西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终382号上诉人（原审原告）：彭美玲，女，1982年4月19日出生，汉族，住湖南省韶山市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：秦炜，西藏博炜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘缘，西藏博炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏海亮物业服务有限公司，住所地拉萨市柳梧新区。法定代表人：孙永刚，系该公司负责人。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦增晋美，西藏雪域律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：西藏海亮房地产发展有限公司，住所地拉萨市柳梧新区。法定代表人：冯剑铭，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦增晋美，西藏雪域律师事务所律师。上诉人彭美玲因与被上诉人西藏海亮房地产发展有限公司（以下简称西藏海亮公司）、西藏海亮物业服务有限公司（以下简称西藏海亮物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭美玲的委托诉讼代理人秦炜，被上诉人西藏海亮公司、西藏海亮物业公司的共同委托诉讼代理人卓拥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭美玲的上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初2032号民事判决，依法改判支持上诉人一审主张的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院认定上诉人与第一被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效系认定事实不清。本案在庭审过程中，二被上诉人对涉案房屋是否取得相应的审批手续始终持回避态度，也未提交相应的证据证明，不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。一审法院认为上诉人诉请中的违约金不应得到支持、可得利益损失系扩大损失认定事实错误。上诉人与第一被上诉人自签订《房屋租赁合同》之日起，双方便存在房屋租赁关系，双方合法权益受法律保护。合同生效后，上诉人亦依约履行了租赁合同项下预付押金与租金的义务，并经第一被上诉人书面许可将租赁标的进行合法转租。在合同履行期限尚未届满，上诉人也未存在任何违约行为或义务履行之瑕疵的情况下，第二被上诉人竟擅自违背双方先前合意，单方面终止了与上诉人签订的《房屋租赁合同》，将涉案标的出让给了西藏圣元实业有限公司，并与之签订《房屋处置意向协议书》。被上诉人的行为违背了双方所签订的《房屋租赁合同》关于租赁期限、优先购买权、违约责任的条款约定，且其行为亦违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，构成了根本违约。上诉人从被上诉人处租得本案涉案房屋后，为正常生活经营所需，在征得被上诉人书面同意后，依照相关法律法规将涉案房屋分别转租给了案外人毛兴、方文、卿超并签订了《房屋租赁合同》。因被上诉人之违约行为，上诉人与被上诉人双方所签订的《房屋租赁合同》未能如约履行，致使上诉人与案外人毛兴、方文、卿超所签订的《房屋租赁合同》亦被迫终止履行。被上诉人的根本违约行为不仅为上诉人带来了严重的经营损失，也为案外人毛兴、方文、卿超的合法经营活动造成了不良影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，上诉人诉请中的可得利益损失应当得到支持，而非一审法院所认定的系扩大损失。综上，一审法院未能查明本案事实，认定事实错误，恳请二审法院依法撤销或予以改判，依法支持上诉人的全部诉讼请求。西藏海亮物业公司辩称，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。对于上诉人的上诉请求不予认可，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同系无效，涉案房屋缺少证件的事实上诉人系明知，合同系无效后上诉人主张违约金、可得利益损失也是无效。西藏海亮公司辩称，与西藏海亮物业公司的辩论意见一致。彭美玲向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认被告根本违约并判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告退还房屋押金20 000元，收取的预交房租210 000元；3.依法判决被告支付违约金264 539.8元；4.依法判决被告赔偿可得利益损失1 577 218.87元（上述共计2 071 758.69元）（以上诉讼请求由第二被告承担连带责任）；5.依法判令二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实，2014年11月28日原告与第一被告签订了《房屋租赁合同》，将位于拉萨市××区附楼房屋租赁原告，合同约定租期为10年即2015年6月1日至2025年5月31日，押金20 000元，每年缴纳租金的数额。2015年10月30日双方签订了补充协议，约定了起租时间为2015年10月1日起顺延，租金缴纳时间为每年8月31日之前。依照《房屋租赁合同》约定将该房屋交付了原告使用，2015年10月8日，原告经第一被告书面同意将该租赁物分别转租了毛兴，方丈，卿超并签订了《房屋租赁合同》。另查明，2015年11月3日原告向第一被告交纳押金20 000元及第一年房租200 000元；于2016年9月20日交纳第二年房租210 000元。于2016年11月8日原告向拉萨市堆龙德庆区人民法院案涉房屋纠纷提起诉讼，同年12月30日因案涉房屋的相关产权手续办理为由撤回起诉。在庭审中，原告承认2016年8月份通过毛兴等人得知第二被告通知原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》无效。第二被告与西藏圣元实业有限公司签订了《房屋处置意向协议书》，该房屋以6 266 000元出售。在审理期间，于2020年3月20日对原、二被告进行调查，二被告陈述其案涉房屋仍未取得报批手续及产权证。一审法院认为，根据二被告提交的录音文字资料第13页最后一行原告陈述“案涉房屋不是不能卖，因没报规不能卖”由此可以看出当时原告与第一被告签订了《房屋租赁合同》时原告已知晓案涉房屋属未批先建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方当事人明知案涉房屋为未取得报批报建手续下仍签订了租赁合同，应属无效合同。