内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初904号 原告：阿拉善盟文化旅游投资开发有限责任公司。 法定代表人：李曙华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐伟，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 被告：赵全贵，男，1975年4月18日出生，汉族。 原告阿拉善盟文化旅游投资开发有限责任公司（下称文旅投公司）与被告赵全贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文旅投公司的委托诉讼代理人徐伟与被告赵全贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文旅投公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年9月18日签订的《盟扶贫办宾馆租赁合同》；2、判令被告支付租金190000元、逾期付款违约金57000元；3、判令被告支付采暖费95130元及滞纳金48516.30元、水费3650.40元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年9月18日原告与被告签订《盟扶贫办宾馆租赁合同》，租赁费每年8万元，租赁期为5年，自2017年12月15日起至2022年12月14日，租赁期间的水、电、采暖、排污等费用由被告自行承担。合同签订后原告将租赁房屋交于被告管理，经原告工作人员多次催促，被告一直推诿拒绝支付租赁费190000元。截止2020年4月23日被告还拖欠采暖费95130元，采暖费滞纳金48516.30元、水费3650.40元。原被告双方签订的租赁合同真实、合法、有效，现被告尚欠原告租赁费、采暖费、水费等相关费用共计394296.70元未支付。 被告赵全贵辩称，我对190000的租金不认可，我现在应该是欠的两年半的租赁费。关于采暖费，我当时在能经营的情况下，去交过采暖费，发现这栋楼在前期就欠了40多万元的采暖费等，所以热力公司不受理，我向原告说明情况，经原告协商解决了这个问题。但是因为暖气主管道老化导致暖气不热，冬天无法经营，所以我一直没交费。租赁期间的水费是每个月我用多少交多少，欠下的这些是他们以前遗留下来。因为我租这个房子时，和原告租赁期间是十年，租金7万/年。宾馆这个行业的利润点比较低，回收成本比较慢，要是说租用五年的话，我不可能去租，我签完租房合同以后进行装修，精装修到80％的时候，原告突然以租赁年限过长、年租费与招租公示的每年8万不相符让我停工。2019年3月10日房屋主管道老化导致漏水，两次房屋漏水，我修复花了1万多元，原告迟迟不给报销，所以我没有给他们房租。我与原告协商，原告要求先交房租再补偿，我不同意。关于保证金，当时合同年租金是7万元，所以我交了7万元的保证金，后来租金变成了8万，所以我没有补交这1万元的保证金。因为种种原因，我与原告协商把租赁期间延长，原告不同意，说合同到期后再签订。今年因为疫情的影响，当时李总也答应给我减免2-3万元，但是要求我先把房租交清，但是之前的承诺没有施行，所以我不相信原告。宾馆的生意一直也不太好，每年赔7-8万元，因为没法打广告牌。今年雇佣了一个工人，目前工资都没法支付，现在也没有人住。宾馆的暖气又加了一个循环泵，总体还是可以的，但是热量还是达不到，导致冬天不能正常经营。主管道出现了两次破裂，热力公司不给修复，各商户出钱进行修复，第一次出钱我电话告知了原告，按照面积计算，分摊2800多元。 本院经审理认定事实如下：原被告于2017年8月18日签订《盟扶贫办宾馆租赁合同》，租赁期限为10年,即从2017年12月1日至2027年11月30日。甲方给予乙方3个月的免租期进行装修,即2017年9月1日至2017年11月30日。租赁期前5年每年租赁费为7万元,后5年每年租赁费为8万元。10年租赁费共75万元。2017年9月18日又重新签订《盟扶贫办宾馆租赁合同》，租赁期限为5年,即从2017年12月15日至2022年12月14日；租赁费每年为8万元；甲方给予乙方3个月的装修免租期,即2017年9月16日至2017年12月15日；乙方须在签订合同后一周内向甲方交纳8万元的保证金（已交纳7万元）。租赁期满后甲方退还乙方；乙方须在每年12月14日前向甲方交纳下一年度的租赁费。乙方若逾期一个月交纳租金，即视为乙方违约，须向甲方支付本合同约定租金两倍的违约金，甲方立即终止合同；租赁物交付后，合同期间的租赁物管理、修缮和维护均由乙方负责且承担相应的费用；合同期满或提前终止,租赁物内归乙方所有但未形成附合的装饰、装修物的,可由乙方拆除;因拆除造成租赁物毁损的,乙方应当恢复原状或赔偿损失。乙方装修已形成附合的装饰装修物的,归甲方所有,乙方不得拆除和毁损且甲方不给予任何补偿。乙方故意对装修进行损毁的,则视为对甲方租赁物的损毁,甲方保留追究其法律责任的权利；乙方租赁经营期间所发生的水费、电费、采暖费、排污费等费用,由乙方自行承担；若因不可抗力因素造成乙方经营暂停，甲方可以减免乙方停业期间相应的租金。双方还约定了其他权利。原告将房屋交付给被告后，被告对租赁房屋进行装修，用于经营全鑫宾馆。