四川省广安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川16执异45号 案外人：张勇刚，男，汉族，1970年3月10日出生，住四川省岳池县。 案外人：唐春霞，女，汉族，1972年2月11日出生，住四川省岳池县。 申请执行人：郑剑，男，汉族，1964年4月26日出生，住四川省邻水县。 委托代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 被执行人：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇滨河东路9号。 法定代表人：杨晓东，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人郑剑与被执行人广安和谐置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，作出（2019）川16执290号之一执行裁定，对岳池县九龙镇花漾城9栋1-1号商业用房拍卖。案外人张勇刚、唐春霞对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张勇刚、唐春霞称，2017年1月9日，张勇刚、唐春霞与广安和谐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了岳池县商业用房，合同签订当日，广安和谐置业有限公司向其交付涉案房产，其按合同约定总价款的50.4%支付首付款，并将涉案商业用房自行出租，因广安和谐置业有限公司原因未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求终止执行涉案房产并确认该房产归其所有。为证明其主张，案外人提供了《商品房买卖合同》、广安和谐置业有限公司收款收据、《岳池县花漾城入户门供应及安装工程施工合同》、广安和谐置业有限公司付款申请单及结算单、欠条、《门面租赁合同》、张勇刚名下卡号为62×××16银行卡交易明细清单等证据。 申请执行人郑剑称：案涉门市在张勇刚、唐春霞与广安和谐置业有限公司买卖前已经抵押给四川岳池农村商业银行股份有限公司，其异议请求不应支持。 被执行人广安和谐置业有限公司未提出意见。 本院查明，郑剑与广安和谐置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，本院于2017年11月14日立案受理。诉讼中，因郑剑申请财产保全，本院于2017年11月27日作出（2017）川16民初76号民事裁定，对广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产：7-102、7-104、7-105、7-106、7-202、7-301、7-302、8-106、8-107、8-109、8-112、8-113、9-101、9-102、9-106、9-117、9-118、9-203、10-106、10-202、10-301、10-302、10-401、10-402、11-102、11-106、11-201、11-202、11-301、11-302共计30套营业用房（建筑面积约5800平方米）予以查封；2017年11月29日本院作出（2017）川16执保16号之二协助执行通知书，并于2017年11月30日送达岳池县不动产登记中心。 2019年4月26日，本院作出（2017）川16民初76号民事判决：一、广安和谐置业有限公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，其中4,389,727元、9,087,029.92元分别从2017年4月1日、2017年9月1日起计算利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算），1,920,819.42元不计算利息；二、广安和谐置业有限公司退还郑剑履约保证金210万元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中，185万元从2017年4月1日起计算利息，25万元从2017年9月1日起计算利息）；三、广安和谐置业有限公司退还郑剑民工工资保证金40万元；四、郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权；五、驳回郑剑的其他诉讼请求；六、驳回广安和谐置业有限公司的反诉请求。广安和谐置业有限公司对该判决不服，上诉至四川省高级人民法院。因广安和谐置业有限公司未缴纳上诉费，四川省高级人民法院于2019年7月3日以（2019）川民终408号民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。 本院（2017）川16民初76号民事判决发生法律效力后，广安和谐置业有限公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，郑剑申请本院强制执行。本院于2019年7月16日受理执行，并于同日向广安和谐置业有限公司发出执行通知书。2019年7月30日，本院作出（2019）川16执290号之一执行裁定：对被执行人广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产7-102、7-104、7-105、7-106、7-202、7-301、7-302、8-106、8-107、8-109、8-112、8-113、9-101、9-102、9-106、9-117、9-118、9-203、10-106、10-202、10-301、10-302、10-401、10-402、11-102、11-106、11-201、11-202、11-301、11-302共计30套营业用房（建筑面积约5800平方米）进行评估、拍卖。 2019年8月26日，本院发出（2019）川16执290号执行公告：鉴于即将对以上财产进行评估、拍卖的情况下，为了有效保护相关权利人的合法权益，对以上财产相关的抵押权人、承租人、已购买人等人于2019年9月2日前向本院申报，并附相关合同、票据、等证据。 2019年8月16日，郑剑以上述部分营业房已实际网签在他人名下为由申请解封，本院于同日作出（2019）川16执290号之二执行裁定书裁定解除广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产：7-301、8-106、8-107、8-112、10-401、10-402、11-106、11-201、11-202共计9套营业用房的查封。 2017年1月9日，广安和谐置业有限公司作为出卖人，张勇刚、唐春霞作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定张勇刚、唐春霞分别以705,650元、964,590元的价格购买花漾城9幢第1层01号（建筑面积64.15平方米）、9幢第1层02号（建筑面积87.69平方米）。同时约定，买受人首期支付01号房总价的50.40%及02号房总价的50.23%，其余价款向指定银行借款支付。同日，张勇刚向广安和谐置业有限公司刷卡支付商铺款3万元并向广安和谐置业有限公司出具数额为205,240元的欠条。 2016年8月19日，广安和谐置业有限公司（甲方）、张勇刚（乙方）签订《岳池县花漾城入户门供应及安装工程施工合同》约定由张勇刚承包岳池县花漾城入户门供应及安装工程项目，2017年7月26日工程结算显示广安和谐置业有限公司应付张勇刚工程款605,950元，次日广安和谐置业有限公司出具付款申请单，同意用该款项抵扣购房款60.5万元（广安和谐置业有限公司收款收据显示抵扣9-101房款20万元、抵扣9-102房款40.5万元）。 2017年5月23日，张勇刚向广安和谐置业有限公司提交入场装修申请，要求进场装修涉案房产，该公司在申请上盖章。同日，张勇刚与邹红英签订门面租赁合同，约定租赁期为2017年6月1日起至2022年5月30日，约定租金为前三年分别为86417元、91602元、97100元，张勇刚名下卡号为62×××16银行卡交易明细清单显示邹红英分别于2017年5月23日、2018年5月12日、2019年6月10日向张勇刚转账41700元、75900元、97100元。张勇刚称有8700元（第二年）租金通过微信转账支付，其余租金为现金支付。 同时查明，案涉营业用房因广安和谐置业有限公司向四川岳池农村商业银行股份有限公司（原岳池县农村信用合作联社）贷款被抵押，并于2016年5月23日办理了抵押登记。 本院认为，案涉二套营业用房于2016年5月23日在原岳池县农村信用合作联社办理抵押登记，张勇刚、唐春霞与广安和谐置业有限公司于2017年1月9日签订《商品房买卖合同》，亦即案涉二套营业用房抵押在前，买卖在后，买受人张勇刚、唐春霞对该二套营业用房存在抵押没有履行合理的注意义务，对案涉二套营业用房不能办理过户存在过错，不符合《最高人民法院》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。同时，执行依据即本院（2017）川16民初76号民事判决载明郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权，根据《最高人民法院》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人张勇刚、唐春霞对案涉营业用房不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求不予支持。对于张勇刚、唐春霞请求对案涉二套营业用房确权的主张，不属于执行异议审查的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下： 驳回张勇刚、唐春霞的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 寇正伟 书 记 员 李星坤