北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9074号原告：邰鸣，男，1982年9月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。被告：曹淑琴，女，1949年9月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李罡，北京市法硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，北京市法硕律师事务所律师。原告邰鸣与被告曹淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邰鸣及其委托诉讼代理人王国龙、被告曹淑琴的委托诉讼代理人李罡、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邰鸣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ2015025）及其相关补充协议；2.依法判令被告返还原告支付的定金80万元，并赔偿原告以80万元为基数按照银行同期贷款利率向原告支付从2015年12月31日至实际返还之日的债务利息，暂计20万元；3.依法判令被告按照总房款400万元50%的标准向原告承担违约责任共计200万元整。诉讼过程中，邰鸣变更第3项诉讼请求为：依法判令被告按照总房款400万元50%的标准向原告承担违约责任共计100万元整。事实和理由：2015年9月13日，原告因子女上学问题，与被告经第三人介绍签订北京市存量房屋买卖合同（合同编号：BJ2015025），合同约定被告将位于北京市西城区博海公寓2单元XXX出售给原告，建筑面积为84.80平方米，用途为住宅，成交价格400万元。截至2015年12月31日，原告共向曹淑琴支付定金80万元（转账给曹淑琴的指定账户，曹淑琴之女王冬梅），原告向中介公司支付中介费106000元。现在距合同签订时已超过4年，曹淑琴至今也未按照约定向原告交付房屋并办理房屋所有权转移登记手续。2019年11月15日，原告向被告发出催告函，催促曹淑琴依法履行房屋买卖合同，但曹淑琴并未在合理期限内妥善解决。原告认为，曹淑琴经催告后至今未履行合同约定，应当向原告承担违约责任，现原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定以及合同约定，起诉至法院，望法院查明案件事实，支持原告诉请。曹淑琴辩称，曹淑琴同意解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，但是曹淑琴不应对邰鸣承担违约责任。理由如下：一、曹淑琴同意解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，同意退还80万元定金。2015年，双方签订了房屋买卖合同后，至今房屋都未能建成，该份合同根本无法合法继续履行，合同目的也无法实现。因此，同意解除涉案合同。曹淑琴在2019年接到开发商的通知，被告知房屋已经无法建成，因此和北京筑家赢房地产经纪有限公司的工作人员以及邰鸣联系协商如何退还邰鸣的定金80万元，但是邰鸣不同意，只退定金的方案，以致拖延至今。曹淑琴在整个过程当中已积极履行了自己的义务，不应承担违约责任向邰鸣支付违约金及其他利息。二、曹淑琴并未存在违约行为，不应给付违约金。在签订房屋买卖合同时曹淑琴如实告知了邰鸣该房屋为拆迁安置房，并且房屋并未建成现并无房产证和房屋买卖合同，曹淑琴仅与开发商签订了房屋认购协议书，邰鸣在签订合同时也明确知道自己无购买该拆迁安置房的购房资格。因此，在双方所签订的房屋买卖合同和补充协议中并未对房屋的交付时间跟过户的时间进行约定，仅在其他约定第二条中约定了待曹淑琴可与开发商签订正式买卖合同后，应配合邰鸣进行房产证的更名。第三条的违约责任很明显，也是在约束上述条款。但如今房屋一直没有建成，双方约定的过户条件一直未能成就，所以也并非像邰鸣所称是故意不配合交付房屋，因此曹淑琴没有违约行为，不应承担违约责任。三、合同中所约定的违约金比例过高明显，违反了相应法律规定，双方在房屋买卖合同中所约定的违约金总为总房款的50%，即上百万元，该违约金的数额明显违反了最高约定，不应超过损失30%的相应法律规定。我方认为违约金比例过高，申请减少违约金数额。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月13日，出卖人曹淑琴与买受人邰鸣经北京筑家赢房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房坐落为西城区博海公寓一单元A1户型，该房屋所在楼栋建筑总层数为16层，其中地上16层，地下2层，该房屋所在楼层为14层，建筑面积共84.80平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议及物业交割单。第二条房屋权属情况，（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋未设定抵押。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将房屋出租。第三条出卖人与买受人通过房地产经纪机构经纪公司居间介绍成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为400万元。（三）买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为5万元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当在×（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（二）逾期付款责任。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人……。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。”2015年9月13日，出卖方曹淑琴（甲方）、买受方邰鸣（乙方）、居间方经纪公司（丙方）签订《补充协议》，内容为：“鉴于甲乙经丙方居间就坐落于博海公寓1单元XXX的房屋，第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计400万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方于2015年9月13日向甲方支付定金5万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分。