内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2052号上诉人（一审被告）：祝利华，女，1961年9月23日出生，汉族，退休职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王丽萍，内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杜晓志，女，1975年12月27日，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：马晓飞，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人：王桂芹，经理。委托诉讼代理人：王达，男，1990年12月29日出生，满族，住赤峰市。上诉人祝利华因与被上诉人杜晓志、赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）案外人执行异议之诉一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初10956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祝利华的上诉请求：一、请求撤销（2019）内0404民初10956号民事判决第一项，依法改判或将本案发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决不得执行位于赤峰市××区房屋是错误的。杜晓志对于未办理房屋过户登记是有过错的，二被上诉人恶意串通损害上诉人的合法利益。被上诉人杜晓志答辩服判。被上诉人宝石公司答辩称，宝石公司与杜晓志是房屋买卖合同关系，与祝利华系抵押借贷关系，宝石公司愿与祝利华协商解决纠纷。杜晓志向一审法院起诉请求：1.请求依法解除对赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋的查封；2.请求确认赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋归杜晓志所有；3.请求判令赤峰宝石房地产开发有限公司将赤峰市红山区火花路南段鑫秋小区04152室房屋登记在杜晓志名下，并办理产权登记手续。一审法院认定事实：祝利华与宝石公司民间借贷纠纷一案，该院于2018年11月28日受理后，于2019年2月21日作出（2018）内0404民初10587号民事判决书，判决：一、赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还祝利华借款本金500000元，至2018年11月25日利息130000元；并按月利率20‰支付此款自2018年11月26日至还清时止的利息。二、赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付祝利华律师费7000元。三、驳回祝利华的其他诉讼请求。法律文书生效后，祝利华向该院申请强制执行，该院于2019年8月19日作出的（2019）内0404执1757号执行裁定书，裁定：将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的网签在申请执行人祝利华名下位于赤峰市××区、02014号的房屋予以查封。另查明，2014年9月5日，宝石公司为杜晓志出具收据一枚，收据上盖有宝石公司财务专用章，交款单位为杜晓志，收款方式为直接转给董学志，人民币柒拾万元，收款事由：04152房款。杜晓志与宝石公司、董学志房屋买卖合同纠纷一案，经赤峰市红山区人民法院审理于2019年9月2日作出（2019）内0402民初1215号民事判决书，判决：杜晓志与赤峰宝石房地产开发有限公司存在商品房买卖关系。2019年10月16日，杜晓志以其购买了涉案房屋为由，向该院提出执行异议，该院于2019年10月30日作出（2019）内0404执异339号执行裁定书，裁定：驳回杜晓志的异议请求。杜晓志不服该执行裁定，于2019年11月8日向该院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杜晓志虽未与宝石公司签订书面的商品房买卖合同，但宝石公司为杜晓志出具的涉案房屋的房款收据，该收据载明了商品房买卖合同的双方当事人、标的物、价款等买卖合同所必需的条款，杜晓志作为涉案房屋的买受人履行了交付购房款的义务，宝石公司作为涉案房屋的房地产开发企业亦将涉案房屋交付给杜晓志占有、使用，故杜晓志与宝石公司之间存在商品房买卖关系。杜晓志提交了物业合同、领取钥匙通知单、宝石公司出具的证明、物业费收据、取暖费发票等，证明杜晓志在人民法院查封之前已对涉案房屋进行管理和支配。杜晓志与宝石公司之间的商品房买卖合同已基本履行完毕。通过杜晓志提交的2014年9月5日收据1枚、银行凭证等，能够证明其已经支付涉案房屋的全部价款。杜晓志对于未办理过户登记并无过错。杜晓志所举证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记系属物权变更的生效要件。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应办理所有权转移登记，登记完成后方可发生房屋所有权变动的法律效果。而涉案房屋并未登记在杜晓志名下，故对杜晓志要求确认位于赤峰市××区房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。杜晓志要求宝石公司将位于赤峰市××区房屋登记在杜晓志名下，并办理产权手续，系杜晓志与宝石公司之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，亦不是本案的审理范围，杜晓志可另案主张权利，故对该项诉讼请求，该院不予支持。综上，对杜晓志诉讼请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于赤峰市××区房屋；二、驳回杜晓志的其他诉讼请求。二审中，祝利华提供褚广军与于志海的通话录音光盘，证明办理网签时，涉案房屋还是毛坯房，没有居住。杜晓志对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。宝石公司质证认为，于志海不是宝石公司员工，该录音光盘不应作为证据使用。上述证据本院将结合本案案情及其他证据进行综合认证。二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，通过杜晓志提交的购房款收据、银行凭证、（2019）内0402民初1215号民事判决书、物业合同、领取钥匙通知单、宝石公司出具的证明、物业费收据、取暖费发票以及宝石公司的陈述可以认定在人民法院查封前，杜晓志即与宝石公司形成了房屋买卖合同关系，支付了全部购房款并合法占有了涉案房屋。现宝石公司认可未办理过户登记系宝石公司自身原因导致，杜晓志并无过错，故依照上述法律规定，杜晓志对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，祝利华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由祝利华负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 郑舒广审判员 苏力德 二〇二〇年七月一日书记员 苏日娜