江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初487号 原告：肖爱华，女，1978年12月14日出生，汉族，住湖北省罗田县。 委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨沛，上海申浩律师事务所律师。 被告：马骏，男，1986年9月12日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。 被告：太仓碧桂园房地产开发有限公司，住江苏省太仓市浏河镇紫薇路1号，统一社会信用代码91320585338911215R。 法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玉婷，该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路2号，统一社会信用代码91320585838071726A。 主要负责人：周文杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：王维杰，该公司员工。 原告肖爱华与被告马骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理。本院通知太仓碧桂园房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，于2020年5月12日进行了证据交换。原告肖爱华的委托诉讼代理人柴小森和杨沛、被告马骏、第三人太仓碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴玉婷到庭参加诉讼。原告肖爱华于此次证据交换后变更诉讼请求，将马骏、太仓碧桂园房地产开发有限公司列为共同被告；应中国农业银行股份有限公司太仓分行申请，本院于2020年5月26日通知其作为第三人参加诉讼；本院于2020年6月4日组织各方调解，但未能达成一致意见。本院于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告肖爱华及其委托诉讼代理人柴小森和杨沛、被告马骏、被告太仓碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴玉婷、第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行的委托诉讼代理人王维杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖爱华向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1.被告马骏办理将江苏省太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室房屋产权登记于被告马骏名下的不动产权证书，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司予以协助；2.被告马骏归还因其购买江苏省太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室房屋向中国农业银行股份有限公司太仓分行贷款的全部贷款本息，如届时被告马骏不能归还贷款本息，则以肖爱华应付购房款代为清偿。3.被告马骏取得江苏省太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室房屋的不动产权证书之日即协助原告肖爱华办理将江苏省太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室房屋产权过户登记至原告肖爱华名下的手续；4.被告马骏支付原告肖爱华因诉讼保全发生的案件申请费5000元。原告肖爱华围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2018年10月21日，原告肖爱华经太仓燕勇房产经纪有限公司居间介绍，与被告马骏签订了《房地产买卖契约》。双方约定原告肖爱华购买被告马骏位于江苏省太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室的房屋，总房款为1355000元。原告肖爱华于2018年10月22日支付定金100000元、交房尾款10000元，2018年10月23日支付首付款600000元及剩余交房尾款3000元，共计713000元。合同签订后被告一直未办理系争房屋的不动产权证书。