云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1022号上诉人（原审原告）：郭丽萍，女，1974年11月5日出生，汉族，云南省弥渡县人，住云南省思茅市翠云区。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理金石房地产开发有限公司，住所地大理市大理经济开发区漾濞路上段。统一社会信用代码91532900797248782A。法定代表人：徐红星，总经理。委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜秀君，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人郭丽萍因与被上诉人大理金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭丽萍上诉请求：一、请求依法撤销大理市人民法院（2020）云2901民初1066号民事判决；二、请求判令被上诉人将上诉人购买的位于大理经济开发区石房子“大理·苍洱映像（B区）·大理公馆一、二期领秀苍洱”07号房屋交付上诉人；三、请求判令被上诉人协助上诉人办理该房屋的产权登记手续；四、请求判令被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金453937.6元（2015年4月8日起暂计算至2020年4月7日止，逾期60日内违约金60天×0.1元/㎡×225.6㎡=1353.6元，逾期60日后违约金2571500元×0.01%×1760天=452584元），2020年4月8日后的违约金按照上述标准继续计算至交房之日止；五、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决理由错误。1.被上诉人系大理经济开发区石房子“大理公馆一、二期”房地产开发商，案外人云南平林月企业系被上诉人委托的该房地产项目代理销售单位。2014年9月15日，上诉人与被上诉人签订《大理公馆认购协议书》，上诉人认购由金石公司开发的“大理公馆一期荷塘月色28号”房屋，房屋建筑面积306.91㎡，总价281.15万元。协议签订后上诉人于2014年9月26日向平林月企业支付贷款服务费1万元，后于同月29日向被上诉人支付购房定金1万元，该事实说明上诉人与被上诉人均有真实的房屋买卖目的和意愿。2.2015年3月，上诉人决定将购买的房屋调换为“大理·苍洱映像（B区）·大理公馆一、二期领秀苍洱”07号房屋，经三方协商决定该房屋的实际购买总价为257.15万元（该价符合当时市场价）。后上诉人与平林月企业签订《合作确认函》，明确上诉人购买涉案房屋价款为257.15万元，合同总价为487.3万元，由上诉人委托平林月企业办理银行按揭贷款，贷款金额为340万元，月供21700元，扣除契税509909元，上诉人实际到手318591元。签订确认函再次证明上诉人与被上诉人有真实的房屋买卖目的和行为。3.上诉人与被上诉人签订的购房合同确定了房屋面积、房屋总价、贷款金额及交房时间。被上诉人还为上诉人办理商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号JK2015032600587），并进行公证。合同的签订、备案、公证再次证明上诉人真实买房的意愿。4.上诉人、被上诉人与中国农业银行大理市支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额340万元，上诉人委托银行将该笔贷款直接划入被上诉人的账户，并约定除用涉案房屋提供抵押外，被上诉人对该借款提供保证担保，被上诉人已经实际收取上诉人的购房款。5.从2015年至2016年7月以及2017年10月均由上诉人偿还银行按揭贷款313752.71元和19716.49元（被上诉人通过案外人向上诉人转款283318元）。从2019年12月至今也是由上诉人自行偿还贷款，上诉人是真实的购房人，否则不会主动偿还贷款。6.上诉人在一审时提交的谈话录音证实2017年2月至2018年8月上诉人一直与被上诉人协商沟通交房和办证事宜，被上诉人也一直承认上诉人就是真实的购房者。被上诉人通过代理人向上诉人发《律师函》再次确认双方签订的《商品房购销合同》是真实意思表示，合法有效。二、原审适用法律错误。1.本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》除第四条第2项所约定的商品房总价款487.3万元不真实，以及第六条第3项贷款方式付款约定内容存在被上诉人多套取银行贷款内容外，关于买卖房屋合同的其他内容均为真实、合法。