河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0581民初3458号原告：郗合昌，男，汉族，1951年2月20日出生，住林州市。委托诉讼代理人：周锁顺，安阳市林州市博开法律服务所法律工作者。原告：李先荣，女，汉族，1957年3月11日出生，住林州市。委托诉讼代理人：周锁顺，安阳市林州市博开法律服务所法律工作者。被告：郗富强，男，汉族，1984年12月28日出生，住林州市。被告：郭爱香，女，汉族，1983年10月17日出生，住林州市。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。被告：王帅东，男，汉族，1992年7月28日出生，住林州市。原告郗合昌、李先荣与被告郗富强、郭爱香、王帅东所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郗合昌、李先荣及其委托诉讼代理人周锁顺，被告郗富强，被告郭爱香及其委托诉讼代理人张相周，被告王帅东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郗合昌、李先荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告郗富强、郭爱香和被告王帅东于2019年农历正月签订的位于湖滨小区2号楼1单元602房的买卖合同无效；2、依法确认位于湖滨小区2号楼1单元602号房120㎡归二原告所有；3、诉讼费依法由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告郗富强系其次子，2018年被告郗富强和郭爱香离婚。2004年二原告经政府土地部门批准在曲山村××××号修建平方一院，2008年林州市人民政府为原告李先荣颁发了宅基地使用证，2011年林州市长春大道东延工程征收两原告所占用的宅基地，并依法进行拆迁补偿湖滨小区2号楼1单元602号和蓝钻华庭小区四号楼三单元401号房各一套，由被告郗富强、郭爱香二人居住使用。2018年被告擅自悖着两原告把湖滨小区2号楼1单元602号房以30余万元价格卖给被告王帅东，侵犯两原告的合法财产权利形成纠纷。无奈，原告只好依法起诉到林州市人民法院，请求依法确认一、二被告与三被告签订的房屋买卖合同无效，该房屋归二原告所有。被告郗富强口头辩称，没有意见。被告郭爱香当庭提交书面答辩状一份，一、本案背景。原告郗合昌、李先荣系夫妻关系，其有三个儿子，长子郗建富，次子郗富强，三子郗富国。家庭按照国家政策，共申请审批为三院，符合“一子一院”。2012年元月29日，其家庭进行分家，达成《分家协议》如下：1、经兄弟商议一致同意分家如下：（1）老大老院（二套房），上边九亩地归老大所有；（2）老二新房西院，房前屋后地归老二所有；（3）老三新房东院，房前屋后地归老三所有；（4）老二新房没路，老三让地留路给老二，老二出1500元买路钱。2、养老房：下面老院归老大所有给父母带住，住老百年以后归老大所有。二、涉案房屋系被告郗富强及郭爱香合法的夫妻共有财产，原告请求确认归其所有无事实与法律依据。分家协议是合法有效的。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。宅基地作为我国村民生存必须物质条件，任何人不可剥夺。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《河南省农村宅基地用地管理办法（2011修订）》第十二条规定，农村居民建住宅，应一户一处按规定的标准用地．超过规定标准的，超过部分由村民委员会收回，报乡（镇）人民政府批准，另行安排使用。2010年3月2日，国土资源部下发《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发（2010）28号）（四）规定，严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。在我国，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而宅基地的面积主要根据家庭成员数量确定。建房用地报批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员为户内成员，因此，宅基地使用权审核表和建房用地报批表上确定的家庭成员以户的名义对该宅基地房屋共同共有。依据分家协议及我国农村分家习惯，从老家房产交付时起，取得房产所有权。原告郗合昌、李先荣及其三个儿子（含其家庭成员）都应当合法享有，这有户口本登记信息为证，郭爱香的户籍早已经成为其家庭成员。原告郗合昌、李先荣与三个儿子按照国家法律及政策“一子（户）一宅（院）”分家是合法有效的，家庭在申请，国家在审批时，宅基地并不是原告郗合昌、李先荣夫妻共有，而是对应的儿子，其子才是宅基地使用权的合法主体，因伴随分家与原告郗合昌、李先荣夫妻已经不存在任何法律关系了，而是其儿子合法拥有的用益物权。2012年8月31日，在拆迁征收时，林州市明盟置业有限公司、林州市桂园街道曲山村村民委员会、林州市城市房屋拆迁管理办公室作为征收主体，也是与被拆迁人郗富强达成的《长春大道东延及曲山旧村改造安置补偿协议书》，其中房地是分开的，平方米换平方米，还有搬家补助费、过渡费、搬迁奖金（41470元），2015年8月26日选房单也是对应给郗富强的。2018年12月5日，村委会干部李伏昌出具手续中也是对应给郗富强的。2012年元月29日分家后，被告郗富强及郭爱香合法拥有了赖以生存的宅基地物质基础条件，并进行了添附南屋、厨房、门楼等，对此原告均未提出任何异议，视为其进一步默认分家协议的效力。故涉案房屋系被告郗富强及郭爱香合法的夫妻共有财产，原告请求确认归其所有无事实与法律依据。三、离婚协议书合法有效。