内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1646号 原告:王某1,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告:王某2,公民身份号码×××，现住山西省河曲县。 委托诉讼代理人：闫某，内蒙古义盟律师事务所律师。 第三人:夏某,公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告王某1与被告王某2、第三人夏某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理，2020年5月19日进行第二次开庭审理。原告王某1，被告王某2的委托诉讼代理人闫某，第三人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：1.确认第三人所有的××区底商(合同编号:2009-0020307)的所有权归原告王某1所有，同时停止对上述财产的保全及执行；2.诉讼费由被告王某2承担。事实与理由:2019年11月5日,原告王某1(案外人)收到康巴什区人民法院送达的（2019)内0603执异11号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项,缺乏事实与法律依据。理由如下：一、被告所申请执行的财产为原告王某1所有,而不属于第三人所有。本案涉及的房屋是原告与第三人离婚前共同购买，登记在第三人夏某一方名下；二、被告王某2对属于原告的财产申请执行是错误的,其行为没有法律依据。本案涉及的天骄小区8号楼104底商的所有权应该属于原告，被告无权对原告上述财产申请执行,原告与第三人购房的时间为2009年9月24日。离婚协议为2015年3月3日,原告与第三人的房屋产权转让协议也是在2015年3月3日,而第三人与被告的债务纠纷是在2015年12月20日产生。且福泰房地产公司的证明未向第三人夏某办理产权证的原因是由福泰房地产公司没有竣工验收造成的,与第三人没有任何关系，第三人已于2010年9月4日前交清所有购房款项。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议,缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》及《中华人民共和国民事诉讼法》规定起诉至贵院,请求法院依法公正判决。 被告王某2辩称，康巴什区人民法院作出的（2019)内0603执异11号执行裁定书所依据的事实清楚、适用法律正确。根据物权法第十四条规定，涉案房屋未登记在原告名下，原告不享有对涉案执行标的物足以排除强制执行的民事权益。原告王某1对涉案房屋是否因其自身原因未办理登记并不能提供证据证明。 第三人夏某述称，认可原告所述诉讼请求与事实理由。涉案房屋未办理产权登记不是由于本人造成的，是由于房地产公司未竣工验收造成的，本人已经交清了所有费用。涉案房屋在本人和原告离婚时，双方已经约定该房屋的所有权和产权归原告所有。 原告出示的证据，被告、第三人的质证意见及本院的认证情况： 一、离婚证原件一份、《离婚协议》复印件一份1页、《房屋产权转让协议》复印件一份2页，拟证明2015年3月3日原告与第三人协议离婚并经民政局办理离婚手续，双方签订离婚协议约定涉案房屋的产权归原告所有。同日签订了《房屋产权转让协议》，第三人将涉案房屋的产权转让给原告。被告王某2的质证意见为，对该组证据中离婚证与《离婚协议》的真实性认可，对《房屋产权转让协议》的真实性不认可，对该组证据的证明问题均不认可，虽然离婚协议书中约定了“婚后以双方名字命名的房屋产权、所有权都归女方所有”，但根据《物权法》第十四条的规定，该处分行为未经登记不发生物权变动的效力，并且房屋转让协议是由原告王某1与第三人夏某所签，所以该份协议被告并不知情，故并不能证明该涉案房屋的产权已经转让给原告。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明问题均认可。 二、2019年4月9日原告与温某签订的《商铺租赁合同》原件一份3页，拟证明自原告与第三人离婚后，涉案房屋的所有权和使用权一直归原告所有。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性及其证明问题均不认可，该组证据是原告与案外人温某所签订的，故被告无法确认其是否真实，且该证据的租赁期限为2019年4月15日至2020年4月15日，但涉案房屋已于2019年3月18日被康巴什区人民法院予以查封，查封期限为三年，而原告与案外人签订的该份租赁合同是在涉案房屋被查封之后签订的，故并不能证明原告对该涉案房屋有所有权和使用权。第三人夏某质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明问题均认可。 