广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29208号上诉人（原审被告、反诉原告）：李进子，男，汉族，1976年9月21日出生，住深圳市南山区，委托诉讼代理人：潘翔，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毓佳，广东中安律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡燕婷，女，汉族，1974年3月10日出生，住深圳市宝安区，委托诉讼代理人：卢晓辉，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人李进子与上诉人蔡燕婷房屋租赁合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院于2017年3月20日作出（2016）粤0306民初28309号民事判决，蔡燕婷因不服上述判决，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2017）粤03民终12513号民事裁定，撤销（2016）粤0306民初28309号民事判决，并发回深圳市宝安区人民法院进行重审。现双方因均不服深圳市宝安区人民法院作出的(2018)粤0306民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。蔡燕婷上诉请求：1.判令撤销原审判决，改判支持蔡燕婷的全部诉讼请求；2.判令驳回李进子的全部反诉请求；3.本案的全部诉讼费用由李进子承担。事实和理由：第一，原审判决认定事实不清。根据当时法律规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料，说明办理建设用地规划许可证是领取建设工程规划许可证的前提，而土地使用权证又是上述许可的前提，这也是司法解释仅将建设工程规划许可证作为认定租赁合同效力的原因，但是这并等于认定村镇住宅建筑许可证的合法性时无需考虑涉案房屋所占土地的合法权属。具体到本案而言，蔡燕婷提交了一份宅基地使用证和两份收款收据，这些证据证明叶赐奇合法取得的宅基地仅有120m2,叶赐奇仅能就该宅基地证载明的土地申请村镇住宅建筑许可证及办理报建手续，事实上，涉案房屋的合法报建面积仅有302㎡(详见新安镇人民政府行政收费收据）。原审判决对上述事实视而不见，又不同意蔡燕婷的证据调杳申请，导致认定事实不清。第二，原审判决认定事实错误。涉案房屋没有取得建设工程规划许可,原审判决将村镇住宅许可证视为建设工程规划许可的作法是错误的。涉案房屋所占土地位于城市规划区内，根据当时施行的《城市规划法》第9条规定，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。第32条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。而本案涉案房屋的《村镇住宅建筑许可证》仅加盖了“新安镇建设委员会”的公章，未经宝安区人民政府城市规划行政主管部门批准，即涉案房屋并无城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证。原审判决第5页第1-2行“涉案房产六楼及一楼加建部分既未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证”，该页第10行“饭堂门28号取得了建设许可证”，由此可见，原审判决一方面认定涉案房屋需要取得建设工程规划许可证，另一方面又将村镇住宅建筑许可证当成建设工程规划许可证，明显偷换概念，混淆视听。2.涉案房屋属于整体违建，无法区分合法建设部分与违法建设部分,原审判决仅认定一楼加建部分以及六楼为取得建设工程规划许可证完全违背客观事实。（1)涉案房产对应的(91)建第1906号《村镇住宅建筑许可证》载明占地面积120m2，首层90m2，该证校对章载明伍层建1500m2,而涉案房屋实际建成2889.54m2的建筑（一楼632.2m2,2-7层的每层面积376.22m2,详见李进子提交的证据二），减去原审认定的违建部分后的面积为2095.63m2(一楼632.2m2-一楼仓库19.52m2-106房21.93m2+376.22m2/层x4层），远远超出村镇建筑许可证的许可范围，更超过报建面积近七倍，因此，原审判决的处理方法没有任何依据。(2)建设工程规划许可证一般包含用地项目名称、位置、建筑性质、栋数、层数等内容。