浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1261号 上诉人（原审原告）：金长伟，男，1964年5月20日出生，汉族，户籍地：黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住浙江省嘉兴市。 委托诉讼代理人：金颖（系金长伟女儿），女，1988年10月6日出生，汉族，现住浙江省嘉兴市经济开发区。 委托诉讼代理人：曹立萍（系金长伟妻子），女，1964年10月2日出生，汉族，现住浙江省嘉兴市经济开发区。 上诉人（原审被告）：张欢欢，男，1989年8月8日出生，汉族，住河南省周口地区淮阳县。 被上诉人（原审被告）：赵慧慧，女，1992年9月30日出生，汉族，住河南省周口地区淮阳县。 上诉人金长伟、张欢欢因与被上诉人赵慧慧房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金长伟上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张欢欢、赵慧慧承担。事实与理由：1.本案一审法院受理时间为2019年8月28日，金长伟收到判决书的日期为2020年3月25日，远超法律规定的3个月，程序违法；2.一审法院将2019年7月24日起至8月1日的房租酌情减免至900元不当，应为1500元；3.张欢欢、赵慧慧在2019年8月2日砸坏屋内装修及大门，导致金长伟无法对外出租，应当赔偿2019年8月2日至8日的房租损失1166元；4.关于垃圾清理费，金长伟一审提供的照片清楚的显示屋内有大量建筑垃圾，虽然没有发票作为证据，但清理事实存在，应当补偿金长伟垃圾清理费；5.关于房门，金长伟提供的安装发票显示安装费为750元，一审法院认定600元与实际不符；6.2019年8月1日张欢欢砸坏屋内装修，其中吊顶、地砖、便池为房屋不可拆除部分，没有证据证明吊顶、便池和地砖是由张欢欢、赵慧慧装修，则张欢欢、赵慧慧应当进行修复或者赔偿损失6000元（其中地砖4000元，便池1000元，吊顶与垃圾清理费合计1000元)。综上，请求二审法院依法改判。 张欢欢、赵慧慧辩称，金长伟的上诉请求不能成立，涉案店铺是张欢欢花费6万多元从上一任租客那里转过来的，装修另外花了4万元。准备续租的时候，金长伟却要临时加价3000元，张欢欢不同意，金长伟就要求张欢欢立马搬走，并且停水停电。张欢欢搬走的时候，店铺地板是好好的，之后半个月金长伟就租给别人了。张欢欢与金长伟之间的款项已经结清了，地板损坏一类的事情跟张欢欢没有关系。另外，原合同上有约定，金长伟如要继续出租，则张欢欢有优先承租权，但后来金长伟租给别人也没经过张欢欢同意，这也算违约。 张欢欢上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回金长伟的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由金长伟承担。事实与理由：1.根据合同法的规定，出租方要收回房屋，应提前三个月通知承租方，但金长伟并没有做到，属于违约；2.出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方有优先承租权，金长伟未保障张欢欢的优先承租权，属于违约；3.金长伟于2019年7月24日强行停水停电，导致张欢欢的店铺无法正常营业，违反了合同约定；4.张欢欢搬离时并未遗留垃圾，地板也未破损，且张欢欢当时愿意帮金长伟安装房门，但因金长伟无法提供房门，导致房门未安装，故不应判决张欢欢承担房门安装费和垃圾清理费。 金长伟辩称，张欢欢所称的优先承租权是不存在的，医药费用抵扣房租也是不存在的，另外，张欢欢也没有证据证明装修的事实。 赵慧慧未对张欢欢的上诉提交答辩意见。 金长伟向一审法院起诉请求：1.判令张欢欢、赵慧慧偿还房租共9000元；2.张欢欢、赵慧慧承担违约金45000元；3.案件诉讼费由张欢欢、赵慧慧承担；4.张欢欢、赵慧慧赔偿10000元并公开向金长伟进行书面赔礼道歉。 一审法院认定事实：张欢欢、赵慧慧系夫妻关系。金长伟将租赁的嘉兴市华天国贸广场1-3幢11号商铺转租给张欢欢，双方签订了租赁期限分别为2014年6月15日至2018年6月14日及2018年6月14日至2019年6月14日的房屋租赁协议，后一份租赁协议约定：租金共计60000元，物业费由金长伟承担，房屋押金5000元；按合同约定时间，金长伟要求收回房屋，张欢欢必须无条件配合金长伟，如不配合的，张欢欢赔偿金长伟租金5倍的违约金，金长伟有权停水、停电，金长伟继续出租房屋，张欢欢有优先承租权；张欢欢负责支付承租房屋水、电、装修垃圾清理运费等一切费用，逾期未缴纳各项费用达一千元且影响到金长伟时，金长伟有权解除合同。