广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初651号原告：深圳金城化学工业公司，住所地深圳市福田区红荔西路香蜜三村香雅阁九楼，统一社会信用代码914403001921967999。法定代表人：宋得纲，总经理。委托诉讼代理人：常建青，广东瑞丰律师事务所律师。被告：深圳市凯虹实业股份有限公司，住所地深圳市南山区南新路大新大厦七楼，统一社会信用代码914403001924104921。诉讼代表人：深圳市凯虹实业股份有限公司管理人。负责人：徐**。委托诉讼代理人：梁壮媛，管理人工作人员。委托诉讼代理人：张岩，管理人工作人员。被告：深圳市凯虹房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区南头街道马家龙工业区虹步路马家龙3号单身宿舍312室，统一社会信用代码91440300708431949Ｂ。法定代表人：吴木生，执行董事。委托诉讼代理人：宋坤龙，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱安安，广东格威律师事务所实习律师。原告深圳金城化学工业公司（下称“金城公司”）诉被告深圳市凯虹实业股份有限公司（下称“凯虹实业公司”）、被告深圳市凯虹房地产开发有限公司（下称“凯虹房地产公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行审理，原告金城公司委托诉讼代理人常建青，被告凯虹实业公司委托诉讼代理人梁壮媛、张岩，被告凯虹房地产公司委托诉讼代理人宋坤龙、邱安安到庭参加了诉讼。另本案分别于2020年6月22日、6月23日以及7月7日进行三次质证，并于2020年4月10日进行调查调解询问。本案现已审理终结。原告金城公司向本院提起诉讼，请求判令：1、判令二被告承担连带责任，共同赔偿原告房屋买卖经济损失人民币3982103.5元（计算方式为依据评估报告计算的经济损失3612500+房屋买卖合同10%的违约金+一审诉讼费2817.5+二审诉讼费5635元），并确认破产债权；2、诉讼费用由二被告承担。其所依据的事实与理由：原告为全民所有制企业，1991年4月15日，原告与被告深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称凯虹实业）签订《宿舍转让合同》，原告支付了全部房款人民币289000元，被告凯虹实业将位于南山区马家龙工业区宿舍楼第四层部西八间（房产证号：深房地字第××号）交付于申报人使用后，又于2003年6月30日将该房屋以抵债方式转让给被告深圳市凯虹房地产开发有限公司（以下简称凯虹房产）。为此原告提起民事诉讼，经南山区人民法院2015年5月18日（2013）深南法民三初字第209号、深圳市中级人民法院2016年5月27日（2016）粤03民终字3681号一、二审审理，确认申报人与被申报人签订的上述《宿舍转让合同》合法有效，驳回了被告凯虹实业继续履行合同，将涉案宿舍产权登记在原告名下的诉讼请求。2018年5月21日，被告凯虹房产公司强行驱离了该房产原告的承租人。后深圳市中级人民法院（2016）粤03破9号受理被告凯虹实业破产清算，原告依法申报债权。2018年12月10日，破产管理人出具《债权审查结果通知书》，管理人以1991年9月16日计至深圳市中级人民法院受理债务人破产清算案之日，按人民银行同期一年期贷款利率进行计算，利息损失为506655.72元，确认原告的债权金额为795655.72元。原告购买并使用上述房产后，被告凯虹实业公司未依约办理过户登记，被告凯虹房产公司明知该房产已售卖给原告并长期连续使用的情形，反而与被告凯虹实业恶意串通，以资抵债方式非法转让该房产，共同侵害了原告基于合同取得的物权期待权，故提出上诉诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《债权审查结果通知书》（2018）凯虹管字第121001号；证据2、《宿舍转让合同》；证据3、凯虹实业公司证明（宿舍已付清房款，产权有待以后统一处理）；证据4、凯虹实业证明3（房产证尚未批复，产权归原告所有）；证据1-4共同证明原告与被告凯虹实业依法签订房屋转让合同；原告已依约付款，已占有、使用、管理房屋；被告凯虹实业未给原告办理产权登记。