福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3147号 上诉人（原审被告）：罗来清，男，1971年2月1日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被上诉人（原审原告）：陈艺港，男，1979年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：卢钦煌，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉钒，上海协力（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人罗来清与被上诉人陈艺港房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗来清上诉请求：1、撤销(2019)闽0203民初10047号民事判决书，驳回陈艺港对罗来清的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈艺港承担；3、陈艺港返还其扣押的罗来清的办公物品。事实和理由：原审法院认定事实错误，要求罗来清支付五个月支付租金共计87500元。实际情况并非原审法院认定那样，罗来清与陈艺港约定房租缴纳方式为押一付二，罗来清支付房租至2018年12月15日，并于2018年12月15日将要支付后两个月的房租，因公司经营不善，无力支付之后房租，便与陈艺港协商提前解除合同，余下的房租由罗来清本人与陈艺港结清，但陈艺港不同意，一定要将合同约定的两个月房租全部付清才能解除合同，陈艺港于2018年12月24日将办公室强行上锁，还通知物业公司切断水电，造成罗来清无法办公，陈艺港已实际收回租赁房屋，罗来清的办公用品至今未能取回，给罗来清造成极大经济损失，陈艺港把讼争房屋另租他人，原审法院认定双方租赁关系于2019年6月14日解除，罗来清支付五个月租金，缺乏事实依据，况且罗来清还有1个月的押金17500元在陈艺港手中。押金的本意也是为了陈艺港利益设定的，并不是提前支付房租，罗来清才迟交几天房租，陈艺港就强行锁门，而不是采取协商方式解决问题，其提出的损失只能由其自己来承担。那罗来清的损失由谁来承担呢？房屋已陈艺港实际控制，何来所谓的物业费和公维金。原审法院认定事实错误，请求二审法院支持罗来清的上诉请求。 陈艺港辩称，首先，本案并不存在罗来清所说陈艺港强行将房屋上锁的情形。本案事实是陈艺港在2019年8月15日收回讼争房屋前，并未将房屋落锁，一审事实认定正确，罗来清主张强行上锁，但并未举证证明，应当承担举证不能的法律后果。其次，罗来清主张是陈艺港通知物业公司切断水电导致其无法办公，与事实不符。《物业收费通知单》载明，罗来清欠缴讼争房屋2019年7月31日前物业管理费、公共维修金合计5411.7元以及2019年1月前电费539.2元，合计5950.9元。根据物业公司的习惯，租客拖欠小区物业管理服务费、水电费超过三个月的，物业公司会采取断水断电的措施，所以并非罗来清所说是陈艺港通知物业公司切断水电。最后，罗来清主张陈艺港已经实际收回房屋并另租他人，不应支付未占用讼争房屋期间的租金等费用并不成立。如前所述，2019年8月15日陈艺港才收回讼争房屋并对外出租。在这之前，罗来清是因自身原因未再继续使用讼争房屋，但是在讼争租赁合同解除之前，罗来清仍是讼争租赁合同主体，其应当按照合同约定支付租金并交付水电费、电话费、卫生费、小区管理费用。罗来清此后未再付租，构成违约，陈艺港按照合同约定有权解除合同，讼争合同自解除合同通知到达罗来清之日解除。陈艺港于2019年5月16日提起本案诉讼，起诉状中明确要求解除合同，罗来清于2019年6月14日收到一审法院送达的应诉材料且未提出异议，一审判决认定讼争合同于2019年6月14日解除，并酌定罗来清支付陈艺港5个月租金损失事实清楚，适用法律正确。 综上，罗来清的上诉理由不能成立，一审判决程序合法，事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回罗来清上诉，维持原判。 陈艺港向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈艺港与罗来清于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月15日解除；2.罗来清支付陈艺港自2018年12月16日起至2019年8月15日期间的租金14万元；3罗来清支付陈艺港逾期付款滞纳金（以拖欠租金为基数，自逾期之日起至实际付清租金之日止，按日千分之三计）；4.罗来清支付陈艺港截至2019年7月31日的物业管理费、公维金5411.7元，截至2019年1月的电费539.2元。 一审法院认定事实：讼争房屋址于厦门市思明区，登记权利人为案外人林某，陈艺港系林某丈夫。 2018年6月15日，陈艺港（出租方、甲方）与罗来清（承租方、乙方）在金海岸房产的居间下签订《房屋租赁合同书》一份，约定出租物业即讼争房屋，建筑面积249.48㎡；租赁用途为商用办公，不得擅自另作别用；租赁期限自2018年6月15日至2021年6月15日止，每月租金为17500元，每两个月付一次，乙方每期租金在该期开始日前的七日内支付（银行转账至陈艺港指定账户）；合同签订之日，乙方向甲方交付17500元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；在租赁期间，乙方负责交付水电费、电话费、卫生费、小区管理服务费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同的，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；中介费为1个月租金，双方各付8750元；房东同意合同期内转租。 合同签订后，双方依约履行，陈艺港交付讼争房屋，罗来清支付押金17500元并支付租金至2018年12月15日，此后未再付租。 陈艺港后因罗来清欠付租金于2019年5月16日提起本案诉讼，罗来清在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院以本案纠纷属专属管辖为由裁定驳回罗来清的异议。罗来清对裁定不服提出上诉，厦门市中级人民法院后裁定驳回上诉，维持原裁定。 2019年8月7日，陈艺港委托律师向罗来清邮寄送达《律师函》，函告罗来清讼争《房屋租赁合同书》已解除，请收函后三日内支付租金、滞纳金、物业水电费等并腾空返还房屋等。