上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5036号上诉人（原审原告）：上海投桃商务管理有限公司，住所地上海市黄浦区盛泽路80弄5号底层。法定代表人：吕志琪，总经理。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦德书，男，1970年6月22日出生，汉族，户籍地福建省寿宁县。原审第三人：李勇，男，1974年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县。上诉人上海投桃商务管理有限公司（以下简称投桃公司）与被上诉人韦德书、原审第三人李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人投桃公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判被上诉人向上诉人支付逾期付款滞纳金人民币（下同）212,601元；被上诉人向上诉人支付2018年7月1日至2019年10月24日期间的房屋占有使用费2,163,744元（以月承包费两倍的标准计算，已扣除被上诉人的保证金）。事实与理由：一、关于原审第三人支付的18.75万元，原审第三人与上诉人之间不存在合同关系，该笔款项只是原审第三人为了减轻自身损失支付的租金补偿。如果上诉人当时收回房屋，可以以每天每平米15元左右的标准出租，原审第三人对此是明知的，所以这笔款项只能是差价补偿，不应当在使用费中扣减。二、关于逾期付款滞纳金，合同约定的标准是承包金的两倍，上诉人已经主动降低了主张标准，一审法院调整到8万元，不能弥补上诉人的损失。三、关于使用费的标准与截止时间。根据合同约定，逾期返还房屋应当支付承包金三倍的违约金，上诉人以两倍标准主张，已经是考虑到弥补损失，没有要求惩罚性赔偿。2019年8月6日，原审第三人返还了钥匙，但是房屋内的物品还没有处理，被上诉人也没有退房的意思表示，不能认定上诉人于当天收回了房屋，使用费计算的截止日期应当在2019年10月24日。被上诉人恶意违约，造成上诉人的实际损失远远高于约定的违约金。被上诉人韦德书未作答辩。原审第三人李勇述称：请求二审法院依法裁判。投桃公司向一审法院起诉请求：1.判令投桃公司与韦德书于2018年1月29日签订的《承包经营协议》解除；2.要求韦德书腾退返还上海市XX路XX弄XX号底东西（即XX路XX号XX室）商业用房（投桃公司称于2019年10月25日自行收回房屋，当庭撤回该诉请）；3.要求韦德书支付2018年4月至2018年6月的房屋承包金212,601元、逾期支付承包金的滞纳金212,601元；4.要求韦德书支付占用违约金（即房屋占用使用费），自2018年7月1日起至2019年10月24日止，按照每月141,734元（月承包金的两倍）的标准计算；5.要求韦德书支付律师费20,000元。一审法院认定事实如下：上海市XX路XX弄XX号底西.东南（建筑面积236.89平方米）、XX号底东西（建筑面积174.27平方米）房屋（即本案系争房屋）的权利人为案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）。2005年11月25日，XX公司出具《证明》，载明：“兹有XX路XX号底层商铺是与XX路XX弄XX号、XX号一体的为了经营需要，回避了‘十三’、‘十四’，取‘三二发’吉利号，所以申请营业执照时用大木桥328号登记。特此证明。”审理中，投桃公司、李勇均确认韦德书租赁的房屋位于上海市XX路XX弄XX号底西.东南、XX号底东西，该两号房屋相连通，即投桃公司与韦德书合同中记载的“XX路XX号A、B室”，且与XX公司的《证明》相符合。该处房屋中不沿街面的部分区域由案外人使用，该部分面积已扣除，故投桃公司与韦德书合同中载明租赁房屋“建筑面积约300平方米”。韦德书则称，房屋不包括上海市XX路XX弄XX号底西.