福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初1907号 原告：福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路96号左海名仕1#楼一层2号店面。统一社会信用代码91350102786905062B。 负责人：李光伦，总经理。 委托诉讼代理人：马红福，福建沃泰律师事务所执业律师。 被告：夏某，男，1944年7月8日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：王*（系夏某之妻），女，1966年1月19日出生，住福州市台江区。 原告福州花好月圆物业管理有限公司（以下简称花好月圆物业公司）与被告夏某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告花好月圆物业公司的委托诉讼代理人马红福、被告夏某的委托诉讼代理人王*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告花好月圆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏某立即向原告支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6000元，并按银行同期贷款利率支付违约金133.2元（暂计至起诉日至实际清偿之日止），以上合计6133.2元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年5月27日，原告与福州市台江区鑫达富弟小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，为被告所拥有的鑫达富弟小区提供物业服务，合同第六条、第七条约定了交纳物业费的标准和小区业主交纳物业费的义务。被告系该小区业主，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业管理服务费，原告多次催讨无果。自2016年7月1日起至2019年12月31日止被告已拖欠物业费5088元、电梯费648元和水电公摊费264元合计6000元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告及小区其他已缴费业主的合法权利。现原告根据法律法规的规定提起诉讼，望判如所请。 被告夏某辩称，一、2008年1月1日至2010年4月30日的《物业服务合同》系鑫达富第小区业委会全体成员签名，为合法有效合同。原告提供的、自2010年5月1日起至2013年4月30日止的《物业管理服务委托合同》系小区业委会被终止解散两年后由原告伪造，为无效合同。小区业委会成立于2005年4月17日，届满三年，未换届，后被终止解散。福州市台江区人民政府台访复查（2015）10号明确答复了鑫达富第小区业主委员会中终止原因。小区业主亦通过12345向台江房管局投诉，该局答复：“该业委会换届选举未按相关程序进行，是无效的。”原告在知晓该业委会因届满换届无效被终止解散两年的情况下，伪造、杜撰此份无效合同。二、原告伪造小区业主同意物业费提价收费的签名表、伪造已去世多年的业主签名，以达到物业费非法提价至0.8元/㎡的目的，提价法定程序造假。原告在小区业主不知情的情况下擅自在提价表决表中打√，以示业主同意提价。三、原告的其他违法违规行为为：向业主收取物业费时从未开具过正规发票，未按相关规定公布小区物业费收支明细及小区公共场所经营性租金收入，多次向业主收取电梯维修公摊费，每户少则几十元，多则几百元，无发票、收据和更换的零配件单据，是否真正维修更换零配件无人知晓。对提出质疑的业主关停该业主所在楼层的电梯，小区业主为此向省信访局投诉。2019年1月26日，原告关停电梯15天，再张贴更换配件清单，无发票，向5号楼1梯16户业主收取电梯维修费6770元，业主要求出示更换配件及维修发票，原告至今未能提供。小区长期存在消防隐患，曾发生两次火灾事故，被黄牌警告。原告将4号楼架空层设有的麻将馆改为赌馆，严重干扰小区业主的正常生活。原告聘请无资质人员及病号上岗，保安都是老弱病残，小区门卫形同虚设。 四、关于公摊用电部分，2020年台民初字第769号、770号《民事判决书》已判令物业公司无法提供具体公摊数字依据，不予支持。但原告无视法院判决，多年来仍强制向业主摊派收取。原告向省特检所申报年检的维保单位与电梯维保公示卡的维保单位不一致。2018年10月15日之前的管理单位均为福州强鑫房地产开发有限公司，直至2019年5月27日才变更为原告，可见原告自2008年1月1日进入小区起从未依规办理变更电梯管理单位的程序，业主有权质疑多年来是否对小区电梯按时年检并建立电梯管理手册？可见原告内部管理混乱，缺乏管理意识，给小区业主带来安全隐患。