文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初15162号原告（反诉被告）：张家港市怡景综合服务有限公司，住所地江苏省张家港市金港镇黄泗浦路。法定代表人：陈洪元，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨丽岑，上海申浩（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王治昊，上海申浩（张家港）律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪义，男，1971年10月9日出生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：王炜，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄x，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。原告张家港市怡景综合服务有限公司（以下简称怡景公司）与被告汪义租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案，被告汪义向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本院于2019年4月19日作出（2019）苏0582民初1895号民事判决书，汪义向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终7089号民事裁定书，裁定撤销（2019）苏0582民初1895号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2019年11月18日立案，适用普通程序并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡景公司的委托诉讼代理人杨丽岑、被告（反诉原告）汪义的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）怡景公司向本院提出诉讼请求：解除我方与汪义的租赁协议；汪义立即腾退位于黄泗浦路怡景超市七楼（一层）房屋；要求汪义支付2015年1月1日至2019年12月28日占有使用费659350.80元，自2019年12月29日起至实际归还之日止，以158122.80元为基数，每年递增110%的标准支付占有使用费，即2019年12月29日至2020年12月28日期间的占有费标准为158122.80元*110%，下一年度为158122.80元*110%*110%，以此类推；要求汪义支付2015年1月1日至款项实际清偿之日止的逾期付款利息，利率按照银行同期贷款利率的1.5倍即6.525%来计算利息；本案诉讼费由汪义承担。事实和理由：原、被告于2013年12月28日签订租房协议，租赁期限自2014年1月1日至2022年12月31日，前两年租金为每年108000元，第三年起每年租金增加10%，且每年的租金应当在当年1月1日前付清。但被告自2015年1月1日起就再未支付任何租金，原告多次催要租金未果，故诉至法院，提起以上诉求。被告（反诉原告）汪义答辩并反诉称：首先，双方签订租赁协议属实，但协议约定的第三年开始租金增幅为5%，并非10%，怡景公司在汪义留存的协议上已经做了修改，且协议是由邬品华（即原告法定代表人邬佳伟的父亲）签名后加盖了公司印章；其次，原告所述自2015年1月1日起汪义未付租金不是事实，因为怡景公司股东及负责人邬品华在2013年将怡景公寓的装修工程发包给汪义，汪义完成上述装修工程，多次向邬品华催要工程款。2015年2月10日汪义及多名工人至华润达贸易公司与邬品华结算，装修总价款为100万元，邬品华要求从本案租赁房屋租金中直接抵扣2014年和2015年两年的租金，共计216000元，余款作为工人工资，当场支付给工人。直至怡景公司提起本案诉讼，其从未要求汪义支付租金，否则按照合同约定2015年1月1日前应付当年租金，原告在四年后才主张租金，已经超过了租金的一年诉讼时效，况且从2015年4月份开始，汪义虽占有租赁物，但不能正常使用租赁物，更未继续经营，不需要支付占有使用费；再次，涉案房屋为汪义经营的吴宝红美容店，2014年9月6日美容店装修完工对外营业，2015年3月27日苏州中院在美容店外张贴查封公告，要求汪义停止经营、腾空房屋，事发后顾客均来店吵闹要求退款，汪义找怡景公司及邬品华协商解除协议并赔偿，邬品华承认其大量负债，房屋被法院查封拍卖，承诺解除协议收房。