吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3512号 原告：延吉远洋物业管理有限公司，住所地吉林省延吉市河南街330-3号。 法定代表人：崔永福，经理。 委托诉讼代理人：马强，职员。 委托诉讼代理人：李进，吉林惠川律师事务所律师。 被告：张洪光，男，1977年1月20日生，汉族，住吉林省延吉市。 原告延吉远洋物业管理有限公司诉被告张洪光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告延吉远洋物业管理有限公司的委托诉讼代理人马强、李进，被告张洪光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延吉远洋物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.张洪光立即支付自2012年至2019年期间拖欠物业费5,096元及违约金20,028元（每年违约金从次年的1月1日起，按日千分之三计算）、自2016年至2019年期间的卫生费316元；2.诉讼费用由张洪光承担。事实与理由：2015年2月15日，案外人沈阳铁路局吉林房产段、延吉远洋物业管理有限公司、沈铁雅苑小区业主委员会签订交接协议，约定于2015年2月11日起延吉远洋物业管理有限公司接收沈铁雅苑小区物业管理，终止案外人沈阳铁路局吉林房产段对沈铁雅苑小区的物业管理服务，案外人沈阳铁路局吉林房产段委托延吉远洋物业管理有限公司收缴陈欠物业费。张洪光系延吉市沈铁雅苑小区业主，其居住的房屋为该小区，每年应交物业费为637.13元。案外人沈阳铁路局吉林房产段、延吉远洋物业管理有限公司在2012年至2019年期间向该小区提供物业服务，但张洪光拖欠自2012年至2019年期间的物业费5,096元及自2016年至2019年期间的卫生费316元。经多次催要未果，故诉至法院。 张洪光辩称：其于2010年开始入住，于2011年9月3日，1楼花园内放置的工具、水桶等物品被人拿走，找物业公司查监控，监控不好使；于2012年6月9日，坐出租车回家，下车后东西忘在车上，到物业公司门卫查监控，监控不好用；于2013年7月，房屋后窗下雨漏水，找物业公司维修，物业公司不管，窗户长时间漏水，导致窗台护板被水泡坏；于2014年6月24日，家里卫星电视接收器，在没有任何人通知的情况下被人拿走，找物业公司询问，物业公司不知情，也不管；于2017年8月，二楼卫生间漏水，找物业联系楼上业主，物业公司不管，查2楼业主电话，物业公司不告诉，长时间漏水，导致屋内墙壁地板，屋顶被水泡坏，损失1万元；于2020年5月7日，小区内多辆车被砸、被盗，门卫不知情，也没有登记；封闭小区外来人员不登记，草地不修理，路灯倒地，损坏不维修，楼道卫生不及时打扫，墙体脱落不维修。张洪光于2015年到物业公司交纳物业费用，物业公司的工作人员马强不收取，要求之前陈欠的物业费全部交清。张洪光认为延吉远洋物业管理有限公司从2015年开始提供物业服务，收取物业公司接收之前的物业费不合理，不同意交纳。同意交纳卫生费，不同意交纳垃圾袋费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：延吉远洋物业管理有限公司于2005年11月9日依法成立，公司经营范围为物业管理等。2015年2月11日，延吉市沈铁雅苑小区业主委员会与延吉远洋物业管理有限公司签订物业服务合同，约定延吉市沈铁雅苑小区业主委员会将沈铁雅苑小区委托延吉远洋物业管理有限公司进行物业服务，合同约定物业服务内容，合同期限自2015年2月11日至2018年2月10日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按每月每平方米0.6元收取，物业服务费由延吉远洋物业管理有限公司按年向业主收取，本合同期满，延吉市沈铁雅苑小区业主委员会决定不委托延吉远洋物业管理有限公司应提前3个月书面通知，延吉远洋物业管理有限公司决定不再接受委托的应提前3个月书面通知，合同期满，延吉市沈铁雅苑小区业主委员会没有将续聘或解聘延吉远洋物业管理有限公司的意见通知延吉远洋物业管理有限公司，且没有选聘新的物业管理企业，延吉远洋物业管理有限公司继续管理的，视为此合同自动延续，延吉远洋物业管理有限公司未能按照约定提供相应服务造成延吉市沈铁雅苑小区业主委员会单个业主经济损失的，延吉远洋物业管理有限公司应给予业主经济赔偿，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天0.03%标准向延吉远洋物业管理有限公司支付违约金。