山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5175号上诉人（原审被告）：济南塞音塔拉实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：**俊，总经理。委托诉讼代理人：吴高磊，山东商经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙立峰，女，1979年1月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于兆文，山东垠鹏律师事务所律师。上诉人济南塞音塔拉实业有限公司（以下简称赛音塔拉公司）因与被上诉人孙立峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。塞音塔拉公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由孙立峰承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院判决解除双方的租赁合同于法无据，在双方签订《房屋租赁合同》时明确注明了翡翠郡南区7-2号车库和1-201号两处房屋1-201号实际上就是1-102号。孙立峰还出具了一份与重汽公司签订的房屋买卖合同，正是这份合同上诉人相信孙立峰对102号房有对外出租的权利，于是对1-102号房屋投入了260余万元进行装修，给塞音塔拉公司造成了拒大损失，这是孙立峰违约在先所造成的。二、为了维护塞音塔拉公司的合法权益，塞音塔拉公司于2019年6月已向一审法院起诉了孙立峰，案件现正在审理中，塞音塔拉公司向法院提起了评估损失的申请，该案件与本案有事实上的利害关系，可以左右本案的判决后果，一审法院不顾这一事实的存在，先判决了本案，违背了以事实依据，以法律为准绳的原则。三、在庭审时，塞音塔拉公司提交了孙立峰与重汽公司签定的房屋买卖合同，卢连忠、罗京的与塞音塔拉公司的电话录音，这在一审判决书中未有体现，因为卢连忠与罗京是双方签合同的重要参与者，能充分说明了当时租赁时过程及1-102房的情况，一审法院却没有任何的表述。四、2019年1月重汽公司诉塞音塔拉公司、孙立峰、第三人王力一返还原物纠纷，经法院判决已收回，该房屋就是房屋租赁合同中约定的翡翠郡南区1-201号即1-102号，重汽公司在起诉状中明确说明了四被告未经重汽公司许可擅自将涉案房屋装修后占有使用，这就说明了该1-102号房是孙立峰和王立一租给塞音塔拉公司使用的事实。而且在双方签订的合同第五条对地上设施的约定中也说明了“改造部分已经是由甲方投资完成的，甲方同意乙方使用”的字样，地上设施指的就是1-102号房。关于涉案房屋租赁合同是否包括翡翠郡南区29号楼1单元102号房屋，一审判决并未查清，一审判决认定租赁房屋仅为翡翠郡南区第7-2号车库1-201号的事实与在案证据相矛盾。一审时塞音塔拉公司提交了济南翡翠郡物业管理有限公司收款收据，一审据此认定塞音塔拉公司代孙立峰缴纳了2013年8月至2016年8月的水电费79602.3元，并判决该费用抵扣租金，但是该水电费单据上，载明的交款单位为29-101王力一，但是对于该29-101房屋具体所指是哪个房屋，并未调查。对于该事实的调查也是认定涉案房屋租赁合同是否包括29-101；对于房屋租赁合同第五条第四款，该条款仅仅是对地上设施的中间部分的约定，仅适用于地上设施的中间部分，不能适用于整个地上设施，地上设施指的是102号房屋地上设施不仅包括中间部分，还包括两侧部分，一审判决根据租赁合同中对地上设施的中间部分的约定，认为双方未租赁102号房屋，属于以偏概全，认定事实错误。塞音塔拉公司租赁地下车库和地上的102号房屋，孙立峰向塞音塔拉公司出示了其向重汽公司购买102号房屋的购房合同平面图以及购房发票，虽然重汽公司事后解除了102号房屋的买卖合同，并起诉包括塞音塔拉公司与孙立峰在内的主体腾房，但是，租赁房屋之时，孙立峰对于102号房屋是有权出租的，加之，租赁合同中也体现了租赁地上房屋的条款，上诉人是基于合法的租赁关系占有102号房屋，根据合同的相对性属于善意承租人，最终，塞音塔拉公司虽不能对抗重汽公司基于所有权主张腾房的权利，但一审判决根据（2019）鲁01民终410号民事判决，认为孙立峰仅将地下车库出租给塞音塔拉公司并不包含塞音塔拉公司所述的地上部分，即1-102，认定也是错误的。孙立峰辩称，根据租赁合同，明确约定孙立峰将位于翡翠郡南区第7-2号车库1-201号出租给塞音塔拉公司，地上部分即1-102号不是本案的出租房屋，根据租赁合同第五条第四部分并明确说明，最终塞音塔拉公司是否使用或者因此造成的损失均与孙立峰无关。孙立峰向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《房屋租赁合同》，并判令塞音塔拉公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，共计120万元；2、请求判令塞音塔拉公司支付2019年6月1日至实际支付之日止的租金(按年租金55万元的标准计算）；3、请求判令塞音塔拉公司支付滞纳金：以120万元为基数，按年24％自2016年6月1日计算至实际支付之日，暂计算至2019年6月1日为86.4万元；以55万元为基数，按年24％自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；4、本案诉讼费、保全费等用由塞音塔拉公司承担。