内蒙古自治区满洲里市人民法院执 行 裁 定 书(2020)内0781执异7号案外人：孙艳杰，女，汉族，1975年3月20日出生，个体，住内蒙古自治区牙克石市蓝星市场综合楼12单元101室。申请执行人：呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂，住所地内蒙古自治区牙克石市工业大街6号。法定代表人：周棉俊，职务：厂长。委托代理人：付兴，男，1965年4月9日出生，汉族，牙克石热电厂办公室副主任，住内蒙古自治区牙克石市越橘小区7号楼4单元501室。委托代理人：王世鹏，男，1977年12月2日出生，汉族，牙克石热电厂办公室主任，住内蒙古自治区牙克石市移动综合楼3号楼602室。被执行人：牙克石市房屋征收与补偿中心，住所地牙克石市林业师范学校院内政务综合楼一楼。法定代表人：陈菲菲，职务：主任。委托代理人：陈晟，1969年6月11日出生，汉族，牙克石市房屋征收与补偿中心工作人员，住内蒙古自治区牙克石市紫萱家园3号楼4单元501室。在本院执行呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂与牙克石市房屋征收与补偿中心行政纠纷一案中，案外人孙艳杰于2020年6月19日对执行中查封牙克石市瓷都佳苑小区10号楼5、6号门市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙艳杰称，因与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司存在民间借贷纠纷，2016年9月21日牙克石市人民法院作出（2016）内0782民初2193号民事判决书，判决额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司给付孙艳杰欠款1434000元。2017年案外人孙艳杰向牙克石市人民法院申请强制执行，因执行过程中双方达成和解协议，牙克石市人民法院作出（2017）内0782执201号终结执行裁定书，裁定额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司以牙克石市瓷都佳苑小区10号楼5、6、7、8号门市等房产抵顶全部欠款。裁定生效后额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司与孙艳杰签订了四个门市的商品房买卖合同，并交付了上述房产，孙艳杰实际接收并使用。因此，瓷都佳苑小区10号楼5、6号门市的所有权应归孙艳杰所有，满洲里市人民法院在呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂申请执行牙克石市房屋征收与补偿中心一案中，对牙克石市瓷都佳苑小区10号楼5、6号门市查封错误，请求撤销查封，中止执行。申请执行人呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂称，2011年12月29日牙克石明企实业有限公司与牙克石市房屋征收与补偿中心签订《牙克石市房屋征收与补偿安置协议》，约定产权调换为10号楼由东向西1-6号每户120平方米门市，共计720平方米。2018年11月1日牙克石明企实业有限公司与呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂签订协议书，将安置补偿协议书中的权利全部转让给呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂。2019年8月22日满洲里市人民法院作出（2019）内0781行初1号行政判决书，判决牙克石市房屋征收与补偿中心交付牙克石市瓷都佳苑10号楼由东向西1-6号门市，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，以产权交换方式取得的物权优于孙艳杰的债权，不同意案外人的异议请求。被执行人牙克石市房屋征收与补偿中心称，2011年12月29日与明企实业有限公司在房屋征收中心签订安置补偿协议，协议约定产权调换为10号楼由东向西1-6号门市。案外人提交的2017年3月9日执行裁定书中记载的执行和解事项以及签订商品房买卖合同，并未与牙克石市房屋征收与补偿中心沟通。因系原址回迁，安置补偿协议中明确记载明企实业有限公司原址在合同约定的光明路西侧，满洲里市人民法院依据（2019）内0781行初1号行政判决书执行查封瓷都佳苑10号楼1-6号门市位于光明路西，与案外人签订的商品房买卖合同中约定的门市一致。不同意案外人的异议请求。本院查明，2016年9月21日牙克石市人民法院作出（2016）内0782民初2193号民事判决书，判决额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司给付孙艳杰欠款1434000元。2017年孙艳杰向牙克石市人民法院申请强制执行，执行过程中因额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司与孙艳杰达成和解协议，额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司以牙克石市瓷都佳苑二期10号楼05、06、07、08号门市及9号楼1单元401室房产抵顶全部欠款，牙克石市人民法院作出（2017）内0782执201号执行裁定书，裁定终结牙克石市人民法院（2016）内0782民初2193号民事判决书的执行。额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司与孙艳杰签订了牙克石市瓷都佳苑二期10号楼05、06、07、08号门市商品房买卖合同，但因房产未经验收，现状态仅是孙艳杰自行存放物品，尚未完成交付。另查明，满洲里市人民法院于2019年8月22日作出（2019）内0781行初1号行政判决书，满洲里市人民法院判决牙克石市房屋征收与补偿中心于判决生效之日起七日内交付呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂牙克石市瓷都佳苑小区10号楼由东向西1-6号门市，满洲里市人民法院执行局收到呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂执行申请后，依法进行查封。本院认为，依据满洲里市人民法院（2019）内0781行初1号行政判决书以及《牙克石市房屋征收与补偿安置协议》，呼伦贝尔安泰热电有限责任公司牙克石热电厂具有产权置换的权利，牙克石市房屋征收与补偿中心应当交付瓷都佳苑10号楼由东向西1-6号门市。（2017）内0782执201号执行裁定是由于双方当事人达成了执行和解协议而作出的终结执行裁定，并不具有产生物权变动效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此案外人孙艳杰与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》不具有物权变动效力，仅可依据牙克石市人民法院（2016）内0782民初2193号民事判决书对额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司享有债权请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人对拆迁安置房产有优先取得权，案外人孙艳杰的权利无法排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人孙艳杰的异议请求。案外人、当事人对该裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向满洲里市人民法院提起执行异议之诉。审判长  孙剑岩审判员  张培尧审判员  石 卉二〇二〇年七月二日书记员  吴 茜附：本裁定适用的相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”