上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初19518号原告：韩贞姬。被告：胡挺。原告韩贞姬与被告胡挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告韩贞姬到庭参加了诉讼。被告胡挺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告韩贞姬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2个月租金人民币(币种下同)14,000元；2.判令被告支付违约金7,000元。2020年6月16日，原告将上述诉请1明确为要求被告支付自2020年2月5日至同年4月4日止的拖欠租金。将上述诉请2要求被告支付违约金7,000元明确为即要求没收被告已支付的押金7,000元。同时增加要求判令原、被告签订的房屋租赁合同予以解除之诉请。本院于2020年6月29日向被告重新寄送了原告变更诉讼请求等诉讼材料，被告予以了签收。事实和理由：2019年6月4日，原、被告双方在案外人上海A人房地产经纪有限公司的介绍下，签订了房屋租赁合同。约定租赁期限为2年(即2019年6月5日至2021年6月4日止)，每月租金7,000元，租金每2个月一期支付。被告每期租金提前5日支付给原告，即2020年1月31日支付租金14,000元。被告于2020年春节期间回老家后以种种理由到现在没有向原告支付租金，也不向原告返还房子。原告现在电话、微信都联系不到被告。原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告胡挺未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XX弄(XX花园XX街坊)XX号XXX室房屋的产权人为案外人李某。李某授权其母亲韩贞姬将涉案房屋对外出租。2019年6月4日，原告韩贞姬(作为出租方，签约甲方)与被告胡挺(作为承租方，签约乙方)在案外人上海A人房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX花园XX街坊XX号XXX室，建筑面积为105平方米的精装修房屋出租给乙方居住使用。甲乙双方约定，甲方应于2019年6月5日之前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限自2019年6月5日起至2021年6月4日止。甲乙双方约定，该房屋每月租金为7,000元整。该房屋租金12个月内不变。租金以2个月为一期支付，乙方每期租金提前5日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金。乙方支付租金的方式如下：银行转账：甲方收取租金的账户如下：户名：李某；开户行：中国工商银行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。甲乙双方约定，在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为1个月的租金，即7,000元整。甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担；物业管理费(若有)由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担；上述费用甲乙双方可自行支付或通过丙方代为转付/代缴。甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意。返还房屋后，乙方留置在房屋内的物品，视为放弃，甲方有权处置，但双方另有约定的除外。乙方应当按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付的款项。在乙方承租期内，水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等相关费用若由乙方承担的，乙方应在期满(退租)时自行结清。如乙方未及时结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用。乙方应在本合同租赁期满后5日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方的违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(6)乙方逾期不支付租金累计超过5日的。该合同尾部其他栏内约定：租客更换的新家具家电，租客退租时不得拿走，房租2年内不涨价。上述合同对双方的其他权利义务亦作了相关约定。上述合同订立后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告则向原告按约支付了租赁保证金(押金)7,000元及相关租金。现原告认为，根据双方合同约定，被告应于2020年1月31日向原告支付租金14,000元。但被告于2020年春节期间回老家后以种种理由至今未向原告支付租金，也未向原告返还房屋。且原告现在电话、微信都联系不到被告，遂成讼。另查明，根据原告提供的其与被告间于2020年2月1日至同年4月15日止的微信内容显示：2020年2月1日上午10：55原告：“你好,上海从二月三日起公共事业单位陆陆续续上班开门了,请你带好口罩避开人群上银行尽量早点给我好吗,因为我也要还贷款银行贷款是不延期啊,请你理解”。