浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终992号 上诉人（原审被告）：李悦，女，1977年4月6日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：于淼，河北沃法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州利坤投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市下城区石祥路71-8号。统一社会信用代码：91330100682900996G。 法定代表人：金国华，总经理。 委托诉讼代理人：陈剑武。 上诉人李悦因与被上诉人杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初4105号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2017年7月3日，利坤公司（甲方，出租方）、李悦（乙方，承租方）签订租赁合同一份，就杭州新天地中心项目铺位号为4002的商铺租赁达成一致意见。关于租金，租赁合同做如下约定：第2.1条，该商铺暂定套内建筑面积319平方米；第3.1条，本合同租赁期为5年，合同租赁期从2017年11月1日至2022年10月31日；第4.1条约定，自该商铺交付日起，乙方可享有60日的免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日；第5.1.1条约定，2017年11月1日至2019年10月31日，按套内建筑面积计算，固定租金为135元/月/平方米，月固定租金为43065元；第5.1.2条约定，租金每3个月为一个支付期，先付后租，租赁合同签订完成后5日内及每一支付期结束前乙方须按照固定租金标准完成租金预交。关于综合管理费，租赁合同做约定如下：第1.6条，综合管理费指因甲方对购物中心实施统一管理和服务而向乙方收取的管理费，包含乙方租赁的商铺及购物中心公用部分的空调供应费及其他公共设施设备使用维护费、公共水/电费、保安、保洁以及甲方为管理购物中心而产生的其他相关费用等；第4.3条，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳综合管理费、实际发生的水、电、燃气、通讯费及使用该商铺所发生的一切其他费用；第5.2条，乙方应按60元/平方米/月，即19140元/月的标准向甲方支付当月的综合管理费，综合管理费按该商铺的套内建筑面积计算。关于延迟支付租金等费用的违约金责任，租赁合同做如下约定：第5.5条，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之贰向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付，如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至……。逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除合同、没收保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔偿损失；第13.2条，逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日，乙方还应向甲方支付相当于租赁当年的3个月租金加综合管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。甲方的损失范围包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失、商铺空置期的租金等费用损失，等等。关于保证金，租赁合同做如下约定：乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付143550元整作为商铺租赁保证金。关于商铺的返还，租赁合同做如下约定：第11.1条，在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方。未经甲方书面同意逾期占用该商铺的，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的：（一）每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费……（三）甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方商铺租赁保证金中扣除上述费用……。 利坤公司（甲方，出租方）另与李悦（乙方、承租方）订立《POS专用收银系统租用协议》，甲方将收银系统出租给乙方，租金按照租赁合同约定为准。乙方需向甲方支付收银系统押金5000元/台，甲方收回并对收银系统验收合格之日起30个工作日内，将押金不计息退还乙方。乙方违约导致本协议提前终止（包括甲方按照约定解除本协议的情况），甲方有权不退还押金，乙方应向甲方一次性支付相当于3个月使用费的违约金。 