广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异138号 异议人：深圳市福田区新天地足浴中心，经营场所：广东省深圳市福田区南园街道深圳市福田区松岭路天地宾馆一、二层，统一社会信用代码92440300L15575619M。 经营者：柏卫，董事长。 委托代理人：刘颖颖，广东联颂律师事务所律师。 委托代理人：卜小东，该公司工作人员。 申请执行人：杨会华，男，汉族，1985年12月24日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托代理人：李妍，系同事关系。 被执行人：邱家儒，男，汉族，1952年7月15日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 被执行人：邱朝龙，男，汉族，1988年3月5日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 被执行人：深圳市天地宾馆有限公司，住所地：广东省深圳市福田区松岭路62-64号，统一社会信用代码91440300192193491R。 法定代表人：王丽娜，执行董事。 被执行人：王志强，男，汉族，1983年5月12日出生，身份证住址：河南省新蔡县。 第三人：深圳市林鑫投资咨询有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道香安社区安托山六路与侨香三道交汇处蔡屋围侨香雅居2号楼1902，统一社会信用代码：91440300359472741G。 法定代表人：颜庆林，总经理。 委托代理人：凌敏，系公司员工。 在本院执行申请执行人杨会华与被执行人邱家儒、邱朝龙、深圳市天地宾馆有限公司、王志强民间借贷纠纷一案中，案外人深圳市福田区新天地足浴中心向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人请求：撤销（2019）粤0303执19758号之三执行裁定书。事实与理由：申请执行人杨会华申请执行四被执行人民间借贷纠纷一案，正在贵院执行，案号为(2019)粤0303执19758号。在执行过程中，法院拍卖被执行人深圳市天地宾馆有限公司（以下简称“天地宾馆”）名下位于深圳市××区××路天地宾馆旅馆（以下简称“涉案房产”），并于2020年4月18日由深圳市林鑫投资咨询有限公司竞得。买受人于2020年4月27日向法院书面申请确认异议人的租约对其不具有约束力，并对案涉物业强制清场移交使用，法院遂于2020年5月7日作出(2019)粤0303执19758号之三执行裁定书，裁定异议人对涉案房产二层的租赁权不得对抗买受人深圳市林鑫投资咨询有限公司。异议人认为上述裁定错误，应予撤销，事实及理由如下：一、涉案房产一、二层的租赁事实。2009手10月24日，异议人与天地宾馆签订《深圳市房屋租赁合同书》【合同登记（备案）号：福0397659】，约定天地宾馆将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆二层出租给异议人使用，月租金为2万元，租赁期限自2009年10月l9日起至2011年2月14日止。2011年3月15日，异议人与天地宾馆签订《深圳市房屋租赁合同书》【合同登记（备案）号：福0468788】，约定天地宾馆将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆一、二层继续出租给异议人使用，月租金为3万元，租赁期限自2011年3月15日起至2013年3月14日止。2013年3月l4日，异议人与天地宾馆签订《深圳市房屋租赁合同书》【合同登记（备案）号：福0446836】，约定天地宾馆将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆一、二层继续出租给异议人使用，月租金为5万元，租赁期限自2013年3月15日起至2014年3月14日止。后，天地宾馆继续将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆一、二层出租给异议人使用，双方继续履行各自义务。2016年5月4日，异议人与天地宾馆签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定天地宾馆继续将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆二层出租给异议人使用，月租金为5万元，租赁期限自2016年3月15日起至2017年9月17日止。2017年9月18日，异议人与天地宾馆签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定天地宾馆继续将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆一、二层出租给异议人使用，月租金为5万元，租赁期限自2017年9月18日起至2023年9月17日止。