福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初1465号 原告：刘锦斌，男，1966年10月26日出生，汉族，住所地福建省闽清县。 原告：郭玉花，女，1969年3月19日出生，汉族，住所地福建省闽清县。 委托诉讼代理人：刘锦斌（系郭玉花丈夫），男，1966年10月26日出生，汉族，住所地福建省闽清县。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：杨明华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘庆，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 原告刘锦斌、郭玉花与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年7月7日向法院提起诉讼，诉请：1.请求判决被告向原告支付逾期办证违约金计17928元（以购房总价914744元为基数，按日0.01%自2020年1月15日起计至办结诉争商品房的不动产权证书之日止，暂计至2020年7月31日），之后每月违约金于次月1日打入原告账户；2.请求判决西雅图公司向原告支付逾期交房违约金1000元；3.请求判决西雅图公司立即办理房屋所有权初始预登记，并将诉争房屋所有权属登记办理至原告名下；4.西雅图公司负担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告刘锦斌、被告的委托诉讼代理人刘庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本院查明的事实如下： 一、房屋买卖合同的签订时间：2017年9月5日； 二、房屋地点：闽清县闽江大道1号闽清理想湾4号楼701单元； 三、房屋总价款：914744元； 四、合同约定交房时间：2018年12月20日； 五、实际交房时间。 原告主张及证据：西雅图公司实际交房时间是2019年1月15日。并提供理想湾房屋验收交接表、物业收费票据等证据。 被告主张及证据：西雅图公司交房时间是2019年2月12日不是2019年1月15日。并提供理想湾房屋验收交接表。 法院认定及理由：被告提供的理想湾房屋验收交接表2019年2月12日时间上系从2019年1月15日涂改而来，且原告提供的物业收费票据上也注明“2019、01、15-2020、01、14”收费起始点为“2019、01、15”，为此，交房时间为2019年1月15日。 六、合同约定的计付逾期办证违约金起始日：从商品房实际交付（2019年1月15日）使用后的365日（即2020年1月16日）开始计算； 七、逾期办证的违约责任。 原告主张及证据：原告依约履行了付款义务，但至今被告未完成合同义务，应承担合同约定项下的违约责任，并提供销售不动产统一发票、预告登记证、商品房买卖合同。 被告答辩意见及证据：1.讼争商品房未能办理初始登记并非答辩人原因造成，答辩人无需承担逾期办证的违约责任；2.合同约定的违约金过高，应予调整。 法院认定及理由：在案证据，双方均无异议，结合理想湾小区系列案已生效判决的认定事实，足以证明涉案房屋至今未进行所有权初始登记，无法办理不动产权证系西雅图公司的违约所致。 八、合同约定的逾期办证违约金标准：已付购房款的日0.01%。 原告主张及证据：被告自2020年1月15日至办结诉争商品房的不动产权证书之日止，以购房总价914744元为基数，按日0.01%标准向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，并提供《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。 被告答辩意见及证据：合同约定的违约金标准过高，应予以调整。 法院认定及理由：刘锦斌、郭玉花不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则出发，逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。 双方有争议的事项为第五项、第七项、第八项，其他事项双方无争议。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘锦斌、郭玉花已依约交纳了全部购房款，但西雅图公司未履行合同约定义务，致使刘锦斌、郭玉花无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金按每日0.0075%的标准，自实际交房使用后的365日（即2020年1月16日）起计付。刘锦斌、郭玉花主张西雅图公司支付逾期交房违约金1000元，西雅图公司未提出异议，予以支持。案涉商品房现因未办理开发项目不动产首次登记（总登记），尚不具备办证条件，待条件成就后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付刘锦斌、郭玉花的义务。西雅图公司提出讼争商品房未能办理初始登记并非其原因所致的抗辩，因未提供证据予以证明，不予支持。 综上所述，对刘锦斌、郭玉花的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付刘锦斌、郭玉花； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘锦斌、郭玉花支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额914744元为基数，按每日0.0075%的标准，自2020年1月16日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付刘锦斌、郭玉花之日止）； 三、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘锦斌、郭玉花支付逾期交房的违约金1000元； 四、驳回刘锦斌、郭玉花其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373元，减半收取186.5元，由刘锦斌、郭玉花共同负担59.5元，由福建西雅图置业有限公司负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇二〇年七月二十八日 书记员  张 俐 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。