福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2712号 上诉人（一审原告、反诉被告）：谢志雄，男，1971年3月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王坚，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志祥，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：林文荣，男，1979年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：黄志勇，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓润，福建秋生律师事务所律师。 上诉人谢志雄因与上诉人林文荣房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初5464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 谢志雄上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判被上诉人支付房屋租金74000元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“吴某有权代理谢志雄与林文荣协商解除案涉房屋租赁合同”系认定事实错误。1、从产权登记上看：在案证据《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第杏000372号）显示案涉房屋所有权人为：谢明亮（谢志雄之父亲）、谢武溪（谢志雄之爷爷）、陈春华（谢志雄之母亲）、谢翠兰（谢志雄之大姐）、谢翠蓉（谢志雄之二姐）及谢志雄等六人，案涉房屋系谢明亮之家庭共同共有，吴某并非案涉房屋产权人，也并非《房屋租赁合同书》当事人，无权处理案涉房屋租赁相关事宜。2、从代理关系上看：代理关系分为法定代理和委托代理，法定代理关系须由法律明确规定，但并无现行法律规定配偶一方对另一方签订的合同享有法定代理权限，因此，本案情形显然不属于法定代理；而在委托代理关系中，分为事先授权和事后追认，本案并无《授权委托书》之类的事先委托代理文书，被上诉人主张的“吴某代理谢志雄与之协商解除合同”也未得到谢志雄追认，因此，吴某未拥有处理案涉房屋租赁相关事宜的法定或委托代理权限。3、从在案证据上看：被上诉人补充提交的证据《微信聊天记录》：第6页，林文荣：“跟谢总说一下···”，第10页，林文荣：“跟谢总说了很多次”，第20页，林文荣：“你跟谢总讲一下”“我去找你老公谢总谈一下”，也足以证明林文荣知晓吴某没有代理权，只有谢志雄才有权处理案涉房屋租赁相关事宜。因此，在本案中，有权处理案涉房屋租赁相关事宜的仅有合同当事人谢志雄及产权人，吴某并没有相关代理权限。二、一审法院判决《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除系认定事实错误。1、谢志雄主张《房屋租赁合同书》并未解除，仍在履行当中，林文荣主张《房屋租赁合同书》于2019年5月2日协商解除，而一审法院却认定2019年5月17日双方协商解除合同，但协商解除合同仅是发生于合同当事人之间的民事法律行为，双方于2019年5月17日都未有过协商解除合同的意思表示。2、谢志雄之诉讼请求未涉及《房屋租赁合同书》解除，林文荣之反诉请求为确认《房屋租赁合同书》于2019年5月2日解除，双方未于庭审过程中就“2019年5月17日解除合同”达成一致，在庭审过程中一审法院也没有释明，林文荣也没有变更反诉请求，一审法院径直判决《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除系超出诉讼请求判决，违反了“处分原则”及“不告不理原则”。综上，一审法院认定事实错误，所作出的的判决损害上诉人的合法权益，请求支持上诉人的全部上诉请求。 林文荣答辩称：一、吴某有权处理案涉房产的租赁事宜，林文荣完全有理由相信吴某有权处理案涉房产租赁事宜。吴某与谢志雄系夫妻关系。