上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2072号原告：季卫达，男，1964年1月22日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张士家。被告：陆明，男，1980年2月21日生，汉族，住上海市崇明区。原告季卫达与被告陆明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序分别于同年5月13日、7月17日两次公开开庭进行了审理，原告季卫达及其委托诉讼代理人张士家、被告陆明均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告季卫达向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年5月31日终止；2、判令被告于2020年5月31日前腾房，并将原房屋无条件归还原告的使用权；3、判令被告及时恢复原状，室内玻璃隔墙45平方米、场院二间彩钢瓦简易房55平方米及广告牌一幅；或赔偿经济损失50,000元；4、判令被告支付原告2020年1月至5月间房屋租金41,667元(按照年租金100,000元计算)；5、判令被告支付原告违约金10,000元(按照年租金10%计算)；6、判令被告承担本案诉讼费、代理费3,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年7月31日终止；2、判令被告于2020年7月31日前腾房，并将原房屋钥匙无条件归还原告；3、判令被告及时恢复原状，室内玻璃隔墙45平方米、场院二间彩钢瓦简易房55平方米及广告牌一幅、修复被破坏的租赁房屋前约2平方米的水泥路面；或赔偿经济损失共计52,000元；此外，被告应将位于租赁房屋东侧约8平方米的生活用房予以拆除；4、判令被告支付原告2020年1月至7月间房屋租金58,331元(按照年租金100,000元计算)；5、判令被告支付原告违约金10,000元(按照年租金10%计算)；6、判令被告承担本案诉讼费、代理费3,000元。事实和理由：原告数十年来在崇明区城桥镇鼓浪屿路XXX号开设圣伟洗车场，经合法批准建房用地及使用范围。被告在2018年5月开办上海路明农业科技有限公司。2018年11月28日，被告竟然冒用茅健名字与原告协商，签订《房屋租赁协议》，原告将一栋底层房三间(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，被告擅自利用了原告场外彩钢瓦简易屋两间，均用于农业机械经营服务活动。协议条款中，双方均明确约定了租赁期限、租赁费、付款方式及违约责任等。合同签订后，原告即腾房让被告经营使用。被告接受房屋后，将原室内玻璃隔间板予以拆除、将原告的广告牌卸下后更换、又擅自改造了场院外彩钢板简易屋(因被告违章改建，被城管执法拆除)。被告签约后自愿支付了2019年度的租金。然而在2019年12月，原告向被告收取2020年房租金时，不料被告人走货运，一走了之，至今仍未交还钥匙，办理交接手续；亦未修复玻璃隔间板、恢复原广告牌、构筑彩钢瓦简易棚等。原告多次与被告协商无果，故涉讼。被告陆明辩称：第一，被告承租房屋后，因城管大队前来拆除违章搭建的简易彩钢房，才得知所租房屋为违章建筑，向原告要求提前解除合同，原告不同意，但原告在2019年12月知道被告已经搬走大部分物品，后被告于2020年1月12日将承租房屋内物品全部搬空，并与原告结清了占有期间的水电费。被告在2020年已经没有使用房屋，故不同意支付租金。因出租房不具有合法性，也不同意支付违约金。第二，关于房屋的腾退归还，被告已经实际将房屋搬空，并向原告表示将房屋使用权交还，但原告拒绝收回房屋，且被告承租房屋时原告并未交付钥匙，是租房后自行购买的挂锁，搬离时已将挂锁去除，所以归还房屋时也不存在归还钥匙。第三，关于室内玻璃隔墙，是因经营需要，经原告同意后拆除，拆下来的玻璃仍然还给原告，当时并未约定要恢复原状的，不同意赔偿；简易彩钢房是因违章搭建被城管大队强制拆除，不同意赔偿；广告牌是原承租户东风风云汽车销售公司制作的，已经加挂多年，存在安全隐患，故经原告同意拆除，产生费用都由被告支付，故不同意赔偿；对承租房屋前破坏的水泥场地同意出资修复；对在承租房屋东侧搭建的简易生活用房同意出资拆除。