福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2654号 上诉人（一审被告）：赖德胜，男，1978年8月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（一审原告）：厦门新景风华物业有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号鑫新景大厦9楼B914室。 法定代表人：钟金灿，董事长。 委托诉讼代理人：路星，职员。 上诉人赖德胜因与被上诉人厦门新景风华物业有限公司（以下简称新景风华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15333号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人赖德胜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人未全面履行物业管理委托合同，上诉人因此拒付物业服务费、房屋公共维修金理由正当，属于依法行使先履行抗辩权。上诉人的房屋外墙长满苔藓、楼上租户空调水随意排放、小区车辆进出管理混乱等问题，根据物业管理合同的约定，应由被上诉人负责，但被上诉人不作为属于未全面履行物业合同，上诉人据此不支付物业服务费、公共维修金理由正当。二、被上诉人催收相关物业服务费应当在法定期限内行使，对于2016年6月前的相关物业费已超过诉讼时效。 被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立。 新景风华物业公司向一审法院起诉请求：1、赖德胜向新景风华物业公司支付2015年1月至2019年6月所欠的物业服务费18354.6元，房屋公共维修金3337.2元，代收水费及水公摊78.5元，代收电费公摊2507元，并承担违约金（按日千分之三标准，以实际欠缴的各项费用为基数，从欠缴之日起计至实际付款之日止）。 一审法院查明：2013年12月1日，厦门新景地集团有限公司（甲方）与新景风华物业公司（乙方）签订了《新景世纪城物业管理服务委托合同》，厦门新景地集团有限公司委托新景风华物业公司对新景世纪城小区进行前期物业管理。物业名称为新景世纪城；物业类型为住宅；座落位置为莲兴路11号；1#地块总用地面积：18034.726㎡；占地面积：4490.64㎡；总建筑面积：75788.3㎡(含架空层面积2792.9);地上建筑面积：44992.53㎡(不含架空层面积2792.9平方米）。2#地块总用地面积：10505.316㎡；占地面积：2621㎡；总建筑面积53839㎡；地上建筑面积：38859㎡；地下建筑面积：14980㎡。《新景世纪城物业管理服务委托合同》第二条约定了委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等)的维修、养护管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清浩卫生、垃圾的收集、清运；6.物业管理区域内交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身、财产保险与保管责任)。8.社区文化娱乐活动。9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；11.其他：以附件一为新景世纪城物业管理目标。《新景世纪城物业管理服务委托合同》第三条合同期限：本合同期限自2013年12月01日起至首届业主大会召开并依法成立业主委员会之后与物业管理公司重新签订物业管理服务合同止。业主大会及其执行机构业主委员会合法行使选聘物业管理公司正式生效当日，本合同终止；在首届业主大会召开之前本合同继续有效履行直至新合同生效。同时，《新景世纪城物业管理服务委托合同》第六条对本物业的服务费与日常专项维修资金有约定：住宅服务费标准：2.2元/平方米*月；住宅公维金收费标准：0.4元/平方米月。业主或物业使用人违反合同约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，新景风华物业公司有权按每天万分之三的标准要求业主或物业使用人支付自逾期之日起的违约金。2010年1月16日，思明区莲兴路21号402室原业主李联进作为乙方与新景风华物业公司的甲方签订《前期物业管理服务协议》，进一步细化《新景世纪城物业管理服务委托合同》的内容，再次确认物业管理服务费与公共维修金标准为：物业管理服务费高层住宅为2.2元/平方米/月；住宅公维金收费为0.4元/平方米/月。乙方交纳物业管理服务费从开发商发出正式入伙通知书之日起计算，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，新景风华物业公司有权按每天千分之三的标准要求业主或物业使用人支付自逾期之日起的违约金。同日，李联进还签署《入住合约》及《遵守临时管理规约承诺书》，确认已详细阅读该规约，同意遵守临时管理规约。《新景世纪城前期物业服务合同》签订后，新景风华物业公司为小区提供物业管理服务至今。赖德胜亦履行居住期间的部分缴费义务。 