贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6188号 原告：王向福，男，汉族，1968年7月14日出生，住贵州省毕节市。 原告：张再会，女，彝族，1968年10月4日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 被告：贵州七众置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告王向福、张再会与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张再会及二原告委托诉讼代理人翟进，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王向福、张再会向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证书并交付原告；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计40,000元，（违约金以原告已付购房款303,357元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算）；3、判令被告退还原告三通费共计3,479元。 事实和理由：2015年11月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定：由原告购买被告修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼1单元28层4号房，房屋建筑面积89.89平方米，合同约定房款总价为303,357元，前述商品房价格已经包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同的第八章第二十二条第三项关于转移登记中约定：(一)出卖人承诺于2017年5月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同附件十二《补充协议》中:“第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款303,357元、缴纳三通费3,479元(闭路电视开户费350元、电表开户费529元、燃气开户费2,600元)、房屋维修基金6,742元、契税3,034元、其他代办证费用439元。2016年12月3日，被告向原告交付涉案房屋。现因被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书及退三通费，未给原告办理不动产权证书，特诉至贵院。原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。本案中，被告未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年5月1日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，且违约时间已超过180日。双方在被告违约超过180日的情形下，未依《商品房买卖合同》第二十二条约定作退房处理，而是选择继续履行合同，鉴于《商品房买卖合同》未对被告违约超过180日，原告不选择退房，双方继续履行合同情形的违约责任进行约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，根据上述法律的规定，可以按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算。同时，根据相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取闭路电视开户费350元、电表开户费529元、燃气开户费2,600元，共计3,479元，于约于法无合理依据，理应予以退还。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉来贵院，望判如所诉为谢。 被告七众置业辩答称：一、关于三通费问题，被答辩人在一审诉状中明确提出退还电开户费、闭路开户费、燃气开户费，而该“三通费”在诉状中引用的法律条款所指的是电、闭路、燃气等基础设施的建设费用，但答辩人在合同中仅约定并也只收取了电、闭路、燃气等的开户费用，并没有另行收取建设费用；且答辩人在代收取了电、闭路、燃气等的开户费用之后，已经向相关部门缴纳了这几项费用，被答辩人将开户费与基础建设费混为谈的做法更不应该得到法律支持；在双方签订的商品房买卖合同中明确约定上述开户费用是由答辩人进行统一收取之后并代被上诉人向相关部门缴纳，且已开通使用，所以不应得到支持。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，上述费用适用于诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，被上诉人该项诉请不应得到支持。被上诉人于2016年向上诉人缴纳了上述三项费用的开户费，而被告立案主张其权利的时间为2020年4月30日，明显超过了法定的诉讼时效，被答辩人的诉请不应得到支持。二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。四、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。五、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理查明：2015年11月26日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-864）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼1单元28层4号房；该商品房总价款为303,357元。前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。同时，合同附件十二《补充协议》中第3.1约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款303,357元。被告还向原告收取了契税、维修基金。2016年8月13日，被告收取原告办证代收款3,918元，其中电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2,600元。现涉案商品房所在楼幢尚未取得初始登记，不能办理转移登记。原告认为，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书,构成违约,应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。同时，根据相关规定，被告收取闭路电视开户费、电表开户费、燃气开户费，于约于法无合理依据，理应予以退还。为此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告向原告交付房屋，还负有协助原告办理房屋权属证书的义务。《商品房买卖合同》中，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未取得初始登记，不能交付办理商品房转移登记的有关文书。被告构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。故原告诉请被告支付违约金，本院予以支持，从约定日期之次日2017年5月2日起计算。对于违约金的截止时间，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收办证相关费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算截止至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准问题。原、被告在合同中未约定逾期180日以后，买受人不退房情形的违约责任，现被告逾期已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原告诉请该违约金的计算标准按中国人民银行的同期同类贷款利率的1.3倍计算，本院予以支持。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款总额303,357元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还三通费用的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告收取了原告燃气、电、闭路电视各项开户费，但被告未能举证证明所出售的房屋价款中不包含上述开户费。故被告另行向原告收取电开户费529元、闭路开户费350元、燃气入户费2,600元，共计3,479元。无事实及法律依据，理应返还。对于被告对此提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 另，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定,本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王向福、张再会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款303,357元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王向福、张再会各项开户费共计3,479元； 三、驳回原告王向福、张再会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费607元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王晓莉