第四，原、被告订立房屋租赁协议时，向原告支付10,000元押金，要求在本案中一并处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的上海圣伟清洗有限公司营业执照、上海市建设项目选址意见书、协议书，证明原告出租房屋门牌号为崇明区城桥镇鼓浪屿路XXX号，该房屋具有合法的手续；被告表示该处门牌号为鼓浪屿路XXX号，但对该门牌号的合法性不清楚，该处房屋是无法办理营业执照的，现场存在两幢房屋，不清楚被告租赁的房屋是否在核定设计范围内。对该组证据材料的真实性，本院予以确认，但仅依据该组证据材料无法判断涉案出租房屋的合法性，需要结合有关房屋批建材料进行综合认定。2、原告提供的征收房屋附属设施价格，证明被告所拆除的广告牌的动迁补偿价值；被告表示对该估价单的真实性无法核实，广告牌是经过原告允许拆除的。本院认为，该份证据材料无相关部门盖章确认，无法证明其真实性，本院不予采信。况且，即使该份材料真实有效，其载明的被征收人为王思久，非本案原告，该广告牌涉及案外人的利益。3、原告提供的关于核发上海市崇明县城桥镇冲洗车场建设项目选址意见书的通知，证明建设洗车场的位置、要求等；被告表示不予认可，该材料是批给冲洗车场，与原、被告租赁合同无关。对该组证据材料的真实性，本院予以确认，但涉案出租房屋的合法性仍需结合有关房屋批建材料进行综合认定。4、被告提供的涉案承租房屋内监控录像，证明根据监控录像，被告已于2020年1月12日下午3时将承租房屋内物品搬空，视频最后在房屋内的一辆电瓶车、一辆摩托车也在监控视频拆除后，于当天开走；原告对该监控录像的真实性不予认可，录像来源不明，无法证明监控录像中的房屋就是承租房屋，录像日期可以修改，内容与租赁也无关联性，但表示该录像中的摩托车就是被告陆明的。本院认为，原、被告双方核实该证据时，被告提供了该监控录像的原始载体，录像中显示的房屋室内结构和装修，与原告所提供的房屋内部照片一致，原告虽不认可该证据的真实性，但并未提供相反的证据材料佐证其意见，故本院对该监控录像的真实性予以确认，但在监控录像的最后一个画面中，该承租房屋内仍有一辆电瓶车、一辆摩托车未搬离，故仅依据该份材料，无法证明被告已于2020年1月12日将涉案承租房屋腾空。审理中，本院向崇明区档案馆调取了崇明区城桥镇人民政府关于要求对圣伟汽车冲洗场立项的请示、原崇明县计划经济委员会关于同意建造崇明圣伟汽车冲洗场的批复及项目附图，还向上海市城市建设档案馆城建档案利用受理点调取了关于核发上海市崇明县城桥镇冲洗车场建设项目选址意见书的通知，对此，原、被告均表示无异议。本院还向案外人王思久制作谈话笔录，就涉案承租房屋上原悬挂的“风行汽车旺仕玖直营店”招牌向其了解情况，王思久表示我原是旺仕玖公司的法定代表人，现已变更为其女儿，公司曾承租季卫达位于崇明区城桥村二队的房屋进行经营，后到期搬离。房屋上悬挂的招牌是我公司的，涉及拆迁评估时也是作为我名下财产评估的，搬离时没有把招牌搬走，留在房子上由房东处理，但该招牌是我出资安装的，拆迁补偿款应由我享有。对此，原告表示真实性无异议，但认为其陈述到由房东处理就是所有权归房东了；被告则表示对其陈述无异议，但拆除招牌是经过原告同意的。经审理查明，2018年11月28日，甲方季卫达(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)与乙方茅健(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方位于崇明县城桥镇鼓浪屿路XXX号，圣伟洗车场，一栋底层玻璃房朝西三间，出租给乙方，用于做农业机械经营服务，租期为三年，从2019年1月1日起至2021年12月31日为止，年租金为壹拾万元整，付款方式为先付后用，每年提前一个月，一次性付清，如遇拆迁，双方应多退少补，乙方在租赁期间，火表、水表线路之内及门玻璃损坏由乙方维修，安全方面由乙方负责，甲方需乙方付壹万元押金。还约定：“在租赁期间，甲乙除非土地被国家征用收回或拆迁，双方签订协议后不得反悔，如有一方反悔违约，按照合同当年总租金的10%一方违约。”甲、乙双方分别落款签名为季卫达、茅健。被告陆明确认，茅健为其日常使用的小名，上述合同由其本人签订。合同签订后，被告向原告交付租房押金10,000元，并实际租赁使用了承租房屋，现被告已经实际搬离，租金支付至2019年年底，2020年租金未予支付。