甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终679号上诉人（原审原告）：肃州区金桥宾馆。经营者：何金梅。委托诉讼代理人：王国军（何金梅之夫）。上诉人（原审被告）：王国荣。委托诉讼代理人：崔刚，甘肃宪辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁霞（王国荣之妻）。委托诉讼代理人：崔刚，甘肃宪辉律师事务所律师。上诉人肃州区金桥宾馆因与上诉人王国荣、梁霞租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人肃州区金桥宾馆的经营者何金梅及其委托诉讼代理人王国军、上诉人王国荣、梁霞及其共同委托诉讼代理人崔刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肃州区金桥宾馆上诉请求：1.改判由被上诉人增加赔偿上诉人水电费1215.79元、电梯效验及按钮配件费1624元、电梯定期检验费580元、宾馆管理软件费3000元、388房间木地板材料费1840元、卫生间洁具及扣板材料费2268元、宾馆设备损失45000元，以上共计55527.79元；2.返还宾馆消防证原件一份。事实和理由：2017年3月14日，双方签订房屋租赁合同一份，约定由上诉人将正在经营的宾馆六层楼房及设施设备出租给被上诉人继续经营，租期5年，年租金30万元，押金30万元，同时将宾馆内的办公室单独出租给被上诉人，约定租金22000元，如违约，由违约方赔付对方年租金30%的违约金。合同签订后上诉人履行了义务，被上诉人将宾馆简单装修后开始营业。履行过程中，被上诉人不按约定支付租金，且无故单方提出解除合同。考虑到实际情况，上诉人便同意解除合同。双方签订的合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，具有法律效力。本案中没有证据证明上诉人有违约行为，而被上诉人在没有任何理由的情况下提出解除合同，单方违约。在违约责任划分清楚的基础上，但处理结果却令人不解。被上诉人不履行合同义务要求解除合同，根据约定可以解除，但合同期内的义务要履行，而一审未对上诉人的损失做到完全处理。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。王国荣、梁霞辩称，上诉人金桥宾馆的上诉理由不能成立，答辩人的答辩意见与上诉状意见相同。王国荣、梁霞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人租赁房屋范围及面积认定不清导致租金数额错误。双方《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于肃州区彩虹桥北门金桥宾馆客房设施设备整体出租给乙方经营，七楼彩钢房，若乙方使用要经过相关部门许可，若擅自使用，后果由乙方负责，一楼至七楼过道和客房重新贴壁纸。从上述约定看，上诉人使用的是一到七楼。临时查封决定书证实宾馆七层使用泡沫彩钢板搭建构筑物，存在火灾安全隐患，证实宾馆查封的范围及原因。解除临时查封决定书证实七层泡沫彩钢板房已拆除，说明承包范围基于合同约定少了一层。第七层已不存在，继续按照合同约定支付租金不存在事实依据。双方补充协议约定甲方同意办公室给乙方使用，并未约定另行支付费用，但上诉人支付租赁费22000元，无约定依据，且办公室就处于宾馆内，即便支付了费用也应该予以扣除,2.双方违约责任认定不清，上诉人拒绝交纳租金与法有据。根据《合同法》相关规定，租赁合同的出租人负有租赁物的交付义务、适租义务、维修义务、权利瑕疵担保义务、租赁物瑕疵担保义务。上诉人承包金桥宾馆无法继续经营，是被上诉人原因导致。第一、宾馆固有的房屋结构无法满足消防要求，建设房屋未经消防验收备案。第二、被上诉人在2017年3月30日的授权委托书载明：法定代表人有义务配合办新证；房屋结构、质量不达标造成的损失由法人承担。上诉人多次找消防部门办理消防证照，均被告知宾馆房屋结构、楼梯不符合开设宾馆条件。金桥宾馆的法定代表人何金梅不配合办理新证，致上诉人合同目的无法实现。第三、2018年5月16日被上诉人将宾馆所有经营证照全部收回，又不办理新证，致上诉人处于无证经营状态。第四、自2018年3月22日开始宾馆多次被消防部门查封，被上诉人拒不履行整改义务。