广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0903民初68号 原告（反诉被告）：广东鸿德纺织品有限公司（曾用名称：东莞市鸿德纺织品有限公司），住所地广东省东莞市大朗镇康丽路88号3栋107室。统一社会信用代码：914419005989672663。 法定代表人：肖志唐。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉林市锐胜服装有限公司，住所地玉林市福绵区樟木镇樟木圩（福绵区樟木镇农业服务中心房屋）。统一社会信用代码：91450900MA5KY4545R。 法定代表人：刘胜军。 委托诉讼代理人：黄小飞，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楣，广西国锐律师事务所律师。 原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司（以下简称鸿德公司）与被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司（以下简称锐胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，于2020年3月27日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月23日再次公开开庭审理了本案。鸿德公司的诉讼代理人莫托以及锐胜公司的委托诉讼代理人黄小飞、陈楣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿德公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年10月17日解除；2.判令被告立即向原告退还保证金500000元及押金31772元,并自起诉之日起以前述金额为本数按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率向原告计付利息至全款结清之日止；3.判令被告立即停止强行扣留原告存放在租赁物内物品的违法行为，就原告搬出被被告强行扣留在租赁物内的物品给予开锁放行；4.判令被告向原告开具已交租金、管理费及卫生费的发票；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月10日签订《厂房租赁合同》，约定：被告将其位于玉林市新滔节能环保产业园内锐胜公司2栋一楼南面的厂房出租给原告使用；租期为2018年6月10日至2021年6月10日，租期3年；厂房每月租金31772元；原告应于开工前向被告缴付保证金500000元；原告应于通水通电前一天向被告缴纳两个月租金，其中一个月租金作为履约押金。合同签订前，原告已于2018年6月7日先行向被告预付保证金50000元，合同签订后，原告又于2018年7月10日向被告再行缴付保证金余款450000元。被告于2018年7月10日向原告交付租赁物，原告于2018年7月20日向被告缴付押金31772元和2018年7月11日至7月31日共21天租金21181元，共52953元。但因租赁物所在园区的排污管道老化，不符合申领《排放污染物许可证》的法定条件，导致原告租赁上述租赁物的合同目的无法实现，且被告一直未向原告开具租赁期间租金相关发票导致原告无法入账，为此原告找到被告磋商请求提前解除合同并退回保证金和押金，但均未与被告达成一致意见。2019年10月8日，原告发现被告为阻挠原告拆走租赁物内的设施竟然更换了租赁物的全部门锁，导致原告至今仍无法拆走设施。原告无奈于2019年10月17日通过微信方式向被告送达《解除厂房租赁合同通知书》，通知被告自即日起解除2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》并要求被告退回保证金及押金，并开具相关发票，但被告至今仍不置可否。故诉如所请。 锐胜公司辩称，鸿德公司的诉请没有事实根据和法律依据，应予以驳回。一、鸿德公司2019年10月17日发出的解除合同通知书不能达到解除合同的目的；二、合同尚在继续履行中，鸿德公司应继续支付租金至合同解除时止；三、鸿德公司在租赁期限未届满前未按时支付租金，应承担相应违约责任；四、鸿德公司已交付的押金和保证金具有担保性质，应先行用于付清锐胜公司的损失后，剩余部分才能退还；五、鸿德公司要求开具发票，必须由其缴纳房屋租赁税。 锐胜公司向本院提出反诉请求：1.判令双方于2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》于本案判决生效之次日起解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金190632元及管理费、卫生费10000元（租金计算方法：按每月31772元计算，自2019年10月1日起至本案生效之日止，暂计算至2020年3月31日租金为190632元）；3.判令反诉被告向反诉原告支付迟延支付租金的逾期利息20112元（逾期利息计算方法：按日利率千分之一分段计算，其中：2019年10月1日至2019年10月31日本金按31772元计算；2019年11月1日至2019年11月30日本金按63544元计算；2019年12月1日至2019年12月31日本金按95316元计算；2020年1月1日至2020年1月31日本金按127088元计算；2020年2月1日至2020年2月29日本金按158860元计算；2020年3月1日至2020年3月30日本金按190632元计算。