福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2890号 上诉人（原审被告）：**，男，1978年9月24日出生，汉族，住上海市卢湾区。 委托诉讼代理人：聂晓炯，福建万石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林春蓉，女，1958年1月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：谢亚杵，男，1960年10月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 共同委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人林春蓉、谢亚杵确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审诉讼请求。事实及理由，1.林春蓉、谢亚杵于2005年3月将讼争房间使用权及其所占用范围内的土地使用权、维修基金以对价60000元有偿转让给**，同时**向林春蓉、谢亚杵购买了湖滨西路XX（6H)房。2.2007年**将上述两处房屋一并转让给洪明朗。洪明朗后又转让给陈正平。3.林春蓉、谢亚杵分别于2017年4月、2019年8月两次对洪明朗提出诉讼，均撤诉。从两次诉讼的过程，可以详细了解事情的来龙去脉。特别是在2017年4月的起诉书中，林春蓉、谢亚杵称其与案外人周祥（强）协商一致借用讼争房间，可以看出，林春蓉、谢亚杵丢失了与**签署的《房产认购协议》，搞错了合同相对人的姓名；且不尊重讼争房间有偿转让的事实，捏造借用的谎言。4.林春蓉、谢亚杵曾经与讼争房间现使用人陈正平协商，提出给予60万元赔偿或45万元赔偿再加一定时间使用权的调解方案，后因林春蓉、谢亚杵反悔未果。二、关于本案争议焦点。《房产认购协议》由双方平等协商达成一致，遵循公平原则自愿订立，系双方真实意思表示，且**支付了合理对价。因此，本案的争议焦点在于：林春蓉、谢亚杵与**签订的《房产认购协议》的性质与效力该如何认定，是否违反法律的强制性规定。**通过签订《房产认购协议》，从林春蓉、谢亚杵处取得讼争房间的长期使用权和该使用权的自由转让权，讼争房间的所有权仍归林春蓉、谢亚杵所有，这是根据讼争房间的特殊空间位置，为实现其效能利用最大化而进行的特殊安排。《物权法》第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。故由于双方转让的并非房屋所有权而是房屋使用权及其所占用范围内的土地使用权，该《房产认购协议》实为权利转让合同而非房产买卖合同，不涉及不动产物权转让登记，更不违反《物权法》《合同法》等法律法规的禁止性规定。理由：1.本案事实仅是房间使用权转让，并非林春蓉、谢亚杵所指“买卖”。该房间与XX室主体分离、位于走廊对面、相对独立的一间房。2.《房屋登记办法》第二条、第十条系为了规范房屋登记行为，无法据此判断《房屋认购协议》是否有效。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，即便认为该协议涉及不动产物权的变动，不登记，也不影响协议的效力。3.《房屋认购协议》明确购买的是讼争房间的使用权，并未谋求分割房产、变更登记，林春蓉、谢亚杵对XX室的所有权、讼争房间之外部分的占有、使用、收益、处分权利没有受到任何影响，至于林春蓉、谢亚杵所称“法院将超越审判职权，代替不动产登记管理局行使行政职权”更是无稽之谈。4.林春蓉、谢亚杵违背诚实信用原则，背信弃义。诚实信用是《合同法》基本原则之一。《房屋认购协议》合法有效且正常履行了15年，林春蓉、谢亚杵此时提出《协议》无效的问题，其目的明显是在房价上涨之后通过此种途径获取不当得利。结合林春蓉、谢亚杵前两次诉讼表现，及林春蓉、谢亚杵凭借自己家庭为讼争房间所在小区物业管理人的身份，多次阻挠现合法使用人陈正平对该房间的装修和使用，可以说，林春蓉、谢亚杵既不诚实也无信用，既无视法律规定也不尊重他人合法权利，其背信弃义的做法不应得到法律的鼓励和保护。5.《房屋认购协议》履行的基础和条件现实存在。从空间布局看，讼争房间不仅与XX室主体分离，可以单独出入，而且与**购买的XX室连通，构成一个整体；从功能利用上看，讼争房间依附于XX室更能发挥其使用价值。2005年3月签订认购协议时，XX室是讼争房间的唯一出入口。现实情况与协议签订时相比没有发生任何变化，双方的权利义务也非常明确，因此，**认为，《房屋认购协议》可以履行，既公平又两利。6.**与林春蓉、谢亚杵在交易时主客观上均是以使用权为交易标的。买方至始至终从未提出过产权要求。合同的标的价格是当时市价的一半，交易标的是使用权，买卖双方都是有共识的。7.因**同时购买另一套房子，故使用房产认购协议这个名称，但实际上协议明确执行交易标的是使用权。同时，原审法庭提出的维修基金问题，**从未接收过这一基金。综上所述，请求二审法院依法驳回原审全部诉讼请求。 林春蓉、谢亚杵辩称，《房屋认购协议》违反一物一权原则，应认定为无效。一、讼争单间具有排他性，不能设立单独的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二条、都三十九条的相关规定，物权包括所有权、用益物权和担保权；所有权包括了占有、使用、收益和处分权利。物权具有排他性，“一物一权”是物权的基本原则。即一物之上只能设定一个所有权即只能有一个所有权主体，不能设立两个以上内容相冲突的物权，且一物的某一部分不能成立单个的所有权，物只能在整体上成为一个所有权，某一部分如尚未与该物完全分离，则不能成为单独所有权的客体。结合本案，林春蓉、谢亚杵系将成套房屋其中的一个单间的使用权出售给**，虽然双方约定的是使用权，但林春蓉、谢亚杵出售的使用权其性质具有排他性，故应认定为所有权。