云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终246号上诉人（原审被告）：程洁，女，现住云南省德宏州芒市。上诉人（原审被告）：张岩相过，男，现住云南省德宏州芒市。被上诉人（原审原告）：德宏华江物业有限公司。法定代表人：郭道勇，该公司经理。委托诉讼代理人：申倚豪，男，德宏华江物业有限公司水岸星城项目客服主管。代理权限为特别授权代理。上诉人程洁、张岩相过因与被上诉人德宏华江物业有限公司（以下简称华江公司）物业服务合同纠纷一案，不服芒市人民法院(2019)云3103民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程洁、张岩相过，被上诉人华江公司的委托诉讼代理人申倚豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程洁、张岩相过上诉请求：一、撤销原判，依法改判并重新计算上诉人应当交纳的物业服务费；二、本案—、二审诉讼费用由被上诉人华江公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。1.被上诉人华江公司的物业收费标准未按国家相关规定通过价格主管部门备案及批准，亦未按规定在物业小区醒目位置公示，收费标准明显高于当地经济发展水平，存在违规收费行为。2.被上诉人华江公司的诉讼主张与其提交的证据自相矛盾，事实不清，理由不充分。被上诉人华江公司一审提交的民事起诉状已清楚写明被上诉人于2017年9月20日与开发商德宏华江房地产开发有限公司签订《德宏州前期物业管理服务合同》，合同签订时间是被上诉人提供物业服务的起始时间。上诉人于2018年2月入住，截至目前已缴纳物业管理服务费11,516元，被上诉人主张上诉人欠缴物业服务费如何计算得来。3.为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，但被上诉人不能只行使权利而不履行义务。上诉人入住不到两年时间，已缴纳物业服务费11,516元，其间多次向被上诉人提出，一是处理好接房时就已上报的房屋质量即屋顶浸水问题；二是按照《前期物业管理协议》约定，在物业服务区域内公示协议约定的收费项目和标准，向甲方或该物业使用人提供特约服务的收费项目和收费标准；三是按协议的基本要求，征询业主对物业服务的意见及对满意度进行测评；四是将合法的物业收费标准备案并公示，让业主享有最基本的知情权。由于被上诉人未履行义务，上诉人有正当理由拒绝交纳不合理、不合法的收费。4.上诉人与开发商签订的《前期物业管理协议》，不仅违反《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，也不具备生效合同的必要条件，应视为无效协议。首先，被上诉人华江公司系开发商违规自行选聘，并非通过招投标方式确定，主体不合法。其次，上诉人在购房时就曾对物业收费标准提出质疑，认为收费标准过高，远远超出业主承受能力。当时售楼部负责人告知，这只是暂时定价，待房屋交付时，物业服务企业是由开发商通过招投标方式选聘，收费标准由业主决定。但上诉人接房时，开发商却以不签订协议不得接房为由，胁迫业主，其在并非自愿的情况下违心签订协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，协议无效。第三，《前期物业管理协议》违反法律、行政法规强制性规定。上诉人与开发商签订的《商品房购销合同》中，并未包含前期物业服务合同约定的内容，协议约定的物业服务收费标准不但违反法律强制性规定，而且被上诉人自行制定的收费标准远高于当地经济发展水平及业主承受能力。被上诉人华江公司口头答辩称，1.其已履行合同义务，但上诉人自2018年3月31日起即未按合同约定交纳物业费；2.建设单位公告通知业主的交房时间为2016年6月18日，物业服务费自2016年7月1日开始计算，上诉人因自身原因于2017年2月28日办理接房手续，其主张以此时间计算物业服务费没有法律依据；3.华江小区物业服务费价格制定合理，符合法律规定，对别墅的物业服务费云南省不实行政府指导价，华江小区别墅每平方米2元的物业费系根据项目建设规划品质及为匹配后期服务水平进行收支测算后确定；4.华江小区物业服务收费明码标价且已按法律规定进行公示；5.其依法履行了前期物业服务合同备案手续；6.其按合同约定提供了高质量服务，实现了物业保值增值。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华江公司向一审法院起诉请求：一、判令程洁、张岩相过支付其物业服务费12,639.88元、违约金1,018.81元，两项合计13,658.69元；二、由程洁、张岩相过承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月27日，程洁、张岩相过与德宏华江房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》（2015年9月11日该合同经芒市住房保障和房地产管理中心备案），购买华江·水岸星城联排别墅，合同约定：德宏华江房地产开发有限公司须于2016年6月30日前交房。