上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初19725号 原告：上海浦东新区燃料物资有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：乐嘉凤，董事长。 委托诉讼代理人：顾祥宝，男。 委托诉讼代理人：陆凤哲，上海仁盈律师事务所律师。 被告：刘萍，女，1981年11月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原告上海浦东新区燃料物资有限公司(以下简称燃料物资公司)与被告刘萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告燃料物资公司的委托诉讼代理人陆凤哲、顾祥宝、被告刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告燃料物资公司诉称，1.判令被告支付原告自2018年10月1日起至2018年12月31日房屋租金52,500元；2.判令被告支付原告自2015年10月1日至2016年7月和2018年10月共11个月的水费4,722元；3.判令被告支付双倍违约金35,000元；4.判令被告腾退上海市浦东新区上南路XXX号房屋；5.判决被告按每月17,500元(583元每日)，支付原告自2019年1月1日起至腾退系争房屋止的占有使用费。事实与理由：上海市浦东新区上南路XXX号房屋系原告承租于原房管所改制的物业公司。2010年起原告转租于被告。2016年6月27日，原、被告签订《租赁协议》，约定租赁期限为4年，即从2015年10月1日起至2019年9月30日。租金每年11万元，一年一付，先付后用、水费由被告承担。由于被告在租赁期间未按时支付相关费用，原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。 被告刘萍辩称，同意腾退系争房屋。关于合同期间的租金，合同约定租金是一年一付，先付后用。被告不交付租金是因为原告迟迟未协助被告办理营业执照和未能解决停水的问题。期间，被告虽多次与原告沟通，但未果。因此，被告认为责任在于原告，故不同意支付2018年10月1日至同年12月31日期间的租金。关于水费，因水管爆裂，造成水大量流失，责任也不在被告，因此该费用也不应该由被告承担。关于违约金，基于上述未付租金的理由，被告同样不同意支付违约金。关于占用费，被告一直准备交付房屋，是原告至今未主动来收取房屋，且2018年12月31日双方已经解约，因此，被告也不承担占用费。 本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，燃料物资公司(甲方)与刘萍(乙方)签订《租赁协议》。合同约定，甲方将上海市浦东新区上南路XXX号营业场地出租给乙方，经营面积为87平方米，其房屋产权不变。租赁期限为4年，即从2015年10月1日起至2019年9月30日止，每年租金21万元。租金一年一付。租金以先付后用为原则，逾期不付，甲方有权终止协议。协议期间乙方不得擅自转租他人，一经发现甲方有权收回营业场地终止协议。本合同到终止期，甲、乙双方协商续租事宜，按年租金3%递增。租赁期间的水、电、电话、清扫费、治安费均由乙方承担，并按时支付给有关部门。乙方在合同履行前需付押金1万元，租赁结束清算费用后，多退少补。……如甲乙双方由于特殊原因不能履约时，必须提前二个月向对方书面提出，在取得对方同意的情况下，可以提前解除合同。如任何一方违约，则按违约处理，违约金按月租金双倍支付。2018年5月22日，上海市浦东新区周家渡街道办事处社区管理办公室及社区平安办公室、上海市公安局浦东分局周家渡派出所、上海市浦东新区市场监督管理局、浦东新区城市管理行政执法局执法支队、上海市浦东新区周家渡街道安全生产检查所因上海市浦东新区上南路XXX号的物业存在无证、无照经营向被告出具整改通知书。2018年5月31日，原告与被告重新签订《租赁协议》及《租赁协议保存》，《租赁协议》主要内容为：原告将上海市浦东新区上南路XXX号-1营业场地租给原告使用，其房屋产权不变，租赁经营期限三年，即从2018年6月1日起至2021年5月31日止；每年场地费105,000元，一年支付一次，一先付后用为原则，逾期不付，甲方有权终止协议;乙方不得擅自转租他人,已经发现甲方有权收回营业场地终止协议;租赁期间的水、电等费用均由乙方承担,并按时支付给有关部门乙方在合同旅行前预付5,000元给甲方作为押金,租赁结束后清算相关费用,多退少补;本协议经双方确认后签订,任何乙方违约,本协议违约金为2万元。《租赁协议保存》主要内容除租赁场地为上海市浦东新区上南路XXX号-2与《租赁协议》不同之外,其他内容包括违约责任等都与《租赁协议》内容一致。2018年6月1日，被告向原告申请协助其办理营业执照。2018年8月29日，被告办理了个体工商户的营业执照。经营场所为上海市浦东新区上南路XXX号-1底层。被告刘萍自2018年10月1日起再未支付过租金。 2018年11月28日，原告发函给被告，要求被告支付欠付的2018年10月1日起至2019年9月30日的租金21万元，并明确告知如2018年12月20日之前被告未支付租金，原告将根据合同规定终止与被告签订的房屋租赁合同。2018年12月31日，原告又发函给被告，主要内容为因被告拖欠2018年10月1日至2019年9月30日租赁费21万元至今未付。原告即日终止与被告所签订的房屋租赁合同。 