山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3302号上诉人(原审原告):太原市小店区丽泽苑小区业主委员会，住所地：太原市小店区寇庄北街23号。负责人：李松庭，职务：主任。委托诉讼代理人：冯仁胜，山西景谐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西世纪鼎诚智慧物业有限公司，住所地太原市小店区龙城大街75号鸿泰国际大厦东楼1107室。法定代表人：庞华，职务：董事长。委托诉讼代理人：庞建军，男，汉族，1969年8月1日出生，系该公司股东，住太原市五一路270号22楼2单元8号。上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会与被上诉人山西世纪鼎诚智慧物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1781号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的负责人李松庭及其委托诉讼代理人冯仁胜，被上诉人山西世纪鼎诚智慧物业有限公司的委托诉讼代理人庞建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初1781号民事判决书第二项驳回原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的其他诉讼请求,改判被上诉人支付上诉人供暖费61191元,火灾罚款5000元,工程维修费100000元及违约损失30000元。2,一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决书认定事实以被上诉人代理人“不太了解具体情况”即不予认定,为其免责错误。被上诉人成立以来有三个法定代表人;从成立到与上诉人终止合同期间的法定代表人是庞建荣,与上诉人终止合同后不久变更为其兄,也就是一审出庭代理人庞建军,诉讼形成后又变更为其侄女庞华。庞建荣始终为该公司的实际控制人。在本案涉诉合同期间具体负责本小区物业管理工作的是该公司股东,经理郑瑜。原判决书以被上诉人代理人就供暖费部分“不太了解此情况”为由,对上诉人主张的物业公司收取业主2017年暖气费却未全额交付热力公司,仍欠热力公司供暖费61191元,使全体业主2018年以来供暖受到影响。上述,上诉人不仅举证了热力公司证明,并且举证了郑瑜经理签收的上诉人给其公司的告知函及律师函,庞建荣、郑瑜该二人从未对此提出过异议。原判决仅以被上诉人代理人一句"不太了解此情况“就不予认定这一事实,实在说不过去,错的不能再错。因被上诉人疏于管理甚至默许原因,个别业主在楼顶砌建花池致楼顶防水层严重受损。为此,被上诉人向业主委员会提出维修报告并与施工方签订了工程合同,工程结算74285.75元。至2018.8终止物业服务合同,被上诉人尚未支付工程款,不得以的情况下上诉人代其支付了该笔工程款,工程队出具的收具和银行转账记录为证。对这一事实,原判决书以被上诉人代理人不予认可为由不予认定。因被上诉人故意让个别业主在地下室人防通道存放150个沙发及其它杂物,致地下室沙发着火发生火灾。烧毁了地下室通道内的电路、墙体等设备设施,至今未能修复。上诉人提供了太原市公安消防支队小店大队对被上诉人的处罚决定书,火灾现场登记表等证据,被上诉人对此处罚既未提出复议也未提起行政诉讼。可见,被上诉人是认可了自己是此次火灾事故的责任主体,依法依约应给予上诉人赔偿,接受上诉人处罚合理合法。然而原判决书仍然以被上诉人代理人不予认可,就否认这一事实,完全没有道理。二、原判决书适用法律错误,依法应予改判,支持上诉人的合理诉求。无论原告主张有多么充实的证据,被告认可法院就支持原告该主张,被告不认可甚至一句不了解就不支持原告主张,并曲解法律为其背书。业主与业主委员会是什么关系?业主委员会是业主的自治组织,其职责是代表业主和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。这个基本常识在原判决书中被人为曲解了。业主既有个别业主,也有全体业主及大多数业主的区别。个别业主的权益受损失个别业主主张,全体业主及大多数业主的权益受损失,业主委员会主张,既合法也符合设立业主委员会制度的初衷。原判决书引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的解释》第三条具体内容为,“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修,养护,管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”。这个解释既没有把业主和业主委员会对立起来,也没有规定全体业主或大多数业主利益受损需主张权利时必须重新授权业主委员会。原判决书恰恰拿出这一条司法解释,将个别业主利益受损由个别业主自己主张,全体业主及大多数业主利益受损由谁主张似乎不是写的很明确,从而曲解为,将两个不同层次的业主诉权对立起来,但这一司法解释并没有排除业主委员会的诉权。原判决剥夺了业主委员会诉权,驳回上诉人主张,完全错误。这样曲解法律是完全没有道理的。