重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3283号上诉人（原审被告）：重庆波斯客酒店有限公司，住所地：重庆市渝北区武陵路71号，统一社会信用代码91500112683920542B。法定代表人：蒋玲，系执行董事。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：重庆满谦酒店有限公司，住所地：重庆市渝北区领航南路5号4-12至23号、5-12至23号、6-12至23号、附12号、附13号，统一社会信用代码91500000MA5U48XX7X。法定代表人：蒋玲，系执行董事。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆海领实业有限公司，住所地：重庆市渝北区空港工业园区，统一社会信用代码915001126733703803。法定代表人：胡朝海，董事长。委托诉讼代理人：陈宏，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪，重庆索通律师事务所实习律师。上诉人重庆波斯客酒店有限公司（以下简称波斯客酒店）、重庆满谦酒店有限公司（以下简称满谦酒店）因与被上诉人重庆海领实业有限公司（以下简称海领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15774号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了开庭审理。上诉人波斯客酒店、满谦酒店的法定代表人蒋玲及委托诉讼代理人朱杰，被上诉人海领公司的委托诉讼代理人陈宏、王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。波斯客酒店、满谦酒店上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15774号民事判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院没有查明双方发生纠纷时实际承租面积到底是合同载明的6098.7平方米，还是还款协议写的6274.43平方米，还是扣除返租后的4000多平方米。2.从上诉人持有的已缴纳租金的凭据计算，加上每月应当优先冲抵返租租金15万元的事实，可以看出上诉人不差欠被上诉人租金。3.从返租协议优先冲抵租金内容的约定来看，双方形成的是先用后付的交易习惯，一审法院认定逾期支付租金的事实是错误的。4.上诉人没有拖欠租金的恶意，虽因个别问题双方产生过争议，但均已经实际支付租金，被上诉人也予以接受，一审法院认定合同约定的解除条件已成就系基本事实错误。一审法院判决解除合同，对双方经济利益都有较大损害，也违背了九民会议纪要确立的审判工作应当贯彻保护交易安全的裁判理念，同时违背公平原则。海领公司辩称，1.上诉人承租的面积为6274.43平方米。虽然这里合同中载明租赁面积为6098.7平方米，但被上诉人实际交付给上诉人使用的面积为6274.43平方米，被上诉人在欠费及还款计划中和在一审中对该面积也予以认可；返租事实的存在不影响租赁面积的计算；物业费也是按照6274.43平方米缴纳，收费单据中有注明面积，上诉人未提出过异议。2.上诉人恶意拖欠租金，构成根本违约，符合合同约定的解除条件，原审法院认定正确。租赁合同约定被上诉人交付场地时上诉人一次性缴纳租金311034元，从该约定可见系先付后用；从2017年7月12日的欠费及还款计划中“2015.9.1-2017.10.29”的计费周期也可看出是先付后用；关于交易习惯，除上诉人以外，被上诉人还与其他一百多家商户存在租赁关系，均是先付后用。从在案证据可见，上诉人的每期租金均存在逾期的情况。上诉人严重违约的行为已经符合租赁合同约定的解除条件，被上诉人依法享有合同解除权。3.上诉人二审举示的三份收据在一审中已经进行了质证，均与本案租金的认定无关，一审法院认定的欠费金额正确。4.上诉人长期欠付租金的行为存在恶意，已对被上诉人造成重大经济损失。上诉人在经营步入正轨后长期无偿占用被上诉人的房屋并从中牟利，在被上诉人诉诸法院后，其仍拖延时间，继续恶意占用房屋，存在重大恶意。