河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初661号 原告：荣华涿州房地产开发有限公司，住所涿州市开发区腾飞南街111号，统一社会信用代码91130681084970863K。 法定代表人：赵君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告：冯隆隆，男，1997年2月3日出生，汉族，住山西省襄汾县。 委托诉讼代理人：杜金花，河北鹿保勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯五林，与被告系父子关系。 原告荣华涿州房地产开发有限公司与被告冯隆隆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴小伟、卢伟伟、被告冯隆隆委托诉讼代理人杜金花、冯五林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣华涿州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，于7日内向原告支付剩余购房款1490000元；2.判令被告向原告支付逾期购房款违约金（以尚未支付购房款1490000元为基数，按照日万分之二标准，自2018年12月31日起计算至剩余购房款付清之日止。暂计算至2019年12月30日为108770元）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月31日原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告在原告处购买原告开发的位于涿州市房屋，购房总价款共2129959元，付款方式为被告2017年3月31日一次性向原告支付购房首付款639959元，余款1490000元以银行按揭方式支付给原告。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款639959元，余款1490000元经原告催收，被告一直未向原告支付。基于以上事实，原告依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告冯隆隆辩称：原告起诉超过二年的诉讼时效，原告起诉状称双方2017年3月签订商品房买卖合同及补充协议，交付了首付款639959元后，剩余1490000元未付，既是欠款纠纷，就应适用2年的诉讼时效，原告2019年11月底起诉超过诉讼时效。原告要求继续履行合同支付剩余房款和违约金没有事实和法律依据，商品房买卖合同是当事人双方的意思表示，而且应人手一份，但是被告手里没有原告所称的全部合同及补充协议，具体是如何约定根本不知情；虽然被告手里没有合同及补充协议，原告曾发律师函给被告，说如果不交纳剩余尾款则通过诉讼方式来解除合同，而本案起诉诉求与律师函记载不一致，被告坚决要求原告变更诉求为解除合同，并返还被告已经支付的购房款639959元；原告的该楼盘故意制造没房可卖的气氛哄抬楼价，欺诈被告，除了上述购房款外，骗取被告只有二手房，被告交纳20万元更名费才能购买，于是被告向原告交纳了合计839959元购房款；通过原告提供的合同以及补充协议，可以看出2017年3月份签订的，是分期支付，尾款通过银行贷款的方式支付，但是至今没有告知被告贷款办理不下来，既然有约定，就应按照约定办理，而不是由被告一次性支付剩余149万元的尾款，综上，法庭应驳回原告的诉求。依据原告提交的补充协议，原告应向被告于2018年12月31日交房，但是原告根本没有交房，办理产权证，目前也没有办理，所以，违约方应是原告，被告有权要求解除合同，返还收取的全部款项，并且支付被告购房款自2017年3月20日至返还之日止的占用期间的利息；涿州市目前房地产市场的价格持续走低，大约一万元左右，原告测算的被告应支付的房价单价是15735.51元，此房价是2017年3月份，房价正在上升期的价格，再加上被告支付的二十余万元的更名费，大约17000余元每平米，就是原告起诉时2019.11月的房价也和现在差不多，房产官方备案价格都是一万元左右，如果判令被告现在履行2017年的房价合同，支付剩余房款，对被告来说显失公平，而且这样的价格也违反价格法和我市房地产市场关于开发建设商品房一房一价价格备案的管理规定，属于违法销售，不应得到支持。根据原告提出的补充协议，约定双方通过银行贷款的方式支付购房款尾款，原告现在要求一次性支付购房尾款，被告不知道贷款未办理下来，也没有能力支付剩余尾款，根据补充协议第六条约定，双方应当解除合同，被告不应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议，拟证明被告购买原告开发的华融现代城小区房屋事实，根据补充协议第三条规定，被告贷款申请未成功或批准贷款余额不足的情况下应向原告一次性支付剩余购房款，根据商品房买卖合同第七条的约定，被告应向原告支付违约金；2.商品房预售合同登记备案表复印件，拟证明案涉房屋买卖合同已在涿州市住建局依法办理备案；3.商品房预售许可证复印件，拟证明原告已取得房屋的预售许可证，双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；POS机刷卡单两张、河北增值税普通发票一张、认购金收据一张，拟证明被告仅向原告支付了购房首付款，尚有余款未支付；5.