以本案为例,是全体业主将供暖费交被上诉人,而被上诉人收取后没有全额交付热力公司,致全体业主此后取暖利益受损,这个追偿依此司法解释是各个业主自己去主张,还是业主委员会代表业主主张,应该不言自明,由各业主自己主张不仅浪费司法资源,而且有具体诉讼请求难以确定等一系列问题,是制造混乱。且否认了业主委员会成立的意义。应该说这样的曲解完全违背了最高人民法院释法本意,是为保护不良物业服务企业挪用资金背书的行为。因被上诉人管理疏失甚至默许放任等产生的个别业主为了私利侵犯了全体业主的利益,依本案涉案合同以及国务院法规和太原市地方性法规,最高人民法院前述司法解释规定,物业公司完全有权向侵权业主主张,从而履行自己的合同义务,这是两个不同的法律关系。在这种个别业主的侵权行为致全体业主利益受损的情况下怎么处理,法律法规和司法解释明确规定,由物业服务企业向侵权业主主张从而完成自己的合同义务,即使物业服务企业没有过错也应履行自己的合同义务,包括维修和赔偿。不能既不向侵权业主主张,也不完成自己的合同义务,更不能如原判决书曲解的由全体业主以单个名义主张。行文至此,我们不能不问依原判决书所曲解的法,岂不是让业主们无法求告?岂不是真正剥夺了全体业主或大多数业主的诉权?由此可见,供暖费被上诉人应退还由上诉人交付热力公司;上诉人代被上诉人支付的工程款被上诉人应支付上诉人;被上诉人应赔偿地下室火灾所造成的损失。原判决书认定上诉人与被上诉人签订的物业服务合同合法有效,那么合同约定的违约责任也应支持。太原市公安消防支队小店大队的处罚对象是被上诉人,被上诉人既没申请复议也没提起行政诉讼,也就是认可了自己是责任主体。对上诉人而言,也同样是被上诉人的违约责任,依据合同处罚其5000元,有合同依据也有法律依椐。原判决书以上诉人没有诉权为由驳回上诉人的这一诉讼请求,真是不知所谓,文不对题,典型的适用法律不当。综上所述,上诉人认为,全体业主及大多数业主利益受到损害由业主委员会代业主主张权益,既符合业主委员会是业主自治组织的法律定位,也是业主委员会的职责所在,并不违反最高人民法院相关司法解释的的释法本意,人民法院不应剥夺业主委员会的诉权,而应支持业主委员会依法行使职权,以保护全体业主的合法权益。故请求二审法院依法改判。被上诉人山西世纪鼎诚智慧物业有限公司辩称：供暖费未付，火灾罚款已经处罚，供暖费都在业主手上，维修基金已经付清，不认可工程维修费，其他诉讼请求不予认可。原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告支付原告车库维修基金14400元、楼宇维修费用7306元、供暖费61191元、火灾罚款5000元、工程维修费(粉刷及防水层维修)10万元、检验费6236元共计194133元及违约损失30000元,以上共计224133元;2、本案诉讼费、律师费均由被告承担。事实和理由:2017年8月30日,原、被告签订了《物业服务合同》(从2014年8月起每年一签,内容相同),合同第一条物业项目基本情况名称丽泽苑小区，第四条物业服务期限为壹年,自2017年9月1日至2018年8月31日。第五条车库费用,其中专项维修基金由物业公司代收后交业主委员会管理,属于全体车位所有人共有用于车库需要维修及更换配件。2018年8月31日,双方合同终止,不再续约。但被告收取费用后，至合同到期均未向原告移交剩余车库维修金14400元。2014年8月30日签订《物业服务合同》,第五条楼宇对讲机系统维保费,实行“123”收费方式,即居住用户按50元/户/年,非居住办公用户按居住用户2倍收取;非居住仓储用户按居住用户3倍收取(实收实支),不计入物业综合收费,余额移交业主委员会管理。但至物业管理合同到期后,被告未向原告移交剩余楼宇维修费用7306元。2017年度由被告代收的集中供热取暖费未按期按时向太原市热力集团有限公司交付,2018年10月24日太原市热力集团有限公司第四供热分公司出具欠费明细,欠费61191.38元。现原告要求被告返还，由原告自行交付。2018年8月9日凌晨因被告疏于管理,地下-1层疏散通道堆放杂物,导致小区住宅楼发生火灾,地下-1层墙面、电路严重受损。依据《物业服务合同》第十四条之规定,要求被告支付原告罚款5000元,并支付火灾维修费50000元。2016年因被告疏于管理,个别业主在楼顶砌花池,导致楼项防水层严重受损,2017年3月进行维修,维修费用74285.75元,要求被告支付原告其中维修费50000元。以上二项共计10万元。2018年1月山西省特种设备监督检验所对小区电梯进行年检,并送达收费通知单,金额6236元。被告在服务期间已将电梯费用收取,但至今未支付,原告要求被告予以返还。原告认为原、被告签订的物业服务合同是当事人真实意思表示,内容不违反相关法律法规的规定,合法有效,合同因期限届满而终,双方应按照约定履行义务,但原告多次向被告协商解决以上问题，并由律师亲自送达律师函向被告索要相关费用均无果,原告只能依据我国《民事诉讼法》之规定,向法院诉讼,以维权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：丽泽苑小区为太原市公安局迎泽分局的宿舍楼。2013年4月18日,太原市公安局迎泽分局后勤保障室出具一份《关于丽泽苑业主委员会成员的告示》,决定成立丽泽苑小区业主委员会,并公示了业主委员会组成人员。庭审中原告陈述其成立后向所在社区进行了报备,由社区向所在街道办进行报备。