山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初4051号原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。负责人：郝子健，行长。委托诉讼代理人：陈铭勇，山东中苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。被告：王龙，男，1991年1月3日出生，汉族，住胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区小区》12号楼2单元6层601户。被告：青岛兴河源置业有限公司，住所地胶州市云溪办事处李孟路东。法定代表人：于淑信，经理。委托诉讼代理人：孙长勇，男，1977年5月27日出生，汉族，住胶州市，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）为与被告王龙、青岛兴河源置业有限公司（以下简称兴河源公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年5月25日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行青岛分行的委托诉讼代理人张雪松、被告兴河源公司的委托诉讼代理人孙长勇到庭参加诉讼，被告王龙经本院依法传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王龙立即偿还原告贷款本金273732.35元及截至2019年9月14日的利息28406.73元；2、判令被告王龙承担自2019年9月15日起至实际清偿之日止的利息和罚息（按合同约定的利率执行）；3、判令被告王龙承担原告就本案诉讼支付的律师代理费23228元；4、判决原告对被告王龙提供的抵押房产（胶州市株洲路159号12号楼2单元601户）享有优先受偿权；5、判令被告青岛兴河源置业有限公司对被告王龙的上述债权债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由二被告承担。事实理由：2016年9月13日，被告王龙与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由被告王龙向原告借款279000元用于购房，期限自2016年9月14日至2041年9月14日，年利率为在基准利率水平上下调10%，采用等额本息还款法，每月偿还本息1536.55元，被告王龙以位于胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区小区》12号楼2单元6层601户房产提供抵押担保。抵押房产已经办理预告抵押登记。被告兴河源公司与原告签订《最高额保证合同》，约定被告兴河源公司对被告王龙的借款承担连带担保责任。合同签订后，原告依约放款，被告王龙未按照约定偿还贷款本息，故原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告王龙未答辩。被告兴河源公司答辩称，涉案房屋已于2014年8月14日取得竣工验收备案证明，并于2016年8月10日取得房地产权属登记证明。取得房地产权属证明后，所有业主包括王龙已具备办理不动产产权登记的条件以及银行与王龙共同办理他项权利证书的条件，被告兴河源公司不应再承担阶段性担保责任。原告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行质证，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对案件有关的事实认定如下：2016年9月13日，被告王龙与原告签订编号为371984910-2012-20160444640号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：第二十九条，借款人借款本金为人民币279000元。第三十条，借款叁佰个月（即2016年9月7日至2041年9月7日）。第三十一条第一项，贷款利率为（叁）浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。第二项（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。第三十四条第三项，借款人的还款方式为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月偿还本息1536.55元。第三十七条第一项抵押财产名称：胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区小区》12号楼2单元6层601户。第四十一条第一项，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费…律师费等）由借款人承担。抵押房产于2016年12月22办理不动产登记证明，证明权利或事项：预告登记，权利人：建行青岛分行，义务人：王龙，债权金额279000元，抵押期限25年。原告于2016年9月14日向被告王龙发放借款279000元。原告提交《中国建设银行个人贷款对账单》，截止至2020年6月14日，被告王龙尚欠原告借款本金273732.35元，利息33991.91元，罚息5431.73元。原告（债权人乙方）与被告兴河源公司（保证人甲方）签订《最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方自愿为乙方及其所辖属机构与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。第一条第一项（一）因购置座落于胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区》项目所属之住房/商业用房而与乙方发生借款关系的全部债务人。第二条第一项，本最高额保证所担保的债权是指自2016年4月15日至2017年4月15日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权…第三条，甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间第一项保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别结算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第四项所述之日止；（四）该笔借款合同项下的抵押物为普通商品房的，抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文书正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日…原告提交委托代理协议，原告委托山东中苑律师事务所律师代理诉讼，约定律师费23228元，但尚未实际支付。被告王龙未到庭质证，被告兴河源公司对上述证据均无异议，本院对原告证据予以采纳并在卷佐证。被告兴河源公司提交胶州市建设工程竣工验收备案证、房地产权属登记证明及附件明细各一份，证明涉案房屋已于2014年8月14日取得竣工验收备案证，并于2016年8月10日取得房地产权属登记证明，所有业主包括王龙已具备办理不动产产权登记、他项权利证书的条件。原告对该证据无异议，但因被告王龙不配合，涉案房屋的不动产产权登记证书和其他他项权利证书至今未办理。本院认为，原告建行青岛分行与被告王龙签订《个人购房(商业用房)借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告王龙则应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人王龙在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告按照合同约定主张提前收回借款，并要求被告王龙清偿全部借款及按照合同约定的相应的利息、复利、罚息等并支付律师费等费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告王龙以位于胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区小区》12号楼2单元6层601户房产作为其上述借款的抵押担保物，并办理了商品房抵押预告登记证明，本院依法确认债权人建行青岛市分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿。因本院已确认原告对涉案房屋享有抵押权，被告兴河源公司已无需对被告王龙的债务再向原告承担保证责任。原告主张的律师费，虽然该项费用在合同中已明确约定，但因尚未实际发生，本院对原告的该项诉讼主张不予支持。被告王龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王龙于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金贷款本金273732.35元及截至2020年6月14日的利息33991.91元，罚息5431.73元；二、被告王龙于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行自2020年6月15日起至实际付清之日止的按合同约定的利息、罚息（仍按借款合同的约定和中国人民银行的有关规定计付）；三、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对被告王龙名下位于胶州市株洲路159号《联谊.景尚名都A区小区》12号楼2单元6层601户房屋享有抵押权，可在上述一、二项范围内优先受偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3173元，由被告王龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  崔明琼二〇二〇年七月二十九日法官助理王玉毓书记员赵晨