贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初69号原告（案外人）：邓学平，住四川省广安市广安区。原告（案外人）：毛臣翠，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨丽华，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂松松，贵州蕴诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦一幢1单元，统一社会信用代码91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区南华路6号。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴静，该公司员工。第三人（被执行人）：安顺商厦有限责任公司，住所地贵州省安顺市西秀区南华路6号。统一社会信用代码：915204027095624144。法定代表人：阳正兴，该公司董事长。第三人（被执行人）：贵州省安顺市中药厂有限公司，住所地贵州省安顺市西秀新区头铺。统一社会信用代码：915204002156506681。法定代表人：阳正威，该公司董事长。第三人：夏羽，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：阳正威，住贵州省安顺市西秀区。第三人：金礼惠，住贵州省安顺市西秀区。第三人共同委托诉讼代理人：戴静。原告邓学平、毛臣翠与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司），第三人安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨丽华，长城贵州分公司委托诉讼代理人黄强，被告今旦公司及第三人共同委托诉讼代理人戴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓学平、毛臣翠不服本院（2019）黔执异97号执行裁定，向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决立即停止对位于贵州省安顺市西秀区房屋的执行，并解除查封扣押；2.请求确认位于贵州省安顺市西秀区房屋系原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，邓学平、毛臣翠向本院递交《撤回诉讼申请书》，撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2014年11月29日，邓学平、毛臣翠与今旦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＪ-Ｂ6-22-3），约定将丰景华府Ｂ6幢1-22-3号房屋出售给邓学平、毛臣翠，房屋价款404373元。合同签订后，邓学平、毛臣翠现金支付全部购房款；2015年1月30日，今旦公司出具购房款404373元收据、维修基金、四通费及其他费用的收据，后邓学平、毛臣翠将房屋装修入住。2019年4月25日，贵州省高级人民法院依据（2017）黔执34号执行裁定书和（2019）黔执恢2号协助执行通知书对案涉房屋进行了续封。此时原告知晓自己购买的房屋被查封了，贵州省高级人民法院于2019年9月31日作出（2019）黔执异97号执行异议裁定，驳回邓学平、毛臣翠的异议申请。原告于2020年3月8日收到执行裁定书。原告认为在贵州省高级人民法院查封案涉房屋之前就已经购买案涉房屋，一直未办理房屋产权过户的原因不在原告，原告是生意人，经常储备有现金，用现金购买购房未违反国家的法律规定，仅以现金交易来判决是否真实购买房屋太草率，原告即使有其他住宅，也不影响其真实购买案涉房屋。为维护自身合法权利，特诉至本院。长城贵州分公司辩称：1.对于诉讼请求第二点，长城贵州分公司认为该点不属于本案受理范围，应予驳回；2.邓学平房屋签订时合同已载明存在抵押，私自转让抵押物的行为属于违法行为，长城贵州分公司对该份买卖合同不予认可；3.购房款高达40余万，但原告声称系现金支付，如此大额现金交易不符合常理，在原告未提供其他证据进行佐证的情况下，对该证据不予认可；4.原告在执行异议阶段，自认该房屋交付系在2016年7月26日是在涉案房屋贵州省高级人民法院查封之后，根据法律规定，其占有房屋的行为属于非法占有，不能排除长城贵州分公司执行；5.在执行异议阶段，原告提供证据证明涉案房屋并非其唯一住房，不符合排除长城贵州分公司执行条件。今旦公司及第三人答辩：支持原告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：1.邓学平、毛臣翠提交了《商品房买卖合同》《收据》，拟证明今旦公司于2014年11月29日与原告签订商品房买卖合同，今旦公司于2015年1月30日出具的收款收据，以及2015年1月30日出具的金额为12112元的维修基金、四通费。该组证据共同证实原告于日与今旦公司签订买卖合同，买卖合同当中，第八页第四条载明，抵押权人同意销售该房屋，商品房买卖合同第七页左右记载该房屋已办理了预售许可证，符合销售条件。该组证据中的收款收据证实，原告于2015年1月30日前交付房款404373元，今旦公司已收到该房款的事实。长城资产公司质证认为，《商品房买卖合同》及《收据》，商品房买卖合同已载明涉案房屋在抵押私自转让抵押物的行为属于违法行为，长城资产公司对该份商品房买卖合同不予认可。针对40余万的购房款收据以及维修基金等的收据，如此大额的现金交易不符合常理，对该收据亦不予认可。今旦公司及第三人质证认为，对原告提供的证据三性均认可。本院认为，前述证据可以证明邓学平、毛臣翠与今旦公司之间存在商品房买卖合同关系，但收据载明的款项是否支付，本院将结合本案其他证据进行综合认定。2.邓学平、毛臣翠作为个体工商户经营的营业执照、中国农业银行银行卡交易明细单以及农村信用社的历史流水清单，在该在农信社的这一份清单当中显示了2014年也就是案涉的签订购房款的这一个时间段9月到11月期间该银行卡的取现、现存记录，卡名为邓学平，通过以上的银行流水，原告拟证实原告是个体工商户，经常都有现金存取的现象，原告是有能力就是一手支付所有的404373元的购房款的事实。