福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4198号 上诉人（原审原告）：福清裕荣投资有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道福和大道东侧裕荣汇3层306。 法定代表人：陈剑钦，总经理。 委托诉讼代理人：林航，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏纹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：李婷，女，1969年4月13日出生，汉族，住福建省福州市福清市。 原审第三人：中国银行股份有限公司福清宏路支行，住所地福建省福清市宏路街道农贸大楼下。 负责人：郑辉。 委托诉讼代理人：黄晓波，男。 上诉人福清裕荣投资有限公司（以下简称裕荣公司）因与被上诉人李婷、原审第三人中国银行股份有限公司福清宏路支行（以下简称中国银行福清宏路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院(2019)闽0181民初5426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 裕荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持裕荣公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由李婷负担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》附件六不是法律规定的无效格式条款。1.合同附件六是裕荣公司与李婷协商过后确认的合同条款,合同内容是双方的真实意思表示。从案涉合同及合同附件六解除合同的相关条款内容看，该附件六与买卖合同对比未做任何变化，而且还特别加了醒目的下划线。2.依据附件六第15条约定，裕荣公司行使约定解除权必须具备如下几个要件：李婷未能按期归还贷款本息达六个月、裕荣公司代李婷偿还相应到期的贷款本息及违约金、裕荣公司向李婷催告还款，李婷不还。并不存在裕荣公司“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的法定无效情形。由上可见，合同附件六未加重李婷的责任，一审判决认定合同附件六解除合同的相关条款为格式条款缺乏依据；二、案涉合同符合约定解除条件，裕荣公司并未存在过错。裕荣公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定解除合同。裕荣公司积极协助李婷办理产权登记，因李婷个人原因导致产权证未办理，才导致案涉房屋办理抵押登记时间延迟，即裕荣公司阶段性保证责任的截止期间延续到了李婷违约之后。裕荣公司对约定解除条件的成就不存在过错，李婷未依约还贷才是案涉合同按照约定解除的根本原因；三、裕荣公司诉请解除案涉合同亦符合合同法定解除条件。1.裕荣公司和李婷是将贷款合同中双方的权利义务延续到合同附件六之中，裕荣公司承担贷款保证责任之后，需将取得的购房款再行支出，事实上已无法完整取得购房款，一审判决认定裕荣公司获得全部购房款之后合同目的已经实现是错误的。2.一审判决认为裕荣公司代偿借款造成的损失可通过行使追偿权获得救济。但本案中，李婷有很大可能永久不会主动还款，剩下的贷款余额及利息尚有一百多万，裕荣公司作为该贷款的阶段性保证人，等到全部按期还款之后已经是2029年。裕荣公司无法实现合同目的，还要面临长时间、大金额的债权无法追索到账的风险，这对裕荣公司显然是不公平的；四、案涉合同的解除符合公平原则。在案涉房屋没有过户之前，李婷享有的仅是基于合同的财产性权益，解除合同之后，其财产性权益转为裕荣公司退回的购房款。实际上案涉房屋房价未涨且略有降低，在此情况下，遵照自愿原则，应让当事人行使合同约定的解除权，而不是由第三方权衡利益得失，案涉合同解除并未违背公平原则。 李婷未作答辩。 中国银行福清宏路支行述称，如果裕荣公司同意代偿李婷所有的贷款，中国银行福清宏路支行同意解除案涉合同。 裕荣公司向一审法院起诉请求：1.判令解除裕荣公司与李婷签订的合同编号为20130670172的《商品房买卖合同》，且李婷向裕荣公司归还位于福清市的房屋；2.判令李婷协助裕荣公司办理位于福清市的注销预告登记、备案登记手续并承担由此产生的所有费用；3.判令李婷返还裕荣公司代为偿还的银行贷款本息及罚息合计84898.14元及其违约金（违约金以每期代偿款项为基数，日万分之五的标准，自裕荣公司代偿之日起至李婷还清代偿款项之日止）；4.判令李婷向裕荣公司支付商品房总价款10%的违约金188129.5元；5.判令由裕荣公司将编号为ＪＦ3ＺＡＡ20140071号的《个人一手住房贷款合同》项下李婷未清偿的借款本息偿还给中国银行福清宏路支行；6.判令李婷支付裕荣公司为实现债权而支付的律师代理费35000元；7.本案诉讼费用由李婷承担。 一审法院认定事实：2014年1月19日，李婷与裕荣公司签订合同编号为20130670172的《商品房买卖合同》，约定李婷以按揭贷款的方式购买裕荣公司开发的位于福清市，单价11087.31元／平方米，购房款总价1881295元。签订合同当日李婷应支付购房首付款571295元，余款131万元申请银行按揭贷款。