北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7117号上诉人（原审被告）：北京怡云商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路21号1幢12层1207。法定代表人：马小闯。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东辉，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王劲松，男，1979年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李玉华，北京兆盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：穆瑞秀，女，1965年8月22日出生，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：贾一恒，女，1926年2月27日出生，住北京市密云区。上诉人北京怡云商贸有限公司（以下简称怡云商贸公司）因与被上诉人王劲松、穆瑞秀、贾一恒房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡云商贸公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回王劲松的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用全部由王劲松负担。事实和理由：1．贾一恒与怡云商贸公司之间的房屋买卖合同真实合法有效。贾一恒系涉案房屋的唯一合法产权人。怡云商贸公司自愿购买涉案标的物，标的物价款符合当时交易习惯，同时支付对价200万元，且不存在《合同法》第52条所规定的情形。怡云商贸公司合法取得房屋的产权证。2．穆瑞秀不是涉案房屋的合法产权人，无权处分涉案房屋；王劲松在一审提交的买卖协议不具有客观真实性。王劲松的起诉状中称王劲松于2004年3月25日购买涉案房屋，于协议签订之日起向穆瑞秀支付购房款29万元，后王劲松在一审庭审时的陈述其与穆瑞秀签订的买卖协议的时间是2015年12月17日相互矛盾。2014年11月5日穆瑞秀向北京众信城达典当有限公司借款400万元，贾一恒以自己所有的4套楼房（包括涉案房屋）提供抵押担保，依法办理抵押登记手续。穆瑞秀明知自己无处分权，并且涉案房屋已经办理抵押登记手续，王劲松没有提供支付房款的证据，因此，王劲松与穆瑞秀的买卖协议无效。3．怡云商贸公司在一审提交的证据形成完整的证据链，足以证实怡云商贸公司与贾一恒签订的《存量房买卖合同》合法有效。一审判决第一项与诉讼请求不符，第二项存在明显错误，且适用法律不当。王劲松辩称，认可一审判决，不同意怡云商贸公司的上诉意见。贾一恒所有的4套楼房分别抵押了，除涉案房屋外，其他3套分别由穆瑞秀的哥哥、姐姐、母亲居住，而穆瑞秀仅把涉案房屋卖给了怡云商贸公司。王劲松一直在涉案房屋中居住，怡云商贸公司从来没有实际看房。而且怡云商贸公司购买涉案房屋后就直接办理贷款，不是善意购买涉案房屋，怡云商贸公司的陈述与事实不符。穆瑞秀、贾一恒未参加二审询问，亦未提交书面答辩意见。王劲松向一审法院起诉请求：1．请求确认穆瑞秀代贾一恒与王劲松签订的房屋买卖协议有效；2．请求确认穆瑞秀代贾一恒与怡云商贸公司签订的房屋买卖合同无效，同时判令怡云商贸公司于判决生效后将涉案房屋过户到王劲松名下；3．本案诉讼费由穆瑞秀、贾一恒、怡云商贸公司承担。一审法院认定事实如下：贾一恒与穆瑞秀系母女关系，2004年3月，王劲松以29万元的价格从穆瑞秀手中购买坐落在北京市密云区某小区35号楼4单元302室楼房一套，建筑面积93．34平方米，涉案房屋为贾一恒于2002年所回迁四套楼房中的一套。王劲松自2004年3月份至今一直居住在涉案房屋内。2014年10月27日，贾一恒取得涉案房屋所有权证书。2014年11月，穆瑞秀将四套拆迁房屋（含涉案房屋）抵押给北京众信城达典当有限公司，获取贷款资金400万元。在抵押过程中，贾一恒与穆瑞秀在北京公明公证处办理委托买卖房屋公证书，主要内容：贾一恒委托其女穆瑞秀将其拆迁的四套房屋（密云县某小区35号楼2层4单元202、密云县某小区35号楼3层4单元302、密云县某小区29号楼2层5单元202、密云县某小区34号楼1层2单元102）代为出售。