北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3525号上诉人（原审被告）：张福旺，男，1957年10月20日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文红，女，1958年11月14日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：南冰洁，北京嘉纳律师事务所实习律师。上诉人张福旺因与被上诉人张文红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张福旺的委托诉讼代理人阚少启，被上诉人张文红的委托诉讼代理人吴明臣、南冰洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张福旺上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回张文红的诉讼请求；2.由张文红承担本案诉讼费用。主要事实及理由：一审判决适用法律错误，数额计算错误，事实认定错误。一、关于法律适用错误，根据房屋租赁司法解释第13条第2款的相关规定，如果双方没有约定，张福旺应分得不超50%，但本案双方在合同第六条明确约定租赁期内遇规划拆除时乙方损失自行承担，这是免责条件，约定了张福旺遇拆迁不承担任何补偿责任，对可能拆迁的情况进行了预见，损失包括了停产停业损失、搬家损失等都是张福旺不应承担的，一审判决其承担违反了上述规定。搬迁奖励费、提前拆迁奖是对于出租人提前签约的补偿行为，和承租人不存在任何关系，一审判决张文红享有70%的补偿是违背事实的。二、数额计算错误，一审判决第6页载明双方在面积上没有争议，合同约定面积1517.95平方米，张文红加建的十几平米张福旺不予承认，且拆迁部门对该部分面积未进行任何补偿，双方有一个饭店财产明细清单，其中阳光棚面积也很清楚，棚房及露天经营补偿费是按每亩地35000元标准补偿，一审在计算时没有将1517.95平方米减去阳光棚的面积，而是将阳光棚计入每平米800元的补偿范围，是计算错误。三、关于事实认定错误，张福旺自己对租赁物经营了六个月，设施、设备均齐全，后一并出租给张文红使用，她是没有任何添置的，张文红遇搬迁直接迁出即可，应把物品都留给张福旺，相应补偿都是给张福旺的，但张文红把这些设施都拿走了。张文红答辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院依法维持一审判决。张文红向一审法院起诉请求：请求张福旺支付张文红附属物、设备及房屋装修补偿675204元，停产停业损失补助费1665952元，提前搬迁奖励费1041220元，搬迁补助费104122元，移机费17740元，棚房及露天经营补偿费18900元。以上合计3523138元。一审法院认定事实：2005年10月24日，张福旺与北京市通州区张家湾镇张辛庄村民委员会签订租赁合同，承租村委会14.8亩土地及4201.9平方米的房屋等设施，租期自2005年8月1日至2032年7月31日。2011年8月18日，双方签订补充合同，村委会同意涉诉土地上的房屋等设施产权归张福旺所有。该房屋无审批规化手续无产权证照。后张福旺及其妻子除自营企业外，陆续将部分土地和房屋等设施分别转租给数人。2006年5月1日，张福旺（甲方，出租方）与张文红（乙方，承租方）签订《租赁合同》，将从张辛庄村委会承租的土地上的部分房屋出租给张文红，双方约定，甲、乙双方经友好协商一致，就甲方将房屋及其他财产出租给乙方用于餐饮经营事宜。甲方将坐落于北京市通州区张家湾镇张辛庄村房屋和其他财产（具体范围详见本合同附件财产移交使用交接清单）出租给乙方使用。租赁期满，乙方按交接清单范围返还租赁房屋和其他财产。租期共二十年。自二零零六年五月一日起至二零二六年四月三十日为止。乙方应合理合法的使用租赁房屋和财产，应守法经营依法纳税，对于在使用租赁房屋和财产中发生的违法和损害赔偿免除甲方责任。租赁期限内，遇市、区、镇和村四级规划时，对租赁房屋进行拆除，乙方的损失自行承担。（附件：张辛庄饭店财产明细清单）合同还约定了其他事项。张文红将涉诉房屋用来经营饭店，饭店名称为北京富渔食尚府餐饮有限责任公司，张文红系该公司法定代表人及股东，该饭店另有股东王伟（张文红儿子）。