昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异47号异议人（案外人）：云南春喜农业科技集团有限公司，住所地昆明市官渡区小板桥镇大羊浦村民小组七社塘子片。法定代表人：肖昌孝，系公司总经理。申请执行人：中国农业银行股份有限公司昆明呈贡区支行,住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道双龙路35号。负责人：许强，行长。被执行人：昆明晨农绿色农产品有限公司，住所地昆明经开区洛羊街道办事处小新册。法定代表人：李云锁，执行董事。被执行人：李云锁，男，1966年11月7日生，汉族，住昆明市呈贡区。被执行人：李丽萍，女，1968年5月1日生，汉族，住昆明市呈贡区。被执行人：昆明尚品置业有限公司，住所地昆明市呈贡工业园区小哨箐片区。法定代表人：李宝春，执行董事。在本院执行中国农业银行股份有限公司昆明呈贡区支行（以下简称农行呈贡支行）与昆明晨农绿色农产品有限公司（以下简称晨农公司）、李云锁、李丽萍、昆明尚品置业有限公司（以下简称尚品公司）借款合同纠纷一案中，异议人云南春喜农业科技集团有限公司（以下简称春喜公司）对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人春喜公司异议称：请求依法中止执行对昆明市呈贡区小哨箐工业园区（尚品公司）标准厂房二幢1-4层［房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号］房屋的执行并解除查封。事实和理由：呈贡区人民法院在执行申请人农行呈贡支行与被执行人尚品公司等金融借款合同执行一案，在执行过程中欲将尚品公司所有并位于呈贡区小哨菁工业园区标准厂房二幢1-4层［房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号］的房屋予以拍卖执行，于是2020年4月7日发布公告，要求尚品公司及房屋相关权利人在2020年6月7日前将上述房屋腾空并移交本院处理,异议人认为应中止执行，理由如下：第一，异议人作为执行标的即上述房屋的权利人，该房屋为异议人春喜公司于2013年6月5日向被执行人尚品公司购买取得，并且尚品公司出售后将房屋实际交付给异议人春喜公司占有及使用。在异议人购买后，尚品公司在未经异议人同意的情况下于2014年9月26日为晨农公司的金融借款而抵押给农行呈贡支行并办理抵押登记，导致尚品公司不能将该房屋过户给异议人，在被迫无奈的情况下异议人向昆明市中级人民法院提起诉讼，虽经云南省高级人民法院终审判决解除买卖合同并判尚品公司返还异议人购房款及相关费用1810万元，但至今尚品公司没有支付异议人任何款项，尚品公司目前已无能力支付异议人，为此昆明市中级人民法院对异议人申请执行尚品公司的案伴做终本处理。导致这一切的原因都是尚品公司不遵守合约,违法为晨农公司提供贷款抵押担保所致，并且是买卖在先抵押在后，这严重侵害了异议人的合法权益，异议人因此蒙受巨大经济损失，异议人才是最大的受害者。第二，2014年1月1日异议人在占有使用期间已将该房屋出租给肖昌书，租赁期为自2014年1月1日起至2029年6月30日止肖昌书已支付了2014年1月1日至2024年6月30日期间的租金及押金520万元，双方还签署了《厂房相赁合同》，现该房屋由肖昌书管理使用，租赁合同合法有效且租赁期限未届满，依法应予以保护承租人的租赁权及异议人的合法权益。现呈贡区人民法院将对上述房屋进行拍卖处置，要求异议人等权利人腾出房屋并移交处理，违反了买卖不破租赁的原则，损害了异议人及承租人等其他权利人的合法权益。因此,为维护异议人的合法权益,特依据《最商人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条等规定提出执行异议,请依法中止执行。农行呈贡支行辩称：你院应当依法裁定驳回异议人春喜公司执行异议请求。事实与理由：一、异议人春喜公司于2013年6月5日与被执行人尚品公司签订《昆明尚品置业厂房买卖合同》时，该房产已经抵押给了答辩人农行呈贡支行。抵押期限自2012年10月23日至2013年11月30日止。抵押期满后，被执行人尚品公司继续向答辩人农行呈贡支行办理了循环抵押。并不是异议人春喜公司所陈述的买卖在先抵押在后。