湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初523号原告：宜昌坤达物业有限公司宜都分公司，住所地宜都市陆城杨守敬大道锦绣江南小区22号楼一楼，统一社会信用代码914205005570049227。负责人：郑新河，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春波，男，该公司经理。委托诉讼代理人：罗军，宜都市天平法律服务所法律工作者。被告：李艳萍，女，1977年8月6日出生，汉族，湖北省宜都市人，户籍地宜都市，住宜都市。原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司与被告李艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，于2020年6月11日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司的诉讼代理人罗春波、罗军，被告李艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年12月30日至2019年4月30日共计64个月的物业服务费3346.17元、滞纳金334元、代缴水费1986.54元、卫生费224元；2．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方经协商，于2011年7月18日就被告所居住的锦绣江南14栋1单元1003号87.14㎡的住宅物业管理事宜，签订了前期物业管理协议，协议第一条第十项、第二条第二项、第三条、第四条、第八条第二项约定原告向被告收取物业服务费和被告按时缴纳物业服务费。现被告所住房屋物业服务费已交纳至2013年12月30日；至2019年4月30日止，被告共欠原告64个月的物业服务费3346.17元（87.14㎡×0.6元/㎡?月×64月），物业服务费滞纳金334元，代缴水费1986.54元，卫生费224元，共计5890.71元。因原告多次催交无果，故诉至法院。被告李艳萍对原告诉请的费用计算标准、时限、金额没有异议，但辩称：一、原告诉请的2017年4月30日之前的物业服务费已经超过三年的诉讼时效。二、原告违反物业管理法律法规及双方签订的合同，未履行义务，要求降低物业服务费的收费标准。1.电梯经常坏且电线裸露，反应后不积极维修，最严重的一次两部电梯同时坏了长达半月之久，原告以电梯公司倒闭推脱，业主自筹资金找维修公司修理才得以解决，同时动用维修基金更换一楼防盗门。2.电梯口经常粘贴广告，业主门上经常插着广告单，无人管理与清理。3.应急灯、消防栓形同虚设，从未检查、维护、维修、更换。4.14栋房屋开裂严重，开发商承认是因为砂浆王过量，处理问题时开发商让物业公司配合登记，但物业公司从未上门找自己了解情况，事后也没有询问登记了解情况，导致部分业主的问题未处理且错过了时间，后来开发商又以超过质保期为由推诿。5.绿化地改建非机动车停车棚，僵尸车一直霸占，充电桩完全是摆设，导致电动车只能上楼充电，多次反应清走僵尸车，物业未进行清理。6.单元门口和小区的垃圾桶经常无人清理，堆积成山，恶臭熏天。7.由于没有停车位和担心被盗，经常有电动车、摩托车、自行车堵塞单元门口、电梯口、楼梯口等通道，多次反应未果。8.小区大门和保安形同虚设，非业主车日夜自由进出，不登记不询问，单元门长期坏，三番五次找均未修理，2017年整栋楼被小偷一夜之间洗楼，业主损失惨重，通知物业后依然没有作为，不闻不问，引起业主公愤。9.小区车位严重不足，导致消防通道经常违停，自己建议物业把小区用白线划上停车位，保安指导监督业主有序停车，留出消防通道，物业公司起初答应做后来不了了之，火灾发生时消防车和消防人员无法及时进入现场救援。10.小区存在多处违章建筑，屋顶和平台私自搭建，影响市容市貌，违反法律法规，物业公司熟视无睹。11.本小区不仅开设餐馆酒店且酒店和业主共用排烟管和下水道，造成业主排烟不畅、下水道经常堵塞。5台大功率空调外机冬冷夏热的风直对过道，物业从未监督管理和指正。12.楼道、电梯口、过道里从未按时打扫，垃圾、污渍无处不在，甚至臭气冲天，楼梯扶手常年布满灰尘。13.业主交了水流加压费用，但水压长期不达标，反应无果，交房时收取的水费周转资金不退不抵水费。14.原告应公示物业服务费收支状况，但本小区从未见公示。15.原告工作人员晚上9点上门催收物业服务费，用力拍打业主门，业主告知不交的理由，工作人员就用力摔上门并且辱骂业主；开车进小区时保安经常只顾和别人聊天不知道放栏杆，催一下就骂人还凶到业主面前指责，这种情况多次发生，给原告经理反映了几次没有人理睬。