甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1097号原告（反诉被告）：杨久中，男，汉族，1992年4月2日出生，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：王小东，甘肃佳运律师事务所律师。原告（反诉被告）：任雅宁，女，汉族，1995年4月23日出生，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：王小东，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：武普，男，汉族，1974年1月8日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李志忠，甘肃同人行律师事务所律师。被告（反诉原告）：折昌琴，女，汉族，1976年10月1日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李志忠，甘肃同人行律师事务所律师。第三人：甘肃百年盛世房地产经纪有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路873-899号海华太阳能名品会展中心A区17号。法定代表人：秦鸷，该公司总经理。原告杨久中、任雅宁与被告武普、折昌琴及第三人甘肃百年盛世房地产经纪有限公司（以下简称:盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，被告武普、折昌琴在举证期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨久中、任雅宁委托诉讼代理人王小东、被告武普、折昌琴及其委托诉讼代理人李志忠、第三人盛世公司法定代表人秦鸷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨久中、任雅宁共同向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行房屋买卖合同，将坐落于兰州市城关区草场街街道五一山新村33号（甘南花园）第6单元2层202室房屋过户至二原告名下；2、依法判令二被告向两原告支付违约金191000元3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月4日，二原告在第三人的居间下，与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将案涉房屋以955000元的价格出售给二原告。合同签订后，二原告按照合同约定向被告支付了2万元定金，并将25万元首付款支付给被告。此后，二原告在银行办理按揭手续后，要求二被告办理过户手续，但是二被告以各种理由推脱，迟迟不肯办理过户手续，二原告与被告协商未果。无奈，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告武普、折昌共同琴辩称，二被告与二原告签订的《兰州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经解除，而且二被告没有任何违约行为，因此，请求驳回二原告的全部诉讼请求。第三人盛世公司述称，原、被告之间的合同合法有效，原告在办理贷款手续时因审批政策调整，没有办成贷款业务，这不算原告违约。2019年11月，华夏银行通过了原告的贷款业务，被告也同意过户，但是过户的测绘报告出来后被告以房屋拆迁为由没有办理过户手续。被告武普、折昌琴向本院提出反诉请求：1、判令确认二被告与两原告签订的《兰州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经解除；2、判令二原告向二被告支付违约金19.1万元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用均有二原告承担。事实及理由：2019年8月4日，二被告与二原告在第三人居间下签订了《兰州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：二被告将案涉房屋以955000元的价格出售给二原告；二原告于签约当日向二被告支付定金2万元，于银行签约当日将第一笔购房款28万元支付给二被告，余款应以商业贷款的方式办理抵押贷款65万元，两原告于交房当天支付5000元，以上合计95.5万元；双方应于2019年8月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该款项由银行按照规定划转至二被告账户，二原告因自身原因未获得贷款银行批准的，双方同意二原告自行筹集余款，在办理房屋权属转移登记手续前支付给二被告；双方应于2019年8月30日前共同向房产登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续；二原告若出现下列情形之一的，构成根本违约，二被告有权以书面方式通知解除合同：提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理过户手续的；拒绝购买房屋的；逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；二原告若出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内以房屋总价款的20%向二被告支付违约金；二原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，第三人于2019年8月4日、8月6日给二被告微信支付2万元定金，2019年8月26日、27日二原告向二被告汇款首付款25万元。2019年8月30日，本该是双方约定办理房屋过户的最后时间，但二原告尚欠3万元首付款未付，且二原告的贷款未能批复，二原告也未能通过其他方式支付余款。根据合同约定二被告可在2019年9月16日之后单方解除合同，但二被告分别于9月17日、11月3日仍然配合二原告办理贷款手续，一直到11月底二原告的贷款仍然没有获批，也没有以任何方式支付余款，故二被告于2019年12月24日以特快专递和微信方式向二原告寄送《终止房屋出售通知》，同时也向第三人以电话、微信、书面方式通知解除房屋买卖合同。为此，被告特提出反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称：原告与被告签订的《房屋买卖合同》因双方在合同约定的期限无法履行，双方以实际行动对合同履行期限及方式作出了变更，因此，不存在合同已经解除的情况。另外，被告在原告办理完毕贷款审批业务后，不同意出售房屋的行为存在违约，故请求驳回被告的反诉请求。第三人盛世公司述称，原、被告双方都知道合同在约定的期限无法履行是政策原因造成的，原告不存在违约，第三人认为被告所述不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月4日，原、被告与第三人签订了居间服务合同一份，主要约定：原、被告签订正式房屋买卖合同时，居间行为完成；双方按交易成交价总价2.4%的费率应向第三人支付居间代理费，即应向第三人支付22920元，其中被告承担15280元，原告承担7640元，并应于本合同签订当日向第三人支付；保障服务费2000元由原告在居间合同签订之日一次性付清。