湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂10行初6号原告王良贵，男，1961年6月22日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人杨梅，荆州市沙市区安然法律服务所法律工作者。被告荆州市沙市区人民政府，住所地：荆州市沙市区长港路100号。法定代表人黄勇，区长。出庭负责人李峰，副区长。委托诉讼代理人陈尧，沙市区司法局工作人员。委托诉讼代理人蔡宗华，湖北恒祥律师事务所律师。被告荆州市人民政府，住所地：荆州市江津西路262号。法定代表人崔永辉，市长。委托诉讼代理人周永梅，荆州市司法局工作人员。原告王良贵与被告荆州市沙市区人民政府（以下简称沙市区政府）、被告荆州市人民政府（以下简称荆州市政府）房屋拆迁行政征收、行政复议一案，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭审理了本案。原告王良贵及其委托诉讼代理人杨梅，被告沙市区政府的出庭负责人李峰及委托诉讼代理人陈尧、蔡宗华，荆州市政府的委托诉讼代理人周永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年6月14日，沙市区政府作出《荆州市沙市区人民政府企事业单位房屋征收补偿决定》（沙政征补字[2019]10号）（以下简称《补偿决定》），决定给予被征收人房屋价值补偿费798600元；土地价值补偿费553800元；装修补偿108000元；搬迁补偿费15200元；上述被征收房屋货币补偿资金合计为1475600元。原告于2019年6月25日收到后不服，向荆州市政府提起复议。2019年11月20日，荆州市政府作出荆政复决[2019]59号行政复议决定书，维持了沙市区政府作出《补偿决定》的具体行政行为。原告遂向本院提起诉讼。原告王良贵诉称：一、被告沙市区政府作出的《补偿决定》认定事实不清，明显错误。2019年6月14日，被告沙市区政府向原告下达《补偿决定》，要求对原告房屋按评估确定的总价值1475600元进行补偿，显失公平公正。原告因不服该决定向荆州市政府申请行政复议。荆州市政府受理后作出荆政复决[2019]59号行政复议决定书，维持了该《补偿决定》。原告的房屋位于沙市区××号，房屋所有权证上记载的产别为其他产，设计用途为工业厂房，土地证上记载的土地用途为工业。原告向荆州市政府提起行政复议申请时，提交了各租户的营业执照、电费缴纳单、水费缴纳单等相关资料，证明被征收房屋实际为经营性商业用途。荆州市政府以涉案土地使用证的用途为工业，原告未提供房屋相关行政部门依法批准改变用途的证据，认为原告主张涉案房屋为住改商或商业用房缺乏事实和法律依据，从而作出被告按工业用地补偿并无不当的决定，其认定事实不清，明显错误。二、被告沙市区政府作出的《补偿决定》对原告被征收房屋适用的补偿标准明显错误，损害了原告合法利益。作为原告房屋征收补偿依据的《房地产估价报告》未依法履行实地勘测程序，不符合《资产评估法》第二十五条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十四条和《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》等规定。被告提供的评估报告未体现房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被告对原告房屋的补偿单价严重低于2017年8月9日沙市区房地产市场交易价格，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条确定的市场补偿价补偿原则及第二条规定的公平补偿原则，严重损害了原告合法利益。三、被告沙市区政府作出的《补偿决定》适用法律错误，依法应予纠正。综上所述，原告认为被告作出的《补偿决定》认定事实不清、内容不当，适用法律及理解部分错误，侵犯了原告的合法权益，请求依法撤销沙市区政府作出的《补偿决定》（沙政征补字[2019]10号）。2.本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1.原告身份证、原告投资企业营业执照、企业信息各一份。拟证明原告主体身份基本情况；被强拆房屋的所有权人为个人独资企业，该企业已被注销，原告系投资人，是被征收房屋合法继承主体，依法有权主张权利的事实。2.沙市区政府作出的《补偿决定》（沙政征补字[2019]10号）、荆州市政府作出荆政复决[2019]59号行政复议决定书。拟证明两被告作出的决定书不符合客观事实，依法应予撤销的事实。3.沙市国用（94）字第00602号国有土地使用证一份，荆州房权证沙字第××号房屋产权证一份，个体户及独资企业营业执照三份及水电费票据。拟证明原告被征收土地及强拆房屋的实际现状性质及用途，应按照商业用途进行补偿。4.《荆州城区国有土地上企事业单位房屋征收与补偿实施意见》《荆州区企事业单位房屋与补偿指导意见》《沙市区国有土地上企事业单位房屋征收与补偿实施细则》《荆州市沙市区红门南路片区改造项目征补方案》、沙棚改2017年3号文件、2017年9号文件各一份。拟证明被告征收房屋的一系列通知和通告，被告将原告房屋纳入被征收范围。5.2019年7月19日现场照片。拟证明原告房屋被强拆、被告具体行政行为违法应予纠正的事实。