上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5033号上诉人（原审被告、反诉原告）：王永红，男，1971年2月2日出生，汉族，住上海徐汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁庆，男，1980年8月9日出生，汉族，住上海徐汇区。上诉人王永红因与被上诉人袁庆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23929号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永红上诉请求：撤销原判第一、二、五项，依法改判支持上诉人一审反诉请求或发回重审。事实与理由：原判第四、五项当事人主体表述错误。原判一方面认定被上诉人放任损失扩大，又判定上诉人承担被上诉人原因导致损失扩大的一部分，显属错误。原判事实认定上存在诸多瑕疵，导致判决错误，请求二审予以更正。袁庆辩称：不同意上诉请求，被上诉人也不同意原审判决，系疫情原因没有上诉。作为出租人被上诉人履行中已采取适当措施，上诉人两个季度都被催缴租金但未缴纳才被起诉。上诉人单方解除合同是恶意的，被上诉人对上诉人反映的设备问题，明确答应更换，但上诉人不同意。被上诉人告知上诉人可以自行更换，实际房屋被上诉人一直自行居住从未觉得不便。上诉人2019年1月9日所谓退租后，其没有收到解除函，也不同意对方解除合同理由，其履行不存在过错。上诉人搬离未带走物品视为不再需要被上诉人可自行处置，另其搬离的钥匙交付、水电煤结算等都未完成，应赔偿被上诉人损失等。袁庆向一审法院起诉请求：1.判令王永红向袁庆支付违约金人民币5,000元;2.判令王永红赔偿袁庆装修损坏5,000元（主要是地板，目前还未维修，是预估的费用）;3.判令王永红赔偿袁庆经营损失37,550元。王永红向一审法院提出反诉请求：1.判令袁庆返还王永红押金3,500元（已扣除2019年1月1日至2019年1月9日租金）；2.判令袁庆返还王永红添置的空调、淋浴套装以及台盆龙头或支付抵充款3,693元;3.判令袁庆赔偿王永红违约金5,000元;4.判令袁庆承担王永红的精神损失补偿费20,000元;5.判令袁庆当面向王永红道歉。一审审理中，王永红明确第二项诉请为要求袁庆支付添置物品的抵充款，并撤回第四项和第五项的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年6月10日，袁庆（出租方、甲方）与王永红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，居间方上海XX事务所（以下简称XX不动产）亦盖章确认。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。租赁期限自2018年7月1日至2022年6月30日止。该房屋月租金为5,000元，支付租金的方式为押一付三。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照违约责任条款的约定向守约方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失及违约金的差额部分：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，袁庆向王永红交付了房屋，王永红向袁庆支付了押金5,000元，并支付房租至2018年12月31日。2018年7月至2019年1月间，王永红因为煤气灶点不着火、拖排油烟机漏油以及出水过小的问题多次向袁庆反映，袁庆自行或委托他人上门修理、清洗，但王永红认为问题仍然存在。2019年1月5日，王永红微信袁庆“房子我们不再租下去了。”袁庆回复“怎么了，后来水管的事情，物业来看了吗？”王永红回复“没有，我倒是又问了物业，他们说是室内水管的问题，因为阳台是正常的。水量太小带来的问题真是不小，特别是洗澡时太冷……”双方电话沟通约定1月6日见面协商。1月6日，袁庆微信“我昨天和中介说了，她会和你联系，后续都让中介来做……解约赔偿的事情都要中介处理的”后下午双方碰了面。当日晚上，王永红微信袁庆“不管怎样，都是要协商、配合的，这一点上我要说对不起！准备明天把房子再整理一下、拍照、挂出去。厅里缺台电视机，我过来拉原来那台吧，你什么时间方便？”袁庆回复“电视租出去我会找时间送过来，最近我不大方便，东西在崇明”袁庆回复“别等租出去啦，来看房的看不到厅里的电视机，估计心里多少有点不踏实。尽可能早点送过来，实在没空我也可以抽空去崇明取。