海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终1343号 上诉人（原审原告、反诉被告）：仲某，女，1965年9月21日出生，汉族，现住辽宁省阜新市，现住辽宁省阜新市。 委托诉讼代理人：宋某，男，1990年3月19日出生，汉族，现住辽宁省阜新市，系仲某的儿子。 委托诉讼代理人：殷某，海南圣合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：玄某，男，1974年6月27日出生，朝鲜族，现住海南省三亚市，现住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：金某，女，1953年8月22日出生，朝鲜族，现住海南省三亚市，系玄某的母亲。 委托诉讼代理人：李某，海南惠海律师事务所律师。 上诉人仲某因与上诉人玄某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 仲某上诉请求：1.撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初711号民事判决书第四项，依法驳回玄某的全部诉讼请求；2.上诉费用由玄某承担。事实与理由：第一、原审法院认定事实错误，2018年12月24日只是偶然停电，仲某已立刻为玄某提供发动机，偶然停电并未影响玄某的经营。首先，仲某出租给玄某房屋是世知酒店五期A11栋，是仲某从海南世知旅游有限公司购买的，并经过房产局合法备案。涉案房屋是在规划范围内的，电力供应具有陵水县电业局审批的合法手续。仲某向法院提供的由陵水县电业局出具的《客户抄表结算复核单》证实了供电的合法性。原审法院不经调查径行认定了英州电业所陈所长的证言，与事实矛盾。其次，即使是行政机关作出的文件也不能一概采信。做出《凌综执法函（2019）20号》文件的根据是《海南省查处违法违建若干规定》第8条，但该条款明确适用的范围是“正在建设的城镇违法建筑”，涉案房屋不属于“正在建设”的建筑。所以，文件内容本身就是违法的。退一步讲，该文件是2019年1月29日作出的，而原审明确认定了合同解除的时间是2019年1月5日，上述文件与本案无任何关系。原审法院采用违法文件认定仲某违约，事实认定错误。最后，即使涉案房屋24日偶然停电，并没有影响玄某的经营。第二，原审法院将“违约金”认定为“押金”，属于事实认定错误，适用法律错误，仲某按照协议约定，有权收取违约金，判决返还违约金没有事实及法律依据。1.本案中，双方签订的《补充协议》明确约定了“房租40万元于2018年12月31日前付清，否则房屋租赁合同即时废止（解除合同），所付押金作为违约金。”根据该协议，在玄某没有付清租金时，20万元已经转成“违约金”，此时已经没有“押金”的存在。原审法院将“违约金”认定为“押金”，属于事实认定错误，适用法律错误；2.对特定违约行为约定违约金的，只有发生约定的特定违约行为，才能适用违约金条款。本案中，在玄某未支付租金时，其已经违反了《补充协议》的特殊约定。《补充协议》中的“违约金”只针对玄某不能按时足额付清房租的特别约定，而非针对合同中所有行为的约定。原审法院擅自超出《补充协议》内容，扩大适用违约金条款，将所有行为纳入违约金调整的范围，侵害了合同当事人的意思自治原则，认定事实及适用法律均错误；3.原审法院对仲某适用“违约金”条款错误。本案中，双方签订的《租赁协议》中，并没有关于仲某违约金的特别约定，更没有约定违约金的数额或计算方法。所以，即使仲某停电，合同中也没有约定因停电需要支付违约金。原审法院将“对玄某的特别违约金条款”适用到仲某身上，属于适用错误；4.原审法院认定“玄某拒付租金的行为是履行后履行抗辩权的行为”，属于适用法律错误。后履行抗辩权的适用需要双方当事人在履行上存在关联性，且行为形成对价关系。而本案中，鉴于支付租金是租赁合同的本质特征，所以，玄某不交房租的行为构成根本违约。仲某在知晓停电后立即借了发电机供玄某使用，不构成根本违约，并未对玄某的经营产生实质性影响。原审法院不能以玄某的“根本性违约”对抗仲某的“偶然行为”或是“瑕疵行为”。