新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终634号   上诉人（原审被告）：新疆斯塔尔投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区胜利路355号负1层-4层。   法定代表人：阿布都米吉提玉素甫，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王海林，新疆施安律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：帕提古丽热合满，女，1978年8月26日出生，维吾尔族，新疆帕斯塔贸易有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审原告）：新疆西电房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区延安路211号民福大厦1座B单元901室。   法定代表人：帕提古丽买买提，该公司经理。   委托诉讼代理人：李雷，男，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赛买提尼亚孜，男，该公司工作人员。   上诉人新疆斯塔尔投资有限公司（以下简称斯塔尔公司）、帕提古丽热合满因与被上诉人新疆西电房地产开发有限责任公司（以下简称西电公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人斯塔尔公司的法定代表人阿布都米吉提玉素甫、委托诉讼代理人王海林，上诉人帕提古丽热合满，被上诉人西电公司的委托诉讼代理人李雷、赛买提尼亚孜到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，故于2020年5月14日中止审理，后于2020年7月31日恢复审理。本案现已审理终结。   斯塔尔公司与帕提古丽热合满共同上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项判决，改判驳回西电公司要求确认租赁合同及补充协议于2019年10月9日解除、要求我公司支付占用使用费、物业管理费、退还投资款、支付利息及帕提古丽热合满承担连带保证责任的诉讼请求。事实和理由：1．本案中，涉及《租赁合同》及《补充协议》解除、欠付租金、支付占有使用费、支付利息等诉讼请求的依据是租赁合同及补充协议，该部分系租赁合同法律关系，而就西电公司要求我方给付物业管理费的诉讼请求，虽在补充协议中有约定，但给付物业管理费的法律事实和法律关系均不是租赁合同的法律关系，物业管理费系物业管理服务法律关系，本质上是委托合同关系。西电公司并未提供其已替我方垫付涉案物业管理费的发票，无法证明其已实际垫付物业管理费，即使西电公司已垫付了涉案物业费，该诉讼请求涉及的案由也应为追偿权纠纷，非租赁合同纠纷，应当另案起诉审理。关于退还投资款一事，该投资款虽在补充协议中有约定，但投资款基础是股东因出资而产生的纠纷，法律事实是当事人之间的股权投资事实，也不属于租赁合同法律关系，只能以股东出资纠纷另案起诉审理。本案涉及租赁合同、追偿权、股东出资三个法律关系，三者基于的法律事实不同、法律关系不同，同时存在三个不同的案由，且我方在一审中坚决不同意合并审理，本案不属于合并审理的情形，一审合并审理本案严重违反法定程序。2．即使合同约定的解除条件成就，我方在本案中的违约程度也很轻微，并不影响西电公司实现其合同目的，根据诚实信用原则，涉案合同不应解除。即使按照一审法院认定的事实，我方需支付西电公司租金总计26,200,612.48元，已付租金21,869,236.24元，欠付租金仅4,331,376.24元，未付租金仅占已付租金的19.8%，显著轻微，并不影响西电公司合同目的的实现。而如果涉案合同解除，会给我方造成巨大损失。我方对整体承租场地进行了设计、装修改造及维修，支出费用合计三千多万元，该费用远远高于欠付租金数额。我方对承租场地装修改造后，根据与西电公司签订租赁合同的约定，享有对外转租的权利，故我方将承租场地转租给100多位次承租人，该100多位次承租人分别根据各自需求对商铺再次进行精装修后正常使用。因前期地铁市政工程的建设施工，我方承租的场地一直处于围栏状态，客流量寥寥无几，故不论是我方对外转租情况，还是100多位次承租人的经营均处于亏损状态。而地铁开始运行后，客流量也开始回升，我方及100多位次承租人的经营刚刚有所好转，西电公司此时要求解除合同，也会造成100多位次承租人无法承受的经济损失。且因涉案场地均由100多位次承租人占用使用，现一审判决我方交付，则我方存在客观交付不能的情形。若强制交还场地，必然导致100多位次承租人与我方之间受法律保护的合同随之解除，并会产生群体诉讼，造成大量诉讼案件，对100多位次承租人及我方的实体权益造成不利影响。现涉案合同并未解除，一审判决我方支付占有使用费错误，我方向西电公司继续支付的系场地租金，且付款条件不成就。因我方违约情形显著轻微，且双方之间的法律关系并非借贷法律关系，利息约定的本质其实是违约金，但该违约金约定过高。依据合同法第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，我方愿意按照银行同期利率标准向西电公司支付利息。