广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初3557号原告：汤建兴，男，1986年5月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮，总经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告汤建兴与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭杏珍与被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（每日以房屋总价款3000000元的万分之一的标准，从2016年8月1日计至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年11月25日签订了《广州市商品房预售合同》，由原告向被告购买位于从化雅居乐沙贝三期二组团C型三联排（77栋）101房，总金额为3000000元；被告应当在2016年7月31日将房屋交付给原告使用；被告如未能按本合同规定的期限交房，应自最后交房期限的第二日起按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。现原告已将全部购房款支付给被告，但被告未能将符合合同约定的房屋交付原告使用，遂诉至法院。被告辩称，根据有关规定，建设工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。涉案《商品房买卖合同》附件七《补充协议》已约定如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。涉案房屋已于2019年9月20日取得永久用电，被告在涉案房屋通永电后已于2020年1月2日通知原告收楼，原告应自行承担未能收楼的法律责任。自原告提起诉讼之日起往前推三年及之前的主张均已超过诉讼时效。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年11月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的从化雅居乐沙贝三期二组团C型三联排（77栋）101房；总金额为3000000元；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；合同第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收；合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提；在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼等。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款3000000元给被告。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2020年1月2日，被告向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年1月5日前办理上述涉案房屋的收楼手续。原告确认已经收到该通知书，但未前往办理收楼手续。诉讼过程中，广州供电局有限公司从化供电局本院于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。双方均确认上复函所附用户清单附件1包含涉案房屋。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行。原告已依约支付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付符合要求的房屋给原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告作为出卖人转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。因房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件，故被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。根据此前已生效的民事判决书查明被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，并非居民生活用电；该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，被告应承担延迟交楼的违约责任。鉴于广州供电局有限公司从化供电局确认涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，被告此后于2020年1月2日向原告发出收楼通知要求原告在2020年1月5日前办理收楼手续，原告亦确认已收到该通知，故在该通知限定的收楼时间即2020年1月5日之后原告未收楼应自行承担责任。被告抗辩主张涉案房屋已于2019年9月20日具备居民永久用电条件，但被告提交的证据不足以证明其抗辩，故本院对此不予采信。关于被告抗辩的逾期违约金诉讼时效问题。本院认为，被告的逾期交楼行为属于持续性的违约行为，而根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期交房违约金系按日计算，故本案所涉逾期交房违约金属于按日产生并累计计算的债权，应适用诉讼时效的规定，且每个债权的诉讼时效均应单独起算。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据以上规定，原告在本案中主张自2016年8月1日之后的违约金，应适用三年诉讼时效期间。现原告提起本案诉讼时间为2020年1月8日，原告亦未举证证实在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中止、中断的事由，故原告主张的2017年1月8日前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。被告应按照合同约定以购房款3000000元每日0.1‰的标准计付自2017年1月8日起至2020年1月5日止的逾期交房违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付自2017年1月8日起至2020年1月5日止的逾期交房违约金（以总房款3000000元为基数，按每日0.1‰的标准计算）给原告汤建兴；二、驳回原告汤建兴的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6916元，由原告汤建兴负担886元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担6030元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年七月二日法官助理蔡泳书书记员李锐