重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13173号 原告：卢恒，男，1979年1月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵。 委托诉讼代理人：余波，男，1984年11月7日出生，汉族，住重庆市江北区，系公司员工。 原告卢恒诉被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告卢恒、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人余波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢恒向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的合同；2.被告结清至交房时款项，包括水费、电费、物管费（金额不明确），以及2020年6月11日至2020年7月10日期间的房租2500元；3.被告赔偿违约金3000元；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年9月11日与被告签订了一份《物业管理委托合同》。按照合同约定被告应按季度支付原告租金。但自2019年9月起被告自行开始按月支付租金，且自2020年2月起多次欠付租金，至今没有付清。 被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司辩称，第一，被告所有业主租金支付方式改变都会电话沟通，业主同意后被告才会按月支付租金。被告也向原告电话沟通，原告同意了被告才按月支付原告租金。第二，因为疫情原因，被告从2020年3月底开始上班，才开始向业主支付租金，前期也累计了很多工作量，至今被告也在处理前期工作，故存在延迟支付租金情况。原告有断租户水电气的行为。被告已向原告支付了2020年1月至5月的租金，2020年5月之前的租金已向原告付清，2020年6月的租金也很快会支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《物业管理委托合同》、账本复印件、建行手机APP转账记录截图2张、打款表格、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年9月11日，原告（委托方）与被告（乙方、管理方）签订了一份《物业管理委托合同》，主要约定：房屋位置，重庆市渝北区XX街道办事处XX大道XX号X栋X楼X室，建筑面积84.71平方米，3室2厅1卫；委托期为65月，自2017年9月11日至2023年2月10日止；第四条管理房屋固定租金回报，1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为2500元，65个月，共计150000元，固定租金回报的支付方式为季付，2、在合同有效期内，房屋租金不予调整；第六条甲方的权利及义务，5、甲方每年给乙方30日，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用，包括房租、物管费、光纤费、卫生费，6、双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除；第七条乙方的权利义务，2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金；第八条其他，3、在委托期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低处部分由乙方补齐。合同还约定了其他内容。合同后的《合同附表》载明：第九次付款2019年12月11日，7500元；第十次付款2020年3月11日，7500元；第十一次付款2020年6月11日，7500元。 合同签订后，被告向原告付清了2020年6月10日之前的租金。 被告称原告以新冠疫情为由想出售案涉房屋，举示了2020年1月7日至2020年3月20日期间原告与被告的工作人员李财军的微信聊天记录。2020年1月7日，原告：我不急，你说的市场价大概是多少？李财军：你们这个房子在110万左右。原告：挂的价才110万？李财军：没有，我们挂都是挂118万。原告：那先挂着看看；有消息你告诉我。2020年2月14日，房子还住人么？那为啥不给租金呢？李财军：现在都是禁足状态。2020年3月30日，原告：今天物管也打电话说没3月交费了，我想收回来卖，但是你这房租没有，啥子消息也没，年前就跟你说了的啊；哪阵能处理啊。 庭审中，双方一致确认现案涉房屋还有租户居住。 原告称，被告于2020年3月24日支付了2020年1月11日至2020年2月10日的租金2500元，于2020年4月7日支付了2020年2月11日至2020年4月10日的租金5000元，2020年4月21日支付了2020年4月11日至2020年5月10日的租金2500元，2020年5月20日多号支付了2020年5月11日至2020年6月10日的租金2500元；因被告没有按合同约定按季度支付租金，原告据此解除合同；因为租户骂原告，原告确实给租户断过水电，但是当天就恢复了；违约金3000元无合同依据，但是原告有误工误时；2019年9月开始被告就有违约支付租金的行为，疫情前后业主微信群中就有很多人表示没有收到租金，原告担心收不到租金就想卖房，但是被告不同意。 被告称，其从2020年9月开始每月11日向原告支付当月租金，会提前支付，遇到节假日、周末会顺延；被告告知过原告变更付款方式，原告予以了默认；被告于2020年1月20日春节放假，因新冠疫情直到2020年3月底才上班；于2020年1月20日支付了2020年1月11日至2020年2月10日的租金2500元，于2020年4月21日支付了2020年2月11日至2020年3月10日的租金2500元，于2020年3月24日支付了2020年3月11日至2020年4月10日的租金2500元；2020年5月1日支付了2020年5月11日至2020年6月10日的租金2500元；不同意解除合同，会继续向原告支付租金。 本院认为：从原告与被告签订的《物业管理委托合同》内容看，实际是房屋租赁合同，双方形成的是房屋租赁合同关系。《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 第一，因新冠疫情被告确实存在逾期支付租金的行为，但是基于新冠疫情属于不可抗力，被告逾期支付新冠疫情期间租金的行为不属于违约。第二，合同约定被告应当按季度向原告支付租金，但是从2020年9月开始被告是按月向原告支付租金。被告称原告对变更支付方式予以了同意，但是无相关证据予以佐证，对其该主张不予采信，对原告称被告存在未按合同约定支付方式支付租金的违约行为的主张，本院予以认可。第三，原告以被告未按合同约定方式支付租金为由主张合同解除没有合同依据，原告不具有约定解除权；该违约行为也不足以导致合同无法继续履行，原告不具有法定解除权。综上，对原告诉请判决解除的诉讼请求，本院不予支持。 被告应于2020年6月11日支付2020年6月11日至2020年9月10日的租金7500元，故对原告要求被告支付2020年6月11日至2020年7月10日期间的房租2500元的诉讼请求，本院予以支持。 原告诉请被告支付至交房时的水费、电费、物管费，合同尚未解除，被告不负有交还房屋的义务，且原告主张的金额并不明确，故对其该项诉请，本院不予支持。 原告诉请被告支付违约金3000元，违约金必须以合同约定为前提，合同对此并未约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告卢恒支付2020年6月11日至2020年7月10日期间的房租2500元； 二、驳回原告卢恒的其他诉讼请求。 如果被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3300元减半收取1650元，由原告卢恒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二〇年七月三日 书记员  陈 实