北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初15728号原告（反诉被告）：姜洪峰，男，1976年9月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴海成，北京科马律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，北京科马律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵漠居，女，1990年5月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：钱小英（赵漠居之母），1963年5月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）姜洪峰与被告（反诉原告）赵漠居房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜洪峰之委托诉讼代理人吴海成、王娟、被告赵漠居之委托诉讼代理人钱小英、吴雨冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜洪峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金及押金34286元（12月房租35000元加上3个月物业管理费押金13284元减去被告已经退还的13998元）；2、判令被告退还原告一个月押金35000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年初，原告筹备成立北京科马律师事务所设立的相关事宜，授权委托筹备组成员代为签订房屋租赁合同等工作。2019年2月经中介居间，原、被告签订《办公室租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区宣武门外大街XXX号2套房屋，建筑面积总计164.40平方米，租期三年，月租金35000元，押金70000元，月物业管理费4428元，物业管理费押金13284元。合同签订后，原告依约履行合同，给付了房屋押金及租金，租金付至2019年12月31日。2019年下半年经济下行严重，企业经营压力陡增，但是被告提供的格式合同与市场租金下调的形势出现明显偏离。原告与被告沟通下调租金未果后与被告协商解除合同，并于2019年11月29日搬离涉案房屋。原告于2019年12月22日将注册在涉案房屋的企业迁出。2020年1月11日，被告以各种理由扣除费用后，退还原告13998元。原告认为被告实际损失低于合同约定的违约金标准，被告应当按照实际损失扣除费用。被告赵漠居辩称，不同意原告诉讼请求。事实理由：一、事件经过。由于被告居住国外，由被告之母钱小英代为办理房屋租赁事宜。原告联系人孙春蕾2019年2月23日上午通过房地产中介介绍并由中介陪同看房，钱小英接待。孙春蕾表示她打算与朋友出资成立律所，前提是必须先以个人名义租赁办公室，并申请注册律所。被告当时提供的合同文本是租期2年，每季度付款。孙春蕾提出，注册律所要求租赁期限3年以上，且希望2个月支付一次房屋租金，被告表示了同意。原、被告双方及中介检查了合同后，于2019年2月23日签订《办公室租赁合同》，约定租期3年，自2019年2月23日至2022年2月28日，其中2019年2月23日至2019年2月28日为免租期。合同签订后，原告向被告支付定金2万元，被告还与中介签订合同并支付34000元佣金。之后，原告开始在涉案房屋内办公，2019年4月15日，北京科马律师事务所成立，注册在涉案房屋地址。租期内所有押金、租金的支付都是孙春蕾代为支付。2019年11月26日，孙春蕾突然通知钱小英，称因个人能力有限和经营困难需要提前解除合同，并承认违约。租赁合同第十二条约定，提前解除合同应当提前一个月书面通知对方。但被告看原告困难，没有追究此事。双方于2019年11月29日签订《解除租赁合同协议》，协议明确了是由于原告原因提前解除。11月30日，合同解除后，钱小英微信孙春蕾，2个月房租的押金作为违约金不退了，孙春蕾表示理解，未提出异议。钱小英表示其他费用需要等待注册地址迁出后才能结算，多退少补。