上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7020号上诉人（原审被告、反诉原告）：严育华，女，1975年4月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：翁奇，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪闻竹，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：严育清，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。上诉人严育华因与被上诉人严育清共有物分割纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初35478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严育华的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审反诉请求第一项。事实与理由：一、双方于2019年9月5日达成的协议约定不明，严育清不同意承担交易税费，严育华对人民币（币种下同）50万元的转让费有异议；二、严育清应当向严育华支付占有使用费。被上诉人严育清不同意严育华的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。严育清向一审法院提出本诉请求：1、对位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房产）析产，严育清享有房屋产权45.94平方米，严育华享有房屋产权17平方米；2、严育清向严育华支付17平方米产权折价款50万元，系争房产归严育清所有。严育华向一审法院提出反诉请求：1、严育清向严育华支付系争房产占用费34,000元（按17平方米折算，每月租金标准3,500元计，自2016年9月24日起暂计至2019年9月24日共36个月），并要求支付至涉案房屋转让之日止；2、严育清支付房屋物业管理费，自2014年5月至2018年12月，按照严育清所有面积折算，计2,701元。一审法院认定的事实：严育清、严育华是姐妹关系，系赵某与严某的两个女儿。2012年4月29日，赵某、严育清、严育华三人签订《协议书》（以下简称2012年协议）：“兹有赵某将其名下房产XX地块XX期XX号XX室做以下安排，根据其直系女儿严育清与严育华协商达成协议：1、两女儿有义务赡养年迈的母亲，因赵某年老多病，需要子女长期照料，经赵某同意愿意与大女儿严育清呆在一起生活。其生活起居的费用和赵某的工资卡均由严育清负责保管使用与管理，同时将其名下的房产（62个平方内，52.43平方属于老屋拆迁的，超出10个平方是严育清出钱买的）52平方里2/3归严育清所有，剩下的1/3归严育华所有，考虑到产权的完整性，严育华愿意将其52.43平方里的1/3平方转让给严育清，严育华不再享有XX地块XX期XX号XX室的房屋产权。（转让的17个平方的费用，由办好房产证，注明严育清后按当时的市场均价酌情支付）。……4、赵某和严育清生活在一起，其生活起居由严育清负责安排，严育华不提供其居住场所（临时小睡除外）。……”2013年1月，严育清收到系争房产建设单位及物业公司提供的《XX城业主手册》。1月24日，严育华收到严育清支付的2012年协议中关于10平方米房屋差价及进户费共计2万元。同年2月，严育清向物业公司缴纳小区出入证等费用，之后与赵某一起入住系争房产。2015年11月11日，赵某死亡，其配偶严某早于其死亡。2018年5月28日，严育华向所属物业缴纳物业费，其中包括系争房产于2014年5月至2018年12月期间物业费3,701元。2018年6月12日，严育清收到针对XX城全体业主的《产证办理通知》，通知可以自行前往闵行交易中心申税完成产证办理。2019年9月5日，严育清与严育华双方书面约定（以下简称2019年补充协议）：“XX路XX弄XX号XX室由严育华以总价50万卖给严育清，按照以前的母女三人签的协议为准，若市场价上涨与下跌与此无关，何时到账（50万）就当天过户。过户后，若严育清卖掉此房那就补足严育华17个平方的差价，按照市场均价的差价，如严育清过世后由她的家人卖出就不用了。”一审法院另查明，2012年4月16日，赵某作为被拆迁人与上海市B中心签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定取得包括系争房产在内的三套安置房产。严育华代赵某在协议落款处签名。一审法院还查明，据上海市不动产登记簿记载，1、2015年2月12日，核准登记包括系争房产在内的房产权利人为上海XX有限公司；2、2018年10月12日，严育华经核准登记取得沪（2018）闵字不动产权第XXXXXX号房地产权证，系争房产竣工日期2013年，建筑面积62.94平方米。一审诉讼中，严育清陈述：2019年补充协议是严育华书写协议内容再由严育清签字的，故严育华应当知道税费。补充协议达成后，严育清想把50万元支付给严育华，但严育华反悔不同意，也未提供银行账号，致严育清无法付款。如果房屋小产证取得未满5年，按规定税费应当由双方各自承担相应部分。严育华陈述：2019年补充协议没有约定交易税费的承担，按市场价17平方米折价款70多万元，故当时签订协议时其已做很大让步，如果还要承担税费20多万元，肯定不是严育华的真实意思表示。关于2019年补充协议的签署过程：严育清来家中要求严育华去过户，严育华回复过户要付钱。