山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7274号 上诉人（原审原告）：青岛拉格精酿啤酒有限公司，住所地：山东省莱西市沽河街道办事处广顺街99号。 法定代表人：王笃场，职务：总经理。 委托诉讼代理人：田学勇，男，1959年2月1日生，汉族，住山东省垦利县，系青岛拉格精酿啤酒有限公司员工。 上诉人（原审被告）：青岛皇润食品有限公司，住所地：青岛市即墨区北安工业园TCL大道8号。 法定代表人：黄永波，职务：经理。 委托诉讼代理人：时吉杲，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人青岛拉格精酿啤酒有限公司与上诉人青岛皇润食品有限公司屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0282民初8397号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛拉格精酿啤酒有限公司向本院提出上诉请求：请求贵院撤销（2019）鲁0282民初8397号民事判决书，依法改判或发回重审。二、涉诉一审、二审案件受理费由青岛皇润食品有限公司承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。恳请贵院依法查清事实予以改判或发回重审。一、青岛皇润食品有限公司在本案中存在明显的违约行为，应当在本案中承担违约责任，并赔偿青岛拉格精酿啤酒有限公司的相关损失。1.从履行事实上看，青岛拉格精酿啤酒有限公司在熟人介绍签约后积极履行合同，全面开展啤酒生产项目的工作，包括但不限于支付房租、注册公司、开始环评工作、租赁员工宿舍等等。而青岛皇润食品有限公司却至今未交付厂房钥匙、员工宿舍、清除租赁物内杂物等等，而且其一审提交的规划证件的厂房面积亦不符合合同约定。2.从市场交易习惯、日常经验法则上看，青岛拉格精酿啤酒有限公司合同目的明确:生产啤酒。不可避免要涉及井水，锅炉、变压器安装、灌装设备的布局、污水处理、生产项目的环评等等，青岛皇润食品有限公司在本案中未实际履行合同的附随义务，导致案涉合同目的无法实现。青岛皇润食品有限公司依法不仅应当适当履行自己的合同约定及附随义务。依据诚实信用原则、合同正义原则的要求，应当合理配置合同的附随义务，因违反合同的附随义务而具有过错的情况下，由此产生的风险和造成的损失，应当由青岛皇润食品有限公司承担。3.青岛皇润食品有限公司出现了经营状况恶化、丧失商业信誉等情形。青岛皇润食品有限公司存在上诉违约情形基础上，又被一审法院列入失信人，并存在十多件诉讼、执行案件，丧失商业信誉；而且，青岛皇润食品有限公司在现有厂房土地上开建住宅，导致案涉合同履行处于不确定性状态。青岛皇润食品有限公司自身的以上行为以及客观事实可以证明其将不履行合同义务或者不能履行合同大部分义务，双方合同成立的基础对价已经否定和动摇，青岛拉格精酿啤酒有限公司有权解除合同，在损失尚未扩大时及时采取措施减少损失。根据《合同法》相关规定。青岛拉格精酿啤酒有限公司有权要求青岛皇润食品有限公司进行赔偿，一审法院未予支持明显不当。二、案涉租金应当全额退还，相关损失应当依法予以赔偿，青岛拉格精酿啤酒有限公司在案涉合同开始履行前，就已经通过微信以及邮寄方式告知青岛皇润食品有限公司解除合同，青岛皇润食品有限公司在合同履行前就已经收到解除通知，理应采取避免损失扩大合理措施。一审法院以合同约定第七条“在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方”为依据明显属认定事实错误。同时一审法院认定解除合同时间为2019年10月21日，却又酌定5个月的租金（2019年9月1日至2020年1月31日期间）。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。