湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2179号上诉人（原审原告）：邓裕梅，女，1950年6月4日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：钟湘才，男，1944年4月4日出生，汉族，居民，住址同上，系邓裕梅之夫。两上诉人的委托诉讼代理人：欧阳德良，平江县启明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：钟乾坤，男，1959年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：余春林，平江县启明法律服务所法律工作者。上诉人邓裕梅、钟湘才因与被上诉人钟乾坤房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省平江县人民法院作出的（2020）湘0626民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。邓裕梅、钟湘才上诉请求：撤销一审判决，改判认定双方签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。湖南省人民政府办公厅（湘政办发[2014]11号）通知对此也有相关规定。邓裕梅、钟湘才于上世纪九十年代在本村已建有一处住宅，目前该住宅由钟乾坤夫妇居住使用，应认定属钟乾坤夫妇共有。对照国土资源厅《若干意见》规定可知，钟乾坤除因继承原因外，其他任何理由均不能导致钟乾坤再次在本村范围内拥有他处宅基地。综上所述，一审法院以钟乾坤已与两个儿子分家立户为由认定钟乾坤有权再次在本村范围内购买集体土地使用权房屋是错误的，钟乾坤违反法律强制性规定，才导致案涉房屋无法过户。因此双方于2016年1月7日签订的《房屋买卖协议合同》应当认定无效。钟乾坤辩称：1、钟乾坤与邓裕梅、钟湘才于2016年1月7日签订的房屋买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合同真实有效，是邓裕梅、钟湘才真实的意思表示，内容也可以看出是邓裕梅、钟湘才的自愿行为，不存在重大误解。2、邓裕梅、钟湘才早在十多年前已将户口迁至长沙市，不属于平江县村民，不具备享受集体经济组织的条件，而钟乾坤属于本村村民，符合享受本村农村集体经济组织土地用地的条件。3、签订房屋买卖合同时，双方经过友好协商订立的合同，签订时邓裕梅、钟湘才都已到场，钟乾坤也未隐瞒房屋可能征收的情形。4、虽然房屋买卖合同是钟湘才与钟乾坤签订的，但事实上购买房屋是钟乾坤的儿子出资由钟乾坤代为签定的房屋买卖合同，根据一户一宅的政策，钟乾坤购买房屋后并未超过一户一宅的规定。综上所述，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的合同，属于真实意思表示，不存在重大误解。请求二审法院驳回上诉请求。邓裕梅、钟湘才向一审法院提出如下诉讼请求：1、依法判令钟湘才与钟乾坤2016年1月7日签订的《房屋买卖协议合同》无效；2、由钟乾坤将依上述合同占有的三阳乡集体土地上的房屋一栋返还给邓裕梅、钟湘才。一审法院查明事实如下：钟湘才、邓裕梅原户籍地为平江县，钟湘才、邓裕梅于1987年在该村坡内组建有三间二层房屋一栋，该房屋的用地性质为集体土地建设用地，平江县人民政府于1993年8月4日向钟湘才、邓裕梅颁发了平集建字第0103140709号集体土地建设用地使用证，土地使用者登记为钟湘才。钟湘才、邓裕梅后来将户口迁移至长沙市天心区。钟乾坤的户籍地为平江县，与钟湘才、邓裕梅原户籍地同属于，但属不同组。2015年，钟湘才、邓裕梅拟将位于的房屋出卖。后经坡××组组长钟远均介绍，支部书记林某、村副主任钟某3、邓裕梅、以及的几位村民到场，钟湘才与钟乾坤于2016年1月7日签订了《房屋买卖协议合同》，协议第一项约定：1.甲方（钟湘才、邓裕梅）将其房子位于坡××组，坐南朝北，集体土地使用证号平集建字第0103140709号，总建筑面积为96.74㎡，主体建筑三间二层一附屋；2.甲方（钟湘才、邓裕梅）房屋以总价80000元整的价格出售于乙方（钟乾坤），同时，乙方也自愿以上述价格购买该房屋，首付人民币76000元，办理房屋过户手续后付完余额4000元。协议第二项约定：1.本协议签订后，产权属乙方，其宅基地平方面积由坡内组与新屋组进行兑换约260㎡，北抵钟某3，从甲方房屋墙5Ｍ为止，南抵水泥路；2.……；3.……；4.如果房屋因拆迁征用等不可避免情况发生时，补偿款等费用为乙方所有，以保证乙方的基本利益不受损失；5.……。协议并约定了违约责任及争议解决方式等。协议内容确定后，有钟湘才、钟乾坤、组长钟远均、到场人钟某1、钟某2、钟某3以及村支部书记林某在协议上签名，书记林某在协议上签具“经双方友好协商”字样并加盖了村委会公章。同时经坡××组与新屋组的相关人员到场，以新屋组的土地与坡内组的该宅基地进行了兑换，并指定了地点。协议签订当日，钟乾坤按约向钟湘才、邓裕梅支付房屋价款76000元。次日，双方前往三阳乡办理房屋变更登记未果，钟乾坤继续向钟湘才、邓裕梅支付了下欠款项4000元。房屋买卖之后，钟乾坤于2017年对房屋进行了整修，2018年钟乾坤居住至该房屋内。2018年下半年，邓裕梅回到向钟乾坤表示反悔买卖房屋。此后，钟湘才、邓裕梅陆续向三阳乡及三阳乡人民调解委员会反映，因无调解可能，钟湘才、邓裕梅遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，钟乾坤育有两子钟壮霞、钟亮霞，两儿子成年后于2011年与钟乾坤分家立户。