广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11861号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230，统一社会信用代码91440300MA5F2RUW77。法定代表人：吴义忠，总经理。委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:邓明迁，男，汉族，1986年8月3日出生，身份证住址四川省阆中市，委托诉讼代理人：蔡梦芳，广东百利孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚添，男，汉族，1990年5月6日出生，身份证住址广东省，委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依婷，广东深天成律师事务所律师。原审被告：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号，统一社会信用代码914403003599786110。法定代表人：吴义忠，总经理。原审被告：深圳市依龙物业管理有限公司，住所地深圳宝安区福永街道蚝业路4号3楼，统一社会信用代码91440300783905083X。法定代表人：姜伟斌，总经理。两原审被告共同委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。两原审被告共同委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。上诉人深圳市永福时尚城有限公司（以下简称永福公司）与被上诉人邓明迁、被上诉人姚添、原审被告深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、原审被告深圳市依龙物业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人永福公司上诉请求：请求撤销宝安区人民法院（2019）粤0306民初2937号民事判决书的第一、二、三、四、五项判决，纠正一审错误认定，依法改判。事实与理由：一、一审对涉案物业事实没有查清，认定合同无效没有法律依据。在一审期间，上诉人就涉案物业的有关情况提供了下列证据：《证明》、《房屋租赁凭证》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》等证据，一审判决认为：上述证据并不能证明涉案商铺所在的不动产取得《建设工程规划许可证》。虽然复工通知书与涉案物业所记载的内容有所不同，是因历史原因所致（如道路名称，原天福路于2015年改为永福路），但从上列证据中完全可认定为同一栋。而一审只认定，“双方均未能提交《建设工程规划许可证》”，一审法院不考虑深圳市农村城市化历史遗留违法建筑问题在深圳市具有特殊性这个历史问题，就认定“原告与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同”是错误的。该判决书还引用了该院在审理（2019）粤0306民初4897号案件时，宝安区土地规划监察局的回函，该单位在回复中，明确表明：1、涉案物业存在《复工通知书》，2、复工建筑与涉案物业是否属于同一栋，贵院如需进一步核实相关情况，建议去函辖区街道办或规划和自然资源主管部门咨询。在此证据质证时，上诉人就要求法官去函进一步调取。但一审时没有去调取就下判，不是上诉人举证不能。深圳市有关部门对此问题进行了普查后，对涉案商铺同意复工，就表明涉案商铺已经从农村城市化历史遗留违法建筑问题中得以“转正”，并通过了主体消防验收，符合深圳市人大常委会于2009年5月27日颁发的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），成为合法建筑。深圳法院在审理此类案件时，应当按深圳市有关法规和政策来处理，不能一律以未取得“《建设工程规划许可证》”来认定合同无效，请求二审查明后，予以纠正。特别要说明的：一是深圳市在处理农村城市化历史遗留违法建筑问题时，按《决定》，在取得复工后，按复工通知书所载明的建筑面积进行施工，没有要求再取得了施工许可和规划许可，主体消防验收合格后就成为合法建筑。二是复工通知书所载明的是“天福路西”只是因路名的变更，原天福路于2015年变更为“永福路”，蚝业路没有变更（上诉人提供当时平面图，贵院可根据平面图上的坐标查询核实）。上诉人提交的证据完全可以形成证据链，足以证实。而且可以肯定：涉案物业的地址就是复工通知书中的地址，与涉案物业是同一栋无疑。二、一审认定事实错误，导致判决错误。一审时上诉人就提出：1、双方已经解除合同，邓明迁已搬离商铺，不再存在其它任何纠纷；2、上诉人只按合同收取了一个月租金，一个月管理费和押金。