河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4549号 上诉人（原审被告）：杜某茹，女，1968年10月13日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：冯伟，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旗，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韩某锋，男，1966年12月17日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：韩志斌，河北四明律师事务所律师。 原审第三人：石家庄市藁城区丘头镇人民政府，住所地石家庄市藁城区丘头镇丘头村。 法定代表人：赵某利，镇长。 委托诉讼代理人：耿青峰，男，1984年2月28日出生，汉族，该镇副镇长，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：韩运广，河北北华律师事务所律师。 上诉人杜某茹因与被上诉人韩某锋、原审第三人石家庄市藁城区丘头镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜某茹上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人韩某锋原一审诉讼请求；本案一、二审讼费用由被上诉人韩某锋承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的租赁合同无效，被上诉人为主要过错方，应承担相应的过错责任。1、被上诉人所建房屋不在承租范围内。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》明确写明承租房屋的范围为教学楼三层，西侧宿舍楼两层，东宿舍楼第二层和第一层五间，以及厕所、门卫、食堂、餐厅、锅炉房（院落北起食堂、南至东西小路、东商业街、西至西侧工厂）。院落范围是对上诉人整个房屋院落的范围界定，并不是全部为被上诉人的承租范围，被上诉人只是承租院落的一部分房屋，合同当中约定的很明确，被上诉人所建幼儿园的房屋不在承租范围内，被上诉人无权在该土地上私建房屋，一审判决第4页第3行“2017年原告在其租赁的区域内建设房屋两处”，属于认定事实错误。2、被上诉人所建房屋的行为未经上诉人同意，被上诉人在未经上诉人同意的情况下，私自拆除上诉人原有的校训室彩钢房等设施建设房屋（一审当中上诉人提交的卫星云图片可以证明）。上诉人在一审中提交了与当初介绍上诉人与被上诉人签订合同的马某斌以及被上诉人的微信聊天记录，可以证实被上诉人的建房行为未经上诉人同意，被上诉人在一审中也认可聊天记录的内容，只是辩称是拆迁以后的谈话，但这并不影响上诉人的证明目的，聊天记录当中很清楚的说明谈论的是当时建房的情况，当时建房未经上诉人同意。本案涉及的租赁物所占有的土地未取得行政部门的建设许可，双方签订的租赁合同无效，一审判决对此予以了确认。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人未经上诉人同意，在不是承租范围内的土地上建设房屋，且未经行政主管部门许可，属于主要过错方，最少应承担50%过错责任。最多只能要求房屋补偿款745703的50%即37285.5元。一审判决在认定合同无效的同时又依据合同的约定作出判决，自相矛盾。二、一审判决确认为被上诉人所有的237424元附属设施系被上诉人租赁期间私自改造，且评估后已拆走，相应的拆迁补偿款应归上诉人所有。双方签订的《租赁合同》第五条第1项约定，乙方（被上诉人）有权使用甲方（上诉人）出租房屋，但对租赁房屋进行改造时应事先取得甲方的书面同意。被上诉人在租赁期间未经上诉人同意，私自对房屋部分设施进行拆除改造并且将附属设施除广告牌、法桐、黑枣树外均拆走（其中法桐、黑枣树确认为上诉人所有），一审中双方均对此予以认可，一审判决第5页第一段最后也写明确认了这一事实。