湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1857号上诉人（原审原告）：华容县章华镇水乡街社区居民委员会，住所地华容县章华镇一桥西路。法定代表人：段军,主任。委托诉讼代理人：施和平，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张大国，男，1972年9月14日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。上诉人华容县章华镇水乡街社区居民委员会（以下简称水乡街居委会）因与被上诉人张大国返还原物纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2016）湘0623民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人水乡街居委会的委托诉讼代理人施和平，被上诉人张大国参加了诉讼。本案现已审理终结。水乡街居委会的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判。二、终止张大国与戴永灯门面转租合同。三、诉讼费由张大国承担。事实与理由:一审法院以张大国与戴永灯的门面转租合同合法有效为由,驳回了水乡街居委会返还财产权的诉求,水乡街居委会认为：一审法院适用法律错误,判决错误,该合同应视为无效合同。其理由：1、该门面的所有权和对外出租权应属水乡街居委会,水乡街居委会与戴永灯已于2015年10月15日终止了租赁合同,签订合同时张大国在场,戴永灯也同时告知了张大国,所以,水乡街居委会与戴永灯租赁合同已同时终止。2、该租赁合同缺乏真实性,签订合同的日期为2012年元月29日,租赁期却是从2016年元月1日至2028年12月30日,租期13年。就是说该合同是四年前签订的,而四年前的合同并未涉及市场行情,权属变更,市规划的条款及相关责任,既不合情,也不合理。3、一审法院认定该合同上有水乡街居委会签字和盖章。该门面属集体财产,没有居民委员会行政主任约签字或授权。不具有法偉效力。4、根据一审判决,如果该转租合同合法有效,张大国的门面往后13年的租金就应交付给戴永灯，水乡街居委会的经济利益受到侵害。5、目前五间门面的年租金,根据市场行情约为18万元,但水乡街居委会每年只能收到2.4万多元,按一审判决,水乡街居委会要向戴永灯主张权利,无法向张大国主张权利。6、张大国声称不知晓戴永灯与水乡街居委会终止了合同,在2016年元月份水乡街居委会门面租赁权竞拍公告后,率先预交10万元保证金的原因不明。按一审判决转租合同有效，自己租赁期未到,又参与竞拍的原因不明。庭审时张大国谎称这10万不是保证金,而是房屋押金(租金)。综上所述,根据最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件相关司法解释规定:“出租人与承租人之间的租赁合同无效,履行期限届满或者解除的,出租人作为所有权人,可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物”,“房屋租赁合同因合同无效、履行期限届满或者解除终止履行后,承租人应将房屋返还出租人,实际占有房屋的次承租人负有腾房义务”。张大国应依法将占有的房屋返还给水乡街居委会。因此,请求支持上诉请求。张大国辩称，一、解除租赁合同时，张大国不在场，并且没有签字，起诉时才知道水乡街居委会与戴永灯解除了原租赁合同，属恶意串通。二、水乡街居委会在解除原租赁合同时还收取了张大国10万元租金，时间为2015年12月16日。张大国没有收到再审裁定书，程序违法。水乡街居委会向一审法院起诉请求：1、张大国立即返还位于华容县居民委员会办公楼下临街三间门面；2、张大国承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2005年1月8日，水乡街居委会与戴永灯签订门面租赁合同书，约定将水乡街居委会办公楼一楼一层全部五间门面租赁给戴永灯使用10年，租金34万元，租赁期间自2005年12月30日起至2015年12月30日止。2008年1月8日，原告与戴永灯签订新的门面租赁合同书，约定将上述五间门面租赁给戴永灯使用20年，租金58万元，租赁期间自2008年1月1日至2028年12月30日，原2005年1月8日签订的合同终止；并约定戴永灯在支付租金的时效内转租门面，原告无权干涉。2007年7月16日，戴永灯与张大国签订门面转租协议书，将其承租的五间门面中的东边三间转租给张大国经营使用，租金26万元，租赁期间自2008年3月1日起至2015年12月30日止。2012年1月29日，戴永灯与张大国再次签订门面转租协议书，约定将上述东边三间门面转租给张大国使用，租金45万元，租赁期间为2016年1月1日至2028年12月30日，水乡街居委会在该转租协议书上签字、盖章，以示同意。2015年10月15日，水乡街居委会与戴永灯签订终止门面租赁合同书的协议，自愿终止了双方于2008年1月8日所签订的门面租赁合同书，水乡街居委会自愿退还戴永灯租金（包括装修费用）35万元。之后，水乡街居委会准备将五间门面对外招租并委托岳阳市民心拍卖有限公司对五间门面的租赁经营权进行拍卖，岳阳市民心拍卖有限公司于2016年1月1日正式发出拍卖公告，后因故未能如期拍卖。