山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1826号 上诉人（原审第三人）：淄博博山隆泰物业管理有限公司，地址，博山区山头街道秋泉路18号，社会统一信用代码：91370304MA3N8Y982L。 法定代表人：张大庆。 被上诉人（原审原告）：乔爱玲，女，1962年12月25日出生，汉族，现住博山区。 被上诉人（原审被告）：孙法东，男，1972年12月6日出生，汉族，现住博山区。 上诉人淄博博山隆泰物业管理有限公司（以下简称隆泰物业）因与被上诉人乔爱玲、孙法东财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院于作出的（2019）鲁0304民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆泰物业上诉请求：1、撤销淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304民初2216号判决，改判上诉人在本案中不承担赔偿责任；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：(2019)鲁0304民初2216号判决书适用的法律不当，判决有失公允。第一、上诉人认为，造成本案财产损失的直接原因是涉案露台的排水管口堵塞，造成排水不畅而引起。而认定涉案露台是属于专有部分还是共有部分是本案的关键。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。从上规定看出建筑物有两部分组成，即专有部分和共有部分；《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。从上规定看出业主在使用专有部分时不得损害其他业主合法权益。住宅内的卫生间是专有部分，有排水口，俗称地漏。卫生间地漏是为卫生间排水而设置，是卫生间的专有附属物。如果因地漏损坏或者堵塞造成他人损失，使用者应承担赔偿责任。回归本案，上诉人认为，露台是被上诉人孙法东专有部分。因为被上诉人孙法东购买涉案的6楼及附属物储藏室时，同时获飞得7层阁楼的所有权(7层阁楼是开发商赠送)，一审法院业已认定。同时一审法院还认定“6层和7层之间通过内部楼梯相连”这说明6层和7层阁楼是复式结构关系。也就是说6层和7层阁楼同属于一个整体，7层阁楼是6楼的附属物。要想进入涉案露台，必须由孙法东所有的6楼进入，经室内楼梯到达7层阁楼，一审法院认定“被告所有的7层阁楼北面留有门一处通往该楼露台。”因此，涉案露台是孙法东所有的7层阁楼的专属阳台。一审庭审中被上诉人孙法东明确表示：该露台与其他房屋露台相连，这与事实不符。事实是该露台没有任何通道与其他房屋及其他露台相连。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。”(需要说明的是储藏室与阁楼都不计入房产证记载的建筑面积之内，是附属物属于专有部分)。再根据《山东省物业管理条例》第79条：“物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提公供便利”。涉案的排水口是为涉案露台排放雨水而设置的，是露台的专有附属物；与住宅的厨、卫间的排水口性质是相同的。因此涉案的排水口应该由被上诉人孙法东负责维护、管理。第二，涉案的排水口案发时已改变交付使用时的状态。该露台的排雨水口在工程竣工时必须安装筛网以防止杂物进入而堵塞雨水管，这不但是基本生活常识，更是工程竣工的必要条件，否则也无法通过竣工验收。再者自2005年涉案房屋交付使用至2019年案发，已经使用14余年。期间，被上诉人不但铺装了涉案露台地面，改变了原有的排水流向。而且，在长达14年内没有发生任何雨水堵塞，恰恰证明涉案排水口原来是有滤网装置的。但是一审法院认定的事实是涉案的排水口没有过滤网或防堵装置。而该露台是被上诉人孙法东专有部分，因此，排水口处的滤网装置遗失与上诉人无关联性。综上所述，上诉人认为上诉人在本案中不应当承担赔偿责任。因此，应依法改判。 被上诉人孙法东未提交答辩意见。 被上诉人乔爱玲答辩称：一审判决由上诉人承担责任符合事实和法律规定。根据《物业法》相关规定，物业公司作为专门管理小区物业的公司，其收取小区业主的管理费用，就对小区的各项物业有管理和维修的义务。本案中，物业公司疏于管理和维护是造成本案发生的主要原因。因露台排水口在孙法东阁楼处就要求孙法东承担责任，混淆了相关义务。 乔爱玲向一审法院起诉请求：1、依法判令被告、第三人赔偿原告房屋损失10000元；2、依法对原告的房屋损失进行司法鉴定并根据鉴定结果赔偿实际损失；3、本案诉讼费由被告、第三人承担。 