宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1951号 原告：杨某，本科文化程度，住宁夏回族自治区永宁县。 原告：余某，本科文化程度，住宁夏回族自治区永宁县。 二原告的委托诉讼代理人：王某1，宁夏巨梦律师事务所律师，特别授权代理。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：路某，特别授权代理。 第三人：中国银行股份有限公司银川市金凤支行。 负责人：李某。 委托诉讼代理人：王某2，特别授权代理。 原告杨某、余某诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司银川市金凤支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、余某及其委托诉讼代理人王某1、被告的委托诉讼代理人路某、第三人的委托诉讼代理人王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告双方于2013年8月4日签订的《银川市商品房买卖合同》、解除原告与第三人中国银行股份有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告退还原告支付的购房款198035.1元，并支付银行贷款利息51216.75元及资金占用期间利息46692元（以购房首付款113255元为基数，按照年利率6%的标准，计算自2013年8月4日起至全部还清之日止，现暂计算至起诉之日即2020年6月16日，即：113255×6%÷365×2508天）；3、判令被告支付原告逾期交房违约金2870元（标准为日万分之0.5自2015年2月1日起算至2015年8月27日。即275929元×0.00005×208天）及逾期办证违约金22957元：（标准为日万分之0.5自2015年11月26日起算，违约金算至判决确定给付之日止，现暂计算至2020年6月16日。即：275929元×0.00005×1664天）；4、判令被告支付原告装修损失费40000元，以上合计：361770.85元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月4日签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告以273255元的价格购买被告开发的的位××县房屋，房屋交付日期为2015年1月31日前。2013年9月原告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》委托银行将贷款16万元交由被告。2015年8月27日被告将涉案房屋钥匙交付给原告。2016年6月原告对涉案房屋进行了装修，入住后原告发现涉案房屋不仅与当时购房宣传的图片相差巨大，房屋还经常停水、停电，小区也无人管理。为此，原告和俊园业主多次到政府相关部门投诉、反映，后原告才得知涉案房屋根本未竣工验收，被告违法将涉案房屋交付业主。原告也多次到政府部门提出过退房要求，政府称将会和法院沟通，协调处理俊园相关事宜。原告认为：涉案房屋自合同约定的交付之日至今，一直不具备交付使用条件，更不能办理房屋权属证书，从而原告的权利无法得到保障，已严重侵害原告的合法权益。依据相关法律规定及双方签订的合同，原告具状诉至贵院，请求法院判如所请。 被告辩称，一、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”依据合同第九条约定2015年1月31日为交房日期，原告在2015年2月1日起就应当知道按时交房的权利受到损害，但是原告的起诉日期为2020年6月16日，原告以延期交房为由解除合同的诉请明显超过了诉讼时效的规定。合同第17条约定“商品房交付90日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市房屋产权登记部门备案”，又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋交付日期为2015年8月27日，扣除90天的提供资料时间和一年的除斥时间，2016年11月27日，原告享有以被告违约提供资料导致权属证书无法办理为由解除合同的权利，但是原告的起诉日期为2020年6月16日，以提交资料导致权属证书无法办理为由解除合同也明显超过了诉讼时效的规定；二、原告以被告延期交房为由解除合同没有事实和法律依据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。又依据合同第九条、第十条的约定，原告行使解除权的期限是2015年2月1日至2016年的2月2日，在此期间原告既没有向被告提出解除合同也没有以其他行为表示解除合同，并且还在正常的偿还银行贷款，在被告看来这就是继续履行合同的意思表示。三、原告诉请的资金占用期间利息没有事实和法律依据。根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。按逾期期限时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”合同第十七条也约定了被告逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式为“按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”双方就合同解除的违约金已有明确约定，资金占用期间的利息不应当被支持。四、被告不应当承担合同未全部按约履行的主要责任，涉案小区的延迟交房和至今未予办理权属证书的问题是涉及上千户的群体性事件。在2016年永宁县委协调“俊园项目”善后问题的处理过程中，一直指定是由肖亦的宁夏蓝山置地集团公司负责完善，在此过程中由于肖奕、宁夏蓝山置地集团公司不能以及拖延这才最终导致权属证书至今不能办理。又受疫情的影响，政府行政部门在2020年4月1日之后才陆续恢复正常办公，办证事宜更是被推迟至2020年6月份以后，这两项违约金虽符合合同相对性原则，但是违背了公平原则，导致违约的原因是第三人即工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。《商品房买卖合同》第十七条第3款也约定“上述约定不应归责出卖人的原因除外”。房屋权属证书至被答辩人起诉之日没有办理虽属事实，但是未办理权属证书的原因是第三人导致。因此被告不应当承担所有的违约责任。五、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，减损规则的规定，被答辩人应当采取适当措施防止损失扩大。原告在2015年2月1日知道被告违约后，直至2020年6月16日起诉，原告在这期间既没有通知解除合同，也没有其他意思表示，还在正常履行借款合同约定的还款义务，这难道不是恶意扩大损失？