广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1995号 上诉人（原审被告、反诉原告）：秦小梅，女，1947年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗跃新，男，1975年2月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：李平，广西桂山律师事务所律师。 上诉人秦小梅与被上诉人罗跃新房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人秦小梅，被上诉人罗跃新的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦小梅上诉请求：一、依法撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2750号民事判决一、二、三、五项；二、本人不承担一审案件受理费875元；三、被上诉人罗跃新赔偿八年四个月的占房费12万元（按每月租金1200元计算）。事实与理由：一、在（2019）桂03民终1281号民事判决中，认定被上诉人罗跃新是违约方，而本案一审判决与已生效的（2019）桂03民终1281号民事判决相抵触。二、上诉人将位于中山南路42号1-1-2号房于2008年10月16日交给本案被上诉人罗跃新掌管，直至2017年4月10日由象山区法院判决，再经桂林市中级人民法院终审判决将房屋归还给上诉人，共计八年四个月计100个月，这是已认定的事实。罗跃新应按照每月租金1200元，赔偿房屋占用费12万元。 罗跃新辩称，一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，维持原判。（一）本案是上诉人秦小梅单方违约，被上诉人罗跃新不存在违约行为。1．秦小梅以（2019）桂03民终1281号认为该生效法律文书认定系罗跃新违约，没有事实依据，完全歪曲事实。该判决书第12页认定，罗跃新在履行合同过程中没有存在违约行为，但因其没有及时行使自己的权利，予以判决解除双方的买卖合同。2.2009年12月16日，秦小梅以办证为由取回了原本交给罗跃新的房产证和土地证，可证实2009年12月罗跃新向秦小梅主张要求办理房屋过户手续。2018年11月28日，桂林市住房制度改革委员会办公室作出《关于查询秦小梅房改房能否上市的复函》，可证实秦小梅的房屋符合上市条件，但其并未去相关部门办理上市手续，未履行合同义务，构成违约。3.秦小梅拿回房产证和土地证后，又立即与钟丽云签订了涉案房屋的《房地产买卖合同（协议）书》，其以自身行为表明其不履行与罗跃新签订的合同，违约在先。4.双方约定秦小梅办理过户手续在先，罗跃新支付剩余购房款在后，罗跃新享有先履行抗辩权，秦小梅一直未办理涉案房屋的上市手续，涉案房屋根本不可能办理过户手续，亦无任何证据证明其向罗跃新提出过办理过户手续，要求支付购房款的事实。（二）秦小梅应当返还罗跃新购房款53000元并支付利息，支付违约金10000元，赔偿经济损失30000元。二、罗跃新要求秦小梅支付占房费没有事实和法律依据，应予以驳回。秦小梅明知罗跃新不是涉案房屋实际使用人，不应向其支付占房费；合同未能履行的原因在于秦小梅根本违约，即使其存在损失，也不应由罗跃新赔偿；秦小梅不存在损失，涉案房屋的价值已经翻了好几倍，其获得的房产升值利益远高于其所谓占房费。 罗跃新向一审法院起诉请求：1.判令被告秦小梅退还购房款53000元；2.判令被告秦小梅赔偿原告长期占用购房款的利息，以同期银行定期贷款利率计算（从2008年10月10日开始起算至秦小梅实际退还之日止）；3.赔偿合同约定违约赔偿金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求：判令被告秦小梅支付委托原告转让房屋所得房屋差价40000元及利息。 秦小梅向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告罗跃新赔偿占房费120000元；2.