山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初1106号原告（案外人）：李雪峰，男，1962年5月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张凌莺，山东崔鑫律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东分公司，住所地济南市。负责人：郭小霞，总经理。委托诉讼代理人：张卉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙芹，山东舜泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市。法定代表人：王希民，执行董事。委托诉讼代理人：吴文超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴建波，男，该公司员工。原告李雪峰与被告中国长城资产管理股份有限公司山东分公司（以下简称长城资产山东分公司）、第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称泰山置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李雪峰的委托诉讼代理人张凌莺、被告长城资产山东分公司的委托诉讼代理人孙芹到庭参加诉讼，第三人泰山置业经本院依法通知，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雪峰向本院提出诉讼请求：1.确认位于泰安市岱岳区阳光和墅小区5号楼3单元202室（以下简称涉案房屋）的房屋是李雪峰出资购买并享有排除强制执行的权利；2.判决立即停止对该房屋的查封；3.本案的诉讼费用由长城资产山东分公司承担。事实与理由：2013年12月19日，李雪峰与泰山置业签订《商品房预售合同》购买涉案房产，总房款504959元。李雪峰于2014年3月4日向泰山置业支付房产购房款30万元，欠房款204959元。2014年l0月28曰，泰山置业与山东泽烁机械有限公司（以下简称泽烁公司）、山东能源电器股份公司、山东泰山阳光集团有限公司签订《债权转让协议》，泽烁公司同意泰山置业以所属部分房屋抵债方式支付泽烁公司1243455元，泰山置业与泽烁公司对房屋的债权转让的具体内容另行签订《房屋抵债协议》。2014年11月11日，泰山置业与泽烁公司签订《房屋抵债协议》，该协议中载明抵债房屋明细包含涉案房产A区5-3-202室。后泽烁公司与李雪峰达成价值20万元债权转让协议，并及时通知了泰山置业。基于此，泰山置业为李雪峰办理了预登记。李雪峰已经付清全部房款，并占有涉案房屋。综上所述，李雪峰对涉案房产享有合法权利，并且足以排除长城资产山东分公司的强制执行。长城资产山东分公司辩称，李雪峰根据以房抵债协议提起诉讼，仅提供了两份转让协议，一份是债权转让协议，一份是房屋抵债协议，均非与泰山置业签订，不能证明借款的真实性、合法性，无法证实其已全额支付涉案房屋购房款，对其诉讼请求，应予驳回。泰山置业述称，一、李雪峰于2014年3月4日以承兑汇票的形式支付泰山置业首付款30万元；2014年11月11日，以债权转让的形式折抵房款20万元，同日支付泰山置业剩余房款4959元。二、泰山置业与李雪峰签订的商品房买卖合同早于法院查封之前，李雪峰对泰山置业享有合法债权，且已支付全部价款，享有排除强制执行的一切权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的商品房预售合同、网签登记、民事调解书等证据，本院予以确认并在卷佐证。长城资产山东分公司虽然对李雪峰提交的收款收据、债权转让协议、转账凭证、房屋买卖协议、物业费收款收据、钥匙交接单、病例等证据的真实性有异议，但未提交足以推翻上述证据的其他证据，且泰山置业对其与李雪峰之间的房屋买卖关系予以认可，并认可李雪峰已经付清全部房款，对李雪峰提交的证据，本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月19日，李雪峰与泰山置业签订《商品房预售合同》，购买涉案房产，总价款为504959元。同日，行政机关就涉案房屋为李雪峰办理期房签约设立登记。2014年3月4日，李雪峰以承兑汇票的形式向泰山置业支付涉案房屋购房款30万元；同年10月28日，泰山置业、山东泰山阳光集团有限公司、山东能源电器股份有限公司、泽烁公司四方签订《债权转让协议》，约定：山东能源电器股份有限公司欠泽烁公司材料款1243455元，经四方同意，由泰山置业直接向泽烁公司偿还债务，泰山置业承担法律规定债务人的相关义务，泽烁公司愿意受让此项债权，并同意泰山置业以所属部分房屋抵债方式支付泽烁公司1243455元，泰山置业与泽烁公司需针对房屋的债权转让的具体内容另行签订《房屋抵债协议》。