重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3579号上诉人（原审被告）：重庆中欧国际创意设计研究院有限公司,住所地重庆市江北区海尔路319号4-1-1-93,统一社会信用代码91500103MA5U4DYT4U。法定代表人：刘增良,董事长。委托诉讼代理人：李大宝，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：袁云宇，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆天酬物业管理有限公司,住所地重庆市北部新区汇金路4号2栋205房间,统一社会信用代码91500000MA5U4PFGXH。法定代表人：唐旺，总经理。委托诉讼代理人：唐源，女，该公司员工。委托诉讼代理人：周悦生，重庆百君律师事务所律师。原审被告：刘增良,男,1969年4月22日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙艳，女，1979年12月17日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人重庆中欧国际创意设计研究院有限公司（以下简称中欧公司）因与被上诉人重庆天酬物业管理有限公司（以下简称天酬公司）、原审被告刘增良物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初26580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中欧公司的委托诉讼代理人李大宝、袁云宇，被上诉人天酬公司的委托诉讼代理人唐源、周悦生，原审被告刘增良的委托诉讼代理人孙艳到庭参加二审询问。本案现已审理终结。中欧公司上诉请求：1.请求依法撤销重庆市渝北区人民法院作出的（2019）渝0112民初26580号民事判决，判决驳回天酬公司的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.本案中，承租房屋存在未全部交付的情形，天酬公司未提供充分的证据证明合同约定房屋的实际交付情况，一审法院仅依据交接单即认定物业服务区域面积是不正确的，属于事实认定不清。且天酬公司未提交任何关于提供物业服务的证据，法院认定其提供了物业服务明显缺乏依据;2.一审判决在认定物业费金额时标准不统一，认定依据与客观事实存在偏差，并且一审法院适用的计算标准与该院审理的与本案有关联的另一案件的判决中所采纳的标准不一致;3.《未支付费用明细一览表》上载明的物业费起算时间为2018年11月10日，但此并非房屋实际交付的时间。物业费的起算时间应当从实际交付房屋时起算，一审判决未按照实际交付时间起算物业费，属于事实认定不清；4.本案中，天酬公司提交的《固有设备维护费和物业管理费》单据上均没有中欧公司盖章，且单据中签字人员并未获得中欧公司授权，其不享有对外确认物业费用的权限，其签字对中欧公司不产生约束力。一审法院仅以未获得授权的人员签字的单据即认定中欧公司应支付的物业费用，明显缺乏依据；5.中欧公司承租的房屋出现大面积漏水，属于《物业服务合同》约定应当提供维护和管理的范围，天酬公司未及时提供物业服务，违反了合同约定，一审判决对此却未予以认定，存在认定事实错误；6.中欧公司已经按照双方对账的金额支付了物业费，并且所支付的金额已经超出了实际交付面积所对应的金额，不存在拖欠物业费的情况。因此，本案中欧公司的行为不构成违约，不应当支付违约金。天酬公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.承租房屋已经全部完成交接，上诉人签署认可了客户入住楼层交接单，完成交接与上诉人未实际使用是两个概念；2.设备维护费和物管费的计算时间及标准无误，双方有物业合同、还款协议、未支付费用明细一览表等文件进行了结算；3.每月设备维护及物管费的单据有上诉人经授权的工作人员签署；4.上诉人以房屋存在漏水问题拒交物管费及租金，被上诉人认为漏水原由是上诉人故意造成的，而上诉人对于漏水原因未在一审提供充足证据；5.上诉人所有支付款项均支付到了重庆优力能热力设备有限公司账户作为租金，该金额已在另案中扣除；6.关于漏水及上诉人已支付的金额详情可见租赁合同一审判决书，案号为（2019）渝0112民初27419号。刘增良辩称，意见与上诉人一致。天酬公司向一审法院起诉请求：1.