山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0792民初264号原告：潍坊农村商业银行股份有限公司，住所地：潍坊市奎文区北宫东街5007号。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：袁春亮，男，该行职工。委托诉讼代理人：王春，男，该行职工。被告：潍坊市浩瀚机械有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区央子街道昌海大街1127号。法定代表人：赵淼，总经理。原告潍坊农村商业银行股份有限公司与被告潍坊市浩瀚机械有限公司担保物权确认纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潍坊农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王春、被告潍坊市浩瀚机械有限公司的法定代表人赵淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潍坊农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令对被告抵押给原告的潍国用(2010)第G020号土地上的办公楼、职工宿舍(含食堂)楼等地上附着物进行拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得价款享有优先受偿权并优先受偿。事实与理由：原、被告于2013年10月23日签订了《最高额抵押合同》，约定为被告在原告处2013年10月23日借款500万元提供抵押担保，抵押担保期限为2013年10月22日至2016年10月21日。2013年10月23日，原告向被告发放贷款500万元，合同编号为(潍坊农商银行奎文支行)流借字(2013)年第22-210号，合同约定贷款金额为500万元，贷款期限自2013年10月23日至2014年10月22日，合同约定被告对上述款项提供不动产抵押担保，最高额抵押合同为(潍坊农商银行奎文支行)高抵字(2013)年第22-210号。上述贷款到期后被告未能按时归还借款本金及利息，潍坊市中级人民法院于2016年5月4日作出(2015)潍商初字第68号民事判决书，查明了被告潍坊市浩瀚机械有限公司以位于潍坊滨海经济开发区××大街以北、××以西的潍国用（2010）第G020号土地使用权对上述借款本息进行抵押、办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该土地使用权之抵押权效力及于其所附着的建筑物，原告亦应对案涉土地所附着的建筑物享有优先受偿权，故原告有权依合同约定要求实施或实现有关贷款的任何担保项下的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定提起诉讼，望判如所请。被告潍坊市浩瀚机械有限公司辩称，其同意办公楼优先受偿，对职工宿舍（含食堂）楼保留意见。当时确实是用办公楼抵押给原告贷款，但因办公楼房产证还没办下来，后来房产证办下来了，办公楼又因其他案件被查封。职工宿舍（含食堂）楼等地上附着物当时还没想抵押，所以至今也没有办房产证。对于抵押借款共计1200万元的事实无异议。本院经审理认定事实如下：2013年10月22日，被告潍坊市浩瀚机械有限公司（抵押人）与原告潍坊农村商业银行股份有限公司下辖奎文支行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》[（潍坊农商银行奎文支行）高抵字（2013）年第22-210号]约定，抵押人所担保的主债权为自2013年10月22日至2016年10月21日在5000000元的最高余额内，抵押权人依据与债务人即被告潍坊市浩瀚机械有限公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生，上述最高余额，是指在抵押人承担担保责任的主债权确定之日，按照中国人民银行公布的外汇中间价，将不同币种债权折算而成的以人民币表示的余额之和；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内；抵押财产详见编号为（2013）年第22-210号的房地产抵押清单，该抵押清单作为最高额抵押合同附件，与抵押具有同等法律效力，上述抵押财产作价人民币12789300元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；抵押权人抵押权的效力及于抵押财产的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押财产的代位物，以及因抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金；债务人不履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取由抵押财产分离的天然孳息和法定孳息，孳息应当先充抵收取孳息的费用；另约定其他条款。同日，潍坊农村商业银行股份有限公司奎文支行与被告签订（2013）年第22-210号的房地产抵押清单，抵押清单中注明抵押财产为潍国用（2010）第G020号土地使用权，产权使用人为被告潍坊市浩瀚机械有限公司。2013年10月23日，被告潍坊市浩瀚机械有限公司（借款人）与原告潍坊农村商业银行股份有限公司下辖奎文支行（贷款人）签订《流动资金借款合同》[（潍坊农商银行奎文支行）流借字（2013）年第22-210号]约定，被告借款5000000元用于购买铝合金型材，借款期限自2013年10月23日至2014年10月22日，借款担保方式为抵押担保，被告与贷款人签订（潍坊农商银行奎文支行）高抵字（2013）年第22-210号《最高额抵押合同》；另约定其他条款。同日，原告潍坊农村商业银行股份有限公司下辖奎文支行向被告发放贷款5000000元，并存入被告指定账户。上述借款由被告以潍国用（2010）第G020号的土地使用权提供抵押担保，且办理了抵押登记手续，抵押登记证号为潍他项（2013）第G184号。另查明，被告潍坊市浩瀚机械有限公司成立于2007年1月22日。案涉潍国用（2010）第G020号抵押土地位于潍坊滨海经济技术开发区××大街以北、××以西，面积为42631㎡，为工业用地。该土地上现有建筑物的具体情况为：一、综合（办公）楼一处，于2013年8月15日主体完工由潍坊博林建筑装饰工程有限公司装饰装修，期间因工程款与被告发生纠纷，并经潍坊市寒亭区人民法院判决处理。