贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初1772号原告：王龙飞，女，1997年4月25日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：谢雷，男，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201201910125626，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：王彦朝，男，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201201710010017，代理权限：特别代理。被告：向林鹏，男，1991年11月19日生，汉族，住贵州省贵阳市。第三人：刘艳（刘芝艳），女，1964年5月6日生，汉族，户籍地：贵州省纳雍县，现住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：何海，男，1973年11月2日生，汉族，系第三人刘艳（刘芝艳）（刘芝艳）之夫，住贵州省纳雍县。第三人：侯艳，女，1994年3月20日生，汉族，户籍地：贵州省贵阳市，现住：贵州省贵阳市。原告王龙飞诉被告向林鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，案件审理过程中，原告向本院提出申请，要求追加侯艳、刘艳（刘芝艳）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准予，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙飞之委托诉讼代理人王彦朝，被告向林鹏，第三人侯艳，第三人刘艳（刘芝艳）之委托诉讼代理人何海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王龙飞向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的转让合同；2.判令被告返还转让费25000元，资金占用利息2500元，上述款项合计27500元，并自2020年3月15日起按未支付本金月息2%支付资金占用费直至本金付清为止；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求“判令被告返还转让费25000元”变更为“判令被告返还转让费18000元”。事实和理由：2019年10月14日，被告将门面转让给原告，并将侯艳一起叫来后签订合同，签合同的时候原告并不知道侯艳不是房东刘艳，原告在被告的多次催促与保证下，侯艳就冒充刘艳与原告签订了门面租赁合同，同时与被告签订了转让合同，将贵阳市白云区恒大城三期云环路388号内铺41号出租给原告，并支付了相关费用。不久房东找到原告，称要收回其门面，经过多方了解，被告早已知道此门面房东即将收回，并且知道侯艳并不是房东刘艳，然而还带着侯艳冒充房东与原告签订合同，原告多次与被告和侯艳协商，均以各种理由回避，在警察居中调解后，侯艳已将所欠金额退还，但被告一直以各种理由不予退还相关费用，故原告为维护自身权益，诉至本院，诉请如前。被告向林鹏辩称，原告称我方存在欺诈，但我提交的证据中可以证明不存在欺诈。转让费是我方双方的真实意思表示，因为被告交了转让费，我才同意将我的使用权转让给原告。2020年1月份的时候，侯燕已经赔偿原告7000元，这个事情应当已经解决了，合同也已经履行完毕。我门面里面的东西已经交由原告（包括铺设地板砖，粉刷墙壁等，还包括我放在门面里面的东西），至于原告是否使用与我无关。第三人刘艳（刘芝艳）辩称，2019年12月前涉案门面是由物业帮我们出租，2020年1月以后由我方开始出租。2020年1月1日，由我方直接出租给原告王龙飞，租期为一年，租金为25000/年，按季度交纳，且约定一直由原告租赁，直到原告没有租赁能力为止。第三人侯艳辩称，我并没有欺诈原告，当时以房东的名义与原告签订合同是因为工商登记时，相关部门要求有与房东的租赁合同才能办理营业执照，原告与我签订合同的第三天就知道我不是刘艳，当时我们尚享有租赁期限，我答应原告2020年1月1日之后的续租，我会和房东协商解决，即便房东要涨租金，涨价部分为替原告承担。2020年1月13日，经过协商，房东将门面续租给原告，我多收他们的两个月的房租、押金还有房东涨价的1000元，我都一并退给原告，我们和原告已经没有任何纠纷。根据双方当事人的陈述及其提供的证据，本院经审理认定的事实如下：2013年7月28日，第三人刘艳（刘芝艳）和贵州广聚源房地产开发有限公司签订编号为黔契商合字02-13-0052号《商品房买卖合同》，约定第三人刘艳（刘芝艳）以345454元购买贵州广聚源房地产开发有限公司开发的位于贵阳市白云区。同日，第三人刘艳（刘芝艳）和金碧物业有限公司贵阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定“甲方：刘艳，乙方：金碧物业有限公司贵阳分公司，甲方委托代管的物业位于贵阳市，甲方同意委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；乙方拥有自己的专业商业管理团队，对市场进行统一、专业、科学的管理和经营。代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。