江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5379号原告：范福仁，男，1979年7月31日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：吴海兵、梁育豪（实习），江西三松律师事务所律师。特别授权代理。被告：抚州市中环广场商业管理有限公司。住所地江西省抚州市临川区赣东大道68号（钧天.城市旗舰）商场1-17号。统一社会信用代码：91361000MA3648319Q。法定代表人：陈闽。被告：福建省联众商业管理有限公司。住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前横南路65号锦绣花园6＃楼1层12店面。统一社会信用代码：913601005959941387。法定代表人：俞宏龙，该公司执行董事兼总经理。原告范福仁诉被告抚州市中环广场商业管理有限公司、福建省联众商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范福仁的委托诉讼代理人吴海兵、梁育豪到庭参加诉讼，被告抚州市中环广场商业管理有限公司、福建省联众商业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范福仁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告范福仁与被告抚州市中环广场商业管理有限公司于2018年1月15日签订的《租赁合同》；2.判令被告抚州市中环广场商业管理有限公司退还店面租金105,000元、店面保证金105,000元和店面转让费60,000元；3.判令被告抚州市中环广场商业管理有限公司支付违约金70,000元；4.判令被告抚州市中环广场商业管理有限公司赔偿原告范福仁装修及货物损失597,900.8元；5.判令被告福建省联众商业管理有限公司对上述款项承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月，抚州市钧天物业管理有限责任公司将其所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场（含屋面使用权）出租给被告福建省联众商业管理有限公司，租赁期限自2017年4月30日至2037年12月31日，后被告福建省联众商业管理有限公司全权委托被告抚州市中环广场商业管理有限公司对租赁场所进行具体经营管理。原告范福仁于2018年1月15日与被告抚州市中环广场商业管理有限公司签订了《租赁合同》（合同编号为：W-03），合同中明确约定了双方各自的权利与义务：合同2.2条约定，该大楼由被告进行统一的服务管理及经营秩序管理，被告拥有对大楼公关部分之管理、布局、安排、适用、装饰、收益等一切权利；3.1条约定，租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日；10.9条约定，被告的维修责任限于租赁场所的主体结构及大楼的高公共设施和公共区域。双方确认，被告有权在于原告商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施（应尽量避免给原告的营业造成影响）；10.12条约定，被告应向该大楼提供保安、管理人员等人员；14.5条约定：双方约定，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；16.2条约定，除非由于被告的故意或重大过失造成，否则，原告不可以以租赁场所水、电、燃气、中央空调临时中断为由不履行合同等条款。合同签订后，原告交付了105,000元租金（三个月租金）及105,000元保证金及60,000元店面转让费；对租赁店面进行了装修及购置货物，共花费装修费及货物损失共计597,900.8元。但是由于被告商场内部设施没有完善，迟迟不能按照合同约定开业经营，虽后来原告与被告协商解决商场开业经营问题，但是被告迟迟不能解决，导致原告不能正常开业经营。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》双方真实意思的表示且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据我国《民法总则》和《合同法》的有关规定，被告应当按照合同约定全面履行。被告抚州市中环广场商业管理有限公司作为出租方，应当按照合同约定的义务履行，但被告的行为已经表明其不打算再继续履行，违背了诚实信用原则，已经达到根本违约的程度，导致原告不能实现合同目的，并造成原告的经济损失，应当承担赔偿责任；被告福建省联众商业管理有限公司作出实际承租人，授权被告抚州市中环广场商业管理有限公司进行经营管理，构成委托合同关系，对履行房屋租赁合同过程中产生的法律后果应承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告抚州市中环广场商业管理有限公司、福建省联众商业管理有限公司未应诉答辩。