湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终691号上诉人(原审原告)：武汉海悦珠江物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路76号卧龙剑桥春天B座1单元6层12号，统一社会信用代码：91420111584886684G。法定代表人：焦晓兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢玉琪，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人(原审被告)：湖北汤地置业投资有限公司，住所地：麻城市新建街57号福鑫商贸城11栋A单元4层5号，统一社会信用代码：91421181309741069N。法定代表人：乐勇刚，该公司总经理。武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，湖北省麻城市人民法院作出（2019）鄂1181民初2671号民事判决，武汉海悦珠江物业管理有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉海悦珠江物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销湖北省麻城市人民法院作出（2019）鄂1181民初2671号民事判决中第一项判决，并依法改判湖北汤地置业投资有限公司向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付物业服务费用共计1364904.65元，并支付违约金共计424048.28元（计算至2018年6月30日）；2.本案上诉费用由湖北汤地置业投资有限公司承担。事实和理由：一、原审判决中“已竣工未出售的房屋按合同约定从交付之日（竣工备案之日）起计算至2018年6月30日期间的空置房物业服务费为40925.45元，计算的起止时间和计费的标准有事实依据和法律依据，本院予以支持”，此认定错误。上诉空置房物业费应按照2016年12月1日（8、9号楼从2017年4月1日起计算）计算至2018年6月30日，共计241812.59元，而非原审判决中从竣工备案之日起计算至2018年6月30日的40925.45元。（一）原审判决认定“武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司于2016年6月1日签订前期物业服务合同和合作协议，于2016年7、8月开始提供物业服务，湖北汤地置业投资有限公司分别于2016年12月1日起和2017年4月1日起开始陆续向业主交房，应视为涉案房屋已销售且具备交房条件可以交付，”武汉海悦珠江物业管理有限公司同意原审判决中关于交付时间的观点，交付时间从2016年12月1日起和2017年4月1日（8、9号楼）起计算。双方签订的《麻城公园城上城小区前期物业服务合同》第六条第二款约定：“物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，按前款规定，自交付之日起由开发建设单位向乙方全额缴纳物业服务费。房屋交付后物业买受人未入住的，空置期间由业主全额承担物业服务费用。”合同已经明确约定，自交付之日起由开发建设单位全额交纳物业服务费。因此，依照合同约定，附件二中未交付的房屋亦应按照2016年12月1日起和2017年4月1日（8、9号楼）起计算至2018年6月30日，共计241812.59元。（二）《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款规定：“前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。”上述法条明确规定，前期物业服务合同生效之日、物业开始或即将开始提供物业服务时，建设单位就应向物业公司支付物业服务费用。因为合同生效之日，物业公司即开始投入人力、物理为整个小区提供物业服务，此时因为业主尚未入住，物业公司就是在为建设单位提供物业服务。双方签订的《麻城公园城上城小区前期物业服务合同》于2016年6月1日即生效，根据上述法条湖北汤地置业投资有限公司应于2016年6月1日即支付前期物业服务费用。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定：“建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业应当具备以下条件：（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的任何或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；…建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。依据上述法律规定，在未取得竣工验收备案证明之前的前期物业服务费用均由建设单位承担。湖北汤地置业投资有限公司在没有取得竣工验收备案证明的情况下将物业交付给武汉海悦珠江物业管理有限公司和业主，本就违反了法律规定，应承担相应的责任，并依法承担前期物业服务费用。二、原审判决对于违约金的计算标准错误。上诉人与被上诉人签订的《麻城公园城上城小区前期物业服务合同》第二十三条约定：“业主违反本合同约定，经乙方催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，每逾期一日，应当向乙方交纳欠费总额的千分之三作为违约金，物业使用人怠于交纳物业费的，业主（即产权人）负有连带责任。”