江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5456号上诉人（原审被告）：宋雨洁，女，1999年9月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：韩佳宇，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞云，江苏至誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张孟，男，1993年10月20日生，汉族，住河南省淮滨县。上诉人宋雨洁因与被上诉人张孟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。宋雨洁的上诉请求：撤销原审判决，改判我方无需返还被上诉人张孟转让款70000元及利息。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、双方当事人已经签订了《房屋租赁合同》，表明双方就租赁的相关事项达成一致意见，不存在原审判决认定的我方没有保证被上诉人张孟承租权利的情形。被上诉人张孟主张《房屋租赁合同》中其本人的签名不真实，并提出了鉴定申请，但是原审法院未组织鉴定，导致相关事实未能查清。2、涉案的《店面转让合同》和《房屋租赁合同》虽然是分别签订，但是由于转让物的特殊性，两份合同必须同时履行。原审法院应当结合《房屋租赁合同》的签订、履行情况，综合判断合同未能履行的原因和过错，并最终认定违约方。张孟二审中未作答辩。张孟向一审法院起诉请求：1.确认双方2019年5月19日签订的《店面转让合同》已于2019年7月6日解除；2.判令原审被告返还转让费70000元，并自2019年5月19日起按照年利率4.35%赔偿利息损失。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年11月4日，宋雨洁（乙方）与案外人王月珍（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将城厢镇人民北路龙腾大厦4-7-1的商业用房租赁给乙方使用，面积为“111.41-60”平方米，租赁物的功能为商业（美容服务）；租赁期限为2018年11月25日起至2023年11月24日，租金为130000元/年，在租赁期内乙方不得将租赁物转租给他人使用。2019年5月9日，张孟向宋雨洁支付5000元。同年5月19日，张孟（乙方）与宋雨洁（甲方）签订《店面转让合同》一份，约定：甲方自愿将位于太仓市店铺转让给乙方使用，建筑面积为60.07平方米，并保证乙方同等享受甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；乙方在2019年5月19日向甲方支付转让费70000元。当日，张孟又向宋雨洁支付了65000元。宋雨洁主张其继续使用其中111.41平方米的房屋，另一间60.07平方米转租给张孟，但双方在上述合同签订后并未办理房屋交接手续。宋雨洁称当时将钥匙交给张孟，但张孟表示交钱后再拿，故钥匙一直在宋雨洁手中。2019年5月21日，宋雨洁微信告知张孟“你叔刚刚打电话了，说明天约房东过来，然后签合同”，张孟回复“好，你和房东约好了时间，给我说一下”，宋雨洁回复“好，你钱凑齐了是吧，明天房东来签合同是需要一下给完的，租金就要给房东了”。2019年6月25日，江苏华保律师事务所接受张孟委托向宋雨洁发送《律师函》，载明“贵方至今未将太仓市店铺以及该店铺的房屋租赁合同、房租付款凭证、该店铺房东明确同意转让的书面材料原件交付张孟”，张孟要求宋雨洁接函后五日内交付店铺及相应权利凭证，并明确“若贵方逾期仍未交付将视为贵方根本性违约，张孟有权解除与贵方签订的《店面转让合同》并追究贵方违约责任”。该《律师函》于次日被签收。2019年7月5日，江苏华保律师事务所接受张孟委托再次向宋雨洁发送《律师函》，明确函告宋雨洁“1.张孟自律师函发出之日解除与贵方在2019年5月19日签订的《店面转让合同》；2.请贵方在接到本律师函后5日内将收取张孟的转让费柒万元退还给张孟”。该《律师函》于次日被签收。因宋雨洁未返还转让款，张孟诉至原审法院。审理中，宋雨洁向原审法院提供了《证明》两份，分别为潘晓锦于2019年9月16日出具的《证明》，载明“宋雨洁与王月珍签订的《租赁合同》，承租的太仓市人民北路4-7-1房屋，包括门牌号为××的房屋，系本人委托王月珍出租”；太仓市公安局城中派出所于2019年9月17日出具的《证明》，载明“兹中华人民共和国房屋所有权证，证号：太房权证太仓字第××号，房屋所有权人：潘晓锦，房屋坐落：太仓市城厢镇人民北路4-7-1；现统一地址为：城厢镇人民北路××号”。审理中，宋雨洁还主张双方已经签订了《房屋租赁合同》，张孟无权要求其提供与原房东的房屋租赁合同、房租付款凭证及房东同意转让的书面材料。为此向原审法院提供了《补充协议》和《房屋租赁协议》各一份，其中《补充协议》当事人为潘晓锦、宋雨洁，双方于2019年5月8日约定潘晓锦将坐落于人民北路龙腾大厦4-7-1房屋1间面积60.07平方米转租给第三方张孟使用，租赁期限从2019年5月9日至2020年5月10日止，转租房租金由宋雨洁支付给潘晓锦；《房屋租赁合同》约定“甲方将位于太仓市的房屋（建筑面积为60.07平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2019年5月9日至2020年5月10日，计24个月；年租金为90000元，按年交；每年5月19日前7天内，乙方向甲方支付半年租金；本房屋押金为7500元……本合同自甲方收到足额租金之日起生效”，宋雨洁在该合同落款甲方处签字，乙方处有“张孟”签字。