河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4564号 上诉人（原审原告）：张某风，女,汉族，住衡水市景县。 委托诉讼代理人：赵彦涛，河南洲冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王某祥，男，汉族，住河北省石家庄市桥东区。 委托诉讼代理人：袁慧，河北九州之星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏某瑶，女，汉族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：苏某芳,女，汉族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：苏某良,男，汉族，石家庄市桥西区。 上诉人张某风因与被上诉人苏某瑶、王某祥案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某风上诉请求：1、撤销一审判决；2、二审法院依法改判或发回重审；3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定错误。1、原审法院认为：上诉人提交的水、电、气费等收据凭证均为苏某瑶，不能证明上诉人实际占有该房屋。上诉人认为，因该房屋还未办理过户手续，因此该房屋的物业登记仍然是苏某瑶是合理合法的，该费用由上诉人支付，且上诉人也向法院提交的证明实际居住的证据。2、上诉人与苏某瑶之间虽然存在多笔转账记录，但被上诉人王某祥并没有相反的证据证明该笔购房款是作为其他用途，而只是单纯的猜测。3、上诉人提交了《预售商品房合同备案书》，该合同是在房管局备案后的，证明涉案房屋只是登记在苏某瑶名下，苏某瑶并不是合法有效的产权人。上诉人已经支付了对价，应属于合法占有。4、原审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告就案涉执行标的不享有排除执行的民事权益。认定上诉人不享有排除执行的民事权益。但上诉人认为其行为合理合法占有该房屋，房屋未过户的责任不在上诉人。综上所述，原审法院认定错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法裁判。 王某祥答辩称,张某风所提诉田洋名下的房产系张云峰购买，属于虚假诉讼，人民法院应当追究张某风、苏某瑶虚假诉讼的刑事责任，第一点涉案房产是苏某良，也就是苏某瑶的爸爸于2012年11月购买，截至2014年5月31日，共交房款及车位款是520650072元，其中贷款187万元，车位款516000元。舰开发方提供的金庭苑三单元四3号楼四单元802室的交款明细。按照异议人提供的房屋买卖合同，成交价是523万元，两者相差23428元。苏某瑶或者是苏某良至今仍在偿还187万元的贷款。那么说明苏某瑶一直在赔187万元的利息，按照0.5%的月息进行计算的话，每年的利息也在11万元以上。四年是四十多万元，两个车位还赔了16万元，按照2014年石家庄市房地产的行情是不可能赔四五十万元卖掉该房产的。第二点，按照苏某瑶与王某祥的民间借贷案件二审上诉状及送达地址确认书中记载苏某瑶提供的住址均是金庭苑房屋。如果说在2014年苏某瑶就卖掉该房产的话，他不可能不知道自己的住址。第三点，该房产王某祥在起诉的时候已经做了诉前财产保全，苏天尧及苏某良均收到了查封裁定。按照常理来说，他们早就应该提出查封异议了。本案苏某良、苏某瑶不但没有提出异议，还在上诉状和送达地址确认书当中留了该地址，说明他们也认可该地址，说明他们也认可该住址就是自己的家。第四点，2017年苏某良曾向中介挂名出售该房产，当时报价960万元。第五点，原告诉称于2014年9月5日实际入住，是错误的。2018年答辩人去过君庭苑小区的物业，物业公司证明苏某良拖欠了物业费，房子一直是空着的。有时候苏某良家的保姆会去物业购买水费，根本没有原告入住一事，况且如果张某风入住的话，必须是到物业公司更换门禁卡，否则车辆根本就进不了小区。在该案一审的时候，法官王法官让我们去双方都去争议房产处看一下，看看是不是有人居住。那么答辩人由委托了答辩人的弟弟先到的争议的房产的地方，在等待的时候，张某风的爱人王志刚带着一位老人去了争议处的房产，拍了两张照片就走了。当时答辩人的弟弟在门口也看了一下这个屋子，屋内看上去应该是许久没人居住了。答辩人当天又去了物业去了解了情况，物业至今登记的户主仍为苏某瑶，家庭成员是苏某良我们在一审当中也提交了物业出具的证明，而且从2017年至今拖欠物业费、车位费，苏某良因为欠钱太多，一直不敢在家居住上诉人虽然提供了一张买电、一张买水的收据，但是户主仍名称都是苏某瑶。这是我记得一审的时候提供的。那么买电不一定用电，现在房屋是一直空着，根本没有人居住。按照上诉人和苏某瑶的购房合同的约定，苏某瑶应该在收到房款以后将水电费物业费结清。