此合同是双方的真实意思表示，应按照合同约定来履行。湖北汤地置业投资有限公司未按时足额支付物业服务费，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。武汉海悦珠江物业管理有限公司已经考虑到合同约定的违约金标准较高，在起诉状中主动将违约金标准调整到法律允许的24%的年利率。原审判决称“每一户的实际交付时间不一样，无法确定明确的支付时间，导致无法确定预期时间，故逾期付款违约金依法应当从起诉之日起即2018年8月8日开始计算”，双方当事人共同确认了房屋的实际交付时间，原审判决称因为无法明确支付时间和预期时间的说法是不符合事实的。由于统计工作量较大，武汉海悦珠江物业管理有限公司主动将计算标准简化，以每年底空置房物业服务费为基础，按照24%的年利率计算出至2018年6月30日违约金总计为424048.28元。武汉海悦珠江物业管理有限公司要求支付物业服务费，湖北汤地置业投资有限公司不仅不支付，更用非法手段将武汉海悦珠江物业管理有限公司人员赶出小区，使其无法正常工作，给武汉海悦珠江物业管理有限公司造成巨大的损失，原审判决金额远远低于武汉海悦珠江物业管理有限公司的损失。湖北汤地置业投资有限公司未发表答辩意见。湖北汤地置业投资有限公司上诉请求:一、撤销湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2671号民事判决第一项，改判湖北汤地置业投资有限公司向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付空置房物业服务费563544.49元；二、本案诉讼费用由武汉海悦珠江物业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审法院对已竣工未出售的房屋，认定湖北汤地置业投资有限公司应当向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付自竣工备案之日起至2018年6月30日期间的物业服务费40925.45元是正确的，该认定与《前期物业服务合同》第六条的约定相符。二、一审法院对已交付的房屋，认定湖北汤地置业投资有限公司应当向武汉海悦珠江物业管理有限公司自2016年12月1日和2017年4月1日起至每户实际交房之日止期间的物业服务费是错误的，该认定错误地理解了《前期物业服务合同》第六条的约定，扩大了湖北汤地置业投资有限公司的支付范围。应当以每一户实际延期交房期间计算湖北汤地置业投资有限公司应当支付的物业服务费。《前期物业服务合同》第六条第一款约定：业主自买卖合同约定的交付之日起交纳物业服务费；第二款约定：因湖北汤地置业投资有限公司原因未能按时交付的，按前款规定，自交付之日起由湖北汤地置业投资有限公司支付物业服务费。依据上述合同约定，湖北汤地置业投资有限公司应当支付延期交房期间的物业服务费，即合同约定交付之日起至实际交付之日止期间的物业服务费，即湖北汤地置业投资有限公司应当支付464009.36元和58609.68元。涉案公园城上城项目不是以组团或楼栋的形式交付。《前期物业服务合同》也没有约定湖北汤地置业投资有限公司必须以某种方式交付。本案中湖北汤地置业投资有限公司分多批次陆续交付并不违反任何法律规定。一审判决将所有房屋视为一个组团，认定2016年12月1日和2017年4月1日起至每户实际交房之日止计算物业服务费是错误的，这种认定视所有房屋是同时交付的，显然与事实不符。三、武汉海悦珠江物业管理有限公司向湖北汤地置业投资有限公司主张空置物业服务费的依据应当是双方签订的《前期物业服务合同》。“合作协议”不能作为向湖北汤地置业投资有限公司主张空置房物业服务费的依据。前期物业服务合同是湖北汤地置业投资有限公司作为开发商与武汉海悦珠江物业管理有限公司作为前期物业公司签订的，是开发商向前期物业公司支付空置房物业服务费的依据。双方签订的“合作协议”是双方合作共同成立物业管理机构的协议，协议约定了双方的投资比例、分配比例、财务共同管理等制度，该协议时物业合伙体的两个股东之间的内部协议，规范的是合伙体股东之间的内部权利义务。该协议不能作为要求湖北汤地置业投资有限公司支付物业服务费的依据。武汉海悦珠江物业管理有限公司未发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年6月1日，湖北汤地置业投资有限公司作为委托方（甲方）与武汉海悦珠江物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订了《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》一份，合同主要约定：由武汉海悦珠江物业管理有限公司提供湖北汤地置业投资有限公司开发的公园城上城物业项目的前期物业服务，合同期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费实行包干制，盈余或者亏损均由武汉海悦珠江物业管理有限公司承担，武汉海悦珠江物业管理有限公司不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。合同第六条约定：“业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月的15日前交纳当季度的物业服务费；业主应于物业买卖双方约定的交付日期之日起交纳物业服务费。物业管理区内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，按前款规定，自交付之日起由开发建设单位向乙方全额缴纳物业服务费。”