河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初2180号原告：陈尊华，男，生于1974年7月9日，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王崇文，河南君盟律师事务所律师。被告：郑州锦菓商业运营管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路海逸名门22号楼1单元1502室，统一社会信用代码91410100MA45ANRQ0K。法定代表人：李国林，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟杰，河南通参律师事务所律师。被告：郑州华美置业有限公司，住所地郑州市中牟县郑庵镇前李庄村西300米，统一社会信用代码91410122558321401G。法定代表人：郭文学，该公司总经理。原告陈尊华与被告郑州锦菓商业运营管理有限公司（以下简称锦菓公司）、郑州华美置业有限公司（以下简称华美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈尊华及其委托诉讼代理人王崇文、被告锦菓公司委托诉讼代理人李伟杰到庭参加诉讼，被告华美公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈尊华向本院提出诉讼请求：1、依法解除陈尊华和华美公司房屋租赁合同法律关系；2、判令锦菓公司、华美公司共同向陈尊华返还房屋租赁费168482元；3、本案诉讼费由锦菓公司、华美公司承担。庭审中，陈尊华变更第二项诉讼请求为退还房租和物业费共计169751元。事实和理由：陈尊华与锦菓公司、华美公司于2018年5月31日签订商铺租赁合同，约定陈尊华租赁华美公司位于中牟县郑庵镇文通路和远航路交叉口华美汽车博览园D区房产1-2层作为开办幼儿园的经营场所，当时华美公司承诺房产各项手续齐全，租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日。前两年房租是交一年送一年。陈尊华签订合同时即向华美公司支付两年租金是278160元。因为签合同之前交了10000元定金，然后陈尊华组织人员进行装修，陈尊华因此支付这些装修费用一百多万元。陈尊华于2018年9月1日开园经营，到2019年8月份陈尊华收到中牟县城管局的通知被告房产无建设规划用地许可证、建设工程规划许可证以及消防验收等合法手续。整个华美汽车博览园被查封，严禁任何经营行为。陈尊华收取各位家长下学期的费用也全部退回，此种情况导致陈尊华损失严重。经多次与锦菓公司、华美公司协商，无法达成一致意见，为维护自身合法权益，诉至法院。锦菓公司辩称，同意解除房屋租赁合同关系。陈尊华的事实与理由部分所称，华美公司承诺房屋房产各项手续齐全和整个华美汽车博览园被查封，与事实不符。合同签订时，陈尊华已经知晓该市场证件尚未办理齐全，而且在合同附则最后一条中明确约定：甲方整体验收合格后，向乙方提供消防等相关资料，供乙方办理营业执照使用。该条表明陈尊华知情证件正在办理中，并非陈尊华说的华美公司有承诺各项手续齐全。幼儿园不能经营是因为在2019年1月国家出台相关文件，全国彻查幼儿园、教育行业。在这样的大环境下，陈尊华的幼儿园无法经营，并非是因为市场原因，因为在该市场中，其他商户包括汽配类商户是正常营业的。陈尊华租赁的房屋目前仍由陈尊华占有，屋内财产和装修设备依然存放。按照合同约定的交费期间，陈尊华所交的租金有效期持续到2020年8月31日，截止开庭日剩余租赁期间不足三个月，因此陈尊华主张须退13个月房租与事实不符。在2019年底2020年初，双方曾经协商，因为幼儿园因政策原因无法营业，锦菓公司曾提出双方将费用结算进行退租，但陈尊华并未答应。故锦菓公司认为剩余房租的退还应当自合同实际解除、陈尊华撤场之日开始计算至2020年8月31日止，物业费截止至2020年5月31日，已期满，应不予退还。华美公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年陈尊华、刘红霞、赵雅莉三人欲合伙开办幼儿园，遂与陈尊华所称代表华美公司的刘哲商谈承租涉案商铺事宜，并于2018年5月23日支付定金10000元，由华美公司向陈尊华出具《华美置业现金收据》。2018年5月31日，双方签署《商铺租赁合同》，合同主要内容为：“出租方：华美公司（以下简称甲方）承租方：陈尊华（以下简称乙方）……第一章合同内容一、甲方同意出租位于郑州华美汽车博览园项目内D区1D075，1D086-1D090号房1-2层，面积1159㎡供乙方作为经营使用。