甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终410号上诉人（原审被告）：天水碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：荆某，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，甘肃泫渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某，现住天水市。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。上诉人天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园房地产公司）因与被上诉人杨某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天水碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人荆某、吴某，被上诉人杨某及其委托诉讼代理人纪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天水碧桂园房地产公司上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回杨某一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由杨某承担。事实和理由：1.一审法院将未经双方当事人质证的证据直接作为定案依据，严重违反法定程序。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款规定：“人民法院勘验物证或者现场，应当制作笔录，记录勘验的时间、地点、勘验人、在场人、勘验的经过、结果，由勘验人、在场人签名或者盖章。对于绘制的现场图应当注明绘制的时间、方位、测绘人姓名、身份等内容。”现场勘验笔录作为本案重要定案依据，一审法官在进行现场勘验后，未在开庭中出示该份证据，未组织双方当事人对该证据进行质证，但却在判决直接将其作为认定事实、定案、裁判依据，属于程序违法，依法应当纠正。2.涉案房屋“腰线”建设符合规划设计，未影响杨某采光及观感，一审法院认定“腰线”影响采光及观感无证据支持，判决天水碧桂园房地产公司向杨某赔偿损失2万元超出了杨某的诉讼请求。天水碧桂园房地产公司交付房屋是严格按照城乡规划主管部门审批的建筑工程施工图建造，并未在施工过程中偏离或更改施工设计图纸，同时该工程竣工后，经多方鉴定，该项目平面位置尺寸、层高、建筑面积与规划审批一致，符合竣工验收条件，经验收合格，证明天水碧桂园房地产公司房屋、腰线符合设计及建设规范。并且，腰线属于外墙组成部分，其所有权同整栋楼外墙一致，属于全体业主所有，不属于杨某房屋的屋内装饰装修范围，一审法院对此定性错误。关于一审法院认定涉案房屋腰线影响杨某采光及观感，首先，是否对房屋采光造成影响国家对此有严格的认定标准，必须通过鉴定才能准确判断，且关于影响采光补偿，国家亦有明确标准计算公式，此项并非法官自由裁量便可认定做出。一审庭审中，天水碧桂园房地产公司多次询问杨某是否对此进行鉴定，杨某均表示拒绝，且杨某直至一审庭审结束也未提交任何有关腰线影响室内采光的证据。其次，杨某房屋位于商铺楼顶平台上，临近商业街，本身就与一般住宅存在视线、观感上的差距。是否影响观感属于因人而异且主观性强，应综合多种因素进行全面考量，不应直接以杨某的主观感受判决天水碧桂园房地产公司对杨某进行赔偿。再次，杨某一审诉讼请求第二项为要求天水碧桂园房地产公司排除妨害拆除不符合设计规范的“腰线”，拆除费用由天水碧桂园房地产公司承担。直到庭审结束杨某也未变更诉请，一审法院超出杨某的诉讼请求做出判决，要求天水碧桂园房地产公司补偿杨某因腰线影响采光及观感的损失2万元，严重违反了“不告不理”与处分原则，属于程序错误。3.杨某因自身原因未在规定时间内收房，导致房屋未能交付，一审法院在事实认定错误的基础上，判决天水碧桂园房地产公司承担逾期交房违约金错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此，只有在交付的房屋质量存在重大质量问题导致影响合同目的实现时，买受人才可拒绝接收标的物。而在仅存在质量瑕疵的情况下，买受人不得拒绝领受。对于房屋的一般质量瑕疵问题，杨某可以在合同约定的保修期内要求天水碧桂园房地产公司承担瑕疵担保责任即可解决。因此，天水碧桂园房地产公司已按照合同约定履行交付义务。一审法院在事实未查明的情况下，判令天水碧桂园房地产公司向杨某支付高额违约金错误。