甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初2909号原告：定西新城物业服务有限责任公司，住所地：甘肃省定西市安定区解放路玉苑小区4号楼1单元201室。法定代表人：李锦锋，系该公司经理。委托诉讼代理人：李通，陶咏，系该公司职工。被告：丁建国，男，汉族，1970年9月29日生，甘肃省定西市人，农民，户籍住址：定西市安定区，现住定西市安定区。原告定西新城物业服务有限责任公司与被告丁建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告定西新城物业服务有限责任公司（以下简称新城物业公司）的委托诉讼代理人、被告丁建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即将2013年7月1日至2020年5月31日止所欠原告的物业费15641.35元交付原告；2、要求被告承担2013年7月1日至2020年5月31日止公摊水费472元，公摊电费415元；3、要求被告承担至2020年5月31日止的违约金938.48元，2020年6月1日后的违约金按所欠物业费6%的年利率确定，以上三项合计17466.83元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告丁建国为定西市安定区怡馨园小区15号楼4单元0402室的产权所有人，房屋面积148.39㎡，该房屋的物业服务、水电均由原告提供，按规定被告房屋的物业费每月每平方米为1.27元，应缴纳物业费为148.39㎡×1.27元×83个月=15641.35元。公摊水费2013年至2016年每月2吨，每吨2.3元，计2.3元×2吨×42个月=193.20元，2017年至2020年5月31日每月2吨，每吨3.4元，计3.4元×2吨×41个月=278.80元。公摊电费每月5元，计5元×83个月=415元。被告自从2013年7月1日起至今虽经原告催要，但未缴纳过物业费及公摊水电费。经原告多次催要后被告拒不缴纳物业费，构成根本性违约，应当按年利率6%承担违约金。丁建国辩称：公摊是物业胡划的，电梯经常坏没使用，小区车库一顺的硬化路面破裂，有些地方水泥板翘起有些下陷，15号楼门前的小树年年死年年换，拆迁合同上答应的低保都没有享受，拆迁的其他人都享有低保，被告家没有享受低保。一个礼拜小区物业才打扫一次，楼道里有骚臭味，墙上乱涂现象严重。1.27元物业费过高。请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张向法庭提供如下证据：承诺书复印件一份，定西市发展和改革委员会定西市住房和城乡建设局文件复印件2份，物业管理服务协议书复印件一份，费用明细一份、业主手册一份，证明被告拖欠原告物业费、公摊水电费的事实。经质证，被告认为承诺书是要拿钥匙物业上强制写的，当时交了1500元的装修保证金，其他证据不懂。被告为支持其主张向法庭提供如下证据：照片3张，证明就最近7月5、10、18日电梯已经坏了3次；下午3点发现坏了9点还没好。经质证，原告认为电梯有维保的，不可能坏的；7月18日全天停电，有维保记录。本院综合全案证据材料及全案其他相关事实，认为原、被告提出的证据来源合法，内容真实，与案件具有关联性，能与本案其他事实印证，均予以确认。本院经审理认定事实如下：定西市安定区怡馨园住宅小区由定西市城投房地产开发有限责任公司建设，原由定西城投物业管理有限公司提供物业管理服务，被告丁建国系该住宅小区15号楼4单元0402室业主，房屋面积148.39㎡。2013年4月19日，丁建国领取该房屋钥匙入住并向定西城投物业管理有限公司签署承诺书：“确认已详细阅读制度的‘怡馨苑业主手册’”；“统一遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守业主手册”；“本人同意承担违反业主手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时规约的行为承担连带责任”；“特此认可定西市城投物业管理有限责任公司为本小区物业管理单位。”“怡馨苑业主手册”关于物业各项费用的收取约定：物业费根据定西市物价部门的批文执行；公摊电为每户每月5元；水损耗为每月每户2吨。2016年6月1日，定西市城投房地产开发有限责任公司与新城物业公司签订《物业管理服务协议》，约定新城物业公司为定西市安定区新城区怡馨苑小区提供物业管理服务，物业管理服务内容为：“房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、房屋墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”；“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指电梯、消防系统、供电线路、智能化系统、监控系统、绿化地、道路、给排水系统、供热系统和共用设施、设备使用的房屋等”；“环境卫生的管理服务，公共环境、共用部位的清洁、生活垃圾清运、化粪池清掏”；“绿化管理，公共绿地、园林小品的管理和养护”；“公共秩序的维护和管理，协助公安部门进行安全监视和巡视，维护本物业区域内的公共秩序。建立消防责任制，维护消防设备和设施，车辆存放有序，交通基本畅通，依据车辆专项合同实施管理”；“物业装饰装修施工监督管理，依据国家相关部门及甲方有关规定进行管理。”