安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2212号 上诉人（原审原告）：王海林，男，1965年7月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人（原审原告）：王明，男，1988年10月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨涛，安徽谯恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：温士娟，女，1982年9月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：尹红芳，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷腾，北京京师（亳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：程加加，男，1985年9月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人王海林、王明因与被上诉人程加加、温士娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初9342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王海林、王明的委托诉讼代理人杨涛,被上诉人程加加，被上诉人温士娟及其委托诉讼代理人尹红芳、雷腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海林、王明上诉请求，1、依法撤销亳州市谯城区人民法院作出的(2019)皖1602民初9342号民事判决书并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由温士娟、程加加承担。上诉理由:一、一审法院认定事实错误,上诉人与程加加签订的房屋买卖契约合法有效,温士娟、程加加应继续履行房屋买卖契约中约定的内容。1、2017年农历三月初七,上诉人与程加加签订房屋买卖契约,双方约定购买程加加拆迁后的七号还原小区的房屋,面积为100平方米,每平方米2600元,共计26万元,同时若因购买还原房屋所产生的差价由卖方负担。该契约由上诉人与程加加签字、摁指印。根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条规定，依法成立的合同,自成立时生效。上诉人与程加加所签订的协议系出自双方的真实意思表示,已于2017年农历三月初七成立并生效。该契约并不具有《合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,2、程加加、温士娟在一审庭上均自认案涉拆迁还原前的房屋系夫妻共同财产,根据《婚姻法》的相关规定,该房屋后所还原的房产依然属于夫妻共同财产,房屋的权属并不因为夫妻双方或一方在拆迁还原协议中的签字而改变,更不能认为因拆迁还原协议中仅有夫或妻一方的签字就认为该还原后的房屋仅属签字方一人所有。对于程加加、温士娟因拆迁还原所得的房屋,二人均享有同等比例对房屋进行处分的权力,程加加依法享有处分自身所具有相关所有权的房屋的权利。即使认定程加加在与二上诉人签订上述契约时无权处分了温士娟相关的部分权利,但根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。(1)上诉人在与程加加签订房屋买卖契约时,程加加向温士娟告知该契约相关信息,温士娟亦对上诉人向程加加打款的260000元购房款进行使用,程加加在原一审及现一审中对上述事实予以自认。(2)温士娟已通过自身的行为对上述契约效力予以追认。上诉人在程加加的协助及温士娟的同意下,到亳州市谯城区土地储备中心对拆迁还原协议进行变更。 上诉人王明在经过毫州市谯城区土地储备中心的核实及确认后,同时亳州市谯城区土地储备中心在得到温士娟的授权后,将上诉人王明的名字添加至被拆迁人当中。该由亳州市谯城区土地储备中心出具的拆迁还原协议,其性质应为行政协议,并不同于平等民事主体私下签订的民事合同,该协议的签订必须经由亳州市谯城区土地储备中心的审查、核实及确认,个人无权也不可能通过其他手段私自将他人姓名添加至该协议当中。