重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初5357号原告：重庆领域行置业顾问有限公司，住所地重庆市酉阳县，统一社会信用代码。法定代表人：樊华，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴红遐，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟寒，中豪律师事务所律师。被告：重庆嘉铠房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：刘相福，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈军辉，男，汉族，1956年8月1日生，住重庆市渝中区凯旋路24号，公民身份号码51020219560801415X，系公司员工。原告重庆领域行置业顾问有限公司诉被告重庆嘉铠房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴红遐、苟寒与被告委托代理人陈军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆领域行置业顾问有限公司诉称，2019年1月15日，原被告签订《浙商大厦全程营销代理合同》，约定被告委托原告对浙商大厦项目进行独家销售，合同还对保证金、月度服务费、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按期进场提供销售服务。2019年7月23日，双方签订补充协议，对保证金的退还达成新的协议。由于被告与案外人发生法律纠纷，导致案涉项目已被法院查封，无法对外出售，且项目一直处于银行抵押状态，被告至今未能完成解押，该项目不具备销售条件。被告未按合同约定支付月度服务费及返还保证金，原告多次催收未果。原告现向本院起诉请求判决：（一）被告向原告支付拖欠的月度服务费108万元（2019年4月15日至2020年5月31日）；（二）被告向原告退还阶段性保证金300万元；（三）被告向原告支付以4万元为基数，从2019年5月1日起至付清之日止，以8万元为基数，分别从2019年6月至2020年6月（共13个月）期间的每月1日起至付清之日止，按照每日万分之五标准计算的逾期支付月度服务费违约金；（四）被告向原告支付以200万元为基数，从2019年3月15日起至还清之日止，以100万元为基数，从2019年1月18日起至还清之日止，按照每日万分之五标准计算的延迟退还阶段性保证金违约金；（五）被告向原告支付迟延退还任务保证金的违约金156500元；（六）被告向原告支付律师费损失232129元。被告重庆嘉铠房地产开发有限公司辩称，被告按约应向原告支付2019年4月15日至2020年5月31日期间的月度服务费，退还阶段性保证金300万元，并支付迟延退还阶段性保证金的违约金。认可原告诉请的第一、二、四项诉讼请求，对原告的其余诉讼请求，没有合同约定的事实依据，不予认可。经审理查明，2019年1月15日，原告重庆领域行置业顾问有限公司（乙方）与被告重庆嘉铠房地产开发有限公司（甲方）签订《浙商大厦全程营销代理合同》，约定：甲方委托乙方对浙商大厦项目进行独家销售代理；本合同签订后，乙方须缴纳保证金500万元，其中，阶段性保证金300万元在本合同签订后3个工作日内支付，任务保证金200万元进入双方成立共管账户，共管账户由乙方开户，甲方监管；阶段性保证金300万元，甲方按两种方式退还乙方，第一种方式为按固定时间退还，即2019年6月30日前退还200万元，2019年7月30日前退还100万元，第二种方式为按乙方销售任务进度比例退还，累计销售率达到40%时，3个工作日内退还100万元，累计销售率达到50%时，3个工作日内退还100万元，累计销售率达到60%时，3个工作日内退还100万元，前述两种方式任一方式达到条件即应退还，若甲方未按约定退还，甲方须以实际欠付保证金为基数，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，违约金计算期限为从乙方向甲方支付阶段性保证金当日起至甲方实际退还之日止，无论何原因，甲方退还全额阶段性保证金的时间均不超过2019年7月30日；任务保证金200万元，甲方按乙方的销售率比例退还，累计销售率达到30%时，3个工作日内退还60万元，累计销售率达到50%时，退还60万元，累计销售率达