河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5379号 上诉人（原审被告）：阎某光，男，1977年10月14日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：石家庄市鑫马物业服务有限公司，住所地石家庄市裕华区谈固南大街252号。 法定代表人：张国强，执行董事。 委托诉讼代理人：赵善博，河北圣佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬梦宇，河北圣佑律师事务所实习律师。 上诉人阎某光因与被上诉人石家庄市鑫马物业服务有限公司（以下简称鑫马物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人阎某光、被上诉人鑫马物业委托诉讼代理人赵善博、姬梦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阎某光上诉请求：1、依法撤销裕华区人民法院（2020)冀0108民初587号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。上诉理由：1、一审法院认定事实错误，因为鑫马物业没有经过小区半数以上业主同意强行入住小区，在2016年至今物业公司服务管理不行，光收钱不服务。2、因为上诉人与鑫马物业因金马腾跃园7-4-603楼顶隔热层的问题有纠纷（本人已经提起诉讼）,才导致拒缴物业费。3、物业公司与业主相比较一个强势一个弱势，业主没有有效手段制衡物业公司，相反物业公司就有很多办法，上诉人只能拒缴物业费等。4、上诉人也明确表示只要物业恢复金马腾跃园7-4-603楼顶隔热层（隔热层高50公分），全额补齐物业费水费。5.本着节约资源，杜绝各种浪费（本人已在同一法院因隔热层起诉）,希望法院合并审理。 鑫马物业答辩称，一、一审法院事实认定正确，答辩人为上诉人阎某光提供了物业服务，有权要求上诉人支付物业费。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《石家庄物业管理条例》第二十四条第二款“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。”的规定，在业主、业主大会没有选聘物业服务企业之前，金马小区腾跃园的建设单位石家庄市金马房地产开发有限公司与答辩人于2016年8月30日签订的《前期物业服务合同》合法有效。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，答辩人与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，上诉人阎某光以“答辩人没有经过小区半数以上业主同意强行入住小区；答辩人管理不行，光收钱不服务”为由拒不履行合同义务，该主张不符合客观事实，没有法律依据，应当依法驳回上诉人诉讼请求。二、上诉人就隔热层问题已经将答辩人诉至石家庄市裕华区人民法院，该案已经经过庭审辩论，该请求与本案没有法律关联性，在本案中没有审理的必要性，应当依法驳回该请求。三、答辩人在本案原判决没有支持滞纳金的合理诉求下，决定不再向上诉人主张滞纳金等违约责任，而上诉人在享受答辩人提供的物业服务后，提出各种不当理由起诉、上诉，其拒绝、逃避支付物业费的主观违约意图明显，其违背了诚实信用原则、浪费司法资源，请求法院依法作出客观、公平、公正的判决，净化社会风气。综上，上诉人阎某光的诉讼请求不符合客观事实，没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼求情，维持原判。 鑫马物业向一审法院起诉请求：1．阎某光支付2016年8月30日至2019年11月20日物业管理费1260元；2．阎某光按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费；3．阎某光支付水费823元；4．阎某光承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：鑫马物业为金马腾跃园小区提供物业服务，阎某光为该小区7-4-603室业主，房屋面积为75平方米。鑫马物业、阎某光一致认可，该小区在2001年交付时确定的前期物业服务企业为鑫马物业，在2014年左右物业服务企业由鑫马物业变更为其他物业服务企业，2016年8月鑫马物业再次进驻该小区提供物业服务。阎某光称2014年小区80%的业主推荐6个业主代表与新的物业服务企业签订的合同，物业收费标准大约为0.4元/平方米/月，业主委员会未办理正式手续。鑫马物业称该小区没有成立业主委员会。2016年8月30日鑫马物业和石家庄市金马房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定石家庄市金马房地产开发有限公司续行选聘鑫马物业对金马小区腾跃园提供前期物业管理服务，期限自2016年8月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，物业管理费标准为按业主建筑面积计算，每月每平方米0.4元，每季度交纳一次，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。阎某光不认可该合同。阎某光拖欠鑫马物业水费823元，关于水质问题，阎某光未提交证据。 一审法院认为，鑫马物业为阎某光提供了物业服务，有权要求阎某光支付物业费。关于拖欠物业费的期间，各方均无异议，但考虑到方便结算同时结合实际情况，确定该期间为2016年9月-2019年11月（共计39个月）。关于物业费标准，鑫马物业的主张不违反法律规定，予以准许。综上阎某光应付物业费75平方米×0.4元×39个月=1170元。关于水费，阎某光的辩称意见无事实依据，不予采纳，其应向鑫马物业支付水费823元。关于2016年8月30日《前期物业服务合同》的约束对象，该合同并非原始的前期物业服务合同，而是后续重新签订，鑫马物业未提交证据证明该合同内容已经通知小区业主并获得多数业主同意，故该合同对阎某光无约束力。鑫马物业依据该合同要求阎某光支付滞纳金、按季度支付物业费，无事实和法律依据，不予支持。关于阎某光辩称的鑫马物业拆除楼顶隔热层问题，与本案的审理不具有法律关联，如有争议，阎某光可以另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、阎某光于本判决生效后五日内向鑫马物业支付物业费1170元（2016年9月-2019年11月）、水费823元；二、驳回鑫马物业的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由阎某光负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，被上诉人鑫马物业基于与石家庄市地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》于2016年8月30日进驻金马小区腾跃园提供相关物业管理服务，上诉人阎某光对该事实并不否认，且上诉人承认被上诉人所主张的物业费拖欠期间和水费拖欠明细均属实，其仅对鑫马物业服务收费标准和服务质量不认可；同时，上诉人系因与被上诉人就楼顶隔热层纠纷问题拒交物业费，并称如被上诉人解决楼顶隔热层问题会全额补齐物业费、水费，可见上诉人关于被上诉人“光收钱不服务”的陈述并非事实，故原审法院认定被上诉人为上诉人提供了物业服务、有权要求上诉人支付物业服务费用，并无不妥。上诉人认可其居住小区前一物业服务公司系业主代表所选，物业收费标准为0.4元／平方米／月，故原审法院参照此标准计算上诉人拖欠被上诉人的物业服务费用，不失公允。双方对于楼顶隔热层纠纷已另行诉讼的事实均不持异议，故，上诉人要求与本案合并审理，于法无据。综上所述，上诉人阎某光的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.0元，由上诉人阎某光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建国 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 梁 阔 书 记 员 杨 岚 ——