黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黑03执异29号案外人:广西杰成房地产投资顾问有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青山路18号青秀山庄D29栋。法定代表人：任江杰，董事长。委托诉讼代理人：安喜军，该公司主任。申请执行人：黑龙江森磊建筑工程有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红星乡红星村。法定代表人：周晓波，经理。委托诉讼代理人：孙成军，该公司股东。被执行人：鸡西市中康大地置业有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红军办新华11-门市-4。法定代表人：孙桂杰，董事长。委托诉讼代理人：许凤云，该公司企业经营顾问。在本院执行黑龙江森磊建筑工程有限公司（以下简称森磊公司）申请执行鸡西市中康大地置业有限公司（以下简称中康公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人广西杰成房地产投资顾问有限公司（以下简称杰成公司）对本院（2019）黑03执33号之七执行裁定查封的中康公司开发的位于鸡西市鸡冠区中康凤凰城小区（以下简称中康凤凰城）三十一号楼一单元130X室，三单元80X室、90X室、100X室、100X室、100X室、110X室、110X室、130X室、160X室、170X室、170X室共计12户提出书面异议。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人杰成公司称，案外人因替中康公司承担了偿还绍兴君和投资有限公司（以下简称君和公司）借款51730993.33元的责任，于2020年1月20日与中康公司达成以房抵债协议书，中康公司将其名下的中康凤凰城52户房屋（其中包含案涉查封的12户房屋）、建筑面积8473.60平方米，用于抵偿案外人代偿的借款。同日，与中康公司签订了商品房认购协议书及补充协议。为替中康公司向君和公司履行代偿还款义务，案外人将股权质押给君和公司，并于2020年4月6日通过其投资设立的北海越亚房地产开发有限公司（以下称越亚公司）向君和公司还款100万元。案外人请求中止对案涉12户房屋的执行。案外人提供的证据是：1、2020年1月17日杰成公司向君和公司出具的《不可撤销承诺书》；2、2020年1月17日杰成公司向越亚公司出具的《不可撤销承诺函》；3、2020年1月20日杰成公司与中康公司签订的《以房抵债协议书》；4、以房抵债清单汇总及抵扣房屋清单；5、2020年1月20日中康公司与杰成公司签订的《中康·凤凰城商品房认购协议书》三份，编号分别为0076X、0076X（包含案涉12户房屋）、0076X；6、2020年1月22日中康公司与杰成公司签订的《中康·凤凰城商品房认购协议书》补充协议；7、2020年1月20日中康公司出具的加盖公司财务专用章的房款收据3张；8、2020年1月20日鸡西市隆和物业管理有限公司出具的物业结算通知单3张；9、2020年1月20日中康公司出具的加盖公司财务专用章的预收电费收据3张；10、越亚公司企业股东信息《电脑咨询单》；11、2020年3月24日北海市市场监督管理局出具的股权出质设立登记通知书；12、2020年4月16日的《广西北部湾银行电子交易回单》；13、君和公司的民事诉状；14、鸡西市中级人民法院（2019）黑03民初84号之一民事裁定书。申请执行人森磊公司称，1、案涉房屋系杰成公司与中康公司之间抵债抹账所得，且不用于居住，杰成公司不是消费者和买受人，只是一般债权人；2、杰成公司的法人代表任江杰既是中康公司的监事又是越亚公司的股东及副总经理，君和公司既是中康公司的股东之一又是越亚公司的股东之一，属于中康公司股东为公司转移资产，逃避债务。请求驳回案外人异议请求。被执行人中康公司称，对案外人异议申请的请求、事实、证据没有异议。因君和公司与中康公司有债务诉至鸡西市中级人民法院，借款本息51730933.33元，案外人代中康公司承担了还款义务，君和公司撤诉。中康公司将包括案涉房屋在内的房屋抵抹给案外人，用以抵顶案外人代偿的借款本息。本院查明，森磊公司与中康公司、第三人泰兴市分界建筑安装工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2015）鸡民初字第30号民事判决，判令：中康公司于本判决生效后十日内支付森磊公司款项3041368元以及利息（自2015年1月16日起至款项付清之日止，以3041368元为本金，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；如果中康公司未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费……森磊公司和中康公司不服一审判决，均提起上诉。黑龙江省高级人民法院（以下称省法院）于2019年4月17日作出（2018）黑民终746号民事判决，判令；驳回上诉，维持原判。判决生效后，森磊公司申请执行。本院于2019年5月14日立案执行，于2020年4月17日作出（2019）黑03执33号之七执行裁定，查封被执行人中康公司所有的坐落于鸡西市鸡冠区中康凤凰城小区的三十一号楼一单元80X室、80X室、90X室、90X室、90X室、100X室、100X室、100X室、130X室，三单元80X室、80X室、90X室、100X室、100X室、100X室、110X室、110X室、130X室、160X室、170X室、170X室，共计21户住宅。