广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初554号原告（反诉被告）：马力，男，1993年3月11日出生，回族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：翟筱雪、黄有华，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：周振坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐美玲、黄晓娴，均系广东智洋律师事务所律师。原告（反诉被告）马力与被告（反诉原告）广州市万卓置业有限公司（以下简称“万卓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马力的委托诉讼代理人翟筱雪、被告（反诉原告）万卓公司的委托诉讼代理人唐美玲、黄晓娴到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马力向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付“万科尚城御府”B1-0103车位；2.判令被告立即协助原告将“万科尚城御府”B1-0103车位的不动产权过户到原告名下；3.判令被告向原告支付逾期交付车位的赔偿金4902元（违约金自2019年11月1日起暂计至2020年1月14日，实际违约金计算至实际交付车位之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）马力当庭变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交付车位的违约赔偿金4902元（赔偿金自2019年11月1日起暂计至2020年1月14日，实际赔偿金计算至实际交付车位之日止）。原告（反诉被告）马力当庭明确第四项诉请中的诉讼费用包括案件受理费25元及诉讼保全费1182.5元、财产保全担保费1000元。事实和理由：2018年12月20日，原被告双方签订由原告购买被告开发的“万科广州万科尚城御府”B1－0103号车位的合同，原告按照合同约定全面履行合同义务，于当日支付了诚意金5000元，并于12月27日向被告支付了车位尾款127500元，至此，原告已付清购车位总价款132500元。按照约定，被告应于2018年11月初向原告交付B1－0103号车位，但被告以各种理由拖延，拒绝向原告交付车位，原告多次与被告沟通无果，被告的违约行为，已导致原告车辆无法正常停放，产生巨大经济损失。现为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告（反诉原告）辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。一、原告与被告就涉案车位仅存在使用权的租赁关系，原告无权根据租赁协议向被告主张将涉案车位不动产权属转移登记至其名下。2018年12月27日，原告与被告签署《万科尚城御府项目车位使用权租赁协议》（下称“租赁协议”），协议约定，被告将位于万科尚城御府项目负一层编号为B1-0103号的停车位（下称“涉案车位”）的使用权出租给原告使用，租赁期限为20年，自2019年8月30日起至2039年8月29日止，涉案车位的租金总额为人民币132500元。租赁协议第一条约定：“甲方（被告）将位于本项目负一层编号为B1-0103号的停车位的使用权出租给乙方使用。乙方在本协议签订前已充分了解标的车位的物理及法律现状（包括根据本地政策标的车位暂无法办理产权转移登记等），并愿意按照现状承租标的车位使用权”、协议第八条约定：“乙方知悉并理解标的车位所有权归甲方所有，但按目前政策法律规定尚无法办理产权转移登记”。根据上述约定，原告与被告就涉案车位仅存在使用权的租赁关系，原告向被告支付涉案车位的使用权租金，被告也仅负有将涉案车位交付于原告使用之义务。原告与被告并未就涉案车位签订任何不动产权买卖合同，原告对于所租赁的涉案车位所有权归属于被告亦并无异议。原告现根据涉案车位的使用权租赁关系，要求被告将涉案车位的不动产权转移登记至其名下，完全缺乏事实及法律依据。二、被告在租赁协议约定的涉案车位交付日前对涉案车位进行查验，发现涉案车位正对疏散通道门，存有阻碍疏散通道畅通之可能，同时，通道门打开时容易对涉案车位所停靠车辆产生蹭刮，不管是基于业主居民人身安全还是原告财产保护之考虑，涉案车位均不应当继续出租。（1）涉案车位正对疏散通道门，存在阻碍疏散通道畅通之可能，继续出租使用将对涉案车位所在项目业主居民的人身安全造成威胁。《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。被告在租赁协议约定的交付日前，对涉案车位进行例常查验，查验时发现，原告所租赁的涉案车位恰巧位于疏散通道正前方，当车辆停靠在该车位时，人员疏散的方向受到阻断，存在阻碍疏散通道通畅之可能。