呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2020）内01民终2069号上诉人（原审原告）：康清华，女，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郝魁，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古亿通房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路丽苑阳光城丽清苑12-2-西。法定代表人：高波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白巴特尔，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，内蒙古泽铭律师事务所律师。原审第三人：张树岗，男，住陕西省定边县。原审第三人：李秀珍，女，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人康清华因与被上诉人内蒙古亿通房地产开发有限责任公司（以下简称亿通公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8610号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。康清华上诉请求：请求依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2019）内0102民初8610号民事裁定书，指令呼和浩特市新城区人民法院审理本案。事实和理由：康清华作为本案原告向亿通公司主张权利主体适格，一审法院所作出的裁定认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。具体理由如下：一、康清华系案涉土地实际使用权人及房屋的实际所有权人，有权处分案涉土地使用权及房屋所有权。首先，根据康清华向一审法院提交的证据《土地转让协议》内容可知，2005年10月18日，第三人张树岗、案外人高山与康清华签订《土地转让协议》，将原棋盘井综合站屠宰场转让给康清华，占地面积共计3万平方米，其中包括案涉土地使用权，土地转让费为140万元，土地使用权归康清华所有。签订《土地转让协议》后康清华支付全部土地转让费140万元，取得上述土地使用权后依法建设了案涉房屋在内的房屋等建筑物，康清华系案涉土地实际使用权人及房屋的实际所有权人。对于上诉事实，张树岗、李秀珍明确表示全部予以认可。虽然签订《土地转让协议》时案涉土地未取得土地使用权证，但《土地转让协议》系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定并不影响《土地转让协议》效力。其次，根据康清华向一审法院提交的证据《公证书》（公证书号为[2010]鄂证字第630号）内容可知，因案涉土地尚未取得土地使用权证，2010年3月12日，张树岗、李秀珍和康清华签订了《委托书》，张树岗、李秀珍将案涉土地使用权“棋盘井育花园小区”的13362.43平方米土地使用权办理手续、规划开发利用上述土地、办理转让等一切事宜委托给康清华，在内蒙古自治区××区公证处办理了公证。《委托书》内容明确，委托原因为因所涉土地的实际使用权人为受托人。所以，根据上述证据可以进一步证实，康清华系案涉土地实际使用权人。再次，经过康清华积极努力，案涉土地使用权于2010年取得了土地使用权证，国有土地使用证号为鄂国用（2010）第5303号，土地使用权面积：13362.43平方米，土地使用权人为张树岗，取得土地使用权证后土地使用权证一直由康清华持有。故此，康清华一审中提交的证据可以充分证明康清华系案涉土地实际使用权人及房屋的实际所有权人，有权处分案涉土地使用权及房屋所有权。二、康清华以张树岗、李秀珍名义与亿通公司签订的《土地使用权转让和房屋买卖合同》合法有效，双方应当全面履行。首先，根据康清华向一审法院提交的证据《公证书》（公证书号为[2011]鄂证字第477号）内容可知，2011年3月25日，康清华以张树岗、李秀珍授权代理人的名义与亿通公司签订了《土地使用权转让和房屋买卖合同》，约定张树岗、李秀珍此前在××旗东、利民街北有一块康清华将上述土地使用权及已建设完毕的房屋，以7000000元（染佰万元整）的价格转让和出售给亿通公司。需要明确的是，康清华以张树岗、李秀珍授权代理人的名义签订上述合同时，证明其授权代理人身份凭证系办理公证的《委托书》（公证书号为[2010]鄂证字第630号）。因《委托书》内容已经明确，委托原因为因所涉土地的实际使用权人为受托人。所以，签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》时亿通公司明确知晓康清华系案涉土地合法实际使用权人及房屋的实际所有权人。其次，亿通公司签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》之前全部相关事宜均是与康清华沟通协商，亿通公司从未与张树岗、李秀珍沟通协商过。另，截止起诉亿通公司已支付部分转让款，所支付的转让款全部支付给了康清华，从未向张树岗、李秀珍支付过任何款项。对上述事实张树岗、李秀珍表示完全认可。再次，2019年10月16日，康清华与张树岗、李秀珍签订《协议书》，双方对康清华作为案涉土地实际使用权人及房屋的实际所有权人事实进行确认，约定张树岗、李秀珍认可与亿通公司签订得《土地使用权转让和房屋买卖合同》全部内容，认可康清华有权主张全部权利，张树岗、李秀珍承诺协助康清华履行合同全部义务。最后，康清华与亿通公司签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》时，案涉土地已经取得土地使用权证，转让不违反法律法规强制性规定（效力性规定），合法有效。故此，康清华一审中提交的证据可以充分证明，签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》时亿通公司明确知晓康清华系案涉土地实际使用权人及房屋的实际所有权人，转让土地使用权及房屋所有权的意思表示系康清华的真实意思表示，亿通公司认可康清华系案涉转让款合法主张权利人。