四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1825民初326号 原告：成都科恒置业顾问有限公司，住址：成都市武侯区聚龙路68号1栋9层56号，统一社会信用代码91510107679671678W。 法定代表人：艾兴国，职务：董事长。 特别授权委托诉讼代理人：孙腾科，男，汉族，生于1968年3月8日，住四川省德阳市旌阳区，系原告工作人员。 被告：吴飞，男，汉族，生于1973年3月13日，住四川省天全县。 原告成都科恒置业顾问有限公司(以下简称“科恒置业公司”)与被告吴飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告科恒置业公司委托诉讼代理人孙腾科、被告吴飞到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告科恒置业公司提出诉讼请求：一、请求法院判令被告吴飞支付2016年6月1日—2019年11月30日的物业费6948.9元(计算方式为1.5元/m2/月*110.3m2*42月)，违约金4440.35元、生活垃圾处置费336元，共计人民币11725.25元；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为天全县天盛国际小区的物业服务企业，被告吴飞为该小区业主，被告从2016年6月1日起至2019年11月30日一直未交物业管理服务费，经原告天全物业服务中心多次电话通知,业主房门书面贴欠费通知单及挂号信和小区大门公告（欠费公示〉，被告均视为不理，根据《天全县天盛国际物业管理服务协议》及相关物业管理条例的规定，业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使物业公司不能正常运转，也使已交费的业主得不到相应的服务。现原告已经从天盛国际小区合法退场，为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院依法判决。 原告科恒置业公司向本院提交以下证据： 1、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格； 2、《天全县天盛国际物业管理服务协议》一份，拟证明原、被告之间存在物业管理服务合同关系； 3、告业主书打印件一份，拟证明原告在小区公告栏公示催缴物业费的事实； 4、上门催缴图片打印件一份，拟证明原告到被告居所上门催缴物业费的事实。 被告吴飞发表质证答辩意见称：1、原告物业收费标椎过高，不清楚原告诉状违约金的计算方法和生活垃圾处理；2、对于原告提供的物业管理服务有很大的异议，存在很多不规范的地方，例如被告房屋墙面开裂找到原告帮忙联系开发商解决，一直未帮忙联系，车辆停在车库被划伤无人看管，小区绿化面积很少，绿化服务没有达到相应要求，小区积水问题等；3、被告本人不经常回来，被告家人一直在天盛国际小区居住。 经审理查明：原告科恒置业公司是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。2015年6月2日，原告作为天全县天盛国际广场物业管理服务企业，与被告吴飞等人签订了《天全县天盛国际物业管理服务协议》。协议约定了双方的权利和义务，其中原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并根据本协议向业主收取物业管理费。协议还对物业管理服务内容、质量、收费标准、违约责任等进行了约定。具体标准为住宅1.5元/m2/月，垃圾清运费8元/月。违约责任为原告违反协议未达到管理服务质量约定的，限期改正，造成业主损失的承担相应的责任，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用退还利息并支付违约金，如果业主违反协议不按协议约定交纳有关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5%的标准支付违约金。原告并制作了《天盛国际广场业主管理规约》，被告等人于2015年6月2日签署《承诺书》发表声明：确认已详细阅读该管理规约并同意遵守，同意承担违反该管理规约的相应责任……原告于2015年7月正式进驻天盛国际广场小区为业主提供物业管理服务。被告吴飞系该小区2-1-1504号业主，其住宅面积为110.3m2，一直拖欠从2016年6月1日至2019年11月30日的物业费，经原告多次通过电话、张贴通知单、挂号信等方式催收未果后，原告遂于2020年5月25日起诉来院，提出前述诉讼请求。 认定上述事实的证据有：营业执照复印件、身份证复印件、《天全县天盛国际物业管理服务协议》、告业主书、照片以及双方当事人的陈述等，本院予以认定。 本院认为，原告科恒置业公司与被告吴飞等人签订的《天全县天盛国际物业管理服务协议》约定了广大业主、物业服务企业之间的权利义务，且聘请物业公司进行物业服务和管理已经成为现代商业小区的商业惯例，不违反法律和行政法规的强制性规定，且已经实际履行完毕，应当认定为合法有效，在原、被告之间产生了物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”和国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；”第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”规定，被告作为该小区业主，依法受该合同约束。原告于2015年7月开始持续为小区提供了物业管理服务，包括被告在内的业主应按合同约定向原告支付对价（物业服务费）。现原告请求被告支付自2016年6月1日起至2019年11月30日的物业服务费6948.9元及生活垃圾处置费336元，有法律和事实依据，本院依法予以支持。被告辩称物业费标准过高，因物业费标准系根据《物业服务收费管理办法》等法律法规，并由行业主管部门指导制定，对全体业主均适用，被告就该项辩称可充分行使业主的权利，向业主大会反应与物业进行协商或者向有关主管部门建议，本院不予调整。原告请求被告支付违约金4440.35元，被告辩称原告物业服务存在诸多问题（比如墙面脱落、车辆划伤、绿化面积不够、易形成积水等），虽然原告给予了解释和答复，但是对于业主的生活质量的确造成了一定的困扰和影响，降低了业主的幸福指数和满意度，即使协议约定了违约责任，但综合全案来看，原告自身在履行义务时亦存在一些瑕疵，一概要求被告承担违约责任，明显加重了被告一方的责任，有违公平原则，对该请求，本院不予支持。在本案审理过程中，因双方分歧较大，致使本案调解不能达成一致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告吴飞于本判决生效后十日内支付原告成都科恒置业顾问有限公司自2016年6月1日至2019年11月30日的物业服务费6948.9元、生活垃圾处置费336元，共计人民币7284.9元； 二、驳回原告成都科恒置业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47元（已预交），由被告吴飞负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩鹏 二〇二〇年七月十日 书记员  杨鹏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。