张大国曾到岳阳市民心拍卖有限公司报名登记后又撤回登记。在此之前的2015年12月16日，水乡街居委会曾收取张大国“房屋押金”10万元。水乡街居委会要求张大国返还租赁门面遭拒绝后，遂诉至法院。一审法院认为，根据合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可解除合同。水乡街居委会与戴永灯签订房屋租赁合同后，在租赁期内，戴永灯与张大国签订转租合同，将租赁房屋中的三间门面转租给张大国，水乡街居委会在转租合同上签字、盖章，同意转租，因此戴永灯与张大国之间的转租合同是合法有效的。在转租合同履行期内，水乡街居委会与戴永灯签订终止门面租赁合同的协议，租赁合同虽已解除，但张大国与戴永灯之间的转租合同并非自然终止，水乡街居委会与戴永灯之间的租赁合同解除只是张大国与戴永灯之间的转租合同解除的条件，因为自水乡街居委会与戴永灯签订终止协议之日起，戴永灯就丧失了对租赁房屋的转租权，致使其对张大国履行转租房屋之义务不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但是我国法律并未采取当然解除主义，合同解除原则上必须有解除行为，因此，当解除的条件具备时，合同并不必然或自动解除。欲使合同解除，还需要有解除行为。在本案中应由解除权人即转租人实施解除合同的行为。因此，转租期间，原租赁合同解除，转租合同并不随之解除。既然戴永灯与张大国之间的转租合同并未解除，合同履行期又未届满，双方之间的房屋租赁关系自然存在，张大国仍然拥有占有租赁房屋的合法依据，有权继续使用租赁房屋，不构成对水乡街居委会所有的租赁房屋的无权占有。水乡街居委会诉称张大国已同意解除租赁合同，但无充分证据证实。张大国作为门面的承租人仍可参与门面租赁权的竞买，其报名登记参与竞买并不能证明其已不再是门面承租人，这并不影响张大国与戴永灯之间已存在的租赁关系，况且张大国后来又撤回了参与竞买的报名登记；水乡街居委会主张张大国已交纳的10万元房屋押金为竞买保证金，但其提供的收据注明是收取“房屋押金”，收款日期是在拍卖公告发出前的2015年12月16日，因而不能证明是张大国交纳的竞买保证金。综上所述，水乡街居委会要求张大国返还租赁房屋无事实和法律依据，对水乡街居委会的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回华容县章华镇水乡街社区居民委员会的诉讼请求。本案案件受理费1000元，由华容县章华镇水乡街社区居民委员会负担。二审期间，水乡街居委会申请证人黄某、周某出庭作证，用以证明张大国在解除与戴永灯原租赁合同时在场，并同意解除转租合同。张大国质证认为，周某不在场，不能达到证明目的。张大国不认识黄某，属恶意串通损害张大国的利益。本院认为，解除合同关系，应当有当事人明确的意思表示，张大国明确否认有解除合同的意思表示，对证人证言不予认可，故本院对证人证言不予采信。张大国在二审期间未向本院提供证据。二审经审理查明，水乡街居委会诉张大国返还原物纠纷一案，湖南省华容县人民法院作出（2016）湘0623民初703号民事判决，水乡街居委会不服一审判决提起上诉。二审以水乡居委会未在指定期限内交纳上诉费用为由按水乡居委会自动撤回上诉处理，作出（2016）湘06民终1680号民事裁定。水乡居委会不服，进行申诉。本案经本院院长提交审判委员会讨论决定，作出（2018）湘06民监127号民事裁定，再审本案。经查明，水乡街居委会财会人员刘岸华已按上诉费用缴纳通知书要求交纳了上诉费用，遂裁定：撤销（2016）湘06民终1680号民事裁定，本案恢复第二审程序。经查询，（2018）湘06民监127号民事裁定经法院专递邮寄给张大国，经人签收。一审查明的其他事实，二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为水乡街居委会主张张大国返还门面的请求能否支持。本案中，水乡街居委会与戴永灯签订门面租赁合同，后双方续签租赁合同。租赁期间，戴永灯与张大国签订转租合同。2015年10月15日，水乡街居委会与戴永灯签订终止门面租赁合同的协议，在水乡街居委会与戴永灯解除租赁合同关系后，水乡街居委会基于对门面享有所有权主张次承租人张大国返还门面。尽管水乡街居委会同意戴永灯转租门面，但从合同的相对性来看，形成两个完全独立的合同，水乡街居委会与张大国之间并不直接发生联系。在水乡街居委会与戴永灯之间的租赁合同解除的情况下，戴永灯与张大国之间的转租合同客观上已经没有实际履行的可能。故水乡街居委会主张张大国返还门面的请求应予支持。此外，水乡街居委会一审诉讼请求中仅对返还门面主张了权利，未涉及原租赁合同解除后门面的占用费，本院只对该诉讼请求能否支持作出处理。综上，水乡街居委会的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省华容县人民法院（2016）湘0623民初703号民事判决；二、限张大国于本判决生效之日起三十日内腾空门面内物品并将所租赁的门面返还给华容县章华镇水乡街社区居民委员会。本案一审案件受理费1000元，由张大国负担。二审案件受理费1000元，由张大国负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月二十四日书记员  吴冰妍