广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7152号上诉人（原审原告）：保兴房地产开发（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区建设路1008号会展阁809室。统一社会信用代码：91440300618803155T。法定代表人：陈伟光，该公司董事长。委托诉讼代理人：范艳霞，广东惠邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市百年物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区创业路北怡海广场写字楼29-01-B。统一社会信用代码：914403005554368601。法定代表人：谢年生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚捷，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市南山区阳光海景豪苑业主委员会。住所地：广东省深圳市南山区高新中四道阳光海景豪苑一楼。统一社会信用代码：J14403000692851988。主任：汤秋明。委托诉讼代理人：李恒，该业主委员会委员。上诉人保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴房地产）因与被上诉人深圳市百年物业管理有限公司（以下简称百年物业）、深圳市南山区阳光海景豪苑业主委员会（以下简称阳光海景委员会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22634号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人保兴房地产的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令百年物业、阳光海景委员会支付车位收益款人民币787,200元及利息（收益按每月31000元的标准从2015年2月1日起暂计至2017年3月3日止）3.判令百年物业、阳光海景委员会连带承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定“提交的相关证据不能证明涉案小区的地下停车位为保兴房地产所有”系认定事实错误，保兴房地产系涉案地下停车场的所有权人。2.保兴房地产根据“谁投资、谁收益”的原则，依法对该地下停车场享有进行取得收益的权利。3.保兴房地产基于与涉案小区的业主的《阳光海景业主公约》的约定，享有涉案停车产的所有权、管理权、经营权、收益权。4.百年物业、阳光海景委员会应当向保兴房地产返还停车场的收益权。被上诉人百年物业的答辩意见：一、保兴房地产无法证明取得业主权利。二、保兴房地产所称的地下工程的内容不适用《城市地下空间工程开发利用管理规定》。三、保兴房地产没有提供证据证明涉案的停车场为人防工程，也没有提供任何该停车场作为人防工程的文件，无法证明涉案停车场应按人民防空法投资建设的规定。四、根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定，涉案的房地产在转让合同中并未对停车场作特别约定，因此，停车场已随房地产转移。五、保兴房地产所称的与涉案小区业主签署的《阳光海景业主公约》，无法证明签约人系业主，保兴房地产作为开发商对于业主的身份信息是必然掌握相关资料的，但是其对业主的身份信息都不提交，应由保兴房地产承担举证不能的后果。六、《阳光海景业主公约》的物业方没有加盖公章，签署的人是否有权签署无法确定，因保兴房地产无法证明停车场的所有权，百年物业认为其主张要求返还停车场收益是没有事实和法律根据的，因此，一审的判决事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。被上诉人阳光海景委员会的答辩意见：根据《物权法》，小区配件的停车场应该是属于全体业主的，保兴房地产的诉讼请求是没有理由的。上诉人保兴房地产的一审诉讼请求：1.百年物业、阳光海景委员会支付车位收益款人民币787200元及利息（收益按每月32800元的标准从2015年2月1日暂计至2017年3月3日止）;2.诉讼费由百年物业、阳光海景委员会承担。一审查明事实：位于深圳市的阳光海景豪苑（涉案小区）于1997年11月27日取得《建设工程施工许可证》，建设单位为保兴房地产；于1998年1月15日取得《建设工程规划许可证》，规划不计容积率面积6311平方米，建设单位为保兴房地产和案外人新元实业股份有限公司（以下简称新元公司）。