广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1997号 上诉人（原审原告）：蒋国民，男，1965年8月28日生，汉族，无业，住广西壮族自治区桂林市灌阳县。 委托诉讼代理人：张辉，男，1963年9月9日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人（原审被告）：桂林福龙房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路41号。 法定代表人：唐华荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏春梅，广西诚云霞律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：桂林市竣为房地产有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区漓江路13号1栋2-1号商场。统一社会信用代码：91450300745120541Y。 法定代表人：苏启权，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏春梅，广西诚云霞律师事务所实习律师。 被上诉人：桂林万顺置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区漓江路17、19号商住楼2-2-1号，统一社会信用代码：91450300327344729D。 法定代表人：李威，该公司总经理。 原审第三人：桂林市高科房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市骖鸾路高新开发大厦1006号，统一社会信用代码：914503007451075904。 法定代表人：唐际钢，该公司董事长。 原审第三人：桂林高新技术产业开发总公司，住所地：广西壮族自治区桂林市高新开发大厦，统一社会信用代码：91450300282698135D。 法定代表人：唐际钢，该公司董事长。 原审第三人：桂林科创置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市漓江路9号同和颐园小区8栋1-2-2，统一社会信用代码：9145030069022115XR。 法定代表人：江赛，该公司执行董事。 上诉人蒋国民与上诉人桂林福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、上诉人桂林市竣为房地产有限责任公司（以下简称竣为公司）、被上诉人桂林万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）、原审第三人桂林市高科房地产开发有限责任公司（以下简称高科公司）、原审第三人桂林高新技术产业开发总公司（以下简称高新公司）、原审第三人桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋国明及其委托诉讼代理人张辉，上诉人福龙公司、竣为公司共同的委托诉讼代理人吴海云、苏春梅到庭参加诉讼，被上诉人万顺公司、原审第三人高科公司、高新公司、科创公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋国民上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决第二项、第三项；二、改判福龙公司、竣为公司返还购房款83000元以及同期银行贷款四倍利息（利息计算到还款之日止）；三、福龙公司、均未公司违约一房两卖，赔偿上诉人83000元（购房款的一倍）；四、万顺公司、福龙公司、竣为公司赔偿因房价上涨造成的损失4.6万元、因装修房屋造成的损失3000元；五、一、二审诉讼费用由万顺公司、福龙公司、竣为公司承担。事实及理由：一审法院适用法律错误。一审法院运用依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条审理本案错误，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 福龙公司、竣为公司辩称，1.蒋国民称开发公司为了多赚钱将房屋转卖他人，实则出售的价格低于卖给蒋国民的价格；2.蒋国民以各种理由推脱不签订合同，不签订《商品房买卖合同》的过错在于蒋国民，开发公司只收到了20%的资金，为了资金回笼，给蒋国民发了催收函，其也签收。按照法律规定，当事人对解除合同的通知没有约定日期的，是在债务抵达这个月内解除的，人民法院不予支持。本案解除合同的通知已经生效，订购协议已经合法解除，开发公司不存在违约行为。至于多付的83000元，开发公司表示要退给蒋国民，但其不提供账号。 福龙公司、竣为公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院遗漏了上诉人委托万顺公司不断打电话催促蒋国民来签订《商品房买卖合同》的事实。