重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3581号上诉人（原审被告）：万友汽车投资有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路7号企业天地7号楼20层，统一社会信用代码915000005992003742。法定代表人：吴雪松，董事长。委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：满媛，重庆索通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：万友汽车投资有限公司两江分公司，营业场所重庆市北部新区金开大道1666号附2号1-1，统一社会信用代码915000003395813775。负责人：贺强，总经理。委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：满媛，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆大雅地产有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金开大道1222号1-1-4，统一社会信用代码91500000768871639M。法定代表人：周道学，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马萍，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。上诉人万友汽车投资有限公司（以下简称万友公司）、万友汽车投资有限公司两江分公司（以下简称万友两江分公司）因与被上诉人重庆大雅地产有限公司（以下简称大雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月21日立案后，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。万友公司、万友两江分公司上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28224号民事判决第二项至五项判决内容，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认定上诉人不享有合同解除权，应承担违约责任与事实不符，系认定事实错误，应依法予以改判，上诉人通过变通自救方式试图确保合同的继续履行，但直至2019年8月确认合同目的最终仍不能实现时，上诉人才提出解除合同并无不当。2、上诉人不应承担优惠期租金差额的返还义务，并且一审对租金差额的认定数额亦明显错误应依法改判；3、一审判决违约金计算标准不当，应依法予以纠正；4、上诉人租赁商铺后投入大量的装修费用，因被上诉人违法建筑被拆除致使二层完全无法使用，进而导致合同目的无法实现，被上诉人应赔偿上诉人的装修残值损失；5、一审判决人两被上诉人共同承担清偿责任系适用法律错误，应依法改判。大雅公司辩称：原审认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，应予以维持。万友公司曾到租赁标的现场，对周边环境进行了详细认真考察，租赁协议中有附图，附图的图示已经表明出租的房屋中有部分系车位，万友公司还对建筑物的钢结构、天桥均进行过查看，出租人并未虚构任何标的物的权属、用途、规划等事实，不存在违约或欺诈情形，上诉人不享有合同解除权；2、上诉人违背了诚实信用原则，应承担优惠期租金差价的返还义务；3、上诉人要求赔偿装修损失，但未在一审中提起反诉，不是本案审理的范围。大雅公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与二被告之间签订的租赁合同已于2019年9月1日解除；2.原告对被告万友公司缴纳的履约保证金345279元不予退还；3.二被告立即共同向原告支付2015年5月22日至2015年11月21日期间的租金差额661720元；4.二被告立即共同向原告支付违约金716121.9元；5.二被告立即共同向原告赔偿自2019年10月1日起，每天以1377841.9元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失至全部款项付清时止；6.诉讼费由二被告共同承担，并由一审法院在原告胜诉后将原告垫付的费用直接退还给原告。一审法院认定事实：2015年3月26日，大雅公司与万友公司签订《租赁意向协议书》，主要约定：大雅公司同意租赁大雅金开国际7号商铺给万友公司，用于长安福特4S店汽车展示及销售等经营活动，待万友公司正式取得长安福特4S店建设授权后，双方按预先商定的商务条件另行签订《房屋租赁合同》。