云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终264号上诉人（原审被告）：赵竹青，男，1963年5月20日生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵小树，女，1963年5月20日生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵用军，男，1985年10月12日生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：张秀芝，女，1988年1月6日生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵用船，女，1983年1月8日生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：祝吉清，男，1977年9月17日生，汉族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵四玉，女，1941年3月3日生，白族，住云南省大理市。七位上诉人共同的委托诉讼代理人：李锋，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张树勇，男，1965年10月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人赵竹青、赵小树、赵用军、张秀芝、赵用船、祝吉清、赵四玉因与被上诉人张树勇房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2019）云2901民初2107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院认定以下案件事实：赵竹青与赵小树系夫妻，赵用军系其二人之子，赵用船系其二人之女，张秀芝系赵用军之妻，祝吉清系赵用船之夫，赵四玉系赵用军、赵用船的奶奶。2001年12月30日，该户取得“大国用（2001）字第5810号”《国有土地使用证》，载明土地使用者赵竹青，土地坐落大理市海东镇文笔村委会（即大理市海东镇文笔村委会文笔村4社34号），用途住宅，使用权类型划拨，使用权面积1213.12㎡。该户在上述土地东北方建盖有坐北朝南砖混结构三层局部四层房屋一栋，在该栋房屋以西建盖有石棉瓦顶简易房两间；在东南方建盖有坐东向西砖混结构一层房屋一栋、简易房三间。2016年4月23日，案外人宋某、赵艳龙（乙方）与七被告（甲方）签订《土地房产租赁定金合同》，约定甲方将上述土地及土地上全部建筑出租给乙方。乙方向甲方支付订金10万元，作为乙方履约的执行条件。合同还对双方的其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。此后，宋某、赵艳龙向七被告支付10万元。2016年7月16日，原告（乙方）与七被告（甲方）签订《房产租赁合同》，约定乙方租赁甲方“大国用（2001）字第5810号”《国有土地使用证》所标注土地上，实际占有庭院及房屋中，除位于该土地东北角由甲方自建的一栋三层楼房（占地216㎡）和该楼房以西2.5米院心、该楼房西北角2.5米通道以外，剩余全部实际占有的庭院和房屋。该楼房的内部装修及费用由甲方负责，该楼房外立面装饰及费用由乙方负责。甲方确保为此房产新建所办理的准建证等其他开工手续真实有效，如有虚假、不齐全，视为甲方违约。租赁房产用途为酒店、客栈、酒吧、餐饮等旅游项目经营。租期18年，自2016年10月16日起至2034年10月15日止。甲方免除乙方租期第一年租金（2016年10月16日至2017年10月15日）。第一期租金（2017年10月16日至2022年10月15日）26万元／年，五年共计130万元；该款于合同签订后七日内支付65万元；于原承租人撤场后七日内支付26万元；于甲方交付房屋之日起七日内支付39万元。第二期租金（2022年10月16日至2027年10月15日）29.90万元／年，五年共计149.50万元，此款于2022年10月16日前七日内支付。第三期租金（2027年10月16日至2032年10月15日）34.358万元／年，五年共计171.925万元，此款于2027年10月15日前七日内支付。第四期租金（2032年10月16日至2034年10月15日）39.5427万元／年，两年共计79.0855万元，此款于2032年10月16日前七日内支付。十八年租金共计530.5105万元。在本合同签订日之前，如甲方与其他人和机构签订有涉及本合同地块及建筑的租赁、转让、抵押、贷款等合同、协议，均全部终止废除，后续处理事务和涉及债务、责任由甲方承担和处理。甲方应于合同签订之日起90日内完成东北角已自建三层楼房的装修，并将合同约定的乙方租赁房产中的私人物品全部搬出，将房产交付乙方管理使用，地上原有建筑由乙方拆除并新建。甲方有义务协助乙方办理该租赁房产所有承租、修建及经营手续，协助完成排污和引水、电工程的修建和改造，费用由乙方承担。乙方须按照政府已批准建证在甲方承诺给乙方的一年建设装修免租期的工期内完成报建房屋基本框架和装修，如乙方未能履行，乙方需向甲方支付违约金50万元整，如遇政策和法律原因停工以及重大自然灾害等不可抗力，则乙方工期可顺延且乙方无违约责任。合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。当日，双方还签订了《房产租赁合同补充协议》，约定了在原合同18年租期届满后，甲方再按原合同约定条件与乙方续租7年，并在原合同执行五年后另行签订续租合同等内容。