湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复146号复议申请人（异议人，被执行人）：武汉融城置业有限公司，住所地：武汉东湖开发区珞瑜路889号（光谷国际广场）A座24楼。法定代表人：谢小青，董事长。申请执行人：湖北中经小额贷款有限公司，住所地：武汉市武昌区民主路782号洪广酒店27楼。法定代表人：唐西艾，董事长。被执行人：武汉光谷国际广场有限公司，住所地：武汉东湖开发区珞瑜路889号光谷广场中心花园B栋办公楼1201室。法定代表人：李萍，该公司执行董事。被执行人：武汉挺晟物业服务有限公司（原名湖北融源物业服务有限公司），住所地：武汉东湖开发区鲁巷广场西北角光谷中心花园C3栋101、104室。法定代表人：刘治，该公司执行董事。被执行人：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。法定代表人：潘敏，该公司总经理。被执行人：谢小青，男，1960年8月3日出生，汉族。武汉融城置业有限公司（以下简称融城置业公司）不服本市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）作出的（2020）鄂0106执异133号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武昌区法院查明，湖北中经小额贷款有限公司（以下简称中经小贷公司）与融城置业公司、武汉光谷国际广场有限公司（以下简称光谷广场）、武汉挺晟物业服务有限公司（以下简称挺晟物业）、湖北东盛房地产有限公司（以下简称东盛公司）、谢小青民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，根据中经小贷公司申请，该院于2017年3月17日查封了融城置业公司名下坐落于武汉市东湖新技术开发区珞瑜路8**号附1号融众国际商业*层*室房屋（建筑面积：5320㎡，权证号：湖2015******。以下简称涉案房产），于2017年11月20日作出（2017）鄂0106民初1480号民事判决，判决：一、融城置业公司向中经小贷公司偿还借款本金750万元及支付期内利息350.625万元、支付逾期利息220万元（自2015年11月1日至2017年1月20日的）；二、融城置业公司向中经小贷公司支付自2017年1月21日至实际清偿借款本金之日止的逾期利息（按本金750万元和月利率2%标准）；三、融城置业公司赔偿中经小贷公司实现债权和担保权的费用26600元。四、光谷广场、挺晟物业、东盛公司、谢小青对上述第一、二、三项判决承担连带清偿责任。该案经二审，本院作出（2018）鄂01民终2162号民事判决，终审维持原判。上述判决生效后，融城置业公司、光谷广场、挺晟物业、东盛公司、谢小青均未履行生效判决确定的义务，中经小贷公司申请强制执行，武昌区法院立案受理，案号：（2019）鄂0106执393号。在执行过程中，于2019年8月7日委托湖北置帮房地资产咨询有限公司（以下简称置帮评估公司）对涉案房产进行评估。该公司于2020年4月20日出具鄂置房（估）报字[2020]第004号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》），意见为：估价对象在2019年9月5日时的市场价值为总价10359.71万元，单价19473元/㎡。《估价报告》送达融城置业公司后，融城置业公司于2020年5月12日认为评估单价畸低、评估程序违法、评估结论依据明显不足而提出异议。置帮评估公司于同月14日对融城置业公司的上述异议予以书面答复。融城置业公司仍不满意，向该院提出上述异议。武昌区法院认为，关于融城置业公司所述《估价报告》存在估价畸低的问题。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）第二十二条并未将所谓“估价过低”作为另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估的法定事由。关于融城置业公司所述评估程序严重违法的问题。融城置业公司所述评估程序严重违法是指置帮评估公司未依据《财产处置规定》第十九条的规定在三十日内出具评估报告，也未依该条第二款在前款规定的三十日期满后人民法院允许延长的三十日内出具评估报告。即认为置帮评估公司未在规定期限内作出评估报告。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》[法释〔2009〕16号]（2009年11月12日实施。以下简称《委托评估、拍变卖规定》）第十一条的规定，评估机构超出规定期限作出估价报告，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。故置帮评估公司超期作出评估报告不属于《财产处置规定》第二十二条第一款第四项所规定的评估程序严重违法情形。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。武昌区法院依据上述理由，于2020年6月8日作出（2020）鄂0106执异133号执行裁定，驳回融城置业公司的异议请求。