山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终1936号上诉人（原审被告）：聊城市顺德房地产开发有限公司，住所地聊城市经济开发区东昌路东首1号。法定代表人：宋世德，该公司经理。委托诉讼代理人：于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯玉华，女，1963年4月2日出生，汉族，住聊城市经济开发区。委托诉讼代理人：张东全，山东浩搏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聊城市市场监督管理局，住所地聊城市经济开发区黄河路101号。法定代表人：孙军，该局局长。委托诉讼代理人：席学岗，该局公职律师。委托诉讼代理人：马春国，山东遐迩律师事务所律师。上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司（以下简称顺德公司）因与被上诉人冯玉华、聊城市市场监督管理局（以下简称市场监管局）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（以下简称东昌府区法院）（2019）鲁1502民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德公司的委托诉讼代理人于红伟、李新艳，被上诉人冯玉华的委托诉讼代理人张东全，市场监管局的委托诉讼代理人席学岗、马春国到庭参加诉讼，现已审理终结。顺德公司上诉请求：1.依法撤销东昌府区法院作出的(2019)鲁1502民初1176号民事判决，改判驳回被上诉人冯玉华的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未能清楚认定三方当事人之间的法律关系，认定《商品房预售合同》为有效合同错误。1.正确认定三方当事人之间的法律关系是查清事实的基础。上诉人与工商局签订《合作开发协议书》，约定工商局委托上诉人通过公开出让程序取得国有土地使用权，并借用上诉人名义组织实施专项职工住宅楼建设，属于2006年8月14日建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》第六条“利用职权及其影响，以‘委托代建’‘定向开发’等方式变相搞集资合作建房”的情形，建房资金由工商局职工集资并按照房屋建设成本分摊全部费用。工商局与职工(××)是组织者与参与者的关系，工商局是集资合作建房的组织者，职工是集资合作建房的参与者。上诉人不享有项目土地和建筑物、设施的使用权和所有权，是集资建房的配合者。一审判决查明了《商品房预售合同》及《合作开发协议》约定的内容，但对上诉人与两被上诉人三者之间的关系并未予以认定，对房屋交易的性质、签约过程、合同真实的价格以及交款、收款的主体、交款方式、房屋交付等关键事实未查明，属于认定事实不清。2.一审法院以《商品房预售合同》作为定案依据错误。《合作开发协议书》第六条第(二)款第5项约定“商品房买卖合同只作为××办理房屋所有权登记手续的依据，不作为上诉人收取商品房买卖价款的依据”；第十三条约定“商品房买卖合同为本协议的附件”。被上诉人冯玉华与上诉人签订的《商品房预售合同》与实际交易情况不符，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《商品房预售合同》不能作为双方履行权利、义务的合法依据。一审法院认为上诉人与被上诉人冯玉华签订的《商品房预售合同》为有效合同、被上诉人冯玉华履行了全部合同义务错误。二、一审法院认为上诉人不得以其与工商局签订的《合作开发协议》对抗其应对被上诉人冯玉华履行的义务是错误的。1.被上诉人冯玉华作为集资合作建房的参与者或权利、义务承受者，应受到《合作开发协议书》权利、义务的约束。工商局虽然是集资合作建房组织者，但其并不取得房屋权益，而是代表工商局购房职工实施相关活动，由工商局职工取得房屋所有权，即集资合作建房活动的权利、义务和最终结果由黄山公寓小区144户业主承担和享受。2.被上诉人冯玉华未履行完毕相关付款义务，不具备要求上诉人协助办理不动产登记证书的条件。根据《合作开发协议书》关于费用及税金由工商局承担的约定，被上诉人冯玉华应按比例承担工商局未履行的义务，并于办证前支付相关税费等款项。上诉人已办理了案涉楼房的不动产权证书，并垫付了相关税费等款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定及《合作开发协议书》第六条第(一)款第2项及第八条第(三)款的约定，在被上诉人冯玉华未缴纳各项税金及费用的情况下，上诉人有权不予协助办理不动产权分割转移登记手续。