安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1623民初4277号 原告:**全,男,1972年4月9日出生,汉族,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张政，安徽华人律师事务所实习律师。 被告:利辛县鼎立置业有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县青年路西侧,统一社会信用代码91341623054465073E。 法定代表人:吕勤耕,该公司总经理。 被告:吕勤耕,男,1969年4月23日出生,汉族,住浙江省东阳市。 被告:利辛县元力商业运营管理有限公司清算组，住所地利辛县新建路北侧、向阳路南侧。 负责人:卢康平。 三被告共同委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 原告**全诉被告利辛县鼎立置业有限公司、吕勤耕、利辛县元力商业运营管理有限公司清算组房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告**全的委托诉讼代理人马侃、张政，被告利辛县鼎立置业有限公司、吕勤耕、利辛县元力商业运营管理有限公司清算组的共同委托诉讼代理人王文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **全向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《购铺协议》;2、判令解除原告与被告一、利辛县元力商业运营管理有限公司签订的《关于供货款抵商铺的协议》;3、判令被告一向原告返还购房款1500000元,支付利息260106.25元,合计1760106.25元(利息暂计至2020年7月20日,实际金额至价款付清之日止);4、判令被告二对上述款项的给付承担连带责任;5、本案诉讼费、保全费等费用由被告一、二承担。事实和理由:2015年1月1日,原告以利辛县**全钢材批发的名义与浙江元力建设有限公司签订《利辛县元力广场钢材购销合同》,由原告向被告一开发的利辛县元力广场项目供应钢材,合同签订后,原告按照合同约定进行供货。2016年8月6日,因欠原告150万元钢材款无法按期支付,浙江元力建设有限公司、被告一与原告三方签订《关于供货款抵充商品房的三方协议》,协议约定所欠钢筋货款转化为购房款,用于购买案涉项目商铺。2016年8月7日,被告一、利辛县元力商业运营管理有限公司与原告三方签订《关于供货款抵商铺的协议》,协议约定被告一再次确认钢材款转化为购房款一事,并约定交房后原告委托利辛县元力商业运营管理有限公司负责商铺的管理经营。因利辛县元力商业运营管理有限公司已于2019年9月23日成立清算组,根据《中华人民共和国公司法》第184条规定,由其清算组代表公司参与民事诉讼活动。2019年1月27日,被告一与原告签订《购铺协议》,进一步明确原告所购商铺为元力广场109号商铺外铺。后经原告多次催告,被告一未能按照上述协议履行义务,将案涉商铺交付并登记至原告名下,被告一已构成违约。据查,案涉商铺被司法查封,被告已不能实际履行,因此原告诉请解除相关购房协议,由被告一返还购房款,并承担相应利息损失(以人民币150万元为基数,自2016年8月7日起支付至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息为1500000元×1107天×4.35%/360天=200643.75元,自2019年8月20日起暂计至2020年7月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为1500000元×335天×4.26%/360天=59462.50元,实际金额至价款付清之日止)。由于被告一为一人有限责任公司,根据《中华人民共和国公司法》第63条规定,被告二作为其股东,若不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益,特此诉讼。 **全为支持其诉请，向法庭提供如下证据： 证据一、原告身份证、企业信用信息公示报告，证明原告诉讼主体适格； 证据二、企业信用信息公示报告，证明被告一诉讼主体适格； 证据三、法定代表人信息，证明被告二诉讼主体适格； 证据四、企业信用信息公示报告，证明被告三诉讼主体适格； 证据五、《利辛县元力广场钢材购销合同》，证明原告向被告一开发的利辛县元力广场项目供应钢材，买卖合同关系合法有效； 证据六、《关于供货款抵充商品房的三方协议》； 证据七、《关于供货款抵商铺的协议》； 证据八、《购铺协议》，证据六、七、八证明原告与被告一签订协议，将钢筋货款转化为购房款，购买元力广场109号商铺外铺。 