徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初10462号原告（反诉被告）：江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区北京路东、湘江路北商住楼一楼东户。法定代表人：陈思宝，该公司经理。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，江苏苏旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯晓冉，女，1984年9月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司（以下简称久久汇泉公司）与被告（反诉原告）冯晓冉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后适用普通程序公开开庭进行审理。久久汇泉公司的委托诉讼代理人黄伟、张颖，冯晓冉及其委托诉讼代理人尹剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。久久汇泉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房款1570000元及利息（利息以1570000元为基数，以年利率9%计算，从2018年8月19日至实际支付之日），利息暂计算至2019年9月19日为155430元。2、诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：TS52294），被告购买了原告开发的楚河花园小区x幢x单元x号房屋，该房屋面积250.40平方米，单价9000元每平米，房屋总价款为2253600元。合同约定：“1、买受人在签订本合同七日内，应携带按揭贷款所需个人完备资料前来办理按揭贷款手续，超过七天未办理的，出卖人有权取消已给予的一切优惠，买受人须按优惠前的房价支付房款。2、按揭贷款的金额以银行审定为准，不足部分买受人在按揭贷款约定到达出卖人账户时间前以现金方式补足；因买受人自身原因达不到银行按揭贷款条件无法办理贷款的，由买受人在签订本合同三月内交清全部余款，不能全部交清余款的，出卖人有权终止该合同，并按买受人违约处理。3、如买受人未全款付清房款（含违约金），出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。”合同签订后，被告仅支付了首付款，余款1570000元至今未付。被告已经严重违约，原告多次通知被告履行支付房款的义务，并向原告发出书面《催款通知书》，被告仍没有履行支付购房款的义务。冯晓冉辩称，1、被告逾期付款的责任并不在被告而在原告，因为被告支付首付款之后贷款由于原告的建设银行账户被相关机关查封而不能办理贷款手续，期间根据原告的要求仍不能办理。直至2019年5月28日，原告重新要求被告到建设银行办理贷款，在此期间未能办理贷款的原因在于原告。2、该房屋交付后房屋存在严重的质量问题，特别是漏雨，将被告装修的地板、墙纸、部分电器造成损坏价值15万元，经协商原告认可赔偿12万元，但后来原告未履行。3、原告诉请支付利息没有事实依据也不符合合同条款约定。4、由于该房屋出现漏雨行为，造成被告损失，因此被告依法提起反诉要求原告赔偿损失15万元，并承担反诉费用。冯晓冉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿因房屋漏水等质量问题造成的经济损失149531元；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：TS52294），反诉原告依合同约定缴纳了首期房款后对座落于楚河花园小区x幢x单元x号的房屋进行了装修。期间因反诉被告的原因造成该房未能办理贷款手续，同时又因该房屋质量严重不合格，存在大面积的房屋渗水、漏水等问题造成反诉原告装修好的房屋及房屋内的设施严重损坏，给反诉原告造成了一定的经济损失。冯晓冉原诉讼请求为要求久久汇泉公司赔偿翻修、维修损失及房租损失合计230000元，庭审中又明确表示对于房租损失不予以主张。久久汇泉公司辩称，一、本案反诉请求不适合也不应当受理。1、在2019年10月30日庭审中，反诉原告当庭提出反诉时，已经被法庭当庭驳回反诉，在其后法院限其3日内提交反诉状及相关证据材料，但被告提交反诉状的时间是2019年12月10日，该日期远远超过了法庭限定的期限。2、该案在2019年9月立案，时间跨度很长，如合并审理会加重双方的负担，且本诉案件事实清楚，如果反诉一并审理会造成案件的不当延期，所以反诉不适宜与本诉一并审理。二、反诉原告要求反诉被告承担因房屋漏水、渗水造成的经济损失没有事实与法律依据。1、反诉被告不存在违约，涉案房屋的楼栋已经竣工验收合格，符合交付使用的条件。