贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7548号 原告：樊焕永，男，1993年6月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：司菊，女，1990年7月14日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：喻江（特别授权代理），系贵州谦明律师事务所律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层,统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃。 委托诉讼代理人：王妍、刘力铭，均系贵州锐驰律师事务所律师。 原告樊焕永、司菊与被告贵州翰林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人喻江，被告的委托诉讼代理人王妍、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在将经过验收合格的商品房交付给原告使用；2、判令被告以已付房款397144元为基数，按每日0.198‰向原告支付逾期交房违约金,从计算至实际交付验收合格的商品房之日止；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年,原告看了被告的卖楼宣传单,到现场看了被告楼盘中间花园已基本成型,12-14栋已经封顶,15栋已修至10层以上,再加上被告工作人员的大力宣传推动下,认为被告开发的楼盘能按时交房,因此原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的毕节七星关区德溪新区翰林大道与德溪大道交汇处远航七星万象城-翰林苑(一期)号房,并通过银行按揭的方式支付购房款397144元。合同约定被告交付房屋,但买房不久该楼盘停工,变成了烂尾楼,直至合同约定的交房时间届满被告还没有复工,从2018年至今,原告与同小区的业主们维权无数次,被告多次另行承诺过交房时间,但到期都没有实际交房。直到今天,因为被告交房时间遥遥无期,导致原告没有房屋居住,直接的租金损失每年在2万元以上,因房屋是贷款购买,原告还需要按时还贷款,贷款利息也是一大笔开支。另外,维权花费了原告大量的时间和精力,也花费不少维权费用。但原告经济收入不高,经济和精神上的压力导致原告痛苦万分。但原、被告签订的《商品房买卖合同》中,约定关于逾期交付房屋的违约金为每日万分之0.5,即每年利率才1.825%,远远低于同期银行贷款利率4.75%,该条款远远低于原告遭受的损失,过低的违约全比例成为被告无限逾期交付房屋的重要原因。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、18条的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额,本案中,被告建设烂尾楼不但不能交房,还造成原告物质上、精神上的巨大损害,并且结合以后可能仍然无法交房的实际情况,原告有理由请求增加违约金,原告的损失应当是可以确定的。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息及罚息的标准,结合毕节地区的房屋租金及原告相关损失情况,可以在贷款利率水平上加收30%-50%罚息,2017年的银行贷款年利率4.75%,日利率为4.75%/360=0.0132%,原告按照人民银行逾期贷款利息和50%罚息规定,日罚息利率为0.0066%(0.0132%×50%)。因此,可以计算得出违约金支付日利率为:0.0132%+0.0066%=0.0198%,即日违约金计算标准利率为万分之1.98,虽然原告损失巨大,但请求以已付房款的万分之1.98按日计算逾期交房违约金的计算标准合理合法。综上所述,被告的行为严重影响原告的生活生产,忽视甚至损害了购房业主们的需求和基本利益,违背了我国坚持以人为本的基本理念,给社会稳定带来了巨大影响,但被告仍不能履行合同交房,因此原告起诉至贵院,请求支持原告的请求。被告贵州翰林置业有限公司辩称：被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》,购买了答辩人开发的远航七星万象城-翰林院(一期)第12幢5层5号房。《商品房买卖合同》第十三条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列方式处理:(2)逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”据此,答辩人违约金的履行时间为该商品房实际交付之日起90内。只有在该商品房实际交付后,才能确定违约金的支付时间,若涉案商品房实际交付后,答辩人已按约定履行了违约金的付款义务,则被答辩人无须再行起诉。只有答辩人在涉案商品房实际交付之日起90内仍未支付违约金的,才能证明答辩人不履行合同义务,被答辩人才有权向人民法院提起诉讼。综上所述,被答辩人诉请支付违约金的条件尚未成就,恳请贵院依法予以驳回。 补充答辩：1、涉案商品房不具备交付条件，原告诉请被告交付，系履行不能应予驳回；2、合同约定了每日万分之0.5的违约金计算标准，原告诉请调整增加违约金的计算方式无事实依据，其要求按银行贷款利率加收罚息的标准计算违约金无法律依据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下: 2017年7月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节七星关区德溪新区翰林大道与德溪大道交汇处远航七星万象城-翰林苑(一期)第12幢5层5号房,总价款397144元。合同第十一条约定被告应于2018年12月31日前交付房屋,第十三条关于逾期交房违约责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列方式处理:(2)逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款，约定的交房期限届至后，被告未交付房屋。 2019年12月12日，被告向原告等业主出具《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，其中关于12、13、14、15幢交房时间答复为：“最迟不超过2020年2月29日达到交付装修条件。如2020年2月29日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款达到逾期交房标准的业主，2019年1月1日至2020年2月29日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年2月29日尚未达到交房装修条件，从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之一；如2020年3月31日仍未达到交房条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之1.5。”关于第10幢交房时间答复为：“最迟不超过2020年12月31日达到交付装修条件。如2020年12月31日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款达到逾期交房标准的业主，2019年10月1日至2020年12月31日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年12月31日尚未达到交房装修条件，从2021年1月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之一；如2021年1月31日仍未达到交房条件，逾期交房违约金从2021年2月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之1.5。”关于违约金支付时间答复为：“逾期交房违约金为业主收房之日起三至六个月分批支付至业主个人银行卡。”上述答复是经过七星关区政府组织业主代表与我司协调的最后处理意见。答复作出之后，被告仍未交房，原告诉至本院。现涉案房屋尚未竣工。 本院认为，本案争议的焦点是：能否判决被告交付涉案房屋？逾期交房违约金支付条件是否成就？ 关于交房问题。原被告双方均认可涉案房屋尚未竣工，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》：第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，竣工且验收合格是建筑物交付使用的法定强制性条件，现涉案房屋未竣工，不符合法律规定的建筑物交付使用条件，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，属于法律及事实上履行不能，本院暂不予支持。 关于原告主张的逾期交房违约金问题，《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金支付条件是：“商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金”。被告作出答复的违约金支付条件是：“业主收房之日起三至六个月分批支付”。从前述约定及答复看，逾期交房违约金的支付条件均为房屋交付之后一定时间内支付，现涉案房屋尚未交付，故交房违约金支付条件不具备，故原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院暂不予支持，待房屋交付并且该违约金支付条件成就之后原告另行主张权利。既然在本案中不予支持逾期交房违约金，那么原告要求调整该违约金的诉求，本院也不予支持，待原告另行主张权利之时根据原告诉求再行审理。 综上所述，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告樊焕永、司菊的诉讼请求。案件受理费368元，由原告樊焕永、司菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月二十八日 书记员  周 猷