河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9079号上诉人（原审被告）：河南腾康房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文化路65号院附1号6号楼二单元第二间。法定代表人：卞启龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立志，河南公和全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴玉玲，女，汉族，1979年12月13日出生，住河南省新郑市。被上诉人（原审被告）：张鹤鹤，女，汉族，1998年7月22日出生，住河南省灵宝市。被上诉人（原审被告）：白文强，男，汉族，1995年6月26日出生，住河南省上蔡县。吴玉玲诉张鹤鹤、白文强、河南滕康房地产策划有限公司（以下简称滕康公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初27701号民事判决，吴玉玲不服，提起上诉，本院作出（2019）豫01民终25264号民事裁定，撤销原一审判决，发回重审，河南省金水区人民法院另行组成合议庭，审理后作出（2020）豫0105民初4201号民事判决，滕康公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。滕康公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书中第一项判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人吴玉玲、张鹤鹤、白文强承担。事实与理由：一、白文强违约在先，导致合同无法履行，一审法院认定的事实有误。滕康公司和吴玉玲、白文强三方签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，滕康公司已尽到了告知的义务，吴玉玲按照合同约定完成房屋银行贷款的结清和解除抵押，之后滕康公司多次联系白文强，让其履行合同约定，白文强银行贷款获批，而其拒不配合银行工作，导致银行不能放贷，另外白文强以各种理由推脱拒不办理户口迁移手续，导致合同无法履行。由于郑州二手住宅房屋价格持续下跌，导致白文强以不同理由推脱，并拒绝履行合同义务，致使《房屋买卖合同》无法履行。二、因一审法院认定的事实有误，所以一、二审诉讼费应由吴玉玲、张鹤鹤、白文强承担。由于白文强拒不履行合同义务，并违反诚实信用的原则，因此应承担一、二审的诉讼费。吴玉玲辩称，一、滕康公司作为本案《房屋买卖合同》居间方，未向吴玉玲如实告知白文强不具有购房资格的事实，未尽到合理审慎和如实报告的法定义务，对合同的解除及吴玉玲的损失存在重大过错，应依法对吴玉玲承担损害赔偿责任。滕康公司所称其已经尽到了告知义务，仅指其告知白文强。吴玉玲已经完成房屋银行贷款的清算和解除抵押，让白文强尽快配合其办理迁户手续。而并不是如实向吴玉玲告知白文强不具有购房资格的事实。滕康公司刻意隐瞒该事实，致使吴玉玲不能清楚的知悉作为买房的白文强根本不具备履行《房屋买卖合同》的条件，虽然合同无法履行的根本原因在于白文强拒不办理户口迁移手续，但滕康公司因没有履行其作为居间方而应当履行的合理审慎和如实报告的义务，造成吴玉玲财产上的损失，故对此也存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，腾康公司应向吴玉玲承担损害赔偿责任。二、滕康公司与白文强在本案中均具有过错，应当共担诉讼费。在买卖法律关系中，白文强作为买方，因其个人原因单方违约致使合同目的不能实现;在居间法律关系中，滕康公司作为居间方，因未尽到合理审慎和如实报告义务，对合同目的的落空也有一定的过错。因此，诉讼费用应当由二主体共担。白文强、张鹤鹤未到庭、未答辩。吴玉玲向一审法院起诉请求：1.三被告向原告赔偿房屋差价损失19.5万元；2.被告腾康公司向原告支付保管定金3万元；3.三被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月，白文强、张鹤鹤作为原告起诉河南腾康房地产营销策划有限公司、卞启龙、吴玉玲，要求解除双方房屋买卖合同、被告返还佣金、定金、代办费等。2019年8月1日，原审法院作出（2019）豫0105民初14611号民事判决书，该判决查明：2017年9月25日，白文强作为买方，吴玉玲作为卖方，腾康公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：吴玉玲将其所有的房屋出售给原告，房屋坐落郑州市金水区南阳路××院××楼××房，总价款82.5万元；腾康公司佣金占本合同约定房款的2％，白文强支付佣金16500元，代办费2000元，吴玉玲无需支付佣金；合同还约定了其他事项。同日，白文强于本合同签订当时支付购房定金3万元，腾康公司、卞启龙在收据上盖章、签字确认。由于原告不具备购房资格，2017年9月30日，为解决原告购房资格问题，原告按照腾康公司要求支付了14000元及相关材料，该费用由郑州一诺房地产营销策划有限公司代为收取，郑州一诺房地产营销策划有限公司向原告出具收据。2018年5月9日，卞启龙向原告出具退款清单，承诺于2018年5月12日退还原告57310元。2018年5月24日，卞启龙通过银行转账给白文强退款2万元。该判决认为，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在居间合同中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害受托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。