利息以本金按月租金累计计算至还清之日止，暂计至2020年3月31日为20112元）；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿提前解除合同造成的厂房空置经济损失190632元（计算方法：每月租金31772元×6个月=190632元）；5.判令反诉被告向反诉原告赔偿损坏厂房的恢复原状费用100000元（暂定金额，具体由相关鉴定意见结论确定）；6.本案反诉、本诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2018年6月10日反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定：反诉原告将其位于玉林市新滔节能环保产业园内自有的2栋一楼南面共1059.08平方米的厂房出租给反诉被告使用；租期至2021年6月10日；月租金31772元，每月30日前支付下月租金，反诉被告逾期一个月内交租的，按应付未付租金金额的千分之一按日支付利息，逾期一个月以上的，除按日以应付未付租金的千分之一计算利息外，反诉原告可单方解除租赁合同，且有权要求承租方赔偿经济损失；承租方不得毁损厂房。2019年10月反诉被告单方搬离厂房内的部分机械设备，并于2019年10月17日以鸿德公司名义提出解除租赁合同，但并未与反诉原告协商一致，此后便不再支付租金。2019年10月下旬，反诉原告查看厂房发现尚有部分设备未搬离，且厂房结构、地面破坏严重，反诉原告无法出租给第三方使用。此后双方协商恢复厂房原状、解除合同等事宜均未果。反诉原告认为，合同合法有效，反诉被告在租赁期内单方通知解除合同无法律依据，反诉被告一直占用厂房至今，尚有部分机械设备未搬离，且厂房破坏严重。故诉如所请。 鸿德公司对锐胜公司的反诉答辩称，合同应自2019年10月17日通过微信向锐胜公司送达解除合同通知书之日起解除；租赁合同不能强制履行，锐胜公司主张的租金中只有2019年10月1日至2019年10月16日的租金符合法律规定，包括管理费、卫生费也只能算到2019年10月16日止；锐胜公司关于厂房空置损失的主张没有法律依据；鸿德公司搬离厂内的设备是受锐胜公司的阻挠，且鸿德公司未损坏厂房的设施，锐胜公司主张恢复原状的费用证据不足。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：锐胜公司（甲方）与鸿德公司（乙方）经协商一致，于2018年6月10日签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于广西玉林市福绵区玉林市新滔节能环保产业园内锐胜公司厂房2栋一楼南面出租给乙方，厂房面积1059.08平方米；2、租赁期限自2018年6月10日起至2021年6月10日止，合计3年；3、月租金为31772元，须于每月30日前支付下个月租金，乙方逾期交租的，按应付未付租金金额的千分之一按日支付逾期利息；4、乙方在开工之前向甲方付清保证金500000元，乙方缴纳一个月租金作为履行本合同的押金，合同期满终止时，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后在30天内将保证金及押金无息退还给乙方；5、乙方在租赁期间要自己交纳营业税、房屋租赁税及各项税、费；6、合同终止时，乙方应按时向甲方交回土地及地上建筑物及其附属建筑物，并保证建筑物及附属建筑物及内部设施的完好（属正常损耗的除外）。鸿德公司已依约支付了保证金500000元和押金31772元给锐胜公司。 另查明，鸿德公司租赁涉案厂房，已经交租至2019年9月30日。2019年10月17日，鸿德公司通过其法定代表人肖志唐的妻子黄雪玲，通过微信方式向锐胜公司的法定代表人刘胜军发出《解除厂房租赁合同通知书》，通知即日起解除涉案租赁合同，恳请锐胜公司三日内退还保证金和押金，开具租金发票，并开启相关门锁便于鸿德公司拆走厂房内的设施。但双方就解除合同事项至今并未达成一致意见，在鸿德公司于2020年1月13日起诉要求判令双方于2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年10月17日解除后，锐胜公司于2020年3月3日提起反诉，要求判令双方于2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》于本案判决生效之次日起解除。 又查明，本院审理过程中，经双方协商一致，鸿德公司已于2020年4月8日搬完厂房内的设备。锐胜公司在本案审理过程中对涉案厂房的修复费用提出评估申请，经中衡保险公估股份有限公司评估，修复费用总计为91734元，锐胜公司为此支付评估服务费为9500元。 本院认为，当事人签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方本应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案合同解除的问题。本案中，鸿德公司要求确认2019年10月17日涉案合同已解除，实际是基于黄雪玲2019年10月17日以微信方式向刘胜军发出《解除厂房租赁合同通知书》，但现有证据不足以证明发出《解除合同通知书》时符合合同法规定的解除条件，应认定不具有单方解除合同的效力，故其该项主张证据不足。关于锐胜公司要求判令双方于2018年6月10日签订的《厂房租赁合同》于本案判决生效之次日起解除应否得到支持的问题。