四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2060号 本诉原告（反诉被告）：廖馨，女，1990年9月30日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 本诉被告（反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：魏冬，董事长。 委托诉讼代理人：胡杰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：罗珊，女，公司员工。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行，住所地四川省成都市金牛区蜀西路35号。 负责人：魏雄，行长。 委托诉讼代理人：李晓，男，银行员工。 委托诉讼代理人：周文皓，男，银行员工。 本诉原告（反诉被告）廖馨与本诉被告（反诉原告）成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）、第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。廖馨，顺宇置业公司的委托诉讼代理人胡杰、罗珊，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行的委托诉讼代理人李晓、周文皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 经过庭审释明和明确，廖馨提出的本诉请求为：1.判令解除廖馨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令顺宇置业公司返还购房款701533元及资金占用期间的利息（首付款351533元，从2017年10月21日开始，按照合同约定的年利率5.4%计算，350000元的银行贷款，从2017年12月20日开始，按照年利率6.125%计算资金占用利息损失）；3.判令顺宇置业公司支付违约金702元（按照合同约定逾期交房按总房款0.1%计算违约金）；4.判令顺宇置业公司支付公证费600元；5.判令顺宇置业公司承担提前结清成都农村商业银行股份有限公司金泉支行按揭款需支付的违约金4500元（以银行最终收取金额为准）；6.判令顺宇置业公司承担本案诉讼费5845元。事实和理由：2017年10月21日，廖馨与顺宇置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定廖馨购买顺宇置业公司所有位于“融创·香璟台西苑”的x幢x单元x层x号房屋一套，房屋总价701533元，同日廖馨支付顺宇置业公司首付款351533元（含廖馨于2017年10月15日支付的房屋定金50000元）。随后，廖馨以从顺宇置业公司处所购房屋作抵押以6.125%的年利率向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行申请到购房贷款350000元发放至顺宇置业公司开户行为成都农商银行金泉支行，账号为02×××32的账户上。合同第十八条交付时间和手续第一款约定：“出卖人在2019年09月30日前向买受人交付该商品房，”同时合同第十九条逾期交房责任第一款约定：“逾期在60日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 截至2019年11月30日，顺宇置业公司并未向廖馨交付上述房屋。廖馨不接受顺宇置业公司逾期交房行为，于2019年12月1日向顺宇置业公司邮寄发出《解除合同通知书》，要求解除与顺宇置业公司签订的合同并要求顺宇置业公司退还廖馨本金及赔偿廖馨资金占用利息和违约金等相关损失，顺宇置业公司于2019年12月2日签收廖馨的邮件。但截至今日，廖馨的《解除合同通知书》送达顺宇置业公司时间已超过合同约定的15日，经廖馨多次催促，顺宇置业公司仍未按照合同约定履行逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条合同约定解除的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，廖馨认为顺宇置业公司逾期交房超过60日的行为已经达到合同约定解除的条件，廖馨有权解除合同并按照合同约定，要求顺宇置业公司退还廖馨购房资金、赔偿廖馨资金占用费用及违约金等相关损失。综上，为了维护廖馨合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 顺宇置业公司提出反诉请求：要求判决廖馨配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房的预告登记手续和备案登记手续（合同签约备案号为2999689）。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。买受人逾期履行上述注销手续等义务的，每逾期一日，应按买卖合同约定购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。根据成都房管局现行办事规范，如《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于按揭贷款客户需要依次配合办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续后，反诉人才可收回房屋进行对外销售。对于诉讼公文，要求明确前述配合事项，否则，将不能办理相应手续。因此，若诉讼公文仅明确解除《商品房买卖合同》及补充协议，未明确前述事项，反诉人依据诉讼公文将无法办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续，从而将导致反诉人再行就前述事项进行起诉，造成重复起诉。为避免造成后期重复起诉，浪费司法资源，若贵院支持被反诉人解除《商品房买卖合同》及补充协议请求的情形下，反诉人特向贵院请求在本案中一并审理解决前述事项，即要求被反诉人配合银行办理注销预购商品房抵押登记手续，要求被反诉人配合反诉人办理注销预购商品房预告登记手续以及预购商品房备案登记手续。 廖馨提出答辩意见称，对配合办理案涉商品房预告登记注销手续和备案登记注销手续无异议，但前提是顺宇置业公司先向廖馨退还购房款。 需要说明的是，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行在庭审中明确表示不愿意以有独立请求权的第三人的身份参与诉讼，故本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，只处理顺宇置业公司与廖馨之间的商品房买卖合同纠纷，同时将银行追加为无独立请求权的第三人参与诉讼。 经审理查明，2017年10月21日，顺宇置业公司（出卖人）与廖馨（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100192号下x幢x单元x层x号房屋，房屋总价款为701533元，其中首付款351533元，按揭贷款350000元，由买受人向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年11月20日，廖馨与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房350000元，借款期限为2017年11月23日至2027年11月22日，借款按年利率6.125%执行。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。按揭贷款到账时间为2017年11月29日，按揭贷款开始扣款时间为2017年12月20日。廖馨因办理按揭贷款，支出公证费600元。 2017年10月15日，顺宇置业公司共收到廖馨支付的购房定金50000元；2017年10月21日，顺宇置业公司收到廖馨支付的购房款301533元，两项金额合计351533元。顺宇置业公司在庭审中确认于2019年12月2日收到廖馨邮寄的《解除合同通知书》。顺宇置业公司对廖馨已经支付了701533元购房款的事实无异议，对按照合同约定的年利率5.4%计算资金占用利息无异议。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、个人购房担保借款合同、解除合同通知书、邮单、银行还款流水、公证书、收款收据、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案廖馨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。廖馨与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向廖馨交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效；四、疫情因素是否造成案件的审理延长。 