福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2285号 原告：郑水森，男，1971年4月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：郑圣印，福建三山律师事务所执业律师。 被告：张瑞来，男，1977年12月12日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：曹瑜，福建中美律师事务所执业律师。 第三人：张秀瑜，女，1974年10月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告郑水森与被告张瑞来、第三人张秀瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑水森、被告张瑞来、第三人张秀瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑水森向本院提出诉讼请求：判令1.张瑞来立即支付2020年2月14日至2020年6月14日止的租金78660元及自2020年2月7日至付清租金时的违约金（违约金以78660元为基数，按2%/月计算，暂计至2020年6月7日为4719.6元）；2.张瑞来立即支付2020年2月14日至2020年6月14日的物业管理费1044元及自2020年2月7日起至付清物业管理费时的违约金（违约金以1044元为基数，按2%/月计算，暂计至2020年6月7日为62.64元），以上合计84486.24元；3.张瑞来负担本案的所有诉讼费用。 事实与理由：2017年11月1日，郑水森与张瑞来签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：1、张瑞来向郑水森承租闽侯县店面，面积204平方米，月租金36720元；2、租金从2018年2月14日开始计算，租金采取先缴后用的方式，按季缴纳；3、张瑞来应在上季度租金到期前7天，将下季度租金和物业费一并转入郑水森指定的账户；4、如张瑞来未按时缴纳租金，每逾期一日按应缴租金的0.5%支付违约金。合同签订后郑水森将店面交给张瑞来，张瑞来也按合同约定履行义务。2018年1月3日张瑞来经与第三人张秀瑜协商，张瑞来从其承租的店面中割出52.5平方米，以10500元的价格转租张秀瑜，为此郑水森根据张瑞来的要求由郑水森直接与张秀瑜签订租赁合同，由张秀瑜将10500元租金直接交付郑水森，张瑞来向郑水森支付租金时直接扣除张秀瑜向郑水森支付的租金10500元即张瑞来向郑水森支付的每月租金变成36720元-10500元＝26220元，物业管理费348元／月。张瑞来又将剩余部分转租给案外人，案外人把租金转给郑水森，郑水森再把差价转给张瑞来，一个季度的差价是16200元。现张瑞来将租金付至2020年2月14日后，以各种借口拒付租金和物业管理费。为维护郑水森的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求判准郑水森之诉请。 张瑞来辩称，一、郑水森在本案中不具有诉讼当事人的地位和身份，作为本案原告的主体不适格，其无权以自己名义就本案涉案商铺起诉。 张瑞来并不知道该店面的实际所有权人为甘蔗街道，福建西江月建材有限公司是向甘蔗街道承租后再委托其代理人即郑水森以其个人的名义进行转租并与张瑞来签订租赁合同，郑水森提供的证明并不能证实郑水森或是授权的西江月公司已取得该讼争店面的租赁权。郑水森并未提供证据证明其与甘蔗街道有租赁关系，来证实其对讼争店面具有使用、收益权和转租权，因此该份租赁合同为无效合同。而作为代理人的郑水森在涉案合同中不具有诉讼当事人的地位和身份，亦无权因涉案合同纠纷起诉。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。因此该合同为无效合同，合同一旦被确认无效，即具有溯及力，追溯至合同订立时便不具有法律约束力，郑水森不能依据无效合同要求张瑞来支付房租及违约金。 二、即使张瑞来与郑水森之间签定的租赁合同为有效合同，也于2018年5月25日解除了，因此张瑞来无须支付房租及违约金、物业费。 张瑞来于2018年5月，在郑水森的同意下将本次讼争的店面全体转租给了案外人杨守荣，之后并未使用过该店面。转让之后店面的租金与押金，杨守荣都是以转账或是现金的方式向郑水森缴纳。因此郑水森于2018年5月25日退还了张瑞来押金并且在该笔转账记录中备注了为退押金。双方的租赁关系因新的承租人的介入及退还押金的事实而解除。在此之后据张瑞来了解：2019年杨守荣在郑水森的同意下将此店面转给了案外人马雅使用。马雅的租金与押金也是直接向郑水森缴纳，房租一直缴纳至2020年3月，因新冠疫情的原因，马雅无力经营遂与郑水森协商能否降低房租，但双方未协商达成。