证据5、（2013）深南法民三初字第209号《民事判决书》；证据6、（2016）粤03民终3681号《民事判决书》；证据5-6共同证明被告凯虹实业公司、凯虹房产公司恶意串通，已将产权办理过户登记至凯虹房产名下。证据7、《资产债务重组协议》；证据8、《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》深南国资办复[2003]12号；证据7-8共同证明被告凯虹实业、凯虹房产恶意串通，签订虚假《借款合同》和《资产债务重组协议》。证据9、马家龙3号单身宿舍产权证；证据10、借款财务凭证；证据9-10共同证明被告凯虹实业公司、凯虹房产公司恶意串通，签订虚假《借款合同》和《资产债务重组协议》。证据11、国众联评报字（2014）第2-261号资产评估报告节选（末页），证明被告凯虹实业公司未能给原告依据合同办理产权证，给原告造成了实际经济损失。诉讼过程中，原告向本院申请调取二被告签订的《资产重组协议》中所列的2003年5月12日《借款合同》及借款款项去向及来源，因被告凯虹房产公司已提交相关证据，故本院不予重复调取。被告凯虹实业公司当庭辩称：（一）原告所述关于凯虹实业公司侵害其物权期待权无事实及法律依据。（二）金城公司与凯虹实业公司签订的《宿舍转让合同》无法实际履行，造成金城公司的经济损失包括金城公司所受损失和可得利益（合同履行后可以获得的利益），但该可得利益不应该超过凯虹实业公司在签订合同时所能预见的损失。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定可知，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。（一）金城公司实际所受损失。本案中，金城公司于1991年4月15日与凯虹实业公司签订《宿舍转让合同》，并于1991年9月16日向凯虹实业公司支付了涉案房屋的受让款，因此，金城公司因《宿舍转让合同》未能履行的所受损失为于其1991年9月16日付清的房款289000元及该房款被凯虹实业占用期间的利息损失。根据本案破产债权审查原则，对于上述房款资金被凯虹实业占用的，其利息损失以中国人民银行同期的一年期贷款利息为限。经计算，管理人确认金城化学公司实际所受利息损失合计506655.72元。综上，管理人认为金城化学公司实际所受损失为已付房款289000元加上利息损失506655.72元，合计795655.72元。（二）《宿舍转让合同》可正常履行情况下的可得利益损失。凯虹实业公司于1991年已每平方米1000元的转让价格与金城化学公司签订《宿舍转让合同》时，其无法预见到之后的房价会如此的高昂，所以也才会于2003年以每平米900元的价格抵债给深圳凯虹房产公司。本案中，凯虹实业公司的行为损害了金城公司可得利益，但该可得利益应当以合同正常履行后可以获得的利益为限，况且案涉房屋自凯虹实业公司交付给金城化学公司之日起至2018年5月21日止，一直由金城化学公司长期持续占有、使用并收益。更重要的是凯虹实业公司于2003年10月14日向凯虹房产公司办理了案涉房屋的过户手续，此时凯虹实业已构成违约，导致金城化学公司与凯虹实业之间的合同已无法继续履行，综合本案金城公司支付款项情况及其收益情况、案涉房产土地使用权的性质，应以《宿舍转让合同》无法继续履行时点（2003年10月14日）的市场价与金城化学公司购买价之间的差额作为可得利益损失，由凯虹实业向金城化学公司赔偿。综上，管理人认为，金城化学公司的可得利益损失为案涉房屋2003年10月14日的市场价与金城公司购买价之间的差额。（三）《宿舍转让合同》约定违约金的计算基数应以案涉方案的总造价为准，凯虹实业公司对案涉房屋的总造价肯定低于凯虹实业公司将之转让给金城公司的289000元，因此即使以案涉房产转让价作为总造价，金城公司关于按2014年评估价作为基数计算违约金是没有合同依据的。