广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1062号 原告：广西恒大物业服务有限公司，住所地南宁市秀厢大道53号北湖安居小区物业楼，统一社会信用代码：914501001983159553。 法定代表人：段志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李作科，系该公司职员，男，1979年11月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：覃玉梅，女，1973年10月12日出生，壮族，住南宁市。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年4月21日 开庭日期：2020年5月15日、7月20日 原告诉讼请求：一、判令被告向原告支付恒大新城小区××××房2016年10月至2019年10月的城市垃圾处理费296元；二、判令被告向原告支付恒大新城小区××××房2017年1月至2019年10月的物业服务费2418．42元及相应的违约金3864．50元（违约金从被告欠缴物业费当月的11日起算，每日按照欠费金额的3‰计付，现暂计至2019年10月31日，最终计算至本案判决生效之日止），以上合计6282．92元；三、本案的全部诉讼费用由被告负担。 事实与理由：原告（原名称为广西春风物业服务有限责任公司，于2017年10月18日通过合法程序经南宁市工商行政管理局同意变更为广西恒大物业服务有限公司）于2014年9月5日与南宁市恒大新城小区第三届业主委员会签订《恒大新城物业服务合同》，合同有效期为2014年9月5日至2018年12月5日。合同第十条约定了物业服务费的收费标准：多层住宅物业为0.5元/月·平方米，高层住宅物业为0.75元/月·平方米，自用车库为20元/月，商业及其他物业为1元/月·平方米。合同第十八条约定：业主、物业使用人不按时缴纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收3‰的违约金，等。被告为南宁市秀厢大道东段32号恒大新城××××房的业主（房屋建筑面积为142.25m2）。按照相关法律规定和合同约定，被告在享有原告提供物业管理服务的同时，应履行相应的交费义务，但被告自2017年1月起就一直没有向原告交费。原告多次催收，被告仍拒绝缴纳。截至原告起诉之日，被告已欠缴2016年10月至2019年10月的城市垃圾处理费296元；2017年1月至2019年10月的物业服务费2418.42元及相应违约金3864.5元，合计6282.92元。为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法审理，判如所请。 被告覃玉梅答辩意见：一、原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业服务费2418.42元没有事实及法律依据。南宁市恒大新城小区第三届业主委员会的黎清芳委员在广西恒大物业服务有限公司任职董事，业主委员会与原告恶意串通签订《恒大新城物业服务合同》，严重损害小区业主的利益，违反《合同法》第五十二条第二项规定，属于无效物业服务合同，不能约束包括原告在内的业主。被告没有与原告签订《物业服务合同》，双方没有形成物业服务合同关系，被告也不认可原告的物业服务，双方也没有形成物业服务事实合同关系。因此，原告要求被告支付物业服务费及违约金没有事实及法律依据。二、假定《恒大新城物业服务合同》有效，被告对合同的诸多义务没有履行或没有完全履行，存在严重违约事实，主张全部物业服务费既不合法，也不合理。被告不支付物业服务费是符合法律规定的，被告在行使后履行抗辩权。三、原告依据无效合同条款要求被告支付违约金3864.50元，没有事实和法律依据。假定《恒大新城物业服务合同》有效，但合同第十八条规定：“业主、物业使用人不按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收3‰违约金，乙方并可视情况采取相应的催缴措施，如停水、停电、停止相关服务、公布欠费人及欠费情况、提起诉讼等”，该合同条款致使主的权利义务严重不对等，严重损害业主的利益，系无效合同条款。原告依此合同条款向被告主张高额违约金不合法，也不合理。退一步说，就算《物业服务合同》第十八条有效，但约定的违约金也过高了。依据法律相关规定，被告可以请求减少违约金。被告欠原告的物业费，给原告造成的损失充其量就是利息损失，参照中国人民银行规定的同期贷款利率，年利率不超过4.75%。因此，被告主张的逾期交费违约金不应超过其遭受利息损失的130%。依此标准，被告支付原告的逾期违约金不足150元。四、对环卫部门委托原告代收恒大新城小区的城市生活垃圾处理费没有异议，也认可原告向环卫部门交过城市生活垃圾处理费，但是原告所提交的支付回单不足以说明原告是代哪个小区缴纳该费用，是按每户多少钱缴纳该费用。所以，被告对原告诉请的城市生活垃圾处理费296元不予认可。为维护广大业主及被告的合法权益，望人民法院驳回原告的诉讼请求。 查明事实：原告系具有物业管理服务资质的物业服务公司，其前身为广西春风物业服务有限公司（以下简称春风物业公司），于2017年10月18日变更为现在的广西恒大物业服务有限公司（以下简称恒大物业公司）。被告是南宁市秀厢大道东段32号恒大新城××××房的业主，该房建筑面积为142.25平方米。 