重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11493号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍茜，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：牟林，男，1968年11月24日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：张娟，女，1971年6月29日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司与被告牟林、张娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人王传杰、伍茜，被告牟林到庭参加了诉讼。被告张娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计4533.53元（该费用计算自2016年7月1日至2020年3月31日）、违约金906.706元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费106.45元、公摊水费0元，上述物业服务费、违约金、公摊电费合计5546.69元；3.请求被告支付本案诉讼费。审理中，原告变更其第一项、第二项诉讼请求为：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计4533.53元（该费用计算自2018年5月1日至2020年3月31日）、违约金906.706元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费106.45元、公摊水费0元（该费用计算自2018年7月1日至2020年2月29日），上述物业服务费、违约金、公摊电费合计5546.69元。事实和理由：原告与重庆万永置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“万科˙西城”提供物业服务，被告交纳物业服务费的标准是2.6元/月˙平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告牟林辩称，被告不是不交费，被告交费原告不收，因为原告要求一次性交清而不许分段交；小区公共收益从未公示、分配；原告在被告所住房屋楼下开设了食堂，食堂运作时噪音大，食堂烟道影响被告家里的烟道；油烟浓，影响被告正常生活。被告就此问题找原告协商多次，但原告一直未回复，说要整改，但是一直没有效果，小区业主要求原告不继续使用，而不是整改，而且该食堂是否符合规划要求也未可知、烟道改造是否符合标准也不清楚，且烟道改造也没有任何公示、图纸。被告张娟未到庭应诉，也未提交书面答辩意见或证据。原告与被告牟林围绕其诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，万科˙西城一期前期物业管理中标通知书、重庆市物业管理招标备案通知、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、中华人民共和国物业服务企业资质证书、前期物业服务合同（预售）备案证明、西城前期物业服务合同、情况说明，能耗公摊公告、电费发票，万科西城物业服务相关费用催收函、快递单，视频光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告牟林、张娟系位于重庆市九龙坡区XXXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为75.81平方米，开发商为重庆万永置业有限公司。2013年11月3日，二被告与重庆万永置业有限公司向重庆市规划和自然资源局提交了重庆市土地房屋权属抵押登记申请书，申请将坐落于重庆市九龙坡区XXXX号的房屋转移登记在二被告名下，2016年二被告取得重庆市九龙坡区XXXX号房屋的产权。2013年8月24日，重庆万永置业有限公司向原告发出通知，通知原告为万科˙西城一期前期物业管理中标人。后重庆万永置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《西城前期物业服务合同》，约定原告为万科˙西城小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.6元/平方米˙月（不含公摊水电费）；商铺7元/平方米˙月（不含公摊水电费）；幼儿园2.5元/平方米˙月（不含公摊水电费）；地下车位100元/个˙月。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。2016年6月15日，重庆市物价局对万科˙西城一期小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明高层住宅的物业服务收费标准为2.6元/㎡/˙月（不含公摊水电费）。上述前期物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的万科˙西城一期小区提供了相应的物业服务。前期物业服务合同期限届满后，被告牟林陈述，原告仍在为万科˙西城一期小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会，未形成续聘或者解聘乙方的决议，也未签订新的物业服务合同，原告愿意继续以前期物业服务合同对该小区进行物业服务。被告自2018年5月起开始欠付物业服务费,从2018年7月起开始欠付公摊电费。原告在起诉前对二被告进行了物业服务费、公摊电费等费用的催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照2.6元/平方米˙月的标准主张被告自2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4533.53元；被告自2018年7月1日至2020年2月29日期间的公摊电费据实分摊，共计106.45元，并举示了能耗公摊公告、电费发票予以证明；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%。被告牟林对物业服务费、公摊电费的欠费时间和金额无异议，不认可违约金并请求法院调整。被告牟林举示了视频，拟证明原告开设食堂的油烟问题，对此原告认为无法核实视频的真实性，需庭后现场核实。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万永置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的二被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为万科˙西城一期小区提供了物业服务。在前期物业服务合同期限届满后，该合同符合继续有效的条件，原告仍在万科˙西城一期小区依据该合同提供物业服务。依照权利、义务相一致的原则，二被告作为万科˙西城一期的业主应按照合同约定支付物业服务费等费用。对于被告牟林辩称的小区公共收益未公示、未分配故其拒交物业服务费的意见，该辩称理由系另一法律关系，被告可另案主张相关权利；被告牟林也辩称因原告在楼下开设食堂影响其正常生活故而其拒交物业服务费，虽举示了视频予以证明，但该证据不能证明原告提供的整体物业服务质量不达标，即不能证明原告存在根本违约的情形，故不能成为被告拒交物业服务费、公摊电费等费用的抗辩事由。即使被告认为原告在楼下开设食堂影响了被告的正常生活、侵害了其合法权益，因系另一法律关系，被告需另案主张权利。原告主张依据前期物业服务合同约定的标准按季收取物业服务费、公摊电费并无不当，且被告牟林对欠费时间和金额也无异议。故二被告应向原告交纳2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4533.53元、2018年7月1日至2020年2月29日期间的公摊电费106.45元。关于原告主张的违约金，二被告未按时足额交纳物业服务费、公摊电费，确系事出有因，故本院不予支持。被告张娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张娟、牟林于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4533.53元、2018年7月1日至2020年2月29日期间的公摊电费106.45元，以上费用合计4639.98元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告牟林、张娟负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年七月二十八日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