289000的10%为28900元，凯虹实业承担的违约金为28900元。为证明其上述主张，被告深圳凯虹实业公司向本院提交如下证据：深圳市凯虹实业股份有限公司破产债权审查原则，证明在深圳市凯虹实业股份有限公司破产清算案，对于被凯虹实业占用的资金，其利息损失以中国人民银行同期一年期贷款利息为限，超出部分不确认为破产债权。被告深圳凯虹房产公司当庭辩称：（一）二被告之间的借款真实、合法、有效，被告凯虹实业公司未偿还借款，通过以房抵债的形式将包括涉案房屋在内的2万余平方米物业抵偿所欠被告凯虹房产公司债务，且本次以房抵债通过了深圳市南山区国有资产管理办公室相关批复，全部程序符合法律规定，不存在恶意串通的情形。（二）原告诉请的涉案房屋面积为289平方米，而被告凯虹实业公司通过以房抵债转让给被告凯虹房产公司的房屋面积达2万余平方米，原告诉请的房屋面积仅占被告一以房抵债面积的1%，因此，被告凯虹房产公司不需要也不可能通过以房抵债的方式恶意串通侵害原告的债权。（三）基于原告以侵权损害赔偿为由诉请被告凯虹房产公司承担连带责任，根据相关法律规定，侵权损害赔偿必须具备侵权行为、损害后果以及侵权行为与损害后果之间的法律上的因果关系。本案中，原告并没有任何证据证明被告凯虹房产公司存在侵权行为，其多次诉称二被告恶意串通等等，均无事实依据。（四）原告诉请的赔偿金额是以2014年某中介机构的评估价值作为基数来计算损失和违约金，原告此等诉求无事实和法律依据。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。为证明其上述主张，被告凯虹房产公司向本院提交如下证据：证据1、《借款合同》及附件（银行进账单），证明因被告凯虹实业公司向被告凯虹房产公司借款，后双方达成一致，凯虹房产公司分3笔向凯虹实业公司出借资金，合计人民币22154601.60元。证据2、《资产债务重组协议》，证明凯虹实业公司为偿还凯虹房产公司借款，以其名下合计面积为20627.54平方米的房产以房抵债所欠凯虹房产公司的债务，为此双方达成本协议，就具体事项进行约定。证据3、《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》深南国资办复[2003]12号，证明经凯虹实业公司请示和研究，深圳市南山区国有资产管理办公室同意凯虹实业公司以其名下前述物业抵偿凯虹房产公司的债务。证据4、产权资料电脑查询结果表，证明原深圳市规划和国土资源局南山分局于2013年10月14日就涉案房产在内的马家龙3号宿舍楼向凯虹房产公司颁发房地产证（市场商品房），据此，凯虹房产公司系涉案房屋的合法权利人，且该房屋为整栋登记，未办理分户手续。综上，凯虹房产公司正是基于真实、有效的债权并通过以房抵债的形式且获得政府主管部门的审批才取得包括涉案房屋在内的2万余平方米物业，因此，凯虹房产公司不存在任何原告所谓的恶意串通情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案在诉讼过程中，经原告申请，本院经摇珠选定委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司（下称“国众联评估公司”），就案涉位于深圳市南山区马家龙工业区马家龙3号单身宿舍第四层部西八间房地产的市场价值进行追溯性评估，评估价值时点为2018年5月21日和2003年6月30日。2020年6月15日，国众联评估公司作出国众联评字（2020）第ＪＲ-11912号《房地产追溯性估价报告》（2020年6月15日）。本院依法组织双方当事人质证，双方对评估报告的内容和标准均提出质疑。此后，国众联评估公司根据质证情况修订其评估报告，为查明涉案房产的产权转让条件，国众联评估公司于2020年6月24日申请本院向深圳市不动产登记中心调查案涉房产办理分户产权证书的条件。本院依法向深圳市不动产登记中心发出协助调查函，深圳市不动产登记中心向本院复函称：“马家龙3号单身宿舍位于Ｔ303-0064宗地内，1998年6月18日已办理房地产初始登记并核发了深房地字第××号房产证，登记权利人为深圳市凯虹实业股份有限公司，房屋性质为非市场商品房。