河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初1744号 原告：刘兰格，女，1971年5月15日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。 委托诉讼代理人：郭跃辉，男，1970年4月29日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系原告爱人。 委托诉讼代理人：马战辉，河北英陆律师事务所律师。 被告：姜凯，男，1977年3月28日出生，汉族，住河北省石家庄市。 被告：庄久荣，女，1977年11月10日出生，汉族，住河北省石家庄市。 二被告委托诉讼代理人：候亮，河北世纪鸿业律师事务所律师。 第三人：王继胜，男，1963年3月16日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 第三人：赵海成，男，1978年3月28日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告刘兰格与被告庄久荣、姜凯、第三人王继胜、赵海成返还原物纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兰格的委托诉讼代理人郭跃辉、马战辉、被告庄久荣、姜凯及其委托诉讼代理人候亮、第三人王继胜、赵海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兰格向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告搬离石家庄市裕华区东岗路295号藏龙福地小区8-1-3303房产，并将房屋返还原告；2、依法判令被告赔偿原告占有房产期间物业费、取暖费13862元，被告占有房产期间给原告造成的房租损失132500元，恢复房屋原状费用17199元等各项费用损失。共计189912元（暂计至2020年4月）；3、本案全部诉讼费、保全费由被告承担。2011年12月23日，案外人王继胜与河北鑫海天房地产开发有限公司、石家庄建工集团有限公司签订了房屋抵顶工程款协议，三方约定将藏龙福地8号1单元3303室房屋以836609元抵顶给王继胜。后河北鑫海天房地产开发有限公司与王继胜签订了藏龙福地订购协议书，并于2011年12月28日向王继胜出具了现金收据。2017年4月24日，案外人王继胜将房屋转让给原告，转让价为1040000元，同日通过原告丈夫郭跃辉向王继胜转账付清，并由王继胜出具了收条，双方到河北鑫海天房地产开发有限公司办理了更名的各项手续。2019年9月11日，该房产开具出增值税票。2019年12月4日，原告取得冀（2019）石家庄市不动产权第××号不动产登记证书。但是至今，被告一直非法占有该房产，且经原告多次交涉都拒不返还房产，被告占有房产期间至今的物业费取暖费等各项费用12713元均已由原告缴纳，由于被告的非法占有行为给原告造成房租损失累计160000元（以上两项均暂计至2020年4月），被告占有期间改变房屋原状给原告造成恢复原状费用约为17199元，各项损失费用共计189912元。为维护原告的合法权益，依据我国法律相关规定，特向贵院提起诉讼。请贵院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告要求各项损失计算至被告将藏龙福地小区8-1-3303室房屋返还给原告之日止，根据法院判决标准计算。 被告庄久荣、姜凯辩称，一、涉案“藏龙福地”8号楼1单元3303室房产为被告依法购买，被告为涉案房产的真实权利人。被告姜凯于2011年10月28日与第三人赵海成通过中介公司签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，约定姜凯购买赵海成所有的大马庄园21号楼2单元701室房屋，后经双方协商一致，于2012年4月15日签订了一份《协议》，约定赵海成将出售给姜凯的上述房屋更换为“藏龙福地”8号楼1单元3303室，房屋价款为人民币40万元，赵海成负责与开发商河北鑫海天房地产开发有限公司办理房屋买卖合同的变更及过户事宜。合同签订后，姜凯按照约定向赵海成足额支付了购房款40万元，随后与物业公司签订了物业服务合同，并入住使用至今，而该房屋为赵海成购得，也已支付了购房款。