西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初10706号 原告（反诉被告）：陕西省文物总店有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区（8号楼）。法定代表人：金哲楠，执行董事。委托诉讼代理人：李天光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢必果，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安睿坤物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：郝向荣，董事长。委托诉讼代理人：王茜伦，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫檀，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告陕西省文物总店有限公司（以下简称文物总店）与被告西安睿坤物业管理有限公司（以下简称睿坤物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李天光、邢必果、被告委托诉讼代理人王茜伦、张紫檀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文物总店向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金150000元，并交还西安市碑林区XX号楼单元房11套及院内平房（租金自2017年10月1日计算至实际腾房之日）；2.判令被告向原告支付违约金40500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告依法将西安市碑林区XX号楼单元房11套及院内平房租给被告，租期为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。租金为每半年4.5万元，每半年为一个租金缴费期，合同签订之日起20日内，被告应支付首期租金，后续租金应于每个缴费期届满前30日内支付。合同签订后，原告依约向被告移交了上述房产，但被告以各种理由拒付租金。2019年6月3日，原告向被告发函解除房屋租赁协议，并要求被告支付租金和违约金，但被告仍未支付租金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。睿坤物业辩称，原告未按合同约定足额交付房屋，且已交付房屋存在质量问题，不具备使用条件，原告要求其支付租金及违约金无事实及法律依据。合同签订后，被告发现约定的标的房屋不具备使用条件，与原告协商后，垫付款项自行修复，根据合同法同时履行抗辩权之规定，被告有权拒绝支付租金。原告一直未按合同约定交付房屋，给被告造成巨额损失，根据合同法先履行抗辩权规定，被告不应支付租金。合同签订后，承租房屋被列为拆迁改造范围，原告有调整合同的意思表示，双方一直处于重新协商合同内容的过程中，被告不应支付租金。由于上述原因，给被告造成巨额损失，被告没有违约，不应承担违约责任。同时睿坤物业向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告租赁物维修费67625元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失130200元；3.判令反诉被告支付反诉原告代缴电费8800元；4.反诉费、本诉费用均由反诉被告承担。事实和理由:2017年8月17日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁协议），合同签订后反诉原告发现租赁房屋不具备使用条件，与反诉被告协商后，垫付款项自行维修，反诉原告共垫付维修费67625元。反诉被告未向反诉原告交付全部租赁房屋给反诉原告造成出租经营损失110200元、代管物业人员工资损失20000元。合同签订后反诉原告垫付了反诉被告应支付的公共照明电费8800元，上述费用应当反诉被告承担。文物总店对睿坤物业的反诉辩称，双方租赁协议第7条第五款约定，租赁期内由反诉原告负责租赁标的及西安市碑林区XX号楼1、2单元区域的物业服务，不向反诉被告收取任何费用。签订合同时双方口头约定租赁房屋是现状移交，原告原来是事业单位改制企业，有部分房屋由文物局系统内部职工占用，约定由反诉原告去清理，收回房屋，从低租金、免租期可以印证这一点。合同法220条规定，出租人应当履行维修义务，但是当事人另有约定的除外。租赁合同第2条第2款和第7条第5款明确约定，反诉原告负责租赁区域内的维修。照明费在合同也有约定，应由反诉原告代为收缴。反诉原告不存在任何损失，因为反诉原告从未交过租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告双方于2017年8月17日签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于西安市碑林区XX号楼单元房11套及院内平房（除原告占用3间库房外），租赁期限为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。租赁协议约定租金为每半年45000元，每半年为一个租金缴费期，被告应于合同签订之日起20日内向原告支付首期租金，于每个缴费期届满前30日内支付下一缴费期租金。租赁协议约定租赁期内，被告应负责对西安市碑林区XX号楼1、2单元区域提供物业服务，负责代为收缴上述区域的水费、卫生费等费用，并负责上述区域内的卫生清扫、垃圾清运、设施设备维修等物业管理工作，不向原告收取任何费用。租赁协议约定被告逾期交付租金的，每逾期一日，向原告承担年租金的5‰作为违约金，逾期三十日以上的，原告有权解除合同并要求被告承担年租金的30%作为违约金。合同签订后，被告主张原告应交付单元房11间只交付了6间、应交付院内平房10间，实际交付5间。