2013年12月24日，南宁市西乡塘区住房和城乡建设局作出西建发[2013]66号《关于同意南宁市恒大新城第三届业主委员会备案的通知》，载明关于成立南宁市恒大新城（第三届）业主委员会的备案材料已收悉，经审核，同意该业主委员会备案，该业主委员会组成名单如下：主任：钟立课，副主任：谢尉安、凌克翠，委员：周玉梅、卢勇、闫伟、黎清芳，任期五年，时间从2013年12月6日至2018年12月5日止。 2014年9月5日，南宁市恒大新城第三届业主委员会（作为甲方）与春风物业公司（作为乙方）签订《恒大新城物业服务合同》，合同有效期自2014年9月5日起至2018年12月5日止。该合同第十条约定：车位物业的物业服务费按个交纳，其他物业的物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，每月10日前交纳当月服务费；收费标准为：多层住宅物业：0.5元/月·平方米，高层住宅物业：0.75元/月·平方米，商业及其他物业：1元/月·平方米，等。合同第十八条约定：业主、物业使用人不按时缴纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收3‰的违约金，等。第二十条约定：政府行政主管部门要求业主缴纳的相关费用由业主承担，如生活垃圾处理费等。第二十九条约定：本合同有效期满而尚未签订新的物业管理服务合同的，经乙方同意本合同自动延续至新合同生效之日止。此外，合同还就双方的权利义务、物业服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。 2018年12月2日，南宁市恒大新城第三届业主委员会向原告出具一份《关于延续物业服务合同的复函》（以下简称《复函》），表示同意继续延续原签订的《恒大新城物业服务合同》，直至第四届业主委员会签订新的物业服务合同之日止。 上述《恒大新城物业服务合同》签订后，原告（原春风物业公司）按照约定为南宁市恒大新城小区提供物业管理服务。该合同于2018年12月5日到期后，原告继续为南宁市恒大新城小区提供物业管理服务至今。该小区至今未选举成立新的业主委员会，亦没有全体业主或召开业主大会决定终止或延续上述合同，或重新签订新的物业服务合同。 被告未向原告交纳2016年10月至2019年10月的城市垃圾处理费，2017年1月至2019年10月的物业服务费。对此，原告通过在被告住宅门口张贴《催费函》的方式进行了催收。 因被告未按时向原告交纳物业服务费、城市垃圾处理费，并拒绝支付违约金，原告于2019年11月15日将被告诉至南宁市西乡塘区人民法院，提出前述诉讼请求。后经南宁市中级人民法院裁定，指定该案由本院管辖。本院于2020年4月21日受理本案。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 南宁市物业管理行业协会官网公布的该协会会员名录（2020）显示广西恒大物业服务有限公司的负责人为黎清芳，人民网等多家网站的新闻信息显示黎清芳为广西恒大物业服务有限公司董事长或恒大集团公司人事主管。庭审中，原告否认黎清芳在恒大新城第三届业主委员任期内在原告或其所属恒大集团公司任职。本案中，没有证据证明恒大新城第三届业主委员黎清芳与上述会员名录和新闻报道中的黎清芳为同一人。 经南宁市人民政府常务会议审议通过，南宁市于2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，其中，城镇居（村）民以户为单位收取，2007年7月10日起按8元/户.月收取。南宁市西乡塘区环境卫生管理站在2016年、2017年、2018年、2019年均委托原告（原春风物业公司）代收恒大新城小区各住户该年度1-12月的生活垃圾处理费。 三、庭审中，被告认可2016年10月至2019年10月在南宁市恒大新城小区居住，没有除原告外的其他物业服务公司为该小区提供物业服务；原告认可存在约三分之一恒大新城小区业主不按时交纳物业服务费的现象；双方均认可当地相关政府部门就恒大新城业主与原告之间的物业服务纠纷组织开展过协调工作。 本院意见：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明自己主张的,由负有举证责任的一方承担不利后果。 关于涉案《恒大新城物业服务合同》的效力问题。南宁市恒大新城第三届业主委员会成立后经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局同意备案，在没有充分证据证明其成立程序和成员组成不合法之前，本院对其合法性予以认可。业主委员会可以在业主大会的授权下从事民事活动，民事活动的后果依法对小区全体业主具有约束力。被告认为该业委会的成员组成不合法，此与本案属于不同的法律关系，应通过其他途径解决。且根据被告提交的现有证据，尚不足以证明该业主委员会委员黎清芳确系原告的高级管理人员，亦不足以证明该业主委员会与原告存在恶意串通行为。在该业委会未被依法确认为不合法之前，其一定范围内的民事活动主体资格应当得到尊重。根据本案现有证据，恒大新城第三届业主委员会与原告签订的《恒大新城物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按约全面履行合同义务。被告认为该业主委员会的组成不合法，且与原告存在恶意串通行为，涉案合同属无效合同，现有证据不足，本院不予支持。 关于《关于延续物业服务合同的复函》的效力问题。《物业管理条例》第十二条规定,业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。恒大新城第三届业主委员会向原告出具该《复函》时,任期尚未届满,且该届业主委员会在新一届业主委员会未按时成立的情况下，为有序过渡、维持小区稳定的管理秩序，根据已有《恒大新城物业服务合同》第二十九条之约定，同意该合同延续至新一届业主委员会签订新的物业服务合同之日止，并无明显不当，故该《复函》所作出的延续原物业服务合同的行为对业主具有约束力。