安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初6331号 原告:郑云,男,汉族,1987年3月11日出生,住安徽省合肥市瑶海区。 被告:合肥信地乐汇商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路安徽大市场12幢东3楼,统一社会信用代码91340100586110775L。 法定代表人：孟斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴柳，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 原告郑云与被告合肥信地乐汇商业管理有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑云，被告信地公司的委托诉讼代理人吴柳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑云向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告无需缴纳《商铺租赁管理合同》中的“综合服务费”,被告退还已收取原告的“综合服务费”50320元;2、被告继续履行《商铺租赁管理合同》,判令被告打开案涉房屋门锁、恢复案涉房屋供电;3、被告赔偿案涉房屋断电上锁期间的经营损失500元/天,直至被告打开案涉房屋门锁、恢复案涉房屋供电,经营损失暂时从2020年5月25日计算至2020年6月2日,经营损失4000元;4、被告退还装修保证金5277元;5、被告支付违约金7995元;6、本案诉讼费等全部诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉请：判令原告无需缴纳案涉房屋断电、上锁期间的租金与物业费，其他诉请不变。 事实与理由：原被告双方于2018年4月1日签订了《商铺租赁管理合同》,原告向被告缴纳了装修保证金5277元,被告从未退还该保证金。合同签订后,原告每月均按时缴纳租金、综合服务费、物业费给被告。被告在收取每月综合服务费后,从未履行相应的义务与承诺,原告多次对此提出异议。由于原告装修等前期投入巨大,且被告时常威胁原告若不缴纳综合服务费就断电,原告一直被迫缴纳所谓的“综合服务费”至疫情发生前。2019年12月24日,原告将租金、综合服务费、物业费缴纳至2020年3月31日。疫情发生后,政府禁止信地步行街开业,原告经营遭遇严重困难,实在无力继续承受被告的综合服务费。政府允许营业后,原告多次与被告协商,希望将前期多缴纳的综合服务费冲抵后期的租金与物业费,并要求被告退还已缴纳的综合服务费。被告拒绝原告的合理要求,并于2020年5月25日切断来案涉房屋的电力供应,且于2020年5月31日将案涉房屋上锁。为维护原告合法权益,特提起诉讼,望法院支持原告诉请。 被告信地公司辩称：一、关于原告郑云所称关于退还综合服务费。1、原告郑云作为具有完全民事行为能力自然人，与答辩人签署了《商铺租赁管理合同》，协议中对商铺租金、综合服务费及物业费的标准及支付期限作出了明确约定，答辩人按照合同约定向原告收取综合服务费是答辩人的合法权利。2、《商铺租赁管理合同》中约定答辩人收取综合服务费是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，真实合法有效，原告一直按照合同约定向答辩人支付了租金、综合服务费及物业费也印证了原告在签署合同时对该约定是知情并认可的。3、答辩人作为商业管理公司，一方面为原告提供了供其经营的商铺，同时也为商铺所处的商业街区（信地步行街）的运营质量的提升提供了必要的服务：（1）答辩人为商业街区制定了招商规划，主动寻求符合要求的高质量的商户，使商业街区的业态丰富多彩，提升街区整体品质。（2）答辩人在每年的节假日或其他不特定时间为商业街区组织团购、优惠等商业策划活动，增加商业街区的人气，带动街区整体消费，提升商业街区的活力，为各商铺带来更好的收益。（3）答辩人与众多传媒公司合作，在商业街区显著位置；附近住宅小区的电梯、车库等场所；出租车广告牌、报纸、微信公众号、电视等媒体渠道投放商业广告，提升商业街区的知名度，吸引潜在购物者前往商业街区。综上，答辩人为原告所租赁的商铺提供了相应的服务，按照合同约定收取相应的综合服务费是答辩人的合法权利，原告要求退还综合服务费的行为不但严重违背了合同的契约精神，更是有违民事法律关系的诚实信用原则，没有任何法律依据和合同约定基础。二、关于原告要求打开门锁恢复供电及赔偿损失1、根据《商铺租赁管理合同》第三条的约定，租金、综合服务费和物业费每三个月为一个交费期，原告应当在每个支付期届满前15日支付下一个支付期的租金、综合服务费和物业费。