重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初5992号原告：邓建华，男，1975年10月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：冯安康，重庆学苑律师事务所律师。被告：广州寓米物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区叠景路251号2012房，统一社会信用代码91440105MA59E3E24m。法定代表人：梅仁喜，执行董事。委托诉讼代理人：朱美琴，女，该公司员工。原告邓建华与被告广州寓米物业管理有限公司（以下简称寓米公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告邓建华的委托诉讼代理人冯安康，被告寓米公司的委托诉讼代理人朱美琴到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告邓建华的委托诉讼代理人冯安康到庭参加诉讼，被告寓米公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邓建华向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与寓米公司签订的《物业委托经营管理合同》及返还房屋；2.判令寓米公司支付其2019年10月1日至2020年3月22日期间的收益25490元[2019年10月欠付5200元、11月欠付1000元，2019年12月至2020年2月28日每月欠付5200元,2020年3月1日至2020年3月22日欠付3690元（5200元/月÷31天×22天）]，同时从2020年3月23日起，以25490元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至本息付清为止，并从2020年3月23日起每月按照5200元的标准支付收益至合同解除之日；3.判令寓米公司支付逾期支付收益的违约金5000元；4.判令寓米公司退还截止到2020年3月22日的管理费45290元（每月管理费1000元，合同已经履行14个月又22天，22天的金额按照1000元÷31天×22天计算）。事实和理由：2018年，我和寓米公司签订了《物业委托经营管理合同》，约定我将自有的房屋委托给寓米公司经营管理，托管期限自2019年1月1日起5年，寓米公司每月给付我保底收益。合同签订后，我依约履行了合同义务，而现在寓米公司未能依约支付收益。现为了维护自身的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。寓米公司辩称，1.同意解除合同，合同解除时间为起诉状副本送达之日，即2020年4月12日；2.双方之间是合作关系，但现在由于“新冠疫情”等各方面的原因，整个酒店都遭受重创，没有利润可言，基于双方的合作关系，双方应当共同承担损失，我公司无需支付收益；3.我公司向邓建华支付了5000元的押金，我方同意以该押金抵扣违约金，我方无需再支付违约金；4.基于双方的合作关系，不同意退还加盟费、推广费、经营管理费，若法院认为应当退还，应当按照合同约定按比例退还；5.同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：2018年，邓建华（甲方、委托方）与寓米公司（乙方、受托方）签订了《物业委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营、管理甲方所有的、坐落于重庆市江北区洋河一路新华协信中心项目二栋15楼03号的房屋及房屋附属设施，统称“托管物业”。合同2.1条约定，托管物业的经营模式为分成或保底收益模式。合同2.2条约定，托管物业委托经营期间的加盟、推广、会员体系使用费及委托经营管理费为60000元/套，由甲方承担。合同2.3条约定，托管物业的经营管理方式、用途主要为对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。合同3.1条约定，托管期限为5年，从双方正式办理托管物业的交付手续之日起计算。合同3.2条约定，甲方应确保最迟于2019年1月1日前将符合乙方标准的托管物业交付乙方。合同3.3条约定，托管第一年免付期为4个月，免付期内乙方无需支付任何收益给甲方。合同4.1条约定，免付期后，托管经营收益采取“分成或保底收益”形式，即托管物业的收益由甲、乙双方之间按甲方70%、乙方30%的比例进行分配，如甲方当月分成收益低于5200元，乙方按照5200元向甲方支付保底收益，如甲方当月分成收益高于5200元的，乙方按照分成比例向甲方支付分成收益。合同4.2条约定，乙方向甲方支付5000元作为保证金，合同到期或解除后，甲方需无息退还保证金或者该保证金直接抵扣作托管最后一个月需要支付的租金。合同4.7条约定，乙方于下月的15日前将上一月的保底收益及分成收益款结算支付给甲方。合同4.8条约定，如因托管物业质量原因或陈旧不适合乙方经营，或非因乙方重大过失造成的托管物业及其房间设施损坏，需进行维修或翻新的，维修或翻新期间不计算且不支付甲方任何收益。合同5.1.4条约定，托管经营期间，经乙方确认后，甲方可以检查托管物业，如未经乙方确认而自行检查，致甲方客人投诉索赔的，由甲方承担赔偿责任，如甲方不予支付，乙方可代为赔偿和垫付，并可从甲方收益中相应扣除。合同7.2条约定，若托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付收益超过2个月的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿5000元违约金，且乙方需按比例向甲方退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。