云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终878号上诉人（原审原告）：刘纡杉，女，1978年3月8日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨灿菊，云南万捷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵迁（又名赵谦），男，1957年1月9日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：刘七辉，男，1981年11月1日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：刘普辉，男，1983年3月16日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：杨琴芬，女，1982年2月20日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：张艳情，女，1984年4月8日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人刘纡杉因与被上诉人赵迁、刘七辉、刘普辉、杨琴芬、张艳情房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘纡杉上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金1875000元，并支付自2019年1月1日起至实际归还完毕租金之日止以未付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期资金占用费；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定应返还租金金额错误。一审查明上诉人前后支付给被上诉人租金租金250万元，被上诉人均予认可，因此在计算应返还租金时应以250万元而非230万元为标准，一审以230万元计算应返还租金172.5万元错误；二、一审认定诉讼主体仅为赵迁错误。案涉163号房屋系赵迁一家人共同共有，双方在签订《租赁合同》时其他当事人也在合同上签字确认，上诉人向赵迁和刘七辉都支付过租金，双方均认可合同相对方是赵迁一家人而非赵迁一人，赵迁无权对家庭共有财产进行处分。一审认定合同相对人仅为赵迁一人违反合同双方的真实意思表示；三、一审判令上诉人承担违约责任没有事实和法律依据：1、一审认定合同履行过程中因不可归责于双方当事人的事由致使合同不能继续履行，说明双方当事人均没有违约，一审认定上诉人承担违约责任前后矛盾；2、一审认定上诉人拆除案涉房屋后未及时重建构成违约没有依据。合同约定被上诉人腾空房屋起三年内上诉人不动工则合同终止，自2016年9月被上诉人腾空房屋交给上诉人至2017年2月政府明令不能建设仅5个月，未达到双方约定的三年时间标准。2016年拆除房屋时双方均不知晓政府要征收不能重建，法院倒推政府征收时未重建就是不及时没有法律依据。案涉房屋不能重建不是上诉人造成的，而是政府造成的，政府行为给上诉人造成巨大损失，上诉人也是受害者；四、一审判令上诉人承担60万元违约金没有事实和法律依据。被上诉人未提供证据证明上诉人违约，被上诉人答辩称实际损失60万元没有提交任何证据，单方陈述不能作为定案依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金超过实际损失30％部分为过高，应予调整，即使被上诉人实际损失为60万元，上诉人也只应赔偿18万元违约金。合同约定违约方承担租金30％违约责任属于特别约定，只有具备约定条件才能适用，一审将其作为一般约定适用判令上诉人按总租金30％承担违约责任，违背当事人意思自治，损害了上诉人合法权益。被上诉人已就赔偿金额及赔偿方式达成合意，政府已经依法依规向被上诉人进行了赔偿，被上诉人不存在损失；五、一审未支持上诉人逾期返还租金的利息是错误的。上诉人主张的是双方合同不能继续履行后被上诉人故意不按合同约定返还租金而产生的逾期利息，一审以合同不能履行并非赵迁导致为由不予支持逾期返还租金利息属于偷换概念。赵迁、刘七辉、刘普辉辩称，双方《租赁合同》未能履行是政策原因导致，答辩人不存在违约行为。双方在合同中约定被答辩人拆除案涉房屋后重建建筑物面积不少于原建筑面积，但被答辩人拆除后未进行重建，导致政府评估价格偏低，被答辩人应承担差额部分的损失，且拆除房屋中西端五间不在政府征收拆除的范围，如不拆除将有很高的升值空间，被答辩人将房屋全部拆除导致答辩人损失重大。被答辩人将房屋拆除导致答辩人在政府征收过程中没有话语权，原应有两块安置地也只安置了一块。被答辩人未按合同约定及时支付租金，答辩人另行购买宅基地建房延期导致各项费用增加，因此《补充协议》约定的20万元是被答辩人给答辩人的补偿而非租金。双方合同未如约履行，导致被答辩人家庭矛盾突出，刘七辉夫妇离婚、赵迁妻子生病，被答辩人也应进行补偿。杨琴芬、张艳情未到庭陈述答辩意见。