文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初3416号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：王开银，男，1976年1月1日出生，户籍地重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。被告：李路容，女，1978年5月15日出生，户籍地重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司（以下简称“黔鹏物业公司”）与被告王开银、李路容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告黔鹏物业公司的委托诉讼代理人向宇、被告李路容到庭参加诉讼，被告王开银经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黔鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务费3601.86元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，并累计计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称“晋鹏公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。被告在与晋鹏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确确定，被告同意接受晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》中业主的权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2015年6月30日接房入住黔江区，物业建筑面积为106.7平方米。按照约定被告应当向原告缴纳从2017年11月1日至今（暂计算至2020年2月29日）的物业服务费3601.86元。被告拒不支付物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，已构成违约，原告特向法院起诉，请求依法判决。审理过程中，因被告交纳了1873.6元物业费，原告将被告所欠的物业费金额当庭变更为1728.26元（2019年3月1日至2020年2月29日），并自愿放弃违约金的诉讼请求。被告李路容辩称，1.我的天然气气表有问题，希望原告能给我协商处理；2.房屋有裂缝的情况；3.天楼种了很多菜也没人管理；4.还有其他的一些管理上的问题；5.我在2019年的时候向物管交了2000元。被告王开银未向本院提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：原告与晋鹏公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，合同约定原告为晋鹏公司开发的晋鹏·三台山尚璟G4、6、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18幢住宅小区提供物业管理服务。被告王开银、李路容与晋鹏公司于2013年9月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了晋鹏公司开发的高层住宅一套，房屋建筑面积为106.73平方米，并于2015年6月30日与晋鹏公司办理房屋交接手续。该《重庆市商品房买卖合同》约定，晋鹏公司向二被告出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由二被告仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，二被告同意并接受晋鹏公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。合同期限为三年，自晋鹏·三台山一期（尚璟）整体竣工，经有关部门验收合格之日起计算。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同期满，业主委员会未选聘新的物业服务企业，合同继续履行。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行缴纳义务。业主或者物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。明确了高层住宅按1.35元/月·平方米标准收取物管费。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告李路容、王开银系夫妻关系。二被告接房后，尚欠2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费。2020年2月28日原告向二被告进行过书面催收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对XXXXXX幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但晋鹏公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告仍然作为二被告的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，二被告作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但二被告经原告书面催收后仍未交纳物业服务费，原告有权要求二被告支付拖欠的物业服务费。被告李路容辩称在2019年向物管交过2000元。原告称，这2000元包含水费126.4元，剩余的1973.6元是物业费，被告现在欠费的时间段是2019年3月1日至2020年2月29日。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对二被告的房屋所在小区进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。原告主张的物业收费标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，其主张物业服务费按1.35元/㎡计算，没有超出《前期物业服务合同》的约定，本院予以确认，《重庆市商品房买卖合同》载明二被告的房屋建筑面积106.73㎡，原告主张二被告的房屋建筑面积按106.7㎡计算，有利于二被告，本院予以确认，故二被告所欠2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费金额为1728.54元（1.35元/㎡×12个月×106.7㎡），原告主张1728.26元，本院予以确认，按10%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为1555.43元（1728.26元×90%），对原告主张超出的部分，本院不予支持。原告自愿放弃违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王开银、李路容于本判决生效后五日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2019年3月1日至2020年2月29日的物业服务费1555.43元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王开银、李路容共同负担。本判决为终审判决。审判员  陆恋丽二〇二〇年七月二十七日书记员  周震眉