湖南省冷水江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1381民初560号 原告冷水江市鼎晟置业有限公司，住所地冷水江市冷水江街道办事处冷新社区居委会。 法定代表人蔡绍光，该公司总经理。 委托代理人李志国，新化县天骄法律服务所法律工作者。 被告冷水江市兴安房地产置业有限公司，住所地冷水江市政法路7号。 法定代表人刘兴安，该公司执行董事。 委托代理人张麓峰，湖南星楚律师事务所律师。 第三人刘洋，男，汉族，1994年2月1日出生，住长沙市望城区月亮岛街道龙湖湘风原著9栋105号。 第三人刘柏志，男，汉族，1997年2月3日出生，住长沙市岳麓区锑都家园30栋306房。 第三人刘冬胜，男，汉族，1976年7月29日出生，住长沙市岳麓区锑都家园30栋1006房。 第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜的共同委托代理人张麓峰，湖南星楚律师事务所律师。 原告冷水江市鼎晟置业有限公司（以下至判决主文前简称“鼎晟公司”）与被告冷水江市兴安房地产置业有限公司（以下至判决主文前简称“兴安公司”）、第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜颖娴独任审判，书记员周智洋担任庭审记录，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告鼎晟公司的法定代表人蔡绍光及其委托代理人李志国、被告兴安公司的法定代表人刘兴安、以及被告兴安公司与第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜的共同委托代理人张麓峰均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告鼎晟公司诉称：原告同55户被拆迁业主签订了合同，约定由原告负责旧房改造，后原告动工建房并陆续向21位债权人借款。2016年7月10日，工程因资金周转出现困难而停工，为确保工程尽快完工，原告同被告兴安公司签订《项目开发和承建合同》，约定承包方式、房产和门面定价方式、开发承包方式等内容，且约定原告有权在被告收回其投资和收益后获得剩余资产。2016年7月11日，原、被告双方同原告的相关债权人签订了《项目开发承建三方补充协议》。2016年7月15日，双方又同原工程的前期施工方签订《项目开发承建三方协议》，约定关于前期施工方的工程款如何支付等内容。同日，原告同被告签署了补充《说明》，约定被告自主以其名义办理土地摘牌建设手续、施工、营销等一切楼盘开发建设事务，并负责提供地上住宅从第3层至第8层(共60套)给原告，由原告负责分配给55户拆迁户。后被告进场施工，但因其自身的原因导致项目竣工验收工作未完成，涉案房产无法正常销售。被告在未与原告进行结算之前，同第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜（均为被告公司法定代表人刘兴安的亲属）恶意串通，以每平方米2000元到8000元不等的低价将一楼门面和二楼商场的部分产权予以转让，签订了十六份《商品房买卖合同》，并办理了预售登记。被告还于2019年4月提起诉讼，要求原告支付工程款、规费、垫资款等合计2535万元及利息，并对该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，后又于2019年10月28日撤诉。 原告与被告之间的承包合同关系合法有效，原告已依约履行，被告却因未依约履行相关义务导致涉案楼盘未能竣工验收，门面、商场以及地下商场均无法正常销售，其行为已严重侵害了原告的合法权益。被告又与第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜恶意串通，签订虚假房屋买卖合同，故诉请判令：1.确认被告与第三人刘洋所签订合同编号为20180005201号的《冷水江市商品房买卖合同》无效;2.确认被告与第三人刘柏志所签订合同编号为20180005-104号、20180005-105号、20180005101号、20180005105号、20180005102号、20180005106号的《冷水江市商品房买卖合同》无效;3.确认被告与第三人刘冬胜所签订合同编号为20180005-101号、20180005-102号、20180005-103号、20180005107号、20180005111号、20180005112号、20180005114号、20180005113号、20180005115号的《冷水江市商品房买卖合同》无效。 被告兴安公司辩称：1.原告不具备提起确认合同无效之诉的诉讼主体资格。因为原告在未取得涉案项目建设相关手续的情况下与被告签订的《项目开发和承建合同》应属无效合同；2.即便《项目开发和承建合同》有效，在双方未经结算的情况下，原告诉请确认被告与第三人签订的十六份《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。因为原告未提供证据证明其在金日花园项目中能够获得多少利益及其利益已受损的证据。