甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终322号上诉人（原审原告）：高某，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：张某，天水知音律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈某，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：高某，系陈某丈夫。委托诉讼代理人：张某，天水知音律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃楠林房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：胡某，甘肃胡某律师事务所律师。上诉人高某、陈某因与被上诉人甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称楠林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高某及其委托诉讼代理人张某，上诉人陈某的委托诉讼代理人高某、张某，被上诉人楠林公司的委托诉讼代理人马某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某、陈某上诉请求：1.撤销甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1996号民事判决，改判支持高某、陈某的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由楠林公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。首先，楠林公司逾期交房时长根据合同预定计算应为158天，而不是5个月零8天，合同约定是以日为计算单位，而不是以月为计算单位；其次，原审法院对高某、陈某的实际损失以楠林公司提交的鉴定报告为依据计算出的赔偿数额不当；再次，根据签订的商品房买卖合同约定，楠林公司办理房屋产权证书的时间为房屋交付后30日内，即最迟于2017年1月30日前办理产权登记，实际上高某、陈某于2019年3月25日才取得房屋产权证书。2.一审判决适用法律错误。《合同法》第一百一十三条第一款对违约金的赔偿做出明确规定，即将损失赔偿数额明确限定在不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现双方签订的商品房买卖合同第九条明确约定了延期交付房屋的违约金数额的计算方法，且通过该计算方法得出的违约金数额没有超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此不能按照楠林公司提供的估价报告来计算高某、陈某的实际损失数额并进行赔偿，高某、陈某按照合同约定的已交房款的日万分之八主张违约赔偿于法有据。高某、陈某取得房屋产权证书的时间是2019年3月25日，一审法院以不能举证证明因楠林公司的责任造成高某迟延取得房产证的证据属于适用法律错误。楠林公司辩称，楠林公司与高某、陈某签订商品房买卖合同时因工作人员失误将交房时间打印提前一年，该行为属因重大误解实施的民事法律行为，主观上无过错，且根据法律规定，合同约定的违约金过高应予调整，一审法院对合同约定违约金进行调整符合法律规定，适用法律正确；楠林公司与高某、陈某在商品房买卖合同中并未约定何时取得房屋权属证书的期限，而是约定在房屋交付后的30日内将办理权属登记所需由楠林公司提供的资料报产权登记机关备案，高某的备案时间是2016年7月9日，楠林公司不存在违约，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高某、陈某向一审法院起诉请求：1.请求判令楠林公司支付未在规定期限内向高某、陈某交付商品房的违约金59213.66元，高某、陈某未在规定期限内取得房地产权属证书违约金9369.16元，违约金共计68582.82元；2.诉讼费用由楠林公司承担。一审法院认定事实：高某、陈某与楠林公司于2016年7月7日签订商品房买卖合同，约定高某、陈某购买楠林公司在建中的在建××县房屋一套，面积为99.93平方米，房屋总价款为468458元，交房日期为2016年12月31日前。协议生效后，楠林公司于2017年6月8日向高某、陈某交付了该商品房，2019年3月25日办理了房屋产权证。银行于2016年7月12日向楠林公司付清了所有房款，现高某、陈某向银行按揭还款。双方签订的商品房买卖合同第九条第1款第（2）项对逾期交房的约定为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之8（该比率应该不小于第（1）项中的比率）的违约金”承担违约责任。对于楠林公司逾期办理产权证，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人没有在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。在高某、陈某起诉后，楠林公司认为合同约定违约金过高，认为应按照高某、陈某实际损失赔偿，并申请对秦安县滨河北路“文鼎名苑”2017年期间该地段同类商品住房每平米的租赁价格进行评估。经甘肃省金诚信房地产估价有限责任公司评估该地段同类商品住房简装房平均租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米。一审法院认为：楠林公司与高某、陈某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，楠林公司与高某、陈某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护。按照合同约定，楠林公司已逾期交房5个月零8天，高某、陈某要求楠林公司按照合同约定承担违约责任，但楠林公司认为双方约定的违约金过分高于高某、陈某实际损失，请求本院予以调整。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过分高于造成实际损失。本案中，高某、陈某要求楠林公司按照合同承担逾期交房的违约赔偿59213.66元，该约定数额明显超过原告的实际损失，且楠林公司已申请对违约金进行调整，故对高某、陈某要求按照合同约定赔偿的请求不予支持。对高某、陈某的实际损失根据鉴定报告的评估，2017年文鼎茗苑小区同地段同类毛坯房租赁价格为月7.65元/平方米，简装房的租赁价格为月10.78元/平方米。