广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初21217号原告(反诉被告)：姜薇，女，香港居民，1982年4月8日出生，委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师，执业证号14403201110440758。被告（反诉原告）：吴有春，男，汉族，1963年4月17日出生，身份证住址湖北省武穴市，原告(反诉被告)姜薇与被告（反诉原告）吴有春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏志勇及被告吴有春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜薇向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告双方于2018年8月13日所签订的《房屋租赁合同》于2019年4月19日解除；二、判令被告支付2019年3月16日至2019年4月13日止的租金5800元(6000+30X29=5800);三、判令被告自2019年4月14日起，按月租金6000元支付占用深圳市××花园××室至2019年4月19日的租金；四、请求依法判令被告支付违约金12000元；五、本案的诉讼费由被告承担。原告提出诉讼请求的事实与理由：2018年8月13日，原被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将位于深圳市××花园××室出租给被告，租赁期限2018年8月16日至2021年8月15日，租期三年，月租金6000元，每月18日前支付当月租金。被告入住后，前期均按时交纳房屋租金。2019年3月份，被告开始拖欠租金，经原告多次催告，被告均未支付。无奈之下，原告于2019年4月13日通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。但被告拒不同意解除，也不交纳租金，仍然占用涉案房屋。为维护原告的合法权益，现依据《民法总则》、《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称，依法确认被答辩人在2019年2月26日赶走次承租人刘俊阳，其行为违反了合同第十条。被答辩人多次强制赶走答辩人，被答辩人行为违约，答辩人同意与被答辩人解除租赁合同。2018年8月13日，被答辩人收取答辩人租房押金12000元。合同第十条补充事项约定；双方同意乙方不需要住的时候，甲方同意乙方自己招租。答辩人在签订合同时向地产中介赖振桂交了租房佣金1500元。2019年2月26日，被答辩人阻拦次承租人刘俊阳搬离涉案房，不要答辩人分租，单方面剥夺答辩人对涉案房的使用权，指使物业管理处，不允许答辩人自行招租。致使答辩人无法使用涉案房，侵害了答辩人对该房的占有、使用、收益的权利。2020年3月17日叫管理处停电停水，2019年3月27日其公公称要收回房屋自住，2019年4月14日，被答辩人与管理处非法开锁收回房屋等事实，答辩人无需向被答辩人支付2019年3月16日至2019年4月13日的租金。2019年4月13日，被答辩人出具《解除房屋租赁合同通知书》。2019年4月15日，被答辩人出具《房屋收回通知》。被答辩人在合同期内收回房屋，未按照合同约定，不允许答辩人自己招租违约，答辩人无需向被答辩人支付违约金12000元。因被答辩人非法剥夺答辩人对涉案房的使用权，被答辩人非法入侵涉案房，本案的诉讼费由被答辩人支付。被告向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告退还反诉原告租房押金12000元、租房佣金1500元、退还反诉原告给反诉被告存水电工商银行卡余额1000元；二、判令双方依法解除租赁合同。三、判令反诉原告无须向反诉被告交纳2019年3月16日至2019年4月14日的房租5600元；四、判令反诉被告向反诉原告支付屋内财产使用费，从2019年4月14日至2020年6月14日（共420天），每天5元，共2100元；五、本案的诉讼费用由被告支付。被告吴有春向本院提出反诉请求的事实与理由:2018年8月13日反诉被告姜薇与反诉原告吴有春签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告承租位于深圳市××花园××房，租期从2018年8月16日至2021年8月15日止，租金每月6000元；如任何一方违约，赔偿相当于两个月的租金的违约金12000元，并特别约定合同第十条补充事项：双方同意乙方不需要住的时候，甲方同意乙方自己招租。