河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1380号 上诉人（原审原告）：张宝云，女，1937年7月14日生，汉族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 上诉人（原审原告）：贾勤发，男，1957年1月13日生，汉族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 二上诉人委托诉讼代理人：李海飞，河北建兴人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田凤雨，男，1964年11月26日生，汉族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：田静雅（系被上诉人之女），女，1992年1月1日生，满族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：王岳峰，河北尚丰律师事务所律师。 上诉人张宝云、贾勤发因与被上诉人田凤雨物权纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，网络公开开庭进行了审理，上诉人张宝云、贾勤发的委托诉讼代理人李海飞，被上诉人田凤雨及其委托诉讼代理人田静雅、王岳峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张宝云、贾勤发上诉请求：1、请求二审法院依法撤销丰宁满族自治县人民法院作出的（2019）冀0826民初4275号民事判决书，依法改判被上诉人协助上诉人在不动产登记部门办理位于丰宁满族自治县万胜永乡万胜永村敖包沟组15号院内四间大房及四间小房确权在上诉人名下，判令被上诉人赔偿其擅自拆除上诉人所有的房院内四间小房的损失10000.00元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。上诉人对贾自贵将房屋出卖给被上诉人的事实并不知情，对被上诉人出示证据即贾自贵自书证明条的真实性存有异议。（1）无论是作为贾自贵妻子酌的上诉人张宝云亦或是作为贾自贵儿子的上诉人贾勤发对贾自贵将四间大房及四间厢房卖给被上诉人的事实均不知情，贾自贵从未将此事告知家人，与常理不符；（2）贾自贵患心脏病、糖尿病、高血压多年，于2011年去世。2007年时已经糖尿病综合症，须上诉人张宝云随时随地护理，其实际不能书写，无法出具书面证明；（3）2007年4月贾自贵人在丰宁县高然家里居住，并未与被上诉人相见，更无可能将房子卖给被上诉人并为之出具证明条；（4）被上诉人出具“证明条”内容与实际不符，贾自贵、张宝云与贾勤发在取得建设用地使用权后建房屋八间，包含四间大房、四间厢房，如进行买卖亦不可能是在证明条上注明四间，那么这四间是两间大房、两间厢房还是四间大房呢？不能达到被上诉人证明目的。2、即使证明条为真，贾自贵确实将四间大房、四间厢房卖给被上诉人，贾自贵出卖房屋的行为亦构成无权处分，而并非一审判决所述其行为构成表见代理。被上诉人在一审中提交的集体土地建设用地使用证能够证明自1992年12月20日起经丰宁满族自治县土地管理局批准涉案房屋所占土地使用者分别为贾自贵和贾勤发，用途为住宅用地。涉案房屋在此土地上建造。两间大房为贾自贵与上诉人张宝云共同共有，两间大房为房屋上诉人贾勤发所有，四间厢房为双方共同共有。贾自贵在未告知实际所有权人张宝云、贾勤发，未取得授权的情况下，无权对被上诉人所有的房屋进行处分。《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该无权处分的买卖行为是效力待定的，权利人即上诉人于2019年8月份得知自己所有的房屋登记在被上诉人名下，以诉讼方式表明对贾自贵物权处分行为不予追认。故该处分权无效。综上，上诉人不服一审法院作出的民事判决，请求二审法院依法改判或发回重审。 田凤雨答辩称：关于上诉人称贾自贵将四间房屋出售给被上诉人并不知情，也未告知贾勤发，不符合事实。贾自贵是一家之主，对房屋享有处分权。并且基于贾勤发、张宝云之前共同居住于涉诉房屋内。上诉人对出卖房屋行为不可能不知情。上诉人对贾自贵自述证明条存有异议，既然存有异议就应该鉴定字迹去主张权利，一审中上诉人放弃权利，应自行承担举证不能后果。上诉人称贾自贵患病多年，不能书写，没有证据证明。上诉人称当时贾自贵在别处居住，他在哪里居住与本案无关。涉诉四间房屋就是四间正房，因为案中提到厢房不属于房屋，也不属于厢房。房屋两间是储物房，另外两间是养马的马圈。这四间应作为正房的附属设施。贾自贵当时是自愿出售该房屋，属于有权处分，且2007年出售房屋之后，上诉人等人多次已经回来过，看过此房屋，每次都没有对权属提出异议。