合同第二十三条约定：“业主违反本合同约定，经乙方催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，每逾期一日，应向乙方交纳欠费总额的千分之三作为违约金，物业使用人怠于交纳物业费的，业主（即产权人）负有连带责任。”双方还就物业服务费的标准、装修管理费用的收取、装修垃圾清运费的收取、业主交纳物业服务费的时间、甲乙双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，武汉海悦珠江物业管理有限公司按双方另行签订的合作协议进场办公，提供物业服务并收取相关物业服务和管理费用。武汉海悦珠江物业管理有限公司认为湖北汤地置业投资有限公司作为涉案物业服务的开发建设方，应按合同约定向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付空置房的物业服务费，经多次催要湖北汤地置业投资有限公司仍拒绝给付，构成了违约，故向法院起诉，请求判如所请。另查明：2016年6月1日，湖北汤地置业投资有限公司作为甲方与武汉海悦珠江物业管理有限公司作为乙方签订了《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》，约定双方就湖北汤地置业投资有限公司开发的公园城上城小区前期物业服务项目管理事宜进行合作，由武汉海悦珠江物业管理有限公司成立公园城上城项目管理处，全面负责项目的管理服务并向业主收取物业服务费，双方共同派员组成项目的管理机构，项目的收益权为湖北汤地置业投资有限公司51%，武汉海悦珠江物业管理有限公司49%，合同第三条第8项约定：甲方应该自房屋所在组团或楼栋交付之日起向乙方全额交纳空置房物业服务费。双方还就合作的其他事宜进行了约定。协议签订后，武汉海悦珠江物业管理有限公司随后就进驻办公并进行前期准备工作，于2016年7、8月份左右开始提供物业服务，湖北汤地置业投资有限公司支付了前期物业项目的开办费用和2017年1月前公园城上城项目管理处的人员工资；涉案小区的洋房第一户交房时间为2016年12月1日，别墅第一户的交房时间为2017年4月1日，随后按湖北汤地置业投资有限公司的入伙通知书分期分批交付房屋。涉案公园城上城10#-13#、15#-23#、25#-33#、35#-36#、8#、9#楼及地下室于2018年4月20日办理竣工备案证，1#、2#、3#楼于2018年2月6日办理竣工备案证。2017年7月1日武汉海悦珠江物业管理有限公司将前期物业服务合同报麻城市房地产管理局进行了备案，2017年8月31日麻城市房地产管理局同意了备案，2017年9月8日麻城市物价局和麻城市房地产管理局作出了《关于城上城小区住宅部分前期物业服务收费标准的批复》，批复规定城上城前期物业服务费标准（建筑面积）每月每平方米为1.30元，可上下浮动10%。经双方核对空置房物业服务费金额，武汉海悦珠江物业管理有限公司诉请湖北汤地置业投资有限公司支付空置房物业服务费1363207.93元，湖北汤地置业投资有限公司确认应支付武汉海悦珠江物业管理有限公司空置房物业服务费563544.49元。本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》和《前期物业管理合作协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，已成立生效，对双方当事人均具有约束力。武汉海悦珠江物业管理有限公司作为湖北汤地置业投资有限公司指定的前期物业公司给湖北汤地置业投资有限公司开发的涉案项目小区提供物业管理服务，依照《物业管理条例》第四十二条的规定和签订的协议约定向业主收取物业服务管理费用和向作为开发建设方的湖北汤地置业投资有限公司收取空置房物业服务费具有法律根据和事实依据。双方争议的焦点是何时开始起计算空置房物业服务费？《前期物业服务合同》约定了自交付之日起由湖北汤地置业投资有限公司向武汉海悦珠江物业管理有限公司交纳物业管理区内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业的空置房物业服务费。本案中，经双方核对空置房物业服务费金额，已竣工未出售的房屋按合同约定从交付之日（竣工备案之日）起计算至2018年6月30日期间的空置房物业服务费为40925.45元，计算的起止时间和计费的标准有事实依据和法律根据，本院予以支持；《前期物业管理合作协议》约定了湖北汤地置业投资有限公司自房屋所在组团或楼栋交付之日起向武汉海悦珠江物业管理有限公司全额交纳空置房物业服务费，已交付房屋的空置房的物业服务费，虽明确了应交纳空置房物业服务费的范围，但没有约定具体的起止时间。按照庭审查明的事实证实，武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司于2016年6月1日签订前期物业服务合同和合作协议，于2016年7、8月份开始提供物业服务，湖北汤地置业投资有限公司分别于2016年12月1日起和2017年4月1日起开始陆续向业主交房，应视为涉案房屋已销售且具备交房条件可以交付，武汉海悦珠江物业管理有限公司已提供物业服务，其主张分别从2016年12月1日起和2017年4月1日起至每户实际交房之日止计算相应的空置房物业服务费符合合同约定和《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条的规定，故武汉海悦珠江物业管理有限公司请求的空置房物业服务费1123092.05元（827881.72元+295210.33元）计算的起止时间和计费的标准有事实依据和法律根据，本院予以支持。