贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3452号原告：孔鑫，男，1990年1月2日出生，汉族，贵州省遵义市人,住遵义市红花岗区。原告：唐璇，女，1990年7月28日出生，汉族，贵州省遵义市人,住遵义市红花岗区。二原告委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：董事长。委托诉讼代理人：饶娇，系公司员工。原告孔鑫、唐璇诉被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔鑫、唐璇的委托诉讼代理人邓礼艳到庭，被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人王汝健到庭，被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔鑫、唐璇向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令解除原告与被告贵州聚银投资置业有限公司、遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于2016年6月30日签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》（合同编号：2016421356）；二、请求人民法院判令被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司向原告支付2019年4月30日起至2020年4月30日的收益金216052元，违约金39706.266元（暂计，实际计算至解除合同之日）；三、判令被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司向原告连带支付解除合同后收取的商铺租金；四、本案诉讼费由被告承担。2016年6月30日，原告与被告聚银公司签订商品房买卖合同，购买遵义奥特莱斯城市广场的房屋，并同时与信本奥特莱斯公司签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同还对收益金支付标准，及逾期支付收益金违约责任等事项进行了约定，合同还约定了其他事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司支付了原告部分收益金，但从2019年4月起未再支付，其行为导致原告的合同目的不能实现，原告的合法权益受到损害，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：1、我方认为原告的诉求不符合合同解除的条件，合同还在履行中；2、对于原告主张的收益金的违约金计算标准有异议，经我方详细核算，我方认为收益金计算期间为2019年4月1日至2020年4月30日，其中2019年第二季度有60%未支付，上述期间的收益金共计：38130元∕季度×60%＋57195元∕季度×3个季度＋19065元＝213528元。违约金计算标准我方认为约定过高，应按年利率6%的标准分段计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间违约金为：22878元×（6%÷12）×12个月＝1372.68元，2019年8月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×9个月＝2573.78元，2019年11月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×6个月＝1715.85元，2020年2月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×3个月＝857.93元，从2019年4月1日至2020年4月30日至的违约金共计6520.24元。被告聚银公司未向本院提交任何书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，原告向被告聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市广场第AB幢1层1-2号商业用房，该房建筑面积47.32平方米，原告孔鑫、唐璇与被告聚银公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）就上述商品房签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日开始至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币51949元，自2019年6月30日至2021年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币58443元，自2021年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为该商铺届时所对应的实际经营收入的90%；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积实测发生了变化，原告实际足额支付了购房款2135290元，并办理了不动产权登记。原、被告对涉案商铺根据实测面积（46.31平方米）对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2016年6月30日至2018年6月29日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币6355元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币38130元，自2019年6月30日至2021年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币57195元，自2021年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为该商铺届时所对应的实际租金收入的90%。庭审中，原告认可被告信本奥特莱斯公司对收益金的计算金额、标准、方式及期限，同意按被告计算的方式对收益金进行主张。本院认为，原告向被告聚银公司购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准,并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为房屋租赁合同纠纷。对于原告请求解除原告双方于2016年6月30日签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告信本奥特莱斯公司、聚银公司长达一年之久未按合同约定按期支付收益金，被告的行为已构成迟延履行，导致原告长期未足额收取租金，其出租房屋的目的不能实现，故原告提出解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的收益金及违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”的规定，被告应当按约履行，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币38130元，自2019年6月30日至2021年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币57195元，则原告2019年4月1日至2020年4月30日止的收益金应为：38130元∕季度×60%＋57195元∕季度×3个季度＋19065元＝213528元，本院予以支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起，第二季度未支付收益金60%，第三、四季度未再支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。对违约金的计算标准，被告认为合同约定过高，要求调低标准至年利率6%，对被告的辩解意见，本院依法予以支持。违约金从2019年4月1日起分季度按年利率6%进行累计计算，结合庭审查明情况，本院支持违约金计算至2020年4月30日，其中2019年4月1日至2020年4月30日期间违约金为：22878元×（6%÷12）×12个月＝1372.68元，2019年8月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×9个月＝2573.78元，2019年11月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×6个月＝1715.85元，2020年2月1日至2020年4月30日期间违约金为：57195元×（6%÷12）×3个月＝857.93元，从2019年4月1日至2020年4月30日至的违约金共计6520.24元。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，依法缺席判决。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、解除原告孔鑫、唐璇与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司于2016年6月30日签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》（合同编号：2016421356）；二、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔鑫、唐璇自2019年4月1日起至2020年4月30日止的收益金213528元及违约金6520.24元；三、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任。案件受理费2570元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司连带承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龚前瑛二〇二〇年七月二十七日书记员  胡潜力