海领公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方于2015年9月1日签订的租赁合同于2019年4月3日解除；2、判令波斯客酒店、满谦酒店共同向海领公司支付2018年4月19日起至2019年4月3日止的欠付租金共计1277076元；3、判令被告共同向海领公司支付自2015年9月1日起至欠付租金支付完毕之日，按每日千分之一的标准计算的违约金；4、判令满谦酒店向海领公司支付自2019年4月4日起至归还房屋之日止，按照原合同约定的租金计算标准支付占有使用费；5、请求判令满谦酒店立即腾空房屋；6、本案全部诉讼费用由波斯客酒店、满谦酒店承担。在一审法院第一次开庭审理前，海领公司将诉讼请求变更为：1、判令解除海领公司与波斯客酒店、满谦酒店于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令波斯客酒店、满谦酒店共同向海领公司支付自2018年4月19日起至实际解除之日止的租金（计算标准：17元/平方米/月）；3、判令波斯客酒店、满谦酒店共同向海领公司支付自2015年9月1日起至欠付租金支付完毕之日，按每日千分之一的标准计算的违约金；4、判令波斯客酒店、满谦酒店共同向海领公司支付自《房屋租赁合同》实际解除之日起至实际归还房屋之日止，按照原合同约定的租金计算标准106665.31元/月付房屋占有使用费；5、判令波斯客酒店、满谦酒店立即腾空、退还位于重庆市渝北区领航南路5号4-12至23号、5-12至23号、6-12至23号以及领航南路5号附12号、13号、14号（房屋实际坐落为领航南路5号附9号、10号、11号）的房屋；6、本案保全费、全部诉讼费由波斯客酒店、满谦酒店承担。一审法院认定事实：海领公司系位于重庆市渝北区共计39套房屋的所有权人。2015年9月1日，以海领公司为甲方与波斯客酒店为乙方签订《海领国际工程机械仓储中心租赁合同》，约定，乙方租赁使用甲方下列场所：领航南路5号4-12至23号、领航南路5号5-12至23号、领航南路5号6-12至23号、领航南路5号附12号、13号，租赁期限为10年，从2015年10月18日（暂定，最终以市场试营业开业日为准）起到2025年10月17日止。乙方租赁的场所用于经营酒店、餐饮、娱乐、休闲、健身，品牌为重庆波斯客等，乙方改变经营范围和品牌，均应当事先告知甲方并征得甲方的书面同意。月租金标准为17元／㎡，租金每年一交，第一年为市场培育期（培育期内前6个月免收租金，后6个月租金减半），甲方交付场地时，乙方一次性向甲方缴纳租金总金额￥311034元整，装修期满后，从第六年起年租金按当时市场价8.5折优惠，合同期内租金价格不超过50元／㎡月。5.1、为了确保合同的有效履行，本合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金叁拾万元；7.2.1、乙方逾期缴纳本合同约定的租金及相应款项，除应当及时如数补缴外，还应按日千分之一支付滞纳金给甲方；7.2.3、乙方单方无故毁约，无权要求甲方退回履约保证金；有下列情形，甲方有权解除本合同：8.1.1、乙方违反本合同约定，拒不交付或延迟交付租金60日以上。9.1.2邮递通知，甲方确认接收乙方邮递的接收地址为：重庆市两江新区，接收人李生梅；乙方确认接收甲方邮递的接收地址为：重庆渝北区，接收人为蒋玲，甲、乙双方应保证接收地址的准确并有义务签收邮递通知，邮件被退回或拒收的，以一方邮寄的第二天视为送达日。同日，双方还签订了《补充协议》，对装修期赠送约定事项进行补充，具体条款为：“甲方赠送装修期六个月，装修期从交房次日开始计算，装修期内不计算租金。”合同签订前即8月31日，波斯客酒店已对承租房屋进行了查验，并填写了《商户承接查验》表，在商户签收处有蒋玲签字、波斯客酒店加盖印章。满谦酒店出具《开票抬头变更申请》，载明：重庆波斯客酒店有限公司与重庆满谦酒店有限公司实际投资人均为蒋玲（身份证号码5122011970××××××××），并由蒋玲负责经营管理。蒋玲和重庆海领实业有限公司签订酒店租赁合同时，海领市场正在办理房产证，重庆满谦酒店也在办营业执照，故以重庆波斯客的名义签订的租赁合同。现酒店需要开具发票，抬头要改成现在的重庆满谦酒店有限公司，请于批准！2017年7月12日，满谦酒店作出《满谦酒店欠费及还款计划》，载明：面积为6274.43平方米，已收保证金300000元、已收租金200000元、租金欠1732524元、物业水电及空调欠费333487.63元，备注：1、计费周期：2015年9月1日-2017年10月29日；2、装修减免期：按合同补充协议从接房次日2015年9月1日起开始计算；3、2015.9.1-2017.10.29期间共计26个月，其中减免期有15个月，实际只收取11个月租金。