利辛县鼎立置业有限公司、吕勤耕、利辛县元力商业运营管理有限公司清算组辩称：1、不同意解除购房协议，原告在签订协议时明知房屋被查封的事实；2、如果法院判决解除协议，三被告对于原告的第三项诉请不承担给付义务；3、原告起诉三被告是错误的。综上，请法庭驳回原告的起诉。 利辛县鼎立置业有限公司、吕勤耕、利辛县元力商业运营管理有限公司清算组未向法庭提交证据。 经审查，本院对原告所举证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2015年1月1日,利辛县元力广场项目部（甲方）与利辛县**全钢材批发（乙方）签订《利辛县元力广场钢材购销合同》,合同约定甲方从乙方购买钢材，钢材的质量、货款计算方式等。甲方处吕勤耕签名并加盖浙江元力建设有限公司印章，乙方处加盖**全和利辛县**全钢材批发印章。2016年8月6日,利辛县鼎立置业有限公司（开发商）、浙江元力建设有限公司（承建商）、**全（供货商）签订《关于供货款抵充商品房的三方协议》,协议约定“一、供货商**全自愿以在浙江元力建设有限公司的货款中的壹佰伍拾万元整抵充商铺款；二、原则上抵充单价由开发商利辛县鼎立置业有限公司销售部门确定为准，同意所抵房屋更名壹次。”协议下方开发商、承建商处分别加盖利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司印章，供货商处**全签名并加盖利辛县**全钢材批发印章。2016年8月7日,利辛县鼎立置业有限公司（甲方）、**全（乙方）、利辛县元力商业运营管理有限公司（丙方）签订《关于供货款抵商铺的协议》,协议约定甲方同意接受于2016年8月6日签订的关于**全货款抵充商品房的三方协议；**全自愿将钢筋款150万元用于购买元力广场商铺；甲方同意将元力广场109号商铺出售给乙方，面积56.91平方米，单价40300元/平方米，商铺总价为2293473元，优惠后总价为229万元整；该商铺目前处于查封状态，待解除查封后方可完成签约手续；该商铺除去抵扣的钢筋款外，乙方同意在签订《房地产买卖合同》前支付剩余的79万元；乙方缴齐剩余款项后方可签订《房地产买卖合同》；乙方自愿在签订《房地产买卖合同》同时将该商铺交由丙方统一管理、统一经营并同丙方签订《商业运营管理合同》，丙方承诺在委托经营管理过程中不再收取乙方的管理费；甲方同意在未备案之前不收取费用更名一次。协议下方利辛县鼎立置业有限公司、**全、利辛县元力商业运营管理有限公司分别加盖印章。2019年1月27日，利辛县鼎立置业有限公司出具《购铺协议》交与**全，**全认可。《购铺协议》载明**全购买元力广场109号商铺外铺，商铺面积56.91平方米，单价40300元/平方米，总价229万元，2016年8月7日工程款冲抵150万元，尚欠房款79万元，目前元力广场109号商铺暂时归**全所有，待签订正式购房合同时同时一次性支付房款，协议下方利辛县鼎立置业有限公司加盖印章。现涉案商铺仍在查封中，但已对外出租，**全未能与利辛县鼎立置业有限公司签订《商品房买卖合同》，也未收到过租金。 另查明，利辛县**全钢材批发属个体工商户，经营者是**全，现已注销。利辛县鼎立置业有限公司是自然人独资的有限责任公司，经营范围为房地产开发等，股东、法定代表人均是吕勤耕。利辛县元力商业运营管理有限公司经营范围为商业运营管理，2019年9月23日，已成立清算组,且于同日备案，公告期为2019年9月23日-2019年11月6日。利辛县鼎立置业有限公司在利辛县开发有元力广场，浙江元力建设有限公司是元力广场的承建商，利辛县**全钢材批发在浙江元力建设有限公司承建元力广场时向其销售钢筋。 本院认为：债的移转是指在债的内容与客体保持不变的情形下，债的主体发生变更。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”债务承担是债的移转的一种，是指有第三方介入债权债务关系，基于债权人、债务人与第三人之间达成的协议，为原债务人承担一部分或全部债务的法律行为。债务承担的要件有1、须存在有效的债务；2、被移转的债务应具有可移转性；3、第三人须与债权人或者债务人就债务的移转达成合意；4、债务承担须经债权人同意。债务承担按照承担后原债务人是否免责为标准，可以分为免责的债务承担和并存的债务承担。免责的债务承担是指债务人经债权人同意，将其债务部分或者全部移转给第三人负担。免责的债务承担的效力表现在，原债务人脱离债的关系，不再对所移转的债务承担责任；第三人成为新的债务人，对所承受的债务负责。