山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁08民终2352号 上诉人（原审被告）：何广伟，男，1981年10月21日出生，汉族，农民，住邹城市。 委托诉讼代理人：万祖军，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱桂英，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张元廷，男，1974年11月17日出生，汉族，农民，住邹城市。 委托诉讼代理人：张海涛，山东匡衡律师事务所律师。 原审被告：邹城市康居商贸有限公司，住所地邹城市香城镇香顺路香山商贸城内，统一社会信用代码91370883MA3CA9512U。 法定代表人：刘晋华，经理。 上诉人何广伟因与被上诉人张元廷、原审被告邹城市康居商贸有限公司（以下简称邹城康居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何广伟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判何广伟不承担返还义务或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院认定何广伟占有张元廷的房屋属于认定事实错误。1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中张元廷未提交证据来证明其主张的位于邹城市香城镇香城商贸城1#B第八号商铺系由何广伟占有，应由其承担举证不能的法律后果。2、何广伟在一审中提交的证据且不说张元廷不认可该证据的真实性，一审法院也因何广伟《房屋买卖合同》记载的购买房屋为“第1#幢A1单元第八号商铺”与张元廷主张的“1#B第八号商铺”并非诉争的房屋不予认定何广伟提交的证据，况且张元廷在一审也认可何广伟购买房屋不是诉争房屋，故应由张元廷承担举证责任证明何广伟占有着诉争房屋的事实，而一审法院仅凭张元廷庭审的陈述，在没有其他证据印证的情形下，认定“2019年6月30日，被告何广伟将部分物品搬进房屋并使用房屋至今”明显属于认定事实错误。3、一审庭审笔录中审判员向张元廷提问“租赁房屋是什么房屋，具体位置在哪?”张元廷回答“香城商贸城第一幢B第八商铺”，何广伟因基于与张元廷购买的都是位于该幢的商铺，对张元廷商铺位置知情而进行了确认的回答，即“对，是这个房屋”，该句话体现了对张元廷商铺位置的知情，而非“自认占有张元廷的房屋”，一审法院仅凭该句话来认定构成“自认”明显不符合客观事实，结合第二点的论述，应由张元廷承担举证不能的法律后果，一审法院判决明显存在错误。(二)一审法院认定张清军已涉嫌诈骗罪被公安机关侦查属于认定事实错误。现有证据不能证明张清军因涉案诈骗罪已被公安机关侦查，仅凭张元廷的陈述没有其他证据相印证的前提下一审法院如何查明该事实，不得而知。(三)一审法院以原审被告陈述“邹城市康居商贸有限公司合同专用章系经PS技术合成的打印章”而不予认定何广伟与原审被告合同的效力属于严重事实错误。纵观一审庭审笔录，原审被告在质证该份合同时仅说明了和本案没有关联性，关于印章的的真伪只是说明“没办法核实真实性”，张元廷主张何广伟的合同章是假的也系听别人说的，在没有做任何技术鉴定的前提下，一审法院裁判“不能确认”何广伟与原审被告之间买卖合同的效力明显属于事实错误。况且何广伟抗辩“合法占有”亦是在“假设”的前提条件下，租赁合同产生的前提即是房屋买卖合同有效，一审法院在济宁康居置业有限公司未参与庭审的前提下，未进行合同公章技术鉴定的前提下，能去确认张元廷与济宁康居置业有限公司的《商品房买卖合同》有效，而不去确认何广伟的合同，明显存在顾此失彼，错误裁判。退一步讲，原审被告系济宁康居置业有限公司设立的，香城商贸城的房产存在一房多卖的情形，原审被告即便作出“说明”，其证据的真实性也值得商榷，况且即便有“说明”也未经过庭审质证，不能作为认定案件事实的依据，一审法院以此作为认定案件事实的依据明显属于认定错误。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，一审法院在何广伟多次主张香城商贸城房屋因未取得规划许可，建设工程规划许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，《商品房买卖合同》属于无效合同，租赁合同也因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定而无效，一审法院未对涉案房屋是否取得建设工程许可证进行查明，径行认定《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》有效属于适用法律错误。张元廷在《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》均无效的前提下，对其主张的房屋的所有权、租赁权属于权属不明确，无权主张返还诉争房屋的权利。综上所述，一审法院在没有证据认定何广伟侵占张元廷房屋的前提下，在张元廷与济宁康居置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和与邹城市康居商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》均无效的前提下径行判决何广伟履行返还义务，一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请人民法院依法驳回张元廷对何广伟的诉讼请求或发回原审法院重新审理。 张元廷答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何广伟的上诉请求，维持一审判决。 邹城康居公司未作陈述。 张元廷向一审法院起诉请求：一、依法判令二被告返还原告位于邹城市香城镇商贸城1#B第八号商铺房屋一处；二、依法判令二被告自2019年7月1日起按每天50元的标准，向原告赔偿经济损失，直至交付房屋之日止。 一审法院查明事实：原告张元廷与济宁康居公司于2016年6月17日签订商品房买卖合同，由原告张元廷购买济宁康居公司开发的位于邹城市香城镇驻地香城商贸城的第1幢B第八号商铺一间，商铺总价款40万元(建筑面积116.85m，单价3423元/m')，原告于合同签订当日向济宁康居公司支付了全部的房屋价款，济宁康居公司向原告出具了收款收据，同时张元廷与济宁康居公司签订了香城商贸城入住合约，并领取了钥匙。同日，张元廷又与本案被告邹城康居公司签订了房屋租赁合同，约定由邹城康居公司租赁张元廷购买的涉案房屋，租赁期限自2016年7月1日起至2017年7月1日止，年租金15000元。