重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初3355号原告：吕刚福，男，1968年2月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆世盈商业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号5-2，统一社会信用代码，91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，职务执行董事。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。原告吕刚福与被告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，由审判员弋柯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕刚福，被告世盈管理公司的委托诉讼代理人何新树、游晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕刚福向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告2020年1月25日至3月31日期间的全额租金约28150.66元；二、被告退还原告商业管理费暂定100000元，实际金额以最终核实为准；三、确认2020年4月1日至2020年5月1日期间仅需支付半价租金7912.83元，物业管理费633.28元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。在庭审中，原告吕刚福申请变更诉讼请求如下：一、被告退还原告2020年1月25日至3月31日期间的全额租金约16830.46元和物业管理费1414.32元；二、被告退还原告从2018年4月22日起至2020年4月21日期间的商业管理费122033.05元；三、确认2020年4月22日至2020年10月21日期间仅需支付半价门面租金23738.5元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月19日签订《租赁合同》一份，约定原告从被告处承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号附152号俊豪中央大街商铺，被告向原告收取租金、商业管理费、物业管理费。合同签订后，原告按约定的方式向被告交纳了前述各项费用，原、被告双方在签订租赁合同时，只对商业管理费的费用标准进行了约定，但未约定商业管理的内容及方式，且在合同履行过程中，也未对原告所承租的商铺进行过实质的管理行为。2020年1月25日止3月31日，被告俊豪中央大街商场关闭，造成原告商铺在此期间不能正常复工营业。因此，原告要求被告退还2020年1月25日止3月31日期间的全额租金和物业管理费。因受疫情影响，市场需要一个回暖期，即从2020年4月22日至2020年10月21日期间的门面的租金仅需支付半价。原告多次与被告协商处理，但被告一心只想收取费用，无法与原告就纠纷的处理达成一致意见。故原告吕刚福起诉至法院，请求判令前述诉讼请求。被告重庆世盈商业管理有限公司辩称，对第一项诉讼请求我方认为我们签订租赁合同也履行了出租义务，且物业在疫情期间仍然履行了相应的管理义务，因此租金和物业管理费不应当退还，对于商管费合同有明确约定，且被告履行了相应的管理义务，原告要求退还商管费没有法律和事实依据，对诉讼请求第三项没有法律和事实依据，且明显不合理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号附152号商业用房系案外人**、贾春莉、李祖容共同共有。2017年5月9日，以**、贾春莉、李祖容为甲方，世盈管理公司为乙方，重庆俊豪置业有限公司为丙方，三方签订了《委托经营合同（二）》，约定：甲方将前述房产委托给乙方进行经营管理，在委托管理经营期限内，乙方以自己的名义与第三人签订租赁合同，将委托经营房屋对外进行出租或自用，甲方委托乙方向第三方收取该物业之租金；委托经营管理期限自2017年10月1日起至2023年2月28日止；……。2018年3月19日，世盈管理公司（出租方）作为甲方与吕刚福（承租方）作为乙方签订《租赁合同》。合同约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号附152号商铺，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。合同第一条约定租赁商铺、租期及经营范围：1.2面积：该商铺建筑面积约79.16平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准。1.3乙方租赁期限共36个月，自2018年3月22日起至2021年3月21日止。合同第二条约定履约保证金：2.1本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金¥54000元（大写：伍万肆仟元整），以保证本合同项下乙方义务的履行。2.2租期内，乙方不得以任何理由要求计付从其已付的履约保证金中抵扣其应向甲方缴纳的租金、商业管理费、物业管理费用及其他相应费用。合同第三条约定租赁费用及其他费用：自2018年3月22日起至2018年4月21日为装修期，装修期间，乙方无须缴纳租金、商业管理费，但需缴纳装修水、电、气费、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费等相关费用，并履行本合同的其他相关权利义务；按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。自2018年4月22日起至2019年3月21日止，按建筑面积计租金单价为136元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为94元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。