2003年6月30日，该房产办理三级转移登记并核发了深房地字第××号房产证，登记权利人为深圳市凯虹房地产开发有限公司，房屋性质为非市场商品房。经查，审批意见记载：拟同意按深南国资办复［2003］12号文及资产债务重组协议办理以物抵债。2003年10月14日，该房产办理自用房换证核发了深房地字第××号房产证，登记权利人为深圳市凯虹房地产开发有限公司，房屋性质为市场商品房。经查，审批意见记载：根据深府［2001］94号文第七条及深规土［2001］314、388号文规定，符合上市换证条件。截至2020年7月3日，该房产权状态为有效，有一条内部提示备注：2012年9月12日，市规划和国土资源委员会转来（2012）深南法行初字第71、72号案件，原告深圳市金城化学工业公司诉请撤销房地产证号为4000144603／4000109579的产权登记，无其他有效抵押、查封、异议登记记录”。各方当事人对该证据均予以确认。2020年7月3日，国众联评估公司作出国众联评字（2020）第ＪＲ-11912号《房地产追溯性估价报告》（2020年7月3日）。该报告显示：“估价对象为深圳市凯虹房地产开发有限公司名下拥有的深圳市南山区马家龙工业区马家龙3号单身宿舍第四层部西八间房地产，房屋法定用途为单身宿舍，建筑面积为256.48平方米，在价值时点符合价值类型和满足本房地产估价报告假设与限制条件，确定估价对象在2018年05月21日的评估单价为44240元／平方米，市场价值为人民币11346675元（大写人民币壹仟壹佰叁拾肆万陆仟陆佰柒拾伍元整），预计税费为人民币￥6766883元，扣除预计税费后的评估净值为4579792元（大写人民币肆佰伍拾柒万玖仟柒佰玖拾贰元整）。估价对象在2003年06月30日属于非市场商品房，无法办理产权过户，市场上无同等产权条件下同类型物业的市场成交案例，无法确定估价对象在产权受限制条件下的市场价值，详见《估价结果汇总表》及《预计转让税费明细表》。基于本次估价目的，为配合人民法院案件审理，本次估价提供与估价对象同类型物业在价值时点2003年6月30日的完全产权条件下的市场参考价格，为2430元／平方米。”本院于2020年7月7日组织双方当事人对该报告进行质证，并通知国众联评估公司评估师徐艳慧、李柱华到庭接受询问。经质证，原告、二被告对上述评估报告作出的结论真实性、合法性均无异议，但原告认为上述2003年6月30日的时间点不能作为认定其损失的依据，故关联性不予认可。2020年7月8日，国众联评估公司补充提交评估报告中的《预计转让税费明细表修改说明》，各方当事人对该修改内容的真实性、合法性均予以确认。对于各方当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，根据本案证据及当事人当庭陈述，本院查明以下事实：被告凯虹实业公司名称原为深圳市南山区凯虹实业公司，于1993年11月15日变更为现名。被告凯虹房产公司在2005年之前系被告凯虹实业公司全资子公司。1991年4月15日，原告（乙方）与被告凯虹实业公司（甲方）签订《宿舍转让合同》，约定：甲方转让坐落于深圳市××××以南，西丽路以东马家龙凯虹第二工业区的在建单身宿舍楼第四层西八间房（下称“案涉宿舍”）给乙方；面积共289平方米，单价按每平方米1000元（人民币，下同）计，总售价289000元；合同签订后十天内乙方向甲方支付30000元的预付款，待在建的宿舍楼竣工验收合格，将该宿舍钥匙交付乙方使用后十天内，乙方将余款259000元交付甲方；在乙方向甲方付清全部购楼款后，甲方有责任将《土地使用证》、《建筑许可证》、《竣工验收证》等或与其具有同等法律效力之文件一并交给乙方，以便乙方进行产权登记；如因甲方的原因而致使乙方不能领到《房地产证》，则乙方由此而引起的一切损失均由甲方承担；除因自然灾害等不可抗力因素或与政府有关规定相抵触而不能履行合同外，如有任何一方违约，对方有权终止合同，除要求违约方赔偿损失外，还必须按总造价的10%向对方支付违约金……。1991年9月13日，该项目竣工。被告凯虹实业公司在该时间段内将涉案房产移交原告使用。