江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1360号 上诉人（原审被告）：邓为新，男，1962年10月13日出生，汉族，湖北省京山县人，住湖北省京山县。 委托诉讼代理人：吴辛，江西心者律师事务所律师,执业证号：13601201210489428。 委托诉讼代理人：李广，江西心者律师事务所实习律师,证号：36011908110312。 上诉人（原审被告）：江西邓德农业发展有限公司，住所地：南昌县蒋巷镇。 法定代表人：邓为新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄荣，江西心者律师事务所律师,执业证号：13601201811032352。。 被上诉人（原审原告）：江西德仁鑫实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：涂文献，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周国顺，系该公司监事。 委托诉讼代理人：舒英鹏，江西撼唐律师事务所律师，执业证号，13601201010321423。 上诉人邓为新、江西邓德农业发展有限公司（以下简称邓德公司）因与被上诉人江西德仁鑫实业有限公司（以下简称德仁鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2019）赣0121民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新证据，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓为新上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回德仁鑫公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由德仁鑫公司承担。关于租赁合同义务承担主体问题：原判决已认定2018年2月13日的租赁合同实际签署时间为2月15日，邓为新系履行邓德公司法定代表人的职务行为，法律后果由邓德公司承担，却又以所谓的邓为新无法提供证据证明个人财产与公司财产相独立为由，认定邓为新需对租金支付承担连带义务，显然没有法律依据；即使本案租赁合同有效，原判决也严重违背了德仁鑫公司并未履行租赁合同义务的客观事实。综上，邓为新认为，即使如原判决认定租赁合同有效，德仁鑫公司也并未履行合同义务，原审判决邓为新与邓德公司仍需每年支付35.39万元租金，显然有违法律和事实，本案租赁合同当属无效，涉案租赁物系德仁鑫公司向邓德公司履行的股东出资义务，法律上涉案租赁物的使用权早已归属邓德公司。邓为新认为，原审法院严重有违事实和法律，请求二审法院支持我方上诉请求。 邓德公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回德仁鑫公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由德仁鑫公司承担。事实与理由：德仁鑫公司其主张涉案的《德仁鑫公司租赁合同》系邓为新个人签订，邓德公司也未认可邓为新代表其签订涉案的租赁合同，原审法院认定邓为新为职务行为有误。涉案的租赁物系德仁鑫公司向邓德公司履行的股东出资义务。即使涉案租赁合同有效，原审判决也严重违背了德仁鑫公司并未履行租赁合同义务的客观事实。 德仁鑫公司针对邓为新、邓德公司的上诉辩称：一审法院依据邓德公司的法定代表人邓为新存在滥用实际控制人和公司股东权利情形，认定其签订的涉案租赁合同主体为邓德公司，并判令邓为新个人承担连带责任，使用法律正确。2018年10月的两段催租视频的内容有效证明了邓为新完全承认本案事实及欠租事实，认可了合同法律效力。邓德公司工商信息股东构成中没有载明德仁鑫公司，其股东为邓为新、周国顺。本案租赁合同约定租金及支付方式为固定金额，按年支付。被上诉人仅支付了20万元的租金，故请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 邓为新认可邓德公司的上诉意见。 邓德公司认可邓为新的上诉意见。 