浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1827号 原告：陈根荣，男，1957年3月3日出生，汉族，住嘉善县。 原告：李巧银，女，1961年12月19日出生，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：陈江，男，1985年3月3日出生，汉族，住址同上。 原告：陈江，男，1985年3月3日出生，汉族，住址同上。 被告：朱峥，男，1975年5月2日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：步灵劼，浙江红船律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许语杨，浙江红船律师事务所实习律师。 原告陈根荣、李巧银与被告朱峥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，本院当庭追加陈江作为本案的原告参加诉讼。原告陈根荣、李巧银的共同委托诉讼代理人暨原告陈江、被告朱峥的委托诉讼代理人步灵劼、许语杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈根荣、李巧银、陈江向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈根荣、李巧银与被告于2013年6月2日签订的《房屋、宅基地买卖协议书》无效；2.判令被告归还原告房屋拆迁款103000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年间，原告位于××镇××号的房屋面临拆迁。2013年6月2日，原告陈根荣、李巧银（乙方）与被告朱峥（甲方）签订《房屋、宅基地买卖协议书》，约定：甲方向乙方购买位于江家村2社（江家村老村部西侧）的宅基及西顺下浜1号的房屋，房屋面积约76平方米；甲方一次性支付乙方宅基款及房屋款合计300万元；甲方付款后，乙方的宅基地及房屋永久归甲方所有。2013年12月3日，被告与嘉善悦达拆迁有限公司达成原房屋的拆迁协议，代原告签字并自行领取拆迁补偿款10.3万元。2016年6月22日，三原告名下获批拆迁安置新宅基地。但时至今日，被告未能履行双方签订的《房屋、宅基地买卖协议书》中的义务。原告认为，被告至今未能履行约定义务，导致协议目的未能达到。《房屋、宅基地买卖协议书》签订时未经共有人陈江同意，且被告非该村集体经济组织成员，转让农村房屋及宅基地所有权违反我国法律法规强制性规定，故该协议无效。特提起本案诉讼。 被告朱峥辩称，一、房屋宅基地买卖协议书中约定的价款300万元，非实际价款。被告已履行实际付款义务，实际付款金额为43万余元。被告购买的原告位于江家村2社（江家村老村部）西侧的宅基地及西顺下浜1号的房屋，房屋面积仅有76平方，且为平房，其价值明显不足300万元房屋的实际价值，亦可通过原告提供的农村房屋征收补偿协议书中的价格予以佐证。买卖协议中，约定的300万元价款系双方为了防止对方反悔而故意抬高的价格，最终实际价格由双方经过协商，以及通过被告付款、原告方收款的行为予以证明，因此并不存在原告所谓的被告未履行约定义务。二、拆迁补偿款系案涉房屋的拆迁补偿，其所有权以及领取相应拆迁款的权利，已通过房屋、宅基地买卖协议书中第三、四条予以明确。即使宅基地转让属于无效，也仅是房屋宅基地买卖协议书中涉及宅基地转让部分无效，关于房屋所有权以及领取相应拆迁款权利的约定应当认为有效。原告通过实际行为认可，由被告领取相应拆迁款，且拆迁款属于被告所有。原告对此如有异议，应在拆迁时以自己名义领取拆迁款，或者事后进行追偿。因此，本案所涉的拆迁补偿款原告无权要求返还。三、本案所涉宅基地已被征收。新宅基地由原告占有、使用。房屋宅基地买卖协议书中的合同目的已无法实现，要求原告返还被告已支付的相应款项。房屋、宅基地买卖协议书中约定，原告的宅基地以及房屋永久归被告所有。现房屋已拆迁，宅基地被征收。新宅基地亦未按照协议继续归被告所有。因此，本协议的合同目的无法实现，要求原告方返还被告支付的43万余元价款，以及按照同期银行贷款利率计算利息。必须共同进行诉讼的当事人，没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。陈江作为宅基地的共有人也是必要的共同原告，为了一次性解决诉争以及查明案件事实，特申请追加陈江为本案原告。 原告向本院提交了《房屋、宅基地买卖协议书》、《农村房屋征收补偿协议书》、《农村村民住宅用地呈批表》。被告未向本院提交相关证据。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，故本院予以确认。 经审理查明，2013年6月2日，原告陈根荣、李巧银（乙方）与被告朱峥（甲方）签订《房屋、宅基地买卖协议书》一份，该协议约定：“一、甲方购买乙方位于江家村2社（江家村老村部西侧）的宅基及西顺下浜1号的房屋，房屋面积约76平方米。二、签订本协议时，甲方一次性支付乙方宅基款及房屋款合计300万元（人民币）。同时，乙方将所有关于房屋、宅基的票据等交甲方保管。三、甲方付款后，乙方的宅基地及房屋永久归甲方所有。四、如今后甲方建造乙方的宅基地后，遇拆迁等不可预见原因所得赔偿款及宅基地等继续归甲方所有。乙方必须配合甲方办理相关手续，并无权享受由此带来的所有利益。五、今后凡是与该房屋、宅基地有关的权利和义务均由甲方享受和履行，与乙方无关。……”合同签订后，被告朱峥即向原告陈根荣、李巧银支付购买宅基地及房屋款435000元。因新城区建设，大云镇江家村2社地块被征收。2013年12月3日，被告朱峥以原告陈根荣的名义与嘉善悦达拆迁有限公司签订《农村房屋征收补偿协议书》，案涉坐落于大云镇江××村××号的房屋合法户型建筑面积为83.66平方米，房屋征收补偿费及其他奖励合计103000元。该款项由被告朱峥领取。2016年6月22日，三原告获批在××村小区××房××平方米，现尚未建造房屋，宅基地也未交付给被告。 另查明，朱峥受让案涉房屋及宅基地时并非大云镇江家村村民，且在本案法庭辩论终结前亦未获得案涉宅基地所在集体经济组织成员资格。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2020年1月1日起施行的修订后的《土地管理法》第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，增加了村民利用闲置宅基地、住宅的灵活性，但并未完全取消限制条件。《土地管理法》第六十二条第六款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议应为无效。本案中，原告陈根荣、李巧银将住房及宅基地转让给非同一农村集体经济组织成员。双方所签订的协议应为无效，故对原告请求确认《房屋、宅基地买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。无效合同自始无效，《房屋、宅基地买卖协议书》确认无效后的法律后果问题，根据无效合同的处理原则，因无效合同取得财产应当返还。原告陈根荣、李巧银基于该无效合同而取得的转让宅基地及房屋的款项应当返还给被告。被告基于该无效合同而取得的房屋也应当返还给三原告。因该房屋已被拆迁，故被告应当返还因该房屋拆迁而取得的拆迁补偿款。本案中，造成合同无效，原、被告双方均有过错，因合同无效造成双方损失的，由双方各自承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认陈根荣、李巧银与被告朱峥于2013年6月2日签订的《房屋、宅基地买卖协议书》无效； 二、被告朱峥于本判决生效后十日内返还原告陈根荣、李巧银、陈江房屋拆迁款103000元； 三、原告陈根荣、李巧银于本判决生效后十日内返还被告朱峥支付的宅基地、房屋款435000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2360元，减半收取1180元，由原告陈根荣、李巧银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 胡锦明 二〇二〇年七月十日 法官助理 曹倩云 书 记 员 张 韬 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?