陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终8383号上诉人(原审原告、反诉被告)：西安润家超市有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：詹长龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王优民，陕西乐思律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，汉族，1969年8月29日出生，住西安市未央区。上诉人西安润家超市有限公司（以下简称润家超市）因与被上诉人**租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润家超市上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为**于本判决生效之日起支付润家超市租用店面占用费105180元及2019年10月1日起至实际腾交之日的租赁店面占用费（和一审判决的占用费的差额为67665.8元）；2.改判一审判决第四项为**于本判决生效之日起支付润家超市逾期付款的滞纳金，以73510元为基数从2019年6月1日起至2019年9月30日，以114690元为基数从2019年10月1日起至判决给付之日止，按照日万分之六点五计算；3.一、二审案件受理费由**负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。润家超市多次督促**交纳房租，**实际占用涉案店面至今，该事实在一审判决内已查明，但一审判决认定润家超市未提交证据证明其主张，明显错误。润家超市的两份函件**均收到，能够证明润家超市多次督促**交纳房租。**在一审时认可其实际占有的事实。一审判决却认定润家超市证据不足是错误的。二、润家超市、**在一审诉讼前未就不再续租达成一致意见，一审判决认定双方于2019年3月18日就不再续租达成一致意思表示是错误的。**在收到函件后未回复，在一审庭审时才明确表示可以腾房，**既不交租，又不腾房，对函件也不回复，双方未就不再续租达成一致意见。润家超市积极行使权力，没有怠于行使己方权力，怠于履行己方义务，对扩大损失不应承担责任。**应实际承担腾交店面前的所有占用费用。润家超市不能非法进入**的店面，没有执法权，只有**将钥匙交给润家超市，润家超市才能对店面的留置物进行处分。一审判决认定润家超市、**均对2019年3月18日以后的占用费有责任，损失由润家超市一方承担，明显不当。三、逾期付款的滞纳金应当按照**实际拖欠的占有费为基数计算。一审判决对店面占用费的认定是错误的，以47023.7元为基数计算逾期浮夸的滞纳金错误。综上，请求支持其上诉请求。**辩称，一、2018年6月，大门被用铁网封掉，门前场地被占用，造成无法经营。在和润家超市协商时，润家超市开始做安抚工作，后用免租、降租等方式协商，其无法接受，达不成协议。二、2018年10月，其停止营业，2019年3月，其明确告知润家超市不再续租。多次搬运设备被阻拦，润家超市在门上加锁，门口堆放杂物，直至现在仍无法正常搬运物品，给其造成巨大损失。润家超市向一审法院起诉请求：1.**腾交位于润家超市第一层外租区的租赁店面（建筑面积约87.5平方米）；2.**支付自2018年12月1日起至实际腾交之日止的租赁店面占用费（按照年租金12.8万元计算，截止2019年9月30日的占用费为105180元）；3.**支付拖欠的水费2160元、电费7350元，共计9510元；4.**支付逾期付款滞纳金（按照日万分之6.5计算，截止2019年9月30日的滞纳金为5724元）；5.**承担诉讼费用。                                        **反诉请求：1.润家超市赔偿损失20万元；2.润家超市承担诉讼费用。一审法院认定事实： 2017年11月24日，润家超市（管理方、甲方）与**（经营方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：双方租赁店面位于润家超市第一层外租区，租赁店面建筑面积87.5m2（含公摊）；甲方同意乙方将该租赁店面作为提拉米酥品牌产品、服务经营场所，主营面包、蛋糕生产销售；乙方在租赁店面进行的一切经营活动，应遵守甲方制定的润家购物广场管理制度和相关要求；本合同租赁期限为一年，自2017年11月29日起至2018年11月28日止；甲乙双方约定的租赁店面租金每年合计12.5万元；租赁店面租金的支付方式，签订租赁合同之日交付一半店面租金，之后余款于2018年2月28日前付清；乙方经营涉及的税费及其他费用均不包括在租赁店面租金内；用电甲方已给乙方安装了智能卡独立电表，乙方用电从甲方购买，每度电1.5元；其他费用乙方安装独立计量器具及使用费用自行承担、缴纳，包括气费、通讯费、污水排放费、保险费、网络、水电费；乙方同意依照合同约定按时向甲方缴纳租赁店面租金、经营物业服务费、保证金及其他费用，若逾期付款，乙方每日须支付给甲方应付款总额1%的滞纳金；合同的终止或解除条件为，有如下情形之一者，本合同自该等情形出现之日起即告终止，（1）本合同约定的期限届满，（2）甲乙双方协商一致解除合同，（3）一方依本合同约定行使单方解除权利而解除本合同；本合同期限届满不续约终止、提前终止（含提前解除合乙方擅自撤场）时，乙方不得要求甲方对该租赁店面的装修作出补偿或赔偿，甲方有权选择要求乙方依现