在此期间的银行贷款利息不应当被支持。六、如果该商品房买卖合同被解除，原告至今已在涉案房屋居住长达4年11个月，是否存在欠付物业、水、电、暖等费用，居住期间的租金如何计算？被告如何追偿？向谁追偿？综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人辩称，1、若法院判令解除我行与购房人（借款人）杨某、余某、宁夏金色阳光开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》，则请求判令宁夏金色阳光开发有限公司代购房人（借款人）向我行支付剩余的借款本金77893.90元（截至2020年7月10日，之后利息计算至付清为止以及合同约定的违约金）；2、若我行与购房人（借款人）杨某、余某、宁夏金色阳光开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》不被解除，则请求法院判令购房人（借款人）继续履行偿还我行贷款本息义务。 原告围绕诉讼请求向法庭提交了：1、《银川市商品房买卖合同》、不动产销售发票各一份，证明原、被告双方于2013年8月4日签订了房屋买卖合同，约定了交房日期及办理产权期限等内容，原告按约交清了全部房款275929元的事实；2、《个人一手住房贷款合同》、中国银行还款流水明细清单各一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告从第三人中国银行股份有限公司银川市西城支行处贷款160000元，截至2020年6月9日原告已还本金82106.1元，利息51216.75元的事实；3、销货清单和收据21张、POS签购单21张、收条2张，证明原告对涉案房屋装修共计花费4万元的事实；4、蓝山.俊园赠送房屋隔层补充协议、证明复印件各一份（原件留存（2020）宁0121民初1189号卷中），证明因原告购买涉案房屋，双方于2013年9月27日签订了赠送房屋隔层补充协议，约定了赠送内容。后因被告未完全履行该协议，原告花费2800元对房屋隔层铺板的事实；5、永宁县住房和城乡建设局文件、永宁县人民政府会议纪要各二份，证明被告开发的涉案房屋未竣工验收而擅自交付业主使用，包括原告在内的涉案小区业主多次至政府维权并要求尽快验收交付并办理产权证书的事实；6、人民网领导留言板打印件二份，证明原告先后多次向相关部门反映涉案房屋违法交房，房证一直不能办理，请求政府予以关注处理的事实；7、民事起诉状、撤诉申请书、（2020）宁0121民初1189号民事裁定书各一份，证明原告于2020年4月向永宁县法院提起诉讼，要求被告协助原告办理房屋不动产权证书，后因其他原因撤诉的事实；8、视频资料一份，证明涉小案区因违法交房后存在诸多问题，为此2017年3月31日政府组织多个职能部门及业主代表召开专题会议，其中对业主诉求的房屋验收及办证问题做了专门说明的事实。被告围绕抗辩主张提交了：《银川市商品房买卖合同》、宁夏回族自治区高级法院（2016）宁民初14号民事判决书、永宁县信访督办局文件、永宁县人民政府专题会议纪要各一份，证明被告未按约交房和办证是有原因的，不是被告刻意所为。第三人没有提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月4日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋，建筑面积49.05平方米，房屋总价273255元，付款方式为2013年8月4日首付113255元，银行按揭支付160000元。交房期限2015年1月31日前，逾期交房买受人要求继续履行合同的自约定的交付期限次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告交纳了首付款113255元，由被告提供担保原告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》贷款160000元付清了购房款。2013年9月27日双方签订了《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》，约定被告赠送原告所购房屋的中间隔层，赠送方式为包工包料。原告自述于2015年8月27日接收了房屋钥匙，并补交了面积超出的差价2674元。因隔层木胶板没有铺设，原告找人进行了铺设，花工费和材料费2800元。因房屋不能办理权属证，原告认为给其造成了经济损失，遂提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及由被告担保原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋、办理权属证，其行为构成违约。被告应当承担逾期交房及办证的违约责任。原告接收了房屋钥匙应视为接收了房屋，故违约交房的截止时间为原告接收钥匙的时间。原告主张自己找人铺设了隔层的木胶板花费了人工费和材料费，但证人没有出庭作证，原告又不能提供其他证据予以证明，故该项主张本院不予支持。目前，涉案房屋不具备办理产权证的条件，但具备了办证条件后，被告应当协助原告办理房屋产权证书。原告要求解除以上二份合同，由被告退还购房款及支付的银行贷款本息、房屋装修费，但综观本案，原告应当在解除权发生之日起一年内行使即接收钥匙90日后的一年内行使，逾期行使，解除权消灭。故二原告的该部分请求本院不予支持。二原告继续向第三人返还贷款本息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条的规定，判决如下： 一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在××园房屋具备办证条件后协助原告杨某、余某办理房屋产权证书； 二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向二原告支付逾期交房违约金2870.00元（自2015年2月1日至2015年8月27日275929元×0.00005×208天）； 三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向二原告支付逾期办证违约金22957.00元（自2015年11月28日至2020年6月16日275929元×0.00005×1664天）； 四、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6728元，减半收取3364元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担223元；由二原告负担3141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  江新科 二〇二〇年七月十七日 书记员  丁永侠 附：判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。