重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4451号上诉人（原审被告）：重庆陌上桑科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路199号附531号，统一社会信用代码91500106MA5U61MU4X。法定代表人：罗昊，执行董事。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路199号，统一社会信用代码91500106762673180J。法定代表人：漆晓强，董事长。委托诉讼代理人：孙启富，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾育文，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆陌上桑科技有限公司（以下简称陌上桑公司）因与被上诉人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陌上桑公司的委托诉讼代理人董月强，被上诉人迈瑞公司的委托诉讼代理人孙启富到庭参加二审询问。本案现已审理终结。陌上桑公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26371号民事判决第二、三、四判项，并依法改判；2.一、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.涉案合同系由被上诉人单方主动解除，上诉人在合同解除中并无违约行为，就合同解除不应承担任何违约责任;2.根据合同约定，被上诉人未给予上诉人合同约定的解除准备期，故准备期内的租金21575元不应支付;3.双方约定的合同解除后的合理搬迁期限，该搬迁期内即使占用土地，也不应支付任何占用费；4.因被上诉人在解除合同的函件中仅要求上诉人在2019年8月30日前交还干堰塘水库，并未要求上诉人交还周边土地，故双方未办理土地交接手续是由被上诉人未履行通知义务造成的，上诉人不应对此担责；5.被上诉人并未举示证据证明涉案土地在合同解除后由上诉人继续占用，故其主张不能成立；6.被上诉人并未提供证据证明案外人与上诉人之间的关系，其主张占用人系上诉人的转租户不能成立；7.保证金的抵扣不能等同于保证金的返还，一审法院以保证金没有达到返还条件为由，不支持上诉人的抵扣要求，属于明显的逻辑谬误。迈瑞公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案上诉人是确认合同解除函于送达之日解除，不存在通知的情形；2.租用合同中并未约定搬迁期内免除租金的约定，上诉人至今未向被上诉人完整交还土地；3.上诉人的违约行为体现在未按时交付土地，上诉人至今欠付租金，逾期支付租金的违约金也一直未缴纳，被上诉人当庭表示放弃一审中第三项诉请：逾期支付租金的违约金的请求，待上诉支付完毕租金时再决定逾期支付租金的违约金是否支付；4.上诉人并未按时支付租金，也未按时交付土地，不存在退还保证金的问题；5.土地交还的问题，举证责任在上诉人，至今为止被上诉人因上诉人的行为无法对土地行使权力。迈瑞公司向一审法院起诉请求：１.判令解除原、被告于2016年6月12日签订的《干堰塘周边流转农地租用合同》，并判令被告立即返还原告其租用土地，交还租用土地合同附带的干堰塘下堰水库；２.判令被告向原告支付拖欠的2019年6月15日至2020年6月14日期间的土地流转金190291.5元；3.判令被告按照合同约定支付原告违约金，即以190291.5元为基数，按每日万分之五，从2019年5月15日起计算至所有租金支付完毕时止；4.诉讼费由被告承担。一审庭审中，迈瑞公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年6月12日签订的《干堰塘周边流转农地租用合同》已于2019年8月27日解除，并判令被告立即返还租用土地，交还租用土地合同附带的干堰塘下堰水库；２.判令被告向原告支付拖欠的2019年6月15日至2019年8月27日期间的土地流转金38058.3元；参照合同约定的土地流转金标准支付原告从2019年8月28日起至归还土地和水库之日止的土地占用费；3.判令被告按照合同约定支付原告违约金，即以未付租金38058.3元为基数，按每日万分之五，从2019年5月15日起计算至所有租金支付完毕时止；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月1日，案外人重庆市沙坪坝区集体土地托管中心（甲方）与迈瑞公司（乙方）签订《重庆市农村土地承包经营权转包合同》一份，约定：甲方将其承包的位于沙坪坝区亩土地承包经营权，转包给乙方从事一三产业综合性生产经营。其中，坪上社152.97亩，响动坪社69.62亩，三角尖社422.1亩，胡家堰社94.549亩，正觉寺社95.7亩，五老山社85.711亩，老井湾社64.277亩。