贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020)黔2301民初3999号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，该分行行长。委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师,特别代理。委托诉讼代理人：赵晨，贵州心达律师事务所实习律师,特别代理。被告：龙海，男，1982年6月17日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：喻福珍，女，1983年10月5日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告:贵州景地房地产开发有限公司，住所地:贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下午屯峰林东路1号。法定代表人:陈松官，系公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告龙海、喻福珍、贵州景地房地产开发有限公司（以下简称景地房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人任映蓁、赵晨、被告龙海到庭参加诉讼，被告喻福珍、被告景地房开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》;2、请求人民法院依法判令被告龙海、喻福珍偿还原告贷款本金229249.73元并按年利率7.35%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息清偿完毕之日止,截止至2020年4月6日拖欠的利息、罚息、复利共25445.86元；3、请求人民法院依法判令被告龙海、喻福珍赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼而产生的律师代理费8914.35元；4、请求人民法院判令被告贵州景地房地产开发有限公司对诉讼请求第2项、第3项确定的款项承担连带保证责任,连带偿还前述借款本息；5、请求人民法院依法判令原告对被告龙海、喻福珍所有的位于兴义市的房屋折价拍卖、变卖所得价款就前述第2项、第3项诉请的款项享有优先受偿权;6、本案诉讼费由被告龙海、喻福珍、贵州景地房地产开发有限公司共同承担。事实和理由：被告龙海、喻福珍因购买兴义市房屋需要,于2016年6月6日与原告协商并签订了《个人购房借款／担保合同》,合同约定:原告向被告发放贷款251000元,贷款期限为15年,自2016年6月6日至2031年6月6日,贷款利率为浮动利率,具体以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准,还款方式为按月等额本息还款;对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在约定的利率基础上加收50%;借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的构成违约,原告有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用,并可解除合同;因借款人违约原告贷款产生而产生的一切费用和损失均由借款人负责。合同还约定,被告龙海、喻福珍自愿提供其购买的位于兴义市的房屋作为前述贷款的抵押物,在合同的抵押人签字处签字并就抵押事项办理了抵押权预告登记;担保范围是合同项下全部贷款本金、利息罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿,原告均有杈行使抵押权。合同第十一条还约定,关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼。被告贵州景地房地产开发有限公司作为被告龙海、喻福珍所购房屋的开发主体,自愿对被告龙海、喻福珍向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章,合同约定保证人的保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;保证方式为阶段性连带责任保证;保证期间为借款期限届满后两年,在满足抵押物办理正式抵押登记手续,贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的,保证人对此后到期的债务人的债务免除保证责任。2016年6月6日,原告依约向被告龙海、喻福珍发放了贷款251000元并按约定将贷款转移支付至被告贵州景地房地产开发有限公司账户,履行了合同义务。但被告龙海、喻福珍履行了部分合同义务后自2018年3月起连续发生逾期还款,根据借款合同的约定,原告有权解除与被告龙海、喻福珍的借贷关系,宣布贷款提前到期,要求被告龙海、喻福珍立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法实现原告债权,原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼,根据委托合同约定,原告需支付律师代理费8914.35元,根据合同的约定,原告因追索贷款而产生的一切费用和损失均由被告负责,因此原告因委托代理人起诉而产生的代理费应由被告承担。截止至2020年4月6日，龙海、喻福珍尚欠借款本金229249.73元、利息21968.76元、罚息1753.01元、复利1724.09元。2017年4月17日，兴义市龙海房屋办理了不动产权证明，权利人为原告，贵州景地房地产开发有限公司已经办理了不动产权证明。龙海辩称：对借款事实无异议，因欠款时我在外地，我每月打款给喻福珍，但是因夫妻之间的矛盾，喻福珍没有打款，2020年4月6日所欠的本金229249.73元、利息21968.76元、罚息1753.01元、复利1724.09元金额无异议，律师费有异议。喻福珍、景地房开经本院传票传唤未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2016年5月11日，龙海、喻福珍向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，2016年6月6日，龙海、喻福珍作为贷款人、景地房开作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额251000元。贷款期限180个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%，将登记在龙海、喻福珍名下共同所有的位于兴义市房屋依法抵押给原告。景地房开作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期限至将约定的正式抵押登记手续办理完毕，切且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。二、抵押概况龙海、喻福珍作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2017年4月27日，龙海、喻福珍将名下共同所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为抵押权利人的抵押权登记【证明号：黔（2016）兴义市不动产证明第XXX号】。三、履行情况：中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年6月6日，金额251000元，龙海、喻福珍自2018年3月起未按时偿付款项。截至2020年4月6日，龙海、喻福珍尚欠逾期本金26060.69元、未到期本金203189.04元、利息21968.76元、罚息1753.01元、复息1724.09元合计254695.59元未付。综上所述，喻福珍、景地房开经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，亦未在举证答辩期限内向本院提交书面答辩状，视为其对举证、答辩权利的放弃。中国工商银行兴义分行与龙海、喻福珍、景地房开对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因龙海、喻福珍多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。截止至2020年4月6日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息共计254695.59元，龙海、喻福珍应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%上浮50%即年利率7.35%以尚欠借款本金及利息之和即251218.49元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，不予支持。景地房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，因龙海、喻福珍已于2017年4月27日将名下共同所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为抵押权利人的抵押权登记，中国工商银行兴义分行已取得了权利证书，景地房开阶段性连带保证责任已免除。同时，因该房屋已办理抵押权登记，抵押权已设立，中国工商银行兴义分行主张对该房屋的享有优先受偿权符合合同及法律规定定，予以支持。另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与龙海、喻福珍、贵州景地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限龙海、喻福珍于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年4月6日止所欠借款本金、利息、罚息、复息共计254695.59元，并以251218.49元为基数按照年利率7.35%从2020年4月7日起计算至清偿完毕之日止；三、中国工商银行股份有限公司兴义分行对登记为龙海、喻福珍所有的位于兴义市房屋【他项权证明号：黔（2016）兴义市不动产证明第XXX号】折价、变卖、拍卖所得价款在前述债权内享有优先受偿权；四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5354元，减半收取2677元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行承担77元，龙海、喻福珍承担2600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢贤斌二〇二〇年七月二十八日法官助理 张青廷书 记 员 曾光翠