一审法院认定事实：孙立峰自重汽公司处购买了天桥区翡翠郡南区第7-2号车库1-201号房屋。2016年3月1日，孙立峰（甲方）与塞音塔拉公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方将位于翡翠郡南区第7-2号车库1-201号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限自2016年3月1日起至2031年3月1日止。乙方按约定支付定金20万元，甲方于2016年3月1日将该市场交付乙方使用，乙方正式开业前一周，缴纳剩余款项，定金转为租金。甲方给予乙方二至三个月的装修免租期，装修期自交付日起算，装修期内乙方无需支付租金；租金按年支付，前三年的租金为每年50万元，第二年度租金在上一年度结束前一个月缴纳，依此类推，2019年开始，房租每三年按原基础租金金额递增10%。合同签订前所产生的任何费用乙方不予承担（如水电费等其他费用），合同生效后所产生的费用均由乙方承担。地上设施（中间部分）是开发商拟准备销售给甲方的部分，但由于与规划不符等原因至今没有得到最终确认，但是改造部分已经是甲方投资完成的，甲方同意乙方使用，但是需要乙方与开发商或物业公司进行沟通，在此双方确认，最终乙方是否使用或是因此造成了损失均与甲方无关。乙方可根据实际需要对该市场进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；乙方的装修作业不得影响该市场整体建筑的框架结构，不得影响其安全性。甲方对租赁房屋现状及权属登记状况向乙方进行了充分告知，乙方对于租赁物状况及瑕疵已经完全充分了解和接受，租赁期间的经营、相邻关系、公共协调、各种风险等均由乙方自行处理和承担；甲方按照现状将租赁物交付给乙方，乙方充分认可，甲方将租赁物以签约时现状交付乙方后，即视同履行完毕全部租赁义务。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，孙立峰即将涉案房屋交付给塞音塔拉公司使用。塞音塔拉公司于2016年2月29日支付了20万元定金，于2016年3月3日支付了10万元租金，之后未在向孙立峰支付过租金。塞音塔拉承租涉案房屋后，亦同时使用了重汽公司的翡翠郡南区29号楼1—102室房屋，后重汽公司于2018年1月将塞音塔拉公司、济南市天桥区塞音塔拉餐厅、济南市天桥区塞音塔拉超市和孙立峰诉至一审法院，要求四被告依法腾退济南市天桥区翡翠郡南区29号楼1—102室房屋，并将房屋恢复原状，一审法院经审理作出（2018）鲁0105民初187号民事判决书，判决塞音塔拉公司于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区翡翠郡南区29号楼1-102号1141.77平方米的房屋恢复原状并腾交给重汽公司，并驳回重汽公司对济南市天桥区塞音塔拉餐厅、济南市天桥区塞音塔拉超市、孙立峰的诉讼请求。后塞音塔拉公司提起上诉，济南市中级人民法院经审理于2019年1月作出（2019）鲁01民终410号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，二审认为：塞音塔拉公司提供的证据虽可以证实王力一从重汽公司购得了诉争房屋，但未提供孙立峰享有对外出租该房屋的合法证据；塞音塔拉公司与孙立峰签订的房屋租赁合同约定，孙立峰仅将翡翠郡南区第7－2号车库1－201号出租给塞音塔拉公司，并不包含诉争的1-102号房屋，且两人合同中第五条第四项明确载明了地上设施即中间部分开发商并未销售给孙立峰，塞音塔拉公司如使用，尚需与开发商或是物业公司进行沟通；如此可以认定，孙立峰并无出租该房屋的权利，无法得出塞音塔拉公司享有该诉争房屋的占有、使用权，因塞音塔拉公司未提供其占有该房屋的合法依据，一审判决塞音塔拉公司将诉争房屋恢复原状并腾交给重汽公司并无不当。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙立峰和塞音塔拉公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，孙立峰将涉案房屋出租给塞音塔拉公司使用，塞音塔拉公司仅支付了30万元租金后未再按合同约定的金额和期限支付租金，现孙立峰要求塞音塔拉公司支付拖欠的2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金120万元，并要求塞音塔拉公司按每年55万元标准支付2019年6月1日以后的租金，符合双方合同约定，予以支持，但2019年6月1日以后的租金应计算至判决生效之日；另根据塞音塔拉公司的证据能够认定其代孙立峰交纳了2013年8月至2016年8月的水电费79602.3元，根据双方合同约定，该部分费用应由孙立峰承担，故该款应从塞音塔拉公司应支付的租金120万元中予以扣除，抵扣后被告尚需支付租金1120397.7元；塞音塔拉公司辩称其代孙立峰交纳了物业费69485.1元，仅提交缴费通知单予以证实，证据不足，不予采信。关于塞音塔拉公司主张的孙立峰请求的部分租金超过诉讼时效，一审法院认为塞音塔拉公司持续拖欠租金、应以最后一期付款期限届满之次日起算诉讼时效，故本案孙立峰主张并未超过诉讼时效。