第五、合同签订前被上诉人隐瞒宾馆多次被消防部门查处事实，合同履行中上诉人多次找被上诉人处理经营中的隐患，其一直以与有关部门存在关系可以摆平为由，让上诉人继续经营。第六、被上诉人在上诉人拒绝支付租金时采取锁门等措施，阻碍上诉人继续经营。根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人行使合同法规定的后履行抗辩权并无不妥。3.一审对合同解除期限认定错误。根据《合同法》第九十四条第三款、第四款、第九十六条规定，上诉人可以书面通知被上诉人解除合同，自通知到达对方时解除。上诉人于2018年7月26日书面通知被上诉人解除合同，被上诉人收到通知后未提出异议，双方租赁合同解除。一审认定合同解除时间为2019年12月1日没有法律依据。二、一审对合同解除后的法律适用错误。上诉人的真实意思是承包被上诉人的宾馆经营。根据被上诉人梁霞出具的授权委托书，其不配合办理新证，应该赔偿上诉人的所有损失。被上诉人交付的房屋不符合合同约定，且是违章建筑，同时因其它原因致使上诉人无法经营，合同目的不能实现。一审判令上诉人继续支付至2019年12月1日租金，违反约定和《合同法》相关规定。由于被上诉人违约，判决上诉人承担违约金90000元，于法无据。即便判令违约金，也不应超过损失的30%，即便认定上诉人违约，其损失应是2018年5月至7月26日的利息。一审以未生效的（2018）甘0902民初5844号民事判决为依据错误。既然判决上诉人承担违约金，就不应支持一审判决第三、四、五、六项，属于重复计算。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。肃州区金桥宾馆辩称，房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行义务。自房屋出租给二被答辩人后其一直占有并使用，至判决解除合同之日，此期间的租赁费应该承担。二被答辩人在毫无理由的情况下，放弃经营，而找借口以答辩人违约为由起诉。此期间合同并未解除，租赁费应该承担。办公室的补充协议是双方自愿协商达成的，二被答辩人同意使用并支付了费用，不存在免费的问题。一审将交付房屋之日认定为合同解除之日是正确的，故在合同解除之前，二被答辩人应依约履行合同义务。其并未提交证据证明出租方违约，而出租方也没有违约。事实是二被答辩人不想继续经营而找借口解除合同，是其单方违约，一审判决二被答辩人承担90000元违约金合理合法。合同履行期间的采暖费、设施损失费、修理费等，根据合同约定，应由二被答辩人承担。肃州区金桥宾馆向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2018年5月1日至2020年1月租金；2.被告承担违约金90000元；3.被告返还原告消防证；4.承担税款、水费、电费、采暖费、修理费；5.被告折价赔偿损坏物品损失；6.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月14日，原告金桥宾馆的经营者何金梅之夫王国军与被告王国荣、梁霞签订《房屋租赁合同》，约定被告整体承租原告位于肃州区彩虹桥北门金桥宾馆设施设备，租赁期5年（2017年5月1日至2022年4月30日），年租金30万元，每年提前一月交清，如逾期每日加收违约金和收回房屋；若被告不按照合同要求装修，年租金按35万元收取。宾馆保证金为30万元，第一年先交20万元，剩余10万元在2018年3月1日前交清。约定七层彩钢房，非经相关部门许可不得擅自使用，若使用则后果由被告负责。若其中一方中途违约，应向守约方赔付年租金30%的违约金。合同签订后，原告将宾馆整体移交给被告经营，2017年3月14日，被告交付了第一年的租金30万元及押金，租金期限为2017年5月1日至2018年4月30日。在第一年租期届满一月前，被告未按照约定支付第二年房租30万元。2018年4月25日，因金桥宾馆使用泡沫彩钢板存在火灾隐患，酒泉市公安消防支队肃州区大队决定予以查封，出具临时查封决定书，查封期限为2018年4月26日至2018年5月20日。查封期间，被告断断续续营业至5月中旬。2018年6月6日，酒泉市公安消防支队肃州区大队经现场检查，确认宾馆使用的泡沫彩钢板搭建构筑物已拆除，出具了同意解除临时查封决定书。