山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初579号原告：任宪友，男，1968年4月4日出生，汉族，居民，住枣庄市。委托诉讼代理人：朱春旭，山东科圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩峰，山东科圣律师事务所律师。被告：滕州伦达商业物业管理有限公司，住所地滕州市北辛路768号。法定代表人：吴良威，董事长。委托诉讼代理人：张强，山东善国律师事务所律师。原告任宪友与被告滕州伦达商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任宪友委托诉讼代理人朱春旭、韩峰，被告滕州伦达商业物业管理有限公司委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任宪友向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《滕州伦达国贸城B区商铺委托商业管理合同》；2.判令滕州伦达商业物业管理有限公司支付租金85500元（人民币，下同）及违约金（以39900元为基数，自2017年10月3日起至给付之日止，按照每日万分之一计算；以45600元为基数，自2018年10月3日起至给付之日止，按照每日万分之一计算）；3.判令滕州伦达商业物业管理有限公司返还滕州市伦达国际商贸城B1幢1003号商铺并支付第6年度租金45600元；4.判令滕州伦达商业物业管理有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月29日，任宪友将其购置的滕州市伦达国际商贸城B1幢1003号营业房交予滕州伦达商业物业管理有限公司经营管理，任宪友按约收取租金。合同履行中，滕州伦达商业物业管理有限公司违约，未有履行支付租金义务，致任宪友缔约目的落空。故此，请求判如前述所请。滕州伦达商业物业管理有限公司辩称，与任宪友订立的合同具有双重性，兼具托管和租赁性质，签约目的在于统筹市场整体发展，签约后即投入了大量物力、财力。现合同尚未届期，任宪友不得擅自解除。请求依法驳回任宪友提出的诉讼请求。任宪友围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。任宪友为支持其诉称，向本院提交下列证据：一、公民身份证一份。证明任宪友身份信息状况；二、商品房买卖合同一份。证明案涉租赁合同标的物由任宪友继受取得，任宪友诉讼主体适格；三、滕州伦达国贸城B区商铺委托商业管理合同一份。证明原、被告存在房屋租赁法律关系。对任宪友的上述举证，经质证，滕州伦达商业物业管理有限公司对证据一、二的真实性及证明目的不持异议，不否认证据三真实，抗辩依据合同名称与内容，原、被告之间系委托经营关系，而委托经营期限尚未届满，任宪友主张解除合同既不符合约定亦无法律依据。滕州伦达商业物业管理有限公司未向本院提供证据。对任宪友提供的上述证据材料，本院综合分析认证如下：对当事人均无异议的证据一、二，本院予以确认并在卷佐证；证据三具备证据真实性、关联性特征，本院确认为有效证据，对该据所承载的法律关系，原、被告存在争议，滕州伦达商业物业管理有限公司反驳主张能否成立，亦即该据是否具备任宪友拟证的证明力，应当依据原、被告缔约目的，结合该据条款及语义而综合予以剖析确定，任宪友将标的物交予滕州伦达商业物业管理有限公司占有，收取固定收益，不承担经营风险，滕州伦达商业物业管理有限公司以自己名义实施民事行为，其法律效果归属于滕州伦达商业物业管理有限公司，与委托关系中“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之法律特征相悖，与租赁合同中“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”之构成要件相符，原、被告缔约旨在租赁，滕州伦达商业物业管理有限公司辩驳意见无法律依据，任宪友证明目的成立。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月份，原、被告达成租赁合意，任宪友将滕州伦达国贸城B1幢1003号商铺交予滕州伦达商业物业管理有限公司占有。2013年11月29日，任宪友作为甲方、滕州伦达商业物业管理有限公司作为乙方，甲、乙双方签订《滕州伦达国贸城B区商铺委托商业管理合同》一份，约定：甲方将其购买的滕州伦达国贸城商业房B1幢1003号商铺委托乙方经营和管理使用，委托租赁收益（租金）由乙方代收代交甲方，托管经营收益分配计算依据以甲方与滕州伦达商贸城开发有限公司签署的《商品房买卖合同》约定的房款570000元为准。