重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民20549号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁守巧，女，1989年12月16日生，住重庆市。被告：班锋，男，1979年9月3日生，住重庆市渝北区。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华企业公司”）诉被告班锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员陈明英、汤雪梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人高兵、被告班锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中华企业公司诉称，2016年8月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区奥体路1号的重庆小时代项目B1层116室出租给被告从事个体经营，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，自实际交付之日2016年9月12日，原告给予被告装修优惠期45日、经营优惠期60日。同时，合同对租金、解除条件、房屋的返还、运营管理费等款项的支付及违约金等进行了约定。后原告2016年9月12日将房屋交付被告，被告自2016年9月起开始拖欠应交租金及运营管理费等费用。2018年9月17日，经原告同意，双方确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及其附件于2017年6月1日解除。合同解除后，被告继续拖欠应交租金、运营管理费、公用事业费等费用。原告于2019年4月30日再次通过公证送达的方式向被告送达了解除租赁合同及配套协议的通知书，要求被告履行支付租金等义务，但被告仍未履行相应义务。现原告起诉来院，请求法院判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除，被告向原告支付涉案租赁房屋的恢复原状费用74155.47元，被告向原告支付自2017年6月1日起至实际返还房屋之日2019年5月6日止的租赁房屋占用期间使用费226124.8元，被告向原告支付租金39476.52元（包括补交已优惠租金14454元，自2016年9月12日至2017年6月1日合同解除之日的租金25022.52元）以及欠付租金的违约金15034.41元，被告向原告支付补偿金29304元，被告向原告支付自被告接房之日起至被告实际返还房屋之日止的运营管理费40755元及欠付运营管理费的违约金25802.92元，被告向原告支付自被告接房之日起至2017年7月14日的公用事业费19967元及欠付公用事业费的违约金11368.77元，被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续，被告承担本案诉讼费。被告班锋辩称，被告于2017年6月1日解除了租赁合同，并搬离了租赁房屋，腾空了所有东西，也与原告签订了租赁终止协议。原告将租赁区域用挡板遮挡，后被告就撤场了。被告不认可租金计算至2019年8月1日，亦不认可恢复原状的费用。被告交纳的装修保证金可以用来充当租金、物管费、水电费，但原告并未回复被告，被告就视为原告默认被告的要求。被告不认可支付补偿金、违约金。经审理查明，2016年8月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201608-B116），双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号（重庆小时代天地项目）B1层B116室的房屋（套内建筑面积为99平方米）出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日（或实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2016年9月1日；甲方给予乙方的装修优惠期为45日，自2016年9月1日至2016年10月15日；甲方给予乙方的经营优惠期为60日，自2016年10月16日至2016年12月14日（或自实际交付日起算，并相应顺延）；在装修优惠期、经营优惠期内乙方仍需要全额缴纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用如公用事业费等费用；2016年9月1日至10月15日、10月16日至11月15日、11月16日至12月14日的租金按照500元交纳，2016年12月15日至2017年1月14日的租金按照3318元交纳；甲方同意乙方在经营优惠期届满之日起3日内一次性支付自起租日起至2017年1月14日应付的所有租金；租金计算方式为按月保底租金或月营业额抽成（两者取其高），2016年9月1日至2017年8月31日的月保底租金为4818元，2017年9月1日至2018年8月31日的月保底租金为6022元，2018年9月1日至2019年8月31日的月保底租金为6625元，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，乙方应于每个公历月的第20日或之前支付下一期的租金；乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付9768元，作为乙方依约履行合同的保证金；乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