呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1318号上诉人（原审原告）：赵福中，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，内蒙古英南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙红宇，男，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：刘文斌，内蒙古卓然律师事务所律师。原审第三人：宋震宇，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：宋成志（系宋震宇之父），住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：宋成志，男，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明路糖厂西区1号楼西单元2楼东户。上诉人赵福中因与被上诉人孙红宇、原审第三人宋震宇、宋成志申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人赵福中的委托诉讼代理人李冬冬、袁媛、被上诉人孙红宇及其委托诉讼代理人刘文斌、原审第三人宋震宇的委托诉讼代理人宋成志、原审第三人宋成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵福中上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的（2019）内0103民初2582号民事判决书，依法改判支持赵福中的诉讼请求或发回一审法院重审。2.本案一、二审诉讼费用全部由孙红宇承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误。1.孙红宇出具的《经济适用住房买卖合同》已经因内蒙古弘德房地产开发有限公司（以下简称弘德公司）的解除而不具有法律效力，一审法院认定事实错误。孙红宇在人民法院查封之前虽其签订的《经济适用住房买卖合同》被人民法院确认有效，但随后弘德公司便向孙红宇发出“限期付款通知”，如其逾期未缴纳购房款，则弘德公司有权解除合同。孙红宇在收到通知后既未履行任何付款义务，也未向人民法院提起解除通知异议之诉。根据法律规定，双方签订的合同已经于2018年5月份解除，该合同已经因解除而不具有法律效力。一审法院在此基础上仍然认定双方签订的《经济适用住房买卖合同》有效，明显认定事实不符。2.孙红宇在人民法院查封之前并未一直占有涉案房屋，一审法院认定孙红宇对房屋进行占有属于认定事实错误。因宋震宇、宋成志将涉案房屋作为借款的担保抵押给了赵福中，赵福中便对该房屋进行了占有使用。随后，赵福中与孙红宇关于房屋的占有事宜发生多次纠纷并诉至呼和浩特市回民区人民法院，具体可见呼和浩特市回民区人民法院作出的（2017）内0103民初3297号民事判决书（已经生效）中本院认定事实及庭审笔录中确认，即孙红宇要求赵福中返还房屋、排除妨害、返还租金损失，又请求人民法院确认其对涉案房屋享有的所有权，但人民法院仅支持其要求确认《经济适用住房买卖合同》有效的诉求，至于其他诉求人民法院均未支持，也不认为其对房屋享有所有权，在此前提下，赵福中与孙红宇多次因房屋的占用发生争议；另外，作为涉案房屋的开发商弘德公司亦不认可孙红宇对房屋享有的权益，也未与其履行房屋的交付手续，即未签订物业服务合同、交房证明、物业费缴纳凭证，孙红宇对涉案房屋的占有属于非法占有，其断断续续的占有并没有法律上的原因及依据。在此情形下，一审法院不应认定其对涉案房屋进行占有，其占有既没有处于持续的状态，也没有法律上的合法原因，而且涉案房屋属于商铺门脸房，根本不属于经济适用房，弘德公司也无法按照《经济适用住房买卖合同》的约定向其交付房屋。此外，该房屋已经由人民法院确认为赵福中对其享有所有权，弘德公司也无法再向孙红宇交付房屋。综上，一审法院认定孙红宇在查封之前对涉案房屋进行了占有属于认定事实错误。3.孙红宇从未向弘德公司支付购房款，至于其向宋震宇支付的所谓购房款并不能视为弘德公司收到了同等金额的购房款，一审法院认定其已经支付全部购房款属于认定事实错误。第一，本案中无法忽略的事实为宋成志、宋震宇在将涉案房屋抵押给赵福中后又进行了再次出售，其一房二卖的行为存在明显恶意，弘德公司也只认可办理在赵福中名下的《商品房买卖合同》，该合同早于孙红宇出具的《经济适用住房买卖合同》。