目的是为了确保建设工程符合城市的整体规划，因此，建设人未按建设工程规划许可的范围进行建设的行为，实质上违反了规划法规的强制性规定从而变成违法建筑。而且房地产建筑是一个不可分割的整体工程，未按照建设工程规划许可证的部分规定进行建设导致的是整个建筑不符合城市规划的要求，从而造成整个建筑违法，不区分房地产建筑的各个组成部分、分别判断。3.原审判决关于李进子装修经过蔡燕婷同意、李进子未改变房屋用途以及装修损失分摊等事项认定错误。（1）根据蔡燕婷提交的证据照片以及李进子提交的证据二西乡金宝悦酒店租赁面积、证据四-证据七等诸多证据均显示，涉案房屋的实际用途为酒店。2016年3月，李进子在未经蔡燕婷同意的情况下，擅自将酒店改成公寓对外出租（本案评估时，原审主审法官亦亲自到场核实，并不是原审判决认定的“自称”)，为此，蔡燕婷随即起诉，不是原审判决认定的6年期间都不知道李进子改变用途。（2）《房屋租赁合同》第2条第1款规定的是合同签订时的装修免租期，并不是说其装修不需要经过蔡燕婷的同意。2016年李进子未经蔡燕婷同意强行欲将酒店改成公寓，为此，蔡燕婷向径贝社区居民委员会人民调解委员会反映情况（详见情况说明），这说明蔡燕婷并不同意李进子再次装修的事实。因此，原审判决以合同约定为由推定李进子再次装修系经过蔡燕婷同意没有任何依据。（3）如上所述，李进子的行为属于恶意装修，由此造成的损失应由李进子承担，原审判决判令蔡燕婷承担主要责任没有依据。第三，原审判决的理由极其荒谬，也违背深圳中院关于违法建筑的裁判规则。1.原审判决将违法的村镇住宅建筑许可作为其判决依据明显是荒谬的。(1)村镇住宅建筑许可证注意事项第2条规定：“上列工程自核准之日起六个月内如仍未动工的，本证作废。”第3条规定：“工程开工前，住宅户主和施工队应带齐施工队承建工程审批表、施工图纸、施工合同，到镇建委办理开工证，并由专人放线后方可施工。”根据上述规定可知，涉案房屋应按91年原始审批指标施工，但是涉案房屋并未按原审批指标施工，根据当时实行的城市规划法第40条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。(2)西乡镇城市建设办公室的校对章不是公章，不能证明涉案房屋的规划指标经过重新审批，此其一；其二，根据蔡燕婷补充提交的证据七显示，涉案房屋的建成时间为93年4月28日，而校对章的时间为94年，也不符合先审批后施工的规定；其三，在首层核准建设90m2的情况下，剩余4层平均每层需建352.4m2,而涉案宅基地的面积仅有120m2,该校对章的规划指标明显不符合常理也违反法律规定。2.原审判决认为27号与28号合并建设不影响租赁合同的效力是对房屋租赁司法解释的公然违反。根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局制作的深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表第六页“径贝村饭堂门28号建设工程现状略图”显示，叶赐奇并将27号和28号两栋私宅合建成一栋并占用了中间的公共通道，这与径贝村证明载明的“叶赐奇在建房时侵占公共巷道面积60㎡”的事实是一致的，合并建设就是对违反村镇住宅建筑许可证，就是未按村镇住宅建筑许可证许可内容施工，按照房屋租赁司法解释第二条的规定，案涉租赁合同应当认定为无效，原审判决认为合并建设不影响租赁合同效力明显是对司法解释的公然对抗。3.原审判决理由明显违反深圳中院关于村镇住宅建筑许可不能作为认定租赁合同有效依据的裁判规则。(1)蔡燕婷的代理人以“历史遗留违法建筑”为关键词，一共检索到深圳市中级人民法院130份房屋租赁合同纠纷类案由的二审判决，其中仅有三份判决认定房屋租赁合同有效，且认定有效均有特别理由【如涉案房屋取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《用地批准通知书》等材料以及已经行政主管部门进行处理并己办理房地产初始登记】，其余127份二审判决除个别以原告主体不适格判决外，均以涉案房屋属于“历史遗留违法建筑”，未取得建设工程规划许可证为由，严格依照房屋租赁司法解释第二条认定租赁合同无效，然而本案并不存在上述案例中认定租赁合同有效的特别理由。(2)在上述检索案例中，深圳市中级人民法院认为村镇住宅建筑许可不能作为认定租赁合同有效的依据。如在(2015）深中法房终字第××号案件中，深圳市中级人民法院认为，涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，但未领取县级以上土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，未按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门领取施工许可证，某某公司、谢某某签订的《租房合同》应被认定为无效。