湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初794号原告：朱清云，男，1964年9月10日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：秦多雄，湖北太圣律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：曹林兵，男，1957年1月14日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告：甘四尔，女，1958年9月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，原告朱清云诉被告鄂州市金叶置业有限公司、曹林兵、甘四尔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。本院受理后，依法由审判员黄春华独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告朱清云撤回了对鄂州市金叶置业有限公司的起诉，被告曹林兵、甘四尔未提出异议。原告朱清云及其委托诉讼代理人秦多雄、被告曹林兵到庭参加诉讼。被告甘四尔经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱清云向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除《商品房买卖合同》（编号GF-2010-0171），二被告连带返还原告购房款12万及水电安装费0.76万元，赔偿原告损失资金占用费从2013年7月8日起按年6%计算至实际清偿之日止（2013年7月8日起计算至2020年4月8日止为5.1678万元）；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年，被告曹林兵、甘四尔夫妻利用拆迁补偿土地建设楼房一栋，挂靠在鄂州市金叶置业有限公司名下并以其名义对外销售，原告在不知情的情况下，于2013年7月8日与被告鄂州市金叶置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2010-0171），购买位于花湖镇“××花园××楼××号”住宅一户，全部购房款为14万元，当日交付购房款12万元及另交水电安装费0.76万元，余款2万元约定在2014年5月1日前付清。被告曹林兵将住房钥匙及房屋交付于原告。2015年因原告母亲病故，至原告无法处理后继付款事宜，被告曹林兵在未通知原告及未解除合同的情况下，私自撬锁将此房转卖与他人。在原告发现房屋被盗卖后，多次找原告要求归还房屋或退款赔偿损失，但曹林兵至今既不还房又未退款，原告认为，曹林兵夫妻建房并出卖，系共同经营行为，其债务系夫妻共同债务，应当由两被告共同偿还。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告曹林兵发表如下答辩意见：原告朱清云于2013年7月18日在港岸花园1栋1号楼签订完房屋买卖合同总价款141500元，当日已付12万，下欠21500元，合同约定在2014年5月1日前付清，至今逾期六年未付清，经多次电话联系，电话已通提交房款不接。按合同约定第二条规定要赔偿本人1%的违约金5万左右，朱清云当面签订了承诺书，因新冠疫情影响退款时间，解封后多次让原告来拿钱，但原告反悔，经当地司法所调解无效。水电开户是包含在12万房款之内的，原告仅有12万元水电开户的收据，因原告要提前装修，不见此收据不开水电，因为原告没有交7600元，所以被告在收据上没有盖上私章。原告朱清云诉讼证据不足。被告曹林兵尊重原告朱清云所写的承诺，可随时退还原告朱清云12万元，但经与原告联系，原告不同意。被告方认为房屋买卖违约是由原告朱清云造成的。被告甘四尔未答辩。原告朱清云为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份信息一份。拟证明诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同》（编号GF-2010-0171）一份。证据三、交款收据2张。拟证明原告已交购房款12万元及水电安装费0.76万。证据四、钥匙一套。拟证明住房交付给原告后，被告又将其另卖他人。被告曹林兵向本院提交证据如下：证据一、承诺书一份。拟证明原告承诺只要求退还12万。证据二、合同一份。拟证明原告还有21500元的房款没有付清，应当承担责任。被告甘四尔未向本院提交证据。经庭审质证，被告曹林兵对原告朱清云提交的证据一、四无异议；对证据二的真实性无异议，但认为房子属于还建房、小产权房，不是商品房；对证据三有异议，认为仅收取12万元。原告朱清云对被告曹林兵提交的证据一有异议，认为承诺书意思表示不清，退款应该是被告向原告承诺什么时候退钱，即使按照承诺书，也是被告曹林兵退还12万元；对于证据二有异议，认为被告方称逾期付款要承担违约责任，如果认定为小产权房，则合同约定的违约条款无效，没有计算依据，而且违约金过高。被告甘四尔未到庭质证。本院对本案证据审核认定如下：原告朱清云提交的证据一、四，被告无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；对证据二、三的真实性，本院依法予以采信。被告曹林兵提交的证据一，该书面承诺不能证实原告承诺只要求被告退还12万，对其证明目的不予采信；对被告曹林兵提交的证据二的真实性，本院依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年，被告曹林兵将其建设的位于××花湖开发区××花园××楼××单元××号房屋挂靠在鄂州市金叶置业有限公司名下销售。2013年7月8日，原告朱清云与鄂州市金叶置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告朱清云以141500元的价格购买位于××花湖开发区××花园××楼××单元××号房屋一套，被告曹林兵以鄂州市金叶置业有限公司的委托代理人身份在合同上加盖了个人印章。合同签订当天，原告朱清云交付了120000元购房款及7600元水电安装费。之后，被告曹林兵将涉案房屋再次出卖给他人，故成讼。本院认为，原告系城镇居民，诉争房屋系还建房，不能办理房屋产权过户手续，属于“小产权房”，不具有上市交易条件，原告朱清云与被告曹林兵以鄂州市金叶置业有限公司名义签订的《商品房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故对原告主张解除合同的诉讼请求不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，被告曹林兵在庭审中认可收取了原告120000元购房款，应当予以返还。7600元水电安装费虽是鄂州市金叶置业有限公司所收取，但用于涉案房屋开通水电，被告曹林兵作为实际受益者并将该房屋再次出卖给了他人，应当由其返还原告所支付的该笔费用。关于原告要求被告甘四尔与被告曹林兵承担连带责任的诉请，本院认为本案系房屋买卖合同纠纷，被告甘四尔未参与涉案房屋的出售，亦未向原告朱清云收取购房款等相关款项，原告朱清云也未提供证据证实被告曹林兵所收购房款用于两被告夫妻共同生活或共同生产经营，故对原告朱清云要求被告甘四尔承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告诉请的资金占用损失，被告曹林兵明知诉争房屋系小产权房，仍以鄂州市金叶置业有限公司名义与原告签订的《商品房买卖合同》，并在合同中对产权登记进行约定，在与原告签订合同后，在未向原告返还购房款的情况下擅自将房屋再次出卖给他人，系合同被认定为无效的主要过错方，应当承担相应的民事责任，故对原告要求被告曹林兵支付资金占用损失的诉讼请求，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本院支持以已支付的127600元为基数从2013年7月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日。关于被告曹林兵辩称原告朱清云未及时支付21500元购房尾款，要求原告赔偿违约金，首先，原告在得知诉争房屋系小产权房，而未及时支付尾款，其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》系无效合同，合同认定无效的情况下，违约责任条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效方承担缔约过失责任或赔偿责任，故对被告该辩解意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下：一、被告曹林兵于本判决生效之日起十日内返还原告朱清云购房款120000元及水电安装费7600元，利息46116.39元（利息以127600元为基数从2013年7月8日起暂算至2020年4月8日，后期利息从2020年4月9日起计算至实际清偿之日，计算标准为当中国人民银行同期贷款利率低于年利率6%时按中国人民银行同期贷款利率计算，当中国人民银行同期贷款利率高于年利率6%时，按年利率6%计算），合计173716.39元。二、驳回原告朱清云的其他诉讼请求。三、驳回原告朱清云对被告甘四尔的诉讼请求。案件受理费3986元，减半收取计1993元，由被告曹林兵负担；该费用原告朱清云已预交，待本判决生效后由被告曹林兵直接向原告朱清云支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年七月十五日书记员  刘慧文