贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终4983号上诉人（原审被告）：白敏，女，1967年9月16日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区溪南新村（云上村榕筑南溪绿园11座-4号）。法定代表人：王黔平，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师。上诉人白敏因与被上诉人贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初8841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白敏上诉请求：1、撤销一审判决并重新公正判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，具有明显的偏向性，2013年3月15日被上诉人与上诉人所在的小区业主委员会签订《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议对被上诉人的服务范围及应尽的义务均作了约定，后因被上诉人违反了合同约定的服务义务，业主委员会于2014年12月8日、2014年12月12日张贴告示提示业主郑重考虑缴纳物业费，但上诉人仍缴费至2015年12月31日，但被上诉人在收到物业费后，对小区出现的殡葬活动、有人在小区设立基站等一系列现象置之不理，导致上诉人并未享受到合同约定的物业服务，本案系合同纠纷，被上诉人未按照约定提供服务应承担相应的违约责任，一审法院仅以被上诉人自己的口头陈述认定被上诉人尽到了合同义务，对上诉人提交的证据视而不见，判决具有明显的偏向性。二、一审法院以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条为判决依据，但判决结果又不以该条为依据，一审法院既然认定物业服务协议有效，那么协议应对双方有效且具有约束力，既然上诉人并未尽到合同约定的义务，被上诉人就不应支付物业费，且2016年并未签订合同，一审判决只会滋生物业公司只知收费不尽义务的恶习。绿园物业公司辩称：1、合同的服务期限从2013年到2015年，后虽然没有签订合同，但被上诉人一直提供服务，上诉人也缴纳了部分物业服务费，双方形成事实的合同关系。2、至于账目公布的问题与本案无关。3、服务质量有一点点瑕疵，停车位是无法满足业主需求，但是业主停车不合理，物业公司只能劝导，上诉人不能以管理服务不到位为由拒绝缴纳物业费。绿园物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付物业服务费5655.6元。2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告绿园物业公司系有限责任公司，2007年10月16日成立，营业期限为2007年10月16日至2027年9月20日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定的规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营，法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（物业服务、批零兼营：建材、五金工具、交电器材、办公用品、日用百货、家政服务、游泳池服务）。2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同期限自2013年3月15日至2015年3月14日止。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。原告有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度，合同有效期限自2017年1月1日至2018年12月31日。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。被告系花溪区榕筑·南溪小区27-1-702号房屋业主，房屋为电梯房，房屋建筑面积为130.93㎡。原告按收费标准向小区业主收取物业管理服务费，被告自2015年12月31日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日，欠缴物业费共计5363.7元（每平方米单价1.2元，欠费月数为36个月，每月金额157.1元）。庭审中，被告提交了照片及短信记录、用以证明原告管理不到位，被告质证意见为照片显示是小区位置的予以认可，但不能达到原告证据目的。被告提交收款收据证实被告收取费用未开具发票，被告予以认可。被告出具业委会提示，证实原告没有签订任何协议收取服务费及第一届业主委员会提示业主不交物业费的告示，原告质证意见为不予认可。上述事实，有已经庭审质证的当事人身份证明、营业执照、物业服务协议分、欠费统计单、照片、光盘及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告白敏具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，被告应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米1.6元。因此，被告应当按照上述计费标准按照向原告交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间共计36个月物业管理费共计5655.6元。关于被告辩称原告在2015年3月15日至2016年12月31日，共计21.5个月没有与该小区业主委员会签订物业服务协议，故应该扣除21.5个月期间的物业管理费的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告虽然在此期间没有与榕筑南溪绿园小区内的业主委员会签订《物业服务协议》，但是在2015年3月15日至2016年12月31日期间，该小区除了原告以外，并没有其他物业公司入驻，该小区的物业管理工作一直都是由原告提供，因此原告与榕筑南溪绿园小区业委会之间虽然没有签订书面的物业服务协议，但是两者已经形成了事实上的合同关系，故对于被告的该答辩意见一审法院不予采信。关于被告白敏辩称主体不适格问题，原告已提交营业执照证实其身份，故被告辩称一审法院不予采信，被告辩称原告管理不善等问题，虽进行了举证，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告作为业主可就原告不完全履行合同义务向其主张违约责任，原告管理及服务不到位并非被告拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响原告服务各项功能的正常运行，故对此辩称一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告白敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司物业服务费5655.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费25元（已减半收取），由被告白敏负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明，一审认定事实部分“被告提交收款收据证实被告收取费用未开具发票，被告予以认可”应为“被告提交收款收据证实原告收取费用未开具发票，原告予以认可”。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人是否有权拒交物业服务费。绿园物业公司与上诉人所在小区业主委员会签订的两份《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对上诉人具有约束力，双方均应当依约履行。绿园物业公司已为包含上诉人在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，上诉人应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。上诉人主张绿园物业公司并未按照案涉服务协议约定提供物业服务，违反了合同约定，应承担相应违约责任，上诉人就不应当缴纳物业服务费。对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人作为业主可就绿园物业公司不完全履行合同义务向其主张违约责任，该条并未规定业主可以拒交物业服务费，故上诉人以绿园物业公司提供物业管理及服务不到位为由拒交物业费无法律依据，且业主拒交物业费客观上对已按时缴纳物业服务费的业主不公平，也会影响绿园物业公司服务各项功能的正常运行，故本院对上诉人的上诉理由不予采信。综上所述，白敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白敏负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月二十三日法官助理盛美书记员曹艳