湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终485号上诉人（原审被告）：襄阳市蔚蔚艺术城，住所地襄阳市襄城区东街邮政局二楼。经营者：宋蔚，女，1972年11月15日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。委托诉讼代理人：蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司襄阳市分公司，住所地襄阳市高新区长虹北路。主要负责人：王秋明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任飞，湖北卧龙律师事务所律师。上诉人襄阳市蔚蔚艺术城（以下简称蔚蔚艺术城）因与被上诉人中国邮政集团公司襄阳市分公司（以下简称邮政襄阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。蔚蔚艺术城上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由邮政襄阳分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，客观上存在有意偏袒邮政襄阳分公司的情况。具体理由如下：（一）一审法院认定事实不清。一审法院在查明事实中，有意规避或不提2018年1月19日之前邮政襄阳分公司发放的《公开竞租招标书》。这份证据主要证明蔚蔚艺术城与邮政襄阳分公司在签订《房屋租赁合同》之前，邮政襄阳分公司实施了公开竞租招投标的行为，蔚蔚艺术城不是一审法院诉称查明的“竞租”成功，而是通过公开“招投标”的方式“竞标”成功，在一审庭审中邮政襄阳分公司也认可其实施了公开招投标的行为，然而一审法院对此事实只字不提。因此，蔚蔚艺术城认为，《公开招投标书》不仅仅是一种邀约，而且还是通过公开招投标的行为，蔚蔚艺术城得以中标并签订了《房屋租赁合同》，其他十余家参与投标却没有中标的单位和个人未能签订此合同。由此说明，邮政襄阳分公司开展的招投标活动是公开的、合法的、完整的，特别是一审庭审时，邮政襄阳分公司对实施的招投标活动是认可的，也就是说邮政襄阳分公司自认在签订《房屋租赁合同》之前实施了招投标。因此，一审法院认定事实不清。（二）一审法院认定事实前后矛盾，经不起推敲。一审法院一方面认定了在2018年9月14日也就是本租赁合同期限届满之前三个月蔚蔚艺术城书面通知邮政襄阳分公司要求续签合同的事实，另一方面又认定邮政襄阳分公司于2019年5月27日第一次才书面告知蔚蔚艺术城不再续签，要求解除合同的事实，而本租赁期限为1年的合同截止日期为2018年12月31日，蔚蔚艺术城认为，中间时隔八个月之久，邮政襄阳分公司既没有提及此事，也没有任何证据证明合同期满后提出不再续租之事，蔚蔚艺术城认为邮政襄阳分公司已默认续租的事实，而一审法院却认定邮政襄阳分公司是在合同期满前已表示不再续租，没有任何事实依据。（三）一审法院规避法律，适用法律错误。蔚蔚艺术城与邮政襄阳分公司之间所签订的《房屋租赁合同》违反了我国《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招投标法》）等相关规定双方所签的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，然而，蔚蔚艺术城竞标成功后，其标书第二条明确约定“本期租赁期限为三年”，而不是合同约定的一年，显然，租赁合同约定的期限没有与招投标文件规定的期限内容相一致，按照《招投标法》第四十六条、第五十九条等法律规定，《房屋租赁合同》约定的内容不得背离《投标文件》规定的内容，因此，一审法院只字不提《招投标法》的规定，明显存在适用法律不当或适用法律错误的问题。退一步讲，如果蔚蔚艺术城与邮政襄阳分公司之间没有通过招投标这种形式签订《房屋租赁合同》，双方之间根本不存在任何争议，蔚蔚艺术城合同到期后自然会协商处理终止事宜，蔚蔚艺术城也不可能按三年期限投入大量的装修费用，更不可能与蔚蔚艺术城经营范围内的绝大部分受众签订为期三年的培训教育合同，由此会给蔚蔚艺术城将造成巨大的经济损失。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护蔚蔚艺术城的合法权益。邮政襄阳分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，蔚蔚艺术城应当按照一审判决履行自己的义务。一、《公开竞租招标书》并不是招标书，双方也没有进行实质性的招标、投标、中标程序，该行为不能认定为招标。邮政襄阳分公司在报纸上发布的是房屋招租广告，蔚蔚艺术城一审提交的《公开竞租招标书》并未有邮政襄阳分公司公章，邮政襄阳分公司已提出异议。邮政襄阳分公司对涉案房屋进行招租，发出的是一份邀约，且《公开竞租招标书》并不是严格意义的招标，没有任何招标文件、没有任何中标文件。根据《招投标法》第十六条规定：“招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标姓名的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。”然而《公开竞租招标书》并不是招标公告，也没通过任何报刊等媒介发布。之后，双方都没有按照《招投标法》规定的严格程序进行，怎么能算作招投标呢？