山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3930号上诉人（原审原告）：李鸿飞，男，1985年9月14日出生，汉族，太原市人，住太原市。委托诉讼代理人：谭志强，山西智渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：皇甫艳芳，女，1986年10月15日出生，汉族，无固定职业，住太原市。上诉人李鸿飞因与被上诉人皇甫艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李鸿飞委托诉讼代理人谭志强，被上诉人皇甫艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鸿飞上诉请求：1.请求上级人民法院依法撤销原判;2.请求依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。被上诉人皇甫艳芳违反合同约定,在2019年1月5日将房屋卖给蒋向艳,应退还定金并承担违约责任。一审法院认定上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》中约定“上诉人2019年1月30日前支付首付款,最多延迟10天,也即上诉人最迟2019年2月10日交首付款”。上诉人一审中提交了蒋向艳于2019年1月5日向被上诉人老公樊鹏银行转账5万元定金款,足以证明被上诉人于2019年1月5日将房屋卖给蒋向艳。一审法院忽略这一重要事实,错误以被上诉人提交的2019年2月21日的《太原市存量房买卖合同》认定为买卖合同日期。一审法院以房产管理局的备案合同日期,推定买卖合同日期系错误。购房者与卖房者的买卖合同签约在前,随后房产局出具的合同具有滞后性。二、被上诉人前夫樊鹏收蒋向艳的5万元定金收款,系被上诉人所收取。在一审庭审过程中,被上诉人不认可蒋向艳向其前夫樊鹏于2019年1月5日转账5万元系其涉案房屋定金,但同时拒绝提供蒋向艳向其转账5万元定金款项来源,仅仅以记不清了为由搪塞。一审庭审中也明确承认购房款给予樊鹏,一审的法院送达文书也系樊鹏代皇甫艳芳签收,可见蒋向艳2019年1月5日向樊鹏的5万元转款实际系涉案房屋的定金,也是被上诉人皇甫艳芳收取。故被上诉人皇甫艳芳违反合同约定,将房屋卖给他人,应退还定金并承担违约责任。三、被上诉人陈述上诉人违约,不是客观事实,也缺乏证据，应承担举证不能的不利后果。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》,意思表示真实,于法不悖,合法有效,合同当事人应当恪守履行。现上诉人有证据证明2019年1月5日被上诉人将涉案房屋卖给蒋向艳,被上诉人违反了合同第七条的规定。被上诉人反驳说上诉人违约不是客观事实,也缺乏证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述,原判决认定的基本事实有误,适用法律错误,请求贵院在查明事实的基础上,依法改判,或发回重审,维护上诉人的合法权益。皇甫艳芳辩称，一、上诉人应该提交证据证明被上诉人与蒋向艳有定金合同，又收取了蒋向艳5万元的定金。二、被上诉人与樊鹏在买卖房屋时候已经离婚，双方没有任何关系，所以樊鹏收取蒋向艳5万元定金与被上诉人无关，被上诉人并不知情。三、被上诉人只在2019年2月21日在房地局签合同的时候见过蒋向艳一次。当初我收了李鸿飞5万元定金之后，过了十来天，给我打电话说李鸿飞不买了。李俊红确实给我转过30万元，但我并不认可是房款。只能说与购房有关系。李鸿飞向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告定金48000元，并支付原告违约金15000元，共计63000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月19日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》约定，乙方购买甲方的房屋，房屋座落在平阳路288-1号楼2单元3层2号，建筑面积57.18平方米；售价845,000元，甲方账户名：皇甫艳芳，开户行：光大银行体育路支行，账号×××；本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付购房定金50,000元；甲方应于2019年4月15日交房；乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途违约，甲方应在违约之日起三个工作日之内将定金退还给乙方，另赔付乙方相当于定金数额的违约金；乙方未按约定向甲方支付购房款，甲方可单方解除合同并且定金不予退还；协议补充约定，如果特殊原因，银行贷款不通过，房地局政策等不能过户，双方免责，因个人主观原因除外，经甲乙双方协商约定，在2019年1月30日前支付甲方首付款，甲方可最多延长10天无偿等待乙方；合同还约定了其他权利义务等内容。同日，原告通过中国民生银行账户向被告支付定金50000元，被告出具收条一张，写明“今收到李鸿飞房屋定金人民币伍万元整（50000）”。之后，被告以原告未在约定时间内交付首付款，原告违约在先，而于2019年2月21日通过房地产经纪机构山西鑫晟融商务服务有限公司将案涉房屋出卖给案外人蒋向艳，三方签订了《太原市存量房买卖合同》，被告于2019年3月21日收到购房款。现案涉房屋已登记至案外人蒋向艳名下，并取得了不动产登记证书。