广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终151号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚柯娟，女，汉族，1967年6月24日出生，身份证住址重庆市沙坪坝区,被上诉人（原审原告、反诉被告)：蔡佩英，女，汉族，1957年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人龚柯娟因与被上诉人蔡佩英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初26420号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人龚柯娟的上诉请求：1.撤销一审判决一至四项，发回重审或依法改判；2.本案的诉讼费用由蔡佩英承担。庭后龚柯娟又提交补充上诉请求：1.蔡佩英退回从2015年初起这几年多收取的水电费和房租费；2.蔡佩英赔偿所有损坏及丢失的财物。被上诉人蔡佩英辩称，一、龚柯娟仅就原审判决第一至第四判项进行上诉，并没有就第五项判项提出上诉，也就是龚柯娟对其反诉请求被驳回并没有提出上诉是服判的。因此，龚柯娟在上诉事实理由当中提出要求蔡佩英对其进行赔偿是没有法律依据的，而且龚柯娟也没有提出上诉。二、龚柯娟称蔡佩英在通知其搬离之前就起诉其搬离，蔡佩英认为庭前起诉也并不对其搬离的时间造成影响，因为蔡佩英通知其于2019年8月30日前搬离，而截止至一审开庭也远远超过了通知搬离的期限。其次，根据龚柯娟提交的信息可以显示，在蔡佩英发出搬离通知之后其明确要求要补偿否则不搬离。三、蔡佩英不存在多收其水电费的事实，水电费的单价是由双方协商的结果，这是城中村的普遍现象，由于城中村的水电费是存在分表，造成电损以及公摊用电的分摊，用电的谷峰值差距以及村委向蔡佩英收取物业管理费，而蔡佩英并没有向龚柯娟水电费收取单价，综合以上因素，双方协商水电费的单价，并且多年来双方按协商的价格执行，龚柯娟并没有提出任何异议构成交易习惯。四、租金调整是行业惯例，而每年的租金调整是由蔡佩英通知龚柯娟调整的幅度，并且开具租金收据，龚柯娟收到收据确认无误后支付租金。因此，双方是具有租金调整达成一致的意见，不存在龚柯娟所称的多收其租金。五、龚柯娟诉称蔡佩英应当提前半年通知其搬离没有法律依据，由于双方为不定期租赁关系，根据合同法的相关规定，蔡佩英只要在合理时间内通知龚柯娟搬离，即可单方解除租赁关系，而蔡佩英2019年7月22日发出通知告知其在2019年8月30日搬离，已给足了合理的期限。被上诉人蔡佩英向一审法院起诉请求：1、判令解除蔡佩英、龚柯娟双方的房屋租赁合同；2、判令龚柯娟搬离涉案租赁物罗湖区蔡屋围新八坊19号104房并交还蔡佩英；3、判令龚柯娟向蔡佩英支付2019年7月12日至2019年7月31日的租金人民币2193元；4、判令龚柯娟向蔡佩英支付自2019年6月1日起至涉案租赁物交还之日的水电费（暂计至2019年7月26日为水费40元、电费400元）；5、判令龚柯娟按每月人民币3400元的标准向蔡佩英支付自2019年8月1日起至涉案租赁物交还之日的房屋占有使用费（暂计至2019年8月31日为3400元）；6、判令龚柯娟赔偿蔡佩英因本案产生的律师费人民币15000元；7、判令龚柯娟承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币21033元。上诉人龚柯娟向一审法院反诉请求：1.请求判令蔡佩英退回多收的水费2088.81元、电费8443.3元、租金10600元；2.请求判令蔡佩英赔偿我方搬迁费1万元、营业损失2.5万元×6个月、过渡安置费3400×6个月，共计18万元。一审法院认定事实：一、涉案房屋位于深圳市××××房（以下简称涉案房屋），权利人为蔡佩英的丈夫蔡活游，蔡活游为本案出具《委托书》委托蔡佩英全权处理涉案房屋租赁的全部事宜，包括诉讼、租金收取等。根据蔡佩英提交的《建筑许可证》，涉案房屋所在楼宇核准批建层数为四层，现状为七层半，蔡佩英自认涉案房屋系拆除重建，未办理新的建筑许可证。二、2014年10月12日，蔡佩英与龚柯娟签订《房屋租赁合同》，约定龚柯娟承租涉案房屋，租期自2014年10月12日至2015年10月11日，租金为3000元/月，押金为3000元。同日，龚柯娟向蔡佩英缴纳租赁押金3000元。上述合同到期后，蔡佩英与龚柯娟双方未再签订书面的房屋租赁合同，至今涉案房屋仍由龚柯娟占有使用。三、蔡佩英和龚柯娟共同确认：每月12日蔡佩英开具相应的当月租金及上月水电费收据，通过短信的方式通知龚柯娟应缴纳的费用，龚柯娟通过银行转账方式向蔡佩英支付租金、水电费之后，蔡佩英再把收据给龚柯娟。龚柯娟未支付2019年7月12日起的租金，2019年6月1日起的水费、2019年9月1日起的电费。