湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1202民初3073号 原告：唐逸飞，男，汉族，1994年1月16日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：向志刚，湖南世勤律师事务所专职律师。 被告：严建英，女，1974年6月15日出生，汉族，住湖南省洪江市。 第三人：怀化旭峰房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市舞水路155号，统一社会信用代码：914312007744880461。 法定代表人：张修光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向峰，女，土家族，1966年8月18日出生。 原告唐逸飞与被告严建英、第三人怀化旭峰房地产开发有限公司（以下简称旭峰公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向志刚，第三人的委托诉讼代理人向峰到庭参加诉讼。被告严建英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐逸飞向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买第三人开发的位于怀化市鹤城区房屋（预售证2010-0175）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判令确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》有效，并确认位于怀化市鹤城区房屋归原告所有；3、判令第三人立即为原告办理怀化市鹤城区房屋不动产权属证书；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月2日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，第三人将其开发的位于怀化市鹤城区房屋（预售证2010-0175）出售给原告，建筑面积为145.14平方米，房屋总金额为251767元，原告于2011年1月2日支付购房款201767元，余款50000元在交房前付清。第三人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年1月2日转款181767元，加上合同签订前的购房订金，共计支付购房款201767元，第三人给原告出具了收到201767元购房款的收据。2012年8月5日原告将尾款5万元支付完毕，履行了全部付款义务，随后第三人将案涉房屋交付给原告占有使用，但却因第三人原因却未能按照合同约定履行办证义务。后，原告发现案涉房屋被鹤城区法院执行查封，原告依法提起执行异议，2020年5月28日鹤城区法院作出（2020）湘1202执异29号《执行裁定书》驳回原告执行异议。综上，原告认为其与第三人签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，原告支付全款后，已经实际占有房屋居住至今，未能办证是第三人原因造成的，故原告依法提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。 被告严建英未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 第三人旭峰公司诉称，原告起诉的事实属实，请求法院对案涉房屋予以解封，解封后，公司将给其办理房屋产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人提交的证据，形式合法有效，且与本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 唐学召、谌叶香系唐逸飞的父母。2011年1月2日，原告唐逸飞与第三人旭峰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定唐逸飞购买了旭峰公司开发的香榭花园第6幢401号房住宅，总价款251767元；唐逸飞按一次性付款：唐逸飞于2011年1月2日支付购房款201767元（贰拾万零壹仟柒佰陆拾柒元整），余款50000元（伍万元整）在交房之前付清；旭峰公司应当在2011年10月31日前交付房屋；唐逸飞同意将所购房屋委托怀化市䘵森物业服务公司（以下简称䘵森物业）进行物业管理；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，2011年1月2日，谌叶香通过银行账户消费121767元（对方账户为18×××17）、向旭峰公司账户转账10000元，唐学召通过银行账户消费50000元（对方账户为18×××17），唐逸飞支付2万元现金。2011年1月2日旭峰公司向唐逸飞出具了收款收据，载明：“今收到唐逸飞香榭花园6幢4层401号房购房款贰拾万零壹仟柒佰陆拾柒元（201767元）。”。2011年5月2日，谌叶香向旭峰公司转账45234元，同月4日谌叶香向旭峰公司转账7014元，共计52248元。同日，唐逸飞与旭峰公司签订了《车库销售合同》，合同约定唐逸飞购买香榭花园第6幢13号车库，唐逸飞在2011年5月4日支付车库款总金额伍万贰仟贰佰肆拾捌元整（52248元）。2012年8月5日，唐学召通过中国工商银行股份有限公司怀化城东支行终端号0191446010037的ＰＯＳ消费转账至旭峰公司50000元。同日旭峰公司又向唐逸飞出具了收款收据，载明：“今收到唐逸飞香榭花园6幢401号房购房款伍万元（50000元）。”。同日，䘵森物业收取了唐逸飞的预交物业管理费、装修管理费等费用，并出具了收据。2020年4月27日，中国工商银行股份有限公司怀化城东支行证明ＰＯＳ终端号0191446010037的ＰＯＳ机实属旭峰公司，公司收款账号为19×××16，怀化工行城东支行开户；ＰＯＳ机终端号0191446010017的ＰＯＳ机实属旭峰公司，账号为19×××16，怀化工行城东支行开户。 另查明，在审理严建英诉旭峰公司商品房预售合同纠纷一案时，本院于2018年8月6日作出（2018）湘1202民初785号民事裁定，查封了涉案房屋，后进行执行程序，在执行过程中，因唐逸飞提出执行异议，本院执行局依法受理，于2019年5月28日作出执行裁定：“驳回案外人唐逸飞的异议请求。”。原告不服该执行裁定，于法定期限内向本院提出异议之诉而形成纠纷。 庭审中，旭峰公司陈述严建英购买的房屋××路××小区，判决返还购房款；因涉案房屋被法院查封，无法办理不动产登记。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。该案的焦点是对涉案房屋采取执行措施时，唐逸飞是否已经通过商品房买卖关系排除强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在本院查封案涉房屋之前，唐逸飞与旭峰公司便签订了《商品房买卖合同》、《车库销售合同》，该两份合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，为有效合同。唐逸飞依据该合同已履行了全部付款义务，并对房屋行使了占有、使用权利，唐逸飞对该涉案房屋享有物权期待权。该房未办理产权登记手续，过错不在唐逸飞。唐逸飞提供了合同、收据、银行转账凭证等证据予以佐证，有权阻却法院对该房屋的执行。故唐逸飞诉请停止对位于怀化市鹤城区房屋（预售证2010-0175）的强制执行，理由正当，应予支持。关于唐逸飞诉请解除对涉案房屋的查封，不属于本案审理范畴，故本案不作处理。关于唐逸飞诉请确认涉案房屋归其所有以及要求旭峰公司办理不动产权属证书。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。本案中，涉案房屋已被查封无法办理不动产权属证书，旭峰公司当庭认可涉案房屋可以办理不动产登记，只是被查封而无法办理，故待解除查封后，涉案房屋不动产权证书办理条件成就时，旭峰公司立即为唐逸飞办理不动产权证书。现因涉案房屋办理不动产权属条件未成就，故对该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认唐逸飞与怀化旭峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、停止对位于怀化市鹤城区房屋（预售证2010-0175）的强制执行，并解除对该房屋的查封； 三、驳回唐逸飞的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，由严建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  曹 欣 审 判 员  刘 礼 人民陪审员  黄巧云 二〇二〇年七月十六日 代理书记员  雷金华