陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕民终43号 上诉人（一审原告、反诉被告）：西安银行股份有限公司城南支行。住所地：陕西省西安市。 负责人：李培林，该行行长。 委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任寰阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：陕西秦埔房地产开发公司。住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：韩全柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小丽，北京中盈（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高琨，北京中盈（西安）律师事务所律师。 上诉人西安银行股份有限公司城南支行（以下简称西安银行城南支行）与上诉人陕西秦埔房地产开发公司（以下简称秦埔公司）商品房买卖合同纠纷一案，西安市中级人民法院于2015年2月13日作出（2013）西民二初字第00036号民事判决，秦埔公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日作出（2015）陕民二终字第00038号民事裁定，将本案发回重审。西安市中级人民法院于2015年8月19日立案受理，依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，并作出（2015）西中民二初字第00038号民事判决。西安银行城南支行与秦埔公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西安银行城南支行委托诉讼代理人王天、任寰阳，上诉人秦埔公司法定代表人韩全柱，委托诉讼代理人张小丽、高琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西安银行城南支行上诉请求：一、撤销（2015）西中民二初字第00038号民事判决第三项，并改判秦埔公司向西安银行城南支行承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元；二、撤销（2015）西中民二初字第00038号民事判决第四、五项，XX城XX街XX大厦XX层XX号房屋价款4274772.24元及二层10202号房屋价款2639040.42元的请求；三、本案一、二审诉讼费由秦埔公司承担。事实及理由：一、一审将交房的违约责任和逾期办证的违约责任混为一谈，认定事实错误。案涉《购房合同》第八条第一项约定“泛美大厦工程完工后三个月内甲方（秦埔公司）负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担”。双方于2000年3月16日签订的《补充合同》第一条约定“……秦埔公司未按时履行合同的滞纳金约数百万元。……”。第五条约定“如上述条款内容落实且交付西安银行城南支行使用后，西安银行城南支行同意不再向甲方追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则西安银行城南支行保留对其的追索权。秦埔公司也同意不再向西安银行城南支行追偿剩余的购房款及金库的装修费等”。根据一审判决查明“2008年3月，西安市房产测量事务所就涉诉西安银行城南支行所够房屋出具《房产测绘成果报告》，……”。综上，可以认定1.泛美大厦工程不可能于2000年3月16日之前完工；2.违约金条款并未明确是否存在迟延办证的违约责任；3.在2000年3月16日签订《补充合同》之时，秦埔公司还不存在迟延办证的事实，故，该合同中承诺不再追究违约责任的约定仅仅针对的是迟延交付房屋一节，秦埔公司应当承担迟延办证的违约责任。二、一审判决要求西安银行城南支行补交房款6913812.66元违反合同约定，应予以纠正。1.案涉《购房合同》第三条约定“购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元整，总价格约为：肆佰玖拾伍万元，此价格已经包含西安银行城南支行对秦埔公司泛美大厦所有的公用设施及公用面积的使用权。当该合同生效后，双方均不得以任何理由（包括各种建材涨价的理由）提高或降低合同价格”。2000年3月16日签订的《补充合同》第一条约定“……而据西安银行城南支行测算秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积）……，而据秦埔公司测算其给西安银行城南支行提供了1020平方米的使用面积”。