浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1822号 上诉人（原审被告）：周永清，男，1974年12月10日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人（原审被告）：史汉军，男，1978年3月6日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：周永清，系本案另一上诉人。 被上诉人（原审原告）：嵊州市剡湖街道工农经济合作社，住所地嵊州市剡湖街道工农村。 法定代表人：吴奇，社长。 委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。 上诉人周永清、史汉军因与被上诉人嵊州市剡湖街道工农经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周永清、史汉军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.被上诉人于一审时并未提交涉案房屋的产权证，一审法院对被上诉人是否系合法的产权人，是否具有原审原告的主体资格未进行审理。2.涉案房屋之前由丁宇敏承租，丁宇敏对该房屋进行装修，投入140余万元。2013年，因丁宇敏欠两上诉人借款及工程款，将对涉案房屋的改建及装修作价70万元抵偿给两上诉人，故该改建及装修部分为两上诉人实际所有，被上诉人擅自将为上诉人所有的部分进行招投标的行为无效。3.涉案房屋实际面积有1500平方米，招投标成交确认书载明只有1000平方米，即使招投标有效，上诉人也只应腾退1000平方米。 嵊州市剡湖街道工农经济合作社辩称，1.涉案房屋系被上诉人购买所得。1992年，嵊州市城西旧城改造工程列为嵊州市级中心工程，中心工程办在被上诉人集体所有的土地上建造中转房。该工程结束后，中心工程办将中转房卖与被上诉人。（2012）绍嵊民初字第1558号民事判决也确认被上诉人出租房屋合同有效、收取租金合法，上诉人明知其签订租赁合同的相对方是被上诉人。2.丁宇敏的房屋装潢设施已全归被上诉人所有，与上诉人无关。2008年，被上诉人与丁宇敏签订房屋租赁协议1份，被上诉人将其所有的中转房出租给丁宇敏使用，该协议约定“房屋租赁期满后，承租人对租房的装饰归出租人所有，不得损害，出租人不作任何补偿”。由于丁宇敏拖欠租金，2012年一审法院判令解除被上诉人与丁宇敏之间的租赁合同，丁宇敏将涉案房屋归还被上诉人。3.涉案房屋的面积应当以实物为准。竞价公告标明面积约1000平方米，并非是1000平方米，并注明“以上标的以现场看样实物为准”。 嵊州市剡湖街道工农经济合作社于一审起诉时的诉讼请求：1.判令两被告立即腾退出中转房11号公寓，并将房屋交还原告。2.判令两被告从2019年12月1日起至房屋归还之日止，按每天515元计算支付房屋使用费。 一审法院认定：2013年3月26日，原告（出租人、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订房屋租赁协议1份，约定甲方同意将原中转房（11﹟公寓）整幢房子租赁给乙方使用，现租房内的设施也给乙方使用，租赁时间2013年3月26日—2018年12月31日，租赁费2013年3月26日—2013年12月31日为五万元，2014年1月1日—2014年12月31日为八万元，2015年1月1日开始每年在上年租金的基础上递增5%，2013年3月26日—2013年12月31日租金在本合同签订之日交清，从2014年开始每年租金在各年度的1月1日和7月1日各半交清；房屋租赁到期后，双方没有终止租赁，视为下一年度继续租赁，续租期间租金和其他条款仍按本协议有关条款执行，租赁期内如遇政策因素和公共利益或人力不可抗拒因素，导致合同不能履行，甲、乙双方均有权单方解除合同，租金按实际租赁时间计算等。两被告租赁使用房屋至2018年12月31日期满后，双方商定继续租赁使用到2019年11月底，被告方已向原告交付到2019年11月30日止的租金。另认定，2019年9月20日原告委托嵊州市剡湖街道招投标中心对其所有的九处房屋进行招投标，并发布了竞价公告，其中载明1号标的江滨西路工农公寓面积约1000平方米，大约起租日期为2019年12月1日，租赁期限9年（具体时间以签订合同为准），租赁标的设置原承租人优先权，原承租人须办理相关报名手续后，参与竞价，在同等报价条件下，可依法享有优先权，以上标的以现场看样实物为准，意向竞租人应重视勘察现状情况等内容。后两被告也参与了竞价，同年9月29日周良云以第一年租金188000元竞价成交。现原告要求被告方腾退租赁的房屋。又认定，案外人丁宇敏在两被告租赁房屋前曾对租赁公寓室内外场地等进行了改造，两被告曾要求原告对改造部分进行补偿处理，原告原法定代表人曾答复由两被告与案外人进行协商解决。 一审法院认为，原告与两被告签订的房屋租赁合同期限届满后，双方经协商又延长了一定的租赁期限，被告方也交付了延长期间的租金。现原告根据其上级主管部门的要求，对村级集体经济组织所有的房屋出租必须进行招投标，两被告也参与了租赁房屋的投标活动，但未中标，因此被告方租赁房屋的期限已届满，依约应当将房屋返还给出租人，现原告要求两被告腾退并返还房屋的请求，理由正当，应予支持。同时因两被告未及时返还原告房屋致使原告无法向新承租人交付租赁标的物并收取租金，现原告要求两被告每日按照515元的标准计付租期届满后被告方实际使用房屋期间的租金，理由正当，予以支持。对被告方辩称的案外人租赁期间房屋改造部分的补偿问题，因在原、被告间的合同中已明确约定租赁时租房内的设施给被告方使用，可见被告方租赁时原租赁房屋内的设施由出租方交付给承租人使用，至于被告方与前承租人之间的经济纠葛应由两被告与案外人进行协商解决，在本案中无法进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条规定，判决一、史汉军、周永清应在本判决生效之日起二十日内腾退坐落在嵊州市××路××公寓××﹟公寓）的房屋并返还给嵊州市剡湖街道工农经济合作社。二、史汉军、周永清应自2019年12月1日起至上述房屋实际归还日止按照每天515元向嵊州市剡湖街道工农经济合作社计付租金，款限本判决生效之日起二十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，依法减半收取计280元，由被告史汉军、周永清负担，限被告史汉军、周永清在本判决生效之日起十日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院申请丁宇敏出庭作证，证明丁宇敏在涉案房屋上投资140余万元进行改造和装修，因丁宇敏欠上诉人欠款，故其将上述改造和装修折价70万元转让给上诉人。被上诉人质证认为对于丁宇敏将改造和装修折价转让给上诉人一事并不知情，2012年被上诉人起诉丁宇敏后，其也未提及此事，一审法院判令丁宇敏归还被上诉人涉案房屋后，涉案改造和装修部分便归被上诉人所有。本院认为上述证人证言并不能达到上诉人的最终证明目的。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为被上诉人的主体资格问题及装修款的折抵等问题。被上诉人系涉案房屋租赁协议中的一方主体，该租赁协议签订后，被上诉人按约将涉案房屋交付给上诉人，上诉人向被上诉人支付租金。故一审法院在双方对彼此合同主体地位均不持异议的情况下不再审查被上诉人主体资格，并无不当。上诉人所称的丁宇敏将花费在涉案房屋上的改造装修折价70万元抵偿一事，并未体现于上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁协议之中，对被上诉人不具有约束力。被上诉人系将涉案房屋整体对外招标，上诉人以涉案房屋具体面积为由主张其只应腾退部分房屋，依据不足。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决结论正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费560元，由上诉人周永清、史汉军负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年七月三十日 书记员 叶 婷 ?*MERGEFORMAT?6? ?*MERGEFORMAT?7?