云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终693号上诉人（原审被告）：王坪，女，1983年10月18日生，汉族，住洱源县。委托诉讼代理人：邱何钧，云南苍洱律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：高红伟，男，1981年3月15日生，系王坪丈夫，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园1栋3楼。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：李娟，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春伟，男，1988年9月9日生，系公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人王坪因与被上诉人云南百大大理海东开发有限公司（以下简称百大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人邱何钧、高红伟，被上诉人委托诉讼代理人李娟、杨春伟到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。王坪上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人退还上诉人购房款等149278.25元，并承担资金占用费（自2015年7月22日起至付清款项之日止按年率6%计算），庭审中，王坪变更上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据合同约定余款27万元向富滇银行办理按揭贷款，上诉人也根据富滇银行的要求提交了所有的贷款资料。富滇银行审核后在2015年11月17日通知上诉人到其在大理分行营业部开立账户，并存入2000元用于扣印花税。富滇银行告知上诉人等放款通知就行了，证明上诉人的贷款资料是符合贷款条件的。之后上诉人也曾多次电话或者直接去找被上诉人询问贷款及交房事宜，被上诉人一直都是告知上诉人等候通知。直到2018年5月22日上诉人找到富滇银行询问贷款事宜时得知：因为被上诉人在富滇银行的贷款信用额度己用完不能放款，被上诉人在2017年7月6日就已经将上诉人的贷款资料领走。二、上诉人确实不知被上诉人已经将上诉人的贷款资料转移到建行办理贷款的情况。被上诉人落款日期为2018年3月8日的《通知》3月30日才寄出。建设银行出具的《证明》载明“因该客户一直未到我行办理相关贷款手续，经预审该客户的相关贷款资料，不符合我行个人住房按揭贷款条件，我行与2018年4月24日将该客户的有关资料退还云南百大大理海东开发有限公司”。显然建设银行即没有通知过上诉人办理贷款事宜，也没有将贷款资料退还上诉人。三、上诉人根本不存在违约行为，反而是被上诉人违约。合同约定被上诉人应在2017年5月31日交房，但直到目前也未能交房，而且也是在2017年8月2日才将上诉人的贷款资料移交建设银行。造成合同不能履行的是被上诉人而非上诉人，违约方也是被上诉人而非上诉人。一审判决上诉人违约并承担违约责任是认定事实、适用法律错误，请二审法院依法查清事实，以维护上诉人的合法权益和正常的社会秩序。百大公司辩称，在按揭银行无法联系上诉人情况下，被上诉人根据按揭贷款银行要求，于2017年9月18日按照上诉人在合同中提供的唯一联系方式发短信告知其应于2017年9月30日前到建设银行大理庆丰支行办理贷款事宜，但截至本案诉讼之日，上诉人始终未到建设银行大理庆丰支行办理贷款手续，导致贷款不能。按照涉诉购销合同约定，上诉人应自接到按揭银行要求提供合格的贷款资料的2017年9月30日起七日内即2017年10月7日之前至银行办理，否则视为违约。但上诉人直到2018年5月27日才与上诉人联系，此时按揭银行已将全部办理按揭银行的资料退回给被上诉人，并明确告知不再予以办理。故上诉人自2017年10月7日起应按照合同第八条承担付款违约责任，自2018年1月5日逾期付款已达90天，按照合同约定被上诉人自2018年6月8日以司法诉讼方式通知上诉人合同解除，并要求上诉人承担已付款30%违约金、律师费、诉讼费等符合合同与法律规定。上诉人未成功办理按揭贷款也未联系被上诉人支付任何款项情况下，被上诉人于2018年3月8日向上诉人发出书面付款催告通知，通知明确设定了合理付款期限即上诉人需在2018年3月31日前一次性付清购房尾款，否则需按照合同第八条承担逾期不付款的法律责任，催告付款期限仅为宽展期，并不构成付款期限的变更。截至2018年6月8日，上诉人逾期付款达224天；截至2020年5月15日，逾期付款达951天。上诉人直至2020年5月15日仍未支付任何尾款，构成根本违约。上诉人要求被上诉人返还已支付费用并承担资金占用费不在本案审理范围内，应另案诉讼处理，其作为违约方要求被上诉人承担资金占用费的要求无任何事实与法律依据。百大公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判决被告支付原告违约金34,821.60元；3.判决被告承担律师费16,000.00元及诉讼费。一审法院认定事实：原告百大公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年6月13日，案外人陆显明与原告签订《商品房认购确认书》，认购原告开发的位于大理海东新城的住宅商品房一套，并向原告交纳认购确认金8万元。2015年7月21日，陆显明与被告作为申请人，向原告递交《商品房更名申请》，表示陆显明同意将其认购的商品房更名给被告，被告同意继续履行《商品房认购确认书》，并交纳更名手续费。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定了乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市地块（33-43）”项目第Ａ13-35幢第1单元第6层602号房屋，房屋套内建筑面积119.21㎡，总价款386072.00元；付款方式为乙方于2015年7月21日支付首付款116072.00元，尾款27万元通过向银行贷款支付。