答辩人提交的合同编号为：5100212002528《抵押合同》可以证实。二、异议人春喜公司与被执行人尚品公司签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》，异议人春喜公司已经于2015年12月25日向云南省昆明市中级人民法院提起诉讼要求解除，通过云南省昆明市中级人民法院一审及云南省高级人民法院二审，已经判决解除了异议人春喜公司与被执行人尚品公司签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》，异议人春喜公司没有理由占有使用该房产。以上事实云南省昆明市中级人民法院作出的(2015)昆民一初字第258号民事判决及云南省高级人民法院作出的(2016)云民终710号民事判决予以证实。三、异议人春喜公司与被执行人尚品公司签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》没有依法变更登记，并没有发生物权的变更，且该《昆明尚品置业厂房买卖合同》已经过法院判决解除，异议人春喜公司不是该房产的所有权人，没有权力对外进行出租该房产，与肖昌书签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。综上所述，异议人春喜公司就本案提出执行异议申请书无事实及法律依据，你院应当依法裁定驳回异议人春喜公司的申请请求。本院查明：申请执行人农行呈贡支行与被执行人晨农公司、李云锁、李丽萍、尚品公司金融借款合同纠纷一案，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初628号民事判决书已经发生法律效力，依该裁判：“一、由晨农公司于本判决生效之日起十日内向农行呈贡支行支付欠款26000000元及至2016年12月25日止的利息228085元、复利567.56元；二、由晨农公司于本判决生效之日起十日内向农行呈贡支行支付以26000000元为本金，自2016年12月26日起至款项还清之日止按年利率6.525%计算的罚息并按相同利率标准计收复利；三、由晨农公司于本判决生效之日起十日内向农行呈贡支行支付律师费141686.34元；四、对本判决第一项、第二项、第三项所确定的债务，由李云锁、李丽萍承担连带保证责任，李云锁、李丽萍承担保证责任后，有权向晨农公司追偿；五、若晨农公司到期未履行上述债务，农行呈贡支行有权对尚品公司抵押的昆房他证（昆明市）字第××号他项权证书项下的房产及土地以折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；六、驳回农行呈贡支行的其它诉讼请求。案件受理费175339元，由晨农公司、李云锁、李丽萍、尚品公司负担。保全费5000元，由晨农公司、李云锁、李丽萍、尚品公司负担。”因被执行人晨农公司、尚品公司、李云锁、李丽萍未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人农行呈贡支行向昆明市中级人民法院申请执行，2018年3月21日云南省昆明市中级人民法院受理该案件，受理后，为便于财产处置，2018年9月8日云南省昆明市中级人民法院将该案指定本院执行，本院于2018年12月12日立案执行。因被执行人尚品公司可供执行的抵押房产需对对应土地面积确定后才便于执行处置，且申请人正在办理测绘、报批等前期工作，现暂未达到处置条件。故，申请人要求本院对本案进行终结本次执行，申请人于2019年8月9日向本院提交终结本次执行程序申请书。经审查，本院于2019年8月12日将该案终结本次执行程序。现申请执行人农行呈贡支行向本院申请恢复执行，执行中，本院于2020年4月7日在案涉房屋上粘贴了腾房公告，要求尚品公司及其房屋相关权利人于2020年6月7日前将案涉房屋移交本院执行。2020年6月16日案外人春喜公司向本院提出异议。另查明：2012年10月23日被执行人尚品公司为晨农公司担保借款将公司名下房屋及土地（包含案涉房屋及土地）抵押给农行呈贡支行，抵押期间自2012年10月23日至2013年11月30日。抵押合同第六条第2款约定（字体加粗加黑）：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者其他任何方式的处分。