上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7670号原告：窦社平，男，汉族，1959年1月28日出生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴炳秀，女，汉族，1950年12月14日出生，住安徽省巢湖市。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。原告窦社平与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告窦社平的委托诉讼代理人吴炳秀到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。窦社平向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金40,000元并解除合同；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年6月9日，原、被告签订了一份定金协议，约定原告向被告购买坐落于上海市金山区枫泾镇环东二路XXX号99支弄3-18号803室房屋，原告当日向被告支付定金20,000元。然而，被告因涉及他案，涉案房屋被法院查封，因被告的原因导致合同目的无法实现，故要求被告双倍返还定金。上海敷荣投资管理有限公司未作答辩。原告向本院提交了定金协议、付款收据、退款协议等证据，证明其诉讼请求所依据的事实。经审查，上述证据，客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2019年6月9日，原、被告签订We+时代定金协议，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢18单元803室，房屋建筑面积53.75平方米，一次性投资款784,000元。原告于签订协议当日支付被告定金20,000元。2019年9月23日，被告发布关于敷荣公寓租户清退细则，其中表明，被告投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；(一)清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；(二)清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；(三)清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；(四)清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；(五)接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；(六)重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁敷荣公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；(七)清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；(八)承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，被告未能实际履行，承租户陆续向本院起诉。另查明：2017年2月初，被告以宣传单页对其自有房屋租赁进行广告宣传，因宣传单页中涉及“金山枫泾工业园区”的相关内容未标注出处且引证内容涉及虚假，上海市金山区市场监督管理局认为被告违反了广告法的相关规定，构成了广告未标明出处并以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的行为，为此以金市监案处字［2017］第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，责令被告停止发布广告、并作出罚款20,000元的行政处罚。此后，被告就其建造的单位租赁房以“38万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。再查明，原、被告于2019年12月4日签订退款协议，约定：双方同意解除定金协议，互不追究责任，敷荣公司在协议生效之日起10日内退还原告20,000元。本案在审理过程中，原告表示与被告签订敷荣公寓装修投资合同的目的是向被告购买涉案房屋，被告则表示签订该合同的目的是向原告出租涉案房屋。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签定金协议的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签We+时代定金协议，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据定金协议而收取原告支付的定金，依法应当返还原告。被告明知单位租赁房依照法律规定不得对外销售，而采用以租赁的形式代替房屋销售，原告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而同意以支付涉案房屋的定金、装修投资款的形式，购买涉案房屋，由此可见，原、被告的行为均违反了相关法律的规定，对此均有过错，应当按照各自的过错承担相应的法律责任，本案纠纷的形成，双方负有同等责任，即使双方因涉案合同被认定为无效而产生相应损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。因此，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告窦社平定金20,000元；二、驳回窦社平其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 杰二〇二〇年七月九日书记员 祝佩英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。