浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3910号 上诉人（原审被告）海墅房地产开发（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道信诚路857号悦江商业中心18004室。 法定代表人秦华，董事长。 委托代理人林建国、张仕伟（实习），浙**道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王浩雷，男，1986年9月11日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人金琛琛、高瑞（实习），北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 上诉人海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅公司）因与被上诉人王浩雷车位纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员俞建明适用普通程序独任审理，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人海墅公司的委托代理人林建国、张仕伟及被上诉人王浩雷的委托代理人金琛琛、高瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2013年3月8日，王浩雷与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王浩雷购买海墅公司所有的杭州市滨江区××幢××室房屋，合同附件三约定赠送地下车位2个，具体事项届时双方另行签订《地下车位使用权转让协议》。2014年4月20日，海墅公司（甲方）与王浩雷（乙方）就上述车位使用权转让事宜签订两份《地下车位使用权转让协议》，两份协议约定，乙方自愿向甲方购买了杭州御江苑×幢×单元×号房屋，因乙方对房屋配套使用的需求，乙方拟受让位于杭州市滨江区××车位使用权。乙方取得该车位的使用年限自该车位交付之日起至2078年7月11日止，乙方依照本协议享有车位使用权。车位使用权的转让价格为210000元，双方已签署的《商品房买卖合同》内约定的“该商品房单价”、“总金额”中已包含该地下车位使用权的转让金，且乙方已按约付清所有款项并于签署本协议前办理完毕该商品房的交验手续。甲方应于2014年1月15日前交付车位。乙方可持本协议、付款凭证、身份证明等资料至小区物业服务处备案及取得物业服务部门的使用权相关手续。协议还约定：“若乙方未在符合交接条件后10个工作日内前往甲方指定地点办理相关交接手续或提供必要的文件及／或协助，则甲方有权选择终止车位使用权协议或继续履行本协议，并追索甲方因乙方该等行为所遭受的一切损失。”“本协议履行期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本协议，并无条件收回该车位……：（3）拖欠车位管理服务费或其他有关费用超过6个月的。”协议签订后，双方于当日办理了车位交接手续。另查明，海墅公司于2018年12月29日，将案涉两个车位出售给了案外人，并在案外人支付两个车位使用权转让金521000元后，于2019年1月11日将车位交付给案外人。海墅公司并认可案外人于2019年1月12日向小区物业公司缴纳案涉两个车位的车位服务费1200元。王浩雷因对诉争车位的占有、使用权利受到妨害，经与海墅公司协商解决未果，故诉至原审法院。王浩雷一审的诉讼请求为：一、确认其有权占有使用杭州市滨江区××车位；二、本案诉讼费用由海墅公司承担。 原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。2014年4月20日，王浩雷与海墅公司签订《杭州御江苑地下车位使用权转让协议》，依据该生效协议，双方于当日办理了讼争两个车位的交接手续。据此，王浩雷取得对讼争车位的占有系依生效合同取得，有合法的占有权源。合同约定，王浩雷有权依约定的使用方式使用车位至2078年7月11日，该约定也合法有效。故原审法院对其要求确认其有权占有使用讼争车位的诉讼请求，予以支持。海墅公司辩称，双方至今未办理完成车位交付手续，无事实依据。合同约定车位使用人拖欠车位管理服务费或其他有关费用超过6个月的，海墅公司有权终止协议，无条件收回车位。但王浩雷取得车位的占有、使用权利，实质系通过支付购房款的方式支付海墅公司车位对价共420000元，而王浩雷纵然无正当理由拖欠两个车位的物业服务费，每年费用也只需总计支付1200元，海墅公司提供的格式条款显然并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，排除了王浩雷占有、使用车位的主要权利，依《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该约定应当认定为无效条款。