广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12078号原告：王苏娟，女，1993年9月6日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，委托代理人：林卫芝，广东天穗律师事务所律师。委托代理人：何敏洁，广东天穗（长沙）律师事务所律师。被告：方秀山，男，1966年7月4日出生，汉族，居住地址广州市白云区，被告：罗家鑫，男，1960年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，被告：陈达军，男，1965年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，原告王苏娟与被告方秀山、罗家鑫、陈达军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王苏娟及其委托代理人林卫芝、何敏洁，被告方秀山到庭参加诉讼。被告罗家鑫、陈达军经本院依法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王苏娟提出诉请：1、三被告连带向原告返还购房款185000元；2、方秀山向原告赔偿资金占用费（资金占用费以185000元为基数，2018年4月10日起至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率的一半计付，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的一半计付）；3、罗家鑫、陈达军向原告支付律师费4700元和违约金（违约金按185000元为基数，按每天5%，自2019年11月8日起计至清偿之日止）；4、本案受理费由三被告负担。事实和理由：2017年7月13日，原告与方秀山签订《房屋转让协议》，约定由方秀山将位于本市白云区太和镇大源村第十一经济合作社塘面上旧仓库（土名门口田）的B栋第8层801房转让给原告，价款为295000元。原告于协议签订当日向方秀山支付220000元，于同年8月21日支付75000元，但涉案房屋已于2018年9月26日因未依法办理审批手续，被有关机关认定为违建后拆除，方秀山至今无法向原告交付房屋。原告多次与三被告协商，要求返还购房款。2018年10月9日，罗家鑫、陈达军与原告签订《房产抵押》，承诺于同年12月10日前向原告退还240000元，并以大源岐山东街3号401房作为抵押，但该房也因违建被拆除。2019年10月22日，罗家鑫、陈达军与原告签订《还款协议书》，约定分期向原告返还购房款，但陈达军仅于2019年10月21日退还了15000元，方秀山于2018年10月10日退还了7000元，案外人中介王辉榜退还了1000元，案外人李某退还了7000元，大源村第十一经济合作社退还了80000元，目前尚欠185000元未付，原告多次催要无果故诉至法院，请求判如所请。被告罗家鑫、陈达军无答辩，也无提交证据。被告方秀山辩称：涉案房屋是我从上手中介李某手中购得，之后以295000元价款转卖给原告以赚取差价7000元，当时是口头协议卖给原告，我支付了部分中介费用后实得273000元。我与原告于2018年10月10日前达成协议，原告曾口头表示不再向我追偿其余款项。我作为中介已经向原告退还了差价7000元，并告知原告可以向上家罗家鑫和陈达军追讨。经审理查明：原告主张，其于2017年7月13日与方秀山签订房屋转让协议，约定原告出资295000元，受让方秀山位于本市白云区人和镇大源村第十一经济合作社塘面上旧仓库（土名门口田）B栋第8层801号房屋。原告于协议签订当日向方秀山转账交付220000元，另现金交付75000元。方秀山申请了证人李某出庭作证，李某陈述其与方秀山合作从其他中介处购买涉案房屋再行转卖赚取差价，其中原告所购的房屋价款为295000元，由方秀山收取。2018年9月26日，广州市白云区太和镇人民政府在大源岐山东街7号房屋张贴《关于强制拆除大源岐山东街7号违法建设的决定》，认为上述房屋未取得《建设工程规划许可证》即开工建设，违反有关法律规定，依法决定于2018年9月28日强制拆除。原告提出涉案房屋也因同样原因被拆除，并提交了现场照片等证据。原告主张，罗家鑫和陈达军是涉案房屋的开发方，涉案房屋被拆除后，其与三被告协商返还购房款。原告确认，方秀山于2018年10月10日退还了7000元，案外人李某和王辉榜分别退还了7000元和1000元，陈达军于2019年10月21日退还了15000元，太和镇大源村第十一经济合作社退还了80000元。2019年10月22日，原告与罗家鑫、陈达军签订《还款协议书》，罗家鑫和陈达军明确因涉案房屋（大源岐山东街3号401房）未办理审批报建手续被城管部门拆除，罗家鑫、陈达军承诺分期向原告退还240000元价款，其中2019年11月7日前退还35000元，2019年12月7日前退还30000元，2020年1月7日前退还30000元，2020年2月7日前退还30000元，2020年3月7日前退还30000元，2020年4月7日前退还30000元，逾期未还的按每天5%计付违约金；如两被告不依约履行，原告可要求一次性退还剩余全部款项；如有违约的，违约方应承担守约方维权支出的律师费等费用。原告委托律师代理本案诉讼，支出律师代理费4700元。以上事实，有微信聊天记录、证人证言、银行流水、照片、《还款协议书》、《代理合同》、发票及当事人陈述等证据可以证实。本院认为：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，已经广州市白云区太和镇人民政府依据相关法律规定认定为违法建设，目前已经由当地政府部门予以拆除，罗家鑫和陈达军也通过书面形式确认上述事实，本院予以认定。原告与方秀山订立合同，由方秀山将涉案房屋转让给原告，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与方秀山之间的房屋买卖合同应属无效。方秀山收取原告购房款295000元的事实有证人证言可以证实，方秀山也无异议，本院予以认定。方秀山依据无效合同取得原告的购房款没有法律依据，原告要求返还合理合法，本院予以支持。原告与罗家鑫、陈达军签订的还款协议应视为双方对无效合同所产生的权利义务的处分，罗家鑫、陈达军同意承担分期退款的义务，应依约履行。原告确认方秀山、李某等人及当地经济合作社已经退还110000元，余款185000元由罗家鑫和陈达军承诺分期退还，但罗家鑫、陈达军没有提交证据证明已经依约履行承诺，应承担举证不能的不利后果，原告要求罗家鑫、陈达军退还185000元应予支持。方秀山抗辩其于2018年10月10日向原告退还差价7000元后，原告明确表示放弃要求其承担其余退款义务，但没有提交相应证据证实，本院不予采纳。原告与罗家鑫和陈达军签订的还款协议明确约定上述两被告逾期未退还价款的，应按每日5%计付违约金，该违约金属弥补原告损失的性质，但标准明显过高，本院酌情按年利率24%计付，以185000元为基数，自2019年11月8日起计至清偿之日止。还款协议还约定罗家鑫和陈达军未按约履行的，应负担律师代理费等费用，原告要求支付律师代理费4700元合理合法，应予支持。原告购买涉案房屋时未尽谨慎义务确认案涉房屋是否取得相应证照，对合同无效负有过错，而且原告部分损失已经由罗家鑫、陈达军以违约金形式予以弥补，故原告主张方秀山支付占用资金期间的利息缺乏理据，本院不予支持。罗家鑫和陈达军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，罗家鑫、陈达军共同向王苏娟退还185000元并赔偿相应损失（按185000元为基数，按年利率24%，自2019年11月8日起计至清偿之日止）；二、方秀山在185000元范围内对上述第一项判决承担连带责任；三、于本判决生效之日起三日内，罗家鑫、陈达军共同向王苏娟支付律师代理费4700元；四、驳回王苏娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由方秀山、罗家鑫、陈达军共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年七月二十日书记员  周家怡