上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6187号上诉人（原审被告）：唐维，女，1980年9月3日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海闵行区鲁汇中药材购销站,住所地上海市闵行区鲁汇镇。法定代表人:陈明元，总经理。委托诉讼代理人:唐钰瑞，男，上海闵行区鲁汇中药材购销站工作人员。第三人:上海闵行浦江镇资产经营有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇陈南路22号。法定代表人:张钱强，总经理。委托诉讼代理人：曹颖芝，上海运帷律师事务所律师。上诉人唐维因与被上诉人上海闵行区鲁汇中药材购销站（以下简称鲁汇中药材购销站）及第三人上海闵行浦江镇资产经营有限公司（以下简称浦江镇资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐维上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人于原审中的全部诉讼请求。主要理由：1.证据《告知书》一组内容真实，载明的拆违时间应予认定。该证据来源合法，系上诉人代理律师持法院调查令前往第三人处调查取得，但第三人称不便加盖公章、签字，上诉人无奈只能向原审法院提供该文本。2.案外人上海A有限公司（以下简称A公司）已在2017年5月10日实际搬离涉案房屋，原审判决上诉人承担的占有使用费与事实不符。2016年11月20日，被上诉人通知A公司门窗业务负责人康克全拆迁事宜，A公司不得已另行租赁厂房，之后陆续将案涉房屋内的设备搬离。3.被上诉人与第三人浦江镇资产公司串通，专为争夺本案诉讼利益制造证据。被上诉人与第三人浦江镇资产公司于2018年7月31日签订的《房屋占有临时使用协议》是倒签的，违背诚信原则，不应认定该证据效力。4.被上诉人欺骗A公司，将无证厂房作为有证厂房出租，违背公平交易、诚实信用原则，存在严重过错。如果A公司当时得知涉案房屋是无证的违法建筑，根本不可能以合同约定的年租金22万元承租。5.被上诉人对涉案房屋仅有占有使用权，没有承租权和转租权，无收益权能。6.原审判决占有使用费的计算标准畸高，被上诉人在明知涉案房屋是违法建筑的情况下与第三人浦江镇资产公司签订占有使用协议，明确约定占有使用费每年1.8万元，这是上诉人认可的涉案房屋真实、客观的价格标准。鲁汇中药材购销站辩称：1.《告知书》没有盖章、签名，也没有载明告知对象。涉案房屋至今没有拆违。2.针对A公司搬离涉案房屋的问题，上诉人在原审中提交的证据均经质证，与本案无关联，原审法院认定事实无误。3.被上诉人与第三人浦江镇资产公司串通制造证据系子虚乌有。4.A公司与被上诉人签订房屋租赁合同时完全知晓涉案房屋的具体情形和历史遗留问题,应依约履行合同。5.被上诉人与第三人浦江镇资产公司签订的《房屋占有临时使用协议》实际就是房屋租赁合同。要求维持原判。浦江镇资产公司述称：其意见与在原审中已陈述的一致。鲁汇中药材购销站向原审法院起诉请求：1.唐维向鲁汇中药材购销站支付房屋租金300,000元（人民币，下同）;2.唐维向鲁汇中药材购销站支付违约金110,000元；3.唐维支付鲁汇中药材购销站以300,000元为本金,自2018年7月10日至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息损失。原审诉讼中，鲁汇中药材购销站撤回了上述第2项诉讼请求。原审法院认定，2016年1月1日，鲁汇中药材购销站（承租方、乙方）与第三人浦江镇资产公司（出租方、甲方）签订《房屋占有临时使用协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2012年12月31日签订租赁合同，约定由甲方向乙方出租坐落于上海市闵行区XX镇XX村房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。现租赁期限已届满，甲方根据上级部门的规定，拟将租赁物公开招租，在公开招租竞投结果确认前，甲方同意将房屋临时交由乙方使用，现双方就租赁物临时使用事宜达成协议如下：一、乙方同意甲方在租赁期限届满后将租赁物公开招租，自租赁期限届满的次日起至公开招租竞投结果确认之日止，乙方按照0.12元每平方米每天的标准向乙方支付租赁物占有使用费，租赁房屋面积：420平方米，总计18,000元。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同还就其他事项作出约定。