四川省甘孜藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川33民终64号 上诉人(原审被告)：扎西尼玛，男，1977年4月6日出生，藏族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：齐浩，四川智见成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉强，四川智见成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任亚平，男，1965年3月3日出生，汉族，住四川省泸定县。 委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任敬红，女，1967年2月28日出生，汉族，住四川省泸定县。 委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任艳红，女，1970年7月22日出生，汉族，住四川省泸定县。 委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 原审被告：甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司。住所地：四川省泸定县泸桥镇火炬路28号。 法定代表人:达瓦让布，系该公司总经理。 原审被告：赵勇，男，1971年8月8日出生，藏族，住四川省康定市。 上诉人扎西尼玛因与被上诉人任亚平、任敬红、任艳红、原审被告甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理有限责任公司（以下简称木亚公司）、原审被告赵勇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸定县人民法院（2019）川3322民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人扎西尼玛的委托诉讼代理人齐浩、李玉强，被上诉人任亚平、任敬红、任艳红的共同委托诉讼代理人赵成乾到庭参加诉讼，原审被告木亚公司、赵勇经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 扎西尼玛上诉请求：1.撤销原审判决，驳回三被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由三被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案未达到案涉合同约定的付款条件，因被上诉人未予配合共同委托质量检测机构对房屋质量进行检测，且上诉人在对案涉楼房进行装修期间被泸定县消防大队以该房屋不符合消防要求为由，多次受到处罚并被要求整改。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，上诉人享有先履行抗辩权；2.一审法院仅以案涉房屋不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的场所为由，未采信上诉人主张的因被上诉人未对案涉房屋进行消防设计、竣工验收消防备案，导致合同目的不能实现的意见，属适用法律错误。 被上诉人任亚平、任敬红、任艳红共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 原审被告木亚公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。 原审被告赵勇未答辩，亦未提交书面答辩意见。 被上诉人任亚平、任敬红、任艳红共同向一审法院提出诉讼请求：1.判令扎西尼玛、木亚公司及赵勇向任亚平、任敬红、任艳红支付购房款共计11,000,000元及利息2,576,713元（从2014年9月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%，暂计算至2019年8月6日，以后利息计算至付清欠款之日）；2．本案诉讼费用由扎西尼玛、木亚公司及赵勇承担。 一审法院认定事实：2014年2月19日，任亚平、任敬红、任艳红取得涉案房屋的产权证，共有产权证号：泸共字第304号、泸共字第305号；国土证号：泸国用（2014）第028号；其中任艳红、任敬红各占10%，任亚平占80%。2014年3月8日，任亚平作为甲方与乙方扎西尼玛签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方自愿将坐落在泸定县泸桥镇赤水路，建筑面积：7304.39m2，框架结构，国土证号：泸国用（2014）第028的一栋房产出卖给乙方，但甲方有权保留地下停车场一个泊车位的永久使用权。