长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初1789号 原告(执行案外人)：魏文武，男，1950年6月6日生，汉族，住吉林省大安市安北街四委六组。 委托诉讼代理人：贺强，吉林陈井秋律师事务所律师。 被告（申请执行人)：袁智慧，女，1952年6月29日生，汉族，住吉林省长春市绿园区振武路9-3号厂南B区19栋4门608号。 被告（被执行人）：于春阳，男，1962年9月29日生，汉族，住吉林省大安市锦华街二委十组。 被告（被执行人）：林泽富，男，1958年8月2日生，住吉林省大安市锦华街二委十二组。 被告（被执行人）：林泽厚，男，1955年11月3日生，汉族，住吉林省大安市临江街四委七组。 原告魏文武与被告袁智慧、被告于春阳、被告林泽富、被告林泽厚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏文武的委托诉讼代理人贺强到庭参加诉讼，被告袁智慧、被告于春阳、被告林泽富、被告林泽厚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 魏文武向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2020）吉0105执异26号执行裁定书，解除对栋号为5-6-47房产（以下简称案涉房屋）的查封，对案涉房屋停止执行；2.请求确认大安市北街六委三组（产权证号为21177）房屋为原告所有；3.诉讼费由四被告承担。事实与理由：被告袁智慧与被告于春阳因借款担保合同纠纷一案，由于被告于春阳未能按照生效判决书确定的期限履行还款义务【（2005）第702号判决书】，根据被告袁智慧的申请，贵院于2016年3月20日作出了（2011）二执字第32号执行裁定书及协助执行通知书，将栋号为5-6-47（位于安北街），产权证号为21177，面积为87.19平方米的住宅查封三年，自2016年3月30日至2019年3月30日。贵院于2019年2月28日作出了（2019）执恢27号执行裁定书续封案涉房屋。原告对该执行行为不服，原告与被告于春阳早于2002年6月13日就签订了房屋买卖契约书一份，协议签订后，房屋原所有人于春阳当即交付房屋，因于春阳外出打工，原告无法联系到于春阳，致使未办理房屋过户手续。原告己合法占有该房屋近16年之久，属于原告合法财产，且原告与妻子只此一处平房，如被法院执行，则无法享受晚年的安定生活，流离失所。在听证阶段，原告己经向法院提供了契约书及案涉房屋的权属凭证，大安市北街道社区也出具证明材料原告合法占有的事实。根据最高人民法院于2019年11月8日颁布的九民会议纪要第127条，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，被告于春阳外出打工的事实通过送达地址确认书足够证明其不在大安市居住的事实，被告于春阳作为房屋出卖人不出面，原告就无法办理房屋过户手续，符合客观常理，所以未办理房屋过户手续，原告存在合理的客观理由。综上，原告诉至法院，请求支持原告以上诉讼请求。 袁智慧未到庭参加诉讼，而委托一位自称为其表弟，姓名为崔德安的自然人到庭参加诉讼，因崔德安未能提供能够证明双方身份关系，以及符合公民代理条件的相关证据，故本院未准予崔德安参加诉讼。袁智慧提交一份书面答辩状，写明：1、本院查封案涉房屋合法有据，魏文武的诉求于法无据，应予驳回。2、林泽厚是林泽富的弟弟，于春阳系林泽富的小舅子，林泽富在袁智慧处借款，林泽厚和于春阳为其提供担保，其三人均有偿还能力，但15年来拒不执行法院判决，法院去大安执行有几十次，2016年3月查到于春阳名下产权证号21177、栋号为5-6-47、建筑面积87.19平方米的住宅房屋当即给予查封。于春阳得知后，委托一名刘姓女律师到贵院找原执行法官协商以房顶债之事未果。这期间于春阳始终住大安市联谊罐头厂宿舍2单元401室。2011年前在大安锅炉厂管事，大安锅炉厂拍卖后于春阳陪孩子读书才去苏州林泽富处。这期间，魏文武为什么不去过户。3、虽然案涉房屋由魏文武居住，根据相关法律规定，不动产以过户为生效条件，案涉房屋仍在于春阳名下，没有办理更名过户，所在案涉房屋属于于春阳所有，法院应该继续执行评估、拍卖程序，继续执行。 于春阳未到庭参加诉讼，但向本院邮寄一份书面答辩状。答辩状中陈述，原告确实给于春阳打过电话，要求办理房屋更名过户，因其常年外出打工，不在大安本地居住，无法配合原告办理房屋过户手续，所以就没有及时答复原告。对原告所述其他事实均无异议。 林泽富未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 林泽厚款到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： （一）本院受理袁智慧与林泽富、于春阳、林泽厚借款纠纷一案，2006年2月9日本院作出案号为（2005）二民初字第702号民事判决书，判决内容为：“一、原告袁智慧与被告林泽富签订的借款合同有效。二、被告林泽富欠原告袁智慧人民币本息计430000元，此判决生效后立即给付。同时给付人民币300000元欠款额的同期欠款利息，时间从2004年12月起至本判决生效之日止。被告于春阳、林泽厚对上述欠款承担连带责任。”判决生效后，林泽富、于春阳、林泽厚未按生效判决履行给付义务，袁智慧向本院申请执行。