甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10541号原告：桂德斌，男，1964年3月19日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：马永胜，男，1963年5月20日出生，汉族，住兰州市城关区。原告桂德斌与被告马永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，于2018年4月27日作出（2017）甘0102民初3911号民事判决书。宣判后，原告桂德斌不服判决提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）甘01民终2254号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告桂德斌、被告马永胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂德斌向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同，判令马永胜返还一个月租金2600元及押金2800元；2、依法判令马永胜赔偿装饰、装修材料费等各项损失31000元，并如数返还店内的器具等物件；3、本案案件受理费由马永胜承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月1日签订租房合同，原告承租了被告位于兰州市城关区车库用于经营酒馆。合同签订后，原告依约履行了租赁合同约定的交付租金及押金义务，对租赁的车库进行上下水、暖气及卫生间等设施的改造，并进行了装饰装修，购置了电冰箱、电视机、沙发、茶几等物品。合同履行将近一年时，被告于2017年1月19日在未通知原告的情况下将租赁车库内原告的物品强行腾出搬至自行车棚内，并将房屋另行出租他人使用。被告的行为已构成违约，并给原告造成停业等损失。为此，原告状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告马永胜辩称，其并未违约。按照合同约定，原告每年提前十天付款，但原告迟迟未付款，累计过了一个月后，被告才通知中间人将原告的物品搬离案涉车库。而合同约定，案涉车库的装修在租赁期届满后归被告所有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，原、被告签订《租房合同》1份，双方约定：被告将位于兰州市城关区102室底楼车库出租给原告；租期自2016年2月1日至2018年2月1日；每年租金31200元，每月租金2600元，按年付款，每年提前10天付款；房屋终止，被告验收无误后，将押金退还原告，不计利息；租赁期满，被告有权收回出租房屋，原告应如期交还，原告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知被告，经被告同意后，重新签订租赁合同；原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得被告的同意后方可施工，租赁期满后，依附于房屋的装修归被告所有，对原告的装修装饰部分被告不负有修缮的义务；在租赁期内，原告拖欠房租累计一个月以上的，被告有权终止合同，收回该房屋，原告应向被告支付合同总租金30%的违约金，若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同还约定了其他事宜。该合同签订后，原告向被告支付一年租金及押金总计34000元，被告将租赁车库交付原告。原告将该车库进行装修后作经营酒馆之用。2017年1月，被告因向原告索要2017年度租金不得，遂请求租赁车库所在小区的物业公司职工亦是当初介绍原告租赁房屋的任某帮忙催告，任某将原告未支付租金的事告知了当初给其介绍原告桂德斌之人，要求其帮忙通知原告交纳租金，但原告此后仍未支付租金。2017年2月24日，被告通过任某将租赁车库中原告的电视机、电冰箱、沙发等物品搬出，并向任某退还了原告支付的部分押金2000元。此后，任某通过电话、短信联系原告，通知其物品已被腾出车库，让其自行拉走，但原告一直未拉走。因社区人员不让将上述物品存放在小区院子内，任某便将物品存放在自行车棚内。后被告将租赁车库另租于他人使用。原告认为被告未通知其就将租赁车库内的物品强行腾出搬至自行车棚内，并将房屋另行出租他人使用构成违约，给其造成损失，遂诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：一、原告未支付房租的行为是否构成违约，被告直接通过中间人将原告物品搬出租赁车库的行为是否构成违约；二、原、被告双方签订的租房合同是否应解除；三、原告要求被告返还租金、押金并赔偿损失、返还物品的诉求有无事实与法律依据。一、原告未支付租金的行为是否构成违约，被告直接通过中间人将租赁车库内原告的物品搬出是否构成违约。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租房合同意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。从原告先支付2016年全年租金、后使用车库的情况以及合同中“次年租金应提前10日支付”的约定来看，双方约定的租金交付方式是先交租金后使用房屋。根据合同的约定，2017年2月1日至2018年2月1日的租金应当在该租赁期开始前10日内支付，但是原告经被告催告，未能依约支付租金，原告的行为构成违约。至于原告诉称被告于2017年1月19日将其物品从租赁车库内搬出的主张，被告辩称其于2017年2月24日才将物品搬出。本院认为，原告并未提供相关证据证明其主张，而被告提供了证人任某的证言予以佐证其主张，该证人证言符合证据的真实性、证人出庭作证符合合法性，证言内容与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，故本院对原告的该主张不予采纳，对被告的辩称予以采纳。