呼和浩特市回民区人民法院作出的生效判决即（2017）内0103民初3297号民事判决书第3页、第4页认定的事实为“宋成志为向赵福中借款其将涉案房屋抵押给了赵福中，并向弘德公司交回了其购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，并另行向赵福中开具了新的《商品房买卖合同》；随后，宋成志在未通知弘德公司的前提下又另行将房屋出售给了孙红宇，且私自为孙红宇签订了新的未经弘德公司认定的《商品房买卖合同》，为便于操作，其将《商品房买卖合同》的日期倒签为2005年6月8日，后其承认该合同的真实签订日期为2013年，因弘德公司自2010年便更换了公章，即带有编号的三枚公章，而该《商品房买卖合同》并未加盖带有编号的公章，其出具的收据也并未加盖带有编号的财务专用章，该合同的真实性存在问题；后孙红宇撤回了该份合同，并变更诉求请求为确认《经济适用住房买卖合同》有效”。呼和浩特市回民区人民法院在该案本院认为部分明确认定“针对孙红宇主张《经济适用住房买卖合同》有效、孙红宇为该房所有人的诉讼请求，经查，孙红宇称该房向宋震宇购买，购房款给付了宋震宇，宋震宇出具了收条，孙红宇实际向宋震宇购房时间为2013年6月，却听由宋成志签署了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的落款日期写在宋震宇向弘德公司签订购房合同之前，并出具了一份19万余元的房款收据，2013年弘德公司早已启用带有编码的合同专用章，显然《商品房买卖合同》和房款收据不能证实孙红宇与弘德公司存在真实的房屋交易事实，合同并未成立。孙红宇称弘德公司己经将原商品房整改为经济适用住房，原《商品房买卖合同》换成了《经济适用住房买卖合同》，《经济适用住房买卖合同》也由宋成志办理，虽然弘德公司对《经济适用住房买卖合同》不予认可，但该《经济适用住房买卖合同》并不存在合同无效的情形，应认定为有效，但由于房屋为不动产，在房屋多重买卖合同中，孙红宇和赵福中均主张对标的物的所有权，鉴于产权登记手续都没有办理，签订买卖合同在先的买受人应优先取得所有权，赵福中签订合同在先，赵福中享有涉诉房屋的所有权。孙红宇与宋震宇所签订的《经济适用住房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持，但是确认涉诉房屋归孙红宇所有、要求赵福中返还孙红宇9.9万元租金并支付利息的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。”根据上述判决内容可知，孙红宇对涉案房屋并不享有所有权，且涉案房屋相关的所有手续均由宋成志办理，而非开发商弘德公司，且弘德公司并未授权宋成志办理本涉案诉房屋进行换签的事宜（这一点该判决书中进行了认定）。基于此，收取购房款的真实权利人应为弘德公司，而非恶意一房二卖出售房屋的宋成志、宋震宇，其无权作为收款主体，也无权将涉案房屋在未经弘德公司同意的情况下再次出售。第二，弘德公司在人民法院确认孙红宇所持有的《经济适用住房买卖合同》合法有效的前提下，作为法律上的合同相对方立刻向孙红宇发出了“限期付款通知”，督促其履行付款义务，但孙红宇并未履行。在此前提下，弘德公司未收到任何购房款。基于此，弘德公司按照《中华人民共和国合同法》及《经济适用住房买卖合同》的约定解除了双方签订的合同，孙红宇也未在法律规定的异议期内提起异议之诉，故双方签订的合同已经解除，孙红宇亦无需向弘德地产公司履行付款义务，一审法院认定其已经支付全部购房款明显属于认定事实错误。第三，孙红宇出具的《经济适用住房买卖合同》中约定的购房总价款为人民币194480元，其出具的购房款收据也为194480元，为何其向宋震宇支付了59.4万元的购房款，其无法排除双方存在其他以物抵债或者其他债权的关系，其所支付的款项性质存疑。综上，一审法院认定孙红宇已经支付全部购房款属于认定事实错误。4.孙红宇未能办理产权的原因系因其自身原因造成，其应承担因此产生的全部法律责任。第一，孙红宇对涉案房屋根本不享有所有权，其当然无法办理涉案房屋相关的所有权证书。无论是孙红宇与弘德公司的确认所有权之诉，还是孙红宇起诉赵福中排除涉案房屋的妨害之诉，人民法院作出的生效判决文书中均未确认孙红宇对涉案房屋享有所有权，其确认所有权的诉讼亦未得到法律的支持。反而在已经生效的（2017）内0103民初3297号民事判决书中认定“在房屋多重买卖合同中，孙红宇和赵福中均主张对标的物的所有权，鉴于产权登记手续都没有办理，签订买卖合同在先的买受人优先取得所有权，赵福中合同签订在先，赵福中对涉诉房屋享有所有权；孙红宇请求确认涉案房屋归其所有，无事实及法律依据，不予支持”。该份判决书系于2018年3月2日作出，孙红宇未对该判决书提出上诉，也未提起再审，该份判决书已经发生法律效力，对各方均有法律约束力。