上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36412号原告：冯斌，男，1966年2月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：许中宝，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：上海寓意物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号XXX室。法定代表人：黄大坤。原告冯斌与被告上海寓意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯斌及其委托诉讼代理人许中宝到庭参加诉讼。被告上海寓意物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《资产委托管理服务合同》于2020年3月22日解除;2.判令被告支付原告自2019年11月22日起至2019年12月21日止、自2020年2月22日起至2020年4月18日止的租金及房屋使用费(按照每月人民币5,000元的标准计算)；3.判令被告支付原告违约金10,000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月19日，原告与被告【原名称为巢客(上海)科技有限公司】签订《资产委托管理服务合同》，约定原告将位于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2019年11月22日起至2022年1月21日止；第一年免租期自2019年11月22日起至同年12月21日止，第二年免租期自2020年12月22日起至2021年1月21日止；租金为每月5,000元。合同履行后，被告支付押金及两个月租金。合同明确每月22日为支付日，被告未按期支付2020年2月22日之后的租金，经书面通知后仍未支付，原告有权单方解除合同。被告曾与协商将第二年的免租期提前，但原告未予同意。被告仅履行两个月即违约，免租期设计系针对合同履行完毕的情况，故被告还应支付免租期租金。现原告要求确认租赁合同已解除，并要求被告支付租金及违约金，故原告诉至本院。上海寓意物业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年11月19日，原告作为委托方(合同甲方)与作为受托方(合同乙方)的被告签订《资产委托管理服务合同》，约定原告将系争房屋委托给被告出租；合同期限自2019年11月22日起至2022年1月21日止；第一年免租期自2019年11月22日起至同年12月21日止，第二年免租期自2020年12月22日起至2021年1月21日止；第一年月租金为5,000元，第二年月租金为5,250元；支付方式为付一押一，首期租金于2019年12月22日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满。该合同第八条第(四)款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；……出现上述第(四)款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告于2019年11月20日向原告支付了押金5,000元；于2019年12月20日支付了自2019年12月22日起至2020年1月21日止的租金5,000元；于2020年1月19日支付了自2020年1月22日起至同年2月21日止的租金5,000元。2020年3月13日，因被告未能按期支付自2020年2月22日起的租金，原告向被告发送《合同履约通知书》，要求被告收到通知后三个工作日内支付租金。2020年3月19日，因被告仍未支付拖欠租金，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容包括：“自2020年3月13日本人将合同履约通知书送达贵公司后，至今已过三个工作日，期间未收到贵公司任何信息回复，也未收到2020年2月22日应付的5,000元房租，鉴于贵公司在此期间的情形，已满足合同第八条第四项所列情形之一，本人有权单方面解除合同，故今日向贵公司正式解除合同。现租客最晚可居住至2020年3月21日，望贵公司妥善安排好租客后续居住事宜。”现因被告拖欠租金的行为构成违约，故原告于2020年4月诉至本院，要求判如所请。另查明，被告于2019年12月23日由巢客(上海)科技有限公司变更名称为上海寓意物业管理有限公司。审理中，原告提供其与被告工作人员孙卫东的微信聊天记录以及通话录音，证明原告告知被告因其违约要求解除合同，被告认可违约，但要求将第二年免租期提前履行，原告未予同意，后被告虽口头承诺补齐租金，但至今未能支付。原告表示被告承租系争房屋后进行转租，其已于2020年4月18日收回系争房屋。原告同意将被告支付的押金5,000元用于抵扣被告的应付款项。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《资产委托管理服务合同》《合同履约通知书》《解除合同通知书》、支付凭证、照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。虽然双方签订的合同名称为《资产委托管理服务合同》，但依据原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付租金的情况认定，双方间实为租赁合同关系。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据合同约定，被告逾期支付租金超过十五个工作日，经原告书面通知后仍不支付租金的，原告有权解除合同。现被告经书面催告后仍未能支付自2020年2月22日起的租金构成违约，原告据此要求解除合同并要求被告承担两倍租金标准的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年3月19日向被告送达《解除合同通知书》，通知合同于当日解除，故本院确认合同解除日期为2020年3月19日。合同解除后，被告理应向原告支付自拖欠租金之日起至原告实际收回房屋之日止的租金和房屋使用费，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。原告以合同未能履行完毕为由要求被告支付免租期租金，缺乏合同依据，且被告承担的违约金中已包括原告受到的实际损失，故本院不予支持。审理中，原告同意将收取被告的押金予以抵扣被告应付款项，本院予以照准。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告冯斌与被告上海寓意物业管理有限公司于2019年11月19日签订的《资产委托管理服务合同》于2020年3月19日解除；二、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯斌自2020年2月22日起至2020年4月18日止的租金及房屋使用费(按照每月5,000元的标准计算)；三、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯斌违约金10,000元(与原告应退还被告的押金5,000元相抵扣后，被告应支付原告5,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告上海寓意物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年七月十五日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。