广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初203号原告：李荣，男，1979年1月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*********************，公民身份号码：440************055。委托诉讼代理人：袁志东，广东南水律师事务所律师。被告：新丰县雄伟房地产开发有限公司，住所地：新丰县*******************。法定代表人：左某1。诉讼代表人：新丰县雄伟房地产开发有限公司破产管理人。负责人：吴宇洲。委托诉讼代理人：陈德坚，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：余硕，广东天行健律师事务所律师。第三人：李继生，男，1969年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************372。第三人：陈春青，女，1980年10月14日出生，汉族，住广东省新丰县*********，公民身份号码：440************029。委托诉讼代理人：袁志东，广东南水律师事务所律师。原告李荣诉被告新丰县雄伟房地产开发有限公司（以下简称：雄伟公司）、第三人李继生、陈春青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁志东，被告委托诉讼代理人陈德坚、余硕，第三人李继生、第三人陈春青委托诉讼代理人袁志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告新丰县雄伟房地产开发有限公司签订的金和苑1103房、金和苑1201房、金和苑1106房、金和苑1206房、金和苑1302房商品房买卖合同中所涉5套商品房权属归原告所有；2、判令新丰县雄伟房地产开发有限公司办理金和苑1103房、金和苑1201房、金和苑1106房、金和苑1206房、金和苑1302房5套商品房不动产权证给申请人，相关费用由新丰县雄伟房地产开发有限公司承担；3、判令本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月28日与被告签订了5套商品房的买卖合同，分别为金和苑1103房、金和苑1201房、金和苑1106房、金和苑1206房、金和苑1302房。原告按合同约定已于2015年9月28日全款付清金和苑1103房房款352730元，2015年10月3日全款付清金和苑1201房房款382690元，2015年10月3日全款付清金和苑1106房房款384720元，2015年10月15日付清金和苑1206房房款382690元，2015年10月28日全款付清金和苑1302房房款728700元。被告收到房款后开具相关收据，收据加盖公章。原告已履行完毕商品房买卖合同中约定的全部义务。被告于2016年3月向原告交付了以上5套商品房给原告使用，原告之后入住金和苑1302房。原告签订购房合同交付房款后一直督促被告办理相关不动产权证至原告名下履行合同义务，但被告一直推脱未办理，遂起诉至法院。被告雄伟公司辩称，一、管理人认为原告主张的五套房屋买卖行为不是客观事实，具体理由如下：（一）李荣与新丰县雄伟房地产开发有限公司其中一个债权人陈春青为夫妻关系，在2013年至2015年间，新丰县雄伟房地产开发有限公司因资金问题，由李继生与原告接洽，后用原告妻子陈春青的名义借给新丰县雄伟房地产开发有限公司三百万元，该借款均通过银行转账的方式转入李继生指定账户。2015年6月22日，新丰县雄伟房地产开发有限公司与陈春青签订《借款协议》，约定上述借款展期至2015年9月20日。上述借款经广东省新丰县人民法院以（2017）粤0233民初449号民事判决书确认，在新丰县雄伟房地产开发有限公司进入破产程序后，原告妻子陈春青向新丰县雄伟房地产开发有限公司破产管理人申报债权，并已得到部分清偿。（二）在原告妻子陈春青的三百万元借款到期后，原告与新丰县雄伟房地产开发有限公司于2015年9月28日签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋五套。在新丰县雄伟房地产开发有限公司尚欠原告夫妇三百万元借款并且借款已经到期的情况下，由原告向答辩人全款购买涉案房产明显不符合常理，全部房款均采用现金支付的方式也不符合原告夫妇与李继生之间的交易习惯。