广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31704号上诉人（原审被告、反诉原告）：林一帆，男，1990年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：胡冰，广东圣天平律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路55号楼23层2701内01号，统一社会信用代码91110105069553703A。法定代表人：唐浩然，经理。委托诉讼代理人：任国平，女，系该公司员工。上诉人林一帆因与被上诉人汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司（以下简称汇中普惠公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。林一帆上诉请求：1.判决驳回汇中普惠公司的第二项诉讼请求。2.判决支持林一帆第三项反诉清求。3.判令本案一、二审案件受理费由汇中普惠公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，且漏查部分事实，应当予以部分改判，驳回汇中普惠公司的第二项诉讼请求。1.由于汇中普惠公司的多项违约行为，已不具备返还租赁保证金的条件，租赁保证金应不予退还。一审判决已经查明本案所涉《房屋租赁合同》（以下简称“该合同”）第2.9条约定了租赁保证金的返还条件，即需同时满足以下全部条件方能退还租赁保证金：（1)租赁期届满；（2)乙方完全履行合同约定；（3)无任何违约行为；(4)按合同规定交还租赁房屋；（5)乙方付清一切所欠款项。本案中，汇中普惠公司作为该合同乙方存在以下违约行为：（1）该合同约定租期至2018年9月26日止，该合同第3.4条约定汇中普惠公司应于期满当日即2018年9月26日迁离并返还租赁房屋。汇中普惠公司搬离租赁房屋的时间为2018年10月11日，该时间早已超出合同约定的迁离和交还租赁房屋的时间。汇中普惠公司逾期迁离并逾期返还租赁房屋的行为已构成违约。（2）汇中普惠公司于2018年9月28日向物业管理公司缴纳了2018年9月份物业管理费，于2018年10月11日向物业管理公司缴纳了至2018年9月30日的水电费。但一审判决漏查了该合同第2.6条约定，汇中普惠公司应按租赁房产物业管理的要求按时缴纳管理费、水电费、空调费等因使用租赁房屋所产生的费用。一审法院还漏查了林一帆提交的2018年9月4日管理处《收费通知单》、2018年9月28日《工商银行电子回单》和《费用结算表》、2018年10月11日《工商银行电子回单》。根据管理处2018年9月4日发出的《收费通知单》，汇中普惠公司应于当月20日前缴费。但汇中普惠公司直到2018年10月11日才缴清该《收费通知单》上的所有费用，已经逾期达二十余日。汇中普惠公司逾期缴纳费用的行为已构成违约。（3）一审判决漏查了该合同第11条约定，租赁期间，汇中普惠公司不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。在租赁期内，林一帆仅同意汇中普惠公司将租赁房屋提供给汇*深圳分公司使用。除此之外，林一帆从未同意汇中普惠公司将租赁房屋提供给任何其他公司或企业使用。但汇中普惠公司在租赁期内擅自将租赁房屋转租给他人使用，导致多达二十一家公司/企业的注册/实际经营地址都登记在租赁房屋的地址。汇中普惠公司的转租行为已构成严重违约。综上，因汇中普惠公司未能完全履行合同约定，在租赁期内存在多项违约行为，且未能按合同规定交还租赁房屋，不能满足退还租赁保证金的条件，因此，林一帆无需向汇中普惠公司退还租赁保证金。汇中普惠公司要求林一帆退还汇中普惠公司租赁保证金625920元的诉讼请求应予以驳回。2.一审判决漏查了该合同第13条的约定“汇中普惠公司如有下列情形之一者，林一帆有权单方解除本合同，没收租赁保证金并收回房屋；若给林一帆造成损失的，汇中普惠公司应负责赔偿。（1)未经林一帆书面同意，将所租房屋转租、转让、抵押、调换给他人使用；……（6)拖欠租金、管理费、水电费等应由汇中普惠公司缴纳的任一项费用达十日的，……”。根据一审判决已查明的事实和前面已提及的一审判决漏查的事实，汇中普惠公司未经林一帆书面同意，将租赁房屋转租、调换给二十一家公司使用，且拖欠管理费、水电费等达二十余日。