新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初4233号 原告（反诉被告）：伊犁正和置业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市开发区北京路1号。 法定代表人：程国鹏,该公司经理。 委托诉讼代理人：张**，新疆怀泽律师事务所律师。 被告（反诉被告）：张智胜，男，1978年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：左荣，女，1977年8月14日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：徐婷，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧旭祯，新疆任远律师事务所律师。 原告（反诉被告）伊犁正和置业有限责任公司(以下简称正和公司)与被告（反诉被告）张智胜、(反诉原告)左荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序审理，后本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正和公司的委托诉讼代理人张**、被告（反诉被告）张智胜的委托诉讼代理人秦启勇、被告（反诉原告）左荣的委托诉讼代理人徐婷、臧旭祯到庭参加诉讼；在本案反诉中，原告（反诉被告）正和公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 在本案审理过程中，原告（反诉被告）正和公司向本院提出撤诉申请。 被告（反诉原告）左荣提出反诉请求：1.依法解除双方之间签订的租赁合同；2.依法判令反诉被告张智胜退还保证金10,000元；3.依法判令反诉被告张智胜赔偿因违约造成的装修及投资物品损失（以评估结论为准）；4.依法判令反诉被告张智胜赔偿违约金32,000元；5、依法判令反诉被告正和公司对第三项、第四项赔偿款承担连带赔偿责任；6.判令两反诉被告承担本案鉴定费、诉讼费等各项费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告张智胜分别于2016年10月4日、2016年12月20日签订两份房屋租赁合同，反诉被告张智胜利将××房屋出租给原告，合同约定了租赁期限、地点、违约责任等条款，租赁期限均为3年，两份租赁合同系反诉被告正和公司认可反诉被告张智胜合法转租的情况下转租给反诉原告。在租赁合同期限还未到的情况下，反诉原告却突然收到反诉被告正和公司责令拆迁的通知，因两反诉被告违约，合同无法履行，同时也无法经营利用，其两反诉被告应承担违约责任，并且周围已被反诉被告正和公司强行拆除，因反诉被告正和公司收回已出租但未到期的房屋用于自行开发建设，由于两反诉被告违约，致使无法履行与反诉原告之间的合同，同时反诉被告正和公司又是受益人，因其行为才导致反诉原告的权益受到损失，应当与反诉被告张智胜承担连带责任。故诉至法院，请求公正判决。 在诉讼过程和中，被告（反诉原告）左荣提出因合同已到期撤回第一项诉请；在诉讼中要求反诉被告赔偿286,746元损失及垫交的鉴定费6000元。 被告（反诉被告）张智胜辩称:请求驳回反诉原告的诉请，诉讼费用均由反诉原告自行承担。我方将涉诉的土地出租给反诉原告，截至诉至法院要求解除的时间为止，双方的租赁合同未解除，直到租赁合同期限届满合同自然终止。至于反诉被告正和公司是否下达了拆迁通知，不影响我方与反诉原告之间的租赁合同，按照合同相对性原则，除非是我方提出拆迁行为或下达拆迁的通知，才能影响合同的履行，按照之前反诉被告正和公司提交的诉状，第一项是解除我方与正和公司的合同，表明在该案生效判决未下达之前，我方与原告的合同有效且尚在履行，因此反诉原告的诉求没有事实和法律依据，其自认可能会拆迁导致的损失，但因拆迁尚未进行同时租赁合同尚在履行，故如有损失应由其自行承担责任，与我方无关，故要求驳回其诉讼请求。 原告（反诉被告）正和公司未做答辩。 围绕各方提出的诉讼主张，本院组织各方进行质证。 反诉原告左荣举证:2016年11月20日及2016年10月4日租赁合同两份及收据八份，证实反诉原告与反诉被告张智胜签订租赁合同，租赁期限均为三年至2019年11月30日及2019年10月4日，现合同已经到期终止，反诉被告张智胜构成违约，两合同分别以第二条和第三条及收据证明反诉被告张智胜收到保证金共计10,000元，证明合同第六条第二款约定违约方向非违约方承担违约金20%，即32,000元(年租金160,000元×20%)。 反诉被告张智胜质证意见：对合同及收据真实性认可，对反诉原告证明的目的不认可，对票据的真实性核实,反诉原告尚欠租金1万元我方将保留诉权。 反诉原告左荣举证：2019年2月22日的通知及现场照片及图片十份，证实2019年2月22日反诉被告正和公司向反诉原告等商户发出解除通知，并告知在3月20日关闭并拆除，照片显示在2019年3月15日只能进入市场的东门，南门被反诉被告正和公司封闭,拆迁收回是反诉被告正和公司的行为，其也是市场的受益人，应承担连带责任的依据。 