文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2885号原告：中轻物产广州有限公司，住所地广州市越秀区回龙路8号。法定代表人：刘章儒，执行董事。委托诉讼代理人：陈柏蓉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓玉，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市康大房地产开发公司，住所地广州市天河区天河东路203号二楼。法定代表人：陈颖，总经理。委托诉讼代理人：钟强（男，系该公司工作人员）。原告中轻物产广州有限公司（以下简称中轻公司）与被告广州市康大房地产开发公司（以下简称康大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中轻公司的委托诉讼代理人陈柏蓉、王晓玉到庭参加了诉讼。被告康大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中轻公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约损失赔偿金13088957元（从2016年12月12日起暂计至2019年11月11日，以2018年广州市房屋租金参考价为计算标准，商铺损失为1464.3平方米×82元/月×35个月=4202541元，住宅部分的租金损失为7934.3平方米×32元/月×35个月=8886416元，具体按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与中国轻工物资供销华南公司（以下简称华南公司）于1996年4月20日签订《房屋拆迁补偿合同》及《房屋拆迁补偿补充合同（一）》、于1996年5月13日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、于1997年1月29日签订《房屋拆迁补偿补充合同（二）》，约定：被告征用产权属华南公司所有的仓库、配套房的所在地段等土地为开发商住小区用地，被告将上述地段新建建筑面积31735.8876平方米的房屋用作拆除华南公司原址房屋后的产权调换（补偿）以及由于拆除房屋造成华南公司停产停业损失的补偿。1998年4月15日，华南公司将其在上述合同的权利及义务全部转由我司承接。我司承接合同权利义务后，履行了全部合同义务，而依照上述拆迁合同的约定，被告应分四期交付原告建筑面积31735.8876平方米的房屋，前三期已交付22337.2481平方米，被告至今仍未交付剩下第四期的9398.6395平方米房屋（其中商铺面积1464.3平方米，住宅面积7934.3395平方米），被告的行为已构成违约。2001年4月18日，我司向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起诉讼，广州中院作出（2001）穗中法房初字第××号民事判决确认被告违约，判决被告向我司支付损失赔偿金。后经被告上诉、发回重审及重审上诉，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）最终确认了被告违约的事实，判决被告承担违约责任，并将合同约定的违约金调整为赔偿实际租金损失，判令被告按照逾期交付楼宇的租金额（按广州市白云区房地产租赁管理所2001年4月26日《租赁评估书》标准）计算支付原告2000年1月5日至2001年4月30日的损失赔偿金。2002年、2005年、2015年，我司三次起诉至贵院要求被告支付赔偿损失金，贵院及广州中院的生效判决均支持了我司的诉讼请求。现我司第四次起诉主张后续期间2016年12月12日起暂计至2019年11月11日的损失赔偿金，请求法院依法支持。被告康大公司无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充合同（一）》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿补充合同（二）》、民事判决书、租金参考价等证据。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年4月20日，康大公司与中国轻工物资供销华南公司（以下简称华南公司）签订《房屋拆迁补偿合同》，约定：康大公司经批准征用机场路西侧华南公司仓库所在地段等土地作为开发商住小区用地，征地面积合计27509平方米；经广州市房管局测绘所测定，上述用地属华南公司所有的仓库和配套设施房建筑面积合计16735.8876平方米，康大公司同意在该用地内新建楼宇中划出16735.8876平方米建筑面积给华南公司作为征用华南公司用地的房屋补偿（华南公司不需向康大公司补付任何建造差价和标定地价），具体分配方案另定；因拆迁造成华南公司停产所造成的损失，另行再议并签订补偿合同；征用红线范围内属于华南公司的动产及工作人员安排由华南公司负责解决；本合同必须与双方签订的《房屋拆迁补偿补充合同（一）》一并执行才生效。