河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1006号 上诉人（原审原告、案外人）：衡水盛宇房地产开发有限公司，住所地：衡水市开发区顺兴街1499号（恒大城小区11#2层商3），统一社会信用代码：9113110105401837XD。 法定代表人：左庆辉，总经理。 委托诉讼代理人：戴金彪，男，1988年11月13日出生，汉族，住址：河北省深州市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：何奇玉，男，1958年2月18日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王玉峰，男，1986年2月20日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王梅宝，女，1989年1月2日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：衡水恒天投资咨询有限公司，住所地：衡水市桃城区问津街综合批发市场17幢南1号。 法定代表人：王玉峰，该公司经理。 上诉人衡水盛宇房地产开发有限公司（以下简称盛宇公司）因与被上诉人何奇玉、衡水恒天投资咨询有限公司（以下简称恒天公司）、王玉峰、王梅宝执行异议之诉一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛宇公司的委托诉讼代理人戴金彪、被上诉人何奇玉到庭参加诉讼。被上诉人王玉峰、王梅宝、恒天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 盛宇公司上诉请求：一、撤销河北衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5066号民事判决书；二、依法改判撤销（2018）冀1102执1223号执行裁定书、协助执行通知书及对衡水恒大城小区8幢2单元9层904室的执行、拍卖措施，并确认该房屋所有权归上诉人；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，执行程序不符合法律规定，上诉人请求撤销河北衡水市桃城区人民法院做出的（2018）冀1102执1223号执行文书、撤销对衡水恒大城小区8幢2单元9层904室房屋的执行措施并确认房屋所有权归上诉人符合事实和法律规定，理由如下：一、需再次强调，上诉人是房屋所有权人，足以排除强制执行，预售合同备案登记是行政管理手段，不具备变更物权的法律效力。首先，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本案房屋系上诉人经合法审批开发建设，已建造完成，故上诉人合法享有涉案房屋的所有权，上诉人基于对房屋的初始产权主张排除执行，符合法律规定，有无解除商品房买卖合同与本案无关。其次，依据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如果贵院将未办理物权变更登记的房屋直接认定为王玉峰个人财产，违反《物权法》中不动产确权以登记为准的法律规定，显属不当。最后，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该房屋在房管局的手续仅为双方预售合同的备案手续，属于房管部门行政管理手段，不具有创设权利的功能。王玉峰仅享有要求上诉人到期交付房屋等债权请求权，但不得对抗上诉人对该房屋享有的物权。二、被上诉人王玉峰未实际占有该案涉房产，故依法不享有物权期待权，不能对抗上诉人享有的初始产权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”意思是说达到上述四个要件方构成物权期待权，具体本案，王玉峰并未在法院查封前实际占有该房产，故依法不享有物权期待权，不能对抗上诉人享有的初始产权。三、法院对房屋的查封仅为预查封，预查封下，法院不得擅自对房屋进行处分，故法院拍卖行为违法，应予以撤销。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五、十六条规定，法院对该房屋的查封仅为预查封，且预查封的对象仅为王玉峰对房屋的预期财产利益，并非房屋本身。只有将房屋不动产权登记至王玉峰名下时，法院预查封才能转为正式查封。另依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条，法院仅可拍卖查封状态下的房屋。故上诉人依据法律的强制性规定，主张排除法院对房产的强制执行，并无不当，衡水市桃城区法院理应撤销其违法拍卖行为。