云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终622号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵巧茹，女，1990年1月24日生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：胡杨，男，住云南省大理市，由大理市大理镇上末村民委员会推荐，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：大理福门置业有限公司，住所云南省大理市海东镇海东蔚文街大理福门国际健康中心，统一社会信用代码91532900MA6L0Q6B62。法定代表人：陈建同，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李亚丹，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：章紫熙，云南星震律师事务所实习律师。上诉人赵巧茹与上诉人大理福门置业有限公司（以下简称福门公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服大理市人民法院（2019）云2901民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵巧茹上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项判决；2.判令福门公司承担231800元的赔偿责任；3.判令福门公司承担已付购房款本金的同期银行贷款利息，从2018年10月8日起，至本金全部清偿之日止；4.由福门公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.福门公司取得《商品房预售许可证明》的时间是2018年9月28日，但在8月份就销售商品房，是欺诈销售；2.开发商收取购房款应当开设专用账户，但福门公司的收款方式不是入公账；3.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方于8月28日签订的《商品房认购协议》《约40M楼中楼商品房买卖认购协议》应认定为商品房买卖合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，由福门公司承担责任；4.福门公司有欺诈行为，违法销售商品房、违规收取购房款，福门公司违约在先，有重大过错，一审判决不支持资金利息不符情理，赵巧茹不存在违约行为，一审判决赵巧茹承担违约责任严重不公。福门公司上诉请求：1.撤销一审判决第五、六项，改判由赵巧茹向福门公司支付违约金92360.05元、律师费5000元，共计97360.05元；2.由赵巧茹承担本案一、二审诉讼费用。福门公司上诉并答辩称：1.一审认定违约金计算标准以逾期应付款20%计算，与合同约定的“买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”不符，属于事实认定不清；2.一审认为律师费不属于福门公司必要产生的费用系事实认定不清，合同中有律师费的明确约定。赵巧茹辩称，双方的合同无效，违约金条款亦属无效。赵巧茹向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.判令福门公司返还已付购房款231800元、代收款300元；3.判令福门公司承担231800元的赔偿责任；4.判令福门公司承担已付购房款231800元本金的利息，从2018年10月8日起至本金全部清偿之日止；5.判令被告承担全部案件受理费。福门公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》；2.判令赵巧茹立即向福门公司支付违约金92360.05元以及从2019年6月2日计算至2019年7月2日，30天的逾期违约金6900元（230000×0.1%/天×30天），合计99260.05元；3.判令赵巧茹承担律师费5000元；4.判决赵巧茹协助福门公司办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的大理福门国家健康中心（洱海福门）11幢14层1408号商品房备案登记撤销手续；5.本案本诉、反诉案件受理费由赵巧茹承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，赵巧茹与福门公司签署了“商品房认购单”，确认赵巧茹购买大理福门国际健康中心（洱海福门）11号楼1408单元房屋，建筑面积49.52平方米，单价9325.53元每平方米，总价461800元，约定赵巧茹自愿向福门公司交付认购定金231800元，认购当日交付10000元，剩余定金在2018年10月6日前交清。赵巧茹已按约交付给福门公司房款231800.25元。2018年12月21日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》原件1套（附前期物业合同1份、补充协议1份）并且进行了公证，其中付款方式及期限约定为赵巧茹应于2018年12月27日前付清首期房价款231800.25元，占全部房价款的50.19%，余款230000元向富滇银行大理分行申请贷款支付；福门公司应于2021年6月30日前向赵巧茹交付商品房。《补充协议》第四条约定，赵巧茹采用银行贷款支付房款的，赵巧茹应在购房合同签订当日交齐所需手续资料，若未能与贷款银行达成办理借款的相手续，则应在第4日起15日内将首付款以外的剩余房款全部支付给福门公司，赵巧茹逾期支付的，每逾期一日应向福门公司支付房屋总价0.1%的违约金。协议签订后，因赵巧茹原因或贷款政策调整或因贷款机构不批准赵巧茹的贷款，致使福门公司无法在约定的期限内收到全部或剩余房款的，赵巧茹应自收到福门公司或贷款机构的通知之日起7日内向福门公司补足购房款，否则视为违约。逾期超过30日的，即视为赵巧茹根本违约，福门公司有权选择单方面解除合同，赵巧茹应按商品房总价款的20%向福门公司支付违约金。合同签订当日，福门公司向赵巧茹出具了收到231800.25元房款以及代收公证费300元的收据；同月24日案涉商品房办理了备案登记。