其所谓损失，是其经营不善造成，上诉人只提供商铺出租且没有过错，无需承担其损失；3、姚添收取的所谓居间费我方不知情，无需连带返还，也无义务返还。一审的错误有二：1、一审判决姚添收取的27000元所谓的“居间费”应由姚添返还，判决由上诉人返还错误。一审已经查明姚添收取了邓明迁的27000元是居间费，在其后又错误的认为姚添系代表永福公司收取的该27000元，永福公司应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。姚添收取的费用判决由上诉人返还是错误的。在庭审调查时，姚添当庭明确表示其收取的27000元是收取的邓明迁的居间费，与上诉人收取的房租等费无关。上诉人也向法院提交了与“飞鸿商业策划公司”赵水波签订的《项目策划协议》，该协议明确约定，由该公司组织策划招商团队，完成策划招商工作，由上诉人支付策划招商费用；还明确约定：与“商户签约时仅限于保证金、租金、卫生费、垃圾清运费等”，根本没有居间费或入场费一说。姚添收取的27000元是什么钱，是邓明迁与姚添之间的行为，上诉人一概不知，判决由上诉人承担责任，没有事实依据，请求二审法院直接改判由姚添返还。2、上诉人已经与邓明迁解除了合同，双方再无债权债务关系，一审判决返还押金、赔偿损失错误。上诉人与邓明迁签订的《商铺租赁合同》明确约定，上诉人只是提供商铺出租，并已经将商铺交给了邓明迁，邓明迁也已经开始了经营。只是因邓明迁经营不善，后要求与上诉人解除合同，上诉人也同意解除合同，一审判决要上诉人返还押金、赔偿损失是错误的。邓明迁所谓的损失根本就不是上诉人的原因造成。综上所述，一审对涉案物业的有关事实认定错误，判决应以深圳市人大常委会的《决定》作为判案的地方法规，请求二审法院予以纠正，以维护上诉人的合法权益。被上诉人邓明迁答辩称，一、出租人至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其与承租人订立的租赁合同无效。二、没有证据表明上诉人与被上诉人姚添之间是居间关系，被上诉人姚添一直以上诉人的内部工作人员身份与被上诉人对接。三、即使不谈合同效力问题，本案亦是由于上诉人深圳市永福时尚城有限公司的原因导致租赁合同履行不能，承租人签订合同的目的无法实现。被上诉人姚添答辩称，一、原审法院认定，商铺租赁合同无效是错误的。首先，复工通知建筑与涉案建筑是同一栋，原审法院未进一步核实。其次，原审法院未向深圳市宝安区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题小组办公室函询涉案《复工通知书》的性质及效力是否可以视为国土、规划等政府主管部门同意按该通知书的内容建设。涉案建筑已按照《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》办理并取得了《复工通知书》，已经审定批准复工的效果溯及既往，商铺租赁合同有效。二、有关证据证明邓明迁与姚添是居间关系。首先，邓明迁提交的宣传册显示，本项目是飞鸿商业策划有限公司负责人赵水波承接后发包给姚添进行招商的，邓明迁知道姚添是居间方。其次，邓明迁提交的录音及文本显示，邓明迁是加盟品牌公司的专业选址经理带过来洽谈租赁条件的，选址经理跟邓明迁说明了行情，邓明迁也知道姚添是居间方。最后，姚添提供了项目启动前、启动项目及招商后期的服务工作，永福公司才在《项目策划协议》中允许收取居间进场费，姚添收取居间进场费合情合理且符合行业惯例。邓明谦是加盟品牌公司的专业选址经理带过来的，并参与综合考虑各店铺的位置、租金等费用，商业行情，商业情景后选择了现商铺，其对姚添的居间是身份是知情的而且愿意支付该费用，其与永福公司发生争议前从未提出任何异议，原审被告深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、原审被告深圳市依龙物业管理有限公司述称，同意上诉人永福公司的上诉意见。被上诉人邓明迁向一审法院起诉请求：1.确认邓明迁与永福公司于2018年4月28日已解除《商铺租赁合同》；2.永福公司、姚添向邓明迁返还款项共计43100元；3.永福公司、姚添向邓明迁赔偿装修费共计18000元；4.永福公司、姚添向邓明迁赔偿加盟损失共计20800元；5.义乌公司、依龙物业公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；6.本案的诉讼费用由永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司承担。上诉人永福公司向一审法院反诉请求：1.邓明迁支付商铺租赁费14000元、管理费600元，合计14600元（自2018年2月1日起至2018年5月31日止）；2.邓明迁承担逾期付款的违约金1720元；3.邓明迁承担本诉、反诉诉讼费。