天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1448号上诉人（原审被告）：天津天传名扬电气科技有限公司，住所地天津市河东区二号桥电传所路6号。法定代表人：苏德新，总经理。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文礼，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津电气科学研究院有限公司，住所地天津市河东区津塘路174号。法定代表人：刘国林，董事长。委托诉讼代理人：刘东田，男，该公司法律顾问。上诉人天津天传名扬电气科技有限公司（以下简称名扬公司）因与被上诉人天津电气科学研究院有限公司（以下简称电气研究院）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。名扬公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回电气研究院一审全部诉讼请求。事实和理由：名扬公司、电气研究院签订的租赁合同中并不包括一审判决认定的未约定的两幢房屋，一审判决名扬公司腾退该两幢房屋无合同依据；电气研究院借用名扬公司残疾职工的残疾证抵扣税应该在租金中扣除；名扬公司自行检修房屋的费用未在应付租金中扣除。电气研究院辩称，不同意名扬公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。电气研究院将自己所有的房屋出租给名扬公司，合同已经到期，电气研究院要求名扬公司将房屋腾空并支付房屋租金，符合法律规定。不同意名扬公司主张的残疾证抵税的事，这跟租赁合同没有关系。房屋维修的钱已经折扣完了，在起诉之前双方经过了多次协商，与本案的金额无关，故请求法院驳回上诉，维持原判。电气研究院向一审法院起诉请求：1.判令名扬公司将租赁和占用的所有房屋及场地腾空交还给电气研究院；2.判令名扬公司向电气研究院支付截止2018年9月所拖欠的房屋租金、水电费、取暖费等费用共计1306695元；3.本案诉讼费由名扬公司承担。一审法院认定事实：2012年9月25日，经工商管理部门核准，天津电气传动设计研究所变更名称为天津电气传动设计研究所有限公司；2014年2月27日，再次经工商管理部门核准，变更为天津电气科学研究院有限公司。电气研究院系坐落河东区津塘路174号的房地产所有权人，产权证后的附图中共记载三幢建筑物，其中两幢为平房，一幢为二层楼房。名扬公司成立于2008年8月19日，工商登记的住所地为河东区津塘路174号（电器装配车间内）。2008年8月6日，天津电气传动设计研究所（甲方）与名扬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于天津市河东区津塘路174号（电器装配车间）租赁给乙方用作乙方营业执照规定相关业务，建筑面积308.82平方米。甲乙双方签订的房屋租赁期为5年，按建筑面积每平方米租金0.4元计算。年租金额为44470.08元。乙方发生的电费、水费由甲方对乙方的电度表、水表计数核定并经乙方确认后，按照甲方向有关部门交纳每度电的电费、每吨水的水费和同等附加费费用，每半年由乙方向甲方交纳一次，付款方式及有关问题，甲乙双方另签订供电、用水合同。乙方租赁厂房内的供热费在每一个供热期前一个月按照22元/建筑平方米向甲方一次性交纳，在租赁的第一年，按照剩余的供热期的月份向甲方一次性交纳。在乙方租赁期间，如遇国家规定的供热费调整，按调整的价格执行。2010年1月，天津电气传动设计研究所（甲方）与名扬公司（乙方）另签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落于天津市河东区津塘路174号房屋出租给乙方，房屋面积614.25平方米，用于工业生产；租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日；按建筑面积计算租金，每平方米（日租金）为0.4元，每年的1月1日前提前预付全年的房租89680.5元，提前预付一年服务费24000元，总计113680.5元。每年的采暖费为22113元。合同5-2约定：租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，水、电、暖气费用由乙方承担；其他有关费用，均由乙方承担。上述两份租赁合同到期后均未再另行签订租赁合同，名扬公司的租金交纳到2009年2月，后未再交纳租金及相关费用。