因此汪义有理由认为租赁房屋已由邬品华收回，仅是未办理交接手续，也系邬品华造成。怡景公司此后一直未向汪义索要租金，相反怡景公司及邬佳伟，以公司名义为邬品华提供担保抵押房产，大量举债涉及多起民事纠纷，导致本案房屋被法院查封。后法院启动拍卖流程至店内要求腾房，致使店内无法经营，店员离职，汪义再次找怡景公司要求收房索赔，但其公司因大量人员上门索债，公司大门紧锁，相关负责人四处躲债，邬品华也被法院拘留，汪义无奈找法院工作人员，法院工作人员说房屋拍卖后会将装修款赔偿给汪义，但租金不能支付给怡景公司。此后法院知晓店内没有营业，且2015年租金已经履行，没有向汪义索要租金。本案是因怡景公司的过错导致美容店关门停业，汪义因客观原因导致其无法办理交接手续，怡景公司应承担全部责任，汪义不需支付占有使用费；最后，涉案租赁房屋系违章建筑，原、被告签订的租赁合同无效，汪义承租房屋后进行装修，花费巨大，怡景公司理应赔偿汪义因合同无效所造成的各项损失，故提起反诉，依法确认反诉原被告签订的租赁协议无效；判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失804000元；案件受理费由反诉被告承担。原告（反诉被告）怡景公司针对汪义的反诉请求辩称，租赁伊始汪义即知晓其承租的房屋系没有产权证明，汪义主动要求承租该房屋，并愿意承担相应的后果。为此怡景公司才将房屋出租给汪义，租金相对其他租户更加便宜，汪义一直使用该房屋至今，只是抬头变换而已。汪义并未提供装修费用的确凿证据、发票及转账证明，仅仅只有证明、收条和收据，不能证明装修费用。且苏州市中级人民法院未向汪义发出协助执行通知书，怡景公司也未将租赁房屋进行抵押，更谈不上腾空和清理。反诉方的陈述与事实不符，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2013年12月28日，怡景公司与汪义签订《租房协议》，约定汪义向怡景公司承租位于张家港市怡景超市七楼一层（无规划许可证、无权属证明），租期自2014年1月1日至2022年6月30日，租金第1-2年每年为108000元，第三年开始每年按前一年的租金增加5%，每年1月1日前一次性将租金交齐；双方还对违约责任及各自权利义务等进行了约定。协议签订后，怡景公司将房屋交付给汪义，汪义对房屋进行装修并经营美容店。因怡景公司未按照（2014）苏中商初字第0191号民事判决履行义务，中信银行股份有限公司张家港金港支行（以下简称中信银行金港支行）向苏州市中级人民法院申请强制执行。苏州市中级人民法院委托苏州国信房地产土地评估咨询有限公司对怡景公司所属位于张家港市北侧的房屋进行价值评估。2015年6月9日该公司作出苏国信评字【2015】第F1xxx41号《房地产估价报告》，载明：1、本次估价结果包含第7层无证房屋内承租人（吴宝红美容养生会所）的室内不可移动装修价值，不包含1-6层有证房屋内承租人的室内装修价值。2、该估价对象第1-6层为有证房屋，第7层为无证自建房屋，无证房屋的建筑面积根据评估人员现场测量确定建筑面积为778.52平方米，若建筑面积有变更，估价结果应做相应调整。3、本次估价结果未考虑办理过户过程中所发生的税费等因素对评估结论的影响，我们所评估的估价对象在完整和合法权利状态下，在评估时点的市场价值。……本次评估估价时点为2015年4月23日，估价报告应用的有效期自估价报告提交之日起，原则上为一年，即自2015年6月9日至2016年6月8日止，超出上述期限评估结果失效。评估意见为：……2、张家港市房屋[张房权证金字第××、张集用（2007）07xxx09]有证商业房屋建筑面积7869.06平方米，土地使用面积2340.3平方米，评估价值34773000，无证房屋778.52平方米，评估价值853000元，无证房屋承租人（吴宝红美容养生会所）装修价值804000，合计36430000元。苏州市中级人民法院于2015年9月25日作出（2015）苏中执字第79号执行裁定书，裁定对怡景公司名下坐落于张家港市北侧房屋【张房权证金字第××、张集用（2007）07xxx26】、张家港市房屋【张房权证金字第××、张集用（2007）07xxx09】进行公开拍卖，拍卖所得用于抵偿相应债务。拍卖公告明确载明拍卖标的不包含7楼违章建筑。苏州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2015）苏中执字第79号执行裁定书，载明：“在执行过程中，中院依法对被执行人怡景公司名下坐落于张家港市及黄泗浦路北侧的房屋、土地使用权在淘宝网司法拍卖平台进行了三次公开拍卖，均已流拍。现申请执行人向本院表示愿意以4179万元接收上述财产以抵偿本案债务。