案涉房屋系其婚后的自建房，于2003年取得产权证，谢志雄对案涉房产享有的产权份额，系为夫妻共同财产，吴某系案涉房屋产权人之一，当然有权处理案涉房产的租赁事宜。房屋租赁事宜，主要是吴某在与林文荣对接，林文荣向吴某支付租金、水电费、灯以及洗油烟机的费用。谢志雄确认对2019年2月之前的租金清楚无异议，而该租金部分系林文荣支付给吴某的，谢志雄确认吴某收取租金的行为。案涉房产漏水、林文荣为了办理营业执照，索要产权证亦均系与吴某沟通，而吴某也均能处理，林文荣完全有理由相信吴某有权处理案涉房产的租赁事宜。与谢志雄沟通，谢志雄都没法解决漏水、产权证等事宜，而与吴某沟通，则能解决，说明租赁事宜的决定权在吴某。微信聊天中，林文荣要求吴某告诉谢志雄，只是不想让信息不对称，而谢志雄却故意曲解，企图否认吴某有权处理租赁事宜的事实。除了前述两种代理外，还有表见代理、家事代理权等。如前所述，吴某本人亦是案涉房产的产权人之一，也一直在与林文荣沟通租赁事宜，收取租金，谢志雄均无异议，林文荣完全相信吴某有权处理案涉房产租赁事宜。林文荣与吴某关于解除租赁合同的微信聊天记录与谢志雄在公安局的笔录系一致的，谢志雄与吴某均确认林文荣已经搬走尚欠1万元的费用未结清。可见，吴某与谢志雄均有权处理案涉房产的租赁事宜，其两人均能确认彼此对林文荣的行为。二、一审法院在查明事实基础上，判令《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除无误。1、一审中，林文荣反诉主张解除房屋租赁合同，一审依据林文荣的反诉主张进行审理，并在查明事实的基础上作出判决，不存在违反处分原则及不告不理原则。2、2019年5月2日，林文荣搬走，谢志雄系清楚的，而后谢志雄一直在与林文荣沟通搬离后的费用事宜。2019年5月16日，林文荣结清水电费、灯和洗油烟机费用，并就房屋租赁所剩租金以及押金的数额进行了沟通，于2019年5月17日支付剩余的租金，至此，租赁关系已经解除，一审法院认定2019年5月17日租赁关系解除无误。综上，谢志雄的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。 林文荣上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项判决，改为支持上诉人的反诉请求；2、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由：一、在租赁合同存续期间，被上诉人存在严重的违约行为，且其违约行为导致了合同目的无法实现，被上诉人依法应当承担合同约定的40000元违约金。一审法院未对此进行认定，属事实认定及法律适用错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，如被上诉人存在违约，则应当承担40000元的赔偿责任。《房屋租赁合同》对于违约的具体条件及情形未进行约定，但是根据上诉人所举证的事实，已足以认定被上诉人已明显存在严重违约，且其违约行为已导致合同目的无法实现。被上诉人的严重违约行为如下：首先，被上诉人所交付的房屋面积与合同约定的面积存在严重不符。上诉人仅承租被上诉人房屋的一楼，根据被上诉人在一审中所提交的房屋产权证明可以证实，其一楼的占地面积仅有177.89平方米，而合同约定为280平方米，实际交付房屋的面积与合同约定的面积差距已达到102.11平方米。被上诉人所交付的房屋面积与约定不符的状态一直存续，上诉人没有立即提出异议，并不代表上诉人认可了被上诉人的严重欺诈及违约行为。其次，在签署合同时，被上诉人已经明确知道上诉人所承租房屋是用于午托经营，然而根据被上诉人所提供的产权证明，案涉房屋的性质为家庭住宅，由此导致了上诉人所经营的午托机构未能办理营业执照，导致上诉人的无法在案涉房屋内继续经营，属于根本违约。第三，在合同履行过程中，被上诉人所交付的房屋天花板掉落，房屋周围堆满易燃易爆的垃圾，严重威胁午托孩子的人身安全，对于该部分事实，上诉人已提供足够的证据予以证明，一审法院却未进行认定，属于事实认定错误。综上，被上诉人存在种种的违约行为，而一审法院错误的对《房屋租赁合同书》进行解读，主观的认为上诉人所主张的被上诉人违约行为非合同所约定的行为，属于事实认定及法律认定的错误。