北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7492号原告：刘永，男，1967年1月24日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：北京万城永辉置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼105室，实际经营地北京市朝阳区农展馆南路万科中心。法定代表人：王喆，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。原告刘永与被告北京万城永辉置业有限公司（以下简称万城永辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永、被告万城永辉公司的委托诉讼代理人孙无为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿维修费2万元，赔偿经济损失25万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：我在2016年10月11日购买了万城永辉公司开发的万创国际中心的房子一套，后该项目销售名为万科天地。我买的房子为C0802地块1号商业楼417房产，此房的交房日期按合同约定是2018年1月20日，至今已经快两年了，按照合同约定交房7日前出卖人理应书面通知收房，到现在我也没有收到书面通知材料，原因是出卖人将房屋交接材料寄给了他人（很可能是寄给了该417房子原购买人），邮件上的名字是我的名字，但电话不是我的电话，地址北京市西南四环怡海花园恒中园9-602，这也不是我留给被告的通讯地址。2018年1月20日交房当天，出卖人也没有履行北京市商品房预售合同的第16条交接手续中（一）、（二）（3）、（三）的约定。（一）交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人没有出示这些证明文件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理。（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检验不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。我的房子不涉及特殊情况维修，出卖人没有按照《质量保证书》的规定承担保修责任，对于维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任这点，因我购买的C0802-1号商业楼417房屋维修不涉及特殊工艺和工期要求，无须延长工期，但出卖人的维修工期已经远远超出了合理工期范围，明明用不了几天就能修好的，却快两年了也没有人修，这不是维修有多难，而是人心出了问题，没有一个人将小院和露台需要换砖和大理石的事进行网上登记，只把室内部分瑕疵进行了选择性登记报修。（三）该商品房达到第12条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应出示第12条约定的证明文件，并满足第12条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第12条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第14条处理。出卖人没有按合同约定房屋交付7日前书面通知我办理交接手续，错把交接资料寄给了他人，出卖人当日也没有出示建设工程竣工验收备案表，消防验收意见书，工程质量保修书等。2018年1月20日交接房子时，是验房员杨本明接待我的，他没有向我出示商品房预售合同房屋交接手续约定的应该出示的任何证明文件，他只是带我验房，从1月20日交房当日开始，这房子自始至终就没给全部修好过，一直存在各种各样的问题没有给解决，交房当天发现有东西没有给配齐，洗手间的镜子没有安装，露台缺洗手池，多处需要勾缝的地方没有给勾缝，也没有供水，没有水怎么能日常生活，大冬天的也没有通暖气，后来听物业的人说没人入住就没供暖，因没有供暖担心水管冻上，所以要停水将供水管道进行保暖加固，因此1月20日当天没有能办成交房手续。直到2018年4月4日，权经理才告知我通水了，当天我就赶到了万科天地417房间，检查后我发现水管漏水，当天晚上就将水管漏水一事及存在的问题反应给了接待我的客户关系中心的蒋主管，次日4月5日来检查房子，发现了小院两处碎砖。后来2018年4月13日又发了短信提醒蒋主管，在4月13日的短信中重复了厨房排水管漏水和在1月25日三月前就曾报修过的内容5项及门前小院有两处碎砖需要更换，衣柜抽屉表皮破损，两处墙皮需要维修等内容告知了蒋主管。由于之前没有细心检查小院，后发现不止两处碎砖，共有16处碎砖裂痕。2018年5月4日，我打电话4008000002给万科地产咨询维修进度，权经理（权纯吉）告诉我全都修好了，我当天中午就过去看了，刘姓员工和我一起作了检查，结果发现之前报修的都没有给修，又发现了室内25处需要维修的地方，小院地砖墙砖共有16处有开裂的地方，并拍了照片，当天将此情况短信告知了权经理并附带了照片。