山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7194号 上诉人（原审被告）：王显仁，男，1983年5月19日生，汉族，住山东省莱西市。 被上诉人（原审原告）:李君洪，男，1964年9月3日出生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人:宫强，莱西鸿发法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:迟军正，莱西鸿发法律服务所法律工作者。 原审被告:王显涛，男，1979年8月2日出生，汉族，现住山东省莱西市。 上诉人王显仁与被上诉人李君洪、原审被告王显涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0285民初8333号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王显仁向本院提出上诉请求：1、请求撤销山东省莱西市人民法院2019年12月12日作出的（2019）鲁0285民初8333号民事判决民事判决书第二项、第三项判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决认为“李洪君与莱西市夏各庄镇索兰村民委员会签订的租赁合同，加盖有村委会的印章、合同中有时任村委会主任孙福庆、党支部副书记王君、村委会委员兼现金保管王秀林，会计王祥，李洪君并依合同约定支付了租金”确认李洪君与索兰村之间所签合同合法有效，无视涉案场地产权属于夏格庄教育局，索兰村委无权处分的事实。上诉人在一审过程中请求法院调取涉案场地产权归夏格庄教育局所有的证据，被法院拒绝。上诉人认为，索兰村村委与李洪君恶意串通，故意损害第三人涉案场地实际所有人利益，双方所签《租赁合同》应为无效。退一万步讲，即使涉案场地仍属于索兰村集体财产，一审判决无视索兰村为村民集体以及所租赁场地为农村集体所有的特殊性质，不经过村民大会讨论决定，由村委和村民私自决定，违反法律法规规定，双方签订的《租赁合同》也应为无效。李洪君作为索兰村村民，和村委会若干部分人员私底下达成租赁协议即获得涉案场地租赁权，未经合法程序召开村民大会讨论决定，严重违反法律法规规定，损害村集体利益，根据《合同法》第五十二条第二项、第五项，李洪君与索兰村签订的《租赁合同》应为无效。综上，李洪君没有出租索兰村小学场地的权利。其与上诉人签订《租赁合同》的时候故意隐瞒其无权出租涉诉场地的事实，属欺诈行为，上诉人在签订本《租赁合同》的时候也无从了解真相。如果上诉人知道李洪君并无权出租涉诉场地，上诉人不会与其签订《租赁合同》应当认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效。上诉人为索兰村小学场地的实际承租人，应当交租金交付于有权收受此场地租金的相对方，而不是李洪君。同时，李洪君也无权要求上诉人搬离索兰村小学大院。二、一审法院法律适用错误。 一审法院仅依据合同法一般规定认定李洪君与索兰村签订的《租赁合同》有效，没有考虑作为农民集体的索兰村，在涉及村民集体利益的时候，村委会无权决定，应是应当遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010修订）第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理:（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。 根据本条法律规定，索兰村在决定将村小大院出租的时候，因涉及村民重大经济利益，应当事先通过村民大会讨论决定，但是索兰村委并未按照法律法规要求召开村民大会讨论决定，其擅自私底下达成出租协议的行为违反法律规定，损害集体利益，应为无效。综上，一审原告在隐瞒自己并无索兰村小学大院租赁权的情况下，一审法院判定上诉人王显仁搬离涉诉场地、向被上诉人支付租金与事实不符，对上诉人是极大的不公。一审判决认定事实不清、适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，恳请贵院在查清事实的基础上依法改判。 李君洪答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 王显涛二审中未到庭，也未发表答辩意见。 李君洪向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除李君洪、王显涛、王显仁于2013年6月30日签订的《租赁合同》，王显仁、王显涛立即搬离涉案租赁物；2.王显涛、王显仁支付租赁费15500元，并支付合同违约金1650元，共计17150元；3.王显涛、王显仁支付自2019年7月1日起至实际搬离涉案租赁物之日止，以年租赁费16500元为标准计算的租赁费；4.诉讼费由王显仁、王显涛负担。事实和理由:2013年6月30日，李君洪将其所承租的位于莱西市的索兰小学房屋、前后大院及院内设施转租给王显涛，双方签订了《租赁合同》，其中约定租赁期限为10年，自2013年7月1日起至2023年7月1日止，租赁费为16500元/年，于每年的7月1日前付清下一年度租赁费。合同还约定了其他事项。在2018年7月1日前，王显涛应支付2018的租赁费16500元，但王显涛未按照约定时间支付。