福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2953号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：赵学兰，女，1980年10月15日出生，汉族，住河南省开封市金明区。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与被上诉人赵学兰商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销福建省厦门市同安区人民法院(2019）闽0212民初4864号民事判决书，并发回重审或者依法改判驳回赵学兰的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明赵学兰存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、赵学兰作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因赵学兰部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是赵学兰的合同义务。2、根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，赵学兰认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由赵学兰承担，而非由欣盛丰公司承担。二、一审法院认为合同及附件六未约定赵学兰应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，赵学兰应于合同签订之日（2016年4月27日）起60日内即2016年6月26日内付清购房款。结合本案的实际情况，赵学兰于2016年6月21日签订个人借款合同，2016年7月17日欣盛丰公司开具按揭款65万元发票予赵学兰（按揭到账早于该开票时间），从签署个人借款合同到按揭到账不到26天。正是由于赵学兰随性逾期提交按揭所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致赵学兰至2016年7月17日收到按揭部分购房款人民币65万元。2、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于赵学兰，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。本案讼争商品房签订合同的时间为2016年4月27日，根据双方签订的合同及补充协议约定，赵学兰应于2016年4月27日前付人民币肆拾叁万伍仟肆佰伍拾柒元整（￥435457），余款计人民币陆拾伍万元整（￥650000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2016年7月17日才收到按揭部分购房款人民币65万元，逾期支付按揭款21天，显而易见赵学兰支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，赵学兰应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向赵学兰主张该权益。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，赵学兰应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金。赵学兰尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，欣盛丰公司有权拒绝交房，即赵学兰主张逾期交房违约金没有依据三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。赵学兰并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但赵学兰拒绝办理。既然赵学兰未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房也是是错误的。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整。五、赵学兰称涉案房产至今仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。 赵学兰辩称，一、欣盛丰公司因逾期交房所导致的系列案件已有很多经过一、二审处理结案，判决结果欣盛丰公司是明知的，其上诉目的只是为了拖延支付违约金，严重浪费司法资源、损害了赵学兰权益。二、根据双方所签合同，双方并未约定提供按揭贷款所需的资料，也未约定按揭款支付时间。欣盛丰公司所谓的交易习惯来推定按揭款应支付的时间没有事实和法律依据，且该约定条款系格式条款，应认定无效。三、一审判决将逾期交房违约金计算至2018年12月9日，明显偏少，因为讼争房屋目前并未达到合同约定的交房条件，违约金应计算至生活用水用电达到设计要求且相关基础设施建设完成之日。四、违约金是双方自由意志的体现，并未过高，违约金也尚不能弥补赵学兰的损失。 赵学兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向赵学兰支付逾期交房违约金77175.99元（违约金自2017年1月1日起按已付房款1085457元的日万分之一计至2018年12月12日止）；2.判令由欣盛丰公司承担本案诉讼费用 一审法院认定事实：2016年4月27日，赵学兰与欣盛丰公司签订编号为03276085的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，赵学兰购买欣盛丰公司开发的欣盛园26层XX室商品房，建筑面积为98.64平方米，总价款为人民币1085457元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年4月27日前付435457元，余款650000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2016年4月24日、2016年7月17日，欣盛丰公司先后向赵学兰出具两张厦门增值税普通发票，载明其收到购房款435457元、650000元。2016年6月21日，赵学兰与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定赵学兰向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为650000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向赵学兰发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月27日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向赵学兰发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，赵学兰签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向赵学兰发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，赵学兰签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。2019年1月8日，赵学兰办理了接收讼争房屋的相关手续。 另查明，2016年4月27日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共25天，高温35度及以上的天气共20天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数3天）。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 诉讼中，赵学兰申请对欣盛丰公司名下财产采取保全措施并支出保全费792元。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效，其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据赵学兰与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付赵学兰使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知赵学兰交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房41天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向赵学兰寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向赵学兰发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，赵学兰签收了《再次催告收房通知书》，故赵学兰至迟应于2018年12月12日前去办理收房手续。赵学兰主张的逾期交房违约金，法院只支持算至2018年12月9日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年1月1日至2018年12月9日，扣除可顺延交房的41天，逾期交房天数为667天，应当支付逾期交房违约金共计72399.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向赵学兰支付逾期交房违约金72399.98元。二、驳回赵学兰的其他诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”及欣盛园（1-6#楼）通过建设工程竣工验收备案，具备法定交付条件等事实，对“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定、......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，不应采信。遗漏说明欣盛丰公司举示的同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理中，欣盛丰公司提交如下证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证、2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账。同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 赵学兰经质证认为，证据1、2真实性无异议，关联性及证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于赵学兰应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定赵学兰付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张赵学兰存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明赵学兰提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明赵学兰应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向赵学兰主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向赵学兰主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月9日赵学兰签收《再次催告收房通知书》后，认定赵学兰主张的逾期交房违约金计算至2018年12月9日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照赵学兰已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 欣盛丰公司上诉主张赵学兰关于讼争商品房至今未达到交付标准的说法不成立，基于一审法院已认定讼争商品房截止2018年6月11日具备法定交房条件，并认定逾期交房违约金计算至2018年12月9日，因赵学兰并未对此提起上诉，故其该上诉主张本院不予处理。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1610元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （李向阳） 二〇二〇年七月十四日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。