1992年3月28日，被告凯虹实业公司出具《证明》，内容为：被告与原告于1991年4月15日签订了宿舍转让合同，被告转让的涉案宿舍，原告已于1991年4月16日与1991年9月16日两次付清宿舍转让款；当前整个深圳搞房地产开发的单位在办发房产证方面都没有明确规定，因此此项工作有待以后统一处理。1998年6月18日，被告凯虹实业公司办理了马家龙3号楼的初始登记并取得了深房地字第××号房产证（绿本），面积为2693.04平方米，房屋性质为非市场商品房，案涉宿舍位于马家龙3号楼内，并未取得单独的房地产证。2003年5月12日，被告凯虹实业公司、被告凯虹房产公司签订《借款合同》，约定凯虹实业公司向凯虹房产公司借款22154601.6元，凯虹实业公司以其所有的房产证号为40××32、55××33、85××39、85××43、70××80、24××98、02××82、02××86等面积为20627.54ｍ2的房产折价抵偿本合同所约定的全部借款，双方通过资产重组的方式完成房产过户的手续。2003年5月16日，被告凯虹房产公司分三笔将上述款项汇入被告凯虹实业公司账户。2003年5月19日，被告凯虹房产公司与被告凯虹实业公司签订《资产债务重组协议》，约定被告以20627.54平方米的房产抵债的方式，作价抵偿欠被告凯虹房产公司本金22154601.60元的债务，具体抵债金额，按实际变更到第三人名下的资产面积结算。根据该协议，被告凯虹实业公司将马家龙3号单身宿舍（面积为2693.04ｍ2房产证号40××86，绿本）以900元／ｍ2的价格（合计243736元）抵债给被告凯虹房产公司。该《资产债务重组协议》于2003年5月20日经深圳市南山区国有资产管理办公室深南国资办复［2003］12号《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》同意。2003年6月30日，原深圳市规划和国土资源局南山分局向被告凯虹房产公司颁发了深房地字第××号《房地产证》（非市场商品房，发绿证），记载马家龙3号单身宿舍的建筑面积为2693.04平方米，登记价为2423736元，房产性质为划拨自建。2003年7月23日，被告凯虹房产公司向原深圳市规划和国土资源局南山分局申请办理上述房地产并轨上市手续，该局于2003年10月14日核准了该申请，并为第三人换发了深房地字第××号《房地产证》（红本，市场商品房）。2018年5月21日，原告搬离案涉宿舍。经评估公司现场核对，原告所主张的深圳市南山区马家龙工业区马家龙3号单身宿舍第四层部西八间房屋（房屋法定用途为单身宿舍，建筑面积为256.48平方米），并未单独办理房地产证，属于深房地字第××号《房地产证》（建筑面积为2693.04平方米）对应房产中的部分房屋，其性质属于非市场商品房。由于在2003年的时点内，市场上无同等产权条件下同类型物业的市场成交案例，无法确定估价对象在产权受限制条件下的市场价值。另查，原告于2012年8月15日向深圳市南山区人民法院提起行政诉讼，起诉深圳市规划和国土资源委员会，要求撤销房产证号为深房地字第××号的房产登记。深圳市南山区人民法院经审判后作出（2012）深南法行初字第71号行政裁定书，驳回原告金城公司的起诉。金城公司不服该裁定，上诉至本院。本院于2013年2月26日作出（2013）深中法行终字第65号行政裁定书，裁定撤销（2012）深南法行初字第71号行政裁定，由深圳市南山区人民法院继续审理。深圳市南山区人民法院另行组成合议庭进行审理，并于2013年8月29日作出（2013）深南法行初字第27号行政判决书，判令驳回金城公司全部诉讼请求。金城公司不服，上诉至本院，本院于2014年11月24日作出（2014）深中法行终字第20号行政判决，判令驳回上诉，维持原判。2013年3月1日，原告以本案被告凯虹实业公司为被告，以本案被告凯虹房产公司为第三人，向深圳市南山区人民法院起诉请求确认原告金城公司与被告凯虹实业公司签订的宿舍转让合同有效，并要求被告凯虹实业公司应继续履行该合同并将案涉宿舍房屋所有权过户登记至原告名下。