乙方保证：2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为2303元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为2591元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为2879元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为3167元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为3455元；超过上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有；不足部分由乙方赔偿差额部分。乙方将代收的每季租金，在下季度首月的15日之前，将本季租金通过转账一次性支付给甲方乙方汇入甲方指定账户，具体内容为：收款人姓名（甲方）：刘艳，收款人开户行：中国信合，收款人账号：20×××14”。合同签订后，贵州广聚源房地产开发有限公司将涉案房屋出租给第三人候艳。2019年10月15日，第三人刘艳（刘芝艳）取得位于贵阳市白云区的不动产权证（编号：52010558198），该商品房期限为2009年6月12日至2049年6月11日。因被告向林鹏与程谢合伙做水果销售需要，2019年3月1日，第三人侯艳以所有权人刘艳（刘芝艳）之名和程谢签订《门面租赁合同》，合同约定“出租方（以下简称甲方）：刘艳，承租方（以下简称乙方）：程谢，甲方出租给乙方的门面违约贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城32、33栋内铺1-41，该门面建筑面积共35.13平方米。门面房内附属设施：货架3组，租赁期限为2019年3月1日起至2024年3月1日止，租赁期为5年，合同期内每月租金为2000元，押金2000元，租金支付方式为六个月一次。甲方权利与义务：1、甲方应在乙方支付2000元押金，12000元租金之日将上诉房屋钥匙交付乙方；2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三人，或在租赁期内房租加价；3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押；4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可移动、拆除的设备设施归乙方所有、未能移动、拆除的设备设施、厕所设备、消防管道，乙方应在租赁期满后3日内搬离。乙方的权利与义务：1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的责任赔偿；2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修；3、在租赁期内因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费，债务由乙方自行承担；4、按本协议约定支付租金。转租、转让和交换：1、在租赁期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意；2、乙方向甲方承诺，在转账期间不得将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。合同的变更和解除：1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超时15天以上的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或承租房屋的；（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或迟延交付租赁房屋15天以上的；（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过15日的”。合同签订后，第三人侯艳将该门面交付给程谢经营使用，后程谢因经营困难，便退出合伙，将涉案门面交付给被告向林鹏，由被告向林鹏继续经营蔬菜水果零售。2019年10月12日起，因原告王龙飞想承租被告向林鹏转租的门面，便通过微信与被告向林鹏协商转租门面具体事宜。经过协商，双方在微信中确认涉案门面租金2000元/月，押金亦是2000元，门面最终转让费为25000元。原告王龙飞先于2019年10月13日先行向被告向林鹏微信转账1000元作为承租涉案门面转让的定金，2019年10月14日，被告向林鹏出具转让合同一份，载明“于2019年10月14日本人向林鹏，身份证号：5224231991××××××××将恒大城三期内铺41号转让给王龙飞，转让费25000元整（包含房租至2020年3月11日，物业费至2020年1月1日，押金2000元整）”，上有被告向林鹏的签字捺印。同日，原告王龙飞通过微信转账的方式向被告向林鹏转账24000元，被告向林鹏在合同签订后即将该门面交由原告王龙飞经营使用。当日，因办理营业执照需和房东身份信息一致，故第三人侯艳以第三人刘艳（刘芝艳）的名义与原告王龙飞签订《门面租赁合同》，约定“出租方（以下简称甲方）：刘艳，身份证号：5224261974××××××××，承租方（以下简称乙方）：王龙飞，甲方将位于贵阳市白云区，面积35.13平方米，租赁给乙方经营商业开店。本合同期限为五年，合同期由2019年10月14日至2024年10月13日止。第一年租金为24000元，从第三年起每年租金递增6%。乙方于合同生效之日向甲方支付6个月租金12000元整，以后租金按半年结算，需提前5天给甲方。甲方应于本合同生效之日起3日内，将房屋交于乙方。门面租赁期间，以下费用由乙方支付：电费、煤气费、水电费、物业管理费、经营所产生的所有税费，租赁期间如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与施工该房屋有关的费用，由乙方支付”，第三人刘艳（刘芝艳）对侯艳上述冒名行为均不知情。2019年10月15日，第三人刘艳（刘芝艳）取得位于贵阳市白云区的不动产权证（编号：520105×××××），该商品房期限为2009年6月12日至2049年6月11日。