河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3507号 上诉人（原审原告）：王凤云，女，1974年6月5日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：张学峰，河北兴骅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：白运昇（曾用名白海滨），男，1976年8月9日出生，汉族，住河北省黄骅市。 上诉人（原审被告）：马玲，女，1979年3月25日出生，汉族，住河北省黄骅市。 以上二上诉人委托诉讼代理人：巩珍珍，河北卓强律师事务所律师。 上诉人王凤云因与上诉人白运昇、马玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王凤云上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判二被上诉人多赔偿上诉人150000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚，适用法律错误。一审法院认定被上诉人白运昇违约、房屋升值系上诉人损失的一部分。根据该认定，涉案房屋市场价值1102600元，升值499009元，那么上诉人的损失就是49.9万元，双方签订的合同中违约金为房屋市场价值的40%，即1102600元×0.4=44万元，合同约定的违约金还低于上诉人的损失，一审法院却将违约金再次调整至30%，该项调整不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定。同时根据《合同法司法解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，违约金调整的前提是违约金超过损失的30%，即违约金为损失的1.3倍，并不是超过合同金额的30%。本案中约定的违约金为44万元，上诉的损失为49.9万元，约定的违约金尚不足以弥补损失，一审法院却调低违约金，显然不当。因此，一审中上诉人主张违约金调整至实际损失49.9万元应予支持，即便不支持该项，也应按照约定的40%房屋市场价值确定违约金为44万元。二、一审判决遗漏滞纳金条款，应予添加。 白运昇、马玲答辩称，上诉人王凤云并不能证明其实际损失为49.9万元，而且在一审鉴定中，鉴定的房屋价值为7000-8000元，根据房屋的实际坐落位置、户型等不能将房屋认定为8000元/m。违约金适用条款是弥补条款，是可以调整的。一审法院将违约金调整至30%仍然高于王凤云的实际损失，而且也不符合双方的合同约定。关于滞纳金条款已经包含在违约金中，且滞纳金是行政法处罚词汇，并不属于合同约定的范围。 白运昇、马玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人白运昇、马玲不承担赔偿责任；2、诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人对被上诉人负有损害赔偿责任，认定事实错误。被上诉人王凤云是房屋买卖的中介人员，从业多年，其长期以来从事房屋中介工作，其对本案房屋的买卖，并非是为了居住，而是为了“炒房”，虚构真实的房屋需求交易，是在利用其优势地位低价购入高价卖出，从而获取高额的“利润”，一审法院判令上诉人对被上诉人进行赔偿，是变相的保护了“炒房客”的利益，违背了我国坚持“房住不炒”的定位，不利于我国遏制炒房客、打击炒房客扰乱住房市场的行为。二、一审法院认定上诉人马玲对被上诉人承担赔偿责任事实错误，适用法律错误。本案是合同纠纷，合同具有严格的相对性，案涉两份协议签订双方均为上诉人白运昇与被上诉人王凤云，就签订时间而言是2017年5月2日，而二上诉人结婚登记时间为2017年11月9日。就第二份协议签订时间，虽然存在倒签时间的情况，但是一审法院也未明确查明，签订时间是在二上诉人登记结婚之后，因此无法确定协议签订时间是在二上诉人登记结婚之前还是之后，就不能确定上诉人马玲应承担连带责任，更不能以房款转化为夫妻共同财产为由，认定上诉人马玲承担连带责任。三、一审法院认定本案违约条款适用、损失计算依据及基数错误。首先，一审法院对第二份《楼房买卖协议》损失赔偿条款理解错误，（2019）冀09民终1854号民事判决书认定第二份《楼房买卖协议》是第一份《房屋买卖协议》的具体化，即两份协议均有效。本案的两份协议均是被上诉人提供的，违约条款对于上诉人来讲也是格式条款，上诉人根本没有选择的权利。暂且不论一审法院适用第二份《楼房买卖协议》的违约条款是否正确，就一审法院以发生纠纷时的房屋价值计算损失认定事实错误。第二份《楼房买卖协议》约定“违约方向另一方赔付本楼房屋市场总价的40%作为违约金”，“本楼房屋市场总价”也可以理解为是《楼房买卖协议》签订时的市场总价，而不能单纯的理解为出现纠纷时的市场总价，而且仅仅是房屋的价值，并不包含储藏间及车位，一审法院在没有认真调查的情况下，就将“本楼房屋市场总价”认定为发生纠纷时的市场总价，显然认定事实错误。