广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6771号原告：叶翠冰，女，1969年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************640。委托诉讼代理人：许鸽，广东金石行律师事务所律师。被告：梁锦和，男，1966年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市***************，公民身份号码440************634。被告：郑丽群，女，1965年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************642。原告叶翠冰与被告梁锦和、郑丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月6日及6月1日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许鸽及被告梁锦和到庭参加诉讼，被告郑丽群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶翠冰向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告梁锦和签订的《有偿使用合同》，押金15000元由原告没收；二、被告梁锦和、郑丽群连带支付原告拖欠的厂房使用费262350元（厂房使用费暂计至2020年3月，计至被告实际将厂房交付给原告之日止）、违约金40194元（以每月累计拖欠使用费为基数，按照月利率2%计付，计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月）、律师费15000元；三、被告梁锦和立即清空案涉厂房，并返还案涉租赁房屋；四、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年1月6日，原告与被告梁锦和签订《租赁合同》，约定将原告享有所有权的坐落于佛山市顺德区北滘镇都宁沙头涌工业区一路15号厂房有偿出让给被告作为经营使用，每月使用费16500元，使用期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止（其他权利义务见双方签订的《租赁合同》）。2019年12月22日，原告与被告续签《有偿使用合同》，被告继续有偿经营使用原告上述地址厂房，每月使用费及租赁税合计21450元，使用期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。截止至2020年3月，被告尚拖欠原告2019年1月份至今的使用费262350元。经原告多次催缴，被告仍未支付。根据合同约定，被告的行为已经构成违约，原告有权立即终止合同并收回该厂房，没收押金15000元。同时，按照合同约定，原告有权每逾期一天向被告计收每月使用费的5%作为违约金，并由被告承担原告的律师费。现原告要求以每月累计拖欠使用费为基数，按照月利率2%的标准计付被告违约金，并要求被告支付律师费15000元。经结算，违约金40194元（暂计至2020年3月份，详见利息计付明细表）。被告郑丽群与被告梁锦和为夫妻关系，案涉厂房系两被告共有的佛山市顺德区洋海电器有限公司作经营住所使用，属于夫妻共同债务。被告梁锦和辩称，被告梁锦和与原告叶翠冰从来没接触过，从来没签订什么合同，且被告的租金都是转给他人的账户上，故诉讼主体不适合，并且被告郑丽群不应当是本案被告。被告郑丽群未答辩，亦未到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院提交叶翠冰身份证复印件、梁锦和身份证复印件、结婚登记申请书、郑丽群人口信息查询表、土地租赁协议书、补充协议、租赁合同、有偿使用合同、企业信用信息公示报告（佛山市顺德区洋海电器有限公司）、民事委托代理合同、广东增值税普通发票等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据中被告梁锦和质证无异议的，本院予以采信。对于被告梁锦和质证有异议的土地租赁协议书、补充协议、民事委托代理合同、广东增值税普通发票，该些证据形式完备，内容客观真实，来源合法，依法予以确认。被告梁锦和在诉讼中并未提交证据。本院依法向被告郑丽群送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，但被告既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。