重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11538号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍茜，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：田博文，男，1993年4月3日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区维明南大街216号1栋3单元103号，公民身份号码130104199304030614。原告成都万科物业服务有限公司与被告田博文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人王传杰、伍茜，被告田博文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计7490.17元（该费用计算自2017年1月1日至2020年3月31日）、违约金1498.03元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费210.88元、公摊水费0元，上述物业服务费、违约金、公摊电费合计9199.08元；3.请求被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆万永置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“万科˙西城”提供物业服务，被告交纳物业服务费的标准是2.6元/月˙平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告田博文辩称，被告房屋存在诸如门框掉了、踢脚线坏了等问题，对此原告没有尽到积极协调的义务，物业工作人员的沟通方式也是打官腔；小区楼下食堂的油烟问题，对被告影响也很大。原告物业服务的质量和价格也不相符。被告是二手房业主，原告没有和被告签过物业合同，被告不认可物业收费标准。原、被告双方围绕诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，万科˙西城一期前期物业管理中标通知书、重庆市物业管理招标备案通知、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、中华人民共和国物业服务企业资质证书、前期物业服务合同（预售）备案证明、西城前期物业服务合同、情况说明，能耗公摊公告、电费发票、律师函，视频光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告田博文系位于重庆市九龙坡区彩云大道11号万科˙西城一期6幢26-9号房屋的业主，该房屋建筑面积为75.81平方米，开发商为重庆万永置业有限公司。2016年12月23日，被告向重庆市规划和自然资源局提交了不动产登记申请表，申请将坐落于重庆市九龙坡区彩云大道11号6幢26-9号的房屋转移登记在被告名下，2016年被告取得重庆市九龙坡区彩云大道11号6幢26-9号房屋的产权。2013年8月24日，重庆万永置业有限公司向原告发出通知，通知原告为万科˙西城一期前期物业管理中标人。后重庆万永置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《西城前期物业服务合同》，约定原告为万科˙西城小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.6元/月˙平方米（不含公摊水电费）；商铺7元/月˙平方米（不含公摊水电费）；幼儿园2.5元/月˙平方米（不含公摊水电费）；地下车位100元/个˙月。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。2016年6月15日，重庆市物价局对万科˙西城一期小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明高层住宅的物业服务收费标准为2.6元/㎡/˙月（不含公摊水电费）。上述前期物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的万科˙西城一期小区提供了相应的物业服务。前期物业服务合同届满后，被告陈述，原告仍在为万科˙西城一期小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会，未形成续聘或者解聘乙方的决议，也未签订新的物业服务合同，原告愿意继续以前期物业服务合同对该小区进行物业服务。被告自2017年1月起开始欠付物业服务费和公摊电费。原告在起诉前通过邮寄《律师函》的形式对被告进行了物业服务费、公摊电费等费用的催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照2.6元/月˙平方米的标准主张被告自2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7490.17元；被告自2017年1月至2020年2月期间的公摊电费据实分摊，共计210.88元，并举示了能耗公摊公告、电费发票予以证明；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%。被告对物业服务费、公摊电费的欠费时间和金额无异议，不认可违约金并请求法院调整。被告举示了视频，拟证明原告服务质价不符的问题，对此原告认为无法核实视频的真实性，需庭后现场核实，且该视频时凌晨拍摄的，通过一个视频也达不到被告的证明目的。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万永置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为万科˙西城一期小区提供了物业服务。在前期物业服务合同届满后，该合同符合继续有效的条件，原告仍在万科˙西城一期小区依据该合同提供物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为万科˙西城一期的业主应按照合同约定支付物业服务费。对于被告辩称的原告不积极协调、沟通处理业主问题故其拒交物业服务费的意见，未举示证据予以证明，本院不予采纳；被告辩称因原告在小区楼下开设食堂产生的油烟影响其正常生活故而其拒交物业服务费，未举示证据予以证明，本院不予采纳；被告也辩称原告提供的物业服务质价不符，虽举示了视频予以证明，但该证据不能证明原告提供的整体物业服务质量不达标，即不能证明原告存在根本违约的情形，故不能成为被告拒交物业服务费的抗辩事由。原告主张依据前期物业服务合同约定的标准按季收取物业服务费、公摊电费并无不当，且被告对欠费时间和金额也无异议，故被告应向原告交纳2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7490.17元、2017年1月至2020年2月期间的公摊电费210.88元。关于原告主张的违约金，被告未按时足额交纳物业服务费、公摊电费，确系事出有因，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：被告田博文于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7490.17元、2017年1月至2020年2月期间的公摊电费210.88元，以上费用合计7701.05元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告田博文负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年七月二十八日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