江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民初10号原告：杨六保，男，1966年6月28日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道时来路翰林苑7栋4楼。统一社会信用代码：9152272206772816XY。法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。被告：江西省铜鼓县建筑工程有限公司。住所地：江西省宜春市铜鼓县定江西路323号。统一社会信用代码：91360926751128080Q。法定代表人：陈大虎，该公司董事长。被告：曾青，男，1952年5月20日生，汉族，住江西省宜春市万载县。三被告共同委托诉讼代理人：王洪安，江西同茂律师事务所律师。被告：刘伟，男，1966年4月14日生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告杨六保与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫公司）、被告江西省铜鼓县建筑工程有限公司（以下简称铜鼓建筑公司）、被告刘伟、被告曾青股权转让、保证合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨六保的委托诉讼代理人杨七芽、郭翔星，港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青共同委托诉讼代理人王洪安到庭参加诉讼。刘伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨六保向本院提出诉讼请求：一、判令港鑫公司向杨六保支付转让款1800万元、利息72万元（自2019年11月9日暂算至2020年1月7日）、律师费15万元，合计1887万元，并以1100万元为基数按月利率2%计算自2020年1月8日至实际付清之日止的利息，以700万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月8日至实际付清之日止的利息；二、判令铜鼓建筑公司、曾青、刘伟对第一项诉请承担连带清偿责任；三、本案案件受理费、保全费、保全保险费等由港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青、刘伟共同承担。事实和理由：2018年10月27日，杨六保与港鑫公司合作开发“金辉水岸第三期建设项目”，双方签订《房地产合作开发协议书》，对项目位置、合作方式、投资金额、投资方式、投入时间及违约责任等进行了约定。截至2018年11月8日，杨六保共对项目投入1100万元。2019年10月26日，杨六保与港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青、刘伟共同签订《房地产合作开发股份转让协议书》，约定由港鑫公司受让杨六保在“金辉水岸第三期建设项目”中的30%股权，转让价款为1800万元，于2019年11月8日前付清，如逾期付款，按转让款1100万元为基数，按月利率2%支付逾期付款利息，其余700万元转让款不计算利息。铜鼓建筑公司、曾青、刘伟承担连带担保责任。并约定因港鑫公司违约导致诉讼产生的律师费、诉讼费等一切费用由港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青、刘伟承担。截至本案起诉之日，港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青、刘伟未支付分文转让款，为维护自身合法权益，杨六保特提起本案诉讼，请求判如所请。港鑫公司、曾青辩称：一、港鑫公司与杨六保之间系名为房地产合作开发实为民间借贷关系，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第二十六条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，本案应按民间借贷处理。港鑫公司与杨六保签订《房地产合作开发协议书》的本意是融资，杨六保的真实意思表示是借款，双方并无合作开发房地产的合意，且相关建设项目尚未开工，不存在合作开发的基础，更不存在盈利，不具备分红的事实和基础。案涉《解除房地产合作开发协议书》第三条约定“甲方同意退还乙方投资款1200万元的基础上，另支付给乙方1000万元投资收益”，该约定排除了双方共担风险的情形，杨六保所得回报与合作结果无关。二、港鑫公司所借杨六保的资金数额为900万元，且未约定利息，根据相关法律规定，港鑫公司只需偿还900万元借款，无需支付利息。铜鼓建筑公司辩称：铜鼓建筑公司不应承担保证责任，请求依法驳回杨六保对铜鼓建筑公司的诉讼请求。一、根据《公司法》第十六条、《公司章程》第十二条规定，铜鼓建筑公司为其他企业提供担保，须经公司股东会决议。本案中，铜鼓建筑公司并未对此进行决议，该担保行为应认定无效。二、公司员工在公司未授权的情况下作出的担保行为又称无权代理，应认定无效。案涉公司员工的行为系无权代理，根据《合同法》第48条规定，应由作出该行为的公司员工个人承担责任。三、杨六保未对铜鼓建筑公司的公司章程、股东会决议等与担保相关的文件进行审查，存在重大过错，不构成善意，不适用表见代理。四、铜鼓建筑公司员工在无权代理的情况下，擅自加盖公司公章的行为，因无权代理而最终归于无效，盖章行为对铜鼓建筑公司不具有约束力。