黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8857号上诉人（一审被告）：张国芹，女，汉族，无固定职业，住哈市香坊区。委托诉讼代理人：马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：王金刚，男，1981年8月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：宋伶军，黑龙江朗信银龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：战慧洋，黑龙江朗信银龙律师事务所执业律师。一审第三人：黑龙江安宏房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街234号5层。法定代表人：张海龙。上诉人张国芹因与被上诉人王金刚、一审第三人黑龙江安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏房地产公司）执行异议之诉一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初5914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张国芹、被上诉人王金刚到庭参加诉讼，一审第三人安宏房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国芹上诉请求：1.撤销哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初5914号民事判决。2.一二审诉讼费由王金刚承担。事实和理由：（一）案涉房屋在被哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104执异98号执行异议裁定查封前，王金刚与安宏房地产公司并未就购买案涉房屋签订合法有效的房屋买卖合同。双方只是签订了《内部认购协议》，该协议不能认定为正式的房屋买卖合同。（二）王金刚未能提交证据证明其购买案涉房屋是用于居住，亦未向法院提交有效证据证明其名下是否还有其他用于居住的房屋。（三）一审法院未查清王金刚是否实际交付了购买案涉房屋的购房款。综上，王金刚的诉请不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。故一审判决错误应予以撤销。王金刚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果无误，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。理由为：王金刚购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。（一）王金刚与安宏房地产公司间存在合法有效的书面房屋买卖合同。安宏房地产公司在双方签订的内部认购协议书的签字盖章处，加盖了该公司公章及该该公司法定代表人名章，该内部认购协议为双方真实意思表示，合法有效。（二）张国芹认为案涉内部认购协议书无效并无依据。同时，《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然王金刚与安宏房地产公司于2011年5月21日签订的内部认购协议书时，安宏房地产公司没有取得商品房预售许可证。但该公司已于2012年7月30日取得房屋预售许可证，故双方签订的内部认购协议书有效。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的内部认购协议中约定载明了双方当事人的基本情况，房屋的基本情况、包括位置，面积、价款、付款方式、房屋面积调差、交付期限等商品房买卖合同应具备的要件。故应认定为书面的商品房买卖合同。安宏房地产公司未到庭参加诉讼，亦未向法院提交答辩意见。王金刚向一审法院起诉请求：1、停止对南京路宏信广场小区11-1-17-3房屋的执行；2、诉讼费用由张国芹、安宏房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年5月21日，王金刚与安宏房地产公司签订《内部认购协议》，约定王金刚购买位于哈尔滨市××开发区××广场小区××单元××楼××室房屋，房屋总价款256,443元，王金刚于当日缴纳首付购房款134,443元。2012年2月23日，王金刚以“房产公司违约不能按时交房，造成业主不能按原计划入住，业主已在其他小区买房”为由为安宏房地产公司出具退房申请书。2017年9月9日，安宏房地产公司出具《宏信广场平改坡业主交尾款证明》，认可王金刚于2017年9月9日向安宏房地产公司交付位于哈尔滨市××信广场小区××单元703房屋尾款25,000元，用于平改坡房屋通电，由于安宏房地产公司未按内部认购协议约定时间办理王金刚宏信广场11号楼1单元703房屋进户，将2011年6月30日到2017年9月9日产生的违约金29,748元作为此房屋购房款，安宏房地产公司现收到王金刚购房款共计189,191元。