三、一审法院适用法律错误。合同有效的基本条件，首先应当是合同双方的真实意思表示，而《商品房预售合同》只是作为办理房屋不动产权证的手续，其内容并不是双方真实的意思表示。因此，一审法院应适用民法总则第一百四十六条的规定，认定本案通谋虚伪行为产生的《商品房预售合同》无效，另根据合同法第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，驳回被上诉人冯玉华要求上诉人协助其办理不动产登记证书的诉讼请求。因此，一审法院适用合同法第四十四条、四十六条认定《商品房预售合同》合法有效、被上诉人冯玉华履行了全部合同义务系适用法律错误。四、一审判决由顺德公司承担全部案件受理费不符合法律规定。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯玉华辩称，一、一审判决认定事实清楚。上诉人与答辩人之间签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不存在违背法律、行政法规的强制性规定，答辩人按照合同约定履行了××的全部义务，顺德公司应履行合同中约定的协助办理不动产证的附随义务。具体理由：1.《商品房预售合同》形式完备、内容合法，双方当事人盖章签字后，即发生法律效力，对双方均有约束力；2.黄山公寓小区项目所使用的土地，是顺德公司通过“招拍挂”的方式取得的国有土地使用权，且该地块的不动产证书大证(房产证)也办理在顺德公司名下，相关土地出让金以及税费等各项费用，均应由顺德公司缴纳。双方所签订的房屋买卖合同是聊城市住房及城乡建设委员会等有关单位批准备案的，完全是市场行为，顺德公司完全是通过市场化运作的方式取得黄山公寓项目的各项权利，并应负担义务。3.答辩人将购房款交付给顺德公司，并取得了该公司出具的收款收据；顺德公司也按照合同约定将房屋、车位一并交付给了答辩人，答辩人对《商品房预售合同》中的权利义务已经履行完毕，在此期间，顺德公司从未就涉案房产还存在未处理完毕的事项对答辩人进行明确告知，却在交房后六年后给各业主办理不动产产权时，又让业主再交纳每平方米237.5元的款项，这不是答辩人应当负担的合同义务，顺德公司无权向答辩人主张。4.黄山公寓共有住户144户，顺德公司已经按照《商品房预售合同》的约定，为其中部分业主办理了不动产证书，说明其认可合同的效力，但其又对提起诉讼的相同版本的《商品房预售合同》主张合同无效，前后矛盾。同时也表明顺德公司上诉所称“通谋虚伪行为”是不存在的。二、关于上诉人和聊城市工商局签订的《合作开发协议书》的效力问题，该协议对被上诉人不产生效力。1.该协议的主体为上诉人顺德公司和聊城市工商局，根据合同相对性原则，上诉人和聊城市工商局无权通过该协议书为答辩人设立义务负担，该协议对答辩人不产生任何约束力。2.该协议书签订的时间为2010年7月10日，而国家建设部、监察部、国土资源部在2006年8月14日联合发布了《关于制止违规集资合作建房的通知》，禁止利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资建房。上诉人顺德公司作为专业从事房地产开发的市场主体应当明知上述规定，却仍然从事国家明令禁止的行为，并且以该协议书的约定，向答辩人主张所谓“权利”，没有法律依据。3.顺德公司出于利益方面的考虑从事相关行为，就应当知道并承担做出该行为后所带来的后果，而不应将其在经营中的风险转嫁给与《合作开发协议书》无关的各位业主承担。4.《合作开发协议书》第六条第(二)款第5项约定“商品房买卖合同只作为××办理房屋所有权登记手续的依据，不作为上诉人收取商品房买卖价款的依据”，则顺德公司更应该履行义务，配合业主办理不动产证，而不应当就涉案房屋再追加任何费用。综上，顺德公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人应承担一、二审全部案件受理费用。被上诉人市场监管局辩称，1.答辩人不是案涉商品房预售合同的相对人，上诉人已办理了不动产相关证书，答辩人不具有协助义务也没有协助的必要；2.原工商局与上诉人签订的合作开发协议书与本案不是同一个法律关系，二者主体和所调整的法律关系均不同；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。冯玉华向一审法院起诉请求：1.判决被告顺德公司协助原告办理房产证；2.判令被告顺德公司支付逾期交房违约金2091元；3.判令被告退回多交纳的款项44143.28元。