广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初469号原告：佛山市三水区福康五金加工厂，住所地佛山市三水区云东海街道康福路（省三水戒毒康复管理所内习艺厂房1栋），统一社会信用代码91440607574507759B。法定代表人：靖花，该加工厂厂长。委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘湛韬，广东高木律师事务所律师。被告：佛山市三水英吉利洁具有限公司，住所地三水戒毒康复管理所东部“三水所老二大院区”，统一社会信用代码914406076649666176。法定代表人：吴周生，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茵瑜，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告佛山市三水区福康五金加工厂（以下简称福康厂）与被告佛山市三水英吉利洁具有限公司（以下简称英吉利公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告委托诉讼代理人梁士玲、刘湛韬，被告委托诉讼代理人戴勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福康厂向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年11月10日签订的编号为SSKFS201717－ZY的《土地租赁合同（监所用地）》于2018年6月19日解除；2.被告撤离涉案场地（合理的时间内退出租赁场地，租赁土地范围17.05亩，以原告陈述的四至范围为准）；3.被告向原告结清占用期间的水电费用（以被告占用期间实际发生金额为准，暂计至2019年12月31日的水电费10,445元）；4.被告至撤场之日止的占用费（2020年12月起至2021年11月每月按34,156.67元为标准，2021年12月起每月按35,181.5元为标准计算月租费）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订《土地租赁合同（监所用地）》，约定将位于康复所东部“原三水所老二大院区”监所用地17.05亩（含院区后空地650平方米）租赁给被告经营使用，租期为五年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同履行期间，原告发现被告生产现场消防设施不完善、不达标，货物随意堆放，安全生产隐患较多。原告多次约谈被告并向被告发出《责令限期整改通知书》，以敦促被告按照合同约定作出整改，但被告迟迟不做调整，至今未通过消防验收，违反了合同4.2.5条款的规定。后根据原告上级部门发出的《关于进一步加强外租土地物业防火工作的通知》（粤戒毒发电[2018]65号）及《关于立即对三无承租企业进行清查清退的通知》（粤戒毒电发[2018]112号）文件精神，原告需对外租范围内三无企业进行清查清退及加强外租土地物业防火工作，因被告属于无环保审批、无消防审批、无规划建设审批的“三无”企业，是应该清查清退的对象，按上级指示，不符合消防要求的，不再出租，应收回涉案出租土地。根据合同的约定，因本所上级对场所安全管理的决策变动以及被告存在生产条件简陋不符合消防要求，符合合同约定的原告单方解除合同的条件，原告有权提前终止合同。原告于2018年6月19日向被告发出《终止合同通知书》，且被告当天已领取该通知，双方签订的涉案合同终止。另，2018年9月，原告聘请佛山市三水建筑设计院对被告使用的厂房进行鉴定，鉴定结果表明上述厂房已严重影响安全使用。被告英吉利公司辩称，1.合同并未于2018年6月19日解除：（1）被告每次均有按原告要求进行各项整改，并及时以书面形式回复原告，原告也一直未要求被告在收到终止合同通知书后3个月内清拆、搬离并免收租金，而是继续收缴租金，被告也正常使用租赁场地，原告的前述行为显然默认双方合同继续履行。（2）原告认为被告违反合同4.2.5条及4.2.9条规定，为被清查对象，应收回涉案出租土地，与事实不符，且不合情理。关于环保问题，被告于2016年12月30日已取得佛山市三水区环境保护局核发的《佛山市环境保护局建设项目环保备案登记表》，于2018年7月10日取得废气监测结果达标的《监测报告》，于2019年8月26日获得佛山市生态环境局核发的《广东省污染物排放许可证》，环保手续齐备；关于消防审批：被告于2018年11月28日与广东建安消防机电工程有限公司三水分公司签订《消防工程承包合同》，按要求配备了消防设备、设施，因原告一直不提供土地使用权证，被告无法自行申报消防审批。关于规划建设审批，涉案场地使用权被告自2003年开始连续承租取得涉案土地，地上现有厂房等建筑物是被告陆续增建，土地地面建筑，不论何种性质，均必须以土地使用权人名义进行规划以及施工报建，必须提供用途为工业用地的土地使用权证，但原告一直不提供给被告，且原告从未配合被告进行报建，结合被告周边承租原告场地的企业也无一报建的事实，可证明此系历史原因造成，责任在原告。