天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2060号上诉人（一审被告、反诉原告）：王红青，女，1973年9月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：高志，天津至大律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津御泽庄苑置业有限公司，住所地天津市武清区下朱庄华北城E区31栋106-44（集中办公区）。法定代表人：汤磊，执行董事。委托诉讼代理人：王红蕾，女，该公司员工。上诉人王红青因与被上诉人天津御泽庄苑置业有限公司（以下简称御泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王红青及其委托诉讼代理人高志，被上诉人御泽公司的委托诉讼代理人王红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红青上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判为被上诉人给付上诉人已付款利息119314.72元、违约金27128.40元，合计金额为146443.12元；2．撤销一审判决第四项，改判为被上诉人向上诉人支付因不能向上诉人交付66平方米菜地的赔偿款132230元，小院面积缩小106平方米赔偿款214856.7元、美国进口百诺肯净水系统45000元、德国进口朗适新风系统30000元；擅自变更设计按照房款总价的0.1%支付1952.2元；将窗户更换为85型的断桥铝合金型材，更换入户门为钢木复合装甲门并安装窗磁、门磁及报警系统；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1．一审判决遗漏了被上诉人销售广告和宣传资料中明确所销售的商品房带130平方米小院、66平方米菜地、美国进口百诺肯净水系统款项、德国进口朗适新风系统、小区为纯别墅、窗户的材料为断桥铝合金85型材、入户门为钢木复合装甲门且应安装窗磁、门磁及报警系统的事实。2015年5月11日双方签订商品房买卖合同时，被上诉人称宣传资料中的130平方米小院、66平方米菜地、净水系统及新风系统为赠送，不能写入合同，但承诺在交付商品房时按销售宣传资料予以兑现。然而商品房建成后，小院仅为24平方米，承诺给上诉人的菜地建成了三期高层楼房不能交付。小区由买房时的纯别墅变更为别墅与高层混合小区，小区规划调整未经己买房业主的同意（假冒上诉人签字同意规划调整）擅自变更，原承诺的窗户材料为85型材擅自变更为55型材、入户门擅自变为木门且取消了窗磁、门磁及报警系统。2．被上诉人逾期交房天数为481天（自2016年6月2日至2017年9月25日）。在施工期间，被上诉人应对重大污染天气停工天数，不应免除其逾期交房的违约责任。（1）行政主管部门指令停止扬尘作业，其他作业仍可进行，被上诉人在订立合同时能够预见到，不属于不可抗力，不应成为被上诉人免责的理由。（2）合同约定2016年6月1日前交房，在被上诉人已经逾期交房的情况下，一审判决仍认定被上诉人自2016年8月25日至2017年4月7日期间多次应对重污染天所停工天数免除被上诉人违约责任，显失公平。3．被上诉人给上诉人寄送的《收楼通知书》应为2017年9月25日送达上诉人。一审法院认定收房日期为2017年9月22日是错误的。二、被上诉人在销售广告和宣传资料中就房屋及相关设施所作的说明及允诺，致使其房价高于临近小区别墅价格3000元左右。因此，被上诉人的宣传及承允诺对上诉人购买该房及房屋价格有重大影响，应视为要约，亦应当视为合同内容，被上诉人应当承担违约责任。御泽公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。御泽公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令原、被告双方的《天津市商品房买卖合同》继续履行，被告尽快与原告办理房屋的收楼手续；2．请求法院判令被告向原告支付原告垫付的水费210元、电费200元、供暖费5218.5元，合计5628.5元；3．请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。王红青向一审法院反诉请求：1．请求法院判令反诉被告提出的取暖费超出房屋建筑面积，取暖费超出的面积反诉被告必须给个交代；2．请求法院判令反诉被告按《天津市商品房买卖合同》约定的逾期交付商品房的处理办法支付反诉原告逾期利息及违约金，自合同约定2016年6月1日起至实际交付商品房之日止；3．请求法院判令反诉被告向反诉原告支付66平方米菜地款145061.12元，小院面积比约定的面积小106平方米的面积款810810.96元，美国进口百诺肯净水系统45000元，德国进口朗适新风系统30000元，合计1030872.08元；4．请法院依法判令反诉被告退还以纯别墅及赠送的名义虚抬物价欺骗业主获得的不当收入549090元及利息，利息自2015年5月11日起至退款日止按同期贷款利率计算；5．请求法院判令反诉被告因虚假宣传支付违约金，按房款总价的20%计算（1955200元×20%）＝391040元；6．请求法院依法判令赔偿冒充业主签字侵犯业主权力违约金，按照房款总价的1%支付19552元；7．请求法院判令反诉被告应履行约定给反诉原告更换型材为断桥铝合金85型钢材的窗户，反诉被告应履行约定给反诉原告更换入户门为钢木复合装甲门，反诉被告应履行合同给反诉原告安装窗磁、门磁，反诉被告应履行给反诉原告安装报警系统，反诉被告应按规划要求给反诉原告修楼梯达到规划标准；8．请求法院依法判令被告赠送的半地下室属于建筑，反诉被告应给反诉原告半地下室的产权证；9．