李进子上诉讼请求：1、撤销原审判决第一判项，依法改判驳回蔡燕婷的全部诉讼请求，并维持原审判决第二判项和第三判项。2、判令蔡燕婷负担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、蔡燕婷曾就涉案房屋向政府部门申报历史遗留违法私房问题，政府行政主管部门对此至今未作出行政处理结果，蔡燕婷的起诉不属于法院受理范围，依法应予驳回。蔡燕婷在原审提交证据15主张，她曾经于2002年12月20日将涉案房屋申报“深圳市宝安区处理历史遗留违法私房”。根据深圳市两级法院对此类案件的裁判规则和约定俗成的处理方法，在行政部门对此类历史遗留违法私房如何处理尚不明确的情况下，蔡燕婷向法院提起的本案诉讼，超出人民法院受理民事诉讼的范围。在相关行政主管部门对涉案房屋进行行政确权前，法院应当不予受理，依法裁定驳回蔡燕婷的起诉。二、涉案《房屋租赁合同》合法有效，没有违反法律、行政法规效力性的强制性规定，依法应该受到法律的保护。涉案《房屋租赁合同》应认定为全部有效，一层加建部分及六层的部分不应当认定为无效，李进子不应搬离一层加建部分及六层的部分。1、涉案房产于1991年取得《村镇住宅建设许可证》，己经履行了房屋报建许可手续。首先，宝安区人民法院（2016)粤0306民初8056号民事判决书、深圳市中级人民法院（2015)深中法执复字第178号民事裁定书、宝安区人民法院（2016)粤0306执异207号执行裁定书等法律文书均认定，新安镇建设委员会于1991年对深圳市××西乡径贝饭堂门28号房产颁发了《村镇住宅建设许可证》，户主为被上诉人蔡燕婷及其前夫叶赐奇。由此证实，涉案房屋己经履行了建设工程规划许可手续，建设行政主管部门颁发的《村镇住宅建设许可证》符合当时法律规定和政府主管部门要求的建设工程许可手续，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的房屋未取得建设工程规划许可导致租赁合同无效的情形。其次，蔡燕婷在原审提出的涉案房屋租赁合同无效的主张，与其提出的解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求相互矛盾。解除租赁合同的基础是合同有效，被上诉人蔡燕婷在提出了合同有效、要求解除的情况下，又提出合同无效，其主张因相互矛盾而不能成立。再则，前述法律文书认定，因蔡燕婷及其前夫叶赐奇在生效法律文书项下拖欠他人巨额债务未清偿，宝安区人民法院在执行程序中于2015年1月27日查封了涉案房产。蔡燕婷对法院的查封故意隐瞒，从未告知李进子。蔡燕婷起诉主张解除涉案房屋租赁合同，目的之一是为了规避法院在执行程序中提取和执行涉案房屋租金，恶意对抗法院的执行。诚实信用是市场经济的基本原则，维持交易稳定、保护交易安全也是《合同法》的基本原则。对蔡燕婷恶意的主张，法院不应支持。2、《合同法》的基本原则是重约定，轻法定，不轻易认定合同无效，限缩合同无效的范围，严格合同无效的条件，维护交易的稳定性，保护当事人在缔结合同时的心理预期，将当事人的约定作为“帝王条款”予以尊重，惩戒失信的合同一方，不得让失去诚实信用、出尔反尔的当事人通过主张合同无效而获益。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”；第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第(三)项规定的其他违背诚实信用原则的行为，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”。2018年4月18日最高人民法院第一巡回法庭民商事审判工作座谈会讲话中强调如下：“正确认定合同效力。合同的效力问题是合同纠纷案件审理的前提，合同效力一旦认定错误，常常又会导致责任认定等方面的问题，进一步放大法律适用的错误。因此要审慎认定合同效力，正确适用合同法第五十二条的规定，除非违反了法律的效力性的强制性规定，一般不应轻易认定合同无效，以维护交易的稳定性。要坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，不轻易否定合同效力。要坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，避免司法程序沦为当事人用以违反诚信、避险趋利的途径和手段。”