福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3687号 上诉人（原审原告）：张惠，女，汉族，1940年6月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：张建寅，男，汉族，1940年10月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：张清，女，汉族，1942年9月5日出生，住福建省福州市晋安区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：林国柱（系张清丈夫），男，1945年11月19日生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：许盛敏，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张珠生，女，汉族，1946年5月15日出生，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：张燕生，女，汉族，1946年3月27日生，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：张笑吾，女，汉族，1985年5月17日生，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：张笑雨，女，汉族，1998年12月7日生，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：刘炜鐶，女，汉族，1963年10月19日生，住福建省福州市台江区。 上诉人张惠、张建寅、张清因与被上诉人张珠生、张燕生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶共有物分割纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张惠、张建寅、张清上诉请求：改判将各按份共有人共有的案涉两套房产予以拍卖、变卖，所得价款按各自份额取得。事实和理由：一、一审判决认定案涉703单元房产归张燕生一人所有，无事实与法律依据，应当依法予以撤销，并认定为各产权人按份共有。根据案涉的703、303单元的《房屋所有权证》（主证）以及《房屋共有权保持证》（副证）的物权公示事实，案涉房产的产权系由本案各方当事人按份共有。张燕生主张其依据1996年2月26日《关于祖房处置的意见》（以下简称“226字据”）以及同年6月30日的字据（以下简称“630字据”）取得703单元的所有权，是虚假陈述。1.“226字据”并无实际履行，被上诉人张燕生在庭审中进行虚假陈述，应当认定对其不利的事实。其一，303单元之后出租的租金收益由除张燕生外其他五个子女平分，证明303单元最终并没有按照“226字据”中的记载出售给张惠。其二，依照“226字据”的约定内容，张惠和张燕生需在1996年5月30日前一次性付清购房款后再分钱，而非张燕生主张的先按可分资金抵扣后另行现金补差价。即使可以提前抵扣，在303单元没有出售的客观事实下，张燕生无法取得25000元可分款以进行抵扣。因此以25000元抵扣放款这一事实系张燕生编造。其三，如“226字据”确有履行，没有必要重新出具“630字据”进行确认。且703单元的价格应该是70000元而非45000元。此外，依据“226字据”的约定，留下1万元作为办理公证的费用，事实上并未办理公证，包括一审判决也没有认定“226字据”的合法效力。综上，“226字据”是一份没有实际履行的共有物分割协议。2.“630字据”载明内容是将“居住权”让与给张燕生，而并非房屋所有权，一审法院不加区分予以认定为“所有权”，认定错误。其一，“226字据”与“630字据”没有关联性，是各方对案涉房产进行处置的两种不同方案。“630字据”签订时间在“226字据”之后，是在几方决定不再履行“226字据”内容后，因张燕生当时无房居住，故让其以支付45000元租金的方式居住到去世。其次，“630字据”中“单独永久居住权”的定义，是指张燕生单独享有的，永久性即时间为到其去世为止的占有使用703单元的权利，至多只是一种居住使用权利，而绝非房屋的所有权。再次，45000元类似于租金性质，其价格也是合理的，且按份共有的房产，其他人都无法使用，要求向其收取租金也是合情合理。此外，如果张燕生确实以45000元买下了703单元的所有权，至今已有20多年却从不主张办理过户登记手续，明显不符合常理。二、一审判决不支持对于案涉房产进行折价、拍卖、变卖方式处理的判决缺乏事实和法律依据，同样应当撤销并改判。1.一审判决援引《中华人民共和国物权法》第九十七条指的是共有人对共有物进行处分的情况，而本案应适用《中华人民共和国物权法》第九十九条关于共有物分割的情形，即在按份共有人没有约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割。张惠、张建寅、张清也是基于此行使共有物分割的请求权。2.关于分割方式的问题。本案标的物为不动产无法进行实物分割，且各方均是七八十岁的老人支付资金能力相对不足，又刘炜镮、张笑吾、张笑雨系过世的张建国的继承人，都在国外生活。同时，案涉房产据了解703单元张燕生早已没有居住，303单元可能有租客，但都不影响拍卖。因此，如各方难以达成经济、妥适的分割协议的情况下，张惠、张建寅、张清主张对303、703单元以折价、拍卖、变卖的方式予以分割，并按照各自的份额取得价款，有事实和法律依据，也有类似的判例。 张燕生辩称，其最开始是和父亲同住，因拆迁搬到过渡房，后来拆迁完成并建好新房子后，本来可以回去住，但因为张惠、张建寅、张清的原因，期间无法回新房居住。后来与兄弟姐妹一同商讨后，想把新房买下来，但又因为拆迁办的原因而不能买卖，只能以目前的单独永久居住权的方式来处理。五年后因政策改变可以买卖，经张燕生催促，张惠、张建寅、张清仍未去办理过户。现案涉703单元是张燕生的，303单元与张燕生无关。 张珠生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶未作答辩。 张惠、张建寅、张清向一审法院起诉请求：1.确认张惠、张建寅、张清及张珠生、张燕生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶对位于福州市鼓楼区各享有六分之一的产权；2.判令张珠生与张燕生将福州市鼓楼区省府路新村4座303单元房腾空交付给各产权人共同管理，张燕生将福州市鼓楼区省府路新村4座703单元房腾空交付给各产权人共同管理；3.判令张惠、张建寅、张清及张珠生、张燕生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶对福州市鼓楼区省府路新村4座303单元房和703单元房折价或者拍卖、变卖的价款予以分割。