福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初56号 原告：张宝珠，女，汉族，1974年6月5日出生，住漳州市芗城区。 被告：林平伟，男，1974年11月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 第三人：吴荣辉，男，1972年10月4日出生，汉族，住漳州市龙文区，现羁押于漳州市看守所。 第三人：张少岚，女，1974年9月16日出生，汉族，户籍地福建省漳州市，现住漳州市芗城区。 原告张宝珠与被告林平伟、第三人吴荣辉、第三人张少岚案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宝珠、被告林平伟的委托诉讼代理人张闽成、第三人张少岚到庭参加诉讼，第三人吴荣辉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宝珠向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》合法有效，确认原告对龙文区房屋在自2017年5月19日至2024年5月19日期间享有租赁权、使用权；2、请求判令停止对龙文区；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：因芗城区人民法院作出（2019）闽0602执1664号《执行裁定书》，查封龙文区房屋，并于2019年9月27日作出（2019）闽0602执1664号之一的强行腾房《公告》，原告向芗城区人民法院提出书面异议，芗城区人民法院作出（2019）闽0602执异77号《执行裁定书》驳回原告的异议请求。但原告认为芗城区人民法院作出的（2019）闽0602执异77号《执行裁定书》是错误的，因此特提起诉讼，具体理由如下：2017年5月19日，吴荣辉与原告签订《房屋租赁合同》，约定吴荣辉将龙文区房屋出租给原告，租期7年，自2017年5月19日自2024年5月19日，合同签订后，吴荣辉将上述房屋交付给原告掌管使用。吴荣辉与前妻张少岚于2018年5月份离婚后，房屋分割归张少岚所有，该房屋由张少岚继续履行上述《房屋租赁合同》，原告继续向张少岚支付租金，房子的租赁合同依然有效，原告有权继续使用，继续享有租赁权。除了按时缴纳房租外，该房屋的水电费、物业费也是一直由原告按时缴纳，总之，该房屋从2017年5月19日至今，也都是原告装修之后实际在使用。原告认为，其与吴荣辉在人民法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面租赁合同，且原告也按期缴纳租金并从2017年5月19日起实际掌管讼争房屋至今，故原告享有讼争房屋的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，因此漳州市芗城区人民法院查封讼争房屋且要求原告腾房明显错误，应保证原告继续合法租赁使用该房屋。 被告林平伟辩称，芗城区人民法院查封讼争房产的执行程序合法，送达程序符合民事诉讼法的规定，应认定为合法有效。1、芗城区人民法院查封的龙文区房产系被执行人吴荣辉的拆迁安置房产，拆迁安置协议载明的讼争房产登记在被执行人吴荣辉的名下。2、本案讼争的被拆迁安置房产址在龙文区，系被执行人吴荣辉在与张少岚登记结婚之前就已经购置建好了，被拆迁安置的房产权属依法应属于吴荣辉婚前财产，而不是吴荣辉与张少岚婚后购置的夫妻共同财产。3、被执行人吴荣辉明知尚欠执行申请人林平伟及其他债权人很多的债务，为了达到逃避清偿债务的目的，吴荣辉与妻子张少岚利用法律规定的漏洞（钻法律空子），办理虚假离婚，在离婚协议书上约定将吴荣辉所有的房产及夫妻双方共有的房产及财产全部分割给妻子张少岚所有，将婚后夫妻之间所欠的所有的共同债务归吴荣辉清偿，其离婚协议财产及债务的约定明显不符常理，该离婚协议的约定根本违背公平合理的法律原则，企图达到逃避清偿债务的目的，其行为是不诚实信用、公平合理，妄想通过以合法协商离婚的形式达到非法转移被执行财产的目的，其行为根本上违背了法律原则及公序良俗，其虚假离婚、一方分配债务，一方分配财产权益的不法转移被执行财产行为，理应得不到法律的支持和认可。4、原告张宝珠与张少岚签订《房屋租赁合同》也是虚构的。其一、在芗城区人民法院执行査封上述讼争房产时，张宝珠尚未将该讼争的房产装修并使用，在芗城区人民法院査封该房产时距离异议人与张少岚签订的合同期间已经超过28个月了（自租赁合同履行期开始之日2017年5月19日至贵院执行查封房屋之日2019年9月27日止），原告不可能只履行合同付款义务而不行使合同使用房屋的权利，原告也是生意人，盈利赚钱是她的根本目的，她绝对不可能只按期交付租金而放任房屋空置，白白浪费这些租金，因此原告与张少岚所签订的租赁合同是虚假的。其二、芗城区人民法院将讼争房产查封拍卖，不影响房屋的租赁关系，原告所提出的停止拍卖的理由根本不能成立；原告如有异议可另行向吴荣辉、张少岚主张权利。其三、即使芗城区人民法院认为原告张宝珠与张少岚、吴荣辉确实存在租赁合同关系，那么原告张宝珠也应将到期的房屋租金（每12个月支付一次）交付到芗城区人民法院。请求判决驳回原告张宝珠的诉讼请求。 第三人吴荣辉未到庭参加诉讼，于庭前提交书面答辩意见及质证意见如下：对原告起诉没有意见，因为与张少岚离婚，协议房子归张少岚，房租也都是转给张少岚。当时其也有分到房子，其已经卖掉了，只是其分到的房产没有在协议中体现。 第三人张少岚述称：其和吴荣辉是事实离婚，吴荣辉的房子是夫妻的婚后财产，有村委会的证明和张少岚买地的发票为证，这在另一件案件中有提交证据。