乙方逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按10元／天向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后（含90日），甲方有权解除合同，甲方解除合同的，合同自乙方收到甲方解除合同的书面通知之日解除，甲方退还乙方已付款（不计利息），乙方应向甲方支付已付款30%的违约金，且甲方有权单方请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案记录，期间产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担，乙方应承担的违约金及其他相关费用，甲方有权从应退还乙方的已付款中直接扣除。甲方应于2017年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按10元／天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按照补充协议第七条的约定承担违约责任。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条乙方以银行按揭贷款形式付款的补充如下：（一）乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须到达甲方账户（按揭贷款银行原因除外）。若因乙方原因未按时办理完毕上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》……（六）……按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”合同签订当日，被告向原告交纳更名费8000.00元、购房款116072.40元、配套设施费4000.00元、契税5791.09元、购房合同印花税193.04元、维修基金14931.72元、办理相关产权证费用290.00元，原告向被告出具了三份《收款收据》。被告于同日向原告交付了办理向银行申请按揭贷款的相关资料，并约定由被告代其将资料交至贷款银行，具体事宜由银行通知被告办理。此后，原告办理了《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案及公证手续，但未将合同原件交予被告。原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至富滇银行，但因原告在该银行的贷款额度用完，贷款无果，原告又向富滇银行申请退回被告的贷款资料并办理了资料移交手续。2017年8月2日，原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行。2017年9月18日，原告通过短信告知被告其贷款资料已转至建设银行庆丰支行，请被告夫妻于2017年9月30日前到该银行办理贷款事宜。另查明，原告通过申通快递向被告寄送《通知》，载明：“您在我公司购买的海东山地新城配套商品房Ａ13-35-1-602（房号），于2015年7月21日和我公司签订了《商品房购销合同》，银行贷款贰拾柒万元，因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成，影响了我公司配套商品房项目推进，也将影响到后续的交房等工作，导致公司及其他认购人的权益受到损害。为了配套商品房项目的顺利推进，请您于2018年3月31日前将贷款部分贰拾柒万元补交到云南百大大理海东开发有限公司财务部，对此，我公司深表感谢并热情服务；逾期未办理，我公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理，由此产生的法律后果由您承担……”。被告于2018年3月30日签收。2018年5月27日，被告向原告工作人员表示其愿意支付购房尾款，原告工作人员答复被告原告已决定起诉。此后，原告提起诉讼，支出律师代理费6000.00元。重审期间，原告另行委托代理人，支出费用10000.00元。诉讼过程中，经法院释明，被告王坪申请法院代为保管案涉房款，但至今未支付案涉购房尾款27万。一审法院认为，原、被告均为合法的民事主体，双方签订的案涉合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，被告按约向原告支付了首付款及其他约定由被告交纳的款项，原告亦向被告出具了相应的收据予以确认，剩余购房价款由被告向银行贷款支付。原告于2017年8月2日将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行，并于2017年9月18日通过短信告知被告其贷款资料已转至建设银行庆丰支行，请被告于2017年9月30日前前往银行签署贷款合同，但至2018年4月24日银行将被告的贷款资料退回给原告时，被告仍未到银行签署按揭合同，最终导致按揭贷款无法办理。在重审过程中，经法院释明被告表示愿意一次性付清尾款，并请求法院代为保管，待本案有最终处理依据后再依法对该款项进行处理，但最终仍未在其申请的期限内一次性付清尾款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，本案系因被告原因导致无法订立贷款合同，且被告经原告多次催告后仍未付款，原告有权解除合同，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除双方签订的案涉购房合同以及要求被告支付违约金、承担律师代理费的诉讼主张均有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告云南百大大理海东开发有限公司与被告王坪于2015年7月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告王坪于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付违约金34821.60元。三、被告王坪于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付律师费16000元。