上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6763号上诉人（原审原告）：夏明红，女，1958年4月8日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：汪明（系夏明红丈夫），男，1957年10月16日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）邵瀚平，男，1987年1月26日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。上诉人夏明红因与上诉人邵瀚平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏明红的上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判邵瀚平向夏明红支付逾期支付租金违约金10,666元及解除合同违约金48,000元。事实与理由:1.关于逾期支付租金的违约金，双方合同明确约定，如有逾期支付租金的情况，则每逾期一天，须支付日租金的50%作为逾期违约金，一审法院应当尊重双方当事人的意思自治，按照合同约定判决逾期支付租金违约金，而不应予以调整。2.关于解除合同违约金，夏明红的实际损失数额远大于合同约定的违约金数额，故夏明红主张解约违约金应为48,000元，人民法院应当支持。邵瀚平辩称，不同意上诉人夏明红的上诉请求。邵瀚平的上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判邵瀚平不承担解除合同违约金，调低逾期支付租金违约金。事实与理由：1.关于逾期支付租金违约金，一审判决的该违约金金额过高，应当予以调整。2.关于解除合同违约金，由于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）存在质量瑕疵，故解除合同违约金不应由邵瀚平负担，且一审判决解除合同违约金过高。夏明红辩称，不同意上诉人邵瀚平的上诉请求。夏明红向一审法院起诉请求：1.确认夏明红与邵瀚平于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除。2.邵瀚平支付夏明红自2019年11月1日至12月10日期间的房屋租金21,333元。3.邵瀚平支付夏明红逾期付款违约金10,666.67元（按合同约定日租金的50%，自2019年11月1日起计算至12月10日）。4.邵瀚平支付夏明红解除合同违约金48,000元。5.邵瀚平支付夏明红2019年11月的电费599元、水费285.70元。夏明红当庭撤回第5项诉讼请求，一审法院已经口头裁定予以准许。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为夏明红及案外人汪明、汪某。2019年7月27日，夏明红（出租方、甲方）与邵瀚平（承租方、乙方）签订合同，约定由甲方将其所有的系争房屋租给乙方；甲方应于2019年8月1日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2019年8月7日起至2022年8月6日止，租金为每月16,000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付（即先付后用），逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的50%支付逾期违约金；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费（若有）由甲方承担；乙方支付甲方租赁保证金16,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；合同期间内，房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后5个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况,双方协商处理,甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方根据合同约定直接从租金中扣除相关费用;甲方的违约责任：若甲方有下列情形之一的,乙方可书面通知甲方解除本合同,且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金：（1）甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方的违约责任：（1）如乙方逾期支付租金的（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付日租金的50%作为逾期违约金，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付房屋占用期间的使用费；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金数额相当于一个月租金，给对方造成损失的，支付违约金数额不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（3）乙方逾期不支付租金累计超过7日的；（4）乙方在合同期限届满前无正当免责理由提前解除合同的。