广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2307号 上诉人（原审被告）：广西柳州某房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区。 法定代表人：陶某璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某洋，该公司法务部员工。 被上诉人（原审原告）：梁某，男，19XX年11月12日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审原告）：梁某超，女，19XX年11月6日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 上诉人广西柳州某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人梁某、梁某超商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人某公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人退还房款48695.66元（计算方法：以被上诉人购买房屋时套内面积的单价5115.09元×多计的套内面积9.52㎡)。2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：一审对事实认定不清，法律适用错误。具体理由如下： 关于“多还少补”的约定是否明确。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，明确约定面积误差按照多还少补的原则进行处理。1.从文义解释上看，“多还少补”的意思是：在没有知道精准的标准的前提下，买受人预先向出卖人缴纳一定费用，在知道精准的标准之后再按照购买时的价格进行结算，买受人多交的款项，出卖人予以退还；买受人少交的款项，向出卖人按照购买时的价格进行补缴。结合本案来看，《商品房买卖合同》在签订时，约定的房屋面积仅是设计时的面积，在施工中可能会有偏差。涉案房屋竣工后，政府相关部门进行了实测，发现被上诉人购买的房屋与《商品房买卖合同》约定的相比，少了9.52㎡。则应当按照实测结果，由上诉人按照被上诉人购买涉案房屋时的价格予以退还。因此，从文义解释上看，该约定是明确、具体的。2.从体系解释上看，关于面积误差的约定在《商品房买卖合同》第五条，而在该合同的第四条中，约定的即为计价方式与价款。在同一个合同，紧密联系的两个条文上来看，按照被上诉人购买时的价格由上诉人退还多收的房屋价款，是契约精神的应有之义，并不存在任何不明确之处。3.从目的解释来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，是最高人民法院针对恶意隐瞒房屋面积的开发商进行的惩罚性规定。而本案当中，上诉人没有欺骗的主观恶意，而且上诉人知道面积误差后，第一时间就通知了被上诉人前来办理退款事宜，但被上诉人确拒不办理，要求上诉人双倍赔付，因此最后成讼。因此上诉人不具有主管恶性，在发现房屋面积误差后，第一时间与被上诉人进行协商力求妥善解决此事，尽到了出卖人应有的义务。因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条不具有正当性，有违诚实信用原则。4.一审庭审过程中，被上诉人对“多还少补”中的面积，有清晰、明确的主张；且在庭审中对按照《商品房买卖合同》签订时的价格进行计算，也没有异议。这再次证明上诉人与被上诉人就涉诉房屋面积误差的处理没有任何差异，该约定是具体、明确的，是双方当事人意思的真实表示。如前所述，一审判决书认为“未对面积存在差异，房款退补如何计算做出明确约定”的说法错误。上诉人认为，《商品房买卖合同》关于面积误差的约定是明确、具体的，是双方当事人意思的真实表示。 法律适用错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的约定，是在《商品房买卖合同》对房屋面积误差没有约定，或者约定不明确时，才适用。而在本案中，对房屋面积的约定是清晰、明确、具体的。在此情况下，应当依照合同约定，对误差面积进行计算。2.假如真的存在约定不明的情况，也应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一条和六十二条之规定，进行确定。只有在适用《中华人民共和国合同法》第六十一条和六十二条后，合同约定仍不明确的情况下才适用司法解释。而在一审中，未按照上述规定进行处理，而直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《中华人民共和国合同法》作为全国人大常委会制定的法律，其效力明显高于最高人民法院的司法解释，一审跳过《中华人民共和国合同法》的有关规定而直接适用司法解释，属于法律适用错误。 被上诉人梁某、梁某超辩称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》上明确约定双方自行约定多还少补，但上诉人没有与被上诉人共同协商过，被上诉人多次与开发商协商按合同赔偿，上诉人均拒绝协商。上诉人以自己的利益为准则，自定义多还少补是以面积差异原价偿还给被上诉人，否定被上诉人在购房中与银行产生的多余房款利息及按买卖合同面积装修房子所产生的多付款金额，这些上诉人均拒绝赔偿，且多还少补这方案没有明确计算公式及说明。 梁某、梁某超向一审法院起诉请求：l.判令某公司赔偿80,780.12元给梁某、梁某超；2.判令某公司赔偿银行贷款利息损失（以多收房款48,695.66元为基数，按年利率6.0%，从2014年9月31日起至退还清多收该款之日止计算）给梁某、梁某超；3.判令某公司赔偿银行贷款一次性支付提前还款补偿金243.48元给梁某、梁某超；4.判令某公司赔偿多交契税损失790.43元给梁某、梁某超；5.本案受理费由某公司负担。诉讼过程中，梁某、梁某超放弃要求某公司赔偿多交契税损失790.43元的诉讼请求。 一审法院认定事实：梁某与梁某超系夫妻关系。2014年7月15日，梁某、梁某超与某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定梁某、梁某超购买某公司开发的位于柳江区某镇某路8号某苑某栋某单元X号房，该房建筑面积为129.62㎡，套内面积为108.04㎡，该商品房按套内建筑面积计算，每平方价格为5,115.09元，总金额552,634元。与此同时，合同还约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定“多还少补”方案进行处理。