云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6592、6593、6596、6599、6601号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。6592号案被上诉人（原审原告）：王艳梅，女，1985年9月10日生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。6593号案被上诉人（原审原告）：蒋双梅，女，1987年11月6日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。6596号案被上诉人（原审原告）：王奇，男，1994年9月14日生，汉族，住重庆市大足区。6599号案被上诉人（原审原告）：史振华，男，1971年7月20日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。6601号案被上诉人（原审原告）：孟改肖，女，1976年2月8日生，汉族，住河北省邢台市任县。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人王艳梅、蒋双梅、王奇、史振华、孟改肖商品房销售合同纠纷共五案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4609、4608、4703、4697、4607号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”）。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：上诉人“在项目整体项目竣工150个或180个工作日内协助乙方（被上诉人）将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关”，并规定了交费、签署授权文件等若干前提条件。这显然是同时附条件并附期限的民事行为义务。同时，依《城乡规划法》《物权法》《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。因之，上诉人履行代理义务还须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件和约定“整体项目竣工”的约定条件，代理申请义务尚未发生，未办证并非上诉人的原因所致。合同约定房屋交付的条件是“建设单位（上诉人）组织验收合格”，即五方验收合格。这一约定未违反法律法规的强制规定，并符合云南乃至全国房地产业的行业惯例，合法有效。一审悖离合同约定，以交房时点起算上诉人代理义务发生期间明显失据。垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由；无论依合同或“商品房买卖司法解释”第十八条规定，开发商担责的前提都必须是“因开发商的原因所致”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠）行为额外获利的法律悖局，由此上诉人不应当承担任何形式的违约责任。基于双方合同约定：上诉人协助被上诉人办理的是递交房屋登记手续，且合同约定由被上诉人递交的资料均是按照房管局所要求的手续签署的，但因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。由此，按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。另代为递交办证资料是一个独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有限期内，故原审法院的审理遗漏了必要的第三人。由此，被上诉人要求上诉人将办理不动产权证所需的资料递交至产权登记机关无事实和法律依据，且无论在法律情势和主体障碍上诉人上客观上都已无法履行，另根据情势变更的相关法律规定，即使上诉人构成违约，违约金也应当截止于2016年6月30日。违约责任的本质是赔偿损失，上诉人已按约定将其所购房屋交付于被上诉人实际使用，且原审案件审理中，被上诉人并未举证证明已实际造成的损失，故依据《合同法》114条等相关法律规定，请求法院依法予以调整或免除。被上诉人王艳梅等人答辩均表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人王艳梅等人在一审中起诉主张：一、请求判令浙滇公司办理涉案房屋或车位产权登记证书；二、请求法院判令浙滇公司支付王艳梅等人逾期办理权属登记的违约金（按每天10元或总房款0.005%计算）。一审法院经审理后判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王艳梅等人支付自缴清维修基金、产权登记费、产证代办费等费用之日后150或180个工作日起至被告将办理原告所购房产或车位不动产权证所需全部资料提交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回王艳梅等人的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明案涉项目于2019年9月26日取得竣工验收备案证明。本院组织进行了证据交换及质证。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另补充认定：2019年9月26日，东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）通过竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋或车位未办证对被上诉人造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金调整为每天5元，有事实及法律依据，本院予以维持。至于起算时间，虽然《补充协议》第九条约定，乙方（被上诉人）应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方（上诉人），甲方在项目整体竣工验收后150或180个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。但涉案项目于2019年9月26日才通过竣工验收备案，该责任并不在被上诉人。综上所述，浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，均由云南浙滇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 金 馨二〇二〇年七月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健