判令被告重庆中欧国际创意设计研究院有限公司支付原告拖欠2018年11月10日至2019年9月30日期间的设备维护费、物管费1613773元、违约金291604元（庭审中，原告明确其系依据物业服务合同中欠付物业费的违约金条款及《还款协议》中的违约金条款，因违约金金额过高，其自动降低为诉请金额）；2.本案诉讼费、律师费5万元由被告承担；3.被告刘增良对以上诉讼请求承担连带责任。一审审理中，天酬公司当庭撤回要求中欧公司支付5万元律师费的诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院认定事实：重庆优力能热力设备有限公司系位于重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）1层、2层、3层、4层、5层、6层、7层、8层、9层、17层、18层、19层房屋的产权人，房屋建筑面积分别为2032.49平方米、3799.09平方米、3978.43平方米、1284.16平方米、1286.36平方米、1286.36平方米、1286.36平方米、1286.36平方米、1286.36平方米、1286.36平方米1286.36平方米、1286.36平方米，用途为工业用地/工业。2018年11月10日，重庆优力能热力设备有限公司作为出租方（甲方）、中欧公司作为承租方（乙方）签订了《重庆互联网智能产业园租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方坐落于重庆北部新区汇金路4号（IT厂房、科研办公楼）裙楼1楼、2楼、3楼、4楼、5楼、6楼、7楼、8楼、9楼、17楼、18楼、19楼号房屋单元,该承租单元以清水毛坯状态（其中1楼大厅、2楼部分、5楼、6楼半层、7楼、8楼、9楼均为精装修带空调）下租给乙方作为办公使用。承租单元产权建筑面积总共21575.04平方米（其中2687.54平方米为在租状态，18887.5平方米为空置状态，准确面积以原合同和房产证为准），乙方应当按照交付单元建筑面积缴纳租金、物业服务费、水电费及公摊费等各项费用。合同第三条承租期中约定，承租期：2018年11月10日至2029年11月9日，自合同生效日开始计算。该合同尾部甲方的签约代表为唐源。2018年11月10日，原告天酬公司（甲方）与被告中欧公司（乙方）签订了《重庆互联网智能产业园物业服务合同》，约定甲方为乙方坐落在重庆市北部新区，共计建筑面积约21575.04平方米（其中2687.54平方米为在租状态，18887.5平方米为空置状态）的房屋提供物业服务。合同第三章第四条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：1、物业服务费收费标准：1.1根据本物业管理区域的实际情况，双方约定：地上部分物业服务费用由乙方及物业使用人每月按产权证记载的法定产权建筑面积向甲方缴纳，收取的标准2018年11月10日至2023年11月9日按6元／月／平方米计算。合同执行第6年起按10%进行逐年递增。……。1.2设备维护管理费按合同执行按承租建筑面积2元／月／平方米，此价格含税。2、物业服务费的交纳：乙方在本合同签订生效后15个工作日内最迟不晚于2019年3月20日按承租建筑面积已交付房屋预付3个月物业管理费，之后每月20日预付下月物管费。甲方指定银行账户：账户名：重庆天酬物业管理有限公司。……。3、自物业交付或视为交付给乙方及物业使用人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业使用人按本合同约定标准承担。……。5、本合同涉及的在租部分房屋的物管费以甲乙双方正式确立的交付之日起计算，交付次月与其他已交付房屋一起支付物业管理费、水电费等。合同第十一条约定：物业服务期限为2018年11月10日至2029年11月9日止。第十四条约定，需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，甲方应维护本物业正常的生活、工作秩序，乙方应支付费用。合同第二十六条中约定，违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除缴纳本金外，应以应缴金额为基数，按每日千分之三的标准向甲方支付违约金。该合同尾部甲方委托代理人处唐源签字。