山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初3208号原告：上海绿地物业服务有限公司泰安分公司，住所地肥城市肥桃路166号1号楼301室，统一社会信用代码91370983MA3M4YQX2A负责人：张勇，经理。委托诉讼代理人：王悦连，男，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。被告：刘团结，男，1972年5月10日出生，住肥城市。原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司（以下简称绿地物业公司）与被告刘团结物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人王悦连，被告刘团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费和车位管理费共计1674.29元（截至2020年6月30日）,2511.43元（截至2020年12月31日）；2.判令被告按照拖欠金额日千分之五标准向原告支付自2019年7月1日起至付清之日止的违约金；3.诉讼费及相关一切费用由被告承担。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告房产所在的肥城卓亚香格里项目签订物业服务合同，约定：多层住宅物业费为0.95元/平米/月，高层住宅为1.20元/平米/月，车库车位24元/个/月。物业服务费为每半年初第一个月5日前交纳，拖欠拒交物业服务费按每日千分之五支付违约金。被告居住面积为138.90平方米，物业服务费标准为1.20元/平米/月，每月应交纳物业费166.68元。合同签订后，原告严格履行了双方签订的物业服务合同，被告则以种种理由拒不交纳物业管理费。截至2020年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费2511.43元。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求支持诉请。被告刘团结在电话中口头辩称，该房屋其已经出售给他人，其不应再支付物业费。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，山东卓亚房地产开发集团有限公司（甲方）选聘原告绿地物业公司（乙方）为其开发的肥城市卓亚香格里小区提供前期物业服务，双方签订了前期物业服务合同。合同对双方的权利义务作了约定，同时对原告绿地物业公司的管理事项及管理服务质量做了明确约定。其中，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水和污水管道的通疏；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第三条约定：乙方提供的其他服务费包括实行双方约定的其他有偿服务。第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的四星级服务质量标准。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.95元（含电梯运行费），高层住宅每月每平方米1.2元（含电梯运行费），商业物业每月每平方米1.5元。第七条约定：业主应于通知房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在1月、7月履行交纳义务。第九条约定：停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位每月每个16元，车库车位每月每个24元的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交数额的0.5%的标准向乙方支付违约金。被告刘团结系卓亚香格里5号楼1单元2201室业主，该房屋建筑面积为116.27㎡。自2019年7月1日起，被告刘团结开始拖欠原告绿地物业公司物业管理服务费。截至2020年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费2511.43元（1.20元/㎡/月×116.27㎡×18个月）。2020年3月17日、2020年4月20日、2020年4月22日，原告绿地物业公司曾通过在被告刘团结门口张贴费用催缴通知单的形式向被告催收物业服务费。因被告刘团结至今未支付上述费用，原告绿地物业公司于2020年7月6日诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告绿地物业公司与山东卓亚房地产开发集团有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同的约定全面履行自己的义务。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。另，合同中约定物业服务费用按半年交纳，业主应在1月、7月履行交纳义务，故原告绿地物业公司要求被告刘团结支付截至2020年12月31日期间的物业服务费的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。诉讼过程中，被告刘团结辩称涉案房屋已出售，但未提交证据证实，且在法院再次指定的举证期限亦未提交证据证实，故对被告的该辩称，本院不予采纳。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方当事人约定的逾期付款违约金为每逾期一日，按应交数额的0.5%支付，该约定过分高于造成的损失，结合合同的履行情况、被告的违约程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为欠款数额2511.43元的20%为宜，即502.29元（2511.43元×20%）。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告绿地物业公司应切实履行好合同约定的义务，改善自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘团结于本判决生效之日起十日内，支付原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司物业服务费2511.43元；二、被告刘团结于本判决生效之日起十日内，支付原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司违约金502.29元；三、驳回原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘团结负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  袁金风二〇二〇年七月三十日法官助理刘倩书记员李娜