上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5824号上诉人（原审原告）：何玉文，女，1989年1月2日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：晏然，上海行观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹杰，男，1960年1月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。上诉人何玉文因与被上诉人曹杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何玉文上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉请。事实与理由：一审遗漏被上诉人高收低租、超期转租等事实，且存在程序违法，判决逻辑自相矛盾。被上诉人通过伪造权利凭证的形式使上诉人陷入错误认识，是欺诈行为，一审对上诉人与被上诉人的评判标准不一，对上诉人方更为严格，被上诉人作为出租方应提供租赁原件，上诉人从事转租行业时日尚浅，基于对中介的信任签订涉案租赁合同，已经尽到注意义务。被上诉人的欺诈行为已经造成上诉人损失，上诉人有权提起撤销权之诉。被上诉人曹杰辩称：本案不存在欺诈，上诉人有其相应的注意义务，即使存在欺诈，也不是对合同标的物的欺诈，不影响双方合同的履行，被上诉人未对上诉人实际造成欺诈的内心确信，上诉人在租赁过程中没有受到过案外人的阻碍，即使其支付长期租金，也不会有损失。上诉人并非无法得知房屋的真实情况，其得知本案真实性的时间不合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。何玉文向一审法院起诉请求：1.判令撤销何玉文与曹杰就上海市徐汇区XX路XX号XX室灶间签订的房屋租赁合同；2.判令曹杰返还已付租金人民币（下同）130,000元；3.判令曹某赔偿何玉文损失90,130.90元（包含装修费50,130.90元及中介费40,000元）；4.本案诉讼费、保全费由曹杰负担。一审法院认定事实如下：2018年6月，曹杰（出租方，甲方）与何玉文（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX室灶间（即本案涉案房屋）出租给乙方，甲方于2018年6月11日交付涉案房屋。租赁期限为2018年8月11日至2026年8月10日止（共计八年）。甲乙双方约定，租金为捌（8）年一付，租金为130,000元。合同约定甲方应向乙方提供房屋产权证复印件、房屋产权所有人身份证复印件以及营业执照复印件、委托书。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，何玉文按照约定向曹杰支付房屋租金130,000元，曹杰则通过微信向何玉文提供一份租赁户名为“曹杰”的上海市租用居住公房凭证。2019年8月，何玉文向曹杰女儿曹某发送微信，表示因为房卡问题，觉得风险不可控，要求退房，后双方因退房顺序没有达成一致。目前涉案房屋仍由何玉文进行出租。另查明，何玉文一共向曹杰及其女儿曹某承租六套房屋进行转租，其中部分房屋的权利证书经过了PS处理，部分权利证书真实。何玉文持一审法院出具的调查令查明，涉案房屋的实际承租人为程某。对此，曹杰陈述，当时确实对涉案房屋的租赁凭证进行了PS处理，但这是为了配合何玉文转租方便，也是中介公司出的主意并由中介公司人员进行了PS处理。何玉文表示对此并不知情。何玉文并向一审法院表示，其之前有过做房屋转租的经验，本次租赁中，何玉文一直要求曹杰提供相关的租赁凭证原件，但曹杰一直找各种借口推脱。何玉文代理人向一审法院表示，何玉文之所以会在房屋租赁合同签署后一年左右才发现涉案房屋的租赁凭证有问题系巧合，因其系学建筑设计的，某天突然想找一张图放大，就找到了手机中，曹杰发送的租赁凭证，在放大的过程中，其发现部分地方像素有问题，才发现租赁凭证系经过PS处理的。其后，一审法院再次询问何玉文本人，何玉文本人则表述，当时涉案房屋及建国西路房屋都曾经有人出现，表示系房屋的实际权利人，何玉文多次向曹某询问，均被搪塞。因何玉文和曹某还有另外一套巨鹿路的房屋存在租赁关系，就巨鹿路的房屋，曹某表示该房屋的权利人系其父亲朋友，交给其转租。2019年7月何玉文在装修巨鹿路房屋的过程中，出现了二房东，觉得有问题，故将之前曹某通过微信传送的涉案房屋租赁凭证照片进行放大观看，发现了PS处理的痕迹。曹杰向一审法院提供其和案外人程某、林某签订的房屋租赁合同，以证明其享有转租权。经一审法院向涉案房屋权利人核实，林某表示，涉案房屋的实际权利人为程某，其和程某系夫妻关系。2018年年中，其在将涉案房屋出租给曹杰后，曾前往涉案房屋处查看装修情况，不希望实际承租人因装修将涉案房屋的结构破坏。期间林某及程某的女儿曾经上楼欲进入涉案房屋，但遭遇阻拦。