广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10106号上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：高菊，公司员工。委托诉讼代理人：林荣金，公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳拓万房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道曦城东侧宗地号为Ａ0012-××5地块上的办公室，统一社会信用代码91440300618935561E。法定代表人：赵树军。委托诉讼代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李吉木子，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司因与被上诉人深圳拓万房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初36789号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，即被上诉人向上诉人支付佣金人民币420225.008元及违约金（以佣金420225.008元为基准，按银行同期贷款利率计算，自2017年12月19日起计至起诉之日止，暂计38546.89元）2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。（事实和理由详见上诉状）被上诉人深圳拓万房地产开发有限公司答辩称：1.上诉人主张涉案房产的争议不应使用《新世界誉名别苑项目外围推介服务代理合同》（以下简称《代理合同》第九条第1点第（2）项的约定，没有事实和法律依据。上诉人只能在合同期限内开展销售工作，合同期满，双方权利义务终止，上诉人不再享有开展销售工作转介客户给被上诉人的权利和义务。《代理合同》第九条第1点第（2）项约定的是合作期满后或撤销委托后仍在15天保护期内被上诉人与上诉人转介的有效客户签订《商品房买卖合同》的情形，而有效客户只能在合同期限内确认，超出合同期限，根本不存在确认有效客户问题。合同约定明确，不存在上诉人所称的交易习惯。2.林维春不是上诉人成功推介的客户，上诉人主张其推介的客户林维春是在合作期内转介成功的有效客户没有事实依据。上诉人推介的客户是林富坤和苏杭，即使林富坤和林维春试父子关系，但苏杭和林维春没有直系亲属关系，不应根据《代理合同》认定林维春是上诉人在合作期内转介成功的有效客户。林维春与被上诉人签订《深圳市房地产买卖合同》的时间已经超出《代理合同》期限，根据《代理合同》第九条第1点第（2）项的约定，林维春不应视为上诉人成功推介的客户，被上诉人无须支付代理费。3.上诉人推介的客户林富坤、苏杭没有在《代理合同》期限内与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并提出退房退款申请的事实证据确凿。上诉人称其积极履行代理义务，协助被上诉人并督促客户完成交易没有事实依据。虽然林富坤、苏杭在提出退房退款申请后，同意将已缴的250万元转为林维春应交的款项，被上诉人进行了记账处理，没有实际退款，但这只是账款处理的财务问题，不能否定林富坤、苏杭退房退款的事实，也不能否定林富坤、苏杭没有在《代理合同》期限内签订《商品房买卖合同》的事实。被上诉人从未确认林维春是上诉人转介的客户，被上诉人自行与林维春完成房产交易手续。4.被上诉人只需对上诉人成功推荐的客户支付代理费，上诉人称结算条件与合作期限无关联不符合合同约定。合作期限与结算条件紧密相关，被上诉人只需对上诉人成功推荐的客户支付代理费，成功推荐的客户必须是有效客户，有效客户只能在合作期限内确认。有效客户在合作期限及保护期内签订《商品房买卖合同》才能视为上诉人成功推荐的客户，被上诉人才依照约定向上诉人支付代理费。超出合作期限及保护期签订《商品房买卖合同》的，被上诉人无需支付代理费。被上诉人是否应当就涉案房产的交易支付代理费应按照《代理合同》的约定确定，其他房产的交易情况与本案没有关系，不能根据其他房产交易支付代理费情况认定涉案房产交易是否需要支付代理费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的一审诉讼请求：1.判令被告支付转介服务费人民币（以下币种同）420225.008元；2.判令被告支付逾期违约金38546.89元（以420225.008元为基数，按银行同期贷款利率自2017年12月19日起计至起诉之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。一审判决结果：驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4091元，保全费2621元，均由原告负担。二审中，上诉人提交：证据1《关于（2019）粤0309民初36789号有关情况说明》，拟证明被上诉人在一审答辩中陈述上诉人推荐的客户林维春因资金问题申请退房退款，被上诉人有权另行出售房产，不应向上诉人支付服务费。事实证明被上诉人庭后出具的情况说明推翻了其一审答辩，并确认上诉人推荐的客户林富坤向被上诉人支付的房款250万元转为林维春的款项，被上诉人也进行了记账处理，没有实际向林富坤退房退款，林维春是林富坤的儿子，属于直系亲属有效客户的定义，后林维春与被上诉人签署了买卖合同成功交易，上诉人履行了《代理合同》中的转介义务，故被上诉人应向上诉人支付代理服务费。证据2收据，拟证明上诉人推荐的客户林维春于2016年1月1日、2016年5月15日、2016年7月3日、2017年9月22日、2017年8月25日分别向被上诉人支付了定金和首期款总共4017875.5元，该支付时间也说明了上诉人推荐的客户确实因资金不足申请了延期，被上诉人向林维春开具了定金和首期款的收据，也说明了被上诉人进行了记账认可并接受了客户延期支付首期款的事实。被上诉人对此发表意见称：证据1的真实性认可，因为是被上诉人出具的，至于是否推翻被上诉人在一审的答辩，请二审法院予以认定。证据2没有原件，真实性不予认可，与本案无关。一审判决查明的事实清楚准确，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点是被上诉人应否就林维春购买房产向上诉人支付代理费。根据一审法院查明和认定，林维春符合双方《代理合同》约定的“乙方介绍并在甲方登记备案的有效客户以直系亲属名义与甲方签订本项目购房合同”的情形，本院对此予以确认。根据《代理合同》的约定，在合作期内、合作期满后或撤销委托后仍在15天保护期内，上诉人转介的有效客户与被上诉人签订《商品房买卖合同》的，视为上诉人成功推介，被上诉人应依照约定向上诉人支付代理费。对于银行按揭客户，代理费结算条件为银行按揭客户支付完首期款、签署《商品房买卖合同》及银行按揭合同、收齐按揭资料并得到银行放款。本案中，《代理合同》至2017年4月4日期满，虽然林维春系“有效客户以直系亲属名义签订购房合同”的情形，但林维春于2017年8月至9月才缴纳了足额的首期款，2017年12月19日才签订正式的购房合同，2018年4月4日取得银行按揭放款，均不在代理合同期内或合作期满后或撤销委托后的15天保护期内，不属于上述《代理合同》约定的被上诉人应当支付代理费的情形。上诉人依据被上诉人在一审中提交的《关于（2019）粤0309民初36789号有关情况说明》，主张林维春与被上诉人成功交易，上诉人应当支付代理费，本院认为，该情况说明反映了林富坤、苏杭向被上诉人认购房屋、缴交部分首期款、申请退房退款、林维春向被上诉人认购房屋、签订合同缴纳首期款及林富坤和苏杭同意将其已缴的首期款转为林维春的的应缴款项的事实，上述事实在一审判决中均得以认定，林维春属于上诉人介绍并在被上诉人处登记备案的有效客户以直系亲属名义签订购房合同的情形，也已由一审判决和本院认定。但被上诉人应否就林维春的购房向上诉人支付代理费，仍应按照双方合同约定审查。上诉人在二审中提交的收据仅能证明林维春缴纳首期款的时间和金额，无法证明林维春存在资金不足向被上诉人申请延期缴纳并获被上诉人同意的情况。综上，林维春的购房不满足《代理合同》中约定的被上诉人应当支付代理费的情形，上诉人要求被上诉人支付代理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8182元，由上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年七月二十七日书记员 徐楚芹书记员 谭 星