广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7733号原告（反诉被告）：霍润宏，男，1964年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛，广东中天鼎盛律师事务所实习律师,委托诉讼代理期限至2020年6月8日止。委托诉讼代理人：李志民，广东中天鼎盛律师事务所律师,委托诉讼代理期限自2020年6月9日起。被告（反诉原告）：王辉，男，1984年2月19日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区************，公民身份号码XXX。被告：程玉清，女，1980年1月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码XXX。两被告共同委托诉讼代理人：张昊博，广东禅都律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。原告霍润宏诉被告王辉、程玉清租赁合同纠纷一案，本院2019年4月12日立案后，本院依法适用简易程序审理，诉讼中被告王辉提起反诉，本院决定受理并合并审理。本院分别于2019年6月26日、2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘希、两被告委托诉讼代理人张思扬到庭参加两次庭审，原告委托诉讼代理人刘媛、两被告委托诉讼代理人张昊博到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人李志民到庭参加第二次庭审。诉讼中，本院根据被告王辉的申请依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求:1.解除厂房租赁合同、补充协议；2.被告恢复场地原状（宿舍2的首层至四层的门、窗恢复原状）并返还全部场地；3.被告向原告支付租金864833.75元（暂计至2019年4月14日，2019年4月15日至实际返还场地的租金按原告主张的单价另计）；4.两被告向原告支付全部租赁物2019年1-12月的管理费5706元、垃圾费5706元、土地使用税27909.2元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原被告签订《厂房租赁合同》及补充协议，约定将位于佛山市南海区*****横江工业区内的厂房等出租给被告使用，租赁期限为6年，保证金以交付场地三个月租金的金额为标准，租金按用途分时段计算，约定了厂房、商铺、空地的租金单价及支付方式。涉诉地块合同履行情况如下：1.厂房，地块编号D，2000.32平方米，交付使用日期为2018年6月15日，免租期为2018年6月15日至2018年7月15日，租赁期保证金已支付。自2019年2月15日起停止支付租金；2.商铺，地块编号E1，面积342.06平方米，交付使用日期为2018年6月25日，租金为每月25元/平方米，自2018年7月25日起算，保证金及租金均未支付；3.编号A厂房附属宿舍3、编号E2、E3、E4宿舍2、厨房、办公室及部分空地，交付使用日期为2018年8月12日，租金自2018年9月12日起算，保证金及租金均未支付；4.剩余场地中除厂房C以外，其余编号A、B、F、H厂房、宿舍1及全部附属设施和空地均已交付给被告，其中厂房、宿舍等建筑物面积为7381.81平方米，空地面积为1557.15平方米。交付使用日期为2018年11月20日，租金自2018年12月20日起算，保证金及租金均未支付。在租赁过程中，经被告自行测量已交付场地总面积，其中商铺面积342.06平方米，厂房宿舍等建筑物面积共11159.51平方米（C厂房除外），空地面积1988.7平方米，原告同意按照该测量面积计算租金及保证金。按照交付情况、交付日期即协议约定的单价综合计算后，被告共欠原告租金864833.75元，严重侵犯了原告合法权益。根据厂房租赁合同第4.2、8.1、10.1条约定，原告认为被告拖欠租金及保证金的行为已然构成违约，符合提前解除合同的情形，现原告请求解除合同并要求被告支付尚欠租金。在双方协商和履行过程中，两被告自认系夫妻关系，故两被告应共同承担上述债务。