贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初3341号 原告:黄璐（曾用名黄露），女，1995年7月25日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人（特别授权）：熊跃，贵州卓蓉律师事务所律师。 委托代理人：罗斌，贵州卓蓉律师事务所律师。 被告:贵州景升房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路60号（天工大酒店后面）。统一社会信用代码：91520500714327910F。 法定代表人:顾怀刚，系该公司执行董事。 原告黄璐与被告贵州景升房地产开发有限责任公司（下称景升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄璐的委托代理人罗斌到庭参加了诉讼。被告景升公司经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告黄璐诉称：2011年6月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：391号），约定被告景升公司将其开发位于黔西县的商业营业用房预售给原告，房屋建筑面积8.44平方米，套内建筑面积5平方米，总价款为45036元。合同约定交房期限为2012年5月1日前。合同同时对逾期付款、逾期交房的违约责任等内容进行约定。合同签订后，原告于当日向被告履行了全部付款义务。涉案合同于2011年8月12日经房管部门办理商品房预售合同登记备案。因被告一直未按约定时间交房，且合同约定的房屋（商铺）根本就不具备交付条件，双方经多次协商未果，原告现诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告的购房款、代办费计48161元；3、被告支付原告的资金占用利息18301.18元（以48161元为基数，按中国人民银行贷款年利率4.75%从2011年6月10日暂计算至2019年6月9日），后期资金占用利息从2019年6月11日起计算至购房款万全退还时止；4、案件受理费由被告负担。 原告黄璐于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、黄璐本人身份证及户籍复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》（合同编号：391号）复印件，用以证明原、被告双方签订商品房买卖合同，约定了双方的权利义务及被告逾期交房的违约责任等事实。 3、被告景升公司出具的收款收据两张，用以证明原告已按约定向该公司交付购房款及各项代收费计48161元的事实。 4、原告黄璐的父亲与被告景升公司员工（蒲发波）的微信、短信聊天记录，用以证明原告通过其父亲与被告于2019年10月13日进行最后一次沟通，要求被告退还购房款的事实。 被告景升公司未作答辩，也未向法庭提交证据。 经审查，原告提交的全部书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的证明目的，应作为定案依据予以采信。 经审理本院认定，2011年6月10日，原告黄璐与被告景升公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：391），约定景升公司将其开发位于黔西县的商业营业用房预售给原告，房屋建筑面积8.44平方米，套内建筑面积5平方米，按套（单元）计算，房屋总价为45036元。买受人采取一次性付款方式付款，付款期限为2011年6月10日（合同签订当日）前。合同约定交房期限为2012年5月1日前。第十三条逾期交房责任载明：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告于当日向被告景升公司交付房款45036元，并交付契税、维修基金等代收费计3125元。同年8月12日，被告景升公司就涉案《商品房买卖合同》到黔西县房产局办理了商品房预售合同登记备案。此后，被告景升公司一直未通知原告交房，原告经多次催促，并于2019年10月13日与被告进行最后一次沟通无果后依法诉至法院，请求如上所判。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。缔约双方当事人均应按合同约定行使权利并履行义务。关于合同的解除问题，解除权属于形成权，原则上仅要求原告作出解除的单方意思表示并通知被告即可，不应作为请求权向法院提出。但本案作为商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”之规定，原告就商品房买卖合同的解除可以作为请求权向法院提出。结合本案情况，原告主张因被告存在严重的逾期交房行为，经原告于2019年10月13日最后一次催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行，故对原告关于解除涉案合同的诉求，因于法有据，应予支持。同时，涉案合同本身约定，出卖人逾期交房超过120日，原告作为买受人也有权退房，原告若主张合同的约定解除，应当审查确认其解除合同的效力即可。根据涉案合同约定，被告应当于2012年5月1日前交房，但直至原告起诉后到目前，原告仍未接到被告关于交房的通知，被告逾期交房的情形较为严重，因此，无论是合同的约定解除还是法定解除，原告签订合同的目的因一直未能实现，被告已构成根本性的违约，原告行使合同解除权的条件已成就，本院依法予以确认。解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。本案中，原告虽未以书面形式正式通知被告，但其通过诉讼方式主张权利后，本院依法于2020年6月4日向被告送达应诉通知及诉状副本，被告已签收上述应诉材料，可视为原告解除合同的通知已同时送达被告，涉案合同已于该日解除。按照合同约定，被告应当于30日内退还原告全部已付款而未付，故原告关于由被告退还购房款及代收的大修基金、契税等全部已付款计48161元（45036元+3125元）的诉求，因于法有据，应予支持。 关于原告主张的资金占用利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，恢复原状是指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括返还财产所产生的孳息。具体到本案，原告订约时向被告交付的购房款和代收款是货币，属于特殊的种类物，故原告关于由被告返还占用上述资金期间利息（孳息）的诉求，因于法有据，应予支持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）关于合同纠纷案件的审理意见，因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。参照上述会议意见，对原告主张的利息损失在本案中也应分段作相应调整。从2011年6月10日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。原告关于按中国人民银行贷款年利率4.75%的标准自2011年6月10日起计算至购房款退清时的意见，因与上述规定不符，本院不予采纳。被告景升公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及参加法庭辩论等诉讼权利，并承担相应的不利后果。 综上，原告在本案中主张的大部分诉求因于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州景升房地产开发有限责任公司与原告黄璐签订的《商品房买卖合同》于2020年6月4日解除； 二、被告贵州景升房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄璐购房款（包括大修基金、契税）计48161元并支付利息（利息以48161元为基数，从2011年6月11日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款利率予以计算；自2019年8月21日起至款项退清之日止，以48161元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。）。 案件受理费731元（已减半收取），由被告贵州景升房地产开发有限责任公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年七月二十四日 书记员  罗方敏