云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云29民终952号上诉人（原审被告）：郑国永，男，1972年3月5日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审被告）：朱雅婷，女，1974年10月5日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：郑国永，男，1972年3月5日出生，汉族，系朱雅婷丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理馨顺物业服务有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇龙溪路2号山水丽都4幢14层06号。统一社会信用代码：91532901323095307G。法定代表人：余晓林，公司总经理。委托诉讼代理人：邱何钧，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人郑国永、朱雅婷因与被上诉人大理馨顺物业服务有限公司（以下简称馨顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月28日接待了上诉人郑国永、暨朱雅婷的特别授权诉讼代理人郑国永、被上诉人馨顺公司的特别授权诉讼代理人邱何钧对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。郑国永、朱雅婷上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院（2020）云2901民初531号民事判决，依法驳回馨顺公司对郑国永、朱雅婷的诉讼请求；二、本案的诉讼费用全部由馨顺公司承担。事实与理由：一审法院对本案基本事实认定错误，馨顺公司根本不具有本案原告主体资格，属于虚假诉讼。大理幸福家苑小区项目是大理供电局内部1100余户职工集资，以职工团购的形式自建职工住房，不是大理供电局所属，更不是大理供电局资产；小区业主没有任何授权给大理供电局，大理供电局没有任何权利冒名“幸福家苑业主代理人”。一审法院依据不具有合法有效性的《前期临时物业服务委托合同》，来确定支持馨顺公司主张，明显属于认定事实错误。馨顺公司所持有的《前期临时物业服务委托合同》，与本案没有直接利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，不具有一审原告主体资格。馨顺公司无中生有提起虚假诉讼，以谋取不正当利益，根据《最高人民法院、最高人民检察院〈关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题〉的解释》的规定，已经涉嫌犯罪。一审法院偏听偏信，错误认定本案基本事实，错误适用法律，由此做出的判决，严重侵害郑国永、朱雅婷的合法权益，应依法予以撤销。综上，一审法院轻易采纳馨顺公司一面之词，错误认定本案基本事实，将不具有本案原告主体资格、提起虚假诉讼的馨顺公司认定符合主体资格，进而错误适用法律，违反法定程序做出判决，故郑国永、朱雅婷依法提起上诉，请求二审依法撤销一审法院云2901民初531号民事判决书，依法驳回馨顺公司对郑国永、朱雅婷提起的民事诉讼请求；判令本案的诉讼费用全部由馨顺公司承担。被上诉人馨顺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，郑国永、朱雅婷上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。馨顺公司向一审法院起诉请求：1.判令郑国永、朱雅婷支付馨顺公司2015年7月10日至2016年7月9日期间物业服务费4262.33元；2.判令郑国永、朱雅婷支付馨顺公司从2015年7月10日起至付清物业服务费之日的违约金共计2000元；3.本案的诉讼费用均由郑国永、朱雅婷承担。一审法院认定事实：郑国永、朱雅婷购买了位于“幸福家苑”B区26幢04号房屋（别墅），建筑面积为281.58平方米。2014年1月21日，郑国永、朱雅婷办理了该套房屋的接房手续。2015年7月9日，云南电网有限责任公司大理供电局以幸福家苑业主代理人名义与馨顺公司签订一份《前期临时物业服务委托合同》，约定由馨顺公司为“幸福家苑”小区提供物业服务。合同主要约定：委托管理期限为一年，即2015年7月10日至2016年7月9日，如合同期限内业主委员会成立并选聘新的物业管理企业，则本合同自然终止；物业服务费按建筑面积收取，标准为：高层0.85元/月/㎡、别墅1.22元/月/㎡，其他物业费：高层住户电梯费35元/户/月、水池清洗费20元/户/年、二次加压费10元/户/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；物业管理综合服务费按年一次性交付。