贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初2036号原告：湖南兴文物业管理有限公司习水分公司。统一社会信用代码：91520330MA6GR20R69。营业场所：贵州省习水县杉王街道虹顶社区红都世纪城52号楼负1楼。负责人：胡建发，该公司总经理。委托代理人：宋波，贵州鸿志律师事务所律师。委托代理人：甘露，该公司员工。被告：罗玲，女，汉族，生于1969年1月10日，贵州省习水县人，现住习水县西城区。原告湖南兴文物业管理有限公司习水分公司（以下简称“兴文物业习水分公司”）诉被罗玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告兴文物业习水分公司的代理人宋波、被告罗玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年2月1日至2019年12月1日前的物业管理费共计1675.84元，并向原告支付逾期付款的违约金502.70元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月24日，被告所居住的小区业主委员会将小区物业管理服务交与原告，并签订了《红都世纪城小区第二区域物业服务合同》，根据合同第五条约定：物业服务费按房屋建筑面积交纳，多层住宅用房每月0.7元/平方米，电梯住宅用房每月1.2元/平方米，商业用房每月1元/平方米；第十七条约定：业主未按期交纳无故拖欠物业服务费的，乙方按照每日千分之三的标准收取相应滞纳金。被告从2018年2月1日至今未支付物业费，其房屋属于多层住宅，建筑面积104.09平方米，每月物业费72.86元，截至2019年11月份共计欠费22个月，拖欠物业服务费1675.84元。虽然合同对滞纳金有约定，但原告诉讼的目的并非为了收取多少违约金，为了体现契约精神和诚信原则，原告降低被告承担违约责任的比例，按被告未交纳金额的30%诉请。另，虽然合同签订的日期是2018年1月24日，原告自愿从2月1日起算物业服务费。综上，原告作为该小区的物业服务企业，想要正常的运作，提供优质的服务，就离不开业主正常的交费，否则会因收支不平衡导致财政迟滞，影响服务质量，最终受损害的不仅是原告，还有其他已交费的业主。为了维护原告和其他已交费业主的合法权益，打造和谐、舒适的宜居小区，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉请。被告辩称：1、不知道业主委员会是哪些人，业主委员会的选举及聘用不合程序，其与原告签订的物业服务合同无效。2、我和原告没有签订合同，没看到过物业服务合同，原告的收费标准是什么、服务包含什么？3、小区内乱停车，车子停放在绿化道、消防通道、人行道；消防应急通道堵塞，2019年10月13日，56栋出现火灾，消防车无法进入，2020年5月19日50栋12楼发生火灾，消防车也无法进入，有利用公共地种菜的情况，我们20栋楼道有东西堆堵，物管公司为何没有管？4、小区环境差，绿化破坏、路灯长期不亮、门禁系统坏了、杂草丛生，习水县住建局于2020年1月13日对原告下了限期整改通知书，没有整改，为何要求这样高的物管费？我们现在只希望物管公司用心管理，还我们一个良好的生活环境。5、20栋二楼平台从未打扫，楼道的空气差，只要楼道清理干净，我要交物业费的；6、原告服务不到位，服务有折扣、我们也要按相应的折扣付费，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，红都世纪城第二区域业主委员会与原告兴文物业习水分公司签订《红都世纪城小区第二区域物业服务委托合同》及《补充协议》，将红都世纪城第二区域物业交由原告管理服务。合同对物业项目基本情况进行了叙述，并对物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、物业服务相关费用、双方权利与义务、合同终止、违约责任、争议解决等进行了约定。合同第五条约定：物业服务费按拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅用房每月0.70元/平方米，电梯住宅用房每月1.20元/平方米，商业用房每月1.00元/平方米；合同第十七条约定：业主未按期交纳无故拖欠物业服务费的，乙方按照每日3‰的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。此后，原告兴文物业习水分公司履行了“红都世纪城”小区第二区域相应的物业管理服务义务。被告罗玲系“红都世纪城”小区第二区域20栋1单元3-4号房屋业主，其房屋为多层住宅用房，建筑面积104.09平方米，未交纳2018年2月1日至2019年11月30日期间的物业服务费。以上事实，有原告提供的《业主委员会区域》楼栋清单、《红都世纪城小区第二区域物业服务委托合同》、《补充协议》、《兴文物业习水分公司工作联系函》、《电梯日常维护保养合同》、《红都世纪城化粪池清掏合同》、《生活垃圾清运合同》、《保洁工作日检查表》、《绿化工作日检表》、《兴文物业习水分公司红都世纪城报修登记表》、《报案工作日检表》、《兴文物业物管部巡查记录登记表》、《红都世纪城项目2018.2.1-2019.11.30支出明细表》、被告提供的照片及双方当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告兴文物业习水分公司与红都世纪城第二区域业主委员会于2018年1月24日签订了《红都世纪城小区第二区域物业服务委托合同》，合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与红都世纪城第二区域业主委员会签订的合同，对被告具有约束力，原被告双方应当依照合同约定全面履行合同义务。对原告主张物业服务费的诉请，因兴文物业习水分公司履行了管理物业服务工作，被告理应支付相应物业服务费，故该项诉请符合法律规定，本院予以支持。对被告的第1项辩称意见，因业主委员会的成立不属民事案件的审理范畴，被告可另行依法维权；对被告的第2项辩称意见，原告已举证证明，本院不再累述；对被告的第3项辩称意见，因原告已履行告知、劝说义务，其无执法权、不能归责于原告；对被告的第4、5、6项辩称意见，因其举证不能达证明目的，本院不予采纳。被告对原告管理质量、管理品质的提升，双方可通过沟通协调予以解决，被告也可另行依法维权。被告应支付原告2018年2月1日至2019年11月30日的物业服务费为104.09平方米×0.70元/平方米×22个月＝1602.99元。对原告主张逾期付款违约金的诉请，虽原告与红都世纪城第二区域业主委员会签订的《红都世纪城小区第二区域物业服务委托合同》及《补充协议》对具体的交费起止时间及方式未进行约定，但被告至今未交物业服务费，且原告也未按每日3‰的标准诉请，本院根据合同履行过程中的综合因素及公平原则，对原告所主张的按被告未交纳物业费金额的30%支付逾期付款违约金予以支持。被告应支付原告逾期付款违约金为480.90元。综上，为规范物业服务市场、平等保护当事人合法权益，创建和谐、宜居小区，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告罗玲在本判决生效后十日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司习水分公司2018年2月1日至2019年11月30日的物业管理费1602.99元，并支付逾期付款违约金480.90元。二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司习水分公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25.00元，由原告湖南兴文物业管理有限公司习水分公司负担5.00元，由被告罗玲负担20.00元。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 杨 双二〇二〇年七月二十四日书记员 段系碧