新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民终504号   上诉人（原审被告）：王铎，男，1981年3月15日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。   上诉人（原审被告）：王旭，男，1982年7月14日出生，汉族，住江苏省宿迁市经济开发区。   上诉人（原审被告）：唐三设，男，1979年7月2日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。   以上三人共同委托诉讼代理人：马玲，新疆嘉仁律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张慎明，男，1963年5月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：张元翔，新疆新创律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市伊州区。   法定代表人：孙超，总经理。   委托诉讼代理人：孙利青，新疆君始律师事务所律师。   上诉人王旭、唐三设、王铎因与被上诉人张慎明、哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司（以下简称宝丰房地产公司）债务转移合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人王旭、唐三设、王铎的共同委托诉讼代理人马玲，被上诉人张慎明的委托诉讼代理人张元翔，被上诉人宝丰房地产公司的委托诉讼代理人孙利青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王旭、唐三设、王铎上诉请求：撤销哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3865号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定证据不足，导致判决结果错误。本案认定的案由为债务转移合同纠纷，在一审判决中却认定王铎、王旭、唐三设与张慎明之间为买卖合同关系。同时又认定了债权债务转移法律关系存在，且认定宝丰房地产公司向张慎明承担债务责任，但又不承担合同责任。一审判决第一项即为解除购房协议。因此一审认定的法律关系混乱，导致本案认定的事实不清，判决结果错误。本案债权债务转让合法有效，对张慎明、宝丰房地产公司都具有法律约束力。故王铎、王旭、唐三设在本案中不承担任何付款义务，应当由宝丰房地产公司承担付款义务。二、一审适用法律错误。1.一审认定宝丰房地产公司在本案中不承担责任，是因为其无法履行债务。然而从张慎明提供的2019年8月28日由十三师房产管理局出具的证明可以得知，本案以物抵款的商铺5-137号由宝丰房地产公司在明知涉案商铺已被出卖的情况下，又于2017年7月16日向案外人新疆益信融资担保有限公司进行在建工程的抵押。宝丰房地产公司于2017年1月17日分别向王铎与张慎明出具购房收据。宝丰房地产公司明知道房屋先卖出后，再次处分财产把财产抵押，属于物权法上的无权处分，无权处分不影响合同的效力，第三人新疆益信融资担保有限公司不能取得抵押权，那么房屋就处于未被抵押的物权完满状态，王铎、张慎明享有房屋所有权和处分权。2.从张慎明提供的2019年8月28日由十三师房产管理局出具证明可以认定涉案房屋最后的状态是被哈密市伊州区公安局查封，是宝丰公司的过错行为，致使张慎明无法取得房屋。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决结果错误。请求二审法院查明本案事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判。   张慎明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.本案王铎、王旭、唐三设与张慎明之间的基础法律关系为买卖合同，而买卖合同之后因为王铎未支付货款而形成了债权债务这个关系，这是本案的基础法律关系。原审以基础法律关系认定债权债务之后的最终承担结果是符合法律规定的。2.本案三方当事人对债权债务转移，因转移的标的物为不动产，而不动产的产权变更既需要双方签订买卖合同，同时需要对不动产买卖合同进行备案登记，而三方既未签订正式的不动产买卖合同，也未对不动产买卖合同进行登记备案。因此三方针对不动产产权变更的债权债务转移并未完成，张慎明针对未完成债权债务转移的房屋买卖合同进行撤销是符合法律规定的。3.双方实际债权债务并没有完成转移，本案原审以基础法律关系，即王铎与张慎明之间的买卖合同关系，要求实际债务人来承担债务是符合法律规定的，也符合本案客观事实。   宝丰房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案系买卖合同关系纠纷，合同的相对方为王铎、王旭、唐三设与张慎明，宝丰房地产公司不是买卖合同的任何一方。且本案的债权债务转移并未完成，三方没有签订书面的债权债务转让协议，也没有签订房屋买卖合同，故宝丰房地产公司在本案当中不应当承担任何责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   张慎明向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除张慎明与宝丰房地产公司达成的口头购房协议；2、判令王铎、宝丰房地产公司向张慎明支付货款167,200元及利息（自起诉之日起至实际付款之日止按银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费由王铎、宝丰房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年5月，王铎从张慎明处赊购空心砖，累计共欠张慎明167,200元砖款。2016年10月11日，王铎向张慎明出具欠条一份，欠条载明：“哈密宝达物流园二期5﹟6﹟综合楼欠张慎明大砖款计壹拾陆万柒仟贰佰元整，167,200元，王铎，2016年10月11日”。由于宝丰房地产公司尚欠王铎工程款，在2017年1月17日，张慎明与王铎、宝丰房地产公司协商一致后，王铎欠张慎明的砖款由被告宝丰房地产公司向张慎明承担，宝丰房地产公司将位于宝达物流园的5-137号商铺用来抵销张慎明的债务。