原审法院以双方不对价的义务从而认定仲某违约，适用法律错误。第三，原审判决判定仲某赔偿玄某损失23800元没有证据事实依据。首先，涉案房屋只租了1个月，玄某的员工却已经工作了2个月，这说明玄某还经营其他店，所以是否解除劳动关系与本案没有关系。其次，本案合同的解除，系因玄某不按约定支付租金导致的，那么如果解除有损失，也应当由玄某自行承担。所以，原审法院认定解除劳动关系的损失应当由仲某承担没有事实依据。 玄某辩称，按照双方签订租赁合同第四条约定，因出租方自身原因造成的停水停电，导致不能正常经营，承租方没有过错的，给承租人造成的损失应当由出租方进行赔偿。仲某应返还20万元并作出赔偿，金额共计159万元。 玄某上诉请求：1.撤销（2019）琼9028民初711号民事判决；2.依法改判驳回仲某的一审全部诉讼请求，支持玄某一审提出的反诉请求（即仲某应返还20万元并作出赔偿，金额共计159万元）；3.一、二审诉讼费用由仲某承担。事实与理由：一、玄某与仲某签订《租赁协议》的案涉房屋是违章建筑，该《租赁协议》应依法确认其是否具有效力。商品房买卖合同的备案不等于建筑物是合法建筑。玄某提供的证据陵水黎族自治县综合行政执法局向陵水供电局发出陵综执法函（2019）20号《陵水黎族自治县综合行政执法局关于通知停止向世知度假酒店5期A11栋提供供电服务的函》，充分证明案涉租赁房屋系违章建筑，正在查处中。另外，仲某长达近10年没有给案涉租赁房屋办理权属登记，也充分证明了租赁房屋系违章建筑，无法办理权属登记。案涉房屋是否是合法建筑、是否可以出租、出租行为是否受法律保护等等只有仲某知晓，在充分的证据面前，仲某的过错是明确的，原审法院没有依法查实。二、仲某签订《租赁协议》后先行违反合同约定，造成案涉租赁房屋无法使用，合同目的不能实现，仲某应承担先行违约的法律责任。2018年12月6日，玄某与仲某签订《租赁协议》协议中明确约定：仲某保证正常水电供应，但12月24日以后电力部门予以长期断电，由于仲某违约在先，而且造成用于营业房屋不能经营使用，而且造成直接经济损失巨大，故不交上半年房费是合法的。原审法院认定事实不清，仲某严重违约在先，不应支持仲某一个月房费的诉讼主张。三、仲某不仅先行违约，还进一步造成《租赁协议》履行不能。玄某在停水停电期间无法正常经营，而且仲某在此间将租赁房屋的门上锁，予以非法实际控制，2019年1月5日仲某发送给玄某的短信可充分证明。原审法院将仲某这一粗暴的违约行为认定为解除租赁协议的时间错误。四、原审法院排斥本案有效证据。本案亲历事实的证人基本都是年迈的老人，居住在外地，路途遥远又身体有疾病，年龄较大。《民诉法》73条规定：下列情形之一，经法院许可可以通过书面证言等方式作证：1.因健康原因不能出庭的，2.因路途遥远交通不便不能出庭的......。本案证人有正当理由不能出庭，符合法定条件，原审法院不应对重要证人证言不予采信。原审法院使用证据不当，将会造成本案事实不清，损害玄某的合法权益。五、原审法院认定解除《租赁协议》的原因是玄某未交租金40万租金，事实错误、适用法律错误。仲某先行严重违约，造成履行协议不能，玄某不交租金完全是行使法律赋予的正当合法权利，以避免遭受更大损失。玄某行为合法，没有理由判令解除《租赁协议》。六、玄某因仲某严重违约而造成巨大经济损失，法院应支持玄某的合法诉求。原审法院认为“对在玄某租赁期间2018年12月6日-2019年1月5日，曾因仲某的原因发生断电、断水。致使玄某无法经营”就不应支持2018年12月6日-2019年1月5日期间的租金。既然原审法院认定仲某违约在先，玄某拒付租金的行为是行使后履约抗辩权，不构成违约，不承担违约赔偿责任，那么玄某由于仲某违约导致的直接经济损失应予支持。七、原审法院判决与事实不符。仲某在本案未判决之前已擅自使用该房屋，该房屋于2019年4月10日第一次开庭审理之前已经营业至今，不存在30日内将承租房屋内剩余物品腾空、腾退房屋给仲某。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审，维护当事人的合法权益。 