这也是按照合同第五条约定处理的。北京科马律师事务所于2019年12月22日迁出。新的租户于2020年1月9日注册成功后，钱小英马上通知孙春蕾进行了结算，钱小英在微信中引用合同约定，将已收和应扣款详细列出，最后算出应退13998元，孙春蕾表示没有问题，钱小英遂向孙春蕾转账。被告认为至此，双方间租赁合同关系圆满结束。二、因原告提前退租，应按照合同约定承担违约责任。1、退租前被告已收原告款项：2个月租金押金70000元、3个月物业费押金13284元、预付12月房租35000元，以上共计118284元。2、因原告提前退租，违反了租赁合同的约定，被告有权按照合同约定收取相应的违约金：（1）、提前退租的违约金。租赁合同第十二条“合同终止及赔偿”中约定，“在租赁期内甲乙双方均不能提前终止合同，否则将被视为违约，违约金为贰个月房屋租金”，因此，原告应向被告支付提前退租违约金70000元（月租金35000元×2个月）。原告支付违约金不仅是合同的约定，也是合理的，理由如下：①租赁合同租期为3年，原告仅履行了9个月零6天（281天），按照合同标的，被告因此失去了2年3个月（821天）租金的既得利益和预期利益，而违约金只收取2个月租金，并不算高；②原告在起诉状中提出“对于出现的情势变更，原告与被告沟通希望适当下调房租，协商无果后原告通知被告解除合同”，“原告是在与被告协商未果的情况下做出的无奈选择”，这些完全不是事实，没有任何证据支持，事实是，原告代理人孙春蕾从来没有向被告提起过希望下调房租，也没有任何事前沟通，而是于2019年11月26日突然提出退租，孙春蕾也表示提前退租主要是她的能力不足，与被告没有任何关系，没有任何征兆地突然提起退租，而且几天内就搬离，也违反提前一个月通知的合同约定，违约的过错程度较高；③起诉状提出，“原告认为提前终止合同是在北京商业物业租金2019年下半年普遍下调背景下的情势变更”，以此作为不履行合同违约责任的理由，被告认为，甲乙双方签订租赁合同负有同样的商业风险，不能因为原告认为市场对自己不利，就违约合同，把商业风险转嫁到另一方，如果原告不承担违约责任的理由成立的话，那么岂不是市场行情好转、房租上涨之时房东就可以随意驱赶租客再去租给租金更高的租客了吗？④孙春蕾在退租结算的过程中明确在微信中表示，对于2个月房租押金作为违约金不退还之事，表示很理解，没有表示异议。（2）、延期迁址的违约金。原告作为北京科马律所的负责人，承租的本案房屋即用于北京科马律所的办公，北京科马律所的注册地址在原告退租后没有及时迁出，应承担相应的违约责任。租赁合同第十二条“合同终止及赔偿”中约定，“乙方应在退租时在工商局完成登记住所地变更；如逾期，甲方有权按本合同确定的日租金标准按日向乙方计收违约金”，由于北京科马律所迁出注册地址逾期了22天，应向被告支付违约金24838元（月租金35000元÷31天×22天）。租赁合同也约定，“十一、乙方的权利和义务2.21如乙方在工商行政管理局注册登记的住所为该房屋，乙方应于退租前开始在工商行政管理局办理登记住所地变更手续，以保证退租时该房屋已不被作为乙方的工商登记的住所”。“十二、合同终止及赔偿5.（省略）如甲乙任何一方希望提前终止合同，需在壹个月前提前以书面形式通知另一方”。由于原告突然仓促决定退租，没有足够的时间（起码一个月的准备时间）完成租赁合同约定的原告的义务，因此产生的违约责任理应由原告自己负担。被告也在原告提出提前退租的当天，及时提醒了原告要尽快办理律所注册地址的迁出手续，没有恶意多收取违约金的用意。原告占用被告的注册登记地址，是一种侵权行为，会限制被告租赁给新租户的机会，与实物办公室租赁的机会一样重要。《公司登记管理条例》第二十九条规定，“公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记，并提交新住所使用证明”。按照本条例规定的先登记后迁入的原则，原告占用登记地址期间，被告不能提供给新租户登记住所，是无法出租该房屋的。事实上，被告因不能承诺立即提供注册登记地址，在寻找新租户时受到极大限制。（3）、原告提前退租应向被告支付免租期的租金和物业费。租赁合同第二条“租赁期限”中约定，“装修优惠期:自2019年2月23日至2月28日。