广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1450号 原告:梁庆南,男,1988年11月5日出生,壮族,原住崇左市江州区新民路3号2栋1单元402室，现住崇左市江州区。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南域江南上城B栋1108号，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月18日 开庭日期：2020年6月22日 原告诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告签订的《龙岗·宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺合作建设合同》(合同编号:合建铺字【2018】第165号)无效。二、请求判令被告立即向原告返还合建商铺价款71131元。三、请求判令被告向原告支付资金占用费,计算方式:以71131元为基数,从2019年1月14日起,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计至2020年4月14日;以71131元为基数,从2020年4月14日起,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计至还清全部商铺价款之日止。四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2018年11月24日,原、被告双方在南宁市邕宁区签订了《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》,合同约定了双方的权利、原告享有使用权的商铺的具体位置、面积、合同价款等,其中合同第8.1条约定被告应于2019年6月30日前完成合建商铺的建设任务,并将合建商铺交付原告使用。同时,原、被告在合同8.2条中约定了被告逾期交付商铺超过180天的,原告有权要求被告支付违约金。(详见《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》)。原告在与被告签订前述合同的当日即向被告支付了合建商铺首付款43131元,于2019年1月13日向被告支付第二期款项14000元和第三期款项14000元。被告收到原告以上款项后即给原告出具了相应的收据，明确已经收到款项。经原告与被告多次沟通交付铺面事宜,发现其至今尚未取得房屋预售许可证等相关证件，导致其工程项目迟迟无法竣工,原告取得铺面的相关权利遥遥无期。同时,2019年6月11日广西新闻网公布被告所建设项目是违建项目,原告近期得知广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司因涉嫌以合作建房名义,实为变相将未取得预售许可证的铺面预售给消费者,其与消费者所签订的《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》均被法院认定为无效合同。原告按约履行了确定的义务,却因被告的过错导致合同无效。原告根据《合同法》等相关规定向被告主张合同无效、归还已付房款，承担过错责任。但至今被告仍未将上述款项退还给原告。经原告多次催索，被告以各种理拒绝。原告认为被告在未取的预售许可证的前提下向原告预售商铺，双方所签订的合同应当属于无效合同，被告应当承担合同无效的全部责任。综上所述,为维护原告的合法权益,根据我国《民事诉讼法》的有关规定,特向人民法院提起诉讼,恳请依法判如诉请。 被告答辩意见：一、被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。因案由的正确认定对案件的审理具有重要的指导作用，故请求法院予以严格审定。二、被告与原告签订的合同合法有效。被告通过与南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡三组签订合同合作开发其集体所有的产业用地（国有划拨性质），即生产队提供土地，由被告通过招商等途径寻找合作建房的出资人，然后，被告与原告根据我国合同法等法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合作建房（商铺）的合同，合同明确了被告按照合同约定建设房屋，原告按照合同约定支付合建房价款，该房屋建成后原告在规定的期限内享有使用权，使用权届满后该房屋归墩蕾坡三组集体所有。被告认为，双方签订的合作建房合同（商铺）没有违反我国法律法规的强制性和禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同是合法有效的。三、原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原告与被告之间签订是合作建房合同，不是商品房买卖合同，双方之间只是合作关系，不存在买卖关系。即原告与被告合作建设的房屋，原告在一定期限内有使用权，没有所有权，被告既没有使用权也没有所有权，原告与被告合作建设的房屋的所有权自始至终都是生产队的。原告把双方签订的合作建房合同认定为商品房买卖合同是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告不是出卖人，原告也不是买受人，双方只是合作建房的当事人，房屋不是商品房，不存在所有权转移的问题，原告支付的价款是其出资建设其能够使用二十多年的房屋，不是房屋买卖的价款。这些事实在合同中已经明确声明，被告没有掩饰隐瞒任何事实，原告也对合作的内容和房屋的性质非常清楚。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定来提出请求是错误的。最高院的该条解释内容为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”很明显，该条款指向的对象是商品房，不是本案双方合作建设的房屋。因为双方合作建设的房屋不是商品房，不存在销售买卖的问题，所以就不存在与预售许可证有关的问题。四、双方应当继续履行合同义务。合同签订后被告已经按照约定履行合同义务，原告也按照约定交付了合作建房款。目前，双方合作项目土地权属证、用地规划证、项目备案登记都已完善，《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》正在申报审批中。需要说明的是被告从2018年元月就已经向政府有关部门报送了建设规划总评的相关材料，并且又按照建设规划许可审批部门的要求对项目进行了整改，但是，由于有关部门的原因一直未能及时审批下来，致使合作项目暂时处于停工状态。现经多方反映，政府和相关部门已经高度重视，9月5日邕宁区政府召开了协调会,有关审批工作已恢复,项目已继续开工建设至今，且项目的六层楼早已封顶，现在在建的是住宅，也已经建十层。原预计今年底交付，但由于疫情的发生，故需延长一些时间。土建部分已做了6万多平方米。五、原告要求赔偿支付利息没有法律依据，因为双方签订合作建房合同是在双方自愿状态下签订的，被告没有强迫原告签订合同，如果有过错，双方都有责任。双方都有责任要一方来承担全部责任，这是不公平的，与合同法相违背的。被告认为，既然双方之间的关系是合作关系，在没有发生约定解除事由，也不存在法定解除事由的情况下，双方的合同目的仍然能够实现，合同应当继续履行。如果法院判决双方签订的合同无效，我方同意按照过错责任比例来承担原告的利息损失，我方承担70%责任，原告承担30%责任，对计算基数没有异议，有中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，就按此利率计算，有同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，就按此利率计算。依据上述事实及理由，为了保护合同的稳定，确保合作项目的正常建设和交付使用，维护各方当事人的合法权益，被告恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 查明事实：2018年11月24日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方共同签订了《龙岗•宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2018】第165号，以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权，期限70年，从2016年4月1日0:00时至2086年3月31日24:00时止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方负责办理合作建房的审批手续、建设规划等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人。