仲某辩称，玄某提出的停水停电和违章建筑问题，均不是合同履行期间导致合同解除的原因，合同解除的根本原因是玄某没有实际履行租赁合同的能力，主要体现在签订合同开始就不具备支付押金20万元及半年租金40万元的能力。首先，案涉别墅酒店有土地证、规划许可证、预售许可证，购房后还做了备案，前期的手续都是合法的。根据最高人民法院关于租赁合同的解释，取得规划许可证的租赁合同是有效的。其次，协议履行期间，仲某作为出租方已经保证供水供电，偶然的一次停电，仲某马上提供了发电机保证用电，第二天仲某就安排上了正常商业用电。玄某要求赔偿没有依据。 仲某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.请求判令被告支付原告欠交房租66700元；3.请求判令被告于判决生效之日始1个月内腾空房屋。 玄某向一审法院提出反诉请求：1.判令仲某在因其违约行为造成玄某实际损失1136146元基础上，向玄某支付因停水、停电等造成客人无法居住，安排到柏丽酒店产生的住宿费59970元，过年期间补交伙食费2000元，此项共计61970元；2.判令仲某承担反诉诉讼费8466.52元；3.判令仲某返还玄某缴纳的200000元押金，同时向玄某支付从押金交付之日起至实际返还之日止按月2%计算的利息；4.仲某承担因违反协议约定，给玄某造成的律师费、往返机票、差旅费等150000元。 一审法院认定事实：2011年1月25日，原告向海南世知旅游有限公司支付4500000元购房款，并于2011年3月26日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买陵水县英州镇土福湾世知度假酒店五期A11户型别墅，且于当日进行了合同备案。被告于2018年12月4日向原告交纳200000元作为房屋押金，双方于2018年12月6日签订《租赁协议》，约定：1、甲方（原告）将位于三亚土福湾世知酒店别墅区A11栋（主楼14间房副楼14间房精装修并配置家具详见清单附件2）房屋出租给乙方（被告）使用；2、房屋年租金为800000元，以后每3年递增5%，租赁期限自2018年12月3日起至2028年11月3日止，房屋租金半年结算一次；3、签订合同时，乙方应向甲方一次性交房屋押金200000元，该押金用于保障房屋设施家具完好，如出现设施家具损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；4、甲方保证正常的水电供应（设施维修由乙方负责）。合同签订后，原、被告另签订《补充协议》，约定：“乙方（被告）因资金周转问题，约定的世知酒店别墅区A11栋房屋租金半年600000元（含押金），签订合同前付押金200000元，房租400000元于2018年12月31日前付清，否则房屋租赁合同即时废止，所付押金将作为违约金。另，备品等约定的设施一并移交后乙方按价付款，特此约定”。另，原、被告双方签订《补充协议2》约定因特业许可证尚在办理，被告暂时使用原告营业执照经营。被告使用原告房屋后，为经营酒店购买了相关的酒店备品、特行个人信息人脸扫描系统（花费7260元）等，同时聘请了相关员工。2018年12月16日，被告以“陵水英州美驿美心旅居酒店”（甲方）的名义与黑龙江省集散地旅游有限公司（乙方）签订《康养基地用房协议》，约定乙方组织旅游团队到甲方位于三亚市海棠湾椰州路2号世知酒店A11栋别墅美驿美心旅居酒店住宿、用餐等，协议履行期自2018年12月20日起至2019年4月1日止，另约定“乙方应按十天或二十天、或按月等选择期限输送客人，如不能按约定输送客人，乙方承担违约责任，按总房款的双倍赔偿甲方，甲方如不能按约定接纳客人，甲方承担违约责任，按总房款的双倍赔偿乙方”。经营过程中，因原告违约用电行为，私自接了汤颜诚的家用电作为商业用电，导致陵水黎族自治县供电局英州所所长陈贵忍及稽查人员王子博对涉案A11栋别墅于2018年12月24日进行断电，之后一直未正常供电。庭审中，被告主张2018年12月24日-27日处于断电中。 2019年1月5日，原告向被告发送短信“你们的东西没有拿走，门是我让人锁上了，但是我家那没人，如果丢失我们没有办法啊”，被告回复“我手机没有信号，这样吧！