被告沙市区政府答辩称：一、答辩人作出《补偿决定》符合法律规定。（一）因棚户区改造的需要，答辩人于2017年8月9日依法作出的《荆州市沙市区人民政府关于红门南路片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告（沙政发[2017]9号）》（以下简称《征收决定》）和附件《荆州市沙市区红门南路片区棚户区改造项目国有土地房屋征收与补偿方案》（以下简称《补偿方案》），明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位等主要内容，答辩人基于《征收决定》依法作出的《补偿决定》符合法律规定。（二）答辩人作出《补偿决定》的条件已经成就。在《征收决定》规定的征收期限内，房屋征收实施单位多次与原告就补偿安置进行协商，因原告所提出的要求超过了《补偿方案》规定的补偿标准，双方无法达成协议。原告房产证登记的房屋用途为工业厂房，土地证登记用途为工业用地。因此，该房屋应按工业用途予以补偿。答辩人依法作出《补偿决定》，于2019年6月25日送达给原告。（三）《补偿决定》公平公正，完全保障了原告合法权益。湖北华瑞房地产评估咨询有限公司（以下简称华瑞公司）是荆州市资产评估登记入库中介服务机构，具备相关资质。红门南路片区评估机构先是武汉国佳房地产资产评估有限公司，因红门南路片区签约率已达到90%以上，且有“清零”工作压力，武汉国佳房地产评估有限公司由于无法及时完成评估任务，主动提出退出红门南路片区企事业单位资产评估。由于事发突然、时间紧急，为了不耽误余下5家企事业单位的征收工作，胜利街办、指挥部就评选该片区企事业单位的评估机构征求了余下5家企事业单位意见（原告未见面），荆州市金凤布艺床上用品有限公司、荆州市金昌建筑发展有限公司、仙桃市隆荣商贸有限责任公司、荆州市实现商贸有限公司均同意由华瑞公司进行资产评估，于是胜利街办委托华瑞公司为红门南路余下5家企事业单位资产评估的中介服务机构，包括荆州市第二电缆厂的资产评估。华瑞公司依法对原告的被征收房屋价值、房屋装饰装修价值及土地价值进行了全面评估，于2019年2月28日出具了《房地产估价报告》（华瑞估字[2019]第JZ1109001号），2019年5月20日依法送达给原告，且告知了相关权利，原告在法定期限内未申请复核评估，答辩人据此评估报告作出《补偿决定》符合法律规定。（四）应该给予补偿的房屋价值补偿费、土地价值补偿费、装饰装修补偿费、搬迁补偿费均列入补偿范围，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，充分保障了原告的利益。二、原告的异议和理由缺乏事实和法律依据。（一）原告以被征收部分厂房已用于商业出租应认定该房屋为经营性商业房屋无事实和法律依据。原告房产证载明房屋用途为工业厂房，土地证登记用途为工业用地，不能以部分厂房已用于商业出租改变该被征收厂房及土地的性质。原告要求对被征收房屋按经营性商业房屋予以补偿无事实和法律依据。（二）原告认为被征收房屋适用的补偿标准过低，损害其合法利益无事实依据。评估公司通过对被征收房屋进行现场调查，根据权属性质，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等依法出具《房地产估价报告》，并送达给原告，原告在法定期限内未对该评估报告申请复核评估，亦未申请鉴定，应视为对该评估报告的认可。同时该片区其他企事业单位均是按此标准给予补偿，原告也不能例外。综上所述，答辩人严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定的条件和程序作出的《补偿决定》，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告沙市区政府为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据（均为复印件）：1.《征收决定》（沙政发[2017]9号）和附件《补偿方案》。拟证明《征收决定》及《补偿方案》已发生法律效力，答辩人依据该《征收决定》作出《补偿决定》合法有据。2.《补偿决定》（沙政征补字[2019]10号）及送达回证。拟证明《补偿方案》确定的签约期限已届满，原告未能与房屋征收部门达成补偿协议，答辩人依法作出《补偿决定》，告知原告相关诉权的事实，符合法定程序。3.红门南路项目征收评估公司选票、荆州市金昌建筑发展有限公司等四家企事业单位的《房地产估价报告》封面、沙市区人民政府胜利街道办事处出具的《情况说明》；4.华瑞公司出具的《房地产估价报告》（华瑞估字[2019]第JZ1109001号）及送达回执、送达视频光盘。以上两份证据拟证明：评估机构由多数被征收人同意选定，评估机构依法对被征收人所有的房屋及使用土地进行了评估，并依法予以送达。告知原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权。答辩人据此作出《补偿决定》，体现补偿公平的原则。5.沙市国用（94）第00602号国有土地使用证、荆州房权证沙字第××号房屋产权证。拟证明被征收房屋的证载面积1270.71平方米，土地面积1141.8平方米，房屋性质为工业厂房，土地性质为工业土地。被告荆州市政府答辩称：一、答辩人的行政复议审理程序符合法律规定，履行了法定职责。