广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2297号 上诉人(原审原告)：梁良，男，1954年3月19日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 上诉人(原审原告)：梁展国，男，1977年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄呈志，广西银正律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：南宁鼎江飞商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城3号楼2213、2215号“商务秘书企业（南宁金算盘商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码：91450103330751667R。 法定代表人：潘晓春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 上诉人梁良、梁展国因与被上诉人南宁鼎江飞商贸有限公司（以下简称鼎江飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 梁良、梁展国上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、判令被上诉人支付上诉人融水县融水镇良园宾馆2019年度承包费40万元及相应的利息；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定上诉人未将该案的租赁标的物即良园宾馆交付给被上诉人是错误的。首先，一审法院在主要证据的认定过程中断章取义，对证据的认定不全面。在上诉人与被上诉人的聊天记录过程中，没有从头到尾进行分析。从被上诉人提供的短信记录来看：上诉人梁良事实上从2018年12月14日就开始催促被上诉人的法定代表人来接收餐厅。而当时潘晓春的回复是：我司意思在2018年3月1日接收餐厅（实际应当为2019年）。2019年1月4日晚上回复：待回融水再和你面谈餐厅事宜。2019年2月26日，上诉人梁良发信息问：小潘你好，几时来接收餐厅？2019年3月12日又发信息问几时来接收，当时潘晓春都还回复来接收，但强调要求上诉人配合办理相关证照手续，但过几天后就不再愿意来接收了，即提出要求上诉人办理好相关证照手续，最后以上诉人未办理相关证照手续为由拒不接收。从上以短信记录可以说明，被上诉自己找理由拖延时间，找理由不来接收，而并不是上诉人未交付。其次，从双方签订的《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》第二条来看：甲方将宾馆及旅行社承包给乙方经营，经营范围为：接待旅客住店服务、卷烟零售、餐饮服务及旅行社。甲方在签订本合同后60天内，将所有用于项目宾馆注册经营的公司法人（负责人）相关审批证照（包括但不限于餐饮、客房服务等）统一变更到乙方指定的个人名下。而在履行合同过程中，上诉人己按合同约定为被上诉人办理了整个良园宾馆的营业执照变更为乙方法定代表人潘晓春名下。该营业执照的经营范围就包括了住宿业、餐饮服务、食品零售。乙方只需拿良园宾馆的营业执照去申请办理餐饮的卫生许可证即可营业。而在2019年2月期间，上诉人还在营业之中，其中2019年2月份还向被上诉方交纳电费、水费可以证实（用同一电表、水表)。再次，由于被上诉人拒不来接收宾馆的餐厅，因此，其并未去办理过相关的餐饮手续，被上诉人称由于卫生不合格而未办理好餐饮的手续是由于上诉方未给其整改而造成违约不是事实。同时，按双方签订的合同第七条约定，甲乙双方是按项目宾馆的现在资产进行交付，在此之前甲方有确保上述资产有序正常完整运行并配合乙方完成盘点交接之义务。也就是说，上诉方是按现有资产进行交付，配合盘点交付。而现被上诉方直接讲上诉方违约而拒绝接收，应当认定被上诉方违约。其四，被上诉方以2019年3月20日的现场照片主张上诉人交付的餐厅未符合合同约定，从而认为上诉人违约亦不能成立。上诉人一直按照双方短信息的约定经营到2019年2月，到3月份交付的餐厅本来就是经营状态，不可能按全新的标准整整齐齐地交付给被上诉人，同时，合同亦约定按照现有资产状况交付，因此，上诉人根本不存在什么违约行为。二、一审法院认定上诉人梁良、梁展国未交付案涉宾馆主楼第二层、第三层餐饮及副楼简易房屋三层给被上诉人是错误的。首先，办理宾馆的营业执照时，该营业执照就已包括了餐厅在内。其次，该宾馆除双方另约定餐厅在2019年3月交付外，所有合同中约定的财产均已交由被上诉人管理。上诉人与被上诉人约定在2019年交付后，上诉人搬离该餐厅时，该餐厅事实上就已由被上诉人管控。合同约定上诉人仅仅是配合完成盘点交接，但是未完成盘点交接的原因是被上诉方拒绝前来接收，当然就无法完成盘点交接的行为，这一责任完全在于被上诉方。对于所谓的交接、盘点，只是对餐饮的用品进行盘点、交接，并不是对二楼、三楼及附楼的经营进行交接，上诉人认为合同签订以后，租赁使用的决定权在被上诉人方。