陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4389号 上诉人（原审被告）：高玉蕾，女，1974年11月11日出生，汉族，祥和居幼儿园教师，住西安市未央区西安煤矿机械厂福利区。委托诉讼代理人：吕渤，陕西润慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安卓骏商业运营管理有限责任公司，住所地西安市雁塔区楼XX商铺。法定代表人：刘海蛟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡荣彬，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，陕西华秦律师事务所实习律师。上诉人高玉蕾因与被上诉人西安卓骏商业运营管理有限责任公司（以下简称卓骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高玉蕾上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为驳回卓骏公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费、保全费由卓骏公司负担。事实和理由：2017年8月，其通过中介与卓骏公司接触，卓骏公司称其商铺内有一所幼儿园办的非常好，资质健全、准备转让等，希望其接手并承租房屋。其盲目信任了卓骏公司，以130万元价格受让了该幼儿园，同时其与卓骏公司签订《租赁合同》《〈租赁合同〉补充协议》。但其刚接手幼儿园，西安市雁塔区XX园的房屋不得超过三层，而其承租房屋位于四层，电梯存在安全隐患等为由，要求其停业关门，且该教育局明确告知其该幼儿园在半年前就已被列入取缔名单中，并责令停办等。2018年4月，鉴于其损失巨大，双方约定卓骏公司放弃向其索要租金及违约金，卓骏公司不再退还其履约保证金17万元，双方之间再无任何债权债务关系。之后卓骏公司又向法院起诉主张租金、违约金，违背诚实信用原则。2018年3月，其曾让朋友微信转账支付卓骏公司租金3万元，因此，其实际支付卓骏公司租金594660元，非一审认定的564660元。2018年，双方租赁合同解除时，幼儿园内全部设备设施均存放在卓骏公司处，价值80余万元，卓骏公司至今未返还给其，一审对此未予涉及，对其不公。对于涉案合同的无法履行，卓骏公司存在主要过错，一审酌情调整违约金为按年租金20%计算即213864元，适用法律错误，偏袒卓骏公司。一审未依法在开庭三日前通知其到庭，程序违法。卓骏公司辩称，双方签订的《租赁合同》《〈租赁合同〉补充协议》意思表示真实，合法有效。高玉蕾受让幼儿园系高玉蕾与第三人的合同事宜，与本案租赁合同无关。其从未向高玉蕾表示不再索取租金及违约金，双方也未达成任何协议，高玉蕾所称与事实不符。高玉蕾在2018年3月未向其支付过租金，一审认定高玉蕾实际支付其租金564660元正确。一审中，法院通知高玉蕾到庭，高玉蕾一直不来，法院还到高玉蕾住所寻找高玉蕾，并给高玉蕾发送特快专递，之后，法院公告送达的开庭通知。高玉蕾的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。卓骏公司向一审法院起诉请求：1.判决高玉蕾向卓骏公司支付拖欠的租金522660元；2.判决高玉蕾向卓骏公司支付违约金320796元；3.诉讼费由高玉蕾负担。一审法院认定事实：卓骏公司（出租方、甲方）与高玉蕾（承租方、乙方）于2017年8月16日签订《租赁合同》，约定，卓骏公司出租给高玉蕾的房屋坐落于西安市雁塔区XX路XX苑XX号楼底商部分，高玉蕾保证该房屋作为经营培训教育之用途；租赁期为10年，从2017年8月20日起至2027年9月19日止；自该房屋交付日起，高玉蕾可享有30天的装修免租期，免租期从2017年8月20日起至2017年9月19日止，装修免租期内高玉蕾无需向卓骏公司支付租金；租金为70元/平方米/月，计租面积为1273平方米，月租金合计89110元，年租金为1069320元；租金递增方式从第二年开始，每一年在上一年度租金基础上增加4%；上述租金不包含物业管理费、水、电等费用；高玉蕾应按期支付租金等，逾期支付的，每逾期一日，高玉蕾需按逾期支付欠缴总额的0.1%向卓骏公司支付滞纳金；合同签订当日，首年度应付租金在2017年8月20日前付清；高玉蕾应向卓骏公司支付17万元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款；合同期内，高玉蕾擅自解除本合同，高玉蕾同意向卓骏公司支付违约金，违约金为未履行完毕的租赁期所应支付租金的20%，同时履约保证金不予退还。合同签订后，卓骏公司向高玉蕾交付房屋，高玉蕾于2017年8月28日向卓骏公司支付房屋租金20万元；于2017年9月2日向卓骏公司支付房屋租金334660元；于2018年4月20日委托他人向卓骏公司支付房屋租金3万元；以上房屋租金共计564660元。高玉蕾于2017年8月31日向卓骏公司支付履约保证金17万元。2017年8月16日，卓骏公司、高玉蕾签订《〈租赁合同〉补充协议》，约定房屋楼顶根据高玉蕾实际使用面积测量为720平方米，其中400平方米为卓骏公司免费提供高玉蕾使用，超出部分按300平方米计算，10元/平方米/月收取使用费，与房屋租金同时交纳。补充协议签订后，高玉蕾于2017年9月11日支付天台租金18000元。庭审中，卓骏公司、高玉蕾均认可上述合同已于2018年8月31日解除。经卓骏公司申请，一审法院于2018年11月23日作出（2019）陕0113财保566号民事裁定，冻结高玉蕾在中国建设银行股份有限公司西安锦园新世纪支行的XXXXXXXXXXXXX8303账户、中国工商银行股份有限公司宝鸡姜城支行的XXXXXXXXXXXXXXX0694账户、中国光大银行股份有限公司西安分行雁塔路支行的XXXXXXXXXXXX2258账户、中国交通银行股份有限公司西安分行西大街支行的XXXXXXXXXXXXXXX1906账户、中国交通银行股份有限公司西安分行西大街支行的XXXXXXXXXXXXXXX9513账户中的银行存款843456元。