四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初2116号 原告：四川蓉信物业服务有限公司，住所地：眉山市东坡区文忠街88号阳光﹒新城1号H1（栋）2单元17层4号。统一社会信用代码：91511402078872829U。 法定代表人：彭功友，总经理。 委托诉讼代理人：范行，男，1986年11月10日出生，汉族，系公司员工，住四川省眉山市东坡区。 被告：高会珍，女，1976年10月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川蓉信物业服务有限公司（以下简称：蓉信物业公司）与被告高会珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓉信物业公司的委托诉讼代理人范行、被告高会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓉信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠原告的房屋物业服务费5138元以及违约金630元，合计5768元。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日前，加洲国际城项目的开发商眉山华星房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告于2014年1月1日开始为加洲国际城项目提供前期物业服务。2014年9月1日前，被告与眉山华星房地产开发有限公司签订购买加洲国际城XX栋X单元XXXX号房（产权面积85.77平方米）的《商品房买卖合同》及其附件《临时管理规约》，约定被告所购房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元执行，物业服务费缴纳时间为每半年缴纳一次，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。被告在详细阅读《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后通过承诺书的形式予以确认上述事宜。原告一直按照合同约定的服务标准为被告提供物业服务工作，但被告于2016年4月开始拖欠物业服务费，截止2020年5月已拖欠物业服务费5138元及违约金630元。被告于2019年3月12日到物业办公室收房起，原告分别于2019年4月、2019年6月、2020年1月、2020年4月向被告进行电话催收、张贴催费通知单，要求被告及时结清费用，但被告一直拒绝缴纳物业服务费。遂原告诉至法院，望判如所请。 被告高会珍辩称：被告自2014年开始就找过原告及小区开发商很多次，原告没有打过电话催费，不清楚是否张贴了催收通知。被告的房屋墙壁轻轻一刮就掉，被告想装修房屋，便主动找原告处理问题，但原告一直不予处理。2019年3月11日，被告与原告负责人及小区开发商就上述问题进行协商，协商的结果是2014年9月1日至2019年6月30日期间的物业费，由被告缴纳2000元并使用两年的物业费抵用券予以结清。被告现应从2019年7月1日起缴纳物业费。2019年3月12日，被告带着抵用券去原告公司缴纳了2000元物业费，缴费后票据上出具的是2014年9月1日至2016年4月10日期间的物业费，被告不清楚原告负责人如何交代的。2019年6月中旬，因抵用券要到期了，被告带抵用券去原告处抵扣物业费，原告拒绝抵扣，故物业费尚未结清。 原告蓉信物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.房屋登记信息查询说明、加洲国际交房程序表，证明原告实际到开发商提起交房的时间是2018年3月27日。2.房屋验收表、领用物品登记表、承诺书、房屋概况、质量保证书复印件5张，证明被告反映问题的实际时间是2018年。3.照片1张，证明原告公司已经向开发商反映了被告陈述的房屋空鼓问题。4.欠费记录、催收记录复印件6张，证明被告欠费的时间段，原告多次向被告催收物业费。5.前期物业服务合同及备案材料原件，证明物业服务合同的真实性。6.被告签订的前期物业服务合同复印件，证明被告认可物业服务。7.照片20张，证明原告为案涉小区提供物业服务。被告的质证意见为：1.“高会珍”是被告本人签名，但不是在2018年3月27日收房。2.房屋验收时间不对，被告从2014年开始就在处理问题，多次找原告要求收房，2016年开始办房产证。3.照片不属实，被告于2014年发现墙面有空鼓后就多次找原告，不是到2018年才开始反映问题。4.被告有抵用券，原告拒绝抵扣，原告没有电话催收过物业费。5.6,真实性无异议。7.无异议，被告没有居住在案涉小区，不清楚。原告提交的证据1.2相互印证，被告认可证据2中“高会珍”系其本人签名，本院对真实性予以采纳。证据3，被告不予认可，原告无其他证据予以佐证，本院不予采纳。证据4.5.6.7，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以采纳。 被告高会珍为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：1.物业费抵用券原件，证明原告应抵扣被告2017年7月1日至2019年6月31日止的物业费。2.专用收据原件，证明被告于2019年3月12日缴纳物业费2000元，原告开票截至2016年4月10日，经三方协商后应开具到2017年6月30日。3.加洲国际城交房程序表，证明被告于2016年10月14日就收过房。4.收款收据、交款凭证、税收缴款书原件各一张及现金缴款单原件两张，证明因房屋延期交房，经三方协商就用物业费抵用券予以抵扣。原告的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议。原告公司未在抵用券上盖章，对抵用券的使用时间有异议，被告缴费时未出具抵用券。专用收据因被告只缴纳了2000元，就只开具到2016年4月10日。