付运营管理费，每月4950元，第一期运营管理费乙方应于实际交付房屋之日起5日内向甲方或甲方指定的管理公司支付，其后各期运营管理费应由乙方于每月20日之前支付下月的费用；乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方在租赁期内向甲方或甲方指定的商场管理公司或自行支付实业发生的能源费用与其他公用实业费用，包括但不限于水电、空调、煤气等能源费用及其他公用事业费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方租赁房屋后应不迟于2016年10月16日开业，乙方需在正常营业时间内暂停或停止营业，应提前15日向甲方书面申请，经甲方书面同意后才可以暂停或停止营业；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方逾期向甲方支付租金及合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方；乙方擅自退租的，乙方还应按月租金及运营管理费的3倍向甲方支付违约金；合同所列地址为合同双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式以合同所载为准，被告的地址为：重庆市渝北区龙溪镇龙脊路150号2号楼。合同签订后，原告于2016年9月12日向被告交付涉案房屋，被告用涉案房屋地址注册了“高新技术产业开发区班锋餐馆”，被告系经营者。被告于2016年10月18日向原告申请其经营的“义门白家”于2016年10月18日试营业。2016年11月26日、12月30日，重庆小时代天地租户关系部分两次向被告作出“沟通函”，其上载明：原告工作人员巡场多次发现被告经营的商铺提前闭店。2017年1月18日，被告向小时代运营部发出《停业申请》，其上载明：由于店铺风幕柜不制冷，需要厂家派人进行维修，特申请停业，现恰逢春节来临之际，厂家已经停止外派维修工人进行维修，经协商，厂家最快正月十六上班，所以申请停业时间为15天。2017年1月18日，重庆小时代天地租户关系部向被告作出回函，其上载明：对于贵司提出的风幕柜不制冷需维修而申请停业的理由，我部认为太过牵强，建议贵司在重庆本地寻找维修人员，故不同意贵司停业申请。2017年5月20日，高新技术产业开发区班锋餐馆向小时代商场发出《停业申请》，其上载明：本店于2016年10月正式营业，但由于商场负一楼人流量问题，致使月月亏损，现申请暂时停业，停业时间暂定二个月，时间为2017年6月1日至8月1日。2017年6月6日，重庆小时代天地租户关系部向被告作出回函，不同意暂停营业。2018年8月24日，原告向被告邮寄作出《关于义门白家欠费的沟通函》，其上载明：被告已逾期支付租金超过15日，原告有权解除房屋租赁合同，不予退还保证金，并要求被告返还房屋，并追究被告的违约责任。前述邮件的邮寄地址为“重庆市渝北区龙溪镇龙脊路150号2号楼”，邮件于2018年8月27日由他人代收。2018年9月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋返还确认书》，双方约定：甲、乙方确认签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除，房屋预计返还时间为2018年9月30日（房屋实际返还时间以后续恢复原状后返还日期为准，详见租赁房屋退房现场交接确认单）；根据房屋租赁合同第10条约定，乙方应自费恢复房屋交付时的清水状态，甲乙双方确认，恢复房屋交付状态所需一切费用由乙方承担，且乙方承诺于2018年9月30日前将房屋恢复原状，恢复后须经甲方确认认可（具体详见附件租赁房屋退房现场交接确认单）；若乙方不进行房屋恢复或恢复不完全的，甲乙双方协商一致，乙方应自行恢复直至甲方认可状态，若由甲方进行房屋全部/剩余部分的恢复工作的，则乙方应向甲方承担支付甲方为该房屋恢复原状所产生的相关恢复工程费用，费用计算标准以甲方实际发生的金额为准；本协议只针对甲乙双方一致同意于2017年6月1日解除《房屋租赁合同》及乙方退还租赁房屋的事宜，其他未尽事宜仍按照甲乙双方签订的《房屋租赁合同》执行。2019年4月30日，原告向被告邮寄发出《关于解除与班锋的房屋租赁合同及配套协议的通知书》，其上载明：原、被告签订的《房屋租赁合同》及配套协议于2017年6月1日起正式解除；被告自2016年9月12日接收房屋以来至2017年5月31日，累计欠付租金、运营管理费、清洁费、水电费若干；被告已交纳租赁意向金300元将直接用于抵扣第一期租金之等额部分，被告交纳的保证金9768元不予退还，且应向原告补交优惠期所优惠的租金等费用，另按照月租金及物业费的3倍补偿原告；被告应向原告支付拖欠交纳租金、管理费、公用事业费等所有欠费所社违约金、滞纳金，直至付清为止。前述费用请被告于2019年4月30日前全额支付原告。前述邮件的邮寄地址为“重庆市渝北区龙溪镇龙脊路150号2号楼”，邮件于2019年5月1日他人代收。2019年5月6日，原告公司的工作人员与被告对涉案租赁房屋进行了退房现场交接，签订了《租赁房屋退房现场交接确认单》，其上明确：地板/地砖/地毯未拆除，墙纸墙布未拆除，家具未拆除，前台/形象墙未拆除。前述确认单由原告的工作人员与被告签字，并签有原告的公司印章。审理中，原告自愿撤回要求被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续的诉讼请求。原告举示了施工单位为“重庆卓展装饰工程有限公司”的预算资料，其上明确“白家冒菜”工程的投标总价为74155.47元，原告据此来主张租赁房屋恢复原状的费用为74155.47元。