江西省高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣执复59号复议申请人（异议人，案外人）：九江市汇成宝投资有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区庐峰路39号171医院小区侧楼。统一社会信用代码：91360403MA35FQFD1。法定代表人：祁书涛，执行董事。委托代理人：邱俊华，九江市汇成宝投资有限公司法务专员。申请执行人：江西银行股份有限公司九江分行。住所地：江西省九江市长虹大道248号。负责人：雷斌，行长。被执行人：九江市龙海贸易发展有限公司。住所地：江西省九江市九龙街步红广场第一层。组织机构代码：69370830-X。法定代表人：黄超鹏，总经理。被执行人：黄敏，男，汉族，1963年3月28日出生，住江西省南昌市东湖区。被执行人：江西省昌泰置业有限公司。住所地：江西省南昌市南京东路2号1栋26-28轴店面。组织机构代码：73915223-X。法定代表人：黄敏，董事长。复议申请人九江市汇成宝投资有限公司（下称汇成宝公司）因不服江西省九江市中级人民法院（下称九江中院）于2020年2月19日作出的（2019）赣04执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。九江中院在执行申请人江西银行股份有限公司九江分行与被执行人九江市龙海贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司、黄敏金融借款合同纠纷一案中，案外人汇成宝公司因不服该院2019年9月25日作出（2018）赣04执恢80号执行裁定及公告提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。九江中院查明，2010年9月7日，江西省昌泰置业有限公司为坐落于江西省九江市时代赢家102号房屋办理了合法登记手续（产权证号：九房权证开字第××号，建筑面积1607.10㎡），并于2010年11月10日办理了国有土地使用权证（九城商住多用（2010）第13142号，使用权面积192.85㎡）。嗣后，江西省昌泰置业有限公司以案涉房屋向江西银行股份有限九江分行（原南昌银行股份有限公司九江分行）为九江市龙海贸易发展有限公司办理了抵押担保，并于2013年3月6日办理了抵押登记手续。因被告九江市龙海贸易发展有限公司到期未偿还贷款，江西银行股份有限公司九江分行遂向该院提起民事诉讼，该院于2015年3月17日作出（2014）九中民二初字第121号民事判决，判令：1.被告九江市龙海贸易发展有限公司偿还原告借款本金人民币19983261.4元、利息951955.67元，此后至本判决确定给付之日止的利息按双方合同约定的利率计算；2.由被告黄敏对被执行人九江市龙海贸易发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；3.原告对被告江西昌泰置业有限公司提供的抵押物（即案涉房产）在上述债权范围内享有优先受偿权。2016年6月27日，因被执行人未履行生效判决确定的义务，江西银行股份有限公司九江分行向该院申请强制执行，同日，该院立案执行，案号为（2016）赣04执158号。因被执行人等无履行能力，2017年11月8日，该案终结本次执行程序。2018年8月14日，因申请执行人申请恢复执行，该院立案恢复执行，案号为（2018）赣04执恢80号。2019年8月2日，该院在京东网上拍卖被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的坐落于九江市时代赢家102号房屋。2019年9月3日，买受人九江市天昊粮油商贸有限公司以8329226.78元最高价竞得。2019年9月11日，该院作出（2018）赣04执恢80号执行裁定：1.九江市时代赢家102号房屋所有权自该裁定送达给买受人九江市天昊粮油商贸有限公司时起转移。2.买受人九江市天昊粮油商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。因涉案房屋多处被他人占有、使用，异议人汇成宝亦占有使用部分涉案房屋，该院于2019年9月25日作出（2018）赣04执恢80号公告，要求涉案房屋的使用人于公告发布之日起30日内搬离九江市时代赢家102号房屋。2019年11月5日，异议人汇成宝向该院提出执行异议。另查明，九江中院在（2015）九中执字第107号九江银行股份有限公司星子支行申请执行九江超鹏贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案执行过程中，异议人汇成宝公司与该案原申请执行人九江银行星子支行于2015年12月18日达成了债权转让协议，约定将九江银行股份有限公司星子支行对九江超鹏贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司享有的债权41003398.46元转让给异议人汇成宝公司，并于2015年12月18日向该院申请变更申请执行人。2015年12月21日，该院作出（2015）九中执字第107-2号裁定变更汇成宝公司为（2015）九中执字第107号案件的申请执行人。2016年12月28日，该院作出（2015）九中执字第107-3号执行裁定，将被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的位于九江市土地使用权（面积7693.37平方米，权证号：九城国用（2xxx）字第0xx号，该宗土地于2004年2月25日办理了国有土地使用权证）以流拍价25792350元抵偿给异议人汇成宝公司。嗣后，该公司于2017年12月26日获得坐落于九江市开发区向阳路9号面积为7540.20平方米的土地使用权，并取得不动产权证（赣［2xxx］九江市不动产权字第0xxx1号）。在（2015）九中执字第107号案件执行过程中，该院系依据九江银行股份有限公司星子支行提供的抵押合同、抵押物清单以及江西长信资产评估有限公司长信评报字（2015）第016号评估报告作出的拍卖裁定。在以物抵债程序中，异议人未提出异议，异议人于2017年12月11日向九江不动产登记局出具了关于同意按实际面积办理不动产登记产证的函，载明了其所获的土地为净地，没有发生其他个人或机构侵占土地的行为。2017年5月23日向九江市国土资源局出具的法律责任具结保证书，载明该宗地界址清楚，四邻无争议，无抵押等交易行为，与外界无权利纠纷和法院查封。并承诺，如反映的情况为虚假，国土资源局可注销其已登记的土地使用权，由此造成的后果由异议人承担。九江中院认为，本案的争议焦点为：该院（2018）赣04执恢80号案件中的拍卖行为是否合法，是否应予撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。