福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2836号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，职员。 被上诉人（原审原告）：邱大金，男，1963年4月27日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：卞坚群，福建君洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君洲律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人邱大金商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4094号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年6月1日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回邱大金的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以未提供施工日志、监理日志用于佐证，不予采纳仁文公司提出顺延交房的主张，系事实认定不清，法律适用错误。1.根据双方合同约定，仁文公司具有可以延期交房的事由，一审法院事实认定不清，适用法律错误。仁文公司与邱大金签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。根据合同法第八条“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”及第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，并根据仁文公司与邱大金双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限以及附件六第四条第6款的相关约定“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件...24小时累计60mm以上（含60mm）降雨，六级以上大风（含六级）...高考、九八、创卫...等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实顺延交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无须证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”，涉讼合同中关于顺延交房的约定是双方全面沟通与协商达成合意后签订的，并没有排除邱大金的主要权利，且双方在缔结合同时已作明确提示说明，不属于格式合同，故该条款约定有效。因此只要出现了合同中约定可顺延交付房屋的事由，且双方未协商解除或者变更合同的情况下，则仁文公司可以顺延交房时间。2.案涉地块的开工、预售都是在省高院和厦门中院采取封闭式监管下进行的。2014年9月至2016年1月被厦门中院再次查封，该期间的工程停工属于不可抗力因素所致，根据合同约定仁文公司有权顺延交房。2011年底，受房地产宏观调控影响，仁文公司开发的“金帝·中洲滨海城项目”发生债务危机、诉讼危机。2012年2月、4月，厦门中院保全查封了包括案涉B-10地块在内的“金帝·中洲滨海城项目”所有在建工程。为盘活项目，保护购房业主和债权人利益，维护社会稳定，2012年4月6日，厦门市政府和福建省高级人民法院联合组成“金帝债务危机专案工作组”，明确了对“中洲滨海城”项目采取封闭式监管销售的盘活措施，具体由厦门中院执行。在此背景下，案涉地块于2012年8月获准并办妥开工许可证，2013年2月5日，厦门中院解除查封，中洲滨海城项目重新启动销售，2013年2月8日，案涉地块获取销售许可证。B-10地块所有销售收款均被厦门中院执行局查封及分配，仁文公司对B-10地块的销售收入无权处置。2014年9月26日,厦门中院执行局又查封了“金帝•中洲滨海城”项目所有未登记备案的房源，即全盘查封，造成无法销售、没有回款、工程停工。为保护各方利益，妥善处理案涉项目建设事宜及保户购房者利益，2014年12月14日，厦门市政府召开金帝中洲滨海城项目专题联席会议，成立了厦门市和同安区两级“中洲滨海城项目协调领导小组”。购房业主也不断到市政府上访维权。2015年9月21日，厦门中院、市国土资源与房产管理局、同安区政府联合成立监管组，并制定了《“金帝•中洲滨海城”项目建设资金监管办法》，明确对仁文公司实施联合监管，盘活项目，维护社会稳定。2016年1月26日，厦门中院解除中洲滨海城项目B1-3、10地块的全部查封，案涉地块复工，恢复销售状态。如上，案涉地块的施工、预售等都是在政府与法院采取封闭式监管下进行的，仁文公司并没有决定权与控制权。2014年9月至2016年1月期间，涉案地块再次被法院查封并停工，均系政府与法院所决定，而非仁文公司所能控制的。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力事件以及其他非出卖人所能控制的因素而导致的工程延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。因此，仁文公司认为2014年9月至2016年1月期间属于合同约定的可顺延交房的因素，根据合同约定仁文公司有权顺延交房。3.仁文公司可顺延交房的期间应当从涉讼房产开工之日计算至视为交付之日。涉讼房产项目作为一个系统工程，在签订本案合同前已开工，施工过程中均可能存在合同约定的顺延交房事由，因此顺延交房期间应当从涉讼房产开工之日计算。本案涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月仁文公司向邱大金送达《商品房交付通知书》，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，高考，创卫，台风莫兰蒂）因素共计299天，以上情形均不能正常施工作业，故按照合同约定仁文公司可据实予以顺延交房的天数为299天。 