依照《合同法》第二百二十三条第二款规定，被上诉人私自改造且拆走设施马上进行了二次使用（在当地它处用于建小学、幼儿园），上诉人可以要求被上诉人恢复原状或者赔偿损失，现房屋已拆迁，恢复原状已经不可能，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失，私自改造部分的拆迁补偿款237424元应归上诉人所有。三、被上诉人私自拆除上诉人校训室彩钢房及其他设施、树木等共计应赔偿上诉人484000元，一审中已经说明。四、被上诉人应补交上诉人电费及滞纳金。被上诉人学校运营期间2019年3月产生的电费尚未缴纳，共计7250.4元，并缴纳恶意欠电费滞纳金100元，补齐三年来每月所欠共计电费约1500元。五、由于被上诉人一审将第三人丘头镇政府起诉，现第三人经一审说明不清楚此合同情况，不承担法律责任。但此次拆除是村委会受镇政府委托，村委会拆迁赔偿款发放主体是杜文茹，合同没有约定拆迁时给被上诉人赔偿，而且上诉人也按原合同提前一年通知了韩某锋，拆除责任应自负。补偿款一直滞压在丘头镇农经站，上诉人只是领取了部分完全属于自己的补偿款250万元左右（没有任何争议的部分），与被上诉人存在争议的部分补偿款未领取，被上诉人无权要求上诉人给付，在上诉人未领取补偿款的情况下，一审判决上诉人给付被上诉人补偿款没有法律依据。庭审中补充上诉理由：首先，一审法院认定双方签订的租赁合同为无效合同，我方对此予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，关于合同无效的处理是双方需互付返还财产，不能返还的财产折价补偿，以及针对损失部分，按照双方的过错责任大小分担损失的义务，并不包括此次涉案房屋的拆迁利益。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，韩某锋在涉案房屋拆迁之前向上诉人支付的费用并非房屋的租金，而是参照合同约定及标准所支付的房屋占有使用费，结合该解释的规定此合同为无效，韩某锋自始不应享有针对涉案房屋的租赁权也不应当主张涉案房屋拆迁范围的。具体理由如下：1、本案中我方认为合同无效后的处理就是双方财产关系恢复到合同订立前的状态，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效意味着双方当事人之间没有任何关系存在，就应当让双方当事人的财产状态恢复到如同没有订立合同的状态下的情形，而返还财产就是指在财产关系恢复到订立前的状态，对于不能返还或者没有返还的应当折价补偿。本案中，涉案房屋原为上诉人所有，如今财产毁损灭失已事实上不能返还，根据双方签订的租赁协议显示，虽然被上诉人有改变房屋的权利，但是同时认定了如韩某锋改变装修需提前取得杜某茹的书面同意，上诉人认为此权利并非是完全可以自由行使的，而是附前提条件的权利，韩建锋在未取得上诉人书面同意的前提下私自拆毁杜某茹的原始房屋，且利用原砖等旧材料改建为新房屋，性质上属于改建并非新建，上诉人认为其本身已是违约，且侵犯了杜某茹的物权，一审判决杜文茹应向韩某锋返还押金及房屋占有使用费，却没有判决韩某锋向杜某茹返还房屋或者折价补偿款，属于漏判，我方主张以目前两处房屋的评估价值作为折价补偿，有事实根据和法律依据。2、本案不应将合同无效事实上按照合同有效处理，从而使韩某锋获得拆迁利益。正如前述，韩某锋改建房屋是基于杜文茹对房屋基础上改建而来，上诉人认为其所改建的房屋是原房屋的利益的转换，由于其自始不享有租赁权利，不能据此主张拆迁利益，结合房屋征收分户估价结果，显示拆迁利益是给予杜某茹的，且拆除协议上的主体也是杜某茹，韩某锋并非上述两份协议的主体，其无权对此主张拆迁利益，结合前述合同无效的处理，应使双方的财产关系为恢复到合同关系之前，如果将合同无效按照合同有效处理，使韩某锋获得拆迁利益，违背合同无效的法律利益和处理原则。同时，本案在认定涉案房屋拆迁利益归属时，恳请法庭充分考虑杜某茹对原房屋受到的拆迁损失，如韩某锋事先没有取得书面同意，且不听劝阻，擅自拆除原房屋的行为，此时评估标的物和拆迁利益无可争议是属于杜某茹的，由于韩某锋的行为导致原房屋受到损失，按照《合同法》第五十八条的规定其应予赔偿，如再将涉案拆迁利益归于韩建锋，则违背民法基本的公平原则，恳请法院将涉案房屋的拆迁利益认定归于杜某茹。