广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5672号原告（反诉被告）：王磊，男，1993年8月13日出生，汉族，现住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：许蕙花，女，1979年11月2日出生，汉族，现住广州市越秀区。委托代理人：涂琳芳、秦师师，均是国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）王磊诉被告（反诉原告）许蕙花房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告王磊，被告许蕙花的委托代理人秦师师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊诉称：2019年10月15日，原告因经营便利店需要，与被告签订《房屋租赁合同》，承租位于广州市荔湾区逢源路XXX号106号的商铺，约定每月租金7500元，租期三年，原告向被告支付30000元入场费，支付45000元房屋押金，房屋押金待合同期满房屋交接后退还原告。原告于当日支付了房屋押金。合同签订后，原告要求被告按照每月15000元支付房屋的租金，否则就不将商铺租给原告，原告为了开设便利店已经多日寻找商铺，为了能尽快开业，无奈原告只能答应了被告的要求，按照每月15000元支付房屋租金。由于商铺所在的位置经营环境一直不好，周围商圈不成熟，原告便利店开张后月月亏损严重，无奈原告只能向被告提出解除合同，双方于2020年5月19日已交接涉案的房屋，并签订房屋交接书，原告将上述房屋腾退给被告。原告要求被告退还订立合同时支付的押金，但被告却以合同租期未满原告违约为由拒不退还。原告认为双方签订的房屋租赁合同中并未约定押金不予退还的情形，且押金的性质是对房屋及房屋内物品的一种担保，现双方已经办理房屋交接，事实上已经解除了合同，被告不能以租期未满原告违约为由拒不退还原告支付的押金。在合同签订后被告利用出租人的强势地位要求原告双倍支付房租，原告虽然每月按时支付房租，但并非基于双方公平协商的结果，也并非按照合同的约定履行，对于在2019年10月15日至2020年5月19日合同履行期间原告多向被告支付的租金共计39250元，被告理应退还原告。为维护自身的合法权益。因此，原告特向法院起诉请求判令：1、请求依法判令被告返还原告多支付的房屋租金39250元；2、请求依法判令被告退还原告支付的房屋押金45000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告许蕙花答辩暨反诉称：原告不存在多付租金的问题，原告承租店铺为36.74平方米，租金为15000元每月，分两个合同签订，两份合同都分别约定了7500元每月，就原告承租的租金为15000元每月，签订合同是2019年10月15日，其支付保证金及10月份半个月租金是在10月16日，11月因为签订合同时间为3年多，11月作为被告给原告的免租期，12月份原告按照15000元交每月租金，在3月份被告给予原告减租2000元，4月给予原告减租1000元，但原告却在2020年5月份无理由终止合同，被告为了减少损失办理了房屋交接，原告至今拖欠被告5月份（1-19号）的租金9500元及电费298.88元、管理费180.13元，房屋交接书上明确写明了是原告无理由终止合同，所以对于原告要求退还保证金无事实依据。被告提出反诉：1、依法判令反诉被告王磊向反诉原告支付其拖欠的房屋租金及水电费共9979.01元及利息（利息按千分之一的标准，自2020年5月5日起计至实际清偿之日止）；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失33000元；3、本诉及反诉的诉讼费用等均由反诉被告承担。原告王磊答辩称：5月20日办理房屋交接的时候没有给租金（1-19号）及水电费、管理费给被告。因为当时押金没有协商成功所以没有给租金，当时协商水电费可以从押金中扣除，扣除后剩余的要返还给原告。被告要求原告赔偿33000元没有事实依据，合同中没有约定违约责任，所以原告不同意承担。原告和被告解除合同，原告已经提前一个多月通知被告了，被告可以在接到原告的通知后向其他人出租房屋，且被告在未与原告解除合同就在中介挂牌了。被告的房屋租不出去是因为位置不佳，周边居民消费能力差，以及疫情等各种原因，原告旁边的店铺有两间空铺，在原告与被告签订合同时就一直挂租，到现在都租不出去，所以被告的损失不是因为与原告解约造成。被告陈述房屋租赁合同第8条第2小条规定了原告不能通过转租形式转租给第三方。经审理查明：荔湾区逢源路XXX号106商铺登记建筑面积为36.74平方米。2018年5月16日被告（承租方、乙方）与案外人（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：由被告承租上述商铺作商业用途使用（建筑面积36.74平方米）。租赁期限：自2018年6月1日起至2023年5月31日止。2019年10月15日被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：由原告将荔湾区逢源路XXX号106号的房地产出租给乙方作便利店用途使用（建筑面积18平方米）。租赁期限：自2019年10月15日起至2023年5月31日止。其中：2019年10月15日至2019年10月31日月租金3750元（2019年11月份为免租期）；2019年12月1日至2020年9月31日月租金7500元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或指定银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳22500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息退回乙方。在合同第八条其他约定：该合同所显示的租金为甲方实收租金，在租赁期及免租期内所产生的租赁税费、管理费、水电费、煤气费、垃圾费等杂费由乙方承担并支付。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合作协议》，约定：就荔湾区逢源路XXX号106房（建筑面积18平方米）的相关事宜达成以下共识。甲方同意将上述场地以合作形式提供给乙方销售经营使用。乙方的经营范围为便利店。