杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2016号 原告：金香菊，女，1977年11月26日出生，汉族，住河南省西华县。 委托诉讼代理人：谢路杭、孙子惠,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：南宗良，男，1954年6月17日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：肖友军，浙江剑正律师事务所律师。 原告金香菊为与被告南宗良房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员张悦独任审判，被告南宗良于答辩期内提起反诉，经审查，本院受理后进行合并审理，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告金香菊及其委托诉讼代理人谢路杭、孙子惠，被告南宗良的委托诉讼代理人肖友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金香菊诉称，2019年6月18日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于杭州市下城区××路××号的房屋出租给原告使用，租赁房屋的用途为酒店公寓。租赁期为自2019年6月18日起至2033年10月16日止，被告同意给予原告自2019年6月18日至2019年10月17日共计120天的全免租金装修期。房屋年租金165000元。2019年租金季付，2020年1月1日起半年付，押金15000元。被告允许原告对租赁房屋进行装修、改善、增设它物、分割出租及后期管理、收租。合同还约定：被告须按合同约定如期将房屋交给原告使用，确保原告承租的房屋符合原告承租的使用目的，并积极配合原告办理相关手续，允许原告在本合同约定的使用目的范围进行装修改造，如被告违反该约定的，则原告有权要求解除合同，并赔偿因此给原告造成的所有损失，向原告支付违约金。如在租赁期内，一方违约则赔偿另一方违约金人民币270000元，当违约金不足以弥补实际损失，按实际损失赔偿。此外，原被告双方还对其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告就与案外人签订了装修的《合同书》及《消防改造工程合同》，还委托具有甲级设计资质的浙江安居建设设计有限公司出具了装修图纸，并向小区的物业公司即浙江绿升物业服务有限公司（以下简称：绿升物业公司）办理了装修申请，绿升物业公司也同意原告进场装修，并发放了《装修进场许可证》之后，装修人员开始进场装修，原告也着手开始购买家具设备、注册公司等，但到了2019年8月份，小区业委会及绿升物业公司就阻挠装修人员、车辆、材料等进入小区，并阻挠装修，导致装修无法再继续进行。为此，原告多次与被告联系，希望被告能出面解决，但被告未能妥善解决相关问题。原告在无奈之下，也采取拨打市长热线、报警、社区调解等方式，希望相关政府部门能协调处理，但最终也未能解决相关问题。为减少损失，原告希望先把家具等物品搬离小区，但在2020年1月2日搬离家具等物品时，受到物业工作人员的阻挠。为此，原告也联系被告，希望被告出面协调，但一开始被告置之不理，甚至于还告知物业工作人员，不让原告搬离家具等物品，最终原告不得不将家具等物品暂且搁置在案涉房屋内。2020年1月3日，原告委托律师向被告发出律师函，要求解除《房屋租赁合同》并赔偿损失等。被告于2020年1月4日签收了律师函。2020年1月7日，原告向杭州市西湖公证处申请公证，在公证员的公证下，对案涉房屋现场情况进行了确认。2020年1月10日，杭州市西湖公证处出具了编号为（2020）浙杭西证民字第162号的公证书。2020年1月9日，原告到被告办公地点进行友好洽谈。虽然原被告双方对于赔偿等事项未能达成一致意见，但对于物业费协商一致，确认由被告承担，且被告当场给物业杨经理打电话，告知物业杨经理物业费由被告承担，并要求物业在原告搬离家具等物品时放行。