安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终907号 上诉人（原审被告）：陈晓斌，男，1967年7月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：梁建云，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽金瑞大药房连锁股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望高新区新市工业园。 法定代表人：易望波，该公司董事长。 委托诉讼代理人:宋杰,男，该公司员工。 上诉人陈晓斌因与被上诉人安徽金瑞大药房连锁股份有限公司（以下简称金瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈晓斌上诉请求：一、依法撤销一审判决,驳回金瑞公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由金瑞公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。双方的合同约定，租赁期间为2016年6月1日至2019年5月31日，如期满准备续租，需提前三个月书面向其提出申请，与其协商签订新的租赁合同。2019年2月,金瑞公司负责人褚仓友找到其称，如金瑞公司经营得好,案涉厂房要租很多年,也许一二十年都说不定,要求再租三年,同时希望在案涉厂房上面增加一层隔热层,因为金瑞公司承租案涉厂房用于存储药品,药监局对药品仓库温度有强制规定,之前金瑞公司为降低空调产生的电费而使药品仓库达到恒温，一直用遮阳网在案涉厂房楼顶遮盖,但大风一刮就吹走了,又得重新搞好,比较麻烦。由于增加隔热层需要十几万元费用,双方都不愿意承担,之后双方经过进一步协商,其考虑到楼上的厂房对外出租困难,为了留住金瑞公司这个长期大客户,最后双方协商的结果为,如金瑞公司再租三年以上,中途不退租,则增加隔热层的费用全部由其承担;如中途退房,则金瑞公司需赔偿其50000元的损失。金瑞公司要求其完成隔热层工程后再签订新的租赁合同,将双方协商的内容增加到新的租赁合同中。2019年3月,其开始购买原材料及工具进行施工,至6月初施工完毕。之后,其将双方约定的内容加到新的租赁合同中签好字交给金瑞公司签字盖章，但由于金瑞公司的负责人褚仓友一直在安徽省蚌埠市出差,所以租赁合同一直没有盖章,这一事实，其在一审提交的录音资料可以证明。2019年9月4日下午5时多,金瑞公司在没有通知其的情况下,突然安排了六七十个人及几辆大货车开始搬运案涉厂房内的药品,被马鞍山市阳晨工业园区的保安发现，遂通知其,其急忙赶到现场后,要求金瑞公司负责人褚仓友解释情况,褚仓友称金瑞公司经营方针发生重大变化，被马鞍山曼迪新大药房连锁有限公司收购了,金瑞公司的仓库与该公司的仓库合并了,案涉厂房不租了。其看事已至此,现场与褚仓友协商，要求金瑞公司赔偿其增加隔热层的损失50000元并支付拖欠的物业费、水电费、后续搬离的租赁费等50000元。最终，经褚仓友同意后,金瑞公司的法定代表人遂于当晚分两次各汇50000元给其。之后,金瑞公司工作人员开始搬运货物,直到2019年11月2日才将案涉厂房交付给其。双方开始进行结算,但让其没有想到的是,金瑞公司否认之前已赔偿的50000元损失,要求其归还。二、金瑞公司于2019年9月4日转账的100000元并非是退房保证金。实际上，金瑞公司支付的该100000元,其中50000元是拖欠的物业费、水电费、后续搬离租赁费等费用,而另外50000元是增加的隔热层的赔偿款。1.如果金瑞公司在其已经根据金瑞公司要求增加隔热层的情况下，不继续承租案涉厂房,其肯定不会轻易让金瑞公司搬离,肯定要求金瑞公司对增加隔热层的费用进行赔偿后予以搬离,这是合乎情理的。2.截至2019年9月4日,金瑞公司除拖欠水电费近30000元、物业费3000多元外,并没有拖欠其他费用。即使其要求金瑞公司缴纳退房保证金,也不可能要求金瑞公司交纳100000元退房保证金,这是不合理的,金瑞公司也不可能同意的。3、根据其与金瑞公司的聊天记录(2019年6月21日的录音资料),也能证明金瑞公司承诺不会让其白白花费增加隔热层的费用。实际上,在金瑞公司提出不再继续承租案涉厂房时,其与金瑞公司的负责人就协商增加隔热层赔偿费用的数额为50000元,并已经履行。 金瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令陈晓斌归还剩余的租房押金及退房保证金69729.9元；2.案件诉讼费用由陈晓斌承担。 一审法院认定事实：2016年4月18日，陈晓斌（出租方、甲方）与金瑞公司（承租方、乙方）签订《工业厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市慈湖高新技术开发区的厂房出租给乙方用于医药仓储；租赁期暂定三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期满后，如乙方需继续承租该厂房，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该厂房月租金为10920元，租金按一季度一付，房屋租金不含各种税费及物业管理费，各种税费及物业管理费由出租方代收代交，也可由承租方到税务部门及物业管理部门自行缴纳；租房押金为10000元，承租方如有违约押金全额不退；租赁期间，使用该厂房所发生的水电等费用由乙方承担，水电费由出租方代收代交。