根据合同法九十四条的规定，被上诉人的行为已导致双方所约定的合同目的无法实现，上诉人一审反诉请求要求解除合同，且由被上诉人承担合同约定的40000元违约金的请求依法应得到支持。 谢志雄答辩称：林文荣主张谢志雄应支付违约金四万元没有事实及法律依据。1.谢志雄不存在违约行为。林文荣承租案涉房屋2年有余，充分了解案涉房屋的性质、权属和现状，没有任何异议，也按租赁合同约定的标准交付租金，且其在一审反诉状中也未就面积部分提出异议。其次，林文荣所经营之午托机构，本就无法办理营业执照，林文荣实际经营2年有余，其合同目的显然可以实现并已经实现。最后，林文荣并无证据证明谢志雄在租赁期间内存在堆放垃圾的行为，也未能证明租赁范围外的垃圾影响其开设午托班。因此，谢志雄不存在违约行为。2.林文荣要求谢志雄支付违约金没有法律依据。租赁合同第二条约定“乙方（林文荣）交付甲方（谢志雄）人民币贰万元整作为保证金···如合同期未满乙方中途退出，乙方所交的保证金甲方不给予退还，如甲方违约赔偿40000元”，可见双方约定的是，在林文荣提前退租的情况下，林文荣所交的20000元保证金不予退还，在谢志雄提前收回案涉房屋的情况下，谢志雄双倍返还保证金共计40000元。林文荣所主张的“违约行为”并非该违约金条款里面涉及的情形，据此要求谢志雄承担违约金也没有法律依据。综上，林文荣所主张的违约金没有事实及法律依据，应驳回其全部上诉请求。 谢志雄向一审法院起诉请求：1.林文荣立即支付房屋租金74000元；2.本案诉讼费由林文荣承担。 林文荣向一审法院提出反诉请求：1.确认林文荣谢志雄签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月2日解除；2.谢志雄支付违约金40000元；3.谢志雄承担本案的诉讼费。 一审法院经审理查明：2016年12月23日，谢志雄作为甲方（出租方），林文荣作为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同书》，合同中约定甲方将坐落于厦门市集美区约280平方米的房屋出租给被告作为午托经营使用，第一条：租赁期限为五年，从2017年2月1日至2022年1月31日止，租金第一、二、三年每月为9000元，第四、五年每月为10000元；第二条：付款方式：合同签订之日起，乙方交付甲方人民币贰万元整作为保证金，期内第四年退还10000元作为租金，余期满后甲方无息退还乙方。如合同期满乙方中途退出，乙方所交的保证金甲方不给予退还。如甲方违约赔偿40000元。一次性交付一季度租金，下期付款提前一星期交付租金；第三条：租赁期间，双方均不得借故解除合同，如遇以下原因（如天灾、政府政策变化拆迁等）而无法履行合同，则不在此例，甲方应退还乙方剩余租金及保证金。 2018年5月7日，因案涉房屋天花板渗水掉落问题，案外人林晓辉有对案涉房屋进行维修。2019年5月2日林文荣对其放在案涉房屋内的东西进行搬离。案外人吴某与原告谢志雄系夫妻关系，吴某通过身份证实名登记使用的手机号码为134××××3618。2019年5月2日吴某向被告林文荣发送微信内容为：“我跟你说你们都没讲东西就直接全部搬完了，那你剩下的这些东西，这些房租你也要补上，那你房租欠这些，也没说像我老公那种脾气到时这样子真的很大条，你以为他会放过你们吗，大家都坐下来好聚好散”；2019年5月3日吴某向被告林文荣发送微信内容为：“反正你就是剩下的那个房租，方正该补的补，如果不行用说的，反正该商量的怎么样都不要紧”；“好好，剩下的钱也不多，大家用商量的就好”。2019年5月3日林文荣向吴某发送微信内容为：“我要水电费什么的哈，然后那个表到时候你过来跟你对，该多少是多少，这个是我必须要付的”。2019年5月16日林文荣通过微信向吴某支付水电费和灯以及洗油烟机的费用。2019年5月16日吴某向林文荣发送微信内容为：“那你房租要交下，你们都已经搬走了，房租肯定是要算下，都拖了好久”；“那什么时候给，拖了好久，押金是你违约，是没退的”；“转完，你的凳子你搬走”；“嗯，知道，我跟他说好了，大家好聚好散”。2019年5月17日林文荣通过微信向吴某支付款项17000元。