如经结算原告尚存利益，则被告同意支付，不会致其利益受损；3.涉案的十六份《商品房买卖合同》属于被告依法处分自己物权的行为，不存在法律瑕疵，未违反法律规定，为有效合同。涉案项目的建设用地权、规划开发权、建设施工许可权、商品房预售权、不动产权均属于被告单独所有，其有权处分，价格偏低是因为市场形势不景气，并非恶意串通的低价。 第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜共同述称：被告将涉案房产出卖给第三人时，第三人不清楚被告与原告签订过有关协议，且已查验了相关手续，被告有权处分涉案房产。 经审理查明： 2016年7月10日，原告鼎晟公司（甲方）与被告兴安公司（乙方）签订《项目开发和承建合同》，约定：“因甲方冷水江市鼎晟置业有限公司开发的鼎晟置业·金日花园（名称暂定）楼盘项目资金短缺，无法继续施工。为了保证该项目工程顺利进行，甲方将此项目交由乙方湖南欣安房地产开发有限公司开发和建设……一、项目基本情况（一）项目名称：鼎晟置业·金日花园（名称暂定）。（二）项目地点：冷水江市政法路与红日路交叉口。（三）项目面积及层数：项目占地面积3471m2,为单体项商住楼，层数16层（含地下2层），商业门面3层，正负零以上第四层为住宅……二、承包方式（一）甲方将项目楼盘的开发权转交给乙方，即乙方具有开发权、建设权、销售权、土地使用权，具体由乙方以乙方名义自主办理土地摘牌、建设手续、施工、营销等事务。（二）房产和门面定价由甲、乙双方按当时市场价格协商定价。（三）基建承包方式1.乙方以总包干的形式结算工程款，由乙方垫资建设，按建筑面积1800元/m2进行结算。工程结算范围以设计蓝图为准，结算款从销售款项中收回。2.水电增容、电梯、消防、公共部分硬化亮化工程由乙方负责垫资，按照2014《湖南省建筑工程预算基价》等规定、市场造价信息和实际产生费用为依据另行结算，从销售款中收回。（四）开发承包方式1.乙方所垫支的项目所有手续费用、规费、营销费用按实际发生金额另行结算，从销售款项中收回。所有费用发生之前，乙方主动与甲方协商，费用经甲乙双方签字认可。2.甲乙双方各自承担其依法应承担的税收及费用。甲方承担开发税，乙方负责承担建安税。三、双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务……9.甲方有权在乙方收回其投资和收益后30个工作日内，获得剩余资产移交的权利。（二）乙方的权利与义务……5.工程时间：签订合同之日起15个月，工程达到验收合格交房标准进行交房。开工日期为2016年7月底，若遇特殊情况，甲乙双方协商决定。6.结算方式：按实际建筑面积结算（包括已建成的地上、地下4层）……8.乙方在回收其投资和收益后，应在30个工作日内，将剩余资产移交给甲方，并配合甲方处置所移交的资产，但不包括因容积率调整后增加的资产，该增加的资产乙方有权自主决定处置方式。9.项目转角处新增的约120m2面积（以实测面积为准）建筑规划，由乙方自行承担建设并建筑物归乙方所有和自行处置。四、违约责任……（三）若甲方无能力承担违约责任，则乙方有权随时以任何方式处置今后留给乙（笔误，此处应为“甲”）方的剩余资产，以冲抵甲方的经济赔偿责任。（四）本合同签订之日起十个工作日内，乙方以乙方名义向国土部门缴纳一定数量的土地出让金，否则，终止本合同。” 2016年7月11日，原告（甲方）、被告（乙方）与原告的若干债权人（丙方）签订《项目开发承建三方补充协议》，约定“一、甲乙丙三方共同协调，积极配合，确保项目顺利完成。二、甲方负责偿还其向丙方所借资金，并负责承担其所欠丙方之外的其他债务，甲方所有债务均与乙方无关。具体还款计划由甲方与丙方共同制定和履行。三、甲方必须按照原与项目55户拆迁住户的补偿协议进行补偿。（1）若有拆迁住户交纳定金、借款的，乙方不承担任何责任。（2）地上住宅第1层至第6层分配给拆迁户，由甲方负责组织实施和安排，不得要求调换第6层以上的房屋……四、甲方、丙方承诺保障乙方优先收回乙方的投资和回报，甲方向丙方所欠债权在结清乙方的投资和回报后再行偿还和处理。” 2016年7月15日，原告（甲方）、被告（乙方）及承建方（丙方）签订《项目开发承建三方协议》，约定“一、甲乙丙三方共同协调，积极配合，确保项目顺利完成。二、甲方所欠丙方工程款（716.8万元）和合同履约金（500万元）总计：壹仟贰佰壹拾陆万捌仟元整（1216.8万元），甲方、丙方均认可此数额。其中陆万捌仟元整（6.8万元）补给前期摊销损失费用。此款项从项目楼盘销售款项中支付，待楼盘销售时，乙方提取项目楼盘销售金额的70%，丙方提取项目楼盘销售金额的30%，用于支付丙方工程款和履约金……四、丙方的工程款，待房屋销售每满100万元提取30万元一次，直至提取壹仟贰佰壹拾陆万捌仟元整（1216.8万元）完毕，结算清楚……六、乙方销售房屋需丙方代表人员在场，如在丙方不知情况下私自卖房，一经发现，乙方每违约卖一套房或门面需付违约金十万元给丙方。待丙方收足壹仟贰佰壹拾陆万元整(1216.80万元)后，乙方自主销售房屋，与丙方无关。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《说明》，约定“1.甲方的债权债务仍由甲方负责和自行处理，与乙方无任何关系；2.