经法院查明，涉案房产于2012年11月2日设立最高额抵押登记，于2015年设立一般抵押登记，并于2017年6月6日被法院以(2017)粤0303执保966号执行裁定书裁定查封。以上事实足以说明，异议人与天地宾馆之间的租赁关系发生于涉案房产设立抵押及被查封之前，属于抵押、查封前出租，故异议人主张“买卖不破租赁”符合法律规定，应不予清场移交买受人使用。二、异议人的租赁权对买受人具有约束力并可排除强制交付。（一）涉案房产设立抵押及查封前己出租给异议人，且租赁合同自2009年起接连续签至2023年，故异议人的租赁权足以对抗买受人。首先，如上所述，异议人自2009年起与天地宾馆签订涉案房产二层的租赁合同，自2011年起签订涉案房产一、二层的租赁合同，且租赁合同自2009年起接连续签至2023年，该长期租赁关系不仅有各房地产租赁合同予以佐证，其中部分亦已报合同登记机关备案。其次，由于异议人承租天地宾馆一、二层用于经营服务业，出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等须严格符合政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准，在各政府职能部门内均保留着对天地宾馆一、二层的消防验收记录等，记录中亦载明了异议人在涉案房产设立抵押及被查封之前既己为天地宾馆一、二层的承租人及实际经营者。最后，异议人作为个体工商户，于2006年9月5日成立，营业执照上的经营场所现为深圳市福田区南园街道深圳市福田区松岭路天地宾馆一、二层，变更前为深圳市福田区松岭路天地宾馆二层，即异议人于2006年便已在涉案房产处经营，此事实亦能证明异议人的租赁权产生于涉案房产设立抵押以及查封的时间之前。因此，涉案房产在设立抵押并被查封之前。其一、二层既已出租给异议人使用，根据《中华人民共和国物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，异议人的租赁权足以对抗涉案房产买受人，并可排除强制交付。（二）即便法院认定异议人的租赁权不得对抗涉案房产买受人，也应对此进行立案审查，并由执行异议部门作出裁定，而非由执行法官直接裁定认可买受人的主张，此种行为严重违背“审执分离”原则。首先，法院在处置涉案房产过程中，异议人作为承租人全力配合贵院执行工作，适时申报了涉案房产一、二层的租赁情况并提交了租赁合同，此举实质上是主张以合法有效的租赁关系排除法院在租赁期内对涉案房产的强制交付，显属异议人针对执行标的提出的异议，法院应对此进行立案审查，并由专门审查执行异议的部门作出裁定，但法院并未对此进行立案审查。其次，买受人向法院书面申请确认涉案房产二层的租约对其不具有约束力，并对涉案物业强制清场移交使用，实质上也是对涉案房产上的租赁关系能否排除执行问题存在争议，法院亦应将买受人的主张纳入异议人异议程序立案审查，并由专门审查执行异议的部门作出裁定，而非由案件执行法官直接审查并作出裁定支持买受人的主张，此种行为严重违背“审执分离”原则。最后，在涉案房产拍卖成交之前，法院未对异议人与天地宾馆之间关于涉案房产一、二层的租赁关系进行审查，反而在涉案房产拍卖成交之后对买受人提出的确认异议人的租赁权不能排除执行的申请进行审查并认可，对异议人来说显然不公平，亦有损司法权威。（三）法院既已在竞买公告中公示披露了涉案房产上存在长期租赁关系，现又裁定异议人的租赁权不得对抗买受人，此种前后矛盾的行为对意向竞买人及被执行人天地宾馆显失公平，亦有损司法权威。在涉案房产挂拍后，法院在竞买公告中公开披露了涉案房产上存在租赁合同，同时注明了天地宾馆一、二层租赁合同的到期时间为2023年9月17日，而未提示实际情况由竞买人自行核实，此举对于意向竞买人来说，即是贵院认可了涉案房产上的长期租赁关系合法有效，其参与竞买的意向势必会受到影响。然，贵院又裁定异议人的租赁权不得对抗涉案房产买受人，显然已导致意向竞买人丧失了公平竞买的机会，意向竞买人的减少亦会妨碍被执行人财产价值的最大化，此种前后矛盾的执行行为对意向竞买人及被执行人均不公平，亦会有损司法权威。综上，异议人与被执行人天地宾馆之间关于涉案房产一、二层的租赁关系发生于涉案房产设立抵押及被查封之前，异议人的租赁权应依法予以保护。法院在收到异议人提交的租赁合同后应予立案审查而未立案审查，却在竞买公告中公开披露并认可租赁合同有效，在拍卖成交后本不应审查买受人涤除租约的申请而审查并认可该申请，此种前后矛盾、错上加错的执行行为严重损害人民法院的权威，亦侵害了异议人的合法权益，恳请法院在查明事实的基础上，依法撤销(2019)粤0303执19758号之三执行裁定书，维护司法权威及异议人的合法权益。 申请执行人杨会华辩称，（2019）粤0303执19758号的执行和拍卖过程是合法合理的，双方的执行拍卖结果应当予以维持。 第三人深圳市林鑫投资咨询有限公司辩称，第三人于2020年4月18日通过竞买获得涉案房产，自拍卖文书送达之日起，公司就已经取得所有权，天地宾馆在2009年8月20日就存在抵押各登记，异议人提交的租赁合同的日期均在抵押日期后，因此，异议人提交的租赁合同对第三人不具有约束力，请法院驳回异议人的异议申请。同时，异议人未搬离房屋，是无权占有，异议人的无权占有给第三人造成损失，应当支付费用占用期间的水电费等。 