2.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第1方式履行，（1）一次性支付。第三条税费的承担。第四条违约责任，l.甲乙双方任何—方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他。其他约定，1.乙方于2015年9月20日前追加定金45万元交付甲方（由王冬梅代收）；2.甲方于开发商签正式买卖合同当天配合乙方将房本所有人更名给乙方；3.违约责任总房款50％；4.如因开发商问题2015年12月31日前不能签正式买卖合同，乙方应追加定金30万元交于甲方；5.所有尾款1706400元。此价格包含2015年12月31日追加的30万（元）定金于签正式买卖合同当天乙方交给甲方；6.乙方可以用徐璐佳购买此房。”2015年9月13日，曹淑琴收到定金5万元，并向邰鸣出具收条一张。2015年9月19日，曹淑琴收到定金45万元。2015年12月31日，曹淑琴收到定金30万元。上述75万元，邰鸣均以卡尾号7970账户向王冬梅卡尾号5273账户转账支付。曹淑琴出示的《房屋认购协议书》显示：卖方（甲方）北京未来博海花园置业有限公司，买方（乙方）曹淑琴，第一条甲方经招投标于2009年10月26日经北京市国土资源局批准，取得位于北京市西城区半步桥街44号院未来家园用地面积21544平方米的土地使用权，根据甲方取得的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等证明，依据拆迁许可的有关证明，遵照《北京市房屋拆迁管理办法》87号令、《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》109号文件精神及有关拆迁回购住房的各项法律、法规、政策规定，开发承建博海公寓（即以拆迁回购安置居民、干警为主的居民楼）为本房屋认购协议书的标的物。第二条乙方自愿向甲方回购认购博海公寓的第一单元14层XXX，建筑面积84.80平方米。第四条甲方定于2016年12月31日将所够房屋交付乙方使用。该《房屋认购协议书》的落款日期为2015年9月1日。邰鸣与曹淑琴签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时看到了上述《房屋认购协议书》。诉讼中，邰鸣、曹淑琴对上述合同涉及的房屋一致表述为：北京市西城区博海公寓1单元XXX位于14层建筑面积84.80平方米居室，是施工号，按照曹淑琴所签的认购协议表述的，位于现在的北京市西城区半步桥街未来家园小区。以下统称交易房屋。就交易房屋，邰鸣称“到现在也没盖起来。我买的时候是按照商品房买的。”曹淑琴称“实际是房屋没有盖起来，到现在也没盖起来。”就合同解除与责任，邰鸣称“我们确认双方的合同于2020年5月27日解除，就不用法院判决解除了。我方认为是因为被告违约造成合同解除，违约事项是被告无法交付合同标的物。在发现房屋无法交付的情况下也没及时通知原告。我们认为是被告违约，刚才被告答辩人也说了，他发现在没补证的情况下，也没有告知原告，导致原告的损失进一步扩大。”曹淑琴称“我方同意解除合同，我们确认双方的合同于2020年5月27日解除，就不用法院判决解除了。解除合同的原因是因为不能实现合同目的，表现为房屋不能交付。不能交付的原因是房屋没盖起来，与我方无关，我们不构成违约。原告主张的违约金过高，申请法院减少。”证人张某（男，1982年2月2日出生，汉族，具体负责业务员工作，工作岗位在北京市西城区天桥地区，2015年任大兴的一个店长，我于2016年8月份离职至今没有再在该公司工作。我在2015年7、8月份接触本案双方当事人的交易，我给被告提供过证人证言，该份证人证言上的签名及捺印是我本人的签名及捺印，上面记载的内容是我本人的真实意思表示。2015年夏天，房子是给公安局盖的家属楼，位于里仁街，业主是王冬梅和她的母亲，因为她们在那里有两套房子，她们先找的我们中介要卖房子，我任店长，我手下有一名业务员知道原告，所以业务员带着原告邰鸣到店里看房产信息，之后原告对该套房屋有购买意向，就买了，签了合同，我们这边的业务就完成了。这个房子当时没有房本，只有协议，所以只能是买家确认。原告是说过想买这儿的学区房，因为没有房本，所以不能确认是商品房还是回迁房，但是房屋价格是非常低的。2019年8、9月份，王冬梅跟我说房子的开发商说房子盖不起来了，我就联系了原告，并将原告及王冬梅的联系方式都给对方发过去了，让他们自己协商解决，就到现在了。本院认为，邰鸣与曹淑琴就交易房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。诉讼中，当事人就合同解除及解除时间协商一致，不违反法律规定，本院准许，并确认合同于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。曹淑琴同意退还邰鸣定金，符合法律规定，对邰鸣要求曹淑琴退还定金80万元的诉讼请求，本院予以支持。双方当事人对交易房屋未建致使合同不能继续履行进而导致合同解除无争议。曹淑琴作为出卖人，不能履行交付房屋的合同义务虽源于开发商未建交易房屋，但仍构成违约，应当按照合同约定的方式向邰鸣承担违约责任。邰鸣要求曹淑琴偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。根据查明事实，交易房屋为曹淑琴向开发商认购的无“商品房预售许可证”的期房，邰鸣对此知情，交易此类房屋的风险属能够预见，且除定金利息损失外，邰鸣未就因曹淑琴违约造成其他实际损失出示证据。就违约金数额，本院以实际损失为基础，兼顾交易房屋情况等综合因素，根据公平原则酌定为80万元。对邰鸣超出本院确定金额的部分违约金诉讼请求，本院不予支持。本院在酌定曹淑琴应承担的违约金中已考虑了邰鸣的定金利息损失，违约金已足以弥补邰鸣的损失，故对邰鸣要求曹淑琴赔偿定金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，曹淑琴返还邰鸣定金八十万元；二、本判决生效之日起五日内，曹淑琴偿付邰鸣违约金八十万元；三、驳回邰鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千八百元，减半收取计一万一千四百元，由邰鸣负担一千八百元（已交纳）；由曹淑琴负担九千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年七月六日法官助理  刘伟光书 记 员  戴 琪