福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2917号 上诉人（原审原告）：杨郎，男，1949年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：廖丽锦，女，1952年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨晓伟（系二上诉人儿子），男，1976年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：厦门市房地产股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区文塔路211号第三层。 法定代表人：康激，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所执业律师。 原审第三人：厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区东浦路22号二楼A单元之12。 法定代表人：陈水让，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人）：吴贞璇，女，1975年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审第三人）：吴华璇，女，1977年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 以上二被上诉人共同委托代理人：董桂山（系吴华璇配偶），男，1979年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审第三人）：厦门市伟恩实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路8号二楼。 法定代表人：吴某（已故）。 委托代理人：董桂山，该公司员工。 被上诉人：陈跃华，男，1944年1月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人：陈子贤，女，1953年9月29日出生，汉族，福建省厦门市思明区。 被上诉人：陈子雅，女，1953年9月29日出生，汉族，福建省厦门市思明区。 被上诉人：徐振梅，女，1956年3月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人：**彪，男，1983年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人：陈艳萍，女，1978年12月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人杨郎、廖丽锦、上诉人厦门市房地产股份有限公司（以下简称厦房公司）与被上诉人吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司（以下简称伟恩公司）、原审第三人厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司（以下简称众城征迁公司）合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4389号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月4日立案后，于2019年6月19日公开开庭审理了本案。因本案在审理过程中，吴秀恋于2019年7月15日死亡，本院依法通知其继承人参加诉讼，并于2020年7月7日再次公开开庭审理了本案。上诉人杨郎及其与廖丽锦的委托诉讼代理人杨晓伟、王嘉鹏，上诉人厦房公司的委托诉讼代理人孙扬锋、王娜，被上诉人吴贞璇、吴华璇及其与伟恩公司的委托诉讼代理人董桂山，被上诉人陈跃华、陈子贤、陈子雅到庭参加诉讼，被上诉人徐振梅、**彪、陈艳萍及众城征迁公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨郎、廖丽锦上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判为“厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起支付杨郎、廖丽锦相应违约金（自2010年2月11日起，按日万分之五的标准计算至厦门市房地产股份有限公司将址于厦门市湖里区房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止）；2、撤销一审判决第五、六项；3、判令厦房公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定吴秀恋等人及厦门市伟恩实业有限公司为有独立请求权第三人错误。本案诉讼的基础法律事实，是2005年9月20日杨郎、廖丽锦与厦房公司、众城征迁公司签订的《协议书》及履行该协议产生的纠纷，吴某的继承人吴秀恋等人和伟恩公司非讼争《协议书》当事人。同时，对于厦房公司与吴某等人（现为吴秀恋等人）及伟恩公司的权益，讼争《协议书》第三条约定“本协议如同甲方（注：厦房公司）此前与伟恩公司（陈子霞、吴某）签订的协议冲突，甲方应根据法院对相关争议的裁判结果，出面与伟恩公司等有关当事人协商处理，并保证不影响本协议的履行，包括不影响甲方与丙方（注：杨郎、廖丽锦）签订拆迁补偿安置协议书”。可见，讼争《协议书》将吴某等人及伟恩公司与讼争《协议书》可能存在的利害关系，明确约定由厦房公司另行处理，即讼争《协议书》的内容不对第三人产生影响。吴秀恋等人及伟恩公司与之无利害关系，不是适格的有独立请求第三人。二、原审判决对涉案补偿款物的处理，与讼争《协议书》的约定不符。原审判决按照969号生效判决，及市土房局2005年9月对厦房公司及拆迁实施单位提交的《关于东渡村改造范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》的批复意见，对原东渡村X号之一之二的补偿款物，在杨郎、廖丽锦与吴秀恋等人及伟恩公司之间进行分配，违背了讼争《协议书》当事人的意思表示。首先，969号案与本案不是同一法律关系。该案审理期间，受案法院并不知晓讼争《协议书》的内容，不可能对讼争《协议书》当事人的权利义务进行调整。同时，市土房局对《关于东渡村改造范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》的批复意见，厦房公司在讼争《协议书》签订前的2005年9月18日，已向杨郎书面表示“2005年9月6日我司提交市拆迁主管部门《关于东渡村改造范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》现声明作废，我司承诺不按该《意见》中拆迁主管部门的意见向你方主张权利”。杨郎、廖丽锦基于厦房公司这一书面表示，才同意将房屋交厦房公司拆除。据此，原审判决无论是按照市土房局的批复意见，还是根据969号等案生效裁判文书，改变讼争《协议书》设定的当事人的权利义务，均缺乏根据。其次，讼争《协议书》各方当事人在订约时，已经预见到日后厦房公司给予原东渡村X号之一之二房屋权属人的补偿，加上吴某等人已收取的款项，总量可能超出涉案062号补偿安置协议及四份补充协议约定的款物总和，原审将杨郎、廖丽锦按照讼争《协议书》应当获得的补偿款物总量，扣减吴某等人及伟恩公司已取得和还可获得的补偿款物，于法无据，且改变讼争《协议书》当事人的意思表示。三、原审判决厦房公司向上诉人承担违约责任的起始日有误。讼争《协议书》第一条约定，厦房公司同意原东渡村X号房屋权属人购买“都市港湾”6号楼营业场所壹间，2010年2月10日厦房公司擅自将该营业场所转让他人，应当自此时承担违约责任，理由如下：首先，厦房公司系拆迁人，也是“都市港湾”项目建设单位，其对小区哪些房屋用于安置被拆迁人是清楚的，却在讼争《协议书》签订后，将该协议明确约定用于安置被拆迁人（杨郎、廖丽锦）的营业用房出售他人，具有严重主观过错。其次，讼争《协议书》对当事人的约束力始于合同成立之时，即2005年9月20日。因此，无论法院何时确认原东渡村X号房屋权属人，以及实际权属人是谁，厦房公司都负有保留和管理讼争《协议书》约定的营业用房至原东渡村X号房屋权属人确定后的义务，其在原东渡村X号房屋权属人确权诉讼尚未终结时，于2010年2月10日将讼争《协议书》约定的营业用房出售他人，给杨郎、廖丽锦造成损失，杨郎、廖丽锦依据讼争《协议书》的约定，要求厦房公司自违约之日起承担违约金于法有据。 厦房公司辩称，一、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司与本案具有利害关系，一审认定吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司为具有独立请求权的第三人依据充分，认定正确。 案涉协议书第一条约定的拆迁补偿安置方案是针对东渡村X号（含有产权和无产权部分）的整体安置补偿方案，对于该等事实，本案各方当事人在（2015）湖民初字第551号案件中均予以认可并确认。杨郎、廖丽锦现主张其有权获得东渡村X号全部拆迁补偿款物（补偿款2180255元、以优惠价格购买住宅和店面）缺乏事实、合同和法律依据，更与其此前的庭审陈述相悖，其主张完全不能成立。生效法律文书已判决东渡村X号的部分拆迁安置补偿权益归吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司所有，本案的处理结果显然与吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司存在法律上的利害关系，一审法院认定吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司为具有独立请求权的第三人是完全正确的。二、关于一审判决第5项，厦房公司已就此提起上诉，此处不再赘述。如前述，案涉协议书第一条约定的拆迁补偿安置方案是针对东渡村X号（含有产权和无产权部分）的整体安置补偿方案，厦房公司给予杨郎、廖丽锦和吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司的全部拆迁补偿款物就是补偿款2180255元和以优惠价格购买住宅、店面，杨郎、廖丽锦在《上诉状》第二点中关于厦房公司给予的补偿超过前述补偿款物总量的说法和陈述没有任何依据，且明显与各方庭审确认的事实相悖。三、厦房公司不存在违约事实，一审判决厦房公司自2014年11月24日起杨郎、廖丽锦支付违约金是错误的，杨郎、廖丽锦上诉要求厦房公司自2010年2月10日支付违约金更是缺乏依据，完全不能成立。鉴于讼争《协议书》第二条明确约定“东渡村X号与拆迁有关的争议经法院处理终结后，甲方与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》”，故讼争《协议书》是否具备履行条件、是否可以直接履行在本案判决作出前是有争议的、不明确的，在判决确认厦房公司应直接按协议出售房屋和店面前，厦房公司有权根据前述第二条约定拒绝杨郎、廖丽锦直接履行《协议书》的要求，厦房公司不存在违约事实，一审判决认定厦房公司违约并判决厦房公司向杨郎、廖丽锦支付违约金是错误的，属于认定事实错误，判决错误。即便（假设）法院最终认定厦房公司应支付违约金，也应从判决生效之后开始计算，一审判决厦房公司自2014年11月24日起支付违约金缺乏依据，应予以纠正。需要强调和指出的是：杨郎、廖丽锦的第一项上诉请求是要求改判一审判决第4项，而一审判决第4项是一审在认定厦房公司未依约出售XX室住宅基础上判决厦房公司支付的违约金，与案涉协议约定的营业场所一间无关，更与营业场所是否转让、何时转让无关，杨郎、廖丽锦以厦房公司转让营业场所为由主张厦房公司支付住宅的违约金、并以转让营业场所的时间作为住宅违约金的起算时点明显不能成立。