河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初6231号原告：商丘市万和物业管理有限公司，住所地：商丘市梁园区凯旋路西八一路北财富新天地2号楼6层东户，统一社会信用代码:91411402576314774L。法定代表人:高赞文，职务总经理。电话：180037066079。委托诉讼代理人：陈潜，朱蕊(实习)，河南宇言律师事务所律师。被告：陈福伦，男，汉族，1952年10月25日出生，初中文化，自由职业，住商丘市。委托诉讼代理人:梁晓燕,河南浩君律师事务所律师.原告商丘市万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）与被告陈福伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，同年7月28日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告万和公司的委托诉讼代理人陈潜、朱蕊，被告陈福伦及委托诉讼代理人梁晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4300元及违约金（自2015年11月1日起按物业费的日千公之三计算2019年12月1日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈福伦系河南瑞博三商房地产开发的瑞博花园小区业主，其所购买的瑞博花园19号楼3单元801号房产，建筑面积为87.02平方米。被告接受原告提供的物业管理服务，并约定按照建筑面积每平方米每月0.8无的标准支付物业报务费，按照每户每月20元的标准交纳共用专项设备运行费用，被告共拖欠原告自2015年11月1日至2019年12月1日的物业费4300元，经多次催要，被告拒不支付。被告辩称：一、原告违法进驻瑞博花园小区，强制为被告提供物业服务，被告无需向其支付物业管理费用。理由如下：第1被告在购买该小区房屋时，并未与建设单位签订关于前期物业指定为商丘市万和物业管理有限公司的相关条款，根据《瑞博花园业主临时管理公约》第七条：“建设单位通过招标方式选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，物业买受人应认可。”原告并未通过招标方式选为本小区物业，且是否有前期物业服务合同、前期物业合同的具体内容被告也不知晓，原告也没有在物业管理行政主管部门办理备案手续，因此，原告进驻瑞博花园小区进行物业管理没有任何合理合法的依据。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据《河南省物业管理条例》第四十三条：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。”第1被告签署的《瑞博花园业主入住申请手册》的性质应属于向业主告知入住瑞博花园小区的注意事项，而非原被告经协商后，在平等自愿的前提下签订物业管理合同。即使该手册中有关于对物业费的约定，因整个手册均为格式条款，该条的约定并没有明确向被告告知，被告并不知晓，被告在入住手册上签字时并不全部知晓手册内容，其中加重被告责任的条款也没有重点突出，原告没有履行其应尽的告知义务，且以不签字不得领取房屋钥匙为由，逼迫业主签字。故该手册中所有加重被告责任和义务的条款无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”二、若法院认为原被告物业服务关系成立，原告有重复收费的情形，原告重复收费的费用应予以扣除。《瑞博花园业主入住申请手册》中载明的既有物业服务收费标准，又对共用的专项设备运行的能源消耗及损耗向业主收费，属于重复收费。根据《河南省物业管理条例》第五十条：“物业服务事项可以包括以下内容：。物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理。”共用的专项设备运行的能源消耗及损耗其实就是共用设备的运行、使用的日常维护，是包含在物业服务事项里的，原告对共用的专项设备运行的能源消耗及损耗向业主收费，属于重复收费，应当予以扣除。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同或者法律、法规、规章部门规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”现小区内所有业主无法自主向国家电网缴纳电费，由原告代为收取，收取费用比国家电网收费标准高，根据相关法律规定，电力公司委托物业收费的，不得收取任何的手续费，故原告多收的电费、水费应予以退还被告。根据《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”三、原告请求的2015年11月至2017年6月间的物业费已过诉讼时效，上述期间内的物业费被告不应承担。本案索要物业费应适用三年诉讼时效的规定，原告应在三年内主张其权利，超过三年未主张的，人民法院不应支持。故2015年11月至2017年6月31日间的物业费主张不应支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第六条；“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”物业必须先经过书面催交程序，再向法院起诉的，法院才能受理。在本案中，物业公司并未向业主进行催交，业主没有收到任何的书面催交物业费的文件。原告提供的催交物业费的告知书并未送达被告，故原告没有进行书面催交，对于已过诉讼时效的物业管理费不应支持。四、原告收取的物业管理费的标准过高，请求法院依法酌定合理的物业费标准。根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务企业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，…”《河南省物业管理条例》第四十八条：“物业服务收费应当遵循质价相符、公开公平、合理诚信的原则。”按照原告现有的服务标准，原告要求的物业服务费远高于其服务质量。第一，原告作为物业服务企业，虽然具备独立的法人资格，但并没有相应的专业技术人员，不具备为业主提供专业服务的能力。根据《河南省物业管理条例》第三十五条：“从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。”第二，原告没有对其服务内容进行公示，业主不清楚物业公司的职责，就被告所知，原告仅对小区的垃圾进行了简单处理，还经常是垃圾多的垃圾桶放不下才清理。其他应包含在物业服务内的物业服务均没有提供，比如：1、物业共用部位的日常维护和管理、物业共用设施设备的维护管理（公共设施损毁从不修理）；2、美化绿化管理服务（草地从不修正、树木被搭上绳子、电线以至于绳子、电线长到树木里都不管理）；3、小区内公共秩序维护、安全防范事项的协助管理（小区内发生多起失窃事件、××叫的救护车因小区车辆混乱导致无法前行）；4、车辆停放及场地管理（小区内随处可见车辆乱停乱放、私扯飞线充电现象，甚至小区保安也用飞线充电）；5、物业维修、更新、改造和养护的账务管理（账务从未公示过）；6、物业档案资料的保管以上服务项目均应是物业管理服务的内容，其所做到的服务仅是微乎其微，故其收费的标准不符合质价相符，被告不应按照原告规定的服务费标准缴纳物业服务费。附：小区内公共区域、公共设施损毁未修理清单。