中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4012号上诉人（原审原告）：张俭忠，男，汉族，1945年7月28日出生，户籍地安徽省庐江县省。委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘永明，男，汉族，1949年11月30日出生，住上海市金山区。被上诉人（原审被告）：铃木裕子（SUZUKIYUKO，曾用名：奚蓓蓓），女，日本国公民，1973年5月28日出生，住日本国静冈县。委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵平，江苏朋德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市莘庄工业区申莘房地产有限公司，住所地上海市闵行区七莘路1555号。法定代表人：陈明稼，总经理。委托诉讼代理人：彭国毅，公司员工。委托诉讼代理人：周晨东，公司员工。上诉人张俭忠因与被上诉人潘永明、铃木裕子（SUZUKIYUKO）、上海市莘庄工业区申莘房地产有限公司（以下简称申莘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初19638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张俭忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：其与潘永明间的债权债务已结清；铃木裕子（SUZUKIYUKO）购房时与潘永明系恋爱关系，潘永明实际支付购房款，铃木裕子（SUZUKIYUKO）才会于出国后授权潘永明并给予其居住权；上诉人购房后实际居住于涉讼房屋内，且于本市无其他住房。被上诉人铃木裕子（SUZUKIYUKO）辩称，其与潘永明间系普通朋友关系，因买房缺钱，其向潘永明借钱；其出具的委托书系指将房屋交由潘永明保管，而非让其卖房；上诉人与潘永明买卖涉讼房屋时，市场上房价大幅增长，但上诉人购房价格低于房屋原买入价格，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人申莘公司辩称，其与铃木裕子（SUZUKIYUKO）签订的商品房预售合同真实有效，但未履行完毕，故房屋产权至今登记于公司名下；上诉人与潘永明、铃木裕子（SUZUKIYUKO）间的债务纠纷与其无涉，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人潘永明向本院出具书面意见，同意上诉人的上诉请求。张俭忠诉至一审法院，请求判令：1、申莘公司配合铃木裕子（SUZUKIYUKO）将位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋产权变更登记至铃木裕子（SUZUKIYUKO）名下；2、铃木裕子（SUZUKIYUKO）配合张俭忠将位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋产权变更登记至张俭忠名下；3、本案诉讼费由铃木裕子（SUZUKIYUKO）、申莘公司承担。一审法院认定事实：1997年7月22日，由奚蓓蓓作为买方（合同乙方）、上海申莘房地产公司作为卖方（合同甲方）签订《上海市内销商品房预售合同》一份，合同约定：第二条乙方自愿向甲方购买上述内销商品房（XX路XX村）XX幢XX号XX室，该房屋建筑面积72.17平方米；第三条甲乙双方同意，乙方购买该物业每平方米建筑面积单价为人民币（下同）2,350元。根据上述暂测面积，乙方购买该物业，售价款暂定为169,599.50元。第四条甲乙双方同意，上述售价款由乙方按本合同附件二，按工程进度确定的分期付款时间、金额和付款方式，按期汇入由甲方在合同附件二中指定的在上海市注册的银行，并由该银行对本合同项下之内销商品房预售款实施监管。附件二付款办法：乙方应付本合同房款总额为169,599.50元；1、97年7月22日前乙方向甲方付第一期款即50,879.85元；2、97年9月30日前乙方向甲方付第二期款即100,000元；5、余下房款即18,719.60元于交房前一次付清。甲方指定的银行为：建行徐汇支行永嘉办。第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追索违约利息，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过90天后，即视为乙方不履行本合同，届时，乙方同意甲方按本合同补充条款第二条的约定，追索乙方的违约责任。原审庭审中，申莘公司确认已经取得了前两期房款150,879.85元，奚蓓蓓尚有18,719.60元未能支付给申莘公司。铃木裕子（SUZUKIYUKO）一审庭审表示愿意支付上述未付房款给申莘公司。