2020年1月1日，因委托代管合同到期，第三人刘艳（刘芝艳）自行到门面查看后，原告王龙飞才得知刘艳（刘芝艳）和候艳并未就门续租协商一致，但第三人刘艳（刘芝艳）仍愿意将门面继续租赁给原告王龙飞，但每年门面租金在原来24000元的基础之上上涨1000元，即年房租费为25000元直至租到王龙飞不租为止，由于王龙飞主张向被告向林鹏、侯艳退还相关费用未果，遂向公安机关报案。2020年1月8日，贵阳市公安局白云分局大山洞派出所询问被告向林鹏，并根据被告向林鹏陈述作出询问笔录，内容为“我和侯艳于2019年3月1日签订的涉案门面租赁合同（贵阳市白云区恒大城32-41号门面）约定租期为五年，签订合同的时候为交了一年的房租，一年是24000元，押金2000元，房租是半年一交，前面半年的房租12000元是我以前合伙做生意的朋友（案外人程谢和被告向林鹏系合伙关系），我只给侯艳14000元（包括2000元押金）。租赁期间，我在2019年5月听闻涉案门面的房东要在2019年12月31日收回门面，但是侯艳告知我不用担心，她会和房东续租”，该份笔录由被告向林鹏签字确认。2020年1月13日，为解决原、被告及第三人侯艳三方纠纷，第三人候艳通过与原告王龙飞协商后，通过微信向原告退还7000元，第三人侯艳在退款时备注“今退王龙飞（5224011997××××××××）恒大城三期内41＃押金2000、2020年1月1日-2月29日租金4000、多余赔付1000，共7000元。以微信转账结清，后续无任何牵扯。水费物业电费自行处理。若同意文字回复确认姓名。此信息作为凭证依据。2020年1月13日”。后原告王龙飞回复姓名予以确认。另查明，2019年5月24日，贵阳市公安局观山湖分局金岭派出所出具《户口注销证明》及《重复户口注销证明》，《重复户口注销证明》记载“刘芝艳（，户籍地址）的户口与刘艳（身份证号：5224261974××××××××，户籍地址贵州省贵阳市观山湖区阳光派出所公共户）的户口为同一人的重复户口。其中刘艳，身份证号：5224261964××××××××的户口已依法予以注销”，故贵阳市公安局观山湖分局基于上述理由将重复的身份证号依法予以注销。上述事实，有原、被告及第三人的陈述及原告王龙飞提供的《门面租赁合同》、微信聊天记录截图、《商品房买卖合同》，被告向林鹏提供的聊天记录，第三人刘艳（刘芝艳）提供的《委托代管服务合同》、《不动产权证》等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，被告向林鹏出具的《转让合同》须以2020年1月1日作为时间节点，分段予以分析认定。关于2020年1月1日之前的合同效力，经查，被告向林鹏向原告王龙飞出具的《转让合同》，系双方真实意思表示，被告虽非案涉房屋的所有权人，但因其通过其合伙人与第三人侯艳签订的《租赁合同》取得承租权，故对原、被告合同有效性予以确认。且该合同已经实际履行完毕，故原告诉请解除该部分合同无事实依据，本院不予支持。关于2020年1月1日之后合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，第三人刘艳（刘芝艳）和金碧物业有限公司贵阳分公司签订《委托代管服务合同》约定委托代管涉案门面截止时间为2019年12月31日，即在2020年1月1日之前金碧物业有限公司贵阳分公司有权享有出租权，第三人侯艳从金碧物业有限公司贵阳分公司承租该门面，承租期也是截止至2019年12月31日，第三人侯艳在租赁期间，将该门面转租给被告向林鹏及其合伙人程谢，金碧物业有限公司贵阳分公司并未进行干预，视为同意其转租行为。被告向林鹏经第三人侯艳同意后将门面再次转租给原告王龙飞，但无论是第三人侯艳与程谢（及向林鹏）签订的《门面租赁合同》还是第三人侯艳与原告王龙飞签订的《商铺租赁合同》以及被告向林鹏出具的《转让合同》，因转租期限已经超过承租人剩余租赁期限，被告向林鹏和第三人侯艳均无权再行处分，因此，2020年1月1日之后的原、被告及第三人侯艳签订的涉及转让、租赁的合同内容均属于无权处分。基于无权处分相应的法律规定，该无权处分的内容属于无效，而由此引发的纠纷已通过原告和第三人侯艳协商后进行处理，即第三人侯艳将2020年之后的其与被告向林鹏不应收取的租金、押金等费用已返还给原告王龙飞，并赔偿原告王龙飞房租上涨的损失，原告王龙飞对此予以认可。因对合同无效的处理，双方在诉前已协商解决，故原告现诉请解除合同无基础法律事实，本院亦不予支持。关于第二项诉讼请求，本院认为，被告向林鹏向原告王龙飞出具的转让合同中已注明“包含2020年3月1日的房租、押金等费用”，同时，第三人侯艳已退还原告王龙飞2020年1月1日至2020年2月29日两个月的租金4000元、押金2000元及赔偿门面涨价费1000元，上述款项共计7000元，原告也在庭审中就相同原因将诉讼请求金额从25000元变更为18000元。本院认为该18000元转让款中包含2019年10月14日至2019年12月30日的租金（2000元/月×2.5月=5000元）、物业费以及转让费。其中，涉案门面已于2019年10月14日交由原告王龙飞经营使用，故租金及物业费也应由原告承担。剩余款项作为门面转让款，经原、被告双方协商一致认可，即除应付租金及物业费等还包括被告向林鹏转让门面时的简单装修及物品，该约定不违反相关的法律规定及行政法规，亦未损害国家、集体、第三人的利益，且符合门面租赁行业的转租习惯。就涉案门面，经过三方协商，第三人刘艳（刘芝艳）同意与原告继续签订租赁合同，原告至今仍在该门面中正常经营。原告租赁门面的合同目的实现，因此，原告诉请被告返还18000元及相应的资金占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王龙飞的全部诉讼请求。本诉案件受理费244元（已减半，原告已预交），由原告王龙飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二〇年七月三日法官助理祝文君书记员陈倩倩