关于案涉协议约定的营业场所一间，厦房公司已依约预留35号店面，杨郎、廖丽锦主张是20号店面、一审判决认定厦房公司应出售20号店面均缺乏依据。 吴贞璇、吴华璇、伟恩公司辩称，一、本案双方诉求本质上是东渡8号房屋的拆迁补充安置问题。1.东渡8号拆迁房屋及附属地上物均作为拆迁补偿安置对象，厦房公司对东渡村X号的拆迁补偿安置方案是整体拆迁安置补偿方案。2.关于东渡村X号房屋拆迁补偿安置权益归属,生效判决确认东渡8号之二为杨郎所有,东渡村X号之一房屋产权面积的拆迁补偿安置权益的归属未经司法认定，无产权的459.69平方米建筑面积的拆迁补偿安置权益归属第三人所有。二、东渡村X号之一原属杨郎，后因吴某开设伟恩公司需要,于1994年现金购买使用，但没有办理过户手续，自此吴某对东渡村X号之一房屋有了长达二十年的占有、使用、修缮、加盖等。直至2004年东渡村进行拆迁，房屋的出卖方杨郎在吴某与拆迁方厦房公司及其委托的拆迁公司签署拆迁补偿安置协议并将房屋交付拆迁人后，强行进入拆迁房屋，以房屋所有人名义与厦房公司签署了本案的讼争《协议书》，厦房公司随即向杨郎支付了约105万的拆迁补偿款。从2005年开始至今,讼争房屋拆迁补偿安置纠纷历经14年多次判决,法院以东渡村X号之买卖合同有效,但无过户为由判定本案第三人的房屋确权无效。但对于该房屋的拆迁补偿安置权益人没有认定。东渡村X号之二房屋在东渡村X号拆迁补偿安置案件诉讼过程中，经法院调解，黄正锐同意将房屋转给杨郎。上述就是本案讼争《协议书》的由来，以及厦房公司指出的杨郎仅为东渡村X号之二有产权部分房屋的所有人的原因。三、1.关于吴秀恋等人及伟恩公司是否是适格的有独立请求第三人问题，如前所述，东渡村X号的拆迁补偿安置方案是整体拆迁安置补偿方案，这在多次的判决中得到充分认定。不仅如此，东渡村X号的拆迁补偿安置方案中有相当大部分权益应该归属本案第三人所有。本案第三人对于东渡村X号的拆迁补偿安置方案自然就有独立的请求权。2.补偿加上吴某等人已收取的款项总量是否超出涉案062号补偿安置协议及四份补充协议约定的款物总和问题。（1）.如前所述东渡村X号房屋拆迁补偿安置是一个整体方案，且062号补偿安置协议及四份专项补偿协议的补偿总和与讼争《协议书》的内容和补偿总额一致。虽然062号协议被判决无效,但保留并认同了本案第三人吴某及伟恩公司所应得补偿权益的事实。（2）.需要特别说明的是原062号补偿安置协议与另外四份补偿安置协议是并行的、补偿安置内容不同的协议，具有同等的法律效力。故本案第三人之前收取的补偿款项是合理合法有依据的。（3）.经过对东渡村X号房屋拆迁补偿安置权益分析,本案第三人应获得拆迁补偿安置权益的大部分。根本不存在之前收取的补偿款项溢出的情况。3.本案讼争的店面优惠购买权益应由本案第三人获取。既然法院审判和上诉各方都认为东渡村X号房屋拆迁补偿安置是整体补偿安置方案。根据东渡村拆迁工作摸底、谈判、协议签订等都是认定应该以优惠价格将店面卖给伟恩公司。 陈跃华、陈子贤、陈子雅辩称，其同意吴贞璇、吴华璇、伟恩公司答辩意见。 众城征迁公司、徐振梅、**彪、陈艳萍未作答辩。 厦房公司上诉请求：1、撤销（2018）闽0206民初4398号民事判决第一、二、三、四、五项，发回重审或依法改判驳回杨郎、廖丽锦、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、杨郎、廖丽锦仅为东渡村X号之二有产权部分房屋的权属人，其无权要求确认与厦房公司、众城公司于2015年9月20日签订的《协议书》有效。即便《协议书》有效，杨郎、廖丽锦也无权要求厦房公司履行《协议书》第一条的内容。一审判决认定讼争《协议书》合法有效、讼争《协议书》约定的履行条件已成就缺乏依据，属于认定事实错误，应予以纠正。（一）杨郎、廖丽锦仅为东渡村X号之二有产权部分房屋的权属人，其无权要求确认讼争《协议书》有效，一审判决认定讼争《协议书》合法有效缺乏依据，属于认定事实错误。根据969号判决和（2015）闽民申字第1536号《民事裁定书》内容，杨郎、廖丽锦仅为东渡村X号之二有产权部分房屋的权属人，只能主张与东渡村X号之二有产权部分64㎡房屋有关的拆迁补偿权益，其也只能要求确认《协议书》中与该64㎡房屋有关的拆迁补偿内容的效力问题。杨郎、廖丽锦要求确认讼争《协议书》整体有效缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定讼争《协议书》合法有效缺乏依据，认定事实错误。（二）即便讼争《协议书》有效，杨郎、廖丽锦也无权要求厦房公司履行讼争《协议书》第一条的内容。东渡村X号之一有产权登记的房屋和无任何批建手续的127.99㎡房屋的拆迁安置补偿权益的归属问题尚未经法院处理终结，杨郎、廖丽锦在551号案中亦认可法院未对无任何批建手续的127.99㎡房屋的拆迁安置补偿权益的归属问题作出认定，因此，厦房公司与房屋权属人另行协商签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的条件尚不具备，杨郎、廖丽锦无权要求厦房公司与其另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，更无权要求厦房公司根据讼争《协议书》第一条的内容向以优惠价格向其出售住宅及店面。一审判决关于讼争《协议书》是双方对东渡村X号房屋的拆迁补偿事宜达成的合意的认定事实不符，一审判决认定讼争《协议书》约定的履行条件已成就并据此判决上诉人以优惠价格向杨郎、廖丽锦出售住宅及店面，明显缺乏依据，认定事实错误。二、本案系发回重审的案件，原551号案的程序（释明、证人出庭作证、司法评估）及相关认定依法对本案不适用，一审判决采用551号案的释明、证人证言、司法评估等及相关认定（551号案中的释明、认定、评估报告及判决均是错误的）作为认定本案事实的依据，且将551号判决的查明认定及判项原封不动照搬照抄，属于程某，认定事实错误，判决错误，依法应予以纠正。本案一审中，杨郎、廖丽锦所主张的诉求3、4、5均是在551号案的合议庭释明讼争《协议书》中约定的营业场所一间指的是金鼎里20号店面、并就20店面市场价值进行司法评估的前提下变更后的诉求。本案是按照一审程序重新立案、重新组成合议庭、重新开庭审理的新的案件，551号案程序中的释明、证人出庭作证、司法评估、551号判决的有关认定等均已被撤销，依法对本案不适用。杨郎、廖丽锦和吴秀恋等人根据551号案中的释明、司法评估等提出前述诉求，明显缺乏事实、合同和法律依据，完全不能成立。一审判决在重新立案、重新组成合议庭的情况下，在没有经过新的证人出庭作证、司法评估程序，且原评估报告已超过一年有效期、原评估报告明显错误的情况下，迳行采用原551号案的错误释明、证人证言、司法评估等及相关认定，并原封不动照搬照抄551号判决的认定内容和判决内容，明显违反《民事诉讼法》的有关规定，程某，适用法律错误，判决错误。三、讼争《协议书》并未明确约定上诉人应出售的营业场所具体指向，一审判决根据原551号判决迳行认定厦房公司应出售的营业场所即为金鼎里20号店面缺乏依据，属于程某，认定事实错误。讼争《协议书》仅约定准予房屋权属人以优惠价格购买“都市港湾”6号楼营业场所壹间，并未约定营业场所的具体指向，厦房公司预留的金鼎里35号店面完全符合《协议书》约定，厦房公司应出售的就是金鼎里35号店面，具体理由如下：（1）由于店面格局不同于住宅，并非一栋住宅单独对应一个店面，而是作为裙楼底商形式连成一体，“都市港湾房号—门牌号对照明细表（店面）”亦印证了该事实，故协议中约定的“都市港湾”6号楼营业场所就是都市港湾5＃-6＃楼营业场所；（2）现金鼎里4号、5号楼中间仅有伸缩缝，实为一栋楼的两梯，不存在金鼎里4号楼单独对应店面的说法，正因为如此，金鼎里4号、5号楼所涉店面均是共同制作、测绘房屋分层平面图。一审判决关于金鼎里4号楼正下方共有8间店面的认定与事实不符，认定事实错误。（3）且金鼎里4号楼和5号楼所涉的店面是统一销售的，门牌号也是按顺序编排的，进一步说明金鼎里35号店面符合都市港湾6号楼下方的位置描述，也满足协议中的店面面积要求。一审判决无视金鼎里4号楼和5号楼所涉的店面统一销售、统一编排门牌号，不存在金鼎里4号楼单独对应店面的事实，即一审判决无视金鼎里4号楼和5号楼对应的一层店面门牌号分别为金鼎里20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号，二层店面门牌号分别为金鼎里29号、30号、31号、32号、33号、34号、35号、36号的事实（详见杨郎、廖丽锦2017年4月26日提交的证据），断章取义认定金鼎里4号楼正下方仅有8间店面（即一层的金鼎里20号、21号、22号、23号店面，二层的金鼎里29号、30号、31号、32号店面），该等认定明显与事实不符，认定事实错误。 汪某系在551号案件中出庭作证的，其证人证言均形成于551号案中，现551号判决（包括证人证言）已被撤销，该证人证言显然不应作为本案认定事实的依据，一审判决直接采用551号案中的汪某说法并将其作为认定厦房公司应交付20号店面的唯一依据是明显错误的，违反法定程序，认定事实错误，判决错误。且汪某在551号案中的证人证言前后矛盾，不足为信，理由如下：（1）551号案庭审中汪某对于其在众城征迁公司的大概任职时间、离职时间都记不清楚的情况下，却能对讼争《协议书》中约定应出售店面的单价每平方米人民币10930元、建筑面积120平方米记得丝毫不差，且庭审中很多回答均是受杨郎方诱导，证人汪某是和杨郎方恶意串通出庭作证，所谓的证人证言均是依据讼争《协议书》死记硬背而来，汪某的证人证言不应予以采信；（2）汪某自认因杨郎方难以沟通，讼争《协议书》是由厦房公司自行与杨郎协商达成的，但汪某却能在未参与谈判、协议约定不明，且协议的谈判双方都扯不清店面具体指向的情况下，一口咬定就是金鼎里20号店面，该等所谓证人证言显然不能作为认定本案事实的依据。（3）且本案中除了汪某证人证言外，没有任何证据证明上诉人应出售的是金鼎里20号店面，相反，厦房公司预留的金鼎里35号店面完全符合协议约定。551号判决根据汪某的孤证认定厦房公司应出售金鼎里20号店面属于认定事实错误，适用法律错误。四、即便（假设）法院最终认定厦房公司应向杨郎出售的是金鼎里20号店面，一审判决采纳551号案中的《房地产估价报告》并据此判决厦房公司赔偿杨郎、廖丽锦损失3792895.5元和评估费8416元亦是错误的，程某，认定事实错误，判决错误。鉴于本案系发回重审的案件，551号案中的评估程序及判决等均已被撤销，即便厦房公司应向杨郎、廖丽锦赔偿损失，一审法院也应重审启动鉴定程序，一审法院以厦房公司未申请重新评估为由直接采信原评估报告作为认定本案事实的依据，是明显错误的，程某，认定事实错误，判决错误：1、厦房公司应交付的是35号店面，杨郎、廖丽锦认为厦房公司应交付20号店面并主张厦房公司赔偿无法交付20号店面给其造成的损失，重新评估鉴定的程序理应由杨郎、廖丽锦申请，一审法院以厦房公司未申请重新评估为由采信原评估报告缺乏依据，属于举证责任分配错误，认定事实错误。2、551号判决及551号案中形成的评估报告均已被撤销，一审判决直接采用原评估报告作为认定本案事实及判决的依据，程某，认定事实错误，判决错误。3、原评估报告的有效期已于2018年7月26日届满，已超过有效期的评估报告当然不能作为判决的依据。一审判决以原评估报告的评估时点是2017年5月23日为由，认定评估报告的使用期限对评估内容不构成实质性影响，该认定没有任何法律依据，若按一审判决的该逻辑和观点，评估报告载明的使用期限就没有任何意义。且需要特别强调和说明的是：原评估报告中的评估时点“2017年5月23日”是551号案的合议庭释明厦房公司应交付20店面的时点，如前述，551号判决及551号中包括释明、司法评估等在内的程序均已被撤销，也就说释明时点（评估时点）已不复存在，一审法院以原评估报告的评估时点是2017年5月23日为由认定评估报告的过期不影响使用，明显缺乏依据。