深圳市南山区人民法院经审理后作出（2013）深南法民三初字第209号民事判决，判令：一、确认原告金城公司与被告凯虹实业公司1991年4月15日签订的《宿舍转让合同》合法有效；二、驳回原告金城公司的其他诉讼请求。原告金城公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年5月27日作出（2016）粤03民终3681号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2016年11月2日，本院作出（2016）粤03破9号民事裁定，受理中国东方资产管理公司深圳办事处对被告凯虹实业公司提出的破产申请。原告向被告凯虹实业公司管理人申报债权，就本案相关债权部分，管理人认为金城公司因被告凯虹实业公司未能履行合同造成的实际损失包含1991年9月16日金城公司付清的房款289000元及该款被占用期间的利息损失，该利息以人民银行同期贷款利率计算，从1991年9月16日起计算至被告凯虹实业公司被申请破产清算之日止，利息损失为506655.72元，以上合计确认债权金额为795655.72元。原告不服，向本院提起本案诉请。本院认为，本案为破产债权确认纠纷。本案各方当事人对基本事实并异议，主要争议焦点在于：一、被告凯虹实业公司因将涉案宿舍所在的整层房产出卖给被告房产公司，导致其不能继续履行《宿舍转让合同》，该行为是否构成侵权；二、被告凯虹房产公司与凯虹实业公司是否有恶意串通的行为，是否应当承担连带清偿责任。针对第一个焦点，被告凯虹实业公司先将涉案宿舍转让给原告，又未经原告同意，将涉案宿舍所在的整处房产又转让给被告凯虹房产公司，该行为造成其与原告签订的《宿舍转让合同》目的根本无法履行，故被告凯虹实业公司应当承担违约责任。原告当庭表示其并非主张凯虹实业公司的违约责任，而是主张因凯虹实业公司的违约行为造成原告物权期待权的损失。本院认为，所谓“物权期待权”仅存在于学理上的讨论范畴，实践中也主要针对所有权保留的动产买卖行为中。对于不动产的物权，我国法律制度一直采取登记生效主义，即不动产物权的设立、变更和消灭均自登记之时发生法律效力。《中华人民共和国物权法》实施后规定了预告登记制度，对于已经签订买卖不动产协议的当事人，可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而本案中，原告虽然与被告签订了《宿舍转让合同》，但该合同并未在登记机关进行预告登记，故原告并不享有预告登记权利人的物权。因此，原告主张二被告侵犯其物权期待权，缺乏法律依据，本院对其该项主张不予支持。虽然原告当庭认为其所提之诉讼请求系侵权之诉，但其第一项诉讼请求的各项计算方式均围绕《宿舍转让合同》及违约责任主张，本院认为原告的该项诉讼请求的请求权基础仍应认定为合同之债，依法应对被告凯虹实业公司应承担的违约责任的范围进行审查。由于原告与被告凯虹实业公司涉案房屋买卖的行为发生在1991年，将包括案涉宿舍在内的马家龙3号单身宿舍变更登记在被告凯虹房产公司名下的违约行为发生在2003年6月30日。因此，就被告凯虹实业公司承担违约责任的法律适用问题，应适用当时有效的《中华人民共和国经济合同法》第二十九条、第三十一条，以及之后有效的《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起实施）第一百零七条、一百一十四条之规定，合同一方当事人违反合同约定，应依照合同约定向守约方支付违约金，违约金低于造成的损失的，守约方可以向人民法院请求予以增加。本案中，被告凯虹实业公司在与原告签订《宿舍转让合同》后，又将包含案涉房产在内的马家龙3号楼房产转让给被告凯虹房产公司并实际办理了房产过户手续，造成其《宿舍转让合同》的合同目的不能实现，原告依法可以向被告凯虹实业公司主张返还已付购房款及利息、并按照合同约定赔偿损失。原告在向被告凯虹公司管理人申报债权时，管理人已就其已付购房款及利息部分的债权予以确认为795655.72元，原告亦未就该部分债权提起诉讼，故对该部分债权本院不予处理。