湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2072号上诉人（原审原告）：甘志坚，男，1980年6月5日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：曹成，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨卫东，男，1942年11月21日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：杨华平，汨罗市法律援助中心律师。原审第三人：汨罗市房屋征收安置办公室，住所地：汨罗市港鑫龙城小区。法定代表人：雷进，主任。委托诉讼代理人：刘向阳。委托诉讼代理人：伍琼，湖南大义律师事务所律师。上诉人甘志坚因与被上诉人杨卫东，原审第三人汨罗市房屋征收安置办公室（以下简称汨罗市安置办）合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘志坚的委托诉讼代理人曹成，被上诉人杨卫东的委托诉讼代理人杨华平，原审第三人的委托诉讼代理人刘向阳、伍琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人甘志坚上诉请求：一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，遗漏关键事实。汨罗市安置办提交的证据有多处内容认定房屋权利人为上诉人。《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》的数份附件中，《房屋征收补偿安置分户确认表》上登记的“户主”为甘志坚。《室内装饰装修及附属物分户评估明细表》中载明“房屋产权人”为甘志坚。《征地拆迁房屋货币补偿明细表》中“户主姓名”为甘志坚。《房产幢平面图》载明“幢号”为甘志坚。以上证据足以证明上诉人系房屋权利人。原审判决却对此关键事实未予认定，属于认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。1、本案《关于房屋出售协议书》不违反法律的强制性规定，合法有效。2、诉争房屋买卖未侵害集体经济组织利益。首先，《关于房屋出售协议书》中明确约定“由乙方（甘志坚）付给九组地基费贰仟元整”，且有时任生产队长杨先权及主要负责人杨小文、杨岭山签字和村委会盖章，说明房屋买卖行为已经集体经济组织同意。其次，该协议也明确约定“如今后乙方房屋另外出售，生产队再有权收取他人地基费”，如房屋再次转让，生产队有权再次收取地基使用费。因此，原审判决认定本案房屋买卖违反土地管理法，侵害集体经济组织行使所有权不成立。3、诉争房屋的征收拆迁补偿款应归上诉人所有。首先，本案合同合法有效，双方已经依约履行。其次，原审判决驳回上诉人请求的理由不能成立。《补偿安置协议》是否侵犯上诉人合法权利不属于本案审理范围，协议在本案中仅仅只是一份证据，原审判决以此驳回上诉人的诉求不当，应依法予以改判。被上诉人杨卫东答辩称：一、原审判决认定事实清楚。一审法院依照汨罗市安置办的调查确定了房屋所有权人系案外人彭伟，彭伟实际上是答辩人女婿，涉案房屋实际上是答辩人赠予给女儿与女婿的。房屋的权利人应当以房屋登记为准，本案上诉人与答辩人签订的房屋买卖协议不发生物权转移的效力，不能依据买卖合同主张自己享有物权。二、原审判决适用法律正确。1、上诉人不是涉案房屋所在的集体组织成员，根据我国法律规定，宅基地不能买卖，在一审中甘志坚承认自己在原村委会、原集体经济组织有房屋、有宅基地，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议违反了国家法律规定，应当认定合同无效。2、上诉人在一审的诉求是确认房屋征收拆迁补偿款为上诉人所有，根据原审第三人与案外人彭伟签订的协议，拆迁补偿款归彭伟所有，一审判决也认定该拆迁补偿协议属于行政协议，应当通过行政诉讼来主张权利，而本案是民事诉讼，在行政协议有效情况下，不能违背行政协议既定效力，若未通过法定程序撤销，此征收补偿款应当归彭伟所有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。甘志坚向一审法院起诉请求：一、请求判决确认甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》合法有效；二、请求判决确认房屋的征收拆迁补偿款（暂定770,000元）全部归甘志坚所有；三、请求判令由杨卫东承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，杨卫东系原汨罗市城郊乡城北村9组（现更名为汨罗市归义镇茶园社区九组）村民，甘志坚系汨罗市新市镇新桥村村民。2006年6月6日，以杨卫东为甲方，甘志坚为乙方，签订了一份《关于房屋出售协议书》，约定：甲方自愿将位于汨罗市方，由乙方支付给9组地基费2000元，支付给甲方房屋出售款11000元；地坪总面积62.64平方米，房屋面积100平方米，杂屋面积21.1平方米；若乙方今后将房屋另售，生产队有权再收取他人地基费；自协议签订之日起，房屋为乙方所有。甲乙双方在协议上签名，杨先权代表生产队（城北9组）在协议上签名，并加盖了汨罗市城郊乡城北村民委员会公章。协议签订后，甲乙双方均按协议履行，甘志坚对房屋进行装修后一直居住至房屋被拆除。诉争房屋于2017年被纳入汨罗市高泉新城棚户区改造项目征收拆迁范围，由汨罗市安置办负责征收补偿。2018年1月19日，经过对房屋权属进行调查后，经杨卫东同意，以汨罗市国土资源局和汨罗市安置办为甲方，彭伟为乙方，签订了一份《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，对诉争房屋进行了征收，征收总价款为770036元，其中房屋评估价值补偿191577元（含装修及附属物补偿70062元），搬迁、临时安置和权证补偿6600元，货币安置补助452608元，搬迁奖励和拆除奖励80720元，房屋主体、装饰装修及附属物按113号文件80%补差38531元；另购房补贴按600元／米以购房后实际测量的正屋面积为准发放。2019年10月24日，诉争房屋被依法拆除。汨罗市安置办系汨罗市住房保障服务中心举办的事业单位法人，其机构类别为公益一类，工作宗旨和业务范围为：为房屋征收与补偿提供服务保障；房屋征收计划的拟定与上报；组织实施本市房屋征收与补偿及相应的社会稳定风险评估；提供测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业化服务；组织被征收入选择评估机构；建立房屋征收分户补偿档案等工作；负责安置房建设管理等工作。