甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初728号原告：刘毅，女，1976年4月21日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妙玲，甘肃金城律师事务所实习律师。被告：甘肃同元房地产开发有限公司，住所地：兰州市七里河区马滩产业园兰州老街兰州府205室。法定代表人：项剑平，该公司经理。委托诉讼代理人：聂晖，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆婧，甘肃正鼎律师事务所律师原告刘毅与被告甘肃同元房地产开发有限公司（以下简称：同元公司）商品房预售合同纠纷（立案案由：房屋买卖合同纠纷）一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘毅的委托诉讼代理人靳雯、吴妙玲，被告同元公司的委托诉讼代理人聂晖、陆婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘毅向本院提出诉讼请求:1.确认被告单方解除《商品房买卖合同》的行为无效；2.要求被告继续履行《商品房买卖合同》中的义务；3.由被告承担本案全部诉讼费用（包含但不限于案件受理费、律师费、交通费等必要花费）。事实和理由：原告于2017年6月9日与被告自愿签订《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：兰房商预字（2017）第016号），购买被告开发建设的兰州老街一期地幢号：第M53009029【幢】1【层】102号商铺，该商品房用途为营业，框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上2层，建筑面积：45.19平方米，其中套内建筑面积42.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米；该商铺单价每平方米57611.76元，总金额2603475元，并约定于2018年6月30日前该房屋验收合格后交付原告。2017年7月26日原告与被告就该房屋又签订了《房屋租赁合同》，原告同意将该房屋出租给被告，期限3年，约定自2018年8月1日起每月租金为9941.8元，年租金119301.6元，三年租金总额为357904.8元。租金每年分两次支付，半年支付一次。合同签订后，原告贷款支付了全部购房款项，履行了作为买受人的全部义务。但被告在临近该房屋交付期限时，却以市政配套管网未到位为由至今未交付商铺。被告在销售之初保证按时交房且承诺物业费每平米仅为3-8元。可到了双方约定的交房时间，被告不但不履行交付房屋的义务，还要求原告必须签署该房每月每平方米83元“天价物业费”的《前期物业服务合同》。原告为了维护自身合法权益拒绝签署，被告以原告拒签《前期物业服务合同》行为违反合同所约定的条款为由，以《律师函》的形式单方解除与原告所签订的《商品房买卖合同》，并要求原告承担违约赔偿责任，严重侵犯了原告的合法权益。原告拒绝签订物业合同的行为并未达到合同中约定的可单方解除合同的条件，被告单方提出的解除《商品房买卖合同》的行为无效，该合同继续有效，被告作为合同的出卖人应当继续履行合同约定的相关义务。原告遂诉至本院，请求判如所请。被告同元公司辩称，原告所诉与事实不符。首先原告刘毅拒签《兰州老街前期物业服务合同》和《兰州老街临时管理规约》（以下简称：物业双书），双方签订的《商品房买卖合同》约定的解除条件成就，被告有权解除该合同，被告开发建设的兰州老街项目作为省市重点文旅项目，运营后将是兰州市重要的文化旅游名片，其建成后的运营工作极其繁重，物业管理服务也将采用景区服务标准。据此，被告在与购房人的《商品房买卖合同》中约定如买受人拒签物业双书，被告有权解除合同，以保证项目业主对于项目运营及物业管理的配合。原告购房时对此也是明知并认可的。原告拒不签订物业双书，被告书面函告其解除合同的行为于法有据，应属有效。其次为了保证整个项目正常投入运营，被告物业收费自有与商业运营投入和收益相关的计算标准。《兰州市物业服务收费管理实施办法》第十条规定：物业服务收费根据物业服务内容和服务类型的不同，分别实行政府指导价和市场调节价…普通住宅以外（高级住宅、别墅、度假村、办公及各类商业用房等）以及普通住宅实行酬金制的物业服务收费实行市场调节价。兰州老街项目采用的是景区级别物业服务标准，物业成本高导致物业定价也高。加之涉案房屋位于兰州，未来将享受整个项目的最优资源，更需要长期、大量的物业甚至是运营成本投入，后期物业成本的负担除了开发公司主要靠业主自行承担。根据本公司对“兰州老街”项目一期物业费测算成本为50059329元，项目整体建筑面积7万平方米，可收费面积50120平方米，物业费定价为每月每平米83元。被告的定价属于合理范围。但原告认为系“天价物业费”拒不配合。原告要求确认解除行为无效的诉请缺乏事实及法律依据，恳请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告同元公司作为房地产企业，开发建设位于兰州市七里河区北侧的兰州市旅游文化集散地（兰州老街）项目一期，并于2017年5月5日取得兰州市住房保障和房产管理局颁发的编号：兰房商预字〔2017〕第16-1号“兰州地区商品房预售许可证”。