同日，双方还签订了《房屋拆迁补偿补充合同（一）》，约定：康大公司拆除华南公司仓库、厂、场和办公用房所造成华南公司停产停业损失1304.3万元，其中100万元康大公司已在1994年11月付给了华南公司，其余的1204.3万元，康大公司同意参照建筑成本在开发建成的小区中划出15000平方米建筑面积的楼宇给予华南公司，作为等价补偿（康大公司只能用楼宇补偿，不能以其他方式补偿，华南公司不需向康大公司补付任何建筑差价和其他费用），办理这部分产权的有关税、费由华南公司负责，该部分楼宇具体位置另行商定。1996年5月13日，华南公司与康大公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（同月21日该协议经广州市房管局鉴证备案），约定：华南公司同意康大公司征用拆除座落于上址地段产权属华南公司所有的房屋，康大公司将自有的房屋建筑面积31735.8876平方米用作产权调换（补偿）的房屋；第三条，经核定，华南公司的原址房屋建筑面积为16735.8876平方米，而康大公司调换（补偿）华南公司的31735.8876平方米；两者对比相差15000平方米，华南公司根据有关规定以每平方米800元的标准计算应付给康大公司1204.3万元；第十一条，康大公司拆除华南公司房屋造成其停产停业损失1304.3万元，其中的1204.3万元用于抵扣本协议第三条华南公司应付康大公司的款项，康大公司同意在上述华南公司被拆除房屋原址地段内直接划出15000平方米建筑面积的新建楼宇给予华南公司作为等价补偿（康大公司只能用楼宇补偿，不能以其他方式补偿，不论实际建造成本如何，华南公司不需向康大公司补付任何建筑差价和其他费用），办理这部分产权的有关税、费由华南公司负责；华南公司在本协议签订生效后，按照康大公司开发需要，分期将房屋交给康大公司拆除，康大公司按拆除华南公司房屋及新建楼宇完工进度，分批将新建楼宇交付给华南公司，上述具体交付拆除房屋及新建楼宇时间双方再共同商定；华南公司交出房屋时间延误开发进度，每月每平方米罚3元作为赔偿康大公司怠工的损失，康大公司按华南公司交出房屋比例确定交楼比例，康大公司逾期交付楼宇，每月每平方米罚3元，作为延误华南公司迁入的损失赔偿。1997年1月29日，华南公司与康大公司订立《房屋拆迁补偿补充合同（二）》，约定：第一条，康大公司补偿给华南公司的楼宇建筑面积合计为31580平方米，是按照广州市穗城规北片地字164号文批准用地规划红线容积率为2.8设计时总建筑面积41%计算的，如实际建筑总面积有误差时，康大公司应按该地块的全部建筑实际总面积扣除无偿交给市政府的公共配套设施后的41%补偿给华南公司；新建楼宇的建筑面积以房管部门测绘的面积为准；新建楼宇交付使用时由康大公司负责的有关部门申请办理产权契证；康大公司补偿给华南公司的楼宇在本开发小区中裙楼部分以临街垂直划分、住宅部分按栋划分，分配方案应尽量考虑各方位的均衡性；康大公司补偿华南公司第一期楼宇的交付时间为1997年3月，交付面积约5940平方米（A3一栋），第二期交付时间为1997年12月，面积约6000平方米（A4栋部分，其中首层占41%），第三期交付时间为1998年6月，面积约9640平方米（A5、A6、A7、A8四栋中占一栋多），第四期交付时间为1999年12月，面积约为10000平方米（首层商铺及二楼的分配：华南公司占有机场路裙楼首层商铺与二楼面积之和的41%，其中首层扣除由康大公司负责补偿给棠溪村的550平方米后，华南公司占有41%，余下的为塔楼），第一期至第三期先按比例清算一次，第四期最后清算；华南公司已交用地（即A1、A2、A3、A4用地）视为执行完毕，合同中纸类加工厂用地于1997年2月交出，仓库中原职工宿舍于康大公司第一批交付华南公司使用的楼宇25天内交出，如因华南公司不能及时交地，影响康大公司施工进度，康大公司的交楼时间也相应顺延。1998年4月15日，中国轻工物资供销（集团）总公司以（1998）轻物财字073号文向中轻公司发出《关于将新市轻工仓库及康雅花园房产划拨给中轻公司的函》，决定将康大公司补偿给华南公司的广州市白云区机场路康雅花园建筑面积31735平方米的房产划拨给中轻公司。1998年4月17日，中国轻工业供销集团总公司又以（1998）轻物报便字401号文向康大公司发出《关于康雅花园补偿的房产登记在中轻物产集团广州实业有限公司的函》，告知中国轻工业供销（集团）总公司已将康大公司应补偿给华南公司的上述楼宇全部划拨给中轻公司，今后由中轻公司联系该项业务的衔接。1998年7月3日，华南公司致函康大公司称：我司根据财政部及中国轻工业供销（集团）总公司有关文件，将原与你司签订的关于康雅花园补偿事宜的合同文本等一并移交中轻公司，由其与你司继续履行。