云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终695号上诉人（原审被告）：赵洪雨，女，1985年6月20日生，汉族，住址河北省三河市，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园1栋3楼。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：李娟，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春伟，男，1988年9月9日生，系公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人赵洪雨因与被上诉人云南百大大理海东开发有限公司（以下简称百大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人程荣兴，被上诉人委托诉讼代理人李娟、杨春伟到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。赵洪雨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人至今没有收到被上诉人寄出的《通知》，被上诉人提供的证据亦无法证明该《通知》已经有效送达上诉人，无有效的催告情形下，被上诉人无权单方行使解除权。二、被上诉人发出的《通知》实际上是对合同中尾款支付时间的变更，变更后的应付款时限届满日为2018年3月31日。按照《商品房购销合同》的约定，应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。而被上诉人向法院起诉的时间为2018年6月20日，此时，被上诉人单方解除合同的条件并不成就，即便要求上诉人承担责任，也只能按每天10元计算，合同继续履行。三、上诉人有能力，且一直愿意一次性支付尾款，只因自2018年6月，双方就一直陷入诉讼过程中，故未就支付款项事宜进行明确，即便认定上诉人未按期支付尾款，也远远达不到根本违约的程度。《合同法》以鼓励交易为原则，即便合同一方存在违约，并不意味着必然导致合同解除，只有在一方根本违约时才能宣告解除合同。上诉人自始至终都愿意积极履行合同，但2018年5月联系被上诉人付款未果，现只要被上诉人提供相应的账号，可以尽快将尾款一次性支付。百大公司辩称，被上诉人已按照合同约定方式履行了催告与通知义务，合法有效。《商品房购销合同》的公证是办理按揭贷款的前置程序，但上诉人签订合同后，自始至终未办理公证，未向银行提交任何贷款资料，也未按补充协议约定的时限（截至2017年11月8日）变更一次性付款方式，也未一次性付清购房款，其违约行为完全系个人原因所致，无任何客观因素影响，实属根本违约。根据《补充协议》第五条第（一）款约定：因上诉人原因未按时办理完贷款手续，上诉人须在付款约定时间（2017年11月3日）之日起5日内（截至2017年11月8日）须与被上诉人办理付款方式变更为一次性付款，否则被上诉人有权解除合同，上诉人应向被上诉人支付已付款30%的违约责任。被上诉人本着为客户负责的精神，于2018年3月8日向上诉人发出书面付款催告通知，通知明确设定了合理付款期限即上诉人需在2018年3月31日前一次性付清购房尾款，否则需承担逾期不付款的法律责任。催告通知既明确了付款的合理期限，又明确了逾期不付款按合同约定承担违约责任，二者系属整体不可分割，催告通知设定的付款期限仅是被上诉人出于宽容善意的角度给予的宽展期，并非付款时间的变更。百大公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判决被告支付原告违约金73,512.75元；3.判决被告承担律师费6,000.00元及诉讼费。一审法院认定事实：原告百大公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2017年10月19日，被告赵洪雨的代理人刘宇以被告名义（乙方）与原告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市地块（33-43）”项目第Ａ13-38幢第1单元第11层1101号房屋，房屋套内建筑面积138.30㎡，总价款725042.50元；付款方式为乙方于2017年10月19日支付首付款245042.50元，尾款48万元通过向银行贷款支付。乙方逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按10元／天向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后（含90日），甲方有权解除合同，甲方解除合同的，合同自乙方收到甲方解除合同的书面通知之日解除，甲方退还乙方已付款（不计利息），乙方应向甲方支付已付款30%的违约金，且甲方有权单方请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案记录，期间产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担，乙方应承担的违约金及其他相关费用，甲方有权从应退还乙方的已付款中直接扣除。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按10元／天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按照补充协议第七条的约定承担违约责任。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条乙方以银行按揭贷款形式付款的补充如下：（一）乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须到达甲方账户（按揭贷款银行原因除外）。若因乙方原因未按时办理完毕上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》……（六）……按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”合同签订当日，被告向原告支付了购房款245042.50元、配套设施费4000.00元、购房合同印花税362.52元、维修基金17687.85元、办理相关产权证费用290.00元。此后，原告办理了《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案手续，但未将购房合同及补充协议交予被告。