德仁鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邓为新补缴前期欠款600,000元，其中2018年200,000元，2019年400,000元；2.判令因邓为新违约解除合同；3.责令邓为新退场、离场；4.本案诉讼费由邓为新承担。 一审法院经审理查明：2008年1月31日，德仁鑫公司作为承租方（乙方）与案外人南昌县蒋巷镇白岸村委会作为出租方（甲方）签订了《土地租赁合同》，约定：甲方同意并经本村村民代表大会讨论通过，将甲方集体所有的位于排水沟以南，规划路以北，白岸中心公路以东，双方约定界址以西（具体用地位置以双方认可用地红线图为准），面积约140亩的土地和约180亩的水面及约10亩荒丘租赁给乙方经营；租赁期限为2008年1月1日至2037年12月31日，期满后，若国家政策允许，顺延到2057年12月31日；乙方依照法律和合同约定，享有该土地使用权，有权自主组织生产经营和处置产品。合同双方均加盖公章并经负责人签名确认，蒋巷镇人民政府作为鉴证人加盖公章。 邓为新系案外人江西省中农科技有限公司的法定代表人及股东。2015年8月6日，江西省中农科技有限公司作为甲方与德仁鑫公司作为乙方签订了《参股合作经营合同书》，约定：双方合作公司名称为江西邓德农业发展有限公司；经营范围为孔雀养殖、孔雀观赏及相关产品销售、渔业养殖、农家乐服务、农业开发等；投资总额为50,000,000元，乙方以德仁鑫公司的全部不动产和土地租赁权作价共5,000,000元合作占公司10%股权，如果乙方在2015年12月31日以现金5,000,000元投入公司，最高可以占公司总投入50,000,000元的20%股权；甲方占公司80%的股权；甲方委派邓为新为公司法人代表（甲方委派邓德为公司法人代表），乙方委派周国顺参与合伙事业的日常管理等；此合同的年限为一年，成立合资公司后以合资公司章程为合作依据。合同双方均加盖公章，邓为新在甲方处签名，并在乙方处备注：“周国顺补签.2015.08.10”。 邓德公司于2015年7月21日预先核准企业名称，股东为邓为新、周国顺；2015年8月5日，邓为新、周国顺共同签订了《江西邓德农业发展有限责任公司章程》，载明邓为新以货币出资40,000,000元、周国顺以货币出资10,000,000元，并于同日选举邓为新担任公司执行董事（即法定代表人）、经理，周国顺担任公司监事；同日，蒋巷镇白岸村委会出具证明，证明邓德公司租用德仁鑫公司办公楼一栋用于办公。次日，德仁鑫公司作为甲方与邓德公司作为乙方签订了《租赁合同》，载明：“甲方愿意把位于南昌县蒋巷镇白岸村农家乐自建办公大楼租给乙方，租赁时间自2015年8月5日至2028年1月8日。”此时，邓德公司尚未登记设立，《租赁合同》系由邓为新与德仁鑫公司所签。2015年8月11日，邓德公司登记设立，注册资本为50,000,000元，股东邓为新、周国顺分别认缴40,000,000元和10,000,000元，分别占股80%和20%。 2018年2月13日，德仁鑫公司作为甲方与邓为新作为乙方签订了《德仁鑫公司租赁合同》，双方就前期投资的固定资产归属于甲方所有达成共识，并就办公场地及部分鱼塘和农田租赁达成如下协议：租赁标的为德仁鑫公司面积约200余亩的办公场地及部分鱼塘和农田（位置：北至排水渠，东至东门马路，西至白岸中心公路，南至南大门水泥路）；租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；租金为每年400,000元（不含税费），签订合同之日付清第一年租金，2018年12月31日前一次性付清第二年租金，2019年12月31日前一次性付清第三年租金；租赁期间，租赁范围内乙方发生的相关水、电等费用由乙方承担，且租赁的鱼塘和农田不允许荒废；乙方拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同收回租赁物并要求乙方赔偿损失。德仁鑫公司法定代表人涂文献在合同甲方处签名捺印，邓为新在合同乙方处签名捺印。 2018年2月15日，因邓为新未按合同约定支付租金，德仁鑫公司上门催租。2018年2月16日，邓为新通过微信转账10,000元，并委托案外人曾军燕通过银行转账190,000元共向德仁鑫公司支付租金200,000元。2018年2月15日、2019年1月5日、2019年10月23日，双方因租金问题三次发生纠纷，邓为新三次报警。