经我司研究决定后特制定以下还款计划，在2017年7-12月期间逐步对各项欠费进行计划还款，具体为：酒店一个月租金175684元为保证金，预交的30万保证金余额124316元进行冲抵物业费及水电费用其余欠费在7、8月两个月内完清欠费，计划每月交租金10万，到2018年春节前全部交清。①以上还款计划若未兑现，我公司愿承担相应违约责任。②违约责任已在我公司与贵公司签定的《租赁合同》、《市场管理协议》和《物业服务协议》中约定。④还款计划所列各项费用金额以双方财务部门核实为准。海领公司亦在该份欠费及还款计划中加盖印章予以确认。2017年3月28日，海领公司出具《确认书》，确认知晓与波斯客酒店签订租赁合同时，满谦酒店在办营业执照的情况，同意租赁该物业场所用于满谦酒店的经营。2018年11月13日，满谦酒店为甲方与海领公司为乙方签订《海领住房合作协议》（编号为ＨＬＳＹ-ＺＳ-ＺＬ-2018-077），约定，乙方租用甲方位于重庆市渝北区，租赁价格为：每月租金150000元；本合同有效期为两年，自2018年11月20日至2020年11月19日止；甲方承担酒店房间的正常房租、物管费、水费、气费，乙方承担房间的电费、中央空调费用。第二条，付款方式：本合同租期内租金，每月进行结算，并优先冲抵甲方所欠乙方的租金及其他市场费用，若双方对账确认甲方不再有欠乙方的款项，则由乙方在每月租赁期后支付甲方相应租金。本协议签订后，双方都不得单方面中止或解除本协议，否则违约方应赔偿守约方30万元违约金。同年12月10日，双方又签订《关于的补充协议》，约定，关于甲乙双方签订的租赁合同（ＨＬＳＹ-ＺＳ-ＺＬ-2018-077），经双方协商一致，作出以下调整：租赁期起始时间调整为从自2018年12月12日至2020年12月11日止，其他条款不变。12月19日，双方对42个房间的物资进行了交接。2019年3月5日，海领公司与满谦酒店签订《抵账协议》，同意将海领公司应付满谦酒店员工餐费12102元用于满谦酒店在“海领国际工程机械仓储中心”的铺面租金。2019年3月22日，海领公司委托重庆索通律师事务所向波斯客酒店、满谦酒店重庆市渝北区人和大道108号附25号的地址邮寄了《关于要求立即支付合同欠款的律师函》，主要内容为：重庆波斯客酒店有限公司：双方于2015年9月1日签订租赁合同和市场管理协议，合同签订后，海领实业按约交付了房屋，但贵司违反合同约定，逾期支付租金2571184元、市场管理费2415656元、物管费、水电费和中央空调费合计345648.9元，截至2019年10月29日共计拖欠5332488.9元，经我方海领实业多次催收，贵司均未予支付，贵司未按合同约定履行合同款项支付义务已构成违约。据此，本所受权正式通知贵司，请贵司在收到本函之日起五个工作日内，立即向海领实业支付欠款5332488.9元人民币，否则，我方海领实业将解除合同，收回房屋。波斯客酒店、满谦酒店认可律师函的真实性，但称未收到该函，且海领公司未明确表示解除合同的意思。审理中，海领公司还举示了以下证据：1、2018年3月22日《满谦酒店还款计划》，载明满谦酒店表示根据实际情况作出还款计划：一、租金的支付，2018年4月支付50万，5月费支付50万，请海领公司看在我们前期资金短缺，装修期超过1年，适当支持减免部分租金，余下的租金每月平均交叁拾万，估计很快能交齐租金。由于系复印件，波斯客酒店、满谦酒店对该证据的真实性不予认可。2、2018年6月10日海领公司向满谦酒店出具的《催费函》，函告其自2015年10月30日至2025年10月29日为期十年合同期内应支付我司的租金￥1355302元至今仍未完清，根据《租赁合同》约定，贵司应在2015年10月30日前付清该款，但贵司至今已逾期850天仍未支付，请贵司收悉此函后在2018年6月20日前将逾期未付的市场管理费支付给我司。波斯客酒店、满谦酒店对该函的真实性不予认可，且称未收到函件。