原告认可实际交付单元房6间、平房5间，有部分租赁房屋由文物局系统内部职工占用，双方约定对文物局系统内部职工占用的租赁房屋由被告负责去清理。2019年3月26日被告向原告发出解除房屋租赁协议的通知，2019年6月3日原告向被告发出解除房屋租赁协议的通知。诉讼中，2019年12月10日被告将上述租赁的单元房6间、平房5间返还给原告。被告承租房屋后粉刷、更换门窗玻璃、油漆、焊门及线路改造花费27810元、做院内平房防水花费12000元、院内排水渠及地面修整花费10210元。本院认为，原、被告自愿达成房屋租赁协议，双方对租赁房屋的数量、租金及租金的交付方式均有明确的约定，双方均应按照租赁协议完全履行义务。现原、被告均认可已解除了双方签订的房屋租赁协议，且被告于2019年12月10日将实际租赁房屋返还给了原告，现原告要求被告支付欠付的租金，本院予以支持。关于房屋租金，双方在租赁合同中约定租赁房屋为单元房11间，院内平房10间（254.81平方米），租金为半年45000元，未约定每一间房屋的价格，本院按照每半年45000元的租金除以21间房屋，为每一间房屋的价格，据此计算的每一间每月的房屋租金为357.14元。被告实际占用了11间租赁房屋，从2017月10月1日计算至2019年12月10日，共计租金为103451.59元。被告未按照合同约定向原告支付实际租赁房屋的租金构成违约，应当向原告承担违约责任。关于违约金，原告主张40500过高，本院支持被告承担以应付租金为基数，按照年利率6%计算的金额作为违约金。关于被告提出反诉要求原告支付其垫付的维修费，对于被告承租房屋后粉刷、更换门窗玻璃、油漆、焊门花费27810元、做院内平房防水花费12000元、院内排水渠及地面修整花费10210元，共计50020元，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外”。双方签订的房屋租赁协议关于租赁房屋的维修未进行约定，按照上述法律规定被告垫付的维修费共计50020元应由原告承担。对原告主张的停车位划线、通下水道、搬家换锁、院内清运垃圾产生的费用不属于维修范畴，本院不予支持。原告未按照合同约定将被告承租的位于西安市碑林区XX号楼单元房11套及院内平房（除原告占用3间库房外）全部交付给被告，构成违约，被告主张原告未足数交付租赁房屋给其造成损失，本院予以支持。被告主张损失130200元不充分，本院支持以原告未交付房屋的租金为基数，按照年利率6%计算的金额作为原告承担因违约给被告造成的损失。关于被告辩称双方约定对文物局系统内部职工占用的租赁房屋由被告负责去清理，由被告负责维修租赁房屋，无证据支持，本院不予采信。对于被告提出反诉要求原告承担其垫付的电费8800元，双方在租赁协议中约定租赁期内，被告负责对西安市碑林区XX号楼1、2单元区域提供物业服务，负责代为收缴上述区域的水费、卫生费等费用，并负责上述区域内的卫生清扫、垃圾清运、设施设备维修等物业管理工作，不向原告收取任何费用。且被告称该8800元电费系XX号楼1、2、3、4单元公共区域照明产生，原告非22号楼1、2、3、4单元全部房屋的所有权人，故被告要求原告承担该部分费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告西安睿坤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省文物总店有限公司支付自2017年10月1日至2019年12月10日租金共计103451.59元；二、被告西安睿坤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西省文物总店有限公司支付违约金（违约金以23571.24元为基数，按照年利率6%从2017年9月8日计算至实际支付租金之日止和以23571.24元为基数，按照年利率6%从2018年4月1日计算至实际支付租金之日止和以23571.24元为基数，按照年利率6%从2018年10月1日计算至实际支付租金之日止和以23571.24元为基数，按照年利率6%从2019年4月1日计算至实际支付租金之日止和以9166.63元为基数，按照年利率6%从2019年10月1日计算至实际支付租金之日止）；三、反诉被告陕西省文物总店有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告西安睿坤物业管理有限公司支付垫付维修费共计50020元；四、反诉被告陕西省文物总店有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告西安睿坤物业管理有限公司支付损失（损失以21428.4元为基数，按照年利率6%从2017年10月1日计算至2019年12月10日和以21428.4元为基数，按照年利率6%从2018年4月1日计算至2019年12月10日止和以21428.4元为基数，按照年利率6%从2018年10月1日计算至2019年12月10日止和以21428.4元为基数，按照年利率6%从2019年4月1日计算至2019年12月10日止和以8333.3元为基数，按照年利率6%从2019年10月1日计算至2019年12月10日）；五、驳回原告陕西省文物总店有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告西安睿坤物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4110元，反诉案件受理费2200元，由陕西省文物总店有限公司负担2310元，西安睿坤物业管理有限公司负担4000元。（本诉案件受理费4110元陕西省文物总店有限公司已预交，反诉案件受理费2200元西安睿坤物业管理有限公司已预交，西安睿坤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西省文物总店有限公司1800元案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   罗艳琴人民陪审员   唐金琳人民陪审员   闫  玲    二0二0年七月一日  书 记 员   申丽敏 1