贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终936号 上诉人（原审被告）：龙里碧桂园置业有限公司，住所地，贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗茂娟，女，1988年4月16日生，土家族，贵州省湄潭县人，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人龙里碧桂园置业有限公司因与被上诉人罗茂娟商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院(2019)黔2730民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 龙里碧桂园置业有限公司上诉请求：1、撤销一审民事判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人实际交付的房屋与批建的规划、设计不同,判决上诉人违约并解除合同,属于认定事实错误。(一)上诉人完全是按照规划设计施工,从未对平面设计做出任何变更。案涉房屋规划、设计是由设计部门作出并在规划局备案,上诉人也是严格按照图纸施工,商品房买卖合同内附的“分层分户平面图”仅代表房屋方位及面积,并未就房屋内部结构有任何标识,且该图左下方明确注明“本图仅供参考不可办理产权证”。上诉人至始都没有对房屋规划、设计作出变更,也不存在变更通知义务。(二)案涉房屋完全符合《商品房买卖合同》约定的条件及标准,上诉人没有违约行为。根据《商品房买卖合同》约定房屋结构为钢混结构,补充协议附录三约定房屋的交付标准为“框架结构”,即为“钢混框架结构”即房屋墙体在一定范围内可自由分割,不像砖混结构的墙体多为承重墙,“钢混框架结构”的承重主体即框架柱、梁、板,这种结构可以更好的解决居家安放和空间分割的难题。被上诉人购买商铺内的柱子正是框架柱,上诉人严格遵守合同的约定交付房屋,不存在任何违约行为。(三)《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定:“遮挡或妨碍房屋正常使用的情况不包括因该商品房所在项目的规划设计以及公共设施、市政配套设施的安置和维护所造成的遮挡或妨碍。”被上诉人购买商铺内的框架柱正是项目规划设计的核心,就像一个人的骨架,是安全和质量的保障。且被上诉人购买的商铺中存在框架柱,即使可能会对原告在今后房屋使用中产生一定的影响,但并不会对原告合同目的的实现产生根本性影响。二、一审法院判决上诉人应返还被上诉人购房款金额和利息计算标准有误,属于事实认定不清。1、如果合同解除,上诉人应向被上诉人返还的购房款应为1053208元,而非1055720.20元,被上诉人向上诉人缴纳的房款有定金50000元,首期楼款476604元,二期楼款526604元,共计:1053208元。一审法院把被上诉人向住建部门缴纳的住房维修基金判决让上诉人承担返还责任,与事实不符,认定事实不清。2、关于利息计算标准,被上诉人在一审中的诉讼请求是“按照中国人民银行同期个人存款年利率支付利息”,但一审法院却主动按照“中国人民银行同期定期存款基准利率支付利息”,这违反了处分原则,超越职权范围作出裁判。三、本合同并无格式条款。1、《商品房买卖合同》第三页说明第一条:“本合同文本为示范文本,由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定,各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内,结合实际情况调整合同相应内容”。本合同已经前述部门备案并公开展示,供当事人阅读。2、补充协议第二十一条:“买受人承诺已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款,并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解,本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况,也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”依法成立的合同受法律保护,且被上诉人作为完全民事行为能力人,对合同做出的真实意思表示不能因后续存有纠纷就以格式条款来否定合同内容和合约精神。四、一审法院适用合同条款及法律错误，(一)关于因规划变更而解除《商品房买卖合同》的,《商品房买卖合同》第十七条及补充协议第八条约定了解约条款。1、如果买受人以房屋设计存在变更为由要求解除合同的,应依据合同约定确定解除事宜。《商品房买卖合同》第十七条第三款:“买受人选择退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款,并按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息。”2、补充协议第八条第三款也约定:“买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款,并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人;除此之外,出卖人不承担其他责任。”