基于上述判决书中认定的事实，孙红宇对涉案房屋都不享有所有权，其当然无权要求办理产权证书，其对该项事实是明知的。所以，不能办理产权的事宜系其明知的“根本不能办理”，而不是法律规定的其他非自身原因。第二，孙红宇明知涉案方存在抵押以及其他权利限制，涉案房屋根本无法办理产权登记。本案争议房屋孙红宇已经多次提起诉讼，其在提起的诉讼中亦自认该房屋被赵福中占有，赵福中对涉案房屋收取了租金等等权利，赵福中亦在参加的庭审中明确表示其占有该房屋系因宋震宇、宋成志借款而将房屋交付其占有作为偿还借款的担保，弘德公司对此也予以认可。在此情形下，涉案房屋办理不了产权系孙红宇明知的事实，其对此存在过错。第三，孙红宇自其出具《经济适用住房买卖合同》时，就应明知该合同项下的房屋因政策原因受到限购以及限制流通转让的情形，涉案房屋根本无法办理过户登记，其对此明知且存在过错。综上，一审法院认定不能办理产权系非自身原因属于认定事实明显错误。二、一审法院基于认定错误的事实错误地适用了法律规定，其适用法律错误。1.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认为孙红宇对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益属于适用法律错误。本案中，孙红宇并非涉案房屋的所有权人，其签订的《经济适用住房买卖合同》亦被解除，开发商弘德公司亦未收到购房款，其支付的款项是否为购房款也存在问题，关于产权未能办理的原因系其明知不能办理产权所造成。基于上述事实，孙红宇并不享有排除执行的权利，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于适用法律错误。2.一审法院在赵福中当庭提交鉴定申请后，未进行鉴定程序，其属于适用法律错误、程序错误。三、一审法院认定事实存在不清。本案中，赵福中向人民法院提交了弘德公司向孙红宇发出的“限期付款通知”，双方签订的合同已经因孙红宇未履行限期付款通知而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，一方有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。另根据最高人民法院发布的“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”确定的裁判规则“因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告沂兴公司签订的购房合同已不能履行，原告请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。”结合上述规定及裁判规则及本案事实，孙红宇出具的有关涉案房屋的《经济适用住房买卖合同》已经解除，且涉案房屋已经签订了多份合同，弘德公司只能维护在先的合同权利，合同也已经到了不得不解除的情形。在此基础上，一审法院却未查清该项事实，属于认定事实不清。赵福中二审上诉补充意见：一、孙红宇对涉案房屋不享有物权期待权，人民法院不应在孙红宇未提出诉讼请求确认其对涉案房屋享有物权期待权的情形下确认其对涉案房屋享有该项权利。1.我国法律无直接规定和表述“物权期待权”的条文，仅司法解释解读中对这一法律概念进行了涉及。人民法院确认孙红宇对涉案房屋享有何种权利时，应依据《中华人民共和国物权法》第九条关于登记生效和第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条关于法律文书引起物权的情形进行判断，而非一个法理上的“物权期待权”。2.适用“物权期待权”的前提是“物权”与“债权”存在相分离的情形，即本案先得存在一个“确定无疑的物权”才有基于该“债权”历经一段时间后将该物权变动至该债权人名下的结果。其前提一定是存在两个权利，即“物权”和“债权”，才有适用物权期待权的充分且必要条件。但本案争议的房屋并不存在一个“确定无疑的物权”，那么所谓的基于“债权”取得物权以及赋予该债权以物权的效力就没有适用前提。我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因造成了房屋买受人取得法律意义上的所有权滞后于债权很长时间的情况，也就是说在签订房屋买卖债权合同后，往往不能即时进行物权登记，但因为房屋买受人基于签订的买卖合同之后将确定无疑的将预期物权变动至其名下，故赋予了房屋买受人基于该债权享有对抗一般金钱债权的权利。