2019年11月20日，该企业名称变更为北京富渔食尚府餐饮管理有限责任公司，公司性质变更为自然人独资有限公司，王燕（张文红女儿）任公司变更后的法定代表人及股东，王燕代表该公司于庭前表示所有拆迁利益其公司均不主张不参与，相关权益全部属于张文红。2018年，涉诉房屋所在地块被拆迁腾退。拆迁单位为北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投公司），被拆迁人为张福旺。同年9月1日，北投公司（甲方，搬迁人，甲方签字日期2018年12月7日）与张福旺（乙方，被搬迁人）签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-05-1-东非（企）张05-001-1，立项编号：11，档案编号：1-东非（企）张05-001，以下简称《补偿协议》），约定，甲方因通州区东方厂周边棚改项目（以下简称“本项目”）建设，需要搬迁本项目范围内张家湾镇张辛庄村/用于/用途的乙方房屋及地上附着物。依据六方工作小组的认定结果：乙方非住宅占地面积为10109.96平方米；2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋建筑面积为7404.22平方米，2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的房屋建筑面积为/平方米；经认定房屋经营面积为6948.39平方米，棚房及露天经营面积为0.54亩，便民经营面积为/平方米。被搬迁房屋重置成新价为6785984元；附属物、设备及房屋装修补偿价为2379465元;移机费17740元；停产停业损失补助费5558712元；棚房及露天经营补偿费18900元；搬迁补助费370211元；特殊地上附着物搬迁补助费5850元；房屋提前搬迁奖励费3702110元；露天经营企业提前搬迁奖励费8100元，以上非住宅搬迁补偿补助及奖励费总金额共计18847072元。（详见《北京市通州区东方厂周边棚户区改造项目（张家湾片区）集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁估价结果报告》（报告编号（京）大地拆估字第（2017）06-1-东非(企)张05-001），以下简称评估报告）《补偿协议》还就其他事项进行了约定。上述两方还签订了《补充协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-05-1-东非（企）张05-001-2，本协议作为乙方签署的补偿协议的附件，与补偿协议具有同等的法律效力），记载，乙方2013年3月28日以后建设的无相关审批手续的房屋：砖木及砖混结构84.06平方米、彩钢及钢结构294.96平方米。在奖励期内签约的，甲方给予配合补助费87602元。补充协议还就其他事项进行了约定。经核实，相关拆迁补偿款已全部发放给张福旺。双方均认可涉诉土地上亦有张福旺夫妇和其他企业商户生产经营。一审庭审中张福旺表示其他租户均已自主离开与其无争议亦未向其主张拆迁利益只有张文红向其主张。双方对涉诉房屋被认定的经营面积存在争议，张文红主张测绘报告上第11号、第18-35号系涉诉房屋,其中33-35号系棚子未被认定为经营面积，其总经营面积为2082.44平方米。张福旺认可33-35号系棚子，但否认第11号、18-35号系涉诉房屋，主张在该测绘报告上根本看不出涉诉房屋的标记，只认可张文红的承租房屋面积系1517.95平方米。双方经法庭调解无效。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为：一、张文红承租涉诉房屋经营面积的认定；二、张文红是否应该得到相关拆迁补偿及如何分配。关于张文红承租房屋营业面积，一审法院认为，双方均未能提供证据证明涉诉房屋的具体经营面积也无法对测绘图上对涉诉房屋的具体编号达成一致。现张文红对其主张未提供其他证据，张福旺只认可根据双方租赁合同中约定的承租面积为1517.95平方米，因双方在租赁涉诉房屋时对其营业面积进行了测量确认，现双方对拆迁方评估的实际经营面积无法达成一致，故一审法院对张福旺的主张不持异议，予以确认，张文红认为涉诉房屋经营面积为2082.44平方米，该主张依据不足一审法院不予采信。