11月11日，泰山置业与泽烁公司签订《房屋抵债协议》，约定泽烁公司同意泰山置业以包括涉案房屋在内的房屋抵偿泰山置业应付泽烁公司工程款，其中涉案房屋抵账金额20万元。同日，李雪峰向泰山置业支付剩余房款4959元。2015年2月15日，李雪峰向物业公司交纳2015年1月至2015年12月的物业费694元。2018年11月17日，李雪峰的配偶向泽烁公司的法定代表人**转账20万元。同日，**向泽烁公司转账20万元。2019年1月30日，泰山置业与李雪峰签订房屋买卖协议书，约定将涉案房屋出售给李雪峰，并明确：在签订该协议时，李雪峰已经支付了全部房款504959元。合同还约定，协定签订后，泰山置业向李雪峰交付房屋，房屋交付后720个工作日内办理网签并产权登记。同日，泰山置业将涉案房屋钥匙交付李雪峰，李雪峰交纳2019年度物业费。另查明，2016年底，李雪峰之子**将涉案房屋与案外人吕梁达成房屋置换协议，同年8月25日，行政机关注销了对李雪峰的期房签约登记。2017年3月6日，行政机关为案外人吕梁办理期房合同备案登记。2018年5月11日，李雪峰向泰安市岱岳区人民法院起诉案外人吕梁，诉讼请求：判令吕梁返还李雪峰预登记在吕梁名下的涉案房屋，并协助李雪峰将涉案房屋预登记变更至李雪峰名下。同年6月15日泰安市岱岳区人民法院作出（2018）鲁0911民初2312号民事调解书：一、吕梁无条件退房，并于2018年8月30日前协助李雪峰完成泰安阳光和墅小区5-3-202房产的网签变更登记事宜；二、如因吕梁原因逾期协助办理的，由吕梁承担违约金1万元；三、案件受理费50元，保全费3020元，合计3070元，由李雪峰承担。上述调解书生效后，2019年1月28日，行政机关注销案外人吕梁的期房签约登记。同年2月26日，行政机关就涉案房屋为泰山置业办理现售许可设立登记。4月18日，本院在执行中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰山置业公司金融借款合同纠纷一案过程中，查封了包括涉案房屋在内的部分不动产，查封期限自2019年4月18日至2022年4月17日。李雪峰不服，向本院提出执行异议。本院（2019）鲁01执异1098后执行裁定驳回李雪峰的执行异议后，李雪峰提起本案执行异议之诉。另查明，李雪峰分别于2018年3月3日、4月2日因急性前列腺疾病在新汶矿业集团中心医院进行治疗。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋虽然在查封前仍登记在泰山置业名下，但李雪峰与泰山置业在2013年12月19日就签订过商品房预售合同，并支付了部分购房款，办理了网签备案登记。后因李雪峰之子**与案外人吕梁就涉案房屋达成房屋置换协议，后经诉讼程序，案外人吕梁将涉案房屋返还李雪峰。泰山置业与案外人吕梁的房屋买卖合同解除后，泰山置业再次与李雪峰签订了房屋买卖协议。涉案房屋的上述买卖、置换行为，均发生在涉案房屋被查封前，并且行政机关的网签登记、民事调解书均足以证明上述买卖、置换行为的真实性。据此，本院对泰山置业与李雪峰于2019年1月30日签订房屋买卖协议的真实性予以认可，该合同合法有效。在涉案房屋查封前，李雪峰已经以承兑汇票、债权转让协议（转账支付）、现金等形式支付了全部购房款504959元，泰山置业与李雪峰之间已经于2019年1月30日进行了涉案房屋的交接，李雪峰已经实际占有涉案房屋。在涉案房屋被查封前，因泰山置业于2019年2月26日才完成现售许可设立登记，此后李雪峰因身体原因，未及时办理过户登记，并非李雪峰怠于行使房屋权利。综上，李雪峰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其有权请求排除对涉案房屋的强制执行。另外，李雪峰请求停止对涉案房屋的查封，可在执行程序中主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、不得执行第三人泰安市泰山阳光置业有限公司名下位于泰安市岱岳区阳光和墅小区5号楼3单元202室的房屋；二、驳回原告李雪峰的其他诉讼请求。案件受理费8850元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁01执异1098后执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 明 霞人民陪审员 王 磊人民陪审员 杜宪芳二〇二〇年七月七日书 记 员 刘 彤