2013年6月5日春喜公司与尚品公司签订《昆明尚品置业厂房买卖合同》，合同约定:尚品公司将其名下已取得《土地使用权证》、《房屋产权证》的坐落于昆明市阳宗海旅游度假区平方米（以产权登记面积为准）、土地约2506平方米（最终以土地证面积为准）整体出售给春喜公司。房屋出售单价为3050.00元／平方米，总价为3057.14万元（按总建筑面积10023.41平米计算）。合同签订后，春喜公司未按约定的期限,即合同签订后十日内支付500万元订金的义务，逾期二十天后即2013年6月26日才向尚品公司支付购房订金500万元，但在2014年3月28日向尚品公司支付10005元，完成了累计支付房款至1500万元的约定付款义务。2014年9月26日尚品公司又将房屋设定抵押权进行银行贷款，抵押权人为农行呈贡支行。因本案房产抵押给银行，尚品公司不能按双方之间的《昆明尚品置业厂房买卖合同》履行为春喜公司办理涉案房屋的产权过户登记义务。现春喜公司以尚品公司将出售给其的房产又抵押银行贷款导致不能履行合同义务，致使春喜公司签订房屋买卖合同的目的不能实现，尚品公司已构成根本违约为由于2015年12月25日向昆明市中级人民法院提起解除双方之间于2013年6月5日签订的买卖合同等的诉讼。经过审理，昆明中院判决解除春喜公司与尚品公司在2013年6月5日签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》，并判决尚品公司退还原告春喜公司已交房款、利息、装修损失以及违约金等。尚品公司不服一审判决向云南省高级人民法院提起上诉，经过审理，云南高院于2016年12月26日做出（2016）云民终710号终审民事判决书：一、维持云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民一初字第258号民事判决第一项，即“解除本案春喜公司与尚品公司在2013年6月5日签订的《昆明尚品置业厂房买卖合同》”；二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民一初字第258号民事判决第二、三、四项；三、尚品公司于本判决生效之日起十日内向春喜公司返还购房款1500万元；四、尚品公司于本判决生效之日起十日内向春喜公司折价返还装修价值160万元；五、尚品公司于本判决生效之日起十日内向春喜公司支付违约金150万元；六、驳回春喜公司的其他诉讼请。因尚品公司未履行款项支付义务，春喜公司向云南省昆明市中级人民法院申请执行，最终因被执行人名下财产暂无法处置予以终结本次执行。再查明，2014年1月1日异议人将该案涉房屋出租给肖昌书，双方签署了《厂房相赁合同》，合同约定将案涉房屋出租给肖昌书，租赁期为自2014年1月1日起至2029年6月30日止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，按照异议人提交的云南省高级人民法院于2016年12月26日做出（2016）云民终710号终审民事判决书可以看出，异议人虽然曾经与尚品公司签订书面的厂房买卖合同，但异议人后来又因厂房抵押无法过户等原因起诉尚品公司，并要求解除双方之间的《昆明尚品置业厂房买卖合同》，最终经过审理，法院判决解除双方之间的厂房买卖合同，因此异议人与被执行人尚品公司之间在法院查封前已经无合法有效的书面买卖合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，申请执行人农行呈贡支行与案涉标的所有权人尚品公司签订了抵押合同，其对案涉标的依法享有抵押权，厂房买卖合同解除后异议人对被执行人尚品公司目前仅享有普通债权，案涉标的的所有权人依然为尚品公司，因此异议人对案涉房屋并非合法的权利人及所有人，厂房买卖合同解除后异议人对外继续出租的行为亦属于无权处分行为，故异议人对案涉标的并不享有任何可以排除法院执行的权利。综上，异议人提出的异议请求并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人云南春喜农业科技集团有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李兴辉审判员  司马衍审判员  李世民二〇二〇年七月二日书记员  段学升