五、小区285户业主自2003年9月相继入住至今近17年时间，自2010年4月止先后进驻三家物业管理服务公司，签订、续订四份合法有效合同（其中包括与原告2008年1月至2010年4月签订的合同均为合法有效），多数业主均能按有效合同按时交纳物业费。此后小区业主拒绝履行缴费义务的原因，完全系原告擅自伪造虚假合同，小区管理混乱，违反相关法律法规下所产生的必然结果。如果小区业主继续为违法的虚假合同缴费，即是怂恿、默认原告的违法行为和违法事实，拒绝缴费亦是为了维护法律的公平正义和法律的尊严。原告蓄意规避伪造合同和提价表决表，管理混乱以及侵吞本小区全体业主共有资产收益等事实，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 关于被告夏某提出原告花好月圆物业公司提供的2010年5月27日签订的《物业管理服务委托合同》（2010年5月1日起至2013年4月30日止）是伪造的无效合同问题，对此原告提供了合同原件予以核对，被告对其辩解未进一步举证，因本案讼争物业费（自2016年7月1日起至2019年12月31日止）不在该合同服务期内，因此本案对该合同效力不予评判。 对此原告提供了合同原件予以核对，被告对其辩解未进一步举证，因本案讼争物业费（自2016年7月1日起至2019年12月31日止）不在该合同服务期内，因此本案对该合同效力不予评判。 原告为证明案涉小区物业费按法定程序上调0.2元/平方米且自2014年8月20日起执行，提供了《关于鑫达富第物业服务费上调的通知》（以下简称通知）、《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》（以下简称公示）为据，《通知》内容为“从2014年8月1日开始住宅每平方物业服务费上调0.2元，商业店面和车库每平方上调0.3元。”《公示》内容为“鑫达富第物业费上调符合法定程序，新的物业服务收费标准从2014年8月20日起开始执行”并加盖有“福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会”的公章。但原告未提供该《公示》的原件核对。被告对《通知》和《公示》持有异议，提出业主未看到张贴的《通知》、《公示》，系原告伪造。被告就此提供《鑫达富第上调物业服务费业主表决意见表》，提出其中竟有死亡业主签名表决。原告辩解死亡业主可能是业主家属代为签字的。被告提供的《鑫达富第上调物业服务费业主表决意见表》可印证原告在提价过程中确有征询业主的意见，原告提供了《情况说明》亦对死亡业主的签名作出了合理解释，被告提供的证据不足以证实原告伪造业主签名。本院确认《关于鑫达富第物业服务费上调的通知》、《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》、《情况说明》是真实的，可作为本案定案的依据。 被告就其辩解提供的福州市台江区人民政府台访复（2015）10号《信访事项复查意见书》、福州市便民服务呼叫中心12345诉求（编号10013100093）、福州市房管局2010-2-9回复以及诉求（编号11073100260）、福州市住房保障和房产局2011-8-12回复、2008年12月23日鑫达富第小区首届业委会《证明》一份、2015年9月鑫达富第小区业委会《公告》一份、《国家投诉受理管理办公室投诉受理回函》等，原告认为与本案无关。经审查本院认为被告提供的上述证据与本案争议无关。 被告另提供2008年10月30日《东南快报》Ａ24版刊登“鑫达富第小区架空层，车位改成麻将馆，救火消防栓被圈”的报道、2017年3月22日《福州晚报》内容“持续推进文明城市建设不力，18家单位被挂牌警告”的报道、诉求编号为ＦＺ150××××0128的12345的消防投诉件、电梯维修表格影印件、电梯维保公示卡、电梯年检、维保信息影印件以及一系列照片、（2010）台民初字第769号和770号《民事判决书》复印件各一份，证明小区管理存在违法违规行为，其无需缴纳公摊费。原告提出上述证据真实性由法院认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月29日，福州市台江区鑫达富第小区业主委员会与原告花好月圆物业公司签订一份《物业管理服务委托合同》，约定：“选聘花好月圆物业公司对鑫达富第小区提供物业管理服务；委托管理的期限从2008年1月1日起至2010年4月30日止；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层每平方米0.60元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日开始交纳；委托管理事项包含房屋建筑共用部位、共用设施、设备公共场地的维修、养护等；合同还约定了其他事项。”同日，双方又签订一份《补充协议》，约定“业主应分摊公共水、电费，电梯维保费由花好月圆物业公司承担等。”上述合同签订后，原告开始对鑫达富第小区提供物业管理服务。 