浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初551号 原告：徐燕华，女，1987年5月31日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐建，系徐燕华父亲。 被告：蔡凤云，女，1981年11月23日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：周毅、孙敬俊，浙江京衡律师事务所律师。 被告：孔为柱，男，1953年8月3日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：孔照所，系孔为柱儿子。 原告徐燕华与被告蔡凤云、孔为柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙金林独任审理。本案于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告徐燕华委托诉讼代理人徐建，被告蔡凤云委托诉讼代理人孙敬俊，被告孔为柱及其委托诉讼代理人孔照所到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐燕华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付自2017年3月1日至2019年8月15日期间的租金206250元，自2017年1月15日至2019年8月15日期间的物业管理费4567元；2、判令二被告赔偿原告房屋损坏修复费用24500元；3、判令二被告向原告支付违约金20000元；以上合计255317元。4、由二被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告系杭州市登云路313-1号房屋产权人，该房屋由原告之父徐建管理。2012年1月30日，原告与案外人杨笑签订《房屋租赁合同》一份，将该房屋出租给杨笑，租赁期自2012年3月1日至2017年2月28日正。2015年8月19日，徐建因杨笑要求与其签订《房屋续租合同》一份，上述房屋继续出租给杨笑，续租期限自2017年3月1日至2022年2月28日止，其中约定2017、2018、2019年度的房屋租金分别为8万元、8.5万元和9万元，并约定该房屋仅作商业店面使用。2016年3月31日，徐建、杨笑和被告蔡凤云丈夫孔照生共同签订《补充协议》一份，约定2016年3月31日至2022年2月28日该商铺房租、水电和物业费由孔照生缴纳，此商铺孔照生承租后不得转租只可转让，三方一致同意本补充协议未涉之事按原合同执行。三方的补充协议签订后，由孔照生承租了登云路313-1号商铺。孔照生承租后，在该商铺内注册了杭州市拱墅区云益电动自行车商行与妻子蔡凤云共同经营电动车销售，其2016年的商铺租金支付至2017年2月28日。2017年1月8日早晨，孔照生的经营房内因其修理的电动车起火发生火灾，造成居住在此屋内包括孔照生在内四人死亡、蔡凤云受伤以及房屋严重受损的火灾事故。事故发生后，二被告及其家人的赔偿事宜已另案处理得到解决。原告方曾多次要求被告方对孔照生的房屋租赁事项给予处理，被告方都不予理会。在原告一再催促下，被告方才于2019年8月15日将租赁房屋返还原告并同意于该日解除终止双方的租赁关系，但对孔照生因租赁合同对原告产生的义务和债务以及房屋的损坏等未给予处理。原告认为，孔照生在火灾事故中身亡，蔡凤云作为孔照生的妻子对孔照生租赁合同所负债务系夫妻共同债务，且蔡凤云又作为继承人，系孔照生债权债务的承继人，应对孔照生所负的债务和义务承担清偿责任。孔为柱作为孔照生的继承人，对被继承人的债务也应承担清偿责任。孔照生生前缴付的房屋租金到2017年2月28日，此后至2019年8月15日租赁房屋交还原告租赁关系解除止期间，按续租合同约定的租金计算，该期间尚欠付租金合计为206250元。租赁房屋在交还前另欠付物业费4567元，上述费用未予结清，现应由二被告支付清偿。还有，被告方交还的租赁房屋因火灾严重受损，原告为此支出清理修复费用24500元，该费用现也应由二被告承担赔偿。另外，孔照生擅自改变租赁房屋用途，将只能用于商业店面使用的商铺居然用作全家居住，且违法经营电动车修理并造成特别严重后果，构成严重违约，其应承担违约责任，根据房屋租赁合同规定，其应向出租方支付20000元的违约金，该项违约金现也应由二被告承担支付。