其他被执行人邱家儒、邱朝龙、深圳市天地宾馆有限公司、王志强均未做答辩。 在本案审理中，本院查明以下事实： 一、关于申请执行人杨会华与被执行人邱家儒、邱朝龙、深圳市天地宾馆有限公司、王志强民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月19日作出（2017）粤0303民初11940号民事判决书，判决：“一、被告邱家儒、邱朝龙应于本判决生效之日起十五日内偿还原告杨会华借款本金人民币1555万元及利息（利息以人民币1555万元为本金，按月利率2%标准从2016年12月30日起计算至款项清偿之日止）。二、被告深圳市天地宾馆有限公司、王志强应对上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任。”邱朝龙不服，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2019年7月21日作出（2019）粤03民终13520号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人杨会华向本院申请强制执行【案号：（2019）粤0303执19758号】。在执行过程中，本院拟对被执行人深圳市天地宾馆有限公司名下位于深圳市××区××路天地宾馆旅馆的房产进行拍卖以清偿债务，遂发出（2019）粤0303执19758号通知书，责令深圳市天地宾馆有限公司及天地宾馆物业使用人自行迁出涉案房产，异议人曾向提出本案执行异议【案号：（2019）粤0303执异567号】。2020年2月28日，本院作出（2019）粤0303执异567号执行裁定书，裁定驳回异议人深圳市福田区新天地足浴中心的异议请求。 二、上列执行案件在执行过程中，本院决定依法拍卖被执行人深圳市天地宾馆有限公司名下位于深圳市××区××路天地宾馆旅馆（深房地字第××号），并于2020年1月2日在人民法院报公告送达相关文件。2020年4月18日，上述房产由第三人深圳市林鑫投资咨询有限公司（社会统一信用代码：91440300359472741G）竞得。买受人深圳市林鑫投资咨询有限公司于2020年4月27日向本院书面申请确认天地宾馆旅馆物业中二层深圳市福田区新天地足浴中心及南楼一耧03号邓恩超的租约对其不具有约束力，并对案涉物业强制清场移交使用。本院于2020年5月7日作出（2019）粤0303执19758号之三执行裁定书，裁定“案外人深圳市福田区新天地足浴中心对深圳市××区××路天地宾馆旅馆二层、邓恩超对深圳市××区××路天地宾馆旅馆南楼一楼03号的租赁权不得对抗本案涉案房产买受人深圳市林鑫投资咨询有限公司”。裁定作出之后，异议人特提起本案执行异议。目前，上列房产己变更登记在买受人名下。 三、上列物业长期由异议人租赁使用，并多次继签租赁合同。2016年5月4日，异议人与天地宾馆又再次签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定天地宾馆继续将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆二层出租给异议人使用，月租金为5万元，租赁期限自2016年3月15日起至2017年9月17日止。2017年9月18日，异议人与天地宾馆再次签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定天地宾馆继续将深圳市福田区松岭路（南楼）天地宾馆一、二层出租给异议人使用，月租金为5万元，租赁期限自2017年9月18日起至2023年9月17日止。同时，根据深圳市不动产登记中心查封登记情况所载，上列房产于2017年6月6日由本院以（2017）粤0303执保966号裁定予以查封，并在此之前己办理了抵押登记手续。 本院认为，根据我国法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。在本案中，异议人系于本院对涉案房产进行查封后与出租人签订的租赁合同，根据《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，故异议人根据2017年9月18日与天地宾馆签订的租赁合同，要求本院保护其租赁权，没有法律依据。综上，本院于2020年5月7日作出（2019）粤0303执19758号之三执行裁定书，裁定“案外人深圳市福田区新天地足浴中心对深圳市××区××路天地宾馆旅馆二层、邓恩超对深圳市××区××路天地宾馆旅馆南楼一楼03号的租赁权不对抗本案涉案房产买受人深圳市林鑫投资咨询有限公司”并无不当，异议人要求撤销该执行行为，理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人深圳市福田区新天地足浴中心的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向深圳市中级人民法院申请复议。 审判长 尤 波 审判员 郑有培 审判员 杨晓玲 二〇二〇年七月十四日 韦佳俐(兼) 书记员     张思慧