贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终1276号 上诉人（原审原告）：张某林，男，1981年01月11日出生，汉族，住福泉市。 委托诉讼代理人：李福。 被上诉人（原审被告）：罗某林，男，1964年07月17日出生，汉族，住福泉市。 被上诉人（原审被告）：杨某媛，女，1969年06月24日出生，苗族，住福泉市。 被上诉人（原审被告）：奚某禄，男，1973年06月27日出生，其他，住福泉市。 被上诉人（原审被告）：黄某京，男，1986年11月08日出生，汉族，住福泉市。 被上诉人（原审被告）：潘某送，男，1970年5月22日出生，水族，住三都县。 上诉人张某林因与被上诉人罗某林、杨某媛、奚某禄、黄某京、潘某送案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院所作的（2019）黔2702民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭于2020年7月17日公开开庭进行了审理，上诉人张某林及委托诉讼代理人李福，被上诉人罗某林到庭参加诉讼，被上诉人杨某媛、奚某禄、黄某京、潘某送经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张某林上诉请求：一、撤销（2019）黔2702民初3069号民事判决；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定房屋未办理过户登记的原因系上诉人不积极行使自身权利所导致，但是事实并非如此，上诉人多次要求罗某林、杨某媛办理过户，但两人均以经济困难，不能偿还银行按揭款为由没有办理过户登记，上诉人与罗某林、杨某媛签订的房屋买卖时间为2013年6月4日，在法院查封该房屋之前，且在法院查封之前已支付完毕全部房屋款并占有该房屋；根据《物权法》十五条的规定，上诉人与罗某林、杨某媛的房屋买卖行为已经生效，即使没有登记，也不影响合同的效力，也应享有排他性；2、法院查封财产的目的是偿还罗某林、杨某媛欠奚某禄、黄某京、潘某送的债务，但是查封的福泉市的房产，经法院查封拍卖后获款26万元，已经全部分配给奚某禄、黄某京、潘某送三人足以清偿三人本金及利息，故法院应当解除对福泉御景新城2号楼2幢302号房屋查封，若继续查封则违反了《物权法》25条的规定以及相关规定。 被上诉人罗某林辩称：上诉的请求是事实，内容我也认可。 原审原告张某林向一审法院提出如下诉讼请求:1、停止对福泉御景新城2号楼2幢302号房屋（产权证：201000329，面积133.9平方米）的查封；2、确认福泉御景新城2号楼2幢302号房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明:2013年6月4日原告张某林与被告罗某林、杨某媛签订房屋买卖合同，约定张某林以贰拾玖万捌仟元的价格购买罗某林、杨某媛位于福泉市房屋，余下的按揭房款由罗某林、杨某媛壹月内全部偿清，合同还就房屋过户、付款方式、交付、逾期交房的违约责任等进行了约定。同日，被告罗某林向原告张某林出具收据一份，收据载明收到张某林购房款现金贰拾玖万捌仟元。2014年11月15日，原告张某林与黄明军签订了《雅居装饰工程施工合同》，约定2014年11月15日至2015年3月15日以承包总价壹拾贰万捌仟元的价格对福泉市御景天城二组团二单元302室进行装修。2014年至2019年，原告张某林向福泉嘉旺物业有限公司交纳了该房屋物业费用。2014年至2019年，原告张某林交纳了该房屋的收视费用。 本院在执行奚某禄、黄某京、潘某送与罗某林租赁合同、民间借贷纠纷两案中，于2018年2月6日作出（2018）黔2702执2号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人罗某林位于福泉市房屋（产权证：91003584，面积：113㎡），查封期限为三年；二、查封被执行人罗某林位于福泉市房屋（产权证：201000329，面积：133.9㎡），查封期限为三年；三、对被执行人罗某林位于福泉市房屋予以评估、拍卖。张某林于2019年8月26日提出执行异议，本院于2019年11月18日作出（2019）黔2702执异82号民事裁定书，裁定驳回张某林的异议申请。原告张某林对裁定不服，于2019年12月10日向本院提起诉讼。 一审另查明:被告罗某林、杨某媛与中国工商银行股份有限公司福泉支行于2018年12月11日签订《个人购房借款合同/担保合同》，中国工商银行股份有限公司福泉支行同意发放贷款壹拾伍万肆仟元。2019年12月27日陈建堂（原告张某林妻子的兄长）偿还罗某林在该行贷款本息12,851.52元，其余贷款系被告罗某林偿还。 一审法院审理认为：本案的争议焦点为原告张某林对福泉市房屋是否享有排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，从原告张某林提供的证据来看，原告张某林与被告罗某林、杨某媛签订的房屋买卖合同的时间为2013年6月4日，在法院查封该房屋之前，且在法院查封之前已支付全部房屋价款并占有该房屋，本案的关键系该房屋未办理过户登记的原因是否归责于原告张某林。该房有按揭贷款，原告张某林与被告罗某林、杨某媛签订房屋买卖合同时即知晓，且合同约定被告罗某林、杨某媛收到购房款后一月内付清余下按揭房款，被告罗某林、杨某媛未按合同约定履行，原告张某林在长达六年时间里未向被告罗某林、杨某媛主张权利，且在2019年12月27日为办理过户才将该房按揭贷款偿清，故该房屋未办理过户登记的原因系原告张某林不积极行使自身权利所致，对原告张某林的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告张某林的诉讼请求，案件受理费60元，由原告张某林负担。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：张某林与罗某林、杨某媛于2013年6月4日签订购买罗某林、杨某媛位于福泉市房屋的买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，自双方签字起生效，对双方具有约束力。张某林按房屋买卖合同约定交付了购房款，罗某林、杨某媛也按约定交付了房屋；张某林自签订合同后一直占有使用该房屋，以所有权人对该房屋行使权利。张某林与罗某林、杨某媛在房屋买卖合同中约定了由罗某林、杨某媛在一个月偿清该房屋所未偿清的按揭款。但是，罗某林、杨某媛并未按期结清银行按揭款，导致该房屋一直未过户登记到张某林名下，非张某林主观原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，该房屋应由张某林所有，不得执行。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下： 一、撤销贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初3069号民事判决。 二、不得执行本案争议的位于福泉市房屋，福泉市人民法院（2019）黔2702执异82号执行裁定于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费60元，二审案件受理费5770元由罗某林、杨某媛承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年七月二十日 法官助理何青峰 书记员齐雯