浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1439号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙方明，男，1979年6月10日出生，汉族，住桐乡市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐学瑛，女，1984年10月21日出生，汉族，住桐乡市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张学锋、姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪晓彤，男，1987年3月5日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：程益，浙江信远律师事务所律师。 原审第三人：董雪中，男，1968年8月17日出生，汉族，住桐乡市。 上诉人孙方明、徐学瑛因与被上诉人倪晓彤、原审第三人董雪中确认合同无效纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2019）浙0483民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙方明、徐学瑛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回倪晓彤的诉讼请求并支持其反诉请求或发回重审。事实和理由：1.双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订《房屋买卖合同》，双方之间的交易并不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约定履行义务。且孙方明方已经按约定交付了购房首付款，并办理了购房按揭贷款，而涉案房屋也已经办理了产权过户，故该房屋转让合同项下的主要义务双方均已履行。孙方明方一直认为自己是真实购房，后因倪晓彤一直未腾空涉案房屋，孙方明方甚至采用了诉讼的方式要求倪晓彤交付房屋，但一审法院却采纳了倪晓彤的陈述，理由是倪晓彤没有真实的售房意图，仅是为了套取银行贷款而出售房屋。但从孙方明方的还款行为看，孙方明方对于和倪晓彤之间的房屋买卖合同，一直认为是合法有效的，双方之间的房屋买卖合同发生在2015年11月，从2016年2月起，孙方明方就开始履行向银行还款的义务，直至诉讼中仍在偿还银行贷款。并且在2016年12月5日、6日，孙方明方还办理了水、电、天然气的过户手续，并缴纳了水费60元，天然气费100元。故涉案房屋买卖合同属有效合同。2.一审判决对诉讼主体认定不清。本案是因《房屋买卖合同》的效力产生纠纷，作为涉案房屋的担保权人中国邮政储蓄银行股份有限公司桐乡市支行（以下简称邮储银行桐乡支行）理应是本案的必要共同诉讼参与人。但是，一审判决却只以孙方明方为被告，以致一审判决对基本案件事实认定错误、不清。3.一审判决对购房款的数额认定事实错误。本案双方均没有争议的事实是，孙方明方通过其农行账户向倪晓彤转账800000元，因此，本案争议的焦点在于：100000元收条和近似时间出具的900000元收条中100000元是否实际支付。对于该事实，孙方明方认为，本案双方均是成年人，都具有完全民事行为能力，均陈述于2015年11月12日在签订《桐乡市房屋转让合同》时倪晓彤亲笔出具了上述收条，按照交易习惯，收条是接收人收到钱款、物品后，向送交人出具的书面凭证，收条在法律上是履行义务的凭证，现孙方明方给付现金后，倪晓彤出具收条，就表明了孙方明方完成了基于法律或双方约定的义务，即支付购房款100000元的义务。一审认为孙方明方对于该100000元的陈述“前后矛盾”，但实际是因为倪晓彤要求交付100000元现金而孙方明方自有超市的现金流不足才向其姐夫借了部分款项。并且100000元收条上“借款现金人民币100000元”系倪晓彤亲笔书写，而近似时间出具的900000元收条上，倪晓彤明确写明“收到孙方明交来的购房款900000元”，故孙方明方已支付的购房款系900000元。4.一审判决认定倪晓彤归还第一年约60000元贷款事实不清、证据不足。一审仅凭着双方之间录音以及倪晓彤的几份转账记录不足以认定倪晓彤归还了第一年约60000元的贷款。录音仅是因为倪晓彤一直未腾空涉案房屋，故与孙方明方商量表示愿意还部分银行贷款当房租，实际上倪晓彤也只付了一点点，后来就没有付了。