重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初1406号原告：重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号，统一社会信用代码12500227568726461C。法定代表人:丁中立，主任。委托诉讼代理人：王军，系该单位员工。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。被告：重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段88号附1-12，统一社会信用代码91500227747460902Q。法定代表人:丁志明，公司执行董事。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心的委托诉讼代理人王军、胡文龙到庭参加了诉讼；被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2014年1月2日签订的房屋产权调换协议有效；2、判决原告对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X房屋享有优先补偿安置权；3、判决被告与第三人罗辑立即办理撤销位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X的商品房现房网签的买卖备案登记（原告于2020年5月13日向本院申请撤回对第三人罗辑的起诉及该项诉讼请求，本院依法裁定予以准许）；4、判决被告将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X房屋过户登记给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告公司因开发璧山区璧城BS12-1J-043地块，需对原告在该地块上的11套住房拆除，为此原告与被告于2014年1月2日签订了《房屋产权调换协议》，该协议约定被告拆除原告11套住房后，用在该地块上新建的11套住房以房屋产权调换的方式对原告进行拆迁补偿安置。协议签订后，原告将11套住房交给被告公司，被告公司拆除后，并在该地块上开发修建了房屋。房屋建好后，被告公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套住房交付给了原告，但未给原告办理房屋的产权过户登记手续。该11套住房从一开始，便是原告申请并安装水、电、气的户头。原告从2017年10月1日起就将被告公司补偿安置交付的该11套住房租赁给他人居住，并收取租金。被告公司明知这11条住房是其对原告被拆迁补偿安置的房屋，却于2019年11月13日将位于璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X房屋网签登记给第三人。原告对涉案房屋享有优先权，遂提起本案诉讼。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未到庭，也未提交书面答辩意见。审理中，原告向法庭提交了以下证据：1、原告事业单位的法人证书、被告公司的营业执照。2、璧编委（2014）47号，拟证明原告签订合同时的璧山县公共租赁住房管理中心已更名为现在诉状上的单位名称。3、2014年1月2日《房屋产权调换协议》，拟证明原告与被告于2014年1月2日签订了该协议，协议约定被告对璧山BS12-1J-043号地块进行开发建设，需拆除原告该地块上11套住房。被告以产权调换的形式对原告进行安置补偿，并约定了补偿安置的房屋楼层房号及面积。4、重庆市商品房联机备案登记表，拟证明涉案房屋在2019年11月13日被告与罗辑将涉案房屋网签备案登记在罗辑名下；同时该备案登记表中并无罗辑的签名，而且买受方和出卖方的委托代理人都是邹夜菲，但邹夜菲并非双方的委托代理人，因此被告和罗辑网签登记是不真实的，并且不符合相关规定。该备案登记表下面第二条中载明了交易双方必须在该申请表打印后10日内持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市璧山区国土资源和房屋管理局完善合同和登记手续，从2019年11月13日至今，被告和罗辑至今没有按照该条的说明办理。5、水电气户头的《证明》各一份，拟证明该房屋申请办理涉案房屋水电气时办理登记在原告名下，同时证明被告对房屋产权调换协议中约定的拆迁安置的房屋的水电气在被告申请办理户头时就办理给了原告。6、《重庆市房产面积报告书（竣工）》及派出所《证明》，拟证明涉案房屋的门牌号码由原来的沿河西路南段88号更名为沿河西路南段77号，原房屋产权调换协议图纸中的A、B、C、D、E、F房号变更为6、4、3、2、1、7房号。7、交接清单，拟证明被告于2017年9月8日将安置补偿给原告的11套住房（含涉案房屋）移交给了原告；8、原县委党校家属楼11套住宅房屋拆迁还房分配明细表，拟证明原告将被告移交的拆迁还房分别租赁给了相关人员；9、重庆市新建商品房屋使用说明书、保证书（质保书），拟证明涉案房屋的使用说明书和质保书，被告签发后已经交给原告，从而证明涉案房屋被告已经移交安置给原告；10、重庆市璧山区直管公房（住宅）租赁合同，拟证明原告对被告移交的拆迁安置补偿房屋即涉案房屋于2017年10月1日租赁给他人使用至今，原告也对该房屋收取了租金；审理中，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未向法庭提交证据。本院根据到庭当事人的陈述和以上证据，确认的事实如下：2014年1月2日，以重庆市坤昌房地产开发有限责任公司为甲方，以璧山县公共租赁住房管理中心为乙方，签订《房屋产权调换协议》。该协议第一条主要内容载明：“经甲乙双方协商，乙方同意甲方采取期房的方式对其位于璧城镇文化路41号住宅房屋进行产权调换。乙方所有的房屋位于璧城镇文化路41号，共11套住宅。土地使用权类型为划拨，房屋用途住宅，房屋建筑面积592平方米，房屋结构为砖混结构，房地产权证号为212房地证2006字第XXXX号......。甲方提供的产权调换屋位于BS12-1J-043号地块内，楼房幢号1，用途住宅，房屋结构为框剪结构。”第二条载明：“经甲乙双方共同协商，房屋产权调换采取等面积调换的原则，房屋产权调换面积以乙方提供的新房地产权证面积为准。经甲方同意，乙方选择的房屋产权调换房源为1幢房屋临时编号为E，第2、3、4、5、6层，1幢房屋临时编号为B，第1、2、3、4、5、6层，共计11套住宅房屋，拟建筑面积597.63平方米。......乙方选择的产权调换房屋由甲方在该房屋设计图纸中注明并作为协议附图。”第四条载明：“经甲乙双方共同协商，乙方同意甲方提供的产权调换11套还房按廉租住房标准专项......