呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1335号原告：内蒙古秋实房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区锡林郭勒南路194号秋实璟峯汇A1号楼。法定代表人：董月青，执行董事。委托诉讼代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：苏力德，男，内蒙古蒙德林业规划服务有限公司法人，住呼和浩特市。原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司（以下简称秋实房地产公司）与被告苏力德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，本案依法适用简易程序,于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告秋实房地产公司的委托诉讼代理人刘丁鸣到庭参加诉讼，被告苏力德经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秋实房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判令被告支付原告违约金132723元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月5日，被告购买了原告开发建设的秋实璟峯汇项目20幢2单元603号房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》。约定，购房总价款为663615元，其中购房款46万元被告以银行按揭贷款的方式支付，如被告未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致原告作为贷款合同保证人承担保证责任时，原告有权解除合同，有权扣除被告总价房款的20%作为违约金。合同约定首付款是203615元，由于被告支付不了该款，2014年9月4日交了73615元。又向内蒙古广泰商业运营管理有限公司（以下简称广泰公司）申请借款13万元，并签订了《购房首付款借款协议书》。协议约定被告的偿还期限，并约定，如被告任一期逾期偿还，则全部债务转移至原告，由原告向广泰公司承担偿还责任，届时原告有权解除商品房买卖合同。合同履行过程中，被告向中信银行申请了按揭贷款，但因被告未按期向银行偿还贷款，导致银行将被告剩余未还贷款本息自原告保证金账户全部扣划，被告承担了保证责任。另外，被告亦未按期向广泰公司偿还借款，导致原告应向广泰公司偿还借款。基于被告的违约行为，原告依约向被告发送了解除通知，通知解除与被告签的《商品房买卖合同》，被告已收到该通知。且未在10日内向人民法院确认解除通知的效力，故案涉合同已于2018年4月10日解除。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告苏力德未到庭，也未进行书面答辩。本院在原告陈述、举证的基础上认定事实如下：2014年9月4日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的秋实璟峯汇项目20幢2单元603号房屋。合同约定：“购房总价款为663615元，首付款是203615元，剩余购房款46万元被告以银行按揭贷款的方式支付,合同附件五的第5项约定:在买受人以按揭贷款方式支付房价款，且出卖人为买受人的按揭贷款承担保证的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并有权扣除《商品房买卖合同》总房价款的20％作为违约金”。合同签署后，因被告首付款不足，2014年9月4日原、被告与内蒙古广泰商业运营管理有限公司（以下简称广泰公司）签订了《购房首付款借款协议书》，该协议书中约定：“原告向广泰公司申请借款13万元，借款期限为2014年9月4日至2015年11月30日，偿还方式为：第一笔6万元最晚于2015年2月28日还款，第二笔7万元于2015年11月30日还款，如被告任一期逾期偿还，则全部债务转移至原告，即被告所欠广泰公司剩余全部借款、利息及违约金均转移至原告，由原告履行向广泰公司清偿的责任。同时，原告有权解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》”。2014年12月22日原、被告与中信银行股份有限公司呼和浩特分行签订了《中信银行个人借款合同》，办理了46万元的按揭贷款，贷款期限为360个月，被告选择了按月等额本息还款法，每月还款本息为2802.45元，还款日为每月的10日。合同履行过程中，因被告在偿还部分贷款后，未能按约定履行如期向中信银行股份有限公司呼和浩特分行支付贷款的义务，致使中信银行股份有限公司呼和浩特分行于2018年3月28日将被告剩余未还贷款本息448661.27元自原告保证金账户全部扣划。另外，被告亦未按期向广泰公司偿还借款，导致原告已向广泰公司偿还借款。基于被告的违约行为，原告于2018年4月11日做出《解除商品房买卖合同通知》，通知解除与被告签的《商品房买卖合同》，2018年4月12日原告向被告邮寄了该通知,2018年4月13日被告委托他人签收了该通知。且未在10日内向人民法院确认解除通知的效力。以上事实有原告的陈述及向本院提交的《商品房买卖合同》，《购房首付款借款协议书》，《中信银行个人借款合同》、《购房首付款借款协议书》、《中信银行个人借款合同》、《中信银行保证金存款解冻、出账通知书》、《业务凭证、客户回单》、《个人贷款逾期欠款说明书》、《解除通知短信截图》、《解除商品房买卖合同通知》、广泰公司出具的情况说明、邮单及投递记录予以佐证。经核实，该组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及附件五中的约定，被告对余款46万元选择以按揭贷款的方式支付，但实际履行中被告偿还部分贷款后未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，被告的行为巳构成违约，原告解除合同的条件已成就，有权解除合同。并且对于原告主张合同约定的按照总价房款的20%支付违约金的诉讼请求予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩等诉讼权利，后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司与被告苏力德于2014年9月4日签订的《商品房买卖合同》依法解除。二、被告苏力德于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古秋实房地产开发有限责任公司支付违约金人民币132723元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2954元，减半收取计1477元，由被告苏力德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 阿拉堂图亚二〇二〇年七月二十七日书 记 员 李   娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；巳经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲栽机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。