山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6080号 上诉人（原审原告，反诉被告）：青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司，住青岛市城阳区史家泊子社区工业园。 法定代表人：王金亮，职务：总经理 委托诉讼代理人：李卓林，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛市城阳区夏庄街道史家泊子社区居民委员会，住青岛市城阳区夏塔路与天风南路交叉口北150米。 法定代表人：李海云，职务：居民委员会主任。 委托诉讼代理人：刘丙全，山东宇瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪落雁，山东宇瑞律师事务所律师。 上诉人青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司与被上诉人青岛市城阳区夏庄街道史家泊子社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3045号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司向本院提出上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人如下请求：1、请求判令被上诉人赔偿上诉人停产停业损失1232000元、搬迁及装饰装修费用338887元，共计1570887元；2、请求判令本案案件受理费、保全费、担保费用等诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的事实错误，适用法律错误。一审庭审过程中被上诉人提供的证据包括：1、加盖夏庄街道办事处的拆迁腾地的《通知》，该同志载明“一、请你社区积极配合评估机构尽快完成和出具评估报告；二、待评估机构报告出具后，请于2017年8月31日前完成拆迁腾地补偿协议签订工作；三、请于2017年9月30日前全部完成你社区范围内所有地上附着物的拆迁腾地和清理工作；2.被上诉人与青岛义和钢构有限公司签订的《厂房拆除合同》。该合同约定史家泊子社区工业园的厂房拆除工程由青岛义和钢构有限公司完成。3.义和钢构出具的原告搬离租赁厂房及厂房拆除的《证明》，该《证明》证明义和钢构已完成了案涉厂房的拆除工作。综合被上诉人提交的上述证据，已经能够充分证明上诉人承租的被上诉人的厂房已完成评估、签约、拆除等整个拆迁过程，因此根据被上诉人提交的上述证据已经能够充分的证明评估报告及拆迁补偿协议地存在，但在上诉人申请一审法院到夏庄街道办事处及被上诉人处调取时，夏庄街道办事处及被上诉人均拒绝提供。根据民事诉讼证据规则的相关规定，在有证据证明一方持有对另一方有利的证据，而被告拒不提供时，应作出对证据持有方不利的裁判，因此本案一审应当按照该证据规则依法判决支持我方诉讼请求。因此，特向法院提起上诉，请求人民法院依法保护上诉人的合法权益，并依法判如所请。 被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，理由如下：1、答辩人一审中提交的证据，并不能免除被答辩人的举证义务。被答辩人举证证明其主张和请求是其法定义务，被答辩人要求答辩人举证证明被答辩人的主张和请求没有法律依据，被答辩人并没有证据证明答辩人掌握的证据对被答辩人有利。2、双方签订的《租赁合同》第九条已明确约定，租赁期内如遇政府征收、征用、拆迁、规划变化、政策调整等原因导致无法继续履行本协议的，甲方提前60日通知乙方，合同自动解除，双方应无条件服从并不互不承担违约责任，双方按照实际天数结算租金及被答辩人应承担的费用，合同自行终止。第十四条约定：因合同终止、期满、乙方违约等情形导致合同解除的，甲方对乙方的添附或者装修等不予任何补偿。根据双方合同约定因拆迁原因导致合同终止，答辩人对被答辩人不予任何补偿，合同自行终止。所以被答辩人的请求没有依据。3、依据《租赁合同》约定被答辩人尚欠94274元租金和172050元的违约金未支付，答辩人抱着息事宁人的想法没有上诉，但是保留追要租金、违约金的权利。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉请求不能成立，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判。 青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会赔偿青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司停产停业损失1232000元、搬迁装修费用338887元，共计1570887元2、判令本案案件受理费、保全费、担保费用等诉讼费用由青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会承担。事实与理由：2016年8月22日，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司、青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会双方签订《租赁合同》，约定由青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司租赁青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会社区工业园3100㎡的房屋土地，租赁期限为10年，自2016年12月1日至2026年11月30日。2017年，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会对包含青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司租赁范围在内的社区工业园实施整体拆迁，并对青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司租赁的厂房土地进行了评估。至起诉之日，工业园内大部分厂房建筑及地上附着物已评估、拆除完毕，相关各项补偿资金已拨付至青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会。青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会的拆迁工作导致青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司必须重新租赁经营场所，设备、人员及相关业务异地搬迁及停产停业，给青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司造成了巨大的经济损失。但对于青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司因此应获得的搬迁费用及停产停业损失补偿，虽经双方多次协商，但未达成一致，因此对于上述费用青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会一直未予支付。为维护青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司合法权益，特向法院提起诉讼。 青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会一审中辩称，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司起诉没有事实及法律依据,根据双方合同约定青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司尚欠青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会租赁费94274元,并应当支付青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会违约金172050元,鉴于青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司起诉没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司诉讼请求,维护青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会合法权益。 