浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)浙01民终5485号 上诉人（原审被告）：朱群飞，女，1988年5月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：连骏、***,浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社，住所地杭州市富阳区富春街道巨利村，统一社会信用代码：N2330111B001174950。 责任人：蒋培松，执行董事。 委托诉讼代理人：胡国豪、华湘君,浙江天和天律师事务所律师。 原审被告：周伟松，男，1974年1月13日出生，汉族,住杭州市富阳区。 上诉人朱群飞因与被上诉人杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社（以下简称巨利村经合社）、原审被告周伟松房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱群飞的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回巨利村经合社的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由巨利村经合社承担。 事实和理由：一、巨利村经合社在起诉前已注销，依法不具有诉讼主体资格。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条的规定：依法完成清算，注销登记的，法人终止。根据杭州市富阳区市场监督管理局的工商登记信息显示，巨利村经合社于2009年5月20日注册成立，并于2019年11月11日注销。显然巨利村经合社作为企业法人已经注销，丧失法人民事权利能力和民事行为能力，不再具有参与民事诉讼的资格，不能作为原告起诉，也不应成为任何案件的诉讼主体。根据《民事诉讼法》第119及121条的规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，且应当在起诉状中载明法人或其他组织的名称、住所地和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系方式。现巨利村经合社在明知企业已经注销的事实，明知蒋培松已经不再是企业法定代表人的情况下，仍然恶意隐瞒该些事实，并在企业注销后一个月继续使用应当已经销毁的公章，并于2019年12月11日向富阳区人民法院提起诉讼，最终导致一审法院在事实不清的情况下错误判决支持已经注销诉讼主体的诉讼请求。一审法院未能查明事实，存在重大错误。企业注销后意味着企业的消亡，法人消亡后，意味着其法律拟制人格的消灭。企业丧失了法律拟制人格，意味着企业已不复存在，此时企业的民事行为能力和民事权利能力一并消亡。巨利村经合社作为已注销的主体，不具有诉讼主体资格。二、朱群飞从未支付过任何租金，所有租金都是许启华支付且超过巨利村经合社自认租金金额将近24万元，一审法院未能查明案涉租金支付情况错误。在本案中，虽然巨利村经合社当庭承认朱群飞已经支付第一年租金234500元及2元/㎡的物业费，支付了第二年的部分租金167500元。根据许启华招商银行流水记录，所有租金均是许启华支付，而且金额为四次5万元、一次24万元、一次20万元等整数，共计6笔24万元，不仅远远高于巨利村经合社自认的40.2万元，且并无任何一笔或几笔款项金额与巨利村经合社所述的第一年或第二年租金金额相同。鉴于巨利村经合社一直都认可周伟松为实际承租人，从未向朱群飞催讨过租金，更未与朱群飞确认过金额的事实。朱群飞在一审的庭审中已经明确询问巨利村经合社第一年及第二年的租金向谁催讨及与谁确认租金金额，但巨利村经合社避而不谈，一审法院也对如此重要的事实未能充分核查严重错误。三、案涉房屋挂牌招租前一个月就已经出租给周伟松妹夫王明亮，案涉合同系该份合同的延续，一审法院未能查清两份租赁合同的事实关系错误。首先，巨利村经合社当庭确认2017年6月13日周伟松妹夫王明亮承租案涉房屋所在楼宇一楼及二楼，认可朱群飞提供的王明亮与巨利村经合社签订的《房屋租赁合同》的真实性。一审法院也认可朱群飞提供的车邦公司《付款申请单》的真实性，其中第一份《付款申请单》确认，2017年6月14日周伟松批准支付“巨利商业办公综合大楼，一楼保证金8万元，二楼5万元”，第二份《付款申请单》显示2017年6月28日，申请向“巨利商业办公综合大楼房租30万元”。同时，根据朱群飞提供的许启华的银行流水，许启华于2017年6月14日向巨利村经合社合计支付13万元，第一笔是80000元，备注保证金，第二笔为50000元，备注二楼5万；于2017年6月28日支付给巨利村经合社30万元，备注房租。