东南，但对合同记载的“XX路XX号A、B室”无异议，虽然该地址不存在。韦德书自2005年开始承租系争房屋。2010年，投桃公司（出租方、甲方）与韦德书（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方已向乙方出示公有非居住房租赁合同。租赁期自2010年12月1日起至2013年11月30日止，月租金52,833元。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即104,000元整（以2005年11月11日支付保证金顺延，不再另行支付）。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。补充条款约定，乙方交付租金后，甲方应提供租赁发票和收据。甲方同意乙方承租三年，需要再延长二年，租金递增到54,000元整/月。2013年5月9日，投桃公司（发包方、甲方）与韦德书（承包方、乙方）就系争房屋签订《承包经营协议》及补充条款，约定承包金为每年648,000元，承包期为2年，自2013年12月1日至2015年11月30日止。承包期间税金由乙方支付。乙方除了自己使用外，在甲方同意的范围内，可加盟品牌经营。甲、乙双方各自独立核算自负盈亏。承包期满甲方有权收回商铺，乙方应保持商铺及附属设施完整，乙方如需要再续租三年，但须在期满两个月前书面通知甲方，乙方在承包期间内如无违法违纪，甲方应优先考虑，承包金另谈。本合同签订盖章后乙方支付保证金104,000元，甲方不得随意更换承包经营者，乙方须在甲方同意范围内进行经营的商业活动，不得随意转租。补充条款部分，除关于出租房屋、租金、承租期等与租赁关系相关的文字表述，变更为发包的经营场所、承包金、承包期等，并增加了劳动管理、安全防范措施、安全隐患整改等条款，其他同租赁合同补充条款的内容。2014年2月27日，韦德书（发包方、甲方）与李勇（承包方、乙方）签订《承包经营合同》，约定甲方将系争房屋承包给乙方经营使用，承包期为四年零八个月，自2014年4月1日起至2019年11月30日止。李勇自此开始使用系争房屋。（投桃公司称，此前投桃公司曾询问韦德书，但是韦德书说李勇是其公司的人员，直到2018年3月因为韦德书未交承包金，投桃公司去房屋现场时李勇拿出其与韦德书的合同，此时投桃公司才知道韦德书转租房屋。投桃公司随即与韦德书交涉此事，韦德书才提出开具发票的问题。）2014年4月14日，XX公司（甲方）开具《同意转租证明》，声明：同意将XX路XX号底层（A、B室）出租给韦德书。该材料存档于上海市徐汇区市场监督管理局。（审理中，韦德书对投桃公司提供的XX公司出具的同意转租证明提出质疑，认为公章系投桃公司伪造的，因投桃公司曾在催款通知书中提及韦德书私刻公章、伪造同意转租证明，但未提供书面证据。投桃公司称，该证明系从食药监徐汇分局调取的档案材料，韦德书凭此申办了食品流通许可证。）2014年5月29日，上海市食品药品监督管理局徐汇分局（即食药监徐汇分局）向上海市徐汇区德书食品店（注：个体工商户，负责人为韦德书）核发食品流通许可证（编号：SP3101041459000222），经营场所地为XX路XX号底层A、B室，有效期限自2014年5月29日至2015年11月30日。2015年10月14日，投桃公司与韦德书双方再次就系争房屋签订承包经营协议及补充协议，承包金为每年680,400元整，承包期2年，自2015年12月1日至2017年11月30日止。本合同签订盖章后乙方支付保证金104,000元整。其他约定同2013年的承包经营协议及补充条款。2015年11月13日，食药监徐汇分局向上海市徐汇区德书食品店换发食品流通许可证，有效期限自2015年11月13日至2017年11月30日。2018年1月29日，投桃公司（发包方、甲方）与韦德书（承包方、乙方）就系争房屋再次签订《承包经营协议》（合同编号：20171201A）及《补充协议》，约定承包期7个月，自2017年12月1日至2018年6月30日止。