装修优惠期内乙方不需支付该房屋租金和物业管理费，但如乙方在租赁期内提前终止合同，乙方应将本装修优惠期内的租金和物业管理费补足给甲方”。此免租期是针对原告承租3年的前提下，给予的优惠，由于原告提前退租，需补足6天免租期的租金为7500元（月租金35000元÷28天×6天）、物业管理费为948元（月物业费4428元÷28天×6天），共计8448元。（4）、其他费用。因律所搬家仓促，没有恢复办公室的清洁状态，并有一些破损需要修理。由于原告没有承担将出租房屋恢复原状的义务，被告有权收取恢复原状的费用，包括清洁费、修理费共计1000元。起诉状提出，原告“搬离租赁房屋时已对房屋进行了保洁，但清洁标准因人而异”。事实是，原告11月29日匆忙搬家，根本没有进行清洁，地面满是垃圾，一片狼藉，完全达不到适租状态，被告不得不花费500元请人进行了清洁。孙春蕾在搬家后（11月30日晚）微信中也表示没有来得及清洁，同意搬家后追缴。原告的陈述前后自相矛盾。关于破损情况，起诉状提出原告“正常使用房屋，所租房屋设施不存在损坏情形，更无修理必要”。事实是，房屋内多处出现破损，以至于新的租户以此为条件提出增加免租期进行修理，被告只能应允，给被告带来了损失。以上被告有权收取的违约金和其他费用共计104286元。3、应退还原告款项：13998元（118284元-104286元）。对于以上结算金额，微信中孙春蕾表示没有异议，应退还的13998元也由钱小英于2020年1月11日转账汇给了孙春蕾，孙春蕾也表示收到了，没有提出异议。综上，被告完全按照合同履行，没有过错。三、关于提供发票的答辩意见。1、租金发票。根据租赁合同“三、租金及支付期限1.租金（省略）。该租金中不包括电费、电话费、网络使用费、电话网络开通费及日常维护费、停车费、物业管理费、房屋租金发票及其他有偿服务之费用。甲方只提供该房屋租金的收据，不提供房屋租金的发票”，乙方支付的租金为不含发票的金额。起诉状提出，“该格式条款免除被告主要义务，减损原告权益，应当认定无效”。被告认为，该合同条款并非格式条款，是每个承租人根据自己的实际情况与被告协商而确定的。该租赁合同中租金不含税的约定，是原告真实意思表示，也没有减损原告权益。作为一个反证的合同例子，恰巧该房屋的新租户则要求租金中含有发票税费，这也是按照新租户的意愿签订的。这个例子充分证明了租赁合同根本不是原告所主张的格式条款。原告至今从未向被告提出过需要开具发票，更没有被告“拒绝开具相关费用发票”事实。钱小英曾经口头询问过孙春蕾是否需要开具发票，孙春蕾表示律所的发票足够，不需要。如原告需要开具租金发票，需要向被告额外支付含税金7%的租金。原告实际租房9个月零6天（2019年2月23～11月30日），租金总额为323448元（月租金35000元×9个月+8448元），税金为21563.20元（323448元÷1.05×7%）。原告准备好此金额，被告可以配合原告去税务局代开发票。2、物业管理费发票。租赁合同约定，“四、物业管理费2．（省略）乙方缴纳首期物业管理费后每月根据物业管理公司的规定日期向物业管理公司缴纳物业管理费”。按照租赁合同，物业管理费是由原告自行向物业管理公司缴纳的，不存在起诉状所主张的“甲方拒绝开具物业管理费发票”的事实关系。事实是，根据物业管理公司提供的证据，原告在9个月的租期内每月向物业管理公司已缴纳了物业管理费，并领取了抬头为北京科马律师事务所的发票。四、原告提前退租，造成了被告经济损失。由于原告的突然提前退租，给被告带来了经济损失，具体如下：1、中介费损失。为了达成本租赁合同，甲方向中介公司支付了34000元，这一金额是覆盖租赁合同3年租期（1102天）的服务费。但是乙方提前终止合同，违约了2年3个月（821天）没有履行合同，甲方还需要重新支付中介费寻找新的租户，故甲方的中介费损失为25330.31元（34000元×(821天/1102天)）。2、实际租金损失。乙方突然提前退租（按照合同约定应提前1个月提出，而乙方只提前了几天），造成甲方很被动，一般来说办公室租赁需要1个月左右的时间才能寻找到合适的租户。又正值元旦和春节前夕，市场正是低谷时期，有租房意愿的公司很少（几乎所有的公司都不愿意在春节长假期间空负房租），该办公室空置了1个月才签约了下一个租户，而且对方给的租金条件极低，甲方只能接受，否则可能要等到元宵节过后才能租出去。