河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1376号 上诉人（原审原告）：高凤珍，女，1960年1月23日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴宾，女，1971年1月15日出生，汉族，住河北省平泉市。 被上诉人（原审被告）：吴岭，男，1972年7月14日出生，汉族，住天津市河西区。 二被上诉人委托诉讼代理人：陶亚利，承德市双桥区奕帆法律服务所法律工作者。 上诉人高凤珍因与被上诉人吴宾、吴岭房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人高凤珍及其委托诉讼代理人刘英，被上诉人吴宾、吴岭的委托诉讼代理人陶亚利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 高凤珍上诉请求：一、依法撤销双桥区人民法院作出的(2019)冀0802民初3733号民事判决书；二、依法改判被上诉人赔偿上诉人停业损失65208.82元、员工工资52733.33元，返还剩余租金38356元、押金5000元，支付鉴定费9000元，合计161298.15元，或发回重审；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院事实认定错误、判决结果错误。1、一审法院认为上诉人是合同履行期届满才将店铺交于被上诉人，至于上诉入主张的剩余租金原审法院不予支持，该判决缺乏法律依据。被上诉人于2019年5月28日向所有租户发出撤场撤店通知，因其未重新拍得承德市奥体中心底商承租权，要求所有租户于2019年6月1日前撤场撤店，于6月1日办理退还押金等事宜。上诉人知晓后按时与被上诉人进行沟通，要求被上诉人返还剩余店铺租金、押金、停业损失等，但被上诉人只认可退还押金，对其余赔偿等事项不予处理，上诉人与被上诉人多次沟通无果后才进行诉讼。2019年6月1日后，店铺整体进行清理，期间被上诉人采取断水、断电等措施来进行清理，所以自6月1日以后上诉人都无法正常经营店铺，造成上诉人较大的损失，以上损失的形成，与是否交付店铺无关，被上诉人断水断电，造成店铺无法经营，与是否交出店铺无关，上诉人不交出店铺，也因断水、断电造成上诉人无法经营，也会给上诉人造成停业损失、租金的损失和人员工资的损失。2、至于店铺在2019年6月1日之后是否继续正常营业，一审法院因证据不足无法确认亦归错误。无论是从法律角度还是市场交易角度来看，上诉人都无法正常营业，因为店铺在2019年6月1日后因断水断电造成无法经营已经是事实。且该房屋被上诉人已无权出租，上诉人已交的租金（自6月1日至租赁期限届满的租金）理应返还给上诉人。上诉人无法正常去经营店铺是事实，即使一审法院不能查明案件事实，也应认定被上诉人返还剩余租金为宜，因为该事项的举证责任在被上诉人一方，被上诉人应承担举证不能的责任。3、对于员工工资补偿问题，一审法院认为上诉人所雇佣的员工未经诉讼或仲裁认可，无法确定是事实认定有误，因为一审期间，上诉人为了能明确员工工资事项，特请求鉴定机构在鉴定停业损失的同时，对上诉人主张的员工工资问题一并鉴定，后鉴定机构与出具的鉴定意见中也明确了员工工资一项为月人员工资为22600元，但一审法院以无法确认为由不予支持，导致裁判结果错误。综上所述，一审法院在事实认定上有明显的错误和漏洞，希望二审法院能够查明案件事实，保障遵守合同一方的合法权益，维护上诉人的上诉请求。 吴宾、吴岭答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持，请求驳回上诉，维持原判。 高凤珍向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告赔偿原告停业损失187452.00元，员工工资52731.00元，返还剩余租金38356.00元，押金5000.00元，合计283539.00元。2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，2014年7月21日原告高凤珍作为乙方与被告吴宾作为甲方签订了《门脸店铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于承德市高新区奥林匹克中心11号底商A11（加）外号商铺承包给乙方。甲方租赁给乙方的店铺建筑面积为150平方米，甲方同意乙方所租商铺作为经营碰碰凉，不得经营其他项目，如有变更需向甲方提出申请，同意后方可变更。租赁期为伍年，自2014年8月10日至2019年8月10日止。租金及其他费用：合同有效年度第一年租金为贰拾万元（人民币）。之后逐年递增10%。以后年租金支付时间为每年4月1日前，每逾期一天乙方按500.00元/日支付滞纳金。承租押金伍仟元，按照合同承租期满后退还。合同有效期内，乙方对所租赁的商铺及设施拥有合法所有权，不得转租或变更经营项目，如发现乙方有此行为，甲方有权随时收回店铺不退还房租及承租抵押金。原告租赁店铺后开办了“碰碰凉”。经营至2019年6月10日，因原告承租的店铺系被告与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同后将店铺分别转租给包括原告在内的商户。被告与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同租赁期限至2019年6月10日期满。期满前被告吴宾未能重新拍得承德市奥林匹克体育中心底商租赁权。被告吴宾于2019年5月28日以乐淘商场名义向原告发出《乐淘商城关于撤场撤店的通知》一份，通知载明：因乐淘商场未能拍下乐淘商场租赁使用权，所以您需要在2019年6月1日前，撤出乐淘商场及店铺。