福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2362号 上诉人（原审被告）：厦门海峡明珠投资开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路153号一层A区。 法定代表人：陈旭黎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张春梅，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：石胜彪，男，1972年5月3日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：李小莉，女，1978年9月1日出生，汉族，住厦门市湖里区，系石胜彪配偶。 上诉人厦门海峡明珠投资开发有限公司（以下简称海峡公司）与被上诉人石胜彪商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 海峡公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判海峡公司应支付的逾期交房违约金为280000元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，海峡公司应支付的逾期违约金应为280000元。本案一审期间，海峡公司提交了《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理意见》及《福建省人民政府关于实施重大国际性活动临时性行政措施的决定》证明由于“莫兰蒂”台风影响，厦门市人民政府给予主体工程已经完成的“海峡明珠广场”延长建设期限90天，由于金砖会晤福建省人民政府采取临时性行政措施，影响“海峡明珠广场”建设进度，给予延长建设期限三个月的事实。以上事实为客观存在的事实，根据法律规定，海峡公司可不再举证证明。虽然因海峡公司在施工管理专业欠缺及对通知义务履行存在瑕疵，但不能因为公司管理瑕疵加重公司责任，有失公平。故根据合同约定，海峡公司据此因不可抗力及临时性措施可延期180天。二、海峡公司在交房时已通知石胜彪愿意支付逾期交房违约金280000元，但石胜彪否认客观存在事实，导致本案诉累，应当承担因此产生的诉讼费用。 石胜彪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，关于莫兰蒂的90天宽限期，对方并未提交证据证明因莫兰蒂受损有关部门给予的90天期限，对方经一审法院示明仍未提交相应证据，应承担举证不利的责任。海峡公司亦没有提交证据证明金砖对其产生90多天工期的影响，金砖、莫兰蒂客观事实是存在的，但是对海峡公司是否存在工期影响是需要证据进行证明的，对方仍未提交证据予以证明，应承担举证不利的后果。 石胜彪向一审法院提出诉讼请求：1.海峡公司向石胜彪支付逾期交房违约金461000元（以已付购房款10000000元为基数，按日万分之一的标准，自2017年10月1日起计至2019年1月5日止）；2.海峡公司协助石胜彪办理位于海峡明珠广场23层XX单元房屋的权属证书；3.海峡公司向石胜彪支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以购房款10000000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年4月5日起计算至石胜彪取得房屋权属证书之日止）。 一审法院认定事实：2016年1月2日，石胜彪（买受人）与海峡公司（出卖人）签订了一份编号为03257787号的《商品房买卖合同》，约定石胜彪向海峡公司购买海峡明珠广场23层XX单元房屋，该房屋系预售商品房，总价款为6894686元。 合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.双方按照补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人按补充协议的相关约定执行违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内书面告知买受人；2.双方按照补充协议的相关约定执行。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方按照补充协议的相关约定执行。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 2016年1月22日，石胜彪（买受人、乙方）与海峡公司（出卖人、甲方）又签订了一份附件六《合同补充协议》，补充协议第四条“关于房屋交付的补充约定”第6点约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）政府部门进行与该房屋所载项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某种重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生时间或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。第7点约定：如发生本条第6项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。第8点约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”第6点约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。第9点约定，乙方同意，甲方在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案（不论乙方何时取得房屋权属证书），即视为甲方按约履行办证义务、不承担逾期办证的责任；甲方未在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案的，乙方不退房，甲方按主合同第十四条约定支付违约金，但甲方承担的违约金累计最多不超过乙方购房款的0.5%。若甲方逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自甲方交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，甲方同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，乙方不得以任何理由要求甲方另行承担逾期办理产权登记的违约责任。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，石胜彪共计向海峡公司支付了购房款10000000元，双方均确认讼争商品房实际成交价为10000000元。 2018年10月18日，海峡明珠广场项目经消防验收合格。2018年12月18日，海峡明珠广场项目通过建设工程竣工验收备案。双方均确认讼争房屋于2019年1月5日交付石胜彪使用。 2019年10月14日，海峡公司通知海峡明珠广场业主“海峡明珠广场”项目已具备办理分户产权条件，通知业主集中代办时间为2019年10月15日至10月18日。