江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1352号原告(反诉被告)：上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司，统一社会信用代码913606007928297135，住鹰潭市月湖区鹰潭肉联厂办公楼。负责人：章媚辉，总经理。委托诉讼代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：江沙，江西融冰律师事务所律师。被告（反诉原告）：官友华，男，汉族，1976年1月17日出生，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：张晶，江西中鹰律师事务所律师。原告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司（以下简称鹰潭杰昌公司）与被告官友华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，被告官友华提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告鹰潭杰昌公司委托诉讼代理人张秋亮、被告官友华及其委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰潭杰昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告鹰潭杰昌公司与被告官友华于2015年5月5日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号ＹＴ2015003358）；2.判令被告官友华配合原告鹰潭杰昌公司办理《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号ＹＴ2015003358）备案登记的注销等手续并承担相关费用；3.本案诉讼费由被告官友华承担。事实与理由：2015年5月5日，原告鹰潭杰昌公司与被告官友华签订了编号为ＹＴ2015003358的《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：被告官友华购买原告鹰潭杰昌公司开发的坐落于鹰潭市商品房，该房屋总价款为514900元，首付款154900元，剩余购房款360000元办理商业按揭贷款，但被告官友华实际并未缴纳首付款。2015年8月13日，原告鹰潭杰昌公司与被告官友华及第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告官友华向第三人按揭贷款360000元，借款期限为240个月，自2015年8月13日起至2035年8月13日止。采用等额本金还款方法，每月归还本金额为1500元，原告鹰潭杰昌公司提供阶段性担保。因被告官友华未能实际支付首付款及按期缴纳按揭款，经双方协商后于2019年9月6日，原、被告达成退房《协议书》，约定被告官友华退出该房屋的买卖，原告鹰潭杰昌公司补偿被告官友华105000元，合同签订之日支付10000元，一周内支付20000元，剩余75000元在被告官友华配合办理完毕退房手续后付清。该《协议书》签订后，原告鹰潭杰昌公司依约向被告官友华支付了30000元，但被告官友华拒绝配合办理退房手续。原告鹰潭杰昌公司限期被告官友华三个月内办理，且自愿负担办理期限内该房屋10月、11月、12月三个月的按揭贷款（每月2670元，共计8010元），超出三个月不配合办理，被告官友华应当承担违约责任并且自行承担按揭贷款偿还义务。鉴于上述事实，原告鹰潭杰昌公司认为，被告官友华拒不履行双方达成《协议书》所约定的退房义务，已经严重违约，原告鹰潭杰昌公司为维护自身合法权益，故诉至法院要求被告官友华配合办理退房解除合同手续，并同意在办理完毕注销登记手续后付清约定的余款及向第三人提前偿还因该房屋所欠的按揭贷款，望判如所请。被告官友华辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，不存在按照协议办理相关手续。原、被告签订的该份合同是为了骗取银行贷款，被告官友华实际上没有支付任何首付款，应当认定为无效行为。反诉原告官友华向本院提出反诉请求，1.判令反诉原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》无效；2.判令反诉被告鹰潭杰昌公司返还反诉原告官友华支付的按揭贷款本金82500元及支付利息83586.72元，合计166086.72元；3.本案反诉费用由反诉被告鹰潭杰昌公司承担。庭审中，反诉原告官友华变更其第二项诉讼请求为判令反诉被告鹰潭杰昌公司返还反诉原告官友华支付的按揭贷款本金85200元及利息72328.46元，合计154828.46元。事实与理由：2015年之前，反诉原告官友华与反诉被告鹰潭杰昌公司负责人章媚辉私交较好，章媚辉一直鼓吹其开发的商品房很好，由于当时房地产经济不景气，反诉被告鹰潭杰昌公司没有资金，章媚辉就让反诉原告官友华购买其开发的商品房。当时反诉原告官友华告知了章媚辉其没有钱，章媚辉表示不用反诉原告官友华付首付款，只要能把银行的贷款批下来就行。于是反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，购房价格远高于当时的市场行情。合同约定房屋单价5280元每平方米，反诉原告官友华需要支付首付款154900元，办理贷款360000元，但反诉原告官友华并未实际支付首付款。合同办理登记后，反诉原告官友华就提供了资料给反诉被告鹰潭杰昌公司办理贷款，2015年8月13日银行的贷款发放至反诉被告鹰潭杰昌公司的账户，反诉原告官友华每月支付2600多元的本息。但所有购房手续办理完毕之后，反诉被告鹰潭杰昌公司拒绝给反诉原告官友华办理房产证，反诉原告官友华一直支付房款至今。2019年9月份，反诉被告鹰潭杰昌公司要求收回房屋，反诉原告官友华当时因急需用钱，在不平等的条件下签订了《协议书》，约定反诉被告鹰潭杰昌公司支付反诉原告官友华105000元作为补贴，但因各种原因，该协议并未完全履行。