合同还对双方的权利义务和服务内容等相关事项进行了明确。此后该小区即由馨顺公司提供物业管理服务。合同约定的期限届满，馨顺公司退出该小区。郑国永、朱雅婷未交纳“幸福家苑”B区26幢04号房屋在馨顺公司提供服务一年期间的物业服务费共计4262.33元(物业服务费4122.33元、水池清洗费20元、二次加压费120元)。一审法院认为，在小区业主委员会尚未成立的情况下，大理供电局代表业主与馨顺公司签订了《前期临时物业服务委托合同》，该合同性质属前期物业服务合同，馨顺公司在签订合同之后，已实际进驻“幸福家苑”小区，并按约履行了提供物业管理服务的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，郑国永、朱雅婷虽未与馨顺公司签订物业服务合同，也未委托大理供电局与馨顺公司签订合同，但物业管理服务是将小区作为整体向房屋所有人和使用人提供的综合性有偿服务，合同的对象为全体业主，郑国永、朱雅婷作为小区的业主之一亦应受物业服务合同的约束。本案中，馨顺公司已按合同约定实际进驻小区，且提供了物业服务，其向业主收取物业服务费用属其应享有的权利，故馨顺公司主张物业服务费的诉讼请求合法有据，予以支持。郑国永、朱雅婷未在物业服务期限届满前向馨顺公司支付物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金计算标准及馨顺公司主张的违约金明显高于其实际损失，根据本案实际情况，一审法院支持馨顺公司该项主张按欠付物业费的20%计算，即852.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告郑国永、朱雅婷于本判决生效之日起十日内支付原告大理馨顺物业服务有限公司物业服务费4262.33元、违约金852.47元，合计5114.80元。二、驳回原告大理馨顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑国永、朱雅婷负担。二审中，郑国永、朱雅婷对一审认定的案件事实提出三点异议：（1）一审认定云南电网有限责任公司大理供电局以幸福家苑业主代理人名义与馨顺公司签订一份《前期临时物业服务委托合同》，其实无事实依据，郑国永、朱雅婷从未授权委托过云南电网有限责任公司大理供电局；（2）在委托管理期间，实际上幸福家苑小区已经成立了业主委员会，馨顺公司与小区业主或业主委员会没有签订过任何服务合同，故其收取小区物业管理费无任何依据；（3）郑国永、朱雅婷与馨顺公司未签订过《前期临时物业服务委托合同》，故一审认定郑国永、朱雅婷未交纳物业管理费无事实依据，馨顺公司也无权向郑国永、朱雅婷收取物业管理费。馨顺公司对一审认定的案件事实无异议，也无新证据提交。由于郑国永、朱雅婷对异议主张未能提供相关证据予以证实，其异议请求不成立。故一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，幸福家苑小区在原前期昆明银海物业管理服务有限公司因2015年6月30日合同到期撤离后，小区物业处于无人管理状态下，云南电网有限责任公司大理供电局代表该小区业主与馨顺公司签订的《前期临时物业服务委托合同》，未违反我国现行法律法规，应认定为合法有效。该合同签订之后，馨顺公司已实际进驻幸福家苑小区并按约定履行了其向业主提供物业管理服务的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，郑国永、朱雅婷虽未与馨顺公司签订物业服务合同，也未授权委托云南电网有限责任公司大理供电局与馨顺公司签订物业服务合同，但物业管理服务是面对整个幸福家苑小区房屋所有人和使用人提供的综合性有偿服务，合同服务的对象为幸福家苑小区的全体业主，郑国永、朱雅婷作为幸福家苑小区的业主之一，也应受物业管理服务合同的约束。郑国永、朱雅婷上诉称其与馨顺公司之间不存在物业管理服务合同关系，云南电网有限责任公司大理供电局不具备资格代表幸福家苑小区签订物业管理合同，馨顺公司起诉郑国永、朱雅婷支付物业管理费和违约金错误的抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郑国永、朱雅婷的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑国永、朱雅婷负担。本判决为终审判决。审判长  马克辉审判员  胡代勇审判员  沈春梅二〇二〇年七月十四日法官助理王润芬书记员李颖洁