既然合同解除，尚未履行终止履行，一审法院又酌情认定租赁费损失至2020年1月31日明显错误，恳请二审法院予以改正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查清事实，依法改判或发回重审。 青岛皇润食品有限公司答辩称：本案青岛皇润食品有限公司没有违约行为，不应承担违约责任，合同目的依然可以实现，继续履行合同并不显失公平，同时青岛拉格精酿啤酒有限公司并无证据证明青岛皇润食品有限公司经营状况恶化，丧失商业信誉的证据，并且该意见与本案无关，青岛皇润食品有限公司始终为青岛拉格精酿啤酒有限公司保留约定的厂房，始终在履行义务。合同签订后双方已经交付房屋，合同已经履行也不存在所谓履行的情形，综上，系青岛拉格精酿啤酒有限公司违约在先不应退还租金。其他意见同我方上诉状意见。 青岛皇润食品有限公司向本院提起上诉称：1、依法撤销（2019）鲁0282民初8397号民事判决，改判青岛皇润食品有限公司与青岛拉格精酿啤酒有限公司继续履行《房屋租赁合同》并改判青岛皇润食品有限公司不返还青岛拉格精酿啤酒有限公司租金133000元；2、原审案件受理费、二审案件受理费由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担。事实与理由:一、青岛皇润食品有限公司与青岛拉格精酿啤酒有限公司间签订的《房屋租赁合同》合法有效，在没有法定解除事由的情形下，该租赁合同应当继续履行。原审法院在认定青岛皇润食品有限公司不存在任何违约情形的情况下，仅以“本案双方形成合同僵局，继续履行对原告显示公平”为由强行解除合同，属于认定事实错误，适用法律不当。《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定:违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持:（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。《合同法》第九十四条只赋予守约方的解除权，只有在遇到不可抗力致使合同目的不能实现的情形下，双方才均有解除权；而《合同法》第一百一十条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确规定违约方不享有单方解除合同的权利，但赋予违约方在特定情形下具有法定的不应守约方要求履行合同义务的权利。结合本案，首先，双方签订的《房屋租赁合同》仍可以继续履行，房屋依然为青岛拉格精酿啤酒有限公司空留；其次，青岛皇润食品有限公司在一审答辩中，明确要求青岛拉格精酿啤酒有限公司继续履行合同并在庭审中提交反诉状，要求青岛拉格精酿啤酒有限公司继续履行合同；再次，虽然原审庭审中，青岛拉格精酿啤酒有限公司陈述其在莱西市又重新租赁房屋生产啤酒，但青岛皇润食品有限公司认为，青岛拉格精酿啤酒有限公司可以同时在其他多个地方租赁多个厂房进啤酒生产（况且，青岛拉格精酿啤酒有限公司提供的证明该事实的证据不充分，有严重瑕疵，青岛皇润食品有限公司严重怀疑青岛拉格精酿啤酒有限公司是否真正租赁了其他厂房），该理由并不是本案《房屋租赁合同》合同目的不能实现的理由，继续履行该租赁合同并不因此显示公平，因此，青岛拉格精酿啤酒有限公司作为违约方没有法律规定的解除合同的条件，青岛拉格精酿啤酒有限公司也就没有取得法定解除权，在双方没有协商一致解除合同的前提下，租赁合同仍需要继续履行，法院更不能强行解除《房屋租赁合同》。综上，在双方没有协商解除房屋租赁合同的前提下，青岛拉格精酿啤酒有限公司法定解除情形不存在或没有充分达到时，即青岛拉格精酿啤酒有限公司没有取得法定解除权的情形下，人民法院应当认定《房屋租赁合同》有效且应当继续履行。二、既然双方的《房屋租赁合同》仍然应当继续履行，因此，青岛皇润食品有限公司不应当返还青岛拉格精酿啤酒有限公司租金。