重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8071号 原告：邓小林，男，1978年12月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵倩，重庆扬华律师事务所实习律师。 被告：周顺，男，1986年7月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人：重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）4层10间。 法定代表人：许少才，董事长。 委托诉讼代理人：周映旭，男，系公司员工。 原告邓小林与被告周顺、第三人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告邓小林及其委托诉讼代理人余孟江、赵倩、第三人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司的委托诉讼代理人周映旭到庭参加了诉讼。被告周顺经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓小林向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2019年12月5日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》和2020年3月25日签订的《补充协议》；2.判令被告立即向原告交付涉案房屋；3.判令原告有权代被告清偿涉案房屋作为抵押物向第三人的贷款（具体金额以第三人审核的实际贷款为准）；4.判令第三人在原告代为归还贷款后3日内立即协助原告办理解除涉案房屋的抵押登记手续；5.判令被告在涉案房屋抵押登记注销手续完成后3日内协助原告办理房屋的产权过户登记手续，将涉案房屋过户至原告名下；6.判令被告于涉案房屋过户60日内向原告归还因原告代被告清偿涉案房屋作为抵押物向第三人的贷款所额外支出的费用（金额为原告实际代偿第三人贷款的金额减去剩余未支付房款88888.88元的部分）；7.判令被告向原告支付迟延履行的违约金（以房屋总价808888.88元为基数，以日万分之五的标准自2020年4月3日起，计算至涉案房屋过户登记至原告名下时止）；8.判令被告承担原告因本案产生的律师代理费15000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月5日，原、被告在重庆嘉置房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖业务文件》。其中的《重庆市存量房买卖合同》约定被告将其名下的位于重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋出售给原告，房屋面积70.48平方米，总价款808888.88元。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。2019年12月6日，原告向被告支付首付款200000元。2019年12月19日，原告向被告支付房款500000元。综上，原告共计向被告支付房款720000元。由于案涉房屋存在抵押，根据合同约定，被告应于2020年1月15日之前到贷款机构办理完毕还贷手续，取回注销抵押登记的房产证，并于房产证抵押注销登记手续办理后5个工作日内办理房屋过户手续。但被告收到房款后未按约定办理还款手续，导致房屋无法办理过户。2020年3月25日，原、被告签订《补充协议》，约定原告同意给予被告完成过户手续的宽限期至2020年4月3日，被告承诺若未完成过户手续按照房价万分之五每日支付违约金，并承诺于该协议签订后自愿交房，不得以任何理由拒绝。此后，经原告多次催告，被告仍未履行约定的义务，其行为已经构成违约，故原告提起本案诉讼。 被告周顺未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 第三人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司述称，第一，第三人与被告基于真实意愿订立《借款合同》《抵押合同》，上述合同真实有效。第三人向被告借款280000元，期限自2019年4月18日至2020年4月17日，月利率16.9‰，被告以案涉房屋设立抵押担保，并办理了抵押登记。就上述合同，被告与第三人在大渡口公证处办理了赋予债权文书强制执行效力的公证，第三人于2019年4月19日将280000元划入被告指定的账户。第二，上述借款被告已发生严重逾期，截至2020年4月18日，被告尚欠第三人本金280000元，利息及逾期利息11805.63元。第三人已于2020年3月26日向被告发出《还款通知》，又于2019年5月19日向被告发出《合同终止通知书》，现第三人拟启动法律程序主张债权，后期可能产生相应的司法费用。第三，第三人同意原告以第三人最终核算的债权金额为依据代为清偿被告债务，并在借款结清后三个工作日内出具相应结清及注销抵押登记材料，但在该笔借款结清前，第三人已启动的法律程序不中止，由此产生的相关费用也应纳入债权金额范围内。 