亳州市谯城区土地储备中心作为行政机关,必须在该拆迁还原协议的签订时按照法律的相关规定尽到合理、谨慎的义务,如因签订行为的错误导致产生的责任,其也必须进行相应的承担。故将上诉人王明的姓名添加到拆迁还原协议当中温士娟的名字旁边的行为,不仅得到温士娟的同意,并也早已得到程加加的同意,且该事实已经毫州市谯城区土地储备中心进行了核实及确认,否则上诉人或程加加无权利也无可能将上诉人王明的名字添加到拆迁还原协议当中。同时,在程加加、温士娟的初始房屋拆迁后,温士娟于2018年12月20日签订了花戏楼街道7号还原小区还原安置(住房)选房确认单,选定18#楼1单元604房,面积为103.58平方米,在该选房确认单中同时存在温士娟及王明的名字,温士娟本人亦在被拆迁人处签字确认。该事实不仅说明温士娟对上诉人王明购买其拆迁后还原房屋一事知情,更说明其已对王明购买其还原房屋的行为进行了确认。在这种情况下,即使程加加在签订契约时侵犯了温士娟的合法权益,但随着温士娟本人对房屋买卖情况的了解及认可,上诉人王明、王海林购买程加加、温士娟拆迁后还原房屋的行为也已经变得合法、有效。因上诉人已于2017年4月3日完成了支付对价的合同义务,故程加加、温士娟也应该在取得所选换房房屋后履行交付房屋的义务。3、根据程加加、温士娟在庭审中的自认及双方在亳州市谯城区(2017)皖1602民初5357号庭审中的自认,其二人均认可案涉房屋及其他房屋均系夫妻共同财产,故对夫妻共同房产的处置行为完全合法有效,若程加加、温士娟因财产分割等问题产生了纠纷,应通过另行提起离婚后财产分割之诉进行解决,并不能因二人的纠纷对上诉人的合法权益产生任何影响。同时,上诉人作为还原房屋的购买者,早已交付了相应对价,其购买还原房屋亦是用于居住使用。现如今因温士娟的行为导致上诉人无法对房屋进行使用,其已严重侵害了上诉人的合法权益。 程加加辩称，无意见。 温士娟辩称，一、一审认定事实正确，房屋买卖契约是王海林、王明与程加加签订的，对答辩人不发生效力。上述房屋买卖契约并无答辩人签字确认，购房款也由王海林、王明转入程加加个人账户。另一审时程加加与王海林、王明自认的事实，即在未告知答辩人的情况下，其擅自处分了属于答辩人名下房屋并到拆迁指挥部将以答辩人名义签订的《拆迁还原安置协议》中增加王明的名字，因此该契约对答辩人不发生效力，答辩人没有履行合同的义务。二、程加加与王海林、王明签订房屋买卖合同的行为是无权处分，王海林、王明并非善意第三人，其应当承担证明答辩人知情的举证责任。1、案涉还原房登记在答辩人名下，在答辩人未到场且不知情的情况下，程加加协助王明到拆迁指挥部将王明的名字加在上述拆迁还原协议书上，此时王海林、王明确已知晓拆迁还原协议的登记人为答辩人而非程加加，王海林、王明作为完全民事行为能力人，应当对购买房屋应与房屋所有权人签订协议的常识有基本认识，王海林、王明在明知房屋产权人非契约签订人程加加的情况下，仍坚持购买案涉房屋可知其并非善意第三人。2、即使王海林、王明事先已知晓程加加与答辩人夫妻关系，但因拆迁还原协议登记人为答辩人，其也应当征得答辩人口头或书面同意，而答辩人从未见过王海林、王明，也不知情房屋交易的存在，购房款也是交付给程加加个人账户，不构成善意购买，不应认定为善意第三人。3、一审法院适用法律正确，程加加擅自处分家庭共同财产，未经答辩人同意或追认，该处分行为无效。虽房屋买卖契约签订在夫妻关系存续期间，但双方夫妻关系早已破裂，无和好可能，程加加深知卖房行为会受到答辩人反对，故意隐瞒答辩人偷偷将房屋卖与王海林、王明，收受购房款用于个人挥霍。程加加后与王海林、王明共同隐瞒答辩人，在未告知答辩人的情况下，擅自到拆迁指挥部在案涉房屋的拆迁安置协议中添加王明的名字，在答辩人对房屋买卖行为绝无知情的可能，更未有同意或追认行为存在的情形下，程加加的处分行为应认定为无效。 王海林、王明向一审法院提出的诉讼请求：1、程加加、温士娟履行房屋买卖契约，向原告交付位于亳州市谯城区还原小区（临漳家园）18号楼1单元604室的房屋一套；2.诉讼费用由二被告承担。 一审法院查明案件事实：2007年9月28日，程加加、温士娟登记结婚。2017年9月5日，温士娟提起离婚诉讼。2017年11月20日，亳州市谯城区人民法院作出（2017）皖1602民初5357号民事判决书，准许温士娟与程加加离婚。