（查封房屋详见该裁定），其中包括案涉查封的12套房屋。另查明，2020年1月20日，案外人与中康公司达成《以房抵债协议书》，主要内容为：（一）债权债务情况：中康公司自2011年8月1日起至2019年8月31日止，向君和公司借款本息合计51730933.33元，君和公司向鸡西市中级人民法院提起诉讼，案号为（2019）黑03民初84号。2020年1月17日杰成公司向君和公司出具《不可撤销承诺函》，承诺承担还款责任，将其持有的北海越亚公司5%股权质押，并将持股分红作为还款资金来源。促成了君和公司与中康公司和解，并撤诉。（二）以房抵债金额及方式：1、中康公司将中康凤凰城52户房屋、建筑面积8473.6平方米，单价为多层3580元/平方米、高层3980元/平方米、商服7500元/平方米，合计金额为52083683.2元，产权归杰成公司作为抵偿，具体抵扣房屋详见《以房抵债清单汇总》。2、本协议签订后3日内，双方签订《中康·凤凰城商品房认购协议书》，杰成公司无需支付上述对应购房款。3、《中康·凤凰城商品房认购协议书》签订后7日内，中康公司向杰成公司开具收据凭证。该协议由中康公司高玉敏签名并加盖了公司公章、杰成公司任江杰签名并加盖了公司公章。2020年1月20日，中康公司与案外人签订了《中康·凤凰城商品房认购协议书》三份：（1）编号0076X合同，约定：杰成公司认购中康.凤凰城一期多层X-1X号房，建筑面积1051.20平方米，单价为3580元每平方米，总价款3763296元，以房抵债方式交纳定金，一次性付款3763296元；（2）编号0076X合同，约定：杰成公司认购中康.凤凰城一期高层X-2X号房，建筑面积2087.39平方米，单价为3980元每平方米，总价款8307812.20元，以房抵债方式交纳定金，一次性付款8307812.20元；（3）编号0076X合同，约定：杰成公司认购中康.凤凰城一期商服X-2X号房，建筑面积5335.01平方米，单价为7500元每平方米，总价款40012575元。上述三份认购协议，由中康公司潘迎晨签名并加盖了公司公章、杰成公司任江杰签名并加盖了公司公章。合同签订当日，中康公司为杰成公司开具了三张52套房屋的房款收据，收款方式注有“以房抵债”字样，并加盖了公司财务专用章，又开具了三张金额分别为4.8万元、6千元、3千元的预交电费收据，并加盖了公司财务专用章。当日，鸡西市隆和物业管理公司为杰成公司开具了三张金额分别为63108元、125499元、23824元的物业结算通知单。2020年1月22日，中康公司与杰成公司签订了《中康·凤凰城商品房认购协议书》补充协议，内容为：中康公司与杰成公司于2020年1月22日签订的《中康·凤凰城商品房认购协议书》合计52户房屋，建筑面积8473.6平方米。上述房屋系中康公司用于抵付杰成公司替中康公司承担的对君和公司的还款。基于为中康公司代偿借款，据此视为杰成公司已向中康公司履行支付了认购协议中对应购房款的义务，无需向中康公司支付任何房款。该协议由中康公司高玉敏签名并加盖了公司公章、杰成公司任江杰签名并加盖了公司公章。该补充协议附《以房抵债清单汇总》一份，其中异议案涉的中康凤凰城三十一号楼房屋为：一单元130X室，三单元80X室、90X室、100X室、110X室、130X室、170X室，5户均为面积107.74平方米，单价3980元，金额428805.20元；三单元100X室、160X室、170X室，3户均为面积88.84平方米，单价3980元，金额353583.20元；三单元100X室、110X室，2户均为面积119.37平方米，单价3980元，金额405792.60元。12户房屋金额合计为4154960.80元。再查明，案外人为证明其履行了代偿还款义务的主张，提供了3份证据。证据1，越亚公司企业股东信息《电脑咨询单》，内容为：越亚公司的股东发起人为杰成公司、广西银通投资发展公司、君和公司；证据2，北海市场监督管理局于2020年3月24日出具的《股权出质设立登记通知书》，内容为：出质股权所在公司为越亚公司，出质股权数额为250万元/万股，出质人为杰成公司，质权人为君和公司；证据3，《广西北部湾银行电子交易回单》，内容为：2020年4月16日，越亚公司通过广西北部湾银行北海分行向君和公司汇款100万元，汇款用途为利润分配，代杰成公司还款。本院认为，案外人杰成公司与被执行人中康公司达成以房抵债协议所涉52套房屋总金额为51730933.33元，案涉的12套抵债房屋金额为4154960.80元的事实清楚。案外人向本院提供的汇款单，能够证实越亚公司于2020年4月16日代杰成公司向君和公司还款100万元的事实清楚。虽然在本院查封前，中康公司与案外人签订以房抵债协议及房屋认购合同，并向案外人出具了房款收据及预交电费收据，案外人亦进行了物业结算，但本案房屋买卖交易是基于以房抵债关系而形成，案外人的现有证据不能证明其已经实际支付了全部价款。综上，案外人异议不符合《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，不能排除本案的强制执行。案外人异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人广西杰成房地产投资顾问有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长 尚士波审判员张卫东审判员 王   勇   刚二〇二〇年七月二十七日书记员 高       鹏