山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异247号 案外人：于某 案外人：陈某 案外人：侯某 案外人：姜某 案外人：韩某 案外人：高某 案外人：刘某 申请执行人：王某 被执行人：孙某 被执行人：李某 被执行人：乔某 被执行人：王某 被执行人：青岛正森置业有限公司 本院在执行申请执行人王某与被执行人孙某、李某、乔某、王某、青岛正森置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1541号】过程中,案外人于某、陈某、侯某、姜某、韩某、高某、刘某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于某、陈某、侯某、姜某、韩某、高某、刘某请求法院停止对青岛市即墨区嵩山三路x号x号楼x号房产（以下简称“案涉房产”）的执行并解除对案涉房产的查封。事实与理由：1、案外人与被执行人青岛正森置业有限公司于2016年6月15日签署了《正森德郡4号楼10号商铺购买协议》，系在法院查封之前，并已缴纳全部购房款2546280元，后案外人一直要求催促青岛正森置业有限公司办理产权证书，但其称一直在办理中，未办理产权证书的责任不在案外人；2、案外人已经实际接受并入住使用案涉房产，现该房产已经被案外人合法出租；3、案外人对案涉房产享有完全的请求权，足以排除执行；4、案外人对案涉房产享有的独立所有权成立时间早于王某与被执行人之间的债权，王某的债权不具有优先性；5、案外人的请求权系针对案涉房产，而王某的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案外人的请求权优先于王某的金钱债权；6、王某与青岛正森置业有限公司的金钱债权属于青岛正森置业有限公司的公司债务，案外人的异议请求即使排除王某债权的执行，并未对王某实现债权形成不利影响；7、案外人的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却对案涉房产的执行。 申请执行人王某辩称，1、案外人要求解除查封已超过法定期限；2、案外人的异议请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、案外人没有签订合法有效的书面商品房买卖合同，其所称的协议没有在不动产登记部门进行备案，无法确认协议签订时间，青岛正森置业有限公司在一审庭审时辩称法院查封的房屋是在售房产，因此案外人不能证实其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人不能证明在法院查封前其已合法占有案涉房产；3、案涉房产登记在青岛正森置业有限公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是一般规定，第二十九条是特别规定，根据立法法第九十二条规定，同一部门制定的一般规定与特别规定不一致的，应当适用特别规定，故本案应适用二十九条规定，排除执行的房产应当是用于居住的唯一房产，案涉房产是商铺，不是住宅，不应当排除执行；4、案外人不能证明其已交付全部房款，因此案外人的异议理由不成立。 为证明其主张，案外人于某、陈某、侯某、姜某、韩某、高某、刘某向本院提交了以下证据：1、收款收据4张，以证明案外人已经交齐购房款。2、购买协议，以证明2016年6月15日案外人与青岛正森置业有限公司签定协议，总房款是2546280元，并约定每一次缴款的金额。3、银行转账记录，以证明2016年6月15日签合同当日分别转账451240元、848760元，2016年10月9日分别转账50万元、50万元，2017年1月10日以收据为证交现金246280元。4、《正森德郡前期物业管理服务协议》《正森德郡网点房屋装修管理协议》、物业费单据、电费单据、商业网点房的租赁协议一宗，以证明案外人在法院查封前实际占有案涉房产。 申请执行人王某质证称，1、对证据1的真实性不予认可，无法证实案外人已交齐案涉房产的全部房款。2、对证据2的真实性不予认可，并且该协议不是商品房买卖合同，不能证实案外人的缴款金额。3、对证据3中2016年6月15日的缴款与案外人异议申请书相互矛盾，案外人在异议申请书中自认2016年6月15日通过中信银行转账缴纳房款451240元，2016年6月15日通过青岛银行即墨支行转账缴纳房款848760元，案外人提交的证据是通过建设银行，并且第一笔451240元是付给青岛正森置业有限公司的，但未注明是缴纳房款。第二笔848760元是付给了李亚飞，不是付给了青岛正森置业有限公司，不能证明付的是案涉房款。2016年10月9日付给青岛正森置业有限公司的两笔款没有注明付款用途，不能证明付的是案涉房款，有可能是付的借款或者还款。4、对证据四租房协议没有原件，无法确认其真实性，该租房协议签订时间为2018年5月9日，是在法院查封后，不能证明案外人在法院查封前已合法占有案涉房产。 本院查明，王某与孙某、李某、乔某、王某、青岛正森置业有限公司民间借贷纠纷一案，莱阳市人民法院于2017年8月11日以（2017）鲁0682民初3605-2号协助执行通知书查封包含案涉房产在内的多套房产，后本案移送本院管辖。本院于2019年3月28日作出（2018）鲁02民初1299号民事判决书，判决：一、孙某、李某、乔某于本判决生效之日起十日内赔偿王某本金1548.8871万元及利息（利息以本金1548.8871万元为基数，自2014年2月17日起至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；二、王某对第一项付款义务承担连带还款责任；三、青岛正森置业有限公司对第一项付款义务承担还款责任；四、驳回王某的其他诉讼请求。如果孙某、李某、乔某、王某、青岛正森置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202631元，保全费5000元，合计207631元，由孙某、李某、乔某、王某、青岛正森置业有限公司负担200071元,王某负担7560元。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，王某向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1541号。本院于2019年11月9日作出（2019）鲁02执1541号之一执行裁定书，裁定拍卖包含案涉房产在内的多套房产。 另查明，案外人与青岛正森置业有限公司签订的《正森德郡4号楼10号商铺购买协议》载明签订日期为“2016年6月15日”，总房款为“2546280元”。案外人于2016年6月15日分别向青岛正森置业有限公司转账451240元，备注为“房款”，向李亚飞转账848760元，备注“房款”，2016年10月9日向青岛正森置业有限公司转账总计100万元。青岛正森置业有限公司于2016年6月15日向案外人出具金额为848760元、451240元的收据，2016年10月20日出具金额为100万元的收据，2017年1月10日出具金额为246280元的收据，上述收据总金额为2546280元。《正森德郡前期物业管理服务协议》《正森德郡网点房屋装修管理协议》、物业费单据显示案外人在法院查封案涉房产前已占有该房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人于某、陈某、侯某、姜某、韩某、高某、刘某与被执行人青岛正森置业有限公司在法院查封案涉房产前已签订商铺购买协议、占有案涉房产并支付全部价款，且无证据显示案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因，故案外人的异议请求，符合上述规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛正森置业有限公司名下位于青岛市即墨区嵩山三路x号x号楼x号房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 刁培峰 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