广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1748号 上诉人（原审被告）：卢子飞，男，壮族，1967年5月6日出生，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：曾华林，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦香福，男，壮族，1981年12月13曰出生，住广西柳江县。 委托诉讼代理人：覃森飞，柳州市柳江区第二法律服务所法律工作者。 上诉人卢子飞因与被上诉人韦香福排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人卢子飞上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院2019年12月24日作出的(2019)桂0202民初3149号民事判决，改判驳回韦香福的诉讼请求；二、一审与二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误、认定事实错误，导致判决不客观、不公正，理由如下：一、本案系合同关系引起的物权保护纠纷，并非执行异议或者执行异议之诉，在本案未进行实体判决、未进入执行阶段时，并不涉及法院执行问题，因此，应适用《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律、司法解释，而非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。二、根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条系管理性规定，并未规定租赁合同以办理备案登记为生效要件，一审法院以《中华人民共和国城市房地产管理法》来否定本案租赁合同的法律效力是适用法律错误。三、一审法院以黄世英未出庭作证为否定租赁合同的真实性错误。关于租赁合同的真实性，双方签订了书面的租赁合同，且有黄世英出具了租金的收条，根据优势证据的规则，卢子飞提交的证据满足证据的盖然性要求。虽然黄世英未能出庭作证，但其系身体原因不能出庭，根据民事诉讼法第七十三条规定，证人因身体原因不能出庭作证的可以视听资料的方式作证，现卢子飞也已经提交了黄世英的视频证实双方签订并履行了租赁合同。而一审法院仅以黄世英不出庭作证为由推定卢子飞与黄世英签订的租赁合同系虚假的，既与卢子飞提交的收条、视频、租赁合同相矛盾，也违反民事诉讼法的规定。四、本案系排除妨害纠纷，应审查的是卢子飞妨害行为是否具有违法行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，卢子飞与黄世英的租赁合同关系在案涉房屋抵押、查封之前便已成立并生效，卢子飞占有案涉房屋具有合法权源，韦香福的诉讼请求没有事实与法律依据。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人韦香福辩称，第一，本案是排除妨害纠纷案件，被上诉人是通过法庭拍卖的形式获得涉案房屋的所有权，就应当依法享有涉案房屋的占有使用、收益和处分的权利。因此一审法院适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，使用法律正确。第二、上诉人在一审时对被上诉人提交的证据房屋出租《承诺书》，证据的认定也是本案的关键，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性，均无异议。另，一审法院查明，2016年2月25日黄世英向广西柳江合作银行出具一份房屋出租《承诺书》，《承诺书》记载有黄世英诚实告知广西柳江合作银行，黄世英为韦权斌在该行贷款提供抵押的房产位于柳州市，房产证号柳权房证：第XXX号是黄世英本人使用，无出租他人使用。再者，一审查明事实的时候查明本案的事实，从煤气抄表记录、电费清单、水费清单是从2015年6月8日-2019年6月9日，涉案房屋均未产生煤气费，从2015年2月-2016年2月、2016年7月-2018年3日涉案房屋均未产生电费，从2015年1月14日-2017年9月12日涉案房屋均未产生水费。一审法院根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释认定上诉人主张其法院查封前以占有涉案房屋的特征事实不存在。因此，一审法院查明事实清楚、认定事实清楚，适用法律正确。第三、一审上诉人提交房屋租赁合同证据，上诉人无法证实该证据的真实性、合法性。一审法院认为上诉人只基于一份房屋租赁合同，根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十四条规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案手续，而上诉人所提交的房屋租赁合同未经过房地产部门办理备案手续。不与上诉人的租赁权并不具有相应的公示、公信力。再被上诉人就提交出租《承诺书》其内容清楚表明了涉案房屋是黄世英使用无出租他人。