甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初2684号原告：张海洋，男，1982年1月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告：城关区海一洋娱乐餐饮店，住所地甘肃省兰州市城关区民主西路37号。经营者：张海洋，系该店经理。上述原告共同委托诉讼代理人：殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：常书林，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：兰州蓝宝石大酒店，住所地甘肃省兰州市城关区民主西路37号。法定代表人：徐惠冰，系该酒店总经理。委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。第三人：兰州海鸿餐饮管理有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区铁路西村262号5楼。法定代表人：马鸿亮，系该公司总经理。原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店（以下简称海一洋娱乐）与被告兰州蓝宝石大酒店（以下简称蓝宝石大酒店）、第三人兰州海鸿餐饮管理有限责任公司（以下简称海鸿餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海洋，城关区海一洋娱乐餐饮店及其委托诉讼代理人殷广智，被告兰州蓝宝石大酒店的委托诉讼代理人赵辉到庭参加了诉讼，第三人兰州海鸿餐饮管理有限责任公司经本院传唤未到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2016年10月24日签订的《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》6年（2019年11月1日至2025年10月31日），租金参照被告与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算。2、判令被告免除原告装修期间（2018年12月1日至2019年8月30日）9个月的房屋租金：（1）原告已交租金573300元（2018年12月1日至2019年4月30日）被告已退还343980元（3个月租金），还应退还229320元（2个月租金）；（2）原告未交的4个月租金予以免除。3、依法判令因新冠肺炎疫情原因被告免除原告2020年2月1日至4月30日三个月的租金，减半收取2020年5月1日至7月30日3个月的租金。4、判令本案案件受理费、鉴定费、律师费等由被告承担。事实与理由：一、原被告建立租赁合同关系的历史。2010年4月20日原告张海洋与被告蓝宝石大酒店签署租赁合同，约定由原告承租被告经营的蓝宝石大酒店4楼KTV娱乐会所，租赁面积1600平方米，租期为2011年8月1日至2016年7月31日。合同到期后，被告要求原告张海洋以法人身份续签合同。2016年10月24日原告张海洋以自己经营的个体工商户“城关区民主西路海洋娱乐餐饮店”与被告签订租赁合同，约定海洋娱乐餐饮店承租被告经营的蓝宝石大酒店4楼KTV娱乐会所，租赁面积1600平方米，租期为三年（2016年10月31日至2019年11月1日），第一年租金1248000元、第二年租金1310400元、第三年租金1375920元，每月1-5日交纳当月租金。合同签订后，原告一直如约缴纳租金至2019年11月1日。因市场监督管理局对企业名称的管理要求，2019年7月2日原告注销“城关区民主西路海洋娱乐餐饮店”，于2020年3月27日成立了“城关区海一洋娱乐餐饮店”，旧店合同权利义务由新店及经营者张海洋承继。二、原被告因装修而陷入合同履行纠纷。2018年4月原被告协商对KTV进行隔音改造及装修，2018年10月29-30日被告批准原告装修方案。2018年11月2日原告张海洋与被告有关部门开会协商有关事宜，达成以下合意：1、有关提出6个月装修期，被告没有异议；2、已交的30万元押金在合同续签时转押；3、合同到期后延续5年的问题、续租时的租金按市场价格及酒店其他承租方（特指第三人）价格定价的问题可以协商。原告计划装修6个月，实际于2018年12月1日动工，装修期间由于被告会议及照顾住客需求，被告要求原告随时停工，故装修至2019年8月底竣工，装修期9个月，投入6399640元，原告于2019年9月20日恢复营业。2019年5月被告在未通知原告的情况下将蓝宝石大酒店整体委托给第三方公司经营，合同到期原告屡次找被告协商，被告推诿，2020年3月4日被告函告原告，其已委托第三方经营，推卸责任。三、原告与第三人在同一时期、同一建筑内的租金差异巨大。2017年被告与第三人签署租赁合同，由第三人承租蓝宝石大酒店西侧一楼、二楼、三楼3620平方米经营“和家和淮扬菜”，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，租金为每月每平方米40元，6个月装修免租期。根据2016年《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》原告第三年租金为每月每平方米71元，远高于第三人同期租金水平，显失公平。由于被告同意原告投入巨资装修，双方对续租、装修免租期、租金降低等进行过协商，现被告的行为损害了原告的权益，故原告诉至法院。被告兰州蓝宝石大酒店辩称，原告的诉求不属于人民法院的受理范围，没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月20日以来，原告张海洋一直承租被告的蓝宝石大酒店4楼用于经营ＫＴＶ娱乐会所，租赁面积为1600平方米。经被告要求承租方必须以法人身份与酒店签订合同，原告张海洋成立“城关区民主西路海洋娱乐餐饮店”，于2016年10月24日与被告蓝宝石大酒店签订《蓝宝石大酒店ＫＴＶ租赁合同书》，合同书约定“第一条，承租要求，1、甲方（被告）将位于甘肃省兰州市城关区，场地面积1600平方米及相关设施设备给承租方营业使用，经营范围限于ＫＴＶ娱乐。