辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1800号上诉人（原审原告）：营口加伦置业有限公司，住所地营口市站前区太和北街19-甲28号。法定代表人：付铁汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：原宁，女，1979年9月10日出生，汉族，该公司员工，住大石桥市。被上诉人（原审被告）：吕子博，男，1990年1月20日出生，汉族，住大石桥市。上诉人营口加伦置业有限公司因与被上诉人吕子博租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口加伦置业有限公司委托诉讼代理人原宁到庭参加诉讼。被上诉人吕子博经传票传唤无正当理由拒不出庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。营口加伦置业有限公司上诉请求：1、撤销营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初2109号民事判决依法改判；2、被上诉人承担本案全部诉讼、保全等费用。事实与理由：被上诉人在一审开庭时承认其于2018年7月21日交还钥匙，原审租金计算至2018年5月31日错误，被上诉人应给付上诉人租金26093元；被上诉人未按租赁协议约定期限交纳租金，应按合同约定按欠缴费用总额的5‰支付逾期付款滞纳金；由于被上诉人违约，在合同提前解除的情况下，履约保证金应归上诉人所有，被上诉人还应按当月租金的6倍支付违约金；被上诉人于2018年7月21日搬离商铺，因其未交还钥匙，应按租赁协议约定按日租金3倍承担延迟交付使用费。吕子博未提交书面答辩意见。营口加伦置业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2016年5月13日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金30515.6元及逾期支付的滞纳金；3.被告向原告支付违约金49140元；4.被告向原告支付的履约保证金归原告所有；5.被告向原告支付延迟交房使用费，按日租金3倍标准计算；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，双方签订《商铺租赁协议》，约定原告将坐落于锦联经典汇项目26#楼3层3F-5-1号商铺（建筑面积182平方米）出租给被告，租期自2016年7月30日起至2019年7月29日止，租金为每日每平方米1.5元（租金0.81元/日/平方米，物业费0.69元/日/平方米）。2016年7月30日至2017年1月29日免收租金，但被告需按照每日每平方米0.69元标准缴纳物业费和能源费。协议签订后，被告向原告缴纳了履约保证金16380元。2016年12月8日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将租赁期限变更为2016年12月8日起至2019年12月7日止，其他条款不变。被告于2016年5月13日缴纳租金13268元，2017年9月25日缴纳租金3000元，2017年10月11日缴纳租金5190元，2018年3月6日缴纳租金2730元，2018年4月18日缴纳租金2730元。被告于2018年5月末撤离该商铺。庭审中，原告自认2017年9月8日至2017年11月23日期间，因被告经营效益不好，双方协商在此期间被告只需缴纳1个月的租金。另查，沈阳锦联物业有限公司营口分公司曾就被告拖欠“锦联经典汇”项目26#楼第三层3F-5-1号商铺的物业费诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，该协议合法、有效。协议中约定的租金（1.5元/日/平方米）包含房租（0.81元/日/平方米）和物业费（0.69元/日/平方米）。物业费部分已经由沈阳锦联物业有限公司营口分公司另案向被告主张权利，故本案原告仅可就房租部分向被告主张权利。原、被告签订的《补充协议》将租期变更为2016年12月8日起至2019年12月7日止，故双方约定的免租期也应当随之变更，免租期应为2016年12月8日至2017年6月7日。被告应从2017年6月8日起按照0.81元/日/平方米标准向原告支付房租。被告于2018年5月末撤离该商铺，故被告应缴纳房租至2018年5月31日。原告自认2017年9月8日至2017年11月23日，被告只需缴纳1个月的租金，系对自身权利的处分，本院予以支持。综上，被告应当向原告支付租金41277.6元（280天×182平方米×0.81元）。被告已经支付租金26918元，尚欠14359.6元。对于原告主张解除合同的诉讼请求，因被告已经搬出涉案商铺，且合同约定的租期已经届满，本院予以支持。被告拖欠原告租金14359.6元的事实清楚，应当承担给付责任。