贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终961号 上诉人（原审被告）：黄永忠，男，1964年12月15日出生，土家族，住印江土家族苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司，地址：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路北侧。统一社会信用代码：91520625789780162D。 法定代表人：黄刚，系该公司总经理。 上诉人黄永忠因与被上诉人贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2019）黔0625民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后。依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄永忠向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宏宇公司全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：一审判决上诉人支付房款无事实和法律依据。一、合同约定付款方式为按揭贷款支付，按揭贷款未获审批的原因并非上诉人的过错，而是被上诉人的原因所致。一审判决认定被上诉人已交付房屋给上诉人，达到了上诉人购房的目的，明显属于认定事实错误。由于被上诉人的原因导致无法办理房屋产权证，上诉人购房的根本目的无法实现，被上诉人构成根本性违约。二、一审判决适用法律错误。按揭贷款未获批，合同约定付款条件未成就，上诉人不存在逾期付款或违约行为，依合同约定不存在资金占用费问题，被上诉人要求上诉人支付资金占用费没有事实和法律依据。双方之间系买卖合同关系，并非民间借贷关系，一审适用民间借贷相关法律属适用法律错误。案涉房屋存在严重问题，判决上诉人支付付款，加大上诉人的损失，且剥夺了上诉人的不安抗辩权及先履行抗辩权。 宏宇公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告履行2010年12月21日与原告签订的《商品房买卖合同》约定的购房款支付义务，立即支付拖欠的购房款人民币170,000元给原告；2．请求依法判决被告从2010年12月21日起，以购房款人民币170,000元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费给原告，至购房款支付完毕之日止。并按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金；3．案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2010年12月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于印江县北侧，振兴路以东，北环路以西，县府路南侧的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设商品房［现定名］泉州商贸城；第三条，买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中第1号楼1单元4层3号房，建筑面积118平方米；第四条，商品房总价款为245440元；第六条，首付款为75440元，按揭为170000元；第七条，乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按合同规定的时间付款，按1-（2）种方式处理；第八条，交房期限，甲方应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用。原、被告双方签订合同后，被告于2011年7月2日支付首付款75440元，现尚欠原告剩余房款170000元，被告于2014年3月1日对所购买的房屋进行装修并居住至今，同时，原、被告双方对剩余房款支付时间及是否支付利息未进行约定。 另查明，原、被告所签订的合同，出卖人为甲方，买受人为乙方。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，原告向被告出卖位于印江自治县中，虽然没有正式交房于被告，但被告在商品房中进行装修，并居住长达五年以上，应当视为原告按照合同的约定履行了交房的义务，现被告尚欠原告购房款170000元，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原告请求被告支付2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》约定的剩余170000元购房款，该院予以支持。被告在庭审中称，对其购买的房屋，原告未帮助被告办理到房屋按揭贷款、也未办理房屋产权证以及相关消防措施等未进行完善为由，拒绝履行付款义务。且被告向该院提交其自己的个人征信报告，但该征信报告并不能说明其购买房屋时，自己的征信状况良好，而导致其未能在银行办理按揭贷款是原告的原因。对此，被告未能提供证据证明其主张的事实，根据《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释＞》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，故对被告黄永忠的主张，该院不予采信。原、被告可以另行进行协商，被告也可以通过诉讼的形式，维护自身合法权利。 关于原告主张被告从2010年12月21日起，以购房款人民币170,000元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费给原告，至购房款支付完毕之日止。