土地承包经营权转包期限为12年，自2016年2月15日起至2028年6月30日止（不得超过土地承包期的剩余期限）等。2016年6月28日，案外人重庆市沙坪坝区农业委员会（甲方）与迈瑞公司（乙方）签订《水库承包协议》一份，约定：乙方承包甲方位于沙坪坝区干堰塘中堰和下堰（干堰塘权证号为104Ｄ房地证2010字第××号），位于大坝左坝肩水库管理用房一栋。承包期限为30年，从2016年12月31日至2046年12月31日止等。2016年6月12日，迈瑞公司（甲方）与陌上桑公司（乙方）签订《干堰塘周边流转农地租用合同》一份，约定：乙方自愿租用甲方位于沙坪坝区干堰塘周边部分流转土地作为休闲观光农业基地，租用范围172.6亩，详见附件1（范围示意图）。租用期限自2016年6月15日起至2028年6月15日止（不得超过土地承包期的剩余期限），土地承包经营权转包期限为12年。合同第三条租金、付款方式及补偿标准，约定：3.1现状出租，乙方已了解该流转土地情况。3.2第1-3年每年租金单价为1500元/亩，以后递增方式及比例为：按1050元/亩.年的基数测算，每3年涨5%。第1-3年每年租金为258900元，租金按年缴纳一次，第一年缴纳时间在签订协议生效之日起五个工作日内，以后缴纳时间为租赁时间到期前30天内缴纳。3.3乙方向甲方缴纳保证金60000元，第一次缴纳租金时一起缴纳。3.4在该土地上的青苗、构（附）着物、坟地、电力迁改等一次性补偿费用，由乙方直接与中梁镇庆丰村委会进行据实结算，多退少补。3.5干堰塘下堰经营使用权由甲方免费承包给乙方，乙方必须严格执行《重庆市水利工程管理条例》规定，接受甲方及相关部门的监督管理。承包期内所发生的一切安全事故、环境污染、自然灾害、违规建设、违章经营、债权债务等经济责任（包括罚款、赔款）和法律责任，概由乙方承担，甲方不承担任何法律责任、经济补偿和赔偿责任。乙方在生产经营当中，需做好库区及大坝卫生，定期对水库大坝杂草、库面漂浮物、大坝溢洪道、库周垃圾等进行清理，清理周期不能低于1个月，经营期间需确保库面无漂浮物、大坝无杂草、库周无垃圾、溢洪道无堆积物。第四条双方的权利义务，约定：4.1乙方付清租金后方可使用该流转地。合同期内，不得对土地进行流转或租赁。……4.12乙方的经营活动，必须服从相关行政管理部门的管理，服从相关的法律、法规和国家政策，不能用于其他商业经营行为或违法活动，所有经营活动不得违反法律法规的相关规定。不得擅自乱搭乱建（如有发生，一切责任均由乙方自行负责，且合同终止时甲方不予任何形式的补偿）。并且其经营行为还应符合消防、环保等相关部门的管理规定和要求。若有违反且不听从甲方及有关部门劝告的，甲方有权立即解除合同，并不退还乙方交纳的保证金；违反法律、法规等相关规定的行为由相关部门按规定处理，由此造成的一切后果由乙方自行负责。4.13在租赁期限内由于政府规划、建设、出让、买卖或甲方需要而提前收回流转土地时，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，并按时结算费用，多退少补，甲方只负责退还保证金和未到期时间内的场地租金，不承担其他任何补偿或赔偿，并且乙方必须在收到甲方通知后30天内无条件搬出。租赁期限届满或租赁协议提前终止履行时，在租用期间乙方自行投资搭建的建、构筑物及装饰、装修以及安装的设施设备甲方不给予任何补偿或赔偿（乙方装饰、装修必须符合国家相关的法律法规），乙方将流转地交还甲方时应保持场地原状。若乙方在规定时间内不搬迁或不能搬迁完毕，甲方将不退还乙方缴纳的保证金，并且每延迟一天，乙方须继续缴纳租金，甲方还将按本合同总价为基数，以每日万分之五为标准计收乙方的延期搬迁违约金。其他由于乙方未按期搬迁造成的一切责任及甲方的相关损失也由乙方承担。第五条违约责任，约定：5.1乙方若有未按规定缴纳相应的费用行为时，甲方有权使用乙方的保证金予以缴纳，并在退还保证金时予以扣除甲方代缴纳的费用。除乙方在租用期间内发生按规定应予扣除保证金的情况外，甲方在合同期满后二个月（60天）内全额退还（不计息）。5.2乙方签订租用合同后，在经营期间，若未按时向甲方足额缴纳租金，每延迟一天，甲方以应收款为基数，按每日万分之五为标准计收违约金；若延期超过20天，甲方除收取乙方当月租金和违约金外，有权单方终止合同。5.3乙方在租用期间内，未经甲方书面同意，乙方不能转租转借；不得将土地对外作为风险抵押（抵债）；不得用于企业破产清偿的赔偿物。若有发生，乙方不听从甲方劝阻的，甲方有权解除合同并立即收回土地，乙方所缴纳的履约保证金及未到期的租金不予退还，由此所造成的一切损失概由乙方自行承担。该合同的附件有《陌上桑科技有限公司用地红线范围图》一份。合同签订后，迈瑞公司即将流转土地及干堰塘下堰水库交付给陌上桑公司占有使用。2016年9月13日，陌上桑公司转账支付迈瑞公司318900元，其中包含保证金60000元。陌上桑公司已支付迈瑞公司土地流转金至2019年6月14日。2019年8月16日，重庆市沙坪坝区农业农村委员会向迈瑞公司发出《关于解除（终止）干堰塘水库承包协议的函》，主要内容为：按照区政府关于收回全区已出租水库的相关要求，解除与迈瑞公司于2016年6月28日签订的《水库承包协议》、于2016年6月29日签订的《干堰塘水库上堰承包协议》，限期完成干堰塘水库清场移交工作。