另外增压泵也要尽快装上，说不定能改善一下。”袁庆回复“你可以去崇明我爸妈那里取。房租这几天你还得给我”。2019年1月9日，王永红通过微信向袁庆发送《解约函》及《费用说明》、水表、电表、煤气表读数图片，《解约函》的文章标题为《关于房屋租赁合同解约的函》，内容主要为：“入住后发现该房屋设施和设备存在严重问题。包括煤气灶左边灶头点不着火、右边灶头点火不顺畅；自来水水量过小、脱排油烟机无法正常脱排油烟和热气、滴油以及运转产生刺耳异响；南阳台漏水、石膏线和墙体由裂缝，存在掉落危险。以上问题严重影响王永红正常生活，多次沟通，但是袁庆没有任何实质性的相应措施，问题没有解决。鉴于此，王永红决定与袁庆解除合同，解除日期为2019年1月9日。解除合同后2019年1月1日至8日的租金从押金中扣除，押金剩余部分返还。王永红添置的空调、淋浴龙头和花洒、洗漱台水龙头免费留给袁庆。水电煤气等费用另附说明。居间方已经对房屋内设备和物品进行了清点。该房屋钥匙中的一套已由居间方接收，另两套从该房屋所配备的信箱投入口放入其中。本函以微信信息或微信文件的形式发出，一旦发出即为有效。”王永红表示其2019年1月9日向中介交还房屋，钥匙一套给了中介，另外两套留在了袁庆信箱里，但未当面告知袁庆，仅在微信解约函里表示并告知中介钥匙的情况。袁庆表示2019年1月9日收到该微信文件，但是没有点开查看文件具体内容，也未收到中介的解约通知或取钥匙通知。2019年5月11日，袁庆微信王永红“房子租出去了吗？”王永红没有回复。2019年6月10日，袁庆通过XX不动产拿到《关于房屋租赁合同解约的函》及二把钥匙。王永红表示中介6月10日突然联系说房东需要一份新的解约函，因原先微信发送的找不到了，现袁庆要重新出租房屋需要书面解约函，并保证对王永红没有影响，王永红才将微信发送的解约函（内容与1月9日发送的一致）打印一份给中介。袁庆称其于2019年8月将涉案房屋重新出租给他人使用，并提供租赁合同。一审审理中，袁庆表示，2019年1月6日，王永红向袁庆提出提前退租，当时袁庆表示可以提前解约，但前提是王永红要为袁庆找到新租客且重新出租前的租金仍要支付，王永红交给中介一套钥匙袁庆对此知情，系为方便王永红挂牌重新出租。对此，王永红表示，袁庆同意合同提前解除且在微信中也表示交给中介处理，王永红最初确有为袁庆重新出租的意思，但袁庆并不配合提供电视机、增压泵等设备，双方未就王永红为袁庆重新出租达成一致，王永红也未再为袁庆挂牌出租。嗣后王永红基于房屋无法正常使用于2019年1月9日提出解除合同并将房屋交接给中介。王永红后续租金没有交，袁庆也未进行催讨；袁庆突然于2019年5月询问房屋出租事宜属于碰瓷。一审庭审中，袁庆明确第三项诉请主张的经营损失是指重新出租的中介费损失以及7个月房屋空置的损失，但在庭后表示房屋空置损失是指2019年1月至6月10日期间的租金损失，以及自6月10日起至7月30日止的房屋空置损失和再次出租的中介费损失。一审法院认为，袁庆、王永红就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。从双方微信往来看，王永红多次在微信中提出煤气灶点不着火、拖排油烟机漏油以及出水过小等问题，袁庆表示委托他人及物业上门查看、清洗或维修，但王永红均表示无法解决问题，但上述问题均未达到房屋无法正常居住使用，租赁目的无法实现的程度。双方于2019年1月6日当面协商王永红提出的提前退租事宜，从双方会面后的微信聊天记录看，双方就王永红为袁庆重新寻找租客达成一致意见，袁庆则在微信中强调王永红需支付其新租客找到前这几天的租金。结合双方当庭的陈述，一审法院对袁庆所称2019年1月6日双方协商一致讼争合同可提前解除，但附解除条件为王永红为袁庆重新出租房屋的主张予以采纳。王永红于2019年1月9日向袁庆发送解除函，因王永红所述房屋内设施设备瑕疵及提供的相应证据尚不足以证明该瑕疵当然导致租赁目的无法实现，故王永红并无单方解除权，该解除函即便已送达袁庆，并不发生解除的效力。嗣后，王永红未按约为袁庆重新出租，而自行退租且并未与袁庆交接，有违诚实守信原则并构成违约，故对袁庆要求王永红支付违约金5,000元的诉请，一审法院予以支持。在所附解除条件未成就的情况下，双方合同于2019年6月10日袁庆自中介处收回王永红转交的房屋钥匙时解除。然，袁庆收到微信解除函及王永红水电煤抄表图片，而称未打开仔细查看，有违常理。袁庆明知王永红提出退租并将一套钥匙交付中介保管且多月未缴纳租金，却未主动催讨租金或积极询问重新出租事宜，也未及时收回房屋。袁庆上述行为系放任损失的扩大，故其对王永红自行退租后造成的扩大的租金损失亦有过错。