在一审上诉人提交证据收条、活期交易个人明细查询，是2015年9月6日-2015年11月25日多达14次取款记录，数目不等，取款总数是99100元，与收条所写的金额数目完全不一致。证据收条与交易个人明细查询，上诉人均不能证明这两份证据的真实性、关联性。一审法院认为租赁物所有变动的原因，除买卖之外，还包括了强制拍卖、抵债、赠予等方式。对于例如买卖、赠予等行为产生的所有权变数属于私法上的行为。可为中华人民共和国合同法所调整，而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用中华人民共和国合同法，被上诉人是基于法院强制拍卖取得涉案房屋的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而基于公法上的强制行为，不适用买卖不破租赁原则。因此，一审法院查明事实清楚、认定事实清楚，适用法律正确。第五，上诉人与黄世英的租赁合同是上诉人与黄世英之间所发生的关系，与被上诉人无关。 韦香福向一审法院起诉请求：一、请求法院判令卢子飞排除妨碍，归还位于广西柳州市的房屋；二、本案诉讼费由卢子飞承担。 一审法院认定事实：韦香福在京东网司法拍卖广东省深圳市龙岗区人民法院网络平台以556500元的最高价竞拍得位于广西壮族自治区柳州市的房产。广东省深圳市龙岗区人民法院于2019年6月28日作出（2017）粤0307执6946号之四执行裁定书裁定：一、确定买受人韦香福（身份证号码）以556500元竞得原属被执行人黄世英名下的位于广西壮族自治区柳州市的房产（房产证号：柳房权证字第××号）上述财产的所有权及相应的其他权利归买受人所有，所有权自本裁定送达买受人时转移；二、买受人韦香福可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，过户费用及其他相关税费由买受人承担；三、强制解除被执行人黄世英名下的广西壮族自治区柳州市的房产的抵押登记，原房产证作废；四、解除对上述房产的查封，原查封案号为（2016）粤0307民初13872号。2019年7月11日，韦香福与广东省深圳市龙岗区人民法院签订了《拍卖成交确认书》。之后，韦香福于2019年7月19日的取得位于柳江路XX号房产的不动产权证（房产证号：桂（2019）柳州市不动产权第XX号）。韦香福称其去收房时，卢子飞以虚假的租赁合同未到期为由，强占该套房屋，故提出以上诉讼请求。另，广东省深圳市龙岗区人民法院于2016年9月7日作出（2016）粤0307民初13872号民事裁定书：裁定查封、冻结、扣押卢子飞韦权斌、黄世英、广西文辉机械制造有限公司、李玲价值人民币8185282.12元的财产。 卢子飞在庭审中出示一份《房屋租赁合同》，合同落款处承租人（甲方）处签有“黄世英”字样，承租方（乙方）处签有“卢子飞”字样，签署日期记载：“2015年12月25日”。合同记载：甲方将柳江路1栋2单元8-1号的房屋出租给乙方使用，租赁期限7年，自2015年12月25日起至2022年12月25日止，房屋每月租金1000元，7年租金合计84000元，无押金。租金支付方式：一次性支付现金给甲方84000元。 另查明，2016年1月25日，黄世英向广西柳江农村合作银行出具一份《房屋出租情况承诺书》，该承诺书记载有：黄世英诚实告知广西柳江农村合作银行，黄世英为韦权斌在该行贷款提供抵押的房产位于柳州市，房产证号柳房权证字第××号，是黄世英本人自用，无出租他人使用。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。韦香福经过法院强制执行程序竞拍取得涉案房屋的所有权，有权要求行使其所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。本案的争议焦点：卢子飞是否可依据“买卖不破租赁”的原则要求继续承租涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条法条系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意是为维护市场上平等主体之间的交易秩序，并以此保障承租人的权利。关于本案卢子飞的租赁权是否足以对抗韦香福的所有权的问题。 首先，从卢子飞对诉争房屋的占有、使用权的公示公信效力看。卢子飞主张其拥有租赁权系基于一份《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续，而卢子飞提交的《房屋租赁合同》并未经过房产部门的登记备案，故卢子飞的租赁权并不具有相应的公示公信力。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，明确了“已出租”的认定标准，即：(1)已签订合法有效的书面租赁合同；(2)已占有使用该不动产。故本案中卢子飞应举证证明：法院查封涉案房屋前，其与黄世英就查封财产已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该查封财产。关于是否已签订合法有效的书面租赁合同问题，卢子飞提交的《房屋租赁合同》拟证明其与黄世英于2015年12月25日签订租赁合同。