浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终523号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号11、12层。 负责人：胡德，分公司总经理。 委托诉讼代理人：周文剑、施金鑫，浙江雷欧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：武义县香格里拉酒店，住所地浙江省武义县城温泉路与武阳路交叉路口。 投资人：马玉华。 委托诉讼代理人：曾宣龙、陈俊惠，浙江今日律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：武义温泉假日置业有限公司，住所地浙江省武义县城温泉路（武阳中路交叉口）。 法定代表人：应济安，执行董事。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产公司浙江分公司）因与被上诉人武义县香格里拉酒店（以下简称香格里拉酒店）、原审第三人武义温泉假日置业有限公司（以下简称温泉假日置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服永康市人民法院（2019）浙0784民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人信达资产公司浙江分公司委托诉讼代理人施金鑫、被上诉人香格里拉酒店委托诉讼代理人陈俊惠到庭参加诉讼。温泉假日置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信达资产公司浙江分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回香格里拉酒店的原审诉讼请求；2.香格里拉酒店承担全部诉讼费用。事实和理由：1.信达资产公司浙江分公司原审中提供的三份承租人声明，系中国银行工作人员在办理贷款抵押登记手续前依法向承租人香格里拉酒店取得，声明上加盖的是当时该酒店正常经营活动中使用的公章。假设该公章未经备案或不是在公安部门刻字中心刻制，香格里拉酒店通过欺骗银行工作人员来保全其承租人权益而使用该公章，从动机上说更具说服力。在无相反证据证明的前提下，足以认定该三份声明系香格里拉酒店出具。2.经了解，香格里拉酒店在经营过程中几经转手，从余国文到马玉华，再到朱林等，香格里拉酒店在原审中所称的“马玉华将酒店经营权发包给徐震通等人”、“2018年5月开始，把酒店出租给金书砚经营”，及现状是天逸·皇冠大饭店在经营等事实，足以说明香格里拉酒店的经营权混乱。而公司的经营管理离不开公章，原审中香格里拉酒店提供证据证明有公章作废，说明香格里拉酒店经营管理过程中公章使用混乱，客观上存在多枚公章同时使用的情况。3.原审仅以香格里拉酒店出具的酒店在不同公务部门使用的公章与承租人声明中加盖的公章不同，即对承租人声明的真实性不予确认，存在错误。如前所述，公章不同的原因应是香格里拉酒店同时使用多枚不同公章。但无论是使用哪枚公章，香格里拉酒店在承租人声明上盖章，即表示受此声明约束，系其真实意思表示。现声明中的条件成就，依声明香格里拉酒店已放弃租赁权利，信达资产公司浙江分公司有权要求香格里拉酒店腾空案涉不动产。4.香格里拉酒店将案涉房屋转租，温泉假日置业公司并不同意转租，现实际占用租赁物的经营主体是非法占用的状态，基于转租这个事实，请求保护无法律依据。即便案涉房屋是存在经营权转让或者经营权出租的状态，经查明均系抵债的方式进行流转，也不能受法律保护，更不能对抗抵押物的执行。 香格里拉酒店辩称：1.香格里拉酒店在原审中已提供香格里拉酒店在各个时期盖有公章的合同，香格里拉酒店所有使用的公章都有数码编号，三份承租人声明上的公章无数码编号，香格里拉酒店从未有使用过，承租人声明上的公章不是香格里拉酒店所加盖。2.信达资产公司浙江分公司称承租人声明是银行工作人员从香格里拉酒店取得，但并未提供任何证据。香格里拉酒店从未向信达资产公司浙江分公司出具过承租人声明，且在发现承租人声明中加盖的公章后已向公安机关报案，公安机关至今也未查到承租人声明上公章的出处。承租人声明中仅加盖有印章，无负责人、经办人签名，现也无证据证实该声明的出处，依法应对声明不予认定。3.信达资产公司浙江分公司至今也未提供其中两份承租人声明的原件。4.香格里拉酒店与温泉假日置业公司因房屋租赁发生诉讼纠纷，生效判决已确认租赁合同有效并继续履行，香格里拉酒店是合法占有案涉房屋，且该租赁合同约定香格里拉酒店可以将经营权出租及内部承包，徐震通与金书砚是合伙关系，金书砚与马玉华签订的经营权租赁合同合法有效，香格里拉酒店的租赁权应得到保护。2019年租金180万元由徐震通以香格里拉酒店名义缴至原审法院。5.马玉华承租了温泉假日置业公司的房屋后，投资了2000万元形成香格里拉酒店现有的酒店规模，马玉华将香格里拉酒店的经营权租赁给金书砚等人，与单纯的房屋出租有显著差别。信达资产公司浙江分公司认为马玉华非法转租，租赁权不能得到保护是错误的。请求驳回上诉，维持原判。 温泉假日置业公司未作陈述。 