二、讼争单间不具有的特定性与独立性，不能视为独立的物。《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或特定空间，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。《不动产暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记不动产单元具有唯一编码。结合本案，各房间不具有法律观念上的特定性与独立性，因而不能视为“一物”，不能单独设立使用权出售。三、讼争单间无法进行物权登记。我国目前实行的是在一套房屋的范围和界域内只能确定一个物权，国家对不动产实行统一登记，不允许对同一套房屋有两个以上物权。因此，讼争单间将无法进行登记。若允许单独出售一个单间，所出售单间将无法进行不动产登记，且法院将超越审判职权的范围，代替不动产登记管理局行使行政职权。四、若允许讼争单间单独出售会损害物的价值。若允许一物的其中一部分可以成立一个所有权，必将造成一物的肢解，从而损害物质的经济价值。就房屋来说，一栋住宅楼以一套房屋为单位，因此一套房屋为“一物”；若将一套房屋再进行区分，将其内的不同房间各视为“一物”，则因一套房屋的整体使用价值不能实现，其经济价值将受到贬损。这将会导致物权关系混乱，损害物的使用价值，同时违背法律规定，不符合立法本意。 林春蓉、谢亚杵向一审法院起诉请求：确认林春蓉、谢亚杵与**签订的《房产认购协议》无效。 一审法院认定事实：林春蓉系址于本市思明区产的权利人。 2005年5月23日，林春蓉、谢亚杵与**签订一份《房产认购协议》，约定林春蓉、谢亚杵将上述房产中的一单间房屋（建筑面积约20平方米）的使用权以6万元的价格出售给**；林春蓉、谢亚杵应于**购房款付清后即时将房屋交付**使用；使用权转让时，房屋所占用范围内的土地使用权及维修基金随之转移给**。 另查明，2007年6月1日，**与洪明朗签订一份《房产认购协议》，将上述单间房屋的使用权以10万元的价格出售给洪明朗。 2019年7月3日，林春蓉以物权保护纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求洪明朗立即腾出上述单间房产。该案审理中，林春蓉于2019年12月16日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年12月17日作出（2019）闽0203民初15192号民事裁定书，准许林春蓉撤诉。 一审法院认为，上述林春蓉、谢亚杵与**签订的《房产认购协议》内容系林春蓉、谢亚杵将已取得所有权登记房屋中的其中一单间的使用权出售给**，**取得该房屋后实际上获得的是房屋的完全处分权，故上述交易的实质应当认定为房屋买卖。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条的相关规定，物权包括所有权、用益物权和担保权；所有权包括了占用、使用、收益和处分的权利。物权具有排他性，“一物一权”是物权的基本原则。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。即我国目前实行的是在一套房屋的范围和界域内只能确定一个物权，国家对不动产实行统一登记制度，不允许对同一套房屋有两个以上的物权。**虽然提出其对上述房屋并不寻求过户的抗辩，考虑到该房屋并不具有法律观念上的特定性与独立性，并不能视为“一物”，不能单独设立所有权，但双方当事人的上述买卖行为实质上已然对该房屋设立了单独的所有权，故应当认定该《房产认购协议》无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认林春蓉、谢亚杵与**签订于2005年3月23日签订的《房产认购协议》无效。本案案件受理费650元，由**负担。款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点系如何认定房屋内部单间转让使用权的协议效力。《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据这一规定，在房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下，不宜强行判决分割房屋的使用权。本案应当参照《物权法》第一百条确定的原则予以处理。讼争协议对房屋进行分割转让，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，不宜对不动产各部位的使用权进行分割。建设部《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立进行使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”即我国目前实行的是在一套房屋的范围和界域内只能确定一个物权，国家对不动产实行统一登记，不允许对同一套房屋有两个以上物权。因此，若允许单独出售一个单间，所出售单间将无法进行不动产登记。因一套房屋的整体使用价值不能实现，将会导致物权关系混乱，损害物的使用价值，不符合立法本意。故将讼争的《房产认购协议》认定为无效，更符合一物一权的基本原则，也更有利引导房屋市场正常交易行为。至于讼争协议认定为无效，是否鼓励或者保护违背诚实信用的行为。当事人可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定对于合同无效后的处理寻求救济。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年七月八日 代书记员 肖子发 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。