其次，退一步讲，即使损失的计算依据是按照发生纠纷时的市场总价计算，一审法院以8000元/m计算房屋总价也是错误的，其价值也应以发生纠纷时，同类型同地段的房屋实际成交价为准，如成交价高于7000元/m的，应以7000元/m为准。因在一审开庭之时被上诉人认可房屋价值在7000-8000元/m之间，法律明确规定，在当事人一方做出对自己不利的陈述时，应当予以确认。本案被上诉人对房屋价格的7000元/m的表述，即是被上诉人对自己不利的陈述，一审法院采用8000元/m显然是适用法律错误。再次，两份协议均为有效协议，但违约条款表述不同，第一份《房屋买卖协议》的违约金是一个既定的20万元，如上陈述，两份协议均由被上诉人提供，违约条款出现争议时，应当作出对协议提供一方不利的解释，即最高不得高于20万元，而且就本案违约金约定过高，应当予以下调，以维护我国“房住不炒”的定位。一审法院未查明案件事实，即简单的适用了第二份《楼房买卖协议》的违约条款计算损失，显然是认定事实错误，适用法律错误。 王凤云答辩称，1、生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书已经认定涉案的买卖协议是有效协议。各方均应当按照协议履行。本案中因白运昇履行不当导致解除合同，应当承担违约责任。王凤云购买涉案房屋系为即将结婚的儿子购买，且王凤云的职业并不影响合同的效力，签订协议时候，王凤云以市场价格购买涉案房屋，房屋升值后，白运昇、马玲恶意违约应当承担赔偿责任。2、虽然马玲并非两份协议的当事人，但是就一审查明的事实可知，涉案房产交至开发商的房款中确定有18万元系王凤云于2017年10月15日缴纳，该时间点为白运昇、马玲登记结婚前，即该18万元缴纳时候涉案房屋为白运昇个人财产，在2018年3月21日白运昇、马玲共同与开发商签订买卖合同，该房产由白运昇财产转化为夫妻共同财产，根据婚姻法司法解释二第23条的规定，本案中所负债务用于了婚前的个人财产转化为婚后的共同财产，马玲应当承担该18万元所产生的债务。3、涉案两份协议是在双方真实意思下形成的，并非上诉人主张的格式条款，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定订立合同时候未与对方协商的条款，且双方存在明显的地位差距，通常在不平等的双方主体之间签订。本案中合同内容是根据涉案房屋具体的细化，不存在重复使用，双方也是平等主体，且一审中上诉人并没有对合同内容提出异议。因此合同内容不存在理解的争议。4、双方签订的协议中，明确载明房屋总价值包含储藏间和车位，关于房屋价值，王凤云在一审中主张8000元每平米，因上诉人不予认可，王凤云申请鉴定，鉴定结果为8052元每平米，为了计算方便，所以王凤云仍主张8000元每平米，没有做出如上诉人陈述的不利的陈述。关于上诉人主张的损失，被上诉人已经提起上诉。 王凤云向一审法院起诉请求：依法判令解除原被告双方所签订的买卖合同，由被告返还原告已付购房款575000元，并赔偿原告损失违约金600000元，保全费4020元、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年，黄骅市黄骅镇方庄村为村民建设安置社区楼房，按村委会意见，白运昇及父亲白文生、母亲滕桂珍一家三口每人可按优惠价购买40平米楼房，合计120平米。该楼房系大产权房，由黄骅市金都房地产开发有限责任公司承建。2017年5月2日，白运昇与王凤云签订房屋买卖协议一份，约定：“白运昇将黄骅市方庄子佳苑小区住宅楼一套出售给王凤云，具体房号按抓阄确定，白运昇保证房屋面积为120平米，均价不超过每平米3300元，王凤云另付白运昇转让号费135000元，白运昇保证在签订合同之日起两年内把楼房过户到王凤云或王凤云指定的人名下，协议签订当日王凤云给付白运昇房款170000元，剩余房款按村委会售楼规定交付，白运昇保证该楼房是大产权，如王凤云违约赔付白运昇200000元违约金，如白运昇违约在退回房款后另赔付王凤云200000元违约金，协议双方签名，证明人庞秀平签名”。协议签订当日，王凤云按约定给付白运昇房款170000元。2017年10月15日，王凤云按白运昇指定向开发商金都房地产公司交房款180000元。2017年10月30日，白运昇因缺钱找到王凤云借款5000元。 2017年11月7日，方庄村委会对社区安置楼进行抓号分房，白运昇的父亲白文生代表其家庭抓的楼号为5号楼2单元502室，村委会将该房登记为户主白文生，家庭成员白文生、滕桂珍、白运昇。经户主白文生确定，同意将该楼房登记在白运昇、马玲名下。经村委会开具证明，白运昇、马玲在开发商处办理更名，选房单记载业主姓名白运昇、登记表姓名白文生。2017年11月9日，白运昇与马玲办理结婚登记。 2017年底左右，原被告双方签订楼房买卖协议，改合同底部打印时间为2017年5月2日，该协议内容为：“白运昇将方庄佳苑小区5号楼2单元502室卖给王凤云，建筑面积134.04平米，储藏间20.28平米，车位25号，价款为603591元。签订协议时王凤云付款170000元，2017年10月15日给付开发商180000元，第三笔房款按白运昇要求到开发商处交款220000元，尾款28591元在办理房产证后付清，白运昇向王凤云借款5000元，从房款中扣除。