云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终459号上诉人（原审原告）：云南如新世纪物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市高新区C2-4地块汇金城市商业广场商务公寓第11层1120号。统一社会信用代码：9153010056006116X7。法定代表人：周琳钧，总经理。委托诉讼代理人：朱自渝，公司行政人事经理。上诉人（原审第三人）：徐贵平，男，1984年9月28日生，住云南省禄丰县。委托诉讼代理人：邬建文，云南迎中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周国清，男，1969年6月26日生，住云南省禄丰县。被上诉人（原审被告）：朱苏仙，女，1972年2月5日生，住浙江省仙居县（系周国清之妻）。被上诉人（原审被告）：周连永，男，1963年6月13日生，住浙江省仙居县。被上诉人（原审被告）：朱素云，女，住浙江省仙居县（系周连永之妻）。被上诉人（原审被告）：周冬桂，男，1956年12月14日生，住浙江省仙居县。被上诉人（原审被告）：朱苏香，女，住浙江省仙居县（系周冬桂之妻）。上诉人云南如新世纪物业服务有限公司（以下简称如新物业）、徐贵平与被上诉人周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香物业服务合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2018）云2331民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人如新物业特别授权的委托诉讼代理人朱自渝，上诉人徐贵平特别授权的委托诉讼代理人邬建文，被上诉人周国清到庭参加诉讼。被上诉人朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如新物业上诉请求：撤销原判，改判由周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香、徐贵平支付三年的物管费143019.8元；一、二审诉讼费由周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香、徐贵平承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。⑴、如新物业于2015年9月12日与禄丰县世纪佳源小区业主委员会签订《物业服务合同》，并从2015年10月1日起至2018年9月30日服务于小区业主，被上诉人三年物管费至今分文未交，但一审法院认为“但因该商场处于相对开放区域，与小区其他封闭式区域的业主相比客观上如新物业为该商场提供的绿化等服务相对较少”，如此推论并判定我方对被上诉人经营的场所提供的服务不完全、不全面是错误的，与事实不相符。经营场所使用的水电用量显然超过一般的家庭住户，必然导致水电设施设备负荷加大，这就加大了我们水电设施设备的工作量及成本，所以与业委会签订的《物业服务合同》约定商场每平方按1.1元收取，住户每平方按0.52元收取，是充分考虑了上述因素的，而一审法院显然忽视了这一客观事实。⑵、一审判决认为“同时从2015年10月至2018年9月三年期间对该商场的化粪池己满且干涸堵塞、排污管道炸裂破损、污水淤积等情况，如新物业未采取和完善相关措施履行其服务义务，系对合同的不完全履行，依法应减少其应取得的报酬和价款”，如此认为显然与事实不符。我公司每年委托德高环卫定期对小区进行化粪池的清掏工作，有关证据己提交法院，被上诉人所处位置的化粪池己在清掏范围内，如像一审法院认定的上诉人三年未采取措施履行义务，至今还能正常使用吗，这不符合客观事实和规律。2、一审判决显失公平。我方严格依据物业服务合同履行了义务，但被上诉人从我方接管至今未交分文物管费，而一审判决不确认被上诉人的失信、违约事实，反之判令我方违约的法律责任，减免了被上诉人应交物管费的50%，是不公正的判决，于情、于理、于法不合。周国清答辩称：消防安全上，如新物业没有作任何维护；清洁卫生、消防通道、公共场所应由如新物业提供服务，但除公共设施外，均是由我们自己清扫；如新物业没有清掏化粪池，我们没有享受到如新物业的物业服务，一审法院是实地查看了现场才作出的判决。徐贵平的答辩意见与周国清一致。徐贵平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回如新物业的诉讼请求；一、二审诉讼费由如新物业承担。事实和理由：1、本案系物业服务合同纠纷，如新物业并未实际履行其安保、清扫保洁、绿化养护管理等相关必要的物业服务，徐贵平花费大量的物业服务费，应当享受与之价款相对应的物业服务，因此，徐贵平拒绝给付义务，仅在公平原则上进行补偿。2、一审判决认定事实基本清楚，但不应由徐贵平承担物业管理费71480元。如新物业未提供服务，致使徐贵平经营的可可娱乐文化传播有限公司的KTV所在商场背面的化粪池无法使用，挡墙外壁有污水渗透，为治理化粪池，徐贵平共花费28000元（7000元/次×4次）的清掏费，但化粪池仍然无法正常使用，该款项应在物业费中扣除。3、如新物业未向徐贵平提交物业管理合同，也未履行物业管理义务，未履行告知义务才产生物业逾期费用，其应承担主要责任；徐贵平无过错，仅承担必要的公平补充责任。