上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25880号原告(反诉被告)：上海南洋电缆集团置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林丽云，执行董事。委托诉讼代理人：陈洪湖，男。被告(反诉原告)：上海韦博文化交流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：高卫宇，总经理。委托诉讼代理人：唐韵，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海南洋电缆集团置业有限公司与被告上海韦博文化交流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海南洋电缆集团置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金2,244,671.36元；2、判令被告支付原告装修期租金859,010.13元。事实和理由：2018年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市徐汇区裕德路XXX号南洋XXXX大厦5层、9层、10层房屋(实际楼层为4、8、9层，以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租期7年，自2018年4月1日起至2025年3月31日止。装修免租期2个月。第1年至第3年(2018年4月1日至2021年3月31日)租金5.30元/㎡/日，月租金922,503.40元，物业管理费32元/㎡/月，逾期支付租赁款项超过15日，原告有权解除合同和追索违约金，违约金标准为违约情形发生时所在租赁年度3个月平均租金与3个月物业管理费之和。若出现原告依据合同行使解除合同之权利的，原告除有权依据约定要求被告承担违约金外，原告还有权向被告追索被告在装修期内所免去的所有租金(按照未履行合同期占合同租赁期的比例计算)。2019年9月20日，原、被告签订补充协议，约定被告退租5层(机房除外)，退租面积1883.25㎡，租期变更为5年。2019年7月3日，因被告拖欠租金、物业费等，原告向被告发送书面的业务催款函。2019年10月9日，原告通知被告，要求被告在2019年10月11日结清拖欠款项等，否则，合同将于2019年10月11日解除终止。由于被告未履行，原告于2019年10月12日通知被告，因合同解除终止，租赁保证金不予返还，被告应结清全部款项及滞纳金，并支付违约金和装修期租金，被告的复原保证金和押金全作抵扣处理，被告须支付抵扣后的差额部分。后被告未履行付款义务，原告于2019年10月12日接收5层(机房除外)，2019年10月25日接收5层机房、9层、10层。原告抵扣被告拖欠的租金、物业费、水电费、滞纳金、房屋使用费、复原施工费后，被告还应支付违约金和装修期租金。但被告一直未予支付，故原告诉至法院，请求判如所请。上海韦博文化交流有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告支付给原告的租赁保证金、公用事业押金、复原保证金等保证金及押金足以抵扣被告因解除合同所要承担的原告的损失，包括装修期租金及违约金。被告目前已经无力经营，合同约定的解约违约金标准过高，请求法院酌情调整。上海韦博文化交流有限公司向本院提出反诉诉讼请求：判令原告返还被告以下资料、物品、印章：(1)被告公司、学校历史沿革的档案资料(上海、外围及海外)；(2)电脑共享盘(局域网)资料；(3)财务账册、未开完的发票、财务资料及保险箱章等；(4)与供应商签订的合同(房屋租赁合同、装修供应商合同、特许经营合同、商标认证资料等)；(5)被告其他办公物品(包括但不限于办公电脑等)。事实与理由：原、被告在签订上述房屋租赁合同后，一直按约履行合同。2019年下半年，被告经营困难无力继续承租。2019年9月，被告与原告达成协议退租5层(机房除外)，并于同年10月迁出除机房外的9层、10层。由于迁出仓促，被告未能带走部分重要物品，这些物品被原告及物业封存，被告曾多次联系原告要求取回。2019年11月7日，被告向原告及物业发送公司函，要求原告返还反诉诉请中主张的物品，但遭到了原告的拒绝，故在本案中提起反诉予以主张。上海南洋电缆集团置业有限公司对于上海韦博文化交流有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。双方的租赁合同已经解除，2019年10月12日被告办理了出门单，已经将其物品全部拿走。原告已经告知被告须于2019年10月21日搬走所有物品，否则原告将予处理。由于被告涉及刑事案件，公安机关将部分物品取走，相关物品清单根据公安机关的要求原告无法提供给被告。其余物品原告已处理掉。没有被告所诉的保险箱等贵重物品，若被告遗失贵重物品，可向公安机关报案。