山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异245号 案外人：徐某 申请执行人：王某 被执行人：孙某 被执行人：李某 被执行人：乔某 被执行人：王某1 被执行人：青岛正森置业有限公司 本院在执行申请执行人王某与被执行人孙某、李某、乔某、王某1、青岛正森置业有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1541号】过程中,案外人徐某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐某请求法院停止对其所有的位于山东省即墨市嵩山三路299号正森德郡项目4号楼1号、2号、4号、5号商铺，1号楼291-2号商铺，3号楼1号、3号商铺、2、3号楼之间305-1号商铺等8套房产（下称“案涉房产”）的执行并解除查封。事实与理由：1、案外人与青岛正森置业有限公司在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人已经根据4份商铺购买协议的约定，向青岛正森置业有限公司支付全部购房款；3、青岛正森置业有限公司已于2016年至2017年将案涉房产予以交付，案外人在法院查封前已实际占有该房产，案外人出于经营目的已将案涉房产对外出租使用；4、案外人因开发商原因未能办理过户登记手续，案外人多次催促办理，均未果。案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉房产具有排除执行的权利。 申请执行人王某辩称，1、案外人要求解除查封已经超过法定期限；2、案外人的异议请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、案外人没有签订合法有效的书面商品房买卖合同，其所称的协议没有在不动产登记部门进行备案，无法确认协议签订时间，青岛正森置业有限公司在一审庭审时辩称法院查封的房屋是在售房产，因此案外人不能证实其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、案外人不能证明在法院查封前其已合法占有案涉房产；3、案涉房产登记在青岛正森置业有限公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是一般规定，第二十九条是特别规定，根据立法法第九十二条规定，同一部门制定的一般规定与特别规定不一致的，应当适用特别规定，故本案应适用二十九条规定，排除执行的房产应当是用于居住的唯一房产，案涉房产是商铺，不是住宅，不应当排除执行；4、案外人不能证明其已交付全部房款，因此案外人的异议理由不成立。 为证明其主张，案外人徐某向本院提交了以下证据：1、第一组证据：《正森德郡1号楼东侧291-2#商铺购买协议》《中国人民银行支付系统专用凭证》《流转表》《工商服务业统一收款收据》《银行流水》，以证明2015年6月15日，案外人从青岛正森置业有限公司购买位于即墨市嵩山三路299号正森德郡项目1号楼东侧291-2#商铺，总价为325万元，并已经支付完毕全部房款。案外人于2016年6月6日收房，并于2016年7月1日租赁给刘悦涛用作经营超市。2、第二组证据：《正森德郡2、3号楼之间305-1#号商铺购买协议》《客户回单》（5张）、《流转表》《工商服务业统一收款收据》《房屋租赁合同》，以证明2017年3月22日，案外人从青岛正森置业有限公司购买位于即墨市嵩山三路299号正森德郡项目2、3号楼之间305-1#号商铺，总价款为1,227,675.2元，并于2017年3月23日支付完毕全部房款。案外人于2017年4月1日办理了交房手续，并于2017年4月14日租赁给王鹏，用作经营超市、便利店。3、第三组证据：《正森德郡3号楼1号、3号商铺购买协议》《中国人民银行支付系统专用凭证》《流转表》《工商服务业统一收款收据》《营业执照》，以证明2015年6月15日，案外人从青岛正森置业有限公司购买位于嵩山三路299号正森德郡项目3号楼1、3号商铺，总价款1,749,918.66元，现已支付完毕全部价款。2016年1月6日案外人办理了交房手续，并于2017年2月4日租给李亚飞，用作经营健身房。4、第四组证据：《正森德郡4号楼1号、2号、4号、5号商铺购买协议》《来账业务回单》《流转表》《工商服务业统一收款收据》《房屋租赁合同》，以证明2015年2月15日，案外人从青岛正森置业有限公司购买位于即墨市嵩山三路299号正森德郡项目4号楼1号、2号、4号、5号商铺，总价款8,799,995.89元。案外人已于2015年3月2日支付完毕全部房款，并于2017年3月1日领取房屋钥匙。案外人收房后于2017年5月1日将房屋租赁给冀倩倩、赵卫峰等人使用。 