物业公司已经出具了证明，证明物业费已经拖欠了三年有余。苏某瑶的房子是叫新风系统，就是说房子是全靠物业公司的这种新风系统来供暖和空调，物业费是非常贵的，每年的费用在80000多元。物业费他现在拖欠了有三年了这是物业公司出具的证明。况且是苏某瑶就是从2017年12月份开始就没有再缴纳车位费。也就是说他的车从来就没有再进过他的车位。你不缴纳物业费和车位费的话，是门禁是进不了的。这个房子是楼顶，这个房子是不能缴纳取暖费没有取暖，没有自己又不能安装空调是安不了的。所以说是没有暖气，没有空调，又是顶楼。所以这个房子三年来根本就不能居住。第六点，王某祥苏某良是朋友又是老乡。对于苏某良的家庭情况和经营情况是非常了解的。王某祥共借给了苏某良是两千多万元。在2014年6月至11月期间，苏某良一直使用苏某瑶的银行卡进行交易。这个舰我们当时提供了王某祥和苏某良的银行交易记录，答辩人的申请了，法院调取了张某风和苏某瑶的的和苏某瑶以及苏某良的银行交易记录，交易流水九千多笔。来证实张某风是拿出了其中的两笔银行交易记录，伪造的房屋买卖合同，提出虚假的案外人异议，以对抗法院对苏某良、苏某瑶该房产的执行。第八点，本案所涉的房产已在房管局办理了备案登记，登记的所有权人为苏某瑶。根据最高人民法院关于执行异议的相关司法解释这个是房产应该以登记为准。第九点，城市房地产管理法第38条规定，下列房地产不得转让，其中第六项就是未依法登记领取权属证书的，那么本案还没有指示办理了备案登记，还没有办理房产证，所以说本案这个房产是不得进行转让的。所以一审法院判决驳回了张某风的异议之诉。那么今天张某风又提起上诉，请求法院驳回张某风的上诉，维持原判。 苏某瑶、苏某芳、苏某良未到庭进行答辩。 张某风向一审法院起诉请求：一、请求法院依法中止对位于河北省石家庄市房产及车位（负二层32、34号）的执行；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：王某祥与苏某良、苏某芳、苏某瑶民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年11月27日作出（2017）冀0108民初2895号民事判决书，判决：“一、被告苏某良与被告苏某芳在本判决生效后十日内，一次性偿还原告王某祥借款本金700万元并按照月息2%计算支付原告自2015年4月1日起至借款还清之日止的利息。二、被告苏某瑶在位于石家庄市房产及车位（负二层32、34号）价值范围内承担连带清偿责任。”后苏某良、苏某瑶、苏某芳不服提起上诉，2018年3月6日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终308号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因苏某良、苏某芳、苏某瑶不服（2018）冀01民终308号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年10月23日作出（2018）冀民申7347号民事裁定书，裁定驳回再审申请人苏某良、苏某芳、苏某瑶的再审申请。在该案受理前，王某祥申请诉前财产保全，一审法院于2017年5月31日作出（2017）冀0108财保101号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人苏某良、苏某芳、苏某瑶名下1050万元的银行存款或查封相同价值的其他财产。”依据上述裁定，一审法院于2017年6月1日作出（2017）冀0108执保135号协助执行通知书，查封被申请人苏某瑶名下位于东风路××住宅楼××单元××房，期限为叁年（2017年6月1日至2020年5月31日）。后苏某良、苏某芳、苏某瑶未在期限内履行判决确定的义务，王某祥申请法院强制执行，在执行过程中，案外人张某风就案涉房产提出书面执行异议。一审法院于2019年9月5日作出（2019）冀0108执异121号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）张某风的异议请求。异议人（本案原告）不服该执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告提交被告苏某瑶与原告张某风签订的载明日期为2014年9月4日《房屋买卖合同》，主张原告与被告苏某瑶已达成案涉房屋买卖的交易，合法拥有该房产；提交石家庄市水晶物业服务公司出具的案涉房产的水、电费《收据》（复印件），主张原告自2014年9月开始对案涉房产已实际占有使用；被告王某祥在（2019）冀0108执异121号案件中申请法院调取的原告与被告苏某瑶之间银行流水，主张原告于2014年9月5日向被告苏某瑶转款300万、于2014年9月5日向被告苏某瑶转款223万元，已完成原告与被告苏某瑶《房屋买卖合同》中约定的付款义务。