河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1481号上诉人（原审被告）：禹州市万隆房地产营销策划有限公司。法定代表人:刘伟明，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张乐平、王浩杰，河南禹曦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔丽娜，女，生于1981年10月15日，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人:杨永超，禹州市为民法律服务所法律工作者。上诉人禹州市万隆房地产营销策划有限公司因与被上诉人崔丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2020）豫1081民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人禹州市万隆房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王浩杰、被上诉人崔丽娜及其委托诉讼代理人杨永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹州市万隆房地产营销策划有限公司上诉请求：撤销禹州市人民法院(2020)豫1081民初872号民事判决,改判驳回被上诉人对上诉人的无理诉求。事实和理由:2018年10月15日,被上诉人通过我们万隆中介公司认购了由河南省绣都置业有限公司开发建设的商品房一套。当时是以我们万隆中介公司的名义与被上诉人签订了一份《认购协议》,同时并收取了被上诉人支付的认购房款225529元。我们万隆公司与绣都公司是代理与被代理的合作关系。只因被上诉人认购的该套商品房,在绣都公司交付给我们万隆公司销售之前,早已都备案抵押给了第三方,才导致被上诉人迟迟无法与绣都公司签订正式的商品房买卖合同。鉴于此,被诉人要求退房还钱。我们万隆中介公司只好协助被上诉人,将其持有的《认购协议》和225529元的认购房收据原件一并交付给绣都公司,由绣都公司重新为其出具认购房款225529元的收款收据。与此同时,我们万隆公司也将委托销售的该房产也退还绣都公司。我们万隆中介公司与被上诉人之间的合同关系以及与绣都公司的代理关系终结,被上诉人与绣都公司形成正式的买卖关系建立。而今,被上诉人持着绣都公司给其出据的认购房款收据,只起诉我们万隆中介公司,并撤回对绣都公司的起诉,显然不能成立。为此提起上诉,请求二审法院依法查明事实,秉公判决。崔丽娜辩称，原审认定事实清楚,证据确实充分，适用法律准确,被答辩人的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。事实和理由：1、原审中答辩人向法院提供的证据《认购协议》系双方签订,被答辩人亦认可该证据的真实性。该协议第1条明确记载被答辩人向答辩人出售的房产是被答辩人联合开发,同时该协议也明确约定了房屋的具体位置、价款、支付方式等,这份协议是双方真实意思表示,也具备房屋买卖合同的要件,并且也不违反法律和行政法规的强制性规定,应属于合法有效的合同,应当受到法律保护。2、被答辩人虽然工商登记经营范围没有房地产开发事项,但是被答辩人向答辩人提供的《认购协议》上明确记载，该公司系和其他公司联合开发房地产,按照被答辩人现在声称其公司是中介公司,请被答辩人提供证据并解释为什么其公司提供格式《认购协议》上显示是联合开发?是故意在实施合同诈骗?或是民事欺诈行为?答辩人和被答辩人之间签订《认购协议》后,双方关系就已经确定下来了,答辩人是购买方,被答辩人是出卖方,双方是合同的当事人,所以原审法院依据双方之间关系裁判事实清楚、证据确凿充分,适用法律正确,恳请二审法院予以维持。3、答辩人和被答辩人签订书面《认购协议》后,答辩人按约向被答辩人支付购房款225529元,被答辩人收到这笔购房款后给答辩人出具《收据》一份,后又更换《收据》一份。因被答辩人原因无法向答辩人交付房屋,被答辩人又向答辩人书面出具《证明》一份、《保证》一份，被答辩人承诺在一定期限内向答辩人交付房屋,逾期不能交付愿意返还购房款并支付利息。但是,后来被答辩人又恶意串通绣都公司再次欺骗答辩人，导致答辩人持有的购房款收据一换再换,被答辩人并以此想逃避法律责任,这只能说是被答辩人的梦想,但是最终是无法逃避法律责任的。根据我国《合同法》第九十四条第(四)款规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,被答辩人曾经承诺于2020年2月9日前办理完房屋备案手续,可是案涉房屋早已经备案其他人,双方之间的合同根本就不可能实现目的,所以答辩人提出解除合同完全符合法律规定。4、被答辩人声称其公司和绣都公司之间是代理与被代理关系，这与事实不相符，也与被答辩人向答辩人并签订提供格式《认购协议》不相符。至于他们两家公司之间到底是什么关系，那是他们内部事务，对外以及对答辩人不产生效力，被答辩人在本案中承担责任是合理合法的。综上所述,原审认定事实清楚,证据确实充分，适用法律准确，被答辩人的上诉既无法律依据也无事实依据,上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。崔丽娜向原审法院起诉请求：1、判令被告退回原告购房款225529元；2、判令被告自2018年10月15日起按225529元为基数按月息三分支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2019年1月27日，被告万隆房地产（出卖方）与原告崔丽娜（买受方）签订认购协议，双方约定：认购人购买万隆房地产营销策划有限公司联合开发的位于禹州市禹州市××大道北段××路西段圣帝金苑小区，选定小区物业位置为10号楼1单元3层1-303户，面积100.97㎡，2019年1月27日前缴纳39%购房款，225529.00元整等条款。