显然，王明亮应支付的一楼、二楼保证金及房屋租金同样都是由许启华所支付。其次，在许启华支付保证金及租金一个月后，即2017年7月19日案涉房屋一楼及二楼开始挂牌招租后，王明亮原承租的案涉房屋所在一楼及二楼被分开招投标，需要由不同的主体竞标。事实上，经过挂牌招标后，该房屋一楼仍有周伟松委托王明亮承租，而二楼即案涉房屋则由周伟松委托朱群飞承租。根据许启华银行流水，原王明亮已支付的2楼保证金5万元是否返还，巨利村经合社未答复。显然王明亮所支付二楼保证金在朱群飞受托承租后直接予以抵扣朱群飞应支付的5万元保证金。最后，同样的房屋，不同的承租人，但支付主体却相同。朱群飞在一审中已经提供证据证实其代为租赁的案涉房屋已经被周伟松委托的王明亮实际转租给第三人，所有的租金收入都最终汇入周伟松实际控制的许启华银行账户，结合许启华的证人证言，足以说明无论是王明亮，还是朱群飞，都实际接收周伟松的委托签订与案涉房屋相关的租赁合同。由周伟松通过实际控制的许启华银行账户与支付保证金及租金。四、一审法院适用法律错误。《合同法》第九十三条系对约定解除作出明确法律规定，本案中，并不存在朱群飞与巨利村经合社达成一致意见，协商解除合同的事实，一审法院适用该条款作出错误判决明显错误。其次，朱群飞一审中提供的证据，足以说明巨利村经合社签订合同时就已经充分知悉朱群飞受委托签订案涉合同，该合同依法直接约束周伟松。最后，即使认定巨利村经合社签订合同时并不知情，但从未向朱群飞催讨过租金。巨利村经合社经办人与朱群飞妻子的对话录音说明，巨利村经合社即使不知道周伟松委托朱群飞代为签订案涉租赁合同的事实，也足以认定事后已经选定周伟松为合同相对人，依法应当适用《合同法》第403条的规定由周伟松实际承担责任。 巨利村经合社辩称，一、关于诉讼主体资格的问题。2019年10月17日，根据浙江省农业农村厅、中国人民银行杭州中心支行、浙江省市场监督管理局联合《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知》，富阳区农业农村局、中国人民银行富阳支行、富阳区市场监督局、富阳区税务局下发通知要求巨利村经合社撤村进社区股份经济合作社登记名称统一为杭州市富阳区镇（街道）股份经济合作社。《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知》中要求巨利村经合社在11月10日前向富阳区市场监督局提交注销申请，11月30日前向农业农村局办理换证赋码申请。2019年12月17日，富阳区农村农业局才将巨利村经合社农村集体经济组织登记证下发给巨利村经合社。以上工作均是响应政府部门下达开展农村集体经济组织赋码工作通知要求进行。巨利村经合社只知道农村集体经济组织登记主管部门由工商部门改由农村农业局登记而已。其他相关的民事权利，民事义务没有任何变化，组织也不需要清算。至今印章没有收缴继续使用，从形式上看巨利村经合社于2019年11月11日注销，但实质上法人的民事权利、民事行为并没有终止，巨利村经合社仍有权要求朱群飞支付房屋租金及承担违约责任。二、朱群飞是案涉房屋的实际承租人，理由如下：1、案涉租赁合同签订过程中。案涉房屋通过富阳区公共资源交易中心公开挂牌的方式对外招租。招标挂牌文件中已明确，若委托他人办理需提供授权委托书和委托人有效身份证明。而本案中，朱群飞在招投标过程中从未出具任何授权委托材料，都是由朱群飞个人在成交确认书以及租赁合同中签字确认。朱群飞作为完全民事行为能力人，以自己的名义参与案涉房屋的租赁竞拍并签订案涉《租赁合同》，其知道或应当知道其行为的法律后果及承担的法律责任。而且在招投标过程中，因朱群飞从未提供相关授权委托材料，巨利村经合社无法知悉其授权情况。其次朱群飞在上诉状中提及许启华在庭审中说明是车邦公司名义去投标，但是通过一审庭审可知车邦公司本身就能够直接进行招投标的，若真的是车邦公司需要招投标何必委托朱群飞，直接进行招投标即可。这也能侧面说明朱群飞承租案涉房屋系其真实的意思表示。2、案涉租赁合同履行过程中。通过朱群飞提供的存款分户明细单可知朱群飞与许启华之间存在大量的频繁经济往来，2017年6月15日一天，朱群飞就向许启华转账250000元。2017年6月28日，朱群飞向许启华转款100000元。2017年7月3日，朱群飞向许启华转款205000元。2017年7月转款50000元。2017年7月8日转款55000元。2017年7月11日转账247000元等等。而且在2017年8月21日，朱群飞转给许启华220000元，而2017年8月22日许启华就向巨利村经合社支付租金240000元，如此凑巧的时间及款项金额，恰恰能够说明许启华系代朱群飞支付房租的事实，朱群飞是案涉房屋的承租人。