江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2007号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢险峰，男，1970年7月14日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人（原审被告）：江慧贞，女，1966年11月29日出生，汉族，住上海市闸北区。两上诉人共同委托诉讼代理人：江珊，江苏圣典（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡宇杰，男，1981年5月10日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王明珠，女，1981年10月29日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。上诉人谢险峰、江慧贞因与被上诉人蔡宇杰、王明珠房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2018)苏0411民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢险峰、江慧贞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的反诉请求或将本案发回重审；诉讼费由蔡宇杰、王明珠承担。事实与理由:一审认定事实不清，法律关系认识错误，蔡宇杰、王明珠提供的证据不充分。一、一审法院已认定谢险峰与蔡宇杰、王明珠之间签订的房屋买卖合同合法有效并成立，那么双方均应按约履行各自义务。2018年4月14日双方签订的合同中约定蔡宇杰、王明珠应于产权过户登记前向谢险峰支付房款61万元用于我方还贷，后双方又于2018年6月11日签订补充协议，约定2018年9月28日为办理资金监管的最后期限，谢险峰在2018年9月28日前已电话农行预约银行还贷，我申请一审法院调取银行预约还款的申请，但一审法院未予调取，望二审予以核实。谢险峰电话预约后，再次要求对方按约履行还贷义务，但其迟迟不汇款，导致我方无法还贷而不能领取房屋产权证，导致后续未能成功办理资金监管手续，所以涉案房屋未能成功交易的过错在对方。二、一审认定谢险峰未能取得涉案房屋的处分权，并明确表示不愿再履行合同，显然认定事实有误。1.谢险峰出售涉案房屋时房屋共有人罗嗣茂是知情的，谢险峰有处分权。一审中我方提供的江慧贞与罗嗣茂的微信聊天记录显示：2018年9月11日，江慧贞已微信通知罗嗣茂买票到上海，再转到常州。2018年9月13日，江慧贞已为自己及罗嗣茂、谢险峰买好2018年9月13日到常州的火车票，江慧贞微信告知了罗嗣茂，9月13日罗嗣茂、谢险峰、江慧贞都已到常州，且三人同行去行政中心咨询银行还贷情况。2018年9月22日，江慧贞通知罗嗣茂9月26日正常交易涉案房屋，说明我方与罗嗣茂一直诚心卖房。2018年9月27日，罗嗣茂已到江慧贞弟弟**松（常州“细豆”）的店里，说明罗嗣茂已到常州为履行合同做准备，只要对方按约付款还贷，罗嗣茂就会配合办理过户等后续手续。前述事实都体现在江慧贞与罗嗣茂的微信聊天记录中，且江慧贞一审中亦出具了手机原始载体。一审法院在未核实手机原始载体的情况下直接臆断谢险峰提供的微信记录未见手机载体，从而认定无法证实罗嗣茂的真实意思表示，显然认定事实有误。2.谢险峰从未明确表示不愿再履行合同，对方也未有证据证明这一点。三、一审认定江慧贞作虚假陈述是错误的，江慧贞一直诚心卖房，因产权人谢险峰在江西，距离较远，来回常州看房不便，江慧贞为促成房屋交易才代谢险峰与对方协商，此后的微信聊天记录中，江慧贞亦主动坦白与谢险峰并非夫妻关系，对方知晓后未提出异议，中介人员作为微信群友也都是知情的，所以江慧贞只是为早日售出房屋才说了善意的谎言。四、涉案房屋产权人虽为谢险峰和罗嗣茂，但涉案房屋确为江慧贞所有，正因如此，罗嗣茂才担心如应谢险峰、江慧贞要求签了字，但其没有按约还贷，涉案房屋就不在罗嗣茂控制之下，其担心可能要承担继续还贷的风险，所以才会要求将款项付至罗嗣茂账户，这样其收到房款就可控制房款用于银行还贷，其才会放心签字并配合协助对方办理过户手续。