《消防法》第二十八条已明确规定，疏散通道、安全出口等均不应堵塞，被告出于保障涉案车位所在项目业主居民的人身安全之考虑，最终决定对涉案车位停止出租使用，实际上于法于理，并无不妥。（1）该疏散通道门打开时容易对涉案车位所停靠车辆产生蹭刮，损害原告财产，容易引致原告与被告或其他该通道的通行人员产生不必要的争议。根据被告已提供的涉案车位现状图可看出，疏散通道门打开的时候，门外框已经越抵涉案车位外线，而民众用于日常生活、工作所驾驶的小型车辆尾部一般较长，车辆轮胎抵至定位器后，车辆尾部仍会凸至涉案车位外线处。故，当该疏散通道门打开时，将不可避免的对涉案车位所停靠车辆产生蹭刮。被告基于保护原告财产安全之考虑，同时为避免日后被告所担忧的原告车辆被蹭刮而导致原告与被告或其余通行该通道的人员产生不必要争议的情况发生，被告停止该车位出租亦无可厚非。三、原告没有提供证据证明其存在直接损失，故我方不予认可。四、因原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故我方也不同意承担本案的诉讼费用及保全费用、担保费用。综上所述，首先，原告与被告之间就涉案车位仅存在使用权的租赁关系，原告无权超出租赁协议的约定要求被告履行任何义务。其次，由于涉案车位正对疏散通道门，不符合消防法第二十八条的有关规定，威胁涉案车位所在项目业主居民的人身安全，涉案车位已不具备继续出租使用的条件，同时，鉴于疏散通道门打开时，容易对涉案车位所停靠车辆造成蹭刮，损害原告财产安全，故，虽然被告对业主的财产安全不负绝对的安全保障义务，但仍基于谨慎、善良的原则尽力的阻止损害结果的发生，也不应当承担任何违约责任。被告认为，原告的诉讼请求没有事实、法律依据，违背公平原则，为维护被告的合法权益，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）万卓公司向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告万卓公司与反诉被告马力于2018年12月27日签署的《万科尚城御府项目车位使用权租赁协议》；2.判决反诉的全部诉讼费用25元由反诉被告马力承担。事实和理由：关于本诉原告马力诉本诉被告万卓公司房屋买卖合同纠纷一案，因涉案车位与消防通道接近，继续用于停放车辆既不利于包括原告在内的项目业主的人身财产安全（不利于通过疏散通道疏散），也有可能在人员进出过程中对所停放车辆造成剐蹭并进而引发不必要的纠纷。为此，反诉原告决定解除与马力签署的《万科尚城御府项目车位使用权租赁协议》（下称“租赁协议”），并将涉案车位的车位线去除，不再作为车位使用。具体事实及理由如下：一、涉案车位正对疏散通道门，在该处停放车辆将可能堵塞疏散通道，一旦停车场发生火灾或其他需要紧急疏散的情况，将严重影响居民的人身及财产安全。《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。马力所承租的涉案车位位于疏散通道正前方，当车辆停靠在该车位时，人员疏散的方向受到阻断，存在阻碍疏散通道通畅的情况。然而，根据消防法第二十八条的明确规定，疏散通道、安全出口等均不应当堵塞，显然，双方签署的租赁协议已事实上无法履行。二、疏散通道门打开时，人员进出容易对涉案车位所停靠车辆产生蹭刮，进而可能导致反诉被告与其他住户产生争议，影响社区和谐。根据万卓公司提供的涉案车位设计图纸、现状图可看出，疏散通道门打开的时候，门外框已经越抵涉案车位外线，而民众用于日常生活、工作所驾驶的小型车辆尾部一般较长，车辆轮胎抵至定位器后，车辆尾部仍会凸至涉案车位外线处。故，当该疏散通道门打开时，将不可避免的对涉案车位所停靠车辆产生蹭刮。综上，万卓公司出于保障涉案车位所在项目业主居民的人身安全之考虑，同时也为了避免该车位使用人与其他住户产生不必要的争议，影响小区和谐、邻里和睦，故万卓公司决定解除涉案车位租赁协议。同时，万卓公司已擦除有关车位线，该场地不再继续作为车位使用，租赁协议客观上不具备继续履行的条件。根据《合同法》第94条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》【文号：法〔2019〕254号】有关文件精神，万卓公司认为：虽然万卓公司对业主的财产安全不负绝对的安全保障义务，但仍基于谨慎、善良的原则尽力阻止损害结果的发生。万卓公司经多次与马力解释涉案车位已不具备使用条件的情况，并提出可为其更换车位的处理办法，但其仍然拒绝协商，坚持要万卓公司交付无法正常使用的涉案车位。在此情况下，万卓公司提出解除租赁协议之主张不存在任何恶意违约的情形。望法院判决支持万卓公司反诉的全部诉讼请求。原告（反诉被告）马力反诉辩称，原告不同意被告的全部反诉请求。被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。理由：1.