二、在《东苑国际订购协议书》中约定蒋国民应于2017年5月1日前交清购房款的20%并签订《商品房买卖合同》，但在此期限后，万顺公司仍代福龙公司、竣为公司收取蒋国民的购房款，并不视为原合同继续履行。在缴纳了合同约定的首付款后，蒋国民已经符合与福龙公司、竣为公司签订商品房买卖合同的条件，但其迟迟不来签订合同。三、上诉人于2018年7月25日发函解除合同，蒋国民若不同意解除，应在2018年10月25日前提出异议，而被上诉人并未提出异议，合同已依法解除。四、蒋国民因自身原因不办理银行按揭贷款，导致上诉人在1年半内无法回款，严重影响上诉人资金回笼。因上诉人违约，购房定金应作为违约金予以没收。 蒋国民辩称，福龙公司、竣为公司说我不签合同，但我交款时却又收了钱，对方把房子卖出去后才与我解除合同。在2018年3月3日交购房款后我一直催促签订《商品房买卖合同》，对方说售房许可证没有办下来。而我去办贷款时，银行核实房子被对方卖出去了。 万顺公司未作答辩。 高科公司、高新公司、科创公司未作陈述。 蒋国民向一审法院起诉请求：1.判令被告福龙公司、竣为公司连带返还双倍购房定金30000元（已支付定金15000元）；2.判令被告福龙公司、竣为公司返还购房款98000元以及同期银行贷款四倍利息（利息计算到还款之日止）；3.判令被告福龙公司、竣为公司违约一物二卖赔偿原告98000元（购房款的一倍）；4.判令本案诉讼费由被告福龙公司、竣为公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月3日，原告与被告万顺公司签订《东苑国际订购协议书》一份，约定：出卖人为被告竣为公司，买受人为原告；买受人自愿订购出卖人位于桂林市七星区英才科技园创业五道“东苑国际小区”66号楼1-4-1号房，建筑面积122.63平方米，单价每平方米3928元，折后总价430000元；买受人在签订本协议之时，就订购物业一事向出卖人交纳购房定金15000元；买受人若选定按揭/公积金付款方式，需在2017年5月1日前付清首期房款占总房款20%，定金自动转为首期房款，并签订《桂林市商品房买卖合同》；买受人需在2017年5月1日前携带本协议书，定金收据、身份证原件，银行按揭办理凭证及上述购房款到东苑国际售楼部按约定支付房款，签署《桂林市商品房买卖合同》及办理相关手续；如买受人未能在规定的期限内签订《桂林市商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭办理凭证，则视为买受人违约，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所订购的物业另行处理，并有权不退还买受人所支付的定金。合同签署后，原告于当日向万顺公司交纳了定金15000元，2017年10月5日向万顺公司交纳了购房款30000元，2018年3月3日向万顺公司交纳了购房款53000元，上述定金及购房款均系万顺公司代福龙公司、竣为公司收取。2018年7月25日，被告福龙公司、竣为公司向原告送达函件一份，载明：“您订购的我司开发的东苑国际小区66号楼1-4-1号房按协议书约定应于2017年5月1日前付清首付款并签订《商品房买卖合同》，在我司工作人员再三电话告知后仍未前来签订《商品房买卖合同》，您已违约，现正式通知您于2018年7月28日前来递交退款申请，如未按期前来递交退款申请，因此产生的后果由您承担。”2018年7月29日，被告福龙公司、竣为公司，第三人高科公司、高新公司、科创公司共同与案外人签订了合同将上述房屋售出，8月3日完成备案登记。原告认为被告的行为构成违约，故诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年4月15日，被告福龙公司、竣为公司与被告万顺公司签订《销售策划及销售代理合同》，由福龙公司、竣为公司将位于东苑国际小区可销售的住宅379套委托给万顺公司销售。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、《东苑国际订购协议书》的效力；二、上述合同是否对被告福龙公司、竣为公司有约束力；三、被告福龙公司、竣为公司是否有合同解除权；四、被告福龙公司、竣为公司是否应当赔偿一倍的购房款。 关于争议焦点一，该院认为，原告与被告万顺公司签订的《东苑国际订购协议书》。该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点二，该院认为，被告万顺公司接受被告福龙公司、竣为公司的委托与原告签订上述合同，原告对此知情，故该合同直接对原告和被告福龙公司、竣为公司具有约束力，被告万顺公司在上述合同中的权利义务由被告福龙公司、竣为公司共同承担。本案所涉东苑国际小区虽系被告福龙公司、竣为公司，第三人高科公司、高新公司、科创公司共同开发，但三第三人并未参与《东苑国际订购协议书》的协商及签订，故三第三人对该合同不承担责任。 关于争议焦点三，该院认为，虽然在《东苑国际订购协议书》中约定原告应于2017年5月1日前交清购房款的20%并签订《商品房买卖合同》，但在此期限后，被告万顺公司仍代被告福龙公司、竣为公司收取原告的购房款，应视为原合同继续履行。原告在交纳了合同约定的首付款后，已符合与被告福龙公司、竣为公司签订商品房买卖合同的条件。