2019年10月30日，讼争房屋登记至石胜彪名下，但石胜彪主张其尚未取得不动产权证书原件。 本案审理中，双方当事人对海峡公司是否存在可延期交 房的情形存在争议。海峡公司经法院释明，仍表示其无法提供案涉项目的施工日志及监理日志。 海峡公司主张，1.受“莫兰蒂”台风影响，厦门市人民政府给予主体工程已完成的“海峡明珠广场”延长建设期限90天，提供《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见》（厦国土房[2016]431号）复印件，载明主要内容为厦门市国土资源与房产管理局在土地复核验收工作中发现2015年之前签订的部分土地出让合同约定条款存在不合理问题，就土地复核验收涉及处理建设期限问题进行明确。第二条“强台风登陆厦门造成的受灾项目适当延长建设期限”提及因14号台风“莫兰蒂”带来严重灾害，对于项目已完成部分或全部主体工程，在施工过程中，受到14号“莫兰蒂”强台风影响，停电、停水，施工围墙、活动板房、临时工棚、施工脚手架、塔吊倒塌或已完工部分结构严重受损，用地单位需要申请建设期限延期的，在用地单位提供受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并核实后，给予延长90天建设期限。2.因金砖会晤福建省人民政府采取临时性行政措施，影响“海峡明珠广场”建设进度，可顺延三个月交房，并提供《福建省人民政府关于实施重大国际性活动临时性行政措施的决定》为证，该决定内容主要为“为确保2017年在我省举办的重大国际性活动顺利进行，经省人民政府决定，在厦门市及相关地区采取有关社会治安、消防安全、道路交通（含高速公路）、水上交通、海域岸线（岛屿）、无线电管理、环境保护等方面的临时性行政措施。以上临时性行政措施最早自2017年7月1日开始实施，至2017年9月30日结束”。3.因天气因素可顺延22天交房，并提供气象资料为证，但未明确具体的可延期日期。 石胜彪认为，证据1海峡公司未能提供原件，且根据该文件，海峡公司亦未举证证明强台风登陆时案涉项目所处的施工阶段，也未举证其受灾程度及申请延期情况。证据2真实性无异议，但该证据难以证明临时性行政措施如何影响案涉项目的建设进度。证据3真实性无异议，但同样无法证明相关天气因素如何影响案涉项目建设进度。海峡公司未能提供施工日志或监理日志证实其所主张的事由确实影响施工，亦未依约在不可抗力发生之后30日内通知石胜彪，不得据此主张延期交房。 法院分析认为，双方均确认30日宽展期可予以顺延交房期限，于法不悖，予以照准。海峡公司主张因“莫兰蒂”台风、“金砖会晤”以及天气因素影响施工进度，可依约据实延期，但其并未提交施工日志或监理日志证明“莫兰蒂”台风、临时性行政措施及相关天气因素对于其具体施工情形的影响，而前述两项证据均由海峡公司掌握持有。经释明，海峡公司仍拒绝提供，应承担相应法律后果。此外，根据双方合同约定，如发生本条第6项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，海峡公司应在发生该情形后30日内通知石胜彪，并向其提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件，如未履行本款所述通知及提交文件义务，不得以此为由免除延期交房责任。海峡公司也未举证证明已在该情形发生后30日内通知石胜彪，因此对海峡公司主张的顺延情形，本院不予采纳。 一审法院认为，石胜彪与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。 根据双方约定，海峡公司应于2017年8月31日前交房，否则应按日向石胜彪支付已交房价款万分之一的违约金。海峡公司于2019年1月5日完成交房义务，逾期交房违约金应计算至该日。如前分析认定，海峡公司可顺延交房的天数为30天，因此逾期交房违约金应自2017年10月1日起计至2019年1月5日止，以已付购房款10000000元为基数，按日万分之一的标准计算，石胜彪主张的逾期交房违约金461000元可予以支持。 关于逾期办理权属证书的违约金，买卖双方以签订补充协议的形式对海峡公司协助办理权属证书的时间进行了约定，该约定并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属双方当事人的真实意思表示，故海峡公司履行协助办证义务的期限为房屋交付之日起365日内。现案涉房屋已于2019年10月30日登记至石胜彪名下，海峡公司已依约完成协助办证义务。石胜彪要求海峡公司协助办证并支付逾期办证违约金的相关诉求缺乏事实及合同依据，法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门海峡明珠投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向石胜彪支付逾期交房违约金461000元；二、驳回石胜彪的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方二审亦未提交新的证据。 本院认为，对于海峡公司存在逾期交房的事实，双方并无异议。本案争议在于海峡公司是否存在因不可抗力及临时性行政措施可延期180天交房情形。因海峡公司既未能举证证明《福建省人民政府关于实施重大国际性活动临时性行政措施的决定》所指的临时性行政措施系包括在建工程停止施工情形，也未能举证证明其依照《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见》的规定提供受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料进行申请并被核准的事实。更为关键的是，海峡公司至今未能提交施工日志及监理日志证明“莫兰蒂”台风、临时性行政措施对于其具体施工情形的影响，故一审法院对其主张不予采信并无不当。但基于“莫兰蒂”台风对本地区造成严重灾害是众所周知的事实，本院酌情予以延期十五天。据此，海峡公司应支付的逾期交房违约金为446000元。因海峡公司逾期交房构成违约，双方因对违约金数额存在争议故而产生本案诉讼，海峡公司关于本案诉讼费用应当由石胜彪承担的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16393号民事判决第二项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16393号民事判决第一项为：厦门海峡明珠投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向石胜彪支付逾期交房违约金446000元； 三、驳回厦门海峡明珠投资开发有限公司的其他上诉请求。 本案一审案件受理费4633元，由石胜负担852元，由海峡公司负担3781元；二审案件受理费3920元，由石胜彪负担325元，由海峡公司负担3595元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （李向阳） 二〇二〇年七月十日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。