故由于乙方的突然提前退租导致甲方蒙受了1个月空租期的租金损失和未履行合同期间租金减少的损失。具体计算如下：①空租期租金损失，新租户的租金从2020年1月1日起缴纳，故办公室空置时间为2019年12月1个月，空租期租金为35000元。②未履行合同期间租金减少的损失，2020年1月1日～2021年2月28日，原月租金为35000元，2021年3月1日～2022年2月28日，原月租金为36050元。新租户的合同金额是包括物业管理费和税费的，剔除物业管理费和税费后的净租金如下（与原告的租金含义一致，具有可比性）：2020年1月1日～2020年12月31日，新租户净月租金为31005元，2021年1月1日～2022年2月28日，新租户净月租金为34758.89元。上面2家租金比较，租金损失为：2020年1月1日～2021年12月31日：(35000-31005)×12个月=47940元，2021年1月1日～2021年2月28日：（35000-34758.89）×2个月=482.22元，2021年3月1日～2022年2月28日：（36050-34758.89）×12个月=15493.32元，以上租金减少损失共计：63915.54元。综上，被告实际遭受中介费和租金损失共计124245.85元（25330.31元+35000元+63915.54元），事实上，因原告违约给被告造成的经济损失，已经超过了违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告保留要求原告赔偿违约金不足实际损失之间的差额。五、原告滥用起诉权及恶意起诉，被告无需承担原告的律师费支出。1、出尔反尔、言而无信，有滥用起诉权的嫌疑，在退租结算的过程中，被告与原告联系人（经办人）及本案原告原诉讼代理人孙春蕾始终是友好协商的态度，原告对于提前退租的结算结果始终没有提出过任何异议，是完全同意的，被告提交了多个确凿的证据，而原告却在起诉状中避而不谈。原告出尔反尔、言而无信，在结算过程中达成一致并获得履行后再诉至法院，其诉讼请求违反了诚实信用原则，有滥用起诉权的嫌疑。2、否定合同，有恶意起诉的嫌疑：（1）、起诉状的证据目录中提出，“合同由被告强制性提供，作为格式条款提供的一方，应作对其不利的解释”。起诉状也提到该合同是格式条款。租赁合同的文本确实是被告提供的，但被告没有任何权力和手段使它强制性提供，也不可能成为霸王条款。房屋租赁不是银行、民航、医院一类的垄断性供给，原告有大量的屋源可选择，拥有充分的自由和自主的决定权。原告没有任何证据显示租赁合同是被告强制性提供的、以及强制性让原告签订的。租赁合同中明确写明原、被告双方达成协议是“在平等、自愿、协商一致的基础上”，原告既然签署了合同，也就承认了该合同具有“平等、自愿、协商一致”的属性。事实上，租赁合同中租期和租金支付方式都是按照原告的修改意见签订的。至今为止，被告和其所有承租人都是在充分表达自己的意愿对合同文本进行修改、直至双方满意之后才签订的合同。因此，被告和其所有承租人的合同都是不同的，因为每个承租人都提出了他们的修改意见（新租户的租赁合同就与原告的租赁合同有很大的不同。如法庭需要更多租赁合同的证据，可以提供）。原告身为律师，是法律工作者，他们熟知法律规定和合同规则，合同的属性是什么、应该如何签订合同比任何人都清楚。作为无法律背景的被告怎么可能在租赁合同签订阶段对有法律背景的律师采取强制性行为呢？（2）、原告还在起诉状中多处表示合同中有条款不符合商业惯例、商业逻辑，试图否定合同的合理性。既然如此那就应在签订合同的协商阶段提出修改意见。但事实上原告认可签订了合同，这种行为涉嫌知法犯法，设置陷阱，等待时机肆意恶意诉讼。律师的法律知识应该用于伸张社会正义和公平，而不能被利用作为逃避违约责任的工具。（3）、起诉状中还在多处完全没有证据地捏造篡改事实，极其低级和恶劣。对于提供的微信记录掐头去尾，只有只言片语，不如实提供证据。这些行为都违反了诚实守信的原则和律师的基本道德操守。3、被告以诚相待。至今，钱小英和孙春蕾关系融洽。搬入租赁办公室后，孙春蕾请钱小英介绍行政人员和会计，钱小英马上介绍了2人，被孙春蕾录用。孙春蕾也多次在微信中表示感谢钱小英对她的支持和照顾（证据18）。2019年11月初，钱小英主动为孙春蕾介绍保险公司的法律业务，虽然因北京科马律师事务所自身实力不足未能成功，孙春蕾表示非常感动。