贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2725民初1779号 当事人基本情况及案件审理经过 原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行。住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇花竹社区长征路12号，统一社会信用代码91522725916360444C。 负责人周建纯，系该行行长。 委托代理人李德强，代理权限为特别授权。 被告柏正建，男，1978年3月4日生，汉族，贵州，身份证住址贵州省瓮安县，现住瓮安县。 被告肖正丽，女，1981年6月16日生，汉族，贵州，身份证住址贵州省瓮安县，现住瓮安县，系被告柏正建之妻。 被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路高家坳（盛世彩虹小区），统一社会信用代码91522725692738160K。 法定代表人梅正坪，系该公司总经理。 委托代理人张大治，代理权限为特别授权。 原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行（以下简称“农行瓮安支行”）诉被告柏正建、肖正丽、贵州宏瑞康房地产开发有限公司（以下简称“宏瑞康房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，于2020年7月8日依法由审判员郭廷才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行瓮安支行的委托代理人李德强、被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司的委托代理人张大治到庭参加了诉讼，被告柏正建、肖正丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告的诉讼请求：一、判令被告柏正建立即偿还其欠原告的贷款本金37468.22元及利息1486.33元（计算至诉状起草日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、复利；二、判令被告柏正建、肖正丽按合同约定和法律规定对位于瓮安县的房产，办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记。同时判令原告对柏正建、肖正丽抵押给原告的上述的房产享有优先受偿权；三、判令被告肖正丽和宏瑞康房开公司对被告柏正建欠原告的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用和原告为实现其债权所支付的其他必要费用全部由以上被告承担。 被告柏正建、肖正丽经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提供任何书面答辩意见及相关证据。 被告宏瑞康房开公司的答辩意见：被告柏正建购买由我公司开发位于瓮安县房屋一套，向原告农行瓮安支行办理房屋按揭贷款179000元，并由我公司在办理产权证之前给其提供担保是事实，目前该套房屋的产权证还未办理，现原告要求我公司在承担连带偿还责任，我公司没有意见，其他的没有了。 审理查明的事实 被告柏正建、肖正丽于2007年2月12日在瓮安县登记结婚，其夫妻二人因购买由被告宏瑞康房开公司开发建设的位于瓮安县建筑面积为99.25平方米的房屋一套，约定的购房总价为255714元，其中首付款30%为76714元，按揭179000元。双方谈好后，被告柏正建于2011年3月9日作为借款人与原告农行瓮安支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告柏正建提供借款179000元，借款期限为十年（即从2011年3月9日起至2021年3月8日止，共计120个月）。还款方式为按月等额本息还款。同时还用所购买的该套房屋作抵押，并于2011年2月25日在瓮安县房地产管理局办理了瓮房预雍阳镇字第××号抵押权预告登记。被告宏瑞康房开公司自愿为被告柏正建提供阶段性即在办妥以贷款人为抵押权的抵押预告登记手续为止。被告柏正建除作为借款人在该《个人购房担保借款合同》的借款人栏签字捺印外，还同时作为抵押人与其妻（即被告肖正丽）共同在抵押人栏处认字捺印，被告宏瑞康房开公司在保证人栏签字并加盖了公司印章。该《个人购房担保借款合同》签订后，原告农行瓮安支行于同日将该按揭贷款179000元分两笔打入了被告宏瑞康房开公司在农行瓮安支行开设的账户内。并在其发放该笔贷款的《个人借款凭证》上明确载明借款执行利率为年利率6.60000％，罚息利率、逾期利率为年利率9.90000％。该按揭贷款发放后，被告柏正建正常还款自2019年3月16日后便开始违约，2019年5月16日形成不良。截止2020年4月30日，被告柏正建已逾期9期270天未归还原告贷款，共计未还贷款本息人民币38954.55元，其中本金37468.22元，利息1486.33元。因被告柏正建、肖正丽夫妇电话无法联系，原告农行瓮安支行分别于2020年10月9日、2020年12月25日和2020年4月30日三次派员通过上门在其家门口张贴《债务逾期催收通知书》形式向被告柏正建催还已逾期的个人住房贷款，经催收未果，原告遂诉至本院并判如所请。 另查明，虽被告宏瑞康房开公司在原《个人购房担保借款合同》中作为担保人所约定的担保的期限为办妥以贷款人为抵押权的抵押预告登记手续为止。但后面被告宏瑞康房开公司于2017年2月27日又向原告农行瓮安支行出具了《连带保证担保责任承诺书》，自愿承诺凡是购买由该公司开发的盛世彩虹小区包括A2栋等楼盘在内的商品住房并在原告农行瓮安支行处办理住房按揭贷款的客户，该公司自愿承担对上述客户在取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记手续之前的按揭贷款承担连带保证担保责任。 同时还查明，被告宏瑞康房开公司因公司发展需要，于2014年7月20日经全体股东会同意将公司名称予以更名，经瓮安县市场监督管理局核准，于2014年8月15日正式将原名称“瓮安县宏瑞康房地产开发有限公司”更名为“贵州宏瑞康房地产开发有限公司”。 