根据上述条款，可以认定双方约定的计价面积应为套内建筑面积。2.即便有套内建筑面积增加，也只能按照合同约定的每平方米5750元支付对价，且根据《补充合同》第一条的约定，秦埔公司也放弃了对剩余房款的追偿权。另，根据《最高人民法院》第三十三条规定“合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理”，即便应当支付增加的套内建筑面购房款，也不能按照案件审理时市场评估价处理。 秦埔公司提交答辩称，一、西安银行城南支行无权要求秦埔公司承担逾期办证违约金。1.泛美大厦交房、办证均受到了政府政策变更的影响，属于因不可抗力免责的情形。1993年2月22日，西安市房地产管理局下发了《关于对南廓村旧城改造建设用地的批复》，明确了秦埔公司办证的前置程序。后西安市委、市政府于1996年4月15日印发了[1996]16号文件，撤销了市房地产管理局，秦埔公司土地使用证的办理工作转由碑林区土地管理局办理。碑林区土地管理局按照当时的政策，对申报材料提出了新的要求，秦埔公司立即重新准备并数次请求碑林区土地管理局尽快办理。直到2001年6月29日，才发文确定秦埔公司征地、申请资料完备，符合上报手续。2.案涉10102室和10202室未能过户，西安银行城南支行存在过错。XX城XX线装修，致使秦埔公司在向西安市规划局缴纳25万元罚款后不得不进行设计变更和规划变更，极大影响了办理房产证的进度。此外，因西安银行城南支行的前述行为，致使10102室和10202室房产证建筑面积多了228.6平方米，XX城XX线及回函等实际行为变更了双方对购买面积的约定，故，在西安银行城南支行未支付多占228.6平方米对价之前，其无权要求办理房屋所有权证书，更无权主张逾期办证违约金。二、西安银行补交购房款符合房屋市场交易习惯，一审认定事实及适用法律正确。1.案涉《购房合同》及两份《补充合同》中所涉销售面积均为建筑面积。根据《购房合同》第二条“一、二层合计约860平方米，以双方按秦埔公司提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时实际面积计算（见附件1平面图内双方确认的XX城XX房范围）”；1997年11月7日双方签订的《补充合同》第二条“二楼增加ABCDE面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加140平方米”的约定，前述合同签订依据均为设计图纸，且均明确按照设计图纸计算面积，而图纸上标注面积均为房屋建筑面积。2.案涉合同所销售面积均为暂定面积，且双方约定了以登记的实测面积为准，据实结算的处理原则。《购房合同》第二条约定“购买面积：一、二层合计约860平方米……竣工时实际面积结算”；1997年11月7日签订的《补充合同》第二条约定“确切面积按结算时实际增加的计算”；2000年3月16日签订的《补充合同》第一条约定“面积的最后核定依照房地产部门的登记为准”；西安银行城南支行于2011年10月8月的回函中称“对于还没有取得房产证的房屋，暂时以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。待房产证办好后，以实际面积为准，结算各项费用”，综上，双方一直采取的是以登记的实测面积为准，据实结算的处理原则。三、2000年3月16日签订的《补充合同》是双方在搁置已提供面积争议的背景下签订的，该合同约定的秦埔公司同意不再向西安银行城南支行追偿剩余的购房款及金库的装修费等，是指在签订《补充合同》时欠付的购房款23250元。 秦埔公司上诉请求：一、撤销原判决第一、二项，XX城XX大厦XX层XX号房屋，并支付自2000年4月1日起至实际返还之日的房屋占用费1973344元（暂计算至2015年9月30日，最终计算至实际支付之日）；二、撤销原判决第四项，XX城XX大厦XX层XX号房屋价款12147000元；三、撤销原判决第五项，XX城XX大厦XX层XX号房屋价款4285200元；四、撤销原判决第六项，改判由西安银行城南支行支付自1999年5月1日起至实际支付购房款之日的多占面积使用费13792758元（暂计算至2015年9月30日，最终计算至实际支付之日）并赔偿因西安银行城南支行擅自外扩装修给秦埔公司造成的损失共计25万元；五、本案一、二审诉讼费由西安银行城南支行承担。事实及理由：一、2901室归秦埔公司所有，西安银行城南支行理应归还并支付其使用期间的费用。秦埔公司将案涉2901室“补足”给西安银行城南支行是双方在权利义务暂定，尚未据实结算时的临时措施，且该室实际面积比销售面积大了228.6平方米，“补足”事实基础已不存在。二、原判决确定西安银行城南支行支付房屋价款依据过低。从2017年初开始，西安市XX路高涨，国家统计局同年发布的6月份70个大中城市房地产销售价格统计数据显示，西安房地产销售价格比去年上涨了13.1%，。