云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初634号原告：杨兴辉，男，1970年7月1日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：石亚琴，云南亚伦律师事务所律师。原告：王小萍，女，1972年11月25日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：石亚琴，云南亚伦律师事务所律师。被告：云南江川润江文化旅游开发有限公司，住所地：云南省玉溪市江川区大街街道五岔路口以西北古滇国城。法定代表人：幸宇航，董事长。委托诉讼代理人：施蔼玲，云南滇玉律师事务所律师。原告杨兴辉、王小萍与被告云南江川润江文化旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告杨兴辉及杨兴辉、王小萍委托诉讼代理人石亚琴、被告云南江川润江文化旅游开发有限公司委托诉讼代理人施蔼玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴辉、王小萍向本院提出诉讼请求：1.解除杨兴辉、王小萍与云南江川润江文化旅游开发有限公司签订的《商品房购销合同》；2.判令云南江川润江文化旅游开发有限公司返还杨兴辉、王小萍购房款480380元，支付违约金249797.60元（自2014年12月17日起至2020年5月13日止，共计65个月，480380.00元×65月×8‰/月=249797.60元），合计730177.60元。案件受理费由云南江川润江文化旅游开发有限公司负担。事实及理由：2014年12月，杨兴辉、王小萍看中了古滇国城第一幢第一层118号商铺，经询问，云南江川润江文化旅游开发有限公司承诺可以在5个月内办理房产证，若因云南江川润江文化旅游开发有限公司原因无法办理房产证，云南江川润江文化旅游开发有限公司退回房款并从2014年12月17日起按银行月利息千分之八支付违约金。2014年12月30日，杨兴辉、王小萍与云南江川润江文化旅游开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：古字2011（商1-118）号）并付清房款。约定办理房产证的期限届满，云南江川润江文化旅游开发有限公司经多次催促均未办理房产证已构成违约，故向法院提起诉讼。被告云南江川润江文化旅游开发有限公司辩称，双方于2014年12月30日签订的《商品房购销合同》于2015年1月5日完成登记备案，合同合法有效。根据合同约定，其公司于2015年1月1日将商铺交付给杨兴辉、王小萍。后双方签订商铺委托经营管理合同，其公司对案涉商铺代为经营，并按照合同约定支付租金101132元。其公司的义务是在买受人主动缴纳相关税费的前提下协助办理产权证。因买受人不愿缴纳上述费用，导致无法办理产权证，责任在买受人，与其公司无关。承诺书不属于合同补充部分，签订合同后应该按照合同履行，即使按照承诺书的约定，其公司也没有违约。即便因其公司原因导致无法办理产权证，杨兴辉、王小萍于2015年应当知道其权益受到侵害，其于2020年5月提起诉讼已经超过了诉讼时效期间。综上，请求驳回杨兴辉、王小萍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：杨兴辉、王小萍身份证复印件、企业信用信息报告、营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件、《商品房购销合同》、购房发票、刷卡收据，本院予以确认并在卷佐证。云南江川润江文化旅游开发有限公司出具的承诺书，该公司对真实性、合法性无异议，但认为《商品房购销合同》补充协议中约定了所有公告都不作为合同和履行的依据，双方的权利义务以《商品房销售合同》为准，承诺书不是合同的组成部分，与案件无关联性。本院认为，承诺书的主要内容是承诺购买后5个月可以办理房产证，协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是出卖人的义务，无论合同对此是否约定，出卖人均应履行此义务。因此，本案的承诺书与案件有关联性。是否可以办理产权证事关买受人重大利益，对是否签订商品房买卖合同及商品房价格有重要的决定作用，该承诺是针对特定人员杨兴辉、王小萍作出的，不属于合同中所指的“公告”并应排除在合同内容之外，且该承诺系出卖人的真实意思表示，属于合同内容的一部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月，杨兴辉、王小萍看中了古滇国城第一幢第一层118号商铺，经询问，云南江川润江文化旅游开发有限公司承诺可以办理房产证，并于2014年12月16日向杨兴辉出具承诺书，内容为：“我方承诺杨兴辉在古滇国城购买的1-118＃商铺5个月内可以办理房产证，若因我方原因造成的房产证无法办理，我方承诺按原款退回并从2014年12月17日起按银行月利息千分之八支付，若因其个人原因造成房产证无法领取，我方不承担任何责任。”2014年12月30日，杨兴辉、王小萍作为共同买受人与云南江川润江文化旅游开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：古字2011（商1-118）号）及《合同补充协议》。云南江川润江文化旅游开发有限公司将其坐落于古滇国城1-118＃商铺以480380元价格出售给杨兴辉、王小萍。《合同补充协议》约定：除合同约定的购房款外，乙方还应于交房前向甲方支付代收代缴的契税、印花税、办证费、公共维修基金等费用，具体金额按国家有关规定执行。