上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7335号上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海锐爽捷通用机械股份有限公司，住所地上海市金山工业区金百路380号。法定代表人：梁景泉，董事长。委托诉讼代理人：王松梅，上海锦维律师事务所律师。被上诉人(原审原告暨反诉被告)：上海盛允自动化科技有限公司，住所地上海市松江区车墩镇香泾路366号6幢-2。法定代表人：张银垒，执行董事。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。上诉人上海锐爽捷通用机械股份有限公司（以下简称锐爽捷公司）因与被上诉人上海盛允自动化科技有限公司（以下简称盛允公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初13508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。锐爽捷公司上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人盛允公司的该项诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求并判令被上诉人支付上诉人租金10万元（盛允公司应支付的自2019年8月1日起至同年11月5日止的租金126,165元，扣除锐爽捷公司处置盛允公司物品所得2万余元）。主要事实和理由：一、被上诉人对上诉人通知其处置遗留在租赁场所物品的要求置之不理，虽上诉人处理了该些物品，但对方对此有过错；上诉人处置遗留物品所得款项仅为2万余元，一审确定物品价值为15万元缺乏事实依据。二、被上诉人直至2019年11月5日才全部搬离租赁场所，故应支付同年8月至10月的租金，一审对此判决有误。盛允公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。主要事实和理由：一、上诉人擅自处置被上诉人的物品，致一审无法对物品价值予以认定，被上诉人主张该些物品价值100万余元，但能接受一审确定的15万元，故上诉人此节上诉理由错误。二、被上诉人自2019年5月初因上诉人断电等逐步搬离承租房屋，同年9月上诉人擅自处置被上诉人物品时，被上诉人早已搬离承租房屋，一审判令其支付2019年5月至全部搬离之日止的相应租金并无不当，故请求维持原判。盛允公司向一审法院起诉请求：1.判令锐爽捷公司返还盛允公司如下物品：71台Q345B机架，48件Q345B机架半成品，110套Q345B板材，9台1800主阀Q235，2台2350主阀Q235,15台1800主阀Q235半成品，8台550主阀Q235半成品,13件1800不锈钢封头SUS400,40件1800阀盖Q235,3件1800主阀铝板，1个平台，1根方管400X400X10,2根方管100X180X8,15根方管150X150X6,16根方管120X80X5,20件1060X942X40法兰Q235,1台架台工装，1件侣行工装，50米铜管1件2256X4000X20Q235。如锐爽捷公司无法返还原件的，要求照价赔偿1,272,107元；2.判令锐爽捷公司退还三个月租金和一个月保证金共计212,920元；3.判令锐爽捷公司支付违约金159,690元；4.一审案件诉讼费由锐爽捷公司承担。锐爽捷公司向一审法院反诉请求：1.判令盛允公司支付自2019年8月1日起至同年11月5日止的租金126,165元；2.判令盛允公司支付水电费、代缴社会保险费、代发门卫工资48,494.31元；3.一审案件反诉费由盛允公司承担。一审法院认定事实：2010年11月29日，锐爽捷公司与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订一份三号厂房租赁协议，由XX公司将其合法享有的上海金山工业区XX路XX号第3号厂房壹幢和配套建筑，总建筑面积8829.54平方米，其中厂房面积8720平方米，配套建筑的面积为109.54平方米出租给锐爽捷公司使用，租赁期限为十年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止。双方还约定，未经出租人书面同意，不得擅自转租，依法律转租的，应保证新的承租方按照约定履行安全管理义务。2016年8月16日，上海市工商行政管理局核准锐爽捷通用机械（上海）有限公司更名为锐爽捷公司。2018年10月19日，盛允公司、锐爽捷公司签订一份租赁协议，由锐爽捷公司将其承租的上海市金山工业区XX路XX号厂房中1944.25平方米转租给盛允公司使用，租赁期限为5年，自2018年10月19日起至2023年10月17日止。2018年10月19日至2018年10月31日为装修免租期，租金从2018年11月1日起支付。厂房租金金额以每平方米0.9元/天为基准，锐爽捷公司不提供租赁发票。