吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初1287号原告：吉林市京安物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区宜山东路龙城帝景小区601号楼101室。法定代表人：胡贵科，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐春艳，该公司工作人员。被告：崔文平，女，1967年9月29日生，汉族，住吉林市。原告吉林市京安物业服务有限公司（以下简称京安物业公司）与被告崔文平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告京安物业公司委托诉讼代理人徐春艳，被告崔文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京安物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决崔文平立即支付截止至2020年6月30日的物业费5753.10元及滞纳金1630.81元，共计7383.91元，并支付到被告支付用费之日的物业费和滞纳金；二、承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月31日京安物业公司与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业公司对“龙城帝景”小区进行前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业费用按千分之三收取滞纳金。崔文平2015年7月8日与吉林市昌信地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买昌信地产公司开发“龙城帝景”小区XXXX住宅一套（其面积为88.65平方米），并于2015年9月13日与京安物业公司签订《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，崔文平身为业主，其享受了京安物业提供的物业服务，却没有按时向京安物业公司交纳物业服务费，自2016年8月21日至2020年6月30日，累计拖欠物业费5753.10元，及滞纳金1630.81元，经京安物业多次催要，崔文平以种种理由予以搪塞，不予交纳，故诉至法院请求支持诉请。崔文平辩称，物业方行为过失或不当共五点：一、行使管理责任不到位，主要是车辆管理问题。物业方对违规停放的车辆长时间无法进行有效管理，造成小区环境混乱。具体表现在：1、私家车地面停放（有的多达数月停放）；2、有的车辆停放在消防通道上；3、大量的外来车辆（外卖和快递进入小区），快速行驶给小区居民安全带来严重的威胁；4、没有车牌的车辆进入小区；5、摩托车、自行车、小型机动车不在指定地点停放；6、大型工程车进入小区；7、本人住203楼，多年来楼门前由于物业方管理不当成了业主的停车场，严重影响本人对居住环境的感受。二、物业设施维护、养护不到位。在相当长的时间内，未达到绿化的程度，今年总体情况有所改善。但仍存在裸露的绿地，树木枯死等问题，尤其物业方无法处理公共绿地被业主私自占用的问题。具体表现在：1、几年来203楼后死了5棵树，一直没有补种，有两棵树枯死剩下半截；2、多年来203楼后公共绿地被业主私自占用种植；3、203楼的西侧主道的左侧入住时是一片绿植，后来变成一大片铺成方砖的空地，至今没有得到恢复；4、小区正门前的第一棵树已枯死多年，至今没有补种。以上几点与小区原始规划不符。三、前几年小区多处单元门内墙面瓷砖脱落长时间没有维护，虽然现今已维护好了，但203单元门内地面瓷砖、楼梯至今没有修补。四、越权利用小区公共场地设施做广告，其中一些广告随意摆放，造成小区环境严重污染，具体表现在：小区大门上、电梯间、小区主道一侧、小区道路地面上、快递柜、无人售货机、路障锥随处可见。五、收取前期合同中没有约定的地下储藏间的管理费；六、物业管理费没有即时公布，侵害业主知情权。多年来本人一进入小区满眼铺天盖地的广告，车辆胡乱停放，快递外卖在小区飞奔，家里窗外是残缺的树木和被损的绿地，以上问题多次与物业沟通反映希望得到解决。京安物业的服务有瑕疵，没有提供等价的服务，并且服务在规定的时间内没有完成。合同是约束双方的，但物业方未完全履行前提下，却要求另一方履行合同，这显然是不合理也是不对等的，因此出于维护个人合法权益的角度，本人拒绝交付全额物业费以及不认可滞纳金的存在。经审理查明：京安物业公司分别于2012年、2016年、2019年与吉林市昌信房地产开发有限公司（以下简称昌信房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业公司为龙城帝景小区提供前期物业管理服务，并约定了物业服务内容与质量、服务费用收取标准及计算方式等，其中2012年签订的合同约定的合同期限为2012年7月31日起至2015年12月31日止，2016年签订的合同约定的合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，2019年签订的合同约定的合同期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同中还约定物业费收取标准为多层无电梯物业费为1.4元/平方米/月。崔文平于2015年7月8日与昌信房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的××区房屋(其建筑面积为88.65平方米)。崔文平于2015年8月21日办理了入住，同年9月13日与京安物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。崔文平因京安物业公司服务管理有瑕疵，管理责任不到位，导致车辆管理混乱、绿地及公共设施不及时维护等问题，未交纳自2016年8月21日起至2020年6月30日止的物业服务费合计5753.10元。上述事实有以下证据予以证明：吉林市选聘物业服务企业备案表、前期物业服务合同、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、入住通知书、张贴物业费缴费通知单照片、工程维修记录、保洁绿化记录、工程值班记录本等部分物业服务工作记录及照片。根据京安物业公司的诉请、崔文平的答辩意见，本案争议焦点为：1、崔文平应否给付京安物业公司物业费5753.10元；2、崔文平应否承担给付滞纳金的责任。本院认为，崔文平应给付京安物业公司自2016年8月21日起至2020年6月30日止的物业费共计5753.10元。京安物业公司与昌信房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与崔文平签订的《前期物业管理协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效，故崔文平在享受物业服务合同权利的同时也负有交纳物业费的义务。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合评判认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。另外物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合，同时，业主也应对物业公司给予一定理解，由于物业服务范围广泛、服务对象众多、物业工作人员能力、素质参差不齐，很难做到十分完美，所以作为业主要尽可能地看到物业公司员工在物业服务中的努力和付出，要充分认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提。本院认为，崔文平提供的证据不足以证明京安物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，崔文平以京安物业公司在车辆管理方面、对部分绿地及公共设施维护等方面存在问题为由拒交全额物业服务费无合同依据，故崔文平应按合同履行交纳物业费义务。关于崔文平提出使用储藏间，物业公司对其收费不合理的主张与本案无关，对其主张不予支持。综上，崔文平应给付京安物业公司自2016年8月21日起至2020年6月30日止的物业服务费共计5753.10元（1.4元/月/平方米×88.65平方米÷31天×11天＋1.4元/月/平方米×88.65平方米×46个月）。关于京安物业公司要求崔文平应承担交纳滞纳金的主张，本院认为崔文平不属恶意拖欠物业费，其未交纳物业费事出有因，所以对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、崔文平于本判决生效之日起十日内一次性给付吉林市京安物业服务有限公司自2016年8月21日起至2020年6月30日止的物业服务费共计5753.10元；二、驳回吉林市京安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由崔文平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年七月二十七日书记员  陈一鸣