广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终879号 上诉人（原审被告）：李新光，男，1981年9月24日出生，汉族，现住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市八步区鞍山西路83号。 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 上诉人李新光因与被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称圣展物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李新光上诉请求：一、撤销一审判决，查清关于圣展酒店物业管理有限公司拒绝向上诉人提供服务的事实，并撤销向上诉人追讨物业管理费的判决，至于水电费等相关费用上诉人愿意在判决后交纳。二、查清在圣展酒店物业管理有限公司管理下的汇豪国际城不符合无障碍坡道设计规范、无障碍环境建设条例的事实，并要求整改。三、查清关于圣展酒店物业管理有限公司只提供三、四级服务却按一级收费，严重违反《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》所规定“物业服务收费应遵循服务标准与收费标准质价相符的原则。”被上诉人提供的服务中暴露出诸多如综合服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等服务质量问题。1.未严格按一级物业小区实行封闭式管理，严重失职。门禁长期敞开，门禁经常坏，几个月不修复。门卫形同虚设，外来闲杂人随意进出，车辆随意出入，不进行24小时巡视，地下车库被撬，小车被刮花，电瓶车被盗。近年来发生了几十起入室盗窃案件，仅2016年1-4月经公安机关破获的入室盗窃案件就达21起，被盗财物30多万元，业主人身财产安全得不到保障。2.小区秩序混乱，公共部位、消防通道等乱停乱放，严重堵塞交通。3.地下车库长期积水，特别是4、5、6号楼停车场、通道常有积水，久拖不修。4.公共区域灯光晚上经常不亮，照明严重不足，架空层、通道、楼道半数以上黑暗，地标灯长期不亮。5.对业主报修不及时修复，单元门禁长期失效。6.建筑物的安全隐患不检查、不防患、不警示、不及时处理。7.没有定期向业主公布物业服务费收支情况。不按一级服务标准进行一年一次服务满意率调查。8.绿化未达一、二级服务标准，绿化地裸露，绿化带枯草多多。9.物业公司挪用小区专项维修资金1300万元及利息，还有公共部位的广告费、停车费收入等，按规定应专户储存，专项使用，专项报批，接受业主监督。四、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。 圣展物业公司答辩称，一、我方认为一审判决事实认定以及法律适用正确，请求维持。二、上诉人李新光在本案上诉状所列的上诉请求一是不明确，二是跟本案物业合同纠纷的审理没有直接的关联性，属于另外一个法律关系。三、一审法院已经查清楚，上诉人李新光也认可接受圣展物业公司提供的物业服务，按照民事诉讼法以及物业管理条例的规定，其应当履行缴纳物业费用和其他相关物业管理所产生费用的法定义务，但他没有履行，所以请求人民法院驳回上诉，维持原判。四、针对李新光上诉理由，圣展酒店物业公司关于小区的物业服务费收费标准经过了贺州市物价局和住建部门批准。 圣展物业公司一审诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费、电梯维护费等各项费用合计22421.5元及违约金（违约金分段计算，以被告欠款总额为基数，按每日3‰标准，从2016年2月1日计至被告付清款项之日止，违约金暂计至2020年1月1日共计39867.03元）;2.本案诉讼费用由被告承担。 一审认定事实：位于贺州市鞍山路与星光路交汇处贺州·桂东汇豪国际城商品房第5幢2单元302号房的原业主系案外人蒋忠华及伍慧，该房屋建筑面积为124.2平方米。2015年6月1日，原告与开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，委托原告具体负责贺州·桂东汇豪国际城小区一期2#楼、3#楼、4#楼、5#楼及6#楼的前期物业服务管理。后，原告（甲方）与原业主即案外人蒋忠华及伍慧（乙方）签订了贺州·桂东汇豪国际城《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为乙方提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；电梯维护费每户每月30元；每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。自贺州桂东汇豪国际城小区一期5#楼交房以来，原告按照《前期物业管理委托合同》的约定提供了符合约定标准的专业物业管理服务。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的规定，原告报请前述两部门批准备案的物业服务等级和收费标准具体如下：1.物业服务费，服务等级为一级，对住宅执行1元/㎡/月收费标准，对产权车位、车库执行0.19元/㎡/月收费标准；2.电梯维护费，服务等级为一级，执行0.3元/㎡/月收费标准。2014年11月7日，原告在小区公告栏及显目位置告示张贴《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，明确告知小区全体业主自2014年12月1日起，汇豪小区执行贺州市物价局、贺州市房产管理局批准的前述收费标准。此后，绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费、电梯维护费等各类小区物业支出项目。经原告调查核实了解，该房屋原业主即案外人蒋忠华及伍慧已于2014年12月8日与被告李新光签订了《房屋买卖合同》，由被告李新光取得了该房屋的全部权利及义务。但自2016年2月起，被告便拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费及其他服务费用，截至2019年11月31日，欠费明细如下：物业管理费5713.2元(单价为1元/㎡/月，124.2元/月）、电梯维护费1715.8元（单价为0.3元/㎡/月，37.3元/月）、电费12742.6元、水费1551.2元、电梯年检费80.9元、电梯专业维护保养费355.3元、城市生活垃圾处理费262.5元，以上欠费共计22421.5元。