涉案房屋租赁合同的约定没有违法法律、行政法规的效力性的强制性规定。假定违反管理性的强制规定的，不会因此导致合同无效。法律、行政法规也没有规定该合同需经过批准或登记后生效。蔡燕婷认为涉案房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，完全是因为她自认为“屋租赁市场价格上涨，原租金价格较低”，因此通过恶意主张合同无效，达到提前终止合同，收回房屋，另行出租收取更高租金，趋利避险，规避市场风险的商业目的，法院不能支持其丧失诚实信用的主张。综上所述，请求贵院依法支持李进子的上诉请求，维护诚实信用的基本原则，保护交易和市场秩序的稳定，维护法律的公平正义。蔡燕婷向一审法院起诉请求：1、解除蔡燕婷与李进子签订的《房屋租赁合同》；2、李进子于5日内将承租房产恢复原状并腾退给蔡燕婷；3、李进子支付蔡燕婷租金230,000元及利息（租金自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至李进子实际偿还租金之日止）；4、本案诉讼费及相关费用由李进子承担。蔡燕婷在本案庭审中撤回了第三项诉讼请求。李进子向一审法院反诉请求：1、蔡燕婷赔偿李进子涉案房产第一层中加建部分、第六层的装修损失312,199元；2、由蔡燕婷承担评估费2万元及反诉费。一审法院认定事实：一、2010年7月25日，蔡燕婷（出租方）与李进子（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定内容包括：1、蔡燕婷将位于深圳市××西乡径贝饭堂门28号一至六楼按现状出租给李进子，租赁期共16年，自2011年2月1日起至2027年1月30日止；2、装修免租期为6个月，自2010年8月1日至2011年1月30日止；3、租赁该房屋为合法经营使用，李进子可以转租他人合法使用；4、自签合同之日起李进子应付蔡燕婷租金30万元，其中10万元作为租金押金，合同期满后应退还李进子，余下20万元在每月租金15,000元抵扣，直到扣清为止；5、租金每平方12元，以每6年递增6%；6、李进子应在每月1日至5日交租；7、蔡燕婷自行负责个人所得税；8、李进子在租赁期间负责出租税及工商税务、水电、卫生等费用；9、李进子如改变房屋的内部结构、装修或设置房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡燕婷的书面同意方可施工；10、未经蔡燕婷书面同意，拆改变动房屋结构；损坏房屋，在蔡燕婷提出的合理期限内仍未修复的；逾期未缴纳按约定应当由李进子缴纳的各项费用，已经给蔡燕婷造成严重损害的；或拖欠房租累计3个月以上，原、李进子双方可以协商变更或终止合同；蔡燕婷因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，蔡燕婷应赔偿李进子损失。二、同日，蔡燕婷向李进子出具10万元的租房押金《收款收据》和20万元的租金《收款收据》。三、2012年6月9日，蔡燕婷确认租赁面积为2529.3平方米。四、关于涉案房产租金支付情况，李进子表示不拖欠租金。蔡燕婷表示除不认可李进子将叶赐奇欠款56万元抵作租金外，李进子是没有拖欠租金。五、蔡燕婷与叶赐奇于1996年3月22日结婚，2013年3月15日离婚。2011年1月至2012年5月期间，叶赐奇向李进子借款56万元。六、涉案房屋“深圳市××西乡径贝饭堂门28号”于1991年由新安镇建设委员会颁发《村镇住宅建设许可证》，户主为蔡燕婷、叶赐奇，载明五层，面积1500平方米。该房产于2002年申报了历史遗留违法私房集生产经营性违法建筑，申报人为蔡燕婷。2015年1月27日，涉案房产被本院另案查封。蔡燕婷还提交了一份1991年由新安镇建设委员会颁发的“深圳市××西乡径贝饭堂门27号”的《村镇住宅建设许可证》，户主为蔡燕婷，载明五层，面积2500平方米。蔡燕婷称叶赐奇没有按照许可文件施工，将两栋住宅建成了一栋住宅。七、李进子认可曾经在涉案房屋一楼加建过水池。现在已经拆除。蔡燕婷表示李进子未经蔡燕婷同意，私自装修涉案房屋，改变了房屋结构。八、蔡燕婷称李进子没有缴纳租赁税，没有缴纳物业管理费。九、蔡燕婷不认可李进子主张的关于涉案房产六楼及一楼中加建部分的装修金额，且蔡燕婷未取得涉案房产六楼及一楼中加建部分的产权证或建设规划许可证，故我院委托了深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房产六楼及一楼中加建部分装修现值进行了评估。