四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初924号 原告：谢小玲，女，汉族，1994年6月24日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：徐全英，女，汉族，1970年9月17日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：陈孝坚（系被告徐全英之夫），男，汉族，1963年1月13日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告谢小玲与被告徐全英侵权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢小玲，被告徐全英及其委托诉讼代理人陈孝坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢小玲向本院提出诉讼请求（庭审中原告明确诉讼请求为）:1、请求人民法院判决解除原告谢小玲与被告徐全英于2019年4月5日签订的《房屋出租合同》，并判令被告退还原告已交纳的保证金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原告谢小玲因做生意需要与被告徐全英协商租赁被告房屋。原告欲租赁房屋6年，原告表示同意。但因房屋租赁金额需按年度调整，故房屋租赁合同只能两年一签，原告也表示同意。同日，原、被告签订《房屋出租合同》，根据合同约定，被告自愿将位于三元街门市出租给原告，租金为12万元/年，保证金为2万元。原告已支付一年的房屋租金及保证金后，因疫情发生，原告征求被告房屋租金在疫情期间能否部分减免，被告不予同意并告知原告合同约定租赁期满后便须将房屋退还，房屋不再租给原告。原告认为当初签订合同时，原告的本意是租赁6年，但被告要求合同两年一签，故本次合同仅签订了2年。合同签订后，原告对房屋投资进行了装修并库存了部分商品，现被告要求租赁期满后退还房屋，违背了当初双方签订合同的真实意思表示。后经原告了解得知，被告出租给原告的房屋并非被告所有，被告系将房屋转租给原告，原告认为被告在租赁时未如实告知原告相关情况，被告的行为已对原告构成欺诈。现为维护原告合法权益，特起诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。 被告徐全英辩称，一、原、被告双方2019年4月5日签订的为期两年的房屋租赁合同，合同双方主体合格，是双方的真实意思表示。合同内容没有违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履行，否则将承担相应的责任。二、被告徐全英无合同欺诈行为。被告出租给原告的房屋确实不是被告徐全英所有，房东是案外人曾兆秀。上述情况被告已经如实告知了原告。在签订合同后，原告为办理营业执照索要房产复印件。被告将房屋产权复印件交给原告时，原告向被告询问了房屋所有权人的情况。被告转租行为不构成欺诈，原、被告约定的租赁期限，刚好为被告与房东曾兆秀签订的《门面租赁合同》的剩余租期内，并且房东在合同中约定了被告拥有随时转租权。被告的转租行为并未对原告履行合同造成实质性损失。三、原告擅自毁约不履行合同义务，属于根本违约行为，不是合法行使合同解除权的行为。合同解除必须具备解除条件，当事人不得擅自变更或解除合同。《合同法》第九十四条对合同解除的条件作出了明确规定，原告没有法定解除的条件。相反倒是原告不交房屋，不履行租赁合同主要债务，拥有解除权一方是被告徐全英。四、原告拒交房租系根本违约，因承担违约责任。本合同约定的2万元保证金是保证双方全面履行合同义务的一种担保和违约金计算方法。因此原告要求被告退还保证金的诉讼请求不应当得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法核实后予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年4月5日，原告谢小玲（乙方）与被告徐全英（甲方）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将宜宾市南溪区门市约36㎡出租给乙方。租房期限两年，从2019年4月5日至2021年4月4日止。房屋租金12万元/年，交款方式:2019年4月5日—2020年4月4日半年交一次房租，2020年4月5日—2021年4月4日，房租一次性交清，提前一个月付清下年房租。保证金：贰万元整由乙方交于甲方现金贰万元。合同期满，甲方如数退还乙方。如乙方违约，甲方不得退还乙方保证金。同日，原告谢小玲向被告徐全英交付了保证金2万元。此外，原告谢小玲先后分两次向被告徐全英交付了从2019年4月5日至2020年4月4日的房屋租金共计12万元。从2020年4月5日起至今原告谢小玲就未再向被告徐全英交付房租，并要求解除与被告签订的《房屋出租合同》。针对原告要求解除合同的请求，被告当庭表示不同意解除《房屋出租合同》。 另查明，被告徐全英出租给原告谢小玲的房屋，实际系案外人曾兆秀的房屋。被告徐全英与案外人曾兆秀签订了《门面租赁合同》，合同约定曾兆秀将案涉房屋租赁给被告徐全英使用，租赁期限为三年，从2018年4月5日至2021年4月4日止。被告徐全英在上述租赁期间，将案涉房屋转租给原告谢小玲使用。对于被告徐全英的转租行为，案外人曾兆秀并未提出异议。原告谢小玲在签订租赁合同后半个月内，因为需要办理营业执照向被告徐全英要取案涉房屋的产权证明。徐全英将实际所有权人曾兆秀的产权证明微信发送给了原告谢小玲，并告知了谢小玲，其本人并非案涉房屋的实际所有权人，本人系将曾兆秀的房屋转租给谢小玲。 本院认为，原告谢小玲与被告徐全英签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，属于真实、合法、有效的民事合同。原、被告在合同中约定房屋租赁期限为2年，即从2019年4月5日至2021年4月4日止。现双方租赁期限尚未届满，在原、被告就解除合同未协商一致的情况下，原告谢小玲要求解除合同就必须符合法定的合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告徐全英作为转租人，在合同中的根本义务就是向原告交付其转租的房屋。现被告徐全英已经将转租房屋交由原告谢小玲使用，完成了自己的主要合同义务，因此被告不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的不履行主要债务的违约行为。同时，本案中也不存在导致不能实现合同目的的不可抗力因素存在，因此原告不具备解除合同的法定条件。原告诉称被告同意其租赁案涉房屋6年的理由，没有证据予以证明，本院依法不予采信。至于案涉房屋系被告转租给原告的问题，本院认为，虽然案涉房屋不属于被告所有，被告存在转租行为，但房屋的实际权利人曾兆秀并未对被告的转租行为提出异议，并没有影响原告谢小玲对房屋的正常经营使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。上述规定表明，本案针对被告转租行为的解除权人属于房屋出租人，即案外人曾兆秀。徐全英转租房屋的行为是否得到了曾兆秀的认可，属于被告徐全英与案外人曾兆秀之间的法律关系。谢小玲作为次承租人，无权以徐全英转租需要经出租人曾兆秀许可为由要求解除合同。同时，原告在签订租赁合同后不久（即半个月内），被告已经将房屋实际权利人的产权信息微信发送给了原告，并明确告知了原告房屋转租的事实。此时原告知晓了被告转租的情况后也未提出异议，原告仍继续租用房屋，并且还向被告交付了一年的房屋租金12万元，说明原告认可了被告的转租行为，被告不存在隐瞒欺诈原告的行为，原告以被告存在欺诈为由要求解除合同的理由，本院依法不予支持。因原告要求解除合同的理由不成立，且双方租赁期限尚未届满，故对原告要求被告退还其保证金2万元的诉讼请求，本院亦依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢小玲的诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告谢小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院并预交上诉案件受理费。 审判员 陈 希 二〇二〇年七月二十九日 书记员 李佳颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。