广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16246号上诉人（原审被告）:李清源，男，1955年9月19日出生，汉族，住所地广东省龙川县。委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汤海波，男，1976年4月13日出生，汉族，住所地湖南省韶山市。委托诉讼代理人：郭丽丽，广东四为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘量海，广东四为律师事务所实习律师。上诉人李清源因与被上诉人汤海波房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李清源上诉请求：请求撤销（2017）粤0306民初27701号民事判决，改判李清源向汤海波返还购房款50200元，或者发回宝安区人民法院重审。事实和理由：一、本案为无效合同纠纷，且李清源与汤海波对无效合同的成立均存在过错，故李清源与汤海波对无效合同的成立均应承担相应的过错责任。（一）买卖双方及中介机构均明知产权人李XX早已去世。2015年12月24日的二手房买卖合同第2页最后手写第1条明确约定卖方须在2016年5月30日前办理该物业产权继承等一切相关手续，这表明汤海波也是明知涉案房产的买卖是需要办理继承手续的，既然需要办理继承手续，则表明汤海波明知卖方李XX已经去世，事实上不存在，二手房买卖合同因没有实际上的卖方，依法而论，就应当无效。再说，二手房买卖合同第2页最后手写第1条约定的卖方需在2016年5月30日前办理该物业产权继承等一切相关手续，而合同中的卖方是李XX，不是李清源，但李XX又因去世事实上不存在，卖方又如何办得了物业产权继续等一切相关手续？（二）汤海波明知李清源无代理权，故李清源的代理行为依法无效。《中华人民共和国民法总则》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。这说明，只要汤海波有理由相信李清源有代理权的，代理行为才有效，反之则无效。而本案汤海波明知卖方李XX已经去世，也不可能授权李清源，当然也就明知李清源没有代理权。在此情况下，汤海波和中介机构还极力与李清源签订二手房买卖合同，很显然，汤海波和中介机构是故意让没有代理权的李清源与汤海波签订二手房买卖合同的，依法而论，该二手买卖合同依法无效。《中华人民共和国合同法》第48条也规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案的李清源与汤海波均明知委托人李XX死亡，故李清源的所谓代理行为对业主李XX不发生法律效力，从而证明二手房买卖合同无效。（三）二手房买卖合同违反了法律的禁止性规定，也依法无效。《民法总则》第173条和第175条均规定，有下列情形之一的，委托代理终止。代理人或者被代理人死亡，既然法律明确规定代理人或者被代理人死亡的，委托代理终止，而本案的卖方李XX本身死亡，不存在委托代理的事实，该委托代理应当终止。《民法总则》第174条同时规定，被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡的；被代理人的继承人予以承认；授权中明确代理权在代理事务完成时终止；被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。而本案的被代理人卖方李XX死亡后没有上述任何情形之一发生，李清源的代理行为当然无效，故二手房买卖合同因违反了法律的禁止性规定也依法无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，下列房产不得转让：…共有房产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的…李清源与汤海波均明知涉案房产为共有房产，未经其他共有人书面同意，且权属还存有争议，明知涉案房产是依法不得转让的房产，故才在二手房买卖合同中约定卖方需在2016年5月30日前办理该物业产权继承等一切相关手续。因此，该二手房买卖合同因涉案房产不得转让依法无效。（四）李清源无权处分涉案房产有事实依据和法律依据。（2017）粤0306民初27701号民事判决在经审理查明段载明，涉案房产原登记于李XX名下，于2016年4月6日按继承取得过户至罗思招名下，这表明二手房买卖合同签订时一审是明知涉案房产的继承人并非李清源一人，而是还有其他继承人存在。李清源的证据公证书也载明，卖方李XX除其配偶罗思招之外还有六个儿子，据此事实而论，李清源无权处分涉案房产是有事实依据的。《中华人民共和国物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得无权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，而本案的李清源与汤海波在签订二手房买卖合同时明确约定卖方需在2016年5月30日前办理该物业产权继承等一切相关手续，证明双方在签订二手房买卖合同时继承还没有开始，不发生效力而无效。第39条同时规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《民法总则》第114条也规定，民事主体依法享有物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《房地产管理法》第37条规定，房地产转让是房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。