2020年3月27日郑水森向马雅提出让其搬离店面并没收了马雅的押金。马雅也按郑水森要求腾空了店面将其交还给了郑水森，并且提出了解除租赁合同关系。因此双方实际在2020年3月30日已解除了合同。 三、因新冠疫情为不可抗力，且张瑞来从2018年5月至今从未实际使用该店面，双方的租赁合同关系也于2020年2月终止。 本租赁合同第十条、第十一条：对于因不可抗力的事由致使合同不能履行的是可以提前终止合同。根据全国人大常委会法工委于2020年2月11日就疫情防控有关法律问题举行的答记者问的相关内容，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此就算订立时合同有效，或是2018年5月未解除，那此次因新冠疫情的原因，张瑞来以其实际未占用使用店面的行为也代表其终止合同的意思表示。 四、根据“福州市人民政府办公厅关于进一步促进服务业复工复效的通知”则该讼争店面应免收2020年2月份房租并且3、4月份房租减半。 福州市人民政府的公文明确减免中小微企业房租：“切实落实对承租国有资产类经营性房产的中小微服务业企业或个体工商户，免收2020年2月份房租，3、4月份房租减半。承租国有房产后经国有房屋出租方同意转租他人经营的，应确保所减免租金利益归实际经营承租方。集体所有的经营性房产可参照国有房产对实际经营户给予减免租金”而本次讼争的房产的所有权人为甘蔗街道，则该房产应免收2020年2月份房租，3、4月份房租减半并该减免利益归实际经营承租方。因此就算合同有效，存在欠租行为，那原告也不能主张2月份的房租及3、4月的全额房租及违约金。 五、郑水森主张的违约金畸高，理应调低至其实际损失的30%，而该损失也因有履约保证金而得到了弥补，损失不复存在，因此对其违约金的请求应予以驳回。 因郑水森已承认与杨守荣、马雅之间的租赁关系，而且也承认收到两人的押金，就算是有欠租情况存在，郑水森损失的只是银行同期的贷款利息，而按合同约定张瑞来实际是交纳了三个月的房租作为保证金，足以弥补对郑水森造成的利息损失。 《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 张秀瑜辩称，张秀瑜在2018年1月与张瑞来协商，从其承租的“闽侯县”店面中割出52.5平方米，以10500元转租给张秀瑜。张秀瑜经过与郑水森、张瑞来共同协商，张秀瑜直接与郑水森签订租赁合同，张秀瑜按照合同要求，向郑水森缴纳合同约定的承租保证金。并且从2018年1月以来，均按时足额向郑水森指定的账户缴纳各月的房租及物业管理费。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提供的证据和庭审调查情况，本院可以确认如下事实：2017年11月8日，郑水森与张瑞来签订《房屋租赁合同》，约定郑水森将位于闽侯县店出租给张瑞来，租赁使用期限自2017年11月15日至2024年2月14日止。租金采取先缴后用的方式，按季缴纳，合同签订之日，张瑞来即向郑水森缴纳第一季度租金及履约保证金。合同保证金为首租季租1倍，即110160元，张瑞来在没有违反合同的情况下，由郑水森在租赁期届满后无息返还该项保证金。后经双方协商，从张瑞来承租的闽侯县店面中割出52.5平方米租赁给张秀瑜，郑水森与张秀瑜于2018年1月3日签订《房屋租赁合同》。店面剩余部分先后转租给另外两位案外人，案外人将押金和租金通过转账或者现金的方式支付给郑水森。郑水森于2018年5月25日退还张瑞来店面押金和返租金44750元。 本院认为，郑水森与张瑞来于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。郑水森于2018年5月25日向张瑞来转账，备注退50-113店面押金和返租金，而后张瑞来没有再支付租金，也未再实际使用该店面，两位案外人将押金和租金通过转账或者现金的方式支付给郑水森，郑水森和张瑞来以实际行为就退还押金、解除租赁合同达成一致意见，该份租赁合同已于2018年5月25日解除。郑水森要求张瑞来支付2020年2月14日至2020年6月14日止的租金及自2020年2月7日至付清租金时的违约金、2020年2月14日至2020年6月14日的物业管理费及自2020年2月7日起至付清物业管理费时的违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下： 驳回郑水森的全部诉讼请求。 本案案件受理费1912元，因适用简易程序审理,减半收取，实收956元，由郑水森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  张 峰 二〇二〇年七月九日 法官助理  陈 燕 书 记 员  黄思敏 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。