重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初9498号原告：唐彤，女，1980年5月15日生，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟琛，重庆昂正律师事务所律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路22号1幢24-办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。法定代表人：颜家才，职务执行董事。委托诉讼代理人:周艺洋，重庆豪泰律师事务所律师。被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人:周艺洋，重庆豪泰律师事务所律师。原告唐彤与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域公司）、被告颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐彤的委托诉讼代理人刘兵、孟琛，被告吉吉域公司及被告颜荣位的共同委托诉讼代理人周艺洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐彤诉称，原告与被告吉吉域公司于2017年10月3日签订《房屋委托管理合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区XX路X号X幢X-X号的房屋委托给被告吉吉域公司经营管理，委托管理期限自2018年8月5日起至2026年8月4日止。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给吉吉域公司经营管理，但吉吉域公司未按合同约定足额支付租金。截止2020年1月31日，吉吉域公司尚欠11400元租金未支付。2019年12月30日，颜荣位出具《担保书》，承诺对上述租金承担连带担保责任。故原告起诉来院，请求：1.解除原告与被告吉吉域公司签订的《房屋委托管理合同》；2.被告吉吉域公司支付拖欠的2019年10月1日至2020年1月31日的租金11400元；3.被告吉吉域公司支付违约金34200元；4.被告颜荣位对上述2、3项承担连带责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。被告吉吉域公司、被告颜荣位共同辩称，同意解除《房屋委托管理合同》，二被告实际仅有2019年12月一个月的租金未付，违约金应当围绕原告的实际损失来认定，原告并未产生实际损失，原告主张违约金34200元明显过高，对于律师费也不予认可。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2017年10月3日，原告唐彤（甲方）与被告吉吉域公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，合同约定：甲方将其位于重庆市九龙坡区XX路X号X幢X-X-X的房屋委托给乙方管理，委托管理期限自2018年8月5日至2026年8月4日止，第一年及第二年租金标准为2850元/月，乙方按季度提前支付于甲方，每年按11个月支付租金，如乙方未按时向甲方支付租金，超时一天每天按当年季度租金的1%计算，超过15天未支付当违约处理。双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。本合同项下所指损失包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费、执行费、公证费、拍卖费、公告费、保全费、保全担保费等因此产生的全部费用。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告吉吉域公司经营管理。被告吉吉域公司分别于2018年8月14日支付租金5700元，转账备注为“星光汇一季度租金”；于2018年11月14日支付租金8550元，转账备注“星光汇第二季度租金”；于2019年3月1日支付租金8550元，于2019年5月20日支付租金8550元，于2019年9月3日支付租金5700元，后三次转账均备注为“返租租金”。此后，被告吉吉域公司未再向原告支付过租金。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》一份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任”。被告吉吉域公司在该担保书上加盖公司印章确认。2020年1月31日，被告吉吉域公司将涉案房屋交还给原告。审理中，原告举示了共同诉讼代表人推选书、法律事务委托合同彩打件，拟证明原告等共计84名业主推选谭宗蔚作为诉讼代表人委托律师进行诉讼，签订委托合同时已经支付代理费30000元，故主张二被告在本案中承担律师费357元。二被告对于法律事务委托合同彩打件的真实性不予认可，并且认为原告未举示律师代理费发票，不能证明原告为此实际产生的费用。对于原告主张的租金，二被告认为，因双方合同约定每年有一个月的免租期，故被告吉吉域公司于2019年9月3日支付的5700元系扣除一个月免租期之后的租金，实际包含了2019年9月、2019年10月、2019年11月三个月的租金，故被告吉吉域公司已经付清了截至2019年11月底的租金，原告主张的租金金额过高，与被告吉吉域公司实际欠付的租金不符。对此原告主张，被告吉吉域公司本应在2019年2月支付租金，但延迟至2019年3月才支付，冲抵拖欠的租金后，即使在每年度第一季度的租金中扣除一个月免租期租金，被告也欠付了2019年11月至2020年1月共三个月的租金。以上事实有不动产权证书、房屋委托管理合同、担保书、银行转账记录以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，原告唐彤与被告吉吉域公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，具有法律约束力，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。对于合同解除的问题。被告吉吉域公司于2020年1月31日将房屋交还给原告，原告也接收了房屋，双方交付房屋的行为可视为双方已达成解除合同的合意，故本院认定原告与被告吉吉域公司于2017年10月3日签订的《房屋委托管理合同》已于2020年1月31日解除。对于被告吉吉域公司应付的租金。原告唐彤和被告吉吉域公司合同约定每年免租期一个月，虽未约定免租期租金的具体扣除时间，但合同签订后被告吉吉域公司支付的第一期租金为5700元即两个月租金，并转账备注为“一季度租金”，原告收到该租金后至今并未提出异议，故本院认定双方已通过实际行为就免租期租金的扣除时间达成一致，即在每一个租赁年度的第一季度租金中进行扣减。按照合同约定的2850元/月的租金标准，扣除两个月的免租期后，2018年8月5日至合同解除之日2020年1月31日期间，被告吉吉域公司共应支付租金45315元（2850元/月×15个月+2850元/月÷30天×27天），被告吉吉域公司实际已支付租金37050元（8550元×3+5700元×2），还应向原告支付租金8265元（45315元-37050元）。关于被告吉吉域公司应承担的违约金问题。被告吉吉域公司因自身违约行为导致合同无法履行，应当按照合同约定及承诺向原告支付违约金。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金28500元（2850元/月×10个月）。对于被告颜荣位承担连带责任的范围。被告颜荣位在《担保书》中承诺对被告吉吉域公司截止2019年12月31日的租金承担连带责任，故被告颜荣位应对被告吉吉域公司欠付租金中的5415元（8265元-2850元）承担连带责任。对于原告主张被告颜荣位对上述全部租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于律师费，原告未举示证据证明其为解决本纠纷而实际支出的律师费，对于原告要求二被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告唐彤与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于2017年10月3日签订的《房屋委托管理合同》已于2020年1月31日解除；被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐彤租金8265元；被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐彤违约金28500元；被告颜荣位对上述第一项给予义务中的5415元租金承担连带清偿责任；驳回原告唐彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为470元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员  杨 睿二〇二〇年七月二十八日法官助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