上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7338号上诉人（原审原告）：上海科比斯实业有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇秋实路688号1号楼4单元171室D座。法定代表人：李涛，执行董事。委托诉讼代理人：赵炫，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海德涪通投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区叶城路1288号6幢J2078室。法定代表人：虞申宜，执行董事。上诉人上海科比斯实业有限公司（以下简称科比斯公司）因与被上诉人上海德涪通投资发展有限公司（以下简称德涪通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科比斯公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人在一审中自认部分租赁区域并未交付给上诉人，而是在上诉人承租前就一直隔断由被上诉人自行使用，从双方均认可的房屋结构图中可以看出该隔断区域实际上属于双方合同约定的XX路XX号XX室，即被上诉人自始并未完整交付协议约定的1801室，上诉人也并不知道该隔断区域的存在。被上诉人在合同履行过程中计算包含被隔离区域在内的面积合计377平方米，要求上诉人比对协议约定补付租金，上诉人补付租金系相信被上诉人所述，误以为自己实际使用的面积是377平方米，被上诉人以此增收租金没有法律上的原因，故应当予以退还；二、上诉人一审中申请对上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）进行面积测绘，但一审法院没有委托相关机构进行测量，导致对系争房屋的实际建筑面积无法认定，事实无法查清；三、承租人在选定系争房屋时考虑的就是房屋的单位面积租金，一审判决因为实际补付的租金和按照377平方米计算有差异故认定双方不是按照房屋单位面积计算租金标准，逻辑混乱，因为若非按照房屋单位面积计算租金，上诉人根本不会再支付任何租金差价，上诉人认为依据协议约定的总面积和租金标准计算出单位面积租金，是双方的真实意思表示，也是通常的交易习惯；四、即便法院不认为按照单位面积计算租金，但被上诉人收取租金差价人民币（以下同）4万元毫无法律上的原因，至少也应判令被上诉人退还给上诉人租金差价4万元。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。德涪通公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。当时被上诉人口头要求上诉人补交差价4万元，一方面是因为被上诉人给上诉人公司介绍了资源，且上诉人拎包入驻系争房屋，使用的办公桌椅和装修都是被上诉人提供的，被上诉人以从漕河泾处承租的价格转租给上诉人，并未加价，后漕河泾通知被上诉人2014年以后将不通过被上诉人、而是直接与上诉人签订租赁合同，要求上诉人补付4万元时被上诉人确实说了1801室面积是377平方米，故综合以上因素被上诉人法定代表人口头与上诉人负责人协商一致，上诉人补付4万元；关于物业费，支付流程是物业公司开具上诉人使用区域的应付物业费金额给被上诉人，被上诉人按照单据上的金额要求上诉人支付，被上诉人不存在赚取差价或者多收取物业费的情况，上诉人应付多少金额也不是被上诉人计算决定的，请求驳回上诉，维持原判。科比斯公司向一审法院起诉请求：1.判令德涪通公司返还科比斯公司多支付的租金49,273.92元；2.判令德涪通公司返还科比斯公司多支付的物业费7,643.97元。一审法院认定事实：2013年11月21日，德涪通公司(甲方)与科比斯公司(乙方)签订《企业孵化服务协议》一份，协议约定，甲方承诺向乙方提供下列服务：为企业提供孵化场地等公用服务设施；协助企业办理工商注册等手续；乙方按规定及时缴纳场地费及各项办公服务性收费。孵化方式仅提供孵化场地的有偿服务。甲方提供XX路XX号XX室给乙方使用，面积共计：300平米。乙方需支付办公室使用服务费押金共3个月计68,437.50元。乙方按季度支付孵化场地费（45,625元/两个月）。甲方无偿向乙方提供办公区域内办公家具，乙方承担办公区域产生的物业管理费、水电费、宽带使用费等。协议生效时间为2014年1月1日至2014年12月31日止。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，科比斯公司按约支付了相应的租金和押金等。因房屋面积与合同约定面积存在差异，2014年7月，科比斯公司补交了租金差价40,000元。后科比斯公司实际使用房屋至2015年3月。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。科比斯公司、德涪通公司签订的服务协议系当事人真实意思的表示，内容未违反法律规定，双方均应恪守履行。根据合同约定，房屋面积300平方米，两个月的租金为45,625元。科比斯公司认为根据上述约定，可以确定单位面积的租金标准。科比斯公司认为其后按377平方米的标准补交租金，若根据科比斯公司所述，面积补差77平方米按亦上述标准计算，则科比斯公司应补交的租金将远超过40,000元，表明双方其实并非按房屋单位面积计算租金标准，故科比斯公司要求德涪通公司返还多收的租金缺乏事实依据，对科比斯公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。对物业管理费，合同也未约定相应的收费标准，科比斯公司未提供证据表明德涪通公司多收物业管理费，对科比斯公司的该项诉讼请求一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回上海科比斯实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计611.50元，由上海科比斯实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《企业孵化服务协议》，为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。上诉人称按照《企业孵化服务协议》约定的租赁面积300平方米及租金标准，可推算出单位面积租金，乘以被上诉人所称的377平方米与实际使用面积323平方米的差额部分，为被上诉人多收取的租金，应予返还。对此，本院认为，根据本案查明事实，上诉人在签约前已实地查看过系争房屋，对其使用范围是明确知晓的。上诉人认为双方系以单位面积租金为签约基础，在被上诉人对此予以否认的情况下，上诉人未能提供证据予以佐证，亦缺乏合同依据。上诉人另称交付房屋的面积与约定不符，但从双方签约至协议履行完毕期间，并无证据证明上诉人曾就房屋面积向被上诉人提出过异议，上诉人在双方协议履行完毕后以面积不足为由要求返还租金，缺乏依据，本院对上诉人的上述意见，不予采信。关于上诉人主张被上诉人应返还物业管理费，一审判决认为上诉人未提供证据证明被上诉人多收取物业管理费，据此驳回上诉人的相应主张，于法有据，本院予以认同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于上诉人认为被上诉人至少应返还补付的4万元的意见，本院认为，双方就上诉人补付被上诉人4万元达成口头协议且已履行完毕，上诉人未能证明该口头协议存在无效或应予撤销的情形，上诉人的上述主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人科比斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,223元，由上诉人上海科比斯实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年七月二十八日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……