甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12962号原告（反诉被告）：苏幼明，女，1984年4月29日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：尚立忠，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：斯亚珍，女，1967年10月14日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张选择，甘肃经邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：斯晓宾，男，1965年1月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张选择，甘肃经邦律师事务所律师。第三人：侯庆辉，男，1985年11月15日出生，汉族，住兰州市安宁区。第三人：傅仰田，男，1982年8月22日出生，汉族，户籍住址福建省南安市。原告苏幼明与被告斯亚珍、斯晓宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日作出（2018）甘0102民初8281号民事判决书，原告不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）甘01民终2071号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年11月6日立案登记后，被告斯亚珍、斯晓宾以侯庆辉、傅仰田与本案有利害关系为由申请追加侯庆辉、傅仰田为本案第三人，本院予以准许，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏幼明的委托诉讼代理人尚立忠、被告斯亚珍以及斯亚珍、斯晓宾共同的委托诉讼代理人李秀花、第三人侯庆辉到庭参加诉讼。第三人傅仰田经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏幼明向本院提出诉讼请求：1、判令二被告在判决生效后5日内从位于兰州市城关区住房内搬出，将房屋腾交给原告；同时二被告向原告支付违约金111390元，并自2018年9月5日起按每日705元的标准支付违约金到实际交房时止；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告斯亚珍将其单独所有的位于兰州市城关区住房全权委托傅仰田出售并收取房款，为此二人还于2017年4月20日在兰州市公证处办理了委托公证书。原告得知上述房产出售信息后，遂与傅仰田联系购房并实地查看了房屋的情况，二被告均同意出售。此后原告与傅仰田签订《房屋买卖合同》，以141万元的价格购买了此住房。二被告保证于2018年3月31日将此房交付原告。双方还约定一方如违约则按总房款日万分之五的标准向对方支付违约金。合同签订后，原告于2018年4月8日以转账形式向傅仰田支付了141万元购房款，随后双方办理了房屋产权过户手续。原告取得了甘（2018）兰州高新区不动产权第××号不动产权属证书。后原告接收房屋时发现二被告占据房屋拒不搬出，故原告诉至本院。被告斯亚珍、斯晓宾辩称并提出反诉请求：1、确认《房屋买卖合同》无效；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：本案的房屋买卖是基于斯亚珍、斯晓宾与侯庆辉之间的借贷关系才形成的。2017年4月19日，斯晓宾、斯亚珍与侯庆辉签订《借款抵押合同》，约定二被告向侯庆辉借款100万元，借期12个月，自2017年4月19日至2018年4月18日，月利率2%。当日，侯庆辉与二被告共同前往兰州市公证处对《借款抵押合同》进行公证。后侯庆辉又以房屋抵押为名要求斯亚珍将其单独所有的兰州市城关区高新雁北路762号1单元14层1404号房屋给侯庆辉手下人员傅仰田作了委托售房的公证委托书。侯庆辉一再承诺该委托书仅是为了督促二被告及时还款，不会将房屋进行出售，斯亚珍才配合作了委托公证。借款合同签订后，侯庆辉向斯晓宾给付了100万元借款，借期内斯晓宾按月利率2%先后向侯庆辉支付利息27万元。然而侯庆辉却强迫二被告认可月息为5%，并多次带领苏幼明等人前往二被告家中进行围堵、辱骂。在侯庆辉的多次威胁下，二被告无奈于2018年4月18日向侯庆辉出具了欠付借款本息合计150万元的承诺书，于2018年5月13日出具了欠款金额为160万元的还款承诺书。