乙方根据甲方一次性付款所购商铺，前三年为市场培育期，无返还，第四年按7%计返还租金，租金39900元，第五年按8%计返还租金，租金45600元，第六年至第十年实收实返。第四年和第五年每年甲方固定收益（租金）分贰次平均支付，每年4月2日（托管期开始6个月后次日）支付第一次即年50%租金收益，每年10月2日（托管期开始12个月后次日）支付第二次即年50%租金收益，甲方固定租金收益由乙方存入甲方指定账户，甲方指定账户（逾期支付按逾期额每日万分之一计算违约金）账号为62×××ＸＸ，托管日期为2013年10月1日起至2023年9月30日，托管期间乙方有权以自己的名义从事合法经营管理活动，由此产生的行为后果由乙方负责，托管期间乙方有权对商铺进行出租，出租所得收入归乙方所有。合同履行中，滕州伦达商业物业管理有限公司未有按约支付租金。2018年5月份，任宪友催告债权未果。2020年1月10日，任宪友以滕州伦达商业物业管理有限公司、滕州伦达商贸城开发有限公司作为被告呈诉本院。诉讼过程中，任宪友向本院申请撤回了对滕州伦达商贸城开发有限公司的起诉。另查明，滕州伦达国贸城B1幢1003号商铺为任宪友所有。截至本案庭审辩论终结之日，前述商铺仍由滕州伦达商业物业管理有限公司掌控；诉讼过程中，滕州伦达商业物业管理有限公司作以下陈述：滕州伦达商业物业管理有限公司于2013年10月份接收案涉商铺后即以己名义对外出租，此种状态持续至2018年，其间租金业已收取，后又变更陈述未有收取租金，未向任宪友披露承租人，嗣后该房空置。任宪友作以下陈述：不知滕州伦达商业物业管理有限公司于2018年后使用案涉商铺状况，无证据证明滕州伦达商业物业管理有限公司收取第6年度租金事实，主张按照上一年度租金标准收取第6年度租金；诉讼过程中，滕州伦达商业物业管理有限公司不同意第6年度租金参照上一年度租金标准予以确定。本院认为，原、被告协议设立的权利义务内容，其法律特征符合租赁合同之构成要件，原、被告据此得以成立租赁合同法律关系。滕州伦达商业物业管理有限公司关于合同性质的抗辩于法相悖，本院不予采信。原、被告合意成立并实际履行的租赁合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同履行中，无正当理由，滕州伦达商业物业管理有限公司未有按约支付租金，经任宪友提示督促仍不履行，系违约行为，任宪友有权选择救济方式。任宪友因此请求解除合同并要求滕州伦达商业物业管理有限公司支付第四年度、第五年度即2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金85500元及违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。本院确认合同解除时间为案涉判决生效确定之日。任宪友主张违约金分别自2017年10月3日、2018年10月3日起算，不损害滕州伦达商业物业管理有限公司权益，基于任宪友行使诉权的自由意思，本院予以准许。对于第六年度租金，原、被告协议“实收实返”，该约定意思明确，不属表象不明，无需通过合同解释而查证，而租金利益的不确定性，并不代表任宪友单纯承担较低租金抑或无租金风险，亦存在任宪友因此享有较高收益的可能。不存在无效抑或可撤销情形，基于风险和利益考量，前述条款一经成立后即具有法律约束力，本院以此确定原、被告权利义务。在此情形下，任宪友排除前述约定，径行主张参照上一年度租金标准确定第六年度租金并无事实及法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《滕州伦达国贸城B区商铺委托商业管理合同》；二、滕州伦达商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内将滕州市伦达国际商贸城B1幢1003号商铺返还给任宪友；三、滕州伦达商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内偿还任宪友租金85500元；四、滕州伦达商业物业管理有限公司于本判决生效后十日支付任宪友违约金（以租金39900元为基数，从2017年10月3日起至给付之日止，按照每日万分之一计算；以租金45600元为基数，从2018年10月3日起至给付之日止，按照每日万分之一计算）；五、驳回任宪友其他诉讼请求。如果滕州伦达商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元由滕州伦达商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王干二〇二〇年七月十日书记员  徐苒