重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2783号上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道塔山东街488号，统一社会信用代码91500224089131014Y。法定代表人：张鹏，执行董事。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成(重庆)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆枫林秀水物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇枫林秀水小区会所，统一社会信用代码91500000774853859B。法定代表人：余洋，经理。委托诉讼代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。上诉人重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司（以下简称嘉和置业公司）因与被上诉人重庆枫林秀水物业管理有限公司(以下简称枫林秀水公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2019）渝0151民初6633号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人嘉和置业公司的委托诉讼代理人肖松柏、被上诉人枫林秀水公司的委托诉讼代理人杨志勋到庭参加二审询问。本案现已审理终结。嘉和置业公司上诉请求：1.撤销重庆市铜梁区人民法院(2019)渝0151民初6633号民事判决书，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审判决认定事实错误，且适用法律错误，依法应当予以撤销。上诉人在被上诉人严重迟延履行合同义务的情况下，为避免因被上诉人的违约行为导致损失的进一步扩大，根据部分物业买受人的意愿，另行委托物业服务机构为案涉项目已经竣工验收并交付使用的物业提供物业管理服务。而另行委托的物业服务机构实际也已经进场提供物业管理服务。《嘉和广场项目前期物业服务合同》目的已经无法实现,上诉人的解除行为合法有效。具体理由如下：1.被上诉人并未实际进场提供前期物业管理服务，其在原审诉讼当庭陈述也仅是在2019年7-8月有过一次现场物业交付时的接待，但并未实际进场提供前期物业管理相关服务。2.上诉人认为被上诉人应当知晓案涉项目物业交付的具体时间，上诉人已经在被上诉人现场管理人员为上诉人提供销售中心物业管理服务过程中明示了相关物业的交付时间，被上诉人应当按照合同约定进场提供案涉项目的前期物业管理服务。3.上诉人依据法律规定解除合同应当认定为有效。原审判决认定上诉人解除合同没有合同约定事由，但上诉人在原审诉讼中已经明确上诉人解除合同的事由为根据合同法第九十四条规定行使法定解除权。且前述已经说明上诉人依据该条解除合同条件已经成就。因此，上诉人依法解除合同的行为合法有效。枫林秀水公司辩称，1.本案审理范围仅限于解除函里面陈述的解除理由是否成立，上诉状中陈述的理由与解除函中的理由无关。2.合同虽约定了被上诉人为项目提供物业服务的时间，但根据一审查明的情况，在约定时间2018年6月1日，小区根本没有建好，被上诉人无法进行服务，具体什么时候修好、什么时候达到物管交付条件，只有上诉人清楚，其应当履行通知和告知义务，但其未履行该义务，是蓄意的恶意解除合同。被上诉人仅对售房部有一个专项管理，只是做清洁、安保，不能知晓工程进度。3.上诉人解除合同无效，既不是约定解除也不是法定解除。解除函中陈述的解除理由不成立，并未召开业主大会，也无授权。枫林秀水公司向一审法院起诉请求：1、判令确认嘉和置业公司解除合同无效；2、本案诉讼费由嘉和置业公司承担。一审法院认定事实：2016年12月，枫林秀水公司中标嘉和置业公司开发的嘉和广场项目前期物业服务。2016年12月16日，枫林秀水公司作为乙方与嘉和置业公司作为甲方签订了《嘉和广场项目前期物业服务合同》，该合同约定，由乙方对嘉和广场项目实施前期物业管理服务；物业类型为商住；座落位置：重庆市铜梁区东城街道塔山东街488号，建筑面积159314.27平方米，包括高层住宅、商业用房、酒店物业等；甲方应履行的义务：1、在销售物业之前，制定《业主临时管理规约》，并向买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时管理规约》；2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同中，应当有物业买受人认可甲方签订的前期物业服务合同的内容；3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：交付乙方管理的物业已竣工验收合格，...；乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；代为向物业买受人交付房屋、办理入住手续，收集业主提出的整改意见，...；甲方应于首位业主入住前30日向乙方提供物业管理用房；本合同期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；合同期未满，业主大会或业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；有以下情形之一的，可提前解除本合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；3、乙方严重违反合同约定，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的。提前解除合同，应当遵守国家和地方的相关规定；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移；双方约定本物业交接之日前30日内，根据甲方委托管理事项，双方办理接管验收手续；本合同在履行中如发生争议，双方也可选择以下方式解决：向物业所在地人民法院诉讼；本合同自双方签章后起生效”，合同还约定了其他事项。2016年12月26日，铜梁区国土资源和房屋管理局对该合同发放了备案证明。2019年9月2日，嘉和置业公司通过EMS全球邮政特快专递向枫林秀水公司寄发《解除函》，该解除函载明：“嘉和广场项目《前期物业管理服务合同》解除函甲乙双方于2016年12月16日签订嘉和广场项目《前期物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同签署后在贵司还未履行合同义务前，本项目因整体商业运营需要，业主已另行委托重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司对该物业实施物业管理和商业运营管理，所以现双方合同目的不能实现。为此，我司特函告自2019年8月13日解除贵我双方于2016年12月16日就嘉和广场项目签署的《前期物业管理服务合同》。特此函告。2019年8月13日”。枫林秀水公司于2019年9月3日收到该函件,因对该解除函持有异议，枫林秀水公司遂诉讼来院。庭审中，枫林秀水公司陈述称双方合同原定于2018年6月1日开始提供物业服务，但所涉物业项目至今未完工，嘉和置业公司也未通知枫林秀水公司进场服务。嘉和置业公司在庭审中认可因嘉和置业公司工期延误原因，实际于2019年2月开始向业主交房，但嘉和置业公司未举示向业主交房及通知枫林秀水公司进场服务并向枫林秀水公司交付物业等相应证据。庭审中,嘉和置业公司举示了以下证据材料：嘉和广场项目前期物业服务合同及解除函、嘉和.大润发广场业主临时管理规约、承诺书、物业管理用房移交书、物业设施设备移交清单、委托经营管理合作协议，拟证明因枫林秀水公司未按约定进场提供物业服务，业主已另行委托案外物业管理机构进场服务，双方合同目的无法实现，故嘉和置业公司向枫林秀水公司发出解除合同的通知，双方的权利义务终止。嘉和置业公司的上述证据显示：嘉和置业公司与案外人重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司（以下简称“润嘉公司”）在名为《嘉和.大润发广场业主临时管理规约》尾部盖章，该规约载明涉案物业的开发单位为嘉和置业公司，嘉和置业公司委托润嘉公司为物业管理人，规约没有载明形成时间，嘉和置业公司自称规约形成时间是在2019年，是在嘉和置业公司向业主交房前；以买受人名义分别于2019年1月、2月、4月向嘉和置业公司作出的承诺书三份表明：承诺人确认前述临时管理规约、并接受规约确定的润嘉公司提供涉案物业服务；嘉和置业公司与润嘉公司于2019年7月26日签订物业管理用房移交书，另签订了物业设施设备移交清单，未载明签订时间，嘉和置业公司自称是在移交物业管理用房的同时签订；嘉和置业公司与润嘉公司于2019年8月15日签订委托经营管理合作协议，约定嘉和置业公司将涉案未售部分物业10万平方米委托润嘉公司进行经营管理。枫林秀水公司对上述证据的真实性、关联性和合法性均不予认可，认为不能达到嘉和置业公司的证明目的，反而证明嘉和置业公司违反与枫林秀水公司的前期物业合同约定，在合同解除前自行做主将应当移交枫林秀水公司的物业另行委托第三方管理，系嘉和置业公司的蓄意违约行为。