云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云29民终951号上诉人（原审被告）：李松伦，男，1968年12月4日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审被告）：黄慧，女，1974年8月21日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李松伦，男，1968年12月4日出生，汉族，系黄慧丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理馨顺物业服务有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关龙溪路2号山水丽都4幢14层06号。统一社会信用代码：91532901323095307G。法定代表人：余晓林，公司总经理。委托诉讼代理人：邱何钧，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李松伦、黄慧因与被上诉人大理馨顺物业服务有限公司（以下简称馨顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于同年6月28日接待了上诉人李松伦、暨黄慧的特别授权诉讼代理人李松伦，被上诉人馨顺公司的特别授权诉讼代理人邱何钧，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。李松伦、黄慧上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院（2020）云2901民初525号民事判决，并改判驳回馨顺公司一审的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由馨顺公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。1、云南电网有限责任公司大理供电局作为幸福家苑业主的代理人身份关系不成立。幸福家苑小区的房地产开发商为大理城建房地产开发有限公司，李松伦、黄慧与该公司签订《房屋买卖合同》时，在合同中明确约定小区前期物业管理服务由开发商进行委托，之后，开发商向业主发放《幸福家苑临时管理公约》中，明确由昆明银海物业管理公司大理分公司提供物业管理。根据《物业管理条例》第二十二条，李松伦、黄慧与昆明银海物业管理公司大理分公司成立前期物业管理关系。本案在幸福家苑的物业前期管理中，大理供电局不是房地产开发商，也不是房屋的所有人，根据《物业管理条例》大理供电局不能代表幸福家苑业主；另外，馨顺公司称“大理供电局为幸福家苑业主代理人”，由于小区业主委员会尚未成立，小区业主也未签署过相关的授权书，所以大理供电局幸福家苑业主代理人身份不成立。所以，本案中，大理供电局不具备资格代表小区业主签订物业管理协议，李松伦、黄慧与馨顺公司之间不存在物业管理合同关系。2、一审判决适用法律错误。由于大理供电局不具备资格代表小区业主签订物业管理协议，李松伦、黄慧与馨顺公司之间不存在物业管理合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的第一条规定。3、李松伦、黄慧不是本案适格的诉讼主体。一审将馨顺公司列为本案权利主体，起诉李松伦、黄慧错误。由于大理供电局不具备资格代表小区业主签订物业管理协议，双方之间不存在物业管理合同关系，李松伦、黄慧不受该物业管理协议的约束。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，支持李松伦、黄慧的上诉请求，被上诉人馨顺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，李松伦、黄慧上诉请求无事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。馨顺公司向一审法院起诉请求：1.判令李松伦、黄慧支付馨顺公司2015年7月10日至2016年7月9日期间物业服务费4450.31元；2.判令支付馨顺公司从2015年7月10日起至付清物业服务费之日的违约金共计2000元；3.本案的诉讼费用均由李松伦、黄慧承担。一审法院认定事实：李松伦、黄慧购买了位于“幸福家苑”B区35幢01号房屋（别墅），建筑面积为294.42平方米。2014年1月7日，李松伦、黄慧办理了该套房屋的接房手续。2015年7月9日，云南电网有限责任公司大理供电局以幸福家苑业主代理人名义与馨顺公司签订一份《前期临时物业服务委托合同》，约定由馨顺公司为“幸福家苑”小区提供物业服务。合同主要约定：委托管理期限为一年，即2015年7月10日至2016年7月9日，如合同期限内业主委员会成立并选聘新的物业管理企业，则本合同自然终止；物业服务费按建筑面积收取，标准为：高层0.85元/月/㎡、别墅1.22元/月/㎡，其他物业费：高层住户电梯费35元/户/月、水池清洗费20元/户/年、二次加压费10元/户/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；物业管理综合服务费按年一次性交付。