2019年5月19日吴某向林文荣发送微信内容为：“你今天还是明天看一下，有空赶快来把那个桌子搬掉，然后把10000元转给我，我这边要装修，这两天你抽空赶快来搬一下，还有你钱转给我，那些东西我们也不要，我们要装修”；“我跟你说哈，你要赶快来搬走，然后那10000块钱转过来，那个是房租，押金，跟你说过了你那个是违约，不可能抵那个房租，我是跟你说的很清楚了”；“本来我老公是要跟你说你违约，还要拿押金10000块钱过来补的，确实是你违约，你那个期限没有租到啊，你再转10000块钱给我，这样子大家都省事”。2019年5月19日林文荣向吴某发送微信内容为：“违约你们在先，垃圾一直不清走，导致环境太差，老鼠蚊子蟑螂等等，漏水问题一直不解决，原本我想算了，好聚好散，但是我之前不知道损我不利你的事，你们都去做，实在是欺负我呀，你们为什么要去人为干涉这边托管的人到1＋1去，所以我也干脆两败俱伤，不付了，押金当房租，做人要有底线，不是什么都你说了算，也不要太过分”。 2019年5月22日厦门市公安局集美分局作出厦公集（杏林）行罚决字［2019］00201号行政处罚决定书，载明：2019年5月20日11时40分许，违法行为人谢志雄在厦门市集美区门口与被侵害人钟雪萍因房租问题发生纠纷，后违法行为人谢志雄用手殴打钟雪萍的脸部两巴掌，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条第一款、第十九条第（四）项之规定，现决定对谢志雄处以行政拘留三日，并处罚款贰百元。2019年5月20日厦门市公安局杏林派出所工作人员向谢志雄所做询问笔录中，谢志雄陈述：“因为小钟欠我租金没还，本来是租金和违约金共欠了我2万元，之后我们双方有协商总得算10000元，今天跟她要这个钱时，因为她没打算把租金给我，我一气之下就打了她两巴掌”。2019年5月20日厦门市公安局杏林派出所工作人员对案外人钟雪萍所做询问笔录中，钟雪萍陈述：“我租谢志雄的店面是用来办午托晚托班，然后小孩子根本没办法休息，所以我就要搬走，谢志雄就说我还没有履行完合同，要给他10000元的违约金，并且之前我交给他的10000元押金也不还给我，我们就因此和他发生了纠纷”。 案涉房屋为自建房，建筑占地面积为183.93平方米，共有人为谢武溪（已故）、陈春华、谢翠兰、谢翠蓉、谢志雄。被告当庭陈述：2019年5月17日林文荣通过微信向吴某支付的款项17000元系支付2019年2月至2019年4月的剩余租金，即2019年2月至2019年4月应缴租金为27000元，扣除所交保证金10000元抵作租金，剩余租金17000元。原告当庭陈述：2019年1月底应交付2019年2月至2019年4月租金27000元，被告支付17000元包含尚未支付的保证金10000元，故被告2019年2月至4月租金只缴7000元。 一审法院认为，本案系因欠缴租金而引发的纠纷。谢志雄与林文荣于2016年12月23日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。案外人吴某与林文荣于2019年5月2日至2019年5月19日期间的微信聊天记录，可以表明：吴某知道林文荣已将大部分财物搬离案涉房屋，林文荣在搬离前并未告知谢志雄和吴某；双方已就水电费、灯以及洗油烟机的费用结清，并就房屋租赁所剩租金以及押金的数额进行了沟通。结合林文荣于2019年5月17日将剩余租金向吴某支付的事实，一审法院确认吴某与林文荣已于2019年5月17日协商解除案涉房屋的租赁合同。虽然案涉房屋租赁合同双方系谢志雄与林文荣，但吴某系谢志雄的配偶，且林文荣以往的租金缴交以及案涉房屋的漏水、水费缴交均系与吴某沟通和支付。一审法院确认吴某有权代理谢志雄与林文荣协商解除案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同于2019年5月17日解除。 林文荣主张谢志雄一直在房屋四周堆放垃圾、环境恶劣，严重威胁午托孩子安全，严重违反合同约定，但其并未提交证据证明案涉房屋租赁期间的状况，不予采信。林文荣主张谢志雄提供的案涉房屋屋顶漏水、天花板掉落，严重威胁午托孩子安全，严重违反合同约定，但根据原告申请的证人林某的当庭陈述房屋天花板已于2018年5月进行了维修，该情形已不存在。林文荣主张谢志雄提供的案涉房屋承租面积与实际面积不符。根据谢志雄提交的案涉房屋的土地房屋权证，案涉房屋叠合面积为300.05平方米，且从双方自2017年2月1日订立并履行合同来看，林文荣承租房屋2年有余未提异议，应视为其对涉案房屋实际面积清楚并且确认。