2、截至2020年6月30日，原告仅支付了2020年3月31日前的租金、综合服务费和物业费，原告应当在2020年3月16日前支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金、综合服务费和物业费，在2020年6月15日前支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金、综合服务费和物业费，但至今仍未支付。3、根据《商铺租赁管理合同》第九条的约定，原告逾期交纳租金、综合服务费和物业费的行为已构成违约，答辩人有权采取断电、停水或其他必要措施中止原告营业直至整改完成，由此造成原告损失的，由原告自行承担。据此，因原告违约在先，答辩按照合同约定采取断电、上锁等行为完全符合合同的约定，是为了维护自身权利不得已而采取的措施。4、答辩人在采取上述措施前，已向原告进行了通知，并在原告所租赁的商铺周边张贴了相应的通知函件，履行了必要的通知义务。综上，在原告交清欠付款项前，答辩人有权继续采取上述措施，在此期间，原告的损失应由其自行承担，无权要求答辩人承担。三、关于原告所称退还装修保证金原告所交纳的装修保证金是按照合同约定向答辩人缴纳，是原告装修期间为防止原告的装修行为对答辩人或第三人造成损失的保障措施，原告在装修完成后应当联系被告进行装修验收的相关手续，在答辩人完成装修验收并审核通过后，方可退还相应的装修保证金。即便如此，答辩人与原告已就该等款项协商一致，答辩人于2018年6月8日向原告退还5000元保证金，剩余277元中，267元系装修过程中建材垃圾等物品产生的垃圾清运费，10元为原告办理出入证的工本费，上述事实，答辩人有相关转账凭证及票据予以证明。原告故意捏造事实向法院提起诉讼，严重妨害司法秩序，有违诚实信用原则和社会主义核心价值观，依法应当驳回该项诉讼请求。四、关于原告所称的违约金。1、原告与答辩人签署的《商铺租赁管理合同》中明确约定了双方的权利义务，答辩人一直按照合同的约定履行了自己义务，未发生违约行为。2、相反的，原告未按时足额交纳租赁商铺的租金、综合服务费和物业费，构成根本违约，答辩人为维护自身的权利，不得已采取断电、锁门等措施是原告依据合同约定行使自身的正当权利，不构成违约。3、原告主张违约金金额为7,995元，无任何法律依据和合同依据，同时也未提供任何证据加以证明。我们注意到，原告主张的违约金金额7,995元与其所交纳的租赁保证金一致，需要说明的是，原告交纳的是保证金而非定金。综上，答辩人不存在违约行为，原告主张答辩人支付违约金的请求既没有法律依据也没有事实基础。五、关于原告所称要求答辩人继续履行《商铺租赁管理合同》，答辩人在上述合同签署后，一直按照合同的约定履行相应的义务，从未无故中止履行合同，原告认为答辩人断电、锁门等行为是对合同的中止履行，是完全错误的。答辩人之所以采取上述措施，是因为原告未能履行合同约定的“按时支付租金、综合服务费和物业费”的义务，答辩人采取的措施没有超过必要的限度，在合同约定的范围内，该等行为非但不构成对合同的中止履行，而是按照合同约定的方式督促原告继续履行合同义务的行为。此外，根据《商铺租赁管理合同》第九条的约定，原告逾期交纳租金、综合服务费和物业费超过10日的，答辩人有权解除合同，原告自2020年3月16日至今一直拖欠相关费用，已超过10日，据此，答辩人虽未依照该条款要求解除合同，但保留相关权利。综上，答辩人不存在中止或停止履行合同的行为，原告要求答辩人继续履行合同没有事实基础。综上所述，原告的各项诉讼请求均无法律依据或约定依据，答辩人请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2018年4月1日，信地公司与郑云签订《商铺租赁管理合同》一份，合同约定：信地公司是信地步行街E#1-5B号商铺的合法出租人和商业运营管理机构，郑云拟承租该商铺并同意接受信地公司的商业管理运营。该商铺建筑面积为53.3㎡（该建筑面积为商铺租金、综合服务费、物业费计算基础）。租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日。关于租金，2018年4月1日至2019年3月31日，租金标准为60元/月/㎡,月租金为3198元；2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为63元/月/㎡，月租金为3358元；2020年4月1日至2021年3月31日，租金标准为66元/月/㎡，月租金为3518元。关于商铺综合服务费，2018年4月1日至2019年3月31日，综合服务费标准为40元/月/㎡,月综合服务费为2132元；2019年4月1日至2020年3月31日，综合服务费标准为42元/月/㎡,月综合服务费为2239元；2020年4月1日至2021年3月31日，综合服务费标准为44元/月/㎡,月综合服务费为2345元。