案件受理费1071元，由被告王坪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王坪二审中提交证据：1、被上诉人发出的《关于调整交房日期的函》微信照片打印件一份一页，来源于302号的购房者通过微信发给上诉人的照片，欲证明被上诉人至今未能交房的事实；2、富滇银行通用交易单回执复印件一份一页，来源于富滇银行，欲证明2020年5月13日上诉人王坪已经将房款27万元转账到被上诉人百大公司的账户内的事实。经质证，被上诉人百大公司对《关于调整交房日期的函》的证据“三性”及证明方向不予认可；对通用交易单回执的证据“三性”及证明方向不予以认可，认为在上诉人存在根本违约的行为之下合同第八条明确约定需被上诉人同意认可之后方可履行，被上诉人已明确不再继续履行合同。本院认为，《关于调整交房日期的函》与本案无关联，本院不予采信；通用交易单回执符合证据“三性”要素，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王坪于2020年5月13日通过银行转账方式将27万元购房尾款交至被上诉人百大公司。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人王坪与被上诉人百大公司均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方于2015年7月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。王坪向百大公司交纳更名费8,000.00元、购房款116,072.40元、配套设施费4,000.00元、契税5,791.09元、购房合同印花税193.04元、维修基金14,931.72元、办理相关产权证费用290.00元。尾款27万元以银行按揭贷款形式付款，为此，王坪提供了相关贷款资料，百大公司也按约定将王坪的资料提交至贷款银行，但至2018年4月24日贷款银行将王坪的有关贷款资料退还百大公司，不给予王坪住房按揭贷款，自此，王坪购房尾款27万元以银行按揭贷款形式付款已经不能实现。依照双方补充协议约定，在不能获得住房按揭贷款的情况下，27万元购房尾款的付款方式应当变更为一次性付款。虽然补充协议约定未按时办理完毕按揭贷款手续的，王坪须在约定付款日期届满之日起5日内与百大公司办理付款方式变更为一次性付款；以及按揭银行不能为王坪提供按揭贷款，百大公司有权要求王坪在百大公司催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为王坪付款违约，王坪应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。但百大公司于2018年3月8日向王坪发出通知，告知王坪其购房贷款未能完成，并要求王坪于2018年3月31日前将27万元购房尾款补交到百大公司财务部，逾期未办理，百大公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理。故百大公司要求王坪于2018年3月31日前补交购房尾款的通知，实际上形成对上述约定（5日内办理付款方式变更；催告后7日内付清全部剩余未付款项）的变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据百大公司的通知及《商品房购销合同》的约定，本案王坪应付款时限届满日为2018年3月31日，2018年4月1日起90日内，王坪按每天10.00元向百大公司支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后（含90日），即2018年6月29日后，百大公司有权解除合同。由于百大公司于2018年6月8日提起本案诉讼，而该时间尚处于付款时限届满后90日的合同继续履行期间，百大公司解除合同的条件尚未成就，王坪不应承担解除合同的违约责任，故百大公司要求王坪承担解除合同的违约责任（即：支付百大公司违约金34,821.60元、承担律师费16,000.00元）的诉讼请求，本院不予支持。一审关于王坪的行为已构成违约，应承担违约责任的判决与上述客观事实和双方的约定相悖，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。鉴于本案诉讼期间，已经超过双方合同约定的付款时限届满后90日的合同继续履行期的客观实际，且王坪在诉讼过程中，特别是一审法院释明后，仍未交清27万元购房尾款。虽然王坪在二审过程中将27万元购房尾款转账至百大公司，但一审与二审诉讼有程序区别，根据本案实际及前述法律规定，百大公司要求解除与王坪之间的《商品房购销合同》符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然王坪与百大公司在本案中对王坪已交付的购房款及其他相关费用均未提出主张，但由于王坪未能获得银行按揭贷款的原因不可归责于当事人双方，为了减少双方诉累，根据前述规定，对王坪已交付的购房款及其他费用在本案中一并处理，由百大公司返还王坪。综上所述，王坪的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2996号民事判决第一项。二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2996号民事判决第二项、第三项。三、由云南百大大理海东开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还王坪购房款116,072.40元、更名费8,000.00元、配套设施费4,000.00元、契税5,791.09元、购房合同印花税193.04元、维修基金14,931.72元、办理产权证费用290.00元，合计149,278.25元。四、驳回云南百大大理海东开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1,071.00元，由上诉人王坪负担535.50元，由被上诉人云南百大大理海东开发有限公司负担535.50元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年七月六日书记员  王 芸