湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1195号 原告：尹金香，女，1972年1月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：刘井杰、易恢县，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：黄芳明，男，1975年10月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告尹金香诉被告黄芳明民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告尹金香及其委托诉讼代理人易恢县、被告黄芳明的委托诉讼代理人邹卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹金香向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告黄芳明偿还借款30万元和利息96000元（以30万元为基数，按照月利率2%从2018年11月25日起计算至2020年3月25日），2020年3月25日之后的利息按照月利率2%计算至30万元本金还清之日止；2、依法确认30万元借款本金和利息对永州市冷水滩区瑞景名都三单元11层1101号住房拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，被告黄芳明向原告尹金香借款30万元，借期四个月，月利率3%，本息合计33.6万元。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告黄芳明将与他人合伙开发的位于永州市冷水滩区瑞景名都xx单元11层1101号住房（不动产权证号：湘（2020）永州市不动产权第××号之中的xx单元11层1101室）以30万元的价格转让给原告，作为上述借款的担保。并在合同的第7页备注“黄芳明借尹金香现金336000元整，该借款借期四个月，于2019年3月25日止还清，如逾期，该房屋以合同价格归尹金香所有”。2019年3月25日，借款到期后，被告黄芳明未偿还借款本金和利息，也未交付瑞景名都xx单元11层1101号住房给原告。综上，被告黄芳明与原告尹金香签订《商品房买卖合同》作为借款的担保，该行为是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律法规强制性规定，合法有效。为此，原告于2020年3月18日向冷水滩区人民法院申请诉前财产保全，冷水滩区人民法院依法作出（2020）湘1103财保19号民事裁定，依法查封了瑞景名都xx单元11层1101号住房。为了维护原告的合法权益，恳请依法判决。 被告黄芳明辩称，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第27条规定，故本案双方已约定发生纠纷时由仲裁委员会仲裁的仲裁条款。其次，依据《仲裁法》第26条之规定（当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理），应驳回被答辩人起诉。因此，请求贵院驳回被答辩人的起诉。 本院审理查明，原告尹金香经陈晓敏、王旖琳介绍认识被告黄芳明。2018年11月25日，被告向原告借款30万元，双方约定借期四个月，月利率3%，本息合计33.6万元。同日，原、被告双方又签订了一份格式合同《商品房买卖合同》，其中约定：原告购买被告开发的瑞景名都3单元11层1101号商品房；该商品房总价款为30万元，在签订本合同之日一次性付款；出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；第二十七条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或提交永州仲裁委员会仲裁。被告在该合同“出卖人”处签名，同时加盖了“瑞景名都合同专用章”，该合同“法定代表人”处同时加盖有黄芳明和合伙开发人凌小峰的印章。原、被告将上述借款本息备注在该合同上：“备注：黄芳明借尹金香现金叁拾叁万陆仟元整（￥336000），该借款借期四个月，于2019年3月25日止还清，如逾期，该房屋以合同价格归尹金香所有。（卡号：62×××56黄芳玲建设银行）担保人：陈晓敏、王旖琳”。 上述合同签订后，原告根据被告要求，当天向备注的黄芳玲的建设银行62×××56卡上转账30万元，黄芳玲以瑞景名都会计身份向原告出具了盖有“瑞景名都财务专用章”的收据，收据载明收到原告“瑞景名都xx单元11层1101号房房屋款”。 另查明，瑞景名都项目系被告黄芳明与案外人凌小峰等九人合伙开发。该项目没有成立公司进行工商登记。 因被告黄芳明迟迟未向原告尹金香归还借款本息，也未交付房屋，故酿成纠纷。原告于2020年3月18向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2020）湘1103财保19号民事裁定书进行诉前财产保全，原告为此预交申请费2520元。 上述事实，有经质证的商品房买卖合同、转账凭证、收据，民事裁定书等证据及原、被告的陈述，予以证实。 本院认为，本案原、被告之间同时存在民间借贷和房屋买卖合同关系，通过“备注”内容可以看出房屋买卖合同系民间借贷的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理，因此原告提起民间借贷诉讼符合法律规定。 双方在《商品房买卖合同》第二十七条虽然有仲裁约定，但该条只对房屋买卖合同有约束力，因为房屋买卖合同里并无借贷条款，“备注”也不是房屋买卖合同的条款，而是独立的借款合同，因此《商品房买卖合同》第二十七条的仲裁约定对双方的民间借贷没有约束力，原告提起民间借贷诉讼，符合法律规定，被告辩称双方达成了仲裁协议，本案应通过仲裁程序解决，应驳回原告的起诉，本院不予支持。 原、被告借贷关系合法有效，但双方约定的月利率3%超过了法律规定的限额，现原告诉请按月利率2%计算利息，符合法律规定，本院予以支持，从“备注”的本息和借款期限可知利息起算日应是借款之日。 从“备注”的内容看，原、被告签订的《商品房买卖合同》实际是借贷合同的担保合同，该担保合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽然《商品房买卖合同》中的房屋系被告与他人合伙开发，但由于合伙开发的瑞景名都项目没有注册公司，且该合同是被告方提供的格式合同，合同上“出卖人”处盖有“瑞景名都合同专用章”，“法定代表人”处同时加盖有黄芳明、凌小峰的印章，说明全体合伙人同意被告有权处分该房产。 根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，因此备注的被告逾期还款该房屋以合同价格直接归原告所有，依法无效，但原告有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”之规定，原告应在本案民间借贷判决生效后，被告不履行生效判决确定的金钱债务，再申请拍卖买卖合同的标的物，不能同时诉讼拍卖、变卖买卖合同标的物以偿还债务，故原告第2项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告黄芳明在本判决生效后十日内向原告尹金香偿还借款本金30万元及利息，利息自2018年11月25日起以借款本金30万元为基数按月利率2%计算，利随本清; 二、驳回原告尹金香的其他诉讼请求。 本案诉讼费7240元，减半收取3620元，财产保全费2520元，由被告黄芳明负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  朱凌云 二〇二〇年七月一日 法官助理魏嘉欣 代理书记员  彭带纯