广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2565号 上诉人（原审被告）：柳州市新天新文化传播有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道272号（马鹿山公园奇石街3-1号楼）。统一社会信用代码：91450202593249388F。 法定代表人：许旋葵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李定中，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市学院路35号。统一社会信用代码：91450200272957340L。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄振宝，广西至和律师事务所律师。 上诉人柳州市新天新文化传播有限公司（以下简称新文化公司）因与被上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 新文化公司上诉请求：撤销一审判决，驳回建投公司的起诉，本案移送公安机关处理。事实和理由：建投公司在一审中提供了柳州市东环大道的房权证，新文化公司在柳州市自然资源和规划局没有查询到相应的不动产登记档案。建投公司提交假的房权证，新文化公司涉嫌伪造国家证件罪和虚假诉讼罪。 建投公司辩称，新文化公司主张建投公司伪造房权证没有事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回新文化公司的上诉请求。 建投公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》，请求新文化公司腾空并返还租赁物；二、新文化公司支付租金11000000元；三、新文化公司支付逾期付款违约金4860000元（违约金计算至2019年8月31日，2019年9月1日起的违约金以欠款总额11000000元为基数，按月利率2％另行计算至被告付清欠款为止）；四、新文化公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2012年8月1日，建投公司与新文化公司签订《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》，约定新文化公司承接原承租人柳州赏石市场管理有限公司的权利义务，建投公司将柳州马鹿山奇石街项目用地范围内的全部房屋和该范围内权属建投公司的水电、消防、门窗、下水管道、停车位、主要道路、商铺周边空地等设备、设施出租给新文化公司进行经营和管理，租赁期限为14年，即从2012年9月1日起至2026年8月31日止。租金总额为人民币80300000元，租金支付方式：1、从2012年9月1日起至2013年8月31日（合同第一年），免租金；2、从2013年9月1日起至2018年8月31日（合同第二年至第六年），租金总额30000000元，此部分租金至合同签订之日起5个工作日内付8000000元，2011年12月31日前付8000000元，2012年3月31日前付2000000元，建投公司交付租赁物前（即2012年8月30日前）付2000000元，交付物业后六个月内（即2013年2月28日前）付完剩余10000000元；3、从2019年9月1日起至2026年8月31日（合同第七年至第十四年）租金总额50300000元，按年一次性支付，自合同第七年始，以6000000元年租金为基数，每年递增5％，直至支付完毕，即2018年12月31日前付6000000元，2019年12月31日前付6300000元……。合同还约定：合同期内，新文化公司拖欠建投公司的租金、停车位租金和水电费达30天的，视为新文化公司自行终止本合同做违约处理，须承担合同约定的违约责任。合同第一年至第五年，违约金金额为人民币7100000元；其他期间如新文化公司违约，建投公司不退还租赁押金，新文化公司还需赔偿建投公司相应的经济损失作为违约金，违约金金额由法院裁定或者双方自行商定。 合同履行过程中，建投公司为扶持新文化公司改善经营状况，双方于2015年10月19日签订《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同补充协议》，将原合同约定的场地移交后六个月内（即2013年2月28日前）预付租金10000000元的付款方式，变更为2015年10月31日前支付5000000元，2016年5月31日前支付5000000元。由于新文化公司针对“2015年10月31日前支付5000000元”的债务，只支付了2000000元，建投公司为此于2015年12月10日提起诉讼，案号为（2015）城中民一初字第3112号，要求新文化公司支付3000000元及违约金，并且要求新文化公司支付2013年10月31日至2015年10月19日期间逾期支付租金的违约金。该纠纷经两审法院审理后，柳州市中级人民法院于2017年2月15日出具（2016）桂02民终1591号判决，判决新文化公司支付建投公司3000000元租金及相应的自2015年11月1日起算的违约金，同时判决新文化公司支付2013年10月31日至2015年10月19日期间的违约金4721095元，并且承担两审案件受理费。