甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终779号上诉人（原审原告）：王国荣。委托诉讼代理人：崔刚，甘肃宪辉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁霞。委托诉讼代理人：崔刚，甘肃宪辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肃州区金桥宾馆。经营者：何金梅。上诉人（原审被告）：何金梅。上诉人（原审被告）：王国军。上诉人王国荣、梁霞因与上诉人肃州区金桥宾馆、何金梅、王国军租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国荣、梁霞上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定不清。1.一审对合同解除期限认定错误，对上诉人不能正常经营的原因未查清。上诉人因被上诉人不履行《合同法》第二百一十六条规定的义务，而行使解除权于法有据。根据《合同法》规定，租赁合同的出租人负有交付义务、适租义务、维修义务、权利瑕疵担保义务、租赁物瑕疵担保义务。上诉人无法继续经营，是被上诉人原因导致。第一、宾馆固有的房屋结构无法满足消防要求，建设房屋未经消防验收备案。第二、被上诉人在2017年3月30日出具的授权委托书载明：法人有义务配合办新证；房屋结构、质量不达标造成的损失由法人承担。上诉人多次找消防部门办理消防证照，均被告知宾馆房屋结构、楼梯不符合开设宾馆条件。何金梅不配合办理新证，更主要的原因是房屋结构、质量不达标造成上诉人无法办理消防证，致上诉人无法经营。第三、2018年5月16日被上诉人将金桥宾馆所有经营证照全部收回，又不办理新证，致上诉人处于无证经营状态。第四、自2018年3月22日开始宾馆多次被消防部门查封，被上诉人拒不履行整改义务。第五、被上诉人在合同签订前隐瞒宾馆多次被消防部门查处违法行为的事实，合同履行中上诉人多次找被上诉人处理经营中的隐患，被上诉人以与有关部门存在关系可以摆平为由，让上诉人继续经营。第六、在上诉人拒绝支付租金时采取锁门等措施，阻碍上诉人继续经营。根据《合同法》第九十四条第三款、第四款、第九十六条规定，上诉人可以书面通知被上诉人解除合同，自通知到达对方时解除。上诉人于2018年7月26日书面通知被上诉人解除合同，被上诉人收到通知后未提出异议，双方租赁合同解除。一审认定合同解除时间为2019年12月2日没有法律依据。2.被上诉人应退还7楼租金45000元和办公室租金22000元。双方在补充合同中约定，甲方（被上诉人）同意办公室给乙方（上诉人）使用，并未约定另行支付费用。从租赁合同看，上诉人租赁的是一楼到七楼。临时查封决定书证实宾馆七层使用彩钢板搭建，存在火灾安全隐患。被上诉人提供的2018年6月6日消防支队肃州区大队出具的同意解除临时查封决定书证实七层彩钢板房已拆除，说明承包范围基于合同约定少了一层，因此租金应退还，还应赔偿七楼的装修。从查封到解除查封期间，上诉人无法经营，租金、营业等损失，被上诉人应予赔偿。二、法律适用错误。一审适用《公共娱乐场所消防安全管理规定》第二条规定，将上诉人承包的宾馆定义为公共娱乐场所错误。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，消防设计、施工质量等义务是建设单位的，消防验收、备案不是承租人的义务。根据何金梅向上诉人出具的授权委托书，被上诉人要配合办理新证，房屋结构、质量不达标造成损失由被上诉人承担。上诉人承租宾馆的房屋结构、楼梯等均不符合开设宾馆的条件，按照消防安全法的规定根本无法整改。一审对装修损失的认定错误。一审首先认可甘肃华胜公司的鉴定结论，同时被上诉人也认可上诉人提交的装修清单和支付费用清单。因被上诉人没有履行适租义务致使合同解除，且其认可上诉人诉讼请求及事实和理由，故应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余期限内装饰装修残值的，应予支持的规定，判决被上诉人赔偿装修损失。装修残值已由甘肃华胜公司作出鉴定结论，应根据该鉴定结论确定损失数额，由被上诉人承担。鉴定时七楼已拆，每间客房损失12000元，装修是按被上诉人要求进行的，因被上诉人的原因导致拆除，该损失亦应由被上诉人承担。一审计算装修损失的方法前提是上诉人使用后，而不是剩余期。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。肃州区金桥宾馆、何金梅、王国军辩称，宾馆在租赁给上诉人之前是正常经营的。被上诉人毫无隐瞒，将宾馆的所有情况向上诉人作了告知，上诉人在考察了宾馆的经营条件后签订了租赁合同。