浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初4202号原告：林爱友，男，1959年1月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王晓丹，上海尚庭律师事务所律师。被告：詹必林，男，1968年11月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：陈阿义，男，1958年11月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：余海峰，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。被告：金久尧，男，1965年9月20日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：张珍琴，女，1967年10月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告林爱友诉被告詹必林、陈阿义、金久尧、张珍琴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月25日予以立案受理。依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告林爱友及委托诉讼代理人王晓丹、被告陈阿义及委托诉讼代理人余海峰、被告金久尧到庭参加诉讼，被告詹必林、张珍琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林爱友向本院提出诉讼请求：1.依法确认四被告于2017年6月18日签署的《房地产买卖契》无效；2.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原告于2005年1月23日与被告詹必林签订《房地产买卖契》，并据此受让了位于乐清市××镇××路××号的原雁荡山饼业有限公司的全部厂房及土地使用权（该不动产系2002年以被告詹必林名义通过拍卖竞得买受）。同日，原告与被告陈阿义、金久尧签订了《房地产买卖契》，约定原告将名下涉案房地产部分转让给被告，合同价款为88万元，款项于当日付清。之后，原告交付相关权证由被告陈阿义、金久尧暂为保管，并约定过户后归还原告。剩余自留部分厂房则一直由原告自营，后原告将其租赁给案外人使用。2019年12月，原告发现乐清市住房和城乡建设局对上述全部不动产作出建设工程规划许可批前公示，权利人记载为四被告。经原告查询才发现，涉案不动产权属已由乐清市自然资源和规划局登记在四被告名下，该登记侵害了原告的不动产权利，原告遂就涉案不动产登记向贵院提起行政诉讼。在诉讼过程中，原告发现涉案不动产权利登记系四被告恶意串通、隐瞒原告。四被告在申请登记过程中向乐清市自然资源和规划局提交了一份虚假的《房地产买卖契》，约定被告詹必林将涉案不动产出卖给被告陈阿义、金久尧、张珍琴，合同价款为175万元，并据此取得不动产登记。该契约系四被告在2017年6月18日编造并签署，目的在于骗取登记，已经严重侵害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，依法应属无效。被告詹必林、张珍琴未作答辩。被告陈阿义、金久尧共同答辩称：1.本案已过诉讼时效。2.涉案厂房及土地使用权系被告詹必林于2002年12月11日通过司法拍卖竞得，并于2015年10月20日取得不动产权登记。原告诉称其于2005年1月23日从被告詹必林处受让该厂房及土地使用权并非事实，因此原告无权提起本案诉讼。3.答辩人依据司法拍卖等手续认可被告詹必林为合法产权人的身份，且被告詹必林本人共同前往办理不动产转移登记手续，答辩人取得不动产权登记完全合法。综上，恳请驳回原告的无理之诉。本院经审理查明，2002年11月27日，被告詹必林通过司法拍卖程序以最高价74.4万元竞得原乐清市雁荡山饼业有限公司所有的坐落于乐清市××镇工业区厂房（批准用地面积3.373亩），该事实由本院（2000）乐执字第410-（1）号裁定书为据。2005年1月23日，被告詹必林（甲方、卖方）与原告林爱友（乙方、买方）签订《房地产买卖契》，约定甲方自愿将坐落在雁荡镇工业区的雁荡山饼业有限公司全部厂房及土地，使用面积2250平方米，四至（略），出售给乙方，同时甲方提供有效相应的证件给乙方作为日后所有权的证据，乙方愿意购买该房地产；双方议定成交价格为115万元，乙方于2005年1月23日一次性付给甲方；双方同意于2005年1月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方有义务协助乙方办理有关房地产过户手续。同日，乐清市雁荡山饼业有限公司（甲方、卖方）与乐清市广源钢材有限公司（乙方、买方）订立《房地产买卖契》，约定甲方自愿将坐落在雁荡山工业区的雁荡山饼业有限公司部分厂房及土地出售给乙方，从北至南52.8米，土地使用面积1584平方米，四至界限：东至饼业公司东厂房外墙，南至饮品公司（林爱友）北厂房墙中心为界，西至老104国道线饼业公司西围墙，北至饼业公司北厂房墙；双方议定房地产成交价格为88万元，乙方于2005年1月23日一次性付给甲方，付款方式现金；双方同意于2005年1月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方有义务协助乙方办理有关房地产过户手续，但一切费用由乙方自负；甲方的房产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、乐清县二轻工业局文件【乐二轻（1992）94号】、乐清县计划经济委员会文件【乐计经基（1992）323号】、乐清县人民政府征用土地批准书【乐政土字（1992）第289号】暂由乙方保管，乙方过户后归还甲方，如有失落，一切责任由乙方负责。