福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1918号 原告:福建福晟钱隆房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处钱隆首府营销中心，统一社会信用代码91350623070872373Y。 法定代表人：叶秋莺，董事长。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，该公司员工。 被告：蔡美真，女，1976年12月4日出生，汉族，住漳浦县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行，住所地漳浦县绥安镇麦市街中段南侧“都市绿洲”N幢D07-D09号、207-212号、L幢D10-D15号、213-215号，统一社会信用代码91350623678459966P。 负责人：黄瑞力，行长。 原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司与被告蔡美真、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司的诉讼代理人吴秋香、被告蔡美真到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福建福晟钱隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除福建福晟钱隆房地产开发有限公司与蔡美真签订的编号为35062308007000332《商品房买卖合同》（项目名称漳浦钱隆首府二期16＃1206号），并协助福建福晟钱隆房地产开发有限公司办理合同撤销备案登记手续及预售商品房预告登记注销手续；2.判令被告、第三人协助原告办理上述房屋的抵押权预告登记注销手续；3.判令蔡美真支付违约金130014元；4.判令被告向原告支付代偿款424843.17元，且自划扣之日起至实际归还之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息；5.本案的诉讼费由蔡美真负担。事实与理由：2015年3月24日，被告向原告购买漳浦县，双方共同签订合同编号为35062308007000332《商品房买卖合同》一份，合同约定该商品房预测面积为120.05平方米，单价为5415元，合同总价为650071元。向原告支付首付款210071元，余款440000元申请办理银行按揭贷款。2015年8月10日，第三人与被告、原告共同签订编号为3599967Ｑ115080352927《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告向第三人按揭贷款440000元，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。2018年10月至2018年12月（连续三个月），被告未按期归还月供款，第三人从原告的账户上扣划三期月供款共计8820.69元。2019年12月13日，原告又被第三人扣划416022.48元，其中本金394316.7元、利息19870.77元用于偿还被告所欠贷款及利息。根据合同约定，被告连续三期或累计六期不能按期偿还所欠款项，原告有权单方解除合同并有权要求被告按合同总价款20%支付违约金。 蔡美真辩称，不同意解除《商品房买卖合同》，被告同意在本月底前准备资金用于偿还所欠款项；原告所主张的违约金偏高，要求减免。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，福建福晟钱隆房地产开发有限公司提交了商品房买卖合同（2007版）、个人购房/购车借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单及拖欠明细、EMS快递、面单、跟踪记录查询、关于扣划逾期客户蔡美真欠款的函及中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单、商品房预售许可证、开发商住房贷款合作及担保协议及商品房买卖合同网上登记备案证明书、商品房按揭登记证明书。上述证据经蔡美真质证后无异议。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据异议的权利。上述证据经庭审质证及本院审查，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，福建福晟钱隆房地产开发有限公司与蔡美真签订了编号为35062308007000332《商品房买卖合同》及补充协议，由蔡美真向福建福晟钱隆房地产开发有限公司购买址在漳浦县绥安镇鹿溪北岸文昌路福晟.钱隆首府（福建漳浦）二期16#1206号商品房一套，房屋总价款650071元。合同第六条约定，买受人（蔡美真）应于2015年1月29日向出卖人（福建福晟钱隆房地产开发有限公司）支付人民币20000元，作为履行合同的定金，并于2015年3月24日前支付房款人民币190071元，余款人民币440000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》补充协议第三条按揭付款方式及违约责任约定，根据《合同》第六条约定，若买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定，7、买受人承诺：在买受人获得银行贷款后，且在出卖人承担阶段性担保期内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人自银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款（包括本金、利息、罚息、滞纳金等）。若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除《合同》及本补充协议，并要求买受人按合同总房款的20%支付违约金。上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）无息退还给买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。同日，漳浦县住房保障与房地产管理局根据合同双方的申请，办理了《商品房买卖合同网上登记备案证明书》。