1998年8月3日，康大公司向中轻公司致函称：已收到你司交来的有关文件，原我司与华南公司签订的有关合同等由我司与你司继续履行，我司已将你司交来的资产划拨移交文件向市房管局申请办理，原应补偿给华南公司的全部房产移交给你司事宜。1997年12月11日，康大公司与华南公司签订《A3栋交楼协议书》，约定康大公司将A3栋新建楼宇交付给华南公司。1999年4月21日，康大公司与中轻公司签订《A4栋交楼协议书》，确认康大公司于1999年4月21日将A4栋楼宇交付给中轻公司。1999年12月7日，康大公司与中轻公司签订《A5栋交楼协议书》：确认康大公司于1999年12月7日将A5栋楼宇交付给中轻公司。1999年12月30日，康大公司与中轻公司签订《A8栋交楼协议书》，确认康大公司于1999年12月30日将A8栋东梯、西梯三楼和六楼整层房屋交付给中轻公司。综上，康大公司已补偿中轻公司房屋总建筑面积22337.2481平方米。2001年4月6日，中轻公司以康大公司违约为由向广州中院起诉，要求康大公司支付违约金48万元及未交房屋的租金损失5522150元。广州中院于2002年2月9日作出（2001）穗中法房初字第××号民事判决，判决康大公司支付中轻公司未交房的违约租金损失（从2000年1月5日计至实际交楼之日止），并驳回其他诉讼请求。康大公司不服判决，上诉至广东高院。2002年6月28日广东高院以（2002）粤高法民一终字第55号民事判决书认定双方约定的交楼日期已过两年多，而该楼盘至今尚未报建，康大公司已构成根本性违约，双方的合同已符合解除的法定条件，作出终审判决：康大公司向中轻公司支付自2000年1月5日起至2001年4月30日止的损失赔偿金3049362元（赔偿标准为每月按1464.3平方米×60元／平方米＋7934.3395×13.2元／平方米）。该判决生效后，康大公司不服申请再审，广东省高级人民法院于2010年6月13日作出（2006）粤高法审监民再字第366号民事裁定，撤销广东高院（2002）粤高法民一终字第55号民事判决及原审法院（2001）穗中法房初字第××号民事判决，将案件发回原审法院重审。广州中院对该案进行重审，于2013年7月17日作出（2010）穗中法民五重字第5号民事判决书，判决：（一）康大公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向中轻公司支付自2000年l月5日起至2001年4月31日止的损失赔偿金共3049362元；（二）驳回康大公司的全部反诉请求。判后康大公司不服提起上诉，广东高院于2014年5月13日作出（2013）粤高法民一终字第99号民事判决，认为原审认定主要事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，康大公司的上诉主张无理，对其上诉请求不予支持，判决：驳回上诉，维持原判。2002年11月25日，中轻公司再次以康大公司违约未交房屋为由向本院起诉，要求康大公司支付2001年5月1日至2002年12月31日止的损失赔偿金3899431元。2003年10月28日，本院以（2002）云法民初字第2072号民事判决书，判决：康大公司向中轻公司支付自2001年5月1日至2002年12月31日止的损失赔偿金3899431.6元。判后双方均无上诉，该判决已发生法律效力。2005年1月5日，中轻公司再次向本院提起诉讼，请求判令康大公司向中轻公司支付损失赔偿金4679318元（其中每月商铺按每平方米60元计共81858元、住宅按每平方米13.5元计共107113.58元，起算时间从2003年1月1日至2004年12月31日止，实际损失计到交楼之日止）。经审理，广州中院于2013年6月28日作出（2005）穗中法民四终字第3819号民事判决书，判决：康大公司向中轻公司支付2003年1月1日至2004年12月31日止的损失赔偿金4711804元，并支付2005年1月1日至2013年6月20日之日止的损失赔偿金（按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算）。2015年2月11日，中轻公司再次向本院提起诉讼，请求判令康大公司向中轻公司支付2013年6月21日至2015年2月11日的损失赔偿金6208531.03元。2015年10月8日，本院作出（2015）穗云法民四初字433号民事判决书，判决：康大公司向中轻公司支付2013年6月21日至2015年2月11日止的损失赔偿金（按商铺面积1464.3平方米、住宅面积7934.3395平方米，按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以原告主张的6208531.03元为限）。2017年1月12日，中轻公司向本院提起诉讼，请求判令康大公司向中轻公司支付2015年2月12日至2016年12月11日的违约损失赔偿金7223997元。