本协议租赁合同期限为5年，由于锐爽捷公司目前租赁期还剩2年，2年后盛允公司继续租赁该厂房，而锐爽捷公司2年后的租金价格尚未确定，故盛允公司2年后的厂房租赁价格在锐爽捷公司租赁该厂房租金的基础上，涨幅不能超过10%。厂房租金每年638,750元，每季租金为159,690元，办公室每月租金为5,000元，年租金60,000元。合同签署之日起3日内，盛允公司向锐爽捷公司一次性支付232,920元，包括一个月的厂房租赁保证金53,230元，一个月办公室租赁保证金5,000元，三个月的厂房租金159,690元和三个月的办公室租金15,000元。之后租金的支付周期为六个月结算期，支付金额为六个月厂房租金319,380元和六个月的办公室租金30,000元合计349,380元。在租赁期内，如果盛允公司因经营需要租赁新的厂房或别的原因提前终止租赁协议，应提前六个月书面通知锐爽捷公司。如果盛允公司未提前六个月通知锐爽捷公司，则应支付锐爽捷公司相当于三个月的租金作为违约金方可解除合约。如在盛允公司正常履行合约的情况下，锐爽捷公司因自身原因提前终止合约，则同样需提前六个月采用书面方式通知盛允公司，并向盛允公司支付相当于三个月的租金作为违约金则可以解除合约。之后盛允公司、锐爽捷公司签订补充协议，约定锐爽捷公司向房东租赁的期限至2021年3月，锐爽捷公司向房东提出厂房续签协议，如房东提出租金价格高于市场价的30%，锐爽捷公司放弃租赁该厂房，锐爽捷公司不承担盛允公司的设备安装费及搬迁费，盛允公司则愿意放弃租赁该厂房，重新选址。合同订立后，双方均按约履行租赁协议约定内容。盛允公司支付租金至2019年7月31日，并交付锐爽捷公司一个月的厂房租金和办公室租金共计58,230元作为保证金。2019年5月3日下午2时许，因锐爽捷公司安排的工作人员对盛允公司租赁的生产场所实施了断电措施，盛允公司法定代表人向公安机关报案。因盛允公司无法再行组织生产，便陆续将大部分设备和物资搬离讼争场所，部分钢材、半成品等物资仍留存在租赁场所。2019年9月12日，盛允公司工作人员再次向公安机关报案，称盛允公司遗留在锐爽捷公司公司内的钢材和成品丢失，要求公安机关帮助查找。2019年9月16日，盛允公司委托律师向锐爽捷公司发出律师函，针对盛允公司存放在金山区XX路XX号租赁厂房内的生产资料及物品，被锐爽捷公司非法占有，要求于9月18日前归还，否则将通过诉讼途径维护权利。信函于次日送达锐爽捷公司。2019年10月10日，盛允公司方工作人员向锐爽捷公司方工作人员提出要求拆除另外一辆行车，但锐爽捷公司方工作人员以账未结清为由拒绝拆除。2019年9月17日，锐爽捷公司的工作人员曹某在公安机关所作的询问笔录中陈述，盛允公司在5月20日左右将大部分物资搬走，且曹某在8月份曾电话联系过盛允公司法定代表人，要求其尽快取走剩下的铁块。9月5日通过微信再次通知盛允公司法定代表人张银垒将剩余物品搬走，还将剩余的东西拍了照片发送给张银垒，并将物品留存情况报告了公司总经理钟某。9月8日，钟某打电话告之曹某两天内有人来清理盛允公司剩余物品，同月10日，厂内开来三辆货车，将盛允公司留存在锐爽捷公司厂区的铁块全部装走。2019年11月5日，盛允公司前往锐爽捷公司处，并写下一份申明，双方的租赁合同已解除，并于当日完成最后一部行车拆除工作。还查明，讼争厂房的产权属案外人XX公司所有。2018年11月21日及2018年12月21日，XX公司两次发函，指出锐爽捷公司擅自将租赁厂房转租给第三方公司，违反了租赁协议的约定，明显存在违约，要求立即停止。另锐爽捷公司也存在着私自毁坏绿化、建造有关设施，并在生产中存在不安全、不符合规定的操作行为，严重损害租赁厂房等，要求年前完成整改，否则将通过法律途径追究锐爽捷公司的违约责任。2019年3月7日，XX公司再次发函给锐爽捷公司，告之自2018年11月始，锐爽捷公司违反双方协议规定，未书面告知征得XX公司同意，擅自将厂房部分转租给其他第三方企业（该企业未办理准入工业园区的相关手续）从事生产经营活动。为此公司已于2018年11月20日和同年12月11日分别两次以书面“告知函”、“律师函”形式，致函锐爽捷公司，要求锐爽捷公司立即整改，将违规转租的第三方企业搬离厂区。但锐爽捷公司既无回复，也未予整改。2019年2月28日，锐爽捷公司的钟总来XX公司面洽杨总，双方就厂房部分转租给无任何关联企业，违反双方协议规定，严重侵害XX公司利益问题进行了交涉，达成了一致意见，锐爽捷公司同意在2019年5月31日前，将厂房部分已转租的第三方企业搬离厂房，并负责一切事宜。逾期未能搬离的，XX公司将按约终止与锐爽捷公司的厂房租赁协议的继续履行，并通过法律途径追究锐爽捷公司的违约责任，收回XX公司出租给锐爽捷公司的厂房及附属设施，并责令锐爽捷公司将厂房及附属设施恢复原样。锐爽捷公司在庭审中自认收到2018年11月20日和同年12月11日函件，但未收到2019年3月7日及2019年12月2日的信函。一审法院认为，锐爽捷公司从案外人XX公司处租赁取得讼争厂房的使用权，根据其与XX公司租赁协议约定转租需取得XX公司的书面同意。