二、房屋的交易总价为：26,000,000元整。三、付款方式：现金分两次支付。其中，乙方在合同签订之日，支付甲方第一次购房款金额16,000,000元，作为甲乙双方共管资金；合同签订后，甲方将该房屋土地使用权和房屋产权证过户至乙方，乙方在房屋过户手续完成时，将共管资金16,000,000元转为甲方所有。并且在房屋过户手续完成后的90日内一次性付清购房余款10,000,000元整。四、费用承担……。五、违约责任。如果乙方未按合同约定期限支付购房款，按日加罚应付款的万分之五作为违约金……在签订此协议之后，任亚平、任敬红、任艳红与扎西尼玛又签订了《房屋买卖补充协议》。协议约定：经甲乙双方协商对2014年3月8日签订的《房屋买卖协议》第三条付款方式作了补充约定。约定：付款方式为三次支付，首次付款在本协议生效后，先支付8,000,000元整，第二次付款：乙方在甲方完成产权过户的十个工作日内，支付8,000,000元整，第三次付款：乙方在取得产权证后，由甲乙双方共同聘请具有国家认可资质的房屋质量检测局对房屋进行综合质量检测（检测费用由乙方承担），若房屋安全质量不存在重大瑕疵，乙方在相关检测完成后的90个工作日内向甲方指定账户支付10,000,000元整；若质量检测结果存在安全隐患，则由甲方负责进行修复；若房屋质量检测结果存在重大安全隐患且导致合同无法继续履行的，本合同终止履行。甲方应向乙方退还已收取的购房款。 2014年6月9日，任亚平、任敬红、任艳红作为甲方与乙方甘孜州泸定县木亚商贸有限责任公司（现：木亚公司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定乙方自愿购买案涉房屋中的-1F-3F，面积2434.80m2，购买总金额6,100,000元。在合同中双方约定了付款方式、房屋交付、逾期交房违约责任等事项。6月11日，四川省泸定县公证处根据双方的申请对上述合同作出了（2014）泸证字第141号《公证书》。当日，双方又签订了《房屋买卖补充协议一》《房屋买卖补充协议二》《确认函》。在《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》中双方将购买房屋的金额确定为13,000,000元，也确定了付款方式，费用承担，违约责任等事项。在《确认函》中载明：甲、乙双方共同协商，本着降低成本等原因，2014年6月9日签订《房屋买卖合同》，并经泸定司法局公证处公证，乙方购买房屋价款为6,100,000元，因为市场价格变动等原因，甲、乙双方就未尽事宜进行协商达成一致意见，与2014年6月11日双方签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》作为《房屋买卖合同》的补充，具有同等法律效力，乙方买的房屋价格为13,000,000元。双方按补充协议履行。 2014年6月9日，任亚平、任敬红、任艳红作为甲方与乙方赵勇签订了《房屋买卖合同》。合同约定乙方自愿购买案涉房屋中的4F-11F，面积4869.59m2，购买总金额5,900,000元。在合同中双方约定了付款方式、房屋交付、逾期交房违约责任等事项。6月11日，四川省泸定县公证处根据双方的申请对上述合同作出了（2014）泸证字第142号《公证书》。当日，双方又签订了《房屋买卖补充协议一》《房屋买卖补充协议二》《确认函》。在《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》中双方将购买房屋的金额确定为13,000,000元，也确定了付款方式，费用承担，违约责任等事项。在《确认函》中载明：甲、乙双方共同协商，本着降低成本等原因，2014年6月9日签订《房屋买卖合同》，并经泸定司法局公证处公证，乙方购买房屋价款为5,900,000元，因为市场价格变动等原因，甲、乙双方就未尽事宜进行协商达成一致意见，与2014年6月11日双方签订的《房屋买卖补充协议一》、《房屋买卖补充协议二》作为《房屋买卖合同》的补充，具有同等法律效力，乙方买的房屋价格为13,000,000元。双方按补充协议履行。 2014年6月11日，泸定县住房和城乡规划建设局填发的《房权证泸字第6342号》中记载，房屋所有权人为赵勇，房屋坐落于泸定县泸桥镇赤水路，房屋总层数十二层，所在层数4-11层，土地使用面积共用718.4m2，建筑面积为4869.59m2。2014年6月13日泸定县人民政府颁发的《泸国用（2014）第028附2号》土地证中记载，土地使用权人赵勇，使用面积718.4m2。2016年12月26日，泸定县国土资源局颁发的《川（2016）泸定县不动产权第0000174号》中记载，所有权人为木亚公司，房屋坐落于泸定县泸桥镇赤水路162号，权利性质为出让/自建房，共有宗地面积718.4m2，房屋建筑面积2434.80m2，房屋总屋数12层，房屋所在层是-1至3层。