四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终9314号上诉人（原审被告，反诉原告）：王明勤，女，1977年3月29日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：李春梅，四川汇西律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：唐超，男，1964年5月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：唐凯彪，男，汉族，1989年3月12日出生，住四川省资阳市安岳县，系唐超之子。原审第三人：成都天合汇星置业有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路三段2号。法定代表人：魏冬，总经理。上诉人王明勤与被上诉人唐超、原审第三人成都天合汇星置业有限公司（以下简称天合汇星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王明勤上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回唐超的诉讼请求并支持王明勤的反诉请求，即1、判令唐超赔偿王明勤2019年1月20日至2019年7月10日租金损失55507.84元（共计172天，120元/平方米/月×80.68平方米÷30天×172天）；2、赔偿王明勤为恢复案涉标的物原状所支付的建渣清理费、装修等费用22071元；3、承担案涉标的物2019年1月20日至2019年7月6日期间的物管、清洁等费用2904元；二、本案一、二审诉讼费用由唐超负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。唐超违反《房屋租赁合同》的事实依据充分。根据《房屋租赁合同》第六条第一款，唐超在退房时除应搬离其全部物品及做好清理工作外，还应拆除未与案涉房屋形成附合的装修、装饰（如排油漆管道等），恢复其已经拆除的构造柱等。但唐超不仅未按照要求将案涉标的物恢复至其从天合汇星公司处接收时的原状，而且故意对案涉标的物墙面、地面砸出坑洼，其行为严重违反合同约定。王明勤提交证据能够证明上述事实，而唐超申请出庭作证的证人也当庭承认其在2019年6月亲眼看到王明勤及其家人在案涉标的物内从事抹灰等填平地面的工作，这也足以说明唐超存在严重的违约行为。二、唐超的违约行为给王明勤造成了严重经济损失。因唐超未按约恢复案涉标的物，致使王明勤在2019年1月21日至2019年7月间无法对外出租案涉房屋，在2016年6月末不得不自行找人清理案涉房屋，拆除排油漆管道等，填平地面、墙面的坑洼，重装玻璃门、厕所的排污管等，清理房屋内外的建渣等垃圾，承担案涉房屋2019年1月21日至2019年7月的物业服务、清洁费。前述费用均因唐超的违约行为产生，故理应由唐超承担。三、一审判决适用法律严重错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，当事人对未形成附合的装修装饰物无约定的，在租赁期间届满或者合同解除时承租人应拆除，若房屋因此受损的，承租人应负责恢复房屋原状，并承担由此产生的包括但不限于出租人的损失在内的一切费用。一审不仅将排油漆管道等未与案涉房屋形成附合的装修装饰错误认定为与案涉房屋形成附合的装修装饰，而且认为唐超（承租人）在拆除未形成附合的装修装饰可以造成承租房屋的毁损，且无需承担任何赔偿等责任系认定错误。四、一审程序违法。案涉《商铺租赁合同》系由唐凯彪借用唐超的名义签订，租赁过程中具体租金的支付、具体租赁事项的处理均由唐凯彪处理而非唐超；案涉标的物的实际使用人新都区大丰卒杰汽车维修服务部也系唐凯彪借用唐超的名义经营。因而，唐凯彪才是案涉标的物的实际承租、使用人。唐凯彪及新都区大丰卒杰汽车维修服务部对本案诉讼标的虽无独立请求权，但本案处理结果与其有法律上的利害关系，且其参与本案有利于本案基本事实的全面查清，故其确有参与本案诉讼之必要。一审未追加唐凯彪及新都区大丰卒杰汽车维修服务部，严重违反法律规定。唐超答辩称，唐超于2019年1月20日在房东现场验房屋的情况下交付了案涉房屋，不存在违约，不应支付违约金。同时案涉房屋已由王明勤自行控制。王明勤也张贴了商铺出租的广告，周边街道的其他商铺可以证明唐超已经交房，且后期未使用案涉商铺。关于建渣费用，是王明勤后期自行装修产生的费用，不应当由唐超承担。王明勤应当向唐超退还押金。天合汇星公司未到庭发表意见。唐超向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令王明勤退还押金19363.2元；2.本案诉讼费由王明勤承担。王明勤向一审法院提出反诉请求：1.判令唐超赔偿王明勤2019年1月20日至2019年7月10日期间的租金损失55507.84元；2.判令唐超赔偿王明勤为恢复案涉标的物原状支付的建渣清理费、装修等费用22071元；3.