江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终456号上诉人（原审原告）：何昌勇，男，1975年1月8日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：卢一鸣，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旻，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南昌新田置业发展有限公司，住所地：南昌市西湖区新洲路新田新洲2栋底层（朝新路4-5，4-6），统一社会信用代码91360100705586099F。法定代表人：赵平，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻国强，江西国风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌市住房保障和房产管理局，住所地：南昌市红谷滩新区香江路199号，统一社会信用代码113601000145106264。负责人：王强，该局局长。委托诉讼代理人：李源，江西阳中阳律师事务所律师。上诉人何昌勇因与上诉人南昌新田置业发展有限公司（以下简称新田公司）、被上诉人南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）房屋买卖合同纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院于2017年8月11日作出（2015）洪民一初字第65号民事判决，何昌勇不服，向本院提出上诉，本院于2018年1月15日作出（2017）赣民终563号民事裁定，撤销原判，发回重审。南昌市中级人民法院于2020年1月19日作出（2018）赣01民初65号民事判决。何昌勇和新田公司均不服，向本院提出上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。何昌勇的委托诉讼代理人卢一鸣、刘旻，新田公司的法定代表人赵平和委托诉讼代理人喻国强，市房管局的委托诉讼代理人李源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何昌勇上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.判令新田公司与市房管局赔偿案涉合同无效部分的购房损失4170900元；3.判令新田公司与市房管局协助何昌勇办理案涉房产合同有效部分的房产登记手续；4.本案的一、二审诉讼费用由新田公司和市房管局承担。事实和理由：1.一审判决没有依法认定何昌勇的全部损失。现在购买同地段同类型的二楼房产，需要花费比当初购买此类房产多出数倍的价格，损失至少达30000元∕㎡以上，房屋增值也是因合同无效导致的损失，新田公司和市房管局需承担赔偿责任。2.责任认定错误。何昌勇与新田公司签订了正规的商品房买卖合同，该合同上所附的分层分户平面图上并没有注明案涉9号房为物业用房，且该合同市房管局也备案了，何昌勇对依法注册的公司出具的且经过国家政府部门审查的合同和分层图当然要相信，故何昌勇不需要承担任何合同无效责任。3.市房管局未尽到审慎审查义务，应承担与其过错相应的赔偿责任。市房管局在办理案涉商品房销售许可以及办理案涉合同备案过程中均未尽到审慎注意义务，并已经南昌市西湖区人民法院生效的行政判决书予以确定，其亦应承担与其过错相适应的赔偿责任。4.新田公司与市房管局仍有义务协助何昌勇办理房屋产权证。本案诉讼中，规划部门对部分涉案房屋改变了属性，一审法院对该部分改变属性房屋的合同确认有效，因此，新田公司与市房管局仍有义务将相关资料报有关产权登记部门从而协助何昌勇办理房屋产权证。新田公司辩称，一审法院认定的主要事实正确，程序合法，对一审法院认定的事实、程序均无异议，不同意何昌勇的上诉请求和理由。第一，案涉商品房买卖合同中物业用房部分无效应由何昌勇承担主要责任，市房管局承担次要责任。新田公司取得的案涉房产项目设计图、规划图都标记有物业管理用房字样，但由市房管局制作的房屋预售许可测绘图却没有标注物业管理用房字样，并对案涉合同进行了备案登记。从案涉房产能顺利备案、购房合同附图没有标注物业管理用房字样，可以看出新田公司对案涉合同部分无效没有过错。第二，案涉合同无效，何昌勇并没有任何损失。案涉房是按揭贷款，新田公司为其按揭提供担保，购房款是银行贷来的，何昌勇只是承担贷款利息，何昌勇在承担利息的同时，已经将案涉房产用于经营性出租，租金收入远远高于利息。即使有损失，也是何昌勇拖延办证造成的扩大损失，进一步的扩大损失应主要由何昌勇承担，其次由市房管局承担。案涉房产的实际权利人为林政乡，一审阶段法庭为查明案涉房产的面积分割，就是林政乡在现场签的字。林政乡在案涉楼盘买了很多套房产，其他的房产在2005年前基本办理了产权证。