浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1031号上诉人（原审原告）：陈中华，男，1968年5月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告）：吴小平，女，1974年7月11日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上述二上诉人委托诉讼代理人：杨国江、屠辰晨,浙江嘉诚中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈兵，男，1953年5月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。原审被告：苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路111号。统一社会信用代码：9132050655808117X1。法定代表人：蔡祥贤，董事长。委托诉讼代理人：孙剑婷，女，该公司员工。原审被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市水晶大厦1301室。统一社会信用代码：913304005623992797。法定代表人：蔡祥贤，董事长。委托诉讼代理人：周双杰，男，该公司员工。上诉人陈中华、吴小平因与被上诉人陈兵、原审被告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）、嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称丽丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后,依法组成合议庭，于2020年6月18日开庭进行了审理。上诉人陈中华、吴小平委托诉讼代理人屠辰晨、被上诉人陈兵、原审被告中润公司委托诉讼代理人孙剑婷、丽丰公司委托诉讼代理人周双杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈中华、吴小平上诉请求：1.改判解除对利丰商业中心商铺7-117号、7-118号、7-119号、7-120号（以下简称涉案房产）的查封，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由陈兵承担。事实和理由：2013年5月陈中华、吴小平与丽丰公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，2015年11月双方再次签订了《房屋买卖合同（网签）》，并办理了网签手续予以公示，上述事实可以证明陈中华、吴小平与丽丰公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同；合同签订后，陈中华、吴小平与苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称中润嘉兴公司）签订了《委托经营管理协议》，委托经营期限为8年，并向中润嘉兴公司收取了租金，故陈中华、吴小平已经实际占有涉案房产；经口头协商，陈中华、吴小平与丽丰公司、中润嘉兴公司确认，丽丰公司对陈中华、吴小平享有剩余购房款5233000元的债权，陈中华、吴小平对中润嘉兴公司享有2017年6月至2022年5月的租金计5299640元的债权，各方同意陈中华、吴小平对中润嘉兴公司的债权转移至丽丰公司，丽丰公司对债权等额部分的金额视为陈中华、吴小平已经支付剩余购房款。在一审庭审中，陈中华和吴小平、中润公司、丽丰公司对上述事实均予认可，足以证明陈中华、吴小平已经支付了全部价款。因丽丰公司原因导致涉案房产长期被上海市长宁区人民法院查封，2019年1月解封后，2019年3月再次被一审法院查封。期间间隔时间过短，陈中华、吴小平长期在国外导致未能及时办理过户手续，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，陈中华、吴小平作为无过错不动产买受人，其物权期待权应受到法律保护，涉案房产的查封应当解除。陈兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。理由是：1.陈中华、吴小平与丽丰公司之间不存在有效的买卖合同，实际是借贷关系；2.涉案房产是商铺而不是住宅，不能适用《执行异议复议规定》第二十八条；3.陈中华、吴小平主张以租金抵销房款，但年租金有一半未产生，并非到期债权，且陈中华、吴小平以对中润公司享有的债权抵销其对丽丰公司的债务，涉及三方当事人，现欠缺协商一致的书面凭证。中润公司、丽丰公司的意见与陈中华、吴小平的上诉理由一致。陈中华、吴小平向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除对涉案房产的查封；二、本案诉讼费由陈兵、中润公司、丽丰公司负担。