辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民初151号原告：张彦彦，女，1982年8月18日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。被告：营口天龙铝塑有限公司（以下简称天龙公司），住所地营口市鲅鱼圈区昆仑大街。法定代表人：班耀君，该公司董事长。被告：营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司（以下简称群达公司），住所地营口市鲅鱼圈区桃花潭路路南。法定代表人：姜文岩，该公司总经理。原告张彦彦与被告营口天龙铝塑有限公司、营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张彦彦，被告营口天龙铝塑有限公司的法定代表人班耀君到庭参加诉讼。被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张彦彦向本院提出诉讼请求：一、请求撤销辽宁省营口市中级人民法院作出的（2020）辽08执异29号执行裁定书，停止对该案的执行。二、立即解除对原告张彦彦的位于营口市鲅鱼圈区瑞康家园6号楼3单元101室房屋的查封扣押。三、房屋归原告张彦彦所有。事实与理由：2009年8月24日，董福禹与被告人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司售楼处签订购房协议，给付了全部房款185，108.00元，已办理入住并装修该房屋。在2009年12月16日在地税局开具发票并缴纳地税。售楼处并承诺在2010年为小区所有业主统一办理房照。直到2015年法院在我该房屋防盗门上贴了该房屋已查封的告示，该房屋属正常购买，不该查封原告张彦彦善意购买的该房屋，法院应解除查封。原告张彦彦与董福禹原系夫妻关系，该房是夫妻共同财产，双方于2016年4月20日离婚，双方签订了离婚协议书，协议约定房屋归原告张彦彦所有。根据《合同法》第32条规定，董福禹与营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，根据《物权法》第15条规定，合同成立时生效，未办理产权登记的，不影响合同效力；另根据133条规定，原告自2009年8月24日取得了营口市鲅鱼圈区瑞康家园6号楼3单元101室的所有权。综上，法院将原告张彦彦的房产予以查封扣押，明显错误，原告张彦彦及38户业主集体上访，多次无果，现36户已解除查封，剩余2户（包括原告），尚未解除查封。请求立即解除对已归属原告张彦彦私有房产的查封，切实保护原告张彦彦的合法权益。被告营口天龙铝塑有限公司辩称，原告陈述属实，但是原告买房时候我方已经查封且在楼栋口张贴公告及告知通知书并在房产局登记。原告是受害者但在买房时没有查清房屋产权情况有自身的责任，原告应当向房地产开发公司主张权利。被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司未答辩。本院经审理查明，2009年8月24日，案外人董福禹与被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，全款购买本案诉争的营口市鲅鱼圈区瑞康家园6号楼3单元101室房屋。2009年12月16日，开具销售不动产统一发票。后房屋装修入住。2016年4月20日，原告与董福禹签订离婚协议书，约定诉争房屋归原告所有。被告天龙公司与被告群达公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，2006年8月7日天龙公司向本院提出诉讼财产保全，要求查封群达公司价值人民币7,186,750元的财产，并提供担保，本院于2008年11月27日作出（2006）营民房初字第31-××号民事裁定书，“一、解除对被告群达公司坐落于开发区昆仑大街南段桃花园路在建工程1#、6#楼的整体查封；二、对被告群达公司提供的1#楼未售房屋21户（房号分别为：1-301、1-302、1-401、1-601、1-801、1-901、1-1002、1-1101、1-1102,1-1202、2-301、2-302、2-401、2-402、2-1202、3-302、3-401、3-502、3-602、3-1101、3-1201；;6#楼未售房屋17户(房号分别为:1-303、1-403、1-803、1-902、2-102、2-202、2-401、2-402、2-502、2-601、2-701、2-902,3-101、3-201、3-501、3-801、3-901)共计38户及瑞康家园售楼处一、二层予以查封。查封期不得买卖、抵押、转让、出租等。”2008年11月28日，营口经济技术开发区公用事业与房产局给本院出具（2006）营房民一初执字第31-××号协助执行通知书回执。2016年3月23日被告天龙公司根据辽宁省高级人民法院（2014)辽民一终字第00211民事判决书向本院申请执行。本院于2016年4月20日作出(2016)辽08执3号通知。“营口市鲅鱼圈区瑞康家园小区38户业主：营口天龙铝塑有限公司与营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院（2014)辽民一终字第00211号民事判决书已经发生法律效力，现本案已进入执行程序本院拟将对查封的下列38户住宅（1#楼住宅分别为1-301、1-302、1-401、1-601、1-801、1-901、1-1002、1-1101、1-1102、1-1202、2-301、2-302、2-401、2-402、2-1202、3-302、3-401、3-502、3-602、3-1101、3-1201，6#楼住宅分别为1-303、1-403、1-803、1-902、2-102、2-202、2-401、2-402、2-502、2-601、2-701、2-902、3-101、3-201、3-501、3-801、3-901)进行评估拍卖。上述38户业主自本院通知发布之日起十五日内，需向本院提供商品房买卖合同相关手续的复印件，逾期后果自负。经查，该房屋是本案债务人营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司在查封期间出售的，为非法出售房屋。根据债权人营口天龙铝塑有限公司的申请,本院将对该房屋进行评估拍卖，请你于本通知送达（张贴）之日起，在90日内自动清退该房屋，如有异议，可依法主张权利”。2019年6月14日，原告对被本院依据（2016）辽08执字3号执行裁定查封营口经济技术开发区瑞康家园小区6花了3单元101室房屋提出书面异议。2020年5月19日，本院作出（2020）辽08执异29号执行裁定书，裁定驳回张彦彦的异议请求。张彦彦对此不服，提起本案诉讼。另查明，对于原告起诉称被告天龙公司查封的38户房屋，其中36户已经解封问题，天龙公司对此予以认可，称是因为被告群达公司已经将与查封这36户房屋价值相当的款项给了天龙公司，故天龙公司同意解封。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、执行裁定书等证据材料在卷为凭，经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条所指对象应为被执行人与房屋买受人之间的关系，且上述四项条件必须同时具备方可排除人民法院的强制执行。本案中,涉案房屋查封时间为2008年11月28日，而原告的前夫董福禹与被告群达公司签订房屋买卖合同的时间为2009年8月24日，在本院查封该房屋之后，不完全符合《规定》二十八条规定，故张彦彦对于涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的权利。原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张彦彦的诉讼请求。案件受理费4,003元，由原告张彦彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二〇年七月二十日法官助理朱庆圆书记员高洋