上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1726号上诉人（原审原告）：上海东孝互联网信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区沈梅路99弄1-9号1幢4楼。法定代表人：金丽云，执行董事。委托诉讼代理人：熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海巧鸟物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区沈梅路123弄31号4楼。法定代表人：杨碧丹，总经理。委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。上诉人上海东孝互联网信息技术有限公司(以下简称东孝公司)与上诉人上海巧鸟物业管理有限公司（以下简称巧鸟物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初22307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。东孝公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判巧鸟物业向东孝公司支付逾期交房的违约金195,000元。事实与理由：涉案租赁合同及补充协议解除系因巧鸟物业未能按约交付房屋构成违约所导致，虽然合同未约定巧鸟物业作为出租方的违约责任，但根据公平原则，应参照合同关于东孝公司的违约责任认定巧鸟物业承担的违约金。因巧鸟物业未能按约交付房屋给东孝公司正常使用，导致东孝公司另寻他处房屋办公，产生了巨大损失。一审判决未考虑实际情况，仅以合同未约定为由驳回东孝公司要求巧鸟物业承担违约责任的诉请，适用法律错误，二审法院应就此予以改判。巧鸟物业不同意东孝公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。巧鸟物业上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判：1.双方签订的租赁合同和补充协议于2019年1月16日解除；2.返还的租金中应先扣减2018年12月12日至2019年3月30日期间的租金和使用费，因该部分扣减金额大于东孝公司的已付租金，故巧鸟物业无需返还东孝公司租金。事实与理由：巧鸟物业因考虑东孝公司的困难而给予东孝公司提前入住租赁房屋处一楼，东孝公司认为其租赁的精装修标准应与二楼一致，而事实上二楼的精装修标准也是不包含空调安装的，故一审法院以双方未签署的《补充协议二》认定精装修交付的房屋必须包含空调，认定事实有误。根据巧鸟物业提供的视频可以显示，巧鸟物业已向东孝公司提供了符合约定的办公环境，而东孝公司提供的视频中装修6楼的工人系其自己派遣，故一审法院认定直到2018年12月31日，巧鸟物业向东孝公司提供的房屋不符合约定，属认定事实有误。巧鸟物业已于2019年1月1日前向东孝公司交付了房屋，一审法院在判决解除合同后，未处理东孝公司入住后所产生的租金及占有使用费，存在事实遗漏。东孝公司在2018年12月31日前未发出过其行使不安抗辩权的书面函件，亦未按约支付剩余租金，故东孝公司的行为不符合合同法第六十八条、第六十九条之规定。一审判决认定东孝公司不支付剩余租金的行为系行使不安抗辩权，其认定有误。东孝公司未能按约在2018年12月31日前支付租金65万元已先行违约，故本案不存在因巧鸟物业未能按约向东孝公司交付房屋导致其合同目的无法实现的事实基础。东孝公司不同意巧鸟物业的上诉请求，坚持己方上诉请求。东孝公司的一审诉讼请求：1.确认东孝公司、巧鸟物业签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2019年1月15日解除；2.巧鸟物业退还东孝公司支付的租金30万元；3.巧鸟物业支付东孝公司逾期交房的违约金195,000元；4.巧鸟物业承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月30日，东孝公司作为承租方（乙方）与巧鸟物业作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租的房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX、XX室（待定，如协商不下来变更为501室）（以下简称涉案房屋），房屋的租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，房屋交付为房屋精装交付。