山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终1640号上诉人（原审被告）：张玉霞，女，1984年10月20日出生，汉族，居民，住河南省范县。委托诉讼代理人：王龙飞，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张南南，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秀平，女，1960年11月16日出生，汉族，农民，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：杨子兴，山东智祥律师事务所律师。上诉人张玉霞因与被上诉人陈秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张玉霞上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决关于认定上诉人违约的事实错误。第一、被上诉人提供的证据并不能证明上诉人违约。经审查，一审中被上诉人提交的微信聊天记录和录音证据是被上诉人代理人和居间方以及上诉人丈夫之间就合同履行情况的沟通过程，并非整个事件全面真实的还原，要求退首付款并非上诉人的真实意思表示，上述人员沟通过程发生的期间是2018年12月9日至2018年12月16日，而上诉人有证据证明其于2018年12月3日支付首付款，明确表示继续履行合同，于2018年12月29日通过居间方要求被上诉人配合上诉人办理房屋后续的贷款和过户手续，之后也多次要求被上诉人给予配合，但被上诉人始终拒绝见面。第二、《房屋买卖居间合同》并未约定办理按揭贷款和过户手续的期限，同时合同约定是被上诉人配合上诉人办理按揭贷款和过户手续，而非上诉人配合被上诉人，且上诉人已在合理期限内催促被上诉人办理按揭贷款和过户手续，被上诉人再以上诉人未办理按揭贷款和未支付剩余房款为由要求解除合同并支付违约金，无合同依据，依法不应得到支持。因此，上诉人违约的事实和理由不存在，一审判决关于认定上诉人违约的事实错误。二、一审判决遗漏重要案件事实。一审判决遗漏了在上诉人支付首付款之前，被上诉人已将房屋挂网出售的事实，被上诉人违约在先。依据一审原告提交的微信聊天记录，2018年12月15日前一个月，在上诉人支付首付款之前，被上诉人违反合同诚信原则将案涉房屋挂网另行出售，构成违约，上诉人的过错行为导致合同履行产生障碍，致使合同目的无法实现。三、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金242800元无事实和法律依据。第一、依据《最高人民法院关于适若干问题的解释(二)》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。第二、就整个合同的履行过程来看，被上诉人将上诉人支付的首付款用于案涉房屋的银行解押，目前案涉房屋没有任何产权障碍，而且从《房屋买卖居间合同》签订至今，房屋价格趋于稳定，被上诉人并没有遭受任何损失，判决上诉人支付242800元如此高额违约金，显然不合理，请二审法院以被上诉人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法庭调查时，张玉霞又补充了如下事实理由：一、一审判决遗漏重要案件事实，具体如下：1、被上诉人在合同履行过程中存在欺诈行为，违反诚实信用原则，导致合同无法履行的责任在于被上诉人，被上诉人违约在先。一审判决遗漏了在上诉人支付首付款之前，被上诉人已将房屋挂网出售的事实，依据一审原告提交的微信聊天记录以及与中介工作人员的通话录音，在2018年11月29日上诉人支付首付款时，被上诉人至少在2018年11月15之前已委托中介将案涉房屋挂网另行出售，被上诉人该行为应视为已明确表示不再履行合同，被上诉人隐瞒上述事实，欺骗上诉人支付首付款用于达到其将涉案房屋解押的目的，被上诉人违反诚实信用原则导致合同履行产生障碍，致使合同目无法实现，被上诉人违约在先。2、在上诉人支付首付款后，曾在2018年12月1日，2019年1月17日，2019年11月2日，2019年11月5日等时间，多次询问和要求中介跟进贷款办理情况，催促被上诉人办理贷款事宜，表明其有继续履行合同的意思表示，但被上诉人拒绝与上诉人见面，不履行合同约定的协助办理贷款手续的义务，并于2019年5月22日起诉上诉人，明确表示不配合上诉人办理贷款手续，导致合同无法继续履行。一审法院未对以上事实进行调查核实，属遗漏案件重要事实。第二、就违约金的问题处理，一审法院判决未查清被上诉人主张上诉人违约而对其造成的实际损失数额，一审法院直接判令上诉人承担242800元违约金，无事实及法律依据，有失公允。一审中，被上诉人没有提交证据证明其主张上诉人违约而对其造成的实际损失的具体数额，违约金的承担，按照法律规定不应超过实际损失的30%，即使是一审中上诉人未出庭，一审法院也不能在没有调查核实清楚合同整个履行情况、未调查被上诉人实际损失数额及被上诉人过错等情况的前提下，仅依据被上诉人的单方陈述，判令上诉人承担如此高额的违约金。上诉人认为，依据《中华人民共和国合同法》及有关司法解释的立法目的，违约金的承担是补偿性的而非惩罚性的，一审法院完全可依职权下调至合理违约金数额，一审法院判决上诉人承担242800元无事实及法律依据，判决结果对上诉人严重不公。陈秀平辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、一审判决认定上诉人构成违约，属于认定事实清楚。