因此，一审法院审理程序违法，认定事实错误，严重损害了天水碧桂园房地产公司的合法权益。杨某辩称，首先，一审法院判决天水碧桂园房地产公司补偿因腰线影响采光及观感的损失2万元，系双方合同约定并经天水碧桂园房地产公司法务及客户经理认可，并参照现场勘验结果认定，符合客观事实及法律规定；其次，杨某购买的房屋腰线明显与同小区13号楼的房屋腰线不一致，一审判决天水碧桂园房地产公司补偿杨某腰线损失2万元，未超过杨某的诉讼请求；再次，天水碧桂园房地产公司出售给杨某的房屋至今仍不具备居住使用条件，故逾期交房系天水碧桂园房地产公司造成，应由天水碧桂园房地产公司承担逾期交房的违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。杨某向一审法院起诉请求：1.判令天水碧桂园房地产公司继续履行合同；2.判令天水碧桂园房地产公司排除妨碍，立即拆除不符合设计规范的“腰线”，拆除费用由天水碧桂园房地产公司承担；3.判令天水碧桂园房地产公司支付逾期交房违约金34843.27元（以已付购房款，按日万分之三，自合同约定的交付期限之次日起计算至2019年10月31日，剩余违约金按上述标准自2019年11月1日起计算至实际交付之日止）；4.判令天水碧桂园房地产公司退回非标房超出部分的差价款（以实际鉴定的结果为准）。诉讼过程中，杨某增加诉讼请求：判令天水碧桂园房地产公司立即修复室内餐厅和客厅屋顶的漏水点，修复费用由天水碧桂园房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，杨某、天水碧桂园房地产公司签订商品房买卖合同（预售），合同第三条为由杨某购买天水碧桂园房地产公司开发建设的位于天水市××区商品房一套，建筑面积为128.91平方米，每平方米7324.97元，总价款为944262元;第七条为杨某应当于2017年4月14日前支付30%的首期房价款284262元，余款66万元向中国建设银行股份有限公司天水分行申请贷款支付；第十一条为天水碧桂园房地产公司应当于2019年6月30日前向杨某交付该商品房，该商品房满足约定的交付条件后，天水碧桂园房地产公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达杨某，杨某未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；杨某查验的商品房，除地基基础和主体结构外的其他质量问题（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况），由天水碧桂园房地产公司按照有关工程和产品质量规范标准，自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于杨某原因导致该商品房未能按期交付的，视为天水碧桂园房地产公司已按期交付该商品房；天水碧桂园房地产公司应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容，经城乡规划主管部门批准变更的，天水碧桂园房地产公司应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达杨某；第十七条为该商品房为住宅的，天水碧桂园房地产公司自该商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，杨某要求维修的书面通知送达天水碧桂园房地产公司30日内，天水碧桂园房地产公司既不履行保修义务也不提出书面异议的，杨某可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由天水碧桂园房地产公司承担等内容。该合同附件十载明杨某在认购该商品房时天水碧桂园房地产公司已告知杨某该商品房存在临近商业街的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该因素的影响，杨某不就该商品房存在临近商业街的情况而产生的任何影响向天水碧桂园房地产公司主张任何权利；附件十一补充协议第四条约定天水碧桂园房地产公司未发出书面交付通知书给杨某或者杨某未收到交付通知书的，杨某于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续，杨某于办理交接手续时对该商品房进行查验，该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致外的其他问题，买受人有权要求保修，天水碧桂园房地产公司应负责保修，并承担保修费用，如因此给杨某造成损失的，还应赔偿杨某的实际损失，天水碧桂园房地产公司无需因此承担逾期交楼责任；逾期交付在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天水碧桂园房地产公司按日向杨某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，杨某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天水碧桂园房地产公司按日向杨某支付已支付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过杨某已付购房款的10%。