内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1938号上诉人（一审原告）：彭丽，女，1975年2月17日出生，汉族，居民，住宁城县。委托诉讼代理人：赵恒波，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宁城县盛鑫房地产开发有限公司。住所地：宁城县天义镇中京街南侧、建设路东侧。法定代表人：张文博，该公司经理。委托诉讼代理人：冯国辉，内蒙古全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于弋伦，内蒙古全兴律师事务所律师。上诉人彭丽因与被上诉人宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2018）内0429民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭丽上诉请求：撤销宁城县人民法院（2018）内0429民初1074号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定部分存在以下问题。1、上诉人与被上诉人网签商品房买卖合同的时间是2016年10月19日，当天上诉人按被上诉人的要求向被上诉人法定代表人账户支付了400000元，其中363744元用于支付本案购房款，余款用于支付上诉人丈夫国宝兴所购房屋款项即（2018）内04民终2705号案件中所涉房屋，在该案中国宝兴曾提交过该400000元的付款凭证，因一审时对方缺席所以没有详细阐述该400000元是如何分配的，同时一审法院也未尽审查核实义务，从而导致二审法院将该证据当成瑕疵证据，但是该案中并未认定400000元系借款，同时也没有任何其他证据证明本案存在借贷关系，即使该案存在借贷提供担保的事实也不能因此推定本案的商品房买卖合同关系也是借款提供担保，两个案子当事人并不完全相同，简单地拿另案的结论套用在本案上，明显是错误的。2、被上诉人法定代表人张文博因合同诈骗罪被判刑，刑事判决并未将上诉人列为被害人，同时也没有将本案案涉事实认定为张文博的犯罪手段，恰恰相反案外人张某被列为被害人。一审法院在判决中含糊其词的将上诉人当成被害人，从而认定合同无效，如此认定没有任何事实和法律依据。3、一审法院在判决中认定案涉楼房已于2010年12月24日出售给案外人张某并交付，实际上2010年12月24日该楼并未建成，因此被上诉人在一审中提交的“楼房买卖协议”“保证协议”等证据与事实完全相悖，不应当被采信。另外，退一万步讲，假如被上诉人确实将房屋交付给了张某，那么也不能成为一审法院认定本案合同无效的理由，即使一房二卖存在，也不会必然导致其中一份买卖合同当然无效，在排除其他导致合同无效的情形下，案涉合同是有效的。二、一审法院引用、照抄赤峰市中级人民法院（2018）内04民终2705号判决内容及法律依据导致本案判决错误。一审法院在没有任何证据证明借贷事实的情况下，将该案认定的商品房买卖合同系为借款担保直接移植到本案，从而推定出本案商品房买卖合同是为借贷而担保的结论，严重的违背了民事诉讼证据规则。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款作为裁判依据属适用法律错误。被上诉人没有提供任何证据证明与上诉人签订的合同是虚假意思表示，仅凭单方的否认作为裁判依据何谈公平正义。被上诉人宁城县盛鑫房地产开发有限公司答辩服判。彭丽向一审法院起诉请求：1、依法判决确认彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效。2、依法判决宁城县盛鑫房地产开发有限公司协助彭丽将东方明珠小区二期坐落于××县南侧、建设路东侧3#-1-105号房屋产权过户到彭丽名下。3、宁城县盛鑫房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：彭丽针对其诉讼请求，在庭审中向该院提供了彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》，合同约定宁城县盛鑫房地产开发有限公司将坐落于××县南侧、建设路东侧东方明珠小区二期3#-1-105号房屋出售给彭丽，彭丽于2016年10月19日通过宁城县工商银行为宁城县盛鑫房地产开发有限公司汇款40万元，当日宁城县盛鑫房地产开发有限公司为彭丽出具363744元的收据一枚。因彭丽的丈夫国宝兴于2016年11月18日在宁城县盛鑫房地产开发有限公司处同一地段也购买了三期商住楼5号-1-103大厅，余款用于支付该大厅的购房款。宁城县盛鑫房地产开发有限公司针对其答辩意见，在庭审中向该院提供了2010年12月24日宁城县盛鑫房地产开发有限公司与案外人张某签订的楼房买卖协议，协议约定宁城县盛鑫房地产开发有限公司将坐落于××县南侧、建设路东侧东方明珠小区二期3#-1-105号房屋出售给了案外人张某，案外人张某于签订楼房买卖协议当日交付楼房款454680元，宁城县盛鑫房地产开发有限公司为案外人张某出具收据一枚。2017年12月20日，宁城县盛鑫房地产开发有限公司为案外人张某出具保证协议，内容为该房屋于2010年12月24日出售给案外人张某，将楼房钥匙交给案外人张某并入住，宁城县盛鑫房地产开发有限公司保证于2018年8月10日前给张某办理房屋产权证等一切相关手续。宁城县盛鑫房地产开发有限公司将该楼房交付给案外人张某后，案外人张某将此楼房租赁给张相禄、张伟使用至今。另查明：彭丽的丈夫国宝兴于2018年2月1日起诉宁城县盛鑫房地产开发有限公司，要求确认国宝兴与宁城县盛鑫房地产开发有限公司2016年11月18日签订的房屋买卖合同有效。并依法判决宁城县盛鑫房地产开发有限公司协助国宝兴将东方明珠小区二期坐落于××县南侧、建设路东侧3#-1-105号房屋产权过户到国宝兴名下。