因此对于原告突然提起诉讼，钱小英感到非常意外和不可理解。被告始终秉持恪守合同的原则，同时与人为善、以诚相对，对于原告经营困难也采取了人性化的应对，退租需要提前一个月通知的合同约定也并没有苛刻地要求原告履行。而且即使因原告突然提前退租给被告带来了不小的损失，但在退租结算过程中照顾原告已承担了违约责任，并没有向原告再提出这些损失和赔偿，而是自己承担了这些损失。4、由于原告滥用诉权，给被告造成了额外的支出，原告应承担相应的赔偿责任。由于原告违反诚实信用原则，滥用诉权，给被告造成了额外的律师费、交通费、误工费等支出，原告应承担相应的赔偿责任，具体数额还需进一步核实。被告（反诉原告）赵漠居提出反诉请求：要求原告赔偿被告律师费8000元。事实理由：由于原告违反诚实信用原则，滥用诉权，给被告造成了额外的律师费支出，原告应承担相应的赔偿责任。合同第十四条第三项约定，因本合同纠纷发生的诉讼费及律师费由败诉方承担。原告（反诉被告）姜洪峰辩称，被告扣除违约金超出其实际损失，侵害了我方权利。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原、被告双方在北京宏达世纪房地产经纪有限公司的居间下，签订《办公室租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区宣武门外大街XXX号楼12层XXX房屋，建筑面积164.40平方米，出租给原告办公使用。租期3年，自2019年2月23日至2022年2月28日，其中2019年2月23日至2019年2月28日为免租期。房屋月租金35000元，原告于每个单月的1日前向被告支付后2个月的租金。每月物业管理费4428元。定金20000元，租金押金70000元，三个月物业管理费13284元。双方租赁合同第二条“租赁期限”中约定，“装修优惠期:自2019年2月23日至2月28日。装修优惠期内乙方不需支付该房屋租金和物业管理费，但如乙方在租赁期内提前终止合同，乙方应将本装修优惠期内的租金和物业管理费补足给甲方。租赁合同第三条第1项约定，租金中不包括房屋租金发票，甲方只提供该房屋租金的收据，不提供房屋租金的发票。租赁合同第十一条第2.21项约定，如乙方在工商行政管理局注册登记的住所为该房屋，乙方应于退租前开始在工商行政管理局办理登记住所地变更手续，以保证退租时该房屋已不被作为乙方的工商登记的住所。租赁合同第十二条“合同终止及赔偿”第5项中约定，在租赁期内甲乙双方均不能提前终止合同，否则将被视为违约，违约金为贰个月房屋租金。如甲乙任何一方希望提前终止合同，需在壹个月前提前以书面形式通知另一方；第9项约定，乙方应在退租时在工商局完成登记住所地变更；如逾期，甲方有权按本合同确定的日租金标准按日向乙方计收违约金。租赁合同第十四条第3项约定，因本合同纠纷发生的诉讼费及律师费由败诉方承担。庭审中，原、被告均认可，原告承租涉案房屋用于开办北京科马律师事务所。原告方的付款人及微信联系人实际为孙春蕾，原告亦认可孙春蕾的代理权限。被告方代理人为被告之母钱小英。合同签订后，原告向被告支付了相当于2个月租金的押金70000元、3个月物业费押金13284元以及2019年12月31日到期的房屋租金。2019年4月15日，原告在涉案房屋上注册成立了北京科马律师事务所。2019年11月26日，孙春蕾微信联系钱小英，称因个人能力有限和经营困难需要提前解除合同，并承认违约。2019年11月29日，原告搬离涉案房屋。原、被告双方于2019年11月29日签订《解除租赁合同协议》，协议载明由于原告提出提前解除合同，双方确认合同于2019年11月30日提前终止。2019年11月30日，合同解除后，钱小英微信孙春蕾：由于原告违约，故2个月房租的押金作为违约金不退了。孙春蕾表示理解，未提出异议。钱小英表示其他费用需要等待注册地址迁出后才能结算，多退少补。另外，原告搬家后的清洁需在下周一才能找专业公司报价，这两项费用也需扣除。孙春蕾表示，正在办理工商注册迁出手续，清洁费用因搬家人手不够，没有来得及清洁，故费用由原告负担。北京科马律师事务所于2019年12月22日办理迁出手续。2019年12月25日，钱小英微信通知孙春蕾在查询到工商注册迁出后进行结算。孙春蕾：“好的，钱姐”。