上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5774号上诉人（原审第三人）：孙建华，女，1975年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽慧，女，1976年5月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李芬芳，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：周月莉，女，1979年10月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原审被告：王伟，女，1971年7月26日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人孙建华因与被上诉人周丽慧及原审被告周月莉、王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初31505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙建华上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回被上诉人周丽慧的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、2016年11月3日周丽慧与周月莉签署协议书，约定由周月莉回购系争房屋，同时周丽慧还出具承诺书，确认周月莉有权出售系争房屋，故周丽慧与周月莉之间的房屋买卖合同已经解除，不存在继续履行的问题。二、孙建华与周月莉及王伟三方已就系争房屋买卖协商一致，并由孙建华与王伟直接签订房屋买卖合同，表明周月莉与王伟之间的房屋买卖关系已结束，孙建华与王伟直接形成新的房屋买卖合同关系，一审判决王伟将系争房屋过户给周月莉再由周月莉过户给周丽慧缺乏依据。三、一审判决对系争房屋进行两次过户，房款却由周丽慧直接支付给王伟，损害了孙建华的利益，孙建华与王伟同样对周月莉享有债权请求权，一审法院偏袒王伟，有失公平。被上诉人周丽慧辩称：不同意上诉人孙建华的上诉请求。一、孙建华是无独立请求权的第三人，无权提起上诉，且其已另案起诉房屋买卖合同纠纷。二、一审中之所以追加孙建华为第三人，是因为其与王伟签订有网签合同，如果本案判决履行周丽慧与周月莉之间的房屋买卖合同，将影响孙建华的权利。三、孙建华与周月莉之间的房屋买卖只有口头合同，付款金额与收据确认金额不一致，对后期款项支付亦未提及，且孙建华与周月莉本来就认识，不排除周月莉找熟人以假买卖方式损害周丽慧合法权益的可能性。三、孙建华与周月莉并未办理房屋交付，系争房屋一直由周丽慧占有使用，故孙建华与周月莉之间的房屋买卖为虚假买卖，属于恶意串通损害周丽慧的利益，而孙建华与王伟的网签合同只是为了履行过户手续之用，并非王伟的真实意思表示，该合同无效，且已经由法院生效判决予以确认。即便周月莉是一房二卖，由于周丽慧的合同签订在前，且系争房屋为周丽慧合法占有，亦应履行周丽慧的合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。原审被告周月莉未作答辩。原审被告王伟述称：王伟和周月莉签订房屋买卖合同后，周月莉表示因其被限购，故要求过户给其指定的人。后来周月莉将孙建华带来签订网签合同，并称孙建华是其嫂子，故王伟按照周月莉的要求与孙建华签订了网签合同。至于周丽慧与周月莉、孙建华之间的纠纷与王伟无关。周丽慧向一审法院起诉请求：1.判令王伟将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）配合过户至周月莉名下；2.判令在系争房屋过户至周月莉名下后由周月莉配合周丽慧办理系争房屋过户至周丽慧名下的手续。一审法院认定事实：系争房屋为动迁安置房，2010年1月8日，上海市XX中心、上海A有限公司与被拆迁人王某（安置人：吴某、王伟、郑某）签订《房屋补偿安置协议》，2016年系争房屋登记在王伟名下。2015年7月27日，王伟及另三名动迁安置对象与周月莉就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。周月莉需支付定金30万元，于2016年4月15日前支付房款100万元，余款55万元于系争房屋过户当日支付。2016年1月3日，王伟与周月莉签订补充协议，约定王伟应积极配合周月莉办理产权过户事宜，王伟同意周月莉写产权人第三方人名字，以房屋买卖合同网签为准。