按照合同约定，林一帆有权没收租赁保证金。因此，因汇中普惠公司的违约行为，林一帆有权没收租赁保证金，不予退还。3.一审判决认定事实错误，漏查部分事实，第二项判决应当予以部分改判。一审法院认为，涉案合同并未明确约定汇中普惠公司若存在违约行为，就完全不予退还履约保证金。该认定明显错误。如前所述，该认定不仅与事实不符，也违反了合同条款约定的本意。一审判决据此来判决林一帆应在履约保证金中扣除汇中普惠公司应支付的款项后，将剩余部分退回的判项存在错误。请求二审法院在查清事实后改判为驳回汇中普惠公司要求林一帆退还租赁保证金的诉讼请求，并判决汇中普惠公司将逾期迁离赔偿金258870元及房屋清拆费用58000元径行支付给林一帆。二、一审判决漏查部分事实，且认定事实错误，应当予以部分改判，判决支持林一帆第三项反诉诉讼请求。1.如前所述，林一帆在一审期间提交的证据可以证明汇中普惠公司在租赁期内未经林一帆同意，擅自将租赁房屋转租给其他二十一家与汇中普惠公司毫无关联的公司/企业使用，直到2018年11月22日才将全部公司/企业的注册/实际经营地址从租赁房屋迁出。2.一审认为，双方租赁合同于2018年9月26日终止，汇中普惠公司亦需要合理的时间办理注册地址迁移手续。该认定存在严重错误：（1）该注册地址的迁移不是汇中普惠公司自身注册地址或经林一帆书面同意使用租赁房屋的汇*深圳公司注册地址的迁移，而是在未通知林一帆也未征得林一帆同意的情况下擅自将二十一家与汇中普惠公司完全无关的公司/企业注册于租赁房屋上，这是极其严重的违约行为，应参照租金标准支付赔偿金。（2）何谓合理的时间？此处一审判决漏查了该合同第3.2条的约定，租赁期间届满，汇中普惠公司需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前三个月提出续租要求。本案中汇中普惠公司未于租赁期届满之日前三个月提出续租要求。也就是说，汇中普惠公司至少于租赁期届满之日前三个月就明确将不再续租。汇中普惠公司有三个月足够充分的时间办理注册地址的迁移手续。但汇中普惠公司却未能于该合理时间内办理。而一审法院却“仁慈”地在合同约定之外又给了汇中普惠公司一段“合理”的时间办理注册地址迁移手续，这属于严重的事实认定错误。3.一审判决认定事实错误，漏查部分事实，第四项判决应当予以部分改判，支持林一帆第三项反诉请求。请求二审法院在查清事实后改判为汇中普惠公司向林一帆支付赔偿金345163.97元（自2018年10月12日计至2018年11月22日共一个月零十天，赔偿标准按租金标准计算）。综上，一审判决认定事实错误，漏查部分事实，请求二审法院查清事实后依法改判。汇中普惠公司答辩称，一、一审法院认定事实正确，林一帆称一审法院认定事实有误，没有任何证据。汇中普惠公司已及时交还了房屋，并结清了费用。涉案房屋是因为林一帆在外地无法及时返回验收，水电费是因物业原因导致缴费日期延后。因此，上述两项对汇中普惠公司来说都是不可抗力。双方合同第2.8条和第3.4条对因承租方迟延交付房屋或迟延结清费用的违约责任都有明确的具体规定，并没有没收租赁保证金一项。一审法院认为，涉案合同并未明确约定汇中普惠公司若存在违约行为就完全不予退还租赁保证金是完全正确的。2.林一帆将汇中普惠公司在同一地址上挂靠公司视为将房屋转租给他人使用，完全不符合事实。汇中普惠公司在同一地址挂靠多家公司均通过正常途径，向工商管理机构办理了手续，并获得了批准。该挂靠行为没有违反任何法律，也没有违反双方合同约定。且在租赁合同到期后，汇中普惠公司第一时间申请将挂靠的所有公司转出，但工商机关办理相关手续需要一定的时间。2019年11月22日，挂靠在涉案房屋上的公司已全部转出，整个过程时间均在正常手续需要的时间范围内。林一帆想当然的将汇中普惠公司挂靠行为视为转租行为，属于歪曲事实。汇中普惠公司向一审法院提出起诉请求：1.判决确认汇中普惠公司与林一帆签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日终止；2.判令林一帆退还汇中普惠公司租赁保证金625920元；3.判令林一帆支付汇中普惠公司因延迟退还汇中普惠公司租赁保证金期间发生的利息（自2018年10月16日计至实际给付之日止）；4.判令本案的诉讼费用由林一帆承担。林一帆反诉请求：1.