案涉房产如果办了产权证就算二手房交易，更换权利人就要多交税，为了避税，何昌勇最后才拖到2014年贷款还清以后去办证。案涉合同约定办证期限为交房后一年，既是对新田公司的约定，也是对何昌勇的约定，权利、义务是一致的。新田公司在案涉楼盘早已提供了其他房产作为物业用房，新田公司实际是不需要另行再提供物业用房。第三，新田公司对案涉房产没有协助办证的法定义务。一审法院为客观公正处理本案，综合考量、平衡各方当事人的权益，多次向相关职能部门发函，相关职能部门的回函已明确无误，没有哪一个职能部门要求新田公司协助办证，办证是政府职能部门的事。市房管局辩称，对一审判决中涉及市房管局的事实认定部分没有异议，不同意何昌勇的上诉请求与理由。第一，关于市房管局没有尽到审慎审查义务问题。新田公司在获批开发建设南昌市沿江路133号新田景江公寓时，持有《建设工程规划许可证》，市房管局据此颁发《商品房预售许可证》，并对新田公司与何昌勇签订的《南昌市商品房买卖合同》进行登记备案，三者商品房面积是一致的，这说明对案涉合同进行登记备案尽到了审慎审查的义务，不存在过错。第二，市房管局不是何昌勇与新田公司签订《南昌市商品房买卖合同》的缔约方，对案涉合同进行登记备案是依据法律规定履行的行政管理职能，不是一种民事行为，该行为不应当承担民事法律后果。第三，南昌市自从成立了不动产登记局以后，市房管局颁发房产证的职能已经丧失，市房管局没有职能也没有义务协助何昌勇办理房产证。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。新田公司上诉请求：撤销一审判决第三项即要求新田公司赔偿何昌勇432000元，本案上诉费用由何昌勇和市房管局承担。事实和理由：1.案涉房产于2002年12月设计，设计图在9号房标注为物业管理用房，规划许可和预售许可都是15594㎡，9号房也包含在预售面积内，2004年市房管局也为案涉房产办理了备案登记。在此之前当时不仅没有《物权法》，连《物业管理条例》都没有实施。《物权法》于2007年10月1日起才开始实施，用《物权法》来溯及既往并调整案涉房产显然不当。2.2004年何昌勇向银行按揭10年，新田公司提供阶段性担保，只要何昌勇办妥了房产证，何昌勇用其房产抵押，新田公司担保即可以解除，为此，新田公司多次催何昌勇（实际权利人为林政乡）和林政乡尽快办理产权证，何昌勇想变更房产权利人，省得多交税费，所以拖着不办。3.案涉合同约定办证时间是房产交付后一年内，即2005年12月底之前何昌勇即应办理房产证，那时《物权法》尚未出台，当时完全可以办证。依照《合同法》第一百一十九条第一款规定，扩大的损失应全部由何昌勇承担。4.案涉合同已经市房管局登记备案，合同内附图是由市房管局测绘制作，该图案涉9号房并没有标注物业管理用房。5.何昌勇自2004年12月收房后，该房一直用于商业出租，租金收入和利息支出相比，租金明显是要高出利息的，何昌勇不存在任何损失。6.规划许可、预售许可证都是15594㎡，案涉房产也由市房管局备案登记，如果市房管局当时不予备案登记，就不会有今天的纠纷。市房管局也表示《物权法》公布之前案涉房产是可办房产证的。综上，一审法院认定何昌勇订约机会丧失有损失，没有事实和法律依据，以上事实已经证明新田公司在商品房买卖过程中没有欺诈行为，没有过错，不应承担所谓的订约机会丧失损失的赔偿责任。何昌勇辩称，不同意新田公司的上诉请求与理由。第一，案涉合同的物业用房部分无效的过错责任在新田公司。新田公司明知涉案房产是物业用房而对外出售，导致合同部分无效，应当承担责任。新田公司一直强调当时没有物业用房的概念，虽然本案合同签订时间在《物权法》正式生效以前，但是，合同签订之前，已经有充分的行政法规及地方性法规对物业用房的性质作出了明确的规定，如2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》（国务院第379号）第三十条，又如1999年3月1日开始实施的《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十九条，均明确规定了物业用房产权属于全体业主共有，未经同意不得改变用途。新田公司作为有专业资质的房地产开发企业，明知上述规定却仍然将不得对外出售的房屋卖给何昌勇，其过错责任显而易见。其次，办理了建设工程规划许可和预售许可并不代表新田公司没有过错，本案中建设工程规划许可自然涵盖所有建设房屋面积，根据法院调查的情况，涉案房产在初始设计图中已经明确标注为物业用房，该设计图亦被存档于房建档案馆，证明该图纸是涉案房产的登记备案图纸。而新田公司在提交预售方案时对于涉案房屋已经被标注为物业用房，不能作为商品房对外出售这一事实完全无视，继续报请预售，南昌市房管局也未在备案过程中严加审核，因此，即使无效部分被列入了商品房预售许可并办理备案登记，该部分合同仍然属于无效。第二，何昌勇到2014年开始办理房产证不存在过错，不应当对所谓的扩大部分损失负责。