浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4829号 上诉人（原审原告）浙江开元物业管理股份有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道永晖路233号杭州湾智慧谷大厦5楼。 法定代表人严殷斐，总经理。 委托诉讼代理人郭力、桑雪儿，浙江雄略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）方光潮，男，1962年12月30日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人方长春，男，1963年4月12日出生，汉族，住浙江省淳安县，系被上诉人同小区业主。 上诉人浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称开元物业）因与被上诉人方光潮物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员张巧薇适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：开元物业与淳安县房地产管理处于2015年签订《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由开元物业为辉照山项目物业提供前期物业管理服务事宜，总建筑面积28860平方米，其中地上建筑面积24408平方米，地下建筑面积4452平方米，其中高层住宅面积8101.7平方米，多层住宅面积10877.3平方米，商业面积5900平方米，公建配套5981平方米，总户数153户，其中住宅136户、商业17户，总停车位96个，其中地下停车位90个，地面停车位6个。物业服务费约定如下：安置房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业物业服务费1.5元/平方米.月，第一年物业服务费由淳安县房地产管理处承担，第二年及第三年的高层物业服务费由淳安县房地产管理处承担1.15元/平方米.月，由业主承担0.65元/平方米.月，第二年及第三年的多层物业服务费由淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米.月，由业主承担0.4元/平方米.月，能耗费全部由淳安县房地产管理处承担；商品房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业、幼儿园物业服务费1.5元/平方米.月。由业主承担的物业服务费，按年度预交，业主或物业使用人在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用；淳安县房地产管理处承担的物业服务费按半年预交，在交付之日预交当期交付面积物业半年的物业服务费用，以后每半年按时（1月10日、7月10日前）向开元物业预交物业服务费。如淳安县房地产管理处、业主或物业使用人未按时交纳物业服务费用，应以每日2‰的滞纳金标准支付违约金。合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。2018年5月25日，开元物业与淳安县房地产管理处签订《补充协议》一份，约定将前期物业服务合同延续一年，至2018年12月31日，物业费如前。2018年12月20日，开元物业与淳安县房地产管理处又签订《补充协议》一份，将前期物业服务合同再延续至2019年6月30日。方光潮系淳安县千岛湖镇环湖北路196号101室业主，房屋建筑面积为114.28平方米。开元物业曾因本案纠纷起诉来原审法院，后于2019年7月26日申请撤诉，原审法院于2019年7月30日以（2019）浙0109民初8234号民事裁定准予其撤回起诉。2019年8月12日，开元物业委托浙江雄略律师事务所向方光潮发出《通知缴费及责任告知函》，称其欠缴2017年1月1日至2019年6月30日物业费2194.17元，要求其在2019年8月18日前缴纳，逾期缴纳需支付每日2‰的违约金。另查明，开元物业、方光潮在一审庭审中均确认淳安县千岛湖镇环湖北路（即辉照山项目）中共有住宅183套，其中196号40套、197号35套、199号32套、222号32套、223号44套，双方存在争议的45套住宅分别为196号东、西边套共10套和197号的35套。开元物业于2020年3月诉至原审法院，请求判令：方光潮支付开元物业服务费2194.17元，并支付至实际支付之日止的违约金（按照物业服务合同约定的日千分之二标准，分段暂时计算到2019年8月31日止，违约金为1773.82元）。 原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据开元物业提供的《辉照山前期物业服务合同》，其提供物业服务的范围为辉照山项目中住宅136户、商业17户和停车位96个，而该项目中住宅总户数为183户，除去有争议的45户，剩余户数为138户，且淳安县房地产管理处出具的情况说明也明确案涉房屋并非开元物业前期物业服务范围，也可与淳安县房地产管理处的物业费补贴范围对象相印证，故而原审法院认为案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围。虽然开元物业提供了其为方光潮代办天然气的相关材料，但并不足以证明其为方光潮提供了常规的物业服务，或参照前期物业服务合同内容提供了事实物业服务。此外，相比正常的物业服务合同关系，应当由开元物业提交其已经提供了符合合同内容的相应物业服务的相关证据用以证实其与方光潮之间存在事实物业服务关系，但开元物业至今未能提交有效证据予以证实。