河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4296号 上诉人（原审被告）：商炜，男，1977年7月28日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 被上诉人（原审原告）：唐山市丰润区蕙兴物业服务有限公司，住所地：河北省唐山市丰润区光华道南侧华龙佳苑小区1-6-602。 法定代表人：何涛，该公司总经理。 委托代理人：王立刚。 委托诉讼代理人：杨志刚，河北唐润律师事务所律师。 上诉人商炜因与唐山市丰润区蕙兴物业服务有限公司（以下简称蕙兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 商炜上诉请求：撤销唐山市丰润区人民法院作出的（2020）冀0208民初69号民事判决并依法改判。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院认定蕙兴物业公司提供的唐山市伟嘉房地产开发有限公司与其签订的《物业服务管理委托合同书》有效是错误的；2．一审法院认定商炜与蕙兴物业公司之间签订的《物业管理服务协议》有效是错误的；3．一审法院认定蕙兴物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效是错误的；4．一审法院判决商炜支付蕙兴物业公司服务费是错误的。二、一审法院援引涉案小区其他业主与蕙兴物业公司之间的判决作为判案依据是错误的。 蕙兴物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。商炜上诉的事实和理由不能成立。 蕙兴物业公司向一审法院起诉请求：1．判令商炜给付2015年12月至2019年7月的物业管理费共计4565.6元；2．要求商炜按银行同期利率给付违约金及利息。3．由商炜承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：商炜购买了唐山市伟嘉房地产开发有限公司开发的坐落在唐山市丰润区房屋，建筑面积为88.48平米。双方于2014年12月19日签订了《楼房交接协议书》，约定业主同意自入住通知日期开始，每月按1.2元每平方米缴付物业管理费。商炜入住房屋后，自2015年12月之后的物业费一直未予缴纳。唐山市伟嘉房地产开发有限公司（甲方）与蕙兴物业公司（乙方）签订了《物业服务管理委托合同书》约定乙方负责华龙嘉苑小区物业管理，物业管理服务费按照每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，委托期限为2013年5月30日起至2015年5月30日止，上述合同在唐山市丰润区备案。2015年4月1日，唐山市丰润区蕙兴物业有限公司更名为唐山市丰润区蕙兴物业服务有限公司，该公司在上述合同上加盖了蕙兴物业公司的公章后又在唐山市丰润区备案。唐山市丰润区2020年4月30日出具的证明显示，在上述《物业服务管理委托合同书》到期后，唐山市伟嘉房地产开发有限公司与蕙兴物业公司按照原物业服务等级和标准，续签了华龙嘉苑《物业服务管理委托合同书》合同期限为2015年5月30日至2020年5月30日，该合同书已在唐山市丰润区进行备案。蕙兴物业公司提交的商炜（乙方）与惠兴物业公司（甲方）于2014年12月19日签订《物业管理服务协议》约定，甲方对华龙嘉苑小区进行物业管理，甲方按规定向业主或使用人收取物业管理费，收费标准按《楼房交接协议书》第6条约定执行，该协议未约定物业费交付时间、违约责任及合同的有限期间。商炜称，其手中持有的《物业管理协议》甲方为唐山市蕙兴物业有限公司，而非蕙兴物业公司。2014年12月19日蕙兴物业公司尚未成立，故蕙兴物业公司提交的协议系伪造。但商炜认可蕙兴物业公司提交的《物业管理服务协议》中其签名系其本人所签，且该协议内容与其手中所持有的《物业管理服务协议》内容相一致。商炜庭审中主张，蕙兴物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，未充分享受服务利益。为证明上述情况，商炜提交了小区内的照片若干。蕙兴物业公司对上述照片不予认可，称不能证明蕙兴物业公司实际的物业服务情况。且在商炜未缴纳物业费后，蕙兴物业公司曾多次电话及书面催缴，为证明该主张蕙兴物业公司提交了催缴照片两张，商炜对此不予认可，称未收到过催缴电话。另查明，蕙兴物业公司曾以小区业主为被告提起（2020）冀0208民初206号、（2020）冀0208民初205号等物业服务合同纠纷诉讼，各业主均认可蕙兴物业公司对唐山市丰润区进行了物业管理。 