福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2511号 上诉人（原审被告）：张翠锦，女，1973年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：张和端，男，1973年8月20日出生，汉族，住福建省诏安县，系张翠锦配偶。 被上诉人（原审原告）：陈碧青，女，1985年8月4日出生，汉族，住福建省莆田市。 上诉人张翠锦因与被上诉人陈碧青房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张翠锦上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二、三、五项；2.变更一审判决的第四项为：张翠锦赔偿陈碧青因逾期支付租金导致的实际损失，并依法改判驳回陈碧青的其他全部诉讼请求。事实和理由：一、在原审当中明确提出了不同意解除《店铺出租合同》。原审中，张翠锦明确提出不同意解除双方签订的《店铺出租合同》，双方约定租期自2018年5月17日至2021年3月14日，租期近三年。张翠锦前期投资发生装修费用40余万元，支付给上一家承租方胡莲端店铺转让费等费用共18.9万元。根据《店铺出租合同》的约定，截止本案发生时尚有一年租期，据此计算，如解除合同张翠锦实际损失了将超过三分之一的上述投资店铺的费用。为此，张翠锦才在原审庭审中提出，如陈碧青同意对张翠锦转让费损失给予一定补偿则同意解除《店铺出租合同》，否则不同意解除《店铺出租合同》。原审判决中遗漏该事实，错误认定张翠锦提出的同意解除合同系无条件同意解除，实际上完全忽视了张翠锦为此可能遭受的重大损失。二、张翠锦秉承善意履行合同义务，并非如陈碧青所说存在严重违法行为，《店铺出租合同》应当继续履行。2019年8月期间，陈碧青与张翠锦因水表更换发生争议，陈碧青屡次于张翠锦经营时段来到店铺内吵闹、存在私自进入收银台翻找的行为，严重影响店铺经营，给陈碧青造成了不小的损失。陈碧青的上述行为已导致张翠锦按照约定用途使用租赁物存在实质障碍，违反了双方签订的《店铺出租合同》第一条的约定以及《中华人民共和国合同法》规定的出租方在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的法定义务，导致张翠锦经营损失，已构成违约。张翠锦未按照期限支付2019年8月-11月季度租金，系依法行使抗辩权。因此，张翠锦秉承善意履行《店铺出租合同》约定的义务，陈碧青实际上违约在先，张翠锦系依法行使抗辩权。故《店铺出租合同》应当继续履行。截至目前，张翠锦已向陈碧青支付了2019年8月-11月季度及2019年11月-2020年2月季度的租金。三、张翠锦已付清已结算或发生的水、电、物业费用。原审宣判前，张翠锦已于2020年3月19日付清结算的电费2288元；于2020年3月21日付清结算的水费2222元；于2020年3月29日付清已发生物业管理费2250元。原审该项判决应予更正。四、原审判决陈碧青有权没收张翠锦合同保证金15500元，该金额大大超过了陈碧青的实际损失，存在严重不当。如上所述，陈碧青实际上违约在先，张翠锦延期支付租金表示抗议，符合法律规定，陈碧青无权没收张翠锦的合同保证金。鉴于陈碧青客观上存在一定的租金利息损失，但《店铺出租合同》约定千分之五的逾期利息标准相较于陈碧青的实际损失明显过高，8万多，明显超过实际损失，其租金利息损失应按照同期贷款市场报价利率（LPR）计算，2000多，支持违约金1.55万过高了。五、因新冠肺炎疫情不可抗力导致停业、经营困难，按照不可抗力条款延期支付2020年2月后租金，恳请法院支持。因新冠肺炎疫情重大卫生事件（“疫情”）已严重影响张翠锦的餐饮经营，同时根据双方签订《店铺出租合同》第十一条约定：“免责条件如因不可抗力的自然灾害，使双方或任何一方造成经济损失的，任何一方均不得向对方提出索赔请求”，疫情期间（2020年2月至今）张翠锦经营惨淡因而存在租金支付困难，根据上述合同约定，疫情期间（2020年至今）的租金可延期支付，请求法院酌情考虑并判决。再三请求法院在审理本案时考虑当事人实际经营困难，支持张翠锦继续经营。