另外，双方之间有生意往来，倪晓彤于一审提交的转账记录实际为每月分红，且转账记录总额为40226元，也达不到一审认定的60000元。因此，一审认定倪晓彤归还60000元贷款事实错误。5.一审判决由孙方明方承担39900元的契税认定错误。孙方明方对于和倪晓彤之间的房屋买卖合同，一直认为是合法有效的，并为此办理了按揭贷款且一直在还款，办理了房屋过户手续，还办理了水、电、天然气的过户手续，故即使涉案房屋买卖合同无效，孙方明方也没有过错，该费用应由倪晓彤承担。6.一审判决适用法律错误。双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，一审在认定事实不清、证据不足的情况下，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条作出判决属于适用法律不当。 倪晓彤辩称，1.案涉房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是为了套取贷款而签订。孙方明方上诉主张已经完成了主要合同义务，但其在一审中还自认尚欠40多万购房款未付。2.根据倪晓彤与徐学瑛的录音，可以证实案涉合同并非真实意思表示，且还可以证实倪晓彤还归还了一年多的房贷。3.在相关案件中，孙方明明确表示办理贷款是为了偿还董雪中的借款，而不是为了购买房屋。4.一审未将银行列为被告，没有违反审判程序。5.倪晓彤仅收到80万元，并没有收到现金10万元，该现金10万元收条是倪晓彤应孙方明要求作为80万元的利息所写。 倪晓彤向一审法院起诉请求（变更后）：一、请求依法确认双方之间签订的房屋买卖合同无效，并由孙方明、徐学瑛协助将房屋过户给倪晓彤；二、由孙方明、徐学瑛承担本案的诉讼费用。 孙方明、徐学瑛向一审法院反诉请求（变更后）：一、倪晓彤继续履行《桐乡市房屋转让合同》并腾空交付梧桐街道马德利花园13幢一单元601室、601跃的房屋；二、本案全部诉讼费用由倪晓彤承担。 经审理查明，倪晓彤曾将坐落于桐乡市振东新区13幢1单元601室、601跃的房屋设置抵押权，向浙江Ｅ贷小额贷款公司贷款。2015年9月上旬，倪晓彤因拖欠浙江Ｅ贷小额贷款公司贷款，和孙方明商量解决办法。双方议定由孙方明对外借款来解决倪晓彤欠浙江Ｅ贷小额贷款公司的贷款，解除抵押后将涉案房屋过户至孙方明名下，再由孙方明、徐学瑛（系孙方明妻子）向银行贷款，贷款款项给孙方明的债权人即第三人董雪中，欠银行的贷款则由倪晓彤支付给孙方明、徐学瑛来偿还，还清银行贷款后孙方明再将涉案房屋过户给倪晓彤。于是，倪晓彤和孙方明于2015年11月12日在桐乡市审批中心签订《桐乡市房屋转让合同》1份，约定孙方明向倪晓彤购买坐落于桐乡市振东新区13幢1单元601室、601跃的房屋（601室建筑面积137.76平方米，601跃建筑面积71.57平方米），房屋转让价格1330000元，付款方式为首付＋按揭（未约定首付和按揭各自金额），交房方式为款清交房。其他关于逾期付款、逾期交房违约责任、产权登记等各种事项均未作约定。同日，董雪中通过其农业银行账户向孙方明转账750000元。孙方明通过其农行账户向倪晓彤转账440000元和360000元，倪晓彤同日出具收条一张，载明：今收到孙方明借款现金人民币100000元；另外，倪晓彤认可同一时间还出具过一张收条，载明：今收到孙方明交来购房款900000元整。然倪晓彤并未实际收到该100000元现金。2015年11月13日，涉案房屋自倪晓彤名下转移登记至孙方明名下，孙方明为此支出契税39900元（计税金额1330000元）。 2015年11月16日，倪晓彤在桐乡市公证处办理委托书公证，委托书上载明倪晓彤欲将案涉房屋出售及过户，委托董雪中为其合法代理人，全权代为办理事项：1、代为签订房屋转让合同；2、代为收取售房款和交房；3、代为调阅、复印有关产权的档案资料；4、代为办理房地产转移登记，并缴纳相关税费；5、代为办理房产证与土地证过户手续；6、代为办理房屋水、电、煤及物业等有关过户手续；7、若受让人过户后向银行贷款时，协助办理贷款过程中的相关手续，并且同意将贷款打入受托人董雪中的邮政储蓄银行账户中，账号为：62×××47；8、代为办理与上述房屋转让相关的其他事宜。 2016年1月5日，孙方明、徐学瑛与邮储银行桐乡支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，邮储银行桐乡支行向借款人孙方明、徐学瑛就购买诉争房屋发放房屋贷款930000元，贷款期限为240个月，自2016年1月4日至2036年1月4日，实际放款日与到期日以借据为准。