上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5343号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海展利仓储有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢E2161室。法定代表人：黄军丽，经理。委托诉讼代理人：张世立，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：周宝余，上海市南浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海福新面粉有限公司，住所地上海市闵行区新闵路253号。法定代表人：熊晖，总经理。委托诉讼代理人：张翼飞，上海市聚成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚杰，上海市聚成律师事务所律师。上诉人上海展利仓储有限公司（以下简称展利仓储公司）因与被上诉人上海福新面粉有限公司（以下简称福新面粉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展利仓储公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部反诉请求、驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，上诉人坚持一审中反诉意见，当时双方把租金从人民币（以下同）30万元调整为25万元是因为码头对承租人使用房屋造成影响，且厂里干扰上诉人的客户，不认可一审判决认定的租金下调原因；二、上诉人有证据证明2018年8月前案外承租人都已经搬离，被上诉人于2018年8月1日已经收回上海市闵行区XX路XX号厂区5层办公室（以下简称系争房屋）的钥匙，故之后的房租不应由上诉人承担，2018年8月1日后的滞纳金及水电费也不应得到支持，且上诉人在2018年8月搬离后向被上诉人主张过装修折价款。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。福新面粉公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。不存在案外承租人于2018年8月搬走的情况，案外承租人陆续搬走被上诉人是清楚的；不认可上诉人所说的是因为干扰到上诉人客户、码头对使用房屋造成影响才下调租金；上诉人从未提出过交接房屋，转租的案外人直到2019年才搬走；双方对于合同到期后是否补偿装修款的问题没有约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。福新面粉公司向一审法院提起本诉请求：1.判令展利仓储公司立刻腾退上海市闵行区XX路XX号厂区5层办公室并交付福新面粉公司；2.判令展利仓储公司支付2018年2月至2018年7月房租134,000元以及自2018年8月1日起至房屋实际交付日止的房屋占用费，按照每天每平方米0.50元X2,464平方米计算；3.判令展利仓储公司支付逾期支付租金的滞纳金，按照每日千分之五计算，2018年2月至4月租金的滞纳金从2018年2月27日起算，2018年5月至7月租金的滞纳金从2018年5月22日起算，计算至展利仓储公司实际支付房租之日止；4.判令展利仓储公司支付2017年11月至2019年1月的水电费53,142.35元。一审诉讼过程中，福新面粉公司放弃第一项诉讼请求，变更第二、第三项诉讼请求为：2.判令展利仓储公司支付2018年2月至2018年7月房租134,000元以及自2018年8月1日起至2019年10月8日止的房屋占用费437,081.03元（每天每平方米0.50元X2018.85平方米X433天）；3.判令展利仓储公司支付逾期支付租金的滞纳金，按照每日千分之五计算，2018年2月至4月租金的滞纳金自2018年2月27日起算至2019年10月8日止，2018年5月至7月租金的滞纳金自2018年5月22日起算至2019年10月8日止。展利仓储公司向一审法院提起反诉请求：1.判令福新面粉公司返还展利仓储公司多收取的自2012年8月至2018年1月的房租合计268,824.35元；2.判令福新面粉公司退还展利仓储公司已经支付的自2012年8月至2017年10月电费基础费用132,300（2,100元/月X63个月）；3.判令福新面粉公司支付展利仓储公司经济损失700,000元；4.判令福新面粉公司返还押金25,000元。一审法院认定事实：2012年7月26日，福新面粉公司（出租方、甲方）与展利仓储公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区XX路XX号厂区5层办公室房屋出租给乙方使用。