判令唐超承担案涉标的物2019年1月20日至2019年7月6日期间的物管、清洁等费用2904元；4.本案全部诉讼费用由唐超承担。一审法院经审理查明：2017年1月20日唐超与天合汇星公司签订《房屋租赁合同》，约定唐超租赁天合汇星公司位于新都区的房屋，租期4年。后天合汇星公司将上述案涉商铺出卖给了王明勤，2018年4月24日王明勤作为出租方（甲方）与唐超作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，其中第一条约定“商铺坐落地址：新都区；商铺面积80.68平方米。”；第二条约定“租赁用途：汽修美容。”；第三条第一款约定“租期四年：2017年1月20日至2021年1月19日。”；第四条约定“1.租赁金额：第一年（90元／平米）每月租金7261.2元，年度租金：87134.4元；第二年（90元／平米）每月租金7261.2元，年度租金：87134.4元；第三年（120元／平米）每月租金9681.6元，年度租金：116179.2元；第四年（120元／平米）每月租金9681.6元，年度租金：116179.2元；2.付款方式：转账；甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付2个月租赁押金与3个月房租，后期租金到期前10天缴纳。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约。”；第六条约定“1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。”；第九条约定“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。”《商铺租赁合同》出租方落款处有王明勤签字捺印，承租方处为唐凯彪代唐超签字捺印。唐超持有的《商铺租赁合同》最后一页上方空白处备注有“补充协议：合同押金四年到期后商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。十日内保证金做退还。”，王明勤持有的《商铺租赁合同》最后一页下方空白处备注有“补充协议：合同押金在合同四年到期后，商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。”。2018年4月27日天合汇星公司作为甲方（转让方）与王明勤作为乙方（受让方）唐超作为丙方（承租方）签订了《权利义务概括转让三方协议》，约定天合汇星公司将租赁合同中的全部权利义务概括转让于王明勤，唐超同意该权利义务转让事宜，其中第一条约定“甲、乙、丙三方一致确认，于本协议签订之日，乙方承继甲方在租赁合同中的全部权利与义务，丙方同意该权利义务转让。”；第二条约定“乙方承继甲方在租赁合同中的权利与义务前，已明确知晓租赁合同的全部内容，并同意按租赁合同约定与丙方继续履行租赁合同。”；第三条约定“甲方按租赁合同约定向丙方收取了履约保证金19363.2元（大写：壹万玖仟叁佰陆拾叁元贰角整，并向丙方开具了收据，甲、乙、丙三方一致确认，在乙方购房款全额到达甲方指定账户且丙方向甲方交还履约保证金收据后45个工作日内，甲方将履约保证金无息退还丙方，后续履约保证金的收取及返还由乙、丙双方按租赁合同约定执行。”。2018年6月11日，王明勤向唐超出具《收条》，载明“今收到租户唐超商铺，商铺租赁押金19363.2元，预收2018.4.16-2018.4.20日租金1210.2元人民币，合计20573.4元人民币（大写：贰万零伍佰柒拾叁元肆角整）。备注：该款系租户缴纳的租赁押金与剩余租金；合同到期后凭此收条退商铺租赁押金。特此凭证：以现金收钱收款人（业主签字）：王明勤2018年6月11日”。后王明勤取得案涉商铺不动产权证，载明案涉房屋准确位置为新都区。2018年11月，唐超之子唐凯彪通过微信就《商铺租赁合同》后两年房租与王明勤协商，后协商无果唐超之子唐凯彪表示不再租赁案涉商铺。2019年1月19日，王明勤及其丈夫与唐凯彪就退租后的商铺装饰装修问题未能协商一致，后双方当事人就押金及案涉商铺装修装饰损失、租金、物业费用问题引发本案。一审法院认为，唐超与王明勤签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、主体适格、内容合法，系合法成立并生效的合同，各方当事人应当按照约定履行合同义务。现就本案的争议焦点现分述如下：本案第一个争议焦点，《商铺租赁合同》解除时间的问题。针对该争议焦点，庭审中经一审法院询问双方当事人均对《商铺租赁合同》解除没有异议，但对解除的时间存在异议，唐超认为解除时间为2019年1月20日，王明勤认为解除时间为2019年7月10日左右，一审法院认为合同的解除分为法定解除与约定解除，本案中双方当事人提交的《商铺租赁合同》空白处均备注有“补充协议：合同押金在合同四年到期后，商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。”