昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初67号 原告（反诉被告）：钱峰，男，汉族，1973年3月17日生，身份证住址云南省昆明市呈贡县。 委托诉讼代理人：雷建强，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈敏，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：杨婷杰，女，白族，1996年2月1日出生，身份证登记住址云南省大理白族自治州洱源县，现住址云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：陈秋羽，云南法予和律师事务所律师，特别授权代理。 原告钱峰与被告杨婷杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告杨婷杰于2020年3月13日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）钱峰及其委托诉讼代理人雷建强、陈敏，被告（反诉原告）杨婷杰及其委托诉讼代理人陈秋羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告钱峰与被告杨婷杰双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告杨婷杰向原告钱峰返还其租赁的云南省昆明市呈贡区龙城街道兴呈路柳林园酒店一楼从东数第三间、第四间，整层二楼，三楼未使用的一半房屋；3.判决被告杨婷杰向原告钱峰支付自合同解除之日尚欠的租金、水电费和电梯使用费，暂计至2019年11月30日水电费6512.4元，电梯使用费9067.5元；4.判决被告杨婷杰向原告钱峰支付违约金20000元；5.本案所产生的诉讼费、保全费、执行费等由被告杨婷杰承担。原告当庭变更诉讼请求第三项为：判决被告杨婷杰向原告钱峰支付自2020年3月至合同解除之日尚欠的租金（截止2020年3月28日尚欠27500元）、水电费11228.4元（2019年10月至2020年2月）和电梯使用费9067.5元，以上合计47795.9元。事实和理由：原告与被告于2019年3月4日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于云南省昆明市呈贡区龙城街道兴呈路柳林园酒店一楼从东数第三间、第四间，整层二楼，三楼未使用的一半房屋租给被告使用，租赁期三年自2019年3月1日至2022年2月28日，合同中约定租赁合同签订后第一年年租金330000元，第二年年租金330000元，第三年年租金366000元。租金采用先付后租的方式，被告需在上一年度届满前提前一个月支付下一年租金，如不按时足额交付租金，原告有权终止租赁合同，并收回房屋。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，被告未按照2019年3月4日签订的《协议书》上的支付方式按时足额向《协议书》中的甲方(姚文静）支付的，视为被告构成违约，原告可以终止《房屋租赁合同》，收回房屋。《协议书》中约定被告于2019年3月1日起分36个月，三年内每月1日支付25632.5元给姚文静。被告于2019年11月1日开始未按合同约定向姚文静支付每月25632.5元的补偿款，并且拒不支付水电费和电梯使用费，构成违约，原告有权解除《房屋租赁合同》，并按合同约定要求被告支付20000元违约金。综上，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是基于双方自愿，没有违反法律法规，应当受到法律保护，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特向贵院起诉，请求依法公正判决。 被告杨婷杰辩称，第一、原告于2019年11月份将涉案出租房屋反锁并实际占有，原告已经单方解除合同；第二、原告已经实际占用房屋，不存在返还；第三、被告已经支付了第一年的租金，在第一年尚有三个月未使用的情况下，原告提前收回了房屋，原告主张租金、水电费、电梯使用费不客观、不真实；第四、原告违约在先，提前收回房屋以及未保证承租人正常的使用租赁房屋，原告无权要求支付违约金；第五、原告未明确保全费和执行费是多少。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭驳回。 本诉被告（反诉原告）杨婷杰向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金20000元；2.