黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0184民初4994号原告：黑龙江安地桩基础工程有限公司，住所地哈尔滨市道里区霞曼街19号6-7号A号。法定代表人：赵成财，总经理。委托诉讼代理人：战丽，黑龙江星河律师事务所律师。被告：孙亚军，男，1971年4月5日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。第三人：黑龙江上远房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区军民街24号立汇格林小镇C41栋1单元11层2号。法定代表人：吴志全，经理。原告黑龙江安地桩基础工程有限公司（以下简称为安地桩公司）与被告孙亚军、第三人黑龙江上远房地产开发有限公司（以下简称为上远公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告安地桩公司委托诉讼代理人战丽到庭参加诉讼，被告孙亚军、第三人上远公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安地桩公司向本院提出诉讼请求:请求判令恢复对黑龙江省同江市和平路中段和平国际1号楼4单元1301室的执行。事实与理由：首先，五常法院（2019）黑0184执异63号执行裁定书（以下简称为执异63号裁定书）无事实及法律依据。孙亚军诉上远公司、王忠义买卖合同纠纷一案，道里法院已作出判决，由王忠义偿还欠款868,000元，该笔欠款与上远公司无关。五常法院的执异63号执行裁定书中“孙亚军称上远公司将诉争房屋以394,278.50元价格转让给自己，用以抵偿所欠孙亚军的钢材款”的表述与道里区人民法院（2018）黑0102民初5943号生效判决书（以下简称为道里法院5943号判决书）相矛盾，上远公司不承认欠孙亚军钢材款，亦未用案涉房屋抵偿其欠款，五常法院的执行裁定书裁定错误。其次，诉争房屋目前仍属于上远公司，孙亚军未取得该房屋的所有权，自2012年签订买卖合同后一直未办理产权证，其对未办理过户登记手续具有过错，并非安地桩查封造成的，执行法院对该房屋的查封并无不当，应当恢复执行。诉讼过程中，安地桩公司申请将上远公司变更为第三人。孙亚军及上远公司未出庭亦未提交书面答辩。安地桩公司为证明其诉讼主张，向本院举示如下证据：证据一、哈尔滨市道里区人民法院于2019年3月29日作出的（2018）黑0102民初5943号民事判决书；黑龙江省五常市人民法院于2019年10月31日出具的（2019）黑0184执异63号执行裁定书。拟证明孙亚军在执异63号裁定书中亲自承认其与上远公司存在房屋买卖合同关系的前提是上远公司拖欠其钢材款，但是在该裁定之前，道里法院作出的5934号判决书第三页中，孙亚军已经自认起诉上远公司拖欠钢材款的事实只存在2011年的四笔，合计869,180.80元，且道里法院已经认定了869,180.80元钢材款是王忠义个人拖欠，和上远公司无关。本案中孙亚军没有提供证据证明拖欠钢材款的事实是在道里法院案件之外的钢材款，则本案中孙亚军主张的钢材款与道里法院认定的上远公司不拖欠其钢材款的事实是一个事实，即孙亚军主张本案涉诉房产是通过抵偿方式取得并不存在。五常法院在执异63号裁定中单纯审查房产买卖合同关系是否存在和有效，却未对孙亚军主张其是基于上远公司拖欠钢材款而以房抵债的事实的基础债权债务关系进行实质审查，其裁定认定的事实错误，中止执行错误。证据二、哈尔滨市中级人民法院于2017年8月28日作出的（2017）黑01执异99号执行裁定书（以下简称为哈中院99号裁定书）。拟证明孙亚军在2017年时已经对上远公司拖欠钢材款和用房产抵债的主张向哈中院主张过，但是哈中院判定双方不存在拖欠钢材款的债权债务关系，其提供的房产合同、资金往来收据等证据未获支持。因此，孙亚军在本案中主张上远公司拖欠的钢材款一事已经经过道里法院、中级法院判定不存在，中级法院又判定孙亚军与上远公司不存在合法有效的买卖合同、孙亚军没有实际占有其主张抵偿钢材款的相关房产。孙亚军在本案中没有提供证据证明孙亚军和上远公司存在交付钢材、拖欠钢材款的买卖合同关系及存在合法有效房屋买卖合同关系，那么其主张以房抵债依据的钢材款债权应当是包含在道里法院及哈中院案件中，本案关于钢材款的事实认定和房屋合法买卖、占有的主张经两级法院已经判定不予支持，本案应当就两级法院认定的同一事实作出同样认定，并恢复对涉诉房产的执行。