2015年3月27日，大雅公司与万友公司签订了《重庆大雅金开国际租赁意向书》，约定万友公司将以福特汽车为商号，于该商铺承租经营汽车类品牌商品展示和销售等经营活动。附件商铺租赁平面图上，用阴影标注了租赁位置，租赁面积一楼标识有代表车位的小方框。2015年5月14日，以大雅公司为出租人（甲方）、万友公司为承租人（乙方），签订《重庆大雅金开国际商业租赁合同》一份，主要约定：1.出租人将重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋出租给承租人使用，租用建筑面积为2100.7平方米，其中商铺一层面积为997.98平方米，商铺二层面积为1102.73平方米；2.该房屋仅供承租人以FORD为商号经营汽车类商铺展示、销售；3.1商铺的租赁期限为8年，自2015年5月22日至2023年5月21日止，实际租期自交付日开始计算；4.1出租人暂定于2015年5月22日之前向承租人交付该房屋；5.承租人自2015年5月22日起计缴租金；6.租金按固定租金的模式收取，固定租金不包括物业服务费及其他费用，租金按季度支付；2015年5月22日至2015年11月21日月租金110287元，2015年11月22日至2016年5月21日月租金220574元……2019年5月22日至2020年5月21日月租金286756元（136.51元/平方米）……6.6,2015年5月22日至2015年11月21日为优惠期，出租人给予承租人租金优惠，双方认可，该优惠期是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足96个月，则双方确认，取消本条所述优惠之约定，双方按2015年11月22日至2016年5月21日的租金标准计算租金及相应违约金（如有），届时承租人需补足差额；7.1.1承租人应向出租人缴纳租赁合同履约保证金共计693231元，作为承租人履行本合同的保证；通用条款13.2，如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于租赁合同履约保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金；13.3，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、租赁合同履约保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.1%计算收取违约金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商铺，承租人逾期累计超过十日的，出租人有权解除本合同。该合同附件有房屋平面位置图，租赁面积用阴影在图上表示，租赁面积一楼标识有代表车位的小方框。大雅公司按约将租赁房屋交付给万友公司使用，万友公司用于经营福特汽车4S店。2015年5月26日，万友两江分公司成立。2015年10月15日，以大雅公司为甲方、万友公司为乙方、万友两江分公司为丙方，签订《合同变更协议》一份，约定：甲方作为出租人、乙方作为承租人于2015年5月14日就重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期群楼商铺7号房屋签订了《商业租赁合同》，丙方作为乙方投资成立的分公司已正式设立，经甲乙丙三方协商达成协议如下：一、各方同意自丙方成立之日起，租赁合同承租人由乙方变更为丙方。2017年9月13日，以大雅公司为甲方、万友两江分公司为乙方，签订《商业租赁合同之补充协议》，主要约定：租赁合同履行过程中，金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋商铺二层的车行天桥于2016年7月被主管部门强制拆除，基于上述，甲、乙双方经充分协商，订立本协议如下：一、双方同意，自2017年8月22日起，租赁合同约定的租赁房屋变更为重庆市北部新区金开大道1230号大雅金开国际项目三期裙楼商铺7号房屋，租用建筑面积为1046.3平方米，其中商铺一层面积为997.98平方米，商铺二层面积为48.32平方米。租赁房屋变更后，除本协议另有约定外租金单价、支付时间、租赁期限等仍按租赁合同约定执行，此次变更属于双方协商后达成的意见，不涉及任何一方违约。二、双方同意，对商铺二层自2016年8月22日至2017年11月21日期间租金进行调整，调整后，商铺二层自2016年8月22日至2017年11月21日的租金合计为82917.12元……三、双方同意，调整原合同第7条“租赁合同履约保证金”，按照现租赁面积计算合同履约保证金，调整为345279元，调整后，乙方多余的保证金347952元甲方予以退还，本协议签订后，乙方凭原保证金收据办理退还手续并更换收据。