重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1492号原告：熊伟，男，1975年8月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李凌，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓莉，女，1978年9月26日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系原告妻子。被告：蒋昌维，男，1990年7月15日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：陈宇烽，重庆伦吉律师事务所律师。第三人：重庆市大足区伟树房屋信息咨询服务部，住所地重庆市大足区棠香街道圣迹西路207号，统一社会信用代码91500225MA60470E38。主要负责人：陈明贵，投资人。委托诉讼代理人：师用川，男，系重庆市大足区伟树房屋信息咨询服务部员工。原告熊伟与被告蒋昌维、第三人重庆市大足区伟树房屋信息咨询服务部（以下简称伟树服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告熊伟及其特别授权委托诉讼代理人李凌、李晓莉、被告蒋昌维特别授权委托诉讼代理人陈宇烽、伟树服务部特别授权委托诉讼代理人师用川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊伟向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告及第三人于2019年3月19日签订的《房屋转让合约》；2.判令被告双倍返还原告定金共2万元；3.判令被告返还原告已经支付的购房款28万元并支付资金占用损失（以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年6月28日起计算至付清之日止）；4.判令被告赔偿原告已经向第三人支付的中介服务费6800元(当庭申请撤回本项诉讼请求)；5.判令被告赔偿原告已经支付的律师代理费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求，对第3项诉讼请求，放弃主张2019年8月28日起至2019年8月19日期间的资金占用损失。事实和理由：2019年3月19日，由第三人伟树服务部作为经纪方，原、被告签订《房屋转让合约》，约定将被告所有的位于大足区XX街道XX大道XXX号XX小区XX栋X-X的房屋出售给原告。合同约定：买方在签订合同时支付1万元作为定金，买方于2019年6月28日前支付29万元作为第二部分房款（含已付定金），余款由买方委托经纪方向合作的第三方公司代为向银行申请按揭贷款，在房地产权过户于买方名下并抵押至借款银行后由贷款银行支付给卖方，如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额从，不足部分由买方于银行支付贷款之日同时支付给卖方。被告委托其代理人张晓明与原告签订了合同，之后原告按约向张晓明交付了定金1万元，并陆续支付购房首付款28万元，并支付了第三人中介费6800元。原告支付房款后，被告并未按约将涉案房屋解除抵押并将房地产权原件交于中介方作转让过户之用。经查询，原告发现涉案房屋不仅未解除在中国邮政储蓄银行九龙坡支行的按揭贷款，更早已于2019年3月21日被重庆市渝北区人民法院予以查封，导致该房屋交易无法继续履行。原告认为，被告无法交付房屋的行为已构成违约，合同目的已无法实现。为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。被告蒋昌维辩称，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求，1.被告在2018年7月份签订合同将涉案房屋在清水房状态下卖给张晓明，签订合同之后房子就交付给了张晓明，张晓明要另外装修并换锁，至于张晓明装修之后是否另外买卖，被告不清楚。2.