浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2132号 上诉人（原审原告、执行案外人）：毛剑，男，1976年10月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：张俊杰，浙江良友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市庆春路225号西湖时代广场5楼。 负责人：唐强，总经理。 委托诉讼代理人：陈生有、陈洁，浙江康城律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：浙江怡通工艺有限公司，住所地浙江省浦江县一点红大道218号。现住所地为浦江县经济开发区晶雅路135号。 法定代表人：楼耕读,董事长。 委托诉讼代理人：楼清灏，男，系公司员工。 上诉人毛剑因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方资产浙江分公司）、原审被告浙江怡通工艺有限公司（以下简称怡通公司）案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2019）浙0782民初22428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛剑上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.坐落于浦江县××路××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××0号；土地证号：浦国用（2007）第1××6号］（以下简称案涉房屋）于2006年整体由胡钏、姚苏珍承租，用于经营当时的浦江县生态园饭店，胡钏、姚苏珍与怡通公司签订了租房协议，租赁期限为2006年5月1日到2016年4月30日。姚苏珍系赵中伟的妻子，实际合伙经营的是赵中伟和胡钏。2014年，胡钏退出，毛剑加入合伙，占股70%，赵中伟占股30%。2014年4月30日，由赵中伟出面和怡通公司签订租房协议，租赁期限是从之前的合同期限到期后延续，即自2016年5月1日至2019年4月30日。2016年12月20日，浦江县生态园饭店变更为浦江县天长地久饭店并办理合伙企业工商登记，毛剑持股70%，赵中伟持股30%。2017年8月10日毛剑与怡通公司签订的租房协议是2014年4月30日由赵中伟与怡通公司签订的租房协议的延续，租期至2028年7月31日止。2014年的租房协议虽由赵中伟与怡通公司签订，但实际上毛剑与赵中伟是合伙人，2017年的租房协议是在2014年的租房协议尚未到期的情况下签订的，两份协议之间紧密相连，不可分割，是之前已经成立的租赁关系的延续，而不是终止前合同，另行签订一份新的协议，且毛剑投资建造的酒店不在本案抵押范围之内。2.中信银行明知怡通公司提供的抵押物上存在租赁，却要求怡通公司出具不存在租赁的情况说明，中信银行存在明显过错。抵押当时，不仅有毛剑的饭店在经营，还有学校、店面房出租的情况存在。2017年签订租房协议时，中信银行和怡通公司均未告知毛剑案涉房屋在2017年1月被设定抵押的事实，导致毛剑花费巨资建造酒店。对毛剑的租赁权不予保护，显失公平。 东方资产浙江分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.抵押权人对案涉房屋享有的抵押权早于毛剑的租赁，毛剑对案涉房屋不享有租赁优先权。2.怡通公司抵押登记前向原中信银行出具承诺书及双方签署的最高额抵押合同，均证明了案涉房屋在办理抵押登记前不存在出租情况。3.毛剑和怡通公司签署的租房协议与赵中伟和怡通公司签署的租房协议不存在任何延续性的关系。请求驳回毛剑的上诉请求。 怡通公司述称，对毛剑的上诉理由没有异议，支持毛剑的上诉请求。 毛剑向一审法院起诉请求：1.确认毛剑与怡通公司分别于2014年4月30日、2017年8月10日签订的租房协议合法有效；2.停止对怡通公司所有的位于浦江县××路××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××0号，土地证号：浦国用（2007）第1××6号］腾空；3.由东方资产浙江分公司、怡通公司承担诉讼费用。庭审中变更第二项诉讼请求为要求对2028年7月31日之前的租赁权予以保护，并停止对毛剑租赁怡通公司所有的案涉房屋的腾空行为。 一审法院认定事实：中信银行股份有限公司义乌分行（以下简称中信银行义乌分行）为与怡通公司、张越康、周荷仙、楼耕读、陈春娥金融借款合同纠纷一案，该院于2019年3月11日作出（2019）浙0782民初3901号民事裁定，查封怡通公司所有的坐落于浦江县××路××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××0号，土地证号：浦国用（2007）第1××6号］等财产。该院于2019年3月27日作出（2019）浙0782民初3901民事判决，认定：2016年12月30日，中信银行义乌分行与怡通公司签订《最高额抵押合同》一份，约定怡通公司以其所有的坐落于浦江县××路××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××0号；土地证号：浦国用（2007）第1××6号］为中信银行义乌分行与怡通公司在2016年12月30日至2021年12月30日期间发生的金融债权在最高额人民币1505万元范围内提供抵押担保。2017年1月10日，双方办理了抵押登记手续。该判决判令：1.怡通公司于判决生效之日起十五日内给付中信银行义乌分行借款本金2705万元及利息、罚息、复利（计算至2019年2月20日为1528562.87元，之后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）；2.