贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1055号 上诉人（原审被告、反诉原告）：松桃福明房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园D区7号楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：万涛，贵州中创联律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨琼，女，1978年8月5日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：李振峰，贵州同康律师事务所律师，特别授权。 上诉人松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）因与被上诉人杨琼商品房销售合同纠纷一案。不服松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福明公司向本院提起上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一、三、四项判决,依法驳回被上诉人的一审本诉请求,支持上诉人一审全部反诉请求。二、本案的一审诉讼费、反诉费,二审上诉费均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院对被上诉人是否付清房款以及是否逾期支付除首付款外房款事实认定不清,证据不足,适用法律错误。一、将杨琼于2019年12月支付的839650元认定为购房尾款缺乏事实依据。1、一审判决已认定杨琼首付款存在逾期支付并应按合同约定支付违约金,却又将杨琼在2019年12月支付给上诉人款项认定为全部购房尾款相当于又否定了杨琼应当按照合同约定支付违约金,逻辑自相矛盾。2、福明公司在《收款账户回复函》中从未认可上诉人最后打入款项为购房尾款,一审法院结合房屋合同价格认定被上诉人单方面打入的款项为购房尾款证据不足。二、一审法院认定:“...未能办理按揭贷款原因不归结双方,而双方也未在对杨琼不能办理按揭款项后就如何支付尾款达成协议,故对上诉人主张逾期支付(除首付款以外)的房款违约金不予支持。”系事实认定不清,于法无据。1、即使双方就不可归责于双方原因不能办理按揭款项后多少日内买受人应当补足房款未作约定,但杨琼作为买受人,支付房款是法定义务,福明公司可以随时要求其履行,并于当时发函要求其2016年年底付清房款,杨琼于2017年3月19日支付房款20万元的行为表明其愿意继续履行合同,补足房款。故,福明公司要求杨琼从2016年11月1日起支付除首付款外房款并承担逾期付款违约金有事实及法律依据。2、(2019)黔06民终1648号、1649号生效判决认定的事实及裁判理由认为:“上诉人行使合同解除权的期限应当从2016年10月底当场向被上诉人催告付清房款时并经合理期限3个月(2017年1月底)后起算一年内即至2018年1月底前行使合同解除权,对于2019年4月上诉人要求解除合同的诉请认为已过解除期限而不予支持。”如果本案认定杨琼不应于2016年10月底起支付按揭款,那么将会与生效判决认定上诉人应于2018年1月前行使解除合同权的观点相矛盾。一方面生效判决认定上诉人要求被上诉人在2016年10月底付清房款,给予3个月合理期限后,被上诉人应当于2017年1月底前支付按揭款,后双方以行为表明继续履行合同,一方面本次判决又不认定杨琼应当从2016年10月底知道不能办理按揭款后支付完购房款。如果本案认为双方就如何支付购房尾款未达成一致,被上诉人直到2019年12月支付都不构成逾期,那么同理在生效判决案中上诉人在2019年4月主张解除合同也未过期,这将会造成‘同一案件事实不同裁判结果’的重大矛盾及不公平现象。三、一审法院认为福明公司应当在杨琼支付完‘尾款’后将房屋登记至杨琼名下,逾期未登记还应从2019年12月5日起算违约金无事实及法律依据。1、被上诉人逾期支付首付款及购房尾款,按照合同约定应当从逾期之日起按合同约定支付违约金,故被上诉人支付的款项有大部分为购房款所产生的违约金,并非全部购房尾款。房款未支付完,未达办证前提条件。2、即使杨琼已经按照合同约定支付完违约金及房款,根据双方当时合同约定的办证期限(交房后180天内)及客观办证情况,杨琼还应当缴纳完各项税费后,向福明公司提供契税完税凭证等相关资料到不动产中心才能办理产权证。一审法院认为被上诉人缴纳完购房“尾款”当日福明公司就应当为其办理到产权证,客观上根本无法实现,并判决福明公司逾期还应承担违约金没有任何法律、事实、合同依据,显属错判。四、双方合同第15条约定了:“面积差异处理方式载明实测面积与第三条载明的预测面积(第三条明确载明了建筑面积及套内建筑面积)发生误差的按第3种方式处理,第三种方式是,以松桃县房产管理部门的测绘的面积为准,产生误差时实行多退少补。”