回到本案中，第一，涉案房屋所在的什拉门更项目土地性质为划拨用地而非出让土地，涉案房屋所在的项目并不具备办理房屋所有权证书的基础条件，即取得国有土地使用权证（宋震宇、宋成志在一审中提交的证据）；第二，涉案房屋仅有《建设用地规划许可证》，根本不符合办理房屋所有权证书所要求的“五证”；第三，涉案房屋自2011年11月25日核发《建设用地规划许可证》之后，至今未取得该项目的大房本，也就是该项目至今没有确定无疑的物权，此外没有大房本则无法进行分户，孙红宇基于债权所期待的物权根本不存在；第四，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人，基于该项规定以及弘德公司对涉案房屋的建造，可以确定涉案房屋所在项目的权利人是弘德公司，宋震宇并非涉案房屋的权利人，其处分行为也属于无权处分；第五，涉案争议的房屋属于商铺，但该商铺所在的开发项目却为经济适用房，呼和浩特市规划局已经在2011年11月25日下发了《关于内蒙古弘德房地产开发有限公司补办经济适用房建筑规划的批复》，该批复第四条明确涉案房屋现属于商铺且不符合经济适用房的有关规定，并要求弘德公司对该商铺进行整改，但截至止本案开庭之日其仍然未进行整改，所以其无法取得物权，且涉案房屋存在违背建设规划的情形，其属于违法、违章建筑，呼和浩特市规划局就该违章事宜也下发了呼规法罚字（2002）第085号处罚决定书对其违背规划的事宜进行了处罚。二、人民法院不应通过司法权对未明确权属登记且存在违法、违章建筑物的情形下，以“物权期待权”的方式变相对其进行确权，其明显存在司法权干预行政权的情形。综上，请求人民法院依法支持赵福中的诉讼请求，维护赵福中的合法权益。孙红宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵福中所述情形与事实、法律不符。赵福中临时增加内容系针对呼和浩特市中级人民法院生效判决中认定的物权期待权，孙红宇认为该判决已认定孙红宇对本案诉争房屋享有物权期待权，如果赵福中有意见可以另行提出再审。宋震宇、宋成志述称，赵福中的上诉理由，事实不清、证据不实，请法院驳回上诉请求、维持原判，二审上诉费由赵福中承担。1.孙红宇有足以排除强制执行的理由，其与弘德公司签订的《经济适用住房买卖合同》被呼和浩特市回民区人民法院判决为有效合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。孙红宇全部符合以上条件。2.什拉门更住宅楼项目是投资人宋成志以弘德公司名义与什拉门更村委会签订了合伙开发协议，签完协议后，弘德公司对该项目从未过问过，从开工建设到办理所有手续全部由宋成志一人所为，按照协议约定全部兑现。根据呼和浩特市委﹝2019﹞53号文件精神，房地产开发公司所有开发项目，没有给业主办证，失控2年以上的，由项目所辖区政府确认，由攸攸板政府配合该项目负责人宋成志组织资料报呼市回民区遗留办、市遗留办，盖的是回民区攸攸板镇人民政府的公章，见证据（1组）什拉门更住宅楼项目情况说明，已于2019年6月报到市区遗留办。3.依据呼和浩特市住房保障中心文件，呼房保﹝2020﹞72号关于经济适用房项目，继续落实呼党办通﹝2019﹞53号精神，解决“办证难”问题，要求各企业，真实准确的填经济适用房项目备案表，三张表格分别为企业基本信息、项目基本信息、楼盘备案表，因时间紧任务重，要求于2020年5月24日前，报住房保障中心，由什拉门更项目住宅楼项目所属地回民区攸攸板镇人民政府，配合该项目负责人宋成志将3张表格，企业基本信息、项目基本信息、什拉门更住宅楼（经济适用房）备案表，于2020年5月20日报至住房保障中心，盖的是回民区攸攸板镇人民政府的公章（见证据2组），也证明了什拉门更住宅楼项目是政府批准的经济适用房，也消除了对该项目是不是经济适用房的疑问，证明了宋成志是该项目全权负责人。从开工建设，全部手续办理，相关单位联系，售房合同签订，销售、收款开票，全部由宋成志办理（路北130户，路南128户），弘德公司从未过问过，无一分钱的财务往来，没卖过一间房，办理产权全部由攸攸板镇政府配合办理。本项目没有宋成志签字全部无效，什拉门更住宅楼项目，宋成志才是真正的开发商。至于赵福中说，由于孙红宇没交款，合同已解除，没一点道理，实际孙红宇已交清房款，有孙红宇持有的收款收据为证。全楼130户，全部由宋成志办理的，任何人没卖过一套房。再说弘德公司，在什拉门更住宅楼项目从未管控过，2019年呼和浩特市委下达53号文件，解决全市遗留问题，出台了很多优惠政策，给群众办理产权证，弘德公司连一张纸也没有报过，是由该项目负责人宋成志和辖区政府回民区攸攸板镇人民政府组织资料上报的，盖的是回民区攸攸板镇人民政府的公章，弘德公司根本没有资格解除合法合同。