内蒙古自治区兴安盟中级人民法院行政判决书（2020）内22行终24号上诉人（原审第三人）兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司。法定代表人杨某1。委托代理人宋某，兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司法律顾问。委托代理人卜某。被上诉人（原审原告）马某，现住兴安盟乌兰浩特市。原审被告乌兰浩特市房屋征收局。法定代表人杨某2，局长。上诉人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司（以下简称兆星瑞公司）因与被上诉人马某、原审被告乌兰浩特市房屋征收局（以下简称乌市征收局）未按照约定履行房屋征收补偿协议纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2019）内2201行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定如下事实：2013年9月24日，马某与乌市征收局签订编号为：1104830号协议书一份，主要内容为：征收人（甲方）乌市征收局、被征收人（乙方）马某。第一条，被征收房屋的基本情况：位于乌兰浩特市××街段，产权证号：3XXXX号，房屋所有人马某，建筑面积79.08平方米，用途：住宅经营。第二条，被征收房屋产权调换方式：甲方提供位于爱国街美高美商住小区4号楼东数单元第一家，建筑面积71.3平方米，用途住宅（上写有商业被划掉），结构砖混（期房）做为乙方的回迁安置房屋，4号楼车库东数第一家。第三条，被拆迁房屋产权调换过渡安置：乙方自行过渡期限自2011年10月5日至2013年10月5日，回迁时按实际发生结算房屋建筑结构和楼层差价款。第五条，逾期安置的违约责任：甲方应在本协议约定的临时过渡期内保证乙方回迁安置。逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30日前通知乙方，并按下列约定处理：（一）除不可抗力外，乙方不能按合同约定期限回迁安置的，自逾期之月起，由甲方按照临时安置补助费标准的2倍向乙方支付临时安置补助费。回迁安置非住宅房屋的，自逾期之日起，由甲方按每月每平方米20.00元的标准向乙方支付停产停业补偿款。马某在庭审中主张协议书中约定的回迁的是门市而非住宅,协议书中用途处本来填写的是门市，是乌市征收局把协议书要回去自己改成住宅的，并且临时安置补助费应按每月10.00元/平方米计算。乌市征收局在庭审中主张回迁安置房屋为住宅。临时安置补助费应按每月8.00元/平方米计算。又查明，马某与乌市征收局协商认定车库面积为20平方米。马某提交的乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书评估的价值时点为2019年8月8日，车库单价为6803元/平方米。另查明，《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》内容：（一）征收范围：盛苑花园一期住宅楼、汽车连南院墙以南、向阳街以北、爱国路以西，盟农牧场管理局住宅楼以东区域内所涉及的房屋。四、补偿安置办法：（二）......产权调换方式回迁门市楼价格表：多层5800.00元。......4、临主次干道、房屋所有权证标注用途为住宅并实际连续从事生产经营24个月以上的被征收房屋，被征收人选择回迁安置须提供营业执照、纳税证明、土地租金证明等相关证件，回迁安置到非住宅楼房的，按原征收房屋面积的90%执行，交纳建筑结构差价款与非住宅相同。（三）其他补偿标准：3、在搬迁过渡期限内，被征收人自行过渡安置的，征收人须根据被征收房屋建筑面积，按照每月每平方米8.00元的标准，向被征收人预付临时安置补助费，回迁安置楼房为多层的，预付18个月的临时安置补助费，回迁安置楼房为高层的，预付24个月的临时安置补助费。被征收人回迁安置时，被征收人应当按照实际过渡期结算发生的临时安置补助费，多退少补（不足半个月按半个月计算，超过半个月按一个月计算）。原审法院经审理认为，马某与乌市征收局签订的产权调换协议，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照协议的约定履行义务，如违约，违约方应承担违约责任。兆星瑞公司作为马某回迁房屋的建设单位，应与乌市征收局共同履行协议约定的交付房屋义务、承担违约责任。本案双方争议的第一个焦点问题为回迁安置房屋的用途。根据乌市征收局提交《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》第4条规定：“临主次干道，房屋所有权证标注用途为住宅并实际连续从事生产经营24个月以上的被征收房屋，被征收人选择回迁安置须提供营业执照、纳税证明、土地租金证明等相关证件，回迁安置到非住宅房屋的，按原征收房屋面积的90%执行，交纳建筑差价款与非住宅相同”。马某与乌市征收局签订的协议第一条：被拆迁房屋基本情况，乙方原有的房屋位于乌兰浩特市××街段，产权证号3XXXX，房屋所有人马某，建筑面积79.08平方米，用途住宅经营，结构砖混。第二条：被拆迁房屋产权调换方式：（一）甲方提供爱国街美高美商住小区4号楼东数第单元一家号，建筑面积71.3平方米，用途住宅（标有商业被划掉），结构砖混（期房）做为乙方的回迁安置房屋。后用笔填写：4号楼车库东数第1家。根据《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》的规定，回迁安置到非住宅房屋的，按原征收房屋面积的90%执行。马某原有房屋建筑面积79.08平方米，回迁房屋面积71.3平方米，79.08的90%即71.3；据此，认定马某回迁安置房屋用途应为商业，即门市房。本案中，乌市征收局提交《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》证明盛苑花园一期住宅楼、汽车连南院墙以南，向阳街以北，爱国路以西，盟农牧场管理局住宅楼以东区域所涉及房屋非住宅房屋回迁价格为每平方米5800.00元，据此认定乌市征收局应以5800.00元/平方米的单价按协议中约定的71.3平方米计算赔偿损失金额，即71.3平方米×5800.00元=413,540.00元。本案中对于车库的单价，因乌市征收局未举证证明，马某提交的乌国鉴房估字[2019]第H004号房地产估价报告书中评估车库单价为6803.00元/平方米，双方达成车库面积为20.00平方米的合意，据此，认定车库价值为6803.00元/平方米×20平方米=136,060.00元。