故原审法院对海墅公司的该抗辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，判决：确认王浩雷有权占有、使用杭州市滨江区××车位（具体使用期限、方式等依王浩雷与海墅房地产开发（杭州）有限公司于2014年4月20日签订的《杭州御江苑地下车位使用权转让协议》相关约定）。案件受理费80元，减半收取40元，王浩雷自愿承担。 宣判后，海墅公司不服，向本院提起上诉称：一、海墅公司已将案涉车位出售给案外第三人。海墅公司于2018年12月29日将案涉两个车位B838、B839出售了案外第三人徐水云，双方签订了《地下车位使用权转让协议》，且第三人徐水云己支付两个车位的使用权转让金521000元。海墅公司于2019年1月11日将案涉两个车位交付给徐水云，双方办理完毕车位交付手续。此外，案外第三人徐水云于2019年1月12日向小区物业公司缴纳案涉两个车位的车位服务费1200元。前述车位交易价格合理，协议真实有效，且已经办理完成车位交付，案外第三人缴纳车位管理费后，已经持续对案涉两个车位进行占有使用。以上事实，一审法院已予以查明和认可，但一审法院仍然确认被上诉人对案涉两个车位的占有、使用权利，该判决势必导致案外第三人与上诉人、被上诉人额外的矛盾和纠纷，造成诉累。另外，因为案涉两车位已被案外第三人合作有效占有使用，该判决作出后，也必然导致判决内容无可执行性，并未实际解决上诉人与被上诉人之间的纠纷。二、王浩雷违约在先，海墅公司有权解除双方车位协议。海墅公司于2014年4月20日将御江苑地下车位B838号和B839号两个车位赠送给乙方，双方签署了相应的车位使用权转让协议。车位协议第四条第1款约定“届时乙方可持本协议、付款凭证、身份证明等资料至小区物业服务处备案及取得物业服务部门的使用权相关手续”，第四条第2款约定“若乙方未在符合交接条件后10个工作日内前往甲方指定地点办理相关交接手续或提供必要的文件及/或协助，则甲方有权选择终止车位使用权协议或继续履行本协议，并追索甲方因乙方该等行为所遭受的一切损失”，第六条第2款约定“本协议履行期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本协议，并无条件收回该车位……：（3）拖欠车位管理服务费或其他有关费用超过6个月的”。王浩雷至今并未办理完成案涉两个车位的交付手续，且未缴纳任何车位管理服务费，逾期已经超过5年多。因此，根据车位协议的约定，海墅公司有权终止双方的车位协议，且无条件收回案涉两个车位。此外，一审法院认为“但王浩雷取得车位的占有、使用权利，实质系通过支付购房款的方式支付海墅公司车位对价共420000元”，但事实是该两个案涉车位为上诉人赠送给被上诉人的车位，被上诉人并未实际向上诉人支付过任何车位款。车位协议上写明两个车位的价格，系税务审核之需。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，该判决不仅未解决上诉人与被上诉人之间的纠纷，反而制造出新的纠纷。故请求二审法院：1、判令撤销杭州市滨江区人民法院作出的（2019）浙0108民初6223号判决书，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人王浩雷在二审中答辩称：一、本案诉争的车位被二次转卖，全部责任在于上诉人，且案外受让人徐水云并非善意取得。当被上诉人发现自有车位B838、B839被人占用时，立即向上诉人核实情况，上诉人称因公司内部管理原因，客户资料大量遗失，被上诉人所涉车位情况资料他们已找不到原始材料，但曾出示一份《情况说明》，系由本案所涉小区御江苑物业管理处及营销部负责人于2018年5月23日出具，称被上诉人未签订正式车位协议，已将B838、B839号车位更换至B667、B668，而B838、B839号车位可重新销售，上诉人据此就将被上诉人拥有使用权的车位再次向案外人徐水云进行销售。上诉人自身遗失重要客户资料，在未经充分核实，即为获取高额利益草率出售，但凡上诉人能够尽职调查一下，均不会出现本案的结果。本案涉案小区实行人车分流模式，车辆一律不得进入小区内部，各户均需从地下车库进出，B838、B839号车位正对着被上诉人唯一入户门户，不仅仅被上诉人一家如此，所有购置了同类房屋的业主，所赠送的车位均是在门户门口的车位，虽未明文规定，但已经是约定俗成的事实，上诉人到现场踏勘一下，都不会出现本案的结果。更离谱的是，就算是按照《情况说明》的陈述，应属于被上诉人所有的B667、B668号车位，居然也未经被上诉人同意或授权，就由御江苑物业管理处对外出租。一方面说被上诉人的车位是B667、B668，一方面又自己对外出租获取收益，存在如此严重自相矛盾，还将真正属于被上诉人的车位出售给了第三人，被上诉人唯一的入户门停着邻居的车，现在导致被上诉人不但进小区要交高额停车费，连自家门都进得困难，更别说进行装修。