胡挺：“阿姨我在想办法呢。我会尽快给您转过去的，我们这边没办法。村子里都是统一买菜回来发放的，不让出去。我要在上海昨天就给您了”。2020年2月11日晚上23：19原告：“我是房东，我把房屋租给你,你逾期未交房租，违约在先，再三提醒你，你找各种理由，换你是我你不闹心吗，还跟我说捐款了没钱交房租，道德绑架我吗？现在疫情这样你既然已经在医院被隔离了，那我就暂且等等你，你自己说个大概的时间吧”。2020年2月11日晚上23：54胡挺：“我也没必要道德绑架你什么，我捐款的时候还没开始发展到现在这种程度。咱俩现在也是彼此理解，我不是不想办法。我周边的朋友该打电话问的都借过了，实在是没则了。所以一直拖欠着您没给，本来我们是正月十五就可以自由出入的。我当时也是着急，说了要给您我一直没给我也不好意思。但十四晚上我们村突然出现两粒病患，导致全村禁足了。所以我就着急，您看这样行不行？我公司财务20号能回上海，我21号把钱给您。我也知道您要还贷款，我现在也没办法。昨天我们房贷也到期了，打电话催我们。但实在没办法出不去就申请了延期”。2020年2月11日晚上23：59胡挺：“这是我目前能最早的方式了。只能让我公司财务到时候转给您了，我自己现在是一点则没有。每天白天120来带我们过去做体检，做完体检再送回家。就只能在屋里呆着不让出去”。2020年2月12日上午09：54原告：“确实这个情况我不会逼你啊，好吧我等到21吧，祝你早日康复”。2020年2月21日下午14：05胡挺：阿姨你要先给我你的银行卡号，下午我财务去申报复工了。要明上午把钱给您，我老家这边还不行。还是省一级防范村”。2020年2月21日下午14：09原告：将李某的XX行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX发送给胡挺。2020年2月22日下午17：29胡挺：阿姨，放心。她晚上会给您转的，刚没听到看到您消息之后我就给她打电话了。她下午也在医院开健康证明，不然我们那边的办公大楼不让进场办公。不好意思”。2020年4月15日胡挺：“我给您啊，说一声儿，然后因为也拖了您那么久时间，然后该给您一个交代，所以说我跟您啊联系一下，跟您说一声，我大后天啊左右回上海，回上海之后我到时候联系您，然后就是说把这个事情给解决一下，咱们坐下来啊，解决一下”。还查明，2020年6月16日，原告向被告发送微信，要求被告在两天之间将租赁房屋清理后予以返还，但未果。同年6月19日原告无奈更换了租赁房屋门钥匙，自行收回了房屋。以上事实，由原告提供1.原、被告签订的《房屋租赁合同》1份；2.涉案房屋的不动产权证1份；3.授权书(附母子关系证明的户口本)1份；4.微信支付租金等费用的明细情况1份；5.双方间的微信聊天记录1组以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。本案中，被告作为承租人，按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告未能按照合同约定于2020年1月31日向原告支付租金14,000元。且在与原告的微信聊天记录中反复承诺付款，但仍然未能践行，实属不当，理应承担相应的付款及违约责任。原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，有权单方行使合同解除权。现原告要求判令解除《房屋租赁合同》之诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2020年2月5日至同年4月4日止的拖欠租金之诉请。对此本院认为，2020年2月，受新冠疫情影响，被告作为外地务工者无法正常返还务工所在地使用已承租的房屋，则被告可依据“不可抗力”的有关合同规定请求减免部分租金；而对于承租人或出租人认为继续履行租赁合同损失过大，请求提前终止租赁合同的，双方可根据具体情况选择以支付对方违约金的方式终止租赁合同的履行。本案中，根据双方间的微信聊天内容显示，被告反复承诺向原告支付租金并未申请减免租金。故本院对原告的此项诉请予以支持。另根据上述租赁合同约定，被告逾期不支付租金累计超过5日的。原告可书面通知被告解除本合同，且被告应向原告支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告要求被告支付违约金7,000元(即要求没收被告已支付的押金7,000元)之诉请，本院亦予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告韩贞姬与被告胡挺签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告胡挺于本判决生效之日起十日内支付原告韩贞姬拖欠租金14,000元。三、被告胡挺于本判决生效之日起十日内支付原告韩贞姬违约金7,000元(即原告韩贞姬对收取被告胡挺支付的押金7,000元不予返还)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告胡挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年七月三十日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。