三、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司于2019年11月7日出具的《证明》原件一份1页，拟证明案涉东胜区天骄小区8号楼104底商(合同编号:2009-0020307)是由于福泰房地产公司没有完成竣工验收，没有给第三人夏某办理房屋产权证，导致涉案房屋未登记至原告名下，而非第三人和原告的原因。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性及证明问题均不认可，根据民事诉讼法司法解释第一百一十五条的规定，单位出具的证明应当由单位负责人或制作人签字，并加盖公章，该证据上并无单位负责人或制作人签字。关于未竣工验收的事实被告不清楚，故针对该事实被告不发表质证意见。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明问题均认可。 经审查，原告提供的证据一的真实性本院予以认可，可证明原告与第三人离婚的事实，以及离婚时二人对财产的处置、分配情况，本院予以采信。证据二可以证明原告王某1就涉案房屋行驶出租的权利，本院对该证据的真实性予以采信。证据三与本院庭后与福泰房地产公司办公室主任梁轩及天泰房地产公司经理杨天元所作谈话笔录可相互印证，对该证据的真实性予以采信。 被告王某2未向法庭提供证据。 第三人出示的证据，原、被告的质证意见及本院的认证情况： 一、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司于2019年11月7日出具的《证明》复印件一份1页，拟证明第三人已经将涉案房屋的费用均交清，由于福泰房地产公司没有完成竣工验收，故没有办给第三人办理房屋产权证，因没有房产证就不能办理过户手续，故无法给原告办理过户手续。涉案房屋已经缴纳契税，故无法将涉案房屋的所有权变更至原告名下，只有办理房产证后才能变更至原告名下。原告王某1的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明问题均认可。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性及证明问题均不认可，根据民事诉讼法司法解释的规定，单位出具的证明应当由单位负责人或制作人签字，并加盖公章，该证据上并无单位负责人或制作人签字。关于未竣工验收的事实被告不清楚，故针对该事实被告不发表质证意见。 二、鄂尔多斯市福泰房地产向第三人出具的交费收据复印件8支，拟证明：1.第三人夏某于2009年9月24日支付涉案房屋首付款279423元，收据号1392799，收款人魏晔；2.第三人夏某于2010年5月25日全额交清剩余房款270000元，收据号0006495，收款人魏晔；3.第三人夏某于2010年9月4日缴纳装修保证金1000元，收据号是字0006583，收款人魏晔；4.第三人夏某于2010年9月4日交清天骄小区8号楼104底商两供基金、建筑税、办产权费用共28351元,收据号是字0003674，收款人魏晔；5.第三人夏某于2010年9月9日向精忠物业管理有限公司缴纳涉案房屋自2010年9月5日至2011年9月5日期间的物业服务管理费771元，收据号0008849，收款人刘艳；6.第三人夏某于2010年9月4日向房地产公司缴纳垃圾清理费200元，收据号0006604，收款人魏晔；7.2010年9月4日，福泰房地产公司的魏晔向第三人夏某退还房款3366元，票据号为0003362；8.第三人夏某于2010年9月20日向精忠物业管理有限公司缴纳涉案房屋水费71元，收据号是0011480。第三人已交清了所购案涉房屋的所有费用，未办理产权登记是由于福泰房地产公司没有完成竣工验收，而非第三人的原因导致。原告王某1的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性及证明问题均认可。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性认可，对其证明问题不被认可，该组证据显示的交款人均为被告夏某，可证明该房屋的产权属于夏某，对于是否由于房地产公司的原因未给其办理过户的事实，被告方不清楚。 三、鄂尔多斯市不动产登记中心于2019年10月16日出具的《不动产登记信息查询结果》原件一份1页，拟证明涉案房屋并不在第三人夏某名下，涉案房屋已协议转让给原告王某1，被告方申请对涉案房屋的查封是不合法的。原告王某1的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和关联性认可，对其证明问题认可。被告王某2的质证意见为，对该证据的真实性认可，对其证明问题不认可，涉案房屋现在尚未办理产权登记，所以在不动产登记中心无法查询到该房屋的登记信息，但是在房管局可以查询到涉案房屋的网签信息。 四、《商品房买卖合同》原件一份13页，拟证明2010年4月7日第三人夏某与鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同。