山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2323号上诉人（原审原告）：董军，男，1963年11月19日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：李昺姝，山东正大至诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹平市临池镇大临池村村民委员会，住所地:邹平市临池镇大临池村。法定代表人:秦建博，村委会主任。被上诉人（原审被告）：王万英，女，1944年9月10日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：董梅，女，1972年1月14日出生，汉族，系王万英之女，住邹平市。委托诉讼代理人：董文，男，1969年1月13日出生，汉族，系王万英之子，住济南市章丘区。上诉人董军因与被上诉人邹平市临池镇大临池村村民委员会（以下简称大临池村村委会）、王万英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董军上诉请求：1.撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初951号民事判决书；2.依法改判支持上诉人的一审：作出错误的事实认定，侵害了上诉人的合法权益。一审法院事实认定上的错误有以下几点：1.一审判决认为，证人耿某、王某出具了书面证人证言，证明四间西屋是由王万英建造，法院以董军年仅21岁无能力建造四间西屋，便认定1984年四间西屋是由被告王万英所建造。首先在庭审中，董军对该问题作出说明，董军18岁便在建筑队干活，且学的就是建筑学，庭审中王万英、董军均认可董永仪病重，在这种情况下董军父亲董永仪是不可能建造房子的，单靠王万英一人房子也无法建造。其次，王万英找的两个证人仅仅是出具了两份内容、格式均无差异的证人证言，一审法院将未出庭作证的证人证言作为证据，这是严重的错误。2.2000年董军对四间西屋进行了修缮，一审中证人杨某录证实董军找到他对四间西屋进行修缮。当时王万英及其女儿董梅在西屋居住，如果四间西屋是王万英的为什么她不找人，而由董军去找人修缮。3.一审中董军主张三间南屋由自己修建，庭审中对证人当庭询问，魏桂花证实南屋的前墙由董军夫妻二人垒起，自己给上的屋顶的瓦。一审法院对经过庭审质证的证人证言不予采信，却采信未出庭作证的证人证言，这是不公平的。4.一审法院采信被告村委会法定代表人的陈述，三间南屋不属于置换的住房。根据两被上诉人签订的《楼房置换协议》，董军所修建的三间南屋符合置换条件，为何不能置换。5.董军一审中出具了宅基地证，法院认可宅基地的基本原则“一户一宅”，“户”是指家庭成员的集合，董军分户是在1985年，取得宅基地证是在1995年，一户的成员也并不包括被告王万英。6.《楼房置换协议》是本案中最为关键的证据，协议明确写明：一、拆迁置换实行一宅换一户（一户建筑面积约为125平方米）的原则：1、以宅基地上现有房屋三间以上（含三间，房屋未倒塌）为一宅。首先“一宅换一户”一宅就是指的宅基地；其次“以宅基地上现有房屋三间以上”，表明并不是单纯以房屋去置换楼房，是以宅基地上的房屋；再次董军的三间南屋根据该楼房置换协议也符合置换条件；最后即使在无法判定地上附着物是董军所修建，根据《楼房置换协议》第一条第三款，若宅基地上无任何建筑物，需向村委会缴纳六万元可视为一宅，那也该询问董军的意见缴纳六万元。村委会在没有调查清楚事实的基础上，在没有告知董军的情况下，私自与他人就董军的宅基地及地上附着物签订协议并拆除，这不仅是民事上的责任，严重的就是违法犯罪。二、一审法院适用法律错误。一审法院在没有调查清楚事实的基础上，对于地上附着物进行了划分，对于宅基地上的建筑，董军进行了举证，一审法院不但不采信，反而在王万英没有提供证据的情况下就对财产进行了划分，这超出了董军的诉讼请求。综上，根据《楼房置换协议》“一宅换一户”原则，宅基地证权利人是董军。对于宅基地上附着物，一审中董军也提供了相应证据是董军所修建，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。被上诉人村委会辩称：上诉人董军的上诉内容不属实，南屋不是房屋，只是放杂物的棚子，不属于置换的范围。关于宅基地问题村委会找自然资源局和规划局咨询过，宅基地虽然写的是董军的名字，他只是家庭成员代表，家庭其他成员跟他享有同等权利。被上诉人王万英辩称：1.董军说18岁就开始干活，且学的是建筑学，不属实，董军生于1963年11月19日，在临池八中毕业又在南北寺、长山高中各复读一年，念完书就20岁了。