合同第四条“租金、物业管理费、车位租赁使用费及支付方式”约定为：租金以人民币结算，自起租日起即2019年1月1日至2019年12月31日止，每月含税租金为84,700元（租金77,000元+税金7,700元），租金包含物业费，租金每年相对应上一年递增10%；该房屋租金每6个月支付一次，第一期租金的含税金额为508,200元（租金462,000元+税金46,200元）及租赁保证金88,000元应在本合同签订当日内支付，其后的租金由乙方在每个付款周期起始日的二十日前向甲方支付，先付租金物业费和租赁保证金后用房；乙方未按上述约定交付租金及各项费用，若过期交付租金及租赁保证金等费用，则每过期一日，乙方应按三个月租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过十五日则视为乙方严重违约，甲方有权书面通知乙方解除合同不予退还租赁保证金并支付总额3个月租金作为违约金，甲方有权委托物业管理公司采取包括但不限于停水、停电等限制措施。合同第五条“租赁保证金”第1款约定：自签署本合同当日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金总额为88,000元，甲方收款后应向乙方开具收款凭证。合同第七条“房屋维修、改建、装修、招牌”第2款“房屋改建、装修及招牌”第1项约定：乙方的改建、装修设计方案（含空调设计方案）应报甲方及物业公司，经批准同意后方可实施，乙方不得随意破坏和改变该房屋的水、电等管线及承重墙面，否则甲方有权要求乙方在七日内对改动部分进行复原，并追究乙方因装修给甲方造成的损失和相关的法律责任。合同第十条“合同的变更、终止与解除”第5项约定：乙方有延期支付租金、租赁保证金、物业费、水电费等费用达十五日的，擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构等情形的，甲方有权单方解除合同，提前收回该房屋，乙方还应向甲方赔偿三个月租金作为违约金，如果违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应补足。合同第十二条“其他条款”第2项约定：本合同未尽事宜以及发生变更的，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款（或协议），本合同补充条款（或协议）以及附件均为本合同不可分割的一部分。2018年12月3日，东孝公司法定代表人陈某通过微信向巧鸟物业法定代表人杨碧丹就租赁房屋的实际使用面积提出异议，后经双方协商，2018年12月11日东孝公司、巧鸟物业就上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼3、6楼（6楼待定，协商不下来变更为5楼）签订《房屋租赁补充协议》，约定：东孝公司于2018年12月20日前支付30万元，于2018年12月31日前共付足租金及租赁保证金（其中含租赁保证金88,000元，保证金由巧鸟物业开收据给东孝公司）65万元（人民币陆拾伍万元整）+税金56,200元给巧鸟物业，于2019年5月1日前支付租金218,000元+税金21,800元，房租共优惠租金144,000元，优惠后东孝公司应付租金78万元。东孝公司分别于2018年12月11日、12月12日以银行转账方式支付巧鸟物业10万元、5万元，用途记载为“第一期房租”。2018年12月12日，东孝公司法定代表人陈某向巧鸟物业法定代表人杨碧丹发送微信询问“空调哪里开？”，杨碧丹回复“空调外机还没有开通，下周才开通”，陈某答“昨天你把情况跟赵总说一下就好了，也不至于这么快搬过来”，杨碧丹回复“我不知道你们这么快搬，我说了晚几天，他说先过来两三个人”。2018年12月15日，陈某微信询问杨碧丹“二楼的广告公司问到了吗？家具搬了吗？”，杨碧丹回复“没，明天有人来装地毯，我还会过去，明天一定给你弄好”“装5楼地毯”“后天可以装5楼家具”，陈某答“一定要安排好，不然周一没办法上班”，2018年12月16日上午11点40分，陈某向杨碧丹发送微信询问“杨总，家具搬了吗？”，杨碧丹回复“下午”“正在装5楼地毯”，同日下午6点24分，陈某再问“你现在搬了多少”，杨碧丹回复“六楼财务室和行政室办公桌”，陈某说“赵总周一过来，把他的办公室也搬一下”，杨碧丹回复“他的办公桌还没到”，陈某问“什么时候能好，你给个时间”，杨碧丹答“星期三工人来装”。