北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6869号原告（被反诉人）：北京中邦诺尔科技发展有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区19号楼。法定代表人：王蓓蓓，总经理。委托诉讼代理人：张雪东，北京京腾律师事务所律师。被告（反诉人）：北京金渔商贸有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区19号楼地下一层19-2-12号。法定代表人：王贵清，经理。委托诉讼代理人：钟伟健，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市中闻律师事务所律师。原告（被反诉人）北京中邦诺尔科技发展有限公司（以下简称中邦公司）诉被告（反诉人）北京金渔商贸有限公司（以下简称金渔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）中邦公司的委托诉讼代理人张雪东与被告（反诉人）金渔公司的委托诉讼代理人钟伟健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2016年11月22日签订的房屋租赁合同，被告限期搬离；2、判令被告按照合同约定的每月48538.34元的标准支付自2020年7月1日起至实际搬离日止的房屋租金；3、若法院不支持原告解除合同的诉讼请求，要求判令被告向原告支付拖欠的2020年度的租金；4、判令被告按照合同约定的日千分之三的标准支付延期滞纳金共计326655.94元；5、判令被告支付拖欠的水、电费共计90676.35元（截止至2020年6月11日，被告共拖欠电费98266.35元，水费5410元，折抵13000元），并按照合同约定支付滞纳金；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告2016年11月22日签订房屋租赁合同，双方约定原告将北京市东城区×西区×号楼地下一层东半地下房屋租赁给被告经营使用，租期为2017年1月1日至2026年12月31日，租金从2020年1月1日至2022年12月31日每年租金为583000元，租金支付方式为年付且上付租金。同时合同约定被告拖欠租金或者水、电费10天以上的，原告有权终止合同收回房屋。被告应于2020年1月1日前交纳2020年度的房租，但被告一直拖欠不予交纳，水电费也一直拖欠。被告上述行为已经严重违反了双方合同的约定，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告金渔公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告系小微企业，租赁诉争房屋用于经营便民超市，自承租以来不存在拖欠租金的情况，受新冠疫情影响，被告资金周转困难，经营收入受到严重影响，被告曾多次与原告沟通要求减免租金，双方协商未果。根据双方合同约定，被告的电费由原告代收代缴，诉争房屋用电实行波峰波谷的计价方式，高峰时段电价为1.31元每度，平时时段为0.78元每度，低谷时段电价仅为0.31元每度，原告未按照一般商业用电的计费标准而是按照1.35元每度的标准向被告收取高额电费，根据电力法的相关规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用等规定，被告多次与原告协商要求变更电费收费标准退还之前多收取的电费，原告均予以拒绝。此外，原告始终知晓给被告计费的电表中包含了原告和其他租户使用的部分，但从未主动告知被告该情况，并一直按照全部电表数向被告收取电费，直至被告发现上述情况后，才与被告协商退还超收电费事宜。被告对于按照10元每吨的标准支付水费亦不认可，认为应该按照9.5元的标准支付。即使以上问题至今并未解决，但被告仍定期向原告支付部分房屋租金，并不存在拖欠租金的情况。故被告不存在违约，请求法院驳回原告全部诉讼请求。另，金渔公司认为违约计算标准约定过高，要求法院进行酌减。同时金渔公司提起反诉：1、判决被反诉人免除反诉人2至6月份的租金共计97167元；2、判决被反诉人退还反诉人电费55553.95元；3、案件受理费由被反诉人承担。反诉的事实和理由:因新冠疫情的影响，导致原告的员工无法正常上班，经营时间减少，客源也大幅减少，原告的正常经营受到了较大的影响，经营收入大幅减少，鉴于上述情况，反诉人认为有权要求被反诉人在疫情期间减免部分房屋租金。原告自签订合同以来，始终按照1.35元每度电的标准支付电费，共计支付电费250621.95元。