香格里拉酒店向原审法院起诉请求：判令香格里拉酒店继续享有与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁使用权，不予腾空。 原审法院认定事实：香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订房屋租赁合同一份。合同约定：温泉假日置业公司将坐落在武义县城温泉路与武阳中路交叉处“武义温泉假日酒店”的商住楼群楼一至四层的部分房间及主楼的五至十二层及二十二层至二十三层的部分房间和地下车库出租给香格里拉酒店使用（具体的房间间数、面积以附件中的平面图、立体图、清单为准，清单为合同的组成部分）；房屋为毛坯房，由香格里拉酒店自行装修；租赁期限15年，自2008年5月1日至2023年4月30日；租金：2008年5月1日至2018年4月30日每年150万元，2018年5月1日至2023年4月30日每年180万元；租金的交纳方式及期限为每年的4月30日前付清，先交租金后使用。合同还对租金发票的出具、税款的负担、房屋的使用范围、用水、用电、转让等事项进行了约定。2018年4月，双方产生纠纷，香格里拉酒店于2018年6月1日向武义县人民法院起诉，请求确认双方于2007年4月25日签订的租赁合同合法有效，温泉假日置业公司继续履行合同。2018年9月12日，武义县人民法院作出（2018）浙0723民初1761号民事判决书，判决确认双方于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行。 该院在审理中国银行股份有限公司永康市支行（以下简称中行永康支行）与浙**安钢结构有限公司、温泉假日置业公司、应文峰、温建安金融借款合同纠纷一案中，因中行永康支行申请诉讼保全，该院于2018年1月31日作出（2018）浙0784民初461号民事裁定书，裁定查封温泉假日置业公司所有的坐落于武义县县城温泉路与武阳中路交叉口的不动产【房产证号：房权证武字第0××4、0××3、0××4、0××1、0××2号，土地证号：武国用（2007）第0××1、0××3、0××4号、武国用（2008）第003109-003151号】，即案涉不动产，并于2018年2月7日查封了上述不动产。后该院于2018年2月12日作出（2018）浙0784民初461号民事判决书，认定以下事实：（1）2014年9月29日，中行永康支行与温泉假日置业公司签订了编号为“永康2014年人抵字8919号”的最高额抵押合同一份，约定温泉假日置业公司自愿以其所有的不动产【房产证号：房权证武字第0××4、0××3、0××4号，土地证号：武国用（2007）第0××1号、武国用（2008）第003109-003150号】为浙**安钢结构有限公司自2014年9月29日至2017年9月29日期间在中行永康支行处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为4804.77万元整，担保方式为最高额抵押，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，并办理了抵押登记。（2）2016年5月10日，中行永康支行与温泉假日置业公司签订了编号为“永康2016年人抵字0201号”的最高额抵押合同一份，约定温泉假日置业公司自愿以其所有的不动产【房产证号：房权证武字第0××1、0××2号，土地证号：武国用（2007）第0××3、0××4号】为浙**安钢结构有限公司自2016年5月10日至2019年5月10日期间在中行永康支行处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为4009.4万元整，担保方式为最高额抵押，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，并办理了抵押登记。判决：一、由浙**安钢结构有限公司归还中行永康支行借款本金5728万元及利息、罚息、复利（其中利息自2017年9月21日起按年利率4.3935%计算至2018年1月11日止，罚息自2018年1月12日起按年利率6.59025%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率6.59025%计算至款清之日止，判决之后如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按《流动资金借款合同》第四条中第1-（2）款约定进行调整）；二、由浙**安钢结构有限公司支付中行永康支行为实现本案债权所支出的律师代理费8万元；上述第一、二项款项限本判决生效之日起十五日履行完毕。三、由中行永康支行对温泉假日置业公司所有的坐落于武义县温泉路（武阳中路交叉口）的不动产【房产证号：房权证武字第0××4、0××3、0××4号，土地证号：武国用（2007）第0××1号、武国用（2008）第003109-003150号】变价后所得价款就上述第一、二项判决确定款项在最高本金余额4804.77万元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用范围内和案件受理费、保全费283266元享有优先受偿权。