广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1712号 上诉人（原审原告）：北流市意洁工贸有限公司，住所地北流市民乐机械产业园区，统一社会信用代码91450981MA5L3YJ64A（1-1）。 法定代表人：罗冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽瑞，广西曾纪淼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷唯唯，广西曾纪淼律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：广西华特电力设备有限公司，住所地玉林市金牛路西侧（现玉林市大南路68号），统一社会信用代码91450981MA5NG1GU4W。 法定代表人：刘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李启毅，广西振祺律师事务所律师。 上诉人北流市意洁工贸有限公司（以下简称意洁公司）与上诉人广西华特电力设备有限公司（以下简称华特公司）厂房租赁合同纠纷一案，均不服北流市人民法院（2020）桂0981民初412号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 意洁公司上诉请求：一、撤销北流法院(2020)桂0981民初412号民事判决，改判被上诉人支付2019年租金216000元，2020年租金216000元（后又变更为8年的租金损失），尚欠2019年度电费2474.28元，水费1034元，共435508.28元给上诉人。事实和理由：一、一审法院认定双方于2018年11月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除的证据不足，理由不充分。上诉人与被上诉人经充分协商，于2018年11月13日签订了《厂房租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，依法成立有效。双方应各自履行约定义务，但被上诉人不但没有按约定的时间交付租金，而且企图单方要求解除合同。被上诉人违反诚实信用原则，违反《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束的，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护”的规定。被上诉人要求解除合同不符合《合同法》第九十三条，第九十四条规定的情形。此外，即11使符合法定解除合同的条件，被上诉人也没有将解除合同的“通知”送达上诉人，也没有告知上诉人，一审法院以被上诉人己实际搬走机械就认定双方签订的合同于2019年12月31日解除，没有充分的依据和理由，更没有法律依据。二、被上诉人应当支付的到期租金不是6000元而是432000元。因为双方签订的《厂房租赁合同》没有解除，所以被上诉人不但要付清2019年的租金216000元，按照双方约定被上诉人也应当支付2020年的租金216000元，以及被上诉人尚欠2019年度的水电费3508.28元给上诉人。双方约定厂房租金的计算方法和交付租金的时间，但被上诉人违反双方的约定，仅支付2万元押金给上诉人后没有支付2019年度2020年度的租金给上诉人。虽然梁双先后支付21万元给罗统元，但梁双多次说要罗统元返还给其，否认这数是交2019年的租金，罗统元也没有支付21万元给上诉人，因此，梁双支付给罗统元的款不能认定为被上诉人的2019年度的租金（除非梁双认可是支付租金，罗统元认可是代收上诉人的租金，并愿意将此款转给上诉人。三、一审法院认定被上诉人赔偿租金损失72000元过低。双方签订合同前后，上诉人为了达到被上诉人的要求，投入巨资改建装修厂房，安装水电，被上诉人突然单方解除合同，不仅造成上诉人的租金损失，而且造成上诉人投资损失。被上诉人对此并无异议，也未对疫情期间的影响提出减免，一审法院认为赔偿6个月的租金损失，又减去2个月的租金是没有理由和法律依据的。综上所述，一审判决证据不充分，理由不足，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的合法权益。 华特公司辩称，意洁公司要求赔偿解除合同的损失没有理由，华特公司搬迁前已经同意洁公司法定代表人罗冰协商过，当时其没有反对。交纳租金的时间未到，意洁公司就申请法院诉前财产保全，造成华特公司不能经营，属于单方解除合同的行为。 华特公司上诉请求：一、撤销北流市人民法院（2020）桂0981民初412号民事判决第一项，改判上诉人仅需支付被上诉人2019年租金6000元、水电费3508.28元（减少72000元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:上诉人华特公司与被上诉人意洁公司于2018年11月13日签订厂房租赁合同，上诉人华特公司于2019年1月1日起租用被上诉人意洁公司厂房，并约定被上诉人意洁公司提供180千瓦功率的生产用电给上诉人使用，前期是100千瓦。首先，2019年12月13日，被上诉人意洁公司以2019年全年租金未支付为由，向北流市人民法院申请查封上诉人华特公司的主要机械设备。经一审法院查明上诉人拖欠的2019年租金仅系6000元，被上诉人在2019年年度租赁期未届满的情况下通过对上诉人主要生产机器采取司法查封保存措施直接致厂房租赁合同不能履行，本质上系被上诉人主动单方解除厂房租赁合同。