本案中，锐爽捷公司将讼争厂房部分转租给盛允公司使用，有证据表明XX公司得知转租事宜后书面发函指出锐爽捷公司的转租行为违约，要求予以整改并商议搬离事宜，盛允公司在庭审中亦表示租赁始初曾接到XX公司不同意转租，要求搬离的口头通知。综上，根据锐爽捷公司与案外人租赁协议的约定，盛允公司、锐爽捷公司之间的转租协议无效，盛允公司要求锐爽捷公司按协议约定支付违约金的诉讼请求不予支持。对于盛允公司诉请的搬离后尚遗留在租赁厂房内的半成品及钢材，锐爽捷公司未征得盛允公司同意将上述物品作为废品出售给案外人，造成盛允公司无法追回的损失，对此锐爽捷公司应承担赔偿责任。鉴于出售的物品双方未办理过交接手续，对于物品的品名、数量、价值均存在异议，且法院根据盛允公司的申请，亦无法委托相关评估机构根据照片评估物品的价值，故法院根据物品处理前锐爽捷公司工作人员拍摄的照片及向公安机关陈述的装送三卡车总量,酌定物品损失价值为150,000元。对于盛允公司要求退还已付的三个月租金及一个月保证金，考虑到锐爽捷公司于2019年5月3日采取断电措施，造成盛允公司无法正常生产并陆续搬离，盛允公司虽无证据证明大部分设备和物品何时搬离结束，但根据锐爽捷公司工作人员曹某向公安机关所作的陈述笔录记载当年5月20日左右完成，结合遗留物品于2019年9月10日被锐爽捷公司擅自处置，盛允公司于2019年9月12日搬离一部行车，及受锐爽捷公司阻止盛允公司于2019年11月5日搬走最后一部行车等客观事实，法院酌定盛允公司需要支付自2019年5月1日起至全部搬离日止的占用使用费为87,345元，据此锐爽捷公司应退还盛允公司已付的租金87,345元及押金58,230元。对于锐爽捷公司提出的反诉要求盛允公司支付自2019年8月1日起至同年11月5日止的租金，因本诉中对于应支付的占有使用费已予表述，该诉请依法予以驳回。对于第二项诉讼请求，因代缴社会保险费及代发门卫工资非租赁合同约定的权利义务，亦非本租赁合同的附随义务，与本案系两个法律关系，锐爽捷公司可另案诉讼。对于锐爽捷公司提出的占用使用厂房期间为盛允公司代缴的水电费，因无证据佐证其为盛允公司代付的费用金额和双方约定的计算依据，法院难以支持。据此，判决如下：一、锐爽捷公司于判决生效之日起十日内赔偿盛允公司财产损失150,000元；二、锐爽捷公司于判决生效之日起十日内退还盛允公司占有使用费87,345元和保证金58,230元；三、驳回盛允公司的其它诉讼请求；四、驳回锐爽捷公司的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取9,793元，由盛允公司负担8,030元，锐爽捷公司负担1,963元；反诉受理费减半收取1,897元，由锐爽捷公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年4月17日，本市金山区环保部门至本案所涉租赁场所，即金山工业区XX路XX号进行巡查，巡查日志载明：机加工车间无环评手续，立即停止生产；危废合同已到期，尽快完成危废处置合同签订和网上备案手续等内容。巡查部门将该巡查日志说明送达至上诉人锐爽捷公司处。本院确认，本案的争议焦点为：一、一审确认的上诉人处置被上诉人物品价值是否妥当；二、上诉人诉请被上诉人全额支付涉案厂房三个月的租金是否有法律依据。就第一个争议焦点，本院认为，一审有关上诉人擅自将被上诉人遗留在租赁场所的物品以废品出售，造成一审时无法委托相关机构对所涉物品价值做出评估，并致被上诉人损失等认定正确，同时，本院须指出，上诉人的上述行为具有过错，应承担所涉物品相应价值认定方面的不利后果，一审根据本案实际情况，确定物品价值为15万元，该认定并无不当，本院予以确认。就第二个争议焦点，本院认为，根据我国合同法有关租赁合同的相关规定，上诉人作为出租人只有完整、适当地提供租赁物给承租人使用、收益，承租人才应依约支付租金。本案中，上诉人明知其与租赁物权利人约定不得对涉案房屋进行转租，但仍违反该约定向被上诉人转租涉案房屋，且约定的转租期超过其所获租赁物的租赁期间；在租赁物权利人要求上诉人收回出租房屋和当地环评部门作出巡查整改通知后，上诉人于2019年5月采取断电等措施迫使被上诉人无法正常使用租赁物而陆续搬离，上诉人的上述行为具有过错。虽然被上诉人搬离后仍遗留部分物品在租赁场所内，且直至2019年11月初才全部搬离，但因上诉人的上述行为，致使被上诉人不能对租赁物正常使用、收益，一审对此确定被上诉人减少支付租金，即支付87,345元，于法不悖，本院予以确认。上诉人请求被上诉人支付所涉三个月的全部租金缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，锐爽捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,233.63元，由上诉人上海锐爽捷通用机械股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵卫平二〇二〇年七月二十九日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……