江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终822号上诉人(原审被告、反诉原告)：宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区洋河恒东新城家园1-06。法定代表人：韩猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：马培坤，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘怀建，男，1971年10月29日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：蔡武，江苏剑辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洒，江苏剑辉律师事务所律师。上诉人宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东房地产公司）因与被上诉人刘怀建房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒东房地产公司的法定代表人韩猛、委托诉讼代理人马培坤，被上诉人刘怀建的委托诉讼代理人刘洒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒东房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、双方之间的房屋租赁合同及房屋买卖合同依法成立，刘怀建存在违约行为。双方之间买卖和租赁的合意明确，双方就房屋价款、支付方式、网签时间均进行了约定，双方之间的合同已经成立，仅未约定房屋具体交付时间。刘怀建已经支付了部分房款，最初刘怀建是认可合同成立并生效，只是后来由于房地产市场低迷，刘怀建一直持观望态度，不愿意支付房屋尾款。涉案房屋具备交付条件时，刘怀建也没有收房。涉案房屋一直处于空置的状态，恒东房地产公司不存在违约行为。刘怀建未及时支付房屋尾款及未及时收房的违约行为导致涉案房屋的买卖及租赁合同未能履行，刘怀建应承担违约责任。刘怀建的行为违背诚信原则，其支付的180000元定金应适用定金罚则，不予返还。2、买卖合同存续期间不应计算利息。刘怀建直至2017年底才主张返还预付款，一审判决恒东房地产公司从2015年2月1日开始承担利息，有失公平。3、刘怀建没有及时收房，未支付剩余房款，给恒东房地产公司造成了损失。刘怀建未付房款的利息损失670000元应由刘怀建承担。4、刘怀建在涉案房屋对面开超市，对于涉案房屋交付条件、具体状况很清楚，却在恒东房地产公司多次要求收房的情况下拒绝收房，恒东房地产公司为降低损失将房屋分散出租，导致租金较少。租金损失500000元应由刘怀建承担。5、刘怀建存在恶意诉讼的行为，几年来刘怀建一直没有通过诉讼方式解决合同是否继续履行的问题，直到恒东房地产公司将房屋网签给他人。涉案房屋暂时登记在他人名下是为了便于贷款，减轻资金压力，是恒东房地产公司为减少损失而采取的行为。恒东房地产公司随时配合刘怀建办理过户手续。刘怀建二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、涉案租赁合同及房屋买卖合同并未成立，双方没有就租金标准、租赁期限、房屋价款、款项交付时间、房屋交付时间、交付标准、房屋的面积、违约责任等合同具体事宜均未达成口头或书面一致意见。2、合同未成立是恒东房地产公司的过错导致的，恒东房地产公司收取刘怀建共计1980000，不但没有将房屋交付给刘怀建，反而将房屋另行出租、出售、抵押，恒东房地产公司的行为给刘怀建造成了巨大损失。3、恒东房地产公司要求刘怀建承担租金损失、购房尾款利息损失，无事实和法律依据。刘怀建没有过错，恒东房地产公司也不存在所谓的损失。恒东房地产公司已经将房屋出租、出售，不但没有损失反而有收益。恒东房地产公司关于购房尾款利息损失的主张不能成立，因为买卖合同并未成立。即使有尾款，双方也没有约定什么时间给付。刘怀建向一审法院起诉请求：1.判令恒东房地产公司返还支付的款项合计2020000元及利息损失（以刘怀建所付款项为基数，自2015年2月11日起，按6%/年支付至实际给付之日止）；2.恒东房地产公司承担本案诉讼费用。