云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终612号上诉人（原审被告）：姚海明，男，1970年11月11日生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：肖胜德，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：叶中林，男，1957年7月9日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨磊，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。第三人：朱玉斌，男，1966年9月26日生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：马维，陕西莱锦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人姚海明因与被上诉人叶中林、第三人朱玉斌房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚海明上诉请求：请求依法撤销一审法院解除上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同》的判决。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，原审判决将原告得知上诉人转租房屋的时间认定为2019年3月是错误的，原审对该项事实的认定依据是原告提供的上诉人弟弟姚海涛与杨宗英女士的微信联系记录，因该微信记载的内容为案外人叙述与本案无关的言辞，不具有关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该份证据不能单独作为认定案件事实的依据；二、被上诉人是在2018年6月就知道上诉人转租承租房的，因为上诉人与其订立房屋租赁合同后，将承租房进行转租是在原告同意的情况下进行的，本案第三人与上诉人订立转租协议因合同期限长，金额高，就特别要求必须经得原告同意才能订立，第三人是在确认原告同意后才与上诉人订立转租合同。事后还将转租协议复印件提交了原告，原告未提出异议。由于原被告都不是本地人，所以就没有签订补充协议；三、2018年7月24日，被上诉人就已经收到大理海开委城市规划管理综合执法局“（编号20180724002）违章建筑责令自行拆除告知书”，该通知要求对上诉人承租后加盖的违章建筑进行整改。第三人接受转租房屋后按要求进行整改，施工方案事先已经告知原告，整改过程一直与原告沟通协商。故原告早知道上诉人的转租行为且在六个月内没有提出异议，其要求解除合同的请求应当不予支持；四、上诉人与第三人于2018年6月5日签订合作协议，本案的转租其实是上诉人与第三人的合作关系。叶中林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。理由：一、上诉人向第三人转租涉案房屋被上诉人不知情，且在一审开庭时第三人明确表示在其与上诉人签订租房合同时被上诉人并不在现场；二、被上诉人知道可能出现转租事宜是上诉人弟弟姚海涛在2019年3月18日通过微信联系被上诉人之妻杨宗英，而租赁房屋的所有事宜均是杨宗英与姚海涛对接，所以才有姚海涛的微信联系方式；三、被上诉人到房屋所在地调查发现上诉人将房屋转租给第三人后于2019年6月19日向上诉人发出律师函明确终止租赁合同，归还房屋。由于上诉人拒绝协商，被上诉人才提起诉讼，不存在未在六个月内提出异议的说法；四、拆除违章建筑的整改通知被上诉人不清楚，海开委下发通知是直接将通知粘贴在涉案房屋上，被上诉人近期未到大理，所以不知情；五、本案系租赁合同关系，不存在合作关系。一审中上诉人代理人没有提出双方还存在合作关系的意见，也没有证据证实双方是合作关系，反而明确双方实际就是租赁合同关系，上诉人一、二审说法存在相互矛盾。朱玉斌述称，1.第三人和上诉人之间是租赁关系，双方已经签订租赁合同，且已经实际履行。2.上诉人说的与第三人的合作关系与本案无关。3.第三人在本争议产生之前并未见过上诉人，第三人与上诉人签订协议时明确约定了上诉人已经经过原房东同意转租，应承担相应责任。一审法院经审理认定如下事实：2017年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于大理市房屋，面积232.36平方米出租给被告，用于经营客栈;期限自2017年5月28日至2035年5月28日止，2018年5月28日至2027年5月28日该房屋年租金为80000元，租赁期间第一年为免租期（即2017年5月28日至2018年5月28日）从2018年5月29日开始支付租金；2027年5月28日至2035年5月28日房屋年租金为85000元；被告支付10000元押金，在签订合同时一次付清，期满后如被告无违约责任发生并结清相关费用，由原告一次性退还被告。租金按年结算，由被告于每年5月31日前支付给原告。原告于本合同生效之日起3日内将该房屋交付给被告。