本案中评估单价时间点为2016年10月10日，至2017年7月17日原审判决作出时，评估所依据的客观事实已发生重大变化，导致评估单价远低于市场客观价值。三、西安银行城南支行应承担自交付至实际购买期间多占面积的使用费。西安银行城南支行擅自外扩装修，在未支付任何对价的情况下，实际多占泛美大厦228.6平方米长达15年之久，不仅导致秦埔公司受到西安市规划部门的处罚，还给秦埔公司造成了重大经济损失。 西安银行城南支行答辩称，一、根据双方2000年3月16日签订的《补充合同》约定，秦埔公司自愿以泛美大厦2901室补偿西安银行城南支行代垫的装修费及违约的滞纳金，故该房屋应归西安银行城南支行所有。二、根据前述合同约定，秦埔公司已明确承诺不再向西安银行城南支行追偿剩余房款及金库装修费，因此秦埔公司要求支付剩余房款的上诉请求违反诚信原则，没有实施依据及法律依据，应予驳回。三、根据前述合同约定，房屋销售面积明确表述为“使用面积”。使用面积实测为948.16平方米，因此不存在需要西安银行城南支行补交房款的事实。四、本案对于房屋单价约定明确，即5750元/平方米，依法不应参照市场价格进行调整，且交易发生在1994年，一审判决却参照2016年10月10日的评估价判决，造成了严重的不公。五、秦埔公司在2000年双方一揽子协议达成之后，对于房价再未提出任何异议，证明其对于房款的完全支付进行了追认，直至2013年9月，西安银行城南支行起诉后才提出反诉，早已超过诉讼时效。 西安银行城南支行向一审法院起诉请求：1.确认西安银行城南支行拥有：“在秦埔公司处购买的位于西安市XX大厦XX街XX层、二层营业用房和泛美大厦29层壹套商品房（约186㎡）”三处房屋的所有权。2.判令秦埔公司全面履行合同义务，立即为西安银行城南支行办理该三处房屋的所有权证。3.判令秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证违约金计2587500元(从1999年8月18日至2013年9月18日)。4.本案诉讼费用由秦埔公司承担。 秦埔公司向一审法院反诉请求：XX城XX市场价支付其多占的228.6平方米购房款16432200元，并支付自1999年5月1日起至实际支付购房款之日的多占面积使用费13792758元（暂计算至2015年9月30日）。XX城XX大厦XX层XX号房屋产权，认定西安银行城南支行为占用、租赁关系。XX城XX大厦XX层XX号房屋，并支付自2000年4月1日起至实际返还之日的房屋占用费1973344元（暂计算至2015年9月30日）。4.判令西安银行城南支行赔偿因其擅自外扩装修给秦埔公司造成的损失共计25万元。5.本案诉讼费用由西安银行城南支行承担。 一审法院认定事实：1994年6月6日，西安银行城南支行与秦埔公司签订《购房合同》，约定购房面积：一、二层合计约860平方米，双方按秦埔公司提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时实际面积结算。购房价格：每平方米人民币伍仟柒佰伍拾元整，总价格约为肆佰玖拾伍万元，此价格已包含西安银行城南支行对泛美大厦所有配套的公用设施及公用面积的使用权，当该合同生效后，双方均不得以各种理由（包含各种建材涨价的理由）提高或降低合同价格。交工期限：交工期限为一九九六年六月三十日。违约责任为：秦埔公司按合同规定期限内将西安银行城南支行所购房屋交付使用，每逾期一日按购房价格的1‰向西安银行城南支行交纳罚金（不可抗因素除外）。泛美大厦工程完工后三个月内秦埔公司负责办理产籍过户手续，其费用按国家有关规定各自承担等内容。1997年11月7日，西安银行城南支行与秦埔公司签订《补充合同》，约定：二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。增加面积计算方法和价格按原合同不变。净增部分价款捌拾万元整在补充合同签订后三日内一次付清等内容。2000年3月16日，西安银行城南支行与秦埔公司再次签订《补充合同》约定：XX城XX大厦营业用房共计1000平方米，而据西安银行城南支行测算秦埔公司实际只提供了961平方米（面积按合同约定相当于使用面积），按实际面积应付总价款5255750元整，西安银行城南支行实际支付5502500元整。另秦埔公司尚欠西安银行城南支行代垫装修费（按原合同标准）约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元。而据秦埔公司测算其给西安银行城南支行提供了1020平方米的使用面积，此争议不影响下列条款的补偿的内容。面积的最后核定依照房地产部门的登记为准。秦埔公司同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给西安银行城南支行无偿补足。