四、蔡佩英主张最新的租金标准为3400元/月，水费的单价为8元/立方、电费1.3元/度，并提交三份收据为证。该三份收据显示2019年4月12日至2019年7月11日期间，龚柯娟按3400元/月的租金标准及8元/立方的水费标准、1.3元/度的电费标准，向蔡佩英缴纳当月的租金及上个月水电费。龚柯娟对该三份收据予以确认，但称是蔡佩英多收了租金及水电费，并提交了2015年至2019年部分租金收据为证。根据龚柯娟提交的收据，2019年1月12日起，双方即按蔡佩英上述主张的收费标准计算租金及水电费。五、蔡佩英主张其分别于2019年6月23日、2019年7月2日向龚柯娟发短信、于2019年7月22日在涉案房屋处张贴通知，通知龚柯娟于2019年8月30日前搬离并交还涉案房屋。龚柯娟对此予以确认，但称2019年6月23日的短信非蔡佩英发送的。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，蔡佩英和龚柯娟签订的房屋租赁合同应为无效合同，龚柯娟应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用。即使涉案租赁合同有效，由于双方约定的租赁期限已届满，现为不定期租赁，蔡佩英作为出租人可以随时解除合同，并在合理期限前通知承租人，合同解除后龚柯娟应当返还房屋。因双方签订的租赁合同无效，蔡佩英请求解除双方的房屋租赁合同缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于租金及水电费，根据蔡佩英、龚柯娟分别提交的租金收据，自2019年1月12日起，双方一直按租金3400元/月、水费8元/立方、电费1.3元/度的标准计算相关费用，视为双方以实际履行的方式达成上述租金、水电费收费标准的一致意见。法院据此认定双方最新的租金标准为3400元/月、水费的单价为8元/立方、电费1.3元/度。龚柯娟主张蔡佩英应退回多收的租金、水费、电费，无事实与法律依据，法院不予支持。蔡佩英要求龚柯娟搬离涉案房屋并以3400元/月的标准支付自2019年7月12日起至2019年7月31日止的租金及自2019年8月1日起的房屋占有使用费。对此法院认为，因蔡佩英和龚柯娟签订的房屋租赁合同无效，龚柯娟至今仍在占有使用涉案房屋且自2019年7月12日起未再支付房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，龚柯娟应搬离涉案房屋并参照双方最新的租金标准，即3400元/月的标准，支付自2019年7月12日至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费。龚柯娟至今仍占有使用涉案房屋，应按照双方商定的最新缴纳标准，向蔡佩英缴纳自2019年6月1日起的水费、2019年9月1日起的电费，故蔡佩英关于水费、电费的诉讼请求，法院在上述的时间范围内予以支持，超出部分，不予支持。因蔡佩英和龚柯娟签订的租赁合同无效，蔡佩英收取的押金3000元应当在龚柯娟应支付的房屋占有使用费中作相应抵扣。关于蔡佩英主张的律师费用，蔡佩英、龚柯娟之间并无约定，亦无法律依据，法院不予支持。关于龚柯娟主张的搬迁费、营业损失、过渡安置费，因缺乏事实与法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、龚柯娟应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市××××房产并交还蔡佩英；二、龚柯娟应于本判决生效之日起十五日内按3400元/月的标准向蔡佩英支付自2019年7月12日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（押金3000元应予以抵扣）；三、龚柯娟应于本判决生效之日起十五日内向蔡佩英支付自2019年6月1日起的水费（8元/立方*实际用水量）、自2019年9月1日起的电费（1.3元/度*实际用电量），计至实际交还涉案房屋之日止；四、驳回蔡佩英的其他诉讼请求；五、驳回龚柯娟的全部反诉请求。如果龚柯娟未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费326元，由蔡佩英负担232元，由龚柯娟负担94元，蔡佩英已向法院预交本诉案件受理费326元，龚柯娟应自本判决生效之日起十五日内将本诉案件受理费94元迳付蔡佩英。本案反诉受理费809元，由龚柯娟负担。二审中，上诉人龚柯娟在庭审期间展示其手机中的两份证据。证据一为手机中的照片，证明蔡佩英2020年3月23日把店铺门全部用铁皮封死，导致龚柯娟不能进出。证据二为手机中的录像，证明蔡佩英2020年4月10日叫保安把店铺的门撬开，把店铺中龚柯娟所有的东西偷走，事前没有以任何的方式通知龚柯娟，龚柯娟的东西下落不明，龚柯娟的邻居有录像，搬东西的人是京基开发商保安搬走，据京基保安所述是房东指使他们做的。