蔚蔚艺术城依据《招投标法》第四十六条关于“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标文件的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的协议”之规定是错误的。《公开竞租招标书》第五条标书领取时间为2018年1月15日-2018年1月19日，投标时间是2018年1月19日，而本案的房屋租赁合同签订时间是2018年1月1日，二者在时间上是相互矛盾的，且双方均未按照《公开竞租招标书》来履行，更不能视为招投标行为。因此，不管是从客观事实上，还是从形式上、内容上，《公开竞租招标书》并不是一种招标行为，不符合相关法律规定。二、双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同履行，合同到期后，蔚蔚艺术城应当主动腾退房屋，将房屋交还给邮政襄阳分公司。邮政襄阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除邮政襄阳分公司与蔚蔚艺术城签订的《房屋租赁合同（出租）》；2.判令蔚蔚艺术城立即将位于襄城区××邮政局××、××、××号房屋（房屋面积802平方米）返还给邮政襄阳分公司；3.判决蔚蔚艺术城支付所拖欠的房屋租金68400元（自2019年1月1日至2019年6月30日），2019年7月1日至蔚蔚艺术城实际将房屋交付日止的房屋占用使用费按照11400元/月计算（年租金136800元/12个月）；4.本案诉讼费由蔚蔚艺术城承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，邮政襄阳分公司在襄阳晚报发布“邮政公司房屋招租”公告，将包含本案位于襄城区东街邮局在内的共四处房屋进行招租。后案涉房屋被本案蔚蔚艺术城竞租成功。2018年1月1日，邮政襄阳分公司（甲方、出租人）与蔚蔚艺术城（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同（出租）》，约定，邮政襄阳分公司将襄城区××邮政院××、××楼，四楼7号共802平方米的房屋出租给蔚蔚艺术城用于艺术经营，租赁期限为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金按年预付制，2018年租金为人民币136800元。双方还约定乙方应向甲方支付相当于三个月租金之和的履约保证金即34000元。同时，双方还约定，若乙方续租，则应该在租赁期限届满之日3个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之日1个月前与甲方签订新的租赁合同或续租协议。2018年9月14日，蔚蔚艺术城向邮政襄阳分公司发出书面续租通知，要求邮政襄阳分公司尽快落实签订新的续租合同，并在邮政襄阳分公司的公司物业办304号房张贴通知。庭审中，邮政襄阳分公司表示未收到该通知，且租期届满之前就告知蔚蔚艺术城不再续租，房屋需收回自用。2019年5月27日，邮政襄阳分公司书面通知蔚蔚艺术城，要求其接到通知后于2019年6月1日前办理退房手续，搬迁租赁房屋，并支付2019年1到5月租金57000元。邮政襄阳分公司将该送达通知张贴于蔚蔚艺术城经营场所。一审法院认为，邮政襄阳分公司与蔚蔚艺术城签订的《房屋租赁合同（出租）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔚蔚艺术城辩称双方是招投标关系，主张租赁期限应当是三年而不是一年，但未能提供充分的证据予以证实，其提交的邮政襄阳分公司在竞租时发放的《公开竞租招标书》，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，该《公开竞租招标书》应为要约邀请。故，对蔚蔚艺术城的该项抗辩理由，不予采信。蔚蔚艺术城按合同约定在租期届满之前三个月通知邮政襄阳分公司希望签订续租合同，但双方未能达成合意。邮政襄阳分公司在租期届满前后均表示不再续租，于2019年5月书面通知蔚蔚艺术城办理退房手续并支付租金，并于2019年8月诉至一审法院再次主张权利，一审法院认为，邮政襄阳分公司不愿再与蔚蔚艺术城续签租赁合同的意思表示已很明确。故，至2018年12月31日租赁期限届满后，双方的权利义务关系已终止。蔚蔚艺术城继续在租赁房屋从事经营活动至今，没有合法依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，蔚蔚艺术城应当将租赁房屋返还给邮政襄阳分公司，故对邮政襄阳分公司请求返还房屋的主张，予以支持。租赁合同期限届满后，承租人逾期腾房，不履行返还义务，应当支付房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准以租赁合同中约定的租金数额为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，判决：一、襄阳市蔚蔚艺术城于本判决生效后十日内将位于襄城区××邮政院××、××楼，四楼7号共802平方米的房屋返还给中国邮政集团公司襄阳市分公司；二、襄阳市蔚蔚艺术城于本判决生效后十日内按每月11400元的标准向中国邮政集团公司襄阳市分公司支付从2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回中国邮政集团公司襄阳市分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费减半收取755元，由蔚蔚艺术城负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于双方争议的案涉房屋的租赁期限，蔚蔚艺术城主张其于2018年1月19日参加了邮政襄阳分公司举办的公开竞租招投标活动，邮政襄阳分公司在向其发放的《公开竞租招标书》中明确租赁期限为三年，蔚蔚艺术城竞租成功后与邮政襄阳分公司采取一年一签的方式订立了案涉《房屋租赁合同》。