首先，购房合同未对何昌勇办理房产证的期限进行约定。根据双方签订的合同约定，新田公司应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由新田公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，双方在合同中仅对新田公司的备案时间进行了约定，未约定何昌勇应当何时办理房产登记。其次，法律也未对何昌勇办理房产证的期限进行强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述规定仅仅是针对房产出卖人的，并不是针对购房者的规定，在法律未进行明确规定的情况下，何昌勇可以自由选择何时办证。市房管局和市自然资源局就案涉9号房争议部分是否可以区分、可以办证的事宜向南昌市中级人民法院回函表明，除139.03m2外的房产属于可以区分、可以交易、可以办证的房产。上述回复表明何昌勇即使在2004年购房，在2019年仍可以办理房产登记手续，争议的139.03m2房屋无法办理房屋登记手续，是因为其性质为物业用房导致，与何昌勇延期办证无关。何昌勇延期办证既不违反法律规定，也未违反合同约定，不是导致合同无效的原因。再次，即使何昌勇在购房后立即办理房产证且办证成功，但那也只是新田公司与市房管局的疏忽而导致的结果，根据法律规定，案涉合同仍然会被认定无效，产权最终还是不会被法律保护。最后，何昌勇只是一个普通的购房者，其对于开发商对外出售的房屋是依法可以转让的房屋是可以合理信赖的，何昌勇在购房时，所持有的全部材料均无法让其认识到其购买的是物业用房，也不能将查看设计图纸这种程度的注意义务强加给何昌勇，所以直到2014年办证时，他才意识到自己购买的房屋中含物业用房。而新田公司应当自合同签订时就对物业用房不得对外出售心知肚明，但其一直未找何昌勇处理此事，因此，所谓的扩大损失，亦是新田公司的原因，与何昌勇无关。第三，合同无效客观上给原告造成了损失。案涉合同无效带给何昌勇的损失就是再也无法以签订合同时的价格购买相同位置，相同面积的房屋，现在社会房屋价格均较合同签订时出现了大幅度的上涨，因此合同无效给何昌勇造成的损失是客观存在的，新田公司与市房管局应当予以赔偿。市房管局辩称，不同意新田公司的上诉请求与理由。新田公司上诉所谓如果房管局不予备案登记就不会有今天的纠纷，是不正确的，完全本末倒置。新田公司在拿到设计图纸时就应当知道案涉9号房标记为物业管理用房，在知道的情况下仍然将属于全体业主所有的物业管理用房销售给何昌勇，明显违反法律规定，该合同当然无效。市房管局对该合同是否备案登记，都不影响该合同无效的法律后果。所以，市房管局对上述合同无效没有任何责任，也不应当承担本案的民事责任。何昌勇向一审法院起诉请求：1.依法确认何昌勇与新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》无效；2.判令被告新田公司返还购房款3227261元；3.判令新田公司和市房管局共同赔偿原告房屋损失费27102775元并承担连带赔偿责任；4.诉讼费用由新田公司和市房管局承担。一审诉讼过程中，何昌勇变更诉讼请求为：1.确认何昌勇与新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》中涉及新田景江公寓第一栋1-2层5号房部分有效，并判令新田公司、市房管局为何昌勇办理该房的房产证；2.确认何昌勇与新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》中涉及新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分无效；3.判令新田公司返还原告购买新田景江公寓第一栋1-2层9号房的房款1676475.26元；4.判令新田公司和市房管局赔偿原告损失10785264.3元；5.本案诉讼费用由新田公司和市房管局承担。一审法院认定事实：2003年5月，新田公司取得沿江路133号商住楼的建设工程规划许可。南昌有色冶金设计研究院出具的案涉房产归档设计图纸右下角标注时间为2002年12月，案涉9号房标注为“物业管理用房”。2003年10月，新田公司取得沿江路133号商住楼的商品房预售许可。2004年11月22日，新田公司与何昌勇签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：2004-294-658），主要内容有：一、新田公司以有偿出让方式取得位于沿江路的地块的土地使用权，该地块面积为4546.25平方米，规划用途为商业住宅用地，现定名商住楼（新田景江公寓）。二、何昌勇购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南昌市房产管理局，商品房预售许可证号为（2003）洪房预售证第067号。