4、原评估报告存在如下诸多严重违反评估程序的事实和情形，不应作为认定事实的依据：（1）原评估报告未对估价方法进行适用性分析，严重违反《房地产估价规范》，程某，应当重新评估。原评估报告除比较法外，对其他估价方法只字未提，未对不同的估价方法进行适用性分析，更未将不选用其他估价方法的理由进行陈述、说明，违反评估程序，程某，应当重新评估。（2）原评估报告选用比较法且在未做任何说明的情况下舍弃收益法只选用比较法作为估价方法，严重违反《房地产估价规范》的有关规定，程某，评估结论明显依据不足，应当重新评估。（3）原评估报告对于可比实例的选择违反《房地产估价规范》，程某，评估结论明显依据不足，应重新评估。本案中，（ａ）原评估报告所选的可比实例位置距离估价对象相距甚远，其中两个超过5公里以上；估价对象为小区店铺，可比实例均为临街店铺；估价对象面积为111.5㎡，可比实例面积与其相差甚远，其中一个可比实例的面积为25.68㎡，评估报告中的可比实例与估价对象完全没有可比性，且估价师一审当庭陈述同等房地产交易甚少，估价对象周边更是无可选对比实例。因此，原评估报告对于比较法的选用、对可比实例的选择均缺乏依据，明显违反《房地产估价规范》，程某。（ｂ）原评估报告未载明是否有对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，更未按《房地产估价规范》要求附可比实例的位置图和外观照片。（ｃ）原评估报告未就可比实例基础数据和估价参数的来源、确定的依据或方法进行明确说明。（4）原评估报告还存在未说明估价基础数据和估价参数的来源、未附可比实例的位置图和外观图、附件中缺少相关专业意见的内容等内容不完整、不规范的情形，明显有违《房地产估价规范》，程某，应重新评估。五、厦房公司不存在违约事实，一审判决厦房公司自2014年11月24日起向杨郎、廖丽锦支付违约金是错误的，属于认定事实错误。鉴于讼争《协议书》第二条明确约定“东渡村X号与拆迁有关的争议经法院处理终结后，甲方与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》”，故讼争《协议书》是否具备履行条件、是否可以直接履行在本案判决作出前是有争议的、不明确的，在判决确认厦房公司应直接按协议出售房屋和店面前，厦房公司有权根据前述第二条约定拒绝杨郎、廖丽锦直接履行《协议书》的要求，厦房公司不存在违约事实，即便（假设）法院最终认定厦房公司应支付违约金，也应从判决生效之后开始计算，一审判决厦房公司自2014年11月24日起支付违约金缺乏依据，应予以纠正。六、生效法律文书已认定厦房公司向伟恩公司超额支付了拆迁补偿款，一审判决厦房公司另行向吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司支付近60万元拆迁补偿款是错误的，属于认定事实错误，更与生效法律文书的认定相违背。生效判决已认定伟恩公司应向厦房公司返还拆迁补偿款240164元，厦房公司已就此申请法院强制执行且至今未执行到分文款项。现一审判决对于杨郎、廖丽锦和吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司之间应得的拆迁补偿款作重新分配缺乏依据，且明显违背有关生效法律文书的认定；更为重要的是，一审判决对拆迁补偿款进行重新分配的依据之一是厦房公司与伟恩公司签订的《62号拆迁协议》，而《62号拆迁协议》已被生效的1332号民事判决认定为无效，一审判决依据无效的协议重新分配拆迁补偿权益显然是错误的。即便（假设）一审判决有权对拆迁补偿款重新分配，一审判决的有关分配也是明显错误的：首先，对于无法区分有产权或无产权的补偿项目，一审判决按照杨郎方和伟恩公司方各自被拆除房屋（建筑物）面积占整个房屋（建筑物）面积的比例分配原则进行补偿款分配没有任何事实、合同和法律依据，是错误的。其次，即便（假设）一审法院关于吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司合计应获得拆迁补偿款1549566.83元的认定是正确的，一审判决厦房公司向吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司另行支付593402.83元也是错误的。根据生效判决的认定，东渡村X号之一房屋加层（即申请表批至街道办基建的117.7㎡）的拆迁安置补偿权益归吴某、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，其余房屋（建筑物）的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有，也就是说，并非所有无产权部分的拆迁安置补偿权益均由吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司四方共同享有，一审判决即便要重新分配，也应对吴秀恋等个人和伟恩公司应得拆迁补偿款作区分，一审判决不予区分、概括性判决上诉人同时向吴秀恋等个人和伟恩公司一并支付拆迁补偿款近60万元显然是错误的，属于认定事实错误，判决错误。最后，鉴于厦房公司已向杨郎、廖丽锦支付拆迁补偿款1052286元，已向伟恩公司支付拆迁补偿款956164元，且伟恩公司至今未依生效法律文书向厦房公司返还多收取的拆迁补偿款，为避免讼累，防止国有资产流失，若法院重新分配拆迁款，应直接判决杨郎、廖丽锦和吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司之间互相找补，而不应判决厦房公司先行支付再另案主张。不存在厦房公司对超额支付给杨郎、廖丽锦的拆迁补偿款提出主张的问题。一审法院在未释明的情况下，迳行认定厦房公司未对超额支付给杨郎、廖丽锦的拆迁补偿款421597.71元提出主张并对此不予处理，属于程某，认定事实错误，判决错误。、七、因杨郎方过错导致上诉人为东渡村X号房屋权属人预留的安置房金鼎里4号XX室和35号店面至今未交付，上诉人就前述房屋和店面支付的物业管理费等应由杨郎方负担。 杨郎、廖丽锦辩称，一、厦房公司认为杨郎、廖丽锦无权主张讼争《协议书》的权利等理由不成立。《协议书》是各方当事人自愿签订的，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定。同时，据《协议书》内容看，只要法院认定杨郎、廖丽锦为原东渡村X号之一、之二房产权属人，杨郎、廖丽锦即有权获得厦房公司补偿给该址上权利人的全部款物，杨郎、廖丽锦已经（2014）厦民终字第969号、970号民事判决确认为原东渡村X号之一、之二房产权属人，按照《协议书》的约定，要求厦房公司履行义务合理合法。二、厦房公司以本案系发回重审案件，主张一审认定事实错误缺乏根据。本案发回重审的原因，是诉讼参与人吴某在诉讼期间死亡，依法不是本案适格当事人，即发回重审未涉及原审对案件事实的认定。一审法院另行组成合议庭审理期间，经对全案事实再行调查后，在厦房公司未能提出重新评估，及有必要由证人再次出庭的合法理由时，认定原审相关释明、评估报告、证人证言等正确无误，并作为本案裁判依据并无不当。三、厦房公司主张一审认定金鼎里20号店面错误理由不成立。讼争《协议书》有关厦房公司出售一间店面的约定，源自2005年5月20日《拆迁非住宅购房协议书》：“甲方（注：指厦房公司）同意乙方（指被拆迁人）以优惠价格购买都市港湾6号楼营业场所一间，产权面积约120平方米，单价为10930元／平方米，共计1311600元；营业场所（店面）的实际建筑面积暂按设计图纸计算；……”。本案诉讼中，证人汪某作证称：当时与杨郎商谈时厦房公司项目负责人有出示图纸并在图纸上对《协议书》约定的“营业场所一间”进行标记，该“营业场所一间”即指现在的金鼎里20号店面。证人汪某系当时负责涉案房屋拆迁的具体经办人，参与了拆迁谈判及签订拆迁补偿安置协议包括非住宅购买协议，其证词内容与购买非住宅协议的约定相符。相反，厦房公司主张“营业场所一间”指的是金鼎里35号并无实据。而且，厦房公司有条件提供当时的设计图纸用于证明非住宅购买协议所称“营业场所一间”在设计图纸上的位置，但厦房公司始终未提供，在此情形下，一审法院据非住宅购买协议及讼争《协议书》的约定，结合实地调查情况，认定“营业场所一间”即为金鼎里20号是正确的。四、一审采纳551号案件的《房地产估价报告》并无不当。首先，厦房公司认为，551号案件被撤销，即全案评估程序及判决均被撤销没有根据。实际上，如前述，551号案件因诉讼当事人吴某在诉讼期间死亡，一审程序错误而被撤销，在此情形下，本案重审期间，原审对相关事实再行审理后，只要未发现有认定不清或认定错误的，在本案中予以采信并无不妥。其次，《房地产评估报告》，是认定金鼎里20号店面在特定时点的市场价值的依据，本案重审期间，特定时点没有改变，评估报告确定的价格就不改变，法院据此沿用该评估报告是正确的。再者，厦房公司未证明《房地产估价报告》内容，违反法律法规及专业技术规范，其主张评估机构采用的估价方法错误，并未得到估价机构监管部门的认可，而且，选择评估方法系专业性问题，厦房公司非专业人员，其所作分析判断，纯属主观臆断，不足以否定估价结果，也不是要求重新估价的正当理由。另外，涉案《房地产估价报告》评估确认的金鼎里20号店面的价格，明显低于评估时点市场实际交易价格，并不损害厦房公司的利益，厦房公司要求重新估价，有意拖延诉讼，违背诚信原则。五、法院判决厦房公司承担违约责任具有事实和法律依据。第一，讼争《协议书》签订后，厦房公司明知《协议书》已约定金鼎里20号店面日后要出售给东渡村X号的房屋权属人，却在杨郎、廖丽锦与第三人就有关谁是东渡村X号房屋权属人的纠纷案件尚未终结时，于2010年2月11日将该店面转让给案外人林其昌、李莉，并将店面权属转移登记至买方名下，严重违反了讼争《协议书》的约定。第二，讼争《协议书》第二条约定“与拆迁有关的争议”，指杨郎、廖丽锦与本案伟恩公司等人之间的争议。在案证据证实，2014年6月9日，厦门市中级人民法院分别作出（2014）厦民终字第969号、970号民事判决后，杨郎、廖丽锦与本案第三人就东渡村X号房屋权属人，以及拆迁补偿安置款物归属的争议至此终结。数月后，杨郎、廖丽锦见厦房公司无意履行讼争《协议书》，于2014年11月24日，向厦房公司发出履约催告函，要求厦房公司与杨郎、廖丽锦签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，厦房公司仍置之不理。本案一审判决认定厦房公司违约有充分的事实根据。六、厦房公司要求杨郎、廖丽锦承担相关物业管理费缺乏根据。厦房公司拒绝履行《协议书》义务，拖延交付房产，无权要求杨郎、廖丽锦承担交房之前的物业管理费。 吴贞璇、吴华璇、伟恩公司辩称，厦房公司关于生效法律文书已认定厦房公司向伟恩公司支付了拆迁补偿款,一审判决厦房公司另行向吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司支付近60万元拆迁补偿款是错误的的主张问题。1.如厦房公司所言，已生效的1332号判决和(2011)厦民再终字第3号判决确认给予本案第三人的补偿款，是作为企业经营补偿、员工安置补偿、店面不动产损坏补偿、积极配合拆迁奖励等的支付，不涉及房屋产权部分及房屋无产权部分的拆迁安置补偿部分。如厦房公司在上诉状中所言:东渡村X号拆迁补偿安置方案是整体方案,无法割裂，且自行列举了分属于本案第三人的拆迁补偿安置权益。由此可见,一审判决给予本案第三人的房屋拆迁补偿安置费用是合法合理的。但这也足以证明厦房公司前后矛盾，逻辑混乱。2.厦房公司是受地方国资委管理的国企，作为代表国家的专业的房产公司,不深入调研，不遵循法律法规。在获取全部资料后与本案第三人签署拆迁补偿安置协议,之后又在没有辨清事实的情况下与杨郎签署同样的拆迁协议，实属轻率、荒唐。