卢子飞对该合同的真实性不予认可，因黄世英未到庭，该院对其真实性无法核实，而卢子飞提交其活期账户交易明细拟证明其向黄世英支付了七年租金84000元。韦香福不予认可该证据的关联性，因该活期账户交易明细仅系卢子飞自2015年9月6日至2015年11月25日期间共14次通过ATM取现的记录，无法直接证实其于2012年12月25日一次性向黄世英支付了84000元。而卢子飞提交的收条，韦香福不予认可，因黄世英未到庭，该院对其真实性无法核实。 故在卢子飞与黄世英是否在2015年12月25日签订了《房屋租赁合同》、卢子飞是否一次性向黄世英支付了7年租金84000元等待证事实，均真伪不明的情况下，韦香福提交的《房屋出租情况承诺书》证明黄世英于2016年1月25日仍保证涉案房屋系黄世英本人自用，无出租他人使用。卢子飞对该证据的真实性亦认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定，故该院认定卢子飞所主张的其与黄世英在2015年12月25日签订了房屋租赁合同、卢子飞一次性向黄世英支付了7年租金84000元等待证事实不存在。关于卢子飞在法院查封前，是否已占有涉案房屋的问题。涉案房屋于2016年9月7日被法院查封。而韦香福提交的涉案房屋的煤气费抄表记录、电费清单、水费清单显示：从2015年6月8日至2019年6月9日涉案房屋均未产生煤气费，2015年2月至2016年2月、2016年7月至2018年3月涉案涉案房屋并未产生电费，从2015年1月14日至2017年9月12日前涉案房屋未产生水费，而卢子飞亦未能举证证明其在法院查封前，已占有涉案房屋，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定，故该院认定卢子飞主张其在法院查封前已占有涉案房屋的待证事实不存在。 最后，租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为《中华人民共和国合同法》所调整，而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用《中华人民共和国合同法》，本案中，韦香福是基于法院强制拍卖取得涉案房屋的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而基于公法上的强制行为，不适用“买卖不破租赁”原则。若因法院强制拍卖致使承租人遭受损失的，承租人可以依据租赁合同向出租人主张权利。 综上所述，卢子飞不具有对抗韦香福的所有权并要求继续承租涉案房屋的权利，故韦香福要求卢子飞排除妨碍，将位于广西柳州市的房屋归还韦香福的诉讼请求，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：卢子飞排除妨碍，将位于广西柳州市的房屋归还韦香福。案件受理费100元（韦香福已预缴），由卢子飞负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 上诉人卢子飞申请证人孔某出庭作证。对证人证言以及二审争议的事实，本院认定如下：一审中卢子飞陈述称占有涉案房屋后，大部分时间居住和办公。因卢子飞是证人孔某的岳父，且孔某的证言与一审中卢子飞的陈述相矛盾，所以对证人孔某的证言本院不予采信。一审法院陈述称《房屋出租情况承诺书》中载明“。是黄世英本人自用，无出租他人使用”。《房屋出租情况承诺书》中确实有该陈述内容，对上诉人卢子飞的异议，本院不予认可。 本院认为，本案争议的焦点是：涉案房屋在被法院查封前，是否已经由卢子飞租赁。上诉人卢子飞提供的证据有2015年12月25日卢子飞与黄世英签订的《房屋租赁合同》及一次性支付了黄世英7年租金84000元的《收条》等证据，而被上诉人韦香福提供的2016年1月25日黄世英出具的《房屋出租情况承诺书》中载明涉案房屋是黄世英本人自用，无出租他人使用。所以《房屋租赁合同》与《房屋出租情况承诺书》中关于租赁的情况相互矛盾。因卢子飞与黄世英存在利益关系且黄世英未能出庭，所以待证事实真伪不明，该证据并不能充分证明房屋已经实际出租。另外，被上诉人韦香福提交的涉案房屋的煤气费抄表记录、电费清单、水费清单显示：从2015年6月8日至2019年6月9日涉案房屋均未产生煤气费，2015年2月至2016年2月、2016年7月至2018年3月涉案涉案房屋并未产生电费，从2015年1月14日至2017年9月12日前涉案房屋未产生水费。按照生活常识，如果涉案房屋有人居住或办公，应当会产生相关费用，所以涉案房屋是否实际出租真伪不明。综上，经审查并结合本案实际情况，本院认为，涉案房屋是否由卢子飞租赁的情况真伪不明，应当认定该事实不存在。 综上所述，卢子飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人卢子飞已预交），由上诉人卢子飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  侯雪山 审 判 员  侯海丽 二〇二〇年七月六日 法官助理  翁春亚 代书记员  乔 茜