文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13603号上诉人（原审原告）:刘峰，男，1972年3月15日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：盛旺，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚银，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:叶耀文，男，1971年9月9日出生，汉族，住所地广东省东莞市。上诉人刘峰因与被上诉人叶耀文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘峰上诉请求：1.撤销（2018）粤0306民初5622号民事判决第二项；2.改判（2018）粤0306民初5622号民事判决第一项关于房屋占有使用费的计算，其中2017年2月以前的租金、治安费、宿舍租金等费用按原判决第一项确定为361836元。2017年3月至2017年8月房屋占有使用费（含租金、水电费、综合管理费、宿舍租金）分别支付86998元、88389元、88144元、85652元、82095元、82095元；3.改判原判决第一项关于逾期付款利息的计算标准，各月份应付款的逾期付款利息自当月6日起，按照月利率0.8%计算至实际清偿日；4.改判刘峰无需向叶耀文返还押金300000元，并以此押金作为叶耀文的违约金。5.一审、二审的诉讼费，含公告费全部由叶耀文承担。事实和理由：一、关于合同效力：涉案合同应认定为合法有效，涉案房产实际已经主管部门批准建设。刘峰经向涉案房产业主文XX了解，其已于2003年提交历史遗留违法私房的申报材料，并于2005年11月11日取得宝安区查处违法建筑办公室、宝安区城市管理行政执法局共同开具的《复工通知书》（编号B4-03-0006）后开始施工复建。因此涉案房产实际已于一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，涉案的物业已经在政府主管部门办理了房屋租赁的凭证，取得了租赁的许可，而且也办理了政府主管部门的复工许可证明，涉案的房产进行出租经营是合法的，故涉案合同应当认定为有效。二、关于房屋占有使用费等费用。除了原审判决认定的2016年2月至2017年2月未付清的费用，叶耀文还应支付2017年3月后的房屋占有使用费等费用。（一）根据叶耀文开具的《承诺书》，其截至2017年2月以前的租金欠款最后一期还款时间为2017年11月，至刘峰2017年12月提起诉讼前，叶耀文一直向刘峰表示继续履行合同，并且会补齐款项及支付后续占有房屋的使用费等，但其经营不善，均为兑现，期间既未按时间向刘峰支付租金、水电等费用，又拖欠自己员工工资，最后拒不出面解决各方经济纠纷。经松岗劳动战协调，刘峰无奈暂代叶耀文垫付其员工2017年3月至2017年5月期间工资共计37148元（此部分费用刘峰保留向叶耀文追诉的权利）。因此叶耀文占用涉案房产至少经营至2017年5月，而原判决认定不支持刘峰主张2017年3月以后的费用，是因事实未查明，应予纠正。（二）结合一审证据，涉案房屋至迟于2017年8月收回。原审判决认为刘峰未明确房屋返还时间，进而对超出叶耀文确认费用361836元的租金（含租金、水电费、综合管理费、宿舍租金及水电费等）不予支持，有失公允。三、关于押金。涉案合同应为有效，故而根据合同法第一百零七条之规定及涉案合同第六条第3款的约定，叶耀文逾期且拒不支付租金及水电费等费用构成根本违约，刘峰所收押金应视为违约金，无需退还给叶耀文，同时叶耀文须承担因违约所造成的全部损失包括租金、水电费、综合管理费以及逾期付款利息等。因此刘峰一审诉讼请求第三项应予支持。四、关于逾期付款利率。因涉案合同是双方真实意思表示，其而合法有效，故而根据合同法第一百零七条之规定，并且根据涉案合同第六条第6款之规定，刘峰自愿调整逾期付款利率为月利率0.8%，既未超过法律规定，也符合双方约定范围，恳请二审法院予以支持。叶耀文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘峰向一审法院起诉请求：1.解除刘峰、叶耀文于2015年12月16日签订的租赁合同；2.叶耀文支付刘峰租金等费用875209元，实际计至合同解除之日及逾期付款利息55825.8元（以当月欠付金额为基数，按月利率0.8%标准，暂计至2017年11月30日，实际计至实际清偿日）；3.刘峰不返还叶耀文押金300000元，并以此押金作为叶耀文的违约金；4.叶耀文承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘峰与叶耀文于2015年12月16日签订房屋租赁合同，约定刘峰将位于深圳市宝安区松岗街道松岗大道与东方大道交汇处的深圳市金帝都酒店5－6楼出租给叶耀文，租赁期限自2015年12月16日至2021年12月15日，租金前两年为66000元每月；叶耀文于2017年2月25日向刘峰出具未收款清单及承诺书，确认尚欠刘峰租金、治安费、宿舍租金等费用共计361836元。