邮件查询显示于2019年8月10日“本人收”。 2019年8月15日，陈艺港自行收回讼争房屋并对外出租。 另查明，据厦门市永升物业服务有限公司《新乐大厦收费通知单》载明，讼争房屋欠付2018年12月至2019年1月期间的电费539.2元（其中自用电费496.6元、公摊电费42.6元），欠付2019年1月1日至7月31日期间的物业管理费4888.1元、公共维修金523.6元。 审理中，罗来清主张，罗来清承租讼争房屋后用来注册成立超联赢公司，租金也是通过该公司账户转账支付的；后因公司无力支付租金，罗来清跟陈艺港协商提前解除合同，当面告知陈艺港押金抵作尚欠租金后合同解除，但陈艺港不同意，要求罗来清补足租金并在2018年12月自行将房屋上锁，还通知物业公司切断水电，罗来清在2018年12月后就未再使用讼争房屋，故仅同意支付此前拖欠的一个月租金。为佐证陈艺港在2018年12月自行将讼争房屋落锁并切断水电，罗来清提交了案外人林巧婷、吴夏的微信聊天记录及吴夏出具的《证明》一份。 陈艺港主张在收回讼争房屋前，并未将房屋落锁，也未通知物业切断水电，经与物业公司核实，根据物业公司的习惯，如果业主或者租客拖欠小区物业管理服务费、水电费超过三个月的，物业公司会采取断水断电的措施；陈艺港有权没收罗来清已付的押金，讼争房屋内的原物品陈艺港自行收房时进行了打包整理并存放在另外的小仓库，但相关物品应在罗来清履行完相应义务后才能返还。 一审法院认为，陈艺港与罗来清签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据合同相对性原理，罗来清系讼争合同相对方，其抗辩应由案外人超联赢公司承担合同责任，缺乏依据。据查明事实，罗来清自2018年12月16日起欠付租金，构成违约，陈艺港依合同约定有权解除合同。陈艺港享有合同解除权，讼争合同自解除合同通知到达罗来清之日解除。罗来清于2019年6月14日收到本院送达的应诉材料，本院认定讼争合同于2019年6月14日解除。罗来清虽抗辩陈艺港在2018年12月将房屋落锁，但其自认系因公司无力支付租金而与陈艺港协商提前解除讼争合同未果，并非因陈艺港阻碍导致其无法正常占用讼争房屋，结合物业公司出具的收费通知单载明的欠费情况，罗来清系因自身原因未再继续使用讼争房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 罗来清抗辩其不应支付未占用讼争房屋期间的租金等费用，但其在未取得出租人同意的情形下提前退租，给陈艺港造成损失，甚至在陈艺港起诉后亦未采取积极应诉态度，造成损失继续扩大；而陈艺港在讼争合同客观履行不能的情形下也未在合理期限内采取适当措施防止损失的扩大，有违法律规定的减损规则。本院结合讼争合同的履行情况、当事人的过错程度及讼争房屋的实际情况（面积、坐落和使用性质），酌定罗来清应支付陈艺港五个月的租金损失即87500元（17500元/月×5个月），超出部分不予支持。 因罗来清拖欠租金，陈艺港主张罗来清依讼争合同的约定支付拖欠租金部分的滞纳金，并明确该滞纳金的性质系违约赔偿，其主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于罗来清抗辩该约定标准过高，本院结合陈艺港的具体损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定罗来清按月利率2%的标准支付拖欠租金部分的滞纳金，超出部分不予支持。 讼争合同明确约定租赁期间内产生的物业管理费、水电费由承租人负责支付，鉴于前述认定，本院对陈艺港主张的2018年12月至2019年1月期间的欠付水电费539.2元予以支持，对其主张的2019年1月至2019年7月31日期间的物业管理费及公维金酌情支持5个月的费用即3865.5元，超出部分不予支持。 双方虽未就押金的处理提出诉请，为减轻当事人讼累，本案就罗来清已付押金进行一并处理。鉴于讼争合同并未就陈艺港可没收押金的情形进行明确约定，结合合同相关条款的约定，本院认定已付押金17500元可在罗来清尚欠的前述款项中予以抵扣。 罗来清未就室内物品返还提出诉讼请求，且双方对室内物品的处理争议较大，为保障当事人的诉讼权益，就该部分主张双方可另行处理。 综上所述，对陈艺港的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认陈艺港与罗来清于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月14日解除；二、罗来清于判决生效之日起十日内支付陈艺港尚欠租金87500元及逾期付款滞纳金（分别以35000元为基数，自2018年12月8日起计至2019年2月7日止；以70000元为基数，自2019年2月8起计至2019年4月7日止；以87500元为基数，自2019年4月8日起计至实际支付之日止；均按月利率2%的标准计）；三、罗来清于判决生效之日起十日内支付陈艺港物业管理费、公维金计3865.5元，水电费539.2元；四、罗来清已付押金17500元在本判决第二、三项罗来清欠付款项中予以抵扣，陈艺港可不予退还；五、驳回陈艺港的其他诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人亦未提交新的证据。 本院认为，陈艺港与罗来清签订的租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定严格履行各自义务。对于罗来清自2018年12月15日之后未再支付租金的事实，双方当事人均无异议。罗来清上诉主张因陈艺港不同意提前解除合同故将讼争房屋上锁、停水停电导致罗来清无法办公，陈艺港已实际收回讼争房屋。对此，陈艺港予以否认，罗来清亦未能充分举证证明其主张，且其直至本案陈艺港提起诉讼时的半年时间内对陈艺港锁门、停水停电行为导致合同不能履行提出异议、进行交涉，亦有悖常理。故陈艺港依据合同约定解除合同，并要求罗来清承担相应违约责任依据充分，一审法院予以支持并无不当，本院亦予以维持。至于罗来清二审阶段上诉要求陈艺港返还其留置物品，不属本案审理范畴，双方可另行解决。 综上所述，罗来清的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4802元，由罗来清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年七月二十九日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。