广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9607号原告：中山市德智物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************，统一社会信用代码914************931。法定代表人：吴雄波，总经理。委托诉讼代理人：王叙杰，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋斌富，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市慈铭健康管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************之二，统一社会信用代码91442000MA4WB9RH9D。法定代表人：王媚，经理。被告：中山美年大健康管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************之二，统一社会信用代码91442000MA4UPR6E4W。法定代表人：汪祥，经理。原告中山市德智物业管理有限公司（以下简称德智公司）与被告中山市慈铭健康管理有限公司（以下简称慈铭公司）、中山美年大健康管理有限公司（以下简称美年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告德智公司的委托诉讼代理人王叙杰、宋斌富到庭参加诉讼，被告慈铭公司、美年公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德智公司向本院提出诉讼请求：1.被告慈铭公司、美年公司向原告德智公司连带承担2019年9月至2020年3月的租金979755元及违约金（违约金计算方式：2019年9月至2020年3月产生的租金违约金以该期间租金139965元/月为本金，按日万分之五的标准计算，分别自次月1日起，计算至清偿债务之日止）；2.被告慈铭公司、美年公司向原告德智公司连带承担因实现债权而产生的律师费61224元（其中前期费用10000元，后期费用51224元）；3.被告慈铭公司、美年公司向原告德智公司连带承担诉讼保全保险费损失1086元。事实与理由：原告系负责管理中山市德仲广场物业服务的管理公司。2017年3月21日，原告作为出租人（甲方）与被告慈铭公司作为承租人（乙方）签订合同编号为德（2017）商办12号中山德仲广场写字楼租赁合同（以下简称12号租赁合同），约定：甲方同意将坐落于中山市火炬开发区**************、2幢6层之一写字楼（以下称“写字楼”）以现状出租给乙方作综合门诊部及办公使用，租赁合同租赁期自2017年3月21日起至2027年3月31日止。2019年4月1日至2021年3月31日月租金为139965元，除本合同另有规定外，在整个租赁期限内，除交付日开始的第一个月的租金、物业管理费须于本合同签署之日支付外，乙方应于每月10日前以现金、支票、汇款等方式向甲方支付当月应付租金、物业管理费，如支付期限的最后一日为法定节假日，则该支付期限可顺延至法定节假日后的第一个工作日。签订租赁合同的同时，乙方应与甲方另行签订物业管理合同（以下称“物业合同”）。如租赁合同提前终止，则物业合同于租赁合同终止之日同时自动终止。乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的万分之五向甲方支付违约金。第十二条第10款慈铭公司和美年公司同意对2幢5层、6层之一和2幢6层之二所发生的一切费用和相关合同义务及责任向甲方承担连带责任，若在履行合同中发生违约行为，甲方有权向任何一方追索或采取合同约定的制裁措施。本合同与2幢6层之二租赁合同为同一整体，随2幢6层之二租赁合同的签订、解除、终止而签订、解除、终止，反之亦然。因乙方原因导致2幢5层、6层之一和2幢6层之二任一单元合同解除或终止，而根据本条款另一单元的合同亦随之解除或终止的，慈铭公司和美年公司亦须对随之解除或终止的单元承担连带的合同违约责任。合同还对其他事项进行约定。同日，原告作为出租人（甲方）与被告美年公司作为承租人（乙方）签订合同编号为德（2017）商办13号中山德仲广场写字楼租赁合同（以下简称13号租赁合同），约定：甲方同意将坐落于中山市火炬开发区**************之二写字楼以现状出租给乙方作综合门诊部及办公使用。合同中除了租赁物的坐落地址、面积、租金的约定不同外，13号租赁合同的其他约定与12号租赁合同的约定是一致的，包括第十二条第10款的约定。当天，原告与两被告签订写字楼租赁合同后，原告又作为甲方分别与被告慈铭公司、美年公司作为乙方签订中山德仲广场物业管理服务合同，物业管理服务合同第五条第6款约定：若乙方违反本合同之相关义务，另应向甲方承担其为实现债权的各项费用（包括但不限于诉讼及保全费，差旅费，律师费等）。2019年8月22日，原告根据被告慈铭公司的申请，同意将租金的缴费时间由每月10日调整至每月30日。截至2020年3月19日，被告慈铭公司拖欠2019年9月至2020年3月的租金共计979755元，按写字楼租赁合同约定，被告慈铭公司应从逾期之日起支付按日万分之五的标准计算的违约金。被告美年公司应当对被告慈铭公司的债务承担连带清偿责任。由于物业管理服务合同是依赖写字楼租赁合同而存在，写字楼租赁合同合同中亦明确约定原被告双方签订写字楼租赁合同后必须签订物业管理合同，物业租赁合同中约定随写字楼租赁合同终止而终止，因此，写字楼租赁合同是主合同，物业服务合同是从合同。按物业管理服务合同第五条第6款约定，被告慈铭公司、美年公司应当向原告支付因实现债权而产生的律师费61224元、诉讼保全保险费1086元。