关于物业费，郑云承担并直接向信地公司或信地公司指定的物业服务公司交纳该商铺物业费，2018年4月1日至2019年3月31日，物业费标准为14元/月/㎡，月物业费746元；2019年4月1日至2021年3月31日，物业费由信地公司通知为准。租金、综合服务费自租赁期限开始起每三个月为一个交费期。物业费自租赁期限开始日起每三个月为一个交费期。郑云应在本合同签署后3日内支付第一期租金、综合服务费及物业费，之后郑云应在每个支付期限届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费及物业费。郑云应在本合同签订的同时向信地公司一次性缴纳本合同期内第一年月租金的1.5倍即7995元的租赁保证金。自租赁期开始日起至2018年4月30日为装修期，郑云需向信地公司交纳装修保证金后方可进场实施装修，装修期内，郑云还应缴纳垃圾清运费及装修管理费等费用。若郑云逾期交纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用，信地公司有权采取断电、停水或其他必要措施中止郑云营业直至整改完成，由此造成的损失，由郑云自行承担，而不得追究信地公司责任。若郑云延迟支付租金、综合服务费及物业费超过10日的，信地公司可以解除合同。郑云应于接到解除合同通知之日向信地公司办理相关交接手续，否则信地公司有权采取断电、停水或者其他必要措施中止郑云营业，由此产生的损失由郑云自行承担。 另查明，郑云于2018年3月26日向信地公司缴纳了装修保证金5277元。合同签订后，郑云按约支付租金、综合服务费、物业费至2020年3月31日，之后再未支付相关费用。审理中，信地公司陈述其已经退还郑云装修保证金5000元，剩余277元中267元系装修垃圾清运费，10元为办理出入证的工本费。郑云对收到5000元保证金的事实予以认可，但对垃圾清运费及工本费不予认可。 再查明，因郑云逾期交纳租金、综合管理费及物业费，信地公司于2020年5月25日对郑云的商铺采取断电措施，于同年5月31日对商铺上锁。审理中，信地公司和郑云均认可案涉租赁合同已经解除。现郑云以信地公司未履行相应的义务为由，诉至法院，请求判如所请。 上述事实，有当事人提供证据材料和陈述等证据在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格去遵守约定，行使权利和履行义务。结合已查明的事实，对郑云的各项诉求分析认定如下： 一、关于郑云诉求无需交纳综合服务费及信地公司退还已交纳的50320元服务费的问题。首先，信地公司与郑云签订的《商铺租赁管理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、行使权力。合同中明确了综合服务费的收费标准及收费时间；其次，郑云已经按约支付至2020年3月31日的综合服务费50320元，可认为郑云对综合服务费是认可的；再次，审理中，郑云虽陈述信地公司未提供相应服务，但未提供相关证据证明。且信地公司对此不予认可，并提供相应证据证明其提供了相应的服务。综上，郑云的该项诉请，事实与法律依据均不足，本院依法不予支持。 二、关于郑云诉求信地公司继续履行《商铺租赁管理合同》及打开涉案商铺门锁、恢复供电的问题。首先，审理中，郑云及信地公司均认可合同已经解除；其次，《商铺租赁管理合同》中约定若郑云逾期交纳租金等费用，信地公司可以对商铺采取断电或其他必要措施。故，郑云的该项诉请，本院依法不予支持。 三、关于郑云诉求信地公司赔偿上锁、断电期间的营业损失的问题。依据租赁合同的约定，郑云逾期交纳租金等相关费用，信地公司有权采取断电、停水或其他必要措施中止郑云营业，由此造成的损失，由郑云自行承担。故，郑云的该项主张，依据不足，本院依法不予支持。 四、关于郑云诉求退还装修保证金5277元的问题。审理中，郑云认可收到保证金退款5000元。关于垃圾清运费，商铺租赁合同中亦有约定。且信地公司向本院提交了267元装修垃圾清运费，10元出入证工本费的收据。故郑云的该项主张，无事实依据，本院依法不予支持。 五、关于郑云诉求信地公司支付违约金7995元的问题。郑云未能提供充分证据证明信地公司存在违约的情形。故，郑云的该项主张，本院依法不予支持。 六、关于郑云诉求其无需交纳案涉商铺断电、上锁期间的租金、物业费的问题。郑云并未交纳该期间的租金及物业费，且信地公司已另案诉讼，故该诉请在本案中不再审查。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郑云的诉讼请求。 案件受理费1490元，减半收取745元，由郑云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  温占敏 二〇二〇年七月二十三日 书记员  冯 艳 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。