浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2655号原告：周文巧，男，1962年12月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周文作，男，1971年1月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：洪荣华，浙江浙合律师事务所律师。被告：蒋香圆，女，1975年11月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：黄定存，男，1976年3月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述两被告共同委托诉讼代理人：洪涛，浙江正昌律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄雄雄，浙江正昌律师事务所律师。第三人：黄邦备，男，1979年7月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。第三人：彭秀兰，女，1944年7月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：林维清，浙江望舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰春，浙江望舟律师事务所律师。原告周文巧、周文作与被告蒋香圆、黄定存、第三人黄邦备、彭秀兰房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月12日向本院提起诉讼，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告周文巧、周文作及其共同委托诉讼代理人刘学勤、洪荣华、被告蒋香圆、黄定存的共同委托诉讼代理人黄雄雄、第三人彭秀兰的委托诉讼代理人朱杰春到庭参加诉讼，第三人黄邦备经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周文巧、周文作向本院提出诉讼请求：1.判决解除周义表、蒋朱花、周文作、黄邦备与被告蒋香园、黄定存于2008年7月8日签订的出卖坐落于苍南县××镇××村××号××首第一间房屋的《契约》；2.判决被告赔偿原告损失110万元（暂定，以评估为准）；3.本案的诉讼费、保全费、公告费等由两被告承担。事实与理由：原告的父亲周义表与母亲蒋朱花生育有四个子女，分别为长子周文巧、次子周文作、长女周秀英、次女周秀云，2019年5月7日，周义表病故。周义表生前就苍南县××镇××村××号××首第一间房屋与被告蒋香园等之间的买卖纠纷，一直在进行诉讼，至今尚未解决。2020年4月16日，蒋朱花、周文巧、周文作、周秀英、周秀云签订协议书，约定就苍南县灵溪镇下汇周村东首第一间房屋的买卖纠纷由原告周文巧、周文作出面主张或处理，与该房屋有关的权益及义务均由原告周文巧、周文作享有或承担，与蒋朱花、周秀英、周秀云无关。苍南县××镇××村××号××首第一间房屋，系周义表、蒋朱花夫妻居住使用，未进行产权登记。2016年下半年，县城新区需要开发横阳二期建设用地，167号东首第一间被新区建设工程指挥部列入拆迁范围。因原告周文作赌博借高利贷的债务纠纷，2008年7月8日晚，被告黄定存带领社会人员来到原告周文作父母家恐吓威胁，被告黄定存掏出事先拟定好的契约，逼迫原告周文作及父母签字，为保护自己及家人的人身安全，原告周文作及父亲周义表只得签字。因蒋朱花不会写字，被告黄定存强迫蒋朱花在契约上摁指印（契约上蒋朱花的签字是事后补的，不知是谁代签的）。事后，原告才得知该房屋系出卖给被告蒋香圆，但签字当时，被告蒋香圆并不在现场，名字也是后补的。所谓中介人蒋贤宝也不在现场，名字也是后补的。被告蒋香圆不是下汇周村人，原告周文作也不认识被告蒋香圆。按照2008年当时下汇周村房屋的交易行情，当地一间民房价格不低于70万元，但涉案契约只约定26万元，明显低于市场价，是存在严重问题的，且原告父母根本就不知道契约约定的价格仅为26万元。对于房款问题，被告黄定存仅当场支付了1万元，剩余房款迄今没有支付。之后，在被告黄定存的安排下，2008年7月31日，被告蒋香圆向新区指挥部提交报告，要求对前述房屋进行提前拆迁安置，在没有村委会盖章，没有过户手续的情况下，县城新区经办人董作恒、拆迁科科长黄继团、新区主任林定样严重违规违纪操作，直接给予非法安置。