2.董军父亲董永仪干过建筑队，当过包工头，当时家境在村里首屈一指。1983年，王万英与董永仪就备好两间房子的材料，因董军父亲董永仪患病，家里缺房，就由耿某带建筑队先盖好老宅内的四间西屋，让董军父亲先居住，然后再建，后因各种原因未能建好。3.1984年盖西屋时董军未满21周岁，毕业后董军跟他小舅学木工，董军怎么在一年时间里，自己有能力能盖起房屋。4.董军说四间西屋是他找人修缮的不属实。是我与女儿在居住期间备好料，我们去找的杨某录，第二天屋顶倒换的瓦，工钱也是我付的，每间60元，应付240元，实付220元。5.董军说南屋是他建的，不是事实。该屋是我与董军父亲董永仪于1978年在老宅内翻建，董军只是修缮了屋顶，换的瓦还是董文在家时买的。证人丁某、魏某划在一审中当庭陈述董军只是帮忙修的屋顶。6.董军在录音上明确说宅基地证当时因只有他在老宅内居住，村委会阴差阳错登记在他的名下，说房子不是他建的，是老辈所建。综上所述，252号宅基地上的房子不是董军所建，董军说房子都是他建造是谎言。董军向一审法院起诉请求：1.确认二被告于2019年3月13日签订的《楼房置换协议》无效；2.要求委会根据二被告签订的《楼房置换协议》内容与董军重新签订楼房置换协议，在第二次庭审中原告董军变更该项诉讼请求为要求确认原告董军系诉争宅基地签订楼房置换协议的唯一权利人。一审法院认定事实如下：王万英系邹平市临池镇大临池村村民，其与第一任丈夫董永仪共生育二子一女，长子董军、次子董文、女儿董梅，董永仪于1984年去世。董永仪在世时，其祖辈在宅基地上建有住宅一处，四间北屋由董永仪一家人居住使用，另外三间北屋及三间西屋由董永仪的嫂子和两侄女居住使用。董永仪的嫂子与董永仪、王万英商量待其去世时由侄子董文为其送终，三间北屋及三间西屋及宅基地就归董永仪、王万英所有，但在1978年董永仪的二侄女女婿就把三间西屋和三间北屋拆除了。董永仪的嫂子于1980年去世，由侄子董文为其顶灵摔瓦送至入土为安。董永仪生前曾在为董军审批了一处新宅基地准备用于建新房，但后来并未建起新房。1984年，董永仪病重之际，由其姨父耿某帮助其夫妻二人在拆除其嫂子原有的三间西屋的废墟基础上新建了四间西屋作为家中主房，后董永仪于当年去世。在建设西屋前，涉案住宅中原有的北屋系董永仪的祖辈遗留下来，董永仪、王万英还依托其邻居房屋的后墙，在该住宅的院落中又垒了一面前墙，搭建了三间斜顶的小南屋。董永仪去世前，并未就该处住宅的继承问题立下遗嘱，王万英、董军、董文、董梅也未就该涉案住宅的继承问题进行过处理。王万英于1987年改嫁至邹平市，但户口仍留在并未迁出，后于1997年搬回涉案住宅中居住直至房屋被拆迁。董军于1985年结婚后一家人在四间西屋的南边两间居住，董文一家人在四间西屋的北边两间居住，董梅在北屋中居住。董文一家人后于1989年离开涉案住宅到济南市章丘区居住生活至今，但其户口一直留在。董梅于1991年结婚后离开涉案住宅，后于2011年才将户口从迁出。董文离开涉案住宅后，董军在未告知董文的情况下，将四间西屋的南边两间与北边两间打通，一起居住使用。1992年进行宅基地确认时，将涉案房屋所在的宅基地登记在董军的名下，邹平市（原邹平县）人民政府于1995年向董军颁发了邹集建（1995）字第0631252号《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为董军，地号为0631252，用途为宅基用地。王万英于1997年从搬回到宅基地上的房屋中居住，为便于帮助董梅照顾孩子，也让董梅一家人搬到该住宅中居住，董军一家人从四间西屋中搬出在本村山上建养殖场时一并建设了房屋居住。2000年，涉案住宅中的四间西屋因房顶漏雨，由杨某录对破损处的苇箔进行了修补、屋顶重新铺上灰，并将原先的房瓦揭下后重新铺设了一遍。2019年，进行旧村改造，委会与王万英于2019年3月13日签订了《楼房置换协议》，协议第一条的内容为：拆迁置换实行一宅换一户（一户建筑面积为125±1平方米）的原则：1.以宅基地上现有房屋三间以上（含三间，房屋未倒塌）为一宅；2.若宅基地上房屋不满三间，须交纳三万元后可视为一宅；3.若宅基地上无任何建筑物，需向村委会交纳六万元可视为一宅；4.依据第三条约定，无正当理由拒不交纳购房款的，视为自动放弃购房，村委会将依法收回其宅基地；5.宅基地以外的任何建筑物及其他违章建筑均不在置换范围之内；6.多户一宅的住房，须有房屋共有人共同签定该协议。2019年8月21日，委会根据《楼房置换协议》拆除了252号宅基地上的房屋。董军以被拆除的房屋和宅基地属其所有，故拆迁置换的楼房应归其所有为由，与王万英产生纠纷，经委会从中协调，双方未达成一致意见。