北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27846号原告：吕金桂，女，1960年10月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务所律师。被告：北京兴集房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇黄村龙河路18号楼1幢3层。法定代表人：张富亮，总经理。委托诉讼代理人：张建发，北京轶普律师事务所律师。被告：北京顺苑房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音小区综合楼。法定代表人：尹连福，执行董事。委托诉讼代理人：张建发，北京轶普律师事务所律师。被告：北京市四方房地产开发总公司第三开发公司，住所地北京市大兴区黄村镇新安里小区甲43号。法定代表人：王少辉，经理。委托诉讼代理人：陆宏伟，男，1965年7月12日出生，汉族，北京市四方房地产开发总公司第三开发公司员工。第三人：丁广友，男，1953年5月20日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。原告吕金桂与被告北京兴集房地产开发有限公司（以下简称兴集公司）、北京顺苑房地产开发有限公司（以下简称顺苑公司）、北京市四方房地产开发总公司第三开发公司（以下简称四方公司）、第三人丁广友房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕金桂的委托诉讼代理人梁志强，被告兴集公司、顺苑公司的委托诉讼代理人张建发，第三人丁广友的委托诉讼代理人李欣、张朝伟到庭参加诉讼，被告四方公司的委托诉讼代理人陆宏伟于2020年1月15日到庭陈述意见，但在本院2020年5月13日开庭时未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。吕金桂向本院提出诉讼请求：1、三被告协助原告办理位于北京市大兴区观音寺小区18号楼4单元501号（观音寺北新15-4-501）房屋的不动产权证书至原告名下；2、诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告之父系北京市监狱管理局民警，为支援边疆，先后在东北的兴凯湖劳改农场、双河劳改农场驻守执勤，原告作为子女随迁，九十年代落实子女返京政策，原告于1999年返京。原告返京后，根据北京市监狱管理局的安置政策于1999年11月9日与北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部（以下简称观音寺经理部）签署了《购房协议书》，约定原告购买观音寺北新15-4-501二居室一套，建筑面积82.81平米，房价149058元，其中四方公司应付60000元、原告个人应付89058元，当日原告交纳了购房款项89058元，被告也出具了票据。后于2000年3月15日签署了《东北三场归队职工回京子女自选房源购房申请书》，北京市监狱管理局于2000年3月16日审批同意，明确其中一份交四方公司作为委托承办依据及优惠60000元的依据。观音寺经理部系兴集公司与北京双河实业集团1993年共同成立的独立核算、自负盈亏的机构，2001年7月12日兴集公司、北京双河实业集团及顺苑公司签订《关于撤销北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部的决定》，约定观音寺经理部经营活动中产生的所有经济、法律责任及一切遗留问题、债权债务均由北京双河实业集团及顺苑公司承担，固定资产及积累资金也由北京双河实业集团及顺苑公司接收，后北京双河实业集团注销，2008年12月31日北京市工商行政管理局大兴分局作出京工商兴企监许撤字第（2008）01号撤销行政许可决定书，撤销了对北京双河实业集团注销的行政许可，该单位目前处于吊销状态，故未在本案中列明。后三被告向原告交付了涉案房屋，但至今未给办理房产证。兴集公司、顺苑公司辩称，办证的义务应由四方公司来履行，且四方公司一直在履行办证义务，我方也配合办证，涉案房屋的产权在兴集公司名下，与顺苑公司无关。我方同意办证，不同意承担诉讼费。我方认为原告和第三人之间的借名买房的协议违反合同法第52条，应属于无效。四方公司辩称，吕金桂为东北三场归队职工子女，1999年11月9日根据北京市政府办公厅《关于认真做好东北三场归队职工子女回京工作的通知》(京政办函(1997)95号）文件精神，购买观音寺北新15-4-501号房屋(新房号为北京市大兴区双河南里18-4-501)，建筑面积82.51平方米，房屋总价149058元。依照北京市监狱管理局1997年4月28日《关于东北三场归队职工子女回京安置的实施方案》中：东北回京子女购房补贴面积不超过50平米，每建筑平米不超过2000元，参照本市康居住房有关政策，个人负担三分之一，政府负担三分之二，由市政府拨款解决。超出部分由个人负担。吕金桂获得政府补贴款60000元，个人支付89058元。因上述房屋不在北京市监狱管理局指定的房源范围内，吕金桂在2000年3月15日向北京市监狱管理局提交了购买自选房源申请书，并于2000年3月16日审批通过。