广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11699号原告：何梓阳，男，1988年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：袁国雄，广东泛盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炜珊，广东泛盈律师事务所律师助理。被告：广东协兴投资股份有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇文华路50号假日美域花园3栋213办公室。法定代表人：谭以锷。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。原告何梓阳诉被告广东协兴投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员欧阳希独任审判，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告何梓阳的委托诉讼代理人袁国雄，被告广东协兴投资股份有限公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何梓阳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金31055.85元（从2018年8月2日起按照全部房价款739420元万分之四的标准暂计算至2018年11月14日，以后续计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YXX）及《商品房买卖合同》补充协议各一份，约定被告将其位于龙江镇文华社区居民委员会XX商铺卖给原告，总价款为人民币739420元，原告已支付全部购房款给被告。根据《商品房买卖合同》第十一条规定，被告应于2018年8月1日向原告交付该商铺，因该商铺委托给第三方经营，原告一直未知该商铺的实际交付时间，近日经原告查询才知道该商铺于2018年11月14日才取得房屋竣工验收备案。被告的行为已构成违约，依据《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。被告广东协兴投资股份有限公司辩称，一、涉案项目无法按时完成竣工验收和测绘是由于政府政策、规划调整等不可预见、不可克服的原因而造成的，被告无任何的过错责任，不应承担违约责任。二、原告已委托佛山市协基贸易有限公司（下称：协基公司）收楼及合作经营涉案物业，协基公司已于2018年7月15日与被告签订《商铺交付确认书》，约定按现状将涉案商铺交付协基公司交广州奥园商业经营管理有限公司（下称：广州奥园公司）进场规划管理和施工，故被告已依约履行交楼义务。根据原告与协基公司于2017年12月2日签订的《授权委托书》和《委托经营管理合同》，已表明原告委托协基公司全权负责涉案物业的一切租赁、管理、运营事务（包括收楼），并委托协基公司与广州奥园公司签订了《顺德龙江项目委托承包经营管理合同》，委托管理期限从2019年1月1日起至2028年12月31日止，并确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园公司为履行上述合同的前期筹备期。该合同也约定原告与协基公司的合作收益比例及收益的时间从2022年1月1日起至2028年12月31日止。故此，被告已依约将场地交付给原告的受托人协基公司，协基公司已收楼。三、涉案物业在未完成竣工验收和测绘报告的情况下协基公司与被告签订《商铺交付确认书》，并未损害原告的利益，因为原告在签订《商品房买卖合同》时，被告已告知原告涉案商铺的项目整体全部已交由广州奥园公司统一承包管理，原告也确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园公司为履行上述合同的前期筹备期，广州奥园公司的接管符合涉案项目的整体利益（包括原告的利益），而且按照《委托经营管理合同》，原告实际与协基公司合作经营的同时委托协基公司全权处理涉案物业的经营，至2022年1月1日起才有收益收取，对原告未造成任何影响。综上，被告不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》补充协议、广东协兴投资股份有限公司发票等证据，双方对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的《授权委托书》《委托经营管理合同》《商铺交付确认书》，原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的关于龙江协兴购物中心通电情况的说明、龙江协兴购物中心宗地房产测量延迟提交测量成果的说明及佛山市顺德区测绘地理信息中心通知，原告未能确认其真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定将被告坐落于龙江镇文华社区居民委员会XX号商铺出卖给原告，房屋总价款为739420元。合同签订后，原告依约支付购房款及相关款项。合同第九条约定，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，交付时间和手续，出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在30日之内。（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。2017年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第五条第1款约定，基于乙方（原告）购买商铺时，该商铺已委托第三方经营管理，乙方同意委托第三方按照合同约定的收楼条件及收楼时间与甲方（被告）办理收楼手续，乙方对第三方的收铺行为予以确认。为了“龙江协兴购物中心”早日装修完毕，尽快投入经营，交付商铺时，甲乙双方确认以商铺实际状况交付，甲方保障商铺的质量，乙方承诺不得因此拒绝收楼。2017年12月15日，原告与佛山市协基贸易有限公司签订《授权委托书》，约定原告委托佛山市协基贸易有限公司在委托期限内（从签订授权书之日至2028年12月31日止）全权负责涉案商铺的一切租赁管理运营事务，包括收楼，以原告名义对外出租，签订租赁合同，以原告名义收取租金及物管费，负责房屋日常管理及维护等。2017年12月15日，原告与佛山市协基贸易有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告委托佛山市协基贸易有限公司经营涉案物业，期限从交付物业之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为乙方（佛山市协基贸易有限公司）为履行本合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付甲方（原告）任何费用及分红。合作收益实际计付之日的时间为2019年1月1日，具体的收益从第四年开始计付。第四至第五年，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照4.5:5.5的比例分成。第六年至结束，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照9:1的比例分成。2018年7月15日，被告与佛山市协基贸易有限公司签订《商铺交付确认书》，确认佛山市协基贸易有限公司在涉案商铺尚未取得竣工备案表的情况下，提前于2018年7月15日办理商铺交付手续。2018年11月14日，涉案商品房取得工程项目竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，并对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点是：被告是否需要向原告支付违约金。本院分析如下：其一，原告与佛山市协基贸易有限公司签订《委托经营管理合同》，授权其进行管理、代收案涉的商铺，原告并对佛山市协基贸易有限公司的收楼行为予以确认，故佛山市协基贸易有限公司的收楼行为所产生的法律后果应当原告本人承担。被告与佛山市协基贸易有限公司签订《商铺交付确认书》，确认佛山市协基贸易有限公司在涉案商铺尚未取得竣工备案表的情况下，提前于2018年7月15日办理商铺交付手续。被告在《商铺交付确认书》中明确告知了佛山市协基贸易有限公司项目至今尚未取得工程竣工备案表，不符合合同约定的交付条件，但是佛山市协基贸易有限公司仍然要求提前办理商铺交付手续，并承诺由此产生的全部责任由佛山市协基贸易有限公司承担，与被告无关。根据《委托经营管理合同》的授权，佛山市协基贸易有限公在明知不符合交楼条件的情形下，仍强制收楼，其法律后果应由原告本人承担。故虽然原告与被告约定的交楼时间为2018年8月1日，至2018年11月14日取得工程项目竣工验收备案，即便此两日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻案涉商铺已实际完成交付。其二，原告与佛山市协基贸易有限公司经营案涉商铺。期限从交付商铺之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为履行合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付任何费用及分红，依据上述合同约定，原告在2018年12月31日前，也不存在其主张的任何违约损失。综上，被告无需向原告支付违约金，原告诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何梓阳的诉讼请求。本案受理费288.2元（已减半收取），由原告何梓阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 欧阳希二〇二〇年七月二十日法官助理 赵 凯书 记 员 黎翠玲