被告若认为该届业主委员会程序违法,延续原物业服务合同的决定侵害被告权益，可根据上述《物业管理条例》的相关规定主张对该决定予以撤销。在该《复函》未被依法撤销之前，本院认可其有效性。 综上，被告提供的现有证据不足以推翻涉案《物业服务合同》和《复函》的有效性，本院不予采纳。 另，《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本院认为，除非有有权部门确认恒大新城第三届业主委员会自身的成立违法或作出的决定程序违法；否则，原告签订合同时和接受《复函》时有理由相信该届业主委员会是执行业主与业主大会的意志，并有理由信赖涉案《物业服务合同》和《复函》的有效性。 关于被告应否支付城市垃圾处理费的问题。原告虽提交证据证明环卫部门委托其代收恒大新城小区的城市垃圾处理费，但所提交的证据不能证明其已向环卫部门按时足额支付恒大新城小区的城市垃圾处理费，不能具体明确地证明其在被告户未实际缴纳城市垃圾处理费的情况下，已代该户垫付该费用及实际垫付的具体数额。故对于原告诉请被告支付城市垃圾处理费的主张，现有证据不足，本院不予支持。 关于被告应否支付物业服务费的问题。本案中，被告未提供充分证据证明涉案《物业服务合同》和《复函》无效,应按照合同约定支付相应的物业服务费。退一步说，即便涉案《物业服务合同》和《复函》无效,原告事实上为恒大新城小区提供物业服务,被告事实上也接受了原告的物业服务并实际交纳过物业服务费。故原告要求被告按合同约定的收费标准,缴纳拖欠的物业服务费2418.42元,有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告存在没有履行或没有完全履行合同义务的行为，但所提供的小区环境照片的拍摄时间大多数不在原告主张的物业服务费的期间之内，与本案缺乏关联性，本院不予采信；所提供的微信聊天记录，未提交客观证据佐证，单凭该聊天记录，不足以认定聊天中提及的盗窃等事实，亦不足以证明原告没有按照合同约定履行合同义务，本院不予采信。根据现有证据，即使原告所提供的物业服务尚有需要整改和提升之处,但并不构成对合同主要义务的根本违反,故被告拒不给付物业服务费的理由并不充足,本院不予采纳。 针对目前包括被告在内的恒大新城小区业主与原告之间关于拖欠物业服务费的矛盾。本院认为，物业服务费是物业公司提供服务的经济基础，业主拒绝缴纳物业服务费，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康有序运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会、选举新的业主委员会来另行选聘物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高服务水平和质量或者减少物业服务费用的收费标准，而不是拒绝缴纳物业服务费。对于物业公司，出现目前较为严重的业主拖欠物业服务费现象，从一定程度上反映了业主对其服务水平和质量的不满，物业公司也应当积极听取业主的意见,加强服务意识,对业主反映的情况予以排查,对属于自身存在的问题应及时采取补救措施予以消除,并向业主反馈,对不属于自身问题应及时向业主作出答复及公示,并积极协助业主解决。只有彼此良性互动,才能营造舒适、健康、绿色的人居环境,双方实现互利共赢。 关于违约金的问题。按照《恒大新城物业服务合同》约定,被告未按约交纳物业服务费,应当承担违约责任。被告逾期交纳物业服务费的行为对原告造成的主要损失为资金利息损失,原告主张每日按欠费金额3‰计付违约金明显过高，且被告对此提出了调低的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，本院依法将违约金调整为自2017年1月起，以被告2017年1月至2019年10月期间每月欠付的物业服务费71.13元（142.25平方米×0.5元/平方米·月=71.13元）为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（2019年8月19日前）或全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍（2019年8月20日起），计算至本案判决生效之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告覃玉梅向原告广西恒大物业服务有限公司支付2017年1月至2019年10月的物业服务费2418.42元； 二、被告覃玉梅向原告广西恒大物业服务有限公司支付违约金，计算方式为：自2017年1月起，分别以2017年1月至2019年10月期间每月欠缴的物业服务费71.13元为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（2019年8月19日前）或全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的1.3倍（2019年8月20日起），计算至本判决生效之日止。 三、驳回原告广西恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取计25元，由被告覃玉梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年七月二十日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 周逍遥