针对两万元的押金，一审法院认定的押金应返还韩某锋，杜某茹和韩某锋签订租赁合同时约定，由韩某锋使用杜某茹的桌椅和床铺，到期后该两万元押金不再进行返还，故该费用实际为韩某锋所支付的租赁费用，不应进行返还，一审认定事实错误。 韩某锋辩称：一、上诉人在上诉状中称被上诉人所建房屋不在其承租范围内，这与《租赁合同》是不相符的。《租赁合同》明确了被上诉人承租的院落范围，且原判认定“2017年被上诉人在其租赁的区域内建设房屋两处”，这一点也明确了《租赁合同》中的院落范围。因此，上诉人所称院落范围是对被上诉人整个房屋院落的范围界定，并不是全部为被上诉人的承租范围，不是事实；假定上诉人所建的房屋不在租赁范围内，双方就不可能发生纠纷，被上诉人的赔偿款也不可能赔偿到上诉人的名下。二、原审判决虽认定双方签订的《租赁合同》无效，但不影响被上诉人对所承建及改建部分建筑物的所有权，该部分赔偿款依法应当归被上诉人所有。上诉人一审辩称该部分建筑没有经其本人同意，不是事实。双方《租赁合同》第四条第4、5项明确约定了：被上诉人租赁期间，有改建和新建校舍的权利。本案所涉租赁物所有的占地虽均未取得行政部门的建设许可，但对地上建筑进行了评估和赔偿。一审判决依据评估意见及双方争诉情况作出判决，并无不当；上诉人说的所谓被上诉人存在主要“过错”，应当对属于赔偿被上诉人的款项分50%，根本无任何事实及法律依据。三、上诉人上诉所称的价值237424元的附属设施，系被上诉人租赁期间建造，这是双方共同确认的。根据双方合同约定，该部分建筑物的所有权在租赁期满前属于被上诉人所有。在评估完成后，不论其是否拆走，均不再影响对整体建筑物的赔偿，被上诉人拆走属于自己投资的残值，是被上诉人的权利，与该部分补偿款的权属及对上诉人的赔偿无任何关系，如果说对该部分残值有人主张权利的话，那只能是征迁赔偿部门。上诉人主张该部分款项应当归其所有，无任何依据。四、在一审诉讼中，对双方争议的部分，被上诉人已经同意归上诉人所有，一审也作了判决。因此，无论是被上诉人还是一审法院均对上诉人给予了一定照顾。至于上诉人所说的被上诉人应当赔偿其484000元，毫无依据。所称的电费及滞纳金，与本案无关，不是同一法律关系，一审诉讼过程中，上诉人也未提出相关主张。如果上诉人有相关证据，应当另案处理。五、《拆除协议》是上诉人以石家庄现代科技中等专业学校的名义与石家庄市藁城区丘头镇村民委员会（以下简称南乐村委会）签订的，全部补偿款虽未发放完毕，一直滞压在丘头镇农经站，却保存在上诉人名下。因此，原审判决要求上诉人给付被上诉人补偿款并无不当。针对补充上诉理由答辩如下：上诉人所主张的因合同无效应将财产恢复至拆迁之前的情形这是不顾本案现实情况的单方想象，没有事实和法律依据，拆迁补偿是对涉案租赁物的整体评估，整体赔偿，因该涉案租赁物是由上诉人原始建造，所以由上诉人以村委会签订的拆迁协议，协议并不能表明全部赔偿款应当归上诉人一人所有，对于建筑物中属于被上诉人新建和扩建的部分应当归被上诉人所有，至于上诉人所说的押金按照双方约定是合同期满后归上诉人一方所有，本案合同约定的租赁期限为12年，被上诉人实际使用不足两年，所以一审判决退还押金并无不当。请求：驳回上诉，维持原判。 石家庄市藁城区丘头镇人民政府述称：丘头镇人民政府不是租赁合同和拆迁协议的当事人，不是涉案款项的发放人，与本案无法律关联，上诉人要求我方承担责任无法律和事实依据，一审对此认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 韩某锋向一审法院起诉请求：1.依法判决原告在租赁被告院落南侧所建幼儿园的拆迁补偿款1341588元（含押金2万元，租金78500元）归原告所有；2.