宋雨洁主张在签订该份《房屋租赁合同》时向张孟出示了上述《补充协议》，张孟否认该处签字系其本人所写，亦确认5月19日未见过该份《补充协议》。审理中，宋雨洁还提供了与案外人吴巍锋于2019年9月10日签订的《转租合同》，该合同约定宋雨洁经出租人同意将涉案房屋转租给吴巍锋，期限为2019年9月10日至2022年9月11日，转让费4万元，每月租金5416.6元。宋雨洁据此主张张孟解除合同造成其转让费和租金损失。上述事实，有张孟提供的转账凭证、律师函、邮寄凭证及查询单，宋雨洁提供的房屋租赁合同、补充协议、微信聊天记录、转租合同、网银截图、证明，双方均提供的店面转让合同以及双方当事人当庭陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。原审法院认为：张孟与宋雨洁签订的《店面转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方应当按照合同约定全面诚信履行各自的义务。根据该合同约定，张孟支付转让款70000元，宋雨洁将面积为60.07平方米店铺内的现有装修、装饰及相关设备转让给张孟，并保证张孟同等享受宋雨洁在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。宋雨洁提供的原房屋租赁合同约定租赁期限至2023年11月24日，年租金130000元对应租赁面积111.41+60平方米，即双方之间的租赁合同亦应符合上述约定的标准。宋雨洁主张双方在《店铺转让合同》时又签订了《房屋租赁合同》，而合同租赁期虽约定为24个月，却又截止至2020年5月10日，年租金90000元对应租赁面积60.07平方米，故宋雨洁提供的该份落款时间同为2019年5月19日的《房屋租赁合同》并未保证张孟享受宋雨洁作为承租人的同等权利。之后，双方在微信中就与房东签订合同进行磋商，但宋雨洁仍未能保证张孟享受同等的承租权利。双方签订《店面转让合同》后，张孟按约支付了转让款70000元，但宋雨洁未将涉案房屋及相应装修、设备交付给张孟使用，也未保证张孟享受同等的承租权利。经张孟发函催促后，宋雨洁仍未在合理期限内履行合同义务，故张孟有权依照合同法第九十四条的规定解除合同。张孟的解除通知以律师函的形式于2019年7月6日到达宋雨洁，宋雨洁收函后未对解除通知提出异议，反而又将涉案房屋再次转租给他人使用，并将相关装修、设备转让他人，故原审法院确认双方之间的《店面转让合同》于2019年7月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《店面转让合同》解除后，张孟要求宋雨洁返还转让款70000元，于法有据，原审法院予以支持。宋雨洁未及时返还转让款，张孟请求支付资金占有期间的利息损失，于法有据，原审法院予以支持；但该利息的计付应以70000元为基数，自张孟向宋雨洁支付转让款之日即2019年5月9日起的利息应按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。鉴此，原审法院支持张孟诉讼请求中的合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张孟与宋雨洁签订的《店面转让合同》于2019年7月6日解除。二、宋雨洁于本判决生效之日起7日内返还张孟转让款70000元并支付资金占用期间的利息（以70000元为基数，其中2019年5月9日起的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由宋雨洁负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《店面转让合同》合法有效，双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方约定，被上诉人张孟已经足额支付了70000元转让款，上诉人宋雨洁则负有交付转让标的物，并保证被上诉人张孟同等享受原房屋租赁合同项下权利义务的义务，因上诉人宋雨洁至今未向被上诉人张孟交付转让的标的物，且经被上诉人张孟发送律师函合理催告，其仍未履行相关义务，故被上诉人张孟诉请解除合同合法有据，依法应当得到支持。上诉人宋雨洁提供的《房屋租赁合同》即使张孟一方的签名属实，因其中约定的租赁期限、租金标准等均与原房屋租赁合同存在较大差别，而上诉人宋雨洁无法举证证明双方签订《房屋租赁合同》时，其已经充分告知了原房屋租赁合同中的具体条款内容，以及双方通过签订《房屋租赁合同》的方式，对于《店面转让合同》的相关条款协商一致进行了变更、被上诉人张孟放弃了相关权利，故亦可佐证其未能履行约定义务，存在违约情形。宋雨洁的上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人宋雨洁负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年七月二十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。