据此裁定如下：将怡景公司名下坐落于金港镇黄泗浦路及黄泗浦路北侧的房屋、土地使用权作价4179万元，交付中信银行金港支行以抵偿该案债务；中信银行金港支行可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，该院在该案中对上述财产所作出的查封效力即行消失”。2015年12月16日苏州市中级人民法院作出（2015）苏中执字第79号执行裁定书，载明在执行过程中，中院依法对怡景公司名下坐落于张家港市及黄泗浦路北侧的房屋、土地使用权进行了查封和拍卖。此外，经该院穷尽执行措施，未发现被执行人名下有银行存款、房屋、土地等其他可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。怡景公司于2019年1月30日诉至本院，要求汪义支付自2015年1月1日起的租金等。原审中，汪义提供了收据、收条、送货单等，主张其装修涉案房屋支出费用共计1225865.60元，要求怡景公司按照该金额赔偿其因双方签订的租赁协议无效造成的损失，后汪义表示同意按照上述执行过程中对涉案房屋装修的评估价值作为损失依据，并认为如怡景公司对该评估价值不认可的，应当由怡景公司申请司法鉴定，汪义不申请司法鉴定。怡景公司则认为汪义所称的装修费用损失，应以汪义自租赁房屋内搬离之日为时间节点进行评估，怡景公司申请进行司法鉴定。后怡景公司又主张苏州市中级人民法院评估时距本案诉讼发生已经经过四年，应当以汪义提出反诉之日作为其装修损失的评估基准日，且应由汪义承担举证责任，怡景公司不申请司法鉴定。本院于2019年4月19日作出（2019）苏0582民初1895号民事判决书：一、确认原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司与被告（反诉原告）汪义于2013年12月28日签订的租房协议无效。二、被告（反诉原告）汪义应于本判决生效之日起十五日内从租赁房屋内搬离。三、驳回原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）汪义的其他反诉请求。本案质证中双方确认苏国信评字【2015】第F1xxx41号《房地产估价报告》中产权人无证房屋价值853000元、无证房屋承租人（吴宝红美容养生会所）装修价值804000元，即为案涉房屋及装修的评估价值。以上事实，双方无争议。双方争议如下：一、案涉房屋权属汪义主张：1、（2015）苏中执字第79号执行裁定书（落款时间2016年11月）及2015年12月16日（2015）苏中执字第79号执行裁定书证实当时怡景公司除案涉房屋外，无其他财产可供执行，该幢房屋已整栋（含土地使用权、七楼）一起作价抵偿债务，归中信银行金港支行所有，根据房地一体的原则，涉案的第七层不可能单独不处理，故怡景公司对案涉房屋不享有权利。2、本案质证时怡景公司提交了落款时间为2015年5月26日、落款人为怡景公司的催款通知书及邮寄凭证，虽然汪义并未收到该份通知，但通知书中写明怡景公司将案涉房屋出售给案外人周蕾，如法庭查明周蕾确实已取得案涉房屋，则怡景公司无权向汪义主张权利。怡景公司认为：1、司法拍卖的标的不包括案涉房屋；2、周蕾并非案涉房屋所有权人，其提交了周蕾签字的《情况说明》，主要内容为其于2014年与怡景公司协商购买案涉房屋，怡景公司遂向汪义发出《通知函》，告知其应向周蕾交付租金；后因怡景公司无法交付房屋，2017年周蕾与怡景公司协商解除协议并将房屋返还给怡景公司，现该房屋不属于周蕾。本院向中信银行股份有限公司张家港保税区支行发函询问案涉房屋权属情况，其于2020年3月9日回函称：“因法院抵债裁定未载明，故情况不明，我行无法答复”。该行未申请参加诉讼。二、合同效力怡景公司主张汪义在签订该租赁协议时即知晓该房屋没有产权证，该合同有效。汪义主张涉案房屋系违章建筑，该租赁合同无效。三、汪义有无交还租赁物怡景公司主张：汪义一直未搬离案涉房屋，也未将案涉房屋交还怡景公司，且于2017年1月注册张家港市鑫美佳养生会所（以下简称鑫美佳会所），据说至今有时还有人去案涉房屋开灯；正因为怡景公司至今无法掌握案涉房屋，所以提起诉讼。原审庭审中汪义也说“客观上无法交付房屋给怡景公司”、“汪义一直愿意搬出承租房屋，但是是移交给怡景公司还是拍卖所的人，汪义不清楚”。汪义陈述2015年3月苏州中院执行法官将查封公告张贴于汪义租赁房屋处，告知其因房主欠下巨额债务，该处房屋需要拍卖，法院将委托相关评估机构进行评估，并要求汪义停止支付租金。2015年4月评估机构去现场评估，6月评估报告出来后法院要求汪义腾房，理由是案涉房屋系违章建筑，不允许汪义继续经营。