广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0903民初67号 原告（反诉被告）：广东鸿德纺织品有限公司（曾用名称：东莞市鸿德纺织品有限公司），住所地广东省东莞市大朗镇康丽路88号3栋107室。统一社会信用代码：914419005989672663。 法定代表人：肖志唐。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉林市锐胜服装有限公司，住所地广西玉林市福绵区樟木镇樟木圩（福绵区樟木镇农业服务中心房屋）。统一社会信用代码：91450900MA5KY4545R。 法定代表人：刘胜军。 委托诉讼代理人：黄小飞，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楣，广西国锐律师事务所律师。 原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司（以下简称鸿德公司）与被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司（以下简称锐胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，于2020年3月27日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月23日再次公开开庭审理了本案。鸿德公司的诉讼代理人莫托以及锐胜公司的委托诉讼代理人黄小飞、陈楣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿德公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2018年7月24日建立的事实租赁合同关系于2019年10月17日解除；2.判令被告立即向原告退还宿舍押金22360元并自起诉之日起以前述金额为本数按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率向原告计付利息至全款结清之日止；3.判令被告立即停止强行扣留原告安装在租赁物内26台空调的违法行为，就原告拆走上述26台空调的行为给予放行；4.判令被告向原告开具已交租金的发票；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告曾就26间宿舍达成口头租赁协议。双方约定：租赁期限一年；每间宿舍每月租金430元，合计每月11180元；原告向被告缴纳押金22360元。被告于2018年7月24日向原告交付宿舍后，原告分别在每间宿舍安置空调一台，共26台。2018年11月15日，原告向被告缴纳押金22360元。因被告在2019年10月11日晚上勒令原告限期搬出宿舍，原告于2019年10月16日向被告交回宿舍全部钥匙，并于2019年11月17日通过微信方式向被告送达《解除26间宿舍租赁合同通知书》。但被告对原告的合理要求至今不置可否。故诉如所请。 锐胜公司辩称，双方签订的合同依法成立，双方均应受约束；原告属于违约方，无合同解除权，解除合同通知书没有法律效力；合同至今没有解除，原告应支付欠交的租金、水电费以及赔偿空置损失给被告；原告是以其厂长邓小宏的名义与被告签订合同；陈凯不是被告的工作人员，原告交付钥匙给陈凯的行为没有对被告发生效力；原告对空调有留置权，双方对押金的利息没有约定。 锐胜公司向本院提出反诉请求：1.判令双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于本案判决生效之次日起解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金67080元（租金计算方法：按每月11180元计算，自2019年10月1日起至本案生效之日止，暂计算至2020年3月31日租金为67080元）；3.判令反诉被告向反诉原告支付应付未付水电费8945元；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿提前解除合同造成房间空置的经济损失67080元（计算方法：每月租金11180元×6个月=67080元）；5.本案反诉、本诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2018年9月1日反诉原告与反诉被告分别以刘利军、邓小宏的名义签订房屋租赁合同，约定：租赁宿舍26间；租期至2021年9月1日；月租金11180元；租赁期内，双方如有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除。2019年10月17日，反诉被告并未协商便提交解除26间宿舍租赁合同的通知书给反诉原告，此后便不再支付租金。双方的合同未解除，故诉如所请。 鸿德公司对锐胜公司的反诉答辩称，反诉没有事实根据和法律依据，双方并未签订书面租赁合同，反诉被告2019年10月17日以微信方式向锐胜公司送达了解除通知书，2019年10月16日交回了钥匙，锐胜公司自此实际占有和管控了宿舍。发出解除通知书之日合同已解除，因双方没有签订书面租赁合同，承租方有权随时通知出租方解除合同，锐胜公司主张空置费没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月1日，鸿德公司时任公司管理人员的邓小宏（乙方）与锐胜公司（甲方）签订租赁合同，合同主要约定：1、甲方将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔工业园区锐胜公司1栋三楼员工宿舍共26间出租给乙方；2、租赁期限自2018年9月1日起至2021年9月1日止；3、每月租金11180元；4、付款方式：月初付当月租金，另付押金22360元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；5、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安等费用由乙方支付；6、在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除协议。2018年11月15日，鸿德公司通过其法定代表人肖志唐的胞弟肖志超转账押金22360元给锐胜公司的委托管理人员刘利军（系锐胜公司法定代表人刘胜军的兄弟）。鸿德公司在使用租赁宿舍过程中存在在宿舍安装空调的情况。 另查明，鸿德公司租赁涉案宿舍，已经支付租金至2019年9月30日，但至今尚欠锐胜公司水电费8945元。