2016年2月19日，周月莉（甲方）与周丽慧（乙方）签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》《补充协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款为208万元。另乙方于过户当日需支付房租费2万元。双方约定于2016年3月1日前支付首付款100万元（含已付房款60万元），剩余53万元乙方于每月月底前支付甲方1万元，直到该房屋过户前为止，尾款于系争房屋办理产权过户前支付55万元。上述合同签订后，周丽慧于2016年2月19日支付6万元，于2016年2月29日支付85万元，于2016年3月1日支付9万元，并自2016年4月至2019年2月以每月支付1万元的形式，总计支付购房款135万元。2016年8月，周月莉与孙建华就系争房屋买卖达成口头协议，双方在庭审中确认，约定的房屋价款为265万元。2016年8月23日，孙建华向周月莉支付定金40万元，2016年11月1日，孙建华向周月莉转账1,145,800元，同日周月莉出具收条确认收到购房款155万元。2016年10月31日，王伟（甲方）与孙建华（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。对于该份合同，双方均确认并未按合同履行。庭审中，王伟表示与孙建华签订该份合同是基于周月莉的指示。2016年11月3日，周丽慧（甲方）与周月莉（乙方）签订协议，约定甲方同意乙方将系争房屋以总价265万元价格出售，鉴于甲乙双方于2016年2月19日就系争房屋签订的买卖合同及补充协议，甲方累计转账支付给乙方的款项，甲方所得款项为167万元。签订此协议当天，乙方支付甲方5万元作为定金。乙方于11月30日之前支付给甲方余款162万元，款到甲方账户之后，两天内去上海B有限公司（以下简称B公司）更改合约，后期租金收益由B公司直接打入乙方或乙方指定账户。上述条款一经完成，即视为此协议履行完毕，甲乙双方签订的原合同及补充协议立即失效。同日周丽慧向周月莉出具承诺，同意周月莉出售系争房屋。庭审中，周丽慧就周月莉提交的协议和承诺书的真实性没有异议，但表示当时周月莉隐瞒了其已将系争房屋出售给孙建华的事实，此后周月莉未能支付协议约定的钱款，周丽慧与周月莉协商后继续履行原合同。对此周月莉不予认可。另各方均确认周丽慧尚有75万元尾款未支付给周月莉，周月莉亦有55万元尾款未支付给王伟。为此，王伟提出无论法院最终确认其应配合将房屋过户至周丽慧还是孙建华名下，最终买受方均应将尾款中的55万元支付给其，对此周丽慧和孙建华均表示认可，但周月莉表示房屋实际转卖给了孙建华，故应由孙建华代为履行其应向王伟支付尾款55万元的合同义务。另查明，2014年5月27日，王伟、周月莉（甲方）与B公司（乙方）就系争房屋签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方经营租赁该房屋的期限为6年，自2014年7月15日起至2020年7月14日止。在该份合同尾部注有甲方王伟将系争房屋出售给周月莉，此租赁合同维持原合同不变，于2016年5月15日开始乙方将租金支付至周月莉名下账户。2016年4月15日，周月莉在印有周丽慧身份证及银行账号的纸上注明本人同意B公司将系争房屋租金支付至周丽慧账户，同日周月莉在《租赁合同》上也做了相同备注。2017年至2019年B公司均向周丽慧支付约定的租金。2019年4月16日周丽慧与B公司签订托管房终止协议，并与B公司签订房屋交接清单。目前系争房屋由周丽慧实际控制。再查明，周丽慧已将75万元房屋尾款打入法院代管款账户。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周丽慧是否同意并认可周月莉将系争房屋再次出售；二、如若存在一房二卖的情况，周丽慧是否有权要求周月莉将系争房屋过户至其名下。关于第一个争议焦点。周月莉虽与周丽慧签订了协议，周丽慧亦出具了承诺，但相关协议和承诺的形成时间均晚于周月莉实际再次出售系争房屋的时间。根据协议内容以及后续履行情况来看，双方并未按协议履行，此后周月莉仍收取周丽慧购房款达3年之久，可见此后双方均认可仍履行双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，并未就《房屋买卖合同》及补充协议的解除达成一致。况且，周月莉两次庭审对事实表述存在明显出入，故对于周月莉表示周丽慧授权其再次出售系争房屋的说法，不予采信。