新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终910号 上诉人（原审被告）：喀什大新实业有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区喀什市。法定代表人：王桂珍，该公司经理。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王卫东，男，汉族，陕西省乾县人，个体户，现住喀什市。原审被告：新疆德润房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区喀什市。法定代表人：范小林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人王卫东、上诉人喀什大新实业有限公司（以下简称大新公司）因与原审被告新疆德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王卫东，上诉人大新公司的委托诉讼代理人马静，原审被告德润公司的委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王卫东上诉请求：1.一审法院对于违约金的计算方式不合理，请求二审法院维持一审判决第一项、第二项，依法改判第三项判令在判决第二项的基层上补判违约金23232.2元。2.一、二审诉讼费由上诉人大新公司承担。事实与理由：在一审庭审过程中上诉人对商铺租金及违约金计算方式作出详细说明，但一审法院在判决中还是认为王卫东的计算方式有误，上诉人认为一审法院对违约金的计算方式和认定并不合理，一审法院应当计算2017年至2020年四年的违约金，但是一审法院将违约金计算到2020年3月，上诉人不能接受。按照上诉人王卫东与上诉人大新公司签订的《商铺租赁代营合同》第五条第二项：第二年的租金乙方应在第二年的元月1日起的30日内一次性支付给甲方，即人民币伍万壹仟陆佰贰拾玖元，以此类推，一年一付。上诉人大新公司应当在2020年1月30日之前支付2020年的商铺租金，但上诉人大新公司未支付，因此承担当年租金30%的违约金，虽然上诉人王卫东一审主张的商铺租金计算到2020年3月，但违约金要计算2020年整个一年的，因此上诉人认为一审法院的计算方式并不合理。请求二审法院予以纠正。综上所述，原审法院计算违约金的方式不合理，请求二审法院进一步查明事实，依法判决，支持上诉人王卫东的诉请。大新公司辩称：上诉人王卫东的上诉请求和上诉理由不能成立，上诉人大新公司在2017年10月至2020年3月期间没有实际占有使用经营涉案商铺，双方签订的租赁代营合同期限已届满，上诉人大新公司不应当向上诉人王卫东支付租金及违约金，请求驳回上诉人的上诉，支持上诉人大新公司的诉讼请求。德润公司述称：我方同意上诉人大新公司的答辩意见。大新公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审法院作出的判决，不服判决金额为167794.3元；2.本案一、二审诉讼费由上诉人王卫东承担。事实与理由：一审法院判决的上诉人大新公司继续使用涉案房屋的事实错误。上诉人大新公司与上诉人王卫东之间签订了书面的《商铺租赁代营合同》，但是合同期限届满后，是上诉人王卫东不取回房屋自行经营导致涉案租赁房屋在合同期限届满后一直空置，上诉人大新公司并未继续承租和实际出租，要求上诉人大新公司承担《商铺租赁代营合同》届满后的租金和违约金有违公平原则。上诉人王卫东在一审中并未举证证明实际损失，上诉人与被上诉人约定的违约金明显高于给被上诉人造成的实际损失。因此，一审法院判令上诉人承担合同约定的高额违约金不符合《合同法》第一百一十四条规定。综上所述，请求二审法院依法查明本案事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。王卫东辩称：1.我方对上诉人大新公司的上诉请求不予认可，因为上诉请求与事实不符，于法无据，因此请求法院依法驳回上诉请求。2.一审判决从总体上看认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，具体来说一审判决第一项和第二项判决内容都是正确的，王卫东予以认可，请求二审法院的对一审判决的第一项第二项内容维持原判。3.一审法院判决也存在瑕疵，王卫东对一审判决第三项内容不予认可，因为王卫东在一审中提出增加诉讼请求，追加2017年1月至9月的违约金11616.1元和2020年4月至12月的违约金11616.1元共计23232.2元，一审判决对追加的部分不予支持，对王卫东计算有误对追加的部分不予认可，王卫东对此提出异议，不予认可。4.按照与大新公司签订的《商铺租赁代营合同》第五条第二款第二项规定。5.