四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初2511号 原告：刘元英，女，1957年1月1日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：张一鸣，男，1987年3月3日出生，汉族，住辽宁省大洼区。 原告：斯国基，男，1956年10月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：兰婷，四川蜀缘律师事务所律师。 被告：张小玉，女，1965年5月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：曾晓，1987年9月14日出生，汉族，住成都市武侯区。系被告张小玉女儿。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 原告刘元英、张一鸣、斯国基与被告张小玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年5月25日、7月1日、7月15日三次进行公开开庭，原告刘元英及刘元英、张一鸣、斯国基的共同委托诉讼代理人倪小军、兰婷，被告张小玉及其委托诉讼代理人曾晓、张伟到庭参诉讼。本案现已审理终结。 刘元英、张一鸣、斯国基向本院提出诉讼请求:1.张小玉向刘元英、张一鸣、斯国基一次性支付剩余购房款825871.43；2.张小玉自具状之日起（2019年12月23日）以年息4.156%为标准支付剩余购房款的贷款利息；3.张小玉向刘元英、张一鸣、斯国基支付房屋面积补差款28646元。事实与理由：2017年9月19日，刘元英、张一鸣、斯国基与张小玉签订《房屋买卖合同》，约定张小玉购买刘元英、张一鸣、斯国基所有的位于成都高新区新程大道119号中德·英伦城邦K区8幢1单元3201号住宅一套以及地下负一层956号车位一个，房屋成交价为2250000元，车位成交价为138000元，合计2388000元。合同签订后，张小玉分三期向刘元英、张一鸣、斯国基支付了1478255.38元，剩余房款金额为刘元英、张一鸣、斯国基购买案涉房屋时的银行贷款金额，因签订合同时案涉房屋及车位未取得不动产权证书，张小玉无法办理银行贷款，故张小玉每月向刘元英、张一鸣、斯国基的还款账户支付贷款本金及利息后，再由刘元英、张一鸣、斯国基向银行偿还。合同另约定，取得不动产权证后，刘元英、张一鸣、斯国基与张小玉共同向银行结清按揭贷款。刘元英、张一鸣、斯国基于2018年12月26日取得案涉房屋不动产权证书，2019年6月6日取得案涉车位不动产权证书，自2019年1月起，刘元英、张一鸣、斯国基多次联系张小玉商议结清房贷办理过户，张小玉均不予理睬，已严重违约。 张小玉答辩称，1.根据合同约定，张小玉向刘元英、张一鸣、斯国基支付剩余购房款的时间系在双方办理完成过户手续后，由张小玉向银行办理贷款申请，再由银行直接将款项支付给刘元英、张一鸣、斯国基。现双方尚未办理完成过户手续，支付剩余购房款的条件尚不具备；2.同意继续履行合同，但是刘元英、张一鸣、斯国基主张的剩余购房款825871.43元金额错误，应为723504.62元；3.在房屋取得产权后，张小玉均是同意按照合同约定办理，且也与刘元英、张一鸣、斯国基共同前往银行查询核实相应款项，只是因在对账过程中发现案涉房屋每月5815.16元的贷款中有超出一半的部分系银行收取的贷款利息，以致贷款本金仍有834656.48元，因此双方在共同筹资结按的问题上对利息部分的承担发生争议，整个交易过程张小玉并不存在违约；4.对于签订合同时案涉房屋在银行的贷款909744.62元，双方达成协议由张小玉按月支付，刘元英、张一鸣、斯国基根本未提及有任何利息，即便有，按照公平原则应当由刘元英、张一鸣、斯国基自行负担；5.自刘元英、张一鸣、斯国基具状日至今，案涉房屋在这几个月的按揭还款均来源于张小玉，该部分贷款利息已经支付，不应再次计算，并且，房屋贷款利息只有在产生后才能予以给付，在刘元英、张一鸣、斯国基诉请张小玉支付剩余房款以便结清按揭的情况下，根本无需再支付此后的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年9月19日，张一鸣、刘元英（卖方）与张小玉（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.张小玉购买张一鸣、刘元英所有的位于成都市高新区房屋，建筑面积109.35平方米，以及位于成都市高新区新程大道119号中德英伦城邦Ｋ区地下负一层956号车位，建筑面积38.39平方米；2.