江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异68号案外人：泰州市泽园石化机械有限公司，住所地兴化市。法定代表人：崔卫亚，总经理。委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春梅，江苏众成信（兴化）律师事务所律师。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市。法定代表人:孙建华，董事长。委托诉讼代理人：梁琪，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，北京大成（苏州）律师事务所律师。被执行人：江苏万利新材料科技有限公司，住所地兴化市。法定代表人：董宏，董事长。被执行人：董宏，男，1992年7月28日生，汉族，住兴化市。被执行人：董增武，男，1966年1月19日生，汉族，住兴化市。被执行人：姜勤凤，女，1964年10月26日生，汉族，住兴化市。在本院执行浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与江苏万利新材料科技有限公司（以下简称万利公司）、董宏、董增武、姜勤凤金融借款合同纠纷一案中，案外人泰州市泽园石化机械有限公司（以下简称泽园公司）对本院（2019）苏1281执恢408号执行裁定书，查封被执行人江苏万利新材料科技有限公司名下的位于戴南镇帅垛村园区大道南侧的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年7月9日举行了公开听证，案外人的委托诉讼代理人吴亚萍、顾春梅、申请执行人浙商公司的委托诉讼代理人梁琪参加了听证，被执行人万利公司、董宏、董增武、姜勤凤经通知无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审查查明，2016年12月26日，本院对中国工商银行股份有限公司兴化支行（以下简称工行兴化支行）诉被告江苏万利新材料科技有限公司（原江苏万利特钢有限公司，后更名。以下简称万利公司）、董宏、董增武、姜勤凤金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1281民初字7271号民事判决：一、被告江苏万利新材料科技有限公司于本判决生效后立即偿还原告中国工商银行股份有限公司兴化支行借款1300万元及利息。利息从2015年9月21日起按约定年利率5.885%计算至2016年2月14日止；从2016年2月15日起按年利率8.61%计算至实际给付之日止。二、被告江苏万利新材料科技有限公司于本判决生效后立即支付原告原告中国工商银行股份有限公司兴化支行律师费35万元。三、被告董宏、董增武、姜勤凤对被告江苏万利新材料科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后有权向债务人追偿。四、原告中国工商银行股份有限公司兴化支行对被告江苏万利新材料科技有限公司用于抵押的坐落于兴化市戴南镇帅垛村园区大道南侧的房地产（产权证号为兴房证戴字第321281435506017、321281435506017号，国有土地使用权证号为兴国用2011年第04805、04806号）在拍卖、变卖等处置时享有优先受偿权。案件受理费99800元，由被告负担。根据工行兴化支行的申请，本院于2017年3月15日立案强制执行，案号为（2017）苏1281执1381号。本案执行过程中，双方当事人于2017年8月14日达成和解协议，申请执行人向本院撤回执行申请。2018年6月12日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行与浙江省浙商资产管理有限公司签订《债权转让协议》，将本案案涉债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司。根据浙商公司的申请，本院于2019年4月24日恢复立案强制执行，案号为（2019）苏1281执恢408号。本案执行过程中，本院于2019年9月29日作出（2019）苏1281执恢408号执行裁定，查封被执行人江苏万利新材料科技有限公司名下位于戴南镇帅垛村园区大道南侧不动产。案外人泽园公司对上述执行行为提出异议称，被执行人万利公司系兴化市戴南镇人民政府招商引资企业。2011年以万利公司名义经招拍挂受让土地面积为85.9亩，因该企业的项目立项批文只核准80亩土地，多出的5.9亩土地由戴南镇政府单独办证挂名在万利公司名下，土地证号为兴国用2011年第04804号。2012年1月，案外人购买帅垛村出让土地时，因该地块与本案案涉的5.9亩土地相连，戴南镇政府动员案外人一并购买，购买价为828265.60元，并实际交付5.9亩土地给案外人，案外人共计向政府缴纳土地出让款220万元。此后，案外人一直向政府催促办理土地证变更手续未果。2014年11月3日，万利公司向戴南镇政府出具报告要求返还5.9亩土地出让款，并承诺协助办理土地变更手续，2014年11月7日，戴南镇政府将5.9亩土地转让款828265.6元返还给万利公司。因此，土地证号为兴国用2011年第04804号土地权属证书虽登记在万利公司名下，但实际所有权人应为案外人。案外人向本院提交了下列证据：1、2012年1月18日的现金缴款单三张，证明案外人向戴南镇政府缴纳了220万元的土地出让金，包含案涉的5.9亩土地出让金。2、2014年11月3日万利公司出具书面的报告，证明2011年万利公司挂牌出让土地面积为85.9亩，后项目批复为80亩，余下的5.9亩土地由戴南镇政府调整给本案的案外人，经办人为崔夕明（系本案案外人法定代表人的父亲，现已过世）。3、2014年11月5日万利公司出具的承诺函1份，承诺讼争的土地证由其公司配合办理变更手续。4、2014年11月7日结算业务申请书，证明万利公司收到戴南镇政府退回的土地款828265.6元。5、2020年3月25日戴南镇政府情况说明1份、2020年3月18日万利公司的情况说明1份，证明涉案土地实际已在2012年出让给案外人。6、土地租赁合同1份，证明案外人对涉案土地已占有使用收益。请求法院查明事实后裁定撤销对涉案土地的查封及执行。申请执行人浙商公司辩称,本案系金钱债权执行案件，法院对登记在被执行人万利公司名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议，应提供证据证明以下几点：一是提供案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面土地买卖合同。案外人未能提供在2012年向戴南镇人民政府购买土地的合同或者协议。二是案外人应提供在案涉不动产查封前已经实际占有该不动产。案外人未能提供足够的证据证明。三是应证明已经支付全部价款。案外人仅提供卖方出具的收据，缺少其他证据证明实际支付情况。四是应证明案外人非自身原因未办理过户手续。案外人主张因崔夕明过世以及万利公司不配合，导致其未办理过户登记，但未能提供相关证据证明万利公司不配合。案外人无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续，系属于自身原因。综上，案涉兴国用2011年第04804号不动产登记在被执行人万利公司名下，法院对案涉财产查封，符合法律规定。请求驳回案外人的执行异议。另查明，案涉不动产坐落于兴化市戴南镇帅垛村园区大道南侧，不动产权证号为兴国用2011年第04804号，权利人为江苏万利特钢有限公司（后变更为江苏万利新材料科技有限公司），土地使用权面积为3930.60平方米。2019年10月10日，本院依据（2019）苏1281执恢408号执行裁定书查封了案涉不动产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉土地使用权登记在万利公司名下，案外人泽园公司公司主张对涉案财产享有所有权，但未能提交涉案土地使用权买卖合同，以及未办理土地使用权变更登记非自身原因的相关证据。虽然案外人提交了证据证明其已向戴南镇政府交纳土地转让费220万元，但所交纳费用是否包括涉案土地转让费证据不足，本院不予认定。对案外人提交的与泰州德芳机动车检测有限公司土地租赁合同，因合同约定土地系案外人名下的16亩土地，是否包括本案涉案土地，因无其他证据证明，本院亦不予认定。综上，案外人万利公司主张涉案土地使用权为其所有，请求撤销对涉案土地的查封及执行的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人江苏万利新材料科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向兴化市人民法院提起诉讼。审 判 长  何卫民人民陪审员  朱茂昌人民陪审员  王干荣二〇二〇年七月二十二日书 记 员  吕海燕