此后，原告于2016年7月18日向赵艳龙转账支付28万元，于2016年7月22日向被告赵用军转账支付55万元，于2016年8月26日向被告赵用军转账支付26万元，于2016年10月16日支付30万元。2016年10月9日，原告与被告赵用军通过微信联系，被告赵用军称：“张哥，家里东西基本搬完了！你可以接手了。”原告回复：“四楼呢？”被告赵用军：“建了一半政府不让我干，叫我停工，今天还招集人马过来强制执行！现在没办法盖了，今天拆了三四家。”原告：“你弄好了我进。”被告赵用军：“那要等到什么时候！”原告：“你赶快，不然去了住哪。”2016年10月16日，原告与被告赵用军再次通过微信联系，原告称：“先付30万，余9万等进场你厨房搬出推倒即付。”被告赵用军回复称：“好”。被告赵用军：“你啥时候进场？”原告：“按计划进行，我不主管，你四楼不弄好不会去弄强的。”被告赵用军：“施工队找好了吗？前几天政府拆了房，估计很快就复工了！一复工就马上干，现在准建证都停办了！我们要抓紧时间。”原告：“看不懂。”被告：“现在政府停工，复工了马上盖房子”。2017年3月27日，大理白族自治州人民政府发布《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告》（第21号），该公告确定了洱海流域水生态保护区核心区的范围，以及在该区域内禁止新建除环保设施、公共基础设施以外的建筑物、构筑物；并依法查处违法违章建筑物，按照“总量控制、只减不增”的原则，暂停审批餐饮、客栈等经营性场所，并对现有餐饮、客栈服务业进行整治和规范；禁止畜禽规模养殖的内容。至今，双方未正式办理土地及房屋交付手续，原告未在案涉土地上开展建设行为。经大理洱海保护生态搬迁“1806”小镇建设项目指挥部回函本院确定，被告户出租给原告的宗地大部分位于洱海水生态保护区核心区（红线）内。2016年3月22日，赵用船、祝吉清（甲方）与赵美元、李浩柱（乙方）签订《地块租赁合同》，约定了甲方将位于文笔村水田洪水沟北侧的一块闲置地出租给乙方使用，租期10年，自2016年5月1日起至2026年5月1日止等内容。此后，赵美元在被告户位于大理市，经营餐饮服务。2016年4月27日，赵用船（甲方）与赵美元（乙方）签订《协议书》，约定了因赵用船户欲出租自家的整块地块，赵用船户需收回出租给赵美元户的地块，并自愿赔偿赵美元户违约金29万元，退还2016年租金4万元，两项合计33万元。赵美元户收款之日，双方签订的《地块租赁合同》自动失效。赵美元户在收款之日起一周内，拆除并搬迁该地块上所有建筑物及附属设施等内容。2016年7月25日，赵用船向赵美元转账支付33万元。2016年7月25日，赵用船（甲方）与赵美元（乙方）签订《协议》，约定甲方已将违约金及租金合计33万元支付乙方，乙方承诺在一周内拆除甲方地上建筑物及附属设施。此后，赵美元将建盖在被告院内靠西南角的彩钢瓦顶简易房拆除。张树勇原审诉请：1．解除原告与七被告于2016年7月16日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，以及宋某、赵艳龙代表原告与七被告于2016年4月23日签订的《土地房产租赁定金合同》；2．判令七被告返还原告租金125万元。案件受理费16050元、财产保全费5000元、财产保全保险费3750元由七被告承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与七被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。本案中，原告按合同及与被告赵用军在2016年10月16日的微信聊天记录中的约定，向被告户支付了第一期租金中的121万元，原告已履行了其主要合同义务。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使原告不能接手案涉院落后新建房屋并作为酒店、客栈、酒吧、餐饮等旅游项目经营之用，双方签订合同不能继续履行，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除《房产租赁合同》的诉请予以支持。关于原告要求解除与七被告签订的《房屋租赁合同补充协议》的诉请。因该补充协议约定内容违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力无需解除，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求解除宋某、赵艳龙代表原告与七被告签订的《土地房产租赁定金合同》的诉请。庭审中，原、被告及证人宋某、赵艳龙一致认可，《土地房产租赁定金合同》中约定的10万元订金，在原告与七被告签订《房产租赁合同》时，自动转为原告支付被告的租金，《土地房产租赁定金合同》终止，不再履行。鉴于《土地房产租赁定金合同》已于2016年7月16日终止，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求七被告返还租金125万元的诉请。本院认为，双方至今未办理案涉土地及房屋的交接手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告与七被告签订的《房产租赁合同》解除后，七被告应向原告返还租金。据庭审查实，原告支付被告的房屋租金为121万元，故七被告应向原告返还租金的数额为121万元。庭审中七被告提出：原告未在合同约定期限内建盖房屋构成违约，应支付七被告50万元违约金并从返还租金中予以扣除的辩解意见。