重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11140号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：陆志勇，男，1974年11月14日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告成都万科物业服务有限公司与被告陆志勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人王传杰、尹伯群到庭参加了诉讼。被告陆志勇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计28943.97元（该费用计算自201902至202004）、违约金5788.79元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费464.68元、公摊水费626.18元，上述物业服务费、违约金、公摊水电费合计35823.62元；3.请求被告支付本案诉讼费。庭审中，原告变更其第一项、第二项诉讼请求为：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计18943.97元（该费用计算自201902至202004）、违约金5788.79元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费464.68元、公摊水费626.18元，上述物业服务费、违约金、公摊水电费合计25823.62元。事实和理由：原告与重庆万科银翔置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“万科西九”提供前期物业服务，被告交纳物业服务费的标准是12元/月˙平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告陆志勇未到庭应诉，也未提交书面答辩意见或证据。原告围绕其诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，万科˙西九前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同（预售）备案证明、西九前期物业服务合同、证明，能耗公摊公告、电费发票、视频光盘，万科˙西九2019年第2季度、第3季度、第4季度、2020年第1季度物业服务及财务报告，律师函、邮件交寄单等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及原告陈述，本院确认本案事实如下：被告陆志勇系位于重庆市九龙坡区XXXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为160.80平方米，开发商为重庆万科银翔置业有限公司。2017年4月7日，被告与重庆万科银翔置业有限公司向重庆市规划和自然资源局提交了不动产登记申请表，申请将坐落于重庆市九龙坡区XXXX号的房屋转移登记在被告名下，该房屋的用途为批发零售用地/商业服务。2017年被告取得重庆市九龙坡XXXX号房屋的产权。2013年8月24日，重庆万科银翔置业有限公司向原告发出通知，通知原告为万科˙西九项目前期物业管理中标人。2013年、2015年重庆市九龙坡区房屋管理局对万科˙西九一期、二期，万科˙西九小区的前期物业服务合同进行了备案，备案载明重庆万科银翔置业有限公司将东至石坪桥支路、西至老居民楼、南至西郊医院家属区、北至石坪桥正街的万科˙西九项目委托给成都万科物业服务有限公司进行前期管理。后重庆万科银翔置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《西九前期物业服务合同》，约定原告为万科˙西九小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅（4、5、6幢）2.6元/平方米˙月（不含公摊水电费）、高层住宅（还建房3幢，不含群楼）2.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）；公寓（SOHO）（2幢，不含群楼）3.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）；LOFT（2幢顶层）4.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）；群楼商业（1幢）12.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）；幼儿园2.5元/平方米˙月（不含公摊水电费）；地下车位100元/个˙月。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。上述前期物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的万科˙西九小区提供了相应的物业服务。前期物业服务合同届满后，原告陈述，前期物业服务合同符合继续有效的条件，原告同意继续履行。被告自2019年7月起开始欠付物业服务费,从2019年2月起开始欠付公摊电费。原告在起诉前对被告进行了物业服务费、公摊电费等费用的催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照12元/平方米˙月的标准主张被告自2019年7月至2020年4月期间的物业服务费，由于被告2020年5月份了交纳物业服务费10000元，冲抵2019年7月份之前的物业服务费后，结余了352.03元，故原告主张被告欠付的2019年7月至2020年4月的物业服务费为18943.97元；被告自2019年2月至2020年3月期间公摊水电费据实分摊，举示了能耗公摊公告、电费发票予以证明；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万科银翔置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为万科˙西九小区提供了物业服务。在前期物业服务合同届满后，该合同符合继续有效的条件，原告仍在万科˙西九小区依据该合同提供物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为万科˙西九小区的业主应按照合同约定支付物业服务费。原告主张依据前期物业服务合同约定的标准按季收取物业服务费、公摊水电费并无不当。故被告应向原告交纳2019年7月至2020年4月期间的物业服务费18943.97元（12元/平方米˙月×160.80平方米×10个月-352.03元）、2019年2月至2020年3月期间的公摊电费464.68元，原告主张公摊水费，但未提供任何证据予以证明，本院不予支持。被告未依约按时交纳上述物业服务费、公摊电费，应当承担相应的违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情认定为100元。被告陆志勇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆志勇于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年4月期间的物业服务费18943.97元、2019年2月至2020年3月期间的公摊电费464.68元、违约金100元，以上费用合计19508.65元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为348元，由被告陆志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年七月三十一日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