，本案中唐超确于2019年1月20日前两个月告知了王明勤不再承租案涉商铺，该事实在王明勤提交的民事案件反诉诉状中王明勤亦予以确认，且唐超提交了物业公司的《情况说明》，证明其已于2019年1月19日搬离了案涉商铺，王明勤质证意见为认可真实性、合法性，对证明目的不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，一审法院依法确认《商铺租赁合同》于2019年1月20日解除。虽然王明勤与唐超就案涉商铺的恢复原状问题一直在微信中协商，但双方对案涉商铺是否恢复原状及唐超是否将案涉商铺恢复原状并不影响《商铺租赁合同》解除的效力，即案涉商铺是否恢复原状并非《商铺租赁合同》解除的前提条件，故对于王明勤主张的《商铺租赁合同》于2019年7月10日左右解除的辩称，一审法院不予采信。本案第二个争议焦点，王明勤是否应当退还唐超押金19363.2元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中王明勤收取的押金实则是履行《商铺租赁合同》的保证金，唐超按照《商铺租赁合同》的约定提前两个月告知王明勤不再租赁案涉商铺，并无违约行为，《商铺租赁合同》解除后王明勤应当将押金予以退还，故对于唐超要求王明勤退还19363.2元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案第三个争议焦点，唐超是否应当向王明勤赔偿2019年1月20日至2019年7月10日租金损失、为恢复案涉商铺原状的建渣清理费装修费、2019年1月20日至2019年7月6日的物业费、清洁费的问题。关于2019年1月20日至2019年7月10日租金损失、2019年1月20日至2019年7月6日物业费、清洁费，本文前文已论述《商铺租赁合同》的解除系约定解除，唐超、王明勤均无违约行为，则王明勤要求唐超支付2019年1月20日至2019年7月10日的租金损失、2019年1月20日至2019年7月6日物业费、清洁费没有事实及法律依据，一审法院不予支持；关于恢复原状的建渣清理费、装修费的问题，本案中唐超于2017年1月20日与天合汇星公司签订了《房屋租赁合同》后开始使用案涉商铺，王明勤在尔后买受案涉商铺时是清楚案涉商铺的出租及使用状态的，并于2018年4月24日与唐超重新签订了《商铺租赁合同》，故应当认定唐超对案涉商铺的装修装饰系经王明勤同意的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，首先应当审查《商铺租赁合同》中是否有对装修装饰的约定，根据《商铺租赁合同》第六条第一款“……如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。”的约定，在《商铺租赁合同》解除后，唐超并无权对案涉商铺装修固定的设施及房屋构架进行破坏，而本案的实际情况则是唐超经王明勤的要求确实将案涉商铺中的装修装饰进行了拆除，则根据前述法律规定，如唐超因拆除造成房屋毁损的，其应当承担恢复原状的民事责任。本案中王明勤欲证明唐超造成房屋毁损及其自行恢复原状的损失向一审法院提交了案涉商铺房屋平面图、2019年1月至7月的案涉商铺的照片、《商铺装修合同》、收据，唐超质证意见认为对房屋平面图真实性无异议，但证明目的不予认可，对《商铺装修合同》、照片、收据三性不予认可，一审法院认为王明勤提交的房屋平面图欲证明唐超破坏房屋构造柱，但该房屋平面图中备注有“本图为房屋清水状态下的建筑平面布局示意图。门窗的大小、开启方式、方向及框架柱剪力墙的大小、位置仅为示意……”，不能达到其唐超因拆除装饰装修造成房屋毁损的证明目的。另王明勤提交的损失证据为收据，并非正式发票，且唐超亦不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，根据本案现有的在案证据不能证明唐超因拆除案涉商铺的装修装饰造成了房屋毁损，故一审法院对于王明勤要求唐超支付恢复原状的建渣清理费、装修费的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王明勤于判决发生法律效力之日起十五日内向唐超支付19363.2元；二、驳回王明勤的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费142元，由王明勤负担（此款由唐超垫付，王明勤应在履行上述义务时，一并向唐超支付）。一审反诉案件受理费906元，由王明勤负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审中，王明勤和唐超称物管公司出具的情况说明中载明的，和王明勤一起到现场查看的工作人员唐雄、吕欣、李宪均已离职。本院根据王明勤提供的联系方式联系案涉房屋物管公司管理人员高罗强，其称其公司出具的情况说明情况属实。后本院根据唐超提供的联系方式联系和王明勤一起查看案涉房屋的物管公司工作人员吕欣，其称案涉房屋确存在一些垃圾堆积，但数量极少，墙面地面存在一些裂缝，情况均不严重。房屋内也是打扫了的。至于是否存在排污管道等损害，其非技术人员，无法从表面情况进行确定，但总体看来案涉房屋并未出现大面积建渣堆积，墙面地面破损情况。