租赁期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。年租金30万元。合同另对其他权利义务作了约定。该合同已经履行完毕。2013年6月19日，福新面粉公司（甲方）与展利仓储公司（乙方）签订《房屋场地租赁水电费用协议》一份，约定甲乙双方就租赁房屋所用水电费用事宜达成如下协议：1.乙方每月所用电费分成两部分，基本电费：甲方额定乙方最大功率60千瓦，价格为40.5元/千瓦，超出最大功率60千瓦时，超出部分按照81元/千瓦计算。乙方每月用电价格为1.05元/度，每月电费按照实际使用量进行计算。2.乙方每月所用水费按照水费单实际费用计算。3.电费每月结算一次，乙方须主动于次月5日前交于甲方，超期按照同期银行利率折算滞纳金。合同有效期自2013年6月1日至2014年7月31日。2013年7月15日，福新面粉公司（出租方、甲方）与展利仓储公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲乙双方已于2013年7月15日签订了《房屋租赁合同》，现因实际运作情况，经协商，对合同第四条租金（4-1）进行修订：乙方每年分四期向甲方支付租赁费，每年租金250,000元，租赁期为2012年8月1日至2014年7月31日，租金“付三押一”，先付后租，提前一个月付清下三个月的租金，每次乙方须主动于月初5号前交于甲方，超期按照同期银行利率折算滞纳金。2014年7月25日，福新面粉公司（出租方、甲方）与展利仓储公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为二年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止。合同第四条约定，房屋年租金为268,000元。合同另对其他权利义务作了约定。该合同已经履行完毕。2016年7月30日，福新面粉公司（出租方、甲方）与展利仓储公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋出租占地面积为2,464平方米。租赁用途为商务办公及仓储加工。租赁期为二年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止。合同第四条约定，房屋年租金为268,000元。支付方式约定：先付后租，甲方于每季度第一个月的7个工作日开具该季度租赁费发票交乙方，乙方应于每季度第一个月的14个工作日内将租金交付甲方，乙方逾期按当期租金额每天万分之五向甲方计缴滞纳金。乙方在前合同期内已支付给甲方的保证金25,000元，在本合同期内延续作为履行本合同的保证金。合同到期或终止，在乙方结清租赁期间产生的水、电、通讯等费用后，甲方应如数将保证金退还给乙方。合同第五条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯及相关有偿服务等费用均由乙方承担。水、电费等费用按实际抄表数及相关部门收费标准计算。如出现水、电总表与分表有损益的，乙方同意承担损益的部分费用。当月20日前结清上期水电费用。合同第六条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。该房屋及其附属设施有损坏或故障时：乙方应及时修复，费用由乙方承担。合同第七条约定，租赁期满或合同终止，乙方退还租赁场地，经甲方验收，结清所有费用，即将预付保证金退还给乙方。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按0.5元/平方米/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他权利义务作了约定。根据福新面粉公司提供的房租、水电费签收清单的签收情况显示，自2015年8月起至2017年10月，展利仓储公司工作人员张世立在清单上签字确认。其中，电费包括基本电费和电费，基本电费每月2,100元。展利仓储公司租金付至2018年1月31日，水电费付至2017年10月。一审中，福新面粉公司陈述，展利仓储公司将部分系争房屋转租给案外人上海A有限公司（以下简称A公司），经福新面粉公司与A公司沟通，其以与展利仓储公司有租赁合同为由不愿意搬离或者直接将租金交付福新面粉公司，后A公司于2019年10月8日搬离系争房屋。对此展利仓储公司辩称其与A公司原是合作关系，展利仓储公司将系争房屋的一部分转租给A公司，福新面粉公司对转租是默认的，展利仓储公司已经通知A公司搬离，展利仓储公司于2018年8月搬离后，系争房屋内是何状况展利仓储公司也不清楚。展利仓储公司提供一份由案外人上海B有限公司（以下简称B公司）出具的《情况说明》，载明：我司于2016年8月10日与展利仓储公司签订租赁合同，在我们租赁期间，2018年7月、8月之间公司遇到停电两到三次，无法正常办公。