故此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，敬请依法公断。 被告蔡凤云辩称：一、本案与蔡凤云有关的租赁合同应该是徐燕华与杨笑在2012年1月30日签订的《房屋租赁合同》，以及与之配套的徐建、杨笑与孔照生在2016年3月31日签订的《补充协议》。代理人认为，既然本案是房屋租赁合同纠纷，那么首先要确定清楚的就应该是关联着原告与蔡凤云之间的到底是哪一份房屋租赁合同，否则本案就会犹如无本之木一样，无法查清案件事实。那么，基于合同法律关系当中的一项铁律即“合同相对性原则”，那么只能是孔照生亲身参与的合同才能够约束孔照生，才应该是在本案中进行审查的合同。分析本案事实，仅有在2016年3月31日签订的《补充协议》才是孔照生亲身参与和亲自签字的，而从《补充协议》的字里行间，以及签订时间中都只能看出，《补充协议》里所指的“原合同”，只能是徐燕华和杨笑在2012年1月30日签订的《房屋租赁合同》。因此，作为孔照生的继承人，本案真正与蔡凤云相关，能够约束蔡凤云的合同，法庭应该在本案中审理的合同，只能是徐燕华与杨笑在2012年1月30日签订的《房屋租赁合同》，以及与之配套的徐建、杨笑与孔照生在2016年3月31日签订的《补充协议》。至于徐建与杨笑在2015年8月签订的《房屋续租赁合同》，系徐建与杨笑之间的合同关系，与孔照生无关，也与蔡凤云无关。二、在确认与蔡凤云有关的合同范围的基础上，本案租赁合同则因不可抗力而早已在2017年1月8日即已当然终止，蔡凤云因此无需支付后续租金。代理人要提请法庭注意的是，徐燕华与杨笑在2012年1月30日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）中，第九条第6款明确约定，“因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止”。也就是说，原合同是把不可抗力当成了合同自动终止的条件，即只要发生了不可抗力导致合同无法履行的，则合同自动终止，无需任何一方通知对方或发出任何意思表示。那么本案相关合同中的不可抗力是什么？正是不幸在2017年1月8日发生的重大火灾事故。其一，《合同法》第一百一十七条规定，“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”那么很明显，前述火灾事故发生是偶发的，是多种外力因素共同造成的，且不是孔照生或蔡凤云故意或重大过失造成的，因此这火灾事故当然应当属于《合同法》所规定的不可抗力。其二，在本案中还有另一项不可抗力，就是当火灾发生后，为了便于火灾后各项事务的处理，拱墅区政府立即指示拱宸桥街道综治办公室收缴了案涉商铺的钥匙，并封锁了商铺大门，导致蔡凤云无法继续承租使用或修缮案涉商铺，这可以说是特殊事件导致无法预见的行政政策，致使合同目的无法达成，这也符合不可抗力的定义。这一点从原告提供的证据6也看以证明，为什么在2019年8月15日，原告可以向拱宸桥综治办取得商铺钥匙，那是因为孔照生死亡的案件在2019年6月3日得到了判决，与火灾有关的事情都调查完毕了。三、即使法庭认为本案相关合同不涉及不可抗力，那么也因原告不能继续向蔡凤云提供符合合同约定的租赁物而由原告自行承担相关责任。《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即向承租人提供合格的租赁物，是出租人的基本义务。那么很明显，自从火灾之后，原告就已经无法向蔡凤云提供合格的租赁物的，因此本案合同中真正的违约方其实是原告，而不是蔡凤云，蔡凤云仅是因为确实无法再承租使用，而当然不应缴付后续租金。那么火灾事故是由谁造成的？（2017）浙0105民初9922号判决书以及消防部门出具的火灾事故认定书中写的很明确，发生火灾的原因是电瓶车故障引发火灾。这就与《合同法》第一百二十一条的规定完全吻合，该条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中火灾确实因第三人原因造成，原告也确实因火灾而无法继续向蔡凤云提供合格的租赁物。那么由此可知，纯粹是因为第三人导致原告无法继续提供合格的租赁物而导致合同无法继续履行，这不是蔡凤云的过错，蔡凤云既然没有继续使用原告的商铺，那么蔡凤云不用支付后续租金应当合法合理。四、原告因没有履行减损规则，而任由租金损失扩大，该等损失应当由原告自行承担。