云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云29民终722号上诉人（原审原告）：孙三奇，男，1984年10月12日出生，汉族，住云南省大理白族自治州云龙县。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南巴适居房地产经纪有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关文化路惠丰新城诏园2-2号。统一社会信用代码：91530121MA6L058A35。法定代表人：赵朗，公司总经理。上诉人孙三奇因与被上诉人云南巴适居房地产经纪有限公司（以下简称巴适经纪公司）居间合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月17日在本院六号法庭公开开庭进行了审理。上诉人孙三奇及其特别授权诉讼代理人程荣兴到庭参加了诉讼。被上诉人巴适经纪公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙三奇上诉请求：1.依法撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3828号民事判决书第二项，依法改判支持孙三奇一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由巴适经纪公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，忽略了巴适经纪公司存在的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，适用法律错误，既认定巴适经纪公司未尽到审慎义务导致孙三奇购房目的不能实现，又驳回了孙三奇要求巴适经纪公司赔偿的诉请，显然与法律规定不符，理由如下：1、巴适经纪公司尚未取得权属证书的房产提供居间服务，明显违反了《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》的规定，整个居间服务过程本身不具备合法性。《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……6、未依法登记领取权属证书的，……，同时，依据《城市房地产管理法》第二条的规定，巴适经纪公司作为从事房地产交易的中介公司，依法应当受《房地产管理法》的调整，显然，本案中所涉及的房产并未取得权属证书，并且一审中证人也陈述，按照程序没有取得房产证的房屋是不能卖的，巴适经纪公司对此提供居间服务，明显违反了《房地产管理法》的规定，也是造成孙三奇买房目的无法实现以及经济损失的直接原因。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。根据一审查明的事实，在此次交易过程中，巴适经纪公司一方从未向孙三奇告知过上述信息，显然巴适经纪公司未尽到基本的审查和告知义务。二、巴适经纪公司在提供居间服务的过程明显存在故意向孙三奇隐瞒与订立合同有关的重要事实，并且有明显的恶意逃避法律责任的行为，依法应当承担赔偿责任。1、《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。巴适经纪公司系向社会公众提供有偿房产居间服务的中介机构，其应当具备高于一般人的注意和告知义务，而告知的内容不仅仅应当包括房产的基本信息等一般信息，还应当包括当事人的履约能力、交易可能存在的风险等影响合同目的实现的信息，居间人未尽到告知义务，就属于不作为的违约，依法应当承担违约责任。2、本案中，巴适经纪公司未如实告知孙三奇与订立合同有关的重要信息，实质上是一种间接故意的隐瞒行为。按照《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，交易风险是巴适经纪公司依法应当书面告知给孙三奇的信息，并且在本案中，案涉房屋存在共有人向云娇，在签订合同时，孙三奇也对此提出过异议，但巴适经纪公司工作人员的答复是，不影响，而最终出现一房多卖后，方志坤恰恰是以存在共有人为由，不愿履行房屋买卖合同，显然上述信息是关系到孙三奇是否决定订立合同的最关键因素，巴适经纪公司未履行告知义务，显然存在过错。而作为巴适经纪公司而言，负有告知义务而不告知的，属于间接的故意隐瞒行为。3、需要特别指出的是，从本案中巴适经纪公司的行为来看，对于本次交易可能存在的风险，巴适经纪公司一方自始至终都是知晓的，并且在一开始便为逃避可能面临的法律责任做准备。首先，将《房屋买卖合同》写成《房屋转让预约合同》，故意不在合同上签字盖章；其次，收取孙三奇居间服务费时，故意将收费项目写成见证服务费，巴适经纪公司以上的种种行为，也足以认定其存在严重过错。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果严重损害了孙三奇的合法权益。孙三奇之所以花费21000元的居间服务费，其目的显然是希望通过专业的中介服务，确保交易的安全，事实上中介的价值也恰恰体现于此，因为中介机构的过错给委托人造成的损失，中介机构依法应当承担赔偿责任。