对交房程序表的真实性无异议，据原告所知收房时没有提交程序表，可在开发商开具交房程序表，交房时被告未带原本的交房程序表。被告提交的上述证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以采纳，对证明目的将结合庭审查明综合予以认定。 本院根据双方当事人当庭陈述及审查确认的证据，认定事实如下：2013年12月20日，眉山蓉信物业服务有限公司（2016年5月11日名称变更为四川蓉信物业服务有限公司）与加洲国际城的开发商眉山华星房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为加洲国际城提供前期物业服务，履行期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，收费标准为高层住宅1.2元/平方米·月，物业服务费半年交纳，每个缴费周期起始日起15日内交纳。业主未按时足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰/天的违约金，业主有正当理由的除外等。合同签订后原告即对该小区提供物业服务至今。被告高会珍系加洲国际城XX幢XX层X号房屋的所有权人，建筑面积为85.77平方米。2019年3月12日，被告支付了2014年9月1日至2016年4月10日期间的物业服务费2000元，原、被告双方对剩余物业服务费数额产生争议，遂原告诉至本院。 另查明，被告因所属房屋墙面存在空鼓问题与原告、眉山华星房地产开发有限公司达成三方口头约定:被告支付2014年9月1日至2016年4月10日期间的物业服务费2000元，另用眉山华星房地产开发有限公司出具的《物业费抵用券》抵扣24个月的物业服务费（折合人民币2470.18元），使用期限自2017年7月1日起。被告与眉山华星房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同约定的收房时间为2014年9月1日。原告提交的催缴物业服务费登记表载明：XX-XXXX，高会珍，2016年4月10日，领房未装修，收房时彭总已给开发商协商好，物业费有券，物业费收2000元。原告提交的房屋概况存根载明XX-X-XXXX号房屋交房日期为2014年8月30日，提交的加洲国际城交房程序表、质量保证书、承诺书、房屋验收登记表落款时间均为2018年3月27日。被告提交的加洲国际城交房程序表的落款时间为2016年10月14日。 原告当庭明确违约金的计算方式为：房屋面积×单价×（6%/12个月）×1225天（2017年1月1日至2020年5月31日）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告高会珍房屋所在小区的房地产开发商眉山华星房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，该前期物业服务合同的约定，是当事人的真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力。被告高会珍作为涉案小区的业主，理应按合同约定按时交纳物业服务费。关于被告应缴纳的具体费用，本案中，虽原、被告双方对案涉房屋的交房时间产生争议，且双方提交的关于交房时间的证据相互矛盾，但据庭审查明，被告所签的房屋买卖合同约定的交房时间系2014年9月1日，被告因房屋问题与原告及开发商协商时约定从2014年9月1日起计收物业服务费，并实际已付2014年9月1日至2016年4月10日期间的费用，则本案的物业服务费不以被告交房的时间为起算点，而应以被告自认的从2014年9月1日起起算。2019年3月12日，被告向原告支付物业服务费2000元，被告提交的收据载明系2014年9月1日至2016年4月10日期间的费用，被告辩称该笔费用应计算至2017年6月30日，原告不予认可，被告无证据予以佐证，本院不予采信，本院确认被告支付的2000元系2014年9月1日至2016年4月10日期间的物业服务费。另被告辩称以《物业费抵用券》抵扣2017年7月1日至2019年6月30日期间的服务费，原告主张该抵用券未加盖原告公司公章且时限已过不能再作抵扣，本院认为，虽该抵用券未加盖原告公司的公章，但原告当庭认可被告因房屋质量问题获得抵用券用于抵扣物业服务费的真实性，且原告提交的催缴记录中明确载明被告“有券”的事实，可见，原告认可被告所持有的抵用券能抵扣券面约定时限的物业服务费。该抵用券对抵扣期限未作约定，原告无证据佐证抵用券已过双方口头约定的抵扣时限，且被告不予认可，故本院确认被告可按抵用券约定抵扣2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。综上，本院核算被告应缴纳的物业服务费为：1.2元/平方米÷30天×85.77平方米×782天（2016年4月11日至2017年6月30日、2019年7月1日至2020年5月31日）=2682.89元。另原告主张被告支付违约金，本院认为，被告因房屋墙面存在空鼓问题与原告及开发商协商物业服务费给付问题，后被告因原告未按抵用券约定抵扣物业服务费而延期支付费用，被告延期支付物业服务费并非被告单方面造成，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告高会珍于本判决生效之日起三日内支付原告四川蓉信物业服务有限公司2016年4月11日至2017年6月30日、2019年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计2682.89元。 二、驳回原告四川蓉信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告高会珍未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取25元，由原告四川蓉信物业服务有限公司负担10元，由被告高会珍负担15元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘杰 二〇二〇年七月六日 书记员  芦燕