新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初966号 原告（反诉被告）：新疆安圣达房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区新兴街20号。法定代表人：王为民，该公司执行董事。委托诉讼代理人:周晓东,国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人:聂胜山,国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告（反诉原告）：张保伟，男，1972年4月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李心茹，新疆四至律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆安圣达房地产开发有限公司（以下简称安圣达公司）与被告（反诉原告）张保伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)安圣达公司委托诉讼代理人聂胜山、被告（反诉原告）张保伟委托诉讼代理人李芯茹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）安圣达公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告返还租赁费36667元；2.判决被告承担本案诉讼费、送达费。事实与理由：2019年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告为售房办公使用承租了被告坐落于乌鲁木齐市××区面房一间，租赁期三个月(自2019年8月1日至2019年10月31日)，合计租金55000元。原告于签约当日付清被告全额租金55000元。原告承租次日，租赁房屋所属水磨沟区南湖路六道湾社区禁止该房屋作为售房部使用，造成原告不能实际使用房屋。依据双方租赁合同第十四条第4项的约定，原被告双方租赁合同因政府政策原因予以终止，被告应当返还房屋租金。经双方多次协商，被告拒不返还租赁费，现为维护自身合法权益，原告依法诉至贵院，请求裁判支持。被告（反诉原告）张保伟辩称，2019年8月1日原被告签订租赁合同，被告将坐落于乌鲁木齐市××区面房一间出租给原告，租赁期三个月(自2019年8月1日至2019年10月31日)，双方在合同中约定，原告向被告缴纳房租55000元，签订合同时即支付，但原告未足额支付房租，且双方在合同第13条“若乙方在甲方没有违法本合同的情况下，提前解除合同视为乙方违约，原告负责赔偿违约金5000元，并且被告不退还房租，”15条约定，若乙方继续承租房屋，需要一个月前书面提出申请，原告有有限承租权，原告未足额支付房款，也没有提前书面申请终止合同。被告（反诉原告）张保伟提出反诉请求：1.判令反诉被告支付租金10000元;2.判令反诉被告支付违约金5000元。反诉事实与理由：2019年8月1日，反诉原被告双方签订《房屋租赁合同》反诉原告将坐落于乌鲁木齐市××区面房一间出租给反诉被告，租赁期三个月(自2019年8月1日至2019年10月31日)，双方约定，在双方签订合同时乙方（反诉被告）向甲方（反诉原告）缴纳房租55000元，但反诉被告只支付了房租45000元，合同第13条“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5000元并且甲方不予退还房租，合同第15条约定，乙方需要继续承租房屋，需要在合同到期一个半月前向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方优先承租，反诉被告一直拖欠剩余房租款，并且没有按照合同预定提前一个半月提前解除合同，更具《合同法》第107条当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，反诉被告已经构成违约，请法院支付反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）安圣达公司辩称：我方对反诉请求不予认可，2019年8月1日签订的租赁合同不能履行的原因是社区禁止反诉被告在承租房屋做售楼处使用，是反诉被告作为承租人租赁目的不能实现，反诉被告在2019年8月中旬将房屋返还给反诉原告。且我方在本诉中返还的租赁费中扣减8月1日-8月31日的房租，在合同履行中反诉被告没有违约行为，反诉原告的反诉请求没有事实依据，请法院驳回。根据当事人陈述结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（宋磊作为委托代理人）（乙方，承租方）与原告（甲方，出租方）签订房屋租赁合同，租赁标的位于乌市××区面房屋的一间（以下简称涉案房屋），双方约定该房屋租赁期为三个月，自2019年8月1日起，至2019年10月31日止。双方约定，在双方签订合同的同时乙方向甲方缴纳房租。该房屋三个月租金人民币55000元。其中第十四条有下列情况之一的，甲乙双方可以变更或者终止本合同，房屋租金按照实际使用时间计算：1、甲乙双方协商一致的；2、因不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、因市政建设需要拆除或改造该房屋的；4、因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的。第十五条乙方需要继续承租该房屋，须于本合同到期前一个半月向甲方书面提出申请，在同等条件下，乙方优先承租，协商一致后，继续履行本合同等。原被告均确认：2019年7月30日宋磊向被告转账21500元，2019年7月30日吴益亮向被告银行卡转账22500元，原告除此之外还支付1000元定金。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于当事人意思自治的书面载体，应当予以严格遵守。本案争议焦点一，原告向被告给付的房屋租金数额。双方对于“2019年7月30日宋磊向被告转账21500元，2019年7月30日吴益亮向被告银行卡转账22500元，原告除此之外还支付1000元定金”并无异议，但对于本诉原告自称的现金给付给本诉被告1万元，本诉被告不予确认，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因为本诉原告对此未有证据予以证明，故本院不予采信。本案争议焦点二，本诉原告自称“乌鲁木齐市水磨沟区南湖路六道湾片区西虹东路社区禁止其辖区所属的××路面房作售房部使用”是否真实。本诉原告就此提交了调证申请，本院就“原告新疆安圣达房地产开发有限公司自称‘乌鲁木齐市水磨沟区南湖路六道湾片区西虹东路社区禁止其辖区所属的××路面房作售房部使用’是否属实及相关情况”向西虹东路社区发出协助调查函，并请西虹东路社区在2020年6月24日前书面函复我院。后西虹东路社区并未在上述期限回函，并答复不予回函，依据现有证据、谁主张谁举证原则及西虹东路社区书记口头回复内容（已经经过庭审质证），本院对原告上述自称不予采信。本案争议焦点三，本诉中，本诉原告主张本诉被告返还租赁费36667元有无事实及法律上的依据。在庭审中，原被告均确认本诉原告于2019年9月26日将涉案房屋钥匙交还本诉被告，故本院对本诉原告主张本诉被告支付租赁费10777元的诉讼请求予以支持【（21500元+22500元+1000元）-55000元÷90天×56天（2019年8月1日至2019年9月26日）】，超出部分不予支持。对于反诉原告主张的诉讼请求，反诉原告证据无法达到高度盖然性的民事诉讼证明标准，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告（反诉原告）张保伟在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）新疆安圣达房地产开发有限公司房屋租赁费10777元；二、驳回原告（反诉被告）新疆安圣达房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张保伟全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费358.34元（原告已预交）,由原告（反诉被告）新疆安圣达房地产开发有限公司负担323.63元，由被告（反诉原告）张保伟负担34.71元并直接给付给原告（反诉被告）新疆安圣达房地产开发有限公司。反诉案件受理费87.5元（被告已预交），由被告（反诉原告）张保伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   唐楠二 〇 二 〇 年 七 月 十 四 日书  记  员   齐敏