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为，案涉《商铺租赁合同》及补充协议系唐超与王明勤的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方均对一审认定案涉租赁合同及补充协议于2019年1月20日解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、唐超是否系本案案涉租赁合同承租人；二、唐超是否存在违反合同约定恢复案涉房屋导致案涉房屋出现毁损；三、唐超是否应当向王明勤支付2019年1月20日至2019年7月10日期间的租金损失55507.84元以及2019年1月20日至2019年7月6日期间的物管费、清洁等费用；四、王明勤是否应当向唐超返还押金。本院对此分述如下：关于唐超是否系案涉租赁合同承租人的问题。王明勤主张案涉租赁合同系唐超之子唐凯彪借用唐超名义签订，唐凯彪系案涉租赁物实际承租、使用人。本院认为，从案涉租赁合同的记载情况看，合同开头承租人为唐超，结尾承租人签章处为“唐超，代签唐凯彪”。从合同的履行看，王明勤二审称案涉房屋实际用来经营汽车维修服务部，系个体工商户，登记的为唐超的名字。故无论从合同外观还是实际履行主体，案涉租赁合同的承租人应为唐超。而唐凯彪作为唐超之子，代理唐超签订合同、支付租金、经营汽车维修服务部，均不能达到否定唐超承租人身份的法律后果。故本院对王明勤的上诉主张不予支持。关于唐超是否存在违反合同约定恢复案涉房屋导致案涉房屋出现毁损的问题。王明勤主张唐超违反合同约定恢复案涉房屋，导致房屋毁损，应当向王明勤赔偿建渣清理费、装修等费用。本院认为，虽承租人在腾退时有义务将案涉房屋进行恢复后返还出租人，然王明勤购买案涉房屋时唐超已经承租案涉房屋，王明勤应系对唐超就案涉房屋的装饰装修情况知晓，其在并未要求唐超对案涉房屋装饰装修进行变更的情况下仍与唐超签订租赁合同，应视为对唐超装饰装修行为的认可。同时，案涉租赁合同第六条第一款约定，唐超不再使用出租房屋后，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。即双方在案涉合同中约定若设施系已装修固定状态，唐超恢复时不得破坏。后因王明勤夫妇要求唐超腾退时恢复案涉房屋至天合汇星公司交付时的状态，根据唐超基于恢复事项与王明勤夫妇进行协商的微信聊天记录，双方并未就恢复标准达成一致。现王明勤既无证据证明天合汇星公司交付时具体状态，也无证据证明双方就该恢复标准达成一致，故本院对王明勤主张唐超未将案涉房屋恢复至其从天合汇星公司接收时的原状，构成违约不予支持。另，王明勤主张其修复案涉房屋支付修复装修费用，而该费用应由唐超承担，因根据王明勤提供装修合同及收据，其进行装修的行为发生在唐超搬离案涉房屋的近半年后，故其应当就该项费用的产生与唐超的不当恢复房屋存在因果关系举证证明。王明勤一审提交的照片，部分无法显示拍摄时间及拍摄地点，部分拍摄于2019年6月27日，无法证明照片显示为案涉房屋，以及照片内房屋的状态系唐超的恢复行为导致。对案涉房屋物业公司出具的情况说明，在一审中唐超不予认可，且无物业公司人员出庭就此接受询问的情况下，本院根据王明勤和唐超提供的联系方式联系物业公司工作人员，该公司工作人员的陈述存在矛盾，故王明勤以该情况说明主张唐超恢复案涉房屋时对房屋造成毁损，缺乏证明力。综上，因王明勤提交的在案证据不足以证明因唐超恢复案涉房屋时造成房屋毁损，故对其主张唐超向其支付清理建渣费、装修费的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于唐超是否应当向王明勤支付2019年1月20日至2019年7月10日期间的租金损失55507.84元以及2019年1月20日至2019年7月6日期间的物管费、清洁等费用的问题。因王明勤一审认可唐超提交的物管公司出具《情况说明》的真实性、合法性，而该情况说明载明唐超于2019年1月19日搬离案涉商铺，且物业费、电费、垃圾费结清至2019年1月20日，故其主张此后的租金及物管、清洁费缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于王明勤是否应当向唐超返还押金的问题。根据王明勤提供的双方签订的补充协议约定，“合同押金在合同四年到期后，商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金。”。本案中，根据物业出具的说明，唐超已将物业费交至2019年1月20日，同时王明勤也无证据证明唐超存在其他违约行为。一审基于此要求其向唐超退还保证金19363.2元并无不当，本院予以维持。综上所述，王明勤的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2096元，由王明勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方审 判 员  王 果审 判 员  赵 韬二〇二〇年七月十日法官助理  郑 帅书 记 员  丁昱凡