江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初1032号原告：南通五洲物业运营有限公司，统一社会信用代码91320612074749866T，住所地南通市通州区锡通科技产业园竹松路9号。法定代表人：舒策张。委托诉讼代理人：顾爱娟，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月，北京炜衡（上海）律师事务所实习律师。被告：茅春华，男，1986年3月28日生，汉族，住海门市。原告南通五洲物业运营有限公司（以下简称五洲公司）与被告茅春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告委托诉讼代理人顾爱娟、张月，被告茅春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五洲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南通市通州区张芝山镇锡通科技产业园竹松路88号（南通五洲国际博览城项目内编号10栋109-111、114-116）房屋腾空交还原告；2.判令被告支付原告商铺使用费（按合同约定日租金的两倍132.27元/天，自2018年11月27日计算至实际搬离之日止）；3.判令被告支付原告商业管理费（按合同约定日商业管理费的两倍67.06元/天，自2018年11月27日计算至实际搬离之日止）；4.判令被告支付原告物业管理费（按合同约定日商业管理费的两倍40.24元/天，自2018年11月27日计算至实际搬离之日止）；5.判令被告支付原告因本次诉讼支付的律师费4500元；6.诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更上述诉讼请求的计算时间为2018年11月28日至实际搬离之日止。事实和理由：2017年12月6日原、被告签订五洲国际汽车博览城项目商铺租赁合同及管理合同，约定原告将案涉商铺出租于被告，租赁期限为一年，自2017年11月28日至2018年11月27日止。合同到期后，被告未与原告续租，也未撤场。原告多次催要，被告拒不支付。依据双方合同约定，为维护自身合法权益故诉来法院要求处理。被告茅春华辩称，原告自2019年1月27日将案涉店铺上锁，至今未能进入店铺拿取物品。2019年4月原告电话告知已清理店铺内物品，还剩一台起降机。故其认为店铺已于2019年1月27日交还原告。其在原告处尚余履约保证金9000元，要求在本案中一并处理。原告主张的违约金偏高。请求法院依法审理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，原、被告签订五洲国际汽车博览城项目商铺租赁合同，约定原告承租位于南通市通州区张芝山镇锡通科技产业园竹松路88号南通五洲国际汽车博览城10栋109-111、114-116号商铺（建筑面积408平方米），租期一年自2017年11月28日至2018年11月27日止。一次性支付租金24140元。租金不包括物业管理费、商业管理费等。交付履约保证金4500元。出租方有权对应付而未付费用，从履约保证金中扣除。任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿全部损失。若拖欠租金、物业管理费等各项费用的，以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。若未按约定时间交还租赁区域，造成出租方无法恢复对租赁区域的正常使用，每逾期一日，则应支付相当于本合同约定日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费。并承担法院诉讼及执行费用、律师费。同日，双方及无锡五洲物业管理有限公司通州分公司还签订了五洲国际汽车博览城项目商铺管理合同，约定店铺租用面积408平方米，商业管理费、物业管理费及相关费用以上述约定的租用面积为基数计算，其中商业管理费标准为2.5元/月/平方米，物业管理费标准为1.5元/月/平方米。交付履约保证金4500元。出租方有权对应付而未付费用，从履约保证金中扣除。承租方应按合同约定时间交还租赁区域，否则每逾期一日，承租方应按本合同约定日商业管理费、物业管理费两倍支付租赁区域占用期间的管理费。另查明，为本案诉讼，原告与北京炜衡（上海）律师事务所签订委托代理合同，支付代理费用4500元。被告已支付履约保证金9000元。2018年9月26日无锡五洲物业管理有限公司通州分公司变更名称为无锡顺茂物业管理有限公司通州分公司，该公司认可管理合同中所享有权利由原告主张。审理中，原告申请证人管某,4，黄辉军到庭，证人管某,4反映其系原告员工，负责招商管理及收租事宜，曾与被告联系是否续租，但被告未能如约交付续租费用，未曾将案涉店铺上锁。证人黄辉军反映其系原告物业部门主管，物业无权锁业主店铺门。被告对证人证言不予认可。本院认为，原、被告签订五洲国际汽车博览城项目商铺租赁合同及管理合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后生效，双方应当按照合同约定全面履行各自合同义务。本案中，租赁合同至2018年11月27日到期。租赁期满后，被告应当交还租赁区域。庭审中，被告辩称原告已于2019年1月27日将案涉店铺上锁，但原告予以否认，而被告未能提供相应证据予以证明，且认可至今尚有部分设备留存在案涉租赁区域中，故本院认定被告至今未能交还租赁区域，存在违约行为。对于租赁区域到期后占用期间双倍租金、管理费的主张，实际是对逾期交还租赁区域产生损失的计算方法，本质上属于违约金性质。被告逾期交还租赁区域给原告造成的损失主要为租金、管理费及资金占用的利息损失，双方约定的双倍租金及管理费过分高于该损失，被告认为偏高的抗辩，本院予以采纳。本院酌定违约金计算方式为：1.占用使用费及商业管理费、物业管理费，应自2018年11月28日起，分别按照原合同约定的租金及管理费标准上浮30%，即占用使用费按照85.98元/天（24140元/年×130%），商业管理费按照44.2元/天（2.5元/月/平方米×408平方米×130%），物业管理费按照26.52元/天（1.5元/月/平方米×408平方米×130%），计算至被告实际搬离之日止。原告律师费损失4500元，本院予以支持。被告已缴纳的9000元履约保证金，应自结欠的占用使用费等违约金中扣除。其中占用使用费计算至起诉之日2020年3月4日为39722.76元（85.98元/天×462天），扣除被告已交付的履约保证金9000元，尚需赔偿原告30722.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告茅春华将位于南通市通州区张芝山镇锡通科技产业园竹松路88号（南通五洲国际博览城项目内编号10栋109-111、114-116）房屋腾空交还原告；二、被告茅春华赔偿原告南通五洲物业运营有限公司商铺使用费30722.76元（计算至2020年3月4日），以及后续商铺使用费（按85.98元/天，自2020年3月5日计算至实际搬离之日止）；三、被告茅春华赔偿原告南通五洲物业运营有限公司商业管理费（按44.2元/天，自2018年11月28日计算至实际搬离之日止）；四、被告茅春华赔偿原告南通五洲物业运营有限公司物业管理费（按26.52元/天，自2018年11月28日计算至实际搬离之日止）；五、被告茅春华赔偿原告南通五洲物业运营有限公司律师费损失4500元；上述腾空及给付义务于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原告南通五洲物业运营有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2178元（原告已垫付），由被告茅春华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2178元(户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审判员 管 中二〇二〇年七月二十二日书记员 陆钰萌