天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初3404号原告（执行案外人）：天津金业典当有限公司，住所地天津市静海区静海镇东方红路与旭华道交口处海馨园D区006、013。法定代表人：白玉庆，执行董事。委托诉讼代理人：杨俊会，男，该公司经理。委托诉讼代理人：柳琳，女，该公司员工。被告（申请执行人）：天津津强岩土工程有限公司，住所地天津市开发区翠园别墅16号楼。法定代表人：贾旭，董事长。委托诉讼代理人：韩铁林，男。第三人（被执行人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，执行董事。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丛，北京康达（天津）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：天津市浩地实业发展股份有限公司，住所地天津市北辰科技园区汀江路11号。法定代表人：郭桂英，董事长。原告天津金业典当有限公司（以下简称金业公司）与被告天津津强岩土工程有限公司（以下简称津强公司）、第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团公司）、天津市浩地实业发展股份有限公司（以下简称浩地发展公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月8日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金业公司的委托诉讼代理人杨俊会、柳琳，被告津强公司的委托诉讼代理人韩铁林及第三人浩地集团公司的委托诉讼代理人靳嘉伟、李丛到庭参加诉讼。第三人浩地发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金业公司向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止对位于宁河区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．判令确认原告天津金业典当有限公司与第三人天津浩地集团有限公司于2019年9月5日签订达成的《以房抵债协议》合法有效，并确认位于宁河区房屋归原告所有；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告天津金业典当有限公司（以下简称金业典当公司）系第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团公司）的债权人，双方已签订债权解决协议及以房抵债协议书，协议约定浩地公司将债权金额范围内的相应价值的房产抵偿给原告金业典当公司，用以偿还债务。浩地集团公司并为原告办理了产权变更、预告登记手续。原告继续委托给浩地公司的销售代理方进行销售，贵院查封的8套房屋就在抵房抵债房屋明细中。上述8套房屋第三人已为原告办理了预告登记手续。现贵院因第三人浩地集团公司、天津市浩地实业发展股份有限公司与被告天津津强岩土工程有限公司（以下简称津强岩土公司）关于北辰项目建设工程施工合同纠纷一案，依法查封了原告名下位于宁河区房屋。2020年4月30日，原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供以房抵债依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年5月26日，贵院作出（2020）津0113执异34号执行裁定书，裁定驳回原告金业典当公司的异议。综上。原告认为：原告金业典当公司与第三人浩地集团公司签订达成的《以房抵债协议》是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，是合法有效的，也亦应确认上述房屋归原告所有。同时，原告与第三人浩地集团以房抵债即视为原告已支付房屋对价且原告已实际占有房屋。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》）第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的。如果第三人对此没有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得抵债房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定，为维护自身合法权益，故呈诉。津强公司辩称，原告的诉请不符合法律规定，应依法予以驳回。1．原告不是涉案房产的登记所有人，非涉案房产权利人。2．原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第28条的排除执行的情形。原告未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；没有实际占有使用房屋，涉案房屋系空置待收的新建商品房；原告没有支付全部价款，只是以卖房款实现债权，而非买房；原告不能证明因非自身原因未办理过户登记。3．原告虽办理预告登记但因未过户，法院有权查封，法律亦没有规定预售登记的房屋不能查封。浩地集团公司辩称，同意原告的诉讼请求。原告的行为满足了《执行异议规定》第28条、第30条以及《查封、扣押、冻结财产的规定》第25条的规定，人民法院应该解除涉案房屋的查封，支持原告的诉讼请求。原告与其公司签订的以房抵债协议以及原告办理的预告登记是合法有效的，来源于原告与其公司最初的抵押他项权证；鉴于本案原告与第三人的债权债务关系，以房抵债协议应该为原告与第三人签订了书面买卖合同，支付了房款对价，原告的委托销售应视为合法的占有不动产；被告主张预告登记可以查封是没有法律依据的，《查封、扣押、冻结财产的规定》第25条规定，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人、已经转让的财产进行查封、扣押等措施，《执行异议规定》第30条规定，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持，如果预告登记不能对抗查封登记，就失去法律规定的本意。浩地发展公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据双方提交的证据和质证意见作出如下认定：对原告提交的证据1．他项权、公证书及民事判决书、证据5．契税票及不动产登记证明、证据6．执行裁定书，津强公司及浩地集团公司对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据2．债权确认协议、证据4．