吕金桂同意购房后的物业费、供暖费、房产交易费税由本人承担。2005年10月北京市监狱管理局通过回京子女父母所在单位老干科通知购房东北子女可以办理所购房屋的产权转移。吕金桂所购房屋为白选房源，该房屋产权性质为商品房，不属于北京市监狱管理局2005年7月18日《关于东北三场归队职工子女回京安置购房办理经济适用房产证办法》中确定的办证范围，我公司只协助其办理产权转移。按照商品房办理房产证所要求提供文件要求，涉及到我公司协助办理的项目只有一项，就是提供政府补贴款发票复印件加盖我公司公章，并提供情况说明。这主要是因商品房办理产权转移时需要购房人提供全额房款发票原件，购房人所持的发票原件只有个人交款部分，政府补贴款部分的发票原件我公司已经入账，我公司与税务管理部门沟通后商定，由我公司将发票入账页复印后加盖公章并附情况说明即可。第三人丁广友针对吕金桂的诉求，述称，从房屋过户履行的角度讲，我方同意三被告先将房屋产权证办理登记至原告名下，但之后应由原告协助将房屋过户至我方名下。丁广友向本院提出诉讼请求：1、三被告协助原告将北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号房屋不动产产权证书办理至原告名下；2、在第一项办理完毕后，原告协助丁广友将北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号房屋过户登记至丁广友名下；3、案件受理费由原告承担。事实和理由：一、丁广友与吕金桂达成借名买房口头合同的背景。丁广友与吕金桂是同事，二人均在坐落于黑龙江省的北京市双河农场造纸厂工作，该企业属于北京市监狱管理局的下属三产企业。1999年，北京市监狱管理局出台房改政策，规定监狱局干部职工的回京子女在北京购房，监狱局可以给予每名购房人发放购房补贴6万元，购房人需自行支付剩余购房款。但是，如果符合条件的购房人不买房，6万元补贴款亦不能作为现金补偿发放。当年，吕金桂经济无力购房，由于丁广友女儿在北京读书。吕金桂的姐姐吕金荣便打电话询问丁广友是否要借此机会在北京购房。丁广友确有在京购房打算，便与吕金桂达成买房口头协议，约定丁广友给付吕金桂2万元购买吕金桂的优惠指标，吕金桂将6万元补贴指标让给丁广友，由丁广友向开发商缴纳剩余购房款。房屋归丁广友所有。二、借名买房合同的履行情况。双方达成合意后，丁广友给付吕金桂现金2万元。吕金桂将北京市监狱管理局开具的购房证明交给丁广友。1999年11月9日，丁广友以吕金桂的名义与观音寺经理部签订了《购房协议》，约定：房屋做坐落于观音寺北新区15-4-501号（现地址为北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号）二居室一套，建筑面积82.81平米，房屋售价为每平方米1800元，房款共计149058元。四方公司应付60000元。买方个人应付89058元。合同签订后，丁广友按照兴集公司的要求，分别向兴集公司缴纳购房款59058元，向四方公司缴纳购房款30000元，丁广友个人共计缴纳购房款89058元。购房款缴纳后，兴集公司将房屋交付给丁广友。丁广友对房屋进行了验收，装修后居住至今。房屋的供暖费、物业费、水电费全部由丁广友支付。上述所有购房手续均由丁广友办理。三、双方存在借名买房关系。丁广友与吕金桂之间存在借名买房关系，一是丁广友给付吕金桂2万元借名费，并实际支付了全部购房费用；二是丁广友长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的物业费、供暖费等费用；三是购房协议、购房款收据等所有与购房有关的原始材料均为丁广友签署，并保存在丁广友处。四是20年间，吕金桂对上述房屋及与房屋有关的任何事宜从未过问。现因北京房价相较于20年前有大幅上涨，吕金桂见利忘义，违反诚实信用原则，背着丁广友起诉兴集公司，妄图将房屋过户至其名下。四、丁广友系房屋实际买受人即《购房协议书》合同相对人。吕金桂针对第三人丁广友的诉讼请求及事实理由辩称，不同意第三人的诉求，涉案房屋属于定向安置北京市监狱管理局东北三场回京子女的政策性住房，涉案房屋买卖双方的主体也是原告，涉案房款确系由第三人支付了89058元，但购房指标以及原告享有的购房补贴款项6万元属于原告购房支付的对价及先置条件，当时因为钱不够，而与第三人协商，由第三人出资剩余房款，由第三人居住使用，待能够办理房产证后，将涉案房屋出售所得利益一方一半。顺苑公司、兴集公司针对第三人丁广友的诉讼请求及事实理由辩称，服从法院判决，对他们之间的事儿我方不参与，法院判决我方给谁办证就给谁办，但我方还是认为他们之间的协议无效。四方公司针对第三人丁广友的诉讼请求及事实理由辩称，这种情况我方也遇见挺多起的，涉案房屋只能先办到原告名下，我方只是协助，原告本身要携带合同原件和相关手续自行去办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年11月9日，吕金桂(买方)与观音寺经理部（卖方）签署了《购房协议书》，约定吕金桂购买观音寺北新15-4-501房屋（现地址为北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号），建筑面积82.81平米，房价149058元，其中四方公司应付60000元，吕金桂应付89058元。