沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初14642号原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人王经山，系该公司经理。委托代理人于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司工作人员，住辽宁省宽甸满族自治县。被告孙永恒，男，1987年11月27日出生，汉族，住沈阳市浑南区（户籍所在地：辽宁省阜新市细河区）。委托代理人李岗、张海宁，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称：益华物业沈阳公司）与被告孙永恒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，2019年7月18日作出（2019）辽0112民初8615号民事判决，益华物业沈阳公司不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）辽01民终13241号民事裁定，撤销（2019）辽0112民初8615号民事判决，发回重审。本院依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员任玲玲、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益华物业沈阳公司委托代理人于贺，被告孙永恒委托代理人李岗、张海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益华物业沈阳公司诉称，被告孙永恒购买沈阳市浑南区新明街1号益华·御才湾小区住宅1套（房号：2#1-7-2，面积：89.53㎡）。根据《前期物业服务合同》约定，原告益华物业沈阳公司积极履行相关义务，依法依约对被告孙永恒居住的小区实行规范的物业管理，为孙永恒等业主提供完善的物业服务，但是孙永恒自2016年5月7日起无故拖欠物业服务费，益华物业沈阳公司多次催要未果。提请法院判令被告孙永恒支付2016年5月7日至2018年12月31日的物业服务费5,694.10元；由被告孙永恒承担案件受理费用。原告益华物业沈阳公司提供如下证据：1、业主手册1册，包括原告益华物业沈阳公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称：益华开发公司）于2014年8月1日签订的《前期物业服务合同》，被告孙永恒于2015年5月7日签字确认的《业主临时管理规约》，益华物业沈阳公司与孙永恒于2015年5月7日签订的《业主治安、消防安全责任书》，孙永恒于2015年5月7日签字确认的《签收回执》各1份，用以证明益华物业沈阳公司与孙永恒交接房屋时明确约定物业服务合同的标准；2、被告孙永恒于2015年5月7日签字确认的《交房确认书》和《房屋交接单》各1页，用以证明案涉房屋的实际交付时间；3、原告益华物业沈阳公司的物业维修派工单3张，益华·御才湾小区的园区实景照片4张，用以证明益华物业沈阳公司已经向益华·御才湾小区业主提供绿化、保洁、基础设备维护等物业义务；4、沈阳市中级人民法院于2020年4月30日作出的（2020）辽01民终4695号民事判决书1份，用以证明生效的民事判决已经认定由益华·御才湾小区的其他涉诉业主按照应缴金额80%的标准向原告益华物业沈阳公司支付物业服务费。被告孙永恒辩称，第一、孙永恒购置的房屋至今尚未经过建设行政主管部门的综合验收，尚不具备向房屋买受人办理物业交付手续的条件，对应前期物业服务费应当由建设单位益华开发公司承担。被告孙永恒于2014年1月21日由益华开发公司处购买沈阳市浑南区新明街1-1号1-7-2室89.52平方米的案涉房屋，并且于2015年5月7日实际入住该房屋。益华开发公司隐瞒事实真相，将没有经过行政主管部门验收合格的案涉房屋交付被告孙永恒使用，致使孙永恒至今无法办理房屋产权登记，沈阳市浑南区城建局已经对益华开发公司擅自交房的违法行为进行立案处罚。根据国务院发布的《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》规定，建设单位必须在建设行政主管部门竣工综合验收后才能向物业买受人办理交付手续，否则由建设单位承担前期物业管理费用，而益华开发公司在没有经过验收合格的情况下向被告孙永恒隐瞒事实，并且擅自向其交付房屋，已经违反相关法律法规的规定，因此案涉房屋的前期物业服务费用应当由益华开发公司承担，而非由孙永恒承担。第二、原告益华物业沈阳公司诉请被告孙永恒缴纳拖欠物业服务费用依据的《前期物业服务合同》不具有法律效力，孙永恒无需按照该合同约定向益华物业沈阳公司支付物业服务费用。根据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《沈阳市物业管理条例》相关规定，结合案涉房屋所在园区的建筑面积，建设单位益华开发公司应当通过招投标方式选聘物业服务企业，在指定期限内向物业行政主管部门办理备案，并且将备案情况在物业管理区域内显著位置公示，而根据被告孙永恒了解，原告益华物业沈阳公司与益华开发公司系关联企业，双方签订的所谓《前期物业服务合同》并未通过法律规定的招投标程序，益华物业沈阳公司也从未在园区内对《前期物业服务合同》等物业服务资料进行公示。