广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12077号原告：林伟新，男，1988年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市之一，委托代理人：林卫芝，广东天穗律师事务所律师。委托代理人：何敏洁，广东天穗（长沙）律师事务所律师。被告：黄金益，男，1982年11月5日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，被告：罗家鑫，男，1960年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，被告：陈达军，男，1965年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，原告林伟新与被告黄金益、罗家鑫、陈达军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟新及其委托代理人林卫芝、何敏洁，被告黄金益到庭参加诉讼。被告罗家鑫、陈达军经本院依法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟新向本院提出诉请：1、三被告连带向原告返还购房款232000元；2、被告黄金益向原告赔偿资金占用费（资金占用费以232000元为基数，2018年4月10日起至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率的一半计付，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的一半计付）；3、被告罗家鑫、陈达军向原告支付律师费5400元和违约金（违约金按232000元为基数，按每天5%，自2019年11月8日起计至清偿之日止）；4、本案受理费由三被告负担。事实和理由：2018年4月9日，原告与黄金益签订《房屋转让协议》，约定黄金益将位于本市白云区太和镇大源村第十一经济合作社塘面上旧仓库（土名门口田）的B栋第6层601房由转让给原告，价款为362000元。原告于同年3月27日向黄金益付款5000元作为定金，并于同年4月9日付清余款357000元，但涉案房屋已于2018年9月26日因未依法办理审批手续，被有关机关认定为违建后拆除，黄金益至今无法向原告交付房屋。原告多次与三被告协商，要求返还购房款。2018年10月9日，罗家鑫、陈达军与原告签订《房产抵押》，承诺于同年12月10日前向原告退还295000元，并以大源岐山东街3号601房作为抵押，但该房也因违建被拆除。2019年10月22日，罗家鑫、陈达军与原告签订《还款协议书》，约定分期向原告返还购房款。但罗家鑫仅退还了20000元，黄金益退还了35000元，大源村第十一经济合作社退还了80000元，目前尚欠232000元未付，原告多次催要无果故诉至法院，请求判如所请。被告罗家鑫、陈达军无答辩，也无提交证据。被告黄金益辩称：涉案房屋是我从他人手上购得，之后以362000元价款转卖给原告以赚取差价。涉案房屋被拆除后，我就和原告一起找到罗家鑫和陈达军，当时原告与罗家鑫、陈达军签订了还款协议，我也将35000元差价退还给了原告。我与原告之间的购房合同确实没有以书面形式明确解除或者不再履行，但我向原告汇款35000元时已经备注该款为涉案房屋差价，余款应由开发商向原告退还。经审理查明：2018年4月9日，原告与黄金益签订《房屋转让协议》，约定由原告出资362000元，受让黄金益位于本市白云区人和镇大源村第十一经济合作社塘面上旧仓库（土名门口田）B栋第6层601号房屋。原告于2018年3月27日向黄金益交付5000元定金，于同年4月9日向黄金益转账交付剩余357000元，黄金益向原告开具相应收据确认收到原告交付的362000元。2018年9月26日，广州市白云区太和镇人民政府在大源岐山东街7号房屋张贴《关于强制拆除大源岐山东街7号违法建设的决定》，认为上述房屋未取得《建设工程规划许可证》即开工建设，违反有关法律规定，依法决定于2018年9月28日强制拆除。原告提出涉案房屋也因同样原因被拆除，并提交了现场照片等证据。原告主张，罗家鑫和陈达军是涉案房屋的开发方，涉案房屋被拆除后，其与三被告协商返还购房款。2018年10月9日，原告与罗家鑫、陈达军签订《房产抵押》，罗家鑫、陈达军确认涉案房屋因被政府拆除，造成合作建房协议无法履行，两被告同意于2018年12月10日前退还合作建房价款，并以位于大源岐山东街3号601的房屋作为担保。原告确认，黄金益向原告退还了35000元，罗家鑫于2019年10月21日退还了20000元，太和镇大源村第十一经济合作社退还了80000元。2019年10月22日，原告与罗家鑫、陈达军签订《还款协议书》，罗家鑫和陈达军明确因涉案房屋（大源岐山东街3号601房）未办理审批报建手续被城管部门拆除，罗家鑫、陈达军承诺分期向原告退还295000元价款，其中2019年11月7日前退还40000元，2019年12月7日前退还40000元，2020年1月7日前退还40000元，2020年2月7日前退还40000元，2020年3月7日前退还40000元，2020年4月7日前退还35000元，逾期未还的按每天5%计付违约金；如两被告不依约履行，原告可要求一次性退还剩余全部款项；如有违约的，违约方应承担守约方维权支出的律师费等费用。原告委托律师代理本案诉讼，支出律师代理费5400元。以上事实，有《房屋转让协议》、银行流水、收据、《房产抵押》、《还款协议书》、照片、《代理合同》、发票及当事人陈述等证据可以证实。本院认为：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，已经广州市白云区太和镇人民政府依据相关法律规定认定为违法建设，目前已经由当地政府部门予以拆除，罗家鑫和陈达军也通过书面形式确认上述事实，本院予以认定。原告与黄金益订立房屋转让合同，由黄金益将涉案房屋转让给原告，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与黄金益之间的房屋买卖合同应属无效。黄金益收取原告购房款362000元的事实有相应流水、收据可以证实，黄金益也无异议，本院予以认定。黄金益依据无效合同取得原告的购房款没有法律依据，原告要求返还合理合法，本院予以支持。原告与罗家鑫、陈达军签订的还款协议应视为双方对无效合同所产生的权利义务的处分，罗家鑫、陈达军同意承担分期退款的义务，应依约履行。原告确认黄金益、罗家鑫及当地经济合作社已经退还135000元，余款227000元由罗家鑫和陈达军承诺分期退还，但罗家鑫、陈达军没有提交证据证明已经依约履行承诺，应承担举证不能的不利后果，原告要求罗家鑫、陈达军退还227000元应予支持。黄金益抗辩其于2018年10月12日向原告退还差价35000元后，余款应由罗家鑫、陈达军退还，但黄金益没有充分证据证实原告明确表示放弃要求其承担其余退款义务，本院对黄金益该项抗辩意见不予采纳。原告与罗家鑫和陈达军签订的还款协议明确约定上述两被告逾期未退还价款的，应按每日5%计付违约金，该违约金属弥补原告损失的性质，但标准明显过高，本院酌情按年利率24%计付，以227000元为基数，自2019年11月8日起计至清偿之日止。还款协议还约定罗家鑫和陈达军未按约履行的，应负担律师代理费等费用，原告要求支付律师代理费5400元合理合法，应予支持。原告购买涉案房屋时未尽谨慎义务确认案涉房屋是否取得相应证照，对合同无效负有过错，而且原告部分损失已经由罗家鑫、陈达军以违约金形式予以弥补，故原告主张黄金益支付占用资金期间的利息缺乏理据，本院不予支持。罗家鑫和陈达军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，罗家鑫、陈达军共同向林伟新退还227000元并赔偿相应损失（按227000元为基数，按年利率24%，自2019年11月8日起计至清偿之日止）；二、黄金益在227000元范围内对上述第一项判决承担连带责任；三、于本判决生效之日起三日内，罗家鑫、陈达军共同向林伟新支付律师代理费5400元；四、驳回林伟新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2390元，由罗家鑫、陈达军、黄金益共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年七月二十日书记员  周家怡