福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3771号 上诉人（原审原告、反诉被告）：康辉国际企业有限公司，住所地香港北角英皇大道394号五洲大厦公寓D9层。 法定代表人：郑小丽，董事长。 委托诉讼代理人：许江宁，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张红兵，女，汉族，1968年10月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:李诚，系张红兵配偶。 上诉人康辉国际企业有限公司（以下简称“康辉公司”）因与被上诉人张红兵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康辉公司上诉请求:1.撤销一审判决，并依法判决：张红兵支付康辉公司房屋占用费871145.85元（已扣除发票退税款57179.15元）；张红兵支付康辉公司违约金人民币100万元。2.本案一、二审诉讼费由张红兵承担。事实与理由：一、一审判决减免张红兵3个月17天的房屋占用费263477元错误。2019年6月10日双方签订的《协议书》是就（2016）闽0102民初4142号《民事判决书》达成的执行和解协议，而非《租赁合同》终止后双方就合同终止后相关事宜签订的合同。一审查明事实回避了张红兵在履行原《租赁合同》过程中多次拖欠租金，构成违约的事实。张红兵在租赁期间的2008年11月至2015年3月共拖欠康辉公司租金487757元[见（2015）榕民终字第4184号民事判决书]，2015年3月至2016年3月张红兵拖欠房屋租金94195元及应支付逾期付款违约金93476元[见（2017）榕01民终174号民事判决书]。在2018年7月26日《租赁合同》到期前，康辉公司就函告张红兵，租赁期届满后，康辉公司将收回房屋自主使用，不再续租。因此2018年10月31日《租赁合同》期满后，张红兵就应当将讼争房屋返还给康辉公司，但张红兵在合同期满后仍强行占用讼争房屋，拒不返还，也拒不支付房屋占用费，已构成违约，康辉公司为了维护自身合法权益，当然有权直接向法院提起诉讼。而不应是一审判决认定的只能先通过协商解决，在协商解决不成的情况下才能向法院起诉。在张红兵违约的情况下，一审判决还给其3个月17天搬迁过渡时期，而减免其房屋占用费计263477元。该判决不具有事实和法律依据。二、张红兵应支付违约金人民币100万元。根据《补充协议》第三条约定，任何一方违约罚款人民币壹佰万元。上述条款是双方真实意思表示，该约定具有法律效力。而2019年6月10日双方签订的《协议书》是就（2016）闽0102民初4811号、（2017）闽01民终174号、（2017）闽0102民初4142号民事判决书达成的执行和解协议，《租赁合同》虽然于2018年10月31日届满，但张红兵仍强行占用讼争房屋拒不返还，也拒不支付房屋占用费，《租赁合同》的纠纷并未解决，因此，《协议书》第二条第三项“双方依照本协议履行相应支付交付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”的约定无效。一审判决以该约定为依据驳回康辉公司主张张红兵支付违约金100万元是错误的。 张红兵辩称，一、张红兵现仍“占用”着康辉场地，这是事实。对这一“占用”的事实及相关事宜（包含但不限如期限、二装、价格、用途等等等等），双方同意“另行协商”。如果康辉公司明知张红兵现“占用”场地而不同意其“占用”，那么康辉公司就不会同意“另行协商”这样的合同约定；张红兵就是非法“侵占”，康辉公司可以诉张红兵侵占私产、作侵权之诉等等：康辉公司若不同意张红兵“仍占用”（自2018年11月1日起），其后就不可能、也不会签订《协议书》，且在《协议书》中确认“仍占用的相关事宜另行协商”。最后，双方是在“自愿，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解”的情况，本着和解的善意，确认“就各项交付后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何形式就《租赁合同》向对方主张权利”。