文书内容重庆市荣昌区人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0153执异57号案外人：重庆玖阳房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区。法定代表人：张金丽，系该公司执行董事。委托代理人：李玉，女，1979年10月7日出生，汉族，住重庆市荣昌区，系案外人重庆玖阳房地产开发有限公司职员，特别授权代理。申请执行人：梁明科，男，1963年4月2日出生，汉族，住四川省泸县。申请执行人：邹继林，男，1957年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。申请人：叶兆芬，女，1968年10月31日出生，汉族，住重庆市荣昌区。申请执行人：刘仁辉，男，1979年7月24日出生，汉族，住重庆市荣昌区。申请执行人：黎跃华，男，汉族，1985年07月26日出生，重庆市荣昌区。被执行人：吕文成，男，1973年12月9日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被执行人：陈景英，女，1973年8月17日出生，汉族，住重庆市荣昌区。本院在受理执行申请执行人梁明科与被执行人吕文成合伙纠纷一案，申请执行人梁明科与被执行人陈景英合伙纠纷一案，申请执行人邹继林与被执行人吕文成借款合同纠纷一案，申请执行人叶兆芬与被执行人吕文成、陈景英借款合同纠纷一案，申请执行人叶兆芬与被执行人吕文成借款合同纠纷一案，申请执行人刘仁辉与被执行人吕文成、陈景英运输合同纠纷一案，申请执行人柳季华与被执行人吕文成借款合同纠纷一案，申请执行人黎跃华与被执行人吕文成、陈景英运输合同纠纷一案，等八案，在执行中，本院先后作出（2019）渝0153执245、1734、1735、3375、3384、3395号执行裁定，（2018）渝0153执3024号执行裁定，（2017）渝0153执180号之二执行裁定，预查封或者轮候预查封了预告登记于被执行人吕文成、陈景英名下位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋。案外人重庆玖阳房地产开发有限公司（下简称玖阳公司）于2020年7月10日向本院提出解除前述查封、停止执行的执行异议。本院于同日立案受理，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人玖阳公司称，重庆市荣昌区人民法院作出（2017）渝0153执180号执行裁定查封了被执行人吕文成与陈景英共有位于荣昌区昌元街道的房屋。案外人认为法院应解除查封、停止执行。理由如下：1.案外人与被执行人吕文成、陈景英于2014年8月6日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被执行人吕文成、陈景英向案外人购买位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋，并办理了商品房买卖合同备案登记。被执行人吕文成、陈景英仅支付了部分首付款，剩余购房款由案外人担保向银行按揭贷款支付。后因被执行人吕文成、陈景英未按合同的约定支付银行贷款本息，案外人代其向贷款银行支付了贷款本息340216.54元及其他费用5957元。经案外人向法院提起诉讼，法院作出判决解除案外人与被执行人吕文成、陈景英所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。案外人与被执行人吕文成、陈景英形成的债权关系也已消灭；2.案外人与被执行人吕文成、陈景英所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，已由法院作出判决解除，预告登记已失效。根据物权法第二十条第二款规定，债权消灭的预告登记失效。被执行人吕文成、陈景英因办理预告登记所享有的相关权利也归于消灭。所以，其对涉案房屋已不享有任何权利；3.涉案房屋仍登记在案外人名下，案外人为涉案房屋的所有权人。2018年3月26日，案外人办理了涉案房屋产权证，且至今仍为涉案房屋的所有权人。综上所述，案外人对涉案房屋享有完整的所有权，该所有权足以排除执行，故提出法院应解除查封、停止执行的执行异议请求。并提供了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、本院（2019）渝0153民初5494号民事判决书，房屋登记信息等为证。2020年7月23日，案外人玖阳公司变更执行异议请求，增加了本院受理执行的（2019）渝0153执245、1734、1735、3375、3384、3395号，以及（2018）渝0153执3024号，申请执行人梁明科与被执行人陈景英合伙纠纷等七案，法院在执行过程中作出相应的执行裁定，变更原请求中本院作出(2017)渝0153执180号执行裁定为(2017)渝0153执180号之二执行裁定，先后查封了被执行人吕文成、陈景英名下位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋，请求均予以解除查封、停止执行。本院查明，本院于2017年1月11日，2018年11月6日，2019年1月8日、4月1日、7月11日分别受理执行(2017)渝0153执180号梁明科与吕文成合伙纠纷一案，(2018)渝0153执3024号梁明科与陈景英合伙纠纷一案，(2019)渝0153执245号邹继林与吕文成借款合同纠纷一案，(2019)渝0153执1735号叶兆芬与吕文成、陈景英借款合同纠纷一案，(2019)渝0153执1734号叶兆芬与吕文成借款合同纠纷一案，(2019)渝0153执3395号刘仁辉与吕文成、陈景英运输合同纠纷一案，(2019)渝0153执3375号柳季华与吕文成借款合同纠纷一案，(2019)渝0153执3384号黎跃华与吕文成、陈景英运输合同纠纷一案，等八案，在执行中，分别于2020年7月15日、2019年4月19日、2月22日、5月29日、5月29日、8月20日、8月5日、12月4日作出执行裁定预查封与轮候预查封了预告登记于被执行人吕文成、陈景英名下位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋。该房屋系被执行人吕文成、陈景英与案外人玖阳公司于2014年8月6日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，向案外人购买的房屋，总成交价为461368元，付款方式为按揭支付。后被执行人吕文成、陈景英支付了首付房款139368元，剩余房款322000元，向银行办理按揭进行了支付。案外人为其向银行按揭贷款的担保人。2014年10月30日，双方对案涉房屋在房屋产权登记部门办理了商品房合同备案登记与预告登记，将案涉房屋预告登记于被执行人吕文成、陈景英名下。