本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2018年6月份租下被反诉人位于云南省昆明市呈贡区未使用的一半房屋用于经营美容机构，2018年7月2日反诉人取得呈贡金颜丽莎美容店营业执照，取得营业执照且装修方案经被反诉人同意后反诉人开始对房屋进行装修，反诉人花费近100万元装修完毕开始营业，被反诉人于2019年3月4日单方撕毁原来签订的为期10年的《租赁合同》，以胁迫的方式与反诉人签订了三年的《房屋租赁合同》，同一时间，利用美容店股东身份的妻子（另案原告姚文静）与同样的胁迫手段签订了要求反诉人在亏损的情况下支付妻子922770元的《协议书》，其目的只有一个：让反诉人高额负责、经营困难自行离开耗资百万元装修的房屋，合同签订后被反诉人开始无理的向反诉人提出收取各种费用，水电费无任何收费标准全凭被反诉人单方出具收据便向反诉人收取，为方便客户上下楼反诉人自己支付100800元安装的电梯，被反诉人居然在没有任何收费标准的情况下提出收取电梯使用费，每次收费反诉人要求出具正规发票并说明收费标准，但被反诉人均不予理会，小额的费用出具发票大额的费用就简单的一张收据，不交费就得关门走人，反诉人一心想着经营好美容店尽快收回投资成本，对于被反诉人乱收费的行为反诉人一忍再忍，直到2019年9月被反诉人再次提出电梯费4500元，反诉人因被反诉人拒绝提供正规发票而拒绝支付，因此，自2019年10月起，被反诉人多次对反诉人所租赁的房屋无故停水停电，致使反诉人的美容机构出现障碍，客流量大幅减少，加上被反诉人不停的催缴不合理的水电费导致反诉人于2019年12月停止营业，最终被反诉人将反诉人赶出租赁的房屋致使反诉人不能继续营业，被反诉人单方解除《租赁合同》的行为已经构成根本违约。综上所述，被反诉人的种种行为已经构成违约，其违约行为给反诉人造成了重大经济损失，反诉人为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特此向贵院提起反诉，恳请贵院给予公平、公正的裁决。 本诉原告（反诉被告）钱峰辩称，本案是反诉原告违约。反诉原告没有按照租赁合同第四项第二点支付下一年度的租金；没有按照约定向反诉被告交纳水电费、电梯费和其他各种费用；没有按照租赁合同第八项第六点履行《协议书》约定向姚文静（反诉被告的妻子）支付款项。反诉原告的上述行为，已构成违约。反诉原告反而说是我方违约，我方无违约行为。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 双方围绕本反诉诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的证据本院认定如下：原告（反诉被告）提交的第四组证据协议书，真实性予以认可，至于证明目的于后综合予以评述；第五组、第六组、第七组证据以及房屋出租合同的解除，真实性予以认可，至于证明目的于后综合予以评述；庭后提交的杨婷杰银行交易记录，与被告（反诉原告）提交的一致，本院予以采信，短信聊天记录及照片、收条、转账记录，真实性无法核实，本院不予采信。被告（反诉原告）提交的第二组证据除杨婷杰银行交易记录外，其他证据与本案无关，本院不予采信；第三组证据杨婷杰银行交易记录以及企业信用信息公示报告，真实、合法，与本案关联，本院予以采信；第四组证据微信聊天记录，真实性无法核实，本院不予采信，支付凭证，真实性予以认可，但证明目的不予认可；申请出庭作证的证人陇芬、李某的证言，相互印证，证实杨婷杰美容店于2019年10月份开始经常停水、停电，2019年12月开始美容店就没有继续经营的事实。 本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，钱峰（甲方）与杨婷杰、案外人姚文静和王存凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将昆明市呈贡区兴呈路柳林酒店一楼从东数第三间、第四间以及整层二楼、三楼一半出租给乙方经营金颜丽莎美容机构；2019年3月4日，经双方协商一致解除该房屋租赁合同。2019年3月4日，钱峰（甲方、出租方）与杨婷杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，甲方将昆明市呈贡区兴呈路柳林酒店一楼从东数第三间、第四间以及整层二楼、三楼一半出租给乙方作经营美容机构使用；第三条租赁期限：房屋租期三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止；第四条租金及交纳方式：第一年、第二年租金各为33万元，第三年租金36.6万元，租金采用先付后租的方式，乙方需在上一年度届满前提前一个月支付下一年租金，由于特殊原因，自签订本租赁合同之日起，在2019年5月31日前乙方补足第一年所欠租金22万元，如不按时足额交付租金，甲方有权终止本合同，并收回房屋，并不计乙方任何损失；第六条各项费用的缴纳：乙方租赁期间，水费、电费，电梯费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方承担（包括租房产生的一切税费），乙方在租赁期间，不得无故拖欠上述费用，如在7天内不付清，甲方则有权终止此合同，并不计乙方任何损失；水电费：由乙方自行缴纳给甲方，（水表底数为表一256方，表二25方；电表底数为表一436310度，表二14921度），此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满；维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电、电梯维修等，维修费由乙方负责；第八条乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可以终止合同，收回房屋：1.