上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2136号上诉人（原审原告）：王新华，男，1962年1月4日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范银龙，上海知信律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑依亭，上海知信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪茂信，男，1980年9月10日生，汉族，户籍地安徽省寿县。委托诉讼代理人：贾丙海，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人王新华因与被上诉人倪茂信农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：2016年10月10日，王新华与倪茂信就上海市XX镇XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋买卖合同》和《协议》。从《房屋买卖合同》约定的房款远低于市场价，倪茂信在王新华未交房的情况下就支付了全部房款等种种不正常的情况，再结合双方在同日签订的《协议》内容可以看出，双方签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖合同，实为借款担保合同，即王新华以系争房屋作为抵押向倪茂信借款30万元，借期2个月，故双方不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。系争房屋所在土地为农村集体土地，故不能办理抵押，且约定的抵押条款又是流质条款，故系争房屋的抵押亦属无效，倪茂信应返还其非法占有的系争房屋。另外，倪茂信具有套路贷或非法经营的嫌疑，建议移送公安机关追究倪茂信的刑事责任。倪茂信辩称，王新华没有证据证明双方之间是借款关系，其仅根据《协议》就认为存在抵押，显然依据不足。双方就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已履行完毕，王新华在合同诈骗的刑事案件中亦已承认存在房屋买卖的事实，故不存在无效的情形。综上，不同意王新华的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。王新华向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2016年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2.倪茂信退还XX镇XX路XX号房屋。一审法院认定事实：2016年10月10日，王新华、倪茂信签订《房屋买卖合同》一份，约定倪茂信向王新华购买坐落于奉贤区XX镇XX路XX号房屋，转让总价为30万元。付款方式为转账，并注明倪茂信给付王新华30万元一次性付清房屋款，并于当天交房。同时，双方又签订《协议》一份，约定倪茂信向王新华购买坐落于奉贤区XX镇XX路XX号房屋，现全部付清房屋款30万元，如果在2016年10月10日到2016年12月8日，两个月内王新华还给倪茂信（以收款凭条为准），本房属于王新华，以前购房合同注销。2016年11月10日，王新华又将上述房屋卖给案外人卫某，交易价格为60万元，并约定于2016年12月10日前交付房屋。同年12月初，案外人按约定去接收房屋时，涉案房屋已由倪茂信使用，故向公安机关报案。2017年9月11日，王新华曾提起诉讼，要求确认其与倪茂信于2016年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效。2017年11月8日，一审法院以公安机关已对王新华是否一房两卖涉嫌诈骗进行侦查为由作出驳回起诉裁定，并移送公安机关。2017年11月30日，上海市奉贤区人民检察院对王新华以涉嫌合同诈骗罪提起公诉，认为2016年10月10日双方签订《房屋买卖合同》，王新华将涉案房屋出卖给倪茂信后，于2016年11月10日再次将涉案房屋以60万价格出卖给卫某，并将两次出卖所得钱款用于赌博和还债，涉嫌犯罪。2017年12月12日，一审法院作出（2017）沪0120刑初1557号刑事判决书，判决王新华犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，宣告缓刑三年，并处罚金6万元。之后，王新华未提起上诉。2018年9月29日，王新华向公安机关报案，认为2016年10月10日，倪茂信与王新华签订《房屋买卖合同》，倪茂信涉嫌诈骗，2018年9月30日，上海市公安局奉贤分局出具不予立案通知书，认为不存在犯罪事实，决定不予立案。2019年4月，王新华就（2017）沪0120刑初1557号刑事判决书提起申诉，要求再审，一审法院于2019年4月30日作出驳回申诉通知书，维持原判决。另查明，涉案房屋已经在2017年1月经倪茂信卖给案外人王某，王某于2017年7月又将上述房屋卖给案外人陆某。一审法院认为，王新华主张其与倪茂信于2016年10月10日签订的《房屋买卖合同》并非进行房屋买卖，也不是真实意思表示，实为借款，对此倪茂信不予认可，一审法院结合刑事案件的庭审笔录可以看出，庭审中王新华对公诉机关提出的证据均表示无异议，其中包括吴某、王某2等证人证言，王新华认可了一房两卖的事实，而王新华现又以吴某、王某2等录音作为证据提供，借以推翻自己在公安机关、检察机关的供述以及在法庭上的陈述，对此一审法院不予采信，王新华对自己的主张未提出切实有效的证据，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院对王新华的诉讼请求不予支持。