湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初807号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，系执行董事。委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：蔡进江，男，1966年7月10日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县晓峰物业管理有限公司与被告蔡进江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告攸县晓峰物业管理有限公司委托诉讼代理人蔡仲喜和被告蔡进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告攸县晓峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费2721元；2、判令被告缴纳逾期每天3‰的滞纳金218元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2014年7月6日话蝶物业与被告小区开发商签订了前期物业管理服务合同，后因话蝶物业公司经营不善，小区开发商同意将凯顺新城物业管理由原告接手，并签订协议，双方明确了权利与义务，小区成立业主委员会后招聘新物业，前期物业服务协议终止。2020年元月22日在攸县业主委员会协调下，原告与被告新聘物业公司签订协议书，由原告向被告收取2020年1月31日前物业费共计2721元，在原告多次上门催缴、电话沟通、书面通知无果的情况下，特请求人民法院依法判决。原告攸县晓峰物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业服务合同复印件1份，拟证明原告与被告小区开发商签订物业合同，双方明确了权利、义务及管理的合法性的事实；2、终止合同协议、协议、协议书、委托书、生活垃圾费收据复印件各1份，拟证明前期物业合同协议终止，但后续由原告进行服务的事实；3、物业费结算表、物业费明细账复印件各1份，拟证明被告所欠物业费的事实；5、物业费催收通知书复印件各1份，拟证明原告向被告催收物业费的事实；6、入伙证明及承诺书复印件1份，拟证明原告系该小区的业主的事实；7、前期物业延期服务协议及会议记录、会议签到单、证明复印件各1份，拟证明被告小区由原告继续服务的事实。被告蔡进江辩称：一、原告与被告所在的凯顺新城小区的前期物业服务合同已于2019年3月31日终止，原告2019年4月1日起在凯顺新城小区拒不退出，属于强行提供物业服务，无权向被告收取2019年4月1日以后的物业服务费。凯顺新城业主委员会和小区业主，早已明确拒绝原告2019年4月1日以后的物业服务，但是被告拒绝移交、拒绝退出。2019年4月1日以后原告强行提供物业服务的事实以得到攸县人民法院判决书的确认。2019年4月1日以后，原告赖在凯顺新城小区不是为了服务小区居民，而完全是为了其私利，结果是破坏小区居民的正常生活环境，败坏小区的安宁。被告拒交2019年3月31日之后物业服务费有相应的法律依据。二、原告私自收费不办事，该部分私自收取的费用应当抵扣前期的物业服务费。被告蔡进江为支持其诉讼主张，向本院提供了：1、攸县人民法院(2019)湘0223民初6867号民事判决书和株洲市中级人民法院（2019）民终2946号民事判决书复印件各1份，拟证明生效的人民法院判决书，已经确认原告晓峰物业公司从2019年4月1日起拒不退出凯顺新城小区物业服务，强行提供物业服务的基本事实；2、攸县联星街道办事处小区综合服务中心《有关凯顺新城小区物业管理纠纷的情况说明》复印件1份，拟证明街道办事处负责小区事务的综合服务中心证实，晓峰物业以未收齐物业服务费拒不移交物业服务，拒不退出小区，以致与小区业主和业主委员会发生纠纷的事实；3、凯顺新城业主要求终止合同不予缴纳物业费签名单复印件1份，拟证明凯顺新城大部分业主坚决反对晓峰物业强行提供服务，要求终止服务关系的事实；4、电费缴费单复印件7份和垃圾费转运单复印件1份，拟证明晓峰物业强行服务期间，服务质量低下，小区业主委员会被迫自行管理小区的事实；5、小区日常照片复印件5份，拟证明小区物业管理混乱，导致无门禁、乱搭建、油烟乱排放、绿化无养护、消防道堵塞，原告方的强行服务不是有效、合格的服务的事实；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织双方对证据进行了庭审质证，结合原、被告双方质证意见，本院就本案的证据分析认证如下：原告提供证据中的前期物业服务合同复印件1份、终止合同协议、协议、委托书、生活垃圾费收据复印件各1份、物业费结算表、物业费明细账复印件各1份、物业费催收通知书复印件各1份、入伙证明及承诺书复印件1份、前期物业延期服务协议及会议记录、会议签到单、证明复印件各1份，被告没有异议，本院予以认定并采信；对证据2中的协议书，被告对其有异议，本院需结合其他证据予以综合认定。被告向本院提供的证据攸县人民法院(2019)湘0223民初6867号《民事判决书》和株洲市中级人民法院（2019）民终2946号《民事判决书》复印件各1份、《有关凯顺新城小区物业管理纠纷的情况说明》复印件1份、小区日常照片复印件5份，原告方没有异议，本院予以认定。对被告提供的证据电费缴费单复印件7份和垃圾费转运单复印件1份，原告方有异议，认为该笔费用是由原告支付，原告方有发票的原件，经本院审查，结合案件审理情况，本院认为被告提供的证据凯顺新城业主要求终止合同不予缴纳物业费签名单复印件1份、电费缴费单复印件7份和垃圾费转运单复印件1份不符合证据的有效要件，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下：原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）系从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告蔡进江系攸县凯顺新城小区4栋202号房屋业主，于2016年3月14日入住该小区，房屋面积为135平方米。