鉴定机构以2019年1月17日为评估基准日作出评估结论；涉案房产六楼及一楼中加建部分再加上电梯，评估价值为312,199元（其中电梯部分价值是134,000+52,500）。蔡燕婷对上述结论中的电梯部分提出异议，鉴定机构后又对电梯部分价值进行了更改。一审法院认为，《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表》不是认定房屋租赁合同是否具有法律效力的法定依据。涉案房产六楼及一楼中加建部分既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》中六楼及一楼中加建部分的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。其他一至五楼的部分取得了村镇住宅建设许可证，关于此部分的租赁合同内容合法有效，双方均应依约履行。蔡燕婷称其没有按照建设许可证的内容建筑深圳市××西乡径贝饭堂门28号，而是和其名下的深圳市××西乡径贝饭堂门27号一并建设成了同一栋建筑，整个《房屋租赁合同》应当认定为无效。本院认为，深圳市××西乡径贝饭堂门28号是取得了建设许可证的，而且在28号土地上建成了面积大于审批面积的房产。至于27号与28号是否进行了合并建筑，并不能影响房屋租赁合同之效力。李进子承租涉案房产用于经营公寓，一层加建部分是一个房屋，六层整层均是加建部分，将一层加建部分及六层按照无效合同处理原则进行处理既符合法律规定，也不能导致其他租赁合同有效部分的履行不能，故本案将加建部分与其他部分进行分别处理。对于一层加建部分及六层，此部分租赁合同无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。李进子应立即将一层加建部分及六层返还蔡燕婷。双方同意将蔡燕婷已经收取的租赁押金10万元继续作为一至五层房屋的租赁押金，故依据双方当事人的意思，蔡燕婷收取的10万元押金现在无需返还。蔡燕婷称李进子对涉案房屋进行了装修，李进子也表示自己装修涉案房产支出了高额的装修费用，双方对装修现值不能达成一致意见。蔡燕婷不同意利用李进子的装修，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，由双方按照各自的过错分担现值损失。蔡燕婷作为房产出租人，对合同无效的后果应承担主要责任，故对装修损失应承担70%的过错。鉴定机构对涉案房产六楼及一楼中加建部分再加上电梯评估价值是312,199元（其中电梯部分价值是134,000+52,500），本院认为电梯是李进子为经营一至五层公寓所必备的设施，一至五层的租赁合同有效，电梯损失不应在此处进行处理。减掉电梯价值后六楼及一楼中加建部分评估价值计算为312,199元-（134,000+52,500）=125,699元。蔡燕婷应向李进子支付装修损失125,699元×70%=87,989.3元。双方关于租金的争议仅存在于叶赐奇欠款56万元能否抵作租金上，双方可另寻法律途径解决。对于一至五层的合同履行部分李进子是否构成违约，蔡燕婷是否有权解除租赁合同。本院经审查认为争议焦点主要集中在：1、李进子是否拆掉涉案房产原外墙，改变了房屋结构。李进子是否未经蔡燕婷同意装修房屋。2、是否存在李进子改变房屋用途，对外出租的情况。3、李进子是否存在加建水池之行为、是否存在实际承租人将废品占用消防通道、实际承租人因非法行医导致房屋被查封、实际承租人因电单车充电导致火灾造成房屋安全隐患。4、李进子是否未依约缴纳税款、管理费。首先，蔡燕婷未能提交充分证据证明李进子对涉案房产的装修改变了房屋的结构。蔡燕婷在租赁合同中有约定同意给予李进子6个月免租期，可以证明蔡燕婷对李进子的装修行为是知悉并同意的。其次，蔡燕婷自称涉案房屋原来的用途是经营酒店，现在李进子改变成了公寓，对外出租。合同签订于2010年，蔡燕婷在2016年才诉至法院要求解除合同，6年期间蔡燕婷不知道李进子经营公寓不符合常理。而且，租赁合同第三条第二款有清楚约定，“租赁房屋为合法经营使用，李进子可以转租他人合法使用”。再次，李进子认可曾经有加建水池的行为，但是已经进行了拆除。此擅自加建的行为未给蔡燕婷造成明显损失，不构成根本违约。蔡燕婷仅提交了照片拟证明实际承租人占用消防通道、非法行医、电单车充电起火，李进子不认可照片的真实性，蔡燕婷所举的证据因证明力不足本院不予采信。最后，从双方租赁合同中对税费的约定内容来看，“蔡燕婷自行负责个人所得税；李进子在租赁期间负责出租税及工商税务、水电、卫生等费用”，上述内容显示出蔡燕婷是清楚李进子承租涉案房产用于商业用途，此处李进子承担的出租税可以理解为李进子对外再出租应承担的租赁税。