反诉被告张智胜质证意见：对该组证据不认可，通知仅仅是意向而不是行为，反诉原告认可合同为自然终止，表明租赁合同在履行期间并未出现拆迁行为，况且租赁合同是我方与反诉原告签订形成，反诉被告正和公司的通知对反诉原告的经营行为没有约束力，同时我方没有收到反诉被告正和公司解除合同的通知，在照片上不能看出市场被封闭，实际上商户仍在经营。 反诉原告左荣举证：2018年12月29日通知，2015年9月11日租赁合同，2016年3月18日补充协议，通知证明反诉被告正和自2018年12月30日起所有的商户由直接被反诉被告正和公司管理，与反诉被告正和公司及张智胜共同履行租赁合同，是反诉被告正和公司承担连带责任的依据，两份租赁合同证明反诉被告张智胜是在与反诉被告正和公司签订合同有效租赁期内又将部分分租给反诉原告，造成不能履行合同是两反诉被告共同的行为导致，应当承担赔偿责任。 反诉被告张智胜质证意见：对证据的真实性认可，但对证明目的和关联性不认可，该通知只能说明新商户与反诉被告正和公司洽谈，反诉被告张智胜仍然履行合同。 反诉原告左荣举证：2019年12月2日新疆方夏资产评估事务所出具的评估报告，新疆增值税电子普通发票，证明由于两反诉被告的违约行为给反诉原告造成了286,746元的损失，反诉原告为此垫交鉴定费6000元应由两反诉被告共同承担。 反诉被告张智胜质证意见：对证据的真实性认可，但该鉴定的勘察时间为2019年11月25日，距合同到期还有5天，但鉴定图片中所显示的租赁物为完好的状态，并未出现反诉原告所称拆迁的状况，对该组证据的合法性及关联性不予认可，该鉴定使用重置成本法，该方法仅适用于拆迁补偿，在本案中不适用。同时，双方的租赁合同第四条第四款和第五款明确注明反诉原告如需装修，需要经反诉被告的同意，同时合同约定装修以后装修如能拆除自行拆除，不能拆除视为赠予反诉原告，因此该鉴定结果与本案没有关联性。 反诉被告张智胜举证：两份租赁合同，证明合同第四条第四款和第五款明确约定反诉原告的装修需经其认可后方可开工，同时租赁期满后可拆卸的装修部分由反诉原告自行拆除，不能拆除的视为赠予，庭审中反诉原告认可该合同为到期自然终止，因此该鉴定结论所产生的损失与我方无关。 反诉原告左荣质证意见：对两份合同的三性均认可，对举证目的不认可，依据合同第四条双方权利义务反诉被告张智胜负有保证反诉原告能够正常使用租赁物，但自从反诉被告正和公司发布搬迁通知后一直未尽此义务，造成反诉原告无法正常对外经营实属违约，从而导致反诉原告有重大损失，反诉被告张智胜提出的装修方案认可，到期满之后15日之内搬离等，反诉原告认为均与本案诉争焦点无关，不可以此推翻鉴定报告证明目的。 本院经审理认定事实如下：一、2016年10月4日被告（反诉原告）左荣作为承租方（乙方）与被告（反诉原告）张智胜作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告张智胜将××东门院内300平方米的平房租与乙方使用。租赁期限叁年，自2016年10月1日起至2019年11月1日止；租金为每年60,000元，租赁期满后，乙方应在15日内自行搬离，投入的装修未形成附和的部分，乙方拆卸后自行取走，形成附和的部分不得拆卸，视为乙方无偿赠与甲方...在该合同签订后，原告向被告交付了5000元保证金和交纳租金。 2016年11月20日，被告（反诉原告）左荣作为承租方（乙方）与被告（反诉原告）张智胜作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告张智胜将××院内260平方米房屋租与乙方使用。租赁期限叁年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止；保证金5000元，一次性交清。…租金为每年160,000元，每年递增10%，如乙方一次性支付叁年房租，三年租金为350,000元,第四年租金为160,000元。…租赁期满后，乙方应在15日内自行搬离，投入的装修未形成附和的部分，乙方拆卸后自行取走，形成附和的部分，乙方拆卸后自行取走，形成附和的部分不得拆卸，视为乙方无偿赠与甲方...合同期内，如果一方向另一方提出解除合同，需提前30日提出书面申请，经对方同意后方可解约，除结清各项应缴费用外，违约方向按当年租金的20%缴纳违约金。乙方装修前将装修方案、图纸、装修预算报甲方，在乙方第一次装修成型后，甲方对乙方装修内预算报甲方，在乙方第一次装修成型后，甲方对乙方装修内容进行拍照核实并且备案，如在乙方租赁期间发生转租及分租情形后出现合同无法履行时，在违约赔付期限内甲方只根据第一次拍照核实内容进行评估赔付，对于第二次增加的装修部分不予任何赔偿。…在该合同签订后，左荣向张智胜交付5000元保证金和交纳租金350,000元。 二、2018年12月29日，反诉被告张智胜与反诉被告正和置业公司向天马综合市场的商户发出通知，要求自2018年12月30日起，市场商户直接向反诉被告正和置业公司交纳租金。