3、在合同约定了解约条款的前提下,一审法院反而参照补充协议第四条判决上诉人承担购房款15%违约责任,补充协议第四条约定的是逾期付款的违约责任,购房人逾期付款房屋就得搁置,卖房人前期的服务和投入都归零,又得重新寻找买主,甚至可能转卖不出。但本案却是房屋规划、设计类纠纷,买房人的房屋一直都是属于他自己,对于买房人的损失其实就是一个资金占用的损失,一审法院把这两种不同的纠纷事宜等同看待,强行适用同一条合同约定,没有事实根据和法律依据。(二)本案中,《商品房买卖合同》并未就涉及变更约定违约责任。1、关于违约金过高,一审法院认为应由被告承担举证不能的后果是错误的。首先,在《商品房买卖合同》中并未就因规划、设计变更解除合同约定违约金,一审法院强行适用合同其他条款确定违约责任本就不符合客观事实;其次,既然《商品房买卖合同》中并未约定违约金,那么在合同没有约定的前提下,被上诉人主张违约金的,应以实际损失为基础,在被上诉人并未列举和出示实际损失的相关证据下,一审法院反而认为应由上诉人来承担违约金过高举证不利的后果。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决的规定,违约金的确定应以实际损失为基础,被上诉人在一审中并未提供证据证明其损失,法院将违约金计算方式确定为购房款的15%,计算标准过高。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,侵害上诉人合法权益。上诉人为维护其合法权益,特依据《民事诉讼法》第一百六十四条之规定,特向贵院提起上诉,望判如所请。 被上诉人罗茂娟二审未作书面答辩。 罗茂娟向一审法院诉讼请求：1、判决解除原、被签订的编号为lx-03H-DS-负1-5的《商品房买卖合同》。2、判决被告支付原告购房款1055720.20元。3、判决被告按照中国人民银行同期个人存款年利率(2.25%)支付原告利息47507.4元（时间为2017年11月1日至2019年11月1日），后续利息另行计算至被告支付原告全额款项为止；支付违约金158358.3元（1055720.2元×15%）。 一审法院认定事实：2017年10月28日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓一号三期岭秀三号楼负一层5号商业用房出售给买受人；房屋建筑面积83.74平方米，套内建筑面积81.35平方米，房屋总价款1053208元分二期于2017年11月29日前付清；出卖人应当在2019年3月31日前交付商品房，双方同时对逾期付款、逾期交房、设计变更等违约责任进行了明确约定。此外，该合同附件十二《补充协议》第4条载明，买受人未按合同约定的时间付款，逾期付款责任以本条约定为准，……买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。第8条载明，该商品房的设计变更以本条约定为准，出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设计文件建设该商品房，出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，除应当经规划主管部门批准变更外，还应当在变更批准之日起10日内通知买受人；出卖人未在规定期间内通知的，如买受人因设计变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息，除此之外，出卖人不承担其他责任。合同签订后，原告于2017年10月28日付清购房款1053208元、物业专项维修基金2512.20元;同日，原告与被告在龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2019年3月5日，原告在接收商铺时发现商铺中间有一面剪力墙，将商铺横向分割为前后两部分。原告认为商铺内存在的剪力墙影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。2019年8月7日，原告母亲通过微信向被告员工发送退款申请，要求被告退还剪力墙影响商铺使用价值的费用及逾期交房违约金计112545.03元，无果。另查明，在《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图中，并没有标示在负1层5号商业用房内存在一面剪力墙 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。当事人双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于商品房买卖合同应否解除的问题。《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。本案原告购买的负1层5号商铺为预售商铺，被告附于买卖合同中的房屋分层分户平面图中，并没有剪力墙的标识或说明，现被告交付的商铺中间有剪力墙，已对商铺的结构形式、空间尺寸进行了变更，被告未按补充协议第8条约定向原告履行通知义务，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权依照约定解除合同。故原告要求与被告解除商品房买卖合同的诉请，符合法律规定及合同约定，依法予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款1055720.20元。根据补充协议第7条“……买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息。”