另查明，被告陆明承租涉案房屋后，拆除了原室内玻璃隔墙，并将原悬挂在承租房屋外墙门头上的“风行汽车旺仕玖直营店”招牌拆除，加挂了“上海路明农业科技有限公司”招牌。被告承租期间，涉案房屋外西南侧的彩钢瓦简易房两间，因属违章建筑被城管大队拆除。此外，被告承租期间，造成涉案房屋前约2平方米的水泥路面损坏，并在涉案房屋东侧搭建了一间临时生活用房。审理中，原、被告一致同意对水泥路面损坏，由被告赔偿原告损失1,500元后原告自行修复；对临时生活用房，由被告负责拆除，若被告在2020年7月22日前未予拆除，则赔偿原告拆除人工费1,000元，经核实，该临时生活用房尚未拆除。再查明，1999年12月25日，甲方城桥村二生产队与乙方季卫达签订协议书，约定由乙方承租位于鼓浪屿路东北侧，丁家桥河村办公室南侧，5.3亩的土地，年租金为每亩3,000元，共计15,900元，承租年限为30年，自1999年12月起至2030年12月止。协议上甲方加盖了原崇明县城桥镇城桥村村民委员会、崇明县城桥公社城桥大队第二生产队公章，乙方由季卫达作为签名、加盖上海市崇明县城桥镇圣伟冲洗车场印章。1999年12月17日，原崇明县建设委员作出(99)第0143号《关于核发上海市崇明县城桥镇冲洗车场建设项目选址意见书的通知》，向上海市崇明县城桥镇冲洗车场发出建设项目选址意见书，建设项目名称为：汽车冲洗场，建设用地位置为崇明县城桥镇城桥村2队(东至村办公室，西至规划确定位置线，南至晴雨路，北至泯沟)，用地规划性质为市政公用，建设用地面积约900平方米，建筑面积200平方米(以审定的设计方案为准)，同时载明本选址意见书仅作你单位编报建设项目可行性研究报告的规划管理依据，有效期为六个月，届时如可行性研究报告未获批准，又未申请延期的，本选址意见书即行失效。同月30日，原崇明县计划委员会作出《崇明县计划委员会关于同意建造崇明圣伟汽车冲洗场的批复》，同意城桥镇城桥村二生产队建造崇明圣伟汽车冲洗场，在县规划部门确定的选址地建造营业场地及营业用房，建筑面积200平方米，同时载明接文后，请及时办理有关手续。此后，原告季卫达未办理涉案房屋的建设工程规划许可审批手续。还查明，原告季卫达作为经营者，注册有字号为上海市崇明县城桥镇圣伟冲洗车场的个体工商户，成立日期为1997年5月5日，现仍存续。以上事实，由原告季卫达提供的房屋租赁协议、协议书、上海市建设项目选址意见书、(99)第0143号关于核发上海市崇明县城桥镇冲洗车场建设项目选址意见书的通知、涉案房屋照片一组、上海市崇明区城桥镇城桥村村民委员会证明；被告陆明提供的微信聊天记录、室内监控视频；本院调取的崇明区城桥镇人民政府关于要求对圣伟汽车冲洗场立项的请示、原崇明县计划经济委员会关于同意建造崇明圣伟汽车冲洗场的批复及项目附图、关于核发上海市崇明县城桥镇冲洗车场建设项目选址意见书的通知、上海市崇明县城桥镇圣伟冲洗车场工商登记信息，及原、被告的当庭陈述等予以证实。审理中，原告季卫达表示涉案房屋由其个人出资于1995年建造，项目选址意见书是事后补办的，当时建造的房屋面积约1800平方米，即评估报告单上的总面积，建房时未办理相关建筑规划许可手续，也没有施工执照，而被告明知房屋没有产权证，也实际使用了房屋，应当及时支付租金。原告没有同意解除合同，被告实际于2020年2月将涉案房屋内的办公用品和机器搬离，同年3月将涉案房屋内的摩托车搬空，里面还剩余一些垃圾和不值钱物品未处理，被告的广告牌是于4月份搬走。关于被告交付的押金10000元，同意在被告的应付款中予以抵扣。被告陆明则表示，因2019年城管大队来拆除违章建筑，才得知涉案房屋也是违章建筑，后于2020年1月12日搬离涉案房屋，房屋内的摩托车也是于2020年1月12日当天搬离，未办理交接手续，但口头告知了原告，并与原告结算了水、电费。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁协议的法律效力认定问题；二、被告应当承担的损失赔偿责任问题；三、被告应当支付的房屋租金或占用使用费认定问题；四、被告是否应当承担违约金的给付义务。关于争议焦点一：本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告虽然获批建设项目选址意见书，但就涉案房屋的建造未办理建设工程规划许可相关审批手续，且实际建造的建筑面积已经远远超过项目选址意见书核准的范围，因此，本院认定，原、被告于2018年11月28日签订的房屋租赁协议为无效合同。