2016年8月1日，鲁汇中药材购销站（甲方、出租方）与案外人A公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于XX镇XX村西侧的有证厂房出租给乙方，建筑面积为420平方米，水泥场地约600平方米。租赁期限暂定二年，为2016年8月1日起至2018年7月30日，期满乙方如需续租可优先。甲乙双方约定，该房屋、场地等年租金贰拾贰万元，二年内租金不变，以后视市场行情定。租金先付后用，第一年乙方一次性付清租金给甲方，甲方提供有效发票，第二年若续租为半年一付，全年二次付清租金。甲乙双方约定，乙方向甲方支付保证金贰万元，甲方收取保证金提供给乙方收据，租赁关系终止时，归还乙方。但万一乙方拖欠水电费用或损坏房屋等将在其扣除，多退少补结清为止。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、通讯设备，垃圾清运费等费用均由乙方承担。乙方应在本合同的租期届满日内返还甲方该房，逾期一日，乙方应按年租金的5%向甲方支付每日占用费。乙方返还该房应当符合正常使用的状态，返还时，甲方将对上述厂房等进行验收，并相互结清各自应担费用。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任，同时，乙方需在10天内返还房屋，每逾期一日，乙方按年租金的5%向甲方支付占用费。（1）该厂房等占有范围内的土地使用权依法提起收回的。（2）该厂房等因社会公共利益，被依法征用。（3）该厂房等被政府收回的。（4）该房因城市建设列入房屋拆迁房屋。（5）遇不可抗拒的自然因素。补充条款约定：正常房屋维修费用由甲方承担。甲方无证房如果被政府拆除，其土地由乙方使用。合同还就其他事项作出约定。2016年9月29日，A公司向鲁汇中药材购销站转账支付120,000元，附言：房租。2016年10月17日，A公司向鲁汇中药材购销站转账支付20,000元。2017年8月15日，A公司出具《上海A有限公司注销清算报告》，载明：因公司经营不善原因，经公司股东决定，解散公司。清算组成员由唐维、张某担任，唐维为清算组负责人。公司债务已全部清偿。公司财产已处置完毕。清算组负责人及成员唐维、张某签字。股东确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。股东唐维签字。2018年7月9日，鲁汇中药材购销站向A公司发送《厂房租赁合同到期通知书》，载明：你方租用我方位于上海市闵行区XX镇XX村西侧厂房于2018年7月30日合同到期，望在2018年7月30日之前把你方的一切设备、物品等尽快搬离，按租赁合同要求准时归还我方，否则，将承担我方的一切损失，并承担相应法律责任。同日，鲁汇中药材购销站向A公司发送《催款通知书》，载明：你方拖欠我方位于上海市闵行区XX镇XX村西侧厂房租金从2017年2月起到2018年7月30日，共计人民币三十二万元整。另违约金额人民币：壹拾壹万元整（以上计算如有差错以合同为准）。望尽快支付我单位账户。2018年7月31日，鲁汇中药材购销站（承租方、乙方）与第三人浦江镇资产公司（出租方、甲方）签订《房屋占有临时使用协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2012年12月31日签订租赁合同，约定由甲方向乙方出租坐落于上海市闵行区XX镇XX村房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。现租赁期限已届满，甲方根据上级部门的规定，拟将租赁物公开招租，在公开招租竞投结果确认前，甲方同意将房屋临时交由乙方使用，现双方就租赁物临时使用事宜达成协议如下：一、乙方同意甲方在租赁期限届满后将租赁物公开招租，自租赁期限届满的次日起至公开招租竞投结果确认之日止，乙方按照0.12元每平方米每天的标准向甲方支付租赁物占有使用费，租赁房屋面积：420平方米，总计28,500元。租赁期限自2017年1月1日起至2018年7月31日止。合同还就其他事项作出约定。2019年8月8日，第三人浦江镇资产公司出具《情况说明》，载明：兹证明出租给闵行区鲁汇中药材购销站（XX镇XX村西侧厂房），2018年7月31日已经收回。原审另查明，位于上海县XX乡XX村XX队的土地使用者为鲁汇中药材购销站。原审庭审中，鲁汇中药材购销站陈述，涉案房屋所附着的土地为鲁汇中药材购销站所有，房屋为第三人浦江镇资产公司所有，房屋没有产证，此为历史遗留问题。