承包金共计496,069元整。承包期间税金由乙方支付，并独立核算做好每个月纳税申报。承包期间商铺物业管理费由甲方支付。承包期间水、电、煤等日常费用由乙方支付。承包金为两个月支付一次，金额为141,732元整。第一次付款应在交房前十天，即2017年12月1日。以后每两个月到期前十天将141,732元支付给甲方。乙方应在每两个月的第一个月的1日前向甲方支付承包金。水、电、煤等费用及物业管理费按双方的账单各自结算。甲方收到乙方承包金后应在十天内将商铺及附属设施交给乙方使用，甲、乙双方各自独立核算自负盈亏。承包期满甲方有权收回商铺，乙方如果要再续签合同，须在期满前两个月通知甲方，甲方应优先考虑，承包金另议。本合同签订后乙方支付保证金（金额以凭证为准），甲方不得随意更换承包经营者，乙方须在甲方同意范围内进行经营的商业活动，不得随意转租。如因此产生不良后果，甲方可解除合同。乙方未按规定时间交付承包金应支付逾期滞纳金为日承包金两倍支付给甲方。逾期超过7天甲方可解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。承包期满，协议终止或解除后，乙方应在本协议的承包期届满当日返还该商铺，乙方每逾期一日，应按日承包金三倍向甲方支付违约金。保证金为乙方承包期内履行合同的保证，如乙方无违约行为，甲方应在合同到期后14天内扣除所欠费用（如有煤、电、水费或房屋缺损等）无息返还乙方，不足部分有权要求乙方补足。本合同受中华人民共和国法律法规管辖，甲乙双方愿按合同规定严格执行，如一方违约，另一方有权按本合同规定索赔。甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商解决不成的双方同意向有管辖权的人民法院起诉，诉讼费和律师费都由违约方承担。同日，双方还签订了《补充协议》，约定乙方交付承包金后，甲方应提供发票或收据。承包经营协议及补充协议尾部，甲方处为投桃公司盖章、代表伊某签名；乙方处韦德书签名。2018年2月起，韦德书就要求投桃公司开具租金发票一事与投桃公司通过微信进行沟通。后双方因税费及发票开具问题产生争议。2018年3月14日，韦德书向投桃公司发《函》，载明：关于本人已向贵司按时支付店铺租金，要求贵司及时提供发票事宜发函如下：本人自2005年始向贵公司租赁店铺至今，双方均有订立《租赁合同》，本人均已按合同约定向贵公司履行支付店铺租金的义务，合同中也明确约定：乙方交付租金后，甲方应提供发票。但，至今贵公司未依法向本人开具正式发票……贵司应在收到我店铺租金时开具正式发票，并补上2005年12月12日始至今的店铺租金正式发票，以便本人店铺经营、管理需要，如未能开具正式发票，将致本人无法支付之后的店铺租金……。韦德书支付了截至2018年3月31日的承包金。投桃公司代表伊某通过微信多次向韦德书催讨2018年4月起的承包金。2018年4月11日，投桃公司向韦德书发《催款通知书》，载明：经工商核查，你私刻公章伪造“同意转租”证明骗取食品卫生经营许可证，涉嫌伪造证件罪。又从税务部门核实，你从2005年至今都没有交付你应该承担的税费，已构成逃税的严重法律后果。现又逾期拒不付承包金，构成违约。考虑到我们合作过一场，现再次严肃通知你，请于2018年4月20日前付清所欠一切费用。2018年4月21日，投桃公司向韦德书发《解除协议专函》，载明：……你应在每两个月的第一个月的1日前支付承包金，但经我方多次催促，仍未支付……现我司通知你，双方签订《承包经营协议》予以解除。我方保留追究你方赔偿损失的权利。同时，你方在接到本通知后，应按《承包经营协议》的约定，将商铺返还我方。否则，由此而引起的损失扩大之责任，由你方承担。（审理中，韦德书确认收到过上述书面解除函，但无法确认收到时间。但确认于2018年4月30日通过微信收到解除函，但认为不发生解除效力，合同系到期终止。）