二、租赁期限：租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。三、付款方式：先付后用，按年支付，到期前两个月支付下一期租金。支付时间及金额：在本合同签定之日支付，乙方支付甲方2019年9月1日至2020年8月31日的商铺租金278160元（大写人民币贰拾柒万捌仟壹佰陆拾元整），乙方于2020年6月1日前支付甲方2020年9月1日至2021年8月31日的商铺租金278160元（大写人民币贰拾柒万捌仟壹佰陆拾元整）……第三章合同的变更和解除……五、租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任……已支付甲方的租金按实际使用时间计算，多出部分退还乙方。……甲方：华美公司法定代表人：李国林乙方：陈尊华”，并在甲方华美公司处加盖锦菓公司的章。当日，陈尊华支付租金268160元，由华美公司向其出具《华美置业现金收据》一份。后陈尊华、刘红霞、赵雅莉在承租的涉案商铺开办幼儿园，并于2018年8月1日开园营业。2019年6月2日刘红霞支付物业费20816元。2019年7月25日，中牟汽车产业集聚区管委会在郑州华美汽车博览园发布《告知书》，主要内容为：“郑州华美汽车博览园有限公司，由于其土地手续不合法，未取得《商品房预售许可证》，不得对外进行出售、出租房屋，提醒广大市民不得购买。……另外，告知入驻的商户不得经营，政府将在8月10日对该公司停水停电”。同年7月30日，陈尊华、刘红霞、赵雅莉与锦菓公司的监事刘哲协商，锦菓公司同意退还剩余房租，陈尊华、刘红霞、赵雅莉考虑开办幼儿园投资较大，希望能想办法继续经营下去，双方未达成一致意见。8月2日中牟县城市管理局对华美汽博园招商中心及涉案幼儿园予以查封，涉案幼儿园无法继续经营，停业至今。另查明，锦菓公司于2018年5月31日设立，李国林任法定代表人，刘哲任监事。刘红霞、赵雅莉、陈尊华推选陈尊华为代表参加本案诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有当事人约定终止的情形的，合同的权利义务终止。本案中，锦菓公司、华美公司与陈尊华所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方合同约定“租赁期内，若遇不可抗力因素或政府征用土地，视为合同提前到期，甲乙双方不承担责任……已支付甲方的租金按实际使用时间计算，多出的部分退还乙方”，双方在履行合同过程中，因涉案商铺一直未能取得《商品房预售许可证》被政府查封，视为不可抗力，合同已无法继续履行，按照双方合同约定应视为《商铺租赁合同》提前到期，即双方权利义务已于2019年8月2日终止，陈尊华诉请解除《商铺租赁合同》已无必要，故该项诉请本院不予支持。关于陈尊华要求锦菓公司、华美公司退还其13个月房租及11个月的物业管理费共计169751元的诉讼请求，经查，陈尊华向锦菓公司、华美公司支付2018年9月1日至2020年8月31日的商铺租金278160元。陈尊华的幼儿园被查封日期为2019年8月2日，尚余租期13个月，陈尊华支付物业费20816元（一年）的时间为2019年6月2日，至查封之日，尚余10个月，按照双方约定合同提前到期，已支付租金按实际使用时间计算，多出部分退还，陈尊华实际使用涉案商铺至2018年8月2日，故陈尊华可要求退还其2018年8月2日后的剩余租金150670元（278160元÷24个月×13个月）及物业费17346.67元（20816元÷12个月×10个月），共计168016.67元。陈尊华其他过高部分诉讼请求，本院不予支持。关于锦菓公司抗辩剩余房租的退还应当自合同实际解除、陈尊华撤场之日开始计算至2020年8月31日止，物业费到2020年5月31日已届期满，应不予退还的意见，缺乏事实根据及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑州锦菓商业运营管理有限公司、郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈尊华房屋租金及物业费168016.67元（由郑州锦菓商业运营管理有限公司、郑州华美置业有限公司支付到陈尊华指定账户，户名陈尊华，开户行中国工商银行中牟支行，账号62×××60）；二、驳回原告陈尊华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3696元，减半收取1848元，由被告郑州锦菓商业运营管理有限公司、郑州华美置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  娄王记二〇二〇年七月十四日法官助理安静书记员边亚杰