黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终113号上诉人（一审第三人）：刘国栋，男，1972年1月12日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：赵丽（系刘国栋妻子），住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：贺德君，黑龙江百程律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许小江，男，1970年5月7日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：郭强，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佳木斯市建安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区松桦路中段。法定代表人：季中建，董事长。上诉人刘国栋因与被上诉人许小江、佳木斯市建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国栋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人许小江的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院歪曲事实，偏袒被上诉人，作出的判决严重损害上诉人权益。上诉人提出一审法官回避被拒绝，五个相同性质的案件一审法院作出两种判决，上诉人与王伦的案件被二审法院改判后，上诉人与许小江的案件又按照王伦案件的判决结果作出本次判决，纵容虚假诉讼，判决不公正。上诉人的意见一审法院不予采纳，二被上诉人相互配合，互相承认，矛盾虚假的证据被采信，上诉人与建安公司签订的机打合同没违法情况下被认定无效，明显偏袒被上诉人，损害上诉人的合法权益，上诉人将依法追究到底。一、一审法院认定事实错误，应依法予以改判。按照常理，个人从开发商处购买房屋，首先应该了解房屋状况、签订正规的商品房买卖合同、缴纳房款后开发商出具正规发票、购房人去产权部门缴纳相关费用并办理产权证照，到物业办理入户手续缴纳相关费用，购房人装修入住。而本案许小江与建安公司恶意串通，排除上诉人对案涉标的的执行。1.2010年10月27日，上诉人已经与建安公司签订了产权处备案机打的商品房买卖合同，2013年建安公司已经负债累累，人尽皆知，许小江不了解所购房屋所有权状况而购买有悖常理。2.上诉人在一审开庭前一天复印许小江立案时提交的购房收据，收据体现时间为2013年9月6日，开庭审理时，许小江又提交2013年11月22日购房收据。建安公司随意出具收据，称2013年9月6日签订商品房买卖合同，许小江没有交全款，先开了收据，2013年11月22日才缴纳全款。在没有缴纳房款前开发商出具收据违背常理，明显弄虚作假、恶意串通。许小江2013年11月21日取款记录也不能证明用于支付案涉房屋购房款。3.办理新房入户需要缴纳契税、维修基金，而许小江没有提供向相关部门缴纳契税、维修基金的证据。4.许小江一审时提供2013年11月25日缴纳物业费等费用的收据，加盖的是佳木斯天成物业有限公司的印章。首先，天成物业在2011年12月20日已被吊销，收据体现吊销的物业公司加盖印章，该收据既不真实也没有法律效力。其次，天成物业法定代表人系王亚珍、监事系季中建，建安公司2013年11月时，法定代表人系王亚珍，后变更为季中建，天成物业与建安公司系关联公司。公司随意加盖印章，出具合同、收据，没有其他有效证据相互印证证明许小江真实缴费入户的事实。最后，一审中上诉人提交了电费收据3份、房卡、占用房屋的相关照片证明上诉人实际占有并使用案涉房屋，上诉人提供的证据是无利害关系的第三方出具的证据，一审法院却不予考虑。5.上诉人一审中提供季中建、王亚珍与上诉人借贷对账情况的证据，该证据是建安公司现法定代表人季中建另案中提供，该证据体现案涉房屋2014年5月10日销售给季中伟，许小江提供的房屋买卖合同时间为2013年9月6日，建安公司随意出具案涉房屋买卖合同，弄虚作假。纵观全案，二被上诉人之间明显恶意串通，矛盾重重，许小江在2013年9月6日购买案涉房屋，称其占有入住，2019年8月21日立案，时隔六年才对案涉房屋主张权利，不符合常理。一审法院确认许小江与建安公司签订的商品房买卖合同合法有效是错误的。二、一审法院确认上诉人与建安公司于2010年10月27日签订的商品房买卖合同无效是错误的，没有任何法律依据。确认之诉是指原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系的诉讼，该商品房买卖合同签订双方系上诉人和建安公司，许小江不是合同当事人，其无权请求法院确认合同双方当事人法律关系，也无任何法律依据可以提出确认诉请。三、一审法院判决建安公司协助许小江办理房屋所有权登记手续，无事实和法律依据。1.根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，一审判决建安公司协助许小江办理房屋所有权登记手续，属于变相确权，违反上述法律规定。2.根据《合同法》第110条规定以及《城市房地产管理法》第38条第二项规定，许小江起诉时案涉房屋已被法院查封，属于依法不能转让的房屋。而作为不动产的房屋须经依法登记发生法律效力，许小江要求建安公司继续履行存在法律上不能履行的情形。一审法院违反法律规定作出的该项判决是错误的。四、一审法院适用法律错误，应依法予以改判。一审法院认定事实错误，进而适用法律错误，错误适用《合同法》第八条、《物权法》第九条、《民事诉讼法》第一百四十四条作出判决，损害了上诉人的合法权益，应予改判。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院纠正错误判决，维护上诉人的合法权益。许小江辩称，一、2013年9月6日许小江与建安公司签订房屋买卖合同并支付全部购房款，办理入住手续，缴纳入户费用，占有使用案涉房屋，因第三人侵权行为强制换锁导致许小江无法正常使用，该事实一审法院已经查清。二、一审中上诉人提供借款合同一份，记载建安公司用松桦路建安家园B楼1单元6套房产，其中包括本案争议1205号房屋作为抵押，如到期未还房屋归第三人所有，可见第三人主张的房屋买卖合同符合名为买卖、实为借贷担保的情形，根据民法总则第146条、最高人民法院关于审理民间借贷司法解释第24条规定，第三人应当以借款关系主张其合法权益，其房屋买卖合同并非真实的民事法律行为，合同应当认定为无效。