2018年6月6日，权经理发短信给我说从今天开始只接受微信报修，否则无法派单，如有问题请关注微信公众号（万科客户服务）进行报修。这种报修方式只是针对已经交付房屋的业主，没有房屋交付的系统会要求先交付再报修，这种操作等于是变相剥夺了我报修的权利。从6月6日开始客关中心地产部的人不是躲避不见，就是敷衍我，对我提出的维修也不用笔记下来，事后也不管维修，一直拖着不给维修，根本不存在需要延长工期的项目，就是门前小院地砖墙砖破损需要更换，完整勾缝，露台将洗手池换合格无污染大理石台面，屋内是墙壁裂缝勾缝，厨房排水管是否还漏水及维修，屋顶漏雨处是否已经修好，衣柜抽屉表面破损更换，供电是否已经正常，垃圾清理等这些都不属于特殊情况延长工期的范畴，为何室内维修要拖几个月，甚至衣柜抽屉表面破损从2018年4月5日已发现拖到了现在，都过去快两年了还没给维修。2018年5月4日，地产客户关系中心员工小刘在本子上的第4条也有记录，就是没有人管维修，小院地砖墙砖和露台洗手台维修，地产工程客关部与物业部互相推诿，小院地砖墙砖维修拖了也有一年多了不给修，电话报修过，当员工面说过，短信也发过，微信我又报不了维修，员工又不管登记报修，就找不到一个能负责任的人，对万科天地项目及售后服务实在是不敢恭维，感受不到与万科品牌相应的服务，难怪2018年1月20日我去办交接手续时在入口首先映入眼帘的是一条“违约交房，乱收费用、粗制滥造、推卸责任”的横幅。2018年7月12日我去看房子的维修情况，结果地产客户关系中心无人，打电话给刘姓员工说大家都去房山开会去了，办公室搬走了，也没说清楚搬到了哪里，当天因为没有拿到钥匙也看不了房子，就回家了，后来问物业的人，说地产客户关系中心根本就没有搬走，还在5号楼地下一层，我就觉得我是被客户关系中心的人给骗了，故意不给我看房，害我白跑一趟，后来我通过短信和客户关系中心的权经理及物业的石管家就房屋维修一事进行了沟通，始终搞不明白到底什么部门负责维修我的房子，就是没人真正管维修。2019年2月2日我再次去看维修情况，客户关系中心的人带我打了4008000002电话后，等了一个小时客户关系中心的刘姓员工才回到了办公室，拿了417房子的大门钥匙，我看了下发现房子维修没有什么进展，又发现了二楼大卧室窗户右上角有湿的漏水痕迹，当时就将此情况告诉了一起察看的刘姓员工，对此他表现的很不耐烦，只是口头说知道了，并没有拿笔写在本子上，而且露台的门钥匙他说没有带，露台就没有看成。等我2019年12月30日再看到露台的样子惨不忍睹，洗手池台面破败不堪，垃圾遍地，排水口被堵上了，排水口处的篦子也没有了，室内二楼大卧室右上角漏水处还保持着原来漏水起皮的样子，过了11个多月根本就没有人管维修，多处墙体裂缝起皮，衣柜抽屉破损处也还是没管修，厨房排水管是否维修好了也不得知，管道里没有水无法查看。2018年1月25日我曾在万科天地物业9元买了一吨水存入了水表内，但现在这吨水也不知怎么回事没了，门前小院地砖墙砖到了2019年12月30日还是破损状态，报修都一年多快两年了也没有给更换新砖，我都不知道该找谁才能解决问题，地产工程部蒋凌光说小院和露台不归他们管，露台归物业管，关于小院他跟我说，不止你一家有破损砖，一共有一百多块碎砖呢，有的人家自己出钱地产部找工人给他们修好了，他曾在电话中暗示我希望我能自己出钱他找工人来维修，我不同意他的看法，我跟他说我不可能花钱买了一个有瑕疵有问题的房子，后来他就说这院子和露台的破碎砖都是隔壁416在楼顶搭棚子时起重机给弄碎的，我知道他在说谎，小院的砖在隔壁416在楼顶搭棚子之前的2018年4月5日我就发现破碎了，并告知了当时客关部的蒋主管和权经理也发了短信，也和曾两次带我验房的刘姓员工说过，但他跟我说我们先看屋内情况，小院碎砖要查清看是谁的责任，打那之后每次我问起小院地砖墙砖谁管修，就跟我说还在商量，到现在了又跟我说小院和露台归物业管，而物业石管家一边说给我往上面反映了，过几天一问有没有修好，一边就又告知我所有维修的事都是地产管，除了“躲猫猫”两部门就是互相推诿，我打过多次万科地产客服电话也打过万科物业电话4009515151还打过万科地产售后服务85873898，反映了万科天地两部门这一不负责任态度，从2018年1月20日交房到现在都快两年了，还没有能解决这个问题。露台因隔壁416业主搭建了顶棚，房梁已经延伸到了我露台的空间内，万科地产工程部和物业公司未能及时阻止隔壁416业主的私搭乱建行为，这已经侵害到了我的合法权益，墙壁黑一块灰一块，视线遭到了遮挡，空间遭到了侵占，这和万科的不作为是分不开的。请尽快交付给我一个合乎精装修交房标准的原状房子，并双倍赔偿经济损失。在我买该房子之前，销售并没有说这房子按照法律不能住人，只能办公，但向我介绍的是既可以住人也可以办公，这是明显的欺诈，签合同时也没有时间看合同具体内容，几十万的定金都交了，即使里面的格式合同内容不公平也不能怎样，即使逾期交付没有一项针对出卖人有惩罚性的具体约定，一个弱势群体你能怎样？合同在关键地方均采取了双方另行约定的含糊表述，找不到一项是对出卖人有具体的惩罚措施。如果当初房屋交付时，出卖人能按商品房预售合同约定出示各种合格证书，做到提前7日书面通知我交接资料，并且房屋配齐了所有设施，提供的是能正常使用的房子，而不是只注重房子的地基基础和主体结构等表象，真正的担负起了应该承担的责任，恐怕我早就收房了，即使自己不住这两年出租也有二十多万收入。