广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3762号 原告：桂林蓝奥网络科技有限公司，住所地：广西桂林市象山区龙船坪路3栋3-2-5号，统一社会信用代码：91450304MA5K9NEK93。 法定代表人：陈小宁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂瑾，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：桂林星河教育咨询有限公司，住所地：广西桂林市七星区朝阳乡西南村委会欧家村153号，统一社会信用代码：91450300330715527W。 法定代表人：魏延召，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘芳芳，广西嘉沁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦芳用，该公司办公室主任。 被告：广西师范大学出版社集团有限公司，住所地：广西桂林市七星区五里店路9号，社会信用代码：9145030019887014XG。 法定代表人：黄轩庄，系该公司董事长。 委托代理人：黄刚，该公司法务专员。 原告桂林蓝奥网络科技有限公司（以下简称蓝奥公司）诉被告桂林星河教育咨询有限公司（以下简称星河公司）、广西师范大学出版社集团有限公司（以下简称广西师大出版社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，被告星河公司申请对位于广西师大出版社办公室第四层上楼左边403室、404室、405室的装修费进行鉴定，现已鉴定终结。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝奥公司的委托诉讼代理人聂瑾、被告星河公司的委托诉讼代理人刘芳芳、韦芳用、广西师大出版社的委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告星河公司之间签订的《房屋租赁合同》(2018．3．21）；2、请求判令被告星河公司返还原告房屋租赁保证金人民币2900元；3、判令二被告赔偿原告经济损失共计人民币113800元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告星河公司于2017年4月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告星河公司将位于广西出租给原告作为办公场地使用，租赁期限为：自2017年4月15日至2018年4月14日止，每月租金为4300元，合同保证金12900元。合同到期前，原告与被告星河公司于2018年3月21日再次签订了《房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限为，自2018年4月18日至2020年4月17日止，其中从2018年4月18日起至2019年4月17日止，每月租金为4400元，从2019年4月18日起至2020年4月17日止每月租金为4500元。签订合同后，原告对租赁房屋进行了整体的装饰装修。2019年7月9日，被告星河公司通知原告，表示因被告广西师大出版社要对办公楼进行整体升级改造，故要收回原告的租赁房屋，并要求原告尽快搬离房屋。原告无奈之下只能搬出，但被告星河公司并未就提前终止租赁协议的损失赔偿问题与原告协商，仅向原告退还了履约保证金1万元，且被告星河公司在原告搬离后仍在使用办公楼内的租赁房屋，被告广西师大出版社也并未要求办公楼的出租房屋全部搬离。为此，原告就该房屋租赁赔偿事宜多次与被告星河公司协商沟通，被告星河公司都不予理会，原告无奈诉至法院。 被告星河公司辩称，对原告提出的第1、2项诉讼请求，被告没有意见；但对原告提出的第3项诉讼请求有异议，该项诉讼请求没有法律依据，不应得到支持。首先，针对原告提供的证据，与事实不符；证据中的发票开具的时间与装修合同上的差异较大，发票时间为起诉之前临时开具的；其次，该发票的数额与装修合同上的数额也不一致，被告星河公司认为原告是为提起本次诉讼开具该发票，为此被告星河公司有理由相信装修的数额并未实际发生。纵观原告提供的证据来看，原告没有提供装修合同上的数额的转账凭证，无法证明该款项已实际发生。在庭审中，被告星河公司申请鉴定，经鉴定双方认可的鉴定金额为31008.88元，与原告请求的数额相差很远，被告星河公司有理由相信原告提供的发票是虚假证据，不应得到支持，即使法庭根据鉴定结论，认为鉴定金额为31008.88元的装修费用，被告星河公司赔偿原告的损失仅限于剩余租赁期限内装饰装修残值损失，而不应计算其装饰装修全部费用，故请求法院公正判决。 被告广西师大出版社辩称，1、广西师大出版社与原告之间不存在房屋租赁合同关系，因此原告无权要求广西师大出版社承担任何法律责任；2、被告星河公司将房屋擅自租赁给原告，由此产生的债权债务关系由被告星河公司自行处理，与广西师大出版社无关；3、广西师大出版社如何处置房屋，无需获得原告的许可。综上，广西师大出版社与原告之间不存在房屋租赁合同关系，原告无权要求广西师大出版社承担任何责任，广西师大出版社对房屋的处置，也无需获得原告的许可，故请求法院驳回原告对广西师大出版社的全部诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》，证明原告的基本信息，系本案适格的诉讼主体；2、《企业信用信息公示报告》，证明二被告的基本信息，系本案适格的诉讼主体；3、《房屋租赁合同》（2017.4.15）、《房屋租赁合同》（2018.3.21），证明原告与被告星河公司存在房屋租赁合同关系，另合同对双方权利义务、租赁期限等内容进行了约定；4、《收据》，证明原告按合同约定，向被告星河公司支付了合同保证金（押金）12900元的事实；5、《装修施工合同》、广西增值税普通发票（二份），证明原告对涉案租赁房屋进行了装饰装修，花费装修费用共计112000元；6、《退房通知书》，证明被告星河公司以被告广西师大出版社对办公楼进行升级改造为由，要求原告搬离租赁房屋的事实；7、广西增值税普通发票，证明原告为搬离租赁场所花费搬运费1800元。 