上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7376号上诉人（原审被告）：江苏金楠木品牌管理有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道浦口大道1号新城总部大厦401室。法定代表人:叶贵宏，董事长。委托诉讼代理人：徐尉，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁昊，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱惠平，男，1964年11月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张永，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈如玲，上海瀚品律师事务所律师。上诉人江苏金楠木品牌管理有限公司（以下简称金楠木公司）因与被上诉人邱惠平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金楠木公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判系争房屋租赁合同于2019年9月12日解除；上诉人应支付从2019年8月1日至同年9月12日按13.5元/平方米/天和租赁房屋实际使用面积计算的租金；支付按一个月租金计算的违约金；并驳回被上诉人一审其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定系争合同于2019年12月20日解除是错误的。上诉人自2019年7月开始就一直要求解除合同，被上诉人的代表人陆先生在2019年9月12日和10月8日先后在微信上对外发布了系争租赁房屋的招租通知，应认为系同意上诉人解除合同的请求，故2019年9月12日系争合同已解除。退一步讲，被上诉人于同年10月18日起诉本案，请求解除合同，因上述上诉人之前已先要求解除合同，此后对该诉请无异议，至此应认定双方最迟亦于该日已对合同解除达成一致意思表示。二、一审判决认定系争房租和物业管理费均计算至2020年1月19日是错误的。首先，因如上所述系争合同应认定已于2019年9月12日解除，故租金应计算至该日截止、房屋在该日延后交接的过错在被上诉人拒绝上诉人搬离所致，故上诉人不应支付此后的房屋使用费，且该费用超出了被上诉人诉请范围，一审对该使用费的判决属审判程序违法。其次，上诉人于上述合同解除日2019年9月12日之前的物业管理费已支付，且实际均是支付给物业管理公司的，邱惠平并非物业管理费的权利主体，故关于物业管理费的诉讼请求不应予以支持。三、一审法院未同意上诉人申请调取收集案涉房屋产权证等证据材料，也未要求被上诉人提供房产证证明租赁房屋的实际面积，导致合同约定按实际面积计算的应付租金未予查明并作出正确认定。四、一审判决认定上诉人应承担的违约金金额错误。首先，关于逾期付款的违约金，因系争租金是2019年8月起一季度的租金，按合同约定应付日是当季首月的20日即8月20日支付，已过一审认定逾期支付违约金的截止日，故上诉人不应支付逾期付款违约金。且一审判决酌定逾期付款违约金按日万分之五明显过高。其次，因被上诉人并未举证证明其存在损失的事实，原审判决认定上诉人应承担违约金100万元显然无事实和法律依据，应调低至一个月租金计付违约金。五、上诉人提供的2019年9月24日的照片、视频中证明被上诉人是以默认、点头的方式认可已断水电的事实导致上诉人于2019年9月24日后未再使用系争房屋，故综上所述，系争合同早于此前解除也不应支付此后的租金。被上诉人邱惠平不同意金楠木公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、被上诉人未同意过解约。陆总不能代表被上诉人，就算陆总发布信息属实也不能推定合同解除。2019年10月18日提起诉讼与同意解除合同无关。二、被上诉人起诉要求解除双方合同，法院认定2019年12月20日解除并判决房屋占用费的表述并无不当。场地占用费在合同中有明确。三、房屋面积双方无争议，双方履行2年合同期间房屋租金均按合同约定面积计算。被上诉人在一审中已提供系争房屋的产证信息，已向法院举证完毕。四、一审法院对违约金判决正确。五、未产生电费的原因不在于被上诉人停电，上诉人提供的视频无法证明被上诉人停水停电。即使存在电源总闸关闭的情形，也不能证明是上诉人关的。邱惠平向一审法院起诉请求：1.判令解除邱惠平与金楠木公司于2017年7月签订的《房屋租赁合同》;2.判令金楠木公司立即迁出上海市徐汇区XX路XX号的房屋；3.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至判决生效日止期间的房屋租金(每日租金自2019年8月1日至2019年9月14日止为:13.5元/平方米/天×638平方米；自2019年9月15日至判决生效日止为:14.445元/平方米/天×638平方米)；4.