文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10946号上诉人（原审被告）：南京溧水金榜房地产经纪有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道后巷1号。法定代表人：端礼保，该公司总经理。委托诉讼代理人：端秋红，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋燕，女，1972年9月4日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。上诉人南京溧水金榜房地产经纪有限公司（以下简称金榜公司）因与被上诉人蒋燕合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金榜公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。上诉人曾向被上诉人出具过收条一张，收条载明：今收到蒋燕人民币伍万元整，如珍珠南路77-18号交易不成，此款全额一次性退还。一审法院理解错误，其机械地将载明的钱款认定性质为购房款，但事实上，上诉人并未被授权收取购房款。从文义上理解，此钱款应当是佣金。二、基于事实上的认定错误，一审法院在法律适用上也有不当之处。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。蒋燕辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋燕一审诉讼请求：1.判令金榜公司返还蒋燕人民币43937.56元；2.金榜公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月，蒋燕作为甲方（委托方）与金榜公司作为乙方（受托方）签订《委托代理售房协议》，其中约定：甲方自愿将座落于永阳镇珍珠南路77-18号房屋【不动产权证号：苏（2017）宁溧0008088号，建筑面积76.32平方米，房屋属性为商业】（以下简称涉案房屋）委托给乙方出售；代理期限为60工作日，房屋办理过户手续所需时间不计在此期间内；甲方此房出售净得价为人民币100万元整；实际成交价若高于此约定价格，甲乙双方约定，高出此房价100万元的金额归乙方100%所有，且此金额于甲方收到首付房款时，由甲方一次性结清给乙方；甲方配合乙方谈单及交税等相关事项；等等。双方还就其他权利义务进行了约定。2018年11月15日，蒋燕作为委托人（出售方、甲方）与金榜公司作为受托人（中介方、丙方）、案外人张海兰作为委托方（买受方、乙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，其中约定：甲方将坐落永阳镇珍珠南路77-18号房屋出售给乙方，房屋售价140万元；乙方于本合同签订时付给甲方定金3万元整；乙方在该房屋过户之日，将首付房款（含定金）人民币100万元交给甲方，定金冲抵首付房款；银行按揭房款40万元由银行贷款发放之日向甲方支付，贷款具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在房屋交付前一次性补足；房屋交房保证金人民币1万元整（该房屋过户之日甲方将此款交给丙方，待该房屋交接无误当天，由丙方将此款一次性退还给甲方）；丙方促成甲乙方签订本合同，乙方按该合同房款1.2%计算，具体金额为13900元向丙方支付佣金；此房价款140万元整，该房过户中的契税、增值税、个人所得税相关税费由甲方承担（含不动产权证工本费）；等等。各方还就其他权利义务进行了约定。同日，张海兰向蒋燕支付定金3万元，蒋燕向金榜公司支付合同保证金1万元，金榜公司向蒋燕出具收条一张载明收到该1万元保证金。2018年12月21日，蒋燕以75万元的房屋售价向税务部门申报纳税，并缴纳税款173813.24元。同日，蒋燕与张海兰办理了上述房屋的过户手续，张海兰于当日给付蒋燕购房款45万元。同日，蒋燕给付金榜公司5万元，金榜公司向蒋燕出具收条一张，其中载明：“今收到蒋燕人民币伍万元整（￥50000），如珍珠南路77-18号交易不成，此款全额一次性退还。”2019年1月31日，蒋燕按140万元的售房价向税务部门申报纳税，原缴纳税费单作废收回，蒋燕为出售涉案房屋合计缴纳税费为383937.56元。一审案件审理过程中，金榜公司陈述2019年1月中旬银行按揭贷款到蒋燕账户后就完成了房屋交付，涉案5万元收条的内容系金榜公司出具，内容均由金榜公司书写，但系蒋燕自愿另行支付给金榜公司的，同时系买卖双方协商一致以75万元售房价向税务部门申报纳税，与金榜公司无关，并向一审法院提交蒋燕与张海兰于2018年11月签署的申报说明，其中载明：“经蒋燕与张海兰自行协商，在办理涉案房屋房产贷款、过户手续时，以75万元整的价格向房产局进行申报，但实际支付的所有款项以《房地产买卖中介合同》中约定的为准，若最后房产局评估核准价与双方申报价格存在差异，则最终所缴纳的税费以最后实际发生的为准，双方对上述过程做出承诺，变更过户价格系双方真实意思的表示，与中介方无关。”等。