吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初1836号 原告：吉林省延房置业集团有限公司，地址为延吉市。 法定人代表人：金永勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田洪伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。 被告：延边兴捷房地产开发有限公司，地址为延吉市。 法定代表人：常捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。 原告吉林省延房置业集团有限公司（以下简称延房公司）与被告延边兴捷房地产开发有限公司（以下简称兴捷公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。延房公司的委托诉讼代理人田宏伟，兴捷公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延房公司向本院提出诉讼请求：要求依法撤销延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书。事实和理由：2016年初，兴捷公司因对延吉百货大楼西步行街地块进行开发，欲购买延房公司所有的毗邻延吉百货大楼西步行街北侧临街营业用房(该房屋产权证号为X，产籍号为X-X-X，房屋面积而为X平方米),便找到延房公司协商,经双方对房产评估确认房产价值为X万元。后延房公司于2016年7月27日召开了临时股东会及董事会,确定该房屋的交易价格为X万元。于是延房公司将该房屋的现状及附属土地的使用性质向兴捷公司释明，兴捷公司明确表示对上述情况已知悉并同意以X万元的价格购买，双方形成了口头合同。后，兴捷公司以避税为由，要求与延房公司暂时签订房屋价款为X万元的合同,于是2016年8月31日，为使兴捷公司达到避税目的双方签订总价为X万元的《房屋买卖协议书》。延房公司向兴捷公司提供了合同复印件，兴捷公司也仅向延房公司支付了部分房屋价款。2016年9月初，兴捷公司的实际控制人“常海延”谎称“因资金紧张，需将《房屋买卖协议书》原件向延边州中小企业信用担保投资有限公司出示借款，用于支付延房公司剩余的转让价款。”当时，投资公司因贷款审核将原件留下，其后，投资公司在未经延房公司同意下将原件交给了兴捷公司。延房公司多次向兴捷公司主张返还合同并签订正式的书面合同，兴捷公司以各种理由拒绝，也未向延房公司支付剩余款项。首先，延房公司与兴捷公司在2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》系兴捷公司以偷逃税款为目的，欺诈延房公司签订的房屋买卖合同。并不是双方真实的意识表示。其次，《房屋买卖协议书》中的价款虚假，严重偏离真实价格，违反公平、等价有偿的民事原则，兴捷公司采用欺诈的手段，企图以区区X万元的价格购买X万的房屋，实质上是双方权利与义务的严重不对等。通过同地段的房屋交易价格就可以完全获知,其房产交易价格远远低于市场价值，该协议的价格对延房公司显失公平，故诉至法院。 兴捷公司辩称，延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订过的合同是由延房公司起诉的，该合同系双方真实意思表示，双方交易的标的仅是房屋，不包括土地。土地性质是国有划拨土地，延房公司并未取得土地使用权，所以，合同价格公平合理，不存在显失公平的情形。延房公司曾于2017年9月7日以同一事实和理由向延吉市人民法院起诉，在请求确认合同无效和请求撤销合同之间，延房公司选择了确认合同无效，后均被延吉市人民法院（2017）吉2401民初5630号和延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终540号判决驳回延房公司的诉请。退一步讲，如果真如延房公司所述双方订立合同具有显失公平的情形，那么根据合同法第五十五条的规定，延房公司享有的撤销权已消灭，理由是：1.延房公司没有在订立合同后一年内行使撤销权；2.延房公司以请求确认合同无效的行为放弃行使撤销权。综上，请求依法驳回延房公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2005年4月28日，延房公司作为房屋所有权人取得案涉位于延吉市解放路X号、丘（地）号为X-X、产别为股份制企业房产、撞号为X、房屋总层数为X层、建筑面积为X平方米、涉及用途为营业的混合结构房屋，房产证号为房权证延字第X号。涉案房屋占用范围内的土地性质为国有划拨土地。 2016年，延边天元房地产评估有限公司受延房公司委托对产权证为延房权证字第X号，位于延吉市解放路XXX号，建筑总层数为X层，总建筑面积为X平方米，产籍号为X-X-XX，规划用途为营业用房，产权人为吉林省延房置业集团有限公司的房地产价值进行评估估价。天元评估公司于2016年4月20日作出延天房估字[2016]第XX号的房地产委托估价报告，估价结果为估价对象在估价时点房地产市场价值评估为人民币X仟X佰X拾X万元整（¥X万元）。平均单价为XX元每平方。 