在此期间，侯庆辉、傅仰田利用公证委托书，擅自将案涉房屋以141万元的价格过户给其手下人员苏幼明。同日苏幼明将购房款转至傅仰田名下，再由傅仰田转账至侯庆辉名下，表面上做足了房屋买卖的假象。但原告与侯庆辉等人以民间借贷的合法形式，威逼、胁迫二被告支付高息，并最终假借房屋买卖之名，满足其索要高息的目的，在此基础上形成的《房屋买卖合同》应属无效，故二被告要求驳回原告的诉讼请求并提起反诉。原告苏幼明针对被告斯亚珍、斯晓宾的反诉辩称，二被告的反诉请求于法无据，与事实不符，请求驳回二被告的反诉请求。斯亚珍与苏幼明签订的《房屋买卖合同》合法有效，且已经全部履行完毕，仅剩房屋交付问题。《房屋买卖合同》的签订之权是斯亚珍通过兰州市公证处的公证委托书授权给傅仰田的，傅仰田与原告签订合同、代收房款合法有效且履行完毕。侯庆辉与二被告的借款与本案无关，傅仰田付款给侯庆辉也与本案无关。二被告反诉理由均是虚假陈述，其反诉请求应予驳回。第三人侯庆辉述称，斯晓宾是因为急需用钱才向侯庆辉借款。签订借款合同时，被告斯亚珍、斯晓宾认可把房屋抵押给侯庆辉，且公证书等都是在被告斯亚珍、斯晓宾同意并自愿的情况下所做。后来，被告斯亚珍、斯晓宾无法按期还款，侯庆辉担心二被告名下借款太多，就将涉案房屋出售给了原告。另外，侯庆辉与被告斯亚珍、斯晓宾夫妻之间的的借款根本不是高利贷，更不存在二被告所说的黑社会，故请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审理认定如下：对于原告提供的证据：1、原告提交了《房屋买卖合同》以证明原告与斯亚珍的委托人傅仰田就案涉房屋买卖事宜签订合同，合同约定了房屋价款、交房时间、违约责任等内容。二被告质证认为该合同是在二被告与侯庆辉的民间借贷前提下产生的，出售房屋非斯亚珍真实意思表示，且该合同的最终目的是为了达到侯庆辉获取高息的目的，应为无效合同。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，该合同是傅仰田基于斯亚珍所作的公证委托书与原告签订，合同约定了房屋价款、交付时间、违约责任等内容，符合证据的真实性原则，也能够证明原告的证明目的；至于合同的效力，则需要结合案件具体情况及其他证据予以确认，故本院对原告的该证据予以确认。2、原告提供建设银行流水单以证明其于2018年4月8日将房款141万元支付给傅仰田，履行了合同义务的事实。二被告质证认为原告支付房款的行为是为了达到侯庆辉获取高额借款利息的目的。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，原告提供的该证据能够证明原告以转账形式将141万元房款转入傅仰田账户的事实，但仅该转账凭证不能说明与侯庆辉的关系，故本院对原告的该证据予以确认，对二被告质证意见不予确认。3、原告提交斯亚珍身份证复印件、房产证复印件、斯晓宾身份证复印件、公证书以证明傅仰田受斯亚珍委托签订合同时提供了相应的身份信息材料及房屋信息材料；房屋系斯亚珍单独所有，斯亚珍通过公证委托傅仰田出售案涉房屋、代收房款、代办过户手续等。二被告质证对身份证、房产证复印件无异议，但认为公证书系其与侯庆辉签订《借款抵押合同》时一并出具，是侯庆辉为达到最终索要高息之目的要求斯亚珍出具，傅仰田据此公证书签订的《房屋买卖合同》应属无效。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，原告提供的该组证据能够反映傅仰田与原告签订《房屋买卖合同》，并协助原告办理产权过户手续是依据斯亚珍与傅仰田办理的公证委托书，但无法从该组证据中直接得出《房屋买卖合同》无效的结论，至于合同的效力，则需要结合案件具体情况及其他证据予以确认，故本院对原告的该组证据予以确认，对被告的质证意见暂不予确认。4、原告提交房屋所有权证以证明傅仰田履行义务将案涉房屋过户至原告名下，房屋现归原告所有的事实。二被告对该证据真实性无异议，但认为《房屋买卖合同》应属无效。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，该证据能够证明案涉房屋产权现在原告名下的事实，至于合同的效力，则需要结合案件具体情况及其他证据予以确认，故本院对原告的该组证据予以确认，对被告的质证意见暂不予确认。5、原告提供了照片两张以证明二被告占据案涉房屋拒不腾交，按照合同约定其应当支付违约金的事实。被告质证认为照片上的人确系二被告，但照片上的房屋不能证明系案涉房屋。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，该照片不能证明二被告占据案涉房屋的事实，本院对该证据不予确认。