广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11625号原告：王利海，男，1976年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：李秀华，女，1953年9月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖航航，男，系被告李秀华儿子。被告：熊登山，男，1978年2月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告王利海与被告李秀华、熊登山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王利海，被告李秀华的委托诉讼代理人黄圆、廖航航，被告熊登山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王利海向本院提出诉讼请求：1、判令李秀华赔偿广州市白云区西槎路547号南七商铺装修未收回的成本费72124元；2、判令李秀华显示公平、与原约定不一致、与原交易习惯不一致、与原合同不一致的续签合同“擅自转租”条款无效，我继续拥有广州市白云区西槎路547号南七商铺的承租权和转租权；3、判令李秀华退还我安装于涉案商铺的家用电器空调两台；4、判令李秀华双倍退还租赁押金6800元；5、判令李秀华赔偿我直接经济损失21600元；6、确认我与熊登山签订的租赁合同合法有效，同时判决解除该合同，熊登山立即搬离涉案商铺，同时向我支付占用期间的商铺租金；7、判令李秀华归还我代其缴纳的出租税费1658元；8、本案受理费由两被告承担。事实与理由：我从事承租破旧物业升级改造后转租盈利事业。2017年2月14日，我与李秀华就广州市白云区西槎路547号南七商铺的租赁事宜签订租赁合同，合同期三年，自2017年2月14日至2020年2月13日，合同签订后，我耗资80000元对涉案商铺进行装修，装修期间，李秀华曾多次到现场察看。装修后，我将涉案商铺转租给张玉华，租赁期限自2017年7月27日至2019年7月26日，此期间涉案商铺均由张玉华经营使用，我从未在此经营，李秀华对我转租是明知的且未提出异议。后张玉华搬走我又将涉案商铺转租给熊登山并签订租赁合同，租赁期限自2019年11月25日至2021年11月24日，李秀华对此亦是明知的，故我与李秀华于2019年12月10日签订续租合同，我未留意李秀华在续租合同中增加了“擅自转租”的条款。此后李秀华以我转租商铺未经她同意为由提出解除合同，我才知道是被其设计陷阱。后熊登山拒绝向我支付租金，其与李秀华是恶意串通，故意损害我的合法权益，企图侵占我投资80000元的装修。我的转租行为是符合交易习惯且李秀华对此是明知的，其与熊登山恶意串通提出解除合同属于违约，熊登山拒不支付租金对我造成重大经济损失，故我为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告李秀华辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、王立海是违反了双方于2017年2月14日签署的租赁协议，未经我书面同意将房屋转租给他人。根据合同的约定，我于2020年1月3日解除了双方的租赁关系，保证金不予退还。2、原告的转租行为违反了合同的约定，根据司法解释的规定，我无需向原告赔偿未收回的装修成本。3、我无需向原告双倍退还租赁押金6800元。因为双方于2019年12月10日签署的《广州市住房租赁合同》并未实际履行。4、由于原告的转租行为未告知我更未得到我的书面同意，因此原告无权转租给熊登山并向其收取租金，原告与熊登山之间签署的租赁合同应属无效，故原告的经济损失不存在，我也无需向原告赔偿经济损失21600元。5、合同约定承租方在承租期内负责应交的一切费用，包括小区管理费、水电费、电话费以及租赁税费等，故我无需缴纳租赁税。综上，原告严重违约在先，且其提出的诉求均没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告熊登山辩称：我在承租以后李秀华才来到涉案商铺，我以为她是隔壁的街坊邻居，他问我是自己在这里做生意还是跟王利海一起，我就如实回答是向王利海租的，李秀华才发现了王利海转租的情况。