益华开发公司向被告孙永恒交付房屋时并未向其提供上述《前期物业服务合同》，孙永恒对该合同内容不曾了解，对物业服务收费标准更不知情，不应依据无效合同缴纳物业服务费用。第三、被告孙永恒居住的园区自2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，而且物业服务均未达到原告益华物业沈阳公司提供的所谓《前期物业服务合同》约定的质量标准，即使法院认定孙永恒需要缴纳物业服务费用，也应自2018年起在上述《前期物业服务合同》的收费标准基础上大幅度减免缴纳，因为孙永恒实际居住期间园区内无人管理，垃圾成堆、杂草丛生、车辆任意停放、公共设施损坏无人维修，甚至园区内的电梯无人维保，已经被主管机关贴上封条并且作出行政处罚，根本不存在物业服务，截至今日尚有大量问题不能得到有效解决。综上，提请法院依法驳回原告益华物业沈阳公司的全部诉讼请求。被告孙永恒提供如下证据：1、沈阳市浑南区城建局于2019年5月13日针对民心网反映的“开发商违规交房”问题的回复网络页面截屏影印件1页，用以证明被告孙永恒居住的益华·御才湾小区因为违规交房，造成至今未能经过竣工验收，而且没有将相关资料提交档案馆，沈阳市浑南区城建局已经对益华开发公司擅自交房的违法行为进行立案处罚。由于被告孙永恒居住房屋没有经过综合竣工验收，依据《物业管理条例》的规定，前期物业服务费用应当由益华开发公司承担，而非由业主孙永恒支付；2、浑南区政府网发布的“质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号”网页截屏影印件2页，益华·御才湾小区2015年10月24日至2019年6月10日的园区各处实景照片49张，用以证明被告孙永恒入住益华·御才湾小区后，该园区事实上不存在任何物业服务，因为园区的电梯长时间无人管理，经常发生坠梯事故，经过业主不断投诉，沈阳市浑南区市场监督管理局对故障电梯贴上封条、禁止乘坐，原告益华物业沈阳公司和益华开发公司在指定期间内仍不配合维保，因此受到行政处罚，责令停止使用未经检验的电梯，并且处以罚款300,000.00元。被告孙永恒所住园区自入住以来，园区内杂乱无章，非园区人员随便出入、车辆随意停放、垃圾遍地、违规建房等现象严重，电线外漏采用塑料瓶倒扣覆盖；园区没有绿化，野草一人多高，采取的除草方式为喷洒除草剂，根本不顾及园区儿童的安全，甚至采用“烧荒”的方式除草；园区大门附近部分路段至今尚未铺设，业主需要经过泥泞路段进出园区，雨天更加难以通行。益华·御才湾小区根本不存在原告益华物业沈阳公司阐述的物业服务，该公司要求业主按照所谓《前期物业服务合同》支付相应的物业服务费用，没有事实和法律依据；3、益华·御才湾小区物业客服微信截屏影印件2页，用以证明自2018年年初开始，益华·御才湾小区业主才享有象征意义上的物业服务，微信群截图显示物业服务的头条消息发出时间为2018年1月5月，服务剪报第一期时间为2018年5月5日，即使法院认定被告孙永恒需要缴纳物业服务费用，亦应自2018年年初开始计算服务期限，而且需要在原告益华物业沈阳公司提出的收费标准基础上，根据该公司的实际服务质量大幅度的减免收取；4、原告益华物业沈阳公司负责人吴海清与被告孙永恒的微信聊天记录截屏影印件1页，用以证明孙永恒接收房屋时均是按照开发商的规定缴纳一定数额的物业服务费，否则不予交房。原告益华物业沈阳公司负责人明确表示，物业服务费在该公司没有完全作好服务之前无需支付，印证了益华物业沈阳公司对开发单位违规交房的情况是清晰的，也明确了物业服务费的承担主体为建设单位，即益华开发公司，被告孙永恒在房屋竣工验收合格之前不应支付物业服务费用；5、益华开发公司和沈阳安阳物业招投标代理有限公司于2015年4月27日共同出具的《沈阳“益华·御才湾”前期物业服务项目中标通知书》、原告益华物业沈阳公司与益华开发公司于2014年8月1日签订的《前期物业服务合同》各1份，用以证明法律规定建设单位确定前期物业服务商必须经过招投标程序，案涉园区中标通知书作出的日期为2015年4月27日，而益华物业沈阳公司与益华开发公司签订《前期物业服务合同》的日期为2014年8月1日，合同签订的时间早于中标日期，证实益华物业沈阳公司与益华开发公司签订物业服务合同的程序违法，该合同不具有相应的法律效力，被告孙永恒不应按照无效的物业合同支付服务费用。经审理查明，2014年8月1日，原告益华物业沈阳公司与益华开发公司签订《前期物业服务合同》，约定由益华物业沈阳公司为益华·御才湾小区提供物业服务，前期物业服务费为每月每平方米2.00元。2015年5月7日，被告孙永恒与益华开发公司办理房屋入住手续，接收其购买的益华·御才湾小区2号楼1单元7层2号的89.52平方米房屋，并且于当日分别签署《业主临时管理规约》、《业主治安、消防安全责任书》和《签收回执》，回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的《业主手册》一册，内有益华·御才湾物业服务中心针对《益华·御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知。本人承诺仔细阅读本资料全部内容，并同意严格遵守、履行相关规定”，随后孙永恒交付2015年5月7日至2016年5月6日的物业服务费。