也正因如此，原告才将之前暂且搁置在案涉房屋内的家具及尚可利用的瓷砖搬离小区。2020年1月13日，原告收到被告的回函。2020年1月14日，原告也委托律师向被告发函，对于恢复原状、退还租金及押金等相关事项进行了明确的回复，但双方对于赔偿事宜始终未能协商一致。此外，原告己按照约定向被告支付了租金41250元及押金15000元，并向案外人支付了设计装修款123800元、家具购置款（含空调、床、床头柜、沙发、搬运费、存放费）20624元及注册公司费2300元。且在装修无法进行下去后，原告才偶然得知：2017年，被告将案涉房屋出租给一家诊所。当时也是受到小区业委会、居民、物业的阻挠，导致装修无法继续进行，并最终解除了与被告的房屋租赁合同。此后，案涉房屋因无人承租闲置了长达一年多之久。由此反映出，被告对于案涉房屋不能满足租赁用途是明知的，但事先却故意隐瞒，不告知原告。被告的上述种种行为均己严重侵害了原告的合法权益，也导致合同的根本目的不能实现。鉴于此，原告在无奈之下，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.请求确认原被告双方于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》己于2020年1月4日解除；2.要求被告向原告退还租金41250元、押金15000元及利息损失（以56250元为基数，按年利率6%的标准，自2020年1月5日起计算至实际退还之日止）；3.要求被告向原告支付违约金（含装饰装修损失、购置家具损失、注册公司损失、预期可得利益损失等）1000000元；4.要求被告向原告支付公证费4500元；5.本案诉讼费用依法由被告承担。 被告南宗良辩称，一、原、被告之间签订的房屋租赁合同解除日期应该为2020年1月10日，而非原告主张的2020年1月4日。理由如下，1、被告履约中没有违约行为，原告不享有单方合同解除权，因此原告发出的律师函不能发生解除效力。2、被告考虑因第三方行为导致合同履行确实存在困难同意解除合同，系履约善意行为，租赁合同的解除方式系协商解除，而非原告行使解除权单方解除。日期应该为原告收到被告的回函之日，即最早收到回函的日期是2020年1月10日，所以合同解除日期应该为2020年1月10日；二、虽然原告的租金已经支付至2020年1月17日，但原告在合同解除后，至今未履行房屋返还义务且装修不能进行的原因系第三方侵权，其退还租金的主张没有事实基础。本案中，原告至今没有履行恢复原状、返还房屋、结清物业管理费、水电等费用的义务，因此合同虽已解除，但原告在履行完毕相应的义务前被告暂无需返还押金，被告同意在原告履行完毕恢复原状、返还房屋、支付完毕相关费用，房屋占有使用费后，及时将押金返还给原告；三、被告不是侵权行为的侵权人，被告在履约缔约过程中，既不存在违约行为，也不存在缔约过失行为，因此被告无需承担赔偿责任。原告的主张无事实基础，理由如下：1、被告已严格按照房屋租赁合同的第四条履行了合同义务，配合乙方取得装修许可证，在房屋使用过程中，因第三方原因导致装修无法进行，被告已积极出面配合原告进行协调，并参加各方协调会议，被告已在能力范围内尽最大努力，不存在违约或过失行为；2、被告无预估合同目的不能实现情形出现的能力。被告是基于原告在同一大楼有成功经营经验，才将房屋出租给被告使用，而原告作为酒店公寓专业经营者，在被告提供的房屋使用性质、消防均符合其要求的前提下出现因第三方阻扰导致合同目的无法实现的后果应由其自身承担或向第三方侵权人主张相应权利；四、被告所主张的损失不符合法律规定，即使其因第三方侵权行为产生部分损失，根据双方签订的房屋租赁合同第四条第七款之约定，不因甲方的原因而造成的损失和伤害，甲方概不负责，应由乙方自行承担，故原告的损失不应由被告承担，原告主张权利的对象错误，原告应向侵权人小区业委会以及物业公司主张损害赔偿或原告自行承担相应责任。