湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4002号原告：李熙，男,1956年11月1日出生，汉族,住长沙市天心区。被告：长沙丰升置业有限责任公司。住所地在长沙市雨花区湘府东路二段308号。法定代表人：许杰。委托诉讼代理人：张国彬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟媛媛，湖南通程律师事务所律师。被告：湖南华盛世纪城房地产开发有限公司。住所地在长沙市雨花区湘府东路二段300号华悦商业广场2栋1层108房。法定代表人：岳敏成，董事长。委托诉讼代理人：陈滨慧，女，1963年7月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南华盛建设工程（集团）有限公司。住所地在长沙市雨花区湘府东路二段308号华盛世纪新城一期商业4栋N单元601号。法定代表人：李建立。原告李熙（以下简称原告）与被告长沙丰升置业有限责任公司（以下简称丰升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告丰升公司申请追加湖南华盛世纪城房地产开发有限公司（以下简称华盛房地产公司）、湖南华盛建设工程（集团）有限公司（以下简称华盛建设公司）为本案共同被告，本院审查后予以准许并通知两公司作为被告参加诉讼。后本院依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告和被告丰升公司的委托诉讼代理人张国彬、钟媛媛以及被告华盛房地产公司的委托诉讼代理人陈滨慧到庭参加了诉讼。被告华盛建设公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告丰升公司立即为原告办理房屋产权证（不动产登记证）；2、判令被告丰升公司支付原告违约金11386元（起诉后的违约金另行计算）；3、判令被告丰升公司支付原告代缴的交房前安置过渡户的物业费1358元；4、判令被告丰升公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告丰升公司于2011年在长沙市雨花区片区开发房地产，当年4月2日，原告与被告丰升公司签订一份《房屋销售合同》，原告向被告丰升公司购买红星汽车饰品城9栋205室商品房，面积69.33平方米，单价1980元、总价款137273元。合同约定2011年5月21日前付清全款，原告遵守约定，于4月22日一次性付清了全款。合同还约定，被告丰升公司应在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告丰升公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告丰升公司按已付房款每日万分之二点一支付违约金。由于被告丰升公司未按约定办理，导致原告至今未能取得该房屋的产权证，给原告造成一定的经济损失。由于被告丰升公司的原因，原告在交付购房全款6年后，直至2017年4月初才交付房屋。交房至今已三年多，被告丰升公司仍没有为原告办理房产权属证明，已明显违约。原告多次催促被告丰升公司办理，其总以种种理由推诿。被告丰升公司辩称：第一、其愿意为原告办理房屋权属证书，虽然原告与被告丰升公司签订的房屋销售合同，履行主体及收款主体均不是被告丰升公司，但被告丰升公司作为国企愿意承担其应承担的责任。现因涉案房屋的建设用地使用权在被告华盛房地产公司名下，被告丰升公司客观上无法履行办理义务。若需办理，应由两公司共同配合；第二、依据被告丰升公司与华盛建设公司、华盛房地产公司的分立协议，违约金责任应由被告华盛建设公司承担；第三、原告关于物业费的主张无事实、法律依据，请求予以驳回。被告华盛房地产公司辩称：第一、其非适格主体，未与原告签订房屋销售合同，亦未收到购房款。分立协议的签订主体也不是被告华盛房地产公司。尽管房屋所在的土地登记在被告华盛房地产公司名下，但如有需要愿意配合办理相关手续。根据查询，1-17栋的手续已全部办理完毕；第二、关于违约金，因原告与被告丰升公司的房屋销售合同未明确约定交房时间，也未明确办理不动产证的时间，仅约定交房后730天将办理权属登记须由甲方提供的资料报产权登记部门备案、原告未举证证明交房时间，故违约金无事实依据，且原告对被告华盛房地产公司的主张无事实、法律依据；第三、安置过渡户物业费与被告华盛房地产公司无关。被告华盛建设公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理，认定事实如下：2011年4月22日，原告（买受人、乙方）与被告丰升公司（出卖人、甲方）签订一份《房屋销售合同》。