山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3685号上诉人（原审原告）：招远市人力资源和社会保障局。住所地：招远市温泉路128-1号。法定代表人：路桥，局长。委托诉讼代理人：王磊，该局工作人员。委托诉讼代理人：林晓东，山东浩源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉萍，女，1965年4月10日出生，汉族，住招远市。委托诉讼代理人：张好龙，男，1964年12月24日出生，汉族，住招远市，系被上诉人张玉萍丈夫。上诉人招远市人力资源和社会保障局因与被上诉人张玉萍排除妨害纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2019）鲁0685民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人招远市人力资源和社会保障局上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人将涉案房屋腾退给上诉人；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。根据现有的证据材料，能够证明被上诉人提交的合同并未实际履行，双方是按照上诉人提交的年租金为20万元的合同版本履行了房屋租赁的相关权利义务。1.2018年11月22日，上诉人的工作人员向被上诉人送达了《关于腾退承包房屋的通知》，通知被上诉人于2019年3月31日前将商场腾空，双方有异议可通过司法途径解决，被上诉人签字同意，既未提出异议，也没有通过司法途径解决，说明被上诉人认可该通知的内容。该通知明确表述承包合同书于2015年4月15日到期，这与上诉人提交的年租金为20万的合同约定的日期相符，与被上诉人提交的年租金为8万元的合同约定的日期不符，能够证明双方履行的是上诉人提交的合同。2.在一审庭审中，被上诉人主张双方履行的是年租金为8万元的合同，仅是口头表述，没有提交任何证据予以证明，一审法院径行认可被上诉人的主张，导致案件认定事实不清。3.一审法院认定被上诉人缴纳租金110万元，年租金为8万元，租金已交至2023年，与事实不符。按照合同约定以及实际履行情况，涉案房屋的租金为半年交一次，如果按照被上诉人的说法年租金为8万元，那么半年租金为4万元，但110万元并不是4的整数倍，说明即使被上诉人存在预交的情况，那也不会出现110万这个数字，一审法院认定租金已交至2023年属于事实不清。并且被上诉人提交的年租金为8万元的合同已于2010年到期，一审法院却认定租金已交至2023年，即认可被上诉人预交了10年的租金，不符合常理。4.上诉人提交了2005年至2009年被上诉人缴费的记账联凭证，结合被上诉人提交的缴费票据，能够证明被上诉人是按照年租金20万元向上诉人缴纳的租金，虽然中间有个别年份租金减少，但均是由客观原因导致，上诉人的工作人员在缴费票据上也有相应的记载，并说明了理由。一审法院认为“上诉人在收款收据上所作标记系用钢笔后添，不能认定为出于被上诉人自愿或默许”，与事实不符。被上诉人领取了收据即说明收据记载的事实，一审法院的裁判观点存在逻辑错误。5.被上诉人提交的招标文件是2013年由当时的劳动就业办公室发布的，涉及的房屋并非本案诉争的标的物，一审法院没有查明事实，就以与本案无关的证据为依据审理本案。6.一审法院认定“被上诉人交付年租金8万元并非显失公平”，缺乏事实依据。涉案标的物位于招远市开设商铺的黄金地段，面积在2000平方米以上，目前正常的年租金在50万元以上，即使在2005年签订合同时，也远远不止8万元每年。如果难以对涉案房屋的合理市场租赁价格作出判断，上诉人申请委托专业机构进行评估。二、一审法院适用法律错误。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，上诉人已依法履行了提前通知的义务，并给予被上诉人合理的腾退房屋的时间，一审法院应判令被上诉人腾退涉案房屋。被上诉人张玉萍答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。招远市人力资源和社会保障局向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即将招远市河东路虹桥商场1-4楼及楼东商用平房17间腾退给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2005年4月16日，原告的前身招远市劳动局下属的劳动服务公司（甲方）与被告张玉萍（乙方）签订《虹桥商场房屋承包合同书》，将虹桥商场1-4楼（实际为三层）及楼东商用平房17间以招标方式承包给被告管理使用，合同期限5年，年承包金额8万元。