广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4628号上诉人（原审被告）：余志钢，男，汉族，1973年2月16日出生，住广东省佛山市三水区*********************，公民身份号码360************018。委托诉讼代理人：张栩，广东百浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海领地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼246铺，统一社会信用代码914************425。法定代表人：刘檬恺，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曦虹，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人余志钢因与被上诉人佛山市南海领地房地产开发有限公司（以下简称领地公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。余志钢上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由领地公司承担。事实与理由：第一，领地公司先履行合同义务不符合约定，余志钢有权拒绝其相应的履行要求。位于佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼185号铺（以下简称涉讼租赁物）与余志钢另外向领地公司承租的七个商铺实际上是作为一个整体用于经营保健按摩、沐足的，涉讼租赁物是一楼的门面。上述八个商铺原本只需签订一份租赁合同，但领地公司称一楼和二楼的租金单价不同，故要求余志钢需要签订两份租赁合同。就位于二楼的另外七个商铺所签订的租赁合同中已写明了停车位的配备问题，故本案《领地集团营业用房租赁合同》（以下简称涉讼合同）无需另行约定停车位配备问题的条款，亦不能以此为由认为领地公司对涉讼租赁物无配备停车位的义务。余志钢所经营的二楼的商铺的租赁合同中已写明了领地公司需提供30个外广场停车位给余志钢使用，所提供停车位使用年限与合同租期一致。但从余志钢提交的微信聊天记录显示，领地公司并未按合同约定提供车位予余志钢使用。既然领地公司并未切实履行其应当提供车位的先履行合同义务，余志钢暂停交租的行为合理合法，一审判决认定有误。第二，涉讼合同是领地公司提供的格式合同，当中约定的违约金标准明显过高且领地公司未采取合理方式提请余志钢注意，故违约金条款属于无效条款。即使法院认定余志钢存在违约，违约金亦应以领地公司的实际损失为限，领地公司的实际损失最多不超过银行同期存款利率损失。第三，一审判决在余志钢提交书面质证意见之前就已制作完成，严重违反法定程序。第四，领地公司一审后提交的《海纳公馆外广场临时停车券领取登记表》显示，领地公司仅在2019年7月、8月向余志钢给付了停车券，且一个月只有380张，远未达到合同约定的1800张的标准。亦可证明2018年5月至11月期间其并未向余志钢发放停车券，因上述期间并没有制作领券登记表。综上，请求二审法院支持余志钢的上诉请求。领地公司答辩称：第一，涉讼合同并无关于提供停车位的约定，余志钢不得以其他合同来主张本案的抗辩。领地公司已依约履行了义务，余志钢应当支付全部租金。第二，涉讼合同是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。一审判决依照涉讼合同的约定要求余志钢支付租金及逾期付款违约金，处理正确。余志钢并未在一审中提出违约金过高的抗辩，其上诉请求没有依据，应予驳回。领地公司向一审法院起诉请求：1.余志钢支付2018年11月至2019年3月期间以8484元/月标准计算的租金42420元及违约金予领地公司，违约金以每月应付租金为本金从2018年11月至2019年3月每月6日起计算至余志钢实际清偿之日止按日万分之五的标准计算；2.余志钢支付以2019年9月租金16968元为本金从2019年9月6日起计算至2019年9月25日止按日万分之五的标准计算的逾期支付2019年9月租金的违约金169.68元予领地公司；3.余志钢承担领地公司因本案支出的担保费800元；4.本案诉讼费用由余志钢承担。一审法院认定事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼185号商铺，已办理不动产权证。2018年2月5日，领地公司（甲方、出租方）与余志钢（乙方、承租方）签订《领地集团营业用房租赁合同》（即涉讼合同），约定甲方出租位于佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼185号商铺，建筑面积169.68平方米，租赁物按现状交付，乙方在使用前应自行负责装饰装修；租期8年，自甲方交付租赁物之日即2018年5月1日起至2026年4月30日止；乙方将租赁物用于经营保健按摩沐足；2018年5月1日至2019年8月31日月租金为8484元，2019年9月1日至2020年4月30日月租金为16968元，租金为月付，每月5日前支付本月租金；合同签订之日，乙方应向甲方支付33936元的履约保证金；甲方应在2018年5月1日前向乙方交付已具备进场装修场地，如因工程工期或政府主管部门验收等延迟，乙方同意甲方延期1个月交付，起租期顺延；若甲方逾期交付租赁物，每逾期一日应向乙方支付合同约定全部租金的万分之五作为违约金至交房为止；若乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付合同约定全部租金的万分之五作为滞纳金，直至付清为止。