此外，2018年10月1日，德仁鑫公司法定代表人涂文献与邓为新就租金问题进行了商谈，邓为新表示无论是公司搬走还是不搬走，都按合同计算租金。 庭审中，德仁鑫公司称，因邓德公司在德仁鑫公司处建设了厂棚并对办公楼进行了装修，故2015年8月至2017年底将租赁的场地无偿提供给邓德公司使用，在《德仁鑫公司租赁合同》中已结算，明确了前期投资的资产归德仁鑫公司所有，形式上已经冲抵了2018年以前的租金;2015年8月6日，因注册邓德公司需有办公地点，故与邓德公司签订《租赁合同》，当中未明确场地，也未约定租金，未发生实际效力；2015年8月6日与江西省中农科技有限公司签订的《参股合作经营合同书》合同期已满，且于2017年底双方口头解除后，另与邓为新签订《德仁鑫公司租赁合同》。 邓为新称，德仁鑫公司以案涉租赁权及全部不动产于2015年8月10日作价5,000,000元投资入股邓德公司，周国顺是受德仁鑫公司委派参与合营；邓为新实际出资200余万元，在江西省中农科技有限公司按参股协议投资后，即2015年12月以后，德仁鑫公司就以各种理由要求其撤场，拆除装修、厂棚，通过堆沙等各种方式干扰邓德公司正常经营，被迫于2018年2月13日与德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》。 邓德公司称，2015年至今案涉场地中62亩一直由其使用，处于持续经营并未中断，现已累计投资2,100,000元。 周国顺称，邓德公司系由其与邓为新两个自然人股东设立，并非受德仁鑫公司委派。 此外，邓为新均称公司财产与个人财产是相互独立的，但邓为新均未能在法庭指定的期限内提交相关证据。德仁鑫公司称因《德仁鑫公司租赁合同》明确写明鱼塘和农田不允许荒废，其与邓为新商量将45亩鱼塘每年每亩500元、59亩农田每年每亩400元出租给农户，所得租金用以抵扣邓为新应付的租金。案经多次调解均未果。 以上事实有德仁鑫公司提供的《江西德仁鑫实业有限公司办公场地及部分鱼塘和农田租赁合同》、转账记录截屏2张、《土地租赁合同》、对话视频2段；邓为新提供的《租赁合同》、《参股合作经营合同书》、江西邓德农业发展有限公司工商档案信息；邓德公司提供的《参股合作经营合同书》、接处警登记表3份及各方当事人在庭审中的陈述等予以证实。 一审法院认为，虽然邓为新在庭审中辩称其是被迫于2018年2月13日与德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》，但其未能提供充足的证据予以证明，且该合同并未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自的义务。各方当事人均知道本案所涉租赁场地一直系由邓德公司在实际使用，而邓为新系邓德公司的法定代表人和股东，其与德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》应系职务行为，其法律后果应当由邓德公司承受，故邓德公司应当向德仁鑫公司支付相应的租金。邓为新于2018年2月16日通过个人微信及委托案外人向德仁鑫公司支付了200,000元租金，且邓为新均未能提供充足的证据证明公司财产与个人财产相互独立，故邓为新应当对上述租金承担连带责任。 《德仁鑫公司租赁合同》中约定的租金为每年400,000元，扣除其中45亩鱼塘每年每亩500元、59亩农田每年每亩400元出租给农户所应收的租金共计46,100元后，邓德公司应当每年向德仁鑫公司支付的租金为353,900元。邓为新已经支付了租金200,000元，邓德公司尚有2019年12月31日前的租金507,800元未付。 虽然案外人江西省中农科技有限公司与德仁鑫公司签订了《参股合作经营合同书》，约定德仁鑫公司以其全部不动产和土地租赁权作价共5,000,000元投资成立邓德公司，但邓德公司系由邓为新与周国顺两人出资设立，且公司章程并未载明德仁鑫公司以其全部不动产和土地租赁权作价出资，故对于邓为新的德仁鑫公司并未向其实际交付租赁物和邓德公司的德仁鑫公司以案涉土地及办公大楼使用权向其履行股东出资义务的辩解意见，与事实不符，原审法院不予采纳。 因新型冠状病毒疫情尚未彻底解除，如解除合同并离场势必会对疫情的防控带来不良影响，疫情当前，稳定为重，故对于德仁鑫公司的解除合同，及责令邓为新退场、离场的诉讼请求，原审法院在本案中不予处理，双方当事人可在疫情完全解除后另行协商，协商不成，可另行起诉。