此外合同7.3条和7.4条还约定了乙方无需向甲方支付收益的情形。另，在合同3.3条之后还有“以后每年免付期为15天”的手写字样。之后，邓建华向寓米公司支付了60000元的管理费。寓米公司亦向邓建华支付了5000元的押金。寓米公司在2019年6月21日、7月18日、8月12日、9月12日、10月15日各支付了邓建华5200元，在2019年12月15日支付了邓建华4200元。庭审中，邓建华还陈述：1.双方之间形成的是房屋租赁合同关系，合同约定收益是按月支付；2.其在2019年1月1日前将案涉房屋交付给了寓米公司，但不记得具体的时间了，免付期为2019年4月31日之前，4个月的“免付期”已经过了，后于2020年5月1日收回房屋；3.同意寓米公司要求用5000元抵扣违约金的意见；4.要求解除合同的依据是寓米公司超过2个月未付租金，根据合同约定要求解除合同；5.合同第3.3条的手写部分在签订合同之前就已经存在，不过该约定是附条件的免租，即正常履行合同下，寓米公司才具有当年的15天免付期，但由于双方的合同已经于2020年解除，故寓米公司无法享受15天的免租期。庭审中，寓米公司陈述，案涉房屋是开发商统一向该公司交付的，案涉物业的交付日期约为2018年11月28日。另，寓米公司于2020年4月12日收到本院邮寄的起诉状副本。在审理中，本院明确询问寓米公司是否能够提供证据证明该公司因“新冠肺炎”疫情的原因而导致使用案涉房屋经营酒店的收入受损，寓米公司明确答复本院该公司没有证据提供。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《物业委托经营管理合同》、《收据》、银行流水等书面证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，邓建华与寓米公司之间自愿签订的《物业委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.邓建华与寓米公司之间所形成的法律关系的性质；2.邓建华是否有权解除合同以及合同解除时间；3.寓米公司是否应当支付邓建华所主张的收益及利息；4.寓米公司是否应当支付逾期支付收益的违约金；5.寓米公司是否应当退还邓建华托管管理费。对此，本院分别评判如下：一、关于双方之间的法律关系的性质的问题。本案中，邓建华主张双方之间形成的是房屋租赁合同关系，所谓的房屋租赁合同关系，是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人除了按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务外，并无其他的基本义务，但从双方签订的合同内容来看，邓建华除了向寓米公司交付房屋之外，还需要向寓米公司缴纳一笔名为“加盟费、推广费、经营管理费”的费用，且邓建华每月从寓米公司收取的收益数额是基于寓米公司的经营情况，每月存在金额不固定的情况，上述两种情况均与房屋租赁合同关系不相符，故本院对邓建华所主张的法律关系的性质不予采信。寓米公司主张双方之间形成的是合作关系，但从合同内容上看，邓建华只是向寓米公司支付了经营管理的费用，并没有参与到房屋的经营管理，寓米公司也没有举证证明邓建华实际上参与了房屋的经营管理，故本院对寓米公司所主张的法律关系的性质亦不予采信。根据本案的实际情况，本院确认双方之间形成的是无名的合同关系，本案案由为合同纠纷。二、关于关于邓建华是否有权解除合同以及合同解除时间的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的情况下，邓建华有权解除合同。邓建华主张寓米公司欠付2019年10月1日起的收益，而寓米公司并未举证证明该公司已经依约支付了该日起的收益，故本院认定寓米公司存在迟延支付收益超过2个月的违约行为，邓建华有权依约解除合同。对于解除时间，由于双方均没有证据证明在邓建华提起本案诉讼之前存在解除行为，故本院以本案起诉状副本送达寓米公司之时作为合同解除的时间，据此，本院确认双方之间的合同关系于2020年4月12日解除。对于邓建华主张返回房屋的请求，因其已经于2020年5月1日收回案涉房屋，故本院对其该项主张不予支持。三、关于寓米公司是否应当支付邓建华所主张的收益的问题。本案中，邓建华主张其在2019年1月1日前交付房屋，寓米公司主张交付时间约为2018年11月28日，虽然合同约定托管期限从双方正式办理托管物业的交付手续之日起计算，但是由于双方均不能明确具体的交付时间，也均未举示相应的证据证明具体的交付时间，故本院根据双方所认可的免付期时间以及合同约定、合同履行情况，确认托管期限从2019年1月1日起算。邓建华主张寓米公司欠付2019年10月1日至2020年3月22日期间的收益，第一，根据合同约定，邓建华所主张的2019年10月1日至2019年12月31日所欠付的收益已经过了合同约定的免付期；第二，虽然合同第3.3条中的“以后每年免付期为15天”为手写体，但邓建华认可该内容在合同签订之前就已经存在，故本院对该约定予以确认。邓建华认为该约定是附条件的，但合同上并未明确约定相应的实行条件，故本院对邓建华的该项主张不予采纳。此外，虽然合同并未明确约定免付期间，但根据常理以及双方合同履行情况，本院确认寓米公司在2020年1月1日至2020年1月15日期间可以不支付邓建华收益，该期间的收益本院根据每月应付的保底收益额及该月自然天数进行折算，即2516.13元（5200元/月÷31天×15天）；第三，邓建华自认2019年11月收到了部分收益，2020年2月的收益只主张至2月28日，均系其处分自身的权利，本院予以确认，第四，寓米公司并未举示证据证明该公司已经依约向邓建华支付收益，也未举示证据证明该公司不支付收益符合合同除了“免付期”之外的其他约定，应自行承担不利的法律后果；第五，对于寓米公司所抗辩的因“新冠肺炎”疫情原因而导致酒店收入受损的意见，因寓米公司未能支付收益的情况在“新冠肺炎”疫情爆发之前就已经出现，且寓米公司经本院明确询问后，仍未能提供相应的证据予以证明上述抗辩，故本院对寓米公司的抗辩意见不予采纳，对“新冠肺炎”疫情期间应支付的收益也不作调减。