而且通过朱群飞提供的银行流水中反映，朱群飞将案涉房屋出租给杭州环猫科技有限公司，该公司将房租直接打入朱群飞个人账户，这也能够印证朱群飞系实际承租人的事实。综上，朱群飞系案涉房屋《租赁合同》的承租人，依法应履行合同义务，巨利村经合社也有权要求朱群飞支付房屋租金及承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 原审被告周伟松未发表意见。 巨利村经合社的原审诉讼请求为：1.朱群飞立即腾退并返还租赁房屋；2.朱群飞向巨利村经合社支付拖欠的房屋租金335110.13元（截至2019年11月20日）和违约金42796.25元（2018年6月26日至2019年6月25日），以及按房屋租金335110.1元为基数按日万分之五计算自2019年6月26日至款项付清日止的违约金（暂算至2019年12月25日为30495元）；3.朱群飞向巨利村经合社支付物业费（暂算至2019年11月30日为3088.9元），按照每平方米2元计算，自2018年6月26日开始计算至实际腾退之日；4.朱群飞向巨利村经合社支付按年租金422100元为基数计付自2019年11月21日至实际腾退之日的房屋占用费（暂算至2019年12月31日为46257.53元）。 一审法院认定事实：一、巨利村经合社名下的位于杭州市富阳区××街道××大楼××楼××楼的使用权通过富阳区公共资源交易中心以公开挂牌方式对外招租。报名时间及挂牌报价时间为2017年7月19日9时至2017年7月27日9时，成交时间为2017年7月27日9时。2017年7月29日，朱群飞与富阳区公共资源交易中心签订成交确认书一份，确认朱群飞以最高报价人民币402000元／年，竞得富春街道巨利商业办公综合大楼二楼承租权，建筑面积为1235.56平方米。租赁年限为八年，租赁用途为商业服务形式。 二、2017年8月26日，巨利村经合社（出租方、甲方）、朱群飞（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、租赁标的物和租赁用途。1、甲方将富阳区富春街道春秋北路591号巨利商业综合办公大楼2楼建筑面积为1235.56㎡（含公用分摊面积）出租给乙方作商业服务使用，乙方不得改变房屋用途或破坏性使用。二、租赁期限、免租期及租金。1、租赁时间为捌年，即从2017年8月26日起至2025年8月25日止。2、因本大楼东面设计缺陷不通风，现在正在更换铝合金修复工程以及巨利社区办公尚未搬离，影响到承租人租赁权，经合作社股民代表大会通过，给予乙方5个月时间，在这期间内，甲方不计收乙方租金。免租期间为签订合同时间起从2017年8月26日起至2018年1月25日止。3、该房屋三楼的租金第一年为肆拾万贰仟元人民币（￥402000）。第二年的租金与第一年的租金一致，第三年的租金在第二年的基础上递增5%，第四年的租金在第三年的基础上递增5%，以此类推。4、租金以人民币统一结算，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，往后每年的租金支付时间均需在一年度到期2个月前支付完下一年度的租金，若乙方租赁期未满，法定式合同约定事由终止协议，则甲方可以没收履约保证金。……六、水电费和物业费的交纳。……3、该租赁物的物业管理费由乙方按规定向本社物业管理科直接交纳。七、1、乙方未按本协议定期支付租金及其他费用，甲方按每日0.05%收取欠交租金的滞纳金。合同对其他权利义务作了相应约定。 三、2017年7月3日，巨利村经合社召开村组织会议，形成如下会议纪要：案涉房屋1-4楼物业费收缴，拟定2元/㎡。 四、《租赁合同》签订后，巨利村经合社即向朱群飞交付了案涉租赁房屋。巨利村经合社自认朱群飞交纳了2017年8月26日至2018年8月25日的房屋租金234500元及2元/㎡的物业费以及次年的部分租金167500元。2019年7月12日，巨利村经合社向朱群飞发送律师催款函一份，载明：浙江天和天律师事务所接受杭州市富阳区富春街道巨利股份经济合作社（以下简称委托人）委托，全权处理贵公司与委托人房屋租赁合同纠纷一事。2017年8月26日，委托人与你签订《租赁合同》，由你承租富阳区春秋北路591号巨利商业综合办公大楼2楼（建筑面积1235.56㎡），租赁期间自2017年8月26日至2025年8月25日，租金先交后用，租金第一年402000元，第二年不变，第三年起租金每年递增5%。每年租金支付时间需在一年度到期2个月前支付完下一年度的租金。逾期支付租金的，按每日0.05％收取欠交租金的滞纳金，物业费每月缴纳。