陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终7378号   上诉人（原审原告）：刘蕾，女，1979年XX月XX日出生，汉族，住陕西省镇安县。 委托诉讼代理人：林睿，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符金超，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙媛，女，1982年XX月XX日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，陕西迈盛律师事务所律师。原审第三人：西安阅江房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区以北、新开门南路以西西安曲江雅居乐花园 13 幢 1 单 元 1 层 10113 号。法定代表人：谭杨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈华，女，1979年11月11日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。上诉人刘蕾因与被上诉人孙媛及原审第三人西安阅江房地产营销策划有限公司（以下简称阅江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初10571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘蕾上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除其与孙媛签订的房屋买卖合同，孙媛向其双倍返还定金共计4000000元；2.撤销一审判决第二项，改判孙媛向其赔偿居间服务费损失200000元及房屋增值损失500000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；上诉金额共计2700000元；3.一、二审诉讼费用由孙媛承担。事实和理由：其第一次起诉后撤诉，该案并未形成生效判决，案涉房屋买卖合同并未因其第一次起诉解除，一审判决认定基本事实错误；案涉房屋买卖合同系因孙媛一房二卖，并将房屋过户登记至他人名下而不能继续履行，而非因房屋不符合限售政策而不能继续履行，孙媛一房二卖构成根本违约，其有权解除合同，一审判决认定案涉房屋不符合限售政策导致合同不能继续履行，显属适用法律错误。孙媛辩称，双方之间的房屋买卖合同早已解除，且2018年12月7日双方在诉讼中，刘蕾作出解除合同的意思表示，其当庭表示同意解除且认为合同早已解除，双方解除合同的意思表示一致，不论刘蕾是否撤诉，不影响双方已经通过协商一致解除合同的法律效力；刘蕾并非善意购房人，不具备购房资格，未按约履行付款义务、办理产权变更手续义务，已构成违约，作为违约方无权要求返还定金，赔偿损失；涉案合同不能履行系因房屋不符合限购政策所致，其系在合同解除后将房屋抵债于他人，不存在一房多卖的违约行为；刘蕾虽单方否认合同解除的事实，但其于2019年1月31日从他人处以按揭方式另购房屋，刘蕾另购房屋的行为不仅说明刘蕾以自身行为表明不再履行涉案合同，而且也说明刘蕾无力一次性支付涉案合同所约定的剩余的1000万元购房款的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。阅江公司述称，其公司已经全部履行居间服务合同及法律规定义务；涉案合同签署时，案涉房屋还登记在孙媛名下，其公司没有任何过错。刘蕾向一审法院起诉请求：1.孙媛向其双倍返还定金4000000元；2.孙媛向其赔偿居间服务费200000元；3.本案诉讼费由孙媛承担。审理过程中，刘蕾增加诉讼请求：1.解除其与孙媛签订的《西安市存量房买卖合同》；2.孙媛向其赔偿房屋增值损失500000元（暂定，最终以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2018年4月29日，甲方孙媛与乙方刘蕾及丙方阅江公司签订《居间服务合同》约定，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务：提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需文本、促成甲乙双方签署合法有效的西安市存量房买卖合同。