明天我让我的人回去一个看房子的吧！要是真有什么事对咱们都不好，说不清楚，没有电监控也不好用”，原告回复“不用，你就把你的东西拿走就行，我的东西丢就丢了没关系”，被告称“也行”，即自2019年1月5日起，被告已不再经营酒店，原告要求被告将其物品取走。庭审中，原告确认被告尚存一些酒店备品在原告仓库中，并表示不同意再次利用。 2019年1月29日，陵水黎族自治县综合行政执法局向陵水供电局发出陵综执法函[2019]20号《陵水黎族自治县综合行政执法局关于通知停止向世知度假酒店五期A11栋提供供电服务的函》，载明：“陵水供电局：县规划部门函告我局称，世知度假酒店五期A11栋涉嫌违建。根据《海南省查处违法建筑若干规定》第八条规定，对正在建设的城镇违法建筑，市、县（区）、自治县人民政府负有查处职责的机关应当立即书面责令当事人停止建设，并通知供水、供电企业停止提供服务。请你局停止向世知度假酒店五期A11栋提供供电服务”。该函件由陵水黎族自治县供电局英州所所长陈贵忍进行执行，其于当日即2019年1月29日对涉案A11栋别墅进行执行，发现该房屋又有用电，对其再次进行断电，此后未对该房屋进行正常供电。2019年3月16日，陵水英州美驿美心旅居酒店（甲方）与黑龙江省集散地旅游有限公司（乙方）签订《关于陵水英州美驿美心旅居酒店赔付黑龙江省集散地旅游有限公司康养基地用房违约金的协议》，载明因甲方停业造成违约，给乙方造成重大经济损失，经双方协商同意，甲方按900000元赔付乙方，一年内付清。同日，被告以陵水英州美驿美心旅居酒店的名义出具《欠据》载明“陵水英州美驿美心旅居酒店一年内（2020年3月15日前）付清900000元违约款”。 另，2019年8月29日、12月5日，一审法院向陵水黎族自治县供电局英州所所长陈贵忍就涉案A11栋别墅的供电问题做了两次询问，陈贵忍称“2018年12月24日、2019年1月29日对涉案A11栋别墅进行过两次断电，2018年12月24日的断电原因系因业主违约用电，接了个人汤颜诚的用电作为商业用电，因此就剪断涉案A11栋别墅的接线，对汤颜诚开了罚单。2018年12月24日断电后就未曾为其正常供电，业主有电可能是接其他人的电或者是发电机发电。根据陵水黎族自治县综合执法局陵综执法函[2019]20号文的要求，于2019年1月29日去查看涉案A11栋别墅情况时，发现又有用电，就再次对其进行断电，此后因没有相关文件要求，一直没有正常对其供电。因涉案A11栋别墅属于海南世知旅游有限公司五期工程，世知公司一直正常供电，其有无私自给涉案A11栋别墅供电不清楚，也告知过世知公司不要为其供电”。 再查明，庭审中原、被告双方均确认《补充协议》中双方约定的“房租400000元于2018年12月31日前付清，否则房屋租赁合同即时废止”中的“即时废止”的意思是解除合同的意思表示。被告未向原告支付2018年12月6日-2019年1月5日的租金。另，被告与其8名员工签订的《劳动合同书》中约定：“如因不确定因素甲方在合同期内解约，将补偿乙方两个月工资”。被告解除劳动合同后，向其8名员工各补偿两个月工资，具体如下：罗小雅（店长）补偿了15200元、刘文申（厨师长）补偿了30000元、李杰（会计）补偿7000元、王雷（王春雷）（销售经理）补偿13000元，秦成业（销售经理）补偿10000元、李忠发（客房保洁）补偿6000元、赵秀芹（客房保洁）补偿6000元、崔明（司机）补偿8000元，共计95200元。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》、《补充协议》及《补充协议2》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。 一、关于涉案合同何时解除问题。根据双方《补充协议》的约定“房租400000元于2018年12月31日前付清，否则房屋租赁合同即时废止，所付押金将作为违约金”，同时双方亦确认其中的“即时废止”的意思为解除合同的意思表示，被告未在2018年12月31日前付清房屋租金400000元，原告又于2019年1月5日在发给被告的短信中要求被告拿走其物品，即实为通知被告合同解除，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。