1、虽然双方签订的《房屋租赁合同》期限为10年，但租金为每年缴纳，而不是一次性交足十年租金因此，该租赁合同并不属于长期性合同，从该层面上看，也不适应《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定；2、《房屋租赁合同》第七条约定“在租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方经双方协商后签订合同终止书，合同终止书签订前，本合同仍有效”，第九条约定“租赁期间内不得再招商同品类公司进入”。青岛拉格精酿啤酒有限公司并没有同青岛皇润食品有限公司协商解除合同，双方更没有达成解除合同合意，青岛皇润食品有限公司有理由继续遵守《房屋租赁合同》的约定，仍然需要为原告空留厂房。3、原审法院认定，自起诉书送达青岛皇润食品有限公司之日起为合同解除之日，该认定明显不符合常理。《房屋租赁合同》明确约定双方应提前三个月书面通知对方并与对方协商后解除合同，也就意味着双方至少有三个月的时间进行协商，而原审法院却以青岛皇润食品有限公司拿到起诉状为时间节点作为双方解除合同的时间，该时间节点违背了青岛皇润食品有限公司与青岛拉格精酿啤酒有限公司约定的至少三个月的时间限制，违背双方意愿；退一步讲，假设青岛皇润食品有限公司一直没有收到法院通知或者诉状一直没有送达给青岛皇润食品有限公司，又应当如何认定《房屋租赁合同》的解除时间？4、原审法院认定计算节点至2020年1月31日止，之后的损失应当由青岛皇润食品有限公司承担，该认定不符合2020年春节发生新冠××疫情这一特殊情况所引发的特殊后果。2020年2月1日之后正值春节放假期间，恰逢新冠病毒肆虐，全国范围限制出行，全国经济遭受严重打击，青岛皇润食品有限公司所在地区更是严格防控，所有往来均处于停滞状态，更何况正常的厂房租赁事宜，即使青岛皇润食品有限公司想另行将房屋租赁给其他第三人，也不被允许。既然双方已经签订《房屋租赁合同》且合同继续有效，双方均应承担相应的风险，青岛皇润食品有限公司承担的为合同签订前的风险，而青岛拉格精酿啤酒有限公司承担的为合同签订后的风险（包括经济损失）青岛皇润食品有限公司一直在继续履行合同，系青岛拉格精酿啤酒有限公司自身单方不想履行合同且违约在先，因此，2020年1月31日之后的损失及风险也应当由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担。青岛皇润食品有限公司不应当退还青岛拉格精酿啤酒有限公司租金。若青岛拉格精酿啤酒有限公司不再继续履行合同，待第一年合同履行期限到时，青岛拉格精酿啤酒有限公司可以选择同青岛皇润食品有限公司协商解决且不再另行支付租金。综上所述，原审法院认定事实错误，使用法律不当，青岛皇润食品有限公司请求上级人民法院法院能够查明事实，依法改判。 青岛拉格精酿啤酒有限公司：我方答辩意见同我方上诉状意见，对方违约在先，没有提供合同规定的厂房面积，也没有提供符合环评审批的条件，也没有提供用电的变压器没有提供合同内的办公场所，办公室由对方使用没有交付，办公室前面建设的7层楼房影响了厂房的使用，办公室一直堆放对方物品，房屋内漏水及门窗损坏不能使用，因此达不到履行合同的条件无法履行，对方违约在先所以合同无法履行，租金应当全部退回，支持我方一审全部诉讼请求。 青岛拉格精酿啤酒有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认解除青岛拉格精酿啤酒有限公司与青岛皇润食品有限公司2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》。2、判令青岛皇润食品有限公司返还青岛拉格精酿啤酒有限公司租金228000元及截止2019年9月17日占用租金期间利息5247元、自2019年9月18日起至实际付清之日以228000元为基数按年利率6%计算的利息。3、判令青岛皇润食品有限公司赔偿青岛拉格精酿啤酒有限公司因租赁合同解除所造成的环评审批费用、人工住宿租赁费、预期利润等各项损失50000元。4、本案案件受理费、财产保全费、担保费由青岛皇润食品有限公司承担。事实与理由：青岛拉格精酿啤酒有限公司、青岛皇润食品有限公司于2019年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定将“皇润食品（北安工业园TCL大道8号）十间厂房（1650平方米）及三楼办公室（300平方米）租赁给青岛拉格精酿啤酒有限公司”。