对于被告凯虹实业公司违约给原告造成的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合上述法律规定，在不动产买卖合同履行过程中，因一方根本违约造成合同无法履行的，违约方应依照合同约定承担违约责任，约定违约金低于实际损失的，可以请求人民法院增加。一般地，对于违反不动产买卖合同而造成守约方的实际损失主要包含两部分：一是守约方未能占有、使用不动产的损失，二是因不动产增值产生的收益损失。但该实际损失应当具有合理性和适当性，对于守约方未尽其合理的、通常的注意义务而造成扩大的损失，不应计入实际损失。本案中，原告与被告凯虹实业公司在其签订的《宿舍转让合同》中对于违约金有明确约定，即“如有任何一方违约，对方有权终止合同，除要求违约方赔偿损失外，还必须按总造价的10%向对方支付违约金。”故被告凯虹实业公司的违约责任应首先以合同约定的方式确定。但该合同并未显示“总造价”的金额，根据合同文意，该“总造价”应理解为“合同总价”，即被告凯虹实业公司据此应承担289000*10%＝28900元违约金。原告在诉讼请求中主张被告凯虹实业公司应赔偿其实际损失，实际损失按照2018年5月21日案涉宿舍的市场价值与原购买价值的差值计算。本院对此不予采纳，主要理由如下：第一，原告作为合同一方当事人，未尽合理的注意义务，致使合同本身存在较大风险导致合同无法履行完毕。《宿舍转让合同》在履行过程中，原告及被告凯虹实业公司均明知合同目的能否实现存在重大不确定性，原告仍然坚持继续履行，放任合同风险，未尽合理的合同注意义务，因此造成的损失不应计入实际损失。从原告持有被告凯虹实业公司1992年3月28日出具《证明》、案涉宿舍所在的马家龙3号单身宿舍于1998年6月18日完成初始登记但性质为非市场商品房、案涉宿舍至今未办理单独的房地产权证书等已查明事实，可知原告在合同签订后至2012年提起行政诉讼前的长达20年时间内，对于案涉宿舍无法办理房地产权证书、合同目的无法实现的事实均是明知并且放任的，对此造成的损失，不应计入其实际损失由被告凯虹实业公司承担。第二，原告作为守约方，未尽及时减少损失扩大的避免减损义务。原告主张以2018年商品房的市场价与原购买价的差额计算其损失，忽略了案涉宿舍并不具备商品房属性的事实，其主张不具备合理性。被告凯虹实业公司发生违约的事实自1992年3月28日出具《证明》时即已发生，但原告作为守约方并未及时行使解除权。即使是在被告凯虹实业公司将马家龙3号单身宿舍整体转让给被告凯虹房产公司并完成产权变更登记、造成根本违约之时，原告也并未及时主张权利，而是待9年之后才以提出行政诉讼的方式主张继续履行合同。故此，原告在被告凯虹实业公司根本违约之后，仍怠于履行其自身权利造成的损失，未尽合理的避免损失扩大的注意义务，其因此造成的损失不应由被告凯虹实业公司承担。第三，原告的主张缺乏事实依据。被告凯虹实业公司作出根本违约的行为之时至今，案涉宿舍仍属于非市场商品房的部分区域，未办理单独的房地产权证，故不具备作为完全产权的不动产在市场上进行交易的条件。原告主张以案涉宿舍的市场价值与原合同价值的差额作为其实际损失，没有事实依据。针对第二个争议焦点，二被告签订转让马家龙3号单身宿舍的时间发生在2003年，应根据当时有效的《中华人民共和国民法通则》（1986年）第五十八条、《中华人民共和国合同法》（1999年）第五十二条的规定判断其是否存在恶意串通的行为。恶意串通是合同当事人或其代理人在订立合同过程中，合谋实施侵害国家、集体或者第三人利益的违法行为。所谓恶意，即行为人明知或者没有理由不知道其行为对社会、他人有不利影响，仍然希望或者放纵这种结果的发生。所谓串通，包括主观上的合谋和客观上的共为两个方面，即合同双方当事人之间主观上存在意思沟通、客观上存在行为配合。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，当事人恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，现有证据可以合理排除被告凯虹房产公司明知其行为影响第三人的利益的情形，主要理由如下：第一，二被告均系国有控股企业。在签订《资产重组协议》时虽然为关联公司，但二被告系独立法人实体，其资产转让行为已经政府监管部门审批并实际履行完毕，可以合理排除二被告存在“串通”“通谋”等情形。