从契约精神至上的原则而言，从遵循法律法规的严肃性而言，厦房公司应该为自己的行为负责，积极兑现协议承诺。3.本案第三人在东渡村12号拥有回迁安置补偿产权房屋。在进行与本案无关的房产办理时，厦门公司不予配合、百般刁难，并且以东渡村X号拆迁补偿安置案件尚未结案为由,扣押本应支付的安置费用30余万，并拒绝提供书面资料。 陈跃华、陈子贤、陈子雅辩称，其同意吴贞璇、吴华璇、伟恩公司答辩意见。 众城征迁公司、徐振梅、**彪、陈艳萍未作答辩。 杨郎、廖丽锦向一审提出诉讼请求：1.确认杨郎与厦房公司、厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效;2.判令厦房公司按4511元/㎡的优惠价，将金鼎里4号XX室房屋出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房地产交易、权属转移登记手续；3.判令厦房公司赔偿因其无法按《协议书》约定将金鼎里20号店面出售给杨郎、廖丽锦而给杨郎、廖丽锦造成的经济损失〔（评估机构确定的金鼎里20号店面市场单价-10930元/㎡）×115.02㎡〕；4.判令厦房公司向杨郎、廖丽锦支付违约金（以2180000元为基数，按每日万分之五，自2010年2月11日起计算至支付相关赔偿金之日止）；5.判令厦房公司承担本案鉴定费用8416元。 吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令厦房公司支付吴秀恋等4人拆迁补偿款775185.4元;2.判令厦房公司将金鼎里4号XX室，以4511元/㎡的优惠价出售给吴秀恋等4人，并协助办理房地产交易、权属转移登记手续；3.判令厦房公司向吴秀恋等4人赔偿无法交付金鼎里20号店面造成的损失（数额为2017年5月23日评估价值与按10930元/㎡计算价值之间的差额，并按吴秀恋等4人享有的66.3㎡所占比例计算）。 一审法院认定事实：1.1989年8月26日，杨郎向厦门市湖里区人民政府街道办事处申请对东渡村X号之一房屋加层，即加层64.7㎡、加三层43㎡、加楼梯间10㎡，共计117.7㎡，并由吴某出资建造。同时，吴某无任何批建手续在东渡××××层。1992年7月16日，吴某与杨郎、廖丽锦签订《房屋买卖协议书》并办理了公证，就买卖东渡村X号之一房屋作出约定：杨郎、廖丽锦将址于厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴某；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴某管理、使用；房屋如需改建由吴某向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。1996年4月9日，吴某向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第252号《占用道路许可证》，并得到该局批准，同意临时借用东渡村X号（自家院墙内）作临时住房之用，占用面积98㎡，占用期限自1996年4月9日起至1998年4月9日止，并注明是吴某需修缮房屋给予补办许可证。同年12月23日，吴某向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第300号《占用道路许可证》并得到该局批准，同意临时借用东渡村X号作临时设施之用，面积52.5㎡，占用时间为1996年12月23日至1997年12月23日，并注明是屋顶漏水给予补办许可证。自1992年始，东渡村X号之一、之二房屋及其地上物由吴某占有使用，伟恩公司登记住所为“湖里区东渡村内（8号）”。 2.2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门土房局）发布厦国土房拆通[2004]42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167㎡范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为厦房公司，拆迁单位为众城征迁公司，住宅房屋实行货币补偿或产权调换，非住宅房屋实行货币补偿，住宅房屋货币补偿补贴金额计算办法中的上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价为4511元/㎡。2005年1月17日，杨郎、廖丽锦委托陈子霞处理与东渡村X号之一房屋的有关一切事务。陈子霞彼时为伟恩公司法定代表人。同年5月20日，厦房公司（甲方）与伟恩公司（乙方）就东渡村X号房屋的拆迁补偿事宜签订了《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》等协议。《62号拆迁协议》约定：甲方拆除乙方房屋建筑总面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡；甲方给予乙方产权面积128.7㎡补偿款448905.6元，房屋装修及附属物补偿费237564.22元，水、电、电话等各项补助费2200元，建筑面积128.7㎡的房屋搬迁补助费1801.8元；乙方若在甲方规定期限内搬迁完毕，甲方给予被拆迁房屋产权面积一次性奖励172440元、无产权部分房屋一次性奖励601343.5元；以上补偿奖励共计1464255元。该协议后附一份《厦门市拆迁补偿安置费用表》，列明补偿款具体计算方式。根据该计算方式可知，《62号拆迁协议》中一次性奖励172440元由产权面积128.7㎡期限内搬迁奖励55045元、产权调换差价补贴45045元、非营业性用房改为营业用房奖励72350元组成，一次性奖励601343.5元由批至区级临时占道许可证的150㎡奖励300000元、加层申请表批至乡、镇、街道办的117.7㎡奖励176550元、无任何批建手续的191.99㎡奖励124793.5元组成。《补充协议（2）》约定：乙方于2015年6月30日搬迁完毕，并将被拆迁房屋及附属物交由甲方拆除，甲方一次性补助乙方店面修缮费85000元、店面不可移动货柜货架损失98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，以上共计491000元；逾期不搬者，甲方取消乙方各项奖励、补助金。《企业经营补偿协议书》约定：乙方于2015年6月30日搬迁完毕，腾空房屋及附属物交由甲方拆除，甲方一次性补助乙方公司员工工资补助费135000元、店面经营损失90000元，共计225000元；逾期不搬者，甲方取消乙方各项奖励、补助金。《东渡村X号房屋拆迁协议书》约定：乙方在东渡村X号的房屋应拆除，甲方同意乙方以优惠价格购买都市港湾6号楼3层A座三房二厅一套，产权面积125.52㎡，单价为4511元/㎡，共计566220.72元；乙方应支付甲方安置房水、电、有线电视等费用1380元；综上，乙方应支付甲方购房款567601元，乙方同意从《62号拆迁协议》中扣除。《拆迁非住宅购房协议书》约定：乙方在东渡村X号（店面）经营，因建设需要应予拆除，甲方同意乙方以优惠价格购买都市港湾6号楼营业场所一间，产权面积约120㎡，单价为10930元/㎡，共计1311600元；营业场所（店面）的实际建筑面积暂按设计图纸计算；乙方应支付甲方安置房水、电、有线电视等费用1380元；综上，乙方应支付甲方1312980元，乙方同意从《62号拆迁协议》中扣除50%作为预交购房款，剩余50%待交房时缴清。2005年5月23日，杨郎、廖丽锦通过公证方式出具一份《声明书》，声明撤销其于2005年1月17日通过公证方式委托陈子霞代为处理东渡村X号房屋有关一切事务的委托。同日，杨郎向厦房公司、众城征迁公司出具《告知书》，声明杨郎、廖丽锦已与陈子霞解除委托关系，拆迁东渡村X号房屋应直接与杨郎办理手续，拆迁安置补偿款应发给产权书实际所有人。次日，厦房公司出具《承诺》称会在杨郎与陈子霞之间的房产纠纷处理清楚后，再行支付有关补偿费。2005年6月15日，伟恩公司搬离东渡村X号房屋，但在办理移交手续时，杨郎、廖丽锦又占用了东渡村X号房屋。 3.2005年9月6日，厦房公司、众城征迁公司共同向厦门土房局提交一份《关于东渡村改造范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》称，东渡村X号房屋产权人杨郎、黄正锐与实际使用人吴某因房产买卖产生纠纷，房屋权属比例待法院判决裁定，因此无法签订拆迁补偿安置协议；经委托五家评估公司评估，按区位补偿价+重置价结合成新+补贴金额，补偿单价为3488元/㎡，被拆迁房屋货币补偿费448905.6元，装修补偿费176517元，附属物补偿费61047.22元，水、电表等补助费2200元，住宅搬迁补助费1801.8元，期限内搬迁奖励55045元，批至区级临时占道许可证奖励300000元，加层申请表批至乡、镇、街道办176550元，无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，产权调换差价补贴奖励45045元，非营业性用房改为营业用房奖励72350元，一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，总价2180255元；都市港湾6#楼营业场所一间按优惠价10930元/㎡购买，都市港湾6#楼3层A座三房二厅一套按优惠价4511元/㎡购买。厦门土房局作为拆迁主管部门在上述文件上签注“同意按此补偿安置意见执行。” 4.2005年9月18日，厦房公司向杨郎出具承诺书，载明2005年9月6日，其提交市拆迁主管部门《关于“东渡村改造”范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》现声明作废，其承诺不按该《意见》中拆迁主管部门的意见向杨郎主张权利。 5.2005年9月20日，厦房公司（甲方，拆迁人）、厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司（乙方，拆迁实施单位）与杨郎（丙方、被拆迁人）签订一份《协议书》，就东渡村X号房屋拆迁补偿事项作出约定：补偿安置总价款（含地上建筑物及经营损失补偿）为2180255元；准予房屋权属人以优惠价10930元／㎡购买“都市港湾”6号楼营业场所（建筑面积约120㎡）一间，以优惠价4511元／㎡购买“都市港湾”6号楼3层Ａ座三房二厅（建筑面积约125.52㎡）一套；上述营业场所和住宅总价约1877820.72元，补偿安置总价款在扣除该款项后余款302434元由甲方支付给被拆房屋权属人；东渡村X号房屋与拆迁有关争议经法院处理终结后，甲方与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，补偿安置总价款不得低于前述约定的补偿总额及其附加条件；本协议如与甲方此前和伟恩公司（陈子霞、吴某）签订的协议冲突，甲方应根据法院对相关争议的裁判结果，出面与伟恩公司等当事人协商处理，并保证不影响本协议履行；如甲、丙双方的拆迁补偿协议因甲方与伟恩公司有关经营损失补偿争议未能及时签订，甲方同意参照已签订的《62号拆迁协议》中约定的地上物补偿款数额先行支付给房屋权属人，实际补偿数额根据双方正式签订的拆迁补偿安置协议多还少补；地上物补偿款支付后，房屋权属人根据本协议约定与甲方签订购买住宅和营业场所合同，并根据购房合同约定支付购房款；本协议签订后两日内，丙方将东渡村X号交甲方拆除；任何一方违约，应按日以拆迁补偿款总额的万分之五支付对方违约金。案外人汪某作为乙方代表在《协议书》上签名。杨郎、廖丽锦与吴秀恋等人共同确认，在《协议书》签订时，双方因存在争议提起的诉讼只有确认《62号拆迁协议》无效一个，其他诉讼均发生在《协议书》签订后。 6.2005年9月22日，众城征迁公司证实杨郎已于该日将东渡村X号房屋全部搬迁完毕，并交付众城征迁公司拆除。