严育清说市场价每平方米43,000元，但能承受的是50万元，经协商后严育华同意，但提出条件是严育清在世的时候不能到市场卖掉，否则要补差价，严育清表示同意。当时严育清还说税费都是她交，其他严育华都不用管，给严育华的到手价就是50万元。此外,严育清、严育华一致确认：自2013年2月起，严育清与赵某入住系争房产；2015年赵某去世后，严育清居住使用该房屋至今。一审法院认为：2012年协议、2019年补充协议均系签约各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。严育清依据2012年协议主张对系争房产进行析产分割，即在系争房产中，严育清享有45.94平方米，严育华享有17平方米，严育华对于上述房产份额不持异议，故严育清的该项本诉诉请，一审法院予以确认。本案系争房产为动迁安置房，小产证的取得虽未满3年，但开发商取得大产证、拆迁补偿安置协议的签署均已年满3年，因此系争房产依法可以进行转让，严育华关于系争房产不能交易的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。本案主要争议焦点在于：严育清、严育华就17平方米面积约定的转让对价50万元是含税价还是净价。一审法院认为，首先，2012年协议约定“考虑到产权的完整性，严育华愿意将其52.43平方里的1/3平方转让给严育清，严育华不再享有XX地块XX期XX号XX室的房屋产权。（转让的17个平方的费用，由办好房产证，注明严育清后按当时的市场均价酌情支付）。……”该项约定明确，在严育清成为产权人后，得按市场均价酌情支付严育华转让该17平方米的对价。其次，2019年补充协议进一步明确，“XX路XX弄XX号XX室由严育华以总价50万卖给严育清”“何时到账（50万）就当天过户”，据此该17平方米的转让对价为50万元，折算双方商定的转让单价为29,412元。再次，在本案审理中，严育清自认系争房产均价每平方米38,000-39,000元，2019年协议所商定的单价较之远远低于近1万元。显然，双方商定的价格充分印证了同胞手足的亲情以及以自住为买受目的，迥异于普通人之间纯粹的买卖交易。同时，一审法院注意到，2019年补充协议确未约定转让过户费用的承担，但基于该协议的前后文义以及协议订立双方之间的信任，并且综合协议签订的目的以及诚实信用原则，一审法院有理由相信双方当事人签订协议时的真实意思是，该转让价50万元系不包含其他费用的净价。严育清主张系争房产归其所有，并向严育华支付相应折价款50万元，符合协议双方的约定，一审法院予以支持。现严育清要求交易过户，则过户过程中发生的费用，由转让买受方严育清承担。关于严育华反诉主张的房屋占用费，依据2012年协议表明，严育清对系争房产是合法占有使用，且房屋产权具有完整性，故严育华该项反诉主张缺乏依据，一审法院不予支持。至于严育华反诉请求严育清支付对应面积的房屋物业管理费，鉴于该计费期间严育清实际居住使用，且严育清对支付该项费用不持异议，故一审法院对此项反诉请求予以支持。一审法院于2020年4月21日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、现登记在严育华名下，坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室由严育清享有45.94平方米、严育华享有17平方米的房屋所有权归严育清所有；二、严育清于判决生效之日起十日内支付严育华17平方米的房屋折价款50万元；三、严育华于严育清足额履行上述付款义务之日协助严育清办理上述房屋产权变更登记手续，由此发生的过户费用由严育清负担；四、严育清于判决生效之日起十日内支付严育华物业管理费2,701元；五、驳回严育华的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币13,000元，反诉案件受理费减半收取计人民币747.53元，财产保全费人民币5,000元，由严育清负担9,055.01元，严育华负担9,692.52元。二审期间,严育清坚持要求提供其本人的病历资料，证明其本人患XX身体不健康。严育华认可其真实性。经审查，严育清提供的材料与本案无关，本院不作为证据认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人签订的2012年协议与2019年补充协议对系争房屋的处分、转让、使用等作了约定，对双方当事人均有约束力。现严育清以履行签署的协议为基础，主张分割并完成系争房屋产权变更手续，符合双方约定，一审法院予以支持，并无不妥，本院依法予以维持。现严育华不认可50万元转让价，不符合双方约定，又以税费承担问题对2019年协议提出异议，均于法无据，一审法院不予采纳，本院亦同。严育华又主张按照系争房屋17平方米租金标准要求严育清支付自2016年起至涉案房屋转让之日止的房屋占有使用费。鉴于2012年协议已经对严育华在系争房屋上的份额设置了负担，并结合系争房屋的来源、实际交付与使用情况、可以进行转让交易的时点、严育清已支付房屋差价与进户费及并无证据证明严育清怠于支付折价款等事实，一审法院不支持严育华房屋占有使用费的诉请，并无不妥，本院依法予以维持。综上，上诉人严育华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,140元，由上诉人严育华负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月二十八日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……