重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初2293号原告：张明知，男，1974年1月21日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：广州寓米物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区叠景路251号2012房，统一社会信用代码91440105MA59E3E24m。法定代表人：梅仁喜，执行董事。委托诉讼代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。原告张明知与被告广州寓米物业管理有限公司（以下简称寓米公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月13日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告张明知，被告寓米公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告张明知到庭参加诉讼，被告寓米公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张明知向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与寓米公司于2018年9月22日签订的《物业委托经营管理合同》；2.判令寓米公司支付其2019年10月1日至2020年5月31日期间的收益35020元[2019年10月欠付的收益1000元+2019年11月1日至2020年5月31日期间的收益34020元（4860元×7个月）]；3.判令寓米公司支付逾期支付收益的违约金5000元；4.判令寓米公司退还加盟费、推广费、经营管理费60000元；5.判令寓米公司赔偿家电损失20000元。事实和理由：2018年9月22日，我和寓米公司签订了《物业委托经营管理合同》，根据合同约定，寓米公司应当于每月15日前向我支付不低于4860元的收益，若超过两个月迟延支付视为违约，而现在寓米公司已经迟延支付收益超过半年。另外，寓米公司在经营我委托的物业期间，未经我的同意将我物业附属的家电转让给他人，并收取了转让费用，给我造成了损失。现为了维护自身的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。寓米公司辩称，1.同意解除合同，解除时间以起诉状副本送达之日为准；2.双方之间是合作关系，但现在由于“新冠肺炎”疫情等各方面的原因，整个酒店都遭受重创，没有利润可言，基于双方的合作关系，双方应当共同承担损失，我公司无需支付收益；3.我公司在2018年12月30日向张明知支付了5000元的押金，我方同意以该押金抵扣违约金或者根据合同约定，抵扣其他应付款项，我方无需再支付违约金；4.基于双方的合作关系，不同意退还加盟费、推广费、经营管理费，若法院认为应当退还，应当按照合同约定按比例退还；5.不同意退还家电费用20000元，张明知和案外人签订了家私家电购置合同，我公司只是代收代付该款项，且在合同解除之后，案涉物业继续归张明知，房屋内的家私家电也继续归张明知。本院经审理认定事实如下：张明知为坐落于重庆市江北区洋河一路64号14-10号的房屋的所有权人。该房屋的用途为商务金融用地/办公。2018年9月22日，张明知（甲方、委托方）与寓米公司（乙方、受托方）签订了《物业委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营、管理甲方所有的、坐落于重庆市江北区洋河一路64号14-10号的房屋及房屋附属设施，统称“托管物业”。合同2.1条约定，托管物业的经营模式为分成或保底收益模式。合同2.2条约定，托管物业委托经营期间的加盟、推广、会员体系使用费及委托经营管理费为60000元/套，由甲方承担。合同2.3条约定，托管物业的经营管理方式、用途主要为对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式），并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。合同3.1条约定，托管期限为5年，从双方正式办理托管物业的交付手续之日起计算。合同3.2条约定，甲方应确保最迟于2019年1月1日前将符合乙方标准的托管物业交付乙方。合同3.3条约定，托管第一年免付期为4个月，免付期内乙方无需支付任何收益给甲方。合同4.1条约定，免付期后，托管经营收益采取“分成或保底收益”形式，即托管物业的收益由甲、乙双方之间按甲方70%、乙方30%的比例进行分配，如甲方当月分成收益低于4860元，乙方按照4860元向甲方支付保底收益，如甲方当月分成收益高于4860元的，乙方按照分成比例向甲方支付分成收益。合同4.2条约定，乙方向甲方支付5000元作为保证金，合同到期或解除后，甲方需无息退还保证金或者该保证金直接抵扣作托管最后一个月需要支付的租金。合同4.7条约定，乙方于下月的15日前将上一月的保底收益及分成收益款结算支付给甲方。合同4.8条约定，如因托管物业质量原因或陈旧不适合乙方经营，或非因乙方重大过失造成的托管物业及其房间设施损坏，需进行维修或翻新的，维修或翻新期间不计算且不支付甲方任何收益。合同5.1.4条约定，托管经营期间，经乙方确认后，甲方可以检查托管物业，如未经乙方确认而自行检查，致甲方客人投诉索赔的，由甲方承担赔偿责任，如甲方不予支付，乙方可代为赔偿和垫付，并可从甲方收益中相应扣除。