江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行终319号 上诉人（原审原告）魏秋霞，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人黄苏友，江苏天玺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市秦淮区住房保障和房产局，住所地南京市秦淮区瑞金路10号。 法定代表人张树桐，南京市秦淮区住房保障和房产局局长。 委托代理人陈静，江苏德擎律师事务所律师。 委托代理人仇哲凡，江苏德擎律师事务所律师。 上诉人魏秋霞因诉被上诉人南京市秦淮区住房保障和房产局（以下简称秦淮区房产局）住房保障行政管理一案，不服原南京铁路运输法院（2019）苏8602行初1330号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，南京市秦淮区小杨村1幢303室（以下简称涉案房屋）系直管公房，承租人系案外人董广生。1999年12月2日，魏秋霞与董广生经人民法院判决准许离婚，涉案房屋朝南大房间及阳台由魏秋霞居住使用，并可从客厅通行，房租由双方各负担一半。 2018年8月7日，魏秋霞向南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）提交书面申请书，提出因董广生已于2018年6月死亡，请求将房屋承租人变更为魏秋霞并重新办理租赁证明。2018年8月17日，白下房产经营公司作出《关于魏秋霞的函》，称对于魏秋霞提出的承租公房一事，请其通过法院诉讼解决。原南京市秦淮区建设房产和交通局（以下简称原秦淮区建交局）在该函上加盖公章。魏秋霞对此提起（2018）苏8602行初1633号诉讼，诉请法院判令原秦淮区建交局依法将涉案房屋租赁证变更至其名下。原审法院经审理，于2019年2月27日就该案作出行政判决，认定原秦淮区建交局作出了被诉行政行为，是适格被告，判决撤销原秦淮区建交局于2018年8月17日作出的《关于魏秋霞的函》，并责令原秦淮区建交局在判决生效之日起60日内，对魏秋霞提出的申请重新作出处理。 因2019年机构改革，秦淮区组建秦淮区房产局，承继原秦淮区建交局的住房保障和房产管理等职责。（2018）苏8602行初1633号行政判决生效后，秦淮区房产局于2019年4月9日向魏秋霞作出《告知函》，称经该局审查研究，因魏秋霞不符合南京市住房和城乡建设委员会《关于印发的通知》（宁建物字[2011]1148号，以下简称1148号文）第九条规定可以续租的情形，故决定对魏秋霞提出的申请不予办理。魏秋霞对该《告知函》不服，向法院提起本案行政诉讼。 审理中，魏秋霞申请附带审查1148号文第九条的规定，认为该条规定与《中华人民共和国合同法》第二百三十四条相抵触。 原审法院认为，生效的（2018）苏8602行初1633号行政判决已经确认秦淮区房产局作为继续行使原秦淮区建交局职权的行政机关，具有作出涉案《告知函》的法定职权。 魏秋霞以前夫董广生已故为由，要求将涉案房屋承租人变更为魏秋霞并重新办理租赁证明。1148号文第九条规定，“直管住宅公房不得擅自转租、出借，合同期满续租必须从严控制，有下列情形之一的，可以续租：（一）实际居住的承租人申请续租的；（二）经法院判决、调解离婚或在民政部门办理协议离婚后确定续租人，且其在该处居住的；（三）承租人迁出，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的成年家庭成员申请续租的；（四）承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的家庭成员申请续租的。前款第三项、第四项情形，还应当经其同户籍家庭成员协商一致并公证。”本案中，魏秋霞不符合上述可以续租的情形，秦淮区房产局针对其要求变更涉案房屋承租权的申请作出《告知函》，告知不予办理，符合法律法规及相关政策规定，并无不当。魏秋霞认为其符合1148号文第九条第（二）项情形，但根据离婚判决书，判决内容仅涉及魏秋霞与董广生对涉案房屋的居住使用权分割，并未确定魏秋霞为涉案房屋的续租人，故魏秋霞并不符合该项情形。 魏秋霞认为1148号文第九条的规定与《中华人民共和国合同法》第二百三十四条相抵触，提出对该条款进行审查。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。但同时，《中华人民共和国合同法》第二条亦规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”而本案中涉案房屋系直管公房，属于由本市、区住房和城乡建设部门直接管理的公有房屋之一，实行定价租金和协议租金。该类房屋的特殊性决定了该类房屋的承租人需符合特定要求，具备相应条件。1148号文针对南京市直管公房管理中的问题进行调整和规范，与合同法的规定并不冲突。 原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回魏秋霞的诉讼请求。案件受理费50元，由魏秋霞负担。 上诉人魏秋霞上诉称：一、涉案房屋系上诉人与董广生在夫妻关系存续期间因拆迁安置而承租的公房，公房承租档案中明确记载了居住人数为2人。上诉人经人民法院判决与董广生离婚，上诉人对涉案房屋享有居住使用权。上诉人自1994年拆迁安置后至今一直居住在涉案房屋内，无其他可供居住的房产。董广生自离婚后就很少居住在涉案房屋内，其已于2018年死亡。二、上诉人属于涉案房屋的实际居住的承租人之一，完全符合1148号文第九条第（一）项的规定。