安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1323民初2801号 原告：沈义芳，女，1950年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告：沈波，男，1981年9月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告：沈达，男，1976年12月14日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告：张铸，男，1973年3月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 四原告共同委托诉讼代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：韩婷，安徽鑫光律师事务所律师。 被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城解放路建行二楼，统一社会信用代码913413237690287581。 法定代表人：王兴清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所律师。 原告沈义芳、沈波、沈达、张铸与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈达、张铸及四原告共同诉讼代理人罗飞、韩婷、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人马正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈义芳、沈波、沈达、张铸向本院提出诉讼请求：1、判令被告向四原告交付于2017年1月14日签订的四份“房屋拆迁补偿安置协议”约定的安置房；2、判令被告自2018年7月14日起按被拆迁房屋面积总价值(以评估价格为准)每日万分之二的标准支付逾期交房违约金至安置房屋交付给原告之日止(暂定违约金为60000元);3、判令被告支付本案的诉讼费用、房屋价格评估费。事实和理由:原告沈义芳是西太平街被拆迁房屋所有权人,因被告建设需要,须拆除原告沈义芳所使用的房屋,被拆迁房屋砖混结构的房屋面积为193㎡,三等砖木结构的房屋面积为107㎡,其中安置给原告沈波、原告沈达、原告张铸各80㎡。2017年1月14日,四原告与被告签订了“灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换(货币)补偿安置协议书”,协议号为1199、1200、1201、1202,协议约定,被告在原告沈义芳完成搬迁之日起,安置住宅的18个月内(安置商铺的24个月内),将安置房交给四原告使用并办理入住手续,逾期被告应按被拆迁房屋面积总价值每日万分之二承担违约金。随后原告沈义芳依据协议约定履行了搬迁义务,2020年3月31日,协议约定的安置房屋已具备交付条件,而被告以四原告放弃逾期交房违约金为交房条件,导致协议约定的安置房屋至今仍未交付使用,严重损害了四原告的利益,现四原告为维护自己的合法权益,根据《民事诉讼法》第119条之规定,具状起诉,请依法支持原告的诉讼请求。 被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称：1、原告起诉要求交付案涉协议约定的安置房无相应依据，不应得到支持。答辩人已通知原告于2020年3月31日之前办理交房手续，原告没有按时接收房屋，并以答辩人不愿意承担过高的违约金为由拒绝办理交房手续。另，依据双方签订的协议，原告选取的安置房的价值超出被拆迁房屋总价值，原告需要补齐差价，才可以要求交房。2、原告主张的违约金自2018年7月14日起算，计算到安置房屋实际交付给原告之日止不符合法律规定。依据双方签订的安置协议，安置住宅的18个月内，安置营业房的24个月内办理房屋交付手续。协议约定的起算日期为2017年1月14日，安置房屋交房时间应为2018年7月14日，营业房的交房时间应为2019年1月14日，违约金的起算点应依次为2018年7月15日、2019年1月15日。答辩人已通过电视台公告的方式及短信通知形式向原告送达了交房通知，告知其于2020年3月31日之前办理交房手续，原告逾期未来办理，该日期应视为被告违约时间的截止点。3、原告被拆迁房屋总面积为190.89㎡，总价值为250400元，其违约金计算基数应以此为准，其主张在本次诉讼中再次评估被拆迁房屋价值无相应依据。07年4号地块经安徽中安房地产评估咨询有限公司评估，该评估结果应当作为本案的定案依据，沈义芳名下被拆迁房屋总价值应当认定为250400元。4、本案案涉房屋交付时间受新冠疫情影响，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款的规定，答辩人逾期的交房期间应予以调整，在计算逾期期间时应扣除受新冠疫情影响的期间，答辩人结合实际请求法院在计算违约期间时扣除三个月为盼。5、原告主张的违约金过分高于其损失，请求人民法院充分考虑《合同法司法解释二》第29条规定的以实际损失为基础，并综合其他因素予以衡量，作出裁决。6、被告作为拆迁人，交房延迟的原因系案涉地块拆迁工作进展困难，被告不存在主观过错，应酌情减轻被告方的违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告沈义芳与原告沈波、沈达、张铸系母子关系。2017年1月，被告作为拆迁人拆除原告沈义芳位于灵璧县房屋面积190.89㎡。同年1月14日，被告分别与四原告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定拆除沈义芳砖混结构房屋面积193㎡，三等砖木面积107㎡，其名下上述被拆迁房屋面积分别转给沈波、沈达、张铸名下各80㎡，剩余60㎡置换22㎡营业用房归沈义芳名下。 原告沈义芳与被告签订1199号《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，约定：原告同意拆除自家房屋，被告提供其开发的位于温州商城B区的新建房屋与原告产权调换，选择安置房严格按照公平、公正、公开、先签订拆迁协议先选安置房的原则，拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水电入户到位。原告安置房屋（营业房）位置B06楼1层102号，房屋建筑面积22㎡，其中安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为住宅60㎡，住宅按B06二楼开盘价，门面房按B06一层102号房开盘价，各计各价，互相找补。