另查明，2009年1月6日。厦门新景地集团有限公司与李联进签订《商品房买卖合同》，将新景中心1#地块L梯（7号楼）4跃5层L402单元（思明区莲兴路21号402室）、建筑面积为154.49㎡的房屋出卖给李联进。后，该房屋于2011年5月27日由赖德胜购买取得。依《新景世纪城物业管理服务委托合同》所载标准计算，从2015年1月至2019年6月，赖德胜欠缴上述房屋的物业管理费为18354.6元，房屋公共维修金为3337.2元。 关于新景风华物业公司的物业服务是否存在瑕疵的问题。 赖德胜提供：1、照片7张，拍摄于小区天台，证明小区的住户占用顶楼的天台改为出租房用于出租，证明新景风华物业公司违反“前期物业管理服务协议”，严重损害小区其他业主权益，未尽到应有的责任和义务，亦未对上述行为予以制止并报相关执法部门处理。2、致新景风华物业公司新景世纪城A区管理处的函件。函件的上部分落款处为21梯402室2018年8月15日星期三，下半部分系给新景风华物业公司的回执，落款处“物业管理处签收人....”，系用打字方式形成，但未见新景风华物业公司的签字或盖章。上半部分的函件内容主要反映物业公司存在问题：.......楼上的出租户让空调水随意排放，导致其外墙长满苔藓影响美观......自从小区临时停车收费处改在南侧位置至今没有一天可以睡个好觉的，因为管理方式不合理导致临时停车的进出车库乱按喇叭尤其深夜更是如此，一个晚上要被吵醒好几次。现本人已无法忍受以上问题所造成的生活困扰，尤其是嗓音问题......长期的睡眠不足已给我产生很严重的生理和心理问题......请在一周内及时解决以上问题，给业主一个舒适的生活环境，以免产生不必要的矛盾。赖德胜依该证据证明新景风华物业公司未解决物业服务存在的问题。 新景风华物业公司的质证意见为，证据1，占用露合是业主而不是新景风华物业公司，占用的情况已经上报给城管处理，且经处理占用人的房屋产权都是被冻结的；证据2，函件应该是有收到。函中赖德胜所反映的小区车辆进入引发噪音问题，新景风华物业公司告已张贴禁止按喇叭的告示，并多次制止，但效果不佳，无法完全禁止其他业主进入并按喇叭等相关行为。 审理中，新景风华物业公司称其对小区物业管理等费用及收支账目进行过公示，但均未提交相关证据。 一审法院分析认为，新景风华物业公司虽提出其已将业主占用露台的情况上报，但未举证，其主张本院不予采纳；对于赖德胜所提噪音问题，新景风华物业公司也认可处理效果不佳。因此，依上述赖德胜所提供的上述证据，并结合审理中新景风华物业公司未能提供其公示相关收费及收支账目的证据，可以认定新景风华物业公司的物业服务存在瑕疵。 一审法院认为，《新景世纪城前期物业服务合同》系厦门新景地集团有限公司（甲方）与新景风华物业公司（乙方）双方的的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同对全体业主，包括赖德胜均具有约束力。合同履行中，新景风华物业公司提供物业服务，赖德胜已接受并缴纳居住期间的部分费用，故对于欠缴的物业管理费、房屋公维金，赖德胜仍应履行支付之义务。厦门新景风华物业有限公司提出的上述费用之诉求，予以支持。赖德胜辩解新景风华物业公司应妥善解决其所反映的物业问题再予交费，依据不足，不予采纳。新景风华物业公司未能提供其代缴水电费之证据，亦未举证小区各业主应分摊水电费之计算明细，其诉求由赖德胜支付代收水电费及其公摊费用，缺乏依据，不予支持。如上认定，厦门新景风华物业有限公司的物业服务存在瑕疵，其提出的违约金诉求，不予支持；同时，新景风华物业公司应重视并妥处业主反映之问题，进一步提供优质的物业服务，切实维护业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赖德胜于本判决生效之日起十日内向厦门新景风华物业有限公司支付2015年1月至2019年6月的物业服务费18354.6元，房屋公共维修金3337.2元；二、驳回厦门新景风华物业有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于新景风华物业公司要求赖德胜支付2016年6月之前的物业服务费是否已经超过诉讼时效的问题。因赖德胜在一审时未对诉讼时效提出抗辩，其在二审时提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院不予支持。新景风华物业公司为案涉小区提供物业服务，赖德胜理应向新景风华物业公司缴纳物业服务费和公共维修金等费用。鉴于新景风华物业公司在物业服务过程中存在有待完善的地方，原审法院对其要求赖德胜支付物业管理费滞纳金的请求不予支持是正确的，但赖德胜以此拒缴物业服务费和公共维修金缺乏合同依据，赖德胜据此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人赖德胜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费556元，由上诉人赖德胜负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年七月三十一日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。