该房屋成交价为2250000元，车位成交价为138000元，共计2388000元；3.张小玉已于2017年8月25日、8月27日付给刘元英、张一鸣定金600000元，该笔定金在房屋及车位总价款中进行冲抵；4.房屋及车位价款由张小玉分三期付给刘元英、张一鸣：第一期为上述约定定金，第二期款在本合同签订之日起30日内支付700000元，第三期款在2018年2月16日前支付178255.38元；5.该房屋及车位除上述三期价款外剩余的未结清价款，在本合同签订之日起，由买方根据卖方向银行申请的贷款按揭情况继续偿还剩余按揭金额。卖方取得正式不动产登记权证后，由双方共同筹资向银行结清按揭贷款，按揭贷款结清后3个工作日内双方办理过户手续，过户后3个工作日内买方向银行办理贷款申请。卖方收到银行贷款3个工作日内，向买方支付由买方筹措支付的结按款。由于买方原因无法办理贷款或贷款不足以支付剩余购房款的，买方需现金支付剩余房款；6.双方定于2018年1月1日正式交付房屋及车位；7.在张一鸣、刘元英取得房屋及车位产权证时，若产权面积出现变化而产生的费用概由张小玉承担。 合同签订后，张小玉向刘元英、张一鸣、斯国基支付了合同约定的三期款项共计1478255.38元。庭审中，双方对于第三期款项178255.38元金额的计算方式均确认为是：因合同签订时，通过双方查询银行流水，显示截至2017年9月8日，案涉房屋及车位之上的贷款余额为909744.62元，因此双方约定第三期款项为，总房款2388000-第一期款600000元-第二期款700000元-贷款余额909744.62元=178255.38元。 支付完毕首付款后，因张小玉无意一次性付清全部价款，且案涉房屋及车位尚未办理产权，张小玉无法办理银行贷款，故双方约定尾款由张小玉根据刘元英、张一鸣、斯国基向银行申请的贷款按揭情况继续偿还剩余按揭金额。此后，张小玉每月向张一鸣账户转款5820元用于偿还贷款，此项金额由贷款本金与利息组成，截至法庭辩论终结，仍由张小玉按月偿还。 庭审中，法庭询问张小玉： “审：当时你方是否没有办法全款支付？ 张：我要是凑也可以凑，只是当时没有想过全款支付。 …… 张：没有谁会放心去全款购买一个没有产权的房屋，并且现在的惯例是过户之后再给全款。” 2018年6月11日，案涉房屋及车位交付给张小玉使用。 其后，因案涉房屋存在面积误差，刘元英、张一鸣、斯国基向开发商成都中德红谷投资有限公司支付面积补差款28646元。 2018年12月26日，案涉房屋取得不动产权属证，登记为刘元英、张一鸣、斯国基按份共有。 2019年6月6日，案涉车位取得不动产权属证，登记为刘元英、张一鸣、斯国基共同共有。 取得产权后，在刘元英、张一鸣、斯国基与张小玉协商结清贷款事项时双方产生争议： 其中，张小玉认为，剩余未支付房款应从尾款909744.62元中扣除从合同签订之日起所还的所有款项，对于付款方式，应依照约定通过办理银行贷款方式进行支付。 而刘元英、张一鸣、斯国基则认为，张小玉借用张一鸣银行账户偿还贷款，就必然要同时偿还贷款利息，因此，张小玉偿还的贷款本金可以扣除，但贷款利息不能扣除。并且，因张小玉违约，根据约定，张小玉应一次性付清剩余未支付款项。 庭审中，为查清案件事实，本院通知证人唐某出庭作证，就本案所涉相关问题向其进行询问： “审：这个房子当时被告为什么没有一次性付清，要继续用张一鸣的账号？ 证人：他们钱不够，而且这个房子没有产权贷不了款。 …… 审：当时说的房款原告净收吗？ 证人：是的，当时说产权证前面的费用是原告的，产权证后面的费用是被告的。 审：确认双方明确说过房款总价2388000元是原告净收款？ 证人：确认。” 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋买卖合同》、银行流水明细、证人证言以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，刘元英、张一鸣、斯国基与张小玉就案涉房屋及车位签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。现双方对于继续履行合同均无异议，主要对于剩余未支付款项存在争议，刘元英、张一鸣、斯国基认为，合同签订后张小玉偿还的银行贷款，只有本金才能从尾款中进行扣除，利息应由其自行负担，而张小玉则认为，合同签订后，张小玉所付的全部款项均应属于房款，包括利息在内所有支付的款项均应从尾款中予以扣除，故本院认为，本案首先应当解决从双方合同签订之日到结清银行贷款之日，期间支付的由银行收取的贷款利息应由谁负担这一问题。