本院经审理认定事实如下：被告系重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋的产权人。该房屋于2011年8月7日办理抵押权登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆分行。 2019年4月18日，以第三人为出借人（甲方），被告及案外人付某为借款人（乙方），双方签订《借款合同》，约定甲方向乙方出借借款280000元，借款期限为12个月，自2019年4月18日起至2020年4月17日止，借款利率为按固定月利率16.9‰标准执行。合同第15条约定：甲方因解决争议而垫付的费用（包括但不限于律师费、出具执行证书费、公告费、评估费、执行费及其他合理费用）由乙方承担。合同第20条约定：为保证本合同的履行，甲乙双方同意本合同在重庆市大渡口公证处办理赋予债权文书强制执行效力的公证；乙方承诺若未按本合同的约定如期还本付息，甲方按本合同约定宣布本合同提前到期合同即时终止或借款期限到期未全部还清借款，甲方即有权单方向公证处申请出具执行证书，并有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。同日，以第三人为抵押权人（甲方），被告为抵押人（乙方），双方签订《抵押合同》，约定甲方自愿将案涉房屋作为被告与付某的借款的抵押物担保，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、违约金、逾期利息、损害赔偿金以及债权人为实现债权及抵押权而发生的费用（包括调查费、催收费、律师费、出具执行证书费、公告费、评估费、执行费、差旅费及其他合理费用等）。2019年4月19日，第三人向周顺账户支付280000元。同日，该房屋办理抵押权登记，抵押权人为本案第三人。2019年5月8日，重庆市大渡口区公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》《抵押合同》强制执行效力。 2019年12月5日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市存量房屋买卖合同》。合同约定：甲方将位于重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋出卖给乙方，房屋建筑面积701.48平方米；房屋成交价为808888.88元，乙方应于签订本合同当日将定金20000元支付给甲方，于2019年12月9日前将第一笔购房款200000元支付给甲方，于甲方还款银行扣款日前将第二笔房款480000元支付给甲方，于过户递件成功当日将108888.88元支付给甲方；甲方应在2020年1月15日之前到其贷款机构办理完毕结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；甲乙双方应于甲方产权注销抵押登记后5个工作日内办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内需再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲方应在2020年6月30日前将该房屋交付给乙方；守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费。 2019年12月5日，原告向被告支付定金20000元。2019年12月6日，原告向被告支付房款200000元。2019年12月19日，原告向被告支付房款500000元，被告出具收条载明该房款用于房屋解押。上述款项共计720000元。 2019年12月25日，案涉房屋办理抵押注销登记手续，将中国建设银行股份有限公司重庆分行的抵押权予以注销。 2020年3月25日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定：“1、按照原合同约定甲方已经出现违约责任，现甲乙方友好协商若2020年4月3日之前完成过户手续，若未完成过户手续甲方自愿承担房价万分之五每日支付违约金，并且支付原合同违约责任；2、甲乙双方友好协商若未按时完成过户，甲方自愿将房屋无偿给予乙方居住或出租，甲方不得以任何理由回绝交房。” 2020年4月8日，原告与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告就与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托该所代理本案保全阶段的法律事务，律师代理费用为5000元。当日，原告向重庆扬华律师事务所转账5000元。2020年5月25日，原告与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告就与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托该所代理本案一审开庭、一审终审的执行阶段的法律事务，律师代理费用为10000元。当日，原告向重庆扬华律师事务所转账10000元。 庭审中，第三人举示《借款计息表》，载明截至2020年5月22日，被告共欠其本息合计291805.63元。第三人举示《还款通知》，载明制作时间为2020年3月26日，内容为要求周顺及付某于2020年3月30日前结清全部欠款。