且根据双方签订的《房屋租赁合同书》约定的谢志雄违约向林文荣支付违约金40000元的情形，并非林文荣所主张的上述情形。林文荣基于上述理由主张谢志雄违约并支付违约金40000元，没有事实和法律依据，不予支持。 根据《房屋租赁合同书》第二条的约定：“合同签订之日起，乙方交付甲方人民币贰万元整作为保证金，期内第四年退还10000元作为租金，余期满后甲方无息退还乙方。如合同期满乙方中途退出，乙方所交的保证金甲方不给予退还。如甲方违约赔偿40000元”。本案中原、被告双方确认租赁合同签订后林文荣只向谢志雄交付10000元保证金，林文荣有义务按照合同约定向谢志雄补交保证金10000元。故谢志雄主张林文荣于2019年5月17日向吴某支付的17000元其中10000元系支付尚欠的保证金，予以确认。林文荣未按合同约定期限履行合同，中途中止合同履行，故林文荣违反了合同的约定，其所交付保证金不能抵作租金。根据租赁合同约定的租金数额，一审法院确认自2019年2月1日至2019年5月17日林文荣应向谢志雄支付租金32100元（27000元+9000元/月÷30天×17天），林文荣支付了租金7000元，故林文荣还应再向谢志雄支付租金25100元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百五十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）谢志雄与被告（反诉原告）林文荣签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除；二、被告（反诉原告）林文荣应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）谢志雄支付租金25100元；三、驳回原告（反诉被告）谢志雄其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林文荣的诉讼请求。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于谢志雄的上诉问题。1、吴某是否有权代理谢志雄与林文荣协商解除案涉的租赁合同。吴某与谢志雄系夫妻关系，从林文荣与吴某的微信聊天记录来看，林文荣多次将租金及水电费、灯、清洗油烟机等费用通过微信转给吴某收，涉及到房屋漏水维修问题以及林文荣因要办理营业执照需要案涉的房产证的图片等事宜均是与吴某沟通协调的，故林文荣有理由相信吴某有代理权，该代理行为有效。2、一审法院判决《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除是否超出诉讼请求。林文荣反诉请求为确认讼争的《房屋租赁合同书》于2019年5月2日解除。原审根据查明的事实，即2019年5月2日林文荣对其放在涉案房屋内的东西进行搬离，在与吴某微信沟通后，林文荣于2019年5月16日向吴某结清了水电费、灯以及清洗油烟机的费用，于5月17日通过吴某付款项，结合林文荣与吴某的聊天记录，判决案涉的《房屋租赁合同书》于2019年5月17日解除有事实依据且未超出诉讼请求，是正确的。 二、关于林文荣的上诉问题，即谢志雄是否存在违约行为导致林文荣的合同目的无法实现。林文荣自2017年2月1日起至2019年5月共计两年有余的时间在案涉房屋里经营午托机构，在该期间其对案涉房屋的性质、权属是清楚的，对房屋的实际面积与合同约定的面积相差一百多平方米从未提出异议，讼争的租赁合同亦非按面积作为租金的计算依据，且其未能举证证明系因案涉房屋的性质、面积不足以及四周堆放垃圾等原因导致其合同目的未能实现，故其主张谢志雄存在违约行为应向其支付违约金的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人谢志雄、林文荣的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1822元，由上诉人谢志雄负担1022元，由林文荣负担800元。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年七月三十一日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。