综上，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误且严重违反法定程序，请求二审法院查明事实，依法支持我方的上诉请求。   西电公司辩称，斯塔尔公司、帕提古丽热合满认为一审法院将我方主张的物业费、租金、投资款等问题合并审理存在程序违法问题的意见错误，本案一审涉及的物业费和投资款与我方主张的租金有密切关系，这三笔费用都是在履行双方于2015年签订的合同过程中涉及的问题，投资款约定由租金折抵，但实际未履行，故我方要求斯塔尔公司、帕提古丽热合满归还投资款。2019年签订补充协议时也约定如斯塔尔公司、帕提古丽热合满按合同约定支付足额租金，可以免除物业费和投资款，但斯塔尔公司、帕提古丽热合满没有按约支付租金，故投资款、物业费与涉案租赁合同具有法律上的直接关系，不应该分开审理。我方在一审中提供了支付1,080,000元物业费的财务凭证，斯塔尔公司、帕提古丽热合满一审中对该证据及物业费支付事实是认可的，其现在上诉称我方未提供物业费实际支出的证据与事实不符。自双方于2015年签订租赁合同以来，斯塔尔公司仅按约按时支付了2,000,000元保证金，之后五年的租金从未按约定时间支付，我方现主张的400余万元租金，本应在2018年支付，但至今都未支付。如果斯塔尔公司、帕提古丽热合满认为涉案租赁合同不应该解除，那么截至2019年，其应该再向我方支付700余万元的租金。我方签订租赁合同的目的就是收取租金，但斯塔尔公司一直拖欠租金、物业费及暖气费，导致我方合同目的无法实现，给我方带来巨大的损失。无论是根据租赁合同还是补充协议的约定，斯塔尔公司的违约行为都已符合约定的解除合同条件，我方也按照合同法的规定履行了解除合同的通知义务，故斯塔尔公司、帕提古丽热合满的上诉请求均不能成立。帕提古丽热合满认为其不应该承担连带责任，但我方与斯塔尔公司签订租赁合同时，帕提古丽热合满作为担保人在合同中签字捺印，故其应承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   西电公司向一审法院起诉请求：1．判决确认我方与斯塔尔公司签订的租赁合同及补充协议于2019年10月9日解除；2．判令斯塔尔公司支付我方截止2019年10月9日的欠付租金4,492,886.86元；3．判令斯塔尔公司支付我方自2019年10月10日起至实际交付租赁物之日止的占用使用费（以每日17,945.63元为基础计算）；4．判令斯塔尔公司支付我方物业管理费1,080,000元；5．判令斯塔尔公司退还我方投资款1,500,000元；6．判令斯塔尔公司支付我方截止2019年10月9日的利息1,247,783.72元及自2019年10月10日起至实际付款完毕之日止的利息（以未付金额为基础，年利率12％计算）；7．判令帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任。   一审法院认定事实：2015年8月18日，西电公司（甲方）与新疆斯塔尔物业服务有限公司（乙方）签订租赁合同书，约定：“由甲方将其位于乌鲁木齐市××路、地上1、2、3、4层出租给乙方使用，以上共五层总建筑面积11963.75平方米；租赁期限为15年，自2015年10月1日至2030年10月1日，签订合同之日起至2016年10月1日为装修期，该时间段免租金，免租期不收乙方租金，但该时间段的水、电、采暖、物业费均由乙方支付。以上五层租金前四年按每平方1.5元／日，年租金6,550,153.12元，第六年每平方按2.2元／日，年租金9,606,891.25元。第七年开始以前年租金为基数每年上浮10％。签订合同当日乙方向乙方支付2,000,000元，2016年10月1日至2017年9月30日的年租金剩余款4,550,153.12元于2015年10月1日之前一次性支付。2017年开始年租金每年12月30日前一次性支付；使用租赁场地时间段的水、电、采暖、物业费均由乙方向物业公司缴纳”。因新疆斯塔尔物业服务有限公司将公司名称变更为“新疆斯塔尔投资有限公司”，2016年3月3日，西电公司（甲方）与斯塔尔公司（乙方）又签订了租赁合同，该份合同内容与2015年8月18日所签订的租赁合同书基本一致。2019年4月15日，西电公司（甲方）与斯塔尔公司（乙方）、帕提古丽热合满（丙方）签订《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》，约定：“一、签订本《补充协议》的背景：甲、乙双方2015年8月18日签订《租赁合同》后，根据该合同第4条第一项、第二项约定，乙方应于每年12月30日前向甲方缴纳租金，但截至本《补充协议》签订之日，经三方确认，乙方截止2019年10月欠甲方租金10,331,351.24元，截止2019年9月30日，欠物业管理费1,080,000元。…．二、乙方及丙方对于偿还甲方欠款的承诺：1．乙方及丙方于本协议签订后，2019年4月30日前付1,000,000元，2019年5月30日前付1,500,000元，2019年6月30日前付1,500,000元，2019年7月30日前付2,000,000元，2019年8月20日前付4,331,351.24元欠款，直至2019年8月20日前还清甲方10,331,351.24元租金欠款；…．