湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2323号原告：汉口银行股份有限公司黄石分行，住所地黄石市黄石港区黄石大道861号，统一社会信用代码914202005654868294。主要负责人：邹立宏，该行行长。委托诉讼代理人：易顺，男，该行员工。委托诉讼代理人：徐晨，女，该行员工。被告：柯辉芳，女，1979年6月7日出生，汉族，户籍登记住址黄石市西塞山区。被告：曹核林，男，1978年9月4日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区，现住黄石市黄石港区。被告：鄂州国泰置业有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。法定代表人：王太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云能，该公司员工。原告汉口银行股份有限公司黄石分行与被告柯辉芳、曹核林、鄂州国泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉口银行股份有限公司黄石分行的委托诉讼代理人易顺到庭参加了诉讼。被告曹核林、鄂州国泰置业有限公司经本院送达传票传唤、被告柯辉芳经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汉口银行股份有限公司黄石分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告柯辉芳、曹核林立即向原告偿还其所欠贷款本金人民币68747.15元及利息（截止至2019年8月23日的利息1544.36元，其中利息1396.59元、本金罚息129.05元、利息罚息18.72元；从2019年8月24日起至本息全部清偿之日止的利息，按合同约定利率上浮50%计算；从2019年8月24日起至本息全部清偿之日止的本金罚息以欠款本金68747.15元为基数，按照年利率11.6325%计算；从2019年8月24日起至本息全部清偿之日止的利息罚息以1396.59元为基数，按照年利率11.6325%计算）；2.判令被告鄂州国泰置业有限公司对第一项所述债务承担连带清偿责任；3.判令原告以被告柯辉芳、曹核林所提供之抵押财产（位于花湖开发区××村××利花园××单元××号房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿；4.判令本案案件受理费、财产保全费、公告费等由三被告共同承担。事实与理由：2011年11月17日，原告与三被告签订编号为BE00001100DX的《个人住房（商业用房）借款/担保合同》。合同约定，被告柯辉芳向原告贷款21万元，用于购买被告鄂州国泰置业有限公司开发的花湖开发区××村××利花园××单元××号房屋，贷款期限10年，从2011年11月17日至2021年11月17日，贷款利率为合同起息日基准利率上浮10%执行（合同起息日的基准年利率为7.05%）；若遇贷款利率调整，则从次年1月1日按照调整后的新利率执行。被告柯辉芳未按本合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%。还款方式为等额本息还款，自实际放款之日的次月起开始按月偿还贷款本息。被告鄂州国泰置业有限公司自愿为被告柯辉芳履行本合同项下贷款本息在贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以原告为抵押权人的房屋他项权证原件交原告执管之日后两年的期间内承担阶段性连带责任保证。被告曹核林作为被告柯辉芳的共同还款人，承担本合同项下共同还款义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一负有共同还款义务的自然人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。被告柯辉芳连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。合同还约定，被告柯辉芳以其上述住房（商业用房）为本合同项下债务的履行提供抵押担保。当贷款到期（包括被宣布提前到期），被告柯辉芳未清偿的，原告有权将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿。2011年10月24日，原告与被告柯辉芳签订编号为BE00001100DX号《个人住房（商业用房）借款/担保合同》并依法办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：鄂州市房预市直字第××号）。合同签订后，原告依约于2011年11月17日向被告柯辉芳发放贷款21万元。嗣后，被告柯辉芳、曹核林未依约偿还本息。2019年6月22日，原告向被告柯辉芳发函宣布上述合同项下贷款全部提前到期。截至2019年8月23日，被告拖欠原告贷款本金68747.15元，利息1544.36元（其中：拖欠利息1396.59元、本金罚息129.05元、利息罚息18.72元）。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告柯辉芳、曹核林、鄂州国泰置业有限公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃答辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。经核查，原告提交的证据均与原件核对无异，能够相互印证证明本案事实，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月17日，原告与被告柯辉芳、曹核林、鄂州国泰置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款/担保合同》。