甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终739号 上诉人（原审原告）：黄生强，男，1983年1月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：武晓琴，甘肃久铭律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：甘肃全圣房地产开发有限责任公司。住所地甘肃省武威市凉州区东大街110号。 法定代表人：张全年，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王国栋，该公司办公室副主任。 上诉人黄生强因与被上诉人甘肃全圣房地产开发有限责任公司（以下简称全圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，黄生强不服甘肃省武威市凉州区人民法院于2017年12月8日作出（2017）甘0602民初8076号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月18日作出（2018）甘06民终284号民事裁定书，裁定撤销（2017）甘0602民初8076号民事判决，发回重审。甘肃省武威市凉州区人民法院于2020年2月24日作出（2018）甘0602民初5268号民事判决，黄生强不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄生强的委托诉讼代理人武晓琴与被上诉人全圣公司的委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄生强上诉请求：1.请求判令撤销（2018）甘0602民初5268号民事判决书，改判支持黄生强的全部诉讼请求；2.请求判令一、二审案件受理费由全圣公司承担。事实及理由：一、一审法院认为全圣公司销售涉案房屋证照齐全，行为合法无事实与法律依据，全圣公司从2017年至今，未取得商品房预售的合法手续；二、一审法院忽略了全圣公司进行商品房预售许可的“五证”上土地记载的性质不一致的事实，同时错误的认定涉案商铺出售前所有权归全圣公司所有，而“五证”土地性质记载不一致，且涉案房屋属于人防工程，所有权归国家所有是导致黄生强至今无法办理产权登记的主要原因；三、一审法院忽略涉案房屋建造工程未经地下空间利用规划的事实；四、一审法院无视涉案房屋建造工程尚未通过竣工验收、备案审核的事实；五、全圣公司未向黄生强交付过商铺。涉案商铺至今也没有在黄生强的实际控制之下，黄生强无法占有、使用、收益、处分涉案商铺，且涉案房屋至今没有办理产权证书，黄生强有权行使不安抗辩权。 全圣公司辩称，1.涉案房屋证照齐全；2.涉案房屋是地下人防工程，建设工程规划许可证因包含地上广场项目，故无法单独记载地下部分，但办理房产证依照的是国有土地使用权证，地下商铺是可以办理产权手续的；3.建设工程规划许可证明确规定地下空间的利用和开发；4.竣工验收和备案审核我们已经和政府多次协商，初步验收已完成；5.商铺已经交付黄生强。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄生强向一审法院起诉请求：请求法院依法判决：1.解除黄生强与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议；2.全圣公司返还黄生强购房款300000元；3.全圣公司向黄生强赔偿按照购房总价9249910元计算20%的违约金184982元；4.全圣公司向黄生强支付资金占用期间的利息129894元（计算至2017年10月12日，按同期人民银行贷款利率计算）；并按已付购房款300000元为基数承担2010年10月13日至欠款本息还请止的利息；5.全圣公司承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：全圣公司拟开发武威市文化广场地下人防工程商业项目。2008年10月16日，武威市规划局向全圣公司核发武市规地字第[2008]××号中华人民共和国建设用地规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意由全圣公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按“谁投资，谁开发，谁收益”的原则，全程投资、开发和运营；该合同随附件有：武市规建（2009）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2009）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向全圣公司核发中华人民共和国建设工程规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场项目颁发武国用（2010）第×××号中华人民共和国国有土地使用证。2010年6月30日，武威市建设委员会向全圣公司核发中华人民共和国建设工程施工许可证，许可全圣公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2015年4月29日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场项目重新核发武国用（2015）第×××号中华人民共和国国有土地使用证（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向全圣公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发武房商预字[售]第×××号商品房预售许可证，准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。全圣公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司（以下简称圣源公司），为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理等。2010年9月18日，黄生强与全圣公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定，黄生强订购全圣公司文化广场（南片区）地下商业步行街D区17号商铺一间，建筑面积50.68㎡，总价款924910元；付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年；签订本协议时黄生强交房款300000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知黄生强办理按揭，交房时黄生强应缴纳的房款要达到总房款的40%以上；商铺交付时间为2011年黄金期。合同还约定，一方违约均应向对方赔偿购房总价20%的违约金等。协议签订后，黄生强当即支付房款300000元。未再支付施工中期约定的再支付100000元房款。时至2013年11月至12月，全圣公司向各商铺用户交付商铺，部分商户与圣源公司签订了委托租赁协议，部分商户未前来办理交房手续。黄生强也未与圣源公司签订商铺管理协议，全圣公司打算自行出租该商铺，但一直都未能将此铺面出租。2017年10月17日，黄生强向本院起诉，要求解除合同，由全圣公司退还房款、赔偿违约金及利息。一审判决后，黄生强不服判决提起上诉。诉讼期间，黄生强因不服武威市房地产管理局给全圣公司颁发《商品房预售许可证》的行为，向金昌市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销全圣公司已取得的涉案房屋的房屋预售许可证，金昌中院经审理于2018年11月26日作出(2018)甘03行初81号行政判决书，判决驳回黄生强的诉讼请求。黄生强不服上诉于甘肃省高级人民法院。