塞音塔拉公司辩称涉案租赁合同涉及的应为楼上楼下两部分房屋，楼下部分的租金应为每年30万元，故其不应按每年50万元的标准支付租金，一审法院认为根据（2019）鲁01民终410号民事判决书及双方合同约定，孙立峰仅将翡翠郡南区第7－2号车库1－201号房屋出租给塞音塔拉公司，并不包含塞音塔拉公司所述的地上部分即1-102号房屋，且两人合同中明确载明了地上设施即中间部分开发商并未销售给原告，塞音塔拉公司如使用，尚需与开发商或物业公司进行沟通，最终是否使用或是因此造成了损失均与孙立峰无关，故一审法院对塞音塔拉公司该辩称不予采信。另塞音塔拉公司辩称其对涉案房屋进行装修及水电路改造花费的费用应从其应支付的租金中予以扣减，一审法院认为根据双方合同约定：塞音塔拉公司可根据实际需要对该市场进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由塞音塔拉公司承担，故塞音塔拉公司该辩称不符合双方合同约定，且于法无据，一审法院对其该辩称亦不予采信。因塞音塔拉公司未履行主要合同义务即交付租金的义务，现孙立峰要求解除双方的租赁合同，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。塞音塔拉公司未按期支付租金，孙立峰根据双方合同约定要求塞音塔拉公司支付滞纳金于法有据，但其按年24%的标准计算无法律依据，一审法院根据双方合同约定的付款期限、金额，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起该标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍标准予以调整。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除孙立峰和塞音塔拉公司之间的房屋租赁合同。二、塞音塔拉公司于判决生效之日起10日内向孙立峰支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金1120397.7元。三、塞音塔拉公司于判决生效之日起10日内按每年55万元的标准向孙立峰支付自2019年6月1日起至判决生效之日止的租金。四、塞音塔拉公司于判决生效之日起10日内向孙立峰支付滞纳金：以20万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2016年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2017年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以50万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2018年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日；以55万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准自2019年6月1日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准自2019年8月20日计算至款项付清之日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23312元，减半收取11656元，孙立峰负担1656元，塞音塔拉公司负担10000元。二审中，塞音塔拉公司提交如下新证据：1.孙立峰与案外人王力一的婚姻登记记录证明及离婚协议书，证明孙立峰与王力一于2008年11月26日登记结婚，双方系夫妻关系。双方在2009年3月6日登记离婚时，对夫妻财产的分配部分明确约定坐落于济南市天桥区西工商河路南区29号楼购买的8套房屋进行了分割，孙立峰享有对外出租地上102房屋的合法权利。2.一楼上水管改造费用，该证据由孙立峰或王力一雇佣的招商经理卢连东签字确认，证明一楼指的是地上部分，对上水管改造产生的费用，孙立峰是同意折抵租金的。3.申请证人赵澎出庭作证，证明涉案地上房屋是孙立峰、王力一租赁于塞音塔拉公司使用。孙立峰对证据1真实性予以认可，但对证明内容不认可；对证据2真实性不予认可；认为证人与塞音塔拉公司的法定代表人存在债权债务关系，对证人证言不予认可。本院认为，上述证据不能证明塞音塔拉公司的待证事实，本院不予认定。本院认为，孙立峰与赛音塔拉公司签订的房屋租赁合同中，明确约定租赁房屋为翡翠郡南区第7-2号车库1-201号，并不包含翡翠郡南区29号楼1—102室房屋。赛音塔拉公司上诉主张租赁房屋包括翡翠郡南区29号楼1—102室房屋，证据不足，本院不予支持。依据合同约定，赛音塔拉公司如逾期交纳租金、水电气等超过15日的，孙立峰有权解除本合同。赛音塔拉未按合同约定支付租金，孙立峰要求解除合同，符合合同约定。赛音塔拉公司提交的证据不足以证明双方存在以代缴水电费抵顶房租的约定，赛音塔拉的该上诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，塞音塔拉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23312元，由上诉人济南塞音塔拉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年七月二日书记员  刘彤