福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1484号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李昶锦，男，1996年2月29日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：雷涛，福建凡华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡家燕，女，1988年11月1日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈友谊，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林华真，福建闽仁律师事务所实习律师。 上诉人李昶锦因与被上诉人蔡家燕房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李昶锦上诉请求：1.依法撤销（2019）闽0602民初8725号民事判决第三项；2.依法改判蔡家燕返还租金6250元；3.依法改判蔡家燕返还保证金5000元；4.依法改判蔡家燕赔偿装修费3800元；5.诉讼费用由蔡家燕承担。事实与理由如下：一审认定事实错误。一、2019年9月6日王美玲报警是因为蔡家燕不让其进租住的店面，并非一审认定的王美玲报警称其财物被盗。9月6日因蔡家燕将其租住的店面锁住，不让王美玲进入店面所以报警，警察打电话给蔡家燕并告知“如果不打开店面，将要强行进入”，蔡家燕才打开店面，王美玲进入店面后发现财物被盗。9月6日的报警行为就由普通的一般民事纠纷转变为财物被盗的刑事案件，该案就转变为由派出所侦办的刑事案件，所以《受案回执》上是“财物被盗案”。二、一审错误认定2019年9月12日，王美玲报警称房东不让其进租住的店面，里面有财物丢失。之后在2019年9月份中旬，李昶锦将店里的东西搬空但并未正式将店面移交给蔡家燕。王美玲不是9月12日报的警，是9月11日报的警。因为蔡家燕始终不让王美玲进入店面，所以9月11日报警将店里打开并将属于自己的东西搬走。综上，李昶锦提供的《报警回执》与《受案回执》足以证明蔡家燕有将店面锁着，不让李昶锦进入。蔡家燕是不能以任何理由在租期内锁着店面，否则构成根本违约。李昶锦在一审时的诉讼请求，于法有据，而一审主要事实认定错误，作出错误判决。请求二审予以纠正，支持李昶锦的上诉请求。 蔡家燕辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、李昶锦声称在租期内蔡家燕将店面锁着，不让李昶锦进入所租店面，纯属子虚乌有。一审蔡家燕提交的与李昶锦母亲王美玲的微信聊天记录王美玲清楚地表示“钥匙我妹妹那里有一把”，可见李昶锦是持有钥匙的，并不存在蔡家燕不让李昶锦进入其租住店面的情况，一审认定事实清楚正确。二、《报警回执》与《受案回执》均为李昶锦母亲的单方报警陈述，且未有证据表明蔡家燕将李昶锦租住店面锁住。事实是李昶锦在合同约定的租期未满时因经营不善自行关门，想要寻求转租，并非蔡家燕锁其店面不让其经营。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确无误，李昶锦提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 李昶锦向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除李昶锦与蔡家燕签订的《店面租赁合同》；2.请求判令蔡家燕返还李昶锦租金6250元；3.请求判令蔡家燕返还李昶锦保证金5000元；4.请求判令蔡家燕赔偿李昶锦装修费3800元；5.请求判令由蔡家燕承担本案诉讼费。 蔡家燕向一审法院提出反诉请求：1.请求判令李昶锦承担其租赁期间物业费332元、水费188元，公摊电费等合计520元；2.反诉诉讼费由李昶锦承担。 一审法院认定事实：2019年4月1日，蔡家燕作为甲方（出租人）与李昶锦作为乙方（承租人）签订了一份《店面租赁合同》，在该《店面租赁合同》中约定（摘录）“租赁房屋坐落于漳州市芗城区店面。……经双方协商确认该房屋租赁期限为2019年4月1日至2021年4月1日止，共24个月。