河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初942号原告：蔡雪瑞，女，汉族，1974年11月16日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：侯玉强，男，汉族，1975年5月4日出生，住河南省漯河市召陵区，系原告蔡雪瑞丈夫。委托诉讼代理人：芮光辉，河南汇恒律师事务所律师。被告：代丽萍，女，汉族，1974年9月15日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：朱长松，男，汉族，1971年1月26日出生，住河南省漯河市源汇区，系被告代丽萍丈夫。被告：陈四军，男，汉族，1980年2月20日出生，住漯河市郾城区。原告蔡雪瑞与被告代丽萍、陈四军执行异议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡雪瑞的委托诉讼代理人侯玉强、芮光辉、被告代丽萍及委托诉讼代理人朱长松到庭参加了诉讼。被告陈四军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告蔡雪瑞向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行漯河市MOCO新世界一期1#1××1号房产（产权证号为20××61）。2、被告承担全部诉讼费。事实与理由：2019年5月8日漯河市郾城区人民法院对原告诉被告陈四军和第三人房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）豫1103民初1339号民事判决书，判令：“1、解除原告蔡雪瑞、被告陈四军与第三人漯河市一心宜家二手房交易有限公司于2018年签订的房屋买卖合同；2、被告陈四军于本判决生效后十日内退还原告蔡雪瑞购房款100000元并支付违约金20000元；3、第三人漯河市一心宜家二手房交易有限公司于本判决生效后十日内退还原告蔡雪瑞定金20000元及杂费1000元，共计21000元。”判决生效后，原告蔡雪瑞在2019年6月28日向郾城区人民法院申请强制执行。2019年8月1日郾城区人民法院将被告陈四军以李素恒名义购买的位于漯河市MOCO新世界一期1#1××1号房产（产权证号20××61）予以查封。2019年11月左右被告代丽萍向郾城区人民法院提出书面异议，认为该房屋归自己所有，应当中止执行。2020年4月8日郾城区人民法院作出（2020）豫1103执异12号执行裁定书：中止对漯河市MOCO新世界一期1#1××1号房产（产权证号20××61）的执行。被告代丽萍述称，2015年3月22日张雪敬借自己30万元，2015年10月14日双方签订了以房抵债协议，将上述房屋作价30万元抵给了自己。2019年6月自己又偿还了剩余房款，自己并将该房屋出租给了他人，故该房屋应归自己所有。原告认为张雪敬与被告代丽萍以房抵债的事实根本不能成立。首先是张雪敬、陈四军在2014年11月购买上述房屋后，一直到2018年。其每月的银行按揭贷款均由张雪敬、陈四军偿还；其次在以房抵债协议签订后的2016年，郾城区人民法院仍判决张雪敬、陈四军为该房屋的实际所有人。并且，张雪敬与被告代丽萍之间系以房抵债法律关系而不是房屋买卖合同法律关系，该执行裁定书将以房抵债混同为房屋买卖，进而做出的中止执行是严重违背法律规定和本案事实的，基于上述理由，为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告代丽萍辩称：1、驳回被答辩人蔡雪瑞的诉讼请求。2、本案诉讼费由被答辩人蔡雪瑞承担。答辩理由如下：张雪敬与陈四军系母子关系。贵院在执行蔡雪瑞与陈四军(2019)豫1103民初1339号民事判决书买卖房屋合同纠纷一案中，查封了属于答辩人位于漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉处MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋。2014年11月，张雪敬、陈四军借用李素恒的身份证与漯河建联地产有限公司签订了“商品房买卖合同”(合同编号411100201411030006)，购买MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋一套。2015年10月14日，因陈四军、张雪敬欠答辩人30万元一直未还，与答辩人签订以房抵债协议，将MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋转让给答辩人，后来，由于张雪敬、陈四军无力支付房款，致使漯河建联地产有限公司于2016年10月27日向郾城区人民法院起诉，漯河市郾城区人民法院作出(2016)豫1103民初3450号民事判决书，判决张雪敬、陈四军支付前期漯河建联地产有限公司为张雪敬、陈四军垫付的首付款及其他费用。因陈四军、张雪敬无力支付，答辩人代陈四军、张雪敬支付了上述费用合计129576.51元，又一次性提前还清了涉案房产下余银行贷款232088.4元。该房屋一直由答辩人占有、收益，并将诉争房屋租赁给别人使用。以上事实，有答辩人提交的(2016)豫1103民初3450号民事判决书、以房抵债协议及房屋租赁协议、结清证明及银行转账记录为证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，答辩人提出案外人执行异议申请书，法院经审查，裁定中止对位于漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉处MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋的执行。