该合同生效后，青岛拉格精酿啤酒有限公司已按合同约定将租金支付予青岛皇润食品有限公司，履行了合同义务，并按照生产需求申请了环评申报、安排了工作人员住宿场所租赁事宜等。但青岛皇润食品有限公司收到租金后，不仅无法提供合同约定面积的厂房及办公场所，还存在多种违约行为，至今未按合同约定交付厂房及办公室，导致青岛拉格精酿啤酒有限公司无法正常运营，根据《合同法》相关规定，青岛皇润食品有限公司的违约行为已经给青岛拉格精酿啤酒有限公司造成重大损失，包括但不限于占用租金期间利息、环评审批费用、人工住宿租赁费、预期利润等各项损失。请求依法判如所请。 青岛皇润食品有限公司皇润食品一审中辩称：双方签订的书面租赁合同合法有效。合同签订后青岛皇润食品有限公司按约定将涉案厂房空留至今以便青岛拉格精酿啤酒有限公司随时进驻厂房进行生产，合同能够继续履行。但青岛拉格精酿啤酒有限公司未按合同约定及时交纳租金，在青岛皇润食品有限公司催要后，青岛拉格精酿啤酒有限公司交纳了一年租金，青岛拉格精酿啤酒有限公司无正当理由不履行合同且要求解除合同，双方协商不成。故青岛拉格精酿啤酒有限公司所诉无事实和法律依据，请求依法驳回。青岛皇润食品有限公司要求青岛拉格精酿啤酒有限公司继续履行合同并提起反诉。 一审法院对证据和事实认定如下： 1、2019年5月28日青岛拉格精酿啤酒有限公司与青岛皇润食品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：所出租房屋坐落在皇润食品（北安工业园TCL大道8号），使用面积1650平方米，十间房屋，用途为生产。第二条：租赁期限为10年，从2019年9月1日至2029年8月31日。第三条：前三年租金每平方米人民币120元/年，金额人民币198000元/年。租金按年交付。合同签订后应支付一年的租金。第四条：租赁办公室位于办公楼三楼，使用面积300平方米。租赁房屋用途为办公，租金人民币30000元/年。租金按年交付。第五条：租赁期间，水、电、暖、管理费由乙方负责承担。环评由甲方协助办理，所产生一切费用由乙方负责承担。第七条：在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。第八条：甲方在燃气充足的情况下提供给乙方使用，费用按市场价格结算。乙方若需要开通天然气，一切费用由乙方负责承担，乙方若使用甲方天然气管道设施上锅炉，甲方配合乙方办理相关手续，但产生费用由乙方承担。第十条：合同签订之日需支付租金，三个工作日没收到租金，甲方有权利解除合同。补充协议：甲方免费提供宿舍三间，根据实际情况可调整至五间。免费使用三年时间。”（2016）即墨市不动产权第0000651号房屋位于即墨市北安街道办事处安达路8号（即墨区北安工业园TCL大道8号），登记在青岛皇润食品有限公司名下，房屋建筑面积为6729.15平方米，土地使用权面积为28672平方米。2、青岛拉格精酿啤酒有限公司分两次向青岛皇润食品有限公司支付了第一年租金228000元，于2019年5月28日签订合同前支付100000元，于2019年6月4日支付128000元。青岛拉格精酿啤酒有限公司称2019年5月28日合同签订当日青岛拉格精酿啤酒有限公司向青岛皇润食品有限公司支付定金10万元，但青岛皇润食品有限公司未在合同上盖章，2019年6月4日青岛拉格精酿啤酒有限公司向青岛皇润食品有限公司支付尾款12.8万元，青岛皇润食品有限公司在合同上盖章。青岛皇润食品有限公司称青岛拉格精酿啤酒有限公司没有按合同约定于2019年5月28日合同签订当日足额交纳租金，其违约在先。3、青岛拉格精酿啤酒有限公司提交2019年7月21日与案外人签订的《租房合同》及支付房租的收款收据各一份，拟证明青岛拉格精酿啤酒有限公司在签订厂房租赁合同后，为员工租赁房屋居住，并产生租赁费9000元。青岛皇润食品有限公司质证意见为：对青岛拉格精酿啤酒有限公司提供的证据不予认可。