新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4894号 原告：司崇军，男，汉族，生于1961年10月16日，乌鲁木齐石油化工公司职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李峰，新疆法库律师事务所律师。被告：新疆天瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：孙茂宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡镇疆，新疆诚和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙磊，男，该公司员工。原告司崇军与被告新疆天瑞房地产开发有限公司（简称天瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院最初于2010年4月17日受理后，于2011年11月17日作出（2010）米东民一初字第744号民事判决，被告天瑞公司不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2012年7月4日作出（2012）乌中民四终字第420号民事裁定，撤销本院（2010）米东民一初字第744号民事判决，发回本院重审。本院于2013年1月17日作出（2012）米东民一初字第1492号民事判决，天瑞公司不服该判决，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2013年6月5日作出（2013）乌中民四终字第358号民事判决，驳回上诉，维持原判。新疆维吾尔自治区人民检察院对该判决提起抗诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院对该案指令乌鲁木齐市中级人民法院再审，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）新01民再82号民事裁定，撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第358号民事判决和乌鲁木齐市米东区人民法院（2012）米东民一初字第1492号民事判决，本案发回乌鲁木齐市米东区人民法院重审。本院于2019年8月2日重新立案后，依法适用普通程序，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告司崇军的委托诉讼代理人李峰、被告天瑞公司的委托诉讼代理人蔡镇疆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告司崇军向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告天瑞公司退还剩余年限土地租金262,500元；２、请求判令被告天瑞公司赔偿扣除3%房产税84,486元后的车库及车库附属设施损失2,731,714元；３、请求判令被告天瑞公司承担本案的各种诉讼费用。事实和事由：2005年9月20日，我与乌鲁木齐东振建筑安装工程有限责任公司（简称东振公司）签订了一份为期40年的土地租赁合同，合同约定：东振公司将其位于乌鲁木齐石油化工总厂生活区部分闲置土地出租给我使用，我一次性向东振公司支付租金300,000元，租赁期内东振公司不再向我收取任何费用；土地租赁期间，东振公司同意我投资在租赁的土地上新建建筑物并以东振公司名义办理产权证，土地租赁期满后，房屋产权、使用权仍为我所有；如遇国家需要土地征用、东振公司征迁或东振公司单位拍卖、破产、兼并，合同不能继续履行时，土地按实际使用年限折算给我退款，地面建筑物按征购价或拍卖价扣除房产税后全部补偿给我。合同签订后，我依约办理了相关立项、规划、建设手续，在租赁的土地上投入资金新建了635.99平方米钢混结构的车库及车库附属设施，并以东振公司的名义办理了车库房屋产权证书。房屋建成后，我与他人合伙，出资购买了设备，以车库为经营场所，办理了经营手续，从事洗车、汽车装潢、汽车养护、地毯清洗等经营业务。2009年11月9日，被告天瑞公司通过与东振公司签订资产转让合同的形式，对东振公司实施了企业兼并。2010年5月7日，被告天瑞公司未经我同意，强行拆毁我经营的车库及车库附属设施，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。被告天瑞公司辩称，我公司与原告之间不存在合同关系，与东振公司也不存在兼并关系；原告与东振公司签订的土地租用合同期限及部分条款违反相关法律规定，属无效条款。本案中，对涉案标的物没有必要进行价值评估鉴定，其鉴定方法及鉴定结论依据错误，不能作为证据使用。