故被告福龙公司、竣为公司没有依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使合同的解除权。被告福龙公司、竣为公司以原告未在2017年5月1日前履行合同义务为由解除合同，属违约行为。被告福龙公司、竣为公司应承担违约责任，向原告双倍返还定金30000元，退还原告交纳的购房款83000元并按年利率6%赔偿原告的利息损失。故该院对原告要求被告福龙公司、竣为公司双倍返还定金的诉讼请求，该院予以支持，对要求被告福龙公司、竣为公司返还购房款、支付利息的诉讼请求，该院予部分支持。 关于争议焦点四，该院认为，原告与被告万顺公司签订的是订购合同而非商品房买卖合同，原告依照商品房买卖合同的相关法律规定要求被告福龙公司、竣为公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，没有法律依据，故对原告要求被告福龙公司、竣为公司赔偿一倍购房款98000元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决：一、被告桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同向原告蒋国民双倍返还定金30000元；二、被告桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同向原告蒋国民返还购房款83000元并支付利息（利息计算：以30000元为本金，从2017年10月5日起至2018年3月2日止；以83000元为本金，从2018年3月3日起至付清时止，按6%的年利率计算）；三、驳回原告蒋国民的其他诉讼请求。本案案件受理费4690元（原告已预付该院），由被告桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同承担2345元，原告蒋国民承担2345元。 二审期间，围绕争议焦点当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行了举证质证。福龙公司、竣为公司提交了以下新证据：录音电话，证明多次要求蒋国民过来签订《商品房买卖合同》，录音与函是相对应的。蒋国民质证意见，2017年10月给我打过电话，让我交款，2018年3月3日交完首付款，公司2018年7月25日给我发函让我退款。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：双方当事人是否存在违约行为。 本院认为，根据审理查明的情况来看，双方签订的协议书所约定，买受人若选定银行按揭或者公积金付款方式，须在2017年的5月1日前付清首期房款占总房款的20%，定金自动转为首期房款，并签订《桂林市商品房买卖合同》。在定购约定中，买受人在2017年5月1日，且携带本协议，定金收据、身份证原件、银行按揭凭办理凭证以及上述购房款到东苑国际售楼部，按约定支付房款，签署《桂林市商品房买卖合同》及相办理相关手续。然而在整个审理过程中，福龙公司、竣为公司未提交相关涉案楼盘办理银行按揭的授信银行。而实际操作中，相关银行在当事人未签有《商品房买卖合同》时，并不提供商品房银行贷款按揭服务。故协议书中要求持有银行按揭办理凭证作为签署《桂林市商品房买卖合同》的条件，除双方同意变更该条件，否则双方不能履行签订《桂林市商品房买卖合同》。基于“东苑国际定购协议书”本身存在不规范用词所设定的格式条款和条件。故，本案双方不能签订《桂林市商品房买卖合同》，不能归于双方存在违约行为所至。 综上所述，一审判决认定上诉人福龙公司、竣为公司存在违约有误。本院予以纠正。上诉人蒋国民的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决第三项； 三、变更广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2180号民事判决第一项为：被告桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司共同向原告蒋国民退还定金15000元； 四、驳回蒋国民一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费4690元，由上诉人蒋国民负担1173元，由上诉人桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司3517元。 二审案件上诉人蒋国民上诉受理费2940元，由上诉人蒋国民负担。二审案件上诉人桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司上诉受理费2560元，由上诉人蒋国民负担284元，由桂林福龙房地产开发有限公司、桂林市竣为房地产有限责任公司负担2276元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年七月七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