河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初159号 原告：张驰，男，1988年9月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：陈明明，信利律师事务所上海分所律师。 被告：王莉，女，1987年10月10日出生，汉族，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：吴晓飞，河北张国庆律师事务所律师。 原告张驰诉被告王莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张驰及委托诉讼代理人陈明明，被告王莉及委托诉讼代理人吴晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张驰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金570000元（以1140000元为基数，日万分之五的违约金，自2016年12月5日暂计算至2019年8月15日的起诉之日，实际计算至被告将三河市燕郊开发区户口迁出之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月24日通过河北链家房地产经纪公司三河市燕郊分公司与被告王莉签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号021***73），购买被告位于河北省三河市燕郊开发区房屋，房屋总价款为1140000元。按照合同的约定原告于2016年9月24日向被告支付定金20000元，于2016年10月17日向被告支付了首付款362000元，并通过按揭方式一次性向被告支付了剩余的购房款，该房屋也已经于2016年11月16日过户至原告名下。根据《存量房屋买卖合同》第九条第三项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”但2019年1月，原告接房屋所在地的派出所电话要求配合调查，户籍民警向原告说明该套房屋内仍有户籍存在，至此原告才知道被告没有将房屋内原有户籍迁出。综上，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同的约定履行己方的义务，原告已经按照约定全面履行义务，但被告存在严重的违约行为，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告王莉辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。1.原告与被告在2016年9月24日签订的《存量房屋买卖合同》依法成立、合法有效，被告履行了全部的合同义务，原告在无任何异议的情况下向被告支付了全部的房款，双方的《合同》已经履行完毕。2.被告对涉案房屋是否存在户口登记并不知情，而被告自己户籍未迁入涉案房屋，被告认为双方《合同》中关于迁移户籍的约定与被告无关。因此被告并非故意行为，不存在违约的情形。即使涉案房屋有户口登记的情形，登记人应是案外人,目前涉案房屋的所有权登记在原告名下，原告主张迁移户口也应由原告向案外人主张，被告无权向案外人主张户口迁移,因此,被告也无法履行迁移户口的义务，更不应当承担所谓的违约责任。3.2016年11月份原、被告办理房屋所有权转移登记手续，2019年1月份原告知晓涉案房屋存在户口登记，2019年11月26日原告才向三河市人民法院提起诉讼。结合原告购买房屋后出租而未实际居住情节，证明涉案房屋上的户口登记对原告来说可有可无，原告并没有实际损失的发生。因此在原告未举证损失的情况下，其恶意进行诉讼获取利益的行为是不应当被维护的，被告不应当向原告支付任何违约金。4.原告与被告就合同的签订、履行及之后被告租用原告的涉案房屋期间，双方就涉案房屋上户口迁移的问题未进行过任何磋商，由此证明原告并不需要涉案房屋登记户口，也不存在原告急需户口迁移的事实。原告诉讼请求中并未就户口迁移的事项提过请求，但是却对违约金的数额作出了详细的计算。足以证明，相对于户口迁移获得巨额的违约金才是原告的目的，原告的诉讼带有一定的恶意。5.根据《廊坊市政府关于户籍清理的相关实施细则》，针对房屋存他人登记迁出情形的规定，原告本人前往燕郊行政审批办事大厅办理户口清除的业务，无须任何人配合。涉案房屋的总房款为114万，但是原告却要求总房款一半的违约金，这显然已经超出了法律对违约金性质的确定。签订《合同》是为了双方能够得到合理的对价，而不是通过合同获得畸形的利益，因此不应当维护原告的诉讼请求。 为证其主张，原告方提交了以下四组证据，证据1.《存量房屋买卖合同》，证明双方在合同签订时已经就户口迁出问题作出明确约定，并约定违约条款。证据2.原告在房屋所辖派出所拍摄的一张照片，证明涉案房屋尚有他人户口存在，被告未能按照合同约定如期迁出户口，构成违约。证据3.燕郊开发区派出所户籍管理处查询的涉案房屋存在案外人贾宇奇的户口，证明目的同证据2。证据4.不动产登记中心查询的不动产的登记资料，证明原、被告过户时间是2016年11月16日，被告应当在过户后10日内迁出户口，被告存在违约。对于以上证据，被告认可证据1的真实性，认可证明目的，被告认为房屋上存在案外人的户口，并非被告作为出卖人自身原因造成的。被告对证据2的真实性、关联系、证明目的均不予认可，被告认为该组证据不能证明被告与案外人贾宇奇之间存在合同关系，另外即便涉案房屋上存在案外人贾宇奇的户口，也并非被告自身原因造成的，被告不存在违约行为。被告对证据3、4的真实性认可，不认可其证明目的，被告认为该组证据不能证明被告存在违约行为，另原告自房屋过户至起诉时间过长，且仅主张被告赔偿违约金的行为存在一定的恶意。 被告围绕自己的答辩意见及主张，提供以下三组证据，证据1.