湖北汤地置业投资有限公司向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付空置房物业服务费共计1164017.50元（1123092.05元+40925.45元）。对武汉海悦珠江物业管理有限公司请求湖北汤地置业投资有限公司支付违约金424048.28元（按年利率24%计算）的诉请，虽合同约定自交付之日起交纳空置房物业服务费，但每一户的实际交付时间不一样，无法确定明确的支付时间，导致无法确定逾期时间，故逾期付款违约金依法应从起诉之日即2018年8月8日开始计算，武汉海悦珠江物业管理有限公司系物业管理公司，收取的是物业服务费用，并非专业从事资金运营，造成的逾期损失应参照人民银行的同期贷款利率计算较为适宜。对湖北汤地置业投资有限公司认为双方系合作关系，武汉海悦珠江物业管理有限公司单方无权收取空置房物业服务费及按合同约定和法律规定湖北汤地置业投资有限公司只有在因其自身原因导致延期交付房屋才承担空置房物业服务费用，即使计算该费用，也应从房屋买卖合同约定的交房时间计算至实际交房的时间止的抗辩理由，本院认为湖北汤地置业投资有限公司与武汉海悦珠江物业管理有限公司系合作关系，虽与双方签订的《前期物业服务合同》有一定关联，但不是同一法律关系，也不能对抗物业服务合同的约定；武汉海悦珠江物业管理有限公司作为湖北汤地置业投资有限公司聘任并在房地产主管部门已备案的物业管理公司，依合同约定向湖北汤地置业投资有限公司开发的项目小区提供了前期物业服务，依照《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款“前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。”的规定，向作为建设单位的湖北汤地置业投资有限公司收取向业主实际交付之前的空置房物业服务费用符合合同约定和法律规定，武汉海悦珠江物业管理有限公司主张的计算起止时间亦在合同约定和法律规定的范围内，湖北汤地置业投资有限公司抗辩的从房屋买卖合同约定的交房时间算至实际交房时间止的理由既与法律规定不符，又没有提供证据证实武汉海悦珠江物业管理有限公司是从房屋买卖合同约定的交房时间开始提供物业服务，湖北汤地置业投资有限公司的上述抗辩理由事实依据和法律依据不足，不予支持。综上，遂判决：一、湖北汤地置业投资有限公司于本判决生效后十日内向武汉海悦珠江物业管理有限公司支付空置房物业服务费计币1164017.50元以及相应的逾期付款违约金（以1164017.50元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月8日开始计算至该款项付清之日止）；二、驳回武汉海悦珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司均未提交新证据。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司所争议何时开始起计算空置房物业服务费的问题。二、关于逾期违约金如何计算的问题？一、关于武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司所争议何时开始起计算空置房物业服务费的问题。本案中，双方所签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》系自愿签订属真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且不损害国家和他人利益，该合同成立并生效。双方对合同中所约定的空置房物业服务费何时开始起计算所发生争议，在合同中并未明确约定空置房物业具体交付时间和提供物业服务的具体时间，属约定不明。一审法院根据本案的事实，以相关法律法规的规定，以政府相关职能部门所要求建设单位对房屋竣工验收备案后才可交付使用为交付条件开始计算空置房物业服务费并无不当。武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司于2016年6月1日签订前期物业服务合同和合作协议后，武汉海悦珠江物业管理有限公司于2016年7、8月份开始提供物业服务，湖北汤地置业投资有限公司分别于2016年12月1日起和2017年4月1日起开始陆续向业主交房，故一审法院按照合同约定和《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定，从2016年12月1日起和2017年4月1日起至每户实际交房之日止计算相应的空置房物业服务费并无不当。故双方上诉理由均不能成立，本院不予采信。二、关于逾期违约金如何计算的问题？双方所签订的《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》中对未按时缴纳物业服务费的违约金的约定为每逾期一日，应交纳欠额的千分之三。该约定所产生的违约金明显过高，违反法律规定，湖北汤地置业投资有限公司亦要求对违约金进行调整。一审法院根据本案的实际情况，对起算时间和计算方式进行认定和处理，并无不当。故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，武汉海悦珠江物业管理有限公司与湖北汤地置业投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41770元，由武汉海悦珠江物业管理有限公司负担20885元，由湖北汤地置业投资有限公司负担20885元。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二〇年七月三十一日法官助理董欢书记员黄天颖