腾康公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，应明晰郑州市房屋交易政策，审慎审查交易双方的购房资格、交易风险并及时向购房双方充分说明，避免买卖双方合同不能实际履行之风险。因原告不具备购房资格，各方均同意解除合同，合同予以解除。卞启龙向原告出具退款清单，承诺于2018年5月12日退还原告57310元，已经退还原告白文强2万元，余款37310元，仍应退还。腾康公司系一人有限责任公司，卞启龙系腾康公司的法定代表人，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。判决如下：一、解除原、被告之间2017年9月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告河南腾康房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告白文强、张鹤鹤已支付的款项37310元；三、被告卞启龙对判决确定的第二项原告白文强、张鹤鹤的债权承担连带责任。四、驳回原告白文强、张鹤鹤的其他诉讼请求。该判决已生效。2017年10月30日，原告吴玉玲结清贷款，办理了本案房屋抵押权注销登记。一审法院认为，已为生效法律文书确认的事实，当事人无需举证证明。根据（2019）豫0105民初14611号民事判决，被告腾康公司收取购房人费用解决购房资格未果后向购房人出具退款清单，承诺退还原告57310元，因其已经退还原告白文强2万元，一审法院作出前述判决，判令被告腾康公司返还原告白文强、张鹤鹤其余37310元，该款中含有白文强支付给原告但由腾康公司保管的定金30000元。故原审法院已作出生效判决对该定金3万元作出处理，判令由被告腾康公司返还给白文强、张鹤鹤，现原告吴玉玲诉请被告腾康公司向其支付保管定金3万元，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，上述生效判决明确认定“被告腾康公司作为专业从事房屋买卖的中介机构，应明晰郑州市房屋交易政策，审慎审查交易双方的购房资格、交易风险并及时向购房双方充分说明，避免买卖双方合同不能实际履行之风险。因原告不具备购房资格，各方均同意解除合同，合同予以解除”，故被告腾康公司在从事居间活动中，未尽到相应的审查义务，并在明知白文强、张鹤鹤不具备购房资格的情况下要求白文强、张鹤鹤支付费用用于解决购房资格问题，其行为对导致合同解除具有过错。原告为履行本案房屋买卖合同提前还款，将本案房屋解除抵押，但因本案房屋买卖合同解除造成不能实际取得售房款，原告存在财产损失，原告主张被告腾康公司予以赔偿，其主张符合法律规定，一审法院予以支持。但白文强于2019年4月起诉主张解除合同，原告亦同意解除合同，原告此时应当知道本案房屋买卖合同无法继续履行，其应当可以另行出卖房屋，以避免房屋降价损失及其他损失。原告主张其因房屋买卖合同解除造成房屋降价损失19.5万元，但并未提交充分证据予以证明，本案房屋成交价格为82.5万元，自2017年底至白文强、张鹤鹤于2019年4月起诉要求解除本案房屋买卖合同，原告存在未能取得售房款的利息损失，一审法院参照年利率6％的标准，酌定支持其因本案房屋买卖合同解除造成的财产损失6.5万元，原告诉请过高部分，一审法院不予支持。原告主张被告白文强、张鹤鹤承担赔偿责任，但并无充分证据证明该二被告系明知不具备购房资格仍然签订房屋买卖合同或存在其他违约行为，故原审法院对原告该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南腾康房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内赔偿原告吴玉玲损失6.5万元。二、驳回原告吴玉玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，由原告吴玉玲负担3305元，被告河南腾康房地产营销策划有限公司负担1351元。本院二审期间，上诉人滕康公司提交卞启龙和白文强的微信聊天记录（系打印件），证明目的是白文强多次违约，卞启龙和其沟通合同履行问题。吴玉玲质证称，对真实性无异议，其认为白文强有一定的责任。本院经审查认为，该微信记录是卞启龙与白文强之间聊天记录的截图打印件，滕康公司的法定代表人卞启龙不能提交原始聊天记录予以核实，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，在本案之前，张鹤鹤、白文强曾起诉吴玉玲与河南滕康房地产策划有限公司，要求解除合同，退还已支付的佣金、定金、代办费等，（2019）豫0105民初14661号民事判决已经生效。白文强不具备购房资格是导致解除案涉房屋买卖合同的原因，2018年5月9日，卞启龙向白文强出具退款清单，承诺于2018年5月12日退还白文强57310元，腾康公司并未提交证据证明在签订合同时明确告知吴玉玲，白文强不具备购房资格的事实，滕康公司从事居间活动中，明知白文强、张鹤鹤不具备购房资格的情况下促成合同签订，并且要求白文强、张鹤鹤提供资料支付14000元费用，用于解决购房资格问题，滕康公司的行为对于合同不能履行具有过错，应当承担相应的赔偿责任。滕康公司上诉认为白文强拒绝迁移户口，不履行合同，构成违约，应当承担违约责任的理由，未提交充分证据予以证明，其上诉理由本院不予采纳。吴玉玲为履行本案合同提前还款，将本案房屋解除抵押后一直等待合同履行，存在实际损失，一审判决按照签订合同至解除合同期间房屋价款的资金损失酌情认定吴玉玲的损失，判决由腾康公司予以赔偿，具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，河南滕康房地产策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由河南滕康房地产策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月三十日书记员  刘 洋