（3）原告于2018年9月对被告使用的厂房进行鉴定，结论是危房，但被告就此问题于2018年12月14日向原告作出《责令限期整改通知书》，承诺被告于2018年12月31日前完成整改，原告再无就此问题向被告提起。（4）被告为把涉案土地延续使用，曾就涉案土地签订多个租赁合同（时间段不同）。各合同条款与涉案合同条款基本一致，都有要求环保审批、消防验收合格、建设需征原告同意的条款，但原告事实上从未要求被告办理规划建设审批以及消防验收，可见，原告上级关于场所安全管理的决策不存在变化，更何况，原告援引的是2018年文件，并非近期文件。综上，被告不存在违约行为，无论是2018年6月20日的通知解除合同，还是现时主张解除合同，其理据不充分，被告要求涉案合同应继续履行至合同期满。2.原告要求被告撤离案涉场地并向原告结清占用期间的费用：（1）关于撤离涉案场地，属于合同解除后被告的附随义务，但被告要求继续履行合同；（2）关于占用期间的费用，被告无意拖欠，同意按合同约定的期限及方式支付，且事实被告已于2020年1月15日付清原告2019年12月的水电费；3.根据原告提供的土地使用权证，涉案土地属于无偿划拨，国有农用地，原、被告之间的租赁合同，原告将其出租给被告作为建设用地使用，应认定合同无效。原告福康厂在诉讼中提供了以下主要证据及被告的质证意见：1.佛三国用（2009）第20091100313号土地使用权证、广东省劳动教养工作管理局于2008年9月22日作出的粤劳教办[2008]240号《关于省女子劳教所二区资产整体移交给省三水戒毒康复所的批复》、粤（2019）佛三不动产权第0071432号不动产权证、企业名称预先核准通知书、原告的营业执照、土地使用授权书，证明位于广东省女子劳动教养管理所二区宗地十二（使用面积42353平方米，使用权类型为划拨）的使用权人为广东省女子劳动教养管理所。2008年9月22日，经广东省劳动教养工作管理局批复，同意将包括涉案资产在内的资产整体移交给省三水戒毒康复所。2017年11月10日，广东省三水戒毒康复管理所将涉案土地授权其下属企业福康厂管理、使用、收益，授权期限从2017年12月1日起至2022年11月30日止。被告对证据的关联性有异议，认为上述土地被告早于2003年已承租使用，地上现有厂房由被告陆续增建，原、被告于2017年11月10日签订涉案合同，但原告取得涉案授权自2017年12月1日开始。且上述权属证明恰恰证明了原、被告双方签订的合同无效。2.合同编号为SSKFS201717-ZY的《土地租赁合同（监所用的）》，证明双方于2017年11月10日签订涉案合同，约定由原告将位于康复所东部“原三水所老二大院区”监所用地共17.05亩（含院区后空地650平方米）租赁给被告依法经营，租金为土地使用费用，不包含任何（临时）建筑物、构筑物。租赁期限从2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同还约定双方的权利义务、违约责任等。被告违反合同4.2.5条、4.2.9条及6.1条，原告可提前三个月通知被告，终止合同。被告认为事实上原告从未要求被告办理规划建设审批以及消防验收，原告上级关于场所安全管理的决策不存在变化。3.2018年2月1日发出的《整改通知书》、2018年11月12日发出的《责令限期整改通知书》，证明被告未办理环保审批、消防审批，违反涉案合同的约定。被告认为，其已按原告的通知要求落实各项整顿，并以书面形式及时回复原告；被告的环保手续齐备，因原告一直不提供土地使用权证，被告无法自行申报消防审批，过错不在被告。4.2018年6月19日作出的《终止〈合同〉通知书》，证明原告于2018年6月19日向被告出发终止合同通知书，行使了约定的解除权。被告认为自其收到上述通知书后，原告没有要求被告清拆，还通知原告交纳2019年、2020年度租金，以实际行为默认双方合同继续履行。5.有效期自2018年9月30日至2019年9月30日的《佛山市房屋可靠性鉴定报告》、2018年11月12日广东省三水戒毒康复管理所作出的《责令限期整改通知书》，证明被告厂房存在安全隐患，无法整改。被告认为，上述证据是原告单方制作，对被告无约束力，且被告接到上述通知后对厂房进行了加固，并以书面形式回复了上述问题，符合原告的整改要求。被告英吉利公司在诉讼中提供了以下主要证据及原告的质证意见：1.2018年2月5日作出的《英吉利公司整改报告》、2018年12月14日作出的《英吉利公司责令限期整改通知书》，证明被告对原告提出的问题进行整改，并将整改情况及时书面回复原告，原告并未提出异议，故原告并未在发出终止合同通知书后实际终止合同以及要求被告搬离。原告认为被告不符合消防要求，且原告对场所安全管理决策变化，符合合同中单方解除权情形，事实上原告已书面告知被告，只是被告不愿撤离涉案土地。2.微信群聊天记录、结算业务委托书、收款收据，证明被告按原告的通知要求支付了2018年12月至2019年11月30日期间的租金，双方仍继续履行合同。原告认为被告在收到终止合同的通知后，一直占用土地，原告收取的实际是其占用土地的费用。3.2016年12月30日备案编号三环备（云）[2016]155号《佛山市环境保护局建设项目环保备案登记表》、报告日期为2018年7月10日的废气《监测报告》、广东省污染物排放许可证、签订日期为2018年11月28日的《英吉利公司消防工程承包合同》，证明被告环保、消防手续齐备。