合同签订后，梁某、梁某超按照《商品房买卖合同》约定于签订合同时支付首付款166,634元，2014年9月30日梁某、梁某超向中国工商银行股份有限公司柳江县支行按揭贷款386,000元给某公司，并配合某公司办理产权相关义务。2018年2月5日，梁某、梁某超在办理上述商品房的不动产登记证时，该不动产登记证上所登记的套内面积为98.52㎡，建筑面积为119.01㎡，即该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了9.52㎡，面积误差比为8.81%。在此前，梁某、梁某超在2017年1月2日验收此房时，物业未能提供第三方建筑测量面积报告，物业告知与合同所述建筑面积无误差，并按合同书上所述该房建筑面积为129.62㎡缴纳物业费。梁某、梁某超知道该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积存在很大的误差后，认为合同中约定的“面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，并按照双方自行约定多还少补方案进行处理”，此条款不够明确说明赔偿具体的金额，要求某公司按《商品房买卖合同》第五条第四款第2项原则进行处理，即(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%）的，据实结算房价款。(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担）产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。某公司不同意梁某、梁某超处理意见，要求按照购房时的房价返还房款给梁某、梁某超。由于双方各抒己见，未达成返还房款协议，梁某、梁某超遂于2020年1月13日向该院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。梁某、梁某超与某公司于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定涉案房屋建筑面积为129.62㎡，套内面积为108.04㎡，但不动产登记证上所登记的建筑面积为119.01㎡，套内面积为98.52㎡，该商品房的实际套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积存在9.52㎡的差异，双方虽约定的“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“多还少补”方案进行处理”，但并未对面积存在差异，房款退补如何计算作出明确约定，故应当视为双方约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，案涉房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应为16,579.02元（552,634元/108.04㎡×3.2412㎡），面积误差比超过3%部分的双倍房价款应为64,233.22元（552,634元/108.04㎡×6.2788㎡×2）以上共计80,812.24元。现该商品房已交付给梁某、梁某超，梁某、梁某超要求继续履行合同，主张某公司返还面积差异所对应的房款80,780.12元，未超出法律规定的标准，该院予以确认。关于梁某、梁某超要求某公司赔偿银行贷款利息损失的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人”，故梁某、梁某超要求以多收房款48,695.66元为基数，按年利率6%，从2014年9月31日起至退还清多收该款之日止计算贷款利息损失没有法律依据，该利息损失应以16,579.02元为基数，自2014年9月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。梁某、梁某超要求某公司赔偿银行贷款一次性支付提前还款补偿金243.48元，于法无据，该院予以驳回。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、某公司返还梁某、梁某超房款80,780.12元；二、某公司支付梁某、梁某超相应利息（该利息计算方法为：以16,579.02元为基数，自2014年9月31日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回梁某、梁某超的其他诉讼请求。案件受理费1,845元（梁某、梁某超已预交），减半收取922.50元，由梁某、梁某超负担100元，某公司负担822.50元。 本院二审期间，双方未提交新证据，当对一审查明的事实无异议，经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，梁某、梁某超与某公司在《商品房买卖合同》中约定的商品房套内建筑面积是108.04平方米，而不动产权上登记套内建筑面积为98.52平方米，比合同约定的面积少了9.52平方米，面积误差比为8.81%，某公司应依约将相应的款项退还给梁某、梁某超。 关于如何退补的问题，本院认为，双方在合同中虽约定“产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按‘多还少补’方案进行处理，但并未对房款退补该如何计算做出具体明确的约定，应视为双方约定不明。某公司主张应以梁某、梁某超购房时套内面积的单价乘以面积差进行计算，缺乏事实依据，本院不予支持。某公司主张适用《中华人民共和国合同法》第六十一条和六十二条，但其不能证实双方针对上述约定不明的合同条款达成补充协议或者双方存在交易惯例，因此，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，计算出案涉房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应为16,579.02元，面积误差比超过3%部分的双倍房价款应为64,233.22元，共计80,812.24元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费602元（广西柳州某房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人广西柳州某房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年七月十六日 代书记员 覃宝云