湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终44号上诉人（原审被告）：夏廷龙，男，1953年12月12日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告）：李传创，男，1975年8月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人夏廷龙因与被上诉人李传创房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏廷龙上诉请求：1.判令李传创增加支付租金3700元；2.判令李传创赔偿恢复其所留地坪原状的人工费23,000元；3.判令李传创支付违约金2000元；4.案件受理费由李传创负担。事实和理由：1.应当认定李传创的房屋承租期间自双方签订合同日2018年4月20日起至2019年6月4日一审作出判决之日止，李传创还应当支付租金3700元；2.专业人士估算，恢复李传创所留地坪原状的人工费为23,000元；3.李传创提前退租违约，应当补偿夏廷龙2000元违约金。李传创辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求二审驳回夏廷龙的上诉，维持原判。李传创向一审法院起诉请求：1.确认李传创与夏廷龙签订的《房屋出租合同》已于2018年6月12日解除；2.判令夏廷龙返还李传创租金27,500元；3.判令夏廷龙返还李传创保证金5000元；4.案件受理费由夏廷龙负担。一审法院认定事实：2018年4月20日，夏廷龙与李传创签订《房屋出租合同》，约定：夏廷龙将位于湖北省××××三角小区对面“百悦山庄”第二排2楼1单元2套、2单元2套共四套房屋出租给李传创使用，租期自2018年5月10日至2021年5月10日，租金为2500元/月，一年一交，另交财物安保金5000元。李传创不得从事经营违法活动，一旦发现，夏廷龙方有权终止合同，相应责任和损失李传创自负。李传创必须提前一周缴纳下期房租，如果李传创改行、退租或夏廷龙有重大安排，双方均应提前一个月告知对方，友好磋商。水电费依周边收费标准，由李传创自交。租赁期满，李传创不再续租，必须全部结清房租、水电费、房内财物设施经被告清点无损坏丢失，并搞好清洁还原工作，夏廷龙才能无息退还押金。违约及处罚：在不欠费的情况下，夏廷龙不得随意哄抬房租或驱赶李传创退租，无正当理由，夏廷龙不得随意拉闸停水、停电影响营业或生活；李传创不得随意拆动改变房屋结构，或私自改变水电线路及偷水、偷电，不得拖欠房租、水电费，限期不交和联系不到场的，李传创提前退租，或擅自转借、转租房屋，如违反以上任何一项，违约方自罚2000元补偿对方。另查明，合同签订后，李传创向夏廷龙支付了一年房租30,000元及保证金5000元，夏廷龙向李传创出具了收据。2018年5月12日，通山县公安消防大队因消防安全隐患问题责令对在该房屋进行生产活动的李传创停止生产，并将该房屋查封。李传创于2018年6月份搬离该租赁房屋。双方因返还租金问题争议成讼。一审法院认为，夏廷龙与李传创签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当履行约定义务。本案中，李传创承租该房屋用于生产，双方签订合同后，由于该房屋为居住性质不能用作生产场所，且消防安全存在隐患被相关职能部门责令停业整顿。因此李传创租赁该房屋用作厂房的合同目的已然无法实现，故对李传创要求解除与夏廷龙签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间问题，由于夏廷龙和李传创均未书面向对方提出解除合同通知，故该合同解除时间应为李传创向法院起诉之日，即2019年1月10日，租金计算起止时间为2018年5月10日（房屋租赁日日期）至2019年1月10日（合同解除日期），共计8个月×2500元/月租金＝20,000元，即李传创应给付夏廷龙20,000元租金。因《房屋租赁合同》已终止，李传创要求夏廷龙返还5000元保证金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。夏廷龙向李传创主张“清除地面垃圾、隔板、厕所拆除1800元、赔偿破坏的门窗、窗户还原需要的人工材料费400元、损坏门锁一把200元、用了沙子6立方1200元”共计3600元费用，李传创同意在夏廷龙返还租金时予以扣除。关于夏廷龙向李传创主张提前退租违约金2000元，因本案合同解除的原因系该租用房屋为居住性质而被相关职能部门停业整顿，并非李传创主观恶意解除该合同，故对夏廷龙向李传创主张2000元违约金的抗辩意见不予采纳。另夏廷龙向李传创主张铲平还原地坪费用20,000元，于法无据，不予采纳。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条规定、判决如下：一、解除夏廷龙与李传创于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》；二、限夏廷龙于本判决生效后十日内返还李传创房屋租金11,400元（李传创给付租金30,000元＋保证金5000元－李传创应付夏廷龙租金20,000元－赔偿夏廷龙清洁、还原房屋费用3600元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由李传创负担397元，夏廷龙负担215元。二审中，夏廷龙提交了四组证据：第一组：2019年9月7日张细月签名的《专业泥工承包人鉴定意见》；第二组：2019年9月7日张细月签名的《专业泥工承包人评估》；第三组：2019年9月7日孟秋菊签名的《旁观者意见》；第四组：7张照片。拟证明夏廷龙请求判令李传创赔偿恢复其所留地坪原状的人工费23,000元是有依据的。李传创质证认为，《专业泥工承包人鉴定意见》《专业泥工承包人评估》《旁观者意见》是私人写的，没有法律效力；一审已经判决其支付夏廷龙恢复租赁房屋原状的费用，该7张照片不能作为夏廷龙要求其赔偿恢复地坪原状的人工费的依据。本院认为，夏廷龙提交的证据不能达到其证明目的。二审中，李传创提交了1份证据：2018年11月19日李传创发给夏廷龙的短信截图。拟证明其于2018年6月11日搬出了租赁房屋，租金只应计算到2018年6月11日止。夏廷龙质证认为，李传创不是2018年6月11日搬走的，而是大概2018年6月26日或者27日，再说双方也没有协商一致解除合同。本院认为，李传创提交的证据不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定夏廷龙与李传创签订的《房屋出租合同》合法有效正确，二审继续予以认定。本案中，李传创承租从事鞋业生产的房屋存在火灾隐患，通山县公安消防大队于2018年5月12日对该房屋予以临时查封。该房屋一直处于闲置状态，但夏廷龙和李传创均未书面通知对方解除合同，也未协商一致解除合同。因租赁房屋无法使用，李传创于2019年1月10日起诉请求人民法院解除其与夏廷龙签订的《房屋出租合同》。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”的规定，判决解除夏廷龙与李传创签订的《房屋出租合同》，并确定李传创的房屋承租期间为自合同约定的租期起始日2018年5月10日起至其2019年1月10日起诉主张解除合同之日止，符合本案事实和法律规定。夏廷龙要求认定李传创的房屋承租期间自双方签订合同日2018年4月20日起至2019年6月4日一审作出判决之日止，不符合合同约定，缺乏法律依据。对夏廷龙要求增加3700元租金的上诉请求不予支持。夏廷龙要求判令李传创赔偿恢复其所留地坪原状人工费23,000元，没有合同依据，且夏廷龙也没有提供赔偿数额的相应证据。对夏廷龙的该上诉请求不予支持。本案《房屋出租合同》系因不可归责于夏廷龙和李传创的租赁房屋被行政机关依法查封的事由导致解除，并非李传创恶意提前退租违约导致解除合同。夏廷龙要求李传创支付2000元违约金，不符合合同约定的条件，对夏廷龙的该上诉请求不予支持。综上所述，夏廷龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由夏廷龙负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年七月二十八日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；