波斯客酒店和满谦酒店还举示了收据，分别显示：1、编号0001697：2014年12月26日蒋玲缴纳定金10万元（有另一笔迹写明“三年租金门市”）；2、编号0001872：2015年2月11日蒋玲缴纳定金30万元；3、编号0004419:2017年6月8日蒋玲缴纳租金10万元；4、编号0005391:2017年8月18日满谦酒店缴纳租金10万元；5、编号0005419:2017年11月9日满谦酒店缴纳租金3万元；6、编号0005421:2017年11月13日满谦酒店缴纳租金2万元；7、编号0005423:2017年11月23日满谦酒店缴纳租金2万元；8、编号0007126:2017年11月27日满谦酒店缴纳租金27000元；9、编号0005424:2017年11月27日满谦酒店缴纳租金5万元；10、编号0009297:2018年5月2日满谦酒店缴纳租金10万元；11、编号0009296：2018年5月2日北部新区大益机械配件经营部代付满谦酒店租金101000元；12、编号0009346:2018年5月18日满谦酒店缴纳租金20万元；13、编号0010078:2018年5月31日满谦酒店缴纳租金192900元；14、编号0008881:2018年5月31日满谦酒店缴纳租金6700元；15、编号0010081：2018年6月1日满谦酒店缴纳租金5万元；16、编号0010214:2018年6月19日满谦酒店缴纳租金52000元；17、编号0012268：2018年10月31日波斯客酒店（满谦酒店）缴纳租金5万元（由重庆海领齐枫物业管理有限公司盖章，收款事由为代海领收租金）、委托付款说明以及2017年4月1日支付租金10万元的凭证，拟证明包含175684元保证金转为租金以及合同签订前蒋玲以波斯客酒店名义缴纳的10万元定金转为租金的部分在内，波斯客酒店、满谦酒店在租赁期内共计缴纳了1487385元租金。海领公司质证认为，1、0001697号收据系北部新区大益机械配件经营部另案缴纳的定金，且蒋玲自己在收据中注明了为门市租金；2、0001872号收据为定金，其中175684元仍为保证金，剩余金额已经抵扣了物业水电费，不应计算在扣除租金中；3、0012268号收据系海领公司与满谦酒店签订的关于领航南路5号8-10号房屋的租金；除此之外，对其余收据的三性均无异议，已在请求租金中进行了抵扣。庭审中，双方均认可案涉租赁合同的租赁期限从市场试营业开业日即2015年10月30日开始计算，但对租金起算时间产生争议。蒋玲陈述到案涉房屋的装修费用均在波斯客酒店名下，于2016年3月1日装修完毕，但装修好后一直是满谦酒店在使用。波斯客酒店、满谦酒店认可39套房屋均为其实际承租的房屋，面积共计6274.43平方米。另查明，波斯客酒店和满谦酒店的法定代表人均为蒋玲，企业信用信息公示报告显示股东均为蒋玲和张宇。满谦酒店于2015年12月31日成立。一审法院认为，关于租赁合同主体，案涉合同系以波斯客酒店名义与海领公司签订，实际由满谦酒店占有使用，海领公司对该事实予以确认。同时，案涉房屋的装修费用亦由波斯客酒店支出，由此可以认定，波斯客酒店和满谦酒店实际为案涉房屋的共同承租人。海领公司与波斯客酒店、满谦酒店签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。各方均应受合同约束按约履行义务。关于租金起算以及支付时间，租赁合同于2015年9月1日签订，合同约定第一年为市场培育期，前6个月免收租金，且补充协议约定装修期6个月免收租金，从交房次日开始计算。根据《商户承接查验表》和满谦酒店在2017年7月12日出具的《满谦酒店欠费及还款计划》显示，波斯客酒店在2015年8月31日即对案涉房屋内的设施设备进行了签收，且认可装修减免期从接房次日即2015年9月1日起开始计算，因此，可以认定案涉房屋于2015年8月31日交付使用，从2015年9月1日至2016年2月29日期间为装修减免期，不计租金，从2016年3月1日至8月31日为零租金市场培育期，从2016年9月1日起开始计收租金。对于租金支付时间，合同约定甲方交付场地时即2015年8月31日，乙方一次性缴纳311034元。另外租金每年一交，约定不明确，但依据经双方确认的2017年7月12日《满谦酒店欠费及还款计划》，从2015年9月1日至2017年10月29日期间，应收租金（含商管）已达到1932524元，包含2016年9月1日至2017年8月31日以及2017年9月1日至10月29日期间的租金（含商管），可以看出双方采取的是先付后用的租金支付方式。关于波斯客酒店、满谦酒店举示的租金交纳收据，其中0001697号收据，金额10万元，注明为“三年租金门市”，且海领公司已在另案起诉。