福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3343号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：福建宇诚房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县旅游局大楼一层。 法定代表人：林珠香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓梦，福建沃博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林英，女，1983年4月27日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：檀吓俤，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福建宇诚房地产开发有限公司（以下简称“宇诚地产公司”）因与被上诉人林英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宇诚地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持宇诚地产公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定讼争房屋已被使用，判决依据为林英提交的房屋用电明细及照片，然而对于该组证据宇诚地产公司已在一审庭审中做出合理解释。一审仅凭房屋用电明细及照片就认定房屋被使用过，属于事实认定错误。二、林英在一审中仅提交了房屋用电明细及照片，其提供该证据的目的是为了证明其享有合同解除权，但结合一审庭审及宇诚地产公司提交的证据可以说明林英并不享有合同解除权，其提交的证据不能证明其主张。因此，一审仅以林英提交的房屋用电明细及照片认定因宇诚地产公司使用过讼争房屋而林英享有合同解除权，属于证据不足。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，结合一审及证据可知，林英不享有法定解除权。同时，宇诚地产公司一审提交的《商品房买卖合同》证明不存在约定解除的情形。且解除权的期限为一年除斥期间，不可中止、中断、延长。因此一审在没有法定或预定的事由且解除权期间已过的情况下，作出解除《商品房买卖合同》的判决，属于适用法律错误。 林英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1.宇诚地产公司诉讼请求缺乏事实与法律依据。宇诚地产公司诉请办理过户登记手续，直接剥夺林英依据《商品房买卖合同》约定的验房、收房等权利，也免除宇诚地产公司应当按照合同约定提供“新房”的义务，且未履行催告履行、依约通知交房、规划设计变更通知等前置程序，属于强制缔约，强买强卖。2.《商品房买卖合同》已经实质性变更，讼争房屋被使用多年，已经不是合同中约定的“新房”而是“二手房”，合同不具备继续履行条件，应当解除。3.宇诚地产公司擅自处分房屋的行为，已构成根本违约，林英合同目的无法实现，有权解除合同。宇诚地产公司无权主张付款以及支付违约金。4.原审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条的规定，本案中宇诚地产公司在起诉时催告履行付款、交房，此后林英去查看房屋并调取《用电明细》知道房屋被使用长达六年，因此提出反诉主张解除合同，并未超过合同除斥期间。 宇诚地产公司向一审法院起诉请求：1.请求确认宇诚地产公司与林英签订的MF－2007-01-NO.0386424《商品房买卖合同》有效。2.判令林英配合宇诚地产公司办理房屋过户手续，并由林英承担因办理过户产生的一切费用（包括但不限于手续费、税费等）。3.判令林英向宇诚地产公司一次性付清购房款余款540000元。4.判令林英向宇诚地产公司支付逾期违约金（以540000元为基数，按日万分之二，自2012年1月1日起计算至全部购房款付清之日止）。5.本案的诉讼费用由林英承担。 林英向一审法院提出反诉请求：1.判令林英与宇诚地产公司签订的MF－2007-01-NO.0386424《商品房买卖合同》于反诉状送达宇诚地产公司之日起解除。2.判令宇诚地产公司返还林英购房款365954元。3.判令宇诚地产公司承担林英资金占用费损失（以365954元为基数从解除之日起至实际还清款项之日，期间每年按6%计算）。4.判令宇诚地产公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年10月20日，林英（买受人）与宇诚地产公司（出卖人）签订编号为ＭＦ－2007-01-ＮＯ.0386424《商品房买卖合同》，购买宇诚地产公司位于平潭县，房屋建筑面积46.46平方米，单价17347.27元，总金额805954元。付款方式为：买受人应于签订认购确权协议时向出卖人支付100000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2011年8月28日前向出卖人付清首期购房款计265954元，余款540000元办理银行按揭贷款付清款项。买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交付条件与期限为出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目在规划设计基础上将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路绿化、室外照明等景观工程项目进行建设。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限内第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件三对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等作了约定。双方签订的涉案《商品房买卖合同》于2011年10月24日在平潭综合实验区房地产交易中心进行了备案登记。宇诚·海景国际于2013年4月26日取得竣工验收报告。林英在签订购房合同时支付了首付款265954元，2013年8月28日又支付了购房款100000元。 一审法院认为，宇诚地产公司与林英签订的MF－2007-01-NO.0386424《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2013年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，进行验收交接时出卖人应当出示合同约定的已达到相应条件的有关证明文件原件。合同附件三还对室内分隔、装饰装修、设备标准作了约定。但宇诚地产公司仅提交《商品房预售许可证》、《竣工验收报告》证实讼争房屋不上存在质量问题且具备房屋预售资格，但未提交证据证实其在2013年5月31日前已依约通知林英办理交接手续，现有证据尚不足以证实宇诚地产公司依约履行了合同的房屋交付义务。本案房屋买卖合同约定除首付款外的购房余款办理银行按揭贷款付清款项，仅在买受人逾期付款的违约责任中约定超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付相应违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并支付相应的违约金。但双方未约定付清款项的时间，宇诚地产公司在本案起诉时才催告林英支付购房余款，按合同约定林英若逾期支付购房款，宇诚地产公司有权解除合同，或林英愿意继续履行合同时合同可继续履行。现林英已反诉要求解除合同，说明其已明确表示不愿意继续履行合同，故对宇诚地产公司的诉请一审法院不予支持。林英提交的涉案房屋的用电明细及照片，亦可证实涉案房屋已被使用的事实，且按合同约定宇诚地产公司逾期交房的，林英享有解除合同的权利，现林英反诉请求解除合同符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持，宇诚地产公司理应返还林英已支付的购房款365954元，并按年利率6%支付从合同解除之日至实际还清款项之日期间的资金占用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除林英与福建宇诚房地产开发有限公司签订的MF－2007-01-NO.0386424《商品房买卖合同》。二、福建宇诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林英购房款365954元及资金占用费（按年利率6%计算，从本判决生效之日起计至款项付清之日止）。三、驳回福建宇诚房地产开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12255元，反诉案件受理费5929.5元，均由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。根据在案证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，宇诚地产公司与林英签订的案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现有证据不足以证明宇诚地产公司有依约在2013年5月31日前通知林英办理交接手续，履行房屋交付义务，且宇诚地产公司在一审起诉时方才催告林英支付购房余款，不应由林英承担逾期付款责任。综上，林英并无违约行为，有权依照合同约定解除案涉《商品房买卖合同》。一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》、宇诚地产公司应返还林英购房款及资金占用费并无不当。 综上所述，宇诚地产公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12255元，由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年七月十五日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前