山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3581号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜安琪，女，1992年3月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘坚勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：刘德彪，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。上诉人姜安琪、济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称国有资产运营公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。姜安琪上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2477号民事判决书第二项、第三项；2.改判按公允的市场价格赔偿姜安琪涉案房屋差价损失；参照市场正常租金价格支付姜安琪延期交房违约金3402884.7元（自合同约定交房之日暂计算至2017年10月31日）；3.国有资产运营公司承担本案一、二审案件受理费、鉴定费等全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认为涉案房产已无法对购房者分户办理产权登记，依据不足。（二）一审判决认为，因建筑消防政策发生了变化，涉案房产需按新政策整改，涉案房产现场布局将发生重大变化；但没有任何证据表明这些可能发生的变化与姜安琪的涉案房产有关。（三）一审判决认为，涉案合同已不具备实施履行条件，合同目的已无法实现，没有相应的依据。（四）一审判决对涉案房产价值认定，低于周边的其他商业房产。二、一审判决适用法律错误。（一）因本案所涉合同并非不能履行；所以，一审判决适用合同法第一百一十条（一）项之规定，是错误的。（二）因本案不存在情势变更的适用条件，国有资产运营公司在一审中也未主张适用情势变更制度；因此，一审判决适用合同法司法解释（二）第二十六条之规定是错误的。三、一审判决审判程序错误。（一）一审法院对本案的立案、审理严重超期。2017年10月18日，姜安琪向一审法院递交《民事起诉状》及相关证据材料，一审法院立案庭以需要先行审核材料为理由，未予当天立案，仅留下诉讼材料。此后，姜安琪频繁催促一审法院根据民事诉讼法的规定登记立案，但一审法院以种种理由不予立案。经过多次前往一审法院立案庭提出异议，直至2018年1月9日，一审法院才仅对本案以“调字”案号进行诉前调解，并组织双方进行诉前调解，但最终双方调解未果。直到2018年，经姜安琪多次提出异议，一审法院才将本案正式立案。从姜安琪于2017年10月提交起诉状，到2019年10月收到一审判决，历时整整两年，一审审判期限严重超期。（二）姜安琪在2018年8月的庭审中，当庭表示鉴于国有资产运营公司对涉案房产的租金价值不予认可，申请法院对此进行司法鉴定。随后，姜安琪向案件承办法官递交《司法鉴定申请（租金评估）》。但是，一审法院对姜安琪在先提出的对涉案房产租金价值进行鉴定的申请，未予进行鉴定；而对国有资产运营公司在后提出的对涉案房产价值进行鉴定的申请，进行了鉴定，明显不公。综上，一审法院过度保护历下区政府下属的国有资产运营公司，致使本案一审判决严重违法，判决结果严重不公，既损害了姜安琪的合法权益，也损害了人民法院暨人民政府在社会公众中的公信力；为此，请二审法院依法支持姜安琪的上诉请求。国有资产运营公司辩称，一审法院认定涉案房屋无法交付使用并无法办理产权登记事实认定正确，依据《合同法》及司法解释判决解除双方签订的《商品房买卖合同》适用法律正确。根据2016年4月19日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的会议纪要（例会纪要[2016]2号）、2017年6月5日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的历史遗留无证非住宅项目审查意见书等行政部门文件及我方一审提交的一系列新旧规范变更已经能够确定涉案舜井商厦消防无法验收，不具备交付使用条件。同时，济南市国土资源局出具的“复函”已经明确无法将登记的四个不动产单元分割成199个商铺分别进行登记，房屋产权登记办理目的无法实现。交付房屋、办理产权登记是《商品房买卖合同》项下国有资产运营公司的主要合同义务，而房屋无法交付使用并办理权属登记，《商品房买卖合同》事实上履行不能，一审法院认定涉案房屋无法交付使用并无法办理产权登记事实认定正确，依据《合同法》及司法解释判决解除双方签订的《商品房买卖合同》适用法律正确。关于违约金和损失，详见上诉状意见。国有资产运营公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判。2、本案一、二审的诉讼费、鉴定费由姜安琪承担。事实与理由:一、截止目前涉案房屋购房款尚未支付完毕，合同解除后，姜安琪不能当然享受整套房屋的增值，否则有违公平原则。本案中，姜安琪就涉案房屋所支付的购房款数额仅占房屋总价款的46%，购房款尚未支付完毕，姜安琪不能就整套房屋的增值享受权利，只能按照其已经支付购房款的比例享受，即姜安琪应享受的房屋增值款项=已支付购房款比例（46%）*房屋总增值数额。如在姜安琪仅支付部分购房款前提下判决其享受整套房屋的增值，则国有资产面临流失风险。二、涉案房产评估价值过高，缺乏相应的依据。