四、由中行永康支行对温泉假日置业公司所有的坐落于武义县温泉路（武阳中路交叉口）的不动产【房产证号：房权证武字第0××1、0××2号，土地证号：武国用（2007）第0××3、0××4号】就上述第一、二项判决确定款项在最高本金余额4009.4万元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用范围内和案件受理费、保全费236375元享有优先受偿权。五、由应文峰、温建安对上述第一、二项判决确定款项在保证担保的最高本金余额5728万元及其相应的利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内和案件受理费、保全费337695元承担连带清偿责任。该民事判决生效后进入执行程序，因被执行人未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，该院拟对案涉不动产进行司法处置，并粘贴了查封公告及腾空公告。在执行过程中，申请执行人中行永康支行于2018年12月28日依申请变更为信达资产公司浙江分公司。香格里拉酒店提出书面异议，请求驳回信达资产公司浙江分公司要求其（包括实际使用人）腾空案涉不动产的请求，确保其承租期限至2023年4月30日止。该院于2019年3月13日受理该异议，并于2019年3月28日作出（2019）浙0784执异24号执行裁定书，裁定驳回香格里拉酒店的异议请求。2019年4月15日，香格里拉酒店提起本案之诉。 另查明：2019年4月30日，香格里拉酒店向该院账号汇入2020年案涉房屋租金180万元。 原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，香格里拉酒店请求执行案涉房产时对其租赁权予以保护，并提供证据证明在案涉房产抵押登记前已签订真实合法有效的书面租赁合同、已合法占有使用案涉房产，已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情，故香格里拉酒店对本案所涉执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。香格里拉酒店的诉讼请求，合法有据，予以支持。信达资产公司浙江分公司的抗辩意见，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认香格里拉酒店对其与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》中约定的房产在2008年5月1日至2023年4月30日期间的租赁权；二、在前述期间，不得对上述《房屋租赁合同》中约定的租赁房产实施强制迁出（腾空）的执行行为。案件受理费62200元，由信达资产公司浙江分公司负担。 二审中，本院对案涉房屋进行了实地勘查，对案涉房屋现使用人武义天逸酒店管理有限公司的法定代表人徐震通作了询问调查，拍摄了现场照片十张，徐震通同时向本院提交香格里拉酒店经营权租赁协议一份。徐震通陈述：徐震通因代马玉华归还欠他人的200万元欠款，马玉华将2018年至2023年香格里拉酒店的经营权租赁给徐震通，由徐震通的合伙人金书砚与马玉华签订了租赁协议。因香格里拉酒店名称已被他人注册，且因负债酒店账户被冻结无法使用，徐震通就成立了武义天逸酒店管理有限公司，对外以天逸·皇冠大饭店的名义经营。香格里拉酒店还把向温泉假日置业公司所租房屋的三楼、四楼的KTV、足浴等转租给他人，现由徐震通负责代收该部分房屋租金，并由徐震通代香格里拉酒店向温泉假日置业公司交纳每年180万元的房屋租金，代收租金不足180万元的部分由徐震通以经营收入补足，即使经营亏损，租赁期内租金也由徐震通负责交纳，五年内马玉华不再出一分钱，也不可能再拿到一分钱了。酒店的消防、卫生、安全等特种经营许可因不能过户和另办，仍是使用香格里拉酒店的名义办理，香格里拉酒店的税收现已报停，徐震通是以武义天逸酒店管理有限公司名义缴纳税收。 审理中，本院向国家税务总局武义县税务局调取了香格里拉酒店、武义天逸酒店管理有限公司的税务申报、纳税报表一组，查明武义天逸酒店管理有限公司自2019年3月1日开始申报纳税。 对本院调取的证据，信达资产公司浙江分公司质证认为：1.对徐震通的调查笔录真实性、合法性、并联性均无异议，能印证香格里拉酒店经营权转让的事实。2.对租赁协议的真实性、合法性、关联性均无异议，该租赁协议虽名为经营权出租，实际为经营权的转让。3.对照片、税务申报等证据真实性、合法性、关联性均无异议，结合证据1、2能充分证实马玉华与其经营的香格里拉酒店已实际不经营、不占有案涉房屋。 香格里拉酒店质证认为：1.对徐震通的调查笔录真实性、合法性、并联性均无异议，香格里拉酒店与温泉假日置业公司的租赁合同未约定经营权不能租赁，马玉华将经营权租赁给金书砚不违反租赁合同的约定。香格里拉酒店合法承租案涉房屋并实际占有，其租赁权应当得到保护。2.对经营权租赁协议的真实性、合法性、关联性均无异议，马玉华承租案涉房屋后投资了近2000万元经营酒店，其将经营权出租已不是单纯的房屋出租。3.对照片、武义天逸酒店管理有限公司、香格里拉酒店税收申报表等三性均无异议，因香格里拉酒店名称曾被诉侵权，为规避名称使用及交税、报税才注册武义天逸皇冠酒店管理有限公司，不能证明香格里拉酒店已无实际经营，对信达资产公司浙江分公司所述香格里拉酒店不实际占有案涉房屋不予认可。 