2016年8月24日，扎西尼玛向任亚平出具《情况说明》，载明：截止2016年8月24日，关于甘孜州泸定县木亚世纪大酒店管理项目的购房款，扎西尼玛已付任亚平14,800,000元，目前由于资金短缺，还有11,200,000元未付，经双方协商，我方承诺在开业前付清剩余房款，若开业前未付清剩余房款，后果自负。扎西尼玛在承诺人处签字，木亚公司在承诺人位置盖章。 另查明，1．任亚平、任敬红、任艳红与扎西尼玛双方签订协议后，从2014年6月14日至2017年3月28日期间，共收到购房款15,000,000元。 2.2014年3月8日任亚平与扎西尼玛签订的《房屋买卖协议》，系任艳红、任敬红委托任亚平代表二人签订的，二人认可房屋买卖协议效力；2014年3月7日，任亚平、任敬红、任艳红与扎西尼玛签订的《房屋买卖补充协议》的落款时间“7日”是书写错误，时间在2014年3月8日任亚平与扎西尼玛签订的《房屋买卖协议》之后。 3．木亚公司原名称为甘孜州泸定县木亚商贸有限责任公司，赵勇、扎西尼玛系该公司股东。 4．扎西尼玛等对涉案房屋进行装修，未营业。 5．涉案房屋无《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，也未消防备案。 6.2014年1月27日，四川基准工程勘测公司出具《面积测绘报告》，报告中的项目名称：泸定“任艳红宾馆”商业分户图面积测绘，委托单位：任艳红。 7.2014年9月，木亚公司、赵勇因贷款将已办理在自己名下的房屋及土地向泸定县农村信用合作联社办理了抵押登记。 一审法院认为，关于谁是房屋购买人及由谁承担支付责任的问题。1.关于房屋的购买人。任亚平、任敬红、任艳红分别与赵勇、木亚公司签订的合同虽然在三人与扎西尼玛签订的房屋买卖协议之后且经过公证，但各方当事人均认可2014年3月签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》为真实的合同，与赵勇、木亚公司签订的合同是因为有其他目的，这一事实也与任亚平、任敬红、任艳红提交的《情况说明》能相互印证，购买房屋的买方为扎西尼玛，故任亚平、任敬红、任艳红与扎西尼玛签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，本院依法确认该协议合法有效。扎西尼玛是案涉房屋的购买人。虽然任亚平、任敬红、任艳红提出扎西尼玛代木亚公司购买房屋，但这与其起诉的事实、理由及第一次庭审中陈述均不一致，亦未举证证明其主张的事实，故对该意见依法不予采信。2.关于由谁承担支付责任的问题。首先，扎西尼玛作为购买人，其是当然的支付责任主体，任亚平、任敬红、任艳红起诉要求其承担支付责任符合法律规定。其次，木亚公司在《情况说明》中承诺人的位置盖章，不是在其他空白处盖章，木亚公司也未向法院明确其在承诺人处盖章的意思，根据《情况说明》的内容记载“关于甘孜州泸定县木亚世纪大酒店项目的购房款……经双方协商，我方承诺在开业前付清剩余房款”可知“我方”不仅仅是指扎西尼玛个人，而是指扎西尼玛和木亚公司，所以盖章的行为不是以担保人的身份盖章，而是与扎西尼玛共同承诺支付购房余款，构成对已存债务的承担，是对扎西尼玛欠任亚平、任敬红、任艳红购房余款的加入，任亚平、任敬红、任艳红有权利要求扎西尼玛与木亚公司共同支付还款义务。再次，对任亚平、任敬红、任艳红以赵勇系木亚公司股东身份为由，要求赵勇承担连带责任的请求，于法无据，依法不予支持。二、关于是否达到了支付余款的条件。《情况说明》中载明了扎西尼玛、木亚公司承诺支付购房余款的事实，还对支付时间作了重新约定。虽然双方重新约定支付时间，但支付时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”规定，双方对支付购房余款时间未变更，仍然按《房屋买卖补充协议》履行。根据《房屋买卖补充协议》第三次付款条件：乙方取得房产证后，双方应聘请第三方对房屋质量检测。若房屋质量不存重大瑕疵，乙方支付余款。双方在实际履行时，任亚平、任敬红、任艳红按协议将房屋交与扎西尼玛，并根据公证合同，将涉案房屋的产权登记在赵勇、木亚公司名下。在此之后，任亚平、任敬红、任艳红及扎西尼玛均未聘请第三方对房屋质量进行检测，而扎西尼玛对房屋进行了装修，赵勇、木亚公司用案涉房屋向银行部门作了抵押办理了贷款，由此可知，扎西尼玛以实际行为接受房屋，默认不再聘请第三方对房屋质量进行检测，不再以此作为支付余款条件。对扎西尼玛辩称任亚平、任敬红、任艳红未到相关部门对房屋进行消防设计、竣工验收消防备案，案涉房屋无《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，导致其购买房屋后不能正常经营，合同目的无法实现，属于严重缺陷的辩称意见。