三、1．在乙方及丙方完全按本协议及时足额偿还欠款的情况下，甲方同意放弃原《租赁合同》约定的提前解约权，追究乙方违约金的权利；2．在乙方及丙方完全按本协议及时足额还欠款的情况下，甲方同意免除乙方剩余2,580,000元（1,080,000元的物业费、1,500,000元的投资款）的欠款，作为对乙方及丙方的支持；四、1．乙方及丙方应当严格按本协议约定，及时足额偿还欠款，若连续两个月，不能按约履行义务，则甲方有权立即解除本协议及《租赁合同》，向乙方及丙方追缴全部欠款，同时乙方及丙方应当按年息12％向甲方支付自欠款之日起，至实际还清之日期间的利息，甲方因实现债权而产生的律师代理费由乙方及丙方承担；2．乙方及丙方应当严格按本《补充协议》约定，协助、配合甲方形式监督权，否则在甲方催促后一周内仍不配合或故意隐瞒的，甲方有权立即解除与乙方的全部协议，收回租赁物，并一次性主张全部欠款及自欠款之日起，至实际还清之日期间的年息12％的利息，…．3．因乙方及丙方违约，导致甲方提前解除合同的，乙方之前针对甲方租赁物业的全部装修投入无偿归甲方所有，由甲方自行处置。”。2019年4月26日，西电公司代替斯塔尔公司支付2016年至2019年9月30日的物业管理费合计108,000元。西电公司分别于2019年4月1月、2019年7月15日、2019年8月16日向斯塔尔公司发出《通知》催收欠付租金10,331,351.24元告知其限期内交清，并告知如逾期，按合同约定追究其违约责任。2019年10月9日，西电公司向斯塔尔公司发出《解除合同通知书》，内容为：“按照我公司与贵公司2015年8月18日签订的《租赁合同书》、2016年3月3日签订的《租赁合同》及2019年4月15日签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定，截止2019年9月30日，贵公司共欠付租金4,331,376.24元、物业管理费1,080,000元和其他费用1,500,000元，且逾期时间早已超过约定的时限，已给我公司造成巨大损失。现依据2019年4月15日《补充协议》第四条之约定，向贵公司发出本通知，解除与贵公司签订的以上合同。并于收到本通知之日起3日内向我公司返还租赁物。”，对此斯塔尔公司于2019年11月1日作出《回复函》，表示获悉《通知书》内容，不同意解除合同，愿意继续履行约定。至今斯塔尔公司在使用租赁物，但未交清所欠付租金。一审庭审中，西电公司明确表示如斯塔尔公司履行欠付租金的给付义务，西电公司同意向斯塔尔公司出具税务发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中，西电公司与斯塔尔公司签订租赁合同，西电公司将其位于乌鲁木齐市××路、地上1、2、3、4层出租给斯塔尔公司使用，斯塔尔公司向西电公司支付部分租金，剩余的租金至今未付清，西电公司分别于2019年4月1月、2019年7月15日、2019年8月16日向斯塔尔公司发出《通知》催收欠付租金10,331,351.24元告知其限期内交清，并告知如逾期，按合同约定追究其违约责任，后斯塔尔公司仍未履行给付义务。西电公司行使解除权，于2019年10月9日向斯塔尔公司发出解除合同通知书，并通知斯塔尔公司解除租赁合同关系，斯塔尔公司虽有异议，但其自收到解除合同通知书至今未向法院起诉或向仲裁机构申请确认解除合同的效力，一审法院不予采纳斯塔尔公司的抗辩意见，故一审法院确认西电公司与斯塔尔公司签订的租赁合同及《补充协议》于2019年10月9日解除。关于西电公司主张的租金及占用使用费。西电公司与斯塔尔公司签订的《租赁合同》，以及西电公司与斯塔尔公司、帕提古丽热合满签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》是其真实意思的表示，依法应确认有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十六规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，西电公司按约定向斯塔尔公司提供了租赁房屋，斯塔尔公司未按合同中约定的期限缴纳租金，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。本案一审审理过程中，双方对欠付租金的事实无异议，因斯塔尔公司的《回复函》中对截止2019年9月30日欠付租金4,331,376.24元的事实未表示异议，应认定斯塔尔公司截止2019年9月30日尚欠租金4,331,376.24元至今未付。从2019年10月1日至10月9日的九天租金为161,510.58元（6,550,153.12元／年÷365天×9天），故截止2019年10月9日，斯塔尔公司所欠租金4,492,886.82元（4,331,376.24元＋161,510.58元）。西电公司主张斯塔尔公司给付租金4,492,886.82元（截止2019年10月9日）的诉讼请求符合法律规定，应予支持。一审法院认定双方之间的租赁合同及《补充协议》于2019年10月9日解除，合同解除后斯塔尔公司尚未履行其交付义务，至今使用涉案租赁物，斯塔尔公司应当承担截止实际交付涉案租赁物期间产生的占用使用费（6,550,153.12元／年÷365天=17,945.63元／每日为基数计算），西电公司主张斯塔尔公司给付自2019年10月10日起至斯塔尔公司实际交付租赁物之日的占用使用费（17,945.63元／每日）的诉讼请求于法有据，应予支持。