甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初6630号原告：赵小梅，女，1964年12月31日出生，汉族，无固定职业，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。被告：阮馨慧，女，1986年8月26日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：寇彩虹，甘肃吉庆律师事务所律师。原告赵小梅与被告阮馨慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵小梅及其委托诉讼代理人王向东，被告阮馨慧及其委托诉讼代理人寇彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵小梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即双倍返还原告租金96000元及保证金4000元，共计100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年12月24日签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将其位于兰州市城关区的房屋出租于原告作为小饭桌使用，租期为2019年5月1日至2022年4月30日。合同第三条约定该房屋租金48000元，房屋安全使用保证金4000元，于签署合同之日付清。合同第七条第一款约定：被告单方面解除合同的，双倍返还原告缴费的当年租金。后因被告急需资金周转，原告应被告的要求提前一次性支付了房屋租金及押金，于2019年5月1日后补了《房屋租赁合同》，但被告于2019年3月26日向原告发出律师函单方面解除了与原告2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》，现就租金和保证金返还问题，双方多次协商未果产生纠纷，原告诉至法院。被告阮馨慧辩称，1、2019年3月12日，被告提出解除合同，原告同意，之后被告还给原告寻找到其他房源，该事实表明双方当事人已应合同解除达成一致意见。从原告诉状来看，原告在继续履行合同及解除合同中，原告选择了解除合同。2、双方租赁合同第七条第一款约定的“合同期内，……甲方单方解除合同，双倍返还乙方缴费的当年租金”是针对被告在2019年5月1日不履行交付房屋的义务而存在，实际是原告与被告签订合同后，合同只是初步履行，原告支付了租金，被告交付房屋的义务未实际发生，此时被告的义务并不存在，就谈不上履行问题，故针对该义务约定的违约条款就不能适用。3、如法院认定被告需向原告支付违约金，双倍返还租金的数额显然过高，请求法院依法予以调整。驳回原告的双倍返还租金诉讼请求。被告愿意返还原告已交付的租金48000元及押金4000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因经营小饭桌，需租赁被告的房屋。2018年12月19日，原告给被告支付30000元，被告出具收条，内容为：“今收到房租.2019年5月1日—2020年4月30日.房费.叁万元整”。2018年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将位于兰州市城关区、面积140平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用。双方约定：租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日。房屋年租金48000元，支付方式为年付，房屋安全保证金4000元；乙方首次支付甲方金额52000元，为2019年5月1日至2020年4月30日房屋租金48000元及房屋安全使用保证金4000元，于签署合同之日付清；乙方第二次支付甲方金额48000元，为2020年5月1日至2021年4月30日房屋租金，于2020年4月30日前付清；乙方第三次支付甲方金额48000元，为2021年5月1日至2022年4月30日房屋租金，于2021年4月30日前付清。合同第七条约定了合同的解除：1、合同期内，乙方单方面解除合同的，甲方不予退还已经缴付的剩余租金及押金。甲方单方面解除合同的，双倍返还乙方缴费的当年租金；2、合同期内，如因政府征收或不可抗力，导致本合同不能继续履行的，本合同提前终止，乙方应将房屋交还甲方，甲方清算并退回乙方剩余房屋租金，因征收发生的补偿费用全部归甲方所有；3、甲方因房屋权属瑕疵出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应当支付双倍乙方缴付的当年租金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；5、租赁期内，乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并不退还已缴费租金及押金，造成甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任：⑴未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用或进行违法用途的；⑵恶意拖欠逾期缴纳房租或水电费两个月以上并不接受协调。合同签订后，原告于2018年12月26日给被告支付22000元，被告出具收条，内容为：“今收到房租.2019年5月1日—2020年4月30日人民币22000-（贰万贰仟元整）”。2019年3月26日，被告委托甘肃合睿律师事务所律师向原告发出《律师函》，通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》。因双方对退还钱款数额意见不一致，原告遂诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告向原告发出《律师函》单方要求解除租赁合同的行为，对原告构成违约，应承担相应的违约责任。原告起诉要求被告返还租金及保证金，表明原告已同意解除租赁合同。关于原告要求被告双倍返还租金96000元的诉讼请求，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述规定，定金不仅要以书面方式约定，且必须明确约定“定金”性质；而原、被告签订的《房屋租赁合同》未约定“定金”内容，且被告出具的收条也明确收到的款项是房租，故原告审理中称原告在租期前五个月就预交了一年的房租和三年的保证金，原告预交的房租带有定金性质，进而认为《房屋租赁合同》第七条第一款的约定“合同期内，乙方单方面解除合同的，甲方不予退还已经缴付的剩余租金及押金。甲方单方面解除合同的，双倍返还乙方缴费的当年租金。”符合《合同法》第一百一十五条规定的主张，本院不予采纳。鉴于《房屋租赁合同》的解除，被告应向原告返还收取的房屋租金及保证金。关于违约责任的承担，审理中，原告明确其按照《房屋租赁合同》第七条第一款要求被告承担违约责任，该约定内容实质是双方约定违约方向守约方支付相当于当年租金的违约金。被告认为双方约定的违约金标准过高，要求予以调整，根据我国合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于调整的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告提前收取房屋租金和保证金后，单方解除合同违约的行为，给原告造成的损失主要是被告所占用资金对应的利息损失，原告在本案审理过程中并未提供证据证明被告解除合同的违约行为给其造成的其他损失，本院结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定被告以占用资金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍向原告支付违约金，自2018年12月27日至2019年6月10日（立案之日，共165天），被告应向原告支付的违约金为1452元（52000×4.75%×1.3÷365×165≈1452）。综上，对于原告要求被告双倍返还租金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告阮馨慧于本判决生效后十五日内向原告赵小梅退还房屋租金及保证金共计52000元；并支付违约金1452元（2018年12月27日至2019年6月10日）；二、驳回原告赵小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告赵小梅承担1164元，被告阮馨慧承担1136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅人民陪审员  杨冬平人民陪审员  唐 玮二〇二〇年七月二十七日书 记 员  陈 琳