云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初2218号原告镇雄县誉辉物业管理有限公司，统一社会信用代码：91530627MA6K75DL2W,住址：云南省昭通市镇雄县乌峰街道办事处白果社区得廷逸品5栋B座303号。法定代表人叶承华，执行董事。委托代理人苏美成，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人毛明玉，云南南广律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告赵某某，男，汉族，生于1970年9月13日，云南省镇雄县人，住镇雄县。原告镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉公司）诉被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于二〇二〇年四月二十二日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘祖芳独任审判，于二〇二〇年五月二十九日、六月十五日公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人苏美成、毛明玉，被告赵某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉辉公司诉称，云南得廷房地产开发有限公司开发了镇雄县得廷逸品小区，选聘原告作为该小区的前期物业管理公司。原、被告订立有物业服务协议，约定电梯房物业服务费每平方米每月1.3元，步梯房物业服务费每平方米每月0.8元，生活垃圾清运费每户每月10元；约定逾期支付物业服务费的从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。后因镇雄县城市管理综合执法局按照每户每月18元收取生活垃圾清运费，原、被告双方协商后，均同意按照电梯房物业服务费每平方米每月1.2元，步梯房物业服务费每平方米每月0.7元，生活垃圾清运费每户每月18元，其余不变。2016年6月30日到2019年5月31日，原告为被告提供了规范的物业管理服务，但被告尚欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费及生活垃圾清运费未支付给原告。请求人民法院判决被告支付原告自2019年1月1日至2019年5月31日的物业服务费及生活垃圾清运费750元，并以此为基数，自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至支付完毕之日止；承担本案诉讼费。被告赵某某辩称，我已向誉辉公司交纳物管费到2018年12月31日，2019年4月，誉辉公司贴出催交物管费通知载明我欠13个月的物管费，我请他们帮我核查，我不知道他们是否核查过。在2019年9月，律师又打电话叫我交13个月的物管费，双方的物业合同是签到2018年6月份。2019年期间，我认为誉辉公司没有给业主提供服务，在该小区管理混乱，生活垃圾堆在小区内无人清理，导致多数业主不满，并且还停过4次电，管电的只有物管公司，小区断电给我造成的经济损失将另行起诉。誉辉公司在2018年6月30日就已中止合同，原告诉求的自2019年1月1日至2019年5月31日物管费我不应该交纳。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是被告赵某某是否应承担向原告誉辉公司交纳自2019年1月1日至2019年5月31日的物业服务费及生活垃圾清运费的责任。原告誉辉公司针对其诉讼主张向法庭提举以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明各1份，证明原告有适格的诉讼主体资格。经质证，被告无异议。2.物业服务协议复印件一份。证明原、被告对物业管理的服务项目及服务费等进行约定。经质证，被告无异议。3.镇雄县誉辉公司收据复印件一张，证明被告已按约定向誉辉公司交纳物管费至2018年12月31日的事实。经质证，被告无异议。3.誉辉公司收据复印件一份，证明被告于2019年5月28日向誉辉公司缴纳2019年4月1日-2019年4月30日的水电费共计111元，说明截止2019年5月30日原告都还在为被告提供代收代缴水电费的物业服务。经质证，被告无异议。4.南方电网公司电费通知单、电子普通发票各一份，证明截止2019年6月30日原告为得廷逸品小区的业主代缴水电费。经质证，被告无异议。5.誉辉公司员工工资花名册复印件二份，证明原告于2019年3月至2019年5月期间，聘请了10人为被告所在的小区提供多项物业管理服务。经质证，被告不认可。6.2019年5月17日的收款收据一份。证明2019年5月17日原告向千层顶电梯（佛山）有限公司支付了2018年9月至2019年6月的电梯维护费22500元，原告在此期间对被告所在小区的公共设施设备进行了维修和管理。经质证，被告认为该份证据不能证明是小区电梯坏了，原告维修支付的费用。被告赵某某针对其主张向法庭提举以下证据：2018年12月19日的告知书复印件一份，证明云南得廷房地产开发有限公司于2018年12月19日在被告所住的小区张贴告知书，告知业主在2018年12月31日前选定物业管理办法，该公司不再承担该项目的物业管理事宜，届时产生的后果各业主自负。被告认为誉辉公司的物业管理费只能收到2018年12月31日。经质证，原告对告知书的真实性无异议，但告知书明确告知业主在2018年12月31日前选聘新的物管公司，但被告及被告所在小区的业主并没有选聘新的物管公司对该小区进行管理。