湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1221号上诉人（原审被告）：湖南力山置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城南办事处四眼井社区金钻广场E组团11栋605室。法定代表人：李冬云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘克海，该公司股东。委托诉讼代理人：代则红，湖南协平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨立国，男，1971年10月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：杨吉安（系杨立国之女），住湖南省汉寿县。上诉人湖南力山置业有限公司（以下简称力山公司）因与被上诉人杨立国商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2020）湘0722民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人力山公司的委托诉讼代理人刘克海、代则红，被上诉人杨立国及其委托诉讼代理人杨吉安到庭参加庭询。本案现已审理终结。力山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判力山公司不承担利息；2.判令杨立国返还湿地旅游商业街壹栋壹单元第二层的壹号房和贰号房屋、壹栋第壹号的临街门面并恢复原状，承担恢复原状的费用；3.判令杨立国赔偿力山公司租金损失（按每月4500元的标准，从2015年12月13日至杨立国实际返还房屋之日起，暂计至2020年6月2日，为244950元）。事实及理由：购房协议签订后，力山公司已将案涉两套房屋和门面交付了杨立国。杨立国办理了自来水入户手续。因杨立国余款迟迟未交才导致电力未入户。购房协议签订之时，力山公司已明确告知杨立国，该楼盘系政府主导的，开发的各种手续均由政府协调，开发商没有能力办理。杨立国掌握案涉房屋钥匙后，对房屋和门面进行了大规模的改造，且已在一审中当庭承认。但一审法院对该事实不予认定，也没有支持力山公司请求赔偿的权利。杨立国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨立国向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨立国与力山公司于2015年1月17日签订的《购房协议书》无效；2.判令力山置业返还杨立国购房款55万元，并赔偿杨立国损失（自2015年1月17日至返款之日止以55万元为基数按年利率6.5%支付利息损失）。诉讼过程中，杨立国变更第2项诉讼请求：请求判令力山公司返还杨立国购房款50万元，并赔偿杨立国损失（自2015年1月17日至返款之日止以50万元为基数按年利率6.5%支付利息损失）。一审法院认定事实：2015年1月27日，杨立国与力山公司签订了《购房协议书》，约定杨立国购买位于汉寿县的门面，总面积约260㎡，本房的总金额约74.8万元，杨立国在该协议书上签名，刘克海在该协议书上签名，力山公司加盖了公章。当日，杨立国支付购房款40万元，刘克海以杨立国提前支付购房款为由奖励其4万元，并出具了金额为44万元的收款收据。2015年2月14日，杨立国支付购房款10万元，力山置业公司出具了金额为11万元的收款收据。2015年7月21日，刘克海向杨立国承诺在同年9月30日前交付其所购的门面、房屋，外墙砖、入户门、窗户在交房前安装好，不交房就退钱。力山公司向杨立国出售的房屋及门面至今未办理建设工程规划许可证、施工许可证及未取得商品房预售许可证明。杨立国现持有涉案房屋的钥匙并占有涉案房屋。一审法院认为，本案是因商品房买卖产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点有二，一是本案是否已过诉讼时效？二是杨立国与力山置业签订的《购房协议书》是否有效？如无效，则双方因该合同取得的财产如何处理？双方因合同无效是否产生损失，损失应如何负担？关于争议焦点一，诉讼时效仅限于“请求权”，而杨立国诉讼请求第一项要求确认《购房协议书》无效，属于确认之诉，故不适用诉讼时效。杨立国诉讼请求第二项要求力山置业返还购房款及赔偿相应损失，只有在合同确认无效后，返还财产请求权和赔偿损失请求权才产生，该种因合同无效所产生请求权的诉讼时效期间起算的事由才出现，故杨立国诉讼请求第二项内容也未超过诉讼时效。综上，本案未超过诉讼时效，对力山置业认为本案超过诉讼时效的辩称不予支持。关于焦点二，《购房协议书》中对当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任及其他约定作出了明确，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效......”的规定，杨立国与力山置业在2015年1月27日签订的《购房协议书》无效。庭审中力山置业辩称在其向杨立国销售案涉房屋及门面时已明确告知不能办理相关产权手续，并未提交证据证明，对其该项辩称意见不予采纳。力山置业在未取得建设工程许可证和施工许可证的情况下，着手开发蒋家嘴湿地旅游商业街，其作为房产开发公司，应当明知其不可能取得商品房预售许可证明，力山置业也未有相关证据证明杨立国知道或应当知道其购买的房屋及门面无法办理产权证，故根据《最高人民法院》第九条第一项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明......”的规定，对杨立国要求力山置业返还购房款50万元，并以50万元为基数按年利率6.5%支付自2015年1月27日至返款之日止的利息损失的诉讼请求，予以支持.同时杨立国腾退案涉房屋和门面，协助办理水表入户变更登记手续。力山置业虽陈述其存在损失，但未提交相应证据予以证明，且未提交证据证明导致合同无效对方即杨立国有过错，故对力山置业要求赔偿损失的请求，不予支持。综上所述，对杨立国的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：杨立国与湖南力山置业有限公司于2015年1月27日签订的《购房协议书》无效；湖南力山置业有限公司于本判决生效十日内向杨立国返还购房款50万元，并以此为基数按年利率6.5%向杨立国支付自2015年1月27日至返款之日止的利息；杨立国于本判决生效十日内向湖南力山置业有限公司腾退《购房协议书》中位于汉寿县的门面，并协助办理水表入户变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10425元，减半收取计5212.5元，由湖南力山置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事均未提交的新的证据材料。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，对于力山公司在二审中新增加的诉讼请求，经本院释明，杨立国不同意在二审中一并审理，双方亦未达成调解协议。本院认为，商品房作为一种特殊的商品，其规划、修建、预售均应经过严格的审批，以维护交易秩序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，从而损害国家利益。因此，国家对于商品房修建、预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该规定属于效力性强制性规定。本案中，力山公司作为开发商，对案涉房屋既未取得建设工程规划许可证、施工许可证亦未取得商品房预售许可证明，其与杨立国签订的《购房协议书》违反国家强制性、效力性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各承担相应的责任。力山公司违法开发销售，是导致本案合同无效的原因，应当返还购房款并赔偿杨立国因此造成的损失。一审法院判决其向杨立国返还购房款50万元，并以此为基数按年利率6.5%向杨立国支付自2015年1月27日至返款之日止的利息并无不当。力山公司主张签订合同之时已经明确告知杨立国无法办理任何手续，未交相关证据予以证明，本院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。力山公司在二审期间要求杨立国恢复原状并支付租金，系二审期间新提出的诉讼请求。双方当事人未能达成调解协议，且杨立国不同意在二审中一并处理，力山公司可以另行主张权利。综上，力山公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7411元，由上诉人湖南力山置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年七月三十日书记员  余 芳附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。