判令反诉被告罗跃新赔偿该120000元的利息，以银行利息为准。在开庭过程中，被告（反诉原告）秦小梅撤回其第2项反诉请求。 一审法院认定事实：2008年10月10日，秦小梅（甲方、卖方）与罗跃新（乙方、买方）签订《房屋出售协议书》，约定（节录）：“甲方以人民币125000元的价格，将坐落于南溪山小学旁中山南路42号1-1-1号房屋（经核实应是中山房屋）出售给乙方，乙方首付50000元给甲方作为购房定金；2009年11月，双方共同办理房产证、土地证过户手续，相关过户手续费双方平摊，乙方将余款75000元一次性付给甲方；协议一旦签订，甲方不得以任何理由将此房出售给其他人或到期借故不办理相关出售手续，乙方不得以任何理由拒买此房或到期借故不办理相关出售手续；协议签订后，甲方即将该房屋交与乙方使用，并将房产证、土地证正本交于乙方保存；此协议双方签字生效，违约方赔偿对方10000元。”该协议签订后，罗跃新于2008年10月16日将50000元购房首付款交给秦小梅，秦小梅将上述房屋交付给罗跃新使用。 2009年8月21日，秦小梅（甲方）与罗跃新（乙方）另行签订《补充协议》，约定：“甲方同意乙方自本补充协议签订之日起有权转让给第三方且价格不受甲方干涉，但乙方按128000元付给甲方（定金在内），甲方不再承担过户所发生的税费；甲方须积极配合乙方做好房屋转让给第三方的工作，但如若甲方所委托乙方转让房屋无结果（即没有第三方承接买下），乙方仍然按以前所签订的《房屋出售协议》办理（亦即成交价为125000元，交易费用双方各一半）。当日，秦小梅向罗跃新出具《委托书》，将涉案房屋的出售事项全权委托罗跃新办理。2009年8月22日，罗跃新给付秦小梅购房款3000元。 2009年9月12日，罗跃新（甲方、卖方）与案外人钟丽云（乙方、买方）签订《购房协议书》，约定：“甲方经取得原产权人授权后，将涉诉房屋转让给乙方，转让总价为人民币168000元，乙方负责过户费用，甲方不负责过户所发生的一切税费；签订本合同之日付定金人民币5000元，在2009年9月30日前付房款15000元，至2009年12月底前付房款人民币80000元，余款68000元待办完房产过户手续并在桂林市房产局取证后当天结算给甲方；乙方交付定金后即取得房产使用权，甲方配合乙方做好使用权交接工作。”该合同签订后，钟丽云向罗跃新支付购房款25000元，并于2009年10月搬入涉诉房屋居住。 2009年12月16日，秦小梅向罗跃新出具《收条》载明：“因办证需要取回房产证及土地证。”2009年12月19日，秦小梅（甲方、卖方）与钟丽云（乙方、买方）签订《房地产买卖合同（协议）书》，约定：“甲方将涉诉房屋出卖给乙方，房地产价格为153000元，过户费用双方共同平摊。”该合同签订后，钟丽云向秦小梅支付购房款22000元。 2016年10月10日，秦小梅因钟丽云未按约支付剩余购房款，向该院起诉要求解除双方之间的《房地产买卖合同（协议）书》及要求钟丽云交还房屋；罗跃新作为该案的第三人参加诉讼，并提出诉请要求判令秦小梅与钟丽云签订的《房地产买卖合同（协议）书》无效，罗跃新与秦小梅之间签订的《房屋出售协议书》及《补充协议》有效，罗跃新与钟丽云签订的《购房协议书》有效并要求秦小梅赔偿违约损害赔偿金〔40000元×购房类银行同期贷款年利率×（30%至50%的罚息）×7年〕。该院于2017年4月10日作出（2017）桂03民终1836号民事判决书，判决：“一、解除秦小梅与钟丽云于2009年12月19日签订的《房地产买卖合同（协议）书》；二、钟丽云于本判决生效之日起十日内将桂林市中山南路42号1号楼1-1-2号房腾空交予秦小梅；三、秦小梅与罗跃新于2008年10月10日订立的“房屋出售协议”及2009年8月21日补充协议有效；四、罗跃新与钟丽云于2009年9月12日签订的购房协议有效；五、驳回罗跃新的其他诉讼请求。”对于罗跃新提出的要求秦小梅赔偿违约损害赔偿金，该判决认定：“罗跃新作为有独立请求权的第三人适格，但无权要求秦小梅赔偿。”钟丽云对该判决不服，向桂林市中级人民法院提起上诉。