对于0001872号收据，该30万元属于合同约定的保证金，按照2017年7月12日《满谦酒店欠费及还款计划》，双方均已认可其中以一个月租金（包含商管）175684元仍为保证金，剩余的124316元已冲抵物业费和水电费，故该笔175684元的费用仍为保证金。对于0012268号收据，收款单位系重庆海领齐枫物业管理有限公司，且波斯客酒店、满谦酒店未举示其他证据予以佐证，故该笔款项不足以视为波斯客酒店、满谦酒店支付本案的租金。按照合同约定，波斯客酒店、满谦酒店分别应于2015年8月31日、2016年9月1日、2017年9月1日、2018年9月1日、2019年9月1日向海领公司支付相应阶段的租金，事实上，波斯客酒店、满谦酒店从2017年4月1日才开始支付租金，每笔均存在逾期，合同约定解除条件已成就，综上，对海领公司要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。波斯客酒店、满谦酒店认可其承租房屋实际坐落为重庆市渝北区，合同解除后，波斯客酒店、满谦酒店应将案涉房屋退还海领公司，因此，对于海领公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。从2016年9月1日起至合同解除之日止，波斯客酒店、满谦酒店共计应向海领公司支付包括2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金959987.79元（17元/㎡×0.5×6274.43㎡×6个月＋17元/㎡×6274.43㎡×6个月）、2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金1279983.72元（17元/㎡×6274.43㎡×12个月）、2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金1279983.72元（17元/㎡×6274.43㎡×12个月）、2019年9月1日至解除期间的租金（17元/㎡÷30天×天数×6274.43㎡），波斯客酒店、满谦酒店已直接支付租金1149600元、餐费抵租金12102元。根据《海领住房合作协议》及其补充协议约定，从2018年12月12日起，截至2019年12月11日，每月返租抵扣租金15万元，共计1800000元，应视为波斯客酒店、满谦酒店已向海领公司支付案涉房屋的租金。综上，波斯客酒店、满谦酒店共计已向海领公司支付租金2961702元，尚欠海领公司租金558253.23元＋17元/㎡÷30天×2019年9月1日至解除期间的天数×6274.43㎡，应予支付，对海领公司该部分诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，按照合同约定，2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金959988元（取整）、2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金1279984元（取整）、2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金1279984元（取整）、2019年9月1日至解除期间的租金分别应于2015年8月31日支付311034元、2016年9月1日支付648954元（取整）以及2017年9月1日、2018年9月1日、2019年9月1日支付，波斯客酒店、满谦酒店每期均存在逾期，应支付违约金。合同约定违约金计算标准为每日千分之一，波斯客酒店、满谦酒店辩称违约金过高，一审法院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，针对不同时间段依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分别进行计算，其中，逾期之日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算，具体计算基数和逾期期间详见附件1违约金计算表。