重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3932号上诉人（原审被告）：阳丽梅，女，1976年3月12日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周眉眉，女，1980年6月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王和林，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟宣作，重庆博志律师事务所实习律师。原审第三人：陈慧，女，1988年5月10日出生，汉族，住贵州省水城县。上诉人阳丽梅因与被上诉人周眉眉、原审第三人陈慧房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初19676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人阳丽梅的委托诉讼代理人杨斌、被上诉人周眉眉的委托诉讼代理人王和林、孟宣作参加诉讼；原审第三人陈慧经本院简便通知，未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。阳丽梅上诉请求：撤销一审判决第四项，将违约金金额予以下调；二审诉讼费由周眉眉负担。事实和理由：根据合同法及相关司法解释，违约金约定过高的，当事人可以主张调减。周眉眉仅支付了房屋首付款，且其未提供证据证明其损失，约定的5万元违约金过高，请求二审法院调低。周眉眉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈慧未作陈述。周眉眉向一审法院起诉请求判令：1.解除周眉眉与阳丽梅、陈慧于2019年5月14日签订的《商铺买卖合同书》项下周眉眉与阳丽梅之间的房屋买卖合同关系；2.阳丽梅向周眉眉返还购房款635000元；3.阳丽梅向周眉眉支付资金占用损失（以635000元为基数，从2019年5月14日起至实际付清款日止，按年利率24%的标准计算）；4.阳丽梅向周眉眉付违约金260000元。一审法院认定事实：2018年8月17日，周眉眉与陈慧签订《雨花园商铺购买合同》，约定陈慧将涉讼商铺出售给周眉眉，该商铺建筑面积为26.5平方米；总成交价为1450000元；周眉眉在签订本合同当日支付定金90000元，在签订合同之日起7个工作日内支付首付款（含定金）725000元，在收到陈慧通知交易过户前三日支付尾款725000元。2019年5月14日，周眉眉作为丙方、阳丽梅作为甲方、陈慧作为乙方，三方签订《商铺买卖合同书》，约定甲方将涉讼商铺出售给丙方，该商铺产权面积为26.5平方米；状态为已出租，租期截止日为2020年3月28日，租金为每月3400元；总成交价为1300000元；本合同生效后，乙方将之前以个人名义与丙方签署的商铺买卖合同收到的丙方所交纳的725000元中的90000元退还给丙方，丙方共计向乙方缴纳635000元在当日转为丙方向甲方支付的首付款，合同履行过程中该款可抵作购商铺款；甲方承诺丙方将2019年6月30日完成该商铺的解押手续，3日之内办理过户手续给丙方，丙方应在办妥上述商铺过户手续的当日将尾款一并支付甲方；如因甲方商铺不能完成解押手续，导致商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给丙方，视为甲方重大违约，丙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还丙方已付款项及利息（自丙方支付房款之日起至实际退还之日止，按同期银行贷款利率）外，还应向丙方支付违约金50000元。同日，阳丽梅向周眉眉出具《收条》，载明收到购房款635000元。另查明，阳丽梅系涉讼商铺所有权人。2015年9月6日，该商铺被设定抵押，抵押权人为大连银行股份有限公司重庆分行；截止至2019年6月30日，该抵押未解除；截止至2019年7月3日，该商铺未过户；2019年7月23日，该商铺被法院司法查封，申请人系前述抵押权人。庭审中，周眉眉陈述阳丽梅的违约行为致使其丧失购买涉讼商铺的期待利益，而合同约定的违约金过低，请求法院按合同标的额的20%调高违约金。阳丽梅陈述周眉眉未举示证据证明其实际损失，应当按照同期贷款利率或者合同约定的租金标准调减违约金，同时扣除资金占用损失。各方当事人一致陈述本案房屋买卖合同关系的主体系周眉眉、阳丽梅。一审法院认为，周眉眉与阳丽梅、陈慧签订的《商铺买卖合同书》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，阳丽梅应于2019年6月30日解押，于2019年7月3日前将涉讼商铺过户给周眉眉；现阳丽梅未依约履行，周眉眉有权解除房屋买卖合同关系。周眉眉未在起诉前向阳丽梅发出过解除合同的通知，并于2019年8月26日诉至一审法院，一审法院于2019年10月23日向阳丽梅送达起诉状副本，视为阳丽梅于当日收到解除通知，故双方房屋买卖合同关系于该日解除。合同解除后，阳丽梅应向周眉眉退还已收取的购房款，故关于周眉眉主**丽梅退还购房款635000元的请求，一审法院予以支持。根据合同约定，阳丽梅应当赔偿周眉眉资金占用损失，周眉眉主张按年利率24%的标准计算资金占用损失没有事实和法律依据，故一审法院认定阳丽梅以635000元为基数，从2019年5月14日起至实际付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失，关于周眉眉主**丽梅赔偿资金占用损失超过前述金额部分的请求，一审法院不予支持。根据合同约定，阳丽梅违约应向周眉眉支付违约金50000元；周眉眉主张调高违约金，阳丽梅主张调低违约金，双方均未举示证据予以证明，故对于双方意见，一审法院均不予采纳；如前所述，阳丽梅应向周眉眉支付违约金50000元，关于周眉眉主**丽梅支付违约金超过前述金额部分的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告周眉眉与被告阳丽梅、第三人陈慧于2019年5月14日签订的《商铺买卖合同书》项下原告周眉眉与被告阳丽梅之间的房屋买卖合同关系于2019年10月23日解除；二、被告阳丽梅于本判决生效之日起十日内向原告周眉眉退还购房款635000元；三、被告阳丽梅于本判决生效之日起十日内向原告周眉眉赔偿资金占用损失（以635000元为基数，从2019年5月14日起至实际付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告阳丽梅于本判决生效之日起十日内向原告周眉眉支付违约金50000元；五、驳回原告周眉眉的其他诉讼请求。本案案件受理费16500元，减半收取计8250元，由原告周眉眉负担2300元，由被告阳丽梅负担5950元。二审中，当事人均未举示新证据。阳丽梅二审称，认可自身存在违约行为，但其已经支付资金占用损失，足以弥补相关损失；其上诉请求调整为不支付周眉眉违约金，若确需支付，则请求调低违约金，即按同期贷款利率上浮30%确定违约金整体标准。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，周眉眉与阳丽梅通过《商铺买卖合同书》建立的房屋买卖合同关系，合法有效。依据二审双方诉辩意见，本案争议焦点为阳丽梅应支付周眉眉的违约金金额。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则或诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，案涉合同约定阳丽梅商铺未完成解押导致无法按约过户的，属于重大违约行为，周眉眉有权解除合同，阳丽梅除需退还已付款及利息外，还应向周眉眉支付违约金5万元。故双方合同约定的违约金和相关损失赔偿是同时并列约定，该违约金5万元属惩罚性违约金。合同实际履行中，阳丽梅未能提前解押商铺导致无法按时过户，已经构成了合同约定的重大违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。我国法律虽规定的违约金属补偿性违约金，以弥补非违约方损失为主，惩罚为辅。但本案双方约定的违约金5万元属惩罚性违约金。阳丽梅称已付房款的资金占用损失已足以弥补周眉眉的损失，无证据证明，本院不予支持。故阳丽梅主张调低违约金，并未举证证明，应当承担举证不能的相应后果。因此，本院认为，阳丽梅违约向周眉眉支付违约金5万元并不过高，也为体现合同约定的违约惩罚性，不予调整。综上所述，阳丽梅的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由阳丽梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇二〇年七月十日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波