浙江省杭州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙01民申161号 再审申请人（原审被告）：高福建，男，1962年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 再审申请人（原审被告）：王某，女，1981年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：戴昀峰，男，1994年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市市余杭区。 委托诉讼代理人：朱晓玲，浙江杰嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张自杰，浙江杰嘉律师事务所律师。 原审第三人：高利建，男，1956年2月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审第三人：高利水，女，1959年1月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审第三人：高某，男，2012年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 法定代理人：王某，女，1981年8月29日出生，汉族，系第三人高某母亲，住浙江省杭州市余杭区。 再审申请人高福建、王某因与被申请人戴昀峰及原审第三人高利建、高利水、高某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初2858号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 高福建、王某申请再审称，一、一审判决在事实认定上存在的问题。1.本案一审判决遗漏认定本案第一个关键事实即涉案合同标的物（合同关系的客体）本身不明的事实。被申请人一审诉请中的第2项请求即：二被告立即将坐落于杭州市余杭区××街道××室的房屋交付给被申请人根本无合同依据，而是被申请人凭空想象。事实上双方在合同中根本没有明确约定被申请人诉请主张的房屋。涉案合同中双方约定的120平方米的回迁房既无什么小区的约定、也无幢数、单元及房号的约定，根本无法对应民事再审申请人拆迁所得的安置房，而且双方发生纠纷时也未就明确标的物达成意见一致的补充协议。因此，涉案合同存在的问题不是标的物属性不明的问题，而是标的物本身不明的问题，如果标的物本身明确仅是部分属性不明则可以根据合同法第六十一条、第六十二条予以明确，但合同标的物本身即双方权利义务的客体不明确，除非双方补充协议，否则无法确定交付标的物。合同标的是合同法律关系的客体，是合同当事人权利和义务共同指向的对象，是法律关系成立三要素必不可少的要件，没有标的或标的物本身不明，合同双方权利义务就无法特定化。显然合同是否存在明确的客体，是判断涉案合同关系是否成立的重要事实，但一审判决在事实认定中竟然只字不提。2.本案一审判决遗漏第二个关键事实即涉案合同已经侵犯其他共有权人权利的事实。如果涉案合同约定的房屋指向的是申请人名下的回迁安置房，则一审判决遗漏认定涉案合同双方对回迁安置房的处分侵犯了其他共有权人对标的物的优先购买权及处分权的事实。是否存在侵权的事实，事关涉案合同是否合法有效的问题，但一审判决却在事实认定中闭口不谈。3.本案一审判决遗漏认定第三个关键事实即涉案房屋是否具备交付条件。涉案合同并未明确约定交付标的是锦良嘉苑二区5-2-501房屋，但一审判决却明确将标的物指向锦良嘉苑二区5-2-501房屋，这不仅与合同约定不符，同时也与被申请人要求交付的标的物也不符，被申请人在诉请中要求交付的是良熟新苑二区5-2-501房屋，然该小区与锦良嘉苑小区完全是不同的两个小区。本案客观上无法交付房屋，说明案涉房屋根本不具备交付条件，这一事实应当作为本案重要的事实予以认定，该事实能够充分说明民事再审申请人不存在违约行为，导致涉案合同实际不能履行的原因是合同签订中本身存在的问题所致。4.本案一审判决遗漏认定第四个关键事实即导致无法交付房屋的原因事实。本案客观上无法实际交付的原因并非是申请人故意违约所导致，而是双方签订的合同本身存在不可克服和补正的原因所导致，双方签订的合同本身是否存在的问题，对于合同是否成立及是否有效至关重要，是一审必须查明并予以认定的事实。5.本案一审判决遗漏认定第五个关键事实是被申请人对签订“问题合同”也存在重大过错的事实。本案“问题合同”签订时，其本人根本不在现场，同时据申请人了解，涉案合同落款签名捺印也不是其本人签名捺印，而是其他人冒签冒捺，说明戴昀峰对本案房屋的交易根本不重视。签订合同，当事人双方均有审慎的注意义务，但本案被申请人方签约时未尽注意义务，对涉案标的权属状况及特定化未作了解和明确的情况下即仓促与申请人签订涉案合同，这也是导致涉案合同客观上无法交付的重要原因。