广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终833号 上诉人（原审第三人）：黎意芳，男，1951年11月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：林秀树，女，1981年11月12日出生，汉族，住贺州市八步区星光路31号，现住贺州市平安西路绿洲家园Ｂ区。 委托诉讼代理人：马德艳，广西锦贺诚律师事务所律师。 原审被告：吴桂碧，女，1935年2月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人黎意芳因与被上诉人林秀树、原审被告吴桂碧房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黎意芳上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致作出错误判决。1、一审判决认定原房屋承租人为尹家政，属认定事实错误。上诉人接受一审被告吴桂碧的委托，将贺州市星光路31号房屋（下称：涉案房屋）出让给被上诉人后，尹家政与韦艳串通，伪造涉案房屋的《房屋租赁合同》，把该合同日期倒签为2013年4月23日。该合同经贺州市八步区人民法院(2016)桂1102民初2286号和(2017)桂1102民初3585号民事判决确认为无效合同。因此，一审判决认定原房屋承租人为尹家政，是认定事实错误。2、一审判决认定上诉人因迟延交房存在违约的事实，应承担违约金67500元，属认定事实错误。尹政与韦艳串通伪造的《房屋租赁合同》，经司法鉴定该《房屋租赁合同》并非2013年4月形成，而是2015年期左右书写而成，(2017)桂1102民初3585号民事判决书已确认该《房屋租赁合同》为无效合同。以上可见，尹家政不是涉案房屋合法承租人。迟延交房也并非上诉人违约造成，而是尹家政与韦艳串通伪造《房屋租赁合同》，并且引发诉讼以致迟延交房，迟延交房的民事责任，应由尹家政与韦艳承担。另外，由于被上诉人在(2017)桂1102民初3585号案中，放弃了理应得到的损失赔偿反诉请求。因此，被上诉人应自己承担迟延交房的民事责任，不应转嫁给上诉人。二、上诉人是代理行为，依法不承担民事责任。1、上诉人以一审被告名义代理转让涉案房屋，实施的是代理行为，依据《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，上诉人依法不承担本案的民事责任。因此，一审判决上诉人承担民事责任是错误的。2、一审被告吴桂碧在诉讼过程中言行不一致，前后矛盾，出尔反尔，滥用处分权，违反了禁止反言规则，即使造成损失应由一审被告吴桂碧承担。上诉人从2012年起接受一审被告的委托，历时八年多，打了N场官司，上诉人为一审被告争取到60万元的利益。由于一审被告得到利益后，出尔反尔，不讲诚信，撕毁了代理约定，并于2018年6月5日与韦艳、尹家政串通，撤回(2016)桂1102民初2286号起诉，韦艳、尹家政撤回上诉，韦艳、尹家政本应支付占用涉案房屋11多万赔偿款，由于一审被告与韦艳、尹家政互相撤诉，以致该案没有了结果。同时，造成了上诉人垫付诉讼费用15896元的损失。如果本案要承担民事赔偿责任，应当由一审被告吴桂碧承担。 被上诉人林秀树答辩称，一、一审判决对事实的认定符合事实，并且认定正确。只是关于责任承担这一块上，被上诉人有异议，因基于买卖合同纠纷买卖合同的约定交房的义务在甲方，其过错应当是上诉人一方而非被上诉人，因此被上诉人不应当承担责任，违约责任应当全部由上诉人承担。二、案外人尹家政赔偿的22645元是否应当向上诉人主张的问题。我们认为本来应当由上诉人向尹家政主张相应的权利解决纠纷。但上诉人却怂恿被上诉人直接与尹家政通过提起诉讼的方式来解决。正是因为被上诉人向尹家政履行了判决的赔偿义务，才能够让房屋的交付提前，否则按照上诉人的要求继续起诉，只会更加延长交付的时间，增加上诉人的违约责任和被上诉人的经济损失。因此被上诉人对尹家政的及时赔偿是为上诉人减轻负担的行为，因此该损失应当由上诉人承担。 