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十七条第一款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付款购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”本案中，虽然原告未正式交房给被告，但被告实际于2014年3月1日对本案争议的房屋进行装修并居住至今，其购房的目的已达到，但一直未对剩余房款进行支付，对此，应当视为逾期付款。根据《最高人民法院＜关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十九条第一款“未约定逾期利率或者约定不明确，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借款期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的人民法院予以支持。”的规定，原告逾期付款的时间定于2014年3月1日起开始计算恰当，故被告应当承担逾期未支付购房款的利息，利息以尚欠房款为基数，按年利率6%计算。 关于原告要求被告按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条，乙方逾期付款的违约责任“逾期超过45日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付金额付款之日止，乙方向甲方逾期付款应付万分之1的违约金”，原、被告在合同中没有约定应付款期限，且又未主张解除合同，反之被告现已对本案争议房屋进行装修并居住至今，应当视为原告同意继续履行合同，为此，原告的主张，该院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十七条第一款、《最高人民法院＜关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十九条第一款、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释＞》第九十条规定，判决：一、被告黄永忠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司购房款170,000元及利息（利息从2014年3月1日起，以尚欠购房款为基数，按年利率6%的标准计算至付清购房款止）；二、驳回原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,700元，减半收取1,850元，由贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司负担1,000元，被告黄永忠负担850元。 二审中，上诉人黄永忠提交的证据有： 1、贷款证及相关凭证，证明上诉人在办理按揭贷款前后征信良好，可以获得银行的信用贷款；同时证明涉案房屋未能办理按揭贷款系由于被上诉人的原因造成。 2、案外人的购房合同及借款合同，证明涉案房屋部分购房者未能办理按揭贷款确实由被上诉人造成的，对于上诉人未能支付购房款，被上诉人存在完全的过错。 3、会议纪要，证明涉案房屋消防等项目尚未通过验收，至今无法办理产权证的事实。 被上诉人宏宇公司质证认为，黄永忠提交的证据与本案不具有关联性，不能达到证明目的。有良好的信誉与是否愿意配合办理贷款手续没有直接的关系。对3号证据不予认可。对证据来源的合法性存疑，且上诉方在与本案案件事实相同的另一案件提交的原件没有加盖公章，本案中加盖了公章证明其造假。 被上诉人宏宇公司提交的证据有： 1、规划许可证和施工许可证复印件一份，两页，证明宏宇公司的房开项目依法获得许可的事实。 2、请示报告及容积率论证意见复印件一份，三页，证明宏宇公司请示增加容积率且获得批准的事实。 3、农业银行关于与被告合作办理按揭贷款的批复复印件一份，两页，证明宏宇公司开发的楼盘可以办理按揭贷款的事实。 4、商品房预售许可证复印件一份，一页，证明宏宇公司开发的房屋获得预售许可的事实。 5、通知复印件一份，一页，证明宏宇公司已经提交资料请求验收的事实。 6、田小兵工程结账表复印件、发票及合同复印件一份，证明宏宇公司已经完善相关设施的事实。上代：仅能证明该项目在建设时获得许可，与本案无关联性。 7、会议纪要，证明具备验收条件的事实。 8、商品房接受协议，证明上诉人已于2013年9月17日接收涉案房屋。 9．判决书一份，证上诉人已于2013年9月17日接收涉案房屋。 黄永忠对汇源公司提交的证据质证认为，1号证据与本案无关联性。上诉人在办理按揭贷款期间授信的额度是否用完无法确定，不能达到证明目的。3号证据不能证明其必然可以获得银行的按揭贷款审批，达不到证明目的。4号证据仅能证明就涉案房屋被上诉人向相关部门提交申请，不能证明达到验收标准。5号证据只能证明涉案项目相关设施被上诉人进行了相关的完善，是否通过验收并不清楚。6号证据表明涉案项目还存在需要进行整改的地方，并为表明涉案房屋已经具备验收条件。7号证据只能证明被上诉人把涉案房屋交付给了上诉人，与本案无关。8号证据与本案无关，虽然上诉理由与判决书的上诉理由一致，但在案件事实上有差异。该判决书所涉案件是被上诉人没有通知上诉人办理贷款，涉案房屋是被上诉人通知了上诉人办理按揭贷款，上诉人也配合了，但因为被上诉人的原因贷款没有办理下来。 上述证据具有合法性、真实性，除3号证据与争议的按揭贷款事实相关外，其他证据均与待证事实没有关联性，不能证明未能办理按揭贷款的原因在于对方，故不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。 