2016年8月8日，原告向福州市台江区洋中街道铺前社区出具《情况说明》，内容为“我司于2008年1月1日承接鑫达富第小区物业管理，并分别于2008年1月和2010年5月两次签定物业服务合同，由于该小区业委会任期届满后一直未进行换届，小区物业服务合同无法依法续签，目前仍由我司对该小区提供事实物业服务”。同日，福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会在该《情况说明》上注明“该鑫达富第小区目前还是由花好月圆物业管理有限公司在管理”。 2016年12月6日，原告向福州市台江区洋中街道铺前社区出具另一份《情况说明》，内容为“我司于2008年1月1日承接鑫达富第小区物业管理，并分别于2008年1月和2010年5月两次签订物业服务合同，由于该小区业委会任期届满后一直未进行换届，小区物业服务合同无法依法签订，目前仍由我司对该小区提供物业服务”。2018年12月13日，福州市台江区洋中街道铺前社区居民委员会在此份《情况说明》上注明“该鑫达富第小区目前还是继续由花好月圆物业管理有限公司在管理”。现原告向本院提出上述诉请。 另查，被告系鑫达富第小区5＃楼*单元的业主，该房屋所有权记载建筑面积为81.96平方米。诉讼中，原告主张被告尚未缴纳自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费。原业委会解散后，鑫达富第小区至今未成立业委会。 本院认为，原告花好月圆物业公司自2008年1月1日起接受鑫达富第小区业主委员会的委托，承接该小区的物业管理服务，并与小区业委会签订了《物业管理服务委托合同》及《补充协议》，该合同未违反有关法律、法规的效力性规范，属有效合同，具有法律约束力。《物业管理服务委托合同》期满后，原告继续在该小区提供物业服务，至今未退出。结合原告提供的《情况说明》及被告提供的小区其他业主交费的《收款收据》、《缴费清单》，这些票据均加盖“福州花好月圆物业管理有限公司财务专用章”，其中最近的开票时间为2016年12月1日的《福州花好月圆物业管理有限公司缴费清单》一份，记载5#302缴纳的物业费、电梯电费、公摊电费等内容，费用所属期间为2016年7－12月份。此票据缴纳的费用系发生在2014年8月之后。故本院确认原告自2008年1月1日起入驻该小区提供物业管理服务至今。退一步讲，原告系经依法批准成立的有限责任公司，公司经营范围含物业管理，公司为案涉小区履行了物业服务义务，被告作为案涉小区的业主，实际接受了原告提供的物业服务，被告以原告擅自提价且伪造合同、小区管理混乱为由不予缴纳物业服务费于法无据，被告作为物业服务的实际受益人理应及时向原告缴纳物业管理服务费用。 关于物业服务费标准问题，被告提出原告擅自提价，不符合法定程序。根据在案证据，被告该辩解依据不足。现根据原告提供的《关于鑫达富第物业服务费业主表决结果的公示》及2007年12月29日《物业管理服务委托合同》约定的物业费标准0.6元/㎡，能够证实案涉小区物业费自2014年8月20日起按0.8元/㎡标准执行，原告诉请按0.8元/㎡的标准计收物业费应予照准，被告应按名下房屋建筑面积（132.5㎡）向原告支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费4452元（0.8元/㎡.月×132.5㎡×42个月）。 原告诉请水电公摊费、电梯费，被告不同意支付。2007年12月29日，原告与原鑫达富第小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》及《补充协议》，明确约定小区的电梯维保费由原告承担，原告亦未举证证明其诉请的2016年7月1日至2019年12月31日期间，案涉小区电梯费和水电公摊费实际产生的总金额，分摊后每户小区业主应承担的缴费金额且被告对此有异议，故原告要求被告支付水电公摊费及电梯维保费的诉请于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告承担违约金的诉请。考虑到原告与业主之间缺乏有效沟通，被告提供的证据确能反映出原告在物业管理服务中存在一定瑕疵，故原告的此项诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、夏某应于本判决生效之日起十日内向福州花好月圆物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费共计4452元； 二、驳回福州花好月圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州花好月圆物业管理有限公司负担5元，夏某负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年七月十日 法官助理 潘冰心 书 记 员 陈忠泽 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。