东渡村X号房屋由东渡村X号之一房屋、东渡村X号之二房屋构成，在拆迁时建筑面积588.39㎡，其中产权面积128.7㎡，无产权面积459.69㎡。产权面积即为东渡村X号之一、之二房屋建筑面积64.7㎡和64㎡；无产权部分为东渡村X号之一加层即为申请表批至街道办基建的117.7㎡、东渡村X号批至区级临时占道许可证基建的150㎡、无任何批建手续191.99㎡。上述房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象，均已拆迁完毕。2005年12月27日，厦门均和评估咨询有限公司向委托人厦房公司出具一份编号为厦均和估2005拆303号的《房地产估价报告》，认定东渡村1-2号第一层（商业）房地产在完整合法产权（土地性质设定为出让，并缴清全部土地出让金，且无他项权利）状况下，于2004年9月21日的现有正常市场价格为平均楼面单价10913.67元/㎡。 7.2005年，杨郎、廖丽锦作为原告，以伟恩公司、厦房公司为被告，陈子霞、吴某、众城征迁公司为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求法院判令《62号拆迁协议》无效。湖里法院作出（2005）湖民初字第2020号民事判决，伟恩公司、陈子霞、吴某不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2006年4月12日作出（2006）厦民终字第473号民事判决，认定伟恩公司并非东渡村X号之一、之二房屋所有权人或受托人，《62号拆迁协议》内容亦非关于对房屋承租人的补偿安置，伟恩公司不具有签订该协议的权利，《62号拆迁协议》无效。 8.2006年，厦房公司作为原告，以伟恩公司、陈子霞、吴某为共同被告，杨郎、廖丽锦为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求法院判令《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》为无效合同，伟恩公司返还拆迁补偿款956164元，陈子霞、吴某对伟恩公司返还拆迁补偿款承担连带责任。湖里法院于2006年10月23日作出（2006）湖民初字第1557号民事判决，伟恩公司、陈子霞、吴某不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2007年5月9日作出（2007）厦民终字第10号民事裁定，将该案发回重审。湖里法院重审后作出（2007）湖民初字第1512号民事判决，厦房公司、伟恩公司、陈子霞、吴某均不服，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2008年12月17日作出（2008）厦民终字第1332号民事判决，认定《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》为《62号拆迁协议》的从合同，属无效合同；伟恩公司作为东渡村X号之一、之二房屋的承租人及经营者，有权获得相应拆迁补偿，《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》明确体现厦房公司是基于伟恩公司是东渡村X号房屋的承租人及经营者，而与伟恩公司达成的补偿意思表示，合法有效；伟恩公司依据《62号拆迁协议》、《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》向厦房公司领取的拆迁补偿款956164元，因《62号拆迁协议》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》无效，厦房公司有权要求伟恩公司返还因该合同取得的财产，扣除伟恩公司依据《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》取得的补偿款225000元及491000元之外，伟恩公司应返还厦房公司240164元；吴某、陈子霞无需对伟恩公司的上述债务承担连带责任。伟恩公司、陈子霞、吴某不服，向福建高院申请再审。福建高院于2010年12月20日作出（2010）闽民申字第1059号民事裁定，指令厦门中院对该案进行再审。在厦门中院对该案进行审理过程中，因陈子霞于2011年6月22日死亡，法院依法变更陈子霞的继承人吴某、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇为再审申请人参加诉讼。2012年1月16日，厦门中院作出（2011）厦民再终字第3号民事判决，维持（2008）厦民终字第1332号民事判决。 9.2005年11月14日，厦房公司及众城征迁公司共同出具一份《有关与伟恩公司签订拆迁补偿安置协议书的情况说明》称，之所以与伟恩公司签订拆迁补偿协议，是因误认为杨郎的房产实际已是伟恩公司的房产。2006年4月19日，厦房公司（甲方）与杨郎（乙方）签订《109号拆迁协议》，就东渡村X号之二房屋拆迁事宜作出约定：甲方拆除乙方房屋建筑面积294㎡，其中产权面积64㎡，无产权面积230㎡，上季度商品房平均单价4511元／㎡；甲方给予乙方产权面积64㎡补偿款523824元，房屋装修及附属物补偿费100519.22元，水、电、电话各项补助费1100元，房屋搬迁补助费5000元，无产权部分房屋补偿352000元；因乙方产权纠纷正在诉讼期间，为配合拆迁改造工作，乙方同意先将房屋及其附属物移交甲方拆除，甲方给予配合搬迁奖励69843元，以上合计甲方应支付乙方1052286元；乙方搬迁完毕之日起七日内甲方一次性付清款项，甲方逾期支付应按总额日万分之二支付违约金；本协议的拆迁补偿款是在原东渡村X号房屋拆迁补偿总价款2180255元的基础上根据乙方有关资料给予补偿。众城征迁公司作为受厦房公司委托的实施拆迁单位在《109号拆迁协议》上签章，且汪某作为众城征迁公司的代表签名，该协议后附一份《厦门市拆迁补偿安置费用表》，列明补偿款具体计算方式，汪某作为审核人员签名。根据该计算方式可知，《109号拆迁协议》中无产权部分房屋补偿352000元由批至区级的150㎡奖励300000元、无任何批建手续的80㎡奖励52000元组成。杨郎、廖丽锦称，《109号拆迁协议》约定的补偿款1052286元已支付，因彼时东渡村X号房屋权属还存在争议，而东渡村X号之二房屋权属没有争议，所以厦房公司按照《协议书》约定的价款大约一半先行支付给杨郎、廖丽锦，履行了《协议书》约定的部分义务，《协议书》约定的补偿款总额包含《109号拆迁协议》约定的1052286元。 10.2006年7月24日，吴某与陈子霞以杨郎、廖丽锦为被告、厦房公司为第三人向湖里法院提起诉讼。湖里法院于2007年3月30日作出（2006）湖民初字第2431号民事判决，吴某、陈子霞不服，提起上诉。厦门中院作出（2007）厦民终字第1208号民事裁定，将该案发回重审。湖里法院另行组成合议庭后于2009年4月29日作出（2008）湖民初字第398号民事判决，吴某、陈子霞不服判决再次提起上诉，厦门中院于2010年8月17日作出（2009）厦民终字第2422号民事判决和（2009）厦民终字第2422号民事裁定。杨郎、廖丽锦不服，向福建高院申请再审，福建高院于2010年12月23日作出（2010）闽民申字第1441号民事裁定，指令厦门中院再审。再审审理过程中，陈子霞死亡，法院依法变更陈子霞的继承人吴某、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇为一审原告、二审上诉人一方当事人参加诉讼。厦门中院于2012年1月16日作出（2011）厦民再终字第4号民事判决和（2011）厦民再终字第4号民事裁定。福建高院又于2012年11月28日作出（2012）闽民提字第251号民事裁定，撤销湖里法院（2008）湖民初字第398号民事判决及厦门中院（2009）厦民终字第2242号民事判决、（2011）厦民再终字第4号民事判决，发回湖里法院重审。吴某、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇在该案中请求确认1992年7月16日吴某与杨郎、廖丽锦签订的《房屋买卖协议书》合法有效。湖里法院经重新审理后判决吴某与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。杨郎、廖丽锦不服该判决提起上诉，厦门中院于2014年6月9日作出970号判决，驳回上诉，维持原判。 11.2012年8月1日，吴某等5人以杨郎、廖丽锦为被告、厦房公司为第三人，向湖里法院提起诉讼，请求确认东渡村X号之一房屋所涉64.7㎡及加层（申请表批至街道办基建的117.7㎡）、东渡村X号房屋批至区级临时占道许可证基建的150㎡、无任何批建手续191.99㎡（含东渡村X号之二房屋加层64㎡），因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归其所有。湖里法院于2012年11月8日就该案作出（2012）湖民初字第4667号民事判决。吴某等5人不服，提起上诉。厦门中院作出（2013）厦民终字第611号民事裁定，将该案发回湖里法院重审。湖里法院另行组成合议庭进行审理，并于2013年12月2日作出（2013）湖民初字第2771号民事判决。法院在该案件中认定，1992年7月16日吴某与杨郎、廖丽锦签订的《房屋买卖协议书》合法有效，但双方已无法办理房屋过户手续，该房屋买卖合同目的已无法实现；有产权登记的东渡村X号之一房屋64.7㎡及东渡村X号之二房屋64㎡在被拆迁前仍归属杨郎、廖丽锦，该部分拆迁安置补偿权益归杨郎、廖丽锦所有；东渡村X号之一房屋加层的拆迁补偿权益归吴某、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有；伟恩公司在合法占有东渡村X号之二房屋及庭院期间，吴某作为法定代表人对房屋进行加层及修建临时建筑，在相关部门拆迁时补偿权益归伟恩公司所有，至于已被拆迁建筑物的面积，已经办理产权登记的按房管部门登记面积计算，未办理产权登记的建筑部分应由相关拆迁安置补偿部门根据相应测定结果予以确定。故判决：一、东渡村X号之一房屋加层的拆迁安置补偿权益归吴某、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有；二、东渡村X号之二房屋加层、东渡村X号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有；三、驳回吴某等5人的其他诉讼请求。吴某等5人及杨郎、廖丽锦均不服该判决提起上诉，厦门中院于2014年6月9日作出969号判决，驳回上诉，维持原判。吴某等5人不服969号判决，向福建高院申请再审。福建高院经审查后于2016年5月27日作出（2015）闽民申字第1536号民事裁定，认为原一审法院判决理由部分，已明确东渡村X号之一房屋上加层的拆迁补偿权益归吴某所有；东渡村X号之二房屋的加层及吴某建造的东渡村X号批至临时占道许可证基建的房屋，视为伟恩公司在占用东渡村X号期间的财产，该部分拆迁补偿权益归伟恩公司所有，并据此判决“东渡村X号之二房屋加层、东渡村X号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有”；至于未办理产权登记的建筑物具体面积，一审认为应由拆迁安置补偿部门根据相应的测定结果予以确定，故未在判决主文中写明面积；由上，一审判决主文第二项已包含了无任何批建手续的191.99㎡建筑物，吴某等5人的再审申请不符合法律规定，予以驳回。 12.2014年11月24日，杨郎、廖丽锦通过公证方式向厦房公司邮寄一份《要求履行2015年9月20日三方的函》，称厦门中院已于2014年6月作出969号判决并已生效，2005年9月20日签订的《协议书》已具备履行条件，望尽快履行《协议书》相关义务。该邮件已妥投。