河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4552号 上诉人（原审被告）：于某强，男，1974年10月8日出生，汉族，工人，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：薄某华，男，1943年8月16日出生，汉族，医生，住石家庄市新华区。 上诉人于某强因与被上诉人薄某华房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于某强、被上诉人薄某华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于某强上诉请求：一、请判决撤销一审判决。二、请改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律错误，一审判决认为，关于上诉人于某强提出的合同已经解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人于某强理应知晓被上诉人薄某华转租房屋的事实，但其在六个月内并未提出异议。且租赁合同中并未约定不得转租。于某强以擅自转租为由，向薄某华发出解除合同通知书，不符合法律及合同约定，该通知书不发生解除合同的效力。明显属于认识片面，显失公正：一、上诉人无法知道被上诉人擅自转租。在2017年3月19日双方签订《房屋租赁合同》后，上诉人一直认为是被上诉人在使用，租赁房屋是商业房，被上诉人是经营使用，很多人来人往。上诉人只是普通的个人，其没有能力预测判断是否转租。二、上诉人知道被上诉人擅自转租后及时发出了解除合同通知。2019年4月初，转租的租户与被上诉人发生矛盾，找到上诉人，上诉人才知道被上诉人转租给了他人。因为被上诉人做出违约行为，上诉人于某强在4月9日向其送达了《解除租赁合同通知》，该通知书被上诉人薄某华明确已经收到，并且薄某华在一审期间向法院提交过。三、房屋租赁合同已经依法解除，一审判决不应要求继续履行。根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上诉人在2019年4月9日向被上诉人送达了《解除租赁合同通知》，被上诉人一直没有提出异议，在5个月以后的9月18日才向法院起诉立案，但合同解除已经依法成为事实，一审法院不应要求继续履行。综上所述，一审判决错误显示公正，请予以支持上诉请求。 薄某华答辩称，一审判决公平公正、合理合法。应予维持。由于有些问题，一审时未提及故提出以下请求。请求如下：一、请求石家庄市中级人民法院维持一审法院判决。二、追究上诉人于某强对我的侵权责任，并要求给予赔偿。三、一审、二审所产生的费用由上诉人承担。事实与理由如下：1、事实经过。被上诉人（以下简称：我）与上诉人（以下简称于某强）经友好协商，在公正、公平自愿的原则下达成了租赁金色家园10栋5号商铺意向协议，在要正式签订合同时，于某强拿出了两张格式租赁合同，我对其中的几项条款有异议。表示如不修改就不租了，其中最主要的一条是第四条第2款：“乙方（即承租方）“不得擅自将承租房转让出租”，我当即指出：“不让转租转让”这一条我不能接受，原因是：我开的诊所已经租了两套门脸房，租金较重，我虽然想再租一间，再开一个诊所，但由于我的诊所开业时间不长，所处位置人流不多。万一收入太少，交不起租金，你又不让我转租转让，那样我得每月付三间商铺租金，对我来说那就是自找死路。我又说：你的房子反正是为了收租金，我按时交租金就行了，你管我转租还是自用干什么？他当即表示说：“也是这么个理”。于是我们就在我的诊所，在于某强提供的格式合同上进行逐条逐字修改。后经二人再三审阅后，当即交了定金，双方商定再考虑一周，如无异议就正式签字，同时交一年租金。一周后的2017年3月25日，于某强答称，对合同无异议。我们就正式签约生效，同时交给他一年租金（有于某强收条为证），三个月后我因初次经营诊所，入不敷出。于是我于2017年6月12日将该房转租给刘彦芹，经营理发店。一年后，高新区法院、检察院搬来办公，人流渐多，此时许多律师来此寻租房屋，租金给的也较多，我就将该房租给了严越君开办的律师事务所，并于2018年5月19日正式签约。事情到了2019年3月份，于某强找我讨要第三年的租金，并说你租给别人的租金比给我的高，你得给我涨租金，不涨租金我就不租给你了，我当即表示合同中约定的很明白，2017-2020年的租金3年不变，刚满2年你就要求涨租金，不符合合同约定，但于某强三番五次找我要涨租金，有时当着病人的面也吵闹着要涨租金，我感到很没面子，也不胜其烦，就答应提前给他涨租金百分之十，同时我又和于某强一起计算出了2019-2023年应交给他的租金数额，并记录在于某强的第三年收租金条上（有收条为证）。哪知此人见利忘义，得寸进尺，一周后又找我说还要涨租金，提出2020-2021年度再长10%。我严词拒绝了他的无理要求。4月中旬我见到一份逼我解除租赁合同的通知书，时间是2019年4月9日，落款是于某强；理由是：我未经他同意私自把房屋转租给别人，并扬言限我2019年4月30日前腾退房屋。届时不腾退将采取强制手段。此时距我租给律师事务所办公还不满一年，距我交给他第三年租金不满一个月。我拒绝他的要求。我给他说我刚给你一年租金，租金交至2020年3月25日，你收租不到一个月有什么理由中途毁约。于某强说：“我的房子，我说了算”。我说：“物权归你，但使用权归我”。于某强蛮横的说：房子是我的，你不搬我就锁你的门……。又过了几天，于某强又找到我说：算我求你了，合同解除了吧。我仍然坚持履行合同，数日后，于某强又买了点心水果等到我的诊所要我解除合同，我再次拒绝了他。到了2019年6月份，于某强强行将涉案房屋租给了第三者——即我原先租给做律师事务所的那一家。我实在咽不下这口窝囊气，于是我向高新区法院提出了诉讼。2、在于某强与我的租赁合同没有解除并且收了我第三年的租金不到一个月就把房屋转租给了第三方，于某强的作为实质上是一房两租，他的做法对我构成违约和侵权。我强烈请求中院依法追究于某强的侵权责任，并要求给予赔偿，（应得收益和预期收益）。