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故锐胜公司作为出租人要求判决解除租赁合同，依法应予以支持，但根据案件具体情况，从便于当事人尽快恢复生产、公平合理等方面综合考虑，本院认为以锐胜公司提起反诉之日（即2020年3月3日）作为合同解除时间较为适宜。租赁合同解除后，锐胜公司应退还保证金500000元和押金31772元给鸿德公司，但因双方约定系无息退还，故本院对鸿德公司关于利息的主张不予支持。另外，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，故锐胜公司主张鸿德公司应支付未付的租金，依法亦应予以支持，但租金应为160910元（31772×5+31772/31×2）。现有证据不能确定锐胜公司主张管理费、卫生费10000元的计算依据，故本院对锐胜公司该项主张不予支持。锐胜公司主张迟延支付租金的逾期利息与双方的约定相符，本院也依法予以支持，但应计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止为宜。关于鸿德公司应否赔偿厂房空置经济损失的问题。承租人拒绝履行租赁合同是双方纷争的起因，给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失，锐胜公司该项主张于法有据，但其主张以六个月的租金作为损失额过高，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素予以酌定，认为三个月的租金即95316元（31772×3）为宜。关于锐胜公司主张复原费用应否得到支持的问题。现有证据足以证明涉案厂房存在需要复原的情形，评估公司评估的修复费用为91734元，本院依法予以采信，但厂房的正常损耗亦应予以考虑，根据公平原则，本院酌定鸿德公司支付70000元给锐胜公司用于复原厂房为宜。关于开具发票的问题。鸿德公司要求锐胜公司开具相关款项的发票，符合法律规定，依法应予以支持，但依照双方的约定，开具发票产生的税费应由鸿德公司负担。本案审理过程中鸿德公司已经搬离全部设备，故本院对鸿德公司要求锐胜公司放行的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、判令原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司与被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司2018年6月10日签订的租赁合同于2020年3月3日解除； 二、被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应退还原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司保证金500000元及押金31772元，合计531772元； 三、被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司开具相关已收款项发票，开票应缴纳的税费由原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司负担； 四、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司2019年10月1日至2020年3月2日的租金共160910元； 五、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司迟延支付租金的逾期利息（逾期利息计算方法：按日利率千分之一分段计算，其中：2019年10月1日至2019年10月31日租金按31772元计算；2019年11月1日至2019年11月30日租金按63544元计算；2019年12月1日至2019年12月31日租金按95316元计算；2020年1月1日至2020年1月31日租金按127088元计算；2020年2月1日至2020年2月29日租金按158860元计算；2020年3月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止租金按160910元计算）； 六、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司厂房空置损失95316元； 七、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司厂房恢复原状费用70000元； 八、驳回原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司的其他诉讼请求。 上述第二项被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应履行的金钱给付义务应与上述四至七项原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应履行的金钱给付义务互相抵减。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理费9118元，反诉案件受理费8914元，评估服务费9500元，均由原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  卢少波 人民陪审员  肖 琴 人民陪审员  陈 豪 二〇二〇年七月七日 书 记 员  刘献群 李雨玻