反诉原告官友华认为，反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，在反诉原告官友华未支付首付款的前提下，合同签订的目的就是为了让反诉被告鹰潭杰昌公司骗取银行按揭贷款。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第二章第五条第四款的规定，无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款。反诉被告鹰潭杰昌公司的行为就是以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，反诉原、被告签订的合同应为无效合同，故因该无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，反诉被告鹰潭杰昌公司在签订合同的过程中应承担全部责任，其应返还反诉原告官友华支付的按揭款本金及利息。望法院依法支持反诉原告官友华的反诉请求，驳回原告鹰潭杰昌公司的诉讼请求。反诉被告鹰潭杰昌公司对反诉原告官友华的反诉辩称，1.反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》当然有效，该份合同是购房者即反诉原告官友华同开发商签订的经过备案的合同，是双方的真实意思表示，也符合反诉原告官友华买房、反诉被告鹰潭杰昌公司卖房的目的，所以无论是从形式上还是从内容上，都完全符合法律规定，不存在合同无效的情形；2.反诉原告官友华以零首付违反央行《个人住房贷款管理办法》为由，认为原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，显然属于论证上的错误，即便该事由成立，也只是说明个人住房贷款合同的效力问题，而本案要解决的不是个人贷款合同是否有效，而是解决商品房买卖合同的问题，所以反诉原告官友华的反诉事由和诉请没有关联性；3.本案中的个人住房贷款合同也是合法有效的，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。当时在签订按揭贷款合同的时候，银行方面只要求贷款比例不超过70％，反诉原告官友华因为和反诉被告鹰潭杰昌公司的负责人是朋友关系，所以当时就约定反诉原告官友华的首付款暂时由反诉被告鹰潭杰昌公司垫付，等反诉原告官友华之后经济条件好点的时候再补，所以事实上该套房屋是付了首付款的，只不过是反诉被告鹰潭杰昌公司垫付的该笔首付款。该份《商品房买卖合同》的签订没有损害银行的利益，所以反诉原、被告签订该合同不是出于非法目的。本院经审理认定事实如下：被告官友华与原告鹰潭杰昌公司负责人章媚辉原为关系较好的朋友。被告官友华欲购买房屋，在原告鹰潭杰昌公司负责人表示首付款可以缓交的情况下，2015年5月5日，原告鹰潭杰昌公司（出卖人）与被告官友华（买受人）签订《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2015003358）,约定由被告官友华购买原告鹰潭杰昌公司开发的位于鹰潭市的房屋。房屋建筑面积97.52平方米，每平方米价格为5280元，房屋总价款为514900元，商业贷款为360000元。被告官友华应于2015年5月5日前，支付商品房首付款154900元，其余价款办理贷款。被告官友华如逾期付款超过合同约定付款期限60日以上的，则该《鹰潭市商品房买卖合同》继续履行，被告官友华应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期存款利率计算。被告官友华还应每日按应付房价款的万分之一向原告鹰潭杰昌公司支付违约金。原告鹰潭杰昌公司于2015年7月31日前，将案涉房屋交付给被告使用。原告鹰潭杰昌公司如逾期交付房屋超过合同约定的期限60日以上的，则该《鹰潭市商品房买卖合同》继续履行，原告鹰潭杰昌公司应支付被告官友华已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。原告鹰潭杰昌公司还应每日按已付房价款的万分之一向被告官友华支付违约金等内容。2015年5月5日，原告鹰潭杰昌公司以被告官友华的名义垫付了154900元的购房首付款。2015年8月13日，被告官友华（借款人）、中国建设银行鹰潭市分行（贷款人）及原告鹰潭杰昌公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人向贷款人贷款360000元用于购置案涉房屋，借款期限为2015年8月13日至2035年8月13日，共240个月。贷款利率为浮动利率。借款人首付款金额为154900元。同时对借款的发放与支用进行约定，除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：……（四）借款人已向售房人支付首付款，……。借款人采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为1500元。合同担保方式为抵押加阶段性担保。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人以案涉房屋对该笔银行贷款进行抵押等内容。上述合同签订之后，被告官友华按约支付了按揭贷款，但在原告鹰潭杰昌公司向其催收首付款时，被告官友华以资金短缺为由未支付房屋首付款。2019年9月6日，原告鹰潭杰昌公司负责人章媚辉代表公司与被告官友华经协商签订了一份《协议书》，约定被告官友华退出案涉房屋，因被告官友华首付款未付清，原告鹰潭杰昌公司退给被告官友华105000元（包括被告官友华几年的按揭款）作为补贴。原告鹰潭杰昌公司在协议签订之日支付被告官友华10000元，一周内支付20000元，被告官友华配合办理退房手续，办好当日付清剩余75000元等内容。该《协议书》签订后，原告鹰潭杰昌公司按约向被告官友华支付了30000元，另给付被告官友华8010元用于支付案涉房屋2019年10月至2019年12月三个月的按揭贷款。