重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初1408号原告：重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号。统一社会信用代码12500227568726461C。法定代表人:丁中立，主任。委托诉讼代理人：王军，系该单位员工。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。被告：重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段88号附1-12。统一社会信用代码91500227747460902Q。法定代表人:丁志明，公司执行董事。第三人：张德培，男，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司及第三人张德培房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心的委托诉讼代理人王军、胡文龙和第三人张德培到庭参加诉讼，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2014年1月2日签订的房屋产权调换协议有效；2.判决原告对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋享有优先补偿安置权；3.判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X的商品房现房网签的买卖备案登记；4.判决被告将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋过户登记给原告；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告公司因开发璧山区璧城BS12-1J-043地块，需对原告在地块上的11套住房拆除，为此原、被告于2014年1月2日签订了《房屋产权调换协议》，该协议约定被告拆除原告11套住房后，用在该地块上新建的11套住房以房屋产权调换的方式对原告进行拆迁补偿安置。协议签订后，原告将11套住房交给被告公司，被告拆除后，并在该地块上开发修建了房屋。房屋建好后，被告公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套住房交付给了原告，但未给原告办理房屋的产权过户登记手续。该11套住房从申请安装水、电、气的户头时就一直都是原告的户头。原告从2017年10月1日起就将被告公司补偿安置交付的该11套住房租赁给他人居住，并收取租金。被告公司明知这11套住房是其对原告被拆迁补偿安置的房屋，却于2019年11月13日将位于璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋网签登记给第三人。故，原告对涉案房屋享有优先权，遂提起本案诉讼。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未作答辩。第三人张德培答辩称：1.原告不是与被告公司的法定代表人签订的合同，合同是无效的。2.原告在没有取得房屋产权的情况下，办理水电气户头是违法的。3.余世群与第三人系母子关系，余世群与被告存在真实合法有效的债权债务关系，即被告欠余世群工资。涉案房屋是余世群与被告公司诉讼后，通过法院执行程序以房抵债给第三人的，法律上已经生效。若原告认为涉案房屋是其所有，应当以执行异议向法院提出，不应当在本案中进行审理。并且被告与余世群追索劳动报酬纠纷一案已经结案，如原告的主张得到支持，则存在撞翻了被告与余世群追索劳动报酬纠纷一案的执行程序，是一个重大的错误。4.并未确定具体某一间房屋作为赔偿房，没有证据证明第三人那间房屋属于原、被告争议的房屋。5.原、被告并未签订拆迁补偿安置协议，被告也不是以另行出卖的方式将涉案房屋让与第三人，而是法院判决给第三人的，冻结涉案房产时，原告没有提出异议，原告主张适用的法律条文不正确。综上，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向法庭提交了以下证据：1.原告事业单位的法人证书、被告公司的营业执照，拟证明当事人的主体。2.璧编委（2014）47号文件，拟证明原告由签订合同时的璧山县公共租赁住房管理中心变更为现在诉状上的单位名称。3.2014年1月2日《房屋产权调换协议》，拟证明原告与被告于2014年1月2日签订了该协议，协议约定被告对璧山BS12-1J-043号地块进行开发建设，需拆除原告该地块上11套住房。被告以产权调换的形式对原告进行安置补偿，并约定了补偿安置的房屋楼层房号及面积。4.重庆市商品房联机备案登记表，拟证明涉案房屋在2019年11月13日被告与张德培将涉案房屋网签备案登记在张德培名下。5.水电气户头证明，拟证明该房屋申请办理涉案房屋水电气时办理登记在原告名下，同时证明被告对房屋产权调换协议中约定的拆迁安置的房屋的水电气在被告申请办理户头时就办理给了原告。6.重庆市房屋面积报告书（竣工）及璧山区公安局城郊派出所证明，拟证明涉案房屋的门牌号码由原来的沿河西路南段88号更名为沿河西路南段77号，原房屋产权调换协议图纸中的A、B、C、D、E、F房号变更为6、4、3、2、1、7房号。7.交接清单，拟证明被告于2017年9月8日将安置补偿给原告的11套住房（含涉案房屋）移交给了原告。8.原县委党校家属院11套住宅房屋拆迁还房分配明细表，拟证明原告将被告移交的拆迁还房分别租赁给了相关人员。9.重庆市新建商品房屋使用说明书、保证书（质保书），拟证明涉案房屋的使用说明书和质保书，被告签发后已经交给原告，从而证明涉案房屋被告已经移交安置给原告。10.