原告举示的买卖合同中并非被告本人签字，被告对该合同的签署不知情，也未授权张晓明与熊伟签订合同，张晓明无权代表被告，并且张晓明没有参与本案诉讼，无法查清是否是张晓明签署，对该合同的真实性无法确认；即使是张晓明本人签署，在签署本合同时，张晓明未取得被告的授权，该合同产生的权利义务关系以及后果应当由张晓明本人承担，与被告无关，第三人以及原告在被告本人未到场也未核实该房屋权属证明的情况下就签署了买卖合同，不符合常理，合同真实性存疑。2.授权委托书没有注明签署日期，也没有约定委托期限，导致授权委托期限不明确，缺少关键要件，不具备合法效力，该委托书不能产生委托效力，无效。被告不是合同的当事人，也就不存在违约，被告不应承担原告支出的律师费。3.原告提交的证据不足以证明张晓明和被告或者被告单独收到了原告购房款，即使部分款项收款人是张晓明，也不能排除第三人工作人员师用川与张晓明或其妻子存在其他经济往来的情况，不能证明师用川向张晓明的转账是替原告转的购房款。第三人伟树服务部辩称，在履行买卖合同过程中，被告写好授权委托书并交给第三人，第三人也交给了原告，熊伟与张晓明之间的授权委托关系是属实的。本院经审理认定事实如下：伟树服务部系个人独资企业，投资人为陈明贵，经营范围为：房屋信息咨询服务。2018年7月20日，被告蒋昌维与张晓明签订了《房屋中介买卖合同》，以57万元将涉案房屋（清水房）转让给了张晓明，约定：1.人民币贰万元整须在签订本合同时付清作为定金，买方收取定金后须将该房屋产权证原件放于经纪方作为转让过户之使用，上述定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分房款；2.人民币伍拾伍万元为第二部分房款；3.托管资金：卖方须在签署本合约之同时向经纪方支付人民币贰万元整作为经纪方托管资金，用于担保卖方在本合约签订后积极履行相关义务，该笔资金在买卖双方履行完本合约后，由经纪方将托管资金无息退还给卖方。该房屋过户所有税费由买方独自承担。双方约定2018年7月25日交付房屋给买方。备注：1.买卖双方约定签订合同当日买方支付卖方贰万定金；2.卖方于2018年7月25日之前交房给买方，买方支付首付款贰拾贰万给卖方；3.2018年7月后的月供由买方承担；4.卖方产权证抵押中，由买方解押取证；5.剩余房款由买方于过户当日支付给卖方；6.买卖双方约定自签订合同当日起4个月内买方过户于指定第三方名下，卖方配合买方办理相关手续；7.自签订合同当日起4个月内若该房产有查封，卖方自行解押取证；8.交房后买方进行装修，装修期间出现的问题由买方承担。合同注明卖方蒋昌维收到约定的定金贰万元整。经纪方由陆姜勇签字确认。蒋昌维称签订《房屋中介买卖合同》后，涉案房屋（清水房）当即交付给了张晓明。2019年3月19日，张晓明以蒋昌维委托代理人的名义与买方熊伟签订了《重庆市伟树房屋信息咨询部房屋中介买卖合同》（以下简称），经纪方为伟树服务部。该合同约定：三方同意转让条款如下：1.买卖双方通过经纪方出售或购买位于重庆市大足区XX街道办事处XX大道XXX号XX小区XX栋X层X号（已装修），建筑面积为130.08平方米，套内面积为105.88平方米，房产证号为大足区不动产权第XXXXXXXXX。2.该房屋之转让成交价为人民币陆拾捌万元整。买方须按下述方式付款：1）人民币1万元整须在签本合约时付清作为定金，卖方收取定金后须将房地产权证原件放于经纪方作为转让过户之用。上述定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分购房款；2）人民币贰拾玖万元整为第二部分房款。由银行按揭付款：买方办理7成20年银行按揭。须于2019年6月28日之前由买方支付贰拾玖万元整给卖方，卖方出具收条给买方。余款由买方委托经纪方向合作的第三方公司代为向银行申请个人二手房按揭贷款，于2019年6月28日之前备齐办理个人按揭贷款所需相关资料及服务费1200元交于经纪方。由买方支付相关税费。买卖完成时，卖方直接将该房屋交于买方使用，卖方于收到全款后2天内交接该房屋……12.若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方须双倍返还定金于买方，……18.备注：买卖双方协商：1）解押款由卖方支付，2）首付款贰拾玖万元整，实际金额根据银行贷款的多少补，3）签订合同之日前水、电、气、物业等费用卖方负责，之后的由买方负责，4）若一方违约，另一方起诉的，违约方应当承担守约方支付的诉讼费、律师费等费用。