2016年6月15日，德宏华江房地产开发有限公司在《德宏团结报》发布交房公告，定于2016年6月18日、6月19日为华江水岸星城一期1、2组团业主办理交房手续。2015年6月27日，程洁与华江公司签订《前期物业管理服务协议》，约定联排别墅的物业费按每平方米2元/月收取，协议的履行期间为：该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与乙方（开发商）或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止（截至今日，涉案物业所在小区尚未成立业主委员会）。2017年9月20日，华江公司与开发商德宏华江房地产开发有限公司签订《德宏州前期物业管理服务合同》，合同期限为2017年10月1日至2020年9月30日止，联排别墅的物业费按每平方米2元/月收取，业主应按年或按季度交纳物业管理费，逾期缴费的，滞纳金以应交金额为基数，按每日3‰计算。程洁、张岩相过于2017年2月28日办理接房手续，同年12月15日房屋装修竣工。华江公司按协议约定为该小区业主提供了相应的物业管理服务，程洁、张岩相过已向华江公司交纳物业费11,516元。一审法院认为，程洁、张岩相过均为具有相当文化素养的完全民事行为能力人，二人于2015年6月27日与德宏华江房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、程洁与华江公司签订的《前期物业管理服务协议》均系双方自愿，程洁、张岩相过无证据证实《前期物业管理服务协议》系受胁迫签订，亦无证据证实2017年9月20日华江公司与德宏华江房地产开发有限公司签订的《德宏州前期物业管理服务合同》违反法律、行政法规的强制性规定，故对其答辩意见不予采纳，依法认定上述协议、合同均为合法有效，确认华江公司与程洁、张岩相过已形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”华江公司按协议约定为程洁、张岩相过所在小区提供了物业服务，作为该小区的业主，程洁、张岩相过亦应受合同的约束，按合同约定履行交费义务，即自德宏华江房地产开发有限公司发布交房公告确定的交房之日（2016年6月20日）起，按702.20元/月交纳物业服务费。程洁、张岩相过已交纳服务费11,516元，但华江公司仅主张自2018年4月1日起计算支付物业服务费，该属当事人的意思自治，不违反法律规定，予以确认，对华江公司关于由程洁、张岩相过支付自2018年4月1日至2019年9月30日期间物业费的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在因程洁、张岩相过违约给华江公司造成的损失无法确定的前提下，程洁、张岩相过承担滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础，因华江公司未提供证据证明其实际损失，且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在程洁、张岩相过违约事实发生后，华江公司怠于通过合法途径及时行使诉权主张合法权益，故对华江公司主张支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由程洁、张岩相过于本判决生效之日一次性支付华江公司物业服务费12,639.60元（2018年4月1日至2019年9月30日期间，351.10平方米×2元/平方米×18月）；二、驳回华江公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人程洁、张岩相过对一审认定2015年6月27日双方签订《前期物业管理服务协议》有异议，并认为不清楚2017年9月20日签订的《前期物业管理服务合同》的内容，该合同约定的物业服务费的起算时间与被上诉人华江公司主张的物业服务费起算时间矛盾，对其余事实无异议；被上诉人华江公司对一审认定事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效，上诉人程洁、张岩相过应否支付被上诉人华江公司自2018年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12,639.60元。上诉人程洁、张岩相过围绕争议焦点提交以下证据：微信聊天记录三页，欲证实被上诉人华江公司未按照协议约定提供相应的服务，业主对其服务不满意。上诉人另对一审时其提交的证据7即《德宏州前期物业管理服务合同》进行补充说明，欲证实被上诉人华江公司的物业服务始于2017年10月，华江公司的注册资本未达标，服务质量也未达到合同约定标准；对一审证据10即《前期物业管理服务协议》进行补充说明，欲证实该协议并非其自愿签订，被上诉人华江公司不是公开招聘选定的企业，开发商项目部与物业公司是同一家公司不合规，协议中存在霸王条款。