《合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此即使再退一步，若法庭认为蔡凤云违约在先，那么由于在长达两年多的时间里，原告没有自行主动与拱宸桥综治办协商，而任由商铺空置，这部分损失依法应当由原告自行承担，不应由蔡凤云承担，否则这是极不公平的。五、关于房屋修理费属于侵权赔偿范畴，因火灾不是孔照生引起的，因此蔡凤云无需赔偿该笔费用，且蔡凤云不认可修理费金额的合理性。原告之所以要修理商铺，是因为发生了火灾，也就是说这是一个侵权赔偿的法律关系，应当由侵权人承担责任。那么前已说明，本案的火灾责任方是第三人宁波市海曙区高桥暴龙电动车店，不是孔照生，因此该笔费用当然不应当由孔照生承担。此外，该笔费用由原告自行与人签订合同，是否符合市场定价，是否合理，原告均未举证证明，代理人认为不能当然认可原告提供的金额。六、因蔡凤云并未违约，因此违约金也不应由蔡凤云承担。根据原合同第十二条第1款的约定，孔照生应当承担贰万元违约金是有明确条件的，很显然孔照生的情况与合同约定的都不符。原告认为孔照生用商铺居住，并且违法经营电动车修理构成严重违约，但是代理人需要提请法庭注意的是，（2017）浙0105民初9922号判决书中明确认定了，“蔡凤云一家四口均居住于案涉商铺的阁楼，存在重大安全隐患，徐燕华的委托管理人徐建理应知情，然却怠于消除隐患”，也就是说即使孔照生在商铺内居住，徐建和徐燕华也是知情的，他们的行为早已认可了孔照生的这个行为，那么这就不能说是孔照生严重违约。至于孔照生超出经营范围修理电动车，也没有超出原合同第十二条第1款的约定，因此不属于应当给付贰万元违约金的情形。综上所述，因原合同早已因不可抗力而当然解除，蔡凤云无需支付后续租金，且因房屋毁损的侵权责任不在蔡凤云一方，蔡凤云当然也无需承担房屋修复费用，同时孔照生的行为不符合合同约定的应当支付贰万元违约金的情形，则蔡凤云也无需支付贰万元违约金，因此，我方恳请法院能够查明事实后，从公平角度出发，驳回原告的诉讼请求。 被告孔为柱辩称：补充几点：第一，关于原告诉称孔照生违法经营电动车的问题，孔照生有相应的营业执照，没有法律规定说可以零售不允许维修。第二，关于原告主张的维修费用问题。孔照生当时支付了8万元（转让费），杨笑在前案判决中也承认拿了4万多，还有3万多就消失了。而且，支付的转让费已经包含了里面的装修，当时已经支付了这些费用。另，还有押金15000元，以及火灾发生之后两个月的房租，原告没有归还给我们。其他意见在举证质证过程中已经说了，不再重复。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月30日，出租方徐燕华（甲方）与承租方杨笑（乙方）订立《房屋租赁合同》一份，该合同部分条款约定：甲方出租给乙方的房屋位于浙江省杭州市拱墅区××路××号商铺（以下简称案涉房屋）。出租房屋面积共50平方米（建筑面积）。该房屋租赁期共60个月。自2012年3月1日起至2017年2月28日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商铺使用。该房屋年租金第一、二年各为柒万元整，第三年为柒万叁仟伍佰元整，第四年为柒万柒仟元整，第五年捌万元整。房屋租金支付方式如下：租金支付方式为（半年付一付），首期租金在本合同签订之起（大写）3天内支付，此后每期租金提前（大写）15天支付，先付后用（若乙方以汇款形式支付租金，则支付日期以付出凭证日期为准，汇费由汇出方承担）。房屋使用押金为：壹万壹仟元整（与首期租金同时支付）。乙方负责房屋租用期间发生的所有相关（税金）费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。租用期间乙方确需转租，须经甲方同意，并由甲方重新签订租赁合同（本合同同时终止）。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的贰万元向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计个月以上的。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 2015年8月19日，出租方徐建（甲方）与承租方杨笑（乙方）订立《房屋续租赁合同》一份，该续租赁合同约定：甲方将：登云路313--1号商铺房屋继续出租给乙方使用。续租期限(原租赁合同期至2017年2月28日止)自2017年3月1日至2022年2月28日止。