福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0781民初597号 原告：福州田园物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江广达路378号广达汇多利专业建材装饰城l#楼8层07室，统一社会信用代码913501035575564014。 法定代表人:张红武，总经理。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 被告:邵武市金山碧水小区业主委员会，住所地邵武市金山碧水小区，编号邵物业（2008）10号。 负责人:杨宇仁，主任。 委托诉讼代理人：胡日友，福建省邵武市创鑫法律服务所法律工作者。 第三人:邵武市家佳物业管理服务有限公司，住所地福建省邵武市华光路延伸段同富小区3幢l层9号店，统一社会信用代码91350781315724791G。 法定代表人:蔡小美，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄祖明，男，住邵武市。 委托诉讼代理人：**，男，住邵武市。 原告福州田园物业管理有限公司（以下简称福州田园物业公司）与被告邵武市金山碧水小区业主委员会（以下简称金山碧水业委会）、第三人邵武市家佳物业管理服务有限公司（以下简称家佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告福州田园物业公司）的委托诉讼代理人彭胜利，被告金山碧水业委会的委托诉讼代理人胡日友，第三人家佳物业公司的委托诉讼代理人黄祖明、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州田园物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付拖欠原告的物业费229,286.12元、代缴公摊电费14,892.99元，并自2018年5月17日起至付清之日止对上述欠款按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息;二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年3月25日，原、被告双方签订《物业服务合同》，合同约定由原告为金山碧水小区提供物业服务，期限自20]5年1月1日起至2017年12月31日。2017年12月29日，金山碧水小区业委会换届选举，因新业委会成员迟迟无人报名，造成物业服务合同到期无法续签或重新招聘，为确保全体业主安心过年，双方签订了《金山碧水小区物业合同补充协议一》(以下称为补充协议)，协议约定:1、原告按原物业服务合同内容继续提供三个月物业服务;2、三个月的物业服务费按照新业委会签订的收费标准支付，如原告得以续签物业服务合同，则该费用由原告自行收取，如被告招聘新的物业公司，则被告应要求新的物业公司在签订物业合同之日，按物业总面积一次性支付乙方三个月物业服务费，否则原告有权拒绝移交;3、被告招聘新的物业公司招聘要求必须体现上述内容。补充协议签订后，被告一直拖延至2018年3月27日才选出新一届业委会成员，而招聘新的物业公司更是迟迟没有下文。为了广大业主的利益，原告坚持垫资为金山碧水小区提供物业服务，直至2018年4月30日才因资金困难被迫退出。经统计，2018年1-4月份，原告未收物业费总计292,217.17元、代垫公摊电费总计32,539.99元，扣除部分业主己缴纳的物业费62,931.35元、公摊电费17,647元，被告尚欠原告物业费229,286.12元、公摊电费14,892.99元。经多方了解，原告得知被告于2018年5月16日与第三人签订了《物业服务合同》，服务期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。原告多次向被告讨要拖欠的物业服务费和代垫的公摊电费却至今未果。综上，原告为维护自身的合法权益，不得已向贵院提起诉讼。 金山碧水业委会辩称，一、金山碧水业委会认为其不享有本案民事诉讼主体资格。1、业委会是沟通业主和物业服务企业的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益，是全体业主集中意志的代表者。它在相关机构的指导下负责制定业委会章程，选择物业服务企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业服务企业进行检查和监督，协助物业服务企业进行管理工作。2、依照《条例》的规定，业委会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主大会和业委会具有民事诉讼主体资格。3、物业费是物业产权人、使用人(由前期开发商委托或业委会委托)委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。支付物业费是基于《物业管理条例》的规定与物业服务合同的约定。《物业管理条例》第7条规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用;另一方面，物业服务合同的主要条款就是业主负有向物业服务企业交纳管理费的义务。也就是说，业委会不是交纳物业服务费的主体，其物业费的债务人是业主，债权人是物业管理人。本案原告诉称的物业费，应当向金山碧水小区所有产权人或使用人收取，向业委会收取，无法律依据，且主体不适格。二、2012年12月29日，金山碧水小区物业合同补充协议第二条第1项、延长三个月物业服务委托有效;第2项、同时约定物业费乙方的服务费按照新业委会签订的收费标准支付给乙方，该条款至始无效;第3项、如乙方续签着由乙方自行收取物业服务费，乙方未续签，甲方必须要求新物业公司签订物业合同之日，按物业总面积一次性支付乙方三个月物业服务费、乙方垫付的公共水电费及其它垫付费用，否则乙方有权拒绝移交。该条款也是至始无效。上述补充协议约定的第二条的2、3项，违反了《合同法》的第五十二条规定，因为该补充协议损害了新物业公司的利益，且也违反了《物业管理条例》的相关规定，故该协议这两项自始无效。三、2018年3月27日邵武市住房保障和城乡规划建设局为本届金山碧水业委会出具了备案证明。同时明确告知业委会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章式样报邵武市住房保障和城乡规划建设局备案。从邵武市住房保障和城乡规划建设局出具的“业主委员会备案证明”可以说明，本届业委会是从2018年3月15日开始工作，任期三年。