湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1746号上诉人（原审原告）：陈武林，男，汉族，1980年8月24日出生，住平江县。委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙置业通投资咨询有限公司，住所地长沙市开福区通泰街道589号开福万达广场C区2号写字楼1915房。法定代表人：戴卫高，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。法定代表人：肖辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪双云，湖南立华律师事务所律师。上诉人陈武林、上诉人长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称置业通公司）因与被上诉人岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈武林及其委托诉讼代理人殷华南、上诉人置业通公司的委托诉讼代理人刘岳璨、被上诉人兴润公司的委托诉讼代理人汪双云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈武林上诉请求：依法改判兴润公司、置业通公司双倍返还购房意向金20万元，并由置业通公司和兴润公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、兴润公司、置业通公司存在欺诈行为。1、兴润公司系观澜紫台项目开发商注册成立的一家物业管理公司，其目的是炒作团购指标为该项目筹集资金，并无商品房销售资质。置业通公司系观澜紫台项目开发商委托的销售代理商，根据销售业绩按比例提取报酬，其职能是配合兴润公司共同炒作。2、虚构转让主体进行二次炒作。其所谓的原始认购人方明经上诉人到观澜紫台项目部查询，既无身份信息也无电话号码及其他联系方式，而且在法院审理过程中，兴润公司始终无法提供方明的信息，可以合理怀疑“方明”系兴润公司虚构的团购指标持有人。因此，兴润公司、置业通公司在指标转让过程中存在误导消费者的欺诈行为。二、双方对于违约责任已有约定。置业通公司作为观澜紫台项目开发商的委托销售方，其实施的行为应由委托人享有权利和承担义务。在转让过程中，置业通公司收取了上诉人的6万元转让手续费并出具了转让证明，约定了意向金双倍返还的违约责任。即方明毁约应双倍赔偿32万元，并由兴润公司承担连带责任；陈武林毁约则无权要求返还16万元。因方明是虚构的主体，非本案适格当事人，无法承担民事责任，所以，兴润公司、置业通公司应该承担双倍的民事责任。综上，陈武林认为，无论是欺诈还是违约，兴润公司、置业通公司都应该承担双倍返还购房意向金的民事责任，而一审判决对这两种情况均未认定，对陈武林的损失只字不提还让陈武林承担2000元诉讼费用，显失公平，因此恳请二审法院依法改判。置业通公司辩称：陈武林上诉无事实依据，炒作也没有证据证明，即使有，也是开发商的行为与置业通公司无关。兴润公司辩称：陈武林不是向兴润公司购买房屋，其购买时已经知道房子认购了，一审时销售人员也出庭了，购买时已经知晓情况，还进行买卖行为，基于方明的已经交的10万元，兴润公司愿意退还。陈武林与兴润公司的款项不是向兴润公司交付的，陈武林要求兴润公司承担责任是没有依据的，请求二审法院维持判决。置业通公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判置业通公司不承担退还6万元团购指标服务费给陈武林的法律责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审遗漏必要的当事人林培、范双，属于程序错误。本案中的涉案房屋转让协议的具体经办人是林培、范双，尤其是范双更为关键，陈武林的15.8万元是直接转到范双的私人账户上的，其与本案具有直接的利害关系，对于查明案件事实具有重要作用，而一审法院未依职权追加其为共同被告，程序上存在错误。二、一审判决认定事实不清，关键证据没有核查到位，存在程序上的重大瑕疵。一审判决由置业通公司承担退款责任的依据是案外人范双、林培给陈武林出具的收据上加盖的是置业通公司观澜紫台项目部的印章，其系代表置业通公司。虽然置业通公司辩称范双、林培加盖的印章系伪造，但其公司内部管理的原因不能对抗陈武林。在一审过程中，置业通公司向法庭申请对陈武林出具的收据上加盖的印章进行鉴定，但法庭未准予鉴定，而是直接认定为真，关键证据没有核查到位，程序上有重大瑕疵。