原告于2019年8月13日向答辩人提出行政复议申请。因申请材料不齐全，答辩人通知原告补正有关材料。原告补正后，答辩人于2019年8月26日依法受理。沙市区政府在规定期限内提交了行政复议答复书以及相关证据材料。鉴于案情复杂，答辩人延期审理30日，并于2019年11月20日作出行政复议决定并送达原告。答辩人的上述行为程序合法，履行了法定职责。二、答辩人作出的行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确。答辩人认为沙市区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定作出的《补偿决定》，认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，答辩人作出维持沙市区政府上述行政行为的决定。综上，答辩人依法履行了行政复议职责，行政复议过程亦符合《中华人民共和国行政复议法》关于复议程序和时限的规定，复议决定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。荆州市政府为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.行政复议申请资料。2.行政复议答复通知书及送达回证复印件各1份。3.行政复议答复书及证据复印件各一套。4.行政复议延期审理通知书及送达回证复印件各1份。5.行政复议决定书及送达回证复印件各1份。以上拟证据证明行政复议程序合法、所作决定认定事实清楚、适用法律正确。6.《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政复议法实施条例》法条节选。拟证明行政复议所适用的法律法规。经庭审质证，原告王良贵对被告沙市区政府提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明的内容有异议，不能达到证明目的，《征收决定》及《补偿方案》只是对所有被征收对象的通知，只有在双方正式签订《拆迁补偿协议书》后才发生法律效力；对证据2真实性无异议，对证明的内容有异议，不能达到证明目的，沙市区政府作出的《补偿决定》程序不合法；因沙市区政府未通知原告参加投票，对证据3不予质证；因原告未参加投票，证据4不具有合法性，不能达到证明目的；对证据5真实性无异议，但其证明的内容不完整，原告被征收的房屋多年前已经租赁给商户一直作为商业用途至拆除期间。原告王良贵对被告荆州市政府提交的证据质证意见如下：对证据1至证据4的真实性无异议，对证明的内容有异议，不能达到证明目的；对证据5的真实性无异议，但证明内容不完整，该决定书认定事实与客观事实不符，明显错误；证据6法律法规不属于证据材料，不予质证。两被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，土地证和房产证载明其性质是工业用地和工业厂房，对房屋性质的认定应以登记为准，原告要求按商业用地进行补偿没有依据。对证据4无异议。证据5与本案无关。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、4无异议，本院予以采纳。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据3不能证明涉案房屋应按商业用途进行补偿，后文作具体阐述。原告提交的证据5与本案因《补偿决定》产生的争议无关联性。对两被告提交的证据材料的真实性予以确认。经审理查明：荆州市第二电缆厂是原告王良贵投资的个人独资企业，于2014年7月22日被注销。荆州市第二电缆厂名下的房产坐落于荆州市××××号，房屋所有权证号为荆州房权证沙字第××号，证载面积1270.71平方米，产别为其他产，设计用途为工业厂房；国有土地使用权证证号为沙市国用（94）字第00602号，记载的土地用途为工业，证载面积1141.8平方米。2017年8月9日，沙市区政府作出《征收决定》及附件《补偿方案》，通知：征收主体为沙市区政府，征收部门为沙市区政府征收与补偿办公室，征收实施单位为荆州市沙市区胜利街道办事处，征收范围是东至红星南路，南至沿江路，西至江汉南路至胜利街（具体以改项目规划红线为准），补偿方式为货币补偿、产权调换（详见征收与补偿方案），征收实施时间是2017年8月9日-2018年2月8日……。荆州市第二电缆厂名下的上述房产在此《征收决定》通告的征收范围内。2018年11月2日，沙市区政府就征收范围内剩下的五家企事业单位征收评估机构的选定进行协商，四家企事业单位均选定了华瑞公司。2019年2月28日，华瑞公司对涉案房产作出华瑞估字[2019]第JZ1109001号《房地产估价报告》，评估确定估价对象对于价值时点2017年8月9日的房产及国有土地的总价值为1475600元，其中国有土地价值553800元、房屋价值798600元、装修价值108000元、搬迁费15200元。2019年5月20日，荆州市沙市区棚户区改造工作指挥部办公室工作人员及胜利街道办事处司法所工作人员向荆州市第二电缆厂投资人王良贵送达了前述《房地产估价报告》，王良贵未在送达回证上签字，送达工作人员拍摄了送达视频与照片为证。