一审法院认为，据双方微信聊天记录显示，原、被告签订合同后，被告户院落所在片区存在停止房屋建设的情形；据2017年3月27日大理白族自治州人民政府发布的第21号公告内容，被告户院落内大部分宗地上不能进行新建筑物、构筑物的行为。所以，依据双方合同第五条之2之（11）的约定，原告对其未建盖房屋的行为不承担违约责任，故对七被告的该项辩解意见不予采纳。七被告还提出：因履行与原告签订的合同，解除与赵美元签订的合同并支出的33万元应作为七被告遭受的损失，在应返还原告的租金中予以扣除的辩解意见。本院认为，本案合同系因不可归责于双方当事人的事由而不能履行，同时依据《房产租赁合同》第四条之2关于七被告因终止与案外人签订的合同所产生的责任由七被告承担的约定内容，七被告的该项辩解意见不能成立，不予采纳。关于原告要求七被告承担财产保全保险费3,750元的诉请。该费用系原告为其财产保全申请提供担保而产生的费用，为财产保全申请提供担保是申请人的法定义务，原告为履行法定义务产生的费用应由其自行承担，故对原告的该项诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告张树勇与被告赵竹青、赵小树、赵用军、张秀芝、赵用船、祝吉清、赵四玉于2016年7月16日签订的《房产租赁合同》；二、被告赵竹青、赵小树、赵用军、张秀芝、赵用船、祝吉清、赵四玉于本判决生效之日起十日内返还原告张树勇租金121万元；三、驳回原告张树勇的其他诉讼请求。案件受理费16,050元，财产保全费5,000元，合计21,050元，由原告张树勇负担735元，被告赵竹青、赵小树、赵用军、张秀芝、赵用船、祝吉清、赵四玉共同负担20,315元。赵竹青等七人不服一审判决，上诉称，请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人已经履行完房屋和土地的交付义务，被上诉人没有履行支付房租的义务，被上诉人构成违约。2016年10月16日，上诉人已经通过微信联络的方式将涉案房屋和土地交付给被上诉人，房屋交付后被上诉人向上诉人支付了租金30万元，但是按照合同约定“甲方将该租赁房产交付给乙方使用管理之日之后七日内，乙方向甲方支付第一期租金总额余下的30%,即人民币39万元”，根据这一约定，被上诉人没有按期足额支付租金，其行为已经构成违约。根据租赁合同第七条第3款约定“乙方违约甲方不退还乙方预付的订金、租金、履约保证金”。因此，被上诉人退还租金的诉讼请求不应当得到支持。二、被上诉人未按照合同约定的建设期完成房屋建设，被上诉人应当向上诉人支付违约金人民币50万元。三、上诉人为了履行该租赁合同，解除了与赵美元的协议，为此，上诉人赔偿赵美元33万元，上诉人认为该损失应当由被上诉人承担。四、上诉人与被上诉人之间的《房产租赁合同》签订于2016年7月16日，约定的免租期为2016年10月16日至2017年10月15日。第一期的租金从2017年10月16日计算，2017年10月16日至2022年10月15日，年租金为人民币26万元。那么按照此规定，在合同解除之日之前，被上诉人是应当承担租金的。显然，一审法院回避了这一客观事实。五、涉案宗地位于泪泡水生态保护区核心区内的事实不清。没有充分有效的证据证实这一情况，这一情况是否必然导致合同全部不能履行。一审法院判决解除合同，实属片面，有失公正。纵观整个案件的始末，上诉人与被上诉人对于租赁物的位置、当地的政策均是充分了解和知情的，因此就合同履行过程当中可能发生的后果是有所预见的。而且，除了政府行为外，显然被上诉人的主观过错也是导致合同部分不能履行的原因，因为洱海保护公告发布之前被上诉人已经实施过违约的行为。因此，不能将本案的不利后果完全由上诉人承担。被上诉人对于其自身的过错行为也应当承担责任。综上所述，一审的判决事实认定错误，判决结果错误，请二审法院查明案件事实，依法改判。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案的争议焦点是，被上诉人是否违约，应否向上诉人一方承担违约责任。案涉租赁合同合法有效，双方当事人本应依约履行，但是在被上诉人接手租赁标的物之前，客观情况发生了变化，导致被上诉人的合同目的不能实现，继续履行对于被上诉人一方明显不公。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；……（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，案涉租赁合同应予解除。合同解除后果的发生，非因双方当事人的原因造成，任何一方当事人均不存在违约行为，互不承担违约责任。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人一方应当将已收取的租金返还给被上诉人。关于上诉人一方的上诉主张，其一，被上诉人继续缴纳租金没有意义，交了最终也得返还，上诉人一方即便没有依约足额交纳租金也不构成违约；其二，要求被上诉人承担没有建房的违约责任是强人所难，有违诚信；第三，上诉人一方与第三人就案外租赁合同解除产生的损失与本案无关，若该损失归诸于被上诉人承担，既无法律依据，同时也不公平。故上诉人一方的上诉请求均不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人赵竹青、赵小树、赵用军、张秀芝、赵用船、祝吉清、赵四玉共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月二十四日书记员 杨 泽