如新物业答辩称：关于保安、保洁、消防服务问题，合同约定的服务内容很清楚，服务内容是保洁、保安、绿化管养、水电维修维护及客户管理，从2015年至今，我们都是根据合同要求进行服务的，大多数业主对我们的服务工作是认可的，徐贵平说我们没有提供这些服务，不需要支付费用，没有依据。关于化粪池问题，徐贵平使用的场所是经营KTV，产生的垃圾、化粪池污水排放比一般的经营场所要多得多，我们跟业委会有约定，我们不可能专门为你KTV来服务，因徐贵平的经营场所产生大量的垃圾，又不出垃圾清理费，我们除了正常的化粪池清掏外，徐贵平为了满足经营需要、更好的经营环境，可以自己出钱去清理，并不冲突。对卫生的打扫，KTV里的卫生及保安属经营场所以内的范围，而我们服务的是外围环境、公共环境、保安保洁、绿化、水电维修维护。对安防设施，到现在安防设施很正常，没有发生过任何事情，是谁在维护，谁在保养。徐贵平的上诉理由相当牵强，与事实不符。周国清答辩称：认可徐贵平的上诉理由。朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香未作答辩。如新物业向一审法院起诉请求：责令周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香、徐贵平缴纳2015年10月1日至2018年9月30日的物业服务费142959.80元、化粪池清掏费60元，总计143019.80元；诉讼费由周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香、徐贵平承担。一审法院认定事实：2010年2月26日周国清、周冬桂、周连永与石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司签订商品房购销合同，向该房地产公司购买S1幢商住房。该套房屋为三层商场，属世纪佳源小区整体开发出售范畴，世纪佳源小区一期房屋整体于2011年6月7日经相关行政部门进行了验收。2011年11月29日周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香作为共有产权人对该幢商场办理了产权登记，登记的房屋坐落为金山镇金水路世纪佳源小区商场1幢，用途为商业用房，建筑面积为4477.59㎡。2015年11月9日周冬桂（出租方）与陈超（承租方）签订房屋租赁合同，将该商场一楼租赁给陈超经营“天空之城”网吧，免租期至2015年12月31日，租期10年（2016年1月1日至2025年12月30日）。周国清（出租方）与云南白药大药房有限公司（承租方）签订房屋场地租赁合同，将该商场1层2间租赁给该公司进行药品经营，租期3年（2016年11月1日至2019年10月31日）。2015年9月21日周连永（出租方）与徐贵平（承租方）签订房屋租赁合同，将该商场除上述两承租人租赁部分的剩余面积租赁给徐贵平开设可可娱乐文化传播有限公司经营KTV，免租期至2015年12月31日，租期10年（2016年1月1日至2025年12月30日）。以上出租方与承租方在租赁合同中对双方的权利义务、相关事宜进行了约定，并约定小区物业管理费等费用由承租方承担。2015年9月12日，以禄丰县世纪佳源小区业主委员会为甲方，云南如新世纪物业服务有限公司为乙方签订了物业服务合同，合同约定物业名称禄丰县世纪佳源小区，物业类型综合型，座落位置金水路西段北面，小区总住户907户，占地面积78642㎡，总建筑面积133371.74㎡，其中：住宅面积90306.74㎡、商铺建筑面积12098.4㎡、别墅建筑面积8442.96㎡。多层住宅23幢69个单元684户，别墅36户，车库36个，商场4个，商铺160个，底商27个，露天停车位248个。物业管理区域四至：东至金水路苏宁电器，南至金水路北面，西至侏罗纪大街延长线，北至西河烟柳至本小区围栏。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、特约要求；2、基本要求；3、房屋管理；4、共用设施设备养护维修；5、协助维护公共秩序；6、清扫保洁服务；7、绿化养护管理；8、管理与物业相关的工程图纸；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、负责向业主和物业使用人收取的下列（物业管理服务费、停车费、无偿按照相关部门的收费标准代收代付的垃圾清运费及水电费、其他经业主委员会同意的代收费用等）费用；11、其他事项。本合同期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日止。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费、停车费、垃圾清运费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：一、物业费1、多层住宅0.52元/月.平方米；2、别墅0.75元/月.平方米；3、商铺1.1元/月.平方米；商场1.1元/月.平方米。二、垃圾清运费75元/户.年、化粪池清掏费20元/户.年。……。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主应于每年合同期第一个月30日内交纳本年度物业服务费及停车费，费用缴纳期以年为单位，业主使用人应在规定的具体时间履行交纳义务。同时，合同对双方的权利义务、合同的解除和终止及违约责任等作了约定。承租人云南白药大药房有限公司、陈超已按照租赁合同约定按时、足额向如新物业交纳了各自承租面积应负担的物业服务费等相关费用。