约定，原告主张的利息从2017年11月1起，以购房款1055720.20元为基数，按照中国人民银行同期定期存款基准利率计算至购房款返还之日止。被告违反商品房买卖合同的约定，致使原告购买商铺的合同目的不能实现，构成违约，给原告造成了经济损失，被告应承担违约责任。被告以补充协议第8条约定因设计变更买受人选择解除合同的，被告只承担购房款中国人民银行同期定期存款基准利率的利息，不再承担其他责任。因该约定属格式条款，加重了买受人的义务，且违反了《商品房销售管理办法》第24条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更批准之日起10日内书面通知买受人；买受人选择退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，故该约定应属无效，对被告该抗辩主张不予采纳。虽然双方在合同中对设计变更的违约责任没有进行约定，原告也没有举证证明被告违约对其造成经济损失的具体数额，但考虑被告的过错程度及原告的预期利益损失，根据公平原则参照补充协议第4条“……买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”的约定，确定违约金按房款1055720.20元的15%计算支付，为158358元。被告关于违约金过高，要求调整的抗辩主张，因未举证证明而不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除罗茂娟与龙里碧桂园置业有限公司签订的编号为Lx-03H-DS-负1-5的《商品房买卖合同》；二、龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效后十日内返还罗茂娟购房款1055720.20元，并按照中国人民银行同期定期存款基准利率支付2017年11月1日至购房款全部返还之日止的利息；三、龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效后十日内支付罗茂娟违约金158358元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8077元，由龙里碧桂园置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题是1、被上诉人要求解除合同的条件是否成就；2、一审计算的购房款的利息标准是否超出被上诉人的诉请；3、被上诉人要求上诉人支付违约金是否有依据。关于争议焦点1，上诉人在一审中认可自己在销售涉案房屋给被上诉人时不知晓涉案房屋内部存在剪力墙，因此没有对此进行告知，同时被上诉人提交的证据已能说明上诉人在向其出售涉案房屋时提供给被上诉人的房屋平面图中的涉案房屋内部没有剪力墙，而涉案房屋在交付时其内部却有一面剪力墙，与双方的合同约定不一致，同时该面剪力墙对涉案房屋的使用价值产生了影响，被上诉人一发现就按照合同约定提出异议并提交了书面的退房申请，因此其要求解除合同的条件已经成就，其提出解除合同的诉请，有事实和法律依据，一审予以支持,正确,本院予以确认。关于争议焦点2，根据双方签订的补充协议第7条“……买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息。”之约定，一审中被上诉人要求“按照中国人民银行同期个人存款年利率(2.25%)支付原告利息47507.4元（时间为2017年11月1日至2019年11月1日），后续利息另行计算至被告支付原告全额款项为止”，由于年利率2.25%与两年期的定期存款利率相当，因此一审判决按照中国人民银行同期定期存款基准利率计算利息，与被上诉人的诉请一致，并没有超出被上诉人的诉讼请求。关于争议焦点3，根据《商品房销售管理办法》第24条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更批准之日起10日内书面通知买受人；买受人选择退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。同时在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定若因被上诉人迟延付款超过90日，上诉人有权解除合同并要求被上诉人按照合同约定的总房价款的15%向上诉人支付违约金，本案中虽然双方在补充协议中对涉及变更的退房的违约责任没有进行约定，但根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于迟延付款的违约责任的约定内容来看，再根据对等原则，本案中被上诉人也有权要求上诉人支付购房款总额的15%的违约金，一审判决支持被上诉人的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。 对于上诉人提及的房屋维修基金是住建部门收取的，不应由其退还的问题，由于被上诉人交纳的维修基金的票据显示的收款人是上诉人，因此该费用仍然应由上诉人向被上诉人退还，上诉人若实际向住建部门转交了该费用，其有权向住建部门申请退还。 综上所述，龙里碧桂园置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15727元，由上诉人龙里碧桂园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年七月十七日 书记员  陈彦淞