黑龙江省克山县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0229民初382号原告（反诉被告）：克山县圣水华庭物业有限公司，住所地黑龙江省克山县克山镇泡北路南。法定代表人：张如辉，职务经理。委托诉讼代理人：郑飞，克山县圣水华庭物业有限公司副经理。委托诉讼代理人：袁成志，克山县圣水华庭物业有限公司副经理。被告（反诉原告）：邹开义，男，1957年8月14日出生，汉族，住克山县。委托诉讼代理人：邹海东（与被告系父子关系），男，1983年6月23日出生，汉族，个体，住克山县。原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司与被告（反诉原告）邹开义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司委托诉讼代理人郑飞、袁成志，被告（反诉原告）邹开义及其委托诉讼代理人邹海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告偿还所拖欠物业服务费及滞纳金7,630.00元，庭审时变更诉讼请求为要求被告偿还所拖欠物业服务费3,407.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告现居住在圣水华庭七号楼商服9门，从2013年11月1日至2020年11月1日欠原告物业服务费3,672.00元，滞纳金及诉讼费4,008.00元，总计7,630.00元，后变更为滞纳金不要了，物业服务费从2013年11月1日至2020年5月31日的共计3,407.00元，被告以各种借口拒交物业服务费，其行为严重影响了物业公司的正常运营，故起诉至法院要求被告给付拖欠的物业费，并承担诉讼费。被告（反诉原告）邹开义辩称：其不同意交物业费，其损失6,850.00元赔我就交物业费，同时楼上平台有垃圾和漏水，窗户玻璃碎裂，物业应给予维修。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人赔偿应由物业维修的下水主管道维修费用6,850.00元，以及14天误工费9,800.00元，共计16,650.00元；2、反诉费由被反诉人负担。事实和理由：我是圣水华庭小区7号楼的商服用户，被反诉人起诉我拖欠2013年至今的物业费及滞纳金5,433.00元。我是2011年5月份入住此房，8月份屋内开始有很大异味，9月屋内地沟开始渗脏水，物业一直不管，到2012年5月份，物业来两个人看我们已挖开的地面是下水主管道坏了，说他们修不了。经协商，物业让我们自己维修，费用用物业费顶，顶齐后再交物业费。其找的陈晓军给维修的，包工包料共花6,850.00元。由于物业公司言而无信，说用维修费顶替物业费，现在又起诉要物业费，我只好反诉。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：反诉原告的反诉下水道维修等事情我们不知情，在那期间我公司末接手该小区的物业服务，所以不承担损坏的后果，对反诉原告提出的赔偿问题不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据1、资质证书（复印件），证明原告是合法和正规的物业服务有限公司，是三级资质；证据2、齐齐哈尔市物价局、建设局联合下发的齐价联字[2008]20号文件（复印件），证明原告是按三级物业服务收费标准的规定收取的；证据3、三级物业服务范围（复印件），证明原告的服务内容。被告对原告提交的三份证据发表质证意见均表示没有异议。反诉原告提交证据1、照片四张，证明2013年两侧下水主管道维修完毕的情况；证据2、照片三张，证明屋内棚顶漏水的情况；证据3、照片一张，证明屋内东侧主梁漏水情况；证据4、照片一张，证明雨搭上垃圾成堆；证据5、照片二张，证明塑窗玻璃破损两块；证据6、陈晓军出庭证言，证明其在2012年或2013给邹开义家维修过下水主管道，收取费用是6，800多元；证据7、孙海威出庭证言，证明其是邹开义商服楼相隔几家的东侧邻居。大概2012、2013年，其路过看见邹开义的商服楼屋里不知道什么坏了，屋里有工人干活，运砂子和水泥等施工材料，地面也刨了，干了好几天。反诉被告对反诉原告提交的证据发表质证意见如下，对证据1表示是2013年发生的事，其公司不知情，对证据2、3其没去实地考察，什么原因漏水不清楚，对方也没找过物业，对证据4可能在牌匾后面，其没有看到，对证据5表示玻璃的保质期为2年，两年内由开发商负责，两年外由业主自己负责，对证据6、7没有异议。