文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初2452号原告：重庆遵大物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道159号蓝湖丽都，统一社会信用代码915002256814928552。法定代表人：蒲建松，总经理。委托诉讼代理人：郭联碧，女，汉族，1973年3月30日出生，住重庆市双桥经开区。委托诉讼代理人：陈本荣，男，汉族，1971年5月16日出生，住重庆市大足区。被告：夏竟，男，汉族，1987年12月25日出生，住重庆市大足区。原告重庆遵大物业管理有限公司(以下简称“遵大物业”）诉被告夏竟物业服务合同纠纷一案，本院2020年6月5日受理后，依法由审判员朱永强适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告遵大物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理费3187.4元，公摊电费672元、违约金964元，合计4823.4元；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年1月20日原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同后，原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，对被告居住的小区进行规范的物业服务。属被告所有的五星大道388号蓝湖星空XXX住宅一套，建筑面积69.29平方米，按原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：住宅的物业服务费为1元/月·平方米，每月物管费69.29元，公摊水、电费（据实分摊）12元/月，被告从2015年10月1日起至2020年5月31日共计46个月，欠缴物业服务费3187.4元，公摊电费672元，违约金964元。虽经原告对此催收，但被告却拒绝缴纳。根据《民事诉讼法》、《物业管理条例》、《物权法》《物业服务合同》的相关规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告夏竟辩称，一、从2011年接房以来，至2013年物业管理都做的挺好的，但是2013年之后，物业服务的标准就降低了，保安岗位没有人员，导致小区出现了很多被盗事故，我们就感觉到原告小区存在很多隐患，根据前期物业服务合同第二章第八条、第三章等，原告没有尽到相应义务；二、现目前物业维护的和以前的规划图也不一样；三、物业附件前期物业服务合同，其合同中第十条原告也没有做到，还有附件四第一条、第二条、第三条原告也都没有做到；四、临时管理规约第六章第二条原告也并未做到，而且账一直都没有公布出来；五、关于五号商业楼背后通道的车位仍然是原告物业在使用；六、目前小区出入都没有岗位看管，导致我的电瓶车在共同区域被盗了。经审理查明：2010年3月26日，甲方重庆遵大房地产开发有限公司与乙方遵大物业签订《前期物业服务合同》，载明：一、物业基本情况物业名称：蓝湖星空物业类型：住宅、商用综合型小区坐落位置：重庆市大足区二环南路899号占地面积：20630平方米总建筑面积：70945.15平方米。二、委托服务事项甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公测等.6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。…11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。…三、双方的权利义务第四条甲方的权利义务1、在业主委员会成立之前，负责制定《临时管理规约》并将其作为房屋租赁合同的附件，要求业主和使用人签字遵守。2、审定乙方拟定的物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。…乙方应履行的义务1、履行合同、提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项、及时处理投诉、接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；…四物业服务要求和标准第六条乙方具体物业服务要求和标准详见附件。五物业服务用房…六物业服务费用第九条本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.0元/平方米·月（含电梯费、但不包含电梯设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：0元/平方米·月；3、商业门面/写字楼3.6元/平方米·月4、共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。5、上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务收取标准应调整递增一次，…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。七物业服务合同期限及解除第十二条本合同期限为遵大·蓝湖星空项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。…八违约责任…第十七条甲方、业主或物业使用违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按约定费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，乙方有权暂停向其提供物业服务和其他服务。业主未按规定交纳物业专项维修资金（含续筹部分）的，每逾期一日按应缴费总额3‰的标准计算支付违约金。…九附则…第三十一条合同期满，乙方达到管理目标，本物业区域仍未成立业委会，甲乙双方可续签合同。…第三十五条本合同自遵大蓝湖星空首次交房后，重庆遵大物业服务有限公司正式介入日常管理起生效。2010年3月26日，重庆遵大房地产开发有限公司制定《遵大·蓝湖星空--临时管理规约》。2012年7月18日，夏竟接收房屋并以遵大·蓝湖星空X幢X楼X号业主的身份向重庆遵大房地产开发有限公司出具《承诺书》，承诺如下：一、确认已详细阅读重庆遵大房地产开发有限公司拟定的“临时管理规约”（以下简称“规约”）；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人/本公司同意冲抵违反管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人/本公司同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位/物业管理企业受到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。夏竟对遵大物业诉其拖欠2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3187.4元，不认可应承担2015年10月至2020年5月期间的公摊电费672元，且夏竟对遵大物业向其催交物业服务费无异议。本院认为，依照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对每位业主具有约束力。重庆遵大房地产开发有限公司作为“遵大·蓝湖星空”小区的建设单位，与遵大物业于2010年3月26日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，各方当事人均应按照物业服务合同的约定享有权利并履行义务。被告夏竟作为“遵大·蓝湖星空”XXX号住宅的业主，其应当按照重庆遵大房地产开发有限公司与遵大物业签订的《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。夏竟对遵大物业诉其拖欠2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3187.4元，本院依法予以认定。关于公摊电费的问题。夏竟不认可应承担2015年10月至2020年5月期间的公摊电费672元（12元/月·户）。根据重庆遵大房地产开发有限公司与遵大物业签订的《前期物业服务合同》第九条第4款的约定，夏竟应承担公摊电费12元/月·户，2015年10月至2020年5月期间的公摊电费为672元，对遵大物业要求夏竟支付2015年10月至2020年5月期间的公摊电费672元的请求，依法予以支持。关于违约金的问题。被告认可遵大物业自2011年至2013年期间的物业服务都做得较好，因其电瓶车在小区被盗拒交物业服务费。从审理的情况看，被告没有举示证据证明其电瓶车被盗系停放在规定位置，也没有举示证据证明系遵大物业没有尽到合理的管理责任，故对被告据此拒交物业服务费的辩称意见，依法不予采信。业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务，被告拒绝交纳物业服务费，根据重庆遵大房地产开发有限公司与遵大物业签订的《前期物业服务合同》第十七条的规定，被告应该承担违约责任，向遵大物业支付违约金。《前期物业服务合同》中约定的违约金计算标准是应交费总额的每日3‰，但该标准过高，过分高于原告的实际损失，本院依职权将标准调整为每月2%。根据原告提交的违约金计算明细，其主张的违约金964元是以每月欠缴的物业服务费为基数计算。故截止原告起诉之日（2020年6月2日），被告欠缴2015年10月1日至2020年5月31日期间共计56个月的物业服务费所产生的违约金应为69.29元*2%*（55+54+…+2+1）=2134.12元。原告起诉要求被告支付违约金964元系其对自身权利的处分，本院予以支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告夏竟于本判决生效之日起十日内支付原告重庆遵大物业管理有限公司2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3187.4元、水电公摊费672元、违约金964元。如果被告夏竟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由被告夏竟负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判员  朱永强二〇二〇年七月二十九日书记员  胡庆华