广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0903民初601号 原告（反诉被告）：玉林市超能服装水洗有限公司，住所地玉林市福绵区樟木镇中村村民委员会103号房间。统一社会信用代码：91450900MA5L1FTY4A。 法定代表人：李智慧。 委托诉讼代理人：林芳，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄小飞，广西海城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪杰，男，1990年10月4日出生，汉族，住湖北省松滋市。 被告（反诉原告）：汪辉军（曾用名汪海，系汪杰之父），男，1969年6月11日出生，汉族，住址同上。 被告：覃祥梅（系汪杰之母），女，1970年7月19日出生，汉族，住址同上。 被告：王润菊（系汪杰之妻），女，1995年10月7日出生，瑶族，住址同上。 上述四被告的共同委托诉讼代理人：郭敏华，广西科豪律师事务所律师。 原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司（以下简称超能公司）与被告（反诉原告）汪杰、汪辉军，被告覃祥梅、王润菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日和6月30日分别公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李智慧、委托诉讼代理人黄小飞、林芳，被告汪辉军以及四被告的共同委托诉讼代理人郭敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 超能公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告汪杰于2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月26日解除；2.判令被告汪辉军、汪杰租赁原告的两个铺面于2020年3月15日起因合同期满而解除；3.判令被告汪辉军、汪杰租赁原告的厨房于2020年4月1日起因合同期满而解除；4.责令被告汪辉军、汪杰搬离涉案厂房、交还铺面及厨房，并支付合同解除后超期占用厂房、铺面、厨房的占用费236639元给原告（计算方法：厂房从2020年3月27日起计算至搬离之日止，按租期内租金1300000元／年计算，暂计算到2020年5月26日为216667元；铺面从2020年3月15日起计算至交还原告之日止，按年租金60000元计算，暂计算至2020年5月27日为12164元；厨房从2020年4月1日起计算至交还给原告之日止，按年租金50000元计算，暂计算至2020年5月27日为7808元）；5.判令被告汪辉军、汪杰连带支付抵扣保证金后再行支付租金、水电汽及管理费、滞纳金、违约金、空置厂房的费用共1525874元给原告；6.判令被告覃祥梅、王润菊对上述汪辉军、汪杰承担的债务承担连带清偿责任；7.案件受理费由四被告共同承担。事实和理由：原告于2018年3月1日与汪杰签订《厂房租赁合同》，2019年3月8日原、被告又签订《2019年度租金付款协议书》，但截至2020年3月18日，被告尚欠原告租金、水电汽费及公共维修费、管理费合计1055711.32元。2020年3月22日，鉴于被告严重违约，原告向被告汪辉军、汪杰发出《关于解除厂房租赁合同的通知》，于2020年3月26日解除2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》，但被告至今仍占用厂房。另外，被告租用原告的两个铺面及厨房的合同也已经到期，但被告既不交纳欠付的租金又继续占用。经核算，被告截至2020年3月25日尚欠原告厂房铺面厨房租金共794178元；截至2020年4月30日尚欠水电汽费及管理费353023.22元；截至2020年6月30日欠付滞纳金53673元。因被告违约，被告已交的1200000元保证金应予以没收，被告应赔偿厂房空置损失325000元给原告。被告覃祥梅、王润菊对其家人汪辉军、汪杰在经营水洗厂期间产生的债务也应承担连带清偿责任。 四被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予全部驳回。理由：1.3月26日是属于新冠××疫情期间，对于合同来讲是不可抗力期间，原告无权随意或者自行解除合同；2.汪辉军和汪杰并没有和原告签订两个铺面的租赁合同，原告请求解除铺面租赁合同没有事实依据；3.原被告没有签订厨房租赁合同，且厨房应属于厂房租赁合同范围之内，原告主张解除厨房租赁合同没有事实依据；4.原告主张的租金和费用没有具体的计算标准与计算依据，原告该部分诉讼请求也不成立；5.被告汪辉军和汪杰在本案中没有任何违约行为，从被告支付的租金及有关水电费来看，从2018年3月至2020年1月都属于正常支付行为，没有违约。