2017年1月18日，张慎明向王铎出具收条一份，收条载明：“今收到王铎支付空心砖块款167,200元（顶宝达物流5-137号房）全部付清，大写壹拾陆万柒仟贰佰元整，张慎明，2017年1月18日”。2017年1月17日，宝丰房地产公司向张慎明出具收据，收据载明：“今收张慎明宝达物流园的5-137号商铺房款壹拾陆万柒仟贰佰元整，167,200元，王铎代交”，宝丰房地产公司又向王铎出具收据，收据载明：“今收王铎宝达物流园的5-137号商铺房贰拾陆万玖仟陆佰元整，269,600元，交款人：王铎”。2017年7月16日，宝丰房地产公司将涉案的宝达物流园5-137号商铺办理在建工程抵押。现张慎明因无法办理房屋过户手续，债权无法实现为由诉至原审法院。另查，2015年10月21日，王铎、王旭、唐三设出具证明，证明载明：“哈密宝达物流项目股份说明：5﹟6﹟楼，王旭占股份百分之参拾捌点肆（38.49％），王铎、唐三设共占股份百分之陆拾壹点陆（61.6％）”。一审法院认为，2015年5月，王铎从张慎明处赊购空心砖，累计共欠张慎明167,200元砖款，双方之间已实际形成买卖合同关系。王铎经过张慎明的同意债务进行转移，2017年1月17日张慎明与王铎、宝丰房地产公司三方协商一致后，王铎欠张慎明的砖款由宝丰房地产公司向张慎明承担，宝丰房地产公司将位于宝达物流园的5-137号商铺用来抵销张慎明的债务。宝丰房地产公司分别向张慎明，王铎出具购房款收据，但没有签订书面房屋买卖协议，后宝丰房地产公司将商铺抵债进行了抵押贷款，造成张慎明无法办理商铺过户手续。本案中张慎明所主张的货款167,200元来源于张慎明与王铎之间形成的买卖合同协议，宝丰房地产公司不是合同当事人，债权债务转移后宝丰房地产公司只负担向张慎明履行债务，不承担合同责任，现宝丰房地产公司无法履行债务，应当由王铎承担支付货款责任。本案王铎、王旭和唐三设三人系合伙关系，故应当共同承担支付责任。张慎明与宝丰房地产公司之间形成的购房协议，因宝丰房地产公司的过错行为张慎明无法实现房屋产权，故张慎明有权依法解除合同。关于利息张慎明与王铎没有明确约定，应当自起诉之日起至实际付款之日止向张慎明支付利息，利息按贷款市场报价利率计算。原审遂判决：一、依法解除张慎明、王铎与哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司之间的购房协议；二、王铎、王旭、唐三设于判决生效后十日内共同支付张慎明货款167,200元；三、王铎、王旭、唐三设支付张慎明167,200元的利息损失，自起诉之日起至实际付款之日止按贷款市场报价利率计算；四、驳回张慎明其他诉讼请求。案件受理费3,644元，由王铎、王旭、唐三设三人负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   二审中，王铎同意解除其与宝丰房地产公司之间的以房抵款协议。   本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是：1.本案双方当事人之间的法律关系应当如何认定；2.本案中应当由谁承担向张慎明的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案中原始法律关系系王铎与张慎明买卖合同关系，王铎从张慎明处赊购空心砖，累计欠砖款167,200元。后因宝丰房地产公司欠王铎工程款未付，王铎、宝丰房地产公司、张慎明三方经协商，共同确认王铎欠张慎明的砖款由宝丰房地产公司向张慎明承担，宝丰房地产公司将位于宝达物流园5-137号商铺抵销债务。5-137号商铺房款共计436,800元，从宝丰房地产公司欠王铎的工程款中扣除，其中167,200元系王铎欠张慎明砖款，即王铎出资269,600元、张慎明出资167,200元共同合购该商铺。三方协商一致后，宝丰房地产公司分别向王铎、张慎明出具了购房收据。王铎、张慎明签订了合购房产说明，约定了双方对5-137号商铺产权享有份额，张慎明向王铎出具了收条，认可王铎所欠167,200元砖款已用宝达物流5-137号房款抵付，所欠砖款全部付清。宝丰房地产公司与王铎签订了以房抵款的协议，约定了5-137号商铺的面积、单价、总价。因此，可以认定债务人王铎将其支付购砖款的义务全部转移给第三人宝丰房地产公司，且已经过债权人张慎明的同意。王铎与张慎明之间因赊购砖款形成的债权债务关系已消灭，王铎、张慎明与宝丰房地产公司形成了新的债权债务关系，即商品房买卖合同关系。虽然双方并未签订正式商品房买卖合同，但双方签订的以房抵工程款的协议已明确约定购买商铺的房号、面积、单价、总价，且王铎、张慎明已全部支付了购房款，可以认定双方之间已形成事实上商品房买卖关系。现因涉案房屋抵押，无法进行交易，宝丰房地产公司无法履行交房义务，该合同目的无法实现，故张慎明、王铎有权解除购房协议，由宝丰房地产公司退还购房款。   综上所述，王旭、唐三设、王铎的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3865号民事判决第一项，即：一、依法解除张慎明、王铎与哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司之间的购房协议；   二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3865号民事判决第二、三、四项，即：二、王铎、王旭、唐三设于判决生效后十日内共同支付张慎明货款167,200元；三、王铎、王旭、唐三设支付张慎明167,200元的利息损失，自起诉之日起至实际付款之日止按贷款市场报价利率计算；四、驳回张慎明其他诉讼请求。   三、哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内退还张慎明购房款167,200元及利息（利息自起诉之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。   四、驳回张慎明其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费3,644元、二审案件受理费3,644元，均由哈密宝丰（集团）房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   朱 滢   审  判  员   张晓丽   审  判  员   刘晓越   二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 四 日   书  记  员   范慧茹