江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民初110号原告（案外人）：宋伍益，男，1979年10月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭富成，江苏它石律师事务所律师。被告（申请执行人）：王森巍，男，1998年3月12日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：陈勇，江苏永辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昱施，江苏永辰律师事务所律师。被告（被执行人）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡佳园72号楼。法定代表人：石峰，该公司总经理。原告宋伍益诉被告王森巍、徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告宋伍益诉称，请求停止对徐州市康怡佳园第61幢8号（后变更为61号楼1单元104室）商铺（以下简称涉案房产）的强制执行并解除查封。事实与理由：2006年4月6日，原告与第三人签订编号为No-0081161的《商品房买卖合同》，合同约定原告够买第三人开发涉案房产，约定单价为9579.97元/㎡，设计面积47.8㎡，总价为457539元，签约时支付房款187539元，余款27万元于2006年5月15日前付清，交付房屋面积出现误差时以约定的单价为准，按产权登记面积调整房屋总价款。合同订立后，原告交付了首付款187539元。后因涉案房产设计面积变更较大，原告和第三人对余款交付金额存在争议。2008年6月15日，涉案房产具备上房条件，为明确交付余款时间和产权证的办理，原告和第三人签订《补充协议》，约定第三人先向原告交付房产面积34.8㎡，取得涉案房地产权属证书前，原告不支付剩余的购房款，原告先办理上房手续。补充协议签订后，原告办理了上房手续，并一直使用至今。2019年10月30日，徐州日成物业管理公司告知原告涉案房产被查封冻结，2019年11月14日经原告到不动产交易中心查询得知涉案房产被徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2014）徐执101号案件查封。原告向徐州中院提出执行异议，徐州中院于2020年1月13日以涉案房产登记在第三人名下为由裁定驳回了原告的执行异议。原告认为，原告早在2006年就购买了涉案房产，并支付了首付款，约定了余款的交付时间和金额，2008年6月15已经上房并实际占有使用至今，涉案房产未办理房产登记不是原告的原因所致。因此，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，故提出执行异议之诉，请求支持诉请。被告王森巍答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，即使不动产已经出卖但只要未办理过户登记，人民法院仍可查封该不动产，也就是说涉案的不动产所有权仍然属于出卖人即被告日成公司。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条主张排除执行，但根据其起诉时提交的证据来看，虽然其在涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，但是其没有足够的证据证明其在查封前已经合法占有了该不动产，并且其支付的购房款也不符合第28条第3项的规定，同时根据其在诉状中陈述未办理产权登记是因为与日成公司对涉案房屋的面积存在争议，但是原告没有通过包括诉讼在内的合法途径向被告日成公司主张过任何权利，因此在未办理过户方面其自身存在一定过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告日成公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明，王森巍诉日成公司商品房预售合同纠纷一案，王森巍于2013年8月19日向本院申请财产保全申请，请求冻结日成公司银行存款1000万元或等值财产，本院作出（2013）徐民诉保字第65号民事裁定书。2013年8月21日，本院根据上述民事裁定书查封了日成公司名下包括涉案房产在内的相关房产。2013年9月9日，王森巍以日成公司为被告向本院提起商品房预售合同纠纷一案，本院经审理于2014年1月15日作出（2013）徐民初字第164号民事调解书，内容为：（一）王森巍与日成公司解除双方之间签订的2012年12月21日、2013年7月22日房屋认购协议，日成公司于2014年2月15日前一次性支付王森巍680万元，本案就此了结。（二）案件受理费114200元，减半收取57100元由日成公司负担。调解书生效后，日成公司未能履行付款义务，王森巍向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年7月7日作出（2014）徐执字第101号民事裁定书，继续查封包括涉案房产在内的相关房产。宋伍益对此不服向本院提出执行异议，请求停止对涉案房产的执行并解除查封。本院受理后经审查于2020年1月13日作出（2020）苏03执异1号执行裁定，驳回宋伍益的异议请求。宋伍益不服该异议裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。原告宋伍益为支持自己的诉讼主张向本院提交了合同编号为NO0081161商品房买卖合同一份，合同约定：出卖人日成公司，买受人宋伍益；第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第61幢8号房；第四条，计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米9579.97元，总金额457539元；第六条：付款方式及期限：买受人于签约时支付房款187539元整，余款270000元整于2006年5月15日前付清；第八条，交付期限：出卖人应当在2007年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了逾期交房的违约责任；合同落款处无日期，有日成公司合同专用章及宋伍益的签名捺印。2006年5月15日日成公司出具房地产开发销售预收款凭据一份，内容为：缴款人：宋伍益，房屋位置：康怡佳园61-08，合同编号：0086313，首付款预收金额：187540元。2008年6月15日，宋伍益与日成公司签订补充协议一份，内容为：甲方日成公司，乙方宋伍益。原签订商品房买卖合同，门面房61号楼1单元104室（原设计平面图编号61-8号）。（一）该房现建面积约34.8㎡，原设计面积约47.8㎡，双方约定每平方米9579.97元，乙方现已预付187539元整，等待建面积建成后：1.乙方办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。乙方能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方应一次性付清余款。2.如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权不交余款。（二）乙方可持本协议先办理现建上房手续。（三）本协议签订后，双方互不追究任何违约责任……宋伍益（甲方）提交与徐州市日成物业管理有限公司（乙方）签订的入住管理临时公约一份，主要内容为：物业座落：日成奥运城61号楼1单元104室，甲、乙双方共同签署本协议，承诺对本业主手册内容及日成奥运城入住管理临时公约、日成奥运城物业管理临时合同和房屋装饰装修管理规定的遵守。双方确认：在协议签署前，已对各自的权利、义务有充分地了解。本协议一式两份，双方各持一份。本协议自业主签字时生效。宋伍益提交加盖徐州日成物业管理公司财务专用章的2008年6月16日收据一张，内容为：交款单位61-1-104宋伍益；收款方式：现金；金额：伍佰叁拾陆元；收款事由：物业费、城运费等。2020年5月21日，宋伍益向本院交款156190元；2020年5月22日，本院出具江苏省行政事业单位资金往来结算票据，收款事由为执行款，金额为156190元。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款凭据、收据、结算票据等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案是一起在执行程序中，案外人对法院执行涉案房产请求排除执行的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，在涉案房产于2013年8月21日被查封之前，原告宋伍益与日成公司于2006年及2008年签订了商品房买卖合同及补充协议，约定了房屋的位置及价款等内容，应认定为在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。原告宋伍益交付了部分购房款，因宋伍益与日成公司对涉案房产的面积及办证问题达成了新的协议，导致剩余房款未交付，在本案诉讼过程中，宋伍益同意按照商品房买卖合同及补充协议的约定按其占有房屋的实际面积将剩余房款交付执行且已实际交付，应当认定宋伍益符合关于房款交付的规定。宋伍益提供了其与物业公司签订的入住管理临时公约及物业费、城运费等费用的收据，可以证明在法院查封之前已经占有涉案房屋。宋伍益上房后，因涉案房产规划变更、面积变化，且日成公司因故公司业务一度停顿，未办理过户手续非因宋伍益自身原因。综上，原告宋伍益要求停止对徐州市康怡佳园第61幢8号（后变更为61号楼1单元104室）商铺执行的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：停止对徐州市康怡佳园第61幢8号（后变更为61号楼1单元104室）商铺的执行。案件受理费6300元，由原告宋伍益负担3000元，被告徐州日成房地产开发有限公司负担3300元。如不服本判决，可以自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 张 锐审判员 孙永军审判员 宋宏伟二〇二〇年七月三十日书记员 李 安