四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1425号 本诉原告（反诉被告）：彭钊，男，1989年5月16日出生，汉族，住四川省仪陇县。 本诉原告（反诉被告）：徐小四，女，1988年1月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：彭钊，系徐小四前夫，同一社区推荐。 本诉被告（反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：魏冬，董事长。 委托诉讼代理人：胡杰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：罗珊，女，公司员工。 本诉原告（反诉被告）彭钊、徐小四与本诉被告（反诉原告）成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭钊、顺宇置业公司的委托诉讼代理人胡杰、罗珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彭钊、徐小四提出本诉请求：1.判决解除彭钊、徐小四与顺宇置业公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付购房款791032元；3.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付资金占用利息损失，其中首付款400032元，从2017年11月30日起按照5.4%计算资金占用期间的利息至实际支付之日止；按揭贷款391000元，从2018年5月8日起按照6.86%计算至实际支付之日止；4.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付逾期交房违约金791元；5.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付主张权利所产生的合理费用，包括往返机票2541元；6.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付银行贷款抵押公证费1580元；7.判令顺宇置业公司向彭钊、徐小四支付本案所有上诉费用、邮寄送达费用。事实与理由：彭钊、徐小四于2017年11月30日与顺宇置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XJTXY-4511119）。合同约定房屋2019年9月30日前交付，逾期60日后买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知送到之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。至2019年11月30日逾期时间满60日，并未收到交付通知。随后多次跟顺宇置业公司进行联系，于2019年12月5日收到顺宇置业公司员工短信通知延期至12月底左右交付，因此顺宇置业公司根据《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XJTXY-4511119）已经满足买受人退房条件，故彭钊、徐小四于2019年12月11日通过李琴、2019年12月12日通过顺丰快递、2019年12月14日通过邮政快递分别三次向顺宇置业公司递交《解除合同通知书》。截止目前为止未收到顺宇置业公司关于办理退房相关事宜的说明及通知。故诉至法院，望判如所请。 针对彭钊、徐小四提出的诉讼请求，顺宇置业公司答辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议不应解除。案涉房屋在2019年8月28日已取得竣工验收报告，于2019年11月6日已取得房屋面积测绘报告，已达到合同约定的交付标准。彭钊、徐小四不享有合同约定的解除权。2.假设彭钊、徐小四享有买卖合同及补充协议项下约定的解除权，那么关于彭钊、徐小四所主张的利息、公证费、往返机票费、邮寄送达费等费用的请求也与合同约定不一致。首先，合同已明确约定解除后顺宇置业公司应当承担的违约责任，对于合同约定之外的其他责任，顺宇置业公司不应承担。且顺宇置业公司按照合同约定支付的利息及违约金已足以弥补彭钊、徐小四所主张的各类损失。3.假设在买卖合同及补充协议解除的前提下，顺宇置业公司履行退还义务按照合同约定应是在彭钊、徐小四配合顺宇置业公司办理完毕案涉房屋的预告登记撤销手续、网签备案撤销手续之后60日内予以退还（补充协议第16条第5款）。4.受新冠疫情的影响，导致审理时间延长，客观上增加了顺宇置业公司承担违约责任的期限，请求酌情调低被告承担违约金的期间。 顺宇置业公司提出反诉请求：要求判决彭钊、徐小四配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区商品房的预告登记手续和备案登记手续（合同签约备案号为3019120）。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。买受人逾期履行上述注销手续等义务的，每逾期一日，应按买卖合同约定购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。根据成都房管局现行办事规范，如《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于按揭贷款客户需要依次配合办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续后，反诉人才可收回房屋进行对外销售。对于诉讼公文，要求明确前述配合事项，否则，将不能办理相应手续。因此，若诉讼公文仅明确解除《商品房买卖合同》及补充协议，未明确前述事项，反诉人依据诉讼公文将无法办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续，从而将导致反诉人再行就前述事项进行起诉，造成重复起诉。为避免造成后期重复起诉，浪费司法资源，若贵院支持被反诉人解除《商品房买卖合同》及补充协议请求的情形下，反诉人特向贵院请求在本案中一并审理解决前述事项，即要求被反诉人配合银行办理注销预购商品房抵押登记手续，要求被反诉人配合反诉人办理注销预购商品房预告登记手续以及预购商品房备案登记手续。 彭钊、徐小四提出答辩意见称，对配合办理案涉商品房预告登记注销手续和备案登记注销手续无异议，但前提是顺宇置业公司先向彭钊、徐小四退还购房款。 经审理查明，2017年11月30日，顺宇置业公司（出卖人）与彭钊、徐小四（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100190号下x幢x单元x层x号房屋，房屋总价款为791032元，其中首付款400032元，按揭贷款391000元，由买受人向中国银行股份有限公司成都武侯支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2018年5月8日，彭钊、徐小四与中国银行股份有限公司成都武侯支行签订了《个人商业用房贷款合同》，贷款391000元购房案涉商品房。贷款利率在参考中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率的基础上上浮40%。按揭贷款发放后，彭钊、徐小四实际向银行还款的利率是6.86%。截止2020年7月，彭钊、徐小四已支付本金63789.31元，利息53514.37元，尚欠银行本金余额327210.69元。顺宇置业公司对彭钊、徐小四已经支付了791032元购房款的事实无异议，对按照合同约定的年利率5.4%计算资金占用利息无异议，对2019年12月12日收到解除合同通知书的事实无异议。彭钊、徐小四与顺宇置业公司在庭审中一致确认，首期房款400032元资金占用利息的损失，从2017年11月30日来时计算；按揭贷款391000元，从2018年5月9日开始计算。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、解除合同通知书、公证书、银行还款明细、收款收据、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案彭钊、徐小四与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。彭钊、徐小四与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向彭钊、徐小四交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、律师费是否应当得到支持；四、注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效；五、疫情因素是否造成案件的审理延长。 一、关于彭钊、徐小四与顺宇置业公司签订的商品房买卖和及补充协议是否应当解除的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”彭钊、徐小四与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，彭钊、徐小四在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司在庭审中确认于2019年12月12日收到《解除合同通知书》。