原告于2019年6月20日向被告发出《租金催收函》：请贵方于2019年6月30日前结清拖欠我公司2018年、2019年的租金16万元及保证金1万元，共计17万元。被告要求延长租赁期间为10年以解决租赁期间变更致装修投入过大问题；租赁物维护及费用应由原告承担等问题；因市场原因经营亏损所欠租金年底前分阶段交齐。双方不能协商一致，被告没有交付上述费用。2020年6月3日内蒙古哈伦能源集团热力事业部发出《催费告知书》，案涉房屋使用中欠采暖费和违约金共计401226.62元，其中2017年欠付采暖费31710元，产生滞纳金29046.35元；2018年欠付采暖费31710元，产生滞纳金17472.21元；2019年欠付采暖费31710元，产生滞纳金5898.06元。原告提交《欠缴水费表》一份以及《情况说明》一份，证明涉案宾馆2017年9月16日至2017年12月15日所欠水费3650.40元。审理中原告同意减免租金2万元，以弥补被告因新冠疫情防疫造成的经营损失。 本院认为，原被告经自愿协商一致签订的两份《盟扶贫办宾馆租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，依法确认具有法律效力。合同是双方当事人真实意思表示达成一致的表现。虽然双方没有解除2017年8月18日的《盟扶贫办宾馆租赁合同》，2017年9月18日的《盟扶贫办宾馆租赁合同》也没有对之前合同的效力进行否认，但是依照两份《盟扶贫办宾馆租赁合同》所约定的权利义务，可以确认双方对租赁期间、租金标准和交付期限等达成了新的合意，并确认依照重新签订的《盟扶贫办宾馆租赁合同》享有权利承担义务。原告履行了将租赁物交付被告使用的义务，并积极与热力公司协调解决采暖费交纳问题，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告应按照合同履行给付租金、交纳采暖费的义务。被告所持不交租金、采暖费的事由，不符合双方约定的“租赁物交付后，合同期间的租赁物管理、修缮和维护均由乙方负责且承担相应的费用”、“乙方租赁经营期间所发生的水费、电费、采暖费、排污费等费用,由乙方自行承担”，且原告不是供暖的主体，故对被告所持迟延交付租金、采暖费的抗辩理由，依法不予支持。经原告催要被告未在合理期限履行向原告给付租金、保证金义务，原告请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。原告以合同约定的违约金计收标准过高，将违约金计收标准调整为欠付租金的30%，但没有合法的依据，因此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，将双方的违约金计收标准调整为以2017年、2018年12月和2019年12月中国人民银行和全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款基准利率4.35%/年和贷款市场报价利率4.15%/年上浮30%后再上浮30%进行计算，计算方法为：逾期付款金额×中国人民银行贷款基准利率（全国银行间同业拆借贷款市场报价利率）×逾期时间×（1＋30%）×（1＋30%）。即自2018年1月14日至2020年5月6日的逾期付款违约金为16631.85元＝〔60000元×4.35%/年÷360天×832天（2018年1月14日至2020年5月6日）＋60000元×4.35%/年÷360天×472天（2019年1月14日至2020年5月6日）＋30000元×4.15%/年÷360天×112天（2020年1月14日至2020年5月6日）〕×（1＋30%）×（1＋30%）。被告主张租赁期间每个月都按时交纳水费，但未提供证据证明，本院对其主张不予采纳。被告主张原告承诺因疫情减免租金，原告承认并同意减免租金2万元，本院对其主张予以采纳。原告请求判令被告支付租金19万元，与被告交纳的保证金7万元以及因疫情予以减免的2万元租金抵销后，被告需向原告给付租金10万元。原告未代付被告使用租赁房屋期间所欠的水费3650.40元、采暖费95130元和迟延支付所产生的滞纳金48516.30元，故由被告承担上述费用。 综上，被告未完全履行合同义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告请求解除双方之间租赁合同，并由被告支付租金、偿付逾期付款违约金，承担使用租赁房屋期间的采暖费、水费等费用，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告阿拉善盟文化旅游投资开发有限责任公司和被告赵全贵之间的《盟扶贫办宾馆租赁合同》。 二、被告赵全贵向原告阿拉善盟文化旅游投资开发有限责任公司给付租金10万元和逾期付款违约金16631.85元。 三、被告赵全贵承担租赁期间所产生的水费3650.40元，采暖费95130元和滞纳金48516.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7214元，减半收取计3607元，由被告赵全贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审判员  马建军 二〇二〇年七月二十八日 书记员  田 杨