第二，案涉宿舍仅为二被告协议转让房产中的部分面积（289平方米），其所占比例仅占转让面积（20627.54平方米）的1.4%，被告凯虹房产公司在签订《资产债务重组协议》时未能关注到部分标的物存在在先转让的情况，并不违反常理。第三，案涉宿舍系为厂房出租而配套建设的房产，其实际适用可能存在不断变更实际占有人的情况，考虑到被告凯虹房产公司签订《资产债务重组协议》时距离原告签订《宿舍转让合同》的时间达十年之久，被告凯虹房产公司未能及时了解原告占有案涉宿舍的事实，符合日常生活经验。故此，原告主张二被告存在恶意串通损害其利益的意见，本院不予采信。综上所述，被告凯虹实业公司与原告金城公司签订《宿舍转让合同》后，又将包括案涉宿舍在内的马家龙3号单身宿舍转让给被告凯虹房产公司，致使《宿舍转让合同》的合同目的无法实现，构成根本违约，依法应承担返还购房款及占用期间的利息并支付违约金的责任。被告凯虹实业公司已进入破产清算程序，被告凯虹实业公司管理人已确认原告对被告凯虹实业公司享有返还购房款及利息部分的债权，但未确认其违约金部分。对此，本院认为被告凯虹实业公司违反合同约定的事实清楚，应依照合同约定承担违约责任。根据最高人民法院《关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：“债权人就争议债权起诉债务人，要求其承担偿还责任的，人民法院应当告知该债权人变更其诉讼请求为确认债权。”本案原告经本院告知后仍坚持其原诉讼请求，本院依法确认其主张之债权金额为28900元。根据《中华人民共和国民法通则》（1986年）第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》（1999年）第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告深圳金城化学公司对被告深圳市凯虹实业股份有限公司享有破产债权28900元；二、驳回原告深圳金城化学公司的其他诉讼请求。本案评估费34349元，由原告深圳金城化学公司负担。案件受理费38656元，由原告深圳金城化学公司负担38134元，由被告凯虹实业股份有限公司负担522元。被告凯虹实业股份有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告。原告金城化学公司可就被告凯虹实业股份有限公司负担的522元申报债权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 白  田  甜审判员 谢  继  宇审判员 王    芳二〇二〇年七月二十八日书记员 叶浪花（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》（1986年）第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国经济合同法》（1982年7月1日实施，已失效）第二十九条由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任；如属双方的过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。第三十一条当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。对方要求继续履行合同的，应继续履行。《关于实施时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条债权人对债权表记载债权有异议，向受理破产申请的人民法院提起诉讼的，人民法院应当依据企业破产法第二十一条和第五十八条的规定予以受理。但人民法院对异议债权已经作出裁决的除外。债权人就债权起诉债务人，要求其承担偿还责任的，人民法院应当告知该债权人变更其诉讼请求权为确认债权。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。