湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3793号上诉人（原审原告）：长沙安贞妇产医院有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路612号。法定代表人：游宗林。委托诉讼代理人：阳亚平，湖南光韵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭雨田，男，1970年5月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊辉，湖南昌祥律师事务所律师。原审第三人：湖南腾盛服装工业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路574号。法定代表人：刘鸿祥。委托诉讼代理人：李宗名，男，1967年10月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人长沙安贞妇产医院有限公司（以下简称安贞医院）与上诉人彭雨田及原审第三人湖南腾盛服装工业有限责任公司（以下简称腾盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人安贞医院上诉请求：一、依法改判彭雨田赔偿安贞医院房屋占用使用费、装修费等损失506834.04元（按照房屋占用使用费1043272×20%+已付租金1490898.2×20%的标准计算）。二、本案一审、二审诉讼费用由彭雨田承担。事实与理由：一、彭雨田逾期并阻碍腾房的行为违反了《商业地产租赁合同》约定的义务，按照合同约定应当依法赔偿安贞医院装修等各项损失；二、安贞医院已经完成装修费损失的举证责任，一审法院认为上诉人对于装修费损失未提供充分证据证实，属事实认定及法律适用错误；三、安贞医院向腾盛公司支付房屋占用使用费系安贞医院的信赖利益受损，负有合同约定义务及依法负有附随义务的彭雨田应当对此承担赔偿责任。彭雨田辩称：一、彭雨田已经履行《商业地产租赁合同》约定的全部义务，安贞医院主张的所谓费用并不是腾房原因导致，而是未与腾盛公司达成续租后非法占用腾盛公司房屋所产生的费用。二、安贞医院向彭雨田主张装修损失没有事实及法律依据。三、彭雨田不是安贞医院信赖利益的相对人，同时彭雨田也没有合同约定义务及附随义务。上诉人彭雨田上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回安贞医院的上诉请求；2、本案的一、二审诉讼费用由安贞医院承担。事实与理由：一、彭雨田与安贞医院签订的《商业地产租赁合同》租赁期限届满后，由于彭雨田不是房屋的所有权人，彭雨田无权决定续租，安贞医院没有和腾盛公司签订新的租赁合同，其责任和彭雨田无关。二、上诉人将房屋移交案外人长沙新岸科技开发有限公司（以下简称新岸公司）没有违反商业地产租赁合同约定。三、商业地产租赁合同期满后安贞医院和腾盛公司没有签订租赁合同的根本原因是双方就房屋租金无法达成一致，双方没有签订租赁合同的合意，其责任在于安贞医院。四、一审法院按照安贞医院支付给腾盛公司占用房屋的租金的10%支付149089.82元装修费没有任何法律和事实依据。安贞医院辩称：一、彭雨田是涉案房屋的直接占用人，在租赁合同到期后其未及时清退、腾房，对安贞医院与腾盛公司是否能够顺利订约具有重大影响。二、彭雨田未按约履行合同约定的理解、配合、如期腾房、协助续租等义务已构成违约，安贞医院据此要求彭雨田承担赔偿已实际发生的装修损失、逾期占用赔偿损失合法且合理。安贞医院与腾盛公司一直具有签订租赁合同的合意，并未受到腾盛公司法定代表人及股权变化的影响；安贞医院未能与腾盛公司签订合同的重要原因仍源于彭雨田的长时间拒不腾房的行为，彭雨田应当对此承担相应责任。四、安贞医院已经完成己方的基础举证义务，安贞医院的装修损失及房屋占有使用费系实际发生，按照合同约定，彭雨田应当对此承担赔偿责任。腾盛公司述称：2015年7月，安贞医院租赁腾盛公司所有的位于长沙市，其目的是想扩大经营，为后续能租赁该楼的3-7层，第2层的租赁先期介入。