一审法院认为，刘峰未举证证明涉案房产的产权及已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，合同应为无效；叶耀文确认的上述费用并不包括违约金和押金在内，应当向刘峰予以返还。刘峰经一审法院询问未明确返还房屋时间，同时认可叶耀文已交还房屋，故对超出叶耀文确认费用361836元的刘峰请求的“租金”部分，一审法院不予支持；依据刘峰提交的未收款清单及承诺书，2016年2月应付款为2229.7元、2016年3月、2016年4月应付款为6679.7元、2016年5月应付款为7969.1元、2016年6月应付款为23460.5元、2016年7月应付款为25697元、2016年8月应付款为25252元、2016年9月应付款为60579元、2016年10日应付款为80478元、2016年11月应付款为27677元、2016年12月应付款为22355元、2017年1月应付款为58064元、2017年2月应付款为21395元，逾期付款利息参照双方的约定即每月5号前交清当月“租金”和上月水电费等，上述月份应付款的逾期付款利息自当月6日起、按照年利率6%计算至实际清偿日。刘峰请求按照月利率0.8%计算，因双方所签租赁合同无效，一审法院故不予支持；刘峰请求判令不返还押金、并以此押金作为叶耀文的违约金，与合同无效的法律后果相违背，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、叶耀文于判决生效之日起十日内向刘峰支付房屋占用使用费、水电费等费用361836元及逾期付款利息（2016年2月应付款为2229.7元、2016年3月、2016年4月应付款为6679.7元、2016年5月应付款为7969.1元、2016年6月应付款为23460.5元、2016年7月应付款为25697元、2016年8月应付款为25252元、2016年9月应付款为60579元、2016年10日应付款为80478元、2016年11月应付款为27677元、2016年12月应付款为22355元、2017年1月应付款为58064元、2017年2月应付款为21395元，上述月份应付款的逾期付款利息自当月6日起、按照年利率6%计算至实际清偿日）；二、驳回刘峰的其他诉讼请求。如叶耀文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15879元，由叶耀文承担7107元，由刘峰承担8772元。本院二审期间，刘峰向本院提交以下证据：证据一深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执，证明涉案物业已于2003年提交历史遗留违法私房申报手续。证据二复工通知书（编号B4-03-XXXX），证明涉案物业已于2005年11月11日经主管部门（报案区查处违法建筑工作办公室、宝安区城市管理行政执法据）批准建设。证据三房屋租赁凭证[登记（备案）号：宝EF04XXXX（备）]，证明涉案物业因已取得主管部门批准建设，才得以“按规定办理无租赁合同备案手续”。证据四国家企业信用信息公示信息，证明涉案物业业主“深圳市永淳实业发展有限公司”经营范围包括自有房屋租赁，其股东文XX系涉案物业的出租人。证据一至四共同证明，涉案物业在本案一审庭审前已经取得相关主管部门的批准建设，涉案租赁合同应为有效。证据五达成协议书，证据六工资结清单，证据五、六共同证明刘峰与叶耀文之间物业租赁合同关系的真实性，叶耀文虽然下落不明，但是涉案物业2017年5月仍在经营状态，持续产生租金的事实（刘峰于2017年8月份收回涉案物业）。证据七深圳市金帝都酒店管理有限公司主体登记及备案信息查询单，证明涉案物业是工商经营的经营地址。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因刘峰未能提交涉案房产建设工程规划许可证以及其他相关权属手续，故一审法院认定涉案租赁合同无效正确，本院予以维持。涉案合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘峰应向叶耀文返还押金，叶耀文应向刘峰支付其占有使用涉案房产期间所产生的房屋占有使用费、水电费等相关费用。故刘峰要求法院确认其不向叶耀文返还押金的主张，不应得到支持，一审判决正确，本院予以维持。关于叶耀文应支付刘峰的相关费用的计算问题，刘峰提交达成协议书及工资结清单作为证据证明叶耀文使用涉案房产经营直至2017年5月份，之后涉案房产一直空置。刘峰主张因叶耀文迟迟未进行交接，其于2017年8月底被迫清理现场收回涉案房产。本院认为，叶耀文作为承租方，负有证明返还涉案房产的时间的举证责任，因叶耀文经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交证据证明返还涉案房产的时间，应承担相应的不利后果。本院采信出租人刘峰的主张，叶耀文未及时返还涉案房产，刘峰直到2017年8月才收回涉案房产，故叶耀文应支付刘峰房屋占有使用费至2017年8月底，占有使用费及其他费用的计算标准应按照双方于涉案合同中约定标准计算。