重庆市璧山区直管公房（住宅）租赁合同，拟证明原告对被告移交的拆迁安置补偿房屋即涉案房屋于2017年10月1日租赁给他人使用至今，原告也对该房屋收取了租金。审理中，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未向法庭提交证据。审理中，第三人张德培向法庭提交以下证据：1.诉前财产保全申请书、案件受理通知书、（2019）渝0120民初3160号民事调解书、（2019）渝0120执2243号结案通知书，拟证明余世群与被告追索劳动报酬纠纷一案，璧山区人民法院判决被告向余世群支付35万元的劳动报酬，且判决为生效判决。2.强制执行申请书、询问笔录、结案报告，拟证明余世群向法院申请执行，被告以以物抵债的形式将诉争房屋抵偿给余世群，该抵偿经法院确认，并做执行结案处理，并明确了重庆市璧山区沿河西路南段77号1栋5-1归余世群所有。3.《以房抵债协议书》、户口簿，拟证明被告以以房抵债的形式将诉争房屋以房抵债给第三人，余世群与第三人是母子关系。本院根据到庭陈述和以上证据，确认的事实如下：2014年1月2日，以重庆市坤昌房地产开发有限责任公司为甲方，以璧山县公共租赁住房管理中心为乙方，签订《房屋产权调换协议》。该协议第一条主要内容载明：“经甲乙双方协商，乙方同意甲方采取期房的方式对其位于XX镇XX路XX号住宅房屋进行产权调换。乙方所有的房屋位于XX镇XX路XX号，共11套住宅。土地使用权类型为划拨，房屋用途为住宅，房屋建筑面积592平方米，房屋结构为砖混结构，办有房地产权证XXX房地证XXXX字第XXXXX号......。甲方提供的产权调换屋位于BS12-1J-043号地块内，楼房幢号1，用途住宅，房屋结构为框剪结构。”第二条载明：“经甲乙双方共同协商，房屋产权调换采取等面积调换的原则，房屋产权调换面积以乙方提供的新房地产权证面积为准。经甲方同意，乙方选择的房屋产权调换房源为1幢房屋临时编号为E，第2、3、4、5、6层，1幢房屋临时编号为B，第1、2、3、4、5、6层，共计11套住宅房屋，拟建筑面积597.63平方米。......乙方选择的产权调换房屋由甲方在该房屋设计图纸中注明并作为协议附图。”第四条载明：“经甲乙双方共同协商，乙方同意甲方提供的产权调换11套还房按廉租住房标准装修......水、电、气、闭路电视安装到位......以上装修、安装等所有费用均由甲方承担。”第六条载明：“产权调换房屋经相关部门综合验收合格后，并终止过渡费用。乙方在接到通知后30日内与甲方完善有关接房手续，并积极配合甲方办理房地产权证”。《房屋产权调换协议》还将户型标准层平面图注释房屋位置后，作为合同附件。该协议签订后，璧山县公共租赁住房管理中心将位于XX镇XX路XX号的11套住房交与被告。2014年11月13日，璧山县公共租赁住房管理中心更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。重庆市坤昌房地产开发有限责任公司进行开发建设的楼盘名称“鑫辉河畔”，地址门牌编号为璧山区XX街道XXX路XXXX号。该楼盘于2017年8月8日取得《竣工验收备案登记证》。2017年9月8日，重庆市坤昌房地产开发有限责任公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套产权调换房屋（住宅）交付与重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。该11套住宅房屋的坐落分别为：璧山区XX街道XXX路XXXX号“XXXX”X幢X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号、X-X号。重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收以上11套产权调换住宅房屋后，以重庆市璧山区公共租赁住房管理中心为户主对该11套住宅房屋中的水、电、天然气进行了注册开通，并将包括本案的5-1号住宅在内的房屋进行了对外出租。2019年4月22日，余世群向本院起诉重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，请求判令重庆市坤昌房地产开发有限责任公司支付工资341700元及利息。本院于2019年6月4日作出（2019）渝0120民初3160号民事调解书，由重庆市坤昌房地产开发有限责任公司一次性向余世群支付工资341700元及保全费2270元。该民事调解书生效后，余世群于2019年6月13日向本院申请强制执行。2019年11月12日，重庆市坤昌房地产开发有限责任公司（甲方）与余世群（乙方）签订《以房抵债协议书》，其主要内容载明：“1.甲方将自己开发建设的位于璧山区XX街道X路XXXX号X栋X-X套内面积52.14平方的房子‘以房抵债’的形式，以市场价30万元抵偿给乙方，另支付现金五万元。（所有的税费和杂费约伍万多由余世群自付）2.甲乙双方一致确认：此款中有一部份是自己垫资的车费、资料费、电话费、办公用具等杂费。还有一部分是张德培工作所得。因，此工作是包干制，余世群不熟悉电脑，就负责打杂，张德培就负责公司的资料，文件打印等工作。所以此款中，大部分工资都应熟（属）张德培所有。因乙方家庭非常困难，全家五口人住一套老房子，儿子35岁了又没有工作，目前一套房屋都没有。所以乙方提出指定写儿子的名字（张德培）。由张德培与重庆市坤昌房地产开发有限责任公司网签协议。”2019年11月13日，涉案的房屋（位于璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅）申请了商品房现房买卖备案登记。业务编号201911139000690《重庆市商品房联机备案登记表》主要内容载明：“一、申请事由：商品房现房买卖备案登记。