请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告公司原名称为天津御泽庄苑商业投资有限公司，2015年5月11日原告与被告王红青签订编号为2015-0053644的《天津市商品房买卖合同》，被告购买位于武清区房屋一套，建筑面积183.03平方米，套内建筑面积174.52平方米，公告部位分摊建筑面积8.51平方米，约定商品房总价款1880000元；第三条商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，原告在2016年6月1日前交付被告房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，按照如下方式处理，即接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，原告不承担违约责任；第四条乙方付款形式及付款时间约定，贷款付款的，乙方应于2015年5月31日前一次性存入商品房首付款760000元，其余价款办理贷款；第五条甲方逾期交付商品房的处理，甲方未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的原告有权向被告追究已付款利息，利息自本合同约定原告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述约定期限的，乙方（被告）在向甲方（原告）追究已付款利息的同时，有权按照约定，追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方（原告）应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3支付违约金。同时上述合同还附有若干附件，其中附件六为《补充协议》特别提示，其第一条买受人确认部分约定，买卖双方的权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所制作的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页，报纸广告、电视广告、模型、样板间、户外广告等）仅供买受人购房时参考；仅作为要约邀请，并不视为正式要约之内容，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品；第三条对合同第三条的补充约定，如在合同履行期间发生自然灾害、战争、政府政策改变等不可抗力事件，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担责任；第九条对合同第十条的补充部分第三款约定，如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人，出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即为交付日。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由买受人负担；第十一条其他约定第4款约定，买受人同意建筑区划内所有与住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权，该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权，该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台、其范围、面积以该住宅单位的出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。签订上述合同后，王红青已经支付房款1880000元、契税56400元、公共维修基金18800元。2016年5月11日原告御泽公司向润泽尚苑业主发出《润泽尚苑告知函》，告知因扬尘治理、重污染天气、雾霾等原因工程进度延缓，交房时间延后至2016年8月31日。原告就润泽家园49#楼进行工程验收备案，于2017年8月21日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2017年9月21日取得了润泽家园49#楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告于2017年9月22日向包括王红青在内的业主邮寄《收楼通知书》，告知业主办理收房，告知业主商品房已达到商品房买卖合同约定的交付条件，可于2017年9月22日交付业主。另，在原、被告签订上述《天津市商品房买卖合同》后，武清区清新空气行动分指挥部、美丽武清一号工程总指挥部曾发布了多个文件，其中2015年8月11日武清区发布了重污染天气Ⅲ（黄色）预警信息，启动了Ⅲ级应急响应措施，至14日24时起终止实施应急相应措施，涉及停工4天；2015年9月24日至26日武清区重污染天气Ⅲ（黄色）预警信息，涉及停工3天；2015年11月1日至3日空气质量达到四级中度污染及五级重度污染，涉及停工3天；2015年11月10日至15日重污染天气Ⅳ级（蓝色）预警信息，启动Ⅳ级响应措施，涉及停工6天；2015年11月27日重污染天气Ⅲ级（黄色）预警信息，2015年11月30日升级为Ⅱ级（橙色预警），至2015年12月2日15时终止实施应急响应，涉及停工6天；2015年12月5日重污染天气Ⅲ级（黄色）预警，2015年12月8日14时调整为Ⅱ级，至2015年12月10日终止实施应急响应，涉及停工3天；2015年12月11日发布通知，要求做好2015年12月12日至13日重污染天气应对工作，涉及停工2天；2015年12月19日发布通知，要求做好2015年12月19日至23日重污染天气应对工作，涉及停工5天；2015年12月21日发布通知，要求做好12月23日0时至12月24日6时重污染天气应对工作，涉及停工2天；2016年1月1日零时至2016年1月4日实施Ⅲ级应急响应，涉及停工4天；2016年3月2日零时至2016年3月4日实施重污染天气Ⅲ级应急响应，涉及停工4天；2016年3月14日至2016年3月18日实施重污染天气应急响应，涉及停工5天；2016年4月13日至2016年4月15日实施重污染天气黄色预警，涉及停工3天；2016年8月25日至31日采取紧急措施应对大气污染，涉及停工7天；2016年9月22日至26日实施重污染天气应对工作的紧急通知，涉及停工5天；2016年9月29日发布了重污染天气应对工作的紧急通知，2019年9月30日至10月4日实施重污染天气应急响应；2016年10月13日至16日重污染天气黄色预警；2016年11月2日至11月6日14时实施重污染天气黄色预警；2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布美丽天津一号工程〔2016〕27号文件，2016年11月15日至2016年12月31日实施施工特许管理，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工；2016年12月1日至5日12时实施重污染天气应急响应措施；2016年12月16日至21日实施重污染天气应急响应措施；2017年1月15日至18日17时实施重污染天气应急响应措施；2017年2月13日至16日18时实施重污染天气应急响应措施；2017年2月27日至28日实施重污染天气蓝色预警；2017年4月2日18时至4月7日18时实施重污染天气应急响应，上述停工天数累计112天。