贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8234号 原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500215470237k。 负责人：徐志刚，系该分行行长。 委托诉讼代理人：吴斌（特别授权代理），系该行员工。 委托诉讼代理人：王秋菊（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：穆勋，男，彝族，1965年10月2日出生，住贵州省毕节市。 被告：吴限红，女，汉族，1971年4月29日出生，住重庆市沙坪坝区。 被告穆勋及被告吴限红共同委托诉讼代理人：孙善朋（一般授权代理）、陈浩（一般授权代理），均系贵州锐驰律师事务所律师 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明。 委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（以下简称工行毕节分行）与被告穆勋、吴限红、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称毕节大众房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行毕节分行委托诉讼代理人王秋菊、被告穆勋、吴限红的共同委托诉讼代理人陈浩、被告贵州毕节大众房开公司委托诉讼代理人陆奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行毕节分行向本院提出诉讼请求：1.判决宣布原告与被告穆勋签订的编号为02406000072014商房贷0000309号《个人购房借款／担保合同》提前到期；判决被告穆勋一次性归还原告剩余借款本金2871128.26元，利息145432.60元（本息计算至2020年3月4日），实际利息按主合同约定利率支付原告从2020年3月5日起至实际还清本金之日止所欠的利息；2.由被告毕节大众房开公司对被告穆勋所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任；3.判决原告对该案抵押物享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告穆勋、吴限红购买毕节大众房开公司“大众国际”负3-094号商铺。2013年12月2日，被告穆勋向原告申请120个月的商铺贷款5043000元用于购买该商铺。2014年3月7日，原告与被告穆勋签订02406000072014商房贷0000309号《个人购房借款／担保合同》。合同约定，原告向被告穆勋发放个人住房贷款5043000元，期限120个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定，还款方式为按月等额本金还款（按月计息）。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定”。合同第十四条约，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本金的，贷款人可宣布合同提前到期，解除本合同，合同还约定了其他事项。合同签订后，2014年4月4日，原告如约将涉案贷款5043000元汇入被告毕节大众房开公司的银行账户内，履行了款项的出借义务。被告穆勋用其购买的涉案房屋作抵押，于2014年3月12日在毕节市七星关区抵押权预告登记，证号为：毕节市房预七星关区字第××号。被告穆勋按合同约定履行了部分还款义务，从2014年8月起，被告穆勋开始出现逾期，累计逾期33次，截止2020年3月4日，被告穆勋连续逾期9期，尚欠原告贷款本金389826.08元及利息145432.60元。因被告穆勋购买的涉案商铺未办理房屋所有权证，也未办理房屋他项权证，2018年3月30日，被告毕节大众房开公司向原告出具《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，故被告毕节大众房开公司应对被告穆勋债务承担连带担保责任。综上，被告的行为构成违约，故原告特诉至法院，恳请法院判如所诉。 被告穆勋、吴限红共同答辩称，第一，原告的第三项诉讼请求为流押条款，不应该予以支持。法律规定和双方合同约定均为对抵押物拍卖、变卖和折价所得的价款享有优先受偿权，而原告的该项诉请为直接对抵押物享有优先受偿权，应当视为流押条款，第二根据商业银行法第四十七条规定，原被告合同中签订的罚息和复利不应得到支持。 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司辩称：一、涉案《个人购房借款/担保合同》约定的保证期间已过，毕节大众房开公司不应承担合同约定的保证责任。二、毕节大众房开公司签署的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》无效，对此原告存在完全过错，其应承担全部责任。关于承诺并未明确担保的范围、担保的期间等，不符合物权法、担保法等相关法律，对于保证合同规定的形式要件，不能据此认定双方针对涉案债务存在保证合同关系。综上，请求驳回原告对被告毕节大众房开公司的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交的证据：原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明、负责人身份证、被告身份证、两被告结婚证、个人住房贷款申请、个人购房借款/担保合同、借款凭证、预抵押登记、担保责任承诺、账户查询清单等证据，内容真实，来源合法，客观证实了原被告签订个人购房借款/担保合同，抵押物做了预抵押登记及被告偿还贷款、《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》等情况，以上证据应作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 根据前述证据分析，结合原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，被告穆勋、吴限红向原告申请贷款。