新丰县雄伟房地产开发有限公司的银行流水上没有相关款项的进账记录，且原告没有提供220多万的购房款取款记录，涉案交易行为明显不符合常理，原告的情况业也明显不属于购置居住性住房的情形。（三）案外人余志宁也借款给新丰县雄伟房地产开发有限公司，后因新丰县雄伟房地产开发有限公司无法按时偿还借款，在李继生的操作下，将一套房屋网签给余志宁作为借款的担保，余志宁手上也有《商品房买卖合同》、收据及进行网签，新丰县雄伟房地产开发有限公司进入破产程序后，余志宁依据法律的规定向破产管理人申报债权并说明担保的事实。（四）经查询，最后一批办理房产证的时间2017年3月，并且涉案房屋没有被查封，具备过户的条件。（五）经书面向新丰县雄伟房地产开发有限公司法定代表人左某1及左某1的丈夫新丰县雄伟房地产开发有限公司实际控制人谭冠荣书面询问，左某1及谭冠荣明确表示公司在2016年间存在用网签房屋作为借款担保的行为。二、即使原告的购房行为属于客观事实，并已经支付完全部的购房款，但原告依据购房合同享有请求交付5套房屋的债权不属于消费类购房债权，此类债权对于其他普通债权不具有优先性，原告请求继续履行属于个别清偿，原告的请求不应得到支持。（一）依据《破产法》第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产的规定，本案涉案五套房屋应认定为新丰县雄伟房地产开发有限公司的破产财产。（二）依据《破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。原告主张的五套房屋的《商品房买卖合同》已经解除。（三）依据《破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”案涉房屋尚未变更登记至原告名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于新丰县雄伟房地产开发有限公司，应为新丰县雄伟房地产开发有限公司的财产。由于原告依据《商品房买卖合同》享有请求交付5套房屋的债权不属于消费类购房债权，此类债权对于其他普通债权不具有优先性，在破产重整程序中原告不能对案涉5套房屋优先受偿，现原告请求确认其享有案涉房屋的权属并请求过户实质上是确认其购房债权相比其他普通债权具有优先性，原告的诉请没有法律依据。第三人李继生述称，对原告的诉讼请求没有意见。被告应尽快帮原告办理房产过户的手续。第三人陈春青述称，对原告的诉求没有异议。对被告的答辩意见有异议，被告说原告的诉求没有事实和法律依据。我方认为被告的答辩意见与事实不符。原告围绕诉讼请求提交证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件，证明原告向被告购买商品房情况；3、房款收据复印件，证明原告向被告付清房款情况。被告对原告提交的证据1三性没有异议。证据2-3，三性均有异议，原告与被告之间不存在真实的商品房买卖关系。第三人李继生、陈春青对原告提交的证据均无异议。被告雄伟公司提交了如下证据：一.债权申报表、民事判决书、借款协议，证明被告欠李荣夫妻本金300万元的债务已通过债权申报的方式等到部分清偿。二.余志宁商品房买卖合同、收款收据、声明书、关于六套房的回复，证明被告存在将未出售房产网签给债权人作为欠款担保的情况。三.证明，证明涉案房屋没有被查封、抵押，可以顺利办理过户的事实。四.债权债务处理方案、关于新丰民间借贷处理方案，证明至2017年5月份，李继生均认可金和苑13A2及1302房没有出售的事实。原告对被告提交的证据一、三，三性没有异议。证据二中的商品房买卖合同、收款收据，没有异议。声明书、关于六套房产回复，我方不清楚余志宁出具破产管理人的情况，所以对该两份证据均有异议。证据四，关于新丰民间借贷处理方案，是被告内部的文件，对该份证据真实性、合法性没有异议，但对本案的关联性有异议。债权债务处理方案，真实性、合法性没有异议，对本案的关联性有异议。第三人李继生对被告提交的证据一，没有意见。证据二，有异议，余志宁商品房买卖合同是债权人的担保。证据三，我不清楚。证据四，没有异议。第三人陈春青对被告提交的证据一，三性均无异议。证据二，不清楚余志宁商品房买卖以及其与被告出具的声明书和回复的内容，与陈春青没有关联，对该组证据声明书和六套房的回复关联性有异议。证据三，三性没有异议。证据四，真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，这是公司内部之间的文件，与本案第三人没有任何关系。第三人李继生、陈春青没有提交证据。