依申请一审法院依法向相关管理部门调取了涉案房屋所属工程范围内的有关消防资料，经核实，包括49号楼在内的润泽家园的有关建设工程已经进行竣工验收消防备案，并备案合格。一审法院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告在售房过程中，所做的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，且并未在上述合同中加以明确，不构成合同的组成部分。原告作为涉案房屋的开发商应依照上述合同的约定及时交付商品房。涉案房屋所在的49号楼已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案表》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案房屋具备了可以交付的条件。而上述合同明确约定了原告在2016年6月1日前交付被告房屋，后在施工过程中，因重污染天气，有关行政主管部门指令停工，原告停工天数合计为112天，根据合同及附件的约定，上述由于治理空气污染政府发布文件，应认定为合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，相应免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。从合同约定的交房日期的次日2016年6月2日至2017年9月22日原告通知被告办理交房之日，自然天数共计478天，扣除上述停工天数112天，逾期交房天数为366天。根据合同约定，原告逾期交房应支付被告逾期利息及违约金，故此应以房屋总价款1880000元为基数，计算逾期利息为：1880000元×4.75%/360天×366天=90788.33元，违约金为：1880000元×万分之0.3×366天=20642.4元。原告主张被告向原告支付原告垫付的水费210元、电费200元、供暖费5218.5元，因该费用系房屋实际交付业主之前产生的费用，可待房屋实际交付业主后，另行主张，故此不予支持。涉案房屋取暖费计费面积的具体测量、计算与本案并非同一法律关系，关于王红青关于取暖费的请求部分，不予支持；关于王红青主张菜地款、小院面积款、美国进口百诺肯净水系统款项、德国进口朗适新风系统的款项，并未在上述《天津市商品房买卖合同》交工标准中加以明确约定，不构成买卖合同的内容，故此不予支持；王红青主张被告退还以纯别墅及赠送的名义虚抬物价欺骗业主获得的不当收入、利息以及虚假宣传支付违约金、赔偿冒充业主签字侵犯业主权利的违约金，一审法院认为，行政机关依法作出的具体行政行为针对在原告在销售商品房过程中的行为，有关机关依法作出具体行政行为，而原告作为开发商在销售过程中所做的宣传广告、宣传资料并非要约，不构成合同的组成部分，原、被告自愿签订了上述合同，被告并交纳了约定的房款，上述买卖合同是当事人双方的真实意思表示，且合同对于若存在虚假宣传行为开发商是否承担相应的责任并无明确约定，故此，对王红青的该项主张，不予支持；王红青主张反诉被告应更换型材为断桥铝合金85型钢材的窗户，更换入户门为钢木复合装甲门，安装窗磁、门磁，安装报警系统，修楼梯达到规划标准，但其所陈述与合同附件中载明的交工标准不符，不予支持；王红青主张赠送的半地下室属于建筑，应给半地下室的产权证，办理权属证书属于相关行政机关的职权范围，应由有关行政机关依法审查后予以处理，一审法院对此不予处理。一审法院判决如下：“一、原告天津御泽庄苑置业有限公司与被告王红青签订的编号为2015-0053644《天津市商品房买卖合同》继续履行，被告王红青自本判决生效之日起二十日内办理房屋收房手续，原告天津御泽庄苑置业有限公司予以配合；二、反诉被告（原告）天津御泽庄苑置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）王红青已付款利息90788.33元、违约金20642.4元，合计111430.73元；三、驳回原告天津御泽庄苑置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王红青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告天津御泽庄苑置业有限公司负担25元，由被告王红青负担25元；反诉费22714.99元，由反诉原告王红青负担11357.50元，由反诉被告天津御泽庄苑置业有限公司负担11357.50元。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方在补充协议中约定：买卖双方的权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所制作的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸广告、电视广告、模型、样板间、户外广告等）仅供买受人购房时参考；仅作为要约邀请，并不视为正式要约之内容，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。该合同是双方权利义务的依据，王红青主张菜地款、小院面积款、美国进口百诺肯净水系统款项、德国进口朗适新风系统的款项，并未在上述合同中予以约定，不构成买卖合同的内容，上诉人该项上诉请求，没有合同依据，本院不予支持。双方当事人签订涉案合同后，被上诉人因执行有关行政机关发布的禁令、通知等文件而停工，应当认定为不可归责于双方当事人的原因，据此，一审法院扣除停工日期后认定被上诉人应承担逾期交房责任的天数，并无不当，本院应予维持。关于上诉人主张被上诉人交付房屋门窗材质以及窗磁、门磁及报警系统一节，因上诉人所诉与双方合同附件中载明的交工标准不符，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16356.05元，由上诉人王红青负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月二十七日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；