上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7391号上诉人（原审被告）：上海长欧生物科技有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇申港大道588号203-2室。法定代表人：陈红，董事长。被上诉人（原审原告）：上海洋利企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇海洋一路399号1楼101室。法定代表人：周湧，执行董事。委托诉讼代理人：刘旭东，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海长欧生物科技有限公司（以下简称长欧公司）因与被上诉人上海洋利企业发展有限公司（以下简称洋利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长欧公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人向上诉人承诺3年免租后，双方才签署了租赁协议，该免租内容应视作租赁协议的一部分。首先，签订协议前，被上诉人向招商的企业发的书面邮件以及相关的媒体报道等均已证明被上诉人方的招商宣传及政策已承诺入住园区的企业可享受3年租金及物业费全额补贴，该承诺应视为签订租赁协议前的要约，上诉人据此签署该协议应视为承诺，3年免租条款应视作租赁协议的一部分。至于签订系争补充协议中所涉的相关政策，因该政策在签约时未明确具体内容，而在事后单方面公布相关政策不构成对租金支付金额、方式等条款进行变更，仍应适用3年免租条款。且该政策系确定企业应享受的补贴标准属情势变更，继续履行原合同将导致对上诉人一方明显不公。二、被上诉人在签协议前存在通过虚假、夸大宣传的行为骗取上诉人的信任致所有入住企业包括上诉人均按照被上诉人提供的格式合同签订。同时2017、2018年的租赁合同及补充协议都是伪造的、系格式合同且并非双方实际履行之协议，被上诉人在保管上诉人公章期间自行在《补充协议》上加盖上诉人公章，且其中有关租金补贴政策的规定等与实际执行的政策等不相符，该些格式合同中对于上诉人不利的条款应视为无效。被上诉人洋利公司不同意长欧公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人不确定一定享受3年免租。其与所招商企业的邮件往来为上诉人法定代表人对于目前园区政策的咨询，周芸薇回复的是对临港管委会的政策解读，并非是订立合同的意思表示，不应被认定为要约。3年免租政策是临港管委会的补贴政策，由临港管委会确定是否享受该补贴，与被上诉人无关，如上诉人认为政策存在问题应与临港管委会沟通，不能以此为由拒绝履行与被上诉人合同约定的义务。补充协议是对原合同的补充而非变更，临港管委会的政策调整变动、政策施行属于政策内容本身，而非补充协议约定不明，补充协议已明确临港管委会如未发放补贴也不免除上诉人的租金缴纳义务。二、2017、2018年的租赁合同及补充协议并非不可修改与协商，上诉人作为具有完全民事行为能力的商业主体签订的合同合法有效，并非减轻乙方义务加重另一方义务。洋利公司向一审法院起诉请求：1、判令长欧公司支付宜澳公司累计未付租金、物业费及水电费共计人民币（以下币种同）190,938.52元；（租金：2018年5月1日计算至2019年4月30日，按每月11,720.15元计算。物业费：2018年5月1日计算至2019年4月30日，按每月3,906.71元计算。水电费：共计462元）；2、长欧公司支付宜澳公司滞纳金（自2018年3月16日起计算至2019年4月30日，按照月租金11,720.15元的日千分之五计算）；3、长欧公司支付宜澳公司律师费4,000元；4、长欧公司支付宜澳公司违约金128,140.3元（按照15,626.87元的日万分之二计算，从2018年3月16日起计算至2019年4月30日）；5、本案诉讼费由长欧公司承担。一审法院认定事实：2016年5月1日、2017年5月1日，宜澳公司作为出租方（合同甲方）、长欧公司为承租方（合同乙方）分别签订《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同》各一份，约定长欧公司向宜澳公司承租系争房屋，面积为256.88平方米，租赁期限分别自2016年5月1日起至2017年4月30日止、自2017年5月1日起至2018年4月30日止，并对租金、履约保证金及物业费的支付等事宜进行约定。后长欧公司向宜澳公司支付押金11,720.15元，以及三个月的租金35,160.45元及向上海XX有限公司支付2016年5-7月物业费11,816.48元。双方又分别于2016年12月20日、2017年签订《房屋租赁补充协议》各一份，约定长欧公司同意在宜澳公司收到临港管委会房租补贴资金后，以补贴资金直接抵充长欧公司相应期间的租金；其中2017年补充协议中明确若暂停享受管委会政策后，长欧公司应按原房屋租赁协议和物业协议向宜澳公司支付房屋租金、物业费。