该处房屋仅作商业店面使用(使用性质不变)，如果乙方要改变使用用途，需征得甲方同意。该房屋年租金人民币为：(1)、2017年度：捌万元整(小写：80000.00元)；(2)、2018年度：捌万伍仟元整(小写：85000.00元)；(3)、2019年度：玖万元整(小写：90000.00元)；(4)、2020年度：玖万伍仟元整(小写：95000.00元)；(5)、2021年度：拾万元整(小写：100000.00元)；支付方法按每半年支付一次(每年的2月28日和8月28日前各一次)，乙方在上次所缴租金期满前五日向甲方支付下期租金。甲、乙双方一致同意本合同未涉及之事，按原合同执行。房屋及其设备由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。 2016年3月31日，徐建（甲方）、杨笑（乙方）与孔照生（丙方）订立了《补充协议》，约定：甲乙双方经友好协商决定即日起由丙方孔照生继续承租杭州市拱墅区登云路313-1号商铺，具体协商事宜如下：1、2016年3月31日至2022年2月28日该商铺房租、水、电和物业费等其他杂费由孔照生缴纳；2、此商铺由孔照生承租后，商铺不得转租只可转让，再次转让时原合同作废；3、甲方、乙方和丙方三方一致同意本补充协议未涉及之事，按原合同执行。 2016年6月16日，孔照生以案涉房屋为经营场所，登记成立杭州市拱墅区云益电动自行车商行（以下简称商行）。该商行类型为个人经营的个体工商户，经营者为孔照生。其经营范围为零售电动自行车、卷烟、雪茄烟（凭许可证经营）。 2017年1月8日7时15分，杭州市消防指挥中心接到报警：位于拱墅区登云路313-1号雅马哈新福电动车大卖场发生火灾。火灾烧毁电动车、衣服等物品，过火面积约5平方米，造成2人死亡，3人受伤（两人经医院抢救无效死亡）。杭州市公安局经调查，认定如下：起火时间：2017年1月8日7时10分左右；起火部位：拱墅区登云路313-号店铺一层西北角；起火点：距北侧货柜约1米，距西墙约1.1米处，起火原因：电瓶车电瓶故障引发火灾。 2019年6月3日，杭州市拱墅区人民法院依法作出（2017）浙0105民初9922号民事判决书（已生效，以下简称前案判决），前案判决认定了以下事实：本次事故致顾已贵、孔照生、孔尉岚和蔡孟杰死亡，其中顾已贵、孔尉岚于2017年1月8日死亡，孔照生于2017年1月17日死亡，蔡孟杰于2017年1月30日死亡。孔照生与蔡凤云系夫妻关系，其二人共生育两个子女，分别系孔尉岚和蔡孟杰。孔照生父亲系孔为柱，于1953年8月3日出生；母亲系顾已贵，于1953年10月26日出生。孔为柱和顾已贵共生育了四个子女，分别为长子孔照生、次子孔照所、孔照胜及长女孔金花，孔照生在杭州工作、生活一年以上。前案判决认为：根据第三人胡先钊持有的购车发票，本院认定案涉电池系暴龙电动店出售于胡先钊。暴龙电动车店认为案涉电动车系案外人小温销售给胡先钊，但其既没有向法庭明确小温的具体身份，也没有提供证据予以证实该电池非其出售，本院不予采信。根据消防部门出具的《火灾事故认定书》起火原因系电池故障引发，作为事故电动车电池的销售者，原告向此主张赔偿责任，有事实和法律依据。暴龙电动车店认为消防部门认定电池有故障但没有说明故障的原因，有可能是过充或使用了不当的充电器导致电池故障引起火灾，但暴龙电动车店对此未能予以证实，本院对该意见不予采信。徐燕华作为房屋的所有权人，其对出租房屋具有谨慎管理义务。蔡凤云一家四口均居住于案涉商铺的阁楼，存在重大安全隐患，徐燕华的委托管理人徐建理应知情，然却怠于消除隐患，未予提示和禁止，对本起事故的发生亦存一定过错。孔照生维修、检测他人电动车，超出云益电动自行车商行的营业范围进行经营，是本次事故的直接导火索。根据胡先钊笔录，其送电动自行车至孔照生处检测时，曾多次发生跳闸现象，然孔照生未予重视。案涉商铺的性质为非住宅，然顾已贵、孔照生、蔡凤云、孔尉岚和蔡孟杰却在阁楼居住，上述行为系本起事故发生的重要原因，并最终发生四人死亡的严重后果。根据法律规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。本案中，本院结合各方过错程度、原因力大小等酌情确定对于原告损失，由暴龙电动车店、徐燕华分别承担50%、10%的赔偿责任，蔡凤云、孔为柱自行负担40%。 2019年8月15日，孔为柱（承租方代表）作为移交方、徐建（业主方代表）作为接收方在《商铺钥匙交接书》上签字，并确认：登云路313-1号商铺，由于涉及2017年1月8日火灾事故，因事故调查需要，商铺钥匙暂由拱宸桥街道综治办代为保管。