西安市新城区人民法院发文稿纸 陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书 （2020）陕0102民初1048号   原告：李紫康，男，1979年12月17日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。被告：何彪，男，1994年9月16日出生，汉族，住四川省南充市南部县。原告李紫康诉被告何彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李紫康、被告何彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李紫康向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告126846.17元（被告逾期支付首年租金产生滞纳金4860元，实际主张2000元；被告逾期支付第二年度租金产生的滞纳金7614元，实际主张3000元；自2019年12月1日起至2020年3月31日止的房屋租金18000元；被告两次逾期支付租金产生的违约金101368.37元；被告欠缴的物业管理服务费2477.8元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，李紫康变更诉讼请求为：1.解除原告与被告的房屋租赁合同；2.被告向原告支付滞纳金2000元；3.被告向原告支付自2019年12月1日起至2019年12月24日止的房屋占用费4500元；4.被告向原告支付欠缴的物业管理服务费1963.8元；5、被告的违约行为导致合同解除，应当向原告支付违约金54000元。事实及理由：原、被告双方于2018年11月29日经协商一致，自愿签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于西安市新城区XX路XX号XX小区XX座XX室房屋一套，租期自2018年12月1日起至2023年12月1日止，每年租金5.4万元，租金除首年外，后续均采取年付形式，于某某个承租年度前1个月支付。被告承租房屋后，逾期支付首年度后三季度房租，并至今未支付第二年度房租，已构成违约，并致使合同目的无法实现，故诉至法院。被告何彪辩称，同意解除合同，请求法院驳回原告其余诉讼请求。一、被告已依约向原告交付了房屋租金。二、因疫情的影响，涉案合同无法继续履行。三、被告已向原告交付了房屋及钥匙，原告至今未退还租赁押金。四、被告并未给原告造成任何经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月29日原告李紫康（甲方）与被告何彪（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告承租原告所有的位于西安市新城区XX路XX号XX小区XX座XX室房屋一套；租期5年，自2018年12月1日起至2023年12月1日止；每月租金4500元，第一年支付方式：签订合同后付清第一季度房租13500元，2019年2月1日付清后三季度房租40500元，另付房屋押金6000元，每个承租年度提前1个月付款，分别于2019年11月1日、2020年11月1日、2021年11月1日、2022年11月1日前各支付下一年度租金54000元；其他费用支付方式：租赁期间的物业管理费、电梯费、垃圾费、水费、电费、天然气费、有线电视费、网络宽带费以及其他相关费用均由乙方自行承担并按照规定时限全额结清；违约责任：因甲方房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同不能履行的，视为甲方严重违约，甲方除赔偿乙方实际损失外，还需按本合同总金额的20%向乙方支付违约金；甲方未按合同约定时间及要求将房屋交付乙方使用的，每逾期一天，甲方按年租金的0.3%向乙方偿付违约金，逾期超过七日，视为甲方严重违约，乙方有权单方面终止合同，甲方除应返还乙方支付的预付租金及押金外，还应赔偿因此给乙方造成的实际经济损失；乙方逾期交付租金的，应当及时如数补交，每逾期一日按年租金的0.3%向甲方缴纳滞纳金，若超过七日未足额缴纳租金及滞纳金，视为乙方严重违约，除补齐租金、赔偿甲方实际损失外，还需按本合同总金额的20%向甲方支付违约金，甲方可单方面解除合同，且押金不退；租赁期间，甲乙任一方若提前解除租赁关系，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后解除，若未经对方同意擅自提前终止合同，违约方应按合同总租金的20%向守约方支付违约金，并赔偿实际损失。合同签订后，2018年12月1日被告向原告支付了押金6000元，2018年12月6日被告向原告支付了第一季度租金13500元，同日原告将房屋交付被告。2019年2月1日后，因被告未按约支付第一年度后三季度租金，经原告多次催要，被告于2019年2月3日向原告支付10000元，2019年3月3日向原告支付30500元，原告表示保留按照合同约定条款执行的权利。2019年10月开始被告以经营困难为由提出不再继续租赁房屋，并多次与原告就解除租赁合同事宜某某沟通，双方未协商一致。2019年12月1日原告向被告发送短信一条，表示：“……既然你方没有支付清房租，是你方屡次违约在前，自动终止合同，那现在请把房子和钥匙交给我，否则我将依据合同和法律收回我的房子”。