湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初3329号原告：柯善长，男，1968年2月4日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：黄松林，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。被告：柯于明，男，1971年1月16日出生，汉族，住阳新县。被告：黄雪梅，女，1971年11月18日出生，汉族，住址同上，原告柯善长与被告柯于明、黄雪梅物权确认纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，公告送达了开庭传票和应诉材料，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯善长及其委托诉讼代理人黄松林到庭参加诉讼。被告柯于明、黄雪梅经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯善长向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对二被告位于武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋享有独立、全部所有权；2、依法判令被告立即协助原告办理产权变更登记，将产权变更到原告名下，并将产权人名字变更为原告名字；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月24日，被告以生意资金周转困难为由向原告借款33万元，并约定月利率1.5%。同年8月16日，因被告差欠原告借款及利息一时无法偿还，经协商，由被告同意将位于武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景城D2栋2单元16层01室房抵押给原告。2015年，由于被告长时间不能偿还原告借款，3月24日，原告逐将被告柯于明、黄雪梅诉至阳新县人民法院，经该院审理，于同年5月25日作出判决，判决二被告生效后三日内偿还原告33万元。2015年6月28日，原、被告协商并签订了房屋抵债偿还原告借款，被告还须协助原告办理该房屋产权相关的手续。自此协议签订后，后续按揭房款即由原告进行偿还。至2019年5月20日止，原告已向银行偿还了50个月的按揭贷款145,950元。阳新县人民法院【2015】鄂阳新执终字第00453-2-9号执行裁定书和（2018）鄂0222执异37号执行裁定书，对原、被告双方签订的房屋抵债协议亦予以认可，认定该房屋已被原告合法占有。综上所述，为保证原告合法权益，原告现依法向人民法院提请民事诉讼，请求人民法院依法审理和判决。确认双方签订的房屋抵偿协议合法有效来维护原告合法权益。柯于明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。但其提交答辩状辩称，1、原告请求确认物权所依据的判决书存在程序和事实错误；2、2015年6月28日，原、被告签订的房屋抵债偿还协议，因当时本人意识不清楚，故不是本人真实意思表示；3、夫妻一方处理夫妻共同财产违反不动产的处置规定；4、房屋抵债偿还签订期间，该不动产在法院依法查封期间，当事人处置该不动产不符合法律规定；5、抵偿物的市场价值远远超过原告的债权，价值不对等不符合正常交易、显示公平；6、存在多个债权人的情形下而将主要财产低价抵偿原告一个债权人的行为应属无效；7、该不动产在法院查封前后期间均对外出租，租金用于抵偿原告债权并交纳房贷，但不能认定原告拥有该不动产所有权。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。黄雪梅未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，两被告向原告出具借条，借到原告人民币33万元整，并约定月利率1.5%。2014年8月16日，柯善长作为甲方、黄雪梅作为乙方签订房屋抵押协议书，内容为乙方向甲方借现金330,000元，现经甲乙双方协商，乙方同意将武汉市盘龙城经济开发区巨龙大道48号的一套房产抵押给甲方，现协议如下：一、由于乙方未办理房产证，只能用购房合同原件作为抵押，抵押期间甲乙双方都不得出卖该处房屋，如需卖房由甲乙双方协商办理。二、抵押期间依然由乙方出租，收入归乙方所有。三、乙方归还全部借款后，结清本息，甲方才将乙方的购房合同归还，抵押协议终止。四、如果乙方在2016年春节不能归还全部借款，甲方可以考虑要求乙方卖房归还全部本息。如房屋没有出卖，该处房屋的出租权归甲方所有，收入也同时归甲方，直至乙方归还全部借款为止。五、抵押房屋地址：武汉市盘龙城经济开发区巨龙大道48号项目中的D2幢2单元16层01号房。六、购屋合同原件，证件号：黄113028120。甲方（签字）有柯善长签名，乙方有黄雪梅签名。后黄雪梅将该房屋的商品房买卖合同、个人住房按揭借款合同、房屋质量保证书、业主手册和销售不动产统一网络发票原件交给柯善长。二被告因上述借款本金及利息，经原告多次催讨未果，原告遂于2015年3月24日来院起诉要求两被告偿还借款本金33万元及利息64,350元（利息按月利率1.5%，从2014年2月24日起算至2015年3月24日止）。诉讼期间，2015年4月2日，本院根据柯善长的财产保全申请，作出（2015）鄂阳新民二初字第00104-3号民事裁定书，裁定将柯于明位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集美景天城D2栋2单元16层1室的商品房和黄雪梅位于武汉市黄陂区盘城经济开发区汉口北国际商品交易中心A栋3层546号的房屋予以查封。