因此，涉案房屋为被告依法购得并占有的，被告为涉案房屋的真实权利人。二、第三人王继胜与原告刘兰格存在恶意串通侵害被告合法权益的行为，其签订的房屋买卖合同因违反合同法第52条规定属于无效合同。1.王继胜将房屋转让给刘兰格存在恶意。原告诉状中称，本案涉案房屋是第三人王继胜通过河北鑫海天房地产开发有限公司于2011年11月23日以抵顶工程款的方式获得，被告于2012年4月15日购买并入住，王继胜于2017年4月将房屋转让给原告刘兰格，王继胜在获得房产到转让给刘兰格期间不可能不知道涉案房屋已经由被告购买并入住的事实。王继胜曾于2016年起诉被告主张返还，撤诉后于2017年4月份将房屋转让给原告刘兰格，因此王继胜在主观上明显具有恶意。2.刘兰格从王继胜处购买房屋存在恶意。刘兰格作为购买人，从常理上讲不可能不看房而直接购买，并一次性支付全部购房款。因此，刘兰格向王继胜购买涉案房产时必然已知晓房产已由被告入住的事实，但其仍然愿意购买，双方存在恶意串通。此外被告爱人与第三人赵海成早在2012年就认识，双方之间还有经济纠纷。因此在双方本就存在经济纠纷的情况下，刘兰格仍然出资购买赵海成已经卖给被告的房产，明显不合常理、综上，王继胜与刘兰格间恶意串通，损害被告合法权益，其房屋买卖行为无效。三、河北鑫海天房地产开发有限公司与刘兰格间的房屋买卖合同因恶意办理更名手续，存在恶意串通行为及存在违法情况而导致合同无效。首先，河北鑫海天房地产开发有限公司与大马物业公司为关联公司，其股东均为大马集团有限公司，大马物业公司的原法定代表人及股东赵新会也是河北鑫海天房地产开发有限公司的股东，由于原告已经与大马物业公司签订了物业服务协议，因此，河北鑫海天房地产开发有限公司一方面为涉案房产的开发商，另一方面大马物业又属于河北鑫海天房地产开发有限公司，其对于涉案房产已经由被告购买的事实不可能不知。因此在明知涉案房产已经由被告购买的情况下，仍然与刘兰格办理了更名手续，明显存在恶意串通的情况。其次，刘兰格与王继胜签订购房合同和刘兰格与河北鑫海天房地产开发有限公司办理更名手续的时间为同一天，均为2017年4月24日，并于同日支付了全部购房款，而常理上，应当是由双方先签订购房合同，然后共同到开发商处办理更名手续，再支付购房款，而本案中刘兰格连定金都没有缴纳，在一天内办理完成了全部房产交易过程，这完全违背常理。这必然得出河北鑫海天房地产开发有限公司、王继胜、刘兰格存在恶意串通的结论。退一步讲，即使河北鑫海天房地产开发有限公司对此不知情，由于王继胜与刘兰格之间存在恶意串通的情况，其与刘兰格间的债务属于非法债务，该债务不具有可转让性，这也必然导致河北鑫海天房地产开发有限公司与刘兰格之间的房屋买卖合同无效。因此，河北鑫海天房地产开发有限公司与刘兰格所签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定无效。四、刘兰格取得涉案房屋具有恶意，不构成善意取得，应当驳回其诉讼请求。本案刘兰格虽然已经办理了过户登记手续，但由于涉案房屋为被告所有，因此，其若要取得房产的所有权，必须满足法律规定的善意取得的构成要件，其主观上应当为善意，而刘兰格并不构成善意。首先，刘兰格完成不动产物权转移登记的时间为2020年初，其与王继胜签订购房合同的时间为2017年4月24日，刘兰格在完成不动产登记之前已经明知涉案房产由被告购买并入住，仍将房产过户至自己名下，违反了物权法的强制性规定，不构成善意取得。其次，根据刘兰格提交的缴纳物业费等费用的收据上所记载的时间，其至少在2017年就已知道王继胜对该房屋没有处分权，但仍然于2020年办理了登记手续。因此，刘兰格在受让不动产时对该事实是明知或者应当知道的。因此，其至少存在重大过失的情况，所以刘兰格不构成善意取得。五、原告起诉要求赔偿损失及恢复房屋原状的损失没有法律依据。原告主张损害赔偿的请求权基础是侵权责任，侵权责任是以过错责任为前提的，且构成要件要求存在侵权行为、行为具有违法性、村在损失及行为与损失间具有直接的因果关系，并要求受害人不存在过错。本案中，涉案房屋为被告依法购得并占有，被告的行为不存在违法性，因此并无过错。原告已经知道涉案房屋被告已经居住的事实，但其仍然缴纳物业费、取暖费。原告完全有理由拒缴，并要求物业解决问题，但其仍然缴纳，不合常理。且原告提交的物业费、取暖费“收据”，不是正式发票，不能证明原告确实缴纳了上述费用。