判令金楠木公司向邱惠平支付判决生效日起至实际迁出且完成公司注册地址变更或注销手续止期间的场地占用费(暂时以每日租金与物业管理费之和的2倍计算(14.445+18/30)元/平方米/天×638平方米×2×实际天数)；5.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至实际迁出日止期间的物业管理费(每月管理费以18元/平方米/月×638平方米计算)；6.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至实际迁出日止期间的水、电等公用事业费，2019年9月电费7,197元，水费17.25元，基础设备使用费200元；2019年8月电费15,498元，水费34.5元，基础设备使用费304.89元；7.判令金楠木公司向邱惠平支付逾期付款违约金，每逾期一日，以802,903.86元为本金，按照0.5%计算，自2019年7月20日起算至实际清偿之日止;8.判令金楠木公司向邱惠平支付解除合同违约金200万元;9.判令金楠木公司在合同解除后立即办理注册在上海市徐汇区XX路XX号的江苏金楠木品牌管理有限公司XX分公司的地址变更或者注销手续。一审法院认定事实：2017年7月，邱惠平作为出租方（甲方）与金楠木公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将坐落于上海市徐汇区XX路XX号房屋、面积约为638平方米（以下简称系争房屋）出租给乙方使用。租赁用途商用。甲方应于签订合同后、免租期开始之前向乙方交付该房屋，免租期自2017年7月15日起至2017年9月14日止。在免租期内，乙方免付房屋租金。该房屋租赁期限自2017年9月15日起至2021年9月14日止。租金收费标准：一楼部分面积约638平方米（以实际产证面积为准），租金为13.5元/平米/天，即261,978.75元/月。租金标准在此基础上每2年递增7%（即租金标准前二年不变，从第三年开始每2年递增7%）。乙方应按“付叁押二、先付后租”的原则，乙方于每季度首月的20日前向甲方支付后叁个月的租金。本合同签订后15日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金523,957.50元即两个月房屋租金。租赁期间，该房屋由Z公司提供物业管理服务，承租单元的物业管理费由乙方承担。物业费为18元/平方/月。乙方应于每月20日前依约支付相关费用。除上述费用以及乙方实际产生的水、电、通讯等费之外，乙方无须再另交其他费用。在租赁期内以及免租期间，乙方因使用该房屋发生的水、电等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，本合同终止时，乙方如不能及时将租赁物归还，经甲方同意，从合同终止日的次日起直到租赁物归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费用按照实际占用天数以原租赁物租金和租赁物管理费的两倍计数。如乙方利用该地址注册公司的，合同期满或者提前解除合同后的30个工作日必须到工商局办理变更或者注销手续。如果乙方逾期办理相关变更或注销工商注册手续，则甲方有权按6-1条约定收取房屋占用费。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且无须经过任何司法程序即刻收回该房屋：……因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金，经甲方书面催告后超过10日的；……。乙方迟延向甲方支付租赁保证金或租金的，延迟超过10个工作日的；每迟延1日，应向甲方支付应付款项的0.5%作为违约金。在租赁期内，甲乙双方在合同条款9-3/9-4规约以外的情况下，任何一方未经对方书面同意，擅自终止本租赁合同的，违约方向守约方支付违约金200万元。2017年7月，金楠木公司支付邱惠平房屋租赁保证金523,957.50元。2017年10月11日，经核准，江苏金楠木品牌管理有限公司XX分公司成立，登记的营业场所为上海市徐汇区XX路XX号XX楼XX室。2020年5月12日，江苏金楠木品牌管理有限公司XX分公司营业场所变更登记为上海市奉贤区XX路XX号。金楠木公司已支付邱惠平自2017年9月15日至2019年7月31日的房屋租金，并未支付2019年8月1日之后的房屋租金。2019年7月19日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司已收到贵方关于我司租金调整请求的回函，经过我司慎重考虑，现答复如下：一、我司因市场经营状况不善，亏损情况严重，目前已无力以现有的租金标准支付房租；二、我司希望尽快解除双方的租赁合同。