2018年5月1日，宜澳公司、长欧公司作为出租方（合同甲方）、长欧公司作为承租方（合同乙方）《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》一份，约定长欧公司向宜澳公司承租系争房屋，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租金单价为1.5元/平方米/日，物业费单价为0.5元/平方米/日，月租金为11,720.15元，月物业费为3,906.71元；租金及物业费付三押一，先付后用，结算期为三个月，乙方应于下一期租金及物业费到期前十五天支付下一期租金及物业费；履约保证金为一个月的租金及物业费即15,626.87元，保证金用于保证乙方按照约定的方法使用承租房屋及相关设施，并按时交纳相关费用，合同到期后，在结清所有应缴纳费用后，保证金无息退还乙方。该合同第十六条违约责任约定：“……2、乙方未按照约定期限按时交纳赔偿甲方租金及其他各种费用与损失的，除应依约足额支付所欠金额外，还应按每迟延一日按月租金0.5%的标准向甲方支付滞纳金。……4、甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。5、乙方违反以上规定的其他义务的，甲方有权要求乙方在发生某违约行为之日起至该违约行为消失之日止，每日分别按照全额履约保证金的2%承担违约责任。造成甲方损失的还应承担相应赔偿责任。”合同还约定了其他事宜。同日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙方承诺入驻后按照每人20平米的面积配备办公、研发等工作人员，总面积按房屋租赁协议约定的租赁面积为准。乙方签订本协议后，承诺到2018年底，常驻办公人员10人以上；到年末，公司年产值1,000万以上，税收达到100万以上。甲方将协助乙方申请临港管委会的房租及物业费补贴资金，根据临港管委会支持科技创新城建设的相关政策，临港管委会对租赁房屋的企业作出评定，根据评定等级，乙方将享受相应等级的房屋租金、物业费补贴。临港管委会的评定结果不影响乙方按照原租赁合同和物业协议向甲方支付房租租金和物业费的义务。临港管委会发放的补贴由甲方代为收取，全额支付给乙方。审理中，长欧公司提供《关于2018年度7-12月科技城补贴审核的汇报》，上海市临港地区企业服务局于2018年11月15日通知园区开始下半年考核，长欧公司所承租的系争房屋考核总分为51分，2018年1月1日至2018年12月31日期间的补贴金额为0元。宜澳公司提供其与上海融栢律师事务所签订的《委托代理合同》及《上海增值税专用发票发票联》一份，证明其为本案诉讼支付律师费4,000元。宜澳公司提供《房屋验收登记表》，证明其于2018年7月8日将系争房屋交付给长欧公司。宜澳公司另提供缴费通知，证明长欧公司应支付电费金额为462元。长欧公司对宜澳公司提供的《委托代理合同》及《上海增值税专用发票发票联》、《房屋验收登记表》、缴费通知真实性均无异议，同时确认电费金额。同时，宜澳公司表示对于长欧公司已经支付的押金、租金、物业费等已经抵扣2018年1月1日至2018年4月30日期间租金、物业费，不足部分宜澳公司保留另行追偿的权利。以上事实，由《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》、《房屋租赁补充协议》、《委托代理合同》、《关于2018年度7-12月科技城补贴审核的汇报》、《房屋验收登记表》、银行流水、《收据》等证据，以及一审法院庭审笔录予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宜澳公司、长欧公司签订的《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》及《房屋租赁补充协议》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，宜澳公司、长欧公司均应恪守。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在《房屋租赁补充协议》中约定由宜澳公司协助长欧公司申请临港管委会的房租及物业费补贴资金，并根据相关政策所作出的评定等级享受相应的租金及物业费补贴。现长欧公司的评定等级导致其于2018年度无法享受全额租金及物业费补贴，亦未有证据证明宜澳公司取得了2019年1月至4月的补贴。宜澳公司确认长欧公司已支付的租金、物业费及保证金，但认为相应的费用主张抵扣双方2017年5月1日签订合同中长欧公司应支付2018年1月至2018年4月期间的费用，长欧公司如对宜澳公司的主张有异议，可另案主张权利。现宜澳公司依据2018年5月1日双方签订的合同，要求长欧公司支付2018年5月1日至2019年4月30日期间租金及物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以照准。长欧公司对电费金额并无异议，故宜澳公司主张一审法院予以支持。长欧公司主张在签订合同之前宜澳公司曾承诺其三年免租以及合同存在倒签日期等，认为其不应承担相应租金及物业费的观点，一审法院不予采信。关于房屋交接日期，一审法院认定《房屋验收登记表》。对于宜澳公司主张的滞纳金，虽合同中明确约定了租金支付日期，但因双方在合同履行过程中已形成以补贴直接抵扣租金的支付方式，故长欧公司应付租金日期以宜澳公司通知补贴不足需另行支付之日为准。宜澳公司未能充分举证其在2019年4月30日前曾通知长欧公司支付具体租金及物业费，故宜澳公司主张2018年3月16日至2019年4月30日期间滞纳金的请求，一审法院不予支持。