一审法院审理后于2019年12月24日作出判决：驳回王新华的诉讼请求。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由王新华负担。二审中，王新华提交蒋某的证人证言作为证据，证明借款的过程，蒋某与吴某都是王新华与倪茂信发生借款的见证人，说明双方之间是借款关系，而非房屋买卖关系。倪茂信质证表示：蒋某的证人证言具有主观性，而非客观如实反映事实，在吴某起诉蒋某不当得利纠纷案件中，王新华曾作为蒋某的证人出庭作证，故蒋某与王新华具有利害关系，且蒋某与倪茂信没有沟通过，故对证人证言的真实性不予确认。倪茂信在二审中提供了奉贤县人民政府《土地登记审批表》和一组照片作为证据，证明系争房屋系乡建集资房，并非宅基地上的房屋，房屋来源是王新华于1988年购买商品房，小区名称是富民新村，房屋结构系商品房一至四层，王新华购买的是101室和201室，该幢楼的301室和401室属于案外人。王新华质证表示：真实性无异议，不认可证明目的，系争房屋虽然是王新华于1988年购买的商品房，但权属性质仍然是集体性质，该《土地登记审批表》上载明该房屋在当时经过乡（镇）土地管理所及奉贤头桥乡人民政府的审批，审查意见为“根据相关规定，拟同意发宅基地使用证面积为44.2平方米”，反而可以证明王新华关于系争房屋是宅基地房屋的观点。本院对上述证据认证如下：关于蒋某的书面证言，根据其自身陈述，其未参与2016年10月10日的《房屋买卖合同》和《协议》的签订过程，故本院将结合其他证据进行综合判断；关于《土地登记审批表》和照片，本院对真实性予以确认，从审批表的内容和照片来看，系争房屋所在的土地是集体性质，但房屋结构又与一户一宅的农村宅基地房屋有所区别。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，倪茂信于2016年12月16日向头桥派出所报案时表示：“我将30万元整的购房款转给王新华后，就和王新华一起到奉贤区XX镇XX社区XX路XX号底楼的这套房子去了，吴某就坐在车上在外面等着。因为当时王新华的父母还住在这套房子里，所以我另外还让之前的那家房屋中介老板拟了一份租赁合同，王新华拿着那份租赁合同让他父母签字，但是他父母不愿意签字，后来王新华就让我到车上等他一下，我和吴某两个人就坐在车上等王新华。过了一会儿，王新华就出来了，拿了一份手写的协议让我签字，因为我不识字，就问王新华写的什么内容，他说让我放心签，这个协议就是骗骗他父母的，另外他还说让他父母再在这套房子里住两个月，两个月之后他一定会让他父母搬走的，之后我就在那份王新华手写的协议书签字了。”本院认为，本案二审争议焦点主要在于双方于2016年10月10日就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？虽然王新华与倪茂信于2016年10月10日签订了《房屋买卖合同》，形式上符合买卖关系的相关特征，但同日双方又签订了《协议》，故《房屋买卖合同》应与《协议》作为整体进行分析，从而探寻当事人的真实意思。《协议》共有两句话，第一句话记载了倪茂信购买系争房屋和全部付清房款的情况。第二句话则约定，王新华如果在2016年10月10日到2016年12月8日内还给倪茂信30万元（以收款凭条为准），系争房屋属于王新华所有，《房屋买卖合同》注销。倪茂信主张双方是单纯的房屋买卖关系，并解释为《协议》是王新华让其签的，其不识字且信任王新华故签字了，其真实意思是为了让王新华父母再多住两个月。本院认为，倪茂信作为具备完全民事行为能力的成年人，应对签订《协议》的后果明知，倪茂信签订《协议》时有朋友陪同，如其不识字完全可以让陪同的人帮忙看《协议》的内容，且《协议》的内容明确，不存在歧义，故倪茂信的解释，与常理不符，本院不予采纳，而且如果王新华与倪茂信仅是单纯的房屋买卖关系，就无需约定第二句话。该第二句话很明显说明双方有借款关系在先，《房屋买卖合同》则是作为借款关系的担保。再结合双方在《房屋买卖合同》中对房款金额的约定明显低于市场价格、在王新华未按约交房的情况下倪茂信就全额支付了房款等种种不符合正常交易习惯的行为来看，双方就系争房屋签订的《房屋买卖合同》并非真正的房屋交易行为，而是作为借款合同的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，王新华与倪茂信于2016年10月10日签订《房屋买卖合同》时不存在真实的房屋买卖合同意思表示，该买卖合同应属无效，但双方隐藏的以系争房屋担保借款的意思表示仍然有效，对双方均有约束力。由于王新华与倪茂信就该30万元借款尚未结算完毕，且系争房屋经过几次流转还涉及案外人的权益，故王新华基于《房屋买卖合同》无效而要求返还系争房屋，本院难以支持。双方当事人可就此另行处理。综上所述，王新华的上诉请求，部分成立。一审判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20346号民事判决；二、确认王新华与倪茂信于2016年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回王新华其余诉讼请求。一审案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，二审案件受理费5,800元，均由王新华、倪茂信各半负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年七月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……