2014年7月6日，凯顺房地产公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，商业物业1.5元/月/平方米，物业服务费按每半年或年度交纳；逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，……。2016年5月26日，凯顺房地产公司和话蝶物业公司双方自愿终止双方签订的物业服务合同并签订《终止合同协议》。2016年5月29日，凯顺房地产公司与原告晓峰物业公司签订《协议》一份，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。协议签订后，原告开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，凯顺新城小区首届业主委员会成立。业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，2019年4月7日被告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月3日，原告与凯顺新城小区业主委员会因终止服务结算、交接等发生纠纷。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。晓峰物业公司不服本院的判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，在攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县住房保障服务中心物业办、凯顺新城业主委员会作为见证下，原告与惠泽物业公司签订交接《协议书》，双方约定2020年1月30日前凯顺新城小区业主拖欠的物业费按前期物业服务费由原告收取。上述见证方均在《协议书》上盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2020年1月30日实际为凯顺新城小区提供了物业服务，凯顺新城业主委员认可并接受了服务，被告从2018年10月1日起就未支付物业费，经原告催收，被告拒不交纳。为此，原告诉至法院，要求被告支付2018年10月1日至2020年1月30日期间的物业费。另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。还查明，2019年4月1日至2020年1月30日原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行前期物业管理服务的权利。攸县凯顺新城小区业主委员会成立后，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》对包括被告蔡进江在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，但经凯顺新城小区所在地社区居民委员会召集原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，就交接期间的物业服务进行了协调。2019年5月15日，凯顺新城小区业主委员会与原告就退出小区物业服务管理发生纠纷并诉至本院，虽然本院在2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。但原告不服本院的判决，于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院才作出驳回上诉，维持原判的二审判决。二审判决生效后，原告晓峰物业公司在判决限定的期限内撤出凯顺新城小区。同时，2020年1月22日原告与惠泽物业公司签订的《协议书》约定，凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取，被告小区业主委员会亦对《协议书》予以认可。故被告应支付在2018年10月1日至2019年3月30日期间的物业费972元（135平方米*1.2元/平方米/月*6个月），2019年4月1日至2019年1月30日期间的物业费，系原告与被告所在凯顺新城小区业主委员会因合同发生纠纷，经行政部门协调，在纠纷未解决前由原告对凯顺新城小区提供服务的，不属于强行服务。被告事实上亦接受了原告提供的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务合同关系。但在上述期间内，原告提供的服务，存在一定的瑕疵，故对2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费，本院酌情认定被告按80%支付给原告，即135㎡×1.2元/月/㎡×10个月×80%=1296元。另，生活垃圾处理费8元/月×16个月=128元，被告也应支付给原告。对原告主张向收取被告滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告蔡进江应当支付原告晓峰物业公司共计2396元。综上所述，被告蔡进江应当支付原告攸县晓峰物业管理有限公司2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业费共计2396元。原告提出的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告蔡进江在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业费2396元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡进江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  谢秋云人民陪审员  刘利平人民陪审员  ***二〇二〇年七月三十一日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。