因涉案房屋部分房款系通过中国建设银行上海市徐汇支行的贷款支付，遂于1997年11月20日进行了抵押权的登记，抵押物权利价值为169,599.50元，抵押权设定日期为1997年9月5日，存续期限11年。2005年5月10日因涉案房屋的贷款结清，符合抵押所担保的债务已经履行的条件，故中国建设银行上海市徐汇支行办理了涉案房屋的其他权利注销登记手续，张俭忠原审庭审称其共计为奚蓓蓓归还的银行贷款金额为34,000元。目前涉案房屋仍登记在上海申莘房地产公司名下，而申莘公司前身即为上海申莘房地产公司。原审另认定，奚蓓蓓于1997年10月27日出具借条载明：因购房向潘永明暂借42,000元。原审庭审中，铃木裕子（SUZUKIYUKO）确认曾经向潘永明借款42,000元。2000年2月27日，奚蓓蓓出具借条载明：本人奚蓓蓓因购房向潘永明借款100,000元，如果一年之内不能归还则用现房抵押（现房产证已交潘永明手中），其中20,000元今年年底之前归还。另外现住房由潘永明可无限居住，潘永明如不想再居住，则可归还本人。原审庭审中，铃木裕子（SUZUKIYUKO）对于该笔借款表述为不记得曾经有过该笔借款。奚蓓蓓于2001年5月31日出具委托书载明：本人奚蓓蓓在闵行区XX路XX弄XX号XX室银行按揭住房一套，现委托给潘永明代为保管，每月银行还款由奚蓓蓓付款，从2001年5月份起，房屋的买卖由潘永明全权处理。经查，奚蓓蓓于2001年10月12日注销户口迁往日本国，并已经取得日本国国籍，现其姓名为铃木裕子（SUZUKIYUKO）。原审再认定，潘永明于2003年3月13日出具借条载明：借张俭忠现金20,000元整。潘永明于2003年3月17日出具借条载明：今借张俭忠现金130,000元。原审还认定，2003年3月25日，由张俭忠作为需方，潘永明作为供方签订《房屋产权转让出售协议书》一份，协议载明：经双方协商达成如下房屋产权转让协议：一、供方将位于闵行区XX村XX号XX室房屋一套建筑面积74.4平方米（约）毛坯房以150,000元的价格转让出售给需方。需方即日将房款150,000元现金以借款形式支付给供方（另有借条为凭），待房屋产权过户手续办好，完成交割后将借条退还给供方，所有过户费用及税收由需方负担。二、该房屋原由供方出资购房，因当时购房时需用市区户籍，故借市区户籍女士奚蓓蓓名义购买，故目前产权证上名字为奚蓓蓓。三、奚蓓蓓在2002年出国前将房屋处置权委托给供方潘永明全权处理，并出具了委托书和借款凭证（该房首付款）。供方负责将产权证名字从奚蓓蓓过户到张俭忠名下。四、需方先将房屋进行装饰，如将来因各种原因不能将产权进行过户，无法完成交易手续时，需方可以在退回房屋收回借款的同时，收取因装饰所花费的一切工料费（按实计算），房价按时价计算。五、本协议附件：1、供方：潘永明出具给需方借条（房款）共计150,000元（共二张）；2、奚蓓蓓原始购买房屋合同，房屋使用证；3、奚蓓蓓出具给潘永明的委托书（房屋处置和借款凭证，房屋购买首付款）。原审另认定，2019年4月22日，上海市闵行区XX镇XX居民委员会出具证明载明：兹证明张俭忠、孙国妹自2003年4月至今居住在本小区上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。同日上海XX有限公司出具证明载明：兹证明张俭忠、孙国妹自2003年4月至今居住在本小区上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，并已缴纳全部物业管理费。一审法院认为：铃木裕子（SUZUKIYUKO）与申莘公司之间所签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，铃木裕子（SUZUKIYUKO）与申莘公司均应按照预售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。在上述预售合同的履行过程中，铃木裕子（SUZUKIYUKO）已经支付给申莘公司大部分房款，目前尚有部分房款未能支付给申莘公司，而涉案房屋的产权目前仍登记在申莘公司名下，虽然申莘公司已经将涉案房屋进行了实际交付，但是对于房屋这样的不动产，其物权设立、变更、转让需要履行不动产的登记手续，然涉案房屋目前登记的权利人仍是申莘公司，作为预售合同的买受人铃木裕子（SUZUKIYUKO）有权依据预售合同的约定要求申莘公司履行不动产的产权变更登记手续。一审庭审中，铃木裕子（SUZUKIYUKO）亦表示会另案主张自身的诉权。故一审法院认为铃木裕子（SUZUKIYUKO）目前尚未取得对涉案房屋的完全产权，其对涉案房屋仅享有债权，其仍需履行尾款的支付义务之后，才能取得对涉案房屋的完全产权，且有待于申莘公司配合铃木裕子（SUZUKIYUKO）完成房屋的产权变更登记手续，故严格意义而言，铃木裕子（SUZUKIYUKO）针对涉案房屋目前仅享有债权权益，其对涉案房屋并不享有物权权益，目前涉案房屋登记的产权人仍是申莘公司。