贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初1521号 当事人基本情况及案件审理经过 原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路83号，统一社会信用代码915227255733024876。 法定代表人魏瑞维，系该公司总经理。 委托代理人彭乾忠，代理权限为特别授权。 被告商迅，男，汉族，1979年10月15日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，现住瓮安县。 被告罗煜枫，女，布依族，1982年8月9日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，现住瓮安县。 本院于2020年5月7日立案受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“佳美公司”）诉被告商迅、罗煜枫物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告佳美公司委托代理人吴雨东与被告商迅、罗煜枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告佳美公司的诉讼请求：1、依法判令被告缴纳自2017年2月28日至2020年4月30日的物业服务费用4847.66元、公摊费328.5元、滞纳金1561.46元、违约金401.85元，合计7139.47元；2、诉讼费用由被告承担。 被告商迅的答辩意见：不交纳物业费的原因是因为原告严重违反业主公约；被告房屋旁边的平台存在违章搭建、垃圾没有及时清扫的情况，一楼门前存在私设摊点情况，导致被告的房屋存在油烟污染、电机噪音污染，影响了被告一家人的生活和健康；被告向原告反映过多次违章搭建和油烟噪音问题，原告的工作人员找来城市综合执行已由的工作人员处理过，但至今没有得到解决；原告应行履行服务管理义务，被告按约定缴纳物业费用，但原告严重违反业主公约，对小区公共平台的管理严重不负责任，致使小区共用部分被严重侵占，乱搭乱建现象严重，根据合同法第六十七条规定，被告合法行使先履行抗辩权，有权拒绝缴纳原告请求的各项目；请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告罗煜枫的答辩意见：之前被告应缴纳的物业费是按时缴纳的；后面是因为一楼油烟和四楼平台的抽水泵声音太大，被告已经反映了无数次，有次被告还打了十多次电话给物管，前面几次原告接电话，后面原告连电话都不接了；当时罗煜枫怀孕的，这些声音造成罗煜枫睡不着，后面罗煜枫去物业公司等，物业公司才去给处理了；但是后面又出现这些现象，因为油烟太大，对被告一家人身体也造成了不好的影响；其他意见与被告商迅的意见一致。 审理查明的事实 原告佳美公司于2012年11月22日与贵州锦美房地产开发有限公司签订贵州省瓮安县锦美时代广场《物业管理服务合同》，入驻贵州省瓮安县锦美时代广场小区，提供前期物业服务。合同双方在《物业管理服务合同》中约定：第三层（含三层）楼以上按月1.00元/㎡建筑面积（含电梯使用费）计收物业服务费，小区公共设施设备所产生的公共能耗费（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。 被告商迅、罗煜枫购买位于贵州省瓮安县住宅业主。2014年7月8日，被告商迅与原告佳美公司签订锦美时代广场《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：业主的责任不得改变小区任何部分的外貌，不得在小区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮篷、防盗网（窗）、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何饰物，亦不得堵塞任何窗户；高层住宅按每平方米建筑面积1元／月的标准计收物业管理费；公用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊，按年交纳，业主需在每月1日至当月10日缴交一年的管理费；原告服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，业主欠缴的款项未能于到期日起十五天内支付则按每日千分之三计算自应付之日起至支付日的滞纳金，等等。商迅、罗煜枫按商迅与原告佳美公司签订的锦美时代广场《前期物业管理服务协议》约定，缴纳了2017年2月27日及之前的物业服务费用。 2018年，瓮安县锦美时代广场业主委员会成立后，原告佳美公司与该业主委员会于2018年8月1日签订《物业服务合同》，约定合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，高层住宅物业管理服务费为每平方米建筑面积1元/月，公共能源分摊为每户每年100元，按半年或年度缴纳，于到期前20日履行缴纳义务；服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范，业主未能按时如数缴纳物业服务费则应按每日万分之五的标准计算向原告支付违约金，等等。 