一审法院认定事实：2012年12月31日，冯玉华（作为买受人、乙方）与顺德公司（作为出卖人、甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定顺德公司将位于聊城市开发区黄山路西、开发区工商分局北临黄山公寓第2号住宅楼2单元2041号房屋出售给冯玉华，建筑面积为156平方米，计价方式与价款：按套（单元）计算，房屋总价款为510007元。付款方式：一次性付款，买受人于合同签订当日付清全部房款510007元；交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前将房屋交付买受人使用；该合同第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十六条约定出卖人应当在商品房交付使用后两年（按揭贷款除外）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等其他事项。《合同补充协议》第二条2.1约定：如甲方在《买卖合同》第八条约定日期之前或之后交房的，房屋约定交付日期以甲方书面通知的交付超始日期为准。2.7约定甲方自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将房屋交付乙方，则：乙方给与甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期内届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日起，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金等其他事项。后冯玉华缴纳了房款并提交两张收据，内容分别为：“2013年11月1日交款单位：2-2041，人民币510006.81元，收款事由：地下室2-3，面积7.06平方米，车位号72。”“交款单位：2-2041，人民币：44143.28元，收款事由：——。”收据中均加盖有聊城市顺德房地产开发有限公司黄山公寓项目专用章。冯玉华自认两张收据开具的时间为2013年11月1日。冯玉华称所交44143.28元亦为房款。冯玉华称房屋交付时间为2013年8月9日，但未提交相关证据。2010年7月20日，原聊城市工商行政管理局作为甲方与顺德公司作为乙方、聊城市开发区管委会作为监督执行方签订《合作开发协议书》内容：“第一条，合作项目名称：红盾小区（暂定名），项目位置：该项目位于开发区工商分局以此、大东印染有限公司以南、大湖村以东、黄山路以西。项目概况：该项目地块由甲方委托乙方通过公开出让程序取得了国有土地使用权，用地性质为住宅，出让使用年限70年，专项用于甲方职工住宅楼建设。第二条合作开发方式：双方合作开发本项目，甲方以乙方名义办理项目开发建设各项手续并具体组织开发建设等内容。第六条（一）款甲方权利义务1、甲方以乙方名义办理项目开发建设需要的各项手续，并对工程项目进行全面管理，包括申办及取得商品房预售许可证，制定房屋分配方案，适当分配房屋，协助购买住房的职工取得房屋权属证书，负责办理项目开发建设过程中的其他必须的手续、与第三方洽谈及签订合同、取得各类证件、协调各类关系，并承担与之有关的所有费用等其他内容。第八条其他事项（一）机构及人员：在本项目开发建设过程中，甲方应设置专门管理机构、负责人和联络人员负责管理项目工程开发建设、项目销售及项目后续管理，并及时协商解决相关有关问题，且承担与此相关的全部费用；乙方负有指派专人协助甲方办理相关证件的责任。（三）产权确认与产权过户：由甲方与乙方共同将办理产权确认及房屋产权过户的资料报送至房屋管理机构，需交纳的各项税金及费用由甲方承担。（二）款项乙方权利义务中第3项有权依约取得前期开发费及合作开发服务费。第4项按照甲方制定的房屋分配方案，负责与××签订商品房买卖合同。第5项商品房买卖合同只作为××办理房屋所有权登记手续的依据，不用为乙方收取商品房买卖价款的依据。同时还约定了其他内容。涉案房屋已交付冯玉华使用，顺德公司已办理涉案房屋所属楼房的不动产权证书。2018年1月22日，顺德公司张贴通知告知业主：黄山公寓小区的不动产证书大证（房产证）已办理完毕，请各位业主于2018年3月22日前到公司售楼中心办理购房差价款的交、退相关结算手续。审理过程中，顺德公司提交聊恒大税鉴证字（2015）第18号涉税鉴证报告一份，拟证明黄山公寓小区为少缴税款，签订的商品房预售合同价格低于同类同地段房屋价格，顺德公司补缴税款1156830.08元；提交2016年10月12日聊城市国土资源局告知书一份，拟证明聊城市工商行政管理局未按期缴纳土地出让款，顺德公司支付违约金4075600元。