上述民间借贷案件经审理，本院于2015年5月25日作出（2015）鄂阳新民二初字第00104号民事判决，判决：被告柯于明、黄雪梅在该判决生效后三日内偿还原告柯善长借款本金33万元及利息（利息按月利率1.5%，从2014年2月24日起算至2015年3月24日止）。该判决作出后的2015年6月28日，柯于明作为甲方、柯善长作为乙方签订房屋抵债协议，主要内容为：甲方以其位于武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天城D2栋2单元16层01室3房2厅1厨1卫、建筑面积105.87平方米房屋的全部产权，抵还欠乙方的欠款330,000元；合同签订后，乙方即取得该抵债房产的所有权；办理房屋产权转移的相关费用，由乙方负责。次日，柯于明将上述房屋交付给柯善长。后柯善长开始以柯于明名义每月偿还银行按揭贷款，并行使该房屋的出租权。上述（2015）鄂阳新民二初字第00104号民事判决发生法律效力并进入执行程序后，本院于2015年12月15日以柯善长与柯于明、黄雪梅达成执行和解协议，尚未履行完毕，柯于明、黄雪梅暂无其他财产可供执行为由，作出（2015）鄂阳新执终字第00453-2-9号执行终本裁定书。2013年6月份，被告黄雪梅因生意急需资金向案外人明平弟借款20万元。2014年8月1日，经结算，黄雪梅向明平弟出具两份欠条，分别欠到明平弟人民币10万元和8万元，均注明月息1.5分。明平弟在催讨过程中，柯于明签名予以认可，但无果，双方发生纠纷。本院于2015年7月2日立案受理该案，经审理作出（2015）鄂阳新民二初字第00238号民事判决，判决被告柯于明、黄雪梅在本判决生效后三日内偿还明平弟借款本金18万元及利息（利息按月利率1.5%，从2014年8月1日起算至本判决确定还款之日止）。案件进入执行程序后，本院作出（2015）鄂阳新执字第00748号协助执行通知书，将柯于明所有的坐落在武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋予以查封，查封时间从2018年1月2日至2021年1月2日。此后，原告作为执行异议人于2018年11月8日对本院因案外人明平弟一案作出的查封二被告所有的武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋的执行措施提出书面执行异议。本院对该执行异议受理后，经审查认为：“经形式审查房屋抵债协议和（2015）鄂阳新执终字第00453-2-9号执行终本裁定书，可以证明本院在执行柯善长与柯于明、黄雪梅民间借贷纠纷一案过程中，柯于明将其被诉讼保全的按揭贷款购买的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集美景天城D2栋2单元16层1室的商品房交付给柯善长，抵偿其欠柯善长33万元债务，案件本次执行程序终结的事实。柯于明将其购买的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集美景天城D2栋2单元16层1室的商品房交付给柯善长抵债是柯于明为履行（2015）鄂阳新民二初字第00104号民事判决确定的给付义务处置其财产所有权的民事法律行为，该房屋抵债协议具有商品房买卖合同效力，虽未支付具体价款，但根据（2015）鄂阳新民二初字第00104号民事判决书和房屋抵押协议等证据可以判断双方抵债合意的真实性。柯善长取得该商品房后行使房屋出租权的行为，应认定该房屋已被柯善长合法占有。柯善长每月以柯于明名义偿还用该房屋作抵押的银行按揭贷款，因该贷款银行享有优先受偿权，所以对于房屋买卖双方而言已支付全部价款。上述行为发生在本院执行明平弟与柯于明、黄雪梅民间借贷纠纷案查封该房屋之前。且该房屋有按揭贷款未还，无法办理过户登记手续，该结果非因柯善长自身原因导致。同时，诉争房屋抵债行为发生在本院受理明平弟诉柯于明、黄雪梅民间借贷纠纷案之前。因此，本院执行申请执行人明平弟与被执行人柯于明、黄雪梅民间借贷纠纷案查封柯于明、黄雪梅位于武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋不妥，应予纠正。故异议人柯善长的异议理由成立。”本院并于2018年12月18日作出（2018）鄂0222执异37号执行裁定，裁定如下：中止执行位于武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋。该执行裁定现已发生法律效力。因原告认为上述裁定确认了其对涉案房屋的物权所有，遂向本院提起本案诉讼。另查明，被告柯于明为购买涉案的武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道美景天成D2栋2单元16层01室房屋于2011年9月13日、2011年9月17日、2011年10月16日、2013年2月22日分别向开发商湖北百利恒置业有限公司缴纳了10,000元、147,800元、53,000元、309,902元，合计520,702元并由该公司出具了销售不动产统一网络发票。支付购房款期间的2012年1月6日，该房屋以预购商品房合同（商品房买卖合同编号为黄113028120）抵押登记类型在武汉市黄陂区房产管理部门进行了抵押登记，债务人为柯于明，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，债权数额31万元，债务期间为2012年1月6日至2027年1月6日。庭审中，原告并举证了经湖北省农村商业银行个人账号从2015年4月29日至2020年5月21日向被告柯于明个人账号每月汇款2,919元的汇款回单，证实了期间原告向被告指定还贷个人账号汇款用于还贷的事实。