关于张文红是否应该得到相关拆迁补偿及如何分配。本案中，张文红对停产停业损失补助费、搬迁补助费、房屋提前搬迁奖励费、棚房及露天经营补偿费，附属物、设备及房屋装修补偿、移机费提出了权利主张。一审法院依照相关拆迁政策及查明的事实，认定如下：一、关于停产停业损失补助费。该补偿系针对在被拆迁腾退地块经营的企业给予的补偿，张文红在涉诉房屋经营，其经营行为因拆迁无法继续，而张福旺将涉诉房屋出租并收取租金，拆迁也将导致张福旺作为出租方存在租金利益的损失，故该笔费用应当在张文红、张福旺之间进行分配，一审法院考虑到涉诉房屋的剩余租赁期限，酌定停产停业损失补助费中的70%为张文红所应获得，剩余30%为张福旺所应获得；二、关于搬迁补助费用。该费用系对因搬迁产生费用的补偿，因张文红承租涉诉房屋并实际经营，其作为实际搬迁的主体应当获得该笔费用，故搬迁补助费应全部归张文红所有；三、关于房屋提前搬迁奖励费。该费用系拆迁方为鼓励被拆迁户及时配合拆迁给予的奖励。根据拆迁协议，含涉诉房屋在内在的全部拆迁地块获得了该项奖励，涉诉房屋由张福旺所建，为张文红所用，没有张文红、张福旺双方的配合协助，涉诉房屋无法被及时拆迁腾退，相关拆迁协议亦无法顺利签订，双方均为该笔费用的获得尽了义务，故该项费用应由双方均分。综上，根据公平原则，张文红应享有上述补偿，故张福旺主张张文红的损失由其自担的答辩意见一审法院不予采纳；关于上述三项费用的具体数额，因涉诉房屋经营面积系涉诉被拆迁地块经营面积的一部分，一审法院依据公平原则酌定按经营面积比例确认涉诉房屋所对应的停产停业损失补助费为1214360元，搬迁补助费为80877元，房屋提前搬迁奖励费为808765元，故张文红应得的相应款项分别为850052元、80877元、404382.5元；四、关于棚房及露天经营补偿费，理由同停产停业损失补助费，张文红、张福旺均应当获得该项费用。双方均认可33-35号系棚房未纳入经营面积，张福旺认可系其为张文红经营所建，而该棚房的拆除亦影响张福旺预期的租金收益，张福旺亦未提供证据证明被拆迁地块还存在其他棚房，故一审法院根据现有证据酌定该笔补偿款18900元中，由张文红享有70%即13230元，由张福旺享有30%即5670元;五、关于附属物、设备及房屋装修补偿价以及移机费，从双方签订的合同附件清单可知，张文红系承租张福旺的全部饭店设施用来经营，张文红认为在承租涉诉房屋后添加了属于其个人所有的物品及其他投入，但其并没有同张福旺另行签字确认，也未提供其所列清单中的物品系其购买、所有的证据，一审法院根据拆迁单位出具的估价结果报告现场评估照片中只能辨认存在含北京富渔食尚府餐饮有限责任公司在内的四块广告牌迹象，拆迁方针对广告牌给出的补偿为5282元，故一审法院酌定张文红享有附属物、设备及房屋装修补偿价（广告牌）为1320.5元，张文红超出部分及对移机费的诉求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张福旺给付张文红所得拆迁补偿款中的停产停业损失补助费850052元、搬迁补助费80877元、房屋提前搬迁奖励费404382.5元、棚房及露天经营补偿费13230元、附属物、设备及房屋装修补偿价（广告牌）1320.5元，以上合计1349862元，于判决生效之日起七日内执行清;二、驳回张文红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。二审中，本院前往北投公司就本案所涉《补偿协议》所涉拆迁补偿款计算标准进行调查核实，根据北投公司征地拆迁部工作人员的相关答复，停产停业损失补助费系依据营业执照上标明的营业面积结合实际经营面积，以房屋经营面积为基础进行计算，棚房系专门补偿，不在该项补偿费用范围内；搬迁补助费的补偿发放标准系按照每平米50元的标准进行发放，按照合同中约定的7400多平方米合法面积及进行的发放；提前搬迁奖励费不包含棚房范围。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于张文红向张福旺主张的各项费用是否应予支持以及相应数额的问题。关于停产停业损失补助费。