天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2935号上诉人（原审被告）：天津雅海房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街华北城E区31栋106-38（集中办公区）。法定代表人：马德军，总经理。委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雯惠，女，1988年5月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：张自强，天津翠亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伯刚，天津翠亨律师事务所律师。上诉人天津雅海房地产投资有限公司（以下简称雅海公司）因与被上诉人张雯惠商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雅海公司的委托诉讼代理人李超，被上诉人张雯惠的委托诉讼代理人张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅海公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判上诉人仅支付被上诉人逾期交房违约金9,328元或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决对双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》）第五条第一款第4项的认定和适用严重错误，应当按照逾期交房超过180日后的天数计算违约金。2．一审判决认定《补充协议》第五条第一款第4项的约定无效错误。《补充协议》条款仅约定了90日的免责期、以及将主合同第五条约定的逾期交房违约责任变更为仅支付违约金，并没有约定卖方由此可以免于向买方承担逾期交房的违约责任，且《补充协议》第十一条第一款第4项约定，出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，故上述约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，应当认定为合法有效。双方《补充协议》的约定符合天津高院会议纪要精神。3．美丽天津一号工程（2016）27号文件规定的停止施工天数应予以扣除。4．按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条通用条款的约定，上诉人逾期交付商品房，应按照银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定上诉人应承担逾期交房违约责任的天数不足一年，一年以内（含一年）期限央行基准利率为4.35%，一年至五年（含五年）期限为4.75%，故本案依约应当按照年利率4.35%计算逾期交房期间的利息。张雯惠辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，逾期交房超过180日的，违约金计算应从逾期交房次日起算，即包括逾期在180日之内的违约金。上诉人所提《补充协议》条款仅约定了90日的免责期等问题，一审法院认定属格式条款无效是正确的。合同是上诉人拟好的，上诉人没有做到解释说明和特别提示，此格式条款大大降低了上诉人应该承担的违约金数额故而无效。上诉人提到的天津高院会议纪要仅涉及违约起算时点问题，而非上诉人主张的对违约责任的变更。关于美丽天津一号工程（2016）27号文件，一审法院进行了阐述认定，是正确的。上诉人逾期交房日历天数超过一年期限，一审法院按照年利率4.75%计算上诉人逾期交房利息没有问题。张雯惠向一审法院起诉请求：1．判令雅海公司给付其已付款利息73,242元、违约金54,559元，上述款项合计127,801元；2．本案诉讼费由雅海公司负担。一审法院认定事实：2016年11月30日，张雯惠与雅海公司签订《天津市商品房买卖合同》。该合同第一条约定：张雯惠购买雅海公司开发建设的坐落于武清区房屋，房屋建筑面积88.45平方米，总价款为1084662.35元；第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。雅海公司于2017年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付张雯惠使用。如遇不可抗力，不能履行的，予以逾期，甲乙双方互不追究违约责任。第四条约定：张雯惠应于2016年12月5日前，一次性存入商品房首付款434662.35元，其余价款办理贷款；第五条约定：除遇不可抗力外，雅海公司如未按本合同第三条约定交付商品房，逾期在180日内的，张雯惠有权向雅海公司追究已付款利息，利息自合同约定雅海公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，张雯惠在向雅海公司追究已付款利息的同时，合同继续履行，此外雅海公司还应每日按商品房价款的万分之一向张雯惠支付违约金。当日，双方签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议第五条第一款第1项约定：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。第五条第一款第4项约定：依据买卖合同第五条约定，出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内（含）为免责期，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起计，出卖人不向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过免责期结束之日起后180日内，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（3）逾期超过免责期结束之日180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第五条第一款第5项约定：下列特殊原因应不视为逾期交付：（2）由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的。上述《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，张雯惠分二次向雅海公司付清购房款1084662.35元。2018年9月28日，雅海公司向张雯惠发出《房屋交付通知书》通知张雯惠于2018年9月30日至2018年10月31日前往金溪花园物业管理处办理房屋交付手续，后因雅海公司未完成住宅小区的全部建设工程且未取得住宅商品房准许交付使用证，故未实际办理房屋交付手续。2019年2月25日张雯惠所购买的房屋经竣工验收合格，2019年4月11日，天津市武清区行政审批局向雅海公司核发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，准许将涉案房屋所属的金溪花园1号楼交付使用。2019年4月15日，雅海公司再次向张雯惠发出《房屋交付通知书》通知房屋交付日期为2019年4月18日至2019年5月18日。以上事实双方无争议，一审法院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于因政府有关部门的停工令而延期交房的天数。自合同约定的交房时间次日即2018年1月1日至雅海公司通知房屋交付日期为2019年4月18日，逾期交房日历天数为472天。张雯惠认为自2018年1月1日至2019年5月18日，雅海公司逾期交房总计503天，应据实承担逾期交房的责任。雅海公司抗辩因政府相关部门发布的停工令造成的停止施工天数应不视为逾期交付，应当免除该期间的逾期交房责任。其提供了相关停工文件，包括美丽天津一号工程文件、治理空气重度污染治等停工文件，涉及停工天数共计296天。经质证张雯惠认为文件并没有明确要求雅海公司停工，只是针对建设工地扬尘进行管控，或对大气污染进行防治，不影响施工中对环境不产生影响的工作。且环境保护及大气污染防控一直是我国的基本国策在建设行业已经形成惯例，雅海公司在签订合同之前应当有所预见，故均不应作为停工的理由。一审法院认为，逾期交房的天数应当考虑造成工期延误的因素是否符合相关规定及双方补充协议的约定，并应核实雅海公司主张的停工天数。经核实，因政府相关部门发布停工文件影响涉案房屋施工的天数认定如下：2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部（2016）27号文件发布于张雯惠与雅海公司签订《商品房买卖合同》之前，该文件在发布时即明确了停止施工的起止期限，故雅海公司在与张雯惠签订合同时应考虑此因素，上述天数不能免除责任；2016年12月29日、2017年1月15日、2月3日、2月13日等天津市环境应急与事故调查中心依据市政府办公厅发布的《天津市重污染天气应急预案》（津政办发［2016］89号）规定启动的重污染天气应急响应，涉案房屋建筑施工工程停工共计18天；2017年4月2日，天津市环境应急与事故调查中心依据市政府办公厅发布的《天津市重污染天气应急预案》（津政办发［2016］89号）发布重污染二级预警，期间涉案房屋建筑施工工程停工5天；2017年6月14日，武清区清新空气行动分指挥部办公室下发《关于6月14日至17日期间做好不利气象条件应对工作的紧急通知》，根据该通知要求，上述时间涉案房屋建筑施工工程每日10点至17点停工，因日间停工时间不足8小时，故按0.5天计算，合计停工时间为2天；2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部于下发《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》规定，2017年8月25日至2017年9月10日全市所有建筑工地停止土石方作业，涉案房屋建设施工工程在此期间停工17天；2017年9月4日、2017年9月8日以及2017年9月21日，天津市建设工程质量安全监督管理总队、中共天津武清区委均发布关于大气治理的相关方案及通知，均要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类工程的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等项目的施工，此期间涉案房屋建设施工工程停工166天；2018年11月13日至2019年2月25日，天津市环保与应急事故调查中心依据市人民政府发布的《天津市重污染天气应急预案》，阶段性地发布重污染三级、二级预警，期间涉案房屋建设工程施工停工20天。综合上述因素计算，雅海公司因执行上述文件累计停工天数为228天。综上，雅海公司迟延交房的日历天数为472天，扣除需要免责的停工天数228天后，雅海公司应承担违约责任的天数为244天。关于违约赔偿的计算方式问题，张雯惠认为，雅海公司延期交房，应根据延期交房的天数按照《商品房买卖合同》第五条约定支付张雯惠违约金及利息。雅海公司认为，应按照双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第五条约定，仅应当根据逾期交付天数，按日支付已付房款万分之一违约金，不应当再支付利息。经核实，《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，合同附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》第五条的约定系雅海公司事先拟定的格式条款。通用条款约定未在2017年12月31日前交房的，应分不同情况按照银行同期贷款利率及房款的万分之一支付利息及违约金，格式条款约定了90天免责期和按照已付房款的万分之一计算违约金，格式条款降低了雅海公司应承担违约金数额，故补充协议第五条的上述约定无效，雅海公司应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定的通用条款向张雯惠承担违约责任。一审法院认为，双方当事人所签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，一审法院确认合法有效。合同签订后双方均应本着公平、诚信原则履行各自的合同义务。雅海公司因多方原因未能按合同约定的交房日期向张雯惠交付商品房，应按照事实认定中确定的天数及《天津市商品房买卖合同》第五条约定的通用条款承担违约责任。因逾期天数已经超过一年，故应按照中国人民银行一至五年中长期贷款基准利率年4.75%计算，即以总价款1,084,662.35元为基数，计算244天，为34,920.10元；因逾期超过180日，每日按照总价款1,084,662.35元的万分之一计算违约金，计算244天，即26,465.76元。张雯惠主张按照年利率4.9%计算逾期交房利息依据不足，一审法院不予采信。综上所述，张雯惠诉讼请求中具有事实和法律依据的部分应予支持，其他部分缺乏依据，一审法院不予支持。此案经调解，双方未能达成一致意见。一审法院判决：一、天津雅海房地产投资有限公司于判决生效之日起5日内给付张雯惠逾期交房利息34,920.10元、违约金26,465.76元，上述款项共计61,385.86元；二、驳回张雯惠的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,428元，由张雯惠负担743元，由天津雅海房地产投资有限公司负担685元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人逾期交房的违约责任应如何承担的问题。上诉人雅海公司与被上诉人张雯惠签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。雅海公司于2017年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付张雯惠使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，雅海公司应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约金的计算问题，雅海公司主张根据《补充协议》第十一条第一款第4项约定，该协议第五条第一款第4项已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。因《补充协议》第五条第一款第4项对逾期交房作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，降低了雅海公司应承担违约金的数额，进而减轻了雅海公司的违约责任，在此情形下，作为《补充协议》的提供者，雅海公司应对该协议第五条第一款第4项及第十一条第一款第4项承担充分的提示及说明义务。但《补充协议》对上述条款无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明雅海公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《补充协议》的上述条款构成双方意思表示组成部分，上述内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定确认雅海公司应承担的逾期交房违约责任并无不妥，本院予以维持。上诉人主张的美丽天津一号工程（2016）27号文件发布日期在双方签订买卖合同之前，一审法院认为上诉人在签订合同时应当有所预期，故未扣减因该文件导致的停工天数并无不妥，本院予以确认。因上诉人逾期交房的违约责任天数不足一年，按照双方约定及银行同期贷款利率应按年利率4.35%计算上诉人逾期交房利息。一审法院计算有误，本院应予调整。上诉人应承担的逾期交房利息应为31,979.46元，违约金26,465.76元，合计58,445.22元。综上所述，雅海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2019）津0114民初6104号民事判决；二、天津雅海房地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内给付张雯惠逾期交房利息31,979.46元，违约金26,465.76元，合计58,445.22元；三、驳回张雯惠一审的其他诉讼请求；四、驳回天津雅海房地产投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,428元，由天津雅海房地产投资有限公司负担685元，张雯惠负担743元；二审案件受理费1,101元，由天津雅海房地产投资有限公司负担1,051元，张雯惠负担50元。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年七月三十日法官助理赵珍书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……