被告商迅、罗煜枫从2017年2月28日起至今，认为原告佳美公司未履行业主公约约定，导致被告商迅、罗煜枫的房屋前的四楼公共平台上存在违章建设，四楼公共平台上的电机噪音大影响全家人休息、生活和健康，住宅下面一楼乱设的摊点存在油烟污染，二被告多次向原告反映，原告联系城市综合执法局前来处理过，但至今一直未解决有关问题，原告未尽到服务职责，拒不给付2017年2月28日起至2020年4月30日止的至今已届履行期限的物业服务费4847.66元、公摊费328.5元。原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。庭审中，原告佳美公司认为原告提出的违章搭建、噪音、油烟等问题属于侵权法律关系，与本案无关，原告已尽协调处理和向有关部门反映的合同义务，二被告应向侵权人主张权利进行维权；被告商迅提供的光盘中的图片反映二被告住宅旁的四楼公共平台上有垃圾未清扫的事实，原告认可属实，但解释称该平台系商业房产共用平台，不属于住宅业主房产的公摊面积，虽属于原告的物业服务范围，但原告的工作人员每天清扫一次，商迅拍照时是在当天清扫之后第二天清扫之前，两次清扫期间随时有垃圾产生，否认存在物业服务不到位的问题。 上述事实，有原、被告陈述和原、被告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。 本案的争议焦点为：1、原告是否已履行了物业服务职责？2、原告的诉讼请求是否应予支持？ 判决理由和结果 本院认为：首先，关于原告是否已履行了物业服务职责问题。庭审中，二被告认可原告已向该小区业主提供了公共路灯照明、电梯维护、二次供水、生活垃圾清运等公共服务，本院认定原告已按约定履行了物业服务义务。业主公约对业主具有约束力，二被告以原告违反业主公约主张原告未履行物业服务义务的主张，本院不予确认。被告商迅已提供光盘中图片证实二被告住宅外的四楼公共平台上的垃圾原告未及时清扫处理，本院据此认定原告未完全提供约定的物业服务义务，原告在履约过程中也存在一定的违约行为。 关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。二被告系瓮安县锦美时代广场小区的业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》、与瓮安县锦美时代广场业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对原、被告均具有约束力。原告已为被告提供物业服务至今，被告应按照约定的缴费时间，及时履行向原告支付享受原告提供物业服务期间已届履行期限的物业服务费。但原告除已支付2017年2月27日及之前的物业服务费外，尚欠已届履行期限的从2017年2月28日起至2020年4月30日止共计38个月的小区物业服务费用4847.66元（127.57平方米×1元/平方米·月×38个月=4847.66元）、公摊费328.5元合计5176.16元，至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和国务院《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，原告要求被告给付物业服务费用4847.66元、公摊费328.5元合计5176.16元有理，本院予以支持；对二被告提出的不缴纳物业服务费、公摊费的意见，本院不予确认。鉴于原告的物业服务工作因存在二被告住宅旁的公共部分四楼平台上的垃圾清扫不彻底不及时问题，在一定程度上客观地影响了二被告的生活，导致二被告对原告的物业服务工作不满意，构成违约；被告入住后未按时缴纳已届履行期限的原告诉请的该部分物业服务费，亦构成违约；如业主都不按时足额缴纳物业服务费，势必影响原告提供正常、全面、及时的物业服务。综合双方违约情形，本院认定本案中二被告不用向原告承担逾期缴费导致的给付滞纳金、违约金责任。故对原告的滞纳金、违约金请求，本院不予支持，予以驳回；对二被告提出的不缴纳滞纳金、违约金的意见，本院予以采纳。 被告庭审中提出的违章搭建、噪音污染、油烟污染、私设摊点问题，与本案的物业服务合同关系不是同一法律关系，本案中不予审理，被告可要求有关机关处理，有证据可向侵权人或者责任人依法另行主张权利。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、限被告商迅、罗煜枫于本判决生效后三日内一次性向原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司给付2017年2月28日起至2020年4月30日止期间的物业服务费、公摊费五千一百七十六元一角六分； 二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币25元，由被告商迅、罗煜枫负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  朱定勇 二〇二〇年七月一日 书记员  谢玉梅