关于物业管理费，双方当事人签订的《租赁合同》约定物业管理费由斯塔尔公司承担，《补充协议》中双方确定物业管理费为1,080,000元，并于2019年4月26日西电公司为斯塔尔公司垫付物业管理费1,080,000元（2016年至2019年9月30日），西电公司主张斯塔尔公司承担物业管理费1,080,000元的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。关于投资款。双方当事人签订的《补充协议》中明确约定帕提古丽热合满按约及时足额支付约定租金，西电公司同意免除欠款2,580,000元（包括物业管理费1,080,000元及投资款1,500,000元），因斯塔尔公司未按约定履行给付义务，西电公司主张斯塔尔公司给付投资款1,500,000元的诉讼请求合理，应予支持。关于物业管理费和投资款在《补充协议》中有明确约定，西电公司的请求是基于同一个合同所产生的，在本案中一并处理便于查明案件事实，故对斯塔尔公司的抗辩意见不予采纳。关于利息。斯塔尔公司不履行合同义务，应当承担违约责任，按照《补充协议》中双方当事人约定的违约责任，斯塔尔公司应按年利率12％标准向西电公司支付欠款之日起至实际还清之日止的利息。西电公司主张斯塔尔公司支付截止2019年10月9日的利息1,247,783.72元及2019年10月10日起至实际付款完毕之日止以未付金额为基数按年利率12％计算的利息。2019年4月15日，三方签订《补充协议》中帕提古丽热合满自愿为斯塔尔公司向西电公司提供连带保证责任，因此西电公司主张帕提古丽热合满对斯塔尔公司向西电公司给付的欠付租金、占用使用费、物业管理费、投资款、利息承担连带保证责任，对此请求应支持。判决：一、确认西电公司与斯塔尔公司2015年8月18日、2016年3月3日签订的《租赁合同》及西电公司与斯塔尔公司、帕提古丽热合满于2019年4月15日签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》于2019年10月9日解除；二、斯塔尔公司支付西电公司租金4,492,886.82元［4,331,376.24元＋（6,550,153.12元／年÷365天×9天），截止2019年10月9日］；三、斯塔尔公司支付西电公司自2019年10月10日起至斯塔尔公司向西电公司实际交付涉案租赁物之日止的占用使用费（6,550,153.12元／年÷365天，以17,945.63元／日为基数计算）；四、斯塔尔公司给付西电公司物业管理费1,080,000元；五、斯塔尔公司退还西电公司投资款1,500,000元；六、斯塔尔公司偿付西电公司利息1,247,783.72元（截止2019年10月9日）；七、斯塔尔公司偿付西电公司自2019年10月10日至实际付款完毕之日利息以未付金额为基数按年利率12％的利息；八、帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任。   本院二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。斯塔尔公司及帕提古丽热合满依法提交了以下证据：1．民事诉状、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院传票和缴纳诉讼费票据，用以证实我方就撤销《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的主张已提起诉讼，法院受理后，现已在审理过程中，在该案没有处理结果的情况下，西电公司在本案中要求我方履行租金部分是不合理的；2.说明1份，用以证实我方根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院出具的调查函，前往乌鲁木齐市房屋产权交易中心对涉案租赁物的负一层至4层的产权问题进行调查，乌鲁木齐市房屋产权交易中心出具了说明，反映出我方租赁的涉案房屋负一层没有产权证，故涉案租赁合同本身存在欺诈的行为，不符合关于房屋出租的相关法律法规；3．消防部门出具的消防安全检查合格证、我方交纳租金的明细表及相应银行付款凭证、说明、我方交纳物业费的票据若干份、我方制作的应交物业费和租金计算单及多交费用计算单，用以证实涉案租赁合同中约定的面积，与西电公司实际向我方交付使用的面积不符，约定面积超出实际面积，所以西电公司计算的租金和物业费数额也超出了我方实际应当支付的数额，按照我方计算的金额，我方并未欠付租金；4．汇款凭证2份，用以证实我方并未收到西电公司所称的1,500,000元投资款，实际西电公司仅支付了800,000元的款项，而该笔款项也并非投资款，实际是西电公司从我方处承租了4个商铺，该800,000元款项是这4个商铺的租金；5．我方从工商局调取的斯塔尔公司的档案材料，用以证实帕提古丽热合满在斯塔尔公司没有担任任何职务，也不是实际控股人或投资人，跟本案没有直接关系。另，该档案资料中有一份备案的房屋租赁合同，签订时间为2015年8月18日，该合同约定涉案房屋的租金为每平方米0.5元，且免三年租金，应当以该合同约定作为我方支付租金的依据。