综上，涉案房屋自始为上诉人所有，一审法院拍卖涉案房屋。违反物权法定原则，且认定事实不清，上诉人请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。 何奇玉答辩称，衡水盛宇房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 盛宇公司向一审法院起诉请求：一、请求停止对衡水恒大城8号楼2单元9层904室房屋的执行、拍卖措施，并确认该房屋所有权归盛宇公司所有；二、本案诉讼费用由何奇玉、恒天公司、王玉峰、王梅宝负担。 一审法院认定事实：何奇玉与王玉峰、王梅宝、恒天公司民间借贷纠纷一案，一审法院在审理期间，于2017年11月28日作出（2017）冀1102民初6511号民事裁定，于2017年12月4日查封了王玉峰名下位于衡水市经济开发区房屋（即案涉房屋）。2018年1月10日，一审法院作出（2017）冀1102民初6511号民事判决，判决恒天公司、王玉峰、王梅宝自本判决生效后十日内偿还何奇玉借款本金994933元及逾期利息75117元（此后利息以本金994933元为基数，按照年利率6%，自2017年11月23日计算至还清为止）。后王玉峰、王梅宝、恒天公司不服该判决向衡水市中级人民法院提起上诉，王玉峰、王梅宝、恒天公司在二审期间自愿申请撤回上诉，衡水市中级人民法院于2018年4月24日作出（2018）冀11民终687号民事裁定，裁定准许王玉峰、王梅宝、恒天公司撤回上诉。一审判决生效后，王玉峰、王梅宝、恒天公司未按生效判决确定的内容履行给付义务，经权利人申请，本案进入执行程序，执行案号（2018）冀1102执1223号。在执行过程中，一审法院于2018年12月10日作出（2018）冀1102执1223号执行裁定，裁定拍卖王玉峰名下案涉房屋，并于同日发出拍卖公告。经在京东网网络司法拍卖平台公开拍卖，2019年3月26日拍卖成交，买受人赵俊芳以1005000元竞买成功。2019年4月16日，一审法院作出（2018）冀1102执1223号之一执行裁定，裁定王玉峰名下位于衡水市经济开发区合同编号为预字ＨＳ2013017282的房产一套归买受人赵俊芳所有。另查明，2013年11月21日，王玉峰与盛宇公司签订编号为预字ＨＳ2013017282《商品房买卖合同》，约定王玉峰从盛宇公司购买案涉房屋，总价款689878元，付款方式为：王玉峰于2013年11月21日首付房款30%（即140878元），银行贷款60%（即480000元），剩余10%（即69000元），待配套设施全部竣工、经买受人代表参加的验收并确认合格后收取。房屋买卖双方在附件四《合同补充协议》约定，在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。上述《商品房买卖合同》已在房地产管理部门进行备案登记。盛宇公司系王玉峰向邮储银行广厦支行贷款债务的保证人，因王玉峰未能依约偿还邮储银行广厦支行贷款，邮储银行广厦支行于2018年9月17日扣划盛宇公司467046.1元。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案双方当事人争议焦点为盛宇公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，王玉峰已依约支付购房首付款，其余购房款亦通过银行按揭贷款的方式支付给盛宇公司，双方之间签订的《商品房买卖合同》已办理了合同备案登记手续，即王玉峰已经履行完成商品房买卖合同约定的购房款支付的义务，盛宇公司作为开发商，应当按照合同约定交付案涉房屋，并办理物权变更登记手续。对于案涉房屋，王玉峰作为购买商品房消费者享有物权期待权，且该项权利优于开发商的其他债权，房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房屋可作为王玉峰的财产进行预查封，故盛宇公司请求确认案涉房屋归其所有，实质上系要求确认其对案涉房屋仍享有对世性及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持，其据此请求排除案涉房产的强制执行，本院不予支持。再次，房屋买卖双方在合同补充协议中约定如买受人逾期偿还银行贷款，导致盛宇公司承担了保证责任的，盛宇公司有权解除合同、收回案涉房屋，但盛宇公司并未在本案查封、拍卖之前依照法定程序解除合同、收回案涉房屋，其对王玉峰享有解除合同、收回房屋的债权请求权不具有优先性，且案涉房屋已经法院拍卖被案外人竞得，故盛宇公司不享有足以排除强制执行的民事权益。对于盛宇公司因履行保证责任而遭受的损失，可另行依法对债务人行使追偿权。