所有商户（包括合同还没有到期的商户），请在2019年6月1日后到财务室办理退押金手续，合同未到期的商户办理清退2019年6月1日以后的房租事宜。该通知发出后租期到期的租户及未到期的租户大部分与被告协商撤出了承德市奥林匹克体育中心底商。于是被告吴宾雇佣邢金龙前去承德市奥林匹克体育中心底商将搬出店铺附属装修拆除。因原告未搬离，该商铺未能拆除。被告主张原告至双方合同到期后搬离，期间被告未停水、停电，未影响原告正常营业。原告主张于合同到期时搬离属实，但期间因被告停水、停电一直停业。但未提供证据证明。原告请求法院判决被告赔偿原告停业损失187452.00元，员工工资52731.00元，返还剩余租金38356.00元，押金5000.00元，合计283539.00元。对于营业损失原告申请进行了评估，经承德广泰资产评估事务所评估，原告开办的商铺每月净利润为27946.64元，原告支付鉴定费金额9000.00元。对于原告请求支付员工工资，但未向本院提出相应证据证明。 一审法院认为，原告与被告签订的《门脸店铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告因与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同租赁期限期满，未能重新拍得租赁权，要求与原告解除商铺租赁合同，并向包括原告在内的商户发出《乐淘商城关于撤场撤店的通知》，被告违反了合同约定，对此存在过错。原告接到通知后不同意解除商铺租赁合同，并且至合同履行期限届满将店铺交于被告，为此原告要求被告退回租金，理由不能成立，故对原告该请求，本院不予支持。原告同时要求被告赔偿原告停业损失，返还押金，本院认为，因被告与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同租赁期限先期到期，到期后原被告双方签订的合同未到期，原告主张自2019年6月10日至合同期满一直停业，被告主张原告未退还店铺仍能正常营业，但双方均未提供充分证据证明自己的主张，原告虽主张未营业，但因未按被告通知要求交还店铺，故对双方的主张，本院无法确认。但综合本案实际案情，被告向租户发出通知后，便对原告租赁之外店铺进行拆除，即便原告正常营业，也影响原告的营业，该损失系被告吴宾的过错所致，故被告吴宾应赔偿原告停业损失，退还押金。停业损失按评估损失金额计算。对于原告主张支付员工工资，因原告主张停业，且未提供充分证据证明，故不应支付员工工资，故对原告该请求，法院不予支持。对于原告请求被告支付评估费，法院予以支持。对于原告请求被告吴岭承担赔偿及返还租金、押金责任，因合同主体为被告吴宾，故被告吴岭不承担民事责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条，第二百一十二条之规定判决：一、被告吴宾于本判决生效后十日内赔偿原告高凤珍营业损失55893.28元（自2019年6月10日至2019年8月9日，27946.64元/月×2个月），返还租赁押金5000.00元，支付鉴定费9000.00元，总计69893.28元。二、被告吴岭不承担民事责任。三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5554.00元，由原告高凤珍负担4185.00元，被告吴宾负担1369.00元。 本院二审期间，上诉人高凤珍提交证据：1、2019年5月1日、2019年6月1日被上诉人给商户的通知两份，证明6月1日前造成停业。2、万长志出庭证明，6月1日开始停水停电，开始拆。被上诉人吴宾质证意见为，对证据1、我们是通知了，但是上诉人并没有撤离，他们一直在使用，我们拆别人的并没有拆他的，我们没有停水停电，没有影响上诉人。对证据2、证人是四个起诉案件里的一个，他不是租户，是其中一位租户的爱人，而且他那个案子已经调解完毕，所述不是事实。被上诉人吴宾提交：（2020）冀0802民初820、819号两份调解书，证明没有停水停电，押金退了并给了营业损失。上诉人高凤珍质证意见为，调解书中承包费就是租金，调解基于双方自愿，不能说调解了就可以作为判决的依据。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提交的证据不属于二审中的新的证据，其提交的证据达不到证明目的，本院不予采信。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：吴宾与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同后，将本案诉争房屋转租给高凤珍。在吴宾与高凤珍租赁合同未到期的情况下，吴宾与承德市奥林匹克体育中心签订租赁合同已到期且不能继续租赁，致使吴宾与高凤珍的租赁合同无法继续履行，吴宾构成根本违约。一审法院依据双方提交的证据及评估报告确定吴宾赔偿高凤珍2019年6月10日至2019年8月9日的营业损失、返还租赁押金、鉴定费共计69893.28元并无不当，本院予以确认。高凤珍虽然主张自2019年6月10日至合同期满一直停业，但未提交有效证据佐证，亦未按吴宾通知要求交还店铺，故对其返还租赁费的请求，本院无法支持。对于高凤珍主张支付员工工资，因其主张停业，也未提供充分证据证明该项损失实际发生，故本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5554.00元，由上诉人高凤珍承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员于相成审判员范典 二〇二〇年七月一日 书记员 孙     秋     晨