浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2057号 上诉人（原审原告）：杭州江天餐饮娱乐管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区平海路1号二、三、四层。 法定代表人：黄宝生。 上诉人（原审原告）：黄宝生，男，1960年8月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 二上诉人委托诉讼代理人：徐建军、朱虹莹，浙江耕道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方正证券股份有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4、5号楼3701-3717。 法定代表人：施华。 委托诉讼代理人：万阳，该公司员工。 原审被告：杭州鸿生置业有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区平海路1号。 法定代表人：孙运来。 上诉人杭州江天餐饮娱乐管理有限公司（以下简称江天公司）、黄宝生因与被上诉人方正证券股份有限公司（以下简称方正公司）、原审被告杭州鸿生置业有限公司（以下简称鸿生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：（一）2006年6月21日，方正公司（作为出租方、甲方）、鸿生公司（作为管理房、丙方）与黄宝生、案外人俞永灿（作为承租方、乙方）签订《方正金融大厦房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于本市上城区××路××号××大厦××楼××层（包括裙楼一楼北大厅），具体租赁区域详见附后的建筑图纸。乙方承诺房屋用于酒吧、ＫＴＶ、桑拿、棋牌等娱乐项目及餐饮使用。为保证合同履行，乙方需向甲方支付定金或提供房产抵押。 （二）2006年9月1日，方正公司（作为甲方）、鸿生公司（作为丙方）与黄宝生及案外人俞永灿（作为乙方方）再次签订《方正金融大厦房屋租赁合同》补充协议一份，约定乙方应于2006年9月20日前支付租房定金500000元，房屋租赁期限自2006年9月1日起算租期十年，本协议与《方正金融大厦房屋租赁合同》不一致的，以本协议为准。 （三）2006年12月19日，方正公司（作为抵押权人）与黄宝生（作为抵押人）签订《房产抵押担保合同》，约定：根据《合同》规定，乙方已提供人民币伍拾万元定金，现再提供房产抵押作为《合同》的定金担保方式，黄宝生同意将其位于杭州市××村××幢××单元××室房屋抵押给方正公司。双方于次日办理抵押登记手续，取得杭房他字第06230356号他项权证。 （四）2006年12月1日、12月4日，黄宝生分别向鸿生公司交付租房押金50000元、50000元、90000元、60000元，合计250000元。2006年12月13日、12月29日，黄宝生分别向方正公司交付50000元、250000元，合计300000元。 （五）2007年2月1日，江天公司及案外人俞永灿向方正公司、鸿生公司出具《关于合同主体变更的函》，其上载明：“根据2006年6月21日黄宝生、俞永灿先生与方正证券股份有限公司和杭州鸿生置业有限公司签订的《方正金融大厦房屋租赁合同》第十二条承租主体的变更有关约定，原乙方（即：黄宝生、俞永灿先生）拟以其投资的新公司现已新注册成立，因此，原合同的承租主体变更为杭州江天餐饮娱乐管理有限公司（新公司注册地为：杭州市上城区复兴街437号128室）。自本函出具之日起由新公司杭州江天餐饮娱乐管理有限公司承担黄宝生、俞永灿先生签订的《方正金融大厦房屋租赁合同》所约定的全部权利义务。在本次合同主体变更后，黄宝生、俞永灿先生将对杭州江天餐饮娱乐管理有限公司承担连带责任。按原合同约定，黄宝生先生办 理的房产抵押手续维持不变。房产抵押作为新公司履行合同义务的担保。” （六）2008年5月，因拖欠租金问题，江天公司与方正公司、鸿生公司口头协商一致解除双方签订的租赁合同和补充协议，但未签订书面协议。 （七）2008年7月7日，方正公司、鸿生公司与案外人俞永灿签订《方正金融大厦房屋租赁合同》，约定由俞永灿承租位于杭州市××路××号××大厦××楼××层（包括裙楼一楼北大厅），租赁期限自2008年7月20日起七年。协议签订后，俞永灿交付了500000元定金并提供了他人的房产做抵押担保。 （八）2008年8月，方正公司曾以原告身份向原审法院提起诉讼，后在法院公告送达后撤诉。 （九）2006年7月，方正公司交付租赁房屋，房屋用于江天公司经营场所。后又用于杭州惟舞独尊餐饮娱乐有限公司经营场所。俞永灿为上述两公司的股东，故该房屋在变更承租主体前后，未与方正公司做房屋腾空交接手续。 江天公司、黄宝生的诉讼请求为：1、判令方正公司、鸿生公司共同退还江天公司、黄宝生定金500000元，并赔偿自2008年7月7日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；2、判令方正公司注销黄宝生名下位于杭州市××村××幢××单元××室房屋的抵押登记；3、本案全部诉讼费由方正公司、鸿生公司负担。 