2019年8月5日，重庆优力能热力设备有限公司向中欧公司发送《工作联系函》，上主要载明：中欧公司自2019年1月19日起未按约履行支付租金、物业服务费、水电费及公摊的义务，故发函要求：1、截止2019年7月31日贵司确认拖欠我司租金共计797247.32元，拖欠物管费及固定设备维护费1311019.63……，要求中欧公司于收函后3个工作日（2019年8月8日前）支付上述全部欠付费用及对应房屋搬迁工作。2019年8月7日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司发出《关于优力能工作联系来函的回复函》，上主要载明：关于房租等相关费用的解决制定如下支付计划：2019年8月15日前支付30万元；2019年8月30日前支付20万元；2019年9月30日前支付40万元；2019年10月30日前支付100万元。自2019年11月份各项费用正常缴付。2019年8月29日，重庆优力能热力设备有限公司作为甲方、天酬公司作为乙方、中欧公司作为丙方、刘增良作为丁方签订了《还款协议》，协议鉴于部分载明：2、……截止2019年8月，丙方已逾期缴纳租金超过30天，经甲丙双方对账后确认，丙方拖欠甲方租金797247.32元。……4.乙、丙双方自2018年11月10日签订物业合同后，丙方未缴纳任何物管费，截止2018年8月，丙方已逾期缴纳物管费超过30天。经乙、丙双方对账后确认：丙方拖欠乙方物管费1311019.63元。一、丙方与丁方认可鉴于条款所述情况，再次确认拖欠甲方租金、乙方物管费金额。二、丁方同意在物业合同中为丙方向乙方提供无限连带担保，担保范围包括租赁合同项下所有债务，担保期限为3年。……四、丙方与丁方同意：1、在2019年9月15日之前，向乙方还款80万元。2、在2019年9月30日之前，向乙方还款511019.63元。五、丙、丁向甲方、乙方以下指定账户还款：甲方：……（2）乙方：50050104004100000110，建行重庆两江分行北部新区支行。……六、如丙方或丁方未能按照本协议约定履行还款义务，甲方与乙方可以单方解除合同并继续主张合同项下产生的债权。合同解除以甲方或乙方向丙方或丁方邮寄方式寄送解除合同通知书为生效条件。七、如因丙方、丁方责任导致租赁合同或物业合同解除，丙方、丁方需向甲方、乙方支付解除合同违约金：……2、丙方、丁方支付乙方的违约金按照物业合同履行完毕总金额的20%计算。八、如因丙方、丁方责任导致租赁合同或物业合同解除，丙方、丁方需向甲方、乙方支付原合同约定的滞纳金，计算方法见租赁合同与物业合同，计算期限从合同解除之日起至丙方、丁方向甲方、乙方实际还清欠款之日为止。十一、若丙方、丁方未能按照本协议约定履行还款义务而导致诉讼，因而发生的诉讼费、律师费、公证费由丙方、丁方承担。十二、丙方、丁方同意本协议中记载的丙方、丁方地址为法律文书送达地址，不因拒收或无人签收而无效。庭审中，天酬公司举示两份《解除合同通知书》，该两份通知书的落款日期为2019年9月26日，其中一份通知书上刘增良签字。通知书主要载明：现本公司正式通知贵司，依据还款协议第六条的约定，本公司正式与贵司解除物业合同。合同解除行为依据还款协议的约定，自本通知按贵司所留地址邮寄之日起生效。天酬物业公司称，合同解除通知书一份由法人刘增良亲自签收，一份通过EMS向还款协议中约定的地址送达，但其未举示邮寄的EMS寄件单及签收单。后重庆优力能热力设备有限公司作为甲方、天酬公司作为乙方、中欧公司作为丙方、刘增良作为丁方签订《还款协议补充协议》，主要载明：截止2019年10月12日，丙方、丁方尚未履行《还款协议》约定内容，各方经再次协商，达成《还款协议》补充协议如下：一、甲方与丙方于2018年11月10日签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》，乙方与丙方于2018年11月10日签订的《重庆互联网智能产业园物业服务合同》已于2019年9月30日之前解除，房屋已收回。二、丙方、丁方已收到甲方、乙方的合同解除通知并应当承担清空房屋义务。三、丙方、丁方承诺于2019年10月18日前支付2019年8月29日签订的《还款协议》中约定的拖欠甲方、乙方全部费用。如丙方、丁方拖欠费用结清之时，各方即可在原已解除的合同条款基础上签订新合同……。因被告提出案涉租赁合同中9、14、17-19楼层并未实际交付，庭审中，原告天酬公司举示了客户入住楼层交接单原件18页，拟证明原告于2018年11月17日向被告中欧公司移交了第2楼、3楼、17楼、18楼、19楼房屋；于2018年11月23日向被告中欧公司移交了7楼的部分、8楼，15楼的部分空间属于赠送；于2018年12月7日向被告中欧公司移交了4楼、14楼；于2018年12月8日向被告中欧公司移交了1楼、6楼半层、9楼及剩下的7楼部分。