贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终246号上诉人（原审被告、反诉原告）：虞国平，男，1974年6月25日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘济鹏，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何氏商业运营管理（贵阳）有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区曹关村。法定代表人：何友明，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐光秀。委托诉讼代理人：王大伟，贵州挈山律师事务所律师。上诉人虞国平因与被上诉人何氏商业运营管理（贵阳）有限公司（以下简称：何氏公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初6941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。虞国平上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市白云区人民法院作出的（2019）黔0113民初6941号民事判决书中的第二项、第四项；2、依法改判支持上诉人的一审反诉诉讼请求或发回重审；3、一审、二审所有的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律错误，依法应当改判或发回重审。首先，上诉人租赁被上诉人的商铺是为了用于生产经营，但是该商铺一直不具备经营条件，例如房屋漏水、商场周边设施不完善等问题，导致上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同目的根本无法实现。被上诉人交付的商铺根本不具备经营条件，被上诉人也一直推迟开业时间，租赁商铺经营是具有一定的风险性，但是在本案中，上诉人所承担的风险完全是由于被上诉人造成的，故对此损失上诉人有权要求被上诉人承担；其次，在本案的一审判决中，一审法院认定租赁合同双方都有违约行为，但是一审法院却简单粗暴的作出双方互不承担违约责任的认定，完全不顾及被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失，被上诉人应当对上诉人的损失承担赔偿责任。何氏公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。何氏公司向一审法院起诉请求：1、依法判决确认何氏公司与虞国平于2017年2月13日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》及2017年8月27日签订的《补充协议》已解除；2、判决虞国平支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用300528.80元以及逾期支付租赁费用的违约金（暂计至2019年8月20日为53135.48元，违约金按照日万分之五计算，计算至被告付清欠付租赁费用之日止）；3、诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由虞国平承担。一审法院认定事实，2017年2月13日，何氏公司（甲方）与虞国平（乙方）签订《北尚华城购物中心商铺租赁合同》，租赁合同第3条约定，甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地位于贵阳市白云区，乙方用于经营（租赁场地业态用途）女装。（套内面积208㎡、套内面积包括套内使用面积、套内各房间隔墙面积和租赁线内侧的半墙面积，由甲乙双方共同测量确认）。第4条约定，双方确认于2017年2月12日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修及和其他开业准备。第5条约定，租赁场地的租赁期为6年，租赁期为2017年2月12日至2023年2月11日止，乙方享有6个月的免租期，自2017年5月27日起至2017年11月26日止，租金、物业费、商业服务费、空调费自2017年11月27日起开始计算。第6条约定一、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下租赁期内第一年至第二年（自2017年2月12日至2019年2月11日）的月租赁费用标准为人民币110元／㎡／月（其中，商业服务费10元，物业管理费20元，空调费10元，按建筑面积计算租赁费用），每月租金为人民币22880.00（大写贰万贰仟捌佰捌拾圆整）；第三年（自2019年2月12日至2020年2月11日）租金标准比第二年租金标准增长5%，月租赁费用标准每月113.5元／㎡／月（其中，商业服务费10元，物业管理费20元，空调费10元，按建筑面积计算租赁费用），每月租金为人民币23608.00元（大写贰万叁仟零捌圆整）；合同第6.6条约定，合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金人民币20000.00元（大写贰万元整），租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失。合同约定乙方逾期支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。合同签订次日（2017年2月14日），虞国平向何氏公司交纳租赁保证金，何氏公司向虞国平出具《收据》，载明“今收到虞国平交来租赁保证金叁万元（备注2017年1月13日交款壹万，2017年2月14日交款贰万，合计叁万元整）。2017年4月21日，虞国平向何氏公司缴纳商铺装修押金合计3500元。虞国平向何氏公司交纳租赁保证金、商铺装修押金共计33500元。同年8月27日，何氏公司（甲方）与虞国平（乙方）签订《补充协议》，该协议内容约定一、原合同所约定的租赁期限为2017年2月12日至2023年2月11日，现变更合同租赁期限为2017年2月12日至2023年5月11日；二、原合同约定营业日及免租期起始日为2017年5月27日，现变更为2017年8月27日，免租期变更为7个月，即为2017年8月27日至2018年3月26日。三、其他内容不变，仍按照原合同约定执行。2019年4月16日，何氏公司向虞国平邮寄《解约告知函》，告知虞国平因其未按约缴纳租金，符合合同解除条件，《租赁合同》已解除，并要求虞国平归还商铺、支付租赁费用等。虞国平表示未收到该《解约告知函》，但认可《租赁合同》《补充协议》已于2019年4月17日解除。2019年4月20日，虞国平撤场，并将案涉商铺门面钥匙交还何氏公司。审理中，双方均认可虞国平在租赁期间内未交付过租金。