湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1936号上诉人（原审被告、反诉原告）李锋，男，1982年11月3日出生，汉族，住湘阴县。上诉人（原审被告、反诉原告）：戴利民，男，1957年11月7日出生，汉族，住湘阴县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡细高，男，1958年1月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人（原审第三人、反诉原告）：李静，女，1988年1月20日出生，汉族，住湘阴县。上诉人（原审第三人、反诉原告）：蔡娜，男，1984年8月3日出生，汉族，住湘阴县。上述五上诉人共同的委托诉讼代理人：邓群波，湖南长善律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湘阴县荣昌房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇滨江路汇涉桥。法定代表人：周建波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡岳皋，湖南立华律师事务所律师。上诉人李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静因与被上诉人湘阴县荣昌房地产开发有限公司（以下简称荣昌公司）合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡细高及五上诉人共同的委托诉讼代理人邓群波，被上诉人荣昌公司的法定代表人周建波及其委托诉讼代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李静、蔡娜、李锋、蔡细高、戴利民上诉称，请求二审依法撤销一审判决，依法改判；并由荣昌公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、湘阴县相关职能部门许可上诉人以个人名义在文星镇××宅基地××建房，但并未许可荣昌公司在该集体性质的宅基地上建设商住楼。一审认定湘阴县政府的职能部门对荣昌公司在宅基地上建房作出了相应的行政许可，明显与事实不符，属认定事实错误。上诉人与荣昌公司也未互换土地，一审认定已互换土地错误。2、从测绘情况来看，上诉人房屋明显建在原宅基地上，荣昌公司并未按合同约定互换给上诉人国有土地。原审法院认定上诉人与荣昌公司互换土地共同整合建房错误。二、二审适用法律错误。上诉人与荣昌公司签订的《整合建房协议》，由于荣昌公司未提供国有土地与上诉人进行土地互换，因此不存在土地整合的事实，更不存在联合（整合）建房的事实。因上诉人的宅基地至今未转化为国有土地，一审认定整合建房合同有效是错误的，履行整合建房协议会导致荣昌公司得到集体土地上的房屋，违反了相关法律规定。原审法院也未对《整合建房协议》的合法性进行审查，导致适用法律错误。三、应认定《整合建房协议》无效，并对本案依法改判。荣昌公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，请求二审维持原判决。一审法院认定事实：蔡细高是蔡娜的父亲，蔡娜、李静系夫妻关系。戴利民是李锋、李静的继父，李锋、李静系兄妹关系。2010年12月22日，甲方李锋、蔡娜与乙方荣昌公司签订《整合建房协议》，协议约定“甲方欲在其父李志文（已故）原房屋地基新建房屋，其地基与乙方地基相邻，根据县规划局的要求，必须整合新建；就相关事宜，双方反复协商，达成如下协议：一、双方同意整合一块新建一栋约六层商住楼（但要符合规划要求）。二、为了建筑房屋的外形美观，甲方必须与乙方香域花园的外墙砖门窗及阳台扶栏等保持一致。三、甲方提供地基为其父的产业，前约20.5m，后约19.5m，乙方提供地基为甲方东面的，前约3m，后约1.5m，双方同意按规划整合新建意见重新规划统一建设。红线调整后的土地变化，增多和减少，甲乙双方互不计价，互相兑换。李丰（锋）、蔡娜商住楼三层以上住户的通道由香域花园内进出，但必须服从香域花园物业的统一管理，但门面业主和经营户须由门面南向进出，不得在门面的北向开门。四、新建房屋的报建手续、新建资金和建设由甲方负责，分配归乙方的房屋，乙方按分配门面上下两层肆万元作为建设资金出资给甲方，该款在甲方建设完工后付清。五、新建房屋的产权分配：临江东路门面自西向东上下两层，进深为13m到14m，第一缝开单前5.15m，后1.4m，第二缝至第五缝前后开间均为3.3m，归甲方所有；第六缝门面上下两层（即自东向西第一个），前后开间为3.4m，归乙方所有（简图附后），三至六层的住宿归甲方所有。