其后其女儿出示了身份证件，并表示其才是涉案房屋的实际权利人。林某向一审法院表示，其同意曹杰将涉案房屋转租，对此事知晓。一审法院认为，本案的主要争议焦点是何玉文与曹杰签订的房屋租赁合同是否属于可撤销的合同。何玉文认为曹杰在与何玉文签订租赁合同过程中，故意欺骗何玉文，使用了经过PS处理的涉案房屋权利凭证，进而导致何玉文产生错误的意思表示。但一审法院注意到，根据一审庭审中，曹杰提供的其和案外人程某、林某之间的房屋租赁合同，曹杰对涉案房屋享有转租的权利，而何玉文在租赁过程中，从未遭受阻碍，目前涉案房屋依然由何玉文以高额租金转租。就何玉文陈述，其系无意间发现涉案房屋的权利凭证系经过PS处理。对此，一审法院认为，何玉文明确表示，其有过进行二手房转租的经验，在二手房转租过程中，对权利凭证进行核查，系最基本的操作流程。何玉文本次共向曹杰、曹某租赁六套房屋进行转租，在此情况下，何玉文仍不核实涉案房屋的权利凭证，有违常理。且庭审中，何玉文代理人及何玉文本人对于之所以发现涉案房屋权利凭证系经过PS处理的原因，表述不一致。基于何玉文本人的表述，其系因另一套巨鹿路的房屋出现二房东，故对曹杰产生怀疑。但是一审法院注意到，巨鹿路房屋，曹杰并未对权利状况进行隐瞒，何玉文则表示以此怀疑曹杰对涉案房屋的权利凭证进行PS处理，与常理不符，故对何玉文的该项陈述，一审法院不予采信。在本案实际租赁过程中，何玉文从未受到阻碍且并未有任何损失。在一审审理过程中，涉案房屋曾经因为租客违约而空关。一审庭审后，何玉文再次将涉案房屋高额转租，故一审法院结合何玉文在庭审中的陈述以及何玉文的实际行为，就何玉文认为系因曹杰对涉案房屋权利凭证进行PS处理，导致其作出错误意思表示，进而要求撤销双方签订的租赁合同并要求曹杰返还租金并赔偿损失的诉请，一审法院难以支持。但一审法院必须指出，曹杰对权利凭证进行PS处理的行为，实属错误行为，今后应当予以杜绝。何玉文向一审法院申请对涉案房屋的装修残值进行审价，因本案并未支持何玉文的诉讼请求，故对何玉文的该项申请，一审法院不予准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，于二○二○年三月二十六日作出判决：驳回何玉文全部诉讼请求。一审案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，由何玉文负担。二审中，上诉人补充提交以下证据：1.2018年6月11日签约录音，证明曹某及中介陈述曹杰系房屋权利人，上诉人方多次要求其提供涉案房屋权利凭证；2.2018年8月11日通话记录，证明存在案外人主张权利，上诉人向被上诉人询问房屋产权人事宜；3.2018年8月15日微信聊天截屏，证明曹某通知要求上诉人回避部队查房；4.（2020）沪0101民初23381号民事判决书，证明被上诉人就类似案件表述前后不一，该案认定构成欺诈，符合撤销权之法定构成要件。被上诉人发表质证意见认为，对证据1，不认可上诉人的证明目的；对证据2、3，证明事项与本案无关，且可以证明上诉人应为明知；对证据4，真实性合法性认可，但与本案无关，被上诉人不存在陈述不一，该案与本案不同，且已经上诉。本院经审查认为，上述证据与本案争议缺乏直接关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。上诉人二审中陈述，其第一次知道存在真实产权人的时间为2018年8月11日，涉案房屋现仍由其对外出租。二审另查明，上诉人何玉文与案外人于2019年12月9日签订租赁合同，将涉案房屋转租给案外人，月租金为6,000元，租赁期限为壹年半，自2019年12月10日起。本院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。然本案中，根据被上诉人与产权人签订的租赁合同，被上诉人享有转租权，上诉人未能举证证明被上诉人伪造权利凭证的行为造成其违背真实意思表示以及对其签订涉案租赁合同存在实质性影响，上诉人也认可在租赁期间，其权利行使未受到其他案外人的妨碍或阻扰，亦不影响其租赁目的的实现。且根据上诉人方的陈述，其于2018年8月11日就知道或可能知道真实权利人的存在，但此后其并未积极采取措施核实房屋权属情况，反而仍然继续将涉案房屋转租并收取租金差额收益，甚至在提起本案诉讼要求撤销其与被上诉人签订的租赁合同之后又将涉案房屋转租他人。综合本案具体情形，上诉人现主张因被上诉人伪造房屋权利凭证的行为造成其违背真实意思表示而签订涉案租赁合同，并要求撤销其与被上诉人签订的租赁合同及返还租金、赔偿装修损失的诉请，本院实难支持。一审程序并无不当，判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,600元，由上诉人何玉文负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年七月三十一日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……