补充：2000.32平方米租金期间自2018年7月11日起至实际返还之日止，商铺自2018年7月25日起至实际返还之日止，编号A的厂房宿舍3、编号E2、E3、E4宿舍2、厨房、办公室及部分空地自2018年9月12日起至实际返还之日止，其余编号A、B、F、H厂房、宿舍1及全部附属设施空地自2018年12月20日起至实际返还之日止。起算时间为被告清理完场地、原告直接进入场地日。被告王辉对本诉辩称，一、霍润宏仅将《厂房租赁合同》项下的约2100平方米的租赁物交付予王辉，剩余约9070平方米租赁物因霍润宏与前承租人存在诉讼纠纷、厂房内的大量设备、货物被人民法院查封，故一直未交付予王辉使用。霍润宏诉请王辉支付未使用部分厂房的租金无任何依据，理应予以驳回。（一）霍润宏与王辉经协商一致整体承租共11516平方米的厂房，但因霍润宏与前承租人黄国明存在租赁合同纠纷，故霍润宏要求对剩余约9070平方米的部分另行约定交付时间。1.2018年6月期间，王辉有意承租霍润宏所有的、位于佛山市南海区*****横江工业区内的厂房（面积共11516平方米，下称“涉案厂房”）使用，霍润宏同意出租。但由于霍润宏与前承租人黄XX对上述涉案厂房其中约9070平方米的部分仍存在诉讼纠纷，前承租人黄XX的大量生产设备仍被人民法院查封于上述9070平方米的厂房内，故上述9070平方米部分的涉案厂房暂时未能向王辉交付。鉴于当时霍润宏与案外人黄XX的租赁合同纠纷仍循诉讼途径解决，为避免因王辉与霍润宏之间建立承租关系的事实对诉讼纠纷的处理造成不利影响，霍润宏虽然同意将涉案厂房全部出租予王辉，但要求仅先交付约2100平方米的部分厂房（最后实际测量仅为2000.32㎡）；针对剩余部分约9070平方米的厂房，需要待霍润宏与案外人黄国明的诉讼纠纷处理完毕后，再行交付。此外，针对另行交付9070平方米的厂房的相关约定，霍润宏更要求不得写入正式《厂房租赁合同》中，需通过补充协议形式另行约定。2.根据上述商定结果，2018年6月15日，王辉与霍润宏签订《厂房租赁合同》（下称《租赁合同》），约定王辉先行租赁霍润宏所有的位于佛山市南海区*****横江工业区内的厂房（下称“涉案厂房”）2100平方米，剩余部分厂房面积的交付由双方另行约定；租赁合同第五条第5.4款约定霍润宏在交付场地前应负责对上述厂房进行翻新修葺、并完成厂房的顶盖瓦面破损部分的修复，并经双方共同验收确认后，将厂房移交予王辉使用，交付后的场地及设备维修保养由王辉负责。同日，双方签署《厂房租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），共同确认《厂房租赁合同》项下的承租面积实际为11516平方米，但剩余9070平方米的涉案厂房暂无法完成交付，霍润宏承诺于2018年之前尽快妥善解决相关纠纷，将不同区域的厂房分阶段移交予王辉使用；上述后续移交的区域，自王辉实际接收之日起，即按照《厂房租赁合同》约定的单价、方式及后续移交区域的面积，向霍润宏计付租金和保证金。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，霍润宏仅向王辉交付涉案合同项下的2100平米的租赁物，王辉按约定支付该部分租赁物的履约保证金及如期缴纳该部分厂房的租金。3.在双方签署《补充协议》时，霍润宏以“无法确认与前承租人黄国明诉讼结束时间”为由，要求将《补充协议》第一条、第二条、第四条中的空白处留白，拒绝在其中填写具体时间，仅承诺于2018年内交付部分厂房。故目前霍润宏所提交作为证据的《补充协议》中的内容，实为其为应对本案诉讼、捏造王辉已接收使用全部涉案厂房的事实而自行填写，实属变造证据、歪曲本案事实的行为。（二）涉案厂房剩余9070平方米部分，因霍润宏与前承租人黄XX的租赁合同纠纷迟迟未能解决，前承租人黄XX的大量设备及货物更被人民法院封存于上述区域的厂房之内，故霍润宏一直未向王辉交付上述区域的厂房。1.经了解，涉案厂房剩余9070平方米部分涉及多宗诉讼，分别为霍润宏与高XX、黄XX、佛山市南海XXX照明科技有限公司租赁合同纠纷，案号为（2018）粤0605民初5620号及（2018）粤06民终8779号，以及佛山市南海XXX有限公司（实际控制人亦为黄XX）与霍润宏租赁合同纠纷，案号为（2018）粤0605民初19292号。因上述霍润宏与前承租人黄国明之间的纠纷拖延未决，故剩余约9070平方米部分的厂房一直未能交付予王辉使用。2.因前承租人黄XX涉及知识产权侵权纠纷，上海市第二中级人民法院于2014年12月29日查封了前承租人黄XX存放于涉案厂房9070平方米部分内的生产设备及货物；截至2019年4月25日，上海市第二中级人民法院才对上述查封物进行解封，详见（2017）沪02执1024号之七《执行裁定书》。