2016年8月31日，延房公司（甲方）与兴捷公司（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：一、甲方将位于步行街西段，产权证号为X、产籍号为X-X-X、面积为X平方米的自有房屋以现状卖给乙方（该房屋只有房屋产权证，并没有办理土地使用证）；二、经双方协商，确定该房屋出售价为人民币X万元，该房屋总价不包含土地价款；三、本协议签订之日，乙方支付给甲方全部价款，甲方将完好房屋正式移交给乙方使用并管理；四、该房屋房产证过户手续、土地使用证办理手续等均由乙方负责。合同还约定了费用承担、违约责任等事项。延房公司与兴捷公司签订房屋买卖合同之前，即2016年7月25日延房公司给兴捷公司支付定金X万元。延房公司与兴捷公司签订房屋买卖合同时，兴捷公司向延房公司支付房屋购买款X万元。 2017年9月7日，延房公司起诉兴捷公司，要求确认双方于2016年8月31日签订的房屋买卖合同无效；并要求判令兴捷公司向延房公司返还房屋买卖协议书中的房屋及土地。2017年12月25日，本院作出（2017）吉2401民初5630号民事判决，判决：驳回延房公司的诉讼请求。 上述案件审理期间，延房公司法定代表人金勇永与兴捷公司股东常海延于2017年12月5日因案涉房屋价款问题及上述案件诉讼问题，双方进行协商，协商过程中双方主要提到延房公司内部决定、房屋买卖合同、房屋价款增加数额等问题。 后延房公司因不服（2017）吉2401民初5630号民事判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。2018年6月11日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终540号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年9月4日，吉林信达房地产估价有限公司受延房公司委托，针对案涉房屋作出吉信达抵字第（2018）X号房地产估价报告，估价结果为遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点（2018年9月4日）的估价结果为人民币X元，平均单价为X元每平方米。 延房公司因不服（2018）吉24民终540号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。2019年11月1日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申4389号民事裁定书，认为：本案系双方买卖房屋过程中一并转让涉案房屋所占土地使用权的情形，不同于单纯国有划拨土地使用权转让情形，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房屋土地使用权转让属管理型规范，并非效力性规范，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人在办理过户手续前需要将划拨土地使用权转为出让土地使用权，并向有关部门缴纳相应的土地出让金即可，因此延房公司关于房屋买卖合同无效的主张不能成立。延房公司关于双方之间存在房屋交易价款为X万元口头约定的主张亦缺乏充分证据证明。一、二审法院对前述主张不予支持并无当。延房公司关于撤销《房屋买卖协议书》的请求，其在一、二审程序中并未提出，本院不予审查；并裁定驳回延房公司的再审申请。 审理中，延房公司申请对案涉房屋价值及土地使用价值进行评估，估价时点为2016年8月。2020年4月23日，柳河XX房地产评估有限公司受本院委托作出柳XX司评字[2019]A009号房地产估价报告，估价结果为遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点（2016年8月）的估价结果为X元（单价X元每平方），并注此房屋单价含土地价值，如实际占地超出国家关于容积率的有关规定和本楼盘涉及容积率还有剩余土地可考虑按当地土地价格适当计算。2020年4月28日，柳河XX房地产评估有限公司出具一份补充说明，系针对建筑物总价值中所含的土地使用权价值，其中房屋价值X元，其中土地使用价值为X元。 另查，2015年12月21日，延吉市国土资源局发布延吉市国有建设用地使用权协议出让公示，内容为：意向用地者为延吉市XXXX有限公司，宗地位置为延吉市进学街、人民路以南、局子街东侧，宗地编号为X，土地面积为X平方米，建筑面积为X平方米，土地用途为商服用地，土地级别为城区1级，出让年限为X年，单位面积出让金价为每平方X元；出让总金额为X元，在公示期间，各单位和个人如对该公示有异议，请与延吉市国土资源局土地利用科联系；如无异议，公示期满延吉市国土资源局将按照《国有土地使用权协议出让贵方》与意向用地者签订《国有土地出让合同》。案涉房屋位于该宗地东北位置。 2017年1月11日，延吉市国土资源局与延吉市XXXX有限公司签订一份国有建设用地使用权出让合同，约定：本合同项下出让宗地编号为X，宗地面积X㎡，其中出让宗地面积为X平方米，本合同项下的出让宗地坐落于延吉市进学街，人民路南侧、局子街东侧；本合同项下出让宗地的用途为其他商服用地；出让人同意在2017年1月31日前将出让宗地交付给受让人；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币X元，每平方人民币X元；该合同还约定土地开发建设利用以及国有建设用地使用权转让、出租、抵押，期限届满、不可抗力、违约责任等内容。 另查，延吉市XXXX有限公司及兴捷公司法定代表人均为常捷。 