综上，对海领公司超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后波斯客酒店、满谦酒店继续占有使用房屋的损害事实尚未发生，故对海领公司要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：“一、解除原告重庆海领实业有限公司与被告重庆波斯客酒店有限公司、被告重庆满谦酒店有限公司于2015年9月1日签订的《海领国际工程机械仓储中心租赁合同》；二、被告重庆波斯客酒店有限公司、被告重庆满谦酒店有限公司在本判决生效后十五日内向原告重庆海领实业有限公司支付尚欠租金（计算方式：558253.23元＋17元／㎡÷30天×2019年9月1日至本判决生效期间的天数×6274.43㎡）；三、被告重庆波斯客酒店有限公司、被告重庆满谦酒店有限公司在本判决生效后十五日内向原告重庆海领实业有限公司支付违约金（计算方式：按照逾期基数、逾期期间以及计算标准进行计算，具体详见附件1违约金计算表）；四、被告重庆波斯客酒店有限公司、被告重庆满谦酒店有限公司在本判决生效后十五日内退还位于重庆市渝北区的房屋；五、驳回原告重庆海领实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61080元，保全费5000元，共计66080元，由被告重庆波斯客酒店有限公司、被告重庆满谦酒店有限公司负担。”二审中，波斯客酒店、满谦酒店举示的新证据有：证据1、编号为0001697显示“三年租金门市”字迹内容的收据及重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15771号民事判决书各一份，拟证明该收据中的“三年租金门市”字迹系书写其他收据时拓印而来，并非该收据本身的内容，该笔收据载明的金额应当计入本案租金；证据2、编号为0012268的收据及国家企业信用信息公示系统查询的重庆海领齐枫物业管理有限公司的公示报告各一份，拟证明重庆海领齐枫物业管理有限公司系海领公司的全资子公司，重庆海领齐枫物业管理有限公司代海领公司收取该笔租金符合表见代理的条件，该笔金额应当认定为本案租金。经质证，海领公司认为上述证据均无法达到证明目的。经审查，本院认为证据1与本案无关联，本院不予采信；证据2真实、合法，与本案存在关联，本院依法予以采信。本院二审查明，重庆海领齐枫物业管理有限公司系海领公司的全资子公司。2018年10月31日，重庆海领齐枫物业管理有限公司代海领公司收取了波斯客酒店、满谦酒店支付的租金50000元。本院二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、波斯客酒店、满谦酒店是否系共同承租人；2、波斯客酒店、满谦酒店承租的租赁面积及支付的租金情况；3、波斯客酒店、满谦酒店是否存在逾期支付租金的违约行为，是否应承担相应的违约责任；4、本案租赁合同是否应予解除。本院评述如下：一、关于波斯客酒店、满谦酒店是否系共同承租人的问题。本院认为，波斯客酒店与海领公司签订了案涉《租赁合同》，虽然系满谦酒店在实际经营使用，但从双方的往来函件中，并没有波斯客酒店退出《租赁合同》，由满谦酒店承接其租赁合同权利义务的意思表示。故一审法院认定二者系共同承租人并无不当，本院予以确认。二、关于上诉人承租的租赁面积及租金支付情况。上诉人认为其承租了6098.70㎡，被上诉人认为承租面积为6274.43㎡，双方的争议在于合同约定的领航南路5号附12号、13号的面积确认，一审中认定该合同约定的附12号、13号实为产权证载明的领航南路5号附9号、10号。其中租赁合同未约定的附14号房屋实为产权证载明的领航南路5号附11号房屋。被上诉人称该房屋也系上诉人实际承租并占有使用。二审中，本院到案涉房屋进行了查勘，确认上诉人也实际占有使用了领航南路5号附11号房屋，也即租赁合同未体现的领航南路5号附14号房屋。因此，可以确认上诉人实际的承租面积是6274.43㎡。关于上诉人实际支付租金的金额，上诉人对于2014年12月26日蒋玲缴纳定金100000元，2018年10月31日波斯客酒店（满谦酒店）缴纳租金50000元（由重庆海领齐枫物业管理有限公司盖章，收款事由为代海领收租金），以及175684元保证金转为租金三笔款项有异议，认为应认定为缴纳本案租金。关于2014年12月26日，蒋玲缴纳的定金100000元，被上诉人认为系蒋玲缴纳的其他租赁协议的定金，与本案无关。本院认为，案涉合同约定的履约保证金为300000元，而上诉人已经缴纳了该款项，不存在还需另行支付100000元定金的问题。且在其2017年7月12日制作的《满谦酒店欠费及还款计划》中载明其缴纳的租金为200000元，2017年4月1日、2017年6月8日，上诉人共计交纳了200000元租金。