广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初162号原告：韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区。法定代表人：陈永秀，该公司经理。委托诉讼代理人：潘俊亮，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑学文，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。被告：潘顺明，男，汉族，1978年11月3日出生，住广东省韶关市浈江区。原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司（以下简称禾辰物业公司）与被告潘顺明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禾辰物业公司的委托诉讼代理人潘俊亮，被告潘顺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年1月至2019年9月物业服务费823.2元和计算至2019年9月10日的违约金27.2元，支付2018年1月至2019年9月卫生费105元、2018年1月至2019年9月楼梯灯电费42元、2018年1月至2019年9月代缴水费623.2元、2017年11月至2019年9月车辆管理费2300元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2016年7月起，原告与韶关市浈江区*******启明花苑业委会签订物业服务合同，为启明花苑住户提供物业服务至今。从2018年8月1日起至2019年9月，被告已经拖欠21个月物业服务费等费用没有给付。被告总共拖欠原告费用3893.4元和违约金27.2元，经原告多次追讨，被告以各种理由拒绝付款，故原告提起本案诉讼。被告潘顺明辩称，一、原告没有尽到监管作用。2019年7月份，被告的电动车停放在B1楼下被三名青年男子撬锁偷走，偷盗电动车的男子骑着电动车离开小区，原告的保安却没有人过问，后来原告到保安室查看监控才看到，被告与原告的小区经理沟通，小区经理要被告自行处理。如原告对此不处理，被告所交的物业费有什么作用，故被告不同意交物业费。二、被告隔壁住户是酒鬼，在2019年6月的一天晚上凌晨两点多还在骂街，当时被告打电话给值班室，值班人员表示值班室只有一名人员值班，要被告自行处理，为此被告打电话给小区经理，小区经理也不管，要被告自己报警处理，后来被告报警，派出所民警出警才得以制止。以上两件事情，原告没有处理好，不管不问，没有理由收取物业费。而停车没有固定车位，有位可以停，没有位只能停马路边，所以原告没有义务收费。三、2017年11月至2019年9月的车辆管理费确实没有缴纳，2018年1月至2019年9月的物业服务费、卫生费、楼梯灯电费、代缴水费被告已经缴纳了部分费用，但没有全部交清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告禾辰物业公司系具有资质的物业服务公司。被告潘顺明系韶关市浈江区******************（属步梯住宅）的业主，该房屋的建筑面积为65.33平方米。2016年7月26日，原告（乙方）与****业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同书》，约定甲方选聘乙方对启明花苑小区提供物业管理服务。合同书第三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业为1.5元/月/平方米；写字楼物业为1.5元/月/平方米；电梯楼住宅为1元/月/平方米；步梯住宅为0.6元/月/平方米；步梯夹层为0.4元/月/平方米。第五条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月的10-18日履行交纳上月物业服务费的义务。第七条约定，停车场、车库属于全体业主共有的，业主有优先使用权，车位使用人是本小区业主的，按露天车位100元/个·月、车库车位250元/个·月的标准由乙方代甲方收取停车费，商铺、外来车辆露天车位150元/个。乙方从停车费中按露天车位30元/个·月、车库车位30元/个·月的标准提取停车管理服务费。乙方从代收的停车费当中提取停车管理服务费后，于次月的25日按露天车位费70元/个·月、车库车位停车费220元/个·月，结算上一个月的车位费给甲方。露天停车位结算的具体数量为：露天车位现有98个，乙方每月结算91个车位费给甲方，其余车位费作为甲方对乙方物业服务水平的奖励。如果乙方的物业服务水平按合同第二十八条对乙方进行该季度评分未达6分（含）以上，甲方有权将该季度用于奖励乙方的车位费全部收回。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个·月、车库车位30元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十八条约定，乙方应做好消除影响小区噪音，管理好车辆秩序，做好物业区域范围的清洁工作。第二十一条约定，乙方接受供水单位的委托，代收代缴水费，收费标准按水厂价格，损耗由使用者分摊。乙方负责查抄水表，乙方不得向业主收取手续费等额外费用。当住户的水表出现坏水表或逆行水表等不良现象的，乙方应及时通知住户尽快更换水表等事项。乙方接受甲方、供电单位等有关部门的委托，代收代缴有关费用。如代收：生活垃圾卫生费5元/月/户；路灯梯灯照明2元/月/户。第三十三条约定，甲方业主或物业使用人违反本合同第三条、第七条约定的，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权从逾期之日起每日按所欠交费用的0.1‰的标准向业主或物业使用人收取违约金。