贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6301号 原告：高勇，男，穿青人，1972年12月6日出生，住贵州省毕节市。 原告：李涵钰，女，汉族，1976年2月10日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：袁光福（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205199010156152。 二原告共同委托诉讼代理人：吴江林（一般代理），贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205201310732308。 被告：贵州七众置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告高勇、李涵钰与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人袁光福、吴江林，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高勇、李涵钰向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理所购商品房的权属登记证书，并交付给原告；2、判令被告支付自2016年5月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，以1,464,881元为基数，按日万分之一计付的违约金(暂定100,000元)；3、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年2月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告出资购买被告开发的“圆梦国际”(七众奥莱国际)负1层93号房一套，并于该合同第八章“转移登记”条款中作如下约定：(一)被告承诺于／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。(二)被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起／日内，被告交付办理转移登记的有关文书的，按已付房价款的／承担违约责任。2、约定日期起180日后以后，被告仍不能交付办理商品转移登记有关文书的、双方同意按下列第/处理：(1)原告有权退房......(2)原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。该合同签订之日，被告还收取了原告的产权登记等办证费用。其后，经原告多次催促，被告迟迟不履行转移登记的义务。原告认为：被告怠于履行合同义务，收取原告办证费用后迟迟不予原告办理房屋产权转移登记手续并将相关权属证书交付原告，应承担合同约定的违约责任，按日向原告计付违约金。同时应及时为原告办理案涉商品房的权属登记证书，并交付给原告。综上，原告根据相关法律之规定诉至人民法院，请求维护自身合法权益，望判如所请。 庭审中，原告申请变更第二项诉讼请求的计算标准为按中国人民银行贷款利率的1.3倍计算。事实及理由部分补充陈述：关于逾期办证有违约责任的确定，在合同中对于不退房的情形的处理，没有具体约定，应当依照合同法没有约定或约定不明的规则处理本案。 被告七众置业辩答称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。三、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 庭审中，被告补充答辩称：关于原告所述诉讼请求第二项计算日期自2016年5月1日起计算，被告认为该日期是被告方工作人员失误，根据双方签订的商品房买卖合同为2017年，在双方签订商品房买卖合同之日起，被告就向原告交付了该商住房，所以被告认为其应该适用约定不明的规则处理本案。应以2017年2月26日原告付款之日即实际交房之日往后90日为交付办理商品房登记有关文书的违约金起算时间。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证及结婚证、《商品房买卖合同》及补充协议、收据（首付款）、收款收据（维修基金、其他费用）、《个人购房担保借款合同》及个人贷款借款凭证、《商铺租赁合同》。 被告七众置业向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。 经组织质证，原、被告所举证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年2月26日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＹＭＧＪ-1362）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，该房号为负1－93；该商品房总价款为1464881元；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起／日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的／承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。同时，合同附件十二《补充协议》中第3.1约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。同日，原告向被告交付首付款734881元。2018年1月15日，原告通过上海浦东发展银行毕节分行贷款支付被告730000元。共计支付购房款1464881元。2017年2月26日，被告向原告交房，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司租赁进行管理经营。现涉案商品房所在楼幢尚未取得初始登记，不能办理转移登记。原告认为，被告怠于履行合同义务，收取原告办证费用后迟迟不予原告办理房屋产权转移登记手续并将相关权属证书交付原告，应承担合同约定的违约责任，按日向原告计付违约金。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告向原告交付房屋，还负有协助原告办理房屋权属证书的义务。 对原告主张办理权属登记证书并交付的诉请，现被告尚未取得初始登记，涉案房屋还不具备办理转移登记的条件，事实上不能办证，故原告诉请办理涉案房屋权属登记证书并交付，本院不予支持。原告可待实际具备办理转移登记条件后，再行主张。 对于原告诉请的违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中未约定办理商品房转移登记的时间及违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”规定，原、被告于2017年2月26日签订商品房买卖合同，应于2017年5月27日前具备办理转移登记的条件，以便协助原告办理涉案房屋的权属登记。但被告至今尚未取得涉案房屋所属楼幢的初始登记，不具备办理转移登记的条件。被告构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。故原告诉请被告支付违约金，本院予以支持，从约定日期之次日2017年5月28日起计算。对于违约金的截止时间，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收办证相关费用，即原告委托被告代为办证，则被告将办证相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算截止至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准问题。原、被告在合同中未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原告诉请该违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，本院予以支持。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。同时，原告分期支付款项，故原告诉请的违约金分别分段计算为：以734,881元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月28日起计算至2018年1月15日止；以1,464,881元为基数，自2018年1月15日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高勇、李涵钰逾期办证违约金，违约金分别以734,881元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月28日起计算至2018年1月15日止；以1,464,881元为基数，自2018年1月15日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告高勇、李涵钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,290元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王晓莉