陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终7382号 上诉人 (原审原告）：田扣新，女，1982年2月4日出生，汉族，住西安市长安区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:周亚军，男，1975年3月6日出生，汉族，住西安市雁塔区，系田扣新丈夫。委托诉讼代理人:张蕾蕾,陕西联诺律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：西安茂安房地产有限公司，住所地:西安市曲江新区。法定代表人：何军利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸霞，陕西金镝律师事务所律师。上诉人田扣新因与被上诉人西安茂安房地产有限公司（以下简称茂安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初12214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。田扣新上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12214号《民事判决书》，改判茂安公司向其交付2017年9月30日双方签订的编号为6665270《商品房买卖合同》项下招商依云曲江1幢1单元10106号商品房，支付其自2018年3月31日起至实际交房日止，购房总价款1212010元日万分之一的逾期交房违约金，赔偿其自2018年3月31日起至实际交付之日的逾期交房租金损失，租金损失以评估价值为标准计算，茂安公司于招商依云曲江1幢1单元10106号商品房交付日，履行开通水、电及物业交接入伙手续，从实际交付日开始计收物业费；2.本案一审、二审诉讼费及鉴定费由茂安公司承担。庭审中，田扣新当庭变更上诉请求为：1.撤销原审判决，改判茂安公司支付自2018年3月31日起至实际交房日止，购房总价款1212010元的日万分之一的逾期交房违约金；2.茂安公司赔偿其自2018年3月31日起至实际交付之日的逾期交房租金损失，租金损失以评估价值为标准计算；3.本案一审、二审诉讼费及鉴定费由茂安公司承担。事实和理由：其一直积极接受房屋，多次与茂安公司沟通尽快修复涉案房屋办理交房手续，但2019年3月、6月茂安公司仍在对涉案房屋进行维修，修复后涉案房屋至今仍存在渗漏现象，未能达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。一审判决认定涉案房屋自2018年8月23日起具备交付条件，茂安公司自2018年8月24日起就不构成逾期交付的违约行为，没有事实和法律依据；本案应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定,由茂安公司对涉案房屋经修复后不存在漏水现象承担举证责任。茂安公司辩称，案涉房屋已于2017年6月28日取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合双方《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件；田扣新查验房屋后向其公司提出漏水问题，其公司已于2018年7月17日通知施工单位进行维修，施工单位于2018年8月23日通知其公司维修完毕，其公司随后通知田扣新验收并收房，田扣新怠于履行收房义务，根据《商品房买卖合同》第十六条第（三）项第（3）条之规定，应视为房屋已经达到交付条件，其应自行承担涉案商品房屋正式交付后的逾期收房责任；根据谁主张谁举证的民事基本原则，应由田扣新举证证明房屋维修后仍存在漏水的事实，但田扣新仅在诉讼中提交了2018年7月5日及31日、8月19日、11月10日拍摄的涉案房屋的照片和视频，根据上述照片和视频并不能证明2018年8月23日涉案房屋经维修后仍存在漏水的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。田扣新向一审法院起诉请求：1.茂安公司向其交付2017年9月30日双方签订的编号为6665270《商品房买卖合同》项下招商依云曲江1幢1单元10106号商品房；2.茂安公司向其支付逾期交房自2018年3月31日至实际交房日止按购房总价款1212010元日万分之一的违约金，暂计算至2019年4月30日为47874.39元；3.茂安公司赔偿其逾期交房自2018年3月31日至实际交付之日逾期交房租金损失，租金损失以评估价值为标准，暂计至2019年7月31日为74026元；4.