四、甲方同意，租赁房屋变更后，另行给予乙方6个月租金优惠期，即自2017年11月22日起至2018年5月21日止，乙方的租金单价在原合同约定基础上5折优惠。五、乙方不得再以天桥被拆除为由向甲方主张任何费用或权利，也不得要求甲方减免任何费用或给予任何补偿、赔偿等。六、本协议作为租赁合同的补充协议，与租赁合同不一致的，以本协议为准，其他条款按租赁合同执行。补充协议签订后，大雅公司将多余的保证金347952元退还给了万友两江分公司。万友两江分公司将本来用于汽车维修的商铺二层48.32平方米继续用作配电房使用。2019年8月10日，万友两江分公司向大雅公司送达了《关于退租的告知函》，称：2016年7月27日，商铺二层的连接天桥因属违法建筑物，被政府拆违办强制拆除，导致我司二层完全不能使用，所投入的安装、装修闲置，给我司资产和经营造成极大的损失。同时，因为二层的关闭，无法开展新车的整备和PDI检测等4S店必备业务，导致我司4S店的正常功能无法实现，从2016年下半年至今严重亏损，合同无法履行，无奈，依据合同规定和相关法律规定，我司只有提出解除合同。2019年7月26日，我司已前往贵司招商部告知提出解除合同，我司将于2019年8月31日前迁出租赁房屋，自2019年9月1日起交还租赁房屋。2019年8月12日，万友两江分公司向大雅公司送达《关于交还租赁房屋的函》，再次提出将于2019年8月31日前迁出租赁房屋，自2019年9月1日起交还租赁房屋。2019年8月31日，万友两江分公司向大雅公司送达《关于交还租赁房屋告知函》，称已于2019年8月31日交还租赁房屋，完清应由我司承担的租金、物管费、水电费，请自2019年9月1日起收回租赁房屋。大雅公司于2019年9月1日收回了租赁房屋。其后，将商铺一楼恢复为了停车库。2019年9月24日，大雅公司向万友公司送达了《关于立即支付租金及违约金的律师函》，提出：分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，万友两江分公司在未与大雅公司协商一致的情况下，擅自解除租赁关系的民事责任应由万友公司承担，依据合同约定，万友公司不享有2015年5月22日至2016年5月21日的优惠期，应支付租金661720元、解除合同违约金716121.9元。万友两江分公司还举示了长安福特4S店设施整改通知打印件，拟证明二楼天桥拆除导致其合同目的无法实现，该通知载明：万友两江4S店自建店以来，维修服务与销售展厅两地，这不符合长安福特4S店的运营标准，请你司尽快完成整改，否则，将取消销售授权。大雅公司对该证据的真实性不予认可。庭审中，双方确认，二楼的车行道在签订租赁合同前已经建成并投入使用，确因系违章建筑被拆除。大雅公司称，大雅公司是与万友两江分公司建立了租赁合同关系，根据公司法的规定要求万友公司承担责任；租赁房屋一层是规划的车库，合同附图中，租赁范围内都有车位的示意图，并无对二被告隐瞒车位性质、以商铺出租的情形；租赁标的物变更后，优惠仅为2017年11月22日至2018年5月21日期间的租金减半，并未谈到免租期在租赁不足96个月的情形下继续享有；并未要求过万友两江分公司将一楼恢复成车位，这是其为了解除合同找的借口；要求保证金不予退还就是指保证金作为违约金不予退还的意思，房屋提前退租，至今未能另行出租，有空置损失、另行招租的费用损失。二被告称，认可租赁合同在2019年9月1日解除；签订合同时并不知晓附图上这些小方框代表什么，在2019年7、8月时，大雅公司才告知是车位，大雅公司在此时要求恢复商铺为车位；租赁房屋二楼本来用作经营汽车维修，二楼车行道拆除后无法继续做维修使用，另行租赁了离案涉房屋较远的房屋经营维修；违约金的约定过高，应予调整。一审法院认为，大雅公司与万友公司签订的《重庆大雅金开国际商业租赁合同》、大雅公司与万友公司、万友两江分公司签订的《合同变更协议》、大雅公司与万友两江分公司签订的《商业租赁合同之补充协议》均是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。大雅公司与万友两江分公司作为租赁合同的相对方，均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。万友两江分公司于2019年9月1日向大雅公司返还了租赁房屋，大雅公司要求确认租赁合同在2019年9月1日解除，万友两江分公司予以认可，故对大雅公司要求确认其与万友两江分公司之间的租赁合同于2019年9月1日解除的诉讼请求一审法院予以支持。本案争议的焦点是万友两江分公司是否享有合同解除权。首先，在双方签订的合同附图中已明确标注租赁房屋一层部分包含有车位，对该情况万友两江分公司应予以知晓，且租赁房屋包含车位并不导致合同无效，万友两江分公司以此为由解除合同无事实和法律依据。