2019年8月27日，迈瑞公司向陌上桑发出《关于收回干堰塘下堰水库的函》，主要内容为：根据重庆市沙坪坝区农业农村委员会《关于解除（终止）干堰塘水库承包协议的函》，限期陌上桑公司于2019年8月30日前将干堰塘下堰水库清场后无偿交还迈瑞公司。现迈瑞公司向一审法院提起诉讼，要求判如所请。审理中，陌上桑公司还举示了《中梁镇人民政府关于消除违法建筑的通告》照片、照片，拟证明陌上桑公司在租用土地修建区政府引进项目，原告拆除上述项目给被告造成了较大的经济损失；举示了《树木补偿协议》、收据，拟证明引进项目时，陌上桑公司对水库周边村民支付了140000元补偿款，投入较大，迈瑞公司要收回水库就应当赔偿被告损失。迈瑞公司对《中梁镇人民政府关于消除违法建筑的通告》照片、照片的真实性没有异议，但认为由于陌上桑公司在租用土地上违章搭建，才导致违建拆除；对陌上桑公司举示的其他证据的真实性不予认可。一审法院认为，迈瑞公司与陌上桑公司签订的《干堰塘周边流转农地租用合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，迈瑞公司、陌上桑公司在合同中约定，在租赁期限内由于政府规划、建设、出让、买卖或甲方需要而提前收回流转土地时，甲方应提前一个月通知乙方解除合同。根据此一约定，迈瑞公司享有单方解除权，但应提前一个月通知陌上桑公司。现迈瑞公司于2019年8月27日向陌上桑公司送达解除合同的书面通知，陌上桑公司在审理中自愿认可双方签订的土地流转合同于同日解除，并未违反法律规定，一审法院对此予以采信。现迈瑞公司请求确认与陌上桑公司签订的土地流转合同于2019年8月27日解除，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于迈瑞公司是否已在合同解除前收回了租用土地、水库的问题。庭审中，陌上桑公司主张迈瑞公司已于2019年3月收回了租用的土地、水库，迈瑞公司对此予以否认，则陌上桑公司对其主张依法负有举证责任。审理中，陌上桑公司未能举示充分证据证明其主张，一审法院对陌上桑公司的主张依法不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陌上桑公司在合同解除后未将租用土地、水库返还给迈瑞公司，违反了合同约定及法律规定，应当承担违约责任。现迈瑞公司要求陌上桑公司返还租用土地、水库，并参照合同约定的土地流转金标准支付从合同解除次日即2019年8月28日起至返还土地、水库之日止的占用费，符合合同约定及法律规定，一审法院对迈瑞公司的此一诉讼请求依法予以支持。关于迈瑞公司要求陌上桑公司支付2019年6月15日起至合同解除之日即2019年8月27日止的土地流转金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，迈瑞公司、陌上桑公司在《干堰塘周边流转农地租用合同》中约定，第1-3年每年租金单价为1500元/亩，以后递增方式及比例为：按1050元/亩.年的基数测算，每3年涨5%。第1-3年每年租金为258900元，租金按年缴纳一次，第一年缴纳时间在签订协议生效之日起五个工作日内，以后缴纳时间为租赁时间到期前30天内缴纳。现陌上桑公司仅支付迈瑞公司土地流转金至2019年6月14日，未按约支付2019年6月15日起至合同解除之日即2019年8月27日止的土地流转金，违反了合同约定及法律规定，应当承担违约责任。迈瑞公司要求陌上桑公司支付从2019年6月15日起至2019年8月27日止的土地流转金38058.3元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于陌上桑公司要求以保证金抵扣土地流转金的问题。迈瑞公司、陌上桑公司在《干堰塘周边流转农地租用合同》中约定，乙方应当在收到甲方通知后30天内无条件搬出，将流转地交还甲方时应保持场地原状。若乙方在规定时间内不搬迁或不能搬迁完毕，甲方将不退还乙方缴纳的保证金。现陌上桑公司尚未按照合同约定向迈瑞公司按原状返还流转土地，其要求以保证金抵扣土地流转金缺乏事实和法律依据，一审法院对陌上桑公司的此一主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司与被告重庆陌上桑科技有限公司于2016年6月12日签订的《干堰塘周边流转农地租用合同》于2019年8月27日解除。二、限被告重庆陌上桑科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将其租用的、位于沙坪坝区干堰塘周边流转土地以及干堰塘下堰水库交还原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（按《陌上桑科技有限公司用地红线范围图》所示范围）。