2017年9月13日，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民终1836号民事判决驳回上诉，维持原判。 2017年10月25日，罗跃新向该院提起诉讼，请求：“判令秦小梅履行和罗跃新于2008年10月10日及2009年8月21日所签订的《房屋出售协议书》并办理房屋交易过户手续，直至完成交易。”秦小梅在该案中提起反诉，请求：“判令解除秦小梅与罗跃新于2008年10月10日签订的《房屋出售协议书》及2009年8月21日签订的《补充协议》。”2018年10月19日，该院作出（2018）桂0304民初2617号民事判决书，判决：“一、秦小梅应于本判决生效之日起十日内配合罗跃新将位于广西壮族自治区桂林市象山区过户给第三人钟丽云；二、驳回秦小梅的反诉请求。”秦小梅不服该判决提起上诉。桂林市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）桂03民终1281号民事判决书，判决：“一、撤销桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初2617号民事判决书；二、解除秦小梅与罗跃新于2008年10月10日签订的《房屋出售协议书》、2009年8月21日签订的《补充协议》。” 另查明，案外人钟丽云于2009年10月搬入涉诉房屋居住，2013年将房屋出租给他人使用。2017年1月左右，秦小梅要求涉诉房屋的租户搬离由其对该房屋进行管理。秦小梅称其于2017年1月将涉案房屋门锁换掉，2017年4月正式收回房屋。 一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告在涉案房屋买卖合同的履行过程中谁存在违约行为,本案是单方违约还是双方违约；二、罗跃新主张的损失应当如何认定。 关于争议焦点一，即原、被告在涉案房屋买卖合同的履行过程中谁存在违约行为,本案是单方违约还是双方违约。该院认为，秦小梅与罗跃新于2008年10月10日签订《房屋出售协议书》，将涉诉房屋出售给罗跃新，并约定秦小梅不得以任何理由将此房出售给他人。2009年8月21日双方签订《补充协议》，约定秦小梅同意罗跃新将涉诉房屋转让给第三人。2009年9月12日，罗跃新与钟丽云签订《购房协议书》，将涉诉房屋出售给钟丽云。2009年12月19日，秦小梅与钟丽云签订《房地产买卖合同（协议）书》，将涉诉房屋自行出售给钟丽云。秦小梅称罗跃新未按合同约定的过户时间即2009年11月与秦小梅办理房屋过户手续，且未支付剩余购房款，故罗跃新构成根本违约，因此秦小梅才将房屋转让给钟丽云。对于秦小梅该主张，该院认为，秦小梅与罗跃新系房屋买卖合同关系，罗跃新作为买方，给付购房款系其主要合同义务，秦小梅作为卖方，协助买方办理涉诉房屋过户手续系其主要合同义务。作为履行协助办理涉诉房屋过户手续的义务一方，秦小梅并未提供证据证实其有通知过罗跃新办理涉案房屋过户手续而罗跃新拒不配合的事实。而且，根据秦小梅2009年12月16日出具给罗跃新的《收据》内容，表明在2009年12月的时候，秦小梅仍向罗跃新表示继续办理涉案房屋过户手续。因此，对于秦小梅主张因罗跃新2009年11月未配合办理涉案房屋过户手续，构成根本违约，故其将房屋卖给钟丽云的事实，该院不予采信。另秦小梅主张罗跃新未支付剩余购房款项，根据双方签订的《房屋出售协议书》约定：“2009年11月，双方共同办理房产证、土地证过户手续，相关过户手续费双方平摊，乙方将余款75000元一次性付给甲方”，因此办理涉案房屋过户手续履行时间在前，罗跃新支付剩余购房款履行时间在后。在涉案房屋办理过户手续之前，罗跃新有权拒绝给付剩余房款，秦小梅以此为由主张罗跃新构成根本违约，理由亦不成立。综上，在罗跃新未有违约行为以及双方合同并未解除的情况下，秦小梅未经罗跃新同意又将涉诉房屋转卖给第三人，构成根本违约。因此，在涉案房屋买卖合同的履行过程中，秦小梅系违约方，属单方违约。 秦小梅作为根本违约方，其辩称不予退还购房定金，无事实与法律依据，该院不予采纳。