庭审中，原告陈述，被告将案涉房屋出卖给原告后，又于2019年1月5日出售于案外人蒋向艳，被告违反了合同义务，应退还原告定金50000元。其提交了案外人蒋向艳于2019年1月5日通过中国建设银行向被告前夫樊鹏转账50000元的个人活期账户支出交易明细及太原市不动产登记中心留存的《太原市存量房买卖合同》。被告对上述两份证据的真实性不予认可，称合同约定原告应于2019年1月30日前交付房屋首付款，但原告没有在约定时间内交付，原告违约在先，之后于2019年2月21日将案涉房屋出卖于案外人蒋向艳，于2019年3月21日收到购房款；房屋首付款是根据贷款额度决定，即房款总额减去贷款额度。为证明所述事实，被告提交了其中国光大银行太原长风支行账户的银行流水，显示被告于2019年3月21日收到案外人蒋向艳房款740000元。另查明，2018年11月22日，被告与樊鹏签订《离婚协议》，同日办理了离婚登记。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。根据合同约定，原告支付首付款最晚为2019年2月10日前，而原告仅在合同签订当日向被告支付定金50000元，此后至今未履行付款义务，已经构成违约。按照双方约定，原告中途违约，被告可单方解除合同，不予退还定金。虽原告陈述其不支付首付款系因知晓被告已于2019年1月5日将案涉房屋出卖于案外人蒋向艳，并提交了案外人蒋向艳向被告前夫樊鹏交付50,000元的个人活期账户支出交易明细，但该转账行为系发生在被告与樊鹏离婚之后，且原告所举证据无法证明被告与案外人蒋向艳已于2019年1月5日达成案涉房屋买卖之合意。根据原、被告提交的《太原市存量房买卖合同》显示，被告与案外人蒋向艳就案涉房屋买卖合同的订立系发生在原告违约之后，故被告的行为并不无不当。综上，原告主张被告返还定金50000元及支付15000元违约金的诉讼请求，理由与依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告李鸿飞的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李鸿飞提供了李俊红的中国光大银行对账单及证人证言，拟证明2019年1月15日蒋向艳向李俊红转账30万元，李俊红于2019年1月16日将30万元首付款转给了被上诉人皇甫艳芳。被上诉人的质证意见为：认可收到了李俊红转来的30万元，也与李俊红没有其他经济往来业务，但认为其与李俊红之间30万元的资金往来与本案无关，该30万元仅能定义为蒋向艳向其购房的意向金，并非案涉房屋的购房款，其银行流水与本案没有任何关系。本院根据当事人的举证和质证并结合当事人的庭审陈述，能够认定被上诉人皇甫艳芳于2019年1月16日收取案外人蒋向艳案涉房屋30万元的购房款，又向蒋向艳出卖案涉房屋的事实。另查明，2019年1月15日，蒋向艳向李俊红转账5万元，注明为地质调查局房屋首付款；2019年1月16日，蒋向艳向李俊红转账25万元。2019年1月16日，李俊红向被上诉人皇甫艳芳转账30万元，并注明该笔款项为蒋向艳地质调查局房款。二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人是否应该返还上诉人5万元定金及违约金。本案中，上诉人与被上诉人于2018年12月19日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同第七条、第十二条约定：上诉人应在2019年1月30日前向被上诉人支付首付款，被上诉人可最多延长10天无偿等待被上诉人，也即上诉人最迟应于2019年2月10日前支付首付款。如上诉人违约，则无权向被上诉人要求退还定金；如被上诉人中途违约，应在违约之日起三个工作日内将定金退还上诉人，另赔付上诉人相当于定金数额的违约金。合同签订当日，上诉人依约支付给被上诉人5万元定金。当事人双方在履行《房屋买卖合同》过程中，被上诉人于2019年1月16日收取了案外人蒋向艳的30万元的购房款。被上诉人抗辩该30万元仅为蒋向艳购买房屋的意向金，并非购房款；因上诉人明确表示不再购买涉案房屋，其才将房屋出售给蒋向艳，但未提交证据佐证，本院不予采信。被上诉人在上诉人未超过《房屋买卖合同》约定的支付首付款届满日前，又将《房屋买卖合同》所涉房屋出卖于案外人蒋向艳构成违约，应依约退还上诉人5万元定金。上诉人认可被上诉人已退还2000元，故被上诉人仍需退还上诉人4.8万元定金。另，按照双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，被上诉人违约需赔付上诉人相当于定金数额的5万元的违约金。但上诉人在本案中主张1.5万元的违约金，系对自己权利的处分，未超过合同约定的数额，且合同相对方也未主张违约金过高予以适当减少，本院予以支持。一审法院认定本案部分事实不清，本院予以纠正。被上诉人应返还上诉人4.8万元的定金，并支付上诉人1.5万元违约金。综上所述，李鸿飞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2094号民事判决；二、被上诉人皇甫艳芳于本判决生效之日起十日内返还上诉人李鸿飞4.8万元定金，并向李鸿飞支付1.5万元违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费688元（上诉人已预交），二审案件受理费1376元，由被上诉人皇甫艳芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆河审 判 员 郝利亚审 判 员 任 华 二〇二〇年七月二十一日法官助理 李 静书 记 员 聂 璐