黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1308号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司，住所地泰来县金源名都小区13号楼2单元301室。法定代表人：赵天文，该公司经理。被上诉人（原审原告）：苏汉风，男，1970年10月5日出生，汉族，个体，住所地泰来县。委托诉讼代理人：郝维臣，泰来县先锋法律服务所法律工作者。上诉人齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司（以下简称天舆开发公司）因与被上诉人苏汉风房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省泰来县人民法院（2018）黑0224民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天舆开发公司上诉请求：1.撤销原判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之前签订的《房屋拆迁安置补偿合同》属于双务合同即双方当事人都应该承担合同约定相应的义务，在该合同约定中被上诉人应该交给上诉人其拥有的无争议的土地使用权及相关房屋。合同签订时被上诉人是交付了相关土地使用权，但是其交付的土地使用权后来被泰来县国土资源局依法收回，即被上诉人自始至终没有向上诉人交付《房屋拆迁安置补偿合同》约定项下应该给付的合同标的物的义务。对不动产来说，依据合同法相关规定房屋和土地的所有权是以政府房产部门的产权登记来划分所有权的，被上诉人与泰来县鑫达物资经销处签订的土地及房屋的买卖合同被泰来县国土资源局给予行政撤销，这证明了其当初的买卖交易是违法的，被上诉人没有取得《房屋拆迁安置补偿合同》约定项下的动迁土地使用权，故其不能要求上诉人给予其土地补偿，属被上诉人合同违约。根据相关法律当初被上诉人与泰来县鑫达物资经销处进行的土地及房屋的买卖交易就是违规交易，当初的买卖合同也是无效合同，故可以认定其后上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》也是无效合同。被上诉人与上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定了双方权利义务关系，被上诉人应交付给上诉人其无争议的土地及房屋，但被上诉人交给上诉人的土地在2011年8月被泰来县国土局收回，致使上诉人无法得到该土地的使用权。另外，依据泰政发（2011）20号文件批示，上诉人才知晓该土地为国有划拨性质，国有划拨土地是不能作为买卖合同标的物被被上诉人交易给上诉人的，这是违背国有土地交易原则的，因此，被上诉人在先知晓全部内情的情况下，故意隐瞒事实，被上诉人有故意合同诈骗嫌疑。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院撤销原判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，依法重新审理。苏汉风辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，上诉人的上诉请求与本案无关，原审法官在开庭前已经到泰来县土地和县政府拆迁办都进行了仔细的调查，而后才开庭审理，在开庭审理中，被上诉人提交的证据，上诉人均未提出异议，且有原审判决佐证。上诉人在原审只提出被上诉人在原审的证据与原审案件无关，被上诉人认为这是所问非所答。如果被上诉人在原审不向上诉人索要楼房补差款，就没有上诉人的上诉了，所以此案原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维护被上诉人合法权益，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏汉风向一审法院起诉请求：1.要求被告协助原告办理泰来县××都小区××楼××单元××室房产的不动产证；2.要求被告给付拆迁安置房屋不足面积差价款36300元。3.被告负担案件受理费。一审法院认定事实：2006年6月7日，原告苏汉风、张乐明与泰来县鑫达物资经销处（甲方，原房产维修队材料厂）签订“土地使用权转让协议书”一份，甲方将其院落7451.63平方米国有土地使用权以6万元价格转让给乙方苏汉风与张乐明，其中“苏汉风和张乐天地块分界线是以南北长度中心线为准，南侧归张乐明，北侧归苏汉风”。当日，泰来县鑫达物资经销处（甲方，原房产维修队材料厂）与原告苏汉风（乙方）签订“房屋土地转让协议书”一份，甲方将其名下154.5平方米土木结构房屋和3432.8平方米土地使用权转让给乙方苏汉风，使用年限为永久。原告苏汉风一次性交付房屋和土地使用权转让费13万元。原告对上述房屋取得产权证书并对其院内土地取得所有权合法手续。原告在经营使用上述不动产期间被告获得了对泰来县金源名都小区楼房的开发权，其建设用地范围包括泰来县鑫达物资经销处通过买卖合同关系转让给原告苏汉风取得永久所有权的3432.8平方米土地及其院内所有不动产房屋。2011年5月27日，原被告双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》，原告成为被告开发泰来县金源名都小区楼房建设的被拆迁户。该合同双方签订合同时，原告将私有房屋产权证与土地使用证一并交付给了被告。