2008年9月15日，被告蒋香圆向新区指挥部出具保证书，载明同意将产权调换协议书由蒋香圆改为第三人彭秀兰。同日，第三人彭秀兰与新区指挥部签订《房屋拆迁调换协议》，约定将前述房屋交给新区指挥部拆除，新区指挥部将坐落于横阳小区三期第3幢的房屋（期房）作为安置用房，并且给予房屋的货币补偿、附属物补偿、住宅搬迁补偿等共计193360元。但在2008年11月3日，被告蒋香圆、黄定存才与第三人彭秀兰签订一份契据，约定将灵溪镇横阳小区三期第3幢的套房（未抽签）130平方米（含车库面积）以357500元价格转让给第三人彭秀兰，卖方确保房屋直接过户，前后买卖时间跟产权调换协议时间都是相互矛盾的，明显存在伪造的行为。2014年9月5日，第三人彭秀兰登记为灵溪横阳小区三期3幢130室和302室的国有建设用地使用权人；2015年5月4日，第三人彭秀兰登记为灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的房屋所有权人。在被告黄定存的违规操作下，涉案房屋在极短的时间内提前安置补偿、进行产权调换、安置。综上，原告认为，涉案《契约》虽写明买受人是被告蒋香园，但实际买受人是两被告。涉案《契约》自签订后，被告迄今没有付清购房款，致使原告的合同目的无法实现，涉案《契约》理应解除。因被告已经卖给第三人彭秀兰，无法向原告退还房屋，由此造成的损失应由两被告赔偿。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。原告周文巧、周文作为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据材料：1.身份证，证明原告的诉讼主体的事实；2.户籍信息摘抄单，证明被告及第三人的诉讼主体的事实；3.死亡证明、居委会证明、族谱复印件、身份证复印件、协议书，证明两原告享有本案的诉讼主体资格的事实；4.契据，证明2008年7月8日案外人周义表、蒋朱花将涉案房屋卖给两被告的事实；5.要求提前拆迁的报告、房屋拆迁公告、2008年9月5日保证书、2008年9月15日保证书、2008年11月6日保证书、产权调换协议、契约、不动产登记证，证明两被告与第三人彭秀兰伪造契约，提前办理拆迁安置，转移房屋所有权的事实；6.领款证明（彭秀兰领取19万余元拆迁安置款），证明第三人彭秀兰仅花了16万余元购买了本案涉案房屋，取得130平方的安置房和10.25平方的车库，明显低于市场价，并不是善意取得的事实。被告蒋香圆、黄定存辩称：一、虽然涉案房屋买卖合同相对人周义表已经去世，但另一相对人蒋珠花尚在世，且涉案房屋买卖合同已履行完毕，原告不是合同相对人，不享有合同解除权。二、在（2016）浙0327民初1169号案件中已查明涉案购房款已付清，被告不存在违约行为，本案合同已经履行完毕，原告行使解除权没有事实和法律依据；况且。根据合同法规定，解除权已经消灭。三、被告不存在违约行为，原告要求损失赔偿于法无据。即便合同相对人有权主张违约赔偿责任，也已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告蒋香圆、黄定存未向本院提供证据材料。第三人黄邦备未作陈述，也未提供证据材料。第三人彭秀兰述称：即便如原告诉状所说，第三人彭秀兰也属于善意有偿取得涉案房屋和财产，涉案房屋财产已经进行物权登记，登记行为具有对抗效力，原告主张不应得到支持。第三人彭秀兰未向本院提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告质证意见如下：对证据1的真实性和合法性没有异议，但原告不是合同相对人，不享有合同解除权。对证据2的真实性没有异议。对证据3中的协议书有异议，涉案房屋买卖合同已履行完毕，不属于原告家庭可以处置的财产，即便内部协议是真实的，也不具有法律约束力，对外不发生效力；对黄邦备的情况不清楚；对证据3中的其他证据没有异议。对证据4，没有异议。对证据5的真实性和合法性没有异议，其中有一份周义表出具的保证书，该保证书内容明确显示2008年周义表无异议，并承诺搬离该房屋，并未提出款项抗辩，其他合同之外的相对人提出的异议不应当采信，应当以周义表本人的意见为准；对证据5，不能证明原告的证明对象。对证据6的真实性没有异议，但是不能证明原告的证明对象。第三人彭秀兰质证认为：对证据1证据4，与被告代理人的质证意见一致；对证据5的真实性和合法性没有异议，但对待证对象有异议，上述证据中不能直接反应出双方存在伪造情况，涉案房屋所有权已经转移并且登记在彭秀兰名下，彭秀兰享有该房屋的合法权益；对证据6的真实性没有异议，房屋转让后的权益当然由彭秀兰享有，事实上花费了35万元购买。