终止合同的约定：被告拖欠租金累计达3个月；被告利用承租房屋进行违法活动。转租约定：租赁期间，被告转租房屋，必须征得原告的同意，并签订相应的补充协议；未经同意将房屋转租的，由被告承担由此引起的经济和法律责任。双方关于违约金的约定：租赁期间，任何一方违约，按年租金须向对方交纳年度租金20%作为违约金，原告不履行义务，应双倍返还押金，被告不履行合同约定的承租义务，无权要求返还押金。合同签订后，被告支付了10,000元押金以及2018年5月24日至2019年5月24日的租金80,000元。2018年6月5日，被告与第三人签订了《租房协议》，被告将涉案房屋转租给第三人，租期18年，从2018年6月1日起至2035年5月28日止。2019年3月，被告弟姚海涛用微信与原告之妻杨宗英联系，告知原告转租涉案房屋的事宜，原告明确告诉被告，原告不同意被告转租。2019年6月19日，原告向被告发函，通知被告终止双方的《房屋租赁合同》，要求被告于2019年7月15日前尽快搬离。另查明，被告在承租房屋期间开挖了游泳池以及在屋顶建盖阳光房，被大理市城市管理综合行政执法局海开委分局通知原告拆除违反搭建建筑。被告建盖的游泳池以及阳光房被强拆。涉案房屋现由第三人管理。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行义务。根据双方合同约定，被告转租房屋，必须征得原告的同意，并签订相应的补充协议。2018年6月5日，被告将涉案房屋转租给第三人，2019年3月，原告得知被告转租涉案房屋后，原告已经告知被告不同意转租，由于被告未经原告许可，转租涉案房屋，被告转租的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告据此要求解除房屋租赁合同，符合法律的规定，一审予以准许。合同解除后，被告理应将涉案房屋交还原告。关于解除合同的违约金，原告根据合同约定，要求被告支付违约金16000元有事实以及法律依据，一审予以支持；原告已向被告主张违约金，再主张不返还定金10000元，有失公平，一审不予支持。合同解除后，对于房屋使用费的标准计算，参照合同约定的租金标准即80000元／年计算房屋使用费至返还涉案房屋之日止。被告辩解原告未在转租之日起6个月提出异议，原告不具有合同解除权的辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告叶中林与被告姚海明于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告姚海明与第三人于本判决生效之日起十日内将大理市房屋返还原告叶中林；三、由被告姚海明于本判决生效之日起十日内支付原告叶中林违约金16000元；四、由被告姚海明于本判决生效之日起十日内支付原告叶中林自2019年5月29日起至返还大理市房屋之日止的房屋使用费，按每日219元（80000元÷365天）支付;五、由原告叶中林于本判决生效之日起十日内退还被告姚海明租赁押金10000元；六、驳回原告叶中林其他诉讼请求。案件受理费450元，由原告叶中林负担150元，被告姚海明负担300元。二审期间，姚海明向本院提交以下证据：1.合作协议，证明上诉人与第三人属于合作关系；2.违法建筑责令自行拆除告知书，证明被上诉人知晓上诉人与第三人签订租赁合同的事宜；3.银行交易明细，证明上诉人承租房屋后共计投入1373760.88元。上述证据经质证，被上诉人和第三人均认为，上诉人提供的3组证据不属于新证据。本院经审核认为，上诉人提交的上述证据不属于新证据，且与本案无关联性，本院不予采信。二审经查明，姚海明在承租涉案房屋期间对房屋投入部分装修，第三人朱玉斌在租赁期间亦对涉案房屋投入改造和部分装修；其余案件事实与原审认定一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同明确约定承租人要转租涉案房屋须经得出租人同意且双方重新签订补充协议后方能转租。本案中，上诉人在未经得被上诉人同意时将房屋转租第三人朱玉斌，该行为已违反合同的约定构成违约，被上诉人有权解除合同。一审根据上诉人的违约行为判决解除双方签订的合同正确，本院予以维持。合同约定“租赁期间，任何一方违约，按年租金须向对方交纳年度租金20%作为违约金”，一审判决由上诉人承担年租金8万元的20%的违约金即16000元符合前述合同的约定，本院予以维持。合同解除后，被上诉人叶中林有权要求上诉人姚海明与第三人朱玉斌返还涉案房屋。因涉案房屋至今未归还，故应由上诉人承担至返还房屋之日止的房屋占用费。上诉人姚海明主张在转租房屋时已告知被上诉人且已征得其同意以及在房屋转租后被上诉人未在六个月内提出异议的主张无充分证据证实，故其该上诉主张不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人姚海明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人姚海明负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月八日书记员 段杰润