李清源既不是涉案房产的所有权人，也不是涉案房产的合法民事主体，更不是涉案房产的权利人，当然无权处分涉案房产。汤海波也明知李清源不是涉案房产的所有权人、权利人或民事主体，也明知涉案房产的所有权人李XX死亡，却故意与李清源签订二手房买卖合同，其行为并非善意取得，而是恶意取得。《合同法》第132条明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分，法律，行政法规禁止或者限制转让的标的物依照其规定。而本案房产明明是李XX的，李清源只是其中的继承人之一，且汤海波也明知这一事实客观存在，故李清源无权处分涉案房产，更何况涉案房产为法律禁止转让的标的物。（五）汤海波明知卖方主体不存在，而无法承担任何责任，故本案应使用返还原则。二手房买卖合同第2页最后手写第3条同时约定，卖方代理人承担卖方需履行的一切相关责任，结合第1条卖方需在2016年5月30日前办理该物业产权继承等一切相关手续，汤海波明知卖方李XX已经去世的事实来看，表明去世的卖方李XX无论如何也不可能发生卖方需履行的一切相关责任，既然汤海波明知卖方李XX事实上不可能履行相关责任，二手房买卖合同又何效之有？因此，虽然二手房买卖合同无效，但无效的原因也是李清源与汤海波均明知卖方李XX死亡而造成的，故依照《民法总则》第157条，民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任，法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第58条也规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方有都过错的，应当各自承担相应的责任。本案的合同双方均匀有关过错，均应在各自承担相应过错责任的前提下再适用返还原则。二、一审查明的事实不实且违法。一审在判决书经审过查明中载明，涉案房产原登记于李XX名下，于2016年4月6日按继承取得过户至罗思招名下。李清源为李XX子女，李XX于2014年9月7日死亡。（一）卖方以248万元对价将上述房产转让于汤海波…（四）物业产权过户时，卖方同意买方写第三方名字…（五）买方清楚物业目前的产权状况，由买方代理人签署本合同。李清源要说明的是，一审明知买方是李XX，且买方以248万元对价、卖方同意买方写第三方名字、买方清楚物业目前的产权状况，由卖方代理人签署本合同，李XX早已去世，去世的人如何能行使上述权利或者承担上述义务。一审明知卖方李XX在签订二手房买卖合同时已经去世，又何来去世了的卖方李XX以248万元对价将上述房产转让于汤海波、同意买方写第三方名字？显而易见，一审经审理查明的事实却不是客观存在的事实，而只是李清源与汤海波在二手房买卖合同中约定的内容，卖方李XX也没有该意思表示，故此，一审查明的上述事实不仅违法且错误，李清源对一审所查明的上述事实也不认可。三、一审的本院认为相关内容有违法嫌疑也不合情理。一审在本案认为载明，汤海波、李清源签订二手房买卖合同，双方知悉卖方李XX已死亡，明确约定李清源履行卖方义务，故该合同实际上是汤海波与李清源签订的二手房买卖合同，汤海波、李清源为合同权利义务的主体，李清源应当依照合同约定不通过继承等方式获得房产权利，并履行卖方义务，后因涉案房产被其他继承人继承，导致李清源未能履行合同，李清源应当退还定金，并向合同相对方承担违约责任。一审的上述认定似乎合法合理，但事实上涉案房产是卖方李XX的，李清源也不是涉案房产的产权人，既然涉案房产的产权人李XX实际上已经死亡，则表明卖方事实上不存在，既然卖方李XX已经死亡，李清源在合同中本是卖方李XX的代理人，因此无论如何也不可能推理成为汤海波、李清源为合同权利义务的主体。如果李清源能够成为合同一方的主体，其没有必要在合同上注明李清源为卖方李XX的代理人。再说，一审明知涉案房产还有其他继承人存在，假设按一审所述，李清源能够成为合同一方的主体，其他继承人若不认同李清源与汤海波签订的二手房买卖合同行为时，该合同有效吗？合同能够履行吗？因此，一审的认定内容既有违法嫌疑，也不符合情理。《中华人民共和国继承法》第26条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，涉案房产是李XX与其老婆罗XX在婚姻关系存续期间所得的共同才有，罗XX依法享有50%的权利。该法第24条同时规定，存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢，李清源和汤海波均明知涉案房产还有其他继承人存在，却故意签订二手房买卖合同，明显存在争抢涉案房产的意思表示，其行为因违法也不应受到法律的保护。综上所述，本案为无效合同纠纷，且李清源与汤海波对无效合同的成立均存在过错，故李清源与汤海波对无效合同的成立均应承担相应的过错责任，一审查明的事实本身不实且违法，一审判决相关内容实在是可笑且有违法嫌疑也不合情理。据此，李清源特依法提起上诉，请二审在查明本案事实的基础上，依法驳回汤海波的不实之诉或发回原审人民法院重审。汤海波辩称，一、汤海波认为李清源声称汤海波明知李清源无代理权，故代理行为无效。1.汤海波认为，李清源的代理行为是代理其他继承人，而非被继承人，李清源在签订涉案合同时明确表示业主李XX已故，李清源是其继承人，涉案房产是李清源买给被继承人李XX的，涉案房产确定由李清源继承，汤海波有理由相信李清源有代理权。2.李清源向汤海波出示红本房产证，并带领汤海波看房，以上一系列行为足以使汤海波有理由相信李清源有代理权。