恒东房地产公司向一审法院提起反诉请求：判令刘怀建赔偿恒东房地产公司租金损失500000元、购房尾款利息损失670000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方当事人于2014年商谈由刘怀建租赁恒东房地产公司开发的新城家园3号楼第1、2层房屋，为此刘怀建于2014年10月14日支付定金180000元给恒东房地产公司。双方并未就该租赁事宜签订合同，也未确定房屋租金标准、房屋交付时间、租赁期限等，恒东房地产公司也没有将房屋实际交付给刘怀建使用。2016年9月起，恒东房地产公司陆续与案外人签订租赁合同，将房屋租赁给他人。双方当事人还就刘怀建购买恒东房地产公司开发的新城家园3号楼第3、4层房屋一事进行协商。为此，刘怀建于2015年2月11日向恒东房地产公司预付购房款1800000元。双方并未就此签订书面合同，也没有商定房屋具体的交付日期、购房款数额、剩余购房款的交付日期、房屋的装修及配套设施标准等事宜。目前，涉案的部分房屋被恒东房地产公司抵押，部分房屋网签给案外人。涉案新城家园3号楼房屋于2014年6月14日取得商品房预售许可证，于2016年2月3日取得建筑工程竣工验收备案表。另外，刘怀建还交给恒东房地产公司的法定代表人韩猛价值40000元的购物卡。2017年年底，刘怀建到恒东房地产公司法定代表人韩猛处索要上述款项，当时在场人员有案外人闫某。当天，刘怀建要求韩猛以公司名义就上述2020000元款项出具债权凭证，韩猛予以拒绝。在当天的交涉中，恒东房地产公司法定代表人确认收到2020000元。刘怀建表示“你还是跟我说卖房给我钱，卖房子给我钱。我叫你打条子给我，你不打”。韩猛对此表示“那肯定的，我是因为什么……”。在当天的交涉中，刘怀建确认上述2020000元包括其交给韩猛的40000元购物卡，并表示该购物卡是让韩猛分派给四个人的（含韩猛）。一审中证人闫某、宋某及沈某到庭，均陈述恒东房地产公司的实际投资股东为韩猛、闫某、宋某、沈某，并认可韩猛已经将价值10000元的购物卡分别转交给了闫某、宋某、沈某。一审法院认为：本案一审的争议焦点及分析如下。一、刘怀建实际支付给恒东房地产公司的款项金额及性质。双方当事人在诉讼过程中确认，恒东房地产公司于2014年10月14日收到刘怀建为了租赁房屋支付的定金180000元，于2015年2月11日收到购房预付款1800000元，一审法院对此予以确认。双方当事人还确认恒东房地产公司的法定代表人韩猛曾收到刘怀建价值40000元的购物卡，一审法院对此予以确认。依据刘怀建和韩猛在2017年年底的谈话，以及证人闫某、宋某、沈某等人的证言，可以证明上述40000元并非是支付给恒东房地产公司，而是支付给恒东房地产公司的四位实际投资人。因此，刘怀建主张恒东房地产公司收到该款，一审法院不予支持。二、恒东房地产公司是否应当返还刘怀建2020000元。一审法院认为，除法律特殊规定的以外，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，双方当事人分别就房屋租赁及房屋买卖进行了协商，但并未签订书面合同，既没有证据证明双方就租金标准、租赁期限、购买房屋的价款、款项交付时间、房屋交付时间、交付标准、违约责任等具体租赁及房屋买卖事宜达成一致意见，也没有证据证明双方就上述事宜有可供参考的交易习惯，因此相关租赁合同及房屋买卖合同并未成立。另外，目前涉案房屋被恒东房地产公司出租、抵押、出售，而恒东房地产公司不能证明双方未订立合同是由于刘怀建的过错导致。因此，刘怀建为了租赁房屋而支付的定金180000元，以及为了购买房屋而预付的购房款1800000元应予以返还。关于刘怀建主张的另外40000元，如前文所述，该40000元并未交付给恒东房地产公司，恒东房地产公司无需返还。另外，恒东房地产公司占用刘怀建资金，应赔付刘怀建的利息损失，刘怀建要求自2015年2月11日起，按6%/年计算至实际给付之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。三、刘怀建是否应赔偿恒东房地产公司租金差价损失500000元及购房尾款利息损失670000元。如前文所述，本案中的双方当事人之间并未订立房屋租赁合同以及房屋买卖合同，恒东房地产公司也没有证据证明合同未成立是由于刘怀建的过错导致，而且涉案房屋已经被恒东房地产公司出租、抵押或出售，因此恒东房地产公司要求刘怀建赔偿损失，并无事实及法律依据，一审法院不予准许。综上，刘怀建的部分诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。