三、一审判决由置业通公司承担退款责任缺乏事实与法律依据。1、范双所收款项并未给置业通公司。根据一审查明的事实，陈武林的钱是直接转给范双的个人账户的，置业通公司并未收陈武林的钱。2、置业通公司与陈武林之间并没有实际上的合同关系，应由实际收款人承担退还责任。本案中范双、林培二人时刻公章印章，在置业通公司不知情的情况下收取了被上诉人陈武林的钱款，且没有将其上交公司财务，法院应当在查明案件事实的情况下判令由范双、林培二人承担退还钱款的责任。综上，请求二审依法支持上诉请求，判如所请。陈武林辩称：一审查明的事实中，范双身兼两职，既是置业通公司的员工，也是兴润公司的员工。公章的问题是内部管理行为，不管是否鉴定，都不影响对被上诉人的销售行为，陈武林的钱已经汇到范双的名下。兴润公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。他们买的房屋存在一个指标行为，委托兴润公司买房，不是公司行为，不应由公司承担，而且一审法院认定团购书依法有效。陈武林在一审提出的诉讼请求：要求判令撤销陈武林、置业通公司之间的商品房团购指标转让行为或解除陈武林与兴润公司之间的商品房团购协议，置业通公司与兴润公司共同双倍返还原告交付的认购定金10万元及其他费用6万元。一审法院认定的事实：和立东升公司委托兴润公司对外签订观澜紫台住宅团购协议，并代为收取团购金。和立东升公司设立了观澜紫台售楼部，并委托置业通公司对涉案房屋进行销售。范双系置业通公司业务员。2017年10月9日，案外人方明（乙方）与兴润公司（甲方）签订一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳10万元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以下的意向金。办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。甲方签字处有范双、张响的签字。同日，方明向兴润公司交付意向金10万元。兴润公司向方明出具了收据。2018年3月15日，陈武林向范双转账15.8万元。同日，林培将方明10万元意向金的收据交付给陈武林，并向陈武林出具另外一张收条，该收条显示收到陈武林团购指标服务费6万元，并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章。2018年4月28日，林培、范双给陈武林出具《证明》一份，并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章。该《证明》内容如下：今证明方明自愿将观澜紫台13-×××××团购房指标转让给陈武林。方明于2017年10月9日，在兴润物业认筹10万元意向金转让给陈武林，10万元费用已付清，双方自愿平等交易，特此证明。该观澜紫台13-×××××房享受享受开盘价上在优惠2100元／平方米，优惠后房价不得高于6848元／平方米。交易后，陈武林持有方明的观澜紫台住宅团购协议书和客户特殊事项申请表，及团购意向金收据便可办理13-1402方的相关手续，无须再出更名费等不合理费用。因方明毁约赔偿陈武林32万元，兴润公司负连带责任。因陈武林个人原因毁约所有费用一律不予退还。一审法院认为，兴润公司的业务员范双及林培将原观澜紫台团购户方明的《观澜紫台住宅团购协议书》以及兴润公司出具的团购意向金的收据交付给陈武林，由于范双、林培系涉案观澜紫台住宅项目的销售人员，原团购户方明的《观澜紫台住宅团购协议书》上亦有范双代表甲方兴润公司的签字，亦向范双交付了相应的款项，故有理由相信其已经与兴润公司之间形成了观澜紫台住宅团购协议，取得了该团购协议一方当事人的合同地位，故依法认定陈武林与兴润公司之间形成了关于观澜紫台住宅的团购协议，该协议合法有效。根据林培、范双于2018年4月28日给陈武林出具一份《证明》，该《证明》的内容明确表明了陈武林是受让了案外人方明的团购指标，由陈武林享有原团购户方明的权利义务，故陈武林与案外人方明之间通过林培、范双的居间介绍亦形成了关于团购指标的转让合同关系。陈武林虽主张兴润公司没有售房资质，未按承诺的时间交房，没有提供原团购户方明的信息，兴润公司与置业通公司的销售、转让行为属于可撤销的民事行为，但仅凭陈武林的上述主张还不足以认定兴润公司与置业通公司存在炒作或销售欺诈的行为，故对陈武林提出的要求撤销其与兴润公司之间商品房团购指标转让行为的诉讼请求，不予支持。