贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3935号上诉人（原审被告）：杨杰，男，1986年12月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码91520500590775593X。法定代表人：赵军，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙晓婷，系贵州本芳律师事务所律师。上诉人杨杰与被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商公司）、第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下至判决朱文前简称为：招商物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2018年7月4日（2018）黔0502民初292号民事判决，杨杰不服该判决向本院提起上诉。本院于2019年6月5日作出（2019）黔05民终1901号民事裁定，撤销原判，发回重审。贵州省毕节市七星关区人民法院重审后，第三人招商物业公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院于2019年12月17日作出（2019）黔0502民初7404号民事裁定，裁定按招商物业公司撤回起诉处理，并于同日作出（2019）黔0502民初7404号判决，杨杰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回招商公司一审提出的诉讼请求，一、二审诉讼费用由招商公司承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。第一，杨杰与招商公司签订的案涉合同系格式合同，双方就格式条款的理解有争议的应当作出有利于杨杰的解释。第二，根据案涉合同约定，招商公司收取租金的条件一是招商公司向杨杰交付房屋，二是购物中心开业。第三，招商公司并没有提供证据证明其已为杨杰的商铺尽到了推广宣传义务，不应支持招商公司主张的推广费。第四，招商公司于2017年10月强行对杨杰经营的商铺停止供电，导致杨杰无法正常营业，杨杰无奈只好停业，因此租金只能计算至2017年10月。被上诉人招商公司辩称，一审认定事实清楚，双方合同关系已于2018年2月13日解除，一审判决并无不当，请求二审予以维持。招商公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付原告欠付租金人民币115,666.5元、推广费28,595.4元，违约金23,927.3元（暂计至2017年12月，至《房屋租赁协议》解除时止）；3、判令被告向第三人支付欠付的物业管理费102,943.42元，水电费11,653.92元，违约103,345.17元；4、判令被告于合同解除时清空并交还所承租的商铺；逾期未搬出，则被告以《房屋租赁协议》解除时最后一个月的商铺租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费（支付期间为判令《房屋租赁协议》解除时至被告实际交还商铺时止）；5、判令被告所交纳的24,059元履行保证金归原告所有；6、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为判决被告支付原告欠付租金、推广费、违约金共计人民币263,239.82元，时间截止为2018年2月13日，并撤回第3、4项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年，原告为甲方，被告为乙方，甲乙双方分别签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将其位于毕节市七星关区出租给被告。房屋建筑面积242.72平方米，租赁面积约为165.38平方米，最终面积以竣工测绘面积为准。租赁期限7年，自2015年12月5日起至2022年12月4日止；免租期为12个月，自2015年12月5日起至2016年12月4日止；计租日自2016年12月5日起至租赁年限结束；租金以租赁面积为单位进行计算，第一年租金为0元／平方米·月；第二年为57元／平方米·月，每月的租金为9426.66元；第三年为59.85元／平方米·月，每月的租金为9897.99元；第四年为62.84元／平方米·月，每月的租金为10392.48元；第五年为65.98元／平方米·月，每月的租金为10911.77元；第六年为69.28元／平方米·月，每月的租金为11457.53元；第七年为72.74元／平方米·月，每月的租金为12029.74元。租金按月支付，首月租金为自免租期终止前15日内支付（即最迟应于2016年12月4日支付），前述租金不包含管理费和推广费。乙方应向甲方指定的银行账户汇入24059元租赁履约保证金，乙方应向物业公司支付装修保证金8000元。在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但自交付日起，乙方应支付物业管理费，并支付房屋交付后发生的水电费等其他费用。公共宣传推广费每月共计1213.60元，乙方应按照每月实际使用情况，将水电费支付至物业公司账户。乙方在签订本协议后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续。合同签订后，被告于2015年7月10日向被告交付了24059元的履约保证金。2015年7月11日，原告将涉案商铺交付被告，被告委托刘秋鸿对涉案商铺进行装修，用于经营“酒窝甜品”。2015年11月23日，原告招商公司向招商花园购物中心各商户发布《毕节花园城购物中心开业致商户函》，函件载明，购物中心于2015年12月5日开业，原告公司将联合各商家发行现金券吸引顾客回馈，以达到增加人流量的目的。2015年12月3日，原告认为通过发放现金券的形式涉及不正当竞争，于是临时取消发放现金券的活动，改为发放价值50元的雨伞和价值60元的儿童乐园门票。