购置车位的案外人徐水云是与被上诉人相邻的103室房产业主，且本身长期居住在小区，对小区排屋的情况十分清楚，他在自家门户门口原先已有两个车位，从被上诉人实地查看的情况来看，后购置的两个车位并非其必需车位，其为抢占车位还特地空置自家门前车位，将仅有的一辆车停在被上诉人户门前的车位，也即后购置的车位，案外人徐水云既知道权属争议的情况，也并非其必需的车位，其并非善意取得诉争的两个车位。即使案外人徐水云真系善意取得，不论从车位的实际取得、占用的时间，还是本案小区的特殊情况（唯一门户的进出位置），从有利生产、方便生活、公平合理的角度出发，也应当确认被上诉人有权对本案诉争的车位占有使用，案外人徐水云完全可以通过其他途径，如获取赔偿或是置换车位的方式进行弥补。二、被上诉人不存在违约的行为，上诉人亦无权剥夺被上诉人占有使用车位的权益。上诉人称因被上诉人未按车位使用协议约定支付车位管理服务费，其有权收回车位进行另售，既不合理，也不合法。《杭州御江苑地下车位使用权转让协议》系由上诉人提供，相关条款的约定属于格式条款，对被上诉人显失公平的条款未作明显标识，亦未向被上诉人释明，属于无效条款。相较于车位的价值，一年的车位管理服务费仅一千块左右，按目前小区的标准，六个月车位管理费仅600元，价值差距明显，即使真系被上诉人原因未交，也不能因微小瑕疵否认被上诉人对车位的占有使用权。且上诉人从未向被上诉人发送书面通知或是以其他合法形式告知被上诉人已收回车位，哪怕是在本案诉讼中，上诉人要收回，也应当在一审时提起反诉或另行起诉，上诉人以此抗辩明显是寻找理由以逃避自身责任。被上诉人未支付车位管理服务费的责任也在于上诉人。收房当时存在雨棚缺失、房屋漏水等情况，上诉人承诺及时维修再计算物业相关费用，直到2017年年底还未整改完毕，后被上诉人欲交纳车位管理服务费时，物业公司告知被上诉人车位是667、668，但该两个车位并非被上诉人所有，被上诉人担心付费就等于确认了占有使用权，不敢交费，物业公司也同意在查明情况前暂无需支付。三、被上诉人购房同时支付了车位价值，也办理了交接支付手续，合法且有权占有使用本案诉争的B838、B839号车位。本案中诉争的车位在2013年3月8日，被上诉人与上诉人公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合同附件三中有相关约定，即“赠送地下车位2个，具体事项届时双方另行签订地下车位使用权转让协议明确”。随后在2014年4月20日，被上诉人与上诉人签订两份《杭州御江苑地下车位使用权转让协议》进一步明确位于杭州御江苑地下B838、B839号车位使用权归被上诉人所有，使用期限为自车位交付之日起至2078年7月11日止（截止日期与《商品房买卖合同中》该房屋土地使用权年限截止日期相同），每个车位的价值为21万元，并于当日办理车位交付手续。因为被上诉人系外地人，并不经常来居住，上诉人即未经核实，擅自将车位转卖，损害了被上诉人的合法占有权。综上所述，被上诉人合法且有权占有使用本案诉争的B838、B839号车位，诉争车位被转卖的全部责任在于上诉人，案外人徐水云并非善意取得，被上诉人未支付车位管理费的原因也在于上诉人，且现在因为出现争议，物业公司也赞同被上诉人缓交，被上诉人并未违约，只要现在能将车位交付给被上诉人，被上诉人愿意一次性将所有车位管理费付清，绝不拖欠。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，案外人徐水云向本院出具《情况报告》一份，载明“原告王浩雷诉被告海墅房地产开发（杭州）有限公司车位纠纷一案，已由滨江区人民法院立案受理，案号为（2019）浙0108民初6223号，本人不要求作为第三人参与本案诉讼活动。特此说明。”经本院向徐水云核实，其明确表示本案不作为第三人参加诉讼，放弃在本案中的诉讼权利和实体权利。 本院认为，王浩雷与海墅公司于2013年3月8日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，于2014年4月20日就案涉车位签订《地下车位使用权转让协议》两份，同日双方办理了车位交接手续。上述协议系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据上述协议，王浩雷取得讼争车位的使用权，使用年限自车位交付之日起至2078年7月11日止，王浩雷基于案涉协议对讼争车位合法占有，其占有使用的权利应当得到保护。海墅公司上诉认为王浩雷逾期未缴纳车位管理服务费，故其依据《地下车位使用权转让协议》第六条第2款的约定有权终止协议，并无条件收回车位，但该条款系加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，故根据《合同法》第40条，该条款无效，对王浩雷并无约束力。此外，海墅公司主张王浩雷并未完成案涉车位的交付手续，并无事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由海墅房地产开发（杭州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  俞建明 二〇二〇年七月二十七日 书记员  刘小敏