广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1395号 原告：吕伟萍，女，1974年2月6日出生，汉族，原住广西陆川县乌石镇双垌村石陂角队6号，现住广西陆川县。 委托诉讼代理人：胡平，男，1956年7月18日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：广西浩龙置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区河堤路91号青山体育健身休闲活动中心1号楼309号房，统一社会信用代码91450100MA5L8LYF5M。 法定代表人：傅坚，职务：该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘信仲，男，1978年8月7日出生，汉族，住南宁市江南区，系该公司职员。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月12日 开庭日期：2020年7月16日 原告诉讼请求：一、请求依法判令确认被告广西浩龙置业投资有限公司与原告吕伟萍签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效；二、请求判令被告广西浩龙置业投资有限公司退还购房款250905元并支付资金占用利息（从2018年8月13日起，按年利率6%，计至被告实际付清之日止，暂计至2020年4月13日为25091元）；三、判令被告补偿多次来访公司费用（包含交通费、住宿费、精神损失费）5000元；四、本案诉讼费用由被告承担。（当庭变更为上述诉讼请求） 事实与理由：原告于2018年8月13日购买被告位于南宁市邕宁区新邕路项目第C座楼15层1502-03号房，总价627261元，已经交了40%的工程款250905元整，其中包含20000元定金。项目由于证件不齐全，无法动工建设，原告多次要求被告退款，被告虽答应退款，但多次以各种理由拖延退款。原告为维护自身合法权利，多次到访被告处，已花费半年多的时间与被告周旋，身心俱疲，精神受折磨到崩溃，焦虑不安。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，特向贵院提起诉讼,恳请贵院查明事实后，给予支持。 被告广西浩龙置业投资有限公司辩称：合同效力由法院裁判，同意退还原告合作建房款250905元，对资金占用利息及诉讼费有异议，不同意承担。 查明事实：2018年8月13日，原告（乙方）与广西浩龙置业投资有限公司（甲方，以下简称浩龙公司）签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》（以下简称《合作建设合同》），约定：甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组（以下简称墩蕾坡四村民小组）签订合同，获得该四个村民小组的国有划拨性质的土地开发权，并享有所开发物业期限为70年的使用权。甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发[浩龙·云锦里]项目综合楼（以下简称合建综合楼），由甲方负责项目建设及协助村民小组代办理合建综合楼的审批手续、建设规划等手续，四个村民小组均已授权甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合建综合楼的出资人。墩蕾坡四村民小组不承担合建综合楼的建设出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与墩蕾坡四村民小组的合建综合楼关系、模式以及合建综合楼所在的土地性质、用途及使用年限，同意按本合同约定出资与甲方合建综合楼。乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。乙方在约定期限内，对乙方合建房享有使用权及租赁的收益权。合作模式为甲方按照本合同约定建设综合楼，乙方出资委托甲方全权负责乙方合建房的全部建设事宜，直到交房为止。乙方按照合同约定支付乙方合建房的出资价款。此外，合同就双方的权利与义务、合建房的具体情况（包括建筑结构、位置、房号、建筑面积等）、物业管理、使用权期限、价款、付款方式及期限、交付期限及交付期限、保修责任、面积确认及面积差异处理、违约责任等事项进行了约定。其中，在“双方的权利与义务”部分约定如该项目所占用的土地按政策规定允许以出让方式变更为商品房建设用地的，在征得土地所有权方同意并且乙方承担相应的土地出让金及其他全部相关费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更税费及房屋产权登记等全部相关费用以届时相关部门的规定为准。 签订《合作建设合同》后，原告向被告交付250905元作为定金及首付款，浩龙公司于2018年9月22日向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。 2019年11月19日，原告向被告申请退房退款，原、被告达成合意，浩龙公司同意于2019年12月30日退款150000元，2020年1月30日退款100904元，但至一审法庭辩论终结之日前均未退款。 2020年5月12日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明，涉案建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的集体建设用地。庭审中，被告自认涉案建设项目至一审法庭辩论终结之日前未取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告支付资金占用利息，如需支付，如何计算，应为多少；三、被告应否向原告支付其来访被告处费用，如需支付，应为多少。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与浩龙公司签订《合作建设合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然诉争合同约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，浩龙公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作建设合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制,变换基础法律关系,本院依法不予支持。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，涉案建设项目至今仍未取得《建筑工程施工许可证》等证件，故被告与原告签订的《合作建设合同》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，浩龙公司因诉争合同取得原告所支付的购房款250905元，诉争合同无效后，原告诉请浩龙公司返还该250905元，浩龙公司亦予以认可，该项诉请合法有据，本院予以支持。 被告应否向原告支付资金占用利息，如需支付，如何计算，应为多少； 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，原、被告为解决《合作建设合同》纠纷所达成的退款合意系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效。被告应按约定履行退款义务。现被告逾期未返还首付款；原告主张被告返还已支付的首付款并支付相应的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于利息损失的起止时间问题。本院认为，《退款申请书》已明确约定退款期限为2019年12月30日退款150000元，2020年1月30日退款100904元，故原告主张自其交款之日即2018年8月13日起计算利息，与该约定不符，没有事实依据，本院不予支持。故应以150000元为基数，从2019年12月31日起计算至2020年1月30日。又因庭审时被告同意向被告退还购房款250905元，故2020年1月31日起，以250905元为基数，计算至实际清偿之日止。 关于利息损失的利率问题。本院认为，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。考虑到被告在本案一审法庭辩论终结后履行退款义务的可能性，本院对利息损失的计付予以分段表述。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：从2019年12月31日起，以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）计至2020年1月30日；从2020年1月31日起，以250905元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）计至一审法庭辩论终结之日即2020年7月16日；从2020年7月17日起，以尚未返还的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR），分段计至实际清偿之日止。 三、被告应否向原告支付其来访被告处费用，如需支付，应为多少 原告诉请被告补偿其多次来访被告处费用（包含交通费、住宿费、精神损失费），无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告吕伟萍与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年8月13日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效。 二、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告吕伟萍返还250905元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告吕伟萍支付利息损失，具体计算方法为：按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR），自2019年12月31日起，以150000元为基数，计至2020年1月30日；自2020年1月31日起，以250905元为基数，计至2020年7月16日；自2020年7月17日起，以实际尚未返还的金额为基数，分段计至实际清偿之日止。 四、驳回原告吕伟萍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2757元（原告已预交），由被告广西浩龙置业投资有限公司负担2720元，原告吕伟萍负担37元。 上述款项，义务人定于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