福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初3894号 原告：周水明，男，1953年11月3日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 被告：中喜置业集团有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商创业基地西侧，统一社会信用代码91350521705351732Q。 法定代表人：陈琼虹，总经理。 委托诉讼代理人：胡萍娥，女，该公司职员。 原告周水明与被告中喜置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周水明、被告中喜置业集团有限公司的委托诉讼代理人胡萍娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周水明向本院提出诉讼请求:判决被告按已付购房款165948元的日万分之一支付原告自2019年4月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2019年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，主要约定：原告向被告购买位于惠安县台商协会西侧中喜·帝景Ｂ地块第2＃幢八层802号房产，总购房款为275948元；原告应于2019年1月25日前支付全部购房款的60%即165948元，于2019年5月31日前支付全部购房款的40%即110000元。被告应于2019年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，每逾期一天按已付款万分之一的标准向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告已于2019年1月25日依约支付全部购房款的60%即165948元，但被告至今未按合同约定交付房产，已构成违约，应当承担相应责任。 被告中喜置业集团有限公司辩称，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于2019年1月25日前支付全部购房款的60%，即165948元；于2019年5月31日前支付全部购房款的40%，即110000元。但原告至今仅支付165948元的购房款，并未按合同约定付清全部购房款。因此，原告没有付清房款之前，被告有权根据相关规定拒绝交付商品房。故原告请求被告支付自2019年4月30日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，缺乏依据，理由不能成立。 经审理查明，被告系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营。2019年1月25日，原、被告签订合同编号为201901250030《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买由被告开发建设预售的位于惠安县，该商品房的用途为住宅，建筑面积62.93平方米，总价款275948元。《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应于2019年1月25日前支付全部购房款的60%，计165948元，2019年5月31日前支付全部购房款的40%，计110000元。第八条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人房款日万分之一违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、因政策、法令及施工中遇到重大技术问题；市政配套安装造成工程无法施工的；连续停水、停电达到8小时以上；施工中遇到六级以上大风、台风、降雨量20毫米以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述《商品房买卖合同》签订后，于2019年3月20日办理登记备案。原告已向被告支付了全部购房款的60%即165948元。庭审中，被告认可本案商品房尚未竣工验收，尚不具备交付使用条件，至今未能办理交房。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、惠安县商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、福建增值税普通发票、进账单、收据（2份）、银行流水凭证，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于被告是否应支付原告逾期交房违约金的问题。 原告认为，原告已按约于2019年1月25日支付全部购房款的60%即165948元，本案《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年4月30日，被告至今未能按照约定日期交房，应按照合同约定自2019年4月30日起至实际交房之日止按已付购房款165948元的日万分之一向原告支付逾期交房违约金。被告主张原告未按约定付清全部购房款，其有权拒绝交房的理由不能成立，双方约定的剩余购房款110000是交房后一个月内付清，被告未能按约定时间交房，故原告没有支付剩余购房款。原告相应提供证据1即商品房定购单及POS签购单各1份，以此证明双方于2018年12月29日签订《商品房定购单》，被告收到定金10000元。证据2即《关于督促及交付中喜·帝景B地块所购房屋使用的函》，以此证明原告于2019年5月15日向被告发函催促被告交房，在被告将房屋实际交房后一个月，原告再履行支付尾款义务。该函于2019年5月16日由被告公司员工签收。被告质证称，对证据1三性均有异议，该证据是复印件，不是原件，POS签购单中商户名称并非被告。对证据2，真实性无异议，被告有收到该函，但是不能证明原告催促被告支付违约金。 被告认为，原告未按合同约定付清全部购房款，尚有110000元未支付，被告有权拒绝交房。 本院经审查认为，证据1，因《商品房定购单》没有原件，且POS单商户非被告，而双方共认原告已支付购房款165948元，故对证据1不予审查。证据2，被告对真实性无异议，真实性予以确认，据此可以确认原告曾发函催促被告交房，并告知被告应按合同约定交房后，原告再支付购房尾款110000元。关于被告是否应支付原告逾期交房违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应于2019年1月25日前支付全部购房款的60%，计165948元，2019年5月31日前支付全部购房款的40%，计110000元。第八条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。因此，被告应先于2019年4月30日交房，原告才履行支付剩余购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案被告违约在先，故原告请求被告按已付购房款165948元的日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止，符合双方约定和法律规定，应予支持；但原告请求自2019年4月30日起计算违约金，不予采纳，根据《商品房买卖合同》第九条约定，应自2019年5月1日起计算。 综上事实，本院认为，原、被告于2019年1月25日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。双方约定本案商品房的交房时间为2019年4月30日，而被告至今未能履行向原告交房的义务，应依合同约定承担逾期交房的违约责任。原告请求被告按已付购房款165948元的日万分之一标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止，符合合同约定和法律规定，应予支持；但原告请求逾期交房违约金自2019年4月30日起计付，该起算时间与合同约定的起算时间不符，依法应调整为自2019年5月1日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告中喜置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周水明按已付购房款165948元的日万分之一标准计算自2019年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。 二、驳回原告周水明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告中喜置业集团有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告周水明预交的50元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。