甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终320号上诉人（原审原告）：李某，住甘肃省秦安县。上诉人（原审原告）：杨某，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：李某，系杨某丈夫。被上诉人（原审被告）：甘肃楠林房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：胡某，甘肃胡某律师事务所律师。上诉人李某、杨某因与被上诉人甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称楠林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某、上诉人杨某的委托诉讼代理人李某，被上诉人楠林公司的委托诉讼代理人马某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某、杨某上诉请求：1.撤销甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1995号民事判决，依法驳回楠林公司的诉讼请求，由楠林公司支付延期交房违约金79161.34元、延期办证支付违约金11850.5元；2.本案一、二审诉讼费用由楠林公司承担。事实和理由：1.一审法院根据楠林公司提供的估价报告计算李某、杨某的实际损失数额不当，楠林公司应依据商品房买卖合同第九条每日按照已付房价款的万分之八支付延期交房违约金79161.34元；2.李某、杨某的交房日期是2017年6月17日，直至2019年2月楠林公司售房部才通知办理房屋产权证，2月21日办理了房屋产权证书，楠林公司未在法律规定的房屋交付使用后90日的期限内取得房屋产权证书，楠林公司应当按已付房价款的2%向李某、杨某支付违约金11850.5元。楠林公司辩称，其与李某、杨某签订商品房买卖合同时工作人员失误将交房时间打印提前一年，该行为属因重大误解实施的民事法律行为，且根据法律规定，合同约定的违约金过高的应予调整，一审法院对合同约定违约金进行调整符合法律规定，适用法律正确；楠林公司与李某、杨某在商品房买卖合同中并未约定何时取得房屋权属证书的期限，而是约定在房屋交付后的30日内将办理权属登记所需由楠林公司提供的资料报产权登记机关备案，李某的备案时间是2016年5月4日，不存在违约，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李某、杨某向一审法院起诉请求：1.请求判令楠林公司支付未在规定期限内向李某、杨某交付商品房的违约金79161.34元，李某、杨某未在规定期限内取得房地产权属证书违约金11850.50元，违约金共计91011.84元；2.诉讼费用由楠林公司承担。庭审中，李某、杨某当庭增加诉讼请求第三项:楠林公司承担李某、杨某自2017年1月1日至6月16日的房款（592525元）按照银行同期利率计算的利息13468.42元。一审法院认定事实：李某、杨某与楠林公司于2016年5月4日签订商品房买卖合同，约定李某、杨某购买楠林公司在建中的在建××县房屋一套，面积为118.79平方米，房屋总价款为592525元，合同约定交房日期为2016年12月31日前，实际上楠林公司于2017年6月17日向李某、杨某交付了该商品房。银行于2016年7月12日向楠林公司付清了所有房款，现李某、杨某向银行按揭还款。2019年2月21日办理了房屋产权证。经查明，李某、杨某与楠林公司签订的商品房买卖合同第九条第1款第（2）项对楠林公司逾期交房违约责任约定为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之8（该比率应该不小于第（1）项中的比率）的违约金”。对于楠林公司逾期办理产权证，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人没有在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3.商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。现李某、杨某要求楠林公司按照合同承担违约责任。在李某、杨某起诉后，楠林公司认为合同约定违约金过高，并申请对秦安县滨河北路“文鼎名苑”2017年期间该地段同类商品住房每平米的租赁价格进行评估，经甘肃省金诚信房地产估价有限责任公司评估该地段同类商品住房，简装房平均租赁价格为月10.78元/平方米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平方米。一审法院认为：楠林公司与李某、杨某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，楠林公司与李某、杨某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护。因楠林公司逾期交房5个月17天，李某、杨某要求楠林公司按照合同约定承担违约责任，但楠林公司认为双方约定的违约金过分高于李某、杨某实际损失，请求法院予以调整。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过分高于造成实际损失。本案中，李某、杨某要求楠林公司按照合同承担逾期交房的违约赔偿77739.28元，该约定数额明显超过李某、杨某的实际损失，且楠林公司已申请对违约金进行调整，故对李某、杨某要求按照合同约定赔偿的请求不予支持。对李某、杨某的实际损失根据鉴定报告的评估，2017年文鼎茗苑小区同地段同类毛坯房租赁价格为月7.65元/平方米，简装房的租赁价格为月10.78元/平方米。李某、杨某购买房屋面积为118.79平方米，楠林公司迟延交付房屋5个月17天，因楠林公司向李某、杨某交付房屋为毛坯房，故按照毛坯房的月租赁价格7.65元/平方米计算，李某、杨某的实际损失约为5059元。现楠林公司要求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少；……”。据此，一审法院酌情对违约金调整为实际损失的30%，故楠林公司应赔偿给李某、杨某因逾期交房造成的损失6577元（5059+5059×30%）。楠林公司辩称于法有据，应予支持，李某、杨某要求按照约定赔偿不予减少的理由不能成立。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记。”现李某、杨某主张楠林公司违约，楠林公司称其已按照合同约定在交付后在30日内向产权登记机关备案。根据合同条款李某、杨某方迟延取得房屋权属证是因楠林公司方的责任，李某、杨某方才取得赔偿请求权，庭审中李某、杨某未举出因楠林公司方的责任造成李某、杨某迟延取得房产证的证据，故对李某、杨某要求楠林公司承担未按期取得房地产权属证书违约金11850.5元的请求不予支持。