原告认为，被告仍未取得合法消防许可。4.2007年8月15日广东省女子劳动教养管理所与被告签订的《土地租赁合同书》（租赁期限2008年4月20日至2013年4月19日）、2012年11月23日广东省三水戒毒康复管理所与被告签订的《土地租赁合同书》（租赁期限2013年1月1日至2017年9月30日），证明涉案土地上的建筑物由被告陆续增建，原告从未要求被告办理规划及消防验收。原告认为其一直有敦促被告进行相关事项的报备。5.《广东省三水戒毒康复管理所鱼塘土地出租公开招标公告》、土地资源招租中标通知书、结算业务委托书、客户回单、收款收据，证明被告是通过公开招标获得原告涉案土地的承租权，原告在中标通知书中明确土地用途为工业用，并由原告出具收款收据收到被告保证金375,100元及2017年12月至2018年11月30日的租金375,100元。原告认为上述证据与本案无关。6.三环复[2004]39号《关于三水英吉利洁具厂申请开业的批复》、2018年佛山市三水区安全生产监督管理局《责令限期整改指令书》及《整改复查意见书》，证明被告在开业时已通过当地环保部门审批，并对相关职能部门发现的问题进行整改，达到了整改要求。原告认为该证据与本案无关，也从另一方面证明被告在2018年6月存在诸多不安全因素，原告要求解除合同的合法性。7.《广东省三水康复所承包户用水用电通知》单、支票存根及原告出具的收款收据，证明被告于2020年3月27日缴清至2020年2月的水电费及至2020年11月的租金。原告对该证据无异议。8.中国人民财产保险股份有限公司保险单，证明被告厂房通过保险公司风险评估，参保了财产险，保险期限至2020年7月21日。原告认为与本案无关。经审查，原告提供的证据1，土地使用权属证明明确记载涉案土地为国家划拨农用地，但原告实际出租给被告用作工业用途，故本院对原告用以证明其出租涉案土地的合法性不予采信。原告提供的证据2，本院将在本院认为部分对该证据予以论述。原告提供的证据3、5，被告提供的证据1，均为原、被告因涉案地块整改问题的情况，对于上述整改情况，与本案的关联性不大，本院不予审查。原告提供的证据4，用以证明涉案合同以通知的形式解除，因该通知发出后，原、被告仍就涉案地块进行处理及交收租金，且该证明内容的前提是合同有效，故本院对原告拟证明的内容不予采信。被告提供的证据2、5、7，证明被告向原告缴纳的各项费用，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对上述证据拟证明被告已缴纳的费用情况予以采信。被告提供的证据3、4、6、8，与本案无关联性，本院不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下的事实：2017年11月10日，原告福康厂与被告英吉利公司签订了编号SSKFS201717-ZY《土地租赁合同（监所用地）》合同,约定由原告将位于康复所东部“原三水所老二大院区”监所用地共17.05亩（含院区后空地650㎡）租赁给被告使用；土地种类为监所用地；按土地现状租赁，租金为土地使用费用，不包含任何（临时）建筑物、构筑物。合同租赁期限为伍年期限，从2017年12月1日起至2022年11月30日；2019年12月至2020年11月租金为397,943元；2020年12月至2021年11月租金为409,880元；2021年12月至2022年11月租金为422,178元。佛三国用（2009）第20091100313号土地使用权证显示，涉案地块的土地使用权人为广东省女子劳动教养管理所，该所依广东省劳动教养工作管理局文件粤劳教办[2008]240号《关于省女子劳教所二区资产整体移交给省三水戒毒康复所的批复》，将涉案地块移交给广东省三水戒毒康复管理所，并办理了粤（2019）佛三不动产权第0071432号不动产权证书，该证显示涉案土地的权利类型为国有农用地使用权，权利性质为划拨，权利用途为监教场所用地。2017年11月10日，广东省三水戒毒康复所出具《土地使用授权书》，将涉案土地授权下属企业原告福康厂管理、使用、收益，授权期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止。原告福康厂企业登记信息显示其主管部门为广东省三水戒毒康复管理所。2017年原告出具收据收到涉案合同共750200元（其中保证金375,100元及2017年12月至2018年11月租金375,100元）；2019年1月30日，原告出具收款收据记载收到被告交租金（2018年12月1日至2019年11月30日租金）386,353元；2020年3月27日，原告出具收款收据记载收到被告交租金（2019年12月1日至2020年11月30日租金）397,943元。2020年1月15日，原告出具收款收据记载收到被告交水电费12675元（2019年12月）；2020年3月27日，原告出具收款收据记载收到被告交水电费5,636.5元(2020年1、2月)。另查明，被告英吉利公司成立于2007年7月16日，登记住所地为涉案地块的地址，经营范围包括生产、销售洁具。2017年10月，上述地块经广东省三水戒毒康复管理所公开招标出租，注明该地块用作工业用途，并由被告中标后与被告签订了涉案争议的租赁合同。