上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3415号原告(反诉被告)：张一晶，男，1988年8月1日生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：张贤慧，女，1983年2月1日生，汉族，住甘肃省。委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。第三人：谈君，男，1980年11月9日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海开跃房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：严佩英，执行董事。第三人：孙芳，女，1992年7月10日生，汉族，住浙江省嘉兴市。原告张一晶与被告张贤慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日、2020年5月27日公开开庭进行了审理。审理中，被告张贤惠向本院提出反诉，本院又依申请追加第三人谈君、上海开跃房地产经纪有限公司(以下简称“开跃公司”)、孙芳参加诉讼。原告张一晶、被告张贤慧的委托诉讼代理人秦涛到庭参加诉讼。第三人谈君、开跃公司、孙芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张一晶向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告2019年8月28日签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月25日解除；2.请求判令被告向原告支付原告所交纳的保证金48,000元(币种为人民币，以下同)，并按日万分之二的标准支付自2019年10月30日起至实际返还之日止的逾期返还补偿款；3.请求判令被告向原告返还2019年10月26日至2019年11月7日的已付未用租期的租金10,400元，并按银行同期贷款利率向原告支付自2019年11月6日起至被告偿还全部款项之日止的逾期返还利息；4.请求判令被告向原告偿还原告代付的自2019年10月26日至2019年12月31日止的物业管理费3,872.55元，并按银行同期贷款利率支付自2019年11月11日起计算至还款之日止的逾期利息；5.请求判令被告向原告支付原告预付网络费3,000元；6.请求判令被告向原告支付违约金48,000元，并支付原告装修、添附款共计77,137.4元；7.请求判令被告向原告支付撤场搬运费339元；8.请求判令被告向原告支付房屋钥匙及电卡寄送快递费21元；9.请求判令被告向原告按每天1元标准支付水、电充值卡及钥匙代为保管的费用，前述保管费自2019年11月20日起算。事实和理由：经开跃公司居间，原告和被告于2019年8月28日签署《房屋租赁合同》，由被告将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告经营咖啡馆，租期自2019年9月8日至2023年9月7日，免租装修期为2019年8月29日至2019年9月7日，该房屋首年月租金标准为24,000元、保证金为48,000元。合同第11.1条特别约定：甲方(被告)给予乙方(原告)三个月试营业日期，若乙方(原告)经营状况不佳，乙方(原告)可以选择终止合同，但乙方的装修归甲方所有。原告于2019年8月28日向被告支付保证金48,000元，支付保证金后原告与被告多次协商调整首期租金付款时间，后双方确定，原告先支付二个月租金，剩余一个月租金于2019年10月支付。2019年9月1日，原告向被告支付二个月租金共计48,000元。租赁合同签订后，原告即委托装潢公司、消防工程公司、工商代办公司办理门店工程施工及经营证照注册，在办理相关事项过程中，上述公司均提出因房屋内部存在搭建，仅可就房屋一层取得对外经营的审批文件。原告曾要求被告提供相关隔层、搭建的报批手续，被告均未予提供。试营业期内，因经营租赁房屋存在重大风险及遭受的损失，原告提前一个月于2019年10月7日告知被告依据租赁合同第11.1条约定将于2019年11月7日终止租赁合同。为了避免被告利益受损，原告积极配合被告及被告指定的中介公司寻找新租客。另一方面，原告也按照合同约定及被告沟通要求将原告注册公司从该房屋地址迁出。在配合被告寻找新租客期间，原告向被告反映了其指定的开跃公司带看新租客的情况并不理想，为了被告利益考虑，原告接洽了第三方中介公司，且第三方中介公司同意提供租客带看服务。但被告对原告反映的情况未做任何答复，始终要求原告联系开跃公司。2019年10月25日晚，在未有任何起码的沟通、说明的情况下，原告突然收到了被告发送的《解除合同通知函》，合同于当日被被告解除。