贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初722号 原告：宋明英，女，贵州省都匀市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：孙进忠，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 委托代理人：谭后元，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 被告：龙里碧桂园置业有限公司，地址：贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码：915227300720188166。 法定代表人：黄士冯。 委托代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师，一般代理。 委托代理人：田洛依，贵州瀛黔律师事务所律师，一般代理。 原告宋明英诉被告龙里碧桂园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告宋明英的委托代理人孙进忠、谭后元到庭参加诉讼,被告龙里碧桂园置业有限公司的委托代理人刘志平、田洛依到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1、判决解除原被告签订的编号为ZTSTC-LX-04H-DS-1-7的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款1069320元、物业专项维修基金4582.8元、资金占用费30414.68元（资金占用费以购房款和维修基金为基数，按中国人民银行同期定期存款利率支付利息至款项付清之日止）；3、判决被告向原告支付按揭贷款的利息损失36112.27元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年12月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓1号三期岭秀四号楼1单元1层7号商业用房预售给原告，合同签订后，原告向被告支付购房款1069320元（其中首期房款539320元，按揭贷款530000元）、物业专项维修基金4582.8元。2019年5月，被告通知原告交房，原告在收房时发现被告拟交的房屋的实际结构与合同约定不一致，当场即提出异议且拒绝收房，并书面要求被告解除合同、退房退款、赔偿损失。被告工作人员收到原告书面退房申请后，一致声称“在走流程”，至今未返还房款和利息，也未赔偿原告损失。原告多次要求被告退房退款，被告不仅置之不理，还将涉案房屋用于堆放杂物。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，望判如所请。 原告庭审陈述：本案被告龙里碧桂园置业有限公司是在2019年5月才电话通知交房，原告在2019年5月验房时才发现房屋与合同约定不一致，原告当场拒收房屋，要求退房。被告从未告知原告其销售的商铺中间有承重墙，被告根本违约。原告已在解除权行使期间内多次要求退房，解除合同的意思表示已经准确无误达到被告，发生法律效力。原告按照被告销售人员要求向其主张退房，被告销售人员要求原告结清银行贷款，原告已经按照被告指示结清所有贷款，被告至今拒绝回应，不同意退房。被告龙里碧桂园置业有限公司交付的房屋与合同约定不一致，实际房屋中间多了一堵承重墙，属于对房屋结构的重大改变，违背了原告购买商铺的预期。原告购买的是中间没有承重墙的商铺，被告交付的商铺实际是多了一堵承重墙。被告没有告知原告该情况，存在欺诈。2019年5月被告通知验房时才发现房屋多了承重墙，严重违背了订立《商品房买卖合同》的初衷。原告在验房时当即拒绝收房并表示退房退款，多次与被告工作人员协商退房退款，这是原告要求解除合同并退款真实意思表示，该意思表示已经准确到达被告，原告在解除权合法行使期间行使解除权，符合法律规定，本案合同应当依法解除。原告书面退房退款申请提交后，被告工作人员要求原告结清房屋按揭银行贷款解除房屋抵押，原告配合已经积极提前结清按揭贷款和利息。被告一直拖延退房退款，各种推脱，一直说在走流程，被告已经严重损害原告合法权益。本案不存在除此期间问题，应当是原告要求退还房款的债权请求权诉讼时效问题。原告的诉请应当依法支持。被告拖延退房退款是违法行为。 被告龙里碧桂园置业有限公司辩称：1、原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议不应解除，原告享有的解除权已经消灭。补充协议第十六条第（三）约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”，《商品房买卖合同》（以下简称为合同）约定房屋交付时间为2019年3月31日，原告在合同约定的收房时间前往被告处收房，但是以房屋存在剪力墙为由拒绝收房，那么在收房当日原告就享有解除权，在2020年4月1日解除权消灭，原告于2020年4月13日才诉诸法院要求解除合同，应予以驳回。2、被告不同意解除《商品房买卖合同》。理由如下：（1）该建筑工程施工图设计对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等并没有发生任何改动或变更；（2）房屋也不存在任何质量问题和建筑面积误差，并不影响商铺的用途和功能以及原告的正常使用；（3）《商品房买卖合同》补充协议第十四条明确约定“遮挡或妨碍房屋正常使用的情况不包括因该商品房所在项目规划设计所造成的、公用设施、市政配套设施的安置和维护所造成的遮挡或妨碍”，在原告商铺内的柱子，是承载安全的承重墙，是规划设计的核心，是必不可少的公用设施，少了这一根承重墙，那么质量问题、安全问题就无法保障，所谓的遮挡和妨碍房屋正常使用不应是为安全计而设计的一根柱子；（4）被告也不存在刻意隐瞒房屋真实情况的情形。原告于2017年12月8日购买的商铺属于预售房，当时的规划图纸并不明知哪间商铺里面会有承重墙，但是承重墙是一栋房屋的支柱，就像一个人的骨架，这是周知的，如果每一位买房人都以自己购房面积内存在承重墙而要求解除合同，不仅没有法律依据还占用国家司法资源；（5）合同约定，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告至今也没有收到原告发出的解除合同通知书。综上，原告不应以此为由解除《商品房买卖合同》，针对承重墙占用的面积被告愿意给予补偿；如果法庭认为合同构成解除事由，那么按照《商品房买卖合同》的约定，被告应返还原告已支付的购房款，并以此为基数按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率给付利息，除此之外被告不承担其他任何责任。