辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽14执异76号案外人：张绍玉，女，1951年7月8日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。申请执行人：聂亚男，女，1990年3月10日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：陈思奇，辽宁大潮律师事务所律师。被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街33-3号。法定代表人：徐步，该公司总经理。被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东，住江苏省南京市江宁区。本院在执行申请执行人聂亚男与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发置业公司）、张柏春、徐步借款合同纠纷一案中，案外人张绍玉对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-11号楼1单元1101号楼房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月17日举行了听证。现已审查终结。案外人张绍玉称，其于2016年6月4日与长发置业公司签订楼房预约协议书，购买印象江南小区46-11号楼1单元1101室，同时将全部购房款384786元交付给开发商，开发商出具房屋预约协议书及收款收据。2016年6月，张绍玉与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，合同编号为L42916110516800001。2016年11月11日，办理入住手续，由于开发商的原因没有办理过户手续。入住后物业费、水电费、取暖费、燃气费均已交纳。2016年11月22日，缴纳了房屋契税。以上事实均在法院查封前，且其在葫芦岛市区内没有用于居住的其他房屋，由于开发商原因未能办理过户手续。请求中止对涉案房屋的执行。申请执行人聂亚男辩称，异议人购房时间发生在聂亚男与长发置业公司签订公证借款合同并对涉案房屋进行抵押权公正之后，异议人购房合同应当无效，不能排除人民法院强制执行。本院查明，申请执行人聂亚男与被执行人长发置业公司、张柏春、徐步借款合同纠纷一案，2016年7月27日，聂亚男与长发置业公司签订《借款合同》，该合同约定，聂亚男为出借人，长发置业公司为借款人，徐步、张柏春为保证人，借款金额为220万元，借款期限为一年，借款人将其坐落于茨齐路的七套房产作抵押担保，分别为茨齐路46－14印象江南小区4号楼3单元501室、1401室、1501室、1601室、1701室、茨齐路46－14印象江南小区4号楼1单元301室、401室（房屋面积均为106.06平方米），抵押给借款人，作为借款人到期归还所借款项二百二十万元整合支付利息、违约金及债权人实现抵押权的费用和担保。当日，长发置业公司与聂亚男签订了上述七套房屋的买卖合同。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2016年7月29日作出（2016）葫辽证经字第71号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，自前面《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。2017年8月28日申请执行人向该公证处申请出具执行证书，该公证处于2017年10月23日作出（2017）葫辽证执字第17号《执行证书》，申请执行人为聂亚男，被执行人为长发置业公司、徐步及张柏春。执行标的为本金二百二十万元整、利息贰万玖仟玖佰贰拾元整。申请执行人聂亚男依据该《执行证书》向龙港区人民法院申请执行，2018年1月18日，龙港区人民法院作出（2017）辽1403执954号执行裁定，查封了长发置业公司开发的位于龙港区××路印象××小区××楼××单元××室，所有权证号201638969、901室所有权证号201639046、601室所有权证号201638989、1001室所有权证号201638978、1301室201639056、1701室所有权证号201639029，1101室20163927，同时向葫芦岛市不动产登记中心送达了协助执行通知书，期限为三年。本院于2018年5月23日作出（2018）辽14执24号执行裁定书，裁定辽西公证处作出的（2017）葫辽证执字第17号执行证书执行一案由本院执行。另查明，案外人张绍玉与长发置业公司于2012年7月2日签订《楼房预约协议书》约定购买印象江南2号楼1单元1101号楼，总价款384786元，当日缴纳全部房款。2016年11月，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二条，预售依据：该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为2014127。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的2号楼1单元11层1101号（46-11号楼1单元1101）。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共106.06平方米，其中套内建筑面积83.84平方米，分摊共有建筑面积22.22平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3628元，总价款为人民币384786元。1.一次性付款：买受人应当于2016年9月30日前支付全部价款。2016年11月11日，长发置业公司为张绍玉出据了384786元的购房增值税普通发票。2016年11月14日，张绍玉办理了入住手续并缴纳了物业费、电梯费、预存水电费、装修保证金等。2016年11月22日，张绍玉向葫芦岛市龙港区地方税务局缴纳了该房契税。2018年9月25日，本院作出（2018）辽14执127号执行裁定书，终结本次执行程序。认定上述事实的证据有本院（2018）辽14执他24号执行裁定、（2018）辽14执127号执行裁定；龙港区人民法院（2017）辽1403执954号执行裁定书、执行案件立案审批表、辽宁省葫芦岛市辽西公证处（2017）葫辽证经字第71号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2017）葫辽证执字第17号执行证书、《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、物业费、水电费等《专用收款收据》。本院认为，本案的争议焦点为，案外人张绍玉对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1101室楼房是否享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权？案外人张绍玉提供《商品房买卖合同》、购房发票、物业费、水电费等《专用收款收据》，能够证明张绍玉合法购买并占有了涉案房屋。葫芦岛市龙港区人民法院于2018年1月16日作出（2017）辽1403执954号执行裁定，查封涉案楼房时间在《商品房买卖合同》签订时间和支付全部购楼款时间之后，张绍玉非因其自身原因未办理过户登记，其请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案外人张绍玉对涉案房屋享有房屋消费者物权期待权或房屋物权期待权，其享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-11号楼1单元1101室楼房的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭西杰审判员  李跃杰审判员  吴加才二〇二〇年七月二十八日法官助理袁皓楠书记员张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。