北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终25号上诉人（原审被告）：北京蟹岛种植养殖集团有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡长店村。法定代表人：付秀平，董事长。委托诉讼代理人：李兆翼，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京九章众信贸易有限公司，住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢1层101内802室。法定代表人：白剑钢，总经理。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。原审第三人：白剑钢，男，1973年9月4日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。原审第三人：北京泊岸家具有限公司，住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢一层101内801室。法定代表人：白剑钢，执行董事。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。原审第三人：北京泊岸管理咨询中心（有限合伙），主要经营场所北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢一层101内803室。法定代表人：白剑钢，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。原审第三人：牛强，男，1975年5月8日出生，户籍所在地北京市朝阳区。上诉人北京蟹岛种植养殖集团有限公司（以下简称蟹岛公司）因与被上诉人北京九章众信贸易有限公司（以下简称九章众信公司）、原审第三人白剑钢、北京泊岸家具有限公司（以下简称泊岸家具公司）、北京泊岸管理咨询中心（有限合伙）（以下简称泊岸中心）、牛强租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蟹岛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，以事实不清发回重审；2.本案一、二审诉讼费由九章众信公司承担。事实和理由：九章众信公司提交的评估报告所依据的文件未经质证，不具有客观性、合法性，且评估范围明显超出九章众信公司的实际损失，一审法院对于九章众信公司装修损失认定缺乏事实依据。1.评估报告系九章众信公司单方委托制作，且其中引用的大量文件未经法庭质证，且在一审要求九章众信公司提供其拒不提交，存在故意隐匿证据情形，故评估报告不具有客观性、合法性；2.九章众信公司提供的评估报告未考虑综合成新率，其评估方式不符合评估报告的制作要求；3.一审法院认定的承租范围仅为3800平方米的房屋和场地，双方均认可承租的房屋并非毛坯房，评估报告范围包括了整个建筑物，除房屋内部以外，还包括停车场、化粪池、绿地等项目，评估报告的范围超出了九章众信公司实际装修使用的范围；4.评估报告是基于3月29日承租房屋内装修及其他资产的价值计算的，但九章众信公司实际腾退时间为3月28日至4月3日，根据常理，腾退第二天应当处于所有可拆除物品尚未拆除完毕的状态，故评估报告中所认定的装修及其他资产均为九章众信公司自行腾退之前的状态，而非自行腾退后无法拆除的实际损失，评估报告不具有参考意义。一审法院对评估报告未尽到审查义务，导致事实认定不清，应当予以撤销。九章众信公司辩称，同意一审判决，不同意蟹岛公司的上诉请求。1.一审中九章众信公司提出的证据是评估报告，评估报告所依据的评估对象、审查对象是评估公司的依据，不属于证据，无需质证；2.单方评估是有效的，在涉案房屋被拆除之前，九章众信公司试图与蟹岛公司达成一致共同委托，但蟹岛公司并未同意，在面临涉案房屋被紧急拆除的情况下，九章众信公司委托评估机构对涉案房屋进行评估是保护自身权利的举措。且一审中已经对评估报告进行举证和质证，不应当受到合法性、真实性的质疑；3.一审法官要求评估公司就评估方法进行了补充说明，因采用了资产重置的方法，考虑到涉案房屋的不可修复性，不需要考虑综合成新率的问题。且一审法官基于补充意见仍然进行了酌定，从酌定的数额可知，一审法院考虑到了成新率的问题；4.九章众信公司对于租赁房屋的停车场、化粪池、绿地等项目进行装修，且上述装修得到了蟹岛公司的同意和配合，如果蟹岛公司不进行配合提供水电改造，装修部分无法完成，且装修实际上提高了租赁标的物的使用价值，应当属于九章众信公司的实际损失；5.评估公司作为专业的评估机构，应当知道装修装饰现值损失的评估是不包含可带走的家具物品的，其专业性不应当受到质疑。白剑钢、泊岸家具公司、泊岸中心述称，同意九章众信公司的答辩意见。牛强未参加庭审，其提交书面意见称，同意九章众信公司的答辩意见。九章众信公司向一审法院起诉请求：1.确认《蟹岛服装商城租赁协议》、《权利、义务转让合同》以及《补充协议》无效；2.蟹岛公司赔偿九章众信公司装饰装修损失9520866.57元；3.蟹岛公司赔偿九章众信公司腾退、搬离期间发生的所有费用297497元；4.