四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4571号 上诉人（原审原告）：刘明超，男，1970年1月29日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：王珊珊，女，1981年4月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人刘明超因与被上诉人王珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘明超上诉请求：依法改判支持刘明超一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律条款不当，刘明超可以同时主张减少后的违约金及赔偿损失。一审法院认定事实存在错误，在有收据的情况下，一审法院未认定补办新卡费30元及拖欠水费30元。王珊珊有责任将水龙头和淘菜盆恢复到按照租赁物的性质使用后的状态。一审法院忽视王珊珊延期交房4天对刘明超造成的经济损失、房屋维修费及维修期间的空置损失。一审法院应当采纳刘明超提交的房屋卫生间被水浸湿造成损害的证据。王珊珊拆除屋内装修物品系单方毁约。 王珊珊辩称，刘明超的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 刘明超向一审法院提出诉讼请求：王珊珊赔偿刘明超经济损失4280元、支付违约金1200元，以上费用在扣除保证金750元后，共计4730元。 一审法院认定事实如下：位于成都市成华区房屋系刘明超所有。2014年6月17日，经成都名尚房地产经纪有限公司居间，刘明超（出租人、甲方）与王珊珊（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成华区房屋出租给乙方，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日；月租金750元，付款方式为三个月支付一次，以后应在付款期末前15天支付；甲方收取乙方押金750元，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用及屋内设施设备家具无损坏，由甲方退还乙方所交保证金。《房屋租赁合同》中备注部分约定：1.房屋租金两年不涨价；2.房屋违约金20000元，双方均不得违约；3.房屋允许转租；4.洗衣机甲方已付给乙方400元；5.洗手盆及配件100元。一审庭审中，刘明超确认收取的750元押金未退还王珊珊。 2014年6月26日，双方签署了《物业交割表》，载明：收到刘明超前述案涉房屋，原屋内甲方设施为两道铁门和一道塑钢门，卫生间蹲便水箱，厨房、阳台、卫生间有地砖和墙砖。王珊珊收房后，对案涉房屋进行了部分装饰装修，安装了木地板、水龙头等，添置了热水器等部分家具家电。《房屋租赁合同》到期后，双方又续租至2016年12月底。双方确认王珊珊于2016年12月底向刘明超交还了案涉房屋的钥匙，但并未进行结算。期间，双方因就王珊珊添置的装饰装修的折价问题未达成一致意见，王珊珊确认其在搬离时将案涉房屋内的家具家电以及水盆、水龙头、水箱、灯泡等一并拆除搬走。刘明超确认上述物品系由王珊珊添置。 2017年5月18日，刘明超缴纳了2016年11月4日至2017年1月4日期间的燃气费210元。王珊珊确认其在交接房屋时未结算该项费用，并主张从支付的押金里扣除。 一审审理中，刘明超主张王珊珊在租赁案涉房屋期间损坏了墙砖1匹、地板砖4匹、插座4、5个，且因拆除墙上设施导致墙面有渗漏现象。王珊珊对地板砖存在损坏予以确认，但主张其在承租时已有发裂现象，其损坏系因时间因素；对插座损坏问题认为插座系开发商安装的塑料插座，质量不好，且其搬离时并未损坏；对墙面渗漏现象认为其在使用及拆除墙面设施时并不存在，不能证明系由其造成的。刘明超称其在2017年5月19日后对其主张的上述问题进行修复处理并重新安装了水龙头、淘菜盆，为此花费660元。王珊珊对此不予认可，认为花费过高。 刘明超还主张了等待王珊珊交房产生的损失，调解纠纷损失，拖欠的水费、气费、办卡费损失，房间打扫费用损失，房屋部分设施损坏赔偿费，部分拆除设施恢复费用，卫生间外观损坏重新装修损失，房屋空置损失等。 