张越康、周荷仙对怡通公司编号为2017信银杭义乌贷字第811088083791号、2016信银杭义乌贷字第811088066297号《人民币流动资金贷款合同》和相应的展期合同项下的债务及本案相应诉讼费用在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任；3.中信银行义乌分行在上述第一项判决及该案诉讼费用范围内对楼耕读所有的坐落于浦江县××别墅××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××3号；土地证号：浦国用（2007）第2××6号。最高额：650万元］享有优先受偿权。4.中信银行义乌分行在上述第一项判决及该案诉讼费用范围内对怡通公司所有的坐落于浦江县××路××号的房地产［房产证号：浦房权证浦阳字第0××0号；土地证号：浦国用（2007）第1××6号。最高额：1505万元］享有优先受偿权。5.楼耕读、陈春娥对上述第一项判决及该案诉讼费用在最高额3246万元的范围内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92346元，保全费5000元，由怡通公司负担。判决生效后，中信银行义乌分行于2019年5月28日申请强制执行，该院于同日立案执行。该院于2019年6月25日作出（2019）浙0782执5915号执行裁定，拍卖涉案房地产等财产，并于2019年7月4日作出（2019）浙0782执5915号公告，责令怡通公司于2019年8月4日前将涉案房地产内的物品腾空。逾期仍不履行该案债务，又不自觉腾空，将依法强制腾空。毛剑向该院提出书面执行异议，该院于2019年12月10日作出（2019）浙0782执异189号执行裁定，驳回毛剑的异议请求。毛剑不服，提起本案之诉。 一审法院认为，本案争议的争议焦点，一是毛剑与怡通公司签订的合同是否真实成立；二是如毛剑与怡通公司签订的合同真实成立，毛剑享有的租赁权能否对抗东方资产浙江分公司对案涉房产享有的抵押权，毛剑的诉请应否予以支持。毛剑提供其与怡通公司签订的租房合同，怡通公司对真实性无异议，虽然东方资产浙江分公司对真实性提出异议，但未提供否定的证据予以证明，故认定毛剑与怡通公司于2017年8月10日签订的租房协议合法有效。虽然毛剑与怡通公司签订租房协议合法有效，但该合同于2017年8月10日签订，而怡通公司于2016年12月30日与中信银行义乌分行对案涉房产设定抵押，并于2017年1月10日办理抵押登记，东方资产浙江分公司对案涉房屋享有的抵押权先于毛剑的租赁权设立，根据法律规定的抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，毛剑享有的租赁权不能对抗东方资产浙江分公司对案涉房产享有的抵押权。毛剑提供2014年4月30日案外人赵中伟与怡通公司签订的租房协议用于证明其与怡通公司签订的租房协议系该合同的延续，即便毛剑与案外人赵中伟原系合伙关系，与案外人赵中伟共同享有案涉房产的租赁权，但毛剑与怡通公司于2017年8月10日签订租房协议之日，案外人赵中伟与怡通公司签订的租房协议即终止，从2017年8月10日的租房协议约定的租赁起止期限、租金、承租人均有显示，并非毛剑主张的是前一份租房协议的延续。2014年4月30日的租房协议系案外人赵中伟与怡通公司签订，并非毛剑签订，毛剑要求确认其与怡通公司签订的2014年4月30日租房协议有效，与事实不符，且该合同已经终止，故对毛剑的该诉请，不予支持。毛剑第二项诉请，与法不符，应予驳回。对毛剑诉请合法合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、确认毛剑与怡通公司于2017年8月10日签订的《租房协议》合法有效。二、驳回毛剑的其他诉讼请求。案件受理费28400元，由毛剑负担。 二审中，毛剑和东方资产浙江分公司、怡通公司均未提交新的证据。 本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，2019年6月14日，中信银行义乌分行与东方资产浙江分公司签订分户债权转让协议，约定将（2019）浙0782民初3901民事判决中债权及相关权益全部转让给东方资产浙江分公司，并于2019年9月12日在《浙江法制报》上进行了公告。义乌市人民法院于2019年12月17日作出（2019）浙0782执5915号执行裁定，变更东方资产浙江分公司为该案的申请执行人。 本院认为，本案的争议焦点是毛剑是否享有足以对抗原中信银行义乌分行享有案涉房屋抵押权的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。据此，毛剑应对其主张提供有效证据证明在案涉房屋抵押权设立之前已签订合法有效的书面租赁合同。2016年12月30日，怡通公司向中信银行义乌分行出具案涉房屋未出租承诺书，声明抵押财产在订立抵押合同之前未以任何形式出租，并承诺案涉房屋如果出租，需事先征得中信银行义乌分行书面同意。同日，怡通公司与中信银行义乌分行在办理抵押登记时，再次确认无出租情况存在。毛剑提交的其与怡通公司签订的《租房协议》落款时间为2017年8月10日，而怡通公司于2016年12月30日与中信银行义乌分行对案涉房屋设定抵押，并于2017年1月10日办理抵押登记，显然中信银行义乌分行对案涉房屋享有的抵押权先于毛剑的租赁权设立。毛剑提供的赵中伟与怡通公司在2014年4月30日签订的《租房协议》即便真实，其约定的租赁时间为2016年5月1日至2019年4月30日，也已到期。毛剑主张2017年其与怡通公司签订的《租房协议》系2014年《租房协议》的延续，但未有证据证明2017年的《租房协议》已征得中信银行义乌分行书面同意。综上，毛剑所提交的证据不足以证明其在案涉房屋抵押权设立前已与怡通公司签订租赁协议，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币28400元，由上诉人毛剑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵永龙 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇二〇年七月八日 代书记员 张超越