广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执监73号 申诉人（被执行人）：姜某，男，1960年1月20日出生，汉族，住江苏省东台市。 申诉人（被执行人）：林某，女，1967年10月2日出生，汉族，住江苏省东台市。 申请执行人：台山市农村信用合作联社斗山信用社。住所地：广东省台山市斗山镇东风路88号。 负责人：温锦棠，该社总经理。 被执行人：台山市华荣水产养殖有限公司。住所地：广东省台山市斗山镇人民路1-3号首层。 法定代表人：郑友林。 利害关系人：邝某，女，1991年11月24日出生，汉族，户籍所在地：广东省台山市，现住。 委托诉讼代理人：陈某，女，1966年1月29日出生，汉族，户籍所在地：广东省台山市，现住广东省台山市。系邝某的母亲。 申诉人姜某、林某不服广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2019）粤07执复75号执行裁定，向本院申请监督。本院于2020年5月26日立案受理，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 广东省台山市人民法院（以下简称“台山法院”）在执行××人台山市农村信用合作联社斗山信用社（以下简称“斗山农信社”）与被执行人姜某、林某、台山市华容水产养殖有限公司（以下简称“台山华容公司”）金融借款合同纠纷一案中[（2018）粤0781执1541号]，拍卖广东省台山市台城台山××街××号房地产[房屋证号：粤房地权证台山字第××号]（以下简称“案涉别墅”），姜某、林某对案涉别墅拍卖价值提出执行异议，请求确认拍卖的案涉别墅价值不包含围墙价值。理由如下：1．从拍卖公告看，拍卖标的物不包括围墙在内。拍卖公告对“台山市台城碧桂园十三街３号全部”作了细致的明确，分别对标的物所有人、产权证号、建筑面积、房屋用途、抵押情况等进行了阐述，但没有任何文字表明“全部”中包含该土地上的四周围墙；2．从产权证书看，拍卖的房地产权属证书中不包含围墙在内。台国用（2013）第06361号产权证号“0113007831”明确记载“房屋建筑面积286.26平方米”，该建筑面积中仅有房屋的建筑面积并不包含四周围墙的建筑面积在内；3．买卖公告发布后，报名人员姜鹏(姜某之子）曾联系执行法院了解围墙情况,法官明确回复围墙不在公告中，中标人中标后应与姜某另行协商价格，协商不成姜某可自行拆走围墙。2019年6月5日谈话笔录中“经合议认为对房屋价值影响不大，遂继续整体拍卖”，但此后法院未对公告进行补充添加围墙在内的任何说明，故拍卖标的物中不包含围墙的价值。为此，姜某、林某提供了拍卖公告、执行裁定书、谈话笔录等证据，拟证明上述事实。 台山法院查明，2019年2月12日，台山法院向国家税务总局台山市税务局送达不动产询价函，2019年3月25日该局复函，位于台山市台城台山××街××号评估价为2427756.75元。2019年4月3日，台山法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了拍卖公告，拍卖姜某所有的位于台山市台城台山××街××号全部，房屋建筑面积为286.26㎡，宗地面积为450.45㎡。该房地产由买受人邝某以3322357元最高价竞得。 台山法院认为，台山法院通过询价的方式依法对位于台山市台城台山碧桂园花园里十三街３号的房地产进行整体询价并依法对该房地产全部在淘宝网公开拍卖，符合法定程序，真实有效。异议人认为涉案房地产的围墙不包含在涉案房地产的价值内，理据不足，本院不予支持，理由如下：1.涉案房地产在拍卖公告期间，该房地产上已建好围墙，公告中明确了拍卖是以标的物现状为准；2.涉案房地产是独栋别墅，有入户花园，其价值理应及于庭院、围墙围栏等附属物，因为别墅围墙是别墅不可分割的一部分；3.在拍卖公告中，也并没有明确将涉案房地产的围墙价值单列或排除在外，标的物的拍卖价值理应包括围墙的价值。 2019年7月15日，台山法院作出（2019）粤0781执异18号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回异议人姜某、林某的异议请求。 姜某、林某不服台山法院执行裁定，向江门中院申请复议，请求：依法撤销台山法院（2019）0781执异18号执行裁定，依法裁定确认台山法院依法拍卖案涉别墅价值不包含围墙的价值。主要事实和理由为：一、国家税务总局台山市税务局询价复函中的评估价不应包括围墙价值。根据国家税务总局台山市税务局于2019年3月25日出具的《关于不动产询价的复函》，案涉别墅的评估价是2427567.5元，评估面积是286.26平方米，该评估价的面积即房屋产权证的建筑面积，并不包含围墙、门楼的建筑面积，该评估价也是拍卖公告中公布的权威参考价值。二、拍卖公告的“拍卖标的物”不包括围墙在内。拍卖公告第一条“拍卖标的”：位于广东省台山市××桂园××街××号全部。