2020年3月17日，董军诉至一审法院，要求判决：1.确认二被告于2019年3月13日签订的《楼房置换协议》无效；2.要求要求确认董军系诉争宅基地签订楼房置换协议的唯一权利人。一审法院认为，当事人对自己所主张的事实负有举证责任。董军与王万英在庭审中均认可涉案的四间西屋是1984年建造，且是由证人耿某帮忙盖起来的，但证人耿某出具的书面证言证明系董永仪、王万英夫妇让其帮助盖房，另外证人王某、委会亦证明四间西屋系董永仪、王万英所建，而建房时董军年仅21周岁，其无证据证明凭其个人的收入有能力建造起四间西屋，因此涉案的四间西屋应认定为董永仪、王万英的夫妻共同财产，而非属于董军所有。涉案的四间西屋虽然在2000年修缮过房顶，但此时在此居住的是王万英及董梅一家人，董军一家人已经搬出居住，董军无充分的证据证明系其出资对房顶进行修缮，证人杨某录也称记不清是谁支付给他维修费，而且当时仅是对破损处的苇箔进行了修补、重新铺上灰，并将原有的瓦重新铺设了一遍，并非像董军所说的四间西屋在2000年重新修建。董军辩称原有的南屋已经倒塌，系其重新翻建，王万英则称南屋的前墙并未倒塌，只承认董军更换过屋顶的瓦，而证人丁某与魏桂花亦只是证明曾帮董军换过屋顶的瓦，并未证明其亲眼看见董军重新垒起了南屋的前墙，退一步讲，即使南屋的前墙确系董军重新修建，因该三间南屋仅是依托其邻居的后墙所建的三间斜顶的房屋，委会当庭说明根据该村的楼房置换政策，董军所提及的三间南屋并不属于可以参与置换新楼房的住房，该村是以与涉案四间西屋一样的住房来换取新楼房，因此即使该三间小南屋确系董军重新修建，也不能参与置换新楼房。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”集体土地建设用地使用权一般是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”一户一宅是宅基地管理的基本原则，“户”是家庭成员的集合体，一户中最基本的家庭成员往往有夫妻、父母、子女甚至还有其他人员，一人一户是极少见的特殊情况，《集体土地建设用地使用证》登记的权利人往往是一户中的代表人，一般是这个户或家庭中的家长，而非表示登记的权利人独自有权使用该处宅基地。《集体土地建设用地使用证》是当前我国农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，但是该证书仅是代表集体经济组织成员对集体所有的土地的使用权，而不是宅基地上的房屋的所有权。通常而言，集体组织组织的成员审批了《集体土地建设用地使用证》后开始建房，此时集体土地建设用地使用权人与房屋的所有权人是一致的，但是也有例外，现实生活中亦存在集体土地建设用地使用权人与房屋所有权人不完全一致甚至不一致的情形，集体土地建设用地使用权人可能是房屋的最早建造人之一，但农民之间可以因买卖房屋、父母赠送、继承、祖父母逝世将房屋留给孙子女、子女结婚后分家另立户等等原因，形成原集体土地建设用地使用权人与新的房屋所有权人不同的情况。原被告均承认四间西屋被拆之前在252号宅基地上原有的七间北屋及三间西屋系其祖辈所建并留下来的，宅基地也是自祖辈开始使用并传下来的，这说明252号宅基地的集体土地建设用地使用权并非自始登记在董军的名下，而只是在1995年之前进行宅基地确权登记时，因当时董永仪及其嫂子已经去世，王万英于1987年改嫁后居住在，董文一家人于1989年离开到济南市章丘区居住生活，董梅于1991年结婚后离开，此时只有董军在居住，涉案房屋的集体土地建设用地使用权因此登记在董军的名下，但在进行登记时，王万英、董文、董梅的户口并未迁出，仍然在。涉案的宅基地即使登记在董军的名下，也不代表涉案宅基地上的四间西屋就当然地成为董军所有的财产。董军称“1992年进行宅基地确权前进行调查时，其曾向王万英询问过宅基地登记事宜，王万英说房屋就是董军的并同意将宅基地登记在董军的名下”，王万英对此予以否认，因董军无证据证明自己的这一主张，一审法院不予采信。两被告签订的《楼房置换协议》中载明“1.以宅基地上现有房屋三间以上（含三间，房屋未倒塌）为一宅；2.若宅基地上房屋不满三间，须交纳三万元后可视为一宅；3.若宅基地上无任何建筑物，需向村委会交纳六万元可视为一宅。”从上述内容可以看出协议中所谓的“一宅”是指住宅而非宅基地，委会是用各户村民家中宅基地上的房屋来换取新楼房，而非董军所称是以宅基地来换取新楼房，董军辩称因宅基地登记在他的名下，因此所换取的新楼房应归其所有的辩解理由不成立，一审法院不予支持。