贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初51号原告（案外人）：曾刚，男，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。原告（案外人）：文有兰，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦一幢1单元，统一社会信用代码91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区南华路六号，统一社会信用代码91520400670713157L。法定代表人：阳正威，该公司副董事长。委托诉讼代理人：杨超，该公司员工。原告曾刚、文有兰与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告曾刚、文有兰及其委托诉讼代理人张偲、张臻炫子，长城贵州分公司委托诉讼代理人黄强，被告今旦房开公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾刚、文有兰不服本院（2019）黔执异92号执行裁定，向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除对安顺市西秀区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.请求判令确认原告于2015年7月13日与今旦房开公司签订的《商品房买卖合同》，并确认丰景华府Ａ7栋1单元18层3号房屋归原告所有；3.请求判令二被告立即协助和配合原告办理丰景华府Ａ7栋1单元18层3号房屋的产权登记；4.请求判令二被告承担案件受理费。庭审中，曾刚、文有兰撤回第二、第三项诉讼请求。事实和理由：1.原告与被告今旦房开公司是合法的商品房买卖关系，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。原告于2015年7月13日与被告今旦房开公司签订《商品房买卖合同》，被告今旦房开公司工作人员告知原告，以一次性现金支付方式购买房屋，将获取最大的购房优惠政策。因此，原告于当日取款向被告支付了现金405341元购房款，被告今旦房开公司于2017年9月27日向原告实际交付房屋，原告自取得房屋后一直享有对房屋实际占有、使用等权利，并如期缴纳物业管理等相关费用至今。原告与被告今旦房开公司签署真实合法有效的买卖合同，并已支付完合理对价，原告对案涉房屋享有合法物权，理应受到法律的保护。2.原告对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。依据原告与被告今旦房开公司的合同约定，早已到了约定的办证时间，原告也多次找被告今旦房开公司予以办理案涉房屋的产权登记。但因被告今旦房开公司以各种理由一拖再拖，导致房屋产权登记迟迟不能办理。因此，原告对此没有任何过错的情况下，未办理产权转移登记不能成为执行异议被驳回的理由之一，原告不应承担因未办理产权转移登记而导致执行异议被驳回的责任。3.原告事先对被告今旦房开公司在建工程项下的房产被查封的事实毫不知情，属于善意购买房屋。首先，原告对于被告今旦房开公司向被告长城贵州分公司借款以及将原告所购房屋含在查封范围一事在此之前一概不知，且购买房屋后已支付了合理对价，原告属于善意购买房屋。其次，原告在与被告今旦房开公司签订《商品房买卖合同》时，原告与被告今旦房开公司买卖房屋系公开进行，原告有理由相信被告长城贵州分公司对原告向被告今旦房开公司购买在建工程项下在建房产一事是明知的，但被告长城贵州分公司对此从始至终并未提出过任何异议。现被告长城贵州分公司主张案涉房屋进行拍卖有违诚信原则，不应得到保护。4、被告长城贵州分公司对原告与被告今旦房开公司的房屋交易，以及对被告今旦房开公司的房屋销售情况完全知晓，现主张权利不应得到法律的支持。二被告曾签订过一份《监管协议》，约定自被告长城贵州分公司向被告今旦房开公司享有债权时起，被告今旦房开公司的公章及财务章均在被告长城贵州分公司的监管之中。故原告向被告今旦房开公司购买该房屋，并与被告今旦房开公司签订《商品房买卖合同》时，被告长城贵州分公司对此情况是完全知晓的，并同意销售该房屋及签订商品房卖合同和交付房屋的所有一切事实。长城贵州分公司辩称：1.曾刚、文有兰的房屋买卖合同系签订在涉案房屋已办理抵押登记之后。房屋的转让行为是违法行为。我们对该商品房买卖合同不予认可。2.曾刚、文有兰以现金支付的方式购买房屋不符合常理，无法查证其支付购房款的实际情况。3.涉案房屋已于2016年5月被贵州省高院查封。在诉状中描述，今旦房开公司于2017年9月27日将房屋进行交付，原告占有房屋的行为，是在涉案房屋被查封之后，属于非法占有，不能排除我方执行。今旦房开公司辩称：请支持原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：1．曾刚、文有兰提交了《商品房买卖合同》《收据》，拟证明原告于2015年7月13日向今旦房开公司购买房屋，并签署买卖合同，并向被告今旦房开公司缴纳购房款405341元及维修基金等费用。长城贵州分公司质证认为，该商品房买卖合同签订于办理抵押之后，私自转让抵押物的行为属于违法行为，对该合同不予认可。因今旦房开公司同时向曾刚、文有兰均出具了收到购房款的收据。