一审法院审理认为，关于甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”按照上述法律规定，法律并未明文禁止一切转让宅基地使用权的行为，但在目前房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果向本集体经济组织成员以外的买受人出售房屋，将有碍于享有该宅基地土地所有权的集体经济组织行使所有权，违反了土地管理法的规定，也侵害了集体经济组织的权益。根据本案已查明的事实，甘志坚和杨卫东不是同一集体经济组织成员，至诉争房屋被拆除时甘志坚仍未取得汨罗市归义镇茶园社区九组的集体成员资格，不具有合法购买该村宅基地上房屋的权利，双方之间的农村房屋买卖合同必然涉及农村宅基地的流转。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”甘志坚与杨卫东之间的房屋出售协议因甘志坚不具有汨罗市归义镇茶园社区九组宅基地使用权利而应认定为无效。对甘志坚要求确认与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》有效的诉讼请求不予支持。关于诉争房屋征收拆迁补偿款的归属问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》因违反法律、行政法规的规定而无效，但因诉争房屋因征收已于2019年10月24日被拆除，无法再行返还，而甘志坚和杨卫东对无效合同的产生均存在一定的过错，应当按照过错责任承担相应的法律责任，并相应的享有诉争房屋的拆迁补偿利益。杨卫东在庭审中主张其已将诉争房屋赠与给彭伟，并以此同意汨罗市安置办与彭伟签订《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，确定房屋征收补偿款为770036元。首先，本案审查的是甘志坚与杨卫东之间房屋买卖协议的效力以及甘志坚是否享有房屋拆迁补偿利益的问题，杨卫东与彭伟之间赠与行为是否真实发生不是本案应当审理的范围。其次，关于汨罗市安置办与彭伟签订《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》的效力问题，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十一条规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议范畴。”按照上述法律规定，汨罗市安置办系事业法人，依据其工作宗旨和业务范围依法具有实施征迁、签订协议的法定职责，其与彭伟签订的房屋征收安置协议属于行政协议，在该份协议未经法定程序撤销或者变更等情况下，仍属于有效的行政协议。本案为民事诉讼，汨罗市安置办与彭伟签订的房屋征收安置协议是否侵犯了甘志坚的合法权利不属于本案的审理范畴，甘志坚的该项主张应当通过行政诉讼进行处理。综上，甘志坚认为汨罗市安置办与彭伟签订的房屋征收安置协议侵犯了其合法权利，并以此主张全额享有诉争房屋的拆迁补偿款缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决驳回甘志坚的全部诉讼请求。二审期间，各方未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、杨卫东与甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》效力应当如何认定。二、房屋征收补偿款应归谁享有。关于焦点一，《关于房屋出售协议书》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2006年6月6日，杨卫东与甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》系双方真实意思表示，签订协议时，杨卫东对该房屋拥有合法的所有权，其不仅在该协议书上签名确认，并在收取房屋出售款11000元后又将房屋交付甘志坚，双方按协议约定已实际履行了十余年，直至案涉房屋拆迁前，杨卫东既未向甘志坚要求过返还房屋并退还房款也未向相关部门主张过该行为无效，现因涉案房屋已被拆除，涉及的拆迁补偿利益较之于当初房屋买卖的价款相差巨大，故在本案诉讼中杨卫东主张合同无效，无非是为了获得案涉房屋的拆迁补偿利益，该行为有违诚实信用原则和社会主义核心价值观，不利于社会交易秩序的安全稳定和良好社会风气的维护。另本案所涉房屋买卖并不违反法律法规强制性规定，且签署协议时，被上诉人杨卫东所在的村组已在协议上签名并盖章，足以证明该交易行为也未侵害集体利益或社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其地上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案房屋买卖既未损害集体利益、社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。上诉人甘志坚上诉称案涉协议合法有效的理由成立，本院予以支持。关于焦点二，房屋征收补偿款归谁享有的问题，如前所述，因上诉人甘志坚在签订案涉协议后已经占有并居住案涉房屋直至房屋拆除前，其系案涉房屋的合法权利人，案涉房屋被拆除后的征收补偿款理应归上诉人甘志坚享有。甘志坚称房屋征收补偿款归其享有的上诉理由成立，本院予以支持。对于杨卫东辩称签订案涉房屋在出售给甘志坚前就已由其赠予给女儿女婿的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”但杨卫东并未举出其无权处分的确切证据，且该房屋在杨卫东出售给甘志坚后十多年的时间内，其女儿女婿也从未向甘志坚主张过权利，明显不符合逻辑，故本院对该辩解意见不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决；二、确认杨卫东与甘志坚于2006年6月6日签订的《关于房屋出售协议书》有效；三、确认甘志坚享有涉案房屋征收补偿款项的全部权益。一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，合计2000元，由杨卫东负担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇二〇年七月二十一日书记员 许子恒