山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初1632号原告：李东晨，男，1995年11月5日出生，汉族，住山东省潍坊市高密市。原告：李家玲，女，1996年11月22日出生，汉族，住山东省潍坊市高密市。被告：恒大地产集团有限公司（统一社会信用代码91440101231245152Y），住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，总经理。被告：威海恒江置业有限公司（统一社会信用代码91371000MA3DDJRB94），住所地威海经济技术开发区香港路38号401。法定代表人：邓超，董事长。委托诉讼代理人：薛江余男，1987年3月2日出生，汉族，系公司员工。原告李东晨、李家玲与被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）、威海恒江置业有限公司（以下简称恒江置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东晨、李家玲，被告恒江置业公司之委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。被告恒大地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东晨、李家玲向本院提出诉讼请求：1.恒大地产公司、恒江置业公司于判决生效之日起三日内返还房款1663046元及利息损失30000元（自办理解除购房协议一个月起计算），返还住房维修基金14108元；2.恒大地产公司、恒江置业公司承担本案诉讼费用。庭审中，李东晨、李家玲变更诉讼请求为：利息损失以1663046元为基数，自办理解除购房协议一个月起至实际给付之日止，按年利率24%计算。事实与理由：2018年7月1日，李东晨、李家玲购买了恒江置业公司开发的位于威海恒大悦澜庭9号楼603室房产，并交纳了30%以上首付款，尾款以按揭贷款的方式支付。因恒大集团的楼盘均有无理由退房政策，2019年11月，原告因工作调动，遂到售楼处办理无理由退房，与恒江置业公司签订《威海恒大悦澜庭项目解除及认购书的协议》（以下简称《解除购房协议书》）并办理了解除网签的备案，但恒江置业公司迟迟不退房款，截止起诉时，申请办理退房款手续已8个月，恒江置业公司、恒大地产公司仍然以走流程为由拖延不退款。恒江置业公司辩称，1.涉案房屋符合无理由退房的条件，李东晨、李家玲向恒江置业公司申请退房退款，恒江置业公司已依据无理由退房程序正在办理退房退款手续。但李东晨、李家玲与恒江置业公司签订的《解除购房协议书》中并未约定退款时间，所以恒江置业公司不存在违约行为，李东晨、李家玲主张以办理签订《解除购房协议书》后一个月起，按年利率24%赔偿利息损失的诉讼请求，恒江置业公司认为该利息损失过高且没有相应的依据，不应支持。2.李东晨、李家玲是以按揭贷款方式购买涉案房屋，恒江置业公司于2019年11月26日收到李东晨、李家玲在按揭贷款时没有违约情形的银行证明，因此，李东晨、李家玲申请退房时间应以2019年11月26日起算。另，恒江置业公司内部办理退房审批手续已近春节，并受新冠疫情影响，售楼处停业近两个月，2020年3月7日，恒江置业公司陆续组织员工复产、复业。2020年3月31日，恒江置业公司同李东晨、李家玲向房管局递交了注销合同及撤销网签的申请，现正加紧退还房款的办理。3.涉案房屋的住房维修基金是恒江置业公司代收，缴纳给不动产中心，李东晨、李家玲可以持住房维修基金发票，在退房手续办理完毕后去不动产中心办理退款。4.诉前调解时，恒江置业公司已安排尽快付款，李东晨、李家玲可选择诉前和解解决（即不用缴纳诉讼费用），等待房款到账，但李东晨、李家玲选择诉讼解决，造成了讼累。综上，李东晨、李家玲的诉讼请求没有事实及法律依据。恒大地产公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李东晨、李家玲为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.《威海恒大悦澜庭商品房认购书》（以下简称《认购书》）、《商品房买卖合同（预售）》、山东增值税普通发票复印件各一份，证实李东晨、李家玲购买恒江置业公司开发的位于威海恒大悦澜庭小区-9号-603室，房屋建筑面积为128.25平方米，总价款为1663046元；2.招商银行个人贷款借款借据、还款记录各一份，证实2018年7月12日招商银行向恒江置业公司账户内发放贷款99万元整。办理退房后，因二被告退款不及时，二原告仍需按月偿还贷款；3.恒大集团关于无理由退房的重大决定文件、恒大悦澜庭业主签署无理由退房协议照片、恒大地产公司官网新闻截图、恒大地产公司公众号截图各一份，证实自2015年4月16日起，恒大地产公司在全国的所有楼盘实施无理由退房，包括威海悦澜庭项目；4.李东晨、李家玲与恒江置业公司签订《解除购房协议书》、《威海恒大悦澜庭项目明源系统退房操作审批表》（以下简称《明源系统退房审批表》）复印件各一份，证实2019年11月21日，李东晨与李家玲办理了解除买卖合同相关手续；5.2020年3月31日，恒江置业公司与李东晨、李家玲签订《合同备案信息注销申请书》复印件一份，证实涉案房产撤销网签备案时间；6.李家玲与恒江置业公司销售顾问朱荣心、邓永杰微信聊天记录截图及李家玲与邓永杰、恒江置业销售顾问等录音光盘及录音整理文字等，证明李东晨、李家玲符合无理由退房条件，经多次催促返还房款，均被“走流程”为借口拖延退款。