云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终754号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜增敏，女，1945年10月18日出生，汉族，住大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆丽春，女，1966年9月19日出生，壮族，住北京市朝阳区，现住大理市。上诉人姜增敏、陆丽春因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜增敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜增敏一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院以姜增敏未能提交充分证据证实姜增敏装修经陆丽春同意，从而认定姜增敏擅自装修不当。大理市1号院门卫李某作为无利害关系的证人出具给姜增敏“关于姜增敏、陆丽春订立口头协议的证明”，能够证实姜增敏与陆丽春就装修事宜已经过协商，并对预算费用为4200元达成一致意见。2、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清的前提下，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判令姜增敏自行负担装修房屋发生的费用，显属不当。本案应适用上述解释第十一条的规定，支持姜增敏要求陆丽春支付装修窗户费用的主张。陆丽春辩称，姜增敏的主张无事实依据，应予驳回。陆丽春上诉请求：撤销一审判决，改判支持陆丽春一审诉讼请求；本案诉讼费用由姜增敏承担。事实和理由：1、一审法院对本案所涉《租房协议》的效力以及2018年9月3日以前履约情况认定正确，但对《租房协议》解除的事实认定错误。姜增敏虽然于2018年9月3日跟陆丽春提出不再续租房屋，但陆丽春已经明确告知姜增敏在2018年10月14日合同到期前，将其擅自装修行为造成租赁房屋内的被损毁的物品修复后再进行房屋交接。也即双方解除《租房协议》的前提为姜增敏履行完毕租房期间产生的债务，但姜增敏始终以要求陆丽春支付其装修窗户费用为由，拒绝陆丽春要求其归还钥匙的请求，故本案中租金应计付至钥匙实际归还的日期。2、陆丽春一审要求姜增敏赔偿损坏房屋设施的费用，具有法律和事实依据，应予支持。陆丽春一审中已经提交了案涉房屋现状的照片六张，上述照片已经充分证实房屋受损的事实，至于陆丽春主张的2,000元损失是否合理，应采取鉴定方式予以确定或向当事人释明，而不能以证据不足驳回该主张。姜增敏辩称，姜增敏对房屋进行装修已得到陆丽春的同意，之后因装修的事情双方产生矛盾，姜增敏表示不再继续租赁房屋。本案所涉房屋已建盖多年，屋内设施老旧，姜增敏并不存在损坏房屋设施的情况。至于姜增敏是否占用房屋的问题，姜增敏并未在案涉房屋内居住，之所以钥匙未归还陆丽春，是因为陆丽春本人拒绝向姜增敏领取。姜增敏向一审法院起诉请求：判令被告退还原告垫付装修费用1,650元以及退还原告2018年9月3日至2018年10月2日房租费600元，合计2,250元。陆丽春向一审法院反诉请求：1．请求法院依法解除原、被告的房屋租赁关系，原告履行物管费支付义务至租赁关系解除之日，并将市政府1号院东楼南单元2-1号房屋钥匙交还被告。2．判令原告支付占用被告市政府1号院东楼南单元2-1号房屋的租金共计人民币7,200元（占用时限为：2018年10月15日至2019年10月15日，共计12个月；按《租房协议》约定600元/月计算）。3．判令原告承担2019年10月16日至《租房协议》依法解除之日，被告的租金损失（计算方式与上同）。4．判令原告赔偿损坏房屋设施费用2,000元；5．本案诉讼费及相关费用均由原告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，原告与被告签订了《租房协议》，约定被告将其位于大理市政府1号院东楼南单元2-1号住房出租给原告使用，租期暂定一年，即从2015年4月15日至2016年4月15日止，原告在承租期内不得转租。如原告不再续租，应在2016年3月15日前通知被告。年租金7,200元（月租金600元），分两次付清（半年一付），先付后租。如续租，房租随行就市，双方共同协商。因原告提出对被告出租房屋的水电设施进行维修，费用由原告承担，因此被告同意免收原告一个月房租；原告在承租期内产生的水、电、物业管理费、电视收视费、电话费等各种费用均自理，原告使用水、电路不当造成损坏的，由原告负责赔偿。合同签订后被告交付了房屋，原告按约交付租金。2016年4月15日，租赁合同到期，双方口头约定原告继续租用涉案房屋，租金按双方签订《租房协议》执行，但双方未再续签合同。原告租金交付至2018年10月14日。2018年8月原告装修改造了案涉房屋西面窗户，由钢窗改建为铝合金窗户，被告提出异议，双方发生争执。2018年9月3日，原告电话联系被告不再租赁案涉房屋，要求交还被告房屋及钥匙，被告以双方租期未到期为由未接收房屋。2018年10月14日在原告交付租金使用期限到期后，原告再次联系被告不再租赁房屋并交还钥匙，被告要求原告修复被其损坏的房屋设施后再将房屋钥匙交至小区门卫再转交被告，但原告要求与被告直接交接钥匙并提出赔偿原告装修窗户的费用，双方发生争议，案涉房屋钥匙一直由原告保管。在本案诉讼期间，原告于2020年1月3日，将案涉房屋钥匙交还被告。