各方还约定了其他事宜。同日，原告与被告在第三人盛世公司居间下签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告所有的位于兰州市城关区房屋一套，建筑面积96.84平方米，产权证号为兰房权证（城关区）字第××号；房屋总价款955000元；付款方式为银行按揭贷款方式支付；合同签订当日原告需向被告支付20000元作为定金，原告支付房款时已支付的该笔定金视为房屋成交总价的一部分；首付款280000元，原告于银行签约当日通过银行三方托管的方式支付给被告；剩余房款650000元为商业贷款支付，原、被告应于2019年8月15日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项按照贷款机构相关规定划转至被告账户，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照原告自行筹集剩余房价款，在办理房屋权属转移登记手续前支付给被告；另5000元作为交房保证金，原、被告一致同意由原告从本合同约定的购房款中留存，并于交房当天自行向被告支付；办理过户当日，原、被告按照国家规定各自缴纳税费，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应向对方支付房屋总价款的20%违约金；双方应于2019年8月30日之前共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续；被告收到全部购房款（不含交房保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内将涉案房屋交付给原告；双方若有一方逾期履行本合同义务，每逾期一日应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金；被告若出现下列情形的，被告构成根本违约，且原告有权以书面方式通知解除合同：（一）拒绝将房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的……被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金；原告若出现下列情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面方式通知解除合同：（一）逾期履行本合同约定的义务超过15日的……原告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，原告向被告支付的全部款项冲减违约金，多退少补；双方约定被告净拿价为932000元。双方还约定了其他事宜。该合同成立的前一日，原告向第三人支付了40000元，第三人向原告出具了收据一张。签约当日第三人向被告微信转账6000元，2019年8月6日又向被告微信转账14000元，以上合计20000元作为原告向被告支付的购买房屋的定金。原告又于2019年8月12日向第三人微信支付7750元作为斡旋费，后又于2019年8月28日向第三人支付了10000元作为交房保证金，以上原告向第三人共计支付57750元。原告于2019年8月26日和8月27日向被告支付购房首付款250000元。后被告协助原告在甘肃银行、建设银行办理按揭贷款未果，但在华夏银行兰州分行办理按揭贷款时原告的贷款于2019年12月3日获批，2019年12月10日兰州房地产测绘中心出具了不动产（房屋）测绘报告书显示为此次测绘的目的是转移测绘，被告于2019年12月24日向原告书面通知终止房屋出售合同，原告拒绝收件。双方遂踉成纠纷，原告诉至本院，形成本诉。另查，案涉房屋至今闲置。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的案涉《房屋买卖合同》和原、被告与第三人签订的《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，内容亦约定合法，合同合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于，被告反诉的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力及原、被告有无违约行为。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案中，被告以原告未按约向其支付首付款3万元及未能办理按揭尾款为由主张解除合同，但原告提供的转账凭证、银行办理按揭贷款相关手续及房屋测绘报告书等证据能够形成完整的证据链，证明原告已按约向被告支付了27万元首付款的事实，且原告于2019年8月28日向第三人支付了10000元交房保证金，庭审中第三人认可该笔款项是原告支付给被告的最后一笔首付款，是由第三人将此款项作为交房保证金予以扣留，同时从被告在后期协助原告办理按揭款可以看出，被告对此在合理期间未提出异议，故原告已履行了前期购房的主要付款义务。如前所述，被告的此种协助行为是双方对合同中约定的办理按揭款期限的一种变更，加之，被告通知解除合同时，原告的按揭贷款已获批，因此被告以原告未按约支付购房款单方主张解除合同的依据不足，故被告以此为由通知原告解除合同的行为，不发生解除合同的效力。被告反诉要求解除该合同，更无事实和法律依据，且有违诚实信用原则。综上，被告在合同履行过程中存在违约行为，其要求判令解除双方签订的房屋买卖合同和原告支付违约金19.1万元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。故原告要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》的诉请成立，本院予以支持。但原告要求将案涉房屋过户至其名下的诉请，根据合同约定办理按揭款在先，过户在后，故其未办理完按揭款情形下要求过户的条件不成就，故对此项诉请本院不予支持。关于原告主张的判令被告支付违约金19.1万元的诉请，如上所述，被告的行为构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但原告并未提供证据证明被告的行为给其造成的实际损失达十几万元，原告主张的违约金过高，为了衡平当事人之间的利益，本院予以酌定支持10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杨久中、任雅宁与被告武普、折昌琴继续履行双方于2019年8月4日签订的《兰州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、被告武普、折昌琴于判决生效后十日内向原告杨久中、任雅宁支付违约金10000元；三、驳回原告杨久中、任雅宁其他诉讼请求；三、驳回被告武普、折昌琴的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15114元，由原告杨久中、任雅宁负担5114元，被告武普、折昌琴负担10000元（于判决生效后十日内向杨久中、任雅宁付清）。反诉费2060元，由被告武普、折昌琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  马忠贤人民陪审员  李建红人民陪审员  安翠红二〇二〇年七月十五日书 记 员  王 丹