合同还约定其它事项。合同签订后，夏明红于2019年8月1日将系争房屋交付给邵瀚平使用。邵瀚平支付夏明红租赁保证金16,000元及2019年8月7日起至2019年11月6日租金。2019年12月7日，邵瀚平向夏明红发送一份快递，其中装有系争房屋钥匙及门禁卡。当天晚上18点27分，邵瀚平向夏明红发出微信，告知夏明红已经将钥匙、门禁通过EMS快递形式寄还。当天晚上22点33分，邵瀚平再次向夏明红发出微信，告知快递收件地址是出租房屋所在地。在本案审理过程中，邵瀚平辩称，在系争房屋使用初期，发现洗衣机中有粪便，煤气灶、热水器有质量问题；另在使用中发生下水道堵塞、阳台窗户漏水、卧室墙壁渗水到吊顶和插座可能漏电、电开关经常跳闸导致电箱被烧等情况。夏明红诉称煤气灶已经为邵瀚平换了一台新的，热水器等问题夏明红都为邵瀚平修理好，而且双方当场验房交付房屋，邵瀚平在查验房屋无问题后才接收房屋，况且合同中已经写明“查验房屋无问题”；至于下水道堵塞、阳台窗户漏水、卧室墙壁渗水、电开关经常跳闸等情况，是邵瀚平自己使用不当造成的，而且夏明红已经全部予以维修，邵瀚平自己提供的维修单已经证明了邵瀚平提出的房屋损害问题已经予以修复。夏明红同意返还租赁保证金16,000元。一审法院认为，涉案租赁合同系夏明红、邵瀚平双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。关于解除权行使的问题。2019年12月7日，邵瀚平向夏明红寄还系争房屋的钥匙及门禁，以自己的行为向夏明红表示不再继续履行合同的意思表示；邵瀚平认为夏明红交付的房屋存在瑕疵，主要问题是阳台及飘窗漏水，导致漏电跳闸甚至烧坏电箱，夏明红交付的房屋存在缺陷危及邵瀚平安全且不能实现租赁目的；此外，夏明红先前同意解除合同。夏明红认为，双方当场验房，邵瀚平在查验房屋确认无问题后才接收房屋，合同中已经写明“查验房屋无问题”；关于邵瀚平提出的煤气灶及电器设备，夏明红已经更换新的或予以修理；在租赁过程中，邵瀚平提出的房屋存在的问题，夏明红均及时予以修缮妥当，邵瀚平自己提供的维修单已经证明了邵瀚平提出的房屋损害问题已经予以修复；夏明红否认之前已经同意解除与邵瀚平的合同。一审法院认为,邵瀚平行使解除权并快递房屋门禁卡和钥匙的行为不当,邵瀚平提出的房屋及设备设施存在的问题未阻碍邵瀚平实现租赁目的，邵瀚平自己提供的证据也证明上述损坏已经修复，况且按照合同约定，邵瀚平可以自行修复，修复后的费用可以向夏明红主张赔偿；邵瀚平亦无证据证明夏明红同意解除合同。夏明红于2019年12月8日收到快递及解除合同通知后，于2019年12月10日收回系争房屋，夏明红以邵瀚平逾期支付租金超过7日且提前解约为由，要求确认夏明红、邵瀚平之间的房屋租赁合同于2019年12月10日解除，有事实及合同依据，一审法院予以支持。房屋租赁期限自2019年8月7日起，邵瀚平仅支付一期三个月租金，故邵瀚平欠租日期应当自2019年11月7日起至夏明红收回房屋的日期即2019年12月10日。夏明红请求邵瀚平支付欠租的起始日期有误，一审法院予以更正。虽然按照合同约定，邵瀚平每期租金提前7日支付（即先付后用），逾期支付的，每逾期一日，邵瀚平应按日租金的50%支付逾期违约金。夏明红从2019年11月1日起计算逾期支付租金的违约金有合同依据，但因邵瀚平抗辩该违约金约定过高，要求一审法院调低，一审法院综合当事人的过错，酌情确定邵瀚平承担的数额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据合同约定，夏明红行使合同解除权而要求邵瀚平承担违约金数额为一个月租金数额，夏明红诉请要求邵瀚平承担三个月租金的违约金无合同依据，一审法院无法支持。鉴于夏明红、邵瀚平之间的合同已经终止履行，夏明红同意退还租赁保证金，一审法院在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认夏明红与邵瀚平就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；二、邵瀚平于判决生效之日起十日内支付夏明红自2019年11月7日至12月10日期间的房屋租金18,133元；三、邵瀚平于判决生效之日起十日内支付夏明红逾期支付租金违约金5,333元；四、邵瀚平于判决生效之日起十日内支付夏明红解除合同违约金16,000元；五、夏明红于判决生效之日起十日内返还邵瀚平房屋租赁保证金16,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计911元，由邵瀚平负担。