2018年6月15日，投桃公司向韦德书发《告知书兼通知函》，载明：你方与我司签订的上海市徐汇区XX路XX号A、B室房屋的承包经营合同于2018年6月30日到期。届时我司与你方的所有承包经营租赁关系终止，收回该房屋。现通知你方在合同到期后2日清空返还该房屋，延期或延迟搬离，产生的一切后果和损失由你方自行承担。特别提醒：你方尚欠租金税收等相关费用未支付，我方已经多次催促提醒，烦请尽快支付。（投桃公司称，投桃公司与韦德书之间的合同因韦德书违约已解除，此函件所称“终止”是因为书写人员不够专业，所以文字表述不准确。）2018年6月29日，李勇向投桃公司提交《申请兼承诺书》，其中记载：接到贵公司2018年6月15日告知函后，我们知道贵方与我方合同负责人韦德书签订的承包经营合同于2018年6月30日终止。并且知道韦德书与我签订的承包经营合同时超越权限和期限的，是无效合同。为了减少我公司损失，现提请贵方宽限我们三个月，三个月里我们终止和韦德书的合同关系，并做好违法建设行为整改工作，如果不符合要求（特别是消防要求）我们自行搬离。后有投桃公司的法定代表人签署“同意李勇申请”。同日，李勇向投桃公司支付18.75万元，投桃公司出具《付款凭单》记载：付款用途7月8月9月租金补偿款。（韦德书称此即是李勇支付给投桃公司的后续租金。李勇称该笔费用为使用费或租金，后来其打算再去支付后续2018年10月-12月的使用费或租金，但是投桃公司并未接收，投桃公司最终也未与李勇签订租赁合同。投桃公司称收取的18.75万元仅是李勇给予投桃公司租金损失的差价补偿。）韦德书（甲方）、李勇（乙方）签署《协议书》（无落款日期），其中记载：自2018年6月30日解除双方签订的《承包经营合同》，双方互不承担违约责任。甲方应将乙方已交纳的保证金退还乙方，除此之外，双方协商决定相互无其他补偿。乙方如需要继续承包门面则自行与产权人商议，如不再承包门面，则应在2018年6月30日前按交房原状返还房屋及附属品、设备设施。韦德书称，该协议书于2018年8月签署，即2018年6月30日，韦德书、李勇的承租、承包关系已经终止，由投桃公司、李勇直接联系对接，当时韦德书口头告知投桃公司其已经退出房屋、其与李勇已经签署终止协议，让投桃公司与李勇自行交接，韦德书并未与投桃公司办理房屋交接手续。李勇称，该《协议书》是2018年8月份签署，之后其与投桃公司协商继续使用房屋及签约事宜。根据李勇与投桃公司代表伊某的微信记录，2018年11月26日，李勇表示无法电话联系上伊某，想要支付2018年10月至12月的房租。2018年11月30日，李勇一方面表示由于经营问题计划次年二月撤场，一方面又表示要求与投桃公司面谈租赁事宜。伊某则明确表示已宽限三个月，不可再延期。2018年12月22日，李勇又向投桃公司表示次年二月底撤场。2018年12月25日，李勇再次表示要求投桃公司提供账号以便支付三个月租金，并希望面谈租赁系争房屋事宜。2019年2月18日、3月7日，李勇表示要与投桃公司协商门面事宜，投桃公司未予以拒绝。2019年3月20日，李勇表示其原使用的证照被注销；投桃公司则称与李勇不存在租赁关系，不能收取租金，也无法出借执照。2019年3月29日至4月25日期间，李勇多次表示希望与投桃公司协商合作及租赁事宜，但也表示因无证经营被举报，其正在抛货。投桃公司表示因本案原审进入上诉程序，投桃公司无法接受李勇的提议。至2019年4月9日，李勇告知投桃公司其撤场，钥匙因投桃公司、韦德书均说与李勇无关，故由李勇店内负责人代为保管。2019年6月30日，李勇告知投桃公司，听中介说系争房屋对外出租了，留存的货架李勇不要了。2019年8月6日，投桃公司联系李勇将系争房屋钥匙次日送至投桃公司处。2019年8月19日，李勇向投桃公司表示，店铺装修花了几十万，租掉必须告知我，后果自负。2019年8月7日，李勇将系争房屋钥匙交还投桃公司处。投桃公司代表伊某出具收条。