原告主张装饰装修损失金额不明确，且因本案中装修事实尚未深入，原告没有列明损失发生项目计算的依据，以及提供证明损失发生的相应证据，比如购置的家具家电并没有废弃，怎能认定为损失？公司注册系其自身经营行为，怎能以经营风险作为损失依据？更为离奇的是，原告将其酒店公寓预计后期盈利也作为损失其主张完全类似鸡生蛋、蛋生鸡的荒谬言论，被告认为，如此方式来主张损失，如后期亏损，那是不是还应该感谢被告？五、被告没有违约行为，双方也未在合同中就公证费用进行约定，原告自行公证，费用理应自行承担，况且原告至今未返还房屋，公证与否与查清本案事实无关。综上，因原告无合同单方解除权，原、被告的合同解除形式应为协商解除，日期为原告收到被告回函的2020年1月10日。案涉合同目的不能实现的原因系第三方侵权行为造成，被告不存在缔约过失行为，也不存在违约行为，后果不应由被告承担。被告在收到原告律师函后，及时回复同意协商解除合同，并要求其返还房屋，系被告在不可预计因素出现后及时的善意处理行为，被告履行过程中不存在任何恶意行为，无论根据合同约定还是根据法律规定，被告不应承担合同目的无法实现的后果，况且原告作为专业经营者，在同一大楼同样房屋内有成功经营经验，被告基于对原告成功经营的信赖，将房屋出租给原告，原告理应预计可能出现的经营风险，请法庭查明本案事实并依法驳回原告的所有诉请。 反诉原告南宗良向本院提出反诉请求：1.确认南宗良与金香菊签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；2.判令金香菊将房屋恢复原状后返还给南宗良；3.判令金香菊向南宗良支付房屋占有使用费57410元（参照租金标准,自2020年1月18日起暂计至2020年5月17日,要求支付至实际房屋返还之日止）；4.判令金香菊结清租赁房屋物业管理费、公共能耗费、电费等费用合计14688元（自2019年6月19日起暂至2020年4月30日,要求支付至房屋返还之日止），第3-4项诉请合计72098元；5.金香菊承担本案诉讼费。事实与理由:反诉被告金香菊系酒店公寓专业经营者,自2018年4月7日起在案涉房屋所在小区长期经营酒店公寓。2019年6月18日,金香菊为经营需要,与南宗良签订《房屋租赁合同》,承租南宗良位于杭州市下城区××路××房屋,租赁房屋建筑面积306.03平方米,房屋使用性质为非住宅,租赁房屋用途为酒店公寓。合同约定:租期自2019年6月18日起至2033年10月16日止,免租期120天（2019年6月18日至2019年10月17日）;2019年至2022年的租金标准为165000元／年,租期内的水、电、物业费等费用由反诉被告金香菊承担。2019年6月18日,反诉原告南宗良将房屋交付给金香菊使用,同日配合其办理好《装修进场许可证》。2019年8月,因反诉被告金香菊房屋使用涉及商改住等问题,案涉小区300户居民联名要求金香菊停止装修。装修停止后,反诉原告南宗良积极配合金香菊与小区业主委员会、物业管理公司进行沟通,并积极参加××街道××弄××区召开的协调会,但多次沟通后问题未得以解决。2020年1月6日,南宗良收到金香菊发出的《解除的律师函》,要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2020年1月9日,反诉原告南宗良回复该函,告知金香菊:合同履行过程中,南宗良未存在违约行为,金香菊无单方合同解除权;基于第三方原因导致合同履行存在困难,同意解除合同,但金香菊要求南宗良承担违约责任的要求无事实基础与法律依据，要求金香菊在收到《回函》起叁日内处理合同解除后续事宜（包括不限于结清物业费、公共能耗费、将房屋恢复原状、返还房屋等）。2020年1月10日,金香菊收到回函后,至今未履行恢复原状、返还房屋、结清案涉房屋的物业费、公共能耗费、电费等合同义务。