王玉峰、王梅宝、恒天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，盛宇公司不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回衡水盛宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10699元，由衡水盛宇房地产开发有限公司负担。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 另查明：衡水盛宇房地产开发有限公司于2017年3月15日取得案涉房屋的不动产登记证明。王玉峰作为借款人、衡水盛宇房地产开发有限公司作为担保人与贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司衡水市广厦支行于2014年6月12日签订合同编号为：13001524114066372002的《个人购房/购车借款及担保合同》。盛宇公司作为保证人承担阶段性连带责任保证至正式办理房屋抵押登记手续止。王玉峰与衡水盛宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限为2016年8月31日，第十五条约定了关于产权登记的时间是商品房交付后90日内。案涉房屋已实际交付给王玉峰方，盛宇公司已收到案涉房款（含首付及银行贷款）。 本院认为：案外人执行异议之诉作为一项正式的诉讼程序，给予案外人举证质证、法庭辩论等诉讼权利，人民法院在审理该类案件时应当以实体审理为主，更加注重案外人对执行标的是否享有民事权益。人民法院在审理该类案件中不能仅依据权利外观表象做出裁判，否则将会使执行异议之诉制度目的落空。 关于上诉人盛宇公司是否享有足以排除执行的民事权益的问题。第一，本案中上诉人盛宇公司基于开发建设取得案涉房屋的初始产权。盛宇公司与王玉峰签订商品房买卖合同，王玉峰按照合同约定缴纳了购房首付款、办理银行贷款，盛宇公司作为出卖人已经实际取得案涉房屋全部房款，又将案涉房产实际交付给王玉峰，王玉峰依法取得案涉房屋的物权期待权。第二，上诉人盛宇公司在房管局将案涉商品房买卖合同进行备案亦说明盛宇公司同意转让案涉房屋的所有权给王玉峰。因此，不能仅以不动产登记证书而认定盛宇公司对案涉房屋实际享有所有权。第三，王玉峰与上诉人盛宇公司约定交房时间为2016年8月31日，办理产权登记的时间是商品房交付后90日内。王玉峰依约履行了支付购房款的义务，而上诉人盛宇公司未依约向王玉峰履行案涉房屋产权变更义务。上诉人盛宇公司作为违约方而主张享有案涉房屋的所有权于法相悖，其不能因违约行为而获益。第四、上诉人盛宇公司作为王玉峰向邮政储蓄银行借款的保证人，其与王玉峰约定，在王玉峰不向邮政储蓄银行履行还款义务，自己履行保证责任后，有权解除与王玉峰的购房合同。本案中，盛宇公司一方面对案涉房产合同价款全部收取，一方面又主张案涉房产的所有权由其享有于法不合。盛宇公司作为保证人履行保证义务，产生的债权为一般债权，该权利并不优于本案被上诉人何奇玉享有的债权，因此不能阻却法院的强制执行。第五，上诉人盛宇公司在2017年3月5日取得案涉房屋的不动产登记证书，一审法院查封案涉房产时间为2017年12月4日。盛宇公司在取得不动产登记证书的情况下，其应积极办理抵押登记手续而解除其自身的保证责任。盛宇公司怠于行使权利存在过错，导致其作为保证人承担保证义务，在收取全部房款，将案涉房屋交付买受人后，主张对房屋继续享有所有权提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，盛宇公司对案涉房产不享有排除执行的合法权益，故本院对其上诉请求不予支持。 关于一审法院查封、拍卖案涉房屋的行为是否违法的问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八规定：“预查封的效力等同于正式查封”。本案中案涉房产虽然登记在上诉人盛宇公司名下，但通过已经备案的商品房买卖合同可知，案涉房产实际属于被执行人王玉峰所有，盛宇公司作为出卖人已经实际取得房屋全部价款，其虽然作为保证人承担了保证责任，但并未在本案查封、拍卖之前依照法定程序解除合同、收回案涉房屋，一审法院查封、拍卖案涉房屋的行为并无不当。 综上所述，衡水盛宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10699元，由上诉人衡水盛宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 王江丰 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