合同签订后，杨某按照约定支付了购房款。2019年6月22日，天水碧桂园房地产公司将房屋接收通知邮寄杨某，物流跟踪信息显示为他人代收。杨某于天水碧桂园房地产公司交房前查验时，案涉房屋南侧商铺屋顶高于室内屋面，雨水倒流致室内被浸泡，墙面发霉脱落，房屋南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋，且房屋存在多处漏水，杨某、天水碧桂园房地产公司未签署商品房交接单。一审法院现场勘验时，案涉房屋钥匙仍由天水碧桂园房地产公司掌控；南侧商铺屋顶已降低约20公分；室内被浸泡及墙面发霉脱落问题已解决，但客厅及餐厅屋顶仍存在漏水点；南侧腰线明显宽于同期临街的其他楼栋，严重影响室内采光及观感。一审法院认为，杨某、天水碧桂园房地产公司签订的房屋买卖合同（预售）系双方真实意思表示，合法有效，杨某、天水碧桂园房地产公司均应按照合同约定履行义务。按照合同约定，天水碧桂园房地产公司应当于2019年6月30日前向杨某交付该商品房，该商品房满足约定的交付条件后，天水碧桂园房地产公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达杨某，杨某未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于杨某原因导致该商品房未能按期交付的，视为天水碧桂园房地产公司已按期交付该商品房。从查明情况看，天水碧桂园房地产公司虽辩称其于2019年6月22日将案涉房屋接收通知邮寄杨某，但物流跟踪信息仅显示为他人代收，且杨某查验案涉房屋时房屋南侧商铺屋顶因高于室内屋面，雨水倒流导致室内被浸泡，墙面发霉脱落、南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋及房屋存在多处漏水；杨某、天水碧桂园房地产公司也并未签署商品房交接单，至一审法院现场勘验时，案涉房屋钥匙仍由天水碧桂园房地产公司掌控，客厅及餐厅屋顶仍存在漏水现象，房屋南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋，严重影响采光及观感，天水碧桂园房地产公司虽辩称案涉房屋已经验收合格，不存在未按设计规划施工的情形，但验收合格书中仅认定包括案涉房屋在内的整栋楼的平面位置尺寸、层数、建筑面积与规划审批一致，并不涉及腰线等具体情况，且天水碧桂园房地产公司提供的设计图与实际腰线并不相符。综上，在上述情况下，案涉房屋并不具备居住使用的条件，杨某未接收房屋并非其自身原因导致，因此，天水碧桂园房地产公司并未按照约定履行交付房屋的义务，故天水碧桂园房地产公司应当继续履行合同，按照约定对客厅及餐厅屋顶漏水部位进行维修，并按照已付房款的日万分之三承担自合同约定的交付期限届满之次日即2019年7月1日起至实际交付之日止的违约金，但该违约金总额最高不超过杨某已付购房款的10%。关于腰线是否应予拆除的问题，该合同补充协议第四条第5款约定：“该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的问题的，买受人有权要求保修，天水碧桂园房地产公司应负责保修，并承担保修费用，如因此给杨某造成损失的，还应赔偿杨某的实际损失，天水碧桂园房地产公司无需因此承担逾期交楼责任”，本案中，杨某、天水碧桂园房地产公司对腰线是否符合设计规划存在争议。腰线虽不属于地基基础及主体结构质量问题，但应属房屋的装饰装修范围。在杨某提供的视频材料中，天水碧桂园房地产公司法务及客户关系部经理认可案涉房屋腰线宽于同期的其他临街楼栋。经现场勘验，案涉房屋的腰线明显宽于同期不同楼栋的同一楼层的腰线，严重影响了房屋的采光，不利于杨某居住。但鉴于腰线现无法拆除，天水碧桂园房地产公司对此应承担补偿责任，一审法院酌情认定天水碧桂园房地产公司应补偿杨某2万元。关于案涉房屋是否系非标房的问题，因杨不明并未对此申请鉴定，一审法院无法认定案涉房屋是否为非标房，且该房屋虽系临街商铺，但杨某在购买时对该情况是已知的，从购房价格来看，杨某的房屋价格低于同期不同楼栋的同一楼层房屋价格，应视为天水碧桂园房地产公司就案涉房屋存在临街因素在购房价格上进行了优惠。