广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2084号原告：陈银彩，男，1988年6月10日出生，汉族，住福建省平和县**********，公民身份号码350************518。委托诉讼代理人：成忠娥，广东粤鑫律师事务所律师。被告：莫伟健，男，1986年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************616。委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法律师事务所律师。被告：冼志婷，女，1988年7月19日出生，汉族，住广东佛山市三水区**************，公民身份号码440************045。委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法律师事务所律师。第三人：广州万资地产代理有限公司佛山三水时代城分公司，住所地广东省佛山市三水区************************，统一社会信用代码91440607MA511BU70F。负责人：林恩平，该公司经理。原告陈银彩与被告莫伟健、冼志婷、第三人广州万资地产代理有限公司佛山三水时代城分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，依法适用简易程序于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈银彩及其委托诉讼代理人成忠娥、被告莫伟健及两被告的共同委托诉讼代理人欧冬花、第三人的负责人林恩平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2．被告向原告双倍退还定金200000元及赔偿经济损失20000元；3．案件诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：2019年10月9日，原、被告经第三人介绍签订了《房地产买卖合同》，由原告购买被告位于佛山市三水区**************************。原告于当日按合同约定交付了定金100000元和中介费15000元、保证金5000元。但被告收到购房定金后，至今未能办理房屋不动产交易过户手续。经原告多次敦促无果，故诉至法院。原告为证明其主张，向本院提交《房地产买卖合同》、收款收据、农业银行转账凭证各一份、通知及快递记录各两份、中介费收款收据一份、微信聊天记录截图一份。两被告共同辩称，1．被告由于资金紧张，拟通过出售名下房屋以解决资金问题。原、被告及第三人共同签订《房地产买卖合同》，约定了购房定金100000元由原告于2019年10月9日前支付给被告。首期款100000元于成功递件当日支付。实际上，在签订合同时，被告已经明确告知第三人，涉案房屋存在按揭贷款，被告需要结清银行按揭贷款才能与原告办理房屋过户手续。且由于被告资金紧缺，需要原告支付的首期款还贷。故双方约定原告除支付定金100000元外，还需支付首期款100000元。原告亦予以同意。但原告在2019年10月成功向银行递件后，至今仍未向被告支付剩余购房首付款100000元。被告多次要求第三人予以协助催款，但原告均拒绝支付。因此，被告不存在违约行为，原告才是违约方。因原告的违约行为，导致被告无法确认其是否具有履行合同的能力，也导致被告无法如期结清银行按揭贷款。2020年3月23日，被告收到原告的通知，要求在5天内协助办理过户手续。但当时尚处于疫情期间，行政服务中心尚未完全正常对外办理业务，故双方根本无法在原告限定的时间内办理过户手续。原告的通知实际上是为了达到单方解除合同的目的而刻意为之。在签订合同时，三方均未认真核对合同条款相应内容。如涉案合同的交易实际上为物业存在抵押登记的情况，但选择条款时却错误选择无抵押登记情况适用。本案中，由于原告拒绝按照合同约定向被告支付剩余购房款100000元，导致双方合同的履行无法如期推进。在合同履行过程中，被告一直告知第三人，只要原告确定获得银行按揭放款，即使原告不肯支付剩余购房首期款，被告也有能力结清银行贷款。但原告从未明确告知其可以获得银行同意贷款通知书或银行同意放款，影响被告对原告继续履行合同的能力及诚意的判断。故此，被告不存在违约的故意，也没有违约行为，合同不应解除。2．退一步说，即使原告有权解除合同，但其无权主张如此高的赔偿金额。受疫情影响，房屋价格已经存在下跌情况，若合同解除，损失的是被告而非原告。原告在明确选择合同定金罚则的规定下，仍额外要求被告支付20000元损失，显失公平。按照合同约定，在同为违约情况下，双方承担的违约责任却完全背离，该种约定对被告显失公平。故此，原告无权要求适用定金罚则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。两被告为证明其主张，向本院提交《房地产买卖合同》及收款收据各一份。第三人述称，第三人作为经纪方已经完成相应的责任，并无过错，无需承担任何责任。涉案合同应该继续履行，因买卖双方均无存在违法或违约行为。在签订合同前，因为被告需要结清银行贷款才能涂销房屋抵押并过户，其已经告知因资金紧缺才出售房屋的，需收齐首付款才能结清银行贷款，故买卖双方才同意购房首付款约定为200000元，即原告先支付定金100000元，在成功递件当天支付剩余购房款100000元。对于该条款的约定，第三人已经特别告知原、被告，成功递件是指成功向银行递交房贷申请，原、被告亦已经表示同意。第三人未有证据向法庭提交。经审查，本院认定事实如下：2019年10月9日，原告作为买方，两被告作为卖方，在第三人的见证下共同签订《房地产买卖合同》，约定，原告购买两被告位于佛山市三水区**************************，房屋总价为850000元，卖方合法持有房地产证，买方已经查看过卖方的房产证。合同中，关于“物业有抵押登记”及“物业无抵押登记”均打“√”。另约定，买方同意于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费15000元，任何一方不履行合同，不影响经纪方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收的房地产咨询及买卖代理费。