“物业管理服务期限自2016年6月1日执行至2026年5月31日终止。”定西城投物业管理有限公司将该住宅小区所欠物业费及供热费等欠款转移给新城物业公司。丁建国自入住以来未缴纳物业费及公摊水费、电费。自2013年7月1日至2020年5月31日，丁建国拖欠物业费15641.35元，公摊电费415元，公摊水费472元，共计16528.35元。该住宅小区物业管理服务存在着疏于管理，楼道消防设施不到位，房屋共用部位、共用设施设备维护管理不及时等问题，物业公司与住户因物业管理服务及收费发生纠纷，遂成讼。另，定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局定发改收费﹝2013﹞9号文件批复怡馨苑住宅小区物业管理服务基准收费标准及浮动幅度（按建筑面积计算）为：“高层住宅：基准收费标准为每月每平方米1.10元，浮动幅度200%。”定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局定发改收费﹝2016﹞466号文件规定：高层住宅三级物业服务等级（最高为一级、最低为四级）基准价为1.10元/月·㎡，浮动幅度为15%；二次供水设施的物业小区可收取二次供水设施运行费，收费标准按实际用水量每立方米收取0.10元；二次供电管理费收费标准为管辖用户在1000户以下的每千瓦时收取0.04元。定西城投物业管理有限公司及新城物业公司对怡馨园小区物业费收费价格为：高层每月每平方米1.27元，多层每月每平方米0.41元。定西城区居民用水收费标准，2016年之前为每吨2.3元，2016年调整为每吨3.4元。上述事实，有当事人陈述、原告提出的承诺书、定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局文件、物业管理服务协议书、费用明细、业主手册、被告提出的照片等证据在卷证实。本院认为：物业服务合同属双务合同，双方当事人互负权利义务。营造和谐良好的物业环境是全体业主和物业公司共同的责任，业主及物业公司的合法权益均应当受到法律保护。对于同一小区内多户业主欠缴物业费的情况，一方面物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的沟通交流，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，小区个别业主长期拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维护正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，而且会形成恶性循环局面，对已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，最终损害的是其他业主的合法权益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主对物业公司的服务不满意，不应采取消极的长时间拒交物业费的方式来对抗，而应通过正当途经与物业公司沟通协商解决实际存在的具体问题。本案中，原告新城物业公司通过转让方式从定西城投物业管理有限公司接管怡馨园小区的物业管理服务，与被告丁建国之间虽未签订书面物业服务合同，但被告丁建国签订承诺书及领取钥匙入住的行为视为事实上接受了上述物业公司的物业服务。物业公司提供了物业服务，仅仅在服务的某些环节、个别区域存在一定的瑕疵，就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业费。关于丁建国主张的原告在物业服务期间存在疏于管理、服务不到位等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或者维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告应当选择合法正当方式正确行使自己的权利，而不应当以拒交物业费的不正当方法行使权力，且原告在管理期间已对部分问题进行了整改。被告丁建国从2013年入住时就拖欠物业费的行为构成违约，应当承担继续支付物业费的民事责任；但原告在实际服务过程中存在一定的瑕疵和需要改进完善之处，故适当减少相应物业费。原告主张的违约金无合同依据，不予支持。原告主张的公摊水电费，怡馨苑住宅小区共用设施设备、公共绿化、供热系统由全体业主共同享有，因共用设施设备用电、公共绿化用水用电、供热系统二次用水支出的公摊水电费应当由全体业主共同承担。原告主张的公摊水电费，与法有据，予以支持。被告不承担任何费用的辩解，与事实相悖，于法无据，于理不通，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告丁建国于判决生效后十日内给付原告定西新城物业服务有限责任公司物业费11731元、公摊电费415元、公摊水费472元，共计12618元。二、驳回定西新城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，因适用简易程序审理减半收取119元，由原告定西新城物业服务有限责任公司负担30元，被告丁建国负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  王彦明二〇二〇年七月二十三日书记员  李冰冰