国宝兴在（2018）内0429民初1075号案件庭审中提交的向宁城县盛鑫房地产开发有限公司交付购房款779350元，其中银行汇款40万元的证据，与本案彭丽提交的2016年10月19日通过宁城县工商银行彭丽的卡号为张文博卡号汇款40万元系同一笔汇款，而彭丽汇给张文博的这笔汇款40万元在国宝兴起诉宁城县盛鑫房地产开发有限公司（2018）内0429民初1075号上诉案件中，已被赤峰市中级人民法院（2018）内04民终2705号判决书认定为借款的担保而存在，国宝兴诉讼请求被驳回。另宁城县盛鑫房地产开发有限公司法人张文博以高利回报为诱饵，使用伪造商品房、商厅的网签买卖合同或将已出售并收取业主购房款但未网签的商品房、商厅网签给他人的手段，多次骗取他人财物，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，经宁城县人民法院（2019）内0429刑初119号刑事判决书判处有期徒刑十二年。一审法院认为，彭丽、宁城县盛鑫房地产开发有限公司在2016年10月19日签订了《商品房买卖合同》，当日彭丽通过宁城县工商银行彭丽的卡号为张文博卡号汇款40万元，彭丽称该款系彭丽为宁城县盛鑫房地产开发有限公司交纳的购买楼房款。而彭丽的丈夫国宝兴在起诉本案宁城县盛鑫房地产开发有限公司（2018）内0429民初1075号案件中，国宝兴提供的交付楼房款的证据也是彭丽2016年10月19日汇给张文博的40万元。该款已被赤峰市中级人民法院（2018）内04民终2705号判决书认定为存在瑕疵，系借款的担保而存在，为民间借贷提供担保而签订的房屋买卖合同，双方均无真实买卖的意思表示，而系一种对债权债务提供担保的措施，该买卖合同构成同谋虚伪表示。另彭丽、宁城县盛鑫房地产开发有限公司虽签订《商品房买卖合同》，但宁城县盛鑫房地产开发有限公司并未将楼房交付给彭丽，庭审中宁城县盛鑫房地产开发有限公司提供的证据证明，该楼房已于2010年12月24日出售给了案外人张某，并将楼房交付给了案外人张某，案外人张某占有使用至今。故彭丽、宁城县盛鑫房地产开发有限公司于2016年10月19日签订《商品房买卖合同》应当被认定为无效，彭丽的诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，判决：驳回彭丽的诉讼请求。二审中，彭丽提供宁城县房地产档案馆调取的建设工程竣工验收证明书、商品房预售许可证，证明通过案涉工程的竣工时间及取得商品房预售许可证的时间可以佐证被上诉人一审中提交的将案涉房屋出售给张某的所有证据系虚假证据。宁城县盛鑫房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，张文博从刚开工建设就对外销售，并不是在取得预售许可证后才销售的。以上证据将结合本案事实及其他证据进行综合认证。二审经审理查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案应在查清彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司之间法律关系性质的基础上，确认双方签订的商品房买卖合同效力。彭丽主张与宁城县盛鑫房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，宁城县盛鑫房地产开发有限公司主张与彭丽签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。由于本案双方对签订商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况，约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定案涉房屋价款为363744元，而彭丽向张文博转账400000元，主张用于支付案涉房屋价款，明显与常理不符；其次，彭丽的丈夫国宝兴在起诉宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，也以该400000元转账凭证为依据主张支付了东方明珠小区三期商住楼5＃－1－103室的部分房款，经查，该案中彭丽作为国宝兴的委托诉讼代理人参加诉讼，现针对该400000元，国宝兴与彭丽说法相矛盾，彭丽对此不能作出合理解释；第三，（2018）内04民终2705号民事判决认定“国宝兴与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系作为借款的担保而存在”，同时认定“2016年10月19日国宝兴的汇款凭据中注明的是货款而非房款，此单据不能证明被上诉人国宝兴的打款行为是履行房屋买卖合同中的给付房屋价款的行为，亦不能证明国宝兴与宁城县盛鑫房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系”；第四，彭丽自认在签订商品房买卖合同时，案涉房屋即具备交付条件，但案涉房屋一直未由其占有使用。综合以上几点，尽管宁城县盛鑫房地产开发有限公司未提供直接证据证明与彭丽之间的商品房买卖合同系为借贷提供担保，但根据现有证据及查明事实仍可反映出双方签订的商品房买卖合同与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。故彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定确认彭丽与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效并无不当。综上所述，彭丽的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭丽承担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 武学良审判员 苏力德 二○二○年七月二十二日书记员 苏日娜