重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2245号上诉人（原审被告）：重庆银海酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路18号，统一社会信用代码91500105759293048H。法定代表人：左瑞定，执行董事。委托诉讼代理人：张俊清，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正容，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：重庆宏融资本运营管理集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河路2号第6层整层，统一社会信用代码915001057500969379。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：杨建伟，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文明，重庆中世律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆金格里商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖支路1幢4号，统一社会信用代码91500112683946208K。法定代表人：徐元模，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆市江北区民政局，住所地重庆市江北区建新东路22号社会服务中心4楼，统一社会信用代码11500105009287933P。负责人：程锋，局长。委托诉讼代理人：杨帆，女，该局职工。上诉人重庆银海酒店管理有限公司（以下简称银海酒店）因与被上诉人重庆宏融资本运营管理集团有限公司（以下简称宏融公司）、重庆金格里商贸有限公司（以下简称金格里公司）、重庆市江北区民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人银海酒店的委托诉讼代理人张俊清、陈正容，被上诉人宏融公司的委托诉讼代理人杨建伟、刘文明，被上诉人金格里公司的委托诉讼代理人李勇，被上诉人重庆市江北区民政局的委托诉讼代理人杨帆到庭参加二审询问。本案现已审理终结。银海酒店上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初3325号民事判决，驳回被上诉人宏融公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人宏融公司承担。事实及理由：1.本案并不存在以欺诈、胁迫手段订立价格低、期限长的租赁合同，进而损害国家利益的合同无效情形，一审法院对此事实认定不清、适用法律错误；2.本案所涉房屋租赁合同即便认定为无效，但损失赔偿金额畸高，严重偏离市场行情，一审法院回避事实，以上诉人存在违法行为、损害国家利益就一味偏袒被上诉人宏融公司，判决金额严重违背了公平原则；3.一审法院只采信了被上诉人宏融公司提交的证据，未对上诉人提交的装饰投入、上诉人2005年承租时同地段的房屋租赁合同、江北区国资办认定租金标准等证据给予罗列和评述，致使事实认定偏颇，判决欠缺合理公正，应当予以纠正。宏融公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人当初在租赁涉案房屋时即通过行贿手段请求当时民政局局长陈立志予以帮忙，在涉案房屋已移交江北区国资办对国有房屋的监管，形成房屋租赁的事实。租赁过程在陈立志刑事案及上诉人作为刑事判决所依据的讯问笔录中均有体现。在被上诉人取得涉案房屋产权时因不清楚或者上诉人故意隐瞒了取得涉案房屋的违法犯罪事实，导致被上诉人因所有权变动不破租赁的原则与上诉人延续了涉案房屋租赁合同，该种情况符合一审法院认定损害国家利益的情况，也导致国有资产持续流失，所以涉案合同是无效合同；2.江北区社区服务中心只是受江北区民政局管辖，其在签订涉案租赁合同时受陈立志指派签订，其不是涉案房屋的所有权人，不存在上诉人称是撤销可变更的情形。就房屋评估租金而言，因涉案房屋租赁时，包括上诉人当时的法人和陈立志均认为当时租金较低，是因为收取了好处，所以不得不帮忙。就当时的国有资产管理讲国有资产如果改为经营性资产应该经江北区国资办并报江北区区政府审批，且在当时情况下国有资产租赁不会在20年，一般在3-5年，所以上诉人因为违法犯罪行为获得了巨大利益。金格里公司述称，上诉人的上诉理由成立。重庆市江北区民政局述称，一审法院判决合理，遵从一审判决书内容来执行。宏融公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告银海酒店、第三人重庆市江北区民政局下属机构重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告银海酒店立即将重庆市江北区建新北路18号房屋腾空并交还原告；3.