如果出卖人不想退房就应该配合做好各项工作，包括但不限于配合办好产权证。万城永辉公司辩称，不同意原告的全部诉求，不同意赔偿原告的损失，原告主张的损失是属于逾期交房的损失，并不是维修的损失。因原告至今未办理收房手续，如果原告办理收房手续，被告可以对相关装修问题进行维修，但不承担继续的两年的保修期，因原告拒绝收房已超过2年保修期了。涉案房屋所在的项目合法，已经经过交房的竣工验收，手续合法。2018年1月20日已通知原告验房收房，被告已履行主要义务。关于涉案房屋所在楼的其他业主要求逾期交房违约金的诉求已被北京仲裁委裁决驳回。合同约定装修瑕疵不能成为拒绝收房的理由。因原告拒绝收房，合同约定的2年保修期已过期，且室外的地砖和露台不是被告损坏的，是原告两年未收房，到底怎么损坏的，我方也不清楚。尽管如此，被告可以对现存的装修问题进行维修，但不能够再保修两年。对露台和小院的维修问题大概10日内可以修好。本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，刘永（买受人）与万城永辉公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘永购买北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块C2商业金融项目用地0802-1号商业楼4层417房屋。建筑面积74.59平方米，房价款4231175元。合同第十二条约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十二条第3、4项所列条件为：满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。与本案合同同一天签订的、作为附件十二的《补充协议》第13.2条约定：出卖人不出示本案合同第十二条所列证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十四条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，双方另行约定。合同附件十二《补充协议》第15.1条约定：逾期在60日及以内，自合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之二向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行；第15.2条约定：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的20%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之二向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。合同第十六条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理。（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。2017年4月5日，涉案房屋所在楼栋建设工程规划核验（验收）通过；2017年6月15日，涉案房屋所在楼栋项目竣工验收备案；2017年12月11日，北京道济测绘有限公司作出《房屋面积测算技术报告书》。双方认可合同约定的交房日期是2018年1月20日。对于是否收房，刘永称：还未收房，我主张的赔偿经济损失25万元是指逾期交房违约金，每日按房价款4231175元的万分之三计算，逾期交房从2018年1月20日（即约定的最后一天交房时间）至我起诉递交诉状之日即2020年1月19日期间的违约金，起诉之后的另外主张。被告邮寄的收房通知邮到了北京市西南四环怡海花园恒中园9楼602，该地址不是我的地址，电话也不是我的电话，名字是我的名字，我签订合同的地址是我身份证的地址即东城区仓南胡同，所以被告邮寄的收房通知，我没有收到。因为签订合同时，被告和我说过是2018年1月20日要交房，我就在该日期之前打电话给被告，问他们说为什么我没有收到收房资料，他们说已经发走了，结果被告查完之后拍了一个照片微信发给我了，才知道这回事。电话里他们和我说，虽然没有邮寄到收房资料，让我拿着身份证当天去收房部门，也能给我办。2018年1月20日当天，我去收房现场，也没有人给我提供这些房屋的竣工验收资料，另外因为没有通水、设施也不全，所以我没有办法收房。即使收房也没有办法正常使用，没法生活。我认为被告应在收房日期前7日向我提供书面收房资料，这是合同16.3条约定的。在收房时，被告应提交合同12条约定的证明文件，所以我有权拒绝接收，且责任应由被告承担。对此，万城永辉公司称：即使收房的书面通知邮寄错了，但在此前几天，双方有电话沟通，对交房的地点、时间、程序在电话里已向原告交代清楚了，交房的当天，原告也去了现场进行了验房的程序，之所以没有办理收房，是原告单方面认为我方未出示相关文件，类似案件在仲裁委提起仲裁的均已驳回，在仲裁裁决上已认定了是出示过了，在现场公示了这些文件。原告不收房的理由就是因为认为装修存在问题，但合同15条约定即使存在装修瑕疵也不是拒绝收房的理由。