第三人举示《合同终止通知书》，载明制作时间为2020年5月19日，载明第三人宣布周顺、付某的借款合同提前到期并立即终止。 第三人陈述：第三人答辩时陈述的司法费用目前指的是向公证部门交纳的执行证书的费用500元，该执行证书指的是公证处根据具有执行效力的债权文书公证书在纠纷产生后另行出具的文书，凭该执行证书可直接申请执行，目前第三人已向公证处交纳该500元，但证书尚未出具。 原告陈述：原告诉讼请求第1项的意思是要求被告履行第2至8项诉讼请求中的义务；原告第三次支付了500000元，当时约定其中220000元用于银行解押，另外280000元用于向第三人解押，但后来被告将款项挪作他用；原告同意代被告清偿抵押合同中约定的抵押担保范围内的款项，包括贷款本金、利息、违约金等，以实际产生的费用为准；原告愿意承担第三人主张的500元的费用。 上述事实，有原告及第三人的陈述、房屋买卖合同、收据、银行流水、收条、补充协议、抵押合同、借款合同、房屋档案查询信息、委托代理合同、转账记录、发票等证据在案为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。 前述合同签订后，原告按照约定向被告支付房款720000元，但被告未按约定办理房屋解押、过户及交付手续，其行为已经构成违约。原告有权要求被告配合其办理房屋买卖后续义务，以取得该房屋的产权。原告要求被告交付房屋符合合同约定，本院予以支持。由于涉案房屋在第三人处设有抵押，原告要求被告协助履行房屋过户等手续，必须在抵押消灭后才能实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，原告可以代被告向第三人清偿全部债务，使抵押权消灭。第三人对于此种清偿方式亦无异议，故本院认定原告有权代被告清偿被告在第三人处的借款本息（具体金额以第三人审核的金额为准），第三人应在债务清偿完毕后协助原告办理抵押注销登记手续，被告应在抵押登记注销后协助原告办理房屋的过户手续。由于原告代被告支付了借款本息，而原告尚有88888.88元房款未支付给被告，原告要求被告在过户后60日内归还其代偿的借款本息扣除未付房款88888.88元后的费用符合法律规定，本院予以准许。 关于违约金。原、被告在《补充协议》中约定：若被告未在2020年4月3日前协助原告完成过户手续，被告自愿承担每日按房价万分之五计算的违约金，故被告应自2020年4月4日起，以808888.88元为基数，按日万分之五的标准向原告支付违约金至房屋过户至原告名下时止。 关于律师费。《重庆市存量房屋买卖合同》约定守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费，原告要求被告支付其律师费15000元符合合同约定，本院予以支持。 关于第三人主张的500元公证费。第三人未举示证据证明其实际向公证处申请了执行公证文书以及实际支付了该500元钱，且该费用实为第三人与被告之间的法律关系，该费用应由谁承担未经法院审理，第三人要求原告代被告清偿缺乏法律依据，对于第三人主张的原告代为清偿的费用中应包含该500元的主张，本院不予支持。 被告周顺经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周顺于本判决生效后十日内向原告交付位于重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋； 二、原告邓小林在本判决生效后十日内代被告周顺向第三人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司偿还以重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋作为抵押担保的被告周顺所欠的借款本息（具体金额以第三人核定为准）； 三、第三人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司在原告邓小林代为归还上述借款本息后十日内协助原告邓小林办理位于重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋的抵押权注销登记手续； 四、被告周顺在房屋抵押权注销登记手续办理完毕后十日内协助原告邓小林办理位于重庆市渝北区回兴街道×大道×号×幢×号房屋的过户登记手续至原告邓小林名下； 五、被告周顺于房屋过户手续办理完毕后六十日内返还原告邓小林多支付的代偿款（计算方式为原告邓小林履行上述判决第三项所支付的全部款项，减去未付房款88888.88元）； 六、被告周顺于本判决生效后六十日内向原告邓小林支付违约金（以总房款808888.88元为基数，自2020年4月4日起，按日万分之五计算至房屋过户手续办理完毕之日止）； 七、被告周顺于本判决生效后七日内支付原告邓小林律师费15000元； 八、驳回原告周顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11888元，减半收取5944元，由被告周顺负担。保全费3164元，由被告周顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  万园薇 二〇二〇年七月七日 书记员  余文沁