显然“花园里十三街3号”是房屋的门牌号，那么“花园里十三街3号全部”具体指哪些是十分含糊的，所以公告做了细致的明确：从标的所有人、产权证号房屋建筑面积、房屋用途、建筑结构层数、竣工年份、宗地面积、土地用途、土地使用权性质、类型、土地使用权终止日期、抵押情况进行了分别阐述，并不没有任何文字表明“全部”中包括该土地上的四周围墙及门楼。三、标的物的权属证书中不包括围墙门楼在内。台国用（2013）第06361号产权证号“0113007831”明确记载“房屋建筑面积286.26平方米”，该建筑面积中仅有房屋的建筑面积并不包含四周围墙、门楼的建筑面积在内。事实上该围墙和门楼也是在该房屋购买后3年多时间才建成的，原来领取房产证时还没有形成四周的围墙，怎么会包含后建的围墙和门楼。四、台山法院执行法官解释拍卖公告中房产也不包括围墙在内。拍卖公告发布后，报名人员姜鹏（姜某之子）曾打电话给执行法官了解围墙情况，执行法官明确答复“围墙不在公告其中”，中标人中标后应与姜某另行协商价格，协商不成姜某可自行拆走围墙。2019年6月5日执行谈话笔录中记载“经合议认为对房屋价值影响不大，遂继续整体拍卖”，该笔录表明“拍卖公告中案涉别墅并不包括围墙在内，姜某向执行法官反映后，执行法官合议认为围墙不包括在公告中并不影响案涉别墅的拍卖，对案涉别墅的价值影响不大”（围墙及门楼价值约占房屋价值7-9％），因此法院并没有对公告进行补充修改添加“围墙”在内的任何说明，所以拍卖的标的物中并不包含围墙的的价值。五、台山法院（2019）粤0781执异18号执行裁定中“包含围墙在内”的三点理由荒唐可笑。关于第一点理由，可是拍卖的标的物的权属证书中本身就不含有围墙范围在内，那么现状的标的物只能是在原标的物范围内，而不可能超出该范围去认定其现状，把“范围”和“现状”两个不同的概念混为谈实在荒唐。关于第二点理由，不知别墅价值理应及于附属物是哪条法律规定，凭什么说围墙与别墅不可分割，姜某当初购买别墅时为何没有围墙和门楼。关于第三点理由，拍卖公告已单列的土地使用面积和房屋建筑面积，难道就不包括在标的物的拍卖价；公告未排除门前道路、相邻房屋（利害关系人提出的平台照片），难道拍卖价中也包括其价值。综上所述，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公正裁定，以维护法律的尊严，保护复议申请人姜某、林某的合法权益。 江门中院经审查确认了台山法院查明的事实。 另查明，关于申请执行人斗山农信社与被执行人姜某、林某、台山华容公司金融借款合同纠纷一案，台山法院作出的（2018）粤0781民初1018号民事判决已发生法律效力，判决如下：一、姜某应于该判决生效之日起30日内向斗山农信社偿还本金230万元及利息；二、若姜某不按时偿还，斗山农信社则可对案涉别墅[证号：粤房地他项权证台山字第0114006558号]处置所得款项在最高额2146950元的范围内享有优先受偿权；三、林某对姜某所欠的款项在最高额230万元的范围内向斗山农信社承担连带清偿责任；四、台山华容公司对姜某所欠的款项在最高额100万元的范围内向斗山农信社承担连带清偿责任；五、斗山农信社的其他诉讼请求。台山法院根据斗山农信社的执行申请，于2018年8月14日立案执行。 2017年6月5日，河南省焦作市中级人民法院根据（2017）豫08执4号执行裁定查封了案涉别墅。 在执行过程中，台山法院作出（2018）粤0781执1541号之一执行裁定，裁定拍卖案涉别墅，并在淘宝网司法网络拍卖平台上发布了拍卖公告和申请执行人向斗山农信社及被执行人姜某、林某、台山华容公司发出拍卖通知书，最终由买受人邝某以3322357元的最高价竞得，邝某已向台山法院交付拍卖款。 2019年5月13日，台山法院作出（2018）粤0781执1541号之二执行裁定书和协助执行通知书，裁定案涉别墅归邝某所有，由台山市不动产登记中心协助过户至邝某名下，于2019年5月15日已将案涉别墅过户至邝某名下。 江门中院认为，根据复议申请人姜某、林某的复议请求和理由、利害关系人邝某的答辩意见，结合已查明事实及案涉别墅的实际情况，本案争议焦点问题是：关于案涉别墅的评估价应否排除围墙的价值及对案涉别墅包括围墙进行整体拍卖是否恰当的问题。 首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”本案中，台山法院采用定向询价方式向税务机关对案涉别墅进行定向询价，并依询价结果来确定起拍价进行网络拍卖，符合上述司法解释的规定，程序合法、真实有效。 其次，从使用功能上方面，围墙作为案涉别墅不可分割的重要组成部分，与四周界定明显标示，与单独的庭院、入户花园等共同构成独栋别墅，是别墅独有的功能，体现了别墅的独有特色和价值，有别于其他普通住宅。从现实状况上，台山法院在对被执行人姜某名下案涉别墅进行定向询价、网络拍卖等执行程序时，围墙早已存在，处于应然状态，形成了独栋别墅的重要组成部分，独栋别墅的价值应及于围墙、庭院等附属物。因此，从一般人认识水平和正常价值判断来看，询价结果理应包括围墙的价值，拍卖标的物亦包括围墙部分。 