为证明其上述事实主张，蔚蔚艺术城提交了《公开竞租招标书》，因邮政襄阳分公司自认该招标书系由该公司工作人员制作并发放，故本院对该招标书的真实性予以认定。蔚蔚艺术城还提交了由湖北车尔康汽车服务有限公司及襄阳市阳光得实电子科技有限公司分别出具的证明材料，从形式上看，该证明均由单位负责人签名确认并加盖有单位印章，具备法定要件，本院对其真实性予以认定。从内容上看，湖北车尔康汽车服务有限公司陈述其与蔚蔚艺术城一同参加了邮政襄阳分公司于2018年1月19日举办的对包括案涉房产在内的五处房产的公开竞租招投标活动并领取了《公开竞租招标书》，该招标书中明确租赁期限为三年。中标后，为明确增加租金的具体数额，其按照邮政襄阳分公司的要求以一年一签的方式与邮政襄阳分公司订立了《房屋租赁合同》。蔚蔚艺术城也领取了《公开竞租招标书》并与邮政襄阳分公司订立了为期一年的《房屋租赁合同》。襄阳市阳光得实电子科技有限公司亦陈述其参加了邮政襄阳分公司于2018年1月19日举办的公开竞租招投标活动并领取了《公开竞租招标书》，该招标书中明确租赁期限为三年，但其没有中标。因湖北车尔康汽车服务有限公司、襄阳市阳光得实电子科技有限公司的以上陈述与蔚蔚艺术城提交的《公开竞租招标书》内容及邮政襄阳分公司自认的事实能够互相印证，本院予以采信。综上，经对蔚蔚艺术城所举证据进行审查并结合蔚蔚艺术城按照案涉租赁合同约定在租期届满前三个月向邮政襄阳分公司发出要求续租通知的事实，本院确信蔚蔚艺术城主张其参加邮政襄阳分公司举办的公开竞租招投标活动并中标后竞得了案涉房屋的承租权，租赁期限为三年，经协商双方采取一年一签的方式订立书面租赁合同这一事实的存在具有高度可能性，故本院认定案涉房屋的租赁期限为三年。邮政襄阳分公司以其与蔚蔚艺术城并未实施招投标行为为由，主张案涉房屋的租期应按照案涉《房屋租赁合同》的约定为一年，但未能提供足以推翻蔚蔚艺术城上述事实主张的相反证据，本院对其关于租期的主张不予采信，对一审法院认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”案涉房屋的租期为三年，因双方在订立书面租赁合同时采取了一年一签的方式，故在蔚蔚艺术城按照双方第一年度租赁合同的约定提前向邮政襄阳分公司发出续租通知后，该公司应当依约与蔚蔚艺术城续订租赁合同直至三年租期届满，故邮政襄阳分公司以双方第一年度租赁合同到期为由要求解除与蔚蔚艺术城的不定期租赁关系并返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。对邮政襄阳分公司要求蔚蔚艺术城支付自2019年1月1日起直至返还房屋期间的租金及占用费的诉讼请求，经查明，邮政襄阳分公司与蔚蔚艺术城的租赁合同应于2020年12月31日到期，租期届满后，蔚蔚艺术城应及时向邮政襄阳分公司返还房屋。因邮政襄阳分公司未与蔚蔚艺术城续订租赁合同，双方对于第二年期及第三年期租金标准及支付期限均约定不明，本院参照《公开竞租招标书》关于租赁价格的约定及双方第一年度租赁合同关于支付期限的约定，认定案涉房屋第二年、第三年租金分别为150480元、165528元，支付期限为年预付制，故蔚蔚艺术城应当向邮政襄阳分公司支付第二年及第三年租金共计316008元。因在本案二审期间发生了新冠××疫情，蔚蔚艺术城向本院书面申请要求对受新冠××疫情及疫情防控措施影响期间的房屋租金进行减免，依据《中华人民共和国民法总则》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条关于“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，本院对蔚蔚艺术城提出的该项请求予以支持并酌定对蔚蔚艺术城应支付的2020年2月至4月的房屋租金予以免除，对2020年5月至10月的应付租金予以减半计算，综上，蔚蔚艺术城还应向邮政襄阳分公司支付案涉房屋租金233244元。综上所述，蔚蔚艺术城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2577号民事判决；二、襄阳市蔚蔚艺术城于本判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司襄阳分公司支付房屋租金233244元；三、驳回中国邮政集团公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费减半收取计755元，由蔚蔚艺术城负担。二审案件受理费1510元，由邮政襄阳分公司负担755元，蔚蔚艺术城负担755元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月六日书记员  徐丽莉