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告作为办公使用，建筑面积5722.43平方米；租赁期共7年，自2018年4月1日起至2025年3月31日止，装修期共计2个月，暂定自2018年4月1日起至2018年5月31日，自涉讼房屋实际交付日起算；2018年4月1日至2021年3月31日的日租金为5.30元/平方米，即月租金为922,503.40元，装修期内被告无需支付租金，但需支付装修期物业管理费及水、电等费用；保证金为2,211,242.32元；公用事业押金为572,243元；物业管理费为每平方米租赁面积每月32元，每月合计为183,117.76元；第一期租金(包括计租当月及次贰个月的租金，但计租日为当月第一天的，则仅包括计租当月及次月租金)金额为1,845,006.80元，以后租金每贰个月支付一次，第一期物业管理费(包括装修期及装修期届满当月的物业管理费，即2018年4月1日至2018年5月31日的物业管理费)金额为366,235.52元，以后物业管理费每贰个月支付一次。如被告违反本合同之规定，则原告有权在提前15日通知被告的前提下(但并无义务)以保证金抵付被告应付款项，和/或作为原告因此而遭受损失之赔偿。本合同履行期间，除非征得原告书面同意，被告无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。若由于被告违反本合同之规定，原告有权终止合同，则被告已支付的保证金原告不予退还，并且，被告还应承担第14-2条规定的违约责任，并对原告遭受的损失依据合同约定承担责任。有下列情形之一的，非违约方有权向违约方追索违约金，违约金标准为违约情形发生时在租赁年度3个月平均租金与3个月物业管理费之和；如违约金不足以弥补非违约方因违约行为遭受的损失，违约方还应补足非违约方的损失，除前述违约金外，非违约方还有权书面通知违约方解除本合同：……(5)被告逾期不支付租金或其他应付款项累计超过15日的……若出现本合同规定情形而原告行使解除本合同权利的，原告有权依据前述约定要求被告承担违约责任金，原告还有权向被告追索被告在装修期内所免去的所有租金(按照未履行合同期占合同总租赁期的比例计算)，并且被告无权就其在涉讼房屋内的装修及附属设施要求原告给予任何补偿或要求原告购买其装修或设施，被告应按本合同的约定的将涉讼房屋恢复原状后返还原告。合同签订后，双方按约履行。2018年4月9日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：因被告的装修方案中需拆改实际楼层8、9层隔墙(非承重墙)，被告同意在合同约定的保证金基础上，增加150万元保证金作为被告还原装修的保证，原告应在收到款项后7个工作日内提供合法收据；增加的保证金按合同6-3款约定退还等内容。2018年5月18日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》对原告5层四台空调外机转让给被告及涉讼房屋电量扩容等事宜进行了约定。2019年9月20日，原、被告以及案外人上海汇港物业管理有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原被告同意5楼的租赁期限提前至2019年9月30日终止；原告同意被告保留5楼机房，5楼机房位置见附件示意图，5楼机房自提前终止之日的次日起，日租金变更为6元/㎡，原告对外出租5楼时，若新租户坚持要求5楼机房作为租赁5楼条件的，被告同意配合自行迁移机房内全部设备系统，与原告完成5楼机房退租手续；被告5楼退租面积(1942.15㎡-58.9㎡=1883.25㎡)对应租赁保证金734,059.06元不予退还，归原告所有；合同中剩余租赁面积的租赁期限变更为：2018年4月1日至2023年3月31日；5楼恢复原状工作由原告代为完成，被告承担代为恢复原状费用198,000元和恢复原状期间租金及物业费；被告清空5楼全部活动家具，并结清5楼全部费用后，于提前终止之日与原告或物业公司完成5楼移交；若被告实际移交时间(最迟不超过2019年10月31日)迟延，则提前终止之日相应顺延；被告从原告处受让的5楼四台空调外机(5个模块)，原告于提前终止之日以60,000元回购，原告回购后，被告不再负责维修和保养工作。2019年7月3日，因被告拖欠租金，物业费等，原告向被告发送业务催款函，要求被告付清2019年4、5月份的水电费，5月份公区和空调外机加时电费，6、7月份租金、物业管理费等费用。2019年10月9日，原告向被告送达《通知书》，要求被告于2019年10月11日前结清全部拖欠的租金、物业费、水电费款项，否则，房屋租赁合同于2019年10月11日解除终止。2019年10月12日，原告以及案外人上海汇港物业管理有限公司向被告寄送《通知书》，载明：由于被告未能按上述通知要求履行，移交5楼和付清拖欠款，房屋租赁合同已于2019年10月11日解除终止。现就后续事宜通知如下：一、于今日接收退租的5楼；二、即日起，在涉讼房屋内不得从事与恢复原状无关的工作，且被告应于2019年10月21日前将涉讼房屋恢复原状并返还，否则，由此产生的一切后果由被告承担；三、被告已支付的租赁保证金不予退还，应立刻结清全部款项及滞纳金，并支付违约金和装修期租金，复原保证金和押金，全作抵扣处理，被告须支付抵扣后的差额部分。