周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香及徐贵平认为该商场独立于小区、没有享受过如新物业提供的物业服务，拒绝缴纳2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费。经一审法院组织对该商场实际状况进行现场勘验，各方共同确认，该商场位于世纪佳源小区最东端，西侧与该小区商住楼、别墅区相邻，中间有小区通道，西侧后半部分毗邻通向城市西河烟柳公园的楼梯，正面向金水路主大街，商场背面有一堵三米多高的挡墙，挡墙下即城市西河烟柳公园公共区域，与小区通道相邻商住楼、别墅区均属相对开放区域。2011年11月，周国清在该商场背面挡墙最东端化粪池一侧安装了一个变压器。商场承租人云南白药大药房有限公司、陈超租赁经营的面积部分的水表、电表仍隶属于小区整体管理，水费由如新物业代收,电费经电网改造后均由小区业主或使用人自行向电力公司交纳。徐贵平在承租商场其余面积部分后，因另租赁给他人经营洗车场用水方量与实际方量差异3000多方，于2016年9月对其使用部分的生活和消防用水供水管道进行改造，直接从城市供水管网接入。徐贵平所承租商场部分的水费、电费均向电力公司、供水公司自行交纳。如新物业在商场西边小区通道旁、商场西侧正对面通道均设有监控摄像探头、并在正对商场西面通道尽头设置一个保安岗亭值守。商场背面挡墙接周围公共通道内的杂草如新物业已清除过，但挡墙内化粪池已满且干涸堵塞、排污管道炸裂破损，无法使用，污水淤积于商场背面，该挡墙外壁有污水渗透。一审法院认为，如新物业与禄丰县世纪佳源小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害其他人的利益，是合法有效的合同，受法律保护，对该小区的全体业主具有约束力，如新物业与涉案小区全体业主均应当按合同约定适当或全面履行各自的义务。周国清及徐贵平主张该商场的电力、供水等系统均独立于小区管网，未使用和享受过小区公共设施及服务，不应交纳物管费的辩解理由，与一审法院查明的事实不符。首先该商场属该小区开发商统一开发建盖，按照相关行政部门对房地产开发的管理规定，对于小区商品房开发完工后，必须经过土地、住建行政主管部门对小区土地、建筑规划、建筑工程整体及配套、附属设施（包括绿化面积、小区道路、物业用房、各幢房屋电力工程、供水、排污管网等公共设施）进行验收合格等程序后，才能向小区业主交付，同时也才能办理小区房屋的产权登记，如果在交付前该商场的水电、排污管网均不与小区整体统一和联通，达到正常使用标准，则不可能通过验收，亦不能办理所属该小区的产权证书；其次，该商场由承租人云南白药大药房、陈超租赁经营部分的水电、整幢商场的排污系统仍属如新物业统一管理维护范围；第三，周国清在小区整体验收合格后，在其商场背后安装一台变压器以及徐贵平在2016年9月因其他原因对其承租部分的供水系统进行改造的行为，不能排除为满足其实际经营需要而做的安装和改造，亦不能证明整幢商场与小区管网各项公共设施均全部独立，故对此辩解理由不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，如新物业按约定履行义务后，有权向业主和物业使用人要求支付对等的报酬或价款。如新物业未履行义务或未完全履行义务，业主和物业使用人有权拒绝或减少给付义务。虽然商业用途的物业对小区内公共设施利用率更高，物业管理的成本相对较高，但如新物业作为物业服务企业应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，向业主提供质价相符的服务。本案中，如新物业为该商场及与小区共用部分提供了安保、部分公共设施管理、维护等相关服务，但因该商场处于相对开放区域，与小区其他封闭式区域的业主相比客观上如新物业为该商场提供的绿化等服务相对较少；同时从2015年10月至2018年9月三年期间对该商场的化粪池已满且干涸堵塞、排污管道炸裂破损、污水淤积等情况，如新物业未采取和完善相关措施履行其服务义务，系对合同的不完全履行，依法应减少其应取得的报酬和价款，故周国清及徐贵平认为如新物业未尽到物业管理服务义务的辩解理由部分成立，依法应减少业主和物业使用人的给付义务。据此，对于如新物业诉请的2015年10月至2018年9月的物业服务费，应按如新物业对合同的实际履行情况予以支持。故对如新物业诉请的物业服务费4477.59㎡×1.1元/月.㎡×36月-（其他两承租人已交纳物业服务费8494.2元+25858.5元）=142959.8元，依法予以扣减和调整支持71480元。对如新物业诉请的化粪池清掏费60元，因如新物业未履行该项义务，故不予支持。因周连永与徐贵平之间签订的租赁合同约定徐贵平承租部分的物业管理费等相关费用由承租人承担，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香系该商场的共同业主对徐贵平应承担的物业管理费负连带交纳责任。朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香经公告传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，也未提交答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，因此应承担举证不力的法律后果，依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决：一、由徐贵平于本判决生效后十五日内支付云南如新世纪物业服务有限公司2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理费71480元；周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香对徐贵平应支付的上述款项承担连带支付责任。