湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初1124号原告：湖南省皓天物业服务有限公司，住所地安化县东坪镇滨江路罗马商业广场正一层凯旋门下。法定代表人：林礼平，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏艳华，湖南资声律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳湘，湖南资声律师事务所律师。被告：安化县辰润房地产开发有限公司，住所地安化县城南区莲城路。法定代表人：陈明朗，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。原告湖南省皓天物业服务有限公司（以下简称“皓天公司”）与被告安化县辰润房地产开发有限公司（以下简称“辰润公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皓天公司的法定代表人林礼平及委托诉讼代理人夏艳华、刘艳湘，被告辰润公司的委托诉讼代理人龚二成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告皓天公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2013年12月25日签订的《辰润·上海城前期物业服务合同》及2018年1月29日签订的《补充协议》，由被告向原告移交辰润·上海城第二期物业共有部位、共有设施设备、物业管理用房，并按照《物业管理条例》第二十九条的规定向原告移交辰润·上海城第二期物业服务所需的相关资料，并协助原告进驻第二期项目提供物业服务；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年12月25日，原、被告签订《辰润·上海城前期物业服务合同》，约定由原告为安化县辰润·上海城项目（包括上海城第一、二期全部区域）提供物业管理服务，前期物业服务期限自2013年12月25日起至业主委员会成立后止，前期物业服务期限届满后，双方无异议或者业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期至新合同签订之日止。因被告对辰润·上海城项目实施分期开发，上海城第一期早已完成交房并成立了业主委员会，而第二期目前刚进入交房阶段。2018年1月29日，原、被告就上海城第二期的物业服务有关事项达成《补充协议》，对上海城第二期的住宅空置费、商品物业费收取标准等进行了补充约定，并约定鉴于上海城第一期已经成立了业主委员以及上海城第二期建筑面积是第一期的四倍多的实际情况，物业服务期限至业主委员会改选成立后止，除《补充协议》另有约定的事项，其他仍按照《上海城前期物业服务合同》继续实施。补充协议签订后，原告就上海城第二期物业服务做了大量的前期介入、准备工作。2020年4月30日，原告与上海城第一期业主委员会续签了《上海城物业管理服务合同》，约定由原告继续为上海城第一期业主提供物业服务，期限从2020年5月1日起至2021年4月30日止。2020年5月1日原告却收到被告发出的《关于解除通知书》，被告单方要求解除与原告于2013年12月25日签订的《辰润·上海城前期物业服务合同》及相关的《补充协议》。原告认为原、被告签订的《辰润·上海城前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当全面履行，现被告单方提出解除合同无事实及法律依据。被告辰润公司辩称，1.被告已经于2020年4月29日向原告发出解除2013年12月25日签订的前期物业服务合同及2018年1月19日签订的补充协议，原告于4月30日收到。截止2020年6月17日止，上海城二期已经人数过半、面积过半的业主与其他物业公司签订了物业服务合同，致使与原告签订的物业服务合同无法继续履行，且一旦履行将严重损害二期业主的利益，故原告当庭再次通知解除该两份合同；2.根据合同法第九十六条的规定，原告直接主张要求被告履行合同没有法律依据，原告只能主张被告的解除合同的行为无效，在没有确认解除通知无效的前提下，履行合同没有事实及法律依据；3.若原告主张与一期业主签订了合同，势必二期也需与原告履行物业合同，且认为一期与二期系同一物业区的话，根据物业管理条例第三十六条的规定，交付主体是业主委员会，被告作为建设单位在该种情况下不是履行交付义务主体；4.若原告以物业与一期签订合同为由，要求二期也签订合同，那么根据物业管理条例第二十六条规定，2013年签订的前期物业服务合同就已经终止了。因此原告主张履行前期的物业合同就没有法律依据；5.若原告认为一期是一期，二期是二期的话，二期虽未成立业主委员会，但是现在已经有人数过半、面积过半的业主与其他物业公司签订了物业管理合同，业主委员会及建设单位也无权要求业主选择原告单位；6.根据物业管理条例第五十八条的规定，物业移交不能由法院判决移交，只能由县级以上人民政府行政主管部门来责令整改或者处理。同时，关于“移交”亦有条件限制，若法院判决移交将与行政法规相矛盾，故原告该主张没有法律依据；7.物业服务合同属于委托合同，当事人可以随时解除；8.原告与一期签订的物业服务合同是没有经过业主大会表决通过的，系业主委员会擅自与原告签订物业合同，如果原告以此为由要求被告务必履行二期的移交的话，被告将会向法院主张撤销2020年5月1日与业主委员会签订的合同，并申请本案中止审理。综上，原告的主张没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的《辰润·上海城前期物业服务合同》及《补充协议》、《关于解除通知书》、《上海城物业管理服务合同》及《补充协议》、安化县住房和城乡建设局物业管理中心的《整改通知》、《责令限期改正通知》安化县建设工程质量安全监督中心证明、辰润·上海城二期交房通知，被告对其真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院依法予以采信。