山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7755号上诉人（原审被告）：丁学峰，男，1968年2月12日出生，回族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：菅仲涛，总经理。委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏光芳，山东国曜律师事务所律师。上诉人丁学峰因与被上诉人济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。丁学峰上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，重新审理改判；2.上诉费用由诚建物业公司承担。事实和理由：一、丁学峰在收到判决书之前，从未收到法院传票传唤，不存在“无正当理由拒不到庭参加诉讼”之事，也不存在放弃相关的民事诉讼权利；二、前期物业服务合同规定，物业服务费1.6元/月/平，二次供水、电梯、公共照明等根据实际使用情况由业主分担。按照《山东省物业管理条例》内容，物业服务企业应当每半年公布能耗缴费明细并公示。但诚建物业公司从未履行过该义务；三、根据济南市发展和改革委员会发布的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字76号)通知内容，诚建物业公司收费标准超过五星级收费标准。诚建物业公司收费标准与实际服务标准相差甚远。收费标准过高，应降低收费标准，符合文件内容要求；四、电梯轿厢广告、小区净水设备、临时停车位、充电桩及其他收入应归全体业主所有，以上收支的明细应半年公布一次，诚建物业公司从未公示；五、公共区域的电费，诚建物业公司拖欠供电局达上千万元(含滞纳金)，业主缴纳的物业费中，包含二次供水、电梯、公共照明等费用，但诚建物业公司一直拖欠并未将该部分费用交至供电局，造成供电局多次张贴通知对小区公共设施停电，给业主的日常生活带来麻烦。所以2.4元/月/平中的0.8元/月/平收费不合理；六、诚建物业公司在物业服务期间，未尽到物业服务企业与业主签订的服务内容承诺的要求。丁学峰所居住的x号楼，4部电梯有3部电梯经常处于损坏状态，400余户使用一部电梯，上下班高峰期等电梯要很长时间。动用公共维修基金修复后达不到质量要求，还是频繁损坏。消防设施缺失，处于瘫痪状态，小区垃圾遍地，业主多次反映均未能解决；七、诚建物业公司与业主委员会签订的合同已于2019年11月18日到期，因服务不达标，业委会不与其续签，但诚建物业公司拒不撤离，2019年11月19日至2019年12月31日无物业服务合同支持，故丁学峰不应支付该段时间物业费。八、2017年5月诚建物业公司以安装单元门禁为由收取300元门禁费，未能实施，且款未退。本人要求返还。综上请求支持丁学峰的上诉请求。诚建物业公司辩称，1.一审认定事实清楚，证据充分。诚建物业公司自2015年11月19日与济南市历下区诚基中心业主委员会（以下简称诚基中心业委会）签订《物业服务合同》，一直为诚基中心提供物业服务至今。一审庭审中诚建物业公司提交的各项目部工作纪要、交接记录表等工作记录足以证实物业履行情况，丁学峰作为诚基中心业主，自诚建物业入驻诚基中心后一直拒交物业费，严重违反了《物业服务合同》的约定，经诚建物业公司多次通过电话等方式催收后，丁学峰仍拒绝交纳。诚建物业公司依据《物业服务合同》第五章第七条第一项的规定依法主张权利，一审判决丁学峰交纳拖欠的物业费具有事实及法律依据。2.一审法院判令丁学峰全额承担物业费，事实清楚，并无不当。涉案小区基础设施等建筑设施存在缺陷，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性堆积及基础设施的破坏，在该种情形发生后，物业公司均积极组织相关工作人员清理垃圾，修理基础设施。针对小区电梯维保养护，诚建物业公司与济南菱电电梯有限公司签订维保合同，电梯发生故障后，济南菱电电梯公司均积极组织员工维护。诚建物业公司提交的工作记录、交接表等证据均能体现物业公司为小区提供的各项服务。诚建物业公司已经依约履行了提供物业服务的义务，即使在履行物业服务过程中存在瑕疵，也不足以成为其拒交物业费的理由。综上，请求驳回丁学峰的上诉请求。诚建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令丁学峰支付物业服务费6698.6元（自2015年11月19日至2019年12月31日）及滞纳金；2.诉讼费用由丁学峰负担。一审法院认定事实：丁学峰系xx区xx路xx号xx中心x号楼xx室房屋业主，该房屋面积56.55平方米。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定诚建物业公司为诚基中心公寓、商业总计63万平方米提供物业服务，服务内容包括：按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，管理和维护、维修、更新、改造物业共用部位及共用设施设备；养护公共区域绿化；维护公共区域环境卫生；维护公共区域秩序，协助公安机关维护管理物业管理区域安全防范等事项等，公寓部分的业主、物业使用人按照2.4元/月/平方米交纳物业费、合同第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务，业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。