虽然涉案房屋的租赁证只登记了董广生一人，但取得涉案房屋的承租权与上诉人有不可分割的联系，涉案房屋的户型、面积均与上诉人和董广生的婚姻关系有关，上诉人也因涉案房屋而放弃了单位福利分房。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判撤销被上诉人作出的《告知函》，责令被上诉人重新作出决定，判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 被上诉人秦淮区房产局辩称：一、涉案房屋是长白街413号房屋拆迁安置所得的房屋。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号）第二十七条的规定，被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民。因此，拆迁安置的对象与被拆迁房屋内的户籍人口密切相关。根据上诉人提供的户籍信息，长白街413号房屋在拆迁时，上诉人的户籍不在该房屋内，不是拆迁安置对象。二、董广生分得涉案房屋后，拆迁补偿工作已经结束。公房承租底档是房屋管理单位白下房产经营公司为方便管理而记录房屋居住人口信息，并不能由此证明上诉人与取得涉案房屋有必然联系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院另查明，董广生因死亡，于2018年6月2日注销户籍。魏秋霞实际居住于涉案房屋内，其户籍亦在此。截止2020年6月22日，魏秋霞名下无房产。 本院认为，本案系因直管公房承租所引发的诉讼，结合一审判决和双方当事人的意见，本院就如下问题进行审查：一、根据现有规定，上诉人是否符合承租涉案房屋的条件，其是否可以被确定为涉案房屋的承租人；二、如果上诉人可以承租涉案房屋，被上诉人对此应当如何予以处理。 1148号文第九条规定，“直管住宅公房不得擅自转租、出借，合同期满续租必须从严控制，有下列情形之一的，可以续租：（一）实际居住的承租人申请续租的；（二）经法院判决、调解离婚或在民政部门办理协议离婚后确定续租人，且其在该处居住的；（三）承租人迁出，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的成年家庭成员申请续租的；（四）承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的家庭成员申请续租的。前款第三项、第四项情形，还应当经其同户籍家庭成员协商一致并公证。”本案中，涉案房屋的原承租人系董广生，上诉人并非该房屋的承租人，故其不能以承租人的身份申请续租，不符合第（一）项的规定；原承租人董广生已死亡，亦不符合第（三）项的规定；上诉人与董广生已经离婚，其现并非董广生的家庭成员，同样不符合第（四）项的规定。关于第（二）项规定，被上诉人提出，虽然离婚判决确定上诉人对涉案房屋的一部分有权居住使用，但该判决并未认定上诉人是续租人，故本案不应适用该项规定。对此，本院经审查认为，确认公房承租人资格属于公房行政主管部门的职责，而不应由人民法院在民事案件中处理。离婚判决认定涉案房屋系夫妻共同财产并明确上诉人对其中一部分享有居住使用的权利，该判决虽然没有直接确认上诉人可以承租涉案房屋，但判决结果能够起到相同的效果，即上诉人事实上可以承租涉案房屋的一部分。因此，上诉人的情形符合上述第（二）项的规定。 《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第五条规定，“夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。”如果上诉人在离婚之后即要求变更承租人，那么公房行政主管部门可以根据该规定，将涉案房屋由上诉人与董广生分别租住。现董广生已死亡，上诉人仍然可以要求承租离婚判决中确定的其可以居住使用的部分房屋，被上诉人应当对上诉人的承租人资格予以确认。对于离婚判决中确定由董广生居住使用的部分房屋，是否可以由上诉人承租，应当首先由被上诉人予以判断。在确认上诉人可以承租而排除其他人可以承租的基础上，考虑到上诉人的居住方便和涉案房屋的有效利用，被上诉人也可将涉案房屋整体由上诉人承租。 因此，被上诉人作出的《告知函》认定上诉人不符合承租涉案房屋的条件，适用法律错误，依法应予撤销。被上诉人应对上诉人提出的变更承租权申请重新进行处理，至少应当确认上诉人可以承租离婚判决所确定的由上诉人居住使用的朝南大房间和阳台，对于涉案房屋其余部分由被上诉人综合其他情况一并进行处理。 综上，上诉人的上诉请求部分能够成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，致裁判结果不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销原南京铁路运输法院（2019）苏8602行初1330号行政判决； 二、撤销南京市秦淮区住房保障和房产局于2019年4月9日向魏秋霞作出的《告知函》； 三、南京市秦淮区住房保障和房产局对魏秋霞提出的秦淮区小杨村1幢303室承租权变更申请重新予以处理。 一、二审案件受理费各50元，均由南京市秦淮区住房保障和房产局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郝莉坤 审 判 员 黄 飞 审 判 员 周 磊 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 朱瑞娜 书 记 员 韩卓君