茂安公司于招商依云曲江1幢1单元10106号商品房交付日，向其履行开通水、电及物业交接入伙手续，从实际交付日开始计收物业费；5.本案诉讼费、鉴定费等由茂安公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，田扣新与茂安公司签订《西安市商品房买卖合同》（合同登记号Y17167006），约定田扣新购买茂安公司位于西安市雁塔区XX路以南，新开门南路以东，创意大道以北，XX道XX幢XX单元XX层XX号商铺（以下简称：案涉商铺），房屋套内建筑面积为108.84平方米，单价为每平方米10541.97元，总价款为1212010元。买受人采取一次性付款，在2017年9月30日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定 ㈠出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全、不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……㈣查验房屋 1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电器设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年3月，案涉房屋所在楼栋取得《房产测绘成果报告》。2017年6月28日，案涉商铺所在楼栋经过竣工验收备案。另查，2017年12月18日，茂安公司以特快专递方式，按照合同记载的地址（西安市XX路紫薇曲江意境2-3104）向田扣新邮寄了《入伙通知书》及相关收楼文件，邮件投递结果显示2017年12月20日本人收。2018年5月31日，田扣新前往茂安公司处办理收房手续，在《招商·依云曲江钥匙、门禁卡、资料签收表》上签字后发现案涉商铺存在漏水问题未办理相关收房手续。2018年7月18日，茂安公司就案涉商铺漏水情况向案外人中建五局第三建设有限公司发出《西安公司客服工作联系函》，载明：由贵公司承建的招商依云曲江小区1号楼10106商铺，目前尚处于保修期内，现该房屋出现了以下问题：1、1-10106商铺二层北墙顶部渗水（与1号主楼体之间沉降缝部位）。目前已严重影响到业主办理收房。望贵公司接到本通知后24小时内安排人员达到项目现场，并与我司工作人员联系，落实维修整改事宜，如无法修复请配合我司工作人员进行赔付的谈判工作……。2018年8月23日，案外人中建五局第三建设有限公司就维修事宜向茂安公司茂安公司发出《关于1栋商业10-106商铺墙面渗水修复完成回函》回复称：关于我司接到贵公司就招商依云曲江小区一期1-10106商铺渗水事宜联系函件后，我司于24小时内派人至招商依云曲江小区1栋商业10-106商铺现场实地查看具体情况并拟定维修方案。经过现场查看渗漏点为该户商铺二层南侧与1号主楼体之间沉降缝处渗水。维修方案如下：对沉降缝两侧墙体之间进行防水铺设处理。现于2018年8月23日1栋商业10-106商铺完成维修并回复。当日，茂安公司将维修完毕事宜以短信形式告知田扣新（1809272XXXX），田扣新回复“好的”。之后，田扣新前往案涉房屋拍摄照片，认为房屋仍存在漏水情况，至今未办理收房手续。后田扣新分别于2019年5月12日、5月20日两次向茂安公司发出《催促交房支付违约金的函告》。一审法院认为，田扣新、茂安公司签订的《西安市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行己方合同义务。根据法庭调查和双方的举证、质证，本案的争议焦点为茂安公司是否存在逾期交房的违约行为。本案中，双方合同约定，案涉房屋于2018年3月30日前完成竣工验收并取得《房产测绘成果报告》，在查验房屋时如发现存在屋面、墙面渗漏或开裂等情况，由茂安公司负责修复并承担修复费用，待修复后再行交付。故案涉房屋虽已达到合同约定的交付条件，但根据合同约定，田扣新在2018年5月31日验收案涉商铺时发现房屋有屋面、墙面、地面渗漏或开裂有权拒绝收房。并且，根据茂安公司与施工方双方就案涉商铺漏水及维修发出的工作联系函的内容来看，案涉商铺存在与1号主楼体之间沉降缝部位渗水，的确严重影响使用收益，直至2018年8月23日施工方才维修完毕，茂安公司才再次通知田扣新收房。故案涉商铺自2018年3月31日至8月23日因存在漏水严重影响使用未能向田扣新交付，构成逾期交付违约行为，茂安公司理应承担此期间的逾期交付违约责任。而田扣新提交照片及视频证明在2018年8月23日后案涉商铺仍存在渗水问题。