李悦签署上述合同和协议后，于2017年7月19日向利坤公司支付保证金143550元和POS机押金5000元。2017年11月16日，李悦经营的“星月古兰”餐厅正式对外营业。同日，李悦向利坤公司支付首期租金129195元。利坤公司实际从2017年11月24日开始向李悦计收租金。2018年3月，李悦以新天地商场周围的配套不完善等原因导致商场人流量严重不足为由向利坤公司申请给予3个月的免租期。利坤公司未予回复。此后，李悦未再支付租金。 2018年6月4日，利坤公司工作人员向李悦催要物业费、水费、POS机费用等，并表示免租政策还没有批下来。 2018年6月7日，利坤公司工作人员告知李悦免租政策没有得到批准。6月12日，利坤公司工作人员即向李悦催要2月24日起至6月15日的租金，及在此期间的物业费等相关费用。2018年6月15日，李悦关闭店铺。2018年6月20日，利坤公司工作人员再次通知李悦交纳已经产生的欠费，并催促尽快递交退租申请。同日，该工作人员还以电子邮件方式向李悦等人发送书面通知，告知如下：1.利坤公司同意李悦的撤柜申请，具体撤柜时间以双方确认撤柜终止合同签订时间为准；2.因李悦自身原因提出提前终止合同，利坤公司有权根据租赁合同第13.4条对于李悦交纳的保证金143350元予以没收，且保留主张违约金及其他损失赔偿相关约定的权利，同时不享受免租政策；3.李悦应于6月22日下午16：00之前结清2018年2月24日至2018年6月15日的租金162211.5元、物业管理费72094元、POS机管理费1506.67元、水费（5月15前）346.5元，共计236158.67元，剩余水电费按照撤场具体时间具体读数进行结算。在未得到回复的情况下，该工作人员又于6月25日告知李悦，如果不把欠款结清，则无法办理终止协议，合同默认继续进行。6月28日，利坤公司工作人员继续通过电子邮件方式向李悦等人发送公函，告知如下：1.双方的租赁合同于本函发出之日起终止履行；2.李悦应于本函发出之日起5个工作日交清2018年2月24日至2018年6月15日欠付的租金162211.5元、物业费72094元、POS机管理费1506.67元、水费346.5元及3个月违约金186615元，合计422773.67元；3.李悦应于本函发出之日后30日内需办理完毕租赁场所为注册地址的所有执照等。李悦始终未予回复。 利坤公司于2019年6月19日向法院起诉，请求：1、确认利坤公司与李悦之间的租赁合同于2018年7月25日解除；2、判令李悦支付2018年2月24日至2018年7月25日的租金218196元、综合管理费96976元、POS机管理费2026.7元（按日租金1435.5元、日综合管理费638元、日POS机管理费13.3元计算）；3、判令李悦支付拖欠电费4950.7元、水费2722.5元、广告位制作安装费及电费760元、仓库使用费9360元；4、判令李悦支付滞纳金491599.6元（暂计算至2019年3月13日）；5、判令李悦承担逾期占用费957957元（自2018年7月26日至2019年3月13日，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；6、判令李悦承担后续利坤公司将商铺恢复原状的费用58377元；7、判令李悦支付因逾期支付租金解除合同的违约金186615元（以租赁合同约定当年度三个月租金与综合管理费之和计算）；8、判令李悦补足60日装修优惠期租金86130元；9、判令李悦立即将其公司注册地址迁出租赁房屋，利坤公司没收履约保证金143550元；10、本案诉讼等费用由李悦承担。庭审中，利坤公司对第9项诉讼请求予以减少，具体为：判令利坤公司有权没收履约保证金143550元。 第一次庭审后，双方于2019年9月23日对案涉商铺内的物品办理清点交接手续。 原审法院认为，利坤公司与李悦签订的《商场租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。在免租申请未获得利坤公司同意的情况下，李悦作为承租人未能按约支付租金及物业费等，其行为已经构成违约，利坤公司有权按照双方约定解除租赁关系。根据审理查明的事实，利坤公司于2018年6月28日书面通知解除租赁合同，故本案双方的租赁合同应于利坤公司书面通知同意解除日即2018年6月28日解除。解除前所产生的租金、综合管理费、POS机管理费，李悦仍有支付义务。关于利坤公司主张的水费、电费、广告费等费用，除水费346.5元外，利坤公司在通知李悦交费的函件中并未提及还有其他费用，而李悦租用的店铺已经在上述交费函件前闭店。因此，除对利坤公司主张的水费346.5元予以支持外，对利坤公司主张的其他费用均不予支持。对于利坤公司主张的合同解除后至2019年3月13日的商铺占有使用费、综合管理费、POS机管理费，李悦仍应支付。 就欠付租金、综合管理费等所产生的违约金（滞纳金），双方虽有约定，但约定过高，酌情调整至以日万分之三为标准计算。此外，在李悦提出免租申请后，利坤公司一直未予以明确。在此情况下，李悦未再支付后续租金的行为合理，也与利坤公司在2018年6月4日仅向李悦催要综合管理费等其他费用，而不催要租金的行为不谋而合。