四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1854号 上诉人（原审原告）：魏光林，男，1969年12月11日出生，汉族，住四川省南部县宏观乡梨花村1组。 委托诉讼代理人：程强，南部县陵江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：廖利西，女，1965年1月8日出生，汉族，住四川省南部县席家村5组。 委托诉讼代理人：杨健，男，1988年3月16日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇席家村5组86号附1号。 委托诉讼代理人：程强，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地成都市人民中路二段35号四川中银大厦32楼3201-3213号。 负责人：侯一平，总经理。 委托诉讼代理人：张红润，四川煊焜律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川省太成房地产开发有限公司，住所地四川省南部县滨江街道办事处丝绸花园。 法定代表人：贾勇，经理。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 原审第三人：南充市汇丰建材有限公司，住所地：四川省南部县工业集中区。 法定代表人：何琼英，总经理。 原审第三人：何琼英，女，1960年10月9日出生，汉族，住四川省南部县兴盛街南街8号2幢2单元2楼1号。 原审第三人：贾越，女，汉族，1992年7月3日出生，住四川省南部县兴盛南街8号2幢2单元2楼1号。 原审第三人：贾勇，男，1965年6月12日出生，汉族，住四川省南部县兴盛南街8号2幢3单元6楼1号。 原审第三人：贾猛，男，1968年2月28日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇南大街丝绸花园4幢3单元6楼1号。 原审第三人：彭祥玉，女，1969年4月18日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇南大街丝绸花园4幢3单元6楼1号。 上诉人魏光林、廖利西因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产公司）、四川省太成房地产开发有限公司（以下简称太成房地产公司）以及原审第三人南充汇丰建材有限公司（以下简称汇丰公司）、何琼英、贾越、贾勇、贾猛、彭祥玉案外人执行异议之诉一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏光林、廖利西上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判确认被上诉人太成房地产公司位于南部县丝绸花园2栋-1-1、-1-2号的房屋所有权归上诉人所有，并停止对上述财产的强制执行、立即解除查封措施即解除执行措施。2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院事实认定错误。首先，本案涉及的位于南部县丝绸花园2栋-1-1、-1-2号营业房是上诉人于2011年2月18日从太成房地产公司购买。上诉人购买案涉房屋在前，东方资产管理公司设定的抵押权在后，一审法院认为未办理产权转移登记的过错和责任在于上诉人是错误的，因案涉房屋的《房屋（预售）购销合同》中的补充条款明确约定由太成房地产公司负责办理（代办）土地证和房产证，太成房地产公司未给上诉人办理产权转移登记，其过错责任均在太成房地产公司。第二，东方资产公司在办理抵押登记以及办理抵押公证时对抵押物的现实状况未作充分了解和现场调查核实，只听取了担保人太成房地产公司的一面之词，案涉房屋的抵押是无效的，原审未提供借款合同，且案涉房屋的抵押登记和抵押公证从一开始就是一份无效合同。2.一审法院适用法律和对法律的理解错误。首次，东方资产管理公司对属于上诉人所有的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。案涉房屋所有权应该属于上诉人，东方资产管理公司无权对上诉人的上述财产申请执行。在一审法院执行该房屋时，上诉人与太成房地产公司已向一审法院说明了案涉房屋的所有权归属问题，并且提交相关证据，对执行提出异议。一审法院对上诉人提出的执行异议不予采纳，从而上诉人提出了执行异议之诉，而一审法院仍然判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的，损害了上诉人对上述财产所享有的所有权。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定是错误的，上诉人（原审原告）认为执行异议之诉案件不适用该条规定，应适用执行异议之诉的相关法律规定。第二，上诉人认为案涉房屋的所有权属于上诉人（原审原告）完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第28条的规定，未办理产权登记的过错责任在于太成房地产公司而不在于上诉人。 东方资产管理公司辩称：1.一审认定事实清楚。即使上诉人与第三人太成房地产公司签订了《商品房（预）购销合同》，但是并没有办理不动产转移登记，故案涉房产仍属于第三人太成房地产公司所有，上诉人享有的仅是债权，而非物权。在一审中认定的事实中，上诉人的职业是从事房屋修建，即上诉人是清楚购买房产需要办理不动产转移登记这一常识的，但是从上诉人与第三人太成房地产公司签署合同至一审庭审结束，已达7年之久，上诉人却一直没有主张办理产权转移登记，一审法院认定其怠于行使权利的原因在于自身，认定准确。