故合同约定的误差处理已经明确包含了建筑面积误差。一审法院以该面积仅为套内面积而不支持建筑面积超面积部分房款,事实认定错误。 杨琼二审答辩称，一、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》约定的计价面积为套内面积正确，案涉商铺不存在超出合同约定面积的情形，也不存在超面积不符的房款问题，上诉人福明公司要求按建筑面积计算房款没有事实依据。二、一审法院认定939650元系购房款的事实清楚。答辩人支付房款行为系履行合同义务，福明公司在合理时间内没有提出异议，市委对该笔购房款的接受和认可。福明公司对答辩人发出的《关于对望明示接收房款的账户函》的回复函是对答辩人的要约的同意，因此，双方已对该笔款项的性质进行了约定，该笔款项应为购房款。 杨琼向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将位于松桃苗族自治县转移登记至原告名下；2.判令被告按照1、2号楼三层平面图把预留的消防通道恢复原状；3.判令被告承担迟延办理转移登记违约金（违约金以1706050元为基数，按照万分之二每日从2019年12月5日计算至产权转移登记办理完毕之日止，暂计至2020年1月3日，违约金为9895元）；4.案件受理费由被告承担。 福明公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向其支付逾期付款违约金196229元（违约金计算详见本诉状附件表，其中，首付款违约金为73640元，剩余购房款违约金从2016年11月1日起算直至被反诉人支付完购房款之日止，暂计算两年为122589元）；2.依法判令反诉被告补足所购房屋超面积部分房款177291.8元（建筑面积超面积38.71㎡×建筑面积单价4580元/㎡＝177291.8元）；3.本诉诉讼费、反诉诉讼费均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月22日，杨琼与福明公司签订《商品房买卖合同》，约定福明公司将位于松桃县房屋出售给杨琼，计价方式按套内建筑面积4956.998元／㎡计算，该两个商铺套内建筑面积为344.17㎡，总价款为1706050元。合同同时对付款方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，杨琼于2015年1月22日向福明公司支付首付款200000元、2016年10月9日付款400000元、2017年3月19日付款200000元，截止2017年3月19日，杨琼共计支付福明公司房款866400元（含定金66400元）。后双方因合同履行问题分别向本院提起诉讼，本院作出裁判后，双方均不服本院裁判而分别向市中级法院上诉，市中级法院于2019年11月18日分别作出的（2019）黔06民终1648号、1649号《民事判决书》，均判决：驳回上诉，维持原判。市中级法院作出裁判后，杨琼于2019年12月3日两次支付福明公司房款共计380000元，又于2019年12月5日两次支付福明公司房款共计459650元，均付至福明公司指定的账户为24×××27上，截止2019年12月5日，杨琼累计支付购房款1706050元（含定金66400元）。涉案两个商铺经贵州黔德地信测绘服务有限公司测绘，套内建筑面积分别为264.82㎡、79.35㎡，合计344.17㎡。另外，涉案两个商铺所有权均已登记至福明公司名下。 对于双方有争议的事实及证据，该院认定如下： 关于涉案房屋计价标准问题。根据《商品房买卖合同》第三章第七条第一款第1项的约定，该院认定涉案房屋应按照套内建筑面积计算，单价为4956.998元/㎡。对此，福明公司根据《福明·松桃外滩认购书》第九条“最终认购面积以松桃县房产管理部门实测绘建筑面积为准，产生误差时总房款多退少补。”及《商品房买卖合同》第五章第十五条第3项“最终以松桃县房产管理部门测绘的面积为准，产生误差时总房款多退少补。”的约定而主张按照建筑面积计算。对于福明公司上述主张，该院认为由于《福明·松桃外滩认购书》签订在前而《商品房买卖合同》签订在后，《商品房买卖合同》应视为双方对相关事项的重新约定，《福明·松桃外滩认购书》与《商品房买卖合同》约定事项不一致，应以《商品房买卖合同》为准，而《商品房买卖合同》第五章第十五条第3项“最终以松桃县房产管理部门测绘的面积为准，产生误差时总房款多退少补。”中约定“面积”并未明确为建筑面积，且结合双方在《商品房买卖合同》第三章第七条第一款第1项和第五章第十五条“面积差异处理”约定的内容来看，该处“面积”应为套内建筑面积。故福明公司该项主张不能成立。 关于杨琼是否逾期支付房款及是否付清房款问题。首先，关于杨琼是否逾期支付房款问题，根据《商品房买卖合同》第三章第八条第一款第3项约定，杨琼应于合同签订之日交付首期房款853050元，余款以【银行按揭】【公积金贷款】支付。