新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵06民终181号   上诉人（原审被告）：奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司，住所地：新疆昌吉州奇台县奇台农场一〇八社区一连（交警队南200米）。   法定代表人：朱俊生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：杨德春，男，1978年1月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆奇台县。   上诉人奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司（以下简称祥裕公司）因与被上诉人杨德春房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2019）兵0602民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人祥裕公司的委托诉讼代理人于可易，被上诉人杨德春到庭就案件事实及法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   祥裕公司上诉请求：一、撤销新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2019）兵0602民初339号民事判决，改判驳回杨德春的一审诉讼请求；二、由杨德春承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决超出诉求范围，对杨德春未主张的保证金判决予以返还，违反了不告不理的原则；2、杨德春是违约方，不享有合同解除权，一审判决解除合同对上诉人显失公平。   杨德春辩称，不同意上诉人的上诉意见。1、祥裕公司明知涉案房屋是阿卜都热合曼·苏力旦承租，却不与阿卜都热合曼·苏力旦签订合同，利用杨德春与阿卜都热合曼·苏力旦的师徒关系，让杨德春代阿卜都热合曼·苏力旦签合同，祥裕公司又给杨德春起草了一份与阿卜都热合曼·苏力旦的转租合同。后杨德春几次要求祥裕公司本着谁使用谁签合同的原则，要求祥裕公司将合同变更为阿卜都热合曼·苏力旦，均遭拒绝，租赁合同在本质上对杨德春是不公正的；2、杨德春不存在恶意违约的情况。自2018年4月阿卜都热合曼·苏力旦因家中老人生病住院，一直在乌鲁木齐市照看老人，涉案房屋就此闲置，杨德春与阿卜都热合曼·苏力旦多次要求祥裕公司解除合同，均遭拒绝；3、商铺虽然闲置，但杨德春已经替阿卜都热合曼·苏力旦交纳了2019年全年的房租，且2020年1月5日一审法院已经判决涉案房屋租赁合同解除，且从2020年1月起受新冠肺炎疫情影响，几个月根本无法经营，希望祥裕公司考虑疫情影响的现实原因，减轻承租方的压力。   杨德春向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、本案诉讼费、邮寄费等由祥裕公司承担。   一审法院认定事实，2017年10月15日，杨德春与阿卜杜热合曼·苏力旦一同去祥裕公司承租商铺，因杨德春与阿卜杜热合曼·苏力旦系师徒关系，杨德春与祥裕公司签订了两份《商铺租赁合同》，由杨德春分别承租祥裕公司5栋1层3号商铺和4号商铺，合同均约定5栋1层4号商铺用于汽车修理，承租期限为五年，2017年10月15日至2022年10月14日，租金总额为81,648元，租金缴纳方式为年付，次年提前一月缴纳租金。承租人缴纳保证金2,000元。双方如有违约情形，将承担对方费用总金额30%的违约金。合同签订后，杨德春自己使用祥裕公司5栋1层3号商铺从事车辆修理，将5栋1层4号商铺转租给阿卜杜热合曼·苏力旦从事车辆修理。2018年春季，杨德春提出将5栋1层4号商铺的承租人变更为阿卜杜热合曼·苏力旦，祥裕公司未准许。2019年1月，杨德春与祥裕公司协商将5栋1层3号商铺转租，在杨德春出具了5栋1层4号商铺2019年租金《欠条》后，祥裕公司同意将5栋1层3号商铺转租。杨德春未按照《欠条》约定支付5栋1层4号商铺的租金，祥裕公司诉至一审法院，一审法院依法判令杨德春支付2019年租赁费18,152元、利息460.6元和代理费3,900元。   另查明，杨德春将5栋1层4号商铺转租阿卜杜热合曼·苏力旦后，阿卜杜热合曼·苏力旦因照顾生病家人自2018年5月未使用承租商铺，杨德春也未使用。上述事实有《商铺租赁合同》、民事判决书（2019兵0602民初233号）、当事人陈述予以证实。   一审法院认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。本案中，杨德春与祥裕公司签的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，该合同合法有效，予以确认。杨德春和阿卜杜热合曼·苏力旦承租商铺的用途是经营汽车修理，承租期间，因阿卜杜热合曼·苏力旦因需照顾生病家人无法继续承租，进而造成杨德春不能按时支付租金，杨德春不存在恶意违约的情形。杨德春曾向祥裕公司提出解除合同的请求，被祥裕公司拒绝，造成商铺长期空置，继续履行《商铺租赁合同》约定显失公平。祥裕公司要求杨德春继续履行《商铺租赁合同》，拒绝解除合同，违法诚实信用原则，故杨德春要求解除《商铺租赁合同》合法、合理，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在《商铺租赁合同》解除后，祥裕公司应当依法返还杨德春保证金2,000元。遂依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、解除杨德春与祥裕公司签订的《商铺租赁合同》（5栋1层4号商铺）；二、祥裕公司于判决生效后返还杨德春保证金2,000元。案件受理费减半收取25元、邮寄费160元，合计185元，由杨德春负担。   本院二审时，双方当事人均未提交新证据。   二审另查明，一审法院审理时，于2019年12月23日询问杨德春是否要求祥裕公司返还保证金。杨德春明确答复要求祥裕公司返还保证金2,000元。   2019年8月15日，祥裕公司向一审法院另案起诉，要求杨德春支付欠付5栋1层4号商铺2019年的租赁费18,152元，并承担利息损失及律师代理费。杨德春辩称该商铺的实际承租人是阿卜杜热合曼·苏力旦，且杨德春于2019年1月已经要求与祥裕公司解除租赁合同，但杨德春未就合同解除提起反诉。一审法院于2019年10月15日作出（2019）兵0602民初233号民事判决，判决杨德春支付祥裕公司5栋1层4号商铺2019年全年租金18，152元、逾期利息460.6元及律师代理费3,900元。该案已生效且执行完毕。   本院查明的其他事实，与一审法院查明的基本事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这是合同法律效力的重要内容，合同严守是审判实践中应遵循的一项重要原则。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约的，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。对不能履行的交易以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真意，按照诚实信用的原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。违约方要求解除合同往往是长期的房屋租赁合同，若不解除该房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将是承租方在不占有房屋的情况下承担租金损失。另外，因为承租方不使用租赁房屋支付租金的能力受到限制，反过来，使得出租方的租金难以得到保障。本案中，祥裕公司明知涉案商铺的实际使用人并非杨德春，而是阿卜杜热合曼·苏力旦，承租期间，因阿卜杜热合曼·苏力旦因需照顾生病家人无法继续承租，进而造成杨德春不能按时支付租金，杨德春并不存在恶意违约的情形；杨德春曾向祥裕公司提出解除合同的请求，被祥裕公司拒绝，涉案商铺自2018年5月后再未使用，商铺长期闲置；在商铺长期闲置的情况下，杨德春经一审法院执行已将2019年全年的租金、逾期利息及律师代理费全部支付给祥裕公司。在这种情况下，如果继续履行合同，可以给守约方祥裕公司带来一定的利益，但此种利益与给违约方杨德春造成的损失相比明显不对等。合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，故继续履行商铺租赁合同对杨德春显失公平，杨德春可以请求解除合同。一审法院审理时，杨德春明确表示要求返还2,000元押金，一审法院并未违反不告不理的原则。故上诉人祥裕公司称一审违反不告不理的原则、杨德春系违约方无权解除合同、合同应当继续履行的上诉请求，本院不予支持。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。上诉人祥裕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，邮寄送达费80元，合计130元，由上诉人奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  赵群   审判员  渠源   审判员  刘君     二〇二〇年六月三十日     书记员  王玲        1