江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4661号原告（反诉被告）：杨静平，女，1987年6月21日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：朱文骏，江西红土地（于都）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：莱华泰盛有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区东江源大道69号宝能太古城综合楼502、503A、503B、505、506酒店办公。统一社会信用代码：91360700576373678N。法定代表人：李敏斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年10月1日生，系该公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李博，男，1992年6月11日生，系该公司法务，住广东省深圳市宝安区，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）杨静平与被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静平的委托诉讼代理人朱文骏，被告莱华泰盛有限公司的委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告返还租赁保证金10209.78元；2、本案诉讼费用由被告承担；3、由被告向原告返还商铺内的被扣留的货柜等物品（物品清单以双方共同清点为准）的诉讼请求。诉讼过程中，原告向本院撤回第3项诉讼请求。被告辩称：1、原告所述与事实不符，其合同解除事由为原告严重违反合同约定导致，并非因被告导致商铺无法正常经营或合同无法正常履行。自2020年1月起，原告开始拖欠被告租金，经被告多次催缴后，原告仍未支付，因2020年疫情影响，对商场经营影响较大，为与商户共度难关，被告对所有商户2020年2月租金均进行减半收取，且给予商户免费广告位、特卖场地、活动推广等扶持优惠，且疫情期间，无论商户是否存在欠费，均未进行任何停水停电方式进行催收催缴。原告于2020年3月期间大部分时间仍进行开门营业，因其自身原因，于2020年3月11日、2020年3月14日至19日擅自临时停止营业，2020年3月27日原告未征得被告同意的情况下擅自将商铺内物品进行搬离，后经被告与原告多次沟通无果，确定原告无经营意向后，于2020年4月17日委托管理方向原告发送了《解除合同通知书》，合同解除后，为维护商城形象，被告于4月下旬对商铺进行广告物料围挡；2、原告违反管理合同约定导致管理合同解除的，被告有权没收租赁保证金，无需返还。被告向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议一》于2020年4月22日起解除；2、由原告向被告支付2020年1月1日至2020年4月22日的租金15945.86元、及逾期支付租金的违约金3907.54元（暂计至2020年6月20日，应计至实际支付之日）；3、没收原告已支付的租赁保证金10209.78元；4、由原告将商铺恢复至交付时的毛坯状态；5、本案的诉讼费由原告承担。原告辩称：1、双方签订的管理合同解除时间应为2020年3月3日，营运费的计算日期应当截止到2020年3月3日。被告单方面将原告租赁的店铺停电，直接导致原告无法继续营业，到目前还扣留着原告的货柜，这种行为应视为被告以实际行动解除双方签订的合同，原告被强制撤离并扣押货柜后，在2020年3月3日至2020年4月22日的租金不应当计算，该段时间原告无法经营，根本没有使用该商铺，；2、被告没有违约损失，该损失不应由原告承担。被告的营业管理不作为，导致商家纷纷出走，客流量几乎为零，因疫情影响，导致生意极其惨淡，根据最高人民法院的相关指导意见，应就解约损失适用公平原则，不能将所有损失都归于原告。被告本质上属于服务行业，不能计算后面的间接损失，原告认为被告不能计算违约金；3、没收管理费保证金不合法不合理，属于无效条款；4、双方的租赁合同并未约定将商铺恢复至毛坯状态。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，被告莱华泰盛有限公司与原告杨静平签订了《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》，约定：原告承租被告位于江西省赣州市章江新区交汇处的宝能环球汇赣州店Ｌ1层1011号商铺，商铺的租赁面积为81.03平方米，租赁房屋仅用作零售用途，经营类型为茵曼服饰，品牌为茵曼；自起租日起至2019年12月29日为首个计租年度，以此类推；自起租日起至2019年4月29日，原告每月应交纳的基本租金为每平方米10.5元，月租金金额为851元，自2019年4月30日起至2019年12月29日，原告每月应交纳的基本租金为每平方米59.85元，月租金金额为4849.59元，自2019年12月30日起至2020年2月29日，原告每月应交纳的基本租金为每平方米10.5元，月租金金额为851元，自2020年3月1日起至2020年12月29日，原告每月应交纳的基本租金为每平方米61.74元，月租金金额为5002.77元，自2020年12月30日起至2021年12月29日，原告每月应交纳的基本租金为每平方米64.89元，月租金金额为5258.04元；原告应于起租日起5日内缴纳首月租金，首月不足一个自然月的，按实际天数计算；除本合同另有规定外，原告应于每月5日前向被告支付当月租金；原告应在签署本合同当日向被告支付租赁保证金10209.78元；双方按约定的交铺标准交付／接收商铺，交付／接收时应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交铺标准、交接日期，交接凭据一旦签署，则双方的交付／接收义务立即完成；合同终止或解除（不论基于何种原因），被告有权要求原告自费将商铺内的所有物品搬离商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（被告认可的属于正常使用导致的磨损除外）；在符合交还状况及装修和附属设施／设备的归属的约定情形下，双方应当签署一式两份的交接清单，交还清单一经签署，原告交还商铺的义务即完成；原告延期支付租金及各项费用，被告依本合同约定解除租赁合同的，保证金不予退还；原告逾期缴纳各项租赁费用，应按欠付金额每天2‰的比例支付逾期付款违约金，经被告催收后仍未支付的，则被告、物业管理公司有权停止租赁房屋的水电供给，若由此造成原告损失的，由原告自行承担；原告有下列情形之一的，即视为原告根本违约，被告有权单方解除本合同，收回商铺，租赁保证金由被告没收，且原告应按最后一个租赁年度月基本租金额度2倍向被告支付违约金：拖欠支付租金达30日（含30日）以上的；……；合同终止或解除（无论基于何种原因），原告应当在合同终止之日或解除之日起5日内交还商铺，原告逾期交还商铺的，被告有权强行收回商铺，如有损失由原告自行承担，并按照合同终止或解除当月租赁年度月基本租金的2倍向被告支付违约使用金，直至原告交还商铺或被告依照合同约定收回商铺；任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方当事人书面通知的其他地址；原告在合同中约定的送达地址为江西省南昌市高新开发区南京东路118号，电话为150××××0307；任何文件、通知、财务单据或其他通讯往来（包括司法机关的法律文书等往来）均以双方约定的上述地址为准，如以邮寄的方式，应以中国邮政特快专递ＥＭＳ的方式寄出，在寄出后第3个工作日即视为已送达（无论是否签收），邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效凭证；原告向被告交付商铺的标准为地面、天花、墙面、门面、空调以现状交付，后勤门为防火门或木门，配电为供电电缆敷设至商铺边界，消防为喷淋管道、消防栓（如有）、排烟系统（如有）、烟感器、消防广播。