落款处甲方由代表林海霞、林爱友签字捺印并加盖乐清市雁荡山饼业有限公司公章，乙方由代表陈阿义、金久尧签字捺印并加盖乐清市广源钢材有限公司公章。2015年10月20日，涉案不动产办理了房屋所有权登记，权证号为温房权证乐清市字第2××0号，登记的所有权人为被告詹必林，房屋建筑面积1466.02平方米。2016年4月14日，该不动产又办理了国有土地使用证，权证号为乐政国用（2016）第002555号，登记的土地使用权人为被告詹必林，地号330382104206ＧＢ01440，使用权面积为2248.68平方米。2017年6月18日，被告詹必林（甲方、卖方）与被告陈阿义、金久尧、张珍琴（乙方、买方）签订《房地产买卖契》，约定甲方将坐落于乐清市××镇××路××号（白溪街村）的前述房地产分割卖给乙方，宗地面积1581.74平方米即2.3730亩，四至界限为：东邻通风巷，以自立墙外封为界；南邻詹必林屋共墙，以墙中为界；西邻镇府路，以自立墙外封、两点连线为界；北邻巷弄，以自立墙外封为界。该契约约定房地产价175万元，以现金方式于立契之日当即付清。2017年7月21日，四被告申请办理不动产分割登记。2017年8月3日，乐清市自然资源和规划局给予办理不动产分割登记，向四被告颁发浙（2017）乐清市不动产权第0023850号、0023851号、0023852号、0023853号不动产登记证明，其中被告詹必林按份共有份额为29.66%、被告陈阿义按份共有份额为35.17%、被告金久尧按份共有份额为17.58%，被告张珍琴按份共有份额为17.59%。2019年12月12日，乐清市住房和城乡建设局拟向四被告审批建设生产及辅助非生产用房建设项目，故进行公开公示。根据公示内容，总用地面积为2248.68平方米。之后，原告林爱友以利害关系人身份向本院提起行政诉讼，又于2020年5月25日提起本案民事诉讼。另查明，1.被告陈阿义、金久尧于庭审中确认2005年1月23日向原告林爱友支付88万元作为支付受让厂房和土地使用权的对价，款项也是根据被告詹必林的指示直接支付给原告林爱友。其二人又确认2017年6月18日订立的《房地产买卖契》未实际履行，系出于办理不动产分割登记的目的而签订；该契约中从被告詹必林处受让的70.34%份额与2005年1月23日签订的《房地产买卖契》约定的四至范围一致。2.被告金久尧、张珍琴系夫妻关系。3.被告陈阿义、金久尧确认除受让土地使用权及厂房外的其余部分，由原告林爱友对外出租。以上事实，由原告身份证、四被告的户籍信息及乐清市土地承包经营权证审批表、（2000）乐执字第410-（1）号裁定书、拍卖成交确认合同、房地产买卖契共3份、乐清市房屋交易（转让）告知书、乐清市不动产登记信息查询记录、乐清市政府信息公开——批前公示等，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，涉案当事人签订的三份《房地产买卖契》存在矛盾之处。2005年1月23日订立的二份《房地产买卖契》结合各方庭审陈述，可以认定被告詹必林已于2005年1月23日将其通过司法拍卖竞得的原乐清市雁荡山饼业有限公司的全部厂房及土地使用权转让给原告林爱友，而原告林爱友又于当日将其中1584平方米转让给被告陈阿义、金久尧为代表的乐清市广源钢材有限公司。之后，剩余厂房及土地使用权一直由原告林爱友对外出租，可见被告詹必林不再与该厂房及土地使用权存在任何利害关系。因此，2017年6月18日《房地产买卖契》中被告詹必林为出卖人，又与被告陈阿义、金久尧、张珍琴签订份额为70.34%的厂房及土地使用权转让契约，明显与客观事实不符。被告陈阿义、金久尧辩解之所以签订该份2017年6月18日的《房地产买卖契》，仅出于办理不动产分割登记的目的，原告林爱友享有的份额仍登记在被告詹必林名下，原告林爱友自行与被告詹必林协商办理变更登记即可，并未有损害原告权益之情形。本院认为，被告陈阿义、金久尧在明知原告林爱友为其交易前手的情况下，直接与被告詹必林订立无实际交易内容的《房地产买卖契》，且向乐清市住房和城乡建设局申请建设生产及辅助非生产用房建设项目时申报的总用地面积为2248.68平方米，已明显侵害了原告林爱友的合法权益，且给国家税收收入造成损失。四被告订立的该份《房地产买卖契》符合恶意串通损害国家、第三人利益，依法应认定无效。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告詹必林、张珍琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告詹必林、陈阿义、金久尧、张珍琴于2017年6月18日签订的《房地产买卖契》无效。本案受理费20550元，减半收取10275元，由被告詹必林、陈阿义、金久尧、张珍琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年七月六日书记员  於丹建