2016年12月31日，北京众信城达典当有限公司、贾一恒及怡云商贸公司签订三方协议，约定贾一恒同意将涉案房屋过户给怡云商贸公司，用以冲抵北京众信城达典当有限公司转让给怡云商贸公司的200万元债权。2017年1月26日，怡云商贸公司取得涉案房屋的不动产权证书。2017年10月9日，怡云商贸公司将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司北京密云区支行，抵押金额为217．33万元，抵押期限至2025年10月9日。王劲松为证明其购房真实性，向一审法院提交证据如下：证据一、买卖协议一份，主要内容：甲方：王劲松，身份证号码（略）；乙方：穆瑞秀，身份证号码（略）。经甲乙双方友好协商，达成如下买卖协议：一、甲方购买乙方位于北京市密云县某小区35号楼4单元302室房屋（93．34）平方米，购买价格为（大写：贰拾玖万元整）（小写：290000元）；二、甲方于本协议签订之日一次性全额支付给乙方购房款，并于交付购房款后方可入住。此协议签订后，乙方于三个月内为甲方办理房屋产权过户等相关事宜。此协议一式两份，甲乙双方各持一份，自甲乙双方签字之日起生效。甲方签字：（王劲松签字及手印）；乙方签字：（穆瑞秀签字及手印），2004年3月20日。收条：今收到王劲松交来上述房屋购房款现金大写：（贰拾玖万元整）小写：（290000元）收款人：（穆瑞秀签字及手印），2004年3月20日。证明目的：证明双方存在真实的买卖关系并已付清房款；证据二、2014年1月29日，某东区居委会出具的证明信，内容为：业主：王劲松，男，身份号：×××，系某东区35号楼4单元302业主，特此证明（此证明为办理电卡专用），落款处由密云县鼓楼街道某东区社区居民委员会加盖公章；证据三、北京同寓园物业管理有限公司2015年12月19日出具的物业催缴单，记录某小区35-4-302室93．34平方米王劲松自2006年1月至2015年12月欠物业费7432元，落款为北京同寓园物业管理有限公司并加盖公章；证据四、某东区社区居委会于2015年10月22日出具的居住证明，主要内容：证明王劲松居住在某小区35号楼4单元302号（此证明仅限于办理有线电视）；证据五、王劲松与北京电力公司密云供电公司于2005年12月20日签订的居民供用电合同；证据二、三、四、五证明目的：证明王劲松自2004年购买房屋后一直居住在涉案房屋；证据六、怡云商贸公司与贾一恒、穆瑞秀签订的房屋买卖合同，合同显示房价款为47．67万元，证明目的：证明所购房屋价款与当时房价悬殊，买卖合同不真实；证据七、王劲松邻居夏万春出具的证明一份，证明王劲松自2004年一直居住在对门涉案房屋内，并在该房屋内装修、结婚、生女，自2016年起将该房屋出租他人；证据八、录音证据，时间为2015年12月17日，地点：密云区某室，主要内容：王劲松父子约穆瑞秀来王劲松父亲王善文家中，补签2004年购买涉案房屋的买卖合同，穆瑞秀于当日上午10点50分到了王善文家中，穆瑞秀写购房款数额欲写100万元，王劲松说按当时付款金额29万元写，穆瑞秀说29万包含车库，并称之前把王劲松的名字都写错了，王善文让穆瑞秀这次别写错了，时间写在2004年3月20日。双方在聊天时，穆瑞秀称其在密云建别墅工程等内容。证明目的：涉案买卖协议是2015年12月17日补签的，买卖房屋及付款时间是2004年3月20日，录音未显示其胁迫穆瑞秀签订该协议。经质证：怡云商贸公司对证据一买卖协议的真实性、合法性、关联性均不认可，表示在2004年还没有测绘面积；对证据二、三、四、五中证明信的真实性、关联性不认可，表示王劲松没有产权证，所以出具的证明不具有客观性；如果王劲松一直在涉案房屋居住，为何拖欠物业费，只能说明王劲松不在涉案房屋居住，另外供电合同不具有证明力；对证据六合同中约定的房屋价款，表示该价格是市场指导价，可以合理避税，实际价款与合同价款不符；对证据七夏万春的证据真实性不予认可；对证据八录音证据认为，该录音有剪切部分，录音证据不完整，且录音里穆瑞秀称房子还没装修，与夏万春证言已装修不符。王劲松表示，录音中所述未装修的房子指的是其父宾阳小区的那套房子。