2001年2月15日，阳光海景豪苑取得《建设工程规划验收合格证》，合格证载明不计容积率建筑面积5853.49平方米。2006年1月1日，保兴房地产（委托方、甲方）与案外人深圳嘉毅龙腾物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理，管理事项包括交通、车道行驶及停泊；合同期限自2006年1月1日起至业主委员会成立之日止；及其他内容。2014年8月29日，阳光海景委员会（甲方）与百年物业（乙方）签订《深圳市阳光海景豪苑物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理；管理费收费的预算为地面、地下的临时停车收费和地下停车场停车费提取80%补充物业管理费，20%用于补充阳光海景豪苑基金；阳光海景豪苑停车场委托乙方管理；及其他内容。2015年4月27日，阳光海景委员会出具《关于深圳市阳光海景豪苑召开业主大会第三次会议投票结果公告》，内容为：涉案小区召开业主大会，对是否同意“业主委员会全权代表小区业主自行管理小区地下室和路面停车，收取小区地下室及路面停车费，委托物业服务公司维护秩序、清洁及改造停车场设施设备，并委托业委会与其签订相关服务协议”等议题进行投标表决，并通过该项议题。2015年4月29日，阳光海景委员会（甲方）与百年物业（乙方）签订《深圳市阳光海景豪苑物业管理服务合同补充协议》，约定：业主大会授权业主委员会自行管理小区停车场，先将部分事务委托乙方代为操作，小区停车日常管理费由业主委员会支付给乙方；甲方收取的小区停车费，80%用于补充物业管理费，20%用于补充阳光海景豪苑基金；甲方收取的80%停车费用于补充物业管理费，主要用于维护停车秩序、停车场清洁及改造停车场设施设备；及其他内容。为证明保兴房地产享有涉案小区停车场的所有权、管理权和收益权，保兴房地产提交了以下证据：1.《深圳市房屋建筑面积查账报告》、图纸（包括地下室平面图、总平面图、首层平面图、剖面图），证明保兴房地产为麒麟海景大厦的权利人，不计容积率建筑面积为5852.01平方米，其中地下室停车场面积为4158.89平方米，不作为分摊的公用面积，也未占公共绿地面积。2.业主吴立媚与深圳新港物业管理有限公司的“代表”王晓磊于2002年4月15日签署的《阳光海景业主公约》，其中约定：健身房、网球场、游泳池、停车场及未经售出的车位等配套设施的产权、管理和维修权属开发商所有。3.《深圳市经营性停车场许可证》、保兴房地产开发（深圳）有限公司阳光海景豪苑停车场的《分支机构营业执照》及工商信息单、阳光海景停车场明码标价牌，证明保兴房地产已取得《深圳市经营性停车场许可证》，规划可停车位59个，且保兴房地产的分公司已依法取得阳光海景豪苑地下停车场的经营权。4.银行对账单，证明阳光海景豪苑停车费的收益每月利润平均为32800元。百年物业、阳光海景委员会认为上述证据不能证明停车场未分摊公共面积、未占公共绿地面积；对于业主公约百年物业、阳光海景委员会表示无法核实真实性；其他证据与本案无关，且保兴房地产提交的银行对账单中除了停车费还有其他收入。百年物业公司于一审庭后向一审法院提交了2015年2月至2017年3月的款项往来明细和移交表、停车费收款收据、监控系统改造工程合同、停车门禁工程合同、发票、建设小区停车场车辆采集报送系统的公告、停车场进入车辆信息采集上传系统安装合同书、收据、交通设施合同书等，共同证明百年物业对小区停车场设施设备维护、升级的花费情况及百年物业已按物业服务协议的约定每月向阳光海景豪苑业委会移交相关款项等内容。保兴房地产对前述证据均不予认可。庭审中，保兴房地产表示涉案小区地下室规划用途为停车位，规划有59个车位，没有办理产权证书；保兴房地产与小区业主签订的买卖合同中并没有约定停车位的归属，但是前期物业公司与业主签署的业主公约中有约定停车位归保兴房地产所有；且保兴房地产与之前的物业公司约定所有的停车费均归保兴房地产所有。庭审后，保兴房地产向一审法院提交了其与深圳市新元实业股份有限公司签订的《阳光海景豪苑面积分配协议书》及盖有深圳市不动产登记中心查档专用章的《深圳市房屋建筑面积丈量报告》以证明保兴房地产享有地下停车场的所有权。百年物业提交了百年物业、阳光海景委员会2017年10月签订的《深圳市阳光海景豪苑物业服务合同》、《款项往来明细和移交表（2017年4月-2019年9月）》、《深圳市消防设施维修保养合同》、《建筑消防设施维护保养检测合同》、《清洁/消杀/绿化服务承包合同》3份、深圳市增值税普通发票。一审法院分别将上述证据邮寄给了对方当事人并要求在规定期限内提交书面质证意见。