该合同约定，原告将其私有土木结构建筑面积154.5平方米（8间）房屋与院落内原告拥有土地永久使用权的3432.8平方米土地交付被告开发使用，被告对原告上述物权补给96平方米楼房一座（二楼）与现金30万元。该合同在第七条违约责任2项规定，“拆迁人签订协议后不按协议履行的，应按有关规定处罚。”2011年8月6日，泰来县国土资源局以“泰国土资发（2011）4号文件”将原属于泰来县鑫达物资经销处7451.63平方米国有土地收归国有（含原告有长期使用权的土地3432.8平方米，其余为张乐明），其后泰来县国土资源局将上述收回土地转让被告开发建楼，被告向国家支付了土地转让金。后被告在履行合同中向原告支付补偿金30万元，并向原交付88.71平方米楼房一座，该楼位于泰来县××都小区××楼××单元××室，该楼与被告应当给付原告回迁楼96平方米少了7.29平方米。现被告没有对其交付的楼房协助原告办理房屋产权过户手续，也没有向原告赔偿房屋差价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，”（二）“面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”据此，被告给付原告回迁楼房7.29平方米，其中2.88平方米为误差比绝对值3%之内，被告应当按每平方米2300元赔偿原告经济损失，2.88*2300元=6624元；4.41平方米为超出误差比绝对值3%之内的，被告应当按每平方米2300元双倍赔偿原告经济损失，即4.41平方米*2*2300元=20,286元。以上合计26,910元，原告利息请求，因为没有证据证明被告交付楼房时间，被告违约时间无法查明，故不予采信。一审法院认为，原告从泰来县鑫达物质经销处（原房产维修队材料厂）合法取得的房屋所有权及其该房屋院落内土地的经营使用全，依法应当受到保护。原被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》时原告承诺的是对该被拆迁房屋院落土地具有独立所有权而不是承诺拥有土地使用权，被告对原告院落内土地权属关系清楚明白，故该合同是双方当事人真实表示，该合同合法有效，生效合同任何一方无权单独解除合同或撤销合同。双方上述合同关系成立后，被告拆迁人与原告被拆迁人关系依法成立，原告是被告开发地段的被拆迁户，应当是被告开发土地房屋的补偿对象。所以，原告要求被告对其交付房屋协助原告办理产权过户手续以及赔偿原告房屋差价款经济损失26910元的诉讼请求，证据充分，依法有据，应予支持。被告辩解，原告交付被告开发的土地所有权是国家的，原告不是被拆迁补偿对象，与双方签订合同时原告承诺对土地有独立使用权内容相悖，与法律规定相悖。原告因被告的开发房屋所有权与土地经营受损失是客观事实，被告无偿拆迁原告物权显然是不合理的。根据合同相对性原则，原告是被拆迁人是被告拆迁补偿对象，国家不是被告拆迁开发补偿对象，国家向被告转让土地，国家有权获得被告土地转让金。因此，被告抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司与本判决生效后十日内协助苏汉风对位于泰来县××都小区××楼××单元××室办理产权登记手续，并由齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司向苏汉风交付楼房差价款26,910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，由齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司负担，与上款同时履行。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，天舆开发公司与苏汉风签订的房屋拆迁安置补偿合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，天舆开发公司向苏汉风支付补偿金30万元，并交付位于泰来县××都小区××楼××单元××室面积为88.71平方米房屋一处。因双方在安置补偿合同中约定的回迁房屋面积为96平方米，差额面积为7.29平方米，因此天舆开发公司应当给付苏汉风房屋面积差价款并应协助其办理房屋过户手续。关于天舆开发公司上诉主张苏汉风与泰来县鑫达物资经销处签订的土地及房屋的买卖合同被泰来县国土资源局给予行政撤销而拒绝补偿的问题。因苏汉风与天舆开发公司签订安置补偿合同时提交了房屋买卖合同及土地使用证，天舆开发公司并提出任何异议且向苏汉风履行了给付补偿款30万元及88.71平方米房屋。虽然苏汉风用于动迁的土地被泰来县国土资源局收回，但该行政撤销决定系发生在双方签订安置补偿合同后，即苏汉风亦无法预见该情况的发生，且其签订合同时提交了真实的买卖合同及土地证，因此天舆开发公司关于苏汉风故意隐瞒事实存在欺诈的上诉主张不能成立。另天舆开发公司二审中亦认可对于泰来县国土资源局收回的3432.8平方米的土地亦由其使用了约1000平方米。因此天舆开发公司以案涉土地被收回而拒绝履行给付差价款及协助办理房屋过户手续的上诉理由不能成立。综上所述，齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由上诉人齐齐哈尔市天舆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  张慧森二〇二〇年七月三十日书记员  张朝阳