上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4764号上诉人（原审原告）：遇建明，女，1980年12月4日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡一平，上海市尚法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海恺畅房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区闵北路88弄1-30号第22幢AJ120室。法定代表人：田景文，总经理。委托诉讼代理人：周维迪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭江蓉，女，该公司员工。上诉人遇建明、上诉人上海恺畅房地产开发有限公司（以下简称恺畅公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。遇建明上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：遇建明购置上海市闵行区XX路XX弄XX广场XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）时已经向恺畅公司明确要将涉案房屋出租给做瑜伽生活会馆的客户，恺畅公司交付房屋不符合买卖合同中房屋有独立水电设施的约定，造成遇建明谈好的客户流失，并造成租金损失。恺畅公司辩称，不同意遇建明的上诉请求。事实与理由：虽然燃气管道以及上下水设施在交付时间上有延迟，但没有给遇建明造成实际损失。在房屋交付时，水电是可以正常使用的，之后燃气也很快安装了，造成恺畅公司延迟的原因是不可抗力，恺畅公司不应承担违约责任。恺畅公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回遇建明的一审诉讼请求。事实与理由：1.恺畅公司在建设该项目时正好遇上政府整治，建设进度受到影响，属不可抗力，恺畅公司主观上没有过错。2.预售合同没有就交付约定违约责任，应充分尊重双方意愿。3.遇建明用水没有受到实际影响，交付时公共用水配套设施是完成的，涉案房屋使用价值没有贬损，遇建明没有证据证明其存在租金损失。遇建明辩称，不同意恺畅公司的上诉请求。事实与理由：恺畅公司在一审中未发表其延迟完工配套设施的原因属不可抗力的意见，二审中也没有提供证据，不予认可。预售合同未就房屋交付标准约定违约责任，遇建明认为预售合同是恺畅公司事先拟定的格式文本，虽然遇建明在签订该合同时已经向恺畅公司提出要独立水电设施，但恺畅公司未就此在合同中约定违约责任，遇建明在签订合同时处于弱势地位。遇建明在签订合同时已经明确告知恺畅公司，涉案房屋要配套独立水电，在签订合同前已经找到了租客，并在租赁合同中约定涉案房屋中有独立水电配套，因涉案房屋交付时未达到交付条件，造成遇建明的客户流失，责任应由恺畅公司承担。遇建明之后与恺畅公司多次沟通，恺畅公司称其会尽快处理，完成水电配套，直到2019年，恺畅公司仍未完善涉案房屋独立水电配套设施。遇建明向一审法院起诉请求判令：1.恺畅公司支付因其违约致使遇建明的租金损失人民币（币种下同）330,000元(自收房之日起至交付的房屋达到约定交付标准之日止)及违约金损失60,000元；2.恺畅公司承担遇建明自收房之日起至今的物业费13,647.60元(期间为2018年6月30日至2018年12月29日)。一审法院认定事实如下：2017年8月31日，恺畅公司（卖方、签约甲方）与遇建明（买方、签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买XX路XX弄XX号XX层XX室房屋，规划用途为店铺；据甲方暂测该房屋建筑面积为227.50平方米，其中套内建筑面积为142.71平方米、公用分摊建筑面积为84.79平方米，该房屋建筑层高3.55-4.50米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为24,852.77元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款5,654,006元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到取得房屋预售许可证；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；该房屋的交付必须取得了竣工备案相关证明，甲方承诺在2018年12月31日前取得大产证；甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同，甲方除按日万分之二支付90天的逾期违约金外，还需要承担合同总金额5%的违约金；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件三中还约定：提供水、电，燃气配套，每户设立水、电表；燃气在工程竣工验收后，由甲方负责为每室户预留安装煤气接口，由客户自行向燃气提供商申请，如遇相关法律法规及政策不允许的情况除外。合同签订后，遇建明按约支付了房款。2018年2月26日，遇建明在涉案房屋的《验房意见书》上签字，验房意见处载明“无”。2018年4月27日，恺畅公司取得了包括系争商铺在内的华漕镇MHPO-1402单元42-01地块项目信件项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年6月22日，恺畅公司向遇建明邮寄《交付通知书》，告知遇建明于2018年6月29日办理涉案房屋交接手续，并将退还面积补偿款995元，通知要求遇建明支付物业管理费13,647.60元。2018年6月26日，遇建明至恺畅公司处办理涉案房屋的交接手续，领取了《业户手册》、《装修手册》、进门钥匙及门禁卡等，并在《恺尊广场房屋钥匙、资料交接表》、《装修手册签收回执》、《承诺书》上签字确认。同日，遇建明还签署《委托书》一份，委托人系遇建明，受托人为上海XX有限公司，约定：委托人就其位于上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX号XX室的房地产以及所属的小区和华漕C地块燃气施工、安装等所有与燃气工程有权的事宜，不可撤销地委托上海XX有限公司为委托人的代理人，就上述房地产全权代表委托人履行有关燃气安装、施工、验收等所有事宜，包括与燃气安装以及相关的行政审批和事实、配套设施的审批和实施等，委托人有转委托权。凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房屋所实施的法律行为所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起之外委托事务办妥之日止，若委托事务在签订委托书前已经陆续开工的，委托人均予以追认。2019年1月，双方签署书面的《房屋交接书》。2019年3月2日，遇建明领取了办理小产证所需材料，并在《办理小产证资料签收表》上签字确认。一审审理过程中，遇建明为证明其租金及违约金损失，向一审法院提交《商铺租赁合同》，为证明燃气施工延误向一审法院提交视频及微信聊天记录。经一审庭审质证，恺畅公司对《商铺租赁合同》真实性不予认可，并认为该合同并未实际履行。对视频真实性不清楚，因未能进入故无法确认，微信未提交原件故不予认可，且聊天对象于静并非恺畅公司员工。又，遇建明于一审庭审中陈述，水管及燃气施工于2019年9月才予以完成，现系争商铺装修好后出租月租金约为2万元。恺畅公司于庭审中陈述，燃气管道施工于2018年9月完成，水管道施工于2019年6月完成，现系争商铺装修好后出租月租金约为1.50万元。一审法院认为，遇建明与恺畅公司签订的《上海市商品房预售合同》、《补充协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。依据双方合同约定，恺畅公司应于2018年6月30日前交付涉案房屋，虽双方于2018年6月26日办理了相应之交接手续，遇建明取得了该房屋，但恺畅公司交付之房屋并未能达到合同约定之标准，未能按约完成每户商铺的水管铺设，未能安装每户独立水表，也未能完成燃气管道施工，未能为每户预留安装煤气接口。双方合同中明确约定交付房屋所应具备之附属设施设备，恺畅公司未能按约予以完成，已属违约，恺畅公司应承担相应之违约责任。关于水管、燃气管道实际完工时间，遇建明主张于2019年9月才予以完成，并据此提交了微信聊天记录及视频予以佐证。但遇建明并未能提交微信聊天记录之原件，且对于聊天双方的身份难以认定，并不能反应出燃气管道的实际施工情况。而关于遇建明提交的视频，恺畅公司对于真实性不予认可，且该视频也难以反映出实际施工之情况，难以采信。虽对于迟延履行情况遇建明未能充分举证予以证明，但恺畅公司于庭审中予以自认，明确煤气管道施工于2018年9月完工，水管施工于2019年6月完工，对于该自认予以采信。现自2018年7月1日起至2019年6月30日的期间内，虽恺畅公司将涉案房屋已交付遇建明使用，但因交付之房屋存在瑕疵，应承担相应之违约责任。至于违约责任的承担方式，遇建明主张恺畅公司赔偿完成施工前的房屋租金损失及物业费损失。关于遇建明主张的租金损失，遇建明向法院提交租赁合同予以证明，但该租赁合同并未实际履行，该租金标准亦远高于遇建明庭审中自述的涉案房屋市场租赁价格，此租赁合同与本案之关联性，难以认定。同时，虽燃气管道施工及入户水管施工未能按约于交付房屋时配套予以完成，但涉案房屋内用电正常，房屋所在楼层的公共用水配套亦于交房时已完成，系争商铺的使用价值虽有贬损但并未完全丧失，遇建明要求恺畅公司赔偿此期间段的全部租金损失已远高于其实际租金损失。一审法院认为，恺畅公司交付之房屋的瑕疵导致了商铺使用价值的贬损，而该使用价值的贬损在此期间段内足以影响房屋出租价格，导致租金之损失。而商铺实际未予出租，租金贬损难以举证的情况下，考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、系争商铺的市场租金价格以及预期收益等综合因素，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定恺畅公司向遇建明支付自2018年7月1日起至2019年6月30日期间内的租金损失30,000元。至于遇建明主张的违约金损失60,000元，实际并未产生，不予支持。关于遇建明主张的物业费损失，遇建明并未能向法院提交物业费实际缴纳之凭证，且物业管理费系遇建明在接受物业管理服务时所支付之对价，水、燃气管道并不必然导致商铺无法使用，该期间商铺的空置与施工并无必然的因果关系，故对该损失不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，于二○二○年二月二十四日作出判决：一、上海恺畅房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向遇建明支付租金损失30,000元；二、驳回遇建明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,354.71元，由遇建明负担6,808.09元，由上海恺畅房地产开发有限公司负担546.62元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，恺畅公司表示，电在房屋交付时已经完工，水管独立到户在2019年6月，燃气管道在2018年9月完工。遇建明对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点是恺畅公司交付之房屋并未能达到合同约定之标准，一审法院酌定恺畅公司支付遇建明租金损失30,000元是否有合同及法律依据。双方合同约定，“乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿”，该约定虽明确了恺畅公司无需就装修、设备未达到合同约定标准支付违约金，但并未免除恺畅公司的违约责任，恺畅公司应按遇建明的实际损失予以赔偿。恺畅公司辩称，因“政府整治”导致建设进度受到影响，属“不可抗力”，其不应承担违约责任，本院认为，因“政府整治”不属合同当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，故对该辩解不予采纳。关于损失的金额，一审法院考虑涉案房屋并未实际出租，遇建明未举证证明附近同等面积、类似房屋的租金标准，且遇建明在验房及办理涉案房屋交接手续时，未向恺畅公司提出交付的房屋不符合合同约定，一审法院根据本案的实际情况酌定租金损失30,000元，并无明显不当，本院予以确认。综上，遇建明、恺畅公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,358.09元，由遇建明负担6,808.09元，上海恺畅房地产开发有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年七月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……