文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1390号上诉人（原审被告）：肖衍春，女，1947年3月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：雷海英，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：谢全田，男，1966年12月31日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：雷海英，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：谢小钦，男，1976年5月24日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：雷海英，重庆帅风律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：朱小平，女，1987年6月12日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审原告）：邓燕林，女，2007年1月13日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：朱小平，女，1987年6月12日出生，汉族，住重庆市开州区，系邓燕林母亲。被上诉人（原审原告）：邓双雨，女，2009年3月18日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：朱小平，女，1987年6月12日出生，汉族，住重庆市开州区，系邓双雨母亲。被上诉人（原审原告）：邓入航，男，2011年9月2日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：朱小平，女，1987年6月12日出生，汉族，住重庆市开州区，系邓入航母亲。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：邓高权，男，1987年3月25日出生，汉族，住重庆市开州区,特别授权。张晓霞，重庆市开州区海风法律服务所法律工作者。共同委托诉讼代理人：张晓霞，重庆市开州区海风法律服务所法律工作者。上诉人肖衍春、谢全田、谢小钦与被上诉人朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航农村房屋买卖合同一案，不服重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初8092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖衍春、谢全田、谢小钦上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定《房屋变卖合同书》有效是错误的。案涉《房屋变卖合同书》及收条均载明房屋买卖双方为邓占涛与谢绪模（已死亡），而买受人邓占涛至今属河堰镇周家村村民，与出卖人谢绪模不属于同一集体经济组织成员，违反相关法律规定，案涉合同应属无效；二、邓高毅不是案涉房屋实际购房人，不是《房屋变卖合同书》相对方，其行为不构成对谢绪模的买房行为的委托。一审法院错误采信邓高毅战友谭兴桥的证言及邓占涛出具的书面材料等证据，认定邓占涛受邓高毅委托买卖房屋错误；三、假定邓高毅是案涉《房屋变卖合同书》的实际购房人，该份《房屋变卖合同书》亦属无效。合同书签订时间为2000年8月28日，合同签订时邓高毅户籍在河堰镇周家村，与谢绪模不在同一集体经济组织，违反法律规定，合同书应属无效。被上诉人朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航答辩称，案涉合同有效，邓占涛系受其子邓高毅口头委托签订合同，合同签订后，邓高毅一家均居住案涉房屋至今，朱小平与邓高毅夫妻亦于2005年将户口迁至大槽村，且承包了土地并办理了土地承包证，其一家人在本村仅有案涉房屋一套住房。朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航向一审法院起诉请求：1.判决邓占涛与谢绪模于2000年8月28日签订的房屋买卖合同有效，判令肖衍春、谢全田、谢小钦协助朱小平将争议房屋过户到朱小平名下；2.诉讼费由肖衍春、谢全田、谢小钦负担。一审经审理查明：朱小平与邓高毅于2006年3月8日办理结婚登记。朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航户籍地为重庆市开州区河堰镇大槽村4组40号。邓高毅（曾用名邓彩平，生前公民身份号码X）于2013年4月5日去世，于2005年9月20日户籍地从重庆市开州区X镇X村X组迁移到重庆市开州区X镇X村X组X号。邓高毅死亡后，其第一顺序继承人为朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航与邓占涛、刘元香。2019年9月20日，邓占涛、刘元香出具《放弃继承申请书》，载明“由于我儿子邓高毅去世前在X镇X村X组X号购买肖衍春的房屋，现我们夫妻放弃继承权”。谢绪模（生前公民身份号码X）于2013年9月1日去世，其生前户口地址为重庆市开州区X街道X路X号X幢X单元X。1998年3月20日，谢绪模提交房屋来源陈述，载明“在河堰乡毛坝村二社征用土地140㎡，修建砖木结构房屋1幢，建房时间79年8月，建筑面积140㎡”。开县河堰镇人民政府备注情况属实并加盖公章。