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告江西邓德农业发展有限公司于本判决生效后20日内向原告江西德仁鑫实业有限公司付清2019年12月31日前的租金507,800元；二、邓为新对被告江西邓德农业发展有限公司的上述第一项债务承担连带责任；三、驳回原告江西德仁鑫实业有限公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由原告江西德仁鑫实业有限公司负担750元，邓为新、江西邓德农业发展有限公司负担4,150元。 本院经审理查明，在二审审理期间德仁鑫公司陈述，邓为新在一审中申请追加邓德公司为被告，德仁鑫公司未变更诉讼请求，未向邓德公司主张涉案的租金，其只向邓为新主张。涉案的《德仁鑫公司租赁合同》的当事人为德仁鑫公司与邓为新，邓德公司不是涉案租赁合同的当事人，涉案租赁合同已付租金也是邓为新个人支付。 本院二审期间，当事人陈述《参股合作经营合同书》第十条甲方责任中表述“甲方委派邓德为公司法人代表”属笔误，应为“甲方委派邓为新为公司法人代表”。另，在2020年6月3日的询问笔录中合议庭要求双方履行返还涉案租赁物的义务，在2020年7月17日的询问笔录中双方确认已经履行了返还涉案租赁物。 本院二审期间，邓为新、邓德公司、德仁鑫公司未提交新的证据，邓德公司、德仁鑫公司对一审法院查明的事实无异议。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本案争议焦点：邓为新、邓德公司是否应向德仁鑫公司支付涉案的租金。 本院认为，邓为新与德仁鑫公司于2018年2月13日签订《德仁鑫公司租赁合同》，未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自的义务。一审法院认为涉案租赁场地一直系由邓德公司在实际使用，而邓为新为邓德公司的法定代表人和股东，其与德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》应系职务行为，其法律后果应当由邓德公司承受，故邓德公司应当向德仁鑫公司支付相应的租金。本院认为涉案租赁合同的主体为邓为新与德仁鑫公司，涉案已支付部分租金由邓为新个人支付，且德仁鑫公司并未向邓德公司主张涉案的租金。据此，一审法院认为邓为新为职务行为，涉案欠付的租金应由邓德公司支付不当，应予以改判。 在本案中，邓为新为涉案租赁合同的承租人，应由其承担支付欠付租金的责任。对于邓为新陈述其承租涉案的场地后由邓德公司在使用，其陈述属于另一法律关系，在本案中本院不予处理。邓德公司及邓为新认为涉案租赁物系德仁鑫公司向邓德公司履行的股东出资义务，法律上涉案租赁物的使用权早已归属邓德公司，经查本案中的涉案租赁合同当事人为德仁鑫公司及邓为新，其提供的证据不能证明其主张，本院对于其主张不予支持。 综上，邓德公司的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决认定事实有误，处理结果不当，依法应予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销南昌县人民法院（2019）赣0121民初5565号民事判决第一、三项； 二、变更南昌县人民法院（2019）赣0121民初5565号民事判决第二项为：限邓为新于本判决生效后20日内向江西德仁鑫实业有限公司付清2019年12月31日前的租金507,800元； 三、驳回江西德仁鑫实业有限公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由江西德仁鑫实业有限公司负担750元，邓为新负担4,150元。二审案件受理费9800元（江西邓德农业发展有限公司预交8878元，邓为新预交8878元），由邓为新负担8878元，江西德仁鑫实业有限公司负担922元，退回江西邓德农业发展有限公司7956元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗云奇 审 判 员 周中瑞 审 判 员 钟 情 二〇二〇年七月二十日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文