上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5019号上诉人（原审原告）：上海汇普瑞工程检测有限公司,住所地上海市奉贤区大叶公路6970号1幢1层。法定代表人：陈晨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周凌，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海浦呈投资发展有限公司，注册地上海市闵行区苏召路1628号2幢B059室，实际经营地上海市闵行区联航路1528号7201室。法定代表人：许召军，总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岗，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海汇普瑞工程检测有限公司（以下简称汇普瑞公司）与上诉人上海浦呈投资发展有限公司（以下简称浦呈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人汇普瑞公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持其一审诉请。事实和理由：2018年12月底浦呈公司断水断电，汇普瑞公司系在不得已情况下搬离房屋，涉讼租赁合同因浦呈公司违约而解除，浦呈公司应退还一季度的租金；其承租房屋并委托鉴定，其不可能拆除房屋装修，当时房屋没有锁可随意出入，且浦呈公司有管理房屋之义务，可随时收回房屋；原审法院并未直接采纳2016年的鉴定报告，而是根据2015年起的装修凭证等判决了装修损失。上诉人浦呈公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回汇普瑞公司的原审诉请。事实和理由：汇普瑞公司擅自搬离，没有交付钥匙，解约时间应为2019年12月6日；评估公司进入房屋时，装修仅存吊顶，原审法院根据汇普瑞公司单方委托的评估报告判决装修损失显然不合理。上诉人汇普瑞公司与上诉人浦呈公司互不认可对方的上诉请求。汇普瑞公司诉至一审法院，请求判令：浦呈公司赔偿因浦呈公司的违约行为造成的各类损失人民币（下同）2,663,778元，包括房租差额992,436元、搬迁费20万元、装修损失1,075,000元、设备调试费1万元、门禁监控费61,500元，空调拆装费110,500元，通风冷却设备拆装费72,000元、实验台拆装费123,742元。原审中，汇普瑞公司变更诉讼请求为：1、要求确认双方的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2018年12月21日解除；2、浦呈公司退还汇普瑞公司2019年第一季度的租金75,000元；3、浦呈公司偿付因违约而导致汇普瑞公司多支出的租金差价992,463元；4、浦呈公司偿付汇普瑞公司装修损失1,453,758元；5、浦呈公司偿付汇普瑞公司提前支出装修费的利息损失416,165.15元（新承租的办公室装修共支出1,671,346元，以中国人民银行基准利率4.15%为标准，自2019年1月1日至2024年12月31日，计算6年）。一审法院认定事实：2014年9月26日，案外人上海XX股份有限公司（以下简称XX股份公司）作为出租方（甲方）、汇普瑞公司作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XX号XX号楼第一层及实验室，总建筑面积1,557平方米，第一层地面面积1,157平方米及实验室占地面积400平方米；甲方向乙方提供三个固定车位，五个不固定车位，费用为每月400元，乙方于每月5日前向甲方支付；租赁期限为2014年9月15日至2020年12月31日，免租期为2014年9月15日至12月31日；地上建筑面积1,577平方米，年租金28万元，每年物业管理费5万元；第四至第五年年租金调整至30万元；押金23,500元，乙方交还房屋后5天内返还乙方，保证金不计利息；付款方式：按季度付款，先付后用；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收该房屋的，甲方应向乙方支付违约金，违约金数额为当期二个月的房租。