江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初6955号原告：陆海飞，男，1982年12月4日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：钱关中，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。被告：王向羽，男，1989年5月16日出生，汉族，住山东省平邑县。被告：王庆，女，1996年4月7日出生，汉族，住山东省平邑县。原告陆海飞与被告王向羽、王庆房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月1日立案后,依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陆海飞的委托诉讼代理人钱关中到庭参加诉讼，被告王向羽、王庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陆海飞向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告和二被告于2019年1月15日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告双倍返还原告定金36000元；3、判令二被告返还原告购房款132000元；4、判令原告对该房拍卖后的房款有150000元的优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原告和二被告签订房屋买卖合同，二被告将位于张家港市乐余镇公园新村7幢201室及自行车库卖给原告，房款410000元。合同签订后，原告于当日支付定金18000元，于2019年1月20日、1月23日支付购房款182000元。2019年1月24日，二被告将该房剩余价值150000元抵押给了原告，在办理抵押权登记时二被告退还了原告购房款50000元。嗣后，因二被告拒不归还银行贷款，该房被法院评估、拍卖。为此，原告提起本案诉讼。被告王向羽、王庆未作答辩。本院经审查认定如下事实：2019年1月15日，王向羽、王庆与陆海飞、李翠平签订《张家港市房地产买卖合同》一份，约定：王向羽、王庆将位于张家港市乐余镇公园新村7幢201室拆迁安置房一套（包括自行车库1只）出卖给陆海飞、李翠平，房屋不动产证号为苏（2018）张家港市不动产权第8207727号，登记所有权人为王向羽、王庆。房屋出售总价为410000元，房款支付为2019年1月15日支付购房定金18000元，首付款之日转为购房款，其余房款付清时间为2019年1月21日前支付82000元，2019年2月1日前支付100000元，剩余房款210000元在2021年3月5日前付清，同时王向羽、王庆将房产权证过户到陆海飞、李翠平名下。因该房屋属于拆迁安置房，房产证、土地证未满二年，不能立即办理过户，王向羽、王庆同意办理他项权证给陆海飞、李翠平（抵押贰拾万元整），到房产权证满二年后的5个月内过户到陆海飞、李翠平名下。抵押期限为抵押登记之日至2021年3月5日，抵押期限结束后，若陆海飞、李翠平付不清房款余款，王向羽、王庆自己解除抵押，陆海飞、李翠平必需无条件接受，且已收房款不退。房产权证满二年后，若王向羽、王庆还不清该房屋贷款，由陆海飞、李翠平先临时贷款支付房款尾款210000元，该贷款由陆海飞、李翠平还，以方便办理过户。房产权证过户前，若王向羽、王庆与银行有债务纠纷，一切损失全由王向羽、王庆负责。上述合同签订后，陆海飞、李翠平于2019年1月15日支付定金18000元，于2019年1月20日支付房款82000元，于2019年1月23日支付房款100000元。王向羽、王庆将案涉房屋交付给陆海飞、李翠平居住使用。2019年1月23日，王向羽、王庆出具《承诺书》一份，内容为：本人承诺乐余镇公园新村7幢201室房屋除抵押给银行办理贷款280000元整以外，此房屋剩余部分全部抵押给陆海飞，绝不再做他项抵押，并且银行280000元贷款在2020年10月15日前还清，由此产生的一切法律责任全部由王向羽、王庆承担。后双方将房屋在抵押给银行后的剩余价值商定为150000元，王向羽、王庆退还陆海飞、李翠平已收购房款50000元。2019年1月24日，双方办理了上述房屋的不动产权抵押登记手续，不动产登记证明编号为苏（2019）张家港市不动产证明第8202264号，证明权利为抵押权，权利人为陆海飞，义务人为王向羽、王庆，抵押房屋为乐余镇乐余公园新村201室、01#车库，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为150000元，债务履行期限为2019年1月23日至2021年4月23日，抵押为顺位抵押。本院另查明，2019年11月7日，因王向羽、王庆未归还案涉房屋的贷款，江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）向本院提起诉讼要求王向羽、王庆归还贷款。本院于2019年12月20日作出（2019）苏0582民初14653号民事判决书，判决王向羽、王庆向张家港农商行归还贷款本息。因王向羽、王庆未履行判决义务，张家港农商行向本院申请执行，案号为（2020）苏0582执1933号，本院在执行过程中启动了对案涉房屋的拍卖程序，目前案涉房屋正在拍卖中。因陆海飞主张案涉房屋被法院拍卖，其合同目的无法实现，提起本案诉讼。李翠平向本院出具《说明》，明确其是陆海飞的配偶，关于本案所涉房屋买卖合同项下的权利由陆海飞主张。本院认为，原告陆海飞与被告王向羽、王庆之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告王向羽、王庆向原告陆海飞出售的房屋现因被告王向羽、王庆未按期归还银行贷款导致案涉房屋进入司法拍卖程序，案涉房屋已经无法过户至原告陆海飞、案外人李翠平名下，合同目的无法实现，现案外人李翠平明确本案所涉房屋买卖合同项下的权利由原告陆海飞主张。原告陆海飞要求解除与被告王向羽、王庆于2019年1月15日签订的《张家港市房地产买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告陆海飞在提起本案诉讼前未书面通知被告王向羽、王庆解除合同关系，本院确定本案合同自2020年7月8日（本院向被告王向羽、王庆送达起诉状副本之日）起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以根据合同性质和履行情况，要求恢复原状、采取其他补救措施，并可要求赔偿损失。原告陆海飞要求被告王向羽、王庆返还购房款132000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告陆海飞要求被告王向羽、王庆双倍返还定金36000元，被告王向羽、王庆收受定金18000元后未按合同履行义务导致合同解除，构成违约，应当双倍返还定金，原告陆海飞的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告陆海飞主张对案涉房屋的变价款享有优先受偿权，因案涉房屋受到限售期的交易限制，且案涉房屋存在贷款未还清，对于日后能否过户登记至原告陆海飞名下存在一定的风险，为保障原告陆海飞合同权利的实现，原告陆海飞与被告王向羽、王庆在合同中约定在案涉房屋上为原告陆海飞设立抵押权，后被告王向羽、王庆也再次出具承诺书承诺将案涉房屋的剩余价值抵押给原告陆海飞，后双方办理了抵押权登记手续，抵押权依法设立，符合法律规定，合法有效。现因被告王向羽、王庆的违约行为，导致合同解除，被告王向羽、王庆需要返还购房款、赔偿定金损失，原告陆海飞主张在抵押登记的范围内就案涉房屋的变价款享有优先受偿权，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告王向羽、王庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、抗辩等诉讼权利，不利后果由其自行负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陆海飞与被告王向羽、王庆于2019年1月15日签订的《张家港市房地产买卖合同》自2020年7月8日起解除。二、被告王向羽、王庆于本判决生效后10日内返还原告陆海飞购房款132000元。三、被告王向羽、王庆于本判决生效后10日内赔偿原告陆海飞双倍定金损失36000元。四、如被告王向羽、王庆未履行上述义务，原告陆海飞有权对被告王向羽、王庆提供抵押担保的位于张家港市乐余镇公园新村7幢201室房屋、自行车库[不动产证号为苏（2018）张家港市不动产权第8207727号、抵押权证号为苏（2019）张家港市不动产证明第8202264号]的变价款在抵押登记的债权数额150000元范围内按照抵押权顺位享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1830元，由被告王向羽、王庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行及账号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。（本页无正文）审判员 吴 丹二〇二〇年七月二十九日书记员 朱晓瑜