甘肃省酒泉市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘09民终660号   上诉人（原审被告）：殷开强。   委托诉讼代理人：李慧琴，甘肃竭诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司。   负责人：郭建民，该公司经理。   委托诉讼代理人：于婷，甘肃神舟律师事务所律师。   上诉人殷开强因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   殷开强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果错误。1.上诉人原系被上诉人公司职工，1998年4月28日上诉人与单位签订了《租赁协议》，后上诉人按合同约定向被上诉人交纳了租赁保证金333元。此后上诉人再未与被上诉人签订过租赁合同，上诉人夫妻、女儿及上诉人母亲一直在该房屋居住生活至今。双方之间始终履行的是l998年签订的协议，2015年、20l6年上诉人从未和被上诉人签订过《房屋租赁合同》。上诉人的母亲刘兰英不识字更不会写字，一审认定上诉人的母亲刘兰英的签字行为构成表见代理无任何依据，且该合同中约定房屋仅限于本人或配偶居住，若由上诉人的母亲刘兰英签该份合同，不符合生活常理。2.被上诉人的通知行为并不必然具有解除合同的法律效力，且判决解除租赁关系而又不为上诉人一家安置基本生活住房，上诉人难以接受。若判决由上诉人退房却不安置，将导致上诉人一家老小生活无着。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。《甘肃省棚户区改造计划及棚户区改造补偿标准》规定，棚户区改造应完善安置补偿政策。一审判决以安置不属于同一法律关系不予处理显属不当。3.一审判决第三项超出被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人一审请求的是占有使用费，而一审判决的是租金。占有使用费并非租金，故一审判决超出了诉讼请求。综上，请求二审法院查清事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。   中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司辩称，本案中的房屋系被上诉人出资修建，所有权归被上诉人。被上诉人仅是将房屋出租给上诉人居住使用，依据法律规定和协议约定，上诉人不享有所有权，仅有居住权利。2016年6月30日双方继续签订租赁合同，2017年6月30日租赁合同到期，上诉人仍占有使用房屋，双方之间形成不定期租赁关系。依据《合同法》第232条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限前通知承租人。现双方的不定期租赁关系经一审认定解除，上诉人无权占有被上诉人的房屋，被上诉人有权要求上诉人搬离。上诉人所提《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，该条例现已失效。现房屋属于危房，被上诉人要拆除房屋，不存在被上诉人要对上诉人安置这一问题。上诉人早已不是公司员工，且有其他住宅可供居住。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的不定期房屋租赁关系；2.判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年6月30日期间房屋占有使用费764元；3.判令被告腾退房屋并向原告交付房屋；4.由被告承担本案涉诉费用。   一审法院认定事实：1998年开始，被告承租原告位于酒泉市肃州区南苑东路15号院内的房屋一套。1998年4月28日，原告出具《住房租金、租赁保证金核算审批表》，记载：承租人姓名殷开祥（原件记载），工作单位酒泉石油公司，职务2人，家庭人口3人，房屋地址祁连路1号，房屋结构类型，砖混平房，建筑面积44.2平方米，使用面积37平方米，住房租金核算30.64元，租赁保证金核算情况333元，核定月租金30.64元。当日，原告向被告发放《甘肃省公有住房租赁证》。1998年7月28日，被告殷开强向原告缴纳333元住房租赁保证金，原告将案涉房屋交付被告使用，被告按照约定交纳房屋租金至2017年6月23日。2015年6月30日，原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司为出租方（甲方），与被告殷开强为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的住房位于南苑东路15号院内，门牌号平房东2-3，建筑面积57.4平方米，使用面积37平方米；房屋状况，甲方出租给乙方的住房系砖混结构，带厨房通上下水；该房屋之前已经由乙方承租使用，本期租赁期限自2015年7月1日开始，2016年6月30日结束，期满后双方协商一致，可以续签合同，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用，且房屋仅限于本人或配偶居住，居住期间，乙方不得影响相邻住户正常生活，服从甲方统一管理，租赁期满，双方未能协商签订新的租赁合同，乙方必须将房屋在30日内交付甲方，房屋租金以每月0.86元每平方米计算，年租金合计381.84元，租金应自本合同签订的同时由乙方按年一次性以现金方式在10日内向甲方交清；租赁期内所产生的水费、电费、气费、闭路费、物业管理费及相关费用，均由乙方按各单位规定期限及标准自行缴纳，发生下列情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方逾期交付租金时间超过20天的，甲方决定将房屋拆除的，因政府规划等原因需要将房屋拆除的；合同被甲方按照本合同约定条款及法律规定解除或终止的，由甲方收回房屋，甲方对乙方不作任何形式的补偿，乙方也不得向甲方提任何条件。2016年6月30日原、被告再次签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限自2016年7月1日开始，2017年6月30日结束。其余内容与2015年6月30日的合同内容一致。现案涉房屋根据国家三供一业分离移交有关政策和肃州关于三供一业分离移交的要求，要将肃州区南苑东路15号家属院内篮球场东侧平房拆除，拆除工作于2019年5月28日正式开始，原告通知被告腾退房屋，被告因要求原告重新安排安置房遭到拒绝，截止起诉之日仍拒绝腾退房屋。