湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终646号上诉人（原审被告）：崇阳县天城建筑工程公司,住所地崇阳县天城镇沿河大道343号。法定代表人：陈三明，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷学德，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：黄良贵，男，该公司项目经理。被上诉人（原审原告）：郑平凡，男，1962年2月21日出生，汉族，住通山县。委托诉讼代理人：李木相，湖北名卓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蔡亚庭，男，1965年8月24日出生，汉族，住通山县九宫山风景名胜区。被上诉人（原审第三人）：韩光早，男，1964年9月26日出生，汉族，住咸宁市咸安区。被上诉人（原审第三人）：九宫山瑞庆宫,住所地通山县九宫山风景名胜区云中湖社区凤岭路小区186号。主要负责人：蔡亚庭，九宫山瑞庆宫负责人。上诉人崇阳县天城建筑工程公司（以下简称天城建筑公司）因与被上诉人郑平凡、九宫山瑞庆宫、蔡亚庭、韩光早案外人执行异议之诉一案，不服湖北省通山县人民法院(2019)鄂1224民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天城建筑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郑平凡的诉讼请求。事实和理由：1.郑平凡与九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心签订的《商品房买卖合同》系无效合同，本案所涉房产，并未以房地产开发名义向任何相关部门进行申报，开发单位未取得用地规划许可、工程规划许可和工程施行许可，属违法开发和施工的工程，且未取得预售许可，房产交易属无效。一审并未对案涉合同的效力进行评判，而“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”是排除强制执行的条件，本案所涉《商品房买卖合同》不能满足权利排除执行的条件。郑平凡辩称，天城建筑公司主要以《商品房买卖合同》效力认定作为上诉理由，不应得到支持。本案重点及焦点问题是郑平凡是否有权请求排除执行的权利。一审虽然未对《商品房买卖合同》作出效力认定，但就该合同关系成立与否，以及未能判决郑平凡请求确认合同有效，涉案房屋归郑平凡所有的诉讼请求的理由均在判决书中有所阐述，并非不置可否或认定事实不清。对天城建筑公司在一审中请求确认房屋归属问题，一审认为涉案房屋未经物权登记，且属另一法律关系，不宜合并审理，告知郑平凡另行主张权利，属于依法裁决，不存在认定事实不清。公平自愿、诚实信用是民事活动中应当遵循的基本原则，郑平凡与九宫山瑞庆宫内设机构签订合同，支付相应购房款，并入住多年，这是一审查明且多方认可的事实。该事实表明，郑平凡系善意购买和合法占有。天城建筑公司在申请对韩光早、蔡亚庭执行案件中，将郑平凡所购房屋列入执行范围，显然不当。涉案房屋不属于韩光早的个人财产，郑平凡按照合理价格支付房款善意取得房屋，不应当对该房屋予以执行。涉案房屋虽未经行政许可、未经登记，但不能成为天城建筑公司要求执行的理由。综上，一审认定事实清楚，结果正确，请求维持原判。九宫山瑞庆宫及蔡亚庭辩称，不赞同天城建筑公司的上诉请求。其与韩光早合伙开发房产，但韩光早私刻道教文化中心印章，不按照要求将房屋出售给郑平凡等几位被上诉人，而且收到房款后也没有用于支付天城建筑公司的水电安装费。本案韩光早涉嫌刑事诈骗。韩光早未到庭参加诉讼，亦未提交相关答辩意见。郑平凡向一审法院起诉请求：1.判令停止对九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”1单元3078号房屋的查封执行。2.确认瑞庆宫居士楼1单元3078号房屋的买方是郑平凡，其与第三人签订的《商品房买卖合同》成立生效，该房屋属其所有。3、本案诉讼费由天城公司承担。一审法院认定的事实：2015年11月27日，郑平凡与第三人九宫山瑞庆宫内设机构九宫山瑞庆宫道教文化中心签订《商品房买卖合同》，韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，由九宫山瑞庆宫道教文化中心将位于九宫山××号瑞庆宫养生院一单元3078号房屋出售给郑平凡，双方就所购房屋基本情况、价款、付款方式及违约责任等方面进行了相关约定。九宫山瑞庆宫道教文化中心向郑平凡出具了收据，该收据加盖有九宫山瑞庆宫道教文化中心印章。房屋交付后，郑平凡入住涉案房屋至今，并向九宫山瑞庆宫养生院物业缴纳了水电费、物业费。天城公司系执行案件申请人，在执行程序中天城公司申请对郑平凡已经占有并实际居住的瑞庆宫养生院一单元3078号房屋申请执行，郑平凡对法院的执行提出案外人执行异议，一审法院于2019年8月29日作出（2019）鄂1224执异43号执行裁定书，驳回了郑平凡的异议请求，故郑平凡提起诉讼。另查明：涉案房屋土地使用权人为九宫山瑞庆宫管理委员会，土地证号为通国（2012）第08005号，面积2882.88平方米，使用权类型为划拨。该涉案房屋均未办理产权登记手续。瑞庆宫为通山县民族宗教事务局依法登记的宗教活动场所，负责人为蔡亚庭，九宫山瑞庆宫管理委员会是瑞庆宫的决策和执行机构，行使对瑞庆宫的管理权。2012年8月8日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会出具了聘书，聘任第三人韩光早为九宫山道教文化中心总经理。2012年8月15日，湖北省通山县道教协会（社会团体法人，法定代表人为蔡亚庭）下发通道（2012）2号文件，同意成立九宫山瑞庆宫道教文化中心，将九宫山承露宫古道场“养生院”改名为九宫山道教文化中心，中心机构设立在九宫山瑞庆宫，但未经有关部门依法登记。2012年8月26日，九宫山瑞庆宫管理委员会出具委托书，委托第三人韩光早代为办理九宫山瑞庆宫道教文化中心房屋的开发建设的合同签订、工程款及相关税费支付等相关事项。2012年8月27日，经九宫山瑞庆宫管理委员会向通山县民族宗教事务局申请，恢复了九宫山承露宫古道场“养生院”。2013年7月2日，湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会下发通道（2013）2号文件，作出关于撤销“九宫山道教文化中心”的决定，取消韩光早九宫山道教文化中心总经理职务（改为合作伙伴关系）。2016年7月31日，九宫山瑞庆宫道教文化中心与韩光早签订协议书一份，约定将居士楼12间房屋使用权（12间房屋中含有3078号房屋）转让给韩光早，第三人蔡亚庭作为见证人在协议书上签字。一审法院认为，本案争议焦点是郑平凡对该涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑平凡与第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》，且第三人韩光早作为九宫山瑞庆宫道教文化中心法人代表在该合同上签字，系双方当事人真实意思表示。郑平凡向第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心支付了相应购房款，第三人九宫山瑞庆宫内设机构道教文化中心向郑平凡交付了瑞庆宫养生院一单元3078号房屋。郑平凡入住涉案房屋至今，且上述签订《商品房买卖合同》、实际居住等行为均在查封行为之前。另该涉案房屋因系宗教场所用地，非因郑平凡自身原因未办理产权登记，结合郑平凡提交的由九宫山瑞庆宫管理委员会出具的关于九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋住户相关情况说明及道教养生院房号居士表、九宫山瑞庆宫养生院物业出具的九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼业主入住证明，应当认定郑平凡在查封行为前已合法占有该涉案房屋，郑平凡对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对郑平凡请求停止对瑞庆宫居士楼一单元3078号房屋强制执行的诉讼请求，予以支持。关于郑平凡请求确认《商品房买卖合同》有效及该涉案房屋属于其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外，因郑平凡实际占有的涉案房屋未经物权登记，故对郑平凡请求确认《商品房买卖合同》有效、涉案房屋归其所有的诉讼请求，属另一法律关系，不宜合并审理，可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得对位于九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼（瑞庆宫养生院）”1单元3078号房屋强制执行；二、驳回郑平凡其他诉讼请求。本案受理费100元，由郑平凡负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2012年8月8日，九宫山道教文化中心（甲方）与韩光早（乙方）签订《建设九宫山道教文化中心合作协议书》,约定甲方聘任乙方韩光早为该中心总经理，甲方负责工程施工手续，前期费用由九宫山道教文化中心支付。项目完工及对外招租完成后，项目的所有权归甲方，经营权归乙方年限为60年，同时享有项目结余款项，全部租金收入减全部工程造价款后，剩余款项归甲乙双方利润分配(甲方45%乙方55%)，该协议加盖了“九宫山瑞庆宫管理委员会”印章。2012年8月8日湖北省通山县道教协会、九宫山瑞庆宫管理委员会聘任韩光早为九宫山道教文化中心总经理。2012年8月27日，通山县民族宗教事务局对九宫山瑞庆宫《关于恢复九宫山承露宫古道场—“养生院”的批复》，原则上同意九宫山瑞庆宫恢复并建设“养生院”，资金由九宫山瑞庆宫自筹，并依法依规办理好相关建设手续，严格认真按照规划施工，确保工程质量和安全。2012年8月26日蔡亚庭与韩光早签订了《委托书》，委托人处加盖九宫山瑞庆宫管理委员会印章。该委托书记载对韩光早的委托事项为：1.代为签署与道教文化中心房屋建设有关的各种合同、文件，代为选定各种合同的相对方；2.代为进行房屋建设所需资金的筹措（包括融资）、管理、使用；3.代为行使合同或法律行为主体权利与相对沟通、视具体情况协商处理相关事宜、签订补充协议；4.代为收取房屋租赁价款并进行有效管理；5.代为支付上述房屋建设所需工程款或相关税费；6.代为接收房屋、代为向信众交房；7.代为进行房地产出租、签订出租合同、收取租金、办理与出租有关的文件。受托人在上述代理权限内就九宫山瑞庆宫道教文化中心房屋开发建设所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2012年8月26日至九宫山瑞庆宫道教文化中心经工商登记确认受托人为中心法定代表人之日止，韩光早就任中心负责人后代表中心所实施的与本委托内容相关的法律行为及法律后果，与本委托具有同等法律效力。九宫山瑞庆宫管理委员会系瑞庆宫内部管理机构，湖北省通山县道教协会于2015年12月24日被通山县民政局以通民管公〔2015〕3号公告注销。2019年3月19日，湖北省通山县道教协会又经通山县民政局登记成立，性质为社会团体法人，法定代表人蔡亚庭。同时查明，2016年7月31日陈永心居士代表九宫山瑞庆宫道教文化中心（甲方）与韩光早（乙方）签订《协议书》，约定一、甲方同意将“居士楼”1068、1078、1108、1118、1128、2028、3028、3058、3068、3078、3088、4078房，共计12间房屋，总面积为617.61平方米的使用权转让给乙方；二、甲方转让乙方的居住权年限为60年，自2016年8月1日起至2076年7月31日止；三、转让费用：经双方约定，乙方投入的建设资金288万元（含水电安装及卫生间设施建设费）作为该居士楼此12间房屋（617.61平方米）的使用权转让费；四、水电费：水电费依据乙方使用情况按表据实收取，收取标准按通山县物价局现行商业用水、用电标准执行；五、甲方必须保障乙方对该居士楼的使用权及处分权，并协助配合乙方对该居士楼处置的各项手续的办理。蔡亚庭作为见证人在该协议上签字，二审庭审中其对该协议亦予以认可。2017年7月22日，九宫山瑞庆宫管理委员会和九宫山道教文化中心联合发布公告一份：九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋住户信息表中1068、1078、1108、1118、1128、2028、3028、3058、3068、3078、3088、4078号住户为韩光早，由于近期居士楼出现虚假入住合同纠纷问题，为了保障居士楼住户的合法权益，避免不必要的法律纠纷，请各合法住户按以上表格对号核实入住。如未按以上房屋信息已非法入住的人员，请在此公告之日起自觉三天内搬离房间，否则造成一切法律责任后果自负。2019年9月17日，九宫山瑞庆宫管理委员会出具《关于九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼房屋郑平凡等住户相关情况的说明》，载明：经九宫山瑞庆宫管委会核查养生院居士楼房屋转让备案协议及物业费缴费信息，九宫山瑞庆宫道教养生院居士楼中，3078号房屋由郑平凡于2015年与韩光早签订《商品房买卖合同》后入住至今，……以上均为九宫山瑞庆宫道教文化中心分配至韩光早名下房屋。我管理委员会于2017年7月22日至2018年9月10日张贴公告时，没有收到以上房屋正规协议存档信息，故将以上房号房屋挂在韩光早名下。出示该公告的目的是为了防止一房两卖纠纷。今核实，以上房屋虽无瑞庆宫道教文化中心正规转让协议存档信息，但据物业处了解到，该8户房屋确为以上业主居住至今。另查明，因建设工程施工合同纠纷，天城建筑公司于2017年9月7日向通山县人民法院起诉九宫山瑞庆宫道教文化中心、九宫山瑞庆宫管理委员会、蔡亚庭、韩光早、赵早意，通山县人民法院作出（2017）鄂1224民初1513号民事判决，判决：一、蔡亚庭、韩光早在判决生效后三十日内，连带支付天城建筑公司工程款及损失1063187元，利息从2017年9月7日起按中国人民银行同期同类利率标准一至五年年利率4.75%计算至2018年7月2日止为：41383.08元（应计算至判决书生效之日止）；保证金4000000元，前期利息按天城建筑公司分批缴纳时间分段计算至2016年7月15日止按月利率2%计算为2686933.33元，后期利息以400万元按月利率2%计算至2018年7月2日止为：1885333.33元（应计算至履行完毕之日止），本息合计9676836.74元。二、驳回天城建筑公司其他诉讼请求。该判决作出后各方均未上诉。判决生效后，天城建筑公司申请执行，通山县人民法院于2019年7月23日作出（2019）鄂1224执737号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人韩光早通过投资通山县九宫山风景名胜区“瑞庆宫居士楼”项目取得的“瑞庆宫居士楼”1108号、1118号、2028号、3028号、3058号、3068号、3078号、3088号、4078号房屋；期限为三年。二、被执行人韩光早负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人韩光早可以使用被查封财产；但因被执行人韩光早的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人郑平凡在天城建筑公司与九宫山瑞庆宫道教文化中心、九宫山瑞庆宫管理委员会、蔡亚庭、韩光早、赵早意建设工程施工合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（讼争房产）提起的执行异议之诉，因此，郑平凡对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。参照对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的理解，应为符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。郑平凡对该房产享有足以阻却执行的权利。主要理由如下：一、占有是对物事实上的管领，具有法律上原因的占有为有权占有，即具有占有的权源，只要权源继续存在，应受法律保护。从本案查明事实来看，郑平凡占有使用讼争房屋的权利源于韩光早用投入的建设资金288万元作为讼争房屋的使用权转让费取得使用权后，将该房屋处分给了郑平凡，郑平凡支付了相应对价，入住了房屋，缴纳了水电费、物业费，取得了九宫山瑞庆宫管理委员会的认可，并以一定的方式对外进行了公示，即其已对讼争房屋进行了管理和控制，无论其对讼争房屋享有的是因所有权或使用权形成的占有，因与讼争房屋有关的权利人均予认可，其权利基础合法，故其形成的事实支配状态系有权占有。二、从权利的成立时间上来看，郑平凡于2016年已占有使用讼争房屋至今，远远要早于天城建筑公司因与九宫山瑞庆宫道教文化中心、九宫山瑞庆宫管理委员会、蔡亚庭、韩光早、赵早意建设工程施工合同纠纷所形成的金钱债权查封时间。三、从本案权利内容来看，郑平凡的请求权系针对讼争房屋，而天城建筑公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，当不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，金钱债权一般没有优先于正当不动产权利人的合法权利的保护。四、从强制执行角度来看，法院强制执行，所执行的是生效判决所确认的债权人对被执行人的债权，执行的对象是被执行人自己的财产，即被执行人享有合法权利的财产。如果被执行人在查封之前已经将案涉财产权利让渡他人，其对该财产不再享有权利，则案涉财产不应被作为被执行标的；或者该财产不在被执行人自己占有之下，而在案外人占有之下，则法院强制执行的是被执行人对于该案外人占有之下财产的返还请求权，被执行人对该财产享有返还请求权，该财产仍属于法院强制执行的对象，则占有该财产的案外人不能对抗法院强制执行；反之，如果被执行人对于该财产不享有返还请求权，则案外人占有的财产不属于法院强制执行对象，案外人能够对抗法院的强制执行。本案中，韩光早通过《协议书》的签订，仅取得案涉房屋年限60年的使用权，其并未取得房屋所有权，韩光早又通过收取房款并交付房屋的方式，将相关权利转让给郑平凡，故韩光早对郑平凡占有讼争房产不再具有返还请求权，亦不再享有使用权。综上，郑平凡是基于有权占有房屋，其足以享有排除强制执行的权利。综上所述，天城建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崇阳县天城建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 泽审判员 孙 兰审判员 胡应文二〇二〇年七月二十七日法官助理章婷书记员杜润附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；