广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初421号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。地址：翁源县***********翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇桀，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。被告：李建龙，男，1988年9月25日出生，汉族，广东省翁源县人，身份证住址广东省翁源县*************，现住广东省翁源县***************5***。委托诉讼代理人：彭利波，男，1984年11月1日出生，汉族，住广东省翁源县***************。系被告李建龙的姐夫。由翁源县********民委员会推荐。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司(以下简称“德馨物业公司”)与被告李建龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人，原告开庭时提出异议，要求适用简易程序的其他规定审理本案，被告同意适用。本院依法适用简易程序的其他规定于2020年5月28日对本案公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人刘学求，被告李建龙的委托诉讼代理人彭利波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付2017年7月至2020年3月所欠物业服务费6933.47元，滞纳金3588.38元，合计10521.85元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登费、公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县******服务企业，被告是****物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）10521.85元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。原告围绕其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1、欠费明细表，证明被告欠物业费情况；2、催缴通知书图片、催缴欠费公告，证明原告已经书面形式进行催缴管理费；3、关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，证明原告在小区的管理合法性；4、前期物业服务合同，证明原告与开发商签订服务协议；5、前期物业管理服务协议，证明开发商与被告就物业服务费支付等问题达成协议；6、业主收楼验收表，证明业主已经收楼；7、被告身份证复印件，证明被告身份。被告李建龙向法庭提交书面答辩称，不同意原告德馨物业公司所有诉讼请求，具体答辩理由如下：一、原告诉讼请求第一条“判令被告立即向原告支付2017年7月1日至2020年3月所欠的物业管理费6933.47元，滞纳金3588.38元，合计10521.85元的主张不符合相关规定。本人与翁源县翁江房地产开发有限公司于2016年12月28日签订《前期物业管理服务协议》，并未与德馨物业公司签订任何物业服务合同，原告是不合法进驻小区物业服务的，在原告所诉时段内德馨物业作为该协议的第三方。《前期物业管理服务协议》中约定本人只向翁江房地产开发有限公司委托的前期物业服务企业履行缴纳物业管理费的义务，2017年7月1日至2020年3月28日期间德馨物业是作为该协议的第三人，并非合同当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三章第六十四条的规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的、债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应向债权人承担违约责任”，德馨物业公司并非《前期物业管理服务协议》的债权人，原告提出被告向其支付物业服务费及滞纳金的请求是无法律依据的。二、翁江房地产开发有限公司及其委托的前期物业管理企业德馨物业公司在履行《前期物业管理服务协议》的合同义务时违约，没有达到《前期物业管理服务协议》的相关约定，本人拒交不对等的高标准物业管理服务费是依法行使先履行的抗辩权。三、被答辩人无权收取滞纳金，根据《前期物业管理服务协议》中第七条违约责任第四项中约定业主逾期交纳有关费用时，按应交费用的5‰按日交纳滞纳金的条款，本人不予认可，是无效的。①物业服务管理费的缴费日期及滞纳金的标准；②与被答辩人从未签过任何物业合同；③被答辩人虽然有过书面或电话催收物业服务费。但收费标准过高不应支持滞纳金；④即使判决支持滞纳金，由于被答辩人主张的滞纳金收取标准过高请法院酌情调低。四、物业服务质量差达不到合同的约定标准：①小区楼顶违章乱搭建现象严重；②电梯质量差，有时发生困人事件。综上所述，答辩人从未与被答辩人签订任何的合同协议等，被答辩人从未向答辩人提供任何的物业服务，被答辩人无权主张物业服务费，就算答辩人与翁江房地产开发公司签订的《前期物业管理服务协议》真实有效，答辩人需要履行缴纳物业服务费的义务也不应支持滞纳金的诉求，即使支持也因为滞纳金的收费标准过高当予以调低。请法院驳回被答辩人所有诉讼请求。在法庭审理过程中，被告表示同意交纳物业管理费，不同意交纳滞纳金。被告李建龙围绕其的答辩意见，向法庭提交了下列证据：粤（2017）翁源县不动产权第0003465号不动产权证，证明原告计算被告的物业管理费的面积与实际面积不符。法庭依职权传唤翁江新城业主委员会负责人郑天明及业主代表阮建才、甘泉、陈子京到本院，就翁江新城业主委员会成立、业主委员会关于小区物业问题回复德馨物业公司的函如何形成等问题进行了解，制作了两份问话笔录及调取了四人的身份证信息。法庭审理过程中，依法组织了原、被告双方当事人当庭对对方当事人提交及本院调取的证据进行了质证。原、被告对对方提交的所有证据均无异议。原告对法院制作的问话笔录认为，开发商在业委会未选聘新的物业管理企业的情况下履行开发企业的义务委托原告对翁江新城继续进行前期物业服务管理，开始进驻翁江新城进行服务管理的（即2017年7月1日），公告也在小区内各公告栏张贴向全体业主进行了通告，公司进场后也第一时间与小区业主委员会和业主代表召开了协调会，业委会与业主代表一致同意开发商委托我司继续对翁江新城进行前期物业服务管理，会后业主委员会并于2017年9月10日以函件形式回复公司，该回复函足以证明。