贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020)黔2301民初3941号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，该分行行长。委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢化文，贵州天生律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：舒彦斌，男，1986年10月20日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：贵州美福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路53号11栋3单元1楼。法定代表人：曹超，系公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工商银行兴义分行）与被告舒彦斌、贵州美福房地产开发有限公司（以下简称美福房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周红、谢化文，被告舒彦斌到庭参加诉讼，被告美福房开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号:XXX）；2、判令被告舒彦斌偿还尚欠原告借款本金及利息合计204224.61元，并以204224.61元为基数，自2020年3月22日起在年利率5.44%的基础上上浮50%计付罚息至清偿完毕之日止；3、判令被告给付原告为实现债权所产生的律师费7147元；4、判令被告美福房开就前述款项向原告承担连带清偿责任；5、判令原告对被告舒彦斌名下位于兴义市XXX号抵押房产（抵押权预告登记号:市房预兴字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权本案诉讼费用由被告方共同承担。事实与理由:2011年1月18日,原告（贷款人）与被告舒彦斌（借款人）美福房开（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号:XXX,合同约定借款人向贷款人借款24万元用于购买美福房开开发的位于兴义市房屋;借款期限240个月,自2011年1月18日至2031年1月18日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%,按月等额本息还款,借款人未按合同约定日期偿还借款的,贷款人有权按罚息利率按日计收利息对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在执行利率的基础上加收50%。担保方方式为:抵押＋阶段性连带责任保证。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。阶段性保证担保保证人美福房开,自贷款发放之日起,至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的房屋他项权证书之日止,为借款人的债务承担连带保证责任,担保范围包括:贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费及其它实现债权的一切费用抵押房屋于2011年1月20日办理了抵押权预告登记,权证号市房预兴字第××号。预告登记权利人为工商银行兴义分行,担保金额240000元。2011年1月18日,原告将240000元汇到舒彦斌指定的美福房开账户,执行利率5.44%,逾期利率8.16%。合同履行期间被告舒彦斌多次出现逾期还款,截止至2020年3月21日,被告舒彦斌连续逾期29期,尚欠原告借款本金183688.41元、利息17309.09元、罚息1851.82元、复利1375.29元,合计204224.61元。根据原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号:XXX）约定,被告行为已构成违约，因被告的违约导致未归还，根据合同约定应当按照之前发放贷款时的利率即在贷款利率5.44%基础上增加50%进行计算利息。舒彦斌辩称：贷款事实属实，对要素表中所记载的各事项均无异议，对原告明确的截止至2020年3月22日止的利息17309.09元、罚息1851.82元、复利1375.29元、本金183688.41元无异议，原告主张的利率有些过高。被告贵州美福房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，且未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2010年12月28日，舒彦斌向工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，2014年12月1日，舒彦斌作为贷款人、美福房开作为担保人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款仅用于借款人向经销商支付购买兴义市房屋，贷款金额240000元。贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%。美福房开对借款人舒彦斌该笔借款项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等所有费用承担阶段性连带保证责任，保证期限至将正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。连续三期或累计六期不足额还款，工商银行兴义分行有权解除合同，提前收回贷款。二、抵押概况舒彦斌作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，舒彦斌为贷款所购位于兴义市房屋办理了以工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记（证明号：市房预兴字第××号）,但尚未办理抵押权登记，工商银行兴义分行尚未取得他项权证。三、履行情况：工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2011年1月18日，金额240000元，舒彦斌自2017年10月起未按时偿付款项。截至2020年3月21日，舒彦斌尚欠逾期借款本金25676.45元、正常借款本金158011.96元、利息17309.09元、罚息1851.82元、复利1375.29元共计204224.61元未付。本院认为，工商银行兴义分行与舒彦斌对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因舒彦斌逾期还款致使出现合同约定提前到期的违约情形，工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。截止2020年3月21日尚欠的本金、利息、罚息、复息共计204224.61元，舒彦斌应当清偿，之后的利息以尚欠借款本金及利息之和即200997.5元为基数按照当前贷款基准利率下浮15%后加收50%即年利率6.2475%计算至清偿之日止，对中国工商银行兴义分行主张将罚息、复利计入本金再计算利息，并按照合同签订日的利率作为基准利率计算利息不符合约定，不予支持。美福房开作为阶段性连带保证人，因舒彦斌名下房屋尚未办理抵押权登记手续，其连带保证责任不能免除，应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向舒彦斌追偿。同时亦因该房屋尚未办理抵押权登记手续，抵押权尚未设立，工商银行兴义分行主张的优先受偿权不成立，不予支持。另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与舒彦斌、贵州美福房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限舒彦斌于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年3月21日止所欠本金、利息、罚息、复利共计204224.61元，并从2020年3月22日起以200997.5元为基数按照年利率6.2475%起计算利息至清偿完毕之日止；三、贵州美福房地产开发有限公司对前述债务及本案诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向舒彦斌追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，减半收取2285元，由舒彦斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢贤斌二〇二〇年七月十四日法官助理 张青廷书 记 员 曾光翠