原告王某1的质证意见为，对该证据的真实性及其证明问题均认可。被告王某2的质证意见为，对该证据的真实性及其证明问题均认可，该组证据证明涉案房屋的权利人为夏某，王某1并不享有涉案房屋的所有权。 经审查，第三人提供的证据一与原告提供的证据三、本院庭后与福泰房地产公司办公室主任梁轩及天泰房地产公司经理杨天元所作谈话笔录可相互印证，对该证据的真实性予以采信。对第三人提供的证据二、证据四的真实性本院予以采信。证据三的真实性本院予以采信，对其证明目的不予采信。 第二次庭审原告提供的证据，被告、第三人的质证意见及本院的认证情况： 一、2018-2019年度、2019-2020年度内蒙古增值税电子普通发票打印件各一份，来源于鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司，拟证明涉案房屋2018-2019年度、2019-2020年度的供暖费由原告王某1交纳。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性认可，对2019-2020年度的供暖费发票的证明问题不认可，该票据的购买方写的是夏某，并不能证明该年度的供暖费是由王某1缴纳。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性及证明目的均认可。 二、第一次开庭出示的证据三中的《证明》重新出示，拟证明涉案房屋未办理房产证的原因不是因为本人的原因造成的，而是因为福泰房地产公司未竣工验收造成的。并且在第一次开庭后2020年5月6日本人去福泰房地产公司补签的字，刘惠、魏晔（该公司财务负责人）的签字内容是“上述房款及费用福泰房地产公司已收到”。补签字的证明目的是2019年11月7日福泰房地产公司出具的证明是真实的，房款已经付清。被告王某2的质证意见为，对补签字的真实性和证明目的均不认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第115条规定，单位向人民法院提供的证明材料应当由单位负责人或制作材料的人签字并盖章，人民法院就单位出具的证明材料可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时可以要求出具证明材料的人出庭。因为原告自己陈述该签字是补签的，所以无法核实其真实性。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和证明目的均认可。 三、2020年的商铺租赁合同原件一份3页及房租的微信支付凭证的打印件2页，拟证明涉案房屋的所有权和使用权归原告王某1所有，租赁期限为2020年5月16日至2021年5月15日，租金为15000元，2020年5月16日由租房人李凤英的儿子通过微信支付方式分两笔支付的，一笔是5500元，因为押金是1000元，之前李凤英向本人微信支付500元。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性和证明目的均不认可，因为该份商铺租赁合同是原告与案外人签订的，被告无法核实其真实性。对转账记录不认可，该证据只能证明原告与案外人有经济往来，并不能证明就是支付的房租。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性和证明目的均认可。 三、授权委托书一份，拟证明从2015年3月4日以后夏某所签订过的关于此商铺的出租等合同，是由王某1授权委托所签订的，也就是说夏某在与原告离婚以后所签订的关于涉案房屋的有关合同原告均认可。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性和证明目的均不认可，该证据是由原告与第三人签订的授权委托书，所以被告无法核实其真实性。该委托书中写明“委托人王某1授权夏某就此商铺涉及到的出租、转让、出售等一切经营活动中的合同签订及部分费用交纳等事项”而原告在法庭中提供的合同签订主体是原告与案外人签订的，并无第三人夏某与其他人签订的合同，该授权事项与实际并不相符，所以对该证据不予认可。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性及证明目的均认可。 四、微信支付截屏打印件4页及中国建设银行个人活期账户交易明细打印件1页，拟证明2016年10月29日租房人给原告转账1500元定金，2016年11月4日转账10000元；2018年4月18日转账2笔10000元和6000元；2019年4月9日收天骄小区8号楼104底商租金15800元其中包括1000元押金，少支付200元是因为水龙头坏了，自行修复扣除的金额。被告王某2的质证意见为，对于该组证据的真实性和证明目的均不认可，对于2016年和2018年这两次的交易来说，原告并未提供2016年和2018年期间的房屋租赁合同，所以这两笔交易无法证明他们之间是支付租金的交易。对于银行转账王某1提供的交易明细并不能看出是谁向他支付的什么费用，该原始载体只能证明他们有转账往来，并不能直接证明是支付的房租。