文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初2385号原告：廖为波，男，1983年7月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：秦其，男，1993年8月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告廖为波与被告秦其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖为波,被告秦其均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖为波向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告签订的买卖合约；2.判令被告退还原告所付房款剩余部分28000元，赔偿原告违约金42200元和中介费4200元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：廖为波于2018年11月7日购买秦其位于荣昌区昌州街道民安街XXX号X幢18-2住房一套，协议成交价为422229元，廖为波分别于2018年11月7日、2018年11月9日向秦其支付房款100000元、18000元。支付118000元后，该房屋已卖给第三方，秦其已不能履行该买卖合约。秦其向廖为波退还房款90000元，尚欠廖为波28000元。买卖合约约定了成交价10%的违约金，秦其应按照合同承担42200元的违约金责任。廖为波已经支付中介费4200元，但因秦其的原因未买成该房，中介费4200元应该由秦其承担。秦其辩称，其与开发商签订了网签合同，未办理房屋初始登记，因经济原因将房屋卖给廖为波。但开发商称秦其涉嫌恶意炒房，房屋还未交房就将房屋出售他人，开发商不同意秦其将房屋卖给廖为波，房屋就被开发商收回去。秦其向开发商支付了140000元房款，但开发商只退了120000元。秦其收到廖为波118000元房款后，已经向廖为波退还房款90000元。秦其对退还廖为波房款28000元无意见。秦其已经向中介支付中介费4200元，对再承担4200元中介费有异议。秦其认为违约金过高。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，秦其作为卖方，廖为波作为买方，重庆市荣昌区七号房地产经纪有限责任公司作为中介方，签订《买卖合约》。《买卖合约》载明：买卖双方通过中介方买卖位于荣昌区昌州街道民安街XXX号X幢18-2之物业，该物业地址以购房合同为准，该物业建筑面积为105.64平方米。卖方持有证件购房合同。卖方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。买卖双方同意该物业成交价为肆拾贰万贰仟贰佰贰拾玖元整（￥422229.00元），交易所产生的税、费由买方独自承担。买方于2018年11月7日支付卖方人民币贰万元整（￥20000.00元）作为购房定金；买方于按揭申请时付清首期楼价款（已包含定金）共计人民币壹拾肆万贰仟贰佰贰拾玖元整（￥142229.00元）；剩余房款贰拾捌万元整（￥280000.00元），由买方向银行申请按揭贷款支付，卖方无条件协助买方办理按揭手续。该物业是以现状售予买方,该物业现状是指本房屋为水、电、气专户，附属装修为清水。卖方交付该物业予买方使用之日期为以开发商处；卖方在交付该物业时,必须付清一切有关该物业之杂费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等)。买方如需对物业内设施更名,卖方须协助买方办理过户手续。基于买卖双方委托中介方提供了中介服务，且中介方已促成买卖双方签订了本合约，买卖双方同意：卖方于本合约签订之日向中介方支付人民币肆仟贰佰元整（￥4200.00元）作为咨询及中介服务费；买方于本合约签订之日向中介方支付人民币肆仟贰佰元整（￥4200.00元）作为咨询及中介服务费。本条规定买卖双方的咨询及中介服务费,中介方可以从买方支付给卖方的定金中抵扣。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的,每逾期一天,按应付费用的千分之一向中介方支付滞纳金。任何情况下,若卖方或买方任何一方签署本合约后,而未能依本合约之条款卖出或买入该物业,则毁约之一方须即时支付该物业上述楼价百分之五之金额予中介方作为违约金,并赔偿买卖双方咨询及中介服务费金额的总和及支付中介方因追究违约方违约责任而发生的律师费用给中介方,买卖双方对此无异议。卖方不能按本合约约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的10%作违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用。买方不能按本合约约定买入该物业,或者因违约而无法买入该物业的,应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款,或者未能按时履行约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金;逾期60天,卖方有权不再出售该物业,买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。此违约金由卖方与中介方均分作为赔偿,而卖方有权再将该物业出售予任何人,惟卖方不可再为此而向买方、中介方进一步追究责任或要求赔偿损失。签署本合约后,如买卖双方在未得中介方同意,私下协议交易或取消本合约,则买卖双方将同时及分别成为本合约之违约者,并仍须各自负责支付该物业上述楼价百分之五之金额予中介方作为违约金,并赔偿买卖双方咨询及中介服务费金额的总和及中介方因追究违约方违约责任而发生的律师费用给中介方,买卖双方对此无异议。本合约一式三份，经三方签名或盖章后生效，卖方、买方及中介方各执一份。卖方、买方及中介方同意因本合约而产生的纠纷均可向当地人民法院起诉。三方约定的其他事项（对本合约及附件条款的修改或补充）：买房不买，定金不退，卖方不卖，赔偿对方双倍定金，违约方支付双方中介费。因此房是在开发商处购买未签按揭的，现秦其原价转让给廖为波，只收回自己已付首付款，贷款由秦其申请，由廖为波还月供，另秦其多交的1.5%契税开发商退后退还给廖为波，共计￥6128元（陆仟壹佰贰拾捌元整）。廖为波于合同签订当日向秦其支付定金20000元、购房款80000元，于2018年11月9日向秦其支付房款18000元，共计支付118000元。因秦其不能按约将房屋出售给廖为波，双方口头约定秦其向廖为波退还已付房款，秦其已向廖为波退还房款90000元，尚欠28000元。本院认为，原、被告于2018年11月7日签订的《买卖合约》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。因被告不能按约将房屋出售给原告，原告于2020年7月22日要求解除双方于2018年11月7日签订的《买卖合约》，被告也同意解除《买卖合约》，且被告已退还部分购房款，则双方于2020年7月22日对解除《买卖合约》已经达成一致，原告要求解除双方签订的买卖合约，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应向原告退还购房款，双方对此也有约定，原告现要求被告返还剩余未退还房款28000元，符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据法律规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失。原告要求被告按照合同约定按房屋成交价的10%支付违约金42000元，被告认为该违约金过高，双方均未对被告违约造成原告的损失进行举证，可以确定的损失包括已付房款118000元的资金占用损失、中介费损失4200元，根据原告的损失、履行合同情况、预期利益等情况，结合原、被告知晓被告对该房屋只享有合同权益、原告已主张被告承担中介费等的具体情况，本院酌情支持违约金10000元。双方对房屋不再买卖情况下的中介费承担有相应的约定，现被告不能按约将房屋出售给原告，应依约承担相应的责任，故原告要求被告支付中介费4200元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认廖为波与秦其于2018年11月7日签订的《买卖合约》中有关双方之间的约定于2020年7月22日解除；二、秦其于本判决生效之日起十五日内向廖为波返还购房款28000元，向廖为波支付违约金10000元、中介费4200元；三、驳回廖为波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取计830元，由廖为波承担360元，秦其负担470元（该款已由廖为波预交，由秦其于本判决生效之日起十五日内向廖为波支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  李 婧二〇二〇年七月二十四日法官助理  兰国彭书 记 员  杨艾苗