上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5152号原告：上海科拉胜一物业管理有限公司,住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈勇鹤，该公司总经理。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰(南平)律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告：陆莉,女,汉族,1968年3月3日出生,户籍所在地上海市。原告上海科拉胜一物业管理有限公司与被告陆莉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周木山、被告陆莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海科拉胜一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付宜山路XXX号F51、52、53号铺位自2018年2月1日起至2020年1月31日止的经营管理费共计112,190.4元;2.判令被告支付逾期违约金,以28,047.60元为基数，自2018年2月1日起至实际清偿之日止；自2018年8月1日起至实际清偿之日止；自2019年2月1日起至实际清偿之日止；自2019年8月1日起至实际清偿之日止；按每日千分之一计算。审理过程中，原告将“每日按千分之一计算”的标准调整为：2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付。事实与理由：2018年1月19日,原、被告签订《科拉胜名品建材南广场进场经营合同》,合同约定被告租赁宜山路XXX号二楼F51、52、53号展厅经营橱柜、木门移门等,合同期限为三年,自2018年2月1日至2021年1月31日止,三年应付管理费为168,285.6元,支付方式为6个月付一次,先付后用,并且合同第九条约定了违约责任。原告依约履行了合同管理义务,但被告拖欠自2018年2月1日至2020年1月31日止的物业管理费合计112,190.4元。原告曾多次向被告催缴,但被告拖延至今未付,已构成违约,应当支付逾期违约金。现原告为维护其合法权利,向法院提起诉讼，请求判如所请。陆莉辩称：合同约定的经营管理费包含广告费，但被告进场后，原告并未做过广告，对第1项诉请金额不予认可。系争商场的物业之间存在争抢管理权影响被告经营的情形，整个商场的其余经营者的物业管理费因特殊情况也均未缴纳，且被告已于2019年12月31日搬离。即使支付，也应仅支付至该日的费用。上海科拉胜一物业管理有限公司对陆莉的辩称意见补充为：诉请金额不包含广告费，原告对物业管理正常进行，不影响商户经营。被告何时搬离不明，原告在2020年1月31日发现被告已离开，但未办理交接手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《科拉胜名品建材南广场营业用房(业主自营/商务租赁)进场经营合同》，约定：乙方经营场地坐落于科拉胜名品建材南广场(宜山路XXX号)二楼F51.52.53号展厅，经营商品为橱柜、木门、移门等品牌；合同期限3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止；乙方须在进场前向甲方支付商品质量保证金续签1万元；乙方在出现商品质量投诉而五日内未处理时,则由甲方有权代为处理,质量赔偿金由甲方从该保证金中扣除……本合同提前终止或期满终止一年后,乙方如无任何商品质量投诉,甲方将如数(不计利息)退还该保证金；乙方须支付甲方管理费,管理费按使用面积1.5元/日/平方米计算；乙方共支付管理费168,285.6元，每6个月交付一次，先付后用；乙方须支付甲方广告费,广告费按商铺使用面积计收,0.50元/日/平方米,乙方共支付广告费0元；水电费、电话费每月按实际使用量、约定的价格由甲方向乙方于次月计收，税金由乙方根据税务机关规定交纳；1.在租赁期限内因违法经营被有关政府部门吊销营业执照的,或者从事非法经营活动被有关机关追究刑事责任的；2.……6.逾期30日未支付电费、电话费、管理费、广告费等应付费用和由甲方代收代付的税金、工商管理费等各类税费……8.……乙方有以上8条所列情形之一的,为乙方严重违约行为，甲方有权解除合同,停止乙方在商场内的经营活动；乙方经营者是承租人的，双方所签合同提前解除,乙方应向甲方归还租用的房屋；若不归还,甲方可以单方面收回房屋,留置物品一并由甲方处理以清偿欠款。由此产生的费用和给甲、乙双方造成的损失由乙方承担；甲方已收乙方的费用不退。乙方应该按照双方的租赁合同和其他附件的标准支付违约金。等等。合同有附件6份，分别为《进场经营承诺书》《商铺电表及保险装置验收单》《承租人承诺书》《协议书(上海科拉胜先行赔付实施细则)》《上海科拉胜质量监督“预警”协议》《上海科拉胜营业员守则》等。又查明：被告于2011年进场经营。期间于2015年与原告签订过《科拉胜名品建材南广场科拉胜展位租赁合同》。审理中，被告陈述，被告无支付广告费凭证。对原告诉请中包含广告费，被告没有证据证明，只记得以前签订的合同中包含有广告费。对于2019年12月31日搬离，被告也不能提供相应证明。审理中，原告同意商品质量保证金1万元在诉请金额中抵扣，其余诉请不变。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《科拉胜名品建材南广场营业用房(业主自营/商务租赁)进场经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守。本案中，被告租赁铺位号为F51、52、53号的场地经营，应按合同约定支付相关费用。被告对未付费用所做的辩称意见，根据被告的庭审陈述，被告未提供支付广告费的相应证据、2019年12月31日办理交接的手续及物业之间存在争抢管理权影响被告经营的证据，且合同中也无收取广告费的约定，故对被告的辩称意见本院均不予采纳。审理中，原告自行调整违约金的计算标准，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定,判决如下：一、陆莉于本判决生效之日起十日内向上海科拉胜一物业管理有限公司支付宜山路XXX号F51、52、53号铺位自2018年2月1日起至2020年1月31日止的经营管理费共计102,190.40元；二、陆莉于本判决生效之日起十日内支付上海科拉胜一物业管理有限公司逾期违约金(以28,047.60元为基数，自2018年2月1日起至实际清偿之日止；自2018年8月1日起至实际清偿之日止；自2019年2月1日起至实际清偿之日止；自2019年8月1日起至实际清偿之日止；2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,740元，由陆莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇二〇年七月十五日书记员  张宝荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。