二、驳回云南如新世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3160元（已交），云南如新世纪物业服务有限公司负担1580元，由徐贵平、周国清、周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香共同负担1580元（因云南如新世纪物业服务有限公司已预交，由徐贵平及周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香在支付上述款项时一并支付给云南如新世纪物业服务有限公司）。公告费560元，由周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香负担。二审中，上诉人如新物业对一审法院认定事实无异议，但认为一审法院遗漏认定了如新物业对化粪池进行了清掏工作的事实。上诉人徐贵平对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定了以下事实：1、到目前为止，徐贵平没有与如新物业签订过物业服务合同，违反了业主委员会与如新物业签订的《物业服务合同》第二章第二款第2项的约定。2、根据《物业服务合同》第二章第三条第2项约定，如新物业入驻本小区6个月内完成小区全方位无死角安装200万像素以上数字高清监控摄像，到目前为止徐贵平租用的房屋区域范围摄像头仍然没有安装到位。3、根据《物业服务合同》第二章第三条第4款约定，如新物业需要对楼内消防设施设备进行维护、维修，到目前为止如新物业没有对任何消防设施设备进行维护、维修。4、如新物业在合同履行期间没有对徐贵平租用的区域范围进行安保、清扫保洁服务工作。被上诉人周国清对一审法院认定的事实无异议，一审法院遗漏认定的事实与徐贵平的意见一致。对当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，上诉人徐贵平向本院提交以下证据：1、照片打印件8张，欲证明如新物业到现在为止没有处理楼顶开裂的地方。2、证人王锡明、张俊波出庭作证，欲证明如新物业没有尽到相应的安保、保洁服务的事实。经质证，如新物业对照片的真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关，不能证明照片中的房屋是本案争议的房屋；对证人证言部分认可，部分不认可，认为从证人的上班时间说明证人不能证明其欲证明的内容；另外，KTV有两层楼，40多个包房，产生的垃圾、化粪池由如新物业来清掏是不可能做到的。周国清对照片的真实性、合法性、关联性认可，认为照片中的房屋是本案房屋外立面的屋顶，其与如新物业的主任已电话沟通多次要求处理，但仍然没有得到解决；对证人证言认可。本院认为，如新物业、周国清对照片的真实性无异议，对照片的真实性本院予以采信。对证人证言，因证人上班时间是17点至凌晨2点，该时间段如新物业的保洁人员已下班，证人不可能看到如新物业的人员做保洁等相关服务工作，不能证明徐贵平的待证事实。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：如新物业是否全面履行了《物业服务合同》约定的义务；徐贵平是否应向如新物业交纳2015年10月1日至2018年9月30日的全部物业服务费。本院认为，徐贵平、周国清认可案涉房屋在禄丰县世纪佳源小区业主委员会与如新物业签订的《物业服务合同》约定的物业管理服务区域内，双方均应按《物业服务合同》的约定享受权利和履行义务。对案涉区域，如新物业对公共部分的绿化及保洁等进行了物业管理服务，对商场后面部分及化粪池，经一审法院到现场查看，商场后面的化粪池已满且干涸堵塞、排污管道炸裂破损，无法使用，污水淤积于商场背面，挡墙外壁有污水渗透，结合在案证据能够证明如新物业没有全面履行《物业服务合同》约定的义务，虽然如新物业提交了其与云南德高环卫服务有限公司签订的《化粪池清掏服务合同》，并交纳了相应的清掏费，但该证据不能证明其已对案涉的化粪池进行了清掏，亦不能证明其已按《物业服务合同》的约定对案涉区域全面履行了物业管理服务，一审法院根据如新物业的物业服务情况对物管费的缴纳作出的判决并无不妥，如新物业的上诉理由不能成立，本院不予支持。徐贵平上诉主张如新物业对案涉区域公共部分的绿化、卫生、安保、消防没有履行物业服务职责，没有提交相应证据予以证明，其主张不能成立，一审法院对如新物业没有履行化粪池清掏等义务，在物业管理服务费上已作了相应减少，徐贵平主张不应支付物业管理服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，如新物业、徐贵平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。云南如新世纪物业服务有限公司缴纳的二审案件受理费1589元，由云南如新世纪物业服务有限公司负担；徐贵平缴纳的二审案件受理费1587元，由徐贵平负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  李 梅审判员  何永丽二〇二〇年七月二十八日书记员  王贻佳