2、承租方以法人身份与酒店签订本合同，…5、承租期为三年，第一年向甲方上交房屋租金1248000元，第二年递增5%，为1310400元，第三年递增5%，为1375920元，每月1-5日缴纳。…第二条，租赁期限为：自2016年10月31日至2019年11月1日。第三条，押金、租金及支付方式，1、押金：乙方向甲方缴纳履约保证金300000元，合同签订后一次性交清。……第八条，补充与变更…2、合同到期，除甲方收回自用，否则在同等条件下乙方有优先续租权。第九条，不可抗力，任何一方有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或迟延履行本合同，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。……”合同签订后，原告向被告缴纳了押金及房屋租金，房租租金按约定缴纳至2019年4月30日。合同履行过程中，由于原告经营KTV对酒店住户噪音影响等，被告蓝宝石大酒店于2018年10月29日向其上级部门管理处提出酒店字【2018】32号《关于兰州蓝宝石大酒店四楼钻石汇娱乐会所噪音改造申请》，内容为“2018年十月酒店四楼承租商海洋娱乐餐饮公司负责人张海洋向酒店递交申请：将对经营场地投资600万元用于升级装修改造，因原隔音效果不佳对酒店客房经营造成很大影响，而且装修陈旧无法跟上现市场消费需求，为了达到共赢海洋娱乐餐饮公司出资并聘请声博士声学技术有限公司制定对海洋娱乐餐饮公司包厢进行“声隔音减震解决方案”，改造后将对娱乐噪音问题得到彻底解决。……酒店四楼海洋娱乐餐饮公司租赁合同履约期为2016年10月31日至2019年11月1日，每年租金1248000元，逐年递增5%。海洋娱乐餐饮公司积极响应并按时缴纳租金，合作较好。…”2018年10月30日管理处《文件处理卡》批复“同意改造。…”2018年11月2日上午9：00，被告蓝宝石大酒店副总经理郑伟、人保部经理吴峰、行政办公室经理王明贵、工程部经理陈永强与海洋娱乐餐饮经营者张海洋等人员在蓝宝石大酒店南会议室召开会议，商讨关于兰州蓝宝石大酒店与四楼KTV会所装修事宜。会议中被告方对合同续租、装修期免除租金、押金转押等问题进行了承诺。2018年12月20日，原告对四楼场所内原有装修进行拆除，对新装修进行设计和制作方案并装修施工，先后投入设计费、拆除费、装修施工等费用合计6399640元。装修过程中，由于被告会议安排和照顾酒店住户等原因，施工随时停工和继续，施工期为2018年12月至2019年8月九个月。2019年4月25日，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店向被告蓝宝石大酒店发出《蓝宝石四楼海洋娱乐餐饮店装修期免租及续租申请》，函告被告关于停业装修期免租以及续租的申请。2020年3月4日，兰州蓝宝石大酒店工作联络组函告城关区民主西路海洋娱乐餐饮店，即《关于的答复函》称，一、蓝宝石大酒店与海洋娱乐餐饮店合同期2016年10月31日至2019年11月1日已截止，下一个合同期应与甘肃宝丽酒店管理有限公司签订，且甘肃宝丽酒店管理有限公司已于2019年5月受委托经营管理了蓝宝石大酒店，关于装修免租、降低租金及续租问题，酒店工作联络组无权插手干涉甘肃宝丽酒店管理有限公司工作。二、海洋娱乐餐饮店与兰州蓝宝石大酒店签订的合同租金已收至2019年4月；2019年5月起由甘肃宝丽酒店管理有限公司经营管理和收取租金。三、海洋娱乐餐饮店与兰州蓝宝石大酒店签订的合同期内进行室内装修，油田公司离退休管理处已减免了三个月的房租。另查，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店系张海洋成立的个体工商户，经营者为张海洋。2019年3月10日，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店函告兰州蓝宝石大酒店，称由于工商局对于个体工商户字号等要求，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店即将注销，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店的合同权利义务暂由张海洋个人承继，待新企业注册成功后再从张海洋处承继。2019年7月2日，张海洋注销城关区民主西路海洋娱乐餐饮店。2020年3月27日，张海洋注册城关区海一洋娱乐餐饮店，并函告兰州蓝宝石大酒店合同权利义务由城关区海一洋娱乐餐饮店承继。又查，被告蓝宝石大酒店法定代表人徐惠冰，注册资本320万元，于1995年3月18日成立，注册地址为甘肃省兰州市城关区民主西路37号，股东为青海石油管理局，100%出资。本院认为，本案争议的焦点是：一，原告的诉讼请求是否是人民法院的受理范围；二，原告的诉讼请求是否具有事实和法律的依据。关于焦点一，原告的诉讼请求是否是人民法院的受理范围，本院认为，人民法院无权干涉和强制当事人一方与另一方签订合同和要求具体的合同内容与事项，但本案中，原告与被告于2016年10月24日签订《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》，合同租赁期限为2016年10月31日至2019年11月1日。合同到期后，双方虽未签订书面继续租赁的合同，但双方已形成不定期租赁合同关系。因为:其一、被告同意原告对租赁场地进行装修的行为以及协商会议中所做出的承诺已经表示，被告认可原告的优先续租权和同意原告继续租赁蓝宝石大酒店四楼；其二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原被告《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》届满，原告一直使用租赁场地经营KTV，被告也未提出异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，关于原租赁合同继续有效以及履行的问题产生的合同纠纷，系人民法院的受理范围。