江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2540号原告：岳喜荣，女，1968年2月7日生，汉族，个体户，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：庄永波，江苏泉山律师事务所律师。被告：徐州市亚东装饰建材城有限公司，住所地本市鼓楼区煤港路殷庄。法定代表人：胡大贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东伟，男，1969年1月15日生，该公司经理，汉族，住本市泉山区委托诉讼代理人：高立，男，1969年8月15日生，汉族，住本市云龙区。原告岳喜荣诉被告徐州市亚东装饰建材城有限公司（以下简称：亚东装饰城）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员段绪朝独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳喜荣及其委托诉讼代理人庄永波、被告亚东装饰城的委托诉讼代理人张东伟、高立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳喜荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告装修损失30000元；赔偿因停产停业给原告造成的经营损失50000元；返还押金3000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是亚东装饰城租摊位经营装修材料多年的商户，即原、被告之间存在多年租赁合同关系。在2017年9月11日、2017年10月1日期间装修的店面，稍微改动一下店面，花了10000多元。装修的主要内容是瓷砖展板改动，展板是固定的，所租赁的摊位没有墙，都是自己用料固定的展板，展板和其他商户形成隔断。展板无法拆走，如果拆走隔断就没有了，展板拆走就废了。原告在2018年3月1日合同签订后分别于2018年5月4日交20000元、2018年8月6日交13000元，共交纳租金33000元。2018年12月4日，鼓楼区环城街道办事处在市场张贴了一张“致徐州市亚东装饰建材城商户的一封信”，信的大致内容是因为徐州市亚东装饰建材城有限公司经消防部门多次检查发现“亚东装饰城”存在重大火灾安全隐患，经多次要求徐州市亚东装饰建材城有限公司整改，徐州市亚东装饰建材城有限公司拒不整改，鉴于此，办事处责令徐州市亚东装饰建材城有限公司于2018年12月12日停产停业。2018年12月13日，鼓楼区环城街道办事处即安排相关人员执行停产停业。至此，原告再也无法进行经营了，导致多笔订单退单，而且，装饰城内有100多家商户，集体搬迁，短期内无法找到新的经营地点，给原告造成巨大经济损失，原告多次找到被告对赔偿事宜协商，被告表示只给原告几百元的搬家费，原告无法接受，原告认为，被告是一家专业从事对外出租建材等经营摊位的法人，应当对消防予以高度重视，在消防部门多次要求整改的情况下拒不整改，而且将消防设备不符合要求这一情况予以隐瞒，政府部门突然下发停产停业整顿通知，原告没有任何准备，短期内无法找到新的营业地点，更无法正常经营，被告的行为存在重大过错，致使双方之间的租赁合同于2018年12月12日被迫解除，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原告维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请依法判决。被告亚东装饰城辩称：对于原告主张的合同解除时间为2018年12月12日无异议。原告与亚东装饰城的租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日。在该租赁期间，原告并未对摊位进行任何装修及改造，因此租赁合同即使无法继续履行，原告也不会因此遭受装修损失。原告主张遭受经营损失，有义务提供证据证明在经营摊位期间能够持续获得经营收益，且该收益已经依法履行纳税义务。根据相关法律法规规定，个体工商户业主为个人所得税纳税义务人。原告主张经营损失，应当证明经营期间的经营状况及税收申报情况。原告在合同履行期间，违反合同约定，拖欠租金。原告主张于2018年5月4日交了20000元、8月6日交了13000元属实。依据合同约定，计算到2018年12月12日，应支付租金35683元，原告实际支付33000元，欠了2683元。我们要求对拖欠租金从应返还的合同保证金中扣除，扣除后剩余合同保证金返还给原告。按照合同约定，被告逾期交纳租金，应当按照租金总额的日千分之二标准计算滞纳金，对于原告逾期支付租金所产生的违约金责任，我们保留相应的权利。请求法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《市场摊位租赁合同》、《致徐州市亚东装饰建材城各商户的一封信》、合同保证金收据，本院予以确认并在卷佐证，并根据双方无异议的陈述确认如下事实：岳喜荣向亚东装饰城存在多年租赁合同关系。2018年3月1日，亚东装饰城作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的岳喜荣签订了《市场摊位租赁合同》一份，合同约定：甲方将亚东装饰城市场陶瓷A区18号摊位租给岳喜荣经营，房屋租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日止；租赁期内租金及物管费、公共水电费等总额为45540元，乙方于2018年3月1日前付清。