一、关于廖馨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”廖馨与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，廖馨在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月2日收到《解除合同通知书》。故本院依法确认廖馨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月2日解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，廖馨不具有合同解除权的意见。本院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向本院提供证据证明已将商品房实际交付给了廖馨，亦未向本院提供证据证明其曾经通知过廖馨收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时通知交房，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的法律后果。本院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，廖馨不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，廖馨不享有合同解除权的意见。本院认为，首先，合同能够继续履行与廖馨是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了廖馨支付的购房款，在房地产市场行情低迷的当下，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对廖馨来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取利益。在市场交易中，使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的。对廖馨来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、廖馨能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。在当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，廖馨依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。廖馨诉请解除合同的行为，符合常情常理。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，本院不予支持。 顺宇置业公司在答辩时称，“市场投资行为，本具有风险性，不能因为市场行情下行即要求解除合同”。本院认为，顺宇置业公司既深知市场投资行为本具有风险性，就应当遵守《公司法》第五条规定的商业道德，诚实守信，承担社会责任，尽可能地减少在履约过程中存在的风险。但是，顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，本院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题 本院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给廖馨造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给廖馨造成的实际损失。廖馨提出对于贷款资金部分，应当按照其向银行实际支付的年利率5.88%的标准计算资金占用期间的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”廖馨向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故对于廖馨贷款部分的资金利息损失，应当以廖馨向银行实际支付的6.125%的利息标准计算。对于廖馨主张的公证费、提前还款产生的违约金的诉讼请求，因廖馨未举证证明合同约定的违约金低于其实际损失，故本院对廖馨提出的该部分诉讼请求，不予支持。根据合同约定及廖馨付款、偿还银行按揭贷款时间，廖馨所主张的资金占用利息损失的起算时间，顺宇置业公司应向廖馨支付的违约金为：以351533元为基数，从2017年10月21日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款350000元为基数，从2017年12月20日开始，按照年利率6.125%支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款701533元的0.1%向廖馨支付701.533元。 三、关于注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。本院认为，网签备案及预告登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业公司提供的格式条款，该条款使买受人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人协助办理注销手续的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然加重了买受人的责任，颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 四、关于新冠肺炎疫情因素是否造成案件的审理延长的问题 顺宇置业公司辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，客观上造成案件的审理期限延长，增加了其承担责任的期限，故应酌情调低其承担违约责任的期间。本院认为，顺宇置业公司的该抗辩理由，不能成立。理由如下：1.顺宇置业公司的违约行为及合同约定的解除权成就时间均发生在2019年，此时，新冠肺炎疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.顺宇置业公司辩称审理延长导致其违约责任承担期间加重。但是，本案判决顺宇置业公司承担的违约责任主要是对廖馨支付资金占用期间的利息。顺宇置业公司并未向本院举证证明其对外融资所支付的利息高于占有廖馨购房款时所支付的利息。因审理时间延长，顺宇置业公司究竟因此受有损失，还是反受利益，尚未可知。3.本案审理时间延长，并非因为新冠肺炎疫情，而是因为双方当事人均有调解的意愿。本着及时解决纠纷、节约司法资源的目的，本院多次组织双方当事人进行调解，且多次催促顺宇置业公司尽快拿出一个具体的调解方案，但是，顺宇置业公司一直未能拿出一个具体的调解方案。直到最后，顺宇置业公司明确表示不愿意调解。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人和解、调解的期间不计入审限。本案因调解导致审理时间延长，如顺宇置业公司一开始就向本院表达不接受调解的意思，审理时间将会极大的缩短。故本院对顺宇置业公司提出减少因审理延长增加的责任承担期限的意见，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认廖馨与成都顺宇置业有限公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年12月2日解除； 二、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向廖馨退还购房款共计701533元； 三、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向廖馨支付违约金（其中，以351533元为基数，从2017年10月21日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款350000元为基数，从2017年12月20日开始，按照年利率6.125%支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款701533元的0.1%向廖馨支付701.533元）； 四、廖馨在收到上述款项后十日内协助成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记和网签备案注销手续（合同签约备案号为2999689）； 五、驳回廖馨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为5845元，由廖馨负担245元，成都顺宇置业有限公司负担5600元；反诉案件受理费减半收取为50元，由成都顺宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年七月十五日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