投桃公司称根据合同相对性原则，其认为应由韦德书向投桃公司交还房屋，其与李勇没有租赁合同关系，李勇即便在微信中表示其已腾退，但其货架留存屋内，且多次表示其投入了大量资金装修，要求投桃公司再次租房后告知，故投桃公司至2019年10月24日李勇明确在电话中向法庭表示不要货架后才自行收房。对此，李勇称其在2019年6月30日的微信、2019年8月交还钥匙及2019年10月法庭询问时，均明确表示房屋内货架不要了。审理中，投桃公司提供《聘请律师合同》及发票一份，证明其为其与韦德书之房屋租赁纠纷，支付了2万元律师费。关于保证金，韦德书称2005年支付了保证金104,000元，投桃公司并未退还。因时间久远，凭证已丢失，但此后每份协议都提到了该笔保证金，2018年签订的承包经营协议中没有写清保证金的数额。投桃公司确认韦德书已支付保证金104,000元，投桃公司同意退还，但认为应先抵扣韦德书应付的费用。一审法院认为，承包经营合同是指发包人将企业的经营管理权在一定期间内交给承包人，由承包人向发包人支付承包费的合同。本案中，韦德书自2005年开始使用系争房屋，2013年5月起，投桃公司与韦德书先后三次签订承包经营协议及补充条款，在措辞上回避了租赁相关法律用语，使用“承包期”、“承包金”等表述，并约定税金由韦德书承担等。审理中，韦德书称双方之间实际为租赁关系。一审法院认为，投桃公司作为发包方向承包方交付的并非企业的经营管理权而是系争房屋，协议中亦未约定由投桃公司提供相关证照给韦德书使用，并且韦德书定期支付确定金额给投桃公司，与韦德书经营所得利润及分配并不挂钩，故投桃公司与韦德书系以承包经营的名义，由投桃公司将系争房屋出租给韦德书开展经营活动，双方所立之约虽名为承包经营协议，实为租赁合同。审理中，韦德书抗辩投桃公司既非系争房屋的权利人，亦未取得权利人的委托授权，故涉案协议应属无效。经查，系争房屋的权利人为XX公司，其于2014年4月14日曾开具《同意转租证明》，同意将系争房屋出租给韦德书。韦德书虽然就同意转租证明的真实性提出质疑，但未提供充分反驳证据以证明其所主张的事实，且韦德书也自认至其使用房屋后，产权人并未对投桃公司的出租权利提出异议并阻碍韦德书使用房屋，故一审法院就该辩称意见难以采信。投桃公司与韦德书于2018年1月29日就系争房屋签订的《承包经营协议》及补充协议合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守。根据《承包经营协议》之约定，韦德书应于每两个月的第一个月的1日前向投桃公司支付承包金（实际为租赁系争房屋的租金，以下仍按双方合同记载的“承包金”进行表述），韦德书逾期且至今未支付2018年4月起的承包金，已构成根本违约。韦德书辩称，因投桃公司未按约向韦德书提供发票，故行使先履行抗辩权，拒绝支付2018年4月以后的承包金。首先，根据投桃公司与韦德书于2018年1月29日签订的补充协议，韦德书交付承包金后，投桃公司应提供发票或收据，故投桃公司既可以选择开具正式发票，也可以选择开具收据。其次，双方租赁关系持续十多年，2018年2、3月之前并无证据显示韦德书曾就投桃公司未开具正式发票的行为提出过质疑，基于诚信原则，韦德书现以投桃公司未开具正式发票拒绝支付2018年4月至6月的承包金，不符合双方之间的交易习惯。再次，发票开具属于合同附随义务，韦德书以此为由拒绝履行支付承包金的主要合同义务，并无依据。故对韦德书该抗辩意见一审法院不予采纳。基于韦德书上述违约行为，投桃公司有权依照合同单方解除合同。投桃公司于2018年4月21日通过书面邮寄方式向韦德书发送《解除协议专函》，后通过微信发送该解除通知。韦德书当庭确认2018年4月30日通过微信收到解除函。故合同自通知到达韦德书即2018年4月30日解除。对投桃公司要求解除双方于2018年1月29日签订的《承包经营协议》之诉讼请求，一审法院予以支持。对投桃公司要求支付2018年4月至6月的承包金212,601元之诉请，韦德书对此予以同意，鉴于合同于2018年4月30日解除，故韦德书应支付投桃公司2018年4月的承包金及5月、6月的房屋使用费。