云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6786号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：付丹，女，汉族，1991年2月9日生，住江西省宜春市奉新县。被上诉人（原审原告）：帅敏敏，男，汉族，1988年6月12日生，住江西省宜春市奉新县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人付丹、帅敏敏商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1.一审法院判决上诉人承担逾期办理不动产权登记的违约责任没有事实和法律依据，即使上诉人逾期办证构成违约，违约金的截止时间应当计算到2016年6月30日止。双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，上诉人代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。上诉人已经将土地证办理的事项委托了第三方机构，该委托仍然在期限内。被上诉人要求办理不动产权证书的诉请遗漏了第三人。另自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。2.即使认定上诉人未按照《住宅建筑规范》的要求，未将配套设施与住宅同步建设同步交付存在过错。但是按照上诉人的工程进度，完全能在预定时间完成竣工备案和办理产权登记。但是因部分业主阻挠规划项目的建设和私搭乱建导致上诉人无法按照进度完成项目建设，影响进度，造成逾期。故即使认定上诉人逾期，其违约截止时间应当至部分业主阻挠规划项目和私搭乱建开始之日。3.双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人付丹、帅敏敏答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人付丹、帅敏敏向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理商品房的权属证书；2.判令被告支付原告自2016年5月13日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属证书的违约金（按合同总价款乘以万分之0.5每天计算)，暂计至2018年7月3日为24613元。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告付丹、帅敏敏（乙方）于2016年4月22日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林III第F组团01幢第1层103号房，价款为639294元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条约定：“乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150工作日内，将乙方办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。”。原告付清了全部购房款，于2016年5月13日向被告支付了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对于原告主张的违约金的请求，关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但一审法院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天5元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年5月13日缴清了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2016年5月13日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年12月19日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告办理房屋权属证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告付丹、帅敏敏支付自2016年12月19日起至被告将办理东盟森林III第F组团01幢第1层103号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告付丹、帅敏敏的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据材料。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每日按照总价款的万分之零点五的计算标准调整为每日5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，《合同补充协议》第九条约定，甲方（上诉人）在项目整体竣工验收后150工作日内，将乙方（被上诉人）办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。但涉案项目至今仍未办理整体竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，被上诉人于2016年5月13日即向上诉人交纳了办证所需费用并接房，一审法院认定违约金起算时间为2016年12月19日并无不当，本院予以维持。综上所述，浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  姚 丹审判员  刘 涛二〇二〇年七月二十八日法官助理何永伦书记员刘若妍