经审理查明，2014年7月25日，原告叶翠冰作为乙方与顺德区北滘镇碧江社区都宁资产管理办公室签订《土地租赁协约书》，约定乙方因经营需要使用甲方土地一块，面积1526.67平方米，地址为沙头涌工业区一路15号。租赁日期由2014年1月1日起至2033年9月30日止，为期19年零9个月。并约定了其他的合同权利义务。2019年4月11日，原告叶翠冰作为乙方与顺德区北滘镇碧江社区都宁资产管理办公室签订《补充协议》，约定双方于2014年7月25日签订《土地租赁协约书》，经测量租赁土地实际面积为1613.34平方米，比协约书约定面积多86.67平方米，并调整了租金收取的数额等。2018年1月6日，被告梁锦和作为乙方与案外人陈锦明作为甲方代表人签订《租赁合同》一份，合同抬头写明出租方即甲方为原告叶翠冰，承租方即乙方为被告梁锦和，合同约定甲方将坐落于佛山市顺德区北滘镇都宁工业区厂房租赁给乙方，每月租金16500元，承租期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，如乙方延期租赁，双方另行商议。租赁面积双方认可为1525.5平方米，其中厂房面积1451平方米，空地面积74.5平方米。乙方向甲方支付15000元押金，每月5日前付当月租金。并由乙方汇至甲方指定的账户：开户行：顺德农商银行；账号：040********103；户名：叶翠冰。租赁期间，乙方如需改动甲方原有设施需经甲方同意方能动工，否则甲方有权要求乙方无条件回复甲方建筑物原貌，由此造成甲方的损失由以乙方负责赔偿。如果甲方在未满合同期限，中途单方终止租赁，甲方要以双倍押金赔偿乙方，并赔偿乙方厂房设备搬迁费及因延误生产产生的损失。乙方逾期还没缴纳租金视为违约，甲方按每逾期一天向乙方计收每月租金5%作为违约金，且超出15天则甲方有权立即终止合同收回该厂房并没收按金，并有权处置厂房内物品作为租金。该份合同由被告梁锦和在“乙方代表签字”处签名，并由陈锦明在“甲方代表签字”处签名确认。2019年12月22日，被告梁锦和作为乙方与案外人陈锦明作为甲方代表人签订《有偿使用合同》，合同抬头写明出租方即甲方为原告叶翠冰，承租方即乙方为被告梁锦和，合同约定甲方将坐落于佛山市顺德区北滘镇都宁工业区厂房租赁给乙方，每月租金19500元+租赁税1950元=21450元，使用期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，如乙方延期使用的，双方另行商议。租赁面积双方认可为1500平方米。乙方已向甲方支付15000元押金。每月5号前支付当月租金。并由乙方汇至甲方指定的账户：开户行：顺德农商银行；账号：040********103；户名：叶翠冰。如果甲方在未满合同期限，中途单方终止使用，甲方要以双倍押金赔偿乙方，并赔偿乙方厂房设备搬迁费及因延误生产产生的损失。乙方逾期还没缴纳厂房使用费视为违约，甲方按每逾期一天向乙方计收每使用费的金5%作为违约金，且超出15天则甲方有权立即终止合同收回该厂房并没收其押金，并有权处置厂房内物品作为折抵使用费。……如乙方违约的，因此而发生诉讼的，则由违约方承担诉讼费、保全费、律师费等全部费用。合同第12条约定，乙方确认协议下的甲方厂房及空地安全、合格，合法符合使用目的。甲方明确知悉因政府条件限制，厂房及空地属政府规定工业用地没有产权证，乙方对此不提任何异议。该份合同由被告梁锦和在“乙方代表签字”处签名，并由陈锦明在“甲方代表签字”处签名确认。原告后将“甲方代表签字”处陈锦明名字划掉后，签上原告“叶翠冰”的字样。另查明，被告实际于2014年开始承租案涉物业，并以租赁物业为经营地址成立了佛山市顺德区洋海电器有限公司，该公司股东为被告梁锦和及郑丽群，被告梁锦和及郑丽群为夫妻关系，两人于1991年5月18日登记结婚，案涉债务发生在两被告夫妻关系存续期内。被告梁锦和确认，案涉租赁物业现仍由其使用中。还查明，原告与广东金石行律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，违约该所代理其与被告的案涉合同纠纷，并支付律师费15000元。原告在庭后提交书面说明确认案涉的厂房并未办理规划报建手续。本院认为，本案的争议焦点在于与被告签订案涉合同的实际相对方的认定，以及案涉合同效力及原告的诉讼请求合理性认定。第一，关于租赁合同的合同相对方的认定。被告辩称实际租赁方为案外人陈锦明，收取租金也为陈锦明，原告并非本案适格主体。