依法判决第三人将上述补偿款直接给付原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：2016年1月26日原告韩某锋与被告杜文茹签订《租赁合同》一份，约定被告将位于石家庄炼油厂生活二区西侧（房屋包括教学楼三层、西侧宿舍楼两层、东宿舍楼第二层和第一层五间以及厕所、门卫、食堂、餐厅、锅炉房，院落北起食堂、南至东西小路、东商业街、西至西侧工厂围墙）出租给原告，租赁期限为2016年7月1日-2028年6月30日，租金每年26万元，不含税，第一年租金于合同签订后五日内支付订金6万元，其它租金于2016年7月5日入住后交清，第二年租金于2017年7月1日前支付。第三年租金于2018年7月1日前支付，以后租金以此类推。押金为3万元。原告新建校舍在租赁和续租期间，所有权归原告所有，期满后归被告所有。出租场所设备需改建，如厕所改建、地面墙面装修等，由原告配备、修建，合同期满后，上述资产归被告所有。被告保证提供的校舍、土地无抵押无纠纷。如被告因特殊原因（拆迁、征收）拟终止合同，提前一年告知原告以保证在校生能合理安排。上述合同签订后，原告向被告支付了2019年6月30日之前的租金，支付了押金2万元。关于土地性质，各方均未提交证据证实获得行政部门的建设许可。2017年原告在其租赁的区域内建设房屋两处，被告认为该建房行为没有获得其同意，且在建设时拆除了原有的建筑（双层彩钢实训室），并使用了被告的物品。后被告以石家庄现代科技中等专业学校名义与石家庄市藁城区丘头镇村民委员会（以下简称南乐村委会）签订《拆除协议》一份（未注明签订时间），内容为：根据园区土地整理工作要求，被告建（构）筑物占地已列入园区土地整理项目范围，南乐村委会受丘头镇人民政府委托，拆除被告位于村集体土地上的建（构）筑物，建筑面积4589.51平方米，给予被告建筑物拆除奖励4074424元。经南乐村委会委托，河北金诚伟业房地产评估有限公司对上述拆迁房屋进行估价，总价格为4116199元，其中涉及原告所建房屋（金估字第6-010南号房屋3、房屋4）的价格为89505元＋656198元＝745703元。另附属物及装修装饰价值（金估字第6-010南号）345050元，其中原、被告确认为原告所有的是：石膏板吊顶、80地砖、不锈钢钢化玻璃地簧门（减）、铁栅栏门、空调挂机迁移费、钛镁合金门（减）、实木复合门、门窗套、墙裙（毛毯）、门套（毛毯）、窗台板、实木复合门、小便池、蹲便、30地砖及以下、内墙砖30＊60、立柱式洗手盆、热水器迁移费、铝卷闸、水泥隔热瓦、广告牌1、广告牌2、广告牌3，价值为237424元。原、被告确认为被告所有的是：双层彩钢板棚（1364元）、砖围墙（49077元）、法桐、黑枣树，价值为50912元。原被告存在争议的为：双层彩钢板隔热、铁艺大门、单层彩钢板棚、广告牌4（5426元）、广告牌5（907元）、银杏树（3㎝）、砼地面（10㎝）、旱井、水泥地面、内墙砖15＊20，价值为56714元。关于争议的部分，双方均未提交证据，原告称这些物品原先存在，自己接手后重新制作或更换。上述物品中除广告牌、法桐、黑枣树外均由原告拆走。2019年3月15日上述建（构）筑物进行拆除。2019年4月30日被告在南乐村委会建筑物拆迁款发放明细上签字，领取的拆迁款总数额为4116199元。被告称虽然签了字，但款项并未完全到位（已收到250万元左右）。 一审法院认为，（一）本案涉及租赁物所占有的土地并未取得行政部门的建设许可，故原、被告签订的租赁合同无效，被告应退还原告押金2万元及2019年3月15日（拆迁时间）之后的租金75833元。（二）原告在租赁期间进行了相应的建（构）筑，南乐村委会已对该部分进行了补偿并将款项支付给被告，故被告应返还给原告，具体为：1.房屋补偿745703元；2.附属物及装饰装修补偿，对于原、被告有争议的部分（56714元）双方均不能提供证据，同时考虑到⑴原告将存在争议和确定归属于被告的部分附属物和装饰装修拆走，损害了被告的合法权益；⑵本案涉及的附属物和装饰装修已经进行价值评估且属于应拆除部分，原告的拆除行为虽影响被告权益，但不必然导致该部分价值的再次等价产生，综合以上酌定争议部分的补偿款项均归被告所有，原告仅对确定属于自己的部分享有权益即为237424元。以上原告应得补偿款745703元+237424元=983127元。