湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5685号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄红，女，1968年11月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余翔，湖北诤如铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈玲，湖北权璟尚层律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴慧兰，女，1982年11月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：胡红明，北京金台（武汉）律师事务所律师。原审第三人：刘方，男，1954年7月13日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人黄红因与被上诉人吴慧兰、原审第三人刘方物权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄红上诉请求：1．撤销一审判决；2．确认吴慧兰与刘方签订的《房屋买卖合同》无效；3．吴慧兰返还并腾退黄红所有的位于武汉市江岸区胜利街180-182号房屋；4．吴慧兰向黄红支付2008年1月1日至2019年7月1日房屋租金（按每月2000元计算），共计27.6万元；5．吴慧兰承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、黄红与刘方之间不存在房屋买卖合同关系。不动产买卖属于要式法律行为，必须采用书面形式办理过户手续，黄红自始至终没有和刘方达成购房合意，在没有收取刘方分文的前提下，一审认定黄红将诉争房屋卖给刘方系认定错误。二、一审认定房屋买卖价格为十万元无事实依据。2002年诉争房屋市场价应为5000元每平米，法院应当以交易当地一般经营者判断，参考交易当时当地物价部门指导价格或市场交易价，综合认定房屋价格。三、房屋买卖合同的成立一般应以产权转移登记为准。根据1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》，签订房屋买卖协议后提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的。以及根据1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》，黄红与刘方自始至终从没有签订任何书面协议，亦未达成房屋买卖口头协议，未办理过户手续，所以双方的法律行为应依法认定为无效。四、一审适用法律错误。根据物权法第九条、城市房地产管理法第三十六条、合同法司法解释第三条、第九条、合同法第四十四条第二款的规定，合同应当办理批准手续、登记手续才能生效。五、案涉房屋买卖合同无效。刘方至今未取得诉争房屋所有权，黄红亦未授权其代为售房。合同上没有签订日期，一审认定2008年刘方与吴慧兰签订房屋买卖合同没有依据。刘方称二十万买房、十五万卖房，说法不合理。六、刘方在本案中应为被告而非第三人。七、黄红于2010年曾持有关资料到房屋管理部门准备协议办理房屋转移登记手续，该行为不能证明黄红明知案涉房屋已经转卖给吴慧兰的事实，仅能证明黄红曾有售房意向，不能证明房屋买卖成立，当时刘方、吴慧兰和黄红仍在协商价格。八、吴慧兰在没有合法根据的前提下，自2008年1月1日至今占有并使用黄红的房屋，应和刘方共同承担侵权责任，吴慧兰和刘方应依法返还诉争房屋并赔偿损失。吴慧兰辩称，本案房屋买卖关系真实存在是客观事实。黄红具有进行房屋过户的法律义务，房屋买卖后刘方将房屋转卖给吴慧兰，根据合同法第81条的规定，黄红有过户房屋的义务。双方签订的个人土地使用权变更登记表上黄红签字认可将房屋过户给吴慧兰，因此三方在事实上在房产过户过程中形成了合同关系，黄红愿意协助办理房屋过户，这是黄红的合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘方述称，刘方同意吴慧兰的意见。一审开庭时中间人病了，法院还亲自上门进行法庭调查，法院认定有事实依据。张立新是刘方和黄红共同的朋友，黄红十几年没有起诉，现在已经成为事实，黄红当时已经签字，是因为刘方差一个证件才没有过户成功。吴慧兰向一审法院起诉请求：1．确认武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋为吴慧兰所有；2．黄红配合吴慧兰办理上述房屋过户登记手续；3．本案诉讼费用由黄红承担。黄红向一审法院反诉请求：1．确认吴慧兰与刘方签订的《房屋买卖合同》无效；2．吴慧兰返还并腾退黄红所有的位于武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋；3．吴慧兰向黄红支付2008年1月1日至2019年7月1日房屋租金（按每月2000元计算），共计27.6万元；4．本案诉讼费用全部由吴慧兰承担。一审法院认定事实：2002年经案外人张立新介绍，刘方与黄红相识。黄红因急需用钱，将其所有的武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋（建筑面积75.71平方米）卖给刘方，刘方向黄红支付购房款10万元，黄红向刘方交付《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及房屋钥匙。2008年刘方与吴慧兰签订《房屋买卖合同》，合同约定：吴慧兰以15万元的价款购买位于武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋，吴慧兰应于本合同生效之日起三日内将该房屋全部价款付给刘方；刘方应于本合同生效之日起十日内，将该房屋的产权证书交给吴慧兰，并应自收到该房屋全部价款之日起三日内，将该房屋交付给吴慧兰；鉴于将该房产登记在黄红的名下，在吴慧兰实际接收该房屋之日起，刘方应协助吴慧兰要求黄红向房地产产权登记机关办理权属登记手续；同时，刘方同意将该房屋的所有权利转移给吴慧兰，包括有权直接要求黄红协助办理房屋过户手续等。