原告在进驻翁江新城小区后在当年7月和8月多次同业委会成员和业主代表多次召开了会议，共同商讨小区就前期物业和开发商所遗留的历史问题，翁江新城业委会和业主代表对原告的管理还是很认可的，后因前期翁江物业将小区所有欠物业管理费的业主告上法院，业主委员会将矛头指向原告，认为是原告将欠费业主告上法院，从翁江物业起诉欠费后，业委会就一致对原告不满，并煽动小区物业业主拒交物业管理费，但从原告进驻翁江新城小区后多次同业委会成员和业主代表们召开的所有会议共同商议对小区的各项工作的商讨处理解决情况可以看出业主委员会和业主代表们还有小区的广大业主已经对原告在翁江新城的物业管理工作是非常支持认可的，同时也希望原告继续为小区提供更加优质的管理服务。原告对本院调取的四份身份信息无意见。被告李建龙对本院制作的问话笔录及调取的身份信息均无意见。经审理查明，翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县***********，由翁江房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告李建龙系小区16栋1503房的业主。2016年12月28日，被告李建龙（乙方）与开发商（甲方）签订《翁江新城前期物业管理服务协议》，协议约定：“建筑面积138.59平方米…第四条自乙方办理收房手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准（最终以县物价部门批准收费标准为最终收费标准）向甲方委托的物业管理企业交纳。（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；车库、车位每个月30元，杂物间每个每月15元…（四）乙方交纳费用时间：每月7号前…第七条违约责任（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或者其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的5‰按日交纳滞纳金。”。2017年7月1日，原告德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，选聘原告对翁江新城小区实施前期物业管理服务事宜，原告并将该合同分别于2017年9月12日、2019年9月11日向翁源县住房和城乡规划建设局进行了登记备案。2017年7月1日，被告对房屋进行了验收。翁江新城业主委员会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月22日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。翁江新城业主委员会在2017年9月10日出具了一份《关于小区物业问题回复德馨物业公司的函》给原告。另查明，被告李建龙在翁江新城16栋1503房的房屋面积为138.59平方米，其自2017年7月起至2020年3月的物业管理费未缴纳。在法庭审理过程中，因原、被告不同意调解，无法进行调解。上述事实，有起诉状、《前期物业服务合同》、物业服务合同备案表、《前期物业管理服务协议》、翁江新城业主验收表及庭审笔录等证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：一、开发商与原告德馨物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效，被告应否向原告支付物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，被告不认可原告与开发商订立的《前期物业服务合同》对其具有约束力，原告又未举证证实《前期物业服务合同》有效，故本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然开发商与德馨物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，但从本院查明的事实看，被告已实际接受了原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务关系，且被告在庭审时亦表示同意向原告支付物业管理费，故被告应当向原告交纳拖欠的物业管理费用。二、原告收取物业管理费的标准是否符合约定及有关规定，原告主张的滞纳金法庭应否支持。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”，此外，被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定：“（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；车库、车位每个月30元，杂物间每人每月15元…（四）乙方交纳费用时间：每月7号前…”，该协议经被告签字确认，已产生法律约束力，被告应当履行合同义务。虽然开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，但如前所述，原、被告双方事实上形成了物业服务关系，被告以默示的方式承认了原告系开发商委托的物业管理公司，被告应当按照协议约定的标准向开发商委托的物业服务企业即本案原告支付物业管理费用。根据《前期管理服务协议》约定，对原告按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费的请求，本院予以认可。另被告房屋产权登记面积为138.59平方米，并非原告欠费明细表例举的140.07平方米，故被告物业费交纳面积应当按照138.59平方米计算。原告主张滞纳金的问题。由于开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，故有关滞纳金约定的条款对原、被告均不发生法律效力，故对原告的该项请求，本院不予支持。三、被告主张原告的物业服务质量差能否成为不交纳物业费的抗辩。被告主张原告的物业服务质量差，但未向法庭提交相应的证据证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由被告承担举证不能的责任。况且被告以原告的物业服务质量差为由不履行缴纳物业服务费的抗辩，无相关的法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李建龙在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司支付2017年7月至2020年3月共计33个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积138.59平方米的标准计算，总计应付金额为6860.21元。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31.53元（原告已预交），由被告李建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张雪娟二〇二〇年七月十日书记员  张秋华