鉴于此，根据诚信及公平原则，综合双方的合同履行情况、违约情形、过错程度、袁庆的实际损失及王永红将其添置的空调等设施设备赠与袁庆一节，一审法院酌情判定王永红应向袁庆支付2019年1月1日至2019年6月10日期间的租金损失共计1.5万元。至于袁庆主张的2019年6月10日以后房屋空置费用以及中介费损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于地板损坏赔偿，袁庆未提供充分证据证明地板划痕形成的时间及系王永红使用不当所致，该修复费用在一审庭审时也未实际发生，故袁庆要求赔偿装修损失的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。王永红反诉要求袁庆承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于押金，袁庆已收回房屋，根据合同约定，押金应予返还。关于王永红添置物品的抵充款，王永红在发给袁庆的解约函中，已明确同意放弃添置物品，免费留给袁庆，系赠与的意思表示，现添置了物品的房屋已被袁庆收回，赠与行为已完成，王永红再要求袁庆支付相关物品抵充款，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇二〇年三月九日作出判决：一、王永红于判决生效之日起十日内支付袁庆违约金5,000元；二、王永红于判决生效之日起十日内支付袁庆2019年1月1日至2019年6月10日期间的租金损失共计15,000元;三、袁庆于判决生效之日起十日内退还王永红租赁押金5,000元；四、驳回王永红的其余诉讼请求；五、驳回袁庆的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计495元，由袁庆负担287元，王永红负担208元；反诉案件受理费减半收取计52元，由王永红负担31元，袁庆负担21元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人王永红与被上诉人袁庆2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法有效。有效合同约束当事人依法按约履行。根据查明事实，王永红作为承租人在租赁期间确曾向出租人袁庆提出煤气、脱排油烟机等设备故障问题，后者表示委托专业人员等维修，上诉人一、二审均主张被上诉人未能解决问题，但就现有证据而言，均不能证明上述设备使用瑕疵达到或可能达到标的房屋使用无法正常居住、使用或标的房屋使用、居住功能受有实质性损害。同时，因双方2019年1月6日协商解约之解除条件未满足，其后1月9日解除函中解约理由不成立，此前双方租赁合同依法继续履行。同年6月10日，袁庆自中介处收回王永红交还钥匙，原判据之判定解约符合法律规定，本案租约解除属双方合意解约。上诉人主张被上诉人违约解约缺乏事实依据，本院不能采纳。应该指出，租约履行之2019年1月至6月10日解约，本案标的房屋实际未得到有效使用，出租人在明知承租人退租、交还中介一套钥匙等情况下未以谨慎、合理注意之标准在合理期限内及时收回房屋，确存放任租金损失扩大过错。与之相应的是承租人在合同未依法解除情况下，擅自交还钥匙于中介，显然不能视为租赁标的占有返还，依法不能免除该期间租金义务。原判综合上述过错及义务标准，斟酌确定租金损失符合查明事实及法律规定，上诉人所谓该部判决存在问题，缺乏基本依据，本院不能采纳。另上诉主张原判认定事实“瑕疵和错误”，上诉人王永红并未提供任何有效依据，本院不能采信。关于原判第四、五条涉及之义务主体“颠倒”，经查确有表述差错，应予更正。余者原判已阐述详尽，本院不再赘言。据此，王永红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决表述差误部分应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23929号民事判决第一、二、三项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23929号民事判决第四项为：驳回袁庆的其余诉讼请求；三、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23929号民事判决第五项为：驳回王永红的其余反诉诉讼请求。一审案件诉讼费用按原判执行，二审案件受理费540元，由王永红负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月三十一日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……