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区房产（房屋所有权证号：榕房Ｓ字第××号）登记的所有权人为张惠、张建寅、张清、张珠生、张燕生、张建国六人共有，权利来源为“1992年6月29日继承受张少愚产业”，所有权证“附记”一栏有“该房屋不得转售，不得高价出租或以其他形式牟利”及“张少愚1989年5月13日拆迁交换受福州市拆迁办公室产业”字样。 另查，张建国于2017年9月4日死亡，死亡时的法定继承人为配偶刘炜鐶及女儿张笑吾、张笑雨。 再查，张燕生持有一份落款时间为1996年6月30日的字据，载明案涉703单元房产系张家祖屋，现张惠、张建寅、张清、张珠生、张建国一致同意张燕生以45000元买下，“对该房拥有单独永久居住权”，特此立据为证。字据落款处有张惠、张建寅、张清、张珠生、张建国五人的签名。 一审法院认为，本案中，案涉两套房产登记在张惠、张建寅、张清、张珠生、张燕生、张建国六人名下，系继承取得，鉴于共有人存在家庭关系，且未载明共有份额，故应视为各继承人共同共有，案涉房产作为遗产，应视为未分配。根据《中华人民共和国继承法》第十三条之规定，各继承人可对遗产分配事宜协商处理。张燕生持有的字据，明确载明各继承人同意张燕生以45000元购买案涉703单元房产，张惠、张建寅、张清对该字据真实性不予认可，但未提出对其签名进行司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该字据的真实性予以认可。字据记载的内容应认定为各继承人同意案涉703单元房产归张燕生所有，张燕生支付45000元对其他继承人予以补偿，张惠、张建寅、张清提出的字据中关于“对该房拥有单独永久居住权”的内容，与该房产归张燕生所有并无矛盾。张惠、张建寅、张清又主张该字据不能证明张燕生已实际支付45000元款项，对此一审法院认为，双方均确认张燕生长期居住在案涉703单元房产，且其他继承人此前未持异议，在无相反证据的情况下，应推定张燕生已支付上述款项。综上，一审法院认定案涉703单元房产归张燕生所有。张惠、张建寅、张清对于该房产的相应诉请，一审法院均不予支持。 张燕生自认其支付的补偿款已扣除其对于案涉303单元房产应享有的权益，故案涉303单元房产应为张惠、张建寅、张清、张珠生、张建国五人共有，现张惠、张建寅、张清诉请确认份额，各共有人应各享有1/5的份额，张建国应享有的份额由其继承人刘炜鐶、张笑吾、张笑雨转继承，三人各享有1/15的份额。 至于张惠、张建寅、张清要求张珠生、张燕生腾空案涉303单元房产的诉请，一审法院认为，双方均确认该房产长期对外出租，所得租金由各共有人均分，张惠、张建寅、张清无证据证明房产现状违背了各共有人的意思，该诉请无法律依据，一审法院不予支持，其主张未依约分得租金，可另行主张权利。张惠、张建寅、张清亦要求对该房产予以作价分割，涉及对共有物的处分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，张惠、张建寅、张清仅占案涉303单元房产3/5的份额，现无证据证明张惠、张建寅、张清取得了其他共有人同意，故对于此项诉请，一审法院亦不予支持。 张珠生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶经一审法院依法公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，一审法院依法予以缺席判决。综上，判决：一、福州市鼓楼区省府路新村4座303单元房产归张惠、张建寅、张清及张珠生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶按份共有，张惠、张建寅、张清及张珠生各享有1/5的份额，张笑吾、张笑雨、刘炜鐶各享有1/15的份额；二、福州市鼓楼区省府路新村4座703单元房产归张燕生所有；三、驳回张惠、张建寅、张清的其他诉讼请求。本案诉讼费32440元，由张惠、张建寅、张清共同承担9733元，张珠生承担3244元，张笑吾、张笑雨、刘炜鐶各承担1081元。 二审期间，张惠、张建寅、张清向本院提交证据通话录音，证明张珠生在与张清的通话中明确表示，不同意案涉703单元由张燕生一人取得，表示希望几兄妹能坐下来谈谈，把案涉房产对外出售后进行分配的事实。张燕生经质证认为，张珠生没说。本院经审查认为，张珠生系本案当事人之一，其发言属于当事人陈述而非证据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，一审法院关于案涉703单元房产归张燕生所有、303单元房产为张惠、张建寅、张清、张珠生、张建国五人共有及各共有人各享有五分之一份额的分析认定正确，本院予以认可。但对于303单元可否分割的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”，该条款在九十七条之后，调整的是共有物分割问题，而九十七条调整的是共有物处分问题，本案需要解决的是共有物分割问题而不是处分问题，故应适用九十九条。同时，根据《物权法》第一百条关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，案涉303单元房产可采用对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分配。 综上所述，张惠、张建寅、张清要求改判案涉703单元房产按份共有并分割等的上诉请求不能成立，应予驳回；但其要求对303单元房产进行分割的上诉请求有理，可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2870号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2870号民事判决第三项； 三、对福州市鼓楼区省府路新村4座303单元房产折价或者拍卖、变卖取得的价款按照福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2870号民事判决第一项确定的份额予以分配； 四、驳回上诉人张惠、张建寅、张清的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。 本案一审案件受理费32440元，由张惠、张建寅、张清共同负担19466元，张珠生负担6488元，张笑吾、张笑雨、刘炜鐶各负担2162元。二审案件受理费19466元，由张惠、张建寅、张清共同负担9000元，由张珠生、张燕生、张笑吾、张笑雨、刘炜鐶共同负担10466元。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月三十日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前