该裁定事实清楚，证据充分，应予以支持，现被答辩人提出执行异议之诉纯属浪费司法资源。故请求人民法院依法查明事实，判决驳回被答辩人的诉讼请求。根据双方当事人举证质证及当庭陈述，本院查明如下事实：位于漯河市郾城区嵩山东支路和嫩江路交叉口的MOCO新世界项目系漯河建联地产有限公司开发建设。被告陈四军及其母亲张雪敬为购买MOCO新世界项目商品房，借用李素恒的身份证，以李素恒的名义向漯河建联地产有限公司借用首付款，并于2014年11月2日以李素恒的名义签署《承诺书》一份，内容为：承诺人（借款人）李素恒于2014年11月2日认购漯河建联地产有限公司投资开发的MOCO新世界项目1号楼14层1401室房屋一套，合同总价款384170元，贷款268000元，首付款向原告建联地产公司借款，金额为116170元，并承诺于2015年11月2日前一次性偿还建联地产公司上述借款本金总额，如未按约定时间偿还，每天按借款总额的千分之五向建联地产公司支付逾期期间违约金。2014年11月3日，漯河建联地产有限公司和李素恒签订了《商品房买卖合同》（合同编号411100201411030006），该合同约定，买受人李素恒购买MOCO新世界第1幢14层1401室，建筑面积77.61平方米，每平方米单价4950元，金额384170元，合同签订之日支付首付款116170元。上述《承诺书》和《商品房买卖合同》中有关李素恒的名字均为陈四军代签，指纹也系陈四军代捺。2016年10月27日，漯河建联地产有限公司以借款未还为由将李素恒、陈四军和张雪敬作为共同被告诉至本院，本院经审理后作出（2016）豫1103民初3450号民事判决书，判决被告陈四军、张雪敬偿还漯河建联地产有限公司借款本金116170元及违约金（违约金自2015年11月3日起按年利率24%计算至本金全部清偿完毕之日止）。2015年3月22日，张雪敬向代丽萍出具30万元《借据》和《承诺书》各一份，约定张雪敬向代丽萍借款30万元，借款期限为2015年3月22日至2015年9月22日。借款到期后，张雪敬无力归还借款，经双方协商，2015年10月14日，张雪敬与代丽萍签订《以房抵债合同》一份，合同约定将位于郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋作价30万元抵给代丽萍，抵偿所欠的30万元借款及利息。庭审中，被告代丽萍提供与李三华在2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》一份、李三华出庭作证证言、2018年4月12日与王卫广签订《房屋租赁合同》一份、微信转账凭证、2019年3月20日与郑中兵签订的《房屋租赁合同》一份、建设银行及中国银行交易明细，证明《以房抵债合同》签订后，张雪敬将涉案房屋交付给代丽萍，代丽萍将房屋相继出租给李三华、王卫广、郑中兵，三人均向被告支付有房屋租金，该房屋一直由其占有收益。原告蔡雪瑞申请本院调取了刘玉贞诉陈四军房屋租赁合同纠纷一案【案件号为：（2019）豫1103民初4322号】的起诉书、调解书、王卫广执行异议一案的执行异议裁定书【案件号为：（2019）豫1103执异62号】、王卫广与陈四军、张雪敬、陈国庆签订《借款合同》，上述卷宗材料原告经质证后认为：真实性无异议，证实被告提供的几份租赁协议是不真实的。被告代丽萍经质证后认为：刘玉贞的案件与我的这套房子没有任何关系，关于王卫广与陈四军签订的借款合同并没有侵犯我的实际权益，他们怎么签订的与我无关，王卫广租赁我的房屋给我交付的有租金。庭后，原告提供李素恒在2015年10月14日出具的证明，证明该证明是虚假的，该证明中李素恒生于1973年，在出具证明的当天应该是42岁，但该证明中写的是46岁，充分说明这份证明是在法院查封房屋后即2019年10月14日出具的。被告经质证后认为：关于李素恒证明真假问题执行庭已经调查过，如果见不到李素恒我也不会交钱（下欠首付款、贷款），如果说李素恒的证明是假的，就证明这套房子的实际所有人是李素恒，2015年10月14日如果李素恒不到场，不出具这份证明，我们也不会同意张雪敬以房抵债，当时张雪敬给我提供的这套房屋的所有手续是李素恒的名字，房子的实际所有人是李素恒。另查，2019年6月20日，代丽萍向漯河建联地产有限公司支付款项129576.51元，代张雪敬、陈四军偿还了MOCO新世界一期1#1××1号房所欠漯河建联地产有限公司的借款，后代丽萍通过丈夫朱长松账户一次性提前还清涉案房产下欠银行贷款232088.04元。庭后，被告代丽萍提供漯河建联地产有限公司工作人员杜亚男证言一份，经本院向杜亚男本人调查，其陈述称称：当时是陈四军领着代丽萍夫妇、李素恒到建联地产公司，由代丽萍、朱长松刷卡交款，偿还了陈四军、张雪敬下欠的涉案房屋的首付借款，其后公司将1××1号房的购房发票、维修基金发票等票据、购房合同交付他们领走。再查，本院在审查代丽萍提出执行异议一案中，对张雪敬调查询问，张雪敬陈述称：“（以房抵债合同）是我和代丽萍签的，是我借代丽萍的30万元钱还不了，用MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号作价30万元抵给代丽萍，按揭贷款我们两年内还清……以房抵债合同签后房子就交付给代丽萍了……我没有能力还，下欠所有贷款都是代丽萍还的。”