根据《补充协议》的约定以及上述多宗诉讼情况可知，涉案厂房的出租人霍润宏、前承租人黄XX因涉及多宗诉讼，导致涉案厂房内的大量生产设备及货物被人民法院查封，一直拖延至2019年4月25日才得以解封。在此情况下，王辉根本无法接收涉案厂房剩余9070平方米部分并对其进行使用。故此，王辉根本无需对涉案厂房9070平方米部分承担任何费用，霍润宏要求王辉支付租金的诉请，并无任何事实与法律依据。二、霍润宏在严重迟延交付涉案厂房的情况下，竟多次向王辉提出变更原《租赁合同》及《补充协议》项下的条款的无理要求，甚至通过锁闭大门等方式阻碍王辉对已交付部分厂房的正常使用、逼迫王辉同意变更合同约定，妄图通过变更合同约定以逃避迟延交付物业的违约责任。（一）根据《补充协议》第一条、第二条约定可知，王辉与霍润宏经协商一致承租的是合共11516平方米的整体涉案厂房；暂未能交付的9070平方米部分，在实际交付后将按照《租赁合同》约定履行。2018年12月期间，在涉案厂房9070平方米部分交付遥遥无期的情况下，霍润宏竟多次提出要求对原《租赁合同》及《补充协议》项下的税费承担、租金缴付、厂房剩余部分交付等条款进行变更，意图逼迫王辉同意其变更涉案合同及涉案补充协议的要求。为此王辉多次与霍润宏进行沟通协调，但霍润宏仍拒绝按照原《租赁合同》及《补充协议》约定履行合同义务。基于尊重契约精神的原则，王辉对霍润宏的上述请求明确予以拒绝。（二）在王辉拒绝配合对已签署合同条款进行变更的情况下，霍润宏竟于2019年2月25日清晨，将整个租赁物业的大门进行上锁，禁止任何人进入，原本王辉之员工在已租赁的2100平方米厂房进行的简单的工作亦无法开展。王辉随即进行报警处理，经公安等部门协调处理霍润宏仍拒绝开锁，仅同意开启涉案厂房的侧门，供王辉及其员工通行及进入涉案厂房。霍润宏上述意图单方撕毁合同约定、胁迫守约方的行为，已对王辉正常使用已接收部分的2100平方米厂房造成巨大的妨碍。三、经涉案厂房所在土地所有权人告知，涉案厂房9070平方米部分存在违法超占村集体用地、在消防通道搭建违建构筑物、违反消防管理规定等情况，尚未交付的部分厂房存在极其巨大的瑕疵，霍润宏作为出租人应对出租物瑕疵承担违约责任。（一）在王辉与霍润宏就涉案厂房9070平方米部分的交付问题进行协商期间，涉案厂房所在土地的权属人佛山市南海区******委会经联社告知王辉，霍润宏于2004年承租上述土地并建设涉案厂房进行出租经营，但霍润宏所投建的涉案厂房存在超出约定红线范围、超占集体用地的情况。佛山市南海区******委会经联社要求霍润宏对此予以处理。另2018年2月至3月期间，经消防部门现场检查，认为涉案厂房9070平方米部分的消防通道被违建构筑物阻塞，存在严重的安全隐患，消防部门要求霍润宏对此予以拆除整改。（二）显然，涉案厂房在土地占用、消防安全等方面存在巨大瑕疵，霍润宏作为出租方，理应提供符合合同约定及具备完整使用功能的租赁物予承租方使用。但霍润宏不但未依约交付完整的涉案厂房，更未能保障涉案厂房的完整使用功能，其无权主张要求王辉支付未使用部分的租金，更应就迟延交付租赁物及租赁物瑕疵承担违约责任。四、在出租方存在上述严重违约行为，且妄图恶意撕毁原合同约定的情况下，承租人王辉有权行使先履行抗辩权，暂缓履行支付涉案厂房2100平方米部分租金的义务。如前所述，霍润宏作为出租方，其违反合同约定、一直未能依约交付全部涉案厂房的事实已毋庸置疑。在涉案厂房的用地范围、消防安全方面存在重大瑕疵、不具备实际使用条件的情形下，其并未积极寻求妥善方法予以解决，却妄图通过强行要求变更原《租赁合同》和《补充协议》约定的形式，逃避承担相应合同义务，甚至恶意阻碍王辉使用已承租部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，王辉有权履行先履行抗辩权，暂停履行支付涉案厂房2100平方米部分租金的义务，霍润宏据此主张王辉承担违约责任，于法无据、于理不合，理应全部驳回其诉讼请求。综上所述，霍润宏迟延交付租赁物、单方撕毁合同约定的行为已严重侵害王辉的合法权益，现霍润宏反而在此情况下提起诉讼，这不仅将法律法规视而不顾，更是对履约诚信的漠视。为此，希望法院查明事实，驳回霍润宏的全部诉讼请求，依法维护王辉的合法利益。补充：双方在签订涉案合同时并没有列入任何平面图作为合同附件，原告提交的平面图我方无法确认其真实性。