并不存在上诉人所说宾馆存在消防隐患无法经营的问题，上诉人仅是自认为不能经营，没有证据证明。上诉人单方违约，不想履行合同，被上诉人已履行了自己的义务，根本不存在违约导致合同无法履行的情况。按照法律规定，装修费用不应得到支持。合同第一条约定将宾馆的客房设施设备整体出租给上诉人，不包含办公室。第三条约定，宾馆的费用由承租方自行缴纳，经营中乙方（上诉人）负责所有证件的年审。查封意见书上写的很清楚，只查封了七楼彩钢房和配电箱，并不是整栋楼。被上诉人按消防部门的要求改装了消防安全通道，消防部门为此签发了文件，还有每年消防验收合格的文件。上诉人所说被上诉人将宾馆所有经营证照全部收回，致上诉人处于无证经营状态无事实依据，当时因上诉人经营期间两年都未年审营业执照，被上诉人没办法只能取走营业执照和消防证去年审，其他证件全部悬挂于大厅。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。肃州区金桥宾馆、何金梅、王国军上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：2017年3月14日，双方签订房屋租赁合同一份，约定由上诉人将正在经营的宾馆六层楼房及设施设备出租给被上诉人继续经营，租期5年，年租金30万元，押金30万元，同时将宾馆内的办公室单独出租给被上诉人，约定租金2.2万元，如违约，由违约方赔付对方年租金30%的违约金。合同签订后上诉人履行了义务，被上诉人将宾馆简单装修后开始营业。履行过程中，被上诉人不按约定支付租金，且无故单方提出解除合同。考虑到实际情况，上诉人同意解除合同。双方签订的合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，具有法律效力。本案中没有证据证明上诉人有违约行为，而被上诉人在没有任何理由的情况下提出解除合同，单方违约。在违约责任划分清楚的基础上，但处理结果却令人不解。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款（二）项之规定，本案不应由上诉人赔偿装修费用，一审判决对该项的处理于法无据。同时，因被上诉人违约，上诉人收取的办公室租赁费也不应退还。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。王国荣、梁霞辩称，上诉人的上诉理由不能成立，答辩人的答辩意见与上诉状意见相同。王国荣、梁霞向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.被告返还租金4.5万元，退回原告押金30万元；3.被告返还办公室租金2.2万元；4.被告承担装修损失80万元；5.被告赔偿违约期间给原告造成的损失（每天2870元至解除合同止）；6.被告支付原告违约金9万元；7.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月14日，被告王国军与原告王国荣、梁霞签订《房屋租赁合同》，由原告整体承租位于肃州区彩虹桥北门金桥宾馆及设施设备，租赁期5年自2017年5月1日至2022年4月30日止，每年租金30万元，必须提前一月交清，如逾期加收违约金、收回房屋；约定若不按照合同要求装修，年租金按35万元收取，宾馆保证金为30万元，第一年交20万元，2018年3月1日前交清剩余10万元。约定七层彩钢房，非经相关部门许可不得擅自使用；若使用后果由使用人负责。若其中一方中途违约，应向守约方赔付年租金30%的违约金。合同签订后，被告将宾馆整体移交给原告经营，被告何金梅将办公室租给原告使用。2017年3月14日，原告交付了第一年度租金30万元（2017年5月1日至2018年4月30日）、押金20万元；原告对承租宾馆进行装修。2017年4月7日，被告何金梅向原告收取了办公室使用费22000元。原告未按照合同约定支付第二年度房租。2018年4月26日，因金桥宾馆自建泡沫彩钢板房屋存在火灾隐患，酒泉市公安消防支队肃州区大队予以查封，查封期限为2018年4月26日至2018年5月20日；2018年6月6日，酒泉市公安消防支队肃州区大队经现场检查，确认宾馆使用的泡沫彩钢板搭建构筑物已拆除，出具同意解除临时查封决定书。审理过程中，原告申请，甘肃华胜工程咨询有限公司对金桥宾馆的装修工程造价进行了鉴定，总造价为478591.37元，其中无争议部分370599.18元，原告为此支出鉴定费22000元。一审法院另查明，2018年8月23日，金桥宾馆作为原告向该院提出诉讼请求，要求王国荣、梁霞支付拖欠租金、承担违约金90000元、返还消防证。该院做出（2018）甘0902民初3792号民事判决书，王国荣、梁霞不服提起上诉，甘肃省酒泉市中级人民法院做出（2019）甘09民终587号民事裁定书，撤销原判，发回重审。