蒋燕陈述对申报说明书的真实性无异议，但从委托代理售房协议来看，蒋燕仅是配合金榜公司谈单及交税等相关事宜，实际上如何缴纳税费关系到金榜公司在委托代理售房协议中获得的利益，只有少缴税的情况下金榜公司才能获得最大利益，该申报说明系金榜公司在房地产买卖中介服务过程中要求买卖双方出具的一份申明，真实的意思系金榜公司的意思。蒋燕于签订合同当日收到张海兰给付的定金3万元，过户当日收到张海兰给付的45万元购房款（其中40万元系转账，另5万元为现金，应金榜公司要求该5万元以多出净得100万元房款之外的钱款当日支付给金榜公司），剩余购房款其于2019年1月2日收到，其中35万元为银行贷款发放，57万元为张海兰转账支付。过户当日蒋燕、金榜公司双方还未最终结算，故由蒋燕暂时交纳了5万元，因为当时交税173813.24元，如果按此数额交税蒋燕还需另行支付超过净得价100万元之外的21万余元。在第一次交税完成后张海兰又向蒋燕要求退还部分购房款，否则向税务部门进行举报，故蒋燕到税务部门重新缴纳了相应的税费，在此时才最终确定了超过净得价100万元之外的数额为16062.44元。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的约定。涉案《委托代理售房协议》系蒋燕、金榜公司真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。关于涉案房屋过户当日蒋燕给付金榜公司的5万元，金榜公司虽辩称该5万元系蒋燕急于过户自愿另行给付的佣金、系涉案《委托代理售房协议》之外的补充约定，而蒋燕陈述系在以75万元的售房价向税务部门申报纳税并缴纳税款173813.24元的情形下暂时先行支付给金榜公司的售房款，一审法院认为，涉案5万元收条系金榜公司向蒋燕出具，内容亦为金榜公司书写，该收条上并未明确载明有该5万元系蒋燕自愿另行给付金榜公司的佣金等相应内容，涉案《房地产买卖中介合同》中亦未明确约定蒋燕需给付金榜公司佣金，且金榜公司亦未向一审法院提交其他客观充分的证据证明其与蒋燕就另行给付佣金达成过补充协议等，应承担举证不能的不利法律后果，故金榜公司关于涉案5万元系蒋燕自愿另行给付的佣金的抗辩主张一审法院依法不予采纳。关于涉案1万元保证金，依据《房地产买卖中介合同》的约定，涉案房屋现已交接无误，金榜公司应将1万元保证金返还给蒋燕。综上，涉案房屋出售价为140万元，扣除已缴纳税费383937.56元，净得价为1016062.44元，依据《委托代理售房协议》的约定，扣除蒋燕净得100万元，蒋燕需给付金榜公司16062.44元，而金榜公司现持有蒋燕的款项合计6万元，故金榜公司尚应返还蒋燕人民币43937.56元（60000元-16062.44元），蒋燕诉请合法有据，一审法院依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：金榜公司应于判决生效之日起七日内支付蒋燕人民币43937.56元。一审案件受理费减半收取449元，由金榜公司负担。二审中，金榜公司对一审法院查明的事实提出异议，其认为一审法院关于“实际上如何缴纳税费关系到被告在委托代理售房协议中获得的利益”表述有误，事实上蒋燕已经通过她的行为表示其已经终止了委托代理协议，因此如何缴纳税费并不会影响到金榜公司的利益。对此，蒋燕表示，其从未表示过要终止该委托代理协议，其愿意按照该协议的内容向金榜公司支付相应的款项。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，双方均无新证据提交。本院认为，金榜公司作为利用其自身掌握的房源信息及相关专业知识向委托人提供居间服务并从中获取利益的专业机构，其在提供中介服务时，自应当遵守相关行业规范，并加以相当的注意。相较于普通的中介服务的接受者，对其的要求应当更为严格。在整个二手房买卖的过程中，涉及到的金钱款项既有房款、税款又有佣金、保证金，种类繁多，容易引发纠纷。中介公司应当以正式的书面形式明确各类钱款的性质、数额及支付时间等。现金榜公司主张其向蒋燕收取的5万元的性质系佣金，但其并不能提供直接的证据表明其与蒋燕曾就支付5万元佣金事项达成过合意。金榜公司主张其向蒋燕出具的5万元收条可证明该款项系佣金，但该收条并未明确注明该笔款项的性质，仅凭该收条无法认定该5万元即为佣金。故对于金榜公司的该项上诉理由，本院不予采信。金榜公司主张蒋燕于案涉房屋过户当天的行为已经表明蒋燕不愿意按协议内容履行案涉协议，该协议已经终止。但蒋燕在二审庭审中明确表示愿意履行该协议，故该协议并未终止，双方当事人应当按照协议的内容履行各自的义务。按照协议约定，蒋燕此房出售净得价为人民币100万元整；实际成交价若高于此约定价格，高出此房价100万元的金额归金榜公司100%所有。现案涉房屋出售价为140万元，扣除已缴纳税费383937.56元，净得价为1016062.44元，按照协议约定，扣除蒋燕净得100万元，蒋燕需给付金榜公司16062.44元。除5万元外，蒋燕已支付金榜公司保证金1万元，故一审法院判决要求金榜公司返还蒋燕43937.56元，并无不当，本院予以维持。综上，金榜公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由上诉人南京溧水金榜房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年七月二十八日法官助理李玲玲书记员郭旭冬