广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2152号 上诉人（原审被告）：广西柳州某房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区柳。 法定代表人：陶某璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某洋，该公司法务部员工。 被上诉人（原审原告）：曾某芬，女，19XX年XX月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审原告）：韦某祥，男，19XX年X月16日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦景旅，广西华尚律师事务所律师。 上诉人广西柳州某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人曾某芬、韦某祥商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族壮族区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾某芬、韦某祥的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审认定事实不清。 上诉人已经向被上诉人提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被上诉人以房屋质量存在瑕疵为由，拒绝签收，其相应的法律后果应当由被上诉人承担。由于业主众多，上诉人公司委托了小区的物业管理单位柳州市某物业管理有限公司带某公司进行交付。而该公司将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》置备于交楼处。被上诉人于2019年4月20日查收房屋时，物业就告知其应当签字领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被上诉人要求先查验房屋后，再进行签收。在被上诉人查验房屋后，发现房屋瑕疵时，便拒绝签收上述两份文件。因此，上诉人未能向被上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》完全是由被上诉人的原因造成的，上诉人并无任何过错。 二、根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，合同当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而在本案中，被上诉人恶意不签署《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其行为严重违反了该条款的规定，其不利后果理应由被上诉人承担。 被上诉人曾某芬、韦某祥辩称，一、被上诉人不存在拒收涉案房屋，被上诉人在房屋验房时发现房屋有瑕疵提出异议，在一审提交的证据中予以证实。对于上诉人所称委托小区物业管理单位代其进行交付，被上诉人并没有看到上诉人相应的授权委托书。二、双方所签订的《房屋买卖合同》并未约定由物业公司代上诉人对涉案房屋进行交付，而物业公司则要求被上诉人缴付物业费才给房门钥匙，是没有事实、法律依据的。物业公司也未向被上诉人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被上诉人并未领取到两书，因此上诉人至今未将房屋交付给被上诉人使用。请二审法院依法维持一审判决。 曾某芬、韦某祥向一审法院起诉请求：1.判令某公司支付给曾某芬、韦某祥逾期交房违约金从2018年11月1日起至被告将合格的房屋实际交付给曾某芬、韦某祥止，现暂计29984.3元（违约金计算方法：从2018年11月1日起计暂至2019年10月31日止，已付房款410744元×每日万分之二×365天＝29984.3元）；2.本案的全部诉讼费用（包括：诉讼费、公告费、邮寄费、鉴定费等）由某公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月12日,曾某芬、韦某祥与某公司签订《商品房买卖合同》,合同约定曾某芬、韦某祥购买某公司开发的位于柳州市柳江区,总房款410744元，曾某芬、韦某祥选择付款方式为在合同签订时交纳首期款123744元，余款287000元向银行（公积金管理中心）贷款。合同第八条交付期限约定为出卖人应当在2018年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.气象部门的气象记录有连续二天以上降水、供水、供电部门连续停水、停电三小时以上；3.由于政府行为等出卖人不能控制的因素，因非出卖人的原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期的。4.因规划文物，环保等主管部门所采取某项行政措施而导致开发建设延长。”;合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四第四条第1款约定“出卖人在《柳州日报》《柳州晚报》《南国今报》以发布公告或电话、短信形式通知交付的，视为按本合同第十一条进行了书面通知”，第2款约定“买受人应当在出卖人发出交房通知之日起15天内与出卖人办理房屋交接手续，逾期则视为出卖人已将房屋正式交付，该房屋的权利、义务及风险也随即转移买受人”。合同还约定了买受人和出卖人的其他权利和义务。 合同签订后，曾某芬、韦某祥按照合同约定的支付了首期房款，并向中国农业银行申请贷款287000元用于支付剩余房款，履行了合同所载明房款的付款义务。2019年3月25日，某公司在南国今报第002版发出《交房公告》，告知“”3#、4#、5#楼竣工验收合格，具备合同约定的交付条件，定于2019年3月31日起开始办理正式交房。曾某芬、韦某祥在接到某公司销售人员通知后，于2019年4月20日到现场验收房屋，因房屋存在空鼓以及烟道渗水问题，曾某芬、韦某祥要求某公司予以维修。验房当日，某公司未向曾某芬、韦某祥提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同约定的交付期限的最后一日的次日至本案第一次法庭辩论终结之日，即2018年11月1日至2019年12月25日，期间为419天。 另查明，某公司主张自曾某芬、韦某祥与某公司签订商品房买卖合同之日至合同约定的交付期限的最后一日，即2016年7月12日至2018年10月31日，按照其所提供的施工日志、监理日志记载的停工天数对逾期天数据实予以扣除，曾某芬、韦某祥对某公司该主张的计算期间予以认可。上述期间内，符合连续降雨二天以上、中高考停工等符合合同约定的停工天数合计220天。 一审法院认为，曾某芬、韦某祥与某公司签订《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依照合同约定全面履行自己的义务。曾某芬、韦某祥按照合同约定的购房款数额支付了房款,某公司则应按合同约定的内容的商品房交付给曾某芬、韦某祥使用。双方对合同签订的时间为2016年7月12日、约定房屋交付时间为2018年10月31日,该院予以确认。本案的争议焦点在于：一、逾期违约金的计算标准；二、本案中逾期交房的实际天数如何计算。 