该组证据内容如原告天酬公司拟证明内容，交接单上接收单位处均有被告中欧公司的人员裴芬签字并加盖中欧公司印章。其中2018年12月8日的《客户入住楼层交接单》上载明：客户名称：重庆中欧国际创意设计研究院有限公司，移交楼层：1-4楼、6楼（半层）、7楼、8楼、9楼、14楼、17-19楼，承租面积：20436.86㎡，楼层状态：清水毛坯（其余楼层）、装修（7楼、8楼、9楼）、精装修（1楼大厅右侧办公室），移交单位处重庆优力能热力设备有限公司盖章、唐源签字，接交单位处中欧公司盖章、裴芬签字。被告中欧公司、刘增良对该组证据的三性不认可，但认可交接单上的印章是中欧公司印章，裴芬是其公司工作人员。另外，中欧公司曾在2018年11月10日向重庆优力能热力设备有限公司出具《授权委托书》，委托其公司员工裴芬就位于重庆北部新区汇金路4号《重庆互联网智能产业园租赁合同》和《租赁合同补充协议》承租楼层房屋状态、消防等确认事宜。关于设备维护费、物管费，2019年5月22日，天酬公司与中欧公司双方签字形成《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司费用支付情况一览表》（以下简称《费用支付情况一览表》），上主要载明：项目：裙楼物业管理费固有设备维护费，租赁面积：9619，单价：8；项目：塔楼物业管理费固有设备维护费，租赁面积：8625.32，单价：8；项目：塔楼新增物业管理费固有设备维护费，租赁面积：1549.36，单价：8。截止2019年5月22日应付物管合计1096051.20。该表上均加盖双方公司印章，刘增良在乙方中欧公司处签字。2019年7月12日，重庆优力能热力设备有限公司、天酬公司作为甲方、中欧公司作为乙方双方签字形成《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司未支付费用明细一览表》（以下简称《未支付费用明细一览表》），上载明：项目：固有设备维护费物业管理费，应支付时间：2018.11.10-2019.7.31，应支付：1311019.63，实际支付：-，欠付：1311019.63。庭审中，原、被告双方均确认，上述对账欠付的物业费金额1311019.63中包含租赁房屋9层、14、17-19层的物业费。庭审中，原告还举示了2019年1月至9月期间每月的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司固有设备维护费和物业管理费》单据，每月的单据对承租面积，物业费金额均进行了统计，除4月份、9月份的单据外，其余每月单据都由被告中欧公司的裴芬签收。其中，2019年8月份的物业费金额根据相应的承租面积计算为151678.43元（15楼的承租起始截止日期载明为2019年8月1日至8月9日）、9月份的物业费金额根据相应的承租面积计算为151074.56元，8、9月份物业费金额合计302752.99元。原告陈述，2019年8月1日至2019年9月30日期间被告每月拖欠的设备维护费、物管费以《费用支付情况一览表》中载明的面积之和乘以单价8元计算确定，即（9619平方米+8625.32平方米+1549.36平方米）×8元/平方米×2个月=316698.88元。庭审中，被告中欧公司还举示以下证据：1、《关于规范产业园进出管理的通知》，拟证明原告自2019年8月24日起启用梯控管理设备后，进入相应的楼层需要IC卡，被告所持有的IC卡仅能进入1-4层、7层、8层，其他面积被告不应承担物管费用。原告天酬公司认可该证据的真实性，但并不能达到被告中欧公司的证明目的。2、照片1张，拟证明原告于2019年9月30日将案涉房屋锁闭。原告天酬公司称在双方解除合同后，其对被告所有及其他所有在此场地进行装修工作的单位的所有物资现场予以封存，并聘请了公证处人员对此进行公证，以保护客户利益。关于已支付的设备维护费、物管费，中欧公司举示中国农业银行网上银行电子回单1张，中国建设银行银行卡客户交易明细清单2张、中信银行业务凭证/客户回单1张，拟证明其已向原告支付物管费1311019.63元。