浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1611号上诉人（原审原告）：胡雪妹，女，1988年1月27日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审被告）：嘉兴市翰源房地产营销策划有限公司。住所地：嘉兴市南湖区巴黎都市卢森堡宫1幢商铺10号。统一社会信用代码：91330402MA29GG0D6U。法定代表人：薛张霞。委托诉讼代理人：王建梅，浙江海群律师事务所律师。上诉人胡雪妹因与被上诉人嘉兴市翰源房地产营销策划有限公司（以下简称翰源公司）居间合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡雪妹上诉请求：撤销（2020）浙0402民初1266号民事判决，改判支持胡雪妹的一审诉讼请求。事实与理由：《房地产转让居间合同》违反法律规定，属无效合同，故翰源公司应当返还胡雪妹中介费。（一）案涉房屋涉及抵押。根据担保法第四十九条的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。另外物权法中也规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，出卖人在出售房屋时并未告知胡雪妹该房屋存在抵押的情况，也自始未通知抵押权人，故该转让行为无效。（二）案涉房屋交易时，出卖人向银行还款未满一年，银行不接受提前还款，房屋不满足过户条件。出卖人收到房款后并不是去偿还银行贷款，而是挪作他用，类似一房多卖的操作。（三）一审认定案涉房屋的过户时间要到2021年，该房屋并不符合嘉兴市建委规定的上市交易条件，也不符合办理转让公证手续，故此居间转让行为违反房地产调控措施。并且，财政部国家税务总局规定对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。但案涉《房地产转让居间合同》存在偷税漏税的操作，应属于无效。（四）陆卫红不能代表胡雪妹，陆卫红愿意支付中介费的表示对胡雪妹无拘束力。翰源公司辩称，（一）担保法和物权法关于未通知抵押权人的物权转让协议无效的规定不适用于本案，上述法律规定仅指不发生物权变更的效力，而非买卖合同无效，本案买卖双方在签订买卖合同时均知晓案涉房屋存在抵押，实际上正常的出售流程也是签约后由出卖人承担向银行还款注销抵押登记的义务。（二）关于一年内不得提前还款并不存在，只是银行的贷款协议约定一年内提前还款需支付违约金而已。（三）嘉兴市建委发布的房地产调控政策中关于房屋交易时间限制的规定不适用于本案，本案案涉房屋的所有权人系本地户籍，且名下只有一套房屋，不属于限售范围。《房地产转让居间合同》中约定满两年交易纯粹是胡雪妹为了免税，同时，合同第十五条明确约定了两年未满的情况之下，买方可以要求提前过户，并没有对交易时间进行任何的限制。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。胡雪妹向一审法院提出诉讼请求：判令翰源公司归还其中介费本金24600元，利息279元（备注：利息计算方式为本金×银行同期贷款利率4.35%×利息天数/360,暂计算至2020年2月19日，要求支付至本金实际还清之日），共计24879元及相应的损害赔偿。一审法院认定事实：2019年11月16日王伯梅（出让方甲方）、胡雪妹（买受人乙方）、翰源公司（居间方丙方）签订《房地产转让居间合同》一份，约定胡雪妹购买巴黎都市房屋，房屋总价为2460000元，合同约定了付款方式期限、出让双方及丙方的权利义务。合同第七条约定丙方应收取的中介咨询服务费收取24600元整，如乙方要办理商业银行贷款，需另行支付评估费4305元，贷款服务费7380元。合同第十一条约定丙方在促成交易前后提供大量咨询及其他相应服务包括但不限于行情介绍、信息推广、房屋查勘、辅助签约及贷款服务、甲乙双方间履约过程中的联络沟通等；本合同一旦签订甲乙双方的买卖合同关系即告成立，即为丙方已成功提供居间服务，丙方有权按照本合同第七条收取相应的中介费用及咨询费、评估费和贷款服务费，以上费用收取后一律不予退还（甲乙双方的履约纠纷即合同解除不影响丙方中介费的收取）；甲乙双方任何一方单方面解除合同或事实上不履行合同而导致合同解除或无法履行而终止的，则违约方应承担所有的中介费用包括咨询服务费。