当庭变更第1项诉讼请求为“邓明迁支付商铺租赁费14000元、管理费6000元，合计20000元”。一审法院查明，2017年11月15日，邓明迁与永福公司签订《商铺租赁合同》，约定：永福公司将位于深圳市宝安区××街道蚝业路××号深圳市永福时尚城的MS-019号商铺出租给邓明迁使用，用途为滋麻宫麻辣烫；租期三年，自2017年12月10日至2020年12月1日，实际租赁日期从商城正式开业之日起计，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后，租期届满时间不变；租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价3500元/月，于每月15-20号支付下月租金；合同签订之日需缴纳10500元作为租赁保证金；综合管理费1500元/月；合同还对商铺修缮、解除条件、违约责任等进行了约定。2017年11月12日，邓明迁与永福公司签订了一份《深圳永福时尚城美食汇租赁定金协议》，约定邓明迁承租永福时尚城MS019号铺位，现付定金10000元给出租方，并承诺与永福公司签订《商铺租赁合同书》，定金自动转为租金。姚添在出租方栏代永福公司签名捺印。2017年11月15日，邓明迁通过微信向姚添转款43100元，同日，义乌公司向邓明迁出具四份收款收据，确认收到邓明迁MS019商铺的押金10500元、租金3500元、管理费1500元、垃圾清运费600元。邓明迁主张姚添作为永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司的代表与其洽谈、签署案涉租赁合同，并打包收取了上述费用，其在入场后才知道姚添是中介方。永福公司主张其与姚添是策划、招商关系，被告姚添的老板赵水波与被告义乌公司签订有项目策划协议，案涉租赁合同系被告姚添与邓明迁对接，永福公司修改合同样本及具体合同金额后交由姚添拿给邓明迁签署，姚添系代其收取押金、首月租金、管理费及垃圾清运费16100元，永福公司并未收取入场费。为证明与姚添之间的委托关系，永福公司提交了一份2017年9月9日义乌公司作为甲方与“飞鸿商业策划有限公司”（未进行工商注册登记）作为乙方签订的《项目策划协议》，协议约定“由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金……”,合同乙方签名处仅有赵水波签名。姚添主张与邓明迁属居间关系，系赵水波又发包给其进行招商的，其收取邓明迁费用中扣除转交义乌公司的16100元，其余27000元为居间费。邓明迁主张其在租赁涉案商铺后进行了装修，并支出了装修费18000元。为证明其装修损失，邓明迁提供了其与聂昊于2017年12月5日签订的《房屋装修合同》，该合同载明工程地址为深圳市宝安区福永义乌二楼019号商铺，工程价款为18000元。邓明迁还提交了四份微信转账记录，上述交易记录显示邓明迁于2017年12月6日至2017年12月30日期间陆续通过微信向聂昊转款共计17000元。2017年11月6日，邓明迁作为乙方与甲方广州市昱锦企业管理有限公司签订了《滋麻宫合作协议书》，约定乙方签约时一次性支付甲方投资费用（含品牌使用、技术培训、生产设备等）人民币18800元，品牌管理费2000元，合同有效期自2017年11月6日至2018年11月6日。邓明迁还提交了广州瑞申投资管理有限公司出具的收据证实已于2017年11月6日向其支付投资款20800元。永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司则主张涉案美食城于2017年12月29日开业，永福公司要求自2018年1月1日开始计租。但邓明迁主张商铺所在商城尚未装修完成，尚未正式开业。就此争议，邓明迁提交了其入场装修前商城状态录像视频及2018年4月28日拍摄的现场照片，二者比较可见商城内虽有大量商铺隔间空置，但商铺隔间、地面铺设瓷砖、天花照明、空调安装等基本装修已经完成，商城内悬挂有印制“2017年12月29日盛大开业”字样的宣传品。永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司对邓明迁提交的上述录像视频、现场照片的三性均不予认可。姚添提交了标题为《福永义乌共享美食城盛大开业》的微信公众号宣传图文，邓明迁对微信公众号宣传图文三性不予确认，认为系姚添方单方制作，且仅显示几家装修好的商铺。2018年5月2日，邓明迁向永福公司发出解除通知书，通知其解除租赁合同，要求退还入场费、租金等。永福公司确认于同年5月5日收到上述通知，并于同年5月5日组织双方就解除事宜进行协商。邓明迁提交了2018年5月5日邓明迁及其他商铺承租人与朱哲就解除商铺租赁合同事宜协商的谈话录音，庭审中永福公司、义乌公司、依龙物业公司对录音真实性不持异议，并确认朱哲系“我方公司员工”。