重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初2822号原告：重庆百业兴旅游开发有限公司，住所地重庆市涪陵区松柏村三组金科农业园，统一社会信用代码91500102574804374D。法定代表人：兰平，该总司总经理。委托诉讼代理人：敖文静，女，1989年1月20日出生，重庆百业兴旅游开发有限公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：余宗常，男，1965年9月4日出生，重庆百业兴旅游开发有限公司职工，住重庆市南岸区。被告：张又于，男，1985年12月28日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗杨，北京盈科(重庆)律师事务所律师。原告重庆百业兴旅游开发有限公司与被告张又于租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告重庆百业兴旅游开发有限公司的委托诉讼代理人敖文静、余宗常，被告张又于及其委托诉讼代理人罗杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆百业兴旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令，1、被告支付原告2020年房屋租金49000元，支付租金从2020年1月1日起至2020年4月30日止按银行同期同类贷款年利率4.35%计算的违约金716.42元；2、被告支付原告在2019年12月1日至2020年3月18日期间的水电费3925元，支付从2020年3月19日至2020年4月30日按每日3‰计算的滞纳金506.33元。事实和理由：2017年12月21日，我司为出租方(甲方)与张又于为承租方（乙方）签订的听鹤山庄房屋合同约定，乙方承租甲方义和现代农业园听鹤山庄餐饮用房、鱼塘、C栋及D栋住宿楼经营餐饮，出租期限为36个月，从2018年1月1日至2020年12月31日，租金支付时间为2018年1月1日支付第一年租金45000元，2019年1月1日支付第二年租金45000元，2020年1月1日支付第三年租金45000元，乙方在承租期间按时交纳水电费，乙方因拖欠水电费15天以上，甲方有权采取停水停电措施并按日收取3‰的滞纳金；乙方交纳保证金15000元，租赁期满后，如乙方不再承租退还保证金。2018年1月26日，我司为出租方（甲方）与张又于为承租方（乙方）又签订的听鹤山庄房屋合同补充协议。2019年1月16日，我司为出租方（甲方）与张又于为承租方（乙方）又签订的听鹤山庄A、B栋住宿楼租赁合同约定，乙方承租甲方义和现代农业园听鹤山庄A、B栋住宿楼经营住宿，出租期限为36个月，从2019年1月1日至2021年12月31日，租金支付时间为2019年1月1日支付第一年租金4000元，2020年1月1日支付第二年租金4000元，2021年1月1日支付第三年租金4000元，乙方在承租期间按时交纳水电费，乙方因拖欠水电费15天以上，甲方有权采取停水停电措施并按日收取3‰的滞纳金。合同签订后，我方按约向被告张又于交付租赁房屋，张又于支付了2018年、2019年两年的租金，2019年12月17日，经张又于签字确认，在张又于交纳的保证金中抵扣其应支付的在2019年1月26日至2019年11月30日期间产生的水电及电视机机顶盒费18697元。2020年3月，疫情结束复工后，双方协商解除合同，因对张又于经营期间投入的装修等设施的补偿未达成协议，现张又于既不支付租金，又不返还租赁房屋。特诉至法院，望判如所请。张又于辩称，双方签订租赁合同属实，但出租房屋因无建设规划许可证及乡村建设许可证，案涉租赁合同无效，2020年3月20日，双方对租赁房屋内的设施进行了清点，完成交付后，我已将出租房屋的钥匙全部交付原告；因我投放的鱼苗投入量大，及时交付鱼塘将导致我较大的经济损失，故未完成鱼塘交付。抵除我交付的保证金15000元及我经营中的烤羊机折价2000元后，欠原告水电费等1925元，现在，我愿意拖欠的水电费1925元，但原告应当补偿我固定资产的投入；因疫情影响及2020年3月20日已交付房屋，我不同意支付原告租金。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认证如下：原告举示证据，听鹤山庄房屋租赁合同、管理协议、补充协议、住所楼租赁合同、情况说明、汇款凭证4张，拟证明租赁听鹤山庄租赁事实及合同的履行情况。