广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初3052号原告：谭伟光，男，1962年2月5日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：欧柱星，广州市从化区众心法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：赖剑波，广州市从化区众心法律服务所法律服务工作者。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告谭伟光与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开审理，原告的委托诉讼代理人欧柱星与被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年11月16日起至2019年5月15日止逾期交付房屋的违约金45127.08元（2507060元*0.1‰*180天=45127.08元）给原告；2.判令被告支付从2019年5月16日起至2019年12月31日止逾期交付房屋的违约金114823.35元（2507060元*0.2‰*229天=114823.35元）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年4月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州从化区雅居乐沙贝三期四组团L-152栋1梯102单元，房屋毛坯价1500670元，委托被告装修价1006390元，房屋总价2507060元，被告应于2017年9月15日将毛坯房屋交付原告，并在2018年11月15日向原告履行交付带装修房屋的义务等。合同签订后，原告已按约定付清了购房款，但被告一直未按约定向原告提供永久供电证明文件，且涉案房屋尚在装修中，不符合交楼标准，遂诉至法院。被告辩称，原告的诉请不能成立，依法应予以驳回。根据有关规定，建设工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。涉案合同约定2017年9月15日前毛坯交楼，原告在2017年4月30日已经毛坯收楼，被告不存在逾期交房的违约行为，同时原告毛坯收楼后即自愿委托被告装修，装修合同约定装修后房产的交楼时间为2018年11月15日。涉案房屋已于2019年9月20日取得永久用电，被告在涉案房屋通永电后已于2019年10月10日、2020年3月16日多次按合同约定的通知方式和地址通知原告收楼，故原告应自行承担未能收楼的法律责任。经审理查明：2017年4月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-152栋1梯102房；总金额为1500670元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效。合同所附附件七《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房补偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：鉴于乙方购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，乙方收楼后委托甲方进行装修（乙方授权甲方可聘请有装修资质的装修合同未其所购房屋进行装修），并同时与甲方签订《装修合同》，甲、乙双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：甲乙双方就乙方购买的-三期四组团-L152栋1梯102房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第二条、委托事项：甲方及甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以甲方实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为1006390元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年11月15日；2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十条、其他：2.乙方已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托甲方进行装修，乙方的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，乙方对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原告向被告签署《确认书》，内容为：“1.本人购买L152栋1梯102号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修”。同日，原告向被告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：“本人已接受雅居乐名门半岛花园三期四组团L152栋1梯102单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托广州从化雅居乐房地产开发有限公司进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日开始计算”。上述合同签订后，原告依约支付了全部毛坯房款1500670元及装修款1006390元共计2507060元给被告。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2019年10月10日，被告向原告寄送《催收楼通知书》，要求原告于2019年10月13日前办理上述涉案房屋的收楼手续。2020年3月16日，被告又向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。原告已收到上述两份催收楼通知书。原告在庭审中明确在本案中主张逾期交楼违约金至2019年12月31日，此后的违约金另行主张。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。原被告均确认上述复函所附附件1用户清单中包含涉案房屋。另，原告表示涉案房屋尚未装修完成，且存在渗水、外墙瓷砖脱落等质量问题，原告就此提交了房屋照片予以证实。被告则认为涉案房屋已经装修完毕达到交付条件。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定“鉴于原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时原告与被告签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然”；同时，双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条约定“原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除”。即上述合同已经明确约定原告购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，亦即原告必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，被告才能交付并转移房屋所有权给原告。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，原告主张以买卖合同价款1500670元加上装修价款1006390元的总数2507060元作为计算迟延交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明被告提供给同一楼盘房屋的用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电；该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。根据广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院以及本院的复函可确认涉案房屋于2019年12月15日尚不具备送电条件，至2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，被告在此后直到2020年3月16日向原告发出收楼通知，故原告主张至2019年12月31日的逾期交房违约金合法有据，本院予以支持，被告应按照合同约定的标准计付自2018年11月16日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金给原告。此后的逾期交房违约金原告可另行主张。至于原告主张涉案房屋尚未完成装修，且存在质量瑕疵等不符合交楼标准的问题，鉴于本院已认定涉案房屋在2019年12月31日前尚未交付，被告应支付逾期交房违约金，故对原告该项主张不再重复认定。至于被告认为原告已委托其进行了毛坯收楼并装修，其已依约将装修完毕的涉案房屋交付原告，被告不存在逾期交付的问题。原告对涉案房屋的接收并不影响被告在不具备交付条件时交房应承担的违约责任，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十六条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭伟光支付逾期交楼违约金（以总房价款2507060元为基数，自2018年11月16日起计至2019年12月31日止，其中前180天以每日0.1‰为标准，自第181天起以每日0.2‰为标准计算）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3499元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年七月三日法官助理蔡泳书书记员李锐