山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异278号 案外人：唐某 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙） 被执行人：青岛智善置业有限公司 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司 被执行人：济南大众兴和置业有限公司 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司 被执行人：王某 被执行人：冯某 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某、冯某合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1334号】过程中,案外人唐某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人唐某称，请求停止对青岛市李沧区重庆中路x号x号楼x单元x户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行。事实与理由：2012年8月30日，案外人与青岛智善置业有限公司就房屋购买签订协议，约定案外人购买案涉房产，购房款为545786.92元.合同签订后，案外人于2012年8月30日支付购房款300000元，支付比例为54.96%。案涉房产于2018年10月19日被依法查封，法院于2019年12月6日发布公告，告知法院即将对案涉房产评估、拍卖。案外人认为，案涉房产被查封前，案外人已与青岛智善置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，案外人已支付价款超过合同约定总价款的50%，案外人名下虽有其他用于居住的房屋，但原有住房不能满足案外人现有家庭成员的居住要求，再购买房屋仍然属于满足案外人基本居住需要的改善型消费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，执行法院应停止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）辩称，若案外人将剩余尾款缴纳至监管账户，保障申请执行人的债权权益不受影响，申请执行人愿意尊重案外人购房的客观事实和个人权益。另请法院考虑除了本案的查封外，案涉房产后续还有多轮查封，若本案异议成立的话，轮候查封法院可能与本案处理结果不一致。 被执行人青岛智善置业有限公司辩称，建议继续履行与被执行人签订的房屋买卖合同。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某、冯某未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人唐某向本院提交了以下证据：1、青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号公告及李沧区重庆中路745号蓝城春风里查封房屋清单，以证明房屋查封清单中的六号楼x单元x房屋即为案涉房产，青岛智善置业有限公司将案涉房产一直为案外人保留至今。2、2012年8月30日，案外人唐某与青岛智善置业有限公司签订的购房协议书，共一份两页，虽购房款表面上是以借款形式出现的，但实质是购房款，且协议中也明确约定了借款与购房款的转换，并明确了房屋的具体坐落位置（协议上的为图纸的规划楼号，与实际预留的房屋是一致的）、面积、单价以及后续的交接等事宜，案涉房产系案外人购买的房屋，双方表达的真实意思是房屋买卖。3、2012年8月30日青岛智善置业有限公司出具的收款收据一份、2012年8月30日中国银行股份有限公司青岛东海西路支行出具的结算业务申请书一份、2012年8月30日中国银行股份有限公司青岛东海西路支行出具的汇兑支付往帐凭证一份，证明案外人已支付且青岛智善置业有限公司已收到案外人交付的购房款人民币30万元整，且已超过全部购房款人民币545786.92元的一半以上，对证据二约定的义务案外人已全部履行完毕。4、2012年3月14日，案外人与青岛智善置业有限公司所属的集团公司即青岛鑫基房地产集团有限公司签订的劳动合同一份，证明案外人当时系青岛智善置业有限公司的员工。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）发表质证意见称，对证据的真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。 被执行人青岛智善置业有限公司质证意见与申请执行人相同。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某、冯某合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路745号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2012101524号、青房地权市字第2012101533号、青房地权市字第2012101527号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第0500098号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市李沧区重庆中路661号土地（土地使用权证号：青房地权市字第201348055号、青房地权市字第201348049号、青房地权市字第201348050号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，山东省金融资产管理股份有限公司对青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某承担清偿责任后，有权向青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，冯某在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。 2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路661号土地使用权（证号：市201348049号、市201348050号、市201348055号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路745号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 另查明，案外人唐某提交的协议为《借款协议书》，其与被执行人青岛智善置业有限公司并未签订书面的房屋买卖合同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……。”本案中，案外人唐某在法院查封案涉房产前并未与青岛智善置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，其异议请求不符合上述司法解释的规定。故案外人唐某的异议请求，无事实与法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人唐某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 刁培峰 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