四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2653号 上诉人（原审被告）：马正元，男，1966年3月12日出生，回族，住青海省化隆县。 被上诉人（原审原告）：肖云东，男，1984年11月21日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马琮林，男，1982年4月24日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。 上诉人马正元因与被上诉人肖云东、马琮林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马正元上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4088号民事判决，改判驳回肖云东对马琮林（后明确为马正元）的诉讼请求肖云东支付马正元在房屋租赁期间装修费损失140000元并退回马正元已支付的押金16500元以及房屋装修补偿费70000元。事实和理由：一审法院部分事实认定错误，部分事实未认定。1.一审租赁时间认定错误。一审法院据以认定马正元、马琮林与肖云东之间的租期的《矛盾纠纷排查调处记录》上马正元的签字是在派出所的组织下签的，但马正元不识字，并不清楚上面的内容，该记录上面的欠付租金金额和期间计算错误；2.马琮林已经没有租赁案涉房屋，一审法院对此部分事实认定不清。3.马正元与马琮林、肖云东签订租赁合同是事实，在租赁期限内，马正元多次给肖云东打电话交房租，但肖云东一直推辞，并说直接让大房东和马正元签合同。在此期间肖云东和肖云东之妻姜婧向马正元索要150000元转让费，马正元和肖云东、姜婧因转让费价格问题未达成一致。后马正元多次打电话给肖云东商量房租问题未果。2017年5月7日，肖云东和姜婧突然带人过来要求当天早上就交房租，马正元要求给两个月的期限交房租，肖云东没有答应，第二天早上肖云东把马正元赶走并把店铺门给锁了起来。综上，一审认定事实不清，导致判决结果不当，请求二审法院依法予以改判。 肖云东辩称，首先，马正元的上诉请求并不影响马琮林的权利和义务，所以马正元并非适格的上诉主体；其次，马正元主张的装修费损失以及退还押金等是新的诉讼请求，而在一审中马正元也提起过反诉，但因为未缴纳诉讼费而被裁定撤诉，故其在二审中提出的新的诉讼请求也应当驳回；最后，关于在公安机关的调解协议系双方真实的意思表示，是双方自愿签订的，该协议合法有效。请求二审法院驳回马正元的上诉请求。 马琮林未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 肖云东向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除肖云东与马琮林于2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令马琮林、马正元向肖云东支付租金124740元及资金占用利息（该利息以106920元为基数，从2018年10月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年4月14日为2338.43元；之后的利息以124740元为基数，从2019年4月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清全款时止）；3.判令马琮林、马正元腾退位于成都市龙泉驿区并向肖云东支付一个月的场地占用费（场地占用费以每月19245元计算）；4.判令马琮林、马正元向肖云东支付欠付的电费5588元及物业费555元；5.判令马琮林、马正元向肖云东支付违约金16500元；6.判令马琮林、马正元承担肖云东为实现债权而产生的律师费12000元；7.本案诉讼费由马琮林、马正元承担。一审诉讼中，肖云东撤回第六项诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：对于当事双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2015年5月21日，肖云东（乙方）与案外人李进、龚生（甲方）签订《门面商铺租赁合同》，约定，案外人将案涉商铺租赁给肖云东，租赁期限自2015年5月22日起至2023年5月21日。合同第八条约定租赁期间，承租方如因经营不善或其他原因有权将房屋转让给第三方使用，需征得出租方同意，方可转让，转让费所得三成归甲方七成归乙方。合同履行过程中，李进向肖云东出具承诺，同意肖云东在租赁期限内对案涉商铺有权转租。 2017年5月7日，肖云东（甲方）与马琮林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺租赁给乙方作为商业用途。租赁期限为三年，自2017年5月15日至2020年5月14日止。租金：2017年5月15日至2018年5月14日为16500元/月；2018年5月15日至2019年5月14日为17820元/月；2019年5月15日至2020年5月14日为19245元/月，缴纳方式采用预付方式，每六个月为一个缴纳周期。