判决生效后，建投公司申请强制执行该生效判决。建投公司认为，新文化公司未履行“2016年5月31日前支付5000000元租金”以及“2018年12月31日前付6000000元租金”的义务，已拖欠租金11000000元，酿成本诉。 另查明，新文化公司在2015年10月30日至2019年6月28日期间总共向建投公司支付人民币5750000元，分别为：2015年10月30日支付1500000元；2015年11月2日支付500000元；2016年12月29日支付1000000元；2018年9月30日支付800000元；2019年1月30日支付1000000元；2019年4月30日支付600000元；2019年5月31日支付150000元；2019年6月28日支付200000元。另外，2018年2月28日，建投公司、新文化公司及其他三方共同签订《柳州马鹿山奇石街及咖啡馆房屋和车位租赁的五方协议》，该五方协议约定：一、预收租金2846501元冲减建投公司、新文化公司双方关于《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》中新文化公司应缴纳的租金；二、500000元押金冲减新文化公司所欠建投公司马鹿山奇石街租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》及《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同补充协议》约定，新文化公司应分别于2016年5月31日前向建投公司支付5000000元租金，于2018年12月31日前支付6000000元租金。新文化公司辩称，其在2015年10月30日至2019年6月28日期间总共向建投公司转账的5750000元款项，以及根据2018年2月28日的五方协议约定的可冲减租金的款项3346501元，合计9096501元用于履行2015年10月31日之后的租金支付义务，故新文化公司针对“2016年5月31日前支付5000000元租金”的义务已经履行完毕，“2018年12月31日前支付6000000元租金”的义务予以部分履行。建投公司对于收取新文化公司9096501元款项没有异议，但是主张该款项是用于履行（2016）桂02民终1591号生效判决书的债务。一审法院认为，根据转账凭证上备注记载的“租金”用途，以及五方协议约定的“冲减租金”用途，足以证明新文化公司的主张。同时，在建投公司已经向法院申请强制执行（2016）桂02民终1591号生效判决书的情况下，建投公司对其主张未能举证，故一审法院采信新文化公司的主张。由于（2016）桂02民终1591号案件对“2015年10月31日之前，新文化公司仅仅向建投公司支付所欠租金2000000元”的事实进行了认定，则新文化公司于2015年10月30日向建投公司支付的1500000元租金已经由前述案件认定处理，在本案不做重复处理认定，故一审法院认定自2015年11月1日至今，新文化公司针对两期租金债务，已经向建投公司支付租金共计7596501元，尚欠租金3403499元，应向建投公司予以清偿。因新文化公司未能于2018年12月31日前支付6000000元租金，构成违约行为，根据合同约定，建投公司有权要求解除合同，限期腾空场地，并要求新文化公司支付违约金。新文化公司否认违约，以建投公司实际交付的场地面积与合同约定面积不符，建投公司违约在先抗辩，并且要求以实际承租面积计算认定租金金额。一审法院认为，新文化公司的抗辩理由不成立，双方对于租金金额及租金支付时间的约定是直接且具体的，新文化公司无权要求以实际承租面积为计算标准认定应缴租金金额。关于逾期支付租金的违约金。建投公司针对新文化公司未履行“2016年5月31日前向建投公司支付5000000元租金”的违约行为要求按月利率2％计算违约金，新文化公司以超过诉讼时效抗辩。一审法院认为，根据新文化公司在2015年11月1日至2018年2月28日期间，以银行转账方式和五方协议约定抵扣租金方式总共向建投公司支付租金4846501元后，于2018年9月30日再次支付800000元，才将该项5000000元债务履行完毕的事实，以及建投公司于2019年10月25日提起本案诉讼主张该项违约金的事实，原审法院支持建投公司诉请的2016年10月25日至2018年9月30日期间的逾期支付租金违约金。由于新文化公司逾期支付租金对建投公司造成的合理损失主要为占用资金损失，根据本案查明的事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院酌情确定按每月2％标准计算该笔违约金，即2016年10月25日至2016年12月29日期间欠付租金4500000元所产生的违约金为192000元（4500000元×2％／月÷30天×5天＋4500000元×2％／月＋4500000元×2％／月÷30天×29天），2016年12月30日至2018年2月28日期间欠付租金3500000元所产生的违约金为982333元（3500000元×2％／月÷30天×1天＋3500000元×2％／月×14个月），2018年3月1日至2018年9月30日期间欠付153499元所产生的违约金为21490元（153499元×2％／月×7个月），合计1195823元。