重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初3146号原告：中铁十一局集团武汉物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路66号7幢2-1号，统一社会信用代码91500107MA5U9R4R28。负责人：郑清龙，公司总经理。委托诉讼代理人：张小龙，重庆圣石牛律师事务所。被告：陈家琼，女，1976年3月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：邹大忠，男，1975年9月2日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告中铁十一局集团武汉物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中铁十一局物业公司重庆分公司）与被告陈家琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理。经原告申请，本院依法追加邹大忠为本案共同被告参加诉讼。依法由审判员罗诗忠适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告中铁十一局物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人张小龙，被告陈家琼、邹大忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十一局物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年9月起至2020年3月的物业服务费1,805元，并支付违约金361元，共计2,166元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月25日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《璧河国际物业服务协议》，合同对双方的权利义务进行了约定，其中第6.2.2.1约定，住宅物业（含空置房）服务费为1.2元/月/平方米；第9.1条约定乙方有权对甲方欠费事实进行公开通知并按甲方欠费总额20%收取违约金。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告未能按照协议约定交纳物业服务费。经原告多次催收未果，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令前述诉讼请求。被告陈家琼、邹大忠辩称:一、被答辩人向答辩人小区提供试用物业服务属实，但被答辩人并未按竞选承诺为小区投入整改并经验收。二、起诉状中所称《中国铁建璧河国际物业服务协议》即使存在，也既未经法定程序表决又未经公示，小区全体业主均不知情，属于被答辩人伙同业委会主任恶意串通损害全体业主利益，该协议违反法律强制性规定应为无效。三、被答辩人竞选时所称收取1.2元/平方米的物业费中超出原物业公司0.2元/平方米目的是提高物业服务水平，实为分摊其关联公司（重庆璧和房地产开发有限公司）车库使用成本，理应扣减。四、被答辩人物业服务水平低下，收费水平应当扣减至按0.6元/平方米/月至0.8元平方米/月收取。综上，请求人民法院依职权酌情支持被答辩人的部分物业服务费的诉讼请求，酌情按扣减后支持物业服务费0.6元/平方米/月，并按其整改进度，暂付0.3元/平方米/月，支付至2019年11月25日，待答辩人按承诺书整改完毕支付剩余物业服务费，并驳回被答辩人的其他诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：二被告系璧河国际小区的业主，房屋建筑面积为79.42平方米。2018年8月25日，以被告所在小区重庆市璧山区璧河国际小区业主委员会为甲方，中铁十一局物业公司重庆分公司为乙方，双方签订了《璧河国际物业服务协议》。合同约定自2018年9月1日起至2021年9月1日止，由乙方为璧河国际小区提供物业服务；物业服务费按建筑面积收取标准为住宅物业1.2元/平方米/月，业主应在每月10日前履行交费义务，将费用金额缴清；逾期未支付物业服务费，按日向乙方支付应交纳费用3‰的违约金，如在乙方发出书面催款通知后的十日内仍未支付的，乙方有权对欠费事实进行公开通知并按甲方欠费总金额20%收取违约金，直至支付所欠的全部物业服务费为止。合同签订后，原告按照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，但被告陈家琼、邹大忠自2018年9月1日起至2020年3月31日止还欠原告物业服务费1,810.78元（79.42平方米×1.2元/平方米/月×19个月）未交纳，原告自愿降低请求二被告支付1,805元。上述费用，经原告向被告书面催收后，被告仍未交纳。另，庭审中，二被告举示了承诺书、中国铁建·璧河国际公共设备设施维修项目清单及照片等证据，拟证明原告对璧河国际公共设施设备的整改不完善，未达到承诺书承诺的标准以及原告物业服务不到位，存在清洁卫生不到位、保安脱岗、小区绿化被破坏等问题。原告对此质证表示，对承诺书及维修清单的真实性无异议，但与本案没有关联性，且我们也对维修清单所列项目进行了整改；对照片的三性不认可。被告认可其所在小区成立了业主委员会，2018年6月前的业主委员会是通过业主投票产生的，选举时社区和居委会还来过人，并进行了公告。承诺书、维修清单的形成时间早于物业服务合同签订的时间。二被告未提供证据证明原告与业委会主任串通的证据。原告称在签订合同前业主委员会对原告是否履行承诺、整改项目进行过验收。上述事实，有原被告的到庭陈述，原告举示的重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记查询结果、《璧河国际服务协议》、律师催款函、EMS快递单、EMS物流截图，被告举示的承诺书、中国铁建·璧河国际公共设备设施维修项目清单及照片等证据在案佐证，并经当庭质证属实，本院予以采信。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故本案中重庆市璧山区璧河国际小区业主委员会与中铁十一局物业公司重庆分公司签订的《璧河国际物业服务协议》对被告陈家琼、邹大忠具有约束力。被告陈家琼、邹大忠认可在签订案涉物业服务合同前小区依法成立了业主委员会，认可承诺书、维修清单的形成时间早于物业服务合同签订的时间，又未举示相应证据证明原告与所在小区业委会成员串通的事实，故本院对被告的“案涉《璧河国际物业服务协议》系业委会主任与原告恶意串通损害全体业主利益，且未经法定程序表决及公示，应为无效合同”的辩称意见不予采信。另，对于二被告有关“原告对公共设施整改不完善，且存在清洁卫生不到位、保安脱岗、小区绿化被破坏等物业服务不到位的问题，应当降低物业费收费标准”的辩称意见，本院认为，因物业费收费标准在物业服务协议中已明确约定，且物业服务存在服务内容多、全天候不间断性的特征，因此对物业服务质量的评价不能仅凭某一时刻的状态来断定，二被告举示的证据可以证明原告提供的物业服务有一定的瑕疵，二被告可以通过业主委员会向原告反映情况，要求原告提高服务质量，但不能以此为由不交或少交物业服务费。故在原告中铁十一局物业公司重庆分公司向二被告所在小区提供了基本的物业服务后，被告陈家琼、邹大忠作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费用。因此对原告请求二被告支付2018年9月1日起至2020年3月31日止的物业服务费1,805元的请求本院予以支持。原告主张的违约金361元过高，本院综合考虑被告拖欠物业服务费用的时间、金额以及给原告造成的损失等因素，酌情主张180元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告陈家琼、邹大忠于本判决生效之日起五日内支付原告中铁十一局集团武汉物业管理有限公司重庆分公司物业服务费1,805元（2018年9月1日起至2020年3月31日止）；二、被告陈家琼、邹大忠于本判决生效之日起五日内支付原告中铁十一局集团武汉物业管理有限公司重庆分公司违约金180元；三、驳回原告中铁十一局集团武汉物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费25元，由被告陈家琼、邹大忠负担（此款原告已垫付，由被告在给付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 罗诗忠二〇二〇年七月十四日法官助理 袁 园书 记 员 王秋霞