以房抵债协议书，因加盖有第三人浩地集团公司的公章，且第三人浩地集团公司对此予以认可，故对上述证据的真实性本院依法予以采信。对原告提交的证据3．收据，因系原告单方出具，无法核实其真实性，故本院不予认证。对证据7．快递签收回执单，客观真实，本院依法予以确认。证据8．被告及第三人工商信息，因未提供证据来源，无法核实其真实性，故本院不予认证。对被告津强公司提交的证据1.（2019）津0113民初3009号民事调解书、证据2.（2019）津0113执3423号之七执行裁定书，客观真实，本院依法予以确认。第三人浩地集团公司、浩地发展公司均未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，本院受理了天津津强岩土工程有限公司与天津市浩地实业发展股份有限公司、天津浩地集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案。该案审理中，经本院主持调解，当事人自愿达成调解，调解书载明：一、原告与二被告2013年3月20日签订的第2013-006#《抵房协议》，现三方自愿解除；二、被告天津市浩地实业发展股份有限公司于2019年6月1日前向原告给付欠款6,542,604.5元和利息损失1,941,345元，被告天津浩地集团有限公司对上述款项向原告承担连带责任；三、案件受理费减半收取计28,799元，由二被告共同负担（此款原告已预交，本院不再退回，由二被告于2019年6月1日前直接给付原告）。因上述被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，津强公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月3日立案受理了该执行案件。本院于2020年4月29日作出（2019）津0113执3423号之七执行裁定书，裁定：一、查封被执行人天津浩地集团有限公司名下坐落于天津市宁河区房屋；二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年，自2020年4月29日起至2023年4月28日止。需要续行查封财产的，应当在查封期限届满前七日前向人民法院提出；逾期申请或者不申请的，自行承担不能续行查封财产的法律后果。执行过程中，金业公司在法定期限内，对本院查封天津市宁河区房屋提出书面执行异议。本院经立案审查后，于2020年5月26日作出（2020）津0113执异34号执行裁定书，驳回金业公司的异议请求，其对上述裁定不服，提起本案诉讼。另查，天津市宁河区芦台镇朝阳路东段北侧朝阳花园49-1902、49-1903、49-2002、49-2102、49-2103、49-2302、49-2402、49-2403号八套房屋权属登记权利人为浩地集团公司。其中49-1902、49-1903、49-2002、49-2102、49-2302、49-2402号房屋于2019年9月29日办理预告登记，且不动产登记证明中记载权利人为金业公司。又查，原告与浩地集团公司于2019年9月6日签订《以房抵债协议书》。原告述称其公司与第三人浩地集团公司系借贷关系，按照法律规定原告作为典当行不能买卖房屋、也没有房屋过户资格，签订《以房抵债协议书》是为了要卖房款，其公司对于与涉案房屋有关的事情一概不知、也不管。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案争议焦点为：一、原告对案涉房屋是否享有所有权；二、原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条规定了不动产物权变动的基本规则，即登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不产生物权变动的效力。本案中，上述涉案八套房屋，虽然部分房屋办理了预告登记，但在未办理产权过户登记手续前，涉案八套房屋所有权仍属于浩地集团公司，现原告要求确认对案涉八套房屋享有所有权的请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案原告与浩地集团公司签订了《以房抵债协议书》，该协议目的是为消灭金钱债务，非单纯的房屋买卖协议，即使该协议有效，亦不应优于另外一个金钱债权的实现。同时，原告在庭审中表示其公司对于与涉案房屋有关的事情一概不知、不管，且未提交证据证明在法院采取查封措施前已合法占有上述涉案房屋。最后，原告称按照法律规定其公司作为典当行不能买卖房屋、也没有房屋过户资格，且未能举证证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。故此，本案不符合《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《执行异议规定》第二十八条规定的排除执行要件。此外，原告提交的证据无法证明涉案房屋中已办理预告登记的六套房屋即49-1902、49-1903、49-2002、49-2102、49-2302、49-2402号房屋已经符合物权登记的条件，且可以确定地取得不动产物权，故本案亦不符合《执行异议规定》第三十条规定的排除执行要件。原告亦未提交证据证明涉案房屋属于登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产，故本案亦不属于《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定的排除执行的情形。综上，原告要求对涉案房屋停止执行的主张缺乏依据，本院对于原告主张解除对涉案房屋查封，并停止执行的主张不予支持。关于原告主张确认其与浩地集团公司签订的《以房抵债协议》合法有效一节，本院认为，因本案审理的是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益，而无论该协议是否有效，原告均不享有排除强制执行的民事权益，故对该协议的效力问题本院不予认定。如相关当事人有异议，可另行解决。第三人浩地发展公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定，判决如下：驳回原告天津金业典当有限公司的全部诉讼请求。案件受理费71,328元，由原告天津金业典当有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙梓晏审 判 员  边凤乐人民陪审员  鲁文平二〇二〇年七月二十一日书 记 员  陈 蕾附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十五条第一款查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。