2018年10月15日和2019年1月27日，被告万隆房地产两次出具收据，收原告崔丽娜购房款225529.00元。2019年11月8日，被告万隆房地产出具便条一份，内容为：万隆房地产有限公司负责人保证崔丽娜在2018年10月25日在万隆房地产有限公司购买的圣帝金苑10-1-303的房屋在2020年2月9日前将房屋备案手续全部办理完成。如到约定日期内未办理完成，自愿将所有房款225529元全部首付款一次性给予崔丽娜本人（如未办理向从崔丽娜支付首付款3分的利息，从购房日期算起，2018年10月15日购房）。另查明，案涉房屋已于2015年6月21日备案给案外人。一审法院认为，一、原告崔丽娜与被告万隆房地产双方签订的《认购协议》中约定的房屋具体位置、价款、支付方式等，具备房屋买卖合同要件，双方系房屋买卖合同法律关系。《认购协议》是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告崔丽娜依据约定支付被告万隆房地产首付款225529元,被告万隆房地产承诺于2020年2月9日前办理完房屋备案手续，但案涉房屋已备案他人，且逾期仍未办理，致使不能实现合同目的，故原告崔丽娜要求解除合同，法院予以支持。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告万隆房地产应当返还原告崔丽娜购房款225529元。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告万隆房地产未按承诺的时间给原告崔丽娜办理房屋备案手续，已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告崔丽娜未提供证据证明因被告万隆房地产违约给其造成的实际损失数额。被告万隆房地产认为约定的违约金过高请求予以减少。根据本案实际情况，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为原告崔丽娜请求的违约金以225529元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止为宜。五、本案认购协议系原告崔丽娜与被告万隆房地产签订，根据合同相对性原则，原告崔丽娜撤回对被告绣都置业的起诉，是对其权利的处分，法院予以准许。判决：一、解除原告崔丽娜与被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司签订的《认购协议》。二、被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内支付原告崔丽娜购房款225529元及违约金（以225529元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告崔丽娜的其他诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取2375元，由被告禹州市万隆房地产营销策划有限公司负担。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决解除协议并支付房款和违约金是否适当。一、上诉人禹州市万隆房地产营销策划有限公司与被上诉人崔丽娜签订的《认购协议》中，约定的房屋具体位置、价款、支付方式等，具备房屋买卖合同要件，双方系房屋买卖合同法律关系。《认购协议》是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效协议。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被上诉人崔丽娜依据约定支付上诉人首付款225529元,上诉人禹州市万隆房地产营销策划有限公司承诺于2020年2月9日前办理完房屋备案手续，但案涉房屋早已备案他人，且逾期仍未办理，致使不能实现合同目的，故被上诉人崔丽娜要求解除合同，一审判决予以支持，于法有据，本院予以肯定。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，上诉人应当返还被上诉人购房款225529元，一审判决正确。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未按承诺的时间给被上诉人办理房屋备案手续，已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人崔丽娜未提供证据证明因上诉人违约给其造成的实际损失数额。上诉人认为约定的违约金过高请求予以减少。一审根据本案实际情况，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，认为被上诉人崔丽娜请求的违约金以225529元为基数，自2018年10月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止为宜，较为妥当，亦于情有理，本院予以支持。综上，禹州市万隆房地产营销策划有限公司的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人禹州市万隆房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 张 靖审判员 肖永强二〇二〇年七月二十九日本件与员杨甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口