重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1844号原告：王晓霞，女，1967年9月15日出生，汉族，住重庆市双桥区。委托诉讼代理人：苟安元，男，1965年8月21日出生，汉族，住重庆市双桥区，系王晓霞丈夫。委托诉讼代理人：姜超议，重庆伦吉律师事务所律师。被告：喻佩珀，男，1988年9月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌，重庆德循律师事务所律师。原告王晓霞与被告喻佩珀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告王晓霞特别授权委托代理人苟安元、委托诉讼代理人姜超议，被告喻佩珀特别授权委托代理人龙云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓霞向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付违约金4万元（按照租赁合同第九条第一款、第二款中的约定计算）；2.判决被告偿还原告代为缴纳的物业管理费2142元（计算方式：从2019年8月9日-2020年4月27日，共计9个月，每月238元，合计2142元）；3.判决被告立即协助原告将大足区XX街道办事处XX东段XX号门市（以下简称涉案门市）的水、电、气户头过户至原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年4月17日与吴元春（第一承租人）签订《门市租赁合同》，承租原告所有的位于大足区XX街道办事处XX东段XX号门市，后因经营不善，吴元春委托父亲吴光华于2019年8月9日与被告及原告签订了三方《门市转让合同》，合同第二条明确约定了“店铺的使用权交给乙方后，乙方接替甲方向丙方履行原甲乙两方签订的租赁合同”，年租金及水电费、物业管理费等费用均按原合同相关条款执行。被告亲自确认原《门市租赁合同》，并在该合同亲笔写下“此合同2019年8月9日转让给喻佩珀。喻佩珀2019.8.9”，并有见证人即原告丈夫在场签字。原告租赁该门市后用以经营餐饮生意，包括中餐、火锅串串等经营模式。按照上述约定，被告成为了《门市租赁合同》的权利义务继承者，应当按照原《门市租赁合同》的相关约定行使权利、履行义务。该合同第九条第2款明确约定“在租赁期内，甲乙双方任何一方不得单方面解除、终止本租赁合同，否则视为违约，违约方需赔偿对方违约金4万元”。2020年3月27日，原告收到被告手机短信，大意是原告经营亏损严重不租门面了。于是原告前往门面查看，发现被告早已将全部餐具、桌椅板凳等餐饮设备搬走。随后，原告多次通过电话、短信、微信联系原告，原告均不出面协商解决。原告无奈之下要求收回门市。转租时，为方便被告交纳水电气费，原告将门市水电气户头过户给了被告，被告应配合过户给原告，被告欠缴物业费2142元应付。被告单方面解除合同造成合同事实上无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。为维护其合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。被告喻佩珀辩称，1.因新冠疫情原因导致被告停业，系不可抗力致不能实现合同目的，被告解除合同的行为符合法律规定，不应当支付违约金，即使要支付违约金，原告主张的违约金标准过高，且原告无法证明其损失达到4万元，因此要求降低违约金；2.若原告为被告代缴了相关的物业费，在核实相关证据之后，被告愿意支付；3.涉案门市的天然气户头按照合同约定应当属于被告所有，现水、电、气实际登记在谁名下被告不清楚，因为当时被告是与几个合伙人在一起租房来做的生意；4.诉讼费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，王晓霞（甲方）与吴元春（乙方）签订了《门市租赁合同》，约定将大足区XX街道办事处XX东段XX号门市，建筑面积约116平方米，租赁给吴元春，租赁期4年，自2019年4月28日起至2023年4月27日止，第一年即2019年4月28日起至2020年4月27日，租金65000元，支付期限2019年4月27日，第二年即2020年4月28日起至2021年4月27日，租金65000元，支付期限2020年3月27日。租赁期间物管费由乙方承担。第九条违约责任约定：1.若乙方逾期未按期限全额支付年度租金，则视为乙方违约，赔偿甲方违约金4万元，甲方有权单方面终止本合同；2.在租赁期内，甲、乙任何一方不得单方面解除、终止本租赁合同，否则视为违约，违约方须赔偿对方违约金4万元。2019年8月9日，甲方（转让方）吴光华（系吴元春之父）与乙方（承接方）喻佩珀、丙方（房东）王晓霞签订了《门市转让合同》，经三方协商，约定甲方于2019年8月9日将涉案门市使用权转让给乙方喻佩珀，乙方接替甲方向丙方履行《门市租赁合同》，年租金按相关条款执行。第三条约定，转租后，设备设施包括天然气户头、空调5台等全部归喻佩珀所有。第七条约定因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损，与甲方、丙方无关。涉案门市由喻佩珀租赁后经营“玉兔会金鸡”饭店。2020年1月，涉案门市关门歇业，兼之后受新冠肺炎疫情影响，一直未再开门营业。