2018年9月28日，电气公司向名扬公司邮寄《告知书》载明：“贵公司自2009年起租赁我公司位于天津市河东区津塘路174号的房屋，自2009年至2018年9月份共欠租赁费1127918元、欠水费7216元、欠电费96712元；另外，截至2018年9月份，欠我公司为贵公司提供非合同项下建筑的供暖费301363元。请贵公司于2018年10月底前将上述所有欠款结清。同时，我公司决定自2018年10月1日起不再向贵公司出租该处房屋，且自本采暖季起停止供热。请贵公司于2018年12月底之前将所租赁的房屋和所使用的非合同项下其他所有建筑及其土地腾空并交还我公司。若贵公司届时不履行，我公司将适时对该处土地的房屋、建筑停水、停电，并诉诸法律以维护权益。在将所租赁的房屋和所使用的非合同项下其他所有建筑及其土地腾空并交还我公司之前，贵公司应对其中发生的任何综治、消防、安全等事项承担责任。特此告知”。另查，电气公司（甲方）、机械工业部天津电气传动设计研究所电器厂（乙方）、名扬公司（丙方）曾签订《协议书》，载明：“甲方系国有公司，乙方系甲方开办的一家集体所有制企业，丙方系个人创办的有限公司，三家在法律上均系独立的企业法人，经济上各自承担独立的经济责任。同时三方又有着千丝万缕的联系，甲方在1985年出资开办了乙方，2008年8月，乙方法定代表人苏德欣与吴莉个人出资成立丙方，同时将乙方业务人员转移至丙方，但乙方的企业法人资格仍然保留并未注销，且乙方人员转移到丙方工作时，乙方并未支付其相应的经济补偿金。根据甲方2013年11月的决定，准备将乙方关闭注销，现就乙方债权债务的处理事宜，三方达成如下协议：一、截至目前，乙方提供的债权为0元，债务为632063.64元（含职工经济补偿金），具体数额以会计师事务所审计结果为准，对审计结果的数额，乙方、丙方予以确认，且上述债权债务均由丙方继承，与甲方无关。二、丙方在2014年12月31日前，以乙方名义，向与乙方终止劳动合同且到丙方工作的员工发放经济补偿金，总计416513.66元。（具体人员名单及补偿金数额见附件）三、上述向员工发放的经济补偿金，由丙方承担200000元，甲方承担216513.66元。甲方承担的费用先由丙方垫付，待丙方向员工支付完经济补偿金后，再从丙方欠甲方的债务中抵扣。四、乙方将企业的法人章、财务章、合同章、发票购置薄、经济补偿金签收单等移交甲方，由甲方到工商行政部门办理乙方的关闭注销手续。五、考虑到乙方、丙方的利益关系，以及丙方为乙方的实际控制人，丙方向甲方承诺：向甲方提供的任何资料都是真实的，没有向甲方隐瞒潜在的债权债务，若有虚假或遗漏，丙方将承担连带赔偿责任。”一审法院认为，电气研究院与名扬公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未有违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但名扬公司继续使用租赁物，对此电气研究院亦未提出异议，根据合同法第236条的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故电气研究院可以随时要求解除合同。本案中，电气研究院于2018年9月28日向名扬公司发出了《告知书》，根据《告知书》的内容可以认定双方之间的租赁合同已于2018年9月30日解除。根据合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在双方之间的租赁关系解除后，名扬公司应将租赁物返还给电气研究院。关于返还租赁物的范围，根据电气研究院提交的产权证显示，其享有产权的建筑物为三幢，双方签订的租赁合同中虽未约定其余两幢，但经过庭审查明，其余两幢建筑物亦由名扬公司一并使用，故名扬公司应将上述三幢建筑物腾空后一并返还给电气研究院。关于电气研究院主张腾空院内另外七幢建筑物一节，因该七幢建筑物并未取得权属登记且亦不属于产权证附图中记载的三幢建筑物的附属物，故其该项主张不属于人民法院受理案件的范围，一审法院不予审理。关于电气研究院主张的租金一节，根据电气研究院提供证据显示，名扬公司自2009年2月份后未再交纳租金，但电气研究院未能提供证据证明在本次诉讼前曾向名扬公司主张过上述权利，《中华人民共和国民法总则》实施前租金的诉讼时效为1年，故根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2016年10月1日之前关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持。名扬公司应当支付电气研究院自2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金共计179361元，名扬公司虽辩称电气研究院在出租房屋期间未对涉诉房屋进行过维修，均是由名扬公司自行维修，但并未提供相关证据证明其主张，故对于名扬公司的辩称，不予采信。