河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初1118号 原告：金福芝，女，1956年6月2日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：范冬，河北承天律师事务所执业律师。 被告：河北滦平农村商业银行股份有限公司，住所地：河北省滦平县中兴路街道华兴西路100号。统一社会信用代码：9113080006166568XQ。 法定代表人：高朝晖，职务：董事长。 委托诉讼代理人：曾凡秋，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王剑波，河北金山岭律师事务所执业律师。 被告：滦平县丰秋龙盛农牧有限责任公司，住所地：河北省承德市滦平县张百湾镇周营子村。统一社会信用代码：91130824788676793M。 法定代表人：徐秋香，职务：总经理。 被告：徐秋香，女，1967年4月30日出生，满族，住河北省滦平县。 被告：滦平县沃土农牧有限公司，住所地：滦平县滦平镇皂沟村。统一社会信用代码：91130824682758029A。 法定代表人：严晓霞，职务：总经理。 被告：滦平康泰连生养殖有限责任公司，住所地：滦平县巴克什营镇古城川村。统一社会信用代码：91130824684319134U。 法定代表人：李连生，职务：总经理。 被告：李连生，男，1964年3月16日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 被告：孟子峰，男，1979年9月12日出生，汉族，住河北省滦平县。 委托诉讼代理人：方芳，河北滦江律师事务所执业律师。 被告：刘德印，男，1971年5月13日出生，汉族，住河北省滦平县。 被告：闫树成，男，1961年12月19日出生，满族，住河北省滦平县。 被告：崔建利，男，1971年1月4日出生，满族，住河北省滦平县。 原告金福芝与被告河北滦平农村商业银行股份有限公司（以下简称滦平农商行）、被告滦平县丰秋龙盛农牧有限责任公司（以下简称丰秋龙盛公司）、被告徐秋香、被告滦平县沃土农牧有限公司（以下简称沃土农牧公司）、被告滦平康泰连生养殖有限责任公司（以下简称康泰连生公司）、被告李连生、被告孟子峰、被告刘德印、被告闫树成、被告崔建利案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告金福芝及委托诉讼代理人刘晓文、被告滦平农商行的委托诉讼代理人曾凡秋、王剑波、被告丰秋龙盛公司的法定代表人徐秋香及被告徐秋香、被告孟子峰的委托诉讼代理人方芳、被告刘德印到庭参加诉讼，原告金福芝的委托诉讼代理人范冬、被告滦平农商行的法定代表人高朝晖、被告沃土农牧公司的法定代表人严晓霞、被告康泰连生公司的法定代表人李连生及被告李连生、被告孟子峰、被告闫树成、被告崔建利经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告金福芝向本院提出诉讼请求：1、依法判令位于滦平县房屋（房产证号为房权证05006字第××号）为原告所有；2、依法判令终止（2019）冀0824执1955号之二执行裁定书，解除对登记在被告孟子峰名下房产证号为10××09号房产的强制执行措施；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告金福芝陈述愿意将剩余的房款交到法院。 事实及理由：2018年4月1日，原告与被告孟子峰签订了《房屋买卖协议》。被告孟子峰以330000.00元的价格将其名下位于滦平县房屋卖予原告，并约定双方在签订协议当日，原告付给被告孟子峰310000.00元，剩余价款在过户后一次性付给被告孟子峰。协议签订后，原告按照约定给付了310000.00元房款，被告孟子峰将房本、房屋钥匙一并交付给原告，涉案房屋一直由原告占有。协议签订后原告多次催促被告孟子峰办理过户手续，但被告却各种理由推脱。2020年4月27日，原告得知涉案房屋因被告孟子峰与他人存在纠纷，于2019年12月12日被贵院查封。原告认为：法院查封前其已与孟子峰签订了合法有效的房屋买卖协议、且已支付大部分房款、涉案房屋一直由原告占有、未办理过户手续也非原告的原因，根据法律规定原告享有足以排除强制执行的理由。现原告为了维护自己的合法权益，提起案外人执行异议之诉，望贵院查明事实并支持原告的诉讼请求。 被告滦平农商行辩称，《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道，我们购买动产比如手机、电视机、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他手续；但如果我们购买的如房子等不动产，则情况就不同，即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立成立并生效，所有权从登记过户时生效。