六、产权证的办理：据上条的产权分配，凭此协议，各自办理分配的产权，税费自负。七、甲方新建房屋的北向与乙方香域花园建筑物的南向间距保持1：0.8的规划要求。八、甲方应保证所建房屋与香域花园的完整性及外部美观，同时甲方必须保证在2011年3月底前动工，在2011年12月竣工，否则本协议无效。九、甲乙双方新建的房屋一、二层可以协商联在一起建设，其一、二层门面可协商整体联合出租。本协议一式三份，甲乙双方、规划局各持一份，甲乙双方签字后生效，如有违约，双方均有保持诉讼的权力”。蔡细高、戴利民、李锋在协议的甲方落款处签字，荣昌公司在协议的乙方落款处盖章，法定代表人周建波在乙方落款处签名。2011年1月，李锋、李静、蔡娜及荣昌公司共同向湘阴县城乡规划局申请建设商居楼。2011年1月20日，湘阴县城乡规划局对该建筑要求进行了公告。2011年1月26日，湘阴县城乡规划局作出规划要求：“1.规划同意李静、李锋、蔡娜及荣昌公司按红线要求建设一栋六层商住楼（其中一至两层为商业，三至六层为住宅）；2.要求该地块结合北侧及东侧建筑一并进行建设，建筑风格与东侧及北侧建筑一致。西侧不得开窗，四周不得出挑，南侧二层以上（含二层）可出挑一定的构造，但不得超过红线一米。檐口高度控制在20.6米以内。3.正负零位置动工放样时须规划人员实地确定。4.本规划要求是我局审批设计方案的依据，其有效期为一年（从发出之日起），逾期无效”。2011年3月1日，李锋、李静、蔡娜取得了个人建房占地许可证。后湘阴县城乡规划局向李锋、李静、蔡娜发放了建设工程规划许可证。2012年2月份房屋建成，蔡细高收取4万元建房资金后，于2012年4月份将案涉门面交付给荣昌公司，荣昌公司依《整合建房协议》的约定取得了自东向西第一个门面上下两层。2012年7月14日，荣昌公司将取得的门面以78万元的价格出售给姚依萍，并约定在香域花园物业售完售楼部拆除之日（不计租金）交房。姚依萍收房后，于2015年5月1日与租户任海军签订《门面租赁协议》，约定租期4年（2015年5月1日至2019年5月2日），每年租金4.6万元。2018年11月6日，任海军欲将门面转给租户袁晨敏，姚依萍遂委托友人**与袁晨敏签订《门面租赁协议》，约定租期自2018年12月24日起至2024年12月23日止，年租金4.6万元，租金在合同第三年开始每年递增5%。协议签订后，袁晨敏向姚依萍交纳了租金4.6万元，押金1万元，并开始动工装修。2019年2月，蔡细高开始阻挠袁晨敏装修，2019年6月，蔡细高占用门面。袁晨敏因无法经营遂要求与姚依萍解除合同。2019年7月1日，姚依萍因门面存在产权争议与荣昌公司解除购房合同。2019年7月15日，荣昌公司诉至法院。荣昌公司申请诉前财产保全后，一审法院查封了案涉门面。李锋于2019年7月30日向一审法院申请追加姚依萍为第三人，一审法院裁定驳回了李锋的申请。一审法院认为，李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静在本案中提出反诉不违反法律规定，故对双方的诉讼请求进行了合并审理。现依据查明的事实，结合双方的各项诉讼请求，评析如下：本案的争议焦点为：《整合建房协议》是否有效？《整合建房协议》系李锋、蔡细高、戴利民与荣昌公司签订，李锋、蔡细高、戴利民在《整合建房协议》中所提供的地基上的实际权利人为李锋、蔡娜、李静。要确定《整合建房协议》是否有效，应当评析《整合建房协议》是否是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示以及《整合建房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定。一、关于《整合建房协议》是否是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示。2010年8月24日，李静、李锋、蔡娜、蔡细高、戴利民、甘建平等人在湘阴县文星镇东湖社区居民委员会的监证下签订《关于重建李志文房屋出资及分配的协议书》，协议约定：建房过程中，一切事务授权蔡细高处理。2010年12月22日，蔡细高、戴利民、李锋与荣昌公司签订《整合建房协议》，《整合建房协议》上虽未见蔡娜、李静的签字，但蔡细高有蔡娜、李静的授权，完全能够代表他们签字。而且蔡娜、李静与李锋一起按照《整合建房协议》的约定向相关职能部门申请报建，并按照《整合建房协议》的约定对建成后的商住楼作出分配，分配后截至2019年前蔡娜、李静都未对分配事宜表示有争议，故应当认为蔡娜、李静对《整合建房协议》知情，《整合建房协议》是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示。