被告举示证据，光盘视听资料，拟证明听鹤山庄房屋系非法建筑，政府责令停止经营的事实。上述证据经庭审质证，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：2017年12月21日，重庆百业兴旅游开发有限公司为出租方(甲方)与张又于为承租方（乙方）签订的听鹤山庄房屋合同约定，乙方承租甲方义和现代农业园听鹤山庄餐饮用房、鱼塘、C栋及D栋住宿楼经营餐饮，出租期限为36个月，从2018年1月1日至2020年12月31日，租金支付时间为2018年1月1日支付第一年租金45000元，2019年1月1日支付第二年租金45000元，2020年1月1日支付第三年租金45000元，乙方在承租期间按时交纳水电费，乙方因拖欠水电费15天以上，甲方有权采取停水停电措施并按日收取3‰的滞纳金；乙方交纳保证金15000元，租赁期满后，如乙方不再承租退还保证金。2018年1月26日，重庆百业兴旅游开发有限公司为出租方（甲方）与张又于为承租方（乙方）又签订的听鹤山庄房屋合同补充协议。2019年1月16日，重庆百业兴旅游开发有限公司为出租方（甲方）与张又于为承租方（乙方）又签订的听鹤山庄A、B栋住宿楼租赁合同约定，乙方承租甲方义和现代农业园听鹤山庄A、B栋住宿楼经营住宿，出租期限为36个月，从2019年1月1日至2021年12月31日，租金支付时间为2019年1月1日支付第一年租金4000元，2020年1月1日支付第二年租金4000元，2021年1月1日支付第三年租金4000元，乙方在承租期间按时交纳水电费，乙方因拖欠水电费15天以上，甲方有权采取停水停电措施并按日收取3‰的滞纳金。合同签订后，重庆百业兴旅游开发有限公司按约向被告张又于交付租赁房屋。2019年12月17日，张又于在重庆百业兴旅游开发有限公司出具的情况说明签字确认，在抵除张又于交纳的保证金后，欠重庆百业兴旅游开发有限公司在2019年1月26日至2019年11月30日期间产生的水电及电视机机顶盒费18697元。2020年3月20日，双方对租赁房屋相关设施进行清点后，张又于将租赁房屋及钥匙交付重庆百业兴旅游开发有限公司，听鹤山庄鱼塘，因张又于投入的鱼苗未进行清理，未完成交付。事后，因双方对鱼塘交付及租赁物固定设施投入的补偿发生争议，原告遂诉至本院。庭审中，双方当事人确认，抵扣张又于交付的保证金15000元及烤羊机折价款后，张又于欠重庆百业兴旅游开发有限公司水电费1925元。本院认为，根据我国合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，重庆百业兴旅游开发有限公司与张又于签订的听鹤山庄房屋合同及补充协议和听鹤山庄A、B栋住宿楼租赁合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。在合同履行中，张又于未按约定按期足额支付水电费，构成违约，应承担支付拖欠水电费的民事责任及滞纳金，因此，重庆百业兴旅游开发有限公司的该诉讼请求，本院予以支持，但其主张按日利率3‰计算的滞纳金，因约定过高，本院酌定降低为按月利率2%计算；在合同履行期间，因新冠疫情影响，2020年3月20日，基于双方对租赁房屋相关设施进行清点及租赁房屋交付的事实，双方签订的以上合同及补充协议在事实上已合意解除，虽然，双方对鱼塘的交付及租赁物固定设施投入补偿发生分歧，但并不影响解除以上合同及补充协议的效力，合同解除后，尚未履行的终止履行，因此，重庆百业兴旅游开发有限公司请求张又于继续支付2020年期间租金49000元及利息的诉讼请求，本院不予支持；因解除合同导致的其他经济损失，双方当事人可另案主张权利；张又于抗辩租赁合同无效的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张又于于本判决生效后十日内支付原告重庆百业兴旅游开发有限公司水电费1925元，支付从2019年12月18日起至付清时止按月利率2%计算的滞纳金。二、驳回原告重庆百业兴旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，减半收取577元，由原告重庆百业兴旅游开发有限公司负担552元，被告张又于负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  瞿明胜二〇二〇年七月十日书记员  蔡 璐