反诉原告南宗良认为,双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,南宗良已依约履行己方义务，因被反诉人自身及第三方原因导致合同履行不能,南宗良已在自身能力范围内积极配合处理，并及时通过免除金香菊提前解除合同违约责任等方式减少双方的损失，反诉人无论在缔约、履约过程中均未任何过错或故意违约行为，而金香菊在合同解除后未积极履行恢复原状、返还房屋、结清物业费、能耗费等义务,却以违背事实基础与法律规定的方式无理要求南宗良高额赔偿，金香菊主张非法权益的行为,严重侵害了南宗良的合法权益，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告金香菊辩称，第一，反诉原告主张房屋租赁合同于2020年1月10日解除不具有事实和法律依据，请求法院予以驳回。首先，2017年反诉原告即南宗良将案涉房屋出租给一家诊所，当时也是受到了小区业委会、业主以及物业公司的阻挠，导致装修无法继续进行，并最终解除了房屋租赁合同，之后案涉房屋闲置长达一年多之久，由此反映出南宗良对于案涉房屋不能满足案涉合同租赁用途是明知的，而南宗良在与金香菊商谈房屋租赁事宜时，却从未告知金香菊该情况，存在故意隐瞒的嫌疑。其次，南宗良未能在金香菊租赁房屋期间保持房屋的使用用途，已严重违反了合同约定以及法律规定，属于严重违约。再次，金香菊已于2020年1月3日委托律师向南宗良发出了律师函，明确告知解除案涉房屋租赁合同，南宗良也已经于2020年1月4日签收，因此，根据合同法的相关规定，案涉房屋租赁合同应于2020年1月4日解除；第二，南宗良要求金香菊将案涉房屋恢复原状后返还的请求不具有事实和法律依据，请求法院予以驳回。首先，金香菊承租案涉房屋后经出租人南宗良许可，委托了具有建筑行业建筑工程甲级资质的浙江安居建筑设计有限公司对案涉房屋进行装修设计，并按照浙江安居建筑设计有限公司出具的设计图进行装修施工，而且还通过了消防审查，故金香菊不存在违法装修的情形，不存在商改住的情形。其次，案涉房屋租赁合同中并未约定合同解除的情况下，承租人金香菊负有将房屋恢复原状的义务，合同反而约定了如双方未能续约，金香菊离场时要保证公寓硬装修设施的完整，含水电、网络、消防等设施。再次，金香菊早已将案涉房屋内尚可利用的物品全部搬离，并多次以书面或口头的方式告知南宗良，要求南宗良立即收回案涉房屋以减少损失。因此，南宗良要求反诉被告金香菊将案涉房屋恢复原状后返还给反诉原告不具有事实和法律依据；第三，南宗良要求金香菊支付房屋占有使用费不具有事实和法律依据，请求法院予以驳回。2020年1月3日，以及2020年1月13日金香菊以律师函的方式多次要求南宗良立即收回房屋，减少损失，若未及时收回房屋，导致损失的进一步扩大，将由反诉原告自行承担，反诉原告自己没有及时收回房屋，导致损失的进一步扩大与反诉被告金香菊无关，故反诉原告无权要求金香菊支付房屋占用使用费；第四，南宗良要求金香菊结清房屋物业管理费、公共能耗费、电费等费用不具有事实和法律依据。首先，合同法第二百一十二条规定，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金香菊于2019年6月18日承租案涉房屋后，在装修免租期内就受到了阻挠，导致装修无法继续进行，尽管南宗良采取了各种方式试图解决相关问题，但最终仍然于事无补，反诉被告金香菊没有享受承租房屋所带来的任何使用收益，反而造成了自身巨大经营损失。其次，在发生纠纷后，金香菊想将放置在案涉房屋内可移动的家具等物品搬离以减少损失，但受到了物业公司的阻挠，不得不将相关物品暂且搁置在案涉房屋内。2020年1月9日，金香菊以及本代理人到南宗良办公地点约好洽谈，经洽谈后，南宗良当场给物业公司杨经理打电话，承诺物业管理等费用由南宗良承担，并要求在金香菊搬离物品时予以放行，也正因如此，金香菊才能将之前暂且搁置在案涉房屋内的可利用物品全部搬离，因此，现南宗良违反承诺要求金香菊结清房屋物业管理费、公共能耗费、电费等费用，不具有事实跟法律依据。 