现原告主张确认第一被告因根本违约并判决解除合同，原审法院认为，无效合同自始无效其自始没有法律约束力，因此，原告的主张没有法律依据，原审法院不予支持。原告主张的押金20 000元方面，庭审中第一被告愿意向原告退还，故押金20 000元原审法院予以支持。预交房租210 000元方面，2016年8月份原告得知第二被告主张过原告与第一被告签订的合同无效，且知道了第二被告与西藏圣元实业有限公司签订了房屋处置意向协议书以及第二被告从西藏圣元实业有限公司处收取了案涉房屋购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同签订后的第二年第二被告主张过合同无效，再次情况下原告仍向第一被告交付第二年的租金应当予以返还给原告。二被告反驳其租金无需退还，但未提交原告继续租用房屋的证据或未充分说明理由其反驳意见，故原审法院对原告主张的租金210 000元予以支持。违约金方面，由于无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，无效合同的救济途径为返还原物、恢复原状、赔偿损失，不存在赔偿违约金，故原告主张的违约金原审法院不予支持。可得利益损失方面，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方因遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿。本案中，原告与第一被告明知案涉房屋属未报规报建仍签订租赁合同，因此合同无效的过错行为双方都应承担责任。另，2016年8月份第二被告也曾向原告通知案涉房屋的租赁合同无效，鉴于第二被告的行为也是积极将各方的利益损失缩小，当时原告虽不能及时处理，但在2016年11月份在本院该纠纷提起诉讼后撤诉，可见计算撤诉至今的相关费用系扩大损失的行为，故原审法院对原告诉请可得利益损失方面不予支持。原告向第一被告指定的账户打入房租其产生的法律后果应由收款方承担，故原告的诉求应由第一被告承担。另，经核实第二被告虽未书面授权第一被告将案涉房屋对外出租，但第二被告认可第一被告对外进行出租行为，故而第二被告对原告的诉请亦应承担连带责任。综上，原告主张押金20 000元、房租210 000元，事实清楚、证据充分原审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决:一、被告西藏海亮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭美玲退还押金20 000元；二、被告西藏海亮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭美玲退还租金210 000元；三、被告西藏海亮房地产发展有限公司对上述款项承担连带责任；四、驳回原告彭美玲的其他诉讼请求。案件受理费23 374.07元（原告已预交），由原告彭美玲负担20 779.55元，由被告西藏海亮物业服务有限公司和被告西藏海亮房地产发展有限公司负担2594.52元(于本判决生效之日起十日内交纳)。二审期间，双方当事人未提交证据。本院认定的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的效力问题；二、上诉人主张要求解除与西藏海亮物业公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》以及要求二被上诉人支付违约金、赔偿损失是否成立的问题。本院评析如下：一、涉案房屋租赁合同的效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布”的规定，诉争房屋拉萨市柳梧新区A129栋附楼属于城市、镇规划区内的房屋，应当按照法律规定办理相应的规划手续，但在一审法庭辩论终结直至二审庭审结束仍没有证据证明诉争房屋已取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，据此一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案《房屋租赁合同》为无效并无不妥，本院予以确认。彭美玲主张合同有效的依据不足，本院不予支持。二、上诉人主张要求解除与西藏海亮物业公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》以及要求二被上诉人支付违约金及赔偿损失是否成立的问题。关于彭美玲主张要求解除与西藏海亮物业公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》以及要求支付违约金的上诉请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同自始无效与部分有效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》认定无效后，彭美玲要求解除2014年11月28日与西藏海亮物业公司签订的《房屋租赁合同》没有法律依据，且双方在《房屋租赁合同》内约定的违约条款也无效，故彭美玲的要求解除《房屋租赁合同》以及要求支付违约金的上诉请求不成立，本院不予支持；关于上诉人要求赔偿损失是否成立的问题。彭美玲主张本案系有效的《房屋租赁合同》，但因西藏海亮物业公司、西藏海亮公司出卖案涉租赁房屋导致彭美玲与案外人之间签订的《房屋租赁合同》无法履行，致使彭美玲可得利益受损。本院认为，西藏海亮物业公司授西藏海亮公司的委托与彭美玲签订《房屋租赁合同》过程中，对于涉案租赁房屋未向相关部门进行审批，在未取得建设工程规划许可证的情况下与彭美玲签订《房屋租赁合同》存在过错，而作为承租方彭美玲也明知涉案房屋未办理相关手续的情况下，仍与西藏海亮物业公司签订《房屋租赁合同》，在后期西藏海亮物业公司无法为涉案房屋办理相应的审批手续时，彭美玲仍未采取任何撤销《房屋租赁合同》等其他补救措施，故由此产生的法律后果也应承担相应的责任，故本院认定彭美玲与西藏海亮物业公司各承担50%的过错责任。对于彭美玲提出二被上诉人连带赔偿其可得利益损失1 577218.87元的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的法律后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于对方因此受到的损失应限于信赖利益，不包括在合同无效情形下通过履行可以获得的利益，彭美玲一审提交了与案外人毛兴、方文、卿超签订的《转租合同》，是对其在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据，故彭美玲的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21 375.83元，（彭美玲已预交26 125.83元，4750元予以退还），由彭美玲负担。本判决为终审判决。审  判  长   拉    姆审  判  员   永 青 措 姆审  判  员   白  央  啦二○二○年七月十六日法 官 助 理   扎    宗书  记  员   希娜索朗曲珠