另外，原告通过微信群、高炮广告牌、流动广告车等形式对2015年12月5日购物中心开业进行宣传推广。被告开门营业后，未按照合同的约定按月向原告支付租金。2017年8月30日，原告向被告发送《严重违约告知函》；2017年9月18日，原告向被告发送《律师函》，要求被告支付房屋租金、推广费、物管费等。2018年2月13日，被告杨杰与原告办理了涉案商铺的收楼交接手续，将商铺移交给原告。一审法院另查明，一审庭审时，原告当庭提交《建筑面积实测测绘报告》，报告载明，经竣工测绘，涉案商铺的建筑面积为229.95平方米，租赁面积（套内面积）为157.66平方米。则涉案商铺的租金应为：第一年租金为0元/平方米·月；第二年每月的租金应为8,986.62元；第三年每月的租金应为9,435.95元；第四年每月的租金应为9,907.35元；第五年每月的租金应为10,402.41元；第六年每月的租金应为10,922.68元；第七年每月的租金应为11,468.19元。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金、推广费等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《房屋租赁协议》第十三条之约定：“被告欠付租金一个月以上的，视为乙方违约”，被告已违反合同约定，原告有权解除租赁协议并要求被告支付差欠的租金。但2018年2月13日，被告已将商铺移交给原告，视为双方协议解除租赁协议，故原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已于2018年2月13日解除。对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》的请求，本院不予支持。对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，毕节花园城购物中心开业日期为2015年12月5日，根据协议约定，购物中心开业之日起12个月内为乙方的优惠免租期，计算被告应付租金的起点时间为2016年12月5日至被告将涉案商铺交付给原告之日即2018年2月13日，被告应当支付的租金为：129,542.13元（8,986.62元/月×12个月+9,435.95元/月÷30日/月×69日=129,542.13元）。对于被告欠付原告推广费问题。根据协议约定，被告应当支付的公共宣传推广费为每月1,213.60元，由于原被告双方在协议中未约定推广费的起算时间点，故应从毕节花园城购物中心开业日期2015年12月5日起开始计算被告应当支付的推广费至租赁协议解除时止（2018年2月13日），共计31,917.68元（1,213.60元/月×26个月+1,213.60元/月÷30日/月×9日=31,917.68元）。对于原告主张被告支付逾期支付租金违约金的诉请，根据协议约定，被告应当按月支付原告租金，若被告逾期支付，则应以拖欠租金为基数，每日按千分之一计付至实际履行完毕之日止。同时，协议约定的租金计算方式为租赁面积乘以租赁面积单价，协议中的租赁面积为约165.38平方米，且约定最终面积以竣工测绘面积为准。庭审时，原告当庭提交《建筑面积实测测绘报告》，被告才得以确认涉案商铺的建筑面积为229.95平方米，租赁面积为157.66平方米。租赁面积确定，被告应向原告交纳的租金才得以确定，故对原告的该诉请，一审不予支持。对于原告主张被告所交纳的24,059元履约保证金归其所有的诉请。根据《房屋租赁协议》第十三条第四款第三项的约定，如被告违约，则原告有权没收被告已缴纳的履行保证金抵扣被告应当支付的租金违约金，如违约金数额超过保证金数额，被告仍应就超出部分承担赔偿责任。但因一审未支持原告对于租金违约金的诉请，故对原告该项诉请，不予支持。且在被告向原告支付上述欠付的租金和推广费后，有权要求原告进行返还。为减少当事人诉累，一审酌定该24,059元履约保证金在被告应向原告支付的租金和推广费中进行抵扣。故被告实际还应向原告共计支付137,400.81元（129,542.13元+31,917.68元-24,059元）。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司租金及推广费共计人民币137,400.81元；二、驳回原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7,092元，保全费2,451元，合计9,543元，由原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担3,546元，由被告杨杰负担5,997元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：杨杰欠付招商公司的商铺租金如何计算，招商公司主张的推广费应否支持。本案中，招商公司与杨杰签订的房屋租赁协议第一部分第四条已明确租金从2016年8月1日起算，双方当事人均认可自购物中心开业之日即2015年12月5日起12个月内为杨杰方的优惠免租期，一审法院从2016年12月5日起算杨杰应付招商公司租金至杨杰将案涉商铺交还招商公司之日共计129,542.13元并无不当。关于公共宣传推广费，房屋租赁协议第一部分第七条已经明确约定了公共宣传推广费的支付标准，招商公司提交的证据足以证明该公司已经履行了宣传推广购物中心的义务，一审法院从2015年12月5日购物中心开业之日起计算并支持招商公司主张的公共宣传推广费至2018年2月13日共计31,917.68元亦无不当。综上所述，杨杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,048元，由上诉人杨杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年七月二十七日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