湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1281民初395号原告：赤壁市和尚岭社区滨河花园小区业主委员会（下称滨河花园小区业委会），住所地：赤壁市莼川大道695号。负责人：卢巍，该业委会主任。委托代理人：来琴，湖北君泽律师事务所律师。被告：赤壁陆水河航电开发有限公司（下称陆水河航电公司），住所地：赤壁市赤壁大道三国赤壁旅游文化公园9区113号，统一社会信用代码：91421281788187041K。法定代表人：刘德华，该公司董事长。委托代理人：宋玲玲，湖北文喆律师事务所律师。委托代理人：项琳，赤壁陆水河航电开发有限公司员工。第三人：余国庆，男，1965年11月15日出生，汉族，住湖北省赤壁市。第三人：黄安明，女，1959年1月4日出生，汉族，住湖北省赤壁市。第三人：邱德必，男，1976年6月14日出生，汉族，住湖北省赤壁市。原告滨河花园小区业委会与被告陆水河航电公司、第三人余国庆、黄安明、邱德必建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨河花园小区业委会主任卢巍及委托代理人来琴，被告陆水河航电公司委托代理人宋玲玲、项琳，第三人余国庆、黄安明、邱德必（本案原告起诉时将余国庆、黄安明、邱德必列为被告，在庭审结束后，本院认为余国庆、黄安明、邱德必应作为第三人，从审判效率角度考虑，本院未通知余国庆、黄安明、邱德必作为第三人参加诉讼，而进行第二次开庭，而是直接在判决书中将其列为第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨河花园小区业委会向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认滨河花园小区7号楼架空层归全体小区业主共有。2、判令被告陆水河航电公司将架空层恢复原状，腾退并交还全体业主使用。事实与理由：被告陆水河航电公司于2010年取得编号为（2010）015地块的土地使用权，经批准在该地块上投资建设滨河花园小区，2015年8月1日，滨河花园小区交付业主使用。但交房后，陆水河航电公司陆续将一期5、6、7号楼的架空层对外出售出租。2018年5月29日，陆水河航电公司与第三人余国庆、黄安明、邱德必签订《协议书》，将七号楼架空层以租金12万元整出租七十年的方式变相转让给余国庆、黄安明、邱德必三人。原架空层规划明确为公共用地，作为公众休闲场所与公共活动空间，部分作为停车库，停放自行车等。现因被告陆水河航电公司违法出售，并将涉诉的七号架空层封闭为独立空间用于居住，导致小区自行车、电动车停放在电梯口，通道口，不仅影响通行、视线通透度，也使得业主无法行使对该架空层的共有权利。原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：证据一，滨河花园小区业委会报备资料、滨河花园小区架空层维权业主授权统计表。用于证明原告的诉讼主体资格。证据二，规划设计平面图及说明。用于证明一期架空层用于绿化、部分作为停车库停放自行车以及居民健身的公共部分，属于业主共有。证据三，建筑施工图。用于证明7号架空层面积及位置。证据四，协议书及图片4张。用于证明被告陆水河航电公司与第三人余国庆、黄安明、邱德必于2018年5月29日签订协议书，陆水河航电公司将7号楼架空层违法出售给余国庆、黄安明、邱德必，架空层被封闭独立居室的事实。被告陆水河航电公司答辩称：本案诉争的架空层用途是车库，根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，架空层仅指有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，事实上该架空层的用途是车库，层高超过2.2米（具体层高为2.9米），四周封闭，还有卷闸门。故该架空层是有具体规划用途的车库，并非简单的架空层。该车库的所有权应归于开发商，而不是小区业主共有。根据《赤壁市滨河花园详细规划》以及滨河花园小区7号楼《房屋测绘成果报告书》，业主在购买该小区商品房时并未对该架空层面积、建筑成本进行分摊，该诉争房产属于开发商投建，依据“谁投资，谁所有”原则，该诉争房产属于被告陆水河航电公司所有。同时依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定”，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该架空层（车库）是专有部分不属于全体业主共有。小区的架空层应归被告陆水河航电公司所有。请求法院驳回原告诉讼请求。