广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初1476号原告：黄海萍，女，1987年2月14日出生，汉族，住广州市番禺区****************，公民身份号码450************580。被告：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：广东清远清新区太和镇二十六号区（太和路33号中恒公园大地营销中心），统一社会信用代码914************705。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。委托诉讼的代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。原告黄海萍诉被告广东中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄海萍、被告委托诉讼代理人黄振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海萍向本院提出的诉讼请求：1、判令被告中恒公司立即向原告黄海萍支付逾期办证违约金75712元（从2017年6月30日起以总购房款504756元为基数按银行同期贷款年利率6%计算至2019年12月11日止）；2、本案诉讼费用由被告中恒公司承担。原告黄海萍主张的事实与理由:2015年1月9日，黄海萍与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》,约定:黄海萍购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园5号楼1703号房屋，建筑面积共131.65平方米，总房价为504756元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”黄海萍认为合同约定违约金明显不合理，应按银行同期贷款年利率6%计算。合同签订后，黄海萍已支付购房款，但中恒公司却没有按合同约定办理涉案房屋的权属证书，其行为已构成违约。为维护黄海萍的合法权益，特此提起本案诉讼。被告中恒公司答辩称：一、黄海萍于2016年5月9日自愿办理收楼手续，逾期办证违约金应从2018年4月30日开始计算。中恒公司于2016年5月9日已将涉案房屋实际交付给黄海萍使用，黄海萍在房屋交接书上签名确认，并领取钥匙及相关材料，已实际占有、使用涉案商品房。依照黄海萍与中恒公司于2015年1月9日签订的“《广东省商品房买卖合同》补充协议”第11条约定：“合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限；所约定的规定期限是指商品房交付使用后720天内。”逾期办证违约金的期限应从商品房交付使用720天后开始计算，即从2018年4月30日开始计算。二、涉案商品房于2018年10月11日已取得《清远市房屋所有权首次登记告知书》，黄海萍经中恒公司催告后未按时提交税单，由此导致未能办理不动产权转移登记所造成的损失应由黄海萍自行承担。涉案商品房已于2018年10月11日已取得《清远市房屋所有权首次登记告知书》，符合办理房屋所有权登记手续的条件。中恒公司于2018年11月2日向黄海萍发出《催告函》，要求黄海萍收到函件两日内带齐办理权属登记的资料(税单)前来协助中恒公司到清远市清新区*******各案，但黄海萍拒收《催告函》，依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》补充协议第6条“收楼和办证通知：出卖人以EMS或其他特快专递通知买受人。买受人通信地址以本合同确定的为准，有变更的，买受人应书面通知出卖人；经通知或知悉交付和办证时间迟延履行配合义务的，出卖人不承担因此造成的交付或办证迟延的责任”之约定，中恒公司不承担黄海萍迟延履行办证配合义务所造成的损失，由此导致未能办理不动产权转移登记所造成的损失应由黄海萍自行承担。三、涉案商品房逾期办证违约金应按已付房价款的0.02%计算，黄海萍要求调整违约金没有法律依据。黄海萍与中恒公司于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”该约定是黄海萍与中恒公司自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，所针对的是合同没有约定违约金之情形，在《商品房买卖合同》已明确约定违约金标准的条件下，黄海萍要求按银行同期贷款年利率6%标准计算逾期办证违约金，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方举证、质证意见附卷佐证。本院结合原、被告提供的证据，经审理查明事实如下：中恒公司于2007年6月4日成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、经营及商品房销售、代理、物业管理。2015年1月9日，黄海萍（买受人）与中恒公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：黄海萍购买中恒公司开发的坐落于清远市清新区**********恒公园大地花园5号楼1703号房屋，建筑面积为131.65平方米，总价款为504756元。第八条约定出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。同日，黄海萍（买受人）与中恒公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，其中第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限；所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。合同签订后，黄海萍依合同约定支付全部购房款，中恒公司于2016年4月29日出具购房发票给黄海萍收执。2016年5月9日，中恒公司与黄海萍办理房屋交接手续，双方签订《房屋交接书》，中恒公司将房屋交付黄海萍使用。清远市国土资源局出具《清远市房屋所有权人首次登记告知书》，载明：中恒公司所开发的中恒公园大地花园5号楼核准首次登记，登记时间为2018年10月11日。2018年11月2日，中恒公司按照合同约定的地址通过EMS快递向黄海萍邮寄送达《催告函》，载明：黄海萍因欠税单，导致我司无法将办理权属登记需由出卖人提供的资料报清远市清新区*******备案，黄海萍应在收到本函件或本函件视同送达之日起两日内带齐办理权属登记的资料前来协助我司到清新区不动产登记中心备案。该邮件因“多次投递停机”，导致邮件无法送达。2019年12月10日，中恒公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报清远市清新区*******备案。2019年12月11日，清远市自然资源局为涉案房屋出具权利人为黄海萍的不动产权证【粤（2019）清远市不动产权第5022494号】。庭审中，黄海萍与中恒公司均同意违约金计算期限从2018年4月30日起至2018年11月3日止，但双方对计算标准仍存争议。以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、不动产权证、《房屋交接书》《催告函》、EMS快递单、《清远市清新区不动产登记收件收据》、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题黄海萍与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期办证违约金依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内为黄海萍办理房地产权证书，中恒公司未能依约办理，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。庭审中，双方同意违约金计算期限从2018年4月30日起至2018年11月3日止（共逾期188日），这是其对民事权利的自主处分，符合法律规定，本院对此予以确认。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金计算标准为已付房价款的0.02%，现黄海萍请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算，而中恒公司则认为按合同约定计算，双方存在争议。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务和填补买受人因逾期办证造成的损失。此外，本院审理的同一小区类似案件已依法作出有关判决且已生效，早年作出的类似案件以已付房款为基数按年利率1%的标准计算逾期办证违约金，参考现时金融机构的存贷款利率，该标准不适合现时经济形势的发展要求，依公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为年利率2%的标准。因此，本院酌情调整涉案房屋的逾期办证违约金从2018年4月30日起至2018年11月3日止以已付房款为基数按年利率2%的标准计算，计算所得为5199.68元（504756元×2%÷365天×188天）。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东中恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄海萍支付逾期办证违约金5199.68元；二、驳回原告黄海萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1692元，简易程序减半收取846元，由原告黄海萍负担788元，由被告广东中恒房地产开发有限公司负担58元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年七月二十九日书记员  班嘉莹附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。