广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12490号原告：杨锦贤，男，1983年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********9*，公民身份号码440************354。原告：周雁英，女，1984年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区北滘镇东兴路东兴苑一区****，公民身份号码440************667。以上原告共同委托诉讼代理人：文静，广东力创律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。被告：广东协兴投资股份有限公司，住所地佛山市顺德区********************办公室。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。原告杨锦贤、周雁英诉被告广东协兴投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告杨锦贤、周雁英的共同委托诉讼代理人文静，被告广东协兴投资股份有限公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨锦贤、周雁英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（以房价款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月28日至实际办好房产证之日止）；2.被告向原告支付逾期交楼违约金21420元（从2018年8月1日起按照全部房价款万分之四的标准计算至2018年12月31日）及利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月达成买卖商铺合意，向被告购买了坐落于龙江镇文华社区居民委员会文华路9号龙江协兴购物中心（5栋）地下一层131号商铺，与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，并向被告支付了合同总价350000元及提交了办证所需所有资料。合同第十一条约定被告应于2018年8月1日前，在该商铺达到第九条、第十条约定的交付条件后向原告交付该商铺，现被告逾期交楼，根据合同第十二条约定被告应向原告支付违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，被告现已取得商铺权属证明书，应在90日内协助乙方办理相关不动产产权证明，而被告迟迟不予办理，违反了合同约定和诚实信用的原则。原告于2020年3月31日向被告送达了催缴违约金及办证的律师函，被告不予理会，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告所有诉讼请求。被告广东协兴投资股份有限公司辩称，一、涉案项目无法按时完成竣工验收和测绘是由于政府政策、规划调整等不可预见、不可克服的原因而造成的，被告无任何的过错责任，不应承担违约责任。二、原告已委托佛山市协基贸易有限公司（下称：协基公司）收楼及合作经营涉案物业，协基公司已于2018年7月15日与被告签订《商铺交付确认书》，约定按现状将涉案商铺交付协基公司交广州奥园商业经营管理有限公司（下称：广州奥园公司）进场规划管理和施工，故被告已依约履行交楼义务。根据原告与协基公司于2017年12月2日签订的《授权委托书》和《委托经营管理合同》，已表明原告委托协基公司全权负责涉案物业的一切租赁、管理、运营事务（包括收楼），并委托协基公司与广州奥园公司签订了《顺德龙江项目委托承包经营管理合同》，委托管理期限从2019年1月1日起至2028年12月31日止，并确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园商业经营管理有限公司为履行上述合同的前期筹备期。该合同也约定原告与协基公司的合作收益比例及收益的时间从2022年1月1日起至2028年12月31日止。故此，被告已依约将场地交付给原告的受托人协基公司，协基公司已收楼。三、涉案物业在未完成竣工验收和测绘报告的情况下协基公司与被告签订《商铺交付确认书》，并未损害原告的利益，因为原告在签订《商品房买卖合同》时，被告已告知原告涉案商铺的项目整体全部已交由广州奥园公司统一承包管理，原告也确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园公司为履行上述合同的前期筹备期，广州奥园公司的接管符合涉案项目的整体利益（包括原告的利益），而且按照《委托经营管理合同》，原告实际与协基公司合作经营的同时委托协基公司全权处理涉案物业的经营，至2022年1月1日起才有收益收取，对原告未造成任何影响。四、被告未有逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，在被告通知原告办证后，原告未配合被告办理补差和备齐资料给被告，故不能按时办证的责任在于原告。综上，被告不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》补充协议、售楼部收款收据、银行卡刷卡凭证、律师复函及快递单证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的《授权委托书》《委托经营管理合同》及顺丰邮件单、不动产办证通知书、投递记录和邮件发送通知的记录证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的关于龙江协兴购物中心通电情况的说明、龙江协兴购物中心宗地房产测量延迟提交测量成果的说明及佛山市顺德区********通知，原告未能确认其真实性，也无法佐证，本院不予采信。