福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1299号 原告：和美（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州开发区宁江路6号融信学院名筑1幢17号-2，统一社会信用代码91350681091372271G。 法定代表人：朗辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡珊珊，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴芬，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：温春斌，男，1989年7月31日生，汉族，住福建省武平县。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市龙文区迎宾大道16号长福小区1幢S01、B01号，统一社会信用代码91350600073236786N。 负责人：林东昇，行长。 委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林淑莹，福建闽仁律师事务所实习律师。 原告和美（漳州）房地产有限公司与被告温春斌、第三人上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和美（漳州）房地产有限公司的委托诉讼代理人胡珊珊、吴芬及第三人上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行的委托诉讼代理人蔡颖瑜、林淑莹到庭参加诉讼。被告温春斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和美（漳州）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方在2017年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：350698010001032017001059，含《补充协议》及其他相关附件）于2020年1月17日解除；2、判令立即解除原告、被告与第三人于2017年4月28日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：23412017100713130301）；3、判令原告有权没收被告定金21万元（人民币，下同），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；4、判令被告偿还原告因承担保证责任所支付的款项71743.74元（暂计至2020年3月31日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）及逾期利息3641.11元（暂计至2020年3月31日，按第三人实际扣收金额的日万分之五计算），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5、判令被告立即配合、协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：350698010001032017001059，含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并承担所需费用；6、判令第三人在《个人购房担保借款合同》（编号：23412017100713130301）解除后3日内配合、协助原告办理漳州开发区房屋的抵押权预告登记注销手续；7、判令被告立即将《商品房买卖合同（预售）》（编号：350698010001032017001059，含《补充协议》及其他相关附件）原件以及购房发票原件返还给原告；8、判令原告有权将收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；9、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费损失6000元；以上暂合计：291384.85元；10、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、财产保全保险费、公告费等。事实和理由：2017年3月24日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：350698010001032017001059，含《补充协议》及其他相关附件），并于2017年3月31日完成合同备案，该合同约定：被告向原告购买坐落于漳州开发区，预测建筑面积为89.46ｍ²，单价为人民币12016.14元／ｍ²，总价款1074964元。被告应于2017年3月24日支付购房首期款224964元，其中16万元与前期支付的5万元定金，共同构成预售合同的定金21万元，剩余购房款85万元被告申请商业贷款按揭支付。合同签订后原告、被告及第三人于2017年4月28日签订《个人购房担保借款合同》（编号：23412017100713130301）原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证。后第三人依约发放贷款85万元，但被告未按照合同的约定偿还本息。自2018年12月起被告停止向第三人偿还本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还。第三人要求原告承担保证责任并从原告公司保证金账户划扣了相应金额，截止2020年3月31日，第三人已划扣原告公司保证金账户资金71743.74元（其中包括贷款本金18772.37元、利息51453.63元、罚息1517.74元）。原告承担保证责任后，多次要求被告清偿已垫付的款项，分别于2019年11月16日、2019年12月6日按照预售合同中被告提供的联系地址，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》和《销售合同解除函》，然而被告至今尚未偿还原告代为垫付的银行按揭贷款本息。