反诉人认为应该按照波峰、平时、波谷用电量各占三分之一的比例计算电价，折算后电价应为0.8元每度，按照目前使用了260085个字计算，反诉人实际应该向被反诉人支付电费208068元，因被反诉人一直向反诉人收取他人用电所产生的电费，经双方协商一致并确认截止2020年6月11日上述费用共计13000元，被反诉人同意向反诉人退还该笔费用，故被反诉人共计应退还反诉人电费55553.95元。被反诉人中邦公司就反诉答辩称：同意退还截止2020年6月11日因电表原因造成的反诉人承担的他人的电费共计13000元。不同意反诉人其他诉讼请求。反诉人违约行为发生在新冠疫情爆发以前，根据法律规定被告无权引用不可抗力并应该承担违约责任。反诉人使用诉争房屋经营便民超市，自疫情发生后该便民超市从未因防疫被要求关停，其经营不仅未受到疫情的影响反而因此而受益，故不同意减免租金的诉讼请求。关于电费水费，双方合同中关于电费标准有明确的约定，该约定合法有效，诉争房屋总表为智能电表，可以分时计费，分表为机械电表，仅作计数使用，不具备分时计费的功能，考虑反诉人经营时段、电损、分户设备成本分摊等因素，被反诉人向反诉人收取电费的标准是合理的。对于电表计数存在的问题（包含非反诉人使用区域），被反诉人是不知情的，在得知该情况后，被反诉人积极与反诉人进行协商，在2020年3月26日时，就电费问题连同疫情期间租金减免问题，被反诉人同意给予反诉人一次性减免6万元，但反诉人仍然不予接受，并继续拖欠房屋租金及水电费。综上，反诉人的反诉主张缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月22日，原告中邦公司与被告金渔公司签订房屋租赁合同，约定中邦公司将北京市东城区×西区×号楼东半地下房屋租给金渔公司使用。租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日。租金自2020年1月1日至2022年12月31日为每年583000元，租金交付方式为年付，上交租金。金渔公司有下列情形之一的，中邦公司有权终止合同，收回房屋：拖欠租金或拖欠水电费时间10天。合同约定，中邦公司为金渔公司配有水、电。现在电的收费单价为1.35元每度，现在水的收费单价为10元每吨，以后根据市政水电价格的调整而有所调整。交付房屋时水表底数1322，西电表底数164719，东电表底数225914。金渔公司应按时交纳租金、水、电费，逾期应按每日千分之三计算向中邦公司交纳滞纳金。在承租期间，如遇不可抗拒的因素（如：拆迁、拆违、自然灾害等）导致损毁或造成金渔公司损失的，双方互不承担责任。合同签订后，金渔公司将房屋用于经营便民超市，其中部分区域转租给他人。金渔公司于2018年1月18日支付租金53万元，于2019年1月28日支付租金28万元，于2019年3月6支付租金25万元。中邦公司收取上述租金时，未曾提出过异议。2019年底，金渔公司发现作为其向中邦公司交纳电费依据的两块电表在其停止用电的情况下仍然计算电量，后经排查，发现上述电表计量的区域除包含其自身租赁区域以外还包含屋内其他区域。金渔公司遂就上述情况与中邦公司进行协商，并提出双方应按照一般商业用电的标准计算电费，中邦应将自承租日起超收的电费予以退还，协商过程中，因发生新冠疫情，金渔公司提出减免部分租金的要求。基于上述原因，金渔公司至今仅分次向被告支付了部分租金。中邦公司认可给金渔公司计费的电表存在与金渔公司实际用电区域不一致的问题，但中邦公司解释称因之前房屋都是整体出租，不存在分开查表的问题，所以对此并不知情，中邦公司同意退还因计数错误多收的电费，但是不同意按照一般商业用电的标准计算电费。此外，2020年3月26日中邦公司曾草拟补充协议，协议显示中邦公司为解决金渔公司提出的用电问题和疫情等因素影响，曾同意一次性补偿金渔公司人民币6万元，同时要求金渔公司必须马上将拖欠的租金及水、电费交清。金渔公司不同意该补充协议，该补充协议最终未能签署。此后，金渔公司仅于2020年3月31日向中邦支付了租金194334元，于2020年5月1日、6月2日分别支付租金48583.34元。根据房屋产权证显示，东城区×西区×号楼地下室和一层的产权人为中邦公司，房屋建筑面积为1912.51平方米，租赁区域仅为房屋整体的一部分。根据双方当事人陈述，房屋整体对外有一块智能总表，供电部门按照一般商业用电标准向中邦公司收取电费。在屋内不同区域安装了机械电表，用于统计不同区域的用电量。根据中邦公司提交的电费交费通知单显示，从2019年6月至2020年5月，房屋整体共计用电147682个字，应交纳电费143763元。经双方当事人确认，截至2020年6月11日，金渔公司共计交纳电费250621.95元，水费9990元，被告共计用电量258436个字，未交纳水费541吨。