石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初3615号 原告：张秋月，女，1985年1月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：刘芹娟，河北冀港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蒙，男，1983年2月11日出生，汉族，住山东省沂南县，系原告张秋月之夫。 被告：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄长安区高营大街30号恒大御景半岛6-9号商业2层。 法定代表人：王同欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵晶，女，该公司员工。 原告张秋月与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司（以下简称地益嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋月及其委托诉讼代理人刘芹娟、张蒙，被告地益嘉公司委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋月向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《商品房认购书》；2．依法返还原告收取的购房款1796604元本金及按照同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息107796元（暂计至2019年10月30日）；3．依法返还违规收取的装修费用636326元及按照同期银行贷款支付占用资金期间的利息38178元（暂计至2019年10月30日）；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原告认购了被告开发的恒大御景半岛（御景半岛花园）42栋1-801号房产，建筑面积254.54平方米，房屋总价4491514元。签订认购书后，被告收取原告购房款1796604元，另外在合同之外被告收取原告装修款636326元。原告在购买房产时如实告知了被告销售人员户籍不在石家庄且名下有一套房产，但被告为了达到销售房产的目的，告知被告可以购买，并且也可以办理分期转按揭，并让原告缴纳了定金、购房款及装修款。被告在签订认购书收到首期房款后一直不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，在后期办理手续过程中，原告了解到受限购政策影响，不具备购房资格，导致购房目的根本不能实现。另外被告为了规避房产部门备案价格过高，违背房地产销售相关法律规定，拆分房价收取原告合同之外的装修费636300元，被告的行为严重违反了河北省《商品房销售明码标价规定》，没有严格按照申报价格明码标价对外销售，该费用收取没有任何法律依据和合同依据，应当予以返还。综上，原、被告签订的《商品房认购书》，因根本目的不能实现，现请求解除该认购书并返还相应款项及利息。 诉讼过程中，原告明确诉讼请求第二项与第三项的利息是自2017年10月14日起以640041元为基数，自2018年2月5日起以449151元为基数，自2018年4月4日起以254546元为基数，自2018年9月30日起以640041元为基数，自2019年4月28日起以100000元为基数，自2019年5月29日起以349151元为基数，以上述时间点为起点，按照上述基数至清偿完毕之日止。变更诉讼请求第三项装修款为636300元。 被告地益嘉公司辩称：1．本案双方签订的认购书的付款方式为全款分期付款，原告后期要转银行按揭贷款且原告一直没有交够首付款，由于原告原因导致至今未签订《商品房买卖合同》。原告证据中也表述其要后期转银行按揭贷款的事实。根据石家庄购房政策本地户口和社保交够2年的均可购房，而原告社保是否交够2年，原告至今都不予配合，无法核实。原告拒不配合提供社保材料，导致至今未签订合同，也未办理银行按揭贷款。2．根据认购书第五条约定：“原告必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大御景半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。”综上，根据法律法规和合同约定，无法签订合同的违约责任在原告。3．原告违约退房，无权要求我司退还利息损失，且原告起诉之日起刚刚主张退房，原告交款是为了购房，而非为了收取高额利息。原告要求解除《商品房认购书》，明显属于根本性违约，应当承担违约责任，法律不会允许任何人通过违约来获取利益，我司未给原告造成损失，原告也无证据证实存在利息损失，故无权要求我司给付利息损失。4．原告无故解除认购书，导致合同无法继续履行，构成根本违约，原告应适用定金罚则。5．本案系原告违约，诉讼费应由原告承担。6．原告未提供证据证明其配偶的户口所在地，无法证明原告不符合购房政策，且原告明知其可能无法购房，而购买房屋，本身存在过错，应承担其过错导致合同无法继续履行的法律责任。由于原告有逾期付款的违约行为，原告已承认并交纳违约金，该违约金不属于房款范围。如解除房屋，不应返还违约金。综上，原告要求解除《商品房认购书》属于根本性违约，严重扰乱市场秩序，应适用定金罚则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据，本院经审理认定事实如下：2017年10月14日，原告张秋月（乙方、买受人）与被告地益嘉公司（甲方、出卖人）签订了《商品房认购书》（编号：2001800），载明：“乙方自愿依下列条件向甲方认购石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）楼盘42幢1单元801。……”第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（¥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）……”第二条第3项分期付款约定：“乙方须于2017年10月5日前支付首期房款¥439151元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年1月3日前付清¥449151元；于2018年4月5日前付清¥449151元……”同日，原告向被告交纳定金10000元，并通过刷卡方式向被告交纳首期房款439151元，被告向原告出具了金额为449151元的《收据》，载明收款事由为“半岛42-1-801首付（含定金壹万元正）”。 2018年2月5日，原告向被告交纳房款449151元，被告出具了《收据》。2018年4月28日，原告向被告交纳房款100000元，被告出具了《收据》。2018年5月29日，原告向被告交纳房款349151元，被告出具了《收据》。2018年9月30日，原告向被告交纳房款449151元，被告出具了《收据》。 2017年10月14日，原告向被告交纳装修款190890元，被告出具了《收据》，收款事由为“半岛42-1-801装修款”。2018年4月4日，原告向被告交纳装修款254546元，被告出具了《收据》。2018年9月30日，原告向被告交纳装修款190890元，被告出具了《收据》。原告交纳上述款项后，双方口头约定将付款方式由分期付款变更为银行按揭贷款。因原告非石家庄市户籍，且其名下已有一套位于石家庄市区，不具备《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（石政发〔2017〕10号）规定的购房资格，遂无法办理银行按揭贷款。双方至今未签订《商品房买卖合同》，原告亦未交纳剩余购房款。 另查明，原告张秋月与张蒙于2011年10月8日登记结婚。原告张秋月户籍地为辽宁省，张蒙的户籍地为山东省。2015年12月4日，原告张秋月与被告地益嘉公司签订《预售商品房合同备案书》，原告曾购买被告开发的位于石家庄市长安区处。 以上事实有原告提交的《商品房认购书》、《收据》（八张）、POS签购单（七张）、《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》、户口簿、《预售商品房合同备案书》以及庭审笔录等在卷佐证。被告对上述证据的真实性无异议。经核对有关证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立商品房预约合同关系。因原告非石家庄市户籍居民家庭，且其已于2015年12月4日购买被告开发的位于石家庄市区处，故不符合石家庄市购房政策，导致认购书无法继续履行。对此，双方均有过错。但被告作为专业的房地产开发公司，应当对购房人的资格具有更谨慎的注意义务。对认购书不能继续履行的后果，被告应当负主要责任，故对原告主张解除《商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张返还购房款1796604元（含定金）、装修款636300元（共计2432904元）的诉请，因被告对款项数额无异议，本院予以支持。因被告对认购书无法继续履行负主要责任，故对原告主张的利息损失，应酌情予以支持。因原告自身亦存在过错，故对原告主张依据每笔款项的交纳之日计付利息的请求，本院不予支持。结合本案的具体情况，考虑双方的过错程度，以2432904元为基数，自原告起诉之日即2019年12月18日起至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失，理据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，判决如下： 一、解除原告张秋月与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司签订的编号为2001800的《石家庄•恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》。 二、被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张秋月购房款1796604元、装修款636300元，并支付利息损失（利息以2432904元为基数，自2019年12月18日起至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告张秋月的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27431元，减半收取计13715.5元，由被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 薛 林 二〇二〇年七月十七日 书记员 韩梦云