2、原告安化县物业管理服务中心出具的证明，无单位负责人签名及制作材料人员的签名，故对该证据本院不予采信。3、被告提交的《安化县德宇公司证明》、上海城二期已经与德宇物业公司签订物业服务合同面积、户数汇总表、业主收房确认书、《上海城二期物业管理服务协议书》，可以证明二期部分业主已经与德宇公司签订物业服务合同的事实，本院对该事实予以确认。4、被告提交的《上海城一期业主告知函》、购房合同、《工作联系单》等与本案不具关联性，本院依法不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告辰润公司系辰润·上海城项目的建设单位。2013年12月25日，被告辰润公司作为甲方与作为乙方的皓天公司签订了《辰润·上海城前期物业服务合同》，合同约定：前期物业管理是指自房屋（商铺）出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业名称：辰润·上海城，物业类型为住宅及商铺，坐落位置为安化县城南区，占地面积13507.1平方米；前期物业服务期限自2013年12月25日起至业主委员会成立后止，前期物业服务自动到期，期满后，双方无异议或者业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期至新合同签订之日止。该合同还就双方权利义务及收费标准事项进行了约定，关于物业移交事项约定：甲方根据实际情况，按系统、设备清单将设施设备交付乙方验收，在乙方确认设施设备系统符合验收标准，能投入使用后办理移交手续。移交时，设备的随即备品配件、专用工具，由甲方一并移交给乙方，并在二个月内交清相关图纸。关于违约责任约定：甲方违反合同约定，使乙方未完成规定的物业管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲、乙任何一方如有采取不正当手段提前终止合同的，应承担法律责任并赔偿对方全部经济损失。2018年1月29日，原、被告就上海城前期物业服务合同签订了《补充协议》，协议约定：上海城二期未出租、出售的商铺、车位空置费乙方不得向甲方收取；上海城二期交房后未出售的住宅空置费仍按《辰润·上海城前期物业服务合同》住宅物业收费标准（电梯房1.2元/㎡·月）第一年按30%，第二年40%，第三年50%执行；其他事项按照上海城前期物业服务合同继续实施；鉴于上海城第一期已经成立了业委会以及上海城第二期建筑面积是第一期的四倍多的实际情况，甲、乙双方共同提请房管局重新改选业委会；物业管理委托时间至业主委员会改选成立后止；该协议自双方签字盖章之日起生效。2020年4月29日，被告辰润公司向原告皓天公司发出《关于解除通知书》，通知：因鉴于原告公司在承担上海城一期37000多平方米物业服务过程中，被告公司多次受到业主投诉意见，且原告严重违反合同约定不履行或不完全履行合同义务，且二期面积及业主人数远超一期，被告辰润公司认为原告皓天公司无法履行双方签订的《辰润上海城前期物业服务合同》所约定的义务，无法实现双方签订合同的目的，故告知解除双方于2013年12月25日签订的《辰润·上海城前期物业服务合同》及《补充协议》。辰润·上海城项目分两期开发建设，现第一期已经交付使用且已经成立了业主委员会。二期现尚未成立业主委员会也未加入一期业主委员会。2020年4月30日，原告皓天物业与上海城业主委员会签订了《上海城物业管理服务合同》及《补补充协议》，约定由原告皓天公司对上海城实行物业管理，合同期限自2020年5月1日起至2021年4月30日；期限届满，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期至新合同签订之日止等。辰润·上海城项目第二期现被告辰润公司已经通知业主收房，且部分业主在收房的同时与安化县德宇物业公司签订了前期物业服务合同，并缴纳了物业管理费。2020年4月30日，安化县住房和城乡建设局物业管理中心对辰润公司在没有经过承接验收就进行交房，下达了《整改通知》：停止交房，按照物业管理条例规定必须在20个工作日前整改到位。2020年6月1日，安化县住房和城乡建设局物业管理中心再次下达了《责令限期改正通知》：上海城二期小区未按《物业承接查验办法》之规定进行物业承接查验，责令上海城开发商按《物业承接查验办法》物业服务企业移交资料签订物业承接查验协议。由物业服务企业持承接查验有关文件，办理备案手续。另查明，辰润·上海城二期尚未完成综合竣工验收手续。本院认为，原、被告于2013年12月25日签订的《辰润·上海城前期物业服务合同》及2018年1月29日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告以多次收到业主投诉，原告在承担上海城一期物业服务过程中严重违反合同约定不履行或不完全履行合同义务为由通知解除《辰润·上海城前期物业服务合同》及相关的《补充协议》，但提供的证据不足以证明原告未能履行合同义务，被告的解除理由不成立。然，原、被告签订的前期物业服务合同，虽然不是合同法上的委托合同，但前期物业服务合同具有委托合同的性质，是继续性合同，合同的当事人以相互信任和配合为基础。庭审中被告当庭再次通知原告解除合同，解除合同的态度坚决，考虑到被告尚未将上海城二期交付原告进行服务和管理，若判决继续履行合同，无被告配合也无法执行，且其他物业服务企业已实际进驻涉案物业，并已接收过半数物业实施物业管理，解除合同并不影响小区业主的利益。因此，不宜判决强制继续履行该物业服务合同。原告要求继续履行前期物业合同的诉请，不予支持。原告对上海城二期的前期服务进行的投入及因被告违约造成的损失，可依法追究被告的违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南省皓天物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告湖南省皓天物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  张惠群二〇二〇年七月二十三日法官助理龚雅洁书记员夏畅