谢险峰亦明确表示如对方不愿付款至罗嗣茂账户，可直接付至谢险峰账户，且江慧贞弟弟**松也明确愿意为涉案房屋的交易提供担保。因此，我方自始至终都按合同积极履行，不存在一审认定的所谓继续履行合同存在极大风险。对方一审提供的银行流水显示2018年9月29日，其有四笔转支记录共计220万元，所以我方认为不能排除对方有另购其他房屋嫌疑而以实际行动明确了不履行涉案合同。房地产评估报告4038700元不是涉案房屋现在的成交价，不能作为涉案房屋评定的价格，房屋上涨造成的损失不应由我方承担，应由违约方即买方自行承担。另按照合同约定，律师代理费、居间费用亦应由对方承担。蔡宇杰、王明珠答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，请求驳回上诉，维持原判。二、谢险峰、江慧贞的上诉理由不能成立，其所称的江慧贞与谢险峰、罗嗣茂三人之间的购买车票，微信聊天记录以及其家人之间的沟通，实际上均未如实告知中介，并且没有提供相应的凭据。故在房屋买卖合同签订以及履行过程中，违约责任应当由江慧贞、谢险峰来承担。主要表现为2018年6月30日以及2018年9月28日两次违约，2018年9月28日，双方已经约定签订补充协议，以便继续履行合同。但由于涉案房屋的房产共有人罗嗣茂未有书面授权，且其作为主贷人没有来常州办理相应还清贷款的手续。同时，由于其家庭内部的房款分割问题，导致补充协议没有签署成，相应的不动产原件无法从银行赎回，无法办理资金监管手续。鉴于房屋共有权人不到场签字，涉案的房屋买卖合同无法继续履行，因此，造成房产交易不能进行下去的实质障碍是卖方，是卖方违约。故一审认定违约责任由卖方承担是正确的。蔡宇杰、王明珠向一审法院起诉请求：1.解除我方与江慧贞、谢险峰于2018年4月13日签署的《房地产买卖居间合同》；2.江慧贞、谢险峰向我方返还已付定金60万元，并赔偿我方因此支出的律师费8万元、中介佣金6.1万元，按购买同地段同户型同面积的房屋（含车库）应支付的差价赔偿我方可得利益损失988700元；3.诉讼费用由江慧贞、谢险峰承担。一审法院查明：2018年4月13日，甲方谢险峰、乙方蔡宇杰、王明珠、丙方新北区薛家普天同庆房产信息咨询服务部（以下简称普天同庆服务部）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：1.甲方将坐落在常州市新北区雅居乐星河湾苑13幢乙单元2303室的房地产（以下简称2303室）出售给乙方，产权人谢险峰；2.成交总价为305万元，乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金60万元，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款1万元至资金监管专用账户，乙方向选择的贷款银行申请贷款183万元，贷款按规定时间到资金监管专用账户，甲方产权转移登记过户前需还银行贷款时乙方支付房款61万元；3.双方约定于2018年6月30日前办理资金监管手续；4.该房有产权车位，位于雅居乐星河湾1号车库377号；5.房屋买卖居间佣金61600元，由乙方承担；6.甲方为该房屋产权人的委托代理人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方除赔偿乙方外，还应承担丙方全部损失；7.违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。该份合同由江慧贞在甲方委托代理人处签字。同日，三方又签订《〈房地产买卖居间合同〉补充（变更）协议》一份，其中载明“签订本合同时，产权信息未提供，无法核验房屋，甲方承诺该房屋仅存在房贷抵押情况”，“委托代理人与甲方是夫妻关系”，并约定“甲乙双方一致协商同意，待乙方提供其符合贷款资质的相关材料后，乙方协助甲方归还合同约定贷款金额，甲方承诺征信良好且名下无大额贷款，甲方于协助还贷前（或当日）出具征信报告，若甲方承诺不当，乙方有权拒绝协助，则还贷金额直接支付至甲方资金监管专用账户，鉴于甲方需预约银行还贷，若预约银行还贷时间晚于合同约定的资金监管时间，资金监管时间自动顺延至银行告知取得产权证及他项权证的第三个工作日止”。