西电公司针对上述证据发表综合质证意见如下：对第一组证据予以认可，我方已经收到了传票。调查函和本案无关，情况说明上并未加盖公章，其余的证据上均没有我方的签字确认，没有政府部门加盖公章和我方签字确认的证据，我方均不认可；我方尚未就涉案房屋取得产权证书，但我方取得了建设工程规划许可证，涉案合同中也约定会存在面积误差，但房屋权属产证颁发后，将根据面积对租金部分以多退少补的方式再进行确认。斯塔尔公司确实欠我方1,500,000元的投资款，我方将涉案房屋出租给斯塔尔公司后，又从斯塔尔公司处返租了4间商铺，该4间商铺的租金的支付方式是从斯塔尔公司应向我方支付的租金中抵扣，因此我方不存在向斯塔尔公司直接支付该4间商铺租金的问题。斯塔尔公司提交的转账凭证中确定的800,000元是我方支付的投资款。工商档案资料均不是原件，也没有加盖工商局的印章。我们双方确实为了工商备案签订了一份金额比较低的房屋租赁合同，当时是应斯塔尔公司的要求，为了避税，不是双方真实履行的合同。即使工商登记资料中没有帕提古丽热合满的名字，但其确实是斯塔尔公司的实际控制人。因西电公司对上述证据中第一组证据予以认可，且补充协议是否合法有效与本案有直接关系，斯塔尔公司与帕提古丽热合满就撤销补充协议的问题提起的诉讼与本案具有关联性，故本院对第一组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并予以采纳。因双方就欠付租金、物业费及投资款返还等问题均以签订补充协议的方式予以了确定，本案争议的是补充协议的履行问题，并非补充协议中约定的上述款项数额是否正确的问题，且斯塔尔公司和帕提古丽热合满针对一审判决认定的欠付租金数额并未提出异议，另，帕提古丽热合满作为担保人在补充协议中进行签字确认，其是否是斯塔尔公司的股东或实际控股人与本案不具有关联性，故本院对斯塔尔公司与帕提古丽热合满提交的第二组至第五组证据在本案中不予审查确认，也不予采纳。西电公司依法提交了斯塔尔公司更名之前的乌鲁木齐斯塔尔物业服务有限公司于2015年8月20日向其出具的承诺书，用以证实斯塔尔公司提交的工商档案资料中双方于2015年8月20日签订的房屋租赁合同只用于工商备案，实际履行的是双方于2015年8月18日签订的合同。斯塔尔公司和帕提古丽热合满针对该证据共同发表质证意见如下：这只是一份承诺书，没有对租金和面积有明确约定，对于是否免三年租金及涉案房屋的租金单价，我方均没有做出承诺。因斯塔尔公司与帕提古丽热合满对该份证据未提出异议，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，因本案涉及的是补充协议的履行问题，该份承诺书的内容与本案没有直接关联性，故本院对该份证据的关联性不予确认，对该证据不予采纳。   本院对一审查明的事实予以确认。二审中，因斯塔尔公司、帕提古丽热合满提出涉案补充协议书存在应予撤销的情形，且其就撤销涉案补充协议书的主张已提起诉讼，故本案于2020年5月14日中止诉讼。针对斯塔尔公司、帕提古丽热合满提起的撤销补充协议的诉讼，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2020年4月25日作出（2019）新0102民初1415号民事判决书，判决驳回斯塔尔公司要求撤销斯塔尔公司与帕提古丽热合满及西电公司所签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的诉讼请求。斯塔尔公司不服，提出上诉，本院于2020年7月6日作出（2020）新01民终2010号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决已发生法律效力。二审另查明，2019年11月1日，斯塔尔公司向西电公司发出回复函，内容为：2019年10月10日，贵公司向我公司发出关于《解除合同通知书》，获悉贵公司要求解除2015年8月18日我公司与贵公司签订的《租赁合同书》、2016年3月3日签订的《租赁合同》及2019年4月15日签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》。该回复函的其他内容与一审查明的一致。2019年4月15日，西电公司（甲方）与斯塔尔公司（乙方）、帕提古丽热合满（丙方）签订《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》约定：3．丙方是乙方的实际控制人及出资人，也是乙方的实际经营者，为确保本协议及之前甲乙双方签订的《租赁合同书》认真履行，保证甲方权益得以实现，丙方自愿为乙方向甲方提供连带保证责任担保。《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的其他内容与一审查明的一致。一审庭审中，双方对根据涉案租赁合同的约定，斯塔尔公司每日应支付的租金数额为17,945.63元的事实均无异议。   本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同及《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》是否已解除，西电公司主张斯塔尔公司按《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定向其支付占有使用费、物业管理费、投资款及利息的诉讼请求能否成立，帕提古丽热合满是否应当承担连带保证责任。