涉案合同明确约定相对应部分厂房一旦交付，王辉需要交纳对应的三个月保证金并开始交租，事实上，双方在2018年6月15日签订涉案合同，王辉在2018年6月13日交付了2000.32平方米的保证金，履约过程中双方是以交纳保证金及租金作为该部分厂房实际交付使用的标志。原告提交的补充协议中第一条中的日期及厂房编号、面积均是留白的，现其中的内容是原告自行填写的，按照原告的主张，部分厂房交付使用已接近一年，但为何原告在本案诉讼发生前从未催收过已交付的保证金及租金，反而在2019年2月王辉交付的租金中退还了超面积部分的租金及保证金。涉案合同签订时由于9070平方米部分的厂房存在与前承租人的纠纷未解决，故原告才要求将厂房交付的约定分割成两份合同，结合原告与前承租人的纠纷拖延至2018年12月才解决，厂房内的设备在2019年4月才被解封的事宜，涉案厂房除2000.32平方米部分已交付，其余均未实际交付。五、被告仅使用涉案物业内2100㎡厂房，涉案土地的管理费应按照被告的实际使用面积所占比例进行扣减；另涉案《厂房租赁合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定应属无效，关于租金计收标准及费用承担的条款亦属无效，应按照涉案土地及厂房的实际使用功能核算占用费，相关土地使用税费亦应由原告依法自行承担。（一）如庭审所述，因原告与前承租人存在诉讼，涉案厂房的9070㎡部分一直未能交付予被告，被告仅仅使用涉案物业内2100㎡的厂房，相应管理费用应按照被告实际使用的部分占整体厂房的比例（即2:11的比例）进行扣减。其余9070㎡部分厂房一直由原告对外招租，该部分面积厂房的相应物业管理费应由原告自行承担。（二）涉案厂房并未进行任何报建及竣工验收手续，涉案《厂房租赁合同》及《补充协议》因违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制性规定应属无效，相应租金计收标准的约定亦属无效。根据佛山市南海区公共资源交易平台公布的数据，同区域同类型合法工业厂房建筑的租金为10-14元/月/㎡。但涉案厂房所在土地并无任何建设用地功能、仍属于农用地，涉案厂房亦属于违法建筑，根本不具备合法工业厂房的正常使用功能及合同约定的使用价值。故此，原告无权按照合法工业厂房16元/月/㎡的标准向被告计收涉案厂房的占用费。被告恳请依法对上述计费标准予以下调，并根据市场交易惯例中非法厂房的占用费标准，确定涉案厂房的占用费。（三）原告所主张的土地使用税，是原告向案外人佛山市南海区狮山镇横岗社区*民委员会租赁涉案土地所产生的费用，应由原告根据其与案外人的约定进行承担。因涉案《厂房租赁合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定应属无效，故《厂房租赁合同》中关于土地使用税的约定亦属无效，故原告无权主张要求被告承担、因原告租赁涉案土地所产生的税费。六、从原被告双方分割签署两份租赁合同、原告与案外第三人的诉讼结果、鉴定机构的现场勘察结果等一系列发生在履约过程中的客观事实，均明确表明涉案约9070㎡的厂房因原告与前承租人存在诉讼纠纷、厂房内设备物资被查封，故一直未交付予被告使用。原告诉请被告支付未使用9070㎡部分厂房的租金无任何依据，理应予以驳回。（一）涉案租赁关系建立时，原告与前承租人黄XX的租赁合同纠纷仍循诉讼途径解决，为避免因本案租赁关系对上述诉讼造成不利影响，原告要求对涉案厂房的各个区域分阶段进行交付，且相关约定原告更要求不得写入正式《厂房租赁合同》中，需通过补充协议形式另行约定。故双方根据上述商定结果，于2018年6月15日同时签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，对同一区域内的涉案厂房，按不同区域分别约定承租及交付条件。另在双方签署《补充协议》时，原告以“无法确认与前承租人黄国明诉讼结束时间”为由，要求将《补充协议》第一条、第二条、第四条中的空白处留白，拒绝在其中填写具体时间，仅承诺于2018年内交付剩余部分厂房。（二）原告与前承租人黄国明因承租涉案厂房9070㎡部分涉及的多宗诉讼，一直拖延至2018年年末仍尚未终结。另前承租人黄XX被上海市第二中级人民法院查封、存放于涉案厂房9070㎡部分内的生产设备及货物，截至2019年4月25日才得以解封。在此情况下，被告根本无法接收涉案厂房剩余9070㎡部分并对其进行使用。故此，原告要求被告支付整个厂房约11000㎡面积租金的诉请，并无任何事实与法律依据。