厦房公司向本院陈述，杨郎曾于2014年下半年（具体时间记不清）到厦房公司口头要求履行讼争《协议书》的约定，因《协议书》本身无法履行，且杨郎与吴某之间的纠纷尚在再审中，杨郎未与厦房公司就另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的事项进行沟通、协商。 13.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，作为东渡村X号房屋拆迁时与杨郎、陈子霞、吴某、伟恩公司等人就房屋拆迁进行商谈的工作人员汪某陈述，其是众城征迁公司工作人员，在东渡村X号房屋拆迁过程中是项目负责人，具体负责与被拆迁人商谈，因该户被拆迁人很难做工作，最后由厦房公司出面，厦房公司与杨郎或是与吴某等人签订的有关拆迁的协议条款是由厦房公司确定的，当时与杨郎商谈时厦房公司项目负责人有出示图纸并在图纸上对《协议书》约定的“营业场所一间”进行标记，该“营业场所一间”即指现在的金鼎里20号店面；《协议书》约定的以优惠价格购买住宅和店面的权利是归东渡村X号房屋产权人；拆迁补偿的标准是厦房公司依据厦门土房局制定的文件确定的。 14.（2015）湖民初字第551号案件审理过程中，根据杨郎、廖丽锦的申请，本院依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对厦门市湖里区店面按2017年5月23日的时间点及房屋性质进行评估。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司的评估意见认为：金鼎里20号店面（商业用途、土地使用类型为出让、实际建筑面积111.5㎡）于2017年5月23日时点评估总价值5011600元，单价为44947元／㎡。杨郎、廖丽锦已支付鉴定费8416元。 15.众城征迁公司成立于2002年7月23日，成立时名称为厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司。2004年7月，公司名称变更为厦门众城新景房屋拆迁有限公司。2013年6月，公司再次变更名称后即为现名称。 16.在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门土房局针对厦门中院的咨询复函称，厦府[2004]地114号用地批文和厦国土房拆通[2004]42号拆迁通告已将东渡村的土地作为国有土地，东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向该局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。 17.2015年10月21日，厦房公司向本院书面陈述，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼营业场所一间、“都市港湾”6号楼3层A座三房二厅一套，至今仍登记在厦房公司名下，分别对应现金鼎里35号店面、金鼎里4号XX室。2015年10月30日，厦门土房局出具一份未售商业清单，列明了厦房公司在“东渡村改造（都市港湾）”项目未售不动产，其中东渡村改造（都市港湾）5#-6#楼2层2（拆迁房）单元，现对应坐标为金鼎里35号。杨郎、廖丽锦于2016年8月15日向本院书面陈述，其与厦房公司在拆迁东渡村X号房屋时，协商以优惠价购买的店面是当时6号楼面对小区大门入口处走左手边的第一间沿街挑高店面120㎡左右，即被拆迁房屋的返迁，同时补偿楼上一套130多平方米的住宅，6号楼只有一层4.8米挑高店面；“都市港湾”小区落成后，拆迁时规划的6号楼改成现登记的4号楼。2016年9月1日，厦房公司向本院书面陈述，根据厦门市湖里区民政局批复，东渡村拆迁时编号的6号楼现对应门牌号为金鼎里4号，预售单元号6#XX对应现在的金鼎里4号XX，仍登记在厦房公司名下；由于店面格局不同于住宅，并非一栋住宅单独对应一个店面，而是作为裙楼底商形式连成一体，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼营业场所一间即为现在的金鼎里35号店面。各方当事人均确认，《协议书》约定的“都市港湾”6号楼即为金鼎里4号楼，金鼎里4号楼第一、二层店面独立编制门牌号，自第三层往上均为金鼎里4号，其中第一层四个店面门牌号分别为金鼎里20号、21号、22号、23号，第二层四个店面门牌号分别为金鼎里29号、30号、31号、32号，现该八个店面均不在厦房公司名下；《协议书》约定的“都市港湾”6号楼3层A座三房二厅一套，即为现在的金鼎里4号XX室。金鼎里4号XX室房屋现登记在厦房公司名下。 18.厦房公司向本院提交六张《都市港湾物业服务收费明细表》、七张发票、一张收款收据、六张银行业务回单，用于证明其已代垫金鼎里4号XX室房屋、金鼎里35号店面自2010年11月至2016年12月的物业费、公维金、公摊水电费等合计33896.01元，并主张该费用应由杨郎、廖丽锦承担。杨郎、廖丽锦对此不予认可。 19.吴某于2016年9月26日死亡，其父母均已死亡，配偶陈子霞于2011年死亡，吴华璇、吴贞璇是其法定继承人。 一审法院认为，根据诉辩双方的意见，法院对本案争议焦点逐一分析认定如下： 一、2005年9月20日签订的《协议书》的效力认定及其履行条件是否成就的问题。 厦房公司作为东渡村X号房屋的拆迁人，先后就该房屋的拆迁补偿事宜与伟恩公司签订了《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》等5份协议，与杨郎签订了上述《协议书》。生效判决已认定《62号拆迁协议》、《东渡村X号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》无效，《补充协议（2）》和《企业经营补偿协议书》是关于企业经营补偿、店面修缮补偿、店面不可移动货柜损失补偿等作出约定，伟恩公司作为东渡村X号房屋的承租人及经营者，有权获得相应补偿，《补充协议（2）》和《企业经营补偿协议书》合法有效。 生效判决已认定东渡村X号房屋由东渡村X号之一和之二组成，登记产权面积分别为64.7㎡和64㎡，所有权人为杨郎、廖丽锦。东渡村X号房屋经批准临时搭建和无任何批建手续而搭建的共计459.69㎡建筑物，在法律上无法确定其物权，只能对其拆迁补偿权益作出相应处理，969号判决亦对有关拆迁补偿权益归属作出终局认定。因此，杨郎、廖丽锦作为被拆迁房屋的所有权人，由杨郎作为代表与厦房公司就东渡村X号房屋的拆迁事项订立《协议书》，并对补偿金额、补偿方式等作出明确、具体的约定，并不违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，合法有效，对厦房公司和杨郎、廖丽锦具有法律拘束力。厦房公司认为杨郎、廖丽锦仅是东渡村X号之二房屋有产权部分的权属人，并未确定是东渡村X号之一房屋有产权部分的权属人，且东渡村X号房屋无任何批建手续的127.99㎡补偿权益归属尚未解决，杨郎、廖丽锦仅能主张《协议书》中与东渡村X号之二房屋有产权的64㎡相应的补偿内容有效。厦房公司的上述抗辩意见与事实不符，且无产权部分的补偿权益归属并不影响厦房公司作为拆迁人与作为被拆迁房屋权属人的杨郎、廖丽锦签订的《协议书》的效力，法院对该抗辩意见不予采纳。 《协议书》第一条对东渡村X号房屋拆迁补偿作出了具体、明确的约定。虽然，《协议书》第二条约定了“东渡村X号房屋与拆迁有关争议经法院处理终结后，厦房公司与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，补偿安置总价款不得低于前述约定的补偿总额及其附加条件”。但是，在《协议书》签订时，与东渡村X号房屋拆迁有关的诉讼仅有杨郎、廖丽锦诉请确认《62号拆迁协议》无效一个案件，该案件已由厦门中院于2006年作出终审判决，且东渡村X号房屋的权属人也随着969号判决生效而确定为杨郎、廖丽锦，有关拆迁补偿权益的归属也已经法院生效判决予以认定。显然，《协议书》约定的履行条件已成就。在此情况下，杨郎作为房屋权属人于2014年分别通过口头和书面形式要求厦房公司履行《协议书》约定义务，厦房公司至今迟迟未予以履行，现杨郎、廖丽锦要求厦房公司按照《协议书》第一条约定的内容履行相应义务，并未加重厦房公司的负担，且该条约定具有明确、具体的给付内容，也未超出厦房公司在签订《协议书》时的合理预期，厦房公司应予履行。厦房公司称即便《协议书》约定的条件成就，其所负义务也仅是与房屋权属人另行签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，而非直接按照《协议书》第一条内容履行。如前所述，厦房公司是在杨郎提出履行《协议书》的要求后至今仍未履行义务，且《协议书》指向的东渡村X号房屋事实上已被拆除，双方难以再就补偿事宜达成新的合意，杨郎、廖丽锦按照《协议书》约定的厦房公司的最低义务要求厦房公司予以履行，并无不当，法院对厦房公司该项抗辩意见不予采纳。厦房公司称其与杨郎、廖丽锦并未另行签订有关拆迁补偿协议，法院不得直接审理双方之间有关拆迁补偿的纠纷并不得作出判决。因《协议书》已是双方对东渡村X号房屋的拆迁补偿事宜达成的合意，杨郎、廖丽锦据此提出与《协议书》内容相关的诉讼主张，程序上并不违反法律规定，厦房公司的该项抗辩意见不予采纳。 二、关于厦房公司是否应当按《协议书》约定出售金鼎里4号XX室房屋以及是否需赔偿因无法出售金鼎里20号店面而产生损失的问题。 厦房公司在《东渡村X号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》以及《协议书》中，均承诺以4511元／㎡的价格出售“都市港湾6号楼3层Ａ座三房二厅”一套、以10930元／㎡的价格出售“都市港湾6号楼营业场所”一间。各方当事人对“都市港湾6号楼3层Ａ座三房二厅”一套即是指金鼎里4号XX室房屋均无异议，该房屋现仍登记在厦房公司名下，本院予以确认。厦房公司认为“都市港湾6号楼营业场所”一间是指金鼎里35号店面，杨郎、廖丽锦及吴秀恋等人均认为“都市港湾6号楼营业场所”一间是指金鼎里20号店面。本院认为，厦房公司是在拆除东渡村X号房屋前签订的有关出售“都市港湾6号楼营业场所”的协议，彼时厦房公司是依其对所拆迁地块拟建设项目的规划编号作出的承诺，实际上该项目尚未建成。而项目建成后，“都市港湾6号楼”即为现在的金鼎里4号楼，该栋楼房正下方共有8间店面，其中第一层4间店面门牌号分别为金鼎里20号、21号、22号、23号，第二层4间店面门牌号分别为金鼎里29号、30号、31号、32号。根据当时负责东渡村拆迁事宜的现场工作人员汪某陈述，厦房公司承诺要给被拆迁人优惠价购买的店面确定就是规划的6号楼一楼靠入口的这间店面，也就是现在的金鼎里20号店面。根据上述事实，厦房公司作为拆迁人及6号楼的建设单位，在掌握上述项目的规划、建设信息方面，显然比被拆迁方更有优势，在此情况下，其未对“6号楼营业场所一间”具体指向作出明确约定，而东渡村X号房屋被拆迁至今已十余年，该房屋与金鼎里4号楼的地标对应关系，厦房公司作为专业的拆迁人都无法举证予以证明，不能苛责被拆迁方通过更多手段予以举证证明。现有证据不能证明汪某与杨郎、廖丽锦或吴某等5人存在利害关系，也无其他证据对其证言内容产生合理怀疑。“都市港湾6号楼营业场所”一间即为金鼎里20号店面的事实，存在高度可能性，法院予以认可。厦房公司称“6号楼营业场所一间”指向的是现在的金鼎里35号店面，然而该店面却位于5号楼（规划前后编号均为5号楼）楼下，与规划时的6号楼（现4号楼）完全属于不同的楼体，不予采信。 《东渡村X号房屋拆迁协议书》、《拆迁非住宅购房协议书》已经生效判决认定无效，理由是伟恩公司并非东渡村X号房屋的权属人，亦未得到权利人的授权。