呼和浩特市住房保障中心下达了呼房保﹝2020﹞72号文件，下达到全市开发企业，由住建委牵头成立联合督查组，限令2020年5月24日前，将3张表格，分别为企业基本信息、项目基本信息、楼盘备案表加公章报住房保障部门，逾期未报者视为该项目无此类问题，今后不予办理相关手续，责任自负。弘德公司逾期未报，自动放弃。2020年5月20日由该项目辖区回民区攸攸板镇人民政府配合该项目负责人宋成志将3张表格，盖的是攸攸板镇人民政府的公章，上报到住房保障中心，办产权证的工作由宋成志来负责。综上，赵福中的上诉不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，应予维持。请呼和浩特市中级人民法院驳回上诉，维持原判。赵福中向一审法院提出诉讼请求：一、准许执行呼和浩特市回民区光明路北侧什拉门更商住楼第一幢一层西数14号房屋；二、本案诉讼费由孙红宇承担。一审法院认定事实：1.2005年6月8日，宋震宇作为买受人与出卖人弘德公司签订《商品房买卖合同》，约定：宋震宇向弘德公司购买位于光明路北侧第一幢14号房，房屋建筑面积共51.18平方米，房屋总金额194484元。同日，弘德公司出具收据一张，载明“收到宋震宇购房款194480元”。2.2013年6月24日，宋震宇（转让人）与孙红宇（收受人）签订《同意转让房协议》，内容为:“经双方友好协商，宋震宇与孙红宇达成协议，宋震宇将位于光明路北什拉门更住宅楼14号门脸房转给孙红宇，转让价59.5万元，面积51.18平方米”。同日，双方到弘德公司办理合同更名手续，弘德公司（甲方、出卖人）与孙红宇（乙方、买受人）签订《经济适用住房买卖合同》，约定：乙方购买的经济适用房位于回民区光明路北侧什拉门更住宅楼第C座1层1014号，建筑面积共51.18平方米，房屋总金额为194484元。同日，弘德公司为孙红宇出具收据一张，载明“收到孙红宇14号房购房款194484元”。3.孙红宇于2013年6月24日向宋震宇支付购房款54万元，于2013年7月28日支付6000元，于2013年8月2日支付16000元，于2013年8月22日支付5000元，于2013年12月3日支付5000元，于2014年2月17日支付5000元，于2014年3月20日支付10000元，于2014年3月24日支付10000元。宋震宇对此均予以认可。4.2013年6月24日，宋震宇将房屋交付孙红宇，由孙红宇占有、使用案涉房屋。5.孙红宇与弘德公司、赵福中房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年3月6日作出（2017）内0103民初3297号民事判决书，判决：“一、孙红宇与弘德公司于2013年6月24日签订的《经济适用住房买卖合同》有效；二、驳回孙红宇的其他诉讼请求。”6.赵福中与宋成志、宋震宇民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年6月14日作出（2018）内0103民初4号民事判决书，判决：“一、宋成志、宋震宇于本判决生效后十日内一次性偿还赵福中欠款400000元；二、宋成志、宋震宇于本判决生效后十日内一次性支付赵福中利息（1.2009年7月19日至2014年5月2日的利息343200元；2.以400000元为基数，按年利率17.64%，从2014年5月3日起计算至实际给付之日止）；三、驳回赵福中的其它诉讼请求。”宋成志、宋震宇对该判决书不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年3月6日作出（2018）内01民终3089号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述判决书生效后，一审法院依赵福中的申请，于2019年4月25日查封了本案案涉房屋。2019年5月13日，孙红宇对执行标的提出执行异议，一审法院于2019年5月17日作出（2019）内0103执异29号执行裁定书，裁定：“中止对案外人孙红宇所有的位于呼和浩特市××区北侧什拉门更商住楼第一幢一层西数十四号房屋的查封”。赵福中对该裁定不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙红宇因向宋震宇购买案涉房屋，与宋震宇于2013年6月24日签订了《同意转让房协议》，并与弘德公司签订了《经济适用住房买卖合同》，一审法院（2017）内0103民初3297号民事判决书已确认该《经济适用住房买卖合同》合法有效。合同签订当日，孙红宇向宋震宇支付购房款54万元，宋震宇将房屋交付孙红宇，由孙红宇占有、使用案涉房屋，孙红宇于2014年3月24日前将全部购房款付清。