本案中，原告与浙江元力建设有限公司、被告利辛县鼎立置业有限公司先签订《关于供货款抵充商品房的三方协议》,协议约定原告以在浙江元力建设有限公司的货款中的150万元抵充商铺款，单价由被告利辛县鼎立置业有限公司确定，后原告与被告利辛县鼎立置业有限公司、利辛县元力商业运营管理有限公司签订《关于供货款抵商铺的协议》,协议约定被告利辛县鼎立置业有限公司同意接受关于原告货款抵充商品房的三方协议，明确了商品房的位置、面积、单价、总价、现况等，且被告利辛县鼎立置业有限公司又于2019年出具《购铺协议》给原告，明确涉案商铺暂时归原告所有，以上三份协议共同构成债务承担的要件，应视为浙江元力建设有限公司将欠原告的150万元钢筋款移转给被告利辛县鼎立置业有限公司，原告、浙江元力建设有限公司、被告利辛县鼎立置业有限公司三方达成合意。就原告150万元钢筋款，浙江元力建设有限公司脱离债的关系，不再对所移转的债务承担责任；被告利辛县鼎立置业有限公司成为新的债务人，对所承受的债务负责。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：…（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。”本案原告在签订《关于供货款抵商铺的协议》时虽明知涉案商铺已被查封，但被告利辛县鼎立置业有限公司在出具《购铺协议》时明确涉案商铺暂时归原告所有后，在未取得原告同意的情况下，仍自行将涉案商铺出租，且未向原告支付租赁费，违反《购铺协议》约定。被告利辛县鼎立置业有限公司对涉案商铺至今未能请求法院解除查封，致使原告购买商铺后未能与利辛县鼎立置业有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，办理商铺产权证书，也不能在商铺出租后收取租金，购买商铺的合同目的不能实现，原告诉请解除原告与被告利辛县鼎立置业有限公司签订的《购铺协议》，解除原告与被告利辛县鼎立置业有限公司、利辛县元力商业运营管理有限公司签订的《关于供货款抵商铺的协议》符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《关于供货款抵商铺的协议》、《购铺协议》解除后，被告利辛县鼎立置业有限公司应返还原告购房款150万元。被告辩称原告没有向被告利辛县鼎立置业有限公司支付过任何购房款，不应承担返还购房款的义务，本院不予支持。2019年1月27日被告利辛县鼎立置业有限公司出具的《购铺协议》约定涉案商铺暂时归**全所有，但其却未将商铺交付给原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案是因买卖合同购买人债务转移后达成的《关于供货款抵商铺的协议》而引起的纠纷，原告实为出卖人，有权主张逾期付款违约金。原告**全与被告利辛县鼎立置业有限公司、利辛县元力商业运营管理有限公司2016年8月7日签订的《关于供货款抵商铺的协议》既未约定《房地产买卖合同》签订的时间，也未约定房屋交付的时间，原告与被告利辛县鼎立置业有限公司达成《购铺协议》的时间是2019年1月27日，故原告主张自2016年8月7日开始计算利息损失不符合法律规定，本院不予支持，利息应从2019年1月27日起开始计算。原告主张2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以认可，对原告主张的超出部分利息本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。”被告未能提供证据证明被告利辛县鼎立置业有限公司的财产独立于被告吕勤耕的财产，原告诉请被告吕勤耕承担连带责任，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定“清算组在清算期间行使下列职权：…（七）代表公司参与民事诉讼活动。”被告利辛县元力商业运营管理有限公司2019年9月23日已成立清算组,于同日备案，故本案应由被告利辛县元力商业运营管理有限公司清算组参与诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告**全与被告利辛县鼎立置业有限公司2019年1月27日达成的《购铺协议》; 二、解除原告**全与被告利辛县鼎立置业有限公司、利辛县元力商业运营管理有限公司2016年8月7日签订的《关于供货款抵商铺的协议》; 三、被告利辛县鼎立置业有限公司返还原告**全购房款150万元及利息（利息以本金150万元为基数，自2019年1月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告吕勤耕对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告**全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10320元，由被告利辛县鼎立置业有限公司、被告吕勤耕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  相燕 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王猛