苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3285号原告：方厚菊，女，1972年3月26日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：曹光根，男，1964年4月14日出生，汉族，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：张秀杰，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被告：李娇，女，1990年8月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：王晓宇，男，1986年9月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路邮政大楼。负责人：孙元杰，行长。委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原告方厚菊、曹光根与被告李娇、王晓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请，依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行（以下简称邮政储蓄苏州市分行）为第三人参与本案诉讼。原告曹光根以及原告方厚菊、曹光根共同委托诉讼代理人张秀杰，被告李娇、王晓宇，第三人邮政储蓄苏州市分行委托诉讼代理人蔡吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方厚菊、曹光根向本院提出诉讼请求：1.被告李娇协助原告方厚菊、曹光根将吴中区的房产过户至原告方厚菊、曹光根名下；2.被告李娇、王晓宇向原告方厚菊、曹光根支付逾期违约金30万元；3.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日原告通过苏州千乐居不动产经纪有限公司胥香园分公司与被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告名下位于吴中区的房产卖于原告，房屋总价164万元，2018年9月5日，原告支付购房定金10万元，被告交付房屋给乙方，剩余154万元通过资金托管交付给被告，2018年12月15日前提供过户证件并进行资金托管，同时约定，如任意一方解除或拒绝履行合同，按照房屋成交价格30%支付违约金。合同签订后，2018年11月10日，被告要求将资金托管时间变更为2019年4月1日前。2019年1月31日又约定支付现金25.5万元，剩余138.5万元通过资金托管。2019年4月15日，双方又约定支付现金34万元，剩余130万元通过资金托管。2019年6月10日，原告又支付现金5万元给被告。直至2019年7月15日被告才配合原告办理资金托管手续，2019年7月17日原告向吴中交易中心资金托管账户支付63万元，2019年9月底原告通过银行贷款向资金托管账户支付62万元。资金全部付清后，房产中介和原告多次催促被告办理过户手续，被告一直拖延。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。被告李娇、王晓宇辩称，同意配合原告办理过户登记手续。第三人邮政储蓄苏州市分行述称，案涉房屋系被告李娇应在第三人处有贷款，故抵押给第三人的房产，如果原告或者被告能够清偿上述贷款，第三人可以解除抵押。经审理本院认定如下事实：2018年9月5日，原告曹光根、方厚菊（乙方、购房人）与被告李娇（甲方、售房人）通过居间方苏州千乐居不动产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中区房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积155.45平方米，实际成交价格1640000元，该房屋产权过户时产生的个税由乙方承担、契税由乙方承担、其他相关税费由乙方，该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担；签订本合同时甲方须向丙方交纳中介信息服务费1万元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费16400元；乙方于2018年9月5日前向甲方交付定金100000元（购房定金可冲抵购房款），剩余购房款154万元通过房管局资金监管流程付于甲方；甲乙双方须在2018年12月15日之前提供相应原合法的过户证件并进行资金托管，否则视为违约；甲方承诺于购房定金交付后腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方；甲方承诺于过户前结清此房贷款并注销他项权证；甲乙双方承诺于2018年12月15日前提供相关过户流程材料。2018年11月10日，曹光根与王晓宇签订《补充协议》，约定原合同托管时间2018年11月30日之前更改为2019年4月1日之前，承购方承诺于2018年11月12日之前另外支付售房人部分房款9万元。2019年1月31日，曹光根与王晓宇签订《补充协议》，约定收到曹光根用于购买苏州市吴中区购房定金55000元，剩余购房款1385000元通过房管局资金监管流程支付售房人。2019年4月15日，曹光根与王晓宇签订《补充协议》，约定原合同托管时间2018年11月30日之前更改为2019年4月30日之前，承购方承诺于2019年4月16日之前另外支付售房人部分房款34万元，现此房托管价格按130万元进行后续过户流程。2018年9月5日至2019年6月10日期间，两原告支付两被告购房款共计39万元（含定金10万元），两被告于2018年9月5日将案涉房屋交付两原告，后两原告对案涉房屋进行装修后居住至今。2019年7月15日，原告方厚菊、曹光根（乙方）与被告李娇（甲方）、苏州市吴中区房产交易中心签订《存量房交易资金托管协议》一份，约定甲乙双方于2019年7月15日签订《存量房交易信息确认书》，甲方将位于苏州市吴中区万元出售给乙方，乙方将购房款125万元存入建设银行账号为32×××09的托管账户，甲方在指定银行开设结算账户，乙方在指定银行以方厚菊名义开设结算账户。2019年7月17日，原告方厚菊向上述托管账户存入63万元，2019年10月8日，原告方厚菊通过商业贷款向上述托管账户存入62万元。2019年10月下旬开始，原告曹光根多次联系被告王晓宇结清银行贷款并配合过户，但两被告至今未归还案涉房屋的抵押贷款。另查，案涉房屋于2016年4月11日登记至李娇名下，由李娇单独所有，该房屋登记地址为苏州市吴中区。案涉房屋于2016年4月11日设定了抵押登记，抵押权人为第三人邮政储蓄苏州市分行，被担保主债权数额为144万元。再查，截止2020年7月7日，被告李娇确认结欠第三人邮政储蓄苏州市分行抵押贷款1396243.26元。被告李娇表示没有能力归还该抵押贷款。审理中，原、被告确认，在两原告代被告李娇归还上述抵押贷款的情形下，对于超出两原告应支付被告李娇剩余购房款125万元部分的代偿款，被告李娇应当返还两原告，两原告已支付的托管资金应当归原告所有。审理中，两原告于2020年7月21日代被告李娇向第三人邮政储蓄苏州市分行清偿了案涉房屋项下设定的抵押贷款1398488.71元。以上事实，由原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、补充协议、资金托管协议、收条、资金监管存款凭证、手机微信截图、银行交易明细、客户回单、结清证明、还款单，第三人提供的不动产登记簿查询记录，以及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原告方厚菊、曹光根与被告李娇签订的《房屋买卖（居间）合同》依法成立，合法有效，双方均应按约履行自身义务。现两原告已向被告支付购房款39万元，剩余购房款125万元已存入双方约定的托管账户，原告已履行了支付购房款的义务，被告李娇应按约协助原告办理案涉房屋的过户登记手续，两原告应承担办理产权过户手续所产生的相关税费。鉴于案涉房屋项下设定抵押，抵押债权为第三人邮政储蓄苏州市分行向被告李娇发放的抵押贷款144万元，现两原告已代被告李娇偿还上述抵押贷款的余款1398488.71元，第三人邮政储蓄苏州市分行应协助两原告注销案涉房屋项下设立的抵押登记，被告李娇应返还两原告代其偿付的抵押贷款1398488.71元，该款金额已超出原告方厚菊支付至资金托管账户中的125万元，故被告李娇应协助两原告将原告方厚菊已支付至资金托管账户中的125万元退还两原告，超出部分148488.71元被告李娇应给付两原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行于本判决生效之日起十日内协助原告方厚菊、曹光根办理注销房产抵押登记手续。二、被告李娇于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人注销房屋抵押登记为准）之日起十日将苏州市吴中区不动产权属过户登记至原告方厚菊、曹光根名下，产权变更所产生的费用由原告方厚菊、曹光根承担；被告李娇同时协助原告方厚菊、曹光根将原告方厚菊已支付至苏州市吴中区房产交易中心资金托管账户的1250000元返还原告方厚菊，并支付原告方厚菊、曹光根剩余代偿款148488.71元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元、财产保全费5000元，合计人民币7900元，由被告李娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇二〇年七月三十一日书记员 朱吴祺