……，过户手续完备，于2000年4月1日前交付西安银行城南支行使用。如以上条款内容落实且交付西安银行城南支行使用后，西安银行城南支行同意不再向秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金，否则西安银行城南支行保留对其的追偿权。秦埔公司也同意不再向西安银行城南支行追偿剩余的购房款及金库的装修费等。办理房产证的费用以房产部门登记为准，按国家规定西安银行城南支行、秦埔公司分摊等内容。合同签订后，西安银行城南支行于1994年6月23日、1994年6月24、1995年12月27日、1996年5月20日、1997年11月7日1998年8月8日、1999年5月14日等时间先后向秦埔公司共计支付5502500元。1997年，根据西安市城市合作银行西合银发（1997）1号文件，西安友谊城市信用社更名为西安市城市合作银行友谊支行。1998年，根据西安市商业银行西商银发（1998）2号文件，西安市城市合作银行友谊支行更名为西安市商业银行友谊支行。2010年，根据中国银行业监督管理委员会银监复（2010）203号批复，西安市商业银行友谊支行更名为西安银行股份有限公司城南支行。2008年3月，西安市房产测量事务所就涉诉西安银行城南支行所购房屋出具《房产测绘成果报告》，其中《建筑物分户实测明细表》显示，原告所购买的10102号和10202号房屋实测套内建筑面积分别为390.42平方米、557.74平方米，合计948.36平方米，建筑面积分别为513.47平方米、715.13平方米，合计1228.60平方米。2016年6月22日，秦埔公司申请对涉案的10102、10202室门面房的市场单价进行评估鉴定，本院委托陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估。2016年10月13日，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司作出陕宏光房评报字（2016）第117号房地产估价报告，涉案的10102室房屋评估单价为35192元/平方米，10202室房屋评估单价为24634元/平方米。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案西安银行城南支行与秦埔公司就西安市南稍门什字东北角泛美大厦一、二层房屋，自1994年6月6日到2000年3月16日，先后订立一份《购房合同》及两份《补充合同》。以上合同是双方当事人在平等自愿基础上，协商订立，其意思表示真实，合同的形式及内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效成立的合同，因此，上述合同对双方当事人均有约束力。在合同中，西安银行城南支行与秦埔公司约定买卖房屋，即涉案的西安市XX大厦XX层XX号、XX层XX号房屋，秦埔公司已将该房屋交付西安银行城南支行，西安银行城南支行已支付部分购房款并占有、使用该房屋，故西安银行城南支行诉请确认该房屋归其所有，并诉请秦埔公司协助办理房屋所有权证，依法支持。泛美大厦29层2901号房屋，系西安银行城南支行与秦埔公司在2000年3月16日签订《补充合同》中约定，秦埔公司以该房屋向西安银行城南支行补偿代垫的装修费及违约的滞纳金，故该房屋应归西安银行城南支行所有。西安银行城南支行诉请秦埔公司协助办理该房屋所有权证，依法应予支持。而秦埔公司反诉主张西安银行城南支行返还该房屋并由西安银行城南支行支付占有费用，没有合法依据，不予支持。关于西安银行城南支行主张秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金，因双方在合同里对逾期办理房屋所有权证并无违约责任的相应约定，且双方在2000年3月16日签订《补充合同》中，秦埔公司已用泛美大厦29层2901号房屋向西安银行城南支行做了补偿，西安银行城南支行承诺不再追究秦埔公司违约的滞纳金。故西安银行城南支行请求秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金，不予支持。关于西安银行城南支行与秦埔公司在合同中约定的房屋面积是使用面积还是建筑面积？双方认识有分歧。一审法院认为，双方的购房行为从1994年延续到2000年，在1994年6月6日订立的购房合同中，关于房屋面积约定为860平方米，以秦埔公司提供的泛美大厦一、二层平面图确认的范围里，竣工时按实际面积结算。1997年11月7日，双方签订补充合同，约定二楼增加A、B、C、D、E面积，减少Y面积（标识见设计图），合计净增加面积约140平方米。确切面积按结算时实际增加的计算。较1994年的合同，房屋面积增加140平方米。