江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2184号上诉人（原审原告）：蔡之军，男，1967年8月25日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张浩，江苏剑辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏恒兆房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市八一路一号。法定代表人：唐彬，该公司总经理。破产管理人：江苏八面锋律师事务所。委托诉讼代理人：赵瑞，江苏八面锋律师事务所律师。上诉人蔡之军因与被上诉人江苏恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡之军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蔡之军的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由恒兆公司负担。事实与理由：双方之间签订购房协议书，虽然未约定过户时间，但根据有关司法解释的规定，恒兆公司应当协助办理涉案房屋的过户手续并支付逾期办证违约金。被上诉人恒兆公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔡之军向一审法院起诉请求：1.判令恒兆公司履行如下义务：提供不动产全款销售发票、提供不动产登记申请书原件、与蔡之军签订符合备案要求的《商品房买卖合同》；2.判令恒兆公司协助办理房屋的产权过户手续，将宿迁市宿城区房屋及储藏室产权变更登记在蔡之军名下；3.判令恒兆公司支付逾期办证违约金暂计20000元（以367968元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2012年4月18日起计算至房屋产权证的备案登记手续完成时止）；4.本案诉讼费用由恒兆公司承担。一审法院认定事实：2012年1月6日，恒兆公司向蔡之军出具收据一张，金额367968元，收款事由8-303、8-B07。2012年1月17日，蔡之军（乙方）与恒兆公司（甲方）签订购房协议书，约定乙方购买甲方开发的位于宿迁市宿城区车库，房款为279912元、车库款88056元，合计367968元。合同第四条，甲乙双方约定于2012年12月28日前将协议约定房屋交付使用，如特殊原因甲方需提前告知乙方。合同第五条，乙方在签订正式商品房买卖合同需将后续房款全部补齐并配合甲方办理相关手续。2012年1月，恒兆公司向蔡之军交付房屋，蔡之军占有使用该房屋至今。现双方就涉案房屋及储藏室签订商品房买卖合同及房屋变更登记事宜协商未果，故而成讼。一审法院另查明，河畔花城1-12号楼于2011年12月8日竣工验收，2012年12月20日备案。一审法院再查明，宿迁市中级人民法院于2012年3月26日作出（2012）宿中民初字第0019号民事裁定，查封涉案房屋。蔡之军提出执行异议，本院审查后，于2013年7月29日作出（2013）宿中执异字第0017号民事裁定：驳回蔡之军的异议请求。蔡之军不服该裁定，提起执行异议之诉，本院作出（2013）宿中民初自第0112号民事判决，驳回蔡之军的诉讼请求。蔡之军不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2014年8月22日作出（2014）苏民终字第0147号民事判决，认为双方之间存在真实有效的房屋买卖合同、蔡之军已支付全部购房款并已在查封前实际占有使用涉案房屋，且非因蔡之军原因未办理过户登记手续，故判决：一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0112号民事判决；二、停止对宿迁市宿城区河畔花城8号楼二单元303是房屋及配套储藏室的执行；三、驳回蔡之军要求确认宿迁市宿城区房屋及配套储藏室归其所有的请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。本案中，蔡之军与恒兆公司签订的购房协议书，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒兆公司作为房地产经营企业，应与蔡之军签订符合备案条件的商品房买卖合同。蔡之军支付购房款后，恒兆公司应出具不动产购房款发票。因此，蔡之军主张恒兆公司与其签订位于河畔花城8号楼二单元303室房屋的符合房产行政主管部门登记备案的商品房买卖合同,并协助办理上述商品房买卖合同登记备案手续，予以支持。蔡之军已支付商品房购房款和车库购房款，恒兆公司应出具涉案商品房的不动产销售发票。蔡之军未提供证据证明涉案车库产权登记信息，故其要求签订车库的商品房买卖合同并办理产权登记，不予支持。双方当事人未约定房屋产权过户时间，且尚未签订备案的商品房买卖合同，故蔡之军主张恒兆公司协助办理涉案商品房及车库过户手续并支付逾期办证违约金，不予支持。待商品房买卖签订后，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、恒兆公司于判决生效后三十日内与蔡之军签订符合房产行政主管部门登记备案的商品房买卖合同（房屋位于宿迁市宿城区房屋），协助办理上述商品房买卖合同登记备案手续，并出具不动产销售发票（购房款金额279912元）；二、驳回蔡之军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由恒兆公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院二审另查明：宿迁市宿城区人民法院于2020年6月19日裁定受理了宿迁中石油昆仑燃气有限公司对恒兆公司进行破产清算的申请。2020年6月22日，指定江苏八面锋律师事务所为恒兆公司破产管理人。本案二审争议焦点为：1.恒兆公司是否应当协助办理涉案房屋的过户登记手续；2.蔡之军主张的逾期办证违约金是否应当支持。对于争议焦点1。本院认为，当事人应当根据合同约定全面、适当履行合同义务。在合同约定不全面情况下，应当根据合同的性质、目的并结合履行情况等确定合同义务。本案中，恒兆公司与蔡之军签订的购房协议书，在内容上虽然不具备商品房销售合同的全部内容，但是该购房协议已经实际履行，蔡之军已经实际支付了全部购房款，恒兆公司也履行了房屋交付义务，蔡之军对涉案房屋的占有、使用状态已经持续多年。故在双方就房屋买卖事宜已经履行了大部分合同义务且该买卖合同关系的成立和履行亦已经被人民法院生效裁判所确认的情况下，应当认定购房协议确定的买卖合同关系成立。买卖合同是以转移标的物所有权为目的的合同。蔡之军与恒兆公司签订买卖合同，目的不仅仅是取得房屋的占有和使用，还包括取得房屋的不动产所有权。不动产的所有权自办理登记时设立，未办理过户登记，不发生物权效力。过户登记作为蔡之军签订买卖合同的核心目的之一，在买卖合同关系成立并履行的情况下，虽然双方在购房协议中未约定过户事宜，但根据合同目的，恒兆公司作为出卖人应当履行所有权变更义务。关于房屋过户登记的期限，因购房协议未约定具体过户期限，但涉案房屋买卖行为发生已经超过8年，恒兆公司作为适格的合同当事人，应当在合理期限内履行合同义务，协助蔡之军完成过户。现蔡之军在8年后主张过户登记，并无损害恒兆公司期限利益的情形，应予支持，恒兆公司应当在蔡之军提出诉讼请求后及时协助办理过户登记手续。对于争议焦点2。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方并未在购房协议中约定逾期办证违约金以及该违约金的确定方式，且蔡之军未举证证明其存在的损失。双方亦未签订经备案的商品房买卖合同，未约定办证期限，逾期办证的时间起点亦无法确定，蔡之军在提起本案诉讼之前，亦无证据证明提出过办证请求，故不能认定恒兆公司存在逾期办证的行为。本院对蔡之军要求支付逾期办证违约金的请求不予支持。综上所述，上诉人蔡之军的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8054号民事判决；二、江苏恒兆房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助蔡之军办理宿迁市宿城区房屋的过户登记手续；三、驳回蔡之军的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，合计600元，由被上诉人江苏恒兆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月三十日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。