被告向原告支付了履约保证金16380元，应当进行抵顶。因被告缴纳的履约保证金足以支付其拖欠原告的房租，对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告在合同约定的租赁期间届满前提前退场，构成违约，履约保证金的余额2020.4元，依照合同约定，应归原告所有。对于原告主张的延迟交付房屋使用费，因未发现被告有延迟交房的行为，本院不予支持。对于被告称曾与原告协商，租金1个月抵顶3个月，证据不足，本院不予支持。判决：一、被告吕子博缴纳的履约保证金余额2020.4元归原告营口加伦置业有限公司所有；二、驳回原告营口加伦置业有限公司的其他诉讼请求；案件受理费3669元由被告承担50元，原告自行承担3619元，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明基本事实予以确认。另查明：上诉人于2018年7月21日向被上诉人邮寄解除租赁协议通知函，被上诉人于当日收到此函。再查：上诉人与被上诉人签订租赁协议第十一条违约责任11.3约定，“如因承租方原因解除协议，承租方除必须结清租金及其他应缴纳的费用外，承租方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，承租方还须支付给出租方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金，如果违约金不足以弥补给出租方造成的损失，出租方还有权追究承租方给出租方造成的一切损失”。本院认为，本案争议焦点问题：一是租金计算至2018年5月31日是否正确；二是被上诉人是否应按欠缴费用总额的日千分之五支付逾期付款滞纳金和按月租金6倍支付解除合同违约金；三是被上诉人缴纳的履约保证金是否应予退还；四是被上诉人是否应支付商铺占用费。关于租金计算至2018年5月31日是否正确的问题。本案中，因上诉人没有按照合同约定期限缴纳租金，上诉人向被上诉人邮寄了解除租赁协议告知函，被上诉人于2018年7月21日收到该函，故上诉人与被上诉人租赁合同解除时间为2018年7月21日，被上诉人应给付上诉人租金至2018年7月21日，原审计算至2018年5月31日依据不足，上诉人上诉理由成立，应予支持，故被上诉人应给付上诉人租金48796元（331天×182平方米×0.81元），被上诉人已付租金26918元，被上诉人尚欠上诉人租金21878元。关于被上诉人是否应按欠缴费用总额的日千分之五支付逾期付款滞纳金和按月租金6倍支付解除合同违约金的问题。本案中，被上诉人未按合同约定履行义务，导致租赁合同解除，上诉人作为守约方，有权依据租赁合同约定要求被上诉人承担违约责任。因上诉人未提交证据证明因被上诉人违约给其造成的实际损失，结合合同履行情况，被上诉人承担履约保证金16380元不予退还的责任已赔偿了上诉人的损失，故对上诉人主张被上诉人支付逾期付款滞纳金和月租金6倍违约金的请求不予支持。关于履约保证金是否应予退还的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同约定，因承租方原因解除协议，承租方已付的履约保证金不予退还，被上诉人未按租赁合同约定履行义务，导致租赁合同解除原因在于被上诉人，根据合同约定被上诉人缴纳的履约保证金不予退还，故被上诉人缴纳的履约保证金16380元应归上诉人所有。原审未将履约保证金足额判归上诉人所有不当，本院予以纠正。关于被上诉人是否应支付商铺占用费的问题。本案中，上诉人主张其于2018年11月与煤气公司、物业公司一同开锁收回商铺，要求被上诉人按租赁协议约定的日租金3倍支付商铺占用费，因上诉人对其主张没有提供充分证据证明，故对其此项上诉理由不予支持。综上所述，营口加伦置业有限公司上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初2109号民事判决第二项即“二、驳回原告营口加伦置业有限公司的其他诉讼请求”；二、变更营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初2109号民事判决第一项即“一、被告吕子博缴纳的履约保证金余额2020.4元归原告营口加伦置业有限公司所有”为“一、被上诉人吕子博缴纳的履约保证金16380元归上诉人营口加伦置业有限公司所有”；三、被上诉人吕子博给付上诉人营口加伦置业有限公司租金21878元。上列给付款项于本判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3669元，由被上诉人吕子博负担734元，由上诉人营口加伦置业有限公司负担2935元；二审案件受理费1791元，由被上诉人吕子博负担360元，由上诉人营口加伦置业有限公司负担1431元。本判决为终审判决。审判长  郑玉霞审判员  赵 群审判员  贾 琳二〇二〇年七月二十八日法官助理徐叶纭书记员吕晓朦