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，案涉房屋不属于需由任亚平、任敬红、任艳红向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的场所，故对其提出必须由任亚平、任敬红、任艳红对案涉房屋到相关部门办理消防设计、竣工验收消防备案的意见不予采信。关于任亚平、任敬红、任艳红未办理案涉房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》的问题，因双方在交易时并未明确约定需为案涉房屋办理上述许可证，且三人在出卖房屋时已取得房屋产权证、国有土地使用证，故对扎西尼玛的该辩解意见亦不予支持。三、关于是否支付利息的问题。案涉《房屋买卖协议》中约定了按日加罚应付款的万分之五作为违约金，任亚平、任敬红、任艳红按年利率4.75%为标准计算逾期利息，符合法律规定，应予准许。扎西尼玛以实际行为接受房屋，默认不再聘请第三方对房屋质量进行检测作为支付条件，任亚平、任敬红、任艳红可以随时向其主张支付购房余款，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，任亚平、任敬红、任艳红于2019年6月14日提起诉讼，利息也就从起诉时计算。综上所述，对任亚平、任敬红、任艳红的诉请，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、扎西尼玛、木亚公司在本判决生效之日起三十日内支付任亚平、任敬红、任艳红购房款11,000,000元及利息（利息以购房款11,000,000元为基数，按年利率4.75%为标准，从2019年6月14日起计算至付清余款之日止）；二、驳回任亚平、任敬红、任艳红的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审法院基本一致，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：1.本案是否未达到案涉合同约定的第三次付款条件？2.案涉房屋缺乏的相关材料是否致合同目的不能实现？3.一审判决是否适用法律错误？ 本院认为，关于本案是否未达到案涉合同约定的第三次付款条件的问题：结合在案《房屋买卖补充协议》，其约定的第三次付款条件为房屋过户登记后，由买卖双方共同聘请专业机构对房屋质量进行检测，而该检测费用由乙方（买方）负担。上诉人扎西尼玛虽主张因三被上诉人未予配合共同委托质量检测，且案涉房屋出现消防质量问题，其有权行使先履行抗辩权，但并未就其主张提交相应的证据，亦未提交证据证明案涉房屋质量存在问题或缺陷。自该案涉房屋产权变更后，上诉人扎西尼玛及原审被告赵勇、木亚公司实际占有并使用该房屋至今，其迟延付款的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定的可行使先履行抗辩权的情形。一审法院根据诚信原则，认定扎西尼玛以实际行为接受该房屋，默认不再聘请第三方对房屋质量进行检测，不再以此作为支付余款条件并无不当，上诉人扎西尼玛的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。 关于案涉房屋缺乏的相关材料是否致合同目的不能实现的问题：本案系房屋买卖合同纠纷，在案涉合同中，双方亦仅就房屋买售相关事宜进行了约定，其合同目的在于买方出具相应的对价从而获得标的物即案涉房屋的权属。在案证据表明，案涉房屋所有权在上诉人扎西尼玛支付部分购房款后已按照合同约定依法发生变更登记，故上诉人扎西尼玛主张因三被上诉人未对案涉房屋进行消防设计、竣工验收消防备案，从而导致合同目的不能实现的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 关于一审判决是否适用法律错误的问题：上诉人扎西尼玛主张本案应当适用《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第一款对案涉房屋进行消防设计及竣工验收消防备案。经本院审查，案涉房屋是否应进行消防设计、竣工验收消防备案应属行政管理范畴，与本案买卖合同纠纷隶属不同法律关系，故，对该问题本案不作处理。 综上所述，上诉人扎西尼玛的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费89,629元，由扎西尼玛负担。 本判决为终审判决。 审判长 段     内     惠 审判员 吴          杰 审判员 林     杉     杉 二〇二〇年七月二十三日 书记员 郑三奇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。