该宾馆各项费用情况：拖欠2016年、2017年、2018年税款，原告补交2016年税款7373.71元（其中滞纳金2203.49元）；拖欠2018年度、2019年度采暖费，原告补交两年采暖费均为38153元。损失物品情况：原告认可电脑数量13台，原告单价计算过高；现在综合考虑折旧因素，平均认定1000元，合计13000元。造成设施损坏：388房间木地板损坏，个别房间门锁、浴盆、玻璃门等损坏,部分物品缺失，双方对数量及价值有争议。一审另查明，2018年9月3日，被告王国荣、梁霞作为原告提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》；金桥宾馆及其经营者何金梅、王国军退回押金30万元，支付违约金9万元，承担装修损失80万元，返还租金，赔偿违约造成的损失。一审法院做出（2018）甘0902民初3992号民事判决书，王国荣、梁霞不服提起上诉，甘肃省酒泉市中级人民法院做出（2019）甘09民终588号民事裁定书，撤销原判，发回重审。在审理过程中，双方均同意解除合同，2019年12月2日，承租人将宾馆交付出租人，一审法院做出（2019）甘0902民初5844号民事判决书。一审法院认为，王国军与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，王国军尽管不是原告金桥宾馆的法定代表人，但与原告金桥宾馆的法定代表人何金梅为夫妻关系，在此后实际履行了该合同的义务，该合同自始有效,双方均应遵照履行。合同签订后，原告向被告交付宾馆，被告实际经营，应当按照合同约定于2018年3月30日前向原告支付第二年租金。该宾馆虽于2018年3月22日被酒泉市公安消防支队肃州区大队临时查封，但查封范围仅限于七层泡沫彩钢板房及其配电箱，并不影响二至六楼的正常使用；且双方在合同第六条第6款明确约定，需经相关部门许可方可使用七层彩钢房，故不存在被告所述的合同目的不能实现的情形，因此，对于原告主张被告支付拖欠租金的请求，应当予以支持。被告未按约定支付租金，构成违约，应按照约定承担违约责任。被告提出解除合同并不发生合同当然解除效力，合同解除的时间应当以实际交付宾馆为界限。故被告辩解2018年7月26日自己书面提出解除合同，之后的费用一律不应该承担的理由不能成立。合同法规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此，对于损失和损坏的耐消耗物品，应当折价赔偿。合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；根据房屋租赁的一般习惯，日常维修由经营者负责。采暖费、税款均为被告经营期间应当承担的必要支出。税款以2016年5170.22元为依据，被告承担2017年5月1日至2019年12月1日期间的，共31个月；7373.71元扣减滞纳金，因被告未提交催缴、提存等及时缴纳受原告阻碍的证据。计算公式为：5170.22元÷12个月×31个月=13356.40元。2018年度采暖费被告应该全部承担，2019年度被告占有宾馆实际时间1个月，应该承担38153元的五分之一，即7630.60元。采暖费共计45783.6元。根据合同约定，损坏的设施、设备也必须给予赔偿。损失及损坏物品：电脑数量13台，原告单价计算过高，综合考虑折旧因素，平均认定1000元，合计13000元；388号房间木地板23平方米，个别房间门锁、浴盆、玻璃门等，双方对价值有争议，鉴定周期过长、成本较高，酌情折价10000元。水费、电费票据显示缴费时间为2019年12月4日，迟于宾馆交付日期，而且数额不大，认定为原告占有期间产生费用。电梯检测费、信息服务费、软件维护费等，不能根据票据反映出属于补交拖欠费用，应当认定为新的运营周期的续费，由原告自行承担。原告要求被告返还的证照，因无证据证实由被告持有，对该项诉求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百二十三条、第一百二十七条之规定，判决：一、被告王国荣、梁霞支付原告肃州区金桥宾馆2018年5月1日至2019年12月1日房屋租金475000元；二、被告支付原告违约金90000元；三、被告承担应缴税款13356.40元；四、被告承担采暖费45783.6元；五、被告赔偿设施设备损失13000元；六、被告赔偿设施修理费10000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。