山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1535号 上诉人（原审原告）：许升东，男，1989年2月5日出生，汉族，农民，住河南省台前县。 委托诉讼代理人：张凤松，女，1966年1月1日出生，汉族，农民，住河南省台前县。 委托诉讼代理人：马奇，濮阳市台前县城关镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘继省（曾用名刘伟），男，1978年7月2日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 被上诉人（原审被告）：郑书元，男，1966年7月24日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 被上诉人（原审被告）：刘存玉，男，1966年11月19日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 被上诉人（原审被告）：刘胜华，男，1978年9月15日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：王猛，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人许升东因与被上诉人刘继省、郑书元、刘存玉、刘胜华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人许升东上诉请求：1.依法维持（2019）鲁1522民初3906号民事判决第一项、第二项，撤销第三项，并依法改判被上诉人按照资金占用期间同期银行贷款利息赔偿上诉人损失292791.26元(暂计算截至起诉之日2019年7月17日)，计算至实际支付之日止；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定协议无效以及判决被上诉人返还上诉人的购房款正确，但是判决驳回上诉人赔偿损失的诉讼请求错误。本案中具体存在以下问题：一、一审判决认定事实错误。1.对于莘县桃园假日庄园的情况，上诉人并不知情，莘县桃园假日庄园以开发商的名义出现在协议上，并且加盖了莘县桃园假日庄园的公章，以当时公开对外的形式表明该单位是正规的，上诉人无法对假日庄园是否办理工商登记产生怀疑，所以一审认定上诉人明知莘县桃园假日庄园未办理工商登记显然错误。上诉人起诉时，代理律师通过工商查询才知道被上诉人虚构的开发商莘县桃园假日酒店并没有进行工商登记，这一点刘继省庭审中也认可。2.一审以刘继省等人在庭审中的单方陈述，认定上诉人购房时知晓房屋的具体情况属于认定事实错误。当时房屋建设时没有规划、没有手续，但是被上诉人在房屋买卖时却没有告诉上诉人，并且《购楼协议》第八条明确约定由甲方负责办理房产证，所需费用由甲方负担。办理房产证是被上诉人应当承担的合同义务，虽然协议被认定无效，但是不能免除被上诉人虚假承诺的法律责任。上诉人对于房屋的实际情况不了解，购买房屋也是基于被上诉人的宣传和协议承诺的信任。一审将房地产开发商预售需要具备的五证审查义务强加到上诉人身上显然错误，这是开发商应该主动公开的信息，开发商不能将其没有公开的责任和后果转嫁到上诉人身上，所以被上诉人在房屋销售过程中显然存在严重过错。3.虽然刘存玉、郑书元辩称他们系刘继省、刘胜华的雇员，只是刘继省、刘胜华的受托人，刘继省当庭也表示认可，但这只是被上诉人内部角色的定位，上诉人对他们之间的关系并不知情，被上诉人在房屋销售过程中各司其职，应当对其行为后果承担法律责任。并且，被上诉人四人明知房屋开发没有资质而进行销售，协议也明确其办理房产证并承担办理房产证的全部费用，被上诉人均有过错，应当承担责任。一审仅认定刘继省、刘胜华为开发商错误，该四人应该均是开发商。二、一审判决对《合同法》第五十八条及《土地管理法》适用法律错误。商品房销售的五证是否取得、何时取得是房地产开发商的责任，至于房地产开发商所用土地是否为村集体土地，购房人不清楚，并且开发商主体是否存在，购房人也无从知晓，一审强加给购房者超出其自身能力的义务。本案开发商利用没有工商登记注册的“莘县桃园假日庄园”这个虚假主体，私刻“莘县桃园假日庄园”公章并签订《购房协议》，协议中明确约定其办理房产证并承担办证费用，被上诉人已构成欺诈，被上诉人的行为就是在诈骗，所以一审认定双方均存在过错，严重错误。上诉人作为买房人，支付了购房款就已经完成了合同约定的义务，被上诉人明知手续不全不能办证，还要承诺给办证，过错显然在被上诉人方，而上诉人没有过错。 被上诉人刘继省、郑书元、刘胜华、刘存玉辩称，一、本案涉及的纠纷是小产权房屋买卖合同的效力问题。该类房屋权属登记方面存在瑕疵，影响房屋权利基础及流转。本案的上诉人并非涉案土地的集体经济组织成员，对涉案房屋享有何种权利，难以通过现行法律规定确定。目前我国法律、行政法规中关于房屋买卖的规定都只是适用于城市，没有规制农村小产权房的规定。一审认定房屋买卖合同无效的依据是部门通知，效力都不如部门规章，并非合同法规定的违反法律和行政法规的强制性规定，不能据此认定合同无效。