本院于2006年6月5日立案执行。2019年3月5日，本院作出（2019）吉0105执恢执行裁定书，裁定“冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人财产价值240000元及利息、案件受理费、执行费等”。2019年3月18日，本院在大安市不动产登记中心对案涉房屋的房籍进行了查封。查封期间，魏文武向本院提出执行异议。2020年5月25日，本院作出（2020）吉0105执异26号执行裁定书，该裁定书中认为：“当事人对自己提出的请求所依据的事实应当提供证据加以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时满足以上四个条件，案外人的主张才能得到支持。魏文武其于2002年与被执行人于春阳签订房屋买卖合同、交付购房款并居住使用，至今未办理更名过户原因是于春阳外出打工，魏文武无法联系到于春阳，但在本院举证听证时，魏文武未向法庭出示其向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求的证据，其主张未办理过户登记的客观理由亦没有证据支撑，故本院认为案涉房屋至今未能办理过户登记存在买受人自身的原因。对于案外人魏文武请求解除对案涉房屋查封的请求，本院不予支持。执行程序中查封被执行人名下房产符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人魏文武的异议请求。”裁定下发后，魏文武在法定期限内，向本院提出案外人执行异议之诉。 （二）2002年6月13日，魏文武与于春阳签订契约书一份，契约书约定“甲方：于春阳将自己坐落在大安北六委十组三阳砖瓦房卖给魏文武，价格壹万捌仟元正。￥18000元。笔下交清产权属魏文武所有。房产土地转让交易费一切由魏文武负责。产权如有纠纷由于春阳负责，东西以墙为界。甲方：于春阳。乙方：魏文武。中间人：张友善。2002年6月13日”。契约书签订当日，魏文武将买房款18000元交付给于春阳，于春阳将其名下大国用（91）字第00649号国有土地使用权证和大房权证大安字第21177号房屋所有权证交给魏文武，同时将案涉房屋交给魏文武居住使用至今。 2020年5月17日，大安市安北街道办事处出具证明（No.105）一份，写明“魏文武系大安市安北街道安铁社区居民，其身份证号为222325195006060012。其于2002年6月至今在我辖区六委三组白铁胡同居住。情况属实，特此证明”。 （三）于春阳名下案涉房屋的土地证，即大国用（91）字第00649号国有土地使用权证上载明“土地使用者：于春阳。地址：6.6.10。用途：住宅。四至：东界墙（外）地，西界墙（中）李忠义，南界墙（内）林平，北界墙（外）范江浜。用地面积257.36平方米，其中建筑面积87.12平方米”。于春阳名下的房屋所有权证，即大房权证大安字第21177号房屋所有权证上载明“房屋所有权人：于春阳。房屋坐落：安北街六委三组，（地）号安47/6，产别：私产；结构：砖瓦，建筑面积87.19平方米，设计用途：住宅”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，1、2002年6月13日，魏文武与于春阳签订的买卖房屋契约书，该契约书是魏文武和于春阳在自愿、平等、合法的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，是有效合同。2、在人民法院查封案涉房屋之前，魏文武就己与于春阳签订合法有效的书面房屋买卖合同。书面合同签订当日，魏文武将约定的购房款18000元全部交给于春阳，同时于春阳将案涉房屋交给魏文武占有使用至今，也就是在人民法院查封之前，魏文武就己支付全部房屋价款，并合法占有案涉房屋。3、庭审中，于春阳虽未到庭参加诉讼，但向本院递交的书面答辩状中陈述，魏文武购买房屋后，曾打电话要求于春阳配合办理案涉房屋的更名过户手续，由于于春阳常年在外地打工，无法配合魏文武办理更名过户手续。同时，结合魏文武的年龄、文化程度、以及本案的实际情况等因素，可以认定案涉房屋未能办理更名过户手续非因魏文武自身原因。 关于袁智慧的辩称，因其未能提供支持自己抗辩观点的相关证据，故本院不予采信。 被告林泽富、林泽厚经本院合法伟唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院提交答辩状，视为其放弃答辩、质证的权利。 综上所述，原告要求确认案涉房屋为其所有，解除本院（2019）吉0105执恢27号执行裁定书中对案涉房屋的查封，停止执行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、魏文武享有坐落于大安市安北街六委三组、（地）号：安47/6、建筑面积87.19平方米住宅房屋所有权； 二、解除本院作出的（2019）吉0105执恢27号执行裁定书中对坐落于大安市安北街六委三组、（地）号：安47/6、建筑面积87.19平方米住宅房屋房籍的查封，不得执行。 案件受理费4900元，由袁智慧、于春阳、林泽富、林泽厚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  翟 君 人民陪审员  孙春艳 人民陪审员  马桂芝 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  马萌萌