金香菊本诉反诉一并举证如下： 1、房屋租赁合同，证明（1）原、被告双方签订了房屋租赁合同，对双方的权利义务进行了明确的约定；（2）南宗良允许金香菊对案涉房屋进行装修改造；（3）租赁合同并未约定在合同解除的情况下，金香菊负有恢复原状的义务； 2、转账记录，证明原告金香菊按约向被告支付了房租41250元及押金15000元的事实； 3、装修进场许可证，证明（1）原告向案涉房屋的物业公司办理了装修许可；（2）原告对案涉房屋进行装修是合法的，不存在违法装修的情形，也不存在商改住的问题； 4、①营业执照、资质证书、装修图纸；②微信聊天记录及转账记录、收据；③合同书；④微信转账记录；⑤消防改造合同；⑥支付宝转账记录；⑦消防审查合格书；⑧支付宝、微信转账记录、收据，共同证明（1）原告为装修案涉房屋，已支出装修款（含出图、消防改造、消防审查等）合计123800元；（2）另说明装修款尚未向第三方全部付清，仍有拖欠，总计装修款大约为30万元； 5、转账记录、微信聊天记录、订单管理，证明原告为进行酒店公寓管理，购置了空调、床、床头柜、沙发等，合计己支出20624元； 6、微信转账记录、企业信用信息公示报告（注册公司），证明原告为进行酒店公寓管理，注册了杭州青果酒店管理有限公司，并支出了2300元； 7、通话详单，律师函，EMS快递单、查询单，证明（1）原告对案涉房屋进行装修时，受到物业及业委会等人的阻挠，导致装修无法进行，为此，原告多次请求被告出面协调，并自行采取拨打市长热线、报警等方式，希望能妥善处理，但最终仍未能解决，导致装修至今仍无法进行的事实；（2）证明原告委托律师向被告发送了律师函，要求解除房屋租赁合同等，被告己于2020年1月4日签收的事实；（3）原告多次告知被告，要求其立即收回房屋，否则由此造成的损失由被告自行承担，而且原告为友好解决纠纷，还对恢复原状、租金、物业费等相关问题予以了明确回复； 8、房屋租赁合同、不动产权证、身份证、转账记录、租房合同、收款记录，证明因被告违约导致原告预期可得利益损失3108000元（按隔壁四间类似房间的租金均价与需支付给被告租金的差额计算，即【2800+3200+3600+3300/4*10-165000/12】*12个月*14年； 9、公证书、发票，证明原告对案涉房屋现场情况进行了公证并为此支付了4500元公证费的事实。 南宗良本诉反诉一并举证如下： 1、房产证， 2、《房屋租赁合同》； 证据1-2共同证明（1）南宗良系案涉房屋所有权人,有权出租案涉房屋，房屋性质符合合同约定用途；（2）原、被告双方租赁关系合法有效的事实；（3）合同约定非因被告的原因而造成的损失或伤害,被告概不负责,应由原告自行承担的事实；（4）原、被告双方约定的租金标准，以及租金支付至2020年1月17日的事实；（5）约定租赁期间含免租期，水、电、物业费等费用由金香菊承担的事实； 3、《进场装修许可证》， 4、《消防审查合格书》； 证据3-4共同证明1、南宗良已于2019年1月18日依约将房屋交付给金香菊使用,诉涉房屋合同约定用途消防的要求的事实；2、南宗良配合金香菊办理完毕《装修进场许可证》,已履行出租人合同义务的事实; 5、解除《房屋租赁合同》的律师函，证明（1）金香菊自认合同目的无法实现的原因系因第三方(小区业委会、物业公司)侵权行为导致;（2）金香菊作出解除合同意思表示的事实； 6、关于解除房屋租赁合同的律师函回函， 7、邮件交寄单、中国邮政速递物流查询打印单； 证据6-7共同证明（1）南宗良无违约行为,金香菊无单方合同解除权;（2）南宗良同意协商解除合同，合同自2020年1月10之日(金香菊收到回函)解除的事实;（3）南宗良要求原告金香菊限时履行合同解除后的恢复原状、返还房屋、结清水、电、物业费、公共能耗费等义务的事实；（4）南宗良要求金香菊支付房屋占有使用费的事实。 8、物业服务费缴费通知书，证明（1）金香菊拖欠自2019年6月19日至2020年4月30日的物业费、公共能耗费、电费合计14688元的事实；（2）金香菊至今未履行恢复原状、返还房屋、结清费用等； 9、凤起路99-3号《房屋租赁合同》、房产证复印件，证明（1）金香菊系经营酒店公寓专业人员;（2）金香菊在同一栋楼承租类似的房屋用于经营酒店公寓的事实,原告具备经营风险判断与评估的能力;（3）南宗良交付的房屋完全符合合同约定使用用途的事实； 10、××街道××弄××区《证明》，证明（1）案涉房屋因第三方（小区业主、业委会、物业公司）侵权导致金香菊合同目的不能实现;（2）合同履行遇阻后,被告积极配合协调的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人确认真实性与合法性的证据本院予以确认并在卷佐证，对于该些证据的证明力问题将结合后文阐述。