贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4078号上诉人（一审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：万涛，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姚磊，男，汉族，1990年8月19日出生，住贵州省赫章县。被上诉人（一审原告）：彭秀，女，汉族，1991年12月2日出生，住贵州省赫章县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：周礼贵，贵州锐腾律师事务所律师。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人姚磊、彭秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。福明房开公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方对房屋权属的初始登记和转移登记均有明确约定，同时该条第三款第二项明确超过360日出卖人不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房，从约定之日起按已付购房款的日万分之一承担违约责任。一审判决认为双方未对房屋权属转移登记时间及违约责任作约定，认定事实错误，径直按照司法解释规定计算违约金，适用法律错误。2.因产权登记制度变更，登记流程、条件均发生重大变化，上诉人必须将原《土地使用权证》合宗变更登记为《不动产权证》，取得变更后的不动产权证是办理房屋产权初始登记和转移登记的前提，毕节市国土资源局2018年10月17日才为上诉人颁发该不动产权证，故合同约定的办理初始登记至上诉人实际取得不动产权证期间系不可抗力造成，上诉人应当免责。同时，上诉人对被上诉人办理产权登记仅为协助义务，根据双方合同的约定，因被上诉人未向上诉人出具委托书，上诉人不应承担违约责任。被上诉人姚磊、彭秀答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。姚磊、彭秀向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证书;2.法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告支付逾期办理前述房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款397105.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年5月26日起计算至被告向交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止），暂计至2020年1月15日65662.41元;3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年11月30日，原告向被告共计交付87105.00元，被告向原告出具收据，载明：姚磊、彭秀交来双树·望城18栋2单元15层A1号的资金87105.00元。2017年2月25日，被告将毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元15层1号房交付给原告。2018年9月13日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元15层1号房，房号为2-15-1；建筑面积118.15平方米，套内建筑面积99.53平方米；总价款为397105.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款87105.00元，余款310000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2019年12月30日，原告办理了住房公积金贷款，向被告福明房开公司支付完毕购房余款310000.00元。另查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记查询的结果，显示涉案商品房于2015年12月11日办理了在建抵押手续，于2018年7月24日解除抵押，2019年9月18日为原告办理了预售备案登记。再查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起使用90日。”的规定，原、被告双方于2018年9月13日签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房已经竣工且交付原告使用，故被告应于合同签订之日起90日（2018年12月12日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。现原告已经完全履行其支付购房款的义务，而被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。另外，原告虽未在2018年12月12日前未办理银行按揭支付购房余款，但被告并未提供证据证明未及时办理银行按揭贷款的原因系原告过错所致，结合原告提供的毕节市自然资源和规划局不动产登记查询结果，被告在本案中并不享有先履行抗辩权。因此，被告应当自2018年12月13日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。现被告逾期已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过360日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的方式为：以87105.00元为基数，2018年12月13日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2019年12月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2019年12月31日起，以397105.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日。关于被告主张不能办理房屋权属证书是政府原因所致，因此不应当承担违约责任的抗辩主张。首先，被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，不予采纳。另外，协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书，系被告作为出卖人的法定义务，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定期限及违约责任，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求被告承担违约责任，该违约责任并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告姚磊、彭秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金的计算方式为：以87105.00元为基数，2018年12月13日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2019年12月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2019年12月31日起，以397105.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日；二、驳回原告姚磊、彭秀的其他诉讼请求。案件受理费721.00元，由原告姚磊、彭秀负担500.00元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担221.00元。本案审理过程中，上诉人向本院提交以下证据：第一组证据：1.毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告；2.2018年10月29日毕节市国土资源局为上诉人颁发的不动产权证书；3.办理房屋首次登记及不动产登记所需资料清单；拟证明：因不动产登记制度的变更，上诉人需将原国有土地证变更为不动产权证，且具备不动产权证是办理房屋产权登记的前提之一，因此2018年10月29日之前应当作为不能办理产权登记的免责期。第二组证据：不动产登记流程；拟证明：办理产权登记，出卖人仅有协助义务，买受人未出具委托书及缴纳契税，都将导致出卖人无法为买受人办理产权登记，故出卖人承担逾期办证的违约金的截止期限应当为涉案房屋具备办理转移登记条件且出卖人通知买受人出具委托书之日止。被上诉人质证认为：不动产登记条例的出台与上诉人至今未取得涉案房屋消防验收等转移登记条例没有法律上的因果关系，土地不动产权证系上诉人开发地块的不动产权证并非涉案房屋所在楼栋的不动产权证，故其不具备转移登记的条件，应当承担相应的违约责任。该证据也不能证明其属于不可抗力，应当认定是商业风险，达不到上诉人的证明目的。经审查，上诉人二审提交的二组证据，不能证明涉案房屋不符合办理转移登记条件系由于不可抗力以及被上诉人未出具委托书所致，不能达到上诉人的证明目的，不予采纳。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记中约定了上诉人应自交房之日起90日内申请所有权初始登记，但在第三款转移登记中对取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的时间未作约定，且在该款第二项约定逾期超过360日后不能交付有关文书的处理方式仅选择了被上诉人退房的情形下上诉人应按银行同期活期贷款利率支付利息，对被上诉人不退房的情形未作选择。一审据此认定双方未约定上诉人逾期超过360日未能交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算本案违约金，并无不当，上诉人主张双方就办理转移登记及违约责任已作约定，无事实依据，本院不予采纳。上诉人至今仍未取得案涉房屋初始登记，不具备向被上诉人交付办理案涉商品房不动产权登记有关文书的条件，被上诉人是否出具委托书均不会改变上诉人不能向被上诉人交付办理不动产权登记有关文书的违约事实。上诉人主张系因被上诉人未出具委托书导致其不能向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书，不应承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间晚于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行的时间，不动产登记政策的调整不属于合同履行期间的不可抗力事由，上诉人所举证据不能证明其逾期具备办理转移登记条件系不动产登记的政策调整所致。上诉人据此主张免除违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1442元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年七月二十八日书记员 赵 莉