该补充协议由江慧贞代表谢险峰在甲方处签名。上述协议签订当日，王明珠通过银行转账的方式向谢险峰支付60万元，江慧贞出具了收条。2018年6月11日，谢险峰与王明珠、蔡宇杰再次签订《〈房地产买卖居间合同〉补充（变更）协议》，双方一致同意于2018年9月28日之前办理资金监管手续，该日期为办理资金监管的最晚日期。谢险峰在甲方处签名。之后王明珠、江慧贞、谢险峰、中介单位等多次通过微信方式沟通尾款支付、银行预约还款以及办理资金监管手续等事项，至2018年9月28日双方仍未能办理资金监管手续。一审另查明：2016年10月14日，谢险峰与常州雅居乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了2303室房屋。该房屋产权登记为谢险峰与罗嗣茂共同共有。谢险峰与罗嗣茂原为夫妻关系，于2017年7月31日登记离婚。一审再查明：2018年9月13日，王明珠向普天同庆服务部支付居间佣金61000元。蔡宇杰、王明珠为本次诉讼委托江苏华东律师事务所提供法律服务，支出律师代理费8万元，由王明珠通过银行转账方式于2018年10月10日支付。谢险峰、江慧贞为应诉并提出反诉委托江苏圣典律师事务所提供法律服务，约定律师代理费8万元。一审还查明：经一审法院委托，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年8月2日作出房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象2303室房屋及雅居乐星河湾1号车库-377号在2018年10月10日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为4038700元。评估费用18000元，由蔡宇杰、王明珠先行垫付。根据常州市房管局《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》，资金监管手续是双方共同到不动产中心签署存量房买卖合同和资金监管协议的，同时资金监管手续必须持有不动产权证原件办理。一审法院认为，蔡宇杰、王明珠与谢险峰签订的房地产买卖居间合同是双方的真实意思表示，虽然案涉房屋为谢险峰与案外人罗嗣茂共同共有，谢险峰或者代理人江慧贞在与蔡宇杰、王明珠签订合同处分案涉房屋时未能得到共有人的授权，事后亦未得到共有权人的书面追认，但并不导致合同无效。蔡宇杰、王明珠与谢险峰之间签订的房屋买卖合同合法成立并有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。蔡宇杰、王明珠作为买受方按约履行了支付定金的义务，至于在尾款支付方式未能协商一致，买受方在未得到另一共有人追认的前提下坚持按照合同约定的方式付款合情合理，对于办理资金监管手续的期限也给予了延长，从履行合同义务角度出发买受人蔡宇杰、王明珠并无违约行为。从现实情况看，自双方签订房屋买卖合同至约定的最后办理资金监管的日期，涉案房屋价格上涨较大，买受人也无故意违约的必要。谢险峰提出离婚后该房屋归其所有，出卖房屋也得到了罗嗣茂的同意，并出具罗嗣茂的微信聊天记录证明其会在2018年9月到常州配合办理房屋买卖相关手续，但是从签订合同至本案审理终结，未看到罗嗣茂书面追认买卖行为的相关证据，亦未见其到常州与买受人、中介方等进行协商、沟通。谢险峰提供的微信聊天记录也未见其手机载体，无法证实罗嗣茂的真实意思表示。谢险峰未能取得案涉房屋的处分权，并明确表示不愿再履行合同，最终导致合同未能按约履行。现蔡宇杰、王明珠与谢险峰均提出诉讼请求要求解除双方之间所签订房屋买卖合同，符合法律规定，法院依法予以支持。合同解除后，谢险峰已经收取的定金60万元应当予以返还。因一方过错导致房屋买卖合同解除的，因房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。蔡宇杰、王明珠及时提起诉讼，并要求按照起诉之日2018年10月10日为时间节点对房屋进行估价，属于已采取适当措施防止损失的扩大。