对有争议的证据，本院认定如下：1.转账记录、微信聊天记录及订单管理，南宗良对其三性均提出异议，认为不能确认是否真实购买了这些物品并已经产生实际损失，即使确实已经购买，这些物品并没有废弃，不能认定为损失。本院经审核认为，上述证据均有相应支付记录予以印证，且从当时转账的备注可以看出系金香菊为在案涉房屋开设公寓所购置，对真实性予以确认；2.××街道××弄××区证明，金香菊对三性均有异议，认为该证据系证人证言，应由出具单位的负责人签名并出庭作证，不符合证据合法性要求，且与本案无关，金香菊并未进行商改住装修，且装修经过具有资质的设计院出图、按图施工、通过了消防审查，完全不存在违法装修的情形，业委会和小区业主并无权干涉案涉房屋的使用。本院经审核认为，结合原被告庭审陈述情况，对该份证据真实性予以确认。 综上有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年6月18日，南宗良与金香菊签订《房屋租赁合同》一份，约定出租人南宗良（甲方）将位于杭州市下城区××路××号房屋出租给承租人金香菊（乙方）使用，房屋性质为非住宅，租赁房屋用途为酒店公寓，租赁期为2019年6月18日起至2033年10月16日止，甲方应于2019年6月18日前腾空交给乙方使用，甲方同意给予乙方自2019年6月18日至2019年10月17日共计120日的全免租金装修期。该房年租金为人民币165000元，付款方式为半年一付。合同签订之日，乙方应向甲方支付押金15000元，租赁到期后乙方结清所有费用，甲方将该押金全部无息归还乙方。甲方交房时须确保房屋及房屋原有公共设施的安全性。甲方须按照合同约定如期将房屋交给乙方使用，确保乙方承租的房屋符合乙方承租的使用目的，并积极配合乙方办理相关手续，允许乙方在本合同约定的使用目的范围内进行装修改造，如甲方违反该约定的，则乙方有权要求解除合同，并赔偿因此给乙方造成的损失，向乙方支付违约金（乙方装修改造前，须事先取得物业管理公司发放的装修许可证，如未获得物业允许则合同终止，甲乙双方互不追责，甲方向乙方退回所支付所有款项。非因甲方的原因而造成的损失或伤害，甲方概不负责，应有乙方自行承担。乙方在租赁期内（包括免租期内）使用的水、电、有线电视、燃气费、物业费等，由乙方按有关规定自行向有关部门交纳，并由乙方承担延期付款的责任。甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善、增设它物、分割出租及后期管理、收租。但乙方不得对建筑物外立面（空调洞除外），承重墙进行任何改动。租赁期间，经营酒店公寓项目如有违反国家或者地方政府的有关法律法规，乙方将在收到相关部门整改通知书后，按期整改。租赁期限届满，如未能续租，乙方离场时要保证原乙方公寓硬装修，设施的完整（包含水电、网络、消防等设施）不含软装，一起无偿移交给甲方。双方关于违约责任约定：除不可抗力所致及本合同另有约定外，双方均不得中途退租，若发生中途退租，因甲方原因，导致合同终止或解除的，甲方应将剩余租金按照原打款路径退回，若甲方未及时退回至账户的视为甲方未履行退款义务，甲方承担因此造成的全部损失。如在租赁期内，一方违约则赔偿另一方违约金270000元，当违约金不足以弥补实际损失，按实际损失赔偿。合同其他条款约定：本合同签订之日起消防审批通过生效，审批不通过合同无效，如污水管不能使用小区物业不允许使用，此合同无效，以上原因甲方退还乙方押金15000元。2019年租金季付，2020年1月1日起半年付。