根据合同约定，你应该于2018年6月25日前支付2018年度租金（2018年8月26日至2019年8月25日），于2019年6月25日前支付2019年度（2019年8月26日至2020年8月25日）租金，但你至今不但2019年租金分文未付，甚至拖欠2018年租金尚有234500元未支付。且拖欠物业管理费2471.12元（2018年8月25日至2019年8月26日）未支付。前述拖欠款项，委托人己经多次催讨，但你至今仍未支付。为了避免不必要的纠纷，现特发函通知如下：1.请你于2019年7月20日前前往委托人处付清2018年度拖欠租金234500元、物业管理费2471.12元，共计236971.12元及相应滞纳金。2.请你于2019年7月20日前前往委托人处付清2019年度拖欠租金422100元及相应滞纳金。若你经约定时间仍拒绝支付或不作回复，委托人有权根据合同法规定，单方与你解除租赁合同，要求你结清欠款搬离租赁物。朱群飞于2019年7月13日收到该律师函。2019年11月20日，巨利村经合社再次向朱群飞发送《律师催款函》一份，载明欠款内容及金额，并通知：1.在你收悉本律师函之日，委托人即与你解除《租赁合同》，你需在15日内腾退并交还房屋。2.请你于2019年11月27日前前往委托人处付清2018年度拖欠租金234500元及相应滞纳金。3.请你于2019年11月27日前前往委托人处付清2019年度拖欠租金234500元及相应滞纳金。4.请你及时结清物业管理费等相关费用。朱群飞于2019年11月21日收到该律师函。 五、2019年7月26日，周伟松出具债务承诺书一份，载明：本人周伟松对于朱群飞在2017年8月26日和巨利股份合作社签订的关于富阳区富春街道春秋北路591号巨利商业综合大楼2楼建筑面积1235.56平方米（含公用面积）的租赁合同，系经由本人经营，该合同项下的权利和义务由本人享有和承担，并由本人承担相应的违约责任。 一审法院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案的主要争议焦点为：案涉《租赁合同》承租人的确定问题。 个人是自我利益的最佳判断和维护者。本案中，朱群飞作为完全民事行为人，以自己的名义参与案涉房屋的租赁竞拍并与巨利村经合社签订案涉《租赁合同》，其知道或应当知道其行为的法律后果及应承担的法律责任。因此，应认定朱群飞系案涉《租赁合同》的合同当事人，系与巨利村经合社发生房屋租赁合同关系的承租方。 即使朱群飞主张的周伟松系案涉《租赁合同》的实际承租人，朱群飞系受周伟松委托与巨利村经合社签订《租赁合同》的事实成立，根据法律规定，也应认定朱群飞系案涉房屋《租赁合同》的合同当事人。理由是，本案中，朱群飞系以自己的名义与巨利村经合社签订《租赁合同》，根据法律规定，若其系受周伟松的委托，在××村经合社签订《租赁合同》，巨利村经合社在订立合同时知道朱群飞与周伟松之间的代理关系的，案涉房屋《租赁合同》可直接约束巨利村经合社和周伟松。但本案中无充分证据证明巨利村经合社在与朱群飞签订《租赁合同》时知道朱群飞与周伟松之间的代理关系。其次，朱群飞系以自己的名义与巨利村经合社签订《租赁合同》时，巨利村经合社不知道朱群飞与周伟松之间的代理关系的，因周伟松的原因导致朱群飞对巨利村经合社不履行义务，朱群飞向巨利村经合社披露周伟松系实际承租人时，巨利村经合社依法可以选择向周伟松主张权利。但在本案中，即使认定朱群飞提交的录音证据可以证明朱群飞向巨利村经合社的相关人员披露了周伟松系实际承租人，巨利村经合社也未选择向周伟松主张权利。第三，周伟松于2019年7月26日向朱群飞出具的《债务承诺书》，系周伟松与朱群飞之间的权利义务约定，不能约束巨利村经合社。朱群飞与周伟松之间的权利义务可另行解决。综上，案涉房屋《租赁合同》系巨利村经合社与朱群飞的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，朱群飞系案涉房屋《租赁合同》的合同当事人，系承租人，依法应履行合同义务。 关于巨利村经合社主张的租金、物业费、占有费及违约金。案涉房屋《租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。朱群飞未依约按时支付巨利村经合社租金，已构成违约，巨利村经合社依法可以行使双方约定的合同解除权。关于朱群飞提出因合同约定了免租期，故租赁期限应该扣除免租期后顺延，朱群飞迟延支付巨利村经合社租金未满足合同约定的解除条件的抗辩理由，原审法院认为系朱群飞对合同条款的曲解。合同约定的免租期，系免收租金的期限，并未改变合同约定的租赁期限，且案涉《租赁合同》对租赁期间有明确约定。