浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初8734号原告（反诉被告）：温州市瓯海区潘桥行知小学。住所地：温州市瓯海区潘桥街道东花路54弄1、2号。统一社会信用代码：5233030431052116XU。法定代表人：潘龙星。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈新淼，男，1970年12月9日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：季声亮，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蒙蒙，浙江泽商律师事务所律师。原告（反诉被告）温州市瓯海区潘桥行知小学（以下简称温州行知小学）与被告（反诉原告）陈新淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日第一次公开开庭进行了审理。2020年1月23日，本案因疾控原因扣除审限28日。2020年2月19日，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年6月17日第二次公开开庭进行审理。审理过程中，双方申请庭外和解六十日。本案现已审理终结。温州行知小学向本院提出本诉诉讼请求，诉请判令：1.陈新淼返还温州行知小学因搬迁产生的房屋装修及附属设施损失补偿款241852元，固定资产、机器设备一次性搬迁损失款122754元，共计364606元；2.陈新淼退还温州行知小学租金242500元、押金3000元，共计245500元；3.陈新淼承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月15日，温州行知小学的法定代表人潘龙星作为乙方与陈新淼（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于温州市瓯海区××街道××村××路××号厂房（建筑面积约3000平方米）及附属设备出租给乙方办学使用；租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月30日止；第一、第二年租金为41万元，第三年租金按市场价由双方面议。签订合同次日，温州行知小学即委托温州市京华建筑装饰工程有限公司对上述房屋进行室内外装修装饰、水电安装、聚胶漆、厕所改装等，并在竣工后投入办学使用。2017年，上述房屋被纳入拆迁征收范围。2017年5月，南京润兴博资产评估有限公司受托对上述房屋被征收而产生的损失补偿进行评估，其中应由温州行知小学享有的房屋装修及附属设施损失补偿款为241852元，固定资产、机器设备一次性搬迁损失款为122754元。2017年6月16日，上述房屋所在土地被征收为国有。2017年6月底，温州行知小学搬离上述房屋。2017年10月中旬，应温州市瓯海区人民政府潘桥街道办事处（以下简称潘桥街道）要求，温州行知小学又搬回该处办学至2018年7月底。温州行知小学作为上述房屋的承租人，房屋装修及附属设施、固定资产均系温州行知小学所有，故因该房屋被征收而导致的房屋装修及附属设施损失补偿款241852元，固定资产、机器设备一次性搬迁补偿损失款122754元也均应由温州行知小学享有，但陈新淼不仅未支付温州行知小学上述款项，还分别于2017年11月12日、2018年6月17日向温州行知小学收取租金7万元、10万元共计17万元。另外温州行知小学已缴清2016年9月至2017年8月的房租，但实际于2017年6月底首次搬离，陈新淼还应退还该期间的两个月房租72500元及合同约定的押金3000元。故温州行知小学提起本案诉讼。陈新淼就本诉辩称如下：1.房屋装修及附属设施损失补偿款241852元中的大部分应归陈新淼所有。房屋装修及附属设施损失补偿项目里面大部分（比如大理石花岗岩、铁门等）是陈新淼出租前装修的，陈新淼也曾与温州行知小学就这些装修进行过私下确认，并由陈新淼出具单据交给温州行知小学，确认其中价值38000元的装修物为温州行知小学在租赁期间添附，该单据由温州行知小学保管，陈新淼处并未保管。该笔38000元款项，双方已约定用于抵扣温州行知小学未缴清的房租。2.固定资产、机器设备一次性搬迁补偿损失款122754元，温州行知小学应向拆迁单位主张而非陈新淼。上述款项为补偿款，而陈新淼并非被补偿主体或补偿主体，潘桥街道也并未向陈新淼支付过该款项，故温州行知小学应向拆迁单位即潘桥街道主张。