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3，除协议书系原告家庭成员的内部协议，对外不具有法律约束力外，其余证据系有关各方当事人身份方面的证据材料，来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据4，各方当事人质证后均无异议，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据5，可证明涉案房屋及安置权益转让的事实；对原告提供的证据6的真实性予以确认，但不能证明原告的待证事实。经审理本院认定事实如下：周义表与蒋朱花系夫妻关系，生育有四个子女，分别为长子周文巧、次子周文作、长女周秀英、次女周秀云，2019年5月7日，周义表病故。灵溪镇下汇周村167号东首第一间房屋（无门牌）原由周义表、蒋朱花居住使用,未有产权登记。2008年7月8日，周义表、蒋朱花、周文作、黄邦备与蒋香园签订一份契据，约定周义表、蒋朱花将前述房屋转让给蒋香园，价款为260000元，契载价款随契交换。2008年7月31日，蒋香园向新区指挥部提交报告，要求对前述房屋进行提前拆迁。2008年9月15日，蒋香园向新区指挥部出具保证书，载明同意将产权调换协议书由蒋香园更改为彭秀兰。同日，彭秀兰与新区指挥部签订《房屋拆迁调换协议》，约定将前述房屋交给新区指挥部拆除，新区指挥部将坐落于横阳小区三期第3幢的房屋（期房）作为安置用房。2008年11月3日，蒋香园、黄定存与彭秀兰签订一份契据，约定将灵溪镇横阳小区三期第3幢的套房（未抽签）130平方米（含车库面积）以357500元价格转让给彭秀兰，卖方确保房屋直接过户。2018年11月6日，周义表出具保证书，载明灵溪镇下汇周村167号东首第一间原产权人周义表已卖给蒋香园所有，现因新区工程建设指挥部已提前拆迁安置，该房地面建筑物归新区所有，今后新区需要周义表将无条件服从立刻搬出。2014年9月5日，彭秀兰登记为灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的国有建设用地使用权人；2015年5月4日，彭秀兰登记为灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的房屋所有权人。2020年4月16日，蒋朱花、周文巧、周文作、周秀英、周秀云签订协议书，约定就苍南县灵溪镇下汇周村东首第一间房屋的买卖纠纷由周文巧、周文作出面主张或处理，与该房屋有关的权益及义务均由周文巧、周文作享有或承担，与蒋朱花、周秀英、周秀云无关。现原告以被告至今未付清购房款，致使原告的合同目的无法实现，且被告已经将安置房屋卖给第三人彭秀兰，无法向原告退还房屋，由此造成的损失应由被告赔偿为由起诉来院，并申请对第三人彭秀兰名下的灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的房屋在2014年9月5日的市场价值进行鉴定。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《契约》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告主张被告至今未付清购房款，对此被告予以否认，且《契约》中载明“契载价款随契交换”，此约定符合当地的房屋买卖交易习惯，本院予以确认，故原告的上述主张依据不足，本院不予支持，应予驳回。同样，被告受让涉案房屋后，当然享有该房屋的安置权益，其将安置权益转让给第三人彭秀兰并不违反法律、法规的禁止性规定；原告要求被告赔偿因无法退房而造成的损失，其理由不能成立，本院不予支持，也应予以驳回。原告申请对第三人彭秀兰名下的灵溪镇横阳小区三期3幢130室和302室的房屋在2014年9月5日的市场价值进行鉴定，与本案的实体处理没有关联，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回周文巧、周文作的诉讼请求。案件受理费14700元，减半收取计7350元，由周文巧、周文作负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 范则共二〇二〇年七月十日代书记员 尤文倩法律法规链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解