故杨某要求天水碧桂园房地产公司退回非标房超出部分的差价款，对该项诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、被告天水碧桂园房地产开发有限公司应继续履行与原告杨某签订的《房屋买卖合同（预售）》，并立即修复室内餐厅和客厅屋顶的漏水点；二、被告天水碧桂园房地产开发有限公司补偿原告杨某因腰线影响采光及观感的损失2万元；三、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内按照已付房款的日万分之三向原告杨某支付自2019年7月1日起至房屋实际交付之日止的违约金，但该违约金总额最高不超过原告杨某已付购房款的10%；四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费670元，由被告天水碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，本院于2020年6月19日上午11时对位于天水市××区商品房进行现场勘验，现场勘验时天水碧桂园房地产公司客户关系部经理刘兴业、法务范晓璇，杨某及其丈夫陈守峰、委托诉讼代理人纪某均在场，现场勘验情况及结果如下：1.对涉案房屋南侧阳台内、外侧进行拍照并测量，外侧腰线高度为126cm,阳台内侧下翻梁高度为55cm；2.对客厅及餐厅东北角屋顶漏水情况进行拍照，勘验可见天水碧桂园房地产公司对屋顶漏水点已进行了修理，但屋顶粉刷目前仍有轻微色差；3.客厅靠近南侧阳台的外圈梁高度为53cm；4.涉案房屋主卧东南角本次勘验时存在色差；5.涉案房屋阴台外侧腰线比南侧阳台外腰线窄，阴台下翻梁高度为40cm左右；6.现场拍摄了9#楼、11#楼、13#楼阳台外侧腰线照片。在场人员对现场勘验拍摄照片、测量结果均无异议。本院对现场勘验照片及笔录记载的事实予以认定。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.天水碧桂园房地产公司提交了天水市秦州区孙家坪碧桂园剑桥郡2-11#楼（高层住宅YJ118）、2-12#楼（高层住宅YJ118）节点详图（二）、2-11#楼（高层住宅YJ118）①-立面图、2-13、14#楼（高层住宅YJ143）①-立面图以及申请证人裴某出庭作证，拟证明涉案房屋是严格按照图纸进行施工。杨某质证认为上述图纸未在住建部门或者房屋规划设计单位进行过备案，不能证明涉案房屋存在影响采光、观感的问题，对图纸及证人证言的真实性、合法性、证明目的均不予认可。本院认为，上述图纸经比对与原件一致，并盖有甘肃省建筑设计研究院设计文件专用章、甘肃省建设工程施工图审查专用章，故对上述图纸的真实性予以认可。对于证人裴某对上述图纸的说明，本院认为，根据图纸记载，涉案的12#楼与11#楼的户型一致，均为118户型，而13#楼的户型为143户型，涉案12#楼的节点详图中标注南侧阳台外侧腰线高度为1250mm,与二审现场勘验实际测量的1260mm差距1cm,应为抹灰或施工误差;图纸中标注阳台下翻梁高度为550mm,与二审现场勘验数据一致。故对上述证据的真实性予以认定，对证明目的予以采信。并且，结合天水碧桂园房地产公司一审提交的竣工验收合格书以及竣工验收备案表，证明天水碧桂园房地产公司按照图纸进行施工，并已经过竣工验收，涉案房屋“腰线”建设与规划设计一致，不存在更改规划设计的问题。2.杨某提交了天水建设工程安全质量监督管理处信访事项登记表1份，拟证明2019年8月19日，杨某就涉案房屋的质量问题向相关行政机关进行信访，要求处理，天水建设工程安全质量监督管理处领导指示要求认真调查，对不符合的责令尽快处理，加强分户验收工作。因该份证据仅有复印件，天水碧桂园房地产公司对真实性有异议，并且质证认为该表仅为登记表，且是信访人的单方陈述，对信访人反映问题尚未经过调查，没有定论，对关联性、证明目的均不予认可。本院认为，该份证据无法与原件核对，仅凭该份单一证据不能单独证明杨某的证明目的，但结合杨某的诉讼请求及本案现场勘验结果与该份信访事项登记表反映问题基本相符，并且二审中天水碧桂园房地产公司陈述因杨某一直向相关部门反映，所以将南侧阳台外侧平台的高度进行降低，因此，对于杨某曾于2019年8月19日向有关部门反映涉案房屋存在质量问题，之后天水碧桂园房地产公司对南侧阳台外平台高度降低的事实予以确认。3.二审庭审结束后，为查明涉案房屋外部平台维修时间以及天水碧桂园房地产公司是否通知杨某验收接收涉案房屋的事实，天水碧桂园房地产公司对此进行举证，提交了以下三组证据：（1）天水碧桂园房地产公司与中建五局员工聊天记录截图及视频资料，拟证明杨某于2019年8月底要求天水碧桂园房地产公司降低平台后，天水碧桂园房地产公司于2019年9月底、10月初完成了平台的降低工程；（2）2019年8月19日涉案房屋外侧平台照片1张，拟证明杨某在涉案房屋外平台进行验收；（3）天水碧桂园房地产公司工作人员与杨某通话记录截图，拟证明2019年8月23日至2019年9月22日接到杨某要求降低平台通知后，天水碧桂园房地产公司按要求完成降低平台任务，并通知杨某验收。