另查，延房公司持有一份无落款时间的房屋买卖协议书一份，该协议中案涉房屋出售价格为人民币X万元，但该协议书并没有盖章及签字纳印；延房公司提供一份股东签名表，内容为：依据公司章程第十七条出售公司房屋决议应由代表二分之一以上表决权的股东表决通过，就产籍号为X-X-XX房屋出售事宜，特提交如下股东同意出售签名表，上述内容下方由金永勇、金仁杰等股东签字；延房公司提供的一份会议记录载明“常海燕动迁事宜定价位，马飞：X万元左右，价格定在X万。”；延房公司提供一份台历上，显示如下内容：常同志给X万元，签X万合同过户用，过户事宜由常自己联系。 另查，兴捷公司作为原告起诉延房公司，要求确认兴捷公司与延房公司签订的房屋买卖协议书合法有效；要求延房公司腾房并移交给兴捷公司占有使用；要求延房公司协助办理产权更名手续；要求延房公司承担因更名产生的税、费的50%；要求延房公司支付违约金X万元。该案[（2018）吉2401民初5308号]审理过程中，即2018年11月15日庭审中双方均提到合同撤销的问题，本案审理中延房公司自认提出撤销问题的时间为2018年10月9日，该时间为延房公司因不服（2018）吉24民终540号民事判决向吉林省高级人民法院申请再审的时间。 认定上述事实的证据有：延房公司营业执照、房屋买卖协议、（2017）吉2401民初5630号案件庭审笔录、股东签名表及房屋买卖协议书、董事会会议记录、2016年7月21日记录、谈话录音、房产评估报告吉延吉市法院调查笔录、评估费票据、吉林信达房地产估价有限公司评估报告、（2016）吉01民初805号民事裁定书、延吉市国有土地使用权协议出让公示、延吉市XXXX有限公司与兴捷公司企业信息、国有建设用地使用权出让合同及红线图、税务局复函、（2018）吉2401民初5308号庭审笔录、（2017）吉2401民初5630号民事判决书、（2018）吉24民终540号民事判决书、房屋买卖协议书及付款凭证、房地产估价报告、（2018）吉民申4389号民事裁定书、（2017）吉2401民初5630号起诉状、（2018）吉24民终540号上诉状以及双方当事人出庭陈述。 本院认为，（一）关于延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的《房屋买卖协议书》是否存在撤销事由的问题，延房公司提出兴捷公司为偷逃税款欺诈延房公司签订X万元的合同，存在欺诈及显失公平的情形，本院认为，一方故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况的，可以认定为欺诈，本案中延房公司提供的证据不足以证明兴捷公司存在欺诈行为，且延房公司亦未能举证证明延房公司在诉状中提出的案涉房屋买卖协议书原件因在延边州中小企业信用担保投资有限公司审核后未经延房公司同意将协议书交给兴捷公司的情况，故对延房公司提出存在欺诈的主张的，本院不予支持；关于是否存在显失公平情形的问题，本院认为，双方签订合同时虽然写明房屋总价不包含土地价款，但房屋价款必然受到不同地段、土地性质等土地因素影响，且根据“地随房走”的原则，如一旦交付房屋必然面临土地使用权的转让问题，结合延房公司法定代表人金勇永与兴捷公司股东常海延的谈话录音中提到在原协议书基础上“加钱”的情况以及柳晨铭司评字[2019]AXXX号房地产估价报告所评估房屋价值为X元的情况，以及土地问题未决的情况下，双方签订房屋买卖协议书确定房屋价款X万元明显不合理，有违公平、等价有偿原则，故能够认定双方于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书存在显失公平的撤销事由。 （二）关于延房公司的撤销权是否消灭的问题，本院认为，延房公司应当在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行驶撤销权，签订案涉房屋买卖协议后，延房公司通过另案主张合同无效，且其主张合同无效的案件经一审、二审以及申请再审，最后于2019年11月1日被（2018）吉民申4389号民事裁定裁定予以驳回，而延房公司在2018年10月9日申请再审时才提出“退一步讲，《房屋买卖协议书》至少也应该是可撤销的”问题，并在兴捷公司作为原告起诉延房公司要求确认兴捷公司与延房公司签订的房屋买卖协议书合法有效，并要求延房公司腾房并移交给兴捷公司占有使用，以及要求延房公司协助办理产权更名手续的（2018）吉2401民初5308号案件中，再次提起合同撤销问题，并在本案中单独提起合同撤销之诉，故延房公司于2018年10月9日自知道撤销事由之日起至本案起诉之日（2019年4月1日）并没有超过一年，故对延房公司要求撤销延房公司与兴捷公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书的诉讼请求，本院予以支持；另，案涉房屋买卖协议书撤销后，延房公司应向兴捷公司退还兴捷公司已支付的X万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下： 撤销原告吉林省延房置业集团有限公司与被告延边兴捷房地产开发有限公司于2016年8月31日签订的房屋买卖协议书。 案件受理费42000元（原告已预交），由被告延边兴捷房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  尹永杰 人民陪审员  于培兰 人民陪审员  张万春 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  金丽娜