河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再165号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，河南文丰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王传宝，男，汉族，1989年5月11日出生，住郑州市中原区。再审申请人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业）因与被申请人王传宝房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终5761号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月1日作出（2019）豫01民申2473号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人锦家置业的委托诉讼代理人曾留洋、张燕，被申请人王传宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦家置业再审称，国家层面事实不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服的客观上的重大变化，即使不构成不可抗力，也绝不属于商业风险。在法律制度、政策发生变化的情况下，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，申请人不应再向被申请人承担“逾期初始登记”的违约责任，原判决认定事实和适用法律错误。故请求进行再审。王传宝提交意见称，一、原审判决认定事实清楚、证据充分。锦家置业证据不足以证明系因政府原因、政策变化导致逾期递交登记资料，其应承担逾期递交登记资料违约责任；锦家置业未能按约递交登记资料并非情势变更导致。二、原审判决适用法律正确。三、本案不存在不可抗力因素，原审法院判决支持王传宝关于递交初始登记资料违约责任的主张，并未导致双方权利义务的失衡，对王传宝、锦家置业来说最为公平、公正。原审认定事实清楚，适应法律准确，锦家置业再审申请理由不能成立，请求法院驳回再审申请。王传宝向一审法院起诉请求：1、被告支付因交付的阳台不符合约定标准给原告造成的损失10000元；2、被告支付因房屋存在腰线影响原告窗户采光造成的损失7570元；3、被告赔偿因未在卫生间敷设地暖给原告造成的损失1000元；4、被告支付原告未报送办理产权初始登记资料违约金9197元（自2018年3月2日起，暂计算至2018年10月31日，直至被告义务履行完毕之日止）；5、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月21日，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为86.66平方米，总价款为757007元。原告于2015年12月21日向被告支付购房款237007元，剩余520000元购房款采用组合贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平；金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台，1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月10日被告为原告开具了金额为237007元的购房发票。2016年10月26日被告为原告开具了金额为520000元的购房发票。2017年12月30日，被告发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明。卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我司负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户。”另查明：原告所购房屋处于腰线层。庭审中，被告称其向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。卫生间没有铺设地暖设备。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2018年11月27日，原告诉至本院。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。庭审中，被告认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，被告存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非原告所称的落地窗，正常阳台也并非原告所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失10000元，数额合理，本院予以支持。关于卫生间地暖的问题。涉案《商品房买卖合同》约定“户内敷设地暖”。而对“户内”的日常理解应当包括卫生间。同时，卫生间敷设地暖并不存在技术障碍，因此，案涉合同约定的“户内敷设地暖”应当包括卫生间敷设地暖。庭审中被告认可卫生间没有铺设地暖设备，已构成违约。综合考虑大多数业主已经装修及敷设地暖的经济性，结合取暖设备相关材料、人工等费用和案涉房屋卫生间的个数，原告主张被告赔偿未敷设卫生间地暖损失1000元，本院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年3月1日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计267天，合计10106.04元。原告主张被告支付因房屋存在腰线影响原告窗户采光造成的损失7570元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王传宝阳台损失10000元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王传宝未敷设卫生间地暖损失1000元；三、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王传宝逾期办理初始登记的违约金10106.04元；四、驳回原告王传宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取247元后，由原告负担59元，被告负担188元。锦家置业不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王传宝的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由王传宝承担。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。二审法院认为，上诉人河南锦家置业有限公司作为专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知案涉房屋所处的地理环境以及相关的政策规定，对相关的商业风险应当有合理的预判，但涉案合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期理由作为延期初始登记的条件，同时，河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的相关事实。因此，一审判决河南锦家置业有限公司支付相应的违约金并无不当。因房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，涉案房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，上诉人存在违约的情况，且对业主权益造成了一定侵害，一审结合本案案情支持王传宝阳台损失10000元以及未敷设卫生间地暖损失1000元并无不当。综上所述，上诉人河南锦家置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由上诉人河南锦家置业有限公司负担。本院再审认为：案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，故王传宝要求锦家置业支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院再审不予支持。原审判令锦家置业向王传宝支付逾期办理初始登记违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以实现双方合同目的。综上所述，锦家置业的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终5761号民事判决；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1635号民事判决第三、四项；三、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1635号民事判决第一、二项；四、驳回王传宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费247元，由河南锦家置业有限公司负担123.5元，由王传宝负担123.5元；二审案件受理费494元，由河南锦家置业有限公司负担247元，由王传宝负担247元。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年七月二十三日书记员 张轩嘉