此外被告与大马物业公司存在物业合同关系，该合同并未解除，被告为物业服务合同的相对人，原告作为合同外的第三人，无权主动加入到合同关系中。即使原告确实缴纳了相关费用，其也应当以不当得利为由向物业公司主张权利或因其过错损失自担。原告诉请房租损失没有依据。原告提交的租房合同均非本案当事人签订，证据来源无法确定，证据的真实性无法核实，不能表明涉案房屋的市场租赁价值。关于原告主张要求被告承担恢复房屋原状费用，被告2012年购得房屋并装修入住，这属于被告对自己房屋所进行的添附行为，属于被告的合法权益。原告2017年购房时被告早已装修入住多年。因此被告的装修行为不存在违法性，也与原告的诉请不存在因果关系。本案被告对刘兰格、王继胜、河北鑫海天房地产开发有限公司间的交易过程提出了合理怀疑，所提供的证据已经达到能够证明刘兰格与王继胜恶意串通损害被告合法权益及刘兰格不构成善意取得的高度盖然性的证明标准。故请求驳回原告诉讼请求。 第三人赵海成述称，我在大马庄园有套房，当时因为缺钱想把房子卖了。大概在2011年后半年的时候，经朋友介绍我与姜凯签订了一份合同，将大马庄园21号楼2单元701室房屋卖给姜凯，出售价格大概是30万元。姜凯先给了一部分，后来因为我在裕华法院有个官司着急用钱，就问姜凯我在藏龙福地有房子，是个商品房，以后能够办证，问他能不能加钱买藏龙福地的房子，后来以40万元价格成交，姜凯把钱都给我了。“藏龙福地”楼盘的开发商是河北鑫海天房地产开发有限公司，楼盘是河北鑫海天房地产开发有限公司发包给石家庄建工集团建的。当时我跟建工集团的闫俊贤关系不错，大概是2011、2012年初的时候，我问闫俊贤“藏龙福地”有没有抵债房，我想买一套。闫俊贤说正好有一套（就是本案涉案房屋），当时先给了闫俊贤1万元定金，后来又大概给了30万元。房子卖给姜凯后，他就住进去了。后来因为我出事了，就没有办法给他办理更名。今年年初，我给闫俊贤打电话，他说房子又抵给别人了。房子是我从建工集团买的，又卖给姜凯。闫俊贤非常清楚，他也收了我的钱。至于现在为什么房子成刘兰格的，我也不清楚，但姜凯2012年就已经入住。 本院经审理认定事实如下：2011年12月23日，第三人王继胜（丙方）与案外人河北鑫海天房地产开发有限公司（甲方）、石家庄建工集团有限公司（乙方）签订《房屋抵顶工程款协议》，约定经甲、乙、丙三方协商一致，由甲方开发、乙方总承包，河北兴合建筑有限公司分包的裕华区东岗路“藏龙福地”4号、5号楼工程，按工程进度甲方应支付乙方进度款836609元。三方同意将甲方开发的“藏龙福地”8号楼1单元3303室此房屋价格折合人民币836609元，抵顶给河北兴合建筑有限公司员工王继胜，由甲方在此协议三方签字盖章后负责办理丙方的相关入住手续及房屋产权登记手续。后河北鑫海天房地产开发有限公司与第三人王继胜签订了《藏龙福地订购协议书》，并于2011年12月28日出具828437元现金收据，交款单位：建工集团改王继胜，付款方式建工工程款抵。2017年4月24日，第三人王继胜将藏龙福地8栋1单元3303室房产转让给原告爱人郭跃辉，约定转让价为人民币104万元，原告爱人郭跃辉当日将全部购房款104万元支付给第三人王继胜。第三人王继胜于当日给原告爱人郭跃辉出具保证书、收条，双方到河北鑫海天房地产开发有限公司办理了更名的各项手续，将房屋更名为原告刘兰格。2019年9月11日，河北鑫海天房地产开发有限公司给原告刘兰格开具房屋增值税发票。2019年12月4日，原告取得冀（2019）石家庄市不动产权第××号不动产登记证书。原告还缴纳了2015年1月至2020年12月的物业费10608元（每月147元）及2014、2015、2016、2017、2018、2019年度取暖费共计3254元。争议房屋至今由被告占有。以上事实原告提交《藏龙福地订购协议书》、房屋抵顶工程款协议、现金收据、保证书、收条、招商银行转款回款业务回单、结婚证、河北增值税普通发票、冀（2019）石家庄市不动产权第××号不动产登记证书、物业证明、被告姜凯另案起诉的民事起诉状、收据，原告为证明被告占用房屋其所受损失，提交了两份同小区房产租赁合同。 被告姜凯、张久荣称，2011年10月28日，第三人赵海成与被告姜凯签订《房屋买卖（置换）合同》，约定赵海成将其位于石家庄市裕华区房屋出售给姜凯，成交价格为301280元。