另外，双方合同约定由仲裁委管辖，因为本案诉讼中，原告提出的是维修这块，所以我方也没有提管辖的异议，鉴于本案情况，我方不再提管辖的问题，同意由法院受理解决。合同约定即使是出卖人的原因造成了逾期交房，计算标准也是按房款的万分之二计算，这在补充协议的15.1约定的。对于涉案房屋的装修质量问题及相关损失，刘永提交证据如下：证据1、短信记录。证明开发商这边的业务员杨本明带我看的房，看房当天水管没有通。过了三个月说通水了，让我看一下，我去看了之后发现水管漏水，证明水管存在漏水问题。证据2、原告与物业石管家之间的短信沟通。证明没有正常通水，还涉及到露台和门前小院的修理问题。证据3、原告与万科蒋主管之间的短信记录。证明漏水及小院、露台的维修问题没有解决。证据4、原告与万科权经理之间的微信聊天及微信聊天上发过照片的记录。证明漏水、小院、露台的维修问题没有解决。证据5、2018年6月6日，万科权经理的微信记录。证明被告权经理让我在微信程序上报修，但我操作之后显示房产未交付不能报修，导致我反映的维修问题都被拒绝了。证据6、原告与万科的蒋工程师之间的短信记录、照片记录。证明2019年2月2日的漏水情况，我反映了这个情况也一直没有维修。证据7、彩信打印件。证明2018年1月20日是交房日期，但我一直未收到交房通知，按照合同约定应在交房前7日通知业主去办理收房手续，我至今未收到，被告把交房通知寄给原购房人的地址了。证据8、电脑截图打印件。证明水管漏水问题没有给解决。我买了这一吨水后来就没了，开水管时也没有水。2018年1月25日还去物业登记过维修问题，很多设施还没有安装，没有办法收房。证据9、照片。证明小院的地砖有很多裂痕。证据10、2018年5月4日的照片。证明物业的人把我反映的问题都记在本上了。室内记的有25条问题，小院当时锁着门不让我看，露台因为物业的人没有拿钥匙也没有让我看。证据11、2018年7月12日的照片。证明房屋还是存在质量问题，没有维修，给物业的人打电话，都说去房山开会了，没有人值班，也没有人给解决。证据12、2019年2月2日的照片。证明我又去房屋查看，还是反映那些质量问题都没有维修。证据13、2019年12月30日的照片。证明我又去房屋查看，还是没有给维修。证据14、商品房预售合同。证明双方签订了预售合同，双方存在房屋买卖合同关系。对上述证据，万城永辉公司质证意见：原告的这些证据1-13反映的装修的瑕疵问题多多少少是存在的，之所以没有及时维修，是要求业主必须先办理收房手续后，才能给予维修，但原告至今未收房，维修部门没有办法统一的办理维修，只能是现场工人简单的处理一下。证据14无异议，是双方签订的合同。万城永辉公司提交证据如下：证据1、房屋竣工备案表。证明房屋已经过竣工验收备案，符合相关要求。证据2、北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书。证明类似案件已经过仲裁委的裁决，均已驳回。对上述证据，刘永质证意见：证据1，被告没有向我出示我不认可。证据2不认可。另查，北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书载明：万城永辉公司于2018年1月20日前将合同第十二条约定的相关证明文件，具体包括规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，通过在售楼处统一公示的形式予以出示，符合合同第十六条（三）款之约定。本院认为，刘永与万城永辉公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于收房，按双方的陈述，刘永于2018年1月20日去收房现场进行验房，但拒绝收房，其理由为万城永辉公司未提交合同第十二条约定的证明文件及房屋存在装修质量问题。对此，本院认为，首先，合同第十六条约定“在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。”本案中，刘永提出的房屋质量问题均非房屋地基基础和主体结构质量问题，而均属于装修质量问题，根据合同约定，房屋存在装修质量问题不能作为拒绝收房并要求承担逾期交付责任的理由。其次，北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书载明“万城永辉公司于2018年1月20日前将合同第十二条约定的相关证明文件，具体包括规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，通过在售楼处统一公示的形式予以出示，符合合同第十六条（三）款之约定。”该裁决书载明内容，可以证明万城永辉公司已通过在售楼处统一公示的形式出示合同第十二条约定的相关证明文件，已履行了相关义务，不存在违约行为。综上，刘永拒绝收房的理由均不成立，其主张赔偿经济损失即逾期交房违约金25万元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。刘永要求赔偿维修费2万元的诉讼请求，因其尚未收房，尚无权主张，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘永的诉讼请求。案件受理费6633元，由刘永负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年七月二日书记员  杨京爽