2016年1月7日签订房屋买卖协议时，邓裕梅虽然没有在协议上签名，但邓裕梅在场，对房屋买卖是知情的。一审法院认为；本案双方的房屋买卖合同，是在中间人的介绍之下，由村委会及部分村民到场，经买卖双方就房屋买卖价款、买卖双方的权利义务、违约责任及争议解决方式等方面进行平等协商、取得一致意见后所签订，双方当事人的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此双方之间的房屋买卖协议合法有效。一审法院认为，房屋系钟湘才、邓裕梅于1987年所建，属夫妻共同财产，钟湘才、邓裕梅并无证据证实房屋属于钟湘才、邓裕梅与其两儿子共同共有，因此两儿子对房屋并不享有处分权。在签订房屋买卖协议时，邓裕梅虽然未在协议上签名，但邓裕梅到场并对房屋买卖知情且合理期限内并未提出反对意见，作为善意购买人钟乾坤支付了合理的代价，且有理由相信钟湘才在房屋买卖协议上签名是代表钟湘才与邓裕梅，是双方的真实意思表示；其次，钟乾坤原在本村拥有一处宅基地，但钟乾坤于2011年就与两儿子分家立户，因此购买钟湘才、邓裕梅房屋并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的强制性规定。同时《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案钟湘才、邓裕梅与钟乾坤之间的房屋买卖发生在同一村村民之间，并于买卖协议中对宅基地在组与组之间进行了兑换，且有村委会及部分组民到场，没有违反法律的禁止性规定；再次，在签订协议的过程中，钟乾坤及相关到场人并未有向钟湘才、邓裕梅隐瞒房屋可能征收的情形，因为在协议中已明确约定“如果房屋因拆迁征用等不可避免情况发生时，补偿款等费用为乙方所有，以保证乙方的基本利益不受损失”，足以说明买卖当时已预见到房屋有可能被征收的情况，但至今为止房屋并未被征收，所以合同不存在重大误解和显失公平。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，合同存在重大误解和显失公平属于行使合同撤销权的法定情形，且应自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。据此，钟湘才、邓裕梅主张合同无效的理由均不能成立。综上所述，钟湘才、邓裕梅提出的确认合同无效及返还房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：驳回钟湘才、邓裕梅的诉讼请求，本案受理费由钟湘才、邓裕梅负担。被上诉人钟乾坤在二审提交了新的证据：1、身份证复印件，证明目的：被上诉人诉讼主体适格；2、证人证言（调查笔录），证明目的：被上诉人与上诉人所签订的房屋买卖协议实际出资买房人不是被上诉人，被上诉人签订房屋买卖协议后，其房屋由被上诉人的大儿子出资改建并重新装修；3、图片三张，证明目的：被上诉人的大儿子买房后对房屋进行改建并重新装修，该房屋的住居住人系被上诉人的大儿子钟亮霞。邓裕梅、钟湘才质证认为：对证据1身份信息无异议,对其他证据的真实性、合法性、关联性有异议,本案争议焦点为合同是否有效，买房的钱为钟乾坤给的,不是钟亮霞给的。房屋的装修为钟亮霞装修不能认为就是钟亮霞所有。钟乾坤提交的钟乾坤、钟亮霞、钟壮霞平江县公安的常住人口登记卡在一审中已经提供，显示钟乾坤与两儿子钟亮震、钟壮霞是分别立户。邓裕梅、钟湘才认为，被上诉方的两儿子已单独立户与本案房屋买卖合同无关联性。本院对钟乾坤提供的证据认为，对证据1，本院予以采信。证据2，属证人证言，证人未到庭诉讼，且不能达到钟亮霞为实际出资人的证明目的，对该证据，本院不予采信。证据3，与客观事实相符，本院予以采信。平江县公安的常住人口登记卡在一审中已经提供。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为:本案争议焦点为：一、《房屋买卖合同协议》是否有效；二、钟湘才、邓裕梅要求钟乾坤返还房屋是否支持。关于焦点一，二审中，钟湘才、邓裕梅仍主张房屋买卖合同无效，理由主要是认为钟乾坤已经有房，按照规定不应该有第二套房屋。本案中，钟乾坤与钟湘才、邓裕梅原户籍地均，相互之间的房屋买卖不违背集体经济组织成员之间在集体土地上房屋买卖的相关规定，且签订合同时，组长钟远均，见证人钟某1、钟某2、钟某3以及村支部书记林某到场并在协议上签名，书记林某在协议上签具“经双方友好协商”字样并加盖了村委会公章。双方签订的房屋买卖合同有效。钟湘才、邓裕梅在上诉状中提到《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及相关文件通知涉及“农村村民只能拥有一处宅基地”的相关规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条为管理性规范而非效力性规定，不应仅依该规定否定房屋买卖的效力。关于焦点二，现钟湘才、邓裕梅的户口已迁至长沙，出售本案房屋后前往长沙居住。钟乾坤与儿子钟亮霞、钟壮霞已分家立户，现诉争房屋进行了装修，并由已分户的钟亮霞居住。基于上述事实，钟湘才、邓裕梅主张钟乾坤返还房屋的请求本院不予支持。综上，钟湘才、邓裕梅的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2525元，由钟湘才、邓裕梅负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月三十日书记员  潘 烨