云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终122号上诉人（原审原告）：祥云县城西综合服务公司。住所地祥云县祥城镇城西。统一社会信用代码91532923218735034A。法定代表人：任大勇，总经理。委托诉讼代理人：杨富海，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：祥云县祥龙医院。住所地祥云县祥城镇西友联街，统一社会信用代码915329237134671964。法定代表人：郑晓军，院长。上诉人（原审被告）：郑晓军，男，1964年3月8日生，汉族，住大理市。共同委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：**映，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人祥云县城西综合服务公司（下称城西公司）因与上诉人祥云县祥龙医院（下称祥龙医院）、郑晓军租赁合同纠纷一案，不服祥云县人民法院（2019）云2923民初775号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院认定以下案件事实：城西公司系集体所有制企业，祥龙医院系郑晓军个人投资的个人独资企业。1998年12月14日，城西公司与郑晓军签订了《房产租赁合同》，双方约定甲方城西公司将其所有的房屋一幢28间及空地1224㎡出租给乙方郑晓军使用；租期20年，自1999年1月1日起至2018年12月31日止。合同还约定了租金数额及支付方式、合同变更、违约责任等内容。其中，合同第五条第二项约定“在空地上，乙方建设由乙方自建，产权属于乙方，但地权仍属甲方。”第三项约定“乙方改造或自建所需费用由乙方自负”；第七条第二项约定“合同到期，乙方不续租，应将所承租项目向甲方交接清楚，合同自然失效”。郑晓军在空地上建盖了砖混结构房屋两幢，建筑面积分别为1874.51㎡、28.25㎡，于2000年8月18日办理了登记手续，领取了“祥房权证祥字”第01902号房屋所有权证。租赁期间，祥龙医院和郑晓军在租赁房屋一号楼南侧二楼、三楼加盖了三间房屋，在北侧房屋二楼加盖了一间房屋。2001年12月22日，城西公司与祥龙医院签订《房产租赁补充合同》，对之前的租赁合同进行了相应变更：空地每年租金15，000元，自2002年1月1日起不随租赁年限变动；2001年5月1日起，祥龙医院向城西公司另行租赁两间房屋，租金每月400元，租金随前合同一并支付。2018年祥龙医院和郑晓军未按约定在当年一季度交纳租金，同年12月26日城西公司发出《通知》，要求祥龙医院在12月31日前付清所欠租金84，772.64元，该通知由郑晓军签收。2019年3月5日，城西公司与祥龙医院达成协议，对租赁合同解除及欠交租金数额84，772.64元进行了确定。之后，城西公司到祥云县房地产管理所申请对祥龙医院和郑晓军建盖的房屋进行注销登记，同年3月12日，房地产管理所公告作废了“祥房权证祥字”第01902号房屋所有权证。城西公司原审诉请：1.请求判令二被告将租赁地块上建筑物内的医疗设备、床、桌椅等物品办理；2.请求判令二被告清除租赁地块上的建筑物，将祥龙医院所占地块恢复原状，归还给原告；3.请求判令二被告支付2018年度所欠租金84，772.64元；4.请求判令二被告支付2019年1月1日起至2019年3月31日止的土地占用费124，480.80元；5.请求判令二被告支付自2019年4月1日起至搬离所有物品、清除建筑物之日止以1224㎡，每月每平方米33.90元计算的土地占用费；6.请求判令二被告拆除加盖的房屋4间。诉讼费用由二被告负担。一审法院认为，原告与二被告签订的《房产租赁合同》《房产租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行合同义务。双方书面确认，被告尚欠原告租金84，772.64元未支付，故原告的该项诉请应予支持。被告关于其丧失添附物所有权未获赔偿，因而行使抗辩权停付租金的答辩意见与法律规定相悖，不予采纳。二被告加盖的4间房屋，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，二被告将上述租赁房屋（含加盖部分）一并交回原告，原告予以接受并对整幢房屋进行了装修后出租给案外人，原告的行为视为对加盖部分的确认，且结合客观实际，如拆除加盖部分会造成楼房和添附物的价格贬损，降低使用效益，属于不可拆除情形，故对于该加盖部分应由原告取得该部分财产的所有权。