申请执行人王某质证称，1、对第一组证据的真实性不予认可，购房协议不是商品房买卖合同，不能证实案外人在法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。《中国人民银行支付系统专用凭证》只能证实双方有资金来往，不能证实案外人是支付了涉案房款，也不能证实案外人在法院查封前已合法占有房产，并且通过案外人提交的证据可以看出案外人与青岛正森置业有限公司及青岛正森置业有限公司法定代表人有资金来往，因此银行凭证不能证实所支付的是房款，该款项有可能是借款或还款。2、对第二组证据的真实性不予认可，商铺购买协议不符合商品房购买合同的基本要件，不是合法有效的商品房买卖合同，银行客户回单不能证实交易款项的用途，不能证实案外人已付清房款。《流转表》不能证实案外人在法院查封前已合法占有案涉房产，案外人与青岛正森置业有限公司存在多笔资金交往，不能证实案外人主张的款项是用于缴纳房款。3、对第三组证据的真实性不予认可。商铺购买协议不具备商品买卖合同的基本要件，不是合法有效的商品房买卖合同。银行汇款金额与合同不一致，且没有注明汇款用途，不能证实该笔款项是用于支付涉案房款，《流转表》不能证实案外人在法院查封前已合法占有案涉房产，案外人与青岛正森置业有限公司法定代表人李亚飞、实际控制人王某1有大量的资金交易，不能证实银行凭证所涉款项系缴纳房款。4、对第四组证据的营业执照无异议。商铺买卖协议不是合法有效的商品房买卖合同。银行业务回单载明款项与合同约定不一致，没有注明汇款用途，不能证实往来款项系缴纳房款。《流转表》不能证实案外人在法院查封前已实际占有案涉房产。物业费缴费单据真实性不予认可，同一人在同一天交了物业费但单据号码相差很大。对所有的租房合同真实性不予认可，第四组证据中教育培训机构的成立利用时间与租房合同订立时间不一致，无法证实租房合同是在法院查封前签订的。根据青岛正森置业有限公司在法院一审庭审中的主张，涉案的所有房产均是待售房产，案外人签订的租房合同均可能是编造的签订时间，申请执行人均不认可。 本院查明，王某与孙某、李某、乔某、王某1、青岛正森置业有限公司民间借贷纠纷一案，莱阳市人民法院于2017年8月11日以（2017）鲁0682民初3605-2号协助执行通知书查封包含案涉房产在内的多套房产，后本案移送本院管辖。本院于2019年3月28日作出（2018）鲁02民初1299号民事判决书，判决：一、孙某、李某、乔某于本判决生效之日起十日内赔偿王某本金1548.8871万元及利息（利息以本金1548.8871万元为基数，自2014年2月17日起至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；二、王某1对第一项付款义务承担连带还款责任；三、青岛正森置业有限公司对第一项付款义务承担还款责任；四、驳回王某的其他诉讼请求。如果孙某、李某、乔某、王某1、青岛正森置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202631元，保全费5000元，合计207631元，由孙某、李某、乔某、王某1、青岛正森置业有限公司负担200071元,王某负担7560元。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，王某向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1541号。本院于2019年11月9日作出（2019）鲁02执1541号之一执行裁定书，裁定拍卖包含案涉房产在内的多套房产。 另查明，案外人徐某提交的第二组、第三组、第四组证据中的《客户回单》《中国人民银行支付系统专用凭证》《来账业务回单》载明的转账金额与商铺购买协议约定的总价款均不一致，且转账单据中均未备注“房款”。且案外人徐某提交的银行流水显示其与本案被执行人王某1、青岛正森置业有限公司及其法定代表人李亚飞有频繁的资金往来。在本院执行异议听证过程中，案外人徐某称其在青岛正森置业有限公司开发的正森德郡项目从事房屋销售代理工作，因此双方有一定的资金往来和费用走账，为了方便转账数均为整数。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人徐某提交的第二组、第三组、第四组证据中的转账金额与商铺购买协议中约定的房屋总价款均不一致，转账单据中均未备注“房款”，且案外人徐某与本案多名被执行人存在频繁资金往来，现有证据不足以证明案外人徐某与被执行人青岛正森置业有限公司之间存在真实的房屋买卖关系并已实际支付全部购房款。故案外人徐某的异议请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人徐某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 刁培峰 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