浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初1067号 原告：吕建明，男，1964年5月30日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告：杨佩英，女，1965年2月20日生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 两原告共同委托诉讼代理人：沈毅，长兴县雉城法律服务所法律工作者。 被告：红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会，住所地:湖州市港隆创业大厦14楼。 代表人：方阿泉。 委托诉讼代理人：唐洁萍，浙江东唐人律师事务所执业律师。 原告吕建明、杨佩英与被告红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会（以下简称创业大厦业委会）合同纠纷一案，原告于2020年6月11日向本院起诉，本院于当日编立引调字号，并向被告送达民事起诉状副本及证据材料、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书、民事诉讼须知、诉讼风险提示书等诉讼材料，于2020年7月2日转立民初字号。本案依法由审判员马俊骏适用简易程序于2020年7月6日进行了公开开庭审理。原告吕建明、杨佩英的共同委托代理人沈毅，被告创业大厦业委会的委托代理人唐洁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕建明、杨佩英起诉称：2019年9月9日，原告与被告经吴兴区人民调解委员会驻湖州市吴兴区人民法院调解工作室调解，达成调解，双方一致确认坐落于湖州红星美凯龙全球家居广场0019、0020、0021、0022等26间商铺的租金计算基数为880万元，吴兴区人民法院作出了浙0502民特606号《司法确认裁定书》。司法调解确认后，双方又经充分协商，对租金支付的事宜达成了补充协议，约定：自2019年12月16日后发放的租金待遇与其他业主相同；如商场最终租金测算收益率确定，则被告按确定的计算方法向原告发放租金、补发预留的租金，租金待遇与其他业主相同；原告同意被告代扣代付应承担的费用。2020年12月21日被告发布了业报字〔2019〕13号《关于2020年第一季度租金发放的公告》，被告发放给原告租金59963元。根据《司法确认裁定书》双方确定的租金计算基数880万元，按其他业主的租金收益来测算，原告应得2020年第一季度的租金是70965.4元，被告少发放给原告11002.4元。请求法院判令：一、被告立即支付欠付的租金11002.4元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告创业大厦业委会答辩称：一、原告的租金计算基数系750.4475万元，而非880万元。2019年9月9日，原告吕建明、杨佩英与被告创业大厦业委会达成调解协议：以880万元为租金计算基数，被告向原告支付2019年4月16日至2019年12月15日期间的租金176000元。同日，原、被告又另行达成补充协议，约定原告与其他业主享受同等待遇。由此可知“以880万元为租金计算基数”只适用于2019年4月16日至2019年12月15日期间，但2019年12月16日后的租金待遇则与其他业主相同。 原告吕建明、杨佩英坐落于湖州红星美凯龙全球家居广场的26间商铺（即涉案商铺）开发商系浙江巨豪投资发展有限公司，2017年7月26日，张锋进以750.4475万元的价格购买，张锋进将上述26间商铺卖与原告。 2018年10月18日第一次业主大会通过的《关于同意业主委员会选聘原湖州红星龙美凯龙全球家居生活广场第三方管理机构的决议》中商场收益分配指导规则，“第4条商场收益分配方式，……具体分配规则为：以每间商铺初始销售金额占总销售金额的比例作为依据，按业主拥有的商铺销售价值与商场总销售金额的占比来分摊商场收益，并由业委会制定租金分配清单，向全体业主公示后，通知公证处按照分配清单对商场收益进行分配”。由此可以确定，业主分配租金基数的依据系商铺初始销售金额，本案中，26间商铺的初始销售金额为750.4475万元，应当以该金额作为租金计算基数测算租金收益。 二、被告按租金待遇与其他业主相同的标准测算，已经向原告足额发放2020年第一季度的租金59963元。根据《关于租金发放的公告》和《关于2020年第一季度租金发放的公告》，被告已“按租金待遇与其他业主相同，以租金比例3.2257%”向原告足额发放2020年第一季度租金，并不存在欠发租金的情形。 本院经审理，认定事实如下：湖州红星美凯龙全球家居广场0019、0020、0021、0022、0023、0025、1196、2449、2450、2451、3079、3080、3081、4079、4080、4081、5213、，5215、5216、5232、5233、5236、5237、5239、5240、5241、5242等26间商铺由浙江巨豪投资发展有限公司开发建设，张锋进向浙江巨豪投资发展有限公司购买后，又将上述商铺出售给吕建明、杨佩英。2018年10月28日创业大厦业委会成立，并通过《关于同意业主委员会选聘原湖州红星龙美凯龙全球家居生活广场第三方管理机构的决议》，确定商场实行统一经营模式，由业主大会决定第三方管理公司的选聘、续聘、解聘等事项。商场的租金、经营性收入等商场收益作为全体业主的共同收益，扣除相关管理费用和款项后，分配给全体业主。 2019年9月9日，原、被告双方达成人民调解协议，并经湖州市吴兴区人民法院确认，协议内容为：一、申请人吕建明、杨佩英与申请人红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会双方一致确认坐落于湖州红星美凯龙全球家居广场0019、0020、0021、0022、0023、0025、1196、2449、2450、2451、3079、3080、3081、4079、4080、4081、5213、5215、5216、5232、5233、5236、5237、5239、5240、5241、5242等26间商铺的租金计算基数为880万元。二、申请人红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会应于2019年10月15日前支付申请人吕建明、杨佩英租金176000元（其中自2019年4月16日至2019年9月15日期间的租金为110000元、自2019年9月16日至2019年12月15日期间的租金为66000元）。 同日，双方签订补充协议一份，双方约定：一、红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会按租金收取、租金发放的公告，向吕建明、杨佩英发放自2019年12月16日后的租金，租金待遇与其他业主相同。二、如商场最终租金测算收益率确定，则业主委员会按公告确定的计算方法向甲方发放租金、补发原方案预留的租金，租金待遇与其他业主相同。 2019年12月21日，创业大厦业委会以商铺初始销售金额为基数按年利率3.2257%向各业主支付了2020年一季度租金，其中原告分得59963元。 上述事实由原告提交的司法确认裁定书、补充协议、《关于2020年第一度租金发放的公告》，被告提供的《关于同意业主委员会选聘原湖州红星龙美凯龙全球家居生活广场第三方管理机构的决议》及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于原告租金计算基数问题。红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主大会通过的《关于同意业主委员会选聘原湖州红星龙美凯龙全球家居生活广场第三方管理机构的决议》第四条确定的分配规则为“以每间商铺初始销售金额占总销售金额的比例作为依据”。创业大厦业委会于2019年9月9日与吕建明、杨佩英达成的人民调解协议对吕建明、杨佩英所有的商铺租金计算基数重新进行了约定，确定租金计算基数为880万元。同时，双方当日签订的补充协议中对租金基数没有明确表述。人民调解协议经湖州市吴兴区人民法院通过司法程序予以确认，具有法律约束力。双方签订的补充协议为双方当事人自行签订，双方自行签订协议的公信力显然弱于经法院确认的人民调解协议。在双方未明确对人民调解协议内容作出进一步解释或重新约定的情形下，租金计算基数应当以人民调解协议记载的金额为准。故创业大厦业委会应以880万元为租金计算基数，按年利率3.2257%向吕建明、杨佩英支付2020年一季度租金，扣除已支付部分，还应支付11002.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会应支付原告吕建明、杨佩英2020年第一季度租金11002.4元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取37.5元，由被告红星美凯龙全球家居生活广场、港隆创业大厦业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  马俊骏 二〇二〇年七月二十八日 书记员  李佳钦