合同约定租赁期限自2019年9月1日开始，在此之前青岛皇润食品有限公司没有义务向青岛拉格精酿啤酒有限公司方提供免费宿舍，因此青岛拉格精酿啤酒有限公司主张在此之前为员工租赁房屋的租赁费青岛皇润食品有限公司没有义务承担。4、青岛拉格精酿啤酒有限公司提交2019年7月23日与案外人签订的《技术服务合同》及支付先期环评费的收款收据各一份、录音一份，拟证明青岛拉格精酿啤酒有限公司委托青岛彩华环境科技有限公司进行啤酒生产项目的环评工作，并支付先期费用54000元。因青岛皇润食品有限公司未履行合同附随的环评协助义务，厂区的厕所直接影响啤酒生产的环评事宜，导致环评未通过。青岛皇润食品有限公司质证意见为：对证据的真实性不予认可，与本案无关。合同约定环评费由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担，青岛皇润食品有限公司只是承担协助义务，不负责是否通过环评。环评报告不能出具与青岛皇润食品有限公司没有关系。且青岛皇润食品有限公司方至今不清楚青岛拉格精酿啤酒有限公司是否真正作过环评及环评结查。5、青岛拉格精酿啤酒有限公司提交2019年5月5日至9月10日期间青岛拉格精酿啤酒有限公司、青岛皇润食品有限公司法定代表人全部微信聊天记录、四次录音、2019年9月9日照片一宗。拟证明租赁合同期限开始后，青岛皇润食品有限公司法定代表人黄永波就先前口头约定的青岛拉格精酿啤酒有限公司免费使用井水、锅炉、变压器安装等事宜反悔，以及青岛拉格精酿啤酒有限公司就合同附随义务的灌装设备的布局、污水处理、原料库的使用、生产项目的环评、厂房租赁面积不足合同约定面积等事宜与青岛皇润食品有限公司积极沟通，青岛皇润食品有限公司多次为难。青岛皇润食品有限公司未按照合同约定交付房屋，其中照片中厂房门窗破坏、房顶漏水、厂房被大量物品占据，不符合租赁用途，也根本无法保障员工正常使用。导致青岛拉格精酿啤酒有限公司无法实现合同目的。青岛皇润食品有限公司质证意见为：对微信聊天记录和照片不认可，对录音认可。合同约定水电管理费等由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担，未约定房屋交付时间及交付方式、交付条件，且该厂房现在仍然为青岛拉格精酿啤酒有限公司空留，青岛拉格精酿啤酒有限公司仍然可以随时入住，合同签订的时间为2019年5月28日，而租赁期限是自2019年9月1日开始，中间青岛皇润食品有限公司让出的三个多月时间就是为青岛拉格精酿啤酒有限公司留出装修时间，该期间青岛拉格精酿啤酒有限公司可以依据自身需要进行改造，包括门窗等整个厂房。合同签订前青岛拉格精酿啤酒有限公司已多次考察过厂房的实际情况并签订租房合同，合同的面积是根据不动产权证及锅炉房、新盖房屋预测的，符合实际面积。青岛拉格精酿啤酒有限公司已经实际使用厂房，双方已进行实际交接，应当以合同签订的实际时间为交付时间。6、青岛拉格精酿啤酒有限公司提交2019年9月6日青岛拉格精酿啤酒有限公司向青岛皇润食品有限公司邮寄解除租赁合同通知书，解除理由为：青岛皇润食品有限公司在收到全额租金后，不仅无法提供合同约定面积的厂房及办公场所，还通过多种方式刁难青岛拉格精酿啤酒有限公司，至今未按照合同约定交付厂房及办公室，导致青岛拉格精酿啤酒有限公司无法正常运营，青岛皇润食品有限公司的行为已经构成严重违约。邮件于2019年9月7日由青岛拉格精酿啤酒有限公司门卫签收。青岛皇润食品有限公司质证意见为：对证据的真实性不予认可，青岛皇润食品有限公司没有收到。合同第七条约定租赁期间任何一方提出中止合同需提前3个月书面通知对方，经双方协商确定是否解除合同，合同终止前本合同仍然有效，现双方没有协商解除合同事宜，因此合同仍然有效。7、青岛拉格精酿啤酒有限公司提交2019年9月26日与案外人签订的协议书一份、营业执照一份，拟证明双方房屋租赁合同目的无法实现后，青岛拉格精酿啤酒有限公司另行与莱西市人民政府沽河街道办事处签订厂房租赁合同，青岛拉格精酿啤酒有限公司住所地登记为山东省青岛市莱西市沽河街道办事处广顺街99号。