山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初104号原告：青岛星光大道时尚购物广场，经营场所青岛市李沧区峰山路86号，统一社会信用代码：92370213MA3F3EMG1A。经营者：王正大，男，1972年1月2日出生，汉族，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘书峰，山东文翔律师事务所律师。被告：赵雪梅，女，1973年6月10日出生，汉族，现住青岛市李沧区。原告青岛星光大道时尚购物广场与被告赵雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘书峰、被告赵雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的经营场地租赁合同及物业管理服务协议解除；2、被告立即迁出租赁的经营场地，将经营场地返还给原告，并恢复原状；3、被告支付场地租赁费及物业管理费用合计141178.08元，并支付自欠款之日起至付清之日止的银行利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、被告向原告支付自2019年11月27日起至迁出租赁场地之日止的场地占有使用费及物业管理费用（按照经营场地租赁合同约定的租赁费计算、物业管理费用按照物业管理服务协议约定的物业管理费用计算）及自2019年11月27日起至付清之日止的银行利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；5、被告支付2019年11月截至到2020年5月电费3286.4元；6、被告支付违约金161612.87元；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告减少诉讼请求，不要求恢复原状。事实和理由：原、被告于2018年5月8日签订经营场所租赁合同和物业管理服务协议，原告积极履行了义务，但被告违约，拖欠场地租赁费及物业管理费用至今未付，原告多次催索无果，并于2019年11月26日通知被告解除双方之间签订的经营场所租赁合同和物业管理服务协议。被告辩称，不同意解除协议，不同意迁出，想继续租赁场地，租赁费及物业管理费无异议，对占有使用费的计算标准及物业管理费计算标准无异议，电费数额无异议，违约金不同意，5%的违约金不合法，诉讼费依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对原告提交的租赁合同及物业管理协议、建设工程规划许可证、租赁授权委托书均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对如下证据及事实存在争议：一、原告提交解除通知书复印件2份，证明2019年11月26日按照合同中约定的地址向赵雪梅住址及租赁场地的地址邮寄了租赁合同解除通知书，原件也在赵雪梅处；提交邮件交寄单原件2份、从官网上下载的邮件流程2份，证明赵雪梅均已经签收了解除通知书。被告称解除合同书没收到，但是有相同内容的通知贴在门上了，是年前的时候贴的，具体时间不记得了。解除通知书虽为复印件，但被告认可相同内容的通知曾贴在其门上，本院对该证据真实性予以确认。邮件交寄单为原件且能与物流信息相对应，对其真实性本院予以确认。二、原告主张被告支付违约金161612.87元。原告主张，根据租赁合同58条，原、被告约定的违约金标准为拖欠费用数额的日百分之五支付，原告自愿调整为按日千分之五计算违约金，违约金计算方式为：第一年度下半年2018年11月1日起至2019年11月27日止本金1.4万元，按照日千分之五计算，得27440元；第二年度2019年5月1日起至2019年11月27日止，拖欠127178.08元，按照日千分之五计算得134172.87元。合计161612.87元。被告不同意支付违约金，认为违约金太高，且被告租赁涉案场所多年，在履行以前的租赁合同时缴纳保证金1万元，若要解除合同，保证金应该抵扣。根据上述确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：2018年5月8日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，约定原告将位于星光大道时尚购物广场四楼区407、408号位置，租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日。场地租赁费每年11万元，租金第一年按半年支付，第二年至第五年按年支付，每年4月1日前支付。被告有下列情形之一的，甲方有权收回租赁场地并保证金不予退回，解除合同：“……5、拖欠租赁费、物业管理费用、水电气费或者保证金中任何一项费用超过7日”。合同第五十六条约定，“乙方逾期使用租赁场地的，应当依照本合同所约定的租赁费标准，按日双倍支付逾期占有场地使用费……”第五十八条约定“乙方未按时足额支付场地使用费、物业管理费用、水电气费或未按时补足保证金的，应当按照拖欠费用的数额，按每日百分之五向甲方支付违约金。甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，若保证金数额不足，则乙方应当补足。同时，甲方有权解除本合同。”第六十八条约定“本合同附件包括物业管理服务协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”2018年5月8日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理费用为每年人民币11万元，第一年按半年支付，第二年至第五年按年支付，每年4月1日前支付。第四十一条约定“乙方应按时向甲方交纳水电气费以及应交的各项费用，逾期交纳的应当按照合同约定向甲方支付违约金。拖欠费用超过七日的，甲方有权解除合同，并依照合同追究违约责任。”第四十二条约定“乙方任何违约行为，都应承担违约责任，甲方有权解除本协议及租赁合同，已收取的保证金、租赁费以及其它费用不予退还。”合同签订后，被告在第一年度下半年（2018年11月1日至2019年4月31日）仍有租金及物业管理费共计1.4万元未支付；第二年度租金及物业管理费用均未支付（2019年5月1日至2019年11月27日22万元/年÷365天×1天=127178.08元）。自2019年至2020年5月，被告尚有电费3286.40元未支付。2019年11月26日，原告向被告经营场所及被告在合同中所提供的地址各寄出解除合同通知书一份，通知被告解除2018年5月8日签订的经营场地租赁合同及物业管理服务协议，要求被告自收到通知之日起七日内迁出该租赁场地，将租赁场地返还原告，将拖欠的租赁费及物业管理费用自收到通知起三日内付清。两封邮件分别于2019年11月27日、12月13日由他人代收。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方的真实意愿，没有违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。被告拖欠租金、物业管理费、电费，按照合同约定，原告有权解除合同，合同于通知到达对方时解除。原告于2019年11月26日向被告提供的地址及经营场所发出解除合同通知书，2019年11月27日、12月13日解除通知书由他人代收，且被告自认在其门上有相同内容的通知张贴，因此合同已经于2019年11月27日解除。被告对原告主张的场地租赁费及物业管理费用合计141178.08元及利息、自2019年11月28日起至迁出租赁场地之日止按照经营场地租赁合同约定的租赁费11万元/年计算、物业管理费用按照物业管理服务协议约定的物业管理费用11万元/年计算的场地占有使用费及物业管理费用及自2019年11月27日起至付清之日止的利息、自2019年11月至2020年5月的电费3286.4元无异议，本院予以确认。虽然合同约定按照拖欠费用的日百分之五支付违约金，原告也主动降低违约金支付标准按照日千分之五主张，但原告主张的违约金标准仍然过高。考虑到被告同意支付拖欠租赁费、物业管理费的利息损失，同时兼顾合同解除导致涉案房屋空置可能会给原告造成的损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确定被告按3个月租赁费标准（27500元）给付原告违约金为宜。合同解除后，原告要求被告迁出，合法有据，本院予以认可。被告赵雪梅主张返还保证金，但因其自认本案涉及的合同签订时并未缴纳保证金，因此保证金不在本案中处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告青岛星光大道时尚购物广场与被告赵雪梅于2018年5月8日就星光大道市场购物广场四楼区407、408号位置签订的《经营场地租赁合同》及《物业管理服务协议》，于2019年11月27日解除。二、被告赵雪梅于本判决生效之日起三十日内自涉案房屋内迁出。三、被告赵雪梅向原告青岛星光大道时尚购物广场支付2018年11月1日至2019年11月27日的场地租赁费及物业管理费用合计141178.08元，并支付自欠款之日起至付清之日止的银行利息（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。四、被告赵雪梅向原告青岛星光大道时尚购物广场支付自2019年11月28日起至实际迁出租赁场地之日止的场地占有使用费及物业管理费用（均按11万元/年计算），并支付自2019年11月28日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的银行利息，于迁出之日付清。五、被告赵雪梅支付2019年11月至2020年5月的电费3286.4元，于本判决生效之日起十日内付清。六、被告赵雪梅向原告青岛星光大道时尚购物广场支付违约金27500元，于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元、保全费2270元，共计11570元（原告已预交），由被告赵雪梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  孙国晓人民陪审员  郭秀珍二〇二〇年七月十五日法官助理杨仲举书记员匡文