合同第十一条约定：1、乙方在签订本合同时，应向甲方交纳合同保证金和商品质量保证金叁仟元（甲方出具保证金凭据）。合同第十二条约定：……2、乙方应按合同约定，按时足额交纳租金和其他费用，逾期乙方应按总欠款额的日千分之二标准向甲方支付延期付款违约金……逾期30天以上，甲方有权收回摊位另租它用，保证金不予退还。5、甲方违反本合同约定不按期交付摊位的，按租金总额的日千分之二标准向乙方支付违约金。合同中还约定了其他内容。合同签订后，原告岳喜荣于2018年5月4日交了20000元、8月6日交了13000元，并在约定的摊位进行瓷砖销售经营。2018年12月4日，徐州市鼓楼区环城街道办事处向亚东装饰城各商户下发告知信函，信函的主要内容为：因亚东装饰城存在重大火灾隐患，鼓楼消防大队对亚东装饰城作出责令停产停业的处罚决定，定于2018年12月12日完成停产停业，要求各商户理解并配合做好停产停业。原告主张双方合同因此于2018年12月12日解除，被告在庭审中予以认可。另查明，岳喜荣已于2017年9月份向亚东装饰城交纳3000元合同保证金。岳喜荣承租该摊位后，未注册个体工商户或公司等工商企业进行经营。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告所主张的装修损失问题。根据相关法律规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对于已形成附合的装饰装修物，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，除需具备装修经出租人同意、系因出租人违约导致合同解除等条件外，还需具备系发生于租期内为租期内的占有使用而进行的装修。本案中，原告岳喜荣主张于2017年9月、10月份进行了装修，该装修时间并非在双方约定的租赁期内。对于装修内容，原告岳喜荣亦主张主要是展板改动。因为被告所提供的摊位系框架结构，原告也未能提供证据证明其改动的货物展板系装饰装修而与被告的房屋形成附合，故即使货物展板的改动为装饰装修工程，因其未形成附合，可由原告拆除。故原告要求被告赔偿装修损失30000元，本院不予支持。关于原告所主张的经营损失问题。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，明确约定了租赁期间。被告未能确保租赁物在租赁期间内符合约定的用途，应认定被告构成违约。因出租人的违约导致合同解除，使租赁房屋用于商业用途的承租人遭受经营损失，出租人应承担赔偿责任。因此，原告要求被告赔偿经营损失，合法有据。关于经营损失的数额问题，原告提供了陶瓷销货清单十四本及按照该销货清单制作的经营状况统计表证明原告年收入为201368元，原告主张50000元即三个月的经营损失。被告对上述证据真实性有异议，认为该证据系原告单方制作，不能证明制作的时间，也不能证明该业务是否真实发生，更不能证明是其在亚东装饰城所租赁摊位所发生的业务。本院经审查认为，该组证据均系原告单方制作，被告对其真实性有异议，不能证明该业务是否真实发生；陶瓷销货清单下方所载的两处经营地址，一为亚东装饰城B区8-9号，一为下淀装饰城10#、20#，也均非案涉摊位，故其关联性亦不足，该证据不能作为定案的依据。原告并未建立完备的财务账册，也无相应的纳税记录。原告并未建立完备的财务账册，未能提供充分证据证明其经营期间的广告费用、仓储费用、进货成本、人员劳务费用等所有的费用开支及全部收入情况，因此无法通过审计方式来对原告在租赁期间的收益状况进行准确评估。原告未能提供相应的纳税记录，故也无法从其相应纳税资料中根据所纳税种、税目、税额与税率等反向推算出其经营状况。因此，原告主张其三个月经营损失50000元，证据不足。原告以个人名义与被告签订租赁合同，未注册个体工商户或公司等工商企业组织进行经营，且合同解除时原告正常从事经营，本院根据原告所从事行业等，合同解除之日至合同约定的租赁期间届满的时间（2018年12月12日解除至2019年2月28日租期届满，其间共78日），参考江苏省批发零售业在岗职工平均工资水平、居民工资性收入和经营净收入及平均负担系数等统计数据，并参考双方合同中对于被告延期不交付摊位时的违约金支付标准等约定，对原告的经营损失酌定为19000元。关于被告应否返还合同保证金3000元及拖欠租金应否扣除的问题。根据原、被告双方合同约定，合同保证金应为原告履行交付租金义务的担保。因此，在原告拖欠租金未支付的情况下，合同保证金应用于抵充拖欠的租金，被告主张原告拖欠的2683元租金从保证金中扣除，本院予以支持。超过部分317元，被告应予退还。综上，本院认为，原告岳喜荣要求被告亚东装饰城赔偿装修损失、经营损失、退还合同保证金的诉讼请求，其中经营损失19000元及合同保证金317元（已扣除原告岳喜荣拖欠的租金）有事实和法律依据，本院予以支持；原告提出的赔偿装修损失的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐州市亚东装饰建材城有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告岳喜荣经营损失19000元、退还合同保证金317元，合计19317元；二、驳回原告岳喜荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，减半收取937.5元，由原告岳喜荣负担722.5元，由被告徐州市亚东装饰建材城有限公司负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  段绪朝二〇二〇年七月二十七日书记员  夏 琳