2018年12月17日，杨碧丹向陈某发送微信“老板桌明天过来安装”“你们星期二款要安排过来，我们定家具也花了不少钱”，陈某问“空调什么时候能装？”……“我们房间的灯全部都装反了”“你电工明天能不能过来改一下？”“房间的灯装在房间里面开关”“开关全都装错了”，杨碧丹答“灯开关是在外面”。2018年12月19日，杨碧丹向陈某发送微信“今天房租早点打过来”，陈某回复“我们全付啊”“1月1号之前，全部都要装修完，你快点安排了，空调到底怎么样了，冷死了”，杨碧丹回复“房租今天打过来”，陈某回复“剩下的钱，你空调什么时候装好什么时候付，提早装好提早付出，晚装晚付”。同日下午5点54分左右，陈某又问“空调你催了吗？”，杨碧丹语音回复“你跟赵总说一下，你们不是还有笔租金吗，你们30号不是还有租金，有没有可能提前过来，我们好早点付给那个空调那边，因为我们的那个3,000多万的款，他们对方那边应该推迟了，本来说星期三给我们的，现在今天又没给我们，所以想到我这边来。”陈某问“对方怎么说，说什么时间”，杨碧丹答“你那个这几天如果这个星期可能给我的话，那我催他们一下，有可能能够提前几天过来吧，款没有全部到位，怎么去呀，人家发货也没这么积极”，陈某答“我们股东那边不可能的，你这边说是装修好入住，1月1日前没有全部弄好，我们不可能把钱给你，除非你所有东西都弄好，我们会提前给你付款。”杨碧丹答“你们明天还差一部分钱没给，那如果你们站在那里就1月1日进入，好吗”，陈某说“我们会按照补充协议给你钱，现在就剩十天时间了，如果你没弄好，没办法交房给我们，那是你违约了。”2018年12月19日，东孝公司以银行转账方式支付巧鸟物业10万元，付款用途记载为“第一期房租”。2018年12月20日，杨碧丹向陈某发送微信语音“然后空调的事情，如果你们账上资金有多的话，我建议说反正你们月底要付租金的，你们可以提前给我们这样子，我们好跟工厂那边沟通，空调提前过来，你们也可以提前用”“关于门禁联网的事情，需要重新布线，我们门禁起一个门锁的作用，你们要联控的话，我把门禁厂家叫过来，你们自己跟他沟通，这个你们自己弄”。陈某回复“这些事情你全部过来我们一次性说清楚，该怎么弄怎么算钱，你过来我们当面谈”。陈某又问“周末可以安排装一下前台和门吗”，杨碧丹答“周末装地板”“大门要一个星期左右才能装”。当日，东孝公司以银行转账方式支付巧鸟物业5万元，付款用途记载为“第一期房租”。2018年12月20日，晚上陈某与杨碧丹面谈，双方就六楼会议室的灯、办公室门条、卫生间的门和镜子、前台、茶室展示架等问题交换了意见落实了安装进度和时间，期间陈某对杨碧丹说“……我们现在最关心就是空调”，杨碧丹说“钱到位啥事都快”，陈某答“空调和钱是两码事”“空调应该在我们钱打过去之前就要装掉了”，杨碧丹答复“嗯”，陈某又说“我们钱后打给你，你可以跟人家借一下，你银行款什么时候下来”，杨碧丹回复“不行，我们都互相理解”“今天晚上还没给我答复啊，之前你们说的我也理解，不然钱没有一次性进来，我不让你进场的”。2018年12月28日，陈某向杨碧丹发送一条微信“杨总，马上要到元旦，办公室我们还不能正常办公，经过这段时间互相沟通及现场情况，我们整理总结了装修和设备还存在以下二十大方面的问题：第一五楼六楼会议室椅子各差20张未到位；第二，五楼、六楼中央空调未安装；第三，五楼六楼前台大理石墙面，灯光和前台桌未完成；第四，五楼六楼第一道进出大门及门禁未安装，各小办公室门把手未安装，有几扇门无法开合，配电房门未安装，进卫生间区域门未安装，五楼厕所旁边一个办公室门未安装……其余细节大家商量完成，以上请尽快完成，现在白天温度只有几度，员工都没有办法正常上班，希望理解。”“这些配置一月一号交房前请完成”，杨碧丹回复“明天装大理石”，陈某问“五楼还有三个门没装的”，杨碧丹“……他们应该是明天来吧，应该是明天来弄”，陈某又问“门禁呢”，杨碧丹回复“名片已经给你了，你联系了吗”，陈某答“门禁你钱不付，他怎么会来装，我们自己升级的会补差价，那你本来的门禁应该你让他来装吧”，2019年12月29日，杨碧丹回复“装玻璃明天过来调一下门，调好才能装门禁”。2018年12月31日，陈某问“柜子、前台还没装？”，杨碧丹答“你们房租要付过来”，陈某说“那你先交付吧，精装修全部弄好”。