近期原告得知被告马骏在深圳市福田区人民法院有金融借款合同纠纷导致房屋会被执行难以继续出售，在此期间原告曾多次催促被告马骏提供担保、履行合同义务，但被告马骏未予理会，无履约动作。原告肖爱华认为：原、被告签署的《房地产买卖契约》合法有效，依约被告马骏应于2018年10月25日前办理过户手续，但至今被告马骏并未办理系争房屋的不动产登记证书，导致原、被告的买卖合同无法继续履行。 被告马骏针对原告主张事实提出：1.原告所述订约事实以及被告拖欠银行贷款被起诉的事实属实，但并不存在被告不予理会的情形，双方订立合同后保持了沟通联络，因合同订立时原告不具备购房资格所以双方没有及时办理房屋买卖的相关手续；2.《房地产买卖契约》的标的物除1203室外还有一个车位，否则原告也不愿以1355000元予以购买；3.原告所付款项中的10000元和3000元并非用于支付购房款，而是用于支付住宅维修基金和物业费，该部分费用属于双方约定的购房款之外由原告自行负担的费用。针对原告的诉讼请求，被告马骏认为：目前被告确实经济困难，无力偿还农业银行贷款后完成房屋过户；由于买方尚有购房尾款60余万未付，原告若要继续履行合同，应选择先行代为偿还农业银行贷款，但原告起诉后始终未能偿还农业银行贷款，被告马骏对原告的支付能力表示怀疑。 被告太仓碧桂园房地产开发有限公司针对原告主张事实提出:被告太仓碧桂园房地产开发有限公司于2016年5月20日将凤鸣苑27幢1203室出售给被告马骏，于2017年6月21日将2#地库车位826出售给被告马骏，开发商已将办证所需资料提交完毕，被告马骏需要自行缴纳相关税费后办理不动产登记。针对原告的诉讼请求，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司认为：1.被告太仓碧桂园房地产开发有限公司并非《房地产买卖契约》的合同当事人，仅有协助被告马骏办理不动产权证书的义务，在开发商已履行相关义务后，原告不应再将开发商列为被告；2.据银行反映，被告马骏已逾期偿还中国农业银行股份有限公司太仓分行贷款数月，而被告太仓碧桂园房地产开发有限公司为被告马骏的贷款提供了阶段性保证；一旦承担了保证责任，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司将依据房屋销售合同的约定解除合同，在此情形下《房地产买卖契约》将无法继续履行。 第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行述称：被告马骏购买凤鸣苑27幢1203室房屋时向第三人申请贷款，目前被告马骏已逾期还款，近日第三人将依《个人购房担保借款合同》提起诉讼；原告只有在立即代为归还第三人处银行贷款的情形下，才有继续履行《房地产买卖契约》的可能。 原、被告和第三人围绕各自主张依法提交了证据。依据原告肖爱华提交的房地产买卖契约和补充协议、不动产登记簿查询记录和商品房买卖合同概要（“27幢1单元1203室”的概要信息）、物业及资料移交书、车位物业服务费收据、离婚证（复印件）、结婚证、户口簿、声明书，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司提交的商品房买卖合同（合同编号201602080200786、合同编号201702080200520，均为复印件），被告马骏提交的拘留通知书、取保候审决定书、离婚证、离婚协议书、居民户口簿、社区居委会证明，第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行提交的个人购房担保借款合同、借款凭证、还款清单（均为盖章的复印件），结合各方陈述，本院查明事实如下： 1.2016年5月20日，被告马骏向被告太仓碧桂园房地产开发有限公司购买凤鸣苑27幢1203室，合同记载的建筑面积为91.73平方米，合同价款为866848元；2017年6月21日，被告马骏向被告太仓碧桂园房地产开发有限公司购买2#地库车位826，合同记载的建筑面积为22.97平方米，合同价款为57000元。为购买凤鸣苑27幢1203室，被告马骏向第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行申请商业贷款670000元，借款期限240个月，采用“阶段性保证担保+抵押”方式为主债务履行提供担保，保证人为被告太仓碧桂园房地产开发有限公司，抵押人为马骏和陆杰杰。 2.2018年10月21日，原告肖爱华与被告马骏订立《房地产买卖契约》，被告马骏将凤鸣苑27幢1203室、2#地库车位826出售给原告肖爱华。