经审理查明，2018年1月15日，原告范福仁（乙方）与被告抚州市中环广场商业管理有限公司（甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号：W-03），约定甲方将抚州市赣东大道68号中环广场第1层编号为W-03的商铺出租给乙方，计租面积为300平方米，乙方用途为经营零售（业态为服装）；租赁期限为9年，自2008年1月1日起至2026年12月31日，装修免租期为2018年1月15日至2018年2月8日；租金标准为每月每平方米116.7元，每月实收租金为35,000元，乙方应于合同签订之日向甲方预付三个月租金105,000元，除第一期租金外，其他租金按每三个月缴纳，乙方应在第三个月的20日前向甲方支付下一个月租金；为保证乙方履行租赁合同所有条款，乙方应在签订合同后向甲方支付三个月租金105000作为租赁保证金；该大楼由甲方进行统一的服务管理及经营秩序管理，甲方拥有对大楼公关部分之管理、布局、安排、适用、装饰、收益等一切权利；甲方的维修责任限于租赁场所的主体结构及大楼的高公共设施和公共区域。双方确认，甲方有权在与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施（应尽量避免给原告的营业造成影响）；甲方应向该大楼提供保安、管理人员等人员；双方约定，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；除非由于甲方的故意或重大过失造成，否则，乙方不可以以租赁场所水、电、燃气、中央空调临时中断为由不履行合同等条款。合同签订后，原告向被告缴纳了三个月的租金105,000元及租赁保证金105,000元。被告抚州市中环广场商业管理有限公司向原告出具了收款收据。被告向原告交付涉案商铺后原告对商铺进行了装修用于经营“KFT脚王”及“衣香丽影”两个品牌。原告主张脚王装修费用为，装修费师傅费用47,480元、货架道具费用25,221元、灯具11,478元、卡布灯箱774元、验钞机320元、功放机喇叭410元、补筒灯90元、物流费91元、电信宽带费1,814元、装修人员住宿288元、物流费160元、监控设备985元、电脑1,800元有原告提供的费用报销单及银行转账电子回单等证据证实，原告主张陈列道具为218元，但2018年1月30日费用报销单记载为21.8元，原告实际支付的也为21.8元；以上费用合计90,932.8元。原告另主张“衣香丽影”装修费用为，付万忠保装修款57,608元、货架运费11,600元、总公司发开业道具软装15,243元、装修灯具款11,372元、道具款84,125元，合计179,948元，因原告仅提供复印件未提供原件至法庭核对，对上述费用本院无法查实。原告范福仁另提供一张其向陈闽转账60,000元的银行凭证，拟证实涉案店铺系转租而交纳给陈闽的转租费60,000元。案件审理过程中，原告范福仁申请撤回要求被告支付脚王货品价值182,078.6元、衣香丽影货品价值143,116.8元的诉讼请求。另查明，2017年4月，抚州市钧天物业管理有限公司将该公司所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场出租给了被告福建省联众商业管理有限公司。2017年7月10日，被告福建省联众商业管理有限公司因经营管理需要，成立了抚州市中环广场商业管理有限公司，并委托抚州市中环广场商业管理有限公司代替福建省联众商业管理有限公司行使福建省联众商业管理有限公司与抚州市钧天物业管理有限公司上述租赁合同有效期内合同项下的权利、履行合同项下的义务，包括办理出租、管理、收取租金等。后因福建省联众商业管理有限公司未按租赁合同约定履行支付租金的义务，2018年8月23日，抚州市钧天物业管理有限公司向福建省联众商业管理有限公司、抚州市中环广场商业管理有限公司发出了解除合同通知书。抚州市钧天物业管理有限公司并于2019年2月22日向抚州市中级人民法院提起诉讼。2019年7月15日，抚州市中级人民法院作出（2019）赣10民初31号民事判决，认定抚州市钧天物业管理有限公司与福建省联众商业管理有限公司租赁合同于2018年8月23日解除，福建省联众商业管理有限公司应当腾退租赁房屋，并向抚州市钧天物业管理有限公司支付2018年7月1日至2018年8月23日租金及之后的占用使用费。以上事实，有原告范福仁提供的原告身份证复印件、被告企业信息，租赁合同、收据及转账记录，KFT脚王装修费用清单、收据、银行凭证，租赁店面现场照片，抚州市中级人民法院（2019）赣10民初31号民事判决书等证据在卷，经庭举证及原告陈述，足以认定。