上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5329号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴培，男，1989年6月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨叶红，女，1976年12月11日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。原审被告、反诉原告：徐忠明，男，1961年8月26日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人裴培因与被上诉人杨叶红、原审被告、反诉原告徐忠明房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人裴培上诉请求：撤销一审判决第一、四、五项。事实和理由：涉讼房屋登记于徐忠明名下，上诉人要求被上诉人提供徐忠明的联系方式和委托书，然被拒绝，故居间协议不成立；依据居间协议之约定，涉讼房屋没有被评定为普通住宅，则协议不成立；合同解除应予明示，然被上诉人从未明示过解除合同；被上诉人没有实际经济损失。被上诉人杨叶红辩称，另案判决已认定居间协议中做低房价的条款无效；上诉人因自身征信问题导致无法贷款，从而无法支付房款；经被上诉人催告，上诉人仍未支付房款，理应承担违约责任，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审被告徐忠明述称，原审法院调查事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。裴培诉至一审法院，请求判令：杨叶红返还裴培已付购房款人民币（下同）1,100,000元；杨叶红偿付裴培解除合同违约金220,000元；杨叶红偿付裴培以1,100,000元为本金，从2018年12月25日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；徐忠明对上述债务承担连带责任。杨叶红、徐忠明则提起反诉，请求判令：确认双方签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月4日解除；裴培偿付杨叶红、徐忠明解除合同违约金652,000元。一审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX镇XX区XX幢XX号XX室房屋的登记权利人为徐忠明。杨叶红平时从事二手房买卖业务即从上家收购房屋后再行出售赚取差价。2018年9月9日，裴培与杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，约定：裴培购买坐落于上海市奉贤区XX镇XX区XX幢XX号XX室的房屋，建筑面积为110.12平方米，购房款为3,260,000元；2018年9月9日付款100,000元，2018年10月30日付款600,000元，贷款支付1,480,000元，购房款1,160,000元于2018年12月15日前支付，过户当日交房并付款20,000元；税费各付；出售方代理人签订合同三日内，告知该房屋是否为普通住宅房，如代理人及居间方无法为该房屋评定为普通住宅房即网签价2,300,000元以内，双方不作违约，解除本协议，如为普通住宅房，本协议成立；出售方收到定金支付居间方总房价1%的服务费，买受方首付款当日支付居间方总房价1%的服务费；如一方未按约履行，经催告后仍未履行的，另一方可单方解除合同，违约方应按总购房款的20%支付违约金。上述协议中抬头处出售方为杨叶红，落款出售方签名处由杨叶红签署徐忠明的姓名，杨叶红则作为代理人签名。2018年9月20日，裴培和案外人高某与徐忠明签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定：徐忠明将坐落于上海市奉贤区XX镇XX区XX幢XX号XX室的房屋出售给裴培和高某，建筑面积为110.12平方米，购房款为2,290,000元；双方于2019年2月28日前办理过户手续。期间，裴培陆续向杨叶红付款计1,100,000元。2019年1月22日，杨叶红在与裴培代理人、居间方协商过程中确认：其系投资人，涉案房屋由其向徐忠明购入并付清购房款，同时进行了装修，再由其向裴培出售，裴培的购房款应支付给其，无需向徐忠明支付；为逃避相关税费，通过塞钱的方式做低房价并直接过户，即徐忠明出具委托书由其作为代理人出售房屋给裴培。裴培代理人则在与杨叶红、居间方协商过程中确认经了解付款有点问题并要求杨叶红提供徐忠明的委托书和身份资料，杨叶红和居间方只同意出示给裴培方看，但裴培代理人要求交付复印件，双方未能协商一致。2019年1月24日，徐忠明向裴培发出《律师函》，认为裴培无法贷款和付款，多次协商无结果，要求裴培付款，如不付款则追究违约责任。裴培则回函称已提起相关诉讼，案件案号为（2019）沪0120民初8408号。2019年3月4日，杨叶红、徐忠明通知裴培因逾期付款经催讨未付，解除双方签订的合同。