作为裁判依据的鲁弘估字[2019]第299号《房地产估价报告》指出舜井街2号舜井商厦1-25-01-01、1-25-01-02、1-53、2-53房屋（以下简称“评估对象”）用途为商业，评估对象同区域类似房地产市场交易案例较多，同时评估对象可为收益性房地产，租金较易取得，故评估公司选用比较法与收益法确定评估对象的市场价值。但估价报告并未列明其选取的与评估对象进行对比的实例及具体参考数据，评估公司确定评估对象市场价值的依据不充分，且评估价值明显高于市场价值。三、姜安琪主张的部分逾期交房违约损失已超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日起施行《民法总则》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中双方约定的房屋交付时间为2012年12月31日，应当自2013年1月1号开始起算诉讼时效，但姜安琪未在法定诉讼时效期间主张权利，其诉求的2012年12月31日至2015年9月30日（2017年10月1日前适用2年诉讼时效）期间逾期交房违约损失已过诉讼时效，请求法院依法驳回姜安琪的该期间的违约金诉求。综上所述，请求二审法院依法撤销（2018）鲁0102民初2477号民事判决第二项、第三项，按姜安琪已付房款所享有评估对象比例的相应市场价值依法改判。姜安琪辩称，国有资产运营公司涉案房产评估价值过高，双方对于涉案房产评估均有异议，鉴于此我方申请对涉案房产重新进行评估，以此确定涉案房产的真实价值。国有资产运营公司在上诉中由于姜安琪未支付全款，对合同解除后不能当然享受房屋的增值，理由不能成立，因为双方合同对于涉案房产买卖已经约定了各自的权利义务，姜安琪未支付全款，是因为涉案房产的后续付款条件尚未成就，姜安琪未支付房款并不存在违约行为。另外，双方通过合同约定由姜安琪有相应的房产权，合同没有任何约定因未支付全部房款不享有房产增值内容，因此国有资产运营公司的理由不能成立。国有资产运营公司主张逾期交房的违约损失超过法定诉讼时效，一审中已经提交证据证明从国有资产运营公司迟延交房之日起，我方一直在向政府有关部门反映情况，诉讼时效一直在中断延续的状态，因此我方的诉权没有超过诉讼时效。其他详见上诉状及一审诉请。姜安琪向一审法院起诉请求：1.判决国有资产运营公司支付延期交房违约金3402884.7元；2.本案诉讼费用由国有资产运营公司承担。案件审理过程中姜安琪变更第一项诉讼请求为判决国有资产运营公司以涉案房产172.5平方米面积为基数，按照同等地段商业房一楼15元/平方米/天、二楼6元/平方米/天的租金标准，自2012年12月31日应交房之日至实际交房之日计算租金，按由此计算的租金总额赔偿姜安琪经济损失。国有资产运营公司向一审法院反诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，同意补偿姜安琪的损失；2.由姜安琪承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：国有资产运营公司与姜安琪签订《商品房买卖合同》（合同中没有具体签订时间），合同第一条约定：经双方协商同意，按照济南赛特家电有限责任公司与济南市旧城改造投融资管理中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》规定，该宗土地姜安琪补偿费约为1568464元（最终以实际差价据实结算），济南市历下区解放阁片区旧城改造指挥部暂不支付给姜安琪，由姜安琪用此款向国有资产运营公司购买规划建于舜井街西侧的商业房。第二条约定，姜安琪回购房位于泉城路南侧、舜井街西侧舜井街2号商厦内，所购房总建筑面积为172.5平方米（其中，使用面积为119.17平方米，分摊公建面积为53.33平方米），所购回购具体情况如下：回购房号分别为1-25-01-01、1-25-01-02、1-53、2-53，回购总价为3344499.04元。第三条约定：姜安琪所缴购房款与购房总价款还相差约为1776035.04元（最终以实际差价据实结算）。经双方协商同意，姜安琪所欠购房款待国有资产运营公司出具交房通知15日内，由姜安琪一次性支付给国有资产运营公司。第四条约定，商厦第一、二层为敞开式，每个房号之间没有挡墙（乙方可自行隔断），只在地上标有界线，具体事宜待施工设计图纸确定后，与乙方另行签订补充协议。第七条约定：国有资产运营公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：1、验收合格。2、综合验收合格。3、分期综合验收合格。4、取得交付使用批准文件条件并符合合同约定的商品房交付姜安琪使用。第八条约定：除本合同规定的特殊情况外，国有资产运营公司如未按合同规定的期限将商品房交付姜安琪使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期六十日内（含六十日），自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国有资产运营公司按日向姜安琪支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期六十日后，姜安琪有权解除合同，国有资产运营公司应当自姜安琪解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按姜安琪全部已付款的3%向其支付违约金。姜安琪要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，国有资产运营公司按日向姜安琪支付已付房款的万分之一的违约金。