一审法院认定事实：陈兵因与中润嘉兴公司、中润公司、丽丰公司、付建国侵权责任纠纷一案，一审法院于2018年8月16日作出（2018）浙0402民初2422号民事判决：中润公司、丽丰公司于判决生效后十日内共同赔偿陈兵装修及设计费损失共计6047224元；驳回陈兵其他诉讼请求等。上述判决生效后，陈兵申请强制执行，一审法院于2019年1月9日以（2019）浙0402执115号案立案执行。在执行过程中，一审法院于2019年3月12日查封了丽丰公司名下的涉案房产。后陈中华、吴小平提起执行异议，认为查封的房产为其所有，要求解除查封。一审法院于2019年7月26日作出（2019）浙0402执异40号执行裁定：驳回陈中华、吴小平的异议请求。2013年3月3日，陈中华、吴小平与丽丰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：陈中华、吴小平向丽丰公司购买涉案房产，按单价31505.59元/平方米，总价款为10466787元；陈中华、吴小平于2013年5月10日前支付房款200000元，于2013年6月10日前付清房款5033787元，余款在丽丰公司通知日期内办理完按揭贷款5233000元；丽丰公司应在2014年5月30日前，将符合条件的商品房交付陈中华、吴小平使用等。该合同打印时间为2013年3月11日，并注明本合同尚未备案。同时，陈中华、吴小平作为委托方，中润嘉兴公司作为受托方、丽丰公司作为担保方，签订了《委托经营管理协议》，约定陈中华、吴小平自愿将涉案房产委托中润嘉兴公司代为办理房屋交付手续并在委托经营管理期限内出租给中润嘉兴公司使用，由中润嘉兴公司按照该项目的统一规划进行统一招商和统一经营管理；委托经营管理期限为8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止，在委托经营管理期间双方均不得解除、终止本协议；自2014年6月1日至2017年5月31日的租金收益，中润嘉兴公司已一次性支付给陈中华、吴小平，本协议签订时陈中华、吴小平须提供该租金收益的收据给中润嘉兴公司；2017年6月1日至2022年5月11日的年租金为1059928元；中润嘉兴公司应每6个月为一期支付一次租金，每次应提前10日将下期应付的租金打款至陈中华、吴小平指定的账户等。2013年5月10日，陈中华向丽丰公司付款200000元；2013年7月15日，陈中华向丽丰公司付款5033787元，款项注明为房产付款；2013年9月2日，陈中华向丽丰公司付款2000元。2013年9月2日，丽丰公司向陈中华、吴小平开具了涉案房产的销售不动产统一发票。2015年11月16日，陈中华、吴小平与丽丰公司分别签订了编号为2015预0010415、2015预0010418、2015预0010417、2015预0010419的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定：陈中华、吴小平向丽丰公司购买涉案房产，4套房产分别按毛坯单价31206.53元/平方米，总价款为1962579元；按毛坯单价34189.91元/平方米，总价款为1997375元；按毛坯单价31393.41元/平方米，总价款为2768899元；按毛坯单价30459.04元/平方米、总价款为3737934元；陈中华、吴小平分别于2013年6月10日前付清房款981579元、999375元、1384899元、1869934元，余款分别在丽丰公司通知日期内办理完按揭贷款981000元、998000元、1384000元、1868000元；丽丰公司应在2014年5月30日前，将符合条件的商品房交付陈中华、吴小平使用等。该合同打印时间为2016年2月29日，并注明本合同已备案。2018年12月5日，利丰商业中心（北区）商铺7幢115-121号已经嘉兴市市场监督管理局核准注册为嘉兴市经开城南街道祝卡飞咖啡馆。2017年8月15日，上海市长宁区人民法院因（2016）沪0105执4757号案件对丽丰公司名下利丰商业中心商铺7-117号、7-118号、7-119号予以查封，查封期限截止期为2020年8月14日。2019年1月8日，上海市长宁区人民法院对上述房产予以解封。丽丰公司出具的《情况说明》载明，有149户小业主因受商业地产大环境影响及银行对商业地产的放贷紧缩，贷款都一直无法办理下来，为了解决这些客户实质性的问题，丽丰公司遂采取贷款按揭款转为租金收益两者相抵扣的方式，由原首付款的50%金额调整为该套房子的全款，合同需要重新撤销再备案（附件清单中包含涉案房产）。一审法院认为，陈中华、吴小平对涉案房产不享有足以排除查封强制措施的民事权益。