云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6600号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王涛，男，1986年1月11日生，壮族，住广西崇左市江州区。被上诉人共同委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人王涛商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4699号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”）。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：上诉人“在项目整体项目竣工150个或180个工作日内协助乙方（被上诉人）将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关”，并规定了交费、签署授权文件等若干前提条件。这显然是同时附条件并附期限的民事行为义务。同时，依《城乡规划法》《物权法》《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。因之，上诉人履行代理义务还须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件和约定“整体项目竣工”的约定条件，代理申请义务尚未发生，未办证并非上诉人的原因所致。合同约定房屋交付的条件是“建设单位（上诉人）组织验收合格”，即五方验收合格。这一约定未违反法律法规的强制规定，并符合云南乃至全国房地产业的行业惯例，合法有效。一审悖离合同约定，以交房时点起算上诉人代理义务发生期间明显失据。垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由；无论依合同或“商品房买卖司法解释”第十八条规定，开发商担责的前提都必须是“因开发商的原因所致”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠）行为额外获利的法律悖局，由此上诉人不应当承担任何形式的违约责任。基于双方合同约定：上诉人协助被上诉人办理的是递交房屋登记手续，且合同约定由被上诉人递交的资料均是按照房管局所要求的手续签署的，但因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。由此，按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。另代为递交办证资料是一个独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有限期内，故原审法院的审理遗漏了必要的第三人。由此，被上诉人要求上诉人将办理不动产权证所需的资料递交至产权登记机关无事实和法律依据，且无论在法律情势和主体障碍上诉人上客观上都已无法履行，另根据情势变更的相关法律规定，即使上诉人构成违约，违约金也应当截止于2016年6月30日。违约责任的本质是赔偿损失，上诉人已按约定将其所购房屋交付于被上诉人实际使用，且原审案件审理中，被上诉人并未举证证明已实际造成的损失，故依据《合同法》114条等相关法律规定，请求法院依法予以调整或免除。被上诉人王涛答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人王涛在一审中起诉主张：一、请求判令浙滇公司办理涉案房屋或车位产权登记证书；二、请求法院判令浙滇公司支付王涛逾期办理权属登记的违约金（按总房款0.005%计算）。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告王涛（乙方）于2015年10月14日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第B12幢第B12单元第16-17层1603号房，价款为838966元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条约定：“乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150工作日内，将乙方办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。”原告付清了全部购房款，于2016年1月6日向被告支付完维修基金、配套费、产权登记费、产证代办费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对于原告主张的违约金的请求，关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但一审法院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天5元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年1月6日缴清了维修基金、配套费、产权登记费、产证代办费费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2016年1月6日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年8月12日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告办理房屋权属证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王涛支付自2016年8月12日起至被告将办理东盟森林小区第B12幢第B12单元第16-17层1603号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告王涛的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，一审法院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人在二审审理中提交昆明市规划局2019年9月9日的“建设工程规划核实意见”，欲证实，涉案的小区内有173户违建住宅，因此不能办理不动产权证。对此，被上诉人经质证认为，对于该证据的真实性无异议，但认为，该情况不影响上诉人应当承担的协助办理产权证的义务履行。经一审法院审查，对于上诉人提交的该证据予以采信，并对于该证据所印证的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在相应的违约行为应当承担与其违约行为相适应的逾期办证违约责任。同时，根据二审查明的事实，被上诉人因存在违建的情况，行政部门于2019年9月9日明确，因该情况的存在不得办理不动产证。因此，上诉人应当承担违约责任应当自2016年8月12日至2019年9月9日止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》约定逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4699号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人王涛支付自2016年8月12日至2019年9月9日之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费744元、二审案件受理费744元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担1300元，由被上诉人王涛负担188元。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 金 馨二〇二〇年七月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健