综上，本案所涉的租赁物是一个整体，且一直是在被上诉方的管控之下，造成餐厅一直无法交接的原因是由于被上诉人的行为造成，这一点亦可以从被上诉人2019年2月26日早上8:30信息可得知：己和梁哥约好这周回融水详细了解餐厅情况（我舅昨日已住院，目前安排周四做手术，待解除书面病危后，我即可回融水）。由此可见，被上诉人事实上是因为其舅有病后，无力经营餐厅，所以才找种种理由拒绝回融水接收的事实。由于是被上诉人的原因故意造成出现餐厅没有接收的情形，但实际餐厅与酒店是共为一体，合同亦己约定了2019年租金为130万元，被上诉人仅向上诉人支付了80万元的租金，还差50万元，因原合同约定是2019年1月1日交付，但由于双方另行约定于2019年3月1日交付，上诉人自愿少收10万元的租金，因此，上诉人所诉既符合合同约定，亦符合法律规定，一审判决错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 鼎江飞公司辩称，一、双方签订的《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》第五条第七款中，明确约定上诉人就案件争议房屋的出租交付分首期移交、二期盘点。房屋的整体性系由上诉人为满足自身使用二、三楼及附楼用于经营餐厅、堆放杂物使用，被上诉人从未实际使用、占有前述二、三楼及附楼。另，营业执照的办理也证明了上诉人在一审中提及的餐厅经营（早餐、晚餐）对于酒店对外经营的重要性及一体性，而在实际房屋一般出租使用中，尤其针对酒店经营存在整体和部分交付的行业规则。且自2016年到2019年间，上诉人从未支付前述争议部分租金，被上诉人均无异议。二、《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》第五条第七款中已明确约定，上诉人的盘点、交付及确保上述二、三楼及附楼的有序、完整经营。双方也因此做过多次沟通、协商，但基于上诉人系出租方的有利身份地位，尽管其违约，被上诉人为继续经营酒店，方与之沟通。综上，一审法院认定事实清楚，被上诉人从未实际使用二、三楼及附楼，故无需向上诉人支付该部分租金。三、餐厅的经营交付的环境、装修、配套设施、设备需符合相关部门的要求，被上诉人方能予以正常使用、对外经营，并办理相应执照。同时，《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》第五条第七款中已明确约定，上诉人有确保上述资产有序、完整运营，及盘点、交接的义务。一审期间，相应的答辩意见被上诉人已经陈述。另，被上诉人强调餐厅的经营（移交），即使按照一般交易原则，其交付现状也远远低于正常餐厅的移交。故双方才就该部分问题作出多次沟通，而在沟通中，上诉人也认可了按合同及上诉人要求进行整改，办理有关证照，双方再予以实际交付。 梁良、梁展国向一审法院起诉请求：一、判令鼎江飞公司向梁良、梁展国支付广西柳州市融水县融水镇良园宾馆项目2019年度承包费用40万及逾期利息（利息的计算：以本金40万元为基数，从起诉之日起，按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款的利率标准计收利息，至还清欠款本金之日止）；二、本案诉讼费用由鼎江飞公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月7日，梁良、梁展国作为甲方与鼎江飞公司作为乙方签订了《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》,合同约定：第一条，甲方保证所发包的项目宾馆符合国家及地区对酒店（宾馆）的全部相关管理规定。并指定梁良作为代表就项目宾馆事宜与乙方进行对接。第二条，项目情况及承包经营方式：（一）甲方将位于广西柳州市融水县（西门塘）融水镇良园宾馆及旅行社承包给乙方经营。该宾馆经营范围为：接待旅馆住宿服务、卷烟零售、餐饮服务。该旅行社经营范围为：入境旅游业务、国内旅游业务、出境旅游业务、代订飞机票、火车票、船票、汽车票、酒店住宿服务、汽车租赁服务、会议会务服务、企业管理信息、旅游信息咨询服务。承包期限为20年，即自2017年1月1日起至2036年12月31日止。（二）乙方整体承包经营的甲方项目包括：主楼共七层、经营副楼简易房屋共三层、地下停车场、经营主楼后方空地。（三）该项目宾馆现有宾馆装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照协议约定支付乙方使用和乙方在承包期满交还给甲方时的验收依据。（四）甲方在签订本合同后60日内，将所有用于项目宾馆注册经营的公司法人（负责人）相关审批证照（包括但不限于餐饮、客服服务等特许经营的工商、税务、卫生、消防、治安等许可证），统一变更到乙方指定的个人名下，变更前甲方所涉及的一切债权债务等责任义务均与乙方无关，由甲方自行处置。第三条，项目承包费用及支付：（一）履约保证金：乙方须在签订合同时向甲方支付履约保证金人民币200000元，作为乙方在承包期内的履约保证。在乙方未按合同约定履行按时支付承包费用的情形下，甲方可优先从该保证金中扣除相应的承包费用，乙方事后须补足该履约保证金款项。如遇承包结束或协议终止等情况，甲方应在五日内将履约保证金退还给乙方（该履约保证金不计息）。