恒东房地产公司的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条，第二十五条、第四十二条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒东房地产公司于判决生效之日起十日内返还刘怀建1980000元并赔偿利息损失（以1980000元为基数，自2015年2月11日起，按6%/年计算至实际给付之日止）；二、驳回刘怀建的其他诉讼请求；三、驳回恒东房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费22960元，保全费5000元，合计27960元，由恒东房地产公司负担；反诉案件受理费7665元，由恒东房地产公司负担。二审中，恒东房地产公司为证明其上诉主张，提供如下证据：涉案房屋的照片两张，证明刘怀建从他人处转租涉案房屋一楼用于经营华联超市，该照片结合闫某的证言，可以证明刘怀建租赁涉案房屋的目的是为了开超市，双方当事人在刘怀建支付租金定金时就合同的主要事项已经进行了约定，租赁合同成立。刘怀建质证称：对照片的真实性予以认可，但不能达到恒东房地产公司的证明目的。刘怀建2014年支付180000元的定金给恒东房地产公司是为了承租该公司的商铺，但双方当事人就租赁合同的主要事项未能协商一致，恒东公司后来将房屋另行出租给他人。刘怀建于2020年2月从他人处转租房屋，因次承租人支付的租金高于承租人的租金，刘怀建是存在损失的，可以印证刘怀建当初确实是想承租涉案房屋。针对上述证据，本院的认证意见为：刘怀建对该照片的真实性无异议，本院予以确认。但刘怀建从他人处转租涉案房屋经营超市不能证明双方当事人曾就租赁合同的主要事项协商一致，无法证明双方当事人之间成立房屋租赁合同关系。二审中，恒东房地产公司主张，双方当事人对于房屋租赁合同、房屋买卖合同的主要事项均进行了明确约定。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同、房屋买卖合同是否已经成立；2、恒东房地产公司是否应返还刘怀建交付的房租定金180000元及相应的利息；是否应向刘怀建返还购房预付款，如需返还，是否应支付预付款的利息，利息的起算点应如何确定；3、恒东房地产公司是否存在租金损失以及购房尾款的利息损失，刘怀建是否应承担该部分损失。本院认为，关于第一争议焦点。一审中，恒东房地产公司提供闫某的证人证言，闫某当庭陈述，双方当事人约定了房屋年租金、购房款数额，对房屋面积、购房尾款支付方式、装修标准等问题均没有具体约定。证人宋某当庭陈述，双方当事人曾口头约定，涉案房屋三、四层总价款为6280000；待房屋验收合格后刘怀建交付房屋剩余价款，之后交付房屋；装修按照正规标准；恒东房地产公司曾多次通知签订正式合同。两位证人证言存在部分矛盾之处，根据闫某的证言，双方当事人对于租赁合同、买卖合同的主要事项也未协商一致。恒东房地产公司并未提供充分证据证明双方之间就房屋租赁合同、房屋买卖合同的主要事项已经协商一致，故应认定涉案房屋租赁合同、房屋买卖合同并未成立。关于第二争议焦点。本案中，双方当事人均未积极促成房屋租赁合同、房屋买卖合同的订立，双方对于合同未成立均有一定的过错。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，恒东房地产公司应向刘怀建返还已收取的购房预付款及房租定金合计1980000元，并支付该笔资金占用期间的利息损失，即2015年2月11日至实际返还之日的利息。恒东房地产公司主张上述款项利息的起算点应为2017年底刘怀建主张返还款项之日，该主张实质上意味着恒东房地产公司可以在2015年2月11日至2017年12月31日期间无偿使用涉案1980000元，恒东房地产公司因合同未成立而获利，这将有失公平，该项主张不应得到支持。关于第三争议焦点。恒东房地产公司无证据证明存在租金差价损失，也无证据证明涉案房屋租赁合同未成立是刘怀建一方的原因导致，故该公司关于刘怀建应赔偿租金损失的主张不应得到支持。因涉案房屋买卖合同并未成立，双方当事人对于购房款总额、尾款支付方式、支付时间并未协商一致，故无法确认所谓购房尾款的数额；且恒东房地产公司也已经将部分房屋抵押、网签给案外人，恒东房地产公司主张存在购房尾款利息损失，依据不足。综上，恒东房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30625元，由宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年七月三十日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