二审查明：案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式约定：申请按揭，首付75,440元，按揭17万元，黄永忠提供银行按揭的全部资料及手续。第七条关于逾期付款的违约责任，约定：逾期超过45日后，甲方（宏宇公司）有权解除合同。甲方解除合同的，乙方（黄永忠）按累计应付款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天其至实际金额支付预付款之日止，乙方按日向甲方逾期应付款万分之一的违约金。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是未能签订按揭贷款合同的原因及责任在哪一方；在双方继续履行合同的情况下，黄永忠是否应当向宏宇公司一次性支付购房款。 宏宇公司与黄永忠之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。宏宇公司已向黄永忠交付案涉房屋，黄永忠已装修入住。黄永忠未能取得按揭贷款至今未向宏宇公司支付购房余款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案中，案涉《商品房买卖合同》约定，首付75,440元，余款17万元按揭支付。黄永忠虽因不能归责于双方的事由未能签订商品房担保贷款合同，但其并未请求解除合同，应视为双方同意继续履行合同，黄永忠应当向宏宇公司支付购房款。案涉合同虽未明确约定购房款支付期限，从合同约定付款方式为按揭贷款支付看，宏宇公司在与黄永忠签订《商品房买卖合同》之前即与农业银行签订了按揭贷款合作协议，黄永忠取得贷款的时间应为其付款时间。黄永忠未能取得贷款支付购房款，其又同意继续履行合同，则表示其愿意支付购房余款。本案中，双方对按揭贷款未获审批的原因各自陈述不一，但均不能举证证明系对方原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄永忠上诉认为宏宇公司构成违约，以及系宏宇公司的原因造成其无法完成银行按揭贷款和延期付款，但均未能提供任何证据予以佐证，对黄永忠的主张，本院难以采信。主张其享有不安抗辩权及先履行抗辩权，无事实依据，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”黄永忠提出由于被上诉人的原因导致无法办理房屋产权证，上诉人购房的根本目的无法实现，被上诉人构成根本性违约。一审中，黄永忠并未主张解除合同，故未能取得房屋所有权证不能成为其拒绝向宏宇公司支付购房款的抗辩理由。至于宏宇公司房屋交付是否符合合同约定及是否应当承担违约责任的问题，黄永忠一审中未提出反诉，其可另行诉讼解决。关于逾期付款违约责任问题。在不能办理按揭贷款的情况下，双方对余款支付时间未能协商达成协议，应视为履行期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：．．．．..（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。．．．．..”的规定，宏宇公司可以随时要求黄永忠履行付款义务。一审法院以黄永忠对案涉房屋进行装修入住时间即2014年3月1日认定为付款时间，与上述法律规定不符。但宏宇公司没有提交证据证明其通知黄永忠支付购房余款的具体时间，宏宇公司起诉要求黄永忠支付拖欠的购房款，应视为要求黄永忠履行付款义务。故本案应以宏宇公司起诉时间为其要求付款的期限。上诉人黄永忠作为完全民事行为能力人，在购置金额较大的重要资产时，理应根据自身经济能力，充分考虑市场风险的前提下签订合同。黄永忠未能审慎量力而行，因不能贷款而导致无法付清房屋尾款，相应法律后果应由其自行承担。黄永忠在宏宇公司要求支付购房款且未主张解除合同，其未向宏宇公司履行付款义务，应当承担违约责任。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付款购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，双方所签订的商品房买卖合同对逾期付款违约金计算标准有明确约定，一审适用《最高人民法院＜关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十九条第一款的规定，属适用法律错误。本案中，双方约定的付款方式已无法实现且现有证据不能确认归责于双方，双方也未能签订补充协议，宏宇公司主张黄永忠从2010年12月21日支付租金占用费及违约金，没有事实依据和法律依据。一审对宏宇公司要求赔偿资金占用费损失的请求，以尚欠房款为基数从2014年3月1日起按年利率6%计算资金占用费，适用法律错误。对宏宇公司主张支付违约金的请求，应从宏宇公司起诉之日，按合同约定每日万分之一计算逾期付款违约金。 综上所述，黄永忠部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实及适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2019）黔0625民初2403号民事判决第二项及一审诉讼费负担内容； 二、变更贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2019）黔0625民初2403号民事判决第一项为：黄永忠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司购房款170000元及违约金（违约金从2019年11月1日起，以为170000元基数，按每日万分之一计算至付清购房款止）。 二审案件受理费3700元，由黄永忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 全 审判员 张金勇 审判员 芦化莉 二〇二〇年七月一日 法官助理翁寿炳 书记员石偲璐