2000年3月16日，双方第二份补充合同约定购房面积为1000平方米。从以上合同内容分析，双方在订立购房合同时，没有明确约定所购房屋面积属于何种性质。因此，应认定双方订立合同时关于对房屋面积是指使用面积还是指建筑面积，约定不明确。根据法律规定，合同生效后，当事人就合同的有关内容没有约定或约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。目前，当事人双方就该问题各执一词，不能协商一致，就此已无订立补充协议的可能。依据房屋市场交易习惯，一般交易中所称房屋面积通常指的房屋建筑面积，如特指房屋使用面积，需在文字中明白表述出来。另外，商品房必须到政府房屋管理机关办理权属证即房产证。而房屋管理机关办理权证上载明的面积亦是建筑面积。而且，双方前两份合同中关于面积的最后确定都指明按设计图计算面积。而图纸上标注的面积亦是建筑面积。因此，本院认定本案双方争议的房屋面积为房屋建筑面积。在确定了双方合同中约定房屋面积为建筑面积，依据西安市房产测量事务所《房产测绘成果报告》，原告购房的建筑面积1228.60平方米，比双方2000年3月16日补充协议中所约定的1000平方米，增加了228.60平方米，而增加面积如何计算价款？依据2003年6月1日实施的最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。”1995年12月27日施行的《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》开宗明义：“房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实，分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是，合情合理地处理。”及第33条“合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。”的规定。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第（四）项“价款约定不明确的，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。”综上，本案双方开始进行房屋交易的时间在1994年，相继订立补充合同到2000年，直至本案诉讼双方对有关事项仍有争议，故本案双方争议的增加房屋面积的价格，应当由上述法律规定调整。据此，涉案的10102室房屋增加的121.47平方米，应按评估出的市场单价35192元/平方米计算房屋价款，为4274772.24元。10202室房屋增加的107.13平方米，应按评估出的市场单价24634元/平方米计算房屋价款，为2639040.42元。据此，西安银行城南支行应向秦埔公司补交该部分购房款，秦埔公司该项反诉请求应予支持。秦埔公司反诉主张西安银行城南支行赔偿因擅自外扩装修所造成的损失，因秦埔公司提交证据不能证明西安银行城南支行擅自外扩装修给其造成损失，故其该项反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第二款第四项、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、位于西安市南稍门什字东北角泛美大厦一层10102号、二层10202号房屋和泛美大厦29层2901号房屋归原告西安银行股份有限公司城南支行所有；二、被告陕西秦埔房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，协助原告西安银行股份有限公司城南支行办理位于西安市XX大厦XX层XX号、XX层XX号房屋和泛美大厦29层2901号房屋所有权证；三、驳回原告西安银行股份有限公司城南支行要求被告陕西秦埔房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金2587500元的诉讼请求；四、本判决生效30日内，原告西安银行股份有限公司城南支行向被告陕西秦XX房XX街XX大厦XX层XX号房屋价款4274772.24元；五、本判决生效30日内，原告西安银行股份有限公司城南支行向被告陕西秦XX房XX街XX大厦XX层XX号房屋价款2639040.42元；六、驳回被告陕西秦埔房地产开发有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告西安银行股份有限公司城南支行预交案件受理费70163元，由原告西安银行股份有限公司城南支行负担21049元，被告陕西秦埔房地产开发有限公司负担49114元。