对此，本院作出如下考量： 首先，双方对于尾款的支付方式约定为：“该房屋及车位除上述三期价款外剩余的未结清价款，在本合同签订之日起，由买方根据卖方向银行申请的贷款按揭情况继续偿还剩余按揭金额”，通过庭审查明的事实，双方对于张小玉已支付了1478255.38元首付款以及签订合同时剩余尾款为909744.62元均无异议，而之所以对支付尾款有此不同于通常交易方式的约定，是因为张小玉无意一次性付清全部购房款，且签订合同时案涉房屋尚未取得产权，张小玉无法办理银行贷款，故用张一鸣账户每月进行还款，因此，上述约定实质是张小玉支付了首付款后，尾款进行分期履行，而支付方式便是选择用张一鸣的银行账户分期偿还银行贷款，该约定的本质，应视为张小玉基于房屋买卖合同关系，对刘元英、张一鸣、斯国基偿还银行贷款义务的替代履行，那么偿还银行贷款就必然要同时偿还相应的贷款利息。其次，张小玉庭审中表示要继续采用按揭方式支付剩余款项，那么从本案交易流程来看，若双方签订合同时，案涉房屋及车位已办理产权，张小玉可顺利过户并办理贷款，张小玉也要承担银行贷款利息，因此，由张小玉使用张一鸣账户按月还款并承担相应利息，本质上并未增加张小玉的购房成本，若如张小玉抗辩所称，剩余尾款的银行贷款利息由刘元英、张一鸣、斯国基负担，那么实际上是减少了刘元英、张一鸣、斯国基应收购房款，并不符合常规交易习惯与经验。再次，刘元英、张一鸣、斯国基庭审中申请了证人唐某出庭作证，唐某陈述双方在签订合同时约定由刘元英、张一鸣、斯国基净收房款总价2388000元，因此，刘元英、张一鸣、斯国基为证明其主张已对证据进行了补强，进一步佐证了在双方交易中，实际是由买方承担分期支付尾款的贷款利息。 综上，本院综合考虑双方约定内容、合同实际履行情况、证人证言及普通交易习惯，对于刘元英、张一鸣、斯国基主 张由张小玉承担剩余购房款银行贷款利息的主张本院予以认可。 关于刘元英、张一鸣、斯国基提出张小玉自具状之日起以年息4.156%为标准向其支付剩余购房款的贷款利息的诉请，本院认为，首先，从具状之日至法庭辩论终结之日，通过双方当事人陈述及银行流水显示，在此期间的银行贷款均是由张小玉偿还，也即是此期间的贷款利息张小玉已向银行支付；其次，截至2020年7月15日，双方仍争议较大，无法协商共同筹资结清贷款，故实际结清贷款的时间无法确定，利息的具体金额亦无法确定，并且，庭审中，张小玉也表示要继续通过按揭方式偿还剩余未支付房款。因此，银行贷款利息应是由张小玉向银行支付，而刘元英、张一鸣、斯国基作为房屋出卖方，无权要求张小玉向其支付银行贷款利息，故对于原告第二项诉请予以部分支持，张小玉应继续承担案涉房贷结清之前的银行贷款利息。 关于刘元英、张一鸣、斯国基主张张小玉一次性支付剩余尾款的主张，刘元英、张一鸣、斯国基认为，案涉房屋及车位取得不动产权证后，其多次与张小玉协商按照合同约定共同筹资结清贷款，但张小玉至今未履行，根据合同约定，张小玉由于自身原因无法办理贷款，需一次性现金支付剩余房款。对此，本院认为，首先，双方合同约定为“卖方取得正式不动产登记权证后，由双方共同筹资向银行结清按揭贷款，按揭贷款结清后3个工作日内双方办理过户手续，过户后3个工作日内买方向银行办理贷款申请……由于买方原因无法办理贷款或贷款不足以支付剩余购房款的，买方需现金支付剩余房款”，由此可见，双方此条约定实质是完成过户后，张小玉无法办理贷款的应现金支付剩余房款，而目前双方尚未完成过户，并不符合此条约定；其次，案涉房屋及车位取得产权后，双方因对剩余未付房款金额产生争议，经多次协商未果后进入诉讼，从而导致未结清贷款、完成过户，并非刘元英、张一鸣、斯国基主张的张小玉不履行义务构成违约，因此，对于刘元英、张一鸣、斯国基一次性支付剩余购房款的诉请不予支持。 关于面积补差款，根据合同约定“在卖方取得房屋及车位产权证时，若产权面积出现变化而产生的费用概由买方承担”，现根据刘元英、张一鸣、斯国基提供的《面积结算协议》及发票，可以证明刘元英、张一鸣、斯国基支付了28646元面积补差款，因此，张小玉应当按约向刘元英、张一鸣、斯国基支付该笔费用，故对于刘元英、张一鸣、斯国基此项诉请本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张小玉自本判决生效之日起十日内向原告刘元英、张一鸣、斯国基支付面积补差款28646元； 二、被告张小玉继续承担案涉房贷结清之前的银行贷款利息； 三、驳回原告刘元英、张一鸣、斯国基的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6073元，由原告刘元英、张一鸣、斯国基负担5870元，被告张小玉负担203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年七月十五日 书记员  曾娜