此后赵巧茹向福门公司提交了办理贷款的相关资料，并由福门公司转交至贷款银行，2019年3月福门公司以及贷款银行向赵巧茹告知，赵巧茹贷款审批未能通过。2019年5月31日福门公司向赵巧茹发告知函，告知由于其贷款未通过审批，要求赵巧茹于2019年6月7日前到福门公司处补足剩余房款，逾期福门公司将收取违约金及利息。2019年6月3日赵巧茹提起诉讼。福门公司于2018年9月28日取得商品房的预售许可证明。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》时已经取得预售许可，且双方意思表示真实，从形式到内容并不违反法律和行政法规规定，属有效合同。赵巧茹以双方签订认购协议时福门公司未取得预售许可，因此双方合同无效没有法律依据，不予采信。对于合同的解除权，赵巧茹以双方签订认购协议时福门公司未取得商品房的预售许可，福门公司存在欺诈，以此为由要求解除《商品房买卖合同（预售）》的理由不成立，且未能举证证明对方存在违约事由，因此赵巧茹不具有合同解除权。赵巧茹在未能办理银行按揭贷款及福门公司向其发出告知函的情况下，未能在合理期限内将购房尾款支付给福门公司，赵巧茹已经违约，双方约定的解除权成就，福门公司按照约定有权行使解除权。福门公司反诉解除双方间的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有据，予以支持。合同解除后购房款应当返还给赵巧茹，但赵巧茹要求福门公司赔偿231800元损失以及承担该款利息没有依据，不予支持。对于300元公证费福门公司仅代公证机关收取，且案涉合同经公证，赵巧茹要求福门公司返还无法律依据；合同解除后，福门公司反诉请求赵巧茹支付违约金以及共同办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的备案登记撤销手续的反诉主张，有事实和法律依据，予以支持。但违约金的计算标准结合本案实际以逾期应付款20%计算，则违约金应为46000元（230000元×20%）。律师费双方虽有约定，但该费用不属于福门公司必要产生的费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条规定，判决：一、解除赵巧茹与大理福门置业有限公司于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》；二、由大理福门置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还给赵巧茹房款231800.25元；三、驳回赵巧茹的其他诉讼请求；四、由赵巧茹在判决发生法律效力之日起十五日内协助大理福门置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的大理福门国际健康中心11幢1408号商品房备案登记撤销手续；五、由赵巧茹在判决发生法律效力之日起十五日内支付给大理福门置业有限公司违约金46000元；六、驳回大理福门置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4782元，由赵巧茹承担2391元，大理福门置业有限公司承担2391元。反诉案件受理费2334元，减半收取1167元，由赵巧茹承担515元，大理福门置业有限公司承担652元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，福门公司在与赵巧茹签订《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》时已经取得商品房预售许可证，因此赵巧茹主张福门公司欺诈销售不成立，《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》均为有效合同。《补充协议》第四条约定了在因赵巧茹原因或贷款政策调整或因贷款机构不批准贷款的情况下福门公司有解除权，但并未约定赵巧茹的解除权，该约定有违公平原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据本条规定，赵巧茹有合同解除权，赵巧茹解除《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》不构成违约，不应承担违约责任。合同解除后，福门公司应当返还已付购房款231800.25元，赵巧茹主张由福门公司承担该款的利息的诉求，因福门公司并不存在违约行为，不予支持。福门公司不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，赵巧茹的上诉请求部分成立，福门公司的上诉请求不能成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2483号民事判决第一、二、三、四项，即“一、解除原告（反诉被告）赵巧茹与被告（反诉原告）大理福门置业有限公司于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》”“二、由被告（反诉原告）大理福门置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还原告（反诉被告）赵巧茹房款231800.25元”“三、驳回原告（反诉被告）赵巧茹的其他诉讼请求”“四、由原告（反诉被告）赵巧茹在判决发生法律效力之日起十五日内协助被告（反诉原告）大理福门置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的大理福门国际健康中心11幢1408号商品房备案登记撤销手续”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2483号民事判决第五、六项；三、驳回大理福门置业有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4782元，由赵巧茹负担2391元，大理福门置业有限公司承担2391元；一审反诉案件受理费2334元，减半收取1167元，由大理福门置业有限公司负担；二审案件受理费6551元，由赵巧茹负担4777元，由大理福门置业有限公司负担1774元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月九日法官助理刘国放书记员杨泽