三、上诉人提到虚假诉讼申请回避，包括缴纳契税、物业费等存在瑕疵，许小江作为普通购房人，按照合同约定及天成物业要求缴纳相关费用，符合善意第三人法律标准，上诉人的主张未提供任何证据予以证实，请求法院维持一审判决。建安公司辩称，许小江购买争议房屋是真实的，刘国栋的六套房屋是抵押合同。我公司与刘国栋在郊区法院多次诉讼，刘国栋举证的借款合同包括争议房屋。许小江向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋认购协议有效；2.确认位于建安家园B座1单元12层5号房屋所有权归原告所有；3.被告立即为原告办理产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月6日，原告与被告签订了房屋买卖合同，从被告处认购了位于建安家园B座1单元12层5号房屋，实测面积112.74平方米，产籍号1-0444-082-011205的房屋1套，原告已经向被告支付了全部购房款304398元，办理了房屋入住手续并交纳相关入户费用，先占有使用该房屋，第三人刘国栋强行换锁占有房屋。2010年10月27日，被告因为民间借贷担保，与第三人刘国栋签订了该房屋的买卖合同。一审法院认为，原告许小江于2013年9月6日与被告建安公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同自签订时成立并生效，本院应予认定。原告要求被告在该房屋具备办理条件时协助办理所有权证于法有据，本院应予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因本案争议房屋并未办理房屋所有权登记手续，其物权尚未有效设立，在有权机关对所争议的房屋作出处理或依法办理相应手续前，不能根据当事人的请求确认房屋权属，故对原告要求确认争议房屋权属的请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案刘国栋虽然与建安公司签订了商品房买卖合同，但其与建安公司系借款关系，并非真实的房屋买卖，因此该合同无效，应按照真实法律关系处理。对于第三人提出的本院其他两处房产判决的问题，与本案的事实并不完全一致，因此不存在同案不同判的情形，且与本案相类似的王伦一案的佳木斯市中级人民法院生效判决也认定第三人与被告之间的商品房买卖合同不是真实的房屋买卖。第三人所称的原告系恶意虚假诉讼，因其未提供有效证据证实，本院不予支持。判决：一、确认许小江与佳木斯市建安房地产开发有限公司于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、确认刘国栋与佳木斯市建安房地产开发有限公司于2010年10月27日签订的《商品房买卖合同》无效；三、佳木斯市建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助许小江办理房屋所有权登记手续；四、驳回许小江的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告佳木斯市建安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘国栋提供证据一、佳木斯天成物业有限公司企业信息一份，欲证明原审许小江提交的收据（2013年11月25日）加盖了天成物业公司的印章，该公司于2011年12月20日吊销，却在2013年11月25日收据上加盖该公司公章，首先证明缴纳入户费用不具有真实性，该收据也没有法律效力，进一步说明被上诉人买卖房屋事实虚假。许小江质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。许小江按照天成物业要求缴纳物业费及入网费、热化、电梯费、垃圾处理费等，善意购买人及业主无法获取物业公司的工商信息，但许小江在缴纳完相关费用后，拿到了房屋钥匙并占有使用，物业公司的资质问题不应当成为影响我方当事人对入户的考察因素。建安公司质证认为，对证据真实性没有异议，天成物业公司收取各项费用是真实的。本院经审查认为，二被上诉人对证据真实性无异议，本院予以认定，但因无其他证据佐证，本院对刘国栋欲要证明的问题不予认定。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人刘国栋主张一审判决认定事实不清，许小江与建安公司签订的商品房买卖合同存在弄虚作假情况，刘国栋与建安公司签订的商品房买卖合同合法有效，因刘国栋并未提供证据证明许小江与建安公司之间签订的商品房买卖合同存在弄虚作假情况，本院对其上诉主张不予支持；对刘国栋与建安公司之间签订的商品房买卖合同，由于双方均认可系为民间借贷提供担保而签订，双方的真实意思表示并非转让争议房屋物权，故一审法院认定该合同无效正确，本院予以维持。刘国栋主张一审判决适用法律错误，案涉房屋处于查封状态，经审查，案涉房屋系因刘国栋与建安公司之间民间借贷案件而由刘国栋申请查封，由于案涉房屋被人民法院采取查封措施，法院的查封行为直接阻却了建安公司向许小江履行房屋过户的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在查封措施尚未解除之前，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件，一审法院判决建安公司协助许小江办理房屋所有权登记手续不妥，本院予以纠正。许小江可待案涉房屋的查封等限制解除之后另行主张。综上所述，刘国栋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1518号民事判决第一项、第二项；二、撤销黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1518号民事判决第三项、第四项；三、驳回许小江其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由刘国栋负担100元，许小江负担100元，佳木斯市建安房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  程 磊二〇二〇年七月八日书记员  徐米多