辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1013号上诉人（原审被告）：于振球，男，1971年6月17日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：王雷，辽宁君广泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李岩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。原审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。法定代表人：王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于潇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：候雨生，该公司工作人员。上诉人于振球因与被上诉人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）、原审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。于振球的委托诉讼代理人王雷、建银公司的委托诉讼代理人陈路、中天公司的委托代理人侯雨生参加询问活动。本案现已审理终结。于振球上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判中止对大连金州新区胜利路XX号第XX幢X号房屋、第XX幢X号房屋、第XX幢X号房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2.因本案发生的全部诉讼费用均由建银公司承担。事实和理由：于振球与中天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，现实生活中，房地产开发企业以较低价格销售房屋的情形并不少见。于振球在房屋被查封前已经交付了全款且已经实际占有了房屋，因中天公司的原因故意拖延办理房屋产权登记，一审认定事实错误，适用法律不当。建银公司辩称：于振球与中天公司之间的商品房买卖合同不具有真实性，中天公司明确表示没有在该合同上盖章，合同备案也不能证明合同的真实性；即便于振球与中天公司之间签订有商品房买卖合同，该合同的本质也是双方资金借贷法律关系的履约保证，既不是以房抵债协议更不是房屋买卖协议。于振球未在法院查封之前占有案涉房产，即便在查封前占有了案涉房产，也不应对其作出“合法”性评价。案涉房屋不具备物权期待权的条件，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中天公司述称：案涉房屋实属抵押贷款，不属于房屋买卖关系，关于借贷这块双方的有银行往来。案涉房屋均为洋房和别墅，即使是高层住宅价格也不存在以每平米3000元的价格进行销售，故向法庭提交一份情况说明、以及一份房地产估价报告以及网络竞价成交确认书九份，于振球所陈述的3000元价格是不存在的。建银公司一审起诉请求：1.准许继续执行案涉房屋；2.本案诉讼费、律师费由于振球承担。一审法院认定事实如下：建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、中天公司、盛京银行借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1,459,755元、减半收取729,877.5元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银公司已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，本院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套、恒宇公司所有的位于大连金州新区两栋房屋共186套，查封期限均为三年。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。建银公司于2017年1月3日向本院申请强制执行，本院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述（2015）辽民二初字第00070号民事调解书由一审法院执行。一审法院在执行过程中，于振球对案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年5月6日作出（2018）辽02执异344号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建银公司对该裁定不服，向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。建银公司、中天公司、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。诉讼过程中，于振球向一审法院提供了三份商品房买卖合同，该三份合同均签订于2012年6月30日，约定于振球购买中天公司开发的案涉三套房屋，建筑面积分别为259.05平方米、236.99平方米、213.18平方米，房屋交付时间均为2013年5月8日前，买房人应于2012年6月30日前一次性支付购房款，房屋单价均为3000元/平方米，总价款为2,127,660元。在该三份合同上均加盖有中天公司2102132015562号合同专用章。2012年7月2日，上述三份合同办理了备案手续。于振球向一审法院提交了三张专用收款收据，显示2012年7月1日，于振球交付了案涉三套房屋的购房款，收据上加盖有中天公司的财务专用章。2012年7月2日，于振球通过汇款方式向中天公司一次性支付7,035,030元。本案诉讼中，于振球还提供了一张2013年10月16日的《1.7英里入住通知说明》，载明：因32#楼1～6号、35#1～6号房屋已延期交付使用，各位业主现着急入住经多次协商，现中天公司同意以上12户业主先自行安装入户门、车库门入住，安装费用中天公司同意在后期统一结算或抵顶物业费。中天公司对于振球提供的商品房买卖合同、收款收据及入住通知说明均不予认可。2014年10月9日，中天公司将该公司的2102132015561号财务专用章、2102132036480号法人印章以丢失为由登报作废；2014年10月16日，中天公司将该公司的2102132015562号合同专用章以丢失为由登报作废。