录音中，朱哲表示整栋物业系依龙物业出租，商场的招商由委托的第三方进行；针对邓明迁等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取邓明迁等的入场费，并告知邓明迁等不签署解除合约协议并交清费用的话，公司会在2018年5月6日收回商铺，封存铺内遗留物品。邓明迁主张永福公司在租赁合同签订时尚未注册成立，依龙物业公司为永福公司、义乌公司实际控制人，且系案涉商铺所在商城实际经营者，要求依龙物业公司、永福公司、义乌公司连带返还收取的合同款项，并赔偿装修费、加盟费损失。同时，邓明迁以姚添打包收取合同费用为由，主张其为永福公司筹备方，要求其与永福公司共同承担责任。永福公司、义乌公司、依龙物业公司辩称三家公司为各自独立的商事主体，义乌公司、依龙物业公司并非涉案租赁合同的一方当事人，邓明迁要求其承担连带责任没有法律依据。姚添辩称其仅作为居间方代收部分合同款项，并非永福公司股东，无需对永福公司的责任承担连带责任，其作为居间方已促成双方签订租赁合同，收取的居间费亦无需返还。永福公司确认涉案商铺收回后已重新装修，其主张合同签订后，邓明迁仅缴纳一个月的房租3500元，一个月的管理费1500元，邓明迁没有装修完成，也没有开业，但一直占用商铺，也没有按合同约定交纳房租，至今拖欠2018年2月1日至同年5月31日止的租金14000元、管理费6000元，并据此提出相应反诉请求。邓明迁则主张商城直至2018年5月5日仍未装修完成无法正式营业，实际租赁期尚未开始，永福公司严重违反诚实信用原则，且没有打造永福时尚城，致使邓明迁经营目的不能实现，其无需支付租金等费用。又查，根据工商登记信息显示，依龙物业公司于2015年12月21日注册成立，股东姜伟斌任职法定代表人，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号3楼；义乌公司于2016年2月1日注册成立，股东吴义忠、姜伟斌，吴义忠任职法定代表人，姜伟斌任职执行董事，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号；永福公司于2018年4月11日注册成立，股东有吴义忠、李金秀，法定代表人吴义忠，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230。再查，案涉商铺所在不动产未取得不动产产权登记。永福公司、义乌公司、依龙物业公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、深圳市宝安区福海街道桥头社区居民委员会出具的《证明》、《房屋租赁凭证，经查，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅显示收到申报人提交的《申报表》，申报人申报时并未提交《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等材料；《复工通知书》载明准予深圳市桥头股份合作公司复工福永街道桥头社区天福路西四层宿舍；深圳市宝安区福海街道桥头社区居民委员会出具的《证明》内容为桥头蚝业路4号系深圳市桥头股份合作公司的物业；《房屋租赁凭证》显示出租人深圳市桥头股份合作公司将坐落于福海街道桥头社区蚝业路4号建筑的部分出租给依龙物业公司，该凭证还备注有“本凭证只作为房屋租赁关系见证，如租赁双方发生纠纷等引起的相关法律责任，由租赁双方自行承担”字样。在一审法院审理的（2019）粤0306民初4897号邓明迁、杨学广与永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院对永福公司、义乌公司、依龙物业公司提交的上述《复工通知书》向深圳市宝安区土地规划监察局进行了调查核实，该局回复称存在永福公司、义乌公司、依龙物业公司提交的《复工通知书》，但档案中未见用地规划许可证及建设工程规划许可证，档案中无建筑坐标等矢量信息，且时间久远，无法判定复工建筑与案涉不动产是否为同一栋。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，永福公司、义乌公司、依龙物业公司虽提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、《房屋租赁凭证》等证据，但上述证据并不能证明案涉商铺所在不动产有取得《建设工程规划许可证》，《复工通知书》虽证明权利人为深圳市桥头股份合作公司的四层宿舍准予复工，但该复工建设工程为宿舍，且地址为宝安区福永街道桥头社区天福路西，永福公司、义乌公司、依龙物业公司既不能提交证据证明该地址与案涉不动产所在的关联性，亦未提交有关履行用地性质变更审批手续的有效证据，故上述永福公司、义乌公司、依龙物业公司关于案涉不动产已取得合法报建手续准予复工的主张，一审法院不予采信。