2014年3月7日，原告与被告穆勋、吴限红签订了编号为“A（房）字（毕节）行（清毕）支行（2014）年（309）号”《个人购房借款/担保合同》，合同约定，借款金额为5,043,000元、借款期限为120个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定，还款方式为按月等额本金还款（按月计息）。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定”。合同第十四条约，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本金的，贷款人可宣布合同提前到期，解除本合同，合同还约定了其他事项。签订涉案《个人购房借款/担保合同》时，被告穆勋与被告吴限红系夫妻关系存续期间。合同签订后，2014年3月12日，涉案房屋办理了预计抵押登记。2014年4月4日，原告向被告穆勋发放贷款5,043,000元。2018年3月30日，被告毕节大众房开公司向原告出具了承担连带担保责任的承诺书。因被告穆勋出现逾期还款情况，截止2020年7月21日止，被告尚欠贷款本金2,347,177.46元及利息12,669.30元，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案贷款是否应该计算罚息复利？2.涉案抵押物原告是否有优先受偿权？3.被告毕节大众房开公司是否应该承担连带但保责任？关于涉案贷款是否应该计算罚息复利的问题。被告穆勋、吴限红辩称根据商业银行法第四十七条规定不应计算罚息复利的答辩，因该法条并未规定罚息复利不应计算故对被告穆勋、吴限红的该项答辩，本院不予采纳。涉案原告与被告穆勋、吴限红签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告已经按照借款合同的约定向被告穆勋、吴限红履行放款义务，被告穆勋、吴限红应当按照合同的约定履行还款义务。原告与被告穆勋、吴限红签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2第4项、第5项约定，如被告违约，原告可宣布本合同及贷款与借款人之间合同项下的未偿还的借款立即到期，解除本合同。因被告穆勋、吴限红于2014年8月开始违约，连续违约17期，故可宣告“A（房）字（毕节）行（清毕）支行（2014）年（309）号”《个人购房借款/担保合同》提前到期，解除本合同。截止2020年7月21日被告穆勋、吴限红尚欠原告本金2,347,177.46元,利息12,669.30元。故对原告诉请要求被告穆勋、吴限红返还借款本金2,347,177.46元并支付2020年7月21日之前的利息12,669.30元，本院予以支持，2020年7月22日之后的利息按双方签订的“A（房）字（毕节）行（清毕）支行（2014）年（309）号”《个人购房借款/担保合同》约定的方式和标准计算。 关于原告主张对涉案抵押物享有优先受偿权的问题。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。也就是说，抵押预告登记不能等同于抵押登记，不产生物权的效力。本案中，被告穆勋、吴限红提供抵押担保的位于毕节市七星关区房屋仅办理了抵押预告登记，未办理抵押登记，因此抵押权未设立，故对原告请求确认对该房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告毕节大众房开公司应该承担连带但保责任的问题。根据原被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十条10.2约定，对涉案房屋进行了预抵押登记，被告毕节大众房开公司就不再承担连带担保责任，但是根据毕节大众房开公司2018年3月30日作出《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，系毕节大众房开公司对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。因涉案房屋只作了预抵押登记，未办理完成产权证及正式抵押登记，故应认定毕节大众房开公司对涉案借款本息承担连带担保责任。对被告毕节大众房开公司辩称的担保期限已过不应承担担保责任及毕节大众房开公司出具《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，并未明确担保的范围、担保的期间等，不符合物权法、担保法等相关法律，对于保证合同规定的形式要件，不能据此认定双方针对涉案债务存在保证合同关系的答辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告穆勋、吴限红签订的“A（房）字（毕节）行（清毕）支行（2014）年（309）号”《个人购房借款/担保合同》； 二、被告穆勋、吴限红于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司毕节分行贷款本金2,347,177.46元并支付截止2020年7月21日之前的利息12,669.30元。从2020年7月22日起的利息，以借款本金2,347,177.46元为基数，按照双方签订的“A（房）字（毕节）行（清毕）支行（2014）年（309）号”《个人购房借款/担保合同》约定的方式和标准计算； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对上述第二条规定的借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,466元，由被告穆勋、吴限红、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二〇年七月二十七日 书记员  秦 倩