该合同尾部载明：兹收到上述约定之定金人民币壹万元整，由张晓明作为卖方蒋昌维的代理人签字确认，第三人盖章并由业务员张帅签字确认。签订该合同的同时，张晓明将涉案房屋密码锁密码告诉了原告，2019年9月，原告入住至今。2019年底，伟树服务部派工作人员师用川从蒋昌维处拿到《委托书》一份，内容为：“委托人：蒋昌维，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。因蒋昌维不能到场办理本人名下位于大足区XX街道办事处XX大道XXX号XX小区XX栋X-X房屋（以下简称该房屋）交易等手续，现特别授权委托张晓明（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）办理该房屋买卖交易、收取定金、收取房款、房屋解押、产权过户等相关事宜。委托人：蒋昌维（捺印）年月日”，后附张晓明身份证复印件。第三人伟树服务部称在此之前其早已告知了被告涉案房屋已卖给原告、原告已入住的事实。被告蒋昌维认可委托书系其本人签字，出具时间为2019年12月，目的是为了出售涉案房屋，同时，被告陈述其将房屋转让给张晓明后，张晓明一直不配合过户，且张晓明仅支付给被告约14万元购房款。原告称其将房款通过第三人工作人员账户支付给被告，其付款情况如下：2019年3月19日通过微信付款1万元给“小张”（张晓明），2019年3月29日通过原告妻子李晓莉微信付款2万元给第三人工作人员张帅（转账说明：购房定金，原告称系备注错误），2019年4月21日通过原告妻子李晓莉微信付款1万元给张帅（转账说明：交房款），2019年4月28日通过原告妻子李晓莉银行转账付款16万元给第三人工作人员师用川，2019年6月24日通过原告妻子李晓莉银行转账付款5万元给张帅。上述共计25万元，加之下文中师用川为原告垫付的4万元，共计房款29万元。第三人向张晓明付款情况如下：2019年4月21日通过师用川微信付款1万元给张晓明（转账说明：微信转账），2019年4月24日通过师用川银行转账付款3万元给张晓明，2019年4月29日通过师用川银行转账两次分别付款5万元给张晓明，共计10万元，2019年4月30日通过师用川银行转账付款5万元给张晓明，2019年5月18日通过师用川银行转账付款2万元给张晓明妻子胥云嫣（此款系师用川私人先行垫付，原告已付给师用川），2019年6月24日张帅以微信转账方式向张小明（张晓明）转账付款5万元，2019年6月26日通过师用川微信付款2万元给张小明（转账说明：微信转账）（此款系师用川私人先行垫付，原告已付给师用川）。上述共计28万元，加之上文中签订合同当日原告支付给张晓明的定金1万元，共计29万元。另查明，1.位于重庆市大足区XX街道办事处XX大道XXX号XX小区XX栋X-X房屋为被告蒋昌维所有，且在中国邮政储蓄银行重庆九龙坡支行有按揭抵押，后因蒋昌维涉及的其他诉讼，2019年3月21日，该房屋被重庆市渝北区人民法院以2019渝0112执保XXX号裁定书进行了司法查封，至今未解除查封；2.2019年6月28日之后，原告经第三人告知该房屋已被司法查封；3.为维护其合法权益，原告于2020年3月3日与重庆德循律师事务所签订了《法律事务委托合同》，将本案所涉及的房屋买卖合同纠纷相关法律服务委托给重庆德循律师事务所律师李凌，并支付了诉讼代理费1万元；4.原告熊伟特别授权诉讼代理人，暨原告配偶李晓莉当庭自认，解除《房屋买卖合同》后，原告将搬离涉案房屋。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、《重庆市伟树房屋信息咨询部房屋中介买卖合同》、委托书、张晓明身份证复印件、付款凭证、微信聊天页面截图、张晓明婚姻登记信息、涉案房屋产权信息、法律事务委托合同、民事委托书、函、代理费发票、律师执业证复印件、证人证言，录音、《房屋中介买卖合同》、第三人举示的聊天记录截图等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、熊伟作为涉案房屋买方，其合同相对方是否是被告蒋昌维；二、《房屋买卖合同》是否应该解除，及违约责任的承担问题。