2019年8月14日，领地公司向余志钢发出《律师函》，通知余志钢自收到律师函之日起五日内支付拖欠的2018年11月至2019年3月的租金共42420元，否则将行使合同解除权并追究违约责任。2019年8月15日，余志钢收到该函件。2019年10月18日，领地公司支付担保服务费800元。另查明，一审法院受理了领地公司诉余志钢租赁合同纠纷一案，案号（2019）粤0605民初26776号（以下简称26776号案），在该案中领地公司与余志钢之间签订《领地集团营业用房租赁合同》，约定领地公司出租位于佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼234号至240号商铺予余志钢用于保健按摩沐足，建筑面积1069.07平方米，并约定领地公司提供30个外广场停车位（即每天折换提供60张停车券，每月合计1800张停车券）予余志钢使用。领地公司在该案主张余志钢支付2018年11月至2019年3月租金、违约金，2019年9月逾期付款违约金、财产担保费。2019年10月24日，领地公司提起本案诉讼。一审中，领地公司、余志钢均确认涉讼租赁物现仍由余志钢使用；余志钢于2019年9月24日支付2019年9月租金。领地公司陈述，以继续履行涉讼合同为基础提起本案诉讼；余志钢陈述，领地公司已划定12个车位予余志钢使用。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。领地公司与余志钢签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定每月5日前支付当月租金。领地公司主张余志钢未向其支付2018年11月至2019年3月的租金，余志钢作为义务履行方，其既未提供证据证明已向领地公司依约足额交纳该期间的租金，又未提供证据证明未依约支付租金有法定或约定的理由予以抗辩，故一审法院对领地公司要求余志钢支付2018年11月至2019年3月期间的租金42420元的诉讼请求予以支持。余志钢以领地公司未依约提供30个外广场停车位为由抗辩支付租金，并以与领地公司工作人员聊天记录及两次停车交费记录佐证。双方在本案涉讼合同未约定关于停车位使用，且一审中余志钢自认领地公司已划定12个停车位供余志钢使用的情况，余志钢的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。余志钢逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉讼合同约定，余志钢须在每月的5号前支付当月租金，余志钢从逾期之日起按所欠租金金额的日万分之五支付滞纳金，该滞纳金实质就是领地公司因余志钢逾期付款主张违约责任，领地公司该项诉请没有违反法律规定及合同约定，一审法院予以支持。领地公司、余志钢均确认余志钢未支付2018年11月至2019年3月租金、2019年9月24日支付2019年9月租金，经核算，余志钢应以8484元为本金从2018年11月起至2019年3月止，每月6日起均至余志钢实际清偿之日止按日万分之五标准计付违约金予领地公司，及以16968元为本金从2019年9月6日起至2019年9月24日止按日万分之五为标准计付违约金161.2元予领地公司，领地公司诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于领地公司主张担保费800元，当事人在诉讼过程中选择采取财产保全措施，并非必要的支出，涉讼合同亦无约定该部分费用由违约方承担，故领地公司上述诉请依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、余志钢于判决发生法律效力之日起十日内支付租金42420元予领地公司；二、余志钢于判决发生法律效力之日起十日内支付以8484元为本金从2018年11月至2019年3月的每月6日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付违约金予领地公司，本项随上列第一项判决清；三、余志钢于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金161.2元予领地公司；四、驳回领地公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，一审案件受理费1035.01元，减半收取计517.51元，财产保全申请费506.01元，合共1023.52元，由领地公司负担10.11元，由余志钢负担1013.41元。二审期间，余志钢围绕上诉请求向本院提交证据1.《关于领地公司诉余志钢案件庭审问题的回复》《海纳公馆外广场临时停车券领取登记表》，证据2.《广东省佛山市南海区人民法院通知书》、快递单、快递单查询单，证据3.质证意见、邮件交寄单、快递查询单，证据4.快递单、快递查询单，拟证明一审法院在余志钢对领地公司提交的新证据发表质证意见前已出具判决，程序严重违法；证据5.微信聊天记录，拟证明领地公司的经理不否认领地公司未提供停车位给余志钢使用的事实，一审判决认定领地公司提供了12个停车位予余志钢使用的事实错误。领地公司没有提交新证据。本院依法组织双方当事人对余志钢提交的新证据进行了质证。经审查，余志钢提交的证据1-5来源真实、合法，本院予以采信。二审中，余志钢称其在一审中虽陈述领地公司已划定12个车位给其使用，但领地公司实际未将上述车位提供给其使用，一审查明事实存在遗漏。领地公司亦自认并未提供12个车位给余志钢使用。故一审判决查明事实中“余志钢陈述，领地公司已划定12个车位予余志钢使用”应纠正为“余志钢陈述，领地公司已划定12个车位但未给予余志钢使用”另查明，领地公司2018年10月27日至2018年11月14日期间，余志钢就其客户无法停车的问题与领地公司的工作人员李升昌通过微信进行沟通，李升昌向余志钢提出解决方案如让客户停车到负一层人防车位或者把合同拆分停车费给物业公司后由物业公司给乱停的车上锁，但未实际解决余志钢的停车问题。