同日，出卖人孙媛与买受人刘蕾签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，出卖人所售房屋位于西安市曲江新区XX园XX幢XX单元XX号；房屋成交价为1200000元，此价格含2个车位；合同签订当日，买方应向卖方支付定金2000000元，作为购房担保；尾款10000000元由中介方代为保管，此款在卖方实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至买方名下之日，由乙方自行或通过中介方支付给甲方；除定金、尾款之外的剩余房款10000000元买方应于2018年6月30日前将剩余房款存入资金监管账户，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管账户；乙方自己负责产权变更，因此如果产权变更不成功，乙方不能因此作为不购买的理由；到了本合同约定之日未完成产权变更，双方需另行协商该房屋的交易方式。又查，2018年4月29日，甲方孙媛与乙方刘蕾及丙方阅江公司还签订《过户、按揭代理合同》约定，甲乙双方均同意，由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理与过户及协助办理过户手续有关的全部事项；因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法继续履行的，三方均不承担违约责任。又查，2018年5月2日和3日，案外人郑州源天房地产开发有限公司共向孙媛转账2000000元。2018年5月4日，孙媛出具收款收条一张，内容为“孙某某收到玫瑰园4-1-1201室售房合同的定金贰佰万元整（2000000），特此证明”。又查，2018年7月14日，刘蕾与孙媛的微信截图，刘蕾“估计最近办网签又有困难了”。星期五凌晨，孙媛“刘姐，我这儿实在拖不下去了……利息背不住，还款时间超过的太多了！房子给人家了，等你回来把钱打给你，在外面注意休息……”，刘蕾“我有事这两不能处理，也无法回复！如果收回房子，终止合同，有我支付的中介费、网签费等！具体你跟中介谈……”。又查，2018年12月7日，刘蕾诉孙媛一案的庭审笔录显示，刘蕾增加诉请：解除合同，孙媛答辩意见称同意解除并认为2018年7月27日已经解除。另查明，2017年9月15日，涉案房屋登记在孙媛名下。一审法院认为，对于孙媛所称的合同已于2018年7月19日解除的事实，孙媛提供的证据未能证明其于2018年7月19日电话通知解除合同的事实，故该院依法不予采信。对于孙媛所称的2018年7月26日被告通过阅江公司发律师函给刘蕾解除合同一节，因孙媛提供的公证书系证人证言，亦未提供相关微信截图予以佐证，且其提供的律师函邮寄单中未显示刘蕾的签收情况，孙媛亦未提供证据证明该快递的签收情况，该快递单中的邮寄内容为文件，未能显示邮寄文件系解除合同的通知函，故对于孙媛所称的2018年7月26日合同解除的事实，该院依法不予采信。对于孙媛所称的2018年10月30日庭审中合同已经解除的答辩意见，因该庭审笔录中孙媛是确认合同已于2018年7月28日解除，而非孙媛所称的要求解除合同的诉请，故该院依法不予采信2018年10月30日合同解除的事实。因2018年12月7日，刘蕾诉孙媛的案件中要求解除合同，孙媛同意解除合同，故此该院依法认定双方的合同已于2018年12月7日解除，因此，刘蕾要求解除其与孙媛之间的西安市存量房买卖合同的诉请，该院依法不予支持。虽然刘蕾与孙媛签订的西安市存量房买卖合同系双方的真实意思表示，但因涉案房屋系限售房屋致使该合同无法继续履行，而刘蕾与孙媛及阅江公司在签订合同时均知晓涉案房屋系限售房屋，不符合交易政策，三方均应对合同不能履行的风险各自承担责任，根据过户、按揭代理合同的约定“因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法继续履行的，三方均不承担违约责任”，刘蕾与孙媛及阅江公司均不应当承担相应的违约责任，合同解除后，孙媛应当向刘蕾退还其支付的相应款项，故刘蕾要求孙媛向其双倍返还定金，于法无据，孙媛应当返还刘蕾已支付的定金，但刘蕾提供的向孙媛支付2000000元的主体是郑州源天房地产开发有限公司，且未提供其委托郑州源天房地产开发有限公司代其向孙媛付款的相关证据，故该院判决孙媛仍将2000000元退还刘蕾，但若郑州源天房地产开发有限公司确实代刘蕾向孙媛支付了该2000000元，且孙媛尚未向郑州源天房地产开发有限公司偿还，孙媛应在收到该2000000元后偿还给郑州源天房地产开发有限公司。