2018年9月2日，上诉人与答辩人签订房屋居间合同，合同约定上诉人应于答辩人结清贷款当日支付其首付款，然而上诉人一直拖延不予处理，在答辩人及房屋中介的多次催促下，上诉人才于2018年12月3日支付首付款。首付款支付后，答辩人催促其向东昌府区联邦地产经纪有限公司提供房屋产权过户及二手房贷款所需要的的相关证件及资料原件和复印件，然而，上诉人又迟迟不去配合办理。后上诉人通过微信以及联邦地产经纪有限公司“顾明正”联系答辩人的代理人杨哲，明确表示不再购买该房屋，要求将首付款退还。上诉人表示损失太大，双方协商不成，后未再联系。上诉人称“通过居间方要求配合其办理房屋后续贷款和过户手续，之后也多次要求被上诉人给予配合，但被上诉人始终拒绝见面”纯属无稽之谈。从上诉人方表示不再购买该房屋至起诉以及开庭，答辩人一方都是在积极协调处理此事，然而上诉人却始终不露面，甚至开庭时原审法官当庭给其打电话要求其前来，其还借口有事不去，称事后再去，直至一审判决，上诉人都未去一审法院协调处理此事。可见其所称的“通过居间方要求配合其办理房屋后续贷款和过户手续，之后也多次要求被上诉人给予配合，但被上诉人始终拒绝见面”并不属实。《房屋买卖居间合同》虽然没有明确约定办理按揭贷款和过户手续的期限，但该合同第八条第2款明确约定，在签订本合同后，乙方即上诉人应及时向丙方提供该房屋产权过户及二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件，同时须积极配合甲方及丙方办理二手房贷款全程及过户相关手续，如因故不能前往，应提前二日内通知丙方，否则因乙方原因延误过户期限视为乙方违约，并向甲方承担违约责任。从该条款可以明确看出，合同签订后，上诉人就应该及时向联邦房地产公司提供房屋产权过户及二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件，而且应积极配合答辩人及联邦房地产公司办理二手房贷款全程及过户相关手续，如因故不能前往，应提前二日内通知联邦房地产公司。截止答辩人起诉，上诉人也未配合答辩人及联邦房地产公司办理二手房贷款全程及过户相关手续，也没有向联邦房地产公司进行通知，因此，上诉人称没有约定办理按揭贷款和过户手续期限以及其不应该配合答辩人，没有事实依据。上诉人辩称“其支付首付款之前，被上诉人己经将房屋挂网出售，就认定被上诉人违约在先”理由不能成立。答辩人并未将房屋另行挂网出售，并不存在其说的2018年12月15日前一个月，答辩人将案涉房屋另行挂网出售的事实。众所周知，网上登记房源，并不只有房主可以，中介公司亦可以办理。另外，上诉人支付首付款的时间是2018年12月3日，而其辩称的将房屋另行挂网出售的时间是2018年12月15日前一个月，也就是2018年11月15日左右，可见支付首付款时间在后，并未对其履行产生障碍，其所称合同目的无法实现也完全属于无稽之谈。三、一审法院判决上诉人支付违约金242800元符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。从此条文可以看出，只有当事人申请对违约金调整时，法院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，法院不应对违约金主动予以调整。而且提出调整的方式是提起反诉或提出抗辩，而上诉人在一审中并未以任何方式提出，因此，一审法院判决支持答辩人的诉讼请求是符合法律规定的。合同法第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。可见，合同法并未对违约金的数额作出禁止性规定，法不禁止即为自由，当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。合同法强调违约责任是严格责任，具有一定惩罚性。而且由于房价市场行情持续回落，给答辩人造成了很大的实际损失。因此，判决上诉人支付违约金242800元，符合法律规定。法庭调查时，被上诉人又补充了如下答辩意见：上诉人补充的第一条第二项所述内容，2019年11月2日及11月5日，该时间是在一审法院开庭之后，判决书即将出来之前，距离双方签订合同已经一年之久，而且也没有向答辩人表示要继续履行合同。陈秀平向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2018年9月2日签订的房屋买卖居间合同；2、依法判令被告支付原告违约金242800元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月2日，原告作为卖方（甲方），被告作为买方（乙方），签订了房屋买卖居间合同，合同约定：被告购买原告所有的位于聊城市经济开发区星光东昌丽都2期19栋1单元1101号房产，建筑面积约124平方米，储藏室一个；房屋总价款1214000元。在合同签订之日，被告应向原告支付购房定金10000元，该定金在双方办理房屋产权过户中折抵作购房款。付款方式为抵押贷款，被告应于原告结清贷款当日将首付款364000元存入原告指定银行账户内，剩余房款850000元被告以二手房抵押贷款方式付给原告，在银行发放贷款之日由银行向原告直接支付，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，被告应一次性补足。原告协助被告办理按揭贷款及过户手续。在签订合同后，被告应及时向聊城市东昌府区联邦地产经纪有限公司提供房屋产权过户及二手房贷款所需要的相关证件及资料原件和复印件，并积极配合原告及房产中介公司办理二手房贷款全程及过户手续。