江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初1491号原告：刘伟，男，1989年2月18日出生，汉族，住东海县。被告：耿光亚，男，1980年10月12日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：陈士柱，江苏和济律师事务所律师。原告刘伟与被告耿光亚房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月13日受理后，依法适用简易程序由审判员丁铁生独任审判，先后于2020年5月12日、7月17日公开开庭进行了审理。原告刘伟及被告耿光亚先后两次开庭均到庭参加了诉讼，被告耿光亚的委托诉讼代理人陈士柱参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付租金24万元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2018年11月1日原告将承租的东海县水晶名都商铺35-06、35-07商铺租给案外人张某，而后经原告同意转租给被告承租，合同期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止。租金每年壹拾贰万元整。被告承租后仅付第一年租金壹拾贰万元，而后以各种理由拒不支付后续租金，根据双方合同约定，第5条规定，被告构成违约，应当支付租金贰拾肆万元。为了维护原告的合法财产权不受到侵犯，特向人民法院起诉，请求判准诉求。被告耿光亚在庭审时辩称：我对原告的起诉有质疑，不是我不租，是你房子有问题我没办法继续租了。第一、楼有安全隐患；第二、店里面被水淹了，只要下雨就会被淹，导致无法营业；第三、当时签订合同的时候要求找房东，原告本人不是房东；第四、现在房子已经租出去了，房东也不是原告本人。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：一、原告刘伟与张某签订的《合同》一份；二、原告刘伟与孙北京、孙南京签订的《租房合同》一份。被告耿光亚对原告提交上述两份证据的三性均无异议。被告耿光亚为支持自己的抗辩向本院提交证据有：一、照片一组及邮政特快专递交寄存根；二、2020年3月30日，王某与孙北京、孙南京签订的《租房合同》；三、微信聊天截图、语音光盘；四、证人徐某的当庭证言。原告对被告提交证据的质证意见为:证据一、被告提供的照片是2019年夏天下大雨的时候，是当时小区排水管的问题，不是我们店铺的问题，而且被告当时也没有交物业费。让原告与物业沟通找物业解决，被告也没有去找物业。被告所说的告知书没有收到；对证据二，与本案无关联性，原告的合同到2021年10月24日到期，原告起诉被告合情合理。对证据3从原告的租赁合同证据原告具备主体资格，被告的证据与本案无关联性，没有因果关系。不能证明被告的观点。经审理本院认定如下事实：2018年6月30日，原告刘伟与孙北京、孙南京签订《租房合同》一份，主要约定：“甲方（孙北京、孙南京）将其拥有的座落于东海县水晶名都35-06、35-07的房屋出租给乙方（刘伟）使用。出租房屋建筑面积共计144平方米；租赁费用及时间：第一次租期为2018年6月30日到2021年6月29日，第一年租金为15万元整，第二年租金为16万元整。第一年租金于2018年6月30日前一次性付清，第二年租金于2019年6月29日前一次性付清，第三年租金于2020年6月30日前付清，乙方承担物业管理费、水电费。三年后，如甲方增加房租，需提前90天通知乙方，在同等条件下，乙方优先继续租房；在租赁期间，若乙方未经甲方同意，擅自退租的，甲方不退还房租，同时乙方应该按当年租金的50%额度向甲方支付违约金，甲方收回房屋”。《租房合同》中双方还约定了房屋修缮与使用、合同终止与解除等内容。《租房合同》签订后，原告刘伟与张某签订《合同》一份，约定：“甲方（刘伟）将其所租用的东海县水晶名都商铺35-06、35-07商铺一楼交给乙方（张某）使用，乙方向甲方承诺，该房屋仅作为自身合法经营使用；费用及时间：本合同自2018年11月1日起至2021年10月31日止，期满失效，如乙方需继续使用该部分房屋需提前2个月与甲方续签合同，同等条件下，乙方有权优先使用。同时，乙方在其合法经营项目中，按时缴纳水电费，物业费等相关费用，自负盈亏，每年需支付给甲方拾贰万元使用费。第一次费用于2018年10月24日前付清，第二次费用于2019年10月24日前付清，第三次费用于2020年10月24日前付清；使用及修缮：乙方因使用需要，在不影响原房屋主体承重结构的情况下，可以对房屋进行装修，如因乙方装修时损坏原有结构造成危险，应及时修理完毕，否则甲方有权停止乙方的一切运营活动，甲方原有附属设备乙方可继续使用，应爱护使用及按时维护，并在解除合同后归还甲方；违约责任：在合同期内，乙方不得擅自退租，如乙方擅自退租，需将剩余年限费用补齐方可解除合同。