2019年9月4日，因被执行人吕文成、陈景英未履行偿还银行贷款的还款义务，案外人为其代偿还了银行贷款本息及相关费用的金额共计346173.54元。2019年9月12日，案外人向本院提起诉讼，本院作出（2019）渝0153民初5494号民事判决，判决解除案外人玖阳公司与被执行人吕文成、陈景英所签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；被执行人吕文成、陈景英协助案外人玖阳公司办理解除双方于2014年8月6日签订《重庆市商品房买卖合同》的网签手续。本院对案外人玖阳公司提供的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、本院（2019）渝0153民初5494号民事判决书，以及案涉房屋登记信息均予以确认。本院认为，本院在受理执行申请执行人梁明科与吕文成合伙纠纷等八案中，因被执行人吕文成、陈景英未自觉履行该生效法律文书确定的义务，依据已经发生法律效力的法律文书，依法预查封与轮候预查封了被执行人吕文成、陈景英名下位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋。该房屋系被执行人吕文成、陈景英与案外人玖阳公司于2014年8月6日，签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，向案外人购买的并在房屋产权登记部门办理了预告登记的房屋，本院先后预查封与轮候预查封案涉房屋的执行程序是合法的，执行措施是正当的。本案案外人异议是否成立，需要明确如下几个方面的问题：（一）双方对案涉房屋办理预告登记的性质。由于双方对案涉房屋在房屋产权登记部门办理的预告登记，系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。二被执行人对案涉房屋所享有的该预告登记权利的效力，在于排除或阻止将来本登记的实现。但是，预告登记权利人并不因为办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。（二）人民法院对案涉房屋进行预查封与轮候预查封的性质。本院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是二被执行人在本登记完成之前的要求案外人玖阳公司履行案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的请求权，属于合同权利。本院查封案涉房屋的效力是禁止被执行人的处分财产，限制的是二被执行人对预告登记其名下的案涉房屋的处分行为。但法律并无明文规定，与二被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。（三）案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》被解除后，案涉房屋预告登记的性质变化。案外人根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十四条的约定：本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商解决，协商不成，通过仲裁或者向人民法院起诉予以解决。这是当事人的真实意思表示，非因法定事由不能剥夺任何一方的合同解除权。现案外人因二被执行人的违约行为，致使合同不能实现，而通过诉讼已解除案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，这也是符合合同的约定与法律规定的。依照《重庆市商品房买卖合同》依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》中，进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，其中就有合同被解除。本案中，案涉民事判决书已解除案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，即二被执行人对案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对案涉房屋的预告登记也归于失效。（四）案外人玖阳公司依据案涉房屋被查封后作出的案涉民事判决，能否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十五条、第二十六条的规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的物的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两条文应当同时适用，且以第二十五条为先，而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力。同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者途径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中的案涉标的物是房屋，属于不动产，故在法律适用应当首先引用第二十五第一款第一项的规定，而案外人提供的民事判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发引用第二十六条的适用。其次，从案外人提供的案涉房屋登记信息证明，案外人是案涉房屋的开发企业，在案涉房屋《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，针对案涉房屋的预告登记失效；从案涉房屋登记簿载明案涉房屋的所有权人为案外人玖阳公司，能够确认案外人玖阳公司系案涉房屋的所有权人。综上所述，本法院在执行过程中的查封措施，固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。本案案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》被解除后，预告登记失效，不符合本登记的条件，二被执行人对案涉房屋不再享有相应的物权期待权。本院预查封的执行效果也已完全丧失。而案外人玖阳公司作为案涉房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。案外人玖阳公司提出停止执行案涉房屋的执行异议请求，理由充分，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：不得执行位于重庆市荣昌区昌元街道的房屋。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起异议之诉讼。审 判 长  张 忠审 判 员  朱红兵审 判 员  李天全二〇二〇年七月二十四日书记员代  思 雨