四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1902号 原告：陈钱英，女，1988年11月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：戢焕龙，男，1990年4月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市河东新区香山和苑2号楼，统一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，系简阳市宏馨房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告陈钱英、戢焕龙诉被告简阳市宏馨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月13日公开开庭进行审理，原告陈钱英、戢焕龙的委托诉讼代理人**、李婷婷，被告简阳市宏馨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鄢芝、任志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈钱英、戢焕龙向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付未按合同约定办理初始登记的违约金4,231.97元；2.判令被告以423,197元为基数，按照年利率3.65%从2018年12月31日起支付未按合同约定办理转移登记的违约金至取得房屋产权证之日止。事实及理由：2015年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告陈钱英、戢焕龙购买由被告开发的简城镇房屋，房屋总价款为411,843元。该《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定：“产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房的，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”2015年7月13日双方签订《补充协议》，第六条第一款约定：“1.双方约定该商品房交付后，买受人全权委托出卖人至产权监理机关办理房产转移登记，并同意按产权监理处面积测量中心出具的竣工测量面积办理产权证书。办证所需的税费和工本费，按照国家有关规定交纳，出卖人不收取任何代办费。买受人在约定的时间内交纳办理房屋产权证的相关税费及提交相关资料，由出卖人代办。若买受人为按揭购房，全权委托出卖人办理抵押登记等相关手续。如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同约定期内办理的，由买受人自行承担责任。” 原告按约支付了被告购房款91,843元，并向中国工商银行股份有限公司简阳支行申请购房贷款320,000元，该款已经直接支付至被告账户（2312489119201109922）。2016年10月19日，被告将房屋交付给原告，原告当天便补交了房屋面积差额11,354元，并缴纳了住宅专项维修资金、契税、物业费、增压费等共计13,234元。至此，原告完全履行了自己的义务。但被告一直没有办理初始登记的消息，也没有通知原告办理房屋产权转移登记。 简阳市宏馨房地产开发有限公司辩称，原告诉称与被告订立《商品房买卖合同》以及原告已经履行支付购房价款和办证契税等费用属实。在履行该合同中，原告没有违约行为。被告愿意为原告办理产权证。至今不能办证不是“出卖人的原因”，而是因为政府调整规划所致，属于被告不能预见、不能克服、不能避免的情形，属不可抗力。应当依法免责或部分免责。 本院对原被告没有争议的事实依法予以确认。 当事人争议的事实是：被告一直未为原告办理房屋产权转移登记是否系政府调整规划所致。 简阳市宏馨房地产开发有限公司为了证明自己的主张，向法庭提交了以下证据。 1.关于被告合法取得涉案土地开发建设的证据：竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、川拖小区控制性详细规划图、补办国有土地使用权出让合同、简阳市人民政府关于出让国有土地使用权给朱亮兴使用的通知、房地产转让协议书、简阳市人民政府关于同意转让国有土地权给简阳市宏馨房地产开发有限公司使用的通知、国有土地使用证。被告以上述证据拟证明取得涉案土地使用权的由来。 2.“夜月春晓”规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、简阳市政府会议纪要（2008年2月21日）、夜月春晓小区总平面图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。被告以上述证据拟证明其开发建设涉案土地取得了政府相关部门同意。 3.简阳市住房和城乡规划建设局《关于“夜月雅居”工程建设相关问题的紧急请示》（简住建[2010]338号）、简阳市人民政府《请示、报告批签单》（1335号）、土地使用权置换合同、简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要、夜月春晓工程规划总平面图、建设工程规划许可证（宏馨公司）、建设工程规划许可证（阳晨公司两份及图纸）、简阳市国土资源局《关于“夜月春晓”与“阳晨丽都”土地纠纷问题的报告》。被告以上述证据拟证明：被告按照简阳市规划局出具的规划图修建案涉小区时，因规划小区范围内包含属于案外人阳晨公司使用的土地（道路），案外人阳晨公司阻挠被告施工，经简阳市规划局协调后，被告按照简阳市规划局协调的方案与案外人阳晨公司签订《土地使用权置换协议》。该土地置换合同尚未实际履行（互换的地块未重新办理土地使用权登记）的情况下，简阳市规划局批准了阳晨公司的建设规划（其中使用了尚在被告名下的土地），案涉小区房屋因简阳市规划局变更土地规划而无法办理不动产权证书。 4.《关于加快办理夜月春晓不动产权证的请求》、简阳市房屋征收补偿局《关于鄢芝信访事项（22195）号的回复》，被告以上述证据拟证明：自己一直在主动积极与政府部门协调为业主办理不动产权证书。 简阳市宏馨房地产开发有限公司认为，根据以上证据证明：“夜月春晓”项目建设过程中，2007年7月、2008年1月、2014年5月29日曾三次调整规划，将属于被告的土地规划给了阳晨公司建设，现“阳晨丽都”1号楼、2号楼所在位置的土地使用权仍是被告的。被告不能办理“夜月春晓”项目大产权证是政府因素规划调整所致。根据原被告签订的房屋买卖合同第十八条约定，只有“出卖人的原因”导致办证延迟，被告才承担违约责任，根据以上情况，夜月春晓2、4、5号楼不能办理产权是政府因素所致，属于被告不能预见、不能克服、不能避免的情形，属不可抗力。应当依法免责或部分免责。 原告质证认为，证据1的第一至八项与本案无关联，对土地使用权证真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2第一至六项三性予以认可；对证据3第一项无异议，但是对证明目的有意见，该份文件形成是在2010年10月25日，这时原被告之间还未签订买卖合同，被告是明知道与阳晨公司之间存在争议，被告本应该在其与阳晨公司争议解决后再出售房屋；对简阳市城乡规划委员会三届十八次会议纪要无异议；对证据4无意见。以上证据只能证明，本案纠纷发生是因被告与阳晨公司间的土地置换合同纠纷没有处理好，而不是政府行为导致。 