合同签订同日，金香菊向南宗良转账支付15000元押金，向杭州凤起苑物业服务中心办理装修进场许可证，装修时间为2019年6月18日至2019年10月17日，次日金香菊向南宗良转账支付41250元租金。金香菊于2019年6月18日与案外人签订装修合同，约定案涉房屋装修总价为190000元，并已支付装修款合计83000元，装修出图费用支出3650元，于2019年6月26日与案外人签订消防改造工程合同并支付消防改造工程款与消防审查费用25000元与12000元，7月-8月期间为酒店公寓的后期营业购置了空调、沙发并产生搬运费。2019年9月10日，案涉房屋消防工程图审通过。2019年8月，案涉房屋在装修过程中，案涉房屋装修受到案外人阻拦，2019年12月16日，南宗良、金香菊、凤起苑业主委员会、凤起苑物业在××街道××弄××区召集下，就案涉房屋商改住装修问题开设协调会，最终多方未协商一致，金香菊2020年1月3日向南宗良发出律师函，要求解除房屋租赁合同，南宗良向金香菊返还押金15000元、租金41250元并赔偿金香菊装修损失及预期可得利益损失违约金270000元并告知案涉房屋目前可以自由进出，要求南宗良及时收回房屋，该函于2020年1月5日投递至合同载明的南宗良地址的丰巢柜，南宗良于1月9日函复金香菊，后金香菊于1月13日再次回函南宗良。双方就南宗良是否违约、租金是否返还、房屋是否恢复原状以及物业管理费负担问题发生分歧并未能协商一致，最终酿成本案。 另查明，金香菊于2018年4月12日开始租赁下城区凤起路99-3号房屋用于经营公寓，金香菊于2020年1月9日左右将购买的物品从案涉租赁房屋中搬离，并于2020年1月7日就案涉租赁房屋现状向浙江省杭州市西湖公证处申请证据保全，同日，该公证处对房屋现状进行拍照、摄像，并出具（2020）浙杭西证民字第162号公证书。案涉房屋处于无门可自由进出状态。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据审理情况，双方当事人对于合同解除均无异议，争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》于何时解除；2、金香菊主张的退还租金、押金以及违约金请求是否有事实依据；3、金香菊是否应当将案涉房屋恢复原状；4、南宗良要求金香菊支付房屋占用使用费及结清物业管理费、公共能耗费、电费等请求是否有事实依据。关于第一个争议焦点，本院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，确保租赁物无使用功能瑕疵及权利瑕疵。本案中，金香菊对案涉房屋的装修过程中受到案外人异议与阻止，金香菊既有权向租赁合同相对人南宗良主张合同违约责任，亦可向相关案外人主张侵权责任，对于以何种方式保护其基于租赁合同取得的权益，金香菊具有选择权。本案中，金香菊系以租赁合同关系向南宗良主张违约责任，故无论案外人是否实际侵权，均不影响南宗良作为房租租赁合同相对人向金香菊承担的无法正常使用案涉房屋的违约责任。南宗良抗辩称基于金香菊在同小区有成功经营酒店公寓的经验，才将案涉房屋出租给金香菊用于经营同样业态，故对合同不能得到履行的风险在缔约时不能预料，不负有违约责任的意见，本院认为，南宗良作为房屋所有权人，对于自己所有的房屋过往、现在及将来是否可以满足承租人的租赁用途较于承租人应当负有更高的注意义务，在南宗良未告知风险的情况下，金香菊已经在同小区经营同种业态情况下，更加无从预料上述情况的发生，双方对于业委会反对并阻止金香菊装修案涉房屋同于经营酒店公寓的事实无异议，由此可见经营场地的不适合是金香菊不能继续装修、经营、实现合同目的的主要原因，故南宗良关于缔约无过错、履约无过错的意见本院不予采信，南宗良应当确保租赁期内租赁房屋无使用瑕疵，在出租案涉房屋给金香菊不到3个月即受到案外人的反对，且未向案外人进行权利排除妨害的相关主张，故南宗良存在违约行为，金香菊在合同目的不能实现的情况下，有权单方解除合同，自解除合同通知到达南宗良之日起双方房屋租赁合同解除，本院认定为该函到达合同载明的南宗良地址之日，即2020