水、电、气、闭路电视安装到位......以上装修、安装等所有费用均由甲方承担。”第六条载明：“产权调换房屋经相关部门综合验收合格后，并终止过渡费用。乙方在接到通知后30日内与甲方完善有关接房手续，并积极配合甲方办理房地产权证”。《房屋产权调换协议》还将户型标准层平面图注释房屋位置后，作为合同附件。该协议签订后，璧山县公共租赁住房管理中心将位于璧城镇文化路41号的11套住房交与重庆市坤昌房地产开发有限责任公司。2014年11月13日，璧山县公共租赁住房管理中心于更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。重庆市坤昌房地产开发有限责任公司进行开发建设的楼盘名称“鑫辉河畔”，地址门牌编号为璧山区璧泉街道沿河西路南段77号。该楼盘于2017年8月8日取得《竣工验收备案登记证》。2017年9月8日，重庆市坤昌房地产开发有限责任公司将《房屋产权调换协议》中约定的11套产权调换房屋（住宅）交付与重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。该11套住宅房屋的坐落分别为：璧山区璧泉街道沿河西路南段77号“鑫辉河畔”1幢2-1号、X号、3-1号、3-4号、4-1号、4-4号、5-1号、5-4号、6-1号、6-4号、8-4号。重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收以上11套产权调换住宅房屋后，以重庆市璧山区公共租赁住房管理中心为户主对该11套住宅房屋中的水、电、天然气进行了注册开通，并将包括本案的X号住宅在内的房屋进行了对外出租。另查明，在本案诉讼过程中，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司与罗辑于2020年5月12日办理了案涉房屋的解除网签手续，原告于2020年5月13日撤回了对罗辑的起诉，并撤回了要求判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X的商品房现房网签的买卖备案登记的诉讼请求。本院认为，原璧山县公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日自愿签订的《房屋产权调换协议》，不违反法律的禁止性和强制性规定，系合法有效的民事合同。璧山县公共租赁住房管理中心更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，其《房屋产权调换协议》的合同相对人乙方因此变更为本案原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，涉及的合同乙方的权利义务继续由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心承续。故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉要求确认2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司依据《房屋产权调换协议》约定向原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心交付涉案产权调换房屋即位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X号住宅房屋一套和原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心接收涉案房屋并已经行使房屋占有、使用、收益等权利的事实，本院予以确认。该涉案房屋产权至本案诉讼未登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心的事实成立，依据《房屋产权调换协议》第六条的约定，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司有义务协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心就涉案房屋办理房地产权过户登记的义务，故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉“将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X房屋过户登记给原告名下”的诉讼请求，本院予以支持。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对涉案住宅房屋是依据合法有效的《房屋产权调换协议》约定，通过房屋产权调换方式所占有取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补充安置房屋的，应予支持”的规定，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对通过房屋产权调换方式取得的涉案房屋符合该司法解释所规定的法律特征，具有法定的优先取得权利。故原告所诉“对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X房屋享有优先补偿安置权”的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（原璧山县公共租赁住房管理中心）与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》系有效合同；二、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X号住宅房屋一套享有优先取得补偿安置房屋的权利；三、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段77号1幢X号住宅房屋一套的房地产权过户登记至原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心名下。案件受理费减半收取2300元，保全申请费1648.5元，合计3948.5元，由被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司承担（限被告于本判决生效后七日内向本院立案庭缴纳案件受理费2300元。对原告预交的受理费2300元，待本判决生效后予以退还。保全申请费1648.5元已由原告缴纳，本院不作清退，由被告在本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二〇年七月六日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