贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初5968号原告：贵州通联房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌中路55号。法定代表人：李林,职务总经理。委托诉讼代理人：李卫，男，1965年11月21日生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。被告：贵州锡酉房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区半边街31号。法定代表人：徐庆龙，职务总经理。委托诉讼代理人：**前，贵州黔坤律师事务所律师。被告：徐罡，男，1972年4月9日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：肖国举，贵州黔坤律师事务所律师。被告：杨贡飞，男，1969年12月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。原告贵州通联房地产开发有限公司（以下简称：“通联公司”）与被告贵州锡酉房地产开发有限公司（以下简称：“锡酉公司”）、徐罡、杨贡飞合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通联公司法定代理人李林、委托诉讼代理人李卫，被告锡酉公司委托诉讼代理人**前，被告徐罡委托诉讼代理人肖国举，被告杨贡飞委托诉讼代理人刘如越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告一将位于云岩区麻冲地块项目中的临时建筑房屋约370平方米（以实测面积为准）按35％比例分配给原告，原告所得部分价值按52.5万元计（房屋价格按150万元计算）；2.判令被告二、被告三对被告一的52.5万元债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2001年8月23日，原告与贵阳市云岩区贵乌工业公司签订《联营协议书》，约定双方合作进行房地产开发;2002年8月8日双方签订《联营补充协议书》，约定共同对贵阳市云岩区的【云国用（2000）字第00675号（后土地权证变更为【筑国用（2004）第5318《国有土地使用权证》）（占地面积4936.84ｍ）的地块进行房地产开发建设。后至2005年由于国家房地产开发联建政策的变化，原告与贵阳市云岩区贵乌工业公司废止了双方的合作开发合同关系，改由原告独立开发建设该地块。为此，原告与贵阳市云岩区贵乌工业公司于2005年11月28日签订《拆迁安置补偿协议书》约定，由原告对该地块进行的拆迁，并负责对该地块地上附属物及相关被拆迁人和贵阳市云岩区贵乌工业公司进行安置补偿。而后原告投入大量资金和人力对该地块进行拆迁及安置，从而取得了该地块的合法独立开发权。2006年4月14日，原告与被告锡酉公司签订《关于共同开发云岩区麻冲路项目的合作开发协议书》，约定：双方共同开发建设由原告先期进行拆迁的贵阳市云岩区的地块和筑国用（2004）第5318《国有土地使用权证》涉及的土地以及补征宅吉村集体土地（注:后宅吉村集体土地变更为贵阳市经济适用住房建设有限公司土地）用以进行房地产开发建设；并约定由原告负责对所有开发建设的土地上的拆迁安置补偿工作，以作为原告合作开发的投资；约定由被告一负责开发建设所需的一切资金（含土地出让金）以及工程施工建设与销售事宜；双方并对利润分配进行了约定。2006年9月29日，原告与被告一签订《合作开发协议之补充协议》，双方对利润分配方式进行了如下变更:1.由被告一支付原告860万元作为前期进行拆迁安置工作的回报，原告对住房销售价在2800元／平方米以下（含本数）的利润不再参加分配；2.住房销售均价超过2800元／平方米部分的利润原告按35％分配（同时原告以100万元对销售均价达2800元／平方米以上进行担保，即均价低于2800元／平方米的，原告赔偿被告一100万元）。双方约定仍由原告继续负责完成拆迁工作，被告一负责项目的建设与销售，双方共同联合竞拍土地。2013年6月19日，原告与被告一合作开发建设的房地产开发项目竣工验收，2015年7月14日，本项目的所有住房销售完毕，销售住宅231套，销售住宅面积为21181.23平方米，销售总价款为：99669951.64元。关于本项目的成本核算及住房收益分配，已经法院终审认定【详见(2017)黔01民初90号及(2017)黔民终966号民事判决书】。二审判决中对临时建筑物分配方式进行了认定:“双方可以按照35％和65％进行按份共有，或者销售后按照35％和65％进行利益分配”，判决作出后至今被告都未向原告分配关于涉案临时建筑物中属于原告的财产利益，也未对涉案标的进行任何处理，致使原告财产权益无法实现。合作开发期间，被告一的股东被告二徐罡从项目结余资金中共取得资金796万元，被告一的股东被告三杨贡飞从项目结余资金中共取得资金796万元。