原告认为，被告慈铭公司、美年公司未按合同约定如期支付租金，经原告催告后，仍然拒不支付，已构成违约，被告应向原告清偿全部费用及承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原告德智公司在诉讼期间向本院提交的证据有：慈铭公司、美年公司企业信用公示报告、德仲广场写字楼租赁合同（2017）商办12号及13号、德仲广场物业管理服务合同、回复函、收费通知单、2019年9月至2020年3月慈铭公司欠费明细表、律师函、快递单、民事案件委托代理合同、律师费发票、诉讼财产保全责任保险费用发票、诉讼财产保全保险单明细、不动产权证、中山市前期物业服务合同、中山德仲广场租赁合同。被告慈铭公司、美年公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：1.中山市火炬开发区**************、6层房屋产权人为案外人中山市德仲健康医疗信息研发有限公司（以下简称德仲公司）。2.2016年4月1日，德仲公司（甲方、房地产开发公司）与德智公司（乙方、物业服务公司）签订前期物业服务合同，约定乙方对中山市火炬开发区******实行前期物业服务。德仲公司（甲方、出租方）与德智公司（乙方、承租方）还签订了两份中山德仲广场租赁合同【合同编号：德（2016）商场转租2号、3号】，约定甲方将中山市火炬开发区**************、6层商铺出租给乙方使用，租赁期限自2016年4月1日至2026年12月31日，乙方可将租赁物分组、转租，但分租、转租部分的管理工作由乙方负责，包括向租户收取租金。如发生分租行为，转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限。3.2017年3月21日，德智公司（出租人、甲方）与慈铭公司（承租人、乙方）签订中山德仲广场写字楼租赁合同【合同编号：德（2017）商办12号】，约定：甲方将坐落于中山市火炬开发区**************、2幢6层之一写字楼以现状出租给乙方作综合门诊部及办公使用。写字楼合计建筑面积为3100平方米，合计套内面积为2643平方米。合同租赁期自2017年3月21日起至2027年3月31日止，免租装修期为2017年3月21日至2017年9月16日，租赁期起租日为2017年9月17日。免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍然应当缴纳本合同、物业合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。租赁期内乙方承租写字楼的租金以自然月为计算单位，租金不包括管理费用及税费、电费等其他费用，第一年租金单价43元/米，第三年起租金每两年递增5%，其中2019年4月1日至2021年3月31日月租金为139965元/月。物业管理费为5元/月/平方米，共15500元/月，自2017年3月21日起由乙方支付。除本合同另有规定外，在整个租赁期限内，除交付日开始的第一个月的租金、物业管理费须于本合同签署之日支付外，乙方应于每月10日前以现金、支票、汇款等方式向甲方支付当月应付租金、物业管理费，如支付期限的最后一日为法定节假日，则该支付期限可顺延至法定节假日后的第一个工作日。签订租赁合同的同时，乙方应与甲方另行签订物业管理合同，如租赁合同提前终止，则物业合同于租赁合同终止之日同时自动终止。乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的万分之五向甲方支付违约金。合同第十二条第9款约定，应乙方的分租要求，2幢5层、6层原计租面积3452.52平方米，由慈铭公司（2幢5层、6层之一:共3100平方米）和美年公司（2幢6层之二：共352.52平方米）两间关联公司共同承租。第十二条第10款约定，慈铭公司和美年公司同意对2幢5层、6层之一和2幢6层之二所发生的一切费用和相关合同义务及责任向甲方承担连带责任。本合同与2幢6层之二租赁合同为同一整体，随其签订、解除、终止而签订、解除、终止，反之亦然。因乙方原因导致2幢5层、6层之一和2幢6层之二任一单元合同解除或终止，另一单元合同亦随之解除或终止的，慈铭公司与美年公司亦须对随之解除或终止的单元承担连带的合同违约责任。合同还约定了其他事项。同日，德智公司（出租人、甲方）与美年公司（承租人、乙方）签订中山德仲广场写字楼租赁合同【合同编号：德（2017）商办13号】（以下简称13号合同），约定：甲方将坐落于中山市火炬开发区**************之二写字楼以现状出租给乙方作综合门诊部及办公使用。写字楼合计建筑面积为352.52平方米，合计套内面积为300.77平方米。合同租赁期自2017年3月21日起至2027年3月31日止。其中第十二条第10款约定，慈铭公司和美年公司同意对2幢5层、6层之一和2幢6层之二所发生的一切费用和相关合同义务及责任向甲方承担连带责任。本合同与2幢6层之二租赁合同为同一整体，随其签订、解除、终止而签订、解除、终止，反之亦然。因乙方原因导致2幢5层、6层之一和2幢6层之二任一单元合同解除或终止，另一单元合同亦随之解除或终止的，慈铭公司与美年公司亦须对随之解除或终止的单元承担连带的合同违约责任。合同还约定了其他事项。4.同日，德智公司（甲方）分别与慈铭公司、美年公司（乙方）签订中山德仲广场物业管理服务合同，其中第五条第6款约定，若乙方违反本合同之相关义务，另应向甲方承担其为实现债权的各项费用（包括但不限于诉讼及保全费，差旅费，律师费等）。合同还约定了其他事项。5.2019年8月22日，德仲公司出具关于扶持慈铭体检的回复函，同意将慈铭公司每月租金的缴费时间由每月10日调整为每月30日。6.2019年8月至2020年2月期间，德智公司均向慈铭公司主张次月租金及物业管理费。7.2019年10月29日，德智公司委托广东凯行律师事务所向慈铭公司发送律师函催交2019年9月、10月租金、物业管理费、水电费。同年10月31日，慈铭公司收到律师函。德智公司以慈铭公司欠付2019年9月至2020年3月的租金，美年公司应对慈铭公司债务承担连带责任，诉至本院，提出前述主张。