被上诉人华江公司围绕争议焦点提交以下证据：1.华江物业服务收费的公示照片，欲证实其依法依规提供了物业服务，上诉人应当明知物业服务的相关内容；2.证明一份，欲证实其提供的所有服务合理、合法，并达到了质价统一的标准。经质证，被上诉人华江公司对上诉人程洁、张岩相过提交的微信聊天记录的三性及证明内容均不认可，对原审证据7及证据10的真实、合法性无异议，但对关联性及证明内容不认可。上诉人程洁、张岩相过对被上诉人华江公司提交的证据1、2的三性及证明内容不认可。二审诉讼过程中，双方当事人均申请本院向芒市住房和城乡建设局调取相关证据，本院依申请调取了《关于华江·水岸星城一期项目前期物业服务合同报备的情况说明》《德宏州前期物业管理服务合同》及《德宏华江物业有限公司前期物业服务方案》。经质证，上诉人程洁、张岩相过对《情况说明》的三性有异议，认为备案并不代表收费标准合规合法；对《德宏州前期物业管理服务合同》的三性有异议，认为该合同违反物业管理法的相关规定；对《德宏华江物业有限公司前期物业服务方案》真实、合法性无异议，但对关联性不认可，认为该方案并未标明物业收费价格标准。被上诉人华江公司对调取证据的三性无异议，认为上述证据可以证实其公司设立符合法律规定，《前期物业管理服务协议》合法有效，公司的经营活动合法。本院认为，上诉人程洁、张岩相过二审提交的微信聊天记录的真实性本院予以采信，但不能证实上诉人的主张；一审证据7及证据10的真实、合法性双方无异议，本院予以确认。被上诉人华江公司提交的证据1与双方签订的《前期物业管理服务协议》约定相互印证，本院予以采信；证据2系主管部门所出具，本院予以采信。对双方当事人申请调取的证据，本院予以采信。二审另查明，2014年7月1日，华江公司与德宏华江房地产开发有限公司签订《德宏州前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年7月1日至2017年6月31（30）日止，除第二十二条“物业入住前的管理服务费”外，其余约定与2017年9月20日双方签订的《德宏州前期物业管理服务合同》内容相同。上诉人程洁、张岩相过与德宏华江房地产开发有限公司签订的《补充协议》第十条约定：“甲方（德宏华江房地产开发有限公司）已经选聘德宏华江物业有限公司从事该商品房所在建筑区划的前期物业管理，乙方（程洁、张岩相过）同意本合同附件《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》约定的全部内容。”2020年4月30日，芒市住房和城乡建设局出具的《关于华江·水岸星城一期项目前期物业服务合同报备的情况说明》载明：“我局在办理华江水岸星城一期房地产开发项目《商品房预售许可证明》时，已要求德宏华江房地产开发有限公司及德宏华江物业有限公司向我局报备《前期物业管理服务合同》及《前期物业服务方案》，上述两个要件是德宏州办理房地产开发项目《商品房预售许可证明》的必须提供要件，我局对房地产项目的《前期物业管理服务合同》及《前期物业服务方案》不再另行备案。”二审查明的其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人程洁、张岩相过主张因被上诉人华江公司系开发商违规自行选聘、主体不适格，其签订《前期物业管理服务协议》并非自愿，协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，故《前期物业管理服务协议》无效，因其提交的证据不能证实上述主张，亦与查明事实不符，本院不予支持，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。被上诉人华江公司根据协议约定提供了物业服务，上诉人程洁、张岩相过提交的证据不能证实被上诉人履行协议存在重大瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，上诉人程洁、张岩相过应当支付被上诉人华江公司自2018年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12,639.60元。上诉人程洁、张岩相过主张的房屋质量问题，应根据是否超出保修期限的情形，依据《补充协议》或《前期物业管理协议》的约定另行主张；上诉人的上诉主张中涉及的行政审批合法性审查的问题，不属民事诉讼审理的范围，本院不予审查，其可另行主张。综上所述，程洁、张岩相过的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人程洁、张岩相过负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向芒市人民法院申请执行。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇二〇年七月二日书记员 梁其满