刘纡杉向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同；2、判令被告立即归还剩余租金1,875,000元并支付自2019年1月1日起至实际归还完毕租金之日止以未付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期资金占用费，暂算至2019年7月21日为45,539.06元，以上共计1,920,539.06元；3、本案诉讼费、保全费、律师费、交通费等费用均由被告承担。一审法院认定的事实：被告赵迁（又名赵谦）系被告刘七辉、刘普辉之父，被告杨琴芬是被告刘七辉前妻，被告张艳情是被告刘普辉之妻，被告赵迁是云南省大理市银桥镇磻溪第十社北磻溪村163号院内房屋的产权人之一。该户在163号院内西边建盖有坐西向东砖混结构一层房屋5间以及1间楼梯间，北边建盖有坐北朝南砖混结构两层房屋一栋房屋4间，在院内坐南向北建盖有2间石棉瓦顶简易房2间，大门在院内西南角，院内东边修建有围墙。2013年4月10日，原告（乙方）与被告赵迁（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将前述院落内的房屋，占地面积共计501.3平方米（建筑面积300平方米），有房屋共12间，房屋建筑面积约300平方米，院内天井100平方米，该房屋的租赁期为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止，租金2,300,000元，年租金115,000元。租金分两期支付，乙方支付第一期租金1,300,000元（含定金200,000元）给甲方后，甲方出具收款确认书，并在其后90天内将租赁物腾空；乙方交付第二期租金1,000,000元给甲方，甲方交付租赁物给乙方使用，乙方验收并接收租赁物，甲方交付租赁物给乙方后至2013年12月31日为乙方建设期，不计入租赁期。甲方同意乙方对现有房屋按乙方需要进行整屋拆除重建（水平高度需由甲方确定），扩建（拆除、重建、扩建过程中的一切安全责任由乙方自行承担），装修，乙方保证重建建筑面积不少于原有建筑面积，修建卫生间等并可在房屋内添置设施及装修，费用由乙方承担。甲方同意乙方可在场地（院心）内拆除厩房和其他建筑（拆除的门窗归还甲方，台坎石若不继续进行使用则由甲方搬出。其他拆除的材料由乙方支配），乙方建造的固定设施和其它永久性建筑物（含装修、装饰部分）租赁期满后无偿留给甲方。乙方自甲方腾空房屋起三年内，如果乙方不进入动工，合同自然终止，甲方有权收回租赁房屋，且不退还已收取的租金。违约责任的约定：租赁期间甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方应立即将已收租金退还给乙方，并应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金和赔偿乙方对租赁物所有的投资，包括新建、改造及装修费：（1）甲方因不能提供本合同约定的租赁物而解除合同的；（2）甲方的原因致本合同无效或导致乙方无法正常租用该租物业；（3）甲方因租赁物权属瑕疵而导致合同无效。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，并承担因乙方过失而给甲方造成的实际损失，甲方不再退还租金。（1）在租赁物内存放危险物品或进行违法犯罪活动而使甲方或租赁物受损的。（2）在经营过程中，因乙方原因或转租原因严重损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内未修复，造成甲方严重损失的。（3）租赁期满，乙方及时将租赁物交还甲方，乙方每逾期交房一日，则每日应向甲方支付120元滞纳金。并承担因逾期交付给甲方造成的实际损失。关于免责条件约定：（1）因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方收取的租金不予退还，本合同继续履行直至合同期满为止。（2）租赁期间因国家建设需要或政府部门征用本合同所涉及的租赁物，本合同所涉及建筑物第一层和宅基地使用权获得的补偿归甲方所有，其余部分建筑物获得的补偿归乙方所有，同时甲方应退还租赁期未满剩余年限租金。在该合同甲方签名为被告赵迁，被告刘七辉、刘普辉、杨琴芬、张艳情在甲方直系亲属一栏签了名字。2015年10月18日，原告（乙方）与被告赵迁（甲方）又签订了《补充协议》，约定因在原合同履行过程中出现政策变化及其他原因，现一次性由乙方向甲方补偿200,000元。房屋租金为固定价格，不随市场的变化而作任何浮动。乙方已于2013年4月向甲方支付房屋租金1,300,000元，剩余的人民币1,000,000元房屋租金及一次性补偿金200000分以下三次付清：第一次，乙方于2015年10月18日支付给甲方400,000元，甲方收到后开始搬出租赁物房屋，并承诺三日内清空租赁房屋，最迟10月25日将租赁房屋交付乙方管理使用；第二次，鉴于甲方实际建新房困难，当甲方交出租赁房屋使用权时，乙方支付给甲方500,000元；第三次，由于乙方所租赁房屋的审批手续还未办理下来，甲方需配合乙方办理相关手续，待乙方所有手续齐全后再向甲方支付剩余的房屋租金300,000元。