2017年6月9日原告刘毅与同元公司经协商签订合同编号：2017预23217《商品房买卖合同》,该合同主要内容：刘毅购买同元公司开发建设的兰州市旅游文化集散地（兰州老街）项目一期第Ｍ53009029【幢】1【层】102号商铺，该商品房用途为营业，建筑面积：45.19平方米，其中套内建筑面积42.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米；单价每平方米57611.76元，总金额2603475元。约定刘毅银行按揭支付房款，2017年5月19日前支付首付款1303475元，余款130万须在2017年5月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。同元公司于2018年6月30日前该房屋验收合格后交付刘毅。该合同附件四第一条第二款、第三款、第四款规定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《兰州老街前期物业服务协议》；买受人应当在签订本买卖合同的同时签订《兰州老街临时管理规约》。买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由同元公司提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》；买受人从收楼之日起，按每套建筑面积计算物业管理服务费，物业管理服务费按《兰州老街前期物业服务协议》约定执行。如遇政府相关部门调整收费标准，物业管理公司根据实际情况进行调整。如买受人拒签《兰州老街前期物业服务协议》和《兰州老街临时管理规约》，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按本合同第十一条承担违约责任。该合同签订前，刘毅于2017年5月19日支付了首付款1303475元，同元公司给刘毅出具了首付款1303475元收款收据；余款130万刘毅通过向上海浦东发展银行兰州分行办理银行贷款，支付给了同元公司。但同元公司以政府市政管网未配套到位为由未按双方约定时间交付该房屋，拖延至今。2019年12月9日案外人兰州老街物业管理有限公司作为同元公司选聘的前期物业服务企业，出具兰州老街物业办字﹝2019﹞5号“关于签订《兰州老街前期物业服务协议》的通知”，通知Ｄ区29幢102号业主即刘毅，于2019年12月21日前到物业公司签署《兰州老街前期物业服务协议》，物业服务费定价为83元／平方米／月，于2019年12月10日通过邮政快递邮寄给刘毅，但被刘毅退回。2019年12月22日同元公司委托甘肃正鼎律师事务所给刘毅发出“律师函”，通知刘毅因其违约，同元公司将于2019年12月24日正式解除双方签订的《商品房买卖合同》，同元公司有权另行销售或处理第Ｍ53009029【幢】1【层】102号商铺，并于2019年12月24日邮政快递邮寄给刘毅。因双方协商未果，原告刘毅遂诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、房屋租赁合同和银行转账凭证及收据三组书证，被告提交的商品房预售许可证、商品房买卖合同、兰州老街前期物业服务协议、律师函、快递单及寄送信息、兰州老街一期物业费测算表五组书证，经当庭举证、质证，对上述证据的真实性、合法性以及与事件的关联性均符合法律规定，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案争议焦点为被告同元公司是否有权因原告刘毅拒绝与其选聘的前期物业服务企业即案外人兰州老街物业管理有限公司签订物业管理服务协议而解除与原告之间的《商品房买卖合同》。刘毅与同元公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同成立并生效。该合同附件四第一条第二款、第三款、第四款约定：买受人在签订本买卖合同时，买受人应当与物业管理公司签订《前期物业服务合同》。如买受人拒签《兰州老街前期物业服务协议》和《兰州老街临时管理规约》，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按本合同第十一条承担违约责任。本院认为，该条款是双方当事人对已经成立并生效的合同所附解除条件真实意思表示，解除合同的条件成就时，解除权人有权行使解除权。合同履行中，刘毅在收到同元公司签订物业双书的通知后，明确表示拒绝签订。此时同元公司按照合同约定行使解除权符合法律规定。至于刘毅以“天价物业费”提出的诉请依据，经审查，案涉兰州老街系文化旅游项目，物业费的构成包含基本的物业服务和文化旅游产品所特有的策划、宣传、广告等市场运营成本，该主张并不是拒签物业双书的充分、必要理由。因此，同元公司有权行使解除权，解除通知到达原告后《商品房买卖合同》当然解除。综上所述，被告的抗辩主张，有事实根据和法律依据，本院予以认可。原告要求确认被告单方解除《商品房买卖合同》的行为无效和要求被告继续履行《商品房买卖合同》中的确定义务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告刘毅的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  窦继平二〇二〇年七月十五日书记员  赵雅薇