且双方还更进一步“承诺：确认案涉《租赁合同》已到期终止。最终因康辉公司漫天要价、条件严苛，双方协商不成，康辉公司将张红兵依据《协议书》约定“仍占用场地”一事以租赁合同纠纷的欺诈手段诉至法院。二、《租赁合同》自然届满，履行终止，且双方还特别于《协议书》中用三大条款予以确认其无效，确认“放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”。是违约方康辉公司承担违约赔偿责任：罚款（违约款）100万元，以补偿我方的实际损失。 张红兵上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判康辉公司需依《补充协议》第二、三条约定，向张红兵支付违约金100万元；3.改判康辉公司需依《协议书》第二条约定，向张红兵支付退税款人民币57179.15元；4.改判康辉公司承担本案全部一、二审诉讼费用。事实与理由：一、张红兵于2018年7月26日接到康辉公司不再续租告知书后即着手搬迁、腾退房屋。一方面告知康辉公司也需要在合同期满前履行合同期内，张红兵一方已向法院申请执行——开具给“天年老人护理中心”必要的房租租金发票，以便“中心”做账、报税、审计、清算、注销等，能按期关门或搬迁。另一方面，“中心”也向主管部门鼓楼区民政局两次提交了“中心”在院老人搬迁的拟安置方案。这都证明张红兵拟按期腾退。之后约2018年9、10月间，张红兵接到鼓楼法院执行庭通知，在执行4811号和4142号过程中遇到困难，有执行不能的问题，希望双方调解。同时也获悉康辉公司于2018年10月31日之前已不可能开出房租补税发票，也希望调解且进行了调解，故张红兵及“中心”一方被迫“仍占用场地”，原因是需等待康辉公司一方开出补税发票。直至6月10日。期间康辉公司没有提“腾空、搬迁”房屋。最终，康辉公司得以开出以“代开企业名称为郑小丽”的房屋租赁发票。这时距被“仍占用”已经过了好几个月，张红兵担心康辉公司提出非份要求，坚持双方必须签订一份“了断”协议：即确认在签订并执行《协议书》后，双方之前的全部纠纷归零，互不相欠；之后将“另行协商”。于是，双方于2019年6月10日签订了《协议书》。双方签订的《协议书》不是租赁合同、也不是延期租赁合同、更不是不定期租赁合同。《协议书》第四条：“占用场地相关事宜另行协商”。因此，该场地被使用，不应沿用租赁合同纠纷的标准计算场地费用，一审法院沿用租赁合同纠纷的租金标准计算场地费用没有依据。《协议书》是独立的，了断了之前双方签订的《租赁合同》。从2018年10月至2019年6月10日这段期间本质是“开发票”期，期限长短决定于康辉公司需要多长时间开出发票，故该期间如要付费，也是康辉公司付费。康辉公司向鼓楼法院起诉时，故意隐瞒《协议书》，拿失效的《租赁合同》立案。而一审法院将本无费用约定的协议，酌定出664848元费用，判决错误。张红兵没有从被“仍占用”期间获利。因租赁期将至，在院老人数一下从170多人降至不足百人，张红兵损失巨大，“中心”立即于2019年9月腾空，以避免造成更大损失。而康辉公司却可能从诉讼中获取更高的租金回报。二、康辉公司需支付张红兵违约罚金100万元。张红兵就《补充协议》向康辉公司主张权利，提起损失赔偿也是合法的。张红兵敢于在租期将满时的2016、2017、2018年还分别投入大量资金用于租赁房屋的建设改造，除了养老院本身欣欣向荣外，主要因为相信双方间签订的《补充协议》中合同期限届满后对承租方做出的约定充满信心。但康辉公司无一兑现，明显违约，造成张红兵巨大经济损失。三、维持一审法院认定，依据《协议书》约定，康辉公司需要支付给张红兵发票退税款57179.15元。另外，一审法院认定中的错误还有：2018年10月份及之前的12个月，双方均确认天年老人护理中心付给康辉公司的租金为每月70354元而不是73872元。 康辉公司辩称，一、张红兵认为其无需支付自2018年11月1日起至2019年11月17日（合同期满后至房屋交还给康辉公司之日）止的房屋占用费，每月为73872元，显然不能成立。因为张红兵在履行原《租赁合同》过程中多次拖欠租金，康辉公司通过多次诉讼才讨回之前拖欠的房租，张红兵在履行原《租赁合同》多次严重违约，致使双方继续合作的基础不存在。2018年7月26日原《租赁合同》届满前，康辉公司就函告张红兵租赁期届满后，康辉公司将收回房屋。