2017年7月12日，本院作出（2017）粤0111民初1263号民事判决书，判决：康大公司向中轻公司支付2015年2月12日至2016年12月11日止的损失赔偿金（按商铺面积1464.3平方米、住宅面积7934.3395平方米，且按有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算，并以原告主张的7223997元为限）。2020年1月16日，中轻公司向本院提起本案诉讼。诉讼中，经本院询问，中轻公司表示，之前案件的损失赔偿金并未执行到位（未执行到金钱）。诉讼中，本院向中轻公司释明，未来本案合同可能存在彻底无法继续履行的情形，当事人是否变更本案诉讼请求为解除合同及一次性赔偿损失。中轻公司表示坚持现诉讼请求。诉讼中，中轻公司确认以广州市房屋租赁参考价作为计算损失赔偿金的标准。另查明，涉案房屋所在小区康雅花园的租金参考价如下：            时间              商铺（元/月/平方米）              住宅（元/月/平方米）                  2016年              80              26                   2017年              80              27                  2018年              76              32                  2019年              70              33      本院认为：中轻公司与华南公司签订的《房屋拆迁补偿合同》及《房屋拆迁补偿补充合同（一）》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿补充合同（二）》合法有效，双方当事人应恪守履行。华南公司将其上述合同权利和义务全部转由中轻公司承接，而截止2019年11月11日，康大公司未能按照合同的约定将第四期房屋交付给中轻公司，已构成违约，应承担违约责任，应向中轻公司支付相应损失赔偿金。因此，中轻公司要求康大公司支付从2016年12月12日起至2019年11月11日止的损失赔偿金（按商铺面积1464.3平方米、住宅面积7934.3平方米计算）的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但对具体数额应予以核定。关于损失赔偿金的计算方法，中轻公司主张按照广州市房屋租金参考价计算，本院予以支持。经核定，损失赔偿金的数额明细如下：1、2016年12月12日至2017年1月11日期间，1个月，商铺租金参考价为80元/月/平方米，住宅租金参考价为26元/月/平方米，80元/月/平方米×1464.3平方米+26元/月/平方米×7934.3平方米=117144元+206291.8元=323435.8元。2、2017年1月12日至2018年1月11日期间，12个月，商铺租金参考价为80元/月/平方米，住宅租金参考价为27元/月/平方米，（80元/月/平方米×1464.3平方米+27元/月/平方米×7934.3平方米）×12个月=（117144元+214226.1元）×12个月=3976441.2元。3、2018年1月12日至2019年1月11日期间，12个月，商铺租金参考价为76元/月/平方米，住宅租金参考价为32元/月/平方米，（76元/月/平方米×1464.3平方米+32元/月/平方米×7934.3平方米）×12个月=（111286.8元+253897.6元）×12个月=4382212.8元。4、2019年1月12日至2019年11月11日期间，10个月，商铺租金参考价为70元/月/平方米，住宅租金参考价为33元/月/平方米，（70元/月/平方米×1464.3平方米+33元/月/平方米×7934.3平方米）×12个月=（102501元+261831.9元）×12个月=4371994.8元。5、323435.8元+3976441.2元+4382212.8元+4371994.8元=13054084.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，被告广州市康大房地产开发公司向原告中轻物产广州有限公司支付从2016年12月12日起至2019年11月11日止的损失赔偿金13054084.6元；二、驳回原告中轻物产广州有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100334元，由被告广州市康大房地产开发公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  王素灶人民陪审员  谢明珍二〇二〇年七月十五日书 记 员  冼颖斯