被告对退还租赁费262,500元没有意见，但对本案所涉及的补偿标准认为应当以新疆诚迪工程造价咨询有限公司的鉴定意见为准，而不应当采用新疆中天誉华资产评估有限公司的意见，请求法庭依法进行裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月20日，原告司崇军（作为乙方）与东振公司（作为甲方）签订了一份土地租赁合同，约定：1、甲方（东振公司）将其拥有使用权位于乌鲁木齐石油化工总厂生活区部分闲置土地出租给乙方（原告）使用；2、租赁期限为40年，自2005年5月5日至2045年5月4日止，如国家规定租期为20年，20年后此合同延续生效至合同期满；3、租金为300,000元，一次性付清，在使用期内甲方不再向乙方收取任何费用（乙方已于2004年10月付清土地租用费）；4、乙方在土地租用期间，甲方同意乙方投资在租用的土地上新建建筑物，但必须按照国家规定办理相关手续，以甲方单位名称办理计划立项、规划许可、建筑审批和产权证书，并以甲方名义办理产权证，由于属乙方投资，土地租赁期满后，房屋产权、使用权仍为乙方所有；5、如遇国家需要土地征用、甲方征迁或甲方单位拍卖、破产、兼并，合同不能继续履行时，土地按实际使用年限折算给乙方退款，地面建筑物按征购价或拍卖价扣除房产税后全部补偿给乙方；6、此合同不以法人和法人代表的变更而变更，如发生纠纷在当地人民法院起诉；7、因乙方投资建房，以甲方名称办理产权证，竣工后甲方同意以产权作抵押，并做它项权力登记，通过司法公证部门公证以证实为乙方投资建房，但土地只作租用，不能以土地抵押；8、乙方投资后由甲方进行建筑施工，包括室外暖气管网，上下水管线的费用在内，另行签订施工合同，按照工程结算作为乙方总投资额；9、土地租用期间，水、电、暖气费用由甲方代收代交，也可自行缴纳，乙方按有关规定向甲方交纳，环境保护、垃圾清运、排水等费用由乙方直接向有关部门交纳；10、本合同经甲乙双方签字后生效，合同期满自然失效。合同签订后，原告依约办理了相关立项、规划、建设手续，自筹资金新建了包括162.50平方米砖混房屋、周边绿化树木及混凝土地面的635.99平方米钢混结构的车库及车库附属设施，并以东振公司的名义办理了车库产权证书。房屋建成后，原告出资购买了设备，以车库为经营场所，办理了经营手续，从事洗车、汽车装潢、汽车养护、地毯清洗等经营业务。2009年11月9日，东振公司与被告天瑞公司签订一份转让合同书，由东振公司将其所有土地、房屋、库存材料设备等以3,900,000元的价格一次性转让给被告，并与被告约定：东振公司与原告签订的租赁合同由被告执行，东振公司不再拥有租赁权利。后被告准备开发原告所租赁的土地，便与原告协商拆迁补偿，但未能协商成。2010年5月7日，被告将上述车库及车库附属设施强行拆除后，在原址上修建了多层商品房住宅及商铺，现已对外出售。在本院审理的（2010）米东民一初字第744号案件中，经原告申请，本院委托新疆诚迪工程造价咨询有限公司对本案争议的位于乌石化635.99平方米的钢混结构车库及车库附属物，包括162.50平方米砖混结构房屋、周边绿化树木及混凝土地面价值进行了评估，因该公司对评估标的物的造价进行了鉴定，不符合原告及本院委托的对标的物的价值，即征购价评估的要求，本院遂委托新疆中天誉华资产评估有限公司对上述标的物按照征购价进行了评估，评估结果为原告租赁东振公司635.99平方米土地上所建设的钢混结构车库价值及土地使用权价值为2,391,600元、162.50平方米土地上所建设的砖混平房价值及土地使用权价值321,400元，其中，土地使用权单价每平方米为526元；2321平方米的车库混凝土地面及彩砖价值为90,700元、车库周边绿化树木价值12,500元，以上合计2,816,200元。原告分别向新疆诚迪工程造价咨询有限公司支付鉴定费16,000元、向新疆中天誉华资产评估有限公司支付鉴定费39,000元，合计支付鉴定费55,000元。原告司崇军与被告天瑞公司租赁合同纠纷一案，本院最初于2010年4月17日受理后，于2011年11月17日作出（2010）米东民一初字第744号民事判决。被告天瑞公司不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2012年7月4日作出（2012）乌中民四终字第420号民事裁定，撤销本院（2010）米东民一初字第744号民事判决，发回本院重审。本院于2013年1月17日作出（2012）米东民一初字第1492号民事判决，天瑞公司不服该判决，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2013年6月5日作出（2013）乌中民四终字第358号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月30日，新疆维吾尔自治区人民检察院认为司崇军所建造的162.5平方米砖混结构房没有合法建造手续，也没有土地证和房产证，但鉴定机构未予区分，作出的赔偿标准与合法建筑一致，乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第358号民事判决采信这一价格计算赔偿属认定事实缺乏证据证明，遂向新疆维吾尔自治区人民法院提出抗诉，请求依法再审。2018年12月14日，新疆维吾尔自治区高级人民法院做出（2018）新民抗80号民事裁定：一、指令乌鲁木齐市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年7月31日，乌鲁木齐市中级人民法院再审后认为，原审中的第三人东振公司于2013年6月21日已被注销，故需依法变更当事人参加本案诉讼，遂作出（2019）新01民再82号民事裁定：一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民四终字第358号民事判决和乌鲁木齐市米东区人民法院（2012）米东民一初字第1492号民事判决；二、本案发回乌鲁木齐市米东区人民法院重审。