二审审理过程中，邵瀚平提供证人赵某的书面证词，该证人系邵瀚平同事，以证明2019年11月14日双方协商过程中，夏明红的丈夫汪明表示同意解除合同，系争房屋存在安全隐患。该证人未到庭作证。夏明红发表质证意见认为，对该证人证言的真实性不予认可，该证人是邵瀚平的企业员工，其证言内容不可信。本院认为，该证人并未到庭作证，本院对于该证人的身份难以认定；况且邵瀚平二审中仅要求撤销一审判决第三、四项，并未对一审确认系争合同于2019年12月10日解除提出上诉；至于房屋有无瑕疵及是否影响邵瀚平实现合同目的问题，一审也已依据在案证据作出了认定，本院予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，夏明红的丈夫汪明于2020年2月15日与案外人张某就系争房屋签订房屋租赁合同，该合同约定“2020年2月15日至2022年2月15日，期间每个月租金为人民币16,000元。”本案中，邵瀚平也未提供证据证明夏明红方在2020年2月15日前已将系争房屋出租给他人。故本院认定系争房屋自2019年12月10日起至2020年2月14日空置。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为解除合同违约金是否应由邵瀚平承担，一审法院确定的逾期付款违约金、解除合同违约金的金额是否恰当。首先，关于逾期支付租金违约金，夏明红主张，一审法院应当尊重双方当事人的意思自治，按照合同约定判决逾期支付租金的违约金，而不应予以调整。对此，本院认为，合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止约定过高的违约金条款成为一方获取利益的工具，故一审法院根据本案实际情况调整违约金金额具有相应的依据。至于上诉人邵瀚平主张一审判决的逾期支付租金违约金过高的问题，对此本院认为，违约金具有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分体现为赔偿性，超过损失部分体现了违约金的惩罚性。况且一审法院已经根据本案的实际情况对于逾期支付租金违约金的金额进行了调整。故一审法院确定的逾期支付租金违约金金额尚属合理，本院予以确认。其次，关于解除合同违约金，邵瀚平主张解除合同违约金不应由其负担。对此，本院注意到，根据双方当事人约定，邵瀚平逾期不支付租金累计超过7日的，则夏明红可书面通知解除本合同，且邵瀚平应向夏明红支付违约金，违约金数额相当于一个月租金。根据本案查明的事实，自2019年11月7日起至夏明红收回房屋的日期即2019年12月10日的租金，邵瀚平至今仍未支付，故夏明红主张邵瀚平承当解除合同违约金具有相应的合同依据及事实依据。关于夏明红认为解约违约金不足以弥补其损失，其要求邵瀚平向其支付解约违约金为48,000元的主张是否成立的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本院注意到，夏明红一审中已明确要求将解除合同违约金从合同约定的16,000元提高到48,000元，即夏明红在一审中提出了增加解除合同违约金的诉请。根据夏明红一审中提供的系争房屋再次出租的租赁合同，系争房屋于2020年2月15日再次出租，故自2019年12月10日至2020年2月14日为系争房屋的空置期，空置期达60余日。本院认为夏明红确因邵瀚平违约行为导致合同解除而遭受了房屋空置损失，该损失已超出了合同约定的解除违约金的金额，且夏明红在解除与邵瀚平的租赁合同后及时出租房屋、并无任何扩大损失的行为，故夏明红要求增加解除合同违约金以弥补损失具有相应的事实依据及法律依据。据此，本院根据相关法律规定及查明的事实，将解除合同违约金调整为30,000元。综上所述，上诉人邵瀚平的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人夏明红的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审判决第一、二、三、五项应予以维持，第四项应予以撤销并予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3471号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3471号民事判决第四项；三、邵瀚平应于本判决生效之日起十日内支付夏明红解除合同违约金人民币30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币911元，由上诉人邵瀚平负担；二审案件受理费人民币1,599.98元，由上诉人夏明红负担716.65元，由上诉人邵瀚平负担883.33元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年七月二十七日书记员 薛叶青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……