证实了今旦房开公司并非只有收到购房款以后，才向购买人出具收据，对收据的证明力不予认可，在不提供相应证据进行佐证的情况下，如此大额的现金交付，不符合常理，且涉案房屋在买卖合同中已明确载明，存在抵押，但原告仍执意购买已办理抵押登记的房屋，应承担相应不能过户的不利后果。本院认为，前述证据可以证明曾刚、文有兰与今旦房开公司之间存在商品房买卖合同关系，但收据载明的款项是否支付，本院将结合本案其他证据进行综合认定。2.曾刚、文有兰提交了《贵州省不动产登记查询结果》，拟证明案涉房屋系原告唯一住房。长城贵州分公司质证认为，仅证明曾刚、文有兰在安顺市西秀区经开区没有房屋登记，不能证明曾刚、文有兰在安顺市其他地区及以外的地方没有房屋登记，达不到原告的证明目的。本院认为，前述证据客观真实，系不动产行政主管部门出具，可以证明案涉房屋系曾刚、文有兰在安顺市西秀区住房。根据在案证据，结合庭审调查情况，本院认定如下案件事实：本案争议房屋系由今旦房开公司开发建设的丰景华府项目，房号为丰景华府A7栋1-18-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦房开公司颁发《商品房预售许可证》，载明“今旦房开公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。2015年7月13日，曾刚（买受人）与今旦房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第××号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第007号。第三条基本情况：买受人购买的商品房，第Ａ7幢1单元18层3号房，或1-18-3。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4550.3元，总价款405341元。”2014年9月12日，今旦房开公司出具收据载明，收到曾刚、文有兰购房款405341元，收到维修基金、四通费、其他费用合计11724元。曾刚、文有兰提交了其2017年至今缴纳物业费用的《收据》。另查明，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，2016年5月3日，本院作出（2016）黔民初78号民事裁定书，裁定“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，本院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书，载明“查封今旦房开公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。”2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦房开公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦房开公司位于安顺市西秀区项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。上述债务，今旦房开公司未完全履行。导致强制执行程序中，曾刚、文有兰提出执行异议，2019年12月20日，本院作出（2019）黔执异92号执行裁定书，裁定“驳回曾刚、文有兰的异议请求”。还查明，曾刚与文有兰系夫妻关系，曾刚、文有兰在安顺市西秀区住房。根据双方诉辩主张，结合庭审调查情况，本案争议焦点为：曾刚、文有兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，执行异议之诉的立法目的在于处理各方当事人对同一执行标的物所涉不同权利之间的纠纷，具体言之，产生本诉的原因系买受人曾刚、文有兰购买今旦房开公司的房屋，而今旦房开公司因欠债权人长城贵州分公司的款项被强制执行。故须分析曾刚、文有兰对案涉房屋享有的物权期待权与长城贵州分公司的抵押权如何平衡和保护。本案中，曾刚、文有兰的诉请不能成立，具体理由如下：从购房款支付情况来看，结合本案查明的事实，曾刚、文有兰并不能证明其已支付了购房款。曾刚、文有兰证明其支付购房款的唯一书证为《收据》，其在起诉状中陈述款项来源为“当日取款”，在庭审中本院问及现金来源时又陈述“我自己有一部分，亲戚朋友借十五六万，平常做生意就把钱放家里。”其陈述前后矛盾。本院认为，在案证据不能证明曾刚、文有兰筹集资金及交付购房款的事实，且曾刚、文有兰的陈述并不能合理解释405341元的来源。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本院对其已支付购房款的主张不予支持，其物权期待权的条件未成就。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案曾刚、文有兰排除对案涉房屋执行的主张不成立，本院对其诉讼请求不予支持。综上，曾刚、文有兰的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回曾刚、文有兰的诉讼请求。案件受理费7380.11元，由曾刚、文有兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  何陆坤审判员  伍 静审判员  陈 荣二〇二〇年七月二十九日法官助理杨劭禹书记员刘竹