戴昀峰签约中也存在过错的事实认定对于公平处理涉案合同善后事宜具有重要意义，一审判决依法应当予以认定。二、一审判决在本院认为中的问题。1.本案一审判决对并不成立涉案合同作了“成立”的错误判断，依法应予纠正。涉案合同的客体不明确，说明法律关系成立的三要素中欠缺其中一个要素，因此，该合同不成立，也就是说涉案合同即使其他共有权人同意也不能生效，生效时以合同成立为前提条件。一审判决之所以在涉案合同是否成立上作了错误判断的原因在于未辨析法律关系客体本身不明确与标的物部分属性不明确的区别，标的物部分属性不明确，确实可以根据合同法第六十一条及六十二条的规定予以确定，但法律关系客体本身不明确，如果双方又不能补充协议明确，则涉案合同只能认定不成立。2.退一步讲，案涉合同即使成立也是无效合同。本案一审判决对本是无效的合同作了“有效”的错误判断，依法应予纠正。一审判决的判断违反了民法通则、物权法及相关司法解释的规定。涉案房屋如果指向的是申请人名下的拆迁安置房，则本案双方的处分行为严重损害了其他共有权人的处分权及优先购买权。物权法第94条、95条、97条均明确规定了共有权人对共有物享有所有权及处分权，同时民法通则第78条及《最高人民法院院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、92条也明确了共有权人对共有物的所有权、处分权及优先购买权。根据上述规定，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。一审判决的判断违反了合同法第51条的规定。根据该条规定，涉案合同即使成立也只是效力待定合同，但在本案一审中其他共有权人已经明确表明对涉案合同的处分行为不予追认，因此，涉案合同依法应当认定无效。一审判决的判断违反了合同法关于无效合同的规定。合同法第五十二条第（五）项明确规定，违反法律、行政法规的强制性的合同无效，而合同法第51条规定的经权利人追认是效力待定合同转换成有效合同的前提条件，该规定不是管理性规定，而是效力性规定，因此，涉案合同既然其他共有权人不予追认，其合同效力依法无疑应当认定无效。综上，高福建、王某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，申请再审。 被申请人戴昀峰称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉《房屋买卖合同》合法有效。案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。在签订案涉《房屋买卖合同》时，双方均为完全民事行为能力人，能够为自己的行为承担相应责任。戴昀峰需购买房屋居住，而申请人有房屋出售，经协商双方达成房屋买卖合意，并于2013年5月签订了案涉《房屋买卖合同》。案涉《房屋买卖合同》就房屋面积、价款、房屋交付、产权登记、违约责任等内容进行了约定，且经双方签字捺印确认，系真实意思表示。案涉《房屋买卖合同》系双方在平等自愿的基础上，经协商一致签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上，案涉《房屋买卖合同》合法有效，申请人应当按照合同约定履行交付案涉房屋的义务。二、即使高彩凤、高某是安置人员，案涉《房屋买卖合同》对高某、高彩凤均具有约束力。1.高福建是户主，王某是其配偶，且签订案涉合同时高福建、王某给戴昀峰看过户口本，并提供了复印件，户口本上只有二申请人，并无其他在册人员，即高某、高彩凤并不在册。戴昀峰作为普通公民，按照常识认为拆迁安置人员一般是按照户口本上的在册人员确定的，申请人户口本上只有二申请人，就相信申请人户只有两个安置人员。至于之后是否因出生等原因增加安置人员，被申请人无法知晓，也无法从当时的户口本上显示。事实上，对于安置人员的情况，申请人作为被拆迁人是最清楚的。申请人现在提出高彩凤、高某属于安置人员，对于这个情况申请人在一开始就是知晓的，签订买卖合同的时候却故意隐瞒了这一情况。且根据拆迁协议，在正式安置前因出生等原因增加安置人口，需要调整安置面积的，需要签订补充协议，申请人提出高某属于安置人员，但未提供签订的补充协议。即使高彩霞、高某属于安置人员，但是高福建户房屋拆迁事宜，都是由高福建与相关部门对接，签订协议，高福建作为户主，亦是家庭代表签字，这是符合农村传统的。高彩霞是高福建母亲，高某是高福建儿子，戴昀峰作为善意第三人，有理由相信高福建和王某是有权代理其他家庭成员同申请人签订案涉合同的。高福建和王某出售案涉房屋是适用家事代理权的，他们签字就代表了整个家庭的意思表示。2.高某系高福建、王某之子，签订合同时其是刚出生不久的婴孩，高福建和王某系高某的法定监护人，有权代表高某签订案涉合同，处分案涉房屋，且其监护人以合理价格出售房屋并未侵犯其合法权益。3.