浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)浙01民终5108号 上诉人（原审原告、反诉被告）杭州市江干区宣家埠股份经济合作社，住所地杭州市江干区九堡镇宣家埠村三区36号。 法定代表人费金荣，董事长。 上诉人（原审原告、反诉被告）杭州市江干区九堡街道宣家埠村村民委员会，住所地杭州市江干区九堡街道宣家埠村三区1号。 法定代表人戴建峰，主任。 上列两上诉人委托代理人李晟、孙逸凡，浙江楷立律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）陈国祥，男，1968年10月18日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区。 委托代理人林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。 上诉人杭州市江干区宣家埠股份经济合作社（以下简称宣家埠经合社）、杭州市江干区九堡街道宣家埠村村民委员会（以下简称宣家埠村委会）因与上诉人陈国祥房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人宣家埠经合社、宣家埠村委会的委托代理人李晟、孙逸凡，上诉人陈国祥的委托代理人林洪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年2月7日，宣家埠经合社与陈国祥签订房屋租赁核实单确认：2010年8月15日至2012年12月31日，陈国祥向宣家埠经合社承租的房屋租金合计750975元。宣家埠村委会分别于2013年7月23日、8月10日和9月2日，以书面形式要求陈国祥付清拖欠该村委会2013年1-6月所承租的房屋租金和水电费，缴清上述款项后与该村委会签订2013年7月起的房屋租赁合同并明确2013年2月7日所签房屋租赁核实单的还款计划。2013年11月4日，宣家埠经合社（甲方）向原审法院起诉陈国祥（乙方）。同日，双方签订协议书，约定乙方向甲方承租的房屋2013年1月1日至12月31日的租金为265106.16元，乙方于2013年12月31日前一次性付清；水电费按实计算，于2013年12月31日前一并付清。乙方付清2013年度的租金和水电费后，甲乙双方按2013年2月7日房屋租赁核实单确认的房屋面积和租金单价重新签订2014年度以后的房屋租赁合同；对2013年2月7日房屋租赁核实单所确认的2010年8月5日至2012年12月31日的房屋租金750975元，甲乙双方另行协商解决。该协议加盖的系宣家埠村委会公章。11月12日，原审法院以宣家埠经合社未按时预交诉讼费为由，依法裁定该案按撤诉处理。2013年12月20日，宣家埠村委会书面通知陈国祥，要求陈国祥按2013年11月4日达成的协议在2013年12月31日前履行。2014年7月21日，宣家埠村委会（甲方）与陈国祥（乙方）签订租赁协议，约定乙方向甲方租用房屋，租用期自2014年1月1日至2016年12月31日，仓库租期内的价格为10元/平方米/月，办公室的价格为450元/间/月，合计年租金343440元，先付后用，半年一付。乙方在生产办公用房的水电费自理（收费标准按电力局、水管站规定）。2014年1月29日和4月29日，宣家埠村委会分别出具收据，分别载明陈国祥应支付的2013年房租款23万元和35107元，合计265107元。2014年11月24日和2015年1月5日，宣家埠村委会分别出具收据三张，载明陈国祥应支付养殖场场租费11万元、2014年1-6月养殖场2637方场地管理费158220元和2014年1-6月5个房间场地管理费13500元。2015年6月1日，宣家埠村委会分别出具收据两张，载明陈国祥应支付的2014年7月-12月养殖场5间房管理费13500元和养殖场2637方场地管理费158220元。2016年1月3日，宣家埠村委会分别出具收据两张，载明陈国祥应支付的2015年1月1日-6月30日养殖场内仓库2637方场地管理费158220元及养殖场5间房管理费13500元。2016年7月5日，宣家埠村委会出具收据，载明陈国祥应支付的2015年7-12月2637方场地管理费158220元和房间5个场地管理费13500元。2014年1月29日、4月29日和11月24日，陈国祥分别支付给宣家埠村委会支付230000元、35107元、110000元。2012年8月10日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2012上水费为2379元和780元。