山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异224号 案外人：青岛锦绣前程房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区延吉路108号。 法定代表人：郭程，董事长。 委托代理人：李鸣，山东乾恒律师事务所律师。 委托代理人：白鹏，山东乾恒律师事务所律师。 申请执行人：青岛市资产管理有限责任公司，住所地青岛市崂山区苗岭路28号（金岭广场）1号楼9层。 法定代表人：张世斌，董事长。 被执行人：青岛勇丽美食海鲜城有限公司，住所地青岛市湖北路78号。 法定代表人：赵某，总经理。 被执行人：赵某，男，1968年6月1日出生，汉族，住青岛市。 本院在执行申请执行人青岛市资产管理有限责任公司与被执行人青岛勇丽美食海鲜城有限公司、赵某借款合同纠纷【执行案号：（2020）鲁02执恢32号】一案过程中,案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司称，请求：1、竞拍人在拍得案涉房产后继续履行现有的租赁合同；2、司法拍卖公告中应当确定案外人的优先购买权；3、司法拍卖公告中应当明确拍卖标的物已经全部出租情况；4、《房地产估价评估报告》的评估价格中应当扣除承租人投入的装修价值。事实与理由：案外人与被执行人赵某于2011年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定将青岛市市北区杭州路49、51号，嘉定路2号、2甲、2丁、2戊商业网点（以下简称“案涉房产”）及嘉禾路44号甲、乙商业网点租赁给案外人，租赁期共计二十年，自2011年5月1日始至2031年4月30日止，租金共计800万元整，双方以债务折抵的方式予以支付。现上述房产已经交付给案外人，案外人委托青岛青桥资产管理咨询有限公司对外出租管理，已经将全部房屋分别租赁给多家单位承租使用至今，且多家单位对承租房屋投入大额资金进行了装修改造。现执行法院对案涉房产进行拍卖，并未在司法拍卖公告中确定案外人作为合法承租人的优先购买权和现有租住户的基本情况，也未在评估价格中扣减装修价值，影响了案外人的优先购买权，拍卖成交后将给承租人及竞拍成交人带来不必要的纠纷。 案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同、房屋转租证明各一份，证明2011年3月20日，案外人租赁被执行人赵某个人所有的案涉房产，租赁期限20年，自2011年5月1日至2031年4月30日止。案外人有权将上述房产自行转租。2、房屋租赁登记备案证明一份，证明被执行人赵某与案外人房屋租赁关系成立，并办理了租赁备案登记。3、借款协议书、付款单据、债务清偿协议、债务偿还承诺书各一份，证明案外人已经将二十年应付房屋租金以债权折抵的方式支付给了赵某。4、房屋委托管理协议一份，证明案外人委托青岛青桥资产管理咨询有限公司将案涉房产对外出租。5、编号为2014-36号的房屋租赁合同一份，证明案外人已于2014年1月28日将杭州路49、51号房屋的一、二层租赁给中信银行股份有限公司青岛分行，租期自2014年1月28日至2021年11月30日止，该房屋一直由中信银行股份有限公司青岛分行使用。 本院查明，青岛农村商业银行股份有限公司市南支行与青岛勇丽美食海鲜城有限公司、赵某金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月5日作出（2014）青金商初字第67号民事调解书，调解书确认：一、被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司于2014年4月6日前一次性偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行借款本金2870万元及利息1126381.70元（利息暂计算至2014年3月4日，此后的利息按照合同约定计算）；二、被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司于2014年4月6日前一次性给付原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行律师代理费650000元；三、如被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司未按本调解协议第一项、第二项履行，则被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司应给付原告律师代理费736400元；四、如被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司未按本调解协议第一项、第二项履行，原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行有权以青房地权市他字第20××70号房地产他项权证书项下的抵押财产以折价或者拍卖、变卖所得的价款在本调解协议第一项、第三项的范围内优先受偿；五、案件受理费190286元，减半收取95143元，财产保全费5000元，由被告青岛勇丽美食海鲜城有限公司、被告赵某负担，于2014年4月6日前直接给付原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行。 诉讼过程中，本院于2014年2月24日作出（2014）青金商初字第67号民事裁定书，裁定冻结青岛勇丽美食海鲜城有限公司、赵某的银行存款3200万元或查封其同等价值的财产。并于2014年2月27日作出协助执行通知书，查封赵某名下位于青岛市市北区杭州路49号、51号，嘉定路2号、2甲、2丁、2戊房产（产权证号：青房地权市字第××号），查封期限为三年。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司市南支行向本院申请强制执行，执行案号为（2014）青执字第197号。2014年10月20日，本院作出（2014）青执字第197号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年3月30日，本院作出（2018）鲁02执异50号执行裁定书，裁定变更青岛市资产管理有限责任公司为青岛市中级人民法院（2014）青执字第197号案件的申请执行人。本案恢复执行案号为（2020）鲁02执恢32号，本院于2020年3月9日作出（2020）鲁02执恢32号之一执行裁定书，裁定拍卖赵某名下位于青岛市市北区杭州路49、51号，嘉定路2号、2甲、2丁、2戊户房产。 另查明，本案案涉房产已于2012年12月4日办理抵押登记，青岛农村商业银行股份有限公司市南支行对青房地权市他字第20××70号房地产他项权证书项下的抵押财产享有抵押权。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人的案涉房产进行评估拍卖符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司所享有的抵押权成立于2012年12月4日，而案外人主张的案涉房产租赁备案登记时间显示为2014年1月7日，按照上述规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。申请执行人作为案涉房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定，案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司以其享有租赁权为由主张优先购买权、拍卖公告中应明确出租情况及在评估价格中扣除承租人的装修价值的主张没有法律依据。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。综上，案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司的异议理由不能成立，其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛锦绣前程房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年七月十六日 法官助理 马春伟 书记员王钰