16.物业招聘的保安人员年龄过于偏大，也疏于培训和管理，电动车、电瓶、摩托车、自行车频繁被盗，物业一直未尽巡查责任，更不配合业主调查，小区监控形同虚设，发生被盗事件后物业就推卸责任，称与自己无关，2013年自己家人价值1280元的自行车放在一楼一晚，第二天发现被盗，物业则称与自己无关。本院经审理认定事实如下：被告李艳萍系宜都市陆城街道锦绣江南小区14栋1003号房屋业主，该房屋建筑面积87.14㎡。2011年7月18日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅物业服务费0.6元/㎡?月，同时约定上述收费标准，不含物业共用部分和共用设施设备保险费、大中修和更新改造费用、公众责任保险费，不含私人人身、财产的保管、保镖、保险费，不含水电气和环卫等代收代缴、代办费用。物业区域内管理服务事项包括房屋主体及共同部位的使用管理和维护，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用环境卫生，配合、协助业主和公安部门维护物业区域内公共秩序（不含人身、财产的保险和保管责任）等。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。小修范围具体包括：1.共用部位及场地的楼道声控开关、灯泡及灯罩的更换；2.庭院灯开关、灯泡及灯罩的更换；3.绿化带水龙头的维修及更换；4.物业共用部位、共用设施设备更换维修时每个单件部位金额在人民币壹佰元（含100元）以下的维修。协议第三条约定，原告所提供的物业管理和服务达到该条约定质量标准的条件是“本物业全体业主（使用人）按本协议约定的物业管理服务费和其它费用，向甲方（即本案原告）交纳率达100%”。入住后，被告交纳物业服务费至2013年12月30日。因锦绣江南小区另行选聘物业服务企业，原告于2019年4月30日移交离场，被告至此时欠缴水费1986.54元、卫生费224元。2017年9月3日、2018年6月6日，原告向被告催收欠交的上述费用。本院认为，原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司与被告李艳萍签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同条款对双方均产生约束力。原告在被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。一、关于被告辩称的诉讼时效问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》未约定业主交纳物业费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因双方没有约定履行义务的期限，故诉讼时效期间尚未起算。原告起诉前已先行向被告催收，符合上述合同法的规定。二、关于被告辩称其不支付物业服务费的理由。1.小区停车位不足、房屋质量问题、有违建问题等，物业服务企业没有对小区进行改建、对房屋质量承担瑕疵担保责任的义务，也没有强制拆除违章建筑的权力。2.小区卫生问题，法律虽不苛责业主在生活中随时随处监督物业公司的服务是否到位，但法律规定和双方协议约定也并未要求物业服务企业达到随时清运垃圾堆放处垃圾的服务标准。3.被告提交的其他证据，能一定程度上证明原告在小区停车秩序、消防通道畅通及设施维护、用电安全管理、公共区域灯罩维护更换等服务质量方面存在问题，但不足以证明原告存在重大或者根本性违约行为，被告不能以此拒交或者少交物业费。但综合考虑本院同期审理的原告诉锦绣江南小区业主物业服务合同纠纷系列案件中业主集中反映的问题，结合物业服务合同约定、原告提供的物业服务水平、本案实际情况，本院对原告所主张的逾期滞纳金不予支持，对其要求被告给付2013年12月30日至2019年4月30日物业服务费3346.17元（87.14㎡×0.6元/㎡?月×64月）、水费1986.54元、卫生费224元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李艳萍于本判决生效之日起十日内向原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司支付物业服务费共计人民币5556.71元；二、驳回原告宜昌坤达物业有限公司宜都分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李艳萍负担。本判决为终审判决。审判员 秦 刚二〇二〇年七月三十一日书记员 杨雪莉