2015年2月15日，案外人沈阳铁路局吉林房产段、延吉远洋物业管理有限公司、沈铁雅苑小区业主委员会签订交接协议，主要内容为：根据《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》【国发〔2014〕28号】中关于妥善解决国有企业改革历史遗留问题，在东北地区全面推进“三供一业”（供水、供电、供暖、物业管理）移交工作的要求，沈阳铁路局“三供一业”移交领导小组，2015年1月5日“移交会议纪要”精神、段领导相关指示、延吉市沈铁雅苑小区业主委员会与延吉远洋物业管理有限公司签订的物业服务合同，经三方协商确定签订本协议，延吉远洋物业管理有限公司于2015年2月11日起接收沈铁雅苑小区物业管理服务工作，自该日起沈阳铁路局吉林房产段终止对该小区的物业管理服务，沈阳铁路局吉林房产段委托延吉远洋物业管理有限公司收缴陈欠物业费。张洪光所有的房屋位于延吉市沈铁雅苑。案外人沈阳铁路局吉林房产段、延吉远洋物业管理有限公司按合同约定为延吉市沈铁雅苑小区提供了物业服务，张洪光未支付自2012年至2019年期间的物业费5,096元及自2016年至2019年期间的卫生费316元。 认定上述事实的证据有：营业执照、物业服务合同、交接协议、沈铁雅苑物业费台账、委托书、催缴物业费通知书、照片CD光盘，以及延吉远洋物业管理有限公司、张洪光的陈述。 本院认为，延吉远洋物业管理有限公司依法成立，具备物业服务管理的经营范围。延吉市沈铁雅苑小区业主委员会将延吉市沈铁雅苑小区的物业委托延吉远洋物业管理有限公司管理，双方签订的物业服务合同及案外人沈阳铁路局吉林房产段、延吉远洋物业管理有限公司、沈铁雅苑小区业主委员会签订的交接协议，符合法律规定，合法有效，并约定了物业服务范围、物业费收取标准、逾期支付物业费的违约金标准，对延吉市沈铁雅苑小区全体业主具有约束力。延吉远洋物业管理有限公司按合同约定为延吉市沈铁雅苑小区提供了相关的物业服务，张洪光直接或者间接地受益，其应当按照合同约定交纳物业费，对延吉远洋物业管理有限公司要求张洪光支付自2012年至2019年期间的物业费5,096元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于延吉远洋物业管理有限公司要求张洪光按日千分之三标准计算支付违约金20,028元的诉讼请求，张洪光作为延吉市沈铁雅苑小区的业主之一，应按照诚实信用原则履行合同义务，张洪光接受物业服务后，未按约定时间交纳物业费，其行为构成违约，因物业服务合同中约定“…业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天0.03%标准向延吉远洋物业管理有限公司支付违约金…”，本院确认每年违约金从次年的1月1日至实际给付之日止，按每日0.03%标准计算支付。关于延吉远洋物业管理有限公司要求张洪光支付自2016年度至2019年度期间的卫生费316元的诉讼请求，张洪光同意支付卫生费，但不同意支付垃圾袋费用，延吉远洋物业管理有限公司在举证期限内提供延吉市环境卫生作业有限公司出具委托书，该项费用是作为延吉市每个市民应当履行的义务，延吉远洋物业管理有限公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。张洪光关于1楼放置的工具等物品被人拿走、房屋后窗下雨漏水、家里卫星电视接收器被人拿走、二楼卫生间漏水、屋顶被水泡坏损失1万元、多辆车被砸、被盗的抗辩意见，因不属于延吉远洋物业管理有限公司的服务管理范围，本案中不予评判。张洪光关于封闭小区外来人员不登记、草地不修理、路灯倒地、损坏不维修、楼道卫生不及时打扫等延吉远洋物业管理有限公司不作为的抗辩意见，延吉远洋物业管理有限公司予以否认，虽张洪光提供照片作为证据，但未提供其他充分证据予以佐证，其抗辩意见不成立，本院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张洪光作为物业使用人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延吉远洋物业管理有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 张洪光于本判决生效后立即支付延吉远洋物业管理有限公司物业费5,096元及违约金（每年违约金从次年的1月1日至实际给付之日止，按每日0.03%计算）、卫生费316元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费436元，减半收取计218元，由张洪光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金旭 二〇二〇年七月二十日 书记员  郭婧