云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0823民初764号原告（执行案外人）：吴毕强，男，生于1984年2月6日，汉族，住景东彝族自治县。委托诉讼代理人：普永章，玉屏法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：张啟高，男，生于1963年8月8日，苗族，住景东彝族自治县。委托诉讼代理人：自章云，云南银生律师事务所律师。第三人（被执行人）：芮红军，男，生于1984年12月6日，汉族，户籍所在地为云南省江城县，现在普洱监狱服刑。第三人（被执行人）：吴毕兰，女，生于1982年6月8日，汉族，住景东彝族自治县。精神残疾（三级）。法定代理人（监护人）：吴显学，男，生于1963年2月15日，汉族，住景东彝族自治县。原告吴毕强与被告张啟高与第三人芮红军、吴毕兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴毕强及其委托诉讼代理人普永章，被告张啟高及其委托诉讼代理人自章云、第三人芮红军、第三人吴毕兰的法定代理人吴显学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴毕强向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告于2013年9月9日与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告对景东县房屋及配套车库享有财产所有权；2、判决停止对该房产【云（2019）景东县不动产权0001353号】、车库【云（2019）景东县不动产权0001354号】的强制执行并解除对该房产的查封。事实和理由：第三人吴毕兰系原告的姐姐，芮红军系原告的前姐夫。2009年11月15日，因第三人另外购买了住房，原告和第三人商量将第三人所有的位于景东县的房产和配套车库卖给原告。双方商定了价格为26万元，原告于是将原居住的房产出售给祁正伟，将祁正伟支付的房款以现金方式交给吴毕兰，2011年12月第三人将糖业小区房产移交原告使用，原告经过重新装修后于2012年2月入住该房至今。2012年9月，为方便使用还与糖业小区的住户邓某签订《车库交换协议》用于第三人购买的车库同邓某交换使用。之后，原告陆续向第三人支付了剩余的10万元房款，直至2013年6月9日，才向第三人付清全部购房款，当天双方补签了《房屋买卖合同》，第三人出具了收到26万元房款的收据给原告。因当时第三人用该房产证原件抵押给他人借款，故双方一直未办理过户手续。因第三人未履行与被告张啟高民间借贷案件的生效判决，被告申请景东县人民法院强制执行，法院查封了涉案房产，原告于2020年5月8日向法院提出执行异议，法院于2020年6月1日作出（2020）云0823执异4号执行裁定书驳回原告的异议。原告认为已经于2011年与第三人购买了上述房产，并付清了全部房款，于2012年居住至今，原告系该房产的实际权利人。被告张啟高辩称：景东县人民法院对本案涉案房产的查封是合法的，原告主张自己于2011年就向第三人购买了房产，但至今未办理过户手续，房产和车库至今仍登记在第三人名下，且不动产登记的时间为2019年，如果原告和第三人确实有买卖关系，为何2019年办理不动产权证时没有变更登记，而仍然登记在第三人名下呢？原告与第三人吴毕兰系同胞姐弟，原告提交的《房屋买卖合同》和收据的真实性无法查证。原告主张购买时间为2011年，但买卖合同系2013年签订，时间上也不相符。另外，原告没有证据证明已经支付了购房款和占有房产。第三人芮红军陈述：房子确实是卖给了原告，没有过户的原因是之前房产在银行抵押贷款未还清，之后我又出事，就一直没有办理过户。第三人吴毕兰陈述：房子确实是芮红军、吴毕兰出卖给的原告的，自2011年至查封前一直都是原告装修后居住，原告在该房结婚，生子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告均有异议，本院认定如下：1、房屋买卖合同与收据、银行流水、张某银行流水、证人张某的证人证言来某、形式合法、与本案有关联，证据间能相互印证，证实原告和第三人购买了本案涉案房产，并支付全部购房款。本院予以采信；2、车库交换协议、景东县供电局抄表单、电费流水单、自来水厂证明、证人邓某的证人证言形式合法、来某、与本案有关联，可证实原告已经占用、使用房产；3、法院收据一份，与本案无关，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人吴毕兰系原告的姐姐，芮红军系原告的前姐夫。2011年底，原告向第三人购买位于景东县的房产和配套车库，价格为26万元。2011年12月第三人将糖业小区房产移交原告使用，原告经过重新装修后于2012年2月入住该房至今。原告陆续付款后，双方于2013年6月9日签订了《房屋买卖合同》，第三人出具了收到26万元房款的收据给原告。但因当时该房产由第三人在银行抵押借款，故未办理过户手续。另查明，第三人芮红军与吴毕兰2018年离婚，财产分割中未涉及本案房产的分割。因第三人未履行与被告张啟高民间借贷案件的生效判决，被告张啟高向景东县人民法院申请强制执行，法院查封了涉案房产。原告于2020年5月8日向法院提出执行异议，法院于2020年6月1日作出（2020）云0823执异4号执行裁定书驳回原告的申请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条和第三十三条的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况与真实情况保持一致。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实权利人。但作为一种法律拟制的事实，登记簿上的物权状态并不总与真实物权状态一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的归属。本案争议房产登记的产权人为芮红军、吴毕兰，即法律推定的权利人为芮红军、吴毕兰，现吴毕强主张自己为该房产的真实权利人，则吴毕强应当提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，吴毕强向本院提交的证据房产买卖合同、房款收据、处分其车库的协议以及入住后以其名义缴纳水、电费收据、证人证言等证据能相互印证，能证实原告吴毕强购买了涉案房产并已经实际占用、控制、使用了房产。原告和第三人对未进行变更登记的理由进行了合理的说明，故可以认定原告系涉案房屋的真实权利人，原告与第三人签订的房屋买卖合同符合法律的规定，其效力与是否进行了物权登记无关。故对原告吴毕强要求确认买卖合同有效，确认原告为房屋的所有权人的诉讼请求，本院予以支持。原告吴毕强享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴毕强与第三人芮红军、吴毕兰于2013年6月9日签订的房屋买卖协议有效，原告吴毕强系景东彝族自治县糖业小区9幢1单元202室房产和配套车库【云（2019）景东县不动产权0001353号】、车库【云（2019）景东县不动产权0001354号】的真实权利人；二、不得执行景东彝族自治县糖业小区9幢1单元202室房产和配套车库【云（2019）景东县不动产权0001353号】、车库【云（2019）景东县不动产权0001354号】。案件受理费100元，由被告张啟高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本院（2020）云0823执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 杨 柳审判员 李 婷审判员 丰书芳二〇二〇年七月二十八日书记员 杨正荣