广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3807号原告：严钊荣，男，1969年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区澜石西区*******，公民身份号码440************036。委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓苗苗，广东永隽律师事务所实习律师。被告：何钱坤，男，1982年8月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************156。委托诉讼代理人：李小钿，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞瑞，国信信扬（江门）律师事务所律师。第三人：谭明兴，男，1977年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************713。原告严钊荣诉被告何钱坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法由审判员黄业龙适用简易程序独任审判，后追加第三人谭明兴参加诉讼后于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告严钊荣的委托诉讼代理人衷幼宾，被告何钱坤的委托诉讼代理人庞瑞到庭参加诉讼，第三人谭明兴经本院合法传唤没有到庭。追加第三人及原被告申请庭外和解的期限不计入审限。本案现已审理终结。原告严钊荣向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还厂房按金31200元及电费按金30000元；2.被告立即向原告返还2019年10月份租金15600元、保安费1500元、办公室租金900元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月29日签订《租赁合同》，约定被告将坐落于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路东村工业区**内场地厂房（后称厂房）出租给原告，厂房按金为31200元，电费按金30000元，每月租金为15600元。原、被告口头约定原告需每月支付租金的同时向被告支付保安费1500元、办公室租金900元。原告因厂房尚未取得建设工程规划许可证，向被告提出合同无效，要求被告返还厂房按金31200元和电费按金30000元，并于2019年9月26日腾空厂房。至今，被告尚未向原告返还厂房按金、电费按金、2019年10月份的租金、保安费、办公室租金合共79200元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告何钱坤辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告于2018年4月1日从第三人处承租了涉案厂房，后在第三人同意的情况下将厂房转租给原告，原告2019年9月份并未搬离厂房，10月份仍在使用厂房，直至11月，原告告诉被告要解除合同并搬离厂房。并且，原告于2019年10月12日向被告交纳了10月份的租金和保安费，如果原告9月份搬离了厂房，没有理由再支付10月份的租金，这点与原告所述9月份搬离厂房的事实明显不符。事实上原告10月份仍然占有着厂房，被告无需退还10月份的租金和保安费给原告。另补充：对于原告支付的10月租金，既然原告支付了租金，就证明原告想继续租用厂房，而且原告发给被告的律师函中也表示被告收到律师函后与原告办理交接手续，律师函发送的时间是2019年11月1日，并且在事实上原告也是在2019年11月才退出厂房的，所以原告在10月份占用了厂房，应该支付10月的租金。第三人谭明兴没有到庭，但书面辩称，1.涉案厂房所有权人即厂房所涉土地使用权人为梁铭发，2016年5月第三人从梁铭发处租得涉案厂房，由于历史遗留问题，涉案厂房及同在东村村民委员会下辖的厂房均未办理产权登记，但按照当地政策，第三人可以并且已根据厂房所属辖区的市场监督管理部门办理营业执照管理办法及所属村居委员会的经营用途场地管理规定，取得了涉案厂房的《场所使用证明》，同时以厂房地址进行工商、税务登记，证明了厂房是适租的。2.2018年4月1日，第三人与被告签订了《租赁合同书》，约定第三人将涉案厂房出租给被告，同时约定没有第三人的书面同意，被告不能转租涉案厂房，根据本案原、被告提交的证据及事实，被告明显违反了约定，擅自将厂房转租给本案原告。第三人不认可、也不追认原、被告之间的合同，并保留追究被告擅自转租的违约责任。3.本案属于合同纠纷，根据合同相对性原理，原告与被告之间产生的纠纷应由其双方各自承担己方责任，与第三人无关。原告及被告围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的视频光盘证据，由于该视频未能反映出原告搬离厂房的时间，且与本院认定的事实存在矛盾，故不予采信。本院经审理认定事实如下：1.2019年4月29日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路东村工业区**内场地厂房出租给原告，租赁期限为2019年4月19日至2020年5月30日，原告在签订合同的当日向被告交纳厂房按金31200元和电费按金30000元，每月租金为15600元。同时双方口头约定了原告需每月支付租金的同时向被告支付保安费1500元、办公室租金900元。合同签订后，被告向原告交付了上述厂房。原告在缴纳租金、保安费、办公室租金至2019年10月后于2019年11月搬离了涉案厂房。原告要求被告主张合同无效要求被告退还厂房按金和电费按金无果后遂向本院提起诉讼。2.上述涉案厂房没有相关的产权证明，也在建设时没有取得建设工程规划许可证，没有依法办理报建手续。以上事实，还有本院开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本院依法应先审查案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告何钱坤未能提供涉案商铺的产权证明或取得建设工程规划许可证的相关证据，另被告的转租出租人即第三人亦未能提供上述产权证明等，因此，依据上述法律的规定，原告与被告签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于案涉《厂房租赁合同》无效，因此根据上述法律的规定，对于原告已缴纳给被告的厂房按金31200元和电费按金30000元，被告应当予以返还。对于原告主张被告返还2019年10月份租金15600元、保安费1500元、办公室租金900元的请求，原告在庭审中陈述已于2019年9月搬离了涉案厂房，但却又向被告交纳了上述租金和费用，显然存在矛盾，在原告没有证据证实其已在2019年9月已搬离厂房的情况下，本院只确认原告在2019年11月份才搬离了厂房，原告在2019年10月份仍占有涉案厂房，故依法应交纳占用费及相关费用，故原告的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告何钱坤应于本判决生效之日起十日向原告严钊荣退回厂房按金31200元和电费按金30000元；二、驳回原告严钊荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为890元（原告已预交），由原告严钊荣承担202元，被告何钱坤承担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄业龙二〇二〇年七月二十九日书记员  黄金源