信达资产公司浙江分公司、香格里拉酒店对本院调取的证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。 本院二审经审理，对原审认定的事实予以确认。 另查明：永康市人民法院在执行申请执行人章俊敏与被执行人浙江天平钢结构制造有限公司、张天生、马玉华、张建民间借贷纠纷一案中，对香格里拉酒店法定代表人马玉华作了询问调查。马玉华陈述：其已通过将香格里拉酒店给其的债权人经营的方式，将获得的经营收入给其债权人抵债。2014年6月至2016年9月底，由徐震通、朱林共同经营，等到徐震通拿到200多万元以后，从2016年10月开始到2018年5月就由朱林单独经营，朱林的债权金额大概是本金500多万元。2018年5月开始，其把香格里拉酒店出租给金书砚经营，从2018年5月开始至2023年5月，所获的租金200万元，用于清偿了钱绍平的债务。金书砚和徐震通可能是合作关系。 再查明：香格里拉酒店是个人独资企业，投资人为马玉华。2018年4月19日，金书砚（乙方）与马玉华（甲方）达成香格里拉酒店经营权租赁协议，协议载明：1.1甲方经营的香格里拉酒店位于武阳路温泉路交汇处其中客房147间，办公室4间。甲方原合同上所涉及的相关财产交由乙方经营管理。1.2甲方与乙方签订了房屋租赁合同，租赁期限为2018年4月19日至2023年4月30日，租金甲方已支付至2018年4月30日……2.2本协议签订之日，即为双方酒店移交之日。甲、乙方同意按酒店现状进行移交并归乙方使用……2.5香格里拉酒店与房屋业主签订的租房协议对乙方继续生效。租金、期限及相关权利、义务均不变。3.1甲方将香格里拉酒店经营权以总价200万元人民币租赁给乙方。3.2乙方在签订本协议的七个工作日，乙方将上述款项一次性付清。3.3鉴于甲方在金华市婺城区人民法院有执行案件，故双方同意乙方将上述款项汇入债权人钱绍平账户，即视为乙方已履行完毕本协议项下的付款义务……。 武义天逸酒店管理有限公司于2019年2月19日注册登记成立，法定代表人徐震通，经营地址浙江省金华市武义县××街道××路××路交叉口（温泉假日置业公司内）。案涉房屋现由武义天逸酒店管理有限公司使用，以天逸·皇冠大饭店名义经营，经营活动中的增值税发票以武义天逸酒店管理有限公司名称开具，武义天逸酒店管理有限公司自2019年3月1日开始纳税申报、缴税。2019年4月30日，香格里拉酒店向原审法院账号汇入的2020年案涉房屋租金180万元系徐震通支付。 本院认为，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，除提供证据证明在抵押前已签订合法有效的租赁合同外，还应当提供证据证明案外人在抵押、查封前占有并至今占有租赁房屋，且为依据租赁合同的合法占有、直接占有，转租不能认定为直接占有。本案中，香格里拉酒店系于2007年4月25日即案涉房屋抵押登记前与温泉假日置业公司签订的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。信达资产公司浙江分公司原审中提供加盖有“武义香格里拉酒店”印章的承租人声明，用以主张在信达资产公司浙江分公司处置抵押物即案涉房屋时，承租人同意案涉房屋的租赁合同提前终止，但承租人声明上的“武义县香格里拉酒店”印章非香格里拉酒店备案公章，信达资产公司浙江分公司也未能提供证据证明香格里拉酒店实际经营过程中有存在使用多枚公章的情形，本院对信达资产公司浙江分公司的该主张不予采信。关于案涉房屋的占有。根据二审查明的事实，香格里拉酒店系个人独资企业，经营所用的房屋系向温泉假日置业公司所租。自从香格里拉酒店投资人马玉华采用以香格里拉酒店经营权租赁的方式予以抵债后，已将案涉房屋转租给金书砚、徐震通。2019年2月19日，徐震通以案涉房屋为经营地注册成立了武义天逸酒店管理有限公司进行经营管理、申报纳税，并以天逸·皇冠大饭店的名义对外开展经营活动，而香格里拉酒店自此对案涉房屋不存在生产经营上的依赖，并已停止纳税。综上，香格里拉酒店对案涉房屋所主张的租赁权不能对抗信达资产公司浙江分公司的抵押权的执行，信达资产公司浙江分公司的上诉请求成立，本院予以支持，香格里拉酒店的原审诉讼请求不能成立，依法应予驳回。原审判决适用法律和裁判结果有误，本院二审予以纠正。温泉假日置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 一、撤销永康市人民法院（2019）浙0784民初3081号民事判决； 二、驳回武义县香格里拉酒店的诉讼请求。 一审案件受理费人民币62200元，二审案件受理费人民币62200元，由被上诉人武义县香格里拉酒店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛建青 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇二〇年七月七日 代书记员 汪艳玲 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-13-?