对此本院分析如下：   一、关于涉案租赁合同及《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》是否已解除的问题。根据本案查明的事实，斯塔尔公司虽就撤销涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的主张提起了诉讼，但经过法院审理，驳回了斯塔尔公司的该诉讼请求，且民事判决已发生法律效力，即涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》未被撤销，故该《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方当事人均应按协议书的约定履行各自义务。虽然本案的基础系斯塔尔公司与西电公司签订的房屋租赁合同，及该房屋租赁合同履行过程中产生的纠纷，但斯塔尔公司与西电公司就双方之间因该房屋租赁合同而出现的全部事宜进行了最终协商，对欠付租金、垫付物业费及投资款返还等问题进行了结算和确认，并就上述问题的解决形成了涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》，后因斯塔尔公司并未按照《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定履行其义务，故西电公司依据《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》提起本案诉讼，该协议并非单纯的租赁合同，据此，本案的案由应为合同纠纷，而非租赁合同纠纷，一审判决对案由确定有误，本院予以纠正。涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》中约定若在斯塔尔公司及帕提古丽热合满及时足额还欠款的情况下，西电公司同意免除剩余2,580,000元（1,080,000元的物业费、1,500,000元的投资款）的欠款，也就是说，在各方当事人形成涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》时，物业费1,080,000元及投资款1,500,000元的性质已经不再是物业费和投资款，包括欠付租金在内的各款项均已是欠款性质，因此本案存在的仅是合同法律关系，斯塔尔公司及帕提古丽热合满上诉称本案存在三种法律关系，就物业费及投资款问题，西电公司应当另案诉讼的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。西电公司作为出租人，其合同目的即为收取租金，而斯塔尔公司未能按照租赁合同约定按时足额交纳租金的行为已经导致西电公司的合同目的无法实现，而2019年4月15日形成的涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》中明确约定斯塔尔公司及帕提古丽热合满应自2019年4月30日起至2019年8月20日前分五次向西电公司还清欠款，并约定若连续两个月，不能按约履行义务，则西电公司有权立即解除《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》及租赁合同，并可追缴全部欠款，同时斯塔尔公司及帕提古丽热合满应按年息12%支付自欠款之日起至实际还清之日期间的利息，还约定因斯塔尔公司及帕提古丽热合满违约，斯塔尔公司的全部装修投入无偿归西电公司所有。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中，西电公司于2019年7月15日、2019年8月16日向斯塔尔公司发出催收租金的通知，但斯塔尔公司并未按《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》约定的支付欠款期限履行其义务，至今仍欠付租金4,492,886.82元，斯塔尔公司也未能提供充分有效的证据证实其已按约履行义务，故其行为已经构成违约，且符合《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》中关于西电公司解除合同条件的约定，后西电公司于2019年10月9日向斯塔尔公司发出解除合同的通知，根据斯塔尔公司于2019年11月1日向西电公司发出的回复函的内容，也可以反映出其于2019年10月10日收到了该解除合同通知，斯塔尔公司虽表示不同意解除合同，但并未按照上述法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，根据上述法律规定，涉案租赁合同及《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》已于2019年10月10日解除。一审判决对涉案合同确认解除的时间认定确认有误，本院予以纠正。