原、被告签订的车位使用权租赁协议中对于涉案车位的使用及产权变更等约定明确，是被告的真实意思表示，协议合法，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原告已履行全额支付购买车位款的义务，被告应按约履行、交付车位，本案中，涉案车位是否影响消防疏散应该由相关的消防部门认定，被告有义务对此举证，而不是被告单方的认为涉案车位影响疏散通道便可成立，且本案的车位在被告对外销售时已是获得相关的规划许可，被告的理由不能成立。2.原告在涉案车位中停放车辆是否会产生剐蹭，是原告方对自己权利、义务的处置，该条并不是成为被告解除双方签订协议的合法依据，根据合同法的相关规定，被告提出的反诉理由不符合法定解除合同的条件，而本案中原告并无任何违约行为，所以也未达到可约定解除双方签订协议的条件，故请求法庭驳回被告的全部反诉请求。关于更换车位的协商情况，原告的车位是独立的车位，而且距电梯口很近，特别方便，车位相对宽松，而被告提出将原告置换的车位为距电梯口非常远距离且是三联车位，车位的面积比较窄，对于该两种独立与非独立车位，被告当时的销售价格差异高达几万元，被告方给出的方案是退回原告1万元并给予原告非独立车位，原告当时协商的条件是涉案车位如果真因相关行政部门规划的原因被取消，原告同意置换，但是被告应当出具行政部门相关文件，同时被告要向原告承诺如涉案车位在任何时候被恢复为车位使用，被告应当将车位给予原告方，被告不同意出具承诺，也无任何行政部门要取消涉案车位的文件，并且关于最终退回车位差价款也与实际情况不符，故协商未能达成一致意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，马力（乙方）与万卓公司（甲方）签订一份《万科尚城御府项目车位使用权租赁协议》（以下简称“涉案协议”），约定双方就乙方向甲方租赁万科尚城御府项目车位使用权事宜达成如下协议：一、车位概况。甲方将本项目负一层编号为B1－0103号的停车位，位置详见附件“标的车位平面图”的使用权出租给乙方使用，乙方在本协议签订前已充分了解标的车位的物理及法律现状（包括根据本地政策标的车位暂无法办理产权转移登记等），并愿意按照现状承租标的车位使用权。二、标的车位类型。标的车位为非人防车位。三、租赁方式。1.标的车位租赁期限为20年，即自2019年8月30日起至2039年8月29日。2.上述租赁期限届满后，除非出现本协议第九条约定的协议终止及乙方违约导致本协议解除之情形，乙方仍可按本协议约定条件和方式继续免费使用标的车位。如本项目国有土地使用权届满后，按照政策法律法规和政府文件需交纳费用（包括但一限于土地出让金等）才能续期的，标的车位对应的应缴费用由乙方承担。四、租金及其支付。1.标的车位租金总额为132500元，（不含物业公司或其他第三方收取的管理费或其他费用），乙方采取一次性付款方式支付租金（在2018年12月27日前支付租金总额132500元），甲方收取租金后向乙方开具收款收据，待车位具备过户条件并签订《商品房买卖合同》时，乙方凭收据向甲方换取发票。2.乙方按照本协议第三条第2款的约定继续使用标的车位的，无需向甲方交付租金（物业公司或其他第三方收取管理费或其他费用的，由乙方与相关主体确定），其他一切权利义务仍按本协议执行。五、车位交付。1.车位交付时间为2019年8月30日。2.乙方按约定按时交清租金后，即享有对车位的固定使用权，该权益本协议保护。3.甲方按本条第1款的期限交付车位的前提为乙方已按本协议约定向甲方缴清所有租金，乙方未按时足额支付租金的，甲方有权延迟交付标的车位（即不允许乙方使用该车位）。八、产权办理。1.乙方知悉并理解标的车位所有权归甲方所有，但按目前政策法律规定尚无法办理产权转移登记。2.甲乙双方一致同意，待标的车位具备办理产权转移登记条件时，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，甲方将标的车位所有权转让给乙方，本协议项下租金转为车位转让价款，不再增减。标的车位产权转移登记办理时需双方缴纳的税费，由乙方承担。若乙方不缴纳税费而导致标的权益丧失的，甲方无需承责。十、违约责任。2.甲方逾期交付车位的，每逾期一天按租金总额的0.05%向乙方支付违约金，逾期10日的，乙方有权解除本协议并要求甲方双倍退回已付订金。万卓公司提交的粤（2019）广州市不动产权第00089142号不动产权证载明：黄埔区翠宇三街1号地下1层B103车位的权利人为万卓公司，房屋建筑面积为12.19平方米。万卓公司提交的粤（2019）广州市不动产权第00088153号不动产权证载明：黄埔区翠宇三街1号地下1层B1103车位的权利人为万卓公司，房屋建筑面积为12.72平方米。马力与万卓公司均确认涉案协议约定的负一层编号为B1－0103号的停车位就是粤（2019）广州市不动产权第00088153号不动产权证载明的黄埔区翠宇三街1号地下1层B1103车位(以下简称“涉案车位”)。2018年12月20日，马力向万卓公司支付了诚意金5000元。2018年12月27日，马力向万卓公司支付了车位款127500元。