2019年8月8日，邱惠平向金楠木公司发送《催款通知书》，主要内容为：我方至今未收到贵公司应支付的上海市徐汇区XX路XX号XX国际大厦的商铺2019年8月1日至2019年10月31日的房租，该笔租金应于2019年8月1日前支付到租赁合同上的指定账户的，请贵公司收到此催缴函后5个工作日内完成支付，以便贵我双方能确保租赁合同的顺利履行，我方不希望由于贵方的逾期支付导致我方将按租赁合同的相关条款收取滞纳金，从而影响双方的长期的友好合作!2019年8月13日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：已收到你给我司的催款通知书，我方于2019年7月19日已回函给你，明确了希望尽快与你解除双方的租赁合同，但你至今没有明确书面回复，请收到我司的回函以后立即就双方解除合同事宜尽快洽谈。特此回函。2019年8月14日，邱惠平向金楠木公司发送《回函》，主要内容为：因贵公司欠付租金及其他相关租赁费用,我方向贵公司发送了催款通知书，现我方收到了贵公司的关于催款通知书的回复。就贵司的回复，我方明确答复如下：1、虽然贵方已经提出希望尽快解除双方的租赁合同，但这是贵公司的单方意思表示，我方并未同意。而且，2019年8月9日贵公司杨旭东先生与我方的成宗先生的会谈也并未对解除合同协商一致，因此租赁合同并未解除。2、截止至2019年8月14日，贵公司仍在使用XX路XX号的租赁房屋，租赁合同仍在履行中,我方有权继续收取租金等相关租赁费用。综上,双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按约履行合同义务。因此请贵公司尽快支付所拖欠的租金，否则我方将按照租赁合同的相关条款来收取滞纳金，并保留采取进一步措施的权利。XX公司执意单方解除合同，亦应当按照租赁合同的约定执行，承担相应的合同责任。本函之发送不代表我方放弃合同项下的任何权利。2019年9月11日，邱惠平向金楠木公司发出《催款函》，主要内容为：因贵公司欠付上海市徐汇区XX路XX号XX国际大厦商铺2019年8月1日-2019年10月31日的租金及其他相关租赁费用，我方曾于2019年8月7日向贵公司发送了催款通知书，但贵公司至今仍未支付任何费用。后,贵公司于2019年9月4日派员与我方会谈，提出减少房租等申请，我方并未同意。现我方就贵公司拖欠房租及物业管理费等租赁相关费用事宜，特此函告贵公司如下:1、为支持贵公司的发展,我方已表达了足够的诚意,但贵公司提出的减少房租方案实在背离市场规律，我方在此明确表示不同意。我方认为，对双方之间房屋租赁合同的任何变更必须以双方另行签署的书面协议为准，否则，贵公司仍应当按照房屋租赁合同的约定按时、足额支付房租等相关租赁费用。2、望贵公司在2019年9月25日之前，付清拖欠我方的三个月(2019年8月1日-2019年10月31日)房租及物业管理费等各项租赁相关费用，并按照每日0.5%支付逾期付款违约金直至付清为止。综上，双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按约履行合同义务。因此请贵公司尽快支付所拖欠的费用，以免影响双方的长期合作。本函之发送不代表我方放弃合同项下的任何权利。2019年9月16日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司已收到贵方关于我司租金调整请求的回函，现答复如下:一、我司自承租贵方位于上海市徐汇区XX路XX号的房屋至今，贵方一直未能提供该房屋的房产证原件，请贵方在收到本函件之日起三日内向我司提供合法有效的房产证原件或其他能够证明贵方系我司承租房屋合法所有权人的文件；二、我司多次明确表示因市场经营不善，亏损情况严重，目前已无力以现有租金标准支付房租。在租赁合同履行过程中,我司一直按期支付租金给贵方，在2019年9月4日与贵方会谈时，我司派出人员也提出如后期经营状况改善，可以双方另行协商调回租金，烦请贵方酌情考虑我司关于调整租金的请求；三、如贵方仍不同意调整租金标准，我司将正式向贵方提出解除租赁合同。2019年9月29日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司于2019年9月29日向贵司发送函件，目前仍未收到贵司回复，现向贵司告知相关事项，内容如下：一、我司多次明确表示因市场经营不善，亏损情况严重，目前已无力以现有租金标准支付房租及物业费用。2019年9月24日，物业已对我司承租房屋断电，并阻止我司对外销售，干扰我司正常经营活动，物业的行为给我司造成损失，请贵司予以协调，否则我司将保留向物业主张相关损失的权利；三、我司已多次提出解除租赁合同，如贵司仍坚持现有租金标准，烦请贵司尽快与我司就解除租赁合同达成一致，以免双方损失进一步扩大。2019年10月10日，金楠木公司向邱惠平发送《通知函》，主要内容为：鉴于我司已多次向贵方提出解除租赁合同，现特发函通知贵方，内容如下：我司将于2019年10月14日前腾空房屋并完成房屋交接手续，请贵方指派人员到现场进行验收；二、如贵司未指派人员至现场进行房屋验收及交接，则视为贵方认可我司以返还时的房屋现状交付。2019年10月12日，邱惠平向金楠木公司发函，主要内容为：针对贵司2019年10月10日的通知函，我方回复如下:一、我方并不同意贵司单方面解除租赁合同。