上述证据显示：2019年8月12日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司转账20万元，附言备注租金；2019年10月18日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司转账100万元，备注为中欧国际创新中心租金及物管；2019年10月19日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司转账30万元，备注为中欧国际创新中心租金及物管费；2019年10月21日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司转账35万元，备注为中欧国际创新中心物管费；2019年10月21日，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司转账258266.95元，备注为中欧国际创新中心物管费。以上金额共计2108266.95元。中欧公司、刘增良陈述，该金额包含了支付给原告的物管费1311019.63元，因原告天酬公司与重庆优力能热力设备有限公司系关联公司，存在财务混同、人员混同现象，且在支付上述款项时，我方与原告负责人沟通，对方知晓该情况也并未表示明确拒绝，故我方将上述金额支付至重庆优力能热力设备有限公司账户。天酬公司陈述，我方不否认被告中欧公司已支付2108266.95元的事实，但被告中欧公司支付款项的收款单位系重庆优力能热力设备有限公司，而该公司与被告中欧公司存在租赁合同纠纷，故被告中欧公司支付的上述款项在租赁合同纠纷中扣除更具有法律依据。对上述争议的款项1311019.63元，在另案即（2019）渝0112民初27419号重庆优力能热力设备有限公司诉重庆中欧国际创意设计研究院有限公司、刘增良房屋租赁合同纠纷案中，重庆优力能热力设备有限公司与重庆中欧国际创意设计研究院有限公司已将该笔款项1311019.63元作为租金处理。关于违约金，原告天酬物业公司陈述，其依据《重庆互联网智能产业园物业服务合同》第二十六条、《还款协议》第七条约定主张违约金，因依据上述条款计算出的违约金过高，其主动降低违约金金额为291604元即诉请金额。被告中欧公司、刘增良陈述，我方并无违约行为，故不应向原告支付违约金，且扣除原告未实际交付房屋及房屋漏水期间未提供相应服务的费用后，我方向原告支付的金额已经存在超付的情形。另查明，庭审中，原告天酬公司表示诉请中的律师费5万元其已在另案租赁合同纠纷中进行了主张，故当庭撤回要求被告支付5万元律师费的诉讼请求，一审法院当庭裁定予以准许。一审法院认为，天酬公司与中欧公司签订的《重庆互联网智能产业园物业服务合同》（以下简称物业服务合同）、《还款协议》、《还款协议补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于拖欠的物业费、设备维护费。物业服务合同约定，天酬公司为中欧公司承租的重庆市北部新区共计建筑面积约21575.04平方米的物业提供物业服务，中欧公司在合同签订生效后15个工作日内最迟不晚于2019年3月20日预付已交付房屋3个月的物业管理费，之后每月20日预付下月物管费，物业服务费标准为6元／月／平方米、设备维护管理费为2元／月／平方米。从原告与被告中欧公司签字形成的《未支付费用明细一览表》可以看出，经双方对账，被告中欧公司及法定代表人刘增良在2019年7月12日确认欠付2018年11月10日至2019年7月31日期间的物业费、设备维护费合计1311019.63元。后原、被告在2019年8月29日形成的《还款协议》中，再次对被告中欧公司欠付原告物管费1311019.63元的事实进行了确定，并对付款期限、收款账号、违约责任等进行了详细约定。此后，原、被告形成的《还款协议补充协议》中明确约定，截至2019年10月12日，被告中欧公司、刘增良尚未履行《还款协议》约定内容，双方于2018年11月10日签订的物业服务合同已于2019年9月30日之前解除。故原告主张被告中欧公司拖欠2018年11月10日至2019年7月31日期间的物业费、设备维护费合计1311019.63元，一审法院予以采纳。关于2019年8月1日至2019年9月30日期间的物管费、设备维护费，物业服务合同上载明的物业服务建筑面积约21575.04平方米，双方在2019年5月22日对账过程中形成的《费用支付情况一览表》上载明的租赁面积之和为19793.68平方米（9619平方米＋8625.32平方米＋1549.36平方米），该面积少于合同约定的物业服务面积，原告主张依据该面积19793.68平方米计算8、9月份拖欠的物业费、设备维护费。