西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9907号原告：方磊，男，1991年XX月XX日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区XX乡XX村XX组，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：贾迎春，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托代理人：淡娇娇，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：杨惠敏，女，1979年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX室。身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：杨国瑞，男，1978年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。系被告之夫。原告方磊与被告杨惠敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告方磊及其委托代理人淡娇娇、被告杨惠敏及其委托代理人杨国瑞均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告方磊诉称，原告欲经营餐饮找到被告协商租赁事宜，被告得知原告从中交第二公路工程局有限公司承租的房屋将于2019年12月20日到期，且愿意提前将房屋转租给原告，到期后并可确保原告与中交公司续签下一年度合约。被告多次承诺确保续签。为此，2019年8月20日，原告与被告签订了《店铺转让协议书》一份约定：被告将其租赁的属于中交公司的位于XX路XX号XX幢87平方米的店铺转让给原告，并保证原告享有、承担被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，约定年租金146160元，半年支付一次；原告需一次性支付转让费100000元，如被告未积极协助原告办理续签下一年的租期，需承担因此给原告造成的所有经济损失，如因被告原因导致转让中止，被告应向原告承担转让费10%的违约金等等。协议签订后，原告向被告支付了转让费100000元、押金12180元、房屋租金41600元。原告支付了各项款项费用后，即对房屋进行了装修，装修期约50天，为此支付了装修费约5万余元。2019年12月，中交公司以合同到期为由通知被告腾房，并不同意续签合约。故原告现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2019年8月20日签订的《店铺转让协议书》无效；2、被告向原告返还已付的转让费100000元、房屋押金12180元、房屋租金41600元，合计153780元；3、被告向原告赔偿装修损失58366.1元、律师费7000元；4、被告向原告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告杨惠敏辩称，双方签订的店铺转让协议有效，协议履行过程中三方均未提出异议。三方协议的丙方在出租期内并未提出异议，在签订协议之前被告也告知了原告合同期内无法更名。被告履行了合同义务，不存在违约行为，无法续签合同的原因在于出租方整体进行了整改。原、被告是邻居，同属出租方的租户，原告在签订合同时对此也是知晓并认可原租赁合同的有效期间。原告在实际经营过程中，对涉案的店铺装修改造等造成了不可逆的后果。原告主动放弃了续租的可能性，并且恶意非法占用房屋，直接导致房屋押金被冲抵为租金。经审理查明，2018年12月27日，被告（承租方）与案外人中交第二公路工程局有限公司（以下简称“中交二公司”）（出租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX街XX号面积为87㎡的房屋出租给乙方；合同第三条约定：租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日止，共计壹年，作为经营用途使用；合同第四条约定：租金/11310元/月，租金总计135720元，付款方式为：乙方按半年缴纳租金，首付租金：67860元和履约保证金12180元...履约保证金用于保证甲方房屋及《房屋附属设施、设备清单》中的附属设施、设备在乙方承租期间正常使用条件下不被破坏或损毁，同时保证乙方能够严格遵守本合同约定的租期期限要求；合同第五条约定：租赁期满或合同提前解除后，乙方应当结清其应承担的各项费用。租赁期满甲乙双方按照《房屋附属设施、设备清单》进行验收，确认房屋现状无任何损坏后，经甲方验收合格签字后视为返还。返还房屋时，乙方添置的物品可自行搬走，乙方已经形成附着的装饰装修物无偿归甲方所有。乙方保证不对房屋内的装饰装修物进行破坏，如有破坏乙方应按照原样恢复。房屋返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；合同第六条约定：租赁期满，乙方完成本合同第五条约定的事项，且甲、乙双方对于返还房屋履约保证金无异议时，甲方10日内无息返还乙方交付的履约保证金；乙方提前退租或由于乙方违约导致合同提前解除时，乙方交付的履约保证金将不予退还；合同第八条约定：乙方在租赁期内不能将所租房屋部分或全部转租给他人，若乙方擅自转租他人，甲方有权收回所租房屋，乙方交纳的履约保证金将不予退还，乙方还应承担因此造成的其他责任和损失......。被告称上述合同签订后，其实际接收了上述商铺用以经营餐饮店铺使用。又查，2019年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《店铺转让协议书》，该合同明确列明有房东为丙方，但丙方并未签字。