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，2018年10月31日《租赁合同》期满后，张红兵应将租赁房屋返还康辉公司。但张红兵在合同期满后拒不返还清空租赁房屋，属无权占有行为，属侵权行为。《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。张红兵强行占用租赁房屋，损害了康辉公司对该房屋的所有权及使用权，因此康辉公司有权要求张红兵支付房屋占用费，而张红兵以“等待开发票”为由占用租赁房屋而不用支付房屋占用费，显然是不能成立。二、张红兵主张康辉公司应支付其违约罚金100万元理由不能成立，依法应予驳回。从张红兵与康辉公司双方签订的原《租赁合同》履行情况可知，张红兵多次拖欠康辉公司房屋租金，康辉公司通过多次诉讼才追讨回之前拖欠的租金，由此可见，张红兵在履行《租赁合同》过程中多次违约，双方继续合作的基础已不存在。康辉公司有权在租赁期满后收回房屋，不再续租。2018年7月26日合同期满前，康辉公司已函告张红兵租赁期满后，不再续租。但租赁期满后，张红兵仍强占房屋拒不交还给康辉公司，也拒不支付占用费。故在履行《租赁合同》过程中，张红兵已构成严重违约。根据《补充协议》第三条约定，任何一方违约罚款人民币壹佰万元。是针对履行《租赁合同》过程中，违约方应承担的违约责任。因张红兵在履行《租赁合同》中已构成严重违约，而康辉公司没有违约，因此，张红兵应支付康辉公司违约金100万元。而康辉公司不承担违约责任。三、张红兵房屋占用费每月为73872元而非70354元。张红兵在合同期满后拒不返还租赁房屋，属无权占有行为。《租赁合同》约定第四年开始，租金每年以5%递增。租赁期满后，张红兵占用房屋时间为2018年11月1日至2019年11月17日止。该期间房屋占用费，康辉公司要求按原《租赁合同》约定的租金标准即上一年（2017年11月1日至2018年10月31日止）的租金（每月70354元）以5%递增计算（递增后为每月73873元），支付房屋占用费合理、合法。 康辉公司向一审法院起诉请求:1.张红兵立即将坐落于福州市鼓楼区泉塘小区二区A座房屋交还给康辉公司；2.张红兵支付康辉公司房屋占用费按每月73872元的标准自2018年11月1日起至张红兵将房屋交还给康辉公司之日止；3.张红兵支付康辉公司基础设备费及装修费等35万元；4.张红兵支付康辉公司违约金100万元；5.本案诉讼费由张红兵支付。 张红兵向一审法院提出反诉请求：1.康辉公司向张红兵立即支付税务发票退税款57179.15元;2.康辉公司向张红兵支付违约罚款金100万元;3.康辉公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年6月10日，康辉公司与张红兵签订《协议书》一份，协议书载明“甲方：康辉国家企业有限公司授权代表：郑小丽乙方：张红兵甲乙双方就《民事判决书》[(2016)闽0102民初4811号、（2017）闽01民终174号、（2017）闽0102民初4142号]，达成以下和解协议：一、双方款项相关事宜（一）依据已生效的民事判决书（2017）闽01民终174号，乙方在签订本协议之日起3日内，向甲方支付……（二）乙方在签订本协议之日起3日，向甲方支付2018年8月至2018年10月的租金……。二、租赁期间发票开具事宜（一）发票相关事宜：……2.甲方在收到乙方依据本协议第一条支付的款项后，依据案涉《租赁合同》约定的租金标准，甲方开具2018年8月至2018年10月的租赁发票给乙方。……（二）双方确认：在乙方收到甲方开具的上述发票后，双方确认在履行《租赁合同》过程中出现的房租及房租发票纠纷已解决，双方不得再行主张。（三）双方依照本协议履行相应支付、支付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利……四、双方承诺（一）甲乙双方确认案涉《租赁合同》已到期终止。乙方仍占用场地相关事宜另行协商。（二）乙方在收到本协议第二条第（一）款第3项所列的税票后，甲方撤回（2018）闽0102民初6705号民事诉讼，诉讼费用由乙方承担。