2017年4月和2018年12月，原告益华物业沈阳公司向被告孙永恒催缴2016年5月7日至2018年12月31日期间的物业服务费（2016年5月7日至2017年5月6日欠缴2,148.50元，2017年5月7日至2018年12月31日欠缴3,545.00元，建筑面积89.52平方米），孙永恒以所购房屋没有取得验收合格手续、前期物业服务合同不具有法律效力、园区业主没有享受物业服务等原因而拒绝缴纳。原告益华物业沈阳公司催缴物业服务费未果，故起诉来院。另查明，益华·御才湾小区的房屋尚未取得房屋竣工验收合格手续，沈阳市浑南区城建局已经受理该园区业主对开发单位“未取得竣工验收合格手续擅自向买受人交付房屋”的投诉，对开发单位的违法行为进行立案调查，同时开发单位表示针对业主违约金方面的要求，同意按照商品房买卖合同的约定执行。再查明，因为益华·御才湾小区的开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局于2017年11月16日作出浑南市监质监行罚决字（2017）014号行政处罚决定书，给予益华开发公司以下处罚：“责令益华集团（沈阳）房地产开发有限公司停止使用未经检验的涉案8部电梯；二、处以叁拾万元罚款”。本院认为，原告益华物业沈阳公司与益华·御才湾小区的开发单位益华开发公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的效力性、强制性规定，应属有效，该合同的效力及于包括被告孙永恒在内的已经办理入住手续的全体业主。原告益华物业沈阳公司作为益华·御才湾小区的物业服务单位，为园区业主提供相应的物业服务后有权依据合同收取物业服务费，被告孙永恒作为益华·御才湾小区的业主，办理入住手续并且享受益华物业沈阳公司提供的物业服务，应当按照约定履行交纳物业服务费的义务。被告孙永恒提供园区实景照片等证据证明益华·御才湾小区存在道路没有完成铺设而影响通行、垃圾清运工作不到位等问题，经过本院办案人员现场勘查，孙永恒反映的部分现象确实没有得到完全解决，可以认定原告益华物业沈阳公司没有全部履行物业服务合同约定的义务，不能获得广大业主的一致认可，该公司的物业服务收费标准应当予以适当调整，本院确认由孙永恒按照应付物业服务费总额80%的标准，向益华物业沈阳公司支付2015年5月7日至2018年12月31日期间的物业服务费，即4,550.48元（89.52平方米×2.00元×31.77个月×80%）。被告孙永恒提出益华·御才湾小区至今尚未经过建设行政主管部门综合验收，不具备向物业买受人办理交付手续的条件，前期物业服务费应由建设单位承担的抗辩，因为建设单位益华开发公司已经向孙永恒实际交付房屋，孙永恒认可并且接收所购买的案涉房屋，原告益华物业沈阳公司入驻益华·御才湾小区并且为园区提供物业服务管理，因此孙永恒以该项理由拒绝缴纳物业服务费的主张不能成立；被告孙永恒认为原告益华物业沈阳公司与益华开发公司签订的《前期物业服务合同》没有经过招投标程序而应属无效，虽然国家提倡建设单位应当按照房产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的管理企业提供物业服务，但是未能通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告或者处以罚款，由此可知违反招投标方式选聘物业服务企业的行为应由行政机关给予相应处理，同时没有法律法规或者司法解释将未能通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，因此本院对孙永恒的该项抗辩不予支持；被告孙永恒接收房屋时签署《签收回执》，并且预交1年的物业服务费，其强调原告益华物业沈阳公司和益华开发公司没有向其提交《前期物业服务合同》，明显与事实不符，本院对孙永恒的该项抗辩不予采信；原告益华物业沈阳公司提供的证据证实自被告孙永恒2015年5月7日接收所购房屋起，益华物业沈阳公司已经入驻益华·御才湾小区并且提供了相应的基本物业服务，孙永恒主张自2018年年初开始缴纳物业服务费的意见与事实相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条之规定，判决如下：一、被告孙永恒于本判决生效后10日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年5月7日至2018年12月31日的物业服务费4,550.48元；二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果被告孙永恒未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告孙永恒承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勇审 判 员  任玲玲人民陪审员  金 丽二〇二〇年七月二十七日书 记 员  余姝颍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。《辽宁省物业管理条例》第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。