现该案火灾事故原因，经政府相关部门调查认定清楚。现经综治办调解，承租方同意从2019年8月15日起商铺钥匙于现场交还给商铺业主方(屋内物品已由承租方清理完毕并腾空)，租赁关系解除终止。 2019年8月24日，委托方徐建（甲方）与承接方石乐群签订了《登云路313-1号商铺修复施工合同书》，约定：甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方对登云路313-1号商铺室内进行修复施工。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同，以便共同遵守。第一条：施工内容及报价：由甲方现场交底相关的工作内容，乙方根据相关的工作内容进行预报价计人民币26000元，完工后按实结算。第二条：委托方式：包工包料(泥工、水、电、油漆等)，施工垃圾装袋搬运和倾倒处理。第三条：工程开工日期：2019年8月24日，工程竣工日期：2019年9月15日，工期：约20(日历)天。该修复工程预算价26000元，结算价24500元。徐建分别于2019年8月31日、9月22日、10月9日、12月6日向石乐群支付款项5000元、5000元、6500元、8000元。2019年12月6日，石乐群向徐建出具收条一张，确认收到登云路313-1号商铺（因火灾造成）室内修复工程款合计24500元。 2019年12月5日，广东中奥物业管理有限公司杭州分公司嘉泰馨庭物业服务中心向徐建出具《欠款证明》一份，确认：拱墅区嘉泰馨庭小区商铺313-1租户从我司(广东中奥物业管理有限公司杭州分公司)2017年1月15号进场至2019年8月14日租户退租期间未缴纳相应物业管理费，商铺单价3元/平方米/月，房产面积49.11平方米，物业费合计49.11平方米*3元*31个月=4567.23元，特此证明! 就何时向蔡凤云、孔为柱提出处理归还租赁房屋事项的时间问题，徐燕华向本院回复意见如下：2017年3月1日杭州市公安消防局火灾事故认定书出来，原告方收到认定书后问了消防部门房屋是否可以进去了。消防部门答复房屋在消防勘查完成后就可以进去了。原告方当时也不知道被告方的人员，无法与被告方接触。在2017年5月中旬，死者孔照生的弟弟也即本案第二被告代理人孔照所找到原告代理人居住的楼下打电话给我要与我见面谈赔偿，并说死亡四个人每人赔95万。我当时不敢下楼，在电话说要谈的话要到派出所或街道里去谈，不同意在这里谈。在同年5月15日我找到拱宸桥街道安全科问询火灾处理情况，安全科人员告知此事是街道综治办周主任负责，综治办在街道司法所。我们随后到司法所，综治办人员告知周主任出差一周要下周回来，未能碰到。在5月22日我们又去综治办见到周主任后，要求综治办帮助牵头协调与火灾死者家属谈谈有关处理火灾的房屋事项，周主任同意牵头并安排在同月24日到衢州路社区调解。在衢州路社区，双方进行了二次会谈，其中被告方有孔照所以及本案第一被告的另一代理人周毅律师也参加，还有孔照生的妹夫和叔叔等人。被告方认为火灾事故房东有监管责任要承担赔偿责任。我方认为房东只是出租房屋，火灾不是房屋或房屋设施问题引起的，房东没有任何责任的，但出于人道主义，房东愿意给予力所能及的捐赠补助，并向对方提出火灾事故已有结论，你们如果房屋不租了，那么房屋要还给我们。被告方的人员一听我方要还房屋，情绪非常激动，说没有赔偿房屋别想拿回去。双方二次会谈都不欢而散。这是我方第一次向被告方人员提出要求归还房屋，时间是2017年5月下旬在衢州路社区。之后，被告方在同年8月向拱墅区法院起诉包括原告在内的侵权之诉。以上事实情况就是如此，特此回复法庭。另外，原告方要强调的是，房屋在消防部门勘查完成后人就可以进去了，房屋钥匙是综治办当时为了避免死者家属在租赁房屋内有过激行为而暂时保管的，并不是被告所说是综治办收缴钥匙房屋不能返还，原告方曾多次问综治办，综治办明确答复，只要租赁方同意交还，钥匙随时可以拿去。被告方所称是综治办行政命令收缴钥匙从而不能交房没有任何事实根据，显属无理推脱，请法庭明察。 审理中，孔为柱要求徐燕华退还押金15000元并赔偿电费、电池等损失。对此，徐燕华主张押金并非是孔照生交纳，而是杨笑所交纳。经查明，三方已协商并确认杨笑向徐燕华交纳的押金15000元视为孔照生向徐燕华交纳。 本院认为，案涉火灾事故的发生是否属于“不可抗力”、案涉房屋空置损失及房屋修复费用的承担问题，构成本案主要的争议焦点。