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。一审法院认为房屋买卖价格和贷款条款不真实可以认定该部分约定无效，但其他条款未违反国家法律法规，因此不能认定整个合同无效。2.双方具有真实的商品房买卖合同关系，合同形式合法。但签订合同的目的是否全部为非法、是否全部是被上诉人套取银行贷款需要综合判断，不能仅凭被上诉人一面之词认定合同无效。3.现银行贷款余额约300万元，本息至今由上诉人正常偿还，银行也未受到任何损失，不能因为开发商多获取银行贷款这一非法目的而全面否认双方房屋买卖的合法目的。金石公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：一、原审认定事实清楚。1.上诉人与被上诉人无真实房屋购销意愿。上诉人以《大理公馆认购协议书》主张双方有真实买卖目的和意愿是莫须有的。依照协议，上诉人未在2014年9月30日前到被上诉人售楼部签订“大理公馆一期荷塘月色28号”《商品房购销合同》并支付相应房款，上诉人交纳的1万元订金不予退还、且双方签订的《大理公馆认购协议书》失效。2.上诉人签订的《商品房购销合同》系为被上诉人融资需要，上诉人没有支付首付款147.3万元及偿还银行按揭贷款1055434.49元，以上银行贷款均由被上诉人承担。3.在签订合同后上诉人在长达5年时间内未主张交房、办证的相关合同权利，也未向被上诉人支付房屋首付款和偿还银行贷款。二、原审适用法律正确。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。涉案的《商品房购销合同》系双方基于虚假、无效的民事行为而签订的，故整个合同应是无效的，并非上诉人主张合同内容部分真实的说法。郭丽萍向一审法院提出诉讼请求:1.判令被告将原告购买的位于大理经济开发区石房子“大理·苍洱映像（B区）·大理公馆一、二期领秀苍洱”07号房屋交付原告；2.判令被告协助原告办理该房屋的产权登记手续；3.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金859001.6元（2015年4月8日起暂计算至2020年4月7日止，逾期60日内违约金60天×0.1元/㎡×225.6㎡=1353.6元，逾期60日后违约金4873000元×0.01%×1760天=857648元），2020年4月8日后的违约金继续计算至交房之日止。一审法院经审理认定当事人无争议的事实：2014年8月29日、10月20日，被告与云南平林月企业营销策划服务有限公司签订《房产销售服务委托分销代理合同》及其《补充协议》，被告委托云南平林月企业营销策划服务有限公司代为销售“大理·苍洱映像（B区）·大理公馆一、二期领秀苍洱”项目。王金山系云南平林月企业营销策划服务有限公司工作人员。原、被告于2015年3月26日签订《商品房购销合同》，由原告购买被告开发的“大理·苍洱映像(B区)·大理公馆一、二期领秀苍洱”07号房屋(套内建筑面积225.6平方米),购房总价为487.3万元，按揭贷款金额为340万元。该合同约定交房期限为2014年12月31日前。合同第九条约定，被告逾期交房的违约责任，为交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天0.1元每平方米向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2015年3月25日，为案涉项目提供中介服务的云南平林月企业营销策划服务有限公司工作人员王金山向原告转款147.3万元。在合同签订后，原告用此款交纳了购房首付款。原告、被告与中国农业银行大理市支行于2015年4月8日签订了《个人购房担保借款合同》，由农业银行大理市支行向原告提供住房贷款340万元，该笔借款直接划入被告的账户。约定除由原告以购买房屋提供抵押外,被告对原告的借款提供保证担保。2015年5月15日，被告通过云南平林月企业营销策划服务有限公司工作人员王金山向原告转款23.992万元。2015年5月7日、6月5日，被告通过王金山向原告转款43398元。前述被告通过王金山共向原告转款283318元。2015年5月至2016年7月，原告归还银行按揭贷款313752.71元。2016年8月至2019年11月间，除2017年10月的按揭贷款金额19716.49元，由原告归还外，其余款项均由被告安排工作人员张伟经办，归还银行按揭贷款。2019年12月起的银行按揭贷款，由原告归还。诉争的“大理·苍洱映像（B区）·大理公馆一、二期领秀苍洱”07号房屋至今未交付原告。一审法院经审理认定当事人有争议的事实：1.首付款的来源。原告主张，首付款147.3万元属王金山与原告之间的私人借款。