二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年2月6日是错误的。1.邱大金于2017年12月4日自愿接收讼争房屋，根据仁文公司与邱大金签订的合同及补充协议约定，视为邱大金免除仁文公司承担逾期交房的违约责任，即便判定仁文公司应承担责任，也仅限于合同约定的向邱大金支付违约金人民币贰仟元整。结合仁文公司与邱大金签订的合同第八条约定关于交付条件与期限之第四款约定，“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2钟方式处理，即买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金”；以及双方签订补充协议第四条商品房的交付第柒款约定，“如买受人所购买房屋在合同第八条规定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，则视为买受人免除出卖人承担逾期交房的违约责任”。一审法院一方面确认邱大金于2017年12月4日完成讼争商品房的交房手续，另一方面却漠视邱大金与仁文公司基于自主自愿平等原则签订的合同及补充协议约定，认定逾期交房的违约金应算至2018年2月6日是自相矛盾，错误的。2.相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即仁文公司已提请邱大金注意补充协议内容，关于讼争房屋交付的约定也是合法有效的，对双方均具有约束力。如邱大金对商品房交付内容有异议，应在签订合同当时提出，或者在仁文公司书面通知其前来办理讼争房屋交付手续时选择不予接收。3.邱大金作为具有完全民事行为能力的成年人，精神状况健康正常，不论是其关于商品房交付的合同约定还是2017年12月4日收房的行为，均视为邱大金对自己权利的处置，不违反现行法律的规定是允许的，相反一审法院认为逾期交房违约金应算至2018年2月6日，该判定是对平等民事主体交易领域活动的干预，违反了民法意思自治原则，应予以纠正。邱大金作为具有完全民事行为能力精神状况健康正常的成年人，应对自己的民事法律行为承担责任，根据民法总则第十八条规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，结合双方合同及补充协议约定，邱大金自愿接收房屋的行为视为对仁文公司逾期交房违约责任的豁免。退一步讲，假设逾期交房违约金算至2018年2月6日，鉴于2017年12月4日起邱大金已实际收房，仁文公司的违约行为之严重程度已降低，邱大金的损失也大幅度降低，按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金有失公允，应予调整。因此，假设逾期交房违约金算至2018年2月6日，那么自2017年12月4日邱大金实际收房之日起至2018年2月6日止，逾期交房违约金应以日万分之零点五为宜。 三、一审法院不予认可仁文公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了仁文公司的举证及付款义务，违反了公平原则，仁文公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。退一万步讲，即便仁文公司应支付逾期交房违约金，也应扣除前述顺延交房事由期间。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳仁文公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了仁文公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准计至2018年2月6日违约金为人民币85838.31元，超过了合同总价款的5%即41110.3元（822206元×5%=41110.3元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了邱大金的实际损失，违反了公平原则。即便邱大金的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约1800元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2466.6元（每日违约金82.220元，一个月的违约金2466.6元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，仁文公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即41110.3元，即便参照租金损失，亦应给予调低。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。 四、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定仁文公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2015年3月31日至2016年9月10日）的主张，是错误的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条问题“买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?”的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算……按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”根据福建省高院上述意见，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。