《协议书》约定有权购买金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面的主体为东渡村X号房屋权属人，该权属人确定为杨郎、廖丽锦，因此，杨郎、廖丽锦有权依照《协议书》约定要求厦房公司履行出售金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面的义务。吴秀恋等人认为购买金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面是东渡村X号房屋被拆迁的补偿内容，其作为东渡村X号房屋无产权部分459.69㎡的拆迁补偿权益享有者，应当按459.69㎡占东渡村X号房屋整个建筑面积的比例享有购买房屋和店面的权利。本院认为，根据本案多份有关拆迁的协议足以确定东渡村X号房屋拆迁总补偿货币为2180255元，有权以特定价格购买金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面是拆迁人厦房公司给予房屋权属人的一项有合同依据的待遇，吴某等5人与厦房公司之间并无购买房屋和店面的有效合同关系，其提出关于按比例购买上述房屋并赔偿应无法购买店面造成的损失的诉求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。杨郎、廖丽锦作为被拆迁房屋的权属人，在房屋被拆迁时丧失了对该房屋所占用土地的使用权，厦房公司给予杨郎、廖丽锦购买金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面的权利，符合拆迁实践中的一般作法，并无不当，而且汪某的证言也印证了厦房公司是要将房屋和店面出售给东渡村X号房屋的实际产权人的事实。现杨郎、廖丽锦要求厦房公司以4511元／㎡的价格将金鼎里4号XX室房屋出售给其，并协助办理房屋权属移转登记，厦房公司对此亦无异议，法院予以支持，杨郎、廖丽锦应按上述标准在厦房公司出售房屋时据实支付相应购房款。 金鼎里20号店面已于2010年被厦房公司出售给案外人，客观上厦房公司无法按照《协议书》的约定再将该店面出售给杨郎、廖丽锦，厦房公司应当赔偿据此给杨郎、廖丽锦造成的损失。本院认为，厦房公司于2010年将金鼎里20号店面出售的行为已构成预期违约，该行为导致此后因店面价值增加给厦房公司造成赔偿损失范围扩大的风险应当由厦房公司承担，退一步而言，如果厦房公司按照《协议书》约定履行出售店面的义务，杨郎、廖丽锦取得店面后至今所享有的价值利益亦归其所有。因此，杨郎、廖丽锦提出以2017年5月23日为金鼎里20号店面价值评估的时点，并无不当，本院予以采纳。经评估，金鼎里20号店面总价值为5011600元，单价为44947元/㎡。厦房公司应当赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得该店面所产生的损失为3792895.5元〔具体计算方式为：（评估单价44947元/㎡-约定购买单价10930元/㎡）×实际面积111.5㎡〕。杨郎、廖丽锦主张应以115.02㎡为损失计算依据，与事实不符，超出实际面积部分不予支持。杨郎、廖丽锦为确定金鼎里20号店面的价值以主张其损失金额，向法院提出评估申请，并为此向评估机构实际缴纳申请费8416元，该费用应由厦房公司承担，杨郎、廖丽锦要求厦房公司向其支付评估费8416元，法院予以支持。厦房公司向法院提交《都市港湾物业服务收费明细表》、发票、收款收据以及银行业务回单，据此主张其已代垫的金鼎里4号XX室房屋、金鼎里35号店面自2010年11月至2016年12月的物业费、公维金、公摊水电费等合计33896.01元应由杨郎、廖丽锦承担。因金鼎里4号XX室房屋是厦房公司一方原因造成未依约按时交付，杨郎、廖丽锦并未无故迟延受领，不存在过错，且该费用亦非杨郎、廖丽锦占有使用期间产生，金鼎里35号店面与本案并无关联，厦房公司的主张没有事实和法律依据，法院不予采纳。 三、关于东渡村X号房屋拆迁补偿款分配的问题。 如前所述，厦房公司与杨郎或伟恩公司签订有关拆迁东渡村X号房屋的协议约定的总货币补偿为2180255元，该期间，厦房公司向厦门土房局提交并经得厦门土房局批准的有关东渡村X号房屋拆迁补偿的意见，亦明确补偿总价为2180255元。可见，2180255元是东渡村X号房屋总补偿价款，被拆迁人杨郎、廖丽锦和东渡村X号房屋实际占有人、承租人吴某等5人应当按照约定或其他有关规定分享该2180255元。厦门中院作出的969号判决及福建高院作出的（2015）闽民申字第1536号民事裁定虽然已经对东渡村X号房屋的拆迁补偿权益归属作出终局认定，其中有产权的128.7㎡拆迁安置补偿权益归杨郎、廖丽锦所有，东渡村X号之一房屋加层的117.7㎡拆迁补偿权益归吴某、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有，东渡村X号批至区级临时占道许可证基建的150㎡建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有，无任何批建手续的191.99㎡（含东渡村X号之二房屋加层的64㎡）建筑物的拆迁安置补偿权益归伟恩公司所有。但是，本案现有证据无法证明上述各部分拆迁安置补偿权益具体对应的补偿金额，杨郎、廖丽锦与吴秀恋等人也无法就2180255元补偿款的分配达成一致意见。法院对此分析认定如下： 首先，关于2180255元补偿款的构成问题。厦房公司在拆迁东渡村X号房屋时先是与伟恩公司签订《62号拆迁协议》、《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》，该三份合同具体列明了各项拆迁补偿款金额，总计2180255元。此后，厦房公司向厦门土房局呈报的有关东渡村X号房屋补偿意见中，明确经五家评估公司评估并按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》规定的货币补偿金额确定方法，计算列明各项拆迁补偿款金额，该各项补偿款与《62号拆迁协议》后附《补偿安置费用表》及《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》所列项目金额一致，总计亦是2180255元。在此之后，厦房公司与杨郎签订的《协议书》，仅明确约定补偿总价款2180255元（含地上建筑物及经营损失），未列明具体各项目补偿金额，而《协议书》中又提到“厦房公司此前与伟恩公司签订的协议”和“参照《62号拆迁协议》先行支付地上物补偿款”等内容，且各方当事人彼时正处于杨郎、廖丽锦主张《62号拆迁协议》无效的诉讼当中。可见，杨郎签订《协议书》时是明确知悉《62号拆迁协议》具体内容的，且同意2180255元包含了伟恩公司的经营损失。虽然，杨郎于2006年4月19日又与厦房公司签订《109号拆迁协议》就东渡村X号之二房屋的拆迁补偿作出约定。但是，杨郎、廖丽锦在本案诉讼中亦明确《109号拆迁协议》是因彼时东渡村X号房屋权属还存在争议，而东渡村X号之二房屋权属没有争议，所以厦房公司按照《协议书》约定价款的大约一半先行支付给杨郎、廖丽锦，履行了《协议书》约定的部分义务。综上，杨郎、廖丽锦与厦房公司之间并无关于东渡村X号房屋拆迁补偿总额2180255元具体构成的书面约定，本院采信经作为拆迁主管部门的厦门土房局批复同意的《关于东渡村改造范围内东渡村X号房屋的补偿安置意见》中关于2180255元构成的意见，即被拆迁的128.7㎡有产权房屋补偿费448905.6元，装修补偿费176517元，附属物补偿费61047.22元，水、电表等补助费2200元，住宅搬迁补助费1801.8元，期限内搬迁奖励55045元，批至区级临时占道许可证奖励300000元，加层申请表批至乡、镇、街道办176550元，无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，产权调换差价补贴奖励45045元，非营业性用房改为营业用房奖励72350元，一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元。 其次，关于2180255元补偿款的分配问题。如前所述，969号判决已对东渡村X号房屋有产权部分和无产权部分的拆迁补偿权益归属作出认定，结合2180255元补偿款的具体项目构成内容，按照“能够区分补偿项目属于有产权部分或无产权部分的，按照相应部分权益归属分配；不能区分的，则按照各自被拆除房屋（建筑物）面积占整个房屋（建筑物）面积的比例分配”的原则，对2180255元补偿款作如下具体分配：被拆迁的128.7㎡有产权房屋补偿费448905.6元、产权调换差价补贴奖励45045元、非营业性用房改为营业用房奖励72350元，属于对房屋有产权部分权属人的补偿，应当归杨郎、廖丽锦所有；装修补偿费176517元、附属物补偿费61047.22元、住宅搬迁补助费1801.8元、期限内搬迁奖励55045元，属于对整个东渡村X号房屋的补偿，应当按面积比例分配，即其中21.87%（64387.69元）归杨郎、廖丽锦所有，78.13%（230023.33元）归吴某等5人所有；水、电表等补助费2200元，由于是吴某等人长期合法占有使用东渡村X号房屋，该项补偿应当归属吴某等5人；批至区级临时占道许可证奖励300000元、加层申请表批至乡、镇、街道办176550元、无任何批建手续扩建部分补助费124793.5元，属于无产权部分的拆迁补偿权益，已经969号判决确认归吴某等5人所有；一次性补助伟恩公司员工工资补助135000元、店面经营损失费90000元、店面修缮费85000元、店面不可移动货柜、货架损失费98000元、店面商品因搬迁损耗费139000元、店面因搬迁折价处理损失费169000元，属于吴某等5人的经营损失，《协议书》亦明确约定2180255元包含了经营损失，该部分款项应当归吴某等5人所有。吴某已于2016年9月26日死亡，吴贞璇、吴华璇系吴某的合法继承人，吴秀恋等4人在本案中共同表示有关拆迁补偿权益由4人共同主张，暂不区分内部份额，不违反法律规定，法院予以照准。 第三，关于2180255元补偿款确定归属后，厦房公司应当支付拆除补偿款的问题。如前所述，杨郎、廖丽锦应获得拆迁补偿款合计630688.29元，吴某等5人应获得拆迁补偿款合计1549566.83元。虽然吴某等5人与厦房公司之间并无关于支付上述拆迁补偿款的合同关系，但是作为被拆迁房屋的合法承租人有权获得相应补偿，而且969号判决已对吴某等5人的拆迁补偿权益作出认定，因此厦房公司仍应当将属于吴某等5人的补偿款支付给吴某等5人。本案中，杨郎、廖丽锦确认厦房公司已向其支付补偿款1052286元，该款项已超出厦房公司应支付的拆迁补偿款，厦房公司未对超出的421597.71元提出主张，法院不予处理。伟恩公司已实际从厦房公司处领取补偿款共计956164元，该款项均应当在厦房公司应支付款项中予以扣除。扣除后，厦房公司还应向吴某等5人支付593402.83元。吴秀恋等4人要求厦房公司支付拆迁补偿款775185.4元，超出593402.83元部分，不予支持。 四、关于厦房公司是否应当支付违约金的问题。 根据《协议书》约定“任何一方违约，应按日以拆迁补偿款总额之万分之五支付对方违约金”，该违约责任具体、明确，且对双方公平适用。969号判决生效后，杨郎、廖丽锦作为东渡村X号房屋权属人的身份即确定，且与东渡村X号房屋拆迁有关争议也已得到终局处理，《协议书》约定的厦房公司应当向房屋权属人出售金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面的条件已然成就。在此情况下，杨郎于2014年下半年通过口头方式要求厦房公司履行《协议书》约定义务，后又于2014年11月24日致函厦房公司要求履行《协议书》约定义务，厦房公司均未予履行，构成违约，应承担相应违约责任。