提交山东省非税收通用票据一份，拟证明顺德公司为涉案小区垫付不动产登记费11520元。以上三项费用应由市场监管局及原告承担。原告及市场监管局均认为上述费用的交纳义务人为顺德公司，与原告及市场监局无关。2018年，根据中国共聊城市委、聊城市人民政府关于聊城市市级机构实施意见，聊城市工商行政管理局与聊城市质量技术监督局、聊城市食品药品监督管理局组建聊城市市场监督管理局，不再保留聊城市工商行政管理局。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应认为有效合同。双方订立合同后，即应按照合同的约定积极履行各自的义务。购房者的义务为缴纳房款，售房者的义务为交付合格房屋以及为房屋办理备案登记等相关手续。本案原告足额交付购房款，支付合同对价，应视为履行了其全部合同义务，并享有基于其支付合同对价、对房屋交付的接受以及对房屋的实际占有居住而产生的对该房屋所有权的期待权益；协助原告办理不动产登记系被告的附随义务，现案涉房屋已具备办理不动产登记证书的条件，被告顺德公司不得以其与原聊城市工商行政管理局签订的《合作开发协议》对抗其应对原告履行的义务。故原告刘德丛要求被告顺德公司协助办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”关于原告主张被告逾期交房的违约责任、应退还多缴纳款项的请求，自被告交付房屋之日及催其缴纳款项之日起，原告就知道或者应当知道其权利受到损害，截止原告起诉之日诉讼时效已超过三年，原告亦未提交诉讼时效中止、中断的相关证据，对该项请求，本院不予支持。市场监管局不是《商品房预售合同》的相对方，且顺德公司已办理了案涉楼房的不动产权证书，市场监管局不具有协助原告办理不动产证登记的义务，其不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,判决：一、被告聊城市顺德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告冯玉华办理不动产登记证书；二、驳回原告冯玉华的其他诉讼请求。案件受理费966元，由聊城市顺德房地产开发有限公司负担。二审中当事人均未提交新的证据。上诉人顺德公司庭后提交了《情况说明》一份：目前144户业主中一共有100户业主办理了分户不动产权证，已办理分户产权证的业主在办证前均按每平方米237.5元的标准向顺德公司交纳了差价款；《黄山公寓价款汇总表》系原聊城市工商行政管理局职工班保超提供给顺德公司的。二审查明的其他案件事实同一审法院查明。本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉《商品房预售合同》是否合法有效；二、上诉人顺德公司应否协助被上诉人冯玉华办理案涉房产的不动产权登记证书。关于焦点一，上诉人顺德公司与被上诉人冯玉华于2012年12月31日签订的《商品房预售合同》，对顺德公司出售给冯玉华的案涉房屋建筑面积、房屋总价款、付款方式和时间、房屋交付期限以及双方的违约责任等权利义务均进行了明确的约定，系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。冯玉华不是《合作开发协议书》的合同主体，顺德公司以其与原工商局签订的《合作开发协议书》违法为由主张《商品房预售合同》无效，本院不予支持。关于焦点二，被上诉人冯玉华按照《商品房预售合同》的约定，及时足额支付了购房款，履行了合同约定的全部义务，上诉人顺德公司亦应积极履行合同义务，案涉房屋已于2013年交付冯玉华使用至今，黄山公寓小区的不动产证书大证（房产证）也已办理完毕，顺德公司应依照该合同第十六条的约定为冯玉华办理分户不动产权证。《商品房预售合同》并未约定税金和有关费用的负担问题，顺德公司与工商局在《合作开发协议书》中约定费用及税金由工商局承担系另一法律关系。顺德公司关于冯玉华未按比例承担其垫付的相关税费，不予协助冯玉华办理不动产权分割转移登记手续的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，顺德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审案件受理费确定不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费966元，由冯玉华负担916元，聊城市顺德房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广军审判员  史兆锋审判员  张绍方二〇二〇年七月九日法官助理陆军书记员杨念南