涉案《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》对于斯塔尔公司违约的后果约定明确，斯塔尔公司应当可以预见到其可能产生的损失问题，因此相应的后果应由其自行承担，斯塔尔公司上诉称其违约行为显著轻微，涉案租赁合同不应当解除，解除后会导致其及次承租人产生极大损失的上诉理由不能对抗西电公司根据《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》所享有的权利，本院对此不予采信。   二、关于西电公司主张斯塔尔公司按《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定向其支付占有使用费、物业管理费、投资款及利息的诉讼请求能否成立的问题。西电公司向斯塔尔公司发出的解除合同通知书中确定斯塔尔公司截止2019年9月30日的欠付租金数额为4,331,376.24元、涉案合同于2019年10月10日解除，双方对斯塔尔公司根据涉案租赁合同的约定每日应支付的租金数额为17,945.63元的事实均无异议，则斯塔尔公司应向西电公司支付的租金合计为4,510,832.54元【4,331,376.24元＋17,945.63元×10天（2019年10月1日-2019年10月10日）】，一审判决斯塔尔公司向西电公司支付租金4,492,886.82元，双方对此均未提出上诉，故本院不再予以纠正。因涉案租赁合同于2019年10月10日已解除，但斯塔尔公司至今仍占有使用涉案房屋，故斯塔尔公司应当向西电公司支付自2019年10月11日起至实际交付租赁标的物之日止的占有使用费。斯塔尔公司及帕提古丽热合满上诉称涉案合同尚未解除，其不应当支付占有使用费的理由与事实不符，本院不予采信，一审判决对支付占有使用费的起算时间认定有误，本院予以纠正。因斯塔尔公司未能按《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》约定及时足额偿还欠款，西电公司有权按约定追缴全部欠款，一审判决斯塔尔公司向西电公司给付物业管理费1,080,000元及投资款1,500,000元并无不当，本院予以维持。根据《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定，斯塔尔公司违约应当按年息12%向西电公司支付自欠款之日起至实际还清之日期间的利息，根据本案现查明的事实，虽《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》中确定了斯塔尔公司截止2019年10月欠西电公司租金10,331,351.24元的事实，也约定了相应分批支付款项的期限，但斯塔尔公司在签订《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》后也确向西电公司陆续支付了部分欠款，故欠款的数额一直在发生变化，直至2019年10月9日，西电公司在其向斯塔尔公司发出的解除合同通知书中明确了斯塔尔公司截止2019年9月30日最终欠付租金的数额为4,331,376.24元，此后，斯塔尔公司再未向西电公司支付款项，斯塔尔公司对该欠付租金数额也未提出明确异议，在西电公司未能提供充分有效的证据对斯塔尔公司于2019年9月30日之前支付款项的具体时间及金额予以证实的情形下，其主张截止2019年9月30日的欠款利息依据不足，本院对此不予支持。自2019年10月1日起，斯塔尔公司的欠款数额已确定，故西电公司根据《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定按年息12%主张斯塔尔公司向其支付2019年10月1日至2019年10月9日期间利息的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，斯塔尔公司认为《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》约定的利息标准过高，对此本院认为，《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的签订系在各方协商一致的情形下实施的行为，各方对协议约定及可能产生的后果均是清楚明知的，协议约定的利息标准并未违反法律规定，故本院对斯塔尔公司的该意见不予采纳。斯塔尔公司的欠款数额由以下部分组成：2019年9月30日之前欠付租金数额4,331,376.24元、物业管理费1,080,000元、应返还投资款1,500,000元及每日应支付的租金或占有使用费17,945.63元，其中固定没有变化的欠款数额为6,911,376.24元（4,331,376.24元＋1,080,000元＋1＋500,000元），综上，2019年10月1日至2019年10月9日期间的利息数额应确定为103,931.97元【（6,911,376.24元+17,945.63元）×1天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×2天）×2天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×3天）×3天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×4天）×4天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×5天）×5天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×6天）×6天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×7天）×7天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×8天）×8天×（12%/年÷365天）】+【（6,911,376.24元+17,945.63元×9天）×9天×（12%/年÷365天）】，西电公司主张2019年10月9日前利息的合理部分，本院予以支持。