周月莉在未与周丽慧解除双方《房屋买卖合同》及其补充协议的情况下，又与孙建华就系争房屋建立房屋买卖合同关系，显属违约。关于第二个争议焦点，在有数份房屋买卖合同的情况下，应以房屋过户登记、合法占有房屋以及合同成立和履行先后顺序确定权利保护顺位。就本案而言，孙建华与王伟的网签合同实系王伟为履行其与周月莉之间的补充协议而订立，孙建华实际上是与周月莉存在房屋买卖合同关系。在存在两个房屋买卖合同关系的情形下，周丽慧与周月莉的合同签订在先，目前系争房屋也由周丽慧实际控制，因此周丽慧要求周月莉履行合同义务，配合办理过户登记具有合同和法律依据，予以支持。现周丽慧同意代为履行周月莉应向王伟支付尾款55万元的合同义务，于法不悖，予以支持。周月莉以系争房屋经周丽慧同意已出售给孙建华，应由孙建华代为履行上述义务的意见，不仅缺乏事实和法律依据，亦有违诚信，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、王伟应于判决生效之日起十日内协助周月莉办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋产权过户登记至周月莉名下的相关手续，同时周丽慧支付王伟房屋尾款55万元；二、周月莉在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记至周月莉名下后三日内协助周丽慧办理上述房屋产权过户登记至周丽慧名下的相关手续，同时周丽慧支付周月莉房屋尾款20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,440元，减半收取计11,720元，财产保全费5,000元，共计16,720元，由周月莉承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，在2019年7月4日原审第一次庭审中周月莉陈述，其之所以未让王伟直接与周丽慧签订网签合同，系因周丽慧钱款未付清，现同意让王伟直接过户给周丽慧。并称其与孙建华之间没有真实的买卖关系，未签订过买卖合同，其丈夫欠了孙建华借款将近30万元，同意撤销王伟与孙建华的网签合同，同时指定周丽慧为购房人。之后，原审法院根据周丽慧的申请，追加孙建华为无独立请求权的第三人参加诉讼。在2019年10月9日原审第二次庭审中，周丽慧要求继续履行其与周月莉的房屋买卖合同，由王伟过户给周月莉后，再由周月莉过户给周丽慧；并要求撤销王伟与孙建华的房屋买卖合同。对此，周月莉又表示不同意周丽慧的诉请，因为周丽慧已同意周月莉将系争房屋出售给孙建华，差价归周丽慧。孙建华则认为，周丽慧同意周月莉将系争房屋出售，等于双方已经解除原买卖合同；而王伟与周月莉之间的买卖合同，在三方意思表示一致且孙建华与王伟签订买卖合同后亦已不存在，孙建华已与王伟达成新的买卖合同关系，该买卖合同不存在撤销之情形。另，孙建华与王伟的网签合同未至房产交易中心备案。原审中周丽慧后来又撤回了要求撤销王伟与孙建华之间的房屋买卖合同之诉请。又查明，孙建华于2019年8月14日另案提起诉讼，要求确认其与王伟签订的房屋买卖合同有效，判令王伟继续履行合同，办理系争房屋产权过户手续。原审法院于2019年11月9日作出（2019）沪0115民初71500号民事判决，认定孙建华与王伟是在周月莉安排下签订的买卖合同，双方之间不存在买卖房屋的真实意思表示，该买卖合同无效，故判决驳回孙建华的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为，系争房屋是否存在一房二卖的情形，如存在一房二卖，应优先履行哪份房屋买卖合同。系争房屋系王伟等人经动迁取得，产权登记于王伟名下。王伟等人与周月莉于2015年7月27日签订房屋买卖合同，将系争房屋以185万元转让给周月莉，而周月莉在尚未办理产权过户的情况下，于2016年2月19日和2016年8月分别与周丽慧、孙建华就系争房屋达成房屋买卖合同，以208万元和265万元的价格将房屋转让给周丽慧和孙建华，故周月莉的行为构成一房二卖。孙建华认为，其原与周月莉的买卖合同关系在三方对过户事宜达成一致，且其与王伟签订买卖合同后已不存在，此说法不成立。根据王伟与周月莉的买卖合同之约定，王伟应积极配合周月莉办理产权过户事宜，并同意周月莉指定的第三方产权人名字，而在本案诉讼中王伟亦陈述，其系根据周月莉的指示与孙建华签订网签的买卖合同，故应认定王伟与孙建华之间并不存在真实的房屋买卖关系，该份网签合同只是王伟为配合办理系争房屋过户，根据周月莉的指示而与孙建华签订，对于王伟来说，其合同相对方为周月莉，而非孙建华，同时，生效判决亦认定孙建华与王伟是在周月莉安排下签订买卖合同，双方之间不存在买卖房屋的真实意思表示，该买卖合同无效。