湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2098号上诉人（原审被告）：赵景玲，女，1983年7月25日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：刘向东，男，1963年5月1日出生，汉族，岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：刘奇，男，1986年8月15日出生，汉族，岳阳市人，个体工商户，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：杨诗贤，男，1983年9月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人赵景玲因与被上诉人刘奇、刘向东、杨诗贤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。赵景玲上诉称，请求撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。被上诉人刘向东、刘奇在一审中一直没有提交其与上诉人签订的房屋租赁合同。上诉人在本案中既不是出租人,也不是承租人,刘奇、刘向东请求判决与上诉人之间签订的房屋租赁合同无效没有依据，上诉人不应为本案的适格主体。二、上诉人不应向刘向东、刘奇返还转让费。刘奇找上诉人协商转让门面时,经过自愿协商,上诉人以3万元的价格(含店铺所有物品和装修)转让给刘奇,这是双方的真实意思表示，自愿合法。即使时隔半年后门面被拆造成了刘奇的损失,其损失也应当由杨诗贤来承担,而不是上诉人。三、一审判决适用法律错误。上诉人不是本案租赁合同的当事人,与被上诉人没有任何合同关系,上诉人所取得的财产并不是因合同而取得,而是因买卖关系取得。刘向东、刘奇辩称，赵景玲收取的是门面转让款,双方不是买卖关系，因门面属于违章建筑,故赵景玲理应退还其收取的转让款。杨诗贤未作答辩。刘向东、刘奇向一审法院起诉请求：1、判令原告与杨诗贤之间的房屋租赁合同以及杨诗贤与赵景玲之间的房屋租赁合同无效；赵景玲返还原告门面转让费3万元，杨诗贤承担连带责任。原告返还赵景玲的保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机；2、判令杨诗贤、赵景玲共同赔偿原告装修款4822.66元；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。一审法院认定事实：一、无争议的事实，2018年11月25日，原告刘奇、刘向东（承租方）与被告杨诗贤（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定两原告租赁被告位于好邻居超市旁的一间独立门面，租期1年，从2018年11月26日至2019年11月25日，房租为每半年交一次（提前一个月），租金为每月1800元，合同期满后，两原告有优先续租权。同日，该门面的原承租人即被告赵景玲将门面交付给两原告，收取两原告3万元门面转让费，并向两原告出具了收据。后两原告租赁该门面进行经营。2019年3月14日，岳阳楼区城市管理局就涉案门面下发“限期改正（停止）违法行为通知书”，因擅自在道路两侧搭建构筑物的行为，违反了国务院101号令《城市市容环境卫生管理条例》规定，要求在2019年3月20日之前自行拆除。2019年5月份，该门面被政府部门强行拆除。两原告在涉案门面中经营至2019年4月份，共经营了5个月，向杨诗贤交付了5个月房租。二、有争议的事实，两原告提供了清单（保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机），证明被告赵景玲转让门面时同时将清单中的物件一并转给了两原告，被告赵景玲认可有这些物件，但认为不仅仅只有这些，但赵景玲未提供证据予以证明，对原告该证据予以采信。两原告主张装修损失为4822.66元（招牌制作费850元、多功能切菜机658元、墙纸312元，长桌117.66元，定制办公桌830元，油炸锅379元、熟食柜1698元）。本院认为，原告列举的证据中，物品大部分为原告经营所需的工具，并非是与门面形成7的装饰装修物，拆除门面时大部分是可以由原告搬离的，故根据日常生活经验，酌情认定原告的装修损失为700元。一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；本案中涉案门面已被相关政府部门认定为违法建筑,现已被强制拆除,故该合同因违反了法律的强制性规定,应属无效；对原告刘向东、刘奇请求确认与被告杨诗贤签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求,法院依法予以支持。