关于电气研究院主张的水费、电费、暖气费一节，在双方签订的租赁合同中已经明确约定上述费用应由名扬公司负担，故对电气研究院的上述请求予以支持。关于电气研究院主张将上述费用与员工经济补偿金相抵扣一节，该补偿金数额已经在双方的协议中予以明确约定，且电气研究院自愿予以抵扣，并不违反法律法规的强制性规定，予以支持。现名扬公司应向电气研究院支付的款项为房屋租金179361元、水费7216元、电费96712元、暖气费176904元，共计460193元，电气研究院应向名扬公司支付的员工经济补偿金为216513.66元，折抵该部分款项后，名扬公司应向电气研究院支付的款项为243679.34元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：一、自判决生效之日起三十日内，名扬公司将坐落天津市河东区津塘路174号产权证附图所记载的三幢建筑物及其附属物腾空后返还给电气研究院；二、自判决生效之日起三十日内，名扬公司给付电气研究院各项费用总计243679.34元；三、驳回电气研究院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16560元，由电气研究院负担13460元，由名扬公司负担3100元。本院经审理查明，电气研究院（甲方）与名扬公司（乙方）于2010年1月签订的《天津市房屋租赁合同》约定：乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任。未经甲方书面同意，乙方装修房屋、增加设备，或因使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审中，名扬公司提供证据：编号为1－7维修房屋合同，证明2009年至2014年名扬公司自行维修房屋产生的费用共计384488.38元，应在租金中抵扣。电气研究院质证认为：不属于二审新证据，应该在一审中提交，其中有天津电传所电气厂的合同，与电气研究院无关。还有一份合同是缺少一方盖章的，不认可。剩下的合同都是装修公司和名扬公司之间签订的，发生在2009-2014年之间，这些费用跟当时的房租是否进行了折抵已经无法核实，无维修发票，对证明目的不认可。诉争场地内有8栋是有证的，其中2栋是没有证的，他维修的究竟是哪栋无法核实，因名扬公司未交纳房租在先，且主张维修费用已经超过了诉讼时效，故不同意该维修费用折抵房租。电气研究院提供证据：2009－2012年欠房租及相关费用情况，证明2011年12月20日电气研究院、名扬公司均同意2011年以前房租与装修费用抵扣。名扬公司质证意见为：只能说明2011年以前费用抵扣，2014年的装修费用不包括在内。本院经认证认为，电气研究院提供的证据能够证明2011年以前的房租与相关费用进行了抵扣。名扬公司提供的编号为1、2、3、6合同约定的施工地点均为电器厂，编号为4、5合同约定的施工地点为公司院内，该6份合同施工时间均为2011年以前，不在抵扣范围内。编号为7合同约定的施工地点为公司院内，施工内容为屋顶彩钢，施工时间为2014年，名扬公司未提供电气研究院同意维修的相关证据，也未提供维修发票，该组证据不能达到名扬公司证明目的，电气研究院亦不认可，故该证据不予采信。本院认为，电气研究院作为天津市河东区津塘路174号产权建筑物的所有权人，在租赁合同解除的情况下，有权要求实际占有人名扬公司腾退该房屋，一审判令名扬公司返还涉诉房屋并无不当。关于房屋维修费用，电气研究院提供证据能够证实2011年以前房租与装修费用均抵扣。根据电气研究院与名扬公司于2010年1月签订的《天津市房屋租赁合同》约定，名扬公司装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方书面同意，但对于2014年的维修事宜，名扬公司未提供证据证明已经征得电气研究院的同意，亦未提供维修发票，故名扬公司的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。名扬公司主张电气研究院借用名扬公司残疾职工的残疾证抵扣税，应该在租金中扣除，两者并非同一法律关系，电气研究院亦表示不同意抵扣，故名扬公司主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16560元，由上诉人天津天传名扬电气科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年七月二十八日书记员  单 珊