合同第九条约定：原告违约，导致本合同无法履行，原告向被告双倍返还定金和全部已支付的房款，被告或要求原告支付房产转让价20%的违约金，并赔偿被告已交的中介费用。给被告造成其他损失的，原告应当赔偿相应的经济责任；被告违约，导致本合同无法履行，被告无权要求返还定金，该定金归原告所有，原告或要求被告支付房产转让价20%的违约金，造成其他损失的，被告应当赔偿相应的经济责任。双方在合同中还约定了其他权利义务。原告、原告代理人杨哲及被告在合同上签名并捺印，聊城市东昌府区联邦地产经纪有限公司在合同上加盖了印章,该公司工作人员顾明正在合同上签名。合同签订当天，被告给付原告购房定金10000元，2018年9月10日，原告办理了涉案房屋的产权证书，2018年12月3日，被告给付原告首付款364000元。此后，被告未办理按揭贷款，也未支付剩余房款。原告为佐证被告存在违约行为并导致合同无法履行，向法院提交了如下证据：1.原告签订合同时的代理人杨哲与被告丈夫的聊天记录截屏，主要内容：被告交纳的首付款也是贷款，被告的丈夫当时不让被告买房，现在做生意赔钱了，并因买房子的问题闹离婚，要求原告将房款退回，并表示道歉；2.原告签订合同时的代理人杨哲与签订合同时中介公司人员顾正明的录音光盘及书面整理材料，拟证明因被告不再买房，杨哲通过当时的中介人员与被告沟通赔偿事宜。以上事实有房屋产权证、房屋买卖居间合同、微信聊天截屏、录音光盘及书面整理材料及当事人陈述在卷佐证。以上证据真实、合法，与本案具有关联，法院予以采信。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”；《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案原、被告双方签订的房屋买卖居间合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，房屋买卖居间合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告仅依据合同约定支付了原告定金及首付款，对于剩余房款既未办理按揭贷款，也未一次性交纳。现原告认为被告丈夫通过微信聊天与原告签订合同时的代理人沟通退款事宜，可以证明被告不再购买涉案房屋，不再办理按揭贷款，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，应当解除涉案房屋买卖居间合同。法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”依据上述法律规定，并结合原告提交的微信聊天截屏、录音光盘及被告未支付剩余房款，未办理按揭贷款的事实，足以证明被告的行为符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，原告主张解除合同符合法律规定及合同约定，法院予以支持。关于原告主张的违约金问题。法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在本案中，原、被告双方在合同中约定被告违约，导致本合同无法履行，被告无权要求返还定金，该定金归原告所有，原告或要求被告支付房产转让价20%的违约金，造成其他损失的，被告应当赔偿相应的经济责任。被告在签订合同后，没有按照合同约定支付剩余房款或者办理按揭贷款，致使原告不能实现合同目的，现原告主张被告支付房屋转让价20%的违约金计242800元，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、解除原告陈秀平与被告张玉霞于2018年9月2日签订的涉案房屋买卖居间合同；二、限被告张玉霞于本判决生效后十日内支付原告陈秀平违约金242800元。案件受理费5042元，减半收取2521元，由被告张玉霞承担。本院二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为:双方当事人签订的房屋买卖居间合同约定，乙方即上诉人张玉霞应在合同签订后向房产经纪公司提交房屋产权过户及二手房贷款所需要的相关证件及资料；合同还约定，张玉霞应积极配合甲方即被上诉人陈秀平及房产经纪公司办理二手房贷款全程及过户手续。张玉霞在支付首付款后，却在买房问题上家庭内部出现意见分歧，其丈夫在与陈秀平的代理人杨哲（陈秀平之子）微信聊天时，明确表示不买该房屋了，请求退还首付款，并表示道歉。张玉霞夫妇亦未提交房屋产权过户及二手房贷款所需要的全部证件及资料，更未积极办理二手房贷款及房屋过户手续。张玉霞夫妇的上述行为违反了房屋买卖居间合同的约定，导致本合同无法履行，一审根据陈秀平的诉讼请求及合同约定，判决张玉霞按房屋转让价款的20%承担违约金，具有事实及法律依据。张玉霞称陈秀平一方又将本案房屋挂网出售且不配合其办理相关二手房贷款及房屋过户手续，并称系陈秀平违约致使房屋不能买卖，但张玉霞并未举出充足的证据证明陈秀平存在上述行为且导致房屋不能买卖，故本院对张玉霞的该主张不予采信。张玉霞另称陈秀平向其要求20%的违约金过高，但张玉霞在一审时无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未向一审法院提出调整违约金的请求，属于其对自己诉讼权利的放弃，一审未予调整违约金，并无不当。综上所述，张玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5042元，由上诉人张玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 孙   久   强审判员 孔繁奎审判员郭召勇二〇二〇年七月三十日法官助理李志新书记员肖天一