综上所述，案外人金福芝提出执行异议没有法律根据，案外人金福芝与被执行人孟子峰只签订了房屋买卖协议但并未登记过户，物权并未转让，房屋所有权仍归被执行人孟子峰所有。案外人金福芝可以凭协议，拿回房款，而与贵院查封被执行人房产无关，故请贵院驳回案外人金福芝的执行异议之诉，继续执行（2019）冀0824执1955之二执行裁定。 被告丰秋龙盛公司及被告徐秋香辩称，原告所诉属实。 被告孟子峰辩称，原告所述与主要事实问题出入不大，因原告欠付被告孟子峰20000.00元房款，所以房屋一直没有过户。 被告刘德印表示此事不清楚。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证及质证。 原告金福芝认为对于涉案房屋原告享有所有权，足以排除对该房的强制执行措施。当庭提交下列证据： 1、（2019）冀0824执1995号之二执行裁定书，证明2019年12月2日，涉案房屋被滦平县人民法院查封。 2、（2020）冀0824执异49号执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉程序合法，符合法律规定。 3、房屋买卖协议，内容是2018年4月1日原告与被告签订了房屋买卖协议，协议约定了转让标的物就是涉案房屋。总价款是330000.00元，付款方式是在本协议签订后乙方（原告）付给甲方310000.00元，剩余20000.00元是在过户后乙方一次性支付给甲方，也就是说被告孟子峰给过完户之后，我们再支付20000.00元房款。该份证据证明原告与被告于2018年4月1日签订了房屋买卖协议，法院查封前原告与被告孟子峰已签订合法、有效的书面的房屋买卖合同。 4、2015年5月18日的明细账查询、2016年6月10日的借条以及中国农业银行的分户账（主要是看2018年3月11日的那笔款项），2015年5月18日被告孟子峰向原告借款200000.00元，原告金福芝向孟子峰指定账户转账了194000.00元，剩余给付了6000.00元的现金。2016年6月10日，被告孟子峰重新向原告出具了借条，借条的主要内容是借款本金200000.00元，利息月息三分。2018年3月11日的取款记录，取款150000.00元。这三份证据综合证明了原告已向被告孟子峰支付了大部分购房款，支付购房款的款项来源是被告孟子峰与原告金福芝存在着债权债务关系，截止到他们双方签订合同2018年4月1日，因被告孟子峰尚欠原告借款本金和利息302000.00元，双方协商免除一部分利息后借款本金和利息合计260000.00元，也就是用孟子峰尚欠金福芝的260000.00元借款款抵顶了，应当支付给孟子峰的260000.00元的房款，后原告金福芝又支付孟子峰房款50000.00元，共计支付被告孟子峰310000.00元的房款。 5、涉案房屋的产权证、专项维修资金的收据、河北省承德市销售不动产发票、税收电子转账专用完税凭证及房屋钥匙，证明在人民法院查封前原告已合法占有涉案房屋。 6、收据，证明在法院查封前原告合法占有涉案房屋。 7、证人证言，开庭前向法院提交的申请，因证人在北京，未能到庭。 被告滦平农商行的质证意见为：1、2号证据的真实性没有异议。3号证据房屋买卖协议真实性、合法性、关联性均不认可。4号证据真实性、合法性、关联性均不认可，只能证明孟子峰与原告之间存在借款关系，双方之间的民间借贷关系是否合法有待审查。5号证据真实性无异议，对于原告的证明目的不予认可。6号证据真实性、合法性、关联性均不认可。7号证据证人没有出庭，证人证言不予认可。房屋钥匙与本案的关联性不予认可。 被告丰秋龙盛公司及被告徐秋香的质证意见为：原告说的日期记不住，但是事是真实的。不发表意见。 被告孟子峰的质证意见为：1、2、3、5、6号证据没有异议。4号证据可以证明原告金福芝尚欠孟子峰房款20000.00元。 被告刘德印的质证意见为：被告不清楚，不发表质证意见。 本院依法出示2020年6月19日辛国华的询问笔录。 原告金福芝的意见为：没有意见。 被告滦平农商行的意见为：没有意见。 被告丰秋龙盛公司及被告徐秋香的意见为：没有意见。 被告孟子峰的意见为：属实。 被告刘德印的意见为：没有意见。 被告滦平农商行、被告丰秋龙盛公司及被告徐秋香、被告孟子峰、被告刘德印未向本院提交证据材料。 被告被告沃土农牧公司、被告康泰连生公司及被告李连生、被告闫树成、被告崔建利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，亦未在法定期限内提交证据材料，视为放弃举证和质证的权利。 对当事人无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证。