贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020)黔2301民初4073号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，该分行行长。委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师,特别授权代理。被告：杨商业，男，1994年1月21日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：贵州九牛犇房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市丰都街道办事处飞洋华府一期1栋。法定代表人：张启海，系该公司董事长。。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告杨商业、贵州九牛犇房地产开发有限公司（以下简称九牛犇房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人刘洋、被告杨商业到庭参加诉讼，被告九牛犇房开经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告杨商业、贵州九牛犇房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保借款合同》;2、请求人民法院依法判令被告杨商业立即偿还原告贷款本金484287.31元并按照年利率7.35%计付合同约定利息、罚息复利至贷款本息清偿完毕之日止,截至2020年3月21日已积欠利息、罚息、复利共10036.88元;3、请求人民法院依法判令被告杨商业赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师费代理费17301.3元;4、请求人民法院判令被告贵州九牛犇房地产开发有限公司对第2、第3项诉讼请求确定的金额承担保证责任,连带偿还前述借款本息及律师代理费;5、请求人民法院依法判决原告对被告杨商业所有的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权;6、本案诉讼费由被告杨商业、贵州九牛犇房地产开发有限公司共同承担。事实和理由：被告杨商业因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款,于2015年11月17日与原告签订《个人购房借款／担保借款合同》,约定原告向被告发放贷款517000元,贷款期限为30年,贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定,还款方式为按月等额本息还款;对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定，本笔贷款现执行年利率4.9%,罚息利率应为7.35%;借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任,借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,均构成违约,原告有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用,并可解除合同;因借款人违约原告贷款而产生的切费用和损失均由借款人负责。另合同还约定,被告杨商业自愿提供其所购买的位于兴义市房屋作为前述贷款的抵押物,并就抵押事项办理了抵押权登记;担保范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿,原告有权行使抵押权。合同第十一条还约定,关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼。被告贵州九牛犇房地产开发有限公司作为被告杨商业所购房屋的开发主体,自愿对被告杨商业向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章;保证的方式为阶段性连带责任保证;保证的期间为借款期限届满后两年,在满足抵押物办理正式抵押登记手续,贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的,保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任，原告已于2017年10月收到贵州九牛犇房开公司的不动产登记证明，现在不主张贵州九牛犇房开公司承担连带保证责任。2015年11月17日,原告依约向被告杨商业发放贷款517000元并按约将贷款转移支付至被告贵州九牛犇房地产开发有限公司账户,履行了合同义务。被告杨商业履行部分合同义务后自2018年6月起至2020年3月连续多次发生逾期还款，有10次逾期的行为,根据借款合同的约定,原告有权解除与被告杨商业的借贷关系,宣布贷款提前到期,要求被告杨商业立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法催收债权,原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼,根据委托合同约定,原告需支付律师代理17301.3元,该笔费用系因被告违约而产生,根据合同约定应由被告承担。截止至2020年3月21日，被告杨商业尚欠借款本金484287.31元、利息9857.57元、罚息49.97元、复利129.34元，之后划了28.22元，截止至2020年7月21日尚欠借款本金484259.09元、利息17685.28元、罚息177.42、复利462.33元。杨商业辩称：已收到要素表，对于要素表上记载的内容无异议，对原告主张的借款事实无异议，对截止至2020年3月21日所欠的本金、罚息、复利无异议，对原告进一步明确的截止至2020年7月21日的本金、罚息、复利、利息金额无异议。我从2019年11月、12月份开始逾期还款，之前有过几次逾期还款，由于现在没有工作没有收入来源，我把房子卖了还款，我购买房屋是128.35平方米，房屋是房开公司装修的，合同中没有约定装修，只是把装修款放在贷款款项中了，案涉房屋购买成73万多元。九牛犇房开经本院传票传唤未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2015年11月11日，杨商业向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，2015年11月17日，杨商业作为贷款人、九牛犇房开作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额517000元。贷款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%，将登记在杨商业名下所有的位于兴义市房屋依法抵押给原告。九牛犇房开作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期限至将约定的正式抵押登记手续办理完毕，切且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。二、抵押概况杨商业作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2017年10月12日，杨商业将名下所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为抵押权利人的抵押权登记【证明号：黔（2017）兴义市不动产证明第XXX号】。庭审中原告表示不要求九牛犇房开承担连带保证责任。三、履行情况：中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2015年11月17日，金额517000元，杨商业自2019年11月起未按时偿付款项。截至2020年7月21日，杨商业尚欠逾期本金6982.69元、未到期本金477276.40元、利息17685.28元、罚息177.42元、复息462.33元合计502584.12元未付。综上所述，中国工商银行兴义分行与杨商业、九牛犇房开对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因杨商业多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。截止至2020年7月21日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息共计502584.12元，杨商业应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%上浮50%即年利率7.35%以尚欠借款本金及利息之和即501944.37元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，不予支持。九牛犇房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，因杨商业已于2017年10月12日将名下共同所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为抵押权利人的抵押权登记，中国工商银行兴义分行已取得了权利证书，九牛犇房开阶段性连带保证责任已免除。同时，因该房屋已办理抵押权登记，抵押权已设立，中国工商银行兴义分行主张对该房屋的享有优先受偿权符合合同及法律规定定，予以支持。另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与杨商业、贵州九牛犇房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限杨商业于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年7月21日所欠借款本金、利息、罚息、复息共计502584.12元，并以501944.37元为基数按照年利率7.35%从2020年7月22日起计算至清偿完毕之日止；三、中国工商银行股份有限公司兴义分行对登记为杨商业所有的位于兴义市房屋【他项权证明号：黔（2017）兴义市不动产证明第XXX号】折价、变卖、拍卖所得价款在前述债权内享有优先受偿权；四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9016元，减半收取4508元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行承担208元，杨商业承担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢贤斌二〇二〇年七月三十一日法官助理 张青廷书 记 员 曾光翠