即双方解除合同的时间为2019年1月5日。故对原告诉请解除原、被告签订的《租赁协议》，予以支持。被告认为合同至今都未解除，但被告实际上自2019年1月5日就已不再经营酒店，不再对涉案A11栋房屋进行控制，原告亦不同意被告继续租赁，要求被告清退，故双方实际上已经以行为表示解除涉案租赁合同，故对被告的抗辩不予采纳。 二、合同解除的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应腾退涉案A11栋别墅。关于被告交纳的200000元押金问题。原告主张因被告未及时交纳房租，故根据《补充协议》的约定，该200000元转化为违约金。被告认为因原告未能保证正常的供电，致使酒店无法正常经营，故为原告违约在先。一审法院认为，水、电作为当今群众每日生活必不可少的资源，是群众赖以生存的条件之一，被告租赁原告房屋欲作为酒店经营，则正常的供水、供电更是必不可少。经一审法院向陵水黎族自治县供电局调查，涉案A11栋别墅曾经两次断电，第一次为2018年12月24日因原告违约用电问题，第二次为2019年1月29日因陵水黎族自治县综合执法局发函要求供电局停止为该房屋供电，两次断电后供电局并未对其进行正常供电。由此可知，在被告租赁期间2018年12月6日-2019年1月5日，曾因原告原因发生断电致使被告无法正常经营。故原告未向被告提供可正常使用的房屋，为原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，被告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，原告应承担违约赔偿责任。因此，原告应向被告退还被告已交纳的200000元押金。但被告未支付租金是事实，其应向原告支付2018年12月6日-2019年1月5日期间的租金，即66666.66元（房屋年租金800000元÷12个月=66666.66元）。因原告的违约行为对被告造成损失，被告有权要求赔偿损失。对于被告主张的各项损失，一审法院认为：1、关于员工12月的工资支出，是被告正常经营活动的必要支出，无论涉案合同解除与否都应向员工支付工资，故不属于因合同解除而造成的损失范围，对此不予支持；关于解聘员工给予的补偿金，一审法院认为，被告招聘上述员工均是为经营涉案酒店，现原、被告合同解除致使被告无法继续经营酒店并解聘其员工，被告就此向员工支付的经济补偿金属于因涉案合同解除而造成的损失范围。但根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条规定：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿”，即补偿金的计算基数和年限，法律均有明确规定。现被告的员工工作年限不满六个月，应支付的经济补偿为半个月工资，即罗小雅应为3800元、刘文申应为7500元、李杰应为1750元、王雷（王春雷）应为3250元，秦成业应为2500元、李忠发应为1500元、赵秀芹应为1500元、崔明应为2000元，共计23800元，属于被告因涉案合同解除而造成的损失范围。超出法律规定部分的71400元（95200元-23800元），属于当事人自愿履行，系当事人意思自治，一审法院不予干涉，但该费用不应转嫁给本案的原告；2、关于酒店备品，一审法院认为，因该部分物品未形成附合，原告也不同意接受利用，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，被告可以自行搬走，其要求原告对酒店备品的损失承担责任的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持；关于酒店用品、各种消耗品，如浴巾、纸巾、晾衣架、工作服等，属于被告正常经营活动的必要支出，并非属于解除合同而产生的损失，故不予支持；3、关于餐厅食材，被告经营期间所购买的食材属于被告正常的经营成本，且无有效证据