综上，开元物业提供的证据不足以证明其与方光潮之间存在物业服务合同关系或事实物业服务关系，故其主张的物业费和相应违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回浙江开元物业管理股份有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 宣判后，开元物业不服，向本院提起上诉称：一、案涉辉照山项目作为一个物业服务区域，是一个不可分割的整体，该小区共由一期3幢、二期3幢房屋组成，其中包括多层4幢（环湖北路196号、环湖北路197号、环湖北路199号及在建公房1幢）、高层2幢（环湖北路222号、环湖北路223号），目前实际有住宅183户、商业16户。该小区为半封闭式小区，周围均有围墙、防爬栅栏等设施，仅有一个出入口，上诉人已设置了门岗。淳安县房地产管理处于2014年11月对整个项目的物业服务进行招投标，招标公告目前仍可在政府网站淳安县公共资源交易网进行查看。公告中明确说明辉照山项目包含6幢建筑，其中高层建筑2幢、多层建筑4幢，与实际情况相符。因此，案涉房屋环湖北路196号101室属于上诉人物业服务范围，原审判决认定该房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围系认定事实错误。二、上诉人与淳安县房地产管理处签订《辉照山前期物业服务合同》及《补充协议》后，已按照合同的约定为整个小区实际提供了物业管理服务，包括小区内的所有绿化、保洁及有关设施设备维修保养的工作，为小区内所有业主包括本案被上诉人办理了配套天然气项目，这不是被上诉人在一审中所说的物业服务人员“做点好事”，而是在履行物业服务的义务和职责，是为被上诉人提供物业服务的具体表现之一。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系或事实物业服务关系系认定事实错误。综上，被上诉人应当依约履行支付物业费的义务，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人物业服务费2194.17元，并支付至实际支付之日止的违约金（从2017年1月1日起，按照合同约定的千分之二的标准计算）；2、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。 被上诉人方光潮答辩称：被上诉人与开元物业没有关系，不存在物业合同纠纷的问题。 上诉人开元物业在二审期间向本院提交以下证据材料：交通银行回单一份，拟证明本案业主的房屋属于农居点，依照物业合同规定应当缴纳纳物业费。淳安县房地产管理局向上诉人缴纳物业费用50%，剩余费用应由业主支付。 经质证，被上诉人方光潮认为：对该证据的真实性予以认可，但房管支付后剩余的费用应当由2015年后因撤村建居入住的农居商品房住户承担。本院对该份证据真实性予以确认，但该回单未载明房号，故不能达到待证目的，本院不予确认。 被上诉人方光潮在二审期间向本院提交以下证据材料：证据1、杭州市物业服务合同一份，拟证明被上诉人的农居房在目前的小区里是不用缴纳物业费的。证据2、付费修理房屋等相关证明、收条、收据材料一组，拟证明开元物业并没有提供必要服务。 经质证，上诉人开元物业认为：对证据1，因为是复印件，无法核实真实性，对合法性也有异议，对关联性也有异议，是小区和第三方签订的物业合同，不能约束本案上诉人。对证据2，对三性均有异议，其中两份证明属于证人证言，真实性无法确认。且维修项目部分属于业主专有部分，如果在保修期内，应该是由房屋开发商来承担维修费用；如果过了保修期，则应由业主自行承担。本院认为：对证据1，合同签订主体为千岛湖镇辉照山小区自管小组与杭州桐达物业管理有限公司，与本案诉争问题不存在直接关联，故不予采信。对证据2、对收条真实性不予确认。对收据的真实性予以确认。胡纪生、吕其明的证明实质属于证人证言，因二人未出庭接受质询，故该两份证明不符合证人证言的形式要件，本院均不予确认。 本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2019年3月14日，淳安县房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：“按照我处与开元物业公司签订的辉照山区块前期物业合同，就住宅部分物业服务费有关问题，经我处核实，138套住宅需缴纳物业费用为环湖北路196号30套，199号32套，222号32套，223号44套。其中属我处缴纳的部分已按合同缴纳。” 本院认为，根据淳安县房地产管理处出具的《情况说明》，案涉《辉照山前期物业服务合同》中载明的需支付物业费的住宅为196号30套、199号32套、222号32套、223号44套。该《情况说明》所载内容，与淳安县房地产管理处、开元物业签订的《辉照山前期物业服务合同》中对开元物业提供服务的对象所作约定基本对应，且淳安县房地产管理处本身亦是该前期物业服务合同的当事人，故据此并结合当事人确认的户数相关情况，一审采信上述《情况说明》并认为案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围，并无不当。而招标公告属于要约，现开元物业以案涉房屋在招标公告中属于物业服务范围为由主张案涉房屋系合同中约定的物业服务范围，缺乏依据，本院不予支持。对于开元物业主张其为案涉房屋业主提供了事实上的物业服务，因开元物业仅提交了代办天然气的相关材料，缺乏其他常规物业服务的基础记录，故对该主张本院难以支持。综上，上诉人开元物业的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张巧薇 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 楼 琦