被告王某祥对原告提交的《房屋买卖合同》真实性不认可，主张原告系为了帮助被告苏某良与被告苏某瑶排除法院执行，伪造的《房屋买卖合同》；水、电费《收据》缴费人载明为被告苏某瑶，主张案涉房产系被告苏某良一家居住；原告与被告苏某瑶的银行转账记录关联性不认可，主张该两笔转账不能说明其性质为购房款。庭后原告补充提交案涉房产水、电费缴费凭证原件并补交2019年4月18日水费《收据》和2019年3月4日燃气收费凭证，该两份收费凭证载明交费人为“张云凤”，其余收费凭证交费人均为被告苏某瑶；补充案涉房屋照片3张，主张原告父亲在案涉房屋居住。被告王某祥主张，载明“张某凤”的收据系原告提起执行异议后为了掩盖虚假诉讼，故意写成张某风的名字，且“张某凤”与原告张某风名称不符，主张不是本人书写，是刻意伪造。对原告补交的照片，被告王某祥主张该照片形成于2019年12月26日下午，被告王某祥的弟弟在案涉房屋门口等待，下午3点18分许分别有两男一女，进入案涉房屋拍的照片，五分钟后就走了。王某祥的弟弟给他们三人拍照片，被该三人抢下手机将照片内容删除，王某祥弟弟一直在案涉房产等待，三人直到晚上没有返回。再查明，2014年9月4日，原告与苏某瑶签订买卖合同时，案涉房产不具备办理房产登记的条件。案涉房产于2017年5月具备办理产权登记条件。本案执行过程中，本院调取原告张某风与被告苏某瑶之间自2012年7月至2018年6月间银行资金交易明细，该明细共计Ａ4纸、452页。其中涵盖原告主张用于购买案涉房产的转账记录两笔。为查明案涉房产占有使用情况，经被告王某祥向本院申请，一审法院向其出具调查令，调取案涉房产的居住情况、缴纳物业费、水电费、车位及门禁卡办理情况使用情况。案涉房产物业公司（石家庄圣诺物业服务有限公司）向本院出具《业主登记表》，载明：业主为苏某瑶，同住家人为苏某良；2014年至2016年6月30日物业费和恒温恒湿费交纳人为苏某瑶；2016年7月1日至今车位服务费、物业费和恒温恒湿费处于拖欠状态。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。本案中，第一、原告提交的水、电、气费等收费凭证中2019年3月以前缴费人均为被告苏某瑶，且结合案涉房产物业服务公司出具的案涉房产车位服务费、物业费和恒温恒湿费的证明，不能证实在案涉房产被查封前已由原告合法占有使用。第二、原告张某风与被告苏某瑶之间银行资金交易频繁，因金钱为种类物，在未特定化前，不宜认定系原告向被告苏某瑶支付的案涉房款。第三、原告虽补交被告苏某瑶与石家庄金正房地产开发有限公司签订的《预售商品房合同备案书》，但依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该备案合同不能起到物权登记的效力。对于预售状态的商品房再次转让，应当变更预售商品房备案合同，原告与被告苏某瑶2014年9月4日签订案涉房产买卖合同，而对案涉房产查封日期为2017年6月1日，在此期间未进行变更登记的责任应由案涉房产二次交易的双方共同承担。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告就案涉执行标的不享有排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：驳回原告张某风的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张某风负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人张某风在一审起诉时称其2014年9月5日已经实际入住，根据一审查明，案涉房产物业公司（石家庄圣诺物业服务有限公司）出具《业主登记表》，载明：业主为苏某瑶，同住家人为苏某良；2014年至2016年6月30日物业费和恒温恒湿费交纳人为苏某瑶；2016年7月1日至今车位服务费、物业费和恒温恒湿费处于拖欠状态。张某风称因未办理过户，由户主苏某瑶交费是合理的，但未提供证据证明其返还了苏某瑶垫付的物业费等费用。故对张某风的主张不予采信。关于张某风主张已支付房款，因张某风与苏某瑶银行交易频繁，张某风无法证明确切的交付房款的银行流水，也未提供苏某瑶的收据，故本院不予支持。张某风主张房屋交易时无法办理过户手续，可以办理过户手续的时候，涉案房屋已经被查封，无法办理过户的原因不在张某风本身。张某风与苏某瑶2014年9月4日签订案涉房产买卖合同，而对案涉房产查封日期为2017年6月1日，在此期间张某风未进行变更登记，故风险应由张某风与苏某瑶承担。因此，张某风主张停止执行涉案房产，不符合法定条件，不予支持。 综上所述，张某风就案涉执行房产不享有排除执行的民事权益，其上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人张某风负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年七月六日 书记员  赵浩淼