同时蔡宇杰、王明珠在签订合同时已核实江慧贞的委托手续，江慧贞携带的商品房买卖合同中也仅有谢险峰一个人的名字，且言明其与谢险峰为夫妻关系并记录在补充协议内，故蔡宇杰、王明珠在签订合同过程中已尽到审慎义务，并无过错，因合同解除的所有损失应由出卖人谢险峰赔偿。江慧贞在签订合同时虽作为代理人身份，但其对于房屋的权属问题是知情的，并在签订合同过程中向买受人作虚假陈述谎称自己是谢险峰的妻子；一审中又称该房屋实际为其所有，与谢险峰陈述的房屋贷款由案外人罗嗣茂偿还相互矛盾，该合同从签订到最后履行不能，江慧贞一直参与其中，应当与谢险峰共同承担相应的赔偿责任。关于蔡宇杰、王明珠的损失，其作为买受人在双方约定的2018年9月28日最迟办理资金监管手续日期之后，应当可以判断要求继续履行合同存在极大风险，基于理性判断，若其仍有相应购房需求，应当作出替代性购房的选择予以止损。结合本案实际情况，2018年10月作为替代性购房的合理选择时间，以该时间点法院委托案涉房屋进行评估的评估价值与合同约定转让价款的差额988700元（4038700-3050000）作为其替代性购房损失。对于律师代理费8万元、居间佣金61000元，蔡宇杰、王明珠已经支付，属于其损失的一部分，按照合同约定，亦应由谢险峰、江慧贞共同承担。综上，蔡宇杰、王明珠要求谢险峰、江慧贞共同赔偿其各项损失的诉讼请求，法院依法予以支持，赔偿金额合计1129700元。关于谢险峰要求不予返还定金60万元，并要求蔡宇杰、王明珠承担其律师代理费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院》第三条、第二十九条、第三十条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、解除蔡宇杰、王明珠与谢险峰于2018年4月13日签订的《房地产买卖居间合同》；二、谢险峰于判决生效之日起十日内返还蔡宇杰、王明珠定金600000元；三、谢险峰、江慧贞于判决生效之日起十日内共同赔偿蔡宇杰、王明珠各项损失合计1129700元；四、驳回谢险峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16869元，保全费5000元，司法评估费18000元，合计39869元，由谢险峰、江慧贞共同负担；反诉案件受理费15920元，由谢险峰负担（上述款项，各自已预交，法院不退，谢险峰于判决生效之日起十日内将39869元直接支付给蔡宇杰、王明珠）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，江慧贞、谢险峰提交罗嗣茂农行清单流水一份，上有三笔流水打了钩，证明罗嗣茂的农行账户在2018年9月13日、9月27日均有100多万元的存款余额，说明我方一直都是诚信卖房，为还贷积极准备。蔡宇杰、王明珠质证称，这不是新证据，对方在一审中已经提交，我方对该证据的真实性没有异议，但不能达到对方的证明目的。二审查明，一审中，普天同庆服务部工作人员姚馨作证，主要内容如下：就2303室房屋及1-377号地下车库，甲方为江慧贞及、谢险峰，乙方为蔡宇杰、王明珠。该笔交易详细情况如下：2018年4月12日，看房联系人**松告知该房是他姐姐江慧贞夫妇的，江慧贞住在上海，看好房子签约需提前预约。经其电话沟通，约定2018年4月13日买卖双方及中介人员在常居地产行政中心门店见面详谈。2018年4月13日，**松、江慧贞、蔡宇杰、王明珠一起来到常居的门店。核实产权情况时，江慧贞称产权是她丈夫一个人的，她丈夫因工作繁忙不能过来，委托她签约。房产证抵押在农业银行，未还贷款金额约120万元，购房合同及发票详细资料在**松家。因谢险峰不在场，不能去产权交易中心调产权。沟通之后，我陪**松回家拿了商品房买卖合同、购房发票、契税发票、维修基金收据、车库1-377号的收据，核实均是谢险峰一个人的名字，江慧贞表示急售房屋需要用钱，定金必须100万元。因为定金不能超过房款的20%，商议之后定金为60万元，由乙方汇到谢险峰银行卡上。双方约定：产权面积272.26平方米加车库33.86平方米，成交价305万元，定金60万元，乙方协助甲方还贷61万元，资金监管账户1万元，乙方贷款183万元。五一劳动节之后有时间尽快办理车库产权，2018年6月30日前办理资金监管手续。后双方多次沟通，5月15日**松陪江慧贞、谢险峰来常州办理车库产权。