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性和证明目的均认可。 经审查，本院对原告提供的上述证据一、二、三、四的真实性予以采信。 本院依职权调取的证据，原、被告及第三人的质证意见： 一、合作协议书复印件一份3页、与鄂尔多斯市福泰房地产公司（以下简称福泰房地产公司）办公室主任梁轩所作的谈话笔录一份3页，拟证明鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰房地产公司）挂靠福泰房地产公司开发建设涉案房屋所在的小区，具体的开发、建设、出售事宜均由天泰房地产公司负责，天泰房地产公司持有一套福泰房地产公司的公章。原告王某1的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明的问题均认可。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明的问题均认可。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明的问题均认可。 二、本院依职权向天泰房地产公司经理杨文元所作的谈话笔录原件3页及从福泰房地产公司调取的夏某购买涉案房屋购房发票与原件核对无异议的复印件一份，拟证明杨文元认可天泰房地产公司持有福泰房地产公司公章一套，以及在第一次庭审中原告出示的证据三福泰房地产公司于2019年11月7日出具的证明是其公司出具，其认可该证明的真实性及证明内容，且涉案房屋已开具购房发票，无法办理解除网签备案和变更网签备案手续。原告王某1的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明的问题均认可。被告王某2的质证意见为，对该组证据的真实性认可，对杨文元所述的其公司出具的2019年11月7日的《证明》这句话的真实性认可，但是其中杨文元所述“当时出具的证明是我本人批的，我是公司的总经理”那么原告当庭提供的该份证明的签字人不是杨文元而是公司其他员工。对其他内容的真实性、合法性、关联性和证明的内容均认可。第三人夏某的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明的内容均认可。 该二组证据原、被告、第三人均无异议，本院予以采信。 根据原、被告、第三人的举证、质证意见及本院的认证情况，审理查明事实如下：原告王某1与第三人夏某于2006年登记结婚。2010年4月7日第三人夏某与福泰房地产公司签订了涉案房屋天骄小区二期8号楼104底商的《商品房买卖合同》。第三人夏某于2009年9月24日支付涉案房屋首付款279423元，收据号是1392799，于2010年5月25日全额交清剩余房款270000元；购房发票的开具日期为2011年6月23日。2010年9月4日第三人夏某向鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司缴纳装修保证金1000元、两供基金、建筑税、办产权费用共28351元、垃圾清理费200元；于2010年9月9日向精忠物业管理有限公司缴纳涉案房屋自2010年9月5日至2011年9月5日期间的物业服务管理费771元。 另查明，2015年3月3日原告王某1与第三人夏某签订《离婚协议》，并在鄂尔多斯市康巴什区民政局办理离婚登记手续。《离婚协议》约定“婚后以双方名字命名的房屋产权所有权及车辆所有权及一切资产全归女方所有……”。离婚后涉案房屋2018-2019年度、2019-2020年度的取暖费由原告王某1缴纳。2016年10月29日通过微信转账收款1500元，2016年11月4日通过微信转账收款10000元；2018年4月18日通过微信转账收款二笔10000元和6000元；2019年4月9日，原告王某1与温某签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋租赁于温某，租赁期限为2019年4月15日至2020年4月15日，租金为15000元，押金1000元；2020年5月16日原告王某1与李凤英签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋租赁于李凤英，租赁期限为2020年5月16日至2020年5月15日，租金为15000元，押金1000元。现涉案房屋网签备案在第三人夏某名下，未办理初始登记及房屋产权证。 再查明，2015年12月20日和2017年1月1日第三人夏某与其父亲夏进才向被告王某2借款，借款经被告王某2索要无果，王某2诉至康巴什区人民法院。本院于2019年3月18日作出（2019）内0603民初300号民事裁定书，查封第三人夏某所有的××区（合同编号2009-0020307）房屋一套，查封期限为三年。该案经调解，王某2与夏某、夏进才达成调解协议，本院于2019年5月8日作出（2019）内0603民初300号民事调解书对协议内容予以确认。