重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初4281号原告：郝银梅，女，1968年2月20日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：黎克奎，重庆中雷律师事务所律师。被告：广州寓米物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区叠景路251号2012房，统一社会信用代码91440105MA59E3E24m。法定代表人：梅仁喜，执行董事。委托诉讼代理人：朱美琴，女，该公司员工。原告郝银梅与被告广州寓米物业管理有限公司（以下简称寓米公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告郝银梅的委托诉讼代理人黎克奎，被告寓米公司的委托诉讼代理人朱美琴到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告郝银梅的委托诉讼代理人黎克奎到庭参加诉讼，被告寓米公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郝银梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与寓米公司于2018年9月签订的《物业委托经营管理合同》；2.判令寓米公司支付其2019年10月1日起至合同解除时止的收益14000元；3.判令寓米公司退还其房屋托管管理费48000元；4.判令寓米公司支付违约金5000元。审理中，郝银梅变更诉讼请求为：1.判令寓米公司支付其2019年10月1日至2020年4月30日期间的收益32200元（2019年10月欠付1000元，2019年11月1日至2020年4月30日期间每月欠付5200元）；2.判令寓米公司退还房屋托管管理费48000元（60000元-2019年1月1日至2019年12月31日期间的托管费用12000元）；3.判令寓米公司支付逾期支付收益的违约金5000元。事实和理由：2018年9月，我和寓米公司签订了《物业委托经营管理合同》，约定我将自有的房屋委托给寓米公司经营管理，托管期限自2019年1月1日起5年，寓米公司每月给付我保底收益5200元，同时约定我向寓米公司支付60000元的房屋委托经营管理费，若寓米公司超过两个月迟延支付视为违约，我方可解除合同，并要求寓米公司支付违约金、退还所收取的委托经营管理费。合同签订后，我依约履行了合同义务，而现在寓米公司未能依约支付收益。现为了维护自身的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。寓米公司辩称，1.合同解除时间为起诉状副本送达之日，即2020年3月27日；2.双方之间是合作关系，但现在由于“新冠肺炎”疫情等各方面的原因，整个酒店都遭受重创，没有利润可言，基于双方的合作关系，双方应当共同承担损失，我公司无需支付收益；3.我公司向郝银梅支付了5000元的押金，我方同意以该押金抵扣违约金或其他应付的费用，我方无需再支付违约金；4.基于双方的合作关系，不同意退还加盟费、推广费、经营管理费，若法院认为应当退还，应当按照合同约定按比例退还。本院经审理认定事实如下：2018年9月，郝银梅（甲方、委托方）与寓米公司（乙方、受托方）签订了《物业委托经营管理合同》，约定甲方将坐落于重庆市江北区洋河一路新华协信中心项目二栋15楼13号房屋及房屋附属设施（统称“托管物业”）委托乙方经营管理。合同2.1条约定，托管物业的经营模式为分成或保底收益模式。合同2.2条约定，托管物业委托经营期间的加盟、推广、会员体系使用费及委托经营管理费为60000元/套，由甲方承担。合同2.3条约定，托管物业的经营管理方式、用途主要为对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。合同3.1条约定，托管期限为5年，从双方正式办理托管物业的交付手续之日起计算。合同3.2条约定，甲方应确保最迟于2019年1月1日前将符合乙方标准的托管物业交付乙方。合同3.3条约定，托管第一年免付期为4个月，免付期内乙方无需支付任何收益给甲方。合同4.1条约定，免付期后，托管经营收益采取“分成或保底收益”形式，即托管物业的收益由甲、乙双方之间按甲方70%、乙方30%的比例进行分配，如甲方当月分成收益低于5200元，乙方按照5200元向甲方支付保底收益，如甲方当月分成收益高于5200元的，乙方按照分成比例向甲方支付分成收益。合同4.2条约定，乙方向甲方支付5000元作为保证金，合同到期或解除后，甲方需无息退还保证金或者该保证金直接抵扣作托管最后一个月需要支付的租金。合同4.7条约定，乙方于下月的15日前将上一月的保底收益及分成收益款结算支付给甲方。合同4.8条约定，如因托管物业质量原因或陈旧不适合乙方经营，或非因乙方重大过失造成的托管物业及其房间设施损坏，需进行维修或翻新的，维修或翻新期间不计算且不支付甲方任何收益。合同5.1.4条约定，托管经营期间，经乙方确认后，甲方可以检查托管物业，如未经乙方确认而自行检查，致甲方客人投诉索赔的，由甲方承担赔偿责任，如甲方不予支付，乙方可代为赔偿和垫付，并可从甲方收益中相应扣除。