在合同第七条中载明借款人授权贷款人将贷款资金从孙方明账户划付至董雪中62×××47的邮储银行账户。合同附件1中抵押物为诉争房屋，评估价值为1330000元。2016年1月7日，邮储银行桐乡支行将930000元付至董雪中上述账户。董雪中收到上述930000元后将其中50000元支付给孙方明，孙方明表示之所以还给董雪中880000元，是因为其本身除了董雪中这次出借的750000元外还和董雪中有其他债务。经向邮储银行桐乡支行核实，孙方明等人向银行申请贷款时，仅提供部分首付款凭证，银行据涉案房屋评估价1330000元进行审核后，发放930000元贷款。 自2016年2月5日起，孙方明的贷款卡开始还贷，每月还款额近6000元。其中刚开始一年由倪晓彤陆陆续续给孙方明或徐学瑛钱归还每月贷款，倪晓彤总计偿还了约60000元。截至2020年4月10日一审法院查询时止，诉争房屋已归还邮储银行桐乡支行金额合计304229.19元，尚欠银行贷款本金797523.79元。2016年12月，孙方明将诉争房屋的用水、用电、供气过户至自己名下，并缴清了诉争房屋2016年10月的60元水费，天然气卡中充值100元。迄今为止，诉争房屋仍由倪晓彤家人占有使用。 一审另查明，孙方明和董雪中系多年朋友关系，董雪中和倪晓彤在办理委托公证前并不相识。孙方明和倪晓彤约2013年经人介绍相识，后双方时有经济往来。2016年4月1日，孙方明（甲方）和倪晓彤（乙方）签订一份协议，载明：甲方因个人原因现决定将海宁市中医院店铺以40000元人民币转让给乙方。乙方须在三年内付清转让所需款项，店内资金结算至2016年3月31日为止。 另外，一审对有争议的证据和事实，认定如下：1.倪晓彤于2015年11月12日出具的100000元收条和近似时间出具的900000元收条，孙方明、徐学瑛欲以此证明除了转账的440000元和360000元外，同日还曾以现金形式支付过倪晓彤100000元。倪晓彤表示收条系其本人所签，但是当时应孙方明要求作为800000元的利息所写，确实未曾收到该100000元现金。对此，一审认为，孙方明在第一次庭审中关于该100000元现金来源陈述系自己超市里的现金流，第二次庭审中又陈述其中50000元系其姐夫银行取款后拿来的现金，前后矛盾。再结合100000元收条载明的是“借款现金人民币100000元”，与孙方明主张的支付房款不符，以及同日其余款项均以转账形式支付的情况，综合来看，仅凭收条尚不足以确认倪晓彤确因涉案房屋收到该100000元现金。2.倪晓彤提供的和徐学瑛个人、和孙方明个人、和孙方明夫妻两人的三段录音，以及和孙方明夫妻的转账记录，欲证明其偿还了第一年的贷款约60000元，以及案涉房屋买卖存在争议，其仅收到800000元转账，其愿意继续偿还房屋贷款，但孙方明不同意的事实。孙方明、徐学瑛对三段录音、转账记录的真实性无异议。一审认为，首先，关于倪晓彤是否归还了第一年约60000元贷款。结合转账记录以及倪晓彤和徐学瑛个人的电话录音，一审确认该事实。其次，关于倪晓彤和孙方明为何签订房屋买卖合同。在倪晓彤和徐学瑛个人录音8分34秒时，倪晓彤表示“我刚刚也在跟他说，本来这个房子过在他名下不是因为真的卖给他了而过给你们的，而是那时候叫你们帮忙朋友贷款的”，徐学瑛回复“是啊，帮你帮成了这个样子。主要他们跟我讨我没有办法，还有银行里这样的话还有多少钱”，13分22秒徐学瑛表示“弄得好么你就47万元加违约金，你去弄好就不关我事了”，14分58秒徐学瑛表示“这种东西我不知道，当过去的事就不说了，反正你还是不肯卖，你就去把贷款和外面欠的全都还清，我不管了”。而徐学瑛系孙方明妻子，综合上述录音内容以及倪晓彤在最初一年归还贷款、发放的银行贷款由第三人董雪中领取、倪晓彤至今占有涉案房屋的事实，一审认为，可以确认倪晓彤主张的其和孙方明签订房屋买卖合同并过户的目的，并非将涉案房屋卖于孙方明，而是倪晓彤和孙方明约定借孙方明、徐学瑛名义从银行贷款来解决其欠浙江E贷小额贷款公司贷款的事实。 一审法院认为，本案争议焦点主要为：一、涉案《桐乡市房屋转让合同》的合同效力问题；二、若合同无效，则后续处理问题。 关于争议焦点一。根据查明的事实，倪晓彤和孙方明虽然就涉案房屋签订《桐乡市房屋转让合同》并转移过户，然真实目的并非房屋买卖，而是二人合意借孙方明夫妻名义从银行贷款来解决倪晓彤欠浙江E贷小额贷款公司的贷款问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故涉案《桐乡市房屋转让合同》应属无效。