重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初3868号原告（反诉被告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，系公司工作人员。被告（反诉原告）：陈在平，女，1987年6月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈红，系陈在平姐姐，女，1981年4月30日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）与被告陈在平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理，被告陈在平在审理过程中提起反诉，本院审查后予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）凯逸物业公司的委托诉讼代理人罗国灿，被告（反诉原告）陈在平及其委托诉讼代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付2016年1月至2020年5月期间的物业管理费5648元、公摊费265元、违约金2957元，合计8870元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系一家依法成立的物业管理公司，于2013年11月与重庆市璧山区瀚恩阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，在合同到期后又于2016年8月续签了《物业服务合同》。原告依据物业服务合同为该小区提供了物业管理服务，但被告却未按照合同约定缴纳物业管理费。被告系瀚恩阳光小区锦苑C×××房屋的业主，房屋建筑面积152.24平方米。被告从2016年1月至2020年5月拖欠原告物业服务费5648元、公摊费265元、违约金2957元，合计8870元。以上费用，经原告多次催收未果，现诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈在平辩称：对物业服务费按照0.7元/月/平方米计算无异议，对欠费期间无异议，对公摊费不予认可，因没有人告知其公摊费的收费标准。原告违约在先，故被告不应当缴纳物业费。因追诉期限为三年，故被告只承认2017年1月以后的物管费。被告（反诉原告）陈在平向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人双倍赔偿房屋维修费用3835元（已实际发生费用）；2、判令被反诉人承担反诉人房屋返还原状费用、门框、沙发、座椅、电器维修费（8000元）；3、判令被反诉人未按服务合同约定执行无作为，物业费按总三成金额；4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2015年3月入住瀚恩阳光小区，2016年5月至7月楼下门面反映漏水，物业上门查看后，通知反诉人阳台漏水。反诉人多次告知物业管理人员，该阳台之前装修时有做防水测试，和楼下门面核实过不漏水，但物业公司仍然要求我方在规定时间内整改阳台。2016年8月，反诉人对该阳台进行拆除整改，再次做防水期间，与楼下再次进行试水核实，并未漏水。2017年3月，经多次与楼下门面确认无漏水情况，阳台进行恢复，整改完毕。2016年12月顶楼业主私自搭建150平方米的阳光房。2017年4月23日，凌晨三点暴雨来袭，反诉人家中整体被淹，导致家中家具、家电、门框全部被浸泡，通知物业后保安上门，并无措施，因物业公司没有工程值班，以致家中被淹长达48小时，第二天物业公司也并未派人询问。时隔5天后家中第二次被淹，警察出警告知，拍摄证据，对物业公司进行起诉。第三次被淹时迫于无奈，向信访办进行投诉，经规划局核实，因楼顶违章搭建改变了排水方向，以致多余的雨水直接排于二楼阳台，导致二楼阳台被淹。2017年5月16日，相关部门下达了拆除违法建筑决定书（2017第20号文件），让顶楼业主自行拆除，但文件下达后业主并未拆除。2018年，反诉人向群工网投诉，纪委督导组了解情况后指派社区、街道及规划局工作人员上门协调处理，规划局指派专业技术工程师实地勘察后，反映被淹原因主要有：1、主管道过小，常年未清淤，有堵塞现象，因夏天暴雨期间水势过大，无法及时排除，导致屋内被淹；2、楼顶搭建阳光房，改变了下水道水流方向，排水管过小，大量积水无法正常从下水道排出，大量雨水直接排入二楼阳台。以上事实表明物业管理人管理不专业，给我方造成的损失，故提起诉讼，请求判令如上请求事项。原告（反诉被告）凯逸物业公司辩称：对反诉请求不认可，没有事实依据，且与案涉物业服务合同无关。反诉人的房屋漏水系相邻关系纠纷，是因为邻居侵权导致，与被反诉人无关。反诉人露台落水管道反水事宜，反诉人称是由于排水管道过小，排水不畅所导致，因房屋是由开发商设计施工，与物业无直接关联。且该露台为反诉人使用，其修缮义务由反诉人承担，物业只负责公共区域的下水管网疏通和维护。被反诉人也曾到被告家中协调邻里纠纷，作为物业服务公司已尽到了相应的协调义务。本院经审理认定事实如下：被告陈在平系“瀚恩阳光”小区锦苑C幢3-2-1号房屋的业主，房屋建筑面积为152.24平方米。2013年11月05日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》。该合同约定有效期限为3年，从2013年11月01日起至2016年10月31日止；合同约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，按建筑面积计算，自2013年11月01日至2014年01月31日，按现物业收费标准执行，通过三个月物业服务后，经征求业主意见达到物业服务约定的标准及服务承诺的质量时，则从第四个月起物业服务费在原收费标准的基础上自行上调0.20元/平方米/月，即2014年2月1日起至合同期结束；还约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等事项。2014年02月18日，璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会发布《告示》，其中载明：“大家全体同意重庆凯逸物业服务有限公司从2014年02月01日后按新标准收取物业服务费。即：电梯房物业费为每月每平方米（按建筑面积）1元，非电梯房物业费每月每平方米（按建筑面积）0.7元。公摊费不变，依旧按原标准缴纳。