怡云商贸公司向一审法院提交证据如下：证据一、贾一恒的产权证、公证书、三方协议，证明贾一恒享有房屋处分权，并委托穆瑞秀出售涉案房屋，怡云商贸公司用购买贾一恒的200万元房款抵顶穆瑞秀欠众祥典当行众信城达典当行（北京众信城达典当有限公司）560万元中的200万元欠款及本金；证据二、完税证明2张、怡云商贸公司产权证书、不动产登记证明，证明怡云商贸公司办理涉案房屋过户手续的合法性，并将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行；证据三、拆迁安置协议书，该协议书被拆迁人为贾一恒，其他人无权处分涉案房屋；证据四、2010年5月14日房屋土地测绘技术报告，证明王劲松购买房屋时未出具测绘面积，王劲松所出示的买卖协议面积不真实，客观反映其公司买卖合同的真实性；证据五、穆瑞秀本人声明，主要内容为：2014年10月30日，本人与众祥典当行众信城达典当行签订借款合同，贾一恒用位于北京市密云县某小区35号楼4单元302等4套房产提供抵押担保，因本人及担保人无力偿还借款，依据当初协议约定，本人及担保人自愿将担保之房（涉案房屋）卖给怡云商贸公司偿还部分借款，属于贾一恒自愿买卖涉案房屋。本人与王劲松不存在真实的房屋买卖关系，当初本人与王劲松的父亲有业务关系，该套房屋是答应王劲松父亲给王劲松结婚用的，没有卖给王劲松，是王劲松于2015年将我骗至王劲松父亲家中，在胁迫的情况下签订的协议，当时他让我签一份欠款条，又让我签一份买卖协议，一并交给法庭。欠款条的内容为：王劲松于×年×月购我位×地址（面积），因本人没有给王劲松办理房屋过户，该房屋于×年×月×日被密云县人民法院查封，王劲松无法取得该房屋所有权，现本人承诺于×年×月×日前退还王劲松已付购房款××元，逾期不退，按年利率24%向王劲松支付房款利息。欠款人：年月日。证明王劲松与穆瑞秀之间不是真实的买卖关系，并证明其公司与贾一恒买卖关系的合法性。经质证，王劲松对证据一中贾一恒产权证真实性认可，证明目的不认可；对公证书的真实性、证明目的均不认可；对委托书的真实性不予认可，对三方协议的真实性、合法性、关联性均不认可，认为2016年时贾一恒已不能完全表达自己的意识，均是穆瑞秀代签的；对证据二的意见为完税证明与实际购房款明显不符，对怡云商贸公司产权证书的真实性认可，合法性不认可，对涉案房屋抵押情况认可，但认为与本案无关；对证据三拆迁协议的真实性认可；对证据四的意见为，其与穆瑞秀是2015年补签的买卖协议，当时已有测绘面积了；对证据五的意见为：穆瑞秀作为第一被告应当到庭应诉，对其声明的真实性、合法性均不认可，其提交的录音证据证明签约地点是宾阳小区，而穆瑞秀说的是开发区，录音证据中并没有其胁迫穆瑞秀签订协议书的行为及语言；欠款条草稿没有签字，与本案无关联性。2009年3月27日，穆瑞秀给本案承办人打来电话，一审法院与其进行谈话录音并形成电话笔录，根据一审法院询问，穆瑞秀主要表达以下内容：2014年其与贾一恒到平谷公证处进行的公证，其母贾一恒是在头脑清晰，身体健康的情况下办理的委托其买卖涉案房屋的公证手续；其是通过王劲松之父王善文认识的王劲松，2003年，其与姐姐承建密云区某小区部分施工工程，工程快完工时还没有挂靠的公司，于是找到时任法政东辰建筑公司工会主席的王善文帮忙挂靠在法政东辰建筑公司。为了还王善文的人情，其在2004年听王善文说儿子王劲松要结婚没有房子时，将其家拆迁安置的四套房屋之一即涉案房屋让王劲松暂住，等其孩子长大，王善文将涉案房屋退还，其将王善文陆续给付的21万元退还给王善文。2016年，其想要回涉案房屋时与王善文、王劲松约定，其退还王劲松100万元后，王劲松退房，后王劲松反悔，并将其约到王善文位于宾阳西里的家，胁迫其补签了房屋买卖协议（日期签到2004年）及收条；其并不认识怡云商贸公司的法人马小闯，因其将房屋抵押到借款公司，后因无法还款，借款公司将房屋出售给怡云商贸公司，其配合办理的过户，涉案房屋抵押借款为100万元等内容。一审法院要求其出庭应诉，穆瑞秀表示因欠款较多不敢出庭应诉。经质证，王劲松认为，该电话笔录中，穆瑞秀表示是去平谷公证处做的公证，但怡云商贸公司提交的公证书显示是在密云某小区做的公证，显然公证书是不真实的；穆瑞秀姐姐称其母糊涂已十多年，且穆瑞秀称不认识怡云商贸公司法人马小闯，说明穆瑞秀与怡云商贸公司之间的房屋买卖合同是被迫签订的。