杨某对第（1）组证据质证认为对真实性、合法性、关联性均不予认可；对第（2）组证据的真实性认可，但认为照片中反映出平台并未修复，且反映的场景不是验房，而是杨某向有关部门反映涉案房屋外平台过高后，有关人员及杨某在现场查看的情况，对证明目的不予认可；对第（3）组证据质证认为2019年8、9月份期间，其与天水碧桂园房地产公司的领导及法务一直通过电话协商涉案房屋质量如何解决的问题，并非天水碧桂园房地产公司通知其验房，通话截图仅能证明给杨某打过电话，但通话内容，对方是谁并不能证明，对证明目的不予认可。本院认为，第（1）组证据不能证明施工结束的时间；第（2）组证据仅可以证明在2019年8月19日，杨某与其他有关人员在涉案房屋外平台查看的事实，对其他证明目的不予采信；第（3）组证据不能证明天水碧桂园房地产公司曾给杨某电话通知验房，对证明目的不予采信。4.对于二审双方争议的天水碧桂园房地产公司是否将房屋接收通知邮寄杨某的事实，杨某虽然否认其收到过天水碧桂园房地产公司邮寄的房屋接收通知，但二审中杨某陈述其住址及手机号码均未变更过，与双方签订的商品房买卖合同（预售）中填写的地址及手机号码一致，天水碧桂园房地产公司一审提交的证据中显示其于2019年6月22日按照杨某在合同中填写的地址及手机号码将房屋收楼通知书进行了邮寄送达，物流信息显示2019年6月23日他人（电联门卫）代收，因此，对于天水碧桂园房地产公司已将房屋接收通知书给杨某进行了邮寄送达的事实予以确认。5.对于涉案房屋南侧外部平台降低工程何时完工的问题，从杨某一审庭审中提供的现场照片看，在2019年11月1日，涉案房屋外侧平台上还存留大量积水；从天水碧桂园房地产公司一审庭审中提交现场照片看，在2019年12月3日第一次开庭当日，涉案房屋外侧平台已下降了20公分。因此，综合双方提交的证据可以认定2019年12月3日涉案房屋外侧平台已经过施工降低了20厘米的事实。虽然天水碧桂园房地产公司主张10月初之前平台已降低20公分，但所举证据不能证明该事实；6.对于一审中杨某提交的视频光盘，根据双方一审时的举证、质证，本院认为该光盘记载的内容可以证明杨某就涉案房屋存在“腰线”设计及涉案房屋与购房前参观的样板房不一致的问题、窗户规格问题、南侧阳台外部平台明显高于室内地面的问题，与天水碧桂园房地产公司有关领导进行过协商，协商过程中，天水碧桂园房地产公司有关领导认可杨某买房时参观的样板房与涉案房屋不属于同一户型，售房人员亦未将该户型临近平台部位的“腰线”与样板房的“腰线”设计宽度不一致的问题告知杨某，对该视频光盘的证明目的予以采信，并且视频光盘中显示天水碧桂园房地产公司表示愿意就以上问题对杨某予以补偿。二审对一审法院查明的以下事实予以确认：1.2017年3月14日，杨某与天水碧桂园房地产公司签订商品房买卖合同（预售）及合同附件、补充协议。2.双方在商品房买卖合同补充协议第四条关于该商品房交付条件与交接手续中约定：“1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。……2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。……3.买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。4.为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”3.杨某支付了全部购房款。4.2019年6月22日，天水碧桂园房地产公司将房屋接收通知书邮寄送达给杨某，物流跟踪信息显示为他人（电联门卫）代收。5.杨某在天水碧桂园房地产公司交房前查验涉案房屋时，发现涉案房屋南侧商铺屋顶平台高于室内屋面，南侧墙面以及屋顶存在漏水、渗水现象，因此双方未签署商品房交接单。此外，一审法院第二次开庭时，审判人员问：“关于你的第二项诉讼请求：依法判令被告排除妨碍，立即拆除不符合设计规范的腰线，拆除费用由被告承担，如果拆除不了，你有什么要求？”，杨某表示要求天水碧桂园房地产公司赔偿2万元并把阳台包了。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院是否严重违反法定程序，现场勘验情况是否真实；2.涉案房屋腰线是否影响屋内采光及观感，天水碧桂园房地产公司是否应补偿杨某损失2万元；3.涉案房屋至今未交付，天水碧桂园房地产公司是否应当承担逾期交房的违约金。