原告多次通知被告限期支付前述欠付费用及相关违约金，但被告至今未履行。为此，原告诉至该院。另查明，2015年9月26日，案涉小区举行业主大会，选举产生业主委员会。2016年7月14日，贺州市房产管理局作出《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。后广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决[2016]39号行政复议决定书，决定如下：维持贺州市房产管理局作出的《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。 该院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方均应恪守。被告提出涉案《前期物业管理委托合同》因业主大会选聘了新的物业公司已自动终止的意见，因无证据证实，该院不予采纳。根据《前期物业管理服务协议》第四条第7项“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》。原告提供的证据可以证实贺州市房产管理局、贺州市物价局已于2014年10月同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。原告已于2014年11月7日向业主发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，将新的收费标准在小区公示栏进行公示。小区绝大部分业主按通知内容进行缴纳物业费，可推定为原告与业主对该物业收费标准达成一致意见。被告从2015年11月至今未享受过物业服务的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。综上，原告主张被告支付2016年2月至2019年11月期间拖欠的物业管理费5713.2元（124.2元/月×46个月）、电梯维护费1715.8元、电费12742.6元，水费1551.2元、电梯年检费80.9元、电梯专业维护保养费355.3元、城市生活垃圾处理费262.5元，合计22421.5元的诉请，理据充分，该院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告逾期缴纳物业费用，本应按合同约定计算违约金，但案涉小区部分业主对新的收费标准存在争议，双方沟通不够及时或不顺畅，并且案涉小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形，多种因素导致本案诉讼的产生，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条之规定，判决:一、被告李新光向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2016年2月至2019年11月拖欠的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、电梯年检费、电梯专业维护保养费、城市生活垃圾处理费共计22421.5元。二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上诉人李新光对一审法院查明的事实没有异议，但是认为物业公司没有对其个人提供物业服务，故而拒绝缴纳物业费。被上诉人圣展物业公司对一审法院查明的事实没有异议。上诉人李新光提交一份贺州市中级人民法院（2017）桂11民终1095号民事判决书，拟证明法院之前的判决是按照0.7元/平米的标准收取物业费。被上诉人圣展物业公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为之前该判决是基于服务不到位的标准，后来经过整改，已经符合标准，之后判决已经是按1元/平米收费了。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。 综合全案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订了《贺州桂东汇豪国际城前期物业管理服务协议》，双方当事人之间形成了物业管理服务的民事法律关系，合同的基本条款系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定。根据双方签订的《前期物业服务合同》第四条第2项约定“物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取”，同时第四条第7项约定了“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”，该条款赋予被上诉人按政府指导价确定收费标准的权利。从事实看，2014年10月贺州市房产管理局、贺州市物价局同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。贺州市桂东汇豪国际城住宅小区至今未成立业主委员会，2014年11月7日，上诉人贺州圣展物业公司向全体业主/住户发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，通知载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。综合该小区以上情况，在小区未成立有业主委员会的情况下，上诉人采取《通知》方式公示，小区绝大部分业主按通知内容进行缴纳物业费，可推定为上诉人与业主对该物业收费标准达成一致意见。故一审法院判决上诉人支付欠缴的物业管理费、电梯维护费、电费、水费等款项具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张不需要缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉请求中的其他事项，与本案被上诉人追索物业费的案件审理没有关联性，不属于同一法律关系，本院不予审查。 综上所述，上诉人李新光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费361元（上诉人李新光已预交），由上诉人李新光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 李海燕