当时吴荣辉因为欠别人的钱把两套房子挂到中介去卖，益民花园是以张少岚的名义自己去申请的。离婚时吴荣辉拿到下洲花园1802室及13幢的17楼一套房屋，当时拆迁时分到的是5套房子。当时有两套房子1803、1804因为张少岚有帮吴荣辉担保才记在张少岚的名下，是要用于偿还吴荣辉欠杨俊艺的钱。这两套房子已经卖了。张少岚不存在虚假离婚。张少岚和原告是通过中介租赁房子，当时是毛坯房给原告，原告自己装修，原告每个月都有交水电费、物业费，不存在虚假租赁。 经审理查明：龙文区房产系吴荣辉的拆迁安置房。2017年5月19日，吴荣辉与原告签订《房屋租赁合同》，约定：吴荣辉将龙文区房屋出租给张宝珠，租期7年，自2017年5月19日自2024年5月19日，每月租金1512元，租金12个月支付一次，年租金18144元，提前半个月缴纳下一次租金等条款。合同签订后，吴荣辉将上述房屋交付给原告掌管使用。吴荣辉与前妻张少岚于2018年5月份离婚后，房屋分割归张少岚执掌，该房屋由张少岚继续履行上述《房屋租赁合同》，原告继续向张少岚支付租金，2018年5月16日和2019年5月14日，张宝珠通过银行分别转账给张少岚49824元和18144元用于缴纳租金。在此期间该房屋的水电费、物业费也是一直由原告张宝珠缴纳。 另查明，林平伟与陈河南、吴荣辉民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）闽0602民初5889号民事判决：陈河南应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还林平伟尚欠本金260万元及利息54万元，并以尚欠本金260万元为基数，自2018年6月29日起至还清款项之日止按月利率2%计付利息；驳回林平伟的其他诉讼请求；案件受理费31920元，减半收取15963元，财产保全费5000元，均由陈河南负担。林平伟不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2019年2月19日，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终83号民事判决：维持福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第一项；撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第二项；吴荣辉对陈河南的上述债务承担连带清偿责任，吴荣辉承担连带偿责任后，有权向陈河南追偿；二审案件受理费31920元，由吴荣辉负担。因陈河南、吴荣辉未履行生效判决所确定的义务，林平伟向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号（2019）闽0602执1664号。2019年4月12日，本院作出（2019）闽0602执1664号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2019年5月27日，本院查封吴荣辉名下漳州市龙文区下洲花园14幢1801、1802、1803、1804号、13幢1706号房产。2019年9月27日，本院发出（2019）闽0602执1664号之一公告，责令吴荣辉及现占用人在2019年11月1日前从漳州市龙文区房屋内腾出。原告张宝珠对本案执行标的提出书面异议，请求停止对龙文区，停止拍卖，本院于2019年12月16日作出（2019）闽0602执异77号执行裁定书，裁定驳回张宝珠的异议请求。上述裁定书于2019年12月23日通过邮寄送达给张宝珠，张宝珠不服该执行裁定书，于2020年1月2日向本院提起诉讼。 上述事实有张宝珠提交的《房屋租赁合同》、《下洲花园安置协议书》、银行交易记录、缴纳电费账单、缴纳水费账单、物业费收款收据、芗城区人民法院（2019）闽0602执异77号执行裁定书及原被告、第三人的庭审陈述为据，本院予以认定。 本院认为，原告与第三人吴荣辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，原告在合同签订后即依约交付了租金，根据原告提供的水电费和物业费等证据足以证明在涉案房屋被查封之前，原告张宝珠已经实际占有涉案房屋，因此原告与第三人吴荣辉签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。在执行过程中，买卖不破租赁，应当保护案外人张宝珠的租赁权。张宝珠请求确认《房屋租赁合同》合法有效及请求对龙文区房屋在自2017年5月19日至2024年5月19日期间享有租赁权、使用权和停止对龙文区的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告张宝珠与第三人吴荣辉于2017年5月19日签订的址于漳州市龙文区房产的《房屋租赁合同》合法有效； 二、原告张宝珠对龙文区房屋享有租赁权，租赁期至2024年5月19日； 三、停止对龙文区。 案件受理费1766元，由被告林平伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈志荣 人民陪审员  许树根 人民陪审员  杨翠霞 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  谢小玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。