故本院依法确认彭钊、徐小四与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，彭钊、徐小四不具有合同解除权的意见。本院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向本院提供证据证明已将商品房实际交付给了彭钊、徐小四，亦未向本院提供证据证明其曾经通知过彭钊、徐小四收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时通知交房，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的法律后果。本院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，彭钊、徐小四不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，彭钊、徐小四不享有合同解除权的意见。本院认为，首先，合同能够继续履行与彭钊、徐小四是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了彭钊、徐小四支付的购房款，在房地产市场行情低迷的当下，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对彭钊、徐小四来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取利益。在市场交易中，使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的。对彭钊、徐小四来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、彭钊、徐小四能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。在当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，彭钊、徐小四依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。彭钊、徐小四诉请解除合同的行为，符合常情常理。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，本院不予支持。 顺宇置业公司在答辩时称，“市场投资行为，本具有风险性，不能因为市场行情下行即要求解除合同”。本院认为，顺宇置业公司既深知市场投资行为本具有风险性，就应当遵守《公司法》第五条规定的商业道德，诚实守信，承担社会责任，尽可能地减少在履约过程中存在的风险。但是，顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，本院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题 本院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给彭钊、徐小四造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给彭钊、徐小四造成的实际损失。对于彭钊、徐小四提出贷款资金部分按照年利率6.86%的标准计算利息损失，顺宇置业公司认为银行提供的还款清单中贷款利率为6.86%是浮动后的利率，不能证明是各个周期的利率。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”彭钊、徐小四向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故对于彭钊、徐小四贷款部分的资金利息损失，应当以彭钊、徐小四向银行实际支付的利率计算其资金利息损失。彭钊、徐小四在庭审中提出按照其实际向银行偿还的6.86%的利率标准来计算其贷款资金部分的实际利息损失，并提供了公证书、银行流水明细清单证明其还款利率是6.86%。顺宇置业公司对此提出异议，但未举示任何反驳证据证明彭钊、徐小四不是按照6.86%的标准偿还贷款利息。本院综合彭钊、徐小四与顺宇置业公司的举证情况，顺宇置业公司的违约程度，彭钊、徐小四的实际损失情况，对彭钊、徐小四主张按照利率6.86%的标准计算按揭贷款391000元的利息损失的诉讼请求，予以支持。 对于彭钊、徐小四主张的公证费、邮寄费，因彭钊、徐小四未举证证明合同约定的违约金低于其实际损失，故本院对彭钊、徐小四提出该部分诉讼请求，不予支持。对彭钊、徐小四主张的交通费，没有合同及法律依据，本院不予支持。 根据双方在庭审中一致确认的资金占用利息损失的起算时间及合同约定，顺宇置业公司应向彭钊、徐小四支付的违约金为：以400032元为基数，从2017年11月30日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款391000元为基数，从2018年5月9日开始，按照年利率6.86%支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款791032元的0.1%向彭钊、徐小四支付其所主张的791元。 三、关于注销预告登记和网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。本院认为，网签备案及预告登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业公司提供的格式条款，该条款使买受人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人协助办理注销手续的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然加重了买受人的责任，颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 四、关于新冠肺炎疫情因素是否造成案件的审理延长的问题 顺宇置业公司辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，客观上造成案件的审理期限延长，增加了其承担责任的期限，故应酌情调低其承担违约责任的期间。本院认为，顺宇置业公司的该抗辩理由，不能成立。理由如下：1.顺宇置业公司的违约行为及合同约定的解除权成就时间均发生在2019年，此时，新冠肺炎疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.顺宇置业公司辩称审理延长导致其违约责任承担期间加重。但是，本案判决顺宇置业公司承担的违约责任主要是对彭钊、徐小四支付资金占用期间的利息。顺宇置业公司并未向本院举证证明其对外融资所支付的利息高于占有彭钊、徐小四购房款时所支付的利息。因审理时间延长，顺宇置业公司究竟因此受有损失，还是反受利益，尚未可知。3.本案审理时间延长，并非因为新冠肺炎疫情，而是因为双方当事人均有调解的意愿。本着及时解决纠纷、节约司法资源的目的，本院多次组织双方当事人进行调解，且多次催促顺宇置业公司尽快拿出一个具体的调解方案，但是，顺宇置业公司一直未能拿出一个具体的调解方案。直到最后，顺宇置业公司明确表示不愿意调解。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人和解、调解的期间不计入审限。本案因调解导致审理时间延长，如顺宇置业公司一开始就向本院表达不接受调解的意思，审理时间将会极大的缩短。故本院对顺宇置业公司提出减少因审理延长增加的责任承担期限的意见，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认彭钊、徐小四与成都顺宇置业有限公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年12月12日解除； 二、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向彭钊、徐小四退还购房款共计791032元（资金占用利息损失计算方式为：以首期房款400032元为基数，从2017年11月30日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款391000元为基数，从2018年5月9日开始，按照年利率的6.86%支付利息损失至实际退款之日止）； 三、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向彭钊、徐小四支付逾期交房违约金791元； 四、彭钊、徐小四在收到上述款项后十日内协助成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记和网签备案注销手续（合同签约备案号为3019120）； 五、驳回彭钊、徐小四的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为6157元，由彭钊、徐小四负担157元，成都顺宇置业有限公司负担6000元；反诉案件受理费减半收取为50元，由成都顺宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年七月三十日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