安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1623民初3号原告：中国农业银行股份有限公司利辛县支行，住所地安徽省亳州市利辛县向阳路。负责人：任涛，行长。委托诉讼代理人：岳峰，客户经理。委托诉讼代理人：荆坤，安徽皖杰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：荆蕊，安徽皖杰律师事务所执业律师。被告：徐奋，男，1977年8月24日出生，汉族，住安徽省利辛县。被告：王利平，女，1974年1月18日出生，汉族，住陕西省澄城县。被告：利辛县利鑫置业有限公司，住所地安徽省利辛县人民南路。法定代表人：周向东，董事长。委托诉讼代理人：杜勇，员工。原告中国农业银行股份有限公司利辛县支行与被告徐奋、王利平、利辛县利鑫置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，后因徐奋需公告送达开庭传票等应诉法律文书，经本院（2020）皖1623民初3号民事裁定书裁定，本案转为普通程序审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司利辛县支行的委托诉讼代理人岳峰、荆坤，被告利辛县利鑫置业有限公司的委托诉讼代理人杜勇到庭参加了诉讼，被告徐奋、王利平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司利辛县支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令徐奋、王利平共同偿还中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金810646.85元、利息6838.36元及复利（利息均暂时计算至2019年12月20日，之后的利息按年利率8.085%计算至借款本息清结时止）；2.依法判令徐奋、王利平支付违约金390455.16元（暂时自2017年7月1日计算至2019年12月23日，以2017年7月1日借款剩余本金875461元为基数，每日万分之五计算，2019年12月23日之后的违约金继续按照上述标准计算至判决之日止）；3.依法判决徐奋、王利平支付为实现债权而承担的律师费26000元；4.依法判令利辛县利鑫置业有限公司对第一、二、三、五项诉讼请求承担连带责任；5.本案的诉讼费、保全费、因保全产生的保险费等全部合理的费用均由上述被告承担。本案在诉讼过程中，中国农业银行股份有限公司利辛县支行变更第一项诉讼请求为依法判决徐奋、王利平共同偿还中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金530442元、利息20038.34元（利息均暂时计算至2020年6月30日，2020年6月30日之后的利息按照年利率8.085%计算至借款本息全部清结时止）及复利（对于应付未付的利息按照逾期借款年利率8.085%计算复利）；变更第二项诉讼请求为依法判令徐奋、王利平向中国农业银行股份有限公司利辛县支行支付违约金255492.04元（暂时自2017年7月1日计算至2019年12月23日，以2017年7月1日借款剩余本金530442元为基数，每日万分之五计算，2019年12月23日之后的违约金继续按照上述标准计算至判决之日止）；维持第三、四、五项诉讼请求；判令中国农业银行股份有限公司利辛县支行作为抵押权人，对徐奋、王利平名下所有的龙都小区6#楼104室房屋的拍卖、变卖所得或者折价所得享有优先受偿权。事实及理由：徐奋、王利平因购买利辛县利鑫置业有限公司开发的龙都小区6#104室和204室两套商品房，于2016年7月18日和中国农业银行股份有限公司利辛县支行分别签订两份个人购房担保借款合同，两份合同的第二十三条分别约定龙都小区6#204室借款金额为31万元，104室借款金额为59万元。两合同第二十五条均约定借款期限为240个月，第二十六条均约定采用基准利率的，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上浮10%（即年利率5.39%）。两合同第二十九条均约定还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月还款日为每期末月20日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，借款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，即年利率8.085%。商品房买卖合同第八条约定交房日期为2017年6月1日，所以自2017年7月1日起三被告需按照剩余借款本金（2017年7月1日，尚欠借款本金875461元）每日万分之五的比例向中国农业银行股份有限公司利辛县支行支付违约金。上述两合同签订后，中国农业银行股份有限公司利辛县支行依约进行了放款，但徐奋、王利平至今已经不再偿还任何借款本金及利息，属严重违约，中国农业银行股份有限公司利辛县支行有权提前收回借款。截至2019年12月20日，徐奋、王利平仍欠中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金810646.85元、利息6838.36元。至今徐奋、王利平未办理案涉两房屋的房地产权属证书，也未办理抵押登记，因此徐奋、王利平应当向中国农业银行股份有限公司利辛县支行支付违约金，且由利辛县利鑫置业有限公司承担担保责任。另外，因徐奋、王利平的违约行为，中国农业银行股份有限公司利辛县支行为实现债权支出的26000元律师费，应当由三被告承担。综上，三被告逾期还款的行为已经构成严重违约，现中国农业银行股份有限公司利辛县支行为维护其合法权益，诉至法院，望判如所诉。徐奋、王利平未到庭未答辩，亦未向法庭提交证据。利辛县利鑫置业有限公司辩称，对中国农业银行股份有限公司利辛县支行的诉讼无异议，但是需要向法庭说明的是利辛县利鑫置业有限公司已经代替徐奋、王利平向中国农业银行股份有限公司利辛县支行偿还借款8万元。利辛县利鑫置业有限公司针对其抗辩未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：有关104室，2016年6月16日，王利平与利辛县利鑫置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号为2016060508，合同约定王利平购买利辛县利鑫置业有限公司开发的龙都小区6#104室，房屋总价为737974元，当日，王利平支付购房款首付147974元，余款590000元由开发商指定银行办理按揭，后王利平于2016年6月23日向中国农业银行股份有限公司利辛县支行申请贷款，并填写了个人信贷业务申请表，徐奋作为王利平配偶在该申请表上签名，同时，徐奋于2016年6月23日向中国农业银行股份有限公司利辛县支行出具共同还款承诺书。2016年7月18日，王利平与中国农业银行股份有限公司利辛县支行签订了个人购房担保借款合同，并由王利平、徐奋在抵押人处签名，由利辛县利鑫置业有限公司在保证人处签名、盖章，该合同约定，王利平向中国农业银行股份有限公司利辛县支行申请借款590000元，借款用途为购买住房，所购房屋位于龙都小区6#104室，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账号为62×××74。