吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初1726号 原告：延吉市江城物业有限公司，住所地吉林省延吉市长白山西路税苑小区2号楼1004。 法定代表人：李镇江，总经理。 委托诉讼代理人：胡革忠，职员。 委托诉讼代理人：霍振明，吉林诚途律师事务所律师。 被告：张钢，男，1978年1月26日生，汉族，住吉林省延吉市。 原告延吉市江城物业有限公司诉被告张钢之间物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告延吉市江城物业有限公司的委托诉讼代理人胡革忠、霍振明，被告张钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告延吉市江城物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.张钢立即支付自2008年7月1日至2018年12月31日期间的物业费5,737元、自2014年至2018年期间卫生费377元；2.诉讼费由张钢承担。事实与理由：张钢系延吉市嘉禾馨苑小区业主，其居住的房屋为该小，每年应交物业费为546元。自2008年7月1日至2018年12月31日期间，延吉市江城物业有限公司向张钢提供物业服务，但张钢未交纳物业费5,737元、卫生费377元。经多次催要未果，诉至法院。 张钢辩称：延吉市江城物业有限公司起诉张钢的时间上显然已超过法定诉讼时效。张钢于2008年5月开始居住，与延吉市江城物业有限公司是否签订物业管理和服务协议、是否存在业主委员会、业主委员会成立是否合乎法律规定均提出异议。根据《物业管理条例》第十五条第三款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同…”，及第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，在合同履行合同过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量、收集全体业主意见、确认物业服务过程中存在问题，延吉市江城物业有限公司在未经业主委员会监督、催缴程序前提下起诉张钢，缺乏法律依据。根据《物业管理服务标准（三级）》规定，采取多种形式，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。但物业公司从提供服务至今从未进行过一次调查、沟通，只是电话催费、门上贴条、打骚扰电话软暴力催费，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。延吉市江城物业有限公司从未开展社区文化活动，小区唯一门球场已被划分除外。延吉市江城物业有限公司从未对财务收支进行公布，2013年小区启用维修基金对屋面防水、楼道刮大白、单元门更换、小区监控维修，但维修后屋面漏水问题未解决、监控系统不好使、物业公司未及时协调施工方进行后续维护，资金去向未公示。物业公司没有提前公告停水、停电通知。小区南门保安室无人值班已变成放置杂物仓库，摄像头夜间基本无法使用，很多业主车辆被划被刮蹭，没有划分停车位标志线，小区封闭式管理但外来车辆随意进出、停放，物业公司没有做到应尽的职责。物业公司对积雪清理非常差，垃圾无人清理，走廊、楼体、扶手、楼道无人打扫，楼道小广告无人清理。小区12号楼右前1个水池，从入住至今从未注水使用。2007年装修时，室内墙里电线全部被偷光，与物业公司协商，自行购买电线，物业公司电工穿线，费用由物业公司报销，事后物业公司不认账。2011年2月13日在小区停车棚里，摩托车被盗，张钢要求调取监控，但物业公司未提供视频资料。综上，张钢延迟缴纳物业费因延吉市江城物业有限公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的物业服务，物业公司工作失职而导致业主财产遭受损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：延吉市江城物业有限公司于2003年4月4日依法成立，经营范围为物业管理等。2008年5月5日，张钢与延吉市江城物业有限公司签订入住协议书，约定住户必须按时交纳物业管理费，住宅物业费按每平方0.4元收取，如不及时交纳费用，物业公司收取滞纳金。2008年6月5日，延吉市价格监督检查局向延吉市江城物业有限公司出具延市价字【2009】7号关于嘉禾小区物业服务收费标准的批复，内容为：“一、小区物业服务收费标准：每月每平方米分别为0.50元（住宅）、0.80元（非住宅）。二、你公司应在小区主要出入口公示上述收费及服务标准，接受业主监督。三、你公司须办理收费许可证后，方可收费。四、本批复自发文之日起生效”。2009年3月31日，延吉市价格监督检查局向延吉市江城物业有限公司发放收费许可证，有效日期自2009年3月至2012年3月。