青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会一审中提出反诉请求：1、判令青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司立即支付青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会厂房租赁费94274元；2、判令青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司立即支付青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会违约金172050元；3、本案诉讼费和反诉费等由青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司承担。事实和理由：2016年8月22日青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司与青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会签订租赁合同，双方约定：合同租赁期限为10年，即自2016年12月1日起至2026年11月30日止，年租赁费为310000元，但青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司至今未支付租赁费。根据该租赁合同第十一条之规定：青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司逾期支付租赁费或者水电费，每逾期一日，按应付款项的千分之五向青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会支付违约金。逾期超过30日，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会有权选择解除合同。现因青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司逾期111天未支付租赁费，所以青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会有权解除合同，并有权要求青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司支付违约金。青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会于2017年6月23日接到青岛市城阳区办事处的拆迁通知，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会于2017年7月2日通知青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司政府拆迁的事实情况。2018年3月22日青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司搬离租赁的厂房。截止到青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司搬离租赁的厂房时，共计欠青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会租赁费94274元，并应支付违约金172050元。综上，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司违反合同约定，依法应当立即支付租赁费，并按约定支付违约金。青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会要求驳回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司的诉讼请求，依法支持青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会的反诉请求。 青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司一审中辩称，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会于2017年6月30日通知青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会拟对白沙河南岸地区即本案涉租的房屋进行拆迁，请青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司于2017年7月1日前到社区居委会办理解除租赁合同的相关事宜，因此根据合同的约定及本案中青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会提交的证据三“通知”内容及事实,双方签订的租赁合同于通知之日起自动解除，根本不存在青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会所言我方违约逾期支付租赁费的法律依据。我方也于2017年12月份到青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会财务部门准备支付2017年12月1日至2018年11月30日的租赁费，对方财务人员明确表示，都拆迁了，不用交租赁费。 一审法院查明： 一、2016年8月22日,青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司、青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会双方签订《租赁合同》，约定青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司(乙方)租赁青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会(甲方)位于史家泊子社区工业园面积3100平方米的房屋土地,租赁期限为2016年12月1日至2026年11月30日止，共计10年。租赁费为前三年为每年31万元。第一年租赁费在双方签定本租赁合同之日同时支付，以后年度在租赁起始日前一个月内支付。双方在合同第九条约定：租赁期内如遇政府征收、征用、拆迁，规划变化、政策调整等原因导致无法继续履行本协议的,甲方提前60天通知乙方，本合同自动解除，双方应无条件服从并互不承担违约责任,双方按实际天数结算租金及乙方应承担的费用，合同自行终止。第十一条约定：乙方逾期支付租赁费或者水电费,每逾期一日，按应付款项的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权选择解除合同。第十四条约定：因合同终止、期满、乙方违约等情形导致合同解除的,甲方对乙方的添附或装修等不予任何补偿,乙方须根据租赁期限确定装修标准。乙方装修改变甲方房屋结构的须提前征得甲方书面同意，并不得破坏房屋结构。二、上述租赁合同签订后，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司向青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会交纳了2016年12月1日至2017年11月30日的第一年租赁费31万元。三、2017年6月23日，青岛市城阳区办事处出具《通知》：“史家泊子社区居民委员会：为推动街道经济转型和产业升级改造，根据《城阳区夏庄街道中片控制性详细规划》和《城阳区白沙河两岸城市设计》，拟对白沙河以南、下塔路以北、天风南路以西、中兴路以东围合区域进行土地整理及储备工作，现将涉及的拆迁腾地有关事宜通知如下：1、请你社区积极配合评估机构尽快完成和出具评估报告；2、待评估报告出具后，请于2017年8月31日前完成拆迁腾地补偿协议签订工作；3、请于2017年9月30日前全部完成你社区范围内所有地上附着物的拆迁腾地和清理工作。”四、2017年6月30日，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会向青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司发出《通知》要求其于2017年7月1日办理解除合同相关事宜。五、2018年4月21日，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会与青岛义和钢构有限公司签订《厂房拆除合同》。2018年8月2日，该公司出具《证明》，证实2018年4月26日，涉案厂房拆除完毕。 一审法院认为，本案系拆迁引发的停产停业损失补偿款以及搬迁费归属纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司要求青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会支付停产停业损失1232000元、搬迁装修费用338887元，但未提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司可在有充分证据后另案主张。