再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案中，台山法院有权对被执行人姜某名下财产包括不动产采取查封、拍卖等执行措施，以保障胜诉债权得到及时兑现。而复议申请人姜某、林某虽称围墙是在购买案涉别墅后修建的而不应评估、拍卖围墙，但事实上围墙也是姜某名下财产的一部分，台山法院从整体利益考虑，采取整体处置方式，一同评估、一同拍卖，以提高处置和变现效率，实现别墅价值最大化，符合本案客观实际情况，处置方式恰当。故此，复议申请人姜某、林某提出复议理由缺乏事实和法律依据，江门中院不予支持。 2019年9月21日，江门中院作出（2019）粤07执复75号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定：驳回复议申请人姜某、林某的复议请求，维持台山法院（2019）粤0781执异18号执行裁定。 姜某、林某不服江门中院（2019）粤07执复75号执行裁定，向本院申诉，请求：1.撤销（2019）粤0781执异18号和（2019）粤07执复75号执行裁定；2.依法确认台山法院拍卖的位于台山市台城台山××街××号房地产中不包含围墙的价值。其主要事实和理由为：一、江门中院认定拍卖询价结果包括围墙价值错误。台山税务局询价复函中的评估价明显不包括围墙在内。案涉房产评估价是2427756.75元，该评估价依据房产产权面积286.26平方米，而围墙和门楼的建筑面积不包括在内。江门中院从使用性能上和现实状况上分析认为别墅和围墙是不可分割的，认定询价结果理应包括围墙的价值是逻辑错误。二、江门中院认定拍卖“拍卖标的物”亦包括围墙部分错误。拍卖公告的“拍卖标的物”不包括围墙在内。标的物的权属证书中不包括围墙门楼在内。执行法官解释拍卖公告中房产也不包括围墙在内。执行法官从行为上也认可了拍卖公告中房产也不包括围墙在内。三、江门中院认为可以拍卖围墙、门楼适用法律错误。（2018）粤0781民初1018号民事判决书第二条明确判决：“原告可对位于台山市台城台山××街××号的房屋[粤房地他项权证台山字第0114006558号]处置所得款在最高额2146950元的范围内享有优先受偿权”，该判决非常明确一是处置的财产仅限于抵押登记的他项权证内的财产，二是优先受偿额仅限2146920元，而江门中院适用《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“其他财产”错误。台国用（2013）第06361号产权证号“0113007831”明确记载“房屋建筑面积286.26平方米”，国家税务总局台山市税务局2019年3月25日给台山法院的复函评估价是2427756.75元，远远超过判决书规定的最高受偿额2146950元。因此无须拍卖抵押物以外的财产。 邝某答辩称，一、江门中院认定拍卖询价结果包括围墙价值，属于事实认定，程序合法。二、江门中院认定拍卖“标的物”包括围墙部分，属于事实认定清楚。三、江门法院对案涉别墅（包含围墙、门楼）的拍卖程序合法，答辩人也以远高于案涉别墅的评估价（最高价）竞得案涉别墅，故江门中院认定可以拍卖围墙、门楼事实清楚、适用法律正确。 本院经审查对江门中院和台山法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房产拍卖公告载明，“一、拍卖标的：位于台城台山碧桂园花园里十三街3号全部。……”；“六、特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。……” 本院认为，结合申诉人的申诉事实和理由，本案的主要争议焦点为案涉房产拍卖成交价值是否已经体现了围墙等附属物价值。首先，案涉房产为别墅，围墙作为别墅组成部分与单独的庭院、入户花园等共同构成独栋别墅独有的显著特征，这也是体现独栋别墅独有的特色和价值。台山法院通过向税务机关定向询价方式确定涉案别墅评估价值，税务机关询价复函不同于委托评估机构进行评估出具的详细评估报告，虽未列明评估对象详细情况，但如前所述案涉房产为独栋别墅，围墙等附属物属于其组成部分，税务机关询价复函中的价值应当已经包含别墅整体价值。其次，案涉房产拍卖公告中已经明确拍卖标的为位于台山市××台城台山××街××号的全部，标的物以实物现状为准，故围墙等案涉别墅附属物也应包含在拍卖标的物价值内，即使围墙未进行估价，也在公开拍卖竞价中得到了价值体现。再次，案涉房产评估价只是其价值的参考，真正价值需要经过公开拍卖由市场成交价来确定，案涉房产在淘宝网司法网络拍卖平台经过多轮竞价最终由买受人邝某以3322357元最高价竞买取得，围墙等别墅附属物价值已经体现。申诉人姜某、林某案涉地产拍卖价不包含围墙价值的主张不成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下： 驳回姜某、林某的申诉请求。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年七月二十八日 法官助理杨军 书记员温星麟