四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终125号 上诉人（原审原告）：郝云梅，女，生于1980年10月13日，汉族，四川省汉源县人，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人：郝治建，男，生于1956年11月20日，汉族，四川省汉源县人，住四川省汉源县。系郝云梅之父亲。 被上诉人（原审被告）：汉源县源尚源农业开发有限公司，住所地：四川省汉源县九襄镇梨城东路18号。 法定代表人：尚泽佐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程杰，四川法纬律师事务所律师。 上诉人郝云梅因与被上诉人汉源县源尚源农业开发有限公司（以下简称源尚源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省汉源县人民法院(2019)川1823民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郝云梅上诉请求：一、撤销一审判决，按照双方达成的违约金标准（507370元×5?=每日253.685元）判令源尚源公司支付郝云梅2018年1月1日至2019年12月31日的违约金253.685×365×2=185190元；二、2020年1月1日至交房之日的违约金按照每日253.685元计算；三、一、二审的诉讼费、车旅费、误工费由源尚源公司承担。主要事实和理由:2017年1月22日，郝云梅和源尚源公司签订商品房买卖合同。约定，如果源尚源公司未按合同规定的期限将该商品房交付郝云梅使用，则要按日向郝云梅支付同期银行贷款利率3倍的违约金。此后，郝云梅向源尚源公司支付商品房价款507370元。2017年8月15日，源尚源公司在网签合同中将违约金修改为：全部房价款的万分之二，按日计算；且在未明确告知郝云梅违约金标准已修改的情况下，要求郝云梅签字。2019年1月10日，双方又签订逾期交房违约赔付协议，约定源尚源公司按照郝云梅实付房款万分之二的日息标准对郝云梅进行逾期交房违约金的赔付，如源尚源公司未按时支付违约金，则按合同约定的交房日期起每日按实付房款的万分之五进行赔付。现郝云梅早已按合同约定支付了购房款，但源尚源公司一直未按合同交付房屋，逾期超过两年，严重损害了郝云梅的利益。源尚源公司提出迟延交房并非完全其主观方面的原因的答辩理由不能成立。一审法院擅自调整双方当事人约定的违约金标准，违反自愿、公平原则，适用法律错误。此外，一审法院判令郝云梅承担2700元的诉讼费，显失公正，应予纠正。一审法院在判决中认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但在判决结果中却做出了相反的判决，自相矛盾。况且，双方当事人签订的合同、协议是格式合同，违约金数额是源尚源公司单方自行提出的，源尚源公司以约定过高为由主张调整于法无据。请求二审法院依法纠正一审法院的错误判决。 源尚源答辩称，多重原因造成源尚源公司逾期交房，并非其主观造成，郝云梅主张违约金过高，应依法调整，一审判决正确，请求维持原判。 郝云梅向一审法院起诉请求：1、源尚源公司支付郝云梅一年零六个月利息为138892.50元（507370元×5?=每日利息253.69元，一年利息253.69元×365天=92595元，6个月92595元÷2=46297.50元）；2、源尚源公司按照双方约定的违约金标准支付至交房时间为止；3、本案车旅费、诉讼费用由源尚源公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月22日，郝云梅与源尚源公司签订商品房买卖合同，主要约定：郝云梅购买川九襄农贸商城预售商品房，位于项目中的联合体2#区9幢1层172号商铺，建筑面积57.33平方米，单价每平方米8850元，总金额507370元；交房时间为2017年12月31日前；除本合同规定的特殊情况外，源尚源公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付郝云梅使用，郝云梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，源尚源公司按日向郝云梅支付同期银行贷款利率3倍的违约金。此后，郝云梅依约向源尚源公司支付商品房价款507370元。 2017年8月15日，郝云梅与源尚源公司再次就该商铺签订四川省商品房买卖合同，主要约定：郝云梅所购川九襄农贸商城9幢1层172号商品房，预测建筑面积共57.33平方米；源尚源公司在2017年12月31日前交付该商品房；除不可抗力外，源尚源公司未按照本合同约定的时间向郝云梅交付该商品房的，郝云梅要求继续履行合同的，合同继续履行，源尚源公司按日计算向郝云梅支付全部房价款万分之二的违约金。 此后，受客观原因影响，钢材、水泥、烧结机砖等建材供应出现问题，川九襄农贸商城项目工程施工进度亦受到影响。源尚源公司未能按期交房，并多次向相关买房人发出延期交房通知。 2019年1月10日，郝云梅与源尚源公司签订逾期交房违约赔付协议，主要约定：源尚源公司按照郝云梅实付房款万分之二的日息标准对郝云梅进行逾期交房违约金的赔付，核算日期按照双方所签商品房买卖合同签订的交房日期起至2018年12月31日；源尚源公司于2019年3月31日前一次性赔付2018年一整年违约金；如源尚源公司未按时支付违约金，同意按合同约定的交房日期起每日按实付房款的万分之五对郝云梅进行赔付。2019年4月6日，源尚源公司支付郝云梅违约金9133元。因房屋至今仍不具备交付条件，郝云梅诉至一审法院。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同、逾期交房违约赔付协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，郝云梅已按合同约定全额支付了购房款，源尚源公司应当按照合同约定及时完成川九襄农贸商城项目工程并交付房屋，但是造成源尚源公司迟延交付房屋并非完全由于其主观方面的原因，因此，源尚源公司提出郝云梅主张的违约金过高，请求依据相关法律规定予以调整的答辩意见，符合法律规定，一审法院依法予以采纳。