结合已经查明的事实及拆迁政策相关内容，张文红承租涉诉房屋用于实际经营，该项补偿系针对被拆迁腾退地块经营的企业因拆迁无法继续经营产生的损失进行补偿，故张文红作为实际经营者有理由分得该项补偿。结合双方租赁合同履行情况及双方实际情况，一审法院酌定涉诉房屋停产停业损失补助费中的70%由张文红所得，剩余30%由张福旺所得并无不当，现有证据不足以证明一审法院确定分配原则存在不当之处，本院予以确认；基于相同理由，关于棚房及露天经营补偿费亦应在张文红、张福旺双方之间进行分配。在双方《张辛庄饭店财产明细清单》明确约定阳光棚面积数额的情形下，张福旺未能进一步举证证明其被拆地块存在其他棚房的情形下，一审法院按照相同分配原则将棚房及露天经营补偿款在双方之间进行划分亦无不妥；关于搬迁补助费。该项费用系因搬迁产生费用的补偿，张文红作为实际搬迁的主体理应获得该项费用；关于房屋提前搬迁奖励费。涉诉房屋的拆迁腾退工作顺利进行需要张文红作为实际搬迁方、张福旺作为签约主体的共同协助配合，故一审法院确定该项费用应由双方均分亦无不当；关于附属物、设备及房屋装修补偿价以及移机费，结合双方主张内容及举证情况，现场评估照片显示现场存在四块广告牌，故一审法院对张文红主张的该部分费用予以支持并无不当。拆迁补助费用系拆迁方针对被拆迁方因拆迁导致损失的相应补偿，在现有证据不足以证明双方就拆迁补助费分配问题另行达成有效一致约定的情形下，一审法院结合拆迁政策及实际情况对上述费用确定的分配原则并无不妥，本院予以确认。关于张文红应得各项拆迁补偿费用的数额问题。关于张文红承租房屋建筑面积的确定，根据双方《张辛庄饭店财产明细清单》载明内容，张文红租赁的用于经营的房屋建筑面积为1517.95平方米，张文红未充分举证推翻《张辛庄饭店财产明细清单》载明内容，张福旺一审亦认可双方租赁合同中约定的承租面积为1517.95平方米，在无进一步相反证据证明的情形下，结合该明细内容，一审法院采信张福旺的意见认定张文红承租房屋用于经营的建筑面积为1517.95平方米并无不当，本院予以确认。根据双方《张辛庄饭店财产明细清单》约定内容，该部分面积包含350.9平方米的阳光棚，双方均未能举证推翻该财产明细清单约定内容。结合相关拆迁政策、拆迁合同内容及本院二审期间前往拆迁单位调查情况，停产停业损失补助费系依据拆迁认定房屋经营面积为标准进行发放，搬迁补助费及房屋提前搬迁奖励费系依据拆迁认定房屋建筑面积进行发放，均未涉及棚房面积，故在计算该三项费用数额的过程中应将阳光棚面积从张文红承租房屋面积中予以扣除，结合前述认定面积数额及分配原则，本院酌定张文红应得该停产停业损失补助费、搬迁补助费、房屋提前搬迁奖励费数额分别为653548元、58352.5元、291762.5元，一审法院对该三项费用数额认定有误，本院予以纠正。关于棚房及露天经营补偿费、附属物、设备及房屋装修补偿价以及移机费，现有证据不足以表明一审法院确定数额存在不当之处，本院予以确认。综上所述，张福旺的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持，其他部分依据不足，本院予以驳回。一审判决认定部分事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26180号民事判决；二、张福旺给付张文红所得拆迁补偿款中的停产停业损失补助费653548元、搬迁补助费58352.5元、房屋提前搬迁奖励费291762.5元、棚房及露天经营补偿费13230元、附属物、设备及房屋装修补偿价（广告牌）1320.5元，以上合计1018213.5元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回张文红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34985元，由张文红负担24785元（已交纳），由张福旺负担10110元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费16949元，由张文红负担4164元（于本判决生效之日起七日内交纳），由张福旺负担12785元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  石 煜审 判 员  张 慧二〇二〇年七月三十一日法官助理  常 欣法官助理  贾宇飞