被告无正当理由断供并拒绝偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本息，已严重侵犯了原告的合法权益，原告依约有权解除预售合同。原告因第三人的扣划行为而为被告承担了担保责任，依法可向被告进行追偿。为此，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求法院判如所请。 温春斌未作答辩。 上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行述称，1、答辩人不同意原告的第一项诉讼请求，即不同意解除原、被告双方签订的编号：350698010001032017001059的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。 原、被告及答辩人三方签订的编号：23412017100713130301的《个人购房担保借款合同》，约定被告向答辩人贷款85万元整，用于购买座落于漳州开发区胡甲山路86号融信半山雅墅4幢303室的房产。根据《个人购房担保借款合同》第6.1、6.2、6.3、14.11.1条的约定，被告以所购漳州开发区的房产就前述债务向答辩人提供抵押担保，抵押担保的范围为被告在《个人购房担保借款合同》项下全部贷款本金及利息等，抵押权人对抵押财产享有第一顺位优先受偿权。根据《个人购房担保借款合同》第14.12条的约定，原告为被告的上述债务向答辩人提供阶段性连带保证责任。另根据《个人购房担保借款合同》第4.3条的约定，贷款发放后，借款人与售房者就该房产发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。因此，原告该诉讼请求不仅影响了答辩人在《个人购房担保借款合同》中担保权利的实现，损害了答辩人的合法权益；还违反了各方于《个人购房担保借款合同》中的约定，依法不能成立。2、答辩人不同意原告的第二、六项诉讼请求，即不同意解除原告、被告与答辩人签订的编号：23412017100713130301的《个人购房担保借款合同》；不同意办理漳州开发区胡甲山路86号融信半山雅墅4幢303室房屋的抵押权预告登记注销手续。原、被告及答辩人三方签订的《个人购房担保借款合同》依法独立有效。合同签订后，答辩人已依约履行了放款义务，被告因逾期还款应承担合同约定的违约责任，原告作为阶段性连带保证责任人，也应依约承担合同约定的保证责任。在金融借款合同的法律关系下，答辩人不同意解除合同，且原告作为保证人也不享有约定或法定的合同解除权，故原告该诉讼请求不应得到支持。答辩人此前因被告逾期还款，以原告身份诉至漳州市龙文区人民法院，请求判令本案被告偿还尚欠本息等，对本案被告提供的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，并要求本案原告就本案被告的债务承担连带保证责任，且未要求解除《个人购房担保借款合同》。而本案原告提出解除《个人购房担保借款合同》的诉求，属于金融借款合同纠纷，不属于商品房预售合同纠纷的审理范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因此原告的上述诉求依法不能予以支持。3、即使法院认为仍应解除案涉的《商品房买卖合同（预售）》，但因《个人购房担保借款合同》独立生效，应判决答辩人对抵押物仍享有抵押权，答辩人在《个人购房担保借款合同》约定的范围内对抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，原告应当对被告的债务承担连带保证责任。4、答辩人同意原告的第八项诉讼请求，但此项诉讼请求是基于《个人购房担保借款合同》合法有效，客户逾期则开发商代偿的事实之上。若法院认为应解除《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》，因答辩人并无过错，被告违约导致上述两合同解除，原告也必须将收取的被告购房款直接支付给答辩人用以清偿被告尚欠的贷款本息和其他费用。5、原告的其他诉讼请求与答辩人无关，请法庭依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，温春斌与和美（漳州）房地产有限公司（以下简称“和美公司”）签订编号为350698010001032017001059的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：温春斌购买坐落于漳州开发区，预测建筑面积共89.46平方米，单价为每平方米人民币12016.14元，总价款1074964元；买受人应于2017年3月24日前向出卖人支付购房首期款，计224964元；合计支付不少于购房款总价20.92%的购房首期款，计224964元，其中160000元与前期支付的50000元定金，共同构成合同定金；剩余购房款850000元买受人申请商业按揭贷款支付。合同附件四补充协议第四条第8点约定:若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，也有权在不解除主合同的前提下要求买受人返还出卖人为买受人扣收的一切费用并支付出卖人为实现债权而产生的一切费用。合同附件十一补充协议第十八条约定：1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。……对于本款所述的购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余的购房款退还给买受人。……2.（2）主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，……（4）买受人应在主合同及本补充协议解除后3日内将商品房及相应的合同／协议原件和购房发票原件退还出卖人。……此外，双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，温春斌依约支付了首期购房款224964元。和美公司于2017年3月31日完成上述《商品房买卖合同（预售）》的网上备案。目前，涉案房屋登记在温春斌名下。