案涉商铺所在不动产未取得不动产登记，双方均未能提交《建设工程规划许可证》，邓明迁与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。永福公司将不具备租赁资格的房屋出租给他人，对合同无效应承担一定的责任，邓明迁作为承租人，在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，是导致合同无效另一方面的原因，因此，一审法院认定邓明迁与永福公司对合同无效承担的责任比例均为50%。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应返还，还应按各自责任比例承担对方因合同无效造成的损失。因案涉商铺已由永福公司收回，一审法院不再处理商铺返还事宜。关于永福公司收取款项的返还问题。邓明迁主张其向姚添支付了43100元，永福公司主张义乌公司委托姚添所属的“飞鸿公司”对外招商，其仅收取了姚添转付的押金等款项16100元，姚添确认收取了邓明迁27000元的居间费。据此，一审法院认为，永福公司已确认收取邓明迁支付款项中的16100元，因其中房屋占有使用费、管理费及垃圾清运费已实际产生，理应由邓明迁承担，至于押金10500元，永福公司应承担返还责任。关于姚添收取的27000元，其虽辩称为邓明迁提供案涉商铺租赁的居间服务，但其未提交有效证据证明其曾向邓明迁表明其居间身份且说明收取费用的明细，应承担举证不能的不利后果，姚添收取邓明迁27000元没有法律依据，应予退还。而纵观合同签订过程，邓明迁系与姚添对接并自其处拿到加盖有永福公司盖章的《商铺租赁合同》，邓明迁认定的出租方系永福公司，永福公司、姚添并未提交证据证明其曾就主张的委托招商关系向邓明迁进行披露，邓明迁在与姚添的微信聊天记录中称其要求商场开具进场费收据的事实亦能说明邓明迁认为姚添系代表永福公司收取该27000元，永福公司应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与姚添之间因上述款项退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，一审法院不作处理，双方可另循法律途径解决。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。永福公司主张自2018年1月1日起计收占有使用费，邓明迁主张案涉商城一直未正式开业，其不应支付场地使用费。一审法院认为，《商铺租赁合同》已被认定无效，约定自正式营业开始计收租金的条款亦无效，且占有使用费与租金性质不同，其以实际占有使用房屋为计算依据，是否正式营业不影响占有使用费的产生，故邓明迁要求自2018年1月1日起计收占有使用费的诉讼请求一审法院予以支持。邓明迁于2017年5月2日通知永福公司解除合同，永福公司确认于同年5月5日收到邓明迁的解除通知书，因邓明迁未能提交证据证明在通知解除前还有以被告违约为由向其提出过退租，理应承担举证不能的后果，故邓明迁理应支付2018年1月至同年5月5日期间占用涉案商铺的使用费。永福公司主张邓明迁应支付占有使用费至2017年5月31日，但双方均确认邓明迁并未实际营业，永福公司亦未提交证据证明2017年5月5日之后邓明迁还继续占用该商铺，故一审法院对永福公司的该部分诉求不予支持。综上，邓明迁应支付永福公司的占有使用费为11083.33元（3500元/月×4个月+3500元/月÷30天×5天-3500元）。2018年1月1日至同年5月5日的综合管理费已实际产生，邓明迁应支付上述期间的管理费4750元（1500元/月×4个月+1500元/月÷30天×5天-1500元）。关于损失赔偿。邓明迁主张损失由两部分构成，即装修费损失和加盟费损失。关于装修费损失赔偿。邓明迁提交其与案外人聂昊签订的《装修合同》及微信转款记录主张其已支出装修费18000元，一审法院认为，永福公司、姚添、义乌公司、依龙物业公司虽不认可邓明迁的商铺已经装修完毕，但未能提交证据予以反驳，而且邓明迁主张的装修费金额较为合理，故一审法院认可涉商铺的装修费确已实际产生，并根据微信转账记录认定邓明迁已实际发生装修费17000元。对因合同无效导致的该部分损失，邓明迁与永福公司均负有过错，且并无证据证明谁的过错更大，双方应平均分担邓明迁因涉案商铺装饰装修损失8500元（17000元×50%）。关于加盟费损失赔偿。邓明迁主张其因经营涉案商铺支出加盟费20800元，并提交其与经营品牌所属的广州瑞申投资管理有限公司签订的《滋麻宫合作协议书》及该公司出具的加盟费收据，一审法院对此予以采纳。根据邓明迁通知永福公司解除租赁合同时《合作协议书》的剩余期限，一审法院酌定邓明迁加盟费损失为10400元（20800元/年÷12个月×6个月）。永福公司对合同无效承担50%的责任，故其应赔偿邓明迁的加盟费损失为5200元。关于连带责任。