另补充一点，该补偿款涉及的消防栓、铁门等系案涉房屋出租前即存在的，本来相应的一次性搬迁补偿款也应归陈新淼所有，但因金额不大，同意归温州行知小学，并由温州行知小学直接向拆迁单位领取。3.2017年8月26日，陈新淼确实曾与潘桥街道签订腾空协议，但因政府原因导致实际腾空延迟，陈新淼直至2018年8月24日才实际腾空完毕。故在实际腾空前，案涉房屋仍属陈新淼所有，温州行知小学理应支付租金。押金3000元也已经在双方履约过程中抵扣租金，温州行知小学无权主张陈新淼返还。故请求驳回温州行知小学的诉讼请求。陈新淼向本院提出反诉诉讼请求，诉请判令：1.温州行知小学支付陈新淼租金228750元、垫付水费299.5元，共计229049.5元及利息损失（自起诉之日起按照年利率4.35%计算至实际付款之日止）；2.本案诉讼费用由温州行知小学负担。事实和理由：2012年7月15日，温州行知小学以其法定代表人潘龙星的名义向陈新淼承租位于温州市瓯海区××街道××村××路××号的厂房用于办学使用，双方签订《厂房租赁合同》，约定租期自2012年9月1日起至2022年8月30日止；第一、第二年租金为41万元，第三年租金按市场价格履行，后第四年起双方确认年租金按435000元计算。2017年8月26日，因上述房屋被列入拆迁征收范围，陈新淼与潘桥街道签订《房屋腾空协议书》，但因政府原因导致实际腾空时间推迟至2018年8月24日，陈新淼直至2018年11月才开始享受安置过渡费。2018年7月，温州行知小学与陈新淼解除租赁关系，并于2018年7月底才实际搬离，但其于2017年9月1日至2018年7月底期间仅支付租金17万元，仍有228750元租金至今未付、299.5元水费尚未结清。故陈新淼提起本案反诉。温州行知小学就反诉辩称如下：1.温州行知小学首次搬离时间为2017年6月底，后应潘桥街道要求于2017年10月中旬搬回，后又于2018年7月底再次搬离；2.案涉房屋所在土地已于2017年6月16日被征收为国有，故温州行知小学无需支付此后的租金给陈新淼；3.温州行知小学已经支付全部水费，不存在拖欠情形。故请求驳回陈新淼的诉讼请求。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份信息、《厂房租赁合同》、银行单据、章程、手写协议、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，综合双方当事人的意见，本院认定如下：1.温州行知小学、陈新淼均提供《房屋装修及附属设施补偿明细表》，拟证明案涉房屋因搬迁而产生的房屋装修及附属设施补偿款经评估为241852元。温州行知小学认为上述补偿项目均归温州行知小学所有；陈新淼认为上述赔偿项目大部分属陈新淼所有，陈新淼也曾与温州行知小学私下进行核对并出具单据交对方收执，确认其中有38000元的项目属于温州行知小学。本院经审查认为，温州行知小学起诉时提供的《房屋装修及附属设施补偿明细表》复印件载明的内容（被征收人为温州行知小学）与庭审中提供的原件内容（被征收人为陈新淼）存在部分差异，应以庭审中提供的原件为准，可以证明案涉房屋被征收后的房屋装修及附属设施补偿款项目及金额，本院予以采信。至于补偿款的分配问题，详见本院论述部分。2.温州行知小学提供《温州市建筑装饰工程施工合同》，拟证明温州行知小学曾于2012年7月委托温州市京华建筑装饰工程有限公司对案涉房屋进行室内外装修、水电安装、聚胶漆及厕所改造等。陈新淼质证认为，真实性、合法性由法院审查，但房屋装修及附属设施补偿款涉及的补偿项目比如大理石、花岗岩、铝合金门窗等均未包含在装修合同内，且温州行知小学当初装修款仅65万元，在使用五六年后仍值24万元余元也不符合常理。本院经审查认为，该证据可以证明温州行知小学在租赁初期对案涉房屋进行装修，装修费用（包工包料）为65万元，本院予以采信。3.温州行知小学提供《固定资产-机器设备评估明细表》，拟证明温州行知小学已向潘桥街道口头核实上述固定资产、机器设备一次性搬迁损失款已被陈新淼用于折抵建房款，故陈新淼需支付温州行知小学一次性搬迁损失共计122754元。陈新淼质证认为，潘桥街道并未向其支付固定资产、机器设备一次性搬迁损失款。陈新淼提供情况说明（潘桥街道出具），拟证明固定资产、机器设备一次性搬迁损失款尚未发放，温州行知小学应向拆迁单位潘桥街道主张。温州行知小学质证认为，潘桥街道口头答复该款已用于抵扣陈新淼的建房款。本院经审查认为，该组证据可以证明案涉房屋被征收后的固定资产、机器设备一次性搬迁损失项目及金额，但拆迁单位尚未实际支付，本院予以采信。4.