贵司与我方的租赁合同仍然在合同履行期限之内，就目前而言贵司无权单方解除合同，贵司应当本着诚信原则继续履行租赁合同。同时，请贵司将所拖欠的房屋租金、物业管理费、水电等费用立即予以结清。二、如贵司一意孤行，继续违反合同相关约定，我方将依法追究贵司相关违约责任。2019年12月23日，金楠木公司向邱惠平发送《通知函》，主要内容为：鉴于贵司已向法院提起诉讼要求解除贵我双方的租赁合同并要求迁出房屋，我司现再次发函通知贵方：一、我司于2019年10月11日就已发函要求贵司配合我司腾空房屋并完成房屋交接手续，但贵司与物业一同阻挠我司完成前述事项，造成我司无法腾空房屋，我司商品等留置在租赁房屋内，严重影响了我司的销售，我司保留向贵司及物业主张相关损失的权利。二、鉴于贵司提起诉讼要求我司迁出房屋，我司再次书面通知贵司，我司将于2019年12月29日前腾空房屋并完成房屋交接手续，请贵方指派人员到现场进行验收，如贵司未指派人员至现场进行房屋验收及交接，则视为贵方认可我司以返还时的房屋现状交付。三、如贵司依然阻挠我司腾空房屋，给我司造成的进一步损失由贵司承担。2019年12月25日，邱惠平向金楠木公司发送《回函》，主要内容为：针对贵司2019年12月23日的通知函，我方答复如下：一、自2019年8月1日起至今，我方一直未收到贵司应支付的房租、物业管理费及水、电等公用事业费等相关租赁款项。就此，我方分别于2019年8月7日、8月14日、9月11日、10月12日发函给贵司，要求贵司及时付款并全面履行房屋租赁合同。但是贵司置若罔闻，已经损害了我方的合法权益。二、贵司在不理睬我方催款的情况下，现在发函要求进行房屋交接手续，我方不予同意。我方认为，无论于理于法，在房屋交接之前，贵司都应当结清所有欠付款项。请贵司收到此函后及时完成款项支付。三、本函之发送不代表我方放弃任何权利和法律权益。2020年1月19日，金楠木公司向邱惠平发送《告知函》，主要内容为：鉴于贵方已于2019年10月向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求解除贵我双方于2017年7月签订的《房屋租赁合同》，并要求我司立即迁出上海市徐汇区XX路XX号的房屋。现我司再次致函给贵方，内容如下：一、我司多次致函给贵方，告知我司将腾空、迁出上述房屋，并请求贵方配合我司办理房屋的腾空及房屋交接事宜，但贵方不仅未予配合，反而与Z公司多次共同阻挠我司腾空房屋，致使我司至今仍未能腾空、迁出。现我司再次函告贵方，请贵方于收到本函后5个工作日内与我司联系并配合我司办理房屋的腾空及交接手续，否则，视为我司已按照《房屋租赁合同》的约定向贵方交还上述房屋。二、至今我司仍有价值数百万元的货物在上述房屋中，但贵方及物业公司不允许我司搬出，致使我司无法销售该货物，因此产生的损失贵方及物业公司应予赔偿，我司保留继续向贵司及物业公司要求赔偿的权利。2020年3月16日，金楠木公司与邱惠平就系争房屋进行了交接，金楠木公司将系争房屋归还邱惠平。审理中，邱惠平表示关于保证金同意金楠木公司承担责任后返还或冲抵相关费用，另外邱惠平并未给系争房屋断水断电。另查明，金楠木公司于2019年12月20日收到一审法院发送的、邱惠平提交的诉状副本、证据等诉讼材料。上述事实，除有当事人陈述一致外、另有租赁合同、转账凭证、来往函件、工商注销材料等证据证明，一审法院予以确认。审理中，邱惠平为证明电费、水费以及物业费的金额，提供Z公司出具的两份《关于的通知函》（以下简称通知函），其中落款日期为2019年8月30日的通知函的主要内容为：金楠木公司，现向贵商户收缴物业管理费及其他相关费用，具体如下所示：物业费单价：11484元/月，期限2019年9月15日至2019年10月14日，承租面积：638平方米，金额11484元。电费单价：1.5元/度，期限2019年8月1日至2019年8月31日，上月抄件数91678，本月抄件数102100，金额15498元。基础设备使用费：期限2019年8月1日至2019年8月31日，分摊金额304.89元。水费单价5.75元/吨，期限2019年8月1日至2019年8月31日，上月抄件数121，本月抄件数127，金额34.5元。总金额27321.39元。落款日期为2019年9月30日的通知函的主要内容为：金楠木公司，现向贵商户收缴物业管理费及其他相关费用，具体如下所示：物业费单价11484元/月，期限2019年10月15日至2019年11月14日，承租面积638平方米，金额11484元。电费单价1.5元/度，期限2019年9月1日至2019年9月30日，上月抄见数102100，本月抄见数106898，金额7197元。基础设备使用费：期限2019年9月1日至2019年9月30日，分摊金额200.88元。水费单价5.75元/吨，期限2019年9月1日至2019年9月30日，上月抄见数127，本月抄见数130，金额17.25元。总金额18899.13元。邱惠平对上述两份通知函的真实性不予认可，认为系单方制作。