合同第一条约定：丙方同意甲方将自己位于XX路XX号XX幢的店铺转让给乙方使用，建筑面积为87平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；合同第三条约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不可分离的装饰物归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产不不动产的划分按原有租赁合同划分）；合同第四条约定：乙方一次性支付甲方转让费100000元，上述费用已包含第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；合同第五条约定：甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续和房屋续签手续，但相关费用由乙方负责。如甲方未积极协助乙方办理续签下一年租期，需承担因此给乙方造成的所有经济损失；合同第六条约定：...如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金......。原、被告双方签订上述合同后，原告向被告支付了转让费100000元、房屋押金12180元及房屋租金41600元，被告将涉案商铺实际交付给了原告，原告简单改造并添置物品后用作经营名为“喜田小食堂”的餐饮店铺使用。再查，原告向本院提交了中交二公司于2019年12月10日向被告送达的《房屋租赁合同期满不再续租告知书》（以下简称“告知书”）载明：...现因我局医院医疗机构深化改革及整体改造需要，合同期满终止后，将不再与贵方续租。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，我方作为出租人现依法通知贵方：自2019年12月19日起，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因期满自行终止，请按照合同约定按时退房。经向原、被告双方核实，中交二公司向被告及店铺均送达了上述告知书。另被告与中交二公司的租赁合同到期届满时，原、被告双方曾以短信及微信方式沟通协商原告与中交二公司续签租赁合同的相关事宜，被告向原告答复因为医疗机构改革所以整体都不租了，中交二公司不能再按照此前租期一年的合同续签，只能一个月一个月支付租金，也不能承诺能够出租多久，且承租人不能变更。原告对被告提出的上述方案并未同意。后原告于2019年12月31日闭店并搬离，仅留有部分物品尚未搬离。上述事实，有《房屋租赁合同》、《店铺转让协议书》、《房屋租赁合同期满不再续租告知书》、收条、银行转账记录、短信记录、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《店铺转让协议书》效力问题。首先双方签订的上述合同中未明确约定租期，但原告实际使用租赁房屋直至2019年12月31日；其次，被告与房屋所有权人中交二公司在租赁合同中虽明确约定不得转让，但被告将房屋转租给了原告直至其与中交二公司签订的租赁合同约定的租期届满，中交二公司亦未提出异议。综上，不论是被告与中交二公司之间签订的房屋租赁合同，还是原、被告双方之间签订的转让协议实际上均履行至了原租赁合同租期届满之时，故原告在此情况下主张转让协议书无效，本院依法不予支持，且因原告已实际使用了房屋四个月，故其向被告支付的房屋租金41600元，依法不应予以返还。转让协议书中明确约定被告有义务协助原告与中交二公司续签租赁合同，后因中交二公司到期后不愿按照原有合同续签合同，导致原告仅使用了租赁房屋4个月便闭店搬离，原、被告之间的转让协议亦无法继续履行。究其原因，首先，被告作为转让方，在明知原租赁合同约定不允许转租的情况下仍然将房屋转租给原告已经存在过错；其次，被告在并不清楚知晓中交二公司主观上是否有续约意愿、客观上是否具备续约条件的前提下在转让协议书中约定协助原告与中交二公司续签合同给原告对续签合同一事造成不当预期，其应当对此负相当过错。其三，原告在并不清楚知晓被告是否享有转租权的前提下与其签订合同未尽到审慎义务，亦存在一定过错。结合原、被告双方在履行合同过程中的过错程度，扣除转让费中包含的装修、装饰、设备等原告已经受让部分的价值后，本院酌定由被告向原告返还转让费30000元。原告主张被告返还押金12180元一节，被告辩称因原告未将承租房屋内的物品全部搬离，故中交二公司无法收回房屋，押金被充抵为租金，故无法返还。但被告与中交二公司签订的房屋租赁合同中明确约定：房屋返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。结合涉案合同的实际履行情况，中交二公司在与被告的租赁合同租期届满之前就已书面告知不再续约并要求被告交还房屋，原告亦已于2019年12月31日停止营业并搬离房屋仅留有部分物品无搬离，中交二公司作为房屋所有权人完全可以依照其与被告签订的合同约定将未搬离的物品进行处置，而非明知涉案房屋已未继续使用的情况下继续计算租金，故被告辩称的押金不予退还理由，既不符合事实，亦不符合合同约定，本院依法不予采信，又因原告仅向被告支付了截止至2019年12月19日的房屋租金，故2019年12月20日至2019年12月31日期间的房屋占用费应参照租金标准在房屋押金中依法予以扣除，该费用经计算为4524元（11310元÷30天×12天）。综上，被告应向原告返还房屋押金7656元。原告主张被告支付损失58366.1元一节，原告主张的损失中涉及的电费未支付给被告，故不应向被告主张。原告主张的其余损失均系为店铺经营购置的物品或软装所用，其实际经营使用了4个月，购买的大部分物品均可重复利用。本院亦以酌定由被告在其所负过错项下向原告返还部分转让费，故原告主张的损失，本院依法不再予以支持。原告主张被告承担违约金10000元一节，原告依据转让协议第六条主张被告承担违约金，但前文已述原告无法与中交二公司续签租赁合同，双方均存在过错，且转让协议并未对租期进行明确约定。故结合合同约定及合同的实际履行情况，对原告主张的违约金依法不予支持。原告主张的律师费7000元未提供证据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨惠敏应于本判决生效之日起十日内向原告方磊返还转让费30000元及押金7656元，以上共计37656元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4992元，由原告承担2300元，由被告承担2692元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二〇年七月二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2020年月日送达1