四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1890号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所：攀枝花市东区大河北路六村1-7号，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，总经理。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201011648793。 被告：王治洪，男，1977年1月10日出生，汉族，系攀钢集团攀宏公司职工，住四川省攀枝花市东区。 被告：谢小梅，女，1978年5月8日出生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市东区。 原告四川合纵物业服务有限公司与被告王治洪、谢小梅物业服务合同纠纷一案，本院2020年6月9日诉前调立案受理后，由审判员梁毅依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告四川合纵物业服务有限公司的委托诉讼代理人安晓华到庭参加了诉讼；被告王治洪到庭参加诉讼，被告谢小梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告四川合纵物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付物业管理费4,283元、生活垃圾清运费396元，滞纳金1,403.7元，合计6,082.7元；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：四川合纵物业服务有限公司系阳光馨园小区业主大会依法选聘的物业，与被告所在小区的业委会签订《阳光馨园小区物业服务合同》，为攀枝花市东区瓜子坪阳光馨园小区提供物业管理。两被告未按约定向原告缴纳从2014年1月16日起至2019年7月15日止的物业管理费4,283元、生活垃圾清运费396元。原告多次催交未果，遂诉至法院。 原告四川合纵物业服务有限公司为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了：1．原告的工商基本信息，拟证明原告主体适格，原告于2016年3月4日进行公司名称变更登记；2．阳光馨园小区物业承接查验协议，拟证明在2013年原告与阳光馨园小区业主委员会签订协议时，就已约定好由小区业主委员会来解决小区已经存在的问题，原告无义务去解决；3．《阳光馨园小区物业服务合同》及续签合同，拟证明原告与阳光馨园业主委员会分别于2014年、2019年签订《物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力，原告收取物业费和违约金是有依据的；4．两被告的房屋信息摘要、《出示催收通知书》一份，拟证明两被告是小区业主，房屋面积为93平方米，原告曾向二被告催收物业费、垃圾清运费，两被告未缴纳的事实。 经庭审质证，被告王治洪对证据1、4的三性无异议，对双方无异议的证据本院予以采信；对证据2的真实性认可，但认为查验协议没有业主的签字，对协议内容不予认可；对证据3的真实性不予认可。本院认为，被告对原告提供的证据2、3有异议，但其未提交证据来予以证明，原告提交的四组证据相互印证、互成锁链，能够证明原被告之间存在物业服务关系，二被告拖欠物业费的事实，故对原告提供的四组证据，本院均予以采信。 被告王治洪辩称，从2014年1月起就一直未向原告缴纳物业费、垃圾清运费，原告主张的物业费和垃圾清运费我方是同意缴纳的，只要物业公司把服务质量搞上去，但不同意缴纳滞纳金。我方与原告在两年前曾因物业服务纠纷在攀枝花市中级人民法院进行过调解，因原告没有履行相应的义务，我方就没有缴纳费用，原告陈述多次催收物业费不是事实，要求原告进行减免及赔偿我车门和门锁的损失，原告的服务不到位，主要表现在私自开门、保安不到位、小区楼层没安门禁、电线裸露在外，导致我被电击过，未对小区的收入进行公示。 被告王治洪为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了：十张手机照片（三张涉及小区安全问题、两张涉及小区卫生、车辆乱停放、车辆具体收费数据原告没有明确），拟证明原告的物业服务做的不到位。 经庭审质证，原告对被告提交证据的合法性不予认可，认为该组证据不能证明物业公司没有尽到管理责任，小区的车辆停车和车辆数量，是经过业主委员会的授权；车位的管理和收益在《物业服务合同》中都有约定；小区门没装门禁是为了业主的出行方便；车辆乱停放是因小区的规划问题导致的；而且被告王治洪提供的照片是在两年前拍摄的，无法证明小区现在的状况；小区是否有绿化带被告提供的证据也无法证明；在小区内乱贴小广告的行为是无法制止的，以上存在的问题不能成为被告不交物业费的理由。本院认为被告提供的证据中有两张涉及小区电线裸露问题，该组证据原告未能予以证明，故本院予以采信；原告与阳光馨园小区业主委员会于2013年11月13日签订的《阳光馨园小区物业承接查验协议》已明确载明对电梯、消防设施、公共区域照明、小区绿化、小区门禁等存在的问题，原告接管入驻后，在上述问题未整改之前，因上述原因导致的损害，原告不承担责任，故对被告提供的其他照片本院均不予采信。 被告谢小梅未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年11月13日阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理公司签订《阳光馨园小区物业承接查验协议》，协议载明：阳光馨园小区查验过程中存在以下问题：1．小区电梯长期未进行规范维护保养、小区84号电梯的五方通话系统由于长时间无人管理，线路腐蚀，现无法全部无法使用、小区电梯基坑位置低，防水有问题、小区电梯电费价格未执行居民生活用电价格；2．