原告逾期支付租金的行为构成违约，而被告于2017年2月24日将原告物品搬出出租房屋的行为也构成违约。因为合同约定原告拖欠房租累计一个月以上的，被告有权终止合同，收回该房屋，原告的租金已经交至2017年1月31日，故被告应当在原告逾期缴纳房租累计一个月以上才有权解除双方的合同。本案被告在原告拖欠租金不满一个月的2017年2月24日即将原告的物品直接从租赁房屋搬出，其行为亦违反了合同的约定，对原告构成违约。二、原、被告双方签订的租房合同是否应解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告虽然在原告逾期缴纳租金后通过案外人任某向原告告知了其物品被搬出租赁房屋的情况，但是并未明确向原告告知其解除租房合同的意思表示，因此被告通知解除合同的行为本身即存在瑕疵。此外，解除权人解除合同的前提条件是解除合同的条件成就，而原告逾期缴纳房租累计一个月以上即是原、被告双方约定的一项解除合同的条件。被告在原告逾期缴纳房租不足一个月的情况下即通过将原告物品搬出的行为主张解除双方的租房合同，此时解除合同的条件尚未成就，被告向原告通知搬离物品的行为当时并不发生解除合同的效力。但此后，原告仍未向被告缴纳租金，案外人任某又多次通知原告搬走物品，原告均未予理睬。该事实证明原告对于被告解除合同的意思表示已经知晓，其又未在合理期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此，自原告逾期缴纳租金满一个月且知晓被告将其物品搬出租赁房屋后，双方的租赁合同已告解除。现原告再行要求解除双方的租房合同已无必要，本院对此不予支持。三、原告要求被告返还租金、押金并赔偿损失、返还物品的诉求有无事实与法律依据。关于原告要求被告返还1个月的租金2600元及押金2800元的诉讼请求。本院认为，依前文所述，被告于2017年2月24日将原告的物品搬离租赁房屋，表明原告实际占用承租房屋直至2017年2月24日。而其支付的租金截止2017年1月31日，故被告无须再向原告返还1个月的租金2600元。其次，房屋租赁押金的作用主要在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋损坏、拖欠租金等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。本案中，原告虽然向被告支付了房屋租赁押金2800元，但其未向被告支付2017年2月1日以后的房屋租金，其应当承担物品被搬出前的房屋租金。根据合同约定的租金标准以及被告于2017年2月24日将原告物品搬出的事实，原告应当承担的租金为2080元（2600÷30×24＝2080）。故原告支付的押金应当扣除其应承担的租金后由被告退还，即被告应当向原告退还房屋押金720元（2800-2080＝720）。关于被告庭审中陈述原告损坏、遗失其房屋内部分物品，故其有权扣除部分押金的辩由，因被告未提供相关证据证明该主张，本院对被告该辩由不予采纳。关于被告辩称其已将2000元押金退给任某的主张，因案外人任某并非租赁合同的相对人，亦非原告的委托收款人，因此被告未经原告同意或授权将押金退给任某的行为对原告不发生法律效力，不能视为被告已经将押金退还原告，故本院对被告的该辩由亦不予采纳。综上，本院对原告要求被告退还1个月房租2600元的请求不予支持，对退还押金2800元的请求予以部分支持。关于原告要求被告赔偿装饰装修、材料费等各项损失31000元的诉讼请求。首先，原、被告双方签订的租房合同约定，“租赁期满后，依附于房屋的装修归被告所有”；因此原告装饰、装修的价值应当在两年租赁期折抵完毕，而原告已经自用承租房屋一年有余，其还要求被告赔偿绝大部分装饰装修、材料费损失缺乏事实及法律依据。其次，原告在庭审中提供了一份装修工人书写的装修明细清单以证明其装修承租房屋花费33800元，但该清单的内容与签名明显非同一人书写，而装修工人并未出庭作证，原告亦未提供其支付装修费的相关证据，因此原告主张被告退还装修、材料损失的证据亦不充足。综上，本院对原告要求被告赔偿装饰、装修、材料费损失31000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还店内器具等物件的诉讼请求。虽然原告提供的照片能够证明其为承租房屋添置了部分器具，被告搬离原告物品时也与任某书面确认有原告的小液晶电视、电动车、电冰箱、4个茶几、8个靠背沙发，但原告并未说明要求被告退还的物品具体名称、数量，且原告的物品被搬出后，先放置在小区内，后又长时间存放在自行车棚，现双方均已无法确认物品是否还在，原告要求被告返还上述物品的主张事实上已难以实现。其次，被告将原告物品搬出承租房屋主要是因为原告未能在约定期限向被告缴纳房屋租金所致，虽然被告在合同未达解除条件的情况下将原告物品搬出也构成违约，但是从双方的违约程度看，原告应对引起本诉之争承担主要责任，故其对物品遗失的损失也应当承担主要责任。最后，自2017年2月24日被告将原告物品搬出租赁房屋起，被告及案外人任某多次通知原告自行拉走其物品，但原告长时间未予处理，其对于器具物品损失有放任扩大之责。综上，本院原告要求被告退还房屋内器具的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马永胜于本判决生效后十日内向原告桂德斌退还房屋押金720元；二、驳回原告桂德斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由原告桂德斌承担695元，被告马永胜承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  祝 静人民陪审员  雷豫英人民陪审员  王 冰二〇二〇年七月二十七日法官 助理  王 英书 记 员  张燕冰