三、何昌勇购买的商品房为新田景江公寓第一幢1-2层5号、9号房（户型：店面），该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共633.38平方米，其中套内建筑面积595.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.64平方米。四、该商品房单价为每平方米5095.30元，总金额3227261元整。一楼296.31平方米，单价7706元；二楼337.07平方米，单价2800元。五、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。六、何昌勇须于2004年11月6日付清房款40%即人民币1297261元，余款人民币193万元整进行银行按揭。八、新田公司应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付何昌勇使用。十、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按月利2‰利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。十二、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。十五、出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同中附有平面图，图中5号房与9号房处均打√并按有指印，显示两处为独立的、非相邻的房产。另查明，关于案涉5号房、9号房的具体面积，在原一审程序中，经何昌勇与新田公司共同确认，一楼的5号房面积147.6平方米，9号房面积148.71平方米；二楼的5号房147.6平方米，9号房189.47平方米。再查明，2004年11月28日，案涉《南昌市商品房买卖合同》经南昌市房屋商品化办公室登记备案。2004年12月14日，何昌勇向新田公司支付3227261元购房款。2004年12月，新田公司将案涉房产交付给何昌勇。2014年6月，何昌勇向市房管局递交书面申请，要求市房管局对9号房履行房屋登记法定职责，2014年7月15日市房管局出具书面说明，拒绝了何昌勇提出的申请。之后，何昌勇以市房管局不履行房屋行政登记法定职责为由诉至南昌市西湖区人民法院，诉请判决市房管局为其办理9号房的产权登记手续和发放房屋所有权证。2014年11月4日，在该案庭审中，何昌勇称案涉房产“2004年底交付了，是一直作为店面在使用，是出租使用。”2014年11月17日，南昌市西湖区人民法院作出（2014）西行初字第7号行政判决，查明“2004年11月28日，该商品房买卖合同报市房管局下属的房屋商品化办公室登记备案并加盖了印章。在该合同附件一中的房产分层分户平面图中，并未标注涉案房（9号房）为物业管理用房。2014年6月，原告（何昌勇）向被告（市房管局）提出申请，要求办理涉案房的房产证。2014年7月15日，被告（市房管局）出具书面说明答复原告（何昌勇），内容主要为通过城建档案馆调取该栋房屋的报建图，涉案房在图纸上的位置标注为物业管理用房，不能独立办理产权归私人所有。所以对原告（何昌勇）的申请不予受理。”认为“被告市房管局作为本市房产管理职能部门，对本市范围内城市国有土地上建筑的房屋办理权属登记，是其法定职责。被告（市房管局）在审核原告（何昌勇）申请的过程中，经查档核实，本案涉案房标注为物业管理用房。依照我国物权法的规定，物业管理用房属于全体业主所有，故被告对原告的申请不予发证，符合规定。但被告（市房管局）下属的房屋商品化办公室于2004年11月28日，为涉案房办理了商品房买卖合同登记备案，且在附件中的图纸上未标注涉案房为物业管理用房，确实未尽到审慎审查的职责。因涉案房在报建图纸上标注为物业管理用房，此后并没有证据材料证明其用途发生变更，虽然原告（何昌勇）在购买涉案房后一直作为店面使用，但物业管理用房的所有权归小区全体业主所有，被告（市房管局）显然无权为原告（何昌勇）办理房屋权属登记。故原告（何昌勇）的诉请，缺乏事实和法律依据，对该诉请本院不予支持。”判决“驳回原告何昌勇的诉讼请求。”该判决已发生法律效力。又查明，就案涉房产办证问题。一审法院向市房管局去函，征询案涉房产是否符合转让条件、如何办理相关手续，市房管局于2017年5月25日回复，载明5号房如判决买卖有效，则可申请办理转让手续，9号房为物业管理用房，不符合办理转让手续条件。但在本案审理过程中，因新田公司2019年4月29日提交9号房经南昌市城乡规划局西湖分局调整规划，将物业用房面积调整为二层中的139.03㎡，一层由物业用房改为商业用房，主张9号房198.88㎡是可以办产权证的房产，要求依法处理的申请。