可见，双方对账并未包含2014年12月26日蒋玲缴纳定金的10万元，因此2014年12月26日蒋玲缴纳的定金10万元不是案涉合同的租金，一审认定正确。关于上诉人认为应将175684元保证金转为租金的问题，本院认为在《满谦酒店欠费及还款计划》明确载明将预交的30万元保证金中的124316元冲抵物业费及其余欠费，175684元为保证金，因此该款项仍未履约保证金的性质，不是租金，一审法院认定正确。关于2018年10月31日波斯客酒店（满谦酒店）缴纳租金50000元（由重庆海领齐枫物业管理有限公司盖章，收款事由为代海领收租金），被上诉人认为系上诉人交纳的其他场地租金，但未向本院举示其与波斯客酒店（满谦酒店）的其他租赁合同。本院认为，该款项系案涉合同租金。故2018年12月12日前上诉人直接支付的租金应为1199600元。三、关于上诉人是否存在逾期支付租金的情形，并应承担相应的违约责任的问题。本院认为，上诉人出具的《满谦酒店欠费及还款计划》载明：计划每月交租金10万，到2018年春节前全部交清。①以上还款计划若未兑现，我公司愿承担相应违约责任；②违约责任已在我公司与贵公司签定的《租赁合同》、《市场管理协议》和《物业服务协议》中约定。上诉人未按照该还款计划履行，确实存在逾期支付租金的情形，应承担相应的违约责任，即向被上诉人支付逾期付款违约金。2018年11月，双方又签订了《海领住房合作协议》约定被上诉人租用上诉人位于重庆市渝北区，合同租期内租金，优先冲抵上诉人所欠被上诉人的租金及其他市场费用。对于租金的支付，上诉人与被上诉人又通过签订《海领住房合作协议》进行了重新的约定，即以返租产生的租金冲抵前期欠款。因此本院认为，从该协议签订后，案涉合同所欠租金的支付方式为冲抵，上诉人不再存在逾期支付租金的情形。因此，主张的逾期付款违约金的期间应为逾期之日起至2018年12月11日止。即1、对于2015年8月31日应付款的租金311034元，计算如下：2015年9月1日起至2017年3月31日，以311034元为基数，2017年4月1日起至2017年6月7日，以211034元为基数，2017年6月8日起至2017年8月17日，以111034元为基数，2017年8月18日起至2017年11月8日，以11034元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。2、对于2016年9月1日应付款的租金648954元，计算如下：2016年9月2日起至2017年11月8日，以648954元为基数；2017年11月9日起至2017年11月12日，以629988元为基数；2017年11月13日起至2017年11月22日，以609988元为基数；2017年11月23日至2017年11月26日，以589988元为基数；2017年11月27日至2018年5月1日，以512988元为基数；2018年5月2日起至2018年5月17日，以311988元为基数；2018年5月18日起至2018年5月30日，以111988为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。3、对于2017年9月1日应付款的租金1279984元，计算如下：2017年9月2日起至2018年5月30日，以1279984元为基础；2018年5月31日，以1192372元为基数；2018年6月1日至2018年6月18日，以1142372元为基数；2018年6月19日至2018年10月31日，以1090372元为基数；2018年11月1日至2018年12月11日，以1040372元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。4、对于2018年9月1日应付款的租金1279984元，计算如下：2018年9月1日至2018年12月11日，以1279984元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。四、关于租赁合同是否应解除的问题。本院认为，案涉《租赁合同》约定，乙方拒不交付或延迟交付租金60日以上，甲方有权解除合同。根据本案查明的事实，上诉人逾期交付租金60日以上，被上诉人确实有权针对其逾期交付租金的违约行为解除合同。