同时结合前文所述，杨琼分别于2015年1月22日付首付款200000元、2016年10月9日付款400000元、2017年3月19日付款200000元、2019年12月3日两次付款共计380000元、2019年12月5日两次付款共计459650元，杨琼累计付款1706050元（含定金66400元）。因此，该院认定杨琼存在逾期支付部分房屋首付款的情况。关于除首付款外剩余房款是否逾期支付问题，由于生效（2019）黔06民终1648号、1649号《民事判决书》已认定杨琼未能按期办理按揭贷款原因并不归结于杨琼与福明公司，同时杨琼与福明公司未能对杨琼未能按期办理按揭贷款的情形下如何支付购房尾款达成协议。因此，福明公司主张杨琼对于除首付款外剩余房款存在逾期支付违约的事实该院不予以认定。其次，关于杨琼是否付清房款问题，结合前文所述，截止于2019年12月5日，杨琼累计付款1706050元（含定金66400元）。同时，涉案两个商铺应当依据套内建筑面积计算总房款。根据贵州黔德地信测绘服务有限公司出具的《房屋面积测绘报告》，可以看出涉案两个商铺套内建筑面积分别为264.82㎡、79.35㎡，合计344.17㎡。测绘报告与双方订立的《商品房买卖合同》约定一致。因此，该院结合双方订立的《商品房买卖合同》认定涉案两个商铺总房款为1706050元。结合前文认定的杨琼付款情况，本院认定杨琼已付清房款。福明公司认为：1.杨琼存在逾期付款行为而应承担支付违约金的责任且违约金应优先冲抵房款；2.根据《房屋面积测绘报告》，虽然测绘套内建筑面积与合同约定面积一致，但建筑面积大于合同约定建筑面积，根据《福明·松桃外滩认购书》及《商品房买卖合同》约定，杨琼应补足相应差价。福明公司据此主张，杨琼并未实际付清购房款。对此，该院认定如下：由于福明公司与杨琼并未明确约定违约金优先冲抵购房款，同时涉案房屋不应以建筑面积进行计价，故福明公司该项主张不能成立。 一审法院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，应受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨琼与福明公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系依法成立，应受法律保护。杨琼与福明公司应全面履行合同义务。 关于杨琼主张福明公司将位于松桃苗族自治县转移登记至其名下的诉讼请求，杨琼已付清购房款，福明公司理应将涉案商铺产权转移登记至杨琼名下，故对杨琼该项诉讼请求该院予以支持。 关于杨琼主张判令福明公司按照1、2号楼三层平面图把预留的消防通道恢复原状的诉讼请求，由于杨琼未能提供证据证明涉案消防通道系被福明公司占用或用以牟取利益，应承担举证不能的法律后果。因此，对其该项诉讼请求该院不予支持。 关于杨琼主张判令福明公司承担迟延办理转移登记违约金（违约金以1706050元为基数，按照万分之二每日从2019年12月5日计算至产权转移登记办理完毕之日止，暂计至2020年1与3日，违约金为9895元）的诉讼请求。截止于2019年12月5日杨琼已经付清所有购房款。因此，福明公司理应将涉案房屋产权转移登记至杨琼名下。关于杨琼主张迟延办理转移登记违约金问题，该院认为，福明公司已经将涉案商铺登记在其名下，在杨琼付清所有房款后福明公司即应当将涉案房屋产权转移登记至杨琼名下，而福明公司未予以办理，因此应承担相应违约责任。关于违约金的计算标准问题，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定这种情况下违约金的计算标准，但是该合同第二十二条约定了福明公司逾期交付办理商品房转移登记的相关文书应当按照已付房价款的万分之二每日承担违约责任。该院认为，合同约定的情形虽然与本案情形有一定的出入，但是该违约金的约定系双方对履行合同中出现办理商品房转移登记违约情形下如何承担违约责任的真实意思表示，所约定的违约金计算标准对本案具有一定的参考价值。因此，酌情参照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文违约所应当承担的违约金的标准计算福明公司迟延办理产权转移登记的违约金，即按已付房价款的万分之二每日计算。关于该违约金起算时间问题，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了办理产权转移登记的期间，但在该约定期限内出现杨琼未能按期办理按揭贷款的情形，且出现此情形原因又不归结于双方，此后双方未对产权转移登记进行重新约定，且涉案房屋已登记至福明公司名下，该院认为在杨琼付清所有房款时福明公司即可办理产权转移登记。因此，杨琼主张自2019年12月5日起算违约金，该院予以支持。 