河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初1185号原告：安阳市博地物业管理有限公司，住所地安阳市北关区民航路26号院一层1025-1026房间。法定代表人：田丽莎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李淑娟，河南锦航源律师事务所律师。被告：王晓敏，女，1982年12月14日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：张颖，河南国银（安阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗峰，河南国银（安阳）律师事务所律师。原告安阳市博地物业管理有限公司（以下简称博地物业公司）与被告王晓敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博地物业公司的委托诉讼代理人李淑娟、被告王晓敏的委托诉讼代理人张颖、苗峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博地物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告拖欠的物业管理费11596元，产生滞纳金3878元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系从天域国际小区建成至今为安阳市北关区天域国际小区提供物业管理服务的企业，被告系于2011年8月25日接房，居住在安阳市北关区天域国际小区9号楼1单元8层西户至今的业主。现因被告违反了《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，从2013年2月25日至2019年12月31日（本年度）未缴纳物业管理费11596元，产生滞纳金3878元。原告多次催收未果，特诉之法院，望依法判如所请。被告王晓敏辩称，一、原告主张的2013年2月25日至2017年6月30日之间的物业费7351.76元，因超诉讼时效而丧失胜诉权。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，2013年2月25日至今已过七年之久，显然原告的部分主张已经超过诉讼时效。被告收到应诉通知书之日（2020年5月16日）方产生诉讼时效中断的法律效果，前推三年即在2017年5月16日。该日之前应当缴纳的物业费超过诉讼时效。根据原、被告双方2011年8月25日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款缴纳物业费的时间为每季度最后一个月的5日至20日一次性预缴下一季度物业费。2016年第二季度物业费应当2016年3月5日至20日缴纳，故原告主张的2013年2月25日至2017年6月30日之间的物业费超过诉讼时效，丧失胜诉权。二、利用业主的共有部分产生的收入，归业主共有，可抵扣物业费。原告将小区业主共有部分出租给第三方盈利，该部分收入属于业主共有，原告将该部分收入据为己有，侵害业主利益。小区绿地属于业主共有部分，原告将部分绿地有偿出租给第三方安置自动售货机、中邮速递易快递柜、售水机营利性设备；楼道共用部分有偿出租给学马教育机构做广告宣传。小区西北角公用部分出租给东方舞韵舞蹈室。三、原告未按《前期物业管理协议》约定提供物业服务，应当扣减相应物业费用。1.根据《前期物业管理协议》第二条第一款，房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，被告家承重墙上存在数道裂缝，无人修理，其所住单元楼负一楼电梯门口的外墙损坏无人修理，未尽到相应的维护和管理义务，应当扣减相应物业费用。2.根据《前期物业管理协议》第三条第二款第1、2项原告应当按照约定对小区共用设施应进行日常管理和维护，并对共用设施、设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。涉案小区共用设施——电梯存在年检不及时现象，被告单元楼亦可能存在该现象。要求原告提供电梯运行、检查维修、保养或者与第三方签订的维护协议。3.根据《前期物业管理协议》第三条第2、3项原告应当保持草坪长势良好，及时修剪，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况及时修剪整形，保持观赏效果。涉案小区绿化绝大部分处于杂草丛生、花卉、绿篱、树木野蛮生长状态，且存在改绿地为菜地的现象。特别是小区门口的绿植枯死，严重影响了小区的形象，无任何观赏效果。4.《天域国际服务内容》公示栏显示原告有维护交通秩序、公共秩序的义务，但该小区道路上、楼道中电动车、自行车乱停乱放，严重堵塞通道；私扯电线充电动车，存在严重安全隐患；外来人员进入不需登记随意进入；公共秩序、交通秩序混乱，相应物业费用应当扣减。《安阳市天域国际物业管理区域信息公示栏》显示业主缴纳物业服务费用情况公示缴纳率为70%，显然很大一部分业主对物业公司的服务并不满意，原告未按《前期物业管理协议》履行合同约定，应当扣减相应的物业费用。四、原告诉请的滞纳金没有法律依据，不应当支付。被告因原告长期未能按《前期物业管理协议》履行合同义务，提供相应的物业服务，才拒绝缴纳物业费用，故不应支付具有违约性质的滞纳金。如法院认为需要支付滞纳金，因滞纳金具有违约金的性质，被告提出日万分之四的滞纳金过高，请求法院根据公平原则予以调整。本院经审理对本案事实认定如下：被告系安阳市北关区天域国际9号楼1单元8层西户业主，房屋面积为114.02平方米。2010年3月24日，原告中标天域国际小区前期物业管理服务项目。2011年8月25日，被告办理了入住手续,并作为乙方于同日与原告(甲方)签订前期物业管理服务协议，物业管理服务内容主要包括“房屋共用部位和设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、公共秩序维护、房屋装饰装修管理，小高层住宅物业服务费用为1.24元/月/平方米，乙方应在每季度最后一个月的5日-20日一次性预交下季度的物业服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准支付滞纳金。”被告未支付原告2013年2月25日至2019年12月31日期间的物业服务费11596元及滞纳金。原告在管理被告居住的小区过程中，未能全面严格按物业服务协议履行自己的义务，在管理过程中存在一定的瑕疵。本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，原告要求被告支付2013年2月25日至2019年12月31日期间的物业服务费11596元,本院予以支持。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时交纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。被告辩称原告主张的2017年1月1日前的物业费因超诉讼时效而丧失胜诉权，但其提供的公告栏照片系原告公告的2017-2018年度天域国际物业费欠费名单,并不能证明原告未主张要求业主缴纳2017年之前的物业服务费的权利。被告辩称原告利用业主的共有部分产生的收入归业主共有，可抵扣物业费。原告对按时缴纳物业费的业主每年免收两个月的物业费，且被告不能证明原告将租赁费、广告费等收入占为己有。故对被告上述辩称理由，本院不予采信。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王晓敏于本判决生效后十日内支付原告安阳市博地物业管理有限公司2013年2月25日至2019年12月31日期间的物业费11596元；二、驳回原告安阳市博地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.5元，由原告安阳市博地物业管理有限公司负担48.5元，由被告王晓敏负担45元。本判决为终审判决。审判员  郭振平二〇二〇年七月二十七日书记员  刘 玫