重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4273号上诉人（原审原告）：童春利，女，1981年2月7日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：景栋臣，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓知，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆中海兴城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路1号7-1，统一社会信用代码91500105MA5UB504XH。法定代表人：郭勇，董事长。委托诉讼代理人：肖涵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明航，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。上诉人童春利因与被上诉人重庆中海兴城房地产开发有限公司（以下简称中海兴城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初19398号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人童春利委托诉讼代理人景栋臣、赵晓知，被上诉人中海兴城公司委托诉讼代理人肖涵、蔡明航到庭参加了本案诉讼。现本案已审理终结。童春利上诉请求：一、撤销（2019）渝0105民初19398号民事判决，并依法改判；二、本案诉讼费由中海兴城公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，童春利一直积极配合中海兴城公司提供贷款资料，并办理相关手续，中海兴城公司在双方协商期间就将房屋另售他人属于违约行为。第一，根据一审庭审过程中双方举示的微信截图等证据，童春利一致积极配合中海兴城公司提供贷款资料，同时将邮寄贷款资料的快递单号也发给中海兴城公司工作人员，中海兴城公司与银行工作人员均回复收到银行流水等相关资料，原审认定银行未收到童春利办理按揭贷款的相关资料属于事实认定错误。第二，童春利已通过举示微信聊天记录，与中海兴城公司工作人员录音资料等证据证明童春利于签订《商品房认购协议》之时就已提出要求将小孩姓名一起上户，中海兴城公司于一审过程中也并未对录音资料中其工作人员的身份提出任何异议，且后续中海兴城公司置业顾问张礼杰也认可同意了该要求，并要求童春利完善相关加名手续，童春利也一直积极予以配合，不存在临时要求变更购买条件的问题。第三，童春利已充分举示相关证据证明双方未签订商品房买卖合同的原因系因为中海兴城公司未能将贷款和小孩事宜协调妥当，且双方仍然处于协商阶段，童春利不仅在约定的签约前一日前往中海兴城公司明确告知该情况，且一直在等待中海兴城公司工作人员回复，此后也一直与中海兴城公司积极协商望促进买卖合同的达成。综上，双方未签订商品房买卖合同是因中海兴城公司的过错导致，中海兴城公司在童春利积极配合的前提下，仍单方将童春利已经订购的房屋另售他人，属于明显的违约行为，其应当双倍返还童春利交付的定金。二、中海兴城公司工作人员在签订商品房认购协议时，已明确表示将配合童春利办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费，原审法院判决不予退还童春利房屋定金，没有任何事实和法律依据。根据中海兴城公司职业顾问张礼杰与童春利达成一致的情况说明，已明确在童春利保证征信不恶化，且于2019年5月7日前配合置业顾问和开发商办理完银行按揭和贷款相关手续条件后，若无法办理贷款，开发商即中海兴城公司需配合童春利办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费。本案中，童春利已积极配合满足了上述条件，故在中海兴城公司无法因童春利小孩份额原因为童春利办理贷款的前提下，中海兴城公司应当为童春利先行办理退房手续并退回童春利缴纳的定金，而不是直接将案涉房屋另售他人，中海兴城公司存在明显的违约行为，其直接单方向童春利发出逾期签订商品房买卖合同告知函并没收定金、另售房屋的行为明显不合法、不合理，原审判决错误。中海兴城公司辩称，未能签订商品房买卖合同是童春利的原因，一审认定事实正确。1.办理按揭是童春利的义务，开发商配合童春利进行按揭办理仅系更好促成交易，优化客户体验，并非将办理按揭义务转嫁至中海兴城公司。2.童春利声称其一直配合中海兴城公司办理自身所有按揭义务，即使童春利曾积极办理银行按揭程序，但通过童春利提供的录音证据得知置业顾问张礼杰及中海兴城公司欧经理、吴经理积极配合童春利的按揭要求，甚至后期解除预约合同后，还积极与童春利促成交易，但童春利均以中海兴城公司不能承诺按揭办理后果便不与中海兴城公司签订正式合同，故童春利因其自身原因不与中海兴城公司签订商品房买卖合同，并非中海兴城公司违约。一审认定事实清楚。3.依据最高院关于商品房买卖合同适用法律若干问题的司法解释第四条，在童春利自身违约情况下，中海兴城公司适用定金罚则不予返还童春利支付的定金，于法有据。一审适用法律正确，应予维持。童春利向一审法院起诉请求：1、判令确认解除童春利、中海兴城公司之间签订的《商品房认购协议》；2、判令中海兴城公司双倍返还童春利购房定金20万元。