广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7136号原告：朱学文，男，1978年5月20日出生，汉族，住广东省从化市。原告：李细红，女，1981年11月18日出生，汉族，住广州市从化区。两原告共同委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告朱学文、李细红与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人吴学明与被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（以房屋总价款1747763元为基数，从2019年1月25日至实际交付之日止，暂计至2020年1月21日共361天违约金63094.24元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月9日签订了《广州市商品房预售合同》，由原告向被告购买位于从化市××街沙贝项目三期4组团自编L-118栋2梯301房，总金额为1747763元；被告应当在2017年12月15日将房屋交付给原告使用；被告如未能按本合同规定的期限交房，应自最后交房期限的第二日起按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。现原告已将全部购房款支付给被告，但被告未能将符合合同约定的房屋交付原告使用。鉴于被告已支付延迟交楼违约金至2019年1月24日，现涉案房屋仍是临电，故被告应支付此后的迟延交楼违约金给原告。被告辩称，根据有关规定，建设工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。涉案《商品房买卖合同》附件七《补充协议》已约定如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。涉案房屋已于2019年9月20日取得永久用电，被告在涉案房屋通永电后已于2019年10月10日、2020年3月16日通知原告收楼，故原告应自行承担未能收楼的法律责任。故请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年12月9日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村路段“雅居乐名门半岛花园”住宅楼工程37幢（自编L-109-110、L-116-119、L-124-125、L-130-131、L-137-138、L-142-143、L-149-152）第自编L-118栋2梯3层301房，房屋地址为从化区沙贝项目三期4组团（自编L-118栋2梯）301房；总金额为1747763元；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；合同第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收；合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提；在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼等。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款1747763元给被告。因被告逾期交付房屋给原告使用，原告曾于2019年1月24日向广州市从化区人民法院提起诉讼，要求被告支付迟延交楼违约金。广州市从化区人民法院于2019年4月15日作出（2019）粤0117民初655号民事判决书，查明涉案房屋尚未具备永久用电，被告在庭审中确认仍是临时用电，遂判决：被告支付逾期交房违约金（从2017年12月16日起每日按照总房款1747763元的万分之一为标准，计算至2019年1月24日止）给原告。上述判决已发生法律效力。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2019年10月10日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2019年10月13日前办理上述涉案房屋的收楼手续。2020年3月16日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告再次发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，原告确认其于2019年10月12日收到第一份收楼通知，于2020年3月17日收到第二份收楼通知书，但尚未办理收楼手续。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局本院于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。原告对该复函的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，认为根据复函内容无法明确是否已具备永久用电条件，根据附件无法确定是否包含涉案房屋，即使在2019年12月30日涉案房屋具备永久用电条件，被告也没有出示永久用电的验收证明给原告；被告对该复函的真实性无异议，但认为涉案房屋所在的三期四组团在2019年10月9日就已经抄表送电，并主张复函所附附件补充地址为T2-C-6-301即为涉案房屋，公安门牌地址为畔溪二街4号301房。本院认为，两原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行。两原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给两原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电；该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。鉴于广州供电局有限公司从化供电局确认涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，被告此后于2020年3月16日向原告发出收楼通知要求原告在2020年3月20日前办理收楼手续，原告亦确认已于2020年3月17日收到该通知，故在该通知限定的收楼时间即2020年3月20日之后原告未收楼应自行承担责任，被告应按照合同约定的标准计付自2019年1月25日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金给原告。被告抗辩主张涉案房屋已于2019年9月20日具备居民永久用电条件，但被告提交的证据不足以证明其抗辩，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2019年1月25日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以总房款1747763元为基数，按每日0.1‰的标准计算）给原告朱学文、李细红；二、驳回原告朱学文、李细红的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1377元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年七月二日法官助理蔡泳书书记员李锐