2018年8月11日，大连天鸿物业管理有限公司出具书面证明，表示该公司从未给案涉房屋办理过入住手续，也从未代收过案涉房屋的水电费、燃气费、供暖费、物业费、垃圾清运费、电梯费、装修押金等一切费用。另查明，2012年8月19日，中天公司与案外人李慧君签订商品房买卖合同，约定李慧君购买大连金州新区胜利路926号第31幢1单元1跃3层5号房屋，单价为14,652元/平方米。此外，与于振球同期提起执行异议的案涉小区的购房者于2012年签订的商品房买卖合同中约定的房屋单价一般均在6000元左右。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》)第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于振球虽提供了加盖中天公司印章的三份商品房买卖合同，但中天公司对合同的真实性不予认可，结合本案已查明的事实，一审法院认为，现有证据不足以证明于振球与中天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。首先，从商品房买卖合同约定的房屋单价看，于振球提供的案涉合同约定的房屋单价是每平方米3000元，而与于振球同期就同一小区同类房屋签订商品房买卖合同的案外人李慧君购房的单价却是14,652元/平方米，与于振球同期提出执行异议、现处于执行异议之诉诉讼中的2012年签订商品房买卖合同的案涉小区购房者购房的单价一般均在6000元左右。由此可见，于振球购买案涉房屋的单价不足其他购房者的一半，明显低于市场价格，不合常理。其次，从案涉商品房买卖合同签订及房款支付情况看，于振球提供的三份商品房买卖合同均签订于2012年6月30日，2012年7月2日即进行了合同备案，合同约定的付款时间是2012年6月30日前一次性付款，于振球提供的收款收据上载明的收款时间是2012年7月1日，案涉三套房屋的总房款是2,127,660元，但于振球提供的转款时间是2012年7月2日，金额为7,035,030元，若上述合同及收据均真实，则于振球在尚未支付房款的情况下，中天公司即为其开具了全额的收款收据，显然有悖常理。再者，中天公司陈述，其与于振球任法定代表人的案外人存在借款关系，于振球支付的款项系借款，此后该公司已偿还，从于振球支付的款项金额分析，亦无法与案涉的三套房屋购房款相对应。最后，于振球提供的商品房买卖合同上载明的交房时间是2013年5月8日前，而其提供的2013年10月16日的《1.7英里入住通知说明》载明的内容显示，房屋当时尚未安装入户门，正常房屋基本的交房条件尚不具备，在此情况下房屋即已交付入住有违常理，显然区别于正常的购房者。况且，于振球亦未提供其就案涉房屋交付物业费、水电费、取暖费等有关证据。综上，于振球提供的商品房买卖合同存在诸多不符合正常交易流程的情形，结合中天公司对案涉房屋商品房买卖合同真实性不予认可，并将在案涉合同上加盖的中天公司印章以丢失为由登报作废，以及大连天鸿物业管理有限公司和中天公司均否认已向于振球交付案涉房屋等情况考量，现有证据不足以证明在一审法院查封前于振球已与中天公司签订了合法有效的商品房买卖合同及中天公司已将案涉房屋于2013年10月16日交付给于振球使用，即本案情形并不满足在法院查封之前于振球已合法占有案涉房屋的条件。据此，于振球购买案涉房屋不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的情形。于振球的权利不足以排除执行，对建银公司提出准许继续执行案涉房屋的诉请，一审法院依法予以支持。关于建银公司要求于振球承担其已支付的律师费一节，一审法院认为，建银公司诉请于振球承担律师费既无合同依据，又无法律依据，且建银公司律师费非其必要损失，故对建银公司该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：一、准许执行辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书中的大连金州新区胜利路912号第35幢1号房屋、第35幢2号房屋、第35幢3号房屋；二、驳回建银公司的其他诉讼请求。案件受理费23,822元，由于振球负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，应按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条和《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条之规定，围绕案外人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行审查。首先，本案案涉房屋所在住宅项目在2012年均以超过6000元/平方米的市场单价进行出售，案外人在同年以3000元/平方米的单价购买案涉房屋，明显不符合常理。在案外人尚未支付房款的情况下，中天公司即为其开具了全额的收款收据，亦不符合正常交易流程。且中天公司不认可案涉商品房买卖合同的真实性。故对案外人在法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同的主张，本院不予支持。其次，案外人提供的《1.7英里入住通知说明》载明内容显示，案涉房屋当时未安装入户门，不满足正常商品房的交付条件，在此情况下即交付案外人入住有违常理。且一审中大连天鸿物业管理有限公司和中天公司均对已向案外人交付案涉房屋的事实予以否认。案外人亦无其他证据证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋。再次，案外人共对案涉住宅项目三套房屋主张阻却执行，其显然不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条所保护的商品房消费者范畴。综上，案外人购买案涉房屋不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条规定的情形，无法认定案外人对案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。故对案外人提出的撤销一审判决，改判对案涉房屋中止执行的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,822元，由于振球负担。本判决为终审判决。审判长  于德江审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇二〇年七月二十七日法官助理白曦书记员张博涵