关于抵押（预告）登记，双方约定，自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定的交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。关于阶段性保证担保＋抵押，双方约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。后中国农业银行股份有限公司利辛县支行依约将该笔590000元借款打入王利平指定的借款提取账户，即利辛县利鑫置业有限公司在农行利辛县支行的银行账户，账号为12×××34。该笔借款年利率为4.9%，逾期利率为7.35%。自借款合同签订之日起至2019年10月14日，王利平累计还本金59558元，还利息87409元，尚欠中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金530442元及逾期利息（自2019年10月15日起至款项清结时止，逾期利息按年利率7.35%计算）。有关204室，2016年6月17日，徐奋与利辛县利鑫置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号为2016060509，合同约定徐奋购买利辛县利鑫置业有限公司开发的龙都小区6#204室，房屋总价为453405元，当日，徐奋支付购房款首付143405元，余款310000元由开发商指定银行办理按揭，后王利平于2016年6月23日向中国农业银行股份有限公司利辛县支行申请贷款，并填写了个人信贷业务申请表，徐奋作为王利平配偶在该申请表上签名，同时，徐奋于2016年6月23日向中国农业银行股份有限公司利辛县支行出具共同还款承诺书。2016年7月18日，王利平与中国农业银行股份有限公司利辛县支行签订了个人购房担保借款合同，并由王利平、徐奋在抵押人处签名，由利辛县利鑫置业有限公司在保证人处签名、盖章，该合同约定，王利平向中国农业银行股份有限公司利辛县支行申请借款310000元，借款用途为购买住房，所购房屋位于龙都小区6#204室，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账号为62×××74。关于抵押（预告）登记，双方约定，自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定的交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。关于阶段性保证担保＋抵押，双方约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。后中国农业银行股份有限公司利辛县支行依约将该笔310000元借款打入王利平指定的借款提取账户，即利辛县利鑫置业有限公司在农行利辛县支行的银行账户，账号为12×××34。该笔借款年利率为5.39%，逾期利率为8.085%。自借款合同签订之日起至2019年10月14日，王利平累计还本金29634.07元，还利息50647.31元，2020年1月22日，利辛县人民法院将案涉204室住房的拍卖所得价款转至中国农业银行股份有限公司利辛县支行账户，转账金额为286666.2元，中国农业银行股份有限公司利辛县支行于当日为王利平办理了还款业务，归还了285388.3元贷款，余款1277.9元退回至利辛县人民法院账户，至此，该笔310000元借款清偿完毕。另查明，案涉104室、204室房屋预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司利辛县支行，预告登记义务人为王利平、徐奋，预告登记业务种类为预购商品房设定抵押权预告。本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，中国农业银行股份有限公司利辛县支行和王利平、徐奋、利辛县利鑫置业有限公司自愿签订了借款保证合同，上述合同依法成立并生效，王利平拒不归还借款本息的行为构成违约，依法应承担违约责任，徐奋作为共同还款人，应承担违约责任，利辛县利鑫置业有限公司作为保证人，且在合同约定的保证期间内，应承担保证责任，故本院对中国农业银行股份有限公司利辛县支行要求王利平、徐奋偿还借款本息的诉讼请求予以支持，要求利辛县利鑫置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求亦予以支持，经庭审查明，王利平、徐奋尚欠中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金530442元及逾期利息（自2019年10月15日起至款项清结时止，逾期利息按年利率7.35%计算）。关于抵押权人的优先受偿权，是指抵押权人对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，既优先于抵押物所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定，中国农业银行股份有限公司利辛县支行作为案涉104室房屋的抵押权人，享有对该房屋拍卖或变卖所得价款的优先受偿权。关于实现债权的费用，根据合同法规定，有约定的从约定，本案中，双方对实现债权的费用分担已经进行了明确的约定，该约定不违反法律的强制性规定，且中国农业银行股份有限公司利辛县支行在举证期限内向法庭提交的安徽增值税专用发票可以证实中国农业银行股份有限公司利辛县支行为实现该笔债权支出的律师费用为26000元，应由王利平、徐奋负担。关于违约金，本案系金融借款合同纠纷，在本案中，双方已经对借款的利息以及逾期还款的罚息进行了约定，再另行约定违约金，属重复计算，不符合法律规定，故本院对中国农业银行股份有限公司利辛县支行的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王利平、徐奋于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司利辛县支行借款本金530442元及逾期利息（自2019年10月15日起至款项清结时止，逾期利息按年利率7.35%计算）；二、王利平、徐奋于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司利辛县支行为实现债权而支出的律师费用26000元；三、利辛县利鑫置业有限公司对上述债务负连带清偿责任；四、中国农业银行股份有限公司利辛县支行享有对龙都小区6#104室房屋拍卖、变卖或折价所得价款的优先受偿权；五、驳回中国农业银行股份有限公司利辛县支行的其他诉讼请求。案件受理费12234元，由王利平、徐奋负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院审 判 长 马    苗    苗人民陪审员 陈魁侠人民陪审员许涛二〇二〇年七月三十日书 记 员 刘    晓    东