仁文公司与邱大金签订的《商品房买卖合同》第八条约定，仁文公司应当在2015年3月30日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，仁文公司逾期交房违约金应从2015年3月31日起开始计算，终止于2017年12月4日（邱大金实际收房)。2015年3月30日仁文公司未交房，2015年3月31日邱大金就知道其收房权利受到侵害,邱大金于2019年9月11日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且邱大金并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此邱大金主张2015年3月31日至2016年9月10日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 邱大金答辩称，一、仁文公司逾期交房存在客观事实，逾期交房的天数应从仁文公司实际逾期之日起计至邱大金签收业主手册的之日，邱大金未存在逾期付款情况。1.根据合同约定,双方约定交房时间为2015年3月30日，但因仁文公司不能达到交房条件，邱大金无法接收房屋。仁文公司逾期天数应计算至邱大金实际接收房屋之日。本案邱大金的实际交房时间是邱大金领取签收业主手册之日,应以邱大金签收谨遵业主手册声明时间为准,并非仁文公司提出的两书上的时间，因两书的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求邱大金填写特定日期，存在倒签情况。案涉纠纷中有业主对该情况提出质疑，并向警方报案，要求警方予以处理。且按交易习惯，两书的领取时间和业主手册的领取时间应是同一时间,由邱大金接收房屋后并在两书和业主手册上签字确认，但在本案中存在两者的日期存在不一致的情况，明显不合常理。仁文公司当庭陈述存在虚假嫌疑,应承担相应的法律责任，邱大金请求法庭调查实际交房时间。本案逾期交房违约金的计算天数亦应计至仁文公司实际交房之日止。2.仁文公司确认了邱大金的首付款已经付清的事实,对付款时间没有异议,即使仁文公司认为邱大金逾期付款，仁文公司应该提出反诉或者另案起诉，而非以邱大金逾期付款，作为其逾期交房的借口。3.仁文公司故意逾期开出发票，以此指责邱大金逾期支付首付款或者逾期支付贷款，没有事实依据。邱大金在一审中已补充银行明细单及相关贷款划扣凭证以证明仁文公司所开出发票过分迟延于邱大金实际付款日期，开票时间并非实际付款时间，纵观所有邱大金的首付款支付时间，均早于仁文公司的开票时间，且双方间的合同签订时间均迟于邱大金支付首付款的时间，仁文公司答辩开票时间为实际付款时间，那为何未在邱大金支付相关款项时准时开票，为何邱大金是在合同签订前就已支付购房首付款，以上情况明显不合常理，仁文公司的答辩存在诸多不实。4.仁文公司称邱大金逾期支付贷款，无相关事实和法律依据，邱大金及时向银行办理相关房屋贷款，签订贷款合同，并提交全部所需材料，履行完毕自身义务，至于银行因为仁文公司原因未予向仁文公司发放贷款，属于仁文公司自身过错，应由仁文公司承担银行未及时放款的后果，与邱大金无关。邱大金按揭贷款时间迟延原因已经在庭审中陈述。此外，针对部分邱大金的按揭晚于交房时间,邱大金认为按揭贷款发放的时间延误并非邱大金的责任,而是仁文公司大量债务导致银行出于风险管控，迟迟不予发放贷款。根据邱大金向代理人反映的情况，2014年至2017年间,邱大金所贷款银行对仁文公司名下楼盘均不予发放贷款,这一事实希望仁文公司予以确认。同时,双方所签订的商品房买卖合同并未约定贷款发放的期限与仁文公司交房时间有关联,合同仅约定邱大金应提交相应的贷款资料即表示邱大金完成相应的付款义务，邱大金已提交全部贷款所需资料，签订贷款合同，符合放款条件，至于银行出于对仁文公司方的考量而延期放款，并非是邱大金的过错，该责任亦应由仁文公司承担。最后，按照合同第6条第3款的约定,双方并未约定贷款下发的期限,如仁文公司认为邱大金贷款逾期也应提交证明邱大金未在约定期限提交相应贷款资料的证据，或向法院另行起诉。5.仁文公司声称应根据合同条款和交易习惯推定邱大金应该在合同签订之日起60日内付清购房款，无事实法律依据。仁文公司贷款下放存在迟延，是因为邱大金自身存在风险，导致银行未能向其支付贷款，邱大金在此不再赘述。且本案合同及附件六均未明确规定买受人应在签订合同之日起60日内付清房款，仁文公司所提供的证据不足以证明存在该交易习惯。此外，双方签订的合同为仁文公司单方提供的格式合同，条款均由仁文公司预先拟定，合法有效，根本不存在违反公平原则的事实。 二、仁文公司主张的存在不可抗力因素,应扣除299天,并可顺延交房，仁文公司的理由没有事实、法律依据。合同中没有约定将气温大于35度的情况作为延期交房的条件,也没有证据显示气温大于35度影响施工。即使存在24小时内降雨量超过60MM以及6级以上大风的劣天气等仁文公司提出延期事由,在合同签订前，以及合同约定的交房日期后出现上述延期事由情况都应子以排除。毕竟如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。仁文公司仅提供其单方出具的气象资料证明及气象灾害证明，上述证据的真实性、合法性有待商榷，应提供可靠证据予以佐证，仁文公司未提供施工日志、监理日志证明其在相关气象条件下存在停工施工情形，仁文公司主张该事实的证据明显不足。关于仁文公司主张案涉地块的施工活动因被政府机关监管，工程停工造成其逾期交房，该情况属不可抗力，仁文公司主张其有权依合同约定顺延交房的问题。首先，仁文公司在二审期间完全未提供证据证实其被政府监管的有效证据。其次，根据民法总则第一百八十条的约定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”即使真的存在仁文公司被相关政府机关监管的情况，亦是因仁文公司之前经营不善行为，导致其出现债务、诉讼危机，政府机关为维护业主及其他债权人的合法权益，才对仁文公司采取各类监管措施。