温州行知小学提供《浙江省建设用地审批意见书》、《温州市人民政府征收土地公告》、《征地补偿安置方案公告》、《温州市人民政府关于瓯海区潘桥街道横塘村征地补偿安置方案的批复》，拟证明案涉房屋所在土地已于2017年6月16日被征收为国有，温州行知小学无需支付此后租金给陈新淼。陈新淼质证认为，即使案涉房屋所在土地已于2017年6月16日被征收为国有，但案涉房屋仍属陈新淼所有，且《温州市人民政府关于瓯海区潘桥街道横塘村征地补偿安置方案的批复》的落款时间为2018年8月23日，更能印证政府实际征收时间为2018年8月。本院经审查认为，案涉房屋的实际腾空时间为2018年8月，温州行知小学作为承租人，也理应支付租金，故该组证据本院不予采信。5.温州行知小学提供《房屋租赁合同》、《潘桥行知小学回迁原址办学方案》及附件、《社会稳定风险评估报告》，拟证明温州行知小学于2017年6月底首次搬离，后于2017年10月9日应政府要求搬回案涉房屋。陈新淼质证认为，不能证明温州行知小学的待证目的。本院经审查认为，温州行知小学即使应政府要求搬回，但文件中并未载明温州行知小学可免费使用案涉房屋或案涉房屋已归国有，故该组证据与本案处理不存在利害关系，本院不予采信。6．温州行知小学提供《房屋腾空协议书》、付款单据三张，拟证明陈新淼已于2017年8月腾空房屋，并已领取2017年8月26日至2020年8月的临时安置过渡费。陈新淼质证认为，《房屋腾空协议书》真实性无异议，但因政府原因导致拆迁工作延后，陈新淼实际腾空时间为2018年8月；付款单据真实性无异议，但单据的落款均为2018年11月，部分款项系补偿拆迁工作延后导致村民的损失，并非临时安置过渡费。本院经审查认为，该组证据可以证明陈新淼领取的临时安置过渡费的期间及金额，本院予以采信，但案涉房屋的腾空时间应以腾空验收合格证载明为准。7．陈新淼提供《房屋腾空协议书》、瓯潘办（2017）414号文件、收件收据、腾空验收合格证、付款单据、银行单据，拟证陈新淼实际腾空时间为2018年8月24日，于2018年11月才开始领取临时安置过渡费。温州行知小学质证认为，真实性无异议，但案涉房屋土地已于2017年6月被征收为国有，陈新淼的实际腾空时间并不能改变该情况。本院经审查认为，该组证据可以证明案涉房屋实际于2018年8月24日腾空，本院予以采信。8.陈新淼提供《用水情况查询清单》，拟证明温州行知小学拖欠2018年1月至2018年7月水费共计299.2元未支付。温州行知小学质证认为，其不存在拖欠水费的情形。本院经审查认为，该证据可以证明温州行知小学于2018年1月至2018年7月承租期间共产生水费299.2元，但无法证明该部分水费系陈新淼支付，故无法证明陈新淼的待证目的，本院不予采信。9.陈新淼提供电费复核单据四张，拟证明温州行知小学于2017年6月至10月期间，仍在使用案涉房屋。温州行知小学质证认为，该期间的电费系日常损耗发生，不能证明温州行知小学仍在使用案涉房屋。本院认为，因温州行知小学于2017年6月至10月期间是否使用案涉房屋，与本案实体处理无关，故本院就该组证据不作实质审查。本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，温州行知小学的法定代表人潘龙星（乙方）与陈新淼（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于温州市瓯海区××街道××村××路××号厂房（建筑面积约3000平方米）及附属设备出租给乙方办学使用；租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月30日止；年租金为41万元，第三年起租金按市场价由双方面议（双方在庭审中确认，第四年起租金均按435000元计算）；乙方需支付甲方水电押金3000元，租期满后，厂内设施完好，水电费等结清后，余款退还乙方等。次日，温州行知小学委托温州市京华建筑装饰工程有限公司对上述房屋进行室内外装修、水电安装、聚胶漆、厕所改装等，承包价格（包工包料）为65万元。2017年，上述房屋被纳入拆迁征收范围。经评估，上述房屋的装修及附属设施损失补偿款为241852元，固定资产、机器设备一次性搬迁损失款为122754元。2018年7月底，温州行知小学搬离上述房屋，并已支付陈新淼2017年8月30日前的全部租金，于2017年11月12日、2018年6月17日支付租金7万元、10万元。2018年8月24日，陈新淼腾空上述房屋交付给拆迁部门。2018年11月，陈新淼领取上述房屋的临时安置过渡费（2017年8月26日至2020年8月期间）共计830774.5元。