（二）承包费用：项目承包费用分四个阶段计。第一阶段共五年（2017年1月1日至2021年12月31日）。2017年度为人民币700000元，2018年度为人民币700000元（其中2017-2018年度不包括该宾馆主楼第二、三层的餐饮及副楼三层简易房屋的承包费），2019-2020年度每年度为人民币1300000元,2021年度为人民币1400000元。（三）支付方式：在2016年12月7日，乙方向甲方支付2017年度部分承包费500000元，2017年度剩余的承包费用200000元，由乙方于2017年2月22日当日付清，违者甲方可按本条第（一）项办理。后续的年度承包费费用，乙方须在该年度的1月1日当日向甲方一次性支付。（四）支付账户：1.由乙方划入甲方指定的以下账户，户名：梁良，账号：23×××49，开户行：融水苗族自治县农村信用合作联社城关信用社。2.乙方将约定承包费用转入上述账号或甲方指定的其他账户时，视为乙方已经履行支付义务。第四条，承包期间的税费和管理：（一）甲方应承担的费用:甲方承担乙方承包经营期间项目宾馆所涉及房屋和土地的相关租赁税费或者政府相关部门征收与该房屋有关的全部费用，同时保证对项目宾馆属地拥有合法的、无任何纠纷的处分权和项目宾馆现有的装修配套设施设备正常运营之状态。（七）双方特别约定：甲、乙双方将定于2016年12月26日至2016年12月31日对项目宾馆的现有资产进行首期盘点移交；于2019年1月1日将该宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层依本合同约定作为二期盘点移交。在此日期之前，甲方有确保上述资产有序正常完整运营并配合乙方完成盘点交接之义务。第九条，其他事项：（一）各项费用的承担按照实际使用月份计算，不足整月的按天数计算。合同还约定了其他内容。 上述合同签订后，鼎江飞公司向梁良、梁展国支付了2017年度和2018年度租金各70万元以及2019年度租金80万元。 另查明，2018年12月14日至2019年7月12日期间，梁良与鼎江飞公司的法定代表人潘晓春通过短信方式多次沟通关于宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层的交付事宜及租金问题，其中，潘晓春于2019年3月19日发送给梁良的短信内容为：“我司一直以来都是按照合同约定支付承包金。承包合同中原约定于2019年1月1日将二、三楼餐饮及副楼简易房屋三层交接，经双方协商一致，将交接时间改为2019年3月1日，关于具体交接事宜，我司积极安排相关人员与贵方进行多次对接沟通，同时我司也按贵方所提出地积极安排人员负责配合办理相关证照，现因贵方一直未对厨房进行整改处理，未达到相关行政许可的申请条件，也尚未提供任何相关资产资料材料于我司，导致交接和配合工作滞后逾期。望贵方为了能确保顺利交接，尽快处理厨房整改事宜，并对具体交接事宜给予我司书面答复”。梁良回复称：“好的按贵方办好有关证照”2019年7月12日，梁良向潘晓春发送短信，内容为：“小潘你好，几时来接收歺厅”。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。梁良、梁展国与鼎江飞公司就案涉场地所签订的合同虽名为《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》，但约定的具体内容涉及的是双方对案涉场地出租、承租所确立的权利义务关系，因此，梁良、梁展国与鼎江飞公司据此成立的是租赁合同关系。上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，在合同签订后,双方对案涉宾馆的现有资产进行了首期盘点移交，鼎江飞公司向梁良、梁展国支付了2017年度和2018年度租金各70万元以及2019年度租金80万元。现梁良、梁展国主张其已通知鼎江飞公司接收案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层，但鼎江飞公司拒不来接收，即算已经完成交付，故鼎江飞公司应支付剩余租金40万元。该院认为，是否完成案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层交付应综合判断。本案中，根据合同的约定，双方定于2019年1月1日对案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层进行盘点移交，但经双方协商后将交付时间改为了2019年3月1日，结合梁良与潘晓春的短信通信记录，直至2019年7月12日，双方仍未对案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层进行盘点移交。本案无证据直接证明梁良、梁展国已交付案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层给鼎江飞公司，故该院认定案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层未完成交付，梁良、梁展国主张鼎江飞公司支付租金40万元及逾期利息的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。