关于第一个争议焦点，即一审法院是否严重违反法定程序，现场勘验情况是否真实的问题。二审审理查明，一审法院现场勘验时只拍摄了照片，未将勘验情况和结果制作笔录，对于双方当事人是否到场参加，是否邀请其他在场人参加未予记录，对现场勘验结果也未组织双方当事人进行质证，程序上不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于现场勘验程序的相关规定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”本院认为，虽然一审现场勘验程序不当，但不存在上述司法解释规定的严重违反法定程序的情形。此外，二审中本院依法进行现场勘验的情况和结果与一审法院现场勘验结果基本一致，且双方当事人对二审现场勘验结果无异议，故以二审现场勘验结果为准。关于第二个争议焦点，即涉案房屋腰线是否影响屋内采光及观感，天水碧桂园房地产公司是否应补偿杨某因影响采光及观感的损失2万元的问题。首先，虽然涉案房屋建设符合规划设计并经过竣工验收，但经过二审现场勘验，对于涉案房屋南侧“腰线”宽于北侧阴台“腰线”，导致阳台内侧下翻梁高度比阴台内侧下翻梁高度深15cm，双方当事人对此均予以认可。但该问题并不是天水碧桂园房地产公司未按规划设计施工导致，杨某诉请要求天水碧桂园房地产公司拆除不符合设计规范“腰线”的理由与事实不符。但是，关于杨某认为其购买的涉案房屋南侧阳台与购房前参观的样板房不一致的问题，根据一审中杨某提交的视频光盘证明，涉案房屋与杨某购房前参观的样板房不属于同一户型，且天水碧桂园房地产公司有关领导对于未将涉案房屋临近平台部位的“腰线”与样板房的“腰线”设计宽度不一致的问题告知杨某，以及对于涉案房屋存在窗户规格以及由于楼房户型设计不同，涉案房屋“腰线”设计导致南侧阳台下翻梁过高的问题均认可，并愿意承担相应的补偿责任。因涉案房屋南侧阳台的下翻梁已随涉案楼房整体建成，涉案房屋“腰线”亦无法独立拆除，杨某一审中也明确表示如确实无法拆除，愿意变更诉讼请求为赔偿2万元，因此，虽然一审法院在未经过鉴定即认定涉案楼房“腰线”严重影响了房屋的采光不当，但鉴于杨某购房前参观的样板房与所购期房户型不一致，天水碧桂园房地产公司在杨某购房时对相关情况未履行相应的告知义务，一审法院酌情认定由天水碧桂园房地产公司给杨某补偿2万元并无不当。此外，关于天水碧桂园房地产公司上诉认为一审法院超出杨某的诉讼请求判决违反法定程序的问题，因一审法院庭审中杨某明确表示如果腰线不能拆除，则要求天水碧桂园房地产公司赔偿2万元。故一审法院并不存在判非所请的问题。关于第三个争议焦点，即涉案房屋至今未交付，天水碧桂园房地产公司是否应当承担逾期交房的违约金的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨某与天水碧桂园房地产公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同（预售）及附件、补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述协议签订后，杨某支付了购房款，且根据庭审查明的事实，涉案房屋已于商品房买卖合同约定的交付时间之前具备了该合同补充协议第四条第1款约定的交付条件，涉案房屋已经过建设工程竣工验收备案，并取得商品房测绘报告。此外，虽然杨某认为天水碧桂园房地产公司未给其通知交付房屋，未收到天水碧桂园房地产公司给其邮寄送达的房屋收楼通知书，但本案现有证据证明天水碧桂园房地产公司已于2019年6月22日按照杨某在商品房买卖合同中填写的地址及手机号码将房屋收楼通知书进行了邮寄送达，物流信息显示2019年6月23日他人（电联门卫）代收。因杨某庭审中认可其对所购房屋进行了自行查验，因此，本院认定天水碧桂园房地产公司已履行了前期通知交付之义务。杨某至今未收房的原因是由于在自行查验所购房屋时发现房屋存在质量问题，才未与天水碧桂园房地产公司办理房屋交接手续。根据商品房买卖合同补充协议第四条第5款的约定，天水碧桂园房地产公司对于商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，负责修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。对于上述问题之外的其他质量问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用。如给买受人造成损失，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。本案中，杨某在验房后提出的质量问题包括：房屋南侧外部商铺屋面高出室内地面近60多厘米，导致下雨时严重积水，雨水倒灌至室内；南侧墙面渗水，导致墙面鼓包、发霉，且餐厅、阴台以及客厅屋顶漏水。