租赁合同到期后，张元廷与被告邹城康居公司达成口头协议，约定续租一年，至2018年7月1日，并于2017年7月10日通过中国农业银行转账支付原告张元廷租金15000元。租期届满后，双方再次口头达成续租协议，约定继续租赁一年，租金15000元。另查明，租赁合同到期后，被告邹城康居公司未向原告返还涉案房屋。2019年6月30日，被告何广伟将部分物品搬进涉案房屋并使用房屋至今。同时查明，被告何广伟提交的房屋买卖合同与收款收据的经办人张清军已涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查。 一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是：一、法院对本案是否具有管辖权?二、原告张元廷与被告邹城康居公司签订的房屋租赁合同是否有效?三、被告邹城康居公司与被告何广伟签订的房屋买卖合同是否有效?四、原告的诉讼请求是否符合法律规定?关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，原告张元廷与被告邹城康居公司签订的房屋租赁合同中约定了仲裁协议条款，但原告在立案时并未向本院声明有约定仲裁，且被告邹城康居公司在本案开庭前亦未提出仲裁条款的存在，故视为双方当事人自愿放弃仲裁协议，应继续审理本案。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案原告张元廷与被告邹城康居公司于2016年6月17日签订租赁合同，由邹城康居公司租赁原告的涉案房屋，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，且双方当事人对合同效力均无异议，对租赁合同的效力予以确认。关于被告何广伟主张的“涉案房屋系在未取得规划许可、建设许可及商品房预售许可证明的情况下进行的建设及销售，原告与邹城康居公司签订的房屋买卖合同系无效合同，原告并未取得涉案房屋的所有权”，本案的基础法律关系为房屋租赁合同关系，并不涉及租赁物所有权的确认，且原告张元廷与被告邹城康居公司作为租赁合同的身份当事人，均一致认可合同的效力，故被告何广伟的抗辩不符合法律规定，依法不予采信。关于第三个焦点问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告何广伟提交的由张庆军为其经办的房屋买卖合同中的出卖方处加盖了“济宁市康居商贸有限公司合同专用章”、“邹城市康居商贸有限公司合同专用章”两枚公章，经查询并不存在济宁市康居商贸有限公司(实际应为“济宁市康居置业有限公司”)，且本案被告邹城康居公司已向法院作出说明何广伟商品房买卖合同中加盖的“邹城市康居商贸有限公司合同专用章”系经过PS技术合成的打印章，并非被告邹城康居公司加盖，同时结合张清军已因涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查的事实，故认为在被告何广伟提交的房屋买卖合同及其他证据无法确认真实性的情况下，不能确认其与被告邹城康居公司签订的买卖合同的效力，对被告何广伟主张的其签订的合同为有效合同、对涉案房屋的占有系合法占有的抗辩，不予采信。关于第四个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，本案中，原告张元廷与被告邹城康居公司签订的租赁合同届满，被告邹城康居公司未向原告返还涉案房屋及钥匙，已构成违约，应向原告承担违约责任。被告邹城康居公司虽抗辩称“邹城康居公司决定不再使用案涉房屋时已口头通知了原告，已完成了房屋的交回义务”，该抗辩不符合法律规定及合同的约定，依法不予采信。关于原告要求被告邹城康居公司自2019年7月1日起至交回房屋之日止按50元/天标准向原告赔偿经济损失的诉讼请求，因没有合同约定，同时原告未能举证证明其具体损失，对该诉讼请求依法不予支持。被告何广伟现当庭自认占有着涉案房屋，其依据为张清军为其办理的房屋买卖合同及收据，但该合同中记载的所购买商铺的位置编号(1#幢A第八号商铺)并非是涉案房屋，故认定其对涉案房屋的占有为非法占有，侵犯了原告张元廷的合法权益，本案虽为租赁合同纠纷，但被告侵占原告房屋的行为客观上造成了原告的经济损失，对原告构成了侵权，应承担向原告返还涉案房屋的责任。综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告邹城市康居商贸有限公司、被告何广伟返还原告张元廷位于邹城市香城镇香城商贸城1#B第八号商铺房屋一处(建筑面积：116.85m，合同编号：20160617)，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告张元廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由二被告负担(原告已垫付，二被告直接给付原告)。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：张元廷对于涉案房屋是否享有合法权益，何广伟是否占用涉案房屋，是否应予返还。张元廷与济宁康居公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，张元廷交纳了全部购房款，济宁康居公司亦将房屋钥匙交付给了张元廷，张元廷基于商品房买卖合同对涉案房屋占有、使用和收益；而何广伟提交的商品房买卖合同载明购买的房屋是“1#A一单元第八号商铺房”，与本案张元廷主张的“1#一单元B第八号商铺房”并非同一商铺房，即张元廷和济宁康居公司签订的关于1#一单元B第八号商铺房的商品房买卖合同没有损害何广伟的利益，何广伟不是直接利害关系人，故何广伟在本案中要求确认张元廷和邹济宁康居公司的商品房买卖合同无效，本院不予支持。张元廷将涉案房屋出租给邹城康居公司，双方存在租赁合同法律关系，同上，双方的租赁合同亦未损害何广伟的利益，何广伟要求确认租赁合同无效，亦不予支持。何广伟在本案中既主张其对涉案房屋系合法占有，同时又否认其占用了涉案房屋，观点自相矛盾，其上诉主张其没有占用涉案房屋，本院不予采信。至于何广伟签订的商品房买卖合同的效力问题，与本案无关，本案不予审查。 综上所述，上诉人何广伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人何广伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱壮男 审判员  史宝磊 审判员  张 芳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  金广洋