青岛皇润食品有限公司质证意见为：对证据的真实性不予认可，与本案无关。青岛拉格精酿啤酒有限公司在其他地方是否重新租赁厂房及投资系青岛拉格精酿啤酒有限公司自己的权利。 一审法院认为，青岛拉格精酿啤酒有限公司、青岛皇润食品有限公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。关于双方争议的焦点问题认定如下：一、涉案租赁房屋不动产权证登记在青岛皇润食品有限公司名下，符合建设工程规划，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。二、青岛皇润食品有限公司是否违约问题。1、根据青岛拉格精酿啤酒有限公司提交的微信聊天记录和四份录音，能够证实原青岛皇润食品有限公司双方就租赁事宜自商谈到青岛拉格精酿啤酒有限公司主张解除的始末，双方在筹备阶段多次沟通、协调，青岛拉格精酿啤酒有限公司从未提及“门窗破坏、房顶漏水、厂房被大量物品占据”。青岛拉格精酿啤酒有限公司与青岛皇润食品有限公司签订租赁合同时应当对租赁物有充分的了解，《房屋租赁合同》中未约定交付时间及交付方式、交付条件。对青岛拉格精酿啤酒有限公司主张一审法院不予采信。2、关于租赁房屋的面积问题，涉案标的物为特定物，即特定的该十间厂房，并非特定的1650平方米，青岛拉格精酿啤酒有限公司无证据证实涉案厂房面积少于1650平方米，其主张厂房不符合合同约定面积一审法院不予采信。3、青岛拉格精酿啤酒有限公司称青岛皇润食品有限公司法定代表人黄永波在口头承诺青岛拉格精酿啤酒有限公司可以免费使用井水，锅炉、变压器安装等具备便利条件，青岛皇润食品有限公司不予认可，称合同约定水电管理费等由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担。一审法院认为，青岛拉格精酿啤酒有限公司主张青岛皇润食品有限公司法定代表人有口头承诺青岛皇润食品有限公司不予认可，应以书面合同为准。综上，青岛拉格精酿啤酒有限公司主张青岛皇润食品有限公司违约的理由不成立，不足以构成解除合同的理由。三、青岛拉格精酿啤酒有限公司是否违约问题。青岛皇润食品有限公司主张青岛拉格精酿啤酒有限公司没有按照约定于合同当日交纳第一年租赁费。因青岛皇润食品有限公司已实际接收青岛拉格精酿啤酒有限公司缴纳第一年的租赁费且没有提出异议，并将涉案房屋交付青岛拉格精酿啤酒有限公司，视为青岛皇润食品有限公司对青岛拉格精酿啤酒有限公司缴纳第一年的租赁费时间的认可，青岛皇润食品有限公司据此主张青岛拉格精酿啤酒有限公司违约一审法院不予采纳。青岛拉格精酿啤酒有限公司于2019年9月6日向青岛皇润食品有限公司邮寄解除租赁合同通知书，要求解除合同返还房租，构成违约，应当承担违约责任。四、关于解除合同问题。合同约定，租赁期间任何一方提出中止合同需提前3个月书面通知对方，经双方协商解除合同事宜，合同终止前本合同仍然有效。青岛拉格精酿啤酒有限公司于2019年9月6日向青岛皇润食品有限公司邮寄解除租赁合同通知书，邮件于2019年9月7日由青岛皇润食品有限公司门卫签收，视为解除合同通知书已于2019年9月7日送达青岛皇润食品有限公司。青岛拉格精酿啤酒有限公司于2019年9月30日起诉确认合同解除，一审法院2019年10月21日送达起诉书。根据合同约定，终止合同通知应提前3个月通知对方，经双方协商解除，故青岛拉格精酿啤酒有限公司向青岛皇润食品有限公司邮寄解除合同通知书不发生解除合同的效力。本案双方形成合同僵局，继续履行对青岛拉格精酿啤酒有限公司显失公平。故青岛皇润食品有限公司主张继续履行合同的答辩意见不予采纳，反诉请求不予受理。青岛拉格精酿啤酒有限公司起诉解除合同，一审法院认定起诉书送达青岛皇润食品有限公司之日为合同解除之日，但青岛拉格精酿啤酒有限公司应承担青岛皇润食品有限公司合理期限内的租赁费损失，结合合同约定、青岛皇润食品有限公司收到青岛拉格精酿啤酒有限公司发出解除合同通知时间及本院确认解除合同时间，一审法院酌定青岛拉格精酿啤酒有限公司支付青岛皇润食品有限公司2019年9月1日至2020年1月31日止的五个月租赁费损失。