贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0527民初1433号 原告：陈海，男，1977年9月7日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被告：赫章县顺康房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市赫章县城关镇小康一路，统一社会信用代码：91520527789778871W。 法定代表人：陈欢，执行董事。 委托诉讼代理人：徐子舰，公司员工。 原告陈海与被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司(以下简称“顺康房开公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海、被告顺康房开公司的委托诉讼代理人徐子舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未在规定期限内办理产权证书的违约金（从2013年5月1日起计算至诉讼之日止暂计为56300.00元，最终计算至实际办理房屋产权登记证书之日止）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年4月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发的位于赫章县，合同约定房屋总面积131.12平方米，房屋总价款为441022.00元，交房时间为2013年5月1日，交房条件是该商品房经验收合格;房屋交付后180日内，被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告按约支付了全部房价款并缴纳了房屋维修基金、契税等相关的税费，但被告从交付房屋至今未给原告办理房屋产权的权属登记备案，致使原告无法取得所购房屋权属登记，故依照《合同法》相关规定提起诉讼，请求判令被告支付违约金。 被告顺康房开公司辩称：原告所诉与事实不符，我公司未能按合同约定的时间办理房屋产权证，是因无法申请项目综合验收。碧水蓝庭小区项目地块系我公司通过赫章县人民政府土管部门挂牌拍卖合法取得，按国家规定我公司取得的应是无产权纠纷的净地，但该地块范围包含了彭德友家违章建筑在内，原项目设计的消防环形通道正好被彭家违章建筑占用。后经县长办公会决定对彭家违章建筑进行强拆，但未付诸实施。正是由于彭家非法占用消防通道，致使消防验收无法通过，进而不能进行综合验收，最终形成至今无法办理房屋产权证的局面。我公司主观上也积极为办理房屋产权证而努力，多次向本县相关部门书面反映消防通道被彭家占用的问题，并提起诉讼，一、二审判决我公司胜诉，但彭家不服，向贵州省高院申诉，终审改判我公司败诉，至此无力对彭家采取有效的驱离措施。不能办理产权证书非我公司可控的人为因素，系政府行为所导致。实际上，因不能及时办理房屋产权证也给我公司造成严重的经济损失，我公司的合法权益也同样受到严重损害。综上，我公司不应承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房买受人办证交纳税费一览表、碧水蓝庭商品房买受人应交费用一览表、收款收据9份、一般缴款书，以上证据被告无异议，可证实原告向被告购买商品房并按约支付房款及缴纳相关税费的事实，予以采信并在卷为凭。 本院经审理认定事实如下： “碧水蓝庭”小区项目位于赫章县中老校址，系顺康房开公司开发建设的商品房项目。2012年4月5日，陈海与顺康房开公司签订《商品房买卖合同》，购买“碧水蓝庭”小区X栋X单元X层X号在建预售商品房，合同对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续等事项作了约定。其中对房屋登记的约定为：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理该商品房所有权初始登记发生的费用由买受人自行承担；出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.5‰承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同签订后，陈海以缴纳首付及银行按揭贷款的方式向顺康房开公司支付房屋总价款441022.00元，并缴纳了办证的有关税费。顺康房开公司按照合同约定于2013年5月1日向陈海交付了该商品房。“碧水蓝庭”小区项目因消防验收无法通过，未能进行综合验收，顺康房开公司也未能给小区购房者交付办理商品房转移登记的有关文书。2020年4月23日陈海以顺康房开公司未按期办理房屋产权证书为由诉至本院，请求判决被告支付违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系被告方提供的格式合同，原告未对合同条款提出异议，则合同内容视为双方当事人的真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约向被告支付了全部房价款及缴纳了办证的相关税费，被告也按约定的交房期限交付了商品房，但未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”签订《商品房买卖合同》时该商品房尚在建设中，在合同中未约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，但对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行了约定，并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。因被告取得涉案商品房转移登记有关文书是当事人向房屋登记机关申请办理转移登记的必要条件，根据上述法律规定及合同的约定，被告理应在涉案商品房交付之日起90日内取得涉案商品房转移登记有关文书，但被告目前仍未取得，应支付违约金至被告取得转移登记有关文书并交付给原告时止。结合涉案商品房的消防通道至今未组织验收以及何时可以交付办理商品房转移登记的有关文书目前无法确定等实际，从涉案商品房交付之日起90日内（即从2013年5月1日起至7月29日止）为被告取得涉案商品房转移登记的有关文书办理期间，本院酌定从2013年7月30日起至2020年5月27日（本案开庭之日）止计算违约金为宜，即由被告向原告支付违约金21,989.36元（441,022.00元×0.2?×2493天）。对于2020年5月28日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金，原告可另行主张。关于被告提出逾期办证非公司人为因素所致，不应承担责任的抗辩。涉案商品房因消防通道未能组织验收，虽不是被告主观人为因素所致，但被告作为该项目的开发商应积极主动请求相关部门协调解决，继而及时履行交付商品房的附随义务，而不能以非公司人为因素所致对抗购房者，从而排除应承担的违约责任，故被告抗辩的理由不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下： 由被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈海支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金21,989.36元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1208.00元，减半收取604.00元，由原告陈海负担429.00元，被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司负担175.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。 审判员  周松 二〇二〇年七月二十二日 书记员  姚欣