2013年1月10日，宣家埠村委会开具收据，载明陈国祥应付2012下水费为1833元。2013年7月3日和2014年1月10日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2013上和2013年下水费为1638元和1872元。2014年8月7日和2015年1月13日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2014上和2014年下水费为2106元和1891.5元。2015年7月3日和2016年1月1日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2015上和2015年下水费为2904元和3312元。2016年8月25日和2016年12月12日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2016上和2016年下水费为2112元和1056元。2017年6月20日和2018年1月5日，宣家埠村委会分别开具收据两张，载明陈国祥应付2017上和2017年下水费为1968元和796.8元。共计24648.3元。2010年11月19日、2011年1月15日、3月7日、5月17日、7月13日、9月17日、2012年2月14日、2月8日、3月16日、7月2日、7月10日、10月9日、11月21日、2013年1月10日、3月25日、4月3日、5月1日、6月1日、9月2日、12月2日、2014年3月27日、6月17日、9月10日、12月10日、2015年3月10日、11月1日、2016年1月10日、4月11日、4月12日、5月3日、6月3日、12月3日、2017年4月5日、5月5日、5月24日、6月30日、7月24日、9月8日、10月13日、10月23日、12月28日，宣家埠村委会分别开具收据，载明陈国祥应付电费分别为23100.82元、16853.27元、4683.62元、10283.9元、10524.37元、107227.77元、38864.77元、12122元、7615元、12729.38元、11095.63元、19545.31元、11702.02元、9737.18元、5974.94元、3161.53元、3888.06元、3870.09元、21884.76元、18771.48元、13376.44元、18238.88元、19294.62元、12822.08元、9366.34元、10090.03元、37566.82元、10666.14元、556元、7037.12元、8739.71元、6867.29元、4997.56元、4721.7元、27855.5元、13463.34元、6481.37元、5541.08元、4956.6元、4537.22元、4036.41元、3384.2元、1791.12元、556.87元，共计494080.64元。陈国祥分别于2010年11月7日、2011年3月3日、3月7日、5月3日、7月5日、10月2日、2012年2月2日、2月3日、3月1日和2013年7月1日先后分十次支付给宣家埠经合社共计234756.05元，尚有259324.59元未付。2013年12月28日，宣家埠村委会（宣家埠经合社）领导班子成员和陈国祥就陈国祥所欠2013年前的租金750975元的支付时间及2014年度合同的签订进行沟通协商，对2013年前的租金750975元陈国祥同意分五年支付。2017年6月前后，因拆迁，陈国祥腾退案涉房屋。在本案审理过程中，陈国祥向原审法院提出申请，要求对宣家埠经合社、宣家埠村委会提交的2017年1月4日通知上“陈国祥”是否系其本人所签进行鉴定。经本院委托浙江大学司法鉴定中心鉴定，检验意见为该通知上“陈国祥”签名笔迹与其本人签名笔迹非同一人所写。为该项鉴定，陈国祥支付鉴定费2400元。2019年7月24日，陈国祥向原审法院提出申请，要求对宣家埠经合社、宣家埠村委会提交的手机是否为原始载体、录音内容的完整性、是否经过剪接，录音证据中3分45秒-3分55秒中“ok，好，好，好”这句话是否为陈祥所说进行鉴定。原审法院依法委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1、九份检材录音为提供的录音器材或同型号器材录制形成；2、未发现九份检材录音文件经过剪辑处理；3、无法对文件名为：“20131228.11545412”录音证据中3分45秒-3分55秒时段内声音的同一性进行鉴定。