同时，甲方应承担设备拆迁所发生的全部费用，该费用按拆迁时实际市场价格执行。合同对其他事宜亦作了约定。合同签订后，汇普瑞公司与出租人XX股份公司按约履行合同。汇普瑞公司对房屋进行了装修。2015年6月5日，XX股份公司作为出租方（甲方）、汇普瑞公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：甲方免费向乙方提供三个固定车位，五个不固定车位；年租金28万元中包括物业管理费；租赁期限延长至2024年12月31日；自2016年1月1日起，租金支付方式改为年付方式，即乙方自2016年1月1日起，一次性向甲方支付28万元，每年租金的付款日为当年的1月31日前；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金200万元。同时，甲方应承担设备拆迁所发生的全部费用，该费用按拆迁时实际市场价格执行。原审另认定，由于XX股份公司名下的闵行区XX路XX号房屋被拍卖，浦呈公司通过拍卖取得该房产的所有权。2017年起，汇普瑞公司向浦呈公司按原房屋租赁合同及补充协议约定支付租金，浦呈公司亦向汇普瑞公司开具了租金发票。汇浦呈公司普瑞公司已向浦呈公司支付了截止至2019年3月的租金。2018年8月8日，汇普瑞公司工作人员、浦某工作人员以及律师、其他承租人代表召开会议，主要内容是浦呈公司认为租金标准过低，显失公平，房屋存在安全隐患，房屋需要收回，要求所有承租人返还房屋。2018年12月21日，浦江镇政府规划建设和环境保护办公室、浦江镇安全生产监察管理所、浦江镇市场监督管理所、浦江镇城管执法中队、浦江XX总公司联合在XX路XX号房屋处张贴《告知书》，主要内容为：XX路XX号XX广场所处土地性质为工业用地，房屋用途为工业厂房，XX广场内部构筑物属违法搭建的建筑物，且存在大量破坏房屋外貌等违法行为，建筑整体未通过消防设计审核、验收，不符合消防安全要求，存在严重消防安全隐患，部分商户从事无证无照经营的违法经营行为。要求：全体商户须于2018年12月31日前自行搬离XX广场，注销全部工商注册信息，房屋内全部物品、设施自行搬离，未搬离的物品、设施视为放弃所有权；逾期搬离的，职能部门将依法采取相关措施清退房屋，涉及违法、犯罪行为的移交行政机关处理。2019年1月中旬，汇普瑞公司搬离涉案房屋，但未将房屋钥匙交付给浦呈公司。浦呈公司随后即切断了水电供应。原审再认定，2019年2月1日，汇普瑞公司向上海市徐汇公证处申请对涉案房屋现状进行公证。公证人员到涉案房屋现场进行了实地勘验，房屋确已停水停电，公证人员拍摄的照片显示房屋存在装修。原审中，汇普瑞公司向一审法院申请对涉案房屋的装修进行评估。一审法院通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定。司法鉴定人员于2019年9月10日至房屋现场，因汇普瑞公司未携带房屋钥匙，司法鉴定人员未能进入房屋现场。同月24日，司法鉴定人员进入房屋现场，发现房屋内的装修已基本被拆除，仅留下隔墙与吊顶基层，审价已无意义，遂终止鉴定。司法鉴定单位基于已开展了前期工作，向汇普瑞公司收取了18,000元的司法鉴定费。原审2019年4月24日的庭审中，汇普瑞公司表示在本案起诉之前未向浦呈公司提出解除合同之意思表示，故当庭向浦呈公司表示解除合同，解除日期为2019年4月24日。原审2019年12月6日的庭审中，一审法院要求浦呈公司自行收回涉案房屋。一审法院认为：汇普瑞公司与案外人XX股份公司就涉案房屋签订的租赁合同、补充协议合法有效。浦呈公司在取得涉案房屋产权后，承继了上述租赁合同及补充协议的出租人之权利义务，成为涉案房屋的出租人主体，汇普瑞公司按合同约定向浦呈公司支付租金，浦呈公司亦向汇普瑞公司开具租金发票。本案的争议焦点在于：浦呈公司是否存在违约行为导致租赁合同无法继续履行。汇普瑞公司提供的录音可以证明浦呈公司要求收回房屋，责令汇普瑞公司搬离的事实。