2、反诉原告构成违约，其没有在约定的时间支付相应的房款，根据合同约定在房款未交付前反诉被告没有交付房屋的义务，在房屋交付前，反诉原告对涉案房屋没有使用权，反诉原告私自入住并对房屋擅自装修，所造成的后果不受法律保护，反诉原告不仅没有资格对房屋质量提出异议，而且应当对房屋造成的后果承担责任。3、反诉原告对漏水渗水问题的主张应提供事实和法律依据，并应当提供与反诉被告是否存在因果关系的证据，否则不应予以支持。4、对于房屋存在漏水等质量问题应属于房屋质量保修的范围。根据双方合同约定，保修期内如果出现质量问题，买受人需要书面通知送达出卖人，而本案反诉被告从未收到反诉原告反映渗水漏水问题的书面意见。反诉原告在没有按照合同约定提出相关要求的情况下私自维修装修，反诉原告的主张不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，久久汇泉公司与冯晓冉签订了《房屋买卖合同》（合同编号：TS52294），合同内容为：冯晓冉购买久久汇泉公司开发的楚河花园小区x幢x单元x号房屋，该房屋面积250.40平方米，单价9000元每平米，房屋总价款为2253600元；首付款人民币683600元于签订本合同时付清，余款人民币1570000元采取办理银行贷款，如因银行不能及时放款，以银行放款凭证日期为准；双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为久久汇泉公司，开户行为建设徐州城南支行，账号为32×××62。合同附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定：……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年（不低于5年），保修期如因防水材料，设计或施工质量问题而导致屋面墙面厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂渗漏渗水滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足相关规范及标准。合同附件十二补充协议约定：1、买受人在签订本合同七日内应携带按揭贷款所需完备资料前来办理按揭贷款手续，超过七天未办理的，出卖人有权取消已给予的一切优惠，买受人须按优惠前的房价支付房款。2、按揭贷款的金额以银行审定为准，不足部分买受人在按揭贷款约定到达出卖人账户时间前以现金方式补足；因买受人自身原因达不到银行按揭贷款条件无法办理贷款的，由买受人在签订本合同三月内交清全部余款，不能全部交清余款的，出卖人有权终止合同，并按买受人违约处理；3、如买受人未全款付清房款（含违约金），出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。第四条对面积确认及面积差异处理的补充约定中：……5、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付房款3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。冯晓冉在买受人处签字，出卖人处盖有久久汇泉公司公章。上述合同签订当日，冯晓冉通过银行支付房屋首付款，久久汇泉公司给冯晓冉开具增值税发票，数额为683600元，剩余房款冯晓冉至今未支付，亦未按照双方合同约定办理按揭贷款。2019年5月28日，久久汇泉公司经理李某发短信至冯晓冉，内容为：江苏银行跟我们公司合作到期了，贷款请您到建设银行办理。2019年7月25日，久久汇泉公司向冯晓冉寄送催款通知书一份，其内容为：冯晓冉因自身原因未办理按揭贷款也未支付剩余的房款，久久汇泉公司要求冯晓冉在收到通知后15日内向久久汇泉公司支付房屋剩余房款1570000元及违约金169167.5元。2018年5月22日、24日，冯晓冉至徐州市雪里红物业公司楚河花园物业处缴纳了涉案房屋的装修押金、物业费、公共能耗费、停车费、地下室相关费用。2018年5月26日，冯晓冉对涉案房屋进行装修，装修合同约定工期为2018年6月1日至2018年12月30日，装修方为徐州品华装饰工程有限公司，实际施工人为许厚顶。房屋装修完成后，冯晓冉入住，其缴纳的电费显示“楚河花园杨戈”，冯晓冉陈述因为水卡、电卡系久久汇泉公司人员杨文权安排人员交付，户名至今未更改。2019年3月底，涉案房屋屋顶、墙面出现漏水、渗水情况，导致房屋部分装修泡水损毁，冯晓冉对室内损毁装修部分进行了翻修，并对顶楼及南阳台重新进行防水处理。2019年7月30日，冯晓冉家人张某电联久久汇泉公司经理协商漏水赔偿问题，李某表示张某之前和杨戈见面也谈到了漏雨不漏雨的问题，让张某先把贷款贷齐，再谈赔偿问题，两人电联协商未果后，张某提出与李某、杨戈面谈。通话中，李某认可杨戈曾经表态照顾熟人让12万元，但表示不是赔偿。2019年8月7日，张某电联中间人杨裕建，询问杨裕建“当时李某打的说是赔偿12万，是吗”，杨裕建称“是的，应该是的”。案件审理中，本院至楚河花园物业公司进行现场调查。物业公司工作人员宋仁陈述，我是从2017年7月份干保安至今，冯晓冉2019年用电梯卡刷电梯往上运料，用来制屋面，冯晓冉说是因为房屋漏水，漏水具体情况我不清楚。