另查明，自2017年1月1日起，杭州市江干区按机构分设、资产分置、权责分离、人员分开、财务分立推行“股社分离”，以深化完善区集体经济股份合作制改革，厘清居（村）委会与股份经济合作社的资产、权责，实现股份经济合作社有名、有实、有位、有活力。宣家埠经合社、宣家埠村委会于2019年1月诉至原审法院，请求判令：一、陈国祥向原告宣家埠经合社支付房屋租金1671294.16、水费24648.3元、电费259324.59元；二、陈国祥向宣家埠经合社支付逾期付款违约金415246.69（按欠款金额分别自2014年1月1日、1月29日、7月1日、11月24日、2015年1月1日、7月1日、2016年1月1日、7月1日和2018年1月1日起按银行同期同档次贷款基准利率上浮至6%，暂计至2018年8月31日，并要求据实计算至全部履行之日止）；三、本案全部诉讼费用、公告费用等由陈国祥承担。陈国祥提起反诉，请求判令：宣家埠经合社、宣家埠村委会承担鉴定费2400元并承担反诉费。 原审法院认为，陈国祥就其租赁同一处房屋相关事宜，先后分别与宣家埠经合社、宣家埠村委会签订协议、接受通 知及支付租金的事实，表明其明知并认同宣家埠经合社、宣家埠村委会存在的主体及财务混同，在推行“股社分离”的大背景下，由代表村民集体利益的宣家埠经合社、宣家埠村委会共同行使权利，向陈国祥主张债权，并要求陈国祥将租金和违约金支付给宣家埠经合社，并无不当，可予支持。陈国祥应将所欠租金及水电费支付给宣家埠经合社，并应依法承担逾期付款的利息损失，2019年8月19日之前的利息损失依法应按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后的利息损失按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。陈国祥应付租金的诉讼时效：一、关于2010年8月25日至2012年12月31日期间陈国祥应支付租金750975元的诉讼时效。2013年2月7日，宣家埠经合社与陈国祥确认该期间应付租金的金额为750975元后，2013年12月28日，陈国祥口头承诺分五年支付该部分租金。因该口头承诺并未具体明确五年内具体的支付时间和金额，故该部分租金的诉讼时效依法应自最后履行期限届满之日起计算，即自2013年12月28日后的五年即2018年12月27日起算，宣家埠经合社和村委会于2019年1月3日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。二、关于2014年1月1日至2016年12月31日的租金1030320元的诉讼时效。对该部分租金，陈国祥依约应半年一付，先付后用，即最后一次的支付期限为2016年7月1日，故该部分租金的诉讼时效依法应自最后履行期限届满之日起计算，依据当时民法通则关于延付或拒付租金的诉讼时为一年的规定，该部分租金的诉讼时效至2017年6月30日到期，故宣家埠经合社和宣家埠村委会于2019年1月3日向原审法院提起诉讼，已过诉讼时效。三、关于陈国祥应付水电费的诉讼时效。根据合同约定，陈国祥租赁房屋期间产生的水电费由其自行承担，即该费用由宣家埠经合社或宣家埠村委会支付后陈国祥结算，故应支付一笔，结算一笔，并非分期支付和结算，故不能适用法律关于当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算的规定，相应的诉讼时效应自宣家埠村委会开具收据，确定陈国祥应支付的水费之日起计算。根据宣家埠村委会开具水费收据的时间，2016年8月25日、12月12日、2017年6月20日、2018年1月5日开具的五张收据载明的应付水费5932.8元，至宣家埠经合社和宣家埠村委会提起本案诉讼时，未超过法律规定的诉讼时效。同理，根据宣家埠村委会开具电费收据的时间，2016年1月10日至2017年 12月28日期间开具的17张收据载明的应付电费116189.23元，至宣家埠经合社和宣家埠村委会提起本案诉讼时，未超过法律规定的诉讼时效。四、关于陈国祥于2014年11月24日支付租金11万元的认定。陈国祥于2014年1月29日、4月14日分别支付给宣家埠村委会的230000元和35107元，按支付时间和金额及相关约定，可以认为陈国祥系为支付2013年1月1日至12月31日的租金，据此对陈国祥认为其付清2013年的租金意见，原审法院予以采信。陈国祥于2014年11月24日支付的11万元，并未明确具体支付2013年前或2014年后的租金，同时根据双方相关的约定，该两笔租金均已至付款期间，结合原审法院前述关于租金诉讼时效的认定和本案实际，原审法院确认该11万元用于折抵陈国祥应支付的2014年上半年度的租金。