被拆除的宅基地上的房屋原系董永仪、王万英的夫妻共同财产，在董永仪于1984年去世时，因其生前未立下遗嘱，此时法定继承开始，该房屋二分之一的份额属于王万英的财产，另外二分之一的份额作为董永仪的遗产，因董军、王万英、董文、董梅均未表示放弃继承，因此由上述四人依法定继承原则进行继承，各享有四分之一的份额，故被拆的四间西屋属于王万英、董军、董文、董梅按份共有，王万英享有八分之五的份额，董军、董文、董梅各享有八分之一的份额。董军、董梅作为被拆除的涉案四间西屋的按份共有人，于2020年5月7日向一审法院提交了《追认书》，同意王万英与委会所签订的《楼房置换协议》的内容，王万英在签订协议时虽没有代理权，但因董文、董梅事后进行了追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，王万英代表董文、董梅签字的行为有效。王万英虽然既无董军的授权也不构成表见代理，但其作为一名普通的农民，缺乏法律意识，并不知道在董永仪去世后，董军、董文、董梅均已经依照法律规定对四间西屋中属于董永仪的财产部分继承了一定的份额，而是以一般农民群众的观念认为董永仪去世后该房屋就归自己所有，因此其有权以个人名义与委会签订《楼房置换协议》，委会作为基层群众性自治组织，其村干部也不可能具备专业的法律知识，其认为王万英作为涉案房屋的权利人和一家之长有权利与村委会签订《楼房置换协议》，两被告签订《楼房置换协议》的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项所规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，亦不存在其他法定无效的情形，因此对于董军要求判决两被告签订的《楼房置换协议》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王万英、董文、董梅均认可与委会所签订的《楼房置换协议》，而王万英、董文、董梅对于被拆除的四间西屋享有的按份份额超过了三分之二，因此处分该按份共有的不动产的行为有效。王万英先单独与委会签订《楼房置换协议》，后董文、董梅进行追认的行为，并不因此使董军在拆旧房换新房的置换行为中所享有的利益丧失，董军作为董永仪的继承人，可就用涉案四间西屋置换的新楼房中其本人所享有的财产份额另行主张财产利益。董军要求判决确认其系诉争宅基地签订楼房置换协议的唯一权利人的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、第六十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款之规定，判决如下：驳回原告董军的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告董军负担。本院二审期间，董军提交登记表两份，证明上诉人早在1995年之前已经与王万英分户，董军与王万英之间不存在家庭成员代表的事情。村委会质证认为，对证据真实性没有异议，这是董军与王万英之间的家庭事务。王万英质证认为，对证据真实性没有异议，分户与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，董军认可涉案252号宅基地以及其上原有的七间北屋及三间西屋系其祖辈传下来的。1992年进行宅基地确认时，因只有董军居住在涉案252号宅基地上的房屋，故将252号宅基地登记在董军的名下，但从查明的事实来看，252号宅基地的集体土地建设用地使用权及坐落在宅基地上的房屋所有权应归董军的父母董永仪和王万英享有而非董军。用于置换新楼房的四间西屋双方均认可是在1984年建成，董军一审庭审中认可四间西屋是由耿某建造，结合耿某证实是受董永仪、王万英夫妇委托其建造以及王万英的邻居王某亦证实四间西屋是王万英与董永仪建造，应认定四间西屋是由王万英与董永仪建造。董军主张案涉房屋是其所建，但未提交有效证据证明，其主张不能成立。王万英作为房屋的所有人，与村委会签订《楼房置换协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，协议不存在无效的情形。因董永仪已去世，对于涉案房屋属于董永仪的遗产部分，董军作为董永仪的继承人之一，可就涉案四间西屋置换的新楼房中其所享有的财产份额另行主张权利。一审判决驳回董军主张确认王万英与邹平市临池镇大临池村村民委员会签订的《楼房置换协议》无效，其系诉争宅基地签订楼房置换协议的唯一权利人的诉讼请求并无不当。综上，上诉人董军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董军负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年七月二十八日法官助理李阳书记员高秀娟