另查，上海市浦东新区上南路XXX号(原地址为上南三村XXX号甲)房屋所有权为上海市房产管理局，管理单位为上海市南市区房产管理局周家渡房产管理所。2000年4月19日，上海市浦东新区房地产(集团)有限公司对振南、周家渡物业公司实施资产重组撤销原振南、周家渡物业公司，重组成立新的振南物业公司。2003年6月18日，原告与上海振南物业公司签订公有非居住房屋租赁合同，原告承租上海市浦东新区上南路XXX号房屋(暨上海市浦东新区上南路XXX号-1及1245号-2)底层部位。该房屋用途为营业。租赁期限自2003年7月1日至2022年7月31日止。 再查，2015年10月至2016年7月被告共计拖欠水费5,839.40元，2018年10月，被告拖欠水费14.20元。庭审中，被告未能提供被告无证经营及停水系原告之行为导致之证据。 审理中，被告虽欲将租赁房屋的钥匙交给原告，但原告表示因处于诉讼过程中，且被告仍将物品堆放在系争商铺内，故不同意接受钥匙。 以上事实，由原告提供的通知、上海市公有非居住房屋租赁合同、上海市房地产权证、租赁协议、申请营业执照报告、微信聊天记录、营业执照、派出所门牌号证明，被告提供的微信聊天记录、整改通知书、终止房屋协议通知书、微信聊天记录，租赁合同模板、证人证言及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告与被告签订《租赁协议》及2018年5月31日签订的《租赁协议》及《租赁协议保存》，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告称2018年5月31日签订的《租赁协议》及《租赁协议保存》，仅仅是为了协助被告办理营业执照所签,并非双方的意思表示,于法无据,本院不予采纳。根据原、被告于2018年5月31日签订的《租赁协议》及《租赁协议保存》，双方已明确乙方即被告逾期不付租金，甲方即原告有权终止协议，为此，原告在被告逾期未交租金的情况下，告知被告双方于2018年12月31日终止协议，并无不当。况且，被告对原告提出2018年12月31日已终止租赁协议也并无异议。根据合同法的相关规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于被告自2018年10月1日至2018年12月31日未给付原告租金，对此，被告也未否认，仅辩称不付租金系原告未配合被告办理营业执照及出租给被告的营业场地无水供应，但被告对该陈述未能提供无水供应系原告造成及原告未配合被告办理营业执照之确凿证据，故原告要求被告按协议约定支付2018年10月31日起至2018年12月31日止的租金52,500元，于法有据，本院应予支持。至于原告要求被告在租赁期间所欠的水费之问题,根据双方签订的协议内容及原告提供的欠费单据，现原告要求被告支付水费4,722元，并无不当，本院予以准许。至于返还租赁房屋。原、被告权利义务终止后，被告理应将租赁房屋返还被告。现被告虽表示愿意交出租赁房屋的钥匙，但事实上被告根本未腾空租赁房屋，故原告要求被告系争房屋腾空，并将系争房屋返还原告，于法有据，本院应予支持。关于违约金。原告主张违约金的依据是2016年6月27日签订的《租赁协议》第九条，但该条款并没有明确在何种情况下，违约金按月租金双倍支付，故原告主张违约金35,000元，于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告占有租赁房屋期间的使用费之问题。虽然原、被告均一致认可双方于2018年12月31日终止租赁合同，但被告却未将腾空的租赁房屋交付原告，且也未按承诺将营业执照予以注销，故被告理应支付原告占用期间的使用费，现原告要求被告按照每月租金17,500元，支付原告自2019年1月1日起至腾退系争房屋止，尚属合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条第(三)项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、被告刘萍于判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区燃料物资有限公司2018年10月1日至2018年12月31日的租金52,500元； 二、被告刘萍于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区上南路XXX号房屋腾空并返还原告上海浦东新区燃料物资有限公司； 三、被告刘萍于判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区燃料物资有限公司水费4,722元； 四、被告刘萍于本判决生效之日起十日内，按每月17,500元给付原告上海浦东新区燃料物资有限公司自2019年1月1日起至腾空并退还原告上海浦东新区燃料物资有限公司租赁的上海市浦东新区上南路XXX号房屋之日止的占有使用费； 五、驳回原告上海浦东新区燃料物资有限公司其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,620.83元，减半收取计3,310.42元，由被告刘萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  吕 琪 二〇二〇年七月二日 法官助理  孙文灏 书 记 员  孙文灏 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。