五、关于反诉原告陈国祥的反诉请求，虽然该反诉基于的事实与本诉并非同一法律关系，但为减少当事人讼累，且陈国祥支付鉴定费，系为宣家埠经合社和宣家埠村委会在本案中提交的证据而支付，故对陈国祥的反诉请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、陈国祥支付给杭州市江干区宣家埠股份经济合作社2010年8月25日至2012年12月31日期间的租金750975元、逾期付款利息损失21233.82元；二、陈国祥支付给杭州市江干区宣家埠股份经济合作社水费5932.8元、逾期付款利息损失647.72元；三、陈国祥支付给杭州市江干区宣家埠股份经济合作社电费116189.23元、逾期付款利息损失14153.39元；四、杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委员会支付给陈国祥鉴定费损失2400元；上述第一、二、三项陈国祥应支付给杭州市江干区宣家埠股份经济合作社款项合计909131.96元，上述第四项杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委员会应支付给陈国祥的鉴定费损失2400元，双方均应于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费12882元，由杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委员会负担7944.5元，由陈国祥负担4937.5元；反诉案件受理费25元，由杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村 民委员会负担。杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区宣家埠村民委员会应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；陈国祥应于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，宣家埠经合社、宣家埠村委会和陈国祥均不服，分别向本院提起上诉。宣家埠经合社、宣家埠村委会上诉称：一、一审关于案涉租赁关系存续期间及相应债权诉讼时效的认定不当。根据双方实际履约情况，租期由约定期限和不定期两部分组成，根据双方2014年7月21日签订的租赁协议，双方关于租期约定自2014年1月1日起至2016年12月31日止，但逾期后陈国祥继续占有使用房屋，根据合同法第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系，直至2017年6月陈国祥因拆迁腾退。一审认定最后一期支付期限为2016年7月1日不当。双方自2017年1月1日起形成不定期租赁关系，租金支付期限不确定，根据合同法第二百二十六条的规定，最后一期租金支付应为2017年6月实际腾退时。即便根据租赁协议提前半年支付租金的约定，最后一期租金的支付期限为2016年12月31日。一审已经查明并认定陈国祥应基于租赁协议履行水电支付义务并判令其支付2016年8月25日起至2018年5月1日止产生的水费5932.8元及2016年1月10日起至2017年12月28日止产生的电费116189.23元，水电费均未超过诉讼时效，故租赁存续与水电费在期间利益上具有同一性，诉讼时效应同一。二、原审关于部分租金诉讼时效起止时间适用法律错误。案涉租赁协议项下租金债权诉讼时效应整体适用民法总则三年时效的规定，而不应适用民法通则短期时效的规定。根据最高法院民二庭《同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效》的规定以及最高法院（2010）民提字第304号民事判决中的观点，在租赁合同持续履行前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一起租金的诉讼时效即可。因此案涉房屋租赁中2014年1月1日至2017年陈国祥腾退的时效，无论按照2016年12月31日或2017年6月为最后一期支付期限，诉讼时效均落入民法总则生效施行期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，本案2014年1月1日至2016年12月31日的房屋租金应适用三年诉讼时效。