仁文公司本身存在过错不符合不可抗力的构成要件。最后，案涉业主的合同签订时间均在2013年至2014年间，若按照仁文公司所述，仁文公司明知该地块自2012年起多次被厦门中院查封，其无法在合同约定时间内按期交房，仍然与邱大金签订商品房买卖合同，其中交房时间均由仁文公司所提供的格式合同中预先确定。仁文公司在向邱大金出售房屋的过程中从未向邱大金披露其存在被政府监管情况，仁文公司对逾期交房主客观上均存在过错，此时提出其逾期交房为不可抗力造成，有权顺延交房显属无稽之谈。仁文公司的表述无事实及法律依据，不应予以采纳。 三、仁文公司主张逾期交房违约金过高，违反公平原则，应予以调整的请求，无事实、法律依据。仁文公司用以提交证明违约金标准过高的证据与本案无实际关联性，仁文公司主张违约金标准过高证据不足，且邱大金再三重申，双方签订的合同是仁文公司单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重邱大金的义务，侵害邱大金权利，此时仁文公司提出合同违约金条款违反公平原则，明显无事实依据。仁文公司主张调低逾期交房违约金标准应提出相应证据证明邱大金的损失明显低于一审法院支持的违约金数额。 四、仁文公司主张邱大金提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效无法律依据。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，因此邱大金可随时主张权利，因仁文公司逾期交房且拒绝解决纠纷，邱大金不得已提起诉讼，要求仁文公司承担相应违约责任。一审法院作出只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算的认定准确，仁文公司的主张无相关法律依据。首先，按《厦门市商品房买卖合同》的约定，厦门仁文公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向邱大金缴纳违约金，合同第九条第二款约定违约金的计算期限为2015年3月31日至实际交付之日止。据此分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。 五、仁文公司客观逾期办理房屋产权登记，应按照主合同第十四条约定承担相应违约责任。关于办理房屋权属证书，至今为止,仁文公司仍拒绝办理案涉房屋产权。邱大金认为应依据双方《商品房买卖合同》第14条约定,否则仁文公司应承担相应的违约责任。仁文公司未交付权属登记的任何资料,而仁文公司所述合同附件属格式条款,应属无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文公司单方拟定的格式合同。《合同补充协议》中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且仁文公司未能举证证明在签订合同之时就该违约责任向邱大金进行提示告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款应属无效。仁文公司在与邱大金签署合同时,直接将整叠合同交与邱大金签署,没有特别提示及说明,仁文公司也没有证据显示在签署时有对邱大金特别提醒,根据当时签合同的过程,仁文公司的相关工作人员都没有做特别提醒,实际上所有的业主只是看主合同约定,没有看附件合同约定,因此对于这样的附件条款,明显是属于格式条款,建议对该格式条款应判定无效。 综上所述，邱大金已经证明了仁文公司逾期交房及逾期办理房屋权属证书的的事实，邱大金在案涉房屋的交易过程中未有违约行为，一审法院的判决正确，仁文公司的上诉理由没有事实及法律依据，故请求法院驳回上诉，维持原判。 邱大金向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令仁文公司向邱大金支付逾期交房违约金109189元（以822206元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2018年11月17日止）；2.仁文公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》项下房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付邱大金；3.仁文公司向邱大金支付逾期办证违约金（以每日822206元的十万分之一计，自2019年2月15日起计至仁文公司协助邱大金办理完成房屋权属登记之日止）；4.仁文公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月3日，买受人邱大金与出卖人仁文公司签订合同编号为03057176的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区，房屋总价款822206元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年4月3日前付首付款202206元，备案三日后付5万元，余款57万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年4月15日、2013年5月27日，仁文公司向邱大金共计开具了三张发票，载明邱大金已向该公司支付购房款202206元、50000元、570000元。邱大金提供的银行交易流水、个人贷款支付凭证显示，邱大金支付首付款的日期早于仁文公司的开票日期，其中57万元按揭贷款已于2013年5月15日转账至仁文公司指定的银行账户。 2017年9月27日、2018年2月6日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2017年9月28日，仁文公司向邱大金寄出《商品房交付通知书》，通知邱大金于2017年12月4日办理交房手续。