广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2294号原告：欧阳植友，男，汉族，1993年5月21日出生，户籍地湖南省宁远县，公民身份号码43XXXXXX。委托诉讼代理人：连家兴、陈胜元，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。被告：惠东县潮海房地产开发有限公司，住所地惠东县。法定代表人：芦保利。委托诉讼代理人：廖毅，男，汉族，1973年4月19日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXXXX，系被告的职员。第三人：胡国栋，男，汉族，1981年11月16日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXXXX。原告欧阳植友与被告惠东县潮海房地产开发有限公司（以下简称潮海公司）、第三人胡国栋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳植友的委托诉讼代理人连家兴、被告潮海公司的委托诉讼代理人廖毅到庭参加诉讼，第三人胡国栋经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳植友向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金127969.2元，按自2018年9月1日起至交房之日止按日支付房屋总价款738000元的万分之三计算，暂计至起诉之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0059XXX），原告购买由被告开发建设的位于惠东县平山黄排禁山地段日月山庄X号楼X单元X层X号房产一套，合同约定涉案房产定金50000元，购房总价款613100元，其实际成交价为738000元。合同约定房屋首期款193100元，其实际首期款为268000元且原告已向被告完全支付。剩余房款420000元原告已通过向银行贷款按揭的方式支付，涉案房产的实际总价款及首期款均由被告的销售经理第三人予以确认。合同同时约定被告应于2018年8月31日前在涉案房产验收合格后向原告交付。现原告已按约定支付涉案房产定金及首期款，剩余房款办理了按揭贷款，截至诉前，被告仍未按约履行交房义务。为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院查明事实后依法判定支持原告的所有诉请。被告潮海公司辩称，对原告的起诉没有意见。第三人胡国栋未应诉，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.商品房买卖合同；2.《价格确认书》；3.《律师见证书》；4.收据三张；5.涉案楼盘备案价登记表；6.涉案房屋信息（来源惠东县XX官网）；7.补充协议；8.借款借据。被告潮海公司未向本院提交证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：被告潮海公司系于2007年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发。第三人胡国栋系被告的员工。2018年3月6日，原告欧阳植友作为买受人与被告潮海公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0059XXX），合同约定：“第二章，商品房基本状况。3.该商品房为第一条规定项目中的惠东县平山黄排禁山地段日月山庄X号楼X单元X层X号房。4.该商品房的房产测绘机构为惠东县XX测绘所，其预测建筑面积共125.45平方米。第三章，商品房价款。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4887.21元，总价款为613100元。第七条，付款方式及期限。买受人应当于2018年1月3日前支付首期房价款193100元，占全部房价款的31.50%。余款420000元向某某银行申请贷款支付。第九条，商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当2018年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”。该合同于2018年7月11日在房产管理部门办理了房屋预售登记备案。2018年3月6日，原告欧阳植友与被告潮海公司签订附件十一《补充协议》，约定：“五、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求“统一规划、统一验收”，受买方同意交付商品房的时间延长至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内，但根据买受方的需求，出卖方可以于2018年8月31日前将房屋交付给业主使用”。原告欧阳植友作为客户、案外人黄某某作为置业顾问、第三人胡国栋作为销售确认（经理）签订《价格确认书》（无签订日期），约定：“房号：日月山庄X期X单元XXX，买受人姓名欧阳植友，成交价738000元、签约价613100元，付款方式按揭，注：已交定金人民币伍万元整，首付款项318000元含定金于2017年11月28号前交付，如因买方贷款审核不通过，则定金退回”。2017年11月19日，案外人黄某某向原告出具《收据》，载明：“今收到欧阳植友交来购买日月山庄X期X单元XXX号房定金50000元”。2017年11月27日，第三人胡国栋向原告出具《收据》，载明：“今收到欧阳植友交来日月山庄X期X单元XXX号房的转让费74900元整”。2017年11月27日，被告潮海公司向原告出具《收据》，载明：“今收到欧阳植友日月山庄X期X单元XX号房房款193100元”。原告欧阳植友作为借款人、被告潮海公司作为担保人与案外人某某银行作为贷款人签订《个人一手住房贷款合同》，贷款420000元，用于购买涉案房产。后，某某银行将420000元贷款发放至被告潮海公司银行账户。2019年5月12日，原告欧阳植友作为买受人与被告潮海公司作为出卖人签订《补充协议》，约定：“根据‘日月山庄X期’《商品房买卖合同》（姓名:欧阳植友，X单元X层X号房，第十一条要求，合同约定2018年8月30日出卖人完成商品房交付，因出卖人原因，导致‘日月山庄X期’商品房逾期未能交房，出卖人将商品房交付时间延期至2019年12月31日。