其次，万友两江分公司主张二层车行道拆除导致二层完全无法使用致使合同目的不能实现。但二层车行道被拆除是在2016年7月，双方在2017年已就车行道被拆除签订了《商业租赁合同之补充协议》，约定将二层租赁面积缩小为48.32平方米。万友两江分公司将二层作为配电房使用，并租赁其他房屋开展车辆维修业务，可见合同仍具备继续履行的条件并实际继续履行。大雅公司还就该变更给予了万友两江分公司租金优惠，并约定万友两江分公司不得再以天桥被拆除为由向大雅公司主张任何费用或权利，也不得要求大雅公司减免任何费用或给予任何补偿、赔偿。故万友两江分公司在继续使用租赁房屋至2019年8月时再以二层车行道拆除影响经营为由要求解除合同与双方的合同约定不符，亦无事实依据。故万友两江分公司并不享合同解除权，其违约解除合同应承担相应的违约责任。关于优惠期租金。《重庆大雅金开国际商业租赁合同》中约定，2015年5月22日至2015年11月21日为优惠期，出租人给予承租人租金优惠，双方认可，该优惠期是出租人基于承租人整个租赁期限给承租人的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足96个月，则双方确认，取消本条所述优惠之约定，双方按2015年11月22日至2016年5月21日的租金标准计算租金及相应违约金（如有），届时承租人需补足差额。现万友两江分公司违约提前解除租赁合同，合同履行期不足96个月，故万友两江分公司应按约向大雅公司补足2015年5月22日至2015年11月21日的租金（220574元-110287元）×6个月=661722元。大雅公司仅要求万友两江分公司支付661720元，是对自身权利的处分，一审法院予以认可。万友两江分公司辩称大雅公司因车行道被拆除一事已将该优惠期租金作为了赔偿，但并未就此举示证据予以佐证，故对该主张一审法院不予采信。关于履约保证金及违约金。《重庆大雅金开国际商业租赁合同》约定，如因承租人原因解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于租赁合同履约保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。履约保证金在万友两江分公司违约的情形下不予退还，实质是履约保证金转换为了违约金。万友两江分公司辩称违约金过高应予调整。违约金具有补偿性质，其金额应与万友两江分公司的违约行为给大雅公司造成的损失相当，现双方均未就损失进行举证，故一审法院酌情将违约金调整为（997.98平方米+48.32平方米）×136.51元/平方米×3个月=428491.24元。履约保证金345279元作为违约金不予退还后，万友两江分公司还需向大雅公司支付违约金83212.24元。关于资金占用损失。优惠期租金661720元万友两江分公司应在合同解除时向大雅公司支付，其逾期支付的，应向大雅公司支付资金占用损失。大雅公司要求万友两江分公司从2019年10月1日起支付资金占用损失，故万友两江分公司应以661720元为基数从2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向大雅公司支付资金占用损失。大雅公司要求违约金再计算资金占用损失于法无据，一审法院不予支持。万友两江分公司系万友公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由万友公司承担。故大雅公司要求万友公司承担上述责任的诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告重庆大雅地产有限公司与被告万友汽车投资有限公司两江分公司之间签订的《重庆大雅金开国际商业租赁合同》于2019年9月1日解除；二、原告重庆大雅地产有限公司对被告万友汽车投资有限公司缴纳的履约保证金345279元不予退还；三、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付2015年5月22日至2015年11月21日的租金差额661720元；四、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付违约金83212.24元；五、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司在本判决生效后立即向原告重庆大雅地产有限公司支付以661720元为基数从2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；六、驳回原告重庆大雅地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20365元，减半收取10182.5元，由原告重庆大雅地产有限公司负担3682.5元、被告万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司负担6500元。