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金楠木公司与邱惠平签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，金楠木公司并未按约支付2019年8月1日之后的房屋租金，虽然金楠木公司曾发函要求协商解除租赁合同，但邱惠平并未同意，故在金楠木并无单方解除权的情况下，金楠木公司已构成违约，应承担相应的违约责任。现邱惠平以金楠木公司拖欠租金为由要求解除双方之间的租赁合同，有合同及事实依据，一审法院予以支持。至于租赁合同解除时间，根据查明事实，金楠木公司于2019年12月20日收到邱惠平的诉状副本等材料，故一审法院以2019年12月20日作为租赁合同的解除时间。关于邱惠平要求金楠木公司迁出系争房屋的诉请，根据查明事实，金楠木公司已于2020年3月16日从系争房屋迁出，故该项诉请，并无事实依据，一审法院不予支持。关于邱惠平要求金楠木公司支付2019年8月1日起的房屋租金的诉请，根据查明事实，金楠木公司并未支付2019年8月1日之后的房屋租金，故邱惠平主张按照租赁合同约定的租金标准从2019年8月1日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如上所述，本案租赁合同已于2019年12月20日解除，2019年12月23日金楠木公司要求邱惠平配合进行房屋交接，邱惠平并未同意，2020年1月19日，金楠木公司再次要求邱惠平配合进行房屋交接，邱惠平未作回复。一审法院认为邱惠平并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于邱惠平主张的2019年8月1日至2020年1月19日期间的租金及使用费予以支持，对于邱惠平主张的2020年1月20日之后的使用费不予支持。综上，金楠木公司应按照每月261,978.75元的标准支付邱惠平自2019年8月1日至2019年9月14日止的房屋租金382,560.75元；按照每月280,317.26元的标准支付邱惠平自2019年9月15日起至2020年1月19日止的房屋租金及使用费1,167,348.59元。上述合计1,549,909.34元。另外，关于金楠木公司提出的从2019年9月开始，邱惠平及其物业公司对案涉房屋进行了断水断电的意见，在邱惠平予以否认的情况下，金楠木公司并未充分举证证明自己的主张，故一审法院对金楠木公司的该意见不予采纳。关于邱惠平主张物业管理费的诉请，根据租赁合同约定“租赁期间，该房屋由上Z公司提供物业管理服务，承租单元的物业管理费由乙方承担。物业费为18元/平方/月。乙方应于每月20日前依约支付相关费用。”现租赁合同已解除，邱惠平主张物业费有合同及事实依据，但如上所述，邱惠平并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于邱惠平主张的2020年1月19日之后的物业管理费一审法院不予支持。对于邱惠平按照每月11,484元的标准主张的2019年9月15日起至2020年1月19日止的物业管理费47,823.78元予以支持。关于邱惠平主张的电费、水费、基础设备使用费的诉请，在金楠木公司不予认可的情况下，邱惠平并未充分举证证明上述费用系金楠木公司租赁存续期间发生的费用，故对于邱惠平主张的电费、水费、基础设备使用费，一审法院难以支持。关于邱惠平主张的逾期付款违约金以及解除合同违约金的诉请，如上所述，金楠木公司并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。首先，租赁合同约定“乙方应按‘付叁押二、先付后租’的原则，乙方于每季度首月的20日前向甲方支付后叁个月的租金”、“乙方迟延向甲方支付租赁保证金或租金的，延迟超过10个工作日的；每迟延1日，应向甲方支付应付款项的0.5%作为违约金”，故一审法院认定金楠木公司支付逾期付款违约金起算点应为2019年8月3日；其次，租赁合同约定“甲方有权单方解除合同，且无须经过任何司法程序即刻收回该房屋：……因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金，经甲方书面催告后超过10日的”，现邱惠平以金楠木公司逾期不支付租金经催告后超过10日为由，选择解除租赁合同，故在解除租赁合同条件满足之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重金楠木公司负担，故一审法院对解除合同条件满足之前的逾期付款违约金予以支持。根据查明事实，2019年8月8日，邱惠平向金楠木公司发送《催款通知书》，故一审法院对于邱惠平主张的2019年8月3日至2019年8月18日期间的逾期付款违约金予以支持。对邱惠平主张的其余逾期付款违约金不予支持。至于逾期付款违约金标准，金楠木公司主张约定的逾期付款违约金标准过高，要求调整，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，按照每日千分之五标准计算逾期付款违约金确实过高，一审法院采纳金楠木公司关于逾期付款违约金过高、要求调整的意见，酌定为每日万分之五。