广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1571号 上诉人（一审被告）：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城C0栋8号。统一社会信用代码：9145010073996481XG（1-1）。 法定代表人：顾家龙，董事长。 上诉人（一审被告）：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，住所地北流市城南一路431号。统一社会信用代码：91450981675005969N。 法定代表人：顾建辉，总经理。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司北流支行，住所北流市新松路0047号。统一社会信用代码：91450981711477526P。 法定代表人：张明，该行行长。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：池国娟，住广西北流市。 上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称荣顾北流分公司）与被上诉人中国银行股份有限公司北流支行（以下简称中国银行北流支行）、池国娟金融借款合同纠纷一案，两上诉人不服广西壮族自治区北流市人民法院（2020）桂0981民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人荣顾公司、荣顾北流分公司的上诉请求：1.撤销北流市人民法院作出的（2020）桂0981民初520号民事判决书第三项，依法判决上诉人在本案中对池国娟的债务不承担连带清偿责任；2.一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人不应对池国娟的债务承担连带清偿责任。上诉人与池国娟签订的《商品房买卖合同》约定：若买受人逾期3期以上（含3期）不按期交付银行按揭款，或因买受人原因，造成商品房不如如期办理房屋产权或者取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任等。本案中，由于池国娟不及时偿还中国银行北流支行的按揭贷款，导致了他们之间发生了金融借贷纠纷，依据《商品房买卖合同》约定，上诉人不应承担池国娟逾期偿还贷款的责任。2、上诉人已全面履行了为402号房办理产权证手续的义务，上诉人提供的阶段性担保责任已经消除，不应承担本案的任何责任。上诉人作为房地产开发商，按约将402号房交给池国娟，并按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，履行了协助商品房购买人向有关部门申请办理房屋产权证的义务，现该小区的所有房屋的所有权证均已办理，依据上诉人与中国银行北流支行双方签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》的约定，上诉人已经全面履行了办理房屋权属证书的义务，上诉人提供的阶段性担保责任已经消除。3、一审法院认定的担保范围不明确，被上诉人池国娟在贷款时已将房屋抵押给中国银行北流支行，中国银行北流支行依法取得该房屋的抵押权。2013年7月30日，池国娟与中国银行北流支行签订《个人一手住房贷款合同》，以该商品房作为抵押物办理按揭贷款，并办理了抵押登记（抵押号为：北流市房预北流镇字第Y20131508号），中国银行北流支行于2013年9月13日依约向池国娟发放贷款290000元。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，池国娟以402号房作为抵押向中国银行北流支行办理按揭贷款，中国银行北流支行依约发放了贷款，其依法对402号房享有抵押权。4、一审法院判决适用法律错误，上诉人不应对池国娟与中国银行北流支行的借款纠纷承担任何责任。依据《担保法》第28条“物保”优于“人保”的原则，在池国娟不能及时偿还中国银行北流支行的贷款时，应当先处理借款人的房产还贷。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务的，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”的规定，中国银行北流支行在本案债权不能得到实现时，应将402号房折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，实现债权。 被上诉人中国银行北流支行辩称，根据上诉人与池国娟签订的《贷款合同》约定（详见《贷款合同》第7页后半部分的内容），根据《贷款合同》保证人约定上诉人应当为本案的贷款提供阶段性的连带保证责任，就是说借款人办妥抵押登记手续后才不承担保证义务和责任，由于上诉人没有办妥抵押登记手续，保证人应承担相应的违约责任和保证责任。综上所述一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，驳回上诉，维持原判。 被上诉人池国娟辩称：由于上诉人未办妥好房屋产权证，导致抵押登记未实现，中国银行北流支行无法取得房屋抵押权，无法对房屋进行拍卖偿还债权。上诉人作为担保人，在没有物保的情况下，理应承担连带清偿责任。 被上诉人中国银行北流支行向一审法院提出诉讼请求：1、池国娟归还中国银行北流支行贷款本金263909.44元、利息4298.81元、罚息66.82元，合计268275.07元（利息、罚息计至2019年12月12日，以后以本金263909.44元为基数，按贷款合同约定的利息、罚息计算办法续计至池国娟付清本息时止）；2、池国娟承担中国银行北流支行因本案支付律师费10057元；3、确认中国银行北流支对依法处分池国娟提供抵押的位于北流市北流镇二环西路新城国际小区61号楼1单元402号房所得价款有优先受偿权；4、荣顾公司、荣顾北流分公司对池国娟的上述第一项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由荣顾公司、荣顾北流分公司、池国娟负担。 一审法院认定事实，池国娟因购买402号房，与荣顾公司签订《商品房买卖合同》，荣顾北流分公司作为荣顾公司的委托代理机构在该合同落款的“出卖人”处加盖公章。此后，池国娟向中国银行北流支行申请借款。 2013年7月30日，池国娟（借款人）与中国银行北流支行（贷款人）、荣顾公司（保证人）共同签订《贷款合同》。《贷款合同》主要写明：1、借款本金290000元；借款期限30年（360个月），自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，第一个实际放款日起算。2、浮动利率：浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日，则当月最后一日重新定价日）重新定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。3、还款方式为按月等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的5日，借款人的还款账号62×××02。4、借款人以本合同项下所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记。所购房屋为现房的，借款人应在取得《房屋所有权证》后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。5、借款人出现未按期归还贷款本息的，构成违约。6、出现违约事件是，贷款人有权宣布本合同项下打开本息全部或部分提前到期；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。7、若借款人未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%等。中国银行北流支行作为贷款人，池国娟作为借款人，荣顾北流分公司作为保证人均在该合同上签字、盖章。 2013年8月26日，中国银行北流支行与池国娟前往北流市房地产管理所办理了402号房的预购商品房设定抵押权预告的抵押登记手续［证号：北流市房预北流镇字第Y20131508号；预告登记权利人为中国银行北流支行，预告登记义务人为池国娟］。2013年9月13日，中国银行北流支行发放借款290000元至荣顾北流分公司账户61×××45，借款借据载明：借款日期2013年9月13日，到期日期2043年9月13日，执行利率月利率5.4583‰。 