二审中，上诉人举示证据如下：1、长安福特4S店建店标准、《长安福特经销设施级别标准修改方案》、通过长安福特永久设施认证函，拟证明万友两江分公司租赁案涉标的物的目的是开设符合长安福特建店标准的4S店；2、长安福特出具的《情况说明》，拟证明万友两江分公司因案涉租赁物二层车行道拆除后，经积极变通的方式仍无法达到租赁合同缔约目的的情形下才提出解除合同；3、《停车场租赁协议》、《停车场租赁补充协议》、《建工未来城商业B房屋租赁合同》及补充协议、《建工未来城商业B负一层车库物管协议》、租金支付流水。拟证明二层车行道被强制拆除后，上诉人被迫关闭了机电维修车间，为继续履行案涉租赁合同，上诉人作出变通安排，在案涉租赁物之外，另行租赁了场地，并支付相应租金。4、、2017年—2019年《审计报告》，拟证明二层车道被强制拆除后，上诉人业绩逐年下滑，亏损严重，不得不提出解除案涉租赁合同；5、《装修施工合同》、租赁物装修规划竣工图纸、竣工验收会议纪要、建设工程竣工验收意见书、竣工结算总价、工程竣工结算审核结果汇总表、建设工程造价编审确认表、装修款支付凭证、万友两江分公司福特4S店建设项目（机修车间）预算咨询报告、项目工程汇总表、项目三材汇总表，拟证明案涉租赁物2016年5月20日才装修验收，二层车行道于2016年7月即被拆除，上诉人投入了大量的资金装修，但致使未能使用，被上诉人不应享有收取租金的权利，还应补偿装修损失。被上诉人认为上述证据不是新证据，且与本案不具有关联性。本院认为，上诉人举示的上诉证据拟证明的主要内容因二层车行道被拆除以后无法达到4S建店标准，经上诉人采取补救措施合同目的仍无法实现，并产生了相应的损失。上述证据是否能达到其证明目的，与本案是否具有关联性，将在本院认为部分进行评述。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，一、关于上诉人认为因二层车行道被拆除致使上诉人无法达到4S建店标准，合同目的无法实现的问题。上诉人承租案涉房屋用于经营FORD为商号/名称汽车类商品展示。出租人负有的义务为确保案涉房屋可以用作汽车类商品展示即可。承租人租赁案涉房屋后无法达到4S建店标准，不是出租人应负有的保证义务，故上诉人认为出租人负有确保其符合福特公司的4S建店标准，于法无据，本院不予支持。因此，上诉人在二审中提交的证据拟证明案涉房屋因违建拆除部分构筑物后无法再达到其4S建店标准，给其造成了相应损失，因前文已经论述出租人不负有保证承租人达到4S建店标准的合同义务，故其举示的上述证据与本案争议的焦点无关，本院不予采信。二、关于上诉人认为因车行道拆除，其实际未使用二层房屋，出租人存在违约行为，应承担装修损失的问题。本院认为，该车行道拆除后，双方对因该车行道拆除的问题进行了协商并达成一致，约定被上诉人另行给予上诉人6个月租金优惠期，上诉人不得再以天桥被拆除为由向甲方主张任何费用或权利，也不得要求被上诉人减免任何费用或给予任何补偿、赔偿等。该协议是双方作为平等民事主体，自愿达成的协议，合法有效，均应受其拘束，因此，上诉人在享受了因车行道拆除的租金优惠后，承租人再以此为由请求确认出租人存在违约行为，应承担相应的违约责任，本院不予支持。关于装修损失，其在本案中未就此提起反诉，不是本案审理范围，本院不予处理。三、关于上诉人认为案涉房屋有部分原为车位，不应用作商业经营用途，收取的租金也不应按照商业标准收取。本院认为，上诉人在签订合同时对案涉房屋进行了考察，合同附件对车位进行了图示，上诉人签订合同后经营了两年之久，并未影响其实际使用案涉房屋。故上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。四、关于违约金和收取优惠期租金的问题。本案中，上诉人违约解除案涉租赁合同，一审法院据此主张相应的违约金并无不当。合同还约定了合同履行期不足96个月，承租人需补足差额，故一审法院主张优惠期租金差额并无不当，本院予以确认。五、关于责任主体的问题。本院认为，万友两江分公司系万友公司的分公司，其民事责任应由万友公司承担。大雅公司将万友公司及万友两江分公司作为共同被告，要求其共同承担责任，并无不当，本院予以确认。综上所述，万友公司、万友两江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14612元，由万友汽车投资有限公司、万友汽车投资有限公司两江分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年七月二十九日法官助理 王玲书 记 员 梁麟