之后原、被告双方对该协议约定的尾款支付时间产生争执，被告官友华未配合原告鹰潭杰昌公司办理退房手续。另查明，中国建设银行鹰潭市分行于2015年8月13日发放购房贷款360000元后，被告官友华自2015年9月13日起开始偿还银行贷款。截止2020年6月13日，被告官友华已向中国建设银行鹰潭市分行偿还贷款本金85500元及利息74698.84元，合计160198.84元。扣除原告鹰潭杰昌公司给付的8100元，被告实际偿还贷款本息152098.84元，其中2020年1月至6月期间，被告官友华共计支付按揭贷款15816.25元。以上事实，有原告鹰潭杰昌公司提交的原告营业执照复印件、《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015003358）、《个人住房（商业用房）借款合同》、江西省地方税务局通用预收款收据记账联（发票代码236001301404）、《协议书》，被告官友华提交的其身份信息、中国建设银行个人贷款对账单，及原、被告的陈述等在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告官友华辩称其并未实际支付案涉房屋的首付款，违反了《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的相关规定，原、被告签订《鹰潭市商品房买卖合同》是为了让原告鹰潭杰昌公司骗取银行按揭贷款，故该《鹰潭市商品房买卖合同》应属无效合同。经查，被告官友华在签订《鹰潭市商品房买卖合同》时具有购买案涉房屋的真实意思表示，原、被告双方签订《鹰潭市商品房买卖合同》时对首付款的支付进行了约定，即由原告鹰潭杰昌公司为被告官友华先行垫付了首付款，该首付款被告官友华是需返还给原告鹰潭杰昌公司。故被告官友华的该辩解意见与事实不符。原、被告之间关于首付款的约定并不影响商品房买卖合同的效力，在银行发放贷款之后被告官友华亦开始向银行偿还按揭款，故对被告官友华辩解《鹰潭市商品房买卖合同》无效的意见，本院不予采纳；对反诉原告官友华主张其与反诉被告鹰潭杰昌公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。因被告官友华不能按期支付原告鹰潭杰昌公司为其垫付的首付款，原、被告双方于2019年9月6日协商案涉房屋的退房事宜达成一致后签订的《协议书》，系原、被告双方对解除《鹰潭市商品房买卖合同》的真实意思表示，合法有效。被告官友华辩称其是在不平等条件下签订的《协议书》，但并未提交证据予以证明，故对被告官友华的该辩解意见，本院不予采纳。对原告鹰潭杰昌公司要求解除原、被告于2015年5月5日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号YT2015003358）的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定，原告鹰潭杰昌公司应退给被告官友华105000元（包括被告2019年10月之前已支付的按揭款）作为补贴，被告官友华应在原告鹰潭杰昌公司支付前期30000元补贴之后配合原告鹰潭杰昌公司办理退房手续。现原告鹰潭杰昌公司已依约向被告官友华支付了30000元退房补贴，被告官友华应按约配合原告鹰潭杰昌公司办理退房手续，故对原告鹰潭杰昌公司要求被告官友华配合原告鹰潭杰昌公司办理《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号YT2015003358）备案登记的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。对原告鹰潭杰昌公司要求被告承担因办理备案登记的注销手续的费用，因原、被告在协议解除合同时未作约定，故应按国家法律法规的相关规定由各方负担。对反诉原告官友华要求反诉被告鹰潭杰昌公司返还2015年9月13日至2020年6月13日止的其偿还银行的贷款本息166086.72元的诉请，因反诉原、被告在《协议书》中对2019年10月之前的按揭贷款的返还已进行了约定，故扣除已返还的30000元，反诉被告鹰潭杰昌公司仍应按约定支付75000元。加之协议签订后反诉原告官友华2020年1月至6月期间支付的按揭贷款本息15816.25元，对反诉原告官友华主张反诉被告鹰潭杰昌公司返还其偿还银行贷款本息90816.25元的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司与被告官友华于2015年5月5日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号YT2015003358）；二、被告官友华应于本判决生效之日起十日内配合原告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司办理《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号YT2015003358）备案登记的注销手续，由此产生的费用按国家法律、法规的相关规定由各方负担；三、反诉被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告官友华已向中国建设银行鹰潭市分行偿还的贷款本息90816.25元；四、驳回反诉原告官友华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司已预交），减半收取计100元，由被告官友华负担；反诉费1698元（反诉原告官友华已预交），由反诉原告官友华负担663元，由反诉被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司承担1035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇二〇年七月十七日法官助理刘梦英书记员陈兴附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。