若乙方不继续租用房屋，需提前60天告知甲方，并如期归还房屋，逾期不归还房屋按每天原日租金两倍支付违约金”。该《合同》签订后，张某在合同下方注明“即日起此合同转让给耿光亚转让人张某”，原告刘伟也在合同下方签名并确认“同意转让”，后案涉商铺由被告耿光亚承租经营“老家石磨豆腐脑”。2019年10月23日，被告耿光亚将案涉商铺钥匙交给原告刘伟，并退出案涉房屋。现因双方就合同的有关事项产生争议，原告刘伟诉至本院。另查明，2020年3月30日，孙北京、孙南京与王某就案涉商铺签订《租房合同》，该《租房合同》约定的内容与孙北京、孙南京于2018年6月30日与刘伟签订的《租房合同》内容一致，另在合同第3条尾部增加了“到期前三个月，如乙方继续租房，需先付甲方订金20000元整”。同时，在该《租房合同》中乙方“王某”的签名后有刘伟的签名。庭审中，原告刘伟增加解除合同的诉求，被告耿光亚认为其已向原告刘伟邮寄了告知书，合同已经解除。为此，被告耿光亚向本院提交邮政特快专递的邮寄存根及庭后查询单予以证明，但邮寄存档中未注明邮寄的文件资料或信函名称，原告刘伟否认收到告知书。同时，原告刘伟在庭审中明确其诉求的租金24万元系主张的违约责任。被告耿光亚的委托诉讼代理人对原告刘伟的主张辩称被告耿光亚不存在违约行为，不应该承担违约责任，故24万元也是不能成立的。被告耿光亚本人认为该约定非常不合理，如果没有相关事情的发生也不会存在房子无法经营的事实，请求法庭根据事实考量。另外，被告耿光亚申请的证人徐某在庭审中陈述，因案涉商铺楼上经营跆拳道馆及商铺进水致使无法经营，才将与刘伟签订的《合同》的全部权利和义务转让给耿光亚承担，其与合伙人张某将案涉商铺转租给耿光亚时未说明转租原因。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告提交的上列证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告刘伟与孙北京、孙南京于2018年6月30日签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告刘伟将其承租的案涉商铺转租给案外人张某，张某在经刘伟认可的情况下又将案涉商铺转租给被告耿光亚，并约定其与刘伟签订的《合同》中的权利和义务全部由被告耿光亚享有和承担，被告耿光亚即取得了合同当事人的主体资格。因此，在出租人未行使解除权的情形下，转租合同约定的内容除约定的超过《租房合同》的期限无效外均合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中双方的争议焦点为：1.被告耿光亚单方解除合同是否构成违约？2.原、被告双方约定的违约责任如何认定？对此，本院阐述如下：一、被告耿光亚虽在庭审中举证照片一组及证人徐某的当庭证言，以证实下雨时室内进水，且案涉商铺楼上开设跆拳道馆，致使无法经营。但现有证据既不能证明其所举证的事实系原告刘伟的原因造成，也不足以证明其所举证的情形达到不能经营的状况，即不能证明合同目的不能实现。故被告耿光亚单方解除合同既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，属违约行为，应依法承担相应的违约责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方约定的违约金的支付数额为剩余年限的租金，被告耿光亚于2019年10月23日向原告刘伟交付案涉商铺钥匙要求解除合同，故剩余年限即自2019年11月1日起至2021年6月30日止的租金为20万元（双方约定的超过2021年6月30日的部分无效，故不予计算）。对此，被告耿光亚认为该约定非常不合理，请求本院根据本案事实考量。因此，本院根据案涉商铺已由出租人于2020年3月30日与案外人王某签订《租房合同》及新冠病毒疫情对第三产业经营的影响等客观情况，并考虑原告刘伟在被告耿光亚交付案涉商铺钥匙要求解除合同后，也负有积极处理案涉商铺的租赁事宜以防止损失扩大的义务，酌定由被告耿光亚给付原告刘伟违约金4万元。另外，关于原、之间的合同解除事宜，由于双方均同意解除，且事实上也已解除，故本院依法予以支持。综上，本院对原告刘伟诉讼请求中合法合理部分依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘伟与被告耿光亚签订的案涉商铺《合同》（原合同签订人为刘伟和案外人张浩）；二、被告耿光亚于本判决发生法律效力之日起后十五日内给付原告刘伟违约金4万元；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元减半收取2450元，由原告刘伟承担2000元，被告耿光亚负担450元（已由原告刘伟预交，被告耿光亚于给付违约金时一并给付原告刘伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  丁铁生二〇二〇年七月三十日书记员  金肖肖