四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0121民初2774号 原告（反诉被告）:宋德瑜，女，1980年5月8日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉原告）：米允琴，女，1973年9月15日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：朱穆训，四川致顺律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋德瑜诉被告（反诉原告）米允琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋德瑜，被告（反诉原告）米允琴及其委托诉讼代理人朱穆训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告宋德瑜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告米允琴签订的星岛国际7栋611号房屋租赁合同，并退还房屋押金及剩余租金1050元；2.判令被告承担本案诉讼费。审理中，宋德瑜变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间房屋租赁合同；2.判令米允琴退还宋德瑜凡物押金及租金4325元；3.判令米允琴支付宋德瑜违约金10000元；4.本案诉讼费由米允琴承担。事实和理由：宋德瑜与米允琴于2019年3月15日签订房屋租赁合同，宋德瑜租赁米允琴星岛国际X栋X楼XX号的房屋租赁合同，租期5年，租金到期日2020年6月15日。由于2020年1月起爆发全国性××疫情至今，以及5月中下旬至6月津贴大学城所有学校的封闭式管理（成都文理学院金堂校区、西南航空职业学院、西南交通大学希望学院、五月花职业学院等统一根据相关防疫政策宣布封闭式管理），原告在坚持6个月后，无力继续支付房租。米允琴在合同履行过程中存在违约，2019年6月8日，房屋室内空调漏水，米允琴拒绝维修，××属于不可抗力，但米允琴一致否认××属于合同约定中的不可抗力，拒绝按照合同履行退还房租及押金的义务。米允琴应当退还宋德瑜2020年1月24日至2020年6月15日期间的租金及押金750元，并按照合同约定赔偿违约金10000元。 本诉被告米允琴辩称，同意解除合同，原因是宋德瑜没有支付租金、水电气费用，米允琴不应当向宋德瑜支付违约金，因疫情是不可抗力，但不是宋德瑜解除租房合同的理由，更不是免除其违约责任的理由。米允琴将房屋租给宋德瑜居住，不是经营性质，租房是双方的合意。 反诉原告米允琴向本院提出诉讼请求：1.判令宋德瑜支付拖欠的房屋租金1500元，水费48元、气费8元；2.判令宋德瑜支付米允琴违约金9000元；3.本案诉讼费由宋德瑜承担。事实和理由：2019年3月11日，米允琴（甲方）与宋德瑜（乙方）签订《租房合同》，米允琴将其位于金堂县住房出租给宋德瑜，合同约定：第三条租赁期限自2019年3月15日起至2024年3月14日，共计5年，租金750元／月，支付方式：季付，押金一个月（750元）。第九条在租赁期内，甲方必须保证乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三人；或者在租赁期内房屋加价，否则甲方应赔偿乙方所有的位于损失，包括但不限于装修装饰费用、搬运费及合同总金额20%的违约补偿金，乙方也不能任意解约，否则赔偿甲方合同总金额20%的违约金。2019年3月11日，米允琴向宋德瑜移交房屋时，屋内设施清单表载明：衣柜1个、电视柜1个、空调1个、冰箱1个、燃气罩1个、抽油烟机1个、电视1个、洗衣机1个、热水器1个、水电气卡各1个、电视空调遥控器1个，注明房租提前半月支付。合同签订后，虽然宋德瑜有拖欠房租的时候，但双方尚能继续合作。2020年6月初，米允琴向宋德瑜催收逾期未交的房租时，宋德瑜以疫情影响为由，曾提出将房屋退还米允琴，但双方未能达成一致。宋德瑜一直拒不支付租金，也不将房屋退还米允琴。 反诉被告宋德瑜辩称，米允琴反诉没有事实及理由，本合同已于1月24日自动终止。双方签订的租赁合同约定房屋可以转账，米允琴给宋德瑜出具了委托书，并且租赁合同约定租赁期间如遇不可抗力，市政建设等非宋德瑜人为原因导致的房屋毁损宋德瑜不承担责任，导致不能经营，本合同自动终止，米允琴退还宋德瑜剩余租金及房屋押金。