房屋租赁的相关法规规定租赁税由出租人承担，本案中在租赁双方未明确约定租赁税承担主体的情况下，不能推定为李进子是租赁税的承担主体。蔡燕婷未能提交物业管理公司催缴管理费的证据，故不能认定李进子有拖欠管理费之行为。综上，李进子为经营涉案房产支出了大额的装修费用，李进子存在的轻微的违约行为不足以导致李进子构成根本违约，未能达到合同解除之程度。蔡燕婷以上述理由要求解除合同，本院不予支持。一审判决：一、蔡燕婷和李进子签订的《房屋租赁合同》中涉及一层加建部分及六层的部分无效，李进子应于判决生效之日起三十日内搬离上述房产部分；二、蔡燕婷应于本判决生效之日起十日内向李进子支付装修损失87,989.3元；三、驳回蔡燕婷其他诉讼请求。案件受理费2,612元，反诉费3,142元，评估费20,000元，由蔡燕婷负担17,498元，由李进子负担8,256元。经本院审理查明，本院确认一审查明的事实。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。本案二审争议焦点在于蔡燕婷与李进子签订的《房屋租赁合同》的效力认定问题。首先，根据双方的合同约定，涉案房屋为深圳市××西乡径贝饭堂门28号。蔡燕婷提交的《宅基地证》《村镇住宅建筑许可证》《村镇住宅建设工程项目开工证》、深圳市××西乡镇径贝村委出具的《证明》等相关证据显示，涉案房屋建筑许可的基底面积为120平方米，建筑面积为1500平方米，首层面积为90平方米，叶赐奇在建房时侵占公共巷道60平方米。蔡燕婷提供的2004年7月15日《深圳市房屋建筑面积测绘报告》显示，涉案房屋建成的基底面积为273.87平方米，建筑面积为1787.91平方米，与许可的面积严重不符。其次，双方均确认涉案房屋的出租面积为2529.3平方米，亦明显超出许可的面积。再次，一审法院在对涉案房屋进行现场评估工作时认为涉案房屋从外观看，基地面积明显大于许可的面积。综上，本案根据双方的举证及陈述，结合本案案情认为，因涉案房屋明显未按照许可的规定进行建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案蔡燕婷与李进子订立的租赁合同应属无效合同，李进子主张双方的租赁合同应继续履行缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。李进子应将涉案房屋返还蔡燕婷。李进子为装修涉案房产支出了高额的装修费用，蔡燕婷在一审期间表示不同意利用李进子的装修。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，由双方按照各自的过错分担现值损失，认定蔡燕婷作为房产出租人，对合同无效的后果应承担主要责任，故对装修损失应承担70%的过错并无不当，本院予以维持。虽然一审判决对涉案租赁合同的效力认定有误，但一审法院已对其认定无效的涉案房屋一层加建部分及第六层的装修损失进行了鉴定评估，并认定蔡燕婷应向李进子支付装修损失87989.3元，该处理并无不当，本院予以维持。因本院认定涉案租赁合同整体无效，为无效合同，而一审仅对涉案房屋一层违建部分及第六层的装修进行评估鉴定，当事人的其他损失在本案中难以确定，且双方争议较大，故涉及本案中尚未鉴定评估的装修损失部分，李进子可通过另行起诉等方式予以解决。考虑到李进子保全涉案房屋装修状况需要一定时间，本院将其搬离涉案房屋的期限确定为六十日。综上，上诉人李进子的上诉请求不成立，本院予以驳回。上诉人蔡燕婷的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初2957号民事判决第一项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初2957号民事判决第二项为：蔡燕婷与李进子签订的《房屋租赁合同》无效，李进子应于本判决生效之日起六十日内搬离涉案房产；三、驳回蔡燕婷的其他诉讼请求；四、驳回李进子的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2612元，反诉费3142元，由蔡燕婷负担2612元，由李进子负担3142元，评估费20000元，由蔡燕婷负担14000元，李进子负担6000元。二审案件受理费共6170元，由蔡燕婷负担6070元（已预交），李进子负担100元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二〇年七月三十日书记员 刘修俊(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。