天津市河西区人民法院民 事 裁 定 书（2020）津0103民初290号原告：冯玉萍，女，1954年5月8日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王海，天津明义律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟清茹，天津明义律师事务所律师。被告：天津市万安商业管理有限公司，住所地天津市河西区广东路60号。统一社会信用代码91120103MA069R6DX9法定代表人：刘楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告冯玉萍与被告天津市万安商业管理有限公司（以下统称“万安公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉萍及其委托诉讼代理人王海、钟清茹，被告天津市万安商业管理有限公司的于文庆到庭参加了诉讼。原告冯玉萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法对原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中的第16.20条、第17.2.1条、第18.1条、第18.1.3条依法确认无效；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年1月签订《房屋租赁合同》（下述简称“合同”）一份，约定原告向被告租赁位于天津市河西区万杭餐厅的餐饮服务经营（字号“假装苏杭”）。该合同系被告方提供的格式文本，被告在合同中违反法律、法规规定以及民法公平原则，为己方约定了大量的排他性无义务的权利，为对方设定了大量无权利的义务，且不可沟通修改。原告方为进驻万科商场进行餐饮经营，无奈下只能与被告签订该合同，并向乙方交纳了相当于三个月租金的租赁保证金及相当于一个月租金的开业保证金。在经营过程中，因被告出租房屋质量问题，每到下雨天，屋顶就严重漏水，多次收到食客投诉，严重影响原告方餐饮经营，造成原告方客户大量流失。原告方租赁目的无法实现，给原告方生产经营造成了巨大损失。原告方与被告多次沟通无果，被告拒不对房屋进行修缮。万般无奈下，原告方从2019年11月开始断缴租金，希望能够与被告进行良好沟通。但被告不仅拒绝与原告方进行沟通，反而在2019年12月10日,强势对涉诉租赁房屋进行断水、断电、扣押押金、设置围挡、强令腾房等，原告方对此措手不及，给原告方造成巨大的经营损失及装修损失。原告认为，被告对原告断水、断电、扣押押金、设置围挡、强令腾房所依据的《房屋租赁合同》相关条款依法无效。具体理由如下。根据我国《合同法》第五十二条第（五）条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据我国《合同法》第四十条规定，格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据《合同法》上述规定，涉诉《房屋租赁合同》中相当一部分条款是无效的，对其中涉及本案的详述如下：第一，本案中，被告有义务保持出租房屋不漏水、能够正常使用的义务，《房屋租赁合同》第16.20条依法无效。涉诉《房屋租赁合同》第16.20条约定，“除非甲方有过错，否则甲方不因为公共设施、服务设施或安全设施的故障或中断事件以及……而造成的人身或财产的损害而对乙方或任何其他人承担任何责任，并且本合同乙方交付的租金，公共事业费用及其他费用或上述费用的任何部分也不因以上事件而成为不付、停付或拒绝支付的理由。”而根据我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。由此可看出,合同第16.20条约定明显违反法律法规，依法应当无效。第二，被告作为商铺出租方，并不是供水、供电的合同主体,没有权利对原告方断水、断电。《房屋租赁合同》第17.2.1条、第18.1条、第18.1.3条依法无效。涉诉《房屋租赁合同》第17.2.1条约定“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金……逾期超过十五（15）日的，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。合同第18.1条及18.1.3条约定，“乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用超过三十（30）日的”，“甲方有权解除本合同。有权中断或者促使中断对该商铺或与该商铺有关的管理服务以及对该商铺的公共事业供应（包括但不限于，水、电供应、空调服务等），收回该商铺……甲方及／或甲方委托的物业管理公司亦有权单方面停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任”。该第17.2.1条、第18.1条、第18.1.3条的约定明显违反法律法规，依法应当无效。首先,我国《合同法》第七章对“违约责任”有下述规定。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。