诉讼过程中，经本院释明若合同无效，原告坚持原来的诉请，但同意给予被告合理的时间予以搬离；被告只要求本院处理租金及保证金，而其他损失无需在涉案中处理，其另行主张。本院认为，原告作为涉案土地的出租人，其被授权在租赁期间对涉案土地进行管理、使用、收益，故原告为本案的主体适格。本案纠纷为土地租赁合同纠纷。一、关于涉案合同是否有效问题。首先，涉案合同标的为地块，不含地上的建筑物，即是单一的土地租赁合同，而涉案地块的土地属于划拨性质。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，原告出租的土地性质为划拨，其没有证据证明已经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并符合可出租的条件；其次，该地块的权利类型为国有农用地，用途为监教场所用地，但原告出示给被告的《土地资源招租中标通知书》，显示出租该地块的用途为工业用，实际被告承租该地块也用于生产、销售洁具产品，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”，本案中，原告出租地块的用途改变，但并未按规定签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出证金，并办理登记。即原告出租该地块超出了监教场所农用地的使用权范围。综上，原、被告就涉案土地进行的出租行为并不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，双方于2017年11月10日签订的编号为SSKFS201717-ZY的《土地租赁合同（监所用地）》应属无效。故原告诉请上述合同于2018年6月19日解除，无法律依据，本院不予支持。二、关于合同无效的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。（一）案涉土地。案涉合同无效,被告依据案涉合同取得的土地依法律规定,应当返还原告。原告要求被告返还土地，搬离涉案场地，合法有理,本院予以支持。关于搬离的时间，综合原告已收取被告至2020年11月的占用费等本案的实际情况综合考虑，涉案场地在2020年11月30日后再给予被告三个月的时间搬离较为合理，即于2021年2月28日前搬离。（二）保证金。如前所述,案涉合同无效,原告依据合同约定收取的保证金依法应当退还被告。被告要求原告退还保证金375100元,合法有理,本院予以支持。因被告搬离时间至2021年2月28日前，故该保证金退还的时间于2021年2月28日前为宜。（三）占用费。租赁合同无效,当事人应当参照合同约定的租金标准支付土地的占用费。被告至今已支付至2020年11月30日相当于租金的占用费，上述时段被告无需支付占用费。自2020年12月1日起至实际搬离涉案土地之日止，被告应按原合同约定的租金标准支付占用费（2020年12月至2021年11月为409,880元；2021年12月至实际搬离涉案土地之日止为422,178元）。（四）水电费。被告已交清至2020年2月的水电费。从被告提供的2020年2月前的水电费通知及明细分析，原告向被告收取水电费的习惯：每月由原告按被告厂区的水表电表发生的变量，电费按每度0.9元，水费按每立方2.5元标准收取。故自2020年3月1日起至实际搬离涉案土地之日止，原告应按被告厂区水表电表发生的变量，电费以每度0.9元，水费以每立方2.5元的标准收取被告水电费。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定,判决如下:一、确认原告佛山市三水区福康五金加工厂与被告佛山市三水英吉利洁具有限公司于2017年11月10日签订的SSKFS201717－ZY的《土地租赁合同（监所用地）》合同无效；二、被告佛山市三水英吉利洁具有限公司应于2021年2月28日前向原告佛山市三水区福康五金加工厂返还位于康复所东部“原三水所老二大院区”用地，被告撤离涉案场地（土地范围17.05亩，以原告陈述的四至范围为准）；三、原告佛山市三水区福康五金加工厂应于2021年2月28日前返还被告佛山市三水英吉利洁具有限公司保证金375,100元；四、被告佛山市三水英吉利洁具有限公司应向原告佛山市三水区福康五金加工厂支付自2020年12月1起至实际搬涉案土地之日止相应的土地占用费（2020年12月至2021年11月为409,880元；2021年12月至实际搬离涉案土地之日止为422,178元）；五、被告佛山市三水英吉利洁具有限公司应向原告佛山市三水区福康五金加工厂支付自2020年3月1起至实际搬涉案土地之日止相应的水电费（以被告厂区水表电表发生的变量，电费按每度0.9元，水费按每立方2.5元为标准计算）；六、驳回原告佛山市三水区福康五金加工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,870元，由原告佛山市三水区福康五金加工厂负担7,935元，由被告佛山市三水英吉利洁具有限公司负担7,935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  麦景桃人民陪审员  梁家许人民陪审员  刘国立二〇二〇年七月八日书 记 员  吕心怡