一审法院认为，枫林秀水公司与嘉和置业公司签订的《嘉和广场项目前期物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，故为合法、有效合同，双方当事人均应按照合同约定，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。故解除合同应当以约定或者法定解除为基础，未达到合同解除权的条件，不产生合同解除的法律效力。另，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，嘉和置业公司于2019年8月13日向枫林秀水公司发出的《嘉和广场项目解除函》，是其发出的解除合同通知，确定该解除通知是否有效，需审查嘉和置业公司是否享有合同解除权，且嘉和置业公司应对此承担举证责任。经查，枫林秀水公司、嘉和置业公司双方签订的前期物业服务合同明确约定了合同解除条件，而嘉和置业公司的解除函主要载明“合同签署后在贵司还未履行合同义务前，本项目因整体商业运营需要，业主已另行委托重庆市铜梁区润嘉商业管理有限公司对该物业实施物业管理和商业运营管理，所以现双方合同目的不能实现”，该函件并未明确解除合同的事由是因达到双方合同约定的解除条件，嘉和置业公司也未向一审法院举证证明合同约定的解除条件已经成就，故嘉和置业公司未取得合同的约定解除权。此外，嘉和置业公司当庭辩称其解除合同系因枫林秀水公司未按合同约定进场提供物业服务而依法解除，而枫林秀水公司当庭述称因嘉和置业公司未按期完工而至今无法入场提供物业服务，嘉和置业公司亦未通知枫林秀水公司入场或向枫林秀水公司交付物业，而嘉和置业公司亦自认因工期原因而迟延向业主交房，但未举示其实际交房及已通知枫林秀水公司接收物业并入场服务的证据。嘉和置业公司举示的证据材料仅能显示嘉和置业公司在发出本案解除函之前便将案涉物业交由案外人管理，不能证明枫林秀水公司存在迟延履行或拒不履行合同义务的根本违约情形，故嘉和置业公司的前述辩称意见缺乏事实依据，不能确定嘉和置业公司的解除行为符合法定解除的条件。综上，嘉和置业公司不具有约定或法定的合同解除权，其发出解除枫林秀水公司、嘉和置业公司之间的前期物业服务合同的通知行为无效，不产生解除合同的法律效力。枫林秀水公司在法律规定的期限内提起诉讼，要求确认嘉和置业公司提出解除涉案物业服务合同的行为无效，具有法律依据，应予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“被告重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司于2019年8月13日解除与原告重庆枫林秀水物业管理有限公司的《嘉和广场项目前期物业服务合同》的行为无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司负担。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，嘉和置业公司对其与枫林秀水公司签订的《嘉和广场项目前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）不享有约定或法定的合同解除权，其于2019年8月13日向枫林秀水公司发出的《嘉和广场项目解除函》（以下简称解除函）不能达到解除前期物业合同的法律效力。首先，前期物业合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。嘉和置业公司认为虽然物业延期交付，但枫林秀水公司曾参与过协助其向部分业主交付物业的接待工作，并对销售中心提供物业服务，从而能够推定枫林秀水公司应当知晓工程进度，其应当按照合同约定进场提供物业服务。第一，嘉和置业公司有义务通知枫林秀水公司进场时间，其对履行了通知义务应当承担举证责任，但并无相关证据。第二，嘉和置业公司作为案涉项目的建设方，其有义务在履行了通知义务之后主动交付物业给枫林秀水公司，枫林秀水公司作为物业公司，即使其知晓工程进度，在无建设方配合的情况下，也无法主动强制进场并提供物业服务，因此枫林秀水公司不存在违约行为。其次，嘉和置业公司认为其系行使法定解除权，但其举示的证据不足以证明因枫林秀水公司存在违约行为，也无证据证明本案系不可抗力导致的合同目的无法实现，故依据法律规定，嘉和置业公司解除案涉合同的行为并非行使法定解除权。综上，嘉和置业公司向枫林秀水公司寄送《解除函》的行为不是基于行使法定或约定解除权，枫林秀水公司不同意解除案涉合同，其寄送《解除函》的行为无法达到合同解除的法律后果。一审法院认定准确，本院予以确认。综上所述，嘉和置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆市铜梁区嘉和广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年七月十三日法官助理 王玲书 记 员 梁麟