为查明9号房中剩余的198.88㎡部分是否可予以区分、是否可以办证的问题，一审法院于2019年5月7日向市房管局去函，该局于2019年5月31日回复，载明：（一）面积可以区分；（二）建议储藏间尺寸按2004年10月15日南昌市房屋产权交易管理处出具的实测报告中的实测尺寸计算；（三）根据调查函附图增设楼梯和隔墙的状况，对实测报告中9号房面积进行拆分计算，一层商业和储藏间面积为118.59㎡，二层商业面积为38.98㎡，总计157.57㎡；二层物业管理用房面积为170.13㎡。（四）是否可以办证问题建议征询不动产登记部门。2019年6月12日，一审法院向南昌市不动产登记局去函，征询上述规划调整部分的房产是否可以办证。南昌市自然资源局于2019年7月向一审法院回复，仅列明调整规划办证需提供的材料。2019年8月13日、2019年9月12日，一审法院再次向南昌市自然资源局去函，要求该局明确回复9号房变更规划部分是否属于可办证的房产。2019年10月21日，南昌市自然资源局向一审法院回复，建议由房管部门审核该交易行为是否符合法律规定，若房管部门审核该交易行为符合规定，并出具书面意见，则可办理转移登记。2019年10月28日，一审法院向市房管局去函，征询该局对南昌市自然资源局回复中所称“核定该行为是否符合国家规定”是何意见，2019年11月27日，市房管局回复“可以进行交易”，建议由南昌市行政审批局对合同备案进行调整，上述事宜办结后，可申请办理商品房转让手续，提交所需材料后，可按市自然资源局意见申请办理不动产登记。还查明，就案涉房产交易价格、租金问题。在本案审理过程中，何昌勇于2018年6月6日向一审法院提交书面申请，请求对9号房目前的房屋价格进行司法评估;新田公司于2018年10月29日向一审法院提交书面申请，要求对9号房2004年12月至2018年10月30日的商业经营收益（租金）进行司法评估，并对5号房2004年11月的实际售价进行司法评估。因案涉房产的售价合同已有明确约定，故新田公司申请对5号房2004年11月的售价进行评估，一审法院不予准许。2018年11月5日，一审法院依法委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司（以下简称洪城评估公司）对案涉9号房房屋价格与租金价格进行评估。2018年11月28日，洪城评估公司回函称，无法对案涉房屋进行市值评估，无法对近14年来区间的房屋租金进行评估，退回委托。2018年12月27日，一审法院再次函询是否可继续评估或重新委托评估。2019年1月28日下午，由一审法院技术处组织，何昌勇、新田公司双方委派人员、一审法院技术处工作人员、评估机构工作人员、本案合议庭成员一同至案涉9号房现场进行了查看，市房管局经一审法院通知，表示其不参加。2019年1月7日，洪城评估公司再次回复，因案涉9号房与相通房产界址不明，不考虑所临街道改造的交通管制、市政管制因素，不符合实际情况，难以评估。2019年1月15日，江西居易房地产估价有限公司回复，因未能调查到2004年左右的类似房地产成交案例及租赁案例，难以评估。2019年1月30日，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司回复，因估价对象性质特殊，周边很少有与估价对象类似的不临街商铺、无法调取到2005年至2018年同类商业用房是否有证的资料、当地近10多年来改造行为一直时有发生，房价、租金一直在发生变化，2018年前的市场资料极为匮乏，无法评估。2019年1月30日，江西森博不动产评估规划测绘有限公司回复，因时间跨度太长，市场数据缺乏，不考虑所临街道改造的交通管制、市政管制，很难提供可信度高的评估结果，难以评估。为调查案涉9号房附近同类房产2008年至2018年的完税交易价和市场租金指导价信息，2019年3月13日，一审法院前往市房管局，要求调取案涉9号房附近同类房产在2017年4月中旬及2018年6月上旬的完税交易指导价及2004年12月至2018年10月期间的市场租金指导价，该局工作人员指引调查人员前往该局办公楼内的国家税务总局南昌市税务局第一税务分局（以下简称市国税局一分局）窗口查询。经查询，无法查询同类、同地段房产相关信息，查询必须是针对具体的房产，最终未同意出具书面查询结果。2019年5月7日，一审法院向市房管局去函，该局于2019年5月30日回复，载明完税交易价格建议征询税务部门、市场租金指导价建议征询市物价管理部门。2019年6月12日，一审法院向市国税局一分局去函，征询9号房附近同类房产完税交易价格，该局于2019年6月18日向一审法院回复，载明2011年10月以前，契税由财政局契税所征收（未提供数据），9号房附近同类房产最低计税价格，2011年10月1日至2012年1月31日为5500元/㎡、2012年2月至2014年4月30日为9350元/㎡、2014年5月至2017年10月31日为10230元/㎡，2017年11月1日后，列明11套房产在询价日2019年6月18日的评估计税价格，其中9号房为14954元/㎡。2019年6月12日，一审法院向南昌市物价局去函，征询9号房附近同类房产市场租金指导价，南昌市发展和改革委员会于2019年6月17日向一审法院回复，没有该房产相关信息。