另查明，2019年10月28日，潘桥街道出具《情况说明》，表示固定资产、机器设备一次性搬迁损失款122754元经双方协商确定后，方可发放给资产方。本案审理过程中，陈新淼同意固定资产、机器设备一次性搬迁损失款122754元均归温州行知小学所有，同意由温州行知小学直接向拆迁部门领取。本院认为，本案争议焦点一为房屋装修及附属设施补偿款241852元的归属。根据法律规定，房屋被征收后相关补偿费用的支付对象为房屋所有权人，故相关补偿费用原则上应归房屋所有权人，除非所有权人与承租人另有约定。陈新淼在庭审中主张双方曾对上述款项的归属分配作出约定，其中38000元归温州行知小学所有，剩余归陈新淼所有。温州行知小学主张其系承租人，曾对案涉房屋进行装修，上述补偿款均应归温州行知小学所有。从在案证据来看，温州行知小学租赁初期的装修费用（包工包料）为65万元，至今已使用五六年；当时装修内容为室内外装修、水电安装、聚胶漆、厕所改装等，并未包含《房屋装修及附属设施补偿明细表》载明的大额补偿项目如大理石、花岗岩、水磨石地面等。综合以上因素，本院认为陈新淼的主张更具有合理性，其应支付温州行知小学房屋装修及附属设施补偿款38000元。陈新淼主张该笔38000元已折抵租金，无需另行支付的意见，因未提供证据予以证实，本院不予支持。温州行知小学以其系承租人，房屋装修及附属设施补偿款均应归其所有的意见，无事实和法律依据，本院亦不予支持。本案争议焦点二为固定资产、机器设备一次性搬迁损失款122754元的归属。因拆迁部门确认该款并未实际发放，且双方在庭审中均同意该款归温州行知小学所有，由温州行知小学直接向拆迁部门领取，故温州行知小学诉称陈新淼支付该笔费用的请求，本院予以驳回。本案争议焦点三为案涉房屋的租金问题。第一，温州行知小学是否有权要求陈新淼退还已支付租金242500元。温州行知小学主张其于2017年6月底首次搬离，于2017年10月中旬应政府要求搬回，于2018年7月底再次搬离。即使按照温州行知小学主张的租赁期间、租金标准计算，其已支付的款项也并未超过其应付的租金。而温州行知小学作为承租人，即使应政府要求搬回，在未有证据证明各方已约定可免费使用案涉房屋的情况下，温州行知小学仍应按约支付租金。案涉房屋所在土地虽于2017年6月被征收，但案涉房屋实际腾空时间为2018年8月，陈新淼腾空房屋后领取的临时安置过渡费虽包含温州行知小学的部分租赁期间，但由此产生的该期间租金的归属问题，应由陈新淼与拆迁部门协商处理，而非直接退还承租人即温州行知小学。故温州行知小学据此要求陈新淼退还租金242500元，无事实和法律依据，本院不予支持。第二，陈新淼是否有权要求温州行知小学支付剩余租金。陈新淼已向拆迁部门领取2017年8月至2018年8月期间的临时安置过渡费，该期间案涉房屋的相关权益应由拆迁部门进行主张，故陈新淼诉请温州知行小学支付剩余租金的意见，本院亦不予支持。本案争议焦点四为水费、押金问题。案涉房屋虽于2018年1月至2018年7月期间产生水费299.2元，但双方确认此前水电费均由温州行知小学自行支付而无需通过陈新淼。本案中，陈新淼未提供证据证明该笔水费确系其支付，故陈新淼主张温州行知小学需支付水费299.2元的意见，本院不予支持。《厂房租赁合同》约定的押金3000元已明确系水电押金，在未有证据证明温州行知小学未结清水电费的情况下，陈新淼应退还该笔款项。被告陈新淼主张3000元押金已折抵租金的意见，因未提供证据予以证实，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈新淼于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市瓯海区潘桥行知小学房屋装修及附属设施补偿款38000元、押金3000元，共计41000元；二、驳回原告（反诉被告）温州行知小学温州市瓯海区潘桥行知小学的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈新淼的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8611元，由原告（反诉被告）温州市瓯海区潘桥行知小学负担7786元，由被告（反诉原告）陈新淼负担825元。案件反诉受理费2368元，由被告（反诉原告）陈新淼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄鸥翔人民陪审员  潘时炅人民陪审员  林爱忠二〇二〇年七月二十四日代书 记员  郑洛渊附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。?????6?