2019年2月22日，反诉被告正和置业公司发出通知，内容为“天马市场商户：根据伊宁市政府有关文件精神决定将我公司天马市场做限期拆除处理。根据我公司与承租人张智胜签订的租赁合同中的条款：如遇到政府拆迁行为租赁市场需自行搬离拆除。以上情况我公司已通知承租人张智胜做解除合同限期搬离处理，故通知天马市场各租赁户做好拆迁搬离准备，该市场需于2019年3月20日前关闭并拆迁。如果逾期不搬离，各商户租赁区域中的所有物品视为遗弃物后果自负。拆迁中如遇租赁合同、拆迁事宜等法律问题，请与我公司具体负责以上事务的张律师联系…”。 三、2015年9月11日，反诉被告张智胜与反诉被告正和置业公司签订场地租赁合同，约定反诉被告张智胜租赁反诉被告正和置业公司管理的位于伊宁市××区院内的场地，面积约9000平方米，并就租赁期限和租赁费和交纳期限和方式等进行了约定。2016年3月18日，反诉被告张智胜与反诉被告正和置业公司签订补充协议，约定反诉被告张智胜租赁天马检测站院内场地合同期限延长2年，即合同期从2015年8月11日至2020年11月10日，共5年。…租赁期内，若政府要求该场地拆迁规划，则租赁合同自动终止，双方互不赔偿。张智胜必须拆除场地内所有自行搭建的房屋、设施、设备，恢复场地原状，费用由乙方承担。 四、在诉讼过程中，经反诉原告左荣申请，本院依法委托对其经营的餐厅及茶舍的装修以及物品损失的价值评估，评估价值为286,746元；支付评估费6000元。 本院认为，由于本案原告(反诉被告)正和公司在诉讼过程中提出撤回其诉请,这是其对自身权利的一种处分，本院应予准许。依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力本案中，被告（反诉原告）左荣与被告（反诉被告）张智胜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。对于左荣要求张智胜退还保证金的诉请，由于双方的合同履行期限已经届满，并且张智胜未提供抗辩左荣因合同履行期间应承担的费用需从保证金中抵扣的证据,故张智胜应当向左荣退还10,000元保证金。左荣已就解除合同的诉请提出撤回,该事项是原告对其权利的自由处分,且该项诉请不影响双方之间纠纷的解决，本院予以确认。对于左荣要求张智胜赔偿投资装修及物品损失的诉请，由于张智胜与左荣签订的合同并未按约履行，且是由于与其签订合同的反诉被告正和公司要求包括原告在内的租户提前搬离，致使原告不能继续经营，根据合同的相对性，由此造成左荣提前终止合同的损失应由张智胜承担；对于张智胜庭审中辩称反诉被告正和置业公司下发通知后，涉案租赁场地并未拆除，不影响左荣继续经营的意见，因被告张智胜未提供相关证据以证明其观点，本院对此不予采信。故对被告（反诉原告）左荣主张被告（反诉被告）张智胜支付其损失的请求，本院予以支持。对于左荣要求张智胜承担违约责任的意见，由于双方签订的合同中约定了违约责任,在张智胜不能按约履行合同的情况下，应当按照已付三年租金350,000元平均一年的租金即116,666元的20%承担违约金,也就是张智胜应当支付违约金23,332元。对于原告要求被告承担评估费用6000元的意见,由于本案的违约方为反诉被告张智胜，为此产生该项费用，故应当由其承担该项费用。对于左荣要求反诉被告正和公司对张智胜承担的赔偿款项承担连带责任的意见，因左荣与反诉被告正和公司之间无直接的合同法律关系，根据合同的相对性原理，且本案诉争租赁费的收取人系张智胜，故反诉原告要求反诉被告正和公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，对左荣的该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）左荣退还保证金10,000元； 二、被告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）左荣赔偿装修及物品损失286,746元； 三、被告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）左荣支付评估费6000元； 四、被告（反诉被告）张智胜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）左荣支付违约金23,332元； 五、驳回被告（反诉原告）左荣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由原告(反诉被告)伊犁正和置业有限责任公司负担，反诉案件受理费5692元，由被告（反诉原告）左荣负担132元，被告（反诉被告）张智胜负担5560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长    刘 连 平 人 民 陪 审 员   刘 志 彩 人 民 陪 审 员   袁 德 生 二〇二〇年七月三十日 书 记 员   凯迪日耶