原告李荣庭后书面提交了如下证据：1、建设银行个人活期账户交易明细；2、借记卡账户历史明细清单一；3、借记卡账户历史明细清单二；4、金大福工商档案，证明原告合伙经营企业开业时间；5、合伙人材料证明，证明原告合伙经营金大福珠宝的事实；6、金大福珠宝商行收款明细，证明原告现金来源；7、理财金账户历史明细清单，证明原告向金大福珠宝合伙人转款共同合伙经营的事实。被告雄伟公司提交书面质证意见认为原告庭后提交的证据1仅反映原告于2015年8月12日至8月30日共取现金总金额7500元，不能证明原告所称通过现金方式支付购房款的事实。证据2反映原告于2015年8月5日至10月15日期间共取现金13000元，不能证明原告所称通过现金方式支付购房款的事实。证据3反映原告于2015年7月11日至10月28日共取现金3000元，不能证明原告所称通过现金方式支付购房款的事实。证据4真实性、合法性无异议，但和本案无关联，不能证明原告所称通过现金支付购房款的事实。证据5三性无异议。证据6三性均不认可，该证据未经金大福珠宝商行或者其他合伙人确认，真实性无法确认；并且该表显示的收入并未减除经营成本等，并非合伙人的最终收益，原告也只是其中一个合伙人，所有收益非原告一人所有，即使所有收益归原告一人，也远不足支付涉案那么多套房的购房款。证据7没有取现记录，与本案无关。根据当事人举证、质证以及当庭陈述，本院认定本案事实如下：第三人李继生是被告雄伟公司股东，担任该公司总经理并负责该公司开发的金和苑项目销售，公章由李继生管理。原告李荣与第三人陈春青是夫妻关系。2013年12月至2014年1月期间，第三人陈春青分三次共出借给被告雄伟公司款项300万元。2015年6月22日，第三人陈春青与被告雄伟公司就三次借款重新签订《借款协议》三份，分别约定了借款金额、利率、还款时间等事项。三份《借款协议》均由第三人李继生经办并加盖了被告雄伟公司的公章，三份《借款协议》分别约定借款到期日为2015年9月17日、2015年9月20日、2015年9月23日。之后，被告雄伟公司未偿还款项，第三人陈春青于2017年7月19日起诉至本院，庭审时陈春青委托其丈夫李荣一并出庭，案件经本院审理后，于2017年8月23日作出（2017）粤0233民初449号民事判决书，判决被告新丰县雄伟房地产开发有限公司向陈春青偿还借款300万元及利息66万元。2018年5月11日，新丰县人民法院根据韶关市中级人民法院的指令，受理新丰县雄伟房地产开发有限公司破产清算一案。陈春青作为债权人在破产程序中申报了上述债权，并经管理人认可和法院裁定确认，取得债权人资格参与分配，债权暂时得到部分清偿。涉案的金和苑商住楼五套房屋纳入破产财产进行分配，原告李荣提供了五份商品房买卖合同及五张收据主张权利，五份商品房买卖合同信息如下：1.合同编号：0000073067262；签订时间：2015年9月28日；房屋位置：新丰县**********金和苑11层1103房；房屋建筑面积：100.78平方米；房屋价款：按套总价款352730元；付款方式：买受人应当在2015年9月28日一次性支付商品房总价款。2.合同编号：0000073089707；签订时间：2015年9月28日；房屋位置：新丰县**********金和苑11层1106房；房屋建筑面积：109.92平方米；房屋价款：按套总价款384720元；付款方式：买受人应当在2015年9月28日一次性支付商品房总价款。3.合同编号：0000073089703；签订时间：2015年9月28日；房屋位置：新丰县**********金和苑12层1201房；房屋建筑面积：109.34平方米；房屋价款：按套总价款382690元；付款方式：买受人应当在X年X月X日一次性支付商品房总价款。4.合同编号：0000073089705；签订时间：2015年9月28日；房屋位置：新丰县**********金和苑12层1206房；房屋建筑面积：109.92平方米；房屋价款：按套总价款382690元；付款方式：买受人应当在X年X月X日一次性支付商品房总价款。5.合同编号：0000073079401；签订时间：2015年9月28日；房屋位置：新丰县**********金和苑13层1302房；房屋建筑面积：208.2平方米；房屋价款：按套总价款728700元；付款方式：买受人应当在2015年9月28日一次性支付商品房总价款。上述五份合同的经手人均是李继生，加盖了雄伟公司的公章，合同落款买受人处李荣名字均是打印，没有书面签名。