重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初29124号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：王星星，女，1985年4月9日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）与被告王星星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告王星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费11291.52元及自2017年4月1日至2019年9月30日期间的公共区域分摊水电费139.38元；2.判令被告向原告支付以上述欠费金额的总和为基数，按每月2%计算，自2019年9月1日起至欠费实际付清之日止的违约金。事实和理由：原告与开发商重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称重庆嘉益公司）签订了《紫御江山C2、C3地块前期物业服务合同（酬金制）》，该合同约定由原告向紫御江山小区的业主和物业使用人提供物业服务，收取物业服务资金和其他费用，该合同同时还约定了收费标准、缴费时间及违约金等内容。上述合同签订后，原告依约履行了物业服务的义务，被告作为重庆市江北区紫御江山小区8栋26-6号房屋的业主，未依约缴纳2017年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费11291.52元及2017年4月1日至2019年9月30日期间的公共区域分摊水电费139.38元，原告经多次催收无果，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告王星星辩称，1.我并非不愿意缴纳物业服务费和分摊水电费，而系因接房后发现房屋存在质量问题，故我在2018年1月2日将开发商重庆嘉益公司诉至法院，后法院于2018年4月23日出具了《民事调解书》，开发商需对我的房屋进行整改，整改期间我并未入住，故我认为物业服务费和分摊水电费的起算时间应为2018年6月23日；2.我已向被告缴纳了装修押金2000元，我愿意以此款项抵扣我应交的物业服务费；3.因房屋存在质量问题，我从接房开始至重庆嘉益公司整改完成期间均未实际入住，故我向被告已经缴纳的2016年1月至2017年1月期间共13个月的物业管理费和分摊水电费，被告应当退还给我，或用于抵扣我未缴的物业服务费，且物业管理费也应按收费标准的50%计算，同时我也不应承担违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提交了《紫御江山C2、C3地块前期物业服务合同（酬金制）》、《紫御江山C2、C3前期物业服务协议》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、《前期物业服务合同备案证明》、《拖欠物管费、代收电费、公摊水电费明细表》、《入伙房屋交接表》、《小区公共区域电费公摊公示公告》、《小区公共区域水景水费公摊公示公告》、发票、《低压配电房巡检记录》、《电梯日巡检记录》、《共用部位、设施维护保养记录》、《值班记录》、《关于逾期支付物业服务费等费用的催款函》、EMS邮单，被告对前述证据的真实性均予以认可；被告提交了（2018）渝0105民初378号《民事调解书》、装修押金收据、已缴物业服务费和公摊水电费收据，原告对前述证据的真实性无异议，但认为上述证据均与本案无关。本院对前述证据予以确认并在卷佐证。庭审中，王星星陈述，重庆嘉益公司于2015年12月30日通知其接房，但因维权原因，其实际办理接房手续的时间为2016年7月29日，同时，其还补齐了自2016年1月起的物业服务费以及公摊水电费；2016年8月初，其准备装修房屋时才发现涉诉房屋存在质量问题，遂其将重庆嘉益公司诉至法院，后经双方协商，重庆嘉益公司对房屋进行了维修整改，其于2019年5月实际入住了该房屋；即便法院判决其应向中海物业公司缴纳物业服务费，也应按照物业服务费收费标准的50%计算。庭审中，中海物业公司表示不同意王星星的以2000元装修押金和已缴纳的13个月物业服务费抵扣本案未缴物业服务费和公摊水电费的主张，认为装修押金和物业服务费系不同法律关系，已缴的物业服务费与本案诉请无关，且对于已缴的物业服务费，中海物业公司亦无需向王星星退还；中海公司还陈述，王星星与重庆嘉益公司因房屋质量问题产生的商品房销售合同纠纷，与本案王星星与中海物业公司因欠交物业服务费和公摊水电费而产生的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故王星星以与重庆嘉益公司发生纠纷产生诉讼以及重庆嘉益公司需对涉案房屋进行整改造成未入住来抗辩不需缴纳本案物业服务费和公摊水电费的理由不成立。另查，位于重庆市江北区北滨二路X号紫御江山X幢X-X号涉案房屋的所有权人为王星星、林晖智。庭审中，中海物业公司主张由王星星一人承担诉讼请求中的所有支付义务。本院经审理认定事实如下：中海物业公司系重庆市江北区紫御江山小区的物业服务企业，其资质等级为壹级。王星星系重庆市江北区北滨二路X号紫御江山X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积为117.62平方米。