江西省共青城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0482民初874号原告：江西银行股份有限公司九江共青城支行，住所地共青城市共青大道汽车站西侧2幢4-10号，统一社会信用代码91360405MA35LET71X。负责人：骆名安，支行行长。委托诉讼代理人：袁黎，男，1986年12月10日出生，汉族，支行员工，住江西省共青城市。被告：熊金波，男，1990年2月20日出生，汉族，住江西省庐山市。被告：共青众鑫旺房地产开发有限公司，住所地共青城市共青大道北侧（财政局三楼），现住址为共青城市尚书房小区大门入口左侧，统一社会信用代码91360405672438160K。法定代表人：张艳国，公司经理。委托诉讼代理人：高腾群，江西共诚信律师事务所律师。原告江西银行股份有限公司九江共青城支行（以下简称江西银行共青支行）与被告熊金波、共青众鑫旺房地产开发有限公司（以下简称众鑫旺房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周红映适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁黎和被告众鑫旺房产公司的委托诉讼代理人高腾群到庭参加了诉讼，被告熊金波经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告江西银行共青支行向本院提出诉讼请求：1．宣布原告与被告熊金波签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170754310100）项下的贷款本息立即全部提前到期，提前解除原告与被告熊金波签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170754310100）；2．判令被告熊金波向原告立即清偿借款本金余额201,233.25元及逾期利息3,223.06元，合计204,456.31元（利息暂算至2020年3月10日）及截至本金还清日为止的利息及罚息；3．判令被告众鑫旺房产公司对上述债务承担阶段性连带保证责任；4．判令原告对被告熊金波持有的用于抵押给《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170172870100）项下的位于共青城市火车站北侧尚书房4幢1802室的抵押物，就处置该抵押物所得价款在合同项下的债权范围内享有优先受偿权；5．判令原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）由以上各被告连带承担。事实和理由：2017年7月3日，原告与被告熊金波、众鑫旺房产公司签订《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170172870100）。合同约定：被告熊金波向原告借款22万元，借款期限贰百肆十个月，利率4.41%；被告众鑫旺房产公司对上述借款合同项下的债权本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金，原告实现债权与担保权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为《个人房产借款合同及抵押合同》签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内；被告熊金波以其所有的名下一套位于共青城市火车站北侧尚书房4幢1802室住宅作为抵押物为上述借款本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金，原告实现债权与担保权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）提供抵押担保。上述合同签订后，原告依约向被告熊金波发放贷款220,000元。被告熊金波自2019年7月21日至2020年2月21日，连续8个月发生本金及利息逾期，自2020年1月便未再向原告支付该笔借款本金及利息，未履行合同约定的义务。为此，原告诉至本院。被告熊金波未到庭应诉，亦未提交书面答辩。被告众鑫旺房产公司辩称，对原告诉讼的事实没有异议，但众鑫旺房产公司承担的是担保责任，请求法院确认我公司对被告熊金波享有依法追偿权。原告江西银行共青支行围绕诉讼请求提交了以下证据：1．原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件，证明原、被告主体适格；2．《商品房买卖合同（预售）》一份，证明2017年6月29日，被告熊金波在被告共青众鑫旺房地产开发有限公司购买火车站北侧尚书房4幢1单元1802室房屋的事实；3．《江西银行个人房产借款及抵押合同》一份（合同编号192170754310100），证明2017年7月3日，原告向被告熊金波发放房贷借款22万元用于购买尚书房4幢1单元1802室，被告众鑫旺公司作为保证人的事实；4．个人借款借据、《关于依法拍卖抵押资产的约定书》各一份，证明2017年7月3日，被告熊金波向原告申请借款22万元用于购房，贷款年利率4.41%，借款期限240个月，还款方法等额本息，并约定将尚书房4栋1单元1802室的房屋抵押给原告的事实；5．贷款还款计划一份，证明被告熊金波自2017年8月21日开始还款，2019年7月21日开始连续逾期至今。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告众鑫旺房产公司未提交证据，且对原告江西银行共青支行所提交的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，被告熊金波购买被告众鑫旺房产公司预售的位于共青城市火车站北侧尚书房4幢1802室住宅一套，双方并签订了《商品房买卖合同》。2017年7月3日，被告熊金波向原告江西银行共青支行申请住房按揭贷款，被告熊金波、众鑫旺房产公司与原告江西银行共青支行签订了《江西银行个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170172870100），约定（主要条款）：被告熊金波向原告借款220,000元；借款用途为购买一手住房；借款期限贰百肆十个月，即从2017年7月3日起至2037年7月3日止；借款利率为年利率4.41%（浮动利率）；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的21日；逾期还款计收罚息，对应付未付利息，计收复利等。被告众鑫旺房产公司对上述借款合同项下的债权本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金，原告实现债权与担保权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为《个人房产借款合同及抵押合同》签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内；被告熊金波以其所有的一套位于共青城市火车站北侧尚书房4幢1802室住宅作为抵押物为上述借款本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金以及原告实现债权与担保权利而产生的费用提供抵押担保，但其尚未取得上述房屋所有权证，也未办理抵押登记手续并取得他项权证。上述合同签订后，原告依约向被告熊金波发放贷款220,000元。被告熊金波自2017年8月21日开始还款，自2019年7月21日至2020年2月21日，连续8个月发生本金及利息逾期，自2020年1月便未再向原告支付该笔借款本金及利息。截至2020年7月14日，原告江西银行共青支行从被告众鑫旺房产公司扣划逾期贷款保证金16,720.34元，用于归还被告熊金波贷款本金7,629.87元、利息8,944.05元、罚息146.42元；截至当日，被告熊金波尚欠贷款本金余额198,652.55元未清偿。原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告江西银行共青支行与被告熊金波、众鑫旺房产公司签订《江西银行个人房产借款及抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江西银行共青支行依据合同约定向熊金波发放了全部贷款，履行了合同义务。熊金波未全面履行还款义务，其行为已违反合同约定，构成违约。现江西银行共青支行要求解除合同，并要求熊金波提前清偿借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。截至2020年7月14日，被告众鑫旺房产公司共计被扣划逾期贷款保证金16,720.34元用于偿还熊金波贷款本息，熊金波尚欠贷款本金余额为198,652.55元。被告众鑫旺房产公司为被告熊金波提供阶段性连带责任担保，现熊金波未按约还款，众鑫旺房产公司应按约定承担连带保证责任，但众鑫旺房产公司在承担了担保责任后，依法有权向熊金波追偿。关于原告江西银行共青支行对涉案房屋变现价款是否享有优先受偿权的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋未办理抵押登记手续，抵押权尚未设立，故江西银行共青支行主张对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。被告熊金波经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西银行股份有限公司九江共青城支行与被告熊金波签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：192170172870100）。二、被告熊金波于本判决生效之日起三日内向原告江西银行股份有限公司九江共青城支行偿还截至2020年7月14日尚欠借款本金198,652.55元，并以198,652.55元为基数，按合同约定利率支付自2020年7月15日至本息清偿之日止的逾期利息。三、被告共青众鑫旺房地产开发有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任；四、被告共青众鑫旺房地产开发有限公司对已被原告江西银行共青支行扣划用于归还被告熊金波逾期贷款本息人民币16,720.34元及上述第一项判决义务承担连带清偿责任后，依法有权向被告熊金波追偿；五、驳回原告江西银行股份有限公司九江共青城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,137元、财产保全费1,620元，合计3,757元，由被告熊金波、共青众鑫旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  周红映二〇二〇年七月二十二日书记员  秦 杰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。