合同7.2条约定，若托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付收益超过2个月的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿5000元违约金，且乙方需按比例向甲方退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。此外合同7.3条和7.4条还约定了乙方无需向甲方支付收益的情形。此外，合同第3.3条后还有手写的“以后每年免付期为15天”的字样。之后，郝银梅向寓米公司支付了60000元的管理费。寓米公司亦向郝银梅支付了5000元的保证金。庭审中，郝银梅还陈述：1.双方之间形成的是房屋租赁合同关系，诉讼请求中的“托管管理费”就是指的合同第2.2条所约定的费用，合同约定收益是按月支付；2.其在2019年1月1日将案涉房屋交付给了寓米公司，后于2020年4月30日收回房屋；3.要求寓米公司支付违约金是基于寓米公司逾期支付租金的行为提出的，不同意寓米公司要求用5000元抵扣违约金的意见；4.在提起本案诉讼之前双方没有解除合同的意思表示，但其在2020年4月30日收到寓米公司邮寄的解除通知书，其同意解除合同；5.合同中明确约定除第1年外，以后每年的免付期为15天，即寓米公司在以后每租赁满一年的情况下可享受15天的免租期，但因双方合同在2020年4月30日解除，也即寓米公司在2020年只租赁了4个月，故其可享受的免租期只有5天（15÷12×4），同意在2020年1月至4月的租金中扣除5天的收益。庭审中，寓米公司陈述，1.案涉房屋是开发商统一向该公司交付的，案涉物业的交付日期约为2018年11月28日；2.该公司在2020年4月9日向郝银梅邮寄过解除通知书，郝银梅应当是在2020年4月11日或者4月12日收到。另，寓米公司于2020年3月27日收到本院邮寄的起诉状副本。在审理中，本院明确询问寓米公司是否能够提供证据证明该公司因“新冠肺炎”疫情的原因而导致使用案涉房屋经营酒店的收入受损，寓米公司明确答复本院该公司没有证据提供。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《物业委托经营管理合同》、《收据》等书面证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，郝银梅与寓米公司之间自愿签订的《物业委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.郝银梅与寓米公司之间所形成的法律关系的性质；2.合同解除时间；3.寓米公司是否应当支付郝银梅所主张的收益；4.寓米公司是否应当退还郝银梅托管管理费；5.寓米公司是否应当支付逾期支付收益的违约金；6.寓米公司能否用已付的保证金抵扣应付郝银梅的费用。对此，本院分别评判如下：一、关于双方之间的法律关系的性质的问题。本案中，郝银梅主张双方之间形成的是房屋租赁合同关系，所谓的房屋租赁合同关系，是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人除了按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务外，并无其他的基本义务，但从双方签订的合同内容来看，郝银梅除了向寓米公司交付房屋之外，还需要向寓米公司缴纳一笔名为“加盟费、推广费、经营管理费”的费用，且郝银梅每月从寓米公司收取的收益数额是基于寓米公司的经营情况，每月存在金额不固定的情况，上述两种情况均与房屋租赁合同关系不相符，故本院对郝银梅所主张的法律关系的性质不予采信。寓米公司主张双方之间形成的是合作关系，但从合同内容上看，郝银梅只是向寓米公司支付了经营管理的费用，并没有参与到房屋的经营管理，寓米公司也没有举证证明郝银梅实际上参与了房屋的经营管理，故本院对寓米公司所主张的法律关系的性质亦不予采信。根据本案的实际情况，本院确认双方之间形成的是无名的合同关系，本案案由为合同纠纷。二、关于合同解除时间的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的，郝银梅有权解除合同。本案中，郝银梅主张寓米公司欠付2019年10月的部分收益以及2019年11月1日起的收益，而寓米公司并未举证证明该公司已经依约支付了该日起的收益，故本院认定寓米公司存在迟延支付收益超过2个月的违约行为，郝银梅依约有权解除合同。至于合同解除时间，虽然郝银梅与寓米公司均主张郝银梅在2020年4月收到解除通知，但在郝银梅向本院提起本案诉讼时，明确提出了解除合同的诉讼请求，本院也在郝银梅撤回该项诉讼请求前将载有解除合同请求的起诉状副本送达了寓米公司，故郝银梅解除合同的意思表示在起诉状副本送达寓米公司时到达了寓米公司，产生了解除效力，故本院确认双方之间的合同于起诉状副本送达寓米公司时解除，即2020年3月27日。三、关于寓米公司是否应当支付郝银梅所主张的收益的问题。