对此本院分析认为，首先，原告在诉讼中向本院提供了其与顺德区北滘镇碧江社区都宁资产管理办公室签订《土地租赁协约书》、《补充协议》，证明其确系案涉土地的合法使用权人。另根据原告提供的《租赁合同》及《有偿使用合同》，合同中约定的建筑物所在地与原告提供的《土地租赁协约书》、《补充协议》所约定的原告承租的土地位置一致，且合同抬头处均注明出租方为原告叶翠冰。亦即被告在2018年及2019年签订两份合同时均明确知晓合同抬头处注明的出租方为原告叶翠冰，而合同中陈锦明的签名处明确为“甲方代表签字”，虽然2019年12月的合同中原告存在擅自修改签名的情况，但是该情况只是造成合同证据存在瑕疵，并不能否认合同形式上确定的相对方为原告叶翠冰，且叶翠冰亦确认陈锦明为代其收取租金，被告亦确认所有租金均是支付给陈锦明。其次，被告梁锦和实际上从2014年已经开始租赁案涉房屋，在长达6年的租赁时间内，也从未对合同约定的出租方与实际收取租金的相对方不一致的情形提出过异议，故对于被告的抗辩不予采纳。根据原告提供的证据，结合原告的陈述，本案案涉房屋租赁合同的出租方为原告叶翠冰，故叶翠冰为本案适格主体。第二，关于合同效力认定。原告确认案涉的厂房并未办理规划报建手续，故该建筑物不属于合法的租赁范畴，依法合同应当无效。虽然合同无效是由于原告提供的建筑物不符合法定租赁条件所致，但是根据查明的事实，被告梁锦和实际从2014年开始一直承租案涉物业，且根据2019年的《有偿使用合同》的约定，已经明确告知被告案涉的厂房没有产权证等内容，故被告梁锦和对于建筑物的现状应当知晓，合同无效为双方当事人共同过错所致。即便合同无效，但是根据法律规定，当事人仍有权请求参照合同约定的租金标准支付对房屋占用使用费。原告主张被告从2019年1月份开始未有缴交租金，被告梁锦和则抗辩称已经支付了2019年部分租金。但是本院要求被告庭后补充提交其所掌握的有偿使用合同原件及对应的支付租金的转账及支票支付记录，被告逾期未能提交，应当承担相应的举证不能的不利后果。被告梁锦和在庭审中确认其至今仍在占用使用案涉物业，由于被告未能举证证明其已经实际缴纳了2019年1月之后的租金，且仍然占用使用案涉物业，原告据此主张被告支付2019年1月至2020年3月期间的按照合同约定的占用使用费262350元，并要求被告按照合同约定的标准支付占用使用费至被告交还案涉物业之日止的请求符合法律规定，予以确认。由于案涉物业为原告建设，且不属于合法租赁范畴，故被告梁锦和应当将占用使用的案涉厂房返还给原告。由于案涉《有偿使用合同》自始无效，不再涉及违约和解约的问题，故违约条款及押金条款不再适用。原告据此主张没收押金及支付违约金、律师费的请求不能成立，押金应当返还给被告梁锦和。由于被告梁锦和拖欠原告的占用使用费，故该押金用于抵扣占用使用费，则至2020年3月31日止未拖欠的占用使用费为237350元。关于原告主张被告郑丽群承担责任的认定。本案中被告郑丽群并非合同的相对方，但是根据原告提供的证据，结合被告梁锦和的陈述，被告梁锦和租赁案涉的房屋用途为开设佛山市顺德区洋海电器有限公司进行经营使用，虽然合同无效，但是被告梁锦和与被告郑丽群既是夫妻，同时案涉物业确为两被告开设佛山市顺德区洋海电器有限公司经营使用，且两被告为该公司的股东，持股比例为100%，即被告郑丽群应当对被告梁锦和租赁房屋的事实实际知晓，并且占用使用场地进行经营的行为为夫妻共同经营使用，而被告梁锦和及郑丽群亦未能举证证明上述债务属于被告梁锦和的个人债务，应当承担举证不能不利后果，故对于原告主张被告郑丽群承担连带责任请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告梁锦和应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区北滘镇都宁沙头涌工业区一路15号厂房清空并返还给原告叶翠冰；二、被告梁锦和、郑丽群应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告叶翠冰支付2019年1月1日至2020年3月31日的占用使用费237350元，2020年4月1日至被告梁锦和、郑丽群实际返还判决第一项中确定的厂房之日止的占用使用费按照21450元/月的标准计算；三、驳回原告叶翠冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3031.58元，财产保全费2020元，合计5051.58元（原告已预交），由原告叶翠冰负担1551.58元，被告梁锦和、郑丽群负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年七月二十二日书记员  林 勇