韦德书逾期支付承包金，投桃公司根据合同要求其支付逾期滞纳金，一审法院予以支持。鉴于韦德书提出合同约定的滞纳金标准过高，一审法院结合投桃公司实际损失、合同履行情况、剩余租期情况、韦德书过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判处韦德书支付滞纳金8万元。投桃公司与韦德书之间租赁合同解除后，投桃公司要求租赁合同相对方即韦德书依据合同约定承担腾退返还系争房屋的义务、并支付逾期返还房屋的违约金（即房屋占用使用费），具有事实与法律依据，一审法院予以支持。现韦德书抗辩其与李勇的合同于2018年6月30日解除，投桃公司对此明知且收取李勇支付的三个月租金，故韦德书不再负有房屋返还义务。一审法院认为，投桃公司同意李勇的申请并收取18.75万元的行为并不能推定投桃公司与李勇已建立租赁关系，从李勇的当庭陈述及其与投桃公司的微信往来看，李勇最终并未与投桃公司就租赁达成一致意见并签订租赁合同，李勇向投桃公司支付的18.75万元应视为其占用房屋的使用费。韦德书仍应承担向投桃公司返还房屋并支付自2018年7月1日起至房屋返还日止的房屋使用费。关于房屋使用费的截止时间，根据本案查明事实，李勇在与韦德书解除合同后仍使用房屋直至2019年8月7日向投桃公司返还钥匙。虽然李勇在2019年4月9日曾微信告知投桃公司其已撤场，但其嗣后仍在微信中提出协商合作及租赁事宜；至6月30日李勇微信通知投桃公司称房屋内留存的货架不要了，但并未有明确表示其要向投桃公司交还房屋钥匙或要求投桃公司交接房屋，也未有充分证据证明投桃公司此前拒绝收取李勇交还的钥匙，故韦德书应向投桃公司支付至2019年8月7日（钥匙返还之日）止的房屋使用费。投桃公司收回房屋钥匙后，对系争房屋已享有占有、处置权，尽管李勇货架仍在房屋内，在李勇此前明确已表示不要货架的情况下，投桃公司应及时采取措施以防止损失扩大，投桃公司坚持房屋应由韦德书返还且在收到钥匙后未采取积极减损措施，对其要求韦德书承担2019年8月8日后的房屋使用费，一审法院不予支持。因投桃公司已自李勇处收取2018年7月起的18.75万元房屋使用费，该费用应在投桃公司向韦德书主张的使用费中予以扣减。至于投桃公司所称该费用属于租金差价补偿，并无充分依据，一审法院对此不予采信。关于使用费的标准，韦德书认为投桃公司主张的违约金（即使用费）标准过高，要求法院予以调减。综合考虑投桃公司与韦德书的履约情况以及投桃公司损失等因素，一审法院酌定韦德书以投桃公司与韦德书合同约定的月承包金70,867元的1.2倍即85,040元/月为标准，向投桃公司支付逾期返还系争房屋的占用使用费。关于律师费，《承包经营协议》约定，投桃公司与韦德书双方在履行合同过程中发生争议，律师费都由违约方承担。现合同因韦德书违约而解除，投桃公司对其律师费的发生进行相应举证且数额尚在合理范围内，故一审法院对此予以支持。关于保证金，韦德书向投桃公司支付了保证金104,000元。现因承包经营协议解除，投桃公司应予返还保证金，而投桃公司亦同意退还该保证金，故本案中一并处理。投桃公司撤回部分诉请，系其处分自己的权利，于法无悖，一审法院予以认可。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，于二○二○年三月十八日作出判决：一、确认上海投桃商务管理有限公司、韦德书于2018年1月29日签订的《承包经营协议》于2018年4月30日解除；二、韦德书于判决生效之日起十日内向上海投桃商务管理有限公司支付2018年4月的房屋承包金及2018年5月、6月的房屋使用费共计212,601元；三、韦德书于判决生效之日起十日内向上海投桃商务管理有限公司支付逾期支付承包金的滞纳金80,000元；四、韦德书于判决生效之日起十日内向上海投桃商务管理有限公司支付自2018年7月1日起至2019年8月7日止的房屋占用使用费937,863元（已扣除李勇支付的187,500元）；五、韦德书于判决生效之日起十日内向上海投桃商务管理有限公司支付律师费20,000元；六、上海投桃商务管理有限公司于判决生效之日起十日内向韦德书返还保证金104,000元，该款项可与前述第二、三、四、五项的款项相抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28,276元，由上海投桃商务管理有限公司负担15,106元，由韦德书负担13,170元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的承包经营协议属合法有效，双方均应按约履行。