山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5429号上诉人（原审被告）：王建岐，男，1972年11月3日出生，汉族，住山东省莱州市，现住济南市历城区唐冶街道恒大名都6-2-2704。委托诉讼代理人：韩秀红（系上诉人之妻），女，1974年7月15日出生，汉族，住山东省莱州市，现住济南市历城区唐冶街道恒大名都6-2-2704。上诉人（原审被告）：莱州市万通市场顺顺水产摊点，住所地山东烟台莱州市。经营者：姜雷，男，1973年9月4日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：刘建强，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜宪茹，山东睿扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：董俭，董事长。委托诉讼代理人：程芳，女，1985年11月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：张强，男，1990年7月22日出生，汉族，该公司员工，住济南市历下区泺源大街98号天安时代广场。上诉人王建岐、莱州市万通市场顺顺水产摊点(以下简称顺顺水产点)因与被上诉人金碧物业有限公司济南分公司(以下简称金碧物业济南公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。王建岐、顺顺水产点上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、第二项，改判为驳回金碧物业济南公司关于腾空并返还房屋及支付房屋占用费的诉讼请求。二、一二审诉讼费用由金碧物业济南公司承担。事实与理由：一、原审判决关于租赁期限的认定错误。关于租赁期限，王建岐、顺顺水产点提供了充分证据证实房屋租赁合同的租赁期限为三年，该三年的租赁期限出于双方真实的意思表示，且该租赁期限及租赁价格的确定源于金碧物业济南公司为了弥补曾经在2017年因停电给王建岐、顺顺水产点造成的损失。原审判决认定租赁合同期限为2017年10月1日至2018年3月31日是错误的，金碧物业济南公司无权要求腾空并返还房屋。二、原审判决关于房屋占用费的认定错误。因合同期限为三年尚未到期，金碧物业济南公司无权要求王建岐、顺顺水产点支付占用费。即使合同期限截止到2018年3月31日，那么金碧物业济南公司主张的房屋占用费即属于违约金的性质，该房屋占用费在除去正常房屋租金之外，违约金比例高达100%，该房屋占用费(违约金)过高且无任何事实和法律依据。即使上诉人违约，法院判决按合同约定房租金额和实际占用时间支付占用费已经足以弥补金碧物业济南公司的损失，因此法院应该予以调整为不支持超出房屋租金价格部分的占用费。三、原审判决认定顺顺水产点并未刻制公章，而金碧物业济南公司工作人员交给王建岐、顺顺水产点的租赁合同中及向一审法院提交的部分证据中均加盖了“莱州市万通市场顺顺水产摊点”的印章。因此金碧物业济南公司工作人员有私刻印章之嫌疑，对此原审法院并未处理。王建岐、顺顺水产点认为，原审法院应该对该行为予以查明并建议有关机关进行处理。自2019年8月5日金碧物业济南公司断电之后，涉案的房屋已经不能使用用来经营，因此不应该再支付租金和占用费；自2019年8月，金碧物业济南公司起诉之前，即使双方真实的租赁期限为半年，那么在其起诉之前双方也处于不定期的租赁状态，在这期间王建岐、顺顺水产点不应该支付占用费，双方属于正常履行租赁合同的状态；在2020年发生新冠疫情之后，也就是2020年1月26日之后一直到最近全面复工复产之前，截至到5月底，该部分期间的租金应该免除。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。金碧物业济南公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方签订的租赁合同明确了租赁期限，无论何种原因王建岐、顺顺水产点在无正当理由拒不返还涉案房屋，事实上占用了金碧物业济南公司经营管理的房屋，理应按照合同约定支付占有使用费，另外，租赁期限在新冠疫情发生前早已经到期，疫情原因并不是王建岐、顺顺水产点主张免除的理由，况且也没有任何法律规定要求疫情期间的租金费用应当予以免除。金碧物业济南公司向一审法院起诉请求：1.判令王建岐、顺顺水产点腾空并返还涉案房屋；2.判令王建岐、顺顺水产点支付自2018年5月1日至返还房屋之日的占用费(暂计算至2019年4月30日为44177.52元)、物业费为1427.58元、电费3055元、水费466.3元，共计49171.4元；3.