年1月5日该合同解除；关于金香菊主张的退还租金、押金以及违约金请求是否有事实依据，本院认为，合同约定的免租期为120日，金香菊在免租期内装修尚未完成即发生纠纷，装修至今未完成，亦未实际经营，合同解除后，双方因合同履行取得的利益应当返还合同向对方，故金香菊关于要求返还租金及押金的主张符合法律规定，本院予以支持；金香菊主张的违约金，包含装修损失、购置家具损失、注册公司损失、预期可得利益等共计100万元，本院认为，合同约定的违约金一般是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，系对损害赔偿额按照各自风险评估作出的预先锁定，案涉房屋租赁合同中双方对于违约金明确约定为270000元，当违约金不足以弥补实际损失，按实际损失赔偿。金香菊为达到租赁合同目的，即经营酒店公寓，对案涉房屋在经过出租人南宗良同意下进行装修，为此付出装修成本，其中家具购置以及公司注册费用，原告通过搬离、转卖或再次使用等方式弥补，未实际发生损失，故本院对该部分损失主张不予支持，违约金以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合双方合同实际履行时长、南宗良违约情况及过错程度，本院对原告金香菊违约金主张支持150000元，租金及押金相应利息主张不予支持，公证费4500元系金香菊诉讼成本且双方合同中未对此作出明确约定，本院不予支持；关于南宗良要求金香菊支付房屋占用使用费及结清物业管理费、公共能耗费、电费等请求是否有事实依据，本院认为，案涉房屋自金香菊2020年1月9日左右搬离物品后房屋在未安装门、门锁且金香菊已经发明确告知南宗良及时收回房屋时，金香菊已经对该房屋未实际占有使用，南宗良关于要求金香菊支付房屋占有使用费无事实依据，本院不予支持。物业管理费、电费等在合同中明确约定由金香菊承担，金香菊关于上述费用已经与南宗良达成口头约定的说法无证据予以支持且南宗良予以否认，故截至2020年1月5日的相关物业费等应由原告承担，根据2019年6月19日至2019年12月31日的物业服务费缴费通知书，本院认定为10154元；关于金香菊是否应当将案涉房屋恢复原状，本院认为，金香菊对案涉房屋的装修系在取得南宗良同意的情况下进行，即使对南宗良出租的房屋构成一些限制，但此种对财产权的限制系经过出租人同意，且南宗良对于案涉房屋用于酒店公寓经营系明知，在合同中双方亦约定了“租赁期限届满，如未能续租，乙方离场时要保证原乙方公寓硬装修，设施的完整（包含水电、网络、消防等设施）不含软装，一起无偿移交给甲方。”南宗良关于要求金香菊将案涉房屋恢复原状的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认南宗良与金香菊于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月5日解除； 二、南宗良于本判决生效之日起十日内返还金香菊租金、押金共计56250元； 三、南宗良于本判决生效之日起十日内支付金香菊违约金150000元； 四、金香菊于本判决生效之日起十日内支付南宗良物业费、公共能耗费、电费等10154元； 以上第二至第四项经折抵后，南宗良实际应支付金香菊196096元； 五、驳回金香菊的其他诉讼请求； 六、驳回南宗良的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14347元，因适用简易程序减半收取7173.5元，由金香菊负担5847.5元，由南宗良负担1326元。反诉案件受理费801元，由南宗良负担688元，由金香菊负担113元。 金香菊于本判决生效后十五日内向本院申请退费；南宗良于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  张 悦 二〇二〇年七月九日 代书记员  孙梦娜 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-23-?