被告星河公司对原告提交的证据的质证意见：对证据1的真实性、证明内容无异议；对证据2的真实性、证明内容无异议；对证据3的真实性、证明内容无异议；对证据4的真实性、证明内容无异议；对证据5的真实性、证明内容不予认可；对证据6的真实性、证明内容无异议；对证据7的真实性无法核实，证明内容不予认可，因为原告只提供了发票，没有提供实际支出凭证。 被告广西师大出版社对原告提交的证据的质证意见：对证据1的真实性由法院核实后确认，证明内容无异议；对证据2应以广西师大出版社提供的营业执照为准；对证据3真实性无法确认，因为广西师大出版社不是本案的当事人，房屋租赁合同是原告与被告星河公司签订的，其中的权利义务对广西师大出版社无约束力；对证据4的真实性和证明内容由法院予以认定；对证据5的真实性、证明内容无法确认，如果原告没有完整的装修的合同及双方的交易情况，原告还应提交付款凭证；对证据6的真实性予以认可，对证明内容不予认可，该份证据载明的对象是被告星河公司，而不是原告，广西师大出版社与原告方没任何法律关系；对证据7的真实性予以认可，但证明内容还需提交相应的证据，如合同、付款凭证等证据进行佐证。 被告星河公司对其主张在举证期限内提供的证据有：视频资料及桂众造价[2020]0513号《鉴定意见书》，证明本案的涉案房屋实际装修的费用为31008.88元。 原告对被告星河公司提交上述证据的质证意见：对证据视频的真实性无异议，但对其证明内容有异议，无法确认是交房之前房屋内的真实情况；对《鉴定意见书》的真实性、合法性无异议，对双方共同确认的31008.88元无异议，对有争议的部分是客观存在的，应当予以确认。 被告广西师大出版社对被告星河公司提交上述证据的质证意见：对视频的真实性无异议；对鉴定报告的真实性和鉴定结论予以认可；但广西师大出版社不认可的是墙面墙纸部分的造价，管线电线部分的造价，因为其是隐蔽的工程，也无法得知被告广西师大出版社把房屋租赁给被告星河公司后，被告星河公司是否对租赁房屋进行过改动，故无法做出判断。 被告广西师大出版社对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明（1）广西师大出版社与星河公司之间存在房屋租赁合同关系；（2）合同约定了双方的权利义务；2、《退房通知书》，证明广西师大出版社为对房屋进行升级改造，向星河公司发出退房通知。 原告对被告广西师大出版社提交上述证据的质证意见：对证据1的真实性无法确认，因为是二被告之间的租赁关系，无法确认，由法院确认；对证据2的真实性、证明内容无异议。 被告星河公司对被告广西师大出版社提交上述证据的质证意见：对证据1、2的真实性、证明内容均无异议。 本院结合双方举证和质证，认证如下：本院对双方提供的证据《房屋租赁合同》(2018．3．21）、《收据》、《退房通知书》、视频资料及桂众造价[2020]0513号《鉴定意见书》等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2015年4月8日，广西师大出版社与被告星河公司签订《房屋租赁合同》，约定：广西师大出版社将位于广西出版社办公楼第四层出租给被告星河公司作为办公场地使用；租赁期限：自2015年4月10日至2018年4月9日止，合同期届满，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。2017年4月15日，原告与被告星河公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（及被告星河公司）将位于广西的办公室出租给乙方（即原告）作为办公场地使用；租赁期限为：自2017年4月15日至2018年4月14日止；每月租金为4300元，每季度租金12900元，租金三月一交，按先付费后使用原则，逾期未交，每拖延一天，将按月租金的1%收取滞纳金；物业费按100元/月收取（含水费）；乙方合同签订后，需向甲方缴纳合同保证金12900元；如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金12900元并可终止合同。合同签订后，原告向被告交纳合同保证金（即押金）12900元。2018年3月21日，原告与被告星河公司续签签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（及被告星河公司）将位于广西出租给乙方（即原告）作为办公场地使用；租赁期限为2018年4月18日至2020年4月17日，租赁期限为：自2018年4月18日起至2019年4月17日止，每月租金为4400元，从2019年4月18日起至2020年4月17日止每月租金为4500元，每季度租金13500元；租金按季交纳，按先付费后使用原则，逾期未交，每拖延一天，将按月租金的1%收取滞纳金；合同签订后，乙方需向甲方缴纳12900元保证金，乙方有权对所租赁房屋内进行必要的装修，增添设备，但不得损坏房屋主体结构，不得危及楼道及房屋的安全，装修费由乙方承担，甲方应允许乙方使用房屋原有的配套设施，水电费及其他配套设施维修费由乙方支付，水电费按季度根据使用量向甲方缴纳；如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金12900元并可终止合同。签订合同后，原告对租赁房屋进行了整体装修。2019年7月9日，被告广西师大出版社向被告星河公司发出《退房通知书》，载明：贵公司租赁了我公司位于广西出版社办公楼第四层作为办公营业使用。