状交还店面或恢复原状；甲方要求依现状交付的，乙方应在本合同续约终止或提前终止之日起1日内将租赁店面交还甲方，属乙方所有的可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，乙方可将迁移，属甲方所有的设施、设备及租赁场所上的固定装修，乙方不得拆除、损坏，并使这些设备保持良好、清洁和适租状态，若乙方未在本合同未续约终止或提前终止之日起1日内将联营店面交还甲方，乙方同意放弃联营店面的所有可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，由甲方处置；本合同期满未续约终止或提前终止（含提前解除和乙方擅自撤场）的：（1）如乙方未拖欠甲方任何费用的，乙方应于2日内将“租赁店面”内物品自行搬离，若乙方未在本合同未续约终止或提前终止之日起2日内将租赁店面交还甲方，乙方同意放弃租赁店面的所有可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，由甲方处置；（2）若乙方仍拖欠甲方款项的，甲方依法有权留置与乙方拖欠款项价值相当的乙方物品，留置物品清单乙方以各种理由拒绝签字确认的乙方不再提出任何异议，留置乙方物品之日起7日内乙方未支付拖欠相应款项，乙方同意甲方将留置物品变卖、拍卖，所得款项扣除物品保管费、变卖手续费、拍卖费用等实现债权所需费用后用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索；（3）乙方未经甲方书面同意继续占用“租赁店面”的，甲方有权要求乙方立即搬出该占用店面，在本合同未续约终止或提前终止之日起2日内乙方仍不搬出，甲方有权对乙方强行清场，损失由乙方自行承担，并且甲方有权依法律程序追索乙方因上述留驻行为所发生的一切损失和费用，并且乙方应就实际占用时间按日支付场地占用费给甲方（产地日占用费的标准为末月租金的2倍）；物业费、促管费3000元（电费1.35元/度、水费7.5元/吨，按月交清），合计费用12.8万元，预付租金一半6.4万元，余款于2018年2月28日前付清；合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，**向润家超市支付租金、物业费、促管费共计6.4万元。2018年5月4日，**向润家超市支付剩余租金、物业费、促管费共计6.4万元。2019年3月8日，润家超市向**发出《商函》，载明：提拉米苏商户，贵商户租赁润家超市浐灞店的合同已于2018年11月28日到期，贵商户在未正式通知门店的情况下已停止经营，目前仍占用门店经营位置100天，给我司造成了一定的经济损失，在经过多次电话协商后，贵商户仍未处理，现正式发送商函给你，请按照门店商函内容尽快处理遗留问题，如未按照商函内容处理遗留问题的后果自负。遗留问题：一、现贵商户尚欠润家超市浐灞店2018年11月29日-2019年3月8日场地租赁费35068.5元，2018年8月-2019年1月水电费9509.5元，总计欠款44578元整，请务必于2019年3月11日18:00之前，至门店财务室缴纳。逾期不交将按照租赁合同第七条规定每日收取应付款总金额1%的滞纳金。同时我司将按照相关法律法规起诉贵商户至地方法院。二、现贵商户仍有部分会员顾客充值卡未消费完毕，卡内仍有余款，请务必于2019年3月17日前全部处理完毕。三、贵商户仍由部分设备设施遗留在门店，在问题一和问题二处理完毕后，于2019年3月17日将所有设备设施全部清空，卫生清理干净将空地移交门店。2019年8月21日，润家超市通过陕西乐思律师事务所王优民律师向**发出《律师函》，载明：**，陕西乐思律师事务所接受西安润家超市有限公司的委托，指派我处理与您的租赁合同事宜。经查，2017年11月24日，您与西安润家超市有限公司（以下简称润家超市）签订了租赁合同，约定您租赁润家超市位于第一层外租区租赁面积87.5平米用于经营提拉米酥品牌面包蛋糕生产销售，租赁合同期限为2017年11月29日-2018年 11月28日。合同到期未续约的，您继续占用租赁店面的，按日支付场地占用费，标准为末月租金的两倍。2018年11月28日租赁合同期限届满后，您未向润家提出撤场停止经营的申请，继续使用经营场地。2019年1月份您突然以本店内部装修翻新，年前恢复照常营业为由暂停营业，期间润家超市多次与您联系并正式书面通知，要求尽快办理租赁合同续签事宜或终止相关手续，您一直未到润家超市办理相关手续。经润家超市核算：自2018年12月1日-2019年8月20日期间，您已产生的场地占用费184460元、电费7350元、水费2160元。您在合同到期后继续使用经营场地，却拖欠占用费和水电费，属于严重的违约行为，侵害了润家超市的合法权益。现润家超市要求您立即腾交占用场地，交清拖欠的费用。鉴于此，本律师特发此函，望您接函后三日内将您相关的设备设施等尽快撤出润家超市租赁场地，逾期视为您放弃，因此产生的后果由您自行承担。同时您接函后三日内支付润家超市的场地占用费、水电费等共计193970元，逾期支付否则我们将采取法律途径追讨欠款及追究您的一切违约责任。庭审中，润家超市明确其主张占用费，系参照合同约定租金（12.8万元/年）除以365天为350.6元/日，后乘以**实际占用天数（自2018年12月1日起计算至实际腾交之日止）；其主张逾期付款滞纳金，系以欠付水电费及拖欠的占用费为基数，按照日计万分之六点五标准，自2019年6月1日起计算至实际腾交之日止。经询，**认可其欠付润家超市水电费共计9509.5元，现仍有部分设备放置于涉案店面内。