被告陕西秦埔房地产开发有限公司预交案件受理费108456元，由原告西安银行股份有限公司城南支行负担75920元，被告陕西秦埔房地产开发公司承担32536元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，根据西安银行城南支行与秦埔公司诉辩主张，本案争议焦点为：1.案涉合同约定面积如何认定，西安银行城南支行是否应当支付案涉房屋面积差价款及占有使用费；2.西安银行城南支行是否应当向秦埔公司返还泛美大厦29层2901号房屋，并支付应擅自外扩致使秦埔公司缴纳的25万元罚款；3.秦埔公司应否支付迟延办证的违约金。 关于第一个焦点问题。本院认为，双方于1994年所签订《购房合同》中对购买区域、位置及相应面积均有明确约定，能够与其他区域相区分形成特定区域，后因国家对于房地产面积登记方法的改变，在办理房屋产权登记的时候增加了公摊面积，致使在房产证上会增加额外的面积，另根据房管局测量报告显示，登记使用面积与合同约定面积大体一致，且西安银行城南支行已依约支付合同对价，故秦埔公司上诉主张西安银行城南支行支付增加面积相应对价无事实及法律依据。 关于第二个焦点问题。XX城XX大厦XX层XX号房屋并支付相应占有费用。在案证据显示，双方于1994年签订《购房合同》约定案涉交易房屋交房期限为1996年6月30日，后双方于2000年3月16日签订《补充合同》，确认秦埔公司尚欠西安银行城南支行代垫装修费约60万元整，未按时履行合同的滞纳金约数百万元，该《补充合同》约定，“秦埔公司同意用泛美大厦29层住宅商品房一套，面积约186平方米，作为给西安银行城南支行无偿补足……，过户手续完备，于2000年4月1日前交付西安银行城南支行使用。如以上条款内容落实且交付西安银行城南支行使用后，西安银行城南支行同意不再向秦埔公司追索其代垫的装修费及违约的滞纳金。”西安银行城南支行已实际占有该房屋并依据前述合同主张以该房屋冲抵秦埔公司所欠装修费及迟延交房违约金，故秦埔公司该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。此外，秦埔公司二审期间提供陕西省代收罚款收据一张、照片若干以及泛美大厦初步设计图一份，用以证明西安银行城南支行因擅自外扩致使秦埔公司受到25万元的行政处罚。本院认为，上述资料秦埔公司在二审证据材料中并未作为新证据向法庭提交，庭审期间也未作为新证据向法庭出示并质证，罚款收据和泛美大厦初步设计图形成时间均为2004年早于一审，照片形成时间不明，不能作为新证据使用，且罚款收据仅能证明秦埔公司受到行政处罚的事实，该收据并未载明秦埔公司受处罚事由，且秦埔公司所提供照片亦无法证明西安银行城南支行是否擅自外扩从而导致秦埔公司受到规划部门处罚，故秦埔公司主张西安银行城南支行应承担秦埔公司25万元的损失依据不足，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。西安银行城南支行主张秦埔公司应当支付逾期办证违约金。如前所述，双方于2000年3月16日签订的《补充合同》中约定，秦埔公司用泛美大厦29层2901号房向西安银行城南支行进行补偿，西安银行城南支行同意不再追究秦埔公司违约产生的滞纳金，现西安银行城南支行虽辩称该条款所称违约金系逾期交房而非逾期办证所产生，但该条款并未就违约金性质作出明确区分，双方在合同中亦未明确约定迟延办证应承担的责任，故西安银行城南支行上诉主张秦埔公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人西安银行股份有限公司城南支行上诉的部分理由成立，应予支持。上诉人陕西秦埔房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持西安市中级人民法院（2015）西中民二初字第00038号民事判决第一项、第二项、第三项判决； 二、撤销西安市中级人民法院（2015）西中民二初字第00038号民事判决第四项、第五项、第六项判决； 三、驳回陕西秦埔房地产开发公司全部反诉请求； 四、驳回西安银行股份有限公司城南支行其余诉讼请求。 一审案件受理费西安银行股份有限公司城南支行预交70163元，由西安银行股份有限公司城南支行负担21049元，陕西秦埔房地产开发有限公司负担49114元。陕西秦埔房地产开发有限公司预交108456元，陕西秦埔房地产开发公司负担。 二审案件受理费西安银行股份有限公司城南支行预交78309元，由西安银行股份有限公司城南支行负担21325元，陕西秦埔房地产开发有限公司负担56984元；二审案件受理费陕西秦埔房地产开发有限公司预交209442元，由陕西秦埔房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨晓梅 审 判 员 石 雷 审 判 员 赵 敏 二〇二〇年六月一日 法官助理 罗 浩 书 记 员 樊云龙 1