2019年10月17日，鸿德公司通过其法定代表人肖志唐的妻子黄雪玲，通过微信方式向锐胜公司的法定代表人刘胜军发出《解除26间宿舍租赁合同通知书》，告知鸿德公司已腾空涉案26间宿舍并已于2019年10月16日将26间宿舍的钥匙全部交给锐胜公司员工陈凯签收的事宜，并通知即日起解除宿舍租赁合同，恳请锐胜公司同意鸿德公司拆回空调、睡床，退回押金和开具发票等。但双方就解除合同事项至今并未达成一致意见，在鸿德公司于2020年1月13日起诉要求判令确认双方于2018年7月24日建立的事实租赁合同关系于2019年10月17日解除后，锐胜公司于2020年3月3日提起反诉，要求判令双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于本案判决生效之日起解除。 又查明，在租赁涉案宿舍前，鸿德公司与锐胜公司已于2018年6月10日签订了《厂房租赁合同》，涉案宿舍实际上是用于鸿德公司生产经营配套使用，双方在该合同第六条中对相关税费均明确约定由鸿德公司负担。 本院认为，关于双方是否存在书面租赁合同关系的问题。首先，2018年9月1日邓小宏与锐胜公司签订书面租赁合同时，其是鸿德公司的管理人员；其次，涉案书面租赁合同包括涉案宿舍的使用等合同权利实际上是鸿德公司行使，交付押金、支付租金和水电费等义务也是鸿德公司履行。综上，本院认为邓小宏与锐胜公司签订书面租赁合同系职务行为具有高度可能性，应认定本案当事人存在书面租赁合同关系，双方系涉案书面租赁合同的当事人，鸿德公司主张双方建立的是事实租赁合同关系不成立。关于涉案合同解除的问题。本案中，鸿德公司要求确认双方的租赁合同已于2019年10月17日解除，实际是基于黄雪玲2019年10月17日以微信方式向刘胜军发出《解除26间宿舍租赁合同通知书》，但现有证据不足以证明其发出该通知书时符合合同法规定的解除条件，应认定不具有单方解除合同的效力，故其该项主张证据不足。关于锐胜公司要求判令双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于本案判决生效之次日起解除应否得到支持的问题。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故锐胜公司作为出租人要求判决解除租赁合同，依法应予以支持，但根据案件具体情况，从便于当事人尽快恢复生产、公平合理等方面综合考虑，本院认为以锐胜公司提起反诉之日（即2020年3月3日）作为合同解除时间较为适宜。租赁合同解除后，锐胜公司应退还押金22360元给鸿德公司，但因双方约定系无息退还押金，故本院对鸿德公司关于利息的主张不予支持。另外，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，故锐胜公司主张鸿德公司应支付未付的租金，依法亦应予以支持。但租金应为56621元（11180×5+11180/31×2）。双方均认可鸿德公司尚欠锐胜公司水电费8945元，本院予以确认，鸿德公司应履行付款义务。关于鸿德公司应否赔偿宿舍空置经济损失的问题。承租人拒绝履行租赁合同是双方纷争的起因，给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失，锐胜公司该项主张于法有据，但根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素综合考虑，本院认为锐胜公司主张6个月的租金作为损失额过高，认为3个月的租金即33540元（11180×3）为宜。关于空调的处理问题。拆卸可能会影响空调的正常使用和价值，结合本案审理过程中双方关于空调的处理意愿，本院认为由锐胜公司折价12000元给鸿德公司，由出租人锐胜公司取得空调物权为宜。关于开具发票的问题。鸿德公司要求锐胜公司开具相关款项的发票，符合法律规定，依法应予以支持，但关于开具发票产生的税费的负担问题，双方在本案书面租赁合同中虽没有约定，但本案涉案宿舍实际上是用于鸿德公司生产经营配套使用，而双方在《厂房租赁合同》第六条中对相关税费均明确约定由鸿德公司负担，故本院认为双方已形成交易习惯，本案相关开具发票的税费由鸿德公司负担为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、判令原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司与被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司2018年9月1日签订的租赁合同于2020年3月3日解除； 二、被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应退还原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司押金22360元； 三、被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应支付原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司空调折价款12000元； 四、被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司开具相关已收款项发票，开票应缴纳的税费由原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司负担； 五、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司2019年10月1日至2020年3月2日的租金共56621元； 六、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司水电费8945元； 七、原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应支付被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司宿舍空置损失33540元； 八、驳回原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三项被告（反诉原告）玉林市锐胜服装有限公司应履行的金钱给付义务应与上述五至七项原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司应履行的金钱给付义务互相抵减。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理费360元，反诉案件受理费3144元，均由原告（反诉被告）广东鸿德纺织品有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  卢少波 人民陪审员  肖 琴 人民陪审员  陈 豪 二〇二〇年七月七日 书 记 员  刘献群 李雨玻