上述一至六项合计647139.40元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费5650元，由原告负担750元，被告负担4900元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方合同履行中的违约责任应当如何认定；2.上诉人金桥宾馆主张的租金、违约金、水电费、修理费、税款及设备损失等应当如何确定，应否支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方所签房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除。合同签订后，何金梅、王国军将宾馆整体移交给王国荣、梁霞经营，并将营业证照也进行了移交。后双方在合同履行过程中发生争议，上诉人王国荣、梁霞提出，因宾馆房屋固有结构、质量不达标造成上诉人无法办理消防证，无法经营，不能实现合同目的，进而要求解除合同、赔偿损失。经查，案涉金桥宾馆自2014年12月24日注册后经营至今，证照齐全，王国荣、梁霞所提因宾馆房屋固有结构、质量不达标造成其无法办理消防证的主张缺乏证据证实，不能成立。何金梅、王国军作为本案中房屋租赁合同的出租方，已依照合同约定将宾馆整体移交给了王国荣、梁霞，履行了合同主要义务，王国荣、梁霞亦实际进行了经营，并不存在因手续问题不能经营的情况。王国荣、梁霞在何金梅、王国军已实际交付宾馆并实际经营的情况下，不按期支付租金并在合同期满前单方提出解除合同，构成违约。王国荣、梁霞应根据合同约定支付拖欠的租金并承担违约金，一审判决由王国荣、梁霞支付租金并承担违约金正确。关于合同解除期限，王国荣、梁霞称，其于2018年7月26日书面通知何金梅解除合同，根据《合同法》的规定，本案合同解除时间应为2018年7月26日。因本案出租方已履行了交付房屋的主要义务，并不存在违约，王国荣、梁霞作为承租方在此情形下所提解除合同的通知并不必然发生合同当然解除的后果。一审根据承租人实际交还宾馆的时间，确定2019年12月1日为合同解除的时间，符合本案客观实际，并无不当。对王国荣、梁霞所提应扣减宾馆7层及办公室租金的上诉理由，经查，双方所签租赁合同约定，七楼彩钢房，若乙方使用要经过相关部门许可方可使用，若擅自使用，后果由乙方全部负责。王国荣、梁霞无证据证明其使用七楼经过了有关部门的许可，且消防部门查封范围仅为七层泡沫彩钢房及配电箱，并不影响其他楼层的正常使用，故不存在合同目的不能实现的情形。根据双方签订的补充协议，甲方同意将办公室给乙方使用，可证实双方签订的原房屋租赁合同中并不包括办公室。王国荣、梁霞亦实际支付了办公室租金，其主张办公室包含在房屋租赁合同中不应另行计算租赁费的主张，缺乏充分的证据证实，不能成立。综上，一审将租金数额确定为从2018年5月1日至2019年12月1日期间共475000元正确。合同约定年租金30万元，违约金为年租金的30%，一审据此确定违约金为90000元正确。根据合同约定，在租赁期间，税款、采暖费、有损坏宾馆设施设备造成经济损失的、有关维修均是由承租方负责，一审判决该部分费用由王国荣、梁霞承担，并无不当。一审根据本案实际及证据认定以上费用的数额，符合法律规定。对上诉人金桥宾馆主张增加的费用，经查，水、电费缴费时间均为合同解除之后，水费费用区间部分存在涂改痕迹，电费不能确定是欠费还是预交，电梯检测费不能根据票据反映出是否系拖欠所产生，一审认定为新的运营周期的续费，并无不妥。软件管理费在一审中并未主张，属二审中新增加的诉求，不予审查。材料费及设备损失，一审已酌情予以支持，二审予以维持。上诉人金桥宾馆要求返还消防证的上诉理由缺乏证据证实，不能成立，本院依法不予支持。综上所述，肃州区金桥宾馆、王国荣、梁霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11459元，由上诉人肃州区金桥宾馆负担1188元，上诉人王国荣、梁霞负担10271元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年七月二十日书记员 王 霞