基于尽快完成商品房交付的原则，经买受人与出卖人友好协商，现双方就‘日月山庄X期’商品房买卖合同订立补充协议，条款如下：一、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）：买受方同意交付商品房的时间延长至2019年12月31日，但因出卖方违约，出卖人需补偿买受人每月2000元的经济补贴，补贴时间从2018年8月30日至2019年12月31日，共计16个月，合计32000元。（其中本补充协议签订之日起，出卖人于2019年5月31日前需一次性付清2018年8月30日至2019年6月30日的违约补偿款贰万元(小写:20000元），后续违约补偿款当月1日（节假日除外）每月支付给买受人（如出卖人不能按时支付买受人补偿金，买受人有权向当地法院起诉）。如因出卖方原因，导致2019年12月31日还是未能交房，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（按2018年8月30日起算）。买受人要求终止合同，则出卖人应按“日月山庄X期”商品房当时市面价格进行退款，并退还已付贷款部分及利息，支付违约金。（违约金按全部房价款的10%)。如因政府政策和审批流程因素造成出卖方2019年12月31日还是无法交房的，买受人基于互谅原则，同意出卖方延期三个月交房，交房日期为2020年3月31日。但开发商应在2019年12月31日前通知业主延期事宜，并在决定延期之日起10天内支付剩余三个月的违约金6000元。二、关于产权登记的约定（对合同第二十条的补充）：以本补充协议约定交付使用时间对应顺延产权登记时间的约定”。经本院询问，原告主张其支付给案外人黄某某的50000元、受第三人胡国栋的口头指示向胡国栋支付的74900元亦为购房款，涉案房产的总价款为738000元；被告潮海公司主张涉案房产的总价款应以原、被告签订的商品房买卖合同约定的价格即613100元为准，案外人黄某某并非我方员工，胡国栋虽为我司员工，但胡国栋收取74900元转让费并非我司授权，是其个人行为，与我司无关，原告与一手预购人成交或者转手所出现的差额与我方无关。原、被告确认截止至2020年6月30日，因消防、电梯等其他附属设施尚未完工，所以未达到竣工备案的标准，涉案房屋尚未竣工验收备案。原告确认签订补充协议后，收到被告潮海公司的补偿款8000元。诉讼期间，本院就涉案楼盘竣工验收备案情况发函向惠东县住房和城乡建设局调查，惠东县住房和城乡建设局于2020年6月23日向本院复函[惠东住建函〔2020〕3XX号]，复函为：关于查询位于惠东县平山黄排禁山地段日月山庄竣工验收备案情况。该项目报建名称为碧玉新城，未在我局办理竣工验收备案事项。2020年4月24日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，原告欧阳植友与被告潮海公司于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：HT0059XXX）及相关附件及于2019年5月12日签订的补充协议均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。关于购房总价款的问题。原告欧阳植友主张其交给案外人黄某某的50000元、第三人胡国栋的74900元均为本案购房款，涉案房产的实际成交价为738000元。对此本院认为，第三人胡国栋系被告潮海公司的员工，原告与第三人胡国栋签订的《价格确认书》载明的内容与原告提供的收据相互印证，原告的举证已达到高度盖然性程度，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于民事诉讼证据证明标准的规定，对原告该主张，本院予以认可。原、被告双方为了减少交税而虚报房产交易金额，损害了国家利益，《商品房买卖合同》的相应价格条款应认可为无效，涉案房产的实际成交价为738000元。但《商品房买卖合同》的其他条款不违反法律规定，继续有效。被告潮海公司未按照合同约定的期限向原告欧阳植友交付涉案房屋，已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1.（2）“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。”、附件十一第五条第3款“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。”及于2019年5月12日签订的《补充协议》“如因出卖方原因，导致2019年12月31日还是未能交房，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（按2018年8月30日起算）”约定，被告确认不存在不属于其过错造成延期的事实，因涉案商品房尚未竣工验收备案，原告亦未实际收房，被告潮海公司应以房屋总价款738000元为基数，按照日利率万分之三，自2018年9月1日起暂计至本案辩论终结之日即2020年6月30日止向原告支付逾期交房违约金。后续逾期交房作为新违约事实，原告可以另行起诉。为避免诉累，被告已支付的逾期交房经济补偿8000元在被告应支付的违约金中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下：一、被告惠东县潮海房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告欧阳植友支付违约金（以738000元为基数，按照日利率万分之三，从2018年9月1日起计算至暂计至2020年6月30日止）。被告潮海公司已支付的逾期交房经济补偿8000元在违约金中予以扣除。二、驳回原告欧阳植友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2859元(原告欧阳植友已预交)，由被告惠东县潮海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  杨天赐人民陪审员  刘火荣二〇二〇年六月三十日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