贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5384号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂永鹏（特别授权代理）。 被告：张洪，男，汉族，1975年11月6日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）与被告张洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业公司之委托诉讼代理人涂永鹏。被告张洪经本本院传票传唤未到庭，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付毕节市七星关区倾城小区C1-2302号物业管理费共12,198.00元，违约金609.91元，合计：12,807.91元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为毕节市七星关区倾城小区C1-2302号房的业主，原告与该小区业主委员会于2013年10月30日签订了《物业服务管理委托合同书》，约定原告为被告所住该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月1.20元/平方米，被告房屋建筑面积为158.83平方米，合同第三条约定物业服务费按季度收取，若每年度到12月31日止未交纳物业管理费的，按百分之五违约金收取。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2014年11月1日起就停止交纳物业服务费，截止于2020年2月29日，欠费月数为64个月，每月应交金额为190.60元。据此被告欠缴物业服务费共计12,198.00元，同时，违约金部分原告按合同约定的百分之五请求609.91元。综上，各项请求金额合计12,807.91元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告依法提起诉讼，请求判如所求。 被告张洪未到庭应诉、未提供证据、未进行答辩，视为其放弃举证、质证、答辩等权利。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城ＨＯＭＥ小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元／月／平方米；2、商铺：2.00元／月／平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2019年6月25日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2019年5月1日至2022年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告提供物业服务。原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、地下停车场管理不善、小区装修等噪音问题未有效制止等问题。被告所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为158.83平方米。被告从2014年11月1日起的物业服务费未交纳，被告从2014年11月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费64个月，被告欠缴的物业服务费为12198.00元（158.83平方米×1.20元／月／平方米×64个月）。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。 另查明：2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区业主委员会所作的备案登记，大方县人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0521行初81号行政裁定书驳回其起诉，该业委会不服，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）黔05行终155号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（小区原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，其是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故对被告合同无效的抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于被告所提供的（2018）黔05民终2834号民事裁定书，案由为物权保护纠纷，且该裁定书中也未有毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）成立不合法及撤销该业委会在相关部门备案登记的认定，故此裁定书与本案无关，本院不予采信。原、被告应按合同约定各自履行义务，原告按照约定提供了主要物业服务，被告应按约定支付相应的物业服务费。原告从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，被告从2014年11月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费12,198.00元。但根据被告提供的证据显示，原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，经综合全案考虑，本院酌情认定原告新进物业公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务。故对原告新进物业公司诉请被告张洪支付12,198.00元物业费的请求，本院予以支持9,758.40元（12,198.00元×80%），其余部分不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告张洪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2014年11月1日至2020年2月29日期间的物业服务费9,758.40元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60.00元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担10.00元，被告张洪负担50.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李长江