案涉房屋未办理过户登记非因孙红宇自身原因导致。故孙红宇就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故对于赵福中要求准许执行呼和浩特市回民区光明路北侧什拉门更商住楼第一幢一层西数14号房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回赵福中的诉讼请求。案件受理费100元，由赵福中负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，本院于2020年5月9日就苏国强与孙红宇、宋震宇案外人执行异议之诉一案作出（2020）内01民终328号民事判决书，判决驳回苏国强的上诉，维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3355号民事判决，即停止对位于呼和浩特市××区房屋的执行。呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3355号民事判决书现已发生法律效力，该判决认定孙红宇对呼和浩特市回民区光明路什拉门更商住楼1幢××层除强制执行的权利，其所涉房屋与本案诉争房屋系同一房屋。本院认为，本案争议焦点为孙红宇对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对该争议焦点，本案系申请执行人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，孙红宇应当就其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，其应当证明其权利主张满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。具体分述如下：一、关于孙红宇在人民法院查封诉争房屋之前是否签订合法有效的书面买卖合同。一审法院作出查封裁定的时间是2019年4月25日，而孙红宇早在2013年6月24日即与宋震宇签订了《同意转让房协议》，并于同日与弘德公司签订了《经济适用住房买卖合同》。鉴于该《经济适用住房买卖合同》已被生效的呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决确认合法有效，故孙红宇在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。赵福中对上述《同意转让房协议》不予认可，并在一审、二审中均申请对协议上宋震宇签名是否本人书写以及协议形成时间进行鉴定。鉴于一审中宋震宇委托诉讼代理人认可上述协议的真实性，且孙红宇提供的银行转账记录亦可佐证其与宋震宇之间此前已存在协议的事实，故赵福中提出的上述鉴定申请对证明待证事实无意义，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，本院对该鉴定申请不予准许。赵福中上诉称孙红宇出具的《经济适用住房买卖合同》已因弘德公司的解除而不具有法律效力，鉴于弘德公司向孙红宇发出的《限期付款通知》的主要内容是要求孙红宇限期支付购房款，其将根据交款情况决定是否解除合同，故该《限期付款通知》并不等同于解除合同的通知。赵福中除该证据外并未提交其他证据证明弘德公司已向孙红宇发出解除合同的通知，且孙红宇对合同已解除的事实不予认可，故赵福中主张该合同已被依法解除没有事实和法律依据。二、关于孙红宇在人民法院查封之前是否合法占有诉争房屋。孙红宇提供的水费、电费、卫生费、采暖费等票据产生时间均在一审法院查封诉争房屋之前，可以证明孙红宇已支出了相应的占有使用成本；且孙红宇系基于合法有效的《经济适用住房买卖合同》占有诉争房屋，故其占有属于合法占有。赵福中提交的呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决只能证明赵福中与孙红宇就诉争房屋的占有存在争议，不能证明孙红宇在查封之前一直未占有诉争房屋，也不能证明孙红宇的占有系非法占有，故赵福中否定孙红宇已对诉争房屋合法占有的事实没有事实和法律依据。三、关于孙红宇是否已支付全部价款。根据宋震宇与孙红宇签订的《同意转让房协议》，其约定转让价款为59.5万元，孙红宇提供的宋震宇收条和银行转账记录可证明其已全额支付了上述款项；另据孙红宇与弘德公司签订的《经济适用住房买卖合同》，其约定的房款总金额为194484元，弘德公司亦给孙红宇出具了相应的购房款收据。上述事实足以证明孙红宇已支付了全部价款，赵福中主张孙红宇从未向弘德公司支付购房款没有事实和法律依据。