福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1083号 原告：杨宏林，男，1991年3月12日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：柯福星，福建立行律师事务所律师。 被告：沈武钦，男，1980年6月24日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：赖伟彬，福建中门律师事务所律师。 第三人：漳州市龙文区开洲房地产行销策划有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路南侧、浦头港东侧天利仁和-天籁2幢D08号店面。统一社会信用代码：91350603579263458K。 法定代表人：方育飞，执行董事兼总经理。 原告杨宏林与被告沈武钦、第三人漳州市龙文区开洲房地产行销策划有限公司（以下称“开洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏林的委托诉讼代理人柯福星、被告沈武钦及其委托诉讼代理人赖伟彬到庭参加诉讼。第三人开洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨宏林向本院提出诉讼请求:1.解除杨宏林与沈武钦于2019年11月28日签订的《漳州市存量房买卖合同（经济成交版）》（以下称“《房屋买卖合同》”）；2.沈武钦向杨宏林支付违约金71780元；3.沈武钦向杨宏林支付因杨宏林向沈武钦主张权利所产生的合同费用8000元；4.由沈武钦承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月28日杨宏林通过开洲公司与沈武钦签订《房屋买卖合同》，约定沈武钦将址在福建省漳州市龙文区房屋（以下称“讼涉房屋”）出售给杨宏林并对双方的权利义务进行约定。合同签订后，杨宏林向沈武钦支付购房定金5000元，沈武钦亦向杨宏林出具《收据》。后杨宏林得知沈武钦已就涉案房屋与案外人办理了转移登记手续，现已无法履行合同约定的义务，构成根本违约，依据合同约定，杨宏林有权单方解除合同，并要求沈武钦支付违约金71780元及主张权利所支付的律师费用8000元。 为证明上述事实，杨宏林提交以下证据： 1.杨宏林身份证、沈武钦身份证、开洲公司企业信用信息公示报告，拟证明相应的诉讼主体资格；2.房屋买卖业务签订文件合订本（含交易方留存信息表、《房屋买卖合同》、《居间合同》、《收据》），拟证明杨宏林通过开洲公司购买涉案房产并与沈武钦签订《房屋买卖合同》，合同对双方的权利义务及违约责任作出了约定，杨宏林依约向沈武钦支付购房定金；3.《委托代理合同》、《福建省普通增值税发票》，拟证明杨宏林为向沈武钦主张权利支付律师费8,000元。4.房产登记信息查询结果证明，拟证明沈武钦将讼涉房屋赠予沈明欣并办理转移登记。5.律师函、中国邮政改退批条、邮政官网查询单，拟证明杨宏林委托律师向沈武钦发出律师函。 沈武钦辩称，沈武钦同意解除与杨宏林签订的《房屋买卖合同》。杨宏林主张违约金和其他费用不具有事实和法律依据。沈武钦在卖房时已就房屋存在的情况告知开洲公司和杨宏林，开洲公司也向杨宏林和沈武钦说明了该房产可以办理过户只是手续比较繁琐，因此沈武钦收了较少的违约金，杨宏林主张沈武钦将讼涉房屋转移登记给案外人与事实不符，沈武钦是在开洲公司的指导下办理过户等手续。现这些手续已全部办妥，只等杨宏林配合，沈武钦不存在违约情形。本案合同为格式合同，沈武钦对约定房屋总价款20%的违约金约定不清楚，不是双方真实意思表示。根据合同约定，杨宏林需要在2019年12月7日前办理贷款将首付款支付给沈武钦，但沈武钦至今仍未收到杨宏林支付的首付款，杨宏林同样存在违约。 沈武钦提交以下证据：1.沈武钦与开洲公司中介人员林梁盛微信截图、不动产权证书、民事调解书、房屋登记信息查询结果证明、赠予合同、生效证明书、公证声明书，拟证明沈武钦在签订合同签前已告知开洲公司讼涉房屋存在离婚赠予，开洲公司告知没问题才与杨宏林签订合同，沈武钦根据中介指导奔波漳州和诏安办理各项手续。2.电话录音和房产中介监控录像，拟证明2020年6月5日，沈武钦已将房屋手续办理齐全可以过户给杨宏林，约杨宏林前往开洲公司处协商，杨宏林明确表示不买房子不愿与沈武钦协商。 开洲公司未答辩，未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 沈武钦与案外人朱志惠于2006年4月5日办理结婚登记。2007年12月，沈武钦向漳州市毅达房地产发展有限公司购买讼涉房屋。 2014年5月12日，沈武钦与朱志惠在原告朱志惠与被告沈武钦离婚纠纷一案中经福建省诏安县人民法院调解达成调解协议，约定（摘要）：朱志惠与沈武钦离婚；婚生儿子沈明欣由沈武钦扶养；朱志惠与沈武钦夫妻关系存续期间的共同财产归婚生子沈明欣所有，朱志惠予以放弃等内容。 2018年12月13日沈武钦取得讼涉房屋的不动产权证书﹝编号闽（2018）漳州市不动产权第××号﹞。 沈武钦在开洲公司的居间下出售讼涉房屋。2019年11月28日晚18时37分，沈武钦通过微信向开洲公司职员林梁盛（讼涉房屋买卖的经办人），发送原告朱志惠与被告沈武钦离婚纠纷一案的民事调解书及讼涉房屋的不动产权证书，要求林梁盛“看一下，不行在跟我（沈武钦）说”，随后，沈武钦前往签约。同日，以沈武钦出售人、以杨宏林为买受人签订《房屋买卖合同》，以沈武钦为甲方（出售人）、杨宏林为乙方（买受人）、开洲公司为丙方（居间方）签订《居间服务合同》。 《房屋买卖合同》约定（摘要）：沈武钦通讯地址为福建省诏安县西檀乡山河村堡雷565号。出售人所售房屋为讼涉房屋，该房屋所有权证号为（2018）漳州市不动产权第0028985号。该房屋成交总价为358,900元，该房屋成交总价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第四条之约定承担。