现因长欧公司未能通过考核获得全额补贴，导致需补齐合同期内的剩余租金及物业费，宜澳公司再以长欧公司违反对业绩承诺的约定，要求长欧公司支付违约金，一审法院认为系对同一违约行为的重复主张，故不予支持。根据合同约定，出租方因向承租方催讨租金而引起的包括律师费在内的开支由承租方承担，故宜澳公司要求长欧公司支付律师费损失，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，判决：一、上海长欧生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洋利企业发展有限公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金140,641.80元；二、上海长欧生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洋利企业发展有限公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业费46,880.52元；三、上海长欧生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洋利企业发展有限公司电费462元；四、上海长欧生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海洋利企业发展有限公司律师费损失4,000元；五、驳回上海洋利企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,453元，由上海洋利企业发展有限公司负担2,846元，上海长欧生物科技有限公司负担3,607元。各方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：系争租赁合同及补充协议中是否存在不利于上诉人的无效格式条款或免付租金和物业服务费的约定而应免除上诉人支付系争租金和物业服务费的义务。对此，首先，经查双方在签订系争租赁合同前，被上诉人为招商确实向包括上诉人等企业以上诉人所称上述各种方式宣传有关政府补贴租金的政策，但从该政策的执行主体看，上诉人应明知补贴租金是政府行为，而被上诉人作为与政府相互独立的法人和系争房屋的出租方并无权直接决定给予上诉人补贴租金，故被上诉人不可能向上诉人作出免租的承诺。且从双方签订的相关合同和协议内容看，被上诉人只是承担协助被上诉人向政府申请租金补贴的义务，同时从被上诉人举证的上述证据内容看，被上诉人向上诉人所作相关陈述只是宣传政府的优惠政策，并无明确保证上诉人能得到租金等费用的补贴，故被上诉人在签约前与上诉人的洽商中并无承诺一定能获取补贴的意思表示，故不构成上诉人主张的被上诉人提出过承诺3年免租的要约，因而也不存在除系争合同和协议外双方达成过3年免租的协议。其次，从双方实际履行的2016年和2017年两年合同的事实可见，该两年被上诉人按约协助上诉人申领到租金等费用的补贴，相关优惠政策也得以兑现过，故被上诉人在招商时向上诉人所作的关于补贴租金等优惠政策的宣传行为显然也不能构成欺骗上诉人。再次，本案系争的合同和协议是双方签订的2018年度的租赁合同及其补充协议，对照前二年度的相应合同和补充协议的内容看，本年度的合同、协议的区别在于支付租金和物业服务费的原则是“先付后用”，而不是用事后申领到的补贴冲抵租金和物业服务费；同时在本年度的补充协议中进一步明确“甲方（即被上诉人）协助乙方申请临港管委会的房租及物业费的补贴资金，……根据评定等级，乙方（即上诉人）将享受相应等级的房屋租金、物业费补贴。临港管委会的评定结果不影响乙方按照原租赁合同和物业协议向甲方支付房屋租金和物业费的义务。”由此可见，双方约定是很明确的，补贴租金和物业费的主体是政府而非被上诉人。被上诉人非该些补贴的合同义务人，且能否获得补贴是按政府评定结果而定，是不确定的；同时上诉人支付租金和物业费不是以能否取得补贴为前提条件的，故上诉人对在获取补贴前应无条件支付系争房租和物业费是明知的，而不是应免付租金和物业费的。最后，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；《最高人民法院关于适用干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。基于上述分析认定双方并未达成免租的协议，上诉人作为承租人支付租金等费用、被上诉人作为出租人有权收取租金是符合常理和合同约定的，不存在免除被上诉人的责任和侵害上诉人利益的事实，也不存在上述应认定格式条款无效的其他法定情形。另外，长欧公司上诉称系争补充协议其印章是被上诉人保管该公章时加盖，但未提供相应证据佐证，因而无法采信。因此上诉人主张系争支付租金和物业费等格式合同和条款无效不符合相关法律规定，不应予以支持。综上所述，上诉人上海长欧生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,130.00元，由上诉人上海长欧生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年七月二十九日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……