在2018年12月31日至2019年5月31日一直是由原告方担任被告所在小区的物管，且被告也实际享受了原告方提供的服务，故被告应该承担这段时间的物业管理费。本院经审查认为，原、被告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案关联，证据间相互形成锁链，且原、被告未提出实质性异议，故本院予以采信。根据原、被告的举证、质证及陈述，本院认定本案法律事实如下：被告赵某某向云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司购买了得廷逸品住宅小区6栋1单元402室电梯房，建筑面积116.69平方米，被告接房时与原告誉辉公司签订《物业服务协议》入住得廷逸品住宅小区。物业管理服务内容为：对房屋共用部位的维修、养护和管理；对公共设施设备及其运行的维修、养护和管理；负责管理小区内道路、单元楼道等公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等服务。双方约定电梯房物业服务费每平方米每月1.3元，步梯房物业服务费每平方米每月0.8元，生活垃圾清运费每户每月10元；逾期支付物业服务费的从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。被告赵某某于2018年5月1日按每平方米1.2元的单价向原告交纳了12个月的物管费共计1680元、按每月10元的单价交纳了12个月的生活垃圾清运费120元及装修垃圾清运费500元；2019年3月11日，被告按每平方米1.2元的单价向原告交纳了8个月的物管费共计934元，按每月18元的单价交纳8个月的生活垃圾清运费144元，合计3378元。被告交纳物管费截止2018年12月31日后便拒绝交纳。原告认为合同到期后，得廷逸品住宅小区业主未重新选定新的物管公司前，原、被告之间还存在物业服务关系，被告理应按照《物业服务协议》约定的1.2元/月/平方米的标准、按镇雄县城市管理综合执法局规定的10元/月/户的标准计算支付物业服务费和生活垃圾清运费，被告尚欠原告自2019年1月1日至2019年5月31日共计5个月的物管费和生活垃圾清运费未支付，现原告向本院提起诉讼，要求被告支付物管费116.69平方米×1.2元/月/平方米×5个月=700元、生活垃圾清运费10元/月/户×5个月=50元，合计750元。本院认为，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司是得廷逸品住宅小区的开发建设单位，其聘请原告誉辉公司为得廷逸品住宅小区提供前期物业管理服务，对全体业主具有约束力，被告赵祖勇当庭陈述其接房时，与誉辉公司签订物业服务协议，原告誉辉公司对得廷逸品住宅小区提供物业管理服务，被告已按约定向誉辉公司交纳物管费至2018年12月31日，在2019年1月1日至2019年5月31日期间，得廷逸品住宅小区业主没有另选聘新的物业管理公司，客观上也接受了原告誉辉公司提供的物业管理服务，应当认定被告赵祖勇等业主对原告誉辉公司提供物业管理和服务行为的默认，原告誉辉公司已实际为得廷逸品住宅小区业主提供了物业服务，与被告赵某某形成事实上的物业管理服务关系。因此，被告赵某某以云南得廷房地产开发有限公司已于2018年12月19日在得廷逸品住宅小区张贴了告知书，要求得廷逸品住宅小区的业主在2018年12月31日前重新选聘物业管理公司为由拒绝交纳2019年1月1日至2019年5月31日的物管费的理由不能成立，本院不予采纳。因此，原告誉辉公司要求被告赵某某支付2019年1月1日至2019年5月31日期间5个月的物业管理费及垃圾清运费的请求，本院予以支持。由于物业管理服务系经营性服务行为，鉴于原告誉辉公司在履行物业管理职责中存在管理不到位的情况，本院可酌情扣减一定的物管费，原告誉辉公司诉求被告赵某某支付的物业管理费按90%计算支付较为公平合理，即116.69平方米×1.2元/月/平方米×5个月×90%=630.13元；垃圾清运费是镇雄县城区卫生管理部门向辖区内居住的居民收取的垃圾处理费用，被告赵某某理应支付垃圾清运费10元/月×5月=50元。另外，本院需说明，物业公司与小区业主之间是互相依存的关系，物业公司所提供的物业服务水平和质量应与收取的物管费相适应，小区业主也应自觉遵守各项规章制度，按时交纳物管费，对物业公司存在的问题应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司应积极改进服务，加强与业主沟通，通过双方互相理解、支持，才能营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。综上所述，为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告赵某某给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币630.13元、垃圾清运费人民币50元，合计人民币680.13元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告赵某某承担人民币20元，原告镇雄县誉辉物业管理有限公司承担人民币5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘祖芳二〇二〇年七月十三日书记员  周 敏附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。