本案中，郝银梅主张其在2019年1月1日交付房屋，寓米公司主张交付时间约为2018年11月28日，由于双方均未举示相应的证据证明具体的交付时间，故本院根据双方合同约定、合同履行情况，确认托管期限从2019年1月1日起算。郝银梅主张寓米公司欠付2019年10月1日至2020年4月30日期间的收益，第一，根据合同约定，郝银梅所主张的2019年10月至2019年12月31日所欠付的收益已经过了合同约定的免付期；第二，根据合同约定，在托管期限的第二年存在15天的免付期，虽然郝银梅认为只有在每租赁满一年的情况下才可享受15天的免租期，2020年的免租期要进行相应的折算，只认可寓米公司可享受5天的免付期，但郝银梅并未举证证明其主张符合双方的约定，且其主张不符合惯常的交易习惯，故本院对郝银梅的上述主张不予采纳。此外，虽然合同并未明确约定免付期间，但根据常理以及双方合同履行情况，本院确认寓米公司在2020年1月1日至2020年1月15日期间可以不支付郝银梅收益，该期间的收益本院根据每月应付的保底收益额及该月自然天数进行折算，即2516.13元（5200元/月÷31天×15天）；第三，如上所述，双方合同于2020年3月27日解除，故寓米公司应支付的收益应当只计算至合同解除之日，郝银梅要求寓米公司支付合同解除之后的收益没有法律依据；第四，寓米公司并未举示证据证明该公司不支付收益符合合同除了“免付期”之外的其他约定，应自行承担不利的法律后果；第五，对于寓米公司所抗辩的因“新冠肺炎”疫情原因而导致酒店收入受损的意见，因寓米公司未能支付收益的情况在“新冠肺炎”疫情爆发之前就已经出现，且寓米公司经本院明确询问后，仍未能提供相应的证据予以证明上述抗辩，故本院对寓米公司的抗辩意见不予采纳，对“新冠肺炎”疫情期间应支付的收益也不作调减。据此，故寓米公司应当支付郝银梅2019年10月1日至2020年3月27日期间的收益共计23812.90元（2019年10月欠付的收益1000元+2019年11月1日至2020年2月期间的收益5200元×4个月+2020年3月1日至3月27日期间的收益5200元÷31天×27天-免付期的收益2516.13元）。四、关于寓米公司是否应当退还郝银梅托管管理费的问题。根据合同约定，合同解除之后，寓米公司需按比例向郝银梅退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。郝银梅认为寓米公司的实际托管时间为2019年1月1日至2019年12月31日，并据此主张寓米公司应退还其管理费48000元，但双方合同于2020年3月27日才解除，在合同解除前仍然存在案涉房屋在寓米公司托管下的事实，故应退还的管理费应计算到合同解除之日。合同约定托管期限5年，即从2019年1月1日起至2023年12月31日止，共计1825天，截至2020年3月27日，共计451天，故寓米公司应当退还郝银梅托管管理费45172.60元（60000元-60000元÷1825天×451天）。对郝银梅超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。五、关于寓米公司是否应当支付郝银梅逾期支付收益的违约金的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的，郝银梅有权要求寓米公司赔偿5000元的违约金。现寓米公司已经拖欠郝银梅收益2个月以上，郝银梅依约有权要求寓米公司支付违约金，故本院对郝银梅要求寓米公司支付违约金5000元的诉讼请求予以支持。对于寓米公司相应的抗辩意见，如上所述，寓米公司所主张的法律关系的性质不成立，故本院对寓米公司的抗辩意见不予采纳。六、关于寓米公司主张抵扣费用的问题。本案中，虽然郝银梅不同意寓米公司提出的抵扣违约金的主张，但是，寓米公司还要求抵扣该公司应付的其他费用。而根据合同约定，在合同解除后，郝银梅需无息退还保证金或者该保证金直接抵扣作托管最后一个月需要支付的租金，现合同已经解除，故本院依照双方之间的合同约定，将寓米公司所支付的5000元保证金抵扣寓米公司需支付给郝银梅的2019年10月1日至2020年3月27日期间的收益，故寓米公司还需支付郝银梅2019年10月1日至2020年3月27日期间的收益18812.90元（23812.90元-5000元）。对于郝银梅超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郝银梅2019年10月1日至2020年3月27日期间的收益18812.90元；二、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告郝银梅托管管理费45172.60元；三、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郝银梅逾期支付收益的违约金5000元；四、驳回原告郝银梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，减半收取计965元，由原告郝银梅负担202.68元，由被告广州寓米物业管理有限公司负担762.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  施荣鑫二〇二〇年七月二十七日书记员  罗 静