由于姜安琪的原因不能按期交付的，国有资产运营公司不承担责任。对于项目形成时间，依据2016年4月19日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的会议纪要（例会纪要[2016]2号）载明：“历下区舜井街西侧项目在向市历史遗留无证建筑处理小组提出申请时，经济南市质监站核实，工程细部尚未竣工，暂不予以受理。依据主任办公会纪要[2015]1号，对经审查符合受理条件且工程主体已封顶，具备建筑面积实测和房屋质量安全鉴定条件，仅因细部环节未完全达到竣工条件的无证建筑，可先行受理审查。由于该项目形成时间缺乏规范的认定资料，历下区领导小组办公室根据申报单位提供的省建设工程质量监督总站监制的开工报告和施工日志等资料，认定项目形成时间为2011年9月1日。”在合同约定的交付时间即2012年12月31日，涉案房屋所在项目未验收亦未交付使用。2012年，《建筑结构荷载规范》对楼梯取值制定新规范，2014年，《建筑设计防火规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》对设置消防登高车操作场地、消防电梯、消防救援窗口、设置人员密集场所A级外墙外保温材料、扩大消防水箱储水量、给水量等制定新规范，均与舜井商厦项目依据的原规范内容不同。根据上述规范，涉案项目不符合验收和交付标准。2017年6月5日，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的历史遗留无证非住宅项目审查意见表中载明，在济南市联合办公室建筑审查组的审查意见中，消防部门表示“环形消防车道未形成，无消防登高操作面；占用齐鲁国际大厦的环形消防车道，未整改完毕不能投入使用。”2017年10月16日，国有资产运营公司就历下区舜井街舜井商厦取得房屋产权大证。2018年11月13日，济南市国土资源局向本院出具《济南市国土资源局关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》（济国土资函[2018]344号），函复内容：“来函中反映的舜井商厦项目于2017年10月16日完成不动产首次登记，登记权利人为国有资产运营公司。依据申请人提交资料，该项目共登记包含来函中记载的101、102、201、301等在内的14个基本单元，用途有车库、商场。依据该项目首次登记提交资料及现有规划条件，在办理该项目的后续转移登记时，我单位无法直接将登记的101、102、201、301四个基本单元分割成199个商铺进行分别登记。”依据图纸，姜安琪名下所有的房号包含在上述101、201两个基本单元内。案件审理过程中，一审法院依国有资产运营公司的申请委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产的现价值进行评估。2019年7月26日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具《房地产估价报告》（估价报告编号：鲁弘估字[2019]第299号），估价对象为济南市历下区舜井街2号舜井商厦1-25-01-01、1-25-01-02、1-53、2-53号房地产，经过估价该房地产于价值时点的市场价值为：11335078元。一审法院认为，姜安琪与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。双方均应依法依约履行各自义务。按照合同约定国有资产运营公司应在2012年12月31日前将具备条件的商品房交付使用，国有资产运营公司未能依约交付房屋构成违约。2012年至2014年期间，建筑消防政策发生了变化，虽然政策变化不是国有资产运营公司可以推卸违约责任的理由，但依据济南市国土资源局向本院出具的《关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》，涉案的舜井商厦项目目前确实已无法对购房者分户办理产权登记。依据济南市联合办公室建筑审查组的审查意见，舜井商厦项目未经整改不能使用，但如按照新政策整改，舜井商厦项目现场布局将发生重大变化，许多业主依合同应取得的房屋面积将不复存在，因此包括涉案房屋在内的舜井商厦项目自建设完成后至今不能交付使用。姜安琪与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》存在客观不能履行的事实。根据《合同法》第一百一十条第（一）项规定，该合同已不具备事实履行条件，合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，一审法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定解除姜安琪与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》。一审法院于庭审中向姜安琪释明合同存在客观不能履行的事实，询问姜安琪是否变更诉讼请求并明确赔偿要求，姜安琪坚持认为合同可以履行，不同意解除，坚持按涉案房产的租金价格要求自应交房之日至合同解除之日期间的租金损失。本案中，姜安琪与国有资产运营公司房屋买卖合同签订后，因合同的目的不能实现，合同应予解除，但姜安琪可以要求国有资产运营公司赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。在认定和计算可得利益损失时，应从可得利益赔偿总额中扣除姜安琪因此获得的利益，并综合考虑姜安琪的履约情况等因素予以确定。