江西省泰和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0826民初1563号 原告：钟志坚，男，1977年1月28日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 原告：陈莉，女，1978年1月1日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 上述两原告的委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师。 上述两原告的委托诉讼代理人：段文杰，江西奋翼律师事务所律师。 被告：泰和县金泉置业有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇嘉禾大道8号（泰鑫台湾文化公园），统一社会信用代码：91360826069711206J。 法定代表人：尹美炬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师。 原告钟志坚、陈莉与泰和县金泉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告钟志坚及原告钟志坚、陈莉的委托诉讼代理人杨秋明、段文杰，被告泰和县金泉置业有限公司的委托诉讼代理人李明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟志坚、陈莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办证违约金74119元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月22日购买了被告开发的泰鑫台湾文化公园商业区14栋1009室与1010室，合同约定购房金额分别为256504元与241499元，总计498003元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年6月30日前交付原告所购房屋，于交付使用后180日内办理产权证，即被告应最迟于2017年12月28日前办理产权证。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告在2017年6月左右办理了交房手续，但却未在合同约定的期限内办理相关的不动产权证，被告应承担逾期办证的违约责任。原告认为，被告逾期办证的时间截止原告起诉之日已长达893天，双方在合同中约定的逾期办证的违约金计算比例属于江西省高级人民法院出台的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条第三款规定的按固定比例计算违约金数额极低的情形，应认定该条款为无效格式条款，逾期办证违约金按照该条规定应以已付购房款为基数按照年利率6%支付。原、被告协商不成，故原告诉至法院。 被告泰和县金泉置业有限公司辩称，1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中第7条的约定，不动产权证书延期办理非因被告所导致，原告缴纳办证契税的时间是2019年1月4日，按照法律的相关规定办证的契税由购房人缴纳，原告缴纳契税之后被告在第一时间内办理不动产权证书；2、泰和县不动产证登记中心于2015年12月成立之后因理顺办证程序、培训办证人员以及新旧单位的交接，导致该中心正常办理不动产权证书是在2016年8月，且规定开发商每批次只能上报100户去办理新证，同时全县有十几万户需要从老证更换成新证，导致办证时间延误。综上，原告缴纳契税时间是在2019年1月，且因政府工作程序原因造成延期办证，这均不是由于被告原因导致延期办证，故被告不承担逾期办证的违约责任，请求法庭驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告钟志坚、陈莉与被告泰和县金泉置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为20160200374、20160200375。原、被告在该两份合同中约定：原告向被告泰和县金泉置业有限公司购买泰和县泰鑫台湾文化公园商业区14栋1009室以及14栋1010室，该两套房屋的房款总价分别为256504元、241499元，首付款分别为66504元、61499元，余款190000元、180000元分别办理银行按揭；原、被告在该两份合同第十五条约定：出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该两份《商品房买卖合同》的附件四均为《合同补充协议》，该两份补充协议的第七条均为“对合同第十五条的补充约定”，内容均为：“1、买受人委托出卖人办理产权手续，出卖人尽量按照双方约定日期办理产权登记，但出卖人不承担该无偿委托行为的逾期责任……；3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积差异的结算手续，支付应由买受人承担的物业维修基金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。在上述期限内，如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约定时间前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；4、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任……”，等等。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款。 2017年6月，被告按照合同约定将上述商品房交付原告，同期原告将上述商品房租赁给被告关联企业金泉国际酒店作为酒店公寓进行经营，并由金泉国际酒店每年向原告支付租金。2019年1月4日，原告经被告通知（通知时间为2019年1月1日）到被告处办理了契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的代收代缴事宜，被告直接在金泉国际酒店应向原告支付的租金内扣除了上述相关费用17531元（8835元＋8696元）后，向原告出具了两份《泰鑫14＃酒店公寓税费收款单》。2020年6月26日，泰和县不动产登记局对上述商品房颁发了赣（2020）泰和县不动产权第××号不动产权证书、赣（2020）泰和县不动产权第××号不动产权证书。 本院认为，原告钟志坚、陈莉与被告泰和县金泉置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告双方在该合同中约定了原告购买的商品房系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。 本案原、被告在案涉合同中只约定了出卖人在办理产权证书时的资料报备期限为房屋交付使用后180日内，未明确约定办理或取得不动产权证书的具体期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，预售商品房办理权属登记的期限为商品房交付使用之日起90日，该期限明显短于案涉合同约定的资料报备期限，因案涉合同是被告提供的格式合同，在未明确约定期限时，本案应认定被告为买受人代办权属登记的期限为交房后的180日内。被告向原告交房的时间是2017年6月，通知原告向其缴纳其代缴代收的契税等费用是2019年1月1日（原告缴纳时间为2019年1月4日），为原告购买的案涉商品房办好权属登记的时间是2020年6月26日，上述时间可以证实被告为原告办好不动产权证书的时间远远超过了交房后的180日，且被告提交的证据难以证实逾期办证的原因在于原告及政府，故被告作为开发商，其逾期办证的行为显然构成违约，依法应承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约金是按已付房价款的3%计算，该约定系双方当事人意思的一致表示，没有违反法律规定。原告在2017年6月收到商品房后立即租赁并获得租金，逾期办证并未对原告造成直接损失，且被告在2020年6月为案涉商品房办理了不动产权证书，原告相关权属已得到确认。原告以合同约定违约金数额极低为由要求调整，于法无据，亦有违诚信公平，本院不予支持。 综上，被告应向原告支付逾期办证违约金14940.09元【（256504元+241499元）×3%】，原告的其他诉请本院不予支持。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告泰和县金泉置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告钟志坚、陈莉支付逾期办证违约金14940.09元。 二、驳回原告钟志坚、陈莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。 案件受理费1652元，减半收取826元，由原告钟志坚、陈莉负担660元，被告泰和县金泉置业有限公司负担166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  黄小红 二〇二〇年七月二十八日 书记员  肖 昀