河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1820号 上诉人（原审被告）：河北尊爵房地产开发有限公司，住所地河北省保定市恒祥北大街名人国际底商10号。 法定代表人：金霏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王晓慧。 委托诉讼代理人：金宏杰。 被上诉人（原审原告）：裴志，男，1984年7月14日出生，汉族，住河北省保定市新一代Ｃ区。 委托诉讼代理人：王海永，河北京保律师事务所律师。 上诉人河北尊爵房地产开发有限公司（以下简称尊爵公司）因与被上诉人裴志商品房预售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人尊爵公司委托诉讼代理人王晓慧与金宏杰、被上诉人裴志及其委托诉讼代理人王海永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尊爵公司上诉请求：1.撤销一审法院的判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以限购政策导致被上诉人无法办理房屋产权证书与本案无关为由，不予审理，系对案件关键问题的混淆和忽略。一审判决认为：“2013年原、被告签订《购房协议书》时保定市并无限购政策，对被告辩称原告是否具有购房资格不属于本案审理范畴。”首先，被上诉人是否具有购房资格与其诉讼请求中要求上诉人协助办理相关产权证的内容能否实现有直接关系，一审判决对其不予审理则会影响到被上诉人诉请是否能够实现。同时，一审判决中没有涉及任何要求上诉人协助被上诉人办理产权证的相关内容，这与一审判决所形成的“不属于本案审理范畴”相矛盾。政府部门出台限购政策，就是为了控制房屋买卖市场过热，通过设定条件，使一部分人无法参与房屋买卖活动。如果按照一审判决的结果，房屋买卖合同是有效的，只是购房者无法办理产权证，这实质上就是无法从真正的意义上购买房屋。如此一来，就会出现购房者可以依据合同要求人民法院确认该房屋的归属，房屋买卖活动并没有得到有效控制。同时购房者手中的房产无法在房屋登记管理部门进行登记，购房者无法真正取得房屋的所有权，房屋权属的相关行政管理出现混乱。因此，一审判决对购房资格不予审查的行为系对案件事实关键问题的混淆和忽略。二、一审判决对被上诉人应向上诉人付逾期付款违约金的事实不予采信系认定事实不清，证据不足。一审判决认为：“虽原告未能于2014年12月31日之前交房构成违约，双方已通过《补充协议》予以处理。被告现辩称原告迟延交付，二期房款应支付违约金本院不予采信。”一审判决关于对被上诉人应承担逾期付款违约金不予采信的相关表述含糊，并没有明确说明不予采信的理由。事实上，根据《购房协议书》被上诉人于2013年5月9日以分期付款的方式购买6-1-3001房屋，并应当于2013年11月17日前交付二期款118,116元；于2014年5月17日前交付三期款118,116元，余款59,058元于2014年9月17日前付清。被上诉人迟延付款，根据合同第十条约定，逾期交付房款，每逾期一天，被上诉人应按总房款的万分之一按日支付逾期付款违约金，逾期超30日，上诉人可单方终止合同，但是被上诉人通过中间人找到上诉人协调，明确承认自己违约，并要求继续履行合同，补足款项，后经上诉人同意，二期、三期、四期款项分别延后三个月交付（即二期款交款日期为2014年2月17日，三期款交款日期为2014年8月17日，余款付款日为2014年12月17日）。但是被上诉人经此次延期后再次迟延付款，本着信守合同并充分谅解客户情况的原则，上诉人于2014年4月29日同意接受被上诉人的二期付款。上诉人的三期和四期款项交款日期为2015年3月27日，已经违约，违约金共计18,779元（注：计算方式见附表）在此过程中上诉人自始至终未表示要免除被上诉人逾期付款的违约金。双方签订的《补充协议》仅仅是双方针对逾期交房处理方式达成的合意，未涉及逾期付款违约金的约定。一审判决在未查明相关事实的情况下，即对上诉人要求被上诉人支付的逾期付款违约金不予采信，系对事实认定不清。三、上诉人提交证据证明其于2017年10月1日即向被上诉人交房，被上诉人拒收该房产，并提出了不合理要求，上诉人不再承担逾期交房滞纳金责任。一审判决认为：“被告虽举证证明其于2017年10月1日开始向‘爵士[注：此处应为‘仕’]豪园’小区A区6号楼1单元业主交付房屋，但其未提交证据证明其何时向原告发出办理房屋交接手续的公告或电话通知，故对被告辩称原告拒绝收房本院不予采信。”