福建省龙岩市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽08行终83号 上诉人（原审原告）黄廷仁，男，1979年5月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人林天四，福建同荣仁律师事务所律师。 委托代理人廖慧芳，福建同荣仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）龙岩市自然资源局，住所地龙岩市新罗区西城莲花小区，统一社会信用代码113508000040829988。 法定代表人温永，局长。 委托代理人张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 委托代理人陈丽芬。 原审第三人龙岩国贸地产有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号国贸天琴湾1栋2梯103室，统一社会信用代码913508000708869192。 法定代表人林希，董事长。 委托代理人廖艺伟、郑志平。 上诉人黄廷仁因诉被上诉人龙岩市自然资源局、原审第三人龙岩国贸地产有限公司房屋行政登记一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802行初194号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄廷仁的委托代理人林天四，被上诉人龙岩市自然资源局的委托代理人张璐、陈丽芳，原审第三人龙岩国贸地产有限公司的委托代理人廖艺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被诉行政行为：2018年9月5日，原龙岩市国土资源局作出闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，主要内容为：权利人：黄廷仁，坐落：龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢，用途：批发零售用地（商场）、商场，面积：土地使用权面积479.94㎡／房屋建筑面积2379.82㎡.权利其他状况：持证人：黄廷仁、宗地面积：21818.78㎡、土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。附记：根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定，2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2019年12月18日龙岩市不动产登记中心作出《不动产更正登记通知书》，要求黄廷仁自接到通知之日起30个工作日办理申请更正登记。逾期未申请办理的，该中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，对不动产登记簿的错误事项依职权进行更正登记。并告知了拟更正的具体内容为不动产坐落及土地使用权分摊面积、独有面积。 原审查明：2014年9月11日，第三人龙岩国贸地产有限公司建设“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”，取得建字第35080020140056《建设工程规划许可证》及附件《龙岩国贸地产有限公司国贸天琴湾（2013拍-30地块）建设工程规划要求》，许可证在建设规模中注明商场（不得分隔、整体经营），规划要求中主要技术经济指标中写明商场2367.1㎡（不得分隔、整体经营）。2016年3月17日，第三人龙岩国贸地产有限公司取得（龙）房预售证（2016）第04号《商品房预售许可证》，项目名称：“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”1＃-3＃、5＃、8＃楼。该证注明商场预售建筑面积：2379.82平方米（不得分隔、整体经营）。2016年12月15日，原告黄廷仁向第三人购买8＃楼101、102、201、202号商场，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条对商品房基本情况进行约定，预测建设面积共2379.82平方米，其中套内建设面积1976.49平方米，分摊共有建筑面积403.33平方米。合同签订后，向龙岩市住房和城乡建设局进行了备案。2018年7月4日，龙岩市不动产中心向第三人颁发“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”8幢《不动产权证》［闽（2018）龙岩市不动产权第××号］，该证附记说明根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定：2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2018年8月30日双方共同向龙岩市不动产中心申请8＃楼101、102、201、202号商场的转移登记，提交了《房地产权登记信息》、《不动产统一登记业务申请表》、《商品房买卖合同（预售）》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市不动产权证登记凭证》、买受人黄廷仁身份证复印件、《房屋分层分户平面图》及《宗地图》、涉税证明。2018年9月5日，原龙岩市国土资源局经审查同意办理转移登记，制作闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，主要内容为：权利人：黄廷仁，坐落：龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢，用途：批发零售用地（商场）、商场，面积：土地使用权面积479.94㎡／房屋建筑面积2379.82㎡.权利其他状况：持证人：黄廷仁、宗地面积：21818.78㎡、土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。附记：根据编号：2017-081号龙岩市建设工程竣工规划条件核实意见书规定，2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。2018年12月原告领取该证，2019年12月2日原告提起行政诉讼，诉讼中，被告发现该证地址及独用土地面积和分摊土地面积有误，于2019年12月18日作出《不动产更正登记通知书》，更正如下：1.