3.如果不是李清源将涉案房产在中介挂牌出售，李清源与汤海波是不能够达成交易的。汤海波向一审法院起诉请求：判令李清源向汤海波返还购房定金50200元，承担缔约过失责任366017元，诉讼费保全费由李清源承担。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区XX街道XX路北侧XXX区XX楼X栋2XX商品房，原登记于李XX名下，于2016年4月6日按继承取得过户至罗XX名下。李清源为李XX子女，李XX于2014年9月7日死亡。2015年12月24日，李清源以李XX的名义与汤海波签订《二手房买卖合同》，主要内容包括：（一）卖方以248万元对价将上述房产转让予汤海波，汤海波应于签订合同当日支付定金5万元，二日内再支付定金余额15万元；（二）买卖一方根本违约的违约金标准为转让成交价百分之二十；（三）李清源应于2016年5月30日前办理物业产权继承等手续；（四）物业产权过户时，卖方同意买方写第三方名字；（五）买方清楚物业目前的产权状况，由卖方代理人签署本合同，且同意卖方代理人收取该物业定金，卖方代理人承担卖方须履行的一切相关责任。李清源在卖方处署李XX，并在代理人处签名。合同签订后，汤海波依约两次支付定金合计20万元，其中5万元由中介企业监管，15万元交付李清源。据双方于2017年5、6月份的微信交谈，汤海波催告李清源处理房产交易事宜。此后，李清源退还汤海波部分定金99800元。双方对合同履行存有争议，遂诉至法院。一审庭审中，汤海波当庭要求增加诉讼请求，李清源未同意，一审法院不予准许。一审诉讼过程中，汤海波委托具备相关资质的深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司就涉案房产进行价值评估，价值时点为继承过户登记的翌日即2016年4月7日。该评估报告显示评估价值为3070584元，李清源不予认可。一审法院认为，汤海波、李清源签订的《二手房买卖合同》，其时双方知悉卖方李XX已死亡，明确约定李清源履行卖方义务，故该合同实质是汤海波与李清源签订的《二手房买卖合同》，汤海波、李清源为合同权利义务的主体，李清源应当依照合同约定通过继承等方式获得房产权利并履行卖方义务。后因涉案房产被其他继承人继承，导致李清源未能履行合同，李清源应当退还定金，并向合同相对方承担违约责任。汤海波要求李清源赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持，但其关于缔约过失的索赔事由不当，一审法院予以纠正。关于赔偿损失的具体金额，汤海波通过评估报告履行举证义务，该评估机构具备资质，评估价值时点合理，一审法院予以认可。据该报告核算，汤海波之经济损失为：3070584元-2480000元=590584元。汤海波诉求366017元，主张合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李清源应于判决生效之日起五日内返还汤海波定金余额50200元。二、李清源应于判决生效之日起五日内赔付汤海波款项366017元。三、驳回汤海波其他诉讼请求。李清源如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7543.25元，公告费用400元，由李清源承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李清源向本院提交以下证据：证据一（2016）深罗证字第7091号、7092号、7093号、7094号、7095号、7096号公证书，证明涉案房产的继承人有兄弟六人。证据二（2016）粤河龙川第000065号公证书，证明涉案房地产的继承人并非李清源一人，且其母亲罗XX还健在，也是涉案房产的继承人之一。汤海波质证称，证据一、证据二真实性、合法性确认，关联性不予确认。该公证书以及公证书的内容之放弃继承权声明书，其形成时间为2016年2月27日，在此之前的2015年12月24日，李清源与汤海波已就涉案房产签订了买卖合同，故该证据应作为李清源恶意逃避合同义务特别为之。放弃继承权声明书的内容可以反证汤海波观点，即李XX名下有多套不动产，李清源继承其中之一完全可以实现。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李清源与汤海波签订涉案合同时，均明确知晓李XX已亡故，且明确约定由李清源履行合同，故涉案合同约束的主体是意思表示真实且达成合意的李清源与汤海波。在签订合同的当时，李清源尚未取得涉案房产的处分权利，故其将涉案房产出卖的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李清源作为无权处分一方主张涉案二手房买卖合同为无效合同，本院不予支持。涉案合同生效后，李清源应当通过继承等方式获得该房产的处分权利以履行涉案合同。但因涉案房产由其他继承人继承，李清源无法履行涉案合同为根本违约，应承担相应的违约责任，填补汤海波的损失。一审法院判决李清源向汤海波返还定金余额50200元并根据评估报告及汤海波的主张判决李清源赔偿汤海波366017元的处理正确，本院予以维持。综上所述，李清源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4543.25元，由上诉人李清源负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年七月十日本件与原本核对无异书记员 吕 周