重庆嘉益公司与中海物业公司签订了《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》，合同约定了由中海物业公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务；中海物业公司提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共有绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；双方约定按房屋建筑面积计算物业服务费，具体收取标准为C2地块住宅：3.00元/月/平方米；住宅服务费包含电梯运行费用，不包含公共区域产生的水电费用、公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分销；共用部分、共用设备设施的能耗费用不包括在物业服务资金中，需由业主和物业使用人另行支付；由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务成本,应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；据实分摊的共有数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交房日）起一次性缴纳三个月的物业服务资金作为物业服务保证金；业主入伙时需按《入伙通知书》的要求预交6个月物业服务资金，物业使用人应在每月的5日前内缴纳当月的物业服务资金；重庆嘉益公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向中海物业公司支付违约金；本协议自双方签字（盖章）之日起至2017年12月31日止等内容。王星星、林晖智与中海物业公司重庆分公司签订《紫御江山C2、C3前期物业服务协议》，约定了由中海物业公司重庆分公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务；物业服务事项包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维护、养护和管理，共用区域、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理等；物业服务费以建筑面积计算，C2地块住宅物业服务费3.00元/月/平方米（含电梯费）；上述收费标准不含共用部分、共用设备设施的公共能耗费用（公共能耗费主要指小区共用部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）；根据重庆市物业服务收费管理办法规定：业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电及能耗费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳，据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《房屋交付通知书》告知的交付期限（若未发出《房屋交付通知书》，则按购房合同约定的交付之日计）届满之日起开始交纳物业服务资金，入伙时一次性预交三个月物业服务费；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金；业主未收楼，收楼后未装修且未入住的房屋，可以向乙方申请办理房屋空置手续，经乙方现场确认符合条件（水、电、气等能源表读数与收楼时一致），物业服务费可以按照收费标准的50%交纳；业主已装修或已入住的房屋（能源表读数已走动，与收楼时不一致）不再办理房屋空置手续，物业服务费按照全额标准交纳；业主未主动申请或手续不全的将不予办理；为保障房屋共有部位、共用设施设备的安全完好及正常运转不受违规装修的侵害，中海物业公司重庆分公司可向房屋装饰装修的业主收取2000元的装修保证金；室内装修验收合格后10个工作日内，中海物业公司重庆分公司应无息全额退还；本协议期限自首位业主签订本协议起至2018年12月31日止；本协议与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力，若本协议与《前期物业服务合同》存在不一致的，以本协议为准等内容。2014年9月29日，重庆嘉益公司和中海物业公司签订的《前期物业服务合同》在房管部门办理了备案证明；2015年5月11日，中海物业公司重庆分公司就合同中约定的收费标准在物价部门办理了物业服务收费(市场调节价)备案；上述两份《前期物业服务合同》到期后，中海物业公司重庆分公司继续在涉诉小区内提供物业服务，涉诉小区至今没有成立业主委员会。王星星未缴纳2017年2月1日至2019年9月30日的物业服务费和2017年4月1日至2019年9月30日的公摊水电费。2017年7月、同年8月、2018年3月，中海物业公司重庆分公司通过邮政快递的方式向王星星邮寄了催款函，对欠费进行了催收。2018年1月2日，本院立案受理了原告王星星、林晖智与被告重庆嘉益公司商品房销售合同纠纷一案。同年4月23日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告重庆嘉益公司在领取本案民事调解书前拟定好整改方案；二、原告王星星、林晖智与被告重庆嘉益公司于领取本案民事调解书次日对整改方案进行确认；三、被告重庆嘉益公司于整改方案确定之日起二十个工作日内整改完毕；四、被告重庆嘉益公司于领取本案调解书之日起三十个工作日内一次性赔偿原告王星星、林晖智80000元，原告王星星、林晖智放弃其他诉讼请求；五、于整改方案确定之日起，原告王星星、林晖智将重庆市江北区紫御江山8栋2606号房屋钥匙交给被告重庆嘉益公司，被告重庆嘉益公司进场进行整改，任何一方违反约定，承担相应的责任等。