首先，对于逾期违约金计算标准，双方所签订的合同第九条明确载明逾期交房违约金为每日按照已付房款的万分之一计算，曾某芬、韦某祥主张违约金提高至每日按照已付房款的万分之二的标准计算，但本案中没有证据证明约定的违约金低于造成的损失，故曾某芬、韦某祥的主张不符合合同的约定，也不符合法律规定，该院不予支持。逾期交房违约金的计算标准应按照合同第九条第二款约定的内容予以执行。 其次，对于逾期交房的天数。本案中，某公司主张按照《商品房买卖合同》第八条的规定，对施工日志、监理日志中记载的包含雨天、法定节假日以及中、高考因素导致的符合顺延情况的天数予以扣除。经庭审核实及审核证据，该院对符合气象记录有连续二天以上降雨和中、高考因政府部门的发文通知，且与施工日志、监理日志记录停工相一致的天数确定为可以据实延期的情况。对某公司主张的法定节假日的停工，因为该情况不符合《商品房买卖合同》第八条的规定，且法定节假日系国家国务院制定，天数相对确定，某公司应对法定节假日对于工期的影响可以提前预见，故某公司在法定节假日的停工不属于可以据实延期的情况。另，对曾某芬、韦某祥提出“二天以上”雨天不应包含本数的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条的规定，民法中的“以上”包含本数，该院依法对曾某芬、韦某祥的该意见不予采纳。据此，自合同签订之日起至实际交付之日止，因上述该院认定可以据实延期的情况导致停工的天数可从逾期交房天数中予以扣除。本案中某公司主张自合同签订之日起至约定交付之日止作为扣除区间，减少计算区间系某公司处分权利的行为，曾某芬、韦某祥予以认可，且未损害曾某芬、韦某祥、第三人利益，该院对该区间予以确认。对于某公司交付房屋的时间，自曾某芬、韦某祥与某公司签订合同之日即2016年7月12日起至约定交房之日即2018年10月31日止，符合合同约定可以据实延期计算的停工天数为220天。对于逾期期间的确定，因某公司已经按照合同的约定在《南国今报》上通知交房，履行了交房的通知义务，曾某芬、韦某祥未在曾某芬、韦某祥刊登公告之日起的十五日内即2019年4月14日前与某公司交接房屋，直至2019年4月20日曾某芬、韦某祥到某公司处验房，该期间5天时间，房屋未完成交接的责任应由曾某芬、韦某祥自行承担。但曾某芬、韦某祥到某公司处进行房屋交接时，某公司未按《商品房买卖合同》第十一条的约定，向曾某芬、韦某祥出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按合同的约定由此产生的延期交房责任应由某公司承担。 据此，因某公司在本案审理过程中仍未按照合同约定完成交付房屋义务，故属于本案审理范围的逾期时间为自合同约定交房的第二日即2018年11月1日起至本案进行第一轮庭审辩论之日即2019年12月25日，共419天。扣除符合合同约定可以据实延期的天数220天以及曾某芬、韦某祥应当承担逾期交接责任的5天，某公司实际逾期交房天数应为194天（419天-220天-5天）。对于某公司实际完成房屋交付义务时，仍造成曾某芬、韦某祥经济损失的，由曾某芬、韦某祥另行主张权利。 综上所述，涉案商品房逾期交房194天，某公司未按合同约定日期向曾某芬、韦某祥交付房屋,违反合同约定且对曾某芬、韦某祥造成经济损失,某公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，应向曾某芬、韦某祥支付逾期交房违约金7968.43元（410744元×0.01%×194天）。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第二百零五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、广西柳州某房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付支付曾某芬、韦某祥逾期交房违约金7968.43元；二、驳回曾某芬、韦某祥的诉讼请求。案件受理费550元，由曾某芬、韦某祥负担404元，广西柳州某房地产开发有限责任公司负担146元。 本院二审期间，双方当对一审查明的事实无异议，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：一、对上诉人提交的住户手册，拟证明住户手册里包含《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即使被上诉人没有领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，上诉人也履行了质量保证的义务。被上诉人否认看到过该手册，本院认为，上诉人没有证据证实其向被上诉人发放了该住户手册，本院对该证据不予采纳。二、被上诉人提交2020年3月24日拍摄照片3张，拟证明房屋修补未完成，现在烟道还漏着水。本院认为，该照片并不能反映系与本案有关的房屋，本院不予采纳。三、对被上诉人提交的《交房通知单》，拟证明其去售房部结清余款拿到交房通知书，然后去物业交物业费才能领取钥匙和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。上诉人对该证据没有异议，本院对证据真实性予以确认，但是否作为本案定案依据，本院将根据查明的事实予以综合认定。四、上诉人申请证人杨某出庭作证，欲证实系被上诉人的原因导致未收房。本院认为，证人是上诉人委托收房的物业公司员工，与上诉人存在利害关系，证明力较低，且该证人所陈述的证言亦不能证实其向被上诉人出具了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故对该证人证言，本院不予采信。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，某公司是否存在逾期交房的情形，是否应向曾某芬、韦某祥支付逾期交房违约金。 曾某芬、韦某祥与某公司签订《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应依照合同约定全面履行自己的义务。曾某芬、韦某祥按照合同约定的购房款数额支付了房款,某公司则应按合同约定的内容的商品房交付给曾某芬、韦某祥使用。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据本案查明的事实，曾某芬、韦某祥到某公司处进行房屋交接时，某公司未按《商品房买卖合同》约定向曾某芬、韦某祥出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，某公司主张其已经向曾某芬、韦某祥出具了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但并未提交充分有效的证据予以证明，本院不予支持，因此由此产生的延期交房责任由某公司承担。经本院核实，一审确认某公司逾期交房的天数194天正确，并根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为每日按照已付房款的万分一计算违约金为7968.43元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（广西柳州某房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人广西柳州某房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年七月十六日 代书记员 覃宝云