故金楠木公司应以802,903.86元为基数，按照每日万分之五的标准支付邱惠平逾期16天支付租金的违约金6,423.23元。关于邱惠平主张解除合同违约金200万元的诉请，根据租赁合同约定“在租赁期内，甲乙双方在合同条款9-3/9-4规约以外的情况下，任何一方未经对方书面同意，擅自终止本租赁合同的，违约方向守约方支付违约金200万元。”根据查明事实，金楠木公司多次发函要求解除租赁合同，且拒绝按约支付租金，故金楠木公司已构成违约，邱惠平依据上述约定主张解除合同的违约金有合同及事实依据，现金楠木公司主张约定的违约金标准过高，要求调整，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在邱惠平未提供证据证明金楠木公司违约给其造成实际损失的情况下，200万元违约金的标准确实过高，一审法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对解除合同的违约金作出调整为100万元。关于邱惠平主张判决生效日起至实际迁出且完成公司注册地址变更或注销手续止期间的场地占用费的诉请，根据查明事实，金楠木公司已于2020年5月12日将注册在系争房屋上的公司变更登记至奉贤区，且一审法院已支持邱惠平相关违约金的诉请，故对于邱惠平该诉请，一审法院不予支持。关于邱惠平主张金楠木公司在合同解除后立即办理注册在上海市徐汇区XX路XX号的江苏金楠木品牌管理有限公司XX分公司的地址变更或者注销手续的诉请，该诉请不属于民事诉讼主管范围，故在本案中一审法院不予处理。关于金楠木公司已支付的保证金，为避免诉累，一审法院对此一并予以处理，现租赁合同已解除，一审法院已支持邱惠平违约金等相关诉请，故邱惠平应将保证金523,957.50元返还金楠木公司。据此，判决：一、邱惠平与江苏金楠木品牌管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX号房产签订的《房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平自2019年8月1日起至2020年1月19日止的房屋租金及使用费1,549,909.34元；三、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平自2019年9月15日起至2020年1月19日止的物业管理费47,823.78元；四、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平逾期支付租金的违约金6,423.23元；五、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平解除租赁合同违约金1,000,000元；六、邱惠平于本判决生效之日起十日内返还江苏金楠木品牌管理有限公司房屋租赁保证金523,957.50元；七、驳回邱惠平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,240元，减半收取计16,120元，由邱惠平负担2,300元、江苏金楠木品牌管理有限公司负担13,820元。上诉人金楠木公司在二审中申请本院开具调查令，调取系争租赁房屋的产权证、房屋登记资料以查明系争房屋的实际使用面积是否与合同约定据以计算房租和物业管理费的面积638平方米相符，并据以认定实际应付的租金和物业管理费的金额。对此，本院向上海市徐汇区不动产交易中心进行调查查明，上海市徐汇区XX路XX号地下一层以及地面一至四层，合计建筑面积11104.11平方米，上海市不动产登记簿记载上述不动产权利人名为上海XX投资管理有限公司，持有不动产权证书沪（2018）徐字不动产权第XXXXXX号。根据原上海市徐汇区房地产交易中心出具的《房屋土地权属调查报告书》，上述地下一层以及地面一至四层建筑面积被合并计算建筑面积。该处不动产由该公司于2015年6月登记上述不动产土地使用权为出让方式取得，土地用途为商办，原《上海市房地产权证》证号为沪房地徐字（2015）第XXXXXX号。上诉人未提供其他新的证据。被上诉人邱惠平在二审中提交三份新的证据，第一份证据是Z公司开具给邱惠平的收取物业管理费的上海市增值税普通发票一份，金额人民币47,823.78元（No.61106553）；第二份证据是上海市浦东发展银行个人跨行汇款汇出回单一份，汇款人为邱惠平，收款人为Z公司，金额人民币47,823.78元；第三份证据是中国光大银行电子回单，付款人为邱惠平，收款人为Z公司，金额人民币47,823.78元。以上三份证据用于证明邱惠平已经向Z公司支付了系争房屋2019年9月15日至2020年1月19日期间的物业管理费。上诉人金楠木公司质证，对上述三份证据真实性无异议，但认为达不到被上诉人的证明目的。