因此，将租金滞纳金的起算时间调整为利坤公司明确拒绝免租申请日的次日即2018年6月8日，对其他费用产生的滞纳金的起算时间不做调整。因为，租赁合同第4.3条约定，综合管理费等费用的支付不受免租装修期的影响，无论李悦提出的免租申请获得同意与否，李悦仍应支付。 对于逾期交费导致合同提前解除的违约责任，租赁合同约定利坤公司有权没收李悦交纳的保证金，并要求李悦支付相当于三个月租金与综合管理费之和的违约金。李悦支付的保证金金额相当于二个月左右的租金和综合管理费。结合本案利坤公司、李悦关于租赁期限五年，李悦在租期之外享有四个月左右的免租期的约定，及李悦在享有了四个月左右免租期之后只租赁了7个月左右的实际情况，双方关于该部分违约责任的约定合理，但标准显著过高，酌情调整。调整后，李悦已经支付的租金保证金及POS机保证金合计148550元无权要求利坤公司退还，此外还应向利坤公司支付违约金41000元。另利坤公司主张的恢复商铺原状的费用尚未实际发生，不予支持。李悦经合法传唤，无正理由拒不到庭参加第二次庭审，系放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、杭州利坤投资发展有限公司与李悦在2017年7月3日签订的商铺号为XTD-4002的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除；二、李悦于判决生效后十日内支付杭州利坤投资发展有限公司租金178002元，综合管理费79112元、POS机管理费1653.3元、水费346.5元；三、李悦于判决生效后十日内支付杭州利坤投资发展有限公司逾期占用费537036.5元（自2018年6月28日暂计算至2019年3月13日）；四、李悦于判决生效后十日内支付杭州利坤投资发展有限公司滞纳金23637元（暂计算至2019年3月13日）；五、李悦于判决生效后十日内支付杭州利坤投资发展有限公司违约金41000元；六、驳回杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果李悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24874元，由杭州利坤投资发展有限公司负担13929元，由李悦负担10945元。 宣判后，李悦不服，向本院提出上诉称：一、原审法院判决李悦支付利坤公司租金178002元，综合管理费79112元，POS机管理费1653.3元，水费346.5元，没有事实依据。根据原审法院查明的事实，双方解除房屋租赁合同的时间应该为2018年6月12日，2018年3月李悦将免租申请交给利坤公司，当时利坤公司没有提出反对意见，并拖延至2018年6月7日通知李悦不同意免租，后2018年6月15日李悦关闭店铺。2018年6月28日书面通知李悦同意解除租赁协议，有以上事实可以看出，双方于2018年6月28日解除合同，李悦不应支付2018年2月24日至2018年6月28日的租金、综合管理费、POS机管理费。李悦2017年11月16日饭店开业后，因利坤公司前期宣传承诺的公园、电影院、超市、公园都没有如期开业和建设，就连最基本的道路等基础设施也不完善，杭州新天地中心商场整体客流非常稀少，无奈之下，李悦于2018年3月2日向利坤公司提出了免租申请，希望与利坤公司共度难关，免租申请提交后，利坤公司经理通知继续经营，李悦在之后的3、4个月中一直以为利坤公司同意了免租请求，直到2018年6月7日利坤公司才通知不同意免租请求，2018年3月2日如果利坤公司明确答复不同意免租申请，那么李悦就不会再继续亏损经营3、4个月，等到2018年6月15日才闭店，因此，2018年2月24日至2108年6月28日的各项费用应由利坤公司承担。二、原审法院判决李悦支付利坤公司逾期占用费537036.5元错误。首先，按照租赁合同第五条第5.5项约定李悦在与利坤公司协商解除合同期间李悦无权转移租赁房屋内的设备和财产，相反利坤公司有权单方处置，并用所得款项直接抵扣所欠费用，那么，2018年6月15日李悦闭店并申请出场解除合同，2018年6月28日以后是利坤公司以没有结清费用不允许李悦撤出经营场所，利坤公司又不积极处置租赁房屋内的物品，因此，2018年6月28日至2019年3月13日的场地占用损失属于利坤公司故意扩大，应由利坤公司承担。我国相关法律也规定了相应的提存等措施避免损失扩大，可是利坤公司却随意扩大损失，如果利坤公司要是一直不起诉那么李悦岂不是要一直支付占用费。原审法院确定的2019年3月13日这个截止日期也没有任何事实和法律依据。三、原审法院判决李悦支付利坤公司滞纳金23637元、违约金41000元没有事实和法律依据，按照房屋租赁合同第5条5.5项约定，逾期支付租金、管理费和其他费用的应支付滞纳金，但是，如前所述，李悦根本就没有拖欠租金、管理费和其他费用，没有交纳是有原因的，李悦没有拖欠房屋租金，解除合同也是双方一致同意解除的，故不存在违约金的问题。四、关于补足60日优惠期租金86130元的问题，按照合同约定60日免租金是合同的约定，但合同没有约定合同提前解除要返回。另外，这种优惠期免租的约定是在合同签订前被上诉给李悦的优惠，只要租赁合同签订，利坤公司是无权撤销的，原审法院的确认违反双方约定。