湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4561号上诉人（原审被告）：赵端纯，女，1951年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：彭嘉义，男，1992年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙志达内燃机配件有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路149号丽星景园星河苑A1栋101。法定代表人：倪晓青。委托诉讼代理人：倪代红，男，1969年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人赵端纯、彭嘉义与被上诉人长沙志达内燃机配件有限责任公司（以下简称志达公司）因返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初12539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵端纯、彭嘉义上诉请求：驳回志达公司起诉或发回重审。事实与理由：一、志达公司起诉案由系返还原物纠纷，认为已与赵端纯、彭嘉义解除租赁关系，赵端纯、彭嘉义无权占住租赁房屋。事实上该房屋系赵端纯、彭嘉义直系亲属在原国有企业单位分配的住房，房屋性质系单位自管产，在原租赁人去世后，赵端纯、彭嘉义一直缴纳房租，系实际租赁人，这一点志达公司也不否认，后因单位改制无人收取租金，并不是赵端纯、彭嘉义拒绝缴纳，这次诉讼中赵端纯、彭嘉义也同意签租赁协议，但志达公司提出了剥夺赵端纯、彭嘉义合法权益的霸王条款，故赵端纯、彭嘉义予以拒绝。本案应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，该法第三条明确规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释。本案涉诉房屋实质上就是原计划经济时代国有企业分配给职工的福利住房，赵端纯、彭嘉义与志达公司不是平等的民事主体关系，双方不是普通的租赁关系。赵端纯、彭嘉义承租权的取得是作为原计划经济时期职工的一部分福利待遇性质分配而来，原承租人死亡的，其配偶、子女、父母等还可以继续承租使用，这与一般的私有房屋租赁性质明显不同，具有永续性。同时租金也远远低于市场租金水平，也是体现其福利分房性质。该房屋名义上并不属于赵端纯、彭嘉义所有，但其大部分价值构成却应归承租人享有。与之相对应，当遇拆迁时，按现行政策应对承租人给予补偿，而一般的承租人通常是不能获得补偿，涉诉拆迁房屋按政策是可以房改私有化的，该栋房屋其他住户均已房改公转私，赵端纯、彭嘉义一家确实经济条件困难，当时无钱购买而丧失了唯一机会，但也正好说明该房屋系福利分房性质，赵端纯、彭嘉义不是普通承租人，一审判决存在适用法律不当的情况，应改判或发回重审；二、本案存在遗漏当事人的情况，程序不当。在志达公司一审起诉时，起诉了三个人，还包括赵端纯的儿子彭斌，本次起诉遗漏是故意为之，彭斌的户口也登记在涉案房屋处，也是该房屋的实际使用者，三人均为无房户，目前彭斌处于服刑期间，志达公司不起诉他，剥夺了他应享有的权益；三、从本案实体审查来看也存在认定事实错误。赵端纯、彭嘉义不否认志达公司对房屋享有所有权，但赵端纯、彭嘉义是对该房屋拥有租赁权及使用权是有法律依据和历史缘由的，虽然原国有企业职工彭国鼎已经去世，但依据《中华人民共和国合同法》相关规定，同住家属应享有继续租赁使用的权利，现因企业改制就将去世职工家属、本案合法租赁人扫地出门，于法于理不合。赵端纯、彭嘉义并非不缴纳租金，而是企业改制后无人收取租金，志达公司以腾房通知就解除了双方的租赁关系，是不合法的，没有法定的解除合同事由。作为单位的自管产，按长沙市现行相关政策和通常做法，如碰到征收拆迁解除租赁关系，同时对原租赁人按照长沙市征收拆迁的政策进行合理补偿，对无房户亦会有公租房、廉租房等安置。本案中志达公司要求解除租赁关系不是政府拆迁，而是出于经济目的，且没有任何合理安置。况且志达公司送达腾房通知方式不合法，没有采用法定的方式，而是采用张贴，没有直接送达上述三人。赵端纯、彭嘉义对通知有异议亦可起诉维护自己权益。在赵端纯、彭嘉义对志达公司要求解除租赁关系不认可的情况下，一审法院没有行使释明权，赵端纯、彭嘉义是可以提出反诉的。法院对志达公司解除租赁关系不予审查，以返还原物纠纷判决是极为不妥的，本案实质上还是房屋租赁合同纠纷，对是否解除租赁关系法院应该予以认定，对这类原国有企业职工分配的住房，如遇到征收拆迁，应当予以补偿，依据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位直管产对承租人补偿安置的规定》第五条规定，产权单位应制定并公示征收范围内承租人补偿安置方案。补偿安置方案应包括补偿安置方式、补偿安置标准、其他补助、操作程序等。第六条规定，产权单位应与征收范围内直管公房和单位直管产承租人逐户签订补偿安置协议，承租人应结清租金和水电费用，并在补偿安置协议约定的期限内腾空范围，交付拆除。从上述规定可见，对这类单位直管产的腾退是有明确的规定的，非因法定事由不得随意解除租赁关系，如遇征收拆迁也要予以补偿。志达公司在调解中是要剥夺赵端纯、彭嘉义以后如遇征收依法享有的权益，赵端纯、彭嘉义同意签订租赁协议并按合理的租金交租。