2014年12月7日，温士娟与亳州市谯城区土地储备中心签订《亳州市工业园区7＃还原小区拆迁还原协议书》（合同编号：399号），协议约定拆迁的房屋位于亳州市谯城区花戏楼王楼，家庭人口为3人，房屋建筑面积44.95平方米，还原100㎡的住房一套，安置地点为7＃还原小区。2018年12月20日，亳州市谯城区还原小区的房屋还原，温士娟在谯城区花戏楼街道7＃还原小区还原指挥部选定的还原房屋（面积：103.58平方米）位于该小区的18＃楼1单元604号。 另查明，2017年农历三月初七，王海林、王明与程加加签订一份《契约》,约定程加加自愿将位于亳州市谯城区还原小区的拆迁安置还原房屋（面积为100平方米），以单价每平方米2600元的价格出售给王海林、王明，房屋价款共计26万元。合同另注明房屋还原差价由卖方承担。《契约》签订的当日，王海林、王明通过银行转账支付给程加加购房款26万元。2017年4月3日，程加加协助王明到拆迁指挥部将以温士娟名义签订的《拆迁还原安置协议书》中增加了王明的名字。 一审法院认为，王海林、王明与程加加签订的《契约》中约定买卖的还原房屋系程加加、温士娟的家庭共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。程加加擅自处分家庭共同共有财产，未经其他共有人同意或追认，该处分行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因王海林、王明与程加加签订的《契约》为无效合同，其要求程加加、温士娟履行房屋买卖契约，交付位于7#还原小区18号楼1单元604室房屋的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决：驳回原告王海林、王明的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王海林、王明负担。 二审中，各方均未提供新证据。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：王海林、王明与程加加签订的房屋买卖合同效力如何认定。王海林、王明的诉讼请求是否应予支持。 一审查明案涉还原房屋属程加加、温士娟的家庭共同共有财产，法律规定处分共有的不动产或者动产的应当经全体共同共有人同意，王海林、王明、程加加均未举证证明程加加的处分行为得到温士娟的认可或事后追认，故程加加对共有财产的处分系无权处分，但法律并未规定无权处分行为无效，合同无效的认定情形亦不包含无权处分，一审关于程加加无权处分无效进而认定其与王海林、王明签订的房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。程加加与王海林、王明于2017年农历三月初七签订的房屋买卖契约有效。 合同有效并不代表王海林、王明就因此取得案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，王海林、王明在签订契约后，在拆迁还原协议书被拆迁人一栏中添加“王明”时，已知交易房屋的协议系以温士娟名义签订，虽程加加告知其与温士娟系夫妻关系，其也应知夫妻共同财产应由夫妻确认处分，但并未举证其要求温士娟在房屋买卖协议上签字确认或在合同签订取得温士娟追认的书面材料，不能因此认定王海林、王明为善意受让人，且王海林、王明未实际占有案涉房屋，不符合《物权法》第一百零六条第三人善意取得的情形。因程加加系无权处分案涉房屋，王海林、王明也未实际占有案涉房屋，王海林、王明起诉要求继续履行合同、交付房屋的合同目的已无法实现，王海林、王明应变更诉讼请求要求解除合同返还购房款并赔偿损失，经本院释明后，王海林、王明未予书面回复。因该合同已实际履行不能，王海林、王明主张继续履行合同、交付房屋的诉讼请求无法支持，故应驳回王海林、王明的诉讼请求，王海林、王明可另行提起合同解除之诉。 综上，王海林、王明的上诉请求不能成立，一审适用法律错误，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王海林、王明负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 黄战营 审判员 沙启峰 二〇二〇年七月十四日 法官助理高辛冉 书记员刘明明