原告主张被告在1月以后有没有支付租金的行为，因这个期间属于疫情防控期间，属于不可抗力，原告方无权主张我方存在违约行为，故原告主张扣除保证金没有事实和理由；6.原告要求被告承担滞纳金、管理费于法无据，合同没有约定滞纳金和管理费；7.被告覃祥梅与王润菊与本案毫无关系，不应该承担任何责任。 汪杰、汪辉军向本院提出反诉请求：1.确认2020年6月30日解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还双倍房屋租赁保证金2400000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿一年租金1410000元、厂房设施设备损失800000元，两项合计2210000元；4.判令反诉被告向反诉原告返还多收的水、电、蒸汽费及管理费共计605273元；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月1日签订《厂房租赁合同》后，每月都按时交纳租金和水电汽费用，截至2020年1月14日，反诉原告向反诉被告交纳租金、水、电、汽、管理费等各项费用共计7818719元。但这期间，反诉被告经常性地无故拉闸断电，导致生产的衣裤受损，给反诉原告造成严重损失，反诉被告已构成违约。2020年1月15日以后，反诉原告及其员工均放假回老家过年，因受新冠××疫情影响，反诉原告在湖北老家被隔离直到4月3日才返回玉林厂里。反诉原告没有违约，解除租赁合同的事由不在反诉原告。请求法院驳回反诉被告的诉讼请求，支持反诉原告的诉讼请求。 超能公司对汪杰、汪辉军的反诉答辩称，解除合同的时间应以原告诉请的时间为准，法院应驳回反诉请求。理由：1.从签订厂房租赁合同起，被告一直违约，没有按时支付水电汽费、租金及管理费，根本违约方是被告；2.被告属于赖账行为，从其付款记录可以看出其严重延后付款；3.导致解除合同的根本过错方是反诉原告，超能公司不存在违约情形；4.管理费及水电汽费损耗属于各车间使用的损耗，应由各车间分摊；5.本案欠付的水电汽费、管理费、租金均是疫情前产生的，不属于因不可抗力致使合同不能履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：汪辉军与汪杰是父子关系，汪辉军与覃祥梅、汪杰与王润菊分别是夫妻关系。2018年3月1日，超能公司（出租方）与汪杰（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：1、出租方将其一楼车间租赁给承租方使用，厂房面积约2500平方米，宿舍12间；2、租赁期限为10年，从2018年3月15日起至2028年3月15日止；3、租赁保证金为1200000元；4、租金每年1300000元，承租方应于每月15号前付清当月租金、水电汽费；5、违约责任及合同解除：（1）在租赁期内，承租方逾期支付租金及其他费用，出租方在书面通知其交纳欠款之日起15日内，承租方仍未支付有关款项，出租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，由此产生的一切损失由承租方全部承担。同时，逾期超过1个月，出租方有权解除合同；（2）租赁期间，出租方违约的，承租方可解除合同，出租方需双倍返还已收取之保证金；承租方违约，出租方没收已收取之保证金，并有权解除合同。给守约方造成损失的，违约方另行承担赔偿责任。出租方可从保证金中直接抵扣损失额，承租方应在出租方书面通知之日起三日内补足保证金；6、租赁期间，如出租方提前终止合同违约，应包赔承租方扩建厂房设施费用、装修费用和一年租金。合同签订后，汪杰与汪辉军共同使用租赁厂房经营服装水洗业务，并付清了保证金1200000元给超能公司。 另查明，双方履行合同至2019年3月8日时，超能公司（甲方）又于同日与汪辉军（丙方之一）分别签订《2019年度租金付款协议书》、《付款计划书》，《2019年度租金付款协议书》主要就厂房2019年3月15日至2020年3月14日的租金共1300000元及租赁两铺面、厨房的押金、租金进行约定，主要约定有：1.厂房2019年3月15日至2020年3月14日的租金为1300000元，2019年4月20日付150000元，2019年5月20日前付150000元，2019年7月10日前付300000元，2019年10月10日前付400000元，2019年12月15日前付300000元；2.两铺面的押金为10000元，于2019年4月20日前付清。每年租金为60000元，租期为2019年3月15日至2020年3月14日，即于2019年4月20日前付25000元（含10000元押金），2019年7月10日前付15000元，2019年10月10日前付15000元，2019年12月15日前付15000元，押金期满后退回；3.厨房租期为2019年4月1日至2020年3月31日，租金为每年50000元，押金为10000元（2018年度已经收取），于2019年4月20日前付12500元，2019年7月10日前付12500元，2019年10月10日前付12500元，2019年12月15日前付12500元。