贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初2095号原告：龚治军，男，汉族，1990年10月2日出生，住开阳县。原告：杨超艳，女，汉族，1993年3月21日出生，住开阳县。二原告委托代理人：吴万军、陈丽，贵州创丰律师事务所律师，特别代理权限。被告：贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代表人:张向来。委托代理人：邓春涛、谢雨余，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人:罗信武。原告龚治军、杨超艳与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨超艳及委托代理人陈丽、被告康居公司委托代理人谢雨余到庭参加诉讼，被告绿叶兴苑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚治军、杨超艳诉称：2018年2月7日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳县1元销售给原告，合同约定，被告应于2018年3月12日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，原告实际是2018年9月11日才接收该房屋。合同第十三条约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金；合同第二十二条约定，被告承诺2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，但被告至今无法提供，根据合同约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，被告绿叶兴苑公司违规收取三通费1335元、收视费260元。原告起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告逾期交房违约金11692.35元；支付原告转移登记违约金（从2019年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以425951元为基数，按日万分之一计算）；二、判令被告康居公司、绿叶兴苑公司退还原告水电开户费1335元；三、判令绿叶兴苑公司退还收视费260元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告康居公司辩称，原、被告虽然签订有商品房买卖合同，也约定了违约金，但原告请求的违约金过高，超过了给原告造成的损失，请求减免违约金；原告办理按揭贷款的时间在约定交房日期之后，逾期交房违约金应分段计算；三通费不是康居公司收取，康居公司不承担退还责任。被告绿叶兴苑公司未答辩，未提交证据。经审理查明，2018年2月7日，被告康居公司与原告龚治军、杨超艳签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县1元销售给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85951元，余款340000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告康居公司支付了首期房款85951元，并于2018年4月23日办理银行按揭贷款340000元支付被告康居公司。原告已于2018年9月11日实际收房入住，被告康居公司至今未向原告提供商品房转移登记的有关文书。同时查明，被告绿叶兴苑公司于2018年9月11日收取原告水电开户费1335元、收视费260元。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、水电开户费收据、收视费数据，以及双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司于2018年9月11日交付原告案涉房屋，已构成逾期交房，应依约按已付款的日万分之1.5向原告支付违约金，但原告于2018年4月23日才办理银行按揭贷款340000元,故2018年3月13日至2018年4月23日期间以首期房款85951元为基数计算违约金，2018年4月23日至2018年9月11日期间以房价款425951元计算违约金，逾期交房违约金为85951元×0.00015×41＋425951×0.00015×141=9537.46元。同时，被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2019年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元、收视费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元、收视费260。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定逾期交房违约金和转移登记违约金为已付款的日万分之一点五和日万分之一，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚治军、杨超艳逾期交房违约金9537.46元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚治军、杨超艳转移登记违约金（以房价款425951元为基数，按日万分之一，从2019年7月1日起计算至被告康居公司取得该商品房所有权初始登记,并通知原告龚治军、杨超艳领取办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龚治军、杨超艳水电开户费1335元、收视费260元；四、驳回原告龚治军、杨超艳的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  唐信勇二〇二〇年七月十四日书记员  吕星妤