我在这次的纠纷中是被欺骗和被动的状态，原告跟李秀华之间出现纠纷，原告没有跟房东进行约谈解决纠纷，我作为租客很无奈，不知道应当向谁交租，我也不存在霸占商铺的侵权行为。原告从工商局调出的租赁合同是我自己制作拿去备案的，因为原告向我提供了李秀华的房产证和身份证复印件，我才知道业主是李秀华，所以我就冒李秀华签名拿去备案，并不是我私下跟李秀华重新签订了租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日，原告王利海（乙方、承租方）与被告李秀华（甲方、出租方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将座落同德上步花园南七商铺（以下简称涉案商铺），给乙方作商业用途使用，乙方愿意承租。租赁期限自2017年2月14日至2020年2月13日，月租金1400元。乙方向甲方交纳2800元保证金，甲方应在租赁期满将保证金退回乙方（不计利息）。双方承担的责任：乙方依约按时交纳租金，不改变房屋用途，将房屋转租，转让或与他人合作联营，应事先征得甲方书面同意，费用由乙方负担。需对房屋进行扩，加，改进，或使用超过水电表容量的水电设备，应征得甲方同意，费用由乙方负责。违约责任：（1）任何一方未能履行本协议规定，另一方有权提前解除本协议；（2）乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按日租金的百分之二收取违约金，逾期超过15天，甲方有权解除协议，收回房屋，保证金不予退回。其他事项：乙方在承租期内，负责应交的一切费用，小区管理费、水电费、电话费等、所有相关费用，需按规定按时缴清，逾期未缴，发生的一切罚款、滞纳金等损失由乙方负担，甲方在保证金中扣除；甲方的附属设施、阁楼、电话、有线天线，在租赁期内提供乙方无偿使用，每月发生的费用由乙方负担，租赁期满，乙方应全部交回甲方等等。2019年11月，王利海与李秀华通过微信协商续签合同事宜，李秀华确认涉案商铺续签三年至2023年2月，2023年的月租金为1700元，其他约定待十一月底纸签合同时面商，王利海回复“确认”。同年12月10日，王利海（乙方、承租方）与李秀华（甲方、出租方）签订《广州市住房租赁合同》，约定白云区西槎路547号首层南7铺，出租给乙方作商业用途，租赁期限自2020年3月1日至2023年2月28日，月租金1700元，保证金3400元。相关费用的承担：租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、房屋租赁税费、室内设施维修费由乙方承担……。合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：2.擅自将房屋转租给第三人、改变房屋用途或拆改变动损坏房屋主体结构的……。违约责任：（一）任何一方未能履行本协议规定，另一方有权提前解除本协议；（二）乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方按月租金的百分之五收取违约金，逾期超过5天，甲方有权要求解除协议，收回房屋，保证金不予退还；……（四）乙方擅自将房屋转租给第三人、改变房屋用途、拆改变动损坏房屋主体结构，或利用房屋从事违法活动、损害公共利益的，甲方有权解除出合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金，造成甲方房屋损坏的，乙方还应承担赔偿责任等等。同日，李秀华通过微信确认“李秀华今收到承租铺位押金，3400元，每月租金起租一号。已确认”。2020年1月2日，李秀华通过微信向王利海发送消息“王利海，你如果想解决你违约的问题，2020年元月3号（明天下午3点半）白云区西槎路547号首层南七铺三方共同处理该铺的租赁问题，如果不到，我就依照合同规定解除合同。南七铺出租人李秀华2020年元月2号。”诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、营业执照信息及商铺招牌照片。拟证实张玉华、熊登山承租涉案商铺后均以涉案商铺地址为住所地成立了各自的公司，上述公司的营业执照信息在国家企业信用信息平台进行公示，故李秀华知道或者应当知道其将涉案商铺进行转租的事实。被告对上述证据不予认可，并指出张玉华注册的公司住所地为广州市白云区西槎路547号首层之六房，该公示地址与涉案商铺地址并不一致，且其在2019年12月10日前未曾到涉案商铺了解过原告经营内容及商铺招牌属于谁，故其无法根据公示信息及招牌知晓原告的转租事实。