河北省石家庄市井陉矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0107民初284号 原告：崔黑毛，男，1950年4月18日生，汉族，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：孙志鹏，河北佳宝律师事务所律师。 被告：张荣秀，女，1938年8月22日生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：倪丽芳，女，1962年12月28日生，汉族，现住石家庄市井陉矿区，系被告大儿媳。 委托诉讼代理人：高金栓，男，1961年2月28日生，汉族，现住石家庄市井陉矿区，系被告长子。 崔黑毛与被告张荣秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔黑毛及其委托诉讼代理人孙志鹏，被告张荣秀委托诉讼代理人倪丽芳、高金栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔黑毛向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方之间房屋买卖合同成立；2、依法判令被告协助原告将井陉矿区房屋不动产登记变更至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月原被告协商，达成口头约定，原告购买被告所有的井陉矿区房产，总房款共计42000元。2008年10月23日原告给付定金2000元，由被告儿媳倪丽芳代收，并出具收条一张。2008年11月13日原告给付被告剩余购房款4万元，由被告儿媳倪丽芳代收，并出具收条一张，写明房款已全部结清。被告将房屋产权证（石房权证矿字第××号）原件、矿区公证处出具的房屋权属公证书原件、房屋钥匙交于原告。被告将房产交付原告，原告随即对该房产进行了装修，并入住。后原告多次催被告协助原告办理过户手续，被告均已各种理由推脱。原告向被告支付了房款，被告已经接受，原告已履行了全部义务。被告将房屋及房产权属证明交付原告，也履行大部分义务。原告实际占有并使用该房产至今已11年零6个月。《合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告认为，依据上述事实和法律规定，原被告双方房屋买卖合同成立，被告应当协助原告将房屋所有权登记变更至原告名下。 被告辩称，原告所称其多次催被告协助其办理过户手续，被告均以各种理由推脱，与事实不符，被告已于2008年11月份配合被告到房管局在过户手续上签字按手印，是原告自己长时间未去房管局办理过户手续。2019年原告才找到我们要求我们重新帮他办理过户手续。民事纠纷3年失效期，原告12年后才到法院起诉我方，已过诉讼时效。这个房子是被告丈夫高吹吹名下的福利房，高吹吹去世后，如果要进行房屋买卖，需要变更到被告名下，当时大儿子高金栓、三儿子高书文及女儿高金花都签字办理了公证，但是二儿子高金文没有在公证书上签字。当时我们不知道这次公证是无效公证，便配合原告方在房管局过户手续上签了字按了手印，房管局的同志说剩下的由原告方办理过户就行了。直到2019年原告再次找到我们，我们咨询律师后才知道公证书是无效的。我们多次跟原告方解释，事情过了12年才来找我们，原告没有过户的局面是由其自己造成，后果应由原告自己承担。 本院经审理认定事实如下：2008年10月原被告协商，达成口头约定，原告购买被告所有的井陉矿区房产，总房款共计42000元。2008年10月23日原告给付定金2000元，由被告儿媳倪丽芳代收，并出具收条一张，内容为：今收到购房定金两仟元整收款人倪丽芳10月23日。2008年11月5日河北省石家庄市井陉矿区公证处作出公证书，内容为：被告及高金栓、高金花、高书文就井陉矿区房产继承权进行公证，高金栓、高金花、高书文自愿放弃继承权，被继承人高吹吹生前遗留的楼房一套由张荣秀一人继承所有，并办理产权过户登记手续。2008年11月13日原告给付被告剩余房款40000元，由被告儿媳倪丽芳代收，并出具收条一张，内容为：今收到售房款：（新井路4号）2-2-301房，已付清大写肆万元整收款人倪丽芳2008年11月13日。2008年11月13日被告将房屋产权证（石房权证矿字第××号）原件、矿区公证处出具的房屋权属公证书原件、房屋钥匙交给原告。被告将房产交付原告后，原告随即对房屋进行了装修并入住。之后被告协助原告到房产管理部门办理过户手续，原告因过户税费过高未办理过户登记。2019年原告找被告要求协助办理过户登记，被告方称二儿子高金文未在公证书上签字公证书无效，无法协助原告办理过户手续。现该房产仍登记在高吹吹名下。 以上事实，有房屋产权证（石房权证矿字第××号）、公证书、收条两张、水电费票据、证人证言及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，关于诉讼时效的问题，诉讼时效的客体为债权请求权，原告所主张的不动产变更登记请求权具有物权性质，物权请求权是一种支配权、对世权，因此不适用诉讼时效的规定，本案房屋已经交付，故本院对被告提出的本案已过诉讼时效的主张不予支持。 关于原被告间的房屋买卖是否合法有效的问题。被告主张未经高金文同意擅自出卖共有房屋，不能办理过户手续。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告张荣秀签订房屋买卖合同时，其共有份额已超过三分之二，虽未经共有权人高金文同意，但对该房屋的处分行为依然有效。本案如按被告所述，被告未经共有人同意擅自出卖共有房屋，但并不影响原被告房屋买卖的效力，该买卖行为仍为有效协议。因此，对被告主张高金文未在公证书上签字公证书无效，无法协助原告办理过户手续，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 原告崔黑毛与被告张荣秀的房屋买卖是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本案原被告双方虽未签订书面合同，但是原告方已履行给付买房款的主要义务，被告方也将房屋及相关手续交付原告，原告也实际占有使用该房屋，因此本案原被告房屋买卖合同成立。原告作为交易相对人，其基于对被告的信赖与其发生买卖关系，并支付了合理的对价，而且涉案房屋已交付给原告居住使用10余年，因此原告购房行为是善意的，其交易安全应当得到保护。综上，对原告要求确认房屋买卖有效及要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告崔黑毛与被告张荣秀之间的房屋买卖合同合法有效； 二、被告张荣秀于判决生效之日起二十日内协助原告崔黑毛将井陉矿区房屋不动产登记变更至原告崔黑毛名下； 案件受理费80元，减半收取40元，原、被告各承担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员 时永辉 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 黄令群 书 记 员 张 敏