双方均确认马力付清了涉案协议项下的所有款项。2019年12月26日，马力向万卓公司发出一份《要求交付车位催告函》，要求万卓公司于2019年12月31日前向其交付涉案车位。万卓公司否认收到该函。2020年1月14日，马力向本院申请诉讼保全，要求查封万卓公司名下位于广州市黄埔区翠宇三街1号地下1层B103号的车位［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第00089142号］。本院于2020年1月21日作出(2020)粤0112民初554号《民事裁定书》，裁定查封万卓公司名下位于广州市黄埔区翠宇三街1号地下1层B103号的车位［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第00089142号］。因为广州市规划和自然资源局收到本院送达的(2020)粤0112民初554号《民事裁定书》及《协助执行通知书》时，在送达回证右下角注明：上述车位已与陈颖、陈海彬办理网签。本院将该网签情况告知马力，要求马力明确是否继续查封万卓公司名下位于广州市黄埔区翠宇三街1号地下1层B103号的车位［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第00089142号］。马力于2020年3月2日向本院出具一份《关于要求继续查封涉案车位的意见》，要求继续查封。上述事实有《万科尚城御府项目车位使用权租赁协议》《收款回执》、查册表、不动产权证书及原被告双方的陈述等证据证实。本院认为，马力与万卓公司签订的涉案协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定。万卓公司反诉要求解除涉案协议无据，本院不予支持。马力与万卓公司在涉案协议中约定万卓公司将涉案车位出租给马力使用，马力一次性向万卓公司支付租赁涉案车位20年的租金132500元，双方在涉案协议中还约定万卓公司逾期交付车位，每逾期一天按租金总额的0.05%支付违约金。现马力已付清20年的租金，根据涉案协议的约定，马力享有涉案车位从2019年8月30日至2039年8月29日期间共20年的使用权。万卓公司未按涉案协议的约定于2019年8月30日将涉案车位交付给马力使用属于违约，万卓公司应依法承担违约责任。根据涉案协议的约定，万卓公司逾期交付涉案车位超过十天的，马力有权解除涉案协议，现马力未提出解除涉案协议的请求，证实马力同意继续履行涉案协议。马力要求万卓公司交付涉案车位的使用权及支付从2019年11月1日起逾期交付车位使用权的违约金的诉讼请求符合涉案合同的约定，亦无违反法律规定，本院予以支持。逾期交付车位使用权的违约金以马力已支付的租金132500元为基数，按每日0.05%的利率计算，从2019年11月1日起计至涉案车位交付马力使用之日止。马力认为其向万卓公司支付的132500元为购买涉案车位款无据，本院不予采信。马力与万卓公司至今并未签订买卖涉案车位的合同，马力要求万卓公司将涉案车位过户到其名下无据，本院不予支持。法律并无规定诉讼保全必须由保险公司提供担保，且马力申请查封的并非涉案车位，故马力要求万卓公司支付财产保全担保费1000元及诉讼保全费1182.5元无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：（1）被告（反诉原告）广州市万卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于广州市黄埔区翠宇三街1号地下1层B1103车位［不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第00088153号］交付给原告（反诉被告）马力使用；（1）被告（反诉原告）广州市万卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马力支付逾期交付车位使用权的违约金（违约金以132500元为基数，按每日0.05%的利率计算，从2019年11月1日起计至涉案车位交付马力使用之日止）。（1）驳回原告（反诉被告）马力的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）广州市万卓置业有限公司的全部反诉请求。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）万卓公司负担。原告（反诉被告）马力已经预交本案受理费，本院不予退还，被告（反诉原告）万卓公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告（反诉被告）马力。反诉案件受理费25元由被告（反诉原告）万卓公司负担。诉讼保全费1182.5元由原告（反诉被告）马力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  陈丽璇人民陪审员  覃志强二〇二〇年七月十三日书 记 员  张若玫