一审法院认为，何昌勇要求确认案涉5号房合同有效的诉请，不违反法律规定，且各方均无异议，予以确认。本案争议焦点为：1.案涉9号房买卖合同是否有效；2.新田公司、市房管局是否应赔偿何昌勇损失10785264.3元；3.案涉5号房是否应由新田公司、市房管局为何昌勇办房产证。一审法院围绕争议焦点评述如下：一、主体问题。市房管局办理商品房买卖合同的备案登记、产权登记的行为均系履行其行政职责的行政行为，本案系民事诉讼，故何昌勇诉请市房管局承担民事责任，于法无据，一审法院不予支持。二、合同效力问题。按（2014）西行初字第7号行政判决认定事实及本案查明事实，案涉9号房为物业管理用房。但在本案审理过程中，2019年4月9日，南昌市城乡规划局西湖分局就9号房调整了规划，一层由原物业用房改为商业用房，二层物业用房面积调整为139.03㎡。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条及《物业管理条例》第三十七条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主共有，新田公司与何昌勇签订的商品房买卖合同9号房中属于物业管理用房的139.03㎡部分，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应认定为无效。剩余即变更规划的部分，根据上述两部门回复意见中的相关内容，该部分房产就性质而言属于可以区分、可以交易、可以办证的房产，虽然具体办证还需履行相关行政手续，但这并不影响房产性质本身，故新田公司与何昌勇签订的商品房买卖合同9号房中变更规划的部分，应认定为有效。因此，对何昌勇要求确认9号房部分合同无效的诉请，一审法院仅对二层139.03㎡部分予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故何昌勇诉请新田公司返还购房款389284元（139.03㎡*2800元）部分，一审法院予以支持，其余部分，一审法院不予支持。三、损失赔偿问题。何昌勇诉称，现在同地段房屋价格已经最少达47886元/㎡，假如其现在购买同地段同类型房产，需要花费比当初购买多出数倍的价格，因此至少造成其损失10785264.3元，另外还有利息损失，但综合下来其仅主张10785264.3元。关于案涉9号房目前的市场交易价格（参考同类、同地段商业房产），经委托无法评估，经一审法院调查，仅有市国税局一分局回复的计税价格可供参考。一审法院认为，就本案损失和赔偿问题，一审法院综合可查明事实认定如下：（一）关于损失认定。其一，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同无效是自始无效，就案涉9号房中的物业用房而言，合同无效意味着何昌勇自始即未取得该房产所有权。合同无效不同于解除或违约，无效合同不应予以履行，过错方所承担的是缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿目的是使利益恢复至合同签订之前的状态，而非达到合同全面履行之后的状态，故赔偿损失的范围应限于信赖利益损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条和第一百一十三条对合同无效与合同违约的赔偿范围规定亦有所不同，对合同无效，规定的是过错方赔偿“对方因此所受到的损失”，并未明确“包括合同履行后可以获得的利益”，而对合同违约，则明确规定违约方赔偿的范围“包括合同履行后可以获得的利益”。事实上，因合同无效丧失的是订约机会，而非以房产增值计算的“假如现在购买同地段、同类型房产”所需要的花费。其二，“假如”的主张本就是基于一种假设状态，并非实际发生的损失。其三，如上所述，该房产的所有权属于业主共有，新田公司亦不是该房产的所有权人，因此，即便房产存在增值，该增值收益亦由业主获得，新田公司并不能因合同无效而获利。综上，一审法院认为，本案中就订约机会丧失的损失认定，可以适当考虑房产增值的因素，但直接以现在购买同地段、同类型房产的价格来计算并认定损失，于法无据。况且，案涉合同约定的二层单价是2800元，与一层单价7706元有明显差距，现二层单价无具体鉴定结论可供参考，国税部门反馈的评估计税价格显示9号房2019年6月18日是14954元/㎡，但未区分楼层。一审法院考虑2004年至2014年间订约成本的变化幅度，酌定订约机会丧失损失金额为720000元。就利息损失的认定，按合同约定的单价计算，9号房二层139.03㎡部分对应的购房款是389284元，首付款40%即155713.6元，贷款233570.4元。上述首付款何昌勇于2004年12月14日已向新田公司支付，现合同无效需退款，其首付款的占用利息及其余购房款的贷款利息，属实际损失，一审法院予以确认。