不动产坐落：“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”更正为“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”：2.“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。”更正为“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积0㎡，分摊土地面积479.94㎡。”原告对该证独用土地面积和分摊土地面积更正不服，要求一并进行审查。 原审认为：原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有不动产登记的法定职责。根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）的规定，原龙岩市国土资源局经机构改革后组建新机构为龙岩市自然资源局，龙岩市自然资源局作为本案被告主体适格。被告于2018年9月5日作出被诉行政行为，但被告并没有证据证明原告当即取得该证知道该行政行为，被告主张原告起诉超过期限本院不予支持。关于商场须整体经营，不得分隔的问题，第三人龙岩国贸地产有限公司建设“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”，取得《建设工程规划许可证》及建设工程规划要求，均注明商场（不得分隔、整体经营），第三人所取得的《不动产权证》附记也说明2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔。原告是从第三人转让取得商场的产权，因此，也应受此限制。关于原告受让取得的产权中土地使用权的独用土地面积和分摊土地面积的问题，龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”是一个整体开发项目，8号楼仅是其中的一部分，并没有独用土地面积，只有分摊的土地面积，根据分摊系数，原告受让取得的商场土地使用权分摊土地面积为479.94平方米。被告发证时将分摊的土地面积写成独用土地面积是错误的，为此，被告也已经进行了更正。关于产权证中101与102之间横杠的问题，原告黄廷仁向第三人购买8＃楼101、102、201、202号商场，并不包含101与102之间的公共通道，该公共通道应属楼盘共有部分，并不属于原告的专属部分，原告无权主张该权属。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应录备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，原告及第三人申请转移登记时，提交了上述要求的有关材料，被告经审查并办理转移登记，程序符合法律规定。但地址及独用土地面积和分摊土地面积有误，被告也已依法进行了更正。原告要求撤销闽（2018）龙岩市不动产权第××号的《不动产权证》，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院作出（2019）闽0802行初194号行政判决，驳回原告黄廷仁的诉讼请求。案件受理费50元由原告黄廷仁负担。 宣判后，黄廷仁不服，向本院提起上诉，请求撤销新罗区人民法院于2020年3月20日作出的（2019）闽0802行初194号行政判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案认定事实部分错误。1、独用土地面积问题：一审认定，其是一个整体开发项目，8号楼仅是其中一部分，并没有独用土地面积，只有分摊的土地面积；该认定无法律依据，在初始登记时，被上诉人已将该部分土地登记为独用土地面积，被上诉人进行更正，必须依法进行，但被上诉人未提供更正的法律依据。2、关于产权证中的101与102之间横杠问题：一审认定，该101与102之间的公共通道，该公共通道应属于楼盘共有部分，并不属于原告的专属部分，原告无权主张该权属；该认定是错误的，在上诉人购买8号楼时，101与102之间是打通的，同时，依据设计图，101与102之间并没有通道。二、一审法院遗漏了应认定的部分事实。1、上诉人与第三人签订的合同编号为201615723商品房买卖合同（预售），该合同经龙岩市住房和城乡建设局备案登记，并经被告龙岩市自然资源局（原龙岩市国土资源局）预告登记；该合同并未注明“整体经营，不得分割”，第三人也未告知上诉人实际情况，而合同经被上诉人预告登记，一审法院应对该事项进行合法性、合规性进行审查。2、一审法院未对被上诉人提供的证据14，即“房地产权登记信息”中的时间与初始登记一样的时间作出认定。三、被上诉人的更正违反《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条之规定。第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”根据该法条之规定，该不动产已进行了转移登记，被上诉人无权向第三人龙岩国贸地产有限公司发出通知办理更正登记；因上诉人已将该不动产抵押给金融机构，被上诉人也无权向上诉人发出通知办理更正登记；被上诉人也无权直接在不动产登记簿中将独用土地面积直接变更为分摊土地面积的变更登记。综上，上诉人认为：一审法院认定事实部分错误，遗漏了应认定的事实，同时被上诉人的更正登记违反法律规定，无权更正，请求（2019）闽0802行初194号行政判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人龙岩市自然资源局答辩称：一、一审法院认定事实清楚，不存在遗漏事实。1、关于答辩人在涉案行政行为的附记栏中注明涉案商场“须整体经营、不得分隔”具有充分的事实依据。2、关于上诉人主张的101与102之间两个横杠内的权属为上诉人所有是没有任何依据的。3、关于涉案商场土地使用权面积的独有土地面积和分摊土地面积问题：首先土地使用权面积479.94M2即是根据涉案项目的宗地面积和总建筑面积所计算得出的涉案商场的共用土地分摊面积，而不可能是独有土地面积。其次，在上诉人持有的涉案不动产权证书中也明确注明了“宗地面积21818.78M2”，显然该宗地面积所指向的是龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）整体开发项目，而登记为上诉人的土地使用权面积系根据该项目共同分摊后所得出的，任何业主对项目宗地范围内的土地均不享有独用土地面积。二、答辩人在发现不动产登记簿记载事项存在错误后，依法履行更正登记职责。