（三）关于被告辩称的原告建（构）筑行为未经其同意事宜，一审法院注意到：1.租赁合同中约定原告具有添置固定资产、设备改建、新建校舍的权利；2.原告的建（构）筑行为发生在2017年（合同期内），被告并无证据证明其在当时明确反对或采取了制止行为，故对该答辩意见不予采纳。（四）第三人不是本案涉及的合同的签订人，不是涉案款项的发放人，与本案无法律关联，原告要求其承担法律责任，不予支持。 一审判决：一、被告杜某茹于本判决生效后五日内向原告韩某锋退还押金2万元、租金75833元、补偿款983127元；二、驳回原告韩某锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8437元，保全费5000元，共计13437元，由原告韩某锋负担2630元，由被告杜某茹负担10807元。 本院二审期间，上诉人杜某茹提交以下证据：1、房屋拆除前后图片，证明目的：被上诉人建设涉案房屋使用了上诉人的原砖等建筑材料；2、王某伟《证人证言》、郎某《证人证言》，证明目的：韩某锋施工时，杜某茹已明确表示反对，且已尽到了合理必要的组织措施，韩某锋并未取得杜文茹书面同意，应承担全部责任；3、涉案房屋改建前卫星图片2张、改建后卫星图片1张、杜某茹阻止后韩某锋停工照片，证明目的：杜某茹仅将图片中的锅炉房、西侧宿舍楼两层、厕所门卫、食堂和餐厅、教学楼三层、东侧宿舍楼第二层和第一层五间出租给韩建锋使用，韩某锋超出租赁合同规定的地域建设房屋，占用了杜某茹的地，相应拆迁利益不应归其所有，因韩某锋超出范围占用了杜某茹的彩钢板房，且拆除后改建，杜某茹提出反对，后韩某锋暂停施工。韩某锋质证意见：该所有证据均不符合新证据规定，在一审诉讼中并未提交，不能确认为涉案房屋拆除以前和新盖后所拍摄，对真实性和相关性不予认可。上诉人杜某茹平时生活居住在该学校，对于改变扩建等均是经过其本人同意，其本人见证了整个建造的过程。石家庄市藁城区丘头镇人民政府述称：不属于新证据，照片不能体现生成时间，无法证明系房屋拆除前后的对比，对其关联性不予认可。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，上诉人杜某茹作为出租人与承租人被上诉人韩某锋签订《租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，2016年1月26日签订的《租赁合同》无效。2019年3月15日被拆迁之后，剩余房屋租金75833元及此前交的押金2万元，上诉人杜某茹应当返还被上诉人韩某锋。虽双方签订的《租赁合同》无效，但在拆迁时已对建筑物进行实际补偿，不影响补偿款在上诉人杜某茹与被上诉人韩某锋之间进行分配。从公平角度及财产属性看，上诉人杜文茹取得的在租赁期间由被上诉人韩某锋建筑部分的补偿款，应当返还被上诉人韩某锋，符合基于财产权而享有的应得利益。经村委会委托，河北金城伟业房地产评估有限公司做出的评估报告载明被上诉人韩建锋建筑房屋价值为745703元，应由被上诉人韩建锋享有。附属物及装修装饰价值345050元，其中归被上诉人韩某锋所有的价值237424元，应由被上诉人韩某锋享有。对于双方有争议部分的价值56714元，一审基于本案案情综合考量，确定该部分价值由上诉人杜某茹享有，能够平衡双方当事人的利益，应予认定。从《租赁合同》的约定及合同的目的看，被上诉人韩某锋享有添置、改建和新建的权利，且自构建至拆迁的近两年内相安无事，双方未因此产生争议。因此，被上诉人韩某锋进行添置、改建和新建，符合双方对《租赁合同》享有的预期利益，并未损害上诉人杜某茹的合法权利。对于电费、滞纳金的问题，一审中双方未予诉请，本案二审不议，可协商或另案解决。综上所述，杜文茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16874元，由上诉人杜某茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史兆宏 审 判 员 李荣水 审 判 员 孟志刚 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 张佳丽