浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初1344号原告：温州瓯海响宇物资有限公司。住所地：温州市瓯海区将军桥中央花苑3幢301室。统一社会信用代码：91330304145318933Q。法定代表人：刘献和。诉讼代表人：温州瓯海响宇物资有限公司管理人[温州法智剑企业清算事务所有限公司]。负责人：周建叶。委托诉讼代理人：胡建良，浙江震瓯律师事务所律师。被告：温州梧埏瑞都商旅馆酒店（普通合伙）。住所地：温州市瓯海区梧田街道瓯海大道187号。统一社会信用代码：913303040805500442。执行事务合伙人：严维君。委托诉讼代理人：郑拓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人：陈银弟，男，1970年1月24日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告温州瓯海响宇物资有限公司与被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店、第三人陈银弟与破产有关的纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告温州瓯海响宇物资有限公司的委托诉讼代理人胡建良，被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店的委托诉讼代理人郑拓到庭参加诉讼，第三人陈银弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温州瓯海响宇物资有限公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年6月14日解除，并判令被告于判决生效之日起15日内整体腾空涉案房屋（位于温州市瓯海区××镇××路，即瓯海大道1××7号）；2.判令被告立即支付2016年9月1日至2017年2月28日期间的房屋租金40万元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2016年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约60903.56元）3.判令被告立即支付2017年3月1日至2017年8月30日期间的房屋租金40万元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2017年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约52275.07元）；4.判令被告立即支付2017年9月1日至2018年2月29日期间的房屋租金40万元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约43503.56元）；5.判令被告立即支付2018年3月1日至2018年8月30日期间的房屋租金40万元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2018年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约34875.07元）；6.判令被告立即支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋租金40万元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约26103.56元）；7.判令被告立即支付2019年3月1日起至2019年6月14日期间的房屋租金230136.99元及逾期付款违约金（违约金分段计算：自2019年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本项诉求项下违约金暂算至起诉日合计约10054.15元）；8.判令被告立即支付2019年7月1日起至其实际整体腾空迁出案渉房屋之日止的占用费（占用费按80万／年的标准计算，自2019年7月1日起算至被告整体腾空之日止，暂算至起诉日约558903.9元）；9.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，被告辩称已支付部分租金120万元，原告经核对后确认被告已支付2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金120万元，并向本院申请变更第2、3、4、5、6、7项诉讼请求为被告支付原告租金1030136.99元及赔偿利息损失（其中截止至2019年8月19日止的违约金为47022.12元，剩余违约金以租金1030136.99元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实和理由：2019年1月14日，温州市瓯海区人民法院依法受理温州市瓯海响宇物资有限公司破产清算一案，并指定温州法智剑企业清算事务所有限公司为温州市瓯海响宇物资有限公司管理人。2012年8月1日，原告温州市瓯海响宇物资有限公司与被告签订了《租赁合同》，约定被告向温州市瓯海响宇物资有限公司承租其名下位于温州市瓯海区××镇××路的房屋（即瓯海大道1××7号），租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止。