一审法院根据该协议的属性认定双方存在房屋租赁关系，是正确的。由于被上诉人逾期支付承包金，构成违约，上诉人据此解除合同，符合合同约定。首先，关于协议承包期届满后的房屋使用费认定问题。根据承包协议约定，承包期满，协议终止或解除后，乙方应在本协议的承包期届满当日返还该商铺，乙方每逾期一日，应按日承包金三倍向甲方支付违约金。由于上诉人与被上诉人之间的合同已经解除，被上诉人应在协议承包期届满当日即2018年6月30日负有相应的房屋返还义务，由于被上诉人没有按约主动履行房屋返还义务，原审第三人依然在该日后继续占有使用房屋，故被上诉人应当承担相应的违约责任。鉴于逾期返还房屋违约金的标准过高，被上诉人在一审中也提出了调整申请，本院综合考量上诉人的实际损失与被上诉人的过错程度，酌情认定被上诉人应以1.5倍月承包金的标准支付此2018年6月30日后的房屋使用费。至于使用费的截止时间，由于原审第三人已经在2019年8月7日向上诉人返还了房屋钥匙，上诉人已经能够对房屋实施有效控制，其应当及时收回房屋，减少损失，故一审法院将截止日期认定为2019年8月7日，并无不当。至于上诉人收取原审第三人18.75万元的性质问题，上诉人出具的单据记载该笔费用是针对2018年7月至9月的“租金补偿款”。上诉人否认其与原审第三人建立了独立的合同关系，并在本案中以被上诉人为对象主张2018年7月1日起的房屋使用费，故其收取的该笔费用应当视为原审第三人代被上诉人清偿的该段期间的房屋使用费。一审法院据此在上诉人主张的该段期间房屋使用费中扣减其已经收取的18.75万元，是正确的。综合上述分析，本院认定被上诉人应当支付自2018年7月1日起至2019年8月7日止的房屋占用使用费1,219,209.95元（已扣除原审第三人支付的187,500元）。其次，关于逾期付款滞纳金的金额问题。被上诉人逾期支付三个月的承包金，应当支付相应的滞纳金，一审法院综合衡量实际损失与过错程度，根据被上诉人的调整申请，酌情将该项违约金调整到8万元，符合公平合理的原则，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22108号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22108号民事判决第四、六项；三、韦德书应于本判决生效之日起十日内向上海投桃商务管理有限公司支付自2018年7月1日起至2019年8月7日止的房屋占用使用费1,219,209.95元（已扣除李勇支付的187,500元）；四、上海投桃商务管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向韦德书返还保证金104,000元，该款项可与本判决前述认定的韦德书应付款项相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币28,276元，由上海投桃商务管理有限公司负担10,971元，韦德书负担17,305元。二审案件受理费人民币15,106元，由上海投桃商务管理有限公司负担10,700元，韦德书负担4,406元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年七月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……