一审法院认为，2019年5月22日的《费用支付情况一览表》形成后，双方对物业服务面积有无变更一审法院无法核实，双方均未进行举证，而根据原告举示的其每月发给被告中欧公司的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司固有设备维护费和物业管理费》单据，2019年8月份的物业承租面积合计为19144.32平方米，物业费金额载明为153154.56元。9月份的物业承租面积合计为18884.32平方米，物业费金额载明为151074.56元。因该两张物业费单据上载明的物业服务面积少于合同约定的物业服务面积，也少于原告主张的2019年5月22日《费用支付情况一览表》上载明的租赁面积之和19793.68平方米，故一审法院对该两张物业费单据上载明的物业费面积及金额予以采纳。被告中欧公司虽对8、9月份拖欠物业费、设备维护费的金额不认可，但并未提出相反的证据，依法由其承担举证不能的不利后果。天酬公司举示的2019年9月26日《解除合同通知书》上有被告中欧公司的法人刘增良签字，结合双方在《还款协议补充协议》中确认的“物业服务合同已于2019年9月30日之前解除，房屋已收回”的事实，可认定双方签订的物业服务合同在2019年9月26日解除。如前所述，2019年8月份的物管费、设备维护费为151678.43元，2019年9月1日至26日期间的物管费、设备维护费金额为130931.285元（151074.56元÷30天×26天）。故原告要求被告中欧公司支付2019年8月1日至9月26日期间拖欠的物管费、设备维护费282609.715元（151678.43元＋130931.285元），一审法院予以支持。关于是否支付物业费、设备维护费，被告中欧公司举示的银行回单等付款凭证虽然显示其向案外人重庆优力能热力设备有限公司支付了款项2108266.95元，部分款项备注为“中欧国际创新中心租金及物管”、“中欧国际创新中心物管费”，但该款项支付对象并非原告天酬公司，即便原告天酬公司与重庆优力能热力设备有限公司系关联公司，但二者也系独立的法人，且双方在2019年8月29日签订的《还款协议》中原告天酬公司、重庆优力能热力设备有限公司分别指定了各自的收款账户，在此情形下，因原告天酬公司不认可被告中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司支付的款项2108266.95元中包含物业费、设备维护费1311019.63元，故不能视为被告中欧公司已向原告支付了物业费、设备维护费1311019.63元。事实上，双方在另案即（2019）渝0112民初27419号重庆优力能热力设备有限公司诉重庆中欧国际创意设计研究院有限公司、刘增良房屋租赁合同纠纷案中已将该笔款项1311019.63元作为中欧公司支付租金处理，该笔款项1311019.63元也不能重复作为支付的物业费、设备维护费。故被告中欧公司辩称其已支付物业费、设备维护费1311019.63元，一审法院不予采纳。被告中欧公司辩称，其实际仅占有1至4、7、8楼层，其余9、14、17-19楼层并未实际交付，未交付的部分不应当支付物业费。一审法院认为，首先，被告主张其实际仅占有租赁房屋1至4、7、8楼层，其余9、14、17-19楼层并未实际交付，并未举示证据证明，相反，从原告举示的客户入住楼层交接单原件18页可以看出，重庆优力能热力设备有限公司向其交付了楼层1-4楼、6楼（半层）、7楼、8楼、9楼、14楼、17-19楼，承租面积：20436.86㎡，物业服务合同中也约定提供物业服务的建筑面积约21575.04平方米。其次，双方对账形成的《未支付费用明细一览表》、《还款协议》中反映被告中欧公司确认拖欠2018年11月10日至2019年7月31日期间的物业费、设备维护费合计1311019.63元，被告中欧公司庭审中也认可该物业费金额中包含租赁房屋9层、14、17-19层的物业费，若如被告所称该楼层并未实际交付给被告，其又自愿将上述楼层的物管费支付给予原告天酬公司，显然不符合常理。故对被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。被告中欧公司辩称，原告在2019年8月24日实行梯控管理设备，9、14、17-19层其无法进入，不应当支付该部分的物业费。一审法院认为，被告中欧公司对该抗辩意见仅举示了《关于规范产业园进出管理的通知》，从该通知内容本身看，仅是要求业主办理IC卡出入，外来访客要前往大厅一楼前台登记，即规范业主进出，而非禁止出入9、14、17-19层，该证据不能达到被告中欧公司的证明目的，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。