小区消防设施存在灭失损坏情况；3．公共区域的电灯、线路存在损害情况；4．小区绿化存在损坏情况；5．小区单元门禁系统存在损坏情况；6．小区排水系统存在损坏情况；7．小区楼宇公共部分存在损坏情况（包括：楼道及光控声控灯存在损坏、小区所有楼层电梯厅墙面、过道墙面被小广告、污迹等侵占污损严重）；8小区内存在其他需要小修的项目（小区道闸系统完全损坏、小区无监控、电子围栏系统）。协议约定以上所存在的小区问题，所有责任属于原告入驻前小区存在的问题，原告不应为此承担责任，待小区存在问题整改完毕移交给原告之后，原告才对小区的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共有部分、共用设施设备损毁或者灭失的责任。 2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）与攀枝花市合纵物业管理公司（乙方）签订《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月·平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用（包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用），业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极交纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同期限五年，合同签订后，原告入住阳光馨园小区为该小区提供物业服务。2016年2月26日攀枝花市合纵物业管理有限公司企业名称变更为四川合纵物业服务有限公司。2018年12月11日，《阳光馨园小区物业服务合同》到期后，阳光馨园小区业主大会（甲方）与四川合纵物业服务有限公司（乙方）对该合同进行了续签，有效期自2019年1月16日起至2024年1月15日止。 2019年7月10日，原告将催费通知单张贴于四川省攀枝花市东区，通知书载明：“根据《四川省物业管理条例》、《阳光馨园物业服务协议》、《业主临时管理规约》之规定，您所欠物业管理费如下：业主姓名：王治洪、谢小梅，房号：33-17-3，欠费段：2014年1月16日至2019年7月15日，1、物业管理费0.66元／平方米×98.33×66个月，合计4283元，生活垃圾清运处置费6元／月×66个月，合计396元。”。其后，原告诉至法院。 阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。王治洪、谢小梅系四川省攀枝花市东区住房的共有权人，该房位于阳光馨园小区，其房屋建筑面积为98.33平方米，按每月每平方米0.66元计算，每月应缴纳物业管理费64.90元。两被告2014年1月16日至2019年7月15日共计66个月的物业管理费4283元未缴纳。 攀枝花市物价局于2007年4月29日下发关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。两被告未向原告缴纳2014年1月16日至2019年7月15日的生活垃圾清运处置费396元。 上述事实有当事人当庭出示的企业登记情况、阳光馨园小区物业服务合同、阳光馨园小区物业承接查验协议、房屋信息摘要、催费通知单及当庭陈述等在案佐证。 本院认为，阳光馨园小区业主委员会与依法选聘的四川合纵物业服务有限公司所签订《阳光馨园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。原告按约为阳光馨园小区提供了物业管理服务，两被告作为该小区物业使用人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用，两被告经原告书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对原告要求两被告连带支付2014年1月16日至2019年7月15日的物业管理费及生活垃圾清运处置费诉请，于法有据，但原告在物业服务过程中，存在只有自动道闸，没有门禁，电线裸露的情形，虽未对业主人身、财产安全受到损害，但也表明原告的服务质量存在瑕疵，故本院酌情扣减原告物业服务费50元，故本院支持原告追索2014年1月16日至2019年7月15日的物业管理费4,233元及生活垃圾清运处置费396元。但对原告主张的滞纳金1,318.2元，因被告未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《阳光馨园小区物业服务合同》中约定的按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的计算滞纳金其标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。被告谢小梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可据查明认定的并为相关证据证明的事实依法作出判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王治洪、谢小梅于本判决生效后三日内一次性支付四川合纵物业服务有限公司2014年1月16日至2019年7月15日的物业服务费4,233元及垃圾清运费396元、滞纳金463元，合计5,092元； 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由王治洪、谢小梅承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员  梁 毅 二〇二〇年七月六日 法官助理  沙文才 书 记 员  倪为民