同时，鉴于张翠锦及案涉店铺周边餐饮业等经营者受疫情严重影响，已向案涉店铺产权持有单位厦门市湖里区枋湖社区居民委员会提出减免租金申请，枋湖社区居委会也已表示予以考虑中。张翠锦请求就枋湖社区居委会是否就案涉店铺作出减免或缓交租金决定向其进行调查核实后，依法改判。六、原审计算的案件受理费有误，请予更正。根据《最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见》，仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或者价款的，应当按件收费。就本案而言，以合同总金额为诉讼费计算依据，导致诉讼费过高，本案应以双方争议租金金额为诉讼费计算依据。同时考虑张翠锦经营困难，请求二审调减一、二审诉讼费。 陈碧青辩称，一、张翠锦在上诉状所述的事实与现实不符，陈碧青与张翠锦于2018年10月6日签订的《店铺出租合同》，因张翠锦已严重违约，双方的合同目的已无法实现，依法应予以解除。陈碧青与张翠锦双方签订的《店铺出租合同》是双方的真实意思表示，且内容不违法法律规定，应当自成立时有效，对当事人具有法律约束力。张翠锦未按照约定全面履行自己的义务，其行为已经构成违约。根据《合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1，当事人因不可抗力致使不能实现合同目的时可以解除合同。2.在履行期限届满以前，当事人一方向另一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时另一方可以解除合同。3.当事人在迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行时可以解除合同。4.当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同。5.法律规定的其他形式”。在本案中，张翠锦未经陈碧青同意，自2019年8月16日起拖欠陈碧青的租金，且对陈碧青的催讨置之不理。有时，更是恶语相向，根据双方签订《店铺出租合同》之第六条的约定及法律规定，陈碧青享有合同的解约权，陈碧青一审的诉求，有法可依，法院应支持陈碧青一审的请求。二、陈碧青多次向张翠锦催要租金，双方的聊天记录及银行转账明细足以证明了未支付租金的事实，张翠锦的答辩理由不是张翠锦拒付租金的依据。陈碧青多次向张翠锦催要租金，要求其立即支付拖欠的租赁费用，并要求其承担相应的违约责任。但张翠锦却置若罔闻，对陈碧青的合理要求置之不理，张翠锦的各种行为，已经明确表明了其拒绝支付租金的事实，双方已经没有合作继续租赁的意向，双方的合同目的根本无法实现，二审法院应依法支持陈碧青的请求。三、案涉店铺是陈碧青从第三方租赁过来，截至2020年4月，陈碧青都按时向第三方支付足额的租金，陈碧青也已向第三方申请减免租金，第三方并未同意，凭何陈碧青要向张翠锦减免租金。且陈碧青向第三方支付的租金可都是通过个人承担利息借来周转支付的（可提供证据），陈碧青不管在经济上还是在精神上都倍感压力，张翠锦在上诉状要求减免的理由是不成立的。同时，案涉的店铺，张翠锦并没有进行过装修，并不存在张翠锦所述的装修费问题，同时，希望张翠锦在归还案涉店铺时能保持完整。四、既然双方应按合同约定依法处理，张翠锦围绕诉争店铺来进行缠讼，这是在进行滥用诉权，请二审法院对张翠锦进行适当的法制教育。 陈碧青向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈碧青与张翠锦于2018年10月6日签订的《店铺出租合同》；2.判令张翠锦搬离厦门市店铺并将店铺返还陈碧青；3.判令张翠锦支付租金（按每月租金17050元计算，自2019年8月17日起计算至实际返还房屋之日止，扣除张翠锦已付租金46500元）并支付利息（以拖欠租金为基数，按日利率千分之五计算，从2019年8月17日起计算至实际返还房屋之日止）；4.判令张翠锦支付电费2288元（2020年1月8日至2020年3月18日）、水费2686元（2019年1月21日至2020年1月23日）、物业费2250元【15个月（2018年10月6日至2020年1月1日）×1.5元／平方米×100平方米】；5.判令陈碧青有权没收张翠锦支付的合同保证金15500元。 一审法院认定如下：2013年3月15日，陈碧青与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会（枋湖社区龙湖店面项目持股管理理事会）签订一份《枋湖社区龙湖店面项目店面租赁合同》，合同约定：厦门市湖里区枋湖社区居民委员会（枋湖社区龙湖店面项目持股管理理事会）出租给陈碧青坐落于厦门市湖里区间（枋湖西路256号），面积166.03平方米，租赁期限自2013年4月15日起至2021年4月14日止。2018年10月6日，陈碧青与张翠锦签订一份《店铺出租合同》，合同约定：陈碧青将位于厦门市店铺出租给张翠锦，店铺建筑面积为130平方米，租赁期限自2018年5月17日至2021年3月14日；每月租金15500元，张翠锦按季度支付租金，并于每季度前7天付清，自2019年4月14日起租金递增10%，每月租金为17050元；张翠锦向陈碧青支付租赁保证金15500元，如张翠锦未能按照约定履行本合同，陈碧青有权没收合同保证金；张翠锦应按时交付应付款项，如有拖欠按每日千分之五计算利息，拖欠15天陈碧青有权解除合同并没收保证金；陈碧青将店铺出租给张翠锦未收张翠锦转让费。 合同签订后，张翠锦向陈碧青支付租赁保证金15500元，陈碧青将租赁店铺交付给张翠锦使用。张翠锦从2019年8月16日开始拖欠租金，之后仅于2019年11月26日向陈碧青支付租金46500元。 一审庭审中，张翠锦同意解除合同，双方当事人还共同确认：张翠锦尚欠2020年1月8日至2020年3月18日期间的电费2288元、2019年1月21日至2020年1月23日期间的水费2686元、2018年10月6日至2020年1月1日期间的物业费2250元（15个月×1.5元/平方米×100平方米）。 一审法院认为，陈碧青与张翠锦签订的《店铺出租合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，张翠锦从2019年8月16日开始拖欠租金，张翠锦的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《店铺出租合同》约定：“张翠锦应按时交付应付款项，拖欠超过15日的，陈碧青有权解除合同并没收保证金。”根据本案查明的事实，张翠锦拖欠租金累计已超过15日，陈碧青有权依据合同约定解除双方签订的《店铺出租合同》、收回房屋和没收保证金。庭审中，双方当事人都同意解除合同。因此，陈碧青要求解除其与张翠锦于2018年10月6日签订的《店铺出租合同》、收回租赁房屋的理由成立，应予支持。陈碧青依据合同约定要求没收张翠锦租赁保证金15500元的理由成立，应予支持。根据本案查明的事实，张翠锦从2019年8月16日开始拖欠租金，陈碧青要求张翠锦支付租金（按每月租金17050元计算，自2019年8月17日起计算至实际返还店铺之日止，租金应扣除张翠锦已付租金46500元）理由成立，应予支持。张翠锦还应向陈碧青支付2020年1月8日至2020年3月18日的电费2288元、2019年1月21日至2020年1月23日的水费2686元、2018年10月6日至2020年1月1日的物业费2250元。由于合同约定的租赁保证金足以弥补张翠锦违约造成的损失，陈碧青请求张翠锦再赔偿逾期付款利息的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈碧青与张翠锦于2018年10月6日签订的《店铺出租合同》；二、张翠锦应于判决生效之日起十日内搬离厦门市店铺并将店铺返还陈碧青；三、张翠锦应于判决生效之日起十日内向陈碧青支付租金（租金按每月租金17050元计算，自2019年8月17日起计算至实际返还店铺之日止，租金应扣除张翠锦已付租金46500元）、电费2288元、水费2686元及物业费2250元；四、陈碧青有权没收张翠锦支付的租赁保证金15500元；五、驳回陈碧青的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2952元，由张翠锦负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，张翠锦提交如下证据：1.银行转账记录，拟证明张翠锦为承租讼争店面向案外人支付了转让费；2.支付宝转账记录，拟证明张翠锦支付租金的情况。3.水、电、物业费转账记录，拟证明其均已付清上述费用。4.微信聊天记录，拟证明合同中并未约定由张翠锦更换水表，陈碧青藉此多次在营业时闹事。陈碧青质证认为，对证据1真实性确认，但对关联性不予认可，这是张翠锦与案外人的转账往来，与陈碧青无关，对证据2、3的真实性予以确认，但系在一审判决后支付的租金53000元，电费2288元，水费2222元，物业费2250元。一审确定的水费是2686元，尚欠464元。对证据4聊天记录真实性予以确认，但不是张翠锦拒付租金的理由。本院对上述证据经分析认为，张翠锦并非向陈碧青支付转让费用，此系张翠锦与案外人之间的法律关系，并不在本案的审理范围之内，故对该证据不予评判。对证据2、3、4的真实性予以确认。张翠锦在一审判决后向陈碧青支付了租金53000元，应予以扣除。其已经支付完毕电、物业费用，仅水费与双方确认的金额相差464元，仍应予以支付。对证据4，双方对水表更换产生纠纷，但张翠锦以此拒付租金，缺乏合同和法律依据，故对该证明主张不予采纳。 陈碧青提交银行的客户回单，拟证明陈碧青向案外人支付租金，案外人并未对陈碧青减免租金。张翠锦质证认为，租金及水电费其均准时缴付，陈碧青经常来店里吵闹，导致无法正常经营。本院对该证据经分析认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，张翠锦从2019年8月16日即开始拖欠租金，福建省系于2020年1月24日启动重大突发事件一级响应，故张翠锦迟延支付租金在先，其不能援引不可抗力主张减免租金。至于张翠锦主张的陈碧青经常来店吵闹，亦缺乏证据予以支持。 本院认为，首先，张翠锦自2019年8月16日即拖欠租金，已经构成违约，陈碧青依约可以解除合同。同时，陈碧青亦可依约没收张翠锦支付的保证金。至于张翠锦向案外人支付转让费，属另一法律关系，而非由陈碧青承担责任。一审判决解除双方之间的租赁合同，存在合同和法律依据，应予以维持。其次，张翠锦上诉主张陈碧青经常吵闹等，并无证据予以支持。且张翠锦以此主张同时履行抗辩权，亦无法律依据，故予以驳回。再次，二审中张翠锦提交了其支付部分租金及水、电、物业费的证据，陈碧青亦予以确认其真实性，可认定张翠锦在一审判决后支付了53000元的租金，综合此前还支付的租金46500元，共计99500元租金可以扣除。其已经支付完毕电、物业费用，但仍尚欠水费464元。因二审中出现新的证据，故对一审判决部分判项予以变更。最后，张翠锦上诉主张因新冠疫情原因应减免租金，如前所述，因张翠锦迟延履行债务，故依法不能适用不可抗力的相关规定，故对张翠锦的该项上诉主张不予采纳。至于张翠锦上诉主张其案件受理费过高，但陈碧青除诉求解除合同外，还诉求支付租金等，故一审判处的案件受理费，符合法律规定，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因二审中出现新的证据，故予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14845号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14845号民事判决第三项为张翠锦应于本判决生效之日起十日内向陈碧青支付租金（租金按每月租金17050元计算，自2019年8月17日起计算至实际返还店铺之日止，租金应扣除张翠锦已付租金99500元）、水费464元； 三、驳回张翠锦的其他上诉请求。 本案一审案件受理费2952元，二审案件受理费2001元，均由张翠锦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李向阳 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年七月九日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。