后第三人夏某未履行还款义务，被告王某2向本院提出执行申请，该案进入执行程序。原告王某1作为案外人向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院于2019年10月30日作出（2019）内0603执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人王某1的异议请求。 还查明，天泰房地产公司与福泰房地产公司签订《合作协议书》，约定天泰房地产公司以福泰房地产公司名义开发建设东胜区天骄小区工程（涉案房屋所在小区），具体的开发、建设、出售事宜均由天泰房地产公司负责。福泰房地产公司于2019年11月7日出具的《证明》证明第三人夏某付清涉案房屋所有费用及未办理房屋产权登记证书系该公司原因造成。本院于2020年4月9日与福泰房地产公司办公室主任梁轩及天泰房地产公司经理杨文元作谈话笔录，均叙述天泰房地产公司持有福泰房地产公司公章一套。且杨文元叙述涉案房屋已出具购房发票，无法办理解除网签备案及重新与原告王某1签订《商品房买卖合同》等网签备案登记手续。 本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利而提起的排除对该标的物执行的诉讼。本案中，依据原告向本院提供的证据，可证明涉案房屋为其与第三人夏某在婚姻存续期间购买，符合《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定的财产范围，属于夫妻双方共同共有的财产，并不以交付、登记等公示方式为必须要件。涉案房屋虽登记在第三人夏某一方名下，但基于王某1与夏某的夫妻身份关系，依法也属于夫妻共同财产。后双方于2015年3月3日在民政局办理离婚登记手续，并在《离婚协议书》约定“婚后以双方名字命名的房屋产权所有权及车辆所有权及一切资产全归女方所有……”，该约定系基于双方之间权利义务的统筹安排，是夫妻双方对共同财产的合法处分。第三人夏某与被告王某2的民间借贷关系发生在2015年12月20日和2017年1月1日，均在原告与第三人办理离婚登记手续之后，且该民间借贷的产生并非基于对涉案房产公示的信赖产生，故被告王某2的金钱债权请求权与原告王某1的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。经本院向福泰房地产公司办公室主任梁轩、天泰房地产公司经理杨天元所作谈话笔录，可证实涉案房屋已经开具购房发票，现处于网签备案状态，未办理初始登记，无法办理房屋产权证，基于上述情况亦无法办理注销第三人夏某的网签备案登记及与原告王某1重新办理网签备案登记，故涉案房屋未办理过户登记并非原告王某1自身原因。关于原告是否实际占有涉案房屋，从其提交的《商铺租赁合同》、微信支付截图、中国建设银行个人活期账户交易明细，可以证明2016年、2018年、2019年、2020年原告王某1行使涉案房屋出租的权利、收取租金；且从原告提供的交纳2018-2019年度、2019-2020年度取暖费的票据能够证实原告为案涉房屋履行交费义务，原告对案涉房屋的控制及管理已实际占有了该房屋。综上，原告王某1拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对案涉房屋的执行。对原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权应以登记为生效原则，故本院对原告的该项请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、停止对登记在第三人夏某名下的位于内蒙古鄂尔多斯市××区（合同编号2009-0020307）房屋的执行； 二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 案件受理费3869.0元，由被告王某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 本院（2019）内0603执异11号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 王 率 审 判 员 刘 璐 人民陪审员 段 鹏 二〇二〇年七月二十六日 书 记 员 刘彩霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，贵夫妻共同所有: （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第八条离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。 当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同事提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。