湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终425号上诉人（原审原告）：谭振华，男，1987年12月14日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：舒立焱，湖北自成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：通山正亿文化广场置业有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇凤池社区园林小区。法定代表人：胡仕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。上诉人谭振华因与被上诉人通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称正亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭振华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持一审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由正亿公司负担。事实和理由：1.交房的时间一审认定错误，一审是根据委托经营管理协议的时间，而协议实际上是2013年11月20日签订的，并且交房的时间应该以验收合格为准；2.房价不是345,000元，而是431,250元，因为三年的租金算到了房价里面来了；3.逾期办证违约金过低，根据法律规定，违约金过低的可以请求增加；4.这个房子改变了设计，给我们造成了影响，请求60,000元赔偿有事实依据；5.正亿公司应当提交房屋验收合格证，只能以验收合格证的时间为验收时间；6.一审判决认为如房屋存在质量和设计变更了房屋结构造成了损失，待有证据后可另行主张权利。这一处理遗漏了谭振华的诉讼请求，程序违法，应当发回重审。正亿公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。谭振华向一审法院起诉请求：1.判令正亿公司按合同约定的交付标准向谭振华交付房屋；2.判令正亿公司向谭振华支付逾期交房违约金103,241元；3.判令正亿公司向谭振华支付办证违约金160,000元；4.判令正亿公司向谭振华支付商铺价值贬损损失60,000元；5.案件诉讼费用由正亿公司负担。一审法院认定事实：2013年3月12日，谭振华与正亿公司签订《商品房买卖合同》约定正亿公司将其开发的“通山购物公园”项目的第2幢负一A-138号商铺出卖给谭振华，具体情况为：用途为商业，属框架结构，层高为3.9米，建筑层数地上18层，地下1层，建筑面积共19.77平方米，其中套内面积11.31平方米，公共部位与公用房层分摊建筑面积8.46平方米，合同金额为345,000元，实际价格为431,250元。合同第八条约定交付时间为2013年6月17日，第十五条约定正亿公司应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，谭振华依合同第六条约定，一次性向正亿公司支付了345,000元购房款。2013年11月20日，谭振华与咸宁市亿嘉达资产管理公司（以下简称亿嘉达公司）签订《委托经营管理协议》，约定谭振华购买的“通山购物公园”项目的A-138号商铺，建筑面积19.77平方米，自2013年9月17日至2016年9月16日期间的三年为亿嘉达公司作为市场培育期，甲方谭振华将商铺经营使用有关的一切权利委托给乙方亿嘉达公司行使。甲方自愿要求在市场培育期之后四年（自2016年9月17日起至2020年9月16日止），将商铺经营使用有关的一切权益独家委托给乙方行使，乙方同意按年经营收入26,953元的标准，向甲方一次性支付该商铺四年的经营收益。该协议签订当日，亿嘉达公司按协议约定支付了谭振华四年收益款107,812元。谭振华曾多次找出卖人商讨交房，办理房产证事宜，出卖人均未予以配合。直至2019年8月6日，正亿公司为谭振华办下房产证。谭振华认为正亿公司的违约行为严重侵犯了其合法权益，致使遭受巨大经济损失。一审法院认为，谭振华与正亿公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按合同约定履行义务。谭振华依约向正亿公司支付了购房款345,000元，履行了约定义务。正亿公司应按合同约定的期限2013年6月17日向谭振华交付商铺，逾期不得超过60日。因正亿公司未提交证据证明，在2013年9月17日谭振华将其商铺委托亿嘉达公司经营管理日之前，向谭振华交付商铺的证据，应认定正亿公司交房逾期构成违约，应承担违约责任。违约金应从2013年6月17日后60日起按谭振华交付房款345,000元的日万分之三计算至2013年9月16日止为3105元。《商品房买卖合同》第十五条第三项约定，产权登记期限为商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过30日，则按谭振华交付房款345,000元的千分之一赔偿买受人损失。正亿公司于2019年8月6日为谭振华办理了不动产权属登记，明显构成违约，应按约定赔偿谭振华损失345元。谭振华主张逾期交房违约金103,241元及逾期办理不动产权属登记违约金160,000元，没有提供实际损失超过约定违约金数额的证据，故对谭振华的该项诉讼请求部分予以支持。谭振华要求正亿公司交付商铺，因谭振华已将所购商铺交由亿嘉达公司管理经营，该主张与事实不符，应予以驳回。谭振华对其主张的要求正亿公司赔偿房屋质量问题和改变房屋结构造成的损失60,000元的诉讼请求，未提供证据证明，故不予支持。如涉案房屋确实存在质量问题和变更了房屋结构给谭振华造成了损失，待有证据后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、由通山正亿文化广场置业有限公司在本判决书生效后10日内向谭振华支付逾期交房违约金3105元，逾期办理不动产权属登记违约金345元，合计3450元；二、驳回谭振华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6149元，由谭振华负担6083.84元，通山正亿文化广场置业有限公司负担65.16元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格依照合同约定履行各自的义务，否则将承担相应的法律责任。谭振华与正亿公司签订的《商品房买卖合同》以及与亿嘉达公司签订的《委托经营管理协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案商铺是否实际交付问题，根据《委托经营管理协议》约定，谭振华自愿将从2013年9月17日至2020年9月16日共七年的商铺经营使用有关的一切权益委托给亿嘉达公司行使。通山县自然资源和规划局于2019年8月6日为谭振华的商铺颁发了《不动产权证书》。目前该商铺仍在亿嘉达公司经营管理之中，谭振华亦因该委托经营管理行为持续受益。一审据此认定该商铺已实际交付并无不当，本院继续予以认定。关于计算正亿公司交房逾期违约金的期间问题，本案《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：正亿公司应当在2013年6月17日前向谭振华交付本案所涉商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据该约定，计算正亿公司交房逾期违约金的期间应当自2013年6月18日起至2013年9月16日止，违约金为9315元（345,000元×3?×90日）。一审判决认定计算正亿公司交房逾期违约金的期间自2013年6月17日后60日起至2013年9月16日止，违约金为3105元，不符合本案《商品房买卖合同》的约定，本院予以纠正。关于涉案商铺的价款问题，《商品房买卖合同》约定房屋总价款为345,000元，谭振华亦认可实际交付房款为345,000元。谭振华要求将其商铺委托亿嘉达公司经营管理的收益认定为其支付的商铺房款，混淆了商品房买卖合同民事关系与商铺委托经营管理合同民事关系的不同性质，对该上诉理由，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，谭振华与正亿公司在《商品房买卖合同》明确约定，违约金为已付房款的千分之一。谭振华认为违约金过低，要求调高，但没有提供实际损失数额的证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，对该上诉请求，本院不予支持。谭振华认为正亿公司变更设计及房屋存在质量问题对其造成了损失，要求赔偿，但没有提供相应证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，谭振华应当承担举证不能的后果。对该上诉请求，本院不予支持。综上所述，谭振华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初2572号民事判决第二项；二、变更湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初2572号民事判决第一项为：由通山正亿文化广场置业有限公司在本判决生效后10日内向谭振华支付逾期交房违约金9315元，逾期办理不动产权属登记违约金345元，合计9660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担。二审案件受理费6083.84元，由谭振华负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年七月三十日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；