广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1762号原告:佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************之1，统一社会信用代码91440608MA4W19WA9K。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何银玲，该公司职员。被告：何惠梅，女，1980年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************441。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司（以下简称鲁悦物业公司）与被告何惠梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），分别于2020年6月9日、2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告鲁悦物业公司的委托诉讼代理人何银玲到庭参加诉讼，被告何惠梅经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2019年3月至2020年2月所拖欠的公共分摊费用362.8元、2019年4月至2020年3月所拖欠的物业管理费1291.1元、2019年4月至2020年3月所拖欠的车位服务费300元及违约金76.4元（以当月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月16日开始计至2020年3月31日止）；2.由被告承担诉讼费。在诉讼过程中，原告鲁悦物业公司减少诉讼请求为：1.判令被告立即支付2019年4月至2020年3月所拖欠的物业管理费1291.1元、2019年4月至2020年3月所拖欠的车位服务费300元及违约金76.4元（以当月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月16日起计至2020年3月31日止）。2.由被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2017年4月12日已与被告居住小区众恒新城第一届业主委员会签订《高明区众恒新城物业服务合同》，佛山市高明区***********众恒新城住宅小区由原告佛山市鲁悦物业服务有限公司提供物业管理服务。同时众恒新城第一届业主委员会已将相关资料向区房管局、物价局申请备案，并已得到批复，《高明区众恒新城物业服务合同》第五章物业服务费第十一条明确约定物业管理收费标准为：电梯户每月1.2元/平方米；步梯户每月1元/平方米；商铺每月1.5元/平方米收取（按住宅、商铺或车位的合计建筑面积计算），第十六条明确约定物业服务费收费时间为每月缴纳一次，缴纳费用时间为每个月后的第一月上旬（即每个月的15日前），业主或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。众恒新城8座2梯1202房业主何惠梅于2019年4月至2020年3月违反原告与佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会签订的《高明区众恒新城物业服务合同》，合同内明确约定双方责、权、利，但该业主自2019年4月至2020年3月拖欠物业管理费1291.1元、2019年4月至2020年3月拖欠车位服务费300元，期间我司多次以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式知会该业主，但该业主以种种不合理理由进行故意拖延。按双方签订的协议内容，业主不按收费标准和时间交纳物业管理费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天2‰交纳违约金，该业主自2019年4月无故拖欠管理费用至2020年3月，由此产生的违约金为76.4元。该业主共拖欠费用：物业管理费1291.1元+车位管理费300元+违约金76.4元。被告何惠梅经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。原告鲁悦物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2017年4月12日，佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会与原告鲁悦物业公司签订了《高明区众恒新城物业服务合同》，合同约定：物业名称为佛山市高明区众恒新城小区，坐落位置为广东省佛山市高明区***********；原告（即乙方）为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；合同期限自2017年4月12日起至2022年4月11日止（五年期）；本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯户每月1.2元/平方米；步梯户每月1元/平方米；商业物业每月1.5元/平方米；露天、架空、地下汽车车位每月30元/个；摩托车车位每月10元/个；物业服务费每个月缴交一次，缴纳费用时间为每个月后的第一个月上旬（即每个月的15日前），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的，原告可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。另查明，被告何惠梅为佛山市高明区***********（即佛山市高明区众恒新城小区）8座2梯1202房的业主，房屋登记日期为2015年10月12日，房屋建筑面积为89.66平方米，按每月1.2元/平方米的标准交纳（房屋）物业服务费。被告何惠梅自2019年4月至2020年3月止未向原告鲁悦物业公司交纳（房屋）物业服务费。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《高明区众恒新城物业服务合同》是众恒新城业主委员会与原告签订的物业服务合同，故对被告产生法律约束力。原告已经履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应按照合同约定向原告交纳2019年4月至2020年3月的物业服务费1291.1元（89.66平方米×1.2元/平方米×12个月）。原告请求被告向其支付2019年4月至2020年3月的物业服务费1291.1元，合理有据，本院予以支持。关于车位服务费的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告未提交证据证明被告是案涉众恒新城小区内车位的所有人或使用人，其应承担举证不能的不利后果。故对于原告主张被告支付2019年4月至2020年3月的车位服务费300元的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交纳物业服务费的违约金问题。被告未按合同约定的缴费标准按时足额缴纳物业服务费的行为违反合同约定，应承担违约责任。《高明区众恒新城物业服务合同》约定逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主、物业使用人支付按应付金额每日千分之二支付违约金，现原告请求被告以当月拖欠的物业服务费为本金，从欠费次月16日起至2020年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交纳物业服务费的违约金，该利率标准低于合同约定的违约金标准，系原告对自身权利的处分，本院予以采纳。因中国人民银行已取消贷款基准利率，自2019年8月20日起采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院认定2019年4月至2019年7月被告拖欠物业服务费的违约金应以当月应付的物业服务费107.59元（89.66平方米×1.2元/平方米）为本金，从次月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至2020年3月31日止；2019年8月至2020年2月被告拖欠物业服务费的违约金应以当月应付的物业管理费107.59元为本金，从次月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至2020年3月31日止。2020年3月被告拖欠物业服务费的违约金应自2020年4月16日起计算，原告请求违约金计算时间截至2020年3月31日止，因此被告无需向原告支付2020年3月拖欠物业服务费的违约金。对于原告诉求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告何惠梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鲁悦物业服务有限公司支付2019年4月至2020年3月的物业服务费1291.1元及违约金（2019年4月至2019年7月被告拖欠物业服务费的违约金应以当月应付的物业服务费107.59元为本金，从次月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至2020年3月31日止；2019年8月至2020年2月被告拖欠物业服务费的违约金应以当月应付的物业管理费107.59元为本金，从次月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至2020年3月31日止）；二、驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市鲁悦物业服务有限公司已预交），由被告何惠梅负担25元。被告何惠梅负担的25元，由被告何惠梅于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市鲁悦物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 张发波二〇二〇年七月十三日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