请求判令被告银海酒店赔偿原告18号房屋的损失23082423.85元（2012年6月6日起至2016年10月11日，以已付租金与市场租金的差额计算），并赔偿原告自2016年10月12日起至房屋返还之日止的损失（以一层798元/月/平方米、二层至三层387元/月/平方米、四至八层122元/月/平方米的标准计算）。一审法院认定事实：江北区建新北路18号房屋原属重庆市江北区民政局所有。江北区社区服务中心原为江北区民政局下属正科级自收自支事业单位。2004年4月，在江北区的情况下，陈正兰与江北区民政局签订《房屋租赁合同》，房屋装修之后以重庆银海文化娱乐有限公司的名义开设银海宾馆。该份合同中，对于涉诉房屋的状况注明为“框架结构清水房”。2004年7月，重庆银海文化娱乐有限公司与江北区社区服务中心签订《联营合同》，双方共同在建新北路18号房屋经营老年公寓。该合同对于房屋状况注明为“框架结构清水房屋一幢”。2005年2月18日，江北区社区服务中心（甲方）与重庆银海文化娱乐有限公司（乙方）再次签订《承包合同》，约定甲方将江北区建新北路18号的楼房一幢承包给乙方从事经营老年公寓及客房服务等相关项目，乙方自主经营，自负盈亏，独立核算，承包期限从2005年3月1日至2025年2月28日止，第1年至第5年每年承包金80万元；第6年至第13年承包金在上年基础上每年递增5万元；第14年至第20年，每年承包金120万元；承包期间，无论该房产转移何人，双方必须将本合同执行到合同期满。该《承包协议》上，江北区民政局加盖公章。对于房屋的具体状态，该份《承包合同》上载明：“开敞式清水房”、“框架结构清水房”。2005年9月20日，重庆银海文化娱乐有限公司变更名称为本案被告。2008年10月8日，江北区社区服务中心再次与被告签订《补充协议》，约定因房屋拆除原因，实际承包房屋面积由5047平方米变更为3739平方米。承包金做相应调整：从双方商定的拆迁日起至原合同承包期第5年届满之日止每年承包金59万元；承包期第6至13年，承包金在上年基础上，每年递增3.7万元；承包期第14至第20年，承包金每年88万元。2012年6月6日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司取得建新北路18号所有权，房产证为103房地证2012字第××号，建筑面积3863.29平方米，物理层共1-8层。2012年6月13日，被告与金格里公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将建新北路18号银海宾馆大楼第一、二、三层出租给金格里公司，租赁期限从2015年5月17日起至2023年5月16日止，首年租金每月19万元，第二年租金每月20.2万元，第三年租金每月21.4万元……第八年租金每月37.7万元。2014年1月7日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（甲方）与被告（乙方）、江北区社区服务中心（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定在已签订《承包合同》和《补充协议》的基础上，就建新北路18号楼房租赁事宜达成租赁合同条款：延续《承包合同》的相关约定，租赁期限从2013年2月1日至2025年2月28日，租金金额延续《补充协议》约定的标准。江北区民政局在该《房屋租赁合同》上盖章。该合同附件之一为《情况说明》（复印件），载明房屋状态为“全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼”。江北区民政局原党组书记、局长陈立志于2015年11月5日被重庆市江北区人民检察院以犯受贿罪、玩忽职守罪提起公诉。2016年6月3日，一审法院作出（2015）江法刑初字第01103号刑事判决书，认定陈立志的受贿罪、玩忽职守罪罪名成立。其中在受贿罪的事实认定部分，该判决认定如下：2004年初，银海酒店法定代表人陈正兰欲租赁江北区民政局所有的江北区建新北路18号房屋开设宾馆，请托陈立志予以关照，2004年2月，陈立志在自己的办公室收受陈正兰给付的好处费1万元；2005年2月，陈立志安排江北区民政局下属的社区服务中心与银海酒店签订江北区建新北路18号房屋的租赁协议，约定租期为20年，陈正兰承诺每月送给陈立志好处费5000元。协议签订后，陈立志在自己的办公室收受陈正兰好处费5万元；2006年4月至2015年3月，陈立志陆续收受陈正兰好处费54万元。该案一审宣判后，陈立志不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院2016年11月16日作出（2016）渝01刑终542号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。因上述违法犯罪行为，银海酒店及其法定代表人陈正兰已于2015年11月27日被一审法院（2015）江法刑初字第01112号刑事判决书判决认定犯单位行贿罪。在检察机关就上述刑事案件进行调查期间，对于涉诉房屋的具体情况，陈立志、马光平（原江北区民政局社区服务中心主任）、黄安会（原江北区民政局副局长）、刘东林（原江北区民政局副局长）均未有更为详细的说明。2016年4月13日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司变更名称为本案原告。