现原告要求拆除加盖部分的诉请本院不予支持。就加盖部分房屋的折价问题，经法庭释明后，被告未提出相应的诉讼主张，故在本案中不予处理。租赁土地上被告自建部分的损失问题可另行主张。关于原告要求二被告支付土地占用费的问题。因双方对被告自建部分处理问题约定不明，对于其余部分，原告认可二被告于2019年1月2日已交还并由原告另行装修后出租，同时原告无证据证实二被告对空地部分继续占用的事实，故对原告主张被告支付土地占用费的诉请不予支持。二被告关于其已合法取得土地上建筑物的所有权，根据“地随房走”的原则，原告无权要求二被告归还该部分土地的答辩意见无事实及法律依据，不予采纳。关于原告要求恢复原状，归还土地及办理被告物品的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告返还土地及办理医疗设备及物品的诉讼请求应予支持。但就租赁土地上被告自建部分，因双方对租赁期限届满后该建筑的处理约定不明，现双方对此部分协商不成，经释明被告没有对自建部分的损失进行主张，故原告要求清除土地上建筑物的诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二遍二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告祥云县祥龙医院、郑晓军于本判决生效后十日内向原告祥云县城西综合服务公司支付租赁费84，772.64元；二、被告祥云县祥龙医院、郑晓军于本判决生效后十日内返还原告祥云县城西综合服务公司的租赁土地，并将该租赁土地上建筑物内的医疗设备及物品搬离；三、驳回原告祥云县城西综合服务公司的其他诉讼请求。案件受理费2，218元，由原告祥云县城西综合服务公司负担1258元，由被告祥云县祥龙医院、郑晓军负担960元。双方当事人对一审判决均不服，分别提起上诉。城西公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持上诉人第2、4、5、6项诉请。一、二审案件受理费由祥龙医院和郑晓军负担。事实及理由：一、一审判决遗漏了部分事实，导致判决错误。1.上诉人起诉祥龙医院和郑晓军仍然占用土地1224㎡，对方认可还占有使用着708.80㎡，也认可需要支付租赁费用。双方实际争议院子是否归还的问题，事实是对方仍然占有使用着院子，其一直从院子通行，院子南部被对方请的保安守着，晚上还将大门关闭锁住。租赁地块是否交换的举证责任在于对方。但是一审对该事实却没有做出认定处理。上诉人主张的租金是按照城西公司整个市场一年收入平摊到每平米计算的，租金数额有相应依据，理应予以支持。二、一审判决适用法律错误，判决不公。合同法第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对方应将租赁土地按照原状向城西公司返还，租赁物上所有的建筑物以及其他物品自行处理，并且无权要求上诉人进行赔偿。祥龙医院及郑晓军上诉请求：1.改判祥龙医院、郑晓军不承担租赁费84，772.64元；2.改判支持祥龙医院、郑晓军继续占有使用自建建筑物所在之土地。一、二审诉讼费用由城西公司承担。事实及理由：一、城西公司将添附物取回，却未做任何赔偿，造成上诉人损失，上诉人有权行使抗辩权，无需支付剩余租赁费。上诉人经过城西公司同意，对一号楼南侧二、三层及北侧二层房屋进行了添附。租赁合同解除是，该添附物已经与原房屋连成一体，不可分离，不能取回。双方交接时，城西公司对添附也进行了接收，之后还对整栋房屋（包括上诉人建盖的房屋）装修后另行出租给案外人。城西公司本应对上诉人作出相应补偿，但未予补偿，给上诉人造成较大经济损失，上诉人依法行使抗辩权，停止支付租金。二、城西公司无权要求上诉人搬离租赁土地上建筑物内的设备及物品。双方约定，上诉人在空地上自建的房屋，产权属于上诉人。上诉人的自建房屋取得了房产证，房产证载明产权属于上诉人。上诉人依法直接享有自建房屋支配和排他的权利，城西公司无权要求上诉人搬离。三、建筑物与土地具有不可分离的依附关系，且上诉人已合法取得涉案土地上建筑物的所有权，根据“地随房走”的司法原则，城西公司无权要求归还土地。综上，一审判决认定事实不清，应予改判。当事人双方的答辩意见与其上诉状的内容一致。二审对一审查明的案件事实予以确认。本案的争议焦点是，1.祥龙医院及郑晓军加盖的四间房屋能否抵扣其欠付城西公司的租金，以及该四间房屋应否拆除；2.