合同右上角还补充:2019年8月份管理费由姜小姐承担，2021年8月份由吴有春承担。双方还订立了其他事项。当日，反诉被告收取反诉原告租房押金12000元，并约定反诉原告在签订合同时向地产中介赖振桂交了租房佣金1500元。2019年2月17日，反诉原告向反诉被告交了房租6000元。反诉被告在2019年2月26日赶走次承租人刘俊阳，其行为违反了合同第十条。反诉被告应退还反诉原告押金12000元、租房佣金1500元、退还反诉原告给反诉被告存水电工商银行卡余额1000元。双方依法解除租赁合同。2019年4月14日，反诉被告擅自将涉案房的门锁更换，并同时将反诉原告存水电银行卡余额大约1000元冻结并盗取，反诉被告应向反诉原告返还1000元。反诉被告禁止反诉原告分租，不允许反诉原告带人看房、自行招租，致使反诉原告无法使用涉案房，侵害了反诉原告对该房的占有、使用、收益的权利。2019年4月13日，反诉被告出具《解除房屋租赁合同通知书》。2019年4月15日，反诉被告出具《房屋收回通知》。因反诉被告在2019年4月14日将房屋门锁更换，反诉原告报警，黄贝派出所向反诉原告开具《报警回执》，黄贝派出所做了《询问笔录》。在黄贝派出所，反诉原告要求反诉被告支付22000元，因水表是反诉原告更换，反诉被告须支付50元，反诉被告不同意，双方未达成调解协议。涉案房屋内有反诉原告财产，反诉原告向法院提供图片8张及《1604房反诉被告室内财产情况表》，经反诉原告所在公司核查，物品价值5000元。该物品未归还给反诉原告，反诉被告应从2019年4月14日至2019年6月14日（共420天）向反诉原告支付家私家电使用费，每天5元，共2100元。2019年3月17日，反诉被告叫管理处停电停水。因反诉被告非法剥夺反诉原告对涉案房的使用权，本案的诉讼费由反诉被告支付。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求依法支持反诉原告的反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，关于第一项反诉请求，因被告违约在先，原告依据房屋租赁合同的约定，解除租赁合同合理合法；被告要求退还租房、押金及租房佣金不符合相关法律规定。水电费的银行卡余额。被告并未举证证明银行卡存在的余额，且原告也并没有收到该银行卡的钱款，关于第二项反诉请求，基于被告违约在先原告要求解除租赁合同，合理合法，故原告要求被告支付19年3月16日至2019年4月14日的房屋租金合理合法。第四在被告违约的前提下，原告已经履行通知义务，要求被告及时清空涉案房屋的家电设施。现在被告不履行该通知的情况下，原告已经将涉案房屋搬迁至管理处，故不存在使用房屋设备的使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、2018年8月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告姜薇将位于深圳市××花园××房产出租给原告使用，租期从2018年8月6日至2021年8月15日止。合同第二条约定，被告在没有经过原告允许的情况下，不得将房屋转租给别人，否则原告有权收回房屋并扣取按金。合同第三条约定：原告必须于每月18日前交付当月房租，不得借口拖延（按金不可以抵房租使用）。如过七天原告仍未交付租金或拖欠应付的杂费等达一个月以上视为原告违约。被告有权单方收回房屋，扣取按金，合约因违约而告终止，原告须承担因违约所造成的责任。第四条约定：因原告违约而合约终止，原告须无条件退出该物业。如原告不交回该物业的钥匙，被告有权会同管理处工作人员作证进入自己的房产内，将原告存放的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用。合同第七条约定：本出租楼宇只准作住家之用。合同第十条补充事项（该条内容均为手写）：双方同意原告不需要住的时候，被告同意原告自己招租，不能做宿舍，合同到期后需提前一个月通知对方，双方相互配合，同意解除合同。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告支付两个月押金12000元及当月租金6000元。二、本案庭审过程中，当庭核对了被告方提交的手机微信聊天记录原件。2019年3月17日原告在微信里用语音说“…我不和你吵，现在水电我给你停掉了，你要怎么样怎么样，我叫你走，我告诉你多少天了，你走了没有？”原告对该聊天记录的真实性予以认可，但主张原告虽然有这说法，但在实际履行时，物业管理方并没有权限停水停电，需要电力系统给水电部门配合拆迁，因得不到政府机关的协助，故实际并未停水停电。