黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异335号案外人：邵彦宇，男，1990年4月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：中建二局第四建筑工程公司，住所地天津经济开发区洞庭湖路131号新天地科技大厦6层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司总经理。在本院执行中建二局第四建筑工程公司（以下简称中建二局四公司）因与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人邵彦宇对本院查封坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M4-1-1006室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邵彦宇称，2013年1月24日，邵彦宇与日出康城公司签订了一份认购协议。日出康城公司将坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M4-1-1006室房屋出售给邵彦宇，邵彦宇取得了该房屋的所有权。黑龙江省高级人民法院查封该房屋，侵害了邵彦宇的合法权益，请求尽快予以解除查封。中建二局第四建筑工程公司称，（一）案外人邵彦宇未提供合法有效的书面买卖合同，仅提交有修改的商品房认购书，不能认定该认购书的真实性，且该认购书并非正式买卖合同。（二）案外人邵彦宇未提供证据证明其与日出康城公司存在相关债权债务关系，日出康城公司单方出具的收据不能证明房屋抵债行为的真实性。（三）案外人邵彦宇提供的不动产信息查询单证明案涉房屋非其在哈尔滨市××唯一住房。综上，案外人邵彦宇提交的证据不能证明本案符合排除执行的情形，其异议不应得到支持。日出康城公司称，其公司同意案外人邵彦宇的异议意见，请求法院解除案涉房屋的查封。本院查明，2013年1月24日，邵彦宇与日出康城公司签订了一份《认购协议》。双方约定：邵彦宇认购日出康城公司开发的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M4-1-1006室房屋一套，所购房屋参考建筑面积63.49平方米，总价款714982元。同日，日出康城公司给邵彦宇出具一份往来资金结算票据，载明工程款抵房款714982元。另查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域天悦国际项目《商品房预售许可证》。2015年12月18日，依中建二局四公司保全申请，本院作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋，查封期限三年。本院于2018年5月9日作出（2015）黑民初字第11号民事判决，一、日出康城公司于判决生效后10日内偿还中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；三、中建二局四公司于判决生效后10日内给付日出康城公司2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后10日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1638800元，由中建二局四公司负担943948元，由日出康城公司负担694852元。反诉案件受理费减半收取为37750元，中建二局四公司负担22650元，由日出康城公司负担15100元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。保全费10000元由日出康城公司负担。中建二局四公司不服，向最高人民法院上诉。最高人民法院于2018年11月27日作出（2018）最高法民终922号民事判决，一、维持本院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更本院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司应于判决生效后10日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。一审案件受理费共计1676550元，由中建二局四公司负担966598元，由日出康城公司负担709952元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。二审案件受理费458578.51元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担366862.81元，由日出康城公司负担91715.7元。判决生效后，依中建二局四公司申请，本院于2019年1月25日立案执行。再查明，2019年3月1日，案外人邵彦宇购买了位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号，建筑面积60.15平方米住房一套。2019年4月16日，案外人邵彦宇办理了该房屋产权证，产权证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0099661号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议和复议规定》第二十九条系上述第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”例外情形。本案申请执行人中建二局四公司对案涉房产享有工程款优先受偿权，案外人胡淑芳对案涉房产应满足《异议和复议规定》第二十九条规定的情形，才可排除对案涉房屋的执行。《异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，2013年1月24日，邵彦宇与日出康城公司签订了一份《认购协议》，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书可按商品房买卖合同予以确认。日出康城公司于2015年5月8日取得了案涉房屋的预售许可证，日出康城公司有权销售案涉房屋，故邵彦宇与日出康城公司签订的认购协议合法有效。由此可以认定，2015年12月18日之前，即本院保全查封案涉房屋之前，邵彦宇与日出康城公司签订了合法有效的房屋买卖合同；其次，案外人邵彦宇在哈尔滨市本级行政区域内虽然有其他住房，但该房屋是在购买案涉房屋之后购买的，且建筑面积为60.15平方米。由此可以认定，案外人邵彦宇购买案涉房屋系用于居住，非为经营活动，其属于消费者买受人；第三，案外人邵彦宇于2013年1月24日用工程款抵顶了协议约定的全部购房款，工程款转化为购房款，应认定邵彦宇交付了案涉房屋的全部购房款。依据上述司法解释规定，案外人邵彦宇对案涉房屋符合物权期待权的情形，具有消费者买受人物权期待权。关于案外人邵彦宇对案涉房屋具有的物权期待权可否优于本案申请执行人中建二局四公司的工程款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号》“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，案外人邵彦宇作为消费者买受人，其享有的物权期待权可以对抗本案申请执行人中建二局四公司对案涉房屋具有工程款优先受偿权。综上，案外人邵彦宇对案涉房屋具有物权期待权，可以排除本案对该房屋的执行，本案应中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M4-1-1006室房屋的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M4-1-1006室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  崔 婷二〇二〇年七月二十三日书记员  毕鹏坤