江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1463号 上诉人（原审原告）：王旗，男，1970年3月5日生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：李佳成，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘飞飞，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊超臣，男，1990年5月17日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：帅发强，江西宏正律师事务所律师。 原审第三人：江西众购电子商务有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区滨江大道滨江一号写字楼1911室。统一社会信用代码：91360106MA365D6L0W。 法定代表人：程永吉，系该公司执行董事。 原审第三人：江西洪跃实业有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区滨江大道滨江一号写字楼1916室。统一社会信用代码：91360100309239730P。 法定代表人：熊超臣，系该公司执行董事。 上诉人王旗因与被上诉人熊超臣，原审第三人江西众购电子商务有限公司、江西洪跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王旗上诉请求：1.请求撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7027号民事判决书；2.改判：①被上诉人继续履行房屋租赁协议，将出租给第三人的房屋交付上诉人使用；②被上诉人停止侵权并赔偿上诉人经济损失10万元；③一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉之间系租赁合同关系，而非借贷关系，双方2017年10月18日签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法、有效；2.一审以“协议租金低于市场租金”、“一次性支付租金”、“以租金抵扣利息”认定双方系借贷关系，租赁协议系借款的一种担保，不是双方真实意思的表示为由判决驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实和适用法律错误。综上所述，请求二审法院查清事实并依法改判，维护上诉人的合法权益。 熊超臣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应当维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。答辩人与被答辩人之间是民间借贷关系，而非租赁关系，双方签订的租赁合同并未实际履行。理由是：1、答辩人与被答辩人之间的法律关系是民间借贷关系，收取的100万元并非租金，而是借款。2017年10月18日，被答辩人转给答辩人的100万元是答辩人向被答辩人借款总额135万元的其中一部分，当天实际转账金额是135万元，分两笔转账，两次转账时间仅相差两分钟。因此，100万元并非属于房屋租金。2、答辩人虽然与被答辩人签订了房屋租赁协议，但该协议并未实际履行，双方未建立租赁关系。3、从租赁协议的内容也可以认定该协议并非当事人真实意思表示。4、被答辩人在上诉状中将2017年10月18日81000元说成是返租租金，没有任何事实和法律依据。5、双方签订租赁合同的行为不属于让与担保。6、被答辩人要求继续履行租赁协议无事实和法律依据。 原审第三人江西洪跃实业有限公司的答辩意见与熊超臣一致。 原审第三人江西众购电子商务有限公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。 王旗向一审法院起诉请求：1、判令熊超臣继续履行房屋租赁协议，将出租给第三人的房屋交付给王旗使用；2、判令熊超臣停止侵权行为并赔偿原告的经济损失10万元；3、本案诉讼费由熊超臣承担。 一审法院查明：原告王旗经其老乡杨思建介绍认识被告熊超臣。被告熊超臣因资金需要，向原告王旗借款。2017年10月18日，原告王旗通过银行账户向被告熊超臣转款100万元、35万元两笔，共计135万元，被告熊超臣随后立即通过银行账户转回原告81000元。原告主张100万元款项系其支付的房屋租金，35万元系被告熊超臣向其所借款项，被告辩称135万元实际全系借款，但均无书面借条。关于被告熊超臣转回原告的81000元，被告陈述系借款当天支付的当月利息（按月利率6分计算，135万×6%=81000元）,原告陈述系被告返租自用而支付的租金。2017年10月18日当天，双方签订一份房屋租赁协议，协议约定被告将南昌市西湖区滨江大道写字楼19层的1901、1902、1903、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1915、1916、1917、1918共计16间房屋（总面积1313.28平方米）房间按现状出租给原告，租赁期限为16年，从2017年12月18日至2034年1月20日，16年的租金一共为100万元，租金支付方式为于2017年10月18日一次性向被告支付。案涉的16间房屋（总面积1313.28平方米）系被告熊超臣从房主张树处租赁，租赁期限为2014年1月20日至2034年1月20日，全部20年租金为3144000元。2018年2月24日，原告（作为甲方）与被告熊超臣（协议实际由被告熊超臣哥哥熊洪跃代表被告签名）签订协议，约定：1、上述房屋的租金分成比例为甲方占比70%，乙方占比30%，甲方收到租金后另行支付给乙方；2、双方约定先息后本原则，当甲方收满利息567000元，甲方不再收取利息，乙方需在2018年12月18日前付清借款135万元，若乙方无法在该日期前还清借款，甲方有权继续收取合理的利息及租赁分成部分；3、甲方收满利息及本金后，甲方需退回被告所有的抵押物品及证件。协议履行过程中，原告将其中数间房屋以其名义租赁给他人收取租金，但未能按照上述协议的约定分配租金。2018年2月8日，原告王旗将其中的1909、1910、1911室租赁给案外人彭天明，约定月租金14395元，租赁合同出租人签名由王旗、杨思建共同签名。2018年7月4日，杨思建向被告出具承诺书，承诺：熊超臣欠王旗135万元，本金同7月份开始产生的利息由其全部承担直到还清其欠熊超臣的欠款为止。 一审法院认为，原、被告双方主要争议焦点为，双方之间构成租赁合同关系还是借款合同关系。依据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然原告与被告签订了房屋租赁协议，但该租赁协议并未对租赁物如何交付进行约定，协议约定的租金也远低于市场租金，原告主张其一次性支付16年租金100万元亦不符合常理，且原告在2018年2月24日的协议中承认135万元借款并通过收取租金抵作借款利息的事实，故对被告辩称双方之间名为租赁关系实为借贷关系的意见，予以采信。原告本意是出借135万元给被告并收取利息，且实际当天已收取利息81000元，其与被告签订的租赁协议仅系双方约定的对借款的一种担保，并不是双方当事人的真实意思表示，双方之间的基础法律关系应为借贷关系，现原告以双方构成租赁合同关系为由请求被告继续履行合同、交付租赁物，依法不予支持。原告诉请被告停止侵权并赔偿经济损失10万元，因双方之间实际为借贷关系，无证据证明原告已取得案涉房屋的租赁权，对原告要求被告承担侵权赔偿的主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决：驳回原告王旗的诉讼请求。本案由原告王旗预交的案件受理费12810元，由原告王旗承担。 本院二审期间，王旗提交新证据：1.《租赁合同》一份，银行业务凭证一份，以证明：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》后，上诉人取得了案涉房屋的租赁权，2018年2月8日上诉人与案外人彭天明签订了《租赁合同》，将案涉房屋中的1909、1910、1911房间转租给案外人彭天明，彭天明向上诉人支付房租43185元；2.《租赁合同》一份、身份证复印件一份、银行业务凭证一份，以证明：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》后，上诉人取得了案涉房屋的租赁权，2018年2月24日上诉人与案外人汪伟签订了《租赁合同》，将案涉房屋中的1902-1903、1905-1908、1912、1913、1915-1918房间转租给了案外人汪伟，汪伟向上诉人支付房租152374.1元，被上诉人熊超臣作为证人在《租赁合同》上签字，说明熊超臣对上诉人的转租行为是知晓的并予以配合，同时佐证了上诉人与被上诉人之间系租赁关系，租赁物已交付给上诉人，上诉人已取得案涉房屋的租赁权；3.《租赁合同》一份、微信聊天记录一份、身份证复印件一份、银行交易明细一份，以证明：案外人彭天明、汪伟退租后，上诉人于2018年8月1日与案外人朱伟奇签订了《租赁合同》，将案涉房屋中的1909-1913、1915-1916房间转租给案外人朱伟奇，朱伟奇向上诉人支付房租15万元，证明双方签订《房屋租赁协议》，上诉人取得案涉房屋的租赁权后，案涉房屋在相当长的一段时间内由上诉人对外出租，直至被上诉人擅自毁约。 