被告殷开强与其妻子杨会琴曾系原告公司员工，案涉房屋现系被告及其妻女、被告母亲刘兰英共同居住。   一审法院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.双方之间租赁关系的认定；2.租赁关系解除之后的租赁物返还及租赁费的承担问题。关于第一项焦点问题。（一）1998年至2015年6月29日期间关系的认定。本案中双方争议的房屋曾是政府提供政策支持面向符合条件的特定对象供应的保障性住房，参引住房和城乡建设部第11号令《公共租赁住房管理办法》第十八条“公共租赁住房租赁期限一般不超过5年”的规定，除非存在租赁合同续订期限等特殊情形外，应严格限制公共租赁住房的最长租赁期间，被告殷开强及其家人自1998年起即居住在该房屋，2003年案涉房屋租赁期应到期，在此期间双方系公有房租赁合同关系，后被告继续缴纳房租并使用该房屋，2003年至2015年6月29日期间双方形成事实租赁合同关系。（二）2015年6月30日至2017年6月30日期间关系的认定。2015年6月30日及2016年6月30日，被告母亲作为争议房屋的共同居住人代表殷开强分别与原告签订了房屋租赁合同，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”殷开强的母亲在争议房屋中共同居住，其签字行为客观上形成具有代理权的表象，原告主观上在善意且无过失情形下有理由相信其签字代表被告真实意思表示，同时被告殷开强既不认可签字的真实性又不申请鉴定，故签字行为构成表见代理，房屋租赁合同应视为依法成立生效，对双方当事人均具有约束力。（三）2017年7月1日至2019年6月30日期间关系的认定。根据上述合同的相关约定，2017年6月30日双方之间的租赁合同即到期，但2017年7月1日至2019年6月30日期间被告仍然继续占用使用房屋，在此期间双方之间形成的是不定期租赁合同关系。关于第二项焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，基于政策原因，案涉房屋已不具备继续履行的客观条件，同时双方曾于2019年6月4日在社区主持下进行调解，因被告要求案涉房屋拆除后原告重新安排住房而未达成一致意见，被告至少于2019年6月4日已知悉原告具有解除合同的意思表示，原告的相关通知行为应具有发生解除合同的法律效力。此外，租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，而本案中双方之间就解除租赁关系等问题多次发生争议，可见，双方之间的信任基础已然丧失，在原告不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，故双方之间的房屋租赁关系应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同中出租人向承租人所转移的仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，被告应向原告返还案涉房屋。因被告作为承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，被告亦承认欠付租金的事实，故原告要求被告承担2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金764元（382元×2年），具有事实和法律依据，应予支持。关于被告所称的解除合同后应由原告为其安置另一房屋的辩解意见，因双方之间关于住房安置争议与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，对原告的诉讼请求，予以支持。依照《公共租赁住房管理办法》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司与被告殷开强之间的房屋租赁合同关系；二、被告殷开强于本判决生效后十日内腾退原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司位于甘肃省酒泉市肃州区南苑东路15号院内的房屋；三、被告殷开强于本判决生效后十日内支付原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司2017年7月1日至2019年6月30日租金764元。案件受理费25元，由被告殷开强负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.双方之间的房屋租赁关系应否解除；2.被上诉人要求返还房屋并支付占用费的主张能否成立。   关于合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，从1998年开始，上诉人承租被上诉人位于酒泉市肃州区南苑东路15号院内房屋一套，并签订租赁协议，双方之间形成房屋租赁合同关系。自2017年6月30日之后双方再未签订过租赁合同，但上诉人实际占有使用租赁房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系。在租赁期间，因上诉人承租的房屋由于政策原因需要拆除，被上诉人通知上诉人腾退房屋，并于2019年6月4日在社区主持下进行了调解，双方之间的租赁合同事实上已不具备继续履行的客观条件，被上诉人主张解除双方之间的租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持正确。关于上诉人所提应对其进行住房安置的上诉理由，其所依据的《城市房屋拆迁管理条例》已废止，因双方之间形成的是租赁合同关系，上诉人只是案涉房屋的承租人，并非房屋所有权人，且上诉人已在他处另购住房，其要求被上诉人进行住房安置的上诉理由，缺乏法律依据，不能成立。   关于房屋占有使用费的问题。因双方系房屋租赁合同关系，在租赁期限内，上诉人是以支付租金的方式租赁使用房屋，租赁合同解除后，上诉人继续占有使用房屋，应当支付房屋占有使用费，被上诉人主张的房屋占有使用费，实质上就是房屋租金，在本质上并无差别。因上诉人未向被上诉人支付2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金，一审判决其承担此期间的租金，符合法律规定，并无不当。   综上所述，殷开强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人殷开强负担。   本判决为终审判决。   审判长 蔺春辉   审判员 张小青   审判员 赵建兵     二〇二〇年七月二日   书记员 王 霞