即：电梯房公摊费为每月10元/户，非电梯房公摊费为每月5元/户”。2016年08月02日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会续签了《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》。该合同约定有效期限为4年，从2016年11月01日起至2020年10月31日止；约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，其中瀚恩阳光小区锦苑、逸苑、俊苑、嘉苑为0.70元/平方米/月，公摊费为5元/月；约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。被告陈在平从2016年1月起至2020年5月止未交纳物业服务费共计5648元（152.24平方米×0.7元/平方米/月×53个月），公摊费265元（5元/月×53个月），两项合计5913元。原告向被告书面催收后，被告仍未缴纳以上费用。另查明，2017年5月22日，重庆市璧山区规划局对原告作出《关于渝规划信访转（2017）第20号的回复》，载明：璧山瀚恩阳光小区锦苑C栋3单元×××住户在楼顶加盖阳光房情况属实。我局已于2017年5月13日对其进行了立案查处，并于2017年5月16日下达了《重庆市璧山区规划局限期拆除违法建筑决定书》。如当事人逾期未自行拆除，我局将根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第二款的规定，提请重庆市璧山区人民政府进行强制拆除。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的物业服务合同2份、备案登记证2份、业委会出具的告示及情况说明、催收函复印件、催收函邮寄流程单、短信截图、催费通知单及张贴图片、房产信息情况、征求业主意见书、图片17页、业委会出具的通知，被告陈在平提交的《关于渝规划信访转（2017）第20号的回复》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。关于本诉部分本院认为，凯逸物业公司与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订的《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》和《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因被告陈在平系位于瀚恩阳光小区锦苑C幢×××号房屋登记的所有权人，故上述合同对其具有约束力。原告凯逸物业公司为被告陈在平所在的小区提供了物业服务，履行了主要的义务，被告亦享受了原告的物业管理服务，理应按照相关约定给付物业服务费等费用。故，对原告要求被告支付物业服务费5648元（152.24平方米×0.70元/平方米/月×53个月），公摊费265元（5元/月×53个月）的请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，原告作为物业服务企业，具有及时制止服务区域内的违法建设行为并向有关行政管理部门报告的义务。对于被告反映的瀚恩阳光小区锦苑C幢×××住户在楼顶违法加盖阳光房的问题，原告未提供证据证明其尽到了及时报告的义务，故原告提供的物业服务亦存在瑕疵。因此，对原告主张的违约金本院不予支持。对于被告关于“追诉期限三年，只承认2017年1月以后的”的抗辩，本院认为物业服务企业请求业主给付物业服务费的诉讼时效应从合同期内最后一期物业费的履行期届满之日起计算，而原告请求的最后一期物业费的时间为2020年5月，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告的反诉请求本院认为，对于被告陈在平要求原告赔偿阳台整改维修费3835元的反诉请求，由于被告陈在平并未举示证据证明其阳台在整改前不存在漏水的问题，原告对此也不予认可，且被告自称整改时间是2016年5月、2016年8月和2018年10月，但其举示的购买材料以及人工费用的收据却是2017年3月开具的，不能印证其损失，故对该反诉请求本院不予支持。对于被告陈在平要求原告赔偿其室内被淹导致房屋、家具、电器等维修费共8000元的反诉请求，被告陈在平没有提供充分证据证明其室内被水淹的原因是其所称的“楼顶搭建阳光房改变了下水道水流方向和主管道过小、常年未清淤”。同时，搭建阳光房的直接责任人是违法建设者，虽然原告未举示证据证明其对于该违法建设行为履行了及时报告义务，但这与被告房屋被淹之间不具有直接因果关系，且被告陈在平并未举示相应的证据证明其室内被水淹所产生的具体损失。综上，对该反诉请求本院亦不予支持。对于被告陈在平要求物业费按照三成交纳的反诉请求，因原告已经履行了主要的物业服务义务，且物业服务具有公共性，其服务对象为小区全体业主，若部分业主未按合同约定按时缴纳物业服务费，可能导致物业公司资金困难，致使物业服务水平下降，从而形成恶性循环，危害全体小区业主的切身利益。若物业公司提供的物业服务不符合合同约定，全体业主可依法召开业主大会选聘新的物业公司提供物业服务。同时，周到的物业服务是每个小区业主的共同希望，物业公司应当在履行合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主之间的沟通交流，构建业主和物业公司之间和谐良好的关系。因此，对被告的该反诉请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、第二百八十条之规定，判决如下：一、被告陈在平于本判决生效后十日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2016年1月起至2020年5月止的物业服务费、公摊费等共计5913元；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陈在平的反诉请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由被告陈在平负担（此款原告已垫付，由被告在给付案款时一并支付原告）；反诉案件受理费减半收取计47.94元，由被告陈在平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 胡宗维二〇二〇年七月三十一日法官助理 熊同杰书 记 员 李佳利