内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初870号 原告：鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司，统一社会信用代码911506916865414840。 法定代表人：董某。 委托诉讼代理人：郭某。 被告：王某，公民身份号码×××，群众，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王某向原告鄂尔多斯市昊源物业管理服务有限公司支付拖欠的物业管理费5263元（2013年9月1日至2014年8月31日）（2015年9月1日至2016年8月31日）；2.判令被告支付原告违约金2526元（5263×0.02×24个月，24个月为2013年9月1日至2014年8月31日，2015年9月1日至2016年8月31日）合计：7789元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年9月1日，原告与鄂尔多斯胜达房地产公司签订了《物业委托管理服务合同》。约定由原告为祥和嘉苑小区业主提供物业管理服务3年，从2013年9月1日至2016年8月31日。约定了具体服务标准。合同第4条约定了步梯楼1.5元/月，电梯楼1.8元/月，第七条第二款约定了业主逾期缴纳物业费一个月以上，每逾期一日加收应付金额的3%。被告王某未缴纳2013年9月1日至2014年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日的物业费，现欠物业费5263元（132.92平方米×1.8元/月平方米×12个月）、（132.92平方米×1.5元/月平方米×12个月）。经原告工作人员多次向被告催要未果，无奈，原告诉至你院，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法利益为盼。 被告王某辩称，1.被告本人未与原告签订合同，要求看物业合同合同；2.被告交纳了2013-2014一年的物业费，之后2014-2015年因物业公司失误，水房没关，导致被告产生损失，物业经理同意减免被告一年的物业费，2015-2016年物业费被告也已经缴纳，是因为物业公司换人导致管理混乱，被告实际已交清三年物业费；3.不管涉案房屋是否拖欠物业费，按照拍卖合同都不应当由被告承担物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一营业执照一份，证明原告鄂尔多斯市昊源物业服务有限公司确实为祥和嘉苑小区提供物业服务，原告公司有物业服务的公司资质。被告质证对证据的真实性认可，本院对该证据予以确认并采纳。原告提供证据二2013年9月1日物业管理服务委托合同，证明原告公司与祥和嘉苑小区的房地产公司鄂尔多斯市胜达房地产公司签订了物业服务合同，合同约定了服务范围、收费标准及服务期限为3年，按照合同约定被告王某应当向原告公司缴纳物业服务费。被告质证对证据二的真实性不认可，对其证明问题也不认可，该合同是物业公司与房地产签订的，与被告没有关系，没有被告的签字。本院认为原告为该小区进行物业服务，且与证据三物业服务评价证明相互佐证，故本院对该证据确认并采纳。原告提供证据三物业服务评价证明，证明原告公司在小区服务三年，通过了业主委员会的监督考核，向原告公司出具了比较满意的满意度评价证明。被告质证对证据三的真实性不认可，对其证明问题也不认可，也没有被告的签字，证明不了被告欠原告物业费的问题。本院认为该证据系业主委员会出具，该证据能够证明物业公司的服务情况，故本院对该证据予以确认并采纳。原告提供证据四业主委员会备案证明复印件，证明业主委员会是于2014年4月17日至2014年4月23日召开业主大会选举成立。被告质证对证据四的真实性不认可，对其证明问题也不认可，也没有被告的签字，证明不了被告欠原告物业费的问题。本院认为原告提供证据为复印件，本院无法核实真实性，故对该证据不予采纳。被告提供证据一康巴什区人民法院出具的拍卖公告一份（被告从淘宝网下载后截屏），证明涉案房屋已拍卖，拍卖公告中详细注明前期物业费全部由买受人承担，欠费与被告无关。原告质证对证据的真实性认可，证明问题不认可，原告认为物业费是向业主要的，拍卖与原告无关。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。 经本院审理查明，2013年9月1日，原告物业公司与鄂尔多斯胜达房地产公司签订了《物业委托管理服务合同》，约定由原告为祥和嘉苑小区进行物业服务，起止时间为2013年9月1日至2016年9月1日，约定步梯楼1.5元/月.平方米，电梯楼1.8元/月.平方米，合同约定原告在2013年9月1日向小区全体业主收取服务费，合同违约责任约定业主或使用人应按照合同的规定按期如数向乙方缴付物业服务费用及其他费用。如逾期缴纳,乙方将向业主或使用人加收违约金,逾期一个月以上,每逾期一日加收应付金额的3%。被告王某在2013年至2016年实际使用房屋，该房屋网签备案在王某名下，被告系康巴什区祥和嘉苑北区3号楼2单元403室业主，被告已支付2014年9月1日至2015年8月31日物业费，未支付2013年9月1日至2014年8月31日物业费2871元（132.92平方米×1.8元/月平方米×12个月）、2015年9月1日至2016年8月31日物业费2393（132.92×1.5元/月平方米×12个月），共计5264元。 另查明，该房屋在2020年2月29日在淘宝网进行司法拍卖，并已成交。该拍卖须知中写明由买受人承担物业管理的欠费事宜。王某在2020年从该房屋搬离。 本院认为，原告与被告签订了前期物业合同，原告依据《物业委托管理服务合同》为被告居住的小区提供了2013年至2016年的物业管理服务，被告也以小区业主的身份接受了物业服务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定，被告应当支付原告物业服务费。被告抗辩已经支付了3年物业费，但并未提供证据证明，故本院对被告的该项抗辩不予支持。原告认可被告已支付2014年9月1日至2015年8月31日物业费，被告应当支付剩余2年的物业费5264元，原告诉请5263元系对自身权利的处分，本院予以支持。被告抗辩基于拍卖公告原告应向案涉房屋的买受人主张欠付物业管理费，原告则认为其基于合同相对性且房屋业主为被告，原告有权向被告主张相应欠费，本院认为拍卖公告关于费用承担的内容仅对被告及买受人具有约束力。对此，根据查明的事实，原告主张的系2013年9月1日至2014年8月31日及2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业管理费，该期间系争房屋网签至被告名下且由被告使用，原告作为物业管理企业，在提供物业管理服务后，理应有权要求被告支付该期间的物业管理费，且原告也无法得知该房屋已经拍卖及买受人享受物业服务的时间。被告认为基于拍卖公告该些费用应由系争房屋买受人承担，亦应由其另行向该买受人主张，而不能以此作为拒付物业管理费的合法抗辩事由。本院对被告的该项抗辩不予支持。原告主张24个月的违约金，计算基数为物业服务周期，但原告并未举证已向业主催收的时间及明确告知业主需缴纳违约金，故原告的该主张并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效之日一次性给付原告物业费5263元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告王某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年七月二十日 书记员  屈佳瑜 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二的规定，实行一审终审。