至于具体金额的计算，以389284元为基数，利率参考首付款占用期间、贷款期间中国人民银行同期同类贷款基准利率，一审法院酌定为6.3%，期间参考缴纳购房款之日至原一审起诉之日，一审法院酌定为132个月，据此，酌定利息损失金额为269774元[389284元×（6.3%年利率÷12）×132个月]。（二）关于责任认定。首先，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉合同订立于2004年11月22日，2004年11月28日即办理了备案，新田公司早在2004年12月就向何昌勇实际交付案涉房产，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办证时间是合同订立或房产交付之日起90日，按案涉合同约定，办证时间是房产交付后1年内。无论是从法律规定还是合同约定来看，何昌勇直至2014年6月才向市房管局申请办证都明显超出了合理期间，故其主张的因合同无效而丧失的订约机会以及利息损失部分属扩大的损失。其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉9号房139.03㎡部分合同无效的原因是该房产为物业用房，新田公司将业主共有的物业用房用于出售，是主要过错方，应承担主要责任。然而，案涉合同所附平面图显示，9号房与5号房相互独立并不相邻，5号房及其他与之并排的商业房产的坐落位置、临街朝向与9号房明显不同，加之，案涉合同于2004年11月22日签订，房产于2004年12月即交付，应为现房销售。何昌勇作为买受人，在签订合同时有合理注意义务，案涉9号房在城建档案馆备案的设计图纸上即标明是物业管理用房，但何昌勇在明知9号房与5号房等正常商业房产坐落、朝向不同，在可现场查看房产现状的情况下，还将9号房与并不相邻的5号房打包共同签订一份合同，且打包计算面积、单价，一审法院认为，其对案涉无效合同的签订亦有一定过错，应承担次要责任。因此，就双方责任的认定，一审法院酌定新田公司承担60%、何昌勇承担40%。（三）关于赔偿认定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，守约方获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，应予支持。损失的赔偿应遵循损益相抵规则，何昌勇在案涉9号房交付之后的近10年期间，未申请办证却一直实际占有、使用该房产，并自述用于出租。案涉9号房二层139.03㎡的部分，据一审法院现场查看，该房产是同与之相邻的另一临街商业店铺打通使用，何昌勇将该房产出租用于商业经营，已获取了租金，现合同无效，标的物返还，何昌勇所获租金足以抵偿新田公司应承担的利息损失161864.4元（269774元×60%），故何昌勇诉请新田公司向其赔偿利息损失，一审法院不予支持。订约机会丧失的损失部分，新田公司应予赔偿，一审法院按以上所述意见，酌定新田公司在返还购房款之外须向何昌勇赔偿损失432000元（720000元×60%），何昌勇诉请的其他损失赔偿，一审法院不予支持。另，何昌勇要求判令新田公司、市房管局为其办理案涉5号房房产证的诉请，因办证属相关行政部门的行政职能，故不予支持。综上，何昌勇要求确认案涉5号房的合同有效、确认案涉9号房二层139.03㎡的合同无效、返还相应购房款389284元、赔偿损失432000元的诉请，符合法律规定，予以支持；要求确认其余合同无效、返还其余购房款、赔偿其余损失、支付利息、判令办证的诉请，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》的规定，一审法院判决：（一）确认何昌勇与新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号：2004-294-658）其中涉及新田景江公寓第一幢1-2层5号房的部分有效；涉及新田景江公寓第一幢1-2层9号房二层139.09㎡的部分无效，其余部分有效；（二）新田公司于本判决生效之日起十五日内向何昌勇返还新田景江公寓第一幢1-2层9号房二层139.09㎡部分相应购房款389284元；（三）新田公司于本判决生效之日起十五日内向何昌勇赔偿损失432000元；（四）驳回何昌勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193450元，因何昌勇变更诉请，退回何昌勇96880元，其余96570元，由何昌勇负担90206元，由新田公司负担6364元；保全费5000元，由何昌勇负担4670元，由新田公司负担330元。二审中，何昌勇、新田公司、市房管局均未提交新证据。一审判决第一项、第二项“新田景江公寓第一幢1-2层9号房二层的139.09㎡”中的面积为笔误，9号房二层合同部分无效的面积实际应为139.03㎡，本院予以纠正。二审查明的案件事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同9号房二层139.03m2的物业管理用房部分无效的责任在何方；2.