针对赵端纯、彭嘉义的上诉，被上诉人志达公司辩称：一、志达公司与已故员工彭国鼎及配偶之间是福利租房关系，赵端纯、彭嘉义基于彭国鼎亲属身份而在涉案房屋居住，赵端纯、彭嘉义与志达公司没有劳动雇佣关系，因此志达公司没有为赵端纯、彭嘉义提供住房的约定或法定义务；二、志达公司与赵端纯、彭嘉义之间于2007年形成的不定期租赁关系，且租赁关系也由于赵端纯、彭嘉义不支付租金，已经于2018年解除；三、涉案房屋属于志达公司，权属关系清晰，赵端纯、彭嘉义长期无权占有涉案房屋，因此志达公司有权要求赵端纯、彭嘉义搬离并返还涉案房屋；四、志达公司之所以不申请房屋租金鉴定也并未对这部分提起上诉，只要求返还原本属于志达公司的财产，至于其欠付租金以及长期侵占志达公司财产导致的损失就不再追究。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。另志达公司并无为彭斌提供住房的法定或约定义务，同时彭斌处于服刑期间，对房屋不构成侵占。志达公司向一审法院起诉请求：一、判令赵端纯、彭嘉义搬离并返还其侵占的位于长沙市雨花区房屋；二、判令赵端纯、彭嘉义共同支付从2016年4月1日起至搬离之日止每月600元的房屋使用费，截至2018年6月1日房屋使用费合计15600元；三、判令赵端纯、彭嘉义共同承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明:1980年6月27日，志达公司前身长沙内燃机配件总厂成立。2010年6月4日,长沙内燃机配件总厂变更为志达公司。赵端纯系原长沙内燃机配件总厂职工彭国鼎（已去世）的儿媳妇，彭嘉义系赵端纯之孙。上世纪80年代，彭国鼎分得长沙内燃机配件总厂职工宿舍（六栋一层十一号房子）居住。1993年4月15日，彭国鼎的妻子游凤仙取得六栋一层十一号房子的租赁住房凭证。后因该房拆除，根据长沙内燃机配件总厂的安排，赵端纯、彭嘉义随彭国鼎的妻子游凤仙住进了金地社区韶山房屋，赵端纯、彭嘉义的户籍均登记在案涉房屋且一直居住在此，并交纳租金至2008年。2018年1月6日，志达公司向赵端纯、彭嘉义发出限期搬离通知，要求赵端纯、彭嘉义自收到通知7日内自行搬离案涉房屋。志达公司认为其与赵端纯系不定期租赁关系，其于2018年1月已解除了双方的租赁关系，赵端纯、彭嘉义拒不迁出案涉房屋，侵害了其合法权益。现诉至法院，请求依法裁决。一审法院另查明，案涉位于韶山（原韶山路117号）第007栋102、109的房屋，产权证号为长房权证雨花字第××号，所有权人为长沙内燃机配件总厂，该房屋为长沙内燃机配件总厂单独所有，建筑面积为111.67平方米。产权证登记为102号房屋（61.91平方米）已分割成两部分，其中的一部分是赵端纯、彭嘉义现居住的房屋，现悬挂门牌号为金地社区韶山中路583号16栋101号。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。本案中，志达公司将位于长沙市雨花区房屋（现门牌号为金地社区韶山中路583号16栋101号）交由其已故员工彭国鼎及配偶居住是解决职工的住房问题，单位与职工形成福利租房关系。赵端纯、彭嘉义居住使用涉案房屋是基于其系志达公司单位已故员工彭国鼎亲属的身份关系，在志达公司单位职工彭国鼎及其配偶去世后，赵端纯、彭嘉义并不具有志达公司员工的身份条件，且赵端纯、彭嘉义长期居住该涉诉房屋并未及时缴纳租金，在志达公司作出要求收回该涉诉房屋的意思表示,通知赵端纯、彭嘉义搬迁后,赵端纯、彭嘉义再继续占有居住房屋的行为属无权占有。故志达公司请求赵端纯、彭嘉义搬离并返还其侵占的位于长沙市雨花区（现门牌号为金地社区韶山中路583号16栋101号）房屋，一审法院予以支持。对于志达公司要求赵端纯、彭嘉义支付房屋使用费的诉请，现因志达公司并未申请对该地段房屋租金进行评估，亦无法根据有关部门公布的数据确定该地段该类房屋租金标准，因此，对其该项诉请，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，遂判决：一、赵端纯、彭嘉义自本判决生效之日起三十日内向志达公司腾退位于长沙市雨花区（现门牌号为金地社区韶山中路583号16栋101号）房屋。二、驳回志达公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2612元，由赵端纯、彭嘉义负担。本案二审诉讼中双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：涉案房屋所有权人为志达公司，赵端纯、彭嘉义长期租赁使用涉案房屋是基于其系志达公司单位已故员工彭国鼎亲属的身份关系所致，根据本案现有证据，赵端纯、彭嘉义并未与志达公司签订书面房屋租赁合同，故双方在志达公司于2018年1月6日通知赵端纯、彭嘉义搬离涉案房屋前系不定期租赁合同关系，而志达公司作为出租人有权随时解除房屋不定期租赁关系，故2018年1月6日以后，赵端纯、彭嘉义继续占有使用涉案房屋已无法律依据，志达公司有权要求赵端纯、彭嘉义限期腾退涉案房屋。赵端纯、彭嘉义的上诉理由不能成立，本院不予支持。另本案系返还原物纠纷，彭斌并非本案必要共同诉讼人，故本案程序并无不当。综上，上诉人赵端纯、彭嘉义的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2612元，由上诉人赵端纯、彭嘉义负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年七月二十九日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。