而本案主要的争议焦点是潘永明与张俭忠所签订的《房屋产权转让出售协议书》的效力认定，以及该份出售协议书是否具有履行性？首先，依据上述预售合同的约定，铃木裕子（SUZUKIYUKO）系涉案房屋的购买人。由于铃木裕子（SUZUKIYUKO）与潘永明存在借款合同关系，遂铃木裕子（SUZUKIYUKO）将涉案房屋的相关购买材料交付给潘永明，并且出具相应的委托书将涉案房屋的买卖约定由潘永明全权处理，且一审庭审中铃木裕子（SUZUKIYUKO）对于该份委托书中铃木裕子（SUZUKIYUKO）签字的真实性不持异议。而在张俭忠与潘永明签署的转让出售协议书中，也是对于该份委托书有所记载，但是一审法院亦注意到该份出售协议书中潘永明认为其与铃木裕子（SUZUKIYUKO）之间存在借名买房的合同关系，铃木裕子（SUZUKIYUKO）系名义的购买人，潘永明系实际的出资人。对此一审法院认为虽然该份协议作出上述表述，但是潘永明并未提供证据证明其与铃木裕子（SUZUKIYUKO）之间存在借名买房的协议，或者双方存在借名买房的意思表示，从张俭忠提供的证据中仅能反应潘永明与铃木裕子（SUZUKIYUKO）之间存在借款合同关系，即使铃木裕子（SUZUKIYUKO）未能归还上述借款，属于铃木裕子（SUZUKIYUKO）的财产也不应归潘永明所有，但更何况铃木裕子（SUZUKIYUKO）对涉案房屋尚不享有物权权益，目前涉案房屋登记的产权人仍是申莘公司。故一审法院认为潘永明对铃木裕子（SUZUKIYUKO）享有的仅是债权权益，其无权依据所谓的借名买房合同取得涉案房屋的产权。其次，张俭忠与潘永明之间除了该份出售协议书之外，还签署了两份借条，说明双方之间存在借款合同关系在先，且双方在出售协议书中约定待涉案房屋的产权过户给张俭忠之后，完成产权交割后借条才予以退还，而且双方亦约定了若房屋无法完成交易过户的，张俭忠应退还涉案房屋，并且约定了相应的违约责任条款，足以说明张俭忠对于涉案房屋产权过户的不确定性存在预判，即使诚如张俭忠所述，其已经入住涉案房屋多年，但是长期居住的事实并不能成为其取得房屋产权的合理依据。再次，即使潘永明有权代理铃木裕子（SUZUKIYUKO）全权处理涉案房屋的出售，但是考虑到铃木裕子（SUZUKIYUKO）与申莘公司之间预售合同关系，且涉案房屋尚未过户变更登记，对于铃木裕子（SUZUKIYUKO）而言，其对涉案房屋仅具有期待的物权，其实享有的是债权权益，若潘永明转让的预售合同项下的购买人的债权权益，其需要得到合同相对方即申莘公司的确认认可，毕竟铃木裕子（SUZUKIYUKO）尚未完全支付涉案房屋的房款，作为申莘公司享有相应的债权权益，且涉案房屋是否能顺利过户给铃木裕子（SUZUKIYUKO）还有待于申莘公司后续的积极履行行为。综上所述，一审法院认为涉案房屋目前存在的诸多不确定因素，铃木裕子（SUZUKIYUKO）也并非该份出售协议书的当事人，张俭忠显然无权依据出售协议书要求铃木裕子（SUZUKIYUKO）及申莘公司承担相应的过户登记的合同义务。故一审法院认为张俭忠目前所主张的诉请缺乏必要的合同及法律依据，对此诉请难以支持。潘永明经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,于二〇二〇年一月二十一日判决：驳回张俭忠的诉讼请求。案件受理费3,300元，由张俭忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，张俭忠主张其与潘永明间债权债务已结清，其实际居住于涉讼房屋内，铃木裕子（SUZUKIYUKO）则认为其将房屋交由潘永明保管，而非让其卖房。对此本院评述如下:首先，因铃木裕子（SUZUKIYUKO）尚有房款未付清，涉讼房屋目前仍登记于申莘公司名下，铃木裕子（SUZUKIYUKO）对房屋享有债权，而非物权；其次，张俭忠与申莘公司、铃木裕子（SUZUKIYUKO）间并无合同关系；再次，虽然张俭忠与潘永明间的《房屋产权转让出售协议书》载明房屋由潘永明出资购买，系借市区户籍奚蓓蓓名义购买，但铃木裕子（SUZUKIYUKO）(即奚蓓蓓)对此不予认可，现有证据亦无法证实借名买房事实之成立；最后，《房屋产权转让出售协议书》约定如将来因各种原因不能将产权进行过户，无法完成交易手续时，需方可以在退回房屋收回借款的同时，收取因装饰所花费的一切工料费。由此可见，签约时张俭忠对于房屋产权过户可能的障碍及风险有相应的预见。综上而言，张俭忠于本案中要求与其没有建立合同关系的申莘公司、铃木裕子（SUZUKIYUKO）配合办理房屋产权变更登记，于法无据，本院难以支持。综上所述，上诉人张俭忠关于撤销一审判决，改判支持其一审诉请的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人张俭忠负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月二十八日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……