2019年10月10日起至欠款实际支付完毕之日止的利息，应按照上述计算方式，以未付金额为基础，按年利率12%予以计算。西电公司的该部分主张成立，本院予以支持。   三、关于帕提古丽热合满是否应当承担连带保证责任的问题。《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》中约定帕提古丽热合满为担保人，并明确载明帕提古丽热合满自愿为斯塔尔公司向西电公司提供连带保证责任担保，帕提古丽热合满也在担保人处签字捺印，其与斯塔尔公司之间是否具有关联性，是否是实际控制人都不能否定其作为担保人在《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》上签字确认的意思表示，帕提古丽热合满认为其不应当承担担保责任的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。   综上，新疆斯塔尔投资有限公司、帕提古丽热合满的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决第二项、第四项、第五项、第七项，即：二、新疆斯塔尔投资有限公司支付新疆西电房地产开发有限责任公司租金4,492,886.82元［4,331,376.24元＋（6,550,153.12元／年÷365天×9天），截止2019年10月9日］；四、新疆斯塔尔投资有限公司给付新疆西电房地产开发有限责任公司物业管理费1,080,000元；五、新疆斯塔尔投资有限公司退还新疆西电房地产开发有限责任公司投资款1,500,000元；七、新疆斯塔尔投资有限公司偿付新疆西电房地产开发有限责任公司自2019年10月10日至实际付款完毕之日利息以未付金额为基数按年利率12％的利息；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决第八项，即：帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决第一项为：确认新疆西电房地产开发有限责任公司与新疆斯塔尔投资有限公司2015年8月18日、2016年3月3日签订的《租赁合同》及新疆西电房地产开发有限责任公司与新疆斯塔尔投资有限公司、帕提古丽热合满于2019年4月15日签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》于2019年10月10日解除；   四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决第三项为：新疆斯塔尔投资有限公司支付新疆西电房地产开发有限责任公司自2019年10月11日起至新疆斯塔尔投资有限公司向新疆西电房地产开发有限责任公司实际交付涉案租赁物之日止的占用使用费（以17,945.63元／日为基数计算）；   五、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10062号民事判决第六项为：新疆斯塔尔投资有限公司偿付新疆西电房地产开发有限责任公司利息103,931.97元（截止2019年10月9日）；   六、帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任；   七、驳回新疆西电房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   上述款项，新疆斯塔尔投资有限公司应于本判决生效后十五日内向新疆西电房地产开发有限责任公司付清，如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任。   本案诉讼标8,320,670.58元，给付标的7,176,818.79元，占诉讼标的的86%，一审案件受理费减半收取35,022.35元（新疆西电房地产开发有限责任公司已预交），由新疆西电房地产开发有限责任公司负担14%，即4,903.13元，由新疆斯塔尔投资有限公司负担86%，即30,119.22元。二审上诉标的3,827,783.72元，核定支持标的1,143,851.75元，占诉讼标的的30%，二审案件受理费37,422.27元（新疆斯塔尔投资有限公司已预交），由新疆斯塔尔投资有限公司负担70%，即26,195.59元，由新疆西电房地产开发有限责任公司负担30%，即11,226.68元。   本判决为终审判决。   审  判  长   卫 杨   审  判  员   庞 艳   审  判  员   焦 玉   二 〇 二 〇 年 七 月 三 十 一 日   书  记  员   余 霞   书  记  员   李玉涛