浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4817号 上诉人（原审原告）浙江开元物业管理股份有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道永晖路233号杭州湾智慧谷大厦5楼。 法定代表人严殷斐，总经理。 委托诉讼代理人桑雪儿、郭力，浙江雄略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）方飞，女，1978年12月18日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人方庆，男，1978年11月5日出生，汉族，住址同上，系方飞丈夫。 代表人方光潮，男，1962年12月30日出生，汉族，住浙江省淳安县。 代表人方长春，男，1963年4月12日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称开元物业公司）因与被上诉人方飞物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人开元物业公司的委托诉讼代理人桑雪儿、郭力，被上诉人方飞的委托诉讼代理人方庆及其代表人方光潮、方长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：开元物业公司与淳安县房地产管理处于2015年签订《辉照山前期物业服务合同》一份，约定由开元物业公司为辉照山项目物业提供前期物业管理服务事宜，总建筑面积28860平方米，其中地上建筑面积24408平方米，地下建筑面积4452平方米，其中高层住宅面积8101.7平方米，多层住宅面积10877.3平方米，商业面积5900平方米，公建配套5981平方米，总户数153户，其中住宅136户、商业17户，总停车位96个，其中地下停车位90个，地面停车位6个。物业服务费约定如下：安置房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业物业服务费1.5元/平方米.月，第一年物业服务费由淳安县房地产管理处承担，第二年及第三年的高层物业服务费由淳安县房地产管理处承担1.15元/平方米.月，由业主承担0.65元/平方米.月，第二年及第三年的多层物业服务费由淳安县房地产管理处承担0.4元/平方米.月，由业主承担0.4元/平方米.月，能耗费全部由淳安县房地产管理处承担；商品房部分，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米.月，多层住宅物业服务费0.8元/平方米.月，商业、幼儿园物业服务费1.5元/平方米.月。由业主承担的物业服务费，按年度预交，业主或物业使用人在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用；淳安县房地产管理处承担的物业服务费按半年预交，在交付之日预交当期交付面积物业半年的物业服务费用，以后每半年按时（1月10日、7月10日前）向开元物业公司预交物业服务费。如淳安县房地产管理处、业主或物业使用人未按时交纳物业服务费用，应以每日2‰的滞纳金标准支付违约金。合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。2018年5月25日，开元物业公司与淳安县房地产管理处签订《补充协议》一份，约定将前期物业服务合同延续一年，至2018年12月31日，物业费如前。2018年12月20日，开元物业公司与淳安县房地产管理处又签订《补充协议》一份，将前期物业服务合同再延续至2019年6月30日。方飞系淳安县千岛湖镇环湖北路197号306室、406室业主，房屋建筑面积分别为112.23平方米、112.23平方米。开元物业公司曾因本案纠纷起诉来院，后于2019年7月26日申请撤诉，原审法院于2019年7月30日以（2019）浙0109民初8078号民事裁定准予其撤回起诉。2019年8月12日，开元物业公司委托浙江雄略律师事务所向方飞发出《通知缴费及责任告知函》，称其欠缴2017年1月1日至2019年6月30日物业费4309.63元，要求其在2019年8月18日前缴纳，逾期缴纳需支付每日2‰的违约金。另查明，双方在庭审中均确认淳安县千岛湖镇环湖北路（即辉照山项目）中共有住宅183套，其中196号40套、197号35套、199号32套、222号32套、223号44套，双方存在争议的45套住宅分别为196号东、西边套共10套和197号的35套。 2020年3月开元物业公司诉至原审法院，请求判令：方飞支付开元物业公司物业服务费4309.64元，并支付至实际支付之日止的违约金（按照物业服务合同约定的日千分之二标准，分段暂时计算到2019年8月31日止，违约金为3279.64元）。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据开元物业公司提供的《辉照山前期物业服务合同》，其提供物业服务的范围为辉照山项目中住宅136户、商业17户和停车位96个，而该项目中住宅总户数为183户，除去有争议的45户，剩余户数为138户，且淳安县房地产管理处出具的情况说明也明确案涉房屋并非开元物业公司前期物业服务范围，也可与淳安县房地产管理处的物业费补贴范围对象相印证，故而原审法院认为案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围。