其次，我国《合同法》第九十四条对“解除合同”有下述规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。我国《合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。由此可看出，商户无故拖欠租金的，商场依法也应当催告要求商户在一定期限内补缴，但并没有断水、断电的权利。而租赁合同也只有在催告期满商户仍然不补缴的，商场才可解除。本案中，原告方并非无故拖欠租金，在被告本身有过错的情况下，其就直接对租赁房屋断水、断电、扣押押金、设置围挡、解除合同，被告的行为明显违法，被告依据的《房屋租赁合同》第17.2.1条、第18.1条、第18.1.3约定明显违反法律法规，依法应当无效。第三，原告在被告处押有四个月租金，被告在己方有过错且未产生任何损失的情况下依据合同对原告断水、断电等等行为，有违民法中的公平原则。原告已依据《房屋租赁合同》第6.1及6.2条约定，向被告交纳了相当于三个月租金的租赁保证金以及相当于一个月租金的开业保证金（后者开业保证金已冲抵6月份租金），即原告在被告处押有相当于三个月租金的押金。现原告仅因被告过错晚交一个月租金，且被告并未产生任何实际损失。此种情况下，被告对原告断水、断电、扣押押金、设置围挡、立即清户的行为完全有违民法中的公平原则。第四，诉请中合同条款违反法律规定，亦未用黑体加粗等方式显著醒目提醒，依法应当无效。涉诉《房屋租赁合同》系被告方提供的格式文本，被告在合同中的大量约定违反法律、法规规定，且未按照我国《合同法》第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，而是为己方约定了大量的排他性无义务的权利，为对方设定了大量无权利的义务，并不可沟通修改，也未按照我国《合同法》第三十九“并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”，依法应当无效。综上，望贵院判如所请，维护原告方合法权益。被告万安公司辩称，原告针对被告的诉讼没有事实和法律上的依据，应当依法予以驳回，本案诉讼费由原告承担。具体事实和理由如下：一、原告并非案涉房屋租赁合同主体，与本案无利害关系，无权提起本案诉讼。1、原、被告与案外人天津市河西区万杭餐厅签订了《关于天津万科广场@人民公园商铺租赁合同承租人变更协议书》（以下简称：《变更协议》），约定：原告将其在《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给天津市河西区万杭餐厅，我方同意此转让；自《变更协议》签署生效之日起，天津市河西区万杭餐厅全面承担/享有原告在《租赁合同》项下的全部责任和义务/权利；原告对天津市河西区万杭餐厅的全部责任和义务承担连带担保责任。2、根据《变更协议》，原告不再是《租赁合同》的合同主体，而仅是《租赁合同》项下承租人的担保人。就《租赁合同》而言，其主体身份为担保人，而并不是合同当事人，其主体身份决定了其无权就主合同的效力向我方提起诉讼。二、案涉《租赁合同》在双方协商的基础上签订的，不是格式合同，并不存在合同法所规定的免除我方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不存在违反格式条款相关规定进而被认定为无效的情形。三、案涉《租赁合同》相关条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效条款。1、关于《租赁合同》第16.2.0条：该条约定的是“除非甲方即我方有过错，否则不承担相应责任”，此类约定在租赁合同及其他合同中都非常常见，明显不违反法律规定，更并未造成双方权利义务失衡，不存在无效情形。该约定主要是涉公共部分而不是租赁合同标的物，根本不涉及原告援引的《合同法》第216条、231条规定的情形，因此该合同条款并不违反《合同法》第216条、231条。2、关于《租赁合同》17.2.1条、第18.1条、第18.1.3条：本案承租人并不直接向供水、供电等单位支付能源费用，而是我方将相应费用交付给能源供应单位，由我方向承租人提供相应能源供应，承租人向我方支付能源费用；双方约定承租人拖欠我方款项，我方有权终止能源供应等，显然不违反法律、行政法规规定。前述合同条款明显不违反原告援引的法律规定。3、本案明显不存《合同法》第52条、53条规定的情形，不能依据该条款认定案涉合同条款无效。原告援引的其他法律条款均不涉及合同效力，均非效力性强制性条款，不能作为确认合同无效的法律依据；合同当事人可以通过约定排除该条款的适用。这也是我国合同法领域意思自治原则的体现，如原告逻辑成立，必将导致经济行为不能体现市场主体的意志，进而导致市场主体无法发挥其主观能动性，明显与市场经济的基本规律不符。四、本案是确认合同无效之诉，不能也无需就履约情况进行审理。1、原告诉讼请求为确认合同条款无效。根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案属于三级案由“67、确认合同效力纠纷”项下的四级案由“（2）确认合同无效纠纷”，案涉合同的履行纠纷属于三级案由“97、租赁合同纠纷”项下的四级案由“（2）房屋租赁合同纠纷”。