原告收到《解除合同通知函》后立刻与被告联系，提出尽快协商相关问题以避免损失的扩大，并于2019年10月28日书面回复被告，但被告未做任何答复。被告解除租赁合同后，原告紧急安排撤场工作，并于2019年10月29日完成撤场，但被告经原告多次通知、催告后仍不与原告交接租赁房屋。即使经他方联系，被告始终未至现场办理交房手续。无奈之下，原告于2019年10月31日下午以EMS快递的方式向被告寄送了房屋钥匙及电卡，之后该快递被“拒收”。原告于2019年11月20日至快递公司取回快递并代被告保管。被告的种种行为违反了法律规定及合同约定，现原告请求法院判如所请，维护原告的合法权益。被告张贤慧辩称，第一，对合同解除无异议，但是原告违约后，被告于2019年10月25日行使合同解除权。第二，保证金不同意返还，因为原告违约，已经造成被告实际损失。被告和中介确认后于2019年11月8日自行收回涉案房屋，目前涉案房屋已经另行出租，并归还房东。第三，对于物业管理费，经结算被告应向原告支付18天的费用，但是被告认为该笔费用应该折抵损失，无需退还。第四，对于预付网络费，是原告和案外人发某的关系，应由原告自行和提供服务的相对方结算。第五，违约金和装修费，按照合同约定原告无权主张。第六，对于搬场搬运费，原告违约撤场产生，无权向被告主张。第七，对于快递费和保管费，合同没有约定，也没有法律依据。同时，被告张贤慧向原告张一晶提出诉讼请求：1.判令原告向被告支付为签署《房屋租赁合同》支付的中介费12,000元；2.判令原告赔偿被告2019年11月8日至2019年12月7日期间系争商铺空置费24,000元；3.原告赔偿被告为找到新的承租人支付的中介费10,237元；4.原告赔偿被告为获得涉案房屋支付的转让费48,000元。事实与理由：2018年10月24日，被告向案外人支付了60,000元，就涉案房屋与第三人签订了为期5年的租赁合同。此后，被告又与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年9月8日起至2023年9月7日止，被告为此支付中介费12,000元。合同签订后，被告依约交付房屋，原告确未按约定如期、如数支付房租，反而向原告提出解约的意向，为此被告向原告催讨无果后发送了解除合同告知函。2019年11月8日，原告在未找到新承租人前已搬离涉案房屋，被告为止损找到新租客又支付了一笔中介费，并且将涉案房屋还给了第三人。因为原告的违约行为，给被告造成了相应的损失，故请求法院支持被告的反诉诉讼请求。原告张一晶辩称，第一，被告无证据证明支付了该笔中介费，即便确实支付，根据合同约定应该由被告自行承担，不应认定为损失，与原告无关。第二，合同是由被告单方解除，若有空置期由被告自行承担，且实际涉案房屋不存在空置期，被告主张的空置费标准不合理，也没有合同依据。第三，被告提供的书面材料未记载为中介费，且中介费不一定实际发某，被告自愿支付中介费，也和原告无关。第四，被告隐瞒了有转让费的事实，没有提供转让费的凭证，且被告在经营期间赚取差价的利润已经足以弥补转让费，原告对因被告多次转租损坏的门店设施进行了修缮，要求原告支付转让费，有失公正，经了解被告向新租客转让时还收取了新租客三万元转让费。第三人谈君、开跃公司、孙芳对原告的诉讼请求和被告的反诉诉讼请求均未发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案房屋的产权人为第三人谈君、陈虹，建筑面积为117.35平方米。2018年10月11日，被告自案外人葛海俊处受让涉案房屋的承租权，租期自2018年10月26日起至2023年10月25日止。2019年8月28日，原告(乙方，承租方)和被告(甲方，出租方)经开跃公司居间签署《房屋租赁合同》一份，约定由被告将涉案房屋出租给原告经营咖啡馆，房屋使用面积约117.35平方米，租期自2019年9月8日至2023年9月7日，免租装修期为2019年8月29日至2019年9月7日；首年(自2019年9月8日起至2020年9月7日止)月租金标准为24,000元，按三个月为一期支付，第一期租金应于2019年8月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前七日支付；乙方需支付的保证金为48,000元；甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同第11.1条特别约定：甲方给予乙方三个月试营业日期，若乙方经营状况不佳，乙方可以选择终止合同，但乙方的装修归甲方所有。合同第11.2条特别约定：在租赁期内若乙方提前终止解除合同，需提前1个月告知甲方，乙方找到新的租客，由新租客与甲方签订新的租赁合同，在甲方利益不受损的情况下，甲方应退还原租客的租赁保证金及剩余租金。合同签订后，原告向被告支付保证金48,000元，并支付了两个月租金48,000元。