该店面2019年4月1日至2019年10月1日租金为25000元。乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金人民币5000元。……房屋租赁期间，乙方应交付以下费用：物业管理费、水电费等该店面所产生费用。……租赁期间，双方不得先故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应按月租金的双倍对乙方进行赔偿和赔偿装修费用；乙方擅自解除合同，无权要求甲方返还剩余租金及保证金并须交清产生的一切费用。……付款方式：第一次按半年付，后按年付。……”该份《店面租赁合同》签订后，蔡家燕按照约定将漳州市芗城区店面交付给李昶锦使用，李昶锦按照约定用其母亲王美玲的银行卡向蔡家燕刷卡支付了第一次应付的半年（2019年4月1日至2019年10月1日）租金25000元以及合同保证金5000元共计30000元。李昶锦租赁漳州市芗城区店面后由其母亲王美玲协助经营，后因经营不顺在2019年8月份就通过其母亲王美玲和蔡家燕协商要解除租赁合同，且未及时缴交物业费，但是双方并未达成一致意见。2019年9月6日，王美玲报警称其财物被盗。2019年9月12日，王美玲报警称房东不让其进其租住的店面，里面有财物丢失。之后在2019年9月份中旬，李昶锦将其所租赁的漳州市芗城区店面内东西搬空但并未正式将店面移交给蔡家燕。2019年9月28日，蔡家燕缴交了漳州市芗城区店面2019年全年的物业费664元，故李昶锦实际占有使用店面的半年期间物业费为332元。 一审法院认为，蔡家燕和李昶锦之间签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限是2019年4月1日至2021年4月1日止，李昶锦在缴交了半年（2019年4月1日至2019年10月1日）租金后实际占有使用了接近半年的租赁店面，且在约定的租赁期限未满的情况下起诉要求解除合同。蔡家燕虽答辩同意解除《店面租赁合同》，且以2019年9月30日算作解除时间，但是本案中属于李昶锦在租期未到的情况下单方提出的解除合同，根据合同约定李昶锦无权要求蔡家燕返还剩余租金及保证金并须交清产生的一切费用。李昶锦诉称是因为被蔡家燕锁住店门所以提出解除合同和要求返还，但是其提供的《受案回执》与《报警回执》等仅仅体现的是王美玲向公安机关的单方述称，并未有公安机关对报警内容的详细处理情况来予以完整证明其主张。相反蔡家燕提出的证据能够证明系李昶锦因为经营不顺在2019年8月份就通过其母亲王美玲和蔡家燕协商要解除租赁合同，且未及时缴交物业费，但是双方并未达成一致意见的事实。李昶锦还诉请判令蔡家燕赔偿装修费3800元，但本案中系李昶锦先单方提出解除《店面租赁合同》且也未有举证证明该3800元的实际发生，故不予支持。另蔡家燕主张李昶锦应支付水费188元，但是其并未提供正式发票证实该主张，对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李昶锦与蔡家燕于2019年4月1日签订的《店面租赁合同》于2019年9月30日解除；二、李昶锦应于判决生效之日起三日内支付给蔡家燕代缴的物业费人民币332元；三、驳回李昶锦的其他诉讼请求；四、驳回蔡家燕的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2051.2元，减半收取1025.6元，由李昶锦负担；反诉受理费25元，由李昶锦负担16元，蔡家燕负担9元。 二审期间，双方均无提供新证据。李昶锦于2020年6月29日向本院申请调取王美玲于2019年9月6日、9月11日两次报警资料。本院于2020年7月8日向漳州市公安局巡特警支队直属大队调取2019年9月6日、9月11日两次出警视频记录，于2020年7月10日向漳州市公安局巷口派出所调取2019年9月6日报案笔录。李昶锦质证对两份证据的真实性、合法性、关联性无异议，主张出警视频可以证明蔡家燕担心李昶锦没有支付水电费、物业费，担心将东西搬走，于是关闭店面，导致李昶锦无法进出。报案笔录可以证明李昶锦有失窃的事实。蔡家燕质证对两份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该视频中均是李昶锦向警方单方陈述，根据一审中提供的与王美玲的微信聊天记录的内容均可以看出是李昶锦因经营不善自行关门而非蔡家燕不让其进入，且王美玲在微信中明确表示他们也有一把钥匙，故蔡家燕并无阻止李昶锦进入店面。