重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2689号上诉人（原审原告）：王维国，男，1976年2月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗从聪，重庆盈兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆奥骄房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇建设村香溪路8号服务中心，统一社会信用代码91230603716601047Y。法定代表人：马军，执行董事。委托诉讼代理人：程仪，女，该公司员工。上诉人王维国因与被上诉人重庆奥骄房地产开发有限公司（以下简称奥骄公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初12361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王维国的委托诉讼代理人罗从聪，被上诉人奥骄公司的委托诉讼代理人程仪参加诉讼。本案现已审理终结。王维国上诉请求：撤销一审判决，改判支持王维国一审诉讼请求；一、二审诉讼费由奥骄公司承担。事实和理由：1.王维国与奥骄公司在签订《商品房认购协议》时，并没有就正式签约时的《重庆市商品房买卖合同》的主体合同及附加协议部分达成完全一致。2.王维国在签订《重庆市商品房买卖合同》时，对附加协议产生疑问，要求平等自愿协商更改附加协议相关内容，而奥骄公司不同意变更附加协议，导致正式合同未签订原因应归咎于奥骄公司。3.《商品房认购协议》约定“甲乙双方在签订本协议之前，对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”是格式条款，奥骄公司未尽合理提示义务，王维国有权申请撤销。奥骄公司辩称，一审判决依据的是认购协议。认购协议已明确，双方就商品房买卖协议达成一致，补充协议只是附件。奥骄公司在签订认购协议前已经展示了合同文本，如有异议应当场提出，而非签署认购协议后再提。王维国在签订认购协议前，看过样板房，对装修标准认可，签订认购协议后提出装修问题是单方变更合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王维国向一审法院起诉请求判决：1、确认王维国与奥骄公司签订的认购协议于2019年11月8日解除；2、奥骄公司退还王维国购房定金50000元；3、本案诉讼费由奥骄公司承担。一审法院认定事实：2019年11月3日，王维国（乙方、购房方）与奥骄公司（甲方、售房方）签订《商品房认购协议》（编号：201911039001261）。该协议约定：甲乙双方在签订本协议之前，已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致。该商品房已取得渝住建委（2019）预字第（1703）号《商品房预售许可证》，甲乙双方就相关事宜，经协商一致，达成如下协议：第一条、乙方所认购商品房房屋为北碚区香溪路23号11幢1单元1-2，房屋用途为成套住宅，建筑面积为136.06平方米，套内建筑面积113.54平方米。第二条、乙方认购的商品房按照建筑面积计价，成交单价为10236.62元/平方米，成交总价款为1392794元。……第五条、乙方应在签订本认购协议时，向甲方支付认购定金50000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第六条、甲乙双方应于2019年11月8日前签订商品房买卖合同。该期限届满之日双方未签订买卖合同的，甲方同意乙方延期0天签订商品房买卖合同。第七条、除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第八条、甲乙双方在签订本协议后，由司法机机关、行政机关限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第九条、在第六条约定的期限届满（含延期）之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。……签订认购协议当日，王维国支付奥骄公司定金50000元。庭审中，王维国还举示了以下证据：1、王维国妻子甘佩玉与奥骄公司售房部工作人员胡燕（音）的微信聊天截图、与售楼部王经理沟通更改合同条款的录音（2019年11月7日现场录音）、与售楼部王经理的电话录音（2019年11月8日电话录音），拟证明王维国在约定的签订正式商品房买卖合同之前，曾多次就商品房买卖合同和补充协议条款内容与奥骄公司协商；2、解除商品房认购协议告知书、顺丰快递单、中国邮政快递单，拟证明因双方就商品房买卖合同和补充协议内容未达成一致意见，王维国于2019年11月8日、2019年11月9日向奥骄公司发出书面告知书，提出解除商品房认购协议、退还定金，并通过邮寄方式送达奥骄公司。奥骄公司质证意见如下：1、微信聊天截图真实性不认可，无法看出聊天双方的身份，也无法显示是奥骄公司工作人员，即使该聊天记录属实，奥骄公司的员工也并没有得到公司授权，可以对外修改合同；2019年11月7日现场录音也不认可，因认购协议签订主体并非是王维国妻子甘佩玉，其不具有权利与奥骄公司进行协商修改合同，亦不能证明对接人员是奥骄公司员工，且录音中只是就花园使用问题进行说明，而非更改合同条款，达不到王维国证明目的；2019年11月8日电话录音真实性不认可，认购协议签订主体并非王维国妻子，也听不出来是奥骄公司员工与王维国进行协商，也不能证明双方就商品房买卖合同及补充协议进行协商；对证据2三性不认可，快递单没有邮戳，奥骄公司没有收到该解除协议告知书。