上面载明的款项转账时间和发票开具时间均在该案二审谈话审理之后，且Z公司系邱惠平实际控制的公司，故该证据系邱惠平与Z公司恶意串通制作，其二者之间款项往来的性质不能依据其二者之间的转账备注及所开具的发票来认定。此外，通过上述证据并结合一审中邱惠平提供的《通知函》等证据材料可看出，提供物业管理服务及收取物业费的主体为Z公司，邱惠平无权向上诉人收取物业费。本院经审核认为，上述证据的真实性应予确定，且证据内容能证明被上诉人主张的事实，详理见下文分析，故本院予以采纳。经二审审理查明，被上诉人邱惠平向Z公司交纳物业管理费47,823.78元，发票备注写明：“物业管理费2019.9.15-2020.1.19XX路XX号1楼（面积638平方米）”。一审判决认定其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审判决认定系争房屋租赁合同于2019年12月20日解除是否错误，应从何时解除；二、系争房屋租金、原合同在解除后的占有使用费和物业管理费分别应计算至何时截止；三、系争房屋租金、占有使用费和物业费的每月单价应怎么认定，是否应重新查明实际使用面积并据此认定该些费用；四、上诉人是否应支付逾期付款等违约金，及应支付的金额是多少。针对第一个争议焦点：首先，本院注意到，虽然上诉人于2019年7月起多次以其经营不善无力支付租金等为由向被上诉人要求提前解除合同，但始终未得到被上诉人明确同意，至于从上诉人提出的上述陆先生的微信内容看，既无充分证据证明陆先生有代表被上诉人在履行系争合同中作出意思表示的权利，在文字表述上也未针对上诉人的解除合同的请求表示明确同意，其中对系争房屋招租的内容因不排除被上诉人为防止上诉人单方提前解除合同带来的经济损失而预先招租的可能，故也不能推定含有同意解除合同的意思。上诉人仅据此证明被上诉人具有同意解除合同的意思表示显然不符合法定的证明标准，且因上诉人无法律和合同依据可行使单方解除权，故协议解除也未达成一致。其次，被上诉人以起诉本案的方式请求法院判决确认解除系争合同。从被上诉人要求解除合同等一系列请求的内容和依据看，是因上诉人有逾期支付租金和擅自提出提前解约等违约行为，故被上诉人依据合同约定而行使单方合同解除权，且经查符合合同约定，一审判决已予确认，本院也予以认同，不再赘述。故被上诉人在本案中提出的解除合同的请求是要求法院以判决的方式确认，而并非要求与上诉人协议解除合同，况且其请求中还包括要求上诉人承担其他各项违约责任等一系列请求，是一个有机联系的整体的请求，显然上诉人主张的同意解除合同是不包含同意被上诉人要求其承担其他违约责任的内容的。据此可见，上诉人认为溯及之前其多次要求解除合同的意思表示应推定为是同意被上诉人起诉要求确认单方行使解除权的意思表示并达成一致意思至此合同已协议解除的理由是不能成立的。再次，上诉人称其因被上诉人于2019年9月24日断电断水致其实际上无法继续使用系争房屋，对此上诉人举证的照片和视频的真实性未得到被上诉人认可，也无其他证据佐证其真实性。从内容上论，上诉人认为上诉人的员工以点头和默不出声的方式也不能充分证明被上诉人是自认实施断水断电的行为。同时已查明的事实表明，上诉人于2019年9月29日致被上诉人《回函》中自称：“2019年9月24日，物业已对我司承担房屋断电并阻止我司对外销售、干扰我司正常经营活动……请贵司予以协调，否则我司将保留向物业主张相关损失的权利。”由此显见，上诉人的上述有关视频中的主张与其自认的事实矛盾，其上诉理由是不能成立的。最后，如上所述被上诉人因上诉人的违约行为依约依法向法院请求司法确认行使单方解除合同的权利，一审法院综合考量上诉人也不愿继续履行合同等情况，以司法送达起诉书的方式通知将被上诉人的诉讼请求送达上诉人，且该通知到达的日期即2019年12月20日远未到约定之租期届满而自然终止之日，一审判决认定该日为合同解除日并无于法相悖之处，也未损害上诉人利益，上诉人由此而承担的责任也在因其自身违约所致的可预见的合理风险范围，故本院无理由认定原判对此所作判决存在错误。综上所述，上诉人的相应上诉理由不能支持。针对第二个争议焦点：首先，据上认定系争合同的解除日为2019年12月20日，显然依约上诉人支付租金的截止日应支付至该日；其次，关于解除日后的占有使用费是否应由上诉人支付。对此，虽然上诉人此后收到被上诉人起诉书后曾两次向被上诉人提出退房的要求，未得到被上诉人同意，但鉴于2019年12月20日的合同解除日，是在系争房屋于2020年3月16日实际交还之后由一审判决宣告后，双方当事人才得知，故在判决确认的该解除日之前，被上诉人在无法判断其诉讼请求是否会得到法院支持情况下，且起诉后到判决作出的期间，系争合同还处在应继续履行期届满前，被上诉人未同意被上诉人提前退房有使自身合法利益得以保全的合情合理因素，据此一审法院酌情考虑到上诉人的经济能力等情况认定在解除合同后支付至实际退房前的2020年1月19日相当于一个月租金的使用费，被上诉人在一审判决后对此也无异议，本院予以确认，且该部分费用计算的时间和金额、标准均在被上诉人请求范围内，只是因法院确定的合同解除日致使费用的名称与被上诉人主张的费用在名义上存在区别而已，故一审的相应判决未超出请求范围，无程序违法之处。