三、2019年4月13日，原告在涉案房产处张贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告：因被告经多次催告后，仍拒不支付租金，依据《房屋租赁合同》的约定，现通知解除《房屋租赁合同》，并要求被告在2019年4月15日下午六点前搬离。2019年4月15日，原告在涉案房产处张贴《房屋收回通知》，要求被告于2019年4月16日中午12点前清理涉案房屋，如未处理则视房屋内物品为无主物品，原告将没收押金，收回房屋，同时保留追缴欠费的权利。四、在（2019）粤0303民初24505号案件诉讼过程中，姜薇主张其于2019年4月19日和管理处工作人员一起到涉案房屋换锁，吴有春则主张姜薇是在2019年4月14日换锁。五、被告主张其承租涉案房产后，将一批物品（热水器一台、洗衣机一台、立体冰柜一台、1.5米席梦思高级床一套、1米硬板上下床一套、1.5米席梦思普通床一套、大厅沙发一套、茶几一张、电饭煲一个、女士皮鞋两双、男士内衣多件、金项链一条、生活用品等）存放在该房产，但原告收回房屋时未向其归还物品。原告对被告的该主张不予确认。六、被告于2019年2月17日通过微信转账支付了2019年2月16日至3月15日期间的租金。其后被告未再支付过租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。在履行租赁合同的过程中，根据原告于2019年3月17日的微信语音聊天记录，原告称其已对涉案房产停水停电，本院认定其已于2019年3月17日前对涉案房产停水停电。原告停水停电后，被告已无法正常使用涉案房产，因被告已支付2019年3月15日之前的租金，在2019年3月17日前原告已对涉案房产停水停电，而原告停水停电并无合同或法律依据，故被告无须再向原告支付租金。原告要求被告支付2019年3月16日至2019年4月19日的租金5800元，理据不足，本院不予支持。相应地，被告要求判令其无须向原告支付2019年3月16日至2019年4月14日的租金5600元，理据充分，本院予以支持。关于合同解除的问题。被告未支付2019年3月16日之后的租金，并未构成违约。此外，根据原告在（2019）粤0303民初24505号案件中的主张，其于2019年4月19日已对涉案房产换锁，被告客观上已无法进入涉案房产，结合被告要求退还押金、解除租赁合同的反诉请求，本院确认涉案租赁合同已于2019年4月19日解除。关于租赁押金12000元是否应当退还的问题。合同第二条约定，被告在没有经过原告允许的情况下，不得将房屋转租给别人，否则原告有权收回房屋并扣取按金。合同第十条约定（该条内容为手写），双方同意被告不需要住的时候，原告同意被告自己招租，不能做宿舍，合同到期后需提前一个月通知对方，双方相互配合，同意解除合同。合同第十条约定为手写内容，而合同第二条为打印内容，本院认定第十条实际上是对第二条的内容进行了变更，即原告同意被告对涉案房产进行转租。因此，原告不能依据合同第二条的约定没收租赁押金。双方在合同第十条还约定，“不能住宿舍”，本院认为，即使原告禁止被告对涉案房产进行分租，因双方并无约定被告分租该房产时原告可以没收押金，因此，被告要求原告退还押金12000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金12000元，因原告未举证证明被告存在违约事实且原告收取违约金12000元具有合同依据或法律依据，原告的该诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告退还租房佣金1500元、退还其存入原告名下的工商银行卡余额1000元、原告向其支付屋内财产使用费2100元，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告姜薇与被告吴有春于2019年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月19日解除；二、原告姜薇应于本判决生效之日起十日内向被告吴有春返还租赁押金12000元；三、确认被告吴有春无须向原告姜薇支付2019年3月16日至2019年4月14日的租金5600元；四、驳回原告姜薇的其他诉讼请求；五、驳回被告吴有春的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费245元、反诉受理费177.50元，由原告姜薇负担本诉受理费245元、反诉受理费141元，由被告吴有春负担反诉受理费36.5元。反诉受理费被告已预交，原告姜薇应在本判决生效之日起十日内迳付被告吴有春反诉受理费141元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王冬梅二〇二〇年七月三十日书记员  黄凯文陈昉（兼）