合同签订后，吴慧兰依约向刘方支付购房款，刘方将案涉房屋交付给吴慧兰，并将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给吴慧兰。吴慧兰居住使用房屋至今。2010年经刘方协调联系，黄红持身份证、户口本、离婚证、无婚姻登记记录证明等资料配合吴慧兰到房屋管理部门办理房屋转移登记手续，并填写了个人土地使用权变更登记表，但因其他原因，双方未完成房屋转移登记手续。一审法院认为，刘方与黄红经案外人张立新介绍相识后，黄红将其所有的位于武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋以10万元价格卖给刘方，刘方支付了相应对价，黄红将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及房屋钥匙交付刘方，双方形成了事实上的买卖合同法律关系。之后，刘方与吴慧兰签订《房屋买卖合同》，吴慧兰以15万元价格购得案涉房屋，刘方将房屋两证及房屋钥匙交付吴慧兰，吴慧兰从2008年至今居住在该房内。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”刘方与吴慧兰签订的《房屋买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。黄红辩称及反诉称10万元系其向案外人张立新的借款，但未提交证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。且2010年黄红曾持相关资料到房屋管理部门协助吴慧兰办理房屋转移登记手续的行为，亦能表明黄红明知案涉房屋已转卖给吴慧兰的事实。对黄红的反诉请求，不予支持。吴慧兰向刘方支付了购房款后对案涉房屋占有使用至今，吴慧兰依法享有该房屋所有权，黄红应当协助吴慧兰办理房屋转移登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、位于武汉市江岸区胜利街180-182号7，8楼1，5号房屋归吴慧兰所有；二、黄红于本判决生效之日起十日内协助吴慧兰办理上述房屋转移登记手续；三、驳回黄红的全部反诉请求。案件受理费3300元、反诉费2720元，共计6020元由黄红负担。因吴慧兰已预交3300元，故黄红于本判决生效之日起十日内支付吴慧兰3300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄红向本院提交如下证据：黄红前夫王海波提交的声明一份，拟证明案涉房屋在黄红离婚的时候没有进行处分，王海波可以主张权利。经质证，吴慧兰对该证据的真实性、合法性、关联性都不认可，认为该证据不属于新证据，从证据内容看黄红前夫王海波已经得知房屋交付，曾多次受委托对房屋进行交涉，说明黄红前夫王海波知晓此事，在一审就应主张，二审王海波提出该声明不符合法律规定，该证据不能被采信。刘方认为该声明是否是黄红前夫王海波签字不清楚，十多年过去了而且经过了一审庭审，王海波都没有提出主张，十多年间黄红或王海波都没有到案涉房屋去过，刘方不认可该证据。本院认为，黄红提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。黄红上诉称其与刘方之间不存在房屋买卖合同关系。本案中，黄红与刘方经案外人张立新介绍相识后，黄红将其所有的本案诉争房屋以10万元价格卖给刘方，刘方支付了相应对价，黄红将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及房屋钥匙交付刘方，故一审法院认定双方之间形成了事实上的买卖合同法律关系并无不当，对黄红的相应上诉理由，本院不予支持。黄红称房屋买卖的价格不合理，房屋买卖合同的成立一般应以产权转移登记为准，一审法院适用法律错误，刘方与吴慧兰签订《房屋买卖合同》无效。本案中，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，结合刘方与吴慧兰签订合同后的履行情况，即吴慧兰依约向刘方支付15万元购房款，刘方将案涉房屋交付给吴慧兰，并将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给吴慧兰，吴慧兰居住使用房屋至今，认定刘方与吴慧兰签订的《房屋买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在认定事实和适用法律上并无不当，故对黄红的相应上诉理由，本院不予支持。黄红称其于2010年曾持相关证明到房管部门准备协议办理房屋转移登记手续的行为不能证明其明知涉案房屋已转卖给吴慧兰的事实。本案中，一审法院根据2010年黄红曾持相关资料到房屋管理部门协助吴慧兰办理房屋转移登记手续的行为及其填写的《个人土地使用权变更登记表》，认定黄红明知案涉房屋已转卖给吴慧兰的事实并无不当，故对黄红的相应上诉理由，本院不予支持。黄红称吴慧兰在没有合法根据的前提下，占有并使用黄红的房屋，应和刘方共同承担侵权责任，吴慧兰和刘方应依法返还诉争房屋并赔偿损失。本案中，一审法院基于吴慧兰与刘方签订的《房屋买卖合同》是合法有效，吴慧兰向刘方支付了购房款后对案涉房屋占有使用至今，认定吴慧兰依法享有该房屋所有权，故判决黄红应当协助吴慧兰办理房屋转移登记手续并无不当，对黄红的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，黄红的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由黄红负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月三十日法官助理杜文书记员杜文