就以上争议焦点本院评析如下：一、本案中，在经纪方伟树服务部的居间下，案外人张晓明作为委托代理人，以蒋昌维名义与熊伟签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给熊伟，约定了房屋价格、付款方式等内容。从伟树服务部工作人员与蒋昌维的对话录音也可知，蒋昌维对张晓明已将涉案房屋出售的事实是知情的。之后，蒋昌维出具了委托张晓明代为办理涉案房屋买卖、收款、解押、过户等内容的《委托书》，该委托书虽未载明具体授权期限，也未签署出具时间，但蒋昌维与第三人均认可该《委托书》于2019年底出具，且委托事项明确具体，形式上的些微瑕疵不足以影响其效力，本院对其产生的委托授权效力予以确认。作为具有完全民事行为能力的成年人，蒋昌维出具《委托书》的行为，构成了对张晓明以蒋昌维名义订立《房屋买卖合同》的事后追认，故《房屋买卖合同》合法有效，对作为合同相对方的蒋昌维和熊伟具有法律约束力，二人应当按照约定履行自己的义务。虽则蒋昌维提供了与张晓明签订的《房屋中介买卖合同》，拟达到张晓明无权代表其与原告签署合同，构成无权处分，《房屋买卖合同》所涉权利义务及法律后果与蒋昌维无关的证明目的，本院认为，原告举示的《房屋买卖合同》、《委托书》、付款凭证等形成了较为完整的证据链，能够证明张晓明系代蒋昌维与买方熊伟就涉案房屋订立的《房屋买卖合同》，至于蒋昌维与张晓明之间是否另有约定，属于另一法律关系，与本案中相关法律关系的认定和法律责任的承担无关。二、《房屋买卖合同》签订后，蒋昌维与熊伟作为卖方和买方应全面履行合同义务。原告熊伟履行了付款义务，其和第三人分别举示的付款凭证数额吻合，能够相互映证，证明原告熊伟在约定期间内通过伟树服务部向卖方代理人张晓明支付了定金1万元和购房款28万元，完成了前期付款义务，在合同履行过程中并无过错。但涉案房屋在订立该合同三天后即被司法查封，导致无法继续履行，合同目的无法实现，买方购买涉案房屋的预期利益落空，卖方构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院对熊伟要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，结合《房屋买卖合同》关于“若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方须双倍返还定金于买方……”的约定，本案系因卖方违约导致合同解除，原告有权要求卖方蒋昌维退还购房款28万元，并双倍返还定金共计2万元。原告还主张从2019年6月28日起，以28万元购房款为基数计算资金占用损失，诉讼中，原告自愿放弃了2019年6月28日起至2019年8月19日期间的资金占用损失，系其对自身权利的处分，本院予以尊重并确认。根据《房屋买卖合同》，原告熊伟有支付购房款的义务，其支付购房款的行为系合同的履行行为；卖方收取收取购房款，在《房屋买卖合同》解除前占用该笔资金系合法占有；同时，原告已于2019年9月入住涉案房屋，其已主张了双倍返还定金，未举示证据证明因违约造成的实际损失且定金不足以弥补实际损失，故对原告关于资金占用损失的请求，本院不予支持。鉴于《房屋买卖合同》明确约定，违约方应当承担守约方支付的律师费，原告要求被告蒋昌维支付其已付律师代理费10000元的诉讼请求符合合同约定，也不违背法律强制性规定，本院依法予以支持。原告当庭撤回了第四项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以尊重并确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告熊伟与被告蒋昌维于2019年3月19日签订的《重庆市大足区伟树房屋信息咨询部房屋中介买卖合同》；二、由被告蒋昌维返还原告熊伟购房款28万元，并双倍返还定金共计2万元，前述款项限本判决生效后十日内付清；三、由被告蒋昌维向原告熊伟支付律师代理费10000元，前述款项限本判决生效后十日内付清；四、驳回原告熊伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，减半收取计5300元、保全费2070元，共计7370元，由被告蒋昌维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年七月十四日书记员  尚雪梅