1998年3月23日，开县房地产管理局填发房屋所有权证，位于开县X镇X村X社房屋（房屋所有权证号：开河堰房权字第00X号，建筑面积140㎡）权利人登记为谢绪模。1998年3月21日，开县河堰镇毛坝村第二村民小组全体同意谢绪模原基改建120㎡，拟建时间为1998年3月至2000年3月。2000年8月28日，谢绪模（房屋变卖方、甲方、河堰镇毛坝村二社）、邓占涛（房屋买方、乙方、河堰镇周家村一社）签订《房屋变卖合同书》，约定甲方将价值16200元房屋卖给乙方；原甲方房屋所有权证属于乙方所有，房屋所有权证需更换时或房屋修建办理手续等，由甲方带路，乙方付款。该房屋用电户名为邓彩平，地址为开县河堰镇毛坝村。2000年12月31日，谢绪模出具收条，载明“今收到邓占涛购房款壹万陆仟贰佰元（16200.00）”。2000年8月28日，谢绪模（土地转包方、甲方、河堰镇茅坝村二社）、邓占涛（土地承包方、乙方、河堰镇周家村一社）签订《土地转包合同书》，约定甲方将田地1.34亩及附属物转包给乙方径行种养业生产经营；承包期限从2000年10月1日至2026年10月1日止，如社集体需普调或变动时，乙方必须由集体安排。同日，开县河堰镇毛坝村第二村民小组在该《土地转包合同书》上加盖公章，注明情况属实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的主要争议焦点为：第一、房屋变卖合同书的主体问题；第二、房屋变卖合同书的效力问题；第三、房屋变卖合同书的权利义务继受人的问题。关于房屋变卖合同书的主体问题。朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航主张邓占涛系接受邓高毅的口头委托与谢绪模签订购房合同，肖衍春、谢全田、谢小钦辩称合同相对方应系邓占涛并非邓高毅。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。邓占涛出具书面证明材料称“我儿子邓高毅在1999年当兵没在家，在2000年8月委托我购买谢绪模家房屋完全是真实”。邓高毅的战友谭兴桥出庭作证陈述因邓高毅在部队不能回家只能委托其父帮忙购买房屋。同时周家村村民委员会出具证明，也证明了委托购房事宜、上户定居大槽村的情况。结合涉案房屋购买后，房屋先后由邓高毅及其配偶子女、父母、兄弟姐妹居住、落户情况，朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航的主张具有高度可能性，该院对邓高毅委托邓占涛购买案涉房屋予以确认。关于房屋变卖合同书的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。非同一农村集体经济组织成员之间就购买农村集体所有土地上建设的房屋所签订的房屋买卖合同原则上应认定为无效，但买受人虽签订房屋买卖合同之际并非同一农村集体经济组织成员，事后定居在该房屋并将户口迁至该村，成为该村集体经济组织成员的，可以认定为合同有效。本案中，虽然邓高毅在签订房屋变卖合同书时与谢绪模并非同一农村集体经济组织成员，但事后定居在案涉房屋并将户口迁至河堰镇大槽村，成为该村集体经济组织成员，同时案涉合同不违反法律法规的强制性规定，故认定该房屋变卖合同书有效，谢绪模应当协助邓高毅办理相关房屋所有权证的过户手续。肖衍春、谢全田、谢小钦辩称朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航方将户籍迁入现地址存在违规，本社没有在同一入户同意书上签字，朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航在大槽村另有房屋及新建宅基地，不属于本案民事案件调整范围，本案不予调整。关于房屋变卖合同书的权利义务继受人的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”结合本案情况，邓高毅可以就房屋买卖合同直接向谢绪模主张权利。邓高毅于2013年4月5日去世。2019年9月20日，邓占涛、刘元香出具《放弃继承申请书》，载明“由于我儿子邓高毅去世前在河堰镇大槽村4组40号购买肖衍春的房屋，现我们夫妻放弃继承权”，系真实、自愿意思表达，该院予以许可。针对案涉房屋，邓高毅第一顺序继承人为朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航四人。谢绪模于2013年9月1日去世，其父母均先于其去世，谢绪模第一顺序继承人为肖衍春、谢全田、谢小钦。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税务和债务。谢绪模生前与邓高毅（邓占涛代）签订房屋变卖合同，谢绪模收到邓高毅支付的购房款并交付房屋给朱小平方，依照合同约定，谢绪模还负有协助办理房屋所有权证过户义务。肖衍春、谢全田、谢小钦作为谢绪模的第一顺序继承人，均未放弃对案涉房屋的继承，应当履行案涉房屋所负担的协助朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航办理相关房屋所有权证的过户手续的合同义务。朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航诉至该院，向肖衍春、谢全田、谢小钦主张房屋买卖合同权利，要求其协助朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航办理房屋产权过户手续，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第五十二条、第一百三十五条、第三百九十六条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条第一款及第三款、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一、判决邓占涛与谢绪模于2000年8月28日签订的《房屋变卖合同书》有效；二、肖衍春、谢全田、谢小钦于本判决生效之日起五日内协助朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航将谢绪模名下位于开县X镇X村X社（房屋所有权证号：开河堰房权字第00128号）的房屋办理产权变更登记手续;三、驳回朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航的其他诉讼请求。二审审理中，肖衍春、谢全田、谢小钦举示了以下证据：证据1，民事起诉状及开州区人民法院（2018）渝0154民初8683号民事裁定书，拟证明邓占涛在2018年11月份提起了诉讼，向一审法院主张权利，后撤诉。证据2，放弃遗产继承声明书，拟证明上诉人谢全田、谢小钦放弃对案涉房屋继承权。证据3，证明2份，拟证明2000年8月，案涉房屋由谢绪模出售给邓占涛的事实。经庭审质证，朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航认为，证据1，真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据2，放弃遗产继承声明书真实性由法院确认；证据3，证明有瑕疵，村委会盖了公章，但无经办人签名，形式不合法，仅能证明当时经手人是邓占涛，不能证明房屋系出卖给邓占涛的；另一份证明形式亦有瑕疵，无经手人签名，涉案房屋是危房，现指定房屋被上诉人仅有居住权，该两份证据不能达到其证明目的。对于上诉人举示证据，证据1来源合法，客观真实，是法院生效裁判文书，仅能证明邓占涛曾起诉这一事实，该案以撤诉结案，对相关基本事实并没有做出认定，不能达到其证明目的；证据2，系谢全田、谢小钦对自己权利的处分，符合法律规定，予以采信；证据3，当地村民小组、村委会书面证明无经办人签字，不符合证据形式要件，其中关于房屋买受人为邓占涛的证明与一、二审查明事实不符，关于朱小平在扶贫工作中在当地购买一套房屋的证明与本案无关联，亦不采信。二审审理查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据肖衍春、谢全田、谢小钦上诉请求及理由以及朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航答辩意见，本案争议焦点为：邓高毅是否是案涉《房屋变卖合同书》中的购房一方，即案涉房屋的实际购买人？该合同效力问题？从一、二审查明事实来看，应该认定邓高毅是案涉房屋的实际购房人。第一，案涉《房屋变卖合同书》虽然系邓占涛与谢绪模签订，但邓占涛在一审中已出具书面说明，证明案涉房屋实际上是“我儿子邓高毅在1999年当兵没在家，在2000年8月委托我购买谢绪模家房屋”。第二，邓高毅的战友谭兴桥亦出庭作证，证明邓高毅因在部队不能回家，只能委托其父帮忙购买房屋。第三，当地周家村村民委员会出具证明，也证明了委托购房事宜、邓高毅户上户定居大槽村的情况。根据前述证据，结合《房屋变卖合同书》签订后，房屋先后由邓高毅及其配偶、子女、父母、兄弟姐妹居住，并在当地生产生活的事实，足以认定案涉房屋实际购房人应为邓高毅，邓占涛系受儿子邓高毅委托代办相关购房事宜，一审事实认定正确，证据采信并无不当。肖衍春、谢全田、谢小钦该项上诉理由不能成立。关于肖衍春、谢全田、谢小钦上诉主张双方签订的《房屋变卖合同书》无效的问题。邓高毅虽然在合同签订时，与谢绪模不属于同一集体经济组织成员，但其已于2005年9月20日将户籍迁入河堰镇大槽村，已具备当地集体经济组织成员资格，应当认定案涉购房合同书为有效合同。肖衍春、谢全田、谢小钦认为合同无效的上诉理由不能成立。综上，肖衍春、谢全田、谢小钦的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。鉴于二审中，谢全田、谢小钦明确表示放弃对案涉房屋的继承，系对自身权利的处分，并不违反法律规定，故二审基于新的事实对此部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初8092号民事判决第一项，即邓占涛与谢绪模于2000年8月28日签订的《房屋变卖合同书》有效；第三项，即驳回朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航的其他诉讼请求；二、撤销重庆市开州区人民法院(2019)渝0154民初8092号民事判决第二项，即肖衍春、谢全田、谢小钦于本判决生效之日起五日内协助朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航将谢绪模名下位于开县X镇X村X社（房屋所有权证号：开河堰房权字第00X号）的房屋办理产权变更登记手续；三、肖衍春于本判决生效之日起五日内协助朱小平、邓燕林、邓双雨、邓入航将谢绪模名下位于开县X镇X村X社（房屋所有权证号：开河堰房权字第00X号）的房屋办理产权变更登记手续。一审案件受理费205元，二审案件受理费205元，均由上诉人肖衍春、谢全田、谢小钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓丽审 判 员 张 燕审 判 员 李青春二〇二〇年七月二十日法官助理 付丽姝书 记 员 蹇佳莉