虽然开元物业公司提供了其为方飞代办天然气的相关材料，但并不足以证明其为方飞提供了常规的物业服务，或参照前期物业服务合同内容提供了事实物业服务。此外，相比正常的物业服务合同关系，应当由开元物业公司提交其已经提供了符合合同内容的相应物业服务的相关证据用以证实其与方飞之间存在事实物业服务关系，但开元物业公司至今未能提交有效证据予以证实。综上，开元物业公司提供的证据不足以证明其与方飞之间存在物业服务合同关系或事实物业服务关系，故其主张的物业费和相应违约金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回浙江开元物业管理股份有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 宣判后，开元物业公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋环湖北路197号306室、406室属于上诉人物业服务范围，一审判决认定该房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围系认定事实错误。案涉辉照山项目作为一个物业服务区域，是一个不可分割的整体，该小区共由一期3幢、二期3幢房屋组成，其中包括多层4幢（环湖北路196号、环湖北路197号、环湖北路199号及在建公房1幢）、高层2幢（环湖北路222号、环湖北路223号），目前实际有住宅183户、商业16户。该小区为半封闭式小区，周围均有围墙、防爬栅栏等设施，仅有一个出入口，开元物业公司已设置了门岗。淳安县房地产管理处于2014年11月对整个项目的物业服务进行招投标，招标公告目前仍可在政府网站淳安县公共资源交易网进行查看。公告中明确说明辉照山项目包含6幢建筑，其中高层建筑2幢、多层建筑4幢，与实际情况相符。因此，案涉房屋属于上诉人物业服务范围，一审判决认定案涉房屋并非《辉照山前期物业服务合同》及之后的《补充协议》约定的物业服务范围系认定事实错误。二、上诉人已经按照合同实际提供了物业管理服务，一审判决认定上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系或事实物业服务关系系认定事实错误。上诉人与淳安县房地产管理处签订《辉照山前期物业服务合同》及《补充协议》后，已按照合同的约定为整个小区实际提供了物业管理服务，包括小区内的所有绿化、保洁及有关设施设备维修保养的工作，为小区内所有业主包括本案被上诉人办理了配套天然气项目，这不是被上诉人在一审中所说的物业服务人员“做点好事”，而是在履行物业服务的义务和职责，是为被上诉人提供物业服务的具体表现之一。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系或事实物业服务关系系认定事实错误。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人方飞答辩称：驳回上诉人上诉请求，维护法律公正。 二审期间，上诉人开元物业公司向本院提交交通银行回单复印件，拟证明本案业主属于缴纳物业费范围。淳安县房地产管理局向上诉人缴纳物业费用50%，剩余费用应由业主支付。经质证，被上诉人方飞认为：真实性无异议，但与本案不具有关联系。上诉人是与房管局签订协议，小区里面还有很多房子是属于房管处的。本院对该证据的真实性予以确认，但该回单未载明房号，故不能达到待证目的，本院不予确认。 二审期间，被上诉人方飞向本院提交收据、收条复印件、证明2份（一份是原件，一份是复印件），共同拟证明业主自己出资修理房屋。经质证，上诉人开元物业公司对三性均有异议，并认为2份证明属于证人证言，不能确认真实性。且维修项目部分属于业主专有部分，如果在保修期内的，应该是由房屋开发商来承担维修费用；如果过了保修期，应该由业主自行承担。本院认为：收条、胡纪生的证明均为复印件，无原件核对，对其真实性不予确认。对收据的真实性予以确认。吕其明的证明实质属于证人证言，因吕其明未出庭接受质询，故该证明不符合证人证言的形式要件，本院不予确认。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，2019年3月14日，淳安县房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：“按照我处与开元物业公司签订的辉照山区块前期物业合同，就住宅部分物业服务费有关问题，经我处核实，138套住宅需缴纳物业费用为环湖北路196号30套，199号32套，222号32套，223号44套。其中属我处缴纳的部分已按合同缴纳。” 本院认为：根据淳安县房地产管理处出具的《情况说明》，案涉前期物业服务合同中载明的需支付物业费的住宅为196号30套、199号32套、222号32套、223号44套。该情况说明的住宅套数比淳安县房地产管理处、开元物业公司签订的《辉照山前期物业服务合同》中约定的住宅户数多两套，两份材料对开元物业公司提供服务的对象基本对应，且淳安县房地产管理处本身是该前期物业服务合同的当事人，故一审采信该情况说明并无不当。案涉房屋位于197号306、406室，不属于《情况说明》中的住宅。招标公告属于要约，开元物业公司以案涉房屋在招标公告中属于物业服务范围为由主张案涉房屋系合同中约定的物业服务范围，本院不予支持。开元物业公司主张其为案涉房屋业主提供了事实上的物业服务，但其仅提交了代办天然气的相关材料，缺乏其他常规物业服务的基础记录，故对该主张本院难以支持。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二〇年七月三十一日 书记员 苏彧楠