邱大金已于2017年12月4日到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续，但尚未办理产权过户登记。 一审另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝•中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。诉讼中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。邱大金在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求变更为：判令仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给邱大金。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年2月6日，案涉商品房才完成工程竣工验收合格和消防验收合格，具备法定交付使用条件，之后仁文公司于2017年9月28日通知邱大金办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，邱大金未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向邱大金承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向邱大金支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。仁文公司在2017年9月28日向邱大金寄送《商品房交付通知书》，通知邱大金于2017年12月4日前往仁文公司办理收房手续，但因案涉商品房于2018年2月6日才具备法定交付使用条件，故即使邱大金已于2017年12月3日收房，亦未发生法定交房效力，案涉房产在满足交房条件之时，可视为房产已经交付，故实际交房时间应为2018年2月6日，仁文公司的逾期交房天数应算至2018年2月6日，共计1044天。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向邱大金支付的逾期交房违约金85838.31元（822206元×0.0001×1044天）。邱大金主张的逾期交房违约金超出部分的金额，不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与邱大金的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，邱大金于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称邱大金主张逾期交房违约金部分已过诉讼时效，理由不足，不予采纳。 关于邱大金提出的判令仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故邱大金要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。一审法院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2018年2月6日交付邱大金使用后，至2019年5月7日已满425日，邱大金尚未取得案涉商品房的权属证书，且系仁文公司未按合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料交付给邱大金的原因所致。故仁文公司已构成逾期办证违约，应当自2019年4月7日起至该公司将办理权属登记需由该公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付邱大金之日止，每日按邱大金已付款822206元的0.001%向邱大金支付逾期办证违约金。邱大金诉求超出部分，不予支持。邱大金的其他主张，证据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向邱大金支付逾期交房违约金85838.31元；二、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向邱大金交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向邱大金支付逾期办证违约金（具体金额，自2019年4月7日起至本判决第二项的土地房屋产籍调查表交付邱大金之日止，每日按822206元的0.001%计算）；四、驳回邱大金的其他诉讼请求。案件受理费2484元，适用简易程序减半收取1242元，由邱大金负担265.6元；厦门仁文建设有限公司负担976.4元。 对一审查明的事实，仁文公司认为双方合同约定的支付首付款时间是2013年3月18日而非一审判决所载的2013年4月3日，邱大金对此无异议。邱大金认为一审遗漏查明2018年11月8日交房现场中仁文公司强迫业主倒签两房证书接受不符合交付条件的房屋等发生冲突，多次向警方报警。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，仁文公司提交同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，证明相同地段的租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，邱大金主张的逾期交房违约金也过分高于其实际损失，应予调低。 邱大金质证认为，该证据真实性、合法性、关联性不予认可。该证据系仁文公司单方形成，无其他证据予以佐证，无法证明仁文公司的主张。仁文公司主张逾期交房违约金标准过高缺乏依据，一审判决认定的逾期交房违约金远不足以赔偿邱大金遭受的损失。 邱大金于二审中提交4组新证据：1.商品房延期交付通知书，证明仁文公司于2015年及2017年间多次向邱大金发出商品房延期交付通知书，要求延期履行其交房义务，因仁文公司同意履行义务产生诉讼时效中断的后果，逾期交房违约金的时效亦产生中断，应重新予以计算。