首先，2017年10月1日向业主交房系上诉人的公司行为，其没有理由单独跳过被上诉人，对其不予通知，如果这么做，势必需要对被上诉人再次通知，在无形中会增加上诉人的工作量；其次，上诉人一直按《补充协议》约定按时足额向被上诉人支付逾期交房滞纳金，因此尽早交房不再承担逾期交房滞纳金责任是符合上诉人的利益最大化的安排，如果其没有通知被上诉人，则这意味着上诉人在能够通过交房免除自身相关违约责任的情况下选择继续承担违约责任，继续承受金钱损失，不合常理；第三，一审判决中提出的两种通知方式为公告和电话，这两种方式均很难留下针对某位业主个人通知的证据。公告一般为张贴的形式，篇幅大，张贴时间长，毁损严重，很难回收保存，处理结果通常是当作废品处理；电话通知，针对的人员很广，且并不包含任何权利确认或索取的成分，通常不会留存通话录音，一审判决实际上是要求上诉人提供通常情况下难以提交的证据，而忽略了事实的本质，即交付房屋符合上诉人的利益，上诉人没有任何理由不对被上诉人交付房屋。一审判决武断地判决由上诉人承担自2017年9月份至今的逾期交房滞纳金系对事实认定模糊的结果。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审。 裴志辩称，一、为买房人办理房产证不仅需要买卖双方积极配合，还要通过不动产登记机关的购房资格审核。如果买房人未通过不动产登记机关的购房资格审核，则不动产登记机关不予办理房产证。法院作为审判机关，不能替代不动产登记机关履行审核职能。所以，一审判决认为答辩人是否具备购房资格不属于法院对本案的审理范畴并无不当。二、我国目前没有哪一部法律、行政法规要求购房者在与开发商签订商品房预售合同时必须具备购房资格。保定市政府的限购政策是政府对房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定。假如答辩人没有购房资格，本案所涉《购房协议》也是合法有效的，并非被答辩人主张的无效。更何况答辩人目前不仅具有购房资格，还已经依合同约定交足了房价款，被答辩人就应当依照合同约定履行自己的交房义务。三、本案所涉《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被答辩人依据该协议给付交房违约金至2017年8月，并未向答辩人主张付款违约金，应视为双方已经对各自的违约责任进行了处理。此外，被答辩人的付款违约金债权18,779元产生时间是2015年3月27日，其诉讼时效届满时间是2017年3月26日。被答辩人到了2019年12月才主张，已经过了诉讼时效。答辩人的交房违约金债权产生时间是2017年8月31日，具体金额还未确定。在被答辩人的付款违约金债权18,779元的诉讼时效届满之前，答辩人的交房违约金债权还没有进入履行期，所以不能认为双方债务均已到期。因此，被答辩人不得主张法定抵消。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 裴志向一审法院起诉请求：1.判决被告依法向原告交付爵仕豪园1区6号楼1单元3001室房屋，在房屋登记机关办理完结过户登记；2.判决被告向原告支付从2017年9月1日始至爵仕豪园1区6号楼1单元3001室房屋办理完结过户登记之日止的违约金，支付标准为每日59.0581元（59,0581×1/10,000）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月17日，以被告作为甲方、原告作为乙方签订编号为000234的《购房协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于保定市北市区房屋，该商品房建筑面积136.74平方米，原告按每平方建筑面积4319元向被告交付房款，总额为590581元，签订协议时交付首期房款295291元，二期房款于2013年11月17日前交付118116元，三期房款于2014年5月17日前交付118116元，余款59058元于2014年9月17日前付清；交工期限暂定为2014年12月31日（第一采暖期不供暖）；被告应当在房屋交付前公告或电话通知乙方办理房屋交接手续，乙方应当按通知规定的时间、地点办理房屋验收交接手续；被告协助办理房屋所有权证，办理产权证有关税费由原告负担；原告如不能按时交付房款，每逾期一天，须向被告按每日总房款的万分之一支付滞纳金；被告如逾期交付房屋，须向原告按每日已付房款的万分之一支付滞纳金；等等。当日，原告向被告交付了首期房款295291元。2013年11月20日，被告工作人员王鲲签批同意原告“分期付款方式改为每期向后顺延三个月”。2014年4月21日，原告又向被告交付二期房款118116元。因所购房屋未能在2014年12月31日交工，2015年3月27日，以被告作为甲方、原告作为乙方签订《补充协议》，约定被告按照“爵士豪园”小区Ａ区6号楼1单元3001室已交房款590581元每日万分之一向原告支付滞纳金，滞纳金计算日期自2015年4月1日起至房屋交工前一日截止，滞纳金按月划入原告指定的本人尾号7650银行卡账户。