被告则认为，该款是基于被告与云南平林月企业营销策划服务有限公司的委托代销关系，由被告提供给该公司，再由该公司转款给原告的。为此，被告提交了2019年3月25日被告与云南平林月企业营销策划服务有限公司签订的《借款协议》、《借据》、电子银行交易回单、王金山银行卡交易明细清单证实。一审认为，被告提交的上述证据，与双方当事人无争议的《房产销售服务委托分销代理合同》、《补充协议》相互印证，能够证明首付款147.3万元，系被告通过云南平林月企业营销策划服务有限公司向原告提供的事实，一审予以采信。2.《商品房购销合同》是否真实。原告主张，原告有购买房屋的意向，曾于2014年9月15日与被告签订《大理公馆认购协议书》，认购被告开发的“荷塘月色”项下的房屋，为此向被告交纳了订金1万元，向提供中介服务的云南平林月企业营销策划服务有限公司交纳了贷款服务费1万元。后经反复协商，才于2015年3月26日，与云南平林月企业营销策划服务有限公司签订《合作确认函》，购买本案诉争的房屋，约定购房实际总价为257.15万元。《商品房购销合同》确定的购房价487.3万元，是为了帮助被告套取银行的商业住房贷款而设定的。为此提交了《大理公馆认购协议书》、《收款收据》、《收据》、《合作确认函》证实。被告则认为，原告提交的证据与本案诉争无关，不认可。一审认为，原告提供的此组证据，能够与被告陈述的签订《商品房购销合同》是为帮助被告融资的事实相互印证，一审予以采信。一审法院认为，该案争议焦点为，原、被告之间所签订的《商品房购销合同》是否有效。案中，被告为筹集资金，与原告签订《商品房购销合同》，由被告自行承担首付款及其后的银行按揭贷款，其签订商品房买卖合同的真实目的并非进行房屋买卖，而是为了套取银行的商业住房贷款，《商品房购销合同》并未实际履行。原告虽偿还了部分按揭款，但不能改变本案套取银行商业住房贷款的事实，原、被告签订《商品房买卖合同》行为属于以合法的形式，掩盖非法之目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项之规定，该《商品房买卖合同》属无效合同。原告依据无效法律行为，主张权利，一审不予支持。对原告已偿付部分按揭款金额，审理中原告未主张，原、被告可另行结算并处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，判决：驳回原告郭丽萍的诉讼请求。案件受理费12490元，减半收取6245元，由原告郭丽萍负担。二审期间，郭丽萍向本院提交以下证据：宋亚军证词一份，证明宋亚军作为平林月企业总经理受金石公司委托参与涉案房屋的代理销售并与上诉人签订《商品房购销合同》、《补充协议》，签订的合同及协议均是金石公司所认可的，合同真实有效。上述证据经质证，被上诉人认为，上诉人提供的证词所盖平林月企业印章与委托销售合同的印章有差异，不能确认是否是平林月企业的真实印章，对证据的三性均不认可。本院经审核认为，上诉人提交的证据不属于新证据，且证据证明的事实与本案案件事实无差异，本院不予采信。二审经审理查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》并非双方真实意思表示，也未体现郭丽萍作为购房者的真实购房意愿。第一，签订的购房合同有虚增房价，帮助被上诉人多套取银行贷款行为。双方签订购房合同约定房屋总价487.3万元，后又将价格更改为257.15万元，而银行按揭贷款仍以487.3万元计算。双方随意改变房屋价款，违背了合同的诚信原则与合同的稳定性。第二，郭丽萍未实际支付房屋首付款。根据双方陈述涉案房屋首付147.3万元是由被上诉人支付给平林月企业员工王金山，后王金山转给上诉人，上诉人再支付给被上诉人的支付方式。上诉人提出未支付首付款系开发商优惠采取零首付，而该辩解意见违背商品房市场交易的常规模式，且至今上诉人仍未支付完毕首付款。第三，归还银行贷款问题。截止2015年5月至2019年11月，上诉人郭丽萍实际归还涉案房屋贷款5万余元，其余由被上诉人偿还。虽然从2019年12月至今的贷款均由郭丽萍偿还，但不能对抗其在2015年后未正常还贷的事实。综上，双方签订的《商品房购销合同》并未实际履行，合同目的并非交易房屋，而是帮助被上诉人套取银行贷款之需要，属于以合法手段掩盖非法目的的情形。一审将据此认定合同无效，符合案件事实和适用法律正确，本院予以维持。郭丽萍主张的上诉理由与查明的案件事实不相符，本院不予支持。综上所述，上诉人郭丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12490元，由上诉人郭丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月八日书记员 段杰润