2020年1月发生的新冠疫情是突发公共卫生事件，对于因此不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免和不可克服的不可抗力，全国人大常委会法工委在2月10日回答记者问时对此一家作出认定。对于这一突发疫情，四川省应急委员会决定启用突发公共卫生事件一级响应，所有小区实行封闭式管理，物业通知不允许出租房屋，至此完全符合租房合同第七条不可抗力导致不能经营，本合同自动终止的规定。租房合同自动终止。但是米允琴违反合同规定，3月份要求宋德瑜继续交租，宋德瑜提出新型冠状病毒根据政策规定以及不允许出租，房租一直是空气的，但是米允琴任然要求原告交租，不然还要支付按天的违约金。6月1日，米允琴继续要求宋德瑜交租，宋德瑜再次提出不可抗力解除合同，6月3日，米允琴收走涉案房屋水电气卡，6月4日，宋德瑜要求米允琴退还房屋被拒绝，在星岛国际7单元门外，米允琴强行抢夺宋德瑜钥匙，拦住宋德瑜去路，控制宋德瑜人身自由。通过三星派出所民间协助原告得以离开。综上所述，宋德瑜认为，双方的租房合同及委托书是合法有效的，2020年1月，我国发生新型冠状病毒感染肺炎这一突发公共卫生事件属于不可抗力，米允琴的行为严重违反合同约定，损害宋德瑜的合法权益。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县房屋系米允琴及其丈夫熊恒勇共同所有，房屋建筑面积48.37平方米。2019年，米允琴通过小区保安介绍，联系宋德瑜协商房屋出租事宜。2019年3月11日，米允琴（合同甲方）与宋德瑜（合同乙方）签订《租房合同》，约定米允琴将上述房屋出租给宋德瑜，与本案权利义务关系相关条款有：第三条：租赁期限从2019年3月15日起至2024年3月14日止，计5年，租金为750元／月，支付方式：季付，押金一个月（750）。第四条：甲方同意乙方转租、分组，转让房屋。第七条：租赁期间如遇不可抗力、市政建设、等非乙方人为原因导致房屋损毁乙方不承担责任。如遇不可抗力，正常原因导致不能经营，本合同自动终止，甲方退还乙方剩余租金及房屋押金。第八条：租赁期间的水、电、气、电话、有线电视、卫生物业费由乙方支付。第九条：在租赁期内，甲方必须保证乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或者在租赁期内房屋加价，否则甲方赔偿乙方所有的违约损失，包括但不限于装修装饰费用、搬运费及合同总金额20%的违约补偿金，乙方也不能任意解约，否则赔偿甲方合同总金额20%违约金。同日，双方签订委托书一份，委托书主要内容为米允琴委托宋德瑜代理出租管理位于金堂县房屋，授权时间从2019年3月15日至2024年3月14日止，授权权限包括房屋的日常管理及收租金，房屋的相关设施设备的维护和管理。合同签订后，米允琴将房屋及屋内设施交付宋德瑜，宋德瑜支付租金至2020年6月14日，其中2020年3月15日至2020年6月14日给付租金1950元。宋德瑜租赁案涉房屋用于经营民宿，米允琴在签订合同前对此明知。 2020年1月24日，四川省应急委员会发布消息：根据《四川省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，经省委政府同意，省应急委员会决定启用突发公共卫生时间一级应急响应。2020年2月7日，成都市新型冠状病毒感染的费用疫情防控指挥部发布第5号通告，通告全市城镇居住小区（院落）、农民集中居住区、农村散居院落实行限制外来人员进入的封闭式管理，人员进入应出具有效证件，并测量体温，特殊情况由管理人员做好登记备案。2020年5月13日，西南交通大学希望学院作出关于2020年春季学期学生返校的通知，确定该校定于2020年5月20日起组织学生分年级、分院系、分时段有序返校，学生返校后，校园继续实行封闭管理。 2020年3月3日，米允琴通过微信催促宋德瑜交房租，宋德瑜回复“这次疫情我们受灾严重，已经空了3个月，现在都还没用（有）开学，您看能不能优惠一下嘛。”宋德瑜同意优惠部分租金。2020年6月1日，米允琴通过微信催促宋德瑜交房租，宋德瑜回复“米姐，房子租都租不出去，我们亏不起。我这两天就把房子给打扫干净，退给你哈”，宋德瑜表示退可以，需按照合同退对方一万，双方未达成一致意见。6月3日，双方见面协商退房相关事宜，宋德瑜将涉案房屋的水电气卡交给米允琴，双方查看了房屋情况，共同到物管处将物管费结清至2020年5月31日，但双方在沟通中发生矛盾，未就退费事宜达成一致，宋德瑜未将钥匙交给米允琴。 截止庭审之日，宋德瑜欠付案涉房屋水费48元，气费8元，剩余电费21元。 