后双方于2016年6月23日在原租赁合同基础上签订了《租赁合同补充协议》，约定年租金80万元，租金半年一付，先付后用，被告应分别于每年9月1日和3月1日付清半年租金。后被告开始在涉案房屋内经营。温州市瓯海响宇物资有限公司破产清算期间，管理人数次与被告沟通，要求缴纳租金并及时腾空房屋，被告称部分租金汇入第三人陈银弟账户，但管理人致电询问第三人陈银弟，第三人陈银弟否认收到房租。2019年6月，管理人向被告送达《关于解除租赁合同的函》，告知被告解除温州市瓯海响宇物资有限公司与被告签订的租赁合同，并要求被告自收到该函之日起15日腾空迁出；如逾期腾空的，将按照原租赁合同约定的租金标准计算占用费等。但至今被告未腾空，未按约支付房屋租金，已经损害了原告及债权人的合法权益，应当承担相应责任。被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店答辩称：1.原告无权单方解除租赁合同，原被告之间的租赁合同关系产生在抵押权之前，抵押权无权对抗租赁权；2.根据《企业破产法》第18条规定，对于破产申请前成立的合同，解除应当遵循有利于债务人原则，现无法得出有利于债务人使得债务人财产利益最大化的结论，现被告表示愿意一次性支付剩余租金，原告只有在证明直接拍卖的价值大于租金加上带租拍卖的价值才能行使解除权，因原告管理人的解除行为将导致被告装修盈利等各项损失的产生，可能使双方陷入长久司法诉讼纠纷，不利于破产案件的整体进度推进，无法保障债权人的利益得到及时实现，被告请求涉案房产带租拍卖；3.原告无权要求被告支付2016年9月1日至2018年8月30日的租金160万元，根据租赁合同补充协议第2条的约定，最后一年只要支付10个月的租金，剩余2个月的租金133333.33元无需支付，手写和修改部分都是原告工作人员写的，最后10个月的租金被告确实未支付；4.原告无权要求被告承担违约金，2016年9月1日至2018年8月30日的租金已经支付，2018年9月1日至2019年6月30日，系原告公司的法定代表人要求被告暂停支付租金。原告进入破产程序后，被告才知道原告陷入债务危机，未交付租金的原因是应原告要求，另外本案中未付租金的违约责任也没有约定；5.根据2012年8月1日双方签订的租赁合同约定，任何一方终止合同，需要偿付1个月的租金，该租金应当冲抵违约金；6.2018年9月1日至2019年8月30日的租金，实际上是按照10个月的租金标准计算，而不是按照80万元的标准计算；7.原告管理人解除合同的租金，被告在谈话笔录中明确希望将后续租金一次性交付给管理人，但是管理人没有交付账号导致无法交纳租金。综上，对于欠付的10个月租金，被告同意支付，其他诉讼请求请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据，经被告质证对真实性均无异议，本院依法予以确认。原告提交的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》经被告质证真实性无异议，同时认为上述协议中明确解除一方需支付守约方1个月租金，补充协议明确约定减少2个月租金，原告应当在本案中扣除3个月租金。被告提交的建设工程消防设计备案受理凭证、瓯海区行政审批服务中心行政许可（审批）受理告知书，与本案不存在关联性，本院对该证据的待证事实不予确认；被告提交的汇款凭证9份，可以证明案外人向第三人陈银弟支付款项160万元以及被告向原告支付租金120万元的事实，本院依法予以确认。本院经审理，认定事实如下：2012年8月1日，原告温州市瓯海响宇物资有限公司与被告签订《租赁合同》，约定被告向温州市瓯海响宇物资有限公司承租其名下位于温州市瓯海区××镇××路的房屋（即瓯海大道1××7号），租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止。2016年6月23日，原、被告双方在原租赁合同基础上签订了《租赁合同补充协议》，约定2016年9月1日至2019年6月30日期间的年租金为80万元，租金半年一付，先付后用，被告应分别于每年9月1日和3月1日付清半年租金40万元，被告应按时汇至原告指定的账户，户名为陈银弟，账户为×××75，最后一次支付4个月等内容。合同签订后，原告交付被告厂房予以使用，被告向原告支付2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金120万元。2016年8月10日至2018年3月23日期间，第三人陈银弟收到案外人支付的7笔款项，合计160万元。2019年1月14日，温州市瓯海区人民法院依法受理温州市瓯海响宇物资有限公司破产清算一案，并指定温州法智剑企业清算事务所有限公司为温州市瓯海响宇物资有限公司管理人。破产清算期间，原告管理人于2019年6月向被告送达《关于解除租赁合同的函》，告知被告解除温州市瓯海响宇物资有限公司与被告签订的租赁合同，并要求被告自收到该函之日起15日腾空迁出，如逾期腾空的，将按照原租赁合同约定的租金标准计算占用费等。本院认为：一、租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，同时应承担妥善保管和按照合同约定或租赁物的性质合理使用租赁物等义务。本案中，被告未及时履行向被告支付租金的义务，合同双方的义务仍均未履行完毕，涉案房屋租赁合同符合我国企业破产法第十八条规定的合同类型，原告管理人有权决定解除或者继续履行。