事后了解到断电原因是总闸被拉引起。询问展利仓储公司断电原因，说是福新面粉公司总闸拉掉。由于断电等原因，我司无法正常办公，于2018年9月28日全部搬离，搬离时与展利仓储公司账目已结清。展利仓储公司提供该《情况说明》证明展利仓储公司将部分系争房屋转租给案外人B公司，福新面粉公司在租赁期间停电导致B公司搬离并造成展利仓储公司经济损失。经质证，福新面粉公司认为该《情况说明》系证人证言，应当由展利仓储公司申请证人出庭作证，且B公司陈述也仅是停了两三次电，福新面粉公司并没有反复停电，展利仓储公司把系争房屋转租给案外人也是事实，事实上B公司于2019年9月底才搬离系争房屋。就系争房屋面积差问题，福新面粉公司、展利仓储公司双方在一审中出具《房屋实际租赁建筑面积确认书》一份，大意为：2019年10月30日下午，由双方均认可的测量人员对存在差异的租赁面积再次进行现场测量，结果如下：3幢一楼北侧室内南北墙长26.3米，东西墙长13.1米，单墙体厚0.32米，建筑面积370.15平方米。2幢建筑面积以房产证建筑面积75平方米为准，以上两处租赁场所建筑面积合计为445.15平方米。据此，展利仓储公司实际承租的建筑面积为2018.85平方米。双方对以上实际租赁建筑面积均无异议。一审法院认为，福新面粉公司、展利仓储公司间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本诉部分，关于租金的认定及结算情况，展利仓储公司按年租金268,000元的标准支付租金至2018年1月31日，展利仓储公司辩称其之后拒付租金的理由是其承租系争房屋的面积不足、承租系争房屋期间由其建造的违章建筑被拆除、违章建筑被拆除后导致房屋漏水、装修并安装电梯等原因，对此其与福新面粉公司沟通未果。对此一审法院认为，关于面积差的问题，展利仓储公司自2012年8月承租系争房屋时，双方约定的年租金是300,000元，2013年7月，双方签订《补充协议》将年租金由300,000元调整至250,000元，2014年8月后又将租金上调至268,000元。虽然双方协议调整租金时未载明具体的原因，但根据市场规律，租金应为逐年递增的趋势，双方协议下调租金必然有其客观原因，其中可能包含面积的差异、展利仓储公司对系争房屋的投入等因素，且自展利仓储公司承租系争房屋始，实际面积与约定面积间的差额就是客观存在的事实，展利仓储公司按约定支付租金多年并未提出异议，说明多年来双方在履行租赁合同的过程中对租金的调整应为双方当事人的真实意思表示，现展利仓储公司以面积差为由拒付租金，该理由过于牵强。展利仓储公司提出的与违章建筑相关的问题，首先，违章建筑被拆除系政府行为，福新面粉公司对此并不存在过错，其次，违章建筑被拆除后即使存在漏水的情况，就房屋维修的问题，展利仓储公司也应当与福新面粉公司友好协商解决。综上，展利仓储公司拒付租金依据不足，一审法院对福新面粉公司要求展利仓储公司支付自2018年2月起至2018年7月止的租金134,000元的诉讼请求予以支持。关于房屋使用费，租赁合同到期后，展利仓储公司应当腾退系争房屋并返还福新面粉公司。根据展利仓储公司陈述，其已经于2018年8月搬离系争房屋，只是未办理交接手续。而根据查明事实，展利仓储公司确认其在承租期间将系争房屋的一部分转租给案外人，展利仓储公司搬离后，案外人A公司与B公司何时搬离展利仓储公司亦不清楚。福新面粉公司陈述B公司于2019年9月底搬离，A公司于2019年10月8日搬离，在展利仓储公司未能提供证据证明其辩称意见的情况下，一审法院采信福新面粉公司的陈述，确认展利仓储公司于2019年10月8日将系争房屋交还福新面粉公司。租赁合同到期后，展利仓储公司继续占有使用系争房屋的，应当支付房屋使用费，根据租赁合同约定，展利仓储公司逾期返还房屋的，应按每日每平方米0.50元标准向福新面粉公司支付使用费，一审法院考虑福新面粉公司的实际损失，结合本案的实际情况，将使用费调整至300,000元。关于逾期支付租金的滞纳金，展利仓储公司逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，展利仓储公司逾期支付租金应当支付滞纳金，关于滞纳金标准，根据租赁合同第4-2条约定，展利仓储公司应于每季度第一个月的14个工作日内支付租金，逾期应当按当期租金的每日千分之五计算滞纳金。该滞纳金标准明显过高，一审法院考虑福新面粉公司的实际损失结合本案的实际情况，将滞纳金标准调整至按当期租金的每日万分之五计算，以67,000元为本金，自2018年2月27日起算至实际支付之日止，以67,000元为本金，自2018年5月22日起算至实际支付之日止。关于水电费结算，福新面粉公司、展利仓储公司曾就系争房屋签订了《房屋场地租赁水电费用协议》，约定电费分为基本电费及实际使用电费，水费按照水费单实际费用计算。