到70%时，3个工作日内退还60万元，累计销售率达到85%时，3个工作日内退还20万元，若甲方未按约定退还任务保证金，甲方须以实际欠付保证金为基数，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，违约金计算期限为从乙方向甲方支付任务保证金当日起至甲方实际退还之日止，无论任何原因终止合作的，甲方均需在合同终止之日退清全部保证金；代理期限为2019年1月15日起至2020年5月31日止，代理期限届满后，若任何一方要求续签合同，则须在期满前一个月向对方提出书面意向，经双方协商同意后重新签订代理合同，一方继续履行合同而对方接受或默认的，视为合同顺延；乙方代理本案物业的销售或招商，全程参与负责本案的全案策划、销售代理、招商代理；销售代理范围包括浙商大厦塔楼公寓、裙楼商业、车库等物业，最终面积以实际测定面积为准，裙楼商业、车库的销售节点和销售价格，双方另行签订补充协议；甲方代表为程杰东，乙方代表为湛军；甲方承诺在2019年4月15日达到销售条件，若甲方在2019年4月15日未达到销售条件（即部分公寓达到解押且可网签），甲方每月须支付乙方8万元月度服务费，不足半月按半月计算，直到甲方达到销售条件为止；甲方按乙方月度已签《购房合同》成交总额的4.8%支付乙方销售代理佣金，按乙方月度已签《租赁合同》约定的月度平均租金（不含免租期）的2倍支付乙方招商佣金；甲方违反约定延迟向乙方支付代理佣金的，每延迟一个自然日，以欠付款为基数，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权停止或推延后续工作进程且无须承担任何责任直至甲方付清欠付款。2019年1月18日，原告通过银行转账向被告支付300万元阶段性保证金。2019年4月15日，原告法定代表人樊华向原告的平安银行账户转入1996748.75元，账户余额为200万元。2019年7月25日，原告的上述平安银行账户向原告名下的其他账户转出100万元。2019年11月11日，原告的上述平安银行账户向原告名下的其他账户转出1002000元。2019年7月，原被告签订《浙商大厦全程营销代理合同补充协议（二）》，约定：根据《浙商大厦全程营销代理合同》约定，甲方应于2019年6月30日前退还阶段性保证金200万元，现因甲方原因，无法按约定时间退还，经双方协商，本协议签订之日，甲方解除共管账户里的任务保证金100万元由乙方自行支配，甲方按约解除100万元任务保证金的，涉及到甲方应退未退的200万元阶段性保证金，乙方同意免去2个月违约金。2019年8月19日，重庆市忠县人民法院作出（2019）渝0233执异87号《执行裁定书》，载明：被告与案外人重庆天地药业有限责任公司合同纠纷案中，法院将被告名下浙商大厦房屋予以查封，被告申请以案外人房屋进行置换，法院裁定驳回执行异议请求。2020年5月27日，原告通过特快专递向被告邮寄《关于合作终止的函》，载明：双方于2019年1月15日签订了营销代理合同，原告从2019年1月组建团队开始一直按原合同履行义务，合作期间，原告未出现任何违约情形，按合同约定，原告代理期限于2020年5月31日届满，双方均无续签合同的意愿，双方将于2020年5月31日正式终止原合同。经原告初步测算，截止2020年5月31日，被告应支付原告费用共计5289088元。2020年5月28日被告收到此函件。另查明，原告具备房地产项目策划、楼盘代理、居间代理等资质。庭审中，原被告一致认可如下事实：合同签订后，原告向被告按约定支付了阶段性保证金300万元，提供了任务保证金200万元，提供了营销策划及销售服务，由于案涉房屋自始至终都没有达到销售条件，所以未能实际销售，原告提供了前期的销售接待服务，被告提供了销售场地；任务保证金200万元是通过原告法定代表人樊华个人账户转账至原告账户，账户密码和U盾由被告掌握，以实现双方共管；原告称，月度服务费属于代理佣金的一种，按代理佣金违约金约定确定月度服务费违约金；合同未约定月度服务费的具体支付时间，应当月底前支付，从次月1日起开始计算违约金；2019年7月25日、2019年11月11日，被告提供密码和U盾解除管理，原告分别即时转出100万元，该时间视为被告退还任务保证金的时间；逾期退还任务保证金违约金按照合同约定，以100万元为基数，从2019年4月15日起至2019年7月25日止，以100万元为基数，从2019年4月15日起至2019年11月11日止，按照日万分之五标准计算确定；合同未约定律师费损失的承担，但律师费是原告实际造成的损失，现在尚不能提供已经支付律师费的证据；疫情期间，原告配合被告进行疫情防控以及配合街道等相关部门的检查，原告提供日常咨询及制作分析报告。