自2013年至2018年期间,原告与被告每年签订一次《物业服务合同》,委托被告为丽泽苑小区业主提供物业管理服务。庭审中,原告提供了2014年度、2017年度双方签订的两份《物业服务合同》,双方均认可每年度合同内容基本一致。合同约定:车库费用,...其中专项维修基金由物业公司代收后移交业主委员会管理,属于全体车位所有人共有用于车库需要维修及更换配件;楼宇对讲系统维保费,...不计入物业综合收费,余额移交业主委员会管理。2018年8月31日,双方签订的《物业服务合同》到期,未再续签。庭审中,原告陈述至2018年8月31日,被告代收车库维修基金、楼宇维保费后，尚欠原告车库维修基金14400元、楼宇维修费用7306元未按照合同约定移交原告。被告对此予以认可。原告提供了山西省特种设备监督检验研究院检验收费通知单、电梯定期检验申请及受理决定书以证明被告收取电梯费后并未向上述部门交纳检验费6236元,该费用应当返还原告。被告对此予以认可。另原告提供了太原市热力集团有限责任公司第四供热分公司2018年10月24日出具的欠费情况表,主张被告代收2017年度集中供热取暖费后未按期向热力公司交付,欠费61191.38元,现原告要求被告返还，由原告自行交付;被告陈述不太了解此情况。2018年8月9日凌晨,丽泽苑小区地下-1层疏散通道着火,太原市公安消防支队小店区大队对被告进行了罚款6000元的处罚。原告陈述根据物业服务合同的约定,向被告主张罚款5000元,并要求被告支付维修费用50000元;被告对原告主张的该项费用不予认可,并陈述是因为小区业主姜小虎将沙发等杂物堆放在地下通道导致着火的。原告还提供了被告和山西恒永泰建筑工程有限公司签订的《工程承包协议》、防水工程款收据、工程结算书、银行转账记录以证明因小区业主在楼顶建花池致楼顶防水层严重受损,原告垫付了维修费用74285.75元,要求被告支付其中维修费50000元;被告对原告主张的该项费用不予认可,并陈述花池是业主私自修建的,物业并不知情，且房顶漏水并不是因为花池造成的。另查明,2020年3月26日,山西世纪鼎诚物业管理有限公司变更名称为山西世纪鼎诚智慧物业有限公司。上述事实有《物业服务合同》，行政处罚决定书、《关于丽泽苑业主委员会成员的告示》及庭审笔录在案为凭,且经当庭质对,可以采信。一审法院认为，业主委员会有权代表业主与物业管理服务企业签订物业服务合同。原告与被告签订的《物业服务合同》不违反法律规定，应为合法有效。现双方签订的物业服务合同履行期限已经届满,合同权利义务已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,物业服务合同权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。现原告要求被告返还代收的车库维修基金14400元、楼宇维保费7306元、电梯检验费6236元,因上述三项费用属于专项维修资金,故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付供暖费61191元、火灾罚款5000元、工程维修费10万元及违约损失30000元的诉讼请求,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”,故业主委员会对上述事项并没有诉权,在业主利益受到损害时,业主有权提起诉讼进行解决,故原告的该项诉讼请求,本院不予支持。关于原告主张的律师费,于法无据,本院不予支持。关于被告认为原告成立不符合法定程序，不具备诉讼主体资格的抗辩意见,因原告系经太原市迎泽区公安分局征求业主意见后成立,且自2013年成立起,实际履行了业主委员会的职责,成立至今小区业主均未提出异议,且被告自2013年起至2018年均与原告签订物业服务合同,在此期间也并未对原告资格提出异议,故被告的抗辩意见,理由和证据不足,本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条的规定,判决如下:一、被告山西世纪鼎诚智慧物业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会车库维修基金14400元、楼宇维保费7306元、电梯检验费6236元。二、驳回原告太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会系经太原市迎泽区公安分局成立,且2013年起至2018年被上诉人山西世纪鼎诚智慧物业有限公司与上诉人第年签订一次《物业服务合同》,故上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》不违反相关法律规定合法有效，现物业服务合同履行期限已经届满,合同双方权利义务已经终止。现上诉人要求被上诉人支付供暖费61191元、火灾罚款5000元、工程维修费10万元及违约损失30000元的诉讼请求没有诉权,在业主利益受到损害时,业主有权提起诉讼进行解决,故原审判决并无不当。综上所述，上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3124元，由上诉人太原市小店区丽泽苑小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年七月二十九日书记员 王 娜