山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初2465号原告：高容晖，女，1959年1月27日出生，汉族，居民，住山东省招远市。委托诉讼代理人：董华波，山东润富律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，社会统一信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国政，山东岳平律师事务所律师。原告高容晖诉被告烟台海基置业有限公司(下称海基置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高容晖的委托诉讼代理人董华波、被告海基置业公司的委托诉讼代理人王国政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高容晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款238447元；2、要求被告承担利息损失（以89447元为基数，自2011年10月14日起至被告偿还购房款之日止；以89418元为基数，自2012年2月25日起至被告偿还购房款之日止；以59582元为基数，自2012年4月1日起至被告偿还购房款之日止，以上统一按照中国人民银行公布的2011年7月7日起实行的五年以上贷款利7.05%计算）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由:2011年5月21日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，约定购买南山旅游度假区南山佛光养生谷西区17-1-803室。合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但直至2020年4月份，被告仍未交付房屋。原告于2020年4月20日向被告发出解除合同的通知，要求被告返还购房款，并赔偿损失，被告至今未予答复，故诉至法院。被告海基置业公司辩称，被告方对于原告要求解除合同持有异议，被告方根据法律规定将另案提起确认解除合同效力的诉讼，理由：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，被告方有权在3个月内就合同的效力提起诉讼，目前该期间尚未届满，双方签订的合同并没有发生解除的法律效力。同时，原被告间就商品房买卖合同已经发生法律效力的龙口市人民法院（2016）鲁0681民初3048号民事判决书已经判决被告支付原告截止到2018年1月31日的逾期交房违约金62910元，且原告已经实际收到该款，如法院判决解除合同，则该违约金62910元原告应当返还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的中国人民银行贷款利率表，被告主张，对其真实性、合法性、关联性均有异议，合同中明确约定了逾期交房违约金按已付房款的2%支付，原告依据该利率表计算利息，被告不予认可。本院认为，原告提交的该证据系中国人民银行公布的贷款利率表网页截图，对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月7日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议、补充协议（一），购买被告开发的南山佛光养生谷西区17-1-803室，约定房屋总价款为238447元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……。当日，原被告又签订了《分期付款补充条款（二）》，约定选择采用一年分期付款方式，第一次于2010年10月28日已付30%首付款，计89447元，第二次于2011年12月31日支付89418元，第三次于2012年4月1日支付59582元。合同签订后，原告按《分期付款补充条款（二）》的约定，于2011年10月14日、2012年2月25日、2012年4月1日分别缴纳房款89447元、89418元、59582元，合计238447元。因被告未按合同约定时间向原告交付涉诉房屋，原告曾于2016年6月22日起诉本案被告，主张被告承担逾期交房违约金。本院于2018年3月20日作出（2016）鲁0681民初3048号民事判决，判决被告支付截止至2018年1月31日的逾期交房违约金62910元。该判决现已履行完毕。2020年4月份，原告通过快递向被告邮寄送达《解除合同通知书》，载明“烟台海基置业有限公司：我与你公司于2011年5月21日签订《商品房预（销）售合同》……你方至今没有依约交付房屋，致使合同目的不能实现，现依据《中华人民共和国合同法》通知你方，解除双方的《商品房预（销）售合同》……”。被告于2020年4月22日签收该通知书。另查明，涉诉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表。原被告至今未办理涉诉房屋的交接手续。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议、补充协议（一）、《分期付款补充条款（二）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并生效，双方均应信守履行。本案中，原告已按约付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未按约向原告交付达到使用条件的涉诉房屋，构成违约。根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，虽然原告在合同约定的期限内未行使合同解除权，原告的约定解除权归于消灭，但截至原告向被告发送解除合同通知书前，被告仍未取得建设工程竣工验收备案表，无法向原告交付房屋，致原告的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告可依法行使法定解除权，故其于2020年4月通过快递向被告邮寄《解除合同通知书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，该通知书于2020年4月22日被告签收后即发生合同解除的法律效力。因此，涉诉《商品房预（销）售合同》及补充协议已于2020年4月22日解除。被告以未满3个月异议期为由，抗辩涉诉合同尚未发生解除的法律效力，于法相悖，本院不予采信。涉诉《商品房预（销）售合同》及补充协议解除后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告主张被告返还购房款238447元及赔偿损失的诉请，于法有据，应予支持。关于原告主张的利息损失计算问题，其实际损失应按照中国人民银行同期贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，其主张超出部分，于法无据，本院不予支持。被告抗辩应以涉诉合同第九条约定的标准计算违约金，但原告主张的是其实际损失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，被告的抗辩不符合法律规定，本院不予采信。因涉诉《商品房预（销）售合同》及补充协议的解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应返还原告购房款238447元并赔偿原告损失；同理，原告亦应依据该法条的规定返还其收取的逾期交房违约金62910元，故原告应返还被告已给付的逾期交房违约金62910元。原告主张针对该款项被告应提起反诉或另案诉讼，于法相悖，本院不予采信。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告高容晖购房款238447元。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高容晖损失（以89447元为基数，自2011年10月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以89418元为基数，自2012年2月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以59582元为基数，自2012年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、原告高容晖于本判决生效后十日内返还被告烟台海基置业有限公司已给付的逾期交房违约金62910元。四、驳回原告高容晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6519元，减半收取3260元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年七月二十四日书记员 王玮璐