本届业委会成立后，就服务合同续签事宜于2018年3月30日向原告提交了《呈报函》(文件号002)，提出新签订合同的物业收费标准为:楼梯房0.5元/平方米/月、电梯房0.7元/平方米/月(含电梯维保、年检费及100元以下的维修费);并明确表态:2018年物业费无法提高将在配合一个月工作基础上退出小区物业管理。本案原告是自己没有达到提高0.1元/平方米/月的目的，而自己主动退出物业服务的，同时也是自己放弃优先权。四、关于原告服务的金山碧水小区业主拖欠的2018年1月一4月的物业费事宜，原告于2019年1月份与被告及第三人协商后，书面出具了关于2018年1月一4月份福州田园物业管理有限公司在金山碧水小区代管物业服务期间的物业费收费问题，佳家物业管理处收取了部分业主2018年1--4月份的物业费。为了做好物业与物业之间的账务移交工作，敬请佳家物业处于2019年元月15日前将2018年1月一4月份的物业费收取明细清单做好与福州田园物业公司进行移交。从上述2019年1月8日原告出具的“联络函”可以证明，原告与被告就原“物业合同补充协议一”第二条2、3项的约定己终止执行，按原告2019年1月8日出具的“联络函”的意见重新执行。综上，原告的诉讼没有事实和法律依据，应当予以驳回。 家佳物业公司辩称，1、家佳物业公司在招标时并没有约定代垫支付上任物业公司物业等费用的相关条款。2、家佳物业公司是属于合理合法进入小区进行物业服务的，业委会也没有要求家佳物业公司去承担上任物业公司的物业等相关费用，所以家佳物业公司与上任物业公司没有任何法律关系。3、在2018年的合同中有一条体现家佳物业公司是代收物业费，且是在业主自愿缴纳物业费的基础上。故本案原告的诉讼请求与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，原、被告签订《物业服务合同》一份，合同约定由原告为金山碧水小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月29日，金山碧水业委会换届选举，因新业委会尚未选出，故原、被告双方又签订了《金山碧水小区物业管理服务合同》补充协议一份，补充协议约定:金山碧水业委会（甲方），福州田园物业公司（乙方），鉴于甲方和乙方2015年12月签订的《金山碧水小区物业服务合同》中未尽事项特订立以下补充协议：因物业服务合同有效期至2017年12月31日，新一届业主委员会迟迟无人报名，无法正常到期换届，造成物业服务合同到期无法续签和公开招聘，又临近年关，为确保全体业主能安心、快乐的过新年，经社区、业委会开会研究决定，由原业委会与乙方签订三个月的物业服务补充协议，甲、乙双方协商决定补充协议内容如下:1、按合同服务内容由乙方提供三个月物业服务。2、乙方三个月的服务费按照新业委会签订的收费标准支付乙方，如乙方续签着由乙方自行收取物业服务费，乙方未续签，甲方必须要求新物业公司签订物业合同之日，按物业总面积一次性支付乙方三个月物业服务费、乙方垫付的公共水电费及其它垫 付费用，否则乙方有权拒绝移交。3、甲方的公开招聘要求内必须体现补充协议中的第二条，同等条件下乙方具有优先权。 同时查明，2018年5月16日，被告金山碧水业委会与第三人家佳物业公司签订《福建省物业服务合同》一份，服务期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。同日，双方签订《金山碧水小区物业管理服务合同》补充协议一份，补充协议约定： 1、鉴于小区上届物业管理公司(福州田园物业管理公司邵武分公司)至今未按业委会要求完成小区相关物业管理资料、款项和事项的移交工作，且欠缴2018年3月、4月公摊电费和2013年来所有公摊水费，并擅自提高物业管理费收费标准、收取部分业主2018年5月至12月份的物业管理费用，为保障小区业主合法权益不受侵害，有利于敦促田园物业管理公司邵武分公司按要求完成小区物业管理工作移交和相关帐目清算，特由小区业委会委托家佳物业公司代收小区业主应缴的2018年1月至4月物业管理费和公摊水电费。2、家佳物业公司代收2018年1月至4月物业管理费标准仍按楼梯房0.4元/月.平方米、电梯房0.6元/月.平方米标准收取;公摊水电费仍按原田园物业公司核算的收费标准收取。3、家佳物业公司只能代收业主自愿交纳的2018年1月至4月物业管理费和公摊水电费，可以适当提醒业主缴纳，但不得采取任何强制或催收等方法、手段。4、家佳物业公司不得擅自处理代收的2018年1月至4月物业管理费和公摊水电费，必须交由业委会，由业委会根据与田园公司的移交工作进展情况作相应处理。……。 另查明，福州田园物业公司收取金山碧水小区2018年5月至12月的物业费及公摊水电费共计48,790元。家佳物业公司收取金山碧水小区2018年1月至4月的物业费及公摊水电费共计89,360元。 上述事实有福州田园物业公司与金山碧水业委会签订的《物业服务合同》、《补充协议》及家佳物业公司与金山碧水业委会签订的《物业服务合同》、《补充协议》以及明细清单等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”根据上述规定，交纳物业服务费用的主体是业主与物业使用人，而非小区业委会，故原告福州田园物业公司要求被告金山碧水业委会支付其物业费229,286.12元、代缴公摊电费14,892.99元，并自2018年5月17日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的主张，本院不予支持，原告可另行向拖欠物业费的业主进行主张。因原、被告之间签订的《物业服务合同》于2017年12月31日到期，被告小区新一届业委会成员尚未选出，又临近年关，为确保被告小区全体业主能安心、快乐的过新年，故继续由金山碧水业委会与原告签订了三个月的《物业服务补充协议》，在补充协议中，双方约定金山碧水业委会必须要求新物业公司签订物业合同之日，按物业总面积一次性支付原告三个月物业服务费及原告垫付的公共水电费及其它垫付费用。但被告在公开招聘物业管理服务企业时，并未将上述补充协议中关于一次性支付原告物业服务费及垫付费用在应聘企业基本要求进行约定，亦未在与新一届物业公司签订《物业服务合同》中进行约定，被告存在不诚信的行为，导致原告的本次诉讼，故本案的诉讼费用由被告负担。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告福州田园物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5108元，减半收取2554元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 范 敏 二〇二〇年七月十四日 书记员 吴雯琳