文书内容江苏省高邮市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1084执异35号异议人（被执行人）：扬州芙斯特服饰有限公司（以下简称芙斯特公司），住所地高邮市。法定代表人：徐士芳。委托诉讼代理人：征援，江苏秦邮律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司高邮支行（以下简称江苏银行高邮支行），住所地高邮市。负责人：柏忠华，该行行长。委托诉讼代理人：王健，该行副行长。委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。被执行人：江苏林杉风服饰发展有限公司（以下简称林杉风公司），住所地高邮市。法定代表人：陈玉清，董事长。被执行人：陈玉清，男，1969年8月20日生，汉族，高邮市人，住高邮市。被执行人：徐士芳，女，1972年5月29日生，汉族，高邮市人，住址同上。案外人：颜阳洋，女，1991年9月9日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：陈宏文，江苏民泰律师事务所律师。本院在执行江苏银行高邮支行与芙斯特公司、林杉风公司、陈玉清、徐士芳金融借款合同纠纷一案中，异议人芙斯特公司于2019年6月17日对本院拍卖其土地、厂房提出书面异议。本院于2019年6月19日作出（2019）苏1084执异19号执行裁定书，裁定驳回异议人芙斯特公司的异议申请。异议人芙斯特公司不服，申请复议，扬州市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）苏10执复110号执行裁定书，裁定撤销（2019）苏1084执异19号执行裁定书，发回高邮市人民法院重新审查。本院再次受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人芙斯特公司向本院提出请求事项：1、请求中止对异议人芙斯特公司所有的高邮××××组-6工业房地产的清场执行并依法确认异议人与案外人租赁合同的合法性。2、请求法院撤回对芙斯特公司所有的高邮××××组-6工业房地产的拍卖。事实和理由：异议人芙斯特公司与江苏银行高邮支行金融借款合同纠纷一案调解书生效后，江苏银行高邮支行申请执行，法院对异议人芙斯特公司所有为位于“高邮镇高谢村红旗组6号”厂房、土地进行拍卖，但该拍卖程序严重违法损害了异议人的合法权益，主要表现在：1、该地块实际厂房面积4423.54平方米，而江苏银行评估价是按照3603.98平方米。根据异议人委托中介部门进行评估，该块房地产实际价格为672.23万元，而第三人仅以293万元拍得，明显显失公平。2、在执行过程中，申请人于2016年5月10日向法院提出评估价格太低，但执行法官仍然继续拍卖房地产。3、《拍卖承诺书》仅有陈维林签字，但陈维林无权代表公司做出承诺，该承诺书无效。同时，法院篡改承诺书日期，将2016年3月12日改为6月12日，以规避2016年5月10日申请人向法院提出评估价太低的异议。4、执行过程中，法院拍卖公告程序不合法，存在合并公告，且申请人多次向法院反映该地块即将拆迁，要求将地块交政府处理，执行法官置之不理。5、被拍卖房产存有租赁权，执行法官不予调查，在拍卖公告中注明“租赁情况无”。本案审查过程中，因涉争房地产已经拆迁，租赁已经解除，故异议人撤回第一项请求，保留第二项请求。经审查查明，因（2015）邮商初字第00382号民事调解书生效后，异议人等未履行还款义务，2016年3月31日江苏银行高邮市支行向本院提出强制执行申请，本院于2016年4月7日受理该案，2016年4月8日本院作出（2016）苏1084执615号执行裁定，4月22日到房管部门以及土地管理部门查封了涉案房产和土地。2016年5月3日本院执行局向芙斯特公司、林杉风公司、陈玉清、徐士芳送达2015、2016年度评估报告与《函》，《函》中说明“若对2016年度评估报告中的价值有异议，书面向我院提出”，2016年5月10日，芙斯特公司向本院发函，注明“我公司不能接受，望法院认真重评估”，2016年5月20日本院向林杉风公司、芙斯特公司发《函》，《函》中要求“十日内来我院提交不同意见的具体依据，作出是否重新确定评估公司或进行议价的决定（重新确定评估公司需承担3万元左右的评估费用）。逾期我院仍以原评估价格作为保留价上网拍卖，视为你公司无异议。”2016年6月12日（该日期有涂改），陈维林向本院出具《承诺书》，承诺“同意该房地产以459万元作为一拍保留价在淘宝网司法网络平台进行拍卖”。2016年6月30日本院在扬州晚报上发出第一次公告，定于2016年7月15日至2016年7月16日在淘宝网司法网络平台上对涉案房地产以459万元进行拍卖并流拍。2016年7月29日、2016年8月23日分别在司法网络平台上进行二拍和三拍均流拍（这两次拍卖仅在扬州晚报中一次公告）。2016年12月6日本院在该平台上将上述房地产以三拍流拍价2937600元进行变卖，2016年12月26日，案外人颜阳洋竟得。2017年1月4日款项全部到账。2017年1月18日，本院作出（2016）苏1084执615号之二裁定书，裁定涉案财产归买受人颜阳洋所有。2017年1月23日本院向不动产登记中心和国土部门送达执行通知书和裁定，将涉案财产过户至买受人颜阳洋名下。2017年2月10日将2616166.03案款发放给江苏银行高邮支行，2017年3月2日陈维林向本院提供租赁合同，并提出政府正在做收储工作，希望法院与买受人做工作。2017年3月6日该执行案件结案。