山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8515号 上诉人（原审被告）：武雪红，女，1976年9月30日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：车福栓，男，1970年8月23日出生，汉族，住址同上。系被上诉人武雪红丈夫。 被上诉人（原审原告）:林秀雯，女，1995年6月29日出生，汉族，住山东省栖霞市。 上诉人武雪红与被上诉人林秀雯房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1471号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武雪红向本院提出上诉请求：1.请求二审法院撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1471号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审没有查清案件事实，要求上诉人返还租金等费用没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2019年7月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同真实有效，系双方真实意思表示，在合同履行过程中应当被严格遵守。合同明确约定了租赁期限为12个月，时间自2019年7月20日起至2020年7月19日止，租赁方式为整租。合同约定有特殊情况需要终止合同的必须经双方同意，且必须提前两个月通知对方。被上诉人于2019年9月27日提出退租，上诉人明确告知被上诉人不能退租但是可以转租，并出于善意协助其转租以弥补其不再使用房屋的损失。被上诉人为了达到自己解除合同要回租金等费用的目的，多次通过录音方式套取上诉人回答，恶意引导上诉人。从合同签订开始至案件进入诉讼阶段，上诉人从未有过同意被上诉人退租的意思表示，被上诉人于2019年11月20日自行从出租屋内搬走的行为是对自己承租期间占有使用房屋权利的放弃。二、上诉人交付合格的出租屋给被上诉人后就已经履行完毕合同主要义务，上诉人没有为被上诉人返还租金等费用的义务。合同签订后上诉人已经按照合同约定向被上诉人交付了符合合同约定的房屋供上诉人占有使用，并且是按照整租一年的期待将房屋交付给被上诉人使用，上诉人将房屋交付给被上诉人使用后就已经完成了租赁合同关于出租房的最主要义务，被上诉人按照合同约定缴纳各项费用共计20000元，也已经完成租赁合同对其要求的主要义务，合同主体部分已经履行完毕。合同的后期履行阶段只剩下被上诉人因租赁合同约定而享有的对出租房屋的占有使用权利，该权利需要被上诉人作为承租方对房屋进行持续性占有使用才能实现，这种占有使用是基于房屋租赁合同而产生的权利。双方签订合同的原始目的已经全部实现，只是被上诉人单方面放弃自己的权利，这种对自己权利予以放弃的行为所产生的法律后果只能由其自己承担，不能以此来解除房屋租赁合同并要求上诉人退还各项费用。在该合同不存在法定解除的事由的情形下，一审法院作出解除房屋租赁合同并由上诉人返还租金、物业费、车位使用费的判决直接损害了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院在查明事实的基础上依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求并由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。 被上诉人林秀雯提交书面答辩称：一审法院认定该事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持。1、上诉人的上诉请求事实及理由没有事实及法律依据，被上诉人不予认可。上诉人提到通话中恶意套取回答，与事实不符，我方致使在维护自己的合法权益；2、上诉人提及为房屋购置新家电等义务，与本案无关，本案涉及房屋租赁合同，且家电和房屋并无损坏，2020年7月17日上诉人和房屋中介已经去房屋里查看过并无任何损坏。请求二审法院依法维持一审判决。 武雪红向一审法院提出如下诉讼请求:1、确认武雪红、林秀雯签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日除；2、武雪红还林秀雯剩余租金9334元、物业费2327元、车位使用费400元、押金2000元，共计14061元:3、诉讼费用由武雪红承担事实及理由:2019年7月16日，林秀雯、武雪红双方签订《房屋租赁合同》一份，林秀雯租赁武雪红所有的位于青岛市即墨区鹤山东路7号港中旅公馆33号楼x单元x户房屋，林秀雯依约向武雪红支付了租赁的相关费用。后经双方协商，林秀雯已将房屋腾空并交还给武雪红，但武雪红拒不退还剩余的租金、物业费等。林秀雯为维护自身的合法权益，故具状起诉，请求人民法院判如所请。 武雪红一审答辩称，1、林秀雯所诉错误，双方合同继续履行中，我方并没有将房屋收回，现在房屋不在我方控制之下；2、根据双方合同约定，双方解除或终止合同必须提前2个月通知我方，在我方同意后，方可办理退房手续，本案中林秀雯的确找过我提前退房，我方只是同意剩余年限可转租，有犯罪前科的不可租，并未同意解除合同，即便在电话录音中，林秀雯套取我方陈述，我方也是同意转租，并未同意解除合同，也没办理退房手续；3、林秀雯承租后，交纳的相关费用，特别是物业费、车位使用费等，应当向物业主张退还，我方无义务返还；4、根据合同约定，只有不可抗力的因素，可以解除合同。本案林秀雯有过错，要求提前终止合同，我方没有过错，合同也没有约定退还的义务。因此请求法院保护契约精神，保护守约方的合法权益，依法驳回林秀雯的诉讼请求。 一审法院经审理查明，2019年7月16日，林秀雯（作为乙方）与武雪红（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，该协议主要约定:一、房屋信息:甲方所出租房是坐落于青岛市即墨区鹤山东路7号港中旅公馆33号楼x单元x户。该房屋建筑面积100.28平方米。二、用途:房屋租赁形式为整租，乙方向甲方承诺该房屋仅作为居住使用。三、租赁期限:该房屋租赁期为12个月，时间自2019年7月20日起至2020年7月19日止。四、租金、押金及支付方式:该房屋月租金为1167元（大写人民币壹仟壹佰陆拾柒元整）。甲乙双方协商约定付款方式为一次性。