2019年6月合同到期前后，双方口头达成续租合意。2019年7月23日，金长伟将拟好的续租三年租赁协议拿给张欢欢签字时，双方因是否补付2018年-2019年租赁期间的租金3000元发生争执，未达成一致意见。次日，金长伟对店铺停水停电，至晚间金长伟夫妻及儿子金德斌与张欢欢再次发生冲突，造成张欢欢后腰部受伤、曹立萍左手小拇指受伤、金德斌胸口不适。双方至城南派出所处理此事，并于2019年8月2日签订《调解协议书》一份，约定：甲方（金长伟、曹立萍、金德斌）赔偿乙方（张欢欢）医药费、误工费等所有费用3800元；此事就此了结，双方不得再因此事发生任何纠纷，若再因此事发生冲突，公安机关依法处理；双方互不追究对方的任何法律责任；若双方再因此事发生纠纷，双方自行到法院起诉等。2019年7月24日冲突发生后，张欢欢受伤入院治疗。2019年8月1日，张欢欢、赵慧慧搬离租赁房屋，拆除了其装修的部分设施及新店面门。金长伟于当晚发短信给张欢欢，载明“目前房租欠款8000元，水费欠款474.15元，押金5000元不退，房门损坏为你自己房门，但安装费需你方承担，共欠款3474.15元+房门安装费”并要求张欢欢配合注销营业执照。8月3日，金长伟又发短信给张欢欢，要求张欢欢7天内将店铺内的垃圾清理干净，否则将追加垃圾清理给金长伟带来的损失。后张欢欢、赵慧慧未安装金长伟原有店面门，也未清理店内垃圾。金长伟自行请人清理了垃圾并安装了新门，新门安装费用共750元。2019年1月至7月，租赁店铺产生的水费474.15元未结算。2019年9月1日，金长伟与新承租人位义周签订了房屋租赁协议。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对曾有租赁关系及现租赁关系已经终止均无异议，本案主要争议焦点在于金长伟主张的各项费用是否成立。张欢欢、赵慧慧辩称，在派出所达成的调解协议，已将房租等纠纷一并解决。但纵观调解协议内容，该调解解决的是双方之间因冲突受伤产生的相关赔偿问题，未明确包含双方之间的房租等经济纠纷，故张欢欢的该项辩解不成立。下面根据金长伟的主张分项阐述。关于房租，根据已查明事实，张欢欢、赵慧慧实际租赁金长伟房屋至2019年8月1日，房租已支付至2019年6月14日，2019年6月15日之后的房租未结算。金长伟主张按原合同标准每月5000元计算房租，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但金长伟主张计算至2019年8月8日，与张欢欢实际占用房屋的时间不符，且因双方冲突导致张欢欢入院治疗期间，张欢欢客观上无法腾空房屋，故自2019年6月15日至7月23日的房租按金长伟主张的计算，自2019年7月24日起至8月1日的房租一审法院酌情确定为900元，房租共计应为7400元。关于垃圾清理费，金长伟提供的照片部分显示店铺内较为干净没有多少垃圾，部分照片显示垃圾较多，一审法院难以认定张欢欢、赵慧慧搬离之时遗留垃圾情况到底如何，双方在房屋租赁协议中约定的是装修垃圾清理运费由张欢欢承担，金长伟也未提供证据证明其将店铺租赁给张欢欢时是完全清理干净的，且金长伟也未提供证据证明垃圾清理产生的费用，故该项费用一审法院不予支持。关于房门安装费，张欢欢、赵慧慧未为金长伟安装原房门是事实，房门恢复费用应由张欢欢、赵慧慧承担。但金长伟安装的是重新购买的新房门，新房门的安装费内势必包含材料的运输等成本在内，而安装原房门则不存在这些成本，故该项费用由金长伟自行承担部分为宜，由张欢欢、赵慧慧负担600元。关于水费，金长伟提供的证据足以证明张欢欢、赵慧慧租赁期间未结算水费为474.15元，该费用应由张欢欢、赵慧慧承担。关于地砖、卫生间便池损坏赔偿，金长伟提供的证据虽能证明有几块地砖上出现了小裂缝及便池已坏，但无证据证明为张欢欢、赵慧慧故意毁坏，地砖便池之类设施随着使用时间变长本身存在自然损耗，该些损耗应摊于房租成本之内，故金长伟要求张欢欢赔偿地砖、便池费用缺乏足够的事实和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，按照双方签订的房屋租赁协议，金长伟要求收回房屋，张欢欢必须无条件配合，如张欢欢不配合，需赔偿金长伟租金5倍的违约金，金长伟有权停水、停电。本案中，租赁协议约定的租赁期满后，双方达成继续租赁的合意，金长伟允许张欢欢继续占有使用租赁房屋，在双方进一步达成租赁协议前，应处于不定期租赁状态。此时，作为出租方的金长伟，即使要收回房屋，也应提前通知张欢欢，给予张欢欢合理期限搬离。然而，在双方就续租租金发生争执后，第二天金长伟即停水停电，双方因此发生进一步冲突，并造成张欢欢受伤住院。张欢欢出院后在较短时间内即搬离了租赁房屋，其行为不构成“不配合金长伟收回房屋”。