一审法院认定事实：2019年3月7日，童春利（乙方）与中海兴城公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：乙方认购江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04宗地1号楼7-2号房屋，成交总价为3938672元。甲方同意乙方以按揭付款方式支付房款。乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金10万元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。协议第六条约定：甲乙双方应在2019年3月14日前签订《商品房买卖合同》。第七条约定：除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第八条约定：甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第九条约定：在第六条约定的期限届满之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。当日，童春利向中海兴城公司转账支付定金10万元，并向中海兴城公司提出书面延期申请，载明“因本人定期理财暂未到期，特申请于2019年5月7日前往中海签约中心办理银行按揭并缴纳首付款及相关税费并签订购房合同。”针对此申请，置业顾问张礼杰于同日出具《情况说明》，载明“因产权人定期理财暂未到期原因，现约定于2019年5月7日前在中海签约中心办理银行按揭、缴纳首付款及相关税费并签订购房合同。现针对可能出现的贷款风险，拟定以下说明：1、客户在认购当天提供一份完整的个人征信报告，且保证从认购之日起到正式签署购房合同之前个人征信不能出现进一步的恶化（如信用卡逾期、贷款逾期等）；2、客户必须于2019年5月7日前配合置业顾问和开发商办理完银行按揭和贷款相关手续；3、若客户在做到以上两项的基础上，因客户无法办理按揭贷款的，开发商需配合客户办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费。”之后，童春利就要求增加孩子作为购买人事宜与中海兴城公司置业顾问张礼杰进行微信沟通，张礼杰与银行工作人员关于童春利申请按揭贷款事宜进行沟通，童春利向兴业银行股份有限公司重庆大渡口支行咨询办理按揭贷款，按揭贷款办理过程中，中海兴城公司工作人员就首付份额、流水覆盖等问题与童春利沟通，包括童春利缺失部分资料，中海兴城公司工作人员也告知童春利补充银行流水等。在此后，童春利与中海兴城公司工作人员多次沟通子女更名、份额事宜及资料补充事宜。童春利要求将其子女添加为共同购房人（即为子女加名），并拟在此基础上办理子女占份额为80%或90%的按揭贷款。因银行未收到童春利办理按揭贷款的房屋买卖合同等相关资料，未达到银行按揭贷款审查审批的基本条件，银行未将童春利的申请提交分行审查，并于2019年5月7日接到中海兴城公司的置业顾问通知，因童春利已取消购买房屋，银行遂终止了该笔业务。2019年5月11日，中海兴城公司向童春利发出逾期签订《商品房买卖合同》的告知函，以童春利逾期签订《商品房买卖合同》及其补充协议的行为表明已经放弃认购权利为由，所收取的定金不予退还。庭审中，童春利称其签订《商品房认购协议》之时，即明确提出要求自己本人和孩子沈昱辰一起上户，并且孩子沈昱辰占份额80%-90%。中海兴城公司联系的按揭银行不能满足童春利此项要求，故童春利没有签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，《商品房认购协议》属童春利、中海兴城公司之间为买卖江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04宗地1号楼7-2房屋所达成的预约合同，该认购协议系童春利、中海兴城公司双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故而，本案的主要争议焦点在于：童春利、中海兴城公司没有按认购协议约定签订商品房买卖合同的原因。现评析如下：就童春利而言，童春利诉称其未在约定的2019年5月7日签订商品房买卖合同，系因中海兴城公司没有回复童春利关于贷款、更名（增加童春利孩子沈昱辰名字）的相关情况。童春利主张的此种理由，一审法院难以支持。首先，置业顾问张礼杰和童春利达成一致的《情况说明》明确了如下意见：童春利在履行完毕提供个人征信报告、5月7日前配合办理完银行按揭和贷款相关手续的基础上，如果还是无法办理按揭贷款的，中海兴城公司配合办理退房手续并退回所缴纳的房款及代收费。即中海兴城公司已经给予童春利进行此次交易的十足诚意，童春利只需按要求提供材料、办理各项手续，如果后续贷款不能顺利办理下来，中海兴城公司承诺童春利退房并且退还童春利所有支出。此种情况下，童春利在5月7日签订商品房买卖合同对其而言是没有风险的（签订之后，贷款顺利审批通过，交易继续履行；贷款审批未果，交易终止，中海兴城公司办理退房、退款手续），其以中海兴城公司没有回复贷款事宜为由，拒绝在5月7日签订商品房买卖合同，一方面与双方约定不符，另一方面也不合情理。其次，对于增加童春利孩子沈昱辰名字事宜。