广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1323号原告：胡国良，男，1964年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码************被告：广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街四基长业路47号。负责人：杜子昂。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习律师。第三人：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号。法定代表人：曾庆禧。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬凯盛，广东顺迪律师事务所实习律师。原告胡国良诉被告广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，曾因受新型冠状病毒疫情影响而中止审理。本案依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告胡国良的委托诉讼代理人周振普，被告四基股份社的委托诉讼代理人胡焱平、周静到庭参加诉讼。之后，本院为查明事实依法通知第三人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称容桂土发中心）参加诉讼，并于2020年6月28日再次公开开庭审理，原告胡国良的委托诉讼代理人周振普、朱云天，被告四基股份社的委托诉讼代理人胡焱平、周静，第三人容桂土发中心的委托诉讼代理人覃晓林、邬凯盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付土地征用补偿款2257908元、建筑物征用补偿款154265元，合计2412173元；二、被告向原告支付因征用土地及建筑物需支付的临时安置补偿款83813.4元（按容桂土地市场较低的租金标准每月17元/平方米计算6个月,以建筑面积821.7平方米计）；三、被告向原告支付因征用土地及建筑物的合理搬迁费16434元（按每200平方米补偿4000元,以建筑面积821.7平方米计）;四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年6月7日，原告与被告签订《协议书》，被告将其所有的位于XXXX的国有工业用地一幅(以下简称案涉土地)出让给原告，出让土地面积为873平方米，出让价为261900元。原告向被告支付完毕全部土地转让款后，在受让土地上建造建筑物用于经营生产。2019年6月27日，第三人容桂土发中心向原告发出《限期清退通知》，告知案涉土地已征收并兑现了相关征地补偿款，要求原告在2019年7月20日前清退地上建筑物并移交土地给容桂土发中心。由于原告对被征用一事毫不知情，立即向被告询问，被告于2019年6月28日向原告发出《通知》，告知案涉土地已于2012年6月20日被容桂土发中心收购储备。但被告未告知原告，未与原告协商确定征用案涉土地及建筑物补偿事宜，更未向原告支付任何征用补偿款。被告在《通知》中提出可以按照其于2012年6月与容桂土发中心签订的《房地产收购储备协议书》的标准向原告支付征用补偿费，但原告不认可被告提出的征用补偿标准。2019年9月24日，佛山市顺德区城市管理和综合执法局向原告发出《限期拆除告知书》，并于2019年10月10日强制拆除了原告在案涉土地上的建筑物，并将土地移交给容桂土发中心。原告在案涉建筑物被强制拆除前后，多次与被告协商补偿事宜，但双方未能达成一致，原告遂委托佛山市港盛资产土地房地产评估事务所对案涉土地及建筑物进行了资产评估，确认案涉土地价值为2257908元，建筑物价值为154265元，土地及建筑物总价2412173元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、案涉《协议书》违反法律强制性规定，属于无效合同。1.涉案土地未领土地使用权证书，不具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，不具备转让条件，且未经批准不得转让。2.转让涉案土地未依法召开村民会议进行表决，程序违法。二、既然《协议书》无效，双方应互相返还财产，涉案土地用地单位至今仍然是被告，被告需向原告返还其已经缴纳的土地款261900元。三、被告并非涉案土地的收储单位和地上建筑物拆除单位，即使原告已经依法取得涉案土地使用权，其地上建筑物为违章建筑，若原告对收储补偿及安置费有异议，应该起诉收储单位和拆除单位。涉案土地被容桂土发中心收储，其补偿款是由容桂土发中心制定，与被告无关，即使原告已经依法取得涉案土地使用权，应当起诉容桂土发中心和佛山市顺德区城市管理和综合局，而不应起诉被告。第三人述称，本案与第三人无关，第三人之前已经通过合法的评估手续评估出补偿款且已将相关的补偿款支付给被告，本案原告诉请的相关款项应由被告向原告支付。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，对于双方就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其中原告提供的港盛资产土地房地产评估事务所（简称港盛评估所）出具的《评估报告》及《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收补偿决定书》各一份，被告有异议并主张由佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的房地产估价报告作为补偿依据，上述证据涉及到原告主张的相关损失如何认定问题，需综合全案事实综合论述，另作认定；被告提供的《关于处置四基股份合作社物业的表决书》复印件一份，原告有异议并提出该表决书显示的签名并非何展华所签，鉴于何展华并非本案当事人且其签名的真实性也非本案必须查明的争议事实，本院对该证据不作审查认证。