双方约定：合同价款为1355000元；签订合同时支付定金100000元，2018年10月25日前支付600000元，房屋过户当天支付35000元，剩余600000元贷款后支付；双方之间房屋交易的税费均由买方负担；房屋交付使用当天维修基金和物业费由买方支付，契税由卖方支付，拿钥匙当天各付各款；卖方银行贷款在双方合同网签时由卖方还清。原告肖爱华与被告马骏于次日又订立补充协议（原文摘录，存有错漏字）：“违约金是房屋成交价的30%做为对双方的赔偿，如果因双方各自原因造成不能理过户手续，双方在确定合同解除时起算，七天内把所有的事情处理清楚，（国家政策除外）”。 3.2018年10月，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司将凤鸣苑27幢1203室、2#地库车位826交付被告马骏。被告马骏随后将上述房屋交付原告肖爱华使用。 4.《房地产买卖契约》订立时原告肖爱华知晓尚不具备当地购房资格，且被告太仓碧桂园房地产开发有限公司也尚未完成办证资料报备，故而买卖双方并未能及时完成不动产权利的转移登记手续。2019年8月，凤鸣苑房屋具备办证条件时，被告马骏因涉嫌犯罪被拘留，至2019年11月底不再羁押，但被告马骏的经济状况陷入困境，银行贷款出现逾期偿还的现象。 5.被告马骏购买凤鸣苑27幢1203室时尚未与妻子陆杰杰离婚；2016年5月25日被告马骏与妻子陆杰杰离婚，离婚时双方约定婚姻存续期间的共同房产归马骏所有。 6.原告肖爱华与案外人李正望（户籍湖北罗田）于2020年5月6日离婚，与案外人金仁健（户籍江苏太仓）于2020年5月11日结婚。李正望、金仁健均书写了“27幢一单元1203室”的“房屋产权全部归肖爱华所有的”的书面声明。至本案开庭时，肖爱华的户籍并未随婚姻关系的变化而迁入金仁健所属家庭户。 针对被告马骏提出的购房款实际付款金额之异议，本院在庭审调查中了解到：房屋交付使用时的维修基金和物业费仍由被告马骏经办交付第三方，《房地产买卖契约》约定由买方负担的维修基金和物业费系通过原告肖爱华与被告马骏之间的支付行为完成。本院结合《房地产买卖契约》有关付款进度和费用负担的约定、原告提交的住宅专项维修资金专用收据（2018年2月1日，11020.80元）和碧桂园物业统一通用机打收据（2018年10月22日，1976.64元），采信被告马骏提出的10000元和3000元的款项性质异议，继而认定原告肖爱华支付被告马骏的购房款合计金额为700000元。 围绕原告诉讼请求提及的案件申请费，本院依本案诉讼材料查明：出于为合同继续履行提供保障之考虑，原告起诉后申请对太仓市浏河镇碧桂园上海凤凰城凤鸣苑27幢1单元1203室实施预查封，并为此支付申请费5000元。 本院认为，原告肖爱华与被告马骏订立的《房地产买卖契约》依法成立，对双方当事人具有约束力。合同双方应当按照约定履行《房地产买卖契约》。在被告未按照合同履行的情形下，原告可以选择要求被告继续履行；原告将合同的继续履行通过第1至3项的诉讼请求予以表达，体现了合同继续履行的阶段性特征。但是，由于原告购买时房屋并未登记在卖方名下且房屋上的贷款尚未还清，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行均有可能依据与被告马骏所订合同主张权利，此类权利的行使可能对《房地产买卖契约》的继续履行产生不同程度的影响。目前法院地的司法实践对合同继续履行的判决持谨慎态度，即诉讼时存在明显的履行障碍时，不支持原告继续履行的诉讼请求。原告起诉时和立案后，本院已向原告释明诉请不当所面临的诉讼风险，但原告仍坚持选择要求继续履行，并表示完全有能力消除履行障碍（诸如代为偿还房屋上的贷款等）；出于原告诉请实现可能的考虑，本院也多次与各方沟通、力图通过调解方式灵活解决纠纷，但原告出于未能完成资金准备等因素拒绝调解。鉴于本案现有情况，被告及第三人所提出的合同履行障碍是客观存在的；事实上，原告在诉讼主张中也提及“买卖合同无法继续履行”，原告在订立《房地产买卖契约》时知晓其并不具备当地购房资格，至本案开庭时原告也尚未完全具备“本市户籍居民家庭”的条件；因此，本院对原告要求继续履行的诉讼请求（涉及原告提出的第1至3项诉讼请求）不予支持。本案原告提出的诉讼保全系合同继续履行的保障性措施，在原告诉讼请求无法得到本院支持的情形下，原告因诉讼保全支出的申请费缺乏要求被告予以支付的事实和理由，本院对原告的第4项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告肖爱华的全部诉讼请求。 案件受理费17120元，由原告肖爱华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  高 逸 人民陪审员  范利初 二〇二〇年七月三日     书记员冯启帆