郝云梅要求源尚源公司支付利息，系参照双方合同（协议）中约定的违约金标准确定的，郝云梅提出的第1、2项诉讼请求均属违约金，应合并理解为按照双方约定的每日253.69元（507370元×5?）的标准从2018年1月1日计付违约金至交房之日为止；源尚源公司受客观原因影响，造成迟延交房，非其主观原因，故对郝云梅要求源尚源公司支付的违约金，一审法院依法调减为房屋总价款的5%计25368.50元（507370元×5%），并扣减源尚源公司已支付郝云梅的违约金9133元，支持16235.50元（25368.50元-9133元）；郝云梅要求源尚源公司承担车旅费的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由源尚源公司在本判决生效后十日内支付郝云梅违约金16235.50元；二、驳回郝云梅的其他诉讼请求。本案案件受理费3078元，由郝云梅承担2700元，源尚源公司承担378元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明:郝云梅与源尚源公司签订的逾期交房违约赔付协议第3条约定“如源尚源公司未按时支付违约金，同意按原有首签合同（合同的交房日期起每日按实付房款的万分之五）对郝云梅进行赔付。”但双方原有首签合同中仅约定有“买受人逾期15日内付款，应向出卖人支付逾期按日计算应付款万分之五的违约金”并未约定有“如出卖人逾期交付房屋应从交房之日期起每日按实付房款的万分之五赔付”的内容。郝云梅与源尚源公司先后签订的两份购房合同及赔付协议中均未约定有“受客观原因影响，钢材、水泥、烧结机砖等建材供应出现问题，川九襄农贸商城项目工程施工进度亦受到影响，可以作为源尚源公司减轻或者免除其承担逾期交房的违约责任”的内容。 二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为：郝云梅与源尚源公司分别于2017年1月22日、8月15日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。郝云梅的上诉主张为继续履行房屋买卖合同，要求源尚源公司给付从合同约定的交房之日起每日按实付房款的万分之五计付至交房时止的违约金，故郝云梅主张源尚源公司承担逾期交房的违约金如何认定是本案的争议焦点。 首先，郝云梅已按合同的约定履行了支付购房款的义务。但源尚源公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。其次，郝云梅与源尚源公司于2017年1月22日签订的购房合同中虽有“逾期超过180日，买受人继续履行合同的，自本合同规定的交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人支付买受人按同期银行贷款利率的3倍违约金。”的约定，双方在同年8月15日签订的商品房买卖合同中又约定“…逾期在30日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”结合双方于2019年1月10日签订的逾期交房违约赔付协议约定“源尚源公司按照郝云梅实付房款每日万分之二的标准对郝云梅进行逾期交房违约金的赔付，…于2019年3月1日前一次性赔付2018年一整年违约金…”等内容，可以认定郝云梅与源尚源公司于2017年1月22日签订的购房合同中对违约金的约定已经通过双方同年8月15日签订的商品房买卖合同及于2019年1月10日签订的逾期交房违约赔付协议进行了变更确认，变更确认为按实付房款每日万分之二的标准由源尚源公司向郝云梅进行赔付。虽然在逾期交房违约赔付协议中有“如源尚源公司未按时支付违约金，同意按原有首签合同（合同的交房日期起每日按实付房款的万分之五）对郝云梅进行赔付。”的约定，但郝云梅与源尚源公司先后签订的两份商品房买卖合同，均没有如源尚源公司逾期交房，应承担的违约金为按购房总款每日万分之五计算支付的约定，显然该条约定不明确。同时，源尚源公司在一、二审中抗辩认为双方约定的违约金为按实付房款每日的万分之二计算，双方在签订违约赔付协议后，源尚源公司向郝云梅支付了三个月按实付房款每日万分之二的违约金9133元，郝云梅对收到该款也未提出异议，应视为其双方对该违约金支付标准的认可，即双方当事人在签订违约赔付协议后，已经通过自己的实际行为履行和接收了部分违约金。故本案认定的违约金给付标准为实付房款每日的万分之二计算，而非按万分之五计算。该标准不属于相关法律规定约定明显过高，而应当予以调减的范畴。若违约金认定为实付房款每日的万分之五计付，显然约定的违约金标准就属于过高，且郝云梅未提供该损失的依据，也应当属于源尚源公司可以调减的范畴。故对郝云梅主张给付违约金的合理部分，本院予以支持。再次，源尚源公司在一审中抗辩的“受客观原因影响，钢材、水泥、烧结机砖等建材供应出现问题，造成源尚源公司未能按期交房。”但双方的合同中并没有将其作为减轻或免除源尚源公司逾期交房的违约责任进行约定，一审法院认定造成源尚源公司迟延交付房屋并非完全由于其主观方面的原因作为调减违约金的理由认定不当。一审法院按照郝云梅给付的购房总款的5%对违约金进行调减缺乏事实和法律依据，本院依法予以改判。 综上所述，一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律部分不当，应予改判。郝云梅的上诉理由部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省汉源县人民法院(2019)川1823民初1471号民事判决； 二、由汉源县源尚源农业开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向郝云梅支付从2018年1月1日起至实际房屋交付日止以实付购房款507370元为基数按每日万分之二计付的违约金（其中扣除2019年4月6日汉源县源尚源农业开发有限公司已支付郝云梅的违约金9133元）； 三、驳回郝云梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 二审案件受理费3078元，由郝云梅负担1800元，汉源县源尚源农业开发有限公司负担1278元。一审案件受理费3078元，按二审案件受理费确定的比例执行。 本判决为终审判决。 审判长 徐 剑 审判员 周玉蓉 审判员 陶明钢 二〇二〇年七月二十八日 书记员 赵雨鹏