甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初6251号原告（反诉被告）：朱喜莲，女，1965年7月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）:兰州大学，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路222号。法定代表人：严纯华，该校校长。委托诉讼代理人:贾卫强，男,系该校法务部职工。原告朱喜莲与被告兰州大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）甘0102民初6154号民事判决书，被告兰州大学提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）甘01民终608号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院于2019年6月3日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱喜莲，被告兰州大学委托诉讼代理人贾卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱喜莲向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告房屋租金10044元、管理费12810.75元、押金10850元，合计33704.3元。事实及理由：2017年5月12日，原告与被告签订2018年《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为2017年5月15日至2018年5月14日，年交纳租金28869.06元。2017年8月，被告将原告铺面水电暖无故停止供应，导致原告自8月起无法营业。2017年双方因租赁合同纠纷一案，2018年兰州市城关区人民法院作出（2017）甘0102民初6589号民事判决书，判决书“本院认为”记载“原告应将被告没有使用商铺期间的占用使用费及被告缴纳的商铺押金、水表押金予以退还。如出现纠纷，双方可以协商处理，亦可以通过诉讼方式主张权利。”原告认为被告不履合同构成违约，原告现要求被告退还2017年8月至2018年5月14日房屋租金及各项押金。依法向法院提起诉讼，望判如所请。兰州大学辩称并反诉称，2017年双方并没有签订租赁协议，2016年5月15日签订的协议到期时间为2017年5月14日，之后就是不定期的租赁关系。2016年5月15日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，被告将兰州6-17临街（会宁路）铺面出租给原告，年费用（12个月）为28869.06元，期限为2016年5月15日至2017年5月14日。2016年11月23日，被告书面告知原告因兰州大学与城关区政府共建会宁路双创一条街的需要，本次合同到期后不再续签房屋租赁合同，原告签字确认。合同期满后，原、被告双方未签订书面的租赁合同。但被告预收了原告1年（2017年5月15日至2018年5月14日）的房租。2017年6月20日，《兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路“双创示范街”工作协调会会议纪要》印发，该纪要明确指出“依法依规做好会宁路沿线归兰州大学所管理的商铺搬迁工作。”2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，原告签字确认，并且被告在会宁路沿线醒目位置张贴该通告。通告要求，原告应于7月31日之前搬离。2017年7月26日，被告再次向原告送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知原告其多交的费用将予以退还，原告签收，被告将《会宁路商户搬迁事项告知书》张贴在醒目位置。因原告拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，被告先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向原告下发律师函，要求其限期搬离，但原告均拒收相关文件。因原告拒不搬离，被告于2017年9月14日将原告起诉至城关区人民法院。经一审二审，原告败诉，法院判决原告于判决生效之日起三日内腾退涉案房屋。原告要求被告返还房屋租金和管理费的诉讼请求于法无据；要求被告返还押金的诉讼请求，因原告实际控制房屋至2018年8月10日，理应抵扣房屋租金，也不应退还。关于停水停电，我们告知原告在一个月内搬离涉案房屋，由于原告迟迟不搬离，所以我们采取该措施是合情合理的。原告房租实际交纳的截止日期为2018年5月14日，但直至2018年8月10日，朱喜莲才将钥匙交至反诉原告。在交钥匙之前，朱喜莲实际控制、占有、使用该房屋，理应交纳房租，应交纳的房租计算依据为28869.06÷365×87＝6881.10元。