2、确认合同无效之诉属于确认之诉，仅能对合同是否有效进行审理。根据现行法律规定，此类案件请求权权基础的法律要件事实仅涉及合同的签订过程及合同内容，而不涉及也不能涉及因合同履行产生的纠纷。否则即不是确认合同无效纠纷，而应以其他案由起诉，且诉讼请求必须包含继续履行、承担违约责任等给付内容。如前所述，房屋租赁合同的履约过程属于合同的履行及违约责任范畴，此类争议明显不能在确认合同无效纠纷案件中审理，而只能另案以房屋租赁合同纠纷案由起诉；否则既违反诉讼程序，也明显违反不告不理的民事诉讼基本原则。且合同条款的效力自始确定并当然确定，不因合同的履行情况而发生变化，因此履约情况明显没必要在确认合同效力纠纷案件中予以审理。3、本案是单纯的确认合同无效案件，并不涉及其他诉讼请求。根据前述分析，原告列举的所谓我方存的违约、违法行为系因房屋租赁合同履行产生的争议，明显与合同条款效力无关，不属于合同无效的构成要件事实，无需进行审理，也不能在本案中予以审理，只能另案起诉。否则不仅违反不告不理的基本原则，也必将在程序上和请求权基础层面造成混乱，并给将来可能产生的房屋租赁合同纠纷案件的审理造成不必要的困扰。综上，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。本院经审查认为，原告作为承租人（乙方）、被告作为出租人（甲方），就天津市河西区广东路60号3F-20/21的商铺签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租涉诉商铺，商铺只供乙方以【假装苏杭】商号经营餐饮食品服务；租赁期限为60个月，自2018年12月22日至2024年4月28日；费用包含保底租金、提成租金、租赁保证金、装修保证金、物业管理费、销售数据采集系统保证金、推广费等；乙方以转账方式将租金及合同项下的相关费用均存入甲方指定的银行账户；并约定了双方权利及义务、陈述和保证、违约责任、合同解除等内容。租赁合同有原告名章、被告公章予以确认，无原告签字。2019年4月11日，天津市河西区市场监督管理局向个体工商户“天津市河西区万杭餐厅”颁发了营业执照，经营者为原告冯玉萍，组成形式为个人经营，经营场所为涉诉商铺。2019年6月12日，天津市河西区万杭餐厅通过银行转账的形式，向被告在租赁合同中指定的银行账号中转款207410.91元，转款附言：假装苏杭租赁保证金。2019年10月29日，天津市河西区万杭餐厅作出情况说明，内容为由于涉诉商铺所在商场漏雨，造成经济损失，即日起不再交纳物业费，待问题解决后，再进行相关费用的交付。庭审过程中，被告提交《关于天津万科广场@人民公园商铺租赁合同承租人变更协议书》，甲方天津市万安商业管理有限公司、乙方冯玉萍、丙方天津市河西区万“行”餐厅，鉴于甲乙双方就天津万科广场@人民公园项目3F-20.21商铺《假装苏杭》品牌签署了租赁合同，乙方为丙方实际控制人，经三方友好协商一致，就承租人变更达成以下协议：乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方统一承继前述全部权利义务；甲方同意乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方；丙方全面承担乙方在租赁合同项下的责任和义务，并享有乙方在租赁合同项下的权利；除承租人变更外，租赁合同项下的条款仍然继续有效。该协议落款处，被告在甲方处盖章、天津市河西区万杭餐厅在乙方处盖章，无原告签字。经询，原告表示天津市河西区万杭餐厅的公章为真实的，但不清楚盖章过程。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告确以个人身份与被告签订了商铺租赁合同，但该合同的承租人经由《关于天津万科广场@人民公园商铺租赁合同承租人变更协议书》已变更为个体工商户天津市河西区万杭餐厅。虽原告对变更协议不予认可，但天津市河西区万杭餐厅已在变更协议中盖章确认，且在实际的履行过程中，涉诉商铺相关费用的缴纳、情况说明的作出主体均为天津市河西区万杭餐厅，故原告作为天津市河西区万杭餐厅的经营者，应当已明确知晓租赁合同主体的变更，并以实际履行的行为确认了该变更。而本案系确认合同无效纠纷，因涉诉的商铺租赁合同的承租人已变更为个体工商户天津市河西区万杭餐厅，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，诉讼中个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。因此，原告作为诉讼主体不适格，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，裁定如下：驳回原告冯玉萍的起诉。案件受理费80元，退还原告冯玉萍。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 潘 烨二〇二〇年七月十五日书记员 李佳琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。