本院经审理查明以下事实：1.2004年6月7日，原告胡国良与被告四基股份社签订《协议书》一份，载明：乙方（胡国良）向甲方（四基股份社）购工业用地多年(见1994年4月19日双方签订的《转让土地用权协议》)，现因双方发展需要，双方经协商，达成以下协议：乙方向甲方购买案涉土地，用地面积为833平方米，基础面积40平方米，合计873平方米(面积以现场开线为准)；土地单价300元/平方米，应向甲方缴交土地款金额261900元；乙方不再向甲方缴纳“资源占用管理费”等；乙方已于1999年2月前交土地款25000元，剩余11900元土地款在2005年12月30日前付清，逾期按银行贷款利率计付利息；在办理征地、报建、办证等手续时发生的一切税、费均由乙方负责，与甲方无关；本协议自签订之日起生效，同时双方在1994年4月19日签订的《转让土地使用权协议》作废。上述《协议书》签订时，案涉土地已交由胡国良使用多年，胡国良在该土地上曾自行建造砖墙—星铁棚顶结构建筑物（其中房屋面积83.74平方米，另有部分星铁棚）。胡国良通过其亲戚即案外人何展华、胡绮华陆续支付了土地款261900元，具体如下：1994年4月25日付款100000元，1994年6月27日、1997年1月20日、1999年2月1日分三次各付款50000元，2009年11月23日支付11900元。2.2012年6月20日，被告四基股份社与第三人容桂土发中心签订《房地产收购储备协议书》一份，约定：一、收储范围、价款。甲方（容桂土发中心）收储乙方（四基股份社）99宗物业，详见《收购四基社区股份社物业汇总表》，共计用地面积:184798.09平方米（含案涉土地及上盖房屋），建筑面积269256.52平方米，收储价款总额为人民币3.3583亿元，其中房地产收购价2.8583亿元，基础设施补偿5000万元。二、收储价款的支付。收储总价款分三期支付，第一期人民币2亿元，甲方在协议生效之日起30个工作日内向乙方支付；第二期人民币8410万元，甲方在乙方84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，划清款项后的30个工作日内向乙方支付；若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，乙方未能归还甲方留用地垫支款的，则甲方有权在乙方按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，清还款项(垫支款)后才向乙方支付第二期收储款，同时，并不影响甲方在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期人民币5173万元，甲方在2013年12月31日前向乙方支付。三、房地产交付、收储及过户：(1)本协议生效后，乙方须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交付甲方，以办理房地产收储、过户手续；(2)自第三期收储款到账之日起10个工作日内，乙方须将收储房地产按现状移交予甲方；(3)本协议项下房地产收储、过户手续由甲、乙双方共同办理，所需税金及费用由甲方承担。四、房地产租金处置办法：第三期收储款到账后，物业租金归甲方收取。五、其它事项：甲方应加快办理房地产收储的过户手续，于2012年12月31日前负责解决乙方的留用地农地转用指标，并协助乙方办理相关手续将留用地通过区土地交易中心向社会公开拍卖；乙方保证本协议项下收储的房地产未抵押、质押或转让给第三方，拥有该房地产的全部处置权；若因乙方的原因造成甲方不能顺利收储过户本协议项下房地产的，则甲方有权单方解除本协议，由此造成的经济及法律责任由乙方承担。上述《房地产收购储备协议书》经四基股份社组织股东表决通过。2019年6月27日，容桂土发中心向胡国良发出《限期清退通知》，告知案涉土地已征收并兑现了相关征地补偿款，要求胡国良在2019年7月20日前清退地上建筑物并移交土地给容桂土发中心。四基股份社随后于2019年6月28日向胡国良发出《通知》，告知：案涉土地已于2012年6月20日被容桂土发中心收购储备，要求在2019年7月20日前将相关地块清退并移交，并前往四基股份社办理收储后的相关补偿事宜，补偿标准按四基股份社与容桂土发中心签订《房地产收购储备协议书》前对地块进行评估时的标准，土地单价为每平方米950元，建筑物单价为每平方米350元。胡国良对四基股份社提出的补偿标准有异议而未办理清退、移交手续。3.2019年9月24日，佛山市顺德区城市管理和综合执法局向胡国良发出《限期拆除告知书》，认定胡国良在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在案涉地块建造砖墙—星铁棚顶结构建筑物总面积873平方米，上述建筑无法采取改正措施消除对规划实施影响，遂作出限1日内自行拆除相关建筑物的行政决定。胡国良述称案涉土地上的建筑物于2019年10月10日被强制拆除并移交给容桂土发中心。因胡国良与四基股份社就土地被收回后的补偿问题未达成协议，胡国良遂提起诉讼。4.