就金渔公司在该日前代他人支付电费问题，经双方协商，由中邦公司一次性补偿金渔公司13000元。金渔公司认可疫情期间诉争房屋不存在关停的情况，但受疫情影响，存在员工无法到岗，客流量减少的情况，造成营业收入大幅减少。中邦公司对此不予认可。金渔公司亦未进一步举证。中邦公司称未享受到疫情期间的优惠政策。本院认为：原被告之间订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面、诚实信用的履行自己的合同义务。本案中，金渔公司逾期支付租金的行为确已违反了双方合同的约定，但鉴于金渔公司拒交租金的行为系因房屋用电问题引起，而中邦公司对于该问题的发生存在过错，且至今未能彻底解决，之后金渔公司虽采取了分期支付租金的方式，但亦是受新冠疫情因素的影响，故本院综合考虑其并非故意违约且双方建立长期租赁关系的合同目的等因素，对于中邦公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。但支付租金系租赁合同中的主合同义务，金渔公司采取拒交租金的方式作为对电费问题的抗辩显属过当，金渔公司应向中邦公司继续履行支付租金的义务并承担延期履行的违约责任，但双方关于滞纳金的标准约定过高，本院将结合双方的过错程度、造成的实际损失等因素，依据公平原则，酌情予以确定。金渔公司虽以不可抗力为由，主张免除上述违约责任，但其违约行为发生在疫情发生之前，金渔公司该项抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。鉴于中邦公司对于金渔公司之前的付款行为予以接受且未曾提出过异议，中邦公司就此主张滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。金渔公司主张减免2至6月份部分租金的诉讼请求，虽其未能提供直接证据证明其经营损失，但考虑新冠疫情属于重大的公共卫生事件，对中、小微企业的生产经营产生了冲击，且中邦公司在起诉前双方协商时曾同意给予金渔公司一定的补偿，双方仅因数额问题未能协商一致，表明中邦公司对于金渔公司的经营确曾受到疫情影响在一定程度上是认可的，故对于金渔公司该项诉求，本院予以支持，对于租金减少的数额，本院将结合诉争房屋的实际使用状况，金渔公司的经营范围、受疫情影响程度等因素，依据公平原则，酌情予以确定，且本院直接将该笔费用用于折抵金渔公司拖欠的租金。关于水电费问题，双方合同中对于水电费价格的约定合法有效，中邦公司要求金渔公司支付拖欠的水电费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但其要求金渔公司支付水电费的滞纳金的诉讼，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。金渔公司关于退还电费的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。金渔公司若认为中邦公司收取的电费违反了相关规定，可由相关行政管理部门予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告北京金渔商贸有限公司于本判决生效后3日内向原告北京中邦诺尔科技发展有限公司支付拖欠的2020年度租金共计242915.98元（已折抵2至6月份应予减免的租金48583.34元）；二、被告北京金渔商贸有限公司于本判决生效后3日内向原告北京中邦诺尔科技发展有限公司支付拖欠的截止至2020年6月11日的水电费共计90676.35元（已折抵截止至2020年6月11日原告应退还被告的电费13000元）；三、被告北京金渔商贸有限公司于本判决生效后3日内向原告北京中邦诺尔科技发展有限公司支付2020年6月2日以前产生的滞纳金共计19190元，并以242915.98元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍的标准向原告北京中邦诺尔科技发展有限公司支付自2020年6月3日起至付清之日止的滞纳金；四、驳回原告北京中邦诺尔科技发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告北京金渔商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5444元，反诉费1677元，由原告北京中邦诺尔科技发展有限公司负担2121元（已交纳），由被告北京金渔商贸有限公司负担5000元（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王亮二〇二〇年七月十三日法官助理 刘勃法官助理 杨闻书 记 员 李杨