故上诉人对涉案房屋及所占土地享有何种权利不能通过现行法律认定，该案没有明确的法律法规依据，不属于法院民事案件受理范围。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由法院受理的，可以由第二审法院直接裁定撤销原判决，驳回起诉。聊城市中级人民法院在司法实践中也形成了（2018）鲁15民终3386号民事判决书等裁判文书对以上事实予以确定。二、无论上诉人是否知情，其作为大额不动产的购买人，对涉案房屋的买卖负有基本的审查义务。我方如实销售小产权房，期间也并未对房屋能否办证及过户手续有过任何欺诈、隐瞒行为。上诉人对涉案房屋的产权性质也是知情的，上诉人自身存在过错，应依据《合同法》第五十八条的规定，承担自身应负的责任，不应再向我方主张利息损失。更何况上诉人在房屋买卖、占有房屋后将房屋出租使用，后续还取得过租金收入，自合同签订后该房屋也转归上诉人占有并从中受益，没有相应损失，其主张房款占用期间利息的主张没有事实和法律依据。 许升东向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认双方于2011年5月26日签订的《购楼协议》无效；2.判令刘继省、郑书元、刘存玉、刘胜华返还已付购房款615000元；3.判令刘继省、郑书元、刘存玉、刘胜华支付房款占用期间的利息（按照人民银行同期贷款利率计算至结清上述款项之日止）；4.判令本案诉讼费、保全费由刘继省、郑书元、刘存玉、刘胜华承担。 一审法院认定的事实：许升东父亲许德朝以许升东的名义与莘县桃园假日庄园签订《购楼协议》一份，该协议载明：“甲方：假日庄园乙方：许升东为尊重双方共同利益将签订本协议：一、范县农机局对过，义和庄村路口北，商业楼营业门市两间，楼上两室一厅的主房一套。二、建筑面积214.48平方米，每建筑面积造价3100元，总造价为664888元，使用期限为70年。三、付款方式首付614800元，门窗、楼梯扶手，外墙涂料，通水通电交付房钥匙后付元，房产证办理完毕后所剩款项一次性付清。四、乙方所购套房，底层二间，门市自南向北排列第一套，房前空地15米归乙方使用（自、南、列三个字被划掉）。五、……六、违约责任：如甲方违约按乙方支付实际款一次性退还给乙方，并按乙方交款的10%补偿给乙方。如乙方不按以上条款付款，甲方有权把楼房转卖给他人，扣乙方所交款的10%作为罚金。七、甲方负责办理房产证，所需费用由甲方承担。八、未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份，甲方双方各执一份，双方签字盖章后生效。甲方（盖章）负责人（签字）郑书元 乙方（盖章）负责人（签字）许升东（盖章） 负责人（签字）加盖莘县桃园假日庄园章 2011年5月26日”。在法院审理的（2017）鲁1522民初4302号案件中，许升东与刘继省均认可交房后，2012年6月1日许升东父亲许德朝与刘继省签订租赁合同，将涉案房租租赁给刘继省，年租金28000元，刘继省一次性支付许升东父亲租金28000元。莘县桃园假日庄园未办理工商注册登记，系个人合伙开发，未取得楼房建设规划许可，所占土地系租赁的莘县集体土地，租赁期限为70年，所建房屋亦未办理房产证。许升东于2019年4月4日与刘继省、刘胜华、莘县桃园假日庄园签订购楼协议补充协议一份，内容为：“甲方：假日庄园乙方：许升东原合同第四条：乙方购买的房屋具体信息为十字坡大道路东沿街房北排第一套，底层两间，房前空地15平方米归乙方使用。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方签字：刘继省委托人郑书元372523196607248411刘胜华委托人刘存玉372523196611198437加盖莘县桃园假日庄园章乙方签字：许升东4109271989020560732019年4月4日”。2019年7月16日许升东诉至法院请求确认该《购楼协议》无效，并要求原审被告退还房款，支付资金占用期间的利息。 一审法院认为，一、本案一审原告是否适格。双方均认可《购楼协议》并非许升东本人签订，许升东主张系其父亲许德朝以许升东的名义购买，许升东为涉案房屋的所有权人；一审被告主张协议并非许升东本人签订，但未对许升东诉讼主体资格提出异议，且刘继省、刘胜华还于2019年4月4日与许升东签订了补充协议，应视为对许升东诉讼主体资格的认可；结合许升东身份信息及其持有的购楼协议、收款收据，可以认定许升东为涉案房产的所有权人，具有本案诉讼主体资格。二、双方签订的《购楼协议》是否有效。2013年11月22日我国国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅联合作出的国土资电发（2013）70号《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》中明确禁止违法建设、销售“小产权房”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。