被告提供的《商铺交付确认书》证据，能与本案其他证据相互佐证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定将被告坐落于龙江镇文华社区居民委员会文华路9号龙江协兴购物中心5栋地下一层131号商铺出卖给原告，房屋总价款为350000元。合同签订后，原告依约支付购房款及相关款项。合同第九条约定，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，交付时间和手续，出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。2017年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第五条第1款约定，基于乙方（原告）购买商铺时，该商铺已委托第三方经营管理，乙方同意委托第三方按照合同约定的收楼条件及收楼时间与甲方（被告）办理收楼手续，乙方对第三方的收铺行为予以确认。为了“龙江协兴购物中心”早日装修完毕，尽快投入经营，交付商铺时，甲乙双方确认以商铺实际状况交付，甲方保障商铺的质量，乙方承诺不得因此拒绝收楼。该协议第九条第1款约定，甲方（被告）承诺在商铺交付使用后730天内办妥该商铺权属证明书（俗称“大产权”）。甲方取得商铺权属证明书后，乙方（原告）备齐资料，甲方在90日内协助乙方办理《房地产权证》。届时，因甲方原因未能办理《房地产权证》的，乙方有权按照法律规定处理。2017年9月29日，原告与佛山市协基贸易有限公司签订《授权委托书》，约定原告委托佛山市协基贸易有限公司在委托期限内（从签订授权书之日至2028年12月31日止）全权负责涉案商铺的一切租赁管理运营事务，包括收楼、以原告名义对外出租、签订租赁合同、以原告名义收取租金及物管费、负责房屋日常管理及维护等。2017年9月29日，原告与佛山市协基贸易有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告委托佛山市协基贸易有限公司经营涉案物业，期限从交付物业之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为乙方（佛山市协基贸易有限公司）为履行本合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付甲方（原告）任何费用及分红。合作收益实际计付之日的时间为2019年1月1日，具体的收益从第四年开始计付。第四至第五年，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照4.5:5.5的比例分成。第六年至结束，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照9:1的比例分成。2018年7月15日，被告与佛山市协基贸易有限公司签订《商铺交付确认书》，确认佛山市协基贸易有限公司在涉案商铺尚未取得竣工备案表的情况下，提前于2018年7月15日办理商铺交付手续。2018年11月14日，涉案商品房取得工程项目竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，并对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点有两个：一是：案涉商品房是否存在逾期办理房产证问题及违约金计算问题。根据2017年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，第九条第1款约定，甲方（被告）承诺在商铺交付使用后730天内办妥该商铺权属证明书（俗称“大产权”）。甲方取得商铺权属证明书后，乙方（原告）备齐资料，甲方在90日内协助乙方办理《房地产权证》。届时，因甲方原因未能办理《房地产权证》的，乙方有权按照法律规定处理。被告有义务在取得商铺权属证明书后协助原告办理涉案商铺的房产证，但是在原告未能办理补差事宜的情况下，不应视为被告存在逾期办理涉案商铺房产证的行为，故原告诉请要求被告支付逾期办理房产证的违约金于法无据，本院不予支持。二是：案涉商品房是否存在逾期交楼问题及逾期交楼的违约金计算问题。原告与佛山市协基贸易有限公司签订《委托经营管理合同》，授权其进行管理、代收案涉的商铺，原告并对佛山市协基贸易有限公司的收楼行为予以确认，故佛山市协基贸易有限公司的收楼行为所产生的法律后果应当原告本人承担。被告与佛山市协基贸易有限公司签订《商铺交付确认书》，确认佛山市协基贸易有限公司在涉案商铺尚未取得竣工备案表的情况下，提前于2018年7月15日办理商铺交付手续。被告在《商铺交付确认书》中明确告知了佛山市协基贸易有限公司项目至今尚未取得工程竣工备案表，不符合合同约定的交付条件，但是佛山市协基贸易有限公司仍然要求提前办理商铺交付手续，并承诺由此产生的全部责任由佛山市协基贸易有限公司承担，与被告无关。根据《委托经营管理合同》的授权，佛山市协基贸易有限公在明知不符合交楼条件的情形下，仍强制收楼，其法律后果应由原告本人承担。故虽然原告与被告约定的交楼时间为2018年8月1日，至2018年11月14日取得工程项目竣工验收备案，即便此两日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻案涉商铺已实际完成交付。原告与佛山市协基贸易有限公司经营案涉商铺。期限从交付商铺之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为履行合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付任何费用及分红，依据上述合同约定，原告在2018年12月31日前，也不存在其主张的任何违约损失。综上，被告无需向原告支付违约金，原告诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨锦贤、周雁英的诉讼请求。本案受理费193.71元（已减半收取），由原告杨锦贤、周雁英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 欧阳希二〇二〇年七月二十三日法官助理 赵 凯书 记 员 黎翠玲