高某、陈某购买房屋面积为99.93平方米，楠林公司迟延交付房屋5个月零8天，因楠林公司向高某、陈某交付属毛坯房，故按照毛坯房的月租赁价格7.65元/平米计算，高某、陈某的实际损失为4026元。现楠林公司要求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以造成的损失30%为标准适当减少；……。”据此，一审法院酌情对于违约金调整为实际损失的30%，故楠林公司应支付因逾期交房给高某、陈某造成的损失5234元（4026+4026×30%）。楠林公司的辩称于法有据，予以支持，高某、陈某要求按照约定赔偿不予减少的理由不能成立。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理;1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。现高某、陈某主张楠林公司违约，楠林公司辩称其已按照合同在交付后30日内向产权登记机关备案。根据合同条款约定高某、陈某方迟延取得房屋权属证是因楠林公司方的责任，高某、陈某方才取得赔偿请求权，庭审中高某、陈某未举出因楠林公司的责任造成高某、陈某迟延取得房产证的证据，故对高某、陈某要求楠林公司承担未按期取得房地产权属证书违约金9369.16元的请求不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，判决：一、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付高某、陈某逾期交房赔偿金5234元；二、驳回高某、陈某的其他诉讼请求。案件受理费1514元，适用简易程序审理减半收取计757元，由高某、陈某承378元，甘肃楠林房地产开发有限公司承担379元。二审中，当事人为了证明其上诉请求，向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。楠林公司提交的证据：1.高某、陈某与楠林公司签订的商品房买卖合同一份，拟证明楠林公司与高某、陈某签订合同的备案时间是2016年7月9日，该合同编号和备案日期相同，故合同编号就是备案日期。2.建设工程竣工资料归档清册，拟证明楠林公司所有工程的土建、消防都是合格的，2016年4月就对消防进行了设计备案，备案和竣工验收不是一回事。高某、陈某质证认为，高某、陈某持有的商品房买卖合同上没有备案日期，对备案日期有异议，且合同编号不是备案日期；因秦安县公安消防大队建设工程消防设计备案凭证、秦安县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证是复印件，对真实性及证明目的均不认可。本院认为，合同编号与备案登记时间并非一一对应关系，本案争议的是报送办证资料时间而非合同备案时间，上述证据与本案争议焦点不具有关联性，对上述证据的证明力不予确认。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.楠林公司逾期交房的违约金数额应如何计算，高某、陈某的实际损失是什么。2.高某、陈某是否未在约定期限内取得房地产权属证书，是否因楠林公司原因所致。关于第一个争议焦点即楠林公司逾期交房的违约金数额应如何计算，高某、陈某的实际损失是什么的问题。一审根据高某、陈某与楠林公司签订的商品房买卖合同约定的交房时间，楠林公司实际向高某、陈某交房的时间确认楠林公司迟延交付房屋构成违约，双方对一审判决确认的该事实没有异议，楠林公司应当承担违约责任。关于违约金数额，高某、陈某要求楠林公司按照合同约定按日向其支付已交付房价款万分之八的标准计算的违约金59213.66元，楠林公司抗辩合同约定的违约金过高并要求予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少......”，故对楠林公司主张违约金过高并予以调整的意见予以支持。双方对逾期交房约定了损失赔偿计算方法，一审法院以同年度同地段房屋租金标准计算违约损失不当。本案中，高某、陈某除贷款外未举其他证据证明其实际损失，其主要损失为逾期交房期间因购买房屋贷款产生的利息损失。高某、陈某因购房贷款290000元，贷款利率为年利率4.9%，290000元在逾期交房期间产生的利息为290000×4.9%÷360×158=6236.6元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院根据违约金的补偿性功能及双方当事人的过错程度、合同履行情况、逾期交房期限等因素，对楠林公司逾期交房违约金按照实际损失的130%予以调减，计为6236.6×130%=8107.6元。关于第二个争议焦点即高某、陈某是否未在约定期限内取得房地产权属证书，是否因楠林公司原因所致的问题。根据高某、陈某与楠林公司签订的商品房买卖合同约定，楠林公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。楠林公司主张因2017年、2018年秦安县统一对开发楼盘的容积率进行清理普查，在此期间房屋产权证均停办，2018年通知开办的时候就立即申办，但未向法院提交相应证据，不能证明非因其原因造成办证迟延，应承担举证不能的后果。本案中，楠林公司与高某、陈某之间约定了违约金计算方法，未约定办理房屋产权证书的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日”，楠林公司于2017年6月8日向高某、陈某交付房屋，高某、陈某于2019年3月25日取得房屋产权证书的期限超过上述法律规定的期限，楠林公司应当按照合同约定按已付房价款468458元的2%向高某、陈某支付违约金9369.2元。综上所述，高某、陈某的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1996号民事判决；二、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性赔偿高某、陈某逾期交房的违约金8107.6元；三、甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性赔偿高某、陈某逾期办证的违约金9369.2元；四、驳回高某、陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1514元，适用简易程序审理减半收取757元，由高某、陈某承担378元，甘肃楠林房地产开发有限公司承担379元。二审案件受理费1514元，由甘肃楠林房地产开发有限公司承担454元，高某、陈某承担1060元。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇二〇年七月六日法官助理 徐瑞杰书 记 员 马雪菲