上述合同到期后，双方于2017年11月19日续订物业服务合同一份，服务期限至2019年11月18日，合同约定诚建物业公司提供服务的内容、业主支付物业费的标准、业主交纳物业费的时间及逾期交纳的法律后果与上一份合同约定一致。上述合同签订后，诚建物业公司在诚基中心成立专门的项目部，下设安保部、保洁部、工程部、客服等部门，在公共区域的绿化、清洁、安保以及日常维护等方面提供物业服务。合同到期后，诚建物业公司仍继续提供服务，截至庭审时其仍为业主提供服务。丁学峰在诚建物业公司服务期间一直未交纳物业服务费，经催收后仍未交纳。另查明，诚基中心小区内存在电梯养护不及时、垃圾未及时清理、消防设施不全等现象，也出现多个业主投诉的情况。一审法院认为，丁学峰经合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相关的民事诉讼权利。诚基中心业委会与诚建物业公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚基中心业委会代表诚基中心全体业主与诚建物业公司签订了合同，但在履行合同时，实际的合同履行义务人和权利的享受人为业主和诚建物业公司，丁学峰作为业主之一对上述物业服务合同应当予以遵守和执行。诚建物业公司提供合同约定的服务后，其向丁学峰主张物业费，有合同及法律依据，一审法院予以支持。虽然合同于2019年11月18日到期后未再续签，但诚建物业公司仍继续提供服务，对其要求支付至2019年12月31日的物业费一审法院予以支持。即丁学峰应按照2.4元/月/平方米的标准向诚建物业公司支付2015年11月19日至2019年12月31日的物业费为：56.55平方米×2.4元/月/平方米×49.4月=6704.57元,诚建物业公司主张6698.6元，不超过上述数额，一审法院予以确认。关于诚建物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，丁学峰虽有逾期交纳物业费的行为，但根据法庭查明的情况，诚建物业公司提供服务不够全面细致，存在一定的瑕疵，对其要求支付滞纳金的诉求，一审法院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、手到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等法律规定，判决：一、被告丁学峰于判决生效之日起10日内向原告济南诚建物业管理有限公司支付2015年11月19日至2019年12月31日物业费6698.6元；二、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁学峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁学峰提交照片一宗，证明小区的物业服务达不到收费标准。诚建物业公司质证称，对证据的真实性和证明目的均不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，诚基中心业委会与诚建物业公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。诚基中心业委会代表诚基中心全体业主与诚建物业公司签订了合同，丁学峰作为业主之一，且实际接受了诚建物业公司的物业服务，有义务按照合同约定的收费标准交纳物业服务费等相关费用。丁学峰提出诚建物业公司服务期间，小区内存在电梯长期停工不维修、垃圾遍地、公共支出和收益未依法公示、拖欠公共区域电费等问题，诚建物业公司的物业服务达不到相应的服务标准，故不应全额交纳物业费。本院经审查认为，物业服务企业提供的服务不符合标准，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。只有在物业企业存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到业主的正常生活等，属于物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，应酌情予以支持。本案中，丁学峰提供的证据不能充分证明诚建物业公司的物业服务存在长期、重大瑕疵。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。故，丁学峰以物业服务存在上述问题为由要求降低物业费，本院不予支持。丁学峰主张不应向诚建物业公司支付2019年11月19日至2019年12月31日期间的物业费，本院认为虽然物业服务合同于2019年11月18日到期后未再续签，但诚建物业公司仍继续提供服务，对其要求支付至2019年12月31日的物业费一审法院予以支持，并无不当。综上所述，丁学峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁学峰负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二〇年七月三十日书记员 盖玉滢