融城置业公司不服，向本院申请复议称，1、评估程序没有严格执行《财产处置规定》第十九条的规定。开始评估程序后未按《财产处置规定》规定确定三家评估机构以及顺序。置帮评估公司于2019年8月7日接受法院委托，于2019年9月5日现场勘察，最迟应在2019年10月7日完成出具报告，但是该评估公司于2020年4月20日才出具报告，拖延时间远超2个月，且未另行委托下一顺序评估机构重新评估。2、异议裁定适用法律错误。根据《财产处置规定》第三十五条“本规定自2018年9月1日起施行”和“最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准”的规定，异议裁定依据《委托评估、拍变卖规定》的规定，适用法律错误。2、异议裁定认定“超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定程序严重违法”错误。请求撤销（2020）鄂0106执异133号执行裁定书。本院审查，武昌区法院查明的事实属实。本院还查明，置帮评估公司于2020年4月29日向武昌区法院出具《关于（2019）鄂0106执393号案件评估工作的情况说明》称，该单位于2019年8月7日接受法院委托，对涉案房产进行价格评估。在接受委托后该公司第一时间与案件经办法官进行了沟通，在与多方协调时间后，于2019年9月5日与申请执行人代表对评估标的进行了现场勘查。由于涉案房产为地下一层房屋且未办理土地使用权分摊，根据提供的案件资料无法确定涉案房产是否具有完整的分摊土地使用权……在取得法院调查令后，估价师与申请执行人于2019年9月25日下午前往不动产登记管理部门查询……于2020年1月20日基本完成内部审核程序，但由于“新冠”疫情影响，公司暂停运转，直至近期公司才获准复工，从而导致评估报告于2020年4月20日出具。本院认为，本案的焦点问题：1、武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定书的程序是否合法？2、上述裁定认定的事实和适用法律是否正确？3、上述裁定对融城置业公司提出《估价报告》估价畸低问题的审查是否符合法律规定？关于第1个焦点问题。根据《财产处置规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”和第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”的规定，融城置业公司在收到《估价报告》后，既对“评估程序严重违法”提出异议，又对“估价结果”提出异议，武昌区法院没有首先对评估程序是否严重违法予以审查处理，直接将融城置业公司的异议交由置帮评估公司予以答复，在置帮评估公司作出书面答复，融城置业公司不服提出异议后，武昌区法院才对该公司提出的异议进行审查，程序违法。关于第2个焦点问题。首先，根据《财产处置规定》第十九条第一、二、三款“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估”的规定，置帮评估公司于2019年8月7日接受委托后，于2020年4月20日出具《估价报告》，武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定书对是否存在决定暂缓或裁定中止执行的情形、置帮评估公司是否提交书面延长期限的申请、《估价报告》是否超出了法定期限等事实未予认定，属认定的基本事实不清。其次，《财产处置规定》自2018年9月1日起施行，且作出“最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准”的规定，而武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定书直接适用《委托评估、拍变卖规定》的规定，属适用法律错误。第三，即使适用《委托评估、拍变卖规定》第十一条的规定，武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定书对置帮评估公司超期作出《估价报告》是否具有“正当理由”未予查清，即认定“评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法”的事实和法律依据不足。关于第3个焦点问题。根据《财产处置规定》第二十三条第一款的规定，武昌区法院对此应不予审查，交由置帮评估公司予以书面说明。武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定对此予以审查答复不当，本院予以纠正。综上，武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定书认定的基本事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予撤销。融城置业公司的复议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定；二、发回武汉市武昌区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年七月十五日法官助理张菲娅书记员彭芳