云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1313号上诉人（原审原告）昭通弘彩物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91530602686163305Ｅ。住所地：昭通市昭阳区小北门138号内。法定代表人毛国友，公司总经理。被上诉人（原审被告）马寻，男，生于1996年1月11日，回族，云南省昭阳区人，小学文化，个体工商户，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司因与被上诉人马寻物业服务合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审理，现已审理终结。昭通弘彩物业管理有限责任公司上诉请求：依法撤销原审判决，查清事实，依法改判；本案一审、二审费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由：１、昭通市综合批发大市场业主委员会向一审法院提交的承诺书复印件、2015年补签的物业服务合同复印件为业主委员会伪造，一审法院以此真实性存存疑的复印件作为定案依据不符合法律规定。２、上诉人提交的证据，被上诉人均无异议，证明被上诉人是认可的，上诉人持有真实合法有效的物业合同，并且有服务于综合批发大市场的事实，被上诉人均未反对，一审法官却不肯依据法律和事实判案，难以让人信服。3、关于昭通市综合批发大市场业主委员会向一审法院提交的情况说明反映、业主委员会工作汇报、承诺书、关于终止物业委托服务合同的涵，等相关证据属于昭通市综合批发大市场业主委员会恶意精心策划而伪造的假证据，上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业主委员会签订的2015年物业服务委托合同，期限为23年完全属于双方自愿真实意思表示而签订的物业委托合同，上诉人不可能有任何篡改的行为。4、一审认定事实错误，歪曲事实真相，在没有任何的合法依据的情况下，就推定采信了昭通市综合批发大市场业主委员会伪造复印件证据。为了还原本案的事实真相，上诉人特申请二审人民法院要求昭通市综合批发大市场业主委员会提交的《承诺书》、2015年补签约2年的物业服务合同原件进行鉴定、对业主委员会存疑的上诉人提交的2015年物业服务委托合同原件也可进行鉴定（如鉴定出来上诉人有合同篡改行为，上诉人自愿承担相应的法律责任）。被上诉人马寻二审未提交书面答辩意见。昭通弘彩物业管理有限责任公司一审诉讼请求：一、依法判决马寻支付昭通弘彩物业管理有限责任公司物业费6192元、滞纳金9400元，合计人民币15592元；二、本案全部诉讼费用由马寻承担。庭审中，昭通弘彩物业管理有限责任公司明确放弃滞纳金部分的主张。原审法院经审理确认的法律事实：马寻系昭通市综合批发大市场6幢52号商铺的业主。2014年7月6日，昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业主委员会签订了《物业委托服务合同》，并对委托服务事项、物业服务费用、物业服务合同期限及解除等相关事项进行了约定，其中：物业费住宅：700元/年、商业物业：1200/年；合同期限：二年，自2014年7月6日至2016年7月6日止。合同期限届满前三个月内，甲方（昭通市综合批发大市场业主委员会）作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。马寻从2015年1月起就未向昭通弘彩物业管理有限责任公司交纳物业管理费。2015年5月17日，昭通弘彩物业管理有限责任公司出具《承诺书》，上面载明：由于昭通弘彩物业管理有限责任公司负责人毛国友把与昭通市综合批发大市场业主委员会签订的《物业委托服务合同》丢失，现在政府工作组需要一份原件查明情况，特向昭通市综合批发大市场业主委员会说明情况后，补签与2014年7月6日签订的《物业委托服务合同》保持高度一致合同。2016年11月25日，昭通市综合批发大市场业主委员会向昭通弘彩物业管理有限责任公司发出关于终止《物业委托服务合同》的函，上面载明：一、《物业委托服务合同》已期满终止；二、请贵公司于2016年12月1日前撤离昭通市综合大市场，并向我委员会办理交接手续。我委员会将与其他物业管理企业签订物业服务合同，贵公司逾期未撤离的，昭通市综合大市场业主有权拒付2016年8月1日以后的物业服务费，且我委员会将通过法律途径予以解决；三、贵公司在2016年11月25日至2016年12月1日期间，应当严格按照原合同履行服务内容等。昭通市综合批发大市场业主委员会分别于2016年12月20日、2017年12月3日、2018年12月10日与昭通市诚成物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。现昭通弘彩物业管理有限责任公司以马寻拖欠其物业服务费为由，诉至本院。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业主委员会于2014年7月6日签订的《物业委托服务合同》对昭通市综合批发大市场内的业主具有法律约束力，马寻作为昭通市综合批发大市场内的业主应履行其按时交纳物业服务费用的义务。虽然昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业主委员会签订的《物业委托服务合同》约定的合同期限为2014年7月6日至2016年7月6日，鉴于昭通弘彩物业管理有限责任公司在2016年7月6日合同期满后至2016年12月期间，仍在继续按照原合同履行服务内容，本院确定马寻应向昭通弘彩物业管理有限责任公司交纳物业服务费的期限为2015年1月-2016年12月，共2年，按商业物业1200/年的标准，本院仅支持马寻向昭通弘彩物业管理有限责任公司交纳物业服务费1200/年×2=2400元。民事主体有权放弃自己的民事权益。庭审中，昭通弘彩物业管理有限责任公司明确放弃对滞纳金部分的主张，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、参照国务院《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、由马寻自本判决生效之日起三十日内向昭通弘彩物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币2400元；二、驳回昭通弘彩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；案件受理费人民币190元，由昭通弘彩物业管理有限责任公司负担人民币140元，马寻负担人民币50元。在二审中，双方除对上诉人与昭通市综合批发大市场业委会是否签订有23年的物业服务合同有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。二审中，上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司申请对《承诺函》及日期为2015年5月17日《物业服务委托合同》进行鉴定。本院认为，上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司一审期间无正当理由未申请鉴定，二审中亦未提出新的事实及理由，故对其鉴定申请，本院依法不予准许。归纳当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：原审判决被上诉人交纳2015年1月-2016年12月的物业服务费2400元，是否恰当？针对以上争议，本院评判如下：2014年7月6日，上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业主委员会签订了《物业委托服务合同》，约定合同期限为二年，自2014年7月6日至2016年7月6日止。2016年12月20日，昭通市综合批发大市场业委会与昭通市诚成物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由昭通市诚成物业管理有限公司为其提供物业服务，合同每年一签。合同签订后，昭通市诚成物业管理有限公司进驻昭通市综合批发大市场开展物业服务。昭通市综合批发大市场业委会已将该合同报昭阳区房管局备案。后昭通市综合批发大市场业委会与昭通市诚成物业管理有限公司分别于2017年12月20日、2018年12月20日续签《物业服务合同》，合同均报昭阳区房管局备案。一审中，上诉人提交的日期为2015年5月17日的《物业委托服务合同》载明合同期限为23年，自2016年7月至2039年12月30日止。上诉人提交的该合同未经备案，且该合同约定的23年的物业服务期限与双方2014年签订的2年物业服务合同的交易习惯不符，明显不合理。故原审对上诉人提交的日期为2015年5月17日的《物业委托服务合同》，不予采信，并无不当。一审依据上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市综合批发大市场业委会于2014年7月6日签订的《物业委托服务合同》及上诉人实际提供物业服务至2016年12月的客观事实，判决被上诉人马寻支付上诉人2015年1月至2016年12月的物业服务费2400元，符合事实和法律规定。上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币190元，由上诉人昭通弘彩物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  陈 丹二〇二〇年七月二十九日法官助理张艺书记员霍晨宇