2013年12月30日，延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会与延吉市江城物业有限公司之间签订物业服务合同，约定延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会委托延吉市江城物业有限公司对延吉市嘉禾馨苑小区进行物业管理，延吉市江城物业有限公司提供物业服务的受益人为本物业区域范围内的全体业主和物业使用人，住宅物业费用按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起每天按千分之一缴纳滞纳金，物业服务期限为五年，本合同在履行过程中发生争议时，由双方当事人协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉。张钢居住的房屋位于延吉市嘉禾馨苑。延吉市江城物业有限公司按照合同约定为延吉市嘉禾馨苑小区提供物业服务，但张钢没有缴纳自2008年7月1日至2018年12月31日期间的物业费共计5,737元。 另查，张钢拖欠自2014年至2018年期间卫生费377元。 认定上述事实的证据有：营业执照、入住协议书、延吉市价格监督检查局出具的延市价字【2009】7号关于嘉禾小区物业服务收费标准的批复、收费许可证、物业服务合同、催费通知书、照片、报警回执、钢塑线发票，以及延吉市江城物业有限公司、张钢的陈述。 本院认为，延吉市江城物业有限公司依法成立，具备物业管理的相关资质。延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会与延吉市江城物业有限公司之间签订物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对延吉市嘉禾馨苑小区全体业主具有约束力。延吉市江城物业有限公司为延吉市嘉禾馨苑小区提供了相关的物业服务，张钢直接或者间接地受益。关于延吉市江城物业有限公司要求张钢支付自2008年7月1日至2018年12月31日期间物业费5,737元的诉讼请求，因入住协议书约定住宅物业费按每平方米0.40元收取，虽延吉市江城物业有限公司提供的物业服务费公示照片中显示为每月每平方米0.50元，但延吉市价格监督检查局出具的关于嘉禾小区物业服务收费标准的批复规定“…三、你公司须办理收费许可证后，方可收费…”，延吉市江城物业有限公司领取收费许可证时间为2009年3月31日，且延吉市江城物业有限公司未提供其他证据证明办理收费许可证之前物业费为每月每平方米0.50元的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，确定涉案物业费自2008年7月1日至2009年3月31日期间按建筑面积每月每平方米0.40元计算；自2009年4月1日至2018年12月31日期间按建筑面积每月每平方米0.50元计算，张钢应向延吉市江城物业有限公司支付物业费为5,655.45元（建筑面积91.07平方米×每月每平方米0.4元×9个月+建筑面积91.07平方米×每月每平方米0.5元×117个月）。关于延吉市江城物业有限公司要求张钢支付卫生费377元的诉讼请求，张钢亦同意支付，符合法律规定，本院予以支持。张钢关于延吉市江城物业有限公司的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的抗辩意见，延吉市江城物业有限公司提供的物业服务行为是连续性的，不存在诉讼时效超过的问题，其抗辩意见不成立，本院不予采信。张钢关于延吉市江城物业有限公司对财务收支未公布，屋面漏水问题未解决，监控系统不好使，小区南门保安室无人值班，小区未封闭式管理，积雪清理非常差，垃圾、楼道小广告无人清理，走廊、楼体、扶手、楼道无人打扫等因延吉市江城物业有限公司首先没有履行合同约定，事实上明显未提供符合行业标准物业服务的抗辩意见，延吉市江城物业有限公司予以否认，虽张钢提供照片，但未提供其他充分证据予以佐证，其抗辩意见不成立，本院未予采信。张钢关于因物业公司工作失职而导致室内电线被偷、摩托车被盗的抗辩意见，虽张钢提供报警回执、钢塑线发票，但不属于延吉市江城物业有限公司的服务管理范围，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张钢作为物业使用人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延吉市江城物业有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 张钢于本判决生效后立即支付延吉市江城物业有限公司自2008年7月1日至2018年12月31日期间的物业费5,655.45元、自2014年至2018年期间的卫生费377元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金旭 二〇二〇年七月一日 书记员  郭婧