北海海事法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂72执异13号 异议人（案外人）：广西鸿雁食品有限公司，住所地：广西壮族自治区合浦县廉州镇龙城路12号。统一社会信用代码：9145052171516527M。 法定代表人：陈河强，董事长。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 申请执行人：广西银海国民村镇银行有限责任公司，住所地：广西壮族自治区北海市四川路290号强远世纪度假村A幢一至三层。统一社会信用代码：91450500054386500D。 法定代表人：李维庆，董事长。 被执行人：黄小秋，男，1995年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被执行人：许五妹，女，1968年9月29日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 本院在执行申请执行人广西银海国民村镇银行有限责任公司（以下简称“银海国民村镇银行”）与被执行人黄小秋、许五妹金融借款合同纠纷一案中，于2020年4月13日作出（2020）桂72执27号之一执行裁定书，裁定拍卖预告登记于被执行人黄小秋名下的坐落于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房产。案外人广西鸿雁食品有限公司（以下简称“鸿雁食品公司”）于2020年6月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 鸿雁食品公司向本院提出异议请求：请求中止对异议人所有的位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区1幢2单元1803号房的执行，解除查封措施，将房屋归还给异议人。事实和理由：一、异议人已解除与黄小秋签订的《商品房买卖合同》。2016年12月27日，黄小秋与异议人鸿雁食品公司签订《商品房买卖合同》约定黄小秋以按揭贷款的方式购买异议人开发的涉案房屋，购房款总价685574元，首付款175574元，剩余购房款由黄小秋向广西北部湾银行北海分行（以下简称“北部湾银行北海分行”）申请贷款，异议人为其贷款提供保证；约定黄小秋拖欠银行贷款本息导致异议人承担连带保证责任的，异议人有权解除合同，收回房屋另行处理。合同签订后不久，黄小秋即有拖欠贷款行为，截止2020年3月23日累计逾期已达28期。3月23日北部湾银行北海分行宣布贷款提前到期并要求异议人承担连带保证责任，当日即从异议人账户扣划黄小秋尚欠的借款本息378932.09元。异议人已承担保证责任，已按约定行使了合同解除权，并于2020年5月25日向北海市海城区人民法院提起诉讼，请求判令确认解除合同收回房屋。二、涉案房屋尚未进行权属登记，所有权仍归属于异议人所有，黄小秋并不享有预售商品房的所有权。如前所述，北海海事法院的查封措施属于预查封，预查封不影响异议人行使约定解除权。涉案房屋属于异议人所有，如果继续查封执行涉案房屋将损害异议人的合法权益，因此，特依据《民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条之规定提起执行异议申请。 鸿雁食品公司为支持其主张，向本院提交了北海海事法院关于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房（第一次拍卖）的公告、（2019）桂72民初190号民事判决书、商品房买卖合同（预售）、个人房屋借款/担保合同、涉案房屋所有权登记证书等证据（均为复印件）。 为查明案件事实，本院依职权向北海市自然资源局调取《不动产登记信息查询证明》（编号：S20202143），并从本院(2020)桂72执27号案卷宗中调取了（2019）桂72民初190号民事判决书、（2019）桂72民初190号之三民事裁定书、(2020)桂72执27号执行裁定书、(2020)桂72执27号之一执行裁定书等证据。 本院查明：原告银海国民村镇银行与被告黄小秋、许五妹金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月27日作出（2019）桂72民初190号之三民事裁定书，裁定：一、准许原告银海国民村镇银行提出的诉讼财产保全申请；二、自即日起查封被告黄小秋所有的位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房产，查封限额为31万元，期限为三年。并作出(2019)桂72民初190号协助执行通知书，要求北海市不动产登记中心对涉案房产不予办理转让、抵押、赠与等限制或变更所有权的手续，期限三年，从2019年6月28日起至2020年6月27日止。同日，本院作出（2019）桂72民初190号民事判决书，判决：一、解除原告银海国民村镇银行与被告黄小秋签订的银海银（侨港支行）个借字第20180005418号《个人借款合同》；二、被告黄小秋偿还原告银海国民村镇银行借款本金299763.63元及利息6355.36元、复息505.82元（利息、复息从2019年3月21日暂计至2019年5月21日，以后按合同约定计至借款本息清偿之日止）；三、被告黄小秋赔偿原告银海国民村镇银行为实现债权支出的律师服务费14000元；四、被告许五妹对上述第二项、第三项债务承担连带偿还责任。该判决发生法律效力后，因被执行人黄小秋、许五妹未履行该判决确定的法律义务，申请执行人银海国民村镇银行向本院申请强制执行。本院于2020年1月19日依法立案执行，于2020年1月21日作出(2020)桂72执27号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人黄小秋、许五妹的存款331000元或查封、扣押其同等价值财产。4月13日，本院作出（2020）桂72执27号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄小秋名下的坐落于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房产。6月2日，本院发布拍卖公告，定于2020年7月7日10:00至2020年7月8日10:00在淘宝网络司法拍卖平台对涉案房产进行第一次网络公开拍卖。6月28日，北海市自然资源局向本院出具的《不动产登记信息查询证明》（编号S20202143）载明：涉案房产于2017年1月23日办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为黄小秋，不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0003739号；鸿雁食品公司作为权利人于2019年9月3日办理初始登记，不动产权证号：桂（2019）北海市不动产权第0101256号。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”的规定，异议人鸿雁食品公司作为涉案房产的开发商，基于建造行为而原始取得物权，并于2019年9月3日作为权利人对涉案房产办理了初始登记，取得不动产权属证书，是涉案房产的所有权人。被执行人黄小秋虽为涉案房产的预告登记权利人，但预告登记的作出，并不导致不动产物权的设立或者变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的债权请求权，涉案房产在未办理所有权转移登记手续前，所有权人仍为鸿雁食品公司。本院依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，对预告登记在被执行人黄小秋名下的涉案房产进行预查封，符合法律规定，但是预查封的是被执行人黄小秋享有的在预告登记完成前要求鸿雁食品公司履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的请求权，而不是涉案房产本身。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，鸿雁食品公司是涉案房屋的所有权人，并依法取得不动产权属证书，依法享有物权的排他效力，足以排除对涉案房产的执行。综上，鸿雁食品公司提出的执行异议于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对坐落于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 邱德平 审 判 员 陆英涛 审 判 员 刘乔发 二〇二〇年七月三日 法官助理 杨 倩 书 记 员 潘艳远