2014年1月24日竣工验收，2014年2月18日办理房产登记手续，产权证号为潍房权证滨海字第××号；二、职工宿舍（含食堂）楼一处、变压器室、厕所、门卫室、车棚、未完工停建的车间基础各一处及围墙，上述地上附着物在原、被告办理土地抵押登记时已经存在。其中，原料仓库、成品仓库、生产车间（一）于2011年7月办理了规划许可证，生产车间（二）（三）于2013年5月办理了规划许可证，但上述地上附着物均未办理房产登记手续。因被告未按约定偿还原告借款本息，山东省潍坊市中级人民法院于2016年5月4日作出（2015）潍商初字第68号民事判决，查明原告潍坊农村商业银行股份有限公司下属机构奎文支行作为贷方、被告潍坊市浩瀚机械有限公司作为借方，双方签订包括案涉（2013）年第22-210号《流动资金借款合同》在内的四份《流动资金借款合同》，其中本案所涉及的借款5000000元以（2013）年第22-210号《最高额抵押合同》约定的潍国用（2010）第G020号土地使用权提供抵押担保。山东省潍坊市中级人民法院（2015）潍商初字第68号民事判决认为，原告潍坊农村商业银行股份有限公司下属机构奎文支行与被告潍坊市浩瀚机械有限公司签订的《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对协议的当事人具有法律拘束力，均应依约履行，并据此判决被告潍坊市浩瀚机械有限公司偿还原告潍坊农村商业银行股份有限公司借款本金12000000元（含案涉借款本金5000000元）及利息，在被告潍坊市浩瀚机械有限公司不履行相应债务时，原告潍坊农村商业银行股份有限公司有权在最高余额5000000元范围内对潍他项（2013）第G184号土地使用权依法行使抵押权，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述事实，有（2013）年第22-210号《最高额抵押合同》、（2013）年第22-210号的房地产抵押清单、（2013）年第22-210号《流动资金借款合同》、潍国用（2010）第G020号土地使用权证书、潍他项（2013）第G184号他项权利证书、潍房权证滨海字第××号房权证、规划许可证、山东省潍坊市中级人民法院（2015）潍商初字第68号民事判决书、潍坊市寒亭区人民法院（2014）寒滨民初字第181号民事判决书及当事人陈述记录在卷佐证。本院认为，山东省潍坊市中级人民法院（2015）潍商初字第68号民事判决已判令被告偿还原告案涉借款12000000元及利息，并判决原告潍坊农村商业银行股份有限公司有权在最高余额5000000元范围内对潍他项（2013）第G184号土地使用权依法行使抵押权，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿，但并未对该抵押土地上已经存在的办公楼、职工宿舍(含食堂)楼等地上附着物是否一并优先受偿予以确认，故本案中原告就该抵押土地上的附着物优先受偿单独提出担保物权确认之诉并未违反相关法律规定，本院对此予以确认。根据人民法院生效判决及本案现有的证据，原告对于潍国用（2010）第G020号土地在抵押登记时地上所附着的建筑物一并享有抵押权，理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该规定遵循了房地产交易中的“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现的困境，从而导致损害债权人利益。基于此规定，土地使用权和其附着的建筑物之一项办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。且从市场交易的风险防控角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或其所附着的建筑物未一并抵押的也视为一并抵押，参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定，其在设立土地使用权抵押时，对该土地上所附着的建筑物是否已设立抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，市场主体如未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行承担。本案中，抵押人与抵押权人就案涉土地使用权已经办理了抵押登记手续，依法设立了抵押权，即便在土地使用权他项权利证明书中并未注明抵押物包括了地上建筑物，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的相关规定，案涉土地所附着的建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于其所附着的建筑物，原告亦应对案涉土地所附着的建筑物享有优先受偿权。因潍坊市寒亭区人民法院（2014）寒滨民初字第181号民事判决书中显示办公楼在2013年8月15日前主体完工并开始装修，被告办公楼房产证办理时报送的竣工验收材料亦显示时间为2014年1月份，足以证实综合（办公）楼、职工宿舍（含食堂）楼、变压器室、厕所、门卫室、车棚、车间地基各一处及围墙在办理抵押登记手续之前即已经存在，故案涉潍国用（2010）第G020号土地抵押时已存在的上述建筑物应视为一并抵押，潍国用（2010）第G020号土地的抵押效力及于上述建筑物，原告要求对综合（办公）楼、职工宿舍(含食堂)楼、变压器室、厕所、门卫室、车棚、车间地基各一处及围墙享有担保物权，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百零三条、第一百九十五条第二款之规定，判决如下：原告潍坊农村商业银行股份有限公司有权对被告潍坊市浩瀚机械有限公司位于潍坊滨海经济技术开发区昌海大街以北、海丰路以西潍国用（2010）第G020号[潍他项（2013）第G184号]土地上的综合（办公）楼（房产证号：潍房权证滨海字第××号）、职工宿舍(含食堂)楼、变压器室、厕所、门卫室、车棚、车间地基各一处及围墙依法行使抵押权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价款项享有优先受偿权。案件受理费100元，由被告潍坊市浩瀚机械有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  牟明刚审 判 员  赵洪磊人民陪审员  刘纪录二〇二〇年七月二十四日书 记 员  赵 阳