原审法院认为：江天公司、黄宝生主张合同解除后方正公司、鸿生公司应向其返还定金500000元，该返还财产的请求权适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案江天公司、黄宝生、方正公司一致确认双方签订的合同及补充协议已于2008年5月口头解除，根据法律规定，江天公司、黄宝生主张的定金返还请求权的诉讼时效自2008年5月起，至今已过十年之久，且江天公司、黄宝生自认期间从未向方正公司、鸿生公司主张过，未发生时效中止中断的事由，故江天公司、黄宝生该项请求权已超过诉讼时效的规定。现方正公司以诉讼时效抗辩，原审法院采信其抗辩主张，对江天公司、黄宝生要求方正公司、鸿生公司返还定金的诉讼请求不予支持。至于江天公司、黄宝生主张撤销抵押登记的诉讼请求，对此，原审法院认为本案案由为房屋租赁合同，而黄宝生主张撤销的抵押权约定于另一份独立的抵押担保合同中，与房屋租赁合同并非同一法律关系，且方正公司也不同意在本案中一并审理，故原审法院对黄宝生的该项诉讼请求不予处理，黄宝生可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：驳回江天公司、黄宝生的诉讼请求。 案件受理费8800元，公告费560元，合计9360元，由江天公司、黄宝生负担。 宣判后，江天公司、黄宝生不服，共同向本院提起上诉称：一审判决以“黄宝生主张的抵押权约定于另一份独立的抵押担保合同中，与房屋租赁合同并非同一法律关系”为由对江天公司、黄宝生请求方正公司注销抵押权的主张不予处理，没有任何依据，与其认定的事实自相矛盾，且对法律关系的认定和法律适用均存在明显的错误。1、根据现有证据及一审法院认定的事实，江天公司、黄宝生与方正公司签订《方正金融大厦房屋租赁合同》时，在合同中约定提供50万元定金及房屋抵押作为合同履行的担保，在该合同的基础上，黄宝生与方正公司签订《房产抵押担保合同》提供其名下座落于杭州市××村××幢××单元××室的房屋作为履行《方正金融大厦房屋租赁合同》的担保。故，江天公司、黄宝生主张的抵押权是基于其与方正公司之间的房屋租赁合同关系产生，属于从法律关系，不能离开主法律关系存在。同样，《房产抵押担保合同》也非独立存在的合同，而是《方正金融大厦房屋租赁合同》的从合同，是对租赁合同中的抵押担保条款的细化，主合同不存在，从合同也不可能存在。2、尽管黄宝生与方正公司之间存在一份单独的《房产抵押担保合同》，但从该合同的内容可以看出其是为担保《方正金融大厦房屋租赁合同》的履行而产生，从法律关系上说是不能独立存在的。从性质上来说，租赁合同中的定金担保和抵押担保是同样的，都是对履行租赁合同提供担保，一审法院仅因为抵押登记时江天公司、黄宝生与方正公司签订了一份细化的合同而与定金担保区别对待是错误的。一审中江天公司、黄宝生所主张的两项诉请，其中第一项要求退还定金的诉请是基于与方正公司之间的定金担保关系，第二项要求注销抵押权的诉请是基于与方正公司之间的抵押担保关系，是法律性质相同的两项请求，一审法院没有依据区别处理。3、即便黄宝生另案起诉，同样是依据《方正金融大厦房屋租赁合同》和《房产抵押担保合同》提起诉讼，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》，“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由”，而案涉的《方正金融大厦房屋租赁合同》的解除是产生本案纠纷的原因，故案由依旧应当确定为房屋租赁合同纠纷，与本案并无二致。4、江天公司、黄宝生与方正公司均确认《方正金融大厦房屋租赁合同》已于2008年5月解除，而返还定金及解除抵押正是合同解除后的产生的一系列事项。江天公司、黄宝生一审主张定金返还因超过诉讼时效未获得支持，而方正公司若要主张黄宝生承担担保责任同样已经超过诉讼时效不应得到支持，方正公司应当注销涉案的抵押登记。综上，请求：撤销原审判决，依法改判方正公司注销黄宝生名下座落于杭州市××村××幢××单元××室房屋的抵押登记，并由方正公司承担本案诉讼费用。 针对江天公司、黄宝生的上诉，方正公司发表答辩意见称：同一审答辩意见。 鸿生公司未发表意见。 二审举证期限内，双方当事人未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：二审中，方正公司表示同意协助江天公司、黄宝生涤除××村东××幢××单元××室房屋的抵押登记。江天公司、黄宝生表示对原审判决驳回其要求退还定金500000元的处理结果无异议。双方均表示，双方之间的租赁合同项下的权利义务已经处理清楚，无其他纠纷。 本院认为：江天公司、黄宝生要求方正公司注销黄宝生名下位于杭州市××村××幢××单元××室房屋的抵押登记，方正公司明确表示同意协助，其同意协助并不影响其他人的利益，故本院予以准许。本案因方正公司的新的意见，对原审判决予以改判，原审判决依法不属于错误判决，故对原审诉讼费用负担部分不予变更，二审诉讼费用，确定由黄宝生、江天公司负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初4617号民事判决。 二、方正证券股份有限公司于本判决生效之日起三个月内协助杭州江天餐饮娱乐管理有限公司、黄宝生办理位于杭州市××村××幢××单元××室房屋抵押登记注销手续。 一审案件受理费8800元，公告费560元，合计9360元，由杭州江天餐饮娱乐管理有限公司、黄宝生负担。 二审案件受理费80元，由杭州江天餐饮娱乐管理有限公司、黄宝生负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年七月三十一日 书记员  姚丽萍