此外，根据福新面粉公司提供的房租及水电费签收情况，展利仓储公司对自2015年8月至2017年10月的房租及水电费的计算方式及金额均予以确认，展利仓储公司理应根据其与福新面粉公司的约定支付水电费。虽然自2017年11月起的水电费展利仓储公司未书面确认，但福新面粉公司主张的水电费系根据双方约定的方式计算得出，一审法院对此予以确认，故一审法院对福新面粉公司要求展利仓储公司支付水电费53,142.35元的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据以上就房屋租金及水电费部分的论述，一审法院对展利仓储公司要求福新面粉公司退还租金及基本电费的反诉请求不予支持。关于展利仓储公司主张的经济损失，因系争房屋的租赁合同已经履行完毕，展利仓储公司未提供证据证明福新面粉公司在履行租赁合同的过程中存在过错，故展利仓储公司的该项反诉请求依据不足，一审法院对此不予支持。关于押金25,000元，福新面粉公司辩称押金同意在展利仓储公司付清所有费用后返还展利仓储公司，一审法院对此予以准许。一审法院判决：一、上海展利仓储有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海福新面粉有限公司2018年2月1日起至2018年7月31日止的房屋租金134,000元；二、上海展利仓储有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海福新面粉有限公司自2018年8月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费300,000元；三、上海展利仓储有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海福新面粉有限公司逾期支付租金的滞纳金，以67,000元为本金，自2018年2月27日起算至实际支付之日止，以67,000元为本金，自2018年5月22日起算至实际支付之日止，标准按每日万分之五计算；四、上海展利仓储有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海福新面粉有限公司2017年11月至2019年1月的水电费53,142.35元；五、上海福新面粉有限公司应于判决生效之日起十日退还上海展利仓储有限公司押金25,000元；六、对上海展利仓储有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12,202.98元、反诉受理费7,869.69元，共计20,072.67元，由上海福新面粉有限公司负担4,593.98元，上海展利仓储有限公司负担15,478.69元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供案外人上海C有限公司盖章的门卫工资费用报销单、付款凭证，以该公司支付门卫工资的情况证明2018年8月被上诉人已经将系争房屋收回并更换门锁。被上诉人经质证认为，对该证据真实性无法确认，且该证据不能实现其证明目的，无法体现房屋交还的具体时间。本院经审查认为，该证据为案外人出具，被上诉人对该证据真实性不予认可，且从证据内容无法直接体现上诉人欲证明的内容，故本院对该份证据，不予采纳。二审中，被上诉人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人称实际承租人均已于2018年8月前搬离并返还系争房屋，但在被上诉人对此不予认可的情况下，上诉人未能提供证据予以证明，故本院对上诉人的上述意见，不予采纳。一审判决上诉人承担相应期间的房屋租金、使用费及水电费，有事实及法律依据，本院予以认同并不再赘述。上诉人另称因码头等因素对实际使用人造成影响故将租金标准由30万元调整为25万元，但未能提供任何证据予以佐证。上诉人在双方当事人租赁合同履行完毕后以使用面积不足为由要求被上诉人返还多收取的租金，并认为被上诉人应退还相应期间的电费基础费用，缺乏事实依据，本院对上诉人的上述意见，难以采信。关于逾期付款违约金，一审判决将违约金计算标准予以调整，已综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度的因素，本院予以认同。综上所述，上诉人展利仓储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,348.38元，由上诉人上海展利仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年七月三十一日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……