原审第三人吴桂碧陈述称，我就是只要拿回属于我的那部分钱，房屋买卖事宜我不知情，也与我无关。 林秀树一审诉讼请求：1.被告吴桂碧向原告支付违约金135000元（从2016年12月31日至2019年4月3日共27个月，按每月5000元计算）；2.被告吴桂碧赔偿原告经济损失22645元（按2019年3585号民事判决书判决给付数额计算）；3.第三人黎意芳对上诉两项债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审认定事实：1.原告提交的《整栋房屋买卖合同》能够证实原告与第三人签订房屋买卖合同，约定购房款、交房时间及违约责任的事实，对此该院予以认定。2.原告及第三人提交的法院裁判文书，能够证实涉案房屋于2016年8月29日变更登记为原告林秀树，房屋原承租人尹家政于2016年9月至2017年9月占用涉案房屋，原告于2017年9月20日将涉案房屋断水断电，2017年10月8日张贴通知要求原承租人搬离，原承租人尹家政随即于2017年10月离开涉案房屋。经法院判决生效后，尹家政实际于2019年4月2日搬离房屋，交付钥匙给原告，原告支付尹家政损失22645元的事实，对此该院予以认定。3.原告及第三人提交的《公证书》，结合原告提交的《委托代理合同》，能够证实涉案房屋原房主吴桂碧委托第三人黎意芳代为处理房屋买卖等事宜，第三人处置房产过程中结余费用作为代理费用归第三人所有，且约定因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担的事实。 该院认为，第一，关于本案是否构成重复起诉的问题。本案中，原告林秀树是基于与被告吴桂碧及第三人黎意芳之间的房屋买卖合同关系主张权利，与原告林秀树诉案外人尹家政之间的租赁关系，以及被告吴桂碧诉案外人韦艳、尹家政之间的合同关系，均不属于同一法律关系，原告就房屋买卖合同关系提起的诉讼，并不构成重复起诉。第三人关于本案属于重复起诉的抗辩，该院不予采信。 关于涉案房屋买卖是否存在违约情形，应否支付违约金的问题。被告与第三人签订委托代理合同，约定由第三人负责出售房屋，且处置房产过程中结余费用作为代理费用归第三人所有，因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担。因此，关于房屋相关的权利义务已由被告吴桂碧转至第三人黎意芳承担和享有。本案中，被告吴桂碧无需承担违约责任。 原告与第三人签订了《整栋房屋买卖合同》，约定房屋价款及交付时间、违约责任。其中，关于交付时间，合同约定为2016年12月30日前。如超出该时间，则按每月4000元赔偿。另约定，如交房时间超过2017年3月30日，则按每月5000元赔偿。《整栋房屋买卖合同》为双方自愿签订，合法有效，双方均应当依照约定履行各自义务。房屋的出卖方应当尽到如实告知买受人房屋现状、权属情况、房屋是否出租等义务。同理，原告林秀树作为购房者，在进行房屋买卖的交易中，亦应当尽到全面审查房屋现状、权属情况、房屋是否存在租赁关系等注意义务。由于涉案房屋在出卖前已经出租给案外人尹家政，第三人应当协助原告处理好涉案房屋租赁关系等事宜后，再将房屋交付给原告。因第三人未尽到协助义务，导致原告购房后因租赁合同纠纷造成损失，第三人存在违约情形，应当承担相应的违约责任。而原告由于在购房前自身未尽到注意义务，其亦存在过错，应承担部分责任。原告要求第三人承担责任的主张，该院予以支持；被告关于本案与其无关，其不承担违约责任的抗辩，该院予以采信；第三人关于其无需承担违约责任的抗辩，该院不予采信。综合本案实际情况，该院酌定原告林秀树与第三人黎意芳各自承担50%的责任。原告直至2019年4月才实际拿到房屋钥匙并占有房屋，因此，原告因房屋租赁导致的损失期间应为合同约定的交付时间2016年12月31日起至2019年4月2日共计27个月，违约金为5000元×27个月=135000元。第三人黎意芳应支付的违约金数额为135000元×50%=67500元。 