一审法院在张国芹与安宏房地产公司合同纠纷执行一案中，于2016年3月2日作出（2015）外执字第1493号执行裁定书，查封安宏房地产公司在哈尔滨市××开发区××信广场××房产，其中包含案涉房产，后王金刚向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年7月23日，作出（2018）黑0104执异98号执行裁定书，驳回王金刚的异议请求，王金刚在法定期限内向二审法院提起诉讼。对哈尔滨市利民开发区宏信广场小区11栋1单元7楼3室房屋，一审法院在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局联机备案系统中查询的买受人为王金刚，备案时间为2012月8月7日。一审法院院在哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心房产档案的登记电子信息系统中未查询到王金刚名下有其它房产信息。一审法院认为，本案争议焦点为王金刚对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王金刚与安宏房地产公司签订的《内部认购协议》，系真实意思表示，合法、有效，王金刚名下无其他用于居住的房屋，其实际占有案涉房屋，王金刚已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十。故王金刚对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对王金刚的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张国芹抗辩主张，王金刚于2012年2月23日与安宏房地产公司签订退房申请书，双方已经解除买卖关系，张国芹据此主张王金刚并不是案涉房产的权利人。一审法院认为，虽然王金刚为安宏房地产公司出具了退房申请书，但因安宏房地产公司已于2012月8月7日为王金刚办理案涉房屋联机备案登记，据此不能证明王金刚与安宏房地产公司已解除买卖关系。王金刚对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对张国芹的抗辩主张，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场小区11号楼1单元7楼3室房屋。案件受理费100元，公告费560元（王金刚已预付），由张国芹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张国芹向法院提交证据，黑龙江省单位往来资金结算票据4份、收据1份。拟证明在张国芹与其他被异议人的执行异议纠纷中，已出现了执行异议人提供虚假的结算票据或收据来进行诉讼的情况，基于此张国芹申请二审法院对王金刚支付购房款情况进行严格审查。本院要求张国芹说明一审时为什么没有提交该证据的理由。张国芹称在一审判决生效后，在其他诉讼中陆续发现的。王金刚对上述证据的质证意见为，该份证据是复印件，真实性无法确认。该份证据证明不了张国芹欲证明的问题。该份证据与本案无关。本院对张国芹向法院提交证据的认证意见，因该证据与本案无关。故本院不予采信。王金刚向法院提交证据，（2018）最高法民终1086号判决、（2017）陕民终668号判决。拟证明与本案一致的相关情况，已经由最高院及陕西高院的终审判决证明法律适用情况。本院要求王金刚说明一审时为什么没有提交该证据的理由。王金刚称二审代理人不是一审时的代理人，对未提供的情况不清楚。张国芹对上述证据的质证意见为，对该份证据有异议，我国并不是判例法国家，没有法律规定可以用法院的生效判决作为证据使用。且张国芹向法庭提供了最高院指导案例，即民事审判指导与参考总第75期，该指导案例第212页刊登了一件与本案90%类似。对于该案件最高院民一庭提出了最高人民法院指导意见，该指导意见认为在此类案件中，应对购房人的房款之情况进行严格审查。本院对王金刚向法院提交证据的认证意见，因该证据不属于二审新证据。故本院不予采信。本院认为，关于张国芹主张案涉房屋在被哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104执异98号执行异议裁定查封前，王金刚与安宏房地产公司并未就购买案涉房屋签订合法有效的房屋买卖合同。双方只是签订了《内部认购协议》，该协议不能认定为正式的房屋买卖合同的问题。因王金刚与安宏房地产公司签订案涉房屋内部认购协议书时，安宏房地产公司尚未取得商品房预售许可证。但安宏房地产公司已于2012年7月30日取得房屋预售许可证，故双方就案涉房屋签订的内部认购协议有效，应属于合法有效的房屋买卖合同。故本院对张国芹的上述主张不予支持。关于张国芹主张王金刚未能提交证据证明其购买案涉房屋是用于居住，亦未向法院提交有效证据证明其名下是否还有其他用于居住的房屋。因张国芹未能就其上述主张向法院提交相应的证据加以证明，且一审法院经向相关部门查询，王金刚并无其他房屋。故本院对张国芹上述主张不予支持。关于张国芹主张一审法院未查清王金刚是否实际交付了购买案涉房屋的购房款的问题。因经一审法院查清的事实和依法认定的证据，可以确认王金刚已向安宏房地产公司交付了相应的购房款，本院对此予以确认。张国芹并未就其上述主张向法院提交相应的证据加以佐证。故本院对张国芹的上述主张不予支持。综上所述，张国芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张国芹负担。本判决为终审判决。审判长 郎晓侠审判员周磊审判员王琦（）二〇二〇年七月二十三日法官助理赵东哲书记员孙英喆