根据刘峰提交的由叶耀文签名捺印的承诺书及2017年3月、4月、5月、6月收费清单总表、2017年7月、8月物业管理清单，叶耀文应支付刘峰房屋占有使用费及其他相关费用为2016年2月应付款为2229.7元、2016年3、4月应付款为6679.7元、2016年5月应付款为7969.1元、2016年6月应付款为23460.5元、2016年7月应付款为25697元、2016年8月应付款为25252元、2016年9月应付款为60579元、2016年10日应付款为80478元、2016年11月应付款为27677元、2016年12月应付款为22355元、2017年1月应付款为58064元、2017年2月应付款为21395元，2017年3月应付款为86998元、2017年4月应付款为88389元、2017年5月应付款为88144元、2017年6月应付款为85652元、2017年7月应付款82095元、2017年8月应付款82095元，以上共计875209元。逾期付款利息参照双方的约定即每月5号前交清当月“租金”和上月水电费等，上述月份应付款的逾期付款利息自当月6日起、按照年利率6%计算至实际清偿日。一审法院相关认定有误，本院予以纠正。综上所述，刘峰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初5622号民事判决；二、广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初5622号民事判决为“叶耀文于判决生效之日起十日内向刘峰支付房屋占用使用费、水电费等费用875209元及逾期付款利息（各月应付款见判决书附表，逾期付款利息自当月6日起、按照年利率6%计算至实际清偿日止）”；三、驳回刘峰的其他诉讼请求。如叶耀文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费15879元，由叶耀文承担11909元，由刘峰承担3970元。二审案件受理费15879元，由叶耀文承担11909元，由刘峰承担3970元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年七月十日本件与原本核对无异书记员 吕 周附表            时间段              欠付费用              利息起算时间                  2016年2月              2229.7元              2016年2月6日                  2016年3月              1760元              2016年3月6日                  2016年4月              4919元              2016年4月6日                  2016年5月              7969.1元              2016年5月6日                  2016年6月              23460.5元              2016年6月6日                  2016年7月              25697元              2016年7月6日                  2016年8月              25252元              2016年8月6日                  2016年9月              60579元              2016年9月6日                  2016年10月              80478元              2016年10月6日                  2016年11月              27677元              2016年11月6日                  2016年12月              22355元              2016年12月6日                  2017年1月              58064元              2017年1月6日                  2017年2月              21395元              2017年2月6日                  2017年3月              86998元              2017年3月6日                  2017年4月              88389元              2017年4月6日                  2017年5月              88144元              2017年5月6日                  2017年6月              85652元              2017年6月6日                  2017年7月              82095元              2017年7月6日                  2017年8月              82095元              2017年8月6日