合同期满后，双方未续签书面合同，被告经营至2014年底基本处于停业状态，但未将涉案房屋交还。2005年至2008年，被告每年向原告交纳租金数额不详，被告称每年8万元，原告称按20万元标准收取，但原告提交的证据被告不予认可，对应账目原告拒绝提交；2009年至2015年，被告分10次共向原告及其工作人员交款110万元。2018年11月22日，原告以合同到2015年到期及涉案房屋在拆除范围内为由书面通知被告腾房。本案涉案房屋，土地使用权为汤前村集体，原告无土地使用权证和房屋所有权证。一审法院认为，原告授权下属公司与被告签订《虹桥商场房屋承包合同书》，合同履行期限至2010年后，被告继续经营并缴纳租金。原告无证据证明被告提交的合同原件没有实际履行，称双方是按照原告提交的合同复印件实际履行的，但证人对合同签订的过程描述模糊，对合同更改、涂改、签名等解释牵强，且2009年至2015年被告交纳金额不等，原告在收款收据上所作标记系用钢笔后添，不能认定为出于被告自愿或默许，不能形成完整的证据链条以支持原告主张，法院认为双方合同于2010年到期后未续签书面合同，亦未有证据证明就履行期限进行了口头协商，应视为不定期租赁，原告可随时主张权利，但对照与原告对地段相同、面积相似的房屋进行招标文件的起标租金，被告年交付租金8万元并非显失公平，原告向被告收取的租金已至2023年，应视为原告同意继续履行租赁合同，被告停业后未交还房屋属合法占用，原告无证据可予反驳；原告不能提供任何文件证明涉案房屋在规划拆除范围内，不存在政策性调整等妨碍合同继续履行的不可抗力，原告要求被告腾退房屋的诉讼请求证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定，一审法院于2019年11月25日判决如下：驳回原告招远市人力资源和社会保障局要求被告张玉萍腾退房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告招远市人力资源和社会保障局负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1.2001-2005年承包合同书一份，证明双方约定的年租金为220800元；2.招远市机构编制委员会出具的招编[2002]5号文件，证明招远市劳动服务公司在2002年就已更名为招远市劳动就业办公室，被上诉人提交的2005-2010年合同上的主体已不存在，该合同为无效合同；3.1999-2003年招远市劳动服务公司的记账凭证15页，证明1999-2003年期间被上诉人一直是按照年租金约20万元缴纳租金的。经质证，被上诉人对该承包合同书的真实性没有异议，但称上诉人提交的承包合同书与本案承包合同书的时间段不同、内容与本案无关。相关的承包合同书是上诉人提前拟好，我方只需签字就好，至于承包合同书中盖的什么印章，我方并不清楚。对记账凭证的真实性不予认可，记账凭证应是每月一本，但上诉人提交的记账凭证是好几个月才一本账。上诉人、被上诉人再未能提交其他新证据。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人从涉案房屋中迁出，并将涉案房屋腾退给上诉人，理由是否成立，法院应否予以支持。上诉人授权下属公司与被上诉人签订《虹桥商场房屋承包合同书》，合同履行期限至2010年。合同期满后，双方未续签书面合同，被上诉人经营至2014年底基本处于停业状态，但未将涉案房屋交还。2005年至2008年，被上诉人每年向上诉人交纳租金数额不详，被上诉人主张每年按8万元标准交纳，被上诉人则主张每年按20万元标准收取，因上诉人不能提交的合同原件，对合同更改、涂改、签名不能作出合理解释，且2009年至2015年被上诉人每年交纳金额不等，上诉人在收款收据上所作标记系用钢笔后添，不能认定为双方协商一致更改的结果，二审中，上诉人虽向法院提交了其下属公司与被上诉人于2001年4月16日签订的承包合同，但该承包合同与本案承包合同时间段不同，不能作为认定本案承包合同租赁费标准的依据，故对上诉人主张的每年20万元标准收取租金，本院依法不予认定。一审法院比照与上诉人地段相同、面积相似的房屋进行招标文件的起标租金，认定被上诉人应按照每年租金8万元标准支付租金，并无不当。2009年至2015年，被上诉人10次共向上诉人及其工作人员交款110万元，按照每年租金8万元标准，上诉人向被上诉人交纳的租金已至2023年，故上诉人要求被上诉人腾退房屋，理由不当，于法无据，本院依法不予支持。一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人招远市人力资源和社会保障局负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年七月二十七日书记员  王 玥