汪义于2015年7月上旬搬离案涉房屋，将其中一把钥匙交给怡景公司的卢跃奇，并在怡景公寓邬品华住处明确告知邬品华其将不再使用案涉房屋，要求邬品华就案涉房屋的装修向被告作出赔偿，2019年将另一把钥匙交给1-6楼格美酒店工作人员。原审中汪义之所以有以上陈述，是因为汪义搬离时还有沙发等物品没有带走，汪义的意思是这些物品他不要了，但庭审中法官要求汪义彻底清空案涉房屋，汪义表示愿意配合，但是需要查清房屋主体是谁；当时汪义也提到从2015年开始其未再使用案涉房屋，也未经营。原审中汪义提交了案涉房屋内地面起鼓、墙纸剥落的照片、店长蒋佰凤的书面证词，证实房屋不可能继续使用且其未使用；在本案庭审中提交：1、手工记录的顾客资料档案、吴宝红美容店内刷卡记录，证明美容店2014年9月开业起经营至2015年3月，因被查封后未能继续经营；2、苏州市居住证受理回执，证明汪义2015年搬离涉案房屋后离开张家港前往苏州生活，于2016年11月在留园派出所办理了居住证；3、落款时间为2016年4月14日、4月15日收据、租赁合同原件各一份，以证实汪义2016年不在张家港居住；4、工商登记、法院公告等照片打印件49页，证明怡景公司及法定代表人邬品华未履行的法院生效文书的数额上亿元，多次被法院执行、列入黑名单，且多起案件均公告送达，结合2017年最高法刑辖148号、（2017）渝01刑他50号、（2017）渝0105刑初1060号案件法律文书，可证实邬品华因涉嫌犯罪被重庆市公安局抓获并被刑事拘留，客观上怡景公司不可能联系向汪义催要租金，汪义多次寻找怡景公司及邬品华等人未果。怡景公司对顾客资料档案、吴宝红美容店内刷卡记录、2016年4月14日、4月15日收据、租赁合同三性均不予认可，认为苏州市居住证受理回执、法律文书（公告）等与本案无关。2020年4月13日承办人与怡景公司委托诉讼代理人杨丽岑、汪义委托诉讼代理人王炜至现场勘察，情况如下：1、现场尚余沙发、空调、壁橱、按摩床、饮水机、鱼缸、床垫、椅子、喝茶的桌椅等可搬离的物品，固定装修物尚未拆除，其中一处天花板滴水，墙上健康证展示栏里有五张鑫美佳会所员工的健康证；2、汪义代理人主张汪义早已将案涉房屋交还给怡景公司，否认鑫美佳会所是汪义开办的，表示现场所有物品其都不要了；对承办人一再询问是否同意怡景公司现在对案涉房屋进行处理，汪义代理人表示其不反对怡景公司现在使用、处分房屋，但怡景公司应以（2015）苏中执字第79号执行案件中的评估价值作为基数赔偿其装修损失；3、案涉房屋一楼是格林豪泰旗下的格美酒店大堂，工作人员称因为电梯的电路板在七楼，其为了维修方便，2019年从汪义处拿到七楼案涉房屋的钥匙，其记得鑫美佳会所开到2018年或2019年。2017年1月23日以汪义为经营者注册成立鑫美佳会所（个体工商户）。本院向张家港保税区市场监管局调取了企业登记资料查询表及保存在鑫美佳会所档案中的个体工商户开业登记审核表、汪义居民身份证复印件、个体工商户开业登记申请书，后两份有汪义本人签字。庭审前本院将该组证据寄发给双方当事人。汪义对其签字无法确认，但不申请鉴定。本院于2020年5月11日书面通知怡景公司收回案涉房屋。四、汪义已支付租金（使用费）的期限汪义主张已支付至2015年12月31日。其陈述2013年10月26日邬品华与汪义签订装修怡景公寓的协议，工程完工后，2015年1月初邬品华与汪义就怡景公司应向汪义支付的装修费用进行结算，其中汪义应付给怡景公司的案涉房屋租金（使用费）从怡景公司应支付的装修费中抵扣，抵扣之后邬品华还向汪义手下的工人支付了工资，至此汪义不再结欠怡景公司2014-2015年12月31日的案涉房屋租金（使用费），怡景公司在本案原审之前也未向汪义主张案涉房屋租金（使用费）。原审中汪义提交了2014年10月28日邬品华（甲方）与徐海龙（乙方）、担保人汪义签订的协议书：“因甲方承包（怡景公司）部分房子装潢，乙方供应地砖，经核实最终应结算给乙方的地砖货款计237800元。甲方前期已支付乙方10万元，至此甲方还结欠乙方137800元。现今双方友好协商，同意甲方用本田奥德赛小车一辆及现金27800元做一次性了结，小车过户等费用由乙方承担。此协议自双方签字后即办理小车交接手续，并付清现金27800元。此后双方再无任何纠葛。特此协议。此协议一式三份，三方各执一份”，汪义称该份协议书是邬品华与供应商就怡景公寓装修材料货款进行的结算，以此证明邬品华也与汪义就装修款进行了结算。怡景公司认为其的确以结欠汪义为怡景公寓做装修的工程款抵扣了案涉房屋租金，但是仅仅抵扣了2014年的租金，2015年1月1日起至实际交房之日止汪义应当向怡景公司支付案涉房屋租金及2015年1月1日至2019年12月31日的利息。审理中，怡景公司放弃关于租金（使用费）利息的主张。五、租金（使用费）诉讼时效汪义主张其已于2015年7月搬离案涉房屋，怡景公司从未向其主张过租金（使用费），至2019年1月怡景公司提起诉讼时早已超过诉讼时效。