湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终618号上诉人（原审被告）：程海平，男，1992年2月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：程彩虹，女，1989年7月24日出生，汉族，住湖北省安陆市。系程海平姐姐。被上诉人（原审原告）：汪思勇，男，1962年8月2日出生，汉族，住湖北省安陆市。被上诉人（原审原告）：邓宗高，男，1961年8月18日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人程海平因与被上诉人汪思勇、邓宗高房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程海平上诉请求：改判程海平不承担10000元违约金，10000元押金抵扣房屋租金。事实与理由：1、被上诉人未取得租赁房屋的所有权证，不能证明其是该房屋的所有权人，无权对外出租，案涉租赁合同应属无效，上诉人对于无效合同不承担违约责任。2、即使该合同有效，合同也未约定违约责任是年租金的20%，法院依此认定没有法律依据。案涉合同虽系上诉人与被上诉人签订，但实际经营使用人是案外人程海风，房租理应由其支付。上诉人不知晓合同到期未支付房租也未及时退出房屋，被上诉人也一直找程海风索要房租，从未找过上诉人，如被上诉人在程海风不交房租时及时通知上诉人，就不会造成损失扩大，被上诉人理应对扩大的损失承担责任，上诉人在不知情的情况下违约，现在要求上诉人承担占用期间的房租和10000元的违约金实属不公。汪思勇辩称，1、汪思勇、邓宗高与程海平签订的《商铺租赁合同》合法有效，案涉房屋系汪思勇、邓宗高合法取得，虽未办理过户登记手续，但其有充分的使用权、处置权、收益权，且汪思勇、邓宗高在将案涉房屋交付给程海平后，从未出现影响程海平正常使用案涉房屋和正常经营的情形。程海平是案涉合同的相对人，应履行合同义务。2、双方签订的案涉合同对违约责任有明确约定，程海平未依约缴纳租金，构成违约，应当承担违约责任并支付违约金，汪思勇、邓宗高要求程海平按年租金的20%赔偿，没有超出法律规定。请求驳回上诉，维持原判。汪思勇、邓宗高向一审法院起诉请求：1.依法判令程海平向汪思勇、邓宗高支付房屋租金自2019年6月1日至2020年5月30日租金60,000元；2.本案全部诉讼费用由程海平承担。一审法院认定事实：2017年5月29日，汪思勇、邓宗高与程海平签订商铺租赁合同。双方约定，汪思勇、邓宗高将其位于安陆市××国道××里中学北侧面积约800平方米的商铺出租给程海平经营，租期五年，自2017年6月1日至2022年5月30日，租金为第一年50,000元，以后每年按10%递增。合同签订后，程海平按合同约定缴纳了一年的租金和10,000元的保证金，汪思勇、邓宗高将该房屋交付程海平进场使用。程海平与案外人程海风合伙在此经营瓷砖批发生意。2019年在双方约定的租金交纳期限内，程海平未按约定交纳租金。2019年9月27日，汪思勇与程海平的微信聊天记录内容表述：汪思勇、邓宗高6月下旬即要求腾退租赁房屋，经协商，汪思勇、邓宗高同意2019年8月20日腾退房屋。2019年9月30日，程海平将租赁房屋内货品运走。在庭审过程中，汪思勇、邓宗高表明，如果法院认为双方的租赁合同无效或应当解除，则诉讼请求变更为：1、程海平向汪思勇、邓宗高支付自交还给房屋时止的租金或使用费。2、按年租金的20%赔偿提前终止合同的损失。3、将租赁房屋恢复原状或者支付恢复原状所需的费用。4、本案诉讼费由程海平承担。一审法院认为，汪思勇、邓宗高与程海平于2017年5月29日签订的商铺租赁合同，合同内容系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故涉案合同合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。程海平在租赁房屋中与他人合伙经营或将租赁房屋给他人经营均不能改变其租赁合同相对人的身份，故汪思勇、邓宗高起诉程海平履行合同义务合法有据。当事人的信赖关系是租赁合同的实质性要素，根据庭审查明的事实，程海平已将经营的货品全部清空，以实际行动表示不会在此经营，继续强制履行既不能达到租赁合同的目的，还会扩大租赁双方的损失，故本案应解除租赁合同为宜。程海平于2019年9月30日已将租赁房屋内全部货品搬出租赁房屋，双方租赁合同的解除日为2019年9月30日。程海平应当缴纳2019的6月1日至2019年9月30日共计4个月租金计20,000元。程海平在租赁期内不能交纳租金，并搬离租赁房屋不再经营存在违约，依法应当承担违约责任。汪思勇、邓宗高在2019年度得知程海平将无能力再租赁房屋之后，应积极组织继续对外出租，以减少房屋空置造成的损失。因汪思勇、邓宗高的房屋较大，整体对外出租需要时间，酌定为两个半月，汪思勇、邓宗高请求年租金的20%即12000元违约金合宜，予以支持。程海平已交保证金10000元，在违约金中扣减，还应支付违约金2000元。汪思勇、邓宗高未举证证明房屋原有状况，双方的租赁合同亦未约定双方解除合同后程海平需恢复原状，故对汪思勇、邓宗高请求程海平恢复租赁房屋原状的诉讼请求，无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、汪思勇、邓宗高与程海平于2017年5月29日签订的商铺租赁合同于2019年9月30日解除；二、程海平于判决发生法律效力后10日内支付汪思勇、邓宗高2019年6月1日至2019年9月30日的房屋租金20,000元；三、程海平于判决发生法律效力后10日向汪思勇、邓宗高支付违约金2,000元（12000-10000）；四、驳回汪思勇、邓宗高的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由程海平负担（已由汪思勇、邓宗高代垫，程海平于履行上述判决义务时一并给付汪思勇、邓宗高）。本案二审期间，汪思勇向本院提交如下新证据：转让协议书三份、房产证一份、土地使用权证一份，证明汪思勇、邓宗高已于2007年9月17日就已取得案涉房屋的所有权。程海平对汪思勇提交的上述新证据予以认可。本院认为，汪思勇提交的证据具有真实性、合法性、关联性，且程海平对该组证据予以认可，故予以采信。程海平未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。汪思勇、邓宗高与程海平于2017年5月29日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行义务。汪思勇、邓宗高提交的《转让协议书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》等证据，可以证明汪思勇、邓宗高已合法取得案涉房屋的所有权，故对程海平关于“被上诉人未取得租赁房屋的所有权证，不能证明其是该房屋的所有权人，无权对外出租，案涉租赁合同应属无效，上诉人对于无效合同不承担违约责任”上诉理由不予采纳。程海平作为合同当事人未按案涉《商铺租赁合同》约定向汪思勇、邓宗高履行缴纳租金的义务，构成违约，程海平应承担违约责任。程海平关于“汪思勇、邓宗高未尽到通知义务，造成损失扩大，理应对扩大的损失承担责任”的上诉理由，因程海平未提交证据证实，故不予采信。因程海平不履行合同义务，给汪思勇、邓宗高造成了损失，故一审认定程海平向汪思勇、邓宗高缴纳2019的6月1日至2019年9月30日的租金计20000元并按年租金的20%即12000元向汪思勇、邓宗高支付违约金，不违反法律规定。据此，程海平要求不承担10000元违约金，10000元押金抵扣房屋租金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人程海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程海平负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二〇年七月十三日书记员 程贝琪