原告要求确认被告赵景玲与杨诗贤之间的合同无效，鉴于原告并非合同的当事人，没有权利进行主张，故对于该诉讼请求，本案不予处理。因房屋租赁合同的无效，被告赵景玲将门面转让给两原告并收取门面转让费的行为系依附于租赁物上的转让行为也属无效。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都7有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，基于无效转让、租赁合同取得的财产，本案当事人应当返还或折价补偿。两原告及被告赵景玲均未尽到在房地产行政主管部门查询涉案房屋是否具有合法产权的审慎义务，均具有过错；原告与被告赵景玲的转让行为，各方过错相当，对造成的损失各承担一半的责任。本案原告方在转让行为中支出了3万元，原告方与被告杨诗贤签订的合同为1年，此为原告方基于转让费的可期待利益，原告使用了5个月，被告赵景玲收取的门面转让费按7/12的比例返还给原告较为适宜，即1.75万元（3万元×7/12）；同时原告应将清单（即保险柜、冰箱、制冰机、电磁炉、保温桶、电子秤、电饭煲、电子屏、封口机）中的物件返还给被告赵景玲；原告要求被告杨诗贤承担连带责任，因杨诗贤并未收取被告的转让费，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。两原告主张被告杨诗贤赔偿其装修损失4822.66元，本院酌情认定了装修损失为700元，由于被告杨诗贤对房屋租赁合同无效承担主要责任，故对于该项损失，被告杨诗贤应当予以赔偿。被告杨诗贤经本院合法传唤，未到庭应诉，系对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告刘向东、刘奇与被告杨诗贤签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告赵景玲返还两原告刘向东、刘奇人民币17500元；三、限被告杨诗贤赔偿两原告刘向东、刘奇装修损失700元；四、驳回原告刘向东、刘奇的其他诉讼请求。以上二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费670元，由原告刘向东、刘奇负担381元，由被告赵景玲负担237元，由被告杨诗贤负担50元。上诉人赵景玲在二审中提供了以下证据。一、银行交易清单，拟证明该门面是上诉人在2018年6月19日以2.5万元从许托明那里转过来的。二、保鲜柜、小冰箱、喷绘、显示屏、点餐灯箱、电子灯箱、墙纸、贴画等收据，拟证明其转让给刘向东、刘奇的财产情况。三、营业执照和经营许可证，拟证明上诉人办理了合法经营手续。四、门面照片，拟证明门面转让前上诉人在正常经营。被上诉人刘向东、刘奇质证认为，证据一与被上诉人没有关系，不发表质证意见；证据二与被上诉人没有关系，所有物品被上诉人没有使用；对于证据三和证据四，被上诉人也办过执照并且是合法经营。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：赵景玲应否承担返还刘向东、刘奇款项1.75万元的义务？本院评析如下：一、涉案租赁门面因系违法建筑而被政府部门强行拆除，杨诗贤作为门面的出租人对本案负有主要责任。该门面的原承租人赵景玲，后承租人刘向东、刘奇亦应对门面是否合法建筑尽到注意义务，有疏忽大意的过失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案门面系违法建筑，故根据上述规定，杨诗贤与刘奇、刘向东的租赁合同及赵景玲与杨诗贤的租赁合同均应为无效合同。虽赵景玲与杨诗贤的租赁行为在2018年11月25日已经解除，但赵景玲基于其为门面原承租人的原因，收取了刘向东、刘奇的门面“转让费”3万元的事实客观存在。该“转让费”中包含有赵景玲转让的保险柜、冰箱、制冰机等经营物件，双方虽对该物件的数量及价值有争议，因一审判决认为刘向东、刘奇应将清单中的物件返还给赵景玲，故对该物件的实际价值可不作确定。赵景玲收取门面转让费的行为依附于其为门面的原承租人，因该门面本身非合法建筑，则赵景玲收取门面转让费的行为没有合法依据，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，赵景玲基于无效转让所取得的财产应当返还。三、涉案租赁门面因系违法建筑而被政府部门强行拆除，杨诗贤作为门面的出租人对本案负有主要责任。然而，杨诗贤并未收取刘奇、刘向东的门面转让费，故返还门面转让费的责任只能由赵景玲来承担。一审判决赵景玲返还刘向东、刘奇门面转让费1.75万元符合本案实际情况，二审予以确认。综上所述，赵景玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人赵景玲负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月二十九日书记员  周师师