浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终960号 上诉人（原审原告）：钟浙涛，男，1976年1月11日出生，汉族，现住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：钟六益，男，1947年7月18日出生，汉族，现住杭州市江干区。系钟浙涛之父。 上诉人（原审原告）：马艳靓，女，1976年10月21日出生，汉族，现住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：钟六益，男，1947年7月18日出生，汉族，现住杭州市江干区。系钟浙涛之父。 被上诉人（原审被告）：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路3-1号。统一社会信用代码：91330100676777151R。 法定代表人：马炯，董事长。 委托诉讼代理人：胡雪丽、高峰，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人钟浙涛、马艳靓因与被上诉人杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3140号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2015年10月11日，钟浙涛、马艳靓（买受人）与运河公司（出卖人）签订浙江省商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区××单元××室房屋，约定建筑面积87.71平方米，总价款216万元；买受人于签订合同的同时支付首付款65万元，剩余购房款151万元通过商业银行和公积金组合贷款的方式予以支付；出卖人应于2015年12月31日前交付房屋，买受人应支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房；出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，承诺于2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记；出卖人在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差；等等。 钟浙涛、马艳靓以贷款方式支付的购房款151万元于2016年1月4日支付至运河公司账户。涉案房屋实际建筑面积为88.26平方米，实际总价款为2173545元，钟浙涛、马艳靓另行支付了差额款项。运河公司于2016年1月8日向钟浙涛、马艳靓交付了涉案房屋。 运河公司向杭州市国土资源局申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，杭州市国土资源局于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，并于2016年6月30日告知运河公司不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月29日通知钟浙涛、马艳靓涉案房屋已可以办理不动产登记。天城国际公寓4单元501室房屋于2017年3月24日登记至钟浙涛、马艳靓名下，并于同日办理了抵押登记。 钟浙涛、马艳靓于2019年3月27日向法院起诉，请求：一、判令运河公司立即支付违约本金19779元（从2016年7月1日起计算至2018年12月31日）；二、判令运河公司支付违约金利息，按同期银行贷款利率从2016年7月1日起暂计算至2018年12月31日为1009元。 原审法院认为，钟浙涛、马艳靓与运河公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。涉案合同约定运河公司应于2015年12月31日前交付房屋，于2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给钟浙涛、马艳靓，同时约定如运河公司逾期交房的交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延。涉案房屋于2016年1月8日交付，因此运河公司应于2016年4月8日前取得土地、房屋权属证书并交付给钟浙涛、马艳靓。 因不动产统一登记制度的实施，涉案合同约定的土地、房屋权属证书已变更为不动产权证书。因杭州市国土资源局对于不动产首次登记仅作物权登记但不予颁发不动产权证书，钟浙涛、马艳靓办理涉案房屋的不动产登记也无须首次登记的不动产权证书，因此运河公司无需再行向钟浙涛、马艳靓交付合同约定的土地、房屋权属证书。运河公司于2016年6月29日向钟浙涛、马艳靓通知了不动产登记事宜，履行了合同义务，逾期时间为82天。涉案合同约定，逾期时间在90日内的运河公司应按已付房价款的0.2‰承担违约责任，因此钟浙涛、马艳靓要求运河公司支付按已付房价款每日万分之一的标准计算的违约金没有依据，运河公司应支付的违约金金额为435元。钟浙涛、马艳靓要求运河公司支付违约金利息没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、杭州运河集团投资发展有限公司向钟浙涛、马艳靓支付违约金人民币435元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回钟浙涛、马艳靓其他诉讼请求。案件受理费人民币160元，由钟浙涛、马艳靓负担人民币135元，由杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币25元。 宣判后，钟浙涛、马艳靓不服，向本院提出上诉称：2015年10月11日钟浙涛、马艳靓与运河公司签订了《浙江省商品房买卖合同》。钟浙涛、马艳靓预订了天城国际公寓4单元501室房屋一套，计88.26平方米，单价24626.614元，合计人民币2173545元并支付了首付款650000元，且商业银行和公积金组合贷款的方式，按合同规定支付运河公司人民币1510000元，后又付清面积差价13545元。运河公司虽主张与2016年6月29日电话告知了钟浙涛、马艳靓有关初始登记完成的事项，但根据证据显示，其通知时间为当日晚上，已超过正常工作时间，未给钟浙涛、马艳靓提供必要的领取资料或办证准备日期，且运河公司签收的资料时间为2016年6月30日，显然运河公司也不可能在6月29日将有关资料交付于钟浙涛、马艳靓。然而截至2016年3月31日钟浙涛、马艳靓未收到土地、房屋权属证书，也未收到运河公司任何领取前述证书的通知。钟浙涛、马艳靓与运河公司之间的买卖合同真实合法有效，运河公司逾期交付土地、房屋权属证书，运河公司已违反了合同第十六条第二款之约定。所以，运河公司应按合同之约定按日向钟浙涛、马艳靓支付房屋总价的万分之一违约金。请求1、判令运河公司立即支付违约本金19779元。