文书内容海南省海口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼01执异276号异议人（案外人）：杜亚琴。申请执行人：海南天佑实业投资有限公司。法定代表人：张洪宝。被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。法定代表人：熊风。本院在执行申请执行人海南天佑实业投资有限公司（以下简称天佑公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人杜亚琴对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杜亚琴称，2015年12月30日，案外人与乐东金地公司签订了商品房买卖合同，约定案外人购买乐东金地公司开发建设的位于海南省乐东县尖峰镇岭头村金地雨林海景公馆2号楼A单元1703房（以下简称2A1703号房）。按照合同约定，案外人于2015年12月30日向乐东金地公司一次性支付了全部购房款人民币322800元，乐东金地公司于当日向案外人交付了房屋。今年案外人通过向乐东房产管理局查询得知案外人购买的房屋被贵院查封。现案外人对查封执行该房屋有异议，理由如下：2015年12月30日案外人与被查封房屋原权利人乐东金地公司签订了商品房买卖合同，案外人已按约定支付了购房款，房屋已交付给案外人，因此，该房屋为案外人所有，购买此房为案外人真实意愿的表达，无过错，因申请执行人与被执行人之间的经济纠纷，而查封该房产损害了案外人的权益，案外人对查封房屋并不知情。根据2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结案外人财产。本案中，案外人实际占有该房屋并且支付全部购房款及相关费用，案外人也多次要求被执行人办理不动产权证书，该院查封案外人所有的房屋直接损害了案外人的合法权益，为维护案外人合法权益，请求贵院解除对位于海南省乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼A单元1703房的查封。本院查明，2017年1月20日，本院在审理海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与乐东金地公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，依据柏盈公司提出的财产保全申请，作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结乐东金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院依据该裁定内容，查封了案外人所购买房产2A1703房在内的乐东金地公司名下位于乐东黎族自治县雨林海景公馆A栋、B栋房产（1号楼A603A、A709、A909、A1305、A1308、A1310、A1311、A1405、A1406、A1409、A1509、A1603、A1605、A1702、A1705、A1706、A1707、A1708、A1709、A1801、A1802、A1805、A1807、A1808、B807、B1107、B1208、B1301、B1303、B1407、B1409、B1901、B1912等33套房产除外）。2018年4月26日，本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决及权利人的申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案[执行案号为（2018）琼01执382号]。前述财产保全查封转为执行查封。2020年1月13日，本院因查封期限即将届满，遂作出（2018）琼01执382号之十二执行裁定，裁定继续查封上述房产。在执行中，案外人就本院执行柏盈公司与乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案查封2A1703号房产提出异议。为此，2020年1月19日，本院作出（2020）琼01执异29号执行裁定，裁定“中止对案外人杜亚琴购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼17层A1703室房产的执行。”2020年5月26日，本院作出（2018）琼01执382号之十三执行裁定，裁定解除包括2A1703号房产在内的9套房产的查封。另查明，2018年6月13日，三亚市中级人民法院根据天佑公司的诉前财产保全申请，作出（2018）琼02财保19号民事裁定，轮候查封了包括案外人所购买房产2A1703房在内的乐东金地公司名下位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的385套房产中价值3500万元的财产[具体房号详见附件]，查封期限三年。该裁定的附件所载385套房产为：“1号楼：（1）、1号楼：A单元608、705、805、806、905、1107、1803A、1808房；B单元603A、701、702、703、703A、706、815、901、902、903、1002、1008、1013A、1109、1110、1113A、1203A、1205、1305号房；（2）、2号楼：A单元101、112、201、204、205、206、207、208、210、211、212、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、401、404、405、411、412、502、504、505、506、507、508、511、601、604、605、606、701、702、712、801、802、803、807、810、811、812、901、904、905、906、908、909、911、1004、1005、1006、1008、1010、1102、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1112、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1401、1403、1405、1406、1407、1408、1409、1411、1412、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1512、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1612、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1903、1904、1905、1906号房；B单元108、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、213A、215、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、313A、315、401、402、404、405、406、407、408、409、413、413A、415、501、503、505、508、509、510、601、603、604、607、608、701、702、703、705、706、707、708、712、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、813A、815、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、913A、915、1001、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1015、1101、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113A、1115、1201、1202、1203、1203A、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212、1213、1213A、1215、1301、1302、1303、1303A、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1313A、1315、1401、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1413A、1415、1501、1502、1503、1503A、1505、1506、1508、1509、1510、1511、1512、1513、1513A、1515、1601、1602、1603、1604、1606、1609、1610、1611、1612、1613、1613A、1615、1701、1702、1703、1703A、1705、1706、1708、1709、1710、1711、1712、1713、1713A、1801、1802、1803A、1805、1806、1808、1809、1810、1812、1813、1901、1902、1903、1904、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912号。”2018年8月28日，三亚市中级人民法院依据已经发生法律效力（2018）琼02民初97号民事调解书及权利人的申请，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人乐东金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）琼02执330号]，前述轮候查封房产转入执行程序。2018年12月10日，海南省高级人民法院作出（2018）琼执他75号执行裁定，裁定“三亚市中级人民法院（2018）琼02民初97号民事调解书由海口市中级人民法院执行。”2019年1月10日，本院依据前述裁定，立案执行申请执行人天佑公司与被执行人乐东金地公司借款合同纠纷一案[案号为（2019）琼01执17号]。案外人知悉前述房产查封行为后，遂向本院提出本案异议。再查明，2015年12月30日，案外人与乐东金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，其中约定：案外人购买乐东金地公司开发的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村区雨林海景公馆一期2号楼（幢）17（层）A1703室，建筑面积64.56平方米，总价款322800.00元，付款方式为签订合同时一次性付清全部购房款。该商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。2015年12月30日，乐东金地公司出具《收据》一份，载明收到杜亚琴2A1703房款322800元。杜亚琴还提供了交纳涉案房产维修基金、工本费、物业费、公共设施水电费、有线电视入户、水费、电费等费用的收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除执行的涉案房产相关权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，案外人在法院查封之前已经与乐东金地公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，对涉案房产已实际占有使用至今，而且，现无证据证明案外人对涉案房产未办理过户登记存在过错。案外人请求排除执行的诉求，符合上述法律规定应予支持的情形；此外，本院也已作出执行裁定解除了在执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案中对涉案房产的查封，三亚市中级人民法院轮候查封已发生查封的法律效力。综上所述，现案外人提出解除对2B1613房查封的请求，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对案外人杜亚琴购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期2号楼17层A1703室房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                    ⺀            f2owjkcdllghhygc9f      案件唯一码                     审   判   长     谭碧霞       审   判   员     苏  铭       审   判   员     钟  山                          二Ｏ二Ｏ年七月十五日             书    记    员     郑菲菲      附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。            撰稿：谭碧霞         校对：郑菲菲        印刷：何宗谦                   海南省海口市中级人民法院          2020年7月15日印制      （共印10份）