重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2777号上诉人（原审被告）：钱进，男，1976年4月22日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人（原审被告）：陈洪梅，女，1979年2月11日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：钱进，系陈洪梅丈夫。被上诉人（原审原告）：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江北区北滨太阳城1号12幢第4层，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉，执行董事。委托诉讼代理人：黄良川，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐佳，女，该公司员工。上诉人陈洪梅、钱进因与被上诉人重庆珠江物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钱进并作为上诉人陈洪梅的委托诉讼代理人，被上诉人重庆珠江物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄良川、唐佳到庭参加二审询问。本案现已审理终结。陈洪梅、钱进上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21793号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定“监控系统瘫痪”的事实是错误的，上诉人未交物业费属于行使《合同法》赋予的抗辩权，上诉人不构成违约，不应当承担违约责任；2.一审法院适用法律错误，被上诉人不履行维修安装监控的合同义务，先行违约，上诉人根据《合同法》67条规定行使抗辩权不支付物业费具有法定抗辩事由。重庆珠江物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持一审判决。事实和理由：案涉小区从2003年交房，因年久导致监控系统出现故障，前期物业公司进行了部分维修，后来监控系统出现大规模损坏，物业公司无力全面维修，于是征求业主意见使用专项维修基金，但未获得业主同意使用大修基金，监控系统无法修复责任不在物业公司。重庆珠江物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2015年4月1日-2019年9月30日的物业服务费8143.2元；2、判令被告向原告支付违约金（从2015年4月1日起，以欠付物业服务费金额为基数，按照年利率24%计算）。一审法院认定事实：被告是珠江·太阳城1号11幢21-6房屋业主。2003年4月28日，原告与重庆珠江实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为珠江·太阳城（一期）提供物业服务；物业服务费收费标准为住宅1.4元/月/平方米（按建筑面积计算，含公共区域水电分摊费用）；物业服务费用按季交纳，业主应在每季10日前履行交纳义务；业主违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应交纳金额×3‰/日的标准向原告支付违约金。上述房屋建筑面积107.68平方米。2017年，原告就珠江·太阳城安防系统整改项目使用专项维修基金问题向小区业主征求意见。2015年、2016年、2018年，原告均有催告被告缴纳物业服务费。被告为证明其辩称的事实在庭审中举示了照片和视频。经审查，关于照片，第一，所有照片均看不出拍摄的地点系案涉物业所在的小区；第二，照片仅能反应拍摄的瞬间的情况，照片中反应出来的问题的来由和存在的时长均无法体现；第三，照片中涉及微信截图的，由于参与聊天的人员的身份无法核实，内容的真实性不能确认。关于视频，第一，部分视频看不出拍摄的地点系案涉物业所在的小区；第二，除关于发票的视频外的视频，仅能反应拍摄的瞬间的情况，其视频内容反应出来的现象的来由和存在的时长均无法体现。关于发票的视频，由于其中的对话人员要求开取的是已缴费的发票，与本案无关。原告在庭审中还举示了物业服务报告，以证明原告提供了保安、保洁、绿化工程、温馨提示、工程设施设备维护保养、社区文化活动、高空抛物、文明养犬、安全提示、节日问候提示、停水电气通知等服务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，本案中，重庆珠江实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。原告按照约定为被告提供物业服务，被告作为业主应该缴纳物业服务费。按照前述合同约定，2015年4月1日-2019年9月30日，被告应缴纳的物业服务费为8140.61元（107.68平方米×1.4元/平方米/月×54个月），被告应向原告缴纳。关于原告主张的水电公摊费，上述合同明确约定，1.4元/平方米/月的物业服务费中含公共区域水电分摊费用，因此，一审法院对原告另行主张水电公摊费的请求不予支持。关于违约金，上述合同约定，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按应交纳金额×3‰/日的标准向原告支付违约金。本案中，被告未按时足额交纳物业服务费，应当向原告支付违约金。原告自愿将违约金的计算标准调低为年利率24%，不违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。2015年4月1日-2019年9月30日期间的违约金为4692.51元；从2019年10月1日起，以8140.61元为基数，按照年利率24%计算，至付清之日止。针对被告提出原告的物业服务存在问题的意见，物业服务是一种综合性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。被告已举示的证据并不能证明原告的物业服务存在违反规定或约定的情形，具体理由上文已述，不再赘述。同时，被告提到的电梯时常故障、监控系统瘫痪、门禁系统等问题，涉及硬件设施，不是作为原告的物业服务提供者能单方解决的问题。另外，原告已举证证明其提供了常规的物业服务。综上，一审法院对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告提出2015年4月20日至2015年11月20日的物业服务费已过诉讼时效的问题。2015年、2015年、2016年、2018年，原告均有催告被告缴纳物业服务费，诉讼时效因催告主张而中断，依法诉讼时效从中断时重新起算。因此，原告诉讼主张上述期间的物业服务费并未过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告钱进、被告陈洪梅于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费8140.61元；二、被告钱进、被告陈洪梅于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付违约金（2015年4月1日至2019年9月30日期间的违约金为4692.51元；从2019年10月1日起，以8140.61元为基数，按照年利率24%计算，至付清之日止）；三、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费228.95元，由原告重庆珠江物业管理有限公司负担128.95元；由被告钱进、被告陈洪梅负担100元。二审中，钱进、陈洪梅向本院举示报警回执单一份，拟证明其丢失了物品，监控系统当时确实不能使用。重庆珠江物业管理有限公司质证意见如下：该证据是真实的，但物业公司不能阻止犯罪分子进行偷盗，责任不全在物业公司，事后加强了管理。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉小区监控系统瘫痪是否是钱进、陈洪梅拒交物业费的理由。因案涉小区的监控系统出现故障，维修需要使用专项维修基金。重庆珠江物业管理有限公司就该维修需要使用专项维修基金的事项征求了业主的意见，但未获得业主同意，因此导致小区监控系统一直未得到修复。钱进、陈洪梅称因小区监控系统损坏，重庆珠江物业管理有限公司未履行维修安装义务属违约在先，其拒不缴纳物业费系行使先履行抗辩权。但因监控系统未修复的责任不应当由重庆珠江物业管理有限公司承担，钱进、陈洪梅的理由不能成立，其应当按时缴纳物业服务费。综上所述，陈洪梅、钱进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由陈洪梅、钱进负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年七月一日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静