原、被告签订的《存量房屋买卖合同》，证明双方已经完全履行了约定的合同义务，合同已经履行完毕。证据2.被告王莉的户口本，证明王莉自出生起至今一直将自己的户籍登记在河北省遵化市，被告本人并不曾将自己的户口信息登记在涉案房屋上，不存在被告自身原因导致的涉案房屋上户口没有迁出情况。证据3.《廊坊市深化户籍制度改革实施细则》，证明原告自己可将户口移除，不需要被告的配合。原告认可证据1的真实性，不认可其证明目的，认为被告未按合同约定交付适当的房屋，存在违约。原告认可证据2的真实性，不认可其关联性，认为无论被告户口是否在涉案房屋上，被告应当迁出的是原有户口，不是被告自己的户口，被告未能迁出原有户口，即存在合同违约，应承担违约责任。原告认可证据3的真实性及合法性，不认可其关联性。 经过审理及双方举证质证，本院对双方无异议的事实，认定如下：2016年9月24日，原告张驰作为买受人、被告王莉作为出卖人签订了《存量房屋买卖合同》，原告以1140000元购买了被告名下坐落于三河市燕郊开发区房屋。双方还约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年11月16日，原、被告办理过户手续，将上述房屋所有权转移登记到原告张驰名下。2019年1月份，原告在配合涉案房屋所在地派出所人口调查时，得知该房屋上存在户口登记。经原告核实涉案房屋下户籍登记人为案外人贾宇奇，至今尚未迁出。经本院依职权向三河市公安局燕郊开发区派出所核实，贾宇奇户口于2012年4月13日迁入。 另查，三河市燕郊开发区房屋，被告王莉自案外人杜天云处购买，2012年4月19日，该房屋所有权转移登记到王莉名下。以上事实，有被告委托诉讼代理人申请调查令后，自三河市住房和城乡建设局档案室复制的《房屋所有权转移登记申请表》予以证实，虽原告对该证据的真实性、合法性均不予认可，但该申请表为相关行政机关留档保存的有效记录，故其记载的内容，本院予以确认。 本院认为，本案中原、被告双方自愿签订《存量房屋买卖合同》，并已履行完毕，对于合同本身合法性、有效性，原、被告均予认可，且对涉案房屋存在他人户籍的事实无争议，上述事实，本院予以确认。就合同履行瑕疵的过错责任、救济途径、经济损失，原、被告存在理解的差异。1、过错责任。原告主张，被告违反《存量房屋买卖合同》第九条第三项的约定，至今涉案房屋下还登记他人户籍；且贾宇奇户籍迁入在前，房屋所有权登记在被告名下在后，存在被告明知且同意贾宇奇户籍迁入的可能，所以被告应依合同约定承担违约责任。被告认为，被告并不知晓涉案房屋在其做房产登记前6天时被人恶意注册户口信息，贾宇奇在涉案房屋登记户籍与被告无关，并非被告自身原因造成，被告不存在违约的情形。经庭审查明，贾宇奇户籍于2012年4月13日迁入，被告于当月19日申请变更房屋产权登记，该户籍迁入与被告无关。原告主张被告存在明知且同意的可能，称其明知涉案房屋存在户籍，在其享有该房屋所有权时不予处理，属被告故意违约,应承担违约责任。首先该主张为原告的推理，无相关证据支持；其次被告未享有所有权时是否同意房屋下登记户籍就行政审批环节无任何意义，故原告此主张，本院无法支持。通过审理查明事实，被告在履行合同时未核实房屋下户籍登记情况，即转移所有权，其未尽到合理的审查义务，被告应就此承担相应的过错责任。2、救济途径。原告主张经其核实，对于涉案房屋下的户籍登记，仅有户口本人申请方可迁移。被告提出经其向户籍管理部门询问，本案涉案户籍的迁移有两种途径，（1）户口本人申请；（2）房屋产权人申请，户籍地派出所电话告知，对拒不配合可在户籍地公示7日后将其户口移至公共地址。经本院向户籍管理部门核实，被告提出的两种途径均可迁移涉案户口。3、经济损失。被告主张其损失包括，（1）丧失购买无权利负担或者是权利瑕疵的其他房屋的一个交易机会；（2）因为其上存在户口导致房屋价值存在贬损，如果再次出卖的话，就要折价或者是降价，甚至折价或降价之后也无人购买的情况；（3）阻碍了本人户口及本人家人的户口迁入影响了本人子女入学等实际利益；（4）原告在发现其上存在户口后，为迁出户口付出的包括但不限于通讯费、交通费、误工费、诉讼费、律师费等各种直接损失。被告主张原告在庭审时表示自己生活在北京，足以证明原告并不需要在涉案房屋上登记户口，原告在三年的时间内根本没有就涉案房屋户口登记的事宜，也证明户籍登记对原告无影响、无损失。房屋买卖合同的目的在于房屋所有权的取得，并非房屋下是否存在户籍登记，而户籍的迁移又可通过本院核实上述两种途径解决，原告主张的房屋因存在户籍登记即贬损或降价也无人购买之说，与现实不符；就其经济损失，原告未提供证据，并结合原告如何得知房屋户籍登记的事实及其主张权利的时间，就原告提出的因户籍登记的存在，其遭受经济损失的主张，本院无法支持。 综上所述，当事人双方签订房屋买卖合同目的在于支付对价、取得房屋的所有权。本案被告在履行合同时存在瑕疵，虽双方就此约定了违约金的计算方式，但房屋所有权转移后，被告无权申请迁移案外人的户口，若相关权利人又不向有关行政部门主张权利，则该违约状态将一直持续，以此要求被告持续以约定的计算方式向原告支付高额违约金，背离了双方订立房屋买卖合同的初衷，也违反了公平原则。被告就其怠于审查应对原告承担相关的过错责任，综合考虑被告的主观故意及过错，结合履行瑕疵的救济途径及原告的实际损失等情况，被告承担的违约金本院酌定为30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王莉于本判决生效后七日内向原告张驰支付违约金30000元。 二、驳回原告张驰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9500元，减半收取4750元，由原告张驰负担2375元（已预缴）；被告王莉负担2375元（判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  石少林 二〇二〇年七月三日 书记员  张 凤