高彩凤虽然不是高福建户在册人员，但是其系高福建母亲，与高福建户比邻而居，关系亲近，对于拆迁、房屋买卖等关系自身及家庭重大利益的重要事项，不可能不知情，从签订案涉合同至今，已有5年之久，在此期间，高彩凤从未提出过任何异议，应当认为其对案涉房屋的转让行为是知情且同意的。4.戴昀峰支付了合理对价，并未损害其他共有人员的利益。5.即使案涉《房屋买卖合同》仅有高福建和王某两人签字，但是仅高福建和王某享有的安置份额就有160平方米，案涉合同约定的房屋面积及案涉房屋面积为120平方米，并未超出高福建、王某的安置份额，高福建、王某有权就自己的安置房份额进行处分，并未损害他人合法权益。案涉《房屋买卖合同》合法有效，即使高彩凤、高某属于安置人员，也应当受合同约束。三、案涉《房屋买卖合同》标的明确。1.虽然案涉房屋买卖合同签订的时候，安置房屋还没有建成，但是根据余杭区拆迁安置房户型、面积配置的惯例，120平方米是最基本、最常见的户型和面积，双方据此确定交易房屋面积，且申请人也承诺选择户型的时候会选择120平方米的房屋，故被申请人才与申请人签订合同。事实上，被申请人也向乔司街道农民多层公寓建设管理中心证实，此次拆迁安置房确实有120平方米的户型，且户型、面积是由被拆迁户自主选择的，选择户型、面积之后才抽签确定楼层。且二申请人在一审庭审时当庭承认可供选择的安置房户型有80平方米、120平方米、140平方米和160平方米。就是说，原本申请人是可以选择120平方米的户型的，但是申请人故意没有选择，是其行为导致案涉合同约定的120平方米的房屋没有落实。2.虽然案涉房屋买卖合同签订的时候，安置房屋还没有建成，但是就拆迁安置房的交易而言，申请人选择安置房屋的类型、数量具有限定性，即138.15平方米、78.81平方米和78.74平方米，而根据双方合同中“120平方米”的约定，其指向的交易房屋显而易见是可确定的，即138.15平方米的房屋，与120平方米是最为接近的。故本案交易双方虽因受交易时间、条件限制，在签订协议时未能明确房屋的具体坐落，但其以概括方式约定所指向的房屋事实上具有排他性，应当认为双方买卖的标的房屋是能够确定的。3.即使签订案涉房屋买卖合同的时候，案涉房屋坐落、面积尚未确定，但申请人基于房屋拆迁已经取得了相应权利，这种权利实质是一种具有物权特征的债权，即安置权。二被告名下各有80平方米的安置面积，共计160平方米的安置面积，大于合同约定的120平方米。而安置权权益的转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有可让与性。因此案涉合同业已成立且有效。四、合同当事人应当履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋买卖合同》经双方签字捺印已依法成立并生效，双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。戴昀峰已按约履行合同义务，已于2013年5月21日通过银行转账方式向被告转账400000元，按约履行了付款义务。案涉房屋已经建成，申请人亦已领取了案涉房屋，即案涉《房屋买卖合同》约定的交房条件已经具备，申请人应当按约向被申请人交付案涉房屋。但是，经戴昀峰多次催促，申请人拒不履行交房义务。申请人的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。综上所述，案涉《房屋买卖合同》合法有效，申请人应当按约履行义务，请求法院驳回申请人的再审请求。 本院经审查认为，2013年5月20日，戴昀峰与高福建签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，王某亦在该合同共有权人栏内签字认可。该合同的内容不违反法律法规强制性规定，原判认定《房屋买卖合同》合法有效并无不当。《房屋买卖合同》系约定高福建将杭州市余杭区乔司镇良熟村建筑面积120平方米的安置房转让给戴昀峰，而在安置房的实际选房过程中，高福建、王某并未选择120平方米的房屋，故合同约定转让的房屋是否指向锦良嘉苑二区5-2-501室房屋存在较大争议，根据杭州市余杭区乔司街道农民多层公寓建设管理中心于2019年3月27日出具的《证明》，高福建户安置房屋涉及第三人的共有权，因此原审认定该《房屋买卖合同》实际无法履行是正确的，故原审认定《房屋买卖合同》有效，但对戴昀峰的其他诉讼请求并未予以支持。本案再审审查中，再审申请人高福建、王某及被申请人戴昀峰均表明就《房屋买卖合同》解除及赔偿事宜，双方另已成讼，因此双方就《房屋买卖合同》所存争议应另案予以解决。 综上所述，高福建、王某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回高福建、王某的再审申请。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年七月二十四日 书记员  章 烨