对于秦小梅提出的反诉请求，即要求罗跃新赔偿占房费120000元，该院认为，首先秦小梅系违约方；其次，秦小梅与罗跃新签订《补充协议》，同意罗跃新将涉案房屋转卖给他人，据此罗跃新与案外人钟丽云签订《购房协议书》将涉案房屋卖给钟丽云，并将房屋于2009年10月交付给钟丽云使用，事实上罗跃新并未使用涉案房屋，对此秦小梅系知情的；另秦小梅亦与钟丽云于2009年12月签订《房地产买卖合同（协议）书》，将涉案房屋出售给钟丽云，钟丽云据此使用涉案房屋，系钟丽云与秦小梅之间房屋买卖合同关系。因此，对于秦小梅要求罗跃新赔偿占房费120000元，无事实与法律依据，该院不予支持。 关于争议焦点二，即罗跃新主张的损失应当如何认定。原、被告签订的《房屋出售协议书》及《补充协议》已经桂林市中级人民法院2019年6月25日作出的（2019）桂03民终1281号民事判决书判决解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，秦小梅作为根本违约方，应将已收取的购房款53000元退还给罗跃新，并按合同约定赔偿罗跃新10000元。 关于罗跃新要求秦小梅赔偿其长期占用购房款53000的利息，并要求秦小梅支付委托原告转让房屋所得房屋差价40000元及利息。原告该诉请款项性质上均属其因涉案合同解除所造成的损失主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告签订《房屋出售协议书》已约定违约金为10000元，现罗跃新在该10000元的基础上另外主张其他损失，是否支持应根据罗跃新的损失金额是否超过约定的违约金10000元予以判断。 因此，首先应确认罗跃新因涉案合同解除造成的损失金额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关于罗跃新要求秦小梅赔偿其长期占用购房款53000的利息损失，对此，该院认为，双方签订的合同于2019年6月25日经桂林市中级人民法院生效判决解除，因此，双方签订的合同解除时间为2019年6月25日，在合同解除之后，秦小梅才应退还罗跃新已交纳的购房款；另虽罗跃新并非违约方，但其与钟丽云签订《购房协议》后未及时要求钟丽云支付剩余购房款，亦未及时要求秦小梅按涉诉《房地产买卖合同（协议）书》继续履行合同或要求解除合同，因此对于涉案《房地产买卖合同（协议）书》、《补充协议》至2019年6月25日才被解除，其自身亦存在一定的责任。因此，罗跃新要求从2008年10月10日开始起算利息，该院不予支持，该院判定，其购房款53000元的利息损失为：以53000元为基数从双方合同解除之日起即2019年6月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至秦小梅给付该款项之日止。其次，关于罗跃新主张的要求秦小梅支付委托原告转让房屋所得房屋差价40000元及利息，该院认为，根据原、被告签订的《补充协议》，罗跃新从秦小梅购买涉诉房屋总价为128000元，之后罗跃新将涉诉房屋出卖给钟丽云总价为168000元，罗跃新从中可获得差价40000元。该款项属罗跃新在涉案合同履行后可以获得的利益，秦小梅未经罗跃新同意将涉诉房屋出卖给钟丽云时，对于罗跃新与钟丽云签订的《购房协议》系知情，因此，对于秦小梅未经罗跃新同意将涉案房屋出卖给钟丽云，从而导致罗跃新该预期利益的损失系秦小梅能预见得到的，因此，该院认定，该40000元属因秦小梅违约造成的罗跃新的损失。另罗跃新主张该预期损失40000元的利息，对此原告并未提出明确的金额，亦无法律依据，该院不予支持。 综上，因秦小梅违约导致的罗跃新的损失金额为40000元及购房款53000的利息，扣除秦小梅应支付的违约金10000元，秦小梅尚应支付罗跃新损失金额为30000元及购房款53000元的利息（利息以53000元为基数从2019年6月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至秦小梅付53000元完毕之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）秦小梅应退还原告（反诉被告）罗跃新购房款53000元及支付利息（利息以53000元为基数从2019年6月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至秦小梅付53000元完毕之日止）；二、被告（反诉原告）秦小梅应支付原告（反诉被告）罗跃新违约金10000元； 三、被告（反诉原告）秦小梅应赔偿原告（反诉被告）罗跃新经济损失30000元；四、驳回原告（反诉被告）罗跃新的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）秦小梅的反诉请求。