蔡娜、李静、李锋辩称对房屋分配完全不知情与常理不符，不予采纳。二、关于《整合建房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定：本案中李锋、蔡娜、李静与荣昌公司约定互换土地的行为，符合资源共享、整体协调的理念，湘阴县政府的职能部门亦作出了相应的行政许可，故该《整合建房协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，《整合建房协议》有效。李锋、蔡娜、李静辩称与荣昌公司系房屋买卖关系，明显与查明的事实不符，不予采纳。目前，案涉房屋并没有办理房屋产权证，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故荣昌公司请求确认案涉门面的所有权，缺乏法律依据，不予支持。依照《整合建房协议》的约定，李锋、蔡娜、李静在建房后应当将湘阴县交付给荣昌公司，协助荣昌公司办理产权登记手续亦系李锋、蔡娜、李静的主要义务，故依法支持荣昌公司要求李锋、蔡娜、李静协助办理产权登记手续。庭审查明，案涉门面系蔡细高占用，故荣昌公司的租金损失应当由蔡细高承担.荣昌公司主张租金损失按照每年4.6万元的标准计算，该计算标准符合市场价值，但将计算日期调整为自2019年7月1日起计算至蔡细高将案涉门面交还给湘阴县荣昌房地产开发有限公司之日止。因《整合建房协议》有效，李锋、蔡娜、李静、蔡细高、戴利民的反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决：一、限李锋、蔡娜、李静在房屋具备办证条件之日起十日内协助湘阴县荣昌房地产开发有限公司办理位于湘阴县的产权登记手续；二、限蔡细高在本判决生效之日起十日内向湘阴县荣昌房地产开发有限公司支付租金损失（按照每年4.6万元的标准自2019年7月1日起计算至蔡细高将案涉门面交还给湘阴县荣昌房地产开发有限公司之日止）；三、驳回湘阴县荣昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李锋、蔡娜、李静、蔡细高、戴利民的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11800元，反诉受理费2892元，保全费4525元，合计19307元，由李锋、蔡娜、李静、蔡细高负担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。针对五上诉人的上诉理由，本院评析如下：一、上诉方代表与荣昌公司于2010年12月22日签订的《整合建房协议》，是在双方反复协商下达成的协议，是双方的真实意思表示。双方并已按协议内容实际履行，整合建房的目的均已达到。二、根据《整合建房协议》的内容，系因双方地基相邻，根据县规划局的要求，必须整合新建；该协议第三条明确约定：甲方（李锋、蔡娜）提供地基为其父的产业，前约20.5m，后约19.5m，乙方（荣昌公司）提供地基为甲方东面的，前约3m，后约1.5m，双方同意按规划整合新建意见重新规划统一建设。红线调整后的土地变化，增多和减少，甲乙双方互不计价，互相兑换。该内容说明上诉人新建房屋因整体规划需要，需由双方均提供地基的事实。通过规划审批和建设情况来看，在实际建设中亦是使用了荣昌公司地基的。上诉人以其新建房屋的测绘面积而否认荣昌公司提供土地的情况没有事实依据，且明显与客观事实不符。三、《整合建房协议》中互换土地的行为，符合资源共享、整体协调的理念。湘阴县政府的职能部门亦作出了相应的行政许可，湘阴县城乡规划局同意李静、李锋、蔡娜及荣昌公司按红线要求建设一栋六层商住楼。故该《整合建房协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定,应确认为有效。四、在2012年2月房屋建成后，蔡细高按协议约定收取了荣昌公司建房资金4万元，并于2012年4月将案涉门面交付给了荣昌公司,此事实亦说明双方的整合建房行为已履行完毕。荣昌公司基于其提供的商业用地和出资，按协议分得诉争房屋，应属合法取得。本案不属买卖集体土地上房屋的情形，不违反我国相关土地管理的法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5785元，由上诉人戴利民、蔡细高、李锋、蔡娜、李静共同负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月二十四日书记员  周师师