四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初1133号 原告：盛萍华，女，生于1966年3月8日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 原告：曹学礼，男，生于1966年2月27日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：帅建红，四川本真律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：杨娟，四川本真律师事务所律师。 被告：吕金民，男，生于1971年3月4日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 被告：陈兴春，女，生于1976年6月19日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：蒋毅，四川成都亚峰律师事务所律师。 原告盛萍华、曹学礼与被告吕金民、陈兴春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛萍华及其二原告共同委托诉讼代理人帅建红、杨娟，被告吕金民、陈兴春及其二被告共同委托诉讼代理人蒋毅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛萍华、曹学礼向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2012年3月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告协助完成位于眉山市彭山区房屋【国有土地使用权证号：彭国用（2011）第××号】办证并过户给原告的手续；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2012年3月1日，原、被告经协商一致，自愿签订了《房屋买卖合同》。该协议主要约定：“被告将其位于眉山市彭山区房屋【国有土地使用权证号：彭国用（2011）第××号】转让给原告，房屋总售价为260000元，2012年3月1日支付购房款50000元，2012年3月19日支付购房款200000元，余款10000元在交付房屋当日支付。”。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告至今未履行协助办理过户登记义务，故原告提起诉讼。 被告吕金民、陈兴春辩称，对原告诉称的2012年3月1日原、被告双方签订《房屋买卖合同》以及部分履行该合同的客观事实不予否认，但被告认为原告所提的诉讼请求没有法律事实依据，且违反相关法律的规定，具体理由如下：1、案涉房屋系被告在无偿取得的国有划拨用地上的自建房，至今未依法取得权属证明，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不得入市进行交易；2、原、被告在进行案涉房屋交易时，未按照相关法律以及2018年关于划拨土地过户的相关政策的规定，事先接受政府部门的审核监管；3、本案名为房屋买卖，实为划拨土地使用权转让，且法律明确规定划拨土地上的建筑和附着物必须要有合法的产权证明方可办理过户，故案涉合同无论程序上还是实体上都是无效的；4、原、被告之间的《房屋买卖合同》仅仅是成立而未生效，相关法律、政策恰恰证明该合同为无效合同，对双方不具有约束力。综上，本案案涉合同依法应当确认无效，由原、被告各自承担返还及恢复原状的法律后果。 原告盛萍华、曹学礼为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1、原告的身份证复印件、二被告身份证复印件、二被告结婚证复印件，证明原、被告主体适格及二被告系夫妻关系； 2、彭国用（2011）第××号国有土地使用权证复印件，证明案涉房屋土地使用权的登记权利人为二被告，二被告有处分权； 3、《房屋买卖合同》、收条两份、银行转账凭据及收款收据，证明原、被告自愿签订《房屋买卖合同》，合同中约定了转让款总价、付款方式、过户费的承担、被告的义务及违约责任，原告已按照合同约定向被告支付了购房款250000元，尚余10000元在交房时支付； 4、《彭山县国有土地使用权转让和划拨土地管理暂行办法》，证明土地面积在200平方米（含200平方米）以下的，县人民政府授权由县国土资源局进行审批。 被告吕金民、陈兴春对原告所举证据的质证意见如下：对第1组、2组证据的三性无异议；对第3组证据的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，认为该组证据仅能反映双方签订合同成立的事实，不能证明合同已经依法生效的事实；对第4组证据的真实性和合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。 上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，原告提交的以上证据来源合法、内容客观真实，本院予以确认并存卷佐证。 被告吕金民、陈兴春未提交证据。 根据本院认定的证据，本院查明如下事实： 二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。