案件受理费875元（罗跃新已预交），反诉费1350元（秦小梅已预交），合计2225元由被告（反诉原告）秦小梅负担。 本院二审期间，围绕争议焦点当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一、双方当事人谁存在违约行为。二、上诉人的各项上诉请求是否有事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 本案中，秦小梅与罗跃新于2008年10月10日签订《房屋出售协议书》，2009年8月21日双方又签订《补充协议》，约定秦小梅同意罗跃新将涉诉房屋可转让给第三人。罗跃新与钟丽云签订《购房协议书》，将涉诉房屋出售给钟丽云。但2009年12月19日，秦小梅又与钟丽云签订《房地产买卖合同（协议）书》，将涉诉房屋自行出售给钟丽云。秦小梅未经罗跃新同意又将涉诉房屋转卖给钟丽云，违反了合同和法律的规定，应承担违约责任。 本院（2019）桂03民终1281号民事判决认为，被上诉人罗跃新在履行合同过程中虽然没有存在违约的行为，但其没有及时行使自己的权利，被上诉人罗跃新无权再要求上诉人秦小梅继续履行合同，法院判决解除了“上诉人秦小梅与被上诉人罗跃新于2008年10月10日签订的《房屋出售协议书》，2009年8月21日签订的《补充协议》”，导致上述合同解除，罗跃新自己有一定的过错责任。 关于焦点二，上诉人秦小梅与被上诉人罗跃新于2008年10月10日签订的《房屋出售协议书》，2009年8月21日签订的《补充协议》已被人民法院判决解除，因此，上诉人秦小梅应退还罗跃新购房款53000元及支付相应的利息。又因其违约，应当支付合同约定的违约金10000元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如前所述，本院生效判决认定被上诉人罗跃新长期怠于行使自己的权利，无权再要求上诉人秦小梅继续履行合同，双方签订的《房屋出售协议书》，《补充协议》已被依法解除，合同的解除，罗跃新自己有一定的责任。从公平原则出发，罗跃新诉请秦小梅支付其因转让房屋所得房屋差价40000元的请求，本院不予支持。 对于秦小梅请求罗跃新赔偿占房费120000元请求，本院认为，秦小梅将涉案房屋出售给罗跃新，罗跃新依据其与秦小梅签订的《补充协议》，将涉案房屋出卖给钟丽云，并将房屋于2009年10月交付给钟丽云使用，是其履行合同的权利部分，罗跃新并无过错。秦小梅与钟丽云于2009年12月签订《房地产买卖合同（协议）书》，秦小梅又将涉案房屋出售给钟丽云，系秦小梅违反合同约定，钟丽云使用涉案房屋，系钟丽云与秦小梅之间房屋买卖合同关系。因此，对于秦小梅要求罗跃新赔偿占房费120000元，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2750号民事判决第一项、第二项； 撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2750号民事判决第三项、第四项、第五项； 驳回上诉人秦小梅一审的其他诉讼请求； 四、驳回被上诉人罗跃新一审的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费875元（罗跃新已预交），反诉费1350元（秦小梅已预交），二审案件受理费3475元（秦小梅已预交），一、二审合计5700元。由上诉人秦小梅负担4825元，由被上诉人罗跃新负担875元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