杨郎、廖丽锦要求厦房公司以2180000元为基数按日万分之五计算违约金，符合合同约定，未超出厦房公司的合理预知范围，且与金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面按时交付可能带来的收益相比，并非畸高，本院予以支持，违约金计算至厦房公司将金鼎里4号XX室房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止，但应当自2014年11月24日起算，即杨郎书面致函要求厦房公司履行《协议书》约定义务之日起算。杨郎、廖丽锦主张违约金应自2010年2月11日起算，因彼时尚未确定杨郎、廖丽锦即为东渡村X号房屋权属人，《协议书》约定的履行条件尚未成就，厦房公司并无向杨郎、廖丽锦出售房屋、店面的义务，故本院不予支持。厦房公司辩称违约金违约金标准过高，应自2017年5月23日起算，缺乏依据，法院对其抗辩意见不予采纳。 综上所述，厦房公司、众城征迁公司与杨郎于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效，现《协议书》约定的履行条件均已成就，当事人应按约定履行合同义务。厦房公司应按4511元／㎡的价格将金鼎里4号XX室房屋出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房屋权属移转登记手续，杨郎、廖丽锦应按上述价格标准在厦房公司出售房屋时据实支付相应购房款。厦房公司无法依约履行出售金鼎里20号店面的义务，应当赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得该店面所产生的损失3792895.5元，并支付评估费8416元。厦房公司因未按约定履行合同义务，应当向杨郎、廖丽锦支付相应违约金（以2180000元为基数，自2014年11月24日起，按日万分之五的标准计算至厦房公司将金鼎里4号XX室房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止）。吴某等5人享有东渡村X号房屋无产权部分的拆迁补偿权益，吴某已经死亡，吴贞璇、吴华璇系其法定继承人，扣除伟恩公司已从厦房公司处领取拆迁补偿款956164元，厦房公司还应支付吴秀恋等4人拆迁补偿款593402.83元。吴秀恋等4人提出的其他诉讼主张，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。众城征迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、杨郎与厦门市房地产股份有限公司、厦门众城新景土地房屋征迁服务有限公司（原名称为厦门市浦南旧城区房屋拆迁有限公司）于2005年9月20日签订的《协议书》合法有效；二、厦门市房地产股份有限公司应于判决生效之日起三十日内，将址于厦门市湖里区的房屋以4511元／㎡的价格出售给杨郎、廖丽锦，并协助办理房屋权属移转登记手续；三、厦门市房地产股份有限公司应于判决生效之日起十五日内，赔偿杨郎、廖丽锦因无法取得址于厦门市湖里区的店面所产生的损失3792895.5元，并支付杨郎、廖丽锦评估申请费8416元；四、厦门市房地产股份有限公司应于判决生效之日起十五日内，支付杨郎、廖丽锦相应违约金（以2180000元为基数，自2014年11月24日起，按日万分之五的标准计算至厦门市房地产股份有限公司将址于厦门市湖里区的房屋移转登记至杨郎、廖丽锦名下之日止）；五、厦门市房地产股份有限公司应于判决生效之日起十五日内，支付吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司拆迁补偿款593402.83元；六、驳回杨郎、廖丽锦的其他诉讼请求；七、驳回吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除厦房公司认为证人汪某陈述的不是事实、鉴定报告不适用于本案及厦房公司从未确认过独立编排门牌号的问题外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，吴秀恋法定继承人为：长子陈跃华。次子陈跃辉（已故），其继承人为妻子徐振梅、子**彪、女陈艳萍。长女陈子霞（已故），其继承人为长女吴贞璇、次女吴华璇。次女陈子贤。三女陈子雅。 本院认为，关于《协议书》效力认定问题。《协议书》系厦房公司与杨郎就东渡村X号房屋（包括8号之一和之二）拆迁补偿事项所达成的协议。因生效判决已认定杨郎、廖丽锦为讼争房屋所有权人，且《协议书》系针对讼争房屋包括登记产权面积及无产权面积在内的整体部分所作出的赔偿协议，故在《协议书》系签约各方真实意思表示，未违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，亦未损害他人的合法权益的情形下，一审法院认定《协议书》合法有效并无不当，厦房公司以杨郎、廖丽锦仅为东渡村X号之二有产权部分权属人故而无权确认《协议书》有效的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 关于本案第三人诉讼主体及程序问题。生效判决已认定吴某基于房屋买卖关系合法占有讼争房屋，据此在讼争房屋加层及建造的房屋应视为其与伟恩公司占有讼争房屋期间的财产，其拆迁补偿权益依法应归属于第三人，因此本案处理结果与第三人存在法律上的利害关系，故吴某法定继承人及伟恩公司作为本案第三人参加诉讼并无不当，杨郎、廖丽锦关于原审认定吴秀恋等人及伟恩公司为有独立请求权第三人错误的上诉主张本院不予采信。本案一审虽为发回重审案件，但系因吴某已于原一审诉讼期间死亡，应依法通知其合法继承人参加诉讼的程序问题发回重审。且一审法院已依法公开开庭重新审理本案，各方在一审庭审中对原一审判决认定事实发表意见，亦在庭审中充分发表举证质证意见，并同意将原一审法庭调查部分及各方回复援引至本案，一审法院在此基础作出的事实认定并无不当。虽案涉房地产估价报告系于原一审期间作出，但其评估时点（2017年5月23日）是确定的，厦房公司在一审庭审中已对评估报告再次发表质证意见，并一审法院明示下仍明确不申请再次评估，故在其无证据证明该评估报告存在不具备相应资质、程某及鉴定结论明显依据不足的情形下，一审法院依法采纳该鉴定意见作为定案依据并无不当。厦房公司关于一审判决将原一审判决查明认定及判项原封不动照搬照抄属于程某的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于厦房公司是否构成违约问题，因969号判决生效后，杨郎、廖丽锦作为东渡村X号房屋权属人的身份即确定，且与东渡村X号房屋拆迁有关争议也已得到终局处理，《协议书》约定的厦房公司应当向房屋权属人出售金鼎里4号XX室房屋和金鼎里20号店面的条件已然成就。杨郎据此于2014年下半年通过口头方式要求厦房公司履行《协议书》约定义务，后又于2014年11月24日致函厦房公司要求履行《协议书》约定义务，在此情形下，即使厦房公司认为《协议书》是否具备履行条件、是否可以直接履行存在争议，其作为讼争房屋拆迁人理应积极与杨郎进行协商或及时提起诉讼解决争议，但厦房公司均未予履行，故一审法院认定厦房公司构成违约应承担相应违约责任并无不当，厦房公司关于其不存在违约事实，无需向杨郎、廖丽锦支付违约金的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 关于厦房公司违约责任起始日期如何认定问题。杨郎、廖丽锦主张违约金应自2010年2月11日起算，因彼时尚未确定杨郎、廖丽锦即为东渡村X号房屋权属人，一审法院认定《协议书》约定的履行条件尚未成就，厦房公司并无向杨郎、廖丽锦出售房屋、店面的义务，并以杨郎书面致函要求厦房公司履行《协议书》约定义务之日（2014年11月24日）起算并无不当，杨郎、廖丽锦该上诉主张本院不予采信。 关于涉案补偿款如何分配处理问题。生效判决已认定本案第三人对讼争房屋因拆迁获得补偿享有部分利益，因生效判决认定的事实，当事人无需举证证明。杨郎以969号判决与本案不是同一法律关系，一审判决依照生效判决及批复意见对涉案款物处理与《协议书》约定不符的上诉主张本院不予采信。同上分析，一审法院据此判令厦房公司应一并支付第三人拆迁补偿款并无不当，第三人亦未对此提起上诉，故厦房公司要求对相应拆迁补偿款在第三人内部予以区分缺乏依据，本院不予采信。由于生效判决已判令伟恩公司应向厦房公司返还相应拆迁补偿款，厦房公司亦已申请强制执行，其现又在本案要求予以抵扣缺乏依据，本院不予支持。至于厦房公司主张其向杨郎、廖丽锦超额支付拆迁补偿款问题，杨郎、廖丽锦对此持有异议，且如一审判决所认定，因厦房公司在本案未提出主张，对此一审法院不予处理并无不当，其可另行主张。 关于都市港湾6号楼营业场所所指向店面是否为金鼎里20号店面问题。《协议书》未对“6号楼营业场所一间”具体指向作出明确约定，杨郎、廖丽锦提供负责拆迁具体事务的拆迁公司工作人员的证人证言证明“6楼营业场所一间”系指金鼎里20号店面。厦房公司虽持有异议，但如一审判决所分析，厦房公司作为拆迁人及6号楼的建设单位，在掌握上述项目的规划、建设信息方面，显然比被拆迁方更有优势，在此情况下，而东渡村X号房屋被拆迁至今已十余年，该房屋与金鼎里4号楼的地标对应关系，厦房公司作为专业的拆迁人都无法举证予以证明，不能苛责被拆迁方通过更多手段予以举证证明。现有证据不能证明汪某与杨郎、廖丽锦或吴某等5人存在利害关系，也无其他证据对其证言内容产生合理怀疑。本案中各方当事人亦同意将原一审法庭调查部分及各方回复援引至本案，故厦房公司关于证人证言虚假及程某不予采纳的主张本院不予采信。且厦房公司主张的金鼎里35号店面位于5号楼（规划前后编号均为5号楼）楼下，与规划时的6号楼（现4号楼）完全属于不同的楼体，厦房公司主张4号楼与5号楼视为一栋楼的两梯、5号楼与6号楼裙楼底商形式连成一体，故“6楼营业场所一间”实质系指5号楼-6号楼营业场所系其单方推定，本院不予采信。一审法院据此认定“都市港湾6号楼营业场所”一间即为金鼎里20号店面的事实，存在高度可能性并无不当。如前分析，本案厦房公司未履行交付安置房及店面义务构成违约，且“6号楼营业场所”一间系为金鼎里20号店面，故其要求杨郎、廖丽锦负担厦房公司支付金鼎里4号XX室和35号店面的物业管理费等费用缺乏依据，本院不予采信。 综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下: 一、维持厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4398号民事判决第一、二、三、四、六、七项； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4398号民事判决第五项为：厦门市房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付吴贞璇、吴华璇、陈跃华、徐振梅、**彪、陈艳萍、陈子贤、陈子雅、厦门市伟恩实业有限公司拆迁补偿款593402.83元； 三、驳回杨郎、廖丽锦和厦门市房地产股份有限公司 的上诉。 如果厦门市房地产股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费63046元，由上诉人杨郎、廖丽 锦负担17083元，由厦门市房地产股份有限公司负担45963元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 刘文珍 审 判 员 李向阳 二〇二〇年七月二十八日 代书记员 肖子发 附:本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审 人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的， 以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撇销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。