山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异292号 案外人：王某某，男，汉族，住青岛市李沧区。 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），住所地青岛市即墨区振华街128号。 执行事务合伙人：青岛卓信智融投资有限公司。 委托代理人：解某某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛智善置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路749号。 法定代表人：荆某某，总经理。 委托代理人：宋某，男，汉族，住青岛市市北区，系该公司员工。 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地青岛市市北区同和路592号。 法定代表人：王某某，执行董事。 被执行人：济南大众兴和置业有限公司，住所地济南市历城区荷花路1288号。 法定代表人：王某某，董事长。 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地济南市经十路106号（泉城公园南门内）。 法定代表人：冯某某，董事长。 被执行人：王某某，男，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：冯某某，男，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案过程中【执行案号（2019）鲁02执1334号】,案外人王某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某某称，请求停止对青岛市李沧区重庆中路745号x号楼x单元x户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行。事实与理由：2018年6月4日，案外人与青岛智善置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定由案外人购买案涉房产，购房款为2012312.32元，合同签订后，案外人已支付购房款1006156.16元，支付比例为50%。案涉房产于2018年10月19日被依法查封，法院于2019年12月6日发布公告，告知法院即将对案涉房产评估、拍卖。案外人认为，案涉房产被查封前，案外人已与青岛智善置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款超过合同约定总价款的50%。案涉房产系案外人用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，执行法院应停止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）辩称，若案外人将剩余尾款缴纳至监管账户，保障申请执行人的债权权益不受影响，申请执行人愿意尊重案外人购房的客观事实和个人权益。另请法院考虑除了本案的查封外，案涉房产后续还有多轮查封，若本案异议成立，轮候查封法院可能与本案处理结果不一致。 被执行人青岛智善置业有限公司辩称，建议继续履行与被执行人签订的房屋买卖合同。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人王某某向本院提交了以下证据：1、《商品房认购协议》、《青岛市商品房预售合同》各一份，证明：2018年4月1日，案外人王某某与被执行人青岛智善置业有限公司签订书面《认购协议》，认购案涉房产。2018年6月4日，案外人王某某与被执行人青岛智善置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买案涉房产，房屋总房价款为2012312.32元（含装修），该合同合法有效。2、收款收据、刷卡凭条一组，证明：认购协议签订后，案外人依约支付了定金5万元；预售合同签订后，案外人又支付了956156.16元，累计支付购房款1006156.16元，金额已经达到了总房价款的50%。3、不动产交易登记信息查询结果证明一份，证明：案涉房产系案外人替樊军生购买，樊军生名下没有用于居住的房产。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）质证称，对证据的真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。被执行人青岛智善置业有限公司对案外人提交的证据真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某未发表质证意见。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路745号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2012101524号、青房地权市字第2012101533号、青房地权市字第2012101527号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某承担清偿责任后，有权向被告青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，被告冯某某在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。 2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路661号土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路745号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 另查明，案外人王某某名下另有两套房产，一套位于青岛市高新区，面积为133.46平米；一套位于青岛市李沧区，面积为89.41平米。 本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封案涉房产前，案外人王某某并未合法占有案涉房产，且未支付全部购房款，因此其异议请求不符合上述规定。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，尽管案外人王某某主张其与青岛智善置业有限公司在法院查封案涉房产前已签订书面买卖合同，且已支付房屋总价款的50%，但其名下已有两套房产，因此案外人的异议请求不符合上述法律规定。 综上，案外人王某某的异议请求，无事实与法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王某某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  马 捷 审判员  焦兴凯 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 马春伟 书记员刘聪慧