赵福中主张孙红宇与宋震宇之间可能存在不真实的房屋购买事实，并在二审庭审后申请人民法院调取宋震宇自2013年1月1日至2015年12月31日的银行流水明细。鉴于赵福中未在举证期限届满前申请人民法院调取上述证据，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款之规定，本院对其调取证据申请不予准许。赵福中上诉称办理在其名下的《商品房买卖合同》早于孙红宇出具的《经济适用住房买卖合同》，宋成志、宋震宇无权作为收款主体，但因赵福中持有的《商品房买卖合同》已被呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决书认定属于借款抵押担保，弘德公司与赵福中之间不具有商品房买卖法律关系，且呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决书本院认为部分亦没有赵福中上诉状中所称的“但由于房屋为不动产，在房屋多重买卖合同中，孙红宇和赵福中均主张对标的物的所有权，鉴于产权登记手续都没有办理，签订买卖合同在先的买受人应优先取得所有权，赵福中签订合同在先，赵福中享有涉诉房屋的所有权”的论述，故赵福中并不能依据其持有的《商品房买卖合同》请求交付房屋；孙红宇提供的《商品房买卖合同》（宋震宇与弘德公司于2005年6月8日签订）、授权委托书（弘德公司于2002年2月28日为宋成志出具）、证明（什拉门更村委会于2017年3月16日向房产局出具）已经形成一个完整的证据链，足以证明宋成志、宋震宇有权收款，故赵福中提出的该上诉理由没有事实和法律依据。赵福中上诉称弘德公司未收到购房款，合同已解除。因赵福中提供的证据不足以证明《经济适用住房买卖合同》已解除，且弘德公司已于2013年6月24日为孙红宇出具了收到购房款的相关收据，故赵福中该上诉理由亦无事实和法律依据。至于赵福中主张孙红宇支付款项性质存疑的上诉理由，鉴于孙红宇提供的证据可证明其支付的款项属于购房款，赵福中就此事实并未提供相应证据予以反驳，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，赵福中应当承担举证不能的不利法律后果。四、关于未办理过户登记是否因孙红宇个人原因。赵福中主张孙红宇未能办理过户登记系因其自身原因造成，其理由是孙红宇对诉争房屋不享有所有权、孙红宇明知诉争房屋存在抵押及其他权利限制、孙红宇明知诉争房屋因政策原因受到限购以及限制流通转让情形。针对孙红宇对诉争房屋不享有所有权的上诉理由，呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3297号民事判决书虽然驳回了孙红宇请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，但该判决并未认定赵福中对诉争房屋享有所有权，且生效判决未支持孙红宇的所有权确认请求并不代表着孙红宇对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故赵福中以上述生效判决为依据主张孙红宇明知其无权要求办理产权证书没有事实和法律依据。针对孙红宇明知诉争房屋存在抵押及其他权利限制的上诉理由，鉴于赵福中所谓的抵押权并未依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定其抵押权并未依法设立，故赵福中主张孙红宇明知诉争房屋存在抵押及其他权利限制没有事实和法律依据。针对孙红宇明知诉争房屋因政策原因受到限购以及限制流通转让情形，依据宋成志二审提供的呼和浩特市住房保障中心呼房保﹝2020﹞72号文件以及宋成志和呼和浩特市回民区攸攸板镇人民政府填报的相关备案表等证据，经济适用住房“办证难”属于历史遗留问题，孙红宇对此并无过错，故赵福中主张孙红宇明知诉争房屋因政策原因受到限购以及限制流通转让情形亦无事实和法律依据。鉴于赵福中的相关上诉理由均不成立，故本院认定诉争房屋未办理过户登记并非孙红宇自身原因所导致。基于上述分析内容，孙红宇的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。鉴于人民法院另案生效判决已确认孙红宇对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对该事实予以确认。综上所述，赵福中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵福中负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 张 宇二〇二〇年七月二十七日法官助理 董 丽书记员 宋晓昂