甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初11876号原告：兰州房地产交易中心，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路1号。法定代表人：李明宗，该中心主任。委托诉讼代理人：刘斗文，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛键，甘肃雷诺律师事务所律师。被告：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬，男,1979年10月11日出生,系该公司员工。被告：兰州通汇投资有限公司，住所地兰州市城关区柏道路32号。法定代表人：董树宏，该公司经理。委托诉讼代理人：李元鹏，男，1989年2月6日出生，汉族，该公司员工。第三人：甘肃金帝装饰工程有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号03层005号。法定代表人：董自良，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴静，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泓羽，甘肃正天合律师事务所律师。原告兰州房地产交易中心（以下简称：交易中心）与被告甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称：汉莎公司）返还纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，被告汉莎公司以兰州通汇投资有限公司（以下简称：通汇公司）属于必须共同进行诉讼的当事人为由申请追加该公司为本案被告，以甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称：金帝公司）与本案有利害关系为由申请追加该公司为本案第三人，本院予以准许。本院依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告交易中心委托诉讼代理人刘斗文、毛键，被告汉莎公司委托诉讼代理人钱建塬，被告通汇公司委托诉讼代理人李元鹏，第三人金帝公司委托诉讼代理人吴静、林泓羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交易中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权、向原告腾交房屋；2、判令被告按135元／平米／月的租金标准向原告支付自2018年5月26日起至停止侵权、房屋实际腾交之日期间的租金损失（暂算自2018年5月26日起至2018年12月25日期间的租金损失为1521327元，自2018年12月26日起每日按7244.42元计算租金损失）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是兰州房地产大厦一层房屋（房产证号：兰房［城公］产字第××号，面积826平方米）和三层001号房屋（房产证号：兰房权证［城关区］字第××号，面积783.87平方米）的所有权人。自2017年年初起，原告发现被告以汉莎联合商业为名对兰州房地产大厦1-5层房屋对外招商出租，并将原告所有的房屋装修、出租运营，原告找到被告提出要求，要么与原告签订房屋租赁合同、向原告支付租金，要么停止装修运营、腾交房屋，但被告拒绝商谈，并于2018年5月26日起营业。原告经多次催促无果，只能诉讼至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告汉莎公司辩称，1、被告占有使用涉案房屋是基于兰州通汇投资有限公司与第三人甘肃金帝装饰工程有限公司签订的《租赁合同》，是合法的占有使用。2016年1月16日，兰州通汇投资有限公司与甘肃金帝装饰工程有限公司签订《租赁合同》，将包括涉案房屋在内的兰州房地产大厦一至五层出租给兰州通汇投资有限公司。兰州通汇投资有限公司承租后又将一至五层交由被告汉莎公司占有使用。被告汉莎公司依《租赁合同》的约定，按照室内一至五层租赁面积14720.08平方米以及商场门外店470.26平方米，向第三人甘肃金帝装饰工程有限公司缴纳房屋租金。故被告对包括涉案房屋在内的兰州房地产大厦一至五层享有合法的占有使用权。二、即使兰州房地产交易中心没有授权第三人甘肃金帝装饰工程有限公司将涉案房屋出租。那么，金帝公司的行为，构成超越代理权的民事行为。按照相关法律规定，是可撤销的。行使撤销权的期限为1年，但被告占有使用已过去3年之久。原告没有向被告提出过任何异议，说明原告默认许可了金帝公司签约行为的合法性。三、签订《租赁合同》时，原告知情并明确表示同意由金帝公司作为商场整体1-5层的出租人身份签订《租赁合同》。被告承租后，为使商场满足经营需要，将商场的供暖系统、供电设施、空调系统、排污管路、燃气系统、消防设施、电梯等进行了大力改造并进行了全面维修。在改造装修过程中，上述事宜均经过原告和其下属的物业公司（兰州华信物业管路有限公司）与金帝公司协商、同意、协助、监督并与相关部门协调才得以完成。可以说，没有原告的同意和协助，被告不可能成功租赁涉案商场，也不可能完成商场的各项改造装修工作，更不可能实现开业运营。鉴于以上事实，被告认为，金帝公司的出租行为，是经过原告授权的。即使签订合同书金帝公司超越代理权，但原告也以客观行为默认许可了金帝公司的行为。四、退一步讲，金帝公司出租涉案房屋的行为，构成对原告的表见代理。金帝公司出租房地产大厦一至五层，被告有合法理由相信涉案房屋也包括在出租范围之内。按照表见代理的法律规定，金帝公司对涉案房屋实施的出租行为的法律后果，应当由原告承担。被告通汇公司的答辩意见与被告汉莎公司的答辩意见相同。第三人金帝公司述称，一、第三人与兰州通汇投资有限公司签订的《租赁合同》明确约定实际租赁面积以产权证为准，并将房屋产权证复印件（及相应委托手续）作为附件。兰州房地产交易中心未给予第三人授权，房屋不在金帝公司的《房屋租赁合同》租赁标的中。第三人不应当承担任何法律责任，本案与第三人无关。