福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2743号 上诉人（原审被告）：郭英加，男，汉族，1966年11月1日出生，住址厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。 法定代表人：乔海侠，董事长。 委托诉讼代理人：岳云，公司职员。 上诉人郭英加因与被上诉人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（下称汇嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人郭英加的上诉请求：判令撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人擅自调高物业收费，也没有证据证明物业收费的价格变动经过“双过半”同意，原审法院未调取备案信息，违反法律规定的程序，认定事实不清。2.被上诉人缺乏契约精神，不履行合同约定的收费标准。擅自提高收费标准20%，不应得到支持。3.上诉人不存在拖欠物业费的事实。上诉人多次主动到小区物业管理处缴交物业费，由于被上诉人不履行合同约定擅自提高物业费用，不让上诉人按照合同约定的标准缴费，造成物业费无法缴交的事实。甚至无争议的公维金、公摊水电费、水费也不让按时缴纳，因此，拖欠物业费的说法不成立，产生滞纳金的说法也不能成立。4.被上诉人一直按面积63.44平方米收取物业费用，但上诉人的房产面积仅为60.6平方米。上诉人发现收费面积出现误差后，多次向被上诉人讨要，但被上诉人均未归还。请求法院判令被上诉人归还多收的物业费。 被上诉人汇嘉物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 汇嘉物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令郭英加支付物业管理费2283元，房屋公共维修金390元，公摊水费34.9元、公摊电费422.3元、水费243.2元，合计3373.4元，以及逾期付款违约金1950元；2.判令郭英加承担本案全部诉讼费用。 原审查明，2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司（甲方）与汇嘉物业公司（乙方）签订《美地雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》及附件，约定：甲方将“美地雅登一期工程”委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本合同期限自签订之日起至首届业主委员会成立之日止；高层住宅综合管理服务费1.0元/㎡·月，公共维修金0.20元/㎡·月，所有费用的收取时间由乙方自行确定；附件之一规定，业主和非业主使用人不按规定缴交综合管理服务费、房屋公共维修金等各项应缴费用，从滞纳之日起按每日加收欠缴费用3‰的滞纳金；合同还对其他事项作了约定。后汇嘉物业公司根据厦门市发展和改革委员会厦发改价房[2014]6号《厦门市发展和改革委员会关于物业服务费执行政府指导价告知性备案的通知》以及《厦门市物业服务费管理办法》（市政府令156号）规定的要求条件，向厦门市发展和改革委员会告知备案调整美地雅登物业服务管理费。2016年11月10日，厦门市发展和改革委员会在其官方网站进行公示，内容为“关于美地雅登调整物业服务费备案信息公示，根据《厦门市物业服务费管理办法》（市政府令156号）关于告知性备案的规定，将汇嘉（厦门）物业管理有限公司向市发改委告知备案的信息公示如下：住宅物业公共服务费：高层住宅1.2元/㎡.月”。2018年11月21日，汇嘉物业公司通过EMS向郭英加寄送《律师函》催缴2017年7月至2018年9月拖欠的物业服务相关费用，郭英加未向汇嘉物业公司履行相应的缴款义务。汇嘉物业公司遂提出如上诉求。 审理中，双方确认讼争缴费房屋产权面积60.6平方米。汇嘉物业公司变更物业管理费为2181元，房屋公共维修金为360元，其他费用不变。同时查明特房美地雅登小区至今未成立业主委员会。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷，在特房美地雅登小区尚未成立业主委员会前，汇嘉物业公司作为具有合法资质的物业管理公司受厦门经济特区房地产开发集团有限公司的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定。双方签订的《美地雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。郭英加作为小区业主应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，现汇嘉物业公司主张物业管理费按1.2元/平方米/月计付，虽其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司在《美地雅登一期工程前期物业管理服务委托合同》中约定，物业管理费收取标准为1元／月.平方米，但其上调物业管理费按1.2元/平方米/月标准收取已经过厦门市发展和改革委员会公示程序予以确定,对小区全体业主均有效,故汇嘉物业公司按照每月每平方米1.2元收取物业费并非没有依据,郭英加关于物业费上调无合法依据,不同意缴纳之主张,不予采信。审理中，双方确认讼争缴费房屋产权面积60.6平方米，故郭英加应向汇嘉物业公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2181.6元[30个月(2017年1月1日至2019年6月30日)×1.20元/平方米/月×60.6平方米)]，房屋公共维修金363.6元[30个月(2017年1月1日至2019年6月30日)×0.20元/平方米/月×60.6平方米)]，2016年7月1日至2019年2月28日的公摊水费34.9元，公摊电费422.3元，居民水费243.2元，以上费用合计3245.6元。公共水、电费、居民水费是业主使用房屋所形成的费用，汇嘉物业公司代郭英加垫付上述期间的公摊水、电费及居民水费，郭英加有义务向汇嘉物业公司支付该费用。现汇嘉物业公司主张郭英加支付欠缴费用3241.4元（物业管理费2181元+房屋公共维修金360元+公摊水费34.9元+公摊电费422.3元+居民水费243.2元），予以照准。对于汇嘉物业公司诉求违约金起始时间及计算基数问题。汇嘉物业公司主张以每季度所欠缴的物业管理费为基数自每季度首月16日起分段累计计算至实际清偿之日止。原审认为，根据合同约定，所有费用的收取时间虽由汇嘉物业公司自行确定，却对收费起始时间约定不明确，且汇嘉物业公司提供的证据不足于证明其主张，但郭英加在汇嘉物业公司催缴后，仍未及时支付应缴费用，已构成违约，应当根据合同约定承担逾期缴纳违约金，违约金以郭英加应支付的物业管理费为基数自汇嘉物业公司起诉之日即自2019年10月30日计付至物业费给付之日止。对于违约金计算标准问题。汇嘉物业公司主张逾期缴纳物业服务费的违约金按日千分之零点五标准计算，因合同已明确约定，其主张未超出法律规定，予以照准。至于郭英加抗辩多缴交的物业管理费应予退回，不予在本案中一并处理，可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决：郭英加应于判决生效之日起十日内,向汇嘉(厦门)物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2181元、房屋公共维修金360元；2016年7月1日至2019年2月28日的公摊水费34.9元，公摊电费422.3元，居民水费243.2元，合计3241.4元及违约金（违约金以2181元为基数，自2019年10月30日起计至给付之日止按日千分之零点五计付）。一审案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由郭英加负担。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，郭英加以物业公司应收取的物业费为1元/平方米为由，未按时支付相应物业费用，事实清楚，应予认定。汇嘉物业公司通过程序，将物业服务费由每平方米1元调整为1.20元，在指导价幅度内，应予准许。郭英加认为物业公司调价程序不当，证据不充分。其拒绝缴纳的主张，不予采信。案件审理中，物业公司已经根据郭英加房产的实际产权面积收取物业费用，因其自2017年1月起至2019年6月份均未缴纳物业费用，故本案不存在物业公司多收取其物业费用问题。郭英加若在其他年份多缴，可另行处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人郭英加负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。