双方在附件六《合同补充协议》中约定：“如因买受人原因未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出还款通知书后3日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项归还给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用。如买受人累计六个月不偿还贷款本息，也不向出卖人归还代其偿还的相关款项，则出卖人有权解除合同，收回房产，买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之十的违约金，并归还出卖人代其偿还的贷款利息、违约金等一切费用。出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金及代买受人偿还的贷款利息、违约金等一切费用。”2014年1月27日，裕荣公司按照合同约定协助李婷办理了案涉房屋预告登记手续（预告登记证号：融房预ＹＲ字第××号）。2014年3月13日，裕荣公司、李婷、中国银行福清宏路支行签订了编号为ＪＦ3ＺＡＡ20140071号的《个人一手住房贷款合同》，三方约定李婷以案涉房屋作为抵押担保向中国银行福清宏路支行贷款131万元，裕荣公司作为保证人为李婷的上述贷款提供阶段性连带担保责任。自2018年11月起，李婷未按期偿还中国银行福清宏路支行的按揭贷款，裕荣公司已为李婷垫付部分按揭贷款本息、罚息,其中2019年3月21日垫付41888.41元，2019年6月21日垫付32296.37元，2019年7月30日垫付10713.36元，共计84898.14元。 另查明，裕荣公司为本案诉讼支出律师费35000元。案涉商品房因另案已被一审法院查封。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按约履行。本案中，裕荣公司的诉讼请求主要有两个方面：一是基于代偿借款提出返还代偿款本息、支付违约金；二是基于商品房买卖合同提出行使合同解除权并返还商品房、注销备案、注销预告登记、支付解除合同违约金等。现分析认定如下：1.关于返还代偿款项、支付违约金问题。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，但裕荣公司的此部分诉讼请求是基于担保借款合同法律关系提出的，本质上属于保证人行使追偿权的纠纷，因案涉《个人贷款合同》与《商品房买卖合同》为两份独立而又密切关联的合同，为避免当事人诉累，一审法院予以一并处理。案涉《个人贷款合同》签订后，因借款人李婷未按约向贷款银行还款，裕荣公司作为保证人代为清偿借款本息合计84898.14元，裕荣公司请求李婷向其支付代偿款项，并依据《商品房买卖合同》附件六的约定，请求李婷按照代偿款项的日万分之五支付违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2.关于行使约定解除权及相关诉讼请求问题。裕荣公司提出行使约定解除权是依据案涉《商品房买卖合同》附件六的相关约定，一审法院认为，首先，附件六是在合同示范文本之外另行预先拟定而多次重复使用的格式条款，在案并无证据表明该格式条款的提供者对该条款作了必要的提醒和说明。其次，附件六约定：“买受人累计六个月不偿还贷款本息，也不向出卖人归还代其偿还的相关款项，则出卖人有权解除合同，收回房产……”，对此一审法院认为，在买卖合同中，买受人的主要义务是支付价款，而该条款将贷款合同中按约还款的义务约定为买卖合同的主要义务，有悖法理，加重了买受人的责任，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，以及第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利的，该条款无效”之规定，附件六中关于约定解除权条款应认定为无效条款，不能作为解除合同的依据。退一步说，即便该条款有效，但本案约定解除条件的成就裕荣公司也存在一定的过错，即裕荣公司未及时协助买受人办理产权登记，导致裕荣公司的阶段性保证责任延续到借款人违约之后，裕荣公司的过错促成了约定解除条件的成就，故其不得行使约定解除权而从自己的过错行为中获利。 综上，裕荣公司提出行使约定解除权及相关的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，在案亦无证据表明案涉合同存在法定解除或协商一致解除的情形。出卖人出售房屋的目的是收取购房款，裕荣公司已全额收取购房款；买受人已连续还贷多年，裕荣公司作为阶段性保证人虽代偿了部分借款本息，但买卖合同法定解除条件并不因此成就，其代偿借款造成的损失可通过行使追偿权获得救济。况且买卖合同签订至今已有5年之久，案涉房屋的房价已大幅上涨是众所周知的事实，若轻易解除买卖合同定然不利于商品房交易秩序的稳定，且出卖方将可能因房价上涨而从违约行为中过分受益，导致当事人之间以及当事人与案外债权人之间的利益失衡，有违公平原则。 本案中，裕荣公司另请求李婷支付律师费35000元，一审法院认为，裕荣公司解除合同的主张虽不能成立，但裕荣公司因追偿代偿款项而支付的律师费李婷按约应当支付，该请求一审法院予以照准。