广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初794号原告：广东汇通承前物业服务有限公司。住所地：广东省清远市新城东十五号区****************，统一社会信用代码：914********892683J。法定代表人：郭艺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝民，广东北湖律师事务所律师。被告：欧志全，男，1969年1月15日出生，汉族，住广东省连州市******************。被告：欧辉爱，女，1971年9月24日出生，汉族，住广东省连州市******************。原告广东汇通承前物业服务有限公司（以下简称“汇通物业公司”）诉被告欧志全、欧辉爱物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员房志伟适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴宝民，被告欧志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金、停车费等费用合计4396.4元（拖欠日期自2015年11月起至2019年2月止）；2、判令被告支付逾期付款利息331.93元（以4396.4元为基数，利息计算至债务全部清偿日止；现从2019年3月1日起暂计算至2020年5月27日，按年利率6%计息）；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告主动放弃主张被告支付逾期利息的诉讼请求。事实与理由：2014年12月21日，原告与连州市巾峰豪庭业主委员会（以下简称为“巾峰豪庭业委会”）签订了《物业管理服务委托合同》（以下简称为《物业服务合同》），该合同就委托管理事项、委托期限、双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等方面进行了详细的约定。合同签订后，原告按合同约定事项为巾峰豪庭小区全体业主提供了全面的物业管理服务。但两被告自2015年11月起并未依约向原告交纳相关费用合计4396.4元。两被告拖欠交费的行为已构成违约。根据《物业管理服务委托合同》第二十三条的规定，被告违约的行为造成了原告的经济损失，因此被告还应向原告支付违约金331.93元，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告欧志全、欧辉爱辩称，答辩人并非恶意拖欠原告物业管理服务费、水费等费用,而是原告并未按《物业服务合同》履行自己的物业服务,无权向答辩人收取相应的物业管理费。2014年起,由于两答辩人楼上的住户(巾豪庭C2B座403室)漏水,把两答辩人的房间和厨房墙壁都打湿,到墙壁泡发发霉,严重影响了两答辩人的生活。在2014年至2018年期间,两答辩人曾多次找到403住户提出修复要求,但是403业主一直不予理会,未对两答辩人受影响的房子作出任何处理。无奈下,答辩人找到原告,让原告与403住户协商对两答辩人的房作出相应修复或者赔偿处理,原告也向两答辩人作出承诺会善处理此事。但是事情过去几年,两答辩人多次向原告催促处理403楼上漏水的事情,但是原告一直未给予答辩人回复。由于原告的不作为,导致两答辩人房子因楼上403漏水而令到自己房子受损严重,严重影响了两答辩人的生活。两答辩人曾多次明确答复原告,只要原告把楼上漏水的事情解决了,两答辩人立即补交拖欠的物业管理费,但原告一直未针对此事作出处理。由于原告并未按《物业服务合同》履行自己的物业服务,因此无权向答辩人收取相应的物业管理费。综上所述,原告的要求于法无据，请求依法驳原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件；2、连州市巾峰豪庭小区物业管理服务委托合同复印件；3、催款通知书复印件；4、欠费明细；5、连州市*******查询结果证明复印件；6、巾峰豪庭公共部位维修申请表、关于一期消防设施工程维修的请示、巾峰豪庭维修消防水泵报价、巾峰豪庭维修消防地网系统报价。以上提交的证据材料经本院核实，与原件一致。被告为证明其答辩主张，提交了证据：7、被告的房屋因楼上房屋漏水导致墙壁被打湿发霉的照片。对于原被告双方无争议的证据1-证据5，本院予以认定，对有争议的证据认定如下：证据6、证据7具有真实性、合法性、关联性，予以认可。经审理查明，原告于2014年12月21日与巾峰豪庭业委会签订了《物业服务合同》，约定原告在2015年1月1日起至2018年12月31日止为连州市巾峰豪庭小区及业主提供物业管理服务，服务范围涵盖房屋建筑共用部位、共用设施、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木的维修养护管理，公共环境卫生清洁维护，交通与车辆、公共秩序管理、安全监控等。各业主应按合同约定支付物业管理费。2014年起，被告楼上的房屋漏水，影响了被告房屋的正常居住使用，被告遂要求原告找楼上业主协商处理，但一直没有结果。被告遂以此为由拒绝支付物业管理费。截至2019年2月28日原告终止提供物业服务时，被告共拖欠原告管理费3724元，水费204.4元、垃圾费168元、维修基金300元，合计4396.4元。原告多次催讨无果，遂诉至本院。另查明，被告欧志全、欧辉爱系巾峰豪庭C2b座303室的房屋共同所有人。《物业服务合同》原定于2018年12月31日终止，后因下一期的物业服务合同项目处于招标阶段，巾峰豪庭业委会考虑到物业服务承接问题，遂与原告达成一致意见，双方签订的《物业服务合同》期限延期至2019年2月28日。2018年12月31日，原告向巾峰豪庭的全体业主发布了关于《物业服务合同》延期至2019年2月28日的相关公告。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十五条第一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告签订的物业服务合同约定提供的服务内容主要包括房屋建筑共用部位、共用设施、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木的维修养护管理，公共环境卫生清洁维护，交通与车辆、公共秩序管理、安全监控等。对于小区房屋的私有部分，原告仅有协助管理义务，而非强制性管理义务。被告楼上的房屋属于业主私有部分，其房屋漏水，原告不具有强制检查维修的权利。被告以原告不作为、与楼上业主协商处理无果等作为拒绝交纳物业管理费的理由显然不够充分，本院对被告的抗辩理由不予采纳。被告应当按照物业服务合同约定交纳物业管理费。故本院对原告主张被告支付拖欠的物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金等费用合计4396.4元的诉讼请求予以支持。案件审理过程中，原告主动放弃向被告主张逾期付款利息，是对其自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告欧志全、欧辉爱于本判决生效之日起五日内支付原告广东汇通承前物业服务有限公司物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修基金等费用合计4396.4元。案件受理费25元，由被告欧志全、欧辉爱负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 房志伟二〇二〇年七月十四日法官助理 胡健科书 记 员 廖妍妍附相关法律及其条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。