安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初2363号 原告：李文龙，男，1976年4月14日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托代理人：李芳，明光市明光法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。 被告：林惠峰，男，1975年9月1日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托代理人：周瑞龙，安徽恒维律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：张朋，男，1988年5月11日出生，汉族，住安徽省明光市。 原告李文龙诉被告林惠峰、张朋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文龙及其委托代理人李芳、被告林惠峰及其委托代理人周瑞龙、被告张朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告和被告林惠锋签订的《租赁协议》；2、判决二被告返还租赁房屋；3、依法判决被告支付租赁费44000元(从欠交租赁费之日计算至2020年6月1日之日,实际要求至被告返还房屋之日)；4、判决被告支付违约金13200元(暂按欠交租赁费44000元的30%计算至起诉之日,实际要求至被告返还房屋之日)。 事实与理由：2018年5月16日，被告林惠峰因生产经营需要，与原告签订租赁协议，该协议约定：甲方（李文龙）将位于明光市具使用；租赁期为2018年6月1日至2025年6月1日止；每年租金为60000元；任何一方违约，按30%支付违约金；乙方逾期交付租金，除补交租金外，每日按欠交租金的3%向甲方交付违约金。协议签订后，被告林惠峰按期支付了2018年6月1日至2019年6月1日的租赁费60000元。2019年3月，被告林惠峰在没有经过原告同意的情况下，擅自将上述房屋及土地转租给被告张朋收购粮食，收取张朋租赁费30000元；但是被告林惠峰仅在2019年9月10日支付原告租赁费16000元，从同年10月开始拖欠租赁费至今，截止2020年6月1日已拖欠租赁费44000元，经多次催要未果。被告林惠峰在租赁期内，未按照协议约定支付租赁费，并将租赁房屋及土地转租给被告张朋，其行为已经构成根本性违约，严重侵害原告的合法权益，根据《合同法》第二百二十四条、第二百二十七条有关规定，恳请贵院依法判如诉所请。 被告林惠峰辩称：原告起诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、诉讼请求第一项解除租赁合同，根据租赁协议中的约定，不存在有约定解除情形和法定解除情形；2、第二项请求是不明确的；3、第三项请求租赁费与事实不符，截止到2020年6月1日，被告仅欠原告14000元，有相关转账凭证证明；4、因我们没有违约行为故不承担违约金；5、原告的所有诉请，应当驳回的法律依据是应当告知对方，原告没有履行通知程序。 被告张朋辩称：我和被告林惠峰有另外的租赁协议，协议没有到期，我要求继续履行合同，不同意返还租赁房屋。 根据庭审举证质证，本院认定事实如下：2018年原告与于黄河签订房屋租赁合同一份，租赁期间为2018年5月5日至2028年5月4日。2018年5月16日原告(甲方)与被告林惠峰(乙方)签订房屋租赁合同，甲方将明光市女山湖镇原渔厂小学的土地6000平方米及房屋24间出租给乙方做生产服装道具使用，租赁期间为2018年6月1日至2025年6月1日，签字生效租金为续年付款方式，每年租金6万元，双方签订合同后，在2个工作日租赁方首付订金2万，甲方收取订金后应尽快清理场地，乙方验收合格后，付清第一年租金余款4万元。同时在搭建普通（彩钢）房屋由甲方出面，相应合理资金由乙方承担，在搭建中有上级部门前来阻止，使乙方造成无法进行生产的，甲乙双方可解除此协议，甲方将退还乙方全部订金和租金款。如双方任何一方违约，须赔偿30%违约金，甲方还须退还乙方全年的租金款额；乙方逾期交付租金，除补交租金外，每日按欠交租金的3%向甲方交付违约金，以结欠天数计算向甲方交付违约金。 协议签订后，被告林惠峰按协议约定于2018年5月16日向原告交付2万元订金，并在涉案标的的场地搭建简易房，约支付材料款100万元。然后于2018年6月23日付1万元、于2018年6月29日付1万元、于2018年7月5日付1万元、于2018年8月6日付6000元、于2018年8月14日付2000元、于2018年8月24日付2000元、于2018年11月12日付4万元、于2019年9月10日付16000元，上述款项连同订金，被告共向原告支付的款项为106000元。 另查明：原告认可被告已向其全部支付2018年6月1日至2019年6月1日的房租，2019年6月1日至2020年6月1日的房屋被告仅支付16000元。被告认可双方合作过程中会有让原告代为支付相关费用的事实。双方合同中未约定被告林惠峰是否可以转租。2019年3月6日，被告林惠峰将涉案土地及房屋转租给被告张朋。 上述事实由原告出示的租赁合同两份、被告林惠峰出示的搭建简易房的照片、支付建材款凭证、转帐记录8份等证据材料及原被告各方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告林惠峰在签订合同后，原告已尽到对被告的交付义务，被告应按合同约定向原告支付租赁费，双方在合同中约定租金为续年付款方式，但是被告在向原告支付一年租金后，于2019年续租时未按约定向原告支付2019年至2020年的房租，被告出示的转帐凭证中仅有2019年9月10日付的16000元系2019年付款，其余皆为2018年付款，庭审中被告也认可有时会通过原告支付材料款，而被告也未对其于2018年转帐系支付2019年租赁费举证予以证明，故被告林惠峰还应向原告支付2019年6月1日至2020年6月1日的租赁费44000元。原被告双方在签订合同时对违约责任进行约定，根据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%，被告林惠峰逾期向原告支付2019年至2020年租金44000元，故其应按法律规定向原告承担支付违约金13200元的责任。 原被告双方在签订合同时未对合同的解除条件作出约定，被告林惠峰依赖于本合同的履行，拆巨资对租赁的土地上搭建简易房，原告要求解除合同有违合同的公平公正，故对原告要求解除合同并要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告林惠峰于判决生效后十五日内一次性支付给原告李文龙2019年6月1日至2020年6月1日的租赁费44000元及违约金13200元； 二、驳回原告李文龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本院开户行：明光农村商业银行城中支行，户名：明光市人民法院，账号：20000425766410300000155） 案件受理费1230元，减半收取615元，由被告林惠峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张朝丽 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王 雪 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。