原审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现查明涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人就此建立的房屋租赁关系无效。根据上述解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现本案的争议焦点为，A公司是否已于2017年5月10日搬离并将涉案房屋返还给鲁汇中药材购销站。对此，鲁汇中药材购销站否认上述事实，浦江镇资产公司则表示其于2018年7月31日（即浦江镇资产公司与鲁汇中药材购销站租赁期限届满之日）向鲁汇中药材购销站收回房屋时，受到了A公司保安的阻止，房屋由A公司控制。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，唐维应就A公司搬离及返还房屋的事实承担举证责任。然唐维提供的证据（A公司与案外人上海B有限公司签订的房屋租赁合同、上海C有限公司的营业执照等）均不足以证明上述事实主张，故原审不予采信。鲁汇中药材购销站与浦江镇资产公司签订房屋占用临时使用协议的具体日期（无论倒签与否），以及鲁汇中药材购销站与浦江镇资产公司就涉案房屋约定的使用费的支付标准，在A公司已实际使用涉案房屋的情况下，均不能构成A公司拒绝支付使用费的合理理由。故鲁汇中药材购销站主张唐维支付其占有使用期间的费用300,000元（具体为参照租金220,000元/年×2年-A公司已支付的120,000元-A公司已支付的押金20,000元）及相应的利息损失[具体为以300,000元为基数，自2018年7月10日起至判决生效之日止的利息，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]，均具有事实和法律依据，原审予以支持。因A公司已注销，而唐维作为公司股东，曾于注销清算报告中承诺就未了事宜，愿意在法律规定的范围内继续承担责任，故上述占有使用费及相应利息由唐维承担。鲁汇中药材购销站撤回部分诉讼请求，系鲁汇中药材购销站合法处分自身诉讼权利，原审予以准许。据此判决：一、唐维于本判决生效之日起十日内偿付鲁汇中药材购销站自2016年8月1日起至2018年7月30日止占有使用费人民币300,000元；二、唐维于本判决生效之日起十日内偿付鲁汇中药材购销站以人民币300,000元为基数，自2018年7月10日起至2019年8月19日止的按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息；以人民币300,000元为基数，自2019年8月20日起至判决生效之日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,900元，由被告唐维负担。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。另查明，A公司于2017年8月29日经市场监管部门核准注销登记。本院认为，案外人A公司与被上诉人鲁汇中药材购销站双方签订《厂房租赁合同》，因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，合同应为无效，原审认定正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一般应予支持。上诉人唐维作为A公司的股东，虽主张公司早已搬离系争房屋，但未能提供直接的证据；A公司于租赁期间内自行注销登记，但上诉人未能举证证明其和公司曾与被上诉人办理退租交房手续，或曾通知被上诉人及时收回房屋，故上诉人关于公司无需承担占有使用费及相应利息之主张，本院难以支持。上诉人于A公司的注销清算报告上签字承诺就公司债务清偿的未了事宜继续承担责任，原审认定上述占有使用费及相应利息由上诉人承担，本院认为正确。原审法院综合考量A公司占有使用涉案房屋的实际情况，认为应按本案系争合同约定的租金标准确定占有使用费及相应利息，具有法律依据和事实根据，亦属合理。上诉人于原审中提交的证据材料，均不足以证明涉案房屋已经实际拆迁，亦不足以否定A公司与被上诉人之间就涉案房屋租金标准的真实合意，故上诉人关于上述占有使用费标准畸高的主张，本院亦难以采纳。综上所述，唐维的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由上诉人唐维负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年七月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……