本院认证意见为，证据一、证据二无法排除孙亚军是否存在除了道里法院判决认定的其他钢材买卖行为，亦无法证明本案涉及的394,278.50元钢材款已包含在道里法院与哈中院已审结的案件中；如本案涉及的394,278.50元钢材款确实包含在道里法院的868,000元中，孙亚军在2012年取得以房抵债协议及收据之后不可能又于2016年取得王忠义出具的欠钢材款的欠条；且安地桩公司并非本案钢材买卖关系的一方主体，也并非证据二哈中院99号裁定书中任何一方当事人，安地桩公司亦未因该裁定书发生权利与义务的变动，该裁定书审查的执行标的物与本案也并无关联，故本院仅对证据一、证据二的真实性予以采信。证据三、黑龙江新讼司法鉴定中心司法鉴定意见书一份、上远公司财务印章样式一份。拟证明上远公司的公章财务章经过其他案件，已经鉴定出为虚假印章，而鉴定报告中虚假的财务专用章与本案孙亚军资金往来收据中财务专用章的样式一致，因此孙亚军手中关于房产买卖相关的材料均为虚假的。上远公司从未和孙亚军签订过买卖合同，也从未实际收到过孙亚军的购房款和物业费等入住费用。孙亚军与上远公司不存在买卖合同关系，孙亚军更没有实际缴纳入户费用和实际占有过涉诉房屋。本院认证意见为，该鉴定系五常法院委托，鉴定意见书中表明送检的财务专用章与样本印章并非同一枚印章所盖印，但该鉴定意见不能证明孙亚军手中房产买卖相关材料为虚假的，故本院对该证据的真实性予以采信，对证明问题不予采信。证据四、五常市人民法院做出的（2017）黑0184民初838号民事裁定书（以下简称为五常法院838号裁定书）一份。拟证明五常法院根据申请，于2017年6月27日对上远公司位于黑龙江省同江市和平路中段和平国际1-4-1301室房屋予以财产保全，法院查封程序合法，不应中止执行。本院认证意见为，该证据能够证明涉案房屋被法院依法查封的事实，故对该证据予以采信。证据五、五常市人民法院（2018）黑0184执异63号执行裁定书（以下简称为五常法院执异62号裁定书）及法院专递回执一份。拟证明安地桩公司据此裁定书取得本案诉权并在法定期限内提起诉讼；五常法院于2017年6月30日作出查封保全裁定，2017年7月24日送达同江市不动产中心，2018年1月8日作出查封公告并张贴于防盗门上。在执行过程中调查发现房屋未进行权属登记。孙亚军主张2017年5月27日入户及因为查封原因导致不能办理房产证的说法自相矛盾，房产在其入户时尚未进行查封，也不存在任何权属登记，孙亚军完全有时间办理房产登记，可见孙亚军不能办理房产证的真正原因是其不是涉诉房产的所有权人，而非案外人原因导致的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四款：“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本院认证意见为，该证据客观真实，能够证明拟证明的事实，故本院对该证据予以采信。证据六、哈尔滨市中级人民法院做出的（2017）黑01执异115号执行裁定书一份。拟证明该裁定书中涉及情况与本案相同，哈中院已经驳回案外人王秀芳的异议请求，本案孙亚军提出的异议亦不能成立。本院认证意见为，该裁定书与本案并无关联，故对该证据不予采信。证据七、上远公司提供的情况说明一份、哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5943号民事判决书一份；哈尔滨中级人民法院（2017）黑01执异99号执行裁定书一份。拟证明上远公司与孙亚军不存在拖欠钢材款和签订房屋买卖合同的事实。上远公司也未收到过孙亚军支付的任何购房款、物业费等费用，也未将房屋交付给孙亚军。本院认证意见为上远公司未出庭参加质证，仅凭其提供的情况说明无法证实其主张，故对该情况说明不予采信；道里法院的5943号判决书及哈中院执异99号裁定书的内容与本案并无关联，且相关认证意见已在安地桩公司提交的证据一、证据二的认证意见中表述清楚，此处不予赘述。为查清本案事实，本院依法调取五常法院执异63号卷宗内，孙亚军提供的和平国际商品房买卖合同、同江和平国际资金往来收据、工商服务业同一收款收据各一份。经质证，安地桩公司对购房合同的真实性有异议，无法核实合同专用章的真实性。即使印章真实，但是本案房产买卖合同成立并生效的前提，按孙亚军的主张应是上远公司拖欠其钢材款，用钢材款抵购房款，但是依据真实性无法核实的买卖合同，无法认定拖欠钢材款的债权债务关系，和以房抵债的房屋买卖合同关系。此买卖合同不是正规房产销售合同，也不具备合法性，此种观点引用于哈尔滨市中级法院作出的相类似案件的裁定。