甲方在2015年10月25日之前未搬出房屋，并将房屋交付乙方管理使用的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方将所收租金及一次性补偿金全部退还乙方，同时，甲方还需另向乙方支付合同总标的30%的违约金以及向乙方赔偿因其逾期交房给乙方所造成的实际损失。乙方在甲方搬出房屋后未支付500,000元，则视为乙方违约，甲方已收取的租金400,000元不予退回。在租赁房屋新建过程中，甲方必须协助乙方办理相应的各种手续，若甲方不予协助，则应承担相应的责任，对所造成的损失进行赔偿。在租赁房屋新建完成可以经营后，若因甲方问题发生影响经营，甲方应承担赔偿责任，按乙方投入总资金以每天0.2‰计算支付赔偿。本《补充协议》与原《租赁合同》内容有矛盾冲突的地方，以本《补充协议》内容为准。上述协议签订后，原告按约定向被告赵迁支付了2,300,000元房租以及200,000元补偿金，被告赵迁向原告出具了收条，被告赵迁按约将房屋交付原告。2016年9月，原告将上述承租院落内的所有房屋拆除。原告在案涉土地拟建房过程中，2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》。2018年11月27日，就案涉土地及地上设施被告赵迁、刘七辉分别与大理市银桥镇人民政府、大理市银桥镇磻溪村民委员会第10村民小组签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》）。至今，原告未在案涉土地上开展实际建设行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告赵迁签订的《租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，原告向被告赵迁支付了租金2,300,000元以及给予被告赵迁的补偿金200,000元，原告接手了案涉院落内的房地产，本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，经双方一致确认《租赁合同》已解除。至于除被告赵迁以外的其余被告仅是被告赵迁的家属身份在合同上签名，不属于《租赁合同》合同相对人，《租赁合同》《补充协议》合同主体均为原告与被告赵迁。就原告要求被告赵迁返还租金的诉请。本案中被告户与相关部门签订《搬迁补偿安置协议书》的日期为2018年11月27日，此时可确定原告与被告签订的《租赁合同》已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告向原告返还相应租金，故对原告主张由被告返还2019年1月1日至2033年12月31日期间租金的诉讼请求予以支持。对于租金总额，《租赁合同》约定了2,300,000元，至于《补充协议》中200,000元已载明为补偿金，房屋租金为固定价格，故扣除原告2014年1月1日至2018年12月31日（共5年）期间的租金575,000元（计算公式为：2,300,000元÷20年×5年），被告应向原告返还租金的数额为1,725,000元（计算公式为：2,300,000元-575,000元）。在合同履行过程中，原告拆除案涉租赁地建筑以及附属设施后，未能及时重建，原告的行为已构成违约，且案涉租赁地建筑以及附属设施被纳入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程项目范围内后，原告的违约行为致使被告赵迁的案涉地建筑以及附属设施未能得到全面补偿，因此原告还需向被告赵迁承担违约赔偿责任。原告与被告赵迁签订的《租赁合同》《补充协议》对于原告在案涉地上的建房的约定为：甲方同意乙方对现有房屋拆除重建、扩建、装修，乙方保证重建建筑面积不少于原有建筑面积…乙方自甲方腾空房屋起三年内，如果乙方不进入动工，合同自然终止，乙方有权收还租赁房屋，且不退还已收取租金。但对于原告接收房屋并拆除租赁物后，未及时重建，遇政府征收导致被告赵迁未得到全面补偿时，原告应承担的违约责任双方约定不明。结合原告与被告赵迁签订的《租赁合同》《补充协议》的合同条款，对于原告与被告赵迁在合同履行中任何一方违约，违约方应向守约方承担合同总租金30%的违约责任的约定，以及根据被告赵迁在答辩意见中要求原告承担违约责任，应向被告赵迁赔偿的实际损失为600,000元的主张，予以支持。为减少当事人诉累，本院在本案中一并作处理，该款在被告赵迁应返还原告的租金中予以扣除。综上，被告应当返还原告的租金为1,125,000元（1,725,000元－600,000元）。同时，案涉合同及补充协议并非基于被告赵迁原因导致不能继续履行，故对原告要求被告赵迁应支付租金利息的诉请不予支持。被告赵迁认为根据双方签订《租赁合同》第十二条第1款约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方收取的租金不予退还，本合同继续履行至合同期满为止。”被告不应当返还原告租金。该条第2款同时约定：“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用本合同所涉及的租赁物，本合同所涉及建筑物第一层和宅基地使用权获得的补偿归甲方所有，其余部分建筑获得的补偿归乙方，同时甲方应退还租赁未满的剩余年限租金”。