2012年4月15日第三人赵海成再次与被告姜凯签订《协议》，约定赵海成自愿将藏龙福地8号楼1单元3303室出售给姜凯。一、藏龙福地8号楼1单元3303室是出售给姜凯的裕华区大马庄园21号楼2单元701室调整更换的；二、赵海成对藏龙福地8号楼1单元3303室享有所有权和处分权；三、房屋作价人民币40万元，赵海成已确认收到原房款30万元，剩余房款分别于2012年6月30日前支付5万元，2013年10月31日前支付5万元；四、赵海成在2012年5月20日前将房屋交付给姜凯。赵海成负责与开发商办理房屋的买卖合同及变更事宜，过户等相关费用由赵海成全部承担。但由于赵海成原因未办理过户手续。但河北鑫海天房地产开发有限公司给了被告姜凯藏龙福地住宅使用说明书住宅质量保证书。石家庄市大马物业服务有限公司于2012年10月23日与被告庄久荣针对藏龙福地8号楼1单元3303室签订《物业管理服务协议》，还给了被告藏龙福地业主公约及装修手册。为证明其所述，被告提交《房屋买卖（置换）合同》、协议、收条、取款明细、住宅使用说明书及住宅质量保证书、物业管理服务协议、业主公约及装修手册。 本院认为，被告及第三人赵海成称，赵海成通过闫俊贤购买了藏龙福地8号楼1单元3303室房屋，取得所有权后又将藏龙福地8号楼1单元3303室房屋出卖给被告姜凯，但未提交赵海成购买藏龙福地8号楼1单元3303室房屋的证据，被告提交的住宅使用说明书及住宅质量保证书、物业管理服务协议、业主公约及装修手册不足以说明姜凯获得了房屋所有权，被告的证据不能形成完整的证据链。第三人赵海成无权处分藏龙福地8号楼1单元3303室房屋。通过原告提交的藏龙福地订购协议书、房屋抵顶工程款协议和现金收据可以看出第三人王继胜通过抵顶工程款方式获得藏龙福地8号楼1单元3303室房屋所有权，第三人王继胜对该房屋有处分权，第三人王继胜后将藏龙福地8号楼1单元3303室房屋出卖给刘兰格丈夫郭跃辉，将房屋更名至刘兰格名下，并于2019年12月4日获得了不动产权登记证书。原告刘兰格取得了裕华区藏龙福地8号楼1单元3303室房屋的所有权。原告的证据形成了完整的证据链。原告和第三人王继胜之间的房屋买卖不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故原告要求被告返还石家庄市裕华区东岗路295号藏龙福地小区8-1-3303号房屋的诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求被告赔偿占有房产期间的物业费、取暖费13862元，原告取得房屋所有权的时间为2019年12月4日，2019年12月4日之前的物业费、取暖费原告无权向二被告主张，故二被告应当支付原告2019年12月4日起至被告返还原告房屋之日止的物业费（按照每月147元为标准计算）及2019年度取暖费559元。原告要求被告赔偿占用房产期间给原告造成的房租损失，原告提交了两份同小区房产租赁合同虽不足以证明其损失数额，但考虑到被告实际占用争议房屋确实损害了原告的合法权益，应当支付原告占用其房屋的费用。根据争议房屋地段及房屋大小，本院酌定占用房屋的费用每月2000元为宜，故被告应当自原告获得房屋所有权之日起（2019年12月4日）至被告返还原告房屋之日止，按照每月2000元支付原告占用其房屋的费用。关于原告要求被告赔偿恢复房屋原状费用17199元，因原告未提交证据证明房屋的原始状态及现状，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下： 一、被告庄久荣、姜凯于本判决生效之日起三十日内搬离石家庄市裕华区东岗路295号藏龙福地小区8-1-3303，将房产返还给原告刘兰格； 二、被告庄久荣、姜凯于本判决生效之日起三十日内支付原告刘兰格垫付的自2019年12月4日起至被告返还原告房屋之日止的物业费（按照每月147元为标准计算）及2019年取暖费559元； 三、被告庄久荣、刘兰格于本判决生效之日起三十日内支付原告刘兰格占用房屋费用（自2019年12月4日起至被告返还原告房屋之日止，按照每月2000元计算）； 四、驳回原告刘兰格其他诉讼请求。 案件受理费4098元，减半收取计2049元，由原告刘兰格承担1861元，被告庄久荣、姜凯承担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  高双志 二〇二〇年七月二十四日 书记员  董 芮