当日，原告向被告交纳了剩余房款177174元。此后，被告按照约定的已交房款590581元每日万分之一的标准向原告支付违约金至2017年8月31日（2017年9月6日通过高娟尾号8399银行卡转账）。因被告准备2017年10月1日开始交房，此后未再支付违约金，但被告未能提交通知原告收房的证据。2019年8月29日，原告向法院递交诉状提起本案诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《购房协议书》及《补充协议》是双方真实意思表示，当时虽违反商品房预售法规规定，但现在已具备合法手续并可交付入住，应依法确认其合法有效，双方均应依约履行。原告已依约支付了合同约定的房价款，则被告亦应按照合同约定向原告交付房屋。虽被告未能于2014年12月31日之前交房构成违约，但双方已经通过《补充协议》予以处理，被告现辩称原告迟延交付二期房款应支付违约金不予采信。被告虽举证证明其于2017年10月1日开始向“爵士豪园”小区A区6号楼1单元业主交付房屋，但其未提交证据证明其何时向原告发出办理房屋交接手续的公告或电话通知，故对被告辩称原告拒绝收房不予采信。2013年原、被告签订《购房协议书》时保定市并无限购政策，对被告辩称原告是否具备购房资格不属于本案审理范畴。综上，被告向原告支付违约金的截止时间为实际交房之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告河北尊爵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照编号为000234的《购房协议书》约定将保定市莲池区“爵士豪园”小区A区6号楼1单元3001室房屋交付给原告裴志；二、被告河北尊爵房地产开发有限公司于本判决生效后支付原告裴志逾期交房违约金（以590,581为基数，按日万分之一的标准自2017年9月1日起至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,705元，因适用简易程序减半收取计4,853元，由被告河北尊爵房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人尊爵公司提交2018年7月12日被上诉人来访录音，证明上诉人在2018年7月12日前，已经收到上诉人的交房通知。被上诉人裴志质证称，不认可该证据，单凭一份并非原始载体的录音，并不能证明裴志收到了交房通知。 被上诉人裴志提交下列证据：1.2017年10月27日税收完税证明，证明被上诉人有购房资格，被上诉人2013年开始缴税一直到现在；2.从市民中心录的一段视频，证明其名下没有房产。上诉人尊爵公司质证称，证据1的真实性、合法性、关联性均认可。证据2真实性、合法性认可，关联性有异议，视频中没有查询首页，无法核实是否房产信息查询。 上诉人尊爵公司提交的录音，被上诉人裴志不予认可，亦不能证明其一审主张的2017年10月1日前通知了被上诉人裴志，故对该证据本院不予采信。 被上诉人裴志提交的两份证据，上诉人尊爵公司对其真实性无异议，本院予以采信。 二审经审理查明事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人尊爵公司主张被上诉人裴志无购房资格，但是2013年双方签订《购房协议书》时保定市并无限购政策，且限购政策并无溯及力，上诉人尊爵公司不能以现行的限购政策对2013年的购房行为进行抗辩，故一审对其抗辩未予支持并无不当。 上诉人尊爵公司主张被上诉人裴志未按约定支付后期购房款，应支付逾期付款违约金。对于该项请求，上诉人尊爵公司一审并未提起反诉，且2015年3月27日被上诉人裴志支付最后一期购房款，至本案一审时已超过了法定诉讼时效，双方签订的《补充协议》亦未就延迟交付购房款应付违约金进行约定，故一审判决对上诉人尊爵公司主张的违约金抗辩未予支持亦无不当。 2013年5月17日双方签订的《购房协议书》明确约定“甲方应当在房屋交付前公告或电话通知乙方办理房屋交接手续”，上诉人尊爵公司一审虽提交证据证明其为2017年10月1日交房制订了方案，但并未提交充分证据证明其按合同约定有效通知了被上诉人裴志，对此应承担举证不能的法律责任，故一审判决其履行交房义务并支付违约金，符合双方2015年3月27日签订的《补充协议》约定。 综上所述，尊爵公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,835元，由上诉人河北尊爵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 张 力 审 判 员 于纪芳 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 马巧灵 书 记 员 沈士博