2016年12月31日，原租赁单位长沙新岸科技开发有限公司、长沙市雨田假日大酒店租赁已经到期，从（2017）湘01民终8177号判决书可以看出彭雨田强占房屋的事实，从判决生效开始，彭雨田一直拒绝腾房，也未向腾盛公司支付租赁费。同时阻碍了安贞医院租赁第3-7层的愿望，让第2层空置无法使用。2017年10月份后，安贞医院还有续租意愿但已无续租能力。安贞医院一审诉讼请求为：1、彭雨田赔偿安贞医院支付给腾盛公司的房屋占有使用费1043272元；2、彭雨田赔偿安贞医院装修费损失2787759.5元；3、彭雨田承担本案诉讼费及实现保全的费用。一审法院查明，腾盛公司系长沙市的所有人，该楼总层数为7层。2006年10月26日，腾盛公司与长沙新岸科技开发有限公司（以下简称新岸公司）签订《房屋租赁合同》，约定新岸公司承租腾盛公司位于长沙市，租赁期限从2007年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期内新岸公司将涉案综合楼转租给长沙市雨田假日大酒店（以下简称雨田酒店）用于酒店经营。2015年7月29日，雨田酒店（出租房、甲方）与安贞医院（承租方、乙方）、腾盛公司（原湖南省服装工业有限责任公司）（见证方，丙方）签订《商业地产租赁合同》，合同约定：鉴于，乙方为扩大医疗服务营业场地之宗旨，有意通过租赁方式从腾盛公司处获取长沙市韶山中路574号综合大楼（2-7层）的使用权，且甲方对此表示理解与配合，并允诺于租约到期日即2016年12月31日腾房；乙方基于互利共赢的宗旨，考虑甲方的现实关切，经腾盛公司同意，甲方将其拥有合法经营权的大厦二楼通过转租方式提供给乙方使用（转租使用期至2016年12月31日止）。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经过一系列友好协商，就甲方将位于长沙市建筑面积1607平方米出租给乙方使用的租赁事宜达成如下协议：租赁期自2015年8月1日起至2016年12月31日止，每天每平方米租赁价格为1.6元／平方米；本合同每月租赁价格为77186元；首期租金应于2015年8月1日支付；租金为每半年支付一次，在每半年届满前提前半月支付下半年租金，最后一期按照实际剩余时间计算。合同到期后，直接转为与丙方签订合同条款履行。乙方一次性付给甲方清场补贴费100000元，自租赁物实际交付之日起，所有物品和建筑物均归乙方所有，乙方可根据自身需要自行处置，甲乙方商定的甲方所需物品除外，在商定期限内，甲方未自行清理，乙方有权自行处理；本合同到期后，甲方不得以任何理由，任何形式干涉乙方与本大楼所有权人丙方签订并履行有关大厦的租赁合同；本合同到期后，甲方应协助乙方续租丙方的房屋。上述合同签订后，安贞医院按照合同约定分批向彭雨田支付了相应费用和租金合计1490898.2元。彭雨田将位于长沙市建筑面积1607平方米的房屋交付安贞医院使用，安贞医院进行了装修。租赁期限届满后，安贞医院未与腾盛公司签订续租合同，但占有涉案房屋未交付给腾盛公司，腾盛公司诉至法院，2017年12月1日，长沙市中级人民法院作做出（2017）湘01民终8177号民事判决，判决安贞医院向腾盛公司返还占有的长沙市雨花区韶山中路574号综合楼第二层整层，并以2571.2元／天为标准向腾盛公司支付从2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。为此，安贞医院向腾盛公司实际支付了房屋占有使用费1043272元。安贞医院认为其向腾盛公司支付房屋占有使用费及装修涉案房屋产生损失，系因彭雨田拒不配合腾退涉案楼栋第3至7层，使其未能与腾盛公司续租房屋所致。安贞医院遂于2019年9月5日诉至法院，请求依法裁决。在一审案件审理过程中，1、安贞医院主张装修费损失2787759.5元（其中清场费126000元、物业管理费82439元、装修设计费95000元、装修消防改造工程费108000元、内装装修工程费756000元、拆墙费109480元、弱电工程费20272元、购置空调费260750元、吊顶装修费162880元、木业及门定做安装费108000元、地板胶费140000元、ＰＶＣ地板费30000元、冰火板费、隔墙板购销及安装费55732元、大理石费120000元、防水工程款费9370元、水电费38396.5元，其他装修材料费541373元），提交转账凭证、部分收据（发票）、物业管理合同、医院设计合同、拆墙协议书、消防改造工程施工合同书、二楼装修工程合同、弱电安防系统安装合同、中央空调销售合同书、内装吊顶劳务合同、合同书、帝龙产品买卖合同、力环轻质隔墙板购销及安装合同、销售单等拟予以证明，彭雨田对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，清场费、物业管理费、水电费、其他装修费用等均是安贞医院在经营中应当产生的费用。