第三，关于原告要求第三人支付原告已赔偿给案外人尹家政22645元损失的主张，该损失的产生起因为原告与案外人之间的租赁合同法律关系，不同于本案涉及的房屋买卖合同关系，不属于追偿权范畴，亦不构成债务的转移，且第三人已经在原告前述主张中承担了相应的违约责任，因此，对于原告该项主张，该院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，部分有理，本院予以支持，部分没有依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、第三人黎意芳应支付原告林秀树违约金67500元。二、驳回原告林秀树的其他诉讼请求。 上诉人对一审认定因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担的事实有异议。被上诉人和原审被告对一审查明的事实没有异议。被上诉人向本院提交一审法院（2015）贺八法执字第136号之一执行裁定书一份，拟证明被上诉人购买房子以后，该房屋一直处于纠纷当中，并且被法院查封。上诉人认为该证据与本案无关。原审被告对该证据不发表意见。本院认为，该证据与本案处理无关，本院不予确认。对上诉人的异议，本院认为一审时的证据《委托代理合同》能够认定上述事实，对上诉人的异议，本院不予采信。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与原审被告签订委托代理合同，约定由上诉人负责出售房屋，且处置房产过程中结余费用作为代理费用归上诉人所有，因房屋过户及后续问题产生的法律责任由第三人承担。因此，关于房屋相关的权利义务已由原审被告吴桂碧转至上诉人黎意芳承担和享有。故一审法院认定原审被告吴桂碧无需承担违约责任并无不当。上诉人主张其是代理行为，后果应当由吴桂碧承担的理由不能成立，本院不予支持。根据被上诉人与上诉人签订的《整栋房屋买卖合同》，约定房屋价款及交付时间、违约责任。其中，关于交付时间，合同约定为2016年12月30日前。如超出该时间，则按每月4000元赔偿。另约定，如交房时间超过2017年3月30日，则按每月5000元赔偿。一审认定被上诉人因房屋租赁导致的损失共计135000元亦无不当，本院予以确认。关于本案责任如何承担的问题，涉案房屋未能交付的根本原因在于案外人韦艳与尹家政串通，伪造涉案房屋的《房屋租赁合同》并倒签日期，并据此合同占据房屋，而导致交付不能。交付不能的原因是因为案外人的侵权行为导致，对于因此导致的损失，双方应当积极向侵害双方合法权利的案外人进行主张。但是在一审法院之前审理的(2017)桂1102民初3585号案中，对于向案外人主张权利的事宜，在一审法院判决之后，被上诉人林秀树未提出上诉，未穷尽救济途径，放弃了相应的权利。且林秀树作为购房者，在进行房屋买卖的交易中，亦应当尽到全面审查房屋现状、权属情况、房屋是否存在租赁关系等注意义务，其亦未尽到这方面的义务，应承担本案损失的主要责任。上诉人作为出卖方亦未应当尽到如实告知买受人房屋现状、权属情况、房屋是否出租等义务，应承担本案损失的次要责任。综合全案情况，本院确定由上诉人承担30%的责任，被上诉人承担70%的责任，即上诉人黎意芳应赔偿被上诉人林秀树违约金135000元×30%=40500元。上诉人主张不应承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人黎意芳的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初125号民事判决第二项； 二、变更贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初125号民事判决第一项为“第三人黎意芳应支付原告林秀树违约金40500元”。 一审案件减半收取的受理费1714元（被上诉人林秀树已预交），二审案件受理费1488元（上诉人黎意芳已预交），共计3202元，由被上诉人林秀树负担2241元，上诉人黎意芳负担961元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 李海燕