因此，金长伟要求张欢欢赔偿违约金45000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于金长伟主张的名誉损失费及赔礼道歉，本案系房屋租赁引发的民事纠纷，双方在纠纷过程中发生一些口角，张欢欢、赵慧慧的行为尚不构成对金长伟名誉权的损害，故金长伟的该项请求亦缺乏足够的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，张欢欢、赵慧慧需支付金长伟房租等各项费用8474.15元，扣除张欢欢、赵慧慧已支付的押金5000元，张欢欢、赵慧慧尚需支付金长伟3474.15元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张欢欢、赵慧慧于判决生效之日起七日内支付金长伟房租等各项费用3474.15元；二、驳回金长伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取790元，由金长伟负担740元，由张欢欢、赵慧慧负担50元，于判决生效后七日内交纳。 二审中，张欢欢、赵慧慧未提交新的证据，金长伟提交了视频光盘一张，用以证明涉案店铺地砖是遭到严重破坏而非自然磨损，店面被砸后产生大量建筑和生活垃圾，包括店门被砸后的碎玻璃、墙壁纸，还有大量拆卸后的柜子和里屋顶棚的胶合板被拆地面遗留大量胶合板建筑垃圾，剪掉的电线裸露在外没有包裹线头。 张欢欢、赵慧慧质证认为，视频无法证明待证事实，那一条街上店铺的地板十家有八家是一样的，无法证明涉案店铺的地板是金长伟装修的。其中一个视频是张欢欢搬离店铺过程中录制的，现场肯定一塌糊涂，但不能证明金长伟要证明的内容。另外，张欢欢已经搬离一年多了，其间地板损坏跟张欢欢没有关系。 金长伟另申请证人位义周出庭作证，位义周陈述：我于2019年9月1日从金长伟处承租了涉案房屋，在对房屋进行装修的时候修补了顶棚和便池，总共花费了2000元。该费用金长伟还没有付给我，但我之后会向他索要。房屋的地砖在我承租的时候就已经被敲坏了，这个地砖当初是金长伟装修的。 金长伟质证认为，对证人位义周的陈述没有异议。 张欢欢、赵慧慧质证认为，对该证言的真实性有异议，店铺内的装修，包括吊顶、地砖、便池都是张欢欢找人装修的，位义周对这些情况都不了解，不能作证。 本院认证意见为，视频光盘中的视频录制时间无法确定，难以证明待证事实，对其证明效力不予认定；证人位义周于2019年9月1日承租涉案店铺，其并不清楚店铺内的地砖为何人安装，对其证言不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议在于涉及的各项费用是否成立。关于房租，双方原租赁合同至2019年6月14日到期，7月23日因是否补付2018年至2019年租赁期间的租金3000元双方发生争执。金长伟于7月24日对店铺停水停电，并要求张欢欢、赵慧慧搬离，则双方的租赁合同于2019年7月24日解除。张欢欢、赵慧慧实际于8月1日搬离涉案房屋，考虑到双方7月24日的冲突导致张欢欢腰部受伤入院治疗因素，一审法院将7月24日至8月1日的租金（实际为房屋占有使用费）酌定为900元，并无不当，本院予以确认。金长伟要求张欢欢、赵慧慧赔偿其8月2日至8月8日的房租直接损失1166元，因当时张欢欢、赵慧慧已经搬离，未影响金长伟对外出租，金长伟的该项请求没有合法依据，本院不予支持。关于垃圾清理费，金长伟一审中提交的照片无法显示张欢欢、赵慧慧搬离时所遗留的垃圾情况，且亦未提供证据证明清理垃圾所产生的实际费用，故本院对金长伟的该项请求，不予支持。关于房门安装费，金长伟提交的发票显示安装费为750元，但此为新房门的安装费用，其中包含一定的材料运输成本，一审酌定房门安装费为600元，并无不当。关于地砖、顶棚和便池的修复费用，张欢欢2014年承租该店铺后，对店铺进行了重新装修，金长伟并无证据证明地砖、顶棚和便池系由其安装，故本院对金长伟的该项请求，亦不予支持。至于金长伟上诉所称的一审审限超期的问题，经查，一审法院自2019年8月28日受理本案后，适用简易程序进行审理，期间因当事人案外调解等因素，扣除审限共计116天，于2020年3月19日作出判决，并不存在超期审理的问题。 综上，金长伟、张欢欢的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费840元，由金长伟负担790元，张欢欢负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 灿 审 判 员  倪 勤 审 判 员  王世好 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  刘文文 书 记 员  王家慧 ?*MERGEFORMAT?-10-? ?*MERGEFORMAT?11?