恒江置业公司质证认为，对李东晨、李家玲提交的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、山东增值税普通发票、招商银行个人贷款借款借据、还款记录的真实性及证明内容均无异议；对恒大地产公司关于无理由退房的相关政策真实性无法核实，但认可涉案房产符合无理由退房条件；对《解除购房协议书》真实性没有异议，但是只能证明2019年11月21日，李东晨、李家玲开始申请办理涉案房产退房手续；对《明源系统退房审批表》中的退款方式及退款金额等没有异议；对《合同备案信息注销申请书》真实性及证明内容没有异议；对李家玲与朱荣心、邓永杰微信聊天记录及录音的真实性及证明内容均不认可，录音中各方人员身份无法核实，且微信聊天记录与录音中仅能证明原告多次询问退款情况，但没有任何内容显示恒江置业公司承诺退款时间。另，经庭审查明，李东晨、李家玲提交的上述证据中，除聊天记录、官网打印件及录音证据外，其他证据原件均被恒江置业公司收回。恒江置业公司为反驳二原告的主张向法庭提交了李东晨、李家玲与恒江置业公司于2018年7月4日签订的《无理由退房协议书》、招商银行于2019年11月26日出具的李东晨、李家玲按揭贷款时手续齐全的证明、《山东公司威海恒大悦澜庭项目退房审批表》（以下简称《项目退房审批表》）、《明源系统退房审批表》、《商品房买卖合同（预售）》原件各一份，证实恒江置业公司正在按照无理由退房协议约定为李东晨、李家玲办理退房退款。李东晨、李家玲对以上证据进行了质证，对上述证据均无异议。对上述证据中的书证的真实性本院予以采信。根据当事人对证据的质证意见，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：李东晨、李家玲与恒江置业公司在2018年7月1日、2018年7月5日分别签订了《认购书》、合同编号为201800023772号的《商品房买卖合同（预售）》各一份，合同中约定李东晨、李家玲购买恒江置业公司开发的位于威海恒大悦澜庭小区-9号-603室，房屋建筑面积为128.25平方米，总价款为1663046元；2018年7月2日前支付首付款673046元，余款人民币990000元向银行申请贷款支付。招商银行威海分行于2018年7月12日向李东晨、李家玲发放了贷款，直接汇入恒江置业公司账户内。恒江置业公司（甲方）与李东晨、李家玲（乙方）于2018年7月4日签订了《无理由退房协议书》，约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。协议还对其他事项进行了约定，落款处有恒江置业公司盖章及李东晨、李家玲签字确认。李东晨、李家玲向恒江置业公司申请无理由退房，之后与恒江置业公司分别办理了《解除购房协议书》、《项目退房审批表》、《明源系统退房审批表》等涉案房产的退房退款手续。恒江置业公司（甲方）与李东晨、李家玲（乙方）签订的《解除购房协议书》中约定，一、解除双方签订的编号为恒鲁济契合字18【0.40-44】0544的《商品房买卖合同》及编号为0002290的《楼宇认购书》。二、乙方将购买的威海恒大悦澜庭项目9号楼603房的商品房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款壹佰陆拾陆万叁仟零肆拾陆元整（即1663046元）（含定金￥10000元），税款￥0元，维修基金0元，其他费用￥0元，合计退还壹佰陆拾陆万叁仟零肆拾陆元整（即1663046元）。恒江置业公司（出卖人）与李家玲、李东晨（买受人）于2020年3月31日签订并向威海市房地产综合开发管理办公室提交《合同备案信息注销申请书》，申请内容为因商品房买卖合同解除，申请注销合同备案信息。申请人处有恒江置业公司盖章，恒江置业公司的代理人陈壮壮及李东晨、李家玲签字确认。本院认为，《无理由退房协议书》、《解除购房协议书》、《合同备案信息注销申请书》是李东晨、李家玲与恒江置业公司真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行各自义务。李东晨、李家玲要求恒江置业公司返还购房款1663046元，恒江置业公司亦予认可，本院予以支持。根据《合同备案信息注销申请书》记载的内容，可以认定2020年3月31日双方已经办理完案涉商品房的撤销备案登记手续，至此李东晨、李家玲的退房义务全部履行完毕，恒江置业公司应按照双方签订的《无理由退房协议书》约定向李东晨、李家玲返还购房款。恒江置业公司至今未退还房款，李东晨、李家玲要求赔偿利息损失，本院予以支持，但李东晨、李家玲主张利息损失按年利率24%计算没有依据，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。《解除购房协议书》中第四条约定退还维修基金0元，故李东晨、李家玲要求主张恒江置业公司返还住房维修基金14108元的诉讼请求，本院不予支持。恒大地产公司与恒江置业公司是相互独立的法人，恒大地产公司亦并非涉案相关合同的当事人，根据合同相对性原理，应由恒江置业公司独立承担责任，故对李东晨、李家玲主张恒大地产公司承担共同退款责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李东晨、李家玲的诉讼请求合理部分，本院予以支持。恒大地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告威海恒江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李东晨、李家玲购房款1663046元及利息（以1663046元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李东晨、李家玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10019元，由被告威海恒江置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 宋 光二〇二〇年七月一日书记员 刘美君