本院经审理当事人有异议的证据及事实认定如下： 被告丰秋龙盛公司于2015年9月30日向被告滦平农商行借款850000.00元，借款到期日为2016年9月29日，被告沃土农牧公司、被告康泰连生公司、被告徐秋香、被告李连生、被告刘德印、被告孟子峰、被告闫树成、被告崔建利、严晓霞、许海龙担保。后因被告丰秋龙盛公司未偿还借款，被告滦平农商行于2018年9月13日诉至本院，本院于2018年10月23日作出了（2018）冀0824民初3678号民事调解书，由丰秋龙盛公司于2019年1月23日前偿还滦平农商行借款850000.00元及利息（自2015年9月30日起按月利率9.363333‰计算至2016年9月29日止）、逾期利息（自2016年9月30日起按原定利率150%计算至此款还清之日止）。被告沃土农牧公司、被告康泰连生公司、被告徐秋香、被告李连生、被告刘德印、被告孟子峰、被告闫树成、被告崔建利、严晓霞、许海龙承担连带给付责任。 因被告丰秋龙盛公司未及时偿还上述款项，被告滦平农商行于2019年9月12日向本院申请强制执行，本院于2019年12月12日作出了（2019）冀0824执1955号民事裁定书，裁定查封登记在孟子峰名下房产一处（房产证：10××09号）。查封期限自2019年12月12日至2022年12月11日止。2020年5月11日，原告金福芝作为案外人向本院提出书面异议，要求终止（2019）冀0824执1955号之二执行裁定书对孟子峰名下房产证号为10××09号房产的强制执行措施，后本院作出了（2020）冀0824执异49号民事裁定书，驳回了金福芝的异议请求。原告金福芝对此裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2016年6月10日，被告孟子峰为原告金福芝出具借条一张，内容为“今借到金福芝现金贰拾万元整（小写200000.00元）月息3分，借款时限：2016年6月10日至2017年6月10日。月付息。借款人：孟子峰单（担）保人：徐秋香。” 被告孟子峰婚后在滦平县张百湾镇周营子村购买商住楼一套（滦平县房权证05006字第××号），登记在被告孟子峰名下，登记时间为2012年5月18日。被告孟子峰（作为甲方）与原告金福芝（作为乙方）签订《房屋买卖协议》，约定被告孟子峰将案楼房作价330000.00元出卖给原告金福芝，记载日期为2018年4月1日，未办理不动产权变更登记。 本院认为，本案的争议焦点为原告金福芝对于涉案的房权证号为05006字第××号房屋是否享有足以排除强制执行的情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，原告金福芝对享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的权利承担举证证明责任。本案中，原告金福芝与被告孟子峰双方之间存在民间借贷关系，后因被告孟子峰未及时偿还借款，双方签订《房屋买卖协议》，约定被告孟子峰将案涉楼房出卖给原告金福芝，并用楼款相应抵扣了借款，原告金福芝据此主张登记在孟子峰名下、位于滦平县（房产证号为房权证05006字第××号）为其所有。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”位于滦平县（房产证号为房权证05006字第××号）虽登记在被告孟子峰个人名下，但系被告孟子峰在婚姻关系存续期间所购买，原、被告虽签订《房屋买卖协议》，被告孟子峰将案涉楼房处分给原告金福芝，但未办理不动产产权变更登记，且无充足的证据证明案涉楼房系被告孟子峰的个人财产，亦无证据证明相关权利人对被告孟子峰处分案涉楼房行为进行追认，故原告金福芝请求判令位于滦平县房屋（房产证号为房权证05006字第××号）为其所有、并解除对该楼房强制执行措施的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告金福芝的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告金福芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  石 刚 人民陪审员  谢淑荣 人民陪审员  黄向宏 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  刘小玉 书 记 员  林 辉 滦平县人民法院民事判决书 附页 一、判决书中引用法律条文内容 《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条符合下列情形的依法予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 四、上诉费缴纳 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 帐号：13×××02 联系电话：0314-21××××5