该院在（2018）赣04执恢80号案件执行过程中是依据江西银行股份有限公司九江分行提供的抵押合同及抵押物清单、网络询价报告采取的拍卖行为。该涉案房屋系抵押物于2010年9月7日办理了合法产权登记手续（产权证号：九房权证开字第××号），该院以此启动的拍卖程序符合法定程序，并无不当。异议人请求撤销拍卖的理由不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题规定》第二十一条规定的情形，故该院对异议人要求撤销司法拍卖行为的请求不予支持。对于异议人提出涉案房屋侵占其土地使用权问题，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，属相关行政部门管辖，异议人可向相关行政部门或通过其他救济途径另行主张。汇成宝公司向本院申请复议称，汇成宝公司取得案涉土地使用权之前，该宗土地原使用权人及时代赢家大楼（包括涉案房屋）的所有权人均为江西省昌泰置业有限公司。2010年，该公司在时代赢家大楼南面加盖三层，使之与大楼的一、二、三层连为一体，并分别办理了房屋产权证，载明建筑面积1607.1平方米，其中约555平方米属于加盖面积，因加盖房屋未获得用地许可，故未取得相应面积的土地使用权证，由此埋下权属隐患。2012年12月10日，江西省昌泰置业有限公司先将案涉宗地抵押给九江银行股份有限公司星子支行。2013年3月6日，该公司又将案涉房屋抵押给江西银行股份有限公司九江分行。后经执行，案涉宗地和案涉房屋发生权属变更，争议由此显现。现汇成宝公司持有的证号为赣（2xxx）九江市不东城区第01xxx1号不动产权证及其附件（汇成宝公司宗地图）证实，汇成宝公司所持不动产权证项下的土地面积为7540.20平方米，其中案涉房屋占用的土地面积约555平方米。为此，九江市不动产登记中心在本案执行过程中书面致函告知执行法院，无法为九江市天昊粮油商贸有限公司办理产权过户登记手续。因此，本案上述案涉拍卖房屋所占面积约555平方米土地使用权已归汇成宝公司所有，执行法院无权进行处置。该案涉房屋权属争议系产权登记所致，执行程序无权处理，依法应当暂缓执行。请求撤销本案原审异议裁定和拍卖。汇成宝公司向执行法院提出异议称，执行法院在本案执行过程中，将被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的位于九江市（房产证号：九房权证开字第××号）房屋进行司法拍卖。竞买人九江市天昊粮油商贸有限公司以8329226.78元竟得该标的物。2019年9月11日，执行法院作出（2018）赣04执恢80号执行裁定：1.九江市时代赢家102号房屋所有权自本裁定送达给买受人九江市天昊粮油商贸有限公司时起转移。2.买受人九江市天昊粮油商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。由于九江中院此次拍卖的房屋占用了异议人汇成宝公司享有国有建设用地使用权的面积约555平方米的土地，损害其合法利益。请求撤销此次拍卖行为及（2018）赣04执恢80号执行裁定。本院经审查补充查明，2019年12月17日，九江市不动产登记中心向九江中院出具情况说明称，关于该院作出的（2018）赣04执恢80号执行裁定该单位无法协助执行的事实，该单位经调查后，出具以下情况说明：1.汇成宝公司通过（执行）法院拍卖方式取得原江西省昌泰置业有限公司位于九江市案涉土地（权证号：九城国用［2004］字第××号）使用权。该公司在明知上述土地存有房屋的情形下，依然出具了法律责任具结保证书。该单位根据九江中院作出的（2015）九中执行字第107-3号协助执行通知及汇成宝公司出具的相关材料为汇成宝公司办理了赣（2xxx）九江市不动产权第0xxxxx1号案涉不动产权证的事实。2.原江西省昌泰置业有限公司名下的位于九江市时代赢家102号案涉房屋（房产证号：九房权证开字第××号），在九江中院作出（2015）九中执字第107-3号执行裁定前已建成使用。根据城市房地产管理法的规定，执行法院作出（2015）九中执字第107-3号执行裁定时，应将上述房屋占用范围内的土地面积予以扣减，该单位在协助执行九江中院作出的（2015）九中执字第107-3号协助执行通知时，亦应当对上述房屋占用范围内的土地面积予以扣减而均未扣减的事实。3.汇成宝公司名下的案涉赣（2xxx）九江市不动产权第0xxxxx1号的土地规划许可，容积率已调整为4.88的事实。本院查明的其他事实与九江中院一致。本院认为，本案的争议焦点是汇成宝公司以其对案涉拍卖房屋所占用范围内的土地使用权享有实体权利为由请求排除执行能否成立。依照《最高人民法院关于适用执行程序的若干规定的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（2007年民事诉讼法第二百零四条）的规定，向执行法院提出异议。本案中，复议申请人汇成宝公司以其对被执行人江西省昌泰置业有限公司名下用于抵押的位于九江市时代赢家102号房屋（产权证号：九房权证开字第××号，建筑面积1607.10㎡）中约555平方米房屋所占用范围内的土地使用权享有排除强制执行的民事权益为由提出异议，请求排除对该执行标的物的部分执行（拍卖转让和交付），应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。同时，汇成宝公司作为利害关系人以同一理由依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定提出书面异议请求撤销对本案上述案涉房屋的拍卖，本应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。但是由于该异议请求与前述排除执行的异议请求之间存在物权法上的因果关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定，本案汇成宝公司的该异议请求应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定一并进行审查，本案原审异议裁定错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，结果应当予以撤销并发回重新作出裁定。综上，复议申请人汇成宝公司的复议请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：一、撤销江西省九江市中级人民法院（2019）赣04执异48号执行裁定；二、发回江西省九江市中级人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年七月三十一日法官助理陈红书记员朱学斌