反诉请求：1.请求反诉被告向反诉原告支付2018年5月15日至2018年8月10日的房屋租金6881.1元；2.本案的诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉请求辩称，兰州大学书面告知我不租赁房屋了，但是后面又说要租赁涉案房屋，兰州大学的租赁协议属于霸王条款。关于兰州大学让我签字的材料，都是骗我签的，我其实不愿意签字，原告就给我停水停电，钥匙我拿着但我并没有营业。原告所述我超过租赁期间的实际占用期间情况属实，我是拿着房屋钥匙，但是原告没有人收我的房屋租金，所以我不应该交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依法对朱喜莲提交的证据认定如下：票据、判决书，原告提供该证据拟证明被告应向原告退还费用，被告对银行流水和被告向原告出具的收据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信；被告对兰州江帆公司出具的收据及判决书的真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为该证据与待证事实无关联性，不予采信。对兰州大学提交的证据认定如下：1、国有土地使用权证，被告提供此证据拟证明兰州大学有权出租涉案房屋，原告对该证据真实性没有异议；2、房屋租赁合同，被告提供此证据拟证明合同已到期，后面形成的租赁关系是不定期租赁，被告扣除原告的房屋押金是双方约定的合同内容，原告对该证据真实性没有异议；3、通知、通知发放登记表，被告提供此证据拟证明兰州大学明确告知原告合同到期后不在续签租赁合同，原告签字确认，原告承认签字属实；4、会议纪要，被告提供此证据拟证明被告与兰州市城关区政府共建双创示范街，涉案合同的终止属于双方约定条件的出现（基建规划），原告对该证据真实性没有异议；5、清退通告及通告发放表，被告提供此证据拟证明被告将通告送达原告的时间是2017年6月30日，原告签字确认收到通告，被告给原告一个月的搬离时间，搬迁时间先于租赁合同约定的半个月，原告对该证据真实性没有异议；6、搬迁告知书、退费通知、告知书和退费通知发放登记表，被告提供此证据拟证明为了促使原告搬离，被告采取了费用减免等措施，原告收到通知书，告知书约定了押金退还和不予退还的条件，原告对该证据真实性没有异议；7、律师函、通知，被告提供此证据拟证明原告不搬迁，被告再次退让，将期限宽限至2017年8月15日，向原告送达律师函，但原告拒签，原告对该证据不予认可，认为送达的人未出示律师证；8、交条一份，被告提供此证据拟证明原告实际占有、使用、控制房屋至2018年8月8日，应交纳实际占用期间的房屋租金，原告认可交钥匙的时间。本院认为，被告提供的上述证据均真实、合法，与本案待证事实存在关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告兰州大学对兰州市城关区东岗西路85号土地享有使用权，在该土地上建设的涉案商铺位于兰州周边临街。自2011年起，兰州大学将商铺出租给原告朱喜莲开展经营活动。双方最后一次签订房屋租赁协议的时间为2016年5月15日。在该租赁协议中，双方约定：兰州大学（甲方）出租的商铺位于（会宁路）临街6-17号给朱喜莲（乙方），年租金28869.06元，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日止，如果国家、学校或后勤集团对乙方所使用的房屋需要征用、基建规划或拆除等因素引起的终止房屋使用协议，甲方需提前半个月通知乙方，若乙方不按照甲方规定时间搬出，甲方除扣除乙方承租房屋全部保证金（实际交纳10000元）外，其所造成的一切经济损失和相关的法律责任由乙方自行承担，甲方概不负责。该合同履行期间，兰州大学后勤集团总经理办公室于2016年11月23日向朱喜莲发出通知，告知合同期满后不再续签租赁合同。2017年5月12日，兰州大学向朱喜莲收取了2017年5月15日至2018年5月14房屋租金28869.06元（含租金10788元、税金1899.06元、管理费5394元、清洁费2697元、安全服务费2697元、维修折旧费2697元、共资源费2697元）。合同到期后，原、被告没有续签《房屋租赁协议书》，朱喜莲继续使用涉案商铺。2017年6月27日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，告知自通告之日起30日内搬出商铺，自行处理商铺内物品，朱喜莲于2017年6月30日收到通知。2017年7月26日，兰州大学再次向朱喜莲送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其在2017年7月31日前搬离房屋全部退还保证金，并减免三个月的房租，8月5日前搬离的退还50%保证金及减免两个月房租，8月11日至15日搬离的仅退还8月1日后的租金，不再退还保证金，8月15日之后仍未搬离的，产生的一切损失和后果由朱喜莲自行承担。