2020年3月26日晚22:44，喻佩珀向王晓霞的丈夫苟安元发送手机短信，内容如下：“苟叔，现在这个门面我们不租了，疫情之前我们就关门了一个多月了，现在遇上疫情我们更不能维持了，投资的钱基本上是全亏了，请你理解一下，你转租出去吧”。3月27日7:29，苟安元回复短信：“喻总：你们这样做就是违约哟，按合同不是不租了就完事哟”。2020年4月4日，苟安元通过微信与喻佩珀联系，要求喻佩珀将锁取走，当日下午4:40以后将换锁、收回门市。当晚，喻佩珀告知苟安元，涉案门市钥匙放在隔壁“叶儿耙”那里，苟安元接着告知喻佩珀下欠物管费2896元，水、电、气费未结清，还应将其营业执照吊销等后续事宜。2020年4月11日，涉案门市所在小区物业服务公司重庆渝足物业管理有限公司出具了欠费清单，载明2019年4月1日至2020年4月30日涉案门市欠物业费（119平方米）2856元，王晓霞未予以垫付。另查明，涉案门市位于大足区XX街道办事处XX东段XX号，建筑面积33.95平方米，所有权人为王晓霞。2014年9月10日，王晓霞与大足县永宏房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《御墅林枫购房协议》，约定由甲方将大足区XX街道办事处XX东段X号XX小区一幢架空层1轴7轴交E轴G轴（无具体面积）转让给王晓霞，王晓霞一次性支付转让价款300000元，甲方在2014年9月30日前交付给王晓霞，其中特别申明：1.甲方保证对该房有处置权，不涉及产权和财务纠纷，不涉及第三方权利；2.不办理该房房地产权属证书。还约定王晓霞应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。当日，王晓霞支付了对价300000元。现原告认为被告单方面解除合同造成事实上无法继续履行合同，构成违约，故起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院所确认的上述事实有当事人陈述、原告举示的结婚证、房地产权证、《门市租赁合同》、《门市转让合同》、短信截图、微信聊天记录截图、照片、《物业服务合同》、欠费清单、《御墅林枫购房协议》、收据等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。本院认为，被告喻佩珀与原告王晓霞及原承租人就涉案门市的转租达成了一致意见，在遵循原《门市租赁合同》基础上，签订的《门市转让合同》系当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同其实质是债权行为，是一种双务有偿合同，无须对原告就涉案房屋是否具有所有权及合法使用权予以审查，对被告关于涉案门市大部分面积属于架空层，原告出租的行为构成无权处分，且涉案门市未经消防验收，被告因此要求确认租赁合同无效的意见，本院不予支持。本案中，原、被告双方约定的租赁期限为2019年4月28日起至2023年4月27日止，2020年3月26日，被告明确向原告提出不再租赁涉案门市，理由是“疫情之前就已关门一个多月”，因新冠肺炎疫情更加不能维持经营，本院认为，虽然新冠肺炎疫情确实导致涉案门市停止经营一段时间，对原告的经营造成一定的不利影响，但结合被告在“疫情之前就已关门一个多月”的自认，以及被告提出解除合同时，涉案门市所在地区已陆续恢复生产，餐饮类商铺也陆续恢复营业，影响经营的事由已消除，故新冠肺炎疫情不足以导致合同目的不能实现，被告的该项解除理由，本院不予采纳。在被告向原告提出终止租赁关系之后，原告于2020年4月4日也实际收回了涉案门市，本院确认租赁合同已解除。因被告提出的解除事由不能成立，按合同约定，被告构成违约，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告提出原告主张的违约金40000元过高，请求予以减少，鉴于原告未举证证实其实际损失，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定由被告向原告支付违约金10000元。《门市租赁合同》约定2020年4月28日起至2021年4月27日的租金65000元，支付期限为2020年3月27日，原告于支付期满前一日提出解除劳动合同的要求，未逾期支付租金，不因此构成违约。关于原告要求被告支付其代缴的物业管理费2142元的诉讼请求，原告当庭自认尚未实际缴纳前述物业管理费，且物业管理费系向相关物业公司缴纳，故原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告将涉案门市水、电、气户头过户给原告的诉讼请求，依据《门市转让合同》约定，天然气户头归喻佩珀所有，原告现未举示充分证据证明前述水、电、气户头确在喻佩珀名下，对原告此项诉讼请求，在本案中不予支持。被告在庭后提交的代理词中提出其因疫情停业两个月，且原告已提前收回了涉案门市，原告应考虑疫情影响减免租金，退还被告两个月租金，但被告喻佩珀仅作为抗辩意见，未提出相应反诉，本案中对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告喻佩珀于本判决生效后十日内向原告王晓霞支付违约金10000元；二、驳回原告王晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取计427元，由原告王晓霞负担364.5元，由被告喻佩珀负担62.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年七月十六日书记员  尚雪梅