一审庭审中，刘明超确认，其在2017年5月17日又重新将案涉房屋对外出租，就其主张的违约责任及损失赔偿，刘明超表示选择主张赔偿损失。 一审法院认为，刘明超与王珊珊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。因经一审法院释明，就刘明超同时主张的违约金及损失赔偿，刘明超明确表示选择主张赔偿损失，故一审法院对其违约金主张依法不予支持。就刘明超主张的燃气费损失，因《房屋租赁合同》明确约定王珊珊退房时应结清燃气费，而依据刘明超提供的燃气费缴费发票，其已实际支付了2016年11月4日至2017年1月4日期间的燃气费210元，该项费用发生在王珊珊承租案涉房屋期间，故一审法院对其该项损失依法予以确认。就刘明超主张的瓷砖、插座、墙面渗漏等损坏及修复损失，除瓷砖损失王珊珊予以认可外，其他损失刘明超未举证证明系由王珊珊导致，刘明超称修复以上损坏并重新安装水龙头和淘菜盆花费了660元，其无证据证明该费用的产生，也无法证明重新安装水龙头和淘菜盆等归责于王珊珊。一审法院认为，王珊珊向刘明超支付的750元押金足以弥补前述瓷砖损失及燃气费，故对刘明超另行要求王珊珊赔偿其损失的主张依法不予支持。针对刘明超还主张的房屋空置损失、等待交房损失、拖欠费用等损失等，因双方确认王珊珊于2016年12月底已向刘明超交还了案涉房屋钥匙，案涉房屋已实际处于刘明超控制之下，其再主张空置以及交房后的拖欠费用损失缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。针对刘明超主张的调解纠纷损失、办卡费损失、房间打扫费用损失、卫生间外观损坏重新装修损失等，其既缺乏证据予以证明，也缺乏合同依据，故一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘明超的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由刘明超负担。 本院二审期间，刘明超围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘明超提交三张照片，拟证明其收回的房屋脏乱差，外观已经损坏，卫生间需要恢复原状。王珊珊对该证据的三性均不予认可。本院认为该照片系刘明超自行拍摄，未显示拍摄的时间和地点，无法证明系王珊珊退租后的房屋内具体情形，本院对其三性均不予认可。 对于一审查明的事实部分，除刘明超主张王珊珊归还三把钥匙、损坏墙砖三匹及案涉房屋并未在2017年5月17日对外出租外，双方对一审法院查明的其余事实无异议。本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 本案中刘明超能否同时主张违约金和赔偿损失。刘明超主张违约金的主要理由是认为王珊珊毁损房屋内部设施且在交付案涉房屋时未结清水电气费。本院认为，刘明超主张的该违约金的功能系对其实际损失进行补偿，该补偿与刘明超请求的赔偿损失构成重复，故，一审法院向其释明该违约金和赔偿损失须择一主张，并无不当。鉴于其在一审中已经明确选择主张赔偿损失，其在二审中又同时主张支付违约金，没有法律依据和合同依据，故，本院对其同时主张支付违约金的诉讼请求不予支持。 刘明超主张的除燃气费以外的其他损失是否应当支持。对于刘明超主张的室内设施损坏及更换费用的损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”之规定，刘明超要求王珊珊承担损害赔偿责任的前提条件应为王珊珊不当使用案涉房屋而造成设施毁损，但本案中刘明超并未提交足以采信的证据对此予以证明，故本院对刘明超主张的案涉房屋室内设施毁损及更换费用的损失不予支持。对于刘明超主张的水费、门禁卡费、房屋清扫费，因其并无足以采信的证据予以证明，故本院对此不予支持。对于刘明超主张的延迟交付房屋造成的租住损失、房屋空置费、火车费、居住旅馆费以及生活补贴等损失，因该费用的产生与本案并不存在必然关联性，且双方合同中并未对此进行约定，故，本院对其该项主张不予支持，一审法院认定正确，本院予以维持。 综上，刘明超的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘明超负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月二十一日 书记员  崔金枝