贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2301民初4209号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，该分行行长。委托诉讼代理人：张伟，贵州权衡律师事务所律师,特别授权代理。被告：刘兴伦，男，1982年6月19日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：汤思会，女，1983年3月29日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：兴义市南华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路8号。法定代表人：邹书华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡光德，男，1958年8月16日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告刘兴伦、汤思会、兴义市南华房地产开发有限责任公司（以下简称南华房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人张伟、被告刘兴伦、汤思会、被告南华房开委托诉讼代理人胡光德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与三被告于2020年06月10日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、请求人民法院依法判令被告刘兴伦、汤思会偿还原告贷款本金263985.90元、截止到2020年04月21日的积欠利息40378.41元,并从2020年04月22日起以应当归还的贷款本金、积欠利息的总额304364.31元为基数在约定年利率为5.65%的基础上上浮50%计付利息至款项清偿完毕之日；3、请求人民法院依法判令被告刘兴伦、汤思会支付原告为实现债权支付的律师费10652.00元；4、请求人民法院依法判令被告兴义市南华房地产开发有限责任公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任；5、请求人民法院依法判令原告对被告刘兴伦、汤思会依法抵押的位于兴义市XXX房屋（市房预兴字第××号）折价、变价、拍卖后的价款在诉请第二项、第三项债权范围内享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告刘兴伦、汤思会为购买被告兴义市南华房地产开发有限责任公司（以下简称南华房开）位于兴义市XXX房屋,向原告申请贷款经批准后,2015年6月10日,被告刘兴伦作为借款人,被告汤思会作为共同借款人、被告南华房开作为担保人与原告签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同）。合同约定:借款金额为人民币282000.00元,贷款期限为20年;利息按浮动利率方式执行,第一个浮动周期内,贷款年利率为5.65%;还款方式为按月等额本息;借款人违约未按期归还本金及利息的,罚息、逾期利息罚息的利率在合同约定的利率的基础上上浮50%执行;被告刘兴伦、汤思会将购买位于兴义市XXX房屋依法抵押给原告并办理了抵押权预告登记;保证人提供阶段性连带责任保证,保证期限至办理完毕房屋抵押登记并在原告收到他项权证之日;合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖;合同同时约定了双方其它权利义务关系，2015年07月01日,原告根据合同的约定及被告刘兴伦、汤思会的授权将贷款本金282000元支付到被告南华房开的账户。2015年07月02日,被告刘兴伦、汤思会将房屋办理抵押权预告登记证明（市房预兴字第××号）后将登记证明交付原告。在履行合同过程中,被告刘兴伦、汤思会从2015年08月起多次逾期偿还贷款本息,并自2019年05月20日后未在按月履行归还借款本金、支付利息。截止到2020年04月21日,被告刘兴伦、汤思会逾期未归还贷款本金26248.63元、积欠利息40378.41元,未到期本金余额237737.27元。逾期后,经原告多次催要,被告刘兴伦汤思会未履行还款义务,被告南华房开未履行担保责任代为清偿。为实现本案债权,原告与贵州权衡律师事务所签订委托代理合同,委托贵州权衡律师事务所代理本案一审、二审及执行,委托方式为风险代理,即以收回本金额为基数按3.5%计算律师费,截止到并从2020年04月22日,共计诉讼金额为304364.31元,律师费共计10652.00元。原告认为,与被告刘兴伦、汤思会、南华房开签订的合同合法有效。在原告按照合同的约定履行放款义务后,被告刘兴伦、汤思会在履行合同过程中自2015年08月多次逾期偿还贷款本息、2019年05月20日后未在按月履行归还借款本金、支付利息的义务,依法构成违约。被告南华房开在被告刘兴伦、汤思会违约后未履行担保义务代为清偿贷款本息,依法构成违约。根据合同的约定,原告有权解除合同,解除合同后,被告刘兴伦、汤思会应当归还原告:贷款本金263985.90元（含逾期本金及未到期本金）;截止到2020年04月21日的积欠利息40378.41元;从2020年04月22日起以应当归还的贷款本金263985.90元为基数以约定的借款逾期年利率8.475%计算罚息至借款清偿完毕之日止;从2020年04月22日起以应当归还的贷款本金、积欠利息的总额304364.31元为基数在约定年利率5.65%的基础上上浮50%计付利息至款项清偿完毕之日止;并承担原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费等。被告南华房开对上述被告刘兴伦、汤思会应当归还、支付原告的款项依法承担连带清偿责任。被告刘兴伦、汤思会违约后,未根据合同的约定将办理预告抵押登记的房屋交付原告处置或交付原告进行拍卖、折价等,构成违约,故原告对被告刘兴伦、汤思会依法抵押的位于兴义市XXX房屋折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。截止至2020年7月29日，被告尚欠逾期借款本金28887.83元、利息3685.48元、罚息3080.44元、复利4629.26元。刘兴伦、汤思会辩称：对原告主张的借款事实无异议，对原告所称的截止至2020年7月29日的本金、利息、罚息、复利金额无异议，我们有一年多没有按期还款，2018年后因为卡被法院冻结了，款项打不进去，该承担我们自愿承担，但律师费我们不应当承担。南华房开辩称：对原告诉请无异议，利息希望可以减免一些，案涉房屋已办理了抵押登记，没有办理房产证，我公司只要把房产证办理出来交付原告后，就不承担连带保证责任了，律师费我公司不应当承担。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2015年6月10日，刘兴伦、汤思会向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，房借款／担刘兴伦、汤思会作为贷款人、南华房开作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市XXX房屋，贷款金额282000元。贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%，将登记在刘兴伦、汤思会名下所有的位于兴义市XXX房屋依法抵押给原告。南华房开作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。二、抵押概况刘兴伦、汤思会作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2015年7月2日，刘兴伦、汤思会将登记为共同所有的位于兴义市XXX房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记（证明号：市房预兴字第××号）,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。三、履行情况：中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2015年7月1日，金额282000元，刘兴伦、汤思会自2016年9月起未按时偿付款项。截止至2020年7月29日，刘兴伦、汤思会尚欠逾期本金28887.83元、未到期本金235098.07元、利息36851.48元、罚息3080.44元、复息4629.26元合计308547.08元未付。综上所述，中国工商银行兴义分行与刘兴伦、汤思会对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因刘兴伦、汤思会多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。截止至2020年7月29日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息共计308547.08元，刘兴伦、汤思会应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠借款本金及利息之和即300837.38元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张按照借款合同当日的利率并将罚息、复利再次累计计算利率，与双方合同约定不符，不予支持。南华房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向刘兴伦、汤思会追偿。同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与刘兴伦、汤思会、兴义市南华房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限刘兴伦、汤思会于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年7月29日止所欠借款本金、利息、罚息、复息共计308547.08元，并以300837.38元为基数按照年利率7.35%从2020年7月30日起计算至清偿完毕之日止；三、兴义市南华房地产开发有限责任公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向刘兴伦、汤思会追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6126元，减半收取3063元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行承担103元，刘兴伦、汤思会承担2960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢贤斌二〇二〇年七月三十一日法官助理 张青廷书 记 员 曾光翠