显示哪些食材为因酒店停电而造成的损失，故不予支持；4、关于前期宣传费用，被告未提交相关证据予以证明，不予支持；5、关于特行个人信息人脸扫描系统，该系统系绑定原告的营业执照，且原告同意利用，故被告诉求该笔费用7260元，予以支持；6、关于安排客人入住柏丽酒店产生的住宿费、伙食费，一审法院认为，涉案合同已于2019年1月5日解除，被告诉请的住宿费、伙食费为2019年1月11日-3月20日的费用，与本案无关联，故不予支持；7、关于被告主张原告负担其与黑龙江省集散地旅游有限公司的900000元违约金，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告存在违约，应承担相应的违约责任，但根据被告目前提供的证据，无法确定其与黑龙江省集散地旅游有限公司的合同履行情况，亦无法确定被告是否已经实际履行了支付违约金的事实，因此在无法确认该笔费用是因涉案合同解除被告产生的实际损失的情况下，对被告该诉请，不予支持；8、关于律师费、往返差旅费，律师费并非本案的必要支出，且被告未提供有效的往返差旅费票据，双方合同亦未对律师费、往返差旅费有所约定，故对被告主张的该笔费用，不予支持；9、关于被告主张其为向原告支付200000元押金而向案外人借款200000元并支付利息，该利息是否应由原告负担问题。一审法院认为，交纳房屋押金200000元系双方合同约定的被告的义务之一，被告从何处筹集的资金及为筹集此资金支付的利息均为被告的自愿选择，该利息并不属于因双方合同解除而造成的损失，且与本案无关联，故对被告要求原告按月2%的标准支付200000元的利息的反诉请求，不予支持。 综上所述，因原告违约在先，故应向被告返还押金200000元；被告应及时腾退房屋，并向原告支付一个月的租金66666.66元；对于被告主张的各项损失中的特行个人信息人脸扫描系统7260元和部分员工经济补偿金23800元，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告仲某与被告玄某签订的《租赁协议》于2019年1月5日解除；二、被告玄某于本判决生效之日起三十日内将承租房屋内尚余物品腾空，腾退房屋给原告仲某；三、被告玄某于本判决生效之日起七日内向原告仲某支付房租66666.66元；四、反诉被告仲某于本判决生效之日起七日内向反诉原告玄某返还押金200000元及赔偿损失31060元；五、驳回原告仲某的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告玄某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12467元，由被告玄某负担；反诉案件受理费8466.52元，由反诉被告仲某负担1433元，反诉原告玄某负担7033.52元。 二审期间，上诉人仲某提供以下证据：1.发电机照片一张；2.微信聊天记录截图6张；3.短信记录截图2张。上诉人玄某未提交新证据。 玄某对仲某提供的证据1-3的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。经审查，本院对仲某提供的证据1-3的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 本院认为，双方对解除合同没有异议，本案的争议焦点是：1.玄某是否应向仲某支付租金。2.玄某支付的20万元押金是否应予返还；3.仲某是否应向玄某赔偿损失。 一、玄某是否应向仲某支付租金。涉案别墅系仲某购买，其已支付了对价并办理了合同备案，其有权使用涉案别墅，玄某提供的《陵水黎族自治县综合行政执法局关于通知停止向世知度假酒店5期A11栋提供供电服务的函》不足以证明仲某出租涉案别墅的行为不应受法律保护。本案中，玄某与仲某签订的《租赁协议》《补充协议》（统称《租赁协议》）后，仲某依约将涉案别墅交付给玄某使用，虽然因玄某没有按《租赁协议》约定于2018年12月31日交纳租金，2019年1月5日仲某让人锁上涉案别墅的门。