李婷经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，判决：一、李婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付代偿借款本息84898.14元，并支付违约金（其中41888.41元自2019年3月21日起、32296.37元自2019年6月21日起、10713.36元自2019年7月30日起、按日万分之五的标准计算至还清款项之日止）；二、李婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付律师费35000元；三、驳回福清裕荣投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22047元，由福清裕荣投资有限公司负担19293元（已交纳），李婷负担2754元，限本判决生效后七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，裕荣公司向本院提交如下证据：1.《李婷按揭扣款明细》、中国银行福清宏路支行《履行李婷按揭贷款阶段性担保义务通知函》及转账凭证，证明截止2020年6月29日，裕荣公司已为李婷垫付按揭贷款本息罚息共计204086.81元、2.《委托代理合同》、发票及转账凭证，证明裕荣公司委托北京大成（福州）律师事务所指派律师作为本案二审诉讼代理人，并支付了30000元律师费。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李婷未发表质证意见。中国银行福清宏路支行对上述证据的真实性没有异议。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以确认，对其证明对象本院将在主文中予以综合认定。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，附件六《合同补充协议》约定：“……买受人累计六个月不偿还贷款本息，也不向出卖人归还代其偿还的相关款项，则出卖人有权解除合同，收回房产，买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之十的违约金，并归还出卖人代其偿还的贷款利息、违约金等一切费用。……”李婷自2018年11月至裕荣公司一审起诉时（2019年7月）已累计超过六个月未偿还贷款本息，至本案二审时仍未偿还，现裕荣公司为李婷代垫的按揭款已超过合同约定的标准，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，案涉合同符合合同约定解除条件，裕荣公司诉请解除案涉合同及违约金具有合同依据。一审法院未予支持裕荣公司关于解除合同及违约金的诉请不当，本院予以纠正，李婷应按照合同约定，向裕荣公司支付违约金188129.5元。 案涉合同解除后，双方互付返还义务，裕荣公司应向李婷返还全额购房款1881295元，李婷也应向裕荣公司归还案涉房屋。但案涉房屋现处于查封状态，裕荣公司诉请李婷协助办理案涉房屋的预告登记注销手续，因尚不具备履行条件，本院不予支持，裕荣公司可另行主张。 本案中因李婷拖欠银行贷款致使合同解除，根据合同约定，李婷应向裕荣公司返还代为偿还的银行贷款本息及罚息84898.14元及相应的利息。因裕荣公司的损失已经从解除合同的违约金中弥补，其诉请李婷按裕荣公司代其还款金额每日万分之五的标准支付违约金显失公平，不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”，本案中，中国银行福清宏路支行在原审中未以有独立请求权第三人提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，裕荣公司诉请判令由裕荣公司将李婷未清偿的借款本息偿还给中国银行福清宏路支行属另案法律关系，本院不予理涉。 裕荣公司在二审中提供的证据欲证明的待证事实超出一审诉讼请求范围，故本院对其提供的证据的待证事实不予审查。 综上所述，裕荣公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院(2019)闽0181民初5426号民事判决第二项； 二、撤销福建省福清市人民法院(2019)闽0181民初5426号民事判决第一项、第三项； 三、解除福清裕荣投资有限公司与李婷于2014年1月19日签订的合同编号为20130670172的《商品房买卖合同》； 四、李婷应于本判决生效之日起十五日内将位于福清市的房屋归还福清裕荣投资有限公司； 五、福清裕荣投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还李婷购房款1881295元； 六、李婷应于本判决生效之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付商品房总价款10%的违约金188129.5元； 七、李婷应于本判决生效之日起十五日内向福清裕荣投资有限公司支付其代偿的本息及罚息计84898.14元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（其中41888.41元自2019年3月21日起、32296.37元自2019年6月21日起、10713.36元自2019年7月30日起计算至还清款项之日止）； 八、驳回福清裕荣投资有限公司的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费22047元、二审案件受理费19293元，均由李婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月三十日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