湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7165号上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：胡建国，男。委托诉讼代理人：胡滨，男。被上诉人（原审原告）：王萍，女，1962年10月23日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炎梅，湖南江荣律师事务所律师。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人王萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人千江公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系上诉人与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，被上诉人需根据该调解书条款与上诉人签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人不应承担逾期交房违约责任。二、即便按照“肖力购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故上诉人并不存在逾期交房的情形。三、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因湖南司法警官职业学院原因导致上诉人无法如期交房，上诉人有权顺延交付日期或顺延履行相应合同义务，无需承担违约责任。四、被上诉人如要求按（2015）长中民三初字第00501号调解书第一条约定的时间交房及办理备案登记，则应当按调解书第二条约定调增购房价格。由于被上诉人拒绝调增价格，上诉人有权行使同时履行抗辩权，因此上诉人停止、顺延交付房屋与办理登记备案不构成违约。五、被上诉人所述逾期办理合同备案与预告登记不是因上诉人的单方责任。合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。被上诉人一直未主张未配合上诉人办理备案及预告登记手续。被上诉人王萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。双方签订买卖合同之后，上诉人未按照合同约定办理备案登记、未按时交付房屋，应当承担违约责任。王萍向一审法院起诉请求：1、千江公司立即按合同约定履行交房义务；2、千江公司向王萍支付逾期交房违约金（违约金以已付房款324969元为基数，按照万分之一每天的标准从2016年12月19日起算，暂计算至2019年11月20日的违约金为34641.7元，后续违约金继续计算至房屋实际交付之日止）；3、千江公司向王萍支付逾期办理预售合同备案登记的违约金3900元；4、千江公司承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，案外人湖南司法警官职业学院（以下简称警官学院）与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，警官学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就警官学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：警官学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向警官学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元／平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。王萍作为警官学院团购户按所购房屋110平方米，单价2980元／平方米，先后四次交购房款共计327800元。2016年1月28日，王萍（买受人）与千江公司（出卖人）签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区房屋，建筑面积109.05平方米（面积最终以产权登记的面积为准），单价2980元／平方米，总房价324969元；付款方式为一次性付款，首付款（含定金）327800元已于本合同签订之前支付；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。因千江公司拒绝与警官学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，警官学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：“一、湖南千江投资有限公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户（名单见附件）交房，但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助湖南千江投资有限公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻湖南千江投资有限公司的亏损；三、湖南千江投资有限公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延。同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与湖南千江投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＱＪＪＹ-016）为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。”另，该民事调解书所附附件载明王萍认购“千江·锦园小区”4栋402号房屋，房屋面积109.05平方米。另查明，千江公司与王萍签订的合同办理了商品房预售合同登记备案，2017年7月3日，王萍购买的千江锦园4栋402号房屋办理了预售商品房买卖预告登记。一审法院认为，长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书目前系生效裁判文书，该调解书涉及王萍等第三人的权利义务，王萍以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。该调解书已确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，王萍提出要千江公司履行交房义务的诉讼请求，一审法院不予支持。千江公司应为逾期交房承担违约责任。王萍与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且双方已经办理了商品房预售合同登记备案。但前述生效调解书已经确认，网签条款与调解书内容不符合的，以调解书确定的内容为准。因此，千江公司逾期交房、逾期办理预告登记等手续的时间以前述调解书确定的时间为准。前述调解书并未约定违约责任条款，可以依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款计算违约金。本案中王萍要求以已付房款324969元为基数，按日利率万分之一的标准支付逾期交房违约金，一审法院予以认可。逾期交房的违约金从2017年7月1日起按日利率万分之一的标准计算至实际交房之日止。逾期办理预售合同备案预告登记的违约金从2017年3月21日起计算至2017年7月3日止，按每日10元计算为1050元。故王萍提出要千江公司支付逾期交房违约金、逾期办理预售合同备案登记违约金合理部分的诉讼请求，一审法院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，一审法院不予支持。千江公司提出由于双方对涉案房屋办理预告登记在时间上理解不一致，因此千江公司不应承担违约责任的答辩意见，因证据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湖南千江投资有限公司在本判决生效之日起五日内向王萍支付逾期交房违约金（以已付房款324969元为基数，按照每日万分之一标准，自2017年7月1日起计算至实际交房之日止）；二、湖南千江投资有限公司在本判决生效之日起五日内向王萍支付逾期办理预售合同备案登记违约金1050元；三、驳回王萍的其他诉讼请求。如湖南千江投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，因适用简易程序减半收取382元，由湖南千江投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，千江公司与王萍签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。王萍已依约支付了全部购房款，千江公司未履行合同约定的按时交房及其他相关义务，应当承担违约责任。千江公司抗辩称双方在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日警官学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日警官学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月28日王萍与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就，应当视为交房条件已经成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。合同约定的交房时间为2016年12月18日，警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，王萍作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案王萍、千江公司双方均有法律效力，可视为双方对交房时间达成了新的协议，应以此时间为准，故一审判决本案的逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止，并无不妥。千江公司主张该案民事调解书对本案双方当事人无法律约束力，系未能正确认识本案房屋买卖合同纠纷的缘由，有意割裂团购与本案房屋买卖合同的关系，缺乏事实与法律依据，故千江公司的该上诉意见本院不予支持。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。正如上节所述，警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。千江公司主张王萍未配合办理备案及预告登记手续，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人千江公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人湖南千江投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年七月十三日书记员 林 巧