现原告管理人与被告自原告的破产申请受理之日起二个月内未就涉案租赁合同达成合意，原告管理人亦未在二个月内通知被告是否继续履行涉案租赁合同，故本院依法确认本案租赁合同已经于2019年3月15日视为解除。被告的相关抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。二、涉案租赁合同解除后，被告依法应当向原告返还租赁房屋，原告要求被告腾空租赁房屋的请求于法有据，本院予以支持。厂房是破产企业的重要财产，承租人若不及时迁出，将会加大原告管理人处置企业财产的难度，从而增加破产企业及其债权人损失。现原告主张被告应予本判决生效之日起15日内予以腾空，被告亦未提出异议，故本院确定被告应在本判决生效后15日内对涉案厂房予以腾空。三、涉案租赁合同解除后，被告应及时支付原告尚欠的租金。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，涉案租赁合同的年租金为80万/年，自2016年9月1日起计算至2019年3月15日，租金总金额为2033333.33元，扣除被告已支付原告的租金120万元，截止至2019年3月15日，被告尚欠原告租金833333.33元。另根据原、被告双方签订的《租赁合同补充协议》约定，原告同意给予被告2个月的免租金额133333.33元，该租金应当在未付租金833333.33元予以抵扣，故截止至2019年3月15日，被告尚欠原告租金70万元。被告因被告至今仍占用涉案厂房予以使用，故原告主张被告自2019年3月15日的合同解除之日起按原合同约定80万元/年继续计算被告占用厂房的使用费至被告实际腾空之日止，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已经向原告支付租金至2018年8月30日，但根据被告提交的证据仅能证明不同的案外人向第三人陈银弟支付部分款项，且第三人陈银弟亦未到庭确认代原告收取涉案租赁合同的租金，故被告提交的证据不足以证明案外人代被告已经向原告支付租金至2018年8月30日，本院对被告辩称意见不予采纳。四、原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》虽然未约定被告若未及时支付租金的违约责任，但原告主张被告就未付租金部分赔偿利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本院依法予以支持。经计算，以未付租金70万元为基数自合同约定应付未付之日起，分别按照年利率4.35%计算至2019年8月19日止为利息损失为34973.19元，剩余利息损失以70万元为基数自2019年8月20日起按照LPR计算至被告实际履行之日止。另被告主张按照《租赁合同》约定，任何一方要求终止合同，须偿付对方1个月的租金作为违约金。本案中，该合同条款系对合同相对方行使解除权的违约责任进行约定，但被告在合同履行过程中未及时向原告支付租金，存在先违约行为，原告有权行使合同解除权，而不承担违约责任，且被告亦无证据证明其未支付租金系经原告同意的事实，故被告主张被告应赔偿原告的利息损失中先予抵扣原告违约解除租赁合同所产生的1个月租金的意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告温州瓯海响宇物资有限公司与被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》；二、被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店应于本判决生效之日起15日内腾空其承租的原告温州瓯海响宇物资有限公司名下的坐落于温州市瓯海区××镇××路的房屋（所有权证号：100028；土地使用权证号温国用（2005）字第3-196号）；三、被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店应于本判决生效后十日内向原告温州瓯海响宇物资有限公司支付租金70万元（计算至2019年3月15日），并赔偿利息损失（截止至2019年8月19日止的利息损失金额为34973.19元，剩余利息损失以70万元为基数自2019年8月20日起按照LPR计算至被告实际履行之日止）；四、被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店应于本判决生效后十日内向原告温州瓯海响宇物资有限公司支付厂房占有使用费（自2019年3月16日起按年使用费80万元/年计算至实际腾空之日止）；五、驳回原告温州瓯海响宇物资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费19740元，减半收取9870元，由原告温州瓯海响宇物资有限公司负担2171元，被告温州梧埏瑞都商旅馆酒店负担7699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  郑 拓二〇二〇年七月二十四日代书记员  彭海河?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条:人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash??