贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8245号 原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500215470237K。 负责人：徐志刚，任行长。 委托诉讼代理人：吴斌。 委托诉讼代理人：李玉蝶，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：王忠贤，女，汉族，1986年1月14日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古镇中心八单元架空层(G)层。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明。 委托诉讼代理人：王兴，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（以下至判决主文前简称“工商银行”）与被告王忠贤、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“大众公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人李玉蝶、被告王忠贤及被告大众公司委托代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.请依法解除原告与被告王忠贤签订的编号：A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》，判决被告王忠贤一次性偿还原告借款本金人民币151414.44元，利息25401.06元，本息合计176815.50元（本息计算至2020年3月24日），并按主合同约定利率支付原告从2020年3月25日起至实际偿还本金之日止的利息；由被告大众公司对被告王忠贤所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任；2.请求依法判令原告对被该案抵押物具有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第2项诉讼请求中的利息变更为截止2020年7月24日所欠利息为30347.90元。 事实及理由：2013年9月21日，被告王忠贤购买位于被告大众公司大众国际负2-125号商铺，并于2014年2月13日向原告申请120个月的个人商用贷款21.8万元用于购买该房。后原告工商银行毕节分行营业部与被告王忠贤于2014年3月3日签订编号：Ａ［房］字［毕节］行［清毕］支行［2014］年［269］号《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告王忠贤发放个人一手住房购置贷款21.8万元，贷款期限为120个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月24日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2014年3月24日向被告王忠贤发放贷款21.8万元，该笔贷款转入大众公司账户，该笔贷款利率为年利率9.825%，借款期限120个月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告王忠贤用其购买的位于贵州省毕节市七星关区房产作抵押，于2014年3月12日在毕节市七星关区房产事业局办理了房屋抵押登记，登记权利人为原告，证号为：毕房预毕市字第××号。贷款发放后被告王忠贤还款较为正常，但从2017年3月起，被告王忠贤多次违约，拒不还款。截止2020年3月23日止，被告王忠贤已累计违约37期，目前被告已归还贷款本金66585.56元，尚欠原告的贷款本金151414.44元，利息25401.06元。原告认为，被告王忠贤已累计违约37期已符合双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的合同解除条件，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款金额本金及利息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。因被告王忠贤购买的房屋至今未办理房屋产权证，也未办理房屋他项权证书，按照被告大众房地产公司向我行出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，被告大众房地产公司应对被告王忠贤债务承担连带担保责任。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告王忠贤辩称，我并不是不还款，是因为大众公司当时承诺房子的租金返还给我们，我们用这个租金来还给银行，但他们一直违约，没有将款项返还给我们，导致我们没有钱还给银行。 被告大众公司辩称，1.涉案《个人购房借款/担保合同》约定的保证期间已经过，答辩人大众房开公司不应承担合同约定的保证责任。根据涉案《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定，保证人对满足“抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述预告登记信息的证明文件”条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任。而本案中，涉案房屋已办理抵押权预告登记，原告也是基于已办理完毕预告登记才向借款人发放的贷款。据此，答辩人大众房开公司不应承担合同约定的保证责任；2.答辩人大众房开公司签署的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》无效，对此原告工行毕节分行存在完全过错，其应承担全部责任。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款“第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第17条关于法定代表人越权担保、第18条关于善意的认定等相关规定，原告作为专门从事放贷的金融机构，未对答辩人大众房开公司提供担保是否经过内部决议进行形式审查，其具有完全过错，对合同无效应承担全部责任。综上，原告的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告对答辩人大众房开公司的全部诉讼请求。 本院经审理确认以下事实：2014年3月3日，原告工商银行与被告王忠贤、大众公司签订编号：Ａ［房］字［毕节］行［清毕］支行［2014］年［269］号《个人购房借款／担保合同》，被告王忠贤向原告贷款218000.00元用于购买坐落于贵州省毕节市七星关区房屋。双方约定借款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”被告大众公司作为担保人，自愿对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，保证期间至合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同签订后，原告于2014年3月24日向被告王忠贤发放贷款218000.00元，该笔贷款转入大众公司账户，该笔贷款利率为年利率9.825%，借款期限120个月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告王忠贤用其购买的位于贵州省毕节市七星关区房产作抵押，于2014年3月12日在毕节市七星关区房产事业局办理了房屋抵押登记，登记权利人为原告，证号为：毕节市房预七星关区字第××号。贷款发放后，被告王忠贤归还原告部分本金及利息后未继续履行还款义务，导致涉案借款逾期；截止2020年7月24日，被告已归还贷款本金66585.56元，尚欠原告的贷款本金151414.44元，利息30347.90元。 另查明，被告大众公司于2018年3月30日向原告出具《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，承诺大众公司与原告合作的项目办理的按揭贷款（含一手房、商用房），在借款人办理完成产权证及正式抵押登记并送交原告前，大众公司自愿承担连带担保责任。涉案房屋至今未办理产权登记及抵押登记手续。 上述事实，有原被告双方的当庭陈述及提供的证据营业执照、金融许可证、负责人身份证明、身份证复印件、：个人贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、送达地址确认书、预抵押登记、《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》、还款记录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告工商银行与被告王忠贤、大众公司于2018年3月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及大众公司于2018年3月30日向原告出具《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告王忠贤归还原告部分本金及利息后未继续履行还款义务，导致涉案借款逾期，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。截止2020年7月24日，被告王忠贤已累计违约37期，尚欠原告的贷款本金151414.44元，利息30347.90元，原告有权要求判决解除双方签订的借款合同并由被告王忠贤立即偿还该借款本金及按合同约定支付利息及罚息，故对原告主张判决解除双方签订的编号为A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》，由被告王忠贤立即偿还原告工商银行借款本金人民币151414.44元及截止2020年7月24日的利息30347.90元，2020年7月24日之后的利息，按照双方签订的编号为A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》约定的方式支付至全部款项实际归还完毕之日止的诉讼请求，本院予以支持。 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司为涉案借款保证人，保证方式为连带责任保证，合同约定的担保期间为至合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。但大众公司于2018年3月30日向原告出具《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，承诺保证期间为借款人办理完成产权证及正式抵押登记并送交原告之日止，因本案中被告王忠贤购买的房屋尚未办理产权证及生效的抵押登记，故被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司仍在担保期间内，应对借款人的债务承担保证责任。因此，对原告主张判决被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对被告王忠贤所欠原告上述款项承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持，被告大众房开认为其出具的承诺无效的意见无事实和法律依据，不予支持。 虽然双方就本案坐落于贵州省毕节市七星关区大众国际负2-125号房产办理了预抵押登记，但因双方未办理抵押权登记，抵押权尚未正式成立并生效，故对原告要求判决对该抵押物具有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2013年3月3日签订的A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》，由被告王忠贤于本判决发生法律效力之日起十日内归还所欠原告中国工商银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币151414.44元及截止2020年7月24日的利息30347.90元，2020年7月24日之后的利息，按照双方签订的编号为A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》约定的方式支付至全部款项实际归还完毕之日止； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司按照其与原告中国工商银行股份有限公司毕节市分行签订的A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[269]号《个人购房借款/担保合同》及2018年3月30日出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》的约定对被告王忠贤所欠上述全部款项承担连带清偿责任。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1918.00元，由被告王忠贤、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年七月二十九日 书记员  周 萌