奥骄公司举示了如下证据：1、重庆市商品房预售许可证、不动产权证，拟证明涉案房屋具备产权证和预售许可证，双方签订的认购协议有效；2、售楼部视频（2020年1月10日拍摄），拟证明奥骄公司在售楼部现场公示了商品房买卖合同；3、重庆市工商行政管理局北碚区分局格式合同文本备案告知书一份，拟证明奥骄公司提交的商品房买卖合同文本已经依法备案；4、2019年11月14日的签约催促函、2019年11月19日的解除通知书、快递单、妥投证明，拟证明奥骄公司于2019年11月13日向王维国发出签约催促函，要求王维国于2019年11月18日前按认购协议约定与奥骄公司签订商品房买卖合同，但是王维国未及时与奥骄公司签订商品房买卖合同，奥骄公司于2019年11月19日又向王维国发出解除通知函，解除双方的认购协议，并同时没收王维国已付的定金50000元。王维国对证据1的真实性和证明目的均无异议；对证据2视频的真实性和证明目的不认可，因双方于2019年11月3日签订认购协议，而该视频为2020年1月10日拍摄，不能证明双方签订认购协议时商品房买卖合同文本是否已经公示，即使该合同文本当时已经公示，从视频中可以看出合同文本公示的区域为公示区角落，不易被人发现；对证据3的真实性无异议，证明目的不认可，仅能证明商品房买卖合同已经备案，不能证明补充协议也经过备案，即使补充协议经过备案，也不能证明王维国不能就补充协议相关条款提出异议和修改；对证据4的真实性认可，关联性、证明目的不认可，因为2019年11月8日王维国已经解除认购协议。一审法院认为，王维国与奥骄公司签订的《商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。该协议首部明确写明“甲乙双方在签订本协议之前，已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”，而本案中，王维国以双方无法就商品房买卖合同内容达成一致为由要求解除认购协议并返还定金，该做法与协议约定明显相悖，故王维国主张不能成立。根据认购协议第六条约定，双方应于2019年11月8日之前签订商品房买卖合同，因王维国未按时签订商品房买卖合同，则根据该协议第七条约定，奥骄公司有权不予退还王维国已支付的定金5万元。综上，王维国的诉讼请求欠缺事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王维国的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王维国负担。二审中，王维国提交了微信聊天记录及照片，拟证明胡艳系奥骄公司的置业顾问。奥骄公司质证表示，胡艳确实是奥骄公司的置业顾问，但无权限变更合同条款，必须要奥骄公司盖章认可。本院对胡艳奥骄公司置业顾问身份认可，本院予以确认。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据双方二审的诉辩意见，本案争议焦点，1.应否确认王维国与奥骄公司签订的认购协议于2019年11月8日解除；2.奥骄公司应否退还王维国购房定金5万元。一、关于应否确认王维国与奥骄公司签订的认购协议于2019年11月8日解除。本案，王维国与奥骄公司签订的《商品房认购协议》约定，双方在签订本协议之前，已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致。且奥骄公司在签订认购协议前已经展示了备案商品房买卖合同文本，王维国对合同及附加协议内容提出的异议，也并无证据表明有与备案合同文本不一致的内容。故双方在认购协议的此约定，说明王维国已知晓并同意备案商品房买卖合同文本的内容。现王维国称未签订案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》是双方未对合同及附加协议内容完全协商一致，而奥骄公司不同意变更附加协议，导致正式合同未签订原因应归咎于奥骄公司，明显不能成立，本院不予支持。故本案未能签订正式商品房买卖合同的原因，系王维国违反认购协议约定导致，应承担相应违约责任。王维国上诉主张《商品房认购协议》约定“甲乙双方在签订本协议之前，对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”是格式条款，并无相应证据证明，且王维国也未依法行使撤销，故其认为该条约定无效，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，虽然《商品房认购协议》约定，双方应于2019年11月8日之前签订商品房买卖合同，在约定的期限届满（含延期）之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。该约定的认购协议解除仍属合同约定解除情形。本案中，王维国作为违约方，无权主张解除认购协议。奥骄公司作为非违约方，在认购协议约定解除条件成就时，仍向王维国发函催促签约，直至催促宽限期届满，王维国仍未签约。奥骄公司于2019年11月19日向王维国发出解除认购协议通知函，符合合同约定，此时认购协议解除。因此，王维国主张确认王维国与奥骄公司签订的认购协议于2019年11月8日解除，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。二、关于奥骄公司应否退还王维国购房定金5万元。《商品房认购协议》第七条约定，王维国拒绝签订商品房买卖合同的，奥骄公司有权不予退还王维国已支付的定金5万元。本案，未能签订正式商品房买卖合同的原因，系王维国违反认购协议约定导致，故奥骄公司不应退还王维国已支付的定金5万元。综上所述，王维国的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王维国负担。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二〇年七月十六日书记员 江 波