四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2020﹚川1781民初1322号 原告：万源市宏源物业服务有限公司。 住所地：万源市太平镇河西欣锦苑4－3－401号。 法定代表人：董太坤，董事长。 委托诉讼代理人：何芝兵，男，1972年11月10日出生，汉族，初中文化，住四川省万源市，系原告万源市宏源物业服务有限公司办公室主任。 被告：梁伟，男，1979年8月20日出生，汉族，大学文化，住四川省万源市。 原告万源市宏源物业服务有限公司（以下简称宏源物业公司）与被告梁伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序。2020年7月28日依法公开开庭进行了审理。原告宏源物业公司法定代表人的委托诉讼代理人何芝兵、被告梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告梁伟立即给付截止2020年6月30日前下欠原告物业管理服务费3228.0元、违约金646.00元、生活垃圾清运费280.00元、路灯费210.00元，合计4364.00元。 事实及理由：被告梁伟于2008年9月4日与原告签订了物业管理服务合同。按照合同约定被告每月应交物管费。被告按照合同约定履行义务至2014年8月30日，此后至今未支付物管费，截止2020年6月30日，违约67个月，拖欠物管费3228.00元、违约金646.00元。按照万源市环境卫生管理处每年给原告出具的委托书，被告每月应交生活垃圾清运费4.00元，被告自2014年8月30日起未交，下欠280.00元。还欠路灯费210.00元。经原告多次催收无果。故请求法院依法保护原告的合法权益。 被告梁伟口头辩称，原告今天庭审中诉称的欠费与我收到的诉状副本不一致。我没有与原告签订物业服务合同。我没有交纳物管费的主要原因是：我居住的房屋下面有6家餐饮店，排气管道安装沒有上房顶，排岀的烟气影响我家正常生活，我找原告解决，而原告不理睬，态度也不好，至今未得到解决。还有淸洁卫生打扫不到位。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对于当事人双方有争议的事实的质证和认证情况如下： 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、原、被告身份证复印件、营业执照复印件。拟证明当事人基本信息及诉讼主体适格； 2、物业服务合同复印件3份。拟证明原、被告建立了物业服务合同关系，合同对双方的权利与义务进行了约定； 3、环卫所委托书复印件7份、垃圾处置费缴费收据复印件1张。拟证明环卫所委托原告代收清运费，原告向环卫所缴纳垃圾处置费的事实； 4、万源市发改局文件复印件。拟证明万源市发改局对物业费进行了调整。 5、欠费照片一张、催款通知书复印件。拟证明原告向被告催收欠款事实。 被告梁伟对原告提供证据质证意见为：物业服务合同上不是被告的签字，是伪造签字。对其他证据不清楚。 本院对原告提供的证据分析认证意见为：原告提供的证据符合证据的合法性、真实性、关联性，应予采信。 经审理查明：被告梁伟购买了龙腾地产集团有限公司开发的位于万源龙腾锦程XX苑XX－XX－XX号住房，建筑面积115.28平方米。2008年9月4日，被告梁伟与龙腾地产集团物业管理有限公司签订了万源龙腾锦程前期物业管理服务合同。 2011年1月1日，原告宏源物业公司（乙方）与建设单位龙腾地产集团有限公司（甲方）签订了万源龙腾锦程前期物业管理服务合同。合同主要约定：第三条乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、汚水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；……。第五条本物业管理区域的物业服务费选择包干制。1、本物业服务费，由乙方参照四川省多层住宅三级标准向业主或物业使用人收取（最终确定以市物价局审定标淮执行，均按建筑面积计收）。2、相关费用标准：（1）住宅、门市装修保证金1000元／户。（2）装修垃圾出渣费1－2元／平方米。第七条第三款：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日内履行交纳义务。第二十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……。 2019年6月25日，原告与万源市太平镇状元社区龙腾锦程业主委员会签订了龙腾锦程小区物业服务合同，合同就物业服务区域（XX苑在原告物业服务区域内）、服务内容、质量、期限、费用、双方权利义务等进行了约定，其中对服务费用约定：物业费按业主的住房产权登记建筑面积计算：多层住宅0.4元／平方米·月，高层住宅1.00元／平方米·月，商业用房1.00元／平方米·月。由业主每月月底向乙方交纳原则不超过一年，甲方支持不按时缴纳物业服务费累计超过6个月的依法按日征缴0.5﹪的违约金。物业费不含污水处理费、城管、环卫部门收取的垃圾清运费和垃圾处置费。有关代收代缴费用由乙方向业主公布收费项目、标准，并岀具收据。公用水电费按国家收费标准向业主据实分摊。 2012年7月4日，万源市发展和改革局以万发改（2012）188号文件批准原告收取物业费标准为：普通商品房住宅物业收费标准为0.35元／月·平方米，从2012年8月1日起执行。 自2014年1月4日起至今，万源市环境卫生管理处和万源北控威保特环境科技有限公司委托原告代收XX苑内住户及门市的生活垃圾清运费，每户每月4.00元。 截止2014年8月30日止至今，被告梁伟未向原告缴纳物业服务费、垃圾清运费、路灯费。经原告多次催收无果。 从2014年9月1日起至2020年6月30日止，被告梁伟下欠原告物业服务费共计2899.28元（1、2014年9月1日至2019年6月1日，57个月，物业费＝0.35元／平方米×115.28平方米×57个月＝2299.84元；2、2019年6月1日至2020年6月30日，13个月，物业费＝0.4元／平方米×115.28平方米×13个月＝599.456元。合计1＋2＝2899.28元），下欠原告代收垃圾清运费280.00元（4.00元／月×70个月＝280.00元），下欠路灯费210.00元。 本院认为，原告宏源物业公司与被告梁伟未签订物业服务合同属实。但原告与建设单位龙腾地产集团有限公司和业主委员会万源市太平镇状元社区龙腾锦程业主委员会签订了前期物业管理服务合同和物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提岀抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告梁伟作为该小区业主应当按照上述二份合同约定向原告履行缴纳物业服务费、代收垃圾清运费、公摊路灯费等义务；原告在按照上述二份合同履行物业服务义务后，享有要求被告履行缴纳物业服务等费用的权利。故原告要求被告支付物业服务等费用的诉请合法，本院予以支持。原告主张的物业服务费计算标准部分错误，即在2019年6月25日前应按万源市发展和改革局核准的0.35元／月·平方米标准计算物业服务费，本院在此予以纠正。被告未按上述二份合同约定履行缴纳物业服务等费用的行为违约，但鉴于原告在物业服务活动中确实存在一定的瑕疵，需要进一步提高服务质量，故原告主张违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告梁伟应在本判决发生法律效力后三十日内向原告万源市宏源物业服务有限公司支付自2014年9月1日起至2020年6月30日止的物业服务费2899.28元、代收垃圾清运费280.00元、路灯费210.00元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告万源市宏源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元由被告梁伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 何智刚 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 詹文丹 书 记 员 丁 菡