因被告未向原告提交办理按揭贷款的相关资料，2018年3月15日，原告通过申通快递向被告寄送《通知》，载明：“您在我公司购买的海东山地新城配套商品房Ａ13-38-1101（房号），于2017年10月19日和我公司签订了《商品房购销合同》，银行贷款肆拾捌万元，因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成，影响了我公司配套商品房项目推进，也将影响到后续的交房等工作，导致公司及其他认购人的权益受到损害。为了配套商品房项目的顺利推进，请您于2018年3月31日前将贷款部分肆拾捌万元补交到云南百大大理海东开发有限公司财务部，对此，我公司深表感谢并热情服务；逾期未办理，我公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理，由此产生的法律后果由您承担……”。此后，原告提起诉讼，支出律师代理费6000.00元。一审法院认为，原、被告均为合法的民事主体，双方签订的案涉合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，被告按约向原告支付了首付款及其他约定由被告交纳的款项，但未按约向原告或按揭银行提交办理按揭贷款所需的资料，亦未在约定的期限届满后与原告办理变更付款方式为一次性付款，且经原告催告，在原告要求的合理期限内仍未履行支付剩余购房尾款的合同义务，其行为已属违约，应承担违约责任。故原告要求解除双方签订的案涉购房合同以及要求被告支付违约金、承担律师代理费的诉讼主张均有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告云南百大大理海东开发有限公司与被告赵洪雨于2017年10月19日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告赵洪雨本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付违约金73512.75元。三、被告赵洪雨于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付律师费6000元。案件受理费1788元，由被告赵洪雨负担。二审中，当事人没有提交证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人赵洪雨与被上诉人百大公司均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方于2017年10月19日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。赵洪雨向百大公司支付了购房款245,042.50元、配套设施费4,000.00元、购房合同印花税362.52元、维修基金17,687.85元、办理相关产权证费用290.00元。尾款48万元以银行按揭贷款形式付款。但至2018年3月8日百大公司向赵洪雨发出《通知》前，赵洪雨未向百大公司提交贷款资料，百大公司也未向赵洪雨催要贷款资料或者要求变更尾款付款方式为一次性付款。虽然补充协议约定未按时办理完毕按揭贷款手续的，赵洪雨须在约定付款日期届满之日起5日内与百大公司办理付款方式变更为一次性付款；以及按揭银行不能为赵洪雨提供按揭贷款，百大公司有权要求赵洪雨在百大公司催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为赵洪雨付款违约，赵洪雨应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。但百大公司于2018年3月8日向赵洪雨发出通知，告知赵洪雨其购房贷款未能完成，并要求赵洪雨于2018年3月31日前将48万元购房尾款补交到百大公司财务部，逾期未办理，百大公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理。故百大公司要求赵洪雨于2018年3月31日前补交购房尾款的通知，实际上形成对上述约定（5日内办理付款方式变更；催告后7日内付清全部剩余未付款项）的变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据百大公司的通知及《商品房购销合同》的约定，本案赵洪雨应付款时限届满日为2018年3月31日，2018年4月1日起90日内，赵洪雨按每天10.00元向百大公司支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后（含90日），即2018年6月29日后，百大公司有权解除合同。由于百大公司于2018年6月8日提起本案诉讼，而该时间尚处于付款时限届满后90日的合同继续履行期间，百大公司解除合同的条件尚未成就，赵洪雨不应承担解除合同的违约责任，故百大公司要求赵洪雨承担解除合同的违约责任（即：支付百大公司违约金73,512.75元、承担律师费6,000.00元）的诉讼请求，本院不予支持。一审关于赵洪雨的行为已构成违约，应承担违约责任的判决与上述客观事实和双方的约定相悖，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。鉴于本案诉讼期间，已经超过双方合同约定的付款时限届满后90日的合同继续履行期的客观实际，且赵洪雨在诉讼过程中，特别是一审法院释明后，仍未交清48万元购房尾款，故根据前述法律规定，百大公司要求解除与赵洪雨之间的《商品房购销合同》符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然赵洪雨与百大公司在本案中对赵洪雨已交付的购房款及其他相关费用均未提出主张，但由于赵洪雨未能获得银行按揭贷款的原因不可归责于当事人双方，为了减少双方诉累，根据前述规定，对赵洪雨已交付的购房款及其他费用在本案中一并处理，由百大公司返还赵洪雨。综上所述，赵洪雨的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2997号民事判决第一项。二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2997号民事判决第二项、第三项。三、由云南百大大理海东开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还赵洪雨购房款245,042.50元、配套设施费4,000.00元、购房合同印花税362.52元、维修基金17,687.85元、办理产权证费用290.00元，合计267,382.87元。四、驳回云南百大大理海东开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1,788.00元，由上诉人赵洪雨、被上诉人云南百大大理海东开发有限公司各负担894.00元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年七月六日书记员  王 芸