安地桩公司对资金往来收据的真实性有异议，因收据上加盖的上远公司财务专用章为虚假印章，项目部的印章无法核实，而且没有上远公司收款人的财务人员签字。该收据本是孙亚军用于证明已经支付全部购房款，但因上远公司已经说明其与孙亚军不存在钢材款抵偿房屋购房款的事实，即使有收据存在，不论其是否真实，也无法证明孙亚军通过任何方式交付过购房款。安地桩公司对工商服务业收据真实性有异议，收据印章不清晰，无法核实真实性；没有孙亚军实际支付过相关物业费的银行流水，无法证明孙亚军在2017年5月27日实际交过入户费及实际占有房产的事实。经上远公司说明，其也未收到过任何入户费用。孙亚军未向本院提交任何证据。经本院审理查明，2012年10月20日，王忠义为孙亚军出具同江和平国际资金往来收据一张，内容为：“王忠义抵钢材款，1-4-1301，面积126.87平方米，单价3107元/平方米”，金额为394,278.50元，收款单位处加盖上远公司同江和平国际项目部专用章及财务专用章。同日，孙亚军与上远公司签订和平国际商品房买卖合同一份，合同写明房屋位置为同江市和平路和平国际小区1栋4单元13层1门，销售价格为3,258.50元/㎡，房屋面积约为121㎡，商品房总价款为394,278.50元；合同后由上远公司加盖合同专用章，并由孙亚军签名；2017年5月27日，孙亚军交纳涉案房屋的物业费共计2,252.95元，并取得盖有上远公司同江和平国际项目部专用章的工商服务业收款收据一张。另查明，上远公司为有限责任公司（自然人投资或控股），该公司股东为吴志全（持股比例51%）与王忠义（持股比例49%），上远公司法人及实际控制人为吴志全。五常法院于2017年7月3日作出的838号裁定书，裁定查封涉案房屋，2019年8月26日，案外人孙亚军向五常法院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的强制执行；2019年10月31日，五常法院作出的执异63号裁定书裁定中止对涉案房屋的执行；2019年11月12日，安地桩公司以孙亚军及上远公司为共同被告向五常法院提起诉讼；诉讼过程中，安地桩公司变更上远公司为第三人。本院认为，孙亚军取得的同江和平国际资金往来收据虽加盖了上远公司的项目部专用章及财务专用章，但安地桩公司对加盖的印章提出异议且资金往来收据上加盖的财务专用章与安地桩公司提交的证据三中的送检印章不一致，上远公司经本院传唤亦未出庭，无法核实加盖印章的真伪性；该收据并无上远公司法定代表人签名，即没有受领和作出以房抵钢材款意思表示的机关，无法证明孙亚军与上远公司已达成一致的意思表示；且收据虽写明“王忠义抵钢材款”，但王忠义作为上远公司的股东，并非上远公司法定代表人，无权处分上远公司名下的房产，即该涉案房产仍归上远公司所有。孙亚军于2017年5月27日交纳涉案房屋物业费等费用并取得收款收据一张，但该收据上加盖的是项目部专用章，本院认为此时在物业费收据上加盖项目部专用章不符合常理，即在没有其他证据佐证的情况下，该收款收据无法证明孙亚军已实际占有该房屋的事实；孙亚军取得了其与上远公司签订的商品房买卖合同（实际为以房抵债协议），但该合同仅是履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，即使该合同真实有效，但该房屋名义上仍归上远公司所有，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，孙亚军主张该房屋归自己所有，但其未办理房屋过户登记或房屋权属登记手续，又未向法院提供证据证明非因自身原因造成，故其持有的物业费交费票据不能逆推孙亚军享有该房屋的所有权，该房屋的所有权人并未发生变动，安地桩公司申请查封上远公司名下房屋的行为并无不当，依法应予支持。孙亚军、上远公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权利，不影响本案的审理。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：恢复对位于黑龙江省同江市和平路中段的和平国际小区1号楼4单元1301室住宅的执行。案件受理费1,550元，由被告孙亚军负担，此款于判决生效之日起十五日内给付原告黑龙江安地桩基础工程有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  史岩人民陪审员  陆芳人民陪审员  那春二〇二〇年七月三十日法官助理王佳欣书记员李婉姝