原告并举证其持有涉案房屋（缴款单位为D2-2-1601室房柯于明）所在的武汉万嘉物业管理有限公司出具的2012年至2018年的物业管理费等收据以及阳新县木港镇木港村民委员会出具的证明，内容为，被告柯于明、黄雪梅系合法夫妻，长期在该村居住，于2015年外出躲债，至今已多年未归等。本院认为，因相关法律规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。法律法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，从其规定。有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。在预告登记之后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的话，是不发生物权效力的。预告登记后，债权消灭或者自能够办理进行不动产登记之日起3个月之内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，现已查明，原告柯善长与被告柯于明签订的《房屋抵债协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但该协议未经被告黄雪梅参与和同意，而涉案房屋系二被告婚姻存续期间以被告柯于明个人名义购置的不动产财产，且原告亦在起诉状的诉请中明确涉案房屋为二被告共同所有，故该不动产财产应属于夫妻共同共有。而共同共有财产在处分或修缮时，应当经全体共同共有人同意才具有法律效力。同时，涉案房屋并未办理被告柯于明的个人不动产权登记，仅办理了被告柯于明个人的预购商品房登记，后因购房人柯于明借贷银行贷款而将银行作为抵押权人、自己作为抵押人办理了预购商品房抵押登记。又因相关法律规定：“债务人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押期间。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”查明，涉案房屋经房屋所在地登记机构办理银行贷款预购抵押登记时间为2012年1月6日，而原告与黄雪梅签订房屋抵押协议时间则为2014年8月16日且未依法办理登记，原告与被告柯于明签订《房屋抵债协议》时间则为2015年6月28日且同样未依法办理登记，虽然《房屋抵债协议》载明内容：“出卖人保证自己对该抵债房屋拥有处分权，该来源合法、不存在法律纠纷，保证该房屋不涉及第三方的权利，合同签订后，买受人即取得该抵债房产的所有权等。”但因预购商品房抵押登记的抵押权具有排他效力和优先顺位。当预购商品房登记的抵押权尚无法进行物权登记，权利人需要实现抵押权时，权利人有权对作为请求权标的的不动产行使抵押权。虽然该条款并非效力性强制性法律规定，即抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同效力，但出卖人在约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权义务，致使买受人无法办理商品房权属转移登记的，因抵押权未消灭而构成法律上的不能履行的情形，故买受人不能要求继续履行合同，仅有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。而涉案房屋的预购抵押登记，原告亦未举证证实已经依法撤销或失效（原告虽然举证其已代被告履行了自以房抵债协议签订之时起至今的偿还抵押权人贷款的事实，但并未完全消灭该抵押权）。因相关法律同时规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”虽然涉案房屋的以房抵债协议已实际履行，原告并基于协议关系和约定实际占有、使用、居住该房屋，但该不动产物权始终因未经登记不发生物权效力，即仍无法发生法律意义的物权效力。故本院不能认定原告对其诉请的房屋享有合法、有效的所有权，仅能确认其经以房抵债协议关系产生的实际占有、使用的状态。虽然原告认为本院作出的已经发生法律效力的（2018）鄂0222执异37号执行裁定确定了涉案的以房抵债协议具有商品房买卖合同的效力以及原告据此协议合法占有涉案房屋的事实，但该裁定作出的前提仅是依法形式审查，并非实体诉讼审理和裁判，且该裁定认定的事实与本案查明的事实并非一致，故应以本案审理认定的事实作为裁判依据。综上，故原告作为《房屋抵债协议》的买受人，现主张确认涉案房屋的独立、全部的所有权，因其举证不足且无充分、有效的法律依据，本院不予支持。因前述已查明涉案房屋并不符合有效办理不动产产权变更登记的条件，故对原告要求被告履行合同义务协助原告办理不动产产权变更登记的诉请，亦因举证不足且无充分、有效的法律依据，本院亦不予支持。对于被告柯于明提出的相关答辩意见，除对其中的“夫妻一方处理夫妻共同财产违反不动产的处置规定”的辩解内容，因符合法律规定，本院予以采纳外。对其其他答辩意见，因其未举证证实且不属于本案审理范围，故本院不予采纳。被告柯于明、黄雪梅经本院合法传唤未到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条、第三十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告柯善长的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告柯善长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费200元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审 判 长  邢晓锋人民陪审员  周理银人民陪审员  柯爱君二〇二〇年七月三十一日书 记 员  陈希文