在朱群飞迟延支付租金的情况下，巨利村经合社两次发函催告朱群飞支付租金并给于其合理的宽限期，但朱群飞仍未及时支付巨利村经合社租金，应视为巨利村经合社已通知朱群飞解除案涉《租赁合同》，且庭审中朱群飞确认，若原审法院认定其为承租人，则认可案涉《租赁合同》于2019年11月21日解除。因此，原审法院确认案涉房屋《租赁合同》于2019年11月21日解除。合同解除后，不影响守约方向违约方主张违约责任。朱群飞应向巨利村经合社返还案涉房屋并支付巨利村经合社未付的租金335110.13元，以及自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。关于巨利村经合社主张的物业费。案涉房屋系巨利村经合社集体经济组织所有的房屋，物业由其自行管理，巨利村经合社通过召开村组织会议的形式对物业费的收取标准形成会议纪要，且案涉房屋的物业费以2元／㎡／年的标准收取也与富阳区物业费收取的标准大致相当，合同履行期间朱群飞也未对巨利村经合社确定的物业费收取标准提出过异议，故对巨利村经合社主张的物业费原审法院予以支持。关于巨利村经合社主张的违约金。朱群飞抗辩认为违约金约定过高。原审法院认为，根据法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中合同约定朱群飞逾期支付租金，需支付巨利村经合社以房屋租金为基数按日万分之五计算违约金。承租人逾期支付租金给出租人造成的损失既有资金占用损失，也有合同解除之后需寻找下一承租人导致的空置损失，根据损失填补原则，承租人所应承担的违约责任应与损失基本相当。本案中，在××村××房日止的占有使用费的情况下，以日万分之五计算违约金该约定显然过高，原审法院依法予以调整为以未付租金为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付违约金（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 综上，巨利村经合社诉讼请求的合理部分，于法有据，原审法院予以支持。周伟松经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院于2020年5月26日判决：一、朱群飞将坐落于杭州市富阳区××街道××路××号××大楼××楼的房屋腾空并返还给巨利村经合社，于判决生效之日起三十日内履行完毕；二、朱群飞支付巨利村经合社截至2019年11月20日的房屋租金335110.13元并支付自2019年11月21日起至实际腾空日止的占有使用费（按年租金422100元计算，暂计算至2019年12月31日为46257.53元），于判决生效之日起三十日内付清；三、朱群飞支付巨利村经合社自2018年6月26日起至2019年6月25日止，以未付租金234500元为基数按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的违约金11262.51元，于判决生效之日起三十日内付清；四、朱群飞支付巨利村经合社自2019年6月26日起至租金实际给付之日止，以未付租金335110.13元为基数计算的违约金（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计算至为2019年12月25日为7081.96元），于判决生效之日起三十日内付清；五、朱群飞支付巨利村经合社自2018年6月26日起至实际腾退之日止，以2元／年／平方米计算的物业费（暂计算至2019年11月30日为3088.90元），于判决生效之日起三十日内付清；六、驳回巨利村经合社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8166元（预收8185元），减半收取4083元，由巨利村经合社负担490元，朱群飞负担3593元。 本院经审理查明，巨利村经合社已于2019年11月11日注销。 本院认为，巨利村经合社在一审起诉前已经注销，其民事权利能力和民事行为能力消灭，不再具备民事诉讼主体资格，本案应依法裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初425号民事判决； 二、驳回杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社的起诉。 杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社预交的一审案件受理费8185元；朱群飞预交的二审案件受理费8166元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