对其他装修费用，没有第三方机构审计结论，彭雨田不予认可，该损失应由安贞医院自行承担。腾盛公司对上述证据的真实性、合法性无异议，安贞医院实际进行了装修，但对每一项具体费用无法确定。2、安贞医院及腾盛公司确认涉案综合大楼第2层已出租给案外人，原装修已拆除，新的承租人已对涉案房屋进行重新装修装饰。3、彭雨田辩称其已将承租物业移交给新岸公司，（2017）湘01民终8177号民事判决认定新岸公司没有腾房，并不是彭雨田没有腾房，安贞医院对此不予认可，称雨田酒店与新岸公司有实际关联，腾房义务实际决定人为彭雨田，该义务是否履行与彭雨田具有直接关系。腾盛公司称（2017）湘01民终8177号民事判决生效后，新岸公司未及时履行腾房义务。4、彭雨田主张其无需向腾盛公司移交承租的物业，提交《房屋租赁合同到期不再续租暨交房通知书》拟予以证明，安贞医院对该证据的证明目的有异议，称该通知书根据合同相对性对新岸公司出具，但其所指是彭雨田，腾盛公司称新岸公司的主要股东是彭雨田也是实际控制人。5、彭雨田主张腾盛公司拟将公司的所有股权转让给案外人，安贞医院和腾盛公司并无租赁的合意，双方未能签订租赁合同并非彭雨田的责任，提交关于湖南省服装工业有限责任公司股权转让受让事宜方案、湖南省服装工业有限责任公司关于股权转受让事宜的联系函、湖南省服装工业有限责任公司收条拟予以证明，安贞医院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，称即使腾盛公司将公司股权对外转让，并不代表涉案房屋不会对外出租，腾盛公司对原服装公司与彭雨田、安贞医院订立的合同事宜及续租意愿是清楚的，且也有过交涉和商谈。另查明，1、雨田酒店注册日期为2007年5月8日，经营者为彭雨田，2017年2月24日注销。2、湖南省服装工业有限责任公司于2017年11月1日更名为湖南腾盛服装工业有限责任公司。3、2017年1月1日，雨田酒店将承租物业移交给新岸公司，后停止营业但未及时腾空承租的物业。另查，2017年2月7日，安贞医院以彭雨田为被告、湖南省服装工业有限责任公司为第三人向一审法院【（2017）湘0111民初622号《民事判决书》】提出诉讼请求：1、彭雨田履行腾房义务（长沙市雨花区韶山中路574号综合大楼二楼）；2、彭雨田赔偿安贞医院损失1490898.2元；3、彭雨田支付违约金100000元；4、一审案件的诉讼费用由彭雨田承担。一审法院于2017年11月6日驳回安贞医院的全部诉讼请求。安贞医院不服向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年3月26日作出（2018）湘01民终890号《民事判决书》判决：“被上诉人彭雨田在本判决生效后10日一次性赔偿上诉人长沙安贞妇产医院有限公司相关损失298179.64元”。一审法院认为，安贞医院、彭雨田及腾盛公司签订的《商业地产租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。（一）关于房屋占有使用费。涉案《商业地产租赁合同》到期后，安贞医院未与腾盛公司签订租赁合同，其应将涉案房屋返还给腾盛公司，安贞医院未履行该返还义务应当承担相应的民事责任。由于安贞医院的违约导致其向腾盛公司支付房屋占有使用费1043272元，该费用安贞医院应自行承担。安贞医院主张彭雨田赔偿其支付给腾盛公司的房屋占有使用费1043272元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。（二）关于装修费损失。