一审法院认为，原告与被告签订的《租房协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在双方约定的原租赁合同到期后双方未再续签协议，并口头约定原告按《租房协议》继续租用被告的房屋，原、被告之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，双方可以随时要求解除合同，在原告交付租金使用期限2018年10月14日届满前，原告于2018年9月3日提出解除合同，并在租金租期到期前的合理期限内提出解除合同，被告对原告在租金使用期限到期后不再租赁房屋无异议，双方租赁合同已于2018年10月14日解除。庭审查明，原告并未在2018年10月2日前将案涉房屋以及钥匙交还被告，因此原告请求被告返还2018年9月2日至2018年10月2日期间的租金600元，不予支持；对于原告使用租赁房屋期间装修了案涉房屋窗户，请求被告赔偿装修费1,650元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”原告装修租赁房屋窗户的费用，原告未能提交充分证据证实其装修经被告同意，因此原告要求被告赔偿装修窗户的费用不予支持。对于被告反诉要求原告支付2018年10月14日后的租金请求，在2018年10月14日双方租金到期后，原告已经明确表示不再租赁案涉房屋，被告对原告不在租赁房屋无异议，双方合同已经解除。被告提出原告将房屋钥匙交付小区门卫室再转交被告，但原告要求与被告本人亲自交接并无不当，因此案涉房屋以及钥匙未交还给被告的责任不应由原告承担，被告反诉原告承担2018年10月14日后的租金以及物业费的请求不予支持；对于被告认为原告损坏租赁房屋内玻璃以及下水管道，并要求原告赔偿2,000元，被告未提交充分证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）姜增敏与被告（反诉原告）陆丽春的《租房协议》已于2018年10月15日解除；二、驳回原告（反诉被告）姜增敏的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陆丽春的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）姜增敏负担，反诉案件受理费减半收取25元由被告（反诉原告）陆丽春负担。本院二审期间，为证明其主张，姜增敏向本院申请证人李某出庭作证，李某证实：李某系大理市政府1号院门卫，工作职责包含抄水表，在李某抄水表时，因下雨到案涉房屋中躲雨，听到姜增敏与陆丽春打电话，姜增敏说装修要4200元，陆丽春说她先生带学生外出写生，让姜增敏先装修，姜增敏装修已得到陆丽春同意。经质证，对李某的证人证言，姜增敏予以认可；陆丽春表示不清楚李某是否系市政府1号院门卫，只知道1号院门卫叫李师傅，李师傅与姜增敏系同居关系，对真实性不予认可，且陆丽春从未同意过姜增敏进行装修。本院认为，李某的证人证言无其他证据予以佐证，不予采信。二审中，对一审法院确认的案件事实，姜增敏对一审认定“2018年9月3日，原告电话联系被告不再租赁案涉房屋，要求交还被告房屋及钥匙，被告以双方租期未到期为由未接收房屋”有异议，认为陆丽春并非因租期未到拒绝接受钥匙，而是因为因姜增敏擅自装修房屋，陆丽春让姜增敏修复后再交还钥匙；对一审认定“2018年10月14日在原告交付租金使用期限到期后，原告再次联系被告不再租赁房屋并交还钥匙”有异议，认为2018年10月14日，双方没有联系过，且姜增敏并未表示要交还钥匙；对一审认定“双方发生争议，案涉房屋钥匙一直由原告保管”有异议，认为姜增敏并非保管钥匙，而是拒不交还陆丽春。姜增敏对一审认定“2018年8月原告装修改造了案涉房屋西面窗户，由钢窗改建为铝合金窗户，被告提出异议，双方发生争执”有异议，认为姜增敏装修已得到陆丽春同意，双方并未对此发生争议。对其余事实，各方均未提出异议。本院认为，双方当事人对一审法院认定的案件事实的异议，与双方当事人在庭审中的陈述及在案证据不符，不予采信。本院对一审查明的本案事实予以确认。本院认为，姜增敏与陆丽春订立的《租房协议》到期后，双方在未继续约定租期的情况下同意按原协议执行，姜增敏依据双方的口头协议交付租金至2018年10月14日，应视为双方通过口头协议约定租期至2018年10月14日。在租期届满前，姜增敏于2018年9月3日电话通知陆丽春不再继续租赁案涉房屋，在双方未提前解除协议的情况下，双方的租赁合同于2018年10月14日解除。合同解除后，在姜增敏通知陆丽春交接钥匙的情况下，陆丽春并未与姜增敏进行钥匙的交接事宜。陆丽春主张其未接受钥匙的原因为要求姜增敏修复被其损毁的房屋，但即使其主张成立，姜增敏应承担的系损害赔偿责任。在姜增敏已经通知陆丽春交接钥匙的情况下，陆丽春主张姜增敏承担合同解除后的租金及房屋占用费，无法律依据，不予支持。至于陆丽春主张的因姜增敏损坏房屋导致的损失，因陆丽春未举证证实该损失的客观存在，不予支持。对于姜增敏主张的装修费用，在案证据无法证实其装修得到陆丽春的认可，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决该费用由姜增敏自行承担并无不当，本院予以确认。综上，姜增敏、陆丽春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人姜增敏、陆丽春各负担75元。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  杨晓钟二〇二〇年七月十三日书记员  杨 蕾