杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0105民初10833号原告：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。法定代表人：董轼。委托诉讼代理人：刘兴红、黄至成，浙江海浩律师事务所律师。被告：杭州市拱墅区和禾棋牌室。住所地：浙江省杭州市拱墅区。经营者：胡永和，男，1959年11月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区曙光新村19幢52号201室。第三人：杭州库居酒店管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路香樟公寓46幢一楼。法定代表人：杨江。原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被告杭州市拱墅区和禾棋牌室（以下简称和禾棋牌室）、第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，原告建银公司于2019年11月6日向本院起诉，经诉前调解未果，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行审理。原告建银公司的委托代理人刘兴红及被告和禾棋牌室的经营者胡永和到庭参加诉讼，第三人库居公司经本院合法传唤未到庭。双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告建银公司起诉称：原告建银公司为杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号房屋的产权人。2014年6月20日，原告建银公司委托建银置业有限责任公司与第三人杭州酷居投资管理有限公司（后改名为库居公司）签订《房屋租赁协议》，协议约定：建银置业公司将位于杭州市拱墅区××路××号××号××平方米的面积出租给库居公司，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月19日止，最后一年年租金为1580158.13元。但是，上述《房屋租赁协议》的租期期满后，库居公司没有交还诉争房屋。经调查，原告建银公司发现库居公司未经同意擅自将拱墅区湖墅南路156号7楼房屋出租给被告和禾棋牌室，原告建银公司得知上述情况后，多次上门要求被告和禾棋牌室交还房屋，但均遭被告和禾棋牌室无理拒绝，诉争房屋至今仍被非法侵占。2019年9月17日，第三人库居公司发函致原告方，明确库居公司与被告和禾棋牌室的租赁合同于2019年6月19日到期，最后一期月租金为31556.67元。后续占用费由原告建银公司方自行收取。原告建银公司认为其是涉案房屋的所有权人，被告和禾棋牌室无法律依据非法占用涉案房屋，给原告建银公司造成了巨大的经济损失，导致国有资产流失。为维护原告建银公司的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《民法总则》的相关规定，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告和禾棋牌室返还侵占的杭州市拱墅区××路××号××楼房屋。2、被告和禾棋牌室支付房屋的占有使用费157783.35元（以每月31556.67元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，后计算至实际腾空交还之日止）；3、判令本案的诉讼费、保全费由被告和禾棋牌室承担。被告和禾棋牌室答辩称：原告建银公司要求答辩人一个星期腾退不合理，答辩人和原告建银公司不存在合同关系，和原告建银公司存在合同关系的是第三人库居公司。本院经审查认定：原告建银公司系杭州市拱墅区湖墅南路154号、156号房屋的所有权人。2014年6月20日，建银公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元/月，1580158.13元/年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人应根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。协议签订后，原告建银公司将案涉房屋交付给杭州酷居投资管理有限公司使用。2014年8月，杭州酷居投资管理有限公司将案涉房屋转租给胡永和使用，约定租期自2014年8月14日起至2019年6月19日，2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金为94670元。2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为杭州库居酒店管理有限公司。2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月5日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人。因被告和禾棋牌室等次承租人于租赁协议到期后继续占有使用案涉房屋，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司于2019年8月12日向各承租户发送《告知函》一份，载明：杭州酷居与我方的租赁合同已于2019年6月19日到期，杭州酷居未能续租，因此，我方已通知其限期搬离。我司现通知你方，请于2019年8月19日前退出，并清退位于房屋内的全部物品（自行取回或销毁），并将房屋恢复原状归还我方。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司全部的权益并承担全部的义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。该函附商户情况统计表一份。后因被告和禾棋牌室未向原告建银公司返还其占用的房屋，遂涉诉。上述事实依据杭房权证拱移字第1××6号房产证、杭拱国用（2004）字第006929号国有土地使用证、杭房权证拱移字第1××2号房产证、杭拱国用（2004）字第006930号国有土地使用证、《房屋租赁协议》、《物业交接函》、照片、湖墅南路156号分户图、《告知函》、《租赁意向书》、《承租人意向报价表》及双方当事人在庭审中的陈述予以认定。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据原告建银公司与第三人库居公司签订的《房屋租赁合同》的约定，第三人库居公司对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故第三人库居公司应根据原租赁协议的约定向原告建银公司返还案涉房屋。由于第三人库居公司在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将杭州市拱墅区××路××号××楼房屋出租给本案被告和禾棋牌室，被告和禾棋牌室作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，负有向原告建银公司返还案涉房屋的义务。而事实上被告和禾棋牌室在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，原告建银公司作为房屋所有权人有权要求被告和禾棋牌室支付自2019年6月20日起至实际腾退之日的占有使用费。被告和禾棋牌室与第三人库居公司约定2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金计算标准为1029元／天，即被告在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为1029元／天，被告和禾棋牌室应按照该标准向原告建银公司支付房屋占有使用费。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杭州市拱墅区和禾棋牌室于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告中国建银投资有限责任公司所有的位于杭州市拱墅区××路××号××楼房屋；二、被告杭州市拱墅区和禾棋牌室于本判决生效之日起十日内向原告中国建银投资有限责任公司支付相应的房屋占有使用费（按日租金1029元为标准，自2019年6月20日起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元，由被告杭州市拱墅区和禾棋牌室负担。原告中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市拱墅区和禾棋牌室于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  叶吉红人民陪审员  杨 鑫人民陪审员  张更泗二〇二〇年七月二十日法官 助理  郭清华代书 记员  祝晓璐