上述刑事案件案发后，原告自行委托评估机构对涉诉楼栋的市场租金价格进行评估，并以此为依据向一审法院提起诉讼。2017年1月19日，一审法院立案受理本案。庭审中，根据原告申请，一审法院组织当事人选定重庆普华房地产土地资产评估有限公司对于建新北路18号楼房2012年6月6日至2018年12月31日期间清水状态下的年市场租金价格再次进行司法评估。该司法评估机构出具的《房地产估价报告》显示：该楼房2012年6月至12月的租金水平为521544元/月，2013年为548587元/月，2014年为560177元/月，2015年为579494元/月，2016年为598810元/月，2017年为618126元/月，2018年为649033元/月。被告申请按照《情况说明》所载明的房屋状态（全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼）为标准评估市场租金价格。重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具《补充评估意见》，显示：该楼房2012年6月至12月的租金水平为494501元/月，2013年为521544元/月，2014年为533134元/月，2015年为552450元/月，2016年为571767元/月，2017年为591083元/月，2018年为621990元/月。另庭审中，原、被告双方均认可被告已经按照2014年1月7日《房屋租赁合同》约定的标准缴清了2017年8月31日以前的租金；2017年9月1日至2018年12月，被告又缴纳了32万元，2019年1-12月份又缴纳了22000元。一审法院认为，本案的主要争议焦点有二：1、2014年1月7日，原、被告签订的《房屋租赁合同》是否无效；2、原告主张的租金差价损失及房屋返还之日前的占用损失是否有合法、合理依据。现评析如下：对于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。所谓欺诈，是指以使他人限于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。就本案而言，江北区建新北路18号楼房属于国有资产。原江北区民政局长陈立志（已判刑）收受被告及其法定代表人贿赂，致使被告取得实际的租赁使用权，租赁价格低、租期长。2012年6月6日，原告取得涉诉房屋所有权之后，被告故意隐瞒其通过违法手段取得承租人地位的真实情况，致使原告囿于所有权变动不破租赁关系之原则，与被告再次建立租赁合同关系，租赁期限、租金标准沿袭先前租赁关系的内容，国家利益持续遭受损害。2015年，被告及其法定代表人与陈立志之间行贿受贿的违法犯罪事实被生效刑事判决认定，相关责任单位和人员均已接受法律制裁。因此，原、被告双方之间的租赁合同应属无效，一审法院予以认定。合同无效，被告理应将涉诉房屋予以返还给原告。因为被告将涉诉房屋一、二、三层转租给了第三人金格里公司，因此第三人金格里公司就该三层负担协助返还之义务。对于第二个争议焦点。合同法第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告要求被告赔偿涉诉房屋市场租金水平与被告实际支付租金的差价损失于法有据。庭审中，对于涉诉房屋的市场租金水平认定，原、被告双方有异议。原告主张以清水状态评定市场价格，被告辩称应按照《情况说明》所载明的房屋状态（全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼）评定市场价格。一审法院认为，原、被告2012年签订本案租赁合同之时，《情况说明》系合同附件之一，并没有证据证明该《情况说明》内容不真实，而且其与2004年的《房屋租赁合同》、《联营合同》以及2005年《承包合同》中对于涉诉房屋的描述也基本吻合，故一审法院对于被告的此项辩称予以采纳。对于差价损失，原告主张从2012年6月计算至房屋返还之日止。因为《房屋租赁合同》的租期为2013年2月1日至2025年2月28日，因此本案中一审法院认定的差价损失从2013年2月1日起算。庭审中，原、被告双方均认可2017年8月31日以前的租金已经按照《房屋租赁合同》约定的标准进行了结算，2017年9月1日至2019年12月被告又陆续共计支付租金324000元（其中截至2018年12月31日为32万元）。故2013年2月1日至2018年12月31日此期间内的具体差价损失额如下计算：2013年2月1日至2013年12月31日（521544*11-673423=5063561元）、2014年（533134*12-61500*2-64583.33*10=5628774.7元）、2015年（552450*12-64583.33*2-67666.67*10=5823566.64元）、2016年（571767*12-67666.67*2-70750*10=6018370.66元）、2017年1月1日至2017年8月31日（591083*8-70750*2-73833.33*6=4144164.02元）、2017年9月1日至2018年12月31日（591083*4+621990*12-320000=9508212元）；上述共计36186649.02元。