自协议签订之日起楼房产权归王凤云所有，白运昇保证产权清晰无争议，必须配合王凤云或王凤云指定的人办理过户手续，费用由白运昇承担。过户时，白运昇夫妻需携带身份证、户口页、结婚证等，到相关单位签名，如白运昇不履行上述要求，按违约处理。双方如违约，违约方向另一方赔付楼房市场总价的40%作违约金。”协议签订后，白运昇、王凤云、中间人庞秀平三人签写了一张字据，内容为：“自此合同签订之日起七日内，甲方（白运昇）配合乙方（王凤云）把楼款22万元交清，所有手续给乙方”。2018年1月29日，王凤云向开发商处交房款220000元。 2018年3月8日，白运昇、马玲向开发商处交房款220000元。2018年3月21日，白运昇、马玲与开发商黄骅市金都房地产开发公司签订商品房买卖合同，二人共同购买方庄佳苑小区5号楼2单元502室楼房一套及储藏间一间、车位一个。其中楼房建筑面积134.04平米，每平米3270元，价款438311元；储藏间20.28平米，价款20280元；25号车位，价款10000元。合计价款468591元。 因被告白运昇未向原告王凤云交付房屋、办理产权变更手续，王凤云于2018年5月9日向一审法院起诉，要求确认实际签订于2017年年底左右的买卖合同有效，一审法院做出（2018）冀0983民初2714号民事判决书，认定双方签订的第二份买卖协议为撤销协议，王凤云不服提起上诉，沧州市中级人民法院做出（2019）冀09民终1854号民事判决书，认定双方签订第二份买卖协议是对第一份买卖合同的具体化，应认定为有效合同。 庭审中，原告王凤云主张涉案房屋价值为8000元/平方米，被告方不予认可，原告王凤云申请一审法院委托鉴定机构鉴定，鉴定结论为涉案房屋价值8052元/平方米，原告支付鉴定费11059元，原告方认可该鉴定报告，并主张仍按照8000元/平方米确定损失，被告方认为该鉴定报告价值过高，但未提交证据证实主张。 另查：本案审理期间，被告白运昇向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的第一份买卖协议无效，该案正在审理过程中。 再查：本案原告王凤云对白运昇、马玲的财产申请保全，花费保全费4020元。 上述事实，有当事人陈述、证人证言及当事人提交的上列证据在案佐证。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案原告王凤云与被告白运昇签订的第二份合同，系双方的真实意思表示，且经生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书认定为有效合同，故原告王凤云与被告白运昇存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据案件事实，原、被告之间的房屋买卖合同关系已无履行的可能，且生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书已经确认认定原告王凤云与被告白运昇签订的第二份买卖合同的效力，该协议能够全面反映原、被告之间买卖合同关系的内容，故本案不存在中止诉讼的情形。原告王凤云已按照双方签订的买卖合同支付了价款，但被告白运昇未将涉案房屋交付给原告王凤云，也未配合王凤云办理产权变更手续，其行为构成根本违约，双方之间的买卖合同无法继续履行，现原告王凤云要求解除涉案合同，一审法院予以支持。本案房屋买卖合同关系解除的原因系白运昇违约。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，原告王凤云可以要求白运昇返还其所支付的款项，并有权要求白运昇赔偿损失。根据庭审查明的事实，王凤云已支付购房款575000元（含5000元借款），王凤元要求白运昇予以返还，一审法院予以支持。关于原告王凤云主张的房屋损失是否应予支持，一审法院认为，《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，原告王凤云主张房屋升值损失为损失的一部分，一审法院予以支持。经评估并经原被告双方质证，一审法院确认涉案房屋现市场价值为8000元/平方米，涉案房屋的现市场价值为1102600元（8000元/平方米*134.04平方米+储藏间价值20280元+车位价值10000元），双方签订第二份买卖合同约定房屋价值为603591元，房屋升值为499009元，升值82.67%，双方签订的第二份买卖合同约定的违约金为房屋市场价值的40%，该约定过高，可调整至30%，即1102600元*0.3=330780元，被告应向原告支付上述违约金，原告主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。