2019年12月23日，余志钢就其无法享受免费停车优惠而为客户支付停车费的问题与领地公司的工作人员“向经理”通过微信进行沟通，“向经理”称将与总部负责人沟通再回复。2020年1月10日，余志钢通过微信向领地公司的工作人员“向经理”发送信息，称因领地公司未按合同约定提供免费车位给其使用，其于2020年1月份开始停止支付租金，直到停车位和停车免费解决为止，“向经理”回复“收到”。双方当事人均确认，领地公司有向余志钢发放停车券，但数量未达到26776号案合同约定的标准。经审理，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为余志钢以领地公司未提供约定停车位为由拒绝支付租金是否有事实和法律依据；一审判决余志钢向领地公司支付的违约金是否合理。关于争议焦点一。余志钢上诉主张，涉讼合同与26776号案的合同为同一天签订，两案租赁物合并使用，涉讼合同未约定领地公司需提供停车位系因26776号案合同中约定领地公司应提供给余志钢使用的30个外广场停车位已包括涉讼合同应提供的停车位，领地公司未按合同约定提供足够的停车位给余志钢使用，其先履行合同义务不符合约定，余志钢有权拒绝支付租金。首先，考虑到涉讼合同与26776号案的合同是同一天签订，且租赁物业均用于保健按摩沐足，领地公司理应知道余志钢将两份合同的租赁物合并使用，26776号案的合同约定领地公司应向余志钢提供30个外广场停车位（即每天折换提供60张停车券，每月合计1800张停车券），涉讼合同却无关于停车位的约定，不符合常理及市场交易习惯。故本院对余志钢主张涉讼合同中领地公司应提供的停车位于26776号案合同中一并约定予以采信。其次，涉讼租赁合同是余志钢与领地公司的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务，领地公司向余志钢交付约定的租赁物后余志钢应按约定支付租金，领地公司向余志钢提供停车位仅系附随义务，且合同并未约定余志钢支付租金需以领地公司向余志钢提供停车位为先履行条件，故余志钢关于其可行使先履行抗辩权以领地公司未提供停车位为由拒绝支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，根据领地公司向余志钢发放停车券的数量，结合余志钢与领地公司工作人员的微信聊天记录可知，领地公司确实未按合同约定提供足够的停车位（或者停车券）给余志钢使用，在履行合同义务中存在瑕疵，故本院酌定从余志钢欠交租金中每月扣减1000元，即余志钢应向支付领地公司支付2018年11月至2019年3月期间的租金37420元［（8484元/月-1000元/月）×5个月］。领地公司的诉请超出本院核定范围的部分，本院不予支持。关于争议焦点二。余志钢上诉主张，涉讼合同为领地公司提供的格式合同，该合同约定违约金该标准过高无效，即便要支付违约金亦应将标准调整为不超过同期银行存款利率。经核查，涉讼合同的格式文本虽系领地公司提供，但该合同关于余志钢须在每月的5号前支付当月租金，若余志钢逾期支付租金，每逾期一日应向领地公司支付合同约定全部租金的万分之五作为滞纳金的约定，并未免除领地公司的责任、加重余志钢的责任、排除余志钢的主要权利，故该条款不属于格式条款，合法有效。一审判决对领地公司诉请余志钢按照该标准支付2018年11月至2019年3月期间租金的滞纳金予以支持并无不当，本院予以维持。但考虑到领地公司履行合同确有瑕疵，且余志钢虽逾期但于2019年9月24日已足额支付当月租金，故对领地公司诉请余志钢支付2019年9月6日至2019年9月24日期间逾期支付租金的滞纳金不予支持。需指出，一审法院在未收到余志钢对领地公司提交新证据的质证意见前做出判决，程序上确有瑕疵，本院予以指正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。余志钢关于其不应支付租金的上诉请求部分成立，本院予以支持，超出本院核定范围的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26778号民事判决第三、第四项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26778号民事判决第一项为：余志钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金37420元予佛山市南海领地房地产开发有限公司；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26778号民事判决第二项为：余志钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付以7484元为本金，从2018年11月至2019年3月的每月6日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付违约金予佛山市南海领地房地产开发有限公司；四、驳回佛山市南海领地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理，案件受理费减半收取517.51元，财产保全费506.01元，合共1023.52元，由余志钢负担900.36元，由佛山市南海领地房地产开发有限公司负担123.16元。二审案件受理费1014.8元，由余志钢负担892.4元，由佛山市南海领地房地产开发有限公司负担122.4元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月二十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 许佩珊