物业公司工作人员李兴荣陈述，我从2013年左右干保安至今，不认识冯晓冉，验房屋的时候我在场，可能有漏水的印，当时未下雨，不知道漏点，当时有记录，记录都在开发商，冯晓冉是否去物业公司找漏水的事，我不知道，因为我平时不在公司，有事才找我，我知道冯晓冉家是把原来的大理石揭掉，重新做的防水。物业公司工作人员潘毅峥陈述，我从2017年干保安至今，当时在门岗工作，送料包括上楼都需要保安刷电梯卡，当时想怎么装修这么长时间又装修，后来听工人说是房屋漏水被泡了，重新装修的，当时听说两家都漏水，重新做的防水，冯晓冉家房屋漏水时的物业经理现在不干了。为查明案件事实，本院通知久久汇泉公司相关负责人到庭，久久汇泉公司李某到庭陈述，2019年楚河花园只有3套房子没有售出，把售楼处的工作人员清退了，不是每天办公；公司开发项目周期很长，建设银行和公司有长期合作，公司并不要求业主去哪个银行办理，业主去哪个银行公司都可以协助；关于水卡、电卡、钥匙是否为杨文权安排工作人员交付给冯晓冉，杨文权因客观原因从2019年4月2日就联系不上了，无法核实；冯晓冉支付的690780元中包含地下室款项。本案争议焦点为：1、冯晓冉是否应支付久久汇泉公司剩余房款及承担违约责任；2、冯晓冉反诉请求是否应合并审理；3、冯晓冉反诉因房屋漏水造成的经济损失是否应予以支持。本院认为，关于争议焦点一：久久汇泉公司与冯晓冉签订的房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规强制性规定，系双方真实的意思表示，应认定为合法有效，当事人应当按照合同的约定来履行自己的义务。久久汇泉公司已依约将竣工验收合格的房屋交付冯晓冉使用，冯晓冉应按约定期限向久久汇泉公司付清购房款。冯晓冉拒付剩余房款的理由为：1、因为久久汇泉公司的原因无法贷款，无法支付剩余的房款；2、冯晓冉有足够的资金一次性付清房款，但因房屋有质量问题拒付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付剩余购房款，虽然久久汇泉公司确实曾经告知冯晓冉变更过贷款银行，但不论在变更之前还是之后，冯晓冉均未着手办理贷款相关手续，亦未提供证据证明其未办理贷款系久久汇泉公司原因所致，相反久久汇泉公司提供的建设银行流水显示其他业主在涉案房屋签订合同后仍然正常办理相关业务。退一步讲，即使无法办理贷款业务，冯晓冉仍可以通过其他方式融资继续履行合同，更何况冯晓冉自称有足够的资金能力可以全额付款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。根据该法律规定，如果房屋存在质量问题，业主可以根据情况严重程度采取解除合同、赔偿损失、要求维修等救济途径予以解决，但冯晓冉之前并未行使上述救济权利，在仅支付首付款的情况下居住至今。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、房屋质量瑕疵是不同性质的义务，冯晓冉未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利，以此理由提出抗辩，显然依据不足，本院对此不予支持。冯晓冉认为其已经支付涉案购房款的数额为690780元，久久汇泉公司认为该款项包含地下室的款项，冯晓冉支付涉案房款为683600元。根据当事人双方陈述，冯晓冉除购买涉案房屋外又购买了地下室一处，冯晓冉提供的物业费收据中亦载明地下室8.59平方米，且冯晓冉自认并未再向久久汇泉公司支付其他款项，久久汇泉公司向冯晓冉开具的涉案房款增值税发票的数额亦为683600元，因此本院认为冯晓冉支付的房款中包含地下室款项，其支付涉案房款应确认为683600元，久久汇泉公司要求冯晓冉支付剩余房款1570000元，本院依法予以支持。由于冯晓冉未支付剩余购房款的违约行为致使久久汇泉公司遭受损失，冯晓冉应承担违约责任。庭审中，久久汇泉公司认为其与冯晓冉在涉案购房合同中关于逾期付款违约金的约定不明，故根据买卖合同司法解释的规定对于违约金计算方式约定不明的，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍主张逾期利息损失，故主张按照年利率9%予以计算。但根据双方合同约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付房款3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，冯晓冉应按照日万分之一向久久汇泉公司支付违约金，虽然该约定未列在关于房款支付的相关条款处，但双方对该合同条款发生争议时，久久汇泉公司系合同的提供人，依公平合理原则，应作出对其不利的解释。因此，本院认为双方对违约金的约定明确，冯晓冉应按照日万分之一的标准向久久汇泉公司支付违约金。关于计算起点，涉案合同约定，因买受人自身原因达不到银行按揭贷款条件无法办理贷款的，由买受人在签订本合同三月内交清全部余款，不能全部交清余款的，出卖人有权终止合同，并按买受人违约处理。