综上所述，合法有效的合同受法律保护，被告一拒绝在合作项目完成后的剩余资产至今未向原告分配收益，致使原告财产权益无法实现，侵犯了原告的合法财产权。被告二、被告三作为被告一的股东将巨额项目结余资金抽回，导致原告合法权益无法足额实现。根据《公司法》的相关规定应对公司(被告一)债务在抽回资金范围内承担连带清偿责任。故原告根据《民事诉讼法》的规定依法向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的如前诉请，维护原告的合法权益，维护正常的社会主义市场经济秩序。被告锡酉公司辩称，第一，双方合作开发房地产从2006年至今14年，截止今日没有最终清算，只有阶段性的诉讼，双方共同和施工方、购房人、税务机关均产生了纠纷，导致几百个案件，涉及标的额总计2000余万元，诉讼至今为止，绝大部分没有处理完毕。本案所涉房屋只是双方合作开发过程中的环节。第二，案涉房屋手续上存在瑕疵，目前为止，土地、规划、施工、产权均没有有效手续，属于临时建房。第三，原被告双方在2017年、2018年经（2017）黔民终966号民事判决书判决，对双方合作进行了阶段性清算，该清算中没有把案涉房屋修建成本纳入整体合作开发的成本。第四，从定性看，案涉房屋无法分割。1.法律关系障碍，原告起诉被告要求分房，应基于双方对房屋的共有，实际上双方法律关系是合作开发房地产，必须对合作过程中进行清算才能对合伙财产进行分割，不能孤立对某一具体财产分割。目前双方均没有清算。2.如分割可能侵害案外债权人权利，双方合伙的财产应当首先清偿债权人债务，鉴于本案双方合伙载体负债较多，是否尚有财产不清楚，如分割将对债权人利益造成侵害。3.法律障碍。房屋手续有瑕疵，要办理相关手续才能让财产合法化，手续均是行政上的确认才能让房屋合法化，如司法裁判对财产进行确认和分割，将与行政权力发生冲突。第五，从定量看，原告诉请无法实现。1.无法核定房屋实际价值，也无法通过评估来核定价值，则无法分割；2.即使可以分割，原告诉请也没有扣除房屋修建成本。综上，应当驳回原告诉请。被告徐罡、杨贡飞共同辩称，主债权债务不应分割，被告徐罡、杨贡飞承担连带责任无事实和法律依据。（2017）黔民终966号民事判决书作出后，原被告双方产生的新的建设成本，三通费871563元，三通费原被告正在涉诉，判决内容除了返还三通费和诉讼费外，另支付资金占用费，该部分属于双方应共担的建设成本，原告诉请分割临时建筑属于合作项目中一部分，（2017）黔民终966号民事判决书中的结算没有扣除三通费成本，分割之前应当先予扣除。本院经审理认定事实如下：2006年4月14日，通联公司与锡酉公司签订《关于共同开发云岩区麻冲路项目的合作开发协议书》，约定双方对云岩区麻冲路地块进行共同开发。通联公司负责贵乌公司的拆迁问题及宅吉村的相邻位置约2000㎡集体土地的征地拆迁补偿，锡酉公司先期投入10000000元，用于参加土地使用权竞价、缴纳土地使用权出让金及项目开发等费用。2006年9月29日，通联公司与锡酉公司签订《合作开发协议之补充协议》，约定竞价成功后，锡酉公司向通联公司支付补偿款8600000元，通联公司须确保拆迁补偿工作于签订挂牌成交确认书之日起3日内完成，并由通联公司承担相应费用。同时约定该项目的开发建设、销售及产生的费用由锡酉公司承担。该项目住房销售均价在2800元／㎡以下（含本数）时，通联公司不参与项目利润的分配，并不得要求收回1000000元保证金。该项目住房销售均价超过2800元／㎡时，通联公司参与住房超过2800元／㎡部分的利润分配，具体分配方式为对超过2800元／㎡部分的利润，锡酉公司除支付甲方1000000元保证金外，所余部分通联公司按35%分配利润（税后利润）。2007年4月20日，通联公司、锡酉公司与贵阳市土地矿产资源交易中心签订《国有土地使用权挂牌交易成交确认书》，确认以2050000元竞得云岩区麻冲Ｇ（07）06地块土地开发权。2007年6月22日，通联公司与锡酉公司签订《移交协议书》，确认通联公司已基本完成宅吉路麻冲地块拆迁工作，将该地块以及水、电、附着物、相关资料等移交给锡酉公司。2005年11月至2010年3月，通联公司向被拆迁人贵乌工业公司、宅吉村村委会、梁源支付拆迁补偿款共计7,155,000元。云岩区地方税务局出具《纳税人申报纳税信息表》显示2012年1月1日至2014年12月31日，被告锡酉公司因开发销售案涉项目共计纳税6,956,985.69元。2014年1月28日通联公司法定代表人李林、股东李卫、锡酉公司法定代表人徐罡、股东杨贡飞签订《会议纪要》确定：双方合作开发的项目销售均价已超过2800元/㎡，双方同意由通联公司向锡酉公司出具借据，先从项目结余资金中借支1,000,000元，锡酉公司从项目结余资金中返还徐罡、杨贡飞就约克?城邦项目投资过程中借款每人各2,960,000元。通联公司、锡酉公司同意从项目结余资金中优先调配10,000,000元归还徐罡、杨贡飞的投资款。后锡酉公司分别向徐罡、杨贡飞支付7,960,000元。2006年4月至2014年1月，锡酉公司陆续支付通联公司8,600,000元。2010年12月，双方合作开发项目竣工验收合格，2017年3月1日，通联公司、锡酉公司取得不动产权证书。原、被告确认，双方合作项目住宅部分已销售完毕。经双方确认，案涉项目住宅部分实际销售面积为21,181.23㎡，实际销售金额为99,669,951.64元，销售均价为4705.58元/㎡。2015年5月15日，贵州省贵阳市云岩区人民法院作出（2015）云民一初字第716号民事调解书，确定由锡酉公司、通联公司对购房人刘维购买的房屋进行防水维修，并完成内墙墙壁修复。2016年8月12日，贵州省贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终1389号民事判决，判令锡酉公司、通联公司于判决生效之日起20日内支付长城建业工程有限公司逾期支付工程款的违约金2,250,000元及工程垫资款的违约金1,000,000元。上述事实已经（2017）黔民终966号生效民事判决书所确认。同时查明，原、被告因合资、合作开发房地产合同纠纷一案发生纠纷，原告曾起诉被告，后贵州省贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民初90号民事判决，原、被告均不服判决并提起上诉，贵州省高级人民法院于2019年5月24日作出（2017）黔民终966号民事判决书，该判决书对双方合作项目成本、利润与分配进行了结算认定，但认为：“关于临时建筑价值。当事人并未对临时建筑的价值进行鉴定，本院无法确认其价值，因此临时建筑无法纳入本案结算，但是在本案结算后，双方可以按照35%和65%进行按份共有，或者销售后按照35%和65%进行利益分配。”另查明，本案所涉房屋系临时搭建，修建于小区公共用地内，作为临时办公场所之用，该临时建筑物无审批手续，未办理相关权属登记，目前由贵阳兴顺吉宏源物业管理有限公司作为管理小区的物业办公用房使用。本院认为，当事人于合同中的合法权益依法受法律保护。本案的争议焦点为：一是原告是否对案涉临时建筑享有权利、如何享有；二是原告通联公司与被告锡酉公司作为联建合作方，现是否能够对案涉房屋进行分配；三是被告徐罡、杨贡飞对案涉房屋价值分配如何承担责任。首先，关于原告是否对案涉临时建筑享有权利、如何享有方面。虽（2017）黔民终966号生效民事判决书中明确：对案涉房屋，原告通联公司与被告锡酉公司可以按照35%和65%进行按份共有，或者销售后按照35%和65%进行利益分配。但前提是案涉房屋系合法财产，或已经销售或以其他方式变成合法财产后，才能进行利益的分配，正因为此，（2017）黔民终966号生效民事判决书中并未对该房屋的价值进行鉴定评估，现案涉房屋仍未取得合法审批手续，未办理有效权属凭证，该案涉房屋是否合法，尚未明确，因此，现仍不能对案涉房屋的价值进行鉴定评估，无法确定案涉房屋的价值，不能进行分配。即使案涉房屋系合法财产，并取得权属凭证，依照（2017）黔民终966号生效民事判决书，原告通联公司、被告锡酉公司亦为对案涉房屋的按分共有，原告通联公司亦不能径直要求被告锡酉公司支付其所占比重的现金价值。故，目前，无证据表明原告通联公司、被告锡酉公司对案涉房屋享有权利，当然不能对案涉房屋进行分割，待双方完善案涉房屋相关手续并取得权属登记后，双方可协商处理该房屋，协商不成可向法院主张其权利。其次，关于原告通联公司与被告锡酉公司作为联建合作方，现是否能够对案涉房屋进行分配方面。因案涉房屋无相关权属登记，仍不能确定系原告通联公司、被告锡酉公司的合法财产，双方均不能对案涉房屋进行分割。最后，关于被告徐罡、杨贡飞对案涉房屋价值分配如何承担责任方面。虽（2017）黔民终966号生效民事判决书判决被告徐罡、杨贡飞对通联公司、锡酉公司的合作项目可分配利润在2,896,833.26元范围内承担补充赔偿责任，但仅限于该案结算并确定的可分配利润，但本案中，被告徐罡、杨贡飞未对案涉房屋进行价值分配，且现尚不能对案涉房屋进行分割，原告通联公司、被告锡酉公司对房屋的权利如何享有亦不能明确，被告徐罡、杨贡飞不应承担责任。综上所述，对原告要求判令被告一将位于云岩区麻冲地块项目中的临时建筑房屋约370平方米（以实测面积为准）按35％比例分配给原告，原告所得部分价值按52.5万元计（房屋价格按150万元计算），并判令被告二、被告三对被告一的52.5万元债务承担连带清偿责任的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九第一款、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回贵州通联房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取9150元，由原告贵州通联房地产开发有限公司承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年七月二日书记员 廖雨濛