安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3274号 原告：孟庆坤，男，1985年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：蒋梅梅，女，1989年3月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#-1层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告孟庆坤、蒋梅梅与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告孟庆坤、蒋梅梅的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆坤、蒋梅梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3798.6元；2.依法判令德城公司立即返还孟庆坤、蒋梅梅缴纳的契税、维修基金、办证费合计11565.6元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年10月31日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：孟庆坤、蒋梅梅与德城公司系商品房买卖合同关系。孟庆坤、蒋梅梅于2013年8月12日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，孟庆坤、蒋梅梅购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为379860元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司于2014年10月31日将房屋交付给孟庆坤、蒋梅梅使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为孟庆坤、蒋梅梅办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了孟庆坤、蒋梅梅的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了孟庆坤、蒋梅梅的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，1.孟庆坤、蒋梅梅主张违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回；2.淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，并非德城公司主观上违约，系不可抗力因素导致的违约，法庭应综合考虑，作出客观公正判决；3.德城公司收取相应的契税、维修基金系双方合同约定，孟庆坤、蒋梅梅授权德城公司代相关部门对其进行收取和缴纳，孟庆坤、蒋梅梅在未请求解除合同的前提下，要求退回没有约定的基础和法律基础，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年8月12日，孟庆坤、蒋梅梅与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢5层XXX室出售给孟庆坤、蒋梅梅，房屋总价379860元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第13条第（5）款规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”。2014年10月31日德城公司将案涉房屋交付给孟庆坤、蒋梅梅。同日孟庆坤、蒋梅梅向德城公司缴纳了契税3798.6元、维修基金7597元、办证费170元，共计11565.6元。2020年4月30日，德城公司取得案涉5幢楼的总产权证。德城公司至今未按合同约定期限协助孟庆坤、蒋梅梅办理涉案房屋权属登记，孟庆坤、蒋梅梅遂诉至本院。 另查，孟庆坤、蒋梅梅曾与其他业主于2018年1月14日通过网络向安徽省人民政府省长反映德城公司迟延办理房产证及不支付违约金之事，请其责成淮北市处理。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出《物业专项维修资金交存通知书》，通知：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 以上事实，有孟庆坤、蒋梅梅、德城公司提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、人民网“领导留言板”留言记录、交房手续确认表、物业专项维修资金交存通知书等证据以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，孟庆坤、蒋梅梅与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系合法有效合同。双方均应当按照约定履行各自的义务。孟庆坤、蒋梅梅交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对孟庆坤、蒋梅梅要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3789.6元（378960元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的抗辩，本院不予采信。德城公司辩称孟庆坤、蒋梅梅请求上述违约金已过诉讼时效，从孟庆坤、蒋梅梅提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故孟庆坤、蒋梅梅主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于孟庆坤、蒋梅梅请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向孟庆坤、蒋梅梅收取契税、维修基金等费用，属于双方自愿行为。因德城公司已将案涉5#楼的物业专项维修资金转入淮北市相山区物业管理中心指定账户，故对孟庆坤、蒋梅梅主张德城公司返还维修基金7597元的诉讼请求，本院不予支持。德城公司收取契税3798.6元、办证费170元后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，孟庆坤、蒋梅梅请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年10月30日前将维修基金、契税、办证费等费用交至相关部门办理产权登记，但德城公司长期未缴纳并占用上述费用，德城公司应当自2016年10月30日起支付资金占用期间的费用。孟庆坤、蒋梅梅主张德城公司自2014年10月31日起支付契税、维修基金、办证费资金占用期间的费用，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付孟庆坤、蒋梅梅逾期办理房屋所有权证书违约金3798.6元，返还契税、办证费计3968.6元及利息（自2016年10月30日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付孟庆坤、蒋梅梅占用维修基金的利息（以7597元为基数，自2016年10月30日起至2020年3月12日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回孟庆坤、蒋梅梅的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费184元，减半收取计92元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年七月三十日 书记员  杨慧翠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。