江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2122号上诉人（原审被告）：吴鲁生，男，1960年3月23日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告）：吴粉美，女，1962年7月15日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑波，江苏龙成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史羊春，男，1953年3月8日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：史来芳，男，1941年10月21日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：沙国中，常州市金坛区茅山法律服务所法律工作者。上诉人吴鲁生、吴粉美因与被上诉人史羊春房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初5897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴鲁生、吴粉美上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回史羊春的诉讼请求；案件受理费由史羊春承担。事实与理由:