律师函及顺丰快递单，拟证明原告在2019年7月5日根据被告留存的联系地址，向被告发送律师函，要求被告补足购房余款。被告对原告提交的证据1签字予以认可，但认为被告没有合同及补充协议的原件，对相关约定的内容并不熟知；对证据2、3、4、5的真实性无异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。 被告冯隆隆向法庭提交以下证据：1.律师函一份，证明起诉状要求的诉求与律师函记载的诉求不一致；2.房款发票一张，证明交付购房款639959元。原告对上述证据的真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：原告经相关部门批准在涿州市项目，并取得商品房预售许可证。2017年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16050919）及《商品房买卖合同》补充协议，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发建设的华融现代城小区第6幢3单元202号房，房屋建筑面积135.36平方米，单价为每平方米15735.51元，房屋总价款2129959元。付款方式：详见补充协议。《商品房买卖合同》补充协议第三条关于“付款方式及期限”约定贷款方式：买受人应付购房款共计人民币2129959元，买受人在2017年3月31日一次性将首付款639959元支付给出卖人（含买受人签订认购协议书时已经向出卖人支付的认购金50000元），余款1490000元买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付（最终银行贷款金额及贷款期限以银行或公积金管理中心审批确定的为准），买受人未能在约定的时间内付清全部房款，视为逾期付款，买受人应按买卖合同第七条的约定承担违约责任。补充协议第三条第三款同时约定买受人采用银行按揭贷款或公积金贷款方式支付房款的特别约定：……2、买受人应自签订买卖合同之日起5日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交申请贷款的资料并办理完毕贷款手续。……5、若买受人的贷款申请经银行或公积金管理中心审核确定需买受人提高首付比例或利率或有其他变更事宜的，买受人应当在接到通知之日起7日内补交首付款或满足要求的其他贷款条件，并办理完毕贷款手续。6、若买受人的贷款申请未获得批准或获批的贷款不足，按以下约定处理：（1）买受人的未付余款1490000元，于出卖人发出通知之日起15日内一次性付清（2）如买受人未在15日内一次性付清余款，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付购房总价款15%的违约金，出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除后将剩余购房款无息返还给买受人。上述合同签订前，被告于2017年3月31日向原告支付认购金50000元及房屋首付款589959元，共计支付房屋首付款639959元。 同时查明，2017年3月31日，原告与被告到河北银行办理面签，并将办理贷款的手续交给贷款银行。原告称因由于利率上浮，被告年龄小，河北银行要求被告办理合力贷，要求被告父母与被告一起负担贷款，购房贷款未能办理成功，2018年5月河北银行退还办理贷款所需材料。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。于出卖人而言其合同目的在于获得买受人支付的价款，于买受人而言其合同目的在于获得标的房屋的所有权。本案中，原告要求被告继续履行原、被告签订的商品房买卖合同支付剩余价款1490000元的诉讼请求能否得到支持，应当充分考虑双方当事人合同履行的实际情况、履行能力及合同目的能否实现等多重因素。关于本案诉争合同的履行，本院认为，原、被告在2017年3月31日在贷款银行办理面签后不久即均已知晓被告不符合贷款条件的具体情况及银行贷款的具体要求。被告在2017年3月31日支付房屋首付款639959元后至今已三年有余，但在此期间双方均未采取有效措施促使买卖合同继续履行，诉争房屋买卖合同余款1490000元一直未能办理银行按揭贷款，被告在知晓贷款未获审批后亦未能一次性付清尾款，且诉争尾款数额已近房屋总价款的70%，占到了合同金额的大部分，结合庭审中被告明确表示其无能力一次性支付剩余款项并要求原告退还已支付的款项的陈述，足见被告不履行主要债务，且房屋至今亦未交付，合同目的至今未能实现。考虑到诉争《商品房买卖合同》及补充协议签订至今已三年有余，涿州房地产市场发生重大变化，为衡平双方当事人利益，原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议支付剩余购房款1490000元及逾期违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同未能继续履行引发的双方当事人权利义务，当事人可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告荣华涿州房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费18210元，由原告荣华涿州房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  李 同