2000年3月15日，吕金桂签署《东北三场归队职工回京子女自选房源购房申请书》。北京市监狱管理局于2000年3月16日审批同意。本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，丁广友主张：我支付了全部购房款，且用了2万元购买了原告的购房指标，我是实际购房人，双方不存在合伙买房的合意，房屋应属于我。吕金桂主张：我只认可是合伙买房，不是借名买房，或者法院确认房屋比例也行。我不认可丁广友向我支付过购房指标款2万元。买房行为是原告的买房行为，但认可丁广友是属于部分出资。丁广友提交证据如下：证据1、购房协议书。证明1999年11月9日丁广友以原告的名义与观音寺经理部签订了购房协议。证据2、收据。证明1999年11月9日，丁广友向四方公司缴纳3万元购房款。证据3、专用发票。证明1999年11月9日，丁广友向观音寺经理部缴纳59058元购房款。证据4、自选房源购房申请书。证明丁广友支付2万元购买了原告的购房指标。证据5、物业结清证明。证明丁广友为涉案房屋的业主，丁广友自从办理房屋验收后居住至今，因居住产生的物业费、供暖费均由丁广友缴纳。对上述证据，吕金桂的质证意见：证据1-4真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋是定向安置北京市监狱管理局东北三场回京子女的房屋，原告享有购房指标资格及6万元的购房补贴，涉案房屋总房款为149058元，丁广友仅支付了89058元，差额6万元系原告享受的政府款项支付，涉案购房合同主体也是原告。对于证据1丁广友称系其以原告的名义签的购房协议，对此我不认可。证据2丁广友向四方公司缴纳的3万元购房款的事实予以认可，确实是他交的。证据3丁广友向兴集公司缴纳的59058元购房款也认可系其所交。证据4丁广友称支付2万元购买购房指标，我不认可，没有收到这2万元。原告的购房指标资格以及政府的补贴6万元也占到了房屋价格的一半，故当年约定房屋由丁广友居住使用，票据等原件由其保管，待能够办证之后出售涉案房屋，利益各一半，但2019年原告找到丁广友要求办理涉案房屋的产权证及出售房屋，丁广友不同意，所以产生本案的纠纷。证据5没有异议，因为双方约定就是由丁广友居住，也认可一直由丁广友在居住，物业费、供暖费也是其缴纳的，但这都是当时商量好的，在出售及分割房屋之前，均由丁广友居住使用并缴纳相应费用。另查，四方公司向兴集公司支付了涉案房屋的购房款6万元。涉案房屋所在楼栋（黄村镇双河南里18号楼）的大产权登记在兴集公司名下，具备办理房屋分割产权的条件，没有抵押、查封等情况。对于涉案房屋性质，兴集公司、顺苑公司称：涉案房屋是商品房。又查，观音寺经理部系兴集公司与北京双河实业集团于1993年共同成立。2001年7月12日，兴集公司、北京双河实业集团及顺苑公司签订《关于撤销北京市兴集房地产开发公司观音寺经理部的决定》，约定观音寺经理部经营活动中产生的所有经济、法律责任及一切遗留问题、债权债务均由北京双河实业集团及顺苑公司承担，固定资产及积累资金也由北京双河实业集团及顺苑公司接收。后北京双河实业集团注销，2008年12月31日，北京市工商行政管理局大兴分局作出京工商兴企监许撤字第（2008）01号撤销行政许可决定书，撤销了对北京双河实业集团注销的行政许可。北京双河实业集团目前处于吊销状态。本院认为，本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，丁广友主张其支付了全部购房款，且用了2万元购买了吕金桂的购房指标，是实际购房人，双方不存在合伙买房的合意。而吕金桂主张双方是合伙买房，认可丁广友是属于部分出资，但不认可丁广友支付过购房指标款2万元。对此争议，根据双方当庭提交的证据和相关陈述，可以认定涉案房屋的购房款个人应支付部分确系丁广友交纳，涉案房屋亦多年来一直由丁广友居住使用并由其交纳物业费、供暖费，吕金桂虽主张其与丁广友属于合伙买房，但未提交证据予以证明，应承担举证不力的法律后果，故，本院综合考虑，依法采信丁广友的主张，认定存在借名买房的客观事实，并据此对丁广友的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，北京兴集房地产开发有限公司、北京市四方房地产开发总公司第三开发公司协助丁广友、吕金桂到房地产管理部门办理位于北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号房屋的不动产权登记手续，将该房屋的不动产权登记至吕金桂名下；二、于本判决第一项履行完毕后十日内，吕金桂协助丁广友到房地产管理部门办理位于北京市大兴区双河南里18号楼4单元501号房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至丁广友名下；三、驳回吕金桂的其他诉讼请求；四、驳回丁广友的其他诉讼请求。案件受理费6564元（吕金桂预交3282元，丁广友预交3282元），由吕金桂负担（已交纳3282元，尚需于本判决生效后七日内交纳3282元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  王爱清人民陪审员  解春燕二〇二〇年七月二日书 记 员  杨京爽