长城资产公司质证认为，该组证据显示原告邓学平基本上在每天或者每隔1、2天都会来回往返于银行取款或存款，从该份证据可以看出，邓学平没有存放现金的习惯，再加上他2万多、3万多均会存到银行，而且原告进出银行的频率相当于是两天一次，长城资产公司认为对该证据达不到原告的证明目的，反而应提供原告取款40余万向今旦公司进行支付的证据，以证明其支付了购房款。今旦公司及第三人质证认为，对原告提供的证据三性均认可。本院认为，对原告的该组证据，原告在支付房屋价款期间，其取款多于存款，可以与之间原告提交的收款收据等形成证据链，本院对前述证据予以认定。根据在案证据，结合庭审调查情况，本院认定如下案件事实：本案争议房屋系由今旦房开公司开发建设的丰景华府项目，房号为B6-1-22-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦房开公司颁发《商品房预售许可证》，载明“今旦房开公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。2014年11月29日，邓学平、毛臣翠（买受人）与今旦房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第××号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第007号。第三条基本情况：买受人购买的商品房,第Ｂ6幢1单元22层3号房。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4225.42元，总价款404373元。2014年9月12日，今旦房开公司出具《收据》载明：收到邓学平、毛臣翠购房款404373元，收到维修基金、四通费、其他12112元。邓学平、毛臣翠提交了其从2017年至2018年期间逐年缴纳物业费用的《收据》，2017年缴纳的装修保证金、垃圾清运费、出入证押金的《收据》，以及2017年自来水供水发票。邓学平、毛臣翠陈述购房款系现金交易，为证明邓学平、毛臣翠有能力支付购房款的事实，提交了邓学平2014年的银行流水。银行流水显示自2014年5月起至2014年9月，邓学平有大量取现、存现的交易记录，交易记录所载明的取现和存现金额远大于购房款。另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦房开公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦房开公司位于安顺市西秀区项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，今旦房开公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。本院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，本院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦房开公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。”强制执行程序中，邓学平、毛臣翠提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2019年12月26日，本院作出（2019）黔执异97号执行裁定书，裁定“驳回邓学平、毛臣翠的异议请求。”再查明，邓学平、毛臣翠在安顺市中心两城区名下有一套住房，现有六人共同居住。根据双方诉辩主张，结合庭审调查情况，本案争议焦点为：邓学平、毛臣翠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，执行异议之诉的立法目的在于处理各方当事人对同一执行标的物所涉不同权利之间的纠纷，具体言之，产生本诉的原因系买受人邓学平、毛臣翠购买今旦房开公司的房屋，而今旦房开公司因欠债权人长城贵州分公司的款项被强制执行。故须分析邓学平、毛臣翠对案涉房屋享有的物权期待权与长城贵州分公司的抵押权如何平衡和保护。本院认为，邓学平、毛臣翠请求停止执行的主张成立，具体分析如下：首先，从邓学平、毛臣翠的身份来看，邓学平、毛臣翠系商品房消费者。经审查，邓学平、毛臣翠名下虽有一套住房，但现有六人共同居住案涉房屋是其为居住需求购买，故购买案涉房屋仍系满足居住需求，故本案邓学平、毛臣翠符合购房消费者身份。其次，从购房合同签订情况看，本院于2016年5月5日查封案涉房屋，邓学平、毛臣翠于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于本院查封案涉房屋时间，邓学平、毛臣翠已在本院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。再次，从购房款支付情况看，邓学平、毛臣翠提交了2015年1月30日的购房款及维修基金等费用的《收款收据》，且有邓学平的银行存取款交易记录予以佐证。本院认为，邓学平、毛臣翠虽未提交404373元的转款凭证等证据，但在案的《收款收据》《银行交易记录》以及当事人陈述，已形成证据链，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，邓学平、毛臣翠关于已交付购房款的主张成立。最后，从权利的性质和来源来看，在比较和分析双方权利的基础上，邓学平、毛臣翠的权利在本案中应予保护，具体而言：一方面，本案邓学平、毛臣翠享有的系物权期待权，而长城贵州分公司对案涉房屋享有的为在建工程抵押权。消费者的物权期待权在顺位上应当优先于抵押权。另一方面，基于消费者的生存利益优先原则，当与其他债权人利益发生冲突之时，应当优先保护消费者的生存利益。故支付全部款项的商品房消费者邓学平、毛臣翠的权利优先于长城贵州分公司的抵押权，案涉房屋不应当继续执行。另，邓学平、毛臣翠撤回其第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，邓学平、毛臣翠的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行丰景华府B6栋1单元22层3号（即1-22-3号）房屋。案件受理费7365.59元，由被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  何陆坤审判员  伍 静审判员  陈 荣二〇二〇年七月二十九日法官助理唐诗懿书记员刘竹