重新审理过程中，金桥宾馆增加诉讼请求：要求承担税款、水费、电费、采暖费、修理费，折价赔偿损失损坏物品；该院做出（2019）甘0902民初5843号民事判决书。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，王国军与被告金桥宾馆的法定代表人何金梅系夫妻关系，租赁双方实际履行了该合同的义务，该合同自始有效，双方均应遵照履行。合同签订后，被告向原告提供了租赁场所，原告实际经营使用，理应按照合同约定支付使用期间的租金。双方形成纠纷，互为原、被告提起诉讼，宾馆处于停顿状态，承租人提出解除租赁合同，出租人同意，合同应当予以解除。解除时间确定为承租人交还钥匙出租人接受的时间，即2019年12月2日。2018年4月25日，该宾馆虽被酒泉市公安消防支队肃州区大队临时查封，但查封范围仅限于七层泡沫彩钢板房及其配电箱，不影响二至六楼的正常使用，故对于原告主张退回押金的请求，予以支持。原、被告在合同中约定年租金30万元，系宾馆整体的租金，且原告在租期第一年实际使用了宾馆七层，故原告请求被告返还七层租金45000元，不予支持。办公室的租赁双方有补充协议，合法有效，被告何金梅向原告提供办公室，原告实际使用，未约定使用期限，应当认定为5年租赁期，应按实际占用时间承担使用费，故原告请求被告返还办公室租金22000元，酌情予以支持。合同约定原告租赁期限为5年（60个月），实际占用时间为31个月，应当承担部分为11367元（计算公式22000元÷60个月×31个月），应退还10633元（计算公式22000元÷60个月×29个月）。对于原告主张的装修损失，因双方在租赁合同中约定租期为五年，若原告装修宾馆，租金可由35万元/年减至30万元/年，装修的设备设施租期届满后归被告所有；以装修为条件每年减少租金50000元（以35万元为基数），相当于承租人每年受益50000元，现租赁合同未届满解除，对于未使用期限的相对应部分应当退还。承租人实际使用31个月（2017年5月1日至2019年12月2日），29个月未使用。50000元×5年÷60个月×29个月＝120833.33元。依据《公共娱乐场所消防安全管理规定》第三条规定，公共娱乐场所的房产所有者与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共场所的消防安全由经营者负责。据此，原告王国荣、梁霞应配合消防部门对宾馆的消防安全进行整改，被告何金梅、王国军没有义务对此负责，故本案被告不存在违约的情形，对原告要求被告承担违约金并赔偿其它损失的请求，不予支持。对于本案诉讼费用的分担，案件受理费依据当事人实体权益予以支持的相应部分按比例分担；装修鉴定因承租人无视合同具体约定而产生，产生的鉴定费应当由其承担。综上所述，责任主体为被告肃州区金桥宾馆，个人何金梅、王国军不承担责任；原告的部分诉讼请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十三条之规定，判决：一、解除原、被告双方签订《房屋租赁合同》；二、被告肃州区金桥宾馆退还原告办公室使用费10633元；三、被告肃州区金桥宾馆承担装修费120833.33元；四、被告肃州区金桥宾馆退还原告押金300000元；五、驳回原告王国荣、梁霞的其它诉讼请求。以上一项已经履行，二、三、四项合计431466.33元，于判决生效后十五日内履行。案件受理费15916元，由原告王国荣、梁霞负担10356元，被告肃州区金桥宾馆负担5560元；鉴定费22000元，由原告王国荣、梁霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王国荣、梁霞向法庭提交：1.责令限期改正通知书、临时查封决定书各一份；2.王国军取走营业执照和消防证的证明一份；3.授权委托书一份；4.解除合同通知书一份；5.消防安全检查合格证一份；6.照片打印件三页；7.证人吴某出庭提供证言。拟证明：金桥宾馆系违章建筑，没有尽到适租义务；王国军私自将宾馆营业执照和消防证取走，使宾馆处于无照经营状态；王国荣已向金桥宾馆发放了解除合同通知书，双方合同已经解除；金桥宾馆私自搭建七层违章建筑引起事端，应承担违约责任以及宾馆实际装修的状态。经质证，金桥宾馆、何金梅、王国军对上述证据不予认可，认为证据1-5均为一审已经提交过，属重复提交。照片属实，证人所述部分与客观不符，不予认可。经审查，证据1-5在一审中已经提交，不作为二审新证据；证据6客观真实，予以确认；证人吴某的证言对其从事宾馆装修的部分事实具有证明力。上诉人肃州区金桥宾馆、何金梅、王国军向法庭提交：1.何学峰出具的证明一份并申请何学峰出庭作证；2.