综上，上诉人宣家埠经合社、宣家埠村委会请求二审法院维持原判第一、二、三项，依法改判支持其关于要求陈国祥支付2014年至2016年期间未付租金920320元即对应逾期付款利息损失（2019年8月19日前按年化4.35%计，2019年8月20日后按LPR计），一、二审诉讼费由陈国祥负担。 对宣家埠经合社、宣家埠村委会的上诉，陈国祥答辩称：一、租赁合同到期前，宣家埠村委会通知陈国祥因房屋拆迁，故不再续租，要求陈国祥搬迁。故2017年1月1日起宣家埠村委会没有计算租金，也没有在本案中要求其支付该期间租金。2017年12月4日，宣家埠经合社将搬迁补偿款发放给陈国祥，宣家埠村委会并于同日给陈国祥提供租赁协议一份，租期为2017年1月1日到2020年12月31日，其他内容与2014年7月21日签订的租赁协议内容一致，但在宣家埠村公章备案登记表中，注明该租赁合同仅用于办理贷款，不做他用。因此宣家埠村委会不同意与陈国祥继续形成租赁关系，也未向陈国祥主张租金或占有使用费。根据拆迁惯例，要拆迁的房屋到期后都不再续签及支付租金，避免在拆迁过程中被拆迁人主张权利形成拆迁障碍。本案就是这样，不然宣家埠村委会可以将搬迁补偿款扣下，冲抵房屋占有使用费。2017年1月1日至陈国祥腾退之日，双方形成不定期租赁关系。二、一审基于宣家埠经合社、宣家埠村委会主张的欠付租金范围进行审理，2017年1月1日之后的双方关系不在一审审理范围内，双方可另行处理。三、同一合同项下不同债务属于定期给付之债，法理上诉讼时效期间应从每一期债务履行期限届满之日起算，一审从最后一笔债务履行期限届满之日起算缺乏法律依据，但因判决结果没有变化，故陈国祥未对此上诉。本案租赁关系实际从2010年8月15日开始，期间宣家埠村委会提起过诉讼，但因未交费而视为撤诉，其对权利被侵害一直知晓但未主张，应承担不利后果。根据民法通则第一百三十七条的规定，本案涉及不同的租赁合同且中间进行过结算及诉讼，债权性质不同，履行期限总计7年，理应从每一期债务履行期限届满之日起算。综上，陈国祥请求驳回宣家埠经合社、宣家埠村委会的上诉主张。 陈国祥上诉称：一审认定事实和适用法律错误。宣家埠经合社、宣家埠村委会提交的专项协调会录音九段，一审未能结合整个录音过程及全部内容认定案件事实。从整个录音过程中陈国祥没有口头承诺分五年付清欠款750975元，录音中双方从九点到十二点一直在协商，陈国祥因房屋漏水导致200余万元损失要求减免，宣家埠经合社、宣家埠村委会也答应协商，双方未达成一致。陈国祥提出“每年凑个10万出来好不好”，宣家埠经合社、宣家埠村委会答“一年10万会上肯定通不过”，这几句宣家埠经合社、宣家埠村委会在录音的书面整理稿中故意不写，说明双方就分期还款未达成一致。“我们五年都要去做工作，三年的话可能还通得过”、“按我们了解的情况与他们去谈五年，很吃力的”，说明宣家埠村委会要约不明确、不肯定，最终同意陈国祥分三年还是五年还清欠款需经组长、支部书记会议讨论才能决定。根据合同法第十四条的规定，宣家埠村委会要约不明，陈国祥也未作出承诺。宣家埠经合社、宣家埠村委会要求对“好、好、好”进行鉴定，但鉴定无法认定系陈国祥所说，故宣家埠经合社、宣家埠村委会应承担不利后果，再加上当时在场人员众多，时间也接近中午12点，有可能是其他人员说的，目的是为了结束会议。退一步讲，即便“好、好、好”是陈国祥所述，也不能认为陈国祥承诺五年付清所欠750975元款项，结合上下文，只能认为陈国祥同意宣家埠村委会召开组长、支部书记会议就分三年还是五年付款进行讨论，在宣家埠村委会无法确定付款期限的情况下，陈国祥无法作出付款承诺。分期付款协议对双方都具有约束力，双方意思表示明确才能达成，故分期付款协议不成立，导致债权在2013年12月28日诉讼时效中断。综上，750975元诉讼时效届满之日为2015年12月28日，本案诉讼时已过诉讼时效。综上，上诉人陈国祥请求二审法院撤销原判第一项，依法改判驳回宣家埠经合社、宣家埠村委会的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由宣家埠经合社、宣家埠村委会负担。 对陈国祥的上诉，宣家埠经合社、宣家埠村委会答辩称：在宣家埠经合社和宣家埠村委会提交的录音文字稿中双方就案涉的75万款达成协商，陈国祥提出按照10万每年进行偿付，八年偿付完毕，以上的意思表示系陈国祥单方作出的意思表示，不需要经过双方合意。宣家埠经合社、宣家埠村委会提出五年进行偿付，陈国祥表示好，也是作出合意的意思表示。重点指出鉴定意见所载明的结论是无法鉴定，并不是“好好好”三字不是陈国祥所陈述，相关的证据已经达到民事证据中关于高度盖然性的要求，应当认定陈国祥至少租金偿付期限按照五年计划进行兑现。