2、判令运河公司向钟浙涛、马艳靓支付违约金利息，利息按同期银行贷款利率计算，现暂计从2016年7月1日至2018年12月31日利息为1009元。3、判令运河公司承担本案全部诉讼费用。 被上诉人运河公司辩称：钟浙涛、马艳靓主张要求交付房屋初始登记权属证书，不符合现行法律规定，按照不动产登记的新政策，运河公司无需交付合同约定的初始登记权属证书。因为钟浙涛、马艳靓主张依照合同约定，应该在2016年3月31日前移交土地、房屋、房屋权属证书。但是在本案中，涉案房屋商品房合同签订后，因不动产登记制度的实施，涉案合同约定交付的权属证书已被取消，不再颁发。在杭州市国土资源局通知单上，非常明确的表示了：4、登记仅作物权登记，但不予颁发不动产权证书，钟浙涛、马艳靓办理涉案房屋的不动产转移登记，也无需首次登记的不动产权证书。因此，运河公司无需向钟浙涛、马艳靓交付合同约定的土地房屋权属证书。因此，一审法院根据不动产登记相关法律法规和杭州市出台的相关政策的客观情况认定，首次出卖人不再交付首次不动产权属证书是客观、公正，符合事实的。钟浙涛、马艳靓主张逾期交付权属证书的时间有误。运河公司已在2016年的6月29日履行了合同义务，钟浙涛、马艳靓陈述运河公司于2016年的6月29日电话告知了钟浙涛、马艳靓有关初始登记完成的事项。但根据证据显示，其通知时间为当日晚上，已经超过了正常的工作时间，未给钟浙涛、马艳靓提供必要的领取资料或办证的准备时间，且钟浙涛、马艳靓签收材料的时间为2016年的6月30日，运河公司不可能在6月29日将有关材料交付给钟浙涛、马艳靓。上述陈述存在明显的事实错误。1、商品房买卖合同的第十六条明确约定，由买受人自行办理该商品房的转移登记。因此，涉案房屋的不动产转移登记应该由钟浙涛、马艳靓自行负责办理。因为不动产的登记包括首次登记和转移登记首次登记权。出卖人转移登记的，权利人为买受人，本案中运河公司也就是出卖人的合同义务，仅仅是完成首次登记，并且履行告知义务。而钟浙涛、马艳靓的合同义务是按到按照不动产登记机构的具体要求办理不动产的转移登记，即可取得不动产权属证书。在日常商务合同商事合同的履行中，不能苛求合同一方履行义务，必须遵照政府部门的工作时间。运河公司于2016年6月29日当天通知钟浙涛、马艳靓系应完成了合同义务。至于钟浙涛、马艳靓是何时完成转移登记手续的权利和义务，均在其本身转移登记，还需要钟浙涛、马艳靓完成契税缴纳等各类义务后方可办理。转移登记办证的时间成本也应该由上诉人自行承担。2、钟浙涛、马艳靓辩称，2016年6月30日的签收时间为运河公司办理完成初始登记的时间，显然混淆了两者的法律关系。2016年6月29日，杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单上载明：你单位向我局申请坐落于杭州市江干区××公寓××单元××室××国有建筑土地使用权及房屋所有权首次登记。我局依法受理并经审定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿物权登记，现已生效。我局不再另行颁发不动产权属证书。从上述文件可以看出，运河公司申请的初始登记已经于2016年6月29日生效，而6月30号仅仅是资料的签收时间，该项资料的签收是否完成，以及何时完成，均不影响买受人已于2016年6月29日完成了不动产初始登记的生效日期。因此，一审法院认定运河公司于2016年6月29日向钟浙涛、马艳靓通知了不动产权登记事宜，履行了合同义务的时间正确无误。钟浙涛、马艳靓以2016年3月31日，未收到土地、房屋权属证书为起点计算逾期天数没有合同依据按合同约定计算。起点应该是2016年的4月8日。商品房买卖合同附件8补充协议。第六条、第七款约定，如与出卖人逾期交房的买受人同意出卖人向买受人交付商品房权属转移登记时间的日期顺延天数为合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。本案中合同约定的交房日期是2015年12月31日，而实际交房的日期为2016年1月8日，按照合同约定交付权属证书的日期应该相应顺延8天，到2016年4月8日。据此，一审法院认定，运河公司逾期时间为82天，并无不当。钟浙涛、马艳靓主张出卖人承担逾期责任适用的合同条款有误，应该适用按已付房款的0.2‰承担违约责任。钟浙涛、马艳靓主张按日向钟浙涛、马艳靓支付房屋总价万分之一的违约金，不符合合同约定的前提条件。根据前文陈述，运河公司逾期履行合同义务为82天，为90天以内，因此应该适用合同第16条所对应的约定，即出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，应该按以下约定处理约定日期起九十日内出卖人交付权属证明的，按已付房款的0.2‰承担违约责任。因此，一审法院判决，运河公司承担的违约金额符合合同约定正确无误。综上，钟浙涛、马艳靓主张的逾期交付时间以及违约责任适用合同条款有误，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人运河公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人钟浙涛、马艳靓向本院提交了商品房交付合同一份，欲证明双方在2015年12月31日办理了双方的房屋验收交接。经质证，被上诉人运河公司认为因系复印件，对三性均有异议。在一审中提交的交房物品发放登记表，可以确认双方具体办理交接时间是2016年1月8日。本院认为由于上诉人钟浙涛、马艳靓所提交的证据系复印件，不符合证据的形式要件。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”钟浙涛、马艳靓与运河公司于2015年10月11日所签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。按合同约定：运河公司应于2015年12月31日前交付房屋，于2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给钟浙涛、马艳靓。同时合同还约定：如运河公司逾期交房的交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延。根据《交房物品发放登记表》，涉案房屋于2016年1月8日交付，因此运河公司应于2016年4月8日前取得土地、房屋权属证书并交付给钟浙涛、马艳靓，而运河公司于2016年6月29日才向钟浙涛、马艳靓通知不动产登记事宜，履行合同义务，逾期时间为82天，显已构成违约，应承担违约责任。涉案合同约定，逾期时间在90日内的运河公司应按已付房价款的0.2‰承担违约责任，原审判决运河公司支付钟浙涛、马艳靓违约金435元并无不当。钟浙涛、马艳靓的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320元，由钟浙涛、马艳靓负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年七月二十二日 书记员  周 杨