山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6677号上诉人（原审被告）：毕洪基，男，1970年2月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：铉斐，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市天桥区宏深房屋租赁部，住所地济南市。法定代表人：李萍，经理。委托诉讼代理人：韩百伟，山东金浩律师事务所律师。上诉人毕洪基因与被上诉人济南市天桥区宏深房屋租赁部（以下简称宏深租赁部）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕洪基上诉请求：1.依法撤销一审判决，并将案件发回重审；2.本案的上诉费用由宏深租赁部承担。事实和理由：一、宏深租赁部单方要求解除房屋租赁合同，违反诚实信用原则，合同应当继续履行。毕洪基早在2007年便与宏深租赁部就涉案房屋的租赁事宜订立口头协议，承租涉案房屋用于个人开设的旅馆的经营。且宏深租赁部时任负责人向毕洪基承诺，只要毕洪基按时缴纳租金，租赁合同便将始终延续。正是基于此承诺，毕洪基才在承租涉案房屋后，投入大量心血，花费近20万元对房屋进行翻修、装修和加盖。且十余年来始终信守约定，按期如约缴纳房租。后由于宏深租赁部内部人员变动，新任负责人拒绝继续履行与毕洪基间的租赁合同，自2017年起便多次假借各种借口、理由要求毕洪基腾出涉案房屋。因多次沟通未果，宏深租赁部对房屋状况进行鉴定，继而以该房屋经鉴定认定为危房为由再次要求毕洪基腾房。毕洪基认为，即便房屋因老化已构成危房，但并未失去修缮后继续使用的可能，租赁合同可以继续履行。且若解除租赁合同，毕洪基十余年来的经营成果将付诸东流，与宏深租赁部间基于信任的契约关系也将荡然无存，故请求从诚实信用的原则出发，判决租赁合同继续履行。二、解除毕洪基与宏深租赁部间的租赁合同有违公平正义。首先，毕洪基系残疾人，行动不便又无其他一技之长，经营旅馆所获得的微薄收入是毕洪基一家老小唯一的生活来源。毕洪基本人也在涉案房屋内居住，用于日常医疗的氧气罐、各种药品也均存放于此处。在租赁合同尚可继续履行，毕洪基不存在违约行为的情况下，若法院严苛按照法律规定作出不公正判决势必意味着断绝残疾人家庭的生活来源，将毕洪基一家推入深渊，从而引发一系列民生和社会问题。其次，若维持解除租赁合同、要求毕洪基腾房的判决，毕洪基虽愿配合法院的判决决定，但在自身身体残疾又无其他住所和收入来源的情况下，势必给法院执行工作带来不必要的障碍。另外，若租赁合同得以继续履行，毕洪基自愿对涉案房屋进行修复并承担全部费用。宏深租赁部辩称，毕洪基的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院依法驳回其上诉。宏深租赁部向一审法院起诉请求：1.解除宏深租赁部、毕洪基之间的租赁合同关系；2.判令毕洪基腾出位于济南市天桥区北坦新菜市街50号（二层自西向东五间，一层自北向南第一间）所占房屋，交还宏深租赁部并恢复原状；3.案件受理费由毕洪基承担。一审法院认定事实：本案争议房屋位于济南市天桥区北坦新菜市街50号1幢一层自西向东第1至第8间、二层自西向东第1间至第5间(房产证号：济房权证天字第086003号)以及济南市天桥区北坦新菜市街50号2幢1层(房产证号：济房权证天字第086004号)，房屋所有权人登记为济南市天桥区副食糖酒经销部，2008年6月，济南市天桥区副食糖酒经销部变更企业名称为济南市天桥区宏深商贸经营部，2008年8月，再次变更企业名称为济南市天桥区宏深房屋租赁部，即本案原告。毕洪基自2007起即开始承租宏深租赁部的房屋，但双方未签订书面租赁合同。诉讼过程中，宏深租赁部、毕洪基租赁标的物为济南市天桥区北坦新菜市街50号1幢二层自西向东第1间至第5间以及2幢1层自北向南第1间。另查，毕洪基还在济南市天桥区北坦新菜市街50号1幢二层之上加盖了一层钢结构板房，并对外出租。毕洪基提交了残疾证以证实其系残疾人，双方之间的房屋租赁合同关系并非公租房、廉租房等相关政策性保障用房所建立的租赁合同关系。诉讼中，宏深租赁部述称毕洪基缴纳房租至2018年12月31日，毕洪基主张其已经缴纳至2019年第一季度结束，后宏深租赁部拒绝收取后续租金。再查明，2018年12月6日，济南市房屋安全检测鉴定中心受宏深租赁部的委托对涉案房屋所在的济南市天桥区北坦新菜市街50号仓库整体进行了房屋安全鉴定。2018年12月12日，济南市房屋安全检测鉴定中心出具了编号为20181204-803-04-001号鉴定报告书，鉴定结论为：所鉴定房屋构件老化严重，墙体表面多处风化、剥落，砂浆粉化、掏空，多处墙体、柱开裂严重，部分混凝土构件出现碳化、剥落、破损，钢筋外露锈蚀严重，局部加荷。综合以上因素，根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016的有关条文，确定所鉴定房屋危险性等级为C级，为局部危房。建议委托方及时对所鉴定房屋存有危险的墙体、砖柱、屋面等部位进行加固修缮处理。考虑到构件老化严重，且房屋使用年限较长，加固修缮价值不大，如条件允许，宜整体拆除。一审法院认为：宏深租赁部、毕洪基之间系房屋租赁关系，双方均无异议，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。宏深租赁部、毕洪基就毕洪基租赁的房屋未签订书面租赁合同，也无客观证据证实双方就租赁期限做出过明确约定的事实，应视为不定期租赁，宏深租赁部有权要求随时解除租赁合同关系。现宏深租赁部要求毕洪基腾出济南市天桥区北坦新菜市街50号1幢二层自西向东第1间至第5间以及2幢1层自北向南第1间并交付给宏深租赁部，合法有据，一审法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，毕洪基对承租房屋进行了自建和装修装饰，宏深租赁部对此明知，且并未在租赁合同的履行过程中提出异议，视为同意承租人装修装饰。宏深租赁部、毕洪基在房屋租赁合同中未就自建及装修装饰作出约定，诉讼过程中，宏深租赁部明确表示要求毕洪基拆除自建部分，故毕洪基在腾交房屋时对其自建部分及装饰装修应自行拆除，恢复原状。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：毕洪基于判决生效之日起30日内腾出济南市天桥区北坦新菜市街50号1幢二层自西向东第1间至第5间以及2幢1层自北向南第1间并交付给济南市天桥区宏深房屋租赁部(毕洪基腾交房屋时应一并拆除自建钢结构部分)。案件受理费100元，由毕洪基负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，毕洪基主张宏深租赁部口头同意其长期租赁涉案房屋，但根据上述法律规定，如毕洪基未与宏深租赁部签订明确期限的书面租赁合同，在无其他证据证实双方就租赁期限做出过明确约定的情况下，毕洪基与宏深租赁部之间的租赁关系应视为不定期租赁。宏深租赁部可以随时解除合同，因此，一审法院根据宏深租赁部的诉讼请求判决毕洪基腾出并向宏深租赁部交付涉案房屋符合法律规定。综上所述，毕洪基的上诉请求依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕洪基负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年七月十六日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