河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初954号原告：张瑞丽，女，1961年5月25日生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。被告：开封市锦诚房地产开发有限公司，住所地：开封市北关街88号，统一社会信用代码：91410200584376764J。法定代表人：冯建波。委托诉讼代理人：阮景芳，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告张瑞丽与被告开封市锦诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张瑞丽和被告开封市锦诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人阮景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞丽当庭变更诉讼请求：1、继续履行编号GF-2000-0171商品房买卖合同，被告向原告支付延期交房违约金26534.6元（总房款287171元×0.0001×924天＝26534.6）；2、被告须完成办理权属登记时所需由被告提交的相关资料和手续，以履行《商品房销售管理办法》第三十四规定，同时向××支付违约金1435.85元（总房款287171元×0.5％＝1435.85元），并在一个月内为原告办理房产证；3、按本合同第十四条，出卖人基础设施公共配套建筑正常运行承诺，出卖人应在该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑让××达到使用条件（包括供电设施、暖气设施、地热设施等）；4、被告在一个月内交付储藏室，并支付违约金；5、被告承担诉讼费用及其他费用。事实与理由：原被告于2015年11月17号签订商品房买卖合同GF-2000-0171，合同约定交房日期2016年5月1日，收房日期2018年11月10日；在收房后360日内由于被告责任导致至今无法办理房屋权属证书。按GF-2000-0171商品房买卖合同中第十五条约定，应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记时所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.1％向××支付违约金，由于合同中未对延期期限作出约束，且伤害到××切实利益，明显违背《商品房销售管理办法》。故××要求被告追加支付违约金5％，同时给出其提交办理房产证所需资料的期限。按照《商品房销售管理办法》第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。原告多次要求被告提交资料，均未回应。所需办理时间及办理进度无法掌控，原告逼不得已，提请法庭审理，督促被告配合原告获得不动产权证书。被告开封市锦诚房地产开发有限公司辩称，延期交房违约天数，根据前期业主的起诉及龙亭法院的判决，扣除因市政的原因，违约天数应为404天，延期交房违约金应为404天乘以总房款的日万分之一，我方愿意以这个天数赔偿。针对于延期办证，是根据合同约定总房款的万分之一赔偿。原告的第三项诉求超出了合同的范围，根据第十五条的约定，应是在材料齐全的情况下由原告办理房产证。对于配套设施，合同约定的很明确，虽然目前部分未达到使用条件，但配套设施的主要工程已经建设完毕，仅剩部分尾活尚未施工，未对业主进行交付，我方承诺，因资金问题，尽量早日交付业主使用，会尽快解决这些问题。对于诉讼费用的诉求，由法院依法判决。对于储藏室与本案不属于同一法律关系，主张的违约金商品房买卖合同中没有约定，原告主张没有依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月17日，原告张瑞丽（××）与被告开封市锦诚房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为0059259的商品房买卖合同，约定原告张瑞丽购买锦诚盛世?龙园第8幢东1单元3层303号房，该商品房合同约定建筑面积共87.82平方米，单价为每平方米3270元，总金额287171元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，该商品房单价不变，多退少补，据实计算。出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.由于相关政策、法律、法规等原因影响交房的，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向××支付违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、自来水设施自自来水公司交付使用日达到交付使用条件；2、燃气设施自燃气公司交付使用日达到使用条件；3、供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件；4、暖气设施自热力公司交付使用日达到使用条件；5、地热水设施自地热水公司交付使用日达到使用条件。原、被告双方签订的补充协议第六条关于房屋的交接第四、五款还约定：《商品房买卖合同》约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况。因市政、供水、供电、通信、燃气、暖气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任。原告张瑞丽按照合同约定将购房款287171元支付给被告开封市锦诚房地产开发有限公司后，被告开封市锦诚房地产开发有限公司未按照合同约定将涉案房屋于2016年5月1日前交付给原告张瑞丽。2017年9月11日，被告通知原告收房。2017年11月10日，涉案房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。另查明，被告开封市锦诚房地产开发有限公司延期交房的一部分原因是因政府政策造成的，因政府政策导致停工78天。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同和补充协议、票据、收据、（2019）豫0202民初2880号民事判决书、（2019）豫0202民初163号民事判决书、单位工程质量竣工验收记录、通知表、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告张瑞丽与被告开封市锦诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方对继续履行商品房买卖合同均无异议，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于延期交房违约金，原告张瑞丽按合同约定向被告开封市锦诚房地产开发有限公司交付了购房款，而被告开封市锦诚房地产开发有限公司未在约定的日期将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付××使用，构成了违约，应当承担违约责任。对于交房日期，原告认可被告于2017年9月11日通知其收房，并称因房屋结构与之前买房时承诺不一样没有收房。后涉案房屋于2017年11月10日验收合格，原告仍未及时接收房屋（自称2019年2月25日接收房屋）。被告逾期交房的截止日期应当计算到验收合格之日。故对原告要求被告按照合同约定支付自2016年5月1日起至2017年11月10日的逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。但在这期间，因政府政策导致被告停工78予扣减，即逾期天数为480天。双方对逾期交房的违约金的计算方法明确，被告应承担的违约金为287171元×0.0001×480天=13784.21元。对原告超出部分的诉讼请求，不予支持。被告要求对本案按违约404天计算缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告诉讼请求中要求被告开封市锦诚房地产开发有限公司完成权属登记所需由其提交的相关资料和手续的请求，本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，出卖人按已付价款的0.1%向××支付违约金。依据该约定，被告应当在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对原告的该项请求，本院予以支持。对于协助其办理房地产权证的诉求，因案涉房屋尚未依据建筑面积进行据实结算，不符合办理房地产权证的条件，故对该诉讼请求本院不予支持。因被告未按约定履行，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。对于违约金，双方明确约定出卖人按已付价款的0.1%向××支付违约金，被告应承担的违约金为287171元×0.001=287元。故对原告要求被告支付延期办证违约金287元的诉求，本院予以支持；超过部分，不予支持。关于原告诉请公共配套建筑设施的请求。供电、暖气、地热等是居民的基础生活需要，且原、被告双方所签的商品房买卖合同对基础设施、公共配套建筑正常运行承诺仅有如下约定：1、自来水设施自自来水公司交付使用日达到交付使用条件；2、燃气设施自燃气公司交付使用日达到使用条件；3、供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件；4、暖气设施自热力公司交付使用日达到使用条件；5、地热水设施自地热水公司交付使用日达到使用条件。上述合同对具体日期和具体的基础设施约定并不明确。根据原、被告双方的当庭陈述，目前自来水、天然气能够正常使用。同时在庭审中被告也表示愿继续同相关公司完成小区的配套设施的施工。因配套设施工程涉及案外的第三方公司，与本案原、被告签订的商品房买卖合同不是同一法律关系的纠纷，本院在此不予处理。关于原告对储藏室的诉求，庭审中本院向原告释明，储藏室与本案不属于同一法律关系，在该案中对该诉求不做处理，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张瑞丽支付延期交房违约金13784.21元。二、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张瑞丽支付延期办证违约金287元。三、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内，将办理本案所涉开封市锦诚盛世·龙园第8幢东1单元3层303号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。四、驳回原告张瑞丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元，由被告开封市锦诚房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  王春英二〇二〇年七月二十一日书记员  刘 敏