合同还对双方的权利义务和服务内容等相关事项进行了明确。此后该小区即由馨顺公司提供物业管理服务。合同约定的期限届满，馨顺公司退出该小区。李松伦、黄慧未交纳“幸福家苑”B区35幢01号房屋在馨顺公司提供服务一年期间的物业服务费共计4450.31元（物业服务费4310.31元、水池清洗费20元、二次加压费120元）2018年1月、12月，馨顺公司分别委托云南欣晨光（大理）律师事务所、昆明法儒法律咨询有限公司向李松伦、黄慧催收欠付物业服务费均无果。2020年2月25日，馨顺公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，在小区业主委员会尚未成立的情况下，大理供电局代表业主与馨顺公司签订了《前期临时物业服务委托合同》，该合同性质属前期物业服务合同，馨顺公司在签订合同之后，已实际进驻“幸福家苑”小区，并按约履行了提供物业管理服务的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，李松伦、黄慧虽未与馨顺公司签订物业服务合同，也未委托大理供电局与馨顺公司签订合同，但物业管理服务是将小区作为整体向房屋所有人和使用人提供的综合性有偿服务，合同的对象为全体业主，李松伦、黄慧作为小区的业主之一亦应受物业服务合同的约束。本案中，馨顺公司已按合同约定实际进驻小区，且提供了物业服务，其向业主收取物业服务费用属其应享有的权利，故馨顺公司主张物业服务费的诉讼请求合法有据，予以支持。李松伦、黄慧应于物业服务期限届满前向馨顺公司支付物业费，但李松伦、黄慧未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金计算标准及馨顺公司主张的违约金明显高于其实际损失，根据本案实际情况，一审法院支持馨顺公司该项主张按欠付物业费的20%计算，即890.06元。李松伦、黄慧辩称馨顺公司起诉已过诉讼时效，一审法院认为馨顺公司于2018年1月、12月分别委托云南欣晨光（大理）律师事务所、昆明法儒法律咨询有限公司向李松伦、黄慧催收欠付物业服务费，诉讼时效中断，现于2020年2月25日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效，李松伦、黄慧该项辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告李松伦、黄慧于本判决生效之日起十日内支付原告大理馨顺物业服务有限公司物业服务费4450.31元、违约金890.06元，合计5340.37元。二、驳回原告大理馨顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李松伦、黄慧负担。二审中，李松伦、黄慧对一审认定的案件事实提出两点异议：（1）一审认定云南电网有限责任公司大理供电局以幸福家苑业主代理人名义与馨顺公司签订一份《前期临时物业服务委托合同》，其实无事实依据，李松伦、黄慧从未授权委托过云南电网有限责任公司大理供电局；（2）李松伦、黄慧与馨顺公司未签订过《前期临时物业服务委托合同》，故一审认定李松伦、黄慧未交纳物业管理费无事实依据，馨顺公司也无权向李松伦、黄慧收取物业管理费。馨顺公司对一审认定的案件事实无异议，也无新证据提交。由于李松伦、黄慧对异议请求未能提供相关证据予以证实，其异议请求不成立。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，幸福家苑小区在原前期昆明银海物业管理服务有限公司因2015年6月30日合同到期撤离后，小区物业处于无人管理状态下，云南电网有限责任公司大理供电局代表该小区业主与馨顺公司签订的《前期临时物业服务委托合同》，未违反我国现行法律法规，应认定为合法有效。该合同签订之后，馨顺公司已实际进驻幸福家苑小区并按约定履行了其向业主提供物业管理服务的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，李松伦、黄慧虽未与馨顺公司签订物业服务合同，也未授权委托云南电网有限责任公司大理供电局与馨顺公司签订物业服务合同，但物业管理服务是面对整个幸福家苑小区房屋所有人和使用人提供的综合性有偿服务，合同服务的对象为幸福家苑小区的全体业主，李松伦、黄慧作为幸福家苑小区的业主之一，也应受物业管理服务合同的约束。李松伦、黄慧上诉称其与馨顺公司之间不存在物业管理服务合同关系，云南电网有限责任公司大理供电局不具备资格代表幸福家苑小区签订物业管理合同，馨顺公司起诉李松伦、黄慧支付物业管理费和违约金错误的抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李松伦、黄慧的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李松伦、黄慧负担。本判决为终审判决。审判长  马克辉审判员  胡代勇审判员  沈春梅二〇二〇年七月十四日法官助理王润芬书记员李颖洁