二、第三人向兰州通汇投资有限公司交付的房屋不包括原告兰州房地产交易中心的房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的兰房［城公］产字第××号和兰房权证［城关区］字第××号房屋所有权证，被告及第三人均没有异议，故本院对该证据予以确认；对于原告提供的图片12张及（2018）甘0102民初1042号民事判决书证明侵权事实，二被告对真实性、合法性均无异议，认为照片拍摄时间为2019年9月，被告签约是2016年，长达3年原告没有主张权利，判决书是退租商户，第三人对该份证据的真实性、合法性、证明目的均没有异议。本院认为，该份证据能够证明原告侵权的事实，故本院对该证据予以确认；对于原告提供的资产评估报告1份证明原告房屋被侵权的租金损失，二被告均有异议，认为资产评估报告是被告对房屋投入巨资改造后作出的报告，对被告不公平，第三人对真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。认为与第三人无关。本院认为，该份证据能够证明原告侵权的事实，故本院对该证据予以确认。对于被告汉莎提供委托经营协议证明合法占有使用涉案房屋，原告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为金帝公司出租的范围只是金帝公司产权范围内，不包括原告的房屋；被告通汇公司无意见，第三人金帝公司对该份证据的真实性、合法性均无异议，认为通汇公司是以自己承租范围内的房屋授权汉莎公司经营管理。本院认为，该证据能够证明金帝公司与通汇公司之间的租赁关系及通汇公司与汉莎公司之间的委托经营管理关系，故本院对该证据予以确认；对于被告汉莎公司提供催款通知书证明被告向第三人金帝公司缴纳房租是合法占有使用，原告认为该份证据与原告无关，只是第三人向二被告催款，被告通汇公司对该份证据没有意见，第三人金帝公司对该份证据真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。本院认为，因第三人对该证据真实性无异议，且该证据能够证明金帝公司与通汇公司之间的租赁关系及通汇公司与汉莎公司之间的委托经营管理关系，故本院对该证据予以确认；对于被告汉莎公司提供函件三份证明原告一直知道2016年被告与通汇公司及第三人金帝公司签约的事情，原告对该份证据真实性没有异议，对关联性有异议，文件内容与本案无关，被告通汇公司对该份证据没有意见，第三人金帝公司认为与第三人无关。本院认为，该份证据无法证明被告汉莎公司占有使用原告房屋合法，故本院对该证据不予确认。对于被告通汇公司提供房屋租赁合同、委托经营协议证明通汇公司承租房屋为14720平方米，其中包含原告的涉案商铺及通汇公司将承租的房屋委托汉莎公司经营管理，原告交易中心、被告汉莎公司及第三人金帝公司对真实性、合法性均没有异议，原告与第三人认为不包括原告的房屋，本院认为，该证据与本案具有关联性，故本院对该证据予以确认。对于第三人金帝公司提供房屋租赁合同、授权委托书、收条证明租赁面积及标的以产权证为准、汉莎公司经营管理的房屋是通汇公司承租范围内的，第三人给被告汉莎公司交付的房屋不包括原告的房屋，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，被告汉莎公司和通汇公司对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。本院认为，该组证据能够证明金帝公司与通汇公司之间的租赁关系及通汇公司与汉莎公司之间的委托经营管理关系，故本院对该证据予以确认。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兰州房地产交易中心是兰州房地产大厦一层房屋（房产证号：兰房［城公］产字第××号，面积826平方米）和三层001号房屋（房产证号：兰房权证［城关区］字第××号，面积783.87平方米）的所有权人。2005年至2008年原告曾将房屋出租，2008年以后一直闲置。2016年1月16日，第三人甘肃金帝装饰工程有限公司与被告兰州通汇投资有限公司签订《租赁合同》，第三人将位于兰州市城关区房屋（不包含第三人已出租房屋）出租给通汇公司，租赁物的建筑面积共计14720.08平方米，其中一层建筑面积2079.92平方米、二层建筑面积2990.94平方米、三层建筑面积3289.12平方米、四层建筑面积3289.12平方米、五层建筑面积3070.98平方米；租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准；租赁期限为10年，每月每平方米租金为40元，租金从第三个租赁年度开始，逐年增加60万元，连续递增三个租赁年度。2016年4月20日，被告通汇公司与被告汉莎公司签订《委托经营协议》，通汇公司将从第三方甘肃金帝装饰工程有限公司所承租的房地产大厦1-5层商铺,委托给被告汉莎公司经营管理,由被告汉莎公司在法律规定的范围内进行合法经营,被告汉莎公司有权以自己名义经营管理标的物（即位于兰州市城关区。同日，被告通汇公司与被告汉莎公司签订《授权委托书》,通汇公司委托汉莎公司对被告通汇公司承租范围内的所有商业项目进行运营、管理，承担所有权义务均由委托方兰州通汇投资有限公司享有及承担。2016年6月2日，被告汉莎公司向第三人金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房屋产权复印件七份：地号Ｇ14088、一楼金帝；地号620102002Ｇ14088001002000022、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001002000092、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000072、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000082、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001005000072、五楼金帝；房屋编号620102002G14088001005000012、五楼金帝。”