据此，本院认定，孙建华与王伟之间不存在房屋买卖合同关系，其系与周月莉之间存在房屋买卖合同关系，故孙建华提出，在其与王伟签订买卖合同后，原来其与周月莉之间的以及周月莉与王伟之间的房屋买卖关系均已结束，由孙建华与王伟直接形成新的房屋买卖关系，该主张不能成立，本院不予采信。虽然周月莉与孙建华之间的房屋买卖合同为口头形式，但原审中双方对此均予确认，且周月莉还实际收取了孙建华支付的购房款，王伟亦根据周月莉的指示与孙建华签订了办理产权过户之用的买卖合同，故应认定周月莉与周丽慧、周月莉与孙建华之间均成立房屋买卖合同关系。关于孙建华提出的，周丽慧已同意周月莉将系争房屋出售给孙建华，等于周丽慧与周月莉已经解除原买卖合同之主张，本院认为，周月莉与周丽慧确实于2016年11月3日签订了补充协议，明确周丽慧同意周月莉以265万元的价格另行出售系争房屋，周丽慧所得款项为167万元（包括应返还周丽慧的135万元已付房款），但该补充协议同时明确，须周月莉履行完毕后，双方签订的原合同及补充协议失效，而事实上周月莉除签约当天支付5万元之外，并未履行其余协议内容，故双方之间的原房屋买卖合同并未失效；而根据查明的事实，双方亦未与B公司更改租赁合约，系争房屋的租金收益仍由B公司支付给周丽慧，周丽慧则根据原合同约定继续每月支付给周月莉1万元，直至2019年2月，由此可见，周丽慧与周月莉在上述补充协议签订后并未实际履行，相反双方仍是在按原房屋买卖合同履行，故孙建华关于周丽慧与周月莉之间的房屋买卖合同已解除的主张不能成立。综上，应认定周月莉的行为构成一房二卖。现周丽慧提起本案诉讼，要求继续履行其与周月莉之间的房屋买卖合同，由原产权人王伟先将系争房屋产权过户至周月莉名下，再由周月莉将系争房屋产权过户至周丽慧名下。本院认为，在一房数卖存在数份合同的情形下，判断各份合同的效力以及哪份合同可受到优先保护从而得以实际履行至关重要，对此应按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等因素加以衡量。根据本案情况来看，周丽慧与周月莉的书面合同签订在前，孙建华与周月莉的口头合同成立在后，该两份合同均未办理房屋产权过户手续，孙建华虽根据周月莉的安排与王伟签订了网签合同，但并未至房产交易中心办理备案登记，而周丽慧不仅实际支付了大部分房款，且与周月莉办理交接手续后已合法占有房屋，而孙建华从未占有房屋，综合上述因素，本院认定周丽慧与周月莉的合同应受到优先保护而实际履行。更何况，周月莉在原审两次庭审中，对其与孙建华的合同关系表述不一致，先是称其与孙建华之间没有真实的房屋买卖关系，未签订过买卖合同，是其丈夫欠了孙建华借款近30万元，后又确认其与孙建华之间存在房屋买卖关系，根据周月莉前后不一的表述、周月莉与孙建华相互认识的事实、双方未签订书面合同的情况，其两人之间是否存在真实的房屋买卖关系确实值得怀疑，但鉴于其两人在原审中一致确认双方存在口头买卖合同，且周丽慧亦撤回了要求撤销王伟与孙建华之间的房屋买卖合同之诉请，故本案中对此问题不予认定处理，仅就两份房屋买卖合同何者应受到优先保护而实际履行作出认定，一审判决对此认定正确，本院予以赞同。由于周丽慧并非与王伟直接成立房屋买卖合同关系，而是与周月莉成立合同关系，故一审判决对系争房屋进行两次过户正确；至于房款支付，本应由周丽慧先付给周月莉75万元，再由周月莉支付给王伟55万元，一审判定周丽慧直接支付王伟55万元，系已直接作抵扣处理，该项处理从实际效果而言并无不当。本案涉及一房二卖，需在两份合同中确定哪份合同应受优先保护予以实际履行，故一审中追加另一房屋买卖合同的买受方孙建华作为无独立请求权的第三人参加诉讼，程序上当属正确。虽然一审判决主文中未有涉及孙建华之权利义务的相关内容，但在判决理由部分，已对一房二卖中的两份房屋买卖合同何者应受优先保护并予实际履行作出认定，即确认了周丽慧与周月莉的房屋买卖合同受优先保护并得以实际履行，此项判决无疑对孙建华的实体权利产生影响，故应赋予孙建华提起上诉之权利，周丽慧认为孙建华作为无独立请求权的第三人无权提起上诉的意见，本院不予采信。综上所述，上诉人孙建华的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,440元，由上诉人孙建华负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇二〇年七月二十八日书记员  吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……