营业房3㎡以内的按3800元/㎡找补，超出3㎡以外的按市场开盘价找补。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋面积总价值每日万分之二承担违约金。被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。安置房面积以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补。同日，双方签订补充协议，约定1199号协议中第四条补偿安置第三款60㎡住宅置换22㎡商业用房为虚拟协议，协议实际内容为60㎡住宅置换20㎡商业用房，双方互不找补，商业用房面积以房管局实际测量为准，超出部分按开盘价找补给拆迁人。 原告张铸与被告签订1200号《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，约定：安置房屋住宅位置B-04楼6层605号房，房屋建筑面积为100㎡，其中安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为80㎡，超出被拆除面积20㎡，此面积按市场开盘价找补给拆迁人。2017年1月19日，双方签订“补充协议”，约定：被告同意原告原协议（1200号）安置房超出面积部分享受5㎡优惠即1500元/㎡，安置房交房时由原告一次性结清房款，原协议其他条款不变。 原告沈波与被告签订1201号《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，约定：安置房屋住宅位置B-04楼3层307号房，房屋建筑面积为89㎡，其中安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为80㎡，超出被拆除面积9㎡，此面积按市场开盘价找补给拆迁人。2017年1月19日，双方签订“补充协议”，约定内容同被告与张铸协议内容一致。 原告沈达与被告签订1202号《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，约定：安置房屋住宅位置B-04楼2层207号房，房屋建筑面积为89㎡，其中安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为80㎡，超出被拆除面积9㎡，此面积按市场开盘价找补给拆迁人。 另查明，1200、1201、1202号协议关于补偿原则、违约金、找补房款及面积差额计算及单价约定与1099号协议内容一致。上述四原告过渡期从2017年1月14日开始计算。 2020年3月20日、3月21日，被告通过电视公告、短信等方式通知原告于2020年3月31日前办理房屋交付入住手续，载明过渡费、违约金结算至2020年3月31日止。 2020年3月26日，被告出具“安置房房款及违约金结算清单”，确认原告张铸安置房住宅实际面积为101.47㎡，优惠5㎡，单价1500元／㎡，增补15㎡，市场开盘价为4000元／㎡。确认原告沈波安置房住宅实际面积为89.33㎡，优惠5.33㎡，单价1500元／㎡，增补4㎡，市场开盘价为4200元／㎡。确认原告沈达安置房住宅实际面积为89.33㎡，优惠0.33㎡，单价1500元／㎡，增补9㎡，市场开盘价为4200元／㎡。确认原告沈义芳商铺安置实际面积为22㎡，20㎡内互不找补，增补2㎡，市场开盘价为20000元／㎡。 2020年3月31日，被告出具“安置房交房过渡费结算清单”，对安置房过渡费及营业损失确认为23816.2元。 审理中，原告向本院递交“房屋价格评估申请书”，要求以2017年1月14日为基准日申请对拆除房屋市场价值进行评估，结合本案案情，本院未予准许。 本院认为：四原告分别与被告自愿签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。 四份灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书第五条第六项均约定“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋面积总价值每日万分之二承担违约金”，案涉房屋经安徽中安房地产评估咨询有限公司评估认定被拆除房屋面积总价值为250400元，原告主张以2017年1月14日作为基准日计算被拆除房屋面积总价值无依据。被告向四原告出具“安置房房款及违约金结算清单”，住宅安置同等面积及优惠面积按1500元／㎡计算，住宅超出部分面积按4000元／㎡、4200元／㎡计算，商铺3㎡以内面积按3800元／㎡，超出部分按20000元／㎡计算，该单据系被告方制作，结合同时期、同地段相应房屋单价的计算，综合考虑公平因素，本院予以确认，对被告辩解应按房屋被拆除房屋面积总价值250400元计算不予采信。 本案中，四份合同均确定过渡期限自2017年1月14日开始计算，约定安置住宅的18个月内、安置商铺的24个月内将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续，对应交房日期应为2018年7月14日、2019年1月14日，被告没有按照约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被告通过公告、短信方式通知原告于2020年3月31日前办理交房手续，该日期应为涉案房屋交付日期，对原告请求违约金继续计算至实际交房日不予采信。 被告住宅安置违约时间为626天，经计算违约金35849.14元（190.89×1500×2?×626天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内给付原告沈义芳、张铸、沈波、沈达逾期交房违约金35849.14元。 二、驳回原告沈义芳、张铸、沈波、沈达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取650元，由被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  赵芸 二〇二〇年七月二十七日 法官助理耿婷 书记员王云云 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 另附： 灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户 户名：灵璧县人民法院执行款专户 账号：12×××23 开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部