因原告王良贵与征收部门在签约期限内未达成补偿协议，2019年6月14日，沙市区政府作出《补偿决定》（沙政征补字[2019]10号），决定给予被征收人房屋价值补偿费798600元；土地价值补偿费553800元；装修装修补偿108000元；搬迁补偿费15200元；上述被征收房屋货币补偿资金合计为1475600元。2019年6月25日，王良贵收到《补偿决定》。2019年7月19日，涉案房屋被拆除。2019年8月13日，原告王良贵不服《补偿决定》，以荆州市第二电缆厂的名义向荆州市政府提出行政复议申请，请求撤销沙市区政府作出的《补偿决定》。王良贵在提起行政复议申请时，随申请书提交了荆州市文冰商贸有限公司的营业执照，该公司登记住所为沙市区××号，另还提交了2013年4月17日郑幸福电费缴纳提示单、2015年12月22日沙市塑料电线厂荆州水务集团有限公司发票、2017年11月8日郑幸福电费提示单、2017年12月6日胜利旅社荆州水务集团水费缴纳提示单。因申请材料不齐全，荆州市政府通知补正有关材料后，于2019年8月26日受理。2019年10月17日，荆州市政府作出延期审理通知书。2019年11月20日，荆州市政府作出荆政复决[2019]59号行政复议决定书，维持了沙市区政府作出《补偿决定》的具体行政行为。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”的规定，在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告沙市区政府作为当地县级以上人民政府，具有作出本案被诉《补偿决定》的法定职权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的则通过多数决定或随机选定等方式确定。本案中，被告沙市区政府在组织片区剩下五家企事业单位协商选定评估机构时，三分之二以上的企事业单位选定了华瑞公司，评估机构的选定符合前述规定。华瑞公司根据房屋征收部门的委托对原告被征收房屋的价值进行评估，于2019年2月28日作出华瑞估字[2019]第JZ1109001号《房地产估价报告》。2019年5月20日，指挥部工作人员及胜利街办司法所工作人员向王良贵送达了该报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。原告未依照前述规定申请复核、鉴定，现其对涉案评估报告提出异议缺乏依据，不予支持。关于原告提出的被征收房屋实际为经营性商业用途，不应按工业用地进行补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。《沙市区国有土地上企事业单位房屋征收与补偿实施细则》第五条规定：“企事业单位房屋征收补偿原则上按其房屋征收评估价值进行补偿。一、有土地证和房产证，两证登记用途一致的房屋，按土地和房屋证载用途实施评估补偿。二、土地证和房产证，但两证登记用途不一致的房屋，原则上该房屋按土地证载用途评估后进行补偿。三、属于以上第一或第二种情况，自行改变用途作为经营性用房使用的，按原土地证载用途补偿；已依法取得营业执照，且连续经营2年以上的，对其实际用于经营的部分可以按不超过两者价差的40%给予补助；也可以根据其被征收前纳税情况、经营规模等实际情况给予适当补助。”本案中，原告提交的房屋产权证、国有土地使用权证载明被征收房屋设计用途是工业厂房，土地用途为工业。根据以上规定，两证登记用途一致的房屋，按土地和房屋证载用途实施评估补偿，即涉案被征收房屋应以工业用途来实施评估补偿，如自行改变用途作为经营性用房使用的，须依法取得营业执照，且连续经营2年以上，才对其实际用于经营的部分可以给予适当补助。原告主张其在向被告荆州市政府提出行政复议申请时，提交了证据证明被征收房屋实际为经营性商业用途。但是原告随复议申请书向荆州市政府提交的证据材料不足以证明其自行改变为经营性用途取得营业执照且连续经营2年以上，原告也未提交实际用于经营部分的面积或者纳税情况、经营规模等相关材料。原告在本案诉讼过程中提交的证据三，孙满堂的营业执照（2003年4月4日）、林金贤的营业执照（2013年10月23日）、沙市塑料电线厂2015年12月22日、2016年4月21日的水费发票、郑幸福2013年4月17日、2017年4月10日、2017年11月8日的电费提示单、胜利旅社2014年7月16日、2015年6月23日的水费发票，同样也不足以证明其主张的事实。因此，原告主张涉案房屋应按经营性商业用途进行评估依据不足，本院不予支持。综上，被告沙市区政府在接受房屋征收部门的报请后，经过审核，依据《补偿方案》确定的内容、评估公司确定的房屋面积、单价金额以及涉案房产的具体情况，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对原告作出了被诉《补偿决定》符合法律规定。被告荆州市政府的行政复议程序合法，适用法律正确，处理恰当。原告王良贵的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王良贵的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告王良贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 王 茜审判员 孙开炎审判员 王 阳二〇二〇年七月十三日法官助理王文娟书记员王文娟(兼)