2017年12月12日，被告郗富强及郭爱香离婚时对财产部分约定如下：婚后有二套住房，一套在河南省××山村××小区××楼××单元××（××室一厅）归男方所有，第二套在河南省××山村湖滨小区××楼××单元××（××室一厅）、吉利轿车（豫Ｅ×××××）归女方所有。该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的禁止性规定，是合法有效的。四、被告郗富强、郭爱香与王帅东之间房屋买卖合同是合法有效的。2019年2月2日，被告郗富强、郭爱香与王帅东之间房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，是合法有效的。故原告请求确认无效没有事实与法律依据。为此特做以上答辩，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王帅东口头辩称，认为买卖合同真实有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告郗合昌、李先荣生育有三子，长子郗建富、次子郗富强、三子郗富国，2004年原告郗合昌、李先荣经批准在曲山村××××号修建平房一座，2008年12月5日林州市人民政府颁发林集用（2008）第1810013号土地使用证一份，载明“土地使用权人李先荣，土地所有权人桂园街道曲山村，坐落桂园街道曲山村环路东小山后，地类住宅，使用权类型集用，使用权面积273㎡。”2005年被告郗富强与被告郭爱香登记结婚，后双方离婚、复婚，直至2017年12月12日，双方到林州市民政局协议离婚，离婚时双方达成离婚协议书，约定了子女抚养、财产分割等问题。2012年1月29日，原告郗合昌、李先荣与郗建富、郗富强、郗富国签订“分家协议”一份，协议载明“老大建富、老二富强、老三富国，1、经兄弟商议一致同意分家如下：①、老大老院（二套房），上边九亩地归老大所有；②、老二新房西院（房前屋后地）归老二所有；③、老三新房东院（房前屋后地）归老三所有；④、老二新房没路老三让地留路给老二，老二出1500元买路费。2、养老房：下面老院归老大所有，给父母常住，住老百年以后归老大所有。3、养老费：弟三承担父母的所有费用，每年每家养老费2000元，每家每年2袋面，1袋大米，不上养老房屋收回。假如父母有一天有人不照看由监管人把父母的房屋地收回有监管人监管（包括兄弟也有权监管）收回来的房屋土地归其他两兄弟所有。××费用兄弟三平均分担，不能有任何原因（有原因房屋收回）。”协议有监管人及兄弟三人签字按手印。2012年8月31日，分给次子郗富强所有的房屋因林州市××大道东延被依法征收，征收后补偿被告郗富强房屋两套，一套为河南省林州市曲山村蓝钻华庭小区4号楼3单元401号，一套为河南省林州市曲山村湖滨小区1号楼1单元302号。在被告郗富强与被告郭爱香离婚时，双方约定河南省林州市曲山村蓝钻华庭小区4号楼3单元401号房屋归被告郗富强所有，河南省林州市曲山村湖滨小区1号楼1单元302号房屋归被告郭爱香所有。2019年2月2日，被告郗富强、郭爱香作为卖方，被告王帅东作为买方，签订《房屋买卖合同书》。载明郗富强、郭爱香自愿将位于湖滨小区二号楼一单元602房屋卖于王帅东，总价36万元。房屋买卖合同中被告郗富强未签字，在其名字上按手印予以确认，被告郭爱香、王帅东签字确认。后被告王帅东将购房款交付被告郭爱香。本院认为，在我国分家协议是农村所采用的一种比较普遍的财产分割方式。分家行为属于民事行为，是自然人对自己合法财产做出的处分行为，具有法律效力。本案中原告郗合昌、李先荣与三子签订的“分家协议”实质上属于分家析产协议，所谓分家是指原来共同生活的家庭成员，经协商同意分成两个或两个以上独立的家庭。所谓析产，又称财产分割，即对分家时的相关财产，通过口头或书面的协议予以分配。订立分家析产协议的目的，是父母基于公平、合理的原则，将家庭共有财产在子女之间公平分割，促进新的家庭诞生、延续。订立分家协议的行为本身体现了家庭成员从亲情角度出发，平等协商处理家庭共有财产，避免因财产纠纷发生矛盾，破坏家庭团结与和谐。因此，分家析产协议对于维护家庭稳定、促进家庭和谐、保障社会安定，具有不可忽视的作用。“分家协议”在父母郗合昌、李先荣的主持下，和三个儿子就共有的房屋达成一致意思表示，明确了三座房屋的归属，同时对协议主体分别设定了不同的权利和义务，截至现在该分家协议也已履行完毕，可见各方当事人对协议条款和法律后果是明知的，该分家协议真实，属合法有效。在分家时被告郗富强、郭爱香已组成家庭，并生育子女，该分家协议指向对象也应为其二人组成的家庭，在二人分得老人的房屋后，因林州市长春大道东延房屋被拆迁，其二人分得住宅两套，即林州市曲山村蓝钻华庭小区4号楼3单元401号和林州市曲山村湖滨小区1号楼1单元302号。被告郗富强、郭爱香婚后虽本应和睦相处，孝敬老人，但二人因家庭琐事离婚、复婚，在2017年12月12日双方到林州市民政局协议离婚，双方对房屋也进行了分割。在此基础上，被告郗富强、郭爱香又于2019年2月2日将房屋卖于被告王帅东，双方签订的房屋买卖合同真实有效，应属有效合同，现原告郗合昌、李先荣请求确认被告郗富强、郭爱香与被告王帅东之间房屋买卖合同无效，证据不足，于法无据，本院依法予以驳回，涉案房产经分家协议已确认为属被告郗富强家庭所有，故二原告要求确认湖滨小区2号楼1单元602号房屋归二原告所有，证据不足，于法无据，本院依法予以驳回。在审理过程中，经本院多次调解，被告郗富强、郭爱香均同意再次复婚，二人复婚后更应加倍珍惜来之不易的生活，孝顺父母，打消二原告的顾虑。综上，原告郗合昌、李先荣诉讼请求，因证据不足，于法无据，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郗合昌、李先荣的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郗合昌、李先荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判员  张学芳二〇二〇年七月二十七日书记员  刘 波