一审法院认为，润家超市、**签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，**在合同约定的租赁期限届满后，未缴纳欠付水电费用，亦未续约，却继续占用涉案店面，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于润家超市主张**腾交案涉店面一节，双方约定租赁合同履行届满后，若**未续约，应在终止之日起1日内将店面交还甲方，故润家超市该主张于法有据，法院予以支持。关于润家超市主张**支付店面占用费一节，润家超市称租赁期限届满后，其曾多次催促**缴纳房租，2019年1月**在涉案店面门口张贴“内部装修、暂停营业”的公告，但此后并未继续经营并实际占用案涉店面至今；**辩称合同履行期届满后，其于2018年底曾与润家超市公司协商降低租金或赔偿装修费，但双方未达成一致意见，润家超市还将涉案店面加锁，致其无法撤离店内设备；但双方均未提交证据证明其上述主张，庭审中，双方均认可润家超市于2019年3月8日向**发出《商函》，“要求**按期缴纳2018年11月29日-2019年3月8日场地占用费及欠付水电费，并要求**于2019年3月17日移交门店”，综上，应认定双方于2019年3月18日不再续租案涉店面达成一致意思表示。现润家超市主张占用费计算基数、标准均无误，唯计算时间有误，该院依法调整为以年租金12.8万元（含物业费、促管费）为基数，支付自2018年11月29日-2019年3月17日店面占用费，即12.8万元/年÷365天×107天=37514.2元；关于2019年3月18日后产生的店面占用费，因合同明确约定合同终止后，**应在合理期限内腾交涉案店面并结清前期欠付费用，对留置在店面内的设施、设备润家超市有权处理并抵扣欠付费用；但在案涉纠纷发生后，润家超市、**均怠于履行己方义务，行使己方权利，致使双方损失不断扩大，故对扩大部分的损失应自行承担。关于润家超市主张**支付欠付水电费一节，润家超市提交证据予以证明，**亦予以认可，故该院予以支持。关于润家超市主张**支付逾期付款滞纳金，其计算标准、起算时间均符合法律规定，但计算基数及截止时间不妥，该院依法调整为以占用费及欠付水电费（37514.2元+9509.5元=47023.7元）为基数，自2019年6月1日起按照日计万分之6.5为标准计算至判决给付之日止。关于**主张润家超市赔偿损失20万元一节，润家超市对此不予认可，**亦未提交证据证明其主张，故该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、**于本判决生效之日起十日内向西安润家超市有限公司腾交位于润家超市第一层外租区域建筑面积为87.5m2店面；二、**于本判决生效之日起十日内向西安润家超市有限公司支付租赁店面占用费37514.2元；三、**于本判决生效之日起十日内向西安润家超市有限公司支付水、电费共计9509.5元；四、**于本判决生效之日起十日内向西安润家超市有限公司支付逾期付款滞纳金（以47023.7元为基数，自2019年6月1日起按照日计万分之6.5为标准计算至判决给付之日止）；                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 五、驳回西安润家超市有限公司的其余诉讼请求；六、驳回**的诉讼请求。本诉案件受理费2708元(西安润家超市有限公司已预交)，由西安润家超市有限公司负担1403元，**负担1305元，于上述付款时间给付西安润家超市有限公司。反诉案件受理费2150元（**已预交），由**负担。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。润家超市与**于2017年11月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，故润家超市与**均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，出租人交付符合房屋使用功能的房屋，承租人按时足额支付租金是双方的主要合同义务。从双方签订的《房屋租赁合同》以及润家超市向**发出《商函》载明的内容可以表明，双方在《房屋租赁合同》内对各自的权利义务已做详细约定，特别是对**逾期交纳相关费用后的不利法律后果及润家超市所能采取的对应手段均作出明确约定。润家超市在**未按期交纳费用后，向**发送的《商函》内对双方在《房屋租赁合同》内约定的权利义务再次予以明确，**在收到《商函》后未及时履行其相应义务，润家超市此时有权按照《房屋租赁合同》的约定通过合法方式履行其相应的权利义务，故一审判决认定润家超市在**拒不履行交纳房屋占有使用费，且已经发送《商函》再次告知后，怠于行使自己的权利，应自行承担相应的扩大损失，并无不当。一审判决据此对相关事实及费用予以认定是正确的，故润家超市的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，润家超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2403元，由西安润家超市有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年七月二十七日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1