关于马玲在本案中是否应承担责任及如何承担，一审法院认为，就庭审查明的事实可知，本案所涉房屋房款中确定有180000元系原告王凤云于2017年10月15日交纳，白运昇与马玲于2017年11月9日登记结婚，该房款虽然交纳时间为白运昇和马玲婚姻登记之前，但就涉房屋白运昇、马玲于2018年3月21日与开发商共同签订商品房买卖合同，为共同购买，虽然原告王凤云与白运昇签订的买卖合同中，马玲并未签字，但该180000元房款已由白运昇个人债务转化为二人的共同债务,该180000元房款升值部分为148806元（18000×升值率82.67%），合计328806元，即涉案房屋总价值1102600元中的328806元部分系因原告王凤云向开发商所交纳的180000元房款实际升值后由被告白运昇、王凤云共同所有后因房屋升值所产生的，被告马玲作为受益者应对该部分房款及增值部分共计328806元承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告王凤云与被告白运昇之间的房屋买卖合同关系，被告白运昇于本判决生效之日起五日内退还原告王凤云购房款575000元，同时赔偿原告损失330780元；二、被告马玲对白运昇承担的给付义务中的328806元承担共同还款责任；三、驳回原告王凤云的其他诉讼请求。案件受理费7688元，保全费4020元，由原告王凤云承担2683元，被告白运昇承担9025元（限判决生效之日交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 另查，本院审理中，上诉人白运昇、马玲表示由于双方均向开发商交纳房款22万元，请求上诉人王凤云将相应票据给白运昇、马玲或主动减去22万元。对该主张上诉人王凤云同意在白运昇应返还房款的基础上减去22万元，该22万元由其自行去开发商处退款。 再查，一审审理中，上诉人白运昇、马玲陈述双方于2018年1月份签订的《楼房买卖协议》。 其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，但当事人有相反证据足以推翻的除外。已经生效的河北省沧州市中级人民法院（2019）冀09民终1854号民事判决认定上诉人王凤云与上诉人白运昇签订的《楼房买卖协议》有效，故《楼房买卖协议》中约定的条款对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《楼房买卖协议》第五条约定：“协议订立后，双方不得违约，如违约，违约方向另一方赔付本楼房屋市场总价的40%作为违约金。”本案上诉人王凤云已经按照《楼房买卖协议》的约定支付价款，但上诉人白运昇未将涉案房屋交付给王凤云，亦未配合王凤云办理房屋所有权证，构成违约，故上诉人白运昇应当按照《楼房买卖协议》的约定承担违约责任。根据评估报告及一审中双方的质证，本案房屋市场总价的40%为441040元（1102600元×40%）。本案上诉人王凤云丧失了同等价位购买同类房屋的机会，失去了合同履行后可以获得的利益，故房屋市场总价的40%即441040元并不超过上诉人王凤云损失的30%，不违反法律规定，本院予以支持。本院审理中，上诉人王凤云同意在白运昇应返房款的基础上减去22万元，并表示该22万元由其自行去开发商处退款，系对自己权利的处分，故上诉人白运昇需返还上诉人王凤云购房款355000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十三条规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”本案所涉房屋房款中有180000元系上诉人王凤云于2017年10月15日向白运昇交纳，白运昇与马玲于2017年11月9日登记结婚，2018年3月21日白运昇、马玲于就涉案房屋共同与开发商签订商品房买卖合同，为共同购买，故该180000元房款已由白运昇个人债务转化为二人的共同债务,故一审法院认定该180000元房款升值部分为148806元（18000×升值率82.67%），合计328806元，上诉人马玲作为受益者应对该部分房款及增值部分共计328806元承担共同偿还责任，并无不当，本院不持异议。综上所述，王凤云的上诉请求部分成立，白运昇、马玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律有误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初175号民事判决第二项； 二、撤销河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初175号民事判决第一、三项； 三、解除上诉人王凤云与上诉人白运昇之间的房屋买卖合同关系，上诉人白运昇于本判决生效之日起五日内退还上诉人王凤云购房款355000元，同时赔偿上诉人王凤云损失441040元； 四、驳回上诉人王凤云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7688元，保全费4020元，由上诉人王凤云负担1040元，上诉人白运昇、马玲负担10668元；二审案件受理费9563元，由上诉人王凤云负担874元，上诉人白运昇、马玲负担8689元。 本判决为终审判决。 审判长 高 娜 审判员 赵文甲 审判员 郭彦妍 二〇二〇年七月十七日 书记员 米 兰