金桥宾馆与何学峰签订的房屋租赁合同一份。拟证明何学峰向梁霞移交宾馆时，所有的客房设施设备齐全，营业证照齐全，壁纸、瓷砖都是新的，没必要重新装修，但王国军、梁霞进行了重新装修。经质证，王国荣、梁霞对书面证据不予认可，对证人证言认为基本属实。经审查，上述证据对案涉宾馆在王国军、梁霞经营之前由何学峰经营并进行了部分装修的事实具有证明力。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.合同履行过程中的违约责任如何认定；2.上诉人王国荣、梁霞主张返还租金、承担装修损失、营业损失并支付违约金的上诉理由能否成立。关于违约责任的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方所签房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除。合同签订后，何金梅、王国军将宾馆整体移交给王国荣、梁霞经营，并将营业证照也进行了移交。后双方在合同履行过程中发生争议，上诉人王国荣、梁霞提出，因宾馆房屋固有结构、质量不达标造成上诉人无法办理消防证，无法经营，不能实现合同目的，要求解除合同、赔偿损失。经查，案涉金桥宾馆自2014年12月24日注册后经营至今，证照齐全，王国荣、梁霞所提宾馆房屋固有结构、质量不达标造成其无法办理消防证的主张缺乏证据证实，不能成立。何金梅、王国军作为本案中房屋租赁合同的出租方，已将宾馆整体向王国荣、梁霞进行了移交，履行了合同主要义务，王国荣、梁霞亦实际进行了经营，并不存在因手续问题不能经营的情况。何金梅、王国军在本案合同履行中并无违约。王国荣、梁霞在何金梅、王国军已向其交付宾馆并实际经营的情况下，不按期支付租金并在合同期满前单方提出解除合同，构成违约，一审判决认定由王国荣、梁霞承担违约责任，对王国荣、梁霞主张的违约金不予支持正确。关于王国荣、梁霞主张的返还7楼及办公室租金、承担装修损失及营业损失的问题。王国荣、梁霞称，其于2018年7月26日书面通知何金梅解除合同，根据《合同法》第九十四条第三款、第四款、第九十六条的规定，本案合同解除时间应为2018年7月26日。因本案出租方已履行了主要义务，并无违约行为，王国荣、梁霞作为承租方在此情形下所提解除合同的通知并不必然发生合同当然解除的后果。一审根据承租人实际移交宾馆的时间，确定2019年12月2日为合同解除的时间，符合本案实际，并无不妥。对王国荣、梁霞所提应返还宾馆7层及办公室租金的上诉理由，经查，双方所签租赁合同约定，7楼彩钢房，若乙方使用要经过相关部门许可方可使用，若擅自使用，后果由乙方全部负责。王国荣、梁霞无证据证明其使用7楼经过了有关部门的许可，且消防部门查封范围仅为7层泡沫彩钢房及配电箱，并不影响其他楼层的正常使用，故不存在合同目的不能实现的情形。且王国荣、梁霞第一年实际使用了宾馆7层，其主张返还宾馆7层租金的上诉理由不能成立。根据双方签订的补充协议，甲方同意将办公室给乙方使用，可证实双方签订的原房屋租赁合同中并不包括办公室。王国荣、梁霞亦实际支付了办公室租金，其主张返还办公室租金的主张，缺乏充分的证据证实，不能成立。一审根据办公室实际使用天数，依据主合同租赁期限，判决其承担租金11367元，并无不当。关于营业损失，因被消防部门查封的仅是7楼彩钢房及配电箱，并非整个宾馆，并不影响其他楼层的正常使用，王国荣、梁霞主张的营业损失缺乏依据，本院依法不予支持。关于装修损失，根据双方所签房屋租赁合同约定，租期暂定为五年，年租金按300000元收取。条件必须装修一楼至七楼的过道和客房要求重新贴壁纸，全宾馆所有需要更换和维修的设施设备必须一步到位。如不按合同要求装修，每年年租金按照350000元收取。该约定相当于王国荣、梁霞在装修宾馆的前提下可享受每年50000元租金的优惠，虽合同中未约定合同解除时出租方应对承租方的装修进行补偿，但因双方租赁合同期限未届满而解除，王国荣、梁霞因装修宾馆而在租金上的受益无法实现，一审以王国荣、梁霞在租期内的租金受益数额为基数，对其未使用的期限相对应的部分由金桥宾馆予以退还，符合客观实际和公平原则，二审予以维持。王国荣、梁霞主张应按照鉴定结论承担装修损失的请求以及金桥宾馆、何金梅、王国军主张装修费不予承担的主张，均与合同约定及客观事实不符，不能成立。综上所述，王国荣、梁霞、肃州区金桥宾馆、何金梅、王国军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16299元，由上诉人王国荣、梁霞负担13370元，上诉人肃州区金桥宾馆负担2929元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年七月二十七日书记员 王 霞