被告辩称，原告提供的物业服务不符合合同约定，其有权拒绝支付对应部分的物业费。一审法院认为，被告中欧公司举示的照片3张、微信聊天记录截图、《工作联系函》3份、《关于尽快协调完成中欧国际博览馆（裙楼）屋面防水工程的函》，一审法院无法核实与物业服务瑕疵的关联性，从常理看，房屋出现漏水问题无法解决也非物业服务质量瑕疵的范畴，依法由其承担举证不能的不利法律后果，故对被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，原告要求被告中欧公司支付2018年11月10日至2019年9月26日期间拖欠的设备维护费、物管费1593629.35元（1311019.63元+282609.715元），一审法院予以支持，对超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金。物业服务合同约定“乙方在本合同签订生效后15个工作日内最迟不晚于2019年3月20日按承租建筑面积已交付房屋预付3个月物业管理费，之后每月20日预付下月物管费”，而根据《还款协议补充协议》中“截止2019年10月12日，丙方、丁方尚未履行《还款协议》约定内容”的表述，截至2019年10月12日，被告中欧公司尚未支付任何物业费，构成违约，根据合同约定被告中欧公司应以应缴物业费金额为基数，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。同时，在被告中欧多次逾期支付物业费的情形下，双方在2019年8月29日形成《还款协议》，并在该还款协议中再次明确约定被告中欧公司与刘增良同意在2019年9月15日之前向原告天酬公司还款80万元，在2019年9月30日之前向天酬公司还款511019.63元，否则天酬公司可以单方解除合同，且因被告中欧公司、刘增良的原因导致物业合同解除的，被告中欧公司、刘增良需向原告天酬公司支付按照物业合同履行完毕总金额的20%计算的违约金，且还需按原物业服务合同约定的滞纳金标准支付从合同解除之日起至欠款还清之日止的滞纳金。本案中，被告中欧公司、刘增良未按《还款协议》约定的期限履行付款义务，再次构成违约，原告也依法行使解除权解除了物业服务合同，被告中欧公司、刘增良应按《还款协议》中的约定承担违约责任。对于违约金的金额，在暂且不按原物业服务合同约定计算滞纳金的情形下，即便以被告中欧公司现欠付的物管费、设备维护费金额1593629.35元为基数计算20%的违约金也为318725.87元（1593629.35元×20%），高于原告主张的违约金291604元。综合考虑被告中欧公司拖欠物业费的期限、金额以及再次违反《还款协议》约定的事实，原告天酬公司要求被告中欧公司向其支付违约金291604元，一审法院予以支持。被告中欧公司辩称，其并无违约行为，不应支付违约金，且扣除原告未实际交付及房屋漏水期间未提供相应服务的费用后，其向原告支付的金额已经存在超付的情形。被告中欧公司对该抗辩意见并未举示有效的证据证明，且与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于责任承担，根据《还款协议》“丁方同意在物业合同中为丙方向乙方提供无限连带担保”之约定，被告刘增良同意对被告中欧公司的债务向原告天酬公司提供无限连带担保责任，故原告天酬公司要求被告刘增良对被告中欧公司拖欠的物管费、设备维护费及违约金承担连带支付责任，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆中欧国际创意设计研究院有限公司在本判决生效之日起五日内向原告重庆天酬物业管理有限公司支付拖欠的设备维护费、物管费1593629.35元；二、被告重庆中欧国际创意设计研究院有限公司在本判决生效之日起五日内向原告重庆天酬物业管理有限公司支付违约金291604元；三、被告刘增良对上述第一、二债务承担连带责任；四、驳回原告重庆天酬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21948元，依法减半收取10974元，由原告重庆天酬物业管理有限公司负担151元，被告重庆中欧国际创意设计研究院有限公司、被告刘增良负担10823元。二审中，当事人没有提交新证据，但中欧公司向本院提交申请书，申请中止审理本案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.案涉租赁房屋是否存在未全部交付的情形；2.