湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3764号原告：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。法定代表人：王怡骅。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，代为申请司法鉴定，领取相关文书等。委托诉讼代理人：陈慧，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：谢德林，男，1973年12月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：谭喜桃，女，1973年3月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告湖南湘银物业服务有限公司（以下简称湘银物业公司）与被告谢德林、谭喜桃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告湖南湘银物业服务有限公司的委托诉讼代理人易臻、陈慧及被告谢德林到庭参加诉讼，被告谭喜桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘银物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费人民币7807.32元，违约金人民币2342.2元，合计人民币10149.52元；2、判令诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：2017年1月1日，原告与株洲市经世皇城业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定高层住宅按每平方米1.5元/月收取物业管理服务费。物业服务委托期限为叁年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。被告谢德林、谭喜桃系经世皇城小区4栋1102号的业主，房屋建筑面积为144.58㎡。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应切实履行合同，但被告自2017年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费，构成违约。《物业管理服务合同》约定如业主未能按时如数交纳物业管理费用的，被告应从逾期之日起按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告谢德林辩称，答辩人只欠2019年1月1日至12月31日的物业费，2017年和2018年的已交但没有找到票据。而且答辩人家外面的外墙有两个地方严重脱落（其中一个大概有80厘米左右长），答辩人2018年开始向被答辩人反映，但被答辩人至今未修好，也没有答复答辩人。被告谭喜桃未发表辩论意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对原告提交的证据认定如下：原告营业执照复印件、物业服务资质证书、企业信用信息公示报告、被告身份证复印件、物业管理服务合同、入伙通知书、业主家庭情况登记表、不动产登记信息表等证据。经本院审查，原告提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。原告提交的欠费统计表，经本院审查，系原告自行制作，本院结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告湘银物业公司株洲市经世皇城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告负责株洲市经世皇城住宅小区的物业管理，物业管理服务费标准为：高层住宅物业管理服务费1.50元/平方米/月；业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳当期的物业服务费，经乙方催告后在下季首月1日及以后交纳的视为使其交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。房屋的共有部分（包括外墙面）的小修、养护费用在物业管理服务费中列支，大中修费用、更新改造费用，在本物业专项维修资金在列支。合同签订后，原告湘银物业公司从2017年1月1日至2019年12月31日一直为该小区服务。因被告未支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，被告购买位于芦淞区房屋，并办理了房地产权登记，房屋建筑面积为144.58平方米。再查明，2017年7月11日，株洲湘银物业管理有限责任公司进行工商变更登记，名称变更为湖南湘银物业服务有限公司。还查明，被告曾在原告服务期间向其反映外墙脱落的情况，且原告至今未进行维修。原告称对于外墙脱落已经进行了处理，但未进行整体整修。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告谢德林、谭喜桃是否应向原告湘银物业公司交纳物业管理服务费7807.32元。本案中，原告湘银物业公司与株洲市经世皇城业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，自签订之日起对原告及小区业主均具有法律约束力。根据原告提供的证据及当事人的陈述，被告自2017年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业管理服务费，经计算，被告在2017年1月1日至2019年12月31日期间应当交纳的物业管理服务费为7807.32元（144.58㎡×1.5元/月/㎡×36个月）。被告辩称只欠一年物业管理服务费且其向原告反映外墙脱落但原告至今未维修，因被告未提供其已支付的部分物业管理服务费的证据，本院对其该辩解意见不予采信；至于外墙脱落的问题，物业服务合同中就房屋公共部位的维修进行了约定，现无法确认该部位的维修是属于小修还是大中修，但原告在合同约定的服务范围内未妥善处理关于外墙脱落的问题，存在服务瑕疵，降低了服务质量，原告的行为构成违约；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业管理服务费的80%确定被告应交纳的物业管理服务费，即被告应支付物业管理服务费6245.86元（7807.32元×80%）。现原告要求被告支付物业管理服务费7807.32元，本院予以部分支持。被告谭喜桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告谢德林、谭喜桃于本判决生效后十日内向原告湖南湘银物业服务有限公司支付物业管理服务费6245.86元（自2017年1月1日至2019年12月31日止）；二、驳回原告湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢德林、谭喜桃承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二〇年七月二十七日法官助理李美林书记员陈晛馨附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。