刘伟未答辩。为支持自身诉讼主张，杨六保向本院提交了六组证据：一、房地产合作开发协议书1份。拟证明：杨六保与港鑫公司达成共同合作开发金辉水岸三期建设项目的事实，其中杨六保投资1200万元，占30%股份。二、收条1份、转款凭证6份。拟证明：港鑫公司收到了杨六保支付的投资款1100万元的事实。三、房地产合作开发股份转让协议书1份。拟证明：港鑫公司以1800万元受让杨六保所持金辉水岸第三期建设项目30%股份，并由铜鼓建筑公司、曾青、刘伟提供连带保证担保责任等事实。四、荔波县金辉水岸三期开发合作协议复印件1份。拟证明：港鑫公司在与杨六保合作开发金辉水岸三期建设项目中，于2019年8月31日又就同一项目与他人合作开发，存在违约的事实。五、案件登记受理及缴费通知书、诉讼费结算票据、保全保险费、保单保函、保险单正本各1份。拟证明：杨六保因提起本案诉讼支付案件受理费135020元、保全申请费5000元、保全保险费15200元。六、委托代理协议、缴纳律师费发票各1份。拟证明：杨六保因本案诉讼发生律师代理费15万元，并已实际支出律师代理费5万元。港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青质证称：对杨六保提交的第一组证据的客观真实性、合法性、关联性均有异议，从本案其他证据来看，港鑫公司与杨六保之间名为合作开发实为民间借贷，杨六保的本意是出借款项，而港鑫公司是为了融资，金辉水岸三期建设项目至今未动工。对杨六保提交的第二组证据中收条明细载明的“转账邓巍221万元”中21万元是代港鑫公司转账支付三个月的利息，另外200万元与港鑫公司无关。对杨六保提交的第三组证据的客观真实性、合法性、关联性均有异议，港鑫公司与杨六保的合作为期10天，即2018年10月27日至2018年11月7日，其后双方就解除了合作，所以不存在股权转让事实。对杨六保提交的第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据仅系复印件，没有原件，真实性存疑。且港鑫公司与杨六保的合作在2018年11月7日就解除了，即便杨六保提供的该份证据属实，港鑫公司与他人进行合作是在2019年8月31日，也不存在违约问题。对杨六保提交的第五组证据中的保全申请费5000元、保全保险费15200元无异议，案件受理费没有缴费单原件。对杨六保提交的第六组证据中的委托代理费的真实性有异议，委托代理协议和实际收费可能存在不一致，法律咨询和法律服务的收费项目也存在问题。本院认为，杨六保提交的第一、二、三、五组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明举证事项，本院予以确认。杨六保提交的第四组证据，仅为复印件，且对方当事人不予认可，本院不予采信。杨六保提交的第六组证据真实性无异议，但杨六保仅实际支出律师代理费5万元，庭后杨六保亦未提交其他证据证明其全部支付15万元律师代理费，故本院认定本案律师代理费为5万元。港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青向本院提交了五组证据：一、杨六保汇款单4份。拟证明：杨六保向港鑫公司汇款879万元。二、港鑫公司汇款单4份。拟证明：1.港鑫公司向邓巍归还借款200万元。2.港鑫公司按月利率3.5%向邓巍支付借款利息。三、杨六保汇款单1份。拟证明：杨六保向邓巍汇款221万元，其中200万元与港鑫公司无关，21万元系杨六保代港鑫公司向邓巍支付3个月利息。四、建筑工程施工许可证复印件2份。拟证明：1.金辉水岸项目一期工程（1#-6#），二期工程（7#-12#），具有施工许可证，已由铜鼓建筑公司承建。2.杨六保与港鑫公司合作开发的三期工程即13#楼至今尚未获得施工许可证，无法开工。杨六保与港鑫公司的合作开发不具有前提和基础。五、《解除房地产合作开发协议书》1份。拟证明：1.双方于2018年11月7日解除合作，双方合作的时间仅为10天，即2018年10月27日至2018年11月7日。2.金辉水岸三期至今未开工建设，杨六保获取的1000万元投资收益不知从何而来，用于抵押担保的第13栋共计74套商品房至今尚未开工建设。杨六保质证称：对港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，杨六保实际向港鑫公司支付投资款1100万元，其中879万元系分四次直接转入港鑫公司账户，另有221万元系接受港鑫公司的委托转入港鑫公司指定的案外人邓巍账户，该事实有双方2018年10月27日签订的合作开发协议第三条第二款以及2018年11月8日港鑫公司出具的收条加以证实。对港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。港鑫公司向案外人胡丽平、邓丽军支付的款项，无论是否与案外人邓巍有关，都与杨六保无关，与本案没有关联性。对港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。杨六保在2018年11月8日转账到案外人邓巍账户的221万元已由港鑫公司在2018年11月8日出具给杨六保的收条中予以确认，并且是作为港鑫公司收取杨六保的投资款。对港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第四组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。