（三）根据《补充协议》第二条的约定，对于后续移交的区域，自被告实际接收之日起，被告即按照《厂房租赁合同》约定的单价、方式及后续移交区域的面积，向原告计付租金和保证金。但在合同履行过程中，原告仅收取被告支付的、已使用2100㎡部分厂房的保证金及租金；因其他部分厂房并未交付，故原告一直未向被告主张支付任何费用。更为重要的是，根据原告提交证据三中的“照片一”及被告提交的补充证据五显示，原告自2019年2月起已在涉案厂房外张贴告示，对涉案厂房对外进行招租，足以印证涉案厂房剩余9070㎡部分并未实际使用的事实。（四）根据本案鉴定机构于2020年5月11日出具的《质证意见的回复》第四段所记载的内容：“涉案厂房仅有“厂房5”（即被告已使用的2100㎡部分）有使用过的痕迹，其余部分属于未使用过或未完工的装修。”鉴定机构的上述勘察记录及陈述，足以印证被告自始至终未实际使用涉案厂房9070㎡部分的事实。七、因原告对涉案厂房的顶棚负有修复义务，被告对涉案厂房9070㎡部分进行内部装修，是基于原告要求所配合实施，且被告装修后并未实际使用，不应视为该部分9070㎡厂房已实际交付使用。鉴于涉案厂房使用年限较长、顶盖瓦面已破损严重，故原被告双方于《厂房租赁合同》第五条第5.4款约定：由原告负责对涉案厂房的顶盖瓦面进行修复完成并经双方验收确认后，才可将涉案厂房交付使用。自2018年8月开始，原告为尽快完成上述顶棚修复义务、交付厂房并赚取租金收益，在前承租人黄XX的设备仍被查封的情况下，原告已开始对涉案厂房的顶盖瓦面进行修复。由于前承租人黄XX被查封的设备可以进行短距离移动，故原告为缩短无法收取租金的期间，向被告提出：将上述被查封物品进行移动、腾空部分空间进行装修作业、完成该区域装修后再将物品搬回的装修方案，要求被告开始对涉案厂房进行装修。基于原告的上述提议，被告于2018年8月开始对涉案厂房进行装修施工。被告所经营的是环保建材生产企业，设置生产线需要大量的厂房空间，故一次性租赁如此大面积的涉案厂房。前承租人黄国明的物品在2019年4月前一直被查封于涉案厂房内，被告根本无法在涉案厂房内架设生产设备。故此，被告虽然应原告要求对涉案厂房进行装修，但原告与案外第三人的诉讼结果、鉴定机构的现场勘察结果等一系列客观事实，均明确表明涉案厂房9070㎡部分，从未被实际接收使用。被告程玉清对本诉辩称，被告程玉清仅是对王辉与原告之间沟通涉案租赁事宜提供协助，目前涉案合同主体及实际履约主体均是王辉与原告，被告程玉清并非合同主体，无需对本案承担任何责任。两被告并非夫妻关系，只是情侣关系。其他答辩意见与王辉一致。被告王辉向本院提出反诉请求:1.原告向被告王辉返还已收取的保证金100800元；2.原告向被告王辉支付为经营所需对涉案厂房投入的装修费用损失2378963.45元（装修材料的购置费、施工工人工资、水电设施重新设置费用）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年6月期间，王辉有意承租原告所有的、位于佛山市南海区*****横江工业区内的厂房（面积共11516平方米，下称“涉案厂房”）使用，原告同意出租。但由于原告与前承租人黄XX对上述涉案厂房其中约9070平方米的部分仍存在诉讼纠纷且有大量生产设备仍被人民法院查封于上述9070平方米的厂房内，故原告虽然同意将涉案厂房全部出租予王辉，但要求仅先交付约2100平方米的部分厂房；针对剩余部分约9070平方米的厂房，需要待原告与案外人黄国明的诉讼纠纷处理完毕后，再行交付。2018年6月15日，王辉与原告签订《厂房租赁合同》（下称《租赁合同》），约定王辉先行租赁涉案厂房内部分车间约2100平米，剩余部分厂房面积的交付由双方另行约定；租赁合同第五条第5.4款约定原告在交付场地前应负责对上述厂房进行翻新修葺、并完成厂房的顶盖瓦面破损部分的修复，并经双方共同验收确认后，将厂房移交予王辉使用。同日，双方签署《厂房租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），共同确认《租赁合同》项下的承租面积实际为11516平方米，但剩余9070平方米的涉案厂房暂无法完成交付，原告承诺于2018前尽快妥善解决相关纠纷，将不同区域的厂房分阶段移交予王辉使用；上述后续移交的区域，自王辉实际接收之日起，即按照《厂房租赁合同》约定的单价、方式及后续移交区域的面积，向原告计付租金和保证金。