虽然浦呈公司认为该录音是汇普瑞公司工作人员盗录，且录音内容不完整，但汇普瑞公司工作人员未经谈话对象同意而私自录音的行为并非是法律禁止的行为，不影响录音证据的合法性。录音内容中能反映出浦呈公司要求汇普瑞公司搬离、收回房屋相关内容，此证据与本案存在关联性，因此，2018年8月8日的录音证据，具有证明力。虽然汇普瑞公司提供的《告知书》是复印件，但结合录音证据，可以断定该《告知书》具有真实性。因此，一审法院认为，汇普瑞公司搬离涉案房屋是基于浦呈公司要求收回房屋的行为，导致租赁合同不能继续履行，显然系浦呈公司违约行为所致。合同解除权属于形成权，需要由享有解除权的权利人行使才能生效。汇普瑞公司于2019年4月24日当庭表示解除合同，于法有据，一审法院予以支持，确认双方之间的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于该日解除。汇普瑞公司于2019年1月搬离涉案房屋，浦呈公司亦于该月停止了水电供应，但汇普瑞公司未能将房屋钥匙交付给浦呈公司，直至2019年12月6日由一审法院要求浦呈公司直接自行收回房屋。鉴于房屋已由浦呈公司收回，故无须再就房屋的返还作出判决。考虑到汇普瑞公司在搬离后未能及时返还房屋钥匙，浦呈公司切断了水电但亦未能自行接收并利用，因此，汇普瑞公司要求全额退还2019年第一季度的租金75,000元的请求不合理。一审法院酌情确定由浦呈公司退还一半租金计37,500元。根据《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的约定，2018年起的租金单价为0.528元/平方米/天。根据汇普瑞公司与案外人上海B有限公司签订的《补充协议》记载，汇普瑞公司向该公司增加承租面积351.55平方米，租赁单价为1元/平方米/天。汇普瑞公司重新承租厂房后的租金单价增加了0.472元/平方米/天，汇普瑞公司确实因涉案房屋租赁合同解除后导致重新承租厂房增加租金的支出。按汇普瑞公司重新承租的面积351.55平方米计算，汇普瑞公司每年增加租金支出为60,578元。现汇普瑞公司要求浦呈公司赔偿租金差价损失，于法有据，一审法院予以支持。汇普瑞公司自2019年1月搬离涉案房屋，租赁合同剩余租期6年的时间，汇普瑞公司重新承租房屋的租期截止至2023年7月，因此浦呈公司应赔付5年半的租金差价损失333,179元。关于汇普瑞公司主张的涉案房屋的装修损失1,453,758元，由于汇普瑞公司在搬离涉案房屋后，在进行司法评估前，相关装饰装修已基本拆除，无法就装饰装修的残值进行司法评估。从司法评估单位出具的《情况说明》可以证明汇普瑞公司对其承租的房屋确实进行了装修，现仅因为现场的装修被拆除而导致无法进行司法评估，但也印证了汇普瑞公司客观上存在装饰装修的损失，汇普瑞公司搬离涉案厂房是基于浦呈公司的要求，在搬离后未能就装饰装修的现场进行适当的证据保全，导致司法评估无法开展，汇普瑞公司在这方面确实存在过失。但由于浦呈公司违约导致合同解除，如汇普瑞公司客观存在装饰装修损失而得不到赔偿，浦呈公司违约解除合同而不承担相应责任，显然有失公允。在司法评估不能的情况下，汇普瑞公司提供了由案外人上海C有限公司于2016年12月出具的装修评估报告书，该报告对于汇普瑞公司的装饰装修在2016年12月的时间节点进行评估，装修价值1,453,758元。该评估金额即为汇普瑞公司现主张的装修损失之金额，虽然浦呈公司不认可该评估报告，但该报告也可以间接印证汇普瑞公司对涉案房屋进行装修的事实。一审法院同时也注意到，该评估报告确系汇普瑞公司单方委托，浦呈公司事先并不知晓，且该评估结论1,453,758元因系汇普瑞公司单方委托评估之结论，一审法院亦不能直接采纳，但对本案的处理依然有参考价值。另，更为重要的是，汇普瑞公司为了证明其对涉案房屋进行了装修，向一审法院提供了自2015年起关于装修方面的记账凭证及装修有关的费用发票，这部分凭证记载的装修费用金额累计近百万元。这部分证据则更足以证明汇普瑞公司对房屋进行了装修。涉案房屋原定的租期为十年，汇普瑞公司实际租赁使用期限未满五年，租期尚未过半，因此一审法院酌情确定由浦呈公司赔偿汇普瑞公司50万元装修损失。