但在双方签订《海领住房合作协议》之前，被上诉人并未行使其合同解除权，而是与上诉人重新签订了《海领住房合作协议》返租了部分酒店房间用于经营其他酒店，并用返租租金冲抵本案所欠租金并约定双方都不得单方面中止或解除该协议，合同租期为从自2018年12月12日至2020年12月11日止。本院认为，该协议即表明了双方就本案所欠租金的支付达成了新的约定，并且被上诉人认可上诉人在2020年12月11日前能够继续承租案涉房屋。故本院认为，案涉《租赁合同》仍在继续履行的过程中，不具备解除条件。关于被上诉人要求上诉人支付所欠租金的问题。本院认为，因双方《海领住房合作协议》约定了以该《合作协议》租期内租金冲抵上诉人的欠租。现该《合作协议》尚未到期，不能确定该协议履行完毕后，被上诉人是否还差欠上诉人租金。因此，上诉人请求被上诉人支付差欠的租金，本院不予支持。综上所述，因出现新证据导致本案认定的事实发生变化，一审法院适用法律准确，波斯客酒店、满谦酒店的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15774号民事判决书；二、重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司在本判决生效后十五日内向重庆海领实业有限公司支付违约金（分段分笔计算如下：1、对于2015年8月31日应付款的租金311034元，计算如下：2015年9月1日起至2017年3月31日，以311034元为基数，2017年4月1日起至2017年6月7日，以211034元为基数，2017年6月8日起至2017年8月17日，以111034元为基数，2017年8月18日起至2017年11月8日，以11034元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。2、对于2016年9月1日应付款的租金648954元，计算如下：2016年9月2日起至2017年11月8日，以648954元为基数；2017年11月9日起至2017年11月12日，以629988元为基数；2017年11月13日起至2017年11月22日，以609988元为基数；2017年11月23日至2017年11月26日，以589988元为基数；2017年11月27日至2018年5月1日，以512988元为基数；2018年5月2日起至2018年5月17日，以311988元为基数；2018年5月18日起至2018年5月30日，以111988为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。3、对于2017年9月1日应付款的租金1279984元，计算如下：2017年9月2日起至2018年5月30日，以1279984元为基础；2018年5月31日，以1192372元为基数；2018年6月1日至2018年6月18日，以1142372元为基数；2018年6月19日至2018年10月31日，以1090372元为基数；2018年11月1日至2018年12月11日，以1040372元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。4、2018年9月1日应付款的租金1279984元，计算如下：2018年9月1日至2018年12月11日，以1279984元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回重庆海领实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费61080元，由重庆海领实业有限公司负担48864元，由重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司负担12216元，保全费5000元由重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司负担；二审案件受理费61080元，由重庆海领实业有限公司负担48864元，由重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司负担12216元。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年七月三十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