同日，胡雪妹、翰源公司还单独签订了《佣金确认书》，再次确认中介服务佣金费用及支付时间。上述《房地产转让居间合同》签订后，胡雪妹依约支付了40000元购房定金、610000元房款以及24600元中介费。2019年12月2日胡雪妹得知2019年11月16日当天签订《房地产转让居间合同》的“王伯梅”并非产权人王伯梅本人，而是由王伯梅的妹妹拿着王伯梅身份证、产权证冒名签署的。2019年12月7日房屋买卖双方及中介方聚在一起协商处理案涉房屋的买卖事宜，当天王伯梅本人明确认可并同意继续履行上述《房地产转让居间合同》，买卖双方协商后一致同意继续房屋买卖交易并对合同履行细节部分的调整口头达成了一致意见。但事后胡雪妹考虑合同继续履行房屋过户时间要到2021年且胡雪妹已付房款金额较大等因素认为合同履行风险较大，希望中介出面帮忙协商解除案涉房屋的房屋买卖合同，为此，胡雪妹配偶2019年12月8日多次电话联系翰源公司法定代表人薛张霞并明确表示愿意承担中介费，并在12月8日和薛张霞的微信聊天记录中再次重申“中介费一分都不会少”。2019年12月15日胡雪妹（胡雪妹配偶陆红卫）和王伯梅签订《解约协议》解除了案涉房屋的买卖合同关系，约定王伯梅2019年12月30日前归还房款650000元给胡雪妹。此后胡雪妹要求翰源公司返还中介费，翰源公司拒绝，胡雪妹投诉到嘉兴市南湖区市场监督管理局并要求调解，该局2020年1月19日短信回复胡雪妹因翰源公司拒绝调解故调解终止。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案胡雪妹应支付中介费24600元给翰源公司，理由如下：1.本案翰源公司居间促成的《房地产转让居间合同》虽然一开始由无权处分人以房东本人名义签订，但事后房东本人对无权处分行为进行了追认，《房地产转让居间合同》自始有效，交易各方均应恪守履行，合同约定中介费由胡雪妹负担，且约定合同解除不影响中介费的收取；2.胡雪妹和房东协商继续履行合同后基于合同风险考量希望解除合同，胡雪妹的配偶又多次联系翰源公司希望翰源公司居中协调促成房屋买卖双方解除合同并承诺全额支付中介费给翰源公司，胡雪妹方在中介协调解除合同后又反悔不支付中介费的行为与其承诺内容不符，有违诚信。综上，胡雪妹诉请翰源公司返还中介费及相应利息的诉请，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回胡雪妹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取211元，由胡雪妹负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，案涉《房地产转让居间合同》虽为一份合同，实际包含买卖、居间两种法律关系，两者效力并不存在必然联系。而胡雪妹上诉均围绕房屋买卖无效阐述理由，即便成立，亦不当然影响居间法律关系的效力。其次，胡雪妹上诉所称的《房地产转让居间合同》无效的理由并不成立。按照担保法司法解释第六十七条、物权法第一百九十一条规定的法律精神，抵押人转让抵押财产未通知抵押权人或受让人的，并不影响抵押财产转让合同的效力。另胡雪妹所谓不能提前归还银行贷款、案涉房屋违反上市交易条件、偷税漏税等并无证据证明。故此节上诉理由应予驳回。最后，在居间法律关系中，居间人促成交易成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，按照合同约定，居间费支付的条件是买卖双方签订房屋买卖合同，系争《房地产转让居间合同》签订后，支付居间费的条件已经成就。此后胡雪妹出于交易风险的考虑要求解除合同并不影响居间费用的支付。综上，胡雪上诉要求翰源公司返还居间费，无依据，不应予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人胡雪妹负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年七月二十七日书记员 张叶娟???*MERGEFORMAT?3?