关于汇普瑞公司主张的提前装修的利息损失，汇普瑞公司计算依据是其在2018年就重新承租的厂房进行装修而投入资金所产生的利息，汇普瑞公司此项主张缺乏法律依据。汇普瑞公司对新承租的房屋进行装修，其也享受了重新装修所产生的利益。因此汇普瑞公司此项请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定,于二〇二〇年三月十三日判决：一、汇普瑞公司与浦呈公司关于上海市闵行区XX路XX号XX号楼第一层及实验室的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2019年4月24日解除;二、浦呈公司于判决生效之日起十日内退还汇普瑞公司租金37,500元;三、浦呈公司于判决生效之日起十日内赔偿汇普瑞公司租金差价损失333,179元;四、浦呈公司于判决生效之日起十日内赔偿汇普瑞公司装修损失50万元；五、驳回汇普瑞公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币29,499.09元，由汇普瑞公司负担20,038.37元，浦呈公司负担9,144.72元。司法鉴定费18,000元，由汇普瑞公司负担9,000元，浦呈公司负担9,000元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉讼租赁合同及补充协议合法有效，本案双方均应恪守。汇普瑞公司主张涉讼租赁合同因浦呈公司违约而解除，浦呈公司应退还一季度租金，浦呈公司对此则不予认可。本院认为，其一，涉讼合同因出租方浦呈公司的原因而不能继续履行，浦呈公司系违约方；其二，汇普瑞公司虽于2019年1月搬离，然并未向浦呈公司交还钥匙或办理任何房屋返还手续，因此，原审法院综合考虑浦呈公司断电断水行为、汇普瑞公司对房屋实际使用状况、合同违约责任诸因素而酌定浦呈公司返还一半租金，合理妥当，应予维持。本院同时认为，二审中，浦呈公司自述涉讼146号地址上房屋存在消防安全隐患，事实上，涉讼房屋被断水断电后，汇普瑞公司已搬离，因此，汇普瑞公司另行承租房屋的租金差价损失系本案租赁合同不能履行造成的损失，原审法院判决浦呈公司赔偿并无不妥，对此本院予以维持。至于双方关于装修损失之争议，本院评述如下：首先，依据相关司法解释之规定，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；其次，本案双方均主张房屋装修系对方拆除，然双方均未能出示直接证据予以证明，本院注意到，汇普瑞公司搬离后，委托公证处对房屋现状进行公证，公证照片显示房屋存在装修，本院认为，汇普瑞公司作为守约方，并对房屋装修予以公证，之后其如果再擅自拆除装修，必然客观上给自己顺利获得装修赔偿设置了障碍，从常理分析，汇普瑞公司自行拆除装修缺乏合理动机；再次，涉讼《房屋租赁补充协议》载明汇普瑞公司支付的租金包含使用房屋的物业管理费；最后，原审法院已考虑汇普瑞公司未采取适当证据保全措施导致司法评估工作无法开展之过失，依据装修凭证、发票等酌定之装修损失，合理妥当，可予维持。本院还需指出的是，汇普瑞公司原审中主张的提前支出的新承租房屋装修费的利息损失，非涉讼合同不能履行产生的必然损失，且汇普瑞公司实际享有了该装修利益，故该项主张，显难成立。综上所述，上诉人汇普瑞公司关于撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持其一审诉请的上诉请求，浦呈公司关于撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回汇普瑞公司的原审诉请的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,123.33元，由上诉人上海汇普瑞工程检测有限公司负担16,616.54元，上海浦呈投资发展有限公司负担12,506.79元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年七月二十八日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……