被告称签订退房现场交接单的时间并非2019年5月6日，而是2018年9月17日签订《房屋返还确认书》时一并签订的，被告还称涉案房屋中仅有一个吧台未拆除，其他全部拆除完毕，被告不同意恢复原状，亦不同意原告主张恢复原状的费用。原告称2017年6月1日系双方协商的合同解除时间，因合同解除后，原告不再要求被告支付运营管理费，故原告作出了让步。被告称其于2017年5月20日申请停业后就关门了，所以合同解除时间为2017年6月1日。原告称涉案房屋未经过消防验收合格，并举示了信访材料以及九龙坡区消防支队的回复，其上载明：2016年4月18日，消防支队对重庆小时代天地精装修工程进行了消防验收（工程位于重庆市九龙坡区奥体路1号中新城上城，装修建筑面积1300平方米，装修范围为地上六层公共区域，功能为商场公共通道，所在建筑属于一类高层公共建筑）。依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格并取得《建设工程消防验收意见书》。信访人反映的2017年7月发生爆燃事故的场所不属于重庆小时代天地范围内，目前该场所一直处于关闭状态，不需要取得信访人所反映的二消消防手续。原告举示了重庆市九龙坡区公安消防支队于2015年11月5日出具的《建设工程消防验收意见书》来证明涉案房屋所在工程综合评定消防验收合格。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、租户销售数据采集协议、房屋交付确认书、交房表、开业申请、沟通函、闭店通知函、快递回单、停业申请、房屋返还确认书、交接确认单、信访网络截图、回复、建设工程消防验收意见书、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于2016年9月12日交付了涉案房屋，后双方2018年9月17日签订《房屋返还确认书》确认《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除，另明确房屋预计返还时间为2018年9月30日，但房屋实际返还时间以后续恢复原状后返还日期为准，详见租赁房屋退房现场交接确认单。同时，原、被告确认恢复房屋交付状态所需一切费用由被告承担，且被告承诺于2018年9月30日前将房屋恢复原状，但被告未在前述期限内将房屋恢复原状。后双方于2019年5月6日签订了《租赁房屋退房现场交接确认单》，对涉案房屋进行了退房现场交接，并明确了涉案房屋中地板/地砖/地毯未拆除，墙纸墙布未拆除，家具未拆除，前台/形象墙未拆除。前述《房屋返还确认书》《租赁房屋退房现场交接确认单》均有原、被告签字或签章确认，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除。《房屋返还确认书》中明确被告应自费恢复房屋交付时的清水状态，恢复房屋交付状态所需一切费用由被告承担，若被告不进行房屋恢复，由原告进行房屋恢复工作的，则被告应向原告承担支付原告为该房屋恢复原状所产生的相关恢复工程费用，费用计算标准以原告实际发生的金额为准。现双方签订的《租赁房屋退房现场交接确认单》中明确涉案房屋中地板/地砖/地毯未拆除，墙纸墙布未拆除，家具未拆除，前台/形象墙未拆除，而被告未按照承诺于2018年9月30日前将房屋恢复原状，且被告在审理中明确表示不同意对房屋恢复原状，故被告应当向原告支付原告自行将房屋恢复原状产生的费用。现原告举示了“重庆卓展装饰工程有限公司”的预算资料，其上明确“白家冒菜”工程的投标总价为74155.47元，但原告尚未按照前述预算资料对涉案房屋进行恢复原状，前述预算资料系原告单方委托其他公司所作，其预算结果本院不予采信，但考虑到原告恢复房屋必然产生一定的费用，本院酌情认定涉案房屋恢复费用1万元。关于原告欠交租金的问题，本院认为，《房屋返还确认书》明确约定，合同解除后，其他未尽事宜仍按照《房屋租赁合同》执行，故被告应当按照租赁合同约定向原告支付欠交费用。原告于2016年9月12日将涉案房屋交付被告，但被告一直未交纳相应的租金，直至双方确认租赁合同于2017年6月1日解除，故被告应当将2016年9月12日至2017年5月31日期间应付租金支付给原告。按照租赁合同约定，原告将涉案房屋交付被告后，给予被告45天的装修优惠期（租金共计500元）与60天的经营优惠期（租金共计1000元），且经营优惠期之后的第一个月（2016年12月26日至2017年1月25日）租金为3318元，故2016年9月12日至2017年1月25日的租金包括500元（装修优惠期）、1000元（经营优惠期）、3318元（2016年12月26日至2017年1月25日），共计4818元。2017年1月26日至2017年5月31日的租金按照每月4818元计算，共计20204.52元。综上，被告应向原告支付截止合同解除之日2017年5月31日前的欠付租金25022.52元。租赁合同约定，被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交装修优惠期所优惠的租金，现被告逾期向原告交纳租金的情形已符合前述约定，故被告应当向原告交纳装修优惠期所优惠的租金，故被告应当向原告补交装修优惠期的租金6727元。租赁合同未约定被告应当补交经营优惠期及优惠期满后的租金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于房屋占用期间使用费的问题，本院认为，原、被告于2018年9月17日签订《房屋返还确认书》确认《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除，另明确房屋预计返还时间为2018年9月30日，但房屋实际返还时间以后续恢复原状后返还日期为准，详见租赁房屋退房现场交接确认单，后原、被告于2019年5月6日签订《租赁房屋退房现场交接确认单》确定涉案房屋于当日返还原告，从前述证据来看，2017年6月1日至2019年5月6日期间，原、被告陆续签订了《房屋返还确认书》《租赁房屋退房现场交接确认单》，被告并未按照租赁合同约定将符合交付条件的房屋交还原告，故被告应当按照合同约定向原告支付房屋占用期间使用费。