根据《河南省物业管理条例》第三十七条：物业服务企业应当承担下列义务：(一）依照物业服务合同约定，提供物业管理服务；(二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；(三）建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作；(四）维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理：(五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修；(六）发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告：(七）法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。第三十九条：物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：(一）企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话：(二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况：(三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；(四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；(五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；(六）其他应当公示的信息。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。第四十条：物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。五、若法院认为原被告之间物业服务关系成立，则：第一，被告要求原告承担其应尽的对公共区域内公共设施的维修、养护、管理和维护的义务，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第二，被告要求解除与原告的物业服务关系。原告作为物业管理企业，没有尽到其相应的物业管理服务标准，小区业主对原告的物业管理极其不满，小区业主有将近300户入住业主同意解除小区现任物业，已经超过了入住业主总数的二分之一。所以，如果原告仍以现有的服务水平进行物业管理，被告坚决要求与原告解除物业管理服务协议。六、本案诉讼费由原告承担。争议焦点：1、原被告之间是否存在物业服务关系。2、原告是否存在重复收费情况。3、2015.11-2017.6物业费是否已经过诉讼时效，是否进行催缴。4、物业费用是否过高。原、被告双方对上述焦点均无异议和补充。双方围绕争议焦点提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换的质证，对双方无异议的证据材料，本院予以在卷佐证。对原告提交的证据一、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提交的证据二、被告的电费收据三份、用户购电档案查询一份，被告对电费收据的用户档案的真实性无异议，可以得出被告办理了入住手续及用电情况，故本院对原告证明目的予以采信；对原告提交的物业公司尤福民出具的证言及身份证复印件，被告对尤福民的物业管理人员的身份真实性无异议，且物业费存在连续性行为，物业公司管理人员不可能不存在催缴事实，也不符合生活常识和物业职责，故本院对原告证明目的予以采信。对被告提交的光盘及照片，反映出了瑞博花园小区的生活现状和个别问题，但毕竟系一小部分即不交纳物业费的涉诉人员，效力较低，本院仅酌情采信。经庭审和采信的有效证据，本院确认以下案件事实，2014年12月28日，原告万和物业与被告陈福伦签订了《瑞博花园业主入住申请手册》，入住于瑞博花园19号楼3单元801户，建筑面积为87.02平方米，被告接受原告提供的物业管理服务，并约定按照建筑面积每平方米每月0.8无的标准支付物业报务费，按照每户每月20元的标准交纳共用专项设备运行费用。自2015年11月1日至2019年12月1日未交纳物业费用。同时查明，前期物业服务企业系本案原告万和物业公司，2014年10月28日，原告与被告签订了《瑞博花园业主临时管理规约》（前期物业服务合同）及装修管理协议。并约定了物业的基本情况和物业的使用以及物业的维护养护；其中规约第三十八条约定：本物业小区的物业服务收费按前期物业服务合同约定的标准缴纳。业主向物业服务企业缴纳物业服务费后，物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务。前期物业服务合同的物业服务收费标准为：多层住宅：0.5元/平方米/月；商业用房：1元/平方米/月，小高层：0.8元/平方米/月；第三十九条约定：共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，按如下标准分摊：多层住宅：10元/户/月，小高层：20元/户/月；第四十一条约定：业主同意自建设单位通知交房之日起承担其所拥有的服务费用。物业的服务费按年收取，业主应于入住时一次性交纳一年的物业服务费的物业服务保证金。第四十四条约定：业主、物业使用人违反本临时管理公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，物业服务企业可依据本临时管理规约及前期物业服务合同，向违约业主提起诉讼。被告对上述规约出具了承诺书并与原告签订了装修管理协议。2015年11月1日至2019年12月1日物业费为：0.8元×87.02平方米×49个月=3411.18元；专项能源费：20元/户每月×49个月=980元。合计4391.18元。另查明，小区现有800余户大部分如约交纳了物业费用，另原告多次向被告进行催交物业费。被告先后于2015年1月至2019年向原告交纳电梯费若干元，2017年至2020年7月缴纳电费若干元。本院认为，涉诉业主与原告签订的《瑞博花园业主临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的规定，为有效协议。本“规约”一式两份，被告对规约内容明知且存在履行行为。原告依约履行了物业管理和服务义务，被告应参照“规约”缴纳物业费，被告经原告多次催要及本院向被告告知的情况下，至今未予缴纳。被告的该行为已构成严重违约，其应对其行为承担违约责任。故原告主张被告偿还其物业费4300元的请求，证据充分、事实清楚，本院予以支持；其主张被告承担自2014年11月1日起按物业费的日千公之三计算至2019年12月1日止的请求，缺乏计算依据且原告服务和管理存在瑕疵和不尽如人意之处，本院不予支持；被告辩称电动车损失和涉案小区树木的损坏的意见可另行主张；至于其主张2017-2018向案外人交纳物业费的情形不能免除向本案原告交纳物业费的依据；被告辩称的相关意见经本院归纳争议焦点查明的事实，其提交证据效力较低大多为2019年之后且与均非不予交纳物业费的法定事由，且本院已酌情采纳支持了被告不予交纳违约金及资金占用损失的意见；原告应以此提高服务效能和增强服务意识，经常征求业主意见认真听取业主呼声，公开透明张榜公布收入和支出，让业主交的明白支的清楚，与业主打成一片，理清自己的地位和职责，细心服务大胆管理，努力营造一个秩序井然、环境优美、人心舒畅的文明、绿色、环保、和谐的生活家园。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条、第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告陈福伦于本判决生效之日起十日内向原告商丘市万和物业管理有限公司支付物业费4300元。二、驳回原告有其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  万雪山二〇二〇年七月三十日书记员  邱豪杰