省高院经审理于2019年3月19日作出（2019）甘行终131号行政判决：驳回上诉，维持原判。2018年4月23日，黄生强向凉州区人民法院提起行政诉讼，要求撤销全圣公司已取得的涉案国有土地使用权证。凉州区人民法院经审理于2019年4月22日作出（2018）甘0602行初109号行政判决书，判决驳回黄生强的诉讼请求。黄生强不服上诉于武威市中级人民法院。武威市中级人民法院经审理于2019年9月3日作出（2019）甘06行终41号行政判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平战两用的人防建设工程，该工程的开发建设及商用双方协议按“谁投资，谁开发，谁收益”的原则，由全圣公司全程投资、开发和运营；该约定不违反法律规定，其合法性应予确认，故该建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归全圣公司所有。合同签订后，全圣公司已按照合同约定及相关法律规定，证照齐备，完成项目开发并投入商业使用，该工程项目权属清晰，房屋所有人全圣公司依法有权销售及出租项目之物。全圣公司向黄生强出售商铺并与之在平等自愿、协商一致的条件下签订文化广场地下步行街商铺购买协议的民事法律行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议内容为当事人双方真实意思的表示，双方签订的合同系合法有效的合同，对双方当事人均具有拘束力，当事人应按照约定履行各自的义务。审理中，双方当事人及委托诉讼代理人主要围绕全圣公司是否违约、应否承担违约责任、赔偿损失及双方之间的商铺购买协议应否解除问题展开辩论。经一审法院审查认为，黄生强与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议是双方当事人在开发商全圣房地产开发有限责任公司取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的合同，具有预约合同性质；该合同内容包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款，具备合同实际履行条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故一审法院认定上述合同为合法有效之合同，应依法予以保护。合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因房屋买卖合同为双务合同，需合同双方相互的自觉履行及配合，对于尚未履行的合同义务需合同双方继续履行，如付清商铺价款、办理产权登记手续等。根据合同约定和法律规定，付清商铺价款是办理产权登记手续的前提之一，以按揭付款方式完成合同付款义务为黄生强与全圣公司相互配合才能完整实现的民事法律行为，而办理产权登记手续是须在买受人交清商铺价款、出卖人取得相关证照等条件下方可向政府主管部门申请登记办理的要式法律行为，在黄生强先履行义务未完成的情况下即要求取得商铺产权登记手续，有悖民事活动应遵循的自愿公平、诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现出卖人全圣公司已经取得相应证照，且经一、二审行政诉讼，确认主管部门向全圣公司颁发的涉案土地所有权证、房屋预售许可证合法有效。现黄生强以全圣公司不能办理按揭贷款及不可能办理产权登记为由认定全圣公司已构成根本违约，进而推定合同目的无法实现，显然忽视了该民事法律行为实现的双务及要式性质。因此，黄生强及其委托诉讼代理人认为全圣公司构成合同违约，应承担违约责任及赔偿损失的主张无事实和法律依据，不能成立。关于黄生强及其委托诉讼代理人要求解除商铺购买协议的请求，一审法院审查认为，合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的商品房买卖合同的解除之事由主要有协议解除、根本违约、迟延履行、法律规定的其他情形等。通常情形下，商品房买卖根本违约的情形是指，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行是指，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形是指，面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。关于解除程序，我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”综合本案情况，黄生强在不具备法定解除事由，全圣公司没有根本违约及迟延履行，黄生强未履行通知程序的情形下，即要求解除商铺购买协议，显然不符合上述法律和司法解释的规定。综上，黄生强要求解除与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议，并要求全圣公司承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决：驳回黄生强的诉讼请求。案件受理费9950元，由黄生强负担。 二审中，双方当事人均未向法庭提交新的证据。 上诉人认为圣源公司在涉案项目开发前就已成立，全圣公司对此予以认可。全圣公司与圣源公司均系甘肃全圣实业集团有限公司旗下的子公司。一审认定全圣公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司有误，应予纠正。本院二审查明其他事实与一审认定一致，予以确认。 本院认为，综合本案证据，全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，先后取得武市规地字第[2008]××号中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、武国用（2010）第×××号中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国建设工程施工许可证、武国用（2015）第×××号中华人民共和国国有土地使用证、武房商预字[售]第×××号商品房预售许可证等房地产权属证书的事实清楚，且经人民法院审理查明涉案土地所有权证、房屋预售许可证合法有效，全圣公司对武威市文化广场地下人防商业城项目享有的房屋所有权权属清晰，其行使商品房销售、租赁的权利于法有据，故黄生强认为涉案房屋归国家所有，全圣公司未取得商品房预售的合法手续、建造工程未经地下空间利用规划，无权售卖涉案房屋的主张没有事实及法律依据，不能成立。黄生强与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议明确约定:“付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年；签订本协议时黄生强交房款300000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知黄生强办理按揭，交房时黄生强应缴纳的房款要达到总房款的40%以上；商铺交付时间为2011年黄金期。”合同双方互负权利义务，均应自觉履行。黄生强在约定交房时缴纳的房款比例未达到总房款的40%以上，却要求全圣公司完成房屋交付义务，在其尚未付清商铺价款的情况下即要求进行商铺产权登记，有悖民事活动应遵循的自愿公平、诚实信用原则。故本院对黄生强以涉案商铺未交付，且不能办理按揭贷款和产权登记为由要求解除合同的主张不予支持。 综上所述，黄生强的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9950元，由黄生强负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永忠 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇二〇年七月二十七日 书记员  高 璟