乙方于2019年7月19日支付租房定金2000元大写人民币贰仟元整）签订合同定金等额抵扣房屋租金。签订合同当日乙方支付甲方房屋租金12000元（大写人民币壹万贰元整）。签订本合同乙方需另支付租房押金2000元（大写人民币贰仟元整），中途退租押金不退，租赁期结束，如房屋内无物品损坏，无费用拖欠，甲方应等额退还押金。五、租赁期间相关费用:乙方签订本合同后所产生的水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视费、供暖费、物业管理费、车位使用费由乙方自行承担。物业费100.28m2×2.9元/月×12个月＝489.72元，车位使用费50×12＝600元。…九违约金:甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提拌两个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方壹仟元违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。十、其他条款:中介信息服务费，合同签订之日，乙方一次性支付中介信息服务费500元（大写人民币伍佰元整）。《房屋租赁合同》签订后，林秀雯向武雪红支付20000元，包括一年的租金14000元、押金2000元、物业费3489.72元、车位费600元，共计20089.72元，武雪红为林秀雯省去89.72元。后林秀雯搬入涉案房屋居住使用。2019年9月27日林秀雯因工作调动将不在即墨居住，向武雪红提出退租。武雪红不同意退租，不同意解除合同。2019年11月20日林秀雯从租赁房屋搬走，并电话通知了武雪红。涉案租赁房屋位于青岛市即墨区鹤山东路7号33号楼1单元1703户，登记于武雪红名下，房屋所有权证号:鲁（2017）即墨市不动产权第0009639号。 一审法院认为，林秀雯、武雪红双方于2018年9月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。林秀雯在合同未到期之前，因自身原因向武雪红要求解除租赁合同，武雪红不同意，双方未能协商一致。武雪红虽不同意解除租赁合同，但该合同实际已无法继续履行，且房屋租赁合同的特点也不适宜在承租人提出解除合同的情况下强制履行合同。林秀雯于2019年11月20日从涉案房屋搬走，未再继续使用房屋，并通知了武雪红，武雪红在此之前也已接收了一把房屋钥匙。因此，一审法院确定双方的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除林秀雯应当支付武雪红2019年7月20日至2019年11月20日的租金4668元（1167元/月4个月）、物业费1163.25元（100.28m2×2.9元/月×4个月）、车位使用费200元（50元/月×4个月），共计6031.25元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失数额应当相当于因违约造成的损失。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为2019年7月20日至2020年7月19日，林秀雯在2019年9月27日因自身原因即向武雪红提出退租不符合合同约定，应当对武雪红承担违约责任。因为双方签订的租赁合同为一年，林秀雯在不足三个月时即提出解除合同必然给武雪红造成到另行租赁前的空置损失。根据合同约定，“中途退租押金不退”，林秀雯要求武雪红返还押金2000元不符合约定，一审法院不予支持。参照双方合同的条款约定、租金数额及违约等具体情况，一审法院酌定以二个月的租金2334元作为武雪红另行租赁前的空置损失。综上，武雪红应当退还林秀雯扣除使用期间的租金、押金及空置损失之后的租金、物业费、车位使用费，共计9634.75元（20000-6031.25-2000-2334）。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决:一、林秀雯与武雪红签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；二、武雪红于判决生效之日起十日内返还林秀雯租金、物业费、车位使用费共计9634.75元；三、驳回林秀雯的其他诉讼请求。案件受理费152元（林秀雯预缴），减半收取76元，由林秀雯负担26元，由武雪红负担50元。 二审中上诉人提交以下证据： 证据一、上诉人本人与港中旅物业微信记录及录音，证明对方所说把一把钥匙放在物业与事实不符。 证据二、小区进出车辆记录，证明被上诉人2019年11月19日-20日仍进出涉案小区涉案房屋。 本院经审查认为，上述两证据不能证明一审判决2019年11月20日解除合同后林秀雯仍控制涉案房屋。 二审中上诉人确认2019年11月18日，对方从涉案房屋内亲自将一把钥匙归还，但不认可是对房屋的接收。 二审中上诉人对租赁合同中的1167元每月及物业费2.9元/平方米/月、车位费每月50元的数额无异议。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，在林秀雯违约提前要求解除合同的情况下，涉案合同是否可以解除、武雪红是否应退还房租。本院认为，通常情况下违约方无权提出解除合同，但如果合同已在法律上或者事实上履行不能或者不适宜强制履行、履行会造成明显不公的，合同应予解除。本案中，林秀雯在合同履行期限届满前提出解除合同属于违约，但林秀雯其已于事实上搬离涉案房屋且明确告知武雪红不再继续租赁涉案房屋，依据合同性质，房屋租赁合同并不适宜强制履行，故一审法院以2019年11月20日即林秀雯搬离涉案房屋的日期作为合同解除日期，认定正确，本院依法予以认可。关于费用的返还，本院认为，当事人一方违约后，另一方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院在认定林秀雯提前解除合同给武雪红造成损失的情况下，判令押金不予退还，并判决2个月的房屋租金用于弥补武雪红的损失，已充分考虑武雪红作为守约方的权利。在此情况下，武雪红拒绝解除合同、退还剩余费用导致损失的扩大，应自行承担责任，其上诉理由本院依法不予认可。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 案件受理费152元，由上诉人武雪红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