经前案判决已查明的事实，孔照生在经营电动车零售业务时，超出经营范围，自行开展维修、检测电动车业务；更甚至，孔照生在检测电动车时，在多次发生跳闸现象后仍未予以重视，安全意识淡薄。上述因素是诱发本案火灾事故的原因之一。本院认为本案火灾事故的发生以及由此导致的案涉房屋钥匙暂由“拱宸桥街道综治办”代为保管的事实不属于“不可抗力”，因为“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故蔡凤云、孔为柱以本案属于不可抗力为由抗辩其不承担责任或者减轻责任，本院不予采纳。徐燕华主张的2017年3月1日至2019年8月15日的租金及房屋维修费用，应按各方引发火灾事故的过错程度、原因力大小等确定相应民事责任。在前案判决中认定的孔照生自行负担的责任比例为40%，本院认为，该责任比例的认定是针对整起事故所造成的损失，包含“顾已贵、孔照生、蔡凤云、孔尉岚、蔡孟杰在案涉房屋（非住宅）居住”的因素，该因素虽然与火灾事故的诱发并无关联，但却是造成重大人员伤亡并致使案涉房屋空置长达两年半之久的重要原因。因此，基于公平原则，本院尊重前案判决并酌定由孔照生对上述徐燕华主张租金及房屋维修等费用承担40%的责任。关于徐燕华主张第一次要求蔡凤云、孔为柱归还案涉房屋的时间为2017年5月下旬，因其不同意归还案涉房屋所导致的空置损失之责任在于蔡凤云、孔为柱。审理中蔡凤云、孔为柱对此并不认可，徐燕华亦未提供相应证据予以证明，本院对徐燕华的该项主张不予采信。关于2017年3月1日至2019年8月15日的租金金额，从《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、《补充协议》所订立的时间和内容来看，《补充协议》的规定“3、甲方、乙方和丙方三方一致同意本补充协议未涉及之事，按原合同执行”中的“原合同”应包括《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》两份协议。蔡凤云以合同相对性抗辩《房屋续租合同》对其不具有约束力，本院不予采纳。故2017年3月1日至2019年8月15日的租金金额应按《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》两份协议的规定予以确定，即：2017年3月1日至2018年2月28日的租金为80000元；2018年3月1日至2019年2月28日的租金为85000；2019年3月1日至2019年8月15日的租金为41250元（90000/12*5.5）。上述期间产生的租金合计206250元，欠付的物业管理费4567元，以及房屋维修费24500元，本院予以确认。关于徐燕华主张的违约金20000元符合合同约定和法律规定，本院应予支持。 另，关于孔为柱要求徐燕华退还押金15000元之主张，本院予以支持，该款于本案中可用于抵销处理。至于其提出的赔偿电费、电池等损失的问题，因孔为柱未就此于本案中提起反诉，故本案对此不作审理。双方如有纠纷，可另行主张处理。 综上，案涉房屋系孔照生为经营商行所租赁，因该商行为个体工商户，孔照生为家庭共同生活、共同生产经营所负之债，应认定为夫妻共同债务。对此，作为其配偶的蔡凤云理应承担相应的责任。而作为孔照生的继承人，孔为柱在其继承的遗产范围内，就孔照生生前债务应承担相应民事责任。因此，徐燕华诉请中的合理部分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、蔡凤云支付徐燕华租金82500元（206250*40%）、物业管理费1826.80元（4567*40%）、房屋维修费用9800元（24500*40%）、违约金20000元，合计114126.80元；扣除徐燕华应退还的押金15000元，尚应支付99126.80元，于本判决生效之日起七日内付清。 二、孔为柱于继承孔照生遗产范围内，对上述第一项应付款承担清偿责任。 三、驳回徐燕华其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5130元，诉讼保全申请费3755元，两项合计8885元，由徐燕华负担5435元，蔡凤云负担3450元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙金林 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚 ??1? ??17?