广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1473号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所广西南宁市青秀区天桃路27号。统一社会信用代码：91450000715182514C。 主要负责人：黄福加，副总经理。 委托诉讼代理人：阳娇娆，广西昭盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：覃华勇，男，1987年3月22日出生，汉族，住广西桂平市。 被上诉人（原审原告、案外人）：彭伟军，男，1967年8月14日出生，汉族，住广西桂平市。 被上诉人（原审原告、案外人）：陆家芝，男，1976年7月8日出生，汉族，住广西桂平市。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：覃振盛，广西至通律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：广西汇鸿投资开发有限公司，住所广西桂平市西山镇大成南路计生局旁。统一社会信用代码：91450881697604276A。 法定代表人：陈颖颖，总经理。 原审第三人（被执行人）：桂平市创意农业旅游发展有限公司，住所广西桂平市西山镇大成南路计生局旁。 法定代表人：陆杏芳，总经理。 原审第三人（被执行人）：陈颖颖，男，1980年8月17日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原审第三人（被执行人）：岑翠姬，女，1980年11月22日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原审第三人（被执行人）：陆杏芳，女，1953年8月29日出生，汉族，居民，住广西桂平市。（不到庭） 上列原审第三人的共同委托代理人：陈松运，男，1953年4月20日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 原审第三人（被执行人）：陈松运，男，1953年4月20日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人覃华勇、彭伟军、陆家芝、原审第三人广西汇鸿投资开发有限公司（以下简称汇鸿公司）、桂平市创意农业旅游发展有限公司（以下简称创意公司）、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：撤销一审判决，改判恢复对位于桂平市马记岭的国有土地使用权（国有土地使用权证证号：浔国用（2011）第2022号；地号：2303191540）的强制执行。事实和理由：首先，涉案不动产的权利人系汇鸿公司，覃华勇、彭伟军夫妇、陆家芝夫妇并非涉案不动产的权利人，不具有本案原告主体资格。即使覃华勇等人与汇鸿公司在本案执行之前已经签订买卖合同，并因汇鸿公司原因没有办理不动产变更登记，但买卖合同签订至今已经近9年，而覃华勇等人从未主张过权利，存在重大过错，在本案中不能作为合格权利人，对其三人的执行异议应予驳回。并且，汇鸿公司是于2011年9月22日才取得涉案土地的土地权属证，但却于2009年、2010年与覃华勇等人进行土地买卖，因此，覃华勇等人与汇鸿公司签订的《拆迁安置协议书》、《商品房认购合同》系无效合同。其次，本案执行标的已经抵押给中国工商银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平工行），并已办理抵押登记。后桂平工行将债权及从权利转让给长城公司，长城公司享有对抗案外人的担保物权优先受偿权。再次，覃华勇等人主张涉案土地有部分是拆迁安置户用地，但并未提交相关证据予以证明。即使涉案土地为拆迁用地，但因地上房屋没有合法建筑手续，应认定为违章建筑，予以拆除。覃华勇等人入住和占有房屋均不合法。并且，本案中设计的房屋仅为四户，一审法院认为涉案土地涉及八十户安置或买受人利益，但其余利害关系人并未提出执行异议，一审法院判决对争议的9000多平方米土地全部不能执行错误，违反了不告不理原则。抵押土地上的建筑物虽然不属于抵押财产范围，但一旦抵押土地上新增了建筑物，根据“房地一体”原则，新增建筑物也属于抵押物范围，长城公司有权申请对涉案土地上的房屋一并处分，只是对房屋处分款不享有优先受偿权。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。 覃华勇、彭伟军、陆家芝辩称：首先，其三人只是涉案地块住户里的典型代表，如果要求全部购房户都起诉的话，会使诉讼成本非常高。其次，涉案地块是由兴达公司在1995年就已经取得土地使用权，之后兴达公司与汇鸿公司合作并将涉案地块使用权转让给汇鸿公司，直到2011年才完成土地权属变更登记手续。因此，长城公司所称其三人与汇鸿公司签订的合同无效理由不成立。其三人的房屋虽未经竣工验收和消防验收，但其三人占有使用涉案房屋是合法的。其三人的房屋未办理权属登记过错在于汇鸿公司。长城公司对其三人的房屋不具有处置权。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汇鸿公司、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳述称，同意覃华勇、彭伟军、陆家芝的答辩意见。 覃华勇、彭伟军、陆家芝向一审法院起诉请求：请求停止执行桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的使用权。 一审法院认定事实：桂平工行与汇鸿公司、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳借款合同纠纷一案，桂平市人民法院于2017年5月23日作出（2017）桂0881民初911号民事判决书，判决：一、汇鸿公司应于本判决发生法律效力后10日内归还借款19405300元给桂平工行；二、汇鸿公司应于本判决发生法律效力后10日内支付利息199827.05元给桂平工行；三、创意公司在2500万元的范围内对上述一、二项判决的债务承担连带清偿责任；四、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳在2500万元的范围内对上述一、二项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任；五、桂平工行对汇鸿公司抵押的坐落在桂平市马记岭的土地使用权[国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号；他项权证证号：浔他项（2011）第660号]享有抵押权，对拍卖或变卖该抵押物所得的价款在2000万元的范围内具有优先受偿权；六、汇鸿公司、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳应承担桂平工行支出的律师费359051元，在本判决发生法律效力后10日内支付给桂平工行；七、创意公司、陈颖颖、岑翠姬、陈松运、陆杏芳承担保证责任后，有权向汇鸿公司追偿。上述判决生效后，桂平工行向桂平市人民法院申请执行。桂平市人民法院于2017年7月20日查封了案涉土地。经贵港市中级人民法院指定平南县人民法院执行，在执行过程中，于2018年11月1日裁定变更长城公司作为本案的申请执行人。桂平市土地管理局于1995年5月8日将包括案涉土地在内坐落在桂平市“马记岭”，面积26833.466平方米（39.8亩）的地块出让给桂平市兴达房产开发公司，兴达公司于1995年4月3日取得了该土地的《建设用地规划许可证》，1995年12月13日取得了《建设工程规划许可证》。兴达公司于2010年10月25日办理了案涉土地9188.94㎡的国有土地使用证。2011年9月1日，兴达公司将案涉土地转让给汇鸿公司，汇鸿公司于2011年9月22日办理了案涉土地国有土地使用证[证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540，使用面积9188.94㎡]。在案涉土地未转到汇鸿公司名下前，汇鸿公司与兴达公司共同进行案涉土地的协商拆迁事宜，覃华勇等三人也清楚该情况。桂平工行于2012年12月20日与汇鸿公司签订的《网贷通循环借款合同》中约定以登记在汇鸿公司名下的坐落在桂平市马记岭的土地使用权[国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540，使用面积9188.94㎡]作为抵押担保；双方已于2011年12月19日办理了抵押登记，他项权证证号：浔他项（2011）660号。而浔国用（2011）第2002号土地使用面积为9188.94㎡，包括未征收未签订拆迁协议部分原住户房屋所占用的土地，部分拆迁安置户的土地，部分属于汇鸿公司开发的土地。庭审中，汇鸿公司承认在出售土地前没有告知覃华勇等三人案涉土地已抵押的情况。彭伟军与曾浣清为夫妻关系，陆家芝与黄春燕为夫妻关系。案涉土地除未征收未签订拆迁协议部分外，已划分成若干份地块并已编号作为安置地或对外出售。覃华勇于2009年12月11日与汇鸿公司签订了《桂平市翠园开发区房屋拆迁安置协议书》，约定在案涉的土地安置回建地259.41平方米给覃华勇，其中一排五号门前路宽24米安置153.9平方米，三排二号门前路宽12米安置104平方米，即现案涉土地27号和55号。覃华勇于2010年年底得到安置地。曾浣清（乙方，彭伟军妻子）于2010年12月8日与汇鸿公司（甲方）签订《商品房认购合同》，合同约定：一、乙方认购甲方开发小区内的商品房基础一套房号第18号，规格8米×13米，面积104平方米，每平方米9085元，合计944840元。二、乙方首期付款40%，计人民币377940元，第二期付款定于该开发基础动工后拾伍天内付30%，计人民币283450元。三、当乙方第二期付款期限超过拾伍天时，甲方有权处置乙方认购的地块，乙方所付首期款，甲方扣除30%手续费，其余部分退回给乙方。四、第三期付款时间，当乙方接到甲方通知办证，要求递交身份证后15天内交足购地款85%，并签订《商品房出让合同》，逾期则按违约处理。余下15%，甲方通知领土地使用证10天内交清。五、甲方负责地块的四周基础（不含地樑），准建证一层配套费，负责水电管线设施到屋前后。硬化道路。六、乙方认购的基础地块定于2011年8月底前交付使用，逾期超过拾伍天，乙方可以退房，甲方退回乙方认购的购房款，并按乙方已付款的30%赔偿给乙方。七、本开发区按市建设局要求统一设计、统一图纸、统一施工建主体。曾浣清夫妻已按照合同约定支付了购地款。2011年11月24日，曾浣清与汇鸿公司签订《委托代建房屋合同》，委托汇鸿公司代建首层房屋主体、框架结构、地梁、地台。曾浣清亦已支付了代建款给汇鸿公司。陆辉于2010年9月19日与汇鸿公司签订《商品房认购合同》，合同内容与曾浣清所签订的合同内容一致，陆辉亦按照合同约定支付了购地款给汇鸿公司。2015年5月22日，陆辉将其在案涉土地的名额转让给陆家芝、黄春燕夫妻。陆家芝与黄春燕夫妻于2015年5月22日与汇鸿公司签订了《商品房认购合同》，认购了案涉土地52号，规格7米×12米，面积84平方米，每平方米5800元，合计487200元。陆家芝与黄春燕夫妻按照合同约定已支付购地款给汇鸿公司。覃华勇在案涉土地建成房屋后于2013年搬进去居住，彭伟军建成房屋后于2014年年底搬进去居住，陆家芝建成房屋后于2015年年底搬进去居住。现案涉土地其他购地用户基本已建成房屋，大部分用户已经入住。在执行案涉土地过程中，法院公开在网上进行拍卖案涉土地时，案外人覃华勇、彭伟军，陆家芝于2019年1月16日向该院提出异议。该院于2019年2月1日作出（2019）桂0821执异4号《执行裁定书》，驳回覃华勇、彭伟军、陆家芝的异议请求，覃华勇、彭伟军、陆家芝岁提起本案诉讼。彭伟军、陆家芝陈述其妻子均知道其提执行异议并提起本案诉讼，且均同意仅以彭伟军、陆家芝的名义起诉。 一审法院认为，汇鸿公司为案涉土地办理有国有土地使用证，覃华勇在案涉土地享有两块安置地，彭伟军夫妻、陆家芝夫妻分别在案涉土地认购了一块地块。而长城公司申请执行案涉的土地与覃华勇、彭伟军、陆家芝具有直接的利害关系。因此，覃华勇、彭伟军、陆家芝诉讼主体适格。关于覃华勇、彭伟军、陆家芝对案涉土地主张权利能否排除法院对案涉土地的强制执行的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，具体分析如下：一、关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。案涉土地有部分是折迁安置户用地。覃华勇于2009年12月11日与汇鸿公司签订了《桂平市翠园开发区房屋拆迁安置协议书》，曾浣清（彭伟军妻子）于2010年12月8日与汇鸿公司签订《商品房认购合同》，陆家芝与黄春燕的前一购买人陆辉于2010年9月19日与汇鸿公司签订了《商品房认购合同》，上述合同均在2017年7月20日法院查封案涉土地之前，该合同的内容未违反法律、法规的禁止性规定，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。覃华勇在案涉的土地占有的地块属于拆迁安置地，彭伟军、陆家芝（陆辉）认购的土地均在法院查封案涉的土地之前签订。覃华勇、彭伟军、陆家芝均已在安置或认购的土地建成房屋并已入住了，已实际占有，汇鸿公司对此亦无异议。三、关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。覃华勇在案涉的土地属于拆迁安置地，无须支付价款。彭伟军和陆家芝已按照合同约定支付完毕（尚欠部分按照合同约定在汇鸿公司通知领取土地使用证时交清），汇鸿公司对此无异议。