一审法院认为，何氏公司与虞国平签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定及法律规定履行义务。本案中，何氏公司请求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年4月17日已经解除，虞国平对此无异议，故一审法院予以确认。关于何氏公司主张的租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用，由于虞国平于2019年4月20日才向何氏公司交还门面钥匙，故结合双方签订的《租赁合同》及补充协议，租赁费用应从2018年3月27日起开始计算，算至2019年4月20日，2018年3月27日至2019年4月20日期间的租赁费用应为294233元（208㎡×110元/㎡/月×12个月+208㎡×113.5元/㎡/月÷30天×25天）。另外，由于虞国平向何氏公司缴纳了租赁保证金和装修押金共计33500元，故根据合同约定，应当将该笔费用用于抵扣虞国平所欠租赁费用，而非由何氏公司退还虞国平，故扣除该项费用，虞国平应缴纳的房屋租金为260733元（294233元-33500元）。关于违约金，结合本案实际，虞国平未按约支付租金构成违约，而何氏公司一再推迟开业时间也构成违约，双方均存在违约行为，故对何氏公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于虞国平主张的房屋漏水及商场周围设施未完善给其造成的损失，一审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明，本案中，虞国平主张其房屋漏水，但庭审中并未提供证据证明，而租赁商业经营具有一定的风险性，虞国平经过对案涉项目考察了解后决定进行投资，故聘用员工并对其进行培训、对案涉商铺进行装修后进行经营，现因案涉项目商业经营不景气导致虞国平经营不善，由此造成的投资损失应由虞国平自行承担，因此对虞国平诉请何氏公司赔偿其聘用员工和装修商铺的损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司与被告（反诉原告）虞国平于2017年2月13日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》及2017年8月27日签订的《补充协议》已于2019年4月17日解除；二、被告（反诉原告）虞国平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司2018年3月27日至2019年4月20日期间的租赁费用人民币294233元；三、驳回原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）虞国平的全部反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币3303元（何氏商业运营管理（贵阳）有限公司已预交），由何氏商业运营管理（贵阳）有限公司负担人民币555元，虞国平负担人民币2748元。反诉案件受理费减半收取人民币3623.5元（虞国平已预交），由虞国平负担。二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交情况说明、房屋漏水照片17张，拟证明：被上诉人何氏公司租赁给上诉人虞国平的房屋不符合租赁条件，存在房屋漏水及商场周围设施为完善等问题，给上诉人的经营活动造成了重大阻碍，同时也给上诉人造成了重大经济损失。被上诉人何氏公司发表质证意见如下：对情况分说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，情况说明系上诉人单方说明，不属于证据。照片的真实性由法院核实，照片的形成时间为2017年6月26日，而双方当事人在2017年8月27日签订了补充协议，就相关问题的解决达成了新的合意，对证据的关联性及证明目的不予认可。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对情况说明的真实性、关联性不予认可，情况说明没有被上诉人的签收记录，不能证明上诉人曾向被上诉人主张过权利。对于照片的真实性予以认可，对于关联性、证明目的不予认可，根据照片无法判断案涉租赁的商铺是否漏水。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人何氏公司的行为是否构成违约；二、上诉人虞国平是否应当向被上诉人何氏公司支付租金。关于争议焦点一，上诉人虞国平主张被上诉人何氏公司交付的房屋存在瑕疵，未能按照合同约定的时间开业，影响了上诉人的正常经营，其行为构成违约。本院认为，根据上诉人虞国平提交的证据，不能证明被上诉人何氏公司提供的房屋存在漏水。若案涉商铺存在漏水问题，上诉人应及时与被上诉人联系，并要求被上诉人进行维修、维护，在租赁期内上诉人并未能举证证明其曾向被上诉人反应过漏水问题，与常理不符。关于商场周边设施不完善的问题，双方签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》中，并未对商场周边设施的交付标准进行明确约定。此外，在上诉人接收租赁物时，其对商场周边相关设施的情况是明知的。关于延迟开业时间的问题，上诉人与被上诉人于2017年8月27日签定了补充协议，协议第二条对营业时间进行了变更，由原来约定的2017年5月27日变更为2017年8月27日。经二审审理查明，上诉人经营的商铺自2017年8月27日起正常营业，该时间与双方约定的时间吻合。故上诉人的前述陈述无事实及法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人于2017年2月13日签订《北尚华城购物中心商铺租赁合同》，该合同系双方真实性意思表示，且不违反法律、法规的进行性规定，双方均应恪守。被上诉人何氏公司按照合同该约定履行了交付租赁物的义务，上诉人理应按照合同约定滤芯共支付租金的义务。经审理查明，上诉人虞国平使用案涉商铺至2019年4月20日，双方约定的免租期为2017年8月27日至2018年3月26日，故上诉人虞国平应向被上诉人何氏公司支付2018年3月27日至2019年4月20日的租金。根据双方合同约定：第一年（2017年2月12日至2019年2月11日）的租金标准为110元/㎡/月。第二年（2019年2月12日至2020年）的租金标准为113.5元/㎡/月。一审判决对应付租金计算符合双方合同约定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人虞国平的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3303元，由上诉人虞国平负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年七月二十二日法官助理王李文书记员何敏