同日，金瑞公司支付陈晓斌租赁押金10000元。合同到期后，金瑞公司继续使用案涉厂房，并实际支付租金至2019年8月31日。2019年9月4日，金瑞公司从案涉厂房搬离货物时，因陈晓斌不同意，金瑞公司的法定代表人易望波分两次共转账共100000元至陈晓斌的银行账户，易望波转账时附言该款系退房保证金。2019年11月2日，金瑞公司与陈晓斌就案涉厂房办理交接手续，交接时金瑞公司承诺负担后续油漆工费用，后陈晓斌支付油漆工6000元。诉讼中，双方均认可截至2019年11月7日，金瑞公司尚欠电费29350.1元、水费113.26元。案涉厂房物业费为每年3144元，金瑞公司支付物业费至2018年年底。 一审法院认为，法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉《工业厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。案涉租赁合同的租赁期间于2019年5月31日届满，后金瑞公司继续使用案涉厂房，并支付租金至2019年8月31日，陈晓斌未提出异议，双方之间就该厂房形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。金瑞公司于2019年9月4日即搬离货物，并支付陈晓斌100000元作为退房保证金，可以认定其当时即已要求解除合同，后其于2019年11月2日将案涉厂房移交给陈晓斌时，双方之间的租赁合同关系予以解除。关于金瑞公司支付的押金10000元，因陈晓斌未主张并举证证明金瑞公司在租赁期间存在违约行为，故陈晓斌应返还金瑞公司该押金。关于金瑞公司支付的100000元。陈晓斌辩称其中50000元系金瑞公司承诺支付给其的加盖隔热层的赔偿款，但其未提供充分证据予以证明，同时，因该隔热层系添附在陈晓斌所有的房屋上，在双方没有明确约定的情况下，陈晓斌抗辩由金瑞公司赔偿其50000元，无事实和法律依据，故对陈晓斌的辩称意见不予采纳，金瑞公司支付的100000元在扣除其应承担的费用后，应由陈晓斌予以返还。金瑞公司应承担的费用包括：2019年9月1日至11月2日的租金22568元、电费29350.1元、水费113.26元、2019年1月1日至11月2日的物业费2612.3元、油漆工工资6000元。综上，金瑞公司支付的押金10000元及100000元，扣除其应承担的上述费用合计60643.66元，陈晓斌实际应返还金瑞公司49356.34元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、陈晓斌于判决生效之日起七日内返还金瑞公司49356.34元；二、驳回金瑞公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1543元，减半收取772元，由金瑞公司负担255元，陈晓斌负担517元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的案件基本事实予以确认。 另查明，2019年3月开始，陈晓斌对案涉厂房增加了隔热层。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：陈晓斌主张金瑞公司支付其增加案涉厂房隔热层的费用50000元，依据是否充分。 本院认为，从本案已经查明的事实来看，金瑞公司的租期到2019年5月31日止，而陈晓斌自2019年3月开始对案涉厂房增加隔热层，应该说，陈晓斌与金瑞公司就续租问题与对案涉厂房增加隔热层问题进行过协商，并达成过口头协议，否则，陈晓斌在金瑞公司租期快届满时对案涉厂房增加隔热层，不符合常理，且从陈晓斌与金瑞公司的工作人员褚仓友的通话录音来看，褚仓友称不会让陈晓斌对案涉厂房增加隔热层所支付的十几万元白白花费，言下之意，要么续租案涉厂房，要么对陈晓斌支付案涉厂房增加隔热层的花费进行补偿，褚仓友系金瑞公司的工作人员，其行使的系职务行为，其行为后果由金瑞公司承担。现金瑞公司不再续租案涉厂房，鉴于陈晓斌对案涉厂房增加隔热层进行了实际支出，而金瑞公司支付案涉房屋租金至2019年11月2日，本院酌情金瑞公司支付陈晓斌增加案涉厂房隔热层的费用为30000元，再扣除金瑞公司应支付的租金、水电等费用60643.66元，陈晓斌还应返还金瑞公司19356.34元。 综上所述，陈晓斌的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初624号民事判决第二项“驳回原告安徽金瑞大药房连锁股份有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初624号民事判决第一项“被告陈晓斌于本判决生效之日起七日内返还原告安徽金瑞大药房连锁股份有限公司49356.34元”为“陈晓斌于本判决生效之日起七日内返还安徽金瑞大药房连锁股份有限公司19356.34元”。 一审案件受理费减半收取772元，由安徽金瑞大药房连锁股份有限公司负担488元，陈晓斌负担284元；二审案件受理费1543元，由安徽金瑞大药房连锁股份有限公司负担976元，陈晓斌负担567元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年七月三十一日 法官助理陈婷婷 书记员温芳