合同签订后，被告于2018年10月9日依约将店铺交付给被告使用，被告依约缴纳了保证金10209.78元。2019年4月15日，被告宝能公司与原告杨静平签订《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议（一）》，约定：经双方协商，原告杨静平2019年5月1日至2020年2月29日期间的费用标准；2019年5月1日至2019年6月30日，原告杨静平应交纳的基本租金为每平方米10.5元，月租金金额为851元；2019年7月1日至2020年2月29日，原告杨静平每月应交纳的基本租金为每平方米59.85元，月租金金额为4849.59元，租赁期限内其他租赁期间的费用依然按租赁合同约定执行；因被告同意前置上述优惠期，原告承诺自其开业之日起至少经营满14个月，否则，原告杨静平在经营期未满14个月解除合同时，原告杨静平应按租赁合同约定标准承担免租期前置使用期间的租金及相关费用，同时应按原合同约定承担单方提前解除合同的违约责任；与租赁合同不一致的，以本协议约定为准，其他事项仍依租赁合同约定执行。合同履行过程中，原告缴纳租金至2019年12月31日，此后未缴纳租金。2020年1月7日，被告向原告合同约定的地址邮寄了《催缴通知单》，载明：原告杨静平自2020年1月6日起开始拖欠租赁费用，务必于2020年1月15日前交清欠款。2020年4月17日，被告向原告合同约定的地址邮寄了《解除合同通知书》，载明：由于原告自2020年1月6日起，开始拖欠租金，并于2020年3月11日、2020年3月14日至19日均未营业，且于2020年3月27日在未征得被告同意的情况下擅自将商铺内所有物品搬离，已擅自逃场，严重违反了租赁合同的约定，属于根本违约，被告解除双方签订的租赁合同，由原告杨静平最迟于2020年4月16日之前将房屋恢复至交付时的毛坯状态并返还被告，并办理商铺交还手续，逾期被告将按合同约定处理，不再另行通知。原告杨静平拒收了《催缴通知单》、《解除合同通知书》。2020年4月23日，被告收到了原告委托江西红土地律师事务所发出的《律师函》，载明：因被告之前的违约行为及疫情不可抗力因素，原告已向被告书面通知解除合同，按《合同法》和《商铺租赁合同》的相关规定，望被告依法向原告返还租赁保证金10209.78元。2020年4月25日，原告收到被告邮寄的《限期搬离通知书》，载明：要求原告最迟在2020年4月27日前搬离商铺并按合同约定将商铺交还被告。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《律师函》，被告提交的《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议一》、《商铺交付验收确认表》、《催缴通知单》及邮寄凭证、《解除合同通知书》及邮寄凭证、《限期搬离通知书》及邮寄凭证、快递查询记录及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议（一）》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原告拖欠支付租金达30日（含30日）以上的，被告有权单方解除合同，且被告于2020年4月17日按合同地址向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，根据合同约定，无论被告是否签收，在寄出后第3个工作日即视为送达，且原告亦认可合同已解除，故被告要求确认原、被告之间签订的《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议（一）》于2020年4月22日解除的反诉请求，本院予以支持。因原告于2020年3月27日撤离案涉商铺，故自2020年3月27日起不宜再计收原告承租案涉商铺的租金，且考虑到疫情影响，应免除原告2020年2月份的租金，被告主张原告拖欠租金的诉讼请求，本院予以部分支持，仅支持2020年1月份与2020年3月份的的租金9852.36元。关于被告要求原告按每日按拖欠租金的2‰支付逾期付款违约金的诉讼请求，因该约定过高，故本院酌定该逾期付款违约金的计算标准以尚欠租金为基数，自2020年3月6日起至付清款项之日止，按月利率2%计算为宜。因原告违约导致合同解除，故被告要求按合同约定没收原告支付的租赁保证金的反诉请求，本院予以支持。原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。因合同中未明确所需恢复原状的具体标准，故被告要求原告将商铺恢复至毛坯状态的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司与原告（反诉被告）杨静平签订的《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同》、《宝能环球汇赣州店商铺租赁合同补充协议（一）》于2020年4月22日解除；二、由原告（反诉被告）杨静平于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司支付租金9852.36元；三、由原告（反诉被告）杨静平于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司支付逾期付款违约金（以所欠租金9852.36元为基数，按月利率2%计算，自2020年3月6日起至付清租金之日止）；四、由原告（反诉被告）杨静平支付的租赁保证金10209.78元，被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司不予退还；五、驳回原告（反诉被告）杨静平的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）莱华泰盛有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55元，反诉案件受理费276元，合计331元，由原告被告杨静平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘迪驰二〇二〇年七月三十一日法官助理钟君书记员钟观发