2019年1月2日，东孝公司法定代表人陈某通过微信向巧鸟物业法定代表人杨碧丹的助理发送了《函》及租赁房屋现场照片，《函》中针对系争房屋存在的问题提出了现场椅子缺少、中央空调未装、门禁未装、门无法开合、前台休闲区域的吧台未装、卫生间镜子未装等十二大项问题。2019年1月10日，东孝公司委托上海市张江公证处对上海市浦东新区XX路XX弄XX号3层、5层、6层房屋现状进行了拍摄公证,2019年1月17日，上海市张江公证处出具（2019）沪张江证经字第255号《公证书》。根据公证视频显示，上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋中存在5楼、6楼房屋中外部接线盒没有安装、中央空调出风口没有安装、六楼有工人在装修等。2019年1月14日，东孝公司向巧鸟物业发送了《解约函》[附2019年1月2日东孝公司发出的《函》、照片及EMS快递单]，东孝公司在《解约函》中提出2019年1月2日已经要求巧鸟物业三日内确定完成时间，否则东孝公司有权要求解除合同赔偿损失，巧鸟物业逾期未予确定也未能按约定将房屋装修完毕，至今连空调都没有安装，鉴于巧鸟物业上述行为已构成违约，东孝公司无法正常使用房屋，造成巨大损失，东孝公司通知巧鸟物业即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求巧鸟物业退还东孝公司已经支付的30万元，并保留追究巧鸟物业违约责任的权利。巧鸟物业于2019年1月15日签收《解约函》。东孝公司法定代表人同时以微信形式向杨碧丹的助理发送了《解约函》。2019年1月16日，巧鸟物业委托律师向东孝公司发函，称东孝公司尚余35万元租金未付，2019年1月14日，巧鸟物业收到东孝公司发送的《解约函》，东孝公司陈述与事实不符，东孝公司无权解除合同，鉴于东孝公司已经无意承租房屋，且逾期支付租金超过15天，根据合同约定，巧鸟物业通知东孝公司租赁合同及补充协议于2019年1月16日解除，东孝公司需要承担相应违约责任，请东孝公司于2019年1月20日前将房屋按照合同约定返还给巧鸟物业，否则将采取必要措施。2019年1月22日，杨碧丹助理向陈某发送微信称“房子租赁合同已经解除，给予你们搬迁的时间也已经到期，鉴于你们未给任何回复，我方将于明天锁门，并保留采取进一步措施的权利”。陈某回复“我们已经给了回复，你们没有权利锁门”。2019年1月29日，杨碧丹助理向陈某发送了一份《房屋租赁补充协议二》，并表示“按我们发的协议签，一点半左右不签断电”。后双方未签订该份《房屋租赁补充协议二》。补充协议二中约定“甲方需于2019年4月1日前在5、6楼安装好中央空调、于2019年3月1日前安装好5、6楼所有小办公室门以及第一道进出大门门禁、修复好电路及插座等”。2019年3月3日，东孝公司委托律师向巧鸟物业发函，称东孝公司、巧鸟物业就系争租赁房屋发生纠纷，2019年1月29日仍在协商，巧鸟物业擅自于2019年1月30日对租赁房屋停电加锁，导致东孝公司无法使用，之后东孝公司被迫搬离租赁场所，东孝公司认为巧鸟物业的行为给东孝公司造成巨大损失，东孝公司将向法院提起诉讼要求巧鸟物业承担责任。2019年3月15日，东孝公司再次委托律师向巧鸟物业发函重申了2019年3月3日律师函的内容，并强调东孝公司已经搬离系争租赁房屋。一审审理中，东孝公司明确诉请为：1.2019年1月1日之前，巧鸟物业没有在系争租赁房屋内安装好中央空调、前台、门，办公设备没有到齐，这些都不符合合同约定的精装修交付的条件。因此，根据合同法的相关规定，东孝公司于2018年12月28日发微信，2019年1月2日发函催告巧鸟物业履行义务，未果。2019年1月14日东孝公司向巧鸟物业发出《解约函》，巧鸟物业于2019年1月15日签收，故要求确认租赁合同及补充协议于2019年1月15日解除；2.巧鸟物业没有按约将租赁房屋交付给东孝公司，经催告后仍未履行，致使东孝公司合同目的无法实现，故要求巧鸟物业返还租金30万元并要求巧鸟物业支付未按约交付房屋的违约金195,000元，东孝公司该项违约金的主张没有合同依据，基于权利义务对等原则，东孝公司认为巧鸟物业没有按约履行交付义务可以参照适用合同第4条、第10条的约定要求巧鸟物业补偿相当于三个月租金的违约金。东孝公司另表示其支付的30万元均为租金不包括租赁保证金。巧鸟物业则认为，租期从2019年1月1日起算，东孝公司于2018年12月28日发出的微信不发生效力，合同约定租金先付后用，2018年12月31日开始使用房屋之前东孝公司应当支付租金65万元，而东孝公司只支付了30万元，故东孝公司违约在先。