五、原审法院确认李悦无权要求利坤公司无权要求退还143550元履约保证金错误，合同第六条约定了履约保证金，但是，从约定的内容上看，履约保证金的性质是用于抵扣李悦应付而未付的各种款项，不足时应予补足，因此，利坤公司主张没收没有合同和法律依据。综上，李悦要求查清事实，依法改判不支付利坤公司租金178002元、综合管理费79112元、机管理费1653.3元、水费346.5元、逾期占用费537036.5元、滞纳金23637元、违约金41000元。 被上诉人利坤公司辩称：关于租金，原审法院查明的事实中，也没有说到双方解除房屋租赁合同的时间是2018年的6月12日。2018年的3月，李悦递交免租申请时，工作人员只是把申请给递交上去，不可能也给不了任何的同意，或者是反对的意见。因为这个也不是一个工作人员能够做主的。能否同意免租也不是某一个领导说了算的。并且李悦是因为品牌自身经营状况不佳，才向利坤公司提出的免租申请。如果今天同意这家，明天又同意那家，就会有很多家的承租户来找各种理由来要求免租。所以这是一个很慎重的事情，必须上面开会研究讨论过后才能决定。所以当这个结果出来的时候，利坤公司也是立马告知李悦，不存在拖延的。李悦在递交免租申请后，李悦的店铺其实还是一直在经营的。利坤公司不同意李悦的免租申请，其承租期间支付租金的义务就理应要遵守。所以，一审法院对租金的判决是完全合理合法的。针对逾期占用费的，李悦是未经利坤公司同意于2018年6月15日闭店。利坤公司在得到这个情况后，多次向李悦催讨所欠款项，但李悦一直置之不理。无奈之下，利坤公司于2018年的6月28日发函解除合同，并要求李悦支付欠款撤铺并恢复原状。但李悦依照置之不理。发函后，利坤公司一直在联系李悦，但是李悦一直电话不接，微信不回，直至最后就彻底联系不到了，李悦未经利坤公司同意，擅自逃避、闭店。经利坤公司多次催问，一直不来办理所欠款项的缴纳及案涉租赁房屋的清退搬离，逾期占用案涉租赁物，依据合同约定理应承担逾期占用费。因李悦欠租金未支付依据合同约定，理应支付相应的滞纳金。一审法院判决完全合理合法。关于李悦提到的补足60日优惠786130元。一审判决书中没有对此的任何确认的内容。因为李悦擅自逃避、闭店、逾期交费，导致合同提前解除。一审法院依据合同约定判决李悦在抵扣其已支付的租赁保证金及pos机保证金合计148550元后，还应向利坤公司支付41000元违约金合理合法。综上，李悦与利坤公司签订的租赁合同租赁商铺租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，理应共同遵守。合同签订后，因李悦无故拖拖欠租金，致使利坤公司的合同目的无法实现，构成根本性违约，且经利坤公司多次催讨未果，利坤公司依据合同约定解除合同，并要求李悦承担相应的违约责任有事实基础和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。请求驳回李悦的上诉请求。 上诉人李悦和被上诉人利坤公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”利坤公司与李悦签订的《商场租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，利坤公司依约将案涉商铺交付给李悦，李悦作为承租人应按约支付租金等相关费用。但李悦未能按约支付，虽李悦在2018年3月将要求免除租金的申请交给了利坤公司，但并未获得利坤公司的同意，其逾期支付租金及相关费用的行为显已构成违约。利坤公司在2018年6月28日书面通知李悦解除租赁合同，故原审法院判决双方签订的商铺号为XTD-4002的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除，且李悦对此并未提出上诉。由于李悦欠付利坤公司2018年6月28日前的租金及相关费用，原审法院判决李悦支付利坤公司租金178002元，综合管理费79112元、POS机管理费1653.3元、水费346.5元并无不当。李悦因经营亏损，认为无需承担2018年2月24日至2108年6月28日的各项费用的理由不能成立。虽双方签订的合同已解除，但由于李悦并未将其所承租的商铺返还给利坤公司，因此，原审法院判决李悦支付利坤公司占用使用费537036.5元亦并无不当。由于李悦逾期支付租金及相关费用，依据合同约定，李悦应向利坤公司支付滞纳金，但由于约定过高，原审法院酌情下调，且对租金滞纳金的起算时间调整至2018年6月8日，判决李悦支付利坤公司至2019年3月13日滞纳金23637元并无不妥。由于李悦违约，依据合同约定利坤公司有权没收李悦交纳的保证金，并要求李悦支付相当于三个月租金与综合管理费之和的违约金。故原审法院对李悦已经支付给利坤公司的租金保证金及POS机保证金合计148550元无权要求退还，但认为支付相当于三个月租金与综合管理费之和的违约金标准显著过高，酌情调整为向利坤公司支付违约金41000元。综上，李悦的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24874元，由李悦负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年七月二十二日 书记员  周 杨