但经查看，该照片及视频仅能证明案涉商铺曾存在渗水，并不能证明案涉商铺维修后仍然存在漏水或者主体质量等严重影响居住使用的情形，故田扣新以此拒收涉案商铺的理由不能成立。在涉案商铺经维修具备交付条件后，田扣新作为买受人未积极接收房屋，茂安公司自此并不构成逾期交付的违约行为。田扣新要求茂安公司承担自2018年8月24日后的逾期交房的违约责任，无事实及合同依据，该院不予支持。关于田扣新主张的逾期交房违约金及租金损失之诉请，因双方合同约定的逾期交付违约金为总房价款日万分之一即121.2元，但涉案商铺系商业用房，根据司法鉴定的估价结果来看，涉案商铺的日租金为152元，两者相比，合同约定的违约金明显低于茂安公司逾期交付给田扣新造成的租金损失，故结合合同的履行情况、茂安公司的违约情况及田扣新的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，该院确定茂安公司应按照每日152元的租金标准向田扣新支付2018年3月31日至8月23日的逾期交付损失22040元。至于田扣新请求茂安公司向田扣新履行开通水、电及物业交接入伙手续之诉请，因收房系出卖人及买受人双方都应积极履行的义务，而茂安公司并未表示拒绝向田扣新交付房屋，故田扣新应自行前往办理相关收房手续，该院对此不予处理。至于田扣新提出茂安公司从实际交付日开始计收物业费一节，系田扣新与物业公司之间的物业服务合同的内容，于本案并非同一法律关系，本案不予涉及。一审法院遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告西安茂安房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田扣新逾期交房租金损失22040元。如果西安茂安房地产有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田扣新的其余诉讼请求。一审案件受理费2817元、鉴定费3500元，由茂安承担。因田扣新已预交，故茂安公司于支付上述款项时一并支付田扣新。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。另查，《西安市商品房买卖合同》附件十二补充协议四对合同第十条（交付时间和手续）的补充约定5中约定：房屋交付时，买受人同意对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付商品房需要整修的，应以书面方式自办理查验房屋之日向出卖人一次性提出全部维修意见，出卖人按照合同约定承担保修义务，但买受人不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然涉案房屋在2018年3月30日前完成了竣工验收，并取得了《房产测绘成果报告》，具备了涉案《西安市商品房买卖合同》第九条商品房交付条件中所约定的房屋交付文件，但田扣新在2018年5月31日验收案涉商铺时发现房屋有屋面、墙面、地面渗漏或开裂现象，并拒绝收房，茂安公司依约负有按照有关工程和产品质量规定、标准自查验次日起90日内负责修复、并承担修复费用，修复后再行交付的义务。一审法院综合田扣新述称意见、举证证据，并结合合同性质、约定内容，以及茂安公司与施工方双方之间就维修事宜的联系函、复函等情况，认定案涉商铺自2018年3月31日至8月23日因存在漏水严重影响使用未能向田扣新交付，构成逾期交房违约行为，茂安公司应承担此期间的逾期交房违约责任，符合公平原则和履约实际，裁量并无不妥。田扣新上诉认为涉案房屋经修复后仍存在漏水现象、茂安公司应在其实际收房前承担逾期交房责任，但根据其在诉讼中所提交的照片及视频并不能认定2018年8月24日以后涉案房屋仍存在漏水现象的事实，且合同附件十二补充协议四中已对合同第十一条交付时间和手续进行了相应补充约定，故田扣新该项上诉意见，事实及合同依据不足，本院不予采纳。至于违约金和损失问题。田扣新在本案中既主张逾期交房违约金也主张赔偿损失，一审法院考虑到合同约定的违约金明显低于逾期交付给田扣新造成的租金损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、估价报告等综合因素，确定茂安公司赔偿2018年3月31日至8月23日的逾期交房损失亦无不妥。本院对田扣新就违约金和损失问题提出的上诉意见亦不予采纳。综上所述，田扣新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2817元，由田扣新负担。本判决为终审判决。  审判长      何强审判员      肖晓通    审判员      张楠     二〇二〇年六月二十九日（院印）书 记 员 周伟