涉案房地产交付过程中因芙斯特公司的阻拦，2018年7月28日本院在芙斯特公司张贴公告要求该公司让房，2019年6月3日，异议人芙斯特公司提出执行异议，2019年6月19日，本院就该执行异议作出（2019）苏1084执异19号执行裁定书，以芙斯特公司于执行程序终结之后提出异议驳回芙斯特公司的异议申请。因异议人不服，申请复议，2019年8月21日扬州中院作出（2019）苏10执复110号执行裁定书，撤销高邮市人民法院（2019）苏1084执异19号裁定，发回高邮市人民法院重新审查。另查明，2014、2015、2016年江苏苏地仁和土地房地产评估咨询有限公司受芙斯特公司的委托均就抵押给江苏银行高邮支行的国有建设用地土地使用权及房产的市场价值进行了评估，土地使用权的评估价值分别为153.22万元、152万元、153万元，房产的评估价值分别为306.88万元、306万元、306万元。该土地上尚有800余平方建筑即沿街房和传达室等，无房产证。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案应重点审查执行行为是否违反法律规定。一、异议人认为被拍卖厂房实际面积4423.54平方米，而江苏银行评估价是按照3603.98平方米，该块房地产实际价格为672.23万元，而第三人仅以293万元拍得，明显显失公平。本院认为，异议人芙斯特公司与申请执行人江苏银行高邮支行在房地产登记部门就芙斯特公司所有的高邮镇高××组××5571.6平方米的土地使用权以及该土地上的面积为3603.98平方米的6号房屋进行了抵押登记，土地他项权利证明书证号为邮他项2014第04799号、房屋他项权证证号为邮房他证高邮字第××号。生效的调解书中确定了江苏银行南京银行就芙斯特公司抵押给其的土地使用权及房屋（以土地他项权利证明书、房屋他项权证的记载为准）享有优先受偿权，故执行法官仅就有证部分进行拍卖，因有证面积的房产不包括沿街房和传达室等，如果仅拍卖有证面积的房产，则将无通道可行，根据《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条的规定，拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵，故执行法官在拍卖公告中应当注明该瑕疵，但考虑到该瑕疵主要影响买受人的知情权，而不影响异议人芙斯特公司的权利，同时异议人是于2019年单方委托中介部门进行评估，不能以该价格作为涉案房地产的实际价值，故对异议人该主张不予支持。二、异议人认为在执行过程中，申请人芙斯特公司曾于2016年5月10日向法院提出评估价格太低，《拍卖承诺书》仅有陈维林签字，但陈维林无权代表公司做出承诺，该承诺书无效。同时，法院篡改承诺书日期，将2016年3月12日改为6月12日，以规避2016年5月10日申请人向法院提出评估太低的异议。本院认为，经审查，芙斯特公司法定代表人是徐士芳，徐士芳为陈维林的儿媳。陈维林系芙斯特公司董事。通过国家企业信用信息公示系统进行查询，恒丰制衣公司是芙斯特公司的大股东，占股70%，陈维林系恒丰制衣公司的大股东，占股54.75%。根据法律规定，实际控制人是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。本案中，陈维林虽然不是芙斯特公司的直接股东，持有芙斯特公司的股份比例也不足50%，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会的决议产生重大影响，应为实际控制人。同时，本院于2016年5月3日向芙斯特公司、林杉风公司、陈玉清、徐士芳送达2015、2016年度评估报告与《函》，由陈维林签收，陈维林签收后，芙斯特公司向本院回函，证明其对陈维林能够代表芙斯特公司签收法律文书的认可，结合该企业系家族企业的性质，故本院认为陈维林能够代表芙斯特公司做出承诺，其向本院执行局作出的承诺能够作为拍卖依据。对于承诺函的日期，该执行案件于2016年4月7日立案，但芙斯特公司认为实际形成时间为2016年3月12日，当事人在法院立案前就向法院出具拍卖承诺函不符合常理，且芙斯特公司也未提供证据证实该承诺函的实际形成时间，故对异议人芙斯特公司该主张亦不予支持。三、异议人芙斯特认为执行过程中，法院拍卖公告程序不合法，存在合并公告，且申请人多次向法院反映该地块即将拆迁，要求将地块交政府处理，执行法官置之不理。同时被拍卖房产存有租赁权，执行法官却在拍卖公告中注明“租赁情况无”。本院认为，2016年5月19日，江苏省高级人民法院发出《关于在司法网拍公告中集中公告全部拍卖事项的通知》，表示动产、不动产在首次网上拍卖时，对各次拍卖的时间、起拍价等应公告的内容、可以一并集中公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占用使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的笔录或者收集其他有关资料”，执行法官未能就涉案房地产的占用、使用情况等进行必要的调查，未制作笔录，属于程序瑕疵，但该瑕疵只可能会提高拍卖价格或者成功率，而不影响异议人芙斯特公司的权利，至于异议人提出的涉案地块即将拆迁，故应当中止该执行，本院认为2016年11月，高邮镇仅向高邮市政府请示该地块是否能够收储，既非确定的收储，也非法定暂缓或者中止执行的事由，故不能以政府可能收储抗拒执行。综上，经过本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第三项的规定，裁定如下：驳回异议人扬州芙斯特服饰有限公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  刘 玲人民陪审员  沈志春人民陪审员  连玉芳二〇二〇年七月二十二日书 记 员  张梓烨