合同无效造成的损失如何认定，责任如何承担；3.市房管局应否承担赔偿责任。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、关于案涉合同9号房二层139.03m2物业管理用房部分无效的责任问题2004年11月22日何昌勇与新田公司签订《南昌市商品房买卖合同》，新田公司将其开发的位于南昌市沿江路133号的新田景江公寓第一栋1-2层X号、X号房出售给何昌勇。2004年11月28日，案涉合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。2004年12月14日，何昌勇向新田公司支付3227261元购房款。2004年12月，新田公司将案涉房产交付给何昌勇。直至2014年6月，何昌勇才申请办理房屋产权登记，但市房管局认为9号房属于物业管理用房而不予受理。2019年4月9日，南昌市城乡规划局西湖分局就9号房调整了规划，一层由原物业用房改为商业用房，二层物业用房面积调整为139.03㎡。案涉139.03㎡物业管理用房根据现行法律已不能办理产权登记从而导致合同部分无效，对于案涉合同部分无效的责任问题应从房地产市场发展历史的角度来看。2004年南昌市的房地产市场属起步阶段，当时物权法尚未颁布，亦无物业管理条例，在当时的背景下物业用房产权概念尚不明晰。从案涉房产满足办证条件至今，我国法律关于物业及房地产相关的法律政策有较大的发展及变动。法律规定办证时间是房产交付后90日内，合同约定办证时间是房产交付后一年内。按照商品房销售惯例，应由开发商收集相关资料帮购房者代办房屋产权登记。双方当事人均应在法律规定或者合同约定的期限内及时行使权利履行义务。新田公司辩称其一直催何昌勇办理产权证，但未提供催告办证及积极履行办证义务的相关证据，新田公司作为有专业资质的房地产开发公司，未及时提醒督促何昌勇办证，导致如今何昌勇购买的房产无法办理房屋产权证，新田公司应承担主要责任。何昌勇从2004年11月购买房屋应该办理房屋产权登记至申请办理时间相隔近十年，怠于行使合同权利，对造成合同部分无效亦存在过错，也需承担相应责任。综合考虑法律变动、市场发展和房屋增值等因素，根据双方当事人的过错责任，一审法院认定新田公司承担合同无效责任60%、何昌勇承担40%，符合本案实际情况。二、关于无效损失及赔偿问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同签订后，南昌市商品房的市场价格不断上涨，由于合同部分无效产生的房屋价差损失系由何昌勇怠于及时申请办理产权登记、新田公司亦未及时协助所造成的扩大损失，该损失应按照双方各自的过错承担责任予以分担。何昌勇主张其因合同无效所受到的损失4170900元，是以合同全面履行排除商业风险所能获取的最大利益为前提，超出当事人在预订合同时的预期，不能据此认定何昌勇所受到的损失。为化解矛盾纠纷，一审法院承办法官多次函告走访相关政府职能部门，力求减少当事人的损失。新田公司也积极采取补救措施。经多方共同努力，调整物业用房，大部分变更为可以办证的商品房，极大地为何昌勇挽回了部分损失。另何昌勇在案涉房产交付后就用于经营性出租并取得租金收入，该租金收入亦为何昌勇挽回部分损失，也是对何昌勇损失的补偿。因对涉案房屋现行价格进行评估鉴定困难，一审法院参照南昌市国税局的最近计税价格的房屋价差损失数额为基础，综合考虑2004年至2014年间订约成本的变化幅度，酌定何昌勇的损失为720000元符合本案实际情况，并无不当。何昌勇上诉提出的购房损失4170900元的主张缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于市房管局的责任问题市房管局不是何昌勇与新田公司签订《南昌市商品房买卖合同》的缔约方，不是本案民事法律关系的一方主体。故何昌勇诉请市房管局承担民事责任，于法无据，本院不予支持。此外，关于何昌勇要求判令新田公司、市房管局协助其办理案涉合同有效部分房屋产权登记证书的问题。何昌勇与新田公司签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，新田公司应当在房屋交付使用后，将办理产权登记需求由新田公司提供的资料报产权登记机关备案。经一审法院函询相关行政部门，合同有效部分都属于可以办理产权登记证书的范围。何昌勇和新田公司应当按合同约定履行各自的办理产权登记的义务。在何昌勇提交相关资料后，新田公司有义务协助何昌勇办理产权登记证书。综上所述，何昌勇与新田公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52175.76元，由何昌勇负担44395.76元，由南昌新田置业发展有限公司负担7780元。本判决为终审判决。审判长  邓相红审判员  肖玉华审判员  邱爱珍二〇二〇年七月二十四日法官助理李承书记员陈鹏宇