2017年4月28日，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行（以下简称“浦发银行漳州分行”）、温春斌及和美公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：23412017100713130301），由温春斌向浦发银行漳州分行申请贷款850000元用于支付案涉房屋的购房余款,并由和美公司提供阶段性连带保证责任。后浦发银行漳州分行发放了850000元的贷款给和美公司。2017年7月28日，浦发银行漳州分行与温春斌就案渉贷款办理了预售商品房抵押权预告登记。后因温春斌未按约定履行还款义务,致使和美公司向浦发银行漳州分行承担连带保证责任。浦发银行漳州分行分别于2019年11月8日、2020年3月23日从和美公司保证金账户划扣89394.51元（其中49325.47元系和美公司为温春斌承担保证责任所扣）、22418.27元。截至2020年3月31日，浦发银行漳州分行已划扣和美公司保证金账户资金71743.74元。和美公司于2019年11月16日向温春斌邮寄《及时偿还贷款催告函》，温春斌于2019年11月25日签收。和美公司于2019年12月6日按温春斌在合同中预留的地址向其邮寄《销售合同解除函》，于2020年1月17日由他人代收。 审理过程中，和美公司向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年4月24日作出（2020）闽0681民初1299号民事裁定：查封漳州开发区胡甲山路86号融信半山雅墅4幢303室房产（以人民币1074964元为限），查封期限为三十六个月。本院于2020年4月27日保全完毕。 另查明，和美公司因本案诉讼支付福建瀛坤律师事务所律师费6000元。和美公司为申请财产保全支付保险费2500元，保全费5000元。 上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同网上备案申请书》、《房屋权属信息查询结果证明》、《个人购房担保借款合同》、《履行担保责任催收函》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《及时偿还贷款催告函》、《销售合同解除函》、《委托代理协议》、《发票》，以及当事人的庭审陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是买受人温春斌与出卖人和美（漳州）房地产有限公司在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”案渉合同附件四补充协议第四条第8点约定：若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同。温春斌未按时偿还按揭贷款,已违反合同约定,依约应承担违约责任。和美（漳州）房地产有限公司至今已为温春斌垫付71743.74元的贷款,温春斌仍未偿还该款项,案涉合同的解除条件已成就,和美（漳州）房地产有限公司有权解除与温春斌之间签订的《商品房买卖合同（预售）》,合同于温春斌收到通知之日即2020年1月17日解除，温春斌应当根据合同约定偿还和美公司代垫款项71743.74元及逾期利息。但和美（漳州）房地产有限公司请求上述款项从温春斌支付的购房款中直接抵扣，因购房款可能涉及到他人的实体权利，本案不予涉及。同时，温春斌应返还和美（漳州）房地产有限公司《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及购房发票原件，并协助其办理案涉合同备案及房屋预告登记注销手续。合同附件十一补充协议第十八条约定：1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。故和美（漳州）房地产有限公司请求没收温春斌定金210000元、要求温春斌承担律师服务费6000元、诉讼保全保险费2500元、诉讼保全申请费5000元，本院予以支持。因温春斌与上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行之间因《个人购房担保借款合同》（合同编号：23412017100713130301）而产生的纠纷，上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行已在其他法院另案提起诉讼，故本案对该合同项下的诉讼请求不予涉及。温春斌经合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。本院依法缺席审理和判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下: 一、和美（漳州）房地产有限公司与温春斌签订的编号为350698010001032017001059《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议于2020年1月17日解除。 二、温春斌应于本判决生效之日起十日内配合和美（漳州）房地产有限公司办理上述合同的备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续，并返还和美（漳州）房地产有限公司上述合同原件及购房发票原件。 三、和美（漳州）房地产有限公司没收温春斌的购房定金210000元。 四、温春斌应于本判决生效之日起10日内偿还和美（漳州）房地产有限公司代垫款项71743.74元及逾期利息（其中，49325.47元从2019年11月8日起至还清款项之日止，22418.27元从2020年3月23日起至还清款项之日止，按日万分之五计算利息）。 五、温春斌应于本判决生效之日起10日内支付和美（漳州）房地产有限公司律师服务费6000元、诉讼保全保险费2500元、诉讼保全申请费5000元。 六、驳回和美（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14474.6元，减半收取计7237元，由温春斌负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇二〇年七月八日 书记员  李昊蓝