贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8237号 原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行（统一社会信用代码91520500215470237K），住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。 负责人：徐志刚，该银行行长。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201810068461。 被告：穆勋，男，1965年10月2日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：吴限红，女，1971年4月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：陈浩、孙善朋，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710493737。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码91520502692734004R），住所地贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆平、高丽，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201711590582。 原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（以下简称毕节工商银行）与被告穆勋、吴限红、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称毕节大众房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告毕节工商银行委托诉讼代理人李玉蝶、被告穆勋、吴限红委托诉讼代理人陈浩、孙善朋、被告毕节大众房开公司委托诉讼代理人陆平、高丽均到庭诉讼，本案现已审理终结。 原告毕节工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判决三被告连带归还所欠原告借款本金847097.91元及4572.31元，并以所欠借款本金847097.91元为基数从借款2020年7月21日起按借款合同约定利率支付利息至履行完毕之日止；2、判决原告对被告因该笔贷款购买并抵押的位于毕节市七星关区“大众国际”负3-082号房产价款享有优先受偿权；3、判决被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：被告穆勋、吴限红因购买毕节市七星关区“大众国际”负3-082号房屋，于2013年12月2日向原告申请个人商用房贷款1820000.00元，用于支付购房款。2013年12月2日，原告与被告穆勋、吴限红签订了编号为“02406000072014商房贷0000308”《个人购房借款／担保合同》，并于2014年3月12日办理了预购商品房抵押备案登记（证号：毕节市房预七星关区字第××号）。合同签订后，原告于2014年4月4日按照合同约定向被告穆勋、吴限红发放贷款1820000.00元。贷款期限120月，从2014年4月4日至2024年4月4日，贷款发放时执行利率8.515%，采用等额本息还款方式，每月还款22580元。贷款逾期加收罚息30%。上述贷款发放后，被告穆勋、吴限红未如约归还我行贷款本息，自2014年8月起出现逾期，累计发生逾期33次。截止2020年3月4日，该笔贷款已连续逾期9次，累计积欠我行贷款本金140686.75元、利息52607.48元，已严重违约。根据原被告双方签订《个人购房借款／担保合同》第二部分“具体条款”第14.2条第4、6款之约定：“借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项；并加收罚息”。因被告穆勋购买的房屋至今未办理房屋产权证，也未办理房屋他项权证书，根据贵州毕节大众房地产开发有限责任公司2018年3月30日向我行出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，被告大众公司应对被告穆勋债务承担连带担保责任。综上，上列被告未履行双方合同约定，违反了《合同法》相关规定，侵害了原告的合法权益。现根据《合同法》、《担保法》及《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告穆勋、吴限红口头答辩称，根据法律规定，被告不应支付罚息、复利；根据合同约定，原告只能对抵押物价款享有优先受偿权，而不是对物直接享有优先受偿权；贷款所购房屋仅办理预抵押登记，没有物权效力，原告对其价款就不享有优先受偿权；被告在原告起诉后，还过部分款，应当扣减。 被告毕节大众房开公司答辩称，一、本案《个人购房借款/担保合同》约定的保证期间已过，被告毕节大众房开公司不应承担保证责任；二、由于贷款所购房产仅办理预抵押登记而未办理他项权证，故原告与被告毕节大众房开公司签订的按揭贷款连带保证责任承诺无效，且该承诺未经董事会、股东会、股东大会决议，故原告存在过错，被告毕节大众房开公司不承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。经庭审质证，其营业执照副本、金融许可证、法定代表人身份证明、被告身份证、结婚证、送达地址确认书、《个人购房借款/担保合同》、连带责任保证承诺书、发放贷款凭据、预抵押登记表、还款记录、及被告毕节大众房开公司营业执照副本、法定代表人身份证明均无异议，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定如下事实：被告穆勋、吴限红为购买毕节市七星关区“大众国际”负3-082号房屋，于2013年12月2日向原告申请个人商用房贷款1820000.00元。原告与被告穆勋、吴限红、被告毕节大众房开公司于2014年3月7日签订了编号为“02406000072014商房贷0000308”《个人购房借款／担保合同》，并将所购房产办理了预抵押登记，被告毕节大众房开公司于2018年3月30日向原告出具承担连带保证责任承诺书，为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2014年4月4日按照被告穆勋、吴限红指定的被告毕节大众房开公司银行账户发放贷款1820000.00元。合同约定贷款期限120月，从2014年4月4日至2024年4月4日，贷款发放时执行利率8.515%，采用等额本息还款方式，每月还款22580元。贷款逾期加收罚息30%。合同约定借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项；并加收罚息。被告穆勋、吴限红收到贷款后按约定归还我行贷款本息，自2014年8月起出现逾期，累计发生逾期33次。截止2020年7月21日，被告欠原告贷款本金847087.91元、利息4572.31元至今未。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，原告通过被告穆勋、吴限红指定银行账户交付借款给被告使用，故双方金融借款合同关系依法成立。上述借款合同及担保合同系原、被告各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。被告收到借款后，截止2020年7月21日，欠原告贷款本金847087.91元、利息4572.31元至今未还构成违约，就应当承担按照合同约定归还所欠原告贷款本金及支付逾期利息、复利、罚息至履行完毕之日止的责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。”预抵押登记不是正式登记，不具有物权效力，故对原告主张判决确认预抵押房产价款享有优先受偿权的诉讼请求因故无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之之规定，判决如下： 一、被告穆勋、被告吴限红、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性连带归还其所欠原告中国工商业银行股份有限公司毕节分行贷款本金人民币847087.91元及利息4572.31元，并以所欠贷款本金847087.91元为基数从2020年7月22日起按《个人购房借款/担保合同》约定支付利息、复利、罚息至履行完毕之日止。 二、驳回原告中国工商业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取人民币7086元，由被告穆勋、吴限红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李为成 二〇二〇年七月三十日 书记员  靳晨晨