3、强烈要求于某强向中院呈上合同原件进行比对，一切争论就迎刀而解。4、合同原件的底稿是于某强提供的格式合同，合同法司法解释中规定：签约双方，如对合同中的条款理解有异议的，应采信不利于提供格式合同的一方。请求石家庄市中级法院依法公正判决。 薄某华向一审法院起诉请求：1、请求判令于某强继续履行2017年3月19日薄某华、于某强双方签订的“房屋租赁合同”，承租期到2023年3月24日止；2、本案诉讼等相关费用由于某强承担。 一审法院认定事实：2017年3月19日，薄某华（乙方承租方）与于某强（甲方出租方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于金色家园10栋2单元5号商铺房屋。合同上载明：“第一条，租赁期限自2017年3月25日至2023年3月24日止。第二条，每年提前10天按年一次付给甲方一年租金。2017-2020年每年租金20400元，从2021-2023年每年递增10%。第三条，乙方付给甲方押金贰仟元，待租房退时甲方将2000元整退给乙方。第四条，甲乙双方从交房之日，给付和终止租金。第五条，从2017年3月25日开始所产生的费用由乙方承担。第六条，从2020年-2023年，每年按23000元计算，每年递增10%。”租赁合同中有涂改、添加部分。上述第二条至第六条均系手书添加部分。庭审中，薄某华、于某强皆认可手书内容真实性。合同涂改部分为：“不得擅自将承租房屋转让、转租，不得利用承租房搞违法活动，否则一切后果自负”、“合同终止及违约责任”等条款手动划去。薄某华主张，合同划去的“不得转租内容”系双方真实意思表示，并提交本人持有的合同原件；于某强称，该内容系薄某华私自改动，未经过其同意，但未提交本人持有的合同原件。合同签订后，薄某华自2017年6月12日起便将房屋转租第三人使用。现薄某华向于某强缴纳房屋租赁费至2020年3月。2019年4月9日，于某强在承租房屋上张贴解除租赁合同通知，内容为：“你与我签订的房屋租赁合同，承租我位于金色家园10栋2单元5号商铺。因你未经我同意擅自转租，所以解除我与你签订的租赁合同，限你于2019年4月30日前腾退房屋。届时不腾退我将采取强制手段。”庭审中，薄某华否认收到上述解除租赁合同通知，并要求继续履行与于某强的房屋租赁合同。另查明，于某强于2019年7月15日将案涉房屋出租给案外第三人。上述事实有房屋租赁合同、收到条、房屋产权证书、解除租赁合同通知书及庭审笔录等证据在案所证实。 一审法院认为，薄某华与于某强签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于《房屋租赁合同》中改动部分的效力。于某强主张合同中涂改内容系薄某华私自改动，但其未提交本人持有的合同原件予以反驳；且《房屋租赁合同》中既有手书部分，亦有改动部分，薄某华、于某强对手书部分皆予以认可，手书部分与改动部分构成完整的合同条款。综合以上事实及证据，一审法院认定《房屋租赁合同》中改动部分亦系薄某华、于某强真实意思表示，具有法律效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。现薄某华已缴纳租赁费至2020年3月份，薄某华与于某强均应按约继续履行《房屋租赁合同》。关于于某强提出的合同已解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”薄某华分别于2017年6月12日起持续转租案涉房屋，于某强理应知晓薄某华转租房屋的事实，但其在六个月内并未提出异议。且租赁合同中并未约定不得转租。现于某强以擅自转租为由，向薄某华发出解除合同通知书，不符合法律及合同约定，该通知书不发生解除合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条之规定，判决如下：薄某华与于某强继续履行双方于2017年3月19日与签订的《房屋租赁合同》。案件受理费80元，减半收取计40元，由于某强负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人于某强与被上诉人薄某华签订的《房屋租赁合同》中手书部分与改动部分构成完整的合同条款，且双方对合同中手书部分均予认可，上诉人虽主张合同中划删内容系被上诉人私自改动，但其未提交本人持有的合同原件予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定上述《房屋租赁合同》包含内容划删均系双方真实意思表示、且双方主体适格、内容不违反法律、行政法规强制性规定、合同合法有效，并无不当。合同签定后，双方均应按约履行义务，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定时，对方可以要求履行。被上诉人如约履行合同义务按期缴纳租赁费至2020年3月份，原审法院对其要求上诉人按约继续履行《房屋租赁合同》予以支持，于法有据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。上诉人虽以对方擅自转租为由向被上诉人发出解除合同通知书，但涉案租赁合同中将“不得擅自将承租房屋转让、转租……”内容划删，同时被上诉人已于2017年6月12日起持续转租案涉房屋，且经营内容截然不同，上诉人亦承认去涉案房屋处收取房租，故原审法院认定上诉人理应知晓转租房屋的事实，并因其在六个月内未提出异议而认定上述通知书不发生解除合同的效力，并无不当。上诉人在无合同约定解除条件、无法定合同解除事由的情况下依据前述解除合同通知书主张合同已依法解除，理据不足，不予采信。被上诉人二审答辩中增加的诉讼请求，本案不宜审理，被上诉人可另行主张。综上所述，上诉人于某强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人于某强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建国 审 判 员 李 伟 审 判 员 杨根山 二〇二〇年七月二十日 法官助理 梁 阔 书 记 员 杨 岚 ——