祥龙医院及郑晓军应否对其尚未返还的租赁土地支付占用费，标准如何确定；3.祥龙医院及郑晓军应否腾空及从自建房屋搬离，同时将所占用土地返还给城西公司。本院认为，关于本案争议焦点，一、祥龙医院及郑晓军加盖的四间房屋能否抵扣其欠付出租人城西公司的租金，以及该四间房屋应否拆除的问题。祥龙医院及郑晓军认为，城西公司知晓并认可加盖四间房屋的事实，在租赁合同到期后，四间房屋已交回给城西公司，城西公司装修后出租给他人使用，本应对祥龙医院及郑晓军进行补偿而未予补偿，该四间房屋的价值高于欠付的租金84，772.64元，已足以抵扣完毕，无须再行支付。城西公司则要求祥龙医院及郑晓军拆除加盖的四间房屋，恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》（下称租赁合同解释）第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”意即有效租赁合同，如当事人无特别约定时，对于形成附合的添附物归属，一般按照来时修、去时丢的原则进行处理。案涉合同租期届满，因此祥龙医院及郑晓军所谓加盖房屋的补偿及抵扣租金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。城西公司对加盖的四间房屋已经接收且加以利用，拆与不拆应由其自行决定，与祥龙医院及郑晓军无关。二、祥龙医院及郑晓军应否对其尚未返还的租赁土地支付占用费，金额如何确定的问题。现有证据表明，祥龙医院及郑晓军仍然占有使用着自建房部分，该部分所占土地面积为708.80㎡，至于院心其他部分是否已经返还给城西公司，因祥龙医院及郑晓军提交的照片证实，祥龙医院及郑晓军并不干涉城西公司及现案外承租户对院心的使用（停车、施工、堆放施工物资等），虽然双方没有明确的交接手续，但在案也没有证据证明祥龙医院对院心部分拒绝交付，故城西公司主张祥龙医院及郑晓军仍然占有使用全部租赁土地1224㎡、并要求按此面积计算占有使用费，与客观事实不符。租赁合同到期后，祥龙医院及郑晓军依法应及时将所有承租的土地、房产返还给城西公司，对于至今其占有使用土地部分的损失，参照租赁合同解释第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，该部分损失应由祥龙医院及郑晓军承担。案涉租赁土地租金每年15000元，综合考虑案件实际情况，本院酌情确定占有使用费的标准为每月800元。城西公司按每平米33.9元计算占用费的主张，是其按照整个城西市场的情况单方算账的结果，而本案只涉及土地，城西公司又没有提供其他证据作为参考，本院对城西公司的主张不予采纳。一审没有认定及处理祥龙医院及郑晓军逾期未返还租赁土地的损失不当，予以纠正。三、祥龙医院及郑晓军应否腾空及从自建房屋搬离，同时将所占用土地返还给城西公司的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，合同到期后返还租赁物是承租人的法定义务，本案不涉及土地、房产的抵押或者转让，没有物权法、担保法、城市房地产管理法关于“地随房走”的适用余地。故祥龙医院及郑晓军对案涉土地及自建房屋的占有使用权在租赁合同到期后不受法律保护，应当及时腾空并搬离，将争议土地返还给城西公司。另外，案涉自建房与租赁土地形成附合，根据本案实际返还时应一并移交给城西公司，无需拆除。对城西公司拆除自建房的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持祥云县人民法院（2019）云2923民初775号民事判决第一项，即被告祥云县祥龙医院、郑晓军于本判决生效后十日内向原告祥云县城西综合服务公司支付租赁费84，772.64元；二、撤销祥云县人民法院（2019）云2923民初775号民事判决第二项、第三项；三、祥云县祥龙医院、郑晓军于本判决生效后十日内腾空并从自建房搬离，将案涉租赁土地返还给祥云县城西综合服务公司；四、祥云县祥龙医院、郑晓军按照每月800元标准支付给祥云县城西综合服务公司逾期返还租赁土地的占用费，从2019年1月1日起计算至返还之日止；五、驳回祥云县城西综合服务公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费2，218元，由上诉人祥云县祥龙医院、郑晓军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月七日书记员 杨 泽