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，原告仅向王辉交付约2100平米的租赁物，王辉亦按约定支付该部分租赁物的履约保证金及如期缴纳该部分租金。2018年8月至11月期间，原告根据《租赁合同》约定对租赁物顶棚进行翻新改造。王辉考虑到相关诉讼纠纷解决后，可尽快接收剩余9070平方米涉案厂房、缩短生产线的投产期间，在原告于《补充协议》中承诺可在2018年之前解决相关诉讼纠纷、履行交付义务后，王辉在不影响内部查封物的情况下，先后投入巨额资金共计2378963.45元对9070平方米涉案厂房的外墙进行翻新维修，并重新铺设电线电缆等供电设施。2018年12月期间，在王辉已投入巨额资金进行装修的情况下，原告不但迟迟未能解决与前承租人黄XX的多宗诉讼、履行交付剩余涉案厂房的义务，更以拒绝交付剩余涉案厂房作为要挟，多次提出变更《租赁合同》及《补充协议》约定的无理要求。经王辉查询得知，因前承租人黄国明涉及知识产权侵权纠纷，上海市第二中级人民法院于2014年12月29日查封了前承租人黄国明存放于涉案厂房9070平方米部分内的生产设备及货物。截至2019年4月25日，上海市第二中级人民法院才对上述查封物进行解封，详见（2017）沪02执1024号之七《执行裁定书》。截至目前，原告一直未能向王辉交付涉案厂房剩余9070平方米部分。王辉认为，原告在未履行租赁物交付义务的情况下，以不正当手段逼迫王辉变更合同内容、企图单方撕毁双方约定，导致王辉至今未能使用全部涉案厂房并为此遭受严重的损失。原告理应向王辉赔偿其为经营所需支出的所有费用2378963.45元，并向王辉退还已缴纳的保证金100800元。综上，王辉请求法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，判决支持王辉的反诉诉讼请求、驳回原告的本诉诉讼请求，以维护王辉的合法权益。补充：第二项诉讼请求的装修包括，厂房5内、外部装修，其它租赁物（原告提交的厂房面积测量平面图中所载的厂房1-5、宿舍1-3、电房、厨房、厕所、门卫及厂房之间二层）的外墙翻新及水电重新铺设。费用均包括家电、家具的购置。原告对反诉辩称，本案是由于被告拖欠租金，不同意返还保证金。不同意赔偿装修损失，被告主张的装修费用并无证据佐证，被告一方面主张原告仅交付2000.32平方米的厂房，另一方面又主张对剩余的9000余平方米的场地进行装修，明显属于自相矛盾。原告认为原告已将除厂房C外的全部场地交付予被告，被告应按照合同约定如期支付保证金及租金。未交付的场地对应的是双方签订的补充协议的第一条第4，根据该约定原告并无违约情形。查封的是前租户的机器设备非厂房，原告已将查封的机器设备全部堆置在厂房C，根据原告清理进度已逐批交付场地，厂房C中的机器设备是由原告去上海找查封执行法官及申请执行人，最终在被执行人未清偿债务的情况下，法院提前解封财产以保证执行，原告在履行合同过程中并未怠于履行合同义务而是积极设法收回场地保证交付。被告程玉清对反诉无异议。原告与被告王辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据3补充协议中原告单方自行手写的交付日期及面积未得到被告确认，本院对相应内容不予确认，其他内容真实性予以确认；二、原告提交的证据4厂房面积测量图纸，被告对其中除2000.32平方米厂房以外的区域面积数据不确认，原告亦未举证证实，本院对该部分内容不予确认；三、原告提交的证据5微信聊天记录，不能证明聊天双方身份，两被告的身份关系不能仅以口述证明，本院对该证据的真实性及证据内容不予确认；四、原告提交的证据6照片，不能证明拍摄时间和地点，本院对其证明力不予确认；五、被告王辉提交的证据8-10除租金支付凭证外，原告均不予确认，本院将对装修投入进行综合认定；六、被告王辉提交的证12与本案无直接关联，本院对其不予审查。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年6月15日，原告霍润宏（出租方、甲方）与被告王辉（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区*****横江工业区内的部分厂房出租予乙方使用。建筑面积2100平方米（下称“厂房5”），剩余部分厂房面积的交付，由双方另行约定。租赁期从2018年6月15日至2024年6月14日止。租赁期保证金100800元，从2018年6月15日至2018年7月15日为免租期。