对于二被告提供的证据：1、二被告提供的（2017）兰公内字第1906号、1908号公证书以证明2017年4月19日二被告与侯庆辉签订《借款抵押合同》，同日斯亚珍向傅仰田出具的委托售房的公证授权书，本案房屋买卖合同与借款合同具有关联性，二者应当综合进行评判，而且斯亚珍并未授权傅仰田决定房屋的出售价格，故《房屋买卖合同》无效。原告质证时认为1906号公证书并未向原告出具，无法证明其证明目的；1908号公证书恰证明原告与傅仰田签订《房屋买卖合同》是基于斯亚珍给傅仰田的公证委托，《房屋买卖合同》合法有效。第三人侯庆辉对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方在抵押时已经对房屋进行了定价，为140万元,故在二被告不偿还借款的情况下，侯庆辉有权以此价格出售房屋。本院认为，经当事人确认，二被告提供的1906号、1908号公证书内容真实，能够证明二被告与侯庆辉及傅仰田分别签订《借款抵押合同》、委托书并办理公证的事实。但两份公证书不能单独证明《房屋买卖合同》与借款抵押合同之间的关联关系，需以其他证据进行综合评判，故本院仅对二被告该组证据本身反映的事实予以确认。2、二被告提供承诺书以证明按照借款合同月息2%的约定，截止2018年4月18日，斯晓宾欠付侯庆辉本息应为124万元，侯庆辉违法索要高息。原告质证认为该承诺书是被告斯亚珍与侯庆辉之间的债权债务关系，与本案房屋买卖无关。第三人侯庆辉对该证据真实性无异议，但认为其并非高额索息。本院认为，虽然二被告提供的该证据为复印件，但第三人侯庆辉对此予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认，但仅仅该证据无法证明侯庆辉违法索要高息的事实，故本院对该证据的证明目的不予确认。3、二被告提供了《还款协议书》以证明在《还款协议书》中侯庆辉认可通过傅仰田将房屋过户至原告名下的事实，侯庆辉以房屋买卖合法形式掩盖其获取高息的非法目的，侵犯了被告合法权益。原告质证认为该证据系二被告与他人之间的债权债务关系，与原被告之间的房屋买卖无关。第三人侯庆辉对该证据真实性无异议，但认为不存在非法的情况。本院认为，该还款协议第三条明确记载侯庆辉于2018年4月3日以买卖形式将斯亚珍名下案涉房屋过户到苏幼明名下的事实，能够证明原告取得案涉房屋产权与二被告及侯庆辉之间的债权债务关系有重要关联性，本院对二被告提供的该证据予以确认。4、二被告提供转款记录以证明侯庆辉、傅仰田与原告将141万元款项最终汇至侯庆辉处，实现了侯庆辉非法获取高息的最终目的，原告与傅仰田之间的《房屋买卖合同》应被确认无效。原告质证认为其按约支付房款给傅仰田，傅仰田将款项付给谁与其无关。第三人侯庆辉对该证据真实性无异议，但认为其债务与房屋买卖无关。本院认为，二被告提供的该证据能够证明原告所付141万元房款的资金流向，但不能单独以此确认合同的效力，合同效力应当结合案件事实及证据进行综合认定，故本院对二被告提供的该证据本身反映的事实予以确认，对二被告认为《房屋买卖合同》应属无效的证明目的暂不予确认。5、二被告提供还款凭证、转账记录以证明被告已向侯庆辉偿还了27万元的事实。原告质证认为与其无关。第三人侯庆辉对该证据无异议。本院认为，虽然二被告向侯庆辉偿还了27万元的事实与本案缺乏关联性，但侯庆辉对郭小龙转账给傅仰田的款项认可是被告向其偿还的款项，这一事实说明侯庆辉与傅仰田存在一定的关系，故本院对该证据予以部分确认。6、二被告提供不动产产权情况表以证明原告已经将案涉房屋抵押给他人，恶意侵犯被告的合法权益。原告质证对真实性无异议，但认为原告作为案涉房屋的权利人，对房屋的相关处分均系合法行为。第三人侯庆辉质证认为与其无关。本院认为，该证据能够证明原告将案涉房屋抵押的事实，但无法直接证明原告存在侵犯被告合法权益的恶意，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的予以部分确认。7、二被告提供公证询问笔录以证明被告委托售房公证的真实目的是为了其与侯庆辉借款的抵押担保，只有在被告与侯庆辉之间的借款到期，不能偿还时，侯庆辉才有权出售房屋，但是侯庆辉在借款到期前出售了涉案房屋。原告经质证对该证据真实性无异议，但认为原告作为善意买受人，不知道二被告和侯庆辉之间的事宜，该证据恰恰证明斯亚珍清楚傅仰田的的身份后才委托的傅仰田买卖房屋的。第三人侯庆辉经质证认为因被告的债务比较多，侯庆辉担心被告还不上借款，所以侯庆辉才在借款到期前出售了案涉房屋。