另查，2018年6月21日，原告蔡雪瑞为买方（乙方）、被告陈四军为卖方（甲方）、漯河市一心宜家二手房交易有限公司为见证方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方自愿购买甲方拥有的位于漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界1幢13层1316号房屋一套，房屋所有权人为卢欣阳，建筑面积为76.55平方米，成交价格为390000元；乙方于合同签订时支付定金及佣金20000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，甲方自合同签订时将房屋所有权证或商品房买卖合同交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保；付款方式为按揭贷款；甲、乙双方应在合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，甲方若违反该规定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）。合同签订后，蔡雪瑞共向被告陈四军缴纳了购房款120000元、向漯河市一心宜家二手房交易有限公司缴纳了定金20000元及杂费1000元；后，因涉案房屋不能办理产权过户，蔡雪瑞要求陈四军退还购房款并赔偿损失，陈四军退还了蔡雪瑞房款20000元。2019年3月20日，蔡雪瑞向本院提出诉讼，要求解除上述三方签订的房屋买卖合同，被告陈四军返还购房款100000元并支付违约金40000元，漯河市一心宜家二手房交易有限公司赔偿原告经济损失20000元。该案经本院审理后，作出（2019）豫1103民初1339号民事判决书，判决：一、解除原告蔡雪瑞、被告陈四军与第三人漯河市一心宜家二手房交易有限公司于2018年6月21日签订的房屋买卖合同；二、被告陈四军于本判决生效后十日内退还原告蔡雪瑞购房款100000元并支付违约金20000元；三、第三人漯河市一心宜家二手房交易有限公司于本判决生效后十日内退还原告蔡雪瑞定金20000元及杂费1000元，共计21000元。判决生效后，2019年6月28日，蔡雪瑞向本院申请强制执行，2019年8月1日，本院作出（2019）豫1103执1723号执行裁定书，裁定查封被执行人陈四军以李素恒名义购买的位于MOCO新世界一期1#1××1号房产（产权证号为20××61）。被告代丽萍提出执行异议，本院经审查后，作出（2020）豫1103执异12号执行裁定书，裁定中止对漯河市MOCO新世界一期1#1××1号房产（产权证号为20××61）的执行。原告蔡雪瑞对该裁定不服，遂提出执行异议之诉。另，2020年6月23日，本院组织原、被告双方对涉案房屋进行了现场勘验，被告代丽萍持房屋钥匙将房门打开。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，代丽萍与张雪敬在2015年10月14日签订《以房抵债合同》，以位于郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界1号楼企业总部大厦1××1号房屋抵偿其在2015年3月22日的30万元借款本息，而本院是在2019年8月1日裁定查封涉案上述房产，签订《以房抵债合同》发生在法院查封之前。关于双方签订的《以房抵债合同》，发生在借款到期之后，且关于债权到期后是否允许以物抵债，法律没有禁止性规定，应为合法有效。关于涉案房屋的实际所有人问题，原告辩称“涉案房屋是张雪敬、陈四军共有，而以房抵债合同仅有张雪敬签字”，从漯河市建联地产有限公司工作人员杜亚男的陈述来看，当时是陈四军领着代丽萍夫妇、李素恒到建联地产公司偿还的下欠首付借款，陈四军对于以房抵债应是知情且同意的，故该以房抵债合同并未侵犯共有人陈四军的权益。第二，从执行异议卷宗中本院对张雪敬的调查中可以看出，以房抵债合同签订后，张雪敬即将涉案房屋交付给代丽萍，代丽萍将房屋另行出租给了他人，有代丽萍提供的三份租赁合同、微信转账、李三华出庭作证证言、银行交易明细予以证明，说明代丽萍已对涉案房产形成实际的占有、收益等事实。第三，代丽萍在2019年6月20日支付给漯河建联地产有限公司129576.51元，用于清偿MOCO新世界一期1#1××1号房下欠的首付款债务，后又在2019年7月11日结清了涉案房屋下欠的银行按揭贷款232088.04元，且张雪敬陈述称“（下欠银行按揭贷款）我没有能力还，下欠所有贷款都是代丽萍还的”，故即使双方不存在以房抵债合同，则代丽萍也已经在法院查封前支付了涉案房屋的价款合计361664.55元。第四，从被告代丽萍提供的2019年8月15日他项权证注销登记申请书显示“贷款结清，注销他项权证”，说明涉案房屋在贷款还清之前是无法办理产权过户手续的，而非因代丽萍本人的原因未能办理过户登记，故此代丽萍对于房屋未办理过户手续没有过错。原告辩称被告提供的租赁合同系虚假的，但从被告提供的证人出庭证言、银行交易明细、微信账单等综合来看，被告代丽萍在涉案房屋查封前，应实际占有收益涉案房屋，原告的相关证据不能充分对对抗被告的上述证据，故对原告的上述辩称本院不予采信。综上，被告代丽萍对执行标的享有足以排除强制执行的权益，对于原告蔡雪瑞的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告蔡雪瑞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告蔡雪瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  张义敏审判员  陈质彬审判员  鲁芳芳二〇二〇年七月二十日书记员  平锐峰