乙方的合作期限为2019年10月15日起至2023年5月31日止，乙方每月交纳给甲方的合作费情况协定如下：其中2019年10月15日至2019年10月31日月合作费3750元（2019年11月份为免租期）；2019年12月1日至2020年9月31日月合作费7500元。甲乙双方同意在签署协议当天，乙方交给甲方叁个月合作费用共计22500元作为保证金，待期满或解除协议当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的合作费用和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金本金退回给乙方。若乙方的合作费或其他一切杂费未付清时甲方则在该保证金中扣除。乙方须于每月5日前向甲方交纳合作费用，乙方以银行转账方式汇入甲方指定的银行帐号，而该入帐收据则作为乙方已付款凭证。乙方依时交纳合作费予甲方，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月合作费的金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期超过15日，则作违约处理，甲方有权解除合同，收回房屋并追讨有关欠费。协议有效期内，乙方如需提前解除合同的，须事前征得甲方同意，否则作违约处理。协议有效期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的合作费外，还须按保证金的金额赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除协议，收回房屋，乙方向甲方所交之保证金及相应各期合作费不予退还。上述合同和协议签订后，原告依约向被告交纳合同保证金和合作保证金共45000元及2019年10月的15天租金7500元，被告将荔湾区逢源路XXX号106商铺交原告使用。2019年12月4日和2020年1月7日原告向被告各支付租金15000元。2020年2月15日原告向被告支付2月份的租金14000元，在收据上注明原告欠1000元下月交。2020年3月6日原告向被告支付3月份租金10000元，在收据上注明减免2000元，补上月1000元。2020年4月8日原告向被告支付4月份租金10000元，在收据上注明欠4000元。2020年5月8日原告向被告补交4月欠租4000元。2020年5月20日原告与被告办理荔湾区逢源路XXX号106商铺交接手续。在《房屋交接书》上选项为：因乙方无理由终止合同，交接房屋场地。电费298.88元未结清；管理费180.13元由2020年5月1号至2020年5月19号止未结清。备注：2020年5月1日至2020年5月19日止乙方租金未支付予甲方。最后，原、被告在《房屋交接书》上签名。在庭审中，原告确认除了与被告签订《广州市房屋租赁合同》外还签订《合作协议》，承租的荔湾区逢源路XXX号106商铺面积为36平方米。原告确认2020年5月1-19日的租金9500元及电费298.88元、管理费180.13元未支付给被告。本院认为：原、被告就承租荔湾区逢源路XXX号106商铺分别签订《广州市房屋租赁合同》和《合作协议》。结合双方在庭审确认原告承租涉案商铺使用面积为36平方米，《合作协议》中约定的建筑面积18平方米实为涉案商铺面积的一部分，故《合作协议》实为租赁合同。因此，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。涉案商铺的每月租金应为《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金和《合作协议》约定的每月合作费之和（即15000元）。原告以被告没有合同依据每月多收7500元租金为由，要求被告退还多收租金的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。对于原告要求被告退还保证金及被告反诉没收保证金问题。根据《广州市房屋租赁合同》和《合作协议》约定及原告在《房屋交接书》上的确认，原告在无理由的情况下提前解除涉案房屋的租赁合同并将涉案房屋交还给被告。原告要求解除合同并非被告责任，被告收回房屋是基于原告退出，不能据此免除原告的违约责任。故原告要求被告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉没收原告支付的保证金请求，本院予以支持。由于原告在退出涉案房屋后没有支付2020年5月1-19日的租金9500元及电费298.88元、管理费180.13元给被告，被告上述反诉请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付迟付租金、电费、管理费的利息问题。被告虽然抗辩不同意支付利息，被告没有按合同约定向原告支付租金、电费、管理费，已经构成违约。原告要求被告支付迟付租金的利息的诉讼请求，本院予以支持。利息本院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月20日起至原告支付上述款项之日止。对于被告反诉要求原告赔偿损失问题。因原告提前解除合同，导致被告预期的利益受到损失，被告的请求也在情理中。因此，本院酌情判定由原告赔偿一个月租金给被告。被告要求原告支付免租期租金及疫情期间减免的租金部分没有合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告王磊全部诉讼请求。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告王磊支付2020年5月1-19日的租金9500元及电费298.88元、管理费180.13元及利息（利息以9979.01元为本金，自2020年5月20日起至支付上述款项之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给被告许蕙花。三、原告王磊支付的保证金45000元归被告许蕙花所有。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告王磊赔偿一个月租金15000元给被告许蕙花。五、驳回被告许蕙花其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费935元及反诉费999元。由原告王磊负担1735元，被告许蕙花199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年七月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