2019年9月1日，原告向被告发送微信称“张姐，两个月租金剩余部分已经付了，还一个月我争取九月底付，最晚十月头几天肯定可以。”对此被告回复称“好的”。2019年9月2日，原告收到物业公司出具的《收费告知单》，载明2019年10月至12月涉案房屋的物业管理费为5,280.75元，后原告支付了该笔物业费。2019年10月6日，被告向原告发送微信称“剩下一个月房租，这几天付一下哈。”原告回复称“试营业情况还是很不理想，到十一假期结束正好一个月，我是想这几天和您说退出的事情，一方面合同写了要提前通知，一方面找下家也需要时间，所以就想一句付掉的租金用掉，然后装修归您，押金退给我。”被告回复称“一切按合同。”2019年10月7日，原告向被告寄送《告知函》一份，告知被告租赁合同于2019年11月7日终止，其于合同终止日交还房屋并由被告返还押金，并告知寻找下家接手等事宜。同日，被告向原告发送微信称：“张一晶，按合同约定付租金，请在今天晚上12点前付给我一下。”原告则以房屋夹层部分没有产证为由进行抗辩。对此被告称在签合同时原告已经了解，且商铺面积在合同中已有约定，并已按约提供产证。2019年10月24日，被告向原告寄送解除合同通知函一份，载明：就贵我双方在2019年8月28日签订的上海市松江区广富林路XXX弄XXX号租赁合同，我方多次催告提醒未付房租(2019年11月8日-2019年12月7日)，我方至今未收到。基于贵方上述违约行为，依据租赁合同第6.5条的约定，我方通知贵方解除该物业租赁合同，同时依据租赁合同第3.5条和第八条约定追究贵方违约责任赔偿违约金等，并保留追究贵方其他法律责任的权利。该份函件于2019年10月25日送达原告。2019年10月28日，原告向被告寄送《关于“解除合同通知函”的回函》一份，载明：第一，贵方在发送《解除合同通知函》前既没有回复我方疑问(详见先前函件及微信记录)，也未与我方进行最基本的沟通，贵方擅自解除租赁合同的行为属于根本违约，贵方应按租赁合同第八条之约定向我方承担违约责任。第二，虽然贵方解除租赁合同已造成我方客观上无法继续履行租赁合同第11.2条约定，但我方本着诚信原则，并为贵方利益考量，我方仍愿意在搬离租赁房屋(松江万达金街XXX号)前继续为贵方(包括贵方委托的中介公司)提供带看租客的便利。同时，若我方委托的其他中介公司有意向客户，我方也会推介给贵方。第三，因贵方解除租赁合同(2019年10月25日晚收到解除通知函)实属突然，我方不得不临时安排撤场、搬离等事项，我方正努力尽快将房屋交还贵方。为了双方顺利完成房屋交还，现我方通知贵方：1.请贵方于2019年10月29日(房屋交还日)前来交接房屋，若贵方在房屋交还日不前来交接房屋的(贵方委托中介或其他人员交接时，相关人员应当出具委托授权书或者微信告知我方)，我方将记录房屋状况，并将房屋钥匙寄送至贵方联系地址，届时视为完成房屋交接；2.我方撤场、搬离所产生的费用及损失均由贵方承担。第四，请贵方于2019年11月5日前向我方退还全部房屋押金及已付未用租金，否则，除了返还房屋押金及已付未用租金外，贵方还须向我方支付逾期还款的利息(该利息自2019年11月6日起算，直至贵方实际返还全部款项)。2019年10月28日，原告通过微信联系被告，要求对涉案房屋进行交接，被告当日未予回复。2019年10月29日，原告通过微信向被告发送涉案房屋内物品腾空的照片，并要求被告于当日前来交接，但被告拒绝前往交接，并明确表示不接受原告以寄送钥匙的方式作为交接手续。2019年10月30日，原告向被告邮寄涉案房屋的钥匙、电卡，但该份邮件被被告拒收。2019年11月8日，被告自行收回了涉案房屋。审理中，被告称其实际支付了2019年7月至9月的物业管理费，相应部分的物业管理费应当在原告主张的物业管理费中进行抵扣。对此原告称自2019年8月29日至2019年9月30日的物业管理费愿意在结算时抵扣，但是自合同解除次日起即2019年10月26日起至2019年12月31日止的物业管理费均应退还。审理中，本院分别于2020年7月14日、2020年7月15日通过电话联系第三人谈君、孙芳，了解涉案房屋后续的缔约情况，第三人谈君、孙芳向本院述称，其与被告协商一致，在2019年12月8日由第三人谈君、孙芳直接签订房屋租赁合同，被告退出涉案房屋的租赁合同关系。第三人谈君未追究被告的违约责任，被告实际收取孙芳房屋转让费30,000元。目前第三人孙芳在涉案房屋内使用的网络设施系自行付费安装。以上事实，由《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、《收费告知单》、《告知函》、《解除合同通知函》及送达凭证、《关于“解除合同通知函”的回函》、钥匙电卡邮寄凭证、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的第一个争议焦点为涉案合同解除的法律基础应如何认定。