江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5979号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司。被上诉人（原审原告）：江雄。被上诉人（原审原告）：胡艳。上诉人苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)因与被上诉人江雄、胡艳商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。欧普置业公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判；一审、二审诉讼费用由江雄、胡艳承担。事实和理由：1.一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实和法律依据。江雄、胡艳就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给江雄、胡艳造成实际损失。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担违约金高达93元/㎡，当地同类房地产的月租金最高不超过26元/㎡，一审判决与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条相悖。2.涉案房产在2016年5月已通过五方竣工验收具备交付使用的法定条件，双方于2016年10月11日办理交房手续，构成对原合同交房条件的变更，房屋已转移给江雄、胡艳实际占有使用，一审判决欧普置业公司在2017年7月16日交房后仍承担逾期违约责任是错误的。江雄、胡艳二审未作答辩。江雄、胡艳向一审法院起诉请求：1、判令欧普置业公司支付江雄、胡艳逾期交房违约金165678.38元(自2016年9月1日起至2018年1月17日止，以658760.94元为基数按照每日万分之五计算)；2、本案诉讼费由欧普置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，江雄、胡艳与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定江雄、胡艳购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积84.87平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7762元，总计款658760.94元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月10日前，江雄、胡艳向欧普置业公司支付首付款131761元，贷款金额527000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给江雄、胡艳使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外。出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用。逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。江雄、胡艳已付清了房款总额658760.94元（按实测建筑面积84.87平方米计算,其中527000元房贷于2016年9月7日发放至欧普置业公司账户）。欧普置业公司在2016年10月11日向江雄、胡艳交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有江雄、胡艳提供的商品房买卖合同及购房发票、生效民事判决书，欧普置业公司提供的估价咨询报告、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明、交房材料、（2016）最高法民申2693号民事裁定书、房贷发放凭证复印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，江雄、胡艳与欧普置业公司双方于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备交付条件并符合合同约定的商品房交付给江雄、胡艳使用，虽然欧普置业公司于2016年10月11日向江雄、胡艳实际交房，江雄、胡艳也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约责任。江雄、胡艳实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出江雄、胡艳实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法对欧普置业公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向江雄、胡艳支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。江雄、胡艳主张按合同约定的日万分之五计算。欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明江雄、胡艳因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给江雄、胡艳造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从双方无异议的房款付清之次日即2016年9月8日起至2018年1月17日（具备交房条件的2018年1月17日当天不计算）止，计496天，应为130698.17元（658760.94元×0.04%/日×496日）。江雄、胡艳在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，一审法院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向江雄、胡艳支付自2016年9月8日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金130698.17元。案件受理费减半收取1807元，由江雄、胡艳负担382元，苏州欧普置业有限公司负担1425元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，当事人未提交新的证据。本院认为，江雄、胡艳与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，欧普置业公司应在2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约履行，故应向江雄、胡艳支付相应的逾期交房违约金。关于欧普置业公司认为其已于2016年10月11日向江雄、胡艳交付房屋，不应再承担2016年10月11日之后的逾期交房违约责任的上诉意见，本院认为，虽然欧普置业公司已向江雄、胡艳实际交房，但房屋交付时并不符合合同约定的商品房交付条件，双方也未明确约定免除欧普置业公司在实际交房之后至完成备案登记、取得《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约责任，故欧普置业公司认为其在实际交房后不应再承担逾期交房违约金的观点不能成立，本院不予支持。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上所述，苏州欧普置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3614元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年七月二十八日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