龙岗村墩蕾坡三组不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在土地性质为国有划拨土地，该地块位于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路南侧。项目总用地面积为13120平方米。用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。3.2南宁市规划管理局已审批的手续：建设用地规划蓝线图，批复编号PF0101201500009，项目编号YD0113201500217；该产业用地的批复“南规法[2015]482号”：用地性质为商业服务业设施用地。3.3广西壮族自治区人民政府已审批的手续：农用地转用和土地征收实施方案的批复“桂政土批函[2016]153号”。3.4南宁市国土资源局审批的手续：该产业用地预审的批复“南国土资函[2016]3048号”第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺，项目商铺位于地上5层B区内216号商铺（以下简称涉案商铺）。第五条“双方的权利、义务”5.1“甲方的权利、义务”约定：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”约定：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年7月1日起至2069年6月30日止。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为4.86㎡，单价为14636元/㎡，总价款为71131元。同时，该合同还约定了付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等条款。 合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款43131元，2019年1月13日支付二期楼款、三期楼款共计28000元，原告共计向被告支付71131元，但被告至今未向原告交付涉案商铺。 2020年5月18日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,未办理商品房预售许可证，土地性质属农民产业用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询（除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见： 本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效。二、被告应否向原告返还购房款；如需返还，应返还多少。三、被告应否向原告支付资金占用利费；如需支付，如何计算，应为多少。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与被告签订《合作合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然《合作合同》约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作合同》名为合作合同，实为房屋买卖合同。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，被告在南宁市邕宁区龙华路南侧、平云路西侧开发的墩蕾坡三组综合楼项目，至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故被告与原告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还已支付的购房款，如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，被告因诉争合同取得原告所支付的购房款，《合作合同》无效后，原告诉请被告返还该购房款71131元，合法有据，本院予以支持。 三、关于被告应否向原告支付资金占用费，如需支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，从原告所主张的支付资金占用费的事实与理由来看，该利息为因诉争合同无效导致的应返还购房款的利息损失。本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 被告作为专门的投资开发公司，在未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》的情况下与原告签订《合作合同》，以合作建房为名出售涉案商铺，存在主要过错，对造成该合同无效的后果应承担70%的责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，存在次要过错，对该合同无效的后果应承担30%的责任。现原告主张被告赔偿应返还购房款的资金占用利息，但未提交证据证明其实际损失。结合原告举证情况及原、被告双方对合同无效的过错责任比例，又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%为利率计算利息损失、自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%为利率计算利息损失。 诉争合同无效，该合同所约定的违约金条款亦无效。原告主张按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算资金占用费（利息损失），没有事实和法律依据，且超出合理范围，本院不予支持。 关于利息损失的计算基数及起止时间。截至2019年1月13日，原告共向被告交付71131元；其中，首期款43131元系交付于2018年11月24日。现原告主张以71131元为基数，自2019年1月14日起计至实际清偿之日止，系其对自己民事权利的自由处分，未超出法律保护范围，故本院予以支持。考虑到被告在一审法庭辩论终结之日（2020年6月22日）后履行还款义务的可能性，自2020年6月23日起，以实际尚未返还的购房款为计算基数。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：自2019年1月14日起，以71131元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以71131元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至2020年6月22日；自2020年6月23日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告梁庆南与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年11月24日签订的《龙岗·宏丰农贸粮油干杂批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2018】第165号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告梁庆南返还购房款71131元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告梁庆南支付利息损失，计算方式为：自2019年1月14日起，以71131元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以71131元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至2020年6月22日；自2020年6月23日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至实际清偿之日止。 四、驳回原告梁庆南的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计789元（原告已预交），由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担。 上述全部款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 周逍遥