本院认为，二被告提供的该组证据能够证明其证明目的，侯庆辉的陈述亦对此进行了印证，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，被告斯晓宾、斯亚珍与第三人侯庆辉签订《借款抵押合同》一份，双方约定：二被告向侯庆辉借款100万元，借款期限12个月，自2017年4月19日起至2018年4月18日止，借款期限内月利率为2%；按月结息，利息支付日为每月20日，借款到期利随本清；二被告自愿以其拥有所有权并有权处分的位于兰州市城关区的合法房产［房屋所有权证：兰房权证（城关区）字第××号、建筑面积149.88平方米］以及相应的土地使用权抵押给侯庆辉，作为二被告归还借款的担保；经双方确认，上述用于抵押的房地产价值为壹佰肆拾万元整；合同签订后当日，双方应持房屋所有权证及其他相关证件到房管部门办理房屋抵押登记手续。同时，侯庆辉与二被告对上述《借款抵押合同》在兰州市公证处办理了公证，公证书编号为（2017）兰公内字第1906号。同日，被告斯亚珍又与傅仰田在兰州市公证处办理了公证委托书［公证书编号为：（2017）兰公内字第1908号］，斯亚珍委托傅仰田办理出售兰州市城关区房屋的相关事宜，具体委托事项包括：1、代为撤销上述房产的抵押登记；2、代为在房产部门办理上述房屋的测绘、查档、网签、过户、登记一切手续；3、代为办理在税务部门的核税手续，并缴纳各项税款；4、代为与购房方签订房屋买卖合同；5、代为在银行办理开户、收付房屋交易资金及资金监管的相关手续；6、代为收取售房款；7、购买方若以按揭方式购买，代为协助配合办理相关按揭购房手续。上述《借款抵押合同》及《委托书》签订后，傅仰田作为被告斯亚珍的委托人，于2018年3月10日与原告就案涉房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，双方约定房屋成交价格141万元，包括售房款、房屋内的固定装修等设施；原告保证在2018年4月10日前将售房款141万元通过银行转账方式给傅仰田支付；被告斯亚珍保证于2018年3月31日将房屋正式交付原告，房屋交付原告时，该建筑物范围内所对应的土地使用权一并转移给原告；原告不能按期向被告斯亚珍付清购房款或被告斯亚珍不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约方向守约方每日支付上述房屋成交价格141万元的万分之五违约金；如被告斯亚珍逾期交房，则原告有权通过兰州市城关区人民法院起诉被告斯亚珍立即向原告腾交该房屋，并承担上述违约责任。双方还约定了其他事项。该合同签订后，原告于2018年4月8日以转账形式向傅仰田支付了141万元房款，傅仰田亦协助原告办理了产权过户手续。但二被告未于2018年3月31日给原告交付房屋，傅仰田收到该房款后也并未将款项转给二被告，而是以房款名义转给了侯庆辉。2018年4月18日,被告斯晓宾向侯庆辉出具了承诺书,承诺于2018年4月20日前将侯庆辉的150万元如数归还，如到期不能偿还，则其同意自愿将案涉房屋交接于侯庆辉。2018年5月13日，侯庆辉（甲方）与二被告（乙方）签订《还款协议书》一份，约定：“一、乙方斯晓宾、斯亚珍承诺：在2018年5月30日前向甲方侯庆辉给付人民币贰拾万元（￥200000.00）；在2018年6月1日至2018年6月30日之前再次向甲方给付人民币叁拾伍万元整（￥350000.00）；剩余欠款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000.00）需在2018年7月30日前，在将兴隆滨河苑5号楼1单元1404号房屋（兰州市城关区高新区雁北路762号1单元14层1404室）过户给斯亚珍时，由斯亚珍一次性给付甲方侯庆辉以结清欠款。二、甲方侯庆辉承诺：双方按以上方式给付了借款时，侯庆辉须无条件办理房屋过户手续。说明：甲方侯庆辉于2018年4月3日以买卖形式将斯亚珍名下的上述抵押房屋过户到苏幼明名下，在上述还款期限内，甲方与苏幼明不得向乙方斯晓宾、斯亚珍主张房屋权利，由乙方正常拥有并使用，在此期间，甲方及苏幼明保证不转让、抵押该房屋。三、若乙方不能按期履行还款，则甲方侯庆辉可立即收回该房屋，乙方必须积极配合房屋交接，搬出此房并将房屋交付给甲方。四、本协议自甲、乙双方签字后生效。本协议一式两份，双方各执一份。”该协议签订后，因二被告未能按照约定期限偿还侯庆辉的借款，原告遂诉至本院。另查，原告于2018年9月19日将案涉房屋抵押给了案外人侯德明，抵押金额为200万元，抵押期限自2018年9月18日至2019年9月18日。