2、广州市白云区市场监督管理局提供的《广州市房屋租赁合同》复印件。拟证实该份合同为李秀华与熊登山双方签订，故李秀华不仅知道其将涉案商铺转租给熊登山且其存在与熊登山串通另行签订合同的行为。李秀华对该份合同不予确认，称其未曾签署过该份合同。熊登山于庭审中陈述该份合同实为其自行制作并备案，李秀华的签名亦是其代签。经比对，该份合同甲方签名“李秀华”与原告提交的其与李秀华所签订的两份租赁合同的“李秀华”签名存在明显差异。3、装修费用证明收据及图片。拟证实原告对涉案商铺进行装修并花费73000元。庭审中，原告确认不再主张双方继续履行租赁合同，并申请撤回第二项诉讼请求。本院认为，王利海与李秀华签订的《租赁协议》及《广州市住房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。原告与李秀华所签订的《租赁协议》已明确约定原告如转租涉案商铺需事先征得李秀华的书面同意，原告先后将涉案商铺转租给案外人张玉华及被告熊登山均未取得李秀华的书面同意，原告主张李秀华在其承租期间未对其转租行为提出异议，李秀华知道或应当知道其转租涉案商铺的事实，且存在与被告熊登山恶意串通签订合同的行为，关于该意见，本院分析如下：1、原告将涉案商铺转租给案外人张玉华，张玉华虽在涉案商铺经营但其公司住所地公示信息显示为“广州市白云区西槎路547号首层之六房”，该地址并非涉案商铺地址，李秀华无法通过公示信息知晓原告转租事实；2、原告未举证证实李秀华曾在其转租涉案商铺的过程中到过现场并对商铺招牌提出过异议即使李秀华曾到过现场，亦无法直接根据商铺招牌推断实际经营者是否是原告；3、原告转租涉案商铺未取得李秀华书面同意，且原告亦未提供证据证实其曾就转租事宜向李秀华提及或进行协商，其于庭审中亦确认熊登山用于注册公司的房产证及业主身份证亦是由原告向熊登山提供号复印件；4、原告提供的熊登山与“李秀华”签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同中签名“李秀华”对比原告与李秀华所签订两份合同中的签名有明显不同，结合各方当事人的陈述，本院对于熊登山称该份合同为其自行签名制作并备案的陈述予以采信。综上，原告推定李秀华知道或者应当知道其转租涉案商铺并主张李秀华与熊登山另行签订合同的意见理据不足，本院不予采纳，根据合同约定，原告转租涉案商铺未取得李秀华书面同意，其行为已属违约，李秀华有权解除合同。李秀华已于2020年1月2日通过微信通知原告要求次日解除合同，王利海于庭审中确认收到该信息，故双方所签定的《租赁协议》及《广州市住房租赁合同》已于2020年1月3日解除，李秀华应将收取的押金3400元退还原告，原告亦应将涉案商铺内的可移动物品搬离，故原告请求双倍退还押金6800元无事实和法律依据，本院对原告诉请退还押金的超出部分不予支持，对原告要求被告退还其安装的两合空调的诉讼请求予以支持。关于原告诉请装修损失72124元及经济损失21600元。如前文所述，合同解除的原因在于原告，原告主张因李秀华违约解除租赁合同并赔偿装修损失、经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请李秀华退还出租税费1658元。因双方租赁合同中已约定由原告负担包括房屋租赁税费在内的一切费用，该约定合法有效，亦是双方真实意思表示，故原告该项诉请无据，本院不予支持。关于原告主张解除其与被告熊登山签订的租赁合同，并要求熊登山支付欠付租金并搬离涉案商铺的诉讼请求。上述诉讼请求皆为原告与熊登山之间的纠纷，属另一合同关系，本案不予调处，原告可另案向熊登山主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告李秀华向原告王利海退还押金3400元；二、自本判决生效之日起三日内，被告李秀华向原告王利海退还安装于广州市白云区西槎路547号首层南7铺内的空调两台；三、驳回原告王利海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1172元，由原告王利海负担1133元，被告李秀华负担39元并于本判决生效之日起三日内迳付原告王利海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年七月二十七日书记员 傅奎显