为进一步提升我公司企业形象，优化办公环境，我公司将对育才校区出版社办公楼进行整体改造，我公司将于2019年7月31日收回贵公司租赁房屋，请贵公司及时结清房屋租赁的租金和水电费，并尽快清理场地，按规定时间将房屋移交我公司。被告星河公司收到上述通知后，通知原告交还租赁房屋尽快搬离，同时退还原告合同保证金（押金）10000元。由于被告星河公司未与原告对提前解除租赁协议的损失赔偿问题进行协商，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案在审理过程中，被告星河公司申请对位于广西师大出版社办公室第四层上楼左边403室、404室、405室的装修费进行鉴定。广西众益工程咨询有限公司作出桂众造价[2020]0513号鉴定意见书，该鉴定意见书对广西师范大学育才校区出版社第四层上楼左边403室、404室、405室的装修装饰工程分为五个部分作出鉴定意见：第一部分为原、被告各方确认的装饰装修部分，鉴定金额为31008.88元；第二部分为被告广西师大出版社不认可的铲除原墙面墙纸部分，鉴定金额为206.43元；第三部分为被告星河公司不认可的墙面增贴5厘板部分，鉴定金额为917.47元；第四部分为被告广西师大出版社、星河公司不认可的管、线等电器部分，鉴定金额为4178.24元；第五部分为被告星河公司不认可的插座、开关、筒灯等电气部分，鉴定金额为2564.61元，合计38875.63元。为此，被告星河公司支付鉴定费13300元。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否应当解除；二、两被告是否赔偿原告的装修损失；四、合同保证金是否应当返还。 争议焦点一，原告与被告星河公司签订《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广西师大出版社为了提升企业形象，优化办公环境，拟对育才校区办公楼进行升级改造，故要求承租人返还租赁房屋。原告作为次承租人因承租人的租赁房屋被收回，导致承租人与次承租人的租赁关系终止，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院应予以支持，但本案在判决前租赁合同期限已经届满，本院不再作出判决。因出租人提前收回租赁房屋，致使承租人与次承租人无法实现合同目的，导致合同的解除，因此造成的损失应由出租人承担。根据合同相对性原则，原告应向被告星河公司主张赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；……。”据此，被告星河公司赔偿原告的损失仅限于剩余租赁期限内装饰装修残值损失。而被告广西师大出版社是否承担赔偿责任，属另一法律关系，本案不予处理。至于原告主张的搬迁费诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 争议焦点二、广西众益工程咨询有限公司作出桂众造价[2020]0513号鉴定意见书，对第一部分的鉴定金额为31008.88元，双方均无异议，本院予以确认；对第二至第五部分鉴定结论，二被告均提出异议，但均未举证证明铲除原墙面墙纸部分，墙面增贴5厘板部分，管、线等电气部分，插座、开关、筒灯等电气部分不是原告提供的装修及添置的设施，应承担举证不能的法律后果，故本院确认原告对租赁房屋进行了整体装修，其中包括铲除原墙面墙纸部分，墙面增贴5厘板部分，管、线等电气部分，插座、开关、筒灯等。为此，原告对位于广西师大出版社办公室第四层上楼左边403室、404室、405室的装修费总计38875.63元。原告租赁期限为二年，尚余9个月未使用，故原告主张的装饰装修剩余残值为：38875.63元÷24个月×9个月=14578.36元。对已产生的鉴定费用，由原告与被告星河公司各承担一半。 争议焦点三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”按照合同约定，原告没有违约，且在租赁期满时，退还给原告。现租赁合同已解除，被告星河公司应当返还原告交付的合同保证金12900元，被告星河公司已退还10000元，尚欠2900元未付。 综上所述，在租赁合同尚未届满的情况下，被告星河公司提前收回租赁房屋的行为，属违约行为，应承担违约责任。因此，原告要求被告返还合同保证金、装饰装修残值损失，本院予以支持。对原告主张其他损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。二被告的部分辩解意见，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告桂林星河教育咨询有限公司支付原告桂林蓝奥网络科技有限公司装修残值损失14578.36元； 被告桂林星河教育咨询有限公司返还原告桂林蓝奥网络科技有限公司的合同保证金2900元； 驳回原告桂林蓝奥网络科技有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉收取案件受理费2634元，保全费1103.5元，合计3737.5元（原告已付本院2420.5元，尚欠1317元），由原告桂林蓝奥网络科技有限公司负担2397元，被告桂林星河教育咨询有限公司负担1340.5元。鉴定费13300元（被告桂林星河教育咨询有限公司已预付13300元），由原告桂林蓝奥网络科技有限公司负担6650元，被告桂林星河教育咨询有限公司负担6650元。 上述应付款项，各义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2634元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  涂志新 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  颜 榕