因朱喜莲拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，兰州大学先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向朱喜莲下发《律师函》，要求其限期搬离。2017年8月15日，兰州大学对朱喜莲承租的商铺实施停水、停电、停暖行为。因朱喜莲未按时搬离，兰州大学于2017年9月20日将朱喜莲起诉至本院，要求判令朱喜莲限期搬离涉案商铺，本院于2018年1月31日作出（2017）甘0102民初6589号民事判决书，判决朱喜莲向兰州大学腾交位于兰州6-17临街（会宁路）铺面。朱喜莲上诉后，兰州市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）甘01民终913号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。兰州大学向本院申请强制执行后，朱喜莲于2018年8月8日腾交了涉案商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议书》中约定2017年5月14日租赁期间届满。在此之后，虽然被告收取了原告下一年度的房屋租金，但双方再未续签书面的房屋租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因被告与兰州市城关区人民政府共同建设会宁路“双创示范街”的需要，被告于2016年11月23日告知原告不再续签租赁合同且被告以通告、通知及律师函等的方式要求原告搬离商铺，履行了在合理期限内告知的义务。被告于2017年6月30日向原告送达了清退商铺的公告以及退费通知，原告朱喜莲已经签收，双方之间的房屋租赁合同关系已于原告收到上述通知及公告之日起解除。关于原告要求被告退还租金的问题。原告在2017年6月30日双方租赁合同关系解除后仍实际控制、占有使用案涉租赁房屋，直至2018年8月8日。被告兰州大学于2017年8月15日采取停水、电、暖等措施，系表明其在合同解除后明确要求原告退回案涉房屋无果而采取相应措施救济自己的合法权益。原告无合法依据而实际控制、占有使用案涉房屋，理应按双方签订的房屋租赁协议约定的房屋租金承担占有使用费。本院对原告的该项主张不予支持。关于原告要求被告退还管理费（物业费、卫生费）的问题。本案中，被告于2017年8月15日对涉案房屋采取了停水、停电、停暖措施，原告虽然占有使用涉案房屋，但并未营业，原告对租赁房屋的占有使用不等同于被告提供了物业卫生服务。被告应退还2017年8月15日以后的相关管理费，故本院对原告的该请求予以部分支持。应退还管理费本院核算如下：物业管理费5394元、清洁费2697元、安全服务费2697元共计10788元，10788元÷12个月＝899元，899元×9个月＝8091元。关于原告要求被告退还押金的问题。本案中，被告向原告送达的退费通知上载明了对租房押金的退费办法，并且被告与原告签订的《房屋租赁协议》第四条第8项中对于租房押金的退还亦有约定。原告在被告履行了合理期限通知其解除合同的义务后一直未腾退案涉房屋，直至法院作出生效判决判令原告腾交房屋，原告才于2018年8月8日将涉案房屋交还被告。原告在合同解除后迟延交房的行为不仅违反了双方合同的约定，亦在被告主动给予腾房宽限期的情形下放弃了自己的利益，理应承担不利后果。本院对原告的该项请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付自2018年5月15日至2018年8月10期间的房屋租金的问题。本案中，在租赁合同解除后，反诉被告实际占有使用涉案房屋至2018年8月8日给反诉原告腾交房屋，虽然自2017年8月15日后，反诉被告因反诉原告停水、停电、停暖并未正常使用涉案房屋营业，但导致此后果的责任并非反诉原告造成，反诉被告无合法依据占有使用涉案房屋，理应交纳使用涉案房屋期间的占有使用费。本院核算如下：应交纳的房租为10788元÷365天×86天≈2580元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告兰州大学向原告朱喜莲退还管理费用计8091元；二、反诉被告朱喜莲于向反诉原告兰州大学交纳自2018年5月15日至2018年8月8日期间的房屋占有使用费2580元；上述第一、二项判决相互折抵后被告兰州大学向原告朱喜莲实际给付款项为5511元于本判决生效后5日内付清；三、驳回原告朱喜莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由原告朱喜莲负担488元，由被告兰州大学负担154元，反诉费25元，由原告朱喜莲负担10元，被告兰州大学负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海人民陪审员  王小华人民陪审员  魏孔亮二〇二〇年七月二十三日书 记 员  徐 萍