2.一审适用法律正确。根据一审法院审查认定的事实，太成房地产公司在将案涉房屋抵押给工商银行时隐瞒了出卖的事实，是太成房地产公司的原因导致与上诉人的合同目的无法实现，上诉人完全可以依据该条规定向太成房地产公司主张其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人认为执行异议之诉案件不适用该条规定的主张是错误的，执行异议之诉，是在执行过程中，指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼，所以在审理执行异议之诉案件中，适用的是涉及有争议的实体权利相关的法律规定，上述商品房解释就是这样的法律规定，故一审法院在陈述上诉人权利救济问题上适用法律准确。 太成房地产公司辩称：1.案涉房屋先是太成房地产公司销售给上诉人，后由太成房地产公司抵押给银行。2.银行对案涉房屋已经销售并用于经营的事实是清楚的，不存在太成房地产公司虚构和隐瞒事实。3.案涉房屋购房款太成房地产公司收取后用于了偿还银行贷款，房屋所有权属于上诉人，因房屋被抵押不能办理过户。 其余原审第三人未提供答辩意见。 魏光林、廖利西向一审法院提提出诉讼请求：1.依法确认位于南部县丝绸花园2幢-1-1、-1-2号房屋的所有权归其所有，并停止对该房屋的强制执行、解除查封措施；2.由东方资产管理四川分公司承担本案全部诉讼费用。 一审认定事实认定如下：2011年2月18日，太成房地产公司（甲方）与魏光林、廖利西（乙方）签订《商品房（预）购销合同》一份，约定：“乙方自愿购买甲方商品房位置在南大街2幢负2楼1号；面积约为778.8平方米（乙方向甲方所购房屋按竣工验收后的实际建筑面积计算为准）；房屋销售单价为3,800元，总房款2,959,440元；首付伍拾万元正（一个月内），2011年底付清或70%；乙方收租金原租房协议为准，乙方不得反悔原房协议；甲方负责办理（代办）土地证和房产证，但费用按国家规定由乙方缴纳，若如果乙方在年底不能支付全款，甲方同意推迟付款时，延期付款，乙方不得收取租金，但年底至少付清壹佰壹拾万元整等等。”合同签订后，魏光林、廖利西陆续向太成房地产公司支付了部分购房款。当时，该商铺已出租给四通家具城。 2014年6月5日，魏光林与廖利西协议离婚，并签订《离婚协议》，约定，双方对于2011年2月18日在四川省南部县太成房地产开发有限公司购买的商品各自享有一半所有权，男女双方不得以此商铺单方面抵押贷款。离婚协议另对双方共同修建的位于南部县周家湾桂花小区等财产及双方各自债务等方面进行了约定。 2016年11月15日，魏光林、廖利西与案外人刘利签订《商铺租赁合同》一份，约定魏光林、廖利西将位于南部县南大街2幢负2楼的商铺出租给乙方，用途为茶坊，租期共八年（自2017年2月15日起至2025年2月15日止），2017年2月15日至2020年2月15日期间，每年租金16万元正，2020年2月15日至2025年2月15日期间的租金每年递增1万元整。 2017年10月9日，贾勇向魏光林出具《结算》一份，内容：“魏光林购房按一半结算下欠房款为511600元，今天付款201600元，下欠为叁拾壹万元整，其中余款壹拾万元不计利息（按月息7厘计算）通知办产权时不来付清就全部计利。按小区办理时间为标准。办理网签时付壹拾万元房款，于明年底之前，超时未办理不计息。房租由魏光林收取。” 2018年12月11日，魏光林与廖利西协商对南大街2幢负2楼1号778.8平方米进行分割。贾勇在该分割协议上批注“同意可以按此方案办理”。 2020年3月10日，一审法院依职权对案涉商铺进行现场调查，案涉商铺用于经营银海茶府。该商铺于2009年在南部县房地产管理局办理了房屋产权证书。2014年，太成房地产公司重新在南部县房地产管理局办理了房屋产权证书，证书编号为南房权证房权字第201410069号，登记原因为变更。 另查明，2014年9月29日，抵押权人（甲方）工商银行与抵押人（乙方）太成房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定乙方太成房地产公司提供所有的位于南部县丝绸路丝绸花园房屋（南房权证房权字第201410069、201410070、201410071、201410072号）作为抵押物，对汇丰公司在工商银行的借款在最高额人民币2547万元内自2014年9月23日至2024年9月23日期间承担抵押担保责任。同日，双方在南部县房地产管理局办理抵押登记，他项权证2014003164号。嗣后，工商银行南部支付与汇丰公司签订了《小企业借款合同》（0231500007-2016年【南部】字0042号），工商银行南部支行按约向汇丰公司发放了贷款。 2016年，太成房地产公司与工商银行南部支行在四川省南部县公证处对《最高额抵押合同》、《最高额抵押合同补充协议》办理了公证。2018年6月8日，四川省南部县公证处出具《执行证书》【（2018）川南部证执第001号】，载明：“申请执行人中国工商银行股份有限公司南部支行可持本证书向有管辖的人民法院申请执行。被申请执行人：南充汇丰建材有限公司四川省太成房地产开发有限公司何琼英贾勇贾越贾猛彭祥玉。执行标的：人民币壹仟肆佰玖拾陆万元整及利息、罚息、违约金和实现债权的一切费用。”之后，工商银行南部支行申请强制执行。该案执行过程中，一审法院于2018年6月13日作出（2018）川1321执1440号执行裁定书，裁定查封了太成房地产公司提供抵押的房产证号为201410069、201410070、201410071、201410072的商业用房。魏光林、廖利西以其购买了位于南部县丝绸花园2幢-1-1、-1-2号营业房为由提出书面异议。