河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4064号 上诉人（原审被告）：郑丽玲，女，1984年1月26日出生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：王新（系郑丽玲单位推荐），男，1968年12月2日出生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 被上诉人（原审原告）：王国友，男，出生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 上诉人郑丽玲因与被上诉人王国友房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑丽玲上诉请求：1．请求撤销唐山市曹妃甸区人民法院作出的（2020）冀0209民初361号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误。首先，2019年11月中旬，上诉人与被上诉人补签房屋租赁合同，合同期限2019年9月24日至2020年9月24日。当时双方已经做出约定，适当降低房屋租金，2019年11月底，双方由于未能就房屋租金问题达成一致，经协商，双方均同意解除租赁合同，由上诉人将设备搬走，并给付被上诉人房屋租金6000元，被上诉人收到该款项后，于第二天将该6000元退还上诉人。所以，双方已经达成了解除租赁合同的合意，是被上诉人违反双方约定。其次，上诉人搬离承租房的过程中，被上诉人一直在场，被上诉人已明知且认可双方已经解除租赁关系，故原审法院判决上诉人支付被上诉人一年的房租，属实不当。以上事实均有证人出庭作证，原审法院认定上诉人未能提交双方已口头解除租赁合同与事实不符。综上所述，在上诉人与被上诉人早已解除租赁合同，且上诉人仅仅使用房屋两个月的情况下，不应判决上诉人继续支付一年的房租。 被上诉人王国友答辩称，一、被答辩人的上诉无事实根据，理由如下：1、被答辩人无论在一审还是上诉称双方已口头解除了《房屋租赁合同》不是事实。答辩人与被答辩人从未就解除房屋租赁达成过任何协议。而是被答辩人通过其亲属利用答辩人的善意和碍于情面一而再，再而三地要求拖延支付，之后并要求减少租金，答辩人因碍于情面，同意了拖延支付一段时间，最迟在春节前给付，并且也同意减少租金2000元，但被答辩人却变本加厉继续要求答辩人减少租金，答辩人未同意其要求。之后，被答辩人在答辩人及中间人均不知情的情况下，擅自搬离了租赁房屋。2、被答辩人搬离租赁房屋答辩人并不知情，被答辩人搬离租赁房屋时也未通知答辩人，被答辩人搬离承租房屋时答辩人并未一直在场，并且作为被答辩人亲属的两个中间人均不知晓。3、被答辩人给付的6000元仅是被答辩人先行支付的拖延答辩人两个月的租金，并不包括后期租金，答辩人也未同意解除《房屋租赁合同》，至于6000元第二天退回，是当天晚上答辩人找到中间人协调后续租金的支付问题，中间人说被答辩人这样的人，他也协调不了，让我自己解决。答辩人对中间人不负责任的行为挺生气，当初不是碍于中间人的情面，被答辩人早应在2019年8月24日前将全年租金40000元支付给答辩人，也就不会发生现在拖欠租金的情况。于是，第二天，答辩人妻子去被答辩人处，将这6000元退回被答辩人，并告知被答辩人，给就给全年的房屋租金。4、被答辩人上诉称答辩人与被答辩人已口头解除了双方签订的《房屋租赁合同》既不是事实，被答辩人也未能举证证明。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与被答辩人双方签订的合同对双方均有约束力，双方应共同遵守，任何一方不得违约，被答辩人在未征得答辩人同意的情况下擅自搬离房屋，属于严重的违约行为，依据《合同法》第一百零九条规定，答辩人有权要求被答辩人按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。 王国友向一审法院起诉请求：1．要求被告继续履行租赁合同，并按租赁合同约定向原告支付自2019年9月24日起至2020年9月24日止的租金4万元整。2．本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月24日，原告王国友与被告郑丽玲签订《租赁合同》，约定原告将坐落于滨海镇老王庄东北街的房屋一处租与被告郑丽玲使用，租赁期限自2019年9月24日起至2020年9月24日止，年租金4万元。双方未约定租金的支付期限与方式。租赁期满，同等条件下本合同承租人有优先租赁权。原告将上述房屋交付给被告承租，被告郑丽玲用于生产经营。被告郑丽玲于2019年11月13日向原告支付房屋租金0.6万元（后原告已通过其亲属向被告返还该款），并于当日搬离案涉房屋，租赁其他房屋进行生产经营活动。对于以上双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告交付案涉房屋，被告作为承租人，理当按约支付房屋租金。虽然被告认为双方已口头解除房屋租赁合同，但其未能提交相关证据予以证实，因此，对于被告的上述意见，一审法院不予采纳。被告郑丽玲现已搬离案涉房屋，并租赁其他房屋进行生产经营活动，明确表示不履行合同义务，原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任。关于原告要求被告继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，由于该债务已经在事实上不能履行，对于原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告郑丽玲于本判决生效之日起五日内向原告王国友支付房屋租金4万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告郑丽玲负担，于判决生效后十日内缴纳。 经审理查明，二审认定的事实与原判认定事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。 本院认为，王国友与郑丽玲于2019年9月24日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。郑丽玲作为承租人，应当按约支付房屋租金。现王国友以郑丽玲未按协议约定给付租金为由起诉，要求郑丽玲继续履行合同，并支付租金；郑丽玲称双方已口头解除房屋租赁合同，但其未能提交相关证据证实双方确已解除合同，王国友对此亦不予认可，因郑丽玲以自己的行为明确表示不履行合同义务，王国友可以在履行期限届满之前要求郑丽玲支付租金，并请求继续履行房屋租赁合同，故一审法院判令郑丽玲给付王国友租金并无不当，但以“该债务已经在事实上不能履行”为由，驳回王国友要求双方继续履行租赁合同的请求不妥，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初361号民事判决第一项； 二、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初361号民事判决第二项； 三、王国友、郑丽玲继续履行双方于2019年9月24日签订的房屋租赁合同； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费800元，减半收取计400元，二审案件受理费800元，合计1200元，均由郑丽玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘江静 审 判 员 李 健 审 判 员 吴 凡 二〇二〇年七月十六日 法官助理 董桂彬 书 记 员 张 倩