倪晓彤要求确认该合同无效的诉讼请求，予以支持。孙方明、徐学瑛要求继续履行该房屋买卖合同并腾空交付涉案房屋的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点二。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，倪晓彤因涉案房屋收到孙方明转账800000元，然后双方议定银行贷款930000元由董雪中收取（实际880000元由董雪中收取，50000元由孙方明收取），而董雪中系孙方明的债权人，董雪中多收取的款项，孙方明也认可系因其另欠董雪中款项所致，故相当于倪晓彤已经向孙方明返还该800000元。合同无效后，孙方明实际已付的按揭贷款金额[截至2020年4月10日为244229.19元（304229.19-60000=244229.19元），当然如孙方明在2020年4月10日后继续偿还涉案房屋贷款本息，则倪晓彤应按孙方明实际偿还的数额直接支付给孙方明]，按照法律规定和双方实际约定，理应由倪晓彤返还；对内而言，尚未归还的银行按揭贷款也应由倪晓彤清偿。至于孙方明、徐学瑛认为倪晓彤还应支付的相应资金占用期间的利息损失等，一审法院认为，依照双方真实约定，倪晓彤收到800000元并承担930000元银行贷款，已足以涵盖该笔资金的占用损失，但孙方明2017年左右陆续实际支出按揭贷款合计244229.19元，该款项本应由倪晓彤负担，孙方明确实存在一定利息损失，但其主张按银行贷款利率的4倍计算损失并无依据，一审法院酌情确认截至2020年4月10日倪晓彤就此支付孙方明利息损失26000元，至于此后则由倪晓彤以孙方明实际偿还金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至倪晓彤实际返还之日止（2020年4月10日已付的244229.19元自2020年4月11日起计，2020年4月10日后若孙方明有继续偿还贷款的，自实际偿还日起计）。至于孙方明支付的过户费39900元，因涉案房屋买卖合同的无效，双方均有过错，综合考虑本案情况，一审法院认为该笔费用由孙方明自行处理，倪晓彤要求协助过户时，若产生相应税费则由倪晓彤自行承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认倪晓彤和孙方明于2015年11月12日就坐落于桐乡市振东新区13幢1单元601室、601跃房屋签订的《桐乡市房屋转让合同》无效；二、倪晓彤于判决生效之日起十日内返还孙方明已付的按揭贷款金额并支付相应利息损失［截至2020年4月10日已付按揭贷款金额为244229.19元、利息损失为26000元；如孙方明此后继续偿还贷款本息，由倪晓彤按孙方明实际偿还的金额直接支付孙方明；2020年4月10日后的利息损失，由倪晓彤以孙方明实际偿还金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至倪晓彤实际付清之日止（2020年4月10日已付的244229.19元自2020年4月11日起计，2020年4月10日后孙方明若有继续偿还的，自实际偿还日起计）］；三、倪晓彤于判决生效之日起十日内清偿上述第一项房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司桐乡市支行的抵押贷款，孙方明、徐学瑛于倪晓彤清偿抵押贷款并付清上述第二项款项后十日内协助倪晓彤办理该房屋的抵押登记注销手续并协助将该房屋过户于倪晓彤，若产生相应税费，则由倪晓彤自行承担；四、驳回孙方明、徐学瑛的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，由孙方明负担；保全费5000元，由倪晓彤负担2500元，由孙方明负担2500元（上述孙方明合计应负担的2580元诉讼费用应于裁判文书生效后10日内缴纳，交纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××67，逾期交纳将移送执行）；本案反诉受理费80元，由孙方明、徐学瑛负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，围绕孙方明、徐学瑛的上诉请求及理由，本案存在如下争议问题： 关于案涉《桐乡市房屋转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。