2019年3月5日，裴培收到上述通知。嗣后，徐忠明撤销网签合同并将涉案房屋另行出售他人。2019年7月15日，一审法院对（2019）沪0120民初8408号案件作出一审判决，确认裴培与杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》中做低房价的条款无效并驳回裴培的其余诉讼请求及驳回高某的第三人独立之诉和驳回徐忠明的反诉请求。裴培和高某不服提起上诉，2019年12月23日本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。一审另认定，在签订合同后，裴培已将徐忠明的资料递交银行申请贷款，因裴培的征信问题，银行未批准贷款申请。原审中，裴培与杨叶红、徐忠明确认就存放物品一事双方另行协商处理。杨叶红、徐忠明确认：裴培已付购房款在杨叶红处；涉案房屋另行出售他人的价格约为2,800,000元；杨叶红、徐忠明之间关于房屋买卖事宜另行协商解决。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽由杨叶红代徐忠明与裴培签订涉案房屋的买卖合同，但房屋买卖合同关系实则发生在杨叶红与裴培之间，即徐忠明将房屋出售给杨叶红后，杨叶红再行出售给裴培，双方之间的真实交易价格为3,260,000元，合同成立并生效，双方理应按约履行。然在合同实际履行过程中，裴培因其自身原因无法取得贷款，也未现金补足，导致其违约，杨叶红、徐忠明在催讨未果后通知解除合同，故双方的合同于2019年3月5日解除。合同解除后，作为出售方和收款方的杨叶红应将已付购房款1,100,000元返还裴培，现未返还，理应承担相应的民事责任即返还已付购房款并偿付合理的逾期付款利息损失。裴培作为违约方要求杨叶红偿付解除合同违约金无依据，不予采纳。而徐忠明实则非涉案房屋买卖合同的相对方，也非已付购房款的收款方，故裴培要求其承担责任无依据，不予支持。同样基于前述理由，徐忠明要求裴培偿付解除合同违约金无依据，不予支持。涉案房屋买卖合同因裴培违约而解除，杨叶红现要求裴培承担解除合同违约金于法有据，但违约金约定标准过高，遂根据合同约定、实际履行情况及违约情况等，酌情确定解除合同违约金为300,000元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于二〇二〇年三月二十五日判决：一、确认裴培与杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月5日解除；二、杨叶红于判决生效之日起十日内返还裴培已付购房款1,100,000元；三、杨叶红于判决生效之日起十日内偿付裴培逾期付款利息损失（以1,100,000元为本金，从2019年3月6日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；以1,100,000元为本金，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回裴培的其余诉讼请求；五、裴培于判决生效之日起十日内偿付杨叶红解除合同违约金300,000元；六、驳回徐忠明的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,680元，减半收取计8,340元，由裴培负担990元，杨叶红负担7,350元；反诉案件受理费5,160元，由杨叶红负担2,260元，裴培负担2,900元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，裴培主张涉讼《房地产买卖居间协议》不成立，杨叶红对此不予认可，对此本院评述如下：首先，裴培认可房屋买卖关系发生于裴培与杨叶红间，杨叶红认可《房地产买卖居间协议》系裴培与杨叶红签订；其次，裴培主张因杨叶红未能提供徐忠明的委托书，其才暂停付款，其系于诉讼中才看到委托书，而杨叶红则主张双方签订买卖合同时，中介人员已向裴培出示委托书，徐忠明于另案中亦陈述裴培是在看到委托书后才签约的；再次,(2019)沪01民终13735号生效判决认定涉讼《房地产买卖居间协议》中做低房价的条款无效，其余内容合法有效。综上而言，裴培关于协议不成立的上诉理由，显难成立。本院注意到，2019年3月4日的律师函载明徐忠明（代理人杨叶红）要求解除《房地产买卖居间协议》，因此，裴培关于对方解约未予明示的上诉理由，显与事实不符。涉讼协议因裴培未依约支付房款而解除，故其理应依约承担相应的违约责任，本院还注意到，原审法院考虑违约情况、实际损失诸因素，已对解除合同违约金作出调整，合理妥当，应予维持。综上所述，上诉人裴培关于撤销一审判决第一、四、五项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人裴培负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月二十七日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……