2018年7月16日至2021年6月14日，每个月租金为33600元，即每月16元/平方米。甲方后续移交的租赁物内的加盖厂房亦按上述标准计付租金和上浮租金，并应在场地实际移交之日按移交面积以该移交场地的月租金总额的三倍支付保证金，空地部分按每月8元/平方米计租。甲方后续的租赁物内的商铺部分（面积为346平方米），应自实际移交之日支付保证金25950元，并按每月25元/平方米计租。此后每三年租金递增10%。承租方需支付水电、通信及可能发生的土地使用税和租赁税等税费、卫生费、保安费。租金每月10日前支付当月15日至下月14日的租金，以此类推。等约定。同日，原告霍润宏（出租方、甲方）与被告王辉（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：乙方根据《厂房租赁合同》已承租的面积共11516平方米，另有9070平方米的租赁物暂无法完成支付。甲方承诺按如下方式交付：移交时间仅列明为2018年，移交月、日处空白，移交物业编号处空白，移交面积空白。剩余部分的厂房，甲方将尽快妥善解决相关纠纷后整体移交予乙方使用。上述后续移交的区域自乙方实际接收之日起，即按《厂房租赁合同》约定的单价、方式及面积向甲方计付租金和保证金。涉案租赁建筑物均未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。原告与王辉签订《厂房租赁合同》时，除面积为2000.32平方米厂房5外，其他租赁物尚未交付予被告，当时其他租赁物内存有前租户被法院查封的机器设备。后被告就上述其他租赁物进行了外墙翻新及水电铺设，因原被告双方就租赁合同产生分歧导致停工。原告自认交付上述其他租赁物前需对建筑物进行修缮。王辉自认从2018年7月起至庭审辩论终结之日，其一直正常占有使用厂房5进行生产经营，且在诉讼中表示不同意返还该厂房5予原告。本院根据被告申请依法委托佛山市正迅资产评估与房地产评估有限公司对被告进行的已附合于涉案租赁物的装修现值进行评估，该公司做出《资产评估报告书》（佛正迅评字[2020]第p0202号），鉴定结论：被告进行的已附合于涉案租赁物的装修现值为1543066元。被告王辉已向鉴定机构预交鉴定费120000元。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告王辉签订的厂房租赁合同及补充协议依法无效。合同无效，自始无效，不存在解除问题，原告主张解除其与王辉签订的厂房租赁合同及补充协议，本院不予支持。因无效合同取得的财产应予返还，王辉应将其占有使用的租赁物返还予原告，原告收取的押金100800元应返还予王辉，王辉返还保证金的反诉主张本院予以支持。合同无效，原告主张的租金实际为占有使用费，涉案租赁合同虽为无效合同，但王辉实际对租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应场地使用费，符合公平诚信原则。关于原告主张的占有使用费，本院分析如下：一、关于原被告双方确认已交付使用的厂房5，双方确认厂房5计租面积为2000.32平方米，原告主张王辉按约定的16元/平方米标准支付2019年2月16日起的占有使用费，王辉作为承租方未举证证明已支付相应占有使用费，本院对原告的该主张予以支持。合同无效，王辉应返还该厂房予原告，诉讼中，原告明确表示不同意返还，本院支持厂房5占有使用费至实际返还厂房5（面积2000.32平方米）之日止；二、关于除上述厂房5外的其他场地（面积9070平方米），双方签订厂房租赁合同及补充协议时，其他场地尚未达到交付条件，原告亦确认签订合同当时场地内存有前承租人的被查封的机器设备，原告作为出租方负有交付并确保承租人正常使用租赁物的义务，但原告并未举证证明何时清空场地，亦未举证证明原告何时可使用场地。王辉称前承租人的机器设备于2019年4月25日解封，被告未举证反驳，本院对该解封时间予以采纳，但在此之前原被告双方已产生本案纠纷，原告于2019年4月9日已提起本案诉讼。王辉就场地进行水电铺设、外墙翻新的装饰装修施工并不能证明王辉已可使用场地，故在原告未举证证明王辉可使用场地的情况下，主张相应场地的占有使用费，理据不足，本院不予支持。综上，王辉应按每月32005.12元（2000.32平方米×16元/平方米）的标准支付2019年2月16日起至实际返还厂房5之日止的占用使用费予原告（反诉被告）霍润宏。