据上分析，应认定覃华勇、彭伟军、陆家芝已按合同约定支付价款完毕。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。由于汇鸿公司已将案涉的土地抵押，未还清银行贷款导致未能办理购地用户的土地使用证。而未还清银行贷款致使案涉土地用户未能办理土地使用证是现实存在的问题，过错责任在于汇鸿公司，覃华勇、彭伟军、陆家芝对于在案涉土地未能办理其占有的土地使用证没有过错。五、汇鸿公司用案涉土地使用面积9188.94㎡作为抵押，本身存在过错。案涉土地有部分属于未征收未签订拆迁协议原住户所占有的土地，有部分属于拆迁安置户的土地，且在汇鸿公司抵押时有部分地块已转让给业主，而汇鸿公司在转让地块时并没有告知案涉土地已经抵押的事实。因此，汇鸿公司用案涉土地使用面积9188.94㎡作为抵押，侵犯了未征收未签订拆迁协议原住户、拆迁安置户和在汇鸿公司抵押前已经转让的业主的合法权益，且抵押物为土地，现案涉土地基本已建成房屋，地上物不属于抵押物范围。六、覃华勇、彭伟军、陆家芝取得土地使用权或是安置取得，或是通过转让取得，属于善意取得，且案涉土地涉及到八十户安置或买受人的利益，涉及到生存权利，其不应对桂平工行或汇鸿公司之间的过错承担责任。综上，覃华勇、彭伟军、陆家芝请求排除对案涉土地的强制执行符合上述法律规定，对覃华勇、彭伟军、陆家芝提出的不得对桂平市浔国用（2011）第2002号住宅用地的强制执行的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：不得执行位于桂平市马记岭的国有土地使用权（国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540）。 二审中，当事人均未提出新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，首先，对于覃华勇、彭伟军、陆家芝就其三户在涉案被执行土地上的房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，一审法院对此已经进行详细论述和正确认定，认定覃华勇、彭伟军、陆家芝在涉案土地上就其已经占有的房地产享有足以排除本案强制执行的民事权益正确，本院予以维持，在此不再赘述。长城公司主张覃华勇、彭伟军、陆家芝就其在涉案土地上的房地产不享有排除本案强制执行的民事权益与客观事实不相符，本院不予采纳。其次，对于本案中应否判令不得对位于桂平市马记岭的整体国有土地使用权（国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540）强制执行问题。本案中，覃华勇、彭伟军、陆家芝三人的房屋占地仅是浔国用（2011）第2002号国有土地使用权证登记土地的一小部分，其三人只对其已合法占有的房地产享有排除本案强制执行行为的民事权益，对其三人房地产之外的土地并不享有排除本案强制执行的民事权益。一审法院虽查明案涉土地涉及到八十户安置或者买受人的利益，但除了覃华勇、彭伟军、陆家芝三人之外，其他案外人并未对本案强制执行行为提出异议。并且，该八十户安置或者买受人的房地产占地是否已经全部包括浔国用（2011）第2002号国有土地使用权证登记土地，在本案中并不能查明，即不能排除浔国用（2011）第2002号国有土地使用权证登记的土地有部分土地使用权仅属于汇鸿公司所有的可能性，对于仅属于汇鸿公司所有的土地使用权，长城公司当然有权申请强制执行以实现担保物权。因此，在仅有覃华勇、彭伟军、陆家芝三人提出执行异议之诉的情况下，一审法院判令不得执行位于桂平市马记岭的整体国有土地使用权（国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540）不当，二审应予纠正。 综上所述，长城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初657号民事判决为：不得执行位于桂平市马记岭的国有土地使用权（国有土地使用证证号：浔国用（2011）第2002号，地号：2303191540）中覃华勇、彭伟军、陆家芝房屋占地部分的国有土地使用权。 一审案件受理费14250元，由中国长城资产管理股份有限公司广西分公司负担10000元，由覃华勇、彭伟军、陆家芝共同负担4250元；二审案件受理费14250元，由中国长城资产管理股份有限公司广西分公司负担10000元，由覃华勇、彭伟军、陆家芝共同负担4250元。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年七月八日 书记员  黄延肖