根据工商登记信息可知，永福公司、义乌公司法定代表人均为吴义忠，依龙物业公司法定代表人姜伟斌是义乌公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道蚝业路××号，可以认定永福公司、义乌公司、依龙物业公司的组织机构存在严重混同。同时，在案涉商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙物业公司出面协商解约事宜，永福公司、义乌公司、依龙物业公司在案涉商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况。邓明迁主张永福公司、义乌公司、依龙物业公司构成法人人格混同，有事实及法律依据，一审法院予以支持，义乌公司、依龙物业公司理应对永福公司向邓明迁承担的款项返还与损失赔偿责任承担连带清偿责任。但邓明迁要求姚添对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金。因涉案租赁合同已被认定无效，永福公司依据合同约定要求邓明迁支付逾期支付租金、综合管理费的逾期付款违约金，于法无据，一审法院不予支持。邓明迁超出一审法院认定部分的诉讼请求以及永福公司超出一审法院认定部分的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邓明迁与深圳市永福时尚城有限公司于2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》无效;二、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起十日内返还邓明迁邓明迁租赁保证金10500元；三、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起十日内返还邓明迁入场费27000元；四、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起十日赔偿邓明迁装修费损失8500元；五、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起十日赔偿邓明迁加盟费损失5200元；六、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司对深圳市永福时尚城有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；七、邓明迁于判决生效之日起十日内支付深圳市永福时尚城有限公司商铺占有使用费11083.33元、综合管理费4750元；八、驳回邓明迁的其他诉讼请求；九、驳回深圳市永福时尚城有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费924元，由邓明迁负担347元，深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司负担577元。反诉受理费104元，由邓明迁邓明迁负担76元，深圳市永福时尚城有限公司负担28元。本院经二审查明，姚添在二审中确认，邓明迁通过微信把进场费、租赁保证金、租金和垃圾清运费等转给姚添，姚添收到后，又用微信将款项转给永福公司，并让永福公司为邓明迁开具了相应的收据。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据永福公司的上诉意见，本案争议的焦点是：1、涉案的商铺租赁合同是否有效？2、永福公司是否应对姚添收取的27000元费用承担返还责任？关于第一个争议焦点，涉案商铺建筑至今没有取得建设工程规划许可证，永福公司提交的《复工通知书》载明的工程为宿舍，工程地址与涉案商铺地址也不能吻合，因此，一审法院认定本案《商铺租赁合同》无效，有事实和法律依据。关于第二个焦点，永福公司和姚添均主张，姚添只是居间人，但永福公司和姚添均未就此提交任何证据证明已经向邓明迁告知了相关事宜。相反，根据一审查明的事实，姚添是以永福公司代表人的身份，与邓明迁签订了租赁定金协议，并直接向邓明迁收取了进场费、租赁保证金、租金和垃圾清运费，而邓明迁则在向姚添支付了进场费、租赁保证金、租金和垃圾清运费之后，也收到了永福公司开具的收据，因此，一审法院认定该27000元的费用是由永福公司收取的，并判令永福公司向邓明迁返还该笔款项并无不当。综上，上诉人永福公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1080元，由上诉人深圳市永福时尚城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年七月三十日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。