对于青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会反诉要求青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司支付厂房租赁费94274元和违约金172050元，一审法院认为，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会称已于2017年7月2日向青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司下达拆迁通知，故双方均已明知涉案租赁合同已无法继续履行。根据合同第九条约定，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会提前通知青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司，双方租赁合同已自动解除，且青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司于2017年12月份到青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会处缴纳租赁费，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会以涉案房屋即将拆除为由未予收取。考虑到青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司搬离厂房需要时间，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会亦称涉案厂房于2018年4月26日拆除完毕，综合上述情况，对于青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会要求青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司支付2017年12月1日至2018年3月22日租赁费的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方合同已自动解除且已无法实际履行，故青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会以青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司未在11月份交纳下一年度租金为由认为青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司违约并主张违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司的诉讼请求。二、驳回青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会的反诉请求。案件受理费18938元，保全费5000元，由青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司负担，反诉费2647元，由青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会负担。 二审中上诉人提交以下证据：证据一，夏庄街道《政府信息公开告知书》【城夏街办信（2019）01号】一份，证明1、在拆迁补偿中有停产停业损失及搬迁补助费，具体标准按《关于贯彻实施的通知》《青岛市城阳区人民政府2014年第四次会议纪要》执行。2、拆迁补偿款已由街道向社区足额支付。证据二，《政府信息公开告知书》【青城政信（2020）001号】一份，证明：集体土地上非住宅房屋拆迁有停产停业损失补偿金,而且具体标准由区政府通过该会议纪要确定,政府发放，并非由社区与承租人确定，社区发放。被上诉人质证后认为：对两证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该两证据并没有内容能证明上诉人的主张，而且证据一倒数第3段说明上诉人申请的信息不存在。证据二没有显示上诉人想要证明的事项。本院经审查依法对上述两份证据的真实性予以确认。 依据上诉人二审提交的证据，夏庄街道确认：“前期拆迁是由社区与拆迁人通过协商解除合同并进行补偿，街道办事处不是拆迁人也不是法定征收人，因此没有与史家泊子社区签订的拆迁补偿合同。” 二审中双方确认在青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司与青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会之间未签订拆迁补偿协议，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会主张依据双方租赁合同第9条其不具有补偿义务，无需签订拆迁补偿协议。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁期间因拆迁导致的拆迁补偿安置纠纷。依据双方签订的房屋租赁合同约定“租赁期内如遇政府征收、征用、拆迁，规划变化、政策调整等原因导致无法继续履行本协议的,甲方提前60天通知乙方，本合同自动解除，双方应无条件服从并互不承担违约责任,双方按实际天数结算租金及乙方应承担的费用，合同自行终止。”该条款仅约定因拆迁合同解除青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会无需承担违约责任，但未剥夺青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司依法有权获得的拆迁补偿，青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会据此主张其无需向青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司支付拆迁补偿款，缺乏事实及法律依据，其行为不当。 依照相关规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案中，无论是青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会与相关政府部门，还是青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司与青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会之间，均尚未签订拆迁安置补偿协议。因此，青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司现主张青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会应依据政府会议纪要标准向其支付相应的停产停业、搬迁装修费，该诉讼请求不属于人民法院民事案件受理范围，应予驳回。青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司可待青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会与相关部门签订拆迁安置补偿协议、补偿标准确定后，另行主张自身权利。 关于原审反诉诉讼请求，系对租赁费的处理，属于民事案件受理范围，因各方对此未提起上诉，应予维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，维持一审关于反诉请求的判决，撤销一审关于本诉请求的判决，裁定驳回原审原告的起诉。故综合判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3045号民事判决书第一项； 二、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3045号民事判决书第二项。 三、驳回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司的起诉。 一审案件受理费案件受理费18938元，退回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司；保全费5000元，由青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司负担，反诉费2647元，由青岛市城阳区史家泊子社区居民委员会负担。二审案件受理费18938元，退回青岛市金映达汽车配件制造销售有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