反诉被告提交证据1、克山县市场监督管理局的变更（备案）项目信息（复印件），证明克山县圣水华庭物业有限公司2013年11月19日法定代表人变更为张如辉；证据2克山县物业管理办公室2013年11月1日的委托书（复印件），证明圣水华庭小区原物业公司弃管，现委托圣水华庭物业有限公司对本小区进行物业管理服务，管理与服务日期为2013年11月1日起；证据3黑建备字（230229201012040003）号竣工工程备案证（复印件），证明圣水华庭7号楼竣工日期是2009年12月30日。反诉原告对反诉被告提交的三份证据发表质证意见均表示没有异议。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认；对双方当事人有争议的证据认定如下：反诉原告提交的证据1能证明维修下水管道的事实存在，对该份证据予以确认；提交的证据2、3、4、5能证明棚顶漏水、雨搭上有垃圾、玻璃破损的事实存在，对该四份证据予以确认。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司是依法成立的三级物业公司，2013年11月1日受克山县物业管理办公室委托，开始对克山县圣水华庭、尚水壹品小区物业管理服务，其收费标准为每平方米0.50元/月。被告（反诉原告）邹开义于2011年5月入住克山县圣水华庭小区七号楼门商服楼，房屋面积86.25平方米。2012年，邹开义的商服楼屋内的下水管道损坏，找他人维修花费用6,850.00元。邹开义从2013年11月1日至2020年5月31日物业服务费尚未缴纳。原告起诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业服务费（2013年11月1日至2020年5月31日）3,407.元，并由被告承担诉讼费用。被告提起反诉，要求原告赔偿应由物业公司维修下水主管道的维修费用6,850.00元和误工费9,800.00元，共计16,650.00元，反诉费由原告负担。本院认为，被告（反诉原告）邹开义入住的克山县圣水华庭小区七号楼门商服楼属于原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司的服务范畴，原告（反诉被告）作为物业服务企业，为被告提供了物业服务，被告（反诉原告）应当支付相应的物业服务费，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付物业服务费符合法律规定，其合理请求依法应予支持。原告（反诉被告）作为三级物业服务公司，请求被告（反诉原告）按每平方米0.50元/月标准承担物业服务费，其中包括共用部位、共用设施设备维护费0.07元/月/每平方米，公共区域清洁卫生费0.05元/月/每平方米（含居民卫生费0.03元/月/每平方米）。被告（反诉原告）辩称的商服楼上的平台有垃圾和漏水事实存在,形成的原因是原告（反诉被告）对共用部位、共用设施管理、维护，卫生服务不到位，应适当从共用部位、共用设施设备维护费扣除0.04元/月/每平方米，居民卫生费扣除0.02元/月/每平方米。被告（反诉原告）辩称其塑料窗玻璃破损应由原告（反诉被告）修复，因不是原告（反诉被告）的服务项目，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）应按每平方米0.44元/月的标准给付原告（反诉被告）自2013年11月1日至2020年5月31日期间物业服务费2,998.05元（0.44元/月/每平方米×86.25平方米×79个月）。被告（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）赔偿应由物业公司承担的维修下水主管道的费用和误工费，因被告（反诉原告）系在2012年维修的下水管道，原告（反诉被告）系在2013年11月1日接受克山县物业管理办公室委托，才开始负责克山县圣水华庭、尚水壹品小区的物业管理服务，产生的维修费系在原告（反诉被告）管理服务该小区之前，虽然被告（反诉原告）有证据证实维修下水管道产生的费用事实存在，但没有证据证实应由原告（反诉被告）承担维修费的证据，故被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹开义于本判决生效之日起给付原告（反诉被告）克山县圣水华庭物业有限公司自2013年11月1日至2020年5月31日期间物业服务费2,998.05元。二、驳回反诉原告邹开义的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，反诉案件受理费25.00元，均由被告（反诉原告）邹开义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  孟令志二〇二〇年七月三十日书记员  胡晓雪