内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2563号上诉人（原审被告）：李春玲，女，1959年10月10日出生，公民身份证号×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于东坡，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵艳辉，女，1972年4月16日出生，公民身份证号×××,汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：邝丽宏，内蒙古松洲律师事务所律师。原审第三人：赤峰永业房地产开发有限责任公司，住所地赤峰永业大厦B座23层。法定代表人：苏占怀，经理。上诉人李春玲因与被上诉人赵艳辉、原审第三人赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初5725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李春玲上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：2014年8月，上诉人与原审第三人通过网签的方式，将争议房产网签在上诉人名下，此网签是一种债务抵押形式，是原审第三人对债务的担保。由于原审第三人永业公司未办理房屋所有权证，导致其不能到房产部门办理抵押手续，只能采取网签的方式提供担保，网签到上诉人名下就有对抗善意第三人的效力，因而上诉人对案涉房屋享有执行上的优先受偿权。另外，被上诉人与原审第三人在2018年11月份签订的认购协议晚于上诉人与原审第三人签订的抵押贷款协议，从签订合同的时间顺序上看，上诉人也享有对案涉房屋在执行上的优先受偿权。因此，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵艳辉答辩服判。原审第三人永业公司未陈述意见。赵艳辉向一审法院起诉请求：请求依法判决中止（2019）内0402执696号执行裁定书对原告购买的坐落于赤峰市××区、鸭子河西、东方永业广场1-1-010511号房屋的执行，解除该房屋的查封，不得对该房屋进行评估拍卖。2、确认原告与第三人永业公司签订的涉案房屋《永业广场认购协议书》合法有效，判令涉案房屋归原告所有。一审法院认定事实：2018年6月26日，赤峰市红山区人民法院作出了(2018)内0402民初3299号民事调解书，记载内容有经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议:被告赤峰永业房地产开发有限责任公司于2018年12月31日前偿还原告李春玲借款本金120000元及利息。李春玲已申请执行，法院立(2019)内0402执696号执行案件。2019年4月1日，法院作出了（2019)内0402执696号执行裁定书，裁定查封赤峰永业房地产开发有限责任公司网签在李春玲名下坐落于赤峰市××区、鸭子河路西，东方永业城市广场1-1-010511室（网签合同编号2014-8001396）。2019年5月31日，法院作出了(2019)内0402执696号公告，内容为:李春玲与赤峰永业房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，法院作出的(2018)内0402民初3299号民事调解书已生效，被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司应当自动履行(2018)内0402民初3299号民事调解书所确定还款12万元及利息的义务，但被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司至今仍拒不履行。法院于2019年4月1日作出(2019)内0402执696号执行裁定书，将被执行人赤峰永业房地产开发有责任公司名下的不动产(网签合同编号2014-8001396号)一处予以查封。现申请执行人李春玲提出申请，要求对上述房屋进行评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，法院责令被执行人赤峰永业房地产开发有限责任公司于2019年6月10日前自网签给申请执行人的赤峰市××区、鸭子河路西、东方永业城市广场1-1-010511室不动产（网签合同编号2014-8001396号)中迁出。逾期不履行的，法院将依法强制执行。诉讼过程中，原告提供涉案房产的认购协议书两份，其中一份为2015年5月6日签订，签约人为原告配偶李元喜和永业公司，约定李元喜认购涉案房产一套，认购单价为4747.67元，认购定金为263211元，签订认购书后15个工作日内，签署商品房买卖合同并交付购房全款等，另一份为2018年11月16日签订，签约人为原告和永业公司，约定原告认购涉案房屋，认购单价为4748元，认购订金263211元，签订认购书后15个工作日内，签署商品房买卖合同并交付全款等。原告同时提供打款给永业公司的打款凭证，分别于2013年9月28日打款28468元、同日打款60000元，同日打款90000元，2015年5月6日打款4743元（该笔款收款人为案外人高某），上述打款凭证均有永业公司盖章认可。原告陈述购房过程为：2013年9月28日，原告配偶李元喜与永业公司签订购房协议，约定购买房屋一套（一号楼五层504号），房款总计258468元。原告称，2015年5月6日交房时，原告不满意房屋结构，故与永业公司协商更换成涉案房屋，并补差价4743元。2018年11月16日，原告配偶李元喜将涉案房屋更名为原告，并与永业公司重新签订了认购协议。原告与其配偶在2015年5月6日开始占有使用涉案房产，原告提供物业、取暖、水电费的收据，证实上述事实。目前，涉案房屋是由原告出租给他人使用的状态。被告李春玲提供了抵押借款协议一份，时间为2014年8月6日，证明涉案房产被永业公司用网签的形式作为债务担保。抵押后，未设立抵押登记。该房屋目前网签在李春玲名下，不动产登记在永业公司名下。对此李春玲辩称，因被告永业公司未办理房屋所有权证，导致其不能到房产部门办理抵押手续，故不能提供相关抵押登记的证明。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原告提供的虽为购房协议，但其已交纳了全部购房款，应视为其与被告永业公司之间为商品房购买合同关系。故作为房屋买受人的原告，其权益应受到保护。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另行规定的除外。被告李春玲虽与第三人永业公司签订了抵押借款协议，但并未办理抵押登记，故其主张不能对抗善意取得第三人。综上，原告要求终止对本案的执行，法院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，因原告与被告永业公司涉案房屋买卖关系虽成立，但双方未办理过户登记手续，现涉案房屋现仍登记在永业公司名下，不具备办理房屋所有权证的条件，其主张确认涉案房屋归其所有的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项及上述法律规定，一审法院判决：一、不得执行位于赤峰市××区、鸭子河路西、东方永业广场1-1-010511号房屋；二、驳回原告赵艳辉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，被上诉人赵艳辉与原审第三人永业公司签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且其已交纳全部购房款，故被上诉人赵艳辉与原审第三人永业公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人赵艳辉在上诉人李春玲查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房屋，故其享有足以排除强制执行的民事权益。原审第三人永业公司虽与上诉人李春玲签订了抵押借款协议并将案涉房屋网签登记在上诉人李春玲名下，但商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故上诉人李春玲对案涉房屋并不享有物权请求权。因此，上诉人李春玲关于被上诉人赵艳辉对案涉房屋不能排除执行的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李春玲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李春玲负担。本案判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○二○年七月六日书记员 刘雨杭