本案中，案涉《桐乡市房屋转让合同》是否有效的关键在于该合同所体现的房屋买卖合同关系是否是双方真实意思表示。其一，根据倪晓彤与徐学瑛的电话录音，可以认定双方签订案涉合同的真实目的在于倪晓彤借孙方明夫妻名义从银行贷款来解决其欠浙江E贷小额贷款公司的贷款问题；其二，双方的合同未约定逾期付款、交房、过户等违约责任，与一般房屋买卖的通常做法不符。同时，按照一般付款流程，从银行按揭贷款的款项将由银行直接付款至出卖人账户，以替代履行买受人的付款义务，但本案的付款流程却并非如此，从银行贷款的93万元实际经由董雪中最后全部由孙方明收取，不符合一般的房屋买卖交易习惯，与常理不符。其三，根据双方之间的转账记录及倪晓彤与孙方明、徐学瑛的电话录音，可以认定在93万贷款开始还贷后，倪晓彤确实通过孙方明夫妻偿还了部分银行按揭贷款，该事实足以表明双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。孙方明、徐学瑛主张倪晓彤支付的款项系合伙分红及或房屋未交付前的房租，但该陈述与在案的2016年4月1日有关合伙权利转让协议的约定及款清才需交房的约定不符，不予采信。综上，案涉《桐乡市房屋转让合同》所体现的房屋买卖合同关系并非双方真实意思表示，应为无效。实际上，虽然本案房产已经过户并办妥了银行贷款，但综合本案案情，就双方内部真实关系而言，仍系名为买卖实为民间借贷的法律关系。由此，孙方明、徐学瑛以案涉《桐乡市房屋转让合同》有效为基础提出的交付请求或其他相应抗辩均不能成立，不予支持。 关于孙方明、徐学瑛已付款项数额问题。孙方明、徐学瑛主张其在合同签订时向倪晓彤付款90万元，其中80万元为转账支付，剩余10万元为现金支付，一审未将10万元认定为已付款项有误。经查，在合同签订时，倪晓彤向孙方明出具了两张收条，一张内容为“今收到孙方明借款现金人民币10万元”的收条，另一张则是收到90万元购房款的收条。对两张收条的关系，孙方明、徐学瑛陈述90万元的收条包含10万元的收条，倪晓彤则明确表示未收到10万元现金，该10万元收条系应孙方明要求作为80万元的利息所写。对此，本院认为，在双方系名为买卖实为借贷的法律关系的情况下，对该10万元的支付问题应审慎审查。其一，在该10万元收条出具之时，双方已经签订了案涉《桐乡市房屋转让合同》，但该10万元收条却载明系借款10万元而非购房款，孙方明、徐学瑛一方对此难以作出合理解释。其二，另外的80万元系转账支付，而该10万元却系现金支付，有违常理，反而与民间借贷关系下虚增已付金额出具收条的做法相符。因此，结合上述情形并综合考虑本案案情，孙方明、徐学瑛对其已支付收条中10万元事实的举证未达到高度盖然性证明标准，一审未予认定正确，本院予以维持。 另外，关于案涉银行贷款开始还贷后的倪晓彤偿还贷款的数额问题，经审查，根据双方之间的转账记录，并结合徐学瑛在电话中有关认可倪晓彤已付六七万的陈述，一审认定倪晓彤通过孙方明、徐学瑛已偿还6万元的银行贷款并无不当，本院予以维持。关于邮储银行桐乡支行是否应参与诉讼问题。孙方明、徐学瑛主张一审未将邮储银行桐乡支行列为被告错误。本案中，案涉房屋已经抵押给了邮储银行桐乡支行，虽然一审在邮储银行桐乡支行未参加诉讼的情况下直接判决将案涉房屋过户返还给倪晓彤，但该判项的前提是倪晓彤必须首先还清尚欠的银行贷款。考虑到邮储银行桐乡支行在贷款合同中也认可借款人可以提前还贷，二审中倪晓彤还明确愿意承担因提前还贷可能产生的违约金及其他费用，故一审未追加邮储银行桐乡支行作为被告并未损害银行的利益，由此对孙方明、徐学瑛的该项上诉意见，本院不予支持。关于孙方明、徐学瑛因过户支付的过户费39900元应由谁承担问题。考虑到双方并未对过户费的承担有过明确约定，且一审也认可了孙方明、徐学瑛一方收取的93万元贷款与80万元已付款之间的差额系资金占有使用费，即孙方明、徐学瑛一方从过户事宜上也获得了相关的利益，故一审判决上述39900元过户费由孙方明、徐学瑛承担，并无不当，本院予以维持。 综上，孙方明、徐学瑛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人孙方明、徐学瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 王世好 二〇二〇年七月二十九日 书记员 王家慧 ?*ArabicDash?? ?*MERGEFORMAT?17?