因此上诉人不愿支付该占有使用费的理由不能成立。再次，基于上述认定，上诉人应支付截止至2020年1月19日的租金和占有使用费，又因合同约定其使用系争房屋期间的物业管理费应由上诉人承担，无论该费用应向谁支付，但实际上二审中该期间的物业管理费已由被上诉人清缴，且缴纳的费用金额也与合同约定的物业费计费标准相符，故理应由上诉人向被上诉人偿付。上诉人相应上诉理由也因无证据证明而不能成立。针对第三个争议焦点：首先，该争议焦点实际上涉及怎么理解和履行系争合同约定的租金和物业管理费的收费标准的条款。该条款的原文表述为：“一楼部分面积约638平方米（以实际产证面积为准），租金为13.5元/平米/天，即261,978.75元/月。”“物业费为18元/平方/月。”。由此可见，确实双方约定，实际应付租金应按实际产证面积为准计付。双方系争合同、被上诉人与业主租赁合同及物业公司向上诉人出具缴费通知中计算物业费依据的面积，此三部分证据载明的面积均一致为638平方米。经向系争房屋的产权登记管理部门调查证实系争租赁房屋是整层楼的一部分，无单独小产权证，只有整栋楼的产权证。故其实际租用面积并无独立的产证可证，同时上诉人作为承租人且其系经商者，按常理其为规避自身多承担费用的风险，理应在签约前和履约中审慎核查其实际租用的房屋面积是否符合合同所载上述面积，否则其可不签约放弃承租系争房屋，或在签约后履行付款义务前还可拒绝履行合同。但现无证据证明其为了核准租金和物业费的标准作过相应审核，涉讼前也无向上诉人提出异议且履约中自觉按约定载明的面积和收费标准计算的金额支付了长达近两年的租金和物业管理费。因此其行为表明，对按上述638平方米和约定的收费标准计付的费用金额可视为是经上诉人审核确定无异后自觉履行的，应认定为上述约定且实际支付的租金和物业费金额属既定的价格条款，未经双方协议不得变更履行。据此双方应按此履行相应义务，法院也应按双方已定的一致意思表示裁判。其次，关于上诉人针对上述收费标准提出的异议及申请调查令的目的问题。本院认为，此属欲通过对确定和履行的相关合同价格条款予以变更的性质，上诉人的该主张系一审被诉方的抗辩主张，而非诉讼请求，如其认为因被上诉人的过错导致其对价格条款作出非真实意思表示或侵犯了其合法权益，可另循救济途径主张自己权利，而以抗辩方式变更上述价格条款无法律依据，因此其上述相关申请事项不属本案审理必需而不予准许。上诉人关于本争议焦点的上诉请求和理由不能支持。针对第四个争议焦点：首先，关于上诉人应否支付原判认定的逾期付款违约金。上述上诉理由称，系争一审认定的上诉人欠付的802,903.86元租金的应付日为2019年8月3日是错误的，按合同约定应从该季租金的当季首月的20日支付，因当季首月是同年8月，据此推定应付日为该年8月20日。对此，结合合同约定的付款方式是“乙方（即上诉人）应按付三押二、先付后租的原则”的文义理解，显然系争季期的首月租期是8月，否则是违背约定的先付后用原则的，不应在8月当月先租用后支付，应在使用月之前即8月的前一个月7月20日起应付系争季的租金。同时合同约定应付日过后10个工作日不付的，开始计付逾期违约金，据此推算原判认定付款违约金的起算日为2019年8月3日是正确的。又因合同约定，出租人催款日后过10日还不付则有权行使单方解除权解除合同。据此推算因被上诉人是因同年8月8日催款的，其可行使解除权并追究相应违约责任的起始日为同年8月18日。为免重复计算两种不同性质的违约金，原判认定逾期付款违约金计算至同年8月18日止并无不当。因此，上诉人请求不应支付逾期付款违约金的理由不能成立，不应支持。另外，关于逾期付款违约金按日万分之五计算是否过高的问题，经推算日万分之五的利率折算成年利率为18%，低于有关司法解释规定民间借贷年利率最高标准。故上诉人在约定利率已调低九倍且计息的时间仅16天的情形下，再请求调低不应支持。其次，关于一审判定上诉人承担提前退租的违约金为100万元是否过当的问题。经查，合同约定的该项违约金应是200万元，一审酌定的100万元已支持上诉人请求予以了调低。现本院认为，依照原判已引述的有关认定违约金金额的法定原则，综观本案事实，鉴于被上诉人因上诉人提前退租存在损失，因前述80余万元的租金和之后累计欠付的租金和占有使用费计近155万元，即使自2020年1月20日起逾期支付至今已逾半年，被上诉人尚因资金未回收所致利息损失数十万元；另外，因上诉人提前退租，致2020年1月20日起至合同期满日2021年9月14日止的期间，被上诉人预期损失少收近19个月累计近500万元房租，而现一审判定的违约金折近四个月租金，显然一审认定的100万元并无不当。本院予以确认。综上所述，上诉人金楠木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,633.30元，由上诉人江苏金楠木品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年七月三十日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……