判令汇中普惠公司向林一帆支付逾期迁离及逾期返还租赁房屋的赔偿金258870元（自2018年9月27日计至2018年10月11日共15天，每日赔偿标准按258873.97÷30×2=17258元计算）；2.判令汇中普惠公司向林一帆支付林一帆为恢复租赁房屋原状而实际发生的清拆费用58000元；3.判令汇中普惠公司向林一帆支付赔偿金345163.97元（自2018年10月12日计至2018年11月22日共一个月零十天，赔偿标准按租金标准计算）；4.判令汇中普惠公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月19日，林一帆（甲方）与汇中普惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××区×××楼××、××、××、××、××号房屋租赁给乙方使用。2017年3月25日，双方解除上述房屋租赁合同，重新签订新的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××区×××楼××、××、××、××号房屋租赁给乙方使用，建筑面积为677.45平方米，租期自2017年4月27日至2018年9月26日止，租金为每月258873.97元，租赁房屋用途为办公。《房屋租赁合约》第2.7条约定，本合同签订时，甲方应向乙方收取人民币625920元作为租赁保证金。鉴于甲乙双方已于2017年3月25日签订了《解除租赁合同之协议》，约定将甲方应向乙方退还的租赁保证金625920元直接转为本合同项下的租赁保证金。故本合同生效时即视为乙方已向甲方履行完租赁保证金支付义务；若原合同项下有需要扣除乙方所缴纳的租赁保证金情形的，乙方需于2017年4月27日起三日内另行缴纳或补足本合同项下约定的租赁保证金。第2.8条约定，本合同项下的租赁保证金即人民币625920元作为乙方忠实履行本合同的履约保证金。如乙方违反约定（包括但不限于缴付租金、物业管理或其他应付费用的规定），甲方可以使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视乙方所欠款项的金额而定。因乙方不履行合同约定而使甲方支付的其他费用（包括但不限于甲方修缮租赁房屋的费用和其他费用），亦由甲方在履约保证金的总额少于原金额时，乙方需在接到甲方通知后五日内补足，如未按期补足，甲方有权立即单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任。第2.9条约定，租赁期届满，如乙方完全履行合同约定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，甲方应于乙方交还租赁房屋并付清一切所欠款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的十个工作日内，将履约保证金全额退还给乙方（不计息）。第2.10条约定，乙方拖欠租金、水电费、管理费等任一费用超过十日的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿甲方实际损失，并且乙方不得擅自搬离房屋内所有物品，乙方同意其物品由甲方自行处置，甲方可将该房屋另行出租。乙方拖欠租金、水电费、管理费的，还应向甲方支付逾期违约金。违约金的计算方法为：拖欠总额×5‰×拖欠天数。第3.4条约定，租赁期满或合同解除的，乙方应于期满当日或甲方解除合同的通知送达至乙方后三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(正常损耗除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依本合同的约定收回租赁房屋，并就逾期部分每日向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。乙方逾期五日仍未迁离及返还租赁房屋的，甲方有权不通知乙方而自行决定并进入租赁房屋进行清理、清退、清洁等工作而无需承担任何责任;租赁房屋内家具、物品、设施、设备均视为乙方废弃物，甲方有权不经磋商而自行处置，且甲方没有保管、看管或维护的义务;因甲方依本条之规定采取相应措施、履行相关权利所产生的损失、费用和责任均由乙方承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿。第4.3条约定，租赁期满或乙方原因导致提前解除合同的，对乙方装修的部分甲方有权选择以下任何一项行使权力，以甲方实际通知为准：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程所实际发生的费用。林一帆确认收取了汇中普惠公司625920元租赁保证金。2018年9月26日，租赁合同期限届满。汇中普惠公司、林一帆均确认租赁期限内的租金已经全部结清，但双方对汇中普惠公司是否逾期退还房屋发生争议。汇中普惠公司主张已于2018年9月30日向林一帆返还房屋，林一帆则主张返还房屋的时间为2018年10月11日。另查明：一、林一帆系深圳市××区×××楼××、××、××、××号房屋的所有权人。二、汇中普惠公司于2018年9月28日向物业管理公司缴纳了2018年9月份物业管理费，于2018年10月11日向物业管理公司缴纳了至2018年9月30日的水电费。三、林一帆提交了与案外人签订的《装饰项目施工合同》与三份收款收据，证明林一帆为将涉案房屋清拆还原至毛坯状态支付了工程款58000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。汇中普惠公司、林一帆签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。关于汇中普惠公司交付租赁房屋的时间。汇中普惠公司、林一帆之间的租赁合同于2018年9月26日因租赁期届满而终止，汇中普惠公司应当依照合同约定，在合同终止当日迁离并办理房屋移交手续。汇中普惠公司提交的微信聊天记录系图片打印件，未显示日期，亦无原始载体核对，林一帆对此亦不予认可，故法院对此不予采信。汇中普惠公司未提交任何证据证明其与林一帆于2018年9月26日办理了房屋移交手续，亦未提交任何证据证明其搬离涉案房屋的时间，故法院采信林一帆的主张，认定汇中普惠公司的搬离时间为2018年10月11日。关于林一帆是否应向汇中普惠公司返还租赁保证金。汇中普惠公司诉请林一帆返还租赁保证金625920元，林一帆则主张因汇中普惠公司逾期返还房屋且未结清相关费用，构成违约，其无须返还租赁保证金。对此，法院认为，汇中普惠公司交还涉案房屋以及结清水电费用的时间为2018年10月11日，已经构成违约。涉案租赁合同第2.8条约定，若汇中普惠公司违反约定，林一帆可以使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视汇中普惠公司所欠款项的金额而定。第2.9条约定，租赁期届满，如汇中普惠公司完全履行合同约定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，林一帆应于汇中普惠公司交还租赁房屋并付清一切所欠款项后的十个工作日内，将履约保证金全额退还（不计息）。法院认为，涉案合同并未明确约定汇中普惠公司若存在违约行为，就完全不予退还履约保证金。考虑到汇中普惠公司在租赁合同终止前并未拖欠林一帆租金，且在2018年10月11日已经搬离房屋并结清所有费用。涉案租赁合同第3.4条亦明确约定了逾期搬离的违约责任，即逾期部分每日收取双倍租金的违约金已经足以弥补汇中普惠公司的损失。法院依据公平原则酌定林一帆应在履约保证金中扣除汇中普惠公司应支付的款项后，将剩余部分退回。关于逾期搬离的赔偿金。根据涉案租赁合同第3.4条约定，汇中普惠公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，林一帆有权收回房屋，并就逾期部分每日向林一帆收取双倍租金的赔偿金。故林一帆请求汇中普惠公司支付逾期部分的双倍租金的赔偿金，法院予以支持。汇中普惠公司于2018年10月11日返还租赁房屋，应当向林一帆支付赔偿金258870元。关于林一帆请求汇中普惠公司支付房屋清拆费用58000元。因双方在涉案合同4.3条已经约定，租赁期满，林一帆有权向汇中普惠公司发出通知，要求汇中普惠公司支付恢复工程所实际发生的费用。林一帆提交的与案外人签订的《装饰项目施工合同》、收款收据，能证明林一帆为将涉案房屋清拆还原至毛坯状态共支付费用58000元。现林一帆请求汇中普惠公司支付清拆费用58000元，视为通知汇中普惠公司支付相应费用，法院对此予以支持。