被告称，被告解除其中100万元任务保证金管理的时间是2019年7月23日，另外100万元的解除管理时间不清楚；合同并没有约定未达到销售条件时应当退还任务保证金的时间，任务保证金违约金没有依据；疫情期间无人上班，从2019年1月15日至今公司都未复工，现场没有人，原告也不可能提供销售服务，疫情期间的月度服务费双方没有约定，由于是不可抗力，被告不应支付，如果应主张也应减半主张。上述事实，有当事人陈述、浙商大厦全程营销代理合同、浙商大厦全程营销代理合同补充协议（二）、银行业务凭证、执行裁定书、关于合作终止的函、资质证书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的营销代理合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。因合同期限届满时，双方未续签合同，双方的合同关系于代理期限届满之日即2020年5月31日终止。在合同期限内，原告提供了营销策划及销售服务，但案涉营销项目一直未达到销售条件，被告应按约向原告支付从2019年4月16日起至合同期限届满时止，按8万元/月（不足半月按半月计）的标准计算的月度服务费。受2020年初的非典疫情影响，全国大范围停工停产，属于不可抗力情形，原告提供的服务自然也会打折扣，结合原告提供的服务内容等实际情况，本院酌情确定2个月的费用减半主张。故被告应向原告支付月度服务费100万元（8万元/月×11.5月+4万元/月×2月）。双方的合同未对逾期支付月度服务费违约金进行约定，月度服务费不属于佣金的范畴，不应适用有关逾期支付佣金违约金的约定，故对原告要求被告支付逾期支付月度服务费违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。合同及补充协议对阶段性保证金的返还期限及逾期返还违约责任进行了明确约定，返还期限届满后，被告未履行返还义务，应当向原告返还阶段性保证金300万元，并应承担相应的违约责任。结合合同有关逾期返还违约金计算方式的约定以及补充协议有关200万元免除2个月违约金的约定，被告应向原告支付以200万元为基数，从2019年3月18日起至还清之日止，以100万元为基数，从2019年1月18日起至还清之日止，按照每日万分之五标准计算的延迟退还阶段性保证金违约金。对于任务保证金的退还时间，合同约定了按销售比例分期退还及合同终止前还清的两个条款，由于案涉项目在合同期限内一直未达到销售条件，不适用按销售比例退还的条款，只适用合同终止前还清的条款。被告实际解除账户监管退还原告任务保证金的时间在合同终止前，不存在逾期退还任务保证金的行为，故对原告要求被告支付逾期退还任务保证金违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。合同未约定律师费的负担，且原告也未提供实际产生了律师费的证据，故对原告要求被告承担律师费损失的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆嘉铠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆领域行置业顾问有限公司支付月度服务费100万元；被告重庆嘉铠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆领域行置业顾问有限公司返还阶段性保证金300万元；三、被告重庆嘉铠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆领域行置业顾问有限公司支付以100万元为基数，从2019年1月18日起至还清之日止，以200万元为基数，从2019年3月18日起至还清之日止，按照每日万分之五标准计算的延迟返还阶段性保证金违约金；四、驳回原告重庆领域行置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23801元、诉讼保全费5000元，合计28801元，由原告重庆领域行置业顾问有限公司负担5801元，被告重庆嘉铠房地产开发有限公司负担23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 谭 炼二〇二〇年七月十日书记员 税思杨