2019年3月7日童春利签署的《购房信息确认书》本身明确了“签署认购协议后，本人不得单方提出退房、更名、变更价格等购买条件”。即使如此，后续过程中，置业顾问张礼杰也同意了童春利增加孩子沈昱辰名字的要求，并且积极协助童春利完成了增加名字所需的流程。童春利进一步提出其与孩子具体的登记份额问题。就该问题，童春利并未举证证明其签约伊始就对此有明确要求，而且签订认购协议时也只签署了其一个人的名字。就中海兴城公司而言，本案并没有证据证明中海兴城公司在约定的5月7日之前不愿意与童春利签订商品房买卖合同。相反，已有证据显示中海兴城公司的置业顾问张礼杰一直在积极协助童春利处理相关事项，以便促成交易。在5月7日未能签订商品房买卖合同之后，中海兴城公司在5月11日才向童春利发出《逾期签订的告知函》，要求没收定金、另售房屋。中海兴城公司的行为合法合理。综上，童春利、中海兴城公司没有按认购协议约定的期限签订商品房买卖合同，系因童春利自身原因造成。根据《商品房认购协议》第七条、第九条的约定，该认购协议已经解除，中海兴城公司已经收取的定金不予退还。童春利要求中海兴城公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、童春利与中海兴城公司签订的《商品房认购协议》于2019年5月7日解除；二、驳回童春利的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2150元，由童春利负担。本院二审期间，童春利对一审查明的事实提出异议：1.童春利需要添加小孩作为购买人系在签订合同前已经向张礼杰提出，有微信聊天记录及录音证明；2.童春利办理按揭手续，约定5月7日签订买卖合同，解除函提到5月11日签订，童春利满足银行的审批条件。中海兴城公司对一审查明的事实没有异议。本院认为，微信聊天记录不足以证明双方就童春利及其小孩作为商品房买卖合同的一方主体达成合意，录音证据因中海兴城公司不认可三性，真实性无法核实本院不予采信，认购协议亦系童春利与中海兴城公司签订，童春利未举示足以证明双方签订认购协议时对商品房买卖合同主体另有约定的证据，其该异议本院不予采纳。童春利主张其满足银行审批条件，但并无证据证明，其该异议本院亦不予采纳。因此，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，童春利、中海兴城公司均未举示新的证据。本院另查明，张礼杰与童春利微信聊天记录显示，2019年5月5日，张礼杰发送信息“童姐后天我们上午签合同可以么”，后童春利回复“明天联系你哈”；2019年5月6日，张礼杰发送信息“童姐我赶回来了您稍等下”。双方在一审中均认可5月6日童春利到中海兴城公司售楼处，双方对具体协商内容各执一词，童春利称系询问中海兴城公司贷款问题如何解决，中海兴城公司称童春利明确表示无法支付首付款、签订正式合同。本院认为，双倍返还定金与否的问题，实质是本案双方当事人何方违约的问题，而综合本案证据情况，应认定童春利违约，理由如下：第一，本案中，童春利作为乙方、中海兴城公司作为甲方，双方签订了商品房认购协议，且童春利支付定金作为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房认购协议的双方当事人为童春利与中海兴城公司。第二，双方虽然就小孩份额、贷款额度等事宜进行过沟通，也仅能说明双方对此进行过协商，根据现有证据并不能认定双方对此达成一致。且贷款应当是购房者的主要义务，从证据中可以看出，购房者多次要求在购房合同中较大比例的增加小孩份额导致未能获得贷款银行同意，该行为的后果也应当由购房者承担。且认购协议中并未对小孩份额进行约定。故双方虽存在协商，但未达成一致。双方并未就商品房认购协议进行变更，故仍应按商品房认购协议的约定履行合同义务。第三，中海兴城公司在双方约定的商品房买卖合同最迟签署时间即2019年5月7日前，均配合童春利要求协调贷款等事宜促成商品房买卖合同的签订，并无违约行为；2019年5月5日中海兴城公司张礼杰亦通过微信与童春利协商“后天上午”即2019年5月7日签订合同。童春利自称其于约定签约前一日前往中海兴城公司协商相关问题，故童春利应当明知其签订商品房买卖合同的最后期限，而其逾期未前往中海签约中心签订商品房买卖合同的行为应当认定其违约。且即便在《逾期签订商品房买卖合同的告知函》载明的2019年5月10日前，童春利仍然未签订商品房买卖合同。综上，童春利逾期未签订商品房买卖合同，应认定童春利违约，其要求双倍返还定金，不符合双方约定。关于退还定金的问题。根据中海兴城公司出具的情况说明，中海兴城公司退还所缴房款及代收费的前提条件包括童春利于2019年5月7日前配合置业顾问和开发商办理完银行按揭和贷款相关手续。本案童春利与中海兴城公司未签订商品房买卖合同，童春利主张其满足前述条件，明显与事实不符。因此，童春利违约导致双方未订立商品房买卖合同，根据商品房认购协议第七条约定，童春利已支付的定金中海兴城公司有权不予退还，一审认定并无不当。综上所述，童春利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由童春利负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年七月九日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