刘蕾要求孙媛向其支付房屋增值损失500000元并要求鉴定的请求，该院依法不予支持。因孙媛并未收取刘蕾的居间服务费，且合同无法继续履行并非孙媛违约所致，故刘蕾要求孙媛向其支付居间服务费200000元的诉请，该院依法不予支持。另外，本案刘蕾申请调取孙媛将涉案房屋出售给案外人的资料，该院向刘蕾出具调查令，刘蕾调取了孙媛将涉案房屋出售给案外人刘紫涵的西安市家庭购房申请表、西安市存量房买卖合同、西安市不动产登记簿、民事调解书、送达回证，经该院工作人员到西安市XX中心再次查询，民事调解书、送达回证系孙媛与案外人胡某某将涉案房屋过户登记至胡某某名下所使用，而该民事调解书中所列明的法院系西安市雁塔区人民法院，但该调解书中写明的案号“（2019）陕0016民初0075号”与该院的0113的代码不一致，该院也不再使用“0075”的案号，而是使用“75”号的案号，该院75号案件的当事人并非胡某某和孙媛，该调解书中的落款处“代理审判员郭晓伟”并非该院的审判人员，且2019年1月起不再使用代理审判员的称谓等，该调解书系伪造文书，该院依法将相关材料移送公安机关处理。一审法院遂依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、孙媛于本判决生效之日起十日内向刘蕾退还2000000元。二、驳回刘蕾其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费93800元，由刘蕾承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，合同解除属于当事人可以行使的形成权，因当事人一方或双方的意思表示，使合同的权利义务终止。本案中，涉案《西安市存量房买卖合同》系双务合同，2018年刘蕾、孙媛双方就该合同的履行发生争议后，孙媛基于买卖涉案房屋不符合限购政策、合同已于2018年7月18日解除的事实诉请刘蕾承担违约责任，刘蕾反诉孙媛继续履行合同，并配合其办理过户手续，诉讼中，刘蕾于2018年12月7日变更诉讼请求为解除合同，双倍返还定金，孙媛当即同意解除合同并认为2018年7月27日解除。根据以上事实，足以认定涉案双方已在诉讼中就解除《西安市存量房买卖合同》达成一致意思表示的事实，一审法院认定涉案《西安市存量房买卖合同》于2018年12月7日解除，裁量符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，并无不当。刘蕾上诉认为前案撤诉处理、《西安市存量房买卖合同》至今尚未解除之主张，依据不足，本院不予支持。关于合同解除的后果问题。涉案《西安市存量房买卖合同》虽已解除，但刘蕾、孙媛没有具体约定合同解除后的损害赔偿事宜。刘蕾在本案中诉请双倍返还定金、赔偿居间服务费及房屋增值损失，主要基于孙媛在与其签订合同前已将房屋出售给他人，并在收取其定金后将房屋过户登记至他人名下，已构成违约的事实，然根据刘蕾在本案中提交的相应证据及本案其他已经查明的事实情况，并不能认定刘蕾所主张孙媛违约在先的事实，截止至本案诉讼期间，刘蕾既没有按照《西安市存量房买卖合同》第四条（四）之约定向孙媛支付剩余购房款，也没有与孙媛就房屋交易方式协商一致。同时，刘蕾、孙媛在签订涉案《西安市存量房买卖合同》时均知晓案涉房屋系限售房屋、不符合政府交易政策的事实，且刘蕾、孙媛及阅江公司三方签订的《过户、按揭代理合同》中约定有“因不可抗力及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法继续履行的，三方均不承担违约责任”的条款。一审法院综合以上情况，并结合合同性质、约定内容及履行实际等综合因素，判决孙媛向刘蕾返还定金，并驳回刘蕾双倍返还定金、赔偿居间服务费以及房屋增值损失之诉讼请求，裁处亦无不妥。刘蕾就赔偿损失问题提出的上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，刘蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由刘蕾负担。本判决为终审判决。  审判长      何强    审判员      肖晓通    审判员      张楠 二〇二〇年七月一日（院印）书 记 员 周伟