浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书                                                                                                  （2020）浙0424民初2098号 原告：中国工商银行股份有限公司海盐支行，住所地：浙江省海盐县武原街道新桥南路87号。统一社会信用代码：91330424846783301K。 主要负责人：麻朝晖，该行行长。 委托代理人：马洪培、李雪玲，浙江海赛律师事务所律师。 被告：张某某，男，汉族，户籍所在地浙江省苍南县。 被告：海盐荣安置业有限公司，住所地：浙江省海盐县武原街道城北西路207号二楼。统一社会信用代码：91330424MA2B893T5P。 法定代表人：陈寅，执行董事兼经理。 委托代理人：聂香，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司海盐支行诉被告张祖现、海盐荣安置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原、被告之间的《个人购房借款／担保合同》；2、被告张祖现偿还原告借款本金781987.54元及利息11568.49元（利息暂算至2020年5月1日，请按合同约定判决至本金清偿完毕之日止），并偿付原告律师代理费损失37742元，合计831298.03元；3、被告海盐荣安置业有限公司对被告张祖现的还款义务承担连带保证责任；4、原告对被告张某某提供抵押担保的位于海盐县的房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5、二被告承担本案诉讼费用。本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雪玲，被告张某某、被告海盐荣安置业有限公司委托代理人聂香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 本院根据原告提供的证据及原、被告当庭陈述，确认案件事实如下： 一、《个人购房借款/担保合同》签订时间及合同号：2019年5月8日，01204000182019一手贷0000828。 二、贷款人：中国工商银行股份有限公司海盐支行。 三、借款人（抵押人）：张某某。 四、保证人：海盐荣安置业有限公司。 五、借款金额及用途：790000元。用于购买位于浙江省海盐县房屋。 六、借款期限：360个月，自2019年5月8日起至2049年5月8日止。 七、借款利率：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定。 八、还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。借款人自愿选择每月1日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款。 九、抵押担保情况：抵押担保加阶段性保证担保。 张某某在《个人购房借款／担保合同》中签字，并向原告出具《承诺书》愿意以其所有的位于浙江省海盐县的房屋作为抵押财产。抵押担保范围为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原告与张某某办理了上述房屋预告抵押登记手续，2019年6月原告取得了编号为浙（2019）海盐县不动产证明第0009021号不动产登记证明。 海盐荣安置业有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到不动产抵押登记证明之日起，对到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。贷款人可以选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 十、违约责任：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；如借款人连续违约三个月或累计违约六次，原告有权宣告合同提前到期，并要求借款人偿还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。 十一、借款发放情况：2019年5月16日，原告依约向张某某发放贷款790000元。贷款借款凭证载明：借款期限自2019年5月16日至2049年5月16日止。年实际执行利率5.88%。 十二、存在的违约情况： 张某某的还款日为每月1日，自2019年9月至2020年5月期间，连续9个月未按时足额偿还贷款本息。海盐荣安置业有限公司亦未承担连带保证责任。截止2020年5月1日，张某某尚欠原告借款本金781987.54元、利息11568.49元（暂算至2020年5月1日，以后利息按合同约定计算至本金清偿完毕之日止）。 十三、实现债权费用约定情况：按合同约定代理费由张某某承担。 十四、原、被告意见 原告意见：本案中，张某某的还款日为每月1日，自2019年9月至2020年5月期间，连续/累计9次未按时足额偿还贷款本息，构成违约。张某某以手机更换未能与原告取得联系，以及受疫情影响无法按时还款为由主张免除违约责任，没有事实和法律依据。关于海盐荣安置业有限公司引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，该条款系针对房产受让人对房产强制执行提出异议情形的处理，不适用民事审判阶段中对保证人保证责任的认定问题。故二被告应互为连带方式向原告承担清偿责任。关于代理费，根据浙价服（2011）212号文件，按最低比率分段累计收费，不存在过高的说法。 张某某意见：自2019年9月至今张某某陆续在还款，由于受2019年10月开始的疫情影响以及张某某手机丢失，无法与原告取得联系等原因，导致张某某还款能力不足，但愿意承担诉讼费和代理费合计10000元。综上理由，张某某不属于合同违约，故不同意解除合同。对原告诉称其他内容没有异议。 海盐荣安置业有限公司意见：1、涉案房产预告抵押和正式抵押有相同的法律效力，海盐荣安置业有限公司希望先处置涉案房产，其债务偿还不足部分由海盐荣安置业有限公司承担阶段性连带保证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，该案预告登记适用增强效力，原告的抵押权已经设立，故以执行涉案房屋方式实现抵押权来保障其诉请的相关金额。2、请求依法解除对海盐荣安置业有限公司的财产保全。3、原告主张的代理费数额过高。 裁决结果 本院认为：原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》及被告张祖现向原告出具的《承诺书》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告依约向被告张某某发放借款。被告张某某未按时足额偿还借款本息，已逾期三个月以上，其主张不同意解除合同的抗辩意见，因无事实和法律依据，本院不予支持，故原告有权依照合同约定提前收回全部借款本息。现，原告诉请被告张某某立即归还原告借款本金及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的计算，应以法律保护的民间借贷利息最高上限即年利率24%为限，对超过部分，本院不予支持。 关于被告海盐荣安置业有限公司提出的抗辩意见，本院认为，其一，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；其二，在《个人购房借款/担保合同》中明确约定原告拥有对物的担保和人的担保的选择权，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；其三，该合同还约定在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到不动产抵押登记证明之日起，对到期的借款人的债务免除保证责任以此作为被告海盐荣安置业有限公司解除连带保证责任的条件，因此，属于附解除条件的合同。该条件成就时，被告海盐荣安置业有限公司不承担连带保证责任；该条件未成就时，被告海盐荣安置业有限公司应当承担连带保证责任；其四，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，原告认为该条款系针对房产受让人对房产强制执行提出异议情形的处理，不适用民事审判阶段对保证人保证责任的认定问题的意见，本院认为原告提出的异议符合法律规定，故原告提出的异议成立。综上，本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记手续，该条件并未成就，被告海盐荣安置业有限公司仍应承担连带保证责任，且担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。故被告海盐荣安置业有限公司的抗辩意见于法无据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。原告诉请对被告张某某为借款提供的抵押房屋享有优先受偿权以及被告海盐荣安置业有限公司对被告张祖现的还款义务承担连带保证责任，均符合法律规定，本院予以支持。 关于被告海盐荣安置业有限公司要求解除对其的财产保全，本院认为，一是被告海盐荣安置业有限公司提出的解除财产保全申请已超过复议期；二是不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条规定的解除保全的几种情形。 关于原告诉请的代理费数额是否过高，原告诉请为37742元，数额合理，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第三十三条、第三十四条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、自即日起解除原告中国工商银行股份有限公司海盐支行与被告张某某于2019年5月8日签订的《个人购房借款/担保合同》（01204000182019一手贷0000828）； 二、被告张某某归还原告中国工商银行股份有限公司海盐支行借款本金人民币781987.54元、利息11568.49元（暂算至2020年5月1日，以后利息按合同约定计算至本金清偿完毕之日止，但总和不得超过同期以全部未偿还本金为基数、按年利率24%计算的金额），并偿付原告为实现债权支付的代理费37742元，上述款项，由被告张祖现于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告有权以被告张某某提供的抵押物，即位于浙江省海盐县房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋的价款优先受偿； 四、被告海盐荣安置业有限公司对本判决第二项内容中被告张某某的还款义务承担连带保证责任。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6056元、财产保全费4770元，合计10826元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  徐闻利 二〇二〇年七月十日 书记员  方力斌 ??? ??1?