关于福明公司主张判令杨琼支付逾期付款违约金196229元（其中，首付款违约金为73640元，剩余购房款违约金从2016年11月1日起算直至被反诉人支付完购房款之日止，暂计算两年为122589元）的诉讼请求。首先，关于首付款违约金问题，结合前文所述，杨琼并未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款时间支付首付款。因此，杨琼应当向福明公司支付首付款逾期违约金。该违约金分为两个阶段计算，第一阶段为2015年1月23日至2016年10月9日共计626天，已付款为266400元（含定金66400元），未付款为586650元，违约金为586650元×626天×0.0002元/天＝73448.58元；第二阶段为2016年10月10日至2017年3月19日共计,161天，已付款为666400元（含定金66400元），未付款为186650元，违约金为186650元×161天×0.0002元/天＝6010.13元。因此，杨琼应当向福明公司支付首付款逾期违约金共计79458.71元。福明公司主张73640元，超过部分应视为福明公司对自身权利作出的自由处分，未损害国家、集体或第三人的利益，对此该院予以认定。其次，关于2017年3月19日后未付房款违约金问题，结合前文所述，支付该部分款项杨琼未存在违约行为，故福明公司该项主张并无事实及法律依据，该院不予支持。 关于福明公司主张判令杨琼补足所购房屋超面积部分房款177291.8元（建筑面积超面积38.71㎡×建筑面积单价4580元/㎡=177291.8元）的诉讼请求，结合前文所述，涉案房屋系以套内建筑面积进行计价，且合同的套内建筑面积与测绘面积一致，并未出现超面积情形，故福明公司该项主张无事实依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审判决：一、松桃福明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于松桃县房屋所有权转移登记至杨琼名下，并自2019年12月5日起以1706050元为基数按照每日万分之二的标准向杨琼支付违约金至办理完毕之日止；二、驳回杨琼其他诉讼请求；三、杨琼于本判决生效之日起十日内支付松桃福明房地产开发有限公司逾期付款违约金73640元；四、驳回松桃福明房地产开发有限公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费25元（已减半收取），由松桃福明房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3451元（已减半收取），由杨琼负担821元，由松桃福明房地产开发有限公司负担2630元。 二审中，福明公司向本院提交的证据有：2020年4月10日测绘人员出具的《关于外滩1-2号楼3层预测计算说明》及附件功能区域图、通知及快递详情单，证明杨琼签订《商品房买卖合同》时，合同中载明的建筑面积仅分摊了外部两个小通道及外墙体，未分摊影院内部的独立通道，分摊系数不合理，本层其他业主购买的商铺都将内部通道的计入建筑面积进行分摊（详见一审提交的贵州黔德地信出具的正式测绘报告），杨琼也使用了两公共独立通道，作为共有人其应当支付共有部分的超面积价款。杨琼质证认为，该证据达不到证明目的。测量人员是谁、测量目的是什么、测量公司都不清楚。经审查，该说明没有测绘机构盖章，即使能证明属杨琼应承担的公摊面积，也不能证明应按建筑面积计价。对该证据证明力不予采信。 二审查明，本院2019年11月18日作出（2019）黔06民终1649号民事判决后，杨琼于2019年11月26日向福明公司发出《望明示接收房款的账户函》，福明公司收到后，回函称，“望你收到本回复函后按照《商品房买卖合同》第10条和第15.3条的约定将逾期付款利息、违约金及超面积房款支付至如下账户：户名：松桃福明房地产开发有限公司乾洲坝项目专户，账号：24×××27，开户行：中国工商银行松桃支行”。杨琼收到回函后于2019年12月3日、5日向福明指定银行账户转账支付22万元、16万元、16.965万元、29万元，共计83.965万元。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本案二审争议焦点：1、杨琼于2019年12月支付的839650元系购房款尾款还是逾期付款的违约金。2、杨琼逾期支付房屋是否构成违约，是否应当承担违约责任，违约金从何时起计算。3、杨琼是否委托福明公司办理房屋所有权证，福明公司逾期办证是否构成违约，是否应当承担违约责任。4、案涉房屋价款应如何计价，杨琼是否应当补交面积误差价款。 本院认为，关于杨琼在本院（2019）黔06民终1649号二审民事判决作出后向福明公司支付839650元款项的性质，杨琼主张其系支付购房款尾款，福明公司主张其收到该款是杨琼支付的逾期付款违约金。