2016年6月3日，被告汉莎公司向第三人金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：房屋编号620102002G14088001004000062、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000042、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000092、金帝四楼；620102002G14088001004000052、金帝四楼。”2016年6月7日，被告汉莎公司向第三人金帝公司出具收条一份，内容为：“今收到房产证：1、房屋编号：620102002G14088001000052、1层005号多多矿业；2、房屋编号：620102002G14088001000062、1层006号多多矿业；3、房屋编号：620102002G14088001000042、1层004号多多矿业；4、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积149.41；5、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积1096.76；6、丘（地）号G14088、4层甘肃金帝置业建筑面积3015.97；7、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积2544.64；8、丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积441.41；9、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积73.67；丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积427.09；10、丘（地）号G14088、2层李兴贵；11、丘（地）号G14088、2层王炎；12、丘（地）号G14088、3层赵秀琴；13、丘（地）号G14088、3层雍斌；14、丘（地）号G14088、2层杨志林；15、丘（地）号G14088、2层胡彩萍；16、丘（地）号G14088、2层张海英；17、丘（地）号G14088、2层李琦。”再查明，被告汉莎公司受托经营管理通汇公司承租的房地产大厦一至五层房屋后，将上述房产进行装修后命名为“汉莎联合商业城”，并以商铺形式出租给了案外人。2017年年初起，原告发现被告在占有使用涉案房屋，遂诉至法院，要求判令被告停止侵权、向原告腾交房屋；按135元／平米／月的租金标准向原告支付自2018年5月26日起至停止侵权、房屋实际腾交之日期间的租金损失（暂算自2018年5月26日起至2018年12月25日期间的租金损失为1521327元，自2018年12月26日起每日按7244.42元计算租金损失）。庭审中，汉莎公司认可涉案房屋由其占有使用。2018年7月30日,原告兰州房地产交易中心依据兰州市人民政府国有资产监督管理委员会兰州国资产权（2018）233号《关于2018年度兰州市级行政事业单位出租出借经营性资产租金水平评估工作中介机构中标通知书》的要求，委托甘肃广合资产评估事务有限公司对兰州房地产交易中心拥有的位于兰州房地产大厦一层和三层部分房产的市场租金进行评估。2018年8月30日，甘肃广合资产评估事务有限公司作出甘广合评报字（2018）第043号资产评估报告，评估结论：兰州房地产大厦一层，房产证号兰房（城公）产字第××号，建成时间2001年8月，面积826㎡，租金（元／平方米.月）低值119，高值141；兰州房地产大厦三层，房产证号兰房权证（城关区）字第××号，建成时间2001年8月，面积783.87㎡，租金（元／平方米.月）低值114，高值135。本院认为，合法的民事行为受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告作为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未经原告同意擅自使用涉案房屋，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。现原、被告双方没有继续租赁的可能，原告要求被告停止侵权、向原告腾交商铺的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告按每月每平方米135元的租金标准向原告支付自2018年5月26日起至停止侵权、房屋实际腾交之日期间的租金损失的诉讼请求，虽然原告提供资产评估报告证明涉案房屋的租金标准，但是原告没有考虑到涉案商铺的租金标准是涉案商铺经过被告投入大量资金装修改造后的标准，故本院酌情考虑按照资产评估报告的平均值即一层按每月每平方米130元、三层按每月每平方米124.5元的标准支付房屋租金。因此本院认定被告应向原告支付2018年5月26日至2018年12月25日期间的房屋租金1434803元（一楼826平方米×130元×7个月=751660元，三楼783.87平方米×124.5元×7个月=683143元）。2018年12月26日至实际腾退房屋之日的房屋租金一层按每月每平方米130元、三层按每月每平方米124.5元的标准支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州房地产交易中心腾退位于兰州市城关区房屋（房产证号：兰房［城公］产字第××号，面积826平方米）和三层001号房屋（房产证号：兰房权证［城关区］字第××号，面积783.87平方米）；二、被告甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州房地产交易中心支付自2018年5月26日至2018年12月25日期间的房屋租金1434803元（一楼826平方米×130元×7个月=751660元，三楼783.87平方米×124.5元×7个月=683143元）。2018年12月26日至实际腾退房屋之日的房屋租金一层按每月每平方米130元、三层按每月每平方米124.5元的标准支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18492元，由原告兰州房地产交易中心负担1963元，被告甘肃汉莎商业城有限公司负担16529元。诉讼保全费5000元,由被告甘肃汉莎商业城有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  柴百存二〇二〇年七月十六日书 记 员  陈丽丽