建投公司针对新文化公司未履行“2018年12月31日前支付6000000元”的违约行为要求按月利率2％计算违约金。根据新文化公司于2018年9月30日支付800000元，其中153499元用于支付上期租金，646501元用于支付本期租金，则截至2018年12月31日，新文化公司欠付租金5353499元的事实，以及新文化公司之后分别于2019年1月30日支付1000000元、2019年4月30日支付600000元、2019年5月31日支付150000元、2019年6月28日支付200000元的事实，原审法院酌情确定按每月2％标准计算该笔违约金。即2019年1月1日至2019年1月30日期间欠付5353499元所产生的违约金为107070元（5353499元×2％／月×1个月），2019年2月1日至2019年4月30日期间欠付4353499元所产生的违约金为261210元（4353499元×2％／月×3个月），2019年5月1日至2019年5月31日期间欠付3753499元所产生的违约金为75070元（3753499元×2％／月×1个月），2019年6月1日至2019年6月30日期间欠付3603499元所产生的违约金为72070元（3603499元×2％／月×1个月），2019年7月1日至2019年8月31日期间欠付3403499元所产生的违约金为136140元（3403499元×2％／月×2个月），合计651560元。综上，新文化公司因逾期支付两期租金的违约行为，应向建投公司支付违约金共计1847383元。2019年9月1日之后的违约金，以尚欠租金3403499元为基数，按每月2％标准，从2019年9月1日起至该所欠租金清偿之日止计算。一审法院判决：一、解除建投公司与新文化公司于2012年8月1日签订的《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》；二、新文化公司于判决生效之日起四十日内将柳州马鹿山奇石街项目用地范围内的全部房屋和该范围内权属建投公司的水电、消防、门窗、下水管道、停车位、主要道路、商铺周边空地等设备、设施腾空并返还建投公司；三、新文化公司清偿建投公司租金3403499元；四、新文化公司支付建投公司逾期付款违约金1847383元（该违约金计算截至2019年8月31日，2019年9月1日之后的违约金，以尚欠租金3403499元为基数，按每月2％标准，从2019年9月1日起至该所欠租金清偿之日止计算）。一审案件受理费116960元（建投公司已预交），由新文化公司负担38723元，建投公司承担78237元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方争议的事实认定如下：新文化公司向本院提交租赁房照片（四张）和《柳州市不动产档案查询结果》，欲证明建投公司提供伪造的房权证，建投公司涉嫌伪造国家证件罪和虚假诉讼罪。建投公司向本院提交了租赁房屋的建设工程规划许可证，欲证明新文化公司租赁的15栋房屋经过规划审核，取得了建设工程规划许可证。本院认为建投公司提交的建设工程规划许可证合法有效，本院予以采信。新文化公司提交证据欲证明的事实与当事人的权利义务无关联，故本院不予认定。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，建投公司提交的建设工程规划许可证证明建投公司出租的房屋取得了建设工程规划许可。建投公司、新文化公司2012年8月1日签订的《柳州马鹿山奇石街房屋租赁合同》不存在法律规定合同无效的情形，该租赁合同合法有效。建投公司、新文化公司应当按照租赁合同的约定履行合同义务。建投公司已经向新文化公司交付租赁的房屋，新文化公司应当按照约定履行支付租金等合同义务。新文化公司没有完全履行合同义务，应当承担相应的违约责任。一审法院判决解除租赁合同，由新文化公司向建投公司返还房屋并支付相应的租金、违约金并无不当，本院对一审判决予以维持。 虽然柳州市自然资源和规划局出具的《柳州市不动产档案查询结果》载明没有查询到柳州市房屋的不动产信息，但是建投公司提交的建设工程规划许可证证明建投公司出租的房屋已取得了建设工程规划许可。租赁房屋是否已办理所有权登记以及不动产登记部门是否存有租赁房屋的不动产信息，并不影响租赁合同的效力。新文化公司没有完全履行合同义务，建投公司有起诉新文化公司要求其支付租金并承担违责任的权利。据此，新文化公司要求驳回建投公司的起诉，将本案移送公安机关处理的主张不成立，本院不予支持。至于建投公司出租的房屋是否为公园业务配套用房，该出租行为是否违反住房城乡建设部文件，此涉及出租人的行政管理责任，不影响租赁合同的效力。新文化公司主张租赁合同无效没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，新文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48556元，由上诉人柳州市新天新文化传播有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年七月三十一日 书记员 陈梦圆