乙方拖欠租金7日未缴纳；……6.乙方未按照《协议书》上的支付方式按时足额向甲方支付（此协议为金颜丽莎美容机构于2019年3月4日所有出资股东所签订的协议书，乙方杨婷杰按月支付给甲方姚文静的补偿款25632.5元每月，共36月）；第九条出租方允许承租方分租一楼、三楼；第十条违约金和违约责任：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿违约金2万元给乙方，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下，确实要提前解除合同，但乙方需提前30天通知甲方，所交未使用租金，甲方不予退还，并由乙方支付甲方2万元解约金给甲方，本房屋租赁合同解除。2019年5月31日，杨婷杰通过银行转账支付钱峰第一年度剩余租金22万元。 另查明，钱峰与案外人姚文静系夫妻关系。唐翠华系云南锦博商贸有限公司股东，该公司经营电梯等销售、安装、维护保养及维修等。2018年7月6日，杨婷杰转账100800元货款给唐翠华，向云南锦博商贸有限公司购买电梯。钱峰于2019年12月1日支付涉案租赁房屋2019年10月、11月水电费6512.4元；于2020年1月1日支付2019年12月水电费2422.4元；于2020年3月1日支付2020年1月、2月水电费2293.60元，水电费共计11228.4元。2019年9月24日，钱峰支付云南锦博商贸有限公司电梯保养款4500元、质保金4200元、检验费367.50元，共计9067.5元。钱峰与杨婷杰因水电费以及钱峰支付给云南锦博商贸有限公司的上述电梯费的支付产生争议，自2019年10月起杨婷杰经营的美容店经常停水、停电，2019年12月开始杨婷杰没有继续经营美容店。2020年1月3日，钱峰向本院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。在诉讼过程中，经协调，杨婷杰于2020年4月19日将东西搬出涉案租赁房屋。钱峰认可，涉案房屋已收回并租赁给他人。 本院认为，关于钱峰主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的问题。双方就合同履行产生争议，杨婷杰于2019年12月开始没有实际经营，本院结合钱峰已经收回了涉案房屋的客观事实，认为双方客观上已经无法继续履行合同，故钱峰主张解除该合同，本院予以支持。关于本案违约方是谁的问题。本案钱峰与杨婷杰双方因水电费以及电梯费用的支付产生纠纷，杨婷杰确实没有支付上述费用，且2019年10月、11月杨婷杰经营的美容店经常停水、停电，钱峰作为出租人有义务保证承租人正常使用租赁房屋，综上，本院认为钱峰与杨婷杰双方均有违约行为，均是违约方。钱峰主张违约金20000元以及杨婷杰反诉主张违约金20000元，本院综合双方的违约行为，对双方主张的违约金均不予支持。关于钱峰主张杨婷杰支付自2020年3月至合同解除之日尚欠的租金问题。本院认为，双方因发生争议，杨婷杰自2019年12月开始未继续经营，钱峰自2020年1月3日向本院起诉解除合同，杨婷杰于2020年4月19日将房屋腾空交还钱峰，杨婷杰已经支付第一年租金至2020年2月29日，本院结合上述情况认为2020年2月29前杨婷杰虽未经营但未腾还房屋，2020年3月1日至2020年4月19日双方因争议诉至法院，且房屋的交接需钱峰配合，该期间的占用时间不长，可认为在双方纠纷过程中交接的合理期限，故对钱峰主张2020年3月之后的租金本院不予支持。关于钱峰主张的2019年10月至2020年2月水电费11228.4元以及电梯费9067.5元，根据合同约定杨婷杰应支付租赁期间的水电费和电梯费，故钱峰的该主张成立，本院予以支持。关于钱峰主张返还租赁房屋的问题，因钱峰实际已经收回涉案房屋，故该诉请本院不予支持。钱峰主张的保全费、执行费以及杨婷杰反诉主张的保全费，未提交证据证实实际发生，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）钱峰与被告（反诉原告）杨婷杰于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）杨婷杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）钱峰水电费（2019年10月至2020年2月）11228.4元及电梯费9067.5元，共计20295.9元； 三、驳回原告（反诉被告）钱峰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨婷杰的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取1496元，由原告（反诉被告）钱峰负担1047元，被告（反诉原告负担）杨婷杰负担449元；反诉案件受理费减半收取150元，由被告（反诉原告）杨婷杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  方铮铮 人民陪审员  肖亚黎 人民陪审员  赵箐婷 二〇二〇年七月二日 书 记 员  张雪萍