江慧贞告诉我，她去查了银行贷款有180万元，筹资还款有困难，定金60万元已经用掉了，希望乙方多付首付，增加协助还款金额。沟通之后，先办理车库产权，谢险峰不太配合，做工作后其同意办理，但因材料不齐，没能办成。因乙方有资金协助甲方还款，需要甲方提供征信报告。谢险峰的征信报告打出来后，江慧贞不打印征信报告。我对江慧贞说：“你们是夫妻关系，你也是签约委托人，为确保双方交易安全，你也需要提供征信报告。”江慧贞告诉我她与谢险峰不是夫妻。后江慧贞微信联系王明珠，告知王明珠谢险峰是她丈夫的弟弟，并将其丈夫的身份证及生活照发给了王明珠。乙方告知甲方先前告知的夫妻关系不属实，希望按照合同办事，顺利过户。江慧贞与乙方沟通，希望延时到8月底办理资金监管，给她一些时间筹钱还贷，乙方同意给甲方时间筹钱，双方约定6月11日签订补充协议。2018年6月11日双方到常居地产行政中心店签订补充协议，一致同意2018年9月28日之前办理资金监管，双方签字盖章，谢险峰表示知晓并认可之前签订的《房地产买卖居间合同》。中途经过多次沟通，甲方表示不能筹到资金还款，希望乙方协助还掉银行所有贷款。乙方希望顺利交易，同意多筹首付，并协助还款。9月8日约定买卖双方及中介方9月13日上午9时到常居门店签订补充协议，还款金额有变动。当天我们告知双方需要带结婚证、户口本、身份证等材料，江慧贞称谢险峰没有结婚证，他离婚了，离婚证没有打印。后来经过了解，交易的2303室房屋可能还有谢险峰前妻的名字。三方又约定了2018年9月13日均到场，当天，甲方告知刚去银行查过了，产权有谢险峰前妻罗嗣茂的名字，罗嗣茂要求收到61万元房款才过来办理手续。经沟通，乙方表示只要甲方配合办理手续，产权人全部到场，除30万元公积金贷款，其他房款都可以当场转给甲方还款，做资金监管。甲方和罗嗣茂沟通后，表示罗嗣茂下午会过来。我们中介人员和乙方在门店等到下午，罗嗣茂还是没来。为尽快交易，我多次和双方确定9月27日办理还贷手续及所需材料。甲方确定时间没有问题，产权人谢险峰和罗嗣茂都会到场，江慧贞因身体欠佳，不能过来，银行已经预约。我找专门办理过户的同事核实，同事回复称银行没有接到谢险峰的预约，我让同事帮忙预约了银行还款。2018年9月27日，从早上9时30分直至11时，我和同事一直在钟楼农业银行等，谢险峰和**松到了场，经过询问得知罗嗣茂人在常州，但她要求收到61万元房款才肯到银行签字还款，否则就不愿意过来。我们沟通无果后，各自回家。乙方明确告知合同约定最后办理资金监管手续的时间是2018年9月28日，还有最后一天，自己已经白跑了好几次，甲方如果第二天再不配合办理手续，将起诉甲方。2018年9月28日早上9时30分，我和同事在银行等到谢险峰和**松过来，还贷手续没法操作，下午罗嗣茂还是没有过来，我电话约谢险峰到门店沟通解决问题，其不接电话。打电话给**松，其表示在睡觉，一会儿过来。后来甲方再也没有过来沟通解约问题。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：江慧贞与蔡宇杰、王明珠签订的《房地产买卖居间合同》，不违反法律规定，应为有效。江慧贞并非房屋所有权人，其签订买卖合同，得到了房屋所有权人之一的谢险峰的确认，但并未获得另一房屋所有权人罗嗣茂的最终认可，因此，江慧贞、谢险峰系无权处分。出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。蔡宇杰、王明珠作为购房人，要求房屋所有权人全部到场确认同意出售涉案房屋，并就此前合同中有重大变更的部分事项一并重新签订合同，属于购房人正当、合理的要求，并无不当。在房屋买卖合同未获得房屋共有权人罗嗣茂签字确认的情况下，江慧贞、谢险峰要求买方先付款未果后，以买方“未按照卖方要求先付房款或者先协助卖方偿还银行贷款”为由，认为买方违约的上诉主张，明显与常理不符，且没有法律依据，二审不予采信。综上，谢险峰、江慧贞的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32789元，由谢险峰、江慧贞负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年七月二十日书记员  朱羲玲