蟹岛公司赔偿九章众信公司装饰装修评估费9500元；5.蟹岛公司赔偿九章众信公司律师费3万元；6.案件受理费由蟹岛公司负担。一审法院认定事实：2017年11月10日，牛强、白剑钢与蟹岛公司签订了一份《蟹岛服装商城租赁协议》，约定由牛强、白剑钢承租蟹岛公司出租的位于北京市朝阳区×路×号×钟×商城内3800平方米的房屋和场地。租赁期限自2017年11月15日至2032年11月14日，前5年年租金为1525700元。2018年7月26日，九章众信公司、蟹岛公司和牛强、白剑钢签订了一份《权利义务转让合同》，该合同约定：“鉴于甲（牛强、白剑钢）、乙（蟹岛公司）双方于2017年11月10日签订了《蟹岛服装商城租赁协议》和《蟹岛服装商城物业管理合同》（以下统称“原合同”），现甲方欲将上述合同中的所有权利义务转移于丙方（九章众信公司），为使上述原合同依法转移，现甲、乙、丙三方经过友好协商，达成如下协议：……”2018年12月5日，九章众信公司、蟹岛公司、泊岸家具公司、泊岸中心签订了一份《补充协议》，约定：“一、甲方（蟹岛公司）同意为乙方（九章众信公司）及丙方（泊岸家具公司、泊岸中心）提供用于工商注册登记的地址，并同意为配合办理相关工商登记签署租赁协议与开具相应租金发票。二、甲方同意原租赁协议约定的乙方承担的租金在总金额不变的情况下由乙方及丙方分别支付：其中乙方承担原租赁协议约定的每年租金的96％，丙方两家公司各承担原租赁协议约定的每年租金的2％。甲方根据支付金额为各公司开具相应的租金发票。……”上述租赁合同、转让协议以及补充协议签订后，蟹岛公司向牛强、白剑钢、九章众信公司、泊岸家具公司、泊岸中心交付了租赁标的物。九章众信公司出资对该租赁标的物进行了装饰装修。2019年3月1日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室、北京市朝阳区金盏乡长店村民委员会联合给九章众信公司发出了一份《腾退告知书》，该告知书载明：“为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目。根据《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市政府228号令）、《朝阳区“大棚类”设施农业项目整改验收技术规范》、市规划国土朝文（2018）388号、市规划国土发（2018）278号、国土资发（2014）127号文中的要求，现向该房屋的商户及人员告知如下：1.商户和人员于2019年3月4日之前搬离现场，腾空房屋。2.村委会、控违办及相关部门将于2019年3月15日拆除该处房屋。3.逾期不搬离的商户及人员所受到的一切财产损失及其他后果均由商户及滞留人员自行承担。”2019年3月25日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室、北京市朝阳区金盏乡长店村民委员会再次给九章众信公司联合发出了一份《腾退告知书》，要求九章众信公司在2019年3月28日前腾退房屋。九章众信公司于2019年3月28日开始腾退，至2019年4月3日腾退完毕。一审庭审中，九章众信公司、蟹岛公司双方均认可2019年4月3日以前的房屋租金、押金已经由九章众信公司、蟹岛公司、泊岸家具公司、泊岸中心结算且支付完毕。九章众信公司在搬离涉案房屋前，委托了北京百汇方兴资产评估有限公司对九章众信公司装饰装修及其他资产重置价值进行评估。2019年4月20日，该评估公司作出了《北京九章众信贸易有限公司蟹岛独立店装修及其他资产重置价值项目资产评估报告书》，评估结论为：“北京九章众信贸易有限公司委托资产评估值为9520866.57元。”九章众信公司向评估公司支付评估费9500元。在该评估报告中载明：“房屋建筑物评估值计算公式：评估价值＝重置全价×综合成新率。”案件审理过程中，一审法院向该评估公司发出调查令，要求该公司核实在出具评估结果时是否考虑到“综合成新率”这一事项。该评估公司于2019年9月25日向一审法院作出了《关于调查令的回复》，该回复载明：“在接受北京九章众信贸易有限公司委托后，我公司出具的结果为装修及其他资产的重置价值，并未考虑综合成新率。”蟹岛公司对该评估报告的真实性、关联性和合法性均不予认可。庭审中，九章众信公司向一审法院提交了搬家过程中产生的收据、收条、转账凭证以此证明搬家费用，蟹岛公司对该证据的关联性不予认可，而且认为原告搬家发生的费用超出合理范围。九章众信公司向一审法院提交了民事委托代理合同书以及相应的转账记录，以此证明九章众信公司为本案委托律师花费3万元。蟹岛公司对该证据的真实性予以认可，但认为该费用并非为必要费用。一审庭审中，蟹岛公司未向一审法院提交租赁标的物的建筑工程规划审批手续。一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该案中，牛强、白剑钢与蟹岛公司签订的《蟹岛服装商城租赁协议》中涉及的租赁标的物未取得建设工程规划许可证，并被金盏乡政府的相关部门认定为违法违规建设项目，故牛强、白剑钢与蟹岛公司签订的上述租赁合同应属无效合同。