河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初562号 原告：固安京御幸福房地产开发有限公司。 住所地：河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心3-2室。 法定代表人：孟惊，总经理。 统一社会信用代码：91131022699230546W。 委托代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 委托代理人：王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：陈龙飞，男，1986年3月26日出生，汉族，河北省廊坊市固安县人，现下落不明。 第三人：中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行。 住所地：廊坊市广阳区爱民道18号。 负责人：宋书彦，该支行行长。 统一社会信用代码：91131003809260587Y。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司与被告陈龙飞、第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行追偿权纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告固安京御幸福房地产开发有限公司的委托代理人王晓亭到庭参加诉讼、被告陈龙飞经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院对本案进行了缺席审判，现已审理终结。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告支付银行划扣原告的保证金(暂计算至2020年1月20日为949448.93元，实际计算至一审开庭日，最终以实际划扣为准)及利息（利息以保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从划扣之日计算至被告实际支付之日）； 2、判令被告支付违约金189889.79元(949448.93*20%); 3、判令被告支付原告律师代理费14000元； 3、判令被告承担本案诉讼费用。 （以上合计1153338.72元） 事实和理由：2018年3月14日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省廊坊市固安县，建筑面积共94.24平方米，总房款为人民币1367743元，按照约定，被告应于2018年6月11日前支付首付款人民币417743元，剩余房款人民币950000元被告以银行按揭付款方式向中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行支付。 《补充协议》第八条第7款第（1）条约定：“若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在岀卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二/日的违约金直至买受人付清为止。岀卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；岀卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二/日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。” 目前，被告向中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。截止目前，中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币949448.93元（以实际划扣数额为准）。原告承担保证责任后，被告至今仍未偿还。 原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告陈龙飞在法律规定的期限内未向本院提出答辩意见亦未参加本案庭审。 第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行未在法律规定的期限内向本院陈述意见亦未参加本案庭审。 经审理查明：2018年6月11日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》与补充协议，该合同于2018年7月27日进行了备案登记，登记备案号为：20180611018。合同中约定了被告（买受人）购买位于科技大道北侧、××路东侧孔雀城××单元××房，以及计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限（买受人银行按揭，首付款417743元，贷款950000元）等内容。2018年6月15日，被告作为借款人及抵押人与作为贷款人的第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行以及作为保证人的原告签订《个人购房担保借款合同》，合同第一部分为通用条款，其内容包括借款、借款提取、还款、提前还款、债权债务转让、借款担保、违约责任等相关条款。合同第二部分特别条款中约定：借款金额为人民币（大写）玖拾伍万元整；借款用途为购买孔雀城剑桥郡静宜园20幢1单元1201号住房；借款人声明：上述房产为借款人家庭（借款人配偶及子女）范围内的第壹套房产。借款人保证上述声明的真实性，理解并愿意承担因作出上述声明产生的责任；借款期限为360月，实际借款期限与具体起止日期以借款凭证记载为准；本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日期为每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账号／卡号62×××73；借款担保：本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人固安京御幸福房地产开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证责任，由本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；抵押（预告）登记：抵押人应协助配合贷款人按自合同签订之日起办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之伍（大写）收取违约金；阶段性保证＋抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任；借款期限（借款人履行义务期）自2018年6月15日起至2048年6月14日止，若本协议项下借款实际发放日与本条款的借款期限起始日不一致的，则借款期限的具体起止日以借款凭证记载为准等内容。 合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行按约定向被告陈龙飞发放了贷款，原告亦已经将涉案商品房交付给被告实际占有使用，被告在履行与第三人约定的偿还定期借款时未按时还款发生违约，第三人按照《个人购房担保借款合同》的相关约定，直接从原告在第三人处的保证金账户划扣被告的违约还款额及其罚息，第三人于2019年11月22日分两次分别划扣原告保证金金额17182.10元和932266.83元，合计为949448.93元。原告承担保证责任后多次向被告催要被第三人扣划的保证金未果，双方成讼。 另查明，2017年8月29日华夏幸福基业股份有限公司作为甲方与作为乙方的北京保和律师事务所签订《专项法律服务事项合作协议》，协议约定，乙方同意按本协议的约定为甲方及其关联公司提供法律服务，本协议中涉及的各项条款均适用甲方及其各关联公司，地域范围不限。同时约定了具体服务内容、双方的义务、费用结算及付款方式、服务质量控制争议解决等条款。2019年6月5日华夏幸福基业股份有限公司作为甲方与作为乙方的北京保和律师事务所及作为丙方的廊坊京御房地产开发有限公司签订了《专项法律服务事项合作协议》补充协议三，协议约定，鉴于甲乙双方于2017年8月29日签署了《专项法律服务事项合作协议》，甲乙丙三方于2018年5月23日签署了《专项法律服务事项合作协议补充协议》，甲乙丙三方于2019年1月10日签署了《专项法律服务事项合作协议补充协议二》，丙方以及丙方所属的子公司作为甲方关联公司，现因原合同剩余支付金额不足以满足业务需要，补充了收费标准、结算周期、违约责任等内容。原告固安京御幸福房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司下属关联公司。 上述事实，有原告的当庭陈述、原告向本院提交的《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、《中国农业银行保证金支付回单》两份、《专项法律服务事项合作协议》、《专项法律服务事项合作协议》补充协议三等证据材料在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行在被告陈龙飞逾期偿还借款，按合同约定直接从原告在该银行的保证金账户划扣被告的违约还款额及其罚息，不违反法律规定和合同约定。根据法律规定，作为原告的保证人承担保证责任后，有权向作为被告的债务人追偿，作为被告的债务人并应承担原告被扣划保证金及直至被告全部还清期间的利息损失。到2020年7月27日，被告尚欠原告为被告支付贷款还款额及其罚息共计949448.93元，事实清楚、证据确实充分，故对原告要求依法判令被告支付银行划扣原告的保证金人民币949448.93元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付利息（利息以保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从划扣之日计算至被告实际支付之日）的诉讼请求，因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院应予支持被告向原告支付自2019年11月22日起以949448.93元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。对原告主张要求判令被告支付违约金189889.79元（949448.93元*20%=189889.79元）的诉讼请求，本院认为被告确实存在违约，根据原、被告间的补充协议第八条第7款第（1）条的约定，应支付违约金，但双方约定的违约金数额过高，且本院已支持原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，对其损失已有部分补偿，综合本案案情，本院酌定支持违约金20000元。原告请求判令被告支付本案律师代理费14000元，其虽向本院提交了《专项法律服务事项合作协议》及《专项法律服务事项合作协议》补充协议三等证据材料，但上述证据材料对本案被告无约束力，亦未向本院提交原告已实际支付律师代理费14000元的证据材料，且其主张无法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈龙飞支付原告固安京御幸福房地产开发有限公司被第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行扣划的保证金949448.93元并支付自2019年11月22日起以949448.93元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止的利息。 二、被告陈龙飞支付原告固安京御幸福房地产开发有限公司违约金20000元。 三、驳回原告固安京御幸福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 以上一、二项限于本判决发生法律效力后十日内一次性履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7591元，由被告陈龙飞负担，限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  李 珉 人民陪审员  惠艳艳 人民陪审员  颜 琼 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  刘艳桥 书 记 员  安卫玲