鼎江飞公司关于案涉宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层未交付使用，其有权拒付租金的理由成立，该院予以采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回梁良、梁展国的全部诉讼请求。一审案件受理费7300元（梁良、梁展国已预交），由梁良、梁展国负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一、2019年1月1日至2019年3月1日《三楼餐饮水费明细单》复印件一份、2019年3月13日《收据》复印件一份；证据二、2019年3月13日《收据》复印件一份。拟证明：2019年2月之前良园宾馆餐厅二楼、三楼由上诉方经营。上述证据与争议场地具有一定关联，本院视其与案件关联性大小作为审理之参考。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：本案诉请的承包金是否应当支付？ 一审判决认定梁良、梁展国与鼎江飞公司就案涉场地所签订的合同虽名为《广西柳州市融水县融水镇良园宾馆承包合同》，但约定的具体内容涉及的是双方对案涉场地出租，故应当为租赁合同关系，合同双方当事人对此不持异议，本院对一审判决关于双方合同关系的认定予以赞同，理由不再赘述。 上述案涉合同为双方当事人真实意思表示，未违反法律规定且已实际履行，故对双方均具有约束力。双方合同约定分首期及后期对相关资产进行移交。首期移交当事人已经完成，该用于项目宾馆注册经营相关审批证照已变更为乙方指定的个人潘晓春名下，鼎江飞公司亦向梁良、梁展国支付了2017年度和2018年度租金各70万元以及2019年度租金80万元，双方还最终商定于2019年3月1日将二期的主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层予以移交。 关于二期部分的移交争议问题。在双方约定的二期最后移交日期即将到来之前，梁良、梁展国曾多次通知鼎江飞公司派人前来接收二期应移交资产，但鼎江飞公司以所移交的资产中厨房应当整改未达到行政许可申请条件为由拒绝接收。鼎江飞公司拒收理由中所称的厨房整改问题，双方在案涉合同中并无约定。鼎江飞公司在本案二审诉讼中说明其系依据合同第五（七）1.“甲、乙双方将定于2016年12月26日至2016年12月31日对项目宾馆的现有资产进行首期盘点移交；于2019年1月1日将该宾馆主楼第二、三层餐饮及副楼简易房屋三层依本合同约定作为二期盘点移交。在此日期之前，甲方有确保上述资产有序正常完整运营并配合乙方完成盘点交接之义务。”之约定，其认为梁良、梁展国应对厨房予以整改之后方能予移交。对此本院认为，双方当事人签订合同时约定了二期租赁物的具体移交时间，且梁良、梁展国在二期资产移交前一直持续使用着该场所进行餐厅运营，鼎江飞公司在约定移交日期时及在合同履行过程中，对二期租赁物的状况是明确知晓的。鼎江飞公司未能举证证明合同签订时双方对厨房、餐厅将来需移交资产的装修、设备有清晰明确的约定或对此制作了清单；亦未能举证证明双方在合同履行中对厨房、餐厅移交的装修、设备标准具有具体的协商结果；故鼎江飞公司没有证据证明上诉人需移交的资产不符合双方具体约定，本案并不能认定上诉人移交的资产不符合正常运营使用及合同约定。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在房屋租赁关系中，提供出租房屋与交纳租金是相对价的两个合同主义务,双方约定有具体移交日期，梁良、梁展国已在约定移交日期前后多次通知、催告鼎江飞公司前来办理移交并愿意对移交予以配合，已经履行出租人义务，现鼎江飞公司不能举证证明租赁物不符合基本使用条件，以及其拒绝配合进行移交盘点及拒绝接受该移交租赁资产的理由成立，应自行承担举证不能的法律后果，故对于上诉人依据双方合同约定所主张的广西柳州市融水县融水镇良园宾馆项目2019年度承包费用鼎江飞公司应予支付。依据该合同约定2019年度承包费用差额为50万元，现上诉人主张应支付40万元，并未超出合同约定，本院予以支持。 综上所述，梁良、梁展国上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1778号民事判决； 二、南宁鼎江飞商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内向梁良、梁展国支付2019年度承包费用差额400000元及资金占用利息（利息计算：以本金400000元为基数，从起诉之日起，按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款的利率标准计收利息，至本金清偿时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费7300元；二审案件受理费7300元；以上合计14600元（梁良、梁展国已预交），由被上诉人南宁鼎江飞商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年七月十日 书记员 谭 玉