贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初1719号原告：贵州银行股份有限公司安顺分行,统一社会信用代码：915204907221103322。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路136号。负责人：孔波，系该行副行长。委托诉讼代理人：董宁，男，1970年11月9日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王兵，男，1971年7月28日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。被告：彭某某，男，1976年2月19日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住贵州省安顺市西秀区。被告：严某，女，1978年11月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520400722190256D。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路苏苑公寓A栋4单元612、712。法定代表人：彭东。委托诉讼代理人：熊成志，男，1986年4月29日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告贵州银行股份有限公司安顺分行与被告彭某某、严某、安顺翠麓房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银行股份有限公司安顺分行的委托诉讼代理人王兵、被告彭某某、安顺翠麓房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人熊成志到庭参加诉讼，被告严某经本院合法传唤（传票）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州银行股份有限公司安顺分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除贵州银行股份有限公司安顺分行（原安顺市商业银行）与被告彭某某、严某签订的《个人购房借款合同／担保合同》（合同编号：［2011］年［个房］字［64066］）。2、请求人民法院判决被告归还原告个人住房贷本息107914.97元（其中：本金35770.91元、逾期本金6059.21元、呆滞本金51287.89元、利息8198.45元、罚息6598.51元）实际利息算至本金结清之日止。3、请求人民法院依法确认我行对抵押物具有优先受偿权。4、请求人民法院判决被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司履行连带保证责任。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告彭某某、严某于2011年5月4日与贵州银行股份有限公司安顺分行（原安顺市商业银行）签订了《个人购房借款合同／担保合同》（合同编号：［2011］年［个房］字［64066］），约定原告向被告发放贷款20万元，借款期限10年，贷款用于购买位于安顺市西秀区住房，我行于2011年5月13日向被告发放住房按揭贷款20万元，还款方式为按月等额本息还款，贷款到期日为2021年5月13日，用所购房屋作抵押，并在有权部门办理了编号为安市房预西秀字第××号预抵押登记，安顺翠麓房地产开发有限责任公司提供担保。2017年7月开始，被告每月均推迟按月还款，多次违约，2019年6月至9月，原告多次向被告进行催收，被告均以种种理由进行推诿，拒不履行还款义务。截止2020年1月6日已逾期906天，根据签订的合同编号为：“［2011］年［个房］字［64066］”《个人购房借款合同／担保合同》“借贷条款”第十条相关规定，由于被告未能履行还款义务，上述行为已构成违约。为化解风险，维护我行金融债权，现我行依法将上述被告人诉讼至人民法院，请予以支持为谢。被告彭某某辩称：原告陈述的事实和理由属实，对原告诉请的解除借款合同无意见，对原告诉请的本金和利息，请法院依法判决。被告严某未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司辩称：没有意见。本院经审理认定事实如下：2011年5月4日，以原告贵州银行股份有限公司安顺分行（原安顺市商业银行）为贷款人，以被告彭某某、严某为借款人，以被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司为保证人，签订《个人购房借款合同/担保合同》，合同约定：贷款金额为200000元，借款用途为购买第壹套住房，借款期限自2011年5月4日起至2021年5月4日止。第四条利率4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.8%（上/下）浮0%，据此确定年利率为6.8%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。6.1还款方式为按月等额本息还款。9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第二十三条保证范围保证人承担保证责任的范围按下列第23.2种方式确定：23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2011年9月25日，被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司向安顺市商业银行作出《担保承诺书》。同时查明：被告彭某某、严某以位于贵州省安顺市西秀区房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，证号为安市房预西秀字第××号。原告于2011年5月13日依约发放贷款，该笔借款执行年利率为4.083333%，逾期年利率为6.125%。被告彭某某、严某自2017年7日起开始逾期还款至今。截止2020年7月1日，被告彭某某、严某尚欠原告贷款本金93118.01元（其中拖欠的贷款本金69690.04元，剩余正常本金为23427.97元），拖欠的利息、罚息为18388.64元（其中利息为8893.75元，罚息9494.89元）。另查明：2012年10月31日，中国银行业监督管理委员会贵州监管局黔银监复[2012]271号文件，贵州银监局关于原遵义、六盘水、安顺市商业银行及分支机构名称变更和高管人员任职资格核准的批复，载明：“同意原安顺市商业银行股份有限公司更名为贵州银行股份有限公司安顺分行（简称：贵州银行安顺分行），营业地址为贵州省安顺市西航路136号”。上述事实，有原告提供的营业执照、法人身份证明复印件、中国银行业监督管理委员会贵州监管局黔银监复［2012］271号文件，被告的身份证、结婚证复印件，贵州银行借款申请、贵州银行借款申请审批表、《个人购房借款合同／担保合同》及借款借据复印件，贵州银行贷款业务查询明细、贵州银行账户历史交易明细清单复印件，安市房预西秀字第××号抵押登记证复印件，担保承诺书复印件等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为：原告与被告彭某某、严某签订的《个人购房借款合同/担保合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告依约放款后，被告彭某某、严某却未能按照合同约定履行还本付息义务，显属违约。因双方在合同中约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。故原告要求解除双方签订的《个人购房借款合同/担保合同》并要求被告彭某某、严某归还借款本金及利息有理，本院予以支持。现原告提出解除合同并要求被告提前还款，截止2020年7月1日，被告彭某某、严某尚欠原告贷款本金93118.01元（其中拖欠的贷款本金69690.04元，剩余正常本金为23427.97元），拖欠的利息、罚息为18388.64元（其中利息为8893.75元，罚息9494.89元）。因双方在合同中约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。故该借款2020年7月2日及以后利息的计算方式应为：“以尚欠的贷款本金93118.01元为基数，从2020年7月2日起按罚息利率年6.125%计算至本金还清之日止”。原告诉请对被告彭某某、严某位于贵州省安顺市西秀区房屋优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”和第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”本案案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，原告仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并不是现实的抵押权，因此针对原告该诉请，本院不予支持。原告诉请被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担连带保证责任，被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司作为连带责任保证人在上述《个人购房借款合同/担保合同》中签字担保，合同中约定保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。因被告彭某某、严某用于抵押的上述房屋仅办理了抵押权预告登记，至今未办正式抵押登记手续，被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司免除保证责任的条件并未成就，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”故被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司应对被告彭某某、严某的上述所欠款项承担连带清偿责任。被告严某经本院合法（传票）传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告贵州银行股份有限公司安顺分行与被告彭某某、严某于2011年5月4日签订的《个人购房借款合同/担保合同》；二、由被告彭某某、严某在本判决生效之日起十五日内偿还原告贵州银行股份有限公司安顺分行借款本金人民币93118.01元及利息（截止2020年7月1日尚欠的的利息、罚息为18388.64元，之后的利息以尚欠的贷款本金93118.01元为基数，从2020年7月2日起按罚息利率年6.125%计算至本金还清之日止）；三、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司对被告彭某某、严某的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2458元，减半收取人民币1229，由被告彭某某、严某承担（该费用原告已预交,由被告彭某某、严某于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  焦淘二〇二〇年七月十五日法官助理吴露露书记员赵跃