《付款计划书》主要约定：1.乙方尚欠甲方款项合计为985633.29元，甲乙经再次核算后，再次确认最终欠款金额，多还少补，以实对数金额为准；2.双方一致同意按如下计划付款：2019年3月8日付款300000元，2019年3月22日前付款150000元；2019年3月30日前付款535633.29元，若经再次核算后，数目不符的，以再次核算后的数字进行计算，多退少补。签订《付款计划书》后，承租人于2019年5月15日付清了《付款计划书》中的款项985633.29元给超能公司，超能公司于2019年5月15日出具的金额为23133.29元的收据摘要：收清2019年前租金及水电汽尾款。自2019年3月8日签订《2019年度租金付款协议书》之日至今，承租方仅陆续支付了厂房、铺面、厨房的部分租金合计655000元及铺面押金10000元给超能公司，最后一笔租金的支付时间为2019年7月25日，金额为127500元，铺面的10000元抵扣租金后，至今尚未依照《2019年度租金付款协议书》支付的租金为755000元。 又查明，玉林市新滔环保科技有限公司（以下简称新滔公司）每月月底均将超能公司应支付的水电汽费的缴费单交给超能公司，由超能公司核对并缴款。超能公司收到缴费单后，根据其租户一至三车间使用的水电汽用量再发缴费通知单给各租户，一车间为（汪海/汪杰），超能公司各月发给各租户缴费通知单上水电汽费的合计总金额与新滔公司缴费单上的合计总金额一致。承租人存在迟延交付水电汽费等费用的情况，2020年1月12日才付清了2019年10月28日前应交的水电汽费等费用（2020年1月12日收据摘要中有标注）。2019年10月29日至11月28日承租人应支付的水电汽费等费用为149317.57元，但承租人只支付了92715.64元，尚欠56601.93元。2019年11月29日至12月29日应支付的131965.8元、2019年12月29日至2020年1月16日应支付的112143.59元、2020年1月17日至2020年3月29日应支付的33509.65元、2020年3月29日至2020年4月28日应支付的18802.25元，超能公司均参照新滔公司的缴费时间要求承租人于次月10日前交清，逾期自次月11日起每天按所欠金额的3‰加收滞纳金，但承租人至今均未交款。 再查明，汪杰通过银行转账形式于2018年8月11日向超能公司的主要收款人之一刘晓红转账120000元，但超能公司没有开具收据给汪杰收执，也未在《付款计划书》中的款项985633.29元扣减。2020年6月30日在庭审中双方达成搬离物品合意，承租人于2020年7月12日前将厂房内所有物品搬离。 本院认为，现有证据足以证明超能公司与作为共同经营一方的汪杰、汪辉军存在《厂房租赁合同》、《铺面租赁合同》、《厨房租赁合同》关系且合同合法有效，双方本应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案合同解除的问题。本案中，从庭审查明的事实来看，承租人在双方于2018年3月1日签订《厂房租赁合同》，在2019年3月8日又签订《2019年度租金付款协议书》的情况下，均未能按约定支付租金，在2019年7月25日支付最后一笔租金后，至今一直未依照《2019年度租金付款协议书》支付剩余的租金755000元及厂房2020年3月15日后产生的租金给超能公司，足以认定承租人存在迟延履行主要债务的情况，疫情发生于承租人迟延履行主要债务之后，故超能公司发出解除合同通知书时符合合同法规定的解除条件，应认定具有单方解除合同的效力，故超能公司主张《厂房租赁合同》于2020年3月26日解除于法有据，本院依法予以支持，反诉关于确认该合同于2020年6月30日解除的诉请依据不足，本院不予支持。《铺面租赁合同》、《厨房租赁合同》均有明确的到期时间和租金等约定，超能公司关于铺面、厨房合同的解除时间与合同到期时间相符，故其该诉请本院均予以支持。另外，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，超能公司主张的租金794178元计算正确，本院予以支持。2020年3月27日合同解除后，承租人仍继续占用涉案厂房、铺面、厨房，故超能公司主张占用费有事实根据，疫情不能作为免责承租人责任的理由，但疫情确实给双方都造成一定影响，从公平角度考虑，本院认为占用费的标准按约定租金的50%计算计至双方合意搬离设备之日即2020年6月30日为宜，即承租人应支付超能公司合同解除后占用费为186068元【1300000×50%÷365×96+60000×50%÷365×108+50000×50%÷365×91】。关于水电汽费等费用。从双方签订合同后的相关费用的收缴情况来看，超能公司各月发给各租户缴费通知单上水电汽费的合计总金额与新滔公司缴费单上的合计总金额一致。另外，修理管理等费用双方在签订合同后每月均在缴费单上有反映，双方也一直依照缴费单收缴，应认定双方已对修理管理等费用形成约定。