一审法院认定事实：原告现居住于博山区户房屋内。2004年5月22日，被告从淄博博山恒泰怡景房地产开发有限公司处购买坐落于博山区房屋一套，该房屋包括7层阁楼一处，但协议书并未对与阁楼相连的露台作出约定，6层与7层之间通过内部楼梯相连。原、被告系上下楼邻居。被告所有的7层阁楼北面留有门一处通往该楼露台，露台处有排水管一处用于整栋楼房排水，该排水管排水口裸露在露台外面且略低于露台平面，没有加装任何过滤网筛或防堵装置，该排水管排水口位于被告所有的阁楼以外，管道通过各住户内部顺延到下水道。2019年7月7日，天降暴雨，由于该楼北面排水管排水口堵塞导致雨水不能正常排放，雨水顺楼层外表流下造成原告所有的五楼房屋等财产损坏，经山东天诺价格评估有限公司评估，原告房屋及财产修复费用总金额为2667.00元。第三人淄博博山隆泰物业管理有限公司系原、被告所居住小区的物业管理公司。 一审法院认为，本案的争议焦点系造成原告房屋受损的排水管系被告负责管理还是第三人负责管理。根据查明的事实，该排水管系用于包括原、被告在内的整栋住户的排水所用，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道应属于《物权法》第六章所称的共有部分。因此该排水管道并不属于被告所有，被告亦没有义务进行管理和维修。故对于原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，不予支持。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，造成原告房屋损坏的排水管道属于共有部分，第三人淄博博山隆泰物业管理有限公司作为物业服务公司，其有义务对管道进行管理和修复，但根据查明的事实，第三人并没有履行其义务，故应当对原告的损失承担全部赔偿责任。诉讼中，第三人辩称被告保管通往露台的钥匙，其无法进入露台对管道进行修复。一审法院认为，对共有部分的管理服务系其应有义务，被告作为业主应当配合给物业即第三人提供便利，但这无法免除物业公司应当承担的法律责任。特别是临近雨季，第三人应履行职责疏通排水管道。同时，本案中第三人未向被告提出此要求，第三人也没有证据证明系被告拒绝提供便利导致原告损失发生或者扩大，故对于第三人的主张，不予采纳。综上，第三人淄博博山隆泰物业管理有限公司应当赔偿原告乔爱玲房屋及财产修复费用2667.00元、评估费2000元，共计4667.00元。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第七十三条：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第三十五条的规定，判决如下：一、第三人淄博博山隆泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告乔爱玲房屋及财产修复费用、评估费共计4667.00元；二、被告孙法东不承担本案的民事赔偿责任；三、驳回原告乔爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由第三人淄博博山隆泰物业管理有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为在上诉人隆泰物业与被上诉人孙法东之间，谁对本案损失负有法律责任。上诉人主张依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分”，本院经审查认为，在孙法东与房地产公司签订的《房屋产权购销协议书》中，并未包括该涉案楼台，本案中的涉案楼台并不属于上述司法解释对于专有部分规定的情形，孙法东对该露台并不享有所有权，因此，其对该露台并不负有管理及维护的义务；上诉人与孙法东之间也无其他协议约定孙法东对该露台负有管理及维护义务，因此，上诉人主张孙法东对该露台负有管理及维护义务的主张，无事实和法律依据。关于上诉人诉称该露台的排雨水口筛网遗失、被上诉人铺装了涉案露台地面且改变了原有的排水流向因而其不应当承担赔偿责任的意见，本院认为，上诉人并无有效证据证实排雨水口筛网的遗失系由孙法东造成，也无有效证据证实本案损失的产生系因孙法东铺装露台地面及改变排水流向造成，且上诉人作为物业管理单位，其对辖区内的相应物业依法负有管理职责及义务，如果相应物业财产安全受到损害的，物业公司应当依法承担相应的法律责任，因此，上诉人有关其不应承担赔偿责任的主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博博山隆泰物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  杨继生 二〇二〇年七月二十八日 书记员  白杉杉