中欧公司应缴纳的物业服务费和设备维护费的起算时间及标准；3.案涉房屋出现漏水问题是否为中欧公司拒交物业服务费和设备维护费的理由；4.中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司支付的1311019.63元是否应当认定为系支付给天酬公司的物业服务费和设备维护费。现评析如下：第一，关于案涉租赁房屋是否存在未全部交付的情形的问题。根据重庆优力能热力设备有限公司与中欧公司签订的《客户入住楼层交接单》、《重庆互联网智能产业园物资交接清单》上的签字、盖章以及中欧公司认可的《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司未支付费用明细一览表》、《还款协议》、一审中天酬公司与中欧公司、刘增良对欠付的1311019.63元物管费中包含案涉房屋9层、14层、17-19层的物管费的陈述，可以认定中欧公司已实际接收全部案涉租赁房屋并认可缴纳9层、14层、17-19层的物管费。虽然中欧公司称其在天酬公司领取的IC卡只能进入1-4层、7-8层，但该证据与是否接收房屋并无关联，不能达到其证明目的。第二，关于中欧公司应缴纳的物业服务费和设备维护费的起算时间及标准的问题。根据天酬公司与中欧公司签订的《重庆互联网智能产业园物业服务合同》的约定，物业服务期限是以2018年11月10日为起算点，物业服务费收费标准为6元/月/平方米，设备维护管理费的收费标准为2元/月/平方米，《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司未支付费用明细一览表》中载明欠付物业管理费、固有设备维护费的应支付时间亦是自2018年11月10日起算，中欧公司也签字盖章予以认可，因此中欧公司应缴纳的物业服务费和设备维护费的起算时间应当为2018年11月10日。又因天酬公司与中欧公司已就2018年11月10日至2019年7月31日期间欠付的物业服务费和设备维护费通过《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司未支付费用明细一览表》及《还款协议》达成合意，系双方的意思自治，中欧公司应当按协议约定履行其付款义务。而对于中欧公司2019年8月1日至2019年9月26日期间欠付的物业服务费、设备维护费，因双方未达成一致意见，应当按照合同约定的价格进行计算。由于天酬公司、中欧公司未对物业服务面积进行举证，一审法院依据《重庆中欧国际创意设计研究院有限公司固有设备维护费和物业管理费》单据上载明的面积确定相关费用并无不当，本院予以支持。第三，案涉房屋出现漏水问题是否为拒交物业服务费和设备维护费的理由的问题。案涉房屋出现漏水的问题中欧公司已通过另案反诉在进行解决，且中欧公司在本案审理中亦不能提供充分证据证明房屋出现漏水系天酬公司提供的物业服务存在质量瑕疵，故案涉房屋出现漏水问题不能成为中欧公司拒交物业服务费和设备维护费的理由。第四，中欧公司向重庆优力能热力设备有限公司支付的1311019.63元是否应当认定为系支付给天酬公司的物业服务费和设备维护费的问题。根据2019年8月29日中欧公司、刘增良、天酬公司以及重庆优力能热力设备有限公司签订的《还款协议》约定，中欧公司、刘增良应当向天酬公司指定账户内支付物业服务费和设备维护费，但中欧公司却向重庆优力能热力设备有限公司指定账户内支付款项，天酬公司不认可中欧公司支付的款项中包含有1311019.63元物业服务费和设备维护费，因此该笔款项不能认定为中欧公司已经支付了欠付的物业服务费和设备维护费。中欧公司应当按照《还款协议》的约定支付欠付的款项，其没有按照约定付款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。且在另案即重庆优力能热力设备有限公司与中欧公司、刘增良房屋租赁合同纠纷一案中已将该笔款项1311019.63元作为中欧公司支付的租金予以处理。至于中欧公司请求中止审理本案的申请，因不符合法律规定的中止审理的条件，本院不予采纳。综上所述，中欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21948元，由重庆中欧国际创意设计研究院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年七月六日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静