上诉人的事实与理由错误，于法无据，王卫东认为上诉人大新公司与上诉人王卫东之间签订的《商铺租赁代营合同》为双方真实意思的表达，合法有效，应受法律保护，并已实际履行从合同一直在实际履行上诉人大新实业从未将租赁商铺交还给王卫东，而是一直在实际租赁该商铺至今，该商铺租赁代营合同一直处在合同实际履行当中，上诉人大新公司未按合同约定向上诉人王卫东支付租金，构成违约，应当承担违约责任，应当向王卫东支付租金和违约金，综上请求二审法院驳回上诉人大新实业的上诉请求，维持一审判决的第一项、第二项，请求支持王伟东的上诉请求。德润公司陈述：认可上诉人大新实业的上诉意见。王卫东向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2017年10月至2020年3月商铺租金129072.51元；2、判令被告支付原告2017年10月至2020年3月违约金共计61954元，以上两项合计191026.51元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月11日原告从被告德润公司购买喀什市草湖国际商贸城一层49号商铺，并与被告签订《商铺租赁代营合同》，约定，原告的商铺交给被告大新公司经营。因被告截止目前未向原告支付租赁费，原告只有再次诉至法院，请求依法判令被告支付2017年10月至2020年3月商铺租金及违约金191026.51元。一审法院认定事实：2011年12月11日，原告与被告德润公司签订商品房预售合同，约定原告从被告德润公司购买位于喀什市××路商铺。2012年4月19日，被告喀什大新投资管理有限公司登记成立（该公司于2014年11月14日变更登记为喀什大新实业有限公司，即本案被告大新公司），负责经营管理喀什大新百货商场。随后原告与被告大新公司签订商铺租赁代营合同，约定原告将从被告德润公司处购买的商铺返租给大新公司经营，租期三年，自2012年1月1日起计算租期，每年租金按总房款的8%支付，即每年51629元。第一年的租金直接折抵原告应付的房款。第二年起每年的租金应在当年1月30日前一次性支付。在返租期内，原告同意委托被告大新公司或其组建的商业管理公司招商及运营管理商铺，不得干涉公司的经营管理。不论被告大新公司的使用是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告大新公司收取租金。被告大新公司逾期30日支付租金或不足额支付租金，按应付租金的30%支付违约金。合同日期倒签至2011年12月11日。租赁代营合同签订后，原告将商铺交付被告大新公司经营管理。大新公司给原告支付了2012年至2014年度租金。租期届满，大新公司仍在继续经营使用商铺。2017年原告因被告未支付租金，诉至法院，本院于2017年9月13日作出（2017）新3101民初1474号民事判决书，判决被告大新实业向原告支付2015年至2017年1-9的租金141976元，支付2015年至2016年违约金30977.04元。现原告以被告拖欠2017年10月至2020年3月商铺租金为由，再次诉至法院。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告新疆德润房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》、原告与被告大新公司签订的《商铺租赁代营合同》均系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。在商铺租赁代营合同约定的履行期限届满后，被告大新公司未归还商铺，原告也并未提出异议，故双方签订的《商铺租赁代营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。由于大新公司在续租期间，未向原告支付租金，故大新公司应承担向原告支付2017年10月至2020年3月的商铺租金的民事责任。由于被告大新公司违反合同约定，拖延支付租金，其行为已构成违约，而双方在合同中关于违约金的约定未违反法律规定，故原告要求被告大新公司支付2017年10月至2020年3月违约金的请求，符合双方约定，但原告对租金和违约金的计算有误，本院予以纠正，由被告大新公司支付原告2017年10月至2020年3月租金129072.5元、违约金38718.8元。因合同具有相对性，被告德润公司并非《商铺租赁代营合同》的相对方，故被告德润公司不应承担向原告支付租金及违约金的民事责任。原告要求被告德润公司支付2017年10月至2020年3月租金及违约金利息的请求，于法无据，本院不予支持。被告大新公司的辩解理由，不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:1.被告喀什大新实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王卫东支付2017年10月至2020年3月的租金129072.5元;2.被告喀什大新实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王卫东支付2017年10月至2020年3月的违约金38721.8元；3.