贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5768号原告：贵阳大兴物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区清水江路211号。法定代表人：孔恩庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：**，贵州诚合律师事务所律师。被告：李富斌，女，1949年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳大兴物业管理有限公司（以下简称大兴物业公司）与被告李富斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大兴物业公司委托诉讼代理人**、被告李富斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付中兴苑小区北7-6-10号房2016年4月1日至2019年12月30日期间的物业费2892.15元、违约金866.7元，合计3758.85元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为贵州省贵阳市花溪区小河中兴苑北7-6-10号房的业主，该房屋建筑面积为85.69平方米。原告与中兴苑小区业主委员会于2013年9月1日签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米0.75元，同时还约定逾期未按时交纳物业费每日应按交纳费用总额的千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行约定的相关权利及义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2016年4月1日起停止交纳物业费，截止于2019年12月30日，欠费45个月，每月应缴物业费64.27元，共欠2892.15元。原告主张的违约金为欠付物业费的30%。经原告多次催收，被告仍拒绝缴费，原告为维护合法权益诉至法院。被告李富斌辩称：1.被告确实是中兴苑小区北7-6-10号房屋的业主，但该小区业主委员会的成立不合法，按照0.75元/平方米/月收取物业费被告也并不知情，请求法院查明业主委员会成立的程序是否合法。2015年6月30日至2016年8月27日期间业主委员会与原告未签订合同，不存在让被告交费的依据。2.原告服务及管理不到位，被告的房屋严重漏水，楼梯间内墙石灰脱落、扶手漆层锈迹斑斑，原告代收水费变相涨价，且被告从2016年起很少在案涉房屋居住，原告并未为被告提供物业服务。3.原告的起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告大兴物业公司系2001年3月1日登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司，被告系该小区7-6-10号房屋的业主，房屋建筑面积85.69平方米。2002年3月1日，原告与中兴苑小区的开发建设单位贵阳大兴房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定贵阳大兴房地产开发有限公司委托原告对小区提供物业管理服务，住宅房屋按市物价局核定收费标准收取，委托管理期限自2001年3月1日起至小区管理委员会成立时止。2005年11月8日，原、被告签订《物业管理合同》，约定被告委托原告实行物业管理，物业类型为住宅，房屋位置为贵阳市花溪区小河香江路16号北7楼6单元6层10号，住宅房屋按0.39元/平方米/月收取物业费，每月1日至10日交纳，逾期每天按当月应交管理费的10%收取滞纳金。2016年8月27日，原告（乙方）与贵阳市花溪区小河中兴苑业主委员会（甲方）签订《物业服务合同书》，该合同主要约定如下：1.甲方将中兴苑小区的物业委托乙方实行统一的物业服务，委托物业服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施和设备的维修、养护和管理，共用绿地、花木的维护和管理，小区环境卫生、生活垃圾的收集清运，房屋共用部位的清洁，维护小区公共秩序等。2.住房物业费按照0.75元/平方米/月收取，每月的1日至10日为收费时间，逾期一个月未交的加收每日3‰的滞纳金。3.本合同自双方签字之日起生效，于2019年12月31日终止。被告提交了照片、收据、贵阳北控水务公司服务手册、本院（2016）黔0111民初2365号民事调解书，证明原告没有处理被告的房屋漏水问题，原告在小区进行商业广告宣传但未公示收支情况，原告代收代缴水费时多收取了费用，被告曾就房屋漏水问题在（2016）黔0111民初2365号案件中提起反诉，2016年7月19日原、被告双方就物业费达成调解。原告认为房屋的质量问题与其无关，被告认为原告代收代缴水费不合理其可自行缴纳，原告认为诉讼时效从2016年7月19日中断后重新起算，且原告此后定期多次向被告催收物业费，原告的起诉并未超过诉讼时效。原告未提交证据证明其向被告催收物业费。被告陈述原告从未向其进行催收。另，被告认为中兴苑业主委员会成立不合法，被告对该业主委员会的成立时间及程序均不知情，并提交了追加第三人申请书，申请追加中兴苑业主委员会作为本案第三人参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、原告的营业执照、被告的身份证复印件、物业管理委托合同、物业服务合同书、照片等证据在卷佐证，并已经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与贵阳市花溪区小河中兴苑业主委员会签订的《物业服务合同书》、与贵阳大兴房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在大兴物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和大兴物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。被告陈述的房屋漏水问题与本案无关，被告可另行主张权利，对被告抗辩不交纳物业费的理由，本院均不予采纳。对于被告抗辩的原告主张的物业费超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，原告在本案中主张的是2016年4月1日至2019年12月30日期间的物业费，合同约定的交费时间为每月的1日至10日，被告对上述款项均未履行还款义务，原告应知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始起算，原告于2020年4月29日向本院递交诉讼材料，2017年4月29日之前的物业费已经超过诉讼时效期间，原告主张其多次向被告催收物业费但并未提供证据予以证实，且被告对此亦予以否认，故本院对于原告诉讼时效中断的主张不予采纳，对于被告辩称部分已过诉讼时效的意见予以采纳。原告主张未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，被告应当向原告支付2017年4月29日至2019年12月30日期间的物业费2088.69元（85.69平方米×0.75元/平方米/月÷30天×975天）。对于原告主张的违约金，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限制扩大。但在本案中，原告提交的证据不能证明催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。对于被告申请追加中兴苑业主委员会为本案第三人的意见，原告系为全体业主提供物业服务，被告的意见系其个人意见，不能代表其他业主，如被告认为中兴苑业主委员会成立不合法，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李富斌于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳大兴物业管理有限公司自2017年4月29日起至2019年12月30日止的物业费2088.69元；二、驳回原告贵阳大兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵阳大兴物业管理有限公司负担22元，被告李富斌负担28元。本判决为终审判决。审判员  吴怔秋二〇二〇年七月二十八日法官助理高现现书记员张艺群