贾自贵出售完房屋后，是张宝云亲自将钥匙给被上诉人的。即便贾自贵出售房屋时候其他人不知道，但是被上诉人行为也构成善意取得。答辩人是善意的，因为有足够理由相信贾自贵是一家之主有房屋买卖权。答辩人支付相应价款，2007年涉诉房屋3000元基本吻合。因此，即便是其他人不知道，那么答辩人已取得产权。 张宝云向一审法院起诉请求：1、被告协助原告在不动产登记部门办理位于丰宁满族自治县万胜永乡万胜永村敖包沟组15号院内四间大房及四间小房确权在二原告名下，2、判令被告赔偿其擅自拆除原告房院内四间小房的损失10000.00元，3、判令被告承担二原告支付的律师费及律师交通费合计4600.00元，4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，二原告与被告同属丰宁满族自治县万胜永乡万胜永村敖包沟组，原告张宝云系原告贾勤发之母。原来原被告两家系东西院的邻居，在2007年4月原告张宝云的丈夫贾自贵（现已去世）将自家的四间房子{其中有两间登记在原告贾勤发名下，另两间登记在贾自贵（宅基地使用证上名字为贾自桂）名下}以3000.00元的价格卖给了被告，并于2007年4月15日贾自贵给被告出具了类似于收条的证明条一份，上面注明了收到被告买房款3000.00元，并将该房子的钥匙交给了被告（原告张宝云陈述将钥匙交给被告的原因为将房屋交给被告用于被告农耕时临时居住），后原告张宝云及其丈夫贾自贵搬到了其他地方进行居住。在2014年丰宁满族自治县人民政府在全县范围内进行不动产确权登记时，被告申请将该房院登记在自己名下，相关申请已递交，测绘工作也已完成，该房院权属的登记表也注明了该房院登记在了被告名下，至今为止只差不动产登记部门给被告发不动产证书。后原被告双方发生争议，二原告认为此房院是自己的，因被告对双方争议的房屋已办理了相应的不动产登记事项，故诉请被告协助自己办理该争议房屋归自己所有的不动产登记事宜并赔偿自己的相应损失。 一审法院认为，原告请求被告协助自己办理房屋过户的诉讼请求，是应该建立在自己对诉争房屋具有所有权的基础上的，二原告虽然持有原来的宅基地使用证，但被告提供的原告张宝云已去世的丈夫贾自贵所给被告出具的证明条能证实当初原告张宝云的丈夫已经将该房屋以3000.00元的价格卖给了被告，且原告已将该房屋的钥匙交给了被告，可以视为交付了该房屋，原告张宝云的丈夫贾自贵与被告之间买卖房屋的合同成立并生效，且已实际履行，原告虽对该证明条不予认可，但未能提供相关证据予以推翻该证明条的真实性，故应视为该房屋的所有权在现实中已发生了转移。虽然原告张宝云的丈夫贾自贵在当初卖给被告的四间房子当中有原告贾勤发的两间，但当时该房屋由原告张宝云及其丈夫贾自贵居住，由原告张宝云的丈夫贾自贵出面出卖该房屋，能构成表见代理，且原告张宝云的丈夫贾自贵给被告出具的证明条上注明了出卖的房屋为四间，故应视为原告贾勤发对该两间房屋的所有权在现实中亦发生了转移。故二原告请求被告协助办理房屋确权登记的主张缺乏相应的事实依据，无法得到支持，原告的其他诉讼请亦建立在此基础之上的，故亦无法得到支持。 一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决:驳回原告张宝云、贾勤发的诉讼请求。 一审案件受理费200.00元，由二原告承担。 本院二审期间，二上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：2007年4月上诉人张宝云的丈夫贾自贵将自家的四间房子（其中有两间登记在上诉人贾勤发名下）以3000.00元的价格卖给了被上诉人田凤雨，并于2007年4月15日给田凤雨出具了收到买房款3000.00元的类似于收条的证明条一份，并将该诉争房屋交付给被上诉人田凤雨使用至今，表明贾自贵与田凤雨之间形成事实上的房屋买卖合同关系，并已经履行完毕。贾自贵系上诉人张宝云的丈夫，上诉人贾勤发的父亲，虽然四间房子当中有贾勤发的两间，但当时该房屋由张宝云及其丈夫贾自贵居住，被上诉人田凤雨有理由相信贾自贵有权处分该诉争房屋，田凤雨交付了当时房屋价款3000.00元，上诉人张宝云将案涉房屋的钥匙交付给田凤雨，被上诉人田凤雨就因善意取得，获得了本案诉争房屋的所有权。本案诉争房屋自2007年4月至今一直由被上诉人田凤雨占有使用，并完成了2014年的确权登记，只差不动产登记部门给其发不动产证书，现上诉人张宝云、贾勤发主张其对贾自贵的卖房行为不知情，并未提交有效证据佐证且与常理不符。综上，二上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由上诉人张宝云、贾勤发承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年七月一日 书记员 孙     秋     晨