1.该组证据系复印件，不能作为有效证据证明金辉水岸一、二期施工许可事宜。2.金辉水岸一、二期具备施工许可也不能反证三期不具备施工许可证，更不能证实三期项目不具有合作基础，地产项目的合作基础首先是开发商取得土地使用权，施工许可、规划设计、报建等事项都是开发过程中的具体工作内容，不能由此判断是否具有合作基础。对港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第五组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的有异议。首先，这是一份已经作废的协议。严格来说，港鑫公司系骗取杨六保参与投资。港鑫公司在开发金辉水岸一、二、三期项目过程中，多次向杨六保吹嘘该项目前景，然而在杨六保签订协议并于2018年10月29日、11月2日、11月6日支付了550万元款项后，发现港鑫公司对该项目的开发存在诸多问题，在此情况下，港鑫公司骗取杨六保继续投资，要杨六保将1200万元全部投资到位，并承诺给杨六保1000万元的投资收入并解除投资关系。该份解除协议的签订时间是2018年11月7日，实际上，杨六保当时实际支付的投资款只有550万元。当时杨六保出于想获得更多收益的想法，于2018年11月8日转入两笔款项（329万元、221万元）后，双方又决定废除该《解除房地产合作开发协议书》，继续进行合同开发，并约定双方均予撕毁，故现在杨六保已无该份协议的原件。当时港鑫公司称自己会撕毁，杨六保相信了，后来杨六保又发现港鑫公司就同一建设项目与他人进行合作，在这种情况下双方产生争议。经多次协商，双方于2019年10月26日签订了《房地产合作开发股份转让协议书》，对杨六保的实际投资本金及转让款进行确定，并明确支付方式。故杨六保与港鑫公司之间存在真实的房地产开发合作关系，不存在名为合作实为借贷的事实，双方履行的是2019年10月26日的《房地产合作开发股份转让协议书》，2018年11月7日的《解除房地产合作开发协议书》早已废除。本院认为，港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第一、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明杨六保仅支付879万元款项；港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第二、四组证据不能实现其证明目的；港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青提交的第五组证据即《解除房地产合作开发协议书》相关内容与双方后续行为存在矛盾，对杨六保主张该《解除房地产合作开发协议书》已经作废的质证意见本院予以采纳，对该组证据本院不予认定。刘伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未举证质证，视为其放弃自身诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明：2018年10月27日，港鑫公司（甲方）、杨六保（乙方）签订《房地产合作开发协议书》，主要约定：1.双方合作开发“金辉水岸第三期建设项目”，由港鑫公司提供依法取得的国有土地使用权，杨六保（乙方）提供后续建设资金1200万元，上述投资款全部到位后，杨六保享有项目30%的股权，港鑫公司享有该项目70%的股权，双方按照上述比例分享利润、承担风险。2.投资款分两批支付，其中218.2万元委托转账给邓巍（账号：62×××21），用于归还曾青因从事本项目拿地向邓巍所借200万元借款本息，领981.8万元转入港鑫公司指定账户（账号：2421010001201100061501），专项用于项目后续建设所需费用和支付。3.双方共同投资、共同开发管理，共担风险、共享收益。协议还对项目位置、四至及现状，合作方式，投资金额、投资方式、投入时间，项目部账户开设及管理、运作及管理方式，违约责任及争议解决等事项进行了详细约定。《房地产合作开发协议书》签订后，2018年10月29日、11月2日、11月6日、11月8日，杨六保分别向港鑫公司转账300万元、50万元、200万元、329万元，2018年11月8日，杨六保向邓巍转账221万元，合计1100万元。2018年11月8日，港鑫公司向杨六保出具收条，确认收到上述投资款1100万元。2019年10月26日，港鑫公司（甲方）与杨六保（乙方）铜鼓建筑公司、曾青、刘伟、龙云辉（乙方）签订《房地产合作开发股份转让协议书》，主要内容包括：1.确认杨六保已实际向港鑫公司支付投资款1100万元，其中221万元转至邓巍账户、879万元转至港鑫公司名下，《房地产合作开发协议书》签订后双方共同为项目开发、建设、经营从事了相应的工作，并共同承担了开发投资风险。2.港鑫公司同意受让杨六保在“金辉水岸第三期建设项目”中的30%股权，转让价款为1800万元，于2019年11月8日前付清，如逾期付款，除应支付上述转让款外，还需从履行期限届满之日起以1100万元为基数，按月利率2%支付逾期付款利息，其余700万元不计算逾期付款利息，港鑫公司已付款项按照先息后本的原则偿还债务。3.本协议签订后，杨六保彻底退出该项目，该项目今后的开发、建设、销售等一切事务均由港鑫公司负责，与杨六保无关；本协议签订前该项目发生的债权债务或其他法律责任也均由港鑫公司承担，杨六保不享有该项目的任何权利和收益，也不承担任何债务；双方签订本协议之前，若任何一方存在违约行为，双方同意互不追究对方违约责任。