本院对被告提交的以上证据认定如下：原告对以上证据的真实性并无异议。其中，证据1能证明被告取得涉案土地是合法的，证据2能证明涉案房屋是依法建设的，证据3、4能证明“夜月春晓”项目2号楼建设过程中，经政府相关部门协调被告与案外人阳晨公司达成了置换土地协议，政府规划部门在此基础上对被告和案外人阳晨公司的建设用地规划进行过调整。被告现不能为原告顺利办理房屋转移登记与此有关。以上证据能够证明案件事实，证据来源合法，与当事人的主张具有关联性。本院依法予以确认。 根据以上证据，本院经审理认定事实如下：2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市两宗地共计14778.06平方米给朱亮心，土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35平方米转让给被告（朱亮兴以土地使用权作价出资设立被告简阳市宏馨房地产开发有限公司）。2008年11月30日、12月6日，简阳市规划委员会二届四次会议审定通过了“夜月春晓”项目初设方案，该项目分一期1号楼，二期2、3、4号楼。被告在一期建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，被告与简阳市阳晨房地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》约定双方互换部分土地。2010年12月13日，2011年3月28日，“夜月春晓”项目2、3号楼取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，2014年5月30日“夜月春晓”项目2号楼重新取得建字第512081201400062号《建设工程规划许可证》（附“夜月春晓”2＃、4＃、5＃楼施工图复核的规划审查意见）。2015年7月13日，被告根据简阳市房地产管理局批准的150853号商品房预售许可证，与原告签订《商品房买卖合同》，原告陈钱英、戢焕龙购买房屋，房屋总价款为411843元。该合同第二十五条约定“因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。同日双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第四条约定“对合同第二十五条补充的约定：合同规定的不可抗力因素包括（非出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）：……2.执行政府的法规、规章等强制性文件……4.因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府及相关部门的相关文件、文书为准），因地质条件复杂或施工难度的影响。5.其他法定不可抗力因素”。第六条约定“对办理产权的补充约定……2.出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后两年内，买受人协助出卖人办理房屋所有权证”。合同签订后，原告履行了支付购房价款的义务，被告也于2016年10月19日将房屋交付了原告，交房当天原告便补交了房屋面积差额11354元（购房总价款423197元），并缴纳了住宅专项维修资金、契税、物业费、增压费等共计13234元。至此，原告全面履行了自己的义务。因“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照调整后的规划进行了建设，但双方一直没有办理土地使用权变更登记。导致被告现持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关无法为被告办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 本院认为，被告作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效,双方应当全面履行合同。 关于被告主张存在“不可抗力”和“政府行为”影响等免责情形的问题。被告开发的“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目进行土地置换，从本质上讲，属于企业间的经营行为，是为了双方实现利益最大化所达成的互利互惠协议。土地置换后重新对土地使用权作登记是双方履行合同的应有之义，迟迟不作变更登记本就是合同双方自己漠视自己的权益。本案中不存在政府行为干扰、影响被告依法办理土地使用权登记的事实。所谓“不可抗力”是指“不能预见、不能克服、不能避免”。被告在2008年-2010年期间就与案外人因土地使用发生纠纷，2010年12月9日签订土地置换合同，2014年5月30日“夜月春晓”项目2号楼取得《建设工程规划许可证》，此后“夜月春晓”项目就未作过规划调整，可见被告在2015年7月13日与原告签订合同前就应当对土地置换后不及时办理使用权变更登记的后果有清醒的认识，就应与简阳市阳晨房地产开发有限公司为置换合同的履行努力克服障碍、创造条件，极力避免违约的情况发生。虽然被告一直在通过政府相关部门协调的方式解决与简阳市阳晨房地产开发有限公司存在的争议，却没有采取更有效的司法救济，才导致如今的局面。本案情形显然不属于“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。 本案审理中，被告对本院适用小额诉讼程序审理本案提出异议，认为办证逾期原因，涉及土地拍卖不规范，与案外人土地置换、执行政府部门批复、需政府领导及各部门协调等问题，且原告请求事项涉及房屋产权登记，不仅仅是金钱给付。事实上，如前所述，导致逾期办证原因在于被告与案外人土地置换合同的履行问题，纠纷原因、事实非常清楚，原被告间的权利义务关系明确，原告请求金钱给付额度不超过50,000元，完全符合最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条的规定，被告的异议理由不成立。 综上，被告主张免责的事由不存在，应当承担逾期办证的违约责任。被告在2018年12月30日前未取得“夜月春晓”2号楼的权属证明，被告应按合同约定支付违约金，违约金以原告缴付购房款423,197元的1%计算，即初始登记的违约金为4,231.97元。按合同约定，被告应在2016年12月30日前向原告交付房屋，从房屋交付之日起730日内（2018年12月30日前）为原告办理房屋所有权证书，逾期被告应按原告已付房款的万分之一每日向原告支付转移登记违约金。因涉案房屋何时能够办证不能确定，为了保证本判决的可执行性，本院依法确定逾期办证违约金计至判决生效之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈钱英、戢焕龙逾期办理初始登记的违约金4,231.97元； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内,以423,197元为基数，从2018年12月31日起，按每日万分之一计算支付原告陈钱英、戢焕龙逾期办理转移登记的违约金至2020年7月29日止； 三、驳回原告陈钱英、戢焕龙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计227元，由被告简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年七月二十九日 书记员  裴莹盈