乙方在办理房屋交接手续前，须交清全部购房款、配套设施费、公共维修基金、契税、印花税等相关费用，未交清应缴费用前，甲方有权拒绝交房，按乙方逾期办接房手续的规定处理，因不可抗力导致交房延期甲方可以免责。签订合同时，双方签订《商铺委托经营协议》，自2015年1月1日至2017年12月31日，杨兴辉、王小萍无偿委托云南江川润江文化旅游开发有限公司对购买的商铺进行经营及管理。自2018年1月1日至2019年12月31日由云南江川润江文化旅游开发有限公司继续经营管理并按每年50566元支付租金给杨兴辉、王小萍。合同签订后，杨兴辉、王小萍分三次付清480380元房款。并将购买的商铺交云南江川润江文化旅游开发有限公司经营管理。云南江川润江文化旅游开发有限公司于2018年3月26日、2019年3月25日共计支付杨兴辉、王小萍租金101132元。案涉商铺至今未缴清办理产权证的相关税费，也未办理土地使用权变更和房屋所有权登记。杨兴辉、王小萍认为云南江川润江文化旅游开发有限公司未在购房后5个月内办理房产证违约向法院提起诉讼。庭审中，杨兴辉、王小萍陈述自2020年5月开始才可以办理房屋所有权登记。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。杨兴辉、王小萍按照约定支付了房屋价款，已履行了合同主要义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该条规定，商品房销售合同中房地产开发企业在产权登记时履行的是一种协助义务，即协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供包括土地使用权证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房屋测绘报告、房屋分户平面图等必要证明文件。提供必要的证明文件，是办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的前提条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。买受人不能在规定的时间内取得产权证书的原因比较复杂，主要包括：土地使用手续不合法；房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金；房地产开发企业违章建房；房地产开发企业不能提供规定的资料及其他原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，杨兴辉、王小萍主张云南江川润江文化旅游开发有限公司不履行承诺办理房产证构成违约，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，判令云南江川润江文化旅游开发有限公司返还其购房款480380元，支付违约金249797.60元的诉讼请求。依照《不动产登记暂行条例》第十三条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。同时，双方签订的《合同补充协议》约定：除合同约定的购房款外，乙方还应于交房前向甲方支付代收代缴的契税、印花税、办证费、公共维修基金。依照相关法律规定，在房地产开发企业提供必要的证明文件并予以协助的前提下，办理不动产登记尚需缴纳相关税费，并由当事人双方共同申请不动产登记。综上，案涉房屋未能取得房屋权属证书或者无法办理房屋所有权登记的原因复杂，杨兴辉、王小萍未提供证据证实未能取得房屋权属证书或者无法办理房屋所有权登记系云南江川润江文化旅游开发有限公司不能提供必要的证明文件或者土地使用手续不合法，房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金，房地产开发企业违章建房，房地产开发企业不能提供规定的资料、不协助办理登记及其他原因导致。买受人未缴纳相关税费，未提出共同办理产权登记申请等亦会导致不能取得房屋权属证书或者无法办理房屋所有权登记。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上所述，杨兴辉、王小萍主张云南江川润江文化旅游开发有限公司违约应承担违约责任无事实依据，不予支持。同理，杨兴辉、王小萍主张云南江川润江文化旅游开发有限公司违约符合约定解除合同的条件，要求解除双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：古字2011（商1-118）号）亦无事实依据，且无证据证实本案存在法定解除合同的情形，不予支持。云南江川润江文化旅游开发有限公司主张杨兴辉、王小萍的起诉已超过诉讼时效期间。本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，双方约定购买商铺后5个月内办理房产证，若因出卖人的原因造成的房产证无法办理，出卖人退款并从2014年12月17日起按月息千分之八支付损失。出卖人自2015年1月1日交付房屋，按约定在2015年5月30日前若因出卖人的原因无法办理房产证，则买受人应当知道权利受到侵害，诉讼时效开始计算。即便出卖人违约，买受人现提起诉讼已超过了二年的诉讼时效期间，人民法院不予保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨兴辉、王小萍的诉讼请求。案件受理费5551元，由杨兴辉、王小萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  汪鸿泳二〇二〇年七月七日书记员  张箐敏