乙方应于本合同签订后当日预付第一个周期的租金99000元，以后每期的租金必须提前一个月缴纳，采用银行转账方式支付至肖云东妻子姜婧工商银行卡。合同签订当日应支付租赁保证金16500元，该保证金在合同到期或约定或法定条件解除终止时，扣除乙方应付甲方的费用后予以返还。在租赁期内，乙方的各种经营所涉费用和因租赁该房屋产生的各种税费，无论法定由谁缴纳，全部由乙方承担。合同第六条约定甲方不得无故中途要求解除合同，乙方责任中1、乙方应按期接收租赁房屋，并按合同约定交付租金；房租费提前1月交付，延期不交付房租视为违约。合同第九条约定，如甲乙双方任何一方违约，双方均有权解除合同，房租费提前一个月交付，延期不交付租金视为违约。如甲乙双方任何一方违约，双方均有权解除合同，违约方除应向守约方赔偿违约金16500元外，还应当承担守约方为实现债权所支付的律师代理费用，律师代理费用按不超过债权的10%的比例计算。合同第十条约定，如乙方因国家法律的规定或本合同的约定而丧失承租权，则必须立即搬出，特殊情况下须在丧失承租权发生后七日内搬出。否则，甲方有权处置出租房屋内财产而不需要承担任何责任。该合同签订后，马琮林支付了租赁保证金及首期租金，肖云东按约定将案涉商铺交由马琮林，马琮林在接收案涉商铺后，与马正元共同使用案涉商铺开展商业经营活动。 因马琮林、马正元未按约定支付租金，双方发生纠纷。2019年5月7日，肖云东妻子姜婧与马正元在北泉派出所就拖欠租金事宜达成协议。协议内容：1、马正元拖交房租，向姜婧表示歉意；2、马正元于2019年5月18日24点之前交房租（7个月）共计124740元给姜婧，姜婧表示同意。马正元与姜婧在协议上签字盖手印进行确认。 2019年5月19日，肖云东给马琮林、马正元发通知和短信，主要内容为马琮林、马正元承租案涉商铺，鉴于马琮林、马正元从2018年10月起已拖欠7个月租金及3个月物业费和电费未付，正式通知马琮林、马正元：1、马琮林、马正元与肖云东签订的《房屋租赁合同》解除；2、马琮林、马正元在1日内腾退案涉商铺至肖云东且支付拖欠的租金、物业费、电费、利息、违约金，否则采取诉讼程序追究马琮林、马正元的违约责任。马琮林、马正元在收到肖云东的解除通知后，未履行给付租金的义务，肖云东将案涉商铺加锁，导致马琮林、马正元无法经营，2019年6月17日，马正元将肖云东所加锁具自行打开，将部分物品搬走，现案涉商铺由肖云东实际管理并控制。 2019年6月20日，肖云东申请对位于成都市龙泉驿区，即案涉商铺的现状进行证据保全，由四川省成都市成都公证处出具（2019）川成证经字第18983号公证书。同一天，肖云东还申请对其使用手机给马琮林、马正元发送短信的过程及内容以摄像和截图方式进行保全证据公证。由四川省成都市成都公证处出具（2019）川成证经字第18983、18984号公证书。 马琮林、马正元于2019年8月29日向一审法院邮寄反诉状，一审法院受理反诉后，依法向马琮林、马正元送达了诉讼费缴纳通知书，马琮林、马正元未在指定的七日内预交案件受理费。对于反诉，本案按马琮林、马正元撤回反诉处理。 一审法院认为：肖云东与马琮林签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。 合同的解除。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件即任何一方违约，双方均有权解除合同。合同约定租金采用预付方式，每六个月为一个缴纳周期，如果承租人未提前一个月交付房租费，延期不交付房租视为违约。按约定承租人应于2018年10月15日前交付2018年11月15日至2019年4月14日期间的房租，但承租人并未履行这一义务，在双方因承租人欠付租金发生纠纷的情况下，肖云东妻子与马正元在公安机关的主持下达成租金支付协议，马正元未按这一协议履行，已构成违约。因此，肖云东有权解除《房屋租赁合同》。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。肖云东在2019年5月19日向马琮林、马正元发送通知及手机短信，通知解除双方所签订的《房屋租赁合同》，马琮林认可当天收到肖云东的手机短信，因此，《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除。虽然此后，肖云东申请证据保全，再次向马琮林发送解除通知，但因双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月19日解除，肖云东再次发送的通知不产生再次解除的法律后果。 关于肖云东要求马琮林、马正元共同承担责任问题。马琮林系《房屋租赁合同》的承租人，理应承担合同的相关权利、义务。马琮林抗辩在2017年9月25日已经退出经营，案涉商铺由马正元租赁并取得肖云东同意，因此不应承担相关责任。因肖云东不认可案涉商铺转由马正元独立租赁，且马琮林也未提交相应证据以证明案涉商铺由马正元承租并取得肖云东同意，马琮林辩称不应承担责任的意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。因此，马琮林应当承担支付欠付房屋租金的责任。