二被告作为售房人（甲方）与作为购房人的二原告（乙方）及中介方彭山县兴宇房屋中介于2012年3月1日签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条“房屋基本情况”载明：“1、甲方自愿将位于彭山县住房出售给乙方，乙方对该房已作了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：实际拥有人吕金民，产权性质为私产，小青瓦，面积为144.28㎡，物业用途为城镇混合住宅，土地证号为彭国用（2011）第××号。3、房屋所有权人为甲方……”；第二条“成交价格”载明：“1、经甲乙双方协商一致，实际成交价为人民币260000元，该房屋的产权办理给乙方，所产生的一切税、费由乙方承担……”；第四条“乙方向甲方的付款约定”载明：“1、乙方于2012年3月1日支付甲方的售房款人民币50000元。2、乙方于2012年3月19日，支付甲方的售房款人民币200000元。3、甲方在交房当日，乙方支付甲方的售房尾款10000元”。二原告在合同尾部“乙方”处签字捺印，被告吕金民在“甲方”处、被告陈兴春在“共有人”处均签字捺印。合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元，被告吕金民出具《收条》一份，载明：“今收到盛萍华购房（含两间门面土地）定金50000元整”。2012年3月19日，原告再次依照合同约定，以银行转账的方式向被告吕金民支付了购房款200000元，被告吕金民也出具《收条》一份，载明：“今收到盛萍华购房款人民币200000元正”。被告也向原告交付了案涉房屋的土地使用权证【证号为：彭国用（2011）第××号】。该份土地使用权证上记载土地使用权人为“吕金民、陈兴春”，使用权类型为“划拨”，使用权面积为“144.28㎡”。现原告以被告至今未协助其办理过户登记为由，起诉来院，提出上述主张。 另查明，案涉房屋的门牌号现为四川省眉山市彭山区，该房未办理房产证。 庭审中，原告明确表示愿意继续履行合同，支付剩余购房款10000元并缴纳土地使用权出让金。 本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，通过法庭查明的事实并结合原、被告的举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、案件性质为房屋买卖合同纠纷还是国有土地使用权转让纠纷。 房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同，此处的房屋包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类合法性质的房屋。而根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。本案中，原、被告签订的是《房屋买卖合同》而非《建设用地使用权出让合同》，且出让方系自然人，《房屋买卖合同》中不仅明确载明交易标的物为位于彭山县住房，还载明了该房屋的基本情况、成交价格、付款方式及违约责任等内容，故原、被告真实的交易目的为房屋买卖，又根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在对案涉房屋进行交易时，应对案涉房屋所占用的建设用地使用权一并处分，故本案案件性质为房屋买卖合同纠纷。 二、合同效力及原告的主张是否成立。 虽然案涉房屋未办理房屋产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，该房屋不得转让，但该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。本案中，原、被告在协商一致的基础上签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽然案涉房屋所占用的土地是通过划拨方式取得土地使用权证，转让时也未经有批准权的人民政府审批，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，我国法律并未禁止国有划拨土地的转让，只是规定应当到有审批权的人民政府办理审批手续。而本案中转让的是房屋，目的是转移房屋的所有权，并未改变土地使用权的性质，未损害国家利益和社会公共利益，未违反法律、法规的强制性规定。原、被告未办理相关审批手续，只是无法办理房产过户登记手续，影响房屋所有权的转移，并不影响房屋转让合同的效力，故本院依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告辩称合同无效的理由，于法无据，本院依法不予支持。 现原告要求被告协助其将案涉房屋的土地使用权证过户登记至原告名下，事实清楚，证据确凿，于法有据，本院依法予以支持，但原告应缴纳相应的土地出让金并承担相关过户费用及支付剩余的购房款。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告盛萍华、曹学礼于本判决生效之日起十日内，给付被告吕金民、陈兴春购房款10000元。 二、被告吕金民、陈兴春于本判决生效之日起十日内，协助原告盛萍华、曹学礼办理四川省眉山市彭山区房屋的国有土地使用权证【证号为：彭国用（2011）第××号】的过户登记手续，相应的土地出让金及过户费用由原告盛萍华、曹学礼负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，由被告吕金民、陈兴春负担。此款原告盛萍华、曹学礼已垫付，原告盛萍华、曹学礼在给付上述购房余款时予以品迭。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇二〇年七月三十日 书记员 徐玲瑶