三、限被告重庆陌上桑科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司2019年6月15日至2019年8月27日期间的土地流转金38058.3元。四、限被告重庆陌上桑科技有限公司参照《干堰塘周边流转农地租用合同》约定的土地流转金标准支付原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司从2019年8月28日起计付到返还租用土地之日止的土地占用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4370元，减半交纳2185元（原告已预交），由被告重庆陌上桑科技有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。二审中，陌上桑公司向本院举示视频及照片两张，拟证明案涉土地及花草、树木被案外人占用，被强拆后案外人主张强拆损失，无论案外人是如何占用土地，其作为实质占用人，被上诉人均应将案外人纳入本案诉讼，否则法院判决占用土地的归还根本无法执行。迈瑞公司质证意见为：视频证据的来源性怀疑，应该在一审中提交，但未提交，不应该算新证据，视频反映的事实是否与本案有关也不清楚，且图片也看不清楚，因此该组证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为，因上述证据的真实性无法确认，且无法达到陌上桑公司的证明目的，本院不予采信。二审中另查明，迈瑞公司明确表示自愿放弃其在一审中的第三项诉讼请求即判令被告按照合同约定支付原告违约金，以未付租金38058.3元为基数，按每日万分之五，从2019年5月15日起计算至所有租金支付完毕时止。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.陌上桑公司是否应当将租用的案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司；2.陌上桑公司是否应当支付土地占有使用费；3.陌上桑公司缴纳的保证金是否可以抵扣未按规定缴纳的相应费用。关于陌上桑公司是否应当将租用的案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司的问题。根据合同相对性原则，案涉租赁合同解除后，承租人负有返还租赁标的物的义务。本案中，陌上桑公司与迈瑞公司签订的案涉租赁合同解除后，陌上桑公司应当将租用的案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司。虽然陌上桑公司称，2019年3月迈瑞公司拆除了案涉土地上陌上桑公司的所有构筑物，案涉土地一直处于空置状态，陌上桑公司并未实际占用涉案土地，案涉土地由案外人实际占用。但拆除案涉土地上的构筑物及案涉土地处于空置状态并不表明陌上桑公司已经将案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司，其在审理中亦未举示充分证据证明其事实主张，应当承担举证不能的后果，因此陌上桑公司应当将案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司。关于陌上桑公司是否应当支付土地占有使用费的问题。因案涉租赁合同已于2019年8月27日解除，陌上桑公司应当于2019年8月28日将案涉土地及干堰塘下堰水库交还迈瑞公司，陌上桑公司未交还土地及水库就应当支付土地占有使用费。陌上桑公司称合同约定有30天的合理搬迁期限，其占有使用费的起算时间应当为2019年9月28日。本案中，由于陌上桑公司在案涉租赁合同解除后一直未履行交还案涉标的物的义务，虽然合同约定了30天的搬迁期限，但并未约定陌上桑公司不支付该搬迁期内的占有使用费，故一审判决陌上桑公司按合同约定的土地流转金标准支付迈瑞公司自2019年8月28日起至返还案涉土地之日止的土地占有使用费恰当，本院予以支持。关于陌上桑公司缴纳的保证金是否可以抵扣未按规定缴纳的相应费用的问题。根据合同约定，迈瑞公司有权使用陌上桑公司的保证金缴纳未按规定缴纳的相应费用。同时合同还约定，若陌上桑公司在规定的时间内不搬迁或不能搬迁完毕，迈瑞公司将不退还陌上桑公司缴纳的保证金等。现陌上桑公司未按照合同约定向迈瑞公司交还土地及水库，迈瑞公司有权对其缴纳的保证金不予退还。陌上桑公司在没有保证金可以退还的情况下，无保证金用于抵扣应缴纳的相应费用，故一审判决对陌上桑公司要求对保证金予以抵扣的请求不予支持并无不当，本院予以认可。对于迈瑞公司在二审中自愿放弃其在一审中的第三项诉讼请求即放弃逾期支付租金的违约金的请求，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，陌上桑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由重庆陌上桑科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年七月二十二日法官助理 刘学亮书 记 员 谢 静