原告支付的维修基金，被告已经按照合同约定支付给了龙里县房地产管理局，原告应向相关部门申请退还，被告仅仅只有配合其去申请退还的义务。根据补充协议约定房屋付款方式为银行按揭，原告应于2018年1月8日就应将按揭尾款付给被告，但实际于2018年10月18日才将尾款付给被告，一共逾期了283天，如果判决合同解除，应和违约金天数折抵，法院在计算资金占用费时，其计算的开始时间也应当相应顺延。我司在2019年3月书面通知原告进行收房。我们的户型结构从未变更，且设计和销售不属于同一部门，不存在刻意隐瞒欺诈。承重墙是房屋必要组成部分，在房屋修建过程中会根据地形等情况增加修建承重墙，被告是出于安全使用考量才加修承重墙的。承重墙不会改变商铺用途和功能，达不到解除事由。宋明英在2019年3月份去看房的，当时原告没有要求解除，合同约定的1年解除权在2020年4月1日已经消灭，原告不再享有解除权。涉案房屋在交房前就已经堆放杂物，并非被告占有使用。是否收到原告退款申请也有待核实，收到退款申请也不必然除此期间中断、中止，除此期间不适用中止、中断。 针对本案情况，原告宋明英、被告龙里碧桂园置业有限公司分别向本院提交了相关证据。 经审理查明，2017年12月8日，原告宋明英与被告龙里碧桂园置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＳＴＣ-ＬＸ-04Ｈ-ＤＳ-1-7），约定原告宋明英购买被告开发的位于贵州省龙里县，单价为7242.75元／平方米，总价款1069320元。付款方式为银行按揭贷款，首期房款539320元于合同签订之日支付，余款530000元以银行按揭贷款支付。合同约定交房时间为2019年3月31日。 前述双方签订的《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理局备案登记。 2017年12月8日即合同签订当日，原告宋明英向被告龙里碧桂园置业有限公司支付了首期购房款539320元，被告龙里碧桂园置业有限公司出具了3张加盖公司财务专用章的收据。 2017年12月8日，宋明英还向被告龙里碧桂园置业有限公司支付了物业专项维修基金4582.80元，被告出具收据确认。 2018年10月18日，原告宋明英通过银行按揭贷款方式，委托贵州银行股份有限公司向被告龙里碧桂园置业有限公司支付了购房余款530000元。 2019年3月27日，涉案商品房符合竣工验收条件。2019年5月原告宋明英到现场拟收房时发现其购买的涉案商铺内部空间多了剪力墙和一组承重墙，于是宋明英以此拒绝收房并口头要求退房。又于2019年11月26日按照要求向被告提交书面退房退款申请和相关资料，被告不同意退房。 庭审时，被告龙里碧桂园置业有限公司代理人当庭认可原告购买的涉案商铺实际户型确实比约定户型多了一组承重墙。并陈述：“承重墙是房屋必要组成部分，在房屋修建过程中会根据地形等情况增加修建承重墙，被告是出于安全使用考量才加修承重墙的。” 原告宋明英于2019年10月28日提前还清了银行按揭贷款530000元。后多次找被告沟通协商退房无果，该商铺原告至今仍未实际收房。 另查，1、双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息。 2、涉案《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定行使合同解除权期限为一年，自解除权发生之日起计算。 本院认为：原告宋明英与被告龙里碧桂园置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。合同约定了商品房出现户型设计变更影响使用功能时，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权选择退房。本案中被告拟交付给原告的商铺实际比约定的多了一组承重墙，且无法拆除该承重墙，该承重墙属于设计变更，被告未事先告知原告。现该承重墙的存在客观影响到原告对所购涉案商铺的使用功能，因在签订合同时，原告一定程度上基于对商铺原约定户型格局的信赖才决定以约定价格1069320元购买，现商铺内部空间实际多了承重墙，违背了原告购买的初衷。根据双方《商品房买卖合同》约定，原告依法有权退房，解除合同。因原告在2019年5月才知晓所购商铺多了承重墙的事实，原告于2020年4月15日向本院起诉，没有超过合同约定行使解除权一年的期间。因此原告主张解除涉案《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张被告退还购房款、物业专项维修基金以及资金占用费的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。 针对原告主张被告支付按揭贷款利息损失36112.17元，因原告提交的贵州银行还款流水和还款凭证，无法体现和证明原告所承担的利息属于提前还清贷款53万元的罚息损失，原告也没有提交其他证据证明该36112.17元利息属于提前还贷导致的损失，因此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法解除原告宋明英与被告龙里碧桂园置业有限公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTSTC-LX-04H-DS-1-7）； 二、被告龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宋明英退还购房款1069320元、物业专项维修基金4582.80元，共计1073902.80元； 三、被告龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宋明英支付资金占用费（资金占用费分两部分计算，其一以已付购房款543902.80元为基数，按中国人民银行同期定期存款利率2.75%/年，从2017年12月9日开始计算至实际付清之日止；其一以已付购房款530000元为基数，按中国人民银行同期定期存款利率2.75%/年，从2018年10月19日开始计算至实际付清之日止；）； 四、驳回原告宋明英的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案已减半收取的诉讼费7532.00元（原告宋明英已预付），由被告龙里碧桂园置业有限公司承担并直接支付给原告宋明英。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二〇年七月十四日 法官助理岑娜 书记员岑娜