买受人于2019年11月28日将定金5,000元自行支付给出售人。买受人于过户当日将第一笔购房款/首付款93,900元自行支付给出售人。出售人与买受人于2019年12月7日共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为260,000元。如买受人未获得批贷或足额批贷的，买受人于贷款机构批贷或被拒贷后15日内以自行支付的方式补足差额购房款。出售人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出售人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共有买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出售人与买受人应于收到银行贷款审批通过7个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出售人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）违反第五条约定的承诺。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，杨宏林向沈武钦支付定金5,000元，沈武钦向杨宏林出具收据。 2019年12月7日前，杨宏林、沈武钦均未前往银行办理商业贷款手续。 2019年12月9日，沈武钦及其配偶、子女等人向诏安县不动产登记中心申请查询其房屋登记信息，诏安县不动产登记中心出具沈武钦等人的房屋登记信息查询结果证明。 2019年12月11日，沈武钦、朱志惠签订《赠予合同》将讼涉房屋赠予给沈明欣。 2019年12月12日，诏安县人民法院向沈武钦出具原告朱志惠与被告沈武钦离婚纠纷一案生效证明书。 2019年12月13日，沈明欣取得讼涉房屋不动产权证书﹝编号闽（2019）漳州市不动产权第××号﹞。 2019年12月30日，杨宏林委托律师柯福星以合同中所载的地址和联系电话通过中国邮政向沈武钦发出律师函﹝（2019）福建立行所律函字第119号﹞。该律师函载明：“合同签订至今，您并未按时履行第二条第（三）款第4向履行义务已超过十五日且经开洲公司告知，现该房屋已无法办理过户手续。基于上述事实及理由，现致函告知您如下事宜：一、基于您的违约行为，委托人与您签订的《房屋买卖合同》就此解除；二、烦请您按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任，在收到本案件三日内向杨宏林支付违约金（包括但不限于支付合同总价款20%的违约金）”。该信件以“收件人拒收退回”。 2020年6月4日，沈武钦向漳州市公证处就其签订的《声明书》申请公证，《声明书》载明：“我（沈武钦）是沈明欣的父亲，讼涉房屋登记在沈明欣名下。现为了孩子沈明欣的利益需要，我决定出售该房产。我作为沈明欣的法定监护人，特此声明：出售上述房产所得款项将完全用于沈明欣学习、生活、医疗等各项费用，不做他用，出售房产的行为绝不损害沈明欣的利益，因该房产出售所产生的纠纷也由我承担。”。 2020年6月30日庭审中，沈武钦同意解除《房屋买卖合同》。杨宏林因本案诉讼支付律师费8,000元。 本院认为，杨宏林、沈武钦签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。沈武钦与朱志惠离婚时约定沈明欣由沈武钦扶养，即沈武钦系沈明欣的监护人，同时离婚协议约定将讼涉房屋赠予给其儿子沈明欣。根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。在为维护沈明欣的利益的情况下，沈武钦可以处分讼涉房屋。沈武钦在出售讼涉房屋前已将讼涉房屋的情况告知居间人开洲公司，在合同签订后也为使讼涉房屋转移登记办理各种手续，其中包括将讼涉房屋转移登记至沈明欣名下以及公证其出具的声明，并非杨宏林所述的沈武钦与案外人办理转移登记手续致合同无法履行，该情形不符合双方合同约定的解除条件。根据合同约定和庭审当事人陈述，办理讼涉房屋的商业贷款手续需沈武钦、杨宏林双方共同办理，办理商业贷款手续属于双方均应履行的义务。沈武钦、杨宏林均未举证证明有要求对方履行该项义务，庭审中双方确认沈武钦、杨宏林均未前往办理商业贷款，沈武钦、杨宏林均构成违约，根据合同约定逾期履行合同约定的义务超过15天，双方均可解除合同。庭审中，沈武钦同意解除《房屋买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故杨宏林请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条规定，杨宏林、沈武钦都违反合同，应当各自承担相应的责任，结合《房屋买卖合同》的履行情况，合同解除后，沈武钦应返还杨宏林定金5,000元。 《最高人民法院》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案开洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院》第二百四十一条规定，判决如下： 解除杨宏林、沈武钦于2019年11月28日签订的《漳州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。 二、沈武钦应于本判决生效之日起10日内返还杨宏林定金5,000元。 三、驳回杨宏林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6,683.5元，由杨宏林负担3,341.75元，沈武钦负担3,341.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  张玉雪 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。