庭审后，宋德瑜于2020年7月9日将租赁房屋及屋内设施设备交予米允琴。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人协商一致可以对合同进行变更。《租房合同》是本案双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定及法律规定履行义务、行使权利。宋德瑜主张，因新型冠状病毒的肺炎疫情系合同约定的不可抗力，因双方合同约定不可抗力导致无法经营的，合同于2020年1月24日自动终止，米允琴认为新型冠状病毒的肺炎疫情不属于合同约定的不可抗力。新型冠状病毒的肺炎疫情，系不能预见、不能避免，且不能克服的客观情况，结合本案合同约定，双方在订立合同之时，米允琴明知且同意宋德瑜租赁房屋是用于经营民宿，且双方明确约定若因不可抗力导致无法经营，合同终止，而结合租赁房屋位于小区内，小区位于金堂县城辐射范围内，疫情期间，无论是从小区封闭式管理，非小区人员无法进入小区，还是从宋德瑜经营民宿的目标客户群，即大学城学生等相关人员疫情期间未返校，两方面来说，新型冠状病毒的肺炎疫情符合法律对于不可抗力的约定，也符合双方合同对于不可抗力的约定。虽然双方合同约定不可抗力导致无法经营的，合同自动终止，但宋德瑜在疫情发生的时候并未行使该项合同权利，而是继续履行合同，给付租金至2020年6月15日，应当认定双方协商一致继续履行合同。关于合同解除时间。2020年6月1日，宋德瑜给米允琴发微信称亏损过多，无法坚持，要求退房，该表述实质就是要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，前述已经认定新型冠状病毒的肺炎疫情系双方合同关于不可抗力的约定，故，双方《租房合同》于2020年6月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同于2020年6月1日解除，租金给付至2020年6月15日，房屋于2020年7月9日返还。2020年6月3日，宋德瑜与米允琴一起结清了物业费，将水电气卡交还米允琴，尚有水费48元、气费8元未结清，宋德瑜尚余28元电费。根据《租房合同》约定及相应法律规定，合同终止后，米允琴应退还宋德瑜剩余租金及房屋押金，宋德瑜应当结清已经发生的水电气费等费用，并将房屋退还米允琴。但当日双方沟通中发生矛盾，对退费相关未协商好，宋德瑜未将房屋钥匙交给米允琴，米允琴也未将扣减后剩余的房租及押金退还宋德瑜，双方再此均有违约和违法的行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方应当各自承担相应的责任。宋德瑜、米允琴均主张根据《租房合同》第九条的约定，要求对方承担年租金总额20%的违约金。本院认为，《租房合同》第九条适用的前提是，出租人米允琴在合同期内无法保证承租人宋德瑜正常使用房屋或者在租赁期内加价，或者承租人宋德瑜违约解除合同，本案不存在上述情形，故，宋德瑜、米允琴关于适用《租房合同》第九条约定主张违约金，本院不予支持。宋德瑜关于搬家费1000元的主张，也无合同依据及事实依据，本院不予支持。综合考虑合同履行情况、违约情况以及双方关于3月至6月房租优惠300元的约定，认定合同解除之日2020年6月1日至2020年7月9日房屋返还之日期间房屋租赁损失900元，由宋德瑜与米允琴各承担一半即450元，宋德瑜欠付水费48元，气费8元，剩余电费21元、押金750元、租金325元，品迭后，米允琴应返还宋德瑜590元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宋德瑜与被告（反诉原告）米允琴2019年3月15日签订的《租房合同》于2020年6月1日解除； 二、被告（反诉原告）米允琴于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宋德瑜590元； 三、驳回本诉原告宋德瑜的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告米允琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费79元，反诉案件受理费31元，共计110元，由原告（反诉被告）宋德瑜承担55元，被告（反诉原告）米允琴负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇二〇年七月二十日 书记员 鄢雨露