对上述问题，本院认为，首先，经二审现场勘验，降低部位的墙面在未修复降低前，平台高度距离涉案房屋南侧阳台围栏较近，涉案房屋南侧外部商铺屋面在降低前确实高出室内地面近60多厘米，双方均予认可。屋外平台高于屋内地面60多厘米，如遇强雨，极有可能存在雨水倒灌进入屋内的隐患。并且，天水碧桂园房地产公司在接到杨某给相关部门反映后，主动对平台过高问题进行了整改，因此，可以认定在天水碧桂园房地产公司未对房屋外部商铺屋顶平台进行修复前，确实存在商铺屋顶过高的设计问题，该问题可能严重影响杨某正常居住使用涉案房屋。对该平台降低修复前的逾期交房违约责任应当由天水碧桂园房地产公司承担。虽然双方对平台降低何时施工完毕各执一词，但综合双方一审中提交的现场照片及拍摄时间可以认定在2019年12月3日时涉案房屋外侧平台已降低了20厘米，天水碧桂园房地产公司关于平台已于2019年10月初前完成降低工程的主张，因提交的证据不足以证明该事实，应承担举证不能的法律后果。因此，天水碧桂园房地产公司应当承担自2019年7月1日起至2019年12月3日期间迟延交房的违约责任。此外，虽然杨某主张其在一审法院第二次开庭现场勘验前对于天水碧桂园房地产公司已对平台过高问题进行了处理并不知情，并且主张天水碧桂园公司在平台问题已经过施工降低后，未给其书面通知验收房屋，仍然应当承担迟延交房的违约责任问题。虽然天水碧桂园房地产公司在平台问题解决后，未履行通知杨某验房的义务，作为房屋买受人，杨某最迟应当在天水碧桂园房地产公司一审第一次开庭提交了现场照片以证明涉案房屋符合交付条件后，应知平台降低，应主动找天水碧桂园房地产公司要求验收房屋。但双方均因本案尚在审理中，将通知验收房屋事宜以及主动要求验收房屋事宜予以搁置。因此，对于杨某诉请要求天水碧桂园房地产公司承担2019年12月3日之后的迟延交付房屋违约金的主张不予支持。其次，对于南侧墙面渗水，导致墙面鼓包、发霉，且餐厅、阴台以及客厅屋顶漏水问题，并非房屋主体质量问题，尚不足以对杨某正常居住、使用房屋造成严重影响，杨某有权就此问题主张天水碧桂园房地产公司进行修复，天水碧桂园房地产公司应当承担质量保修责任，但杨某若据此不完成涉案房屋的交接，进而主张天水碧桂园房地产公司继续承担逾期交付房屋的违约责任，缺乏合同及法律依据，不应予以支持。此外，关于杨某二审中主张天水碧桂园房地产公司在诉讼期间，虽然对渗水、漏水问题进行了修复，但目前仍未修复完好，要求天水碧桂园房地产公司继续修复的问题，属于天水碧桂园房地产公司应当承担的质量保修责任，不属于迟延交房的违约责任范围，本案中不宜一并处理。但鉴于天水碧桂园房地产公司表示愿意对该问题继续进行修复，因此对一审判决第一项中立即修复室内餐厅和客厅屋顶漏水点的判决内容不再予以变更。另外，房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在不足以影响正常居住、使用的质量争议，而不完成交接，存在扩大适用逾期交房违约责任条款的情形，一审法院将逾期交房违约金判至实际交付之日，显失公平，应当予以纠正。综上所述，天水碧桂园房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决第一项；二、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决第二、三、四项；三、变更甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决第二项为天水碧桂园房地产开发有限公司补偿杨某损失2万元；四、变更甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初4004号民事判决第三项为天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，以已付购房款944262元，按照日万分之三向杨某支付自2019年7月1日起至2019年12月3日止（共156天）的迟延交房违约金44191元；五、杨某自本判决生效之日起十日内与天水碧桂园房地产开发有限公司办理天水市秦州区孙家坪碧桂园剑桥郡12幢1单元303号商品房的交接手续。六、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费670元，由杨某负担70元，天水碧桂园房地产开发有限公司负担600元；二审案件受理费670元，由杨某负担70元，天水碧桂园房地产开发有限公司负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇二〇年七月二十八日法官助理 徐瑞杰书 记 员 高 敏