报案笔录不能证明失窃，是否失窃应该由公安机关认定，公安机关没有立案，也没有进行处理。本院认为，上述视频显示2019年9月6日晚上8点左右王美玲报警后民警赶到涉案店铺门口，王美玲手按电控门遥控器但是涉案店铺卷帘门未能打开，后经民警协调蔡家燕同意由蔡家燕自用店面一侧进入讼争店面（两个店面相连）；2019年9月11日下午4点多，王美玲再次报警，称要搬走自己的东西无法进入讼争店面，经民警劝解，蔡家燕打开涉案店铺的门。两次报警，民警到达现场要求蔡家燕打开涉案店铺时，蔡家燕的反应均是要求李昶锦缴交物业费、水电费，并未否认其关闭店面事实。从以上出警视频可以看出，蔡家燕存在阻止王美玲进入涉案店铺的行为。至于是否失窃，不属于本案审理范围，本院不予认定。 对一审法院判决查明认定的事实，蔡家燕无异议。上诉人李昶锦对一审认定的“2019年9月12日，王美玲报警称房东不让其进其租住的店面，里面有财物丢失。之后在2019年9月份中旬，李昶锦将其所租赁的漳州市芗城区店面内东西搬空但并未正式将店面移交给蔡家燕”的事实有异议，主张2019年9月11日报警，且当日搬离案涉店面。根据漳州市公安局巡特警支队直属大队出具的《报警回执》和出警视频，本院认为王美玲于2019年9月11日报警，又二审庭审中双方均承认李昶锦于2019年9月11日当日搬离店面，因此一审对这两个事实的认定错误，本院予以纠正。对于双方均无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1.蔡家燕是否存在阻止李昶锦使用店面的行为，蔡家燕是否应当返还一个半月租金6250元和保证金5000元？2.蔡家燕是否应当赔偿李昶锦装修费3800元？ 具体分析认定如下： 一、蔡家燕是否存在阻止李昶锦使用店面的行为，蔡家燕是否应当返还一个半月租金6250元和保证金5000元。 本院于2020年7月8日向漳州市公安局巡特警支队直属大队调取的2019年9月6日和9月11日两次出警视频记录显示王美玲从2019年9月6日因蔡家燕无法进入涉案店铺。因店铺无法使用，王美玲于2019年9月11日报警后当天搬出店面。本院认为李昶锦与蔡家燕签订《店面租赁合同》并支付租金至2019年9月30日，在租赁期限未到期的情况下，蔡家燕阻止李昶锦进入店面导致无法正常使用店面，因此蔡家燕应退还李昶锦2019年9月6日至9月30日租金3472元。 从王美玲与蔡家燕的2019年7月30日至8月30日的微信聊天记录可以看出李昶锦因经营不善要求转租提前解除合同，并与蔡家燕协商请求其退回保证金，期间因李昶锦未能缴交物业费和水电费，双方起争执，导致蔡家燕提前阻止李昶锦一方进入涉案店铺。双方提前解除合同的根本原因是李昶锦因经营不善要求提前解除合同，因此根据双方签订的《店面租赁合同》第五条第1点约定，李昶锦无权要求蔡家燕退还保证金5000元，一审对此判决正确，应当予以维持。 二、蔡家燕是否应当赔偿李昶锦装修费3800元。 李昶锦与蔡家燕未约定涉案店铺的装修事项，李昶锦单方解除合同且未能提供装修的有关发票，因此其要求蔡家燕赔偿装修费3800元证据不足，本院不予支持。 综上，李昶锦的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认为李昶锦须承担2019年9月6日至9月30日租金3472元有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8725号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8725号民事判决第三项； 三、被上诉人蔡家燕应于本判决生效之日起三日内退还上诉人李昶锦租金3472元； 四、驳回上诉人李昶锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费2051.2元，减半收取1025.6元，由李昶锦负担986.1元，蔡家燕负担39.5元；反诉受理费25元，由李昶锦负担16元，蔡家燕负担9元。二审案件受理费176元，由李昶锦负担136元，蔡家燕负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。