卓骏公司花费保全费4737元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。卓骏公司与高玉蕾签订的《租赁合同》《〈租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，卓骏公司将涉案房屋及天台交付高玉蕾使用，高玉蕾即应按照合同约定向卓骏公司支付租金，现双方均认可合同已于2018年8月31日解除，从2017年9月20日至2018年8月31日房屋租金计算为1012884元、天台租金计算为36000元。高玉蕾实际仅支付房屋租金564660元及天台租金18000元，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，高玉蕾应向卓骏公司支付2017年9月20日至2018年8月31日房屋租金及天台租金共计466224元。对于违约金，《租赁合同》约定高玉蕾擅自解除本合同，应向卓骏公司支付违约金，违约金为未履行完毕的租赁期所应支付租金的20%，同时履约保证金不予退还。因该条约定的违约金过高，酌情调整为房屋年租金的20%，计算为213864元。因卓骏公司表示以履约保证金冲抵违约金，故高玉蕾应向卓骏公司支付违约金43864元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告高玉蕾应于本判决生效之日起十日内向原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司支付租金466224元及违约金43864元，以上共计510088元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费12235元，西安卓骏商业运营管理有限责任公司已预交，由高玉蕾负担10638元，剩余部分由西安卓骏商业运营管理有限责任公司自行负担，高玉蕾应将该款连同上述款项一并支付西安卓骏商业运营管理有限责任公司；保全费4737元，西安卓骏商业运营管理有限责任公司已预交，由高玉蕾负担，高玉蕾应将该款连同上述款项一并支付西安卓骏商业运营管理有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，高玉蕾提交显示微信转账内容的手机微信截图打印件，证明其曾于2018年4月20日让朋友向卓骏公司支付房屋租金3万元，因此其实际支付卓骏公司房屋租金为594660元，非一审认定的564660元。经质证，卓骏公司称，其在一审中已就该3万元提交了微信截图，与一审判决认定的高玉蕾于2018年4月20日委托他人支付其房屋租金3万元是同一笔钱。本院认为, 卓骏公司与高玉蕾签订的《租赁合同》《〈租赁合同〉补充协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，卓骏公司将涉案房屋及天台交付高玉蕾使用，履行了出租人的义务，高玉蕾亦应当按照约定向卓骏公司支付租金。合同履行中，双方因拖欠租金问题产生纠纷，卓骏公司遂提起本案诉讼。当事人协商一致，可以解除合同。结合本案，一审中，双方均认可涉案合同已于2018年8月31日解除，一审据此计算高玉蕾应支付卓骏公司租金的起止时间及数额为，自2017年9月20日至2018年8月31日房屋租金为1012884元、天台租金为36000元，符合合同约定，与法不悖，本院予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。高玉蕾上诉主张其曾于2018年4月20日让朋友向卓骏公司支付租金3万元，其实际支付卓骏公司房屋租金为594660元。经核，高玉蕾主张的该3万元在一审判决已作出认定并计算在高玉蕾已支付卓骏公司的房屋租金总额内，故高玉蕾的以上主张不能成立，一审认定高玉蕾实际支付卓骏公司房屋租金564660元及天台租金18000元正确。根据以上论述可知，高玉蕾应向卓骏公司支付2017年9月20日至2018年8月31日房屋租金及天台租金共计466224元[（房屋租金1012884元+天台租金36000元）-（房屋租金564660元+天台租金18000元）]。同时，卓骏公司收取高玉蕾的履约保证金17万元，应与高玉蕾应付的上述租金进行扣减，扣减后，高玉蕾实际应向卓骏公司支付租金296224元（466224元-17万元）。高玉蕾欠付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，一审认为合同约定的违约金标准过高，应酌情调整，并无不妥，但一审调整违约金数额为按房屋年租金20%计算即213864元，仍然过高。综合案件实际情况，本院调整违约金为，高玉蕾支付卓骏公司以296224元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息。综上所述，高玉蕾的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初743号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初743号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，高玉蕾支付西安卓骏商业运营管理有限责任公司租金296224元，并支付西安卓骏商业运营管理有限责任公司以296224元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；三、驳回西安卓骏商业运营管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费8901元，由高玉蕾负担6000元，由西安卓骏商业运营管理有限责任公司负担2901元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年七月二十七日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1