因被拆迁房屋产权调换房屋用途为商业，马某主张给付停产停业损失补偿款本院予以支持;应以每月20.00元/平方米为标准按79.08平方米计算，自2011年10月5日起至房屋价款给付之日止给付停产停业损失补偿款。因乌市征收局未给付过渡期限内安置补助费，应以每月8.00元/平方米为标准按79.08平方米计算，自2011年10月5日至2013年10月5日止给付过渡期限内安置补助费；（24个月×8.00元/月/平方米×79.08平方米=15183.36元）。因该房屋未实际建设，逾期安置补助费部分依法不予维护。本案中因回迁房屋实际未建成，乌市征收局应当赔偿马某损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款之规定：“......买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”该损失应自协议约定的交房之日即2013年10月6日起以549,600.00元（413,540.00元＋136,060.00元）为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算利息至房屋补偿款给付之日止。判决：一、乌市征收局、兆星瑞公司赔偿马某损失，于本判决生效之日起十日内向马某给付商业用房补偿款413,540.00元（71.3平方米×5800.00元）；车库补偿款136,060.00（6803.00元/平方米×20平方米）；二、乌市征收局、兆星瑞公司自2011年10月5日起至2013年10月5日止，以79.08平方米为基数、按每月8.00元/平方米的标准计算，向马某支付安置补助费15,183.36元；三、乌市征收局、兆星瑞房公司自2013年10月6日起，至房屋价款给付时止以79.08平方米为基数、按每月每平方米20.00元的标准计算，向马某支付停产、停业损失补偿款；四、乌市征收局、兆星瑞公司自2013年10月6日起，以549,600.00元（413,540.00元＋136,060.00元）为基数按中国人民银行同期贷款利率计算向马某承担因其违约造成的损失，计算至房屋价款给付之日止。上诉人兆星瑞公司不服一审判决上诉请求：撤销（2019）内2201行初15号行政判决并依法改判上诉人不承担给付责任。事实与理由：一审法院适用法律错误、认定事实不清。一、涉案房屋的征收主体为乌市征收局,上诉人不应承担连带给付义务；二、上诉人开发的美高美小区该楼盘均为住宅用房,且为被上诉人回迁安置的房屋也仅为住宅,因此上诉人无支付停产停业损失的义务。2011年10月5日被上诉人马某与乌市征收局签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》,由乌市征收局征收被上诉人所有的位于乌兰浩特市爱国街平房，为其回迁安置房屋位于乌兰浩特市××街,建筑面积71.3平方米,用途为住宅。双方在合同中已明确约定为被上诉人回迁安置房屋性质为住宅,根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定,回迁安置非住宅房屋的,自逾期之日起由甲方按每平方米20元的标准向乙方支付停产、停业损失补偿款,因上诉人开发的所有楼盘均系住宅楼并不包含商业楼,即使回迁也只能为被上诉人回迁安置住宅房屋,因此上诉人并无义务支付被上诉人停产停业损失；三、与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》针对临时安置补助费予以勾画,可证明被上诉人自愿放弃在过渡期间的临时安置补助费用,因此,上诉人及原审被告无需向被上诉人支付临时安置补助费;四、被上诉人索要商业用房补偿款及车库补偿款计算依据有误。一审法院以《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方安》规定推算认定为被上诉人回迁安置的房屋用途为商业,其推算存在错误。首先,上诉人开发建设的楼盘均为住宅用房,且合同里已标明该回迁安置房屋为住宅房屋,可以证实上诉人并没有开发商业用房,因此,计算回迁价格时应以该小区的住宅房屋价格为计算标准,而一审法院以非住宅房屋的回迁价格为计算依据明显错误。对车库价格以评估价格为准不认可,首先,该评估鉴定为被上诉人单方申请,且价格明显畸高,远远高于同类同车库的价格,因此该评估鉴定书不能作为认定车库价格的依据,应以同期同地段车库价格为计算依据。综上，一审法院错误裁判，请求二审法院公正判决。二审期间，本院依法询问了上诉人兆星瑞公司及被上诉人马某。二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。本院查明的本案事实与原审法院认定的事实一致，原审认定的本案事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出其不应承担对被上诉人马某赔偿的连带给付义务问题，因兆星瑞公司系马某与乌市征收局签订产权调换协议约定的回迁楼房即美高美商住小区的建设单位，现因该公司的自身资金问题不能如期建设美高美商住小区4号楼、5号楼，导致马某与乌市征收局签订的产权调换协议不能履行，兆星瑞公司应对此承担连带赔偿责任。关于赔偿数额问题，根据《乌兰浩特市爱国北办事处北部区域内房屋征收补偿安置方案》第四条的规定：“临主次干道，房屋所有权证标注用途为住宅并实际连续从事生产经营24个月以上的被征收房屋，被征收人选择回迁安置须提供营业执照、纳税证明、土地租金证明等相关证件，回迁安置到非住宅房屋的，按原征收房屋面积的90%执行，交纳建筑差价款与非住宅相同。”根据马某提交的其诊所的完税证明、土地租金收据、税务登记表等证据及回迁房屋面积比例情况可以认定马某所有的被拆迁房屋为从事商业用途。原审法院参照该地段征收补偿安置方案按商业用途判决赔偿损失正确。原审判决中关于车库补偿款、安置补助费、停产停业损失及利率计算的范围及标准均符合法律规定及征收补偿方案的要求。综上，上诉人兆星瑞公司的上诉理由没有事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，审判程序合法，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6758.00元，由上诉人兴安盟兆星瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 温友权审判员 张 明审判员 马彦君 二〇二〇年七月二十七日书记员 崔世鑫附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（其他条款略）