蔡佩英质证称，对于2020年4月10日强行搬离龚柯娟物品的事实予以确认，由于龚柯娟拖欠自2019年7月12日之后租金以及2019年6月1日之后的水费，2019年9月1日之后的电费。因此，蔡佩英根据原租赁合同第二条的规定，为了止损以及防止征信受影响（因为龚柯娟未缴纳水电费可能导致蔡佩英的征信出现不良），所以才采取自力救济的措施，而且整个过程是在物业管理处及京基地产工作人员现场全程录像并对物品进行登记造册的情况下完成的。蔡佩英搬离的物品已经在被拆迁物业的附近租赁了一个房屋进行临时存放。之前没有联系到龚柯娟，如果龚柯娟现在配合，蔡佩英可以与龚柯娟办理物品的现场交接，如果龚柯娟不同意交接，由于一审判决龚柯娟需要支付房屋占用费，而且根据租赁合同第二条的约定，蔡佩英可以就其房屋内的物品进行拍卖，以拍卖所得清偿龚柯娟所欠蔡佩英的租金及水电费。经二审查明，原审法院查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依法应认定房屋出租人与承租人订立的租赁合同无效。承租人龚柯娟应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用。且即使涉案租赁合同有效，由于双方约定的租赁期限已届满，现为不定期租赁，蔡佩英作为出租人也可以随时通知承租人，在给予合理期限后要求其返还房屋。本案争议的焦点问题是：1、龚柯娟是否应交还涉案房产并支付相应的房屋占有使用费及支付相应的水电费；2、蔡佩英是否应赔偿龚柯娟损坏及丢失的财物。关于龚柯娟是否应交还涉案房产并支付相应房屋占有使用费及支付相应水电费的问题。本案中，虽双方签订的房屋租赁合同无效，但双方签订租赁合同后，龚柯娟一直在占有使用涉案房屋，且自2019年7月12日起未再支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。一审法院认定龚柯娟应搬离涉案房屋并参照双方最新的租金标准，即3400元/月的标准，支付自2019年7月12日至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。龚柯娟主张该租金应按3000元/月标准计算及水电费计算单价过高应予返还。对此，本院认为，根据蔡佩英、龚柯娟分别提交的租金及水电费收据，自2019年1月12日起，双方一直按租金3400元/月、水费8元/立方、电费1.3元/度的标准计算相关费用，视为双方以实际履行的方式达成上述租金、水电费收费标准的一致意见。原审法院据此认定双方最新的租金标准为3400元/月、水费的单价为8元/立方、电费1.3元/度亦无不当。关于水电费的单价问题，蔡佩英二审中还补充辩称：该水电费的单价，一是双方协商的结果，一直按此履行；二是水电存在分表，造成了损耗和分摊；三是用电存在谷峰值的差价；四是村里向蔡佩英收取物业管理费，蔡佩英并未向龚柯娟收取而是在水电费中进行了分摊，故蔡佩英并未多收取租金及水电费。本案中，龚柯娟主张蔡佩英应退回多收的租金、水费、电费，无事实与法律依据，本院不予支持。二审中，蔡佩英与龚柯娟均确认，2020年4月10日，龚柯娟搬离涉案房屋。如上所述，龚柯娟应按照双方商定的最新缴纳标准，向蔡佩英缴纳自2019年7月12日至2020年4月10日实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费；以及向蔡佩英缴纳自2019年6月1日起的水费、2019年9月1日起的电费均计至2020年4月10日实际搬离之日止。因蔡佩英和龚柯娟签订的租赁合同无效，蔡佩英收取的押金3000元应当在龚柯娟应支付的房屋占有使用费中作相应抵扣。关于蔡佩英是否应赔偿龚柯娟损坏及丢失的财物问题。龚柯娟主张的搬迁费、营业损失、过渡安置费，因缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。本案中，蔡佩英在提前一个多月给予龚柯娟合理时间，通知龚柯娟限期搬离涉案房屋的情况下，龚柯娟并未搬离也未向蔡佩英缴纳拖欠的房租、水费、电费。为避免损失的进一步扩大，蔡佩英采取自力救济的措施，通过物业管理处搬离龚柯娟留在涉案房屋的物品并进行登记造册及另行存放，并无不当。龚柯娟可要求蔡佩英配合其取回上述物品，蔡佩英应予配合。如龚柯娟认为蔡佩英损坏或丢失了其物品，龚柯娟可另循法律途径解决。综上，上诉人龚柯娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费326元，由上诉人龚柯娟负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年七月二十日书记员 谢心宇（兼）附相关法条：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。