合同约定：乙方购买甲方开发的湖南国际汽车城配件区房屋，建筑面积为69.33平方米；单价为1980元、总房款为137273元，乙方在2011年5月21日前支付全部房款；该商品房甲方暂临时安置被拆迁户使用，待被拆迁户的拆迁安置房竣工交付使用，其搬出后再由甲方通知乙方办理交房手续；甲方如未按合同规定的期限将房屋交付乙方使用，乙方有权按已付房款追究违约利息，从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；甲方应在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房，甲方按已付房款的每日万分之二点一向乙方支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告丰升公司支付了购房款137273元，被告丰升公司出具了收据。2017年4月5日，被告丰升公司向原告交付了房屋。后双方因产权登记事宜发生纠纷，原告于2020年5月6日诉至本院，要求判如所请。另查明：2009年8月12日，湖南省省直单位经济适用住房发展中心（甲方）与被告华盛建设公司（乙方）、丰升公司（丙方）就被告丰升公司的分立及历史遗留问题处理签订了一份《公司分立协议书》。协议约定：至2006年5月22日，甲方占丙方股份60%、乙方占丙方股份40%；甲方成为丙方股东前，C1地块已用于开发建设原湖南国际汽车城项目即现莲湖公寓17栋商住楼；采取派生分立方式，即从丙方派生分立出一家新公司暂定为湖南华盛世纪城房地产开发有限公司，分立后的原公司名称不变，作为甲方的全资子公司，分立后的新公司作为乙方的全资子公司，分立基准日为2009年7月31日；C1地块上17栋商住楼分割为新公司的财产，但鉴于该地块上所开发项目已出售等客观原因，无法办理过户，C1地块名义上仍登记在原公司名下；协议还对其他事项作了约定。被告丰升公司陈述涉案房屋所在土地的使用权人为被告华盛房地产公司，房屋栋证的权利人为被告丰升公司。在本案审理过程中，原告明确违约金从2019年4月5日起按日万分之二点一计算。以上事实，有房屋销售合同、银行转账记录、收据、公司分立协议书、长国用（2010）第××号土地使用权证以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告丰升公司签订的《房屋销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后依约支付了全部购房款，已履行相应的合同义务，被告丰升公司应在约定的期限内为原告办理房屋所有权证。根据合同约定，被告丰升公司应在房屋交付使用后的730日内，将办理权属登记需由被告丰升公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋的交付时间为2017年4月5日，故被告丰升公司应于2019年4月5日前为原告办理权属登记手续。但被告丰升公司至今尚未办理，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告起诉要求被告丰升公司协助办理产权登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋销售合同》的约定，如因被告丰升公司的责任致使原告不能在规定期限内取得房产权证的，被告丰升公司每日应按已付购房款的万分之二点一支付违约金。本院审查后认为，该项违约金的约定标准过高，本院酌情调整为日万分之一。因此，被告丰升公司应以137273元为基数，按日万分之一的标准向原告支付自2019年4月6日起至实际办妥房屋权属登记证书之日止的违约金。原告主张被告丰升公司向其支付代缴的物业费1358元，因双方在购房合同及其履行过程中均未进行过约定，在案证据不能证明该项费用应由被告丰升公司承担。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另外，被告丰升公司以公司分立为由，申请追加华盛房地产公司和华盛建设公司为本案共同被告。但该分立事宜系三被告的内部事务，根据合同的相对性，与原告签订房屋买卖合同的主体为被告丰升公司，故相应的合同权利义务均由被告丰升公司享有和承担。虽然涉案房屋的土地使用权登记在被告华盛房地产公司的名下，但该公司明确表示愿意配合被告丰升公司及原告办理权属登记，故被告丰升公司关于无法履行办理义务的辩论意见，本院不予采信。同理，被告丰升公司主张违约金应由被告华盛建设公司承担亦缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙丰升置业有限责任公司应于本判决书生效之日起30日内协助原告李熙到房屋产权管理部门办理位于长沙市雨花区房屋的产权登记手续；二、被告长沙丰升置业有限责任公司应于本判决生效之日起10日内支付原告李熙逾期办证违约金（以137273元为基数，按日万分之一的标准自2019年4月6日起计算至实际办妥房屋权属登记证书之日止）；三、驳回原告李熙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取59元，由被告长沙丰升置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年七月二十七日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。