4.铜鼓建筑公司、曾青、刘伟、龙云辉自愿对港鑫公司上述付款义务承担连带担保责任，担保期限至全部转让款付清之日止。5.如因港鑫公司违约导致诉讼产生的律师费、诉讼费、担保费、执行费等一切费用由港鑫公司、铜鼓建筑公司、曾青、刘伟、龙云辉承担。三方当事人还约定了其他事项。铜鼓建筑公司、曾青、刘伟在担保人处签字或盖章，龙元辉未在担保人处签字确认。因港鑫公司未按期付款，铜鼓建筑公司、曾青、刘伟等亦未承担担保责任，为维护自身合法权益，杨六保提起本案诉讼并提出前列诉请。另查明，杨六保提起本案诉讼实际支付律师代理费5万元，保全保险费1.52万元。本院认为，本案属股权转让、保证合同纠纷。案涉《房地产合作开发协议书》《房地产合作开发股份转让协议书》均系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，各方当事人均应恪守。杨六保依据《房地产合作开发股份转让协议书》的约定，要求港鑫公司支付股份转让款及相应利息，并要求曾青、刘伟对港鑫公司上述债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以支持。本案的争议焦点是：一、本案应如何定性，是否应按民间借贷纠纷处理；二、杨六保实际支付给港鑫公司的款项是多少，该款项能否计算利息，若应计算利息，应以何标准来计算；三、铜鼓建筑公司的担保行为是否有效，是否应承担担保责任。关于争议焦点一。港鑫公司辩称，其与杨六保签订《房地产合作开发协议书》的本意是融资，双方并无合作开发房地产的合意，且相关建设项目尚未开工，不存在合作开发的基础，更不存在盈利，其与杨六保之间系名为房地产合作开发实为民间借贷关系，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第二十六条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，本案应按民间借贷处理。本院认为，双方所签《房地产合作开发协议书》明确约定双方对“金辉水岸第三期建设项目”共同投资、共同开发管理、共担风险、共享收益，故本案不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第二十六条的规定，对港鑫公司主张本案应按民间借贷处理的辩称意见，本院不予支持。关于争议焦点二。港鑫公司辩称，其所借杨六保的资金数额为900万元，且未约定利息，根据相关法律规定，港鑫公司只需偿还900万元借款，无需支付利息。因杨六保向本院提交了其实际支付1100万元款项的转账凭证加以证明，且2018年11月8日港鑫公司向杨六保出具的收条以及2019年10月26日《房地产合作开发股份转让协议书》均确认杨六保已实际向港鑫公司支付投资款1100万元，其中221万元转至邓巍账户、879万元转至港鑫公司名下，故对港鑫公司主张其仅收到杨六保900万元款项的辩称意见，本院不予采纳，确认杨六保已实际向港鑫公司支付投资款1100万元。因《房地产合作开发股份转让协议书》明确约定，“若港鑫公司逾期付款，除应支付全部转让款外，还需从履行期限届满之日起以1100万元为基数，按月利率2%支付逾期付款利息”，故港鑫公司主张案涉款项无需支付利息的辩称意见，本院亦不予支持，对杨六保要求港鑫公司从履行期限届满之日起以1100万元为基数按月利率2%支付逾期付款利息的诉请，本院予以支持。关于争议焦点三。本院认为，虽然铜鼓建筑公司作为担保人在《房地产合作开发股份转让协议书》盖章担保，但根据《公司法》第十六条以及铜鼓建筑公司章程的规定，铜鼓建筑公司为其他企业提供担保，须经公司股东会决议，杨六保未举证证明其对铜鼓建筑公司的公司章程、股东会决议等与担保相关的文件进行了审查，故铜鼓建筑公司的盖章担保行为应认定无效，对铜鼓建筑公司主张其不应承担保证责任的辩称意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、贵州省港鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨六保支付转让款1800万元、利息72万元（自2019年11月9日起暂算至2020年1月7日），合计1872万元，并以1100万元为基数按月利率2%计算自2020年1月8日至实际付清之日止的利息，以700万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月8日至实际付清之日止的利息；二、贵州省港鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨六保支付律师代理费5万元、保全保险费1.52万元，合计6.25万元。三、曾青、刘伟对贵州省港鑫房地产开发有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；曾青、刘伟承担担保责任后，有权在担责范围内向贵州省港鑫房地产开发有限公司追偿。四、驳回杨六保的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费135020元，保全费5000元，合计140020元，由贵州省港鑫房地产开发有限公司、曾青、刘伟连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  傅惠君审判员  刘 杰审判员  艾小红二〇二〇年七月二十四日书记员  邹慧贤