福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1622号 原告：柳昌东，男，1975年11月14日出生，汉族，住福建省南平市邵武市。 原告：鲁志英，女，1982年10月4日出生，汉族，住福建省南平市邵武市。 委托诉讼代理人：何旭光，福建则刚律师事务所律师。 被告：邵武市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省南平市邵武市水北街道丹桂路1号碧桂园外滩（一期）22#一层，统一社会信用代码91350781MA2YFE976X。 法定代表人：杨智帆，总经理。 委托诉讼代理人：赵宝华，男，该公司员工，住山西省盂县。 委托诉讼代理人：曾果，男，该公司员工，住广东省佛山市顺德区。 原告柳昌东、鲁志英与被告邵武市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“邵武碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁志英及其委托诉讼代理人何旭光、被告邵武碧桂园公司委托诉讼代理人赵宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳昌东、鲁志英向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款41,181.73元。事实和理由：2018年12月28日，柳昌东、鲁志英与邵武碧桂园公司签订《商品房买卖合同》两份，约定邵武碧桂园公司将其开发的碧桂园外滩（一期）8幢A09店面作价306,210元、8幢A10店面作价311,516元出售给原告，该商品房层高均为4.5米。但通知交房时，经原告现场实测，店面层高均仅为4.2米，比约定的店面空间减少6.67%。原告认为，被告应当参照面积误差比的方式，按照涉案商品房减少的空间比例，返还原告相应的购房款。此后，虽经多次交涉，被告拒绝返还原告部分购房款或向原告方作出合理补偿。为此诉请法院判令被告返还原告购房款共计41,181.73元。 邵武市碧桂园房地产开发有限公司辩称，涉案商品房设计层高为4.2米，该公司工作人员制作商品房买卖合同时，误将层高4.2米录入为4.5米，是工作失误所致，并非该公司的真实意思表示，系意思表示错误。原告主张返还购房款，既无合同依据，也无法律依据：1、涉案合同未就交付商品房层高存在误差设置违约责任，原告主张赔偿损失没有合同依据；2、被告在合同中层高录入错误并未对原告造成实际损失。涉案商品房符合设计规划，通过验收，办理了交付手续，原告以实际行动表明对商品房交付状况的认可，且原告并未提交证据证明其因涉案商品房实际层高与合同约定不一致遭受实际损失，应当承担举证不力的后果；3、原告主张赔偿计算依据错误。涉案商品房按照建筑面积计价，建筑面积符合合同约定，原告主张类推适用面积误差救济方式，按照层高误差比退还购房款，属于对合同计价规则的错用，加重被告的责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，当事人对以下事实没有异议，本院予以确认： 柳昌东、鲁志英与邵武碧桂园公司于2018年12月28日签订两份《商品房买卖合同》，约定柳昌东、鲁志英购买邵武碧桂园公司开发的坐落于邵武市，即碧桂园外滩（一期）8幢1层的Ａ09、Ａ10店面，该商品房层高均为4.5米。Ａ09店面预测建筑面积40.66平方米，其中套内建筑面积39.27平方米，房价款按建筑面积计价，单价为7530.99元／平方米，总价306210元；Ａ10店面预测建筑面积40.66平方米，其中套内建筑面积39.27平方米，房价款按建筑面积计价，单价为7661.48元／平方米，总价311516元。合同还约定了商品房交付条件与手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任、合同备案与房屋登记等其他内容。合同签订后，原告按约支付了购房款。涉案商品房竣工验收后，原告方已接收使用该店面。 邵武碧桂园公司在庭审中确认涉案商品房设计及竣工验收层高为4.2米。 本院认为，原告与邵武碧桂园公司签订的案涉商品房预售合同，系双方在平等自愿基础上签订，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案双方当事人在商品房买卖合同中明确约定层高为4.5米，但邵武碧桂园公司实际是按照4.2米的层高进行设计、施工验收的，两者相差30厘米，超出了普通购房消费者所能够认同和接受的误差范围，邵武碧桂园公司的履行瑕疵行为，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，涉案房屋层高不符合合同约定，造成购房业主房屋使用空间期待利益下降及房屋使用功能和价值较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故邵武碧桂园公司应在合理范围内向原告赔偿损失或者减少、返还造成原告损失部分的相应价款。 鉴于双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，原告亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，在无法律明确规定又无合同约定的情形下，本院根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定按照购房款的2%计算原告因层高不足造成的损失，即617,726元的2%为12,354.52元。邵武碧桂园公司应当将该部分的款项支付给原告。由于涉案商品房合同约定按建筑面积计价，并非按体积计价，而纠纷系因房屋层高引起，层高是影响房屋价值的参考因素之一，但与面积对房屋价值的影响并不一致，故原告主张按照空间损失比例计算损失返还房款，依据不足，本院不予支持，对原告超出部分的诉讼请求，予以驳回。邵武碧桂园公司辩称合同约定层高4.5米系其工作人员录入失误所致，并非其真实意思表示，且未给原告造成实际损失，要求驳回原告全部诉讼请求，本院认为该公司作为一个专业的房地产开发企业，对其意思表示的解释，应基于外观主义的客观化判断标准，即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下，也应以外部表示为准。被告交付房屋的层高未达到合同约定高度，客观上损害了原告的利益，依法应予赔偿，本院对被告辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、邵武市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付柳昌东、鲁志英因交付的房屋层高不足而造成的财产损失12,354.52元； 二、驳回柳昌东、鲁志英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费830元，减半收取415元，由柳昌东、鲁志英自行负担332元，邵武市碧桂园房地产开发有限公司负担83元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 磊 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  林超男 书 记 员  张欣欣 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。