黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0811民初38号原告：叶晓彤，女，1970年11月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告：佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司，住所地佳木斯市郊区长安路1778号。法定代表人：刘岩，总经理。被告：佳木斯市利民房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区长安路1778号。法定代表人：何湘民，总经理。二被告共同委托代理人：魏韶华，黑龙江普瑞特律师事务所律师。原告叶晓彤与被告佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司（以下简称：新时代公司）、佳木斯市利民房地产开发有限公司（以下简称：利民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序,于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告叶晓彤、二被告共同委托代理人魏韶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶晓彤向本院提出诉讼请求：1.被告给付多计算面积29.52平方米购房款132840元的双倍赔偿部分115200元；2.被告赔偿购买被告房款2010年10月21日至2019年8月22止，多收取原告132840元8年零8个月所产生的商业房房贷利息78322.46元；3.因被告过错造成的29.52平方的供热费用损失10153.08元；4.因被告过错造成的29.52平方的物业费用损失1594.08元；上述费用合计205269.62元；5.诉讼所产生的一切费用，由被告承担。庭审中变更第2项诉讼请求为被告给付未在规定时间内办理产权证照的违约金78，322.46元。事实和理由：2010年10月21日，原告在新时代公司购买万象综合楼118号门市，面积159平方米，每平方米4500元。原告一次向被告缴纳了715500元，因为是政府棚户区改造的房屋，手续不全始终没有办理房照手续。直到2017年7月10日收据变成了发票，发票金额为715500元。被告说手续全了再通知办房照。直到2019年8月20日原告找到新时代公司，才知道房屋多算了29.52平方米，多收取132840元。接近9年时间，被告没有通知过原告房屋面积算错。新时代公司辩称,房屋买卖合同是新时代公司与原告签订的，所以新时代是合同当事人，利民公司是受新时代委托，代开发票。原告的诉请计算错误，关于面积差的金额是错误的。诉请的物业费和供热费应当向供热机构和物业管理机构主张。原告主张逾期未取得房屋证书的违约金因不符合双方在商品房买卖合同中第十五条的规定，应当不予支持。利民公司辩称,利民公司受新时代的委托代开发票办理手续，不是合同当事人。应当驳回对利民的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.个人住房借款合同。因该借款合同是叶晓彤其他住房的借款合同，与本案无关联，本院对此证据不予采信；2.供热合同及缴费明细。此组证据能够证实叶晓彤自2011年至2018年每年按165.08平方米缴纳供热费5612.72元，自2019年起按照131.9平方米缴纳供热费4484.6元的事实，对此组证据，本院予以采信；3.物业合同。对该合同的真实性本院予以采信，但因叶晓彤未能提供其缴费票据相佐证，无法证实其多缴纳物业费的金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，叶晓彤在新时代公司购买佳木斯市郊区万象综合楼118号门市，面积159平方米，每平方米4500元。双方签订房屋买卖合同，叶晓彤一次性交纳购房款715500元，新时代公司委托利民公司为叶晓彤出具票据，2017年7月10日出具发票。2019年，叶晓彤找到新时代公司要求办理房照，新时代公司告知叶晓彤房屋面积多算了29.52平方米，多收取132840元，并将该款退还叶晓彤。2019年8月22日，叶晓彤与新时代公司重新签订案涉房屋的买卖合同，面积为129.48平方米，每平方米4500元，总价款582660元，利民公司为叶晓彤重新出具发票。叶晓彤于2019年9月11日办理了该房屋的产权证照。叶晓彤自2011年至2018年每年按165.08平方米（159平方米及增高面积）缴纳供热费5612.72元，2019年变更面积为131.9平方米（129.48平方米及增高面积），缴纳供热费4484.6元。本院认为，叶晓彤与新时代公司签订的案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行自身义务。叶晓彤与新时代公司形成房屋买卖合同关系，虽发票是利民公司出具的，但根据合同的相对性原则，应由新时代公司承担合同的违约责任。1.关于叶晓彤要求给付多计算面积29.52平方米房款132840元的双倍赔偿部分115200元的诉讼请求。根据双方买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该房屋的面积误差比为18.57%（29.52平方米÷159平方米），3%以内部分为4.77平方米（159平方米×3%），价格为21465元（4.77平方米×4500元），应由新时代公司予以返还，超出3%的部分，面积为24.75平方米，价格为111375元（24.75平方米×4500元），应由新时代公司双倍返还即222750元，合计244215元，新时代公司已给付叶晓彤超出部分面积价款132840元，还应给付111375元（244215元-132840元）；2.关于叶晓彤请求给付未在规定时间内办理产权证照的违约金78322.46元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自合同签订之日起90日因出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。新时代公司辩称双方买卖合同有特别约定，买受人应按照约定退房，现叶晓彤没有主张退房视为放弃赔偿权利的观点，本院认为，该约定系格式条款，加重了买受人的负担，在叶晓彤不主张退房时，双方未约定违约责任，新时代公司应按照法律规定承担违约金。新时代公司应自合同签订之日起90日即2011年1月21日起至2019年8月22日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付叶晓彤违约金，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》规定的最低标准，按照2010年12月26日5年期以上贷款利率6.4%加收30%计算，违约金（582660元×6.4%×1.3×8.5年）超出叶晓彤主张的78322.46元，故本院对叶晓彤主张的新时代公司未在规定时间内办理产权证照的违约金78322.46元的诉讼请求予以支持，超出部分视为叶晓彤自愿放弃；3.关于叶晓彤主张的因新时代公司过错造成的29.52平方的供热费用损失10153.08元的诉讼请求。由于新时代公司的过错，造成叶晓彤2011年至2018年每年多支出供热费1128.12元，8年合计9024.96元，应由新时代公司赔偿叶晓彤损失。新时代公司赔偿后，可以另行向供热单位主张权利；4.关于叶晓彤请求因新时代公司过错造成的29.52平方的物业费用损失1594.08元的诉讼请求，因其未提供有效的证据证实其多交纳物业费的数额，本院对其请求不予支持。另因利民公司并非本案案涉合同的相对方，不应承担本案责任。综上所述，新时代公司应给付叶晓彤房屋面积绝对值超出3%部分的房价款111375元、未在规定时间内办理产权证照的违约金78322.46元及2011年至2018年多支出供热费9024.96元，合计198722.42元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司于判决生效后立即给付叶晓彤各项损失费用合计198722.42元；二、驳回叶晓彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2137元，由佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  董磊二〇二〇年七月二十八日书记员  孙晶