综上所述，康清华一审提交的证据已充分证明康清华系案涉土地实际使用权人，《土地使用权转让和房屋买卖合同》系康清华与亿通公司之间的转让行为，康清华与亿通公司真实意思表示，并非亿通公司与张树岗、李秀珍之间的意思表示。一审人民法院无视康清华提交的客观证据，片面采信亿通公司的抗辩理由，认定康清华系张树岗、李秀珍委托代理人，向亿通公司主张权利主体不适格，系认定事实不清，适用法律错误。故此，康清华请求二审法院依法查明事实，支持康清华的上诉请求，维护康清华的合法权益。亿通公司辩称，一审裁定认定事实合法有效，康清华在本案中的身份为张树岗和李秀珍的受委托人，因此，其主体不适格。一审驳回康清华起诉正确，请求驳回康清华的上诉。张树岗、李秀珍未到庭，亦未提交书面陈述意见。康清华向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令亿通公司向康清华给付土地转让和房屋买卖费150万元及逾期付款违约利息2849000元（自2012年1月1日暂计算至2019年10月20日），并以150万元为基数自2019年10月20日起按照月息2%支付逾期付款违约利息至实际付清之日止（以上合计4349000元）；2.请求人民法院判令亿通公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，对于该案涉土地，2011年3月25日，康清华以张树岗、李秀珍委托代理人的名义与亿通公司签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》，康清华只是张树岗、李秀珍的委托代理人，其作为本案原告向亿通公司主张权利，主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回康清华的起诉。本院审理查明，2005年10月18日，张树岗、高山（甲方）与康清华（乙方）签订《土地转让协议》，约定甲方将原棋盘井综合站屠宰场转让给乙方开发，占地面积共计3万平方米；乙方付给甲方土地转让费140万元，土地使用权归乙方所有。2010年3月12日，张树岗、李秀珍向康清华出具《委托书》，其委托事项为：“1.有权就棋规建字第164号建设项目选址意见书上所确定“棋盘井育花园小区”的13362.43平方米土地使用权（拐点坐标见意见书所附宗地图）办理未办理完毕的相关手续及相关签字。2.有权转让上述土地的使用权，并取得相应转让费用和交付证件手续。3.有权根据规划开发利用上述土地。4.到规划局、城建局、房管局、土地局、工商局、税务局、银行、公证处办理与该用地相关的一切签字手续。5.办理上述土地的征用补偿及与征用补偿相关的一切签字手续。6.办理转让及产权变更等一切相关签字手续。”该《委托书》同时明确，二委托人为夫妻关系，委托人与受委托人属出让方与受让方关系，所涉土地的实际使用权人为受委托人。内蒙古自治区××区公证处于当日对上述委托行为进行公证并出具了[2010]鄂证字第630号公证书。在鄂托克旗人民政府为张树岗办理了鄂国用（2010）第5303号土地使用权证后，张树岗、李秀珍于2010年11月19日再次向康清华出具《委托书》，其委托事项为：“位于××旗东，利民街北（土地使用证号：鄂国用（2010）第5303号，使用权面积：13362.43平方米，用途：城镇住宅用地）的土地使用权归我们所有，现委托受委托人全权代理我们办理如下事项：1.办理该土地使用权的变更及相关签字手续。2.办理该土地征用补偿及征用补偿相关的一切签字手续。3.办理该土地的转让事宜。4.到规划局、城建局、房管局、土地局、工商局、税务局、银行、公证处办理相关签字手续。”内蒙古自治区××区公证处于当日对上述委托行为进行公证并出具了[2010]鄂证字第3522号公证书。2011年3月25日，康清华依据上述《委托书》作为张树岗、李秀珍（甲方）的授权代理人与亿通公司（乙方）签订了《土地使用权转让和房屋买卖合同》，约定甲方现转让和出售给乙方坐落在××旗东，利民街北的一块住宅用地及已建设完毕的房屋，国有土地使用证号：鄂国用（2010）第5303号，土地使用权面积：13362.43平方米；上述土地使用权转让和房屋买卖费共计人民币7000000元。内蒙古自治区××区公证处于当日对上述签约行为进行公证并出具了[2011]鄂证字第477号公证书。2019年10月16日，张树岗、李秀珍（甲方）与康清华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方认可乙方为鄂托克旗棋盘井镇乌珠尔路东、利民街北国有土地使用证号为鄂国用（2010）第5303号，土地使用权面积为13362.43平方米一块住宅用地实际使用权人及上述土地上已建设完毕的房屋实际所有权人，有权占有、使用、转让、出售、处分等；甲方认可乙方以其名义与亿通公司签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》的行为及全部内容，甲方自愿履行《土地使用权转让和房屋买卖合同》约定的甲方全部义务；甲方认可《土地使用权转让和房屋买卖合同》约定的全部转让价款（700万元）全部归乙方所有，甲方不享有任何权利；甲方认可乙方根据《土地使用权转让和房屋买卖合同》约定，享有甲方全部权利，有权以乙方自己名义向亿通公司主张继续履行合同、解除合同、追究违约责任等；甲方不得基于《土地使用权转让和房屋买卖合同》约定向亿通公司主张任何权利，全部权利均由乙方自行向亿通公司主张。一审庭审中张树岗、李秀珍称其已将案涉土地转让给康清华，并主张康清华与亿通公司的经济纠纷与其无关。本院认为，康清华在签订《土地使用权转让和房屋买卖合同》虽为张树岗、李秀珍的委托代理人，但根据张树岗、李秀珍为康清华出具的《委托书》及相关公证书、张树岗、李秀珍与康清华于2019年10月16日签订的《协议书》等证据，康清华与案涉建设用地使用权有直接利害关系，其有权以自己的名义直接提起诉讼，且案涉建设用地使用权人张树岗、李秀珍在一审庭审中亦认可康清华的诉讼行为，故一审法院以康清华作为本案原告主体不适格为由裁定驳回起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8610号民事裁定；二、本案指令呼和浩特市新城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年七月二十三日法官助理 董 丽书记员 宋晓昂