根据福明公司与杨琼签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋总价款为1706050元，首付款为853050元，银行按揭贷款853000元。福明公司在反诉状中承认杨琼尚欠购房尾款为839650元。福明公司起诉要求解除合同，经一二审法院判决双方继续履行合同后，杨琼向福明公司支付了839650元。本案双方对是否应当承担逾期付款违约责任尚存争议，福明公司主张该笔款项系支付逾期付款违约金，没有提交经生效仲裁裁决或判决确认以及双方共同确认的杨琼应支付违约金及具体金额的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，双方当事人对违约金及购房款的清偿顺序没有约定，即使福明公司主张的违约金债务已经确定，福明公司要求优先清偿违约金，也没有法律依据。故一审认定杨琼已支付的839650元款项属购房尾款并无不当。 对于一审法院认定杨琼未按合同约定期限交纳购房首付款构成违约及应计算的违约金金额，双方当事人没有异议，一审判决对该部分违约责任认定及处理结果正确。本案双方争议的是杨琼因未取得合同约定按揭贷款部分的房款是否承担违约责任。一审中，福明公司提出反诉要求杨琼支付剩余购房款违约金从2016年11月1日起算直至要求支付完购房款之日止。而对该反诉请求部分，福明公司已在福明公司起诉解除合同一案中提出“3、判决被告支付房屋占用费554097.60元给原告（房屋占用费计算方法：自开业之日即2015年7月1日起计，按最终测绘面积401.52平方每月30元／平方米，暫计至2019年4月30日，以后计至退还商,铺之日止）。4、判决被告支付违约金42500.00元。”的诉讼请求。松桃县法院一审判决及本院二审判决均未支持该诉讼请求。《最高人民法院关于适用中国人民共和国民诉法的解释》第二百四十七条规定:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的,同时符合下列条件的,构成重复诉讼:＂（一）后诉与前诉的当事人相同;（二）后诉与前诉的诉讼标的相同;（三）后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉请实质上否认了前诉的裁判结果。”结合本案,除后诉与前诉的当事人相同外,其诉讼标的亦是相同,即都是要求给付逾期付款违约金。福明公司在本案中就杨琼逾期付款行为提出反诉要求支付违约金，构成重复诉讼，本案不予审理。其对生效判决不服，应申请再审。在杨琼起诉福明公司商品房买卖合同纠纷一案中，即松桃法院（2019）黔0628民初1451号一审民事判决和本院（2019）黔06民终1649号二审民事判决对杨琼提出的“2、判决福明公司将位于松桃苗族自治县房屋转移登记在杨琼名下；3、因福明公司未在合同约定期限内为杨琼办理房屋产权证，请求法院判决福明公司支付违约金99400.00元”的诉讼请求已判决驳回。杨琼在本案中提出的诉讼标的虽与前诉相同，但并非基于同一事实提出，而是基于其在判决生效后已向福明公司付清购房尾款的新的事实，且其主张的违约金系从付清房款之日起算，故不构成重复诉讼。本案中，案涉合同约定，交房后180天内办理转移登记手续。案涉房屋已交付，杨琼因负有支付房款的先履行义务，福明公司在杨琼付清房款前有权拒绝房屋产权转移登记的义务，但在杨琼已付清房款后福明公司应当履行义务。福明公司在收到杨琼支付的房款后没有向杨琼开具销售不动产发票，导致杨琼不能办理契税纳税申报，同时，福明公司也未通知杨琼提交办证的相关资料或要求其协助办理转移登记，故一审认定福明公司从杨琼付清房款之日起构成违约并无不当。 案涉《商品房买卖合同》第十五条中关于“关于面积差异处理”方面双方约定内容为:“最终以松桃县房产管理部门测绘的面积为准，产生误差时总房款多退少补“同时该条内容仅对套内建筑面积差异的处理进行了明确约定,而对建筑面积差异的处理则未有明确约定。本案中,合同中约定建筑面积为372.5平方米，套内面积为344.17平方米，合同明确约定按套内建筑面积计价方式,合同附件二关于共用部位具体情况对分摊面积没有明确的约定，双方当事人对商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,如何进行处理没有进行约定，双方约定以测绘面积为准，没有明确是指套内面积还是建筑面积，应属约定不明。在套内面积未超出约定面积的情况下，福明公司要求要求补偿建筑面积差价，没有合同依据和法律依据。一审法院对福明公司主张的建筑面积差异补偿请求不予支持并无不当。 综上所述，对福明公司上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6903元，由松桃福明房地产开发有限公司负担由杨琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 全 审判员 张金勇 审判员 芦化莉 二〇二〇年七月十六日 法官助理翁寿炳 书记员石偲璐