对于2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用损失。囿于客观限制，当事人在审理过程中申请评估无法涵盖此一时间段。对此原告主张按照已有评估报告中2018年度的市场租金水平计算。被告辩称由于经济形势原因，现阶段的市场行情不好，2019年的市场租金水平相较于前几年而言都较低。一审法院认为，综合考虑证据、市场、经济运行及其他因素，酌定以《补充评估意见》中2013年-2018年期间的平均租金水平予以支持，数额为565328元/月。因为2019年被告已经实际支付22000元，故对此应当予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司与被告重庆银海酒店管理有限公司、第三人重庆市江北区民政局原下属机构重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告重庆银海酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将重庆市江北区建新北路18号房屋腾空并交还原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司，第三人重庆金格里商贸有限公司负担协助返还义务；三、被告重庆银海酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司损失：其中2013年2月1日至2018年12月31日期间的租金差价损失36186649.02元；2019年之后至实际返还房屋之日止的占用损失以565328元/月为标准计算，再行扣除22000元；四、驳回原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费157212元、保全费5000元、鉴定费136000元，由原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司负担48000元，被告重庆银海酒店管理有限公司负担250212元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.关于宏融公司与银海酒店、重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》是否应当认定为无效；2.关于宏融公司主张的租金差额损失的认定是否合法、合理。关于宏融公司与银海酒店、重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》是否应当认定为无效的问题。根据一审查明的事实，银海酒店通过向重庆市江北区民政局原党组书记、局长陈立志行贿，由陈立志安排重庆市江北区民政局原下属的重庆市江北区社区服务中心与银海酒店签订《承包合同》等合同，银海酒店因此取得案涉房屋实际的租赁权，银海酒店与陈立志之间行贿受贿的违法犯罪行为损害了国家利益。该《承包合同》履行期间，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（即宏融公司）取得案涉房屋的所有权，因存在先前的《承包合同》，且银海酒店仍在向陈立志行贿，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（即宏融公司）遂于2014年1月7日与银海酒店、重庆市江北区社区服务中心签订《房屋租赁合同》，约定延续《承包合同》的相关约定。因该《房屋租赁合同》的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定的情形，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，该《房屋租赁合同》应当认定为无效。关于宏融公司主张的租金差额损失的认定是否合法、合理的问题。一审法院根据宏融公司和银海酒店的申请，组织当事人选定重庆普华房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋2012年6月6日至2018年12月31日期间按照案涉租赁合同附件《情况说明》所载明的房屋状态下的年市场租金价格进行了司法评估，在无证据证明重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具的《补充评估意见》的估价结果错误的情况下，法院对该意见应当予以采信。故一审法院根据司法评估结果计算租金差额损失合法、合理，本院予以支持。至于银海酒店提到的装饰投入问题，因不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述，银海酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157212元，由重庆银海酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年七月二日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静