怡云商贸公司表示穆瑞秀抵押借款的金额为400万元，并非100万元。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案穆瑞秀、贾一恒经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋价格符合当时的市场行情，且已交付使用，该买卖协议应为合法有效，虽为后期补签，但并不影响其效力。涉案房屋虽为贾一恒所有，穆瑞秀出售涉案房屋的行为构成无权处分，但并不影响涉案买卖协议的效力，且根据王劲松提交的证据，一审法院可以认定，王劲松自买卖协议签订后一直居住使用该房屋，涉案房屋与贾一恒拆迁所得的其他三套回迁房屋均在一个小区，王劲松居住使用十余年，贾一恒从未主张过权利，应视为对穆瑞秀处分涉案房屋的追认。故对王劲松要求确认其与穆瑞秀签订的买卖协议有效的诉讼请求，一审法院予以支持。穆瑞秀虽在电话谈话中表示系受王劲松胁迫所签，但并未提供证据证实，一审法院不予采信。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，贾一恒委托穆瑞秀办理包括涉案房屋在内的四套房屋的出售及抵押手续，穆瑞秀在债务履行期限届满后，明知涉案房屋已出售给王劲松的情况下，仍以涉案房屋抵顶欠款，将房屋过户至怡云商贸公司名下，漠视了王劲松的权利，此行为具有主观上的恶意；王劲松自买卖协议签订后一直居住使用涉案房屋，怡云商贸公司亦自称签订合同前曾前去涉案房屋查看，在此情形下怡云商贸公司对于涉案房屋实际状况应当是明知的，依照生活习惯，当事人在购买房屋这类大宗生活用品时，一般会审慎地审查房屋状况，但怡云商贸公司未进一步向穆瑞秀了解询问涉案房屋情况，以保证交易的真实性、正当性，就与穆瑞秀办理了物权变更登记，与交易习惯不符，亦未尽到谨慎注意义务，故一审法院认定怡云商贸公司在签订合同及进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得。双方在此种情况下签订的存量房屋买卖合同，属于恶意串通，损害了王劲松的合法权益，该存量房屋买卖合同应属无效。因涉案房屋存在抵押权，在尚未解押的情况下，王劲松要求将涉案房屋过户的诉讼请求，客观上无法履行，一审法院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认王劲松与穆瑞秀签订的日期为二〇〇四年三月二十日的《买卖协议》有效；二、确认穆瑞秀代贾一恒与北京怡云商贸有限公司于二〇一七年一月二十五日签订的《存量房屋买卖合同》无效；三、驳回王劲松的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。房屋价格符合当时的市场行情，且已交付使用，该买卖协议虽为后期补签，但并不影响其效力。王劲松居住使用十余年，贾一恒从未主张过权利，应视为对穆瑞秀处分涉案房屋的追认。一审法院确认王劲松与穆瑞秀签订的买卖协议有效并无不当，本院予以确认。怡云商贸公司上诉主张王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。关于穆瑞秀代贾一恒与怡云商贸公司签订的《存量房屋买卖合同》，穆瑞秀明知涉案房屋已出售给王劲松的情况下，仍以涉案房屋抵顶欠款，将房屋过户至怡云商贸公司名下，此行为具有主观上的恶意。怡云商贸公司未询问涉案房屋情况就与穆瑞秀办理了物权变更登记，且至本案二审期间，怡云商贸公司仍不知晓涉案房屋情况，亦未能提交其所主张的抵顶欠款的相关证据，与交易习惯不符。一审法院认定怡云商贸公司在签订合同及进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得并无不当。怡云商贸公司上诉主张该《存量房屋买卖合同》有效依据不足，本院不予采信。综上所述，怡云商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5718元，由北京怡云商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年七月二十八日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然-12--1-