对于李某、杨某要求楠林公司承担自2017年1月1日至6月16日的所还房款（592525元）的银行同期利率计算的利息13468.42元的请求，2017年1月1日至6月16日即逾期交房期间，合同对逾期交房违约责任已约定，李某、杨某不能重复主张，故对该部分请求不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，判决：一、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付李某、杨某逾期交房赔偿金6577元；二、驳回李某、杨某其他诉讼请求。案件受理费1038元，由李某、杨某承担519元，甘肃楠林房地产开发有限公司承担519元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李某、杨某申请法院调取两份证据，1.秦安县消防大队出具的情况说明一份，拟证明楠林公司在2018年12月7日才消防备案，其于2017年6月17日交付房屋时消防没有验收合格，进一步证明楠林公司主张在交付房屋30日内就到有关部门申请办理房屋产权证书是不符合事实的，2017年6月17交付房屋不符合规定。2.李某、杨某与楠林公司商品房买卖合同备案登记表一份。提交3.王海平与楠林公司的商品房买卖合同一份，拟证明楠林公司不是在合同约定的30日内向房管部门进行合同备案。楠林公司质证认为，备案时间并不是竣工验收合格时间，李某、杨某将备案登记时间与竣工验收时间混淆。对李某、杨某与楠林公司商品房买卖合同备案登记表真实性认可，该证据能够证明备案的时间。王海平的商品房买卖合同与本案没有关联性，该份合同是作废的合同，来源不合法。本院认为，消防验收是进行竣工验收的必经环节，秦安县公安消防大队出具的情况说明证明的是秦安县文鼎名苑小区建设工程整体竣工验收消防备案情况而非案涉争议文鼎名苑小区3号楼的消防验收，不能证明楠林公司交付的房屋不符合交付条件，故对该证据的证明力不予确认。李某、杨某与楠林公司商品房买卖合同备案登记表无法反映办证登记时间，对其证明力不予确认。王海平的商品房买卖合同没有买房人的签名，不符合证据的形式要件，故对其证明力不予确认。楠林公司提交的证据：1.李某与楠林公司的商品房买卖合同一份，拟证明楠林公司与李某签订合同的备案时间是2016年5月4日；2.高松林的商品房买卖合同一份，拟证明楠林公司与高松林签订合同的备案时间是2016年7月9日，该合同的编号和备案日期相同，证明合同编号就是备案日期，推断李某的备案日期按照合同编号应该是2016年5月17日；3.建设工程竣工资料归档清册，拟证明从归档资料反映楠林公司的所有工程的土建、消防都是合格的。2016年4月就对消防进行了设计备案，备案和竣工验收不是一回事。李某、杨某质证认为，证据1、2的真实性不予认可，李某持有的合同上没有签订日期，楠林公司持有的合同上的日期是楠林公司后期修改的。证据3是复印件，反映不出来源，对真实性不予认可。本院认为，合同编号与备案登记时间并非一一对应关系，本案争议的是报送办证资料时间而非合同备案时间，上述证据与本案争议焦点不具有关联性，对上述证据的证明力不予确认。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.楠林公司逾期交房的违约金数额应如何计算，李某、杨某的实际损失是什么。2.李某、杨某是否未在约定期限内取得房地产权属证书，是否因楠林公司原因所致。关于第一个争议焦点即楠林公司逾期交房的违约金数额应如何计算，李某、杨某的实际损失是什么的问题。一审根据李某、杨某与楠林公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间，楠林公司实际向李某、杨某交房的时间确认楠林公司迟延交付房屋5个月17天构成违约，双方对一审判决确认的该事实没有异议，楠林公司应当承担违约责任。关于违约金数额，李某、杨某要求楠林公司按照合同约定按日向其支付已交付房价款万分之八的标准计算的违约金79161.34元，楠林公司抗辩合同约定的违约金过高并要求予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，故对楠林公司主张违约金过高并予以调整的意见予以支持。双方对逾期交房约定了损失赔偿计算方法，一审法院以同年度同地段房屋租金标准计算违约损失不当，本案中，李某、杨某除贷款外未举其他证据证明其实际损失，其主要损失为逾期交房期间因购买房屋贷款产生的利息损失。李某、杨某因购房贷款470000元，贷款利率为年利率3.25%，470000元在逾期交房期间产生的利息为470000×3.25%÷360×167=7085.9元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院根据违约金的补偿性功能及双方当事人的过错程度、合同履行情况、逾期交房期限等因素，对楠林公司逾期交房违约金按照实际损失的130%予以调减，计为7085.9×130%=9211.7元。关于第二个争议焦点即李某、杨某是否未在约定期限内取得房地产权属证书，是否因楠林公司原因所致的问题。李某、杨某与楠林公司签订的商品房买卖合同约定，楠林公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。楠林公司主张因2017年、2018年秦安县统一对开发楼盘的容积率进行清理普查，在此期间房屋产权证均停办，2018年通知开办的时候就立即申办，但未向法院提交相应证据，不能证明非因其原因造成办证迟延，应承担举证不能的后果。本案中，楠林公司与李某、杨某之间约定了违约金计算方法，未约定办理房屋产权证书的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日”，楠林公司于2017年6月17日向李某、杨某交付房屋，李某、杨某于2019年2月21日取得房屋产权证书的期限超过上述法律规定的期限，楠林公司应当按照合同约定按已付房价款592525元的2%向李某、杨某支付违约金11850.5元。综上所述，李某、杨某的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1996号民事判决；二、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性赔偿李某、杨某逾期交房的违约金9211.7元；三、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性赔偿李某、杨某逾期办证的违约金11850.5元；四、驳回李某、杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1038元，由李某、杨某承担519元，甘肃楠林房地产开发有限公司承担519元。二审案件受理费2076元，由甘肃楠林房地产开发有限公司承担776元，李某、杨某承担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇二〇年七月六日法官助理 徐瑞杰书 记 员 马雪菲