如东孝公司对巧鸟物业装修不满意，可以先不入住，空调应由东孝公司自行安装。东孝公司实际使用了系争租赁房屋，不存在返还租金的问题。东孝公司支付的30万元中包括了租赁保证金88,000元，余款是租金。涉案合同没有约定未按约交付房屋的违约责任，东孝公司主张未按约交付房屋违约金的诉请没有合同依据，不同意支付违约金。一审法院认为，当事人应当按约全面履行自身义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。东孝公司、巧鸟物业于2018年11月30日、2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。本案争议之一空调属谁安装问题。根据《房屋租赁合同》约定，房屋交付为“精装交付”，合同第七条“房屋改建、装修及招牌”系针对东孝公司在对系争房屋进行改建装修（含空调设计方案）时，应向巧鸟物业及物业公司报备批准，通过东孝公司、巧鸟物业法定代表人的微信也可以反映空调安装是巧鸟物业的义务，巧鸟物业提供的《补充协议二》双方最终没有签署，但该补充协议二中也明确了巧鸟物业安装完毕空调的时间节点，对于一个精装修交付的房屋，空调应由承租方自行安装显然与常理不符，故巧鸟物业关于空调由东孝公司自行安装的观点一审法院不予采纳。根据相关微信记录及公证视频显示系争租赁房屋中存在诸如空调、办公设备、外部接线盒没有安装、门禁、门、前台未安装的问题，直到2018年12月31日租赁房屋内仍有柜子、空调等问题，巧鸟物业向东孝公司交付的房屋不符合合同约定，且经东孝公司催告仍未按约完成，东孝公司可行使不安抗辩权，有权拒付租金，巧鸟物业主张东孝公司未付租金违约在先的意见，一审法院不予采纳。巧鸟物业交付的房屋不符合合同约定的精装交付的条件致使东孝公司合同目的无法实现，其行为已经构成违约，东孝公司有权解除租赁合同，巧鸟物业于2019年1月15日签收了东孝公司的《解约函》，故一审法院确认东孝公司、巧鸟物业于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》、于2018年12月11日签订的《房屋租赁补充协议》于2019年1月15日解除。关于东孝公司已经支付的30万元，根据银行电子回单的记载东孝公司支付款项的性质为第一期房租，巧鸟物业主张东孝公司支付的30万元中包括88,000元租赁保证金的意见，一审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于巧鸟物业未按约交付租赁房屋，东孝公司已经支付租金30万,巧鸟物业应予返还。合同中未约定逾期交房的违约责任，东孝公司要求参照逾期付款违约责任计算逾期交房违约金195,000元的诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条的规定，于2019年10月14日作出判决如下：一、上海东孝互联网信息技术有限公司与上海巧鸟物业管理有限公司于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》、于2018年12月11日签订的《房屋租赁补充协议》于2019年1月15日解除；二、上海巧鸟物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海东孝互联网信息技术有限公司租金30万元；三、驳回上海东孝互联网信息技术有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,725元，减半收取计4,362.50元，由上海东孝互联网信息技术有限公司负担1,462.50元，上海巧鸟物业管理有限公司负担2,900元。二审中，双方当事人未提交证据材料。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，本案一审庭审中，巧鸟物业提交2019年1月16日的解除函，证明其委托律师向东孝公司发函解除租赁合同，该函件于2019年1月18日送达东孝公司。东孝公司确认收到该律师函，但具体签收时间记不清楚了。二审中，东孝公司确认2019年1月18日收到巧鸟物业寄送的上述律师函。本院认为，上诉人东孝公司与上诉人巧鸟物业就涉案房屋所签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效当属正确。双方当事人应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。