合同7.2条约定，若托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付收益超过2个月的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿5000元违约金，且乙方需按比例向甲方退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。此外合同7.3条和7.4条还约定了乙方无需向甲方支付收益的情形。另，在合同第3.3条后面还有“以后每年的免付期为15天”的手写体字样，但该句话已经被划掉，该句话后还有“常美*（无法辨认）”的签名并加盖了手印。合同签订后，张明知向寓米公司支付了60000元的管理费。寓米公司亦向张明知支付了5000元的保证金。庭审中，张明知还举示了其与案外人佛山市越驰酒店管理有限公司（以下简称越驰公司）签订的《家私家电委托购置合同》及寓米公司出具的收据，拟证明寓米公司收取了其30000元的家私家电费用，寓米公司在将托管物业转让给他人的时候，将案涉房屋中的家私家电一并转让给他人，并收取了费用。寓米公司认可该证据的真实性，但不认可关联性，同时表示该公司只是代收代付的关系。《家私家电委托购置合同》上载明越驰公司根据双方确认的《家私家电配置清单》上的要求及规格，根据张明知的委托为张明知购买家私家电并配置到案涉房屋内，张明知将购置费用30000元支付给越驰公司。收据上载明寓米公司收取了张明知案涉房屋“酒店托管软装费”30000元。庭审中，张明知还陈述：1.合同约定收益是按月支付，因为寓米公司超过两个月未支付租金，所以根据合同的约定要求解除合同；2.不同意用寓米公司已经支付的5000元保证金抵扣任何费用；3.寓米公司曾在2019年10月跟他协商每月少支付1000元，但是他没有同意；4.其并没有参与酒店的任何经营和管理，双方不存在合作关系；5.其于2018年12月30日向寓米公司交付了房屋，在2020年5月10日左右收回房屋；6.因为寓米公司将房屋转租给了“木的地”酒店，所以他后面和“木的地”酒店签订了合同，将房屋交付给了“木的地”酒店管理。庭审中，寓米公司还陈述，1.该公司将房屋用作酒店经营，有找案外人合作经营物业，但不是转让；2.该公司已经支付了张明知2019年5月至2019年10月期间的收益，但是2019年10月的收益只支付了3860元，其余每月支付的4860元，在2019年5月前未支付收益是因为存在一个免租期；3.合同第3.3条后所载明的手写体字样的实际情况是当时双方签约时，是有意约定每年都有收益免付期的，只是每年不一样，但签约时由于合同上没有打印第1年之后的免付期，故双方在签约时拟手写，不过由于签约时现场工作人员的疏忽，导致该手写部分被划掉，但关于第1年之后的免付期是双方的真实意思表示，应当得到认可；4.案涉物业是开发商统一向该公司交付的，交付日期约为2018年11月28日。另，寓米公司于2020年4月16日收到本院邮寄的起诉状副本。在庭审中，本院明确询问寓米公司是否能够提供证据证明该公司因“新冠肺炎”疫情的原因而导致使用案涉房屋经营酒店的收入受损，寓米公司明确答复本院该公司没有证据提供。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《不动产权证书》、《物业委托经营管理合同》、《家私家电委托购置合同》、《收据》等书面证据以及当事人的陈述予以证实。庭审中，张明知还举示了一份《酒店式公寓经营转让合同》（复印件），拟证明寓米公司在转让物业的时候将案涉房屋内的家电一并转让。该合同载明的转让方是寓米公司，受让方为案外人徐荣鑫，寓米公司将自营的位于重庆市江北区洋河一路68号新华协信中心项目的酒店式公寓经营的全部房间的使用权及经营权转让。寓米公司不认可该证据的真实性，同时表示该公司没有该合同的原件。对于该证据，由于为复印件，且寓米公司不予认可，真实系无法核实，故本院对该证据不予采纳。本院认为，张明知与寓米公司之间自愿签订的《物业委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.张明知与寓米公司之间所形成的法律关系的性质；2.张明知是否有权解除合同以及合同的解除时间；3.寓米公司是否应当支付张明知所主张的收益；4.寓米公司是否应当支付逾期支付收益的违约金；5.寓米公司是否应当退还张明知加盟费、推广费、经营管理费；6.寓米公司是否应当赔偿张明知所主张的家电损失；7.寓米公司是否能用已经支付的押金抵扣其应付的费用。对此，本院分别评判如下：一、关于双方之间的法律关系的性质的问题。本案中，张明知主张双方之间形成的是房屋租赁合同关系，所谓的房屋租赁合同关系，是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人除了按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务外，并无其他的基本义务，但从双方签订的合同内容来看，张明知除了向寓米公司交付房屋之外，还需要向寓米公司缴纳一笔名为“加盟费、推广费、经营管理费”的费用，且张明知每月从寓米公司收取的收益数额是基于寓米公司的经营情况，每月存在金额不固定的情况，上述两种情况均与房屋租赁合同关系不相符，故本院对张明知所主张的法律关系的性质不予采信。寓米公司主张双方之间形成的是合作关系，但从合同内容上看，张明知只是向寓米公司支付了经营管理的费用，并没有参与到房屋的经营管理，寓米公司也没有举证证明张明知实际上参与了房屋的经营管理，故本院对寓米公司所主张的法律关系的性质亦不予采信。根据本案的实际情况，本院确认双方之间形成的是无名的合同关系，本案案由为合同纠纷。二、关于张明知是否有权解除合同以及合同的解除时间的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的情况下，张明知有权解除合同。