邱大金所主张的逾期交房违约金均未超出诉讼时效。2.关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告，证明仁文公司于2016年4月21日向邱大金发出《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，其中仁文公司作出同意尽快履行交房义务的表示，亦产生全案诉讼时效中断的效果。因此，邱大金所主张的逾期交房违约金并未超出诉讼时效。3.代表全体业主出具的业主维权资料，证明2017年3月18日、2017年10月1日、2018年7月24日，B1-10地块业主均向仁文公司发函要求其按照案《商品房买卖合同》的约定适当履行交房义务，在仁文公司逾期交房后至今，邱大金均不断进行维权。邱大金作为权利人持续向作为义务人的仁文公司提出履行请求，理所应当产生全案诉讼时效中断的后果，邱大金所主张的逾期交房违约金完全未超出诉讼时效。4.厦门市中级人民法院（2019）闽02民终1588号、（2019）闽02民终2664号民事判决书，证明厦门市中级人民法院均未支持仁文公司针对B1-10地块业主提出的诉讼时效抗辩，法院认定案涉业主主张的逾期交房违约金均未超过诉讼时效。 仁文公司质证认为，证据1的表面真实性确认，对证明对象有异议，该通知书只是通知邱大金因客观原因延期交房，不代表对延期交房违约金同意支付，并不导致诉讼时效的中断。证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。该份报告没有仁文公司的盖章，仁文公司从没有出具过这份报告。退一步讲，即便该份报告是真实的，也是专门针对未网签的线下合同作出的，本案双方签署的合同在2013年就已向房管局办理了备案手续，不属于报告中线下合同的范围，该份报告跟本案无关。证据3真实性、合法性、关联性均不予认可。仁文公司从未收到过相关材料。即使确有业主维权，邱大金也没有证明其在维权业主之列。证据4真实性不予确认，没有原件也没有法院公章；关联性也不予认可，对本案不具有参考意义。即使真实，两份判决不予支持的理由不一样，对诉讼时效的理由也是不一样的，与本案无关。 本院认为，根据双方签订合同的附件六《补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由,仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立，本院不予采纳。仁文公司称讼争项目的开工起就被省高院和本院监管，属于不可抗力因素，可顺延交房，缺乏法律依据，不能成立。 根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。仁文公司主张参照市场租金标准支付逾期交房违约金，但该主张成立的前提是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，仁文公司虽通知邱大金于2017年12月4日办理交房手续，但讼争房屋直至2018年2月6日方具备法定交付使用条件，一审认定讼争房屋在满足法定交房条件之时可视为交付，即实际交房时间为2018年2月6日，并无不当。故仁文公司逾期交房期间应为2015年3月31日至2018年2月6日。邱大金于2019年9月11日起诉请求仁文公司支付逾期交房违约金，故邱大金主张的2015年3月31日至2016年9月10日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。仁文公司应按约以已付购房款822206元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2018年2月6日期间的逾期交房违约金42261.39元（822206×0.0001×514）。仁文公司亦应按约向邱大金交付办理房屋权属登记所需的土地房屋产籍调查表。《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》仅为复印件，且没有仁文公司的公章，《业主维权资料》没有证据证明送达至仁文公司，而仁文公司对该两份证据的真实性均不予认可，称其从未出具过《关于B1-3、10地块登记备案、交房等工作安排的报告》，亦从未收到过《业主维权资料》，本院对该两份证据的证明力不予认可。仁文公司向邱大金发出的“商品房延期交付通知书”中，仁文公司并未表示要支付逾期交房违约金，邱大金以此主张逾期交房违约金诉讼时效中断，证据不足。讼争房屋交付邱大金后，因仁文公司的原因导致邱大金未能按合同约定的时间取得房屋权属证书，一审判令仁文公司按照合同约定向邱大金支付逾期办证违约金，并无不当。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4094号民事判决第二、三项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4094号民事判决第四项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4094号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向邱大金支付逾期交房违约金42261.39元； 四、驳回邱大金的其他诉讼请求； 五、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2484元，减半收取1242元，由厦门仁文建设有限公司负担481元，邱大金负担761元；二审案件受理费2484元，由厦门仁文建设有限公司负担962元，邱大金负担1522元。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年七月八日 书记员  罗仁冰 附本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。