各方在合同中主要约定，贷款金额21万元；贷款期限120个月，即从2011年11月17日起至2021年11月17日止，实际放款日与到期日以借据为准；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即起息日基准利率7.05%上浮10%，并于每年1月1日调整，自每年1月1日开始，按当日所适用的基准利率及本款前述约定的上下浮动比例确定并执行新的贷款利率；本合同项下贷款用于购买坐落于花湖开发区××村××利花园××单元××号的住房；贷款的还款方式为等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每月21日，最后一期还款日为贷款到期日；罚息：借款人未按本合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期罚息利率在第三条约定利率的基础上加收50%；违约：发生以下一项或多项情形的，视为借款人违约：A……I、借款人连续3个月或者6个月未按时足额偿还贷款本息；违约事件的处理：A、借款人未按时偿还贷款本息的，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利……D、宣布本合同项下贷款全部提前到期，要求借款人立即全部清偿；曹核林愿作为共同还款人承担本合同项下共同还款义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一负有共同还款义务的自然人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；贷款人为实现债权而产生的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费、差旅费等等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见抵押物清单，抵押物清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费、差旅费等）；保证人自愿为借款人履行本合同项下贷款本息的保证责任时，保证人承诺并遵守如下条款：保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费、差旅费等）；保证期间为本合同项下贷款发放之日起至办妥抵押登记手续，并将以贷款人为抵押权人的房屋他项权证书原件交贷款人执管之日后2年。被告曹核林在该合同的“共同还款人”及“抵押物共有人”处签名；被告鄂州国泰置业有限公司在该合同的“保证人”处加盖公司公章。抵押物清单载明抵押物地址位于鄂州花湖开发区××村××组佰利花园（国泰综合楼）2单元1604。2011年10月24日，该宗抵押业务办理了商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约于2011年11月17日向被告柯辉芳发放贷款21万元。借款凭证上记载贷款正常执行利率6.462500‰，逾期执行利率9.693750‰。被告柯辉芳从2019年4月21日起未能依约偿还本息。同年6月29日，原告向被告柯辉芳送达贷款提前到期通知书，宣布案涉贷款全部提前到期，并要求被告于2019年7月20日之前偿还所欠全部贷款本金、利息、罚息和相关费用。同时，原告还向被告曹核林、鄂州国泰置业有限公司送达上述贷款提前到期通知书。截至2019年8月23日，被告柯辉芳尚欠原告贷款本金68747.15元、利息1396.59元、本金罚息129.05元、利息罚息18.72元，本息合计70291.51元。本院认为，原告与被告柯辉芳、曹核林、鄂州国泰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。原、被告各方均应按约履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告柯辉芳履行了发放贷款的义务，被告柯辉芳未能按约履行还款义务的行为构成违约，原告有权按合同约定宣布借款提前到期并要求被告柯辉芳立即偿还剩余的全部借款本息，故本院对于原告要求被告柯辉芳偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。根据合同约定，原告为追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、财产保全费等一切费用由柯辉芳承担。本院对于已经发生的案件受理费、公告费的诉讼请求予以支持；本案未发生财产保全费，故对该部分请求不予支持。根据《个人住房（商业用房）借款/担保合同》，被告曹核林作为共同还款人，有义务对全部贷款承担连带清偿责任；被告鄂州国泰置业有限公司与原告形成合法有效的保证合同关系，合同约定：“保证期间自本合同项下贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以贷款人为抵押人的房屋他项权利证书原件交贷款人执管之日后2年。保证范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）”。由此，被告鄂州国泰置业有限公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，而抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，故被告鄂州国泰置业有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。关于预购商品房抵押的优先受偿权问题，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故原告对涉案房屋在拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柯辉芳于本判决生效后十日内偿还原告汉口银行股份有限公司黄石分行借款本金人民币68747.15元。二、被告柯辉芳于本判决生效后十日内支付原告汉口银行股份有限公司黄石分行截止至2019年8月23日的利息人民币1544.36元及从2019年8月24日起至借款本息实际清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款/担保合同》约定方式计算的利息、罚息。三、被告曹核林、鄂州国泰置业有限公司对本判决第一项、第二项中确定的债务承担连带清偿责任；被告曹核林、鄂州国泰置业有限公司承担责任后，有权向被告柯辉芳追偿。四、驳回原告汉口银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元、公告费760元，由被告柯辉芳、曹核林、鄂州国泰置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田审 判 员  向淑青人民陪审员  方冬春二〇二〇年七月二十八日书 记 员  陈 轩