熊超臣质证称，1、对证据1的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议。第一、这份2018年2月8日的租赁合同恰恰证明上诉人与被上诉人熊超臣2017年10月18日签订的房屋租赁协议并非双方真实意思表示，名为租赁协议，实为借款本息偿还协议。这份租赁协议约定的每月每平方米是55块钱左右。而上诉人与被上诉人签订的房屋租赁每月每平方米不到4块钱，这个租赁价格不仅超出了市场底线，也超出了常理。这证明上诉人与被上诉人签订的租赁合同系为偿还135万元借款本息而签订，并不是真实租赁价格的意思表示，实际上双方是以上诉人收取的租金来折抵借款本息。第二，这份协议内容也能反证上诉人在上诉状所称的81000元利息系熊超臣支付返租费用的荒谬。上诉人正常出租金额是每平方米每月55元，而上诉人为了圆谎，得出了其返租给被上诉人每月每平米价格是29.6元，不仅返租单价极低，而且租赁价格竟然连6角钱都出来了，可见上诉人为了圆谎也是煞费苦心。第三、在该协议上有杨思建的名字，且王旗名字还是杨思建代为签订，恰能证明杨思建与王旗之间共同收取租金的关系，进而能够肯定杨思建承诺函的真实意思表示。2、对证据2的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议。该证据恰恰证明2018年2月24日王旗与熊超臣之间签订的租金分成协议的真实性。熊超臣之所以在这份租赁合同上签字确认，是为了双方共同按照租金分成协议履行，熊超臣同意将房屋租赁给案外人汪伟，就是为了让王旗履行租金分成的协议，但上诉人王旗并未按照该协议约定履行，其违约在先。其他质证意见与证据1的质证意见一致。3、证据3的质证意见与证据1的质证意见一致。 原审第三人江西洪跃实业有限公司的质证意见与熊超臣一致。 被上诉人熊超臣提交熊洪跃中信银行账号流水，以证明在2018年2月10日熊超臣通过熊洪跃的中信银行账号支付王旗利息1万元整。 上诉人王旗的质证意见为：三性均有异议，单凭该份中信银行的流水无法看出到底是谁的银行账号的银行流水，该银行流水与本案没有关联，即使熊洪跃打款给王旗1万元是事实，那也是熊洪跃与王旗两人之间的经济往来，熊超臣、熊洪跃与王旗之间不存在所谓的借贷关系，更不存在所谓支付利息的事实。 原审第三人江西洪跃实业有限公司对该证据无异议。 原审第三人江西众购电子商务有限公司未发表质证意见。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：对王旗提交的新证据，被上诉人熊超臣对其真实性、合法性不持异议，本院予以确认，该证据能够证明熊超臣同意王旗将房屋租赁给案外人，目的为了以租金分成来偿还向王旗的借款本息。对熊超臣提交的证据，因王旗不认可，本院不予采信。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人王旗称其与被上诉人熊超臣之间签订了《房屋租赁协议》，本案系租赁合同关系而非借贷关系，并以转款100万元支付了16年租金作为佐证。对此熊超臣辩称签订《房屋租赁协议》是提供担保，因为其向王旗借款135万元，并于当天按月息6分支付了一个月利息81000元。双方各持一词，结合熊超臣与其上家张树签订的《房屋租赁协议》来看，熊超臣向张树租赁该房屋20年租金为3144000元，而王旗租赁该房屋16年租金为100万元，明显不符合常理。王旗与熊超臣签订的《房屋租赁协议》约定的租金远低于市场租金，王旗一次性支付16年租金亦不符合常理。而在2018年2月24日的协议中，双方均认可135万元借款并通过收取租金抵作借款利息的事实，故对一审法院根据高度盖然性原则，认定双方之间名为租赁关系实为借贷关系，本院予以确认。 王旗上诉要求熊超臣停止侵权并赔偿其经济损失10万元，经查，自2018年2月起，王旗分别签订三份租赁合同，将房屋租赁给案外人，但其收取的租金，并没有按照2018年2月24日的协议中约定7:3的比例将租金分给熊超臣，因其违约在先，故此上诉理由不能成立，本院不予采信。 对于王旗请求继续履行《房屋租赁协议》，将熊超臣出租给第三人的房屋交付其使用的上诉主张，本院认为，本案2017年10月18日《房屋租赁协议》并未实际履行，熊超臣同意王旗将房屋租赁给案外人，是基于履行2018年2月24日的租金分成协议。因王旗未分租金给熊超臣，熊超臣已将房屋收回且不同意王旗租房，故王旗要求继续履行协议没有事实和法律基础，本院不予支持。 综上所述，王旗的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12810元，由上诉人王旗承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年七月十日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