本案在此次审理过程中，原告司崇军将最初起诉的东振公司变更为东振公司的各股东，同时又撤回了对东振公司各股东的起诉。本院结合新疆维吾尔自治区人民检察院的抗诉意见和原告司崇军、被告天瑞公司的意见，再次向新疆诚迪工程造价咨询有限公司（简称诚迪公司）和新疆中天誉华资产评估有限公司（简称中天誉华公司）征询了意见。新疆诚迪工程造价咨询有限公司认为该房屋是否有合法手续的鉴定不在其公司的工作范围。新疆中天誉华资产评估有限公司出具的意见为：评估对象中162.5平方米的砖混房屋由于未办理任何产权手续，应考虑按无手续房屋评估，按照国家有关征收补偿的有关规定，对于无手续房屋应按房屋的成本价给予补偿。根据新疆诚迪工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告书，上述房屋单方造价为429.04元/平方米，经评估测算重置单价为492.24元/平方米，根据鉴定公司了解的情况，该房屋修建于2005年，则理论成新率为94%，最终评估单价为462.71/平方米，162.5平方米的砖混房屋评估总价为7.52万元。以上事实有土地租赁合同、转让合同、鉴定意见书、评估报告、补充鉴定意见、庭前会议笔录、原、被告陈述以及本案的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案双方争议的焦点为到底应当以哪一份鉴定意见作为本案的定案依据。由于在原、被告的合同中约定征迁时按征购价扣除房产税后进行补偿，诚迪公司所进行的鉴定是按工程造价进行鉴定，而中天誉华公司出具的评估报告是按征购价进行评估，中天誉华公司的评估报告更能反映当事人之间的真实意思，故本院按照中天誉华公司出具的评估报告作为本案的定案依据。原告司崇军通过与东振公司签订土地租赁合同书取得土地使用权，并在该土地上修建房屋、车库等进行经营，其土地使用权及合法经营权应受法律保护。被告购买东振公司租赁给原告的土地后，按照与东振公司的约定应当继续履行原告与东振公司签订的土地租赁合同，但被告未经原告同意拆除原告在租赁土地上的建筑物等，其行为属违约，被告应当承担违约责任。故被告应当退还原告剩余年限的土地租赁费，并赔偿拆除原告建筑物等所造成的经济损失。原告与东振公司签订的土地租赁合同中的土地租赁期限为四十年的约定，违反我国相关法律规定的土地租赁期限，其土地租赁期限应为二十年，超过二十年的部分无效。原告按四十年的租赁期限已支付土地租赁费300,000元，每年租赁费为7,500元，无效部分的20年租赁费150,000元，被告应当退还原告；从2005年5月至2010年5月原告租赁土地的期间为五年，在此期间应交纳的土地租赁费为：7,500元×5年＝37,500元，应当从剩余150,000元的土地租赁费中予以扣除，即150,000元-37,500元＝112,500元，被告应当退还给原告。原告的车库及车库附属设施等包含土地价值，经评估机构评估最初合计为2,816,200元，具体包括：635.99平方米的钢混结构车房2,391,600元、162.5平方米的砖混平房321,400元、车库混凝土地面及彩砖90,700元、车库周边绿化树木12,500元。后中天誉华公司对162.5平方米无手续的房屋重新进行评估，确定评估价由最初的321,400元调整为75,200元。本案所涉及的车库及附属设施的评估价合计为2,570,000元（2,391,600元＋75,200元＋90,700元＋12,500元）。因原告对建设建筑物中的土地仅有租赁权，并未取得土地使用权，应当将土地使用权价值予以扣除，即（635.99平方米＋162.5平方米）×526元/平方米＝420,005.74元。另外，再减去3%的房产税，即（2,570,000元-420,005.74元）×3%＝64,499.83元，剩余2,085,494.43元（2,570,000元-420,005.74元-64,499.83元），被告应当赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆天瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告司崇军剩余期间土地租赁费262,500元（150,000元+112,500元）；二、被告新疆天瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告司崇军车库及车库附属设施等损失合计2,085,494.43元【2,570,000元-（635.99平方米＋162.50平方米）×526元-64,499.83元】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的2,994,214元，核定给付金额2,347,994.43元，占争议标的的78.42%，本案应收受理费30,753.71元（原告司崇军预交2,300元，剩余28,453.71元及保全费5,000元，经批准缓交至执行阶段收取），由原告司崇军负担21.58%，即6,637.35元，被告天瑞公司负担78.42%，即24,116.36元；邮寄送达费120元、鉴定费55,000元（原告司崇军预交），由被告天瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   龚永胜人民 陪 审员   郭 艳人民 陪 审员   张喜丽二 〇 二 〇 年 七 月 六 日书  记  员   汪晓燕