另查，德智公司为实现本案债权与广东凯行律师事务所签订委托代理合同，约定基础律师代理费10000元，若德智公司胜诉或部分胜诉，还应按实际获得偿付金额的5%另行支付律师代理费。广东凯行律师事务所出具了10000元律师费发票。庭审中，德智公司主张后期律师费为51224元，律师费共计61224元（10000元+51224元）。又查，德智公司为本案诉讼支付诉讼保全保险费1086元。再查，庭审中，德智公司明确主张继续履行12号租赁合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。德智公司经产权人德仲公司同意，转租案涉商铺给慈铭公司、美年公司，并分别与慈铭公司、美年公司签订写字楼租赁合同（12号、13号租赁合同）及两份物业管理服务合同。上述四份合同约定的合同期限至2027年3月31日，而德仲公司承租给德智公司的合同期限至2026年12月31日,因德智公司未提交证据证明产权人对超出合同期限部分予以追认，故前述四份合同超出期限的条款部分无效，但不影响其他合同条款的效力，前述四份合同是德智公司与慈铭公司、美年公司自愿真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，其他合同条款约定合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于租金问题。德智公司提交12号、13号租赁合同、收费通知单、律师函等证据，证明慈铭公司欠付2019年9月至2020年3月租金，慈铭公司、美年公司未到庭应诉，亦未提交相反证据予以反驳，根据现有证据，本院认定德智公司前述证明事实。根据12号租赁合同约定，慈铭公司2019年4月至2020年3月期间的租金为139965元/月，慈铭公司应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金，每逾期一日，按未付金额的万分之五支付违约金。慈铭公司未依约支付租金，应当向德智公司支付违约金。慈铭公司同意租金支付时间变更为每月30日，并主张2019年9月至2020年3月产生的租金违约金以该期间租金139965元/月为本金，按日万分之五的标准计算，分别自2019年10月1日、11月1日、12月1日及2020年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日分段计算违约金至清偿之日止，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。因此，德智公司诉求慈铭公司支付2019年9月至2020年3月的租金979755元（139965元/月×7个月）及违约金（以139965元/月为基数，按日万分之五的标准，分别自2019年10月1日、11月1日、12月1日及2020年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日起分段计算至清偿债务之日止）的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。因美年公司在13号租赁合同中明确承诺对慈铭公司的债务承担连带责任，故应对慈铭公司尚欠德智公司的租金及违约金承担连带清偿责任。关于律师费及诉讼保全保险费的负担问题。首先，德智公司与慈铭公司签订的12号租赁合同中明确约定租金不包含物业管理费、税费、电费等其他费用，双方另行签订物业管理合同。其次，根据德智公司与慈铭公司签订的物业管理合同第五条第6款约定，若慈铭公司违反了物业管理合同的约定，应向德智公司承担其为实现债权的各项费用，包括但不限于诉讼及保全费，差旅费，律师费，即前述条款系双方针对物业管理费的违约情况进行的约定，根据合同的相对性，不应推及适用到租金的违约情形。本院认为，德智公司与慈铭公司签订的物业管理合同及租赁合同具有不同的合同目的，涉及两种不同法律关系，本案为房屋租赁合同法律关系，而非物业服务合同法律关系，德智公司主张的诉求为租金，而非物业管理费，即本案律师费及诉讼保全保险费产生的基础为慈铭公司欠付德智公司租金，故应当以12号租赁合同的约定作为本案违约责任适用的合同依据。因12号租赁合同中未对各方实现债权产生的费用负担进行约定，因此，德智公司以租赁合同为主合同，物业服务合同为从合同，物业服务合同中约定了德智公司为实现债权产生的律师费应当由慈铭公司负担，故主张慈铭公司承担本案律师费及诉讼保全保险费，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市慈铭健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市德智物业管理有限公司支付2019年9月至2020年3月的租金979755元及违约金（以139965元/月为基数，按日万分之五的标准，分别自2019年10月1日、11月1日、12月1日及2020年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日起分段计算至清偿之日止）;二、被告中山美年大健康管理有限公司对被告中山市慈铭健康管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市德智物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14580元，减半收取为7290元（原告已预交），诉讼保全费5000元，合计12290元，由原告中山市德智物业管理有限公司负担705元，被告中山市慈铭健康管理有限公司、中山美年大健康管理有限公司负担11585元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉张，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 璐二〇二〇年七月九日书记员 彭梦圆吴敏婷