根据双方约定，起租日为2019年1月1日，房屋租金每六个月支付一次，先付租金物业费和租赁保证金后用房；东孝公司应于2018年12月20日向巧鸟物业支付30万元，2018年12月31日前付足租金及租赁保证金65万元及税金21,800元。然合同履行过程中，东孝公司除2018年12月20日前向巧鸟物业支付了“第一期房租”30万元外，剩余租金及保证金、税金拖欠至今未付。虽然东孝公司主张巧鸟物业未按合同约定交付房屋，但根据双方租赁合同的约定，系先付租金及保证金后用房，故东孝公司未按约在起租日前付足租金及保证金已先行构成违约。东孝公司虽主张因巧鸟物业未按约交付房屋其行使不安抗辩权，故未按约支付租金等费用，但一则租赁合同并未约定房屋交付的时间，而双方租期于2019年1月1日开始，故2018年12月巧鸟物业尚在为房屋交付作前期准备工作，并无不当；二则2018年12月20日巧鸟物业的杨碧丹还通过微信建议东孝公司尽早支付租金以便其与工厂沟通让空调提前过来，但东孝公司仍未按期足额支付租金，故东孝公司以巧鸟物业交付的房屋不符合约定为由行使不安抗辩权，其理由不成立，本院不予采纳。据此，东孝公司作为违约方不具有单方行使合同解除的权利，东孝公司起诉要求确认双方之间的租赁合同及补充协议于2019年1月15日解除，依据不足，本院不予支持。巧鸟物业在东孝公司逾期付款十五天后，依据租赁合同的约定向东孝公司发函解除合同，于法不悖。鉴于东孝公司确认2019年1月18日收到东孝公司的该函件，故本院认定涉案租赁合同及补充协议于2019年1月18日解除。一审法院认定东孝公司具有单方合同解除权，并据此认定东孝公司的解除函送达巧鸟物业的时间作为租赁合同的解除时间，认定有误，本院依法予以纠正。巧鸟物业关于东孝公司构成先行违约，东孝公司不具有单方合同解除权的上诉意见，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于东孝公司要求巧鸟物业返还其已付租金30万元的诉请。根据东孝公司2019年3月3日向巧鸟物业发送的函件，因巧鸟物业于2019年1月30日对租赁房屋停电加锁，之后东孝公司被迫搬离租赁场所。因此，东孝公司在占有使用租赁房屋期间，理应向巧鸟物业支付相应的租金及房屋占有使用费，因巧鸟物业已就涉案租赁物的租金、占有使用费，以及其他合同解除的后果另行诉讼，该案尚在审理中，故在双方就租金、使用费尚未结算前，东孝公司要求巧鸟物业返还已付租金30万元，本院不予支持。双方可就此在另案中一并处理。关于东孝公司主张的逾期交房违约金。虽然双方租赁合同解除系东孝公司未按约支付第一期租金及保证金构成违约所致，但巧鸟物业交付的租赁房屋中央空调未能正常使用亦属客观事实。虽然租赁合同仅约定“精装修交付”，具体的精装修标准则未作出约定。但根据常识，精装修的房屋一般均具备中央空调，且无论是双方争议时的往来微信记录，还是租赁合同文本，均未明确由东孝公司自行负责中央空调的安装。故在2019年1月1日起租日后，涉案租赁房屋的中央空调尚未安装出风口，巧鸟物业对此确实存在过错。但鉴于租赁合同及补充协议均未就此约定违约责任，故东孝公司参照租赁合同关于因承租人原因导致合同解除承租人所应承担的解约赔偿金的标准主张出租方的逾期交房之违约责任，一审法院对此未予支持，并无不当，本院予以认同。综上，上诉人东孝公司的上诉请求，本院不予支持。上诉人巧鸟物业的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初22307号民事判决第二、三项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初22307号民事判决第一项为“上海东孝互联网信息技术有限公司与上海巧鸟物业管理有限公司于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》、于2018年12月11日签订的《房屋租赁补充协议》于2019年1月18日解除”；三、驳回上海东孝互联网信息技术有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8,725元，减半收取计4,362.50元，由上海东孝互联网信息技术有限公司负担。二审案件受理费4,200元，由上海东孝互联网信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年七月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……