河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初738号原告（反诉被告）：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路28号院D2号楼6层6001号。法定代表人：王水夫，总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾效辉，男，1986年7月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：聂朝辉，郑州市上街区峡窝法律服务所法律工作者。原告德鸿置业有限公司（以下简称德鸿公司）（反诉被告）诉被告贾效辉（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德鸿公司的委托诉讼代理人郭水林，被告贾效辉及其委托诉讼代理人聂朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鸿置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方于2017年2月25日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.本案的案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年2月25日，原告与被告就买卖原告开发的位于上街区××东路××院××层××号商品房事宜协商签订了《商品房买卖合同》。合同约定房款总计为912767元，被告采取首付款＋按揭贷款的方式支付房款，贷款金额为45万元。商品房买卖合同签订后，被告按照合同约定向原告提交了办理商业贷款的相关资料，原告将被告的贷款资料提交中国银行股份有限公司上街分行进行审查贷款，贷款银行称被告名下负债大不予批准贷款。2019年5月20日，原告将贷款银行未批准贷款的情况及要求被告支付现款45万元的事项向被告签发了《通知函》。被告收到通知函未能付清45万元房款。2019年11月14日，原告向被告发出《办理解除合同遗留事务通知书》，写明1.贵我双方于2017年2月25日签订的《商品房买卖合同》自本通知到达您时解除；2.请你自收到本通知之日起十日内，持相关购房手续亲自来我公司办理相关遗留手续。否则，视为您自愿放弃有关权利，我公司将不再给您办理。被告收到该通知书后至今未到原告处办理相关手续。被告贾效辉（口头）辩称，原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》，当时约定的是银行贷款，因被告征信出现问题贷款未能及时到位，属于情势变更，对于解除合同一事原、被告双方协商多次，原告拒绝退还被告所付的房屋首付款，故双方未达成一致协议。本诉中被告提出反诉请求法庭解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并返还被告支付的首付款504926元。反诉原告贾效辉向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还商铺首付款462767元、契税维修金等款项42159元，共计504926元；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月25日反诉原告贾效辉与反诉被告德鸿公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告以按揭贷款的方式购买反诉被告开发的位于上街区××东路××院××层××号商铺。在反诉原告支付了首付款及相应的契税、维修基金等费用后，反诉被告于2017年3月3日向反诉原告贾效辉出具了商铺首付款462767元的发票。后反诉原告因名下负债过多导致银行不予批准贷款，致使《商品房买卖合同》无法继续履行。反诉原告多次向反诉被告请求解除《商品房买卖合同》并返还反诉原告已经支付的首付款、契税、维修基金等款项共计504626元，但反诉被告却将反诉原告诉至法院，请求确认合同已解除并拒绝返还反诉原告已经支付的款项。反诉被告德鸿公司辩称，1.反诉被告已经在本诉提出与反诉原告之间的《商品房买卖合同》，反诉原告对此不能再行提出反诉；2.反诉原告并非向反诉被告支付购房首付款、契税、维修基金等款项，反诉被告仅仅是收到反诉原告购房定金48543元，所以反诉原告的该项反诉请求不能成立。经审理查明，2017年2月19日，白强健作为买受人，德鸿置业有限公司作为出卖人，双方签订《德鸿·现代城商品房认购协议书》，主要约定白强健认购德鸿公司开发的位于上街区××与××处××北××15户房屋，暂测建筑面积58.68㎡，总价为912767元。立约定金2万元整。同日，白强健向德鸿公司支付定金4万元。2017年2月24日，原业主白强健申请更名为现业主贾效辉。德鸿公司向贾效辉出具了《收据》载明：贾效辉于2017年2月24日向德鸿公司支付D-15号房屋定金48543元。2017年2月25日，贾效辉与德鸿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003180456），主要约定，2017年2月25日贾效辉应支付首付款462767元，剩余的45万元应当通过商业贷款方式支付。合同附件五第三条规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。2019年5月20日，德鸿公司向贾效辉邮寄送达了《通知函》，因贾效辉未能通过银行贷款审批，要求贾效辉在收到该通知之起十日内到德鸿现代城营销中心以全款方式支付该房屋剩余房款45万元。2019年11月14日，德鸿公司向贾效辉邮寄送达《办理解除合同遗留事务通知书》载明：由于贾效辉未能获得银行贷款申请，亦未能按照全款付清购房款45万元，依据《商品房买卖合同》附件五第5条第（3）款的规定，“视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。”通知如下：1.双方于2017年2月25日签订的《商品房买卖合同》自本通知到达您时解除；2.请你自收到本通知之日起十日内，持相关购房手续来我公司办理相关遗留手续，否则，视为您自愿放弃有关权利，我公司不再给你办理。反诉原告贾效辉提交《河南省增值税普通发票》两张及《客户交款明细》，拟证明德鸿公司于2017年3月3日向贾效辉与白强健分别开具了房屋首付款的增值税普通发票，贾效辉的发票金额为462767元，白强健的发票金额为463061元，客户交款明细载明D-15号房屋交款合计为48543元，D-13号房屋交款合计为48302元。白强健系贾效辉的姐夫，白强健出庭作证证明因段秀真（又名段玉）欠其母亲王龙英100万元，段秀真为偿还该欠款，替白强健与贾效辉向德鸿支付了90万元购房首付款，白强健与贾效辉各45万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告德鸿公司与被告贾效辉双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告贾效辉未能按照合同约定以商业贷款方式支付剩余购房款，亦未能在收到德鸿公司书面通知后的合理期限内按照约定支付剩余购房款，系违约行为，原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》，故原告德鸿公司主张确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月14日解除的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《商品房买卖合同》附件五第三条的规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十五日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。《商品房买卖合同》解除后，按照约定出卖人德鸿公司有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人贾效辉。本案争议的焦点是反诉中反诉被告德鸿公司应当返还反诉原告贾效辉购房款的数额问题。反诉原告贾效辉主张反诉被告德鸿公司应当返还发票载明的首付款金额462767元，契税、维修基金等费用42159元，合计504626元，反诉原告贾效辉主张首付款中45万元是段秀真代为支付的，后由贾效辉补交了首付款6384元，及契税、维修基金等费用，但贾效辉主张段秀真代为支付45万元首付款无客观证据予以印证，故本院不予采信；反诉被告德鸿公司主张应返还反诉原告贾效辉实际支付的购房款48543元。依据德鸿公司向贾效辉出具的《收据》载明反诉原告贾效辉支付的购房款为48543元，故本院认定反诉被告德鸿公司应当以反诉原告贾效辉实际支付房款金额48543元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决如下：一、确认原告德鸿置业有限公司与被告贾效辉签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003180456）于2019年11月14日解除；二、反诉被告德鸿置业有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告贾效辉购房款48543元；三、驳回原告德鸿置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾效辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾效辉负担；反诉案件受理费4425元，由反诉原告贾效辉负担3999元，由反诉被告德鸿置业有限公司负担426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年七月二十八日书记员  劳愈茜