其次，但实际上2019年4月15日左右南方电网北流市公司才为被上诉人接通工业用电，在未接通工业用电的3个多月里，上诉人均不能正常生产，被上诉人未充分履行合同。最后，因被上诉人不准许上诉人在厂房大门挂公司名号致税务机关不给办理税务，上诉人租用厂房却不能正常生产经营，经多次交涉被上诉人均不同意上诉人挂牌，本案合同目的不能实现。综上可知，一审判决认定2019年年度租金已支付210000元的事实正确，但被上诉人违约在先，本案争议合同实际解除时间系2019年12月13日被上诉人主动解除合同，上诉人无需赔偿被上诉人租金损失72000元。即使提前解除租赁关系存在租金损失，也请求二审法院本着支持实体经济发展、保障国计民生的原则减少赔偿金额。综上，上诉人认为原审判决部分事实认定不清，适用法律错误。 意洁公司辩称，华特公司称已交了2019年租金，证据不足。华特公司没有合同解除权，应当继续履行合同。如二审判决终止合同，判决生效之日才是合同终止之日，对合同终止之前的租金，华特公司应当支付。华特公司应当赔偿意洁公司可得利益损失即8年租金损失，以及意洁公司为签订合同所做准备即投资建房损失。 意洁公司向一审法院起诉请求：判令被告华特公司支付拖欠的2019、2020年厂房租金和水电费共435508.28元。 一审法院认定事实：原告意洁公司与被告华特公司于2018年11月13日签订《厂房租赁合同》，合同约定原告（甲方）将其位于北流市民乐机械产业园的2250㎡厂房租赁给被告（乙方）使用，租赁期限自2019年1月1日至2027年12月31日止，合同期限共9年，每平方米厂房租金：2019年1月1日至2021年12月31日为8元／月，2022年1月1日至2024年12月31日为9元／月，2025年1月1日至2027年12月31日为10元／月，租金按年度结算［每年结一次］，先交租金后使用，第一次租金在原告交付厂房给被告使用之日起缴纳。以后每次缴纳租金时间按已交租金的期满前十天内交纳给原告。厂房内已安装自来水，由被告自行装水表使用，水费按水厂公司单价，每月按总统计水费交给原告。由原告装变压器，提供总共（包含所租办公楼）180千瓦总功率电力给被告使用，被告前期使用为100千瓦。被告每月按供电局抄表时间交付电费给原告，电费每度电为0.9元（包含电损费）。被告要交厂房安全保证金2万元，原告收到厂房保证金后，可在2018年12月10日将厂房交付给被告。合同还约定了违约责任，其中规定被告如有不能按时缴纳租金的（不缴纳租金1个月内）情形或因被告租期不足两年的情形，原告可以终止合同，押金不返还被告，并收回厂房。被告华特公司的原法定代表人梁双于2018年11月21日通过银行转账2万元给罗冰（原告法定代表人）作为厂房安全保证金。租赁的厂房于2019年1月1日交付被告使用。梁双还通过银行转账21万元到罗统元（罗冰父亲）的账户上，汇款时间分别是2019年1月3日汇款4万元、2019年1月5日汇款7万元、2019年1月13日汇款5万元、2019年1月14日汇款5万元。原、被告双方在2019年11月21日之前的水电费已结清。原告于2019年12月28日抄表核算被告尚欠交电费2474.28元（三相表1930.5元＋二相表386.28元＋二相表157.5元），水费1034元，合计水电费3508.28元。本院于2020年3月9日受理华特公司起诉意洁公司要求解除租赁合同及赔偿经济损失一案［案号（2020）桂0981民初995号］，华特公司主张双方租赁合同关系已于2019年12月31日解除，并于2019年12月28日实际搬离腾空厂房。本院已于2020年3月12日作出（2020）桂0981民初995号民事裁定书，裁定将（2020）桂0981民初995号案并入本案审理。再查明，在本案受理前，原告2019年12月12日向本院提起了诉前财产保全申请，要求对被告摆放在租赁厂房内的机械设备进行查封。本院于2019年12月13日作出了（2019）桂0981财保29号民事裁定书，裁定查封了被告的机械设备；被告提出复议申请，本院又于2019年12月17日作出了（2019）桂0981财保29号之二民事裁定书，裁定驳回复议请求；因被告提供等值担保财产，本院于2019年12月26日作出了（2019）桂0981财保29号之三民事裁定书，裁定冻结担保人史开喜的银行存款23万元，并解除对被告机械设备的查封。 一审法院认为，原告意洁公司与被告华特公司签订的《厂房租赁合同》是双方协商一致达成的，是双方的合同合意行为，意思表示真实，合同内容没有违反法律规定，也没有损害公民、法人或其他组织的合法权益，合法、有效，双方当事人均有义务依合同约定，按诚实信用的原则全面履行合同。本案中，在合同期限内，原告已经依照合同的约定把租赁合同的标的物厂房交付给被告使用，故被告有义务依合同约定，按时足额交付租金给原告。合同中双方约定厂房租金按年度缴交，每年使用前缴交，2019年租金216000元（2250㎡×8元／㎡×12月），华特公司已汇款21万元给罗冰的父亲罗统元，汇款时间是2019年1月3日至1月14日期间，这个时间段正是厂房交付使用不久，被告应要在这个时间段内缴交厂房租金，原告不承认是租金款，但其无法举证证明其父亲罗统元与被告有其他经济来往，这笔21万元款项应是被告按原告指定汇出的厂房租金。2019年厂房租金21.6万元，被告已缴交了21万元，尚欠交0.6万元，被告应要再支付0.6万元给原告。