诉讼费由王建岐、顺顺水产点承担。开庭审理过程中，金碧物业济南公司变更诉讼请求为：1.判令王建岐、顺顺水产点腾空并返还涉案房屋；2.判令王建岐、顺顺水产点支付自2018年5月1日至返还房屋之日的占用费(暂计算至2019年4月30日为44177.52元)、物业费为2822.45元(自2017年10月至2019年8月)、电费40003元(自2017年10月至2019年7月)、水费466.3元(2018年7月至2019年7月)，共计87469.27元；3.诉讼费由王建岐、顺顺水产点承担。一审法院认定事实：金碧物业济南公司系从事物业管理、房地产中介服务、房屋租赁等业务的企业。顺顺水产点为零售鲜水产品的个体工商户，姜雷系顺顺水产点营业执照中登记的经营者，王建岐系顺顺水产点在济南市历城区敬德街路恒大名都经营点的实际经营人。2017年10月1日，王建岐的配偶韩秀红代表顺顺水产点与作为甲方的金碧物业济南公司签订房屋租赁合同一份，合同中约定：第一条租赁房屋甲方同意将做坐落在济南市历城区敬德街路恒大名都楼盘9号楼内铺103房地产(自定编号为103号，以下简称“该房屋”)出租给乙方使用，该房屋建筑面积为40.905平方米……第二条经营用途甲方将该房屋出租给乙方作“水产经营”用途，主要经营零售：鲜水产品(依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变合同约定的该房屋的用途……第三条租赁期限、租金、支付方式、保证金、物管费用1.本合同约定租赁期限为半年，自2017年10月1日起至2018年3月31日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。2.具体租金如下：租赁期限2017.10.1-2018。3.31，月租金额小写：1840.73(元)。……5、乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3元/月/平方米(按建筑面积计算)，具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。………第六条违约责任.....10.本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内(下称“交还期”)迁出。因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍须支付物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费等费用。……14.若乙方未按本合同约定履行付款等合同义务，甲方或物业管理公司有权暂停提供该房屋的水、电、煤气、电讯供应或其他服务，及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动、直至乙方停止违约行为，且乙方须支付所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水、点、煤气、电讯供应的费用)，乙方自行承担因此造成的损失……。该合同最后甲方处由金碧物业济南公司于2018年3月19日签字并加盖公章；乙方处加盖有顺顺水产点的印章，韩秀红在加盖的印章之上签署了王建岐的姓名字样。合同签订后，顺顺水产点实际占有使用该房屋并支付了15000的费用。合同约定的租赁期限届满后，金碧物业济南公司要求王建岐经营的顺顺水产点搬出，顺顺水产点的实际经营人王建岐拒绝搬出，并拒绝支付租金及物业等费用，双方协商未果，诉至法院。另查明，1.庭审过程中，双方对租赁合同存有异议。顺顺水产点称，金碧物业济南公司提交的租赁合同并非最初签订的合同，最初签订的合同约定租赁期限为三年，且顺顺水产点作为零售商并无公章，合同中所加盖的印章应为金碧物业济南公司伪造；一审法院经向莱州市公章管理处(莱州市公安局)查询，顺顺水产点无公章备案记录。顺顺水产点对于公章真实性不要求申请司法鉴定，在庭审过程中，顺顺水产点主张，房屋租赁合同系先加盖印章后书写摊点名称及王建岐姓名；2.金碧物业济南公司主张房屋占用费的计算方式为：1840.73元/月×12个月=44177.52元(2018年5月1日至2019年4月30日)×2倍；3.金碧物业济南公司主张物业费的计算方式为：40.905m?×3元/平方米/月×23个月(2017年10月至2019年8月)-40.905m'×3元/平方米/月×7个月(2010年10月至2018年4月共7个月)=1963.45元，金碧物业济南公司主张1963.41元；4.