（三）本协议的签署确系各方自愿，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等情形。” 另，2019年11月17日，康辉公司与张红兵就讼争房产办理了交接手续。 另，庭审中双方确认2019年6月10日双方签订的和解协议交款义务都已履行。 另，2019年9月15日，福州市鼓楼区天年老人护理中心向福州市鼓楼区消防大队提交《报告》一份，载明“本中心已于2019年9月13日全部自鼓楼区泉塘小区二区A座迁出。原址已清空并停水停电。特此向贵大队报告。” 一审法院认为，2019年6月10日康辉公司与张红兵自愿签订的《协议书》，系双方真实意思表示，双方均应按《协议书》履行各自义务。《协议书》中约定“（二）双方确认：在乙方收到甲方开具的上述发票后，双方确认在履行《租赁合同》过程中出现的房租及房租发票纠纷已解决，双方不得再行主张。（三）双方依照本协议履行相应支付、支付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”，故康辉公司、张红兵主张对方应按原合同支付违约金均无合同依据。关于康辉公司主张的基础设备费及装修费不符合《协议书》约定，且已过诉讼时效，一审法院不予支持。关于康辉公司主张张红兵返还讼争房产，双方已于2019年11月17日办理了交接手续，一审法院予以确认。关于康辉公司诉请的房屋占有使用费，因《协议书》约定“四、双方承诺（一）甲乙双方确认案涉《租赁合同》已到期终止。乙方仍占用场地相关事宜另行协商”，但双方并未就该项达成协商意见，康辉公司亦未提供证据证实其在《协议书》签订后与张红兵进行过协商。综合双方此前纠纷情况及双方均认可的讼争房产的2018年10月份月租金73872元，考虑到福州市鼓楼区天年老人护理中心经营老年人护理事业在搬迁时确需一定的过渡时期，一审法院酌定张红兵应支付的房屋占有使用费为按月租金73872元标准，自2018年11月计至2019年7月止，共计664848元。张红兵主张的发票退税款57179.15元，为避免双方诉累，可以从上述款项中抵扣，抵扣后张红兵应支付康辉公司607668.85元。关于康辉公司、张红兵的其他诉讼请求，均与《协议书》约定不符，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、张红兵于本判决生效之日起十五日内支付康辉国际企业有限公司款项607668.85元；二、驳回康辉国际企业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张红兵的其它反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费47920元，因适用简易程序减半收取23960元，由康辉国际企业有限公司负担10000元，由张红兵负担13960元。反诉诉讼费14314元，因适用简易程序减半收取7157元，由康辉国际企业有限公司负担357元，由张红兵负担6800元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据康辉公司与张红兵于2019年6月10日签订的《协议书》第二条第（三）项的约定，“双方依照本协议履行相关支付、交付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利。”在本案一审诉讼过程中，双方当事人均确认，该协议约定的交款义务均已履行，因此康辉公司关于张红兵应按租赁合同的约定支付房屋占用费、违约金的上诉理由不能成立，鉴于双方在《协议书》第四条第（一）项约定，“……乙方（即张红兵）仍占用场地相关事宜另行协商。”但双方未就上述事宜另行协商，原审法院参照双方均认可的租金标准确认的占用费及酌定的搬迁费期限适当。 综上所述，康辉公司、张红兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62234元，由康辉国际企业有限公司负担47920元，由张红兵负担14314元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年七月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 段 薇