上述五套房屋钥匙已交付给原告李荣，其中1302房由李继生装修好，在签订合同时带装修，审判人员询问为何带装修的价格与毛坯价格一样，第三人李继生称装修款是李荣另行向其支付的；其余四套房屋现仍是毛坯房。五张收据信息：1.1103房款，收据编号：NO6407034；日期：2015年9月28日；金额：352730元。2.1106房款，收据编号：NO6407035；日期：2015年10月3日；金额：384720元。3.1201房款，收据编号：NO6407036；日期：2015年10月3日；金额：382690元。4.1206房款，收据编号：NO6407037；日期：2015年10月15日；金额：382690元。5.1302房款，收据编号：NO6407038；日期：2015年10月28日；金额：728700元。上述五份收据的经手人均是李继生，加盖了雄伟公司的公章。被告雄伟公司开发的金和苑，截止至2020年4月9日，只有涉案的5套房屋以及906房、1308号房未办理产权登记手续，其余最后一户办理转移登记时间为2017年3月1日。其中906房由黄力围分期支付购买并自行装修入住（黄力围2018年9月知道雄伟公司破产清算后即到管理人处主张权利）；1308房是被告雄伟公司向余志宁的借款担保。2017年5月8日，李继生与谭冠荣、左某1就新丰县雄伟房地产开发有限公司关于“新丰县********”土地项目或者新丰县雄伟房地产开发有限公司全部股权需要对外转让的债权债务处理方案中记载位于新丰金和苑1302房产一套，房产由李继生协助过户至谭冠荣指定的第三方名下。转让成功后，新丰县雄伟房地产开发有限公司名下的三层商铺、车库及剩余未出售的房产等所有物业归李继生所有（金和苑13A2或1302除外，该房产归谭冠荣所有）。原告称房款是分五次现金支付给李继生，庭审时，合议庭要求原告在15个工作日提供上述200多万元现金来源凭证。原告庭后15个工作日则提交了1.建设银行个人活期账户交易明细；2.借记卡账户历史明细清单一；3.借记卡账户历史明细清单二；4.金大福工商档案；5.合伙人材料证明；6.金大福珠宝商行收款明细；7.理财金账户历史明细清单。上述资料仅仅说明原告在涉案收据记载的时间取款20000多元，无法证明200多万元款项来源。本院认为，案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。首先，原告与第三人李继生在诉讼中均主张原告与被告雄伟公司之间存在真实有效的商品房买卖关系，原告虽提供了其与雄伟签订的商品房买卖合同、购房款收据等证据支持其诉讼请求，但原告在签订购房合同涉案五份合同时未实际签名，仅仅是打印名字，其中两份合同对购房款的支付时间都是“X”，而正常购房者对于签名、款项支付的时间，是必须且严谨的，现上述情况明显与常理不相符；原告陈述内容涉及大量现金支付且没有其他证据予以佐证，亦与常理相悖；收据不是同一时间出具，但却是连号；所有交易均是李继生个人经手，没有其他销售人员或者工作人员跟进或者佐证。其次，原告所购房屋在房管部门没有备案的记载，原告亦未提供正式购房发票；合同履行情况仅仅是钥匙交付，其中1302房屋还是由李继生装修好了交付给原告，并且该套房屋在2017年5月8日第三人李继生与谭冠荣的债权债务处理方案中，李继生约定将该套房屋转给谭冠荣，如果该套房屋已由被告雄伟公司出售给原告，该出售行为还是李继生经手的，李继生将一套已出售给他人的房屋约定给谭冠荣，明显和常理不相符。再次，原告称是在2015年9月28日购买涉案五套房屋，当时原告的妻子第三人陈春青出借给被告雄伟公司的300万元刚好也是2015年9月份到期，在被告雄伟公司未偿还其妻子300万元款项的情况下，其自己再另行支付200多万元向被告雄伟公司购买涉案的五套房屋，明显与常理相悖。第三人陈春青与被告雄伟公司民间借贷纠纷一案，陈春青委托其丈夫李荣一并处理案件事宜，2017年在该案的审理过程中，得知被告雄伟公司经营状况以及严重恶化，仍未提出存在购房合同的事宜。在存在上述众多疑点的情况下，认定原告与被告雄伟公司之间存在真实商品房买卖关系，依据明显不足。故对原告请求确认涉案五套商品房归其所有且由被告办理不动产权的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李荣的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告李荣负担（已交清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  邓德发人民陪审员  潘艳秀人民陪审员  余计森二〇二〇年七月十三日书 记 员  江格特