对于包含案涉土地在内的地块，被告四基股份社曾于2010年9月20日取得佛山市国土资源局填发的《建设用地批准书》记载：用地单位为四基股份社，建设项目名称为工业，批准用地面积为5659.85平方米，建构筑物面积为1255.79平方米，土地所有权性质为国有，取得方式为划拨，土地用途为工业。5.被告四基股份社与第三人容桂土发中心在签订《房地产收购储备协议书》之前，曾共同委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司（以下简称景顺评估公司）对收储的物业进行评估，并以景顺评估公司出具的房地评估报告作为协议附件，其中对案涉地块的评估结果为：土地单价为每平方米950元，建筑物单价为每平方米350元。6.本案各方当事人在诉讼中确认，案涉土地的实测用地面积为873.06平方米，房屋建筑面积为83.74平方米。本院认为，本案存在以下争议问题：关于案涉土地及上盖建筑物的权属。原告通过与被告签订《协议书》向被告购买案涉土地并实际使用多年，但案涉土地属国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”双方在签订《协议书》后直至起诉前亦未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故双方就转让土地使用权而签订的《协议书》应属无效，原告并未合法取得案涉土地使用权；至于原告在案涉土地上建造的房屋及构筑物，也未依法办理相应的报建手续及产权登记，且已被相关行政执法部门决定限期拆除，故依法也不能确认其享有所有权。关于原告是否有权要求被告支付案涉土地及建筑物被收储后的补偿款及如何计算的问题。如前所述，双方所签订的《协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故案涉土地本身应返还给被告，被告同意将案涉土地交由第三人收储的同时，对原告返还土地产生的损失亦应给予折价补偿，原告实际上是基于案涉土地被第三人收储后未得到及时补偿而要求赔偿，是被告作为合同相对方在合同无效后应承担的民事责任。对于补偿款的计算应综合考虑以下因素：一是被告因该合同无效并收回案涉土地的获益情况，被告为履行其与第三人之间签订的《房地产收购储备协议书》将案涉土地及建筑物交由第三人收储，收回案涉土地，作为协议附件的景顺评估公司出具的房地产评估报告当时对案涉地块的评估结果为：土地单价为每平方米950元，建筑物单价为每平方米350元。该评估报告涉及收储土地内众多物业的评估，评估结果较为客观、科学，确定的补偿标准为所涉土地的相关利益方广泛接受，被告作为合法登记的土地使用权人及《房地产收购储备协议书》的合同相对方，事实上也是参照该标准签订协议收取补偿，故参照该标准计算补偿款符合被告当时的获益情况。二是原、被告为转让土地使用权而签订的《协议书》虽属无效，被告不能主张合同有效的预期利益，但基于合同无效仍享有相应的财产返还、经济补偿等利益请求权，被告在2012年6月将土地收回并交由第三人收储时事实上已对本已交付给原告使用的案涉土地进行处分，当时亦应与原告进行协商并给予原告补偿，但并无证据显示，被告或第三人在2019年6月之前曾通知原告并与原告协商，被告的行为确有不当，原告长期未能收到补偿款，由此造成的是资金长期被占用的利息损失，应予以考虑；三是案涉土地的使用情况，被告虽于2012年6月通过协议约定将土地交由第三人收储，但土地实际是直至2019年10月才交付给第三人，被告实际于此期间从使用土地中获得收益，其此期间的损失基本得以补偿。四是案涉土地上的建筑物虽然已被依法强制拆除，但被告此前曾于2019年7月通知原告时同意对土地及建筑物均按被告与第三人签订《房地产收购储备协议书》前进行评估的标准给予补偿，本案无证据证实房屋被拆除导致第三人减少向被告支付收储补偿款。综合上述因素，本院参照被告与第三人签订《房地产收购储备协议书》前委托景顺公司作出的评估报告确定的单价标准计算原告应得的赔偿款，其中土地873.06平方米按每平方米950元计得829407元，房屋83.74平方米按每平方米350元计得29309元，合计为858716元。案涉土地自2019年9月被责令拆除，即原告从2019年10月起已不再占有、使用案涉土地，但被告尚未支付赔偿款，应承担自此之后的利息损失，故本院酌定被告应从2019年10月1日起按年利率6%计付利息给原告。原告主张另有737.96平方米的星铁棚应作为建筑物计算赔偿款，但此部分并未依法报建且未列入收储时的补偿范围，要求被告承担缺乏理据；原告另提出应按其提供的由港盛评估所出具的评估报告来计算土地、地上建筑物的补偿以及计算安置补偿费、搬迁费等，但原告主张的标准是参照合法取得土地使用权的土地及合法建筑的征收计算标准，如按此标准计算基本等同于按双方签订的《协议书》为有效合同而取得的预期利益，缺乏法律依据，且已超出被告因合同无效所获利益，对于被告有失公平，如原告存在其他方面的损失亦应由其自行承担，故本院对于原告的上述意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向胡国良支付赔偿款858716元及利息（利息以858716元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计至支付完毕之日止）；二、驳回原告胡国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为13449.68元（原告已预交），由原告胡国良负担8649.68元，被告广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇二〇年七月三十一日书记员 佘凯琪