安贞医院主张彭雨田赔偿装修费损失2787759.5元，未提供充分证据证实，但考虑涉案《商业地产租赁合同》签订后，安贞医院依约向彭雨田交纳了租金，全面履行了合同约定的义务；同时，安贞医院基于鉴于条款对已承租的房屋（第2层）进行装修时考虑可能扩大承租第3-7层的情况，现因彭雨田未履行《商业地产租赁合同》鉴于条款所约定，导致安贞医院不能完全达到扩大医疗服务营业场地之目的，而安贞医院按照合同约定支付了全部租金，根据权利义务相一致原则，对安贞医院确有不公平，一审法院对安贞医院要求彭雨田赔偿装修损失的诉请酌情按照已经支付的租金数额支持149089.82元（1490898.2元?10%）较为适宜，超出部分不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、彭雨田于本判决生效之日起7日内向长沙安贞妇产医院有限公司支付装修费损失补偿款149089.82元；二、驳回长沙安贞妇产医院有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费37448元，因适用简易程序减半收取18724元，保全费5000元，合计23724元，由长沙安贞妇产医院有限公司负担22801元，由彭雨田负担923元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为彭雨田是否需要向安贞医院赔偿房屋占用使用费、装修费等损失。首先，安贞医院签订《商业地产租赁合同》的合同目的是为了扩大医疗服务营业场地之宗旨，有意通过租赁方式从原湖南省服装工业有限责任公司处获取长沙市韶山中路574号综合大楼（2-7层）的使用权，对此合同目的，彭雨田（原长沙市雨花区雨田假日大酒店）表示理解与配合、并允诺于租约到期日即2016年12月31日腾房，彭雨田对于安贞医院在租赁期限届满后取得涉案租赁物2-7层使用权应履行的仅仅为配合义务，彭雨田并非租赁物的所有权人，其在租赁期届满后对租赁物亦无转租权，故彭雨田无权促成或阻止安贞医院与腾盛公司在租赁期届满后建立租赁关系。其次，租赁期间届满前，腾盛公司于2016年8月9日向新岸公司邮寄《房屋租赁合同到期不再续租暨交房通知书》，明确告知新岸公司租赁合同到期后腾盛公司不再续租，将收回租赁物，腾盛公司还向涉案房屋的其他实际使用人送达了表示租赁期满后收回房屋的书面通知，在所有权人腾盛公司无意出租涉案房屋的情况下，新岸公司、彭雨田丧失了转租权，彭雨田因客观原因无法在继续履行配合安贞医院与腾盛公司续订租赁合同的义务。再者，安贞医院要求彭雨田赔偿房屋占用使用费、装修费等损失需举证证明彭雨田存在违约或实施了侵权行为、其损失与彭雨田的违约或侵权行为有关联，且安贞医院确有损失的产生。安贞医院向腾盛公司支付的房屋占用使用费在另案已经查实，系因安贞医院在租赁期满后未将涉案房屋返还给新岸公司或腾盛公司，故而另案判决安贞医院需向腾盛公司承担房屋占用使用费，此项费用并非彭雨田存在违约或实施了侵权行为所致，安贞医院要求彭雨田赔偿此项费用缺乏事实和法律依据。安贞医院主张的装修费损失，其为支持该项主张所举的证据真实性存疑，不足以作为认定安贞医院所主张装修费情况的证据，再者，安贞医院的即便确有装修损失也并非彭雨田造成，故安贞医院要求彭雨田赔偿装修费损失的主张亦无事实和法律依据。因此，安贞医院因自身行为需向腾盛公司支付房屋占用使用费1043272元，其所主张装修费2787759.5元缺乏有效证据证实，安贞医院上诉要求彭雨田赔偿其房屋占用使用费、装修费等损失506834.04元的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙安贞妇产医院有限公司的上诉理由不成立，本院予以驳回；上诉人彭雨田的上诉请求成立，本院予以支持；原审法院判决认定事实不清，本院依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10028号民事判决；二、驳回长沙安贞妇产医院有限公司的诉讼请求。本案二审受理费37448元，由上诉人长沙安贞妇产医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月二十三日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。