吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2467号 原告：秦剑华，男，1959年12月8日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告秦剑华与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦剑华的委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦剑华向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，被告立即给原告办理该房屋的产权证照，房屋坐落：吉林市船营区雾松西路177号，吉林国际物流商贸城（一期B区）36号街铺商业XX幢XX室和XX室；2、被告应向原告支付一套该房屋以本金965,946.00元为基数，自2017年12月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率5.9%计算的利息，暂计算利息20万元，至实际办理房屋产权证之日止；3、被告承担不具备开业条件的违约责任，赔偿原告人民币20万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，原告与被告签订房屋买卖合同两份，合同第三条约定，原告购买亚琦公司开发的座落于吉林国际物流商贸城（一期B区）A36号街铺商业XX幢XX，建筑面积为136.33平方米；第六条约定每平方米单价为3,641.44元，房屋总房款509,292元。另一套XX室，建筑面积139.86平方米，每平方米3,265.08元，房屋总价款456,654元。合同签订后，原告如数给付了被告509，292元，被告将该房屋交付了原告。2015年12月1日，为了确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业，双方又签订了协议书。被告向原告承诺“2016年5月1日开业，如因甲方（被告）未做到影响2016年5月1日开业甲方（被告）赔偿所有签完协议乙方（原告）每户10万元”。由于该房屋经消防检查不合格，不具备开业条件不得营业，况且该房屋存在质量问题，原告对该房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时被告向原告承诺“在交齐房款和进户费后24个月内，甲方（被告）负责给乙方（原告）办理房屋产权证”，故此，被告应承担违约责任和利息损失及该房屋所产生的其他费用原告不予交纳。为了保护原告的合法权益不受侵害，请人民法院做出公正的判决。 亚琦公司辩称，一、被答辩人第一、二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。1、答辩人与被答辩人自签订商品房买卖合同后，答辩人一直欲为被答辩人办理房屋产权证书，但因案涉房屋目前尚未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记的条件，因此，被答辩人要求答辩人配合办理房证的诉讼请求不应支持；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被答辩人第二项诉讼请求所依据的便是本条司法解释，但是需要注意的是，该条司法解释适用的情况时双方对于逾期办理房屋权属证书没有特殊约定的情况，而在本案中，答辩人与被答辩人对于逾期办理房权证书事项是有明确约定的---在双方签订的《商品房买卖合同》中第八章第二十条关于“房屋登记”处约定：“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：2、出卖人继续协助办理”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据上述法律及双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，如果答辩人未能在房屋交付之日起500日内为被答辩人办理房权证书的，应当继续协助办理。这是答辩人与被答辩人之间的特殊约定，合同依法成立生效，双方当事人都应当受合同条款的约束，因此，答辩人应当继续为被答辩人办理涉案房屋的房权证书，被答辩人要求答辩人支付逾期办理房证的银行同期利息属于违背契约精神，无视双方签订的合同条款，同时也不符合法律规定，因此，应当依法予以驳回。二、被答辩人第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。被答辩人要求答辩人承担因不具备开业条件应支付的违约金10万元，关于此项诉讼请求，本院已于2020年6月12日作出（2020）吉0204民初905-909号民事判决书，对于答辩人已于2016年5月1日开业的事项进行了确定，判决书中“本院认为”部分表述：答辩人于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，已经履行了协议约定的“2016年5月1日开业”的约定义务，亚琦公司不应承担不具备开业条件的违约责任。三、按民法总则规定的三年的诉讼时效，被答辩人在本案中第二项和第三项诉讼请求均已超过了法定的诉讼时效，原告诉讼请求不应该得到法律的支持。综上所述，原告的两项诉讼请求没有事实根据且缺乏法律依据，应当予以驳回。 经审理查明：2015年12月1日，秦剑华（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》两份，合同约定：秦剑华购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城（一期B区）XX幢XX，建筑面积为136.33平方米；每平方米单价为3,641.44元，房屋总房款509,292元。另一套XX室，建筑面积139.86平方米，每平方米3,265.08元，房屋总价款456，654元。房屋交付日期：2015年8月30日前。合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。同日，秦剑华交付全部购房款及其他相关费用，办理了房屋入户相关手续。亚琦公司交付了房屋，该房屋在吉林市房产部门办理了预售商品房备案登记。 2015年12月1日，亚琦公司（甲方）与秦剑华（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称《协议书》），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了双方其他权利义务。 2016年10月4日，亚琦公司向秦剑华开具销售不动产统一发票。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。 认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同（预售）》《协议书》、收款专用收据、销售不动产统一发票、吉林市商品房合同备案信息。 本院认为：秦剑华与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。一、关于秦剑华要求办理案涉房屋所有权登记的诉请，因案涉房屋目前尚未办理房屋初始登记，不具备办理房屋所有权登记条件，故秦剑华该项诉请，本院无法支持，秦剑华可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。二、关于秦剑华要求亚琦公司支付逾期办证违约金的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”本案，《商品房买卖合同（预售）》约定了办理房屋所有权登记的期限，后《协议书》又作了约定，此约定系双方对原合同内容的变更，故办理房屋所有权登记的期限为“在交齐房款和进户费后的24个月内。”秦剑华提供的亚琦公司收款专用收据证明其于2015年11月27日向亚琦公司全额交纳购房款，故办理房屋权属登记期限的届满之日应为2017年11月27日。亚琦公司应自2017年11月28日承担逾期办证的违约责任。现秦剑华要求亚琦公司自2017年11月27日承担逾期办证的违约责任，系其对自己民事权利的处分行为，本院予以准许。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，双方未就逾期办证违约金数额及标准进行约定，现秦剑华要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，未超出上述法律规定，故对秦剑华该项诉请，本院予以支持。关于亚琦公司提出双方有特殊约定，故不予承担逾期办证违约金的抗辩主张，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定办证期限届满后出卖人继续协助办理，并未对出卖人逾期办证的违约责任作特殊约定，故亚琦公司的抗辩主张缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。三、关于秦剑华要求亚琦公司赔偿不具备开业条件的违约金20万元的诉请，本院认为，《协议书》中“双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方（亚琦公司）承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方（亚琦公司）赔偿所有签完协议乙方（秦剑华）每户10万元。”是关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业亚琦公司需承担违约责任的约定。该约定所指的“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。故秦剑华该项诉请无事实依据，本院不予支持。对亚琦公司提出的不同意承担20万元违约金的抗辩主张，本院予以采纳。四、关于亚琦公司提出秦剑华第二、三项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的该抗辩主张本院不予采纳。综上，秦剑华诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告秦剑华逾期办证违约金，以965,946元为基数，自2017年11月27日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告秦剑华的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,547元（原告秦剑华已交纳）由原告秦剑华负担6,397元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担2,150元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  张晶涛 二〇二〇年七月二十九日 书记员  申 颖