在上述合同附件中，写有“物业无抵押登记情况适用”及“物业有抵押登记情况适用”两种情形，但当事人选择了物业无抵押登记情况适用情形，并约定，付款方式为按揭付款，定金100000元在2019年10月9日前支付，首期楼款（不含定金）100000元买方应于成功递件当天支付给卖方。买方应于2019年10月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。《房地产买卖合同》签订当日，原告向两被告支付了购房定金100000元，向第三人支付了中介费10000元。莫伟健向第三人支付了押金5000元。另查明，原告在庭审中陈述其在签订《房地产买卖合同》时已经知悉涉案房屋存在抵押情况。在一审法庭辩论终结前，涉案房屋的抵押登记仍未办理涂销手续。再查明，涉案房屋由被告莫伟健、冼志婷共同共有，该房屋上存在的他项权的权利人为广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行[证号：粤（2017）佛三不动产证明第0039145号]。另存在其他权利的权利人为中银消费金融有限公司[证号：粤（2018）佛三不动产证明第0059134号]。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为；二、合同是否已经到达解除的条件。据此，本院作如下认定与评析：一、涉案房屋的抵押权人为广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行及中银消费金融有限公司，现仍处于抵押期间内。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条规定了抵押人在何种情形下可以处分抵押物，目的在于保护抵押权人的权利而非规范抵押物转让合同的效力，该法条属于管理性规定而非效力性强制性规定。本案中，虽然两被告将涉案房屋出售给原告的行为并未取得抵押权人的同意，但《房地产买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，自成立即生效，因该合同生效而产生的是债权，并不能引起物权变动。因此，本院认定《房地产买卖合同》合法有效。房屋买卖的合同相对方是买卖双方，在涉及房屋交易等大宗财产买卖事项时，中介方应使用通俗易懂的文字确定当事人的合同权利义务。本案中，合同附件所约定的“首期楼款于买方成功递件当天支付”，成功递件是何意思，中介方应作充分的解释。但在《房地产买卖合同》中并未充分体现成功递件的含义，第三人作为本案买卖的中介方，亦未有证据证实其在与原告的沟通中曾要求原告支付首期楼款。如若第三人所述，成功递件是指原告向银行递交贷款申请的意思，但根据合同附件关于楼价余款的约定“在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方”，该处所指的递件成功，必然不是指向银行递交贷款申请，因为此时银行的贷款已然处于审核完毕并出具了相应的审批结果状态（要么未获批准，要么额度不足）。如此联系合同上下文的意思，所得出的“成功递件”的意思理解与第三人所述的并不一致。基于此，法庭在结合当事人陈述及合同文义解释的情况依然难以确定“成功递件”的意思。原告作为不具备专业知识的普通民众，更难以理解“成功递件”的含义。在此情况下，原告未支付首期楼款100000元并无过错，并不存在违约行为。被告莫伟健在签订《房地产买卖合同》前，已经告知第三人其需要买方支付的首付款用以偿还对外举债，再向融资公司借款结清本案房贷后才能涂销涉案房屋存在的抵押，而第三人亦清楚知悉莫伟健除存在本案房贷外，还存在约120000元的信用卡贷款需偿还。第三人作为具备专业知识的中介方，在选用合同条款时却错误地选择了“物业无抵押登记情况适用”，导致涉案房屋在签订《房地产买卖合同》后，尚欠贷款金额多少、应于何时向银行提交结清贷款申请、采取原告支付的首付款予以清偿还是被告自筹资金的方式结清贷款、何时办理涂销抵押登记等影响合同正常履行的重要事项均未作明确约定。作为被告方，在明确陈述需要足够的款项（至少不低于120000元）偿还除涉案房贷外的举债才能向融资公司借款以结清本案房贷的情况下，第三人应清晰、明确向原告转述上述情况，或在合同中对上述内容予以明确，但第三人却未尽到充分提示的义务。现导致被告未能按时结清涉案贷款并涂销抵押的结果，不能归责于被告，被告同样不存在违约行为。二、《房地产买卖合同》由合同当事人于2019年10月9日签订，根据合同约定，原告应于2019年10月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。从时间上的紧凑性可以看出，原告签订合同的目的是为了尽快取得房屋的所有权。但在一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍存有抵押登记情况。且根据被告陈述，其仍需向他人借款结清房贷后才能涂销抵押。但被告何时有足够资金结清房贷是未能确定的。从合同签订至今长达九个月的时间内，原告作为守约方，一直未能实现合同目的。因合同目的何时实现存在不确定性，而该不确定性对原告实现合同目的具有重大影响，若要求原、被告双方继续履行《房地产买卖合同》，对原告显然不公。故此，原告诉请解除《房地产买卖合同》及请求被告退还购房定金100000元，合法合理，本院予以支持。诚如上文所述，因被告未存在违约行为，原告主张被告双倍返还定金并赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈银彩与被告莫伟健、冼志婷于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》；二、被告莫伟健、冼志婷应于本判决生效之日起十日内共同向原告陈银彩退还购房定金100000元；三、驳回原告陈银彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14430元，减半收取计7215元，由原告陈银彩负担809元，由被告莫伟健、冼志婷共同负担6406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年七月十七日书记员  范楚妤