嗣后，被告一直未支付欠付款项。2019年10月12日，被告自涉讼房屋处搬离若干物品，并与涉讼房屋物业管理处签署《出门单》，列明出门物品为教育局资料总数34箱/袋。2019年10月12日，原告收回5层(机房除外)房屋。2019年10月25日，原告收回5层机房、9层、10层房屋。2019年11月7日，被告向原告发函，载明：被告部分相关重要物品被封存在原告处，包括：1、公司、学校历史沿革的档案资料(上海、外围及海外)；2、电脑共享盘(局域网)资料；3、财务账册、未开完的发票、没有来得及归档的财物资料及在保险箱里的一些印章等；4、与供应商签订的合同(房屋租赁合同、装修供应商合同、特许经营合同、商标认证资料……等)，请原告配合被告取回上述材料。嗣后，原告遂诉至本院。审理中，双方确认涉讼房屋5层(机房除外)的租赁关系已于2019年9月30日解除，其余楼层的租赁关系已于2019年10月11日解除。审理中，原告表示由于被告违约，租赁保证金按约由原告予以没收，不再返还，被告则认为租赁保证金应用于冲抵欠付费用。同时，原告明确公用事业押金、复原保证金、装修押金、施工证押金、大堂智能卡押金等已用于冲抵被告欠付的租金、物业费、水电费、复原费等费用，不予返还。被告对原告自行抵扣不予认可。但原、被告均未在本案中就租金、使用费、保证金等费用提出相关诉请进行主张，经本院释明，双方同意相关欠费与保证金的抵扣问题不在本案中处理，将另行解决。审理中，原告明确：违约金的计算方式为扣除退租面积后的剩余租赁面积的三个月租金及物业费之和，即(5.30元/㎡/天×365天÷12+32元/㎡/月)×(5772.43㎡-1883.25㎡)×3。装修期租金计算方式为(5772.43㎡-1883.25㎡)×5.30元/㎡/天×365天÷12×2×(5×365-558)÷5×365。被告对于原告主张两项诉请的计算方式没有异议，但认为违约金标准过高，原告已经主张没收了租赁保证金，再要求被告支付上述违约金和装修期租金，明显超过了原告的实际损失，故请求法院予以调整。原告表示，涉讼房屋收回后空置了四个月才租出去，空置期的租金、中介费以及给新租户的装修期租金都是原告的实际损失，因此原告主张的违约金并非过高。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同及其补充协议、业务催款函、通知书、出门单、公司函等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。被告作为承租人，在租赁期限内未能按约支付租金，其行为已构成违约。原告据此行使合同解除权并要求被告承担相应违约责任，具有事实及法律依据。双方租赁合同因被告违约而解除，故原告依据合同约定要求被告支付装修免租期租金的诉讼请求，符合合同约定，本院对此予以支持。对于原告主张的解约违约金，原告依据合同约定主张的金额为三个月租金与物业管理费之和，被告则认为原告没收了租赁保证金，足以弥补原告的损失，故违约金标准过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，基于被告的违约行为原告已经主张了没收保证金，原告在此基础上再行主张相当于三个月租金及物业费之和金额的违约金，应属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金调整为两个月租金金额，即5.30元/㎡/天×365天÷12×(5772.43㎡-1883.25㎡)×2＝1,253,936.45元。对于被告要求原告返还相关资料、印章、物品等的反诉诉讼请求，根据审理查明的事实，被告在搬离涉讼房屋过程中，已自行搬运出若干物品。审理中被告未能提供相应证据证明其所称的上述资料、印章、物品等确实存在且仍处于原告的控制之下，故被告的反诉诉讼请求缺乏事实依据，本院对此难以支持。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海韦博文化交流有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司解约违约金1,253,936.45元；二、上海韦博文化交流有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司装修期租金859,010.13元；三、驳回上海韦博文化交流有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计15,815元，由被告上海韦博文化交流有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由被告上海韦博文化交流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年七月十四日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。