理由如下：首先，一审法院于2019年3月12日在嘉兴市自然资源和规划局对陈中华、吴小平购买的涉案房产进行了查封，因上述房产尚登记于被执行人丽丰公司名下，且陈中华、吴小平尚未按购房合同约定支付全部的购房款及办理相应的银行贷款手续，陈中华、吴小平对所购买的涉案房产的相关权利义务尚处于权利待定状态，执行法院所采取的查封措施符合相关法律规定，并无不当之处；故丽丰公司作为涉案房产销售方自2019年3月12日起未经保全法院的同意，已不得自行处置涉案房产的相关权益。其次，涉案房产陈中华、吴小平虽已于2016年2月29日办理了房屋买卖合同备案登记，但并未履行其全额付款义务，虽因客观原因丽丰公司对此予以谅解，然而并不足以表明涉案房产的相关权属已进行了变更，故一审法院对丽丰公司的涉案房产的权属予以查封合法有效。第三，陈中华、吴小平所购买的涉案房产买卖合同并未办理过备案撤销手续，并重新办理新的网签合同予以备案，因此不具有商品房买卖合同变更的效力。综上，陈中华、吴小平主张解除对涉案房产查封措施的诉讼请求理由不能成立，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回陈中华、吴小平的诉讼请求；案件受理费54509元，由陈中华、吴小平负担。二审中，陈中华、吴小平向本院提交微信聊天记录一份，证明2019年2月13日丽丰公司工作人员通过微信群组联系陈中华、吴小平，告知其涉案房产已经解封，将继续实施2017年6月至2022年5月期间租金抵扣剩余房款的方案，并通知陈中华、吴小平办理过户手续。陈兵质证意见：对真实性无异议，但该证据仅能证明中润公司、丽丰公司与陈中华、吴小平有过协商，并不能证明各方对房款抵销、房屋价款变更等达成合意。中润公司、丽丰公司对上述证据无异议。本院经审查后认为,上述微信聊天记录通过本院电子证据平台作了保全，陈兵对其真实性无异议，且反映的事实中润公司、丽丰公司也均予以认可，因此本院予以认定，可以证明陈中华、吴小平主张的事实。本院经审理后，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年2月，丽丰公司员工曾在微信群发布信息，称将继续实施租金抵房款的方案，并通知办理房产证。微信群成员包括陈中华等。本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定未对不动产的性质作出要求，涉案房产为商业用房，属于不动产，故陈中华、吴小平可以援引该规定主张权利。根据上述法律规定，结合查明的事实，本院对陈中华、吴小平是否就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：陈中华、吴小平与丽丰公司之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。在人民法院查封涉案房产前，陈中华、吴小平通过委托租赁的方式实现了对该房产管理和支配，足以认定其已经实际占有涉案房产。涉案房产曾被其他法院长时间查封，可见未能办理过户登记并非陈中华、吴小平自身原因造成。至于陈中华、吴小平是否已经支付房屋全部价款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定：“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，丽丰公司因房屋买卖合同关系对陈中华、吴小平享有债权，陈中华、吴小平又因委托租赁关系对中润嘉兴公司享有债权，即抵销行为涉及三方债权债务。因中润嘉兴公司不能按期支付租金以及丽丰公司经营的商业地产不能办理贷款等叠加因素影响，经多方协调，丽丰公司提出了“租金抵房款”的方案。陈中华、吴小平与中润嘉兴公司、丽丰公司在涉案房产被一审法院查封前对房款、租金等事项的抵销事宜作过磋商，2019年2月13日丽丰公司的工作人员明确告知陈中华、吴小平将继续实行“租金抵房款”的方案，并通知其办理不动产证，中润嘉兴公司对之不持异议，足以认定中润嘉兴公司、丽丰公司将剩余房款与全部租金予以抵销的通知已经到达了陈中华、吴小平并生效。陈中华、吴小平用于抵销的债权系个人通过委托租赁的方式取得的合法债权，该债权与其尚未支付的房款金额大致相当，不存在陈中华、吴小平与中润嘉兴公司、丽丰公司恶意串通损害其他债权人的情形。据此，可以认定陈中华、吴小平支付了涉案房产的全部价款。综上所述，陈中华、吴小平就涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出停止查封涉案房产的请求，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，驳回陈中华、吴小平的诉讼请求属适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6146号民事判决；二、停止对利丰商业中心商铺7-117号、7-118号、7-119号、7-120号的执行。一、二审案件受理费各54509元，均由陈兵负担。本判决为终审判决。审判长  杨迪虎审判员  李 岗审判员  王黎明二〇二〇年七月二十四日书记员  金佳华?*MERGEFORMAT?-10-??*MERGEFORMAT?11?