一审法院认为，蕙兴物业公司提交的《物业管理服务协议》中商炜名字为商炜本人所签，虽然蕙兴物业公司名称有所变更，但该协议内容与商炜手中协议的内容相一致，结合（2020）冀0208民初206号、（2020）冀0208民初205号等案件，一审法院确认蕙兴物业公司对唐山市丰润区进行物业服务管理的事实。在蕙兴物业公司提供物业管理服务后，商炜理应按照每月1.2元每平方米的标准缴纳物业管理费。商炜主张蕙兴物业公司未按约定履行管理职责，提供的服务存在严重瑕疵，因其仅提交了照片，据此不能认定蕙兴物业公司提供管理的整体动态情况，故商炜主张理据不足，一审法院不予采信。因双方在《物业管理服务协议》中未对违约责任等进行约定，故蕙兴物业公司关于利息及违约金的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告商炜于本判决生效后十日内给付原告唐山市丰润区蕙兴物业服务有限公司2015年12月至2019年7月的物业管理费共计4565.6元。二、驳回原告唐山市丰润区蕙兴物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告商炜负担。 本院二审期间，商炜提交了如下证据：证据一、2020年4月5日、5月29日以及7月12日拍摄的照片43张，证明在各个动态期间，物业公司提供的服务有重大瑕疵。证据二、《物业管理服务协议》一份，证明蕙兴物业公司提交的《物业管理服务协议》是伪造的。蕙兴物业公司对上述证据的质证意见为，对证据一照片的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。对证据二无异议。本院对上述证据的认证意见，因蕙兴物业公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，蕙兴物业公司提交的《物业管理服务协议》中虽然加盖的是公司名称变更后的公章，但该协议中商炜的名字为本人书写，协议内容与商炜提交的《物业管理服务协议》内容相一致，并且蕙兴物业公司对此进行了合理解释，故一审法院采信蕙兴物业公司提交的《物业管理服务协议》作为本案认定事实的证据并无不当。因涉案小区所涉其他物业服务合同纠纷案件的生效裁判文书确认的事实与本案事实的认定有关，故相关案件的裁判文书可以作为确认蕙兴物业公司对唐山市丰润区进行物业管理服务的证据，但经本院核实，一审法院并未组织双方当事人对蕙兴物业公司提交的两份裁判文书进行质证，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”之规定，本院对此予以纠正，并在二审中组织双方当事人对上述裁判文书进行了质证。 本案中，根据备案的《物业服务管理委托合同书》及唐山市丰润区提供的证明，唐山市伟嘉房地产开发有限公司委托蕙兴物业公司进行物业服务管理的期间为2013年5月30日至2020年5月30日，故蕙兴物业公司根据《物业管理服务协议》的约定有权向商炜主张2015年12月至2019年7月的物业费。商炜主张蕙兴物业公司未能提供符合标准的服务，其有权拒交物业费，并在本案一、二审期间提交自己拍摄的照片予以证明，但商炜在不同时间段拍摄的静态照片不能全面反映蕙兴物业公司提供物业服务的动态情况，并且其提交的照片均显示并非在2015年12月至2019年7月期间拍摄，不足以证明该期间蕙兴物业公司提供的物业服务不符合相应标准，故本院对其该主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，商炜以涉案房屋一直空置，其未在涉案小区居住为由拒绝缴纳物业费的主张不能成立，本院不予支持。 商炜主张一审卷第43-45页所显示的唐山市伟嘉房地产开发有限公司与蕙兴物业公司签订的《物业服务管理委托合同书》系伪造的，一审法院认定该协议有效错误。经核实，一审法院并未在本案中确认该协议的效力，并且该份《物业服务管理委托合同书》是否有效不影响本案审理，故本院对此不予涉及。 关于商炜主张蕙兴物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日计算。本案所涉《物业管理服务协议》中未约定物业费的缴纳时间，根据现有证据也不足以确定履行期限，故本案诉讼时效应自蕙兴物业公司向商炜要求缴纳物业费的宽限期届满之日计算，本院认定蕙兴物业公司的诉讼请求未超诉讼时效。 综上所述，商炜的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人商炜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 健 审 判 员  吴 凡 审 判 员  刘江静 二〇二〇年七月三十日 法官助理  赵晓亮 书 记 员  孙一帆 ——