关于原告诉求判令被告继续履行2016年10月24日《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》六年（2019年11月1日至2025年10月31日），租金参照被告与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算，本院认为原被告双方原租赁合同，即2016年10月24日《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期，故原告要求被告继续履行该合同，本院予以支持。关于租赁期限六个需当事人协商约定，约定不明的，根据法律规定应为不定期租赁。关于租金参照被告与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算，亦应由合同双方当事人协商约定，达成补充协议，约定不明的，应按照原租赁合同书履行，但根据民事法律行为的诚实信用原则和公平原则，当事人双方针对相同地段、同一时期的每月每平方米租赁价格应保持一致性，不应过分显失公平，从而扰乱市场经济，故关于原告的此项诉求，本院建议双方根据民法的诚实信用原则和公平原则，综合考虑市场环境的情况下协商解决。关于原告诉求被告免除装修期间（2018年12月1日至2019年8月30日）九个月房屋租金，首先、根据被告《关于兰州蓝宝石大酒店四楼钻石汇娱乐会所噪音改造申请》以及被告上级单位的同意改造的批复，2018年11月2日双方关于蓝宝石大酒店装修事宜谈判会议内容，及2020年3月4日《关于的答复函》显示，被告系同意其装修期内的免租事宜。其次、原告装修虽被告已审批同意，但被告要求原告在被告酒店会议期间和酒店客人住宿期间，随时停止装修以免噪音影响，故原告的实际装修期自2018年12月1日至2019年8月30日九个月时间。综上，截止2019年4月30日，原告已缴纳房屋租金573300元（2018年12月1日至2019年4月30日），被告已经退还343980原（三个月租金），还应退还二个月租金229320元。同时还应免除四个月的房屋租金。关于原告诉求判令因新冠肺炎疫情原因被告免除原告2020年2月1日至4月30日三个月的租金，减半收取2020年5月1日至7月30日3个月的租金，本院认为，首先、关于2019年底至2020年的新型冠状病毒感染肺炎疫情，系不可抗力，关于不可抗力的约定，双方于《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》第九条中亦有约定。其次、2020年1月兰州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告，为坚决遏制疫情蔓延，最大限度减少人员流动，保障人民群众生命安全和身体健康，要求由市文体局负责，市市场监督局、市公安局配合，根据国家文旅部下发的关于加强娱乐场所管控紧急通知要求，对辖区所有娱乐场所包括KTV、电影院、网吧等公共场所暂停营业，对于能开放的公共场所要加大监管力度，要求经营者切实履行好疫情防控主体责任。自此原告从2020年2月1日即根据国家文旅部和兰州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组的通知和要求，暂停营业。最后、根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监督总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。根据天津市政府于2020年2月7日发布《打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》，第七条给予中小企业房租优惠，对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收三个月房租，减半三个月房租。综上，综合参考当事人双方的原租赁合同约定以及国家和地方政策意见，为打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展，本院酌定对于原告的此项诉求，予以支持。关于原告诉求被告承担鉴定费、律师费，因本案无鉴定内容，原告未提交委托诉讼代理合同及律师费票据和具体数额，故原告的此项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第二百一十五条、第二百三十六条，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，《打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》之规定，判决如下：一、原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店与被告兰州蓝宝石大酒店于2016年10月24日签订的《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续有效，被告兰州蓝宝石大酒店应按《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续履行；二、被告兰州蓝宝石大酒店于本判决生效后十日内退还原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店二个月租金229320元，免除原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店未缴纳的四个月租金；三、2019年底至2020年的新型冠状病毒感染肺炎疫情不可抗力情况下，被告兰州蓝宝石大酒店应免除原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店2020年2月1日至2020年4月30日三个月房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年7月30日房屋租金；四、驳回原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，由原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店承担370元，被告兰州蓝宝石大酒店承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年七月七日书记员施璞琰