本院认为，根据当事人的诉辩称及查明的事实，本案主要的争议焦点为：1、原告与被告斯亚珍的委托人傅仰田签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？2、原告要求二被告返还房屋并支付违约金有无事实及法律依据？关于《房屋买卖合同》的效力问题。根据我国合同法及相关法理的规定，合同生效要符合三方面的要件，即合同当事人具备民事行为能力、合同意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。首先，就合同相对方的缔约能力而言，本案中的《房屋买卖合同》系原告与被告斯亚珍的委托人傅仰田签订，二人均是具有完全民事行为能力的当事人，具备签订合同的民事能力。而傅仰田在公证委托的范围内代表被告斯亚珍与原告签订的《房屋买卖合同》，对被告斯亚珍发生效力。关于二被告辩称该公证委托书是在侯庆辉多次承诺该委托书仅供督促还款后出具的主张，因二被告未提供证据证明该主张，且二被告作为具备完全民事行为能力的当事人，应当知晓该委托书出具的法律后果，故本院对二被告的该项辩称不予采纳。其次，对于合同意思表示真实与否的问题。虽然《房屋买卖合同》确定了原告购买案涉房屋、被告斯亚珍出售房屋的意思表示，原告也履行合同约定向委托签约人傅仰田支付了房屋相应的对价，但是被告斯亚珍、斯晓宾提供的（2017）兰公内字第1906号公证书证明二被告实际是提供案涉房屋作为其与侯庆辉借款的抵押担保物，而二被告与侯庆辉签订的《还款协议书》约定，侯庆辉于2018年4月3日以买卖形式将案涉房屋过户至苏幼明名下，若二被告按期偿还借款，侯庆辉无条件给二被告办理产权过户手续，二被告不能按期履行还款义务，侯庆辉收回案涉房屋。由此可见，《房屋买卖合同》的签订与二被告及侯庆辉之间的借贷关系具有重要关联，傅仰田与原告签订《房屋买卖合同》并协助原告办理房屋产权过户手续均是在侯庆辉控制和主导下进行，原告支付的购房款也由傅仰田转给了侯庆辉，而侯庆辉对上述事实亦予以认可，因此原告取得的房屋所有权实际仍是侯庆辉以该房屋作为其债权的担保，房屋产权的归属实际是由侯庆辉控制。因此，原告与傅仰田签订的《房屋买卖合同》并非被告斯亚珍的真实意思表示。关于原告认为其为善意第三人的主张，原告陈述在购买房屋之前实地查勘了房屋状况，且二被告在场，但二被告对此予以否认，而侯庆辉亦陈述其只是带原告看了同户型的房屋，并未实地查勘案涉房屋。本院认为，原告并未提供证据证明其实地查勘了房屋，原告作为重大财产的购买者未实地查勘房屋状况即出资购买，其行为明显与常理不符。退一步讲，虽然傅仰田为被告斯亚珍的委托人，但既然其陈述二被告在场，其却未向二被告本人核实其出售房屋的意思表示并签订合同，明显与常理相悖，故原告主张实地查勘了房屋、且二被告在场的主张明显不能成立，因此，原告并非善意第三人。最后，关于《房屋买卖合同》是否违反法律强制性规定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。案涉房屋虽然以买卖形式过户至原告苏幼明名下，但该房屋实际由侯庆辉控制，是二被告债务的担保。结合《还款协议书》的约定、侯庆辉的陈述及本案查明的事实，《房屋买卖合同》的签订实际是为了保证二被告不能偿还借款本息时，作为实际控制人的侯庆辉能够直接取得案涉房屋所有权。而侯庆辉在借款得不到清偿时直接取得案涉房屋所有权的行为本身违反我国法律规定。因此，原告与被告斯亚珍订立的《房屋买卖合同》实际是为了掩盖二被告不能偿还借款时侯庆辉直接取得案涉房屋所有权的非法行为，该合同应属无效。综上，原告与被告斯亚珍订立的《房屋买卖合同》既非被告的真实意思表示，也违反我国法律的强制性规定，依法应属无效，本院对二被告要求确认《房屋买卖合同》无效的反诉请求予以支持。关于原告要求二被告腾交房屋并依照《房屋买卖合同》约定支付逾期交房违约金的主张有无事实及法律依据的问题。因原告与被告斯亚珍订立的《房屋买卖合同》无效，故其要求二被告按协议约定腾交房屋并承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第（三）项、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：一、依法确认原告苏幼明与被告斯亚珍于2018年3月10日订立的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告苏幼明的诉讼请求。本诉案件受理费2528元，反诉案件受理费50元，均由原告苏幼明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  刘康越人民陪审员  孙慧良二〇二〇年七月二十一日书 记 员  王淑娟