自2019年3月22日起至2020年3月21日止，按建筑面积计租金单价为136元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为105.5元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。自2020年3月22日起至2021年3月21日止，按建筑面积计租金单价为136元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为117.58元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。剩余租期不满一个月的，按照月租金、月物业管理费及其他各项费用的标准按日折算进行缴纳。以上计费单位均为含税价格。合同第3.3条约定费用收取方式。租金、商业管理费、物业管理费采取“按季支付”、“先付后用”的原则。即乙方须于接收商铺前以转账的方式预缴3个月租金32297.28元；预缴3个月商业管理费22323.12元；预缴4个月物业管理费3166.4元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。合同尾部甲方处加盖“重庆世盈商业管理有限公司”印章，乙方处有吕刚福的签名并捺印。涉案《租赁合同》签订后，原告吕刚福按约向被告世盈管理公司支付了截至2020年4月21日的租金和商业管理费。其中，原告吕刚福交纳了2020年1月22日至2020年4月21日止的租金19378.37元、商业管理费15032.48元。原告吕刚福交纳了2020年1月、3月、4月的物业管理费，未交纳2020年2月的物业管理费，原、被告双方均确认原告吕刚福应交纳的物业管理费为633.3元。受“新冠肺炎”疫情的影响，涉案商铺所在商场因政府疫情防控原因需要停业，被告世盈管理公司认为商场正式关门停业的时间是2020年1月27日，但在本案中被告世盈管理公司认可原告吕刚福关于案涉商铺于2020年1月25日停业的主张。被告世盈管理公司认可原告吕刚福所述其在2020年2月29日收到被告世盈管理公司通知其复工营业的通知。故原告吕刚福起诉至本院，请求判令前述诉讼请求。以上事实，有原告吕刚福、被告世盈管理公司的委托诉讼代理人游晓雪的当庭陈述，原告吕刚福举示的《租赁合同》、《补充协议》、重庆增值税普通发票一张、俊豪中央大街收款收据两张、重庆市璧山区璧泉街道办事处关于复业的紧急通知、商业复工复产告知书，被告世盈管理公司举示的《委托经营合同（二）》、房地产权证复印件等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。关于原告吕刚福要求退还其从2018年4月22日至2020年4月21日期间缴纳的商业管理费，涉案《租赁合同》中关于“商业管理费”的约定，系双方意思自治的结果，且该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定。对于私权利来说，“法无禁止即可为”，既然法律上并未禁止“商业管理费”的收取，故双方关于“商业管理费”的约定应属合法有效。现原告吕刚福以被告世盈管理公司未提供商业服务为由要求返还商业管理费，本院不予支持。关于原告吕刚福要求从2020年1月25日起至2020年3月31日止因疫情原因停业期间的租金、商业管理费的请求，本院认为，自2020年1月开始出现的“新冠肺炎”疫情，给人民群众的生命健康、生产生活、经营活动都带来了巨大的影响。因疫情防控的需要，商场停止营业，这应属于不可归责于双方的不可抗力。鉴于双方均无过错，本院根据公平原则，酌情确定受“新冠疫情”影响停业期间的租金、商业管理费和物业管理费，由原告吕刚福和被告世盈管理公司各承担一半。因原、被告双方均认可原告吕刚福的商铺于2020年1月25日停业，被告世盈管理公司于2020年2月29日通知原告吕刚福复工营业，故本院确认的停业期间为从2020年1月25日起至2020年2月29日止，共计34天。又因涉案商铺按月计算租金，并按季度支付，因原告吕刚福交纳了从2020年1月22日至2020年4月21日止共91天的租金19378.37元、商业管理费15032.48元，故双方各自承担的涉案商铺疫情停业期间的租金应为19378.37元÷91天×34天÷2≈3620.13元，商业管理费应为15032.48元÷91天×34天÷2≈2808.27元。因上述费用原告吕刚福已缴纳，应由被告世盈管理公司予以退还。至于原告吕刚福要求返还其交纳的物业管理费，因双方均认可原告吕刚福每月应缴纳物业管理费633.3元，故从2020年1月22日至2020年4月21日止，原告应缴纳物业管理费1899.9元，但原告吕刚福未缴纳2020年2月的物业管理费633.3元，故原告吕刚福实际只缴纳该期间物业管理费1266.6元，又因双方各自需承担的涉案商铺疫情停业期间的物业管理费应为1899.9元÷91天×34天÷2≈354.93元，原告吕刚福还应当补交物业管理费278.37元，故原告吕刚福请求被告世盈管理公司退还物业管理费1414.32元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告吕刚福主张确认从2020年4月22日起至2020年10月21日期间的租金减半收取，基于前述理由，本院已酌情减免疫情期间的租金及商业管理费，故原告吕刚福的此项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆世盈商业管理有限公司在本判决生效之日后五日内向原告吕刚福退还租金3620.13元、商业管理费2808.27元，合计6428.4元；二、驳回原告吕刚福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1790.46元，由被告重庆世盈商业管理有限公司承担25元（此款原告吕刚福已交纳，限被告重庆世盈商业管理有限公司在支付案款时一并支付给原告吕刚福），并由原告吕刚福承担1765.46元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 弋 柯二〇二〇年七月二十一日书记员 刘佳雨