驳回原告王卫东的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人大新公司提交新证据：2020年5月22日喀什润新物业服务有限公司出具的证明一份（提交复印件，原件在本院审理的系列案件李红莉的案件卷宗里），证明：涉案商铺系由该公司负责物业管理，涉案房屋所在的《喀什草湖国际商贸城》自2015年1月以后未经营至今，并补充说明，联合网吧以及德胜眼镜店的经营情况，联合网吧租赁的商铺有800多平方米属于德润房产所有的商铺，德胜眼镜店的商铺时拆迁安置房四十一团的商铺，整体草湖国际商贸城的面积4万多平方米，不含负1层和负2层，目前经营的商铺也不到2千平方米，因而草湖国际商贸城整栋楼是关闭停业的，该事实是客观事实，可以调查核实，上诉人王卫东陈述的大新实业至今使用涉案商铺不属实，大新实业也未从涉案商铺中有任何的收益，整栋楼经营的水电客观事实也可进行调查，因而一审认定的实际占有使用的事实均不予事实；经质证，上诉人王卫东对该份证据的真实性认可，对证明问题不认可，并补充说明，商铺确实在出租，草湖国际商贸城与德润公司是两个概念，涉案商铺是一个整体，对方主张已经出租的部分是属于德润房地产和四十一团的事实我不认可，涉案草湖国际商贸城是我们业主的；经质证，原审被告德润公司同意上诉人的意见，对该组证据三性及证明的问题都认可，并补充说明，涉案草湖国际商贸城在2014年经营大新百货后经营不利然后倒闭，2015年之后一直都是停业，在2015年后确实由其他公司除大新实业以外的商业管理公司意图承租草湖国际商贸城，但是因为业主不同意、市场原因等造成招商不能，所以草湖国际商贸城至2019年底未经营，在2020年草湖国际商贸城由喀什长硕商业管理有限公司进行租赁经营，有长硕公司与业主签订了租赁合同，草湖国际商贸城与德润公司销售的是两层半，有一层拆迁补偿的，还有一层半德润房地产所有未销售，德润房地产抵押到喀什农商银行进行了商业贷款。本院对该证据的真实性、合法性，关联性均予认可，根据商铺租赁代营合同约定，上诉人对涉案商铺进行统一经营管理，经营风险由上诉人承担，上诉人是否使用不影响支付租金和违约金。本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院对一审认定的法律事实予以确认。本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：大新公司向王卫东支付租金及违约金应当如何计算。大新公司与王卫东之间签订的租赁代营合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于2017年10月至2020年3月的租金及违约金原审法院根据租赁代营合同的约定判令大新公司支付2017年10月至2020年3月的租金及违约金符合法律规定，本院予以支持；关于在商铺租赁代营合同约定的履行期限届满后，是否应当支付租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。涉案商铺停止营业至今，大新公司在明知租赁代营合同到期后，其作为该商铺的管理经营者，合同到期后，大新公司未返还商铺，应视为原合同继续有效，可以认定大新公司是涉案商铺的实际控制人。从当事人签订的商铺租赁代营合同的整个内容上看，被上诉人把涉案商铺永久性交由上诉人统一经营管理，合同到期后大新公司也未返还商铺，因此本院对于上诉人主张该合同2014年12月30日自动解除的主张不予采信，故双方签订的商铺租赁代营合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审认定大新公司向王卫东支付2017年10月至2020年3月的租金符合法律规定，本院予以支持。大新公司违反合同约定,拖延支付租金,已经构成违约,应承担违约责任。对于租金如何计算的问题，按照合同约定每年的租金51629元，被上诉人王卫东起诉要求上诉人大新实业支付2017年10月至2020年3月的租金，故应付的租金为129072.5元（51629元÷12个月×30个月），对于违约金如何计算的问题，一审法院按照双方签订的合同约定的违约金计算方式及本案中上诉人欠付租金的数额认定上诉人向被上诉人支付违约金38718.8元（129072.5元×30%）是妥当的，上诉人王卫东主张一审法院对违约金计算错误，请求原审判决的违约金的基础再让上诉人大新公司向上诉人王卫东支付违约金23232.2元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王卫东和上诉人大新公司的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4035.89元，由上诉人王卫东负担380.80元（王卫东预交了380.80院），由上诉人喀什大新实业有限公司负担3655.89元（大新公司预交了3655.89元）。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   阿布力 孜 · 祖农审  判  员   胡   美    媛二 ○ 二 ○ 年 七 月 二 十 日书  记  员   阿依故丽·阿布都艾尼