关于欠付房租的金额，马琮林未支付从2018年11月15日至合同解除之日2019年5月19日的租金，该期间的租金应按合同约定计算，而肖云东只主张2018年11月15日至2019年5月14日的租金124740元，系肖云东自愿处分自己的权利，这一处分行为减少了马琮林应支付的租金，一审法院予以确认。因此，马琮林应支付肖云东租金124740元。马正元与肖云东妻子姜婧于2019年5月7日在北泉路派出所自愿达成的调解协议，马正元承诺在2019年5月18日24点前向姜婧支付7个月房租124740元，这一承诺，不违反法律规定，一审法院予以确认，因此肖云东要求马琮林、马正元共同承担支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。因合同约定解除时，保证金在扣除应支付肖云东的相应费用后，应予返还。为减少当事人的诉累，对马琮林交纳的保证金在本案中一并处理，用于抵扣马琮林、马正元应支付拖欠肖云东的租金，因此，马琮林、马正元还应支付肖云东租金108240元。 肖云东要求马琮林、马正元腾退案涉商铺并支付一个月（2019年5月19日至2019年6月20日）的场地占用费。因肖云东在通知马琮林、马正元解除《房屋租赁合同》后不久，即将案涉商铺加锁，导致马琮林、马正元不能正常经营，此后，马正元将肖云东所加锁自行撬开，将相关物品自行搬走，虽双方未履行交接手续，但案涉商铺也实际由肖云东管理，因此，在合同解除至肖云东实际管理案涉商铺之间，这一期限，一审法院酌定为半个月，马琮林应支付肖云东半个月的场地占用费，按合同约定的月租金17820元计算，为8910元。肖云东要求马正元承担责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于违约责任问题。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《房屋租赁合同》约定“违约方应向守约方赔偿违约金16500元”，而马琮林未按约定及时支付租金，已构成违约，肖云东要求马琮林承担违约责任，支付违约金16500元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但肖云东要求马正元承担违约责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。肖云东要求马琮林支付物业费555元，电费5588元，肖云东未对自己的这一主张，提供证据证明马琮林拖欠相关费用，且此费用由肖云东为马琮林垫付，因此一审法院不予支持。肖云东在主张违约金的同时，要求马琮林、马正元支付资金占用利息，但肖云东并未举证证明其损失远高于违约金，因此，对其主张的资金利息损失这一请求，一审法院不予支持。肖云东自愿放弃要求马琮林、马正元支付律师费的诉讼请求，系肖云东自愿处分其权利，不违反法律规定，一审法院予以确认。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认肖云东与马琮林2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除；二、马琮林、马正元于判决生效后10日内支付拖欠肖云东的租金108240元；三、马琮林于判决生效后10日内支付肖云东违约金16500元；四、马琮林于判决生效后10日内支付肖云东租金8910元；五、驳回肖云东的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1767元，由马琮林、马正元负担。 二审中，肖云东未提交新证据，马正元提交了2份肖云东出具的收条，拟证明马琮林向肖云东支付了租房押金16500元、装修补偿费70000元。马琮林未发表质证意见，肖云东对上述证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为马正元欠付的租金金额应如何认定。马正元于2019年5月7日与肖云东之妻姜婧达成协议，约定马正元于2019年5月18日前支付房租（7个月）共计124700元，本案现无证据证明该协议的签订时存在欺诈、胁迫或重大误解等情形，马正元应按协议的约定履行其付款义务而未履行，一审认定其欠付租金124700元具有相应的事实依据，本院予以维持。二审中，马正元上诉称其仅欠付5个月20天的租金、协议确认的欠付租金有误，但未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。另外，马正元上诉请求判令肖云东向其退回押金16500元、房屋装修补偿费70000元并赔偿装修损失140000元，本院认为，关于押金部分，虽然马正元未提起反诉，但在一审对押金和马正元、马琮林欠付的租金进行了品迭后，肖云东未提出异议，本院予以维持。关于房屋装修补偿费70000元和装修损失问题，马正元未提起反诉，肖云东亦未同意在本案进行抵扣，故本院对此不作处理，双方可另行解决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3534元，由马正元负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖方 审判员  王果 审判员  赵韬 二〇二〇年七月一日 书记员  罗菲