综上，林一帆应在扣除相应款项后，向汇中普惠公司返还租赁保证金309050元（625920-258870-58000）。另，汇中普惠公司主张逾期返还保证金的利息损失，无法律依据，法院不予支持。关于林一帆请求汇中普惠公司支付2018年10月12日至2018年11月22日赔偿金。林一帆主张汇中普惠公司将多家公司的经营地址注册登记在涉案房屋地址上，直至2018年11月22日才完成迁移，给其造成巨大经济损失。法院认为，双方租赁合同于2018年9月26日终止，汇中普惠公司亦需要合理的时间办理注册地址迁移手续，且林一帆对汇中普惠公司因此给其造成的损失并未提交任何证据予以证明，故法院对该主张不予采信。林一帆反诉请求汇中普惠公司支付2018年10月12日至2018年11月22日赔偿金345163.97元，无合同和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认汇中普惠公司与林一帆于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日终止；二、林一帆应在本判决生效之日起十日内，向汇中普惠公司返还租赁保证金309050元；三、驳回汇中普惠公司的其他诉讼请求；四、驳回林一帆的其他反诉请求。本案本诉案件受理费人民币10109元（已由汇中普惠公司预交），由汇中普惠公司汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司负担5157元，林一帆负担4952元；反诉案件受理费人民币5210.17元（已由林一帆预交），由林一帆负担2716.42元，汇中普惠公司负担2493.75元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人之间存在房屋租赁合同关系。双方之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方对于一审关于涉案《房屋租赁合同》于2018年9月26日终止的判项均无异议，本院对一审该项判决予以维持。汇中普惠公司对于一审认定其于2018年10月11日交还涉案房屋并未提出上诉，本院对此予以确认。一审法院已从租赁保证金中扣除了逾期搬离的赔偿金和清拆费用，汇中普惠公司未提起上诉，应视为其对一审该项裁判的认可，本院对上述款项亦予扣除。对于剩余的租赁保证金是否应退还的问题，本院认为，第一，虽然汇中普惠公司存在逾期交还涉案房屋的行为，但双方在《房屋租赁合同》第3.4条对于逾期不迁离或不返还租赁房屋的法律责任约定的是逾期部分支付双倍租金的赔偿金，而未约定林一帆有权没收全部租赁保证金。第二，物业管理公司在汇中普惠公司于2018年10月11日交纳管理费、水电费、空调费等费用时并未向汇中普惠公司收取逾期滞纳金，由此说明汇中普惠公司并不存在逾期交纳管理费、水电费、空调费等费用的行为。第三，汇中普惠公司虽使用涉案房屋注册了多家公司，但该行为并不属于转租。且在双方合同终止后，汇中普惠公也已办理了注册地址迁移手续，故汇中普惠公司该行为亦不构成违约。第四，租赁保证金的目的在于保证双方合同目的的实现。本案中，汇中普惠公司在《房屋租赁合同》履行期内并未拖欠租金，在交还涉案房屋时也已结清了全部管理费、水电费及空调费等费用，已履行了合同的主要义务。虽然在合同终止后汇中普惠公司存在迟延交还涉案房屋的行为，但其迟延时间不长，并不影响林一帆签订本案《房屋租赁合同》的合同目的的实现。而林一帆也未提供证据证明汇中普惠公司迟延交还涉案房屋给其造成的损失金额。在此情况下，林一帆拒绝退还剩余租赁保证金明显超出其实际损失，对汇中普惠公司亦有失公平。故一审判令林一帆退还剩余租赁保证金符合裁判规则，本院予以维持。林一帆以汇中普惠公司在涉案房屋上注册多家企业为由要求汇中普惠公司向其支付赔偿金，但并未提供证据证明其因此行为所受的损失及其具体金额，故本院对其要求赔偿金的事实请求不予支持。综上，林一帆的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13510.83元，由上诉人林一帆承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年七月八日书记员 曾牧山（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。