根据前述分析，冯晓冉未提供证据证明其无法办理贷款系久久汇泉公司原因所致，相反冯晓冉一直未提交贷款手续，存在怠于办理贷款的情形，久久汇泉公司主张计算起点为2018年8月19日，符合合同约定，本院依法予以支持。关于争议焦点二：冯晓冉提出反诉是否应合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条:“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。该案中，冯晓冉所提出的反诉请求，与本诉均基于房屋买卖合同法律关系而产生，与本诉具有牵连性、独立性、且在本诉法庭辩论终结前向一审法院提出，符合反诉的法定条件，应依法合并审理。关于争议焦点三：涉案房屋是否存在质量问题，冯晓冉反诉因房屋漏水造成的经济损失的主张是否应予以支持。久久汇泉公司辩称，1、冯晓冉没有在约定的时间支付相应的房款，根据合同约定在房款未交付前久久汇泉公司没有交付房屋的义务，冯晓冉私自入住并对房屋擅自装修，所造成的后果不受法律保护。2、冯晓冉对漏水渗水问题的主张应当提供与久久汇泉公司是否存在因果关系的证据，否则不应予以支持。3、对于房屋存在漏水等质量问题应属于房屋质量保修的范围，根据双方合同约定，保修期内如果出现质量问题，买受人需要书面通知送达出卖人，而本案久久汇泉公司从未收到冯晓冉反映渗水漏水问题的书面意见。首先，虽然按照合同约定未支付房款，久久汇泉公司没有交付房屋的义务，但不能因此认定冯晓冉系私自入住房屋。根据李某与冯晓冉家人的录音可以认定冯晓冉系通过熟人购买涉案房屋，且冯晓冉持有房屋原有的水卡、电卡并进行了充值、使用，物业工作人员亦陈述对涉案房屋进行了上房验房，因此冯晓冉关于涉案房屋的钥匙、电卡、水卡系久久汇泉公司工作人员对其进行交付的陈述具有可信性。其次，冯晓冉为证明房屋存在质量问题，提供了证人、视频、装修合同、翻修结算单、录音等，拟证明涉案房屋因漏雨造成其损失，并与久久汇泉公司协商赔偿的事实。经庭审质证，久久汇泉公司对冯晓冉提供证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，结合上述证据及本院调查，可以认定涉案房屋曾经漏水，冯晓冉进行了楼顶修复及对装修进行翻修的事实。关于漏水原因，虽然久久汇泉公司以冯晓冉装修为由否认漏水与房屋质量的因果关系，但却拒绝冯晓冉对涉案房屋质量进行鉴定的申请，应承担举证不能的法律后果。最后，冯晓冉房屋泡水属于比较紧急的情况，冯晓冉及时对泡水部分进行翻修、对漏水部分进行维修也是减少损失的措施。冯晓冉陈述，其在当天告知了物业并至售楼处寻找工作人员未果，亦没有联系上久久汇泉公司杨文权。庭审中，李某陈述，售楼处并不是每天都开门，且杨文权在该时期确实因客观情况联系不上。因此，冯晓冉的陈述具有高度可信性，且在事后冯晓冉亦向久久汇泉公司告知了漏水的情况，双方对此也进行了协商。因此，久久汇泉公司上述抗辩理由不能成立，久久汇泉公司向冯晓冉交付的房屋不久出现漏水，且在维修期限内，久久汇泉公司应赔偿冯晓冉的相关损失。关于损失的认定。虽然本院对于冯晓冉房屋漏水后维修、翻修的事实予以认可，但冯晓冉未提供翻修、维修过程的具体证据，亦未提供其翻修、维修款项的支付凭证，导致冯晓冉翻修、维修的具体范围及必要性、合理性难以认定，翻修结算单不能作为认定损失数额的依据。本院认为以双方前期协商过程中久久汇泉公司同意赔偿的12万元予以认定损失，更具有合理性。虽然在录音中，李某称该12万元为熟人所让房款，如果通过熟人买房让价，让价通常发生在签订正式房屋买卖合同之前，而双方却在确定房款、签订合同、支付首付款甚至在房屋漏水之后，双方还在协商熟人让价之事，不符合常理，该12万元应视为双方对冯晓冉损失赔偿数额的协商。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯晓冉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司房款1570000元以及违约金（以1570000元为基数，按照日万分之一为计算标准，自2018年8月19日计算至实际给付之日止）。二、驳回原告（反诉被告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）冯晓冉损失120000元。四、驳回被告（反诉原告）冯晓冉其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费20329元，保全费5000元，合计25329元，由被告（反诉原告）冯晓冉负担；反诉案件受理费4750元，由原告（反诉被告）江苏久久汇泉集团徐州汇泉房地产开发有限公司负担2750元，由被告（反诉原告）冯晓冉负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  韩龙兰人民陪审员  王新礼二〇二〇年七月二十九日书 记 员  吕林宇