被告应当将涉案房屋腾退并归还给原告，现原、被告一致确认，被告已经将涉案房屋腾空，并将房屋大门挂锁移除，房屋已由原告实际控制，故原告要求被告腾退归还房屋已无事实履行必要，故本院不再另行判明。关于争议焦点二：本院认为，承租人占有使用承租房屋期间，应当妥善使用租赁物，如对租赁物造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。本案中，关于涉案房屋内玻璃隔墙，虽由被告拆除，但该隔墙非房屋的主体结构，属于室内装饰装修的一部分，被告作为承租人租赁房屋后对其进行必要的装修或室内布置调整，原告自述其发现玻璃隔墙被拆除后未提出异议，表明其对被告调整室内布置的行为作出了容忍或默许。被告虽然在合同约定的租赁期限届满前腾退房屋，但原告对于涉案无效租赁合同的签订存在主观过错，该项损失应由其自行承担。关于涉案房屋外西南侧的彩钢瓦简易房两间，虽于被告占有使用期间被城管大队拆除，但因该简易房为违章建筑，现原告亦未提供充分证据证明系由被告过错致该简易房拆除，故对原告要求被告赔偿该简易房损失的诉讼请求，本院不予支持。关于广告牌，因涉及案外人的利益，在本案中不作处理。关于水泥路面损坏，双方一致同意由被告赔偿原告损失1,500元后原告自行修复，该项合意不违反法律规定，本院依法予以确认。关于被告搭建的临时生活用房，根据原、被告的一致意见，现被告未予拆除，则应由原告赔偿原告拆除人工费1,000元。关于争议焦点三：本院认为，双方签订的房屋租赁协议系无效合同，因无效合同不具有可履行性，故对于履行合同所产生的预期利益，即房屋租金，本院不予支持。本案中，原告将未办理建设工程规划许可相关审批手续的房屋出租给被告进行经营，导致合同无效，存在过错，被告作为承租方对房屋权属状况疏于审查，亦存在一定过错，依照相关法律规定，出租人可以参照合同约定向承租人主张占有使用费。关于被告实际占有使用房屋的期间，其辩称已于2020年1月12日将涉案房屋内的物品全部搬离、腾空，但根据在案证据材料显示，当日其已将房屋内的经营物品搬离，尚有一辆摩托车、一辆电瓶车在内，并无充分证据证明其当日已将上述车辆搬离，亦未办理相关房屋交接手续，现原告对此不予认可，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该项辩称意见不予采信。审理中，原告自认被告系于2020年3月将涉案房屋内物品全部腾空，并去除房屋挂锁，故本院依法认定被告实际于2020年3月腾退、交还涉案房屋。因此，本院综合考量在案证据材料、双方的过错程度、对涉案房屋的占有使用事实等因素，认定被告应当向原告支付2020年1月至3月间的房屋占有使用费25,000元(100,000元/年÷12个月×3个月)。关于争议焦点四：本院认为，双方签订的房屋租赁协议系无效合同，该合同对双方当事人均不具有法律约束力，故原告依据该合同向被告主张违约金，本院不予支持。关于被告支付的押金10,000元，原、被告一致同意在被告的应付款中作抵扣，该合意与法无悖，本院依法予以支持。至于原告主张的代理费3,000元，并非因合同无效产生的实际损失，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告季卫达与被告陆明于2018年11月28日订立的《房屋租赁协议》无效；二、被告陆明给付原告季卫达自2020年1月1日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费25,000元，扣除原告季卫达应返还被告陆明的押金10,000元，被告陆明还应于本判决生效之日起十日内给付原告季卫达房屋占有使用费15,000元；三、被告陆明于本判决生效之日起十日内赔偿原告季卫达水泥路面修复费用1,500元、简易房拆除费用1,000元；四、原告季卫达的其余诉讼请求，不予支持。如果被告陆明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,383元(已减半收取)，由原告季卫达负担1,187元、被告陆明负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  贺宇红二〇二〇年七月三十一日书记员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者将主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。