襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3643号原告：张宝成，男，1972年5月5日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐红霞，湖北隆中律师事务所律师。特别授权代理。被告：李志强，男，1976年10月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告张宝成与被告李志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张宝成的委托诉讼代理人包宗涛，被告李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝成向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的协议书无效；2.判令被告返还原告支付的宅基地购买款18万元、土地使用证办证费0.8万元、房款50万元，合计68.8万元。并自起诉之日起以68.8万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清之日止。3.案件受理费由被告负担。事实和理由:2017年5月23日，原被告双方签订一份协议书，约定甲方（李志强）自愿将建设用地出售给乙方（张宝成），并在用地上帮其建房。甲方转让用地位于樊城区牛××镇××社区××组，面积180平方米。由甲方负责包工包料及相关人为因素关系。甲方承包每平方米750元。该用地每间6万元，基脚建好付10万元，一层建好付10万元。甲方负责建房事宜，如出现任何因素导致房屋无法建起甲方承担违约责任等约定。协议签订后，原告于2017年5月26日向被告支付宅基地款18万元、土地使用证办证费0.8万元，同年7月14日支付房款30万元，11月18日支付房款10万元，12月3日支付房款10万元。原告付款共计：68.8万元。房屋拟建5层，建到4层时被政府勒令停工，2019年4月18日被政府强制拆除。2019年6月19日，被告出具一份书面承诺，称少退10万元，一个月内退款15万元，年内退15万元，余款28.8万元明年年底付清。同年7月27日，被告再次出具一份书面承诺书，承诺：1.2019年8月20日前还拾伍万元。2.2019年12月31日还拾伍万元。3.2020年12月31日还贰拾捌万捌仟元。但时至今日被告分文未付。原告认为，双方签订的协议违反国家法律规定而无效，被告应当依法全额退还原告支付的款项，故提起本案诉讼。被告李志强辩称，我当时承诺给原告付钱，由于工地难于结账，一直到现在都没有结账，所以钱一直没付。我在做土方生意，因为发生人员伤亡事故等原因，加上一些政策原因，不让我经营了，导致我不能按照承诺还钱。所购买的地基我们找群众签字了，地基是我们从老百姓手中购买的，有全村老百姓签字，房子我们也建了，工钱、材料钱我们也支付了，房子建了4层，我们花费了几十万。盖房子在我们当地是合法的，每家老百姓盖房都不需要在政府报备。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，李志强作为甲方，与作为乙方的张宝成签订《协议书》，内容为甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买建房用地，并帮助乙方建筑房屋，达成协议如下：一、甲方自愿将建房用地出售给乙方，并在用地上帮其建房。乙方充分了解用地的具体情况，并自愿购买该用地并由甲方把房屋建好。该用地的具体情况如下：甲方转让用地位于樊城区牛××镇××社区××组，面积180平方米。四至边界：东外边界1米，西边至路，北至路。二、由甲方负责包工包料及相关人为因素关系。甲方承包每平方米750元人民币（包安装大门、窗户、窗纱、水电开关）。……四、付款方式：甲乙双方协商一致，该用地每间6万元（共3间一次性付清）。基脚建好付10万元，一层建好付10万元。以后每建一层付当层的80%，验收合格付清所有余款。五、甲方负责建房事宜，如出现任何因素导致房屋无法建起甲方承担责任。……土地使用证在房子建两层办好。电表开户用他本人名字，办证费用8千元整。2017年5月26日，李志强收到张宝成基地钱（3间）18万元，土地使用证费用0.8万元，2017年7月14日收到张宝成建房款30万元，2017年11月18日收到张宝成3层房预付款10万元，李志强均出具收条。2017年12月3日，张宝成支付建房款10万元，收款人贾成虎向其出具收条，贾成虎是李志强的建房合伙人，张宝成称贾成虎是李志强指定的收款人，李志强称该10万元收条其未签字，没有收到款项。该房屋建设过程中，被政府部门认定为违法建筑，于2019年4月18日被强制拆除。2019年6月19日，李志强出具《证明》，内容为张宝成在大李营买房，付给其58.8万元，付贾成虎10万元，现房屋被政府认定违建，被强拆。现已达成协议，少退10万元。经双方协议，退房款从2019年6月19日起一个月内退15万元，年内退15万元，剩余款28.8万元2020年12月31日前付清。2019年7月27日，李志强出具《承诺书》，内容为承诺人李志强于2017年5月2日与张宝成签订合同，由于政策原因导致合同未能顺利履行。李志强同意退还张宝成所付款项58.8万元。具体还款如下：1.2019年8月20日还15万元；2.2019年12月31日还15万元；3.2020年12月31日还28.8万元。《承诺书》出具后，李志强未按约定支付款项。庭审中，李志强对其应承担还款责任无异议，但称目前没有钱偿还。李志强向本院提交其与他人签订的《建筑工程承包合同》，证明将房屋建设承包给他人，房屋被强拆其也有损失，本案双方都有责任。另向本院提交一组群众同意签字名单，证明其买地经过村民的同意。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。张宝成与李志强签订《协议书》，向李志强购买建房用地及由李志强帮其建房，在房屋建设过程中，因被政府部门认定为违法建筑而被强制拆除，故本院认定该《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。张宝成共向李志强支付各类款项68.8万元，在房屋被强制拆除后，二人达成协议，即李志强少退张宝成10万元，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，庭审中，李志强对其应承担的还款责任亦无异议，故本院认定李志强应退还张宝成各项费用58.8万元。虽双方约定款项于2020年12月31日还清，但李志强庭审中表示现没有能力还款，故本院认定张宝成可于约定的履行期限届满之前请求李志强履行还款责任并承担违约责任。对利息的损失，本院认为应按中国人民银行同期同类贷款利率，向张宝成支付自本案起诉之日起至款付清之日止的利息。张宝成诉讼请求超出部分，本院依法不予支持。李志强庭审中认为张宝成2017年12月3日支付的收款人为贾成虎的10万元建房款与其无关，但在2019年6月19日及7月27日出具的《证明》和《承诺书》中，又将该10万元计算在内并承诺还款，故本院认定其应承担该10万元的还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认原告张宝成与被告李志强于2017年5月23日签订的《协议书》无效；二、被告李志强向原告张宝成返还58.8万元；三、被告李志强以58.8万元为基准数，按中国人民银行同期同类贷款利率，向原告张宝成支付自2020年6月11日起至款付清之日止的利息；四、驳回原告张宝成的其他诉讼请求。本判决（二）、（三）项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元，减半收取5340元，由原告张宝成负担770元，被告李志强负担4570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张武英二〇二〇年七月十四日法官助理程丽丽书记员杨逢阳