重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11088号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪誌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：叶旭东，男，1987年2月18日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司与被告叶旭东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人尹伯群、被告叶旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计7351.40元（该费用计算自2017年3月1日至2020年3月31日）；违约金1470.28元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%），上述费用合计8932.96元；2.请求被告支付拖欠的公摊电费111.28元，公摊水费0元；3.请求被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆万永置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“万科˙西城”提供物业服务。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告叶旭东辩称，被告不是不交物业服务费，只是2017年之后没交了，因为被告房屋厕所、厨房墙面空鼓，原告不积极整改、维修；小区内的清洁不及时打扫，花园的维护不及时，之前消防通道被占，今年才清理；地下车库建筑垃圾堆放太多没有及时清理；公共收益未公示、未分配；原告私自操纵阻止业主成立业主委员会。原、被告双方围绕诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，万科西城一期前期物业管理中标通知书、重庆市物业管理招标备案通知、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、中华人民共和国物业服务企业资质证书、前期物业服务合同（预售）备案证明、西城前期物业服务合同、情况说明，能耗公摊公告、律师函、快递回执，照片等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告叶旭东系位于重庆市九龙坡区XXXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为76.65平方米，开发商为重庆万永置业有限公司。2014年9月12日，被告与重庆万永置业有限公司向重庆市规划和自然资源局提交了不动产登记申请表，申请将坐落于重庆市九龙坡区XXXX号的房屋转移登记在被告名下，2016年被告取得重庆市九龙坡区XXXX号房屋的产权。2013年8月24日，在重庆万永置业有限公司进行的万科西城一期前期物业管理招标中，原告中标。后重庆万永置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《西城前期物业服务合同》，约定原告为万科西城小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.6元/月˙平方米（不含公摊水电费）；商铺7元/月˙平方米（不含公摊水电费）；幼儿园2.5元/月˙平方米（不含公摊水电费）；地下车库100元/个˙月。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定为被告所在的万科西城一期小区提供了相应的物业服务。前期合同届满后，万科西城一期小区未成立业主委员会，未形成续聘或者解聘乙方的决议，也未签订新的物业服务合同，原告继续以前期物业服务合同对该小区进行物业服务。被告自2017年3月起开始欠付物业服务费。原告在起诉前对被告进行了物业服务费催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照2.6元/月˙平方米的标准主张被告自2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7373.73元，因被告2017年2月之前的物业服务费还结余了22.33元，故被告应向原告支付的物业服务费为7373.73-22.33=7351.40元；被告自2017年3月1日至2020年3月31日期间公摊电费据实分摊，平均每月3元；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%。被告对公摊电费周期和金额无异议，但认为其不应该交纳违约金，并且原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。同时原告陈述，前期物业服务合同已经到期，但是根据该合同的第六条，目前该合同已经自动续约，且原告方也愿意继续履行。被告陈述，万科西城一期小区未成立业主委员会，也未形成新的续聘或者解聘原告的决议，原告的确在小区继续提供物业服务。被告举示了照片，拟证明原告提供物业服务不到位、车库垃圾多，被告房屋有裂缝，下雨漏水等问题，对此原告认为房屋质量问题与原告无关，被告的房屋早已过了质保期，而车库垃圾的问题原告已经处理完毕。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万永置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为万科西城一期小区提供了物业服务。在前期物业服务合同届满后，该合同符合继续有效的条件，原告仍在万科西城一期小区依据该合同提供物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为万科西城一期的业主应按照合同约定支付物业服务费。虽被告举示的证据可以看出原告提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，对于小区的清洁、绿化、消防设施等问题，原告也采取了整改措施，现被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，没有达到约定的基本要求，故被告以上述理由作为拒交物业等费用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于被告房屋墙壁有裂缝、下雨天漏水能否构成拒交物业等费用之抗辩的问题。本院认为，被告因房屋漏水遭受的损失系另一法律关系，被告可另行主张权利，被告以此为由拒交物业等费用的抗辩理由不能成立。原告主张参照前期物业服务合同约定的标准按季收取物业服务费、公摊水电费并无不当，且被告对公摊费的欠费周期和金额也予以认可。故被告应向原告交纳2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7351.40元（2.6元/月˙平方米×76.65平方米×37个月-22.33元）、公摊电费111元（3元/月×37个月）。关于违约金的问题，被告确因房屋漏水并非无故拒交物业等费用，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：被告叶旭东于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7351.40元、公摊电费111元，合计7462.40元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告叶旭东负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年七月二十一日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