双方当事人均为提交。另查，深圳市新元实业股份有限公司已注销。以上事实，有《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《物业管理合同》、《关于深圳市阳光海景豪苑召开业主大会第三次会议投票结果公告》、《深圳市阳光海景豪苑物业管理服务合同》、补充协议、《深圳市房屋建筑面积查账报告》、图纸、《阳光海景豪苑面积分配协议》《阳光海景业主公约》、《深圳市经营性停车场许可证》、《分支机构营业执照》、工商信息单、阳光海景停车场明码标价牌、银行对账单、款项往来明细和移交表、停车费收款收据、监控系统改造工程合同、停车门禁工程合同、清洁/消杀/绿化服务承包合同、发票、建设小区停车场车辆采集报送系统的公告、停车场进入车辆信息采集上传系统安装合同书、收据、交通设施合同书等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为：本案讼争的实质为保兴房地产与阳光海景委员会就涉案停车场的权益归属争议。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区内的停车位应首先满足业主的需要；如果地下停车位归属开发商，开发商应在出售小区房产时与购房业主约定停车位的归属。而本案中，保兴房地产提交的物业公司的代表与业主签订的《阳光海景业主公约》仅有一份，且无法确定该公约签署方是否为小区内的业主；该公约并非作为开发商的保兴房地产与业主之间有关车位归属进行的约定，故保兴房地产提交的相关证据不能证明保兴房地产与小区业主对停车位的归属进行了约定，即保兴房地产不能证明涉案小区地下停车位为保兴房地产所有，因此，保兴房地产对停车位不享有收益权。综上，保兴房地产要求百年物业、阳光海景委员会支付停车位收益款无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决结果：驳回保兴房地产的全部诉讼请求。案件受理费12672元，由保兴房地产负担，保兴房地产已预缴19008元，一审法院予以退回6336元。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为建筑物区分所有权纠纷，本案二审争议焦点为涉案小区的地下停车位是否归保兴房地产所有并据此享有取得收益的权利。保兴房地产主张其是涉案小区的开发商，系基于合法建造依法取得涉案小区包含地下停车场在内物业的所有权，该停车场未计入小区分摊公共面积，业主购房时未支付相应对价，且基于《阳光海景业主公约》的约定，保兴房地产享有涉案停车位的所有权、管理权、经营权和收益权。对此，本院分析如下：涉案小区的房地产首次转让发生于《中华人民共和国物权法》实施前，因此，本案所涉建筑物区分所有权纠纷，不能适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，而应当依据《深圳经济特区房地产转让条例》的相关约定进行审理，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。保兴房地产主张基于《阳光海景业主公约》的约定，保兴房地产享有涉案停车位的所有权、管理权、经营权和收益权，但其仅提交了一份由吴立媚签署的《阳光海景业主公约》，并未提交证据证明此人的业主身份，故该份证据不足以证明房地产首次转让时对停车场权益有特别约定，涉案停车场权益在房地产首次转让时已随房地产同时转移，不再归保兴房地产所有，保兴房地产据此主张其有权收取停车位收益款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。保兴房地产提出的其他上诉理由，均不属于《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条所规定关于停车场权益归属的法定情形，保兴房地产以此主张享有涉案停车场权属，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人保兴房地产开发（深圳）有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚、实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11982元，由上诉人保兴房地产开发（深圳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二〇年七月二十二日书记员 许婧文（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。