综上，超能公司计算的相关费用应予以确认，承租人应付清尚欠的353023.22元给超能公司。滞纳金实际是对逾期缴付租金行为给对方当事人造成损失的赔偿，超能公司主张的计算标准也在合理范围，故超能公司关于滞纳金的主张于法有据，本院也予以支持。关于保证金及厂房空置损失的问题。承租人缴纳的保证金是为了保证双方按照合同履行，现承租人未依约履行租赁合同是双方纷争的起因，承租方是违约方，故超能公司主张没收该保证金符合约定，本院予以支持，承租人要求双倍返还保证金、赔偿一年租金和厂房设施设备损失的诉请于法无据，本院不予支持。另外，可得利益损失与保证金属不同性质的处罚，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素综合考虑，本院认为超能公司主张三个月的租金即325000元作为厂房空置损失符合法律规定，也在合理范围，故本院亦依法予以支持。现有证据证明超能公司依照《付款计划书》收取的款项985633.29元中没有扣减2018年8月11日收取但没有开具收据的120000元，故该120000元属于超能公司多收取的款项，超能公司应返还给承租人，但承租人主张的另外485273元（605273-120000）无事实根据，本院不予支持。现有证据尚不足以认定涉案债务应当认定为夫妻共同债务，故超能公司主张覃祥梅、王润菊应承担连带清偿责任依据不足，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司与被告（反诉原告）汪杰2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月26日解除； 二、确认原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司与被告（反诉原告）汪辉军、汪杰之间的《铺面租赁合同》于2020年3月15日解除； 三、确认原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司与被告（反诉原告）汪辉军、汪杰之间的《厨房租赁合同》于2020年4月1日解除； 四、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应支付原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司合同解除后厂房、铺面、厨房的占用费186068元； 五、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应支付原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司租金794178元； 六、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应支付原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司水电汽费等费用353023.22元； 七、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应支付原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司滞纳金53673元； 八、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰无权要求原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司返还保证金1200000元； 九、被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应支付原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司厂房空置损失325000元； 十、原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司应返还被告（反诉原告）汪辉军、汪杰120000元； 十一、驳回原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司的其他诉讼请求； 十二、驳回被告（反诉原告）汪辉军、汪杰的其他诉讼请求。 上述第四、五、六、七、九项被告（反诉原告）汪辉军、汪杰应履行的金钱给付义务应与上述第十项原告（反诉被告）玉林市超能服装水洗有限公司应履行的金钱给付义务互相抵减。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理费减半收取为9326元，反诉案件受理费减半收取为24153元，均由被告（反诉原告）汪辉军、汪杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  卢少波 二〇二〇年七月二十一日 书记员  罗 刚 李雨玻