合同约定，被告应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间使用费。本院认为，房屋占用期间使用费一般情况下应参照租金标准计算，本案中，双方约定按照租金的2倍为标准计算房屋占用期间使用费，其中超出租金部分的性质实质上属于违约金，该笔违约金与前述逾期付款违约金均属于违约金性质，违约金应属填补损失性质，而非惩罚性质，现被告亦明确提出合同约定违约金标准过高，故本院对房屋占用期间使用费的计算标准酌情予以调整，参照租金标准（每月4818元）计算房屋占用期间使用费。综上，本院认定2017年6月1日至2019年5月6日的房屋占有使用费共计113062.4元。关于运营管理费的问题，本院认为，租赁合同约定，在装修优惠期、经营优惠期内被告仍需要全额缴纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用如公用事业费等费用，现被告自2016月9月12日至2017年5月31日共应交纳运营管理费42735元，被告仅支付了第一笔运营管理费1980元，故还应当向原告支付运营管理费40755元。关于公用事业费的问题，本院认为，被告自接房之日至2017年7月14日共欠交公用事业费19967元，应当将前述公用事业费交付原告。合同约定，被告应在收到书面结算通知后五个工作日或原告另行确定的时间支付上一月的该笔费用，若迟延支付一日，按欠付费用的0.5%计算违约金。现被告举示的缴费通知以及2017年1月至4月的水电费签收单无法证明其何时将2017年5月至7月的公用事业费书面结算通知送达给被告，故本院酌情认定违约金1000元。租赁合同约定，被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方，该补偿金性质属于违约金，该笔违约金与前述逾期付款违约金均属于违约金性质，违约金应属填补损失性质，而非惩罚性质，现被告亦明确提出合同约定违约金标准过高，故被告已经承担了不予退还租赁保证金的违约责任，对原告该项主张，本院不予支持。关于被告辩称应当抵扣租赁保证金以及装修押金的问题，本院认为，装修押金并非由被告交予原告，被告可以自行向接受装修押金一方申请退还，本院对被告要求抵扣装修押金的辩解意见不予采信。依照双方合同，被告逾期向原告支付租金及合同约定的应由被告向原告或原告指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权不予返还被告的租赁保证金，现被告迟延交付租金符合上述情形，故本院对被告要求抵扣租赁保证金的辩解意见不予采信。关于原告主张的该期间欠付租金、运营管理费所产生的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告违约导致合同解除，原告主张相应的违约金，并无不当。但鉴于案涉租赁合同同时约定了被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权不予返还被告的租赁保证金。本案中，由于被告违约导致案涉租赁合同解除，故被告交纳的租赁保证金不予退还。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故本院酌情，原告主张的欠付租金、运营管理费所产生的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告班锋于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201608-B116）于2017年6月1日解除。二、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号（重庆小时代天地项目）B1层B116室房屋的恢复原状费用1万元。三、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截止2017年5月31日前的欠付租金25022.52元。四、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截止2017年5月31日欠付的运营管理费40755元。五、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截止2017年7月14日欠付的公用事业费19967元以及违约金1000元，合计20967元。六、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年6月1日至2019年5月6日的房屋占有使用费113062.4元。七、被告班锋于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付装修优惠期的补交租金6727元。八、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8530元，由原告重庆中华企业房地产发展有限公司负担3982元，被告班锋负担4548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  陈明英人民陪审员  汤雪梅二〇二〇年七月二十日书 记 员  边 媛