2019年3月12日，一审法院以（2019）川1321执异38号执行裁定书裁定驳回魏光林、廖利西的异议请求。魏光林、廖利息遂提起案外人执行异议之诉。 2019年7月18日，工商银行南部支行与东方资产公司签订《债权转让协议》，约定将债务人汇丰公司所欠工商银行南部支行的本协议附件中的不良贷款本金及相应利息转让给东方资产公司。同日，工商银行四川省分行与东方资产公司在四川日报上发布联合公告，对该债权转让行为进行了通知。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、东方资产公司的主体是否适格；二、魏光林、廖利西是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，通知债务人后，该转让对债务人发生效力。本案中，工商银行对第三人汇丰公司、太成房地产公司、何琼英、贾勇、贾越、贾猛、彭祥玉享有的债权已在公证处公证并取得执行公证文书，合法有效。工商银行南部支行与东方资产公司自愿达成债权转让协议，并以登报形式进行了通知，该债权转让行为合法有效。因此，东方资产公司其作为本案被告应诉，主体适格。 关于争议焦点二。首先，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”魏光林、廖利西虽与太成房地产公司签订《房屋（预）购销合同》，并收取案涉房屋的租金，但至今未办理不动产转移登记。根据物权法定原则，该房屋不动产登记的所有权人应为太成房地产公司。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，魏光林、廖利西在购买涉案房屋时，案涉房屋已办理产权登记并出租给他人，其没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍。魏光林、廖利西本身在从事房屋修建（离婚协议书已载明），其更应当知晓在购买商品房时应在房地产管理部门办理相应手续，以此避免权利争端。从签订合同至今，已长达7年时间，魏光林、廖利西均未主张办理产权转移登记，故案涉房屋未办理转移登记是买受人魏光林、廖利西自身的原因。此外，在本案诉讼过程中，魏光林针对已支付购房款提供了《购房款情况说明》、《魏光林交款清单》、《结算单》各一份，但三份单据所显示的欠房款数额并不一致。大量交款依据为现金支付，太成房地产公司未到庭应诉，魏光林、廖利西所支付房款的具体数额无法确定。即或是魏光林、廖利西所交房款属实，也未将全部购房款付清。因此，魏光林、廖利西并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益。 魏光林、廖利息与太成房地产公司签订的《商品房（预）购销合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合国家法律规定，应为合法有效。针对案涉房屋在办理不动产转移登记前，魏光林、廖利西享有的仅是债权。现该房屋已设立抵押，在抵押权未涤除之前，无法办理转移登记。故对魏光林、廖利西主张对诉争房屋享有所有权的诉请，不予支持。魏光林、廖利西请求解除诉争房屋的保全查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出。 对魏光林不能实现合同目的权利救济问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”太成房地产公司将所有的房屋出售给原告后，又恶意将该房作为抵押物抵押给工商银行，至今没有涤除抵押权，导致合同目的至今不能实现，魏光林、廖利西对因此受到的损害完全可以依据法律规定和合同约定另行向太成房地产公司主张权利。 综上所述，魏光林、廖利西对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，判决：驳回魏光林、廖利西的诉讼请求。案件受理费30,400元，由魏光林、廖利西负担。 二审中，魏光林、廖利西提供收款收据、资金来源明细证明其已向太成房地产公司交纳房款1,991,600元。东方资产管理公司对收款收据不予认可，太成房地产公司对收款收据不持异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是魏光林、廖利西是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 2011年2月18日，太成房地产公司与魏光林、廖利西签订《商品房（预）购销合同》，魏光林、廖利西购买太成房地产公司位于南部县南隆镇南大街2幢负2楼1号商铺，总房款2,959,440元。合同签订后，魏光林、廖利西陆续向太成房地产公司支付了部分购房款。按照魏光林、廖利西提供证据，已交纳房款金额仅为1,991,600元，尚有96余万元房款未交纳。从签订合同至今已长达7年，由于魏光林、廖利西一直未办理产权转移登记,依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，案涉房屋所有权仍属于太成房地产公司，魏光林、廖利西主张对案涉房屋享有所有权，不符合法律规定。 本案中，魏光林、廖利西未支付全部价款，且因自身原因未办理过户登记，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，魏光林、廖利西主张对案涉房屋排除执行的理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30,400元，由魏光林、廖利西负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年七月二十四日 书记员  杨鹏立