本案中，以许升东名义与莘县桃园假日庄园于2011年5月26日签订《购楼协议》中约定的房屋系在莘县村民集体所有的土地上建设，本案双方均非该集体经济组织的成员，个人以莘县桃园假日庄园的名义在该集体所有的土地上建设房屋并向社会公开销售，所向许升东销售的房屋为“小产权房”，涉案房屋所占地块土地性质仍为农村集体所有的土地，土地使用权人至今仍是莘县集体，莘县桃园假日庄园未办理工商注册登记且至今未取得该房屋相关合法手续。故莘县桃园假日庄园与许升东签订的《购楼协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效，因合同取得的财产，应当互相返还。三、莘县桃园假日庄园的房款返还责任应由谁承担。签订购楼协议时，郑书元作为甲方负责人在购楼协议上签名，刘存玉在收款收据上收款人处签名，许升东主张双方签订的购楼协议无效，所付房款应由一审四被告返还；庭审中，郑书元、刘存玉主张协议签订时莘县桃园假日庄园系刘继省与刘胜华合伙开发，郑书元、刘存玉系刘继省、刘胜华的雇员，对此刘继省、刘胜华予以认可；法院认为，刘继省、刘胜华认可莘县桃园假日庄园系两人合伙开发，并认可退还房款，许升东在明知莘县桃园假日庄园未办理工商登记的情况下在2019年4月4日与刘继省、刘胜华签订《购楼协议》补充协议，并将刘继省、刘胜华列为本案一审被告，可以推定许升东对刘继省、刘胜华合伙开发莘县桃园假日庄园小区一事知情，故法院认定应由刘继省、刘胜华向许升东返还购房款的责任。四、关于许升东主张的房款占用期间的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，许升东作为房屋的买方，应当审查莘县桃园假日庄园是否具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》等相关手续，莘县桃园假日庄园未办理上述手续，许升东在买房时亦未提出异议，故双方对合同无效均存在过错，对许升东要求一审被告支付房款占用期间的利息损失的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、许升东父亲许德朝以许升东名义与刘继省、刘胜华以莘县桃园假日庄园名义签订的《购楼协议》无效；二、刘继省、刘胜华于本判决生效之日起十五日内退还许升东购房款615000元；三、驳回许升东的其他诉讼请求。案件受理费9950元，刘继省、刘胜华承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，在（2017）鲁1522民初4302号案件，许升东诉刘继省、马庆明租赁合同纠纷一案中，刘继省称，2012年6月1日，许升东将涉案房屋租给自己，支付了一年的租金。6月底，樱东村委会书记马子江和村委委员马兰菊将门锁撬开并更换了门锁，其后该房屋一直由马子江之子马庆明对外出租使用至今。据此可以认定上诉人许升东一直对涉案房屋并未实际占有，只是收取了一年的租金。本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：一、被上诉人刘继省、刘胜华未取得开发资质，在农村土地上建设房屋对外出售，是造成合同无效的主要原因。合同无效后，被上诉人刘继省、刘胜华无偿占有上诉人许升东的购房款615000元近十年的时间，获取了利益，而上诉人许升东受到了损失。并且，上诉人许升东并未实际占有和使用房屋，除收取了一年的租金外，并未从房屋上获得利益。一审以双方均有过错为由，不支持上诉人许升东主张的利息损失不当。对于合同无效后当事人的损失，按照过错程度进行分担的规定，应当理解为，因合同无效给一方造成了损失，对方也未获利。在此情况下，才适用根据过错程度分担的原则。如果一方的损失就是对方的获利，应当适用返还原则。本案上诉人的损失就是被上诉人获得的利益，应当适用返还原则。 二、关于利息的计算，2011年5月26日上诉人交纳房款后，房屋处于建造阶段。此时段不应计算利息。2012年6月1日，上诉人许升东收取了刘继省一年的租金，本年的利息损失也应当扣除。其利息损失应当自2013年6月1日起至本案判决生效之日起计算。 三、关于被上诉人郑书元、刘存玉的责任，上诉人没有证据证明郑书元、刘存玉和刘继省、刘胜华合伙共同开发建设涉案房屋，其要求郑书元、刘存玉共同承担责任没有法律依据，此项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人许升东的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初3906号民事判决第一项、第二项； 二、撤销山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初3906号民事判决第三项； 三、被上诉人刘继省、刘胜华于判决生效之日起十五日内支付给上诉人许升东购房款占用利息，（以615000元为基数，自2013年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9950元，由被上诉人刘继省、刘胜华负担；二审案件受理费9950元，由上诉人许升东承担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年七月二十三日 法官助理崔欣欣 书记员郑银银