被告陆水河航电公司为支持其答辩主张，举证如下：证据一，公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。用于证明陆水河航电公司的诉讼主体适格。证据二，租赁合同一份。证明第三人余国庆、黄安明、邱德必已经合同约定取得该架空层（车库）的使用权。证据三，《赤壁市滨河花园详细规划》。证明七号楼架空层面积不计入容积率，该架空层规划设计的用途为停车位。证据四，《房屋测绘成果报告书》，证明七号楼架空层面积未纳入公摊面积，即该架空层不属于业主共有。证据五，照片三张。证明七号楼架空层已经四面进行砌墙，是一个封闭的空间，能与其他房屋分开，单独进行使用。第三人余国庆、黄安明、邱德必辩称：无论涉案架空层（车库）属于谁所有，都希望继续租赁。经庭审质证，（一）陆水河航电公司对原告所举证据的质证意见：对证据一业委会报表资料无异议，但对业主授权统计表真实性及关联性有异议，首先业主签名无法核实，其次本案诉讼争议是7号楼架空层，与7号楼以外的业主没有利害关系；对证据二手写部分真实性有异议，规划设计时是没有手写部分的；对证据三无异议；对证据四真实性无异议，但对其证明内容有异议，该协议约定了承租人的使用不得影响楼内公共设施的正常使用。（二）原告对陆水河航电公司所举证据的质证意见：证据一无异议；对证据二真实性无异议，但该协议违反物权法规定，属无效协议，余国庆、黄安明、邱德必没有取得该架空层使用权；证据三、四真实性由法院认定，证明目的有异议，案涉架空层无法登记产权证，没有规划专属所有，应属于全体业主共有；对证据五，该架空层不符合单独使用的特征。对双方无异议证据，本院予以认定。陆水河航电公司对原告的证据一的异议，本院已建议陆水河航电公司抽查核实，陆水河航电公司已同意。对证据二手写部分的异议，原告庭后请规划部门对该部分加盖了公章，本院经核实予以采信。经审理查明，2006年5月30日，陆水河航电公司成立，经营范围为：航电资源开发、水力发电、货物配载及房地产开发销售。陆水河航电公司于2010年取得编号（2010）015地块的土地使用权，并在该地块上投资建设滨河花园小区，赤壁市城乡规划设计院2014年1月签发的《赤壁市滨河花园详细规划》显示一期工程含不计容积率总建筑面积（架空）793.01㎡，且在“底层架空”一项说明，“本案建筑型高层住宅底部全部架空一层，架空层不仅可以用来做绿化、停放自行车，还可以作为居民健身场所，风雨无阻，而且使整个小区内视线通透，削弱建筑带来的压抑感”。该小区于2015年8月1日交付。2018年5月29日，陆水河航电公司与第三人余国庆、黄安明、邱德必签订《协议书》，将七号楼架空层以12万元的价格出租给第三人作为房屋居住。该架空层未进行产权登记。原告为此多次要求陆水航电公司腾退架空层并交付全体业主使用，遭到被告及第三人拒绝后，原告诉讼来院。本院认为，本案争议焦点为：案涉架空层的所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。第三条第一款规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。上述规定表明建筑区划内的房屋以及车位、摊位需同时满足《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的三个条件，才能认定为是专有部分，否则属业主共有。建筑区划内除业主专有部分、市政公用部分及其他权利人所有部分之外的部分属于业主共有。本案中，《赤壁市滨河花园详细规划》载明：“本案建筑物高层建筑一层全部架空一层，架空层不仅可以用来做绿化、停放自行车，还可作为居民健身场所，风雨无阻，而且使整个小区内视线通透，削弱建筑带来的压抑感”。以上记载说明，案涉架空层在规划中即作为全体业主共同使用，且事实上也不能登记为特定业主所有，故案涉架空层属于全体业主共有。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第一款的规定，判决如下：确认位于赤壁市莼川大道695号滨河花园小区7号楼架空层归滨河花园小区全体业主共有；被告赤壁陆水河航电开发有限公司、第三人余国庆、黄安明、邱德必于本判决生效之日起三十日内将上述架空层恢复原状、腾退并交还全体业主使用。案件受理费用2700元，减半收取1350元，由被告赤壁陆水河航电开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：农行咸宁市金穗支行；账号17×××500。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  童仁义二〇二〇年七月二十四日书记员  邓子炼附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。