合同签订后，蔡美真支付给福建福晟钱隆房地产开发有限公司购房款210071元，余款440000元向银行办理按揭贷款。 2015年8月10日，蔡美真与中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》一份，约定蔡美真因购买坐落于漳浦县房屋，向中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行贷款440000元，期限240个月，自2015年8月10日至2035年8月10日。实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮5%执行。按月等额本息还款法。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；要求保证人承担保证责任……。福建福晟钱隆房地产开发有限公司对蔡美真的上述贷款提供阶段性连带责任保证。2015年8月14日，漳浦县住房保障与房地产管理局根据抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行和买受人蔡美真的申请，办理了浦房按抵：2015-1772商品房按揭登记证明书。 《个人购房/购车借款及担保合同》签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行依约向蔡美真发放了贷款440000元，蔡美真却未能依约履行还款义务，连续拖欠2018年9月、10月、11月三个月的贷款本息合计8820.69元未能偿还。2019年11月2日，福建福晟钱隆房地产开发有限公司代蔡美真向中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行贷款本金3716.87元、拖欠利息4490.11元、罚息613.71元，合计8820.69元。2019年11月30日，福建福晟钱隆房地产开发有限公司向蔡美真发出《催款通知书》，要求蔡美真在接到通知书之日七日起向福建福晟钱隆房地产开发有限公司偿还福建福晟钱隆房地产开发有限公司上述贷款及利息，否则，福建福晟钱隆房地产开发有限公司保留向蔡美真追诉的权利。但蔡美真未向福建福晟钱隆房地产开发有限公司支付代偿款8820.69元。 2019年12月13日，因蔡美真又未能按期偿还按揭贷款本息，中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行从福建福晟钱隆房地产开发有限公司在该行的账户扣划416022.48元用于偿还蔡美真所欠的贷款本金394316.70元、利息21705.78元。 本院认为，福建福晟钱隆房地产开发有限公司与蔡美真签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。蔡美真自2018年9月起连续三个月以上未按时偿还按揭贷款，导致福建福晟钱隆房地产开发有限公司履行保证责任，代为偿还了蔡美真尚欠的所有贷款本息424843.17元（8820.69元+416022.48元），蔡美真的行为已构成违约，根据补充协议第三条按揭付款方式及违约责任约定，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除《合同》及本补充协议，故福建福晟钱隆房地产开发有限公司请求判令解除《商品房买卖合同》、蔡美真协助办理注销合同备案登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。因福建福晟钱隆房地产开发有限公司已经代为清偿蔡美真所欠按揭贷款本金及利息，债权消灭的，抵押权也消灭，故福建福晟钱隆房地产开发有限公司要求蔡美真、中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行协助其办理注销商品房按揭登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。福建福晟钱隆房地产开发有限公司请求蔡美真按合同总价款20%即130014元支付违约金偏高，蔡美真要求调减，本院予以采纳，可酌情调整为按总价款650071元的10%即65007.1元支付违约金予以支持。福建福晟钱隆房地产开发有限公司作为保证人，在承担保证责任后，有权向债务人蔡美真追偿，故福建福晟钱隆房地产开发有限公司要求蔡美真支付代偿款424843.17元的诉求，有事实根据和法律依据，本院予以支持；其又要求蔡美真支付代偿款所产生的利息损失，因福建福晟钱隆房地产开发有限公司已主张按合同总价款的20%计付违约金，再主张支付代偿款所造成的经济损失，属重复主张，故本院不予支持。另，根据《商品房买卖合同》的约定，福建福晟钱隆房地产开发有限公司可从蔡美真已交纳的房款中直接扣除所欠款项及违约金，剩余房款退还给蔡美真。中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，福建福晟钱隆房地产开发有限公司的诉讼请求，除违约金予以调整及要求蔡美真支付代偿款424843.17元所产生的利息损失不予支持外，其余请求本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建福晟钱隆房地产开发有限公司与蔡美真于2015年3月24日签订的编号为35062308007000332《商品房买卖合同》； 二、蔡美真应于本判决生效后10日内协助福建福晟钱隆房地产开发有限公司办理注销编号为35062308007000332《商品房买卖合同》备案登记手续及预售商品房预告登记手续； 三、蔡美真、中国邮政储蓄银行股份有限公司漳浦县支行应于本判决生效后10日内协助福建福晟钱隆房地产开发有限公司办理注销讼争商品房抵押权预告登记手续； 四、蔡美真应向福建福晟钱隆房地产开发有限公司支付违约金65007.1元； 五、蔡美真应向福建福晟钱隆房地产开发有限公司支付代偿款424843.17元； 六、福建福晟钱隆房地产开发有限公司有权在蔡美真已付购房款650071元中扣除上述第四、五项款项，余款退还给蔡美真； 七、驳回福建福晟钱隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10301元，减半收取计5150.50元，由蔡美真负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄锦洪 二〇二〇年七月三十日 书记员  陈伟滨