据此，故寓米公司应当支付邓建华上述期间的收益共计22794.56元[2019年11月欠付的收益1000元+2019年10月、12月、2020年1月的收益15600元（5200元/月×3个月）+2020年2月1日至2月28日期间的收益5020.69元（5200元/月÷29天×28天）+2020年3月1日至2020年3月22日期间的收益3690元（5200元/月÷31天×22天，邓建华只主张3690元）-免付期内无需支付的收益2516.13元]。对于邓建华超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于邓建华所主张的2019年10月1日至2020年3月22日期间欠付的收益的利息的问题。利息是一定期间内货币的使用费，是金钱的孳息，寓米公司未能依约支付邓建华收益，依法应当承担赔偿损失的责任，支付邓建华相应的资金占用损失。邓建华所主张的利息计付标准符合法律规定，本院予以确认。对于利息的起付时间，根据合同约定，寓米公司应当于下月的15日前支付上一个月的收益，故对于2019年10月1日至2020年2月28日期间欠付收益的利息，邓建华主张从2020年3月23日起计付，系其对自身权利的处分，本院予以确认，而对于2020年3月1日至2020年3月22日期间的收益，依约最迟于2020年4月15日支付，但双方合同在2020年4月12日已经解除，故寓米公司最迟应于解除当日支付，故对于2020年3月1日至2020年3月22日期间的利息，本院确认从2020年4月13日开始计付。据此，寓米公司应当从2020年3月23日起，以19104.56元（22794.56元-3690元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付邓建华利息，直至19104.56元付清为止；从2020年4月13日起，以3690元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付邓建华利息，直至3690元付清为止。对于邓建华超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于邓建华所主张的从2020年3月23日起至合同解除之日止的收益。根据上述理由及折算规则，寓米公司还需支付邓建华2020年3月23日至2020年4月12日期间的收益3589.68元（5200元/月÷31天×9天+5200元/月÷30天×12天）。四、关于寓米公司是否应当支付邓建华逾期支付收益的违约金的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的情况下，邓建华有权要求寓米公司赔偿5000元的违约金。现寓米公司已经拖欠邓建华收益2个月以上，邓建华依约有权要求寓米公司支付违约金。但邓建华同意寓米公司的抵扣意见，本院予以确认，故寓米公司无需再支付邓建华逾期支付收益的违约金。五、关于寓米公司是否应当退还邓建华托管管理费的问题。根据合同约定，合同解除之后，寓米公司需按比例向邓建华退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。邓建华主张双方的合同履行了14个月22天，并要求寓米公司退还截至到2020年3月22日的管理费，但如上所述，双方合同于2020年4月12日才解除，在合同解除前仍然存在案涉房屋在寓米公司托管下的事实，故应退还的管理费应计算到合同解除之日。合同约定托管期限5年，即从2019年1月1日起至2023年12月31日止，共计1825天，截至2020年4月12日，共计467天，故寓米公司应当退还邓建华托管管理费44646.58元（60000元-60000元÷1825天×467天）。对邓建华超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邓建华与被告广州寓米物业管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》于2020年4月12日解除；二、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邓建华2019年10月1日至2020年3月22日期间的收益22794.56元、2020年3月23日至2020年4月12日期间的收益3589.68元；三、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邓建华2019年10月1日至2020年3月22日期间欠付的收益的利息（从2020年3月23日起，以19104.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，直至19104.56元付清为止；从2020年4月13日起，以3690元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，直至3690元付清为止）；四、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告邓建华托管管理费44646.58元；五、驳回原告邓建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784.24元，减半收取计892.12元，由原告邓建华负担104.23元，由被告广州寓米物业管理有限公司负担787.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  施荣鑫二〇二〇年七月十七日书记员  罗 静