但玄某已于2018年12月6日-2019年1月5日期间实际使用了涉案别墅，其应向仲某缴纳租金，因此一审法院判决玄某向仲某缴纳上述期间的租金66666.66元（年租金800000元÷12个月=66666.66元）正确，本院予以维持。 二、玄某支付的20万元押金是否应予返还。仲某主张依《补充协议》约定，涉案的200000元押金已转化为违约金，其不应予以返还。本院认为，押金转化为违约金的前提是收取押金的一方已依合同的约定履行义务，不存在违约行为。根据《租赁协议》第四条的约定，保证正常的水电供应是仲某的义务。从本案查明的事实可知，涉案别墅是用于酒店经营，仲某应为玄某提供商业用电，仲某私自接了汤颜诚的家用电给玄某使用，导致陵水黎族自治县供电局英州所于2018年12月24日对涉案别墅进行断电。仲某在履行《租赁协议》期间已违约在先，因此其主张200000元押金已转化为违约金，理由不成立，本院不予支持。《租赁协议》解除后，仲某应将玄某已交纳200000元押金退还。 三、仲某是否应向玄某赔偿损失。如上所述，仲某未依约保证正常供电，违约在先，且仲某已于2019年1月5日终止《租赁协议》的履行，致使《租赁协议》解除。《租赁协议》解除后，玄某要求赔偿因《租赁协议》解除造成的损失，其主张符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，玄某要求赔偿以下损失：员工工资56600元、补偿遣散员工工资95200元、人脸扫描系统7260元、酒店备品57224元、前期宣传费用、厨房食材19716元、赔付违约金900000元，共计1136000元；赔付住宿客人损失62000元、诉讼费8465.86元、律师费及往返费150000元。本院认为，1.因《租赁协议》解除致使玄某无法继续经营酒店而向员工支付经济补偿金，此损失属于因《租赁协议》解除而造成的损失。根据《中华人民共和国劳动法》第四十条规定，工作年限不满六个月的，支付经济补偿为半个月工资。由于玄某聘用的员工工作年限未满六个月，玄某应补偿给员工经济补偿金应为半个月工资，共计23800元（即罗小雅3800元，刘文申7500元、李杰1750元、王雷3250元，秦成业2500元、李忠发1500元、赵秀芹1500元、崔明2000元），该损失应由仲某承担。玄某要求仲某赔偿超出法律规定的员工经济补偿，没有法律依据，本院不予支持。2.个人信息人脸扫描系统是绑定仲某的营业执照，仲某同意继续留用该系统，应承该系统的费用7260元。3.员工工资56600元属于玄某正常经营活动支出，不属于因《租赁协议》解除而造成的损失。酒店备品并未与涉案别墅形成附合，玄某可以自行搬走。本案中玄某提供的证据不足以证明《租赁协议》的解除造成其损失前期宣传费用、厨房食材19716元，赔付住宿费用62000元。虽然玄某主张因其不能履行《康养基地用房协议》给黑龙江省集散地旅游有限公司（简称集散地旅游公司）造成重大损失，其需赠偿900000元。但是玄某提供的证据无法确定双方的合同履行情况，也无法证明集散地旅游公司存在900000元损失，且玄某实际上也未向集散地旅游公司支付900000元违约金。另外，因《租赁协议》纠纷而产生的费用及律师费的承担问题，双方并没有约定，玄某要求仲某承担律师费及差旅费，既没有合同依据也没有法律依据。因此，一审法院对玄某要求赔偿员工工资、酒店备品的费用、前期费用、厨房食材、赔付住宿费用、赔偿900000元违约金、律师费及差旅费，不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，仲某、玄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9314元，由上诉人仲某负担4657元，上诉人玄某负担4657元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  林 珍 审 判 员  白玉琳 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  顾悦希 书 记 员  蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。