宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1256号 上诉人（原审原告）：海燕，女，×年×月×日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告）：包头市广泽房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区钢铁大街7号正翔国际广场S2-B1111号。 法定代表人：刘栓马，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈志威，北京市京师（银川）律师事务所律师。 上诉人海燕因与被上诉人包头市广泽房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 海燕上诉请求：1.撤销金凤区人民法院（2020）宁0106民初124号民事判决，改判被上诉人向上诉人返还违法收取的费用或将该案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认为违反管理性规定不导致合同无效的认定错误，原审法院认为《客户服务单》系上诉人真实意思表示与事实不符。 包头市广泽房地产经纪有限公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。商品房销售管理办法属于部门规章，不属于合同法52条规定的行政法规，也不是司法解释规定的效力性规定，而是管理性规定，本案系平等的市场主体，因合同纠纷引起的案件，不涉及公共利益及市场秩序，上诉人在一审诉讼中向法庭提交的收据等证据均能证实上诉人在双方交易时对被上诉人的身份知情，上诉人所称中介费用一般不高于交易价格的2%-3%没有根据，本案其他购房者向价格主管部门投诉，经价格主管部门认定被上诉人没有违反价格法的行为。龙马房产公司的承诺不能兑现原因在于该公司资金链断裂，无法按照与上诉人之间的商品房买卖合同约定时间交房，责任在龙马房产公司。被上诉人作为中介方，已经尽到努力、责任和义务促成上诉人与龙马房产公司签订合同，在双方合同签订后，若因龙马公司的原因致使合同无法履行，而要求被上诉人承担违约责任显失公平。根据合同法的规定，被上诉人作为居间方已经履行了合同义务，上诉人要求被上诉人退还服务费缺乏法律依据，违背法律规定。 海燕向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《客户服务单》无效；2.被告退还电商服务费30000元，以及该笔款项占用期间利息，以年息6%暂从2018年9月25日计算至2020年1月2日利息2315元，共计32315元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2018年9月25日，原告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司分别签订两份《商品房买卖合同》，双方约定宁夏银川龙马房地产开发有限公司将自己开发的位于银川市金凤区宁安大街龙马中央商务广场的第3幢4层214号房、3幢4层223号房出售给原告，同时合同约定上述两套房价格为每套66427元。合同签订后原告共计向宁夏银川龙马房地产开发有限公司交付购房款132854元。另外根据被告宁夏银川龙马房地产有限公司的指定，原告于2018年9月25日以现金的方式向宁夏银川龙马房地产有限公司的代理销售公司被告包头市广泽房地产经纪有限公司支付30000元电商服务费，并在被告出具的《客户服务单》上签字确认，被告给原告出具30000元收款收据。后因宁夏银川龙马房地产开发有限公司不能交付房屋，原告诉至金凤区人民法院，后达成调解协议，解除了与宁夏银川龙马房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，金凤区人民法院以（2019）宁0106民初15361号民事调解书予以确认。现原告认为被告收取的电商服务费属于违规收取，原告与被告之间的《客户服务单》是无效合同，并且该协议当中约定的服务项目，由于原告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司的合同已经解除，现被告并未实际履行，也不可能继续履行。为此诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、关于《商品房销售管理办法》是属于“强制性规定”还是“管理性规定”的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。所谓管理性规定或取缔性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。由此可以认定《商品房销售管理办法》属于管理性规定。二、关于被告是否存在违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售代理商品房时不得收取佣金以外的其他费用的问题。该规定立法的本意是规范商品房销售中商品房开发方与销售代理方之间的关系，被告收取宁夏银川龙马房地产开发有限公司的佣金，是基于委托代理销售关系。本案中被告收取原告的服务费是基于居间合同关系。被告作为房地产销售中介机构，佣金或中介服务费作为其收入来源，可以根据自愿原则向委托方和购买方同时收取相应服务费，从该条规定可知，被告在代理销售宁夏银川龙马房地产开发有限公司商品房时，除佣金外，不得收取原告的其他费用，但未禁止被告与原告根据意思自治原则收取相关费用。被告收取原告的相关费用并未违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定。且根据《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪服务合同应当明确记载服务费用及其支付方式。作为房地产经纪公司，被告收取服务费是有法律依据的。三、关于《客户服务单》的效力问题。《客户服务单》上原告作为完全民事行为能力人签字确认，是其真实意思的表示，是有效合同。原告与被告之间形成居间服务合同关系，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。原告已经享受了被告提供的专业房地产咨询服务和由于被告的经纪服务带来的涉案商铺的价格优惠并促成了原告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，虽然原告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》已经解除，但并不导致原告与被告之间《客户服务单》也必然无效。故被告收取原告服务费符合双方约定和法律规定。综上，原告主张确认《客户服务单》无效，并退回服务费的主张缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告海燕的诉讼请求。案件受理费304元，由原告海燕负担。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《客户服务单》系居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，虽上诉人与宁夏银川龙马房地产开发有限公司解除了《商品房买卖合同》，但该解约行为仅造成上诉人与宁夏银川龙马房地产开发有限公司之间买卖关系的解除，并不能影响居间合同的效力。而且，《客户服务单》第三项明确约定不得以解除房屋买卖合同要求返还服务费。上诉人主张其签订《客户服务单》并非真实意思表示，但未提交相应证据加以证明。综上所述，上诉人海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费608元，由上诉人海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  宁 丽 二〇二〇年七月二日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。