新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1112号 上诉人（原审被告）：新疆易安居房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路中央御景花园34号院3-1门面房。 法定代表人：李孝江,该公司董事长。 上诉人（原审被告）：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东市路2街9区3院204室。 主要负责人:李孝江,该公司经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人:马长栿，新疆立业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李波涛,男,1981年9月7日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人:李明，新疆圆方律师事务所律师。 上诉人新疆易安居房地产开发有限公司、新疆易安居房地产开发有限公司呼图壁分公司（以下简称易安居分公司）因与被上诉人李波涛合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司的共同委托诉讼代理人马长栿，被上诉人李波涛的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初2839号民事判决，改判驳回一审原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案所涉房屋的卖方为新疆润通建设工程集团有限公司（以下简称润通公司）及李定根,买方为李波涛,上诉人没有为案涉房屋进行备案登记的法定义务。润通公司及李定根对案涉房屋享有所有权,因润通公司及李定根拖欠李波涛的承揽电工工程款,便将此房屋作价折抵给了李波涛,李波涛要求办理产权登记手续只能向其合同相对方润通公司及李定根主张，而无权向上诉人主张；2.本案遗漏必要诉讼主体润通公司及李定根，依法应予纠正。在本案中,润通公司及李定根作为房屋的转让人，依法有义务给李波涛办理产权过户登记手续；3.在房屋转让过程中,上诉人只是润通公司及李定根的代理人不能承担义务，在上诉人与润通公司签订的《建设工程施工合同》中，上诉人是发包方,润通公司是承包方，李定根是润通公司的项目负责人，李定根依授权将合同价款变更为上诉人将其建设的一半房屋分给润通公司以折抵全部的工程价款。工程竣工后,上诉人依约向润通公司交付了约定房屋,李定根便将18号楼3单元1102室房屋转让给了李波涛折抵电工工程价款，并委托上诉人办理相关手续。上诉人作为代理人直接对委托人的债务承担义务明显不妥；4.目前上诉人尚不具备为李波涛代办产权登记的条件,法律不能强人所难。依法办理产权登记需要向管理部门出具售房发票、契税等税的完税票据,维修基金已缴纳的票据等等，但时至今日买卖双方均未向上诉人提交,无法办理产权登记手续，一审判决上诉人为其办理产权登记手续缺乏事实依据。同时，该房屋买卖合同形式为合法行为，实质为上诉人与李波涛签订的合同应为无效合同，系李波涛与案外人润通公司与李定根之间的买卖合同，上诉人与李定根之间签订房屋买卖合同目的是为了逃税，存在恶意串通损害国家利益的行为，应属违反法律规定的无效合同。 李波涛辩称，一审判决正确请求驳回上诉维持原判。1.新增上诉理由不能成立，根据相关协议，涉案房屋为分配给李定根自己的房屋，所以不存在二次交易；2.本案购房行为合理合法；3.以房抵债是三方合意行为，且已实际履行并交付，是上诉人没有履行办理房屋产权过户登记备案手续。 李波涛向一审法院起诉请求：1.确认原、被告房屋买卖合同合法有效，并确认新疆维吾尔自治区××县房屋归原告所有；2.判令被告履行合同义务，交付新疆维吾尔自治区××县住宅的房产手续，并对该房产进行登记备案。 一审法院认定事实：2018年2月5日，原告与李定根达成协议，以被告开发的新疆维吾尔自治区××县折抵原告的工程款100000元，被告对此认可，并由被告易安居分公司与原告于2018年6月22日签订一份《商品房买卖合同书》，约定被告易安居分公司于2018年1月30日前交付原告房屋，并于交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告易安居分公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，被告易安居分公司将该房屋交付原告，但未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，依据原告、被告、李定根三方达成的协议，案涉房屋用于给原告顶账，由被告易安居分公司与原告签订《商品房买卖合同书》，该《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同，被告易安居分公司负有交付房屋，协助原告办理房产登记备案手续的义务。现原告要求被告易安居分公司协助其办理房产登记备案手续的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故原告要求二被告共同履行上述义务，符合法律规定，原审法院予以支持。本案是合同纠纷，原告依据案涉合同，依法享有对被告的债权，而不是物权，故对其物权请求，原审法院不予支持。遂判决：一、原告李波涛与被告新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司签订的《商品房买卖合同书》合法有效；二、被告新疆易安居房地产开发有限责任公司、被告新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司于判决生效后十五日内协助原告李波涛办理新疆维吾尔自治区××县住宅的房产备案登记手续；三、驳回原告李波涛的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案争议焦点：1.一审在程序上是否遗漏必要共同被告；2.被上诉人的一审诉讼请求是否符合案件事实和法律规定。 本院认为，关于上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司提出一审判决遗漏润通公司及李定根二必要共同诉讼参与人的问题。上诉人认可润通公司及李定根欠付李波涛承揽电工工程款，由上诉人易安居分公司与被上诉人李波涛于2018年6月22日达成房屋买卖协议，将涉案房屋作价120000元给李波涛顶债。上述以房顶债的原因是，上诉人与润通公司之间的建设工程施工合同、易安居分公司与润通公司签订的房地产联合开发协议中约定以上诉人的部分楼房折抵润通公司和李定根承建楼房的工程款，因此，涉案呼图壁县中央御景花园18栋3单元1102室房屋虽属于以房顶债，但分属不同的合同关系。本案为易安居分公司与李波涛之间的房屋买卖协议纠纷，合同主体应为上诉人与被上诉人，因此对上诉人提出的本案遗漏诉讼主体的主张，本院不予支持。关于被上诉人李波涛一审起诉请求是否符合案件事实和法律规定的问题。本案房屋买卖合同系以房抵债基础上签订的买卖合同，双方当事人对相互之间的抵债事实及依据均认可，而上诉人认为双方签订的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的的行为，应认定双方房屋买卖合同为无效合同，对该主张上诉人未举证予以证实，因此，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，判决上诉人协助李波涛办理涉案房产的备案登记手续并无不当，对上诉人的该上诉主张不予采纳。 综上所述，上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人新疆易安居房地产开发有限责任公司、新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  赵 丽 审 判 员  刘秀春 二〇二〇年七月二十五日 法官助理  马睿昱 书 记 员  赵 媛