本院认为，虽然《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》及《紫御江山C2、C3前期物业服务协议》均已到期，但紫御江山小区尚未成立业主委员会，且中海物业公司重庆分公司亦一直在紫御江山小区提供物业服务，视为上述两份合同的继续履行，故中海物业公司重庆分公司与王星星之间成立物业服务合同关系，双方均应按照约定享受权利并履行义务。中海物业公司作为中海物业公司重庆分公司的总公司，有权按照协议约定，向王星星主张权利。中海物业公司举示了《小区公共区域电费公摊公示公告》、《小区公共区域水景水费公摊公示公告》、发票、《低压配电房巡检记录》、《电梯日巡检记录》、《共用部位、设施维护保养记录》、《值班记录》等证据，证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，故王星星亦应按约支付物业服务费、公摊水电费。庭审中，王星星主张以装修押金2000元抵扣物业服务费，但因装修押金与本案诉争的物业服务费并非同一法律关系，且中海物业公司表示不同意抵扣，故本院对王星星的该项主张不予采纳；王星星主张中海物业公司向其退还已缴纳的2016年1月至2017年1月期间的物业服务费、公摊水电费，或以上述已缴费用抵扣本案未缴纳的物业服务费和公摊水电费，但中海物业公司对此不予认可，认为该项主张与本案无关，王星星对此亦未提出反诉，故对王星星的该项主张，本院亦不予采纳；王星星主张物业服务费应从2018年6月23日起开始起算，但王星星与重庆嘉益公司之间因房屋质量问题产生的商品房销售合同纠纷与本案王星星与中海物业公司之间因物业服务合同产生的纠纷并非同一法律关系，若王星星认为因房屋质量问题造成其无法实际入住，从而给其造成了物业服务费、公摊水电费损失的，可以另案起诉重庆嘉益公司并主张权利；王星星主张按物业收费标准的50%缴纳物业服务费，但因王星星未向中海物业公司重庆分公司申请过办理房屋空置手续，且其已向中海物业公司重庆分公司全额缴纳了2016年1月至2017年1月期间的物业服务费和公摊水电费，说明其已经接房并接受了中海物业公司提供的物业服务，且目前也已实际入住，本院对王星星的该项主张亦不予采纳。故中海物业公司要求王星星支付2017年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费11291.52元（117.62平方米×3元/月/平方米×32个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊水电费的问题。根据相关规定及合同约定，业主共用部位、共用设备设施的用水、用电及能耗费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。本案中，中海物业公司举示的发票足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告，故中海物业公司要求王星星支付2017年4月1日至2019年9月30日期间的公摊水电费139.38元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。因《紫御江山C2、C3前期物业服务协议》中约定了逾期交纳物业服务费的，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金，本案中，王星星逾期未缴物业服务费，依约应承担违约金。王星星从2017年2月1日起逾期未缴物业服务费，但中海物业公司主张从2019年9月1日起计算违约金，系其对自身权利的处分，本院予以确认；合同中明确约定了每日违约金的收取标准，即按应缴物业服务费的0.5‰收取，但中海物业公司主张按物业服务费和公摊水电费的合计金额为基数，按每月2%的标准计算无事实和合同依据，本院不予支持。故，王星星还应支付中海物业公司以未缴物业服务费11291.52元为基数，从2019年9月1日起，每日按0.5‰计算至欠付物业服务费缴清之日止的违约金。对中海物业公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王星星于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费11291.52元和2017年4月1日至2019年9月30日期间的公摊水电费139.38元；被告王星星于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付违约金（以未缴物业服务费11291.52元为基数，从2019年9月1日起每日按0.5‰的标准计算至物业服务费缴清之日止）；三、驳回中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.92元，减半收取计51.46元，由被告王星星负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年七月二十二日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