因此，对姜安琪按同等地段同等面积的其他商业房租金要求支付延期交房违约金3402884.7元的诉讼请求，一审法院不予支持；对国有资产运营公司要求解除与姜安琪之间《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同因客观不能履行被解除，国有资产运营公司于庭审中明确要求按姜安琪已支付房款占合同约定房屋总价款的比例赔偿涉案房屋增值部分损失。依据双方之间的《商品房买卖合同》，姜安琪所欠购房款待国有资产运营公司出具交房通知15日内一次性支付，姜安琪未能支付剩余房款是由于国有资产运营公司违约在先，因此相应损失应由国有资产运营公司承担，国有资产运营公司应向姜安琪支付涉案房屋全部差价并返还已付房款，但应扣除姜安琪欠缴部分。结合鲁弘估字[2019]第299号《房地产估价报告》的鉴定结论：房地产于价值时点的的市场价值为11335078元。姜安琪欠缴金额为1776035.04元，因此，国有资产运营公司应向姜安琪返还已付房款、赔偿房屋差价损失共计9559042.96元（11335078-1776035.04=9559042.96）。国有资产运营公司同意按合同约定支付姜安琪逾期交付违约金至合同解除之日，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定交付日为2012年12月31日，姜安琪已付房款为1568464元。根据合同第八条约定，该违约金应以1568464元为基数，自2013年3月2日起按日万分之一的标准支付至合同解除之日。一审法院判决：一、解除国有资产运营公司与姜安琪签订的《商品房买卖合同》；二、国有资产运营公司于判决生效之日起十日内向姜安琪返还已付房款、赔偿房屋差价损失共计9559042.96元；三、国有资产运营公司于判决生效之日起十日内向姜安琪支付逾期交房违约金（以1568464元为基数，自2013年3月2日起按日万分之一的标准计算至合同解除之日）；四、驳回姜安琪的诉讼请求；五、驳回国有资产运营公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费34020元，由姜安琪负担；反诉受理费16778元，鉴定费5.6万元由国有资产运营公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，关于逾期交房违约金问题，一审中庭审中国有资产运营公司同意按合同之约定向姜安琪支付逾期交房违约金至合同解除之日。本院认为，姜安琪与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。但基于涉案合同的目的不能实现，对国有资产运营公司要求解除与姜安琪之间《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当。本院确认该涉案《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起解除。本案双方争议的焦点是：一、涉案房产现实价值的认定及国有资产运营公司应当赔偿姜安琪的数额；二、逾期交房违约金如何计算及姜安琪主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，国有资产运营公司应于2012年12月31日前将具备条件的商品房交付使用，国有资产运营公司未能依约交付房屋构成违约。一审判决国有资产运营公司赔偿房屋差价损失，并无不当。一审法院经委托，估价该房地产于价值时点的市场价值为11335078元，该数额经庭审质证，并无不当，姜安琪主张一审判决对涉案房产价值认定，低于周边的其他商业房产，鉴定结论不公，但未能提供有效证据证实，本院不予采信。关于国有资产运营公司主张，姜安琪就涉案房屋所支付的购房款数额仅占房屋总价款的46.9%，购房款尚未支付完毕，其只能按照已经支付购房款的比例享受的房屋增值款项问题，本院认为，国有资产运营公司未能依约交付房屋构成违约，且对于尚欠缴房款，双方合同约定待国有资产运营公司出具房屋交付通知15日内一次性支付给国有资产运营公司。姜安琪尚欠房款并未到应交纳时间。故一审法院认为应按合同价3344499.04元计算房屋增值，国有资产运营公司应支付姜安琪房屋差价损失为11335078元扣除应补交的1776035.04元，即为9559042.96元，并无不当。国有资产运营公司该项主张，理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，国有资产运营公司主张姜安琪主张的部分逾期交房违约损失已超过法定的诉讼时效。姜安琪辩称自国有资产运营公司迟延交房之日起，其一直在向政府有关部门反映情况，诉讼时效一直在中断延续的状态，并没有超过诉讼时效。且一审庭审中国有资产运营公司同意按合同之约定向姜安琪支付逾期交房违约金至合同解除之日。故国有资产运营公司该项上诉主张，本院不予支持。一审判决该逾期交房违约金应以1568464元为基数，自2013年3月2日起按日万分之一的标准支付至合同解除之日，并无不当，本院予以维持。姜安琪、国有资产运营公司其他上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，姜安琪、国有资产运营公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112730元，由上诉人姜安琪负担34020元，由上诉人济南历下区国有资产运营有限公司负担78710元。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年七月七日书记员  田 琳