王建岐向金碧物业济南公司缴纳的15000元，扣除2017年10月1日至2018年4月30日期间的房屋租金及物业费13744.15元，剩余费用1255.85元金碧物业济南公司未予退还及处理；5.金碧物业济南公司在签订房屋租赁合同时，未对顺顺水产点承租房屋的水、电表数进行过交割。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。王建岐系顺顺水产点在本案诉争房屋的实际经营人，其应作为实际经营人承担相应责任。本案中，金碧物业济南公司与顺顺水产点签订的房屋租赁合同，王建岐、顺顺水产点对顺顺水产点的印章存有异议，但王建岐的配偶在合同中签字时已经加盖了摊点印章，应推定王建岐对顺顺水产点的加盖印章行为认可。故房屋租赁合同应认定为双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。房屋租赁合同中约定房屋租赁期限为2017年10月1日至2018年3月31日，合同到期后，顺顺水产点应该向金碧物业济南公司返还承租房屋，继续占用房屋无事实及法律依据，故对于金碧物业济南公司要求顺顺水产点及王建岐返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。顺顺水产点未在租赁合同到期后返还房屋，理应支付在占用期间的房屋使用费及物业费。金碧物业济南公司主张的房屋占用费及物业费计算标准及依据符合法律规定及合同约定，故对于该两项诉讼请求，一审法院予以支持。对于金碧物业济南公司主张的电费及水费，因进行房屋交接时未进行水、电表读数的交割，金碧物业济南公司提交的证据均为其自行统计并制作的，无法证实是房屋交接后产生的费用，且未提供证据证实水费的产生，故对于该两项诉讼请求，一审法院不予支持。关于顺顺水产点及王建岐辩称涉案房屋租赁合同为三年，因其未提供合法有效证据予以证实，故对于该辩解理由，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限莱州市万通市场顺顺水产摊点、王建岐于判决生效之日起十日内腾空位于济南市历城区敬德街路恒大名都楼盘9号楼内铺103号房产并交还金碧物业有限公司济南分公司；二、限莱州市万通市场顺顺水产摊点、王建岐于判决生效之日起十日内支付金碧物业有限公司济南分公司2019年4月份前的房屋占用费42921.67元(44177.52元-1255.85元)，之后的房屋占用费按照1840.73元/月×2倍的标准计算至实际返还房屋之日止；三、限莱州市万通市场顺顺水产摊点、王建岐于判决生效之日起十日内支付金碧物业有限公司济南分公司物业费1963.41元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费993元，金碧物业有限公司济南分公司负担483元，莱州市万通市场顺顺水产摊点、王建岐负担510元。二审期间金碧物业济南公司提交前期物业管理委托合同一份，拟证明金碧物业济南公司对涉案房屋有委托经营权。王建岐、顺顺水产点质证称对真实性没有异议。本院对各方提交证据均进行了全面审查。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王建岐、顺顺水产点主张租赁期限为三年，金碧物业济南公司无权要求其腾空并返还房屋。经审查，王建岐、顺顺水产点一审庭审中认可其主张的租赁期限为三年的合同系在涉案合同之前签订，审理中亦未提交该合同，一审法院根据其自认的合同顺序及举证责任，以涉案合同约定的时间认定双方租赁期限符合法律规定。双方签订的合同中对超过租赁期限后的占有使用费有明确的约定，王建岐、顺顺水产点主张房屋占用使用费属于违约金的性质，无法律依据，一审根据双方合同约定认定房屋占用费数额并无不当。王建岐的配偶在涉案合同中签字并实际履行了合同，且在使用涉案房屋中未提出异议，涉案合同应为有效。王建岐、顺顺水产点主张金碧物业济南公司工作人员私刻印章，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理亦无不当。金碧物业济南公司在合同到期后并未表示同意王建岐、顺顺水产点继续使用涉案房屋，且合同到期的时间早于疫情开始的时间，对王建岐、顺顺水产点主张涉案合同到期后转为不定期的租赁状态，疫情期间应该免除部分租金的上诉理由本院不予支持。综上所述，王建岐、莱州市万通市场顺顺水产摊点的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由上诉人王建岐、莱州市万通市场顺顺水产摊点负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年七月一日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