上述事实，有原告的陈述以及原告提供的《个人购房担保借款合同》复印件、《个人借款凭证》复印件、《抵押权预告登记》、被告宏瑞康房开公司向原告提供的《公司更名告知函》和《连带保证担保责任承诺书》复印件、二被告身份证及婚姻证明复印件、个人借款还款明细清单复印件、个人借款未还逾期清单复印件、《债务逾期催收通知书》复印件及上门张贴图片等证据在卷为凭，经本院依法审查，来源真实合法，与本案具有直接关联性，足以认定上述事实。 判决理由和结果 本院认为,被告柏正建、肖正丽、被告宏瑞康房开公司于2011年3月9日与原告农行瓮安支行签订《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。在《个人购房担保借款合同》中，被告柏正建作为借款人，也作为抵押人，被告肖正丽作为抵押人，被告宏瑞康房开公司作为阶段性保证人，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，各方均应恪守约定。 关于被告宏瑞康房开公司应否承担连带担保责任的问题。虽然双方在原签订的《个人购房担保借款合同》中约定的担保期限为办妥以贷款人为抵押权的抵押预告登记手续为止。但被告宏瑞康房开公司后又于2017年2月27日主动向原告农行瓮安支行自愿出具了《连带保证担保责任承诺书》，又自愿承诺将阶段性担保期限由原以贷款人为抵押权的抵押预告登记手续为止变更为在取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记手续之前止。在庭审过程中被告宏瑞康房开公司也认可对该笔借款承担连带担保责任。因此，对被告宏瑞康房开公司于2017年2月27日又向原告农行瓮安支行自愿出具了《连带保证担保责任承诺书》的行为，应视为是双方对借款承担阶段性连带担保责任的重新约定，故被告宏瑞康房开公司理应对该笔借款承担连带担保责任。 被告柏正建作为本案的借款人，自然作为本案的义务主体，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”之规定，被告柏正建应当承担偿还借款责任；被告柏正建、肖正丽于2007年2月12日登记结婚，被告柏正建于2011年3月9日与原告签订《个人购房担保借款合同》，该借款发生在婚姻关系存续期间，也用于夫妻共同购买房产的生活需要，属于夫妻共同债务，且被告肖正丽在《个人购房担保借款合同》抵押人处签字捺印，表示其对该借款是知情，故被告肖正丽亦为本案的义务主体，与被告柏正建对本案的借款承担连带偿还责任。 关于原告是否有权请求被告柏正建、肖正丽提前偿还借款的问题。根据查明的事实，双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定在借款人未按约定按期足额偿还借款的情形下，原告有权提前收回已发放借款，故本院认为原告请求被告柏正建、肖正丽提前清偿剩余借款符合双方约定情形，应予以支持。 关于本案的借款本金、利息、复利问题。本案被告柏正建向原告共计借款179000元，被告柏正建于2019年3月16日开始违约，2019年5月16日形成不良，截止2020年4月30日，被告柏正建尚差欠原告借款本金37468.22元，利息1486.33元，本息合计人民币38954.55元。故本案未偿还的借款本金为37468.22元；在本案中，双方约定的借款执行利率为年利率6.60000％，罚息利率、逾期利率为年利率9.90000％均符合中国人民银行有关规定，同时本案约定的利息系二被告与原告在《个人购房担保借款合同》中明确约定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，双方关于利息的约定符合法律规定，本院予以支持； 关于本案的抵押权问题。双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定在借款人未按约定按期足额偿还借款的情形下，原告有权提前行使担保权，同时原告提供的瓮安县房地产管理局出具的瓮房预雍阳镇字第201100656抵押权预告登记显示，双方于2011年2月25日已对瓮安县建筑面积为99.25平方米的房屋一套办理了抵押登记，现原告请求二被告办妥正式抵押登记确无意义。因双方已办理了前述房产的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，本院认为，原告在本院确认的债权范围内对前述房产享有优先受偿权。 关于原告请求的实现其债权所支付的其他必要费用问题。在本案中，原告并无证据证明存在实现其债权所支付的其他必要费用已实际产生，若后续实际产生的，可另行主张权利。 被告柏正建、肖正丽经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，被告应承担缺席审判所带来的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告柏正建于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行截止2020年4月30日借款本金人民币三万七千四百六十八元二角二分并支付从2020年4月30日起至实际清偿完毕之日止的相应利息、复利（利息、复利的计算方式以双方在《个人购房担保借款合同》中的约定为准，但计收复利的应付未付利息范围不包含逾期罚息）； 二、被告肖正丽和被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司对前述款项共同承担连带清偿责任； 三、原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行对被告柏正建、肖正丽提供抵押的位于瓮安县的房产享有抵押权，并对该抵押物折价、拍卖或变卖所得的价款在本判决确定的债权范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取386元，由被告柏正建、肖正丽共同负担（此款原告已预交，二被告在给付上述款项时一并给付原告）。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审判员  郭廷才 二〇二〇年七月十四日 书记员  周 熠