另被告在腾空搬离厂房前的水电费3508.28元也应支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案被告要解除租赁合同有通知原告的法定义务，被告虽然于2019年12月28日实际搬离腾空厂房，已经有要解除租赁合同，不再租用厂房的意思表示，但被告没有确凿的证据证实其已履行法定义务通知到原告，并移交房屋给原告。被告的以上行为属于在租赁合同履行期间单方搬离租赁房屋并主张解除合同，鉴于被告已于2019年12月28日实际搬离腾空厂房，不再使用厂房，原审法院确定被告发出解除合同要约的时间是其腾空厂房的次日即2019年12月29日，解除合同的时间是2019年12月31日，双方的权利义务终止。本案的租赁合同期限是自2019年1月1日至2027年12月31日止共9年时间，因被告拒绝履行租赁合同给原告造成少收取8年租金的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。对被告提前解除合同的违约责任，双方只约定了被告租期不足2年的，2万元押金（保证金）不予返还，双方应依照这项约定履行。对于赔偿金额双方没有约定，原审法院以原告另行招租的合理期限的租金损失确定赔偿金额，本案的租赁房屋是用于企业厂房生产经营使用，租期尚有8年没有履行，原告另行招租的合理期限应按6个月，另外，综合考虑2020年1月底至3月底是新冠××疫情期间，酌情减免2个月，本院确定被告应赔偿原告的租金损失是7.2万元（2250㎡×8元／㎡×4月），7.2万元租金损失赔偿应由被告支付给原告。原告的其他诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告广西华特电力设备有限公司支付2019年厂房租金6000元、水电费3508.28元和提前解除租赁合同的租金损失72000元给原告北流市意洁工贸有限公司；二、驳回原告北流市意洁工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4682元，由原告北流市意洁工贸有限公司负担3800元，被告华特电力设备有限公司负担882元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于华特公司原法定代表人梁双通过银行转账21万元给意洁公司法定代表人罗冰父亲罗统元的事实认定。合同约定按年结算、先交租金后使用的租金缴纳方式，收款账号由罗冰指定，梁双转账时间与租赁厂房交付使用时间相近，本案诉讼前双方就该款的性质并无异议，意洁公司没有提供证据证明罗统元与梁双或者华特公司另有经济来往，因此，该款应认定为华特公司向意洁公司缴纳2019年租金，扣减后华特公司尚欠意洁公司该年度租金为6000元。一审法院认定该事实清楚。二、关于华特公司拒绝履行租赁合同应承担损害赔偿金额的事实认定。一审法院根据合同的剩余租期、租赁房屋另行招租的合理期限、承租人的过错程度以及新冠××疫情等因素，酌情确定损害赔偿金额为4个月租金72000元，并无不当。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，意洁公司坐落于北流市流市圣旗毛织厂西面的土地使用权性质为出让用地，领取有桂（2017）北流市不动产权第0001443号不动产权证书，该建设项目经北流市住房和城乡建设局批准领取有建设工程规划许可证。 本院认为，出租人意洁公司与承租人华特公司订立的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。意洁公司依约将租赁厂房交付华特公司使用、收益，已履行合同义务。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中，华特公司不享有合同解除权，其向意洁公司发出解除合同通知，不发生合同解除的效果。华特公司搬离租赁厂房，不继续履行租赁合同，属于违约行为，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。意洁公司坚持不解除租赁合同，考虑到华特公司不愿继续履行，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，依照该法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：。（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；。”的规定，应直接判决解除本案租赁合同。一审法院根据华特公司发出解除合同要约及2019年12月28日搬离腾空厂房等案件具体情况，确定合同解除的具体时间为2019年12月31日，并无不当。华特公司实际承租时间不足两年，按照合同约定，已交付的2万元押金不予返还。华特公司拒绝履行租赁合同给意洁公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，意洁公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。一审判决华特公司支付尚欠2019年租金、水电费和提前解除租赁合同租金损失72000元给意洁公司，符合法律规定。 综上所述，意洁公司、华特公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4682元，由北流市意洁工贸有限公司负担3082元，广西华特电力设备有限公司负担1600元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 张业忠 审 判 员 蒋绍德 二〇二〇年七月十七日 法官助理 李 斌 书 记 员 李 萌