乙方自主以乙方名义办理土地摘牌建设手续、施工、营销等一切楼盘开发建设事务。乙方负责提供地上住宅从第3层至第8层给甲方，由甲方负责分配给55户拆迁户。” 合同签订后，被告着手报建审批手续并重新启动项目建设，2017年12月11日，经冷水江市发展和改革局冷发改办〔2017〕105号文件通知：项目名称由“鼎晟·金日花园商住楼”变更为“金日花园”；建设单位由冷水江市鼎晟置业有限公司变更为冷水江市兴安房地产置业有限公司。被告取得项目建设用地即政法路与红日路交叉口的土地。2018年7月16日，被告取得金日花园项目建设用地规划许可证，2018年8月7日，被告取得金日花园项目建设工程施工许可证。2018年8月15日，被告取得金日花园项目商品房预售许可证，2018年9月27日，被告取得湘2018冷水江市不动产权第0002361号不动产权证。后该项目开始对外预售。 2019年1月4日，被告兴安公司与第三人刘洋签订合同编号为20180005201号的《冷水江市商品房买卖合同》，约定将金日花园的2层201室以单价每平方米2000元的价格出售给刘洋，并办理了预告登记。同日，被告与第三人刘柏志签订合同编号为20180005-104号、20180005-105号、20180005101号、20180005105号、20180005102号、20180005106号的《冷水江市商品房买卖合同》，以每平方米8000元的价格将金日花园-104室、-105室、101室、102室、105室、106室出售给了刘柏志，并办理了预告登记。同日，被告与第三人刘冬胜签订合同编号为20180005-101号、20180005-102号、20180005-103号、20180005107号、20180005111号、2018000512号、20180005114号、20180005113号、20180005115号的《冷水江市商品房买卖合同》，均以每平方米8000元的价格将金日花园-101室、-102室、-103室、107室、111室、112室、113室、114室、115室出售给了刘冬胜，并办理了预告登记，其中111室、112室、113室、115室于2019年7月25日被注销预告登记，后又于2019年10月17日再次预告登记在刘冬胜名下。 另查明，被告兴安公司的账户（账号82013250000002895）在2018年12月至2019年2月期间无第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜将购房款转入的记录，2019年6月至2019年11月期间无第三人刘冬胜将购房款转入的记录。 上述事实，有原告提交的《项目开发和承建合同》、《项目开发承建三方补充协议》、《项目开发承建三方协议》、《说明》、被告与第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜签订的《冷水江市商品房买卖合同》（十六份），被告提交的政府职能部门文件及购买涉案金日花园项目用地手续、金日花园项目不动产权证书、开发建设涉案用地项目金日花园的证件及预售金日花园项目房产的证件、购买金日花园项目的建设用地费用票据及开发建设金日花园项目的费用票据、冷水江市发展与改革局通知等证据，本院依原告申请调取的被告公司账户（账号82013250000002895）的流水以及当事人的陈述等均记录在卷，经庭审质证予以确认，足以为证。 原告提交的（2018）湘1381民初3200号民事判决书、（2019）湘13民终998号民事判决书、（2019）湘13民终1071号民事判决书、（2019）湘1381民初755号民事裁定书，对其真实性予以认可，但达不到证明目的，故不予采信。原告提交的《冷水江市鼎晟置业有限公司应付冷水江市兴安房地产置业有限公司的金日花园楼盘垫资款项的核算清单》、《金日花园门面出售临时协议》，无法核实真实性，故不予采信。原告提交的《金日花园商业价格建议表》不符合证据的形式要件，故不予采信。 本院认为，关于原告鼎晟公司是否具有诉讼主体资格的问题。《项目开发和承建合同》的内容未违反相关法律法规的禁止性规定，合同成立并合法有效。该合同约定原告可以在被告收回其投资并获得收益后取得金日花园项目的剩余资产，故原告对涉案房产有附条件的可期待利益。因此，原告具备诉讼主体资格。原告诉称被告与第三人恶意串通损害了其利益，请求确认被告转让涉案房产的行为无效。本院认为，在原、被告双方未对涉案工程进行结算以及双方违约责任尚未明确的情况下，原告在项目中是否拥有利益，以及拥有利益的具体金额不明，故原告不能主张其存在利益受损。原、被告双方应先对涉案工程进行结算，待结算后如果原告确有利益受损，可再行主张。因此，对原告要求确认被告与第三人刘洋、刘柏志、刘冬胜签订的十六份《冷水江市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告冷水江市鼎晟置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取40元，由原告冷水江市鼎晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判员  姜颖娴 二〇二〇年七月六日 书记员  周智洋