二、房屋坐落：璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X。三、申请人详情：出卖人重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，......；买受人张德培，......。四、代理人（经办人）详情：邹夜菲，出卖方委托；邹夜菲，买受方委托......”。至本案诉讼，涉案房屋仍由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心行使房屋财产权益，但未办理房地产权过户登记。本院认为，原璧山县公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日自愿签订的《房屋产权调换协议》，不违反法律的禁止性和强制性规定，系合法有效的民事合同。璧山县公共租赁住房管理中心更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，其《房屋产权调换协议》的合同相对人甲方因此变更为本案原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，涉及的合同甲方的权利义务继续由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心承续。故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司依据《房屋产权调换协议》约定向原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心交付涉案产权调换房屋即位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套和原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收涉案房屋并已经行使房屋占有、使用、收益等权利的事实，本院予以确认。该涉案房屋产权至本案诉讼未登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心的事实成立，依据《房屋产权调换协议》第六条的约定，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司有义务协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心就涉案房屋办理房地产权过户登记，故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉“将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋过户登记给原告名下”的诉讼请求，本院予以支持。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对涉案住宅房屋是依据合法有效的《房屋产权调换协议》约定，通过房屋产权调换方式所占有取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对通过房屋产权调换方式取得的涉案房屋符合该司法解释所规定的法律特征，具有法定的优先取得权利。虽然第三人张德培的母亲余世群与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司签订《以房抵债协议书》，并据此办理商品房现房买卖网签备案，但不能以此对抗或者阻碍原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对涉案房屋法定优先权利的行使，并有义务让位、协助法定优先权的行使，故，原告所诉“对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X房屋享有优先补偿安置权”和“判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X的商品房现房网签的买卖备案登记”的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（原璧山县公共租赁住房管理中心）与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》系有效合同；二、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套享有优先取得补偿安置房屋的权利；三、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司、第三人张德培在本判决生效后五日内办理撤销位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋的商品房现房网签的买卖备案登记；四、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心将位于重庆市璧山区XX街道XXX路XXXX号X幢X-X号住宅房屋一套的房地产权过户登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心名下。案件受理费减半收取2525元，财产保全费1814元,合计4339元，由被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司承担（限被告于本判决生效后五日内向本院缴纳）。原告预交的案件受理费2525元，待本判决生效后予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。审 判 员  樊 平二〇二〇年七月九日法官助理  黄常凤书 记 员  刘青容