在租赁合同无效的情况下，牛强、白剑钢、九章众信公司以及蟹岛公司就牛强、白剑钢就上述租赁合同中承租人权利、义务转让给九章众信公司所签订的《权利义务转让合同》以及九章众信公司、蟹岛公司、泊岸家具公司、泊岸中心签订的《蟹岛服装商城租赁协议之补充协议》亦属于无效合同，九章众信公司要求确认上述合同无效的诉讼请求，具有法律依据，一审法院予以支持。在合同被确认无效后，应当根据各自的过错承担相应的赔偿责任。一审法院认为，蟹岛公司作为出租方，有保证租赁标的物能够合法使用的义务，因蟹岛公司出租的房屋未取得建筑工程规划许可证，蟹岛公司应当对该合同的无效承担主要责任，一审法院酌定蟹岛公司承担百分之九十的责任；牛强、白剑钢、九章众信公司在签订上述租赁合同以及转让合同时，未尽到审慎审查的义务，一审法院认定牛强、白剑钢、九章众信公司对上述合同的无效承担百分之十的责任。关于九章众信公司主张的装饰装修损失，一审法院认为，在涉案的租赁标的物已经被拆除的情况下，一审法院将参考九章众信公司提交的装饰装修评估报告酌定蟹岛公司应当赔偿九章众信公司的损失。关于九章众信公司主张的搬家损失，一审法院认为，九章众信公司提交的收据、收条虽缺乏合法性、真实性，但考虑到九章众信公司因涉案房屋被腾退事实上必然会产生相应的搬家费用，蟹岛公司亦应对该费用承担相应的赔偿责任，一审法院将根据九章众信公司承租场地的规模、腾退时间等因素酌定该部分损失。关于九章众信公司主张的评估费用，一审法院认为，该费用系九章众信公司用于确定装饰装修损失所发生的必要、合理费用，一审法院予以支持。关于九章众信公司主张的律师费，一审法院认为，该费用的发生缺乏的必要性，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月7日判决：一、确认牛强、白剑钢与北京蟹岛种植养殖集团有限公司于二〇一七年十一月十日签订的《蟹岛服装商城租赁协议》、北京九章众信贸易有限公司与北京蟹岛种植养殖集团有限公司、牛强、白剑钢于二〇一八年七月二十六日签订的《权利义务转让合同》以及北京九章众信贸易有限公司与北京蟹岛种植养殖集团有限公司、北京泊岸家具有限公司、北京泊岸管理咨询中心（有限合伙）于二〇一八年十二月五日签订的《蟹岛服装商城租赁协议之补充协议》无效；二、北京蟹岛种植养殖集团有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京九章众信贸易有限公司装饰装修损失七百二十万元；三、北京蟹岛种植养殖集团有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京九章众信贸易有限公司搬运费用九万元；四、北京蟹岛种植养殖集团有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京九章众信贸易有限公司评估费八千五百五十元；五、驳回北京九章众信贸易有限公司的其他诉讼请求。如果北京蟹岛种植养殖集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是一审法院参考九章众信公司提交的装饰装修评估报告酌定的蟹岛公司应当赔偿九章众信公司装饰装修损失的数额是否合理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，九章众信公司主张《蟹岛服装商城租赁协议》无效，蟹岛公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，故牛强、白剑钢与蟹岛公司签订的《蟹岛服装商城租赁协议》无效。租赁合同无效，涉及租赁合同中承租人权利、义务转让的《权利、义务转让合同》以及《蟹岛服装商城租赁协议之补充协议》亦无效。合同被确认无效后，一审法院根据当事人各自的过错酌定蟹岛公司对该合同的无效承担百分之九十的责任并无不当，本院对此予以确认。蟹岛公司允许九章众信公司对租赁房屋进行装饰装修，只是不得更改房屋的主体结构，现租赁合同被确认无效，蟹岛公司应当赔偿九章众信公司的装饰装修损失。关于装饰装修损失的数额问题，九章众信公司在搬离涉案房屋前，委托了北京百汇方兴资产评估有限公司对九章众信公司装饰装修及其他资产重置价值进行评估并作出评估报告书，蟹岛公司没有提交充分证据对该评估报告予以反驳，现各方均认可涉案租赁标的物已经被拆除，重新评估亦不具有现实可能性。在此情况下，一审法院参考九章众信公司提交的装饰装修评估报告酌定蟹岛公司应当赔偿九章众信公司的损失符合本案情况。涉案房屋租赁用途系作为家具及家居生活用品展示、售卖等，租赁面积为3800平米，九章众信公司出资对该租赁标的物进行了装饰装修，综合考虑涉案租赁标的物的租赁用途、租赁面积及范围、评估报告中未考虑综合成新率的问题及蟹岛公司对合同无效承担的责任比例等因素，一审法院酌定蟹岛公司应当赔偿九章众信公司装饰装修损失数额具有合理性，本院对蟹岛公司有关该上诉理由不予采纳。关于搬运费用及评估费，属必要、合理的费用，一审法院确定的金额并无不当。综上所述，蟹岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62890元，由北京蟹岛种植养殖集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年七月二十七日法官助理 张思齐法官助理 向 玗法官助理 黄晓宇书 记 员 陈 玥