经索要，王显仁、王显涛在2019年4月26日前支付1000元，剩余租赁费15500元，王显仁于2019年4月26日向李君洪出具保证书1份，保证在2019年7月1日前付清。但该款经多次催要，王显仁拒不支付。李君洪认为，王显仁、王显涛违背合同约定，逾期支付租赁费的行为属违约行为，有权解除合同，王显仁、王显涛应当按照双方签订的《租赁合同》的约定，支付违约金1650元。现经协商未果，故此具状法院，请求判如所请。 王显涛一审中未答辩。 王显仁一审中辩称，和李君洪之间签订合同无异议，也确实未支付诉状中的租赁费，未支付租赁费的原因是，被告认为李君洪对租赁物没有权利对外出租。 一审法院经审理认定事实如下:2010年10月12日，李君洪与莱西市民委员会签订《合同书》一份，约定，莱西市民委员会将索兰小学房屋、前后大院及院内设施租赁给李君洪，租期20年，每年租赁费2000元，租期为2010年11月9日至2030年11月9日。合同加盖有村委会的印章，有时任村委会主任孙福庆、村党支部副书记王君、村委会委员兼现金保管王秀林、会计王祥签字确认。2010年11月9日，李君洪向莱西市民委员会交纳租赁费20000元。2013年6月30日，李君洪与王显涛签订《租赁合同》一份，约定，李君洪将其所承租的位于莱西市后原索兰小学整个场地及配套设施转租给王显涛用于养殖，期限为10年，自2013年7月1日起至2023年7月1日止，租赁费为16500元/年，每年的7月1日之前付清下一年的租赁费，王显涛逾期支付租赁费超过30天，李君洪有权解除合同，合同期内因一方违约导致合同解除的，应当向守约方支付合同总额10％的违约金。王显涛实际上是为王显仁签订的合同，合同签订后，王显仁实际使用租赁的场地及配套设施用于养殖，并向李君洪支付了2018年7月1日之前的租赁费。2018年7月1日前，王显仁没有向李君洪支付2018年7月1日至2019年7月1日的租赁费，经李君洪索要，王显仁支付1000元租赁费后，于2019年4月26日给李君洪出具保证书1份，保证在2019年7月1日前付清租赁费，否则搬出小学。之后，王显仁未再向李君洪支付租赁费。 一审法院认为，李君洪与莱西市夏格庄镇索兰村民委员会签订的租赁合同，加盖有村委会的印章，合同中有时任村委会主任孙福庆、村党支部副书记王君、村委会委员兼现金保管王秀林、会计王祥签字确认，李君洪并依据合同约定支付了租赁费，合同合法有效。李君洪取得了涉案房屋、场地及设施的租赁使用权。王显仁主张李君洪对租赁物没有权利对外出租，一审法院不予支持。李君洪与王显涛签订的《租赁合同》亦合法有效，双方均应依法履行。王显仁是实际的承租人，应当依约及时支付租赁费。王显仁没有按照约定期限支付租赁费，属于违约行为。李君洪要求王显仁支付已到期的租赁费15500元，一审法院予以支持。王显仁出具保证书后至今仍不向李君洪支付租赁费，李君洪的合同目的无法实现，可以要求解除租赁合同。合同解除后，王显仁应当搬离租赁物，将租赁物返还给李君洪，并赔偿搬离之前给李君洪造成的损失。李君洪按照租赁费标准要求王显仁赔偿搬离之前的损失，请求合理，一审法院予以支持。因李君洪已要求王显仁承担赔偿搬离前损失的责任，其再要求王显仁支付违约金1650元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决: 一、解除李君洪与王显涛于2013年6月30日签订的《租赁合同》；二、王显仁于判决生效之日起30日内搬离所租赁的房屋及场地，将租赁物返还给李君洪；三、王显仁于判决生效之日起10日内付给李君洪租赁费15500元并赔偿李君洪自2019年7月1日起至实际搬离租赁物之日止按年租赁费16500元为标准计算的租赁费损失；四、驳回李君洪的其他诉讼请求。 二审中各方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是王显仁是否应向李君洪支付房屋租金及占用使用费。 涉案合同的签订方为李君洪与王显涛，但各方均确认实际使用人为王显仁，也由王显仁支付之前租金，故一审将王显仁作为合同相对方承担合同义务认定正确。 李君洪与莱西市民委员会签订的租赁合同，加盖有村委会的印章，合同中有时任村委会主任孙福庆、村党支部副书记王君、村委会委员兼现金保管王秀林、会计王祥签字确认，李君洪并依据合同约定支付了租赁费；在王显仁实际使用涉案房屋期间，也无证据证明因房屋产权、使用权问题，有案外人提出异议，影响王显仁的实际使用，因此王显仁以李君洪无权对外出租不应向其支付租金的理由不成立。况且，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。因此，无论李君洪与王显涛签订、由王显仁实际履行的租赁合同是否有效，王显仁均应按照合同约定的数额向李君洪支付占用期间的费用。王显仁于2019年4月26日给李君洪出具保证书1份，保证在2019年7月1日前付清租赁费，否则搬出涉案场地，现其未支付相关费用，应搬离涉案场地。李君洪与涉案场地产权人之间的权利义务关系与王显仁无关，在未影响其权利义务的情况下，不足以作为其拒绝履行自身义务的抗辩。 本案上诉状中虽然将王显涛列为上诉人，但上诉状中并无王显涛签字，王显涛本人未出庭，也未委托诉讼代理人到庭陈述上诉意见，故依法将其身份列为原审被告。 综上，上诉人王显仁的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 案件受理费230元，由上诉人王显仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