青岛皇润食品有限公司应当返还青岛拉格精酿啤酒有限公司已支付租金228000元÷12个月×7个月，计133000元。五、因青岛皇润食品有限公司没有违约，青岛拉格精酿啤酒有限公司主张利息损失、环评审批费用、人工住宿租赁费、预期利润等损失无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛拉格精酿啤酒有限公司与青岛皇润食品有限公司于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》自2019年10月21日解除。二、青岛皇润食品有限公司青岛皇润食品有限公司于判决生效后十日内返还青岛拉格精酿啤酒有限公司青岛拉格精酿啤酒有限公司已支付租金133000元。三、驳回青岛拉格精酿啤酒有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5549元（青岛拉格精酿啤酒有限公司预交），由青岛拉格精酿啤酒有限公司承担2589元、青岛皇润食品有限公司承担2960元。 二审中，青岛拉格精酿啤酒有限公司提交精英机械制造有限公司测量平面图，证明涉案房屋实际面积不足1650平米而是1380平米。青岛皇润食品有限公司质证后认为：对证据的真实性不予认可，不能确定到底是否为涉案厂房，并没有法院或其他人员机构依法委托，系青岛拉格精酿啤酒有限公司单方委托，且没有办法确定具体面积，且没有原件。本院经审查认为，该证据系单方委托，未经青岛皇润食品有限公司参与确认，本院对其真实性不予认可。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，涉案合同是否应予解除以及合同解除后的后果。 本院认为，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，继续履行会显失公平的，不宜判令继续履行，本案中承租人青岛拉格精酿啤酒有限公司坚持要求解除合同，且已另行租赁其他厂房进行生产经营，故一审判令合同解除符合法律规定，也符合公平原则，青岛皇润食品有限公司主张合同应继续履行的上诉请求本院依法不予支持。 关于合同解除的原因及合同解除的后果，本院认为，青岛拉格精酿啤酒有限公司主张合同交付面积、情况不符合约定，对此本院认为，依据双方之间的聊天记录，在合同履行期间，青岛拉格精酿啤酒有限公司从未就合同交付部分提出异议，故其主张出租人并未实际交付的主张本院不予支持。关于其主张的房屋其他设施问题，合同已经给予承租人三个月的免租期用于装修维护，承租人可以在此期间对相关设施进行自行处置，其主张可以免费使用井水，锅炉、变压器安装等具备便利条件，合同中并无明确具体约定，其提交证据也不足以证明出租人对此应承担的义务，故其以此主张交付房屋不符合约定本院不予支持。关于相关的审批义务，出租人承担的应为协助义务，现青岛拉格精酿啤酒有限公司并无证据证明其要求青岛皇润食品有限公司履行哪些具体协助义务且青岛皇润食品有限公司未予配合，故其以此主张青岛皇润食品有限公司违约并要求赔偿缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审法院对此认定正确，应予维持。 因无法认定本案合同解除系因青岛皇润食品有限公司违约造成，故合同系青岛拉格精酿啤酒有限公司单方解除，考虑到合同给予的三个月免租期及合同解除后青岛皇润食品有限公司的损失，一审法院判令扣除五个月租金认定正确，本院依法予以维持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求均不成立，一审判决应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费青岛拉格精酿啤酒有限公司预交5549元，由青岛拉格精酿啤酒有限公司负担；青岛皇润食品有限公司预交2960元，由青岛皇润食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