最高人民法院对于租金的诉讼时效有一个变迁的过程，确实2002年、2004年最高人民法院认为相关的租金应该分段计算，但是在2011年、2012年之后明确出在欠付租金而租赁合同仍然继续履行的情况下，承租人支付租金或者继续使用租赁物都可视为对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新计算的依据。从本案看，案涉的出租人和承租人、标的物一直持续未发生变化，且在原2016年合同期满后，本案双方之间形成的是无固定期限的租赁合同关系，租期应当自本案陈国祥搬离案涉房屋交还租赁物计算，故租金的计算起点根据原审查明事实看应当自2017年6月底，至于该段不定期内的租金未在本案中主张，并不代表本案的诉讼时效因此无法得以延续。所以案涉租金时效是可以顺延的，陈国祥的上诉请求缺乏事实和法律依据。 上诉人宣家埠经合社、宣家埠村委会在二审期间均未向本院提交新证据。 上诉人陈国祥在二审期间向本院提交以下证据材料：补偿发放表复印件1张、进帐单复印件3张、公章使用情况备案表复印件1份、租赁协议复印件1份，拟证明原租赁合同期满宣家埠经合社、宣家埠村委会不同意续签，因为要拆迁了，故宣家埠经合社、宣家埠村委会也不主张租金并且支付了搬迁费，不然租金完全可以从中扣除，宣家埠经合社、宣家埠村委会也否认租赁合同关系，租赁合同用于银行贷款，不做他用，2017年1月1日陈国祥与宣家埠经合社、宣家埠村委会之间不存在不定期的租赁关系，实际上是搬迁之前的准备。 对上诉人陈国祥二审提交的证据材料，上诉人宣家埠经合社、宣家埠村委会对真实性无异议，租赁合同用于贷款与本案无关，在没有其他证据佐证情况下，可以看出双方的租赁关系延续，虽然内部表示该租赁合同仅贷款用，但从条款看双方在11月20日就租赁标的物进行过合意，宣家埠经合社、宣家埠村委会在11月20日履行了催讨义务，在2017年12月4日案涉房屋已经拆除，当时对方要办理贷款需要，找村组织，在签合同时对房屋租金、标的物进行约定恰能证明诉讼时效问题，故宣家埠经合社、宣家埠村委会将公章使用备案表在一审鉴定中提供。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，双方二审中一致确认对一审判决第二、三、四项无异议，本院予以确认，本案二审争议焦点为2010年8月25日至2012年12月31日租金元以及2014年1月1日至2016年12月31日租金的诉讼时效是否超过的问题。关于2010年8月25日至2012年12月31日期间租金的诉讼时效，宣家埠经合社与陈国祥于2013年2月7日签署房屋租赁核实单确认该期间租金数额为750975元后，本案双方于2013年12月28日就该租金支付时间以及2014年度合同签订进行沟通协商，根据协商录音3分45秒至3分55秒中“0k，好，好，好”的表述，应认定系陈国祥所做分五年支付上述租金的意思表示，陈国祥认为非系自己表述的应承担举证责任，陈国祥一审中曾申请就该时间段内声音的同一性进行鉴定，但鉴定不能，由此产生的举证不能的后果应由陈国祥负担。因陈国祥的该口头承诺并未明确五年内具体的支付时间和数额，故该部分租金诉讼时效应自最后履行期限届满之日起算，即自2013年12月28日后的五年即2018年12月27日起算，宣家埠经合社和宣家埠村委会于2019年1月3日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。关于2014年1月1日至2016年12月31日租金的诉讼时效，根据租赁协议约定，租金应半年一付，先付后用，根据民法通则关于延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定，宣家埠经合社和宣家埠村委会于2019年1月3日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。水电费的支付因系陈国祥自行负担，即由宣家埠经合社、宣家埠村委会支付后与陈国祥结算，故每一笔均系独立债务，相应诉讼时效应自宣家埠村委会开具收据、确定陈国祥应支付的水电费之日起算，并结合宣家埠村委会开具水电费收据的情况，水电费至本案诉讼时并未超过诉讼时效。综上，宣家埠经合社、宣家埠村委会和陈国祥的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20832元，由杭州市江干区宣家埠股份经济合作社、杭州市江干区九堡街道宣家埠村促民委员会负担12049元，由陈国祥负担8783元，并分别于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年七月三十日 书记员 万丹丹