综上，一审法院认定事实清楚，答辩人作出的行政行为合法，不存在撤销事由，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人龙岩国贸地产有限公司称：上诉人在购买案涉房屋时，第三人已通过工程规划许可证公示、预售记栏中注明涉案商场“须整体经营、不得分隔问题”具有充许可证公示、现场告知以及商品房买卖合同等方式明确告知上诉人，案涉房屋存在“不得分隔、整体经营”的规划要求。上诉人作为完全民事行为能力人，购买案涉房屋作为重大投资事项，在购买案涉房屋前，已就该规划要求进行了充分沟通，在明确知悉案涉规划条件的情况下，自愿与第三人签订案涉房屋的购房合同。 二审期间，被上诉人龙岩市自然资源局提交《龙岩市自然资源局关于黄廷仁户不动产权更正登记有关情况的说明》一份，称“不动产登记中心启动的对登记于黄廷仁名下闽（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证书》的更正登记程序至今尚未完成，登记中心于2019年12月18日向黄廷仁发出的《不动产更正登记通知书》仅是更正登记过程性行为，目前鉴于已抵押权的事实，该更正登记行为已暂停，其权利证书仍有效状态，对黄廷仁和相关抵押权人的权利义务尚未产生实际影响”。对此，上诉人质证认为：因被上诉人在此之前向法庭提交了同一天作出的二份相反内容的登记簿，存在已更正但故意不向法庭提交的可能，且在一审庭审时陈述已作更正，因而该说明所述未更正完成不能采信。但因被上诉人已说明更正登记程序至今尚未完成，上诉人放弃对更正登记有关内容一并审理的请求，申请以原诉讼请求及事实理由进行本案诉讼。 二审期间，各方当事人均未提出新的事实证据。 根据一审双方提交的证据及各方质证意见，本院审理查明，上诉人黄廷仁本案所涉房产领取闽（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》后，被上诉人下属龙岩市不动产登记中心因发现该房产不动产登记簿记载事项存在错误，即于2019年12月18向上诉人黄廷仁发出《不动产更正登记通知书》，要求黄廷仁自接到通知之日起30个工作日持相关材料到办理申请更正登记。逾期未申请办理的，该中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，对不动产登记簿的错误事项依职权进行更正登记。更正内容如下：1.不动产坐落：“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路588号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”更正为“龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）8幢”：2.“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积479.94㎡，分摊土地面积0㎡。”更正为“土地使用权面积：479.94㎡，其中独用土地面积0㎡，分摊土地面积479.94㎡”。 除上述事实外，当事人对原审判决认定的其它事实无异议，本院对无异议事实予以认定。 本院认为，本案焦点问题主要有：一、关于（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》中附记“商场须整体经营、不得分隔”是否错误问题。二、关于《不动产权证》中101、102之间通道部分的权属问题。三、关于被上诉人下属龙岩市不动产登记中心2019年12月有18日所作《不动产更正登记通知书》及分摊面积、独有面积问题。对此，本院分析如下： 一、关于（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》中附记“商场须整体经营、不得分隔”是否错误问题。第三人龙岩国贸地产有限公司建设“龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）”，取得的《建设工程规划许可证》及建设工程规划要求，均注明商场（不得分隔、整体经营），第三人所取得的《商品房预售许可证》及之后办理的闽（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》也附记“2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔”。上诉人因向第三人购买上述房产而取得产权，其房产权利状况及使用限制应与初始登记时权利状况相同。故被上诉人在办理上诉人的不动产权转移登记时，在闽（2018）龙岩市不动产权第××号《不动产权证》中附记“2379.82平方米商场须整体经营，不得分隔”符合规定。上诉人主张其与第三人所签订的商品房预售合同中无此内容，该主张属其与第三人间另一法律关系，其以此认为登记错误并要求撤销登记中附记所载内容的请求，本院不予支持。 二、关于《不动产权证》中101、102之间通道部分的权属问题。上诉人向第三人购买的是8#101、102、201、202，未包括101与102之间的通道，也不计算在建筑面积中，该通道应属公共通道，故上诉人主张通道范围内的使用权，理由不能成立，本院不予支持。 三、关于被上诉人下属龙岩市不动产登记中心2019年12月有18日所作《不动产更正登记通知书》及分摊面积、独有面积问题。根据本院已经查明的事实，因发现不动产登记簿记载事项存在错误，被上诉人下属龙岩市不动产登记中心于2019年12月18向上诉人黄廷仁发出《不动产更正登记通知书》，要求黄廷仁自接到通知之日起30个工作日持相关材料到办理申请更正登记，并告知逾期未申请办理的，该中心将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，对不动产登记簿的错误事项依职权进行更正登记，以及更正的具体内容。但至本案一审开庭止，被上诉人及其下属不动产登记中心尚未进行有关更正登记。故，上诉人在一审中要求对更正登记一并审查，因缺乏事实依据，依法应不予受理。一审法院将《不动产更正登记通知书》作为可诉的具体行政行为进行审理错误，应予纠正。鉴于上诉人已放弃对更正登记相关内容一并审理的请求，本院对该有关内容不予审理及裁判。 综上，上诉人上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原判决虽认定事实部分错误，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄廷仁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢宝报 审 判 员 黄智勇 审 判 员 丁建岩 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 严丽梅 书 记 员 邱渟婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。