本院认为，原告范福仁与被告抚州市中环广场商业管理有限公司就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据抚州市中级人民法院（2019）赣10民初31号民事判决书查明的事实，结合原告与被告融商公司签订的租赁合同所记载的内容，可以认定位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场（含屋面使用权）的实际承租人为被告福建省联众商业管理有限公司，被告福建省联众商业管理有限公司委托被告抚州市中环广场商业管理有限公司对所有租赁房屋（即位于抚州市赣东大道68号中环广场）进行对外出租管理，而本案原告所承租的案涉商铺在中环广场项目内，故原告与被告抚州市中环广场商业管理有限公司就案涉商铺所签订的租赁合同，是被告抚州市中环广场商业管理有限公司受被告福建省联众商业管理有限公司的委托。根据合同的相对性原则及被告抚州市中环广场商业管理有限公司在与原告签订了租赁合同后，实际向原告收取了涉案商铺首期租金及履约保证金，故被告抚州市中环广场商业管理有限公司依约应按租赁合同约定履行其应尽的义务，即应按合同约定采取一切合理措施保证商场如期正常开业，以避免给原告的营业造成影响，现被告抚州市中环广场商业管理有限公司未按合同约定履行其应尽的职责，且案涉中环广场项目于2018年10月底处于全面关闭状态，已构成根本违约，导致原告不能实现其正常经营的合同目的，现原告要求解除双方签订的租赁合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告抚州市中环广场商业管理有限公司已向原告收取的首期租金105,000元和履约保证金105,000元，应当予以退还。对原告主张的店面转让费60,000元，仅有其向陈闽支付60,000元的银行转账凭证无其他证据予以证实，故该项诉讼请求，本院不予支持。对原告诉请的违约金70,000元，双方签订的租赁合同中明确约定违约方应向守约方支付相当于月租金标准两倍的违约金，该约定不违背法律的规定，本院以支持。对原告主张的装修损失其中“衣香丽影”品牌的装修费用因原告未向本院提供证据原件，本院无法查实，故对该品牌装修费用179,948元，本院不予支持。“KFT脚王”装修费用计90,932.8元，有原告向本院提供的相关装修费用票据及转账凭证足以认定，但其中验钞机、功放机喇叭、电脑（合计2,530元），系可完全搬离并重复使用的物品，不应作为损失予以主张；另装修师傅费用、货架道具费用等合计88,402.8元，因被告未采取合理措施保证中环商场如期正常开业，导致原告未能正常经营，无法实现合同目的，故被告应对原告的装修损失承担一定的责任，但原告自身作为经营者，应对经营风险存有一定的预期，其为自身经营所进行装修的费用，也应承担一定的责任，本院酌定为被告抚州市中环广场商业管理有限公司对装修费用损失承担70%的责任即承担61,881.96元，其余装修损失由原告自已承担。对原告范福仁申请撤回要求被告支付脚王货品价值182,078.6元、衣香丽影货品价值143,116.8元的诉讼请求，本院予以准许。对原告要求被告福建省联众商业管理有限公司对被告抚州市中环广场商业管理有限公司应向原告支付的各项费用承担连带赔偿责任的诉讼请求。本院认为，案涉中环广场项目实际是由被告福建省联众商业管理有限公司对外整体承租，被告抚州市中环广场商业管理有限公司仅仅是受被告福建省联众商业管理有限公司的委托处理中环广场商铺招租事宜，故被告福建省联众商业管理有限公司作为案涉商铺的实际承租人，应对原告诉请的各项费用承担连带赔偿责任。被告抚州市中环广场商业管理有限公司、福建省联众商业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对原告主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告范福仁与被告抚州市中环广场商业管理有限公司于2018年1月15日签订的《租赁合同》；二、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内退还原告范福仁店面租金105,000元及店面保证金105,000元，合计人民币210,000元；三、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告范福仁支付违约金70,000元；四、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告范福仁装修损失61,881.96元；五、被告福建省联众商业管理有限公司对被告抚州市中环广场商业管理有限公司应向原告范福仁支付的上述费用承担连带清偿责任；六、驳回原告范福仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13,179元，由原告范福仁负担6,751元，被告抚州市中环广场商业管理有限公司、福建省联众商业管理有限公司负担6,428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  艾志芳人民陪审员  武贞娥人民陪审员  曾雅洁二〇二〇年七月八日书 记 员  廖 敏