池国娟自2019年9月起未按月还本付息，尚欠中国银行北流支行借款本金263909.44元及相应利息（计至2019年12月12日止，利息4298.81元、罚息66.82元）至今未还。 另查明，中国银行北流支行为依法成立，领取了营业执照及金融许可证的金融机构。荣顾公司为依法成立从事房地产开发及经营的有限责任公司，荣顾北流分公司为荣顾公司依法设立领取了营业执照的分公司。本案402号房至今未办理房屋产权证书。本案立案前中国银行北流支行尚未支付聘请本案律师的费用。 上述事实有当事人陈述及中国银行北流支行提供的借款借据、《贷款合同》、商品房所有权转移登记预告登记证、贷款还款明细清单等证据证实并附卷佐证。 一审法院认为，中国银行北流支行与池国娟签订的《贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立有效，依法予以保护。中国银行北流支行已经依约发放了借款，池国娟没有按约定归还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现池国娟自2019年9月起不足额归还中国银行北流支行当期借款本息，根据上述合同的条款约定，中国银行北流支行有权提前收回全部借款本息，本案借款自中国银行北流支行主张权利之日（2020年1月16日）起宣布提前到期。中国银行北流支行主张池国娟归还借款本金263909.44元及相应利息的诉讼请求，于法有据，理由成立，依法予以支持。 荣顾北流分公司为荣顾公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，荣顾北流分公司的债务由荣顾公司承担。荣顾北流分公司承诺对本案借款承担连带保证责任（自发放借款之日起至402号房办理权属证书并办理以中国银行北流支行为抵押权人的抵押登记之日止），根据《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条的规定，中国银行北流支行主张荣顾公司、荣顾北流分公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，证据确实，理由成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，荣顾公司、荣顾北流分公司承担连带保证责任后，有权向池国娟追偿。 中国银行北流支行提出对402号房享有优先受偿权的主张，本院认为，池国娟以402号房为本案借款设定抵押，符合法律规定；402号房的物权现在并没有确定，该房虽然办理了预告抵押登记手续，但此登记情形属于抵押权预设，属于一种可期待的权利。预告抵押登记并不等同于抵押登记，作为抵押人（池国娟）有可能因未最后取得402号房的所有权，而不能办理抵押登记，因此，在402号房确定物权前，本案的抵押权并没有设定，即中国银行北流支行目前并非抵押权人，无权主张抵押权的优先受偿权，故中国银行北流支行的该主张，理由不成立，依法不予支持。 中国银行北流支行为本案诉讼聘请律师，所应支出的律师费并非诉讼必需的费用，且没有实际支付，因此，对中国银行北流支行主张池国娟承担律师费的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、池国娟归还中国银行股份有限公司北流支行借款本金263909.44元；二、池国娟支付中国银行股份有限公司北流支行借款利息（利息的计算办法：计至2019年12月12日止利息为4298.81元、罚息66.82元；以263909.44元为基数，从2019年12月13日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%进行计算）；三、南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回中国银行股份有限公司北流支行的其他诉讼请求。 案件受理费5474元，减半收取计2737元（中国银行北流支行预交），由池国娟、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司共同负担。 本院二审期间,上诉人提交了《中华人民共和国不动产权证书》，证明涉案402号房已经办理不动产权证书，涉案房屋处于法院查封状态无法办理产权证，未办理产权证的原因不在上诉人，上诉人已经尽了相关的办理产权证的义务，不应承担债务的连带清偿责任。中国银行北流支行质证意见：对该证据的真实性无异议，从该证书的内容看，本案的房屋并没有办理抵押登记书，中国银行北流支行不能够享有抵押权。池国娟质证意见：证书不在本人名下，可能是房屋被法院查封的原因吧。另外，2013年购买的房屋，2013年至2019年长达6年的时间，上诉人都没有办理好产权证书，不承认对方已经尽了办理证书方面的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院在卷佐证，对双方有异议的证据，本院结合全案事实予以综合认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实基本属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。关于中国银行北流支行是否对涉案房屋享有优先受偿权利的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押预告登记所登记的并非现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”亦反映预告登记与不动产物权登记具有不同的法律性质和法律效力。涉案房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，因此，中国银行北流支行作为房屋抵押权预告登记权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附条件具备以及所附期限到来时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非享有现实抵押权。因此，一审判决认定中国银行北流支行对涉案房屋没有优先受偿的权利并无不当，本院依法予以维持。上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司主张中国银行北流支行对涉案房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予采信。 关于南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司是否应当承担保证责任问题。根据合同约定，南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司为池国娟借款提供保证担保，只有正式抵押登记手续办理完毕后，南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司才能免除保证责任，因此，一审判决南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司对池国娟欠中国银行北流支行贷款本息承担连带清偿责任并无不当。一审法院依据法律规定和合同约定，判决南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司对涉案借款本息的连带保证责任并无不当，本院依法予以维持。上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司主张其无需承担连带保证责任没有法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人荣顾公司、荣顾北流分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5474元（上诉人已预交），由上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司、上诉人南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张业忠 审 判 员 蒋绍德 审 判 员 邹丽娟 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 刘 念 书 记 员 葛 雁