第三十七条约定，合同期限为壹年，自2016年8月1日起至2017年7月31日止。双方还就物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理、违约责任、其他事项等进行了约定。2017年7月31日、2018年7月30日，原告（乙方）与启明花苑业主委员会（甲方）分别续签了《物业服务合同书》，除合同期限分别为2017年8月1日至2018年7月31日止、2018年8月1日至2019年7月31日止之外，其余内容均与双方于2016年7月26日签订的《物业服务合同书》一致。原告认为，被告拖欠201*年1月至2019年9月的物业服务费、卫生费、楼梯灯电费、代缴水费，2017年1*月至2019年9月的车辆管理费，其多次催追无果，为此诉至本院。诉讼过程中，原告禾辰物业公司陈述其有就被告潘顺明提出的问题提出由被告报案或通过其他方式进行处理，也有找被告所说的住户进行了解、沟通。原告还提供相关欠费清单，显示被告房屋欠交费用的情况如下：一、2018年1月至2019年9月的物业服务费人民币823.2元（65.33平方米×0.6元/月/平方米×21个月）。二、2018年1月至2019年9月的楼梯间公摊电费人民币42元（2元/月×21个月）。三、2018年1月至2019年9月的卫生费人民币105元（5元/月×21个月）。四、2018年1月至2019年9月的水费人民币623.2元。五、2017年11月至2019年9月的车辆管理费人民币2300元（100元/月×23个月）。六、物业服务费违约金人民币27.2元【39.2元×[（1+21）÷2]×21×（0.01％天×30天）】。上述事实有营业执照、物业服务合同书、常住人口个人信息表、票据、收据、通知、广东省超标电动自行车临时通行证等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，原告禾辰物业公司与启明花苑业主委员会签订的《物业服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人双方均应认真遵守履行。合同签订后，原告为被告潘顺明的物业履行了物业服务的义务，被告接受了原告的物业服务，双方之间建立了物业服务关系。被告应按合同约定履行交纳相关费用的义务。但被告拖欠2018年1月至2019年9月的物业服务费人民币823.2元、生活垃圾卫生费人民币105元、路灯梯灯照明电费人民币42元、水费人民币623.2元、2017年11月至2019年的停车费人民币2300元，经原告催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任，虽被告提出其已经缴纳了部分费用，但并未在规定的时间内提供充分证据予以佐证，应承担不利的法律后果，故本院对其抗辩意见不予采纳。现原告要求被告付清上述费用合计人民币3893.4元，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金人民币27.2元，因双方合同约定：“业主或物业使用人在每月的10-18日履行交纳上月物业服务费的义务，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权从逾期之日起每日按所欠交费用的0.1‰的标准向业主或物业使用人收取违约金”。故原告主张2018年1月至2019年9月止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从次月的19日起开始按每日0.1‰计算，即违约金为39.2元×0.1‰×5790天（累计）=22.7元，超出部分本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间、业主与业主之间的矛盾。如被告认为其车辆被盗、隔壁业主存在制造噪音，均属另一法律关系，可另案依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告潘顺明应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年9月期间的物业服务费共计人民币823.2元给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；二、被告潘顺明应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2019年9月期间的生活垃圾卫生费、路灯梯灯照明电费、水费共计人民币770.2元给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；三、被告潘顺明应于本判决生效之日起五日内支付2017年11月起至2019年9月期间的停车费共计人民币2300元给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；四、被告潘顺明应于本判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2019年9月10日的违约金共计人民币22.7元给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；五、驳回原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘顺明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  严桥洋人民陪审员  麦细瑶人民陪审员  冼 璨二〇二〇年七月七日书 记 员  陈 茹