广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终532号 上诉人（原审原告）：唐轶，女，1977年3月12日出生，汉族，住广东广州市番禺区。 委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港天寓房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区金花茶大道52号天寓商务广场1楼营销中心。统一社会信用代码：914506006851980637。 法定代表人：缪宽胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，广西海狮律师事务所律师实习律师。 上诉人唐轶因与被上诉人防城港天寓房地产开发有限公司（以下简称天寓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐轶上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决错误认定交付条件为竣工验收合格即五方验收合格。双方约定“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。”被上诉人提供的五方验收材料既不符合合同约定也达不到行政主管部门备案所要求的验收标准，所以涉案房屋未达到交房标准。二、合同第十一条交房手续办理有明确约定，被上诉人自始至终没有按照合同约定履行过交房义务。一审判决错误认定该《补充协议书》完成了交房的通知义务，对交房及违约金事实的认定既不符合事实也不符合逻辑。本案上诉人已经按时交付房款，没有违约也不应承担任何责任。本案中不存在“约定的违约金过分高于造成的损失的”情况，上诉人投入587,106元的资金没有得到相应的商品和服务，已造成实际损失。 天寓公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商品房按照广西房地产相关法律规定，已于2016年1月22日在防城港质监站的组织下经五方验收合格，并将合格情况告诉了上诉人。在2015年也向上诉人寄送了交房通知书。对于涉案房屋在2016年1月22日通过五方验收合格的事实，被上诉人在签订补充协议时已经通知了上诉人可以收房。且上诉人在一审庭审中也承认当时收到了被上诉人要求交房的通知。 唐轶向一审法院起诉请求：1.天寓公司赔付因延迟交楼期间自2016年9月1日至2019年7月31日的违约金74,891.24元及利息6,596.41元，合计81,487.65元，以后违约金按合同约定每日万分之一点二计算至合法交房为止，并以“按月支付形式”于每月最后一天汇入唐轶账户；2.天寓公司承担本次诉讼费用。 一审判决查明事实：2014年2月14日，唐轶、天寓公司签订《商品房买卖合同》，约定唐轶购买位于防城港市，合同总价为587,106元，天寓公司应于2014年8月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给唐轶使用，未按该期限交房的，逾期超过90日，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，天寓公司按日向唐轶支付已付房款万分之一点二的违约金。合同签订后唐轶如约支付全部购房款。2015年5月，天寓公司通知唐轶办理入户手续。2016年1月22日，案涉商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2016年10月20日，唐轶、天寓公司达成补充协议，天寓公司同意于2016年10月28日前支付唐轶延迟交房违约金50,726元（计算至2016年8月30日），唐轶同意不解除合同。后天寓公司支付了该款项。至今，唐轶尚未办理交房手续。 一审法院认为，唐轶、天寓公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定商品房交付条件为竣工验收合格即五方验收合格，天寓公司于2016年1月22日通过五方验收，庭审中自认在签订补充协议时才通知唐轶可以收房，唐轶亦承认收到通知，因此，天寓公司于签订补充协议时才完成了交房的通知义务。合同约定的交付条件成就，唐轶以案涉房屋不符合国家相关规定的交付条件而拒不收房是出于对自己权利的保护，但据以要求双方在合同中约定的逾期交房违约金，有违订立合同的本意，也超过了天寓公司在订立合同时应当预见到的违约损失。因此，逾期交房的违约金应当自2014年8月31日起计算至天寓公司发出交房通知之日即2016年10月20日（共781天），为587,106元×1.2/10000/天×781天=55,023元，扣除双方已协议支付的50,726元，天寓公司应付的违约金为4,297元。唐轶主张逾期支付违约金的利息损失没有事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、天寓公司支付唐轶逾期交房违约金4,297元；二、驳回唐轶的其他诉讼请求。案件受理费1,837.19元，减半收取918.6元，由天寓公司负担48元，由唐轶负担870.6元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了一份《商品房买卖合同（预售）》，证明合格的交房条件和正确的交房方式。经质证，被上诉人对该合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明本案约定的交房条件不合法。本院认为，该合同与本案无关，不予采纳。双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 本案中，双方约定出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。被上诉人主张涉案房屋已在防城港质检站的组织下五方联合验收合格，具备交房条件，上诉人认为五方验收合格不等于竣工验收合格，对此，涉案房屋是否竣工验收合格符合交房条件，双方存在争议。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九天关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，防城港市建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被上诉人关于五方验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件的主张因无法律依据而不能成立。本院认定，涉案房屋未符合交房条件。 关于本案违约金数额应为多少的问题。被上诉人超过合同约定的时间未能向上诉人交付符合交付条件的房屋，已构成违约，根据合同约定，应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已付房款万分之一点二的违约金。经查，被上诉人已向被上诉人支付截至2016年8月30日的违约金，故违约金的计算期间应自2016年8月31日至实际交付之日止。考虑到本案交房的日期尚不确定，为了便于执行，再结合上诉人的诉请，本院确定本案违约金的计算期间为2016年9月1日至2019年7月31日止，双方可就其后的违约金协商解决或另案处理。本案违约金计算为587,106元×1.2/10000×1063天=74,891元（取整）。 上诉人提出被上诉人还需向其支付违约金利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐轶的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2381号民事判决第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2381号民事判决第一项为：被上诉人防城港天寓房地产开发有限公司支付上诉人唐轶逾期交房违约金74,891元； 三、驳回上诉人唐轶的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费918.6元，由上诉人唐轶负担74.36元，被上诉人防城港天寓房地产开发有限公司负担844.24元；二审案件受理费1,837.19元，由上诉人唐轶负担148.73元，被上诉人防城港天寓房地产开发有限公司负担1,688.46元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