怡景公司主张租赁协议期限为2014年-2022年，不存在超过时效问题。六、装修损失汪义主张其按照苏州中院的要求于2015年7月搬离，因此装修损失应按评估意见计算，如果怡景公司对此有异议，应由怡景公司申请评估。其陈述2015年7月怡景公司工商登记上的经营地已经没有人了，汪义去了怡景公司关联企业华润达贸易公司，该公司也关门了，所以汪义没有办法联系到怡景公司。本案质证过程中，汪义明确表示不同意以原审反诉状送达怡景公司之日作为评估基准日对案涉装修价值进行评估；本院于2020年3月27日向汪义发出《释明函》：“鉴于目前你提交的证据尚不足以证实法院因房屋涉查封、拍卖而要求你搬离案涉房屋，亦不足以证实法院拍卖影响你继续使用、联系怡景公司未果，故再次询问你是否申请按你方反诉状送达怡景公司之日作为评估基准日对涉案装修价值进行评估？如你同意按此基准日申请评估，请在收到本函件后5日内向本院提交书面申请，并按本院限定的期限预交鉴定费用，逾期视为你不同意申请评估”。汪义未向本院提交申请。怡景公司不同意按照苏国信评字（2015）第F15xx41房地产估价报告的装修价值进行赔偿，也不同意申请评估。本院认为，中院拍卖公告明确载明拍卖标的不含案涉房屋，（2015）苏中执字第79号执行裁定书明确载明将拍卖标的折价归于中信银行所有，故案涉房屋不在抵偿债务范围内，且中信银行也未向本院申请参加诉讼。汪义关于案涉房屋属于中信银行的主张，不予采信。2015年法院生效法律文书确定案涉房屋属于怡景公司所有，怡景公司提交的周蕾《情况说明》即使真实，也不能证明其曾将案涉房屋出售给周蕾。怡景公司为案涉房屋权利人。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，汪义向怡景公司承租的房屋无建设工程规划许可，双方所签订的租房协议无效。汪义虽然对鑫美佳会所档案材料中的签字未予确认，但其不申请鉴定，本院对该组证据予以采信。汪义2017年1月以案涉房屋为经营地点注册了鑫美佳会所，故其关于2015年7月搬离案涉房屋的主张，本院不予采信。本院已于2020年5月11日通知怡景公司收回案涉房屋，怡景公司要求汪义搬离的主张，本院不再理涉。双方租赁合同至2022年到期，本案诉讼时效自2019年1月怡景公司主张权利之日起计算。汪义关于以施工工程款折抵2015年使用费的主张未得到怡景公司认可，其提供的证据也不足以证实其主张，本院无法采信。汪义应支付怡景公司2015年1月1日至2020年5月11日使用费，标准参照双方合同约定的租金计算，为658450.87元。怡景公司放弃关于使用费利息的主张，并无不当，本院予以采纳。本院释明后，汪义仍不同意以原审反诉状送达怡景公司之日作为评估基准日对案涉装修价值进行评估，本院只能参照苏州中级人民法院在（2015）苏中执字第79号执行案件中对案涉房屋内部装修所做评估意见，并结合租赁合同期限、房屋交还时间酌情确定汪义装修损失，为120000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司与被告（反诉原告）汪义于2013年12月28日签订的《租房合同》无效。二、被告（反诉原告）汪义支付原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司使用费658450.87元。三、原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司支付被告（反诉原告）汪义装修款120000元。前述第二、三项合并，被告（反诉原告）汪义于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司538450.87元。四、驳回原告张家港市怡景综合服务有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告汪义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10400元，财产保全费3520元，由汪义负担。反诉案件受理费7916元（已减半收取），由张家港市怡景综合服务有限公司负担1190元，由汪义负担6726元。张家港市怡景综合服务有限公司、汪义应承担的部分限于本判决生效之日起10日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见缴费通知单）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  张知悦人民陪审员  贾诗宝人民陪审员  丁华伟二〇二〇年七月十六日书 记 员  姚嘉欢