因此被告赵迁不应当返还原告租金的理由不成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告刘纡杉与被告赵迁签订的《租赁合同》《补充协议》已于2018年11月27日解除。二、由被告赵迁于本判决生效之日起十日内返还原告刘纡杉房屋租金1,125,000元。三、驳回原告刘纡杉的其他诉讼请求。案件受理费22,085元，由原告刘纡杉承担9,148元，被告赵迁承担12,937元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据A1、协议复印件一份，欲证明上诉人答应为被上诉人办理两块安置地的准建证；A2、被上诉人丈夫短信记录复印件一份，欲证明被上诉人本不愿意与政府签订拆迁安置协议，迫于上诉人威胁才签订。经质证，上诉人对证据A1、A2三性均不予认可。本院认为，证据A1、A2与双方诉争房屋租金返还问题无关联，不予采信。对一审认定的事实，除上诉人认为一审认定上诉人向被上诉人支付200000元补偿金错误，该笔钱并非补偿而是租金；认定被上诉人依约交付房屋错误，被上诉人实际交付房屋时间并非约定的2013年4月左右而是2016年9月20日左右。上诉人关于200000元性质的异议主张，因对方不予认可，上诉人未提交有效证据证明，异议主张不成立；上诉人关于被上诉人实际交付房屋时间的异议主张，二审中被上诉人自认为2015年10月，对该自认及一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，上诉人就案涉房屋租金返还问题提出上诉，对应返还租金数额，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》明确约定案涉房屋租金为2300000元，上诉人支付的另外200000元系因“政策变化及其他原因”而做出的一次性补偿，故上诉人主张案涉房屋租金为2500000元与双方约定不符，一审按照2300000元计算自2019年1月1日起至2033年12月31日止应返还的租金为1725000元并无不当，上诉人关于应按照2500000元计算返还1875000元租金的主张无事实依据，不予支持。对未返还租金的逾期资金占用费问题，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》未进行约定，一审综合合同不能继续履行的原因不予支持逾期资金占用费并无不当，故对上诉人该主张不予支持。对诉讼主体问题，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合同一方均为赵迁，刘七辉、刘普辉、杨琴芬、张艳情以赵迁家属身份在《租赁合同》上签字并非合同相对人，一审认定赵迁为合同相对人承担相应权利义务并无不当，上诉人关于一审认定诉讼主体错误的主张不成立，不予支持。对上诉人是否应承担违约责任及违约金数额的确定问题，被上诉人在一审答辩中主张上诉人未按《租赁合同》重建房屋已构成违约，上诉人应就违约造成的损失承担赔偿责任。双方在《租赁合同》第十条中约定了乙方（上诉人）承担违约责任的情形为：在租赁物内存放危险物品或进行违法犯罪活动、严重损坏租赁物未在合理期限内未修复造成甲方严重损失、未及时将租赁物交还甲方，而上述情形在本案中并未成就;在《补充协议》第三条中双方约定乙方承担违约责任的情形是乙方在甲方搬出房屋后未支付500,000元，而根据一审查明的事实上诉人已按约支付了该500,000元，上诉人承担违约责任的条件也并未成就；且双方在《补充协议》第一条中已明确因在原合同履行过程中出现政策变化及其他原因，现一次性由乙方向甲方补偿200,000元，已对在《补充协议》签订以前是否需要补偿进行了协商并已实际履行；据双方在《租赁合同》中约定，自甲方（被上诉人）腾空房屋起三年内，如果乙方（上诉人）不进入动工，合同自然终止，虽然房屋腾空时间双方陈述不一，但根据双方签订的《补充协议》可知，房屋腾空时间最早也应是在《补充协议》签订的2015年10月18日以后，当时建房手续未办理完毕，而上诉人于2016年9月拆除了房屋，所以也不存在三年内不动工的问题，故双方签订的合同不能履行不能归责于双方当事人。且上诉人也并未提交证据证明其损失客观存在及损失大小，故一审判决上诉人赔偿被上诉人实际损失60万元无事实依据也不符合双方的约定，应予以纠正。综上所述，刘纡杉的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3849号民事判决第一项，撤销第二项、第三项；二、被上诉人赵迁于本判决生效之日起十日内返还上诉人刘纡杉房屋租金1725000元；三、驳回上诉人刘纡杉的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费11300元，由上诉人刘纡杉负担1500元，由被上诉人赵迁负担9800元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年七月十日书记员  洪 泓