对此，被告主张其系因原告逾期支付租金存在违约行为而行使解除权；原告则认为其行使了合同11.1条确定的解除权，已经于2019年10月6日通知被告解除合同，无需支付剩余租金，但又表示合同应于2019年11月7日解除，被告提前解除合同构成违约。对此本院认为，根据合同第十一条之约定，原告在三个月营业期满后可以选择终止合同，或在提前一个月通知且找到新的租客、被告利益不受损的前提下可与被告无责解除合同。原告在租赁过程中要求解除合同时，上述两项条件均尚未成就。在原、被告之间的合同尚未解除的情况下，原告在被告几次催告下仍拒绝按照合同约定支付剩余一个月的租金，其行为确有不当，已经构成违约，被告行使合同解除权并无不当，本院确认双方之间的合同已于2019年10月25日解除。本案的第二个争议焦点为合同解除相关后果的处理。合同解除后，被告应当向原告退还原告所交纳的保证金48,000元。鉴于原告实际已于2019年10月29日腾空房屋并要求被告交接，而被告无正当理由拒绝交接，导致了损失的扩大，因此被告应退还自2019年10月30日起至2019年11月7日止的租金7,200元。至于物业管理费，本院认定原告应承担自2020年8月29日起至2019年10月29日止的物业管理费，结合双方的实际缴费情况，被告替原告缴纳了自2019年8月29日至2019年9月30日(33日)的物业管理费，原告则替被告缴纳了2019年10月30日起至2019年12月31日(63日)止的物业管理费，两相折抵，被告应向原告退还30日的物业管理费1,760.25元。合同解除后，被告以赔偿损失而非违约金的方式向原告主张权利，并无不当。对于应当赔偿被告的损失范围，考虑到原、被告之间本有三个月试营业期之约定，原告在放弃所有装修的情况下可以选择终止合同，因此寻找新承租人系被告应自行承担的固有风险，且被告在自行找到新的租客后也已另行向其收取了转让费，因此对被告要求原告赔偿中介费、转让费损失的诉讼请求，本院不予支持。但被告主张原告赔偿自2019年11月8日至2019年12月7日期间系争商铺空置费24,000元，于法有据，本院依法予以支持。对于原告向被告主张返还的预付网络费，系其与案外人之间的关系，应另案向案外人进行主张，本院对此不予支持。鉴于本案系因原告违约导致合同的解除，故对原告主张的违约金、装修添附款、撤场搬运费、寄送快递费、水电充值卡及钥匙代为保管的费用等，无事实和法律依据，本院对此不予支持。对于原告主张的返还保证金、租金、物业管理费的利息，鉴于本案系因原告违约导致解除，且双方互相负有债权债务，具体数额需经法院认定结算后方能确定，故对于原告主张的相关利息，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张一晶与被告(反诉原告)张贤慧之间于2019年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；二、被告(反诉原告)张贤慧于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张一晶退还租赁保证金48,000元；三、被告(反诉原告)张贤慧于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张一晶退还自2019年10月30日起至2019年11月7日止的租金7,200元；四、被告(反诉原告)张贤慧于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张一晶退还物业管理费1,760.25元；五、原告(反诉被告)张一晶于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张贤慧赔偿自2019年11月8日至2019年12月7日期间系争商铺空置费24,000元；六、驳回原告(反诉被告)张一晶的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)张贤慧的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,175元，减半收取计2,087.5元，由原告(反诉被告)张一晶负担1,474元(已付)，由被告(反诉原告)张贤慧负担613.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费1,075元，由被告(反诉原告)张贤慧负担801元(已付)，由原告(反诉被告)张一晶负担274元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年七月二十七日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。