关于原告主张返还场地的问题，王辉确认已实际使用的厂房5，因合同无效应返还予原告；厂房5以外的场地，原告未举证证明已交由王辉控制使用，在原告未举证证明自行收回存在障碍的情况下，本院不再支持原告返还厂房5以外场地的诉请。关于原告主张的涉案全部租赁物2019年1月至12月的管理费5706元、垃圾费5706元、土地使用税27909.2元，根据厂房租赁合同约定，王辉作为承租人应承担管理费、垃圾费、土地使用税等费用，且租赁厂房势必产生相应费用，原告亦已提交垫付凭证，王辉应按实际占有使用场地面积比例支付上述费用共7105.03元[（5706元+5706元+27909.2元）×2000.32平方米÷（2000.32平方米+9070平方米）]予原告。《最高人民法院》第九条第二款的规定，租赁无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于导致合同无效的过错问题，原告作为出租方，应确保涉案租赁物合法适租，但在涉案租赁物未办理规划报建或取得权属证书的情况下对外出租，对合同无效负有过错；被告王辉作为承租方，亦应审慎查核租赁物是否可以合法使用但未尽到谨慎审查的义务，对于合同无效亦负有过错，根据公平原则酌定原被告双方各对涉案合同无效承担50%过错，按各自50%分担已形成附合装饰装修物的现值损失。鉴定机构根据现场勘验双方书面确认的工程量进行核算作出鉴定资产评估报告，鉴定结论系涉案场地的固定装饰装修现值为1543066元，双方对该鉴定结论均有提出异议，鉴定机构针对双方的异议进行了书面回复，双方均未申请鉴定人员出庭接受质询，双方虽有异议但均举证推翻鉴定结论，鉴定过程亦未违反司法鉴定程序规定，本院对涉案资产评估报告予以采纳。综上，原告应向王辉赔偿装修损失771533元（1543066元÷2），王辉超出本院核对范围的赔偿主张本院不予支持。另，原告主张王辉将宿舍2的首层至四层的门窗恢复原状，不符合经济原则，本院不予支持。关于程玉清的责任问题，涉案厂房租赁合同及补充协议均系王辉个人以承租人的名义与原告签名，程玉清并非涉案租赁合同的承租人，原告称两被告系夫妻关系但未举证证明，原告主张程玉清承担本案责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王辉应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原告霍润宏与被告王辉于2018年6月15日签订的《厂房租赁合同》项下的厂房5（面积2000.32平方米）予原告霍润宏；二、被告（反诉原告）王辉应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月32005.12元的标准支付2019年2月16日起至履行上述第一项判决义务之日止的占用使用费予原告（反诉被告）霍润宏；三、被告（反诉原告）王辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费、垃圾费、土地租赁费共7105.03元予原告（反诉被告）霍润宏；四、原告（反诉被告）霍润宏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金100800元予被告（反诉原告）王辉；五、原告（反诉被告）霍润宏应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失771533元予被告（反诉原告）王辉；六、驳回原告（反诉被告）霍润宏其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）王辉其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费6224.17元（原告已预交），由原告负担3112.085元，由被告王辉负担3112.085元；反诉受理费13319.05元（被告王辉已预交），由原告负担6659.525元，由被告王辉负担6659.525元；鉴定费120000元（被告王辉已预交），由原告负担60000元，由被告王辉负担60000元。经抵扣，原告应负担的63547.44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告王辉，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年七月十日书记员  邓洁婷书记员  蒋雪君书记员  杨嘉瑜