山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0212民初11017号 原告:招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区。 负责人：张连怀，职务：行长。 委托代理人：蒋黎，山东康辉律师事务所律师。 被告：宋积善，男，汉族。 被告：周妍，女，汉族。 委托代理人：宋积善，男，汉族，，系被告周妍丈夫。 被告：东方影都融创投资有限公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道青岛万达影都展示中心。 法定代表人：兰涛，职务：执行董事。 委托代理人：高振德，男，汉族。 委托代理人：杜仔玲，男，汉族，系公司职工。 原告招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招行青岛分行）诉被告宋积善、周妍、东方影都融创投资有限公司（以下简称东方影都）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招行青岛分行委托代理人蒋黎，被告宋积善、被告周妍委托代理人宋积善，被告东方影都委托代理人高振德、杜仔玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告周妍立即偿还借款本息258095.57元（其中本金230936.75元，截至2019年8月12日的利息罚息复息27158.82元）及至实际付款之日止的利息罚息复息；3、判令被告周妍支付原告为实现该债权而支出的律师代理费20586元；4、判令被告宋积善对被告周妍所负上述债务承担共同还款责任；5、判令被告东方影都对被告周妍所负上述债务承担连带保证责任；6、判令原告对位于青岛市黄岛区滨海大道1999号内19栋办公305房产享有优先受偿权；7、判令被告承担诉讼费等与本案有关的一切费用包括但不仅限于保全费、邮寄费、公告费等。事实和理由：2014年7月29日，经被告周妍申请，原告同意向其提供32万元的购房贷款，其配偶宋积善应承担共同还款义务，青岛万达东方影都投资有限公司自愿承担连带担保责任，2019年1月2日，青岛万达东方影都投资有限公司变更企业名称。在还款期限内，被告周妍、宋积善未能按时还款，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告宋积善、周妍共同辩称：对事实无异议，但是没有一次性偿还能力，两被告承担共同还款责任。 被告东方影都辩称：一、被告已经完成了同周妍签订的《商品房预售合同》的合同责任，不存在过错；二、涉诉房屋已经完成初始登记且已交付，原告在诉请中已请求对涉诉房屋享有优先受偿权，银行的借贷风险完全可以通过涉诉房屋的优先受偿权予以规避，再行要求被告承担阶段性担保责任既没有必要也不合理；三、银行与开发商设立阶段性担保责任的初衷是为了降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，加快房地产交易的进程，是附解除条件的担保。如果银行的贷款风险能够通过房产本身及其他救济途径得到解决，则开发商的担保责任即失去意义，故，请求贵院驳回对被告的起诉。 经审理查明，2014年8月1日，原告与被告周妍、青岛万达东方影都投资有限公司签订《个人购房借款及担保合同》。约定：被告周妍向原告借款本金32万元用来支付购房款，借款期限120个月，从2014年8月1日到2024年8月1日止；还款方式为等额本息还款。 第五条约定：借款人未按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第四十条、第四十一条约定：借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还还贷款本息的，原告有权宣布借款提前到期。第三十九条预定：借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，原告为实现债权而支付的律师费等所有费用均由借款人负担。青岛万达东方影都投资有限公司对上述借款承担连带保证责任。担保期限自本合同生效之日起至周妍持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房产权证和房地产他项权证交由原告保管之日止。 2015年5月8日，被告周妍将位于青岛市黄岛区滨海大道房产抵押给了原告，并办理了抵押预告登记，权证号：鲁（2018）青岛市黄岛区不动产证明第0099654号，但未取得抵押权登记证书。上述房屋已具备办证条件。 2014年8月1日，被告宋积善向原告出具共同还款承诺书，承诺对周妍的借款承担共同还款责任。 合同签订后，原告依约发放给被告周妍借款32万元。后被告出现逾期，截至2020年6月11日欠本金220936.75元、利息41185.16元。 原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付给山东康辉律师事务所律师代理费20586元。 另查明，青岛万达东方影都投资有限公司2019年1月2日更名为东方影都融创有限公司。 上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《商品房抵押登记证明》、共同还款承诺书、《个人贷款支付凭证》、贷款账户基本信息、委托代理合同、律师费票据、权属登记证明等证据在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告周妍签订的《个人购房借款及担保合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，合法有效，依法应予以保护，当事人应全面履行。上述合同签订后，原告依约向被告周妍发放贷款，被告周妍未能按照合同约定按时还款，已构成双方约定的违约事件，故原告依据约定要求解除合同并要求被告周妍偿还所欠全部借款本息及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。2020年6月11日欠本金220936.75元、利息41185.16元，之后的利息、罚息等按双方贷款合同约定，被告周妍仍应支付原告。 被告周妍、宋积善系夫妻，本案借款发生在被告夫妻关系存续期间，且被告宋积善出具了共同还款承诺书，故二被告应就上述给付义务向原告承担共同还款责任。 原告主张被告承担律师费20586元，并提交委托代理协议、律师费发票佐证，因借款合同对原告为实现债权产生的费用由借款人负担作了明确约定，该费用不超过相关收费标准，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题，本院认为，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款方办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落在青岛市黄岛区滨海大道1999号内19栋办公305户房屋已完成初始登记并具备办证条件，即涉案房屋业已具备办理正式抵押权登记至原告名下的条件，但被告周妍怠于协助办理，以致原告未取得涉案房产抵押登记，故本院确定被告周妍应在本判决生效之日起三十日内协助原告办理涉案房产抵押登记。 若被告周妍逾期仍未协助办理抵押登记，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，有效保障交易安全和社会稳定，从公平角度出发，本院依法确认债权人招行青岛分行有权对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案合同约定被告东方影都为涉案贷款提供连带责任保证期间为自本合同生效之日起至周妍持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房产权证和房地产他项权证交由原告保管之日止，现涉案房屋已经具备办证条件，未办理房产证及抵押权证的责任不在于东方影都，且本案已经判决被告周妍协助原告办理抵押登记手续，故原告要求被告东方影都承担保证责任的诉讼请求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条之规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告周妍、东方影都融创投资有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140731142005）； 二、被告周妍、宋积善于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行贷款本金220936.75元及截止至2020年6月11日的利息41185.16元，2020年6月12日起的应付利息、罚息、复息按双方合同约定利率计算至实际给付之日（以银行当日出具的对账单为准）； 三、被告周妍、宋积善于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司青岛分行律师费20586元； 四、被告周妍应于本判决生效之日起三十日内协助原告招商银行股份有限公司青岛分行办理位于青岛市黄岛区滨海大道户房屋的抵押登记手续，被告东方影都融创投资有限公司应予以协助配合； 五、上述房屋抵押登记办妥后，或被告周妍逾期仍未办理抵押登记的，原告招商银行股份有限公司青岛分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债权优先受偿； 六、驳回原告招商银行股份有限公司青岛分行对被告东方影都融创投资有限公司的诉讼请求； 七、驳回原告招商银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2740元，由被告周妍、宋积善承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  朱翠玮 二〇二〇年七月十七日 书记员  杨佳丽