但兴润公司并无证据表明涉案房屋目前已经取得商品房预售许可证，且涉案工程项目迟迟不能开工，该团购协议的目的不能实现，故对提出的要求解除其与兴润公司之间的团购协议的主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，兴润公司应当在其收取原团购户款项范围内返还陈武林意向金100000元。案外人范双、林培作为置业通公司的员工，其给陈武林出具《证明》和6万元团购指标服务费的收据上加盖的是长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，其系代表置业通公司，虽然置业通公司辩称林培、范双加盖的印章系伪造的印章，但其公司内部管理的原因不能对抗陈武林，在陈武林与兴润公司之间的团购协议解除后，置业通公司应当返还陈武林团购指标服务费6万元。至于置业通公司在承担责任后，其与林培、范双等人之间的权利义务关系，可通过另案诉讼处理。陈武林在诉讼中提出根据林培、范双给陈武林出具的《证明》，其交付的26万元中有10万元为购房定金，应当双倍返还，但本案《证明》中并未明确相关款项为定金，且《证明》中关于“因方明毁约赔偿陈武林32万元整，兴润公司负连带责任”的约定，并无证据表明方明存在毁约的情形，也无证据表明方明对其责任承担予以了认可，故对陈武林提出要求双倍返还定金10万元的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除陈武林与岳阳市兴润物业管理有限公司之间的关于观澜紫台住宅的团购协议；二、岳阳市兴润物业管理有限公司退还陈武林10万元；三、长沙置业通投资咨询有限公司退还陈武林团购指标服务费6万元；以上（二）、（三）项，限岳阳市兴润物业管理有限公司、长沙置业通投资咨询有限公司在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回陈武林的其他诉讼请求；案件受理费5200元，由陈武林承担2000元，由岳阳市兴润物业管理有限公司承担2000元、长沙置业通投资咨询有限公司承担1200元。一审法院查明的事实，二审予以确认。二审中，本案当事人未提交新证据。本院认为，本案争议焦点为一、陈武林主张双倍返还购房意向金的请求能否支持，二、置业通公司主张不承担退还中介费的请求能否支持。关于焦点一，本案中，团购协议书、范双与林培出具的证明中均明确为意向金，陈武林向范双转账未注明为“定金”，2017年10月9日加盖兴润公司财务专用章的收据中注明收到的是团购意向金，2018年3月15日加盖置业通公司观澜紫台项目部印章的收据中载明收款事由为“团购指标服务费”，以上协议、收据中均无定金的约定或以定金形式在相关材料中予以载明，陈武林认为所交纳的款项中有10万元为定金的理由不能成立。本案一、二审中，双方提供的证据无法达到证明被上诉人存在欺诈行为的证明目的，陈武林提出2018年4月28日的证明中约定“因方明毁约赔偿陈武林32万元整，兴润公司负连带责任。因陈武林个人原因毁约所有费用一律不予退还”，方明本人未在证明上签订认可，无证据证明方明存在毁约情形，故陈武林认为应适用定金规定要求双倍返还购房意向金的理由不能成立。一审法院对诉讼费用的分担处理并无不当。关于焦点二，本案中，陈武林与兴润公司形成了观澜紫台住宅预约性质的团购合同关系，陈武林作为购房者，预购买房产，支付了16万元意向金及中介费，双方对支付款项的数额没有异议，因协议目的无法实现，陈武林提出解除团购协议及要求返还支付款项的诉讼请求，应予支持。兴润公司收取的10万元意向金，应由其予以返还。置业通公司系观澜紫台项目房屋的委托代理销售商，范双、林培系置业通公司的职工，范双收取中介费并在其出具给陈武林的证明上加盖置业通公司印章的行为属代表置业通公司的行为，陈武林有理由相信范双、林培的行为属置业通公司的公司行为，置业通公司上诉提出应当追加范双、林培为本案当事人的理由不能成立。置业通公司无证据证实陈武林与范双、林培存在恶意串通损害公司的行为，故置业通公司应当返还中介费6万元，其认为公司未收到款项则不应承担退还款项的理由不能成立。置业通公司提出已向公安机关报案，加盖的印章属私刻，亦不妨碍陈武林作为购房者有权主张返还相应款项。综上，陈武林与置业通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3600元，由陈武林负担2300元，长沙置业通投资咨询有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月十三日书记员  吴冰妍