同日被告向原告回复表示同意终止合同。2019年12月24日被告委托他人将房屋钥匙交还原告。原告未将6000元押金退还被告。    庭审中，原告提交物业公司证明二份，证明涉诉房屋2018年全年物业费、电梯费、垃圾费共计3544元由原告缴纳。2019年1月1日至2020年3月31日期间电梯费571元未缴纳，2019年10月1日至2020年3月31日期间物业管理费1506元、水费及垃圾费400.8元未缴纳。2020年4月16日原告缴纳2019年7月至2019年10月期间水费364.8元。被告对物业公司证明的真实性表示认可。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的被告逾期支付首年后三季度租金产生的滞纳金2000元。合同签订后，原告依约将涉诉房屋交付被告，被告逾期支付第一年度后三季度租金40500元，构成违约，原告表示保留按照合同约定条款执行的权利。原告要求被告支付滞纳金2000元，该滞纳金的性质实为逾期付款违约金。被告辩称其是在征得原告同意的情况下延付租金，且未给原告造成损害后果，不同意向原告支付违约金。举重以明轻，可视为被告提出了违约金过高的抗辩。在双方均未提供证据证明被告违约行为给原告造成的实际损失的情况下，本院综合考虑被告逾期付款时间、原告的实际损失等因素，将原告主张的违约金调整为1000元。关于合同解除。2019年10月后被告与原告就解除合同事宜协商未果，被告亦未按照合同约定向原告支付第二年度租金，2019年12月1日原告依据双方之间超过七日未足额缴纳租金及滞纳金，视为乙方严重违约，甲方可单方面解除合同之约定，通知被告解除合同，被告当日收到通知后亦表示同意。故原告与被告之间的租赁合同于2019年12月1日解除。关于房屋占用费。合同解除至2019年12月24日被告委托他人将房屋钥匙交还原告，此期间房屋继续由被告实际占有、控制，故被告应向原告支付房屋占用费3600元（4500÷30×24=3600）。关于物业费用。双方约定租赁期间的物业管理费、电梯费、垃圾费、水费、电费、天然气费、有线电视费、网络宽带费以及其他相关费用均由被告自行承担并按照规定时限全额结清。2018年12月1日至2018年12月31日期间的物业管理费251元由原告预交，2019年1月1日至2019年12月24日期间的电梯费456.8元（571÷15×12=456.8）、2019年10月1日至2019年12月24日期间的物业管理费753元（1506÷6×3=753）、2019年7月至2019年10月31日期间的水费364.8元、2019年10月1日至2019年12月24日期间的垃圾清运费18元（3×6=18）被告未依约缴纳。上述费用合计1843.6元，被告现应直接向原告支付。关于原告主张的违约金54000元。被告因自身原因，提出不再继续租赁房屋，然其与原告就解除租赁合同事宜某某协商未果后，亦未按照双方约定于2019年11月1日前支付第二年度租金，被告的行为构成违约。原告以被告存在上述违约行为为由解除了双方之间的租赁合同，被告依约应当向原告支付违约金。关于违约金的数额，双方约定为合同总金额的20%，再加6000元押金，共计60000元。被告辩称其并未给原告造成任何经济损失，不同意支付违约金。举重以明轻，可视为被告提出了违约金过高的抗辩。在双方均未提供证据证明被告违约行为给原告造成的实际损失的情况下，本院结合合同关于租赁期限及违约责任的约定、被告的过错程度、原告的预期利益、疫情期间原告再次出租房屋的难易程度和成本等因素，同时考虑违约金以弥补损失为基准点，并适度体现一定惩罚性的立法本意，将违约金酌情调整为22500元（即5个月租金）。扣除被告已经向原告支付的押金6000元，被告需再向原告支付违约金16500元。被告辩称合同因疫情原因无法继续履行，系因不可抗力解除。2019年10月被告即以经营困难为由提出不再继续租赁房屋，并多次与原告就解除租赁合同事宜某某沟通，此时新冠肺炎疫情尚未爆发，且第一次庭审中被告明确表示不能继续履行合同的原因系公司资金紧张。故对被告该辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告李紫康与被告何彪之间的《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除；二、被告何彪于本判决生效之日起十日内支付原告李紫康违约金17500元；三、被告何彪于本判决生效之日起十日内支付原告李紫康房屋占用费3600元；四、被告何彪于本判决生效之日起十日内支付原告李紫康物业管理费、电梯费、水费、垃圾清运费共计1843.6元；五、驳回原告李紫康其余诉讼请求。案件受理费1362元，由原告李紫康承担862元，被告何彪承担500元。（案件受理费原告已预付，被告在支付上述款项时一并给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                       审  判  长   王素梅                              审  判  员   杨海涛                               人民陪审员   王建秀  二〇二〇年七月十三日  法官助理  于继勇书  记  员   文  佳1