寓米公司认可存在欠付张明知收益的行为，且欠付时间超过2个月，故张明知有权依约解除合同。对于解除时间，由于双方在张明知提起本案诉讼之前均没有解除行为，故本院以本案起诉状副本送达寓米公司之时作为合同解除的时间，据此，本院确认双方之间的合同关系于2020年4月16日解除。三、关于寓米公司是否应当支付张明知所主张的收益的问题。本案中，第一，如上所述，双方之间的合同于2020年4月16日解除，张明知要求寓米公司支付合同解除之后的收益没有事实依据，本院不予支持；第二，根据合同约定，寓米公司应当每月支付张明知保底收益4860元，张明知主张寓米公司欠付2019年10月收益1000元以及2019年11月1日至2020年4月16日期间的收益，寓米公司也予以认可，也未举示证据证明该公司不支付收益符合合同约定，应当自行承担不利的法律后果；第三，虽然合同第3.3条后面有手写“以后每年的免付期为15天”的字样，由于该句话已经被划掉，且在被划掉的句子后面并非是张明知的签名，结合寓米公司所陈述的被划掉的原因，应视为双方对第1年之后的免付期没有约定，不应当再扣除第1年之后的免付期；第四，对于寓米公司所抗辩的因“新冠肺炎”疫情原因而导致酒店收入受损的意见，因寓米公司未能支付收益的情况在“新冠肺炎”疫情爆发之前就已经出现，且寓米公司经本院明确询问后，仍未能提供相应的证据予以证明上述抗辩，故本院对寓米公司的抗辩意见不予采纳，对“新冠肺炎”疫情期间应支付的收益也不作调减。据此，寓米公司应当支付张明知上述期间的收益共计27892元（2019年10月欠付的收益1000元+2019年11月至2020年3月期间欠付的收益24300元（4860元/月×5个月）+2020年4月1日至4月16日期间的收益2592元（4860元/月÷30天×16天）]。对于张明知超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。四、关于寓米公司是否应当支付张明知逾期支付收益的违约金的问题。根据合同约定，在寓米公司迟延支付收益超过2个月的情况下，张明知有权要求寓米公司赔偿5000元的违约金。现寓米公司已经拖欠张明知收益2个月以上，张明知依约有权要求寓米公司支付违约金，故本院对张明知要求寓米公司支付违约金5000元的诉讼请求予以支持。对于寓米公司相应的抗辩意见，如上所述，寓米公司所主张的法律关系的性质不成立，故本院对寓米公司的抗辩意见不予采纳。五、关于寓米公司是否应当退还张明知加盟费、推广费、经营管理费的问题。根据合同约定，合同解除之后，寓米公司需按比例向张明知退还于本合同解除后剩余托管期限内的品牌加盟、推广、会员体系使用费、委托经营管理费。张明知主张于2018年12月30日向寓米公司交付房屋，寓米公司主张交付时间约为2018年11月28日，虽然双方主张的交付时间存在矛盾，但由于双方均未举示相应的证据证明具体的交付时间，且从双方所认可的免付期的起算时间以及合同约定、履行情况来看，双方对托管期限从2019年1月1日起算是无异议的。据此，根据合同约定的托管期限，本院确认托管期限从2019年1月1日起至2023年12月31日，共计1825天，截至合同解除，托管期限共计471天，故寓米公司应当退还张明知加盟费、推广费、经营管理费44515.07元（60000元-60000元÷1825天×471天）。对张明知超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。六、关于寓米公司是否应当赔偿张明知所主张的家电损失的问题。本案中，张明知主张寓米公司赔偿其家电损失的理由是寓米公司未经其许可将其物业附属的家电转让给他人，并收取了转让费用，但张明知所举示的证据并不足以证明上述事实。即便寓米公司确实向案涉房屋转让给他人经营，并收取了转让费，其所转让的也只是案涉房屋的使用权而非所有权，张明知并未举示证据证明寓米公司所收取的转让费是买卖案涉房屋家具家电的费用，同时根据张明知的陈述，其现在已经收回案涉房屋且交由他人进行管理，故本院对张明知要求寓米公司赔偿家电损失20000元的诉讼请求不予支持。七、关于寓米公司所主张的费用抵扣问题。对于寓米公司所主张的用该公司已经支付的保证金5000元抵扣该公司应支付的费用的问题。根据合同约定，在合同解除后，可将该保证金直接抵扣最后一个月需要支付的收益，故本院对寓米公司的主张予以采纳，结合本院认定的寓米公司欠付张明知的收益情况，寓米公司还需支付张明知2019年10月1日至2020年4月16日期间的收益22892元（27892元-5000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张明知与被告广州寓米物业管理有限公司于2018年9月22日签订的《物业委托经营管理合同》于2020年4月16日解除；二、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张明知2019年10月1日至2020年4月16日期间的收益22892元；三、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张明知逾期支付收益的违约金5000元；四、被告广州寓米物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告张明知加盟费、推广费、经营管理费44515.07元；五、驳回原告张明知的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700.40元，减半收取计1350.20元，由原告张明知负担545.11元，由被告广州寓米物业管理有限公司负担805.09元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  施荣鑫二〇二〇年七月十七日书记员  罗 静