2020年1月10日，钱小英在微信中通知孙春蕾进行结算：“新租户顺利进行了工商注册，现结算如下：1.迁出注册地址逾期22天，违约金24838元（月租金35000元÷31天×22天）；2.需补足6天免租期的租金为7500元（月租金35000元÷28天×6天）、物业管理费为948元（月物业费4428元÷28天×6天），共计8448元；3.清洁费、修理费1000元。以上共计34286元；4.已收三个月物业费押金13284元，12月房租35000元，共计48284元。综合应退13998元（48284元-34286元）”。孙春蕾表示：“钱姐，我这边没问题，您把款项打到我这张卡上吧”，孙春蕾将银行卡照片通过微信发送钱小英。2020年1月11日，钱小英转账孙春蕾13998元。庭审中，原告认可收到该款项。2020年5月15日，被告与北京大成律师事务所签订《委托代理协议》，约定聘请律师进行本案诉讼，代理费固定为8000元。同日，被告付款8000元，北京大成律师事务所开具发票。另查，2019年2月23日，被告与居间人北京宏达世纪房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，并于2月25日给付居间人34000元佣金。再查，2019年12月27日，被告与案外人国投安信期货有限公司签订《办公室租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给新承租人，租赁期限5年，租金按年支付，第一年租金450000元，租金包含物业管理费每月4428元和房屋租金发票税费7%。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《办公室租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合合同履行证据，本院确认孙春蕾与钱小英为原、被告双方履行合同的代理人。2019年11月30日，原、被告双方协商一致提前解除合同。合同协商一致解除，并不能免除违约方的违约责任。涉案合同由于原告原因提前解除，原告应当承担违约责任。本案的争议焦点为原告承担违约责任的数额问题。原告以情势变更、格式合同及被告实际损失不足的意见，主张降低违约金标准以及退还多收取的费用。本院认为，原告就情势变更未出示证据，且其主张的格式合同及被告实际损失不足的意见亦无事实及法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持，具体理由如下：一、涉案合同非格式合同。原、被告为平等民事主体，被告不存在以强势地位单方面限制或排除原告权利的情形；二、被告计算的违约金及损失存在合同依据。办公室租赁合同第二条第2项、第三条第1项、第十一条第2.21项、第十二条第5项、第9项、第十四条第3项分别约定了违约后的免租期租金、提前解除合同违约金、逾期迁址违约金及律师费的负担问题；三、被告收取的违约金不过分高于其实际损失。因原告提前解除合同，被告出示的证据证明其存在房屋空置损失、居间费损失、合同预期利益等损失，通过计算，被告收取的违约金尚不能弥补其实际损失；四、双方结算时，对于违约金数额已经达成一致。2020年1月10日，钱小英与孙春蕾通过微信进行了结算，钱小英列举了收取违约金的依据及数额。孙春蕾表示：“钱姐，我这边没问题，您把款项打到我这张卡上吧”。本院认为，双方就违约金的最终数额已经协商达成一致。综上，本院对于原告的全部诉讼请求不予支持。同时，依据涉案合同第十四条第3项约定，律师费由败诉方承担。本院认为，原告在其已经与被告协商一致确定违约金数额后，又提起本次诉讼，增加了法院及被告的诉累。被告的反诉请求亦存在合同及事实依据，本院对其反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，原告姜洪峰给付被告赵漠居律师费8000元；二、驳回原告姜洪峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费766元，由姜洪峰负担（已交纳），反诉案件受理费25元，由姜洪峰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩楠二〇二〇年七月三日书 记 员  王溪法官助理  苏静