按照一审法院的观点，中介机构存在过错的责任仅仅只需退还中介费，无需承担其他损失，对于支付中介费的购房者而言，明显显示公平。故依法提起上诉，请求二审支持孙三奇的上诉请求。被上诉人巴适经纪公司经依法传唤未到庭应诉、陈述答辩观点、进行举证质证、发表辩论意见，视为其放弃相关的诉讼权利。孙三奇向一审法院起诉请求：1、判令巴适经纪公司返还孙三奇居间服务费21000元，并赔偿损失210000元【以云南省大理市人民法院（2019）云2901民初111号民事调解书确定的由方志坤支付孙三奇购房预付款400000元和违约金20000元未能支付的50%计】；2、诉讼费用由巴适经纪公司承担。一审法院认定事实：2018年9月26日，经巴适经纪公司介绍，孙三奇与案外人方志坤就位于大理市买卖事宜进行协商，双方达成购买合意，并于当日签订了《房屋转让预约合同》，合同约定方志坤将上述房产以1050000元的价格出售给孙三奇。由孙三奇支付给巴适经纪公司签约见证服务费21000元。合同签订后，孙三奇向方志坤支付了预付款400000元，向巴适经纪公司支付了签约见证服务费21000元。2018年10月18日，孙三奇得知方志坤将转让给其的上述房屋出售给他人。孙三奇便通知巴适经纪公司处理方志坤将房屋再次出售给他人的违约行为，巴适经纪公司未出面处理。2019年1月9日，孙三奇以方志坤和向云娇为被告，以巴适经纪公司为第三人，以买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼。2019年4月4日，一审法院作出了（2019）云2901民初111号民事调解书，确定由方志坤于2019年4月30日前返还孙三奇购房预付款400000元，并支付违约金20000元。2019年8月28日，孙三奇以巴适经纪公司未对房屋权属等信息进行核实，致孙三奇购房目的不能实现，巴适经纪公司存在过错给其造成经济损失为由向一审法院提起诉讼，要求巴适经纪公司返还居间服务费21000元，并按云2901民初111号民事调解书确定的420000元款未能得到执行，由巴适经纪公司承担50%的责任，赔偿其210000元的经济损失。一审法院认为，孙三奇经巴适经纪公司介绍向案外人方志坤购买房屋并签订了购房合同，鉴于孙三奇向巴适经纪公司交纳了21000元的签约见证服务费，双方之间居间合同关系成立。孙三奇按约定向巴适经纪公司交纳了居间服务费，巴适经纪公司也应履行为孙三奇完成购房的目的。但巴适经纪公司未尽到审慎义务，未对房屋产权等信息进行核查，导致孙三奇购房目的不能实现，应承担相应的民事责任。故孙三奇提出由巴适经纪公司返还其居间服务费21000元的诉讼主张，有事实和法律依据，予以支持。但孙三奇提出由巴适经纪公司按（2019）云2901民初111号民事调解书确定的420000元款未能得到执行，由巴适经纪公司承担50%的责任，赔偿其210000元经济损失的诉讼主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告云南巴适居房地产经纪有限公司在判决发生法律效力之日起十日内返还给原告孙三奇居间服务费21000元。二、驳回原告孙三奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元，由原告孙三奇承担4440元，被告云南巴适居房地产经纪有限公司承担325元。二审中，孙三奇对一审认定的案件事实补充两点：（1）涉案的房屋在孙三奇与巴适经纪公司签订合同前就由方志坤出卖给他人；（2）涉案房屋在一审法院判决后，已由开发商收回。孙三奇补充的第（1）点已经包含在一审认定的案件事实中，对补充的第（2）点，未提供相关的证据予以证实。故本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，巴适经纪公司作为居间人，介绍孙三奇向案外人方志坤购买房屋，双方并签订了《房屋转让预约合同》，巴适经纪公司从该项房屋买卖业务中，取得孙三奇支付的中介服务费21000元，孙三奇与巴适经纪公司之间形成了居间合同关系。因此孙三奇已按约向巴适经纪公司支付中介服务费，但巴适经纪公司未能对案涉交易房屋的产权登记信息情况进行核查，导致孙三奇购房目的不能实现，其存在过错，应承担相应的民事责任，故一审判决由巴适经纪公司返还孙三奇居间服务费21000元正确。但在本案中，孙三奇以（2019）云2901民初111号民事调解书确定的420000元款未能得到执行为由，上诉主张由巴适经纪公司承担50%的责任，赔偿其210000元经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。巴适经纪公司经公告传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，上诉人孙三奇的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由上诉人孙三奇负担。本判决为终审判决。审判长  马克辉审判员  胡代勇审判员  沈春梅二〇二〇年七月二十二日法官助理王润芬书记员李颖洁