广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2350号原告:佛山市天纬物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************，统一社会信用代码914********494112X。法定代表人：劳某1。被告：李海明，男，1992年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************713。原告佛山市天纬物业管理有限公司（以下简称天纬物业公司）与被告李海明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告天纬物业公司的法定代表人劳某1到庭参加诉讼，被告李海明经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天纬物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月至2020年5月共29个月的物业管理费3586.14元、29个月的电梯维护费870元；2.判令被告支付滞纳金3908.89元（以每月欠费金额为基数，按日千分之三标准计算，从欠费当月6日起计至判决确定还款日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年1月25日经祥怡居业委会公开招标及三分之二的业主通过合法接管祥怡居物业管理服务。接管后，原告一直按合同积极履行相关的权利和义务，依法对小区实施规范的物业管理服务。98%的业主自觉交费，被告从2018年1月一直欠费，本公司也多次催缴，但被告不予理会，至今仍未交费，造成不良影响。现诉诸法院，希望法院作出公正判决，共创一个祥和安定、和谐小区。被告李海明经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。原告天纬物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，佛山市高明区*******第一届业主委员会与原告天纬物业公司分别于2014年1月26日、2018年12月6日各签订了一份《***物业服务委托合同》，两份合同均约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就佛山市高明区*******第一届业主委员会（即甲方）选聘原告（即乙方）对祥怡居实施物业管理服务事宜，订立本合同；原告负有物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通等义务；物业管理费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，具体标准如下：一、物业管理服务费（包含公共水电分摊费），其中住宅（不分层数）每月1.3元/平方米；二、电梯检测养护费住宅第十层每月30元每户；交纳物业服务费用的时间从发展商通知业主办理收楼之日起，无论物业产权人是否居住或使用该物业，自收楼后都必须按时缴纳物业管理费；按月交纳，业主应在每月5号前在银行账户保证有足额资金以供划扣并支付银行收取的转账手续费，或当月30号前以现金的方式交纳当月管理费用；违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补缴并从逾期之日起按每天加收欠费的千分之三的违约金；合同期限分别为自2014年2月10日至2019年2月10日止及2019年2月10日至2024年2月9日止。另查明，被告李海明为佛山市高明区**********（即案涉祥怡居小区）2座2梯1001房的业主，房屋登记日期为201*年4月25日，房屋建筑面积为95.12平方米。被告自2018年1月至2020年5月止未向原告交纳物业服务费及电梯检测养护费。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《祥怡居物业服务委托合同》是祥怡居业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告产生法律约束力。原告已经履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应按照合同约定向原告交纳2018年1月至2020年5月的物业服务费3586.14元（每月：95.12平方米×1.3元/平方米=123.66元；123.66元×29个月=3586.14元）及2018年1月至2020年5月的电梯检测养护费870元(30元/月×29个月)。对于原告请求被告支付2018年1月至2020年5月的物业服务费3586.14元及电梯检测养护费870元，本院予以支持。关于逾期交费的违约金问题。被告未按合同约定的缴费标准按时足额交费的行为违反合同约定，应承担违约责任。《祥怡居物业服务委托合同》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补缴并从逾期之日起按每天加收欠费的千分之三的违约金。原告主张的按日千分之三计算标准过高，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算。《祥怡居物业服务委托合同》约定业主应在每月5号前在银行账户保证有足额资金以供划扣并支付银行收取的转账手续费，或当月30号前以现金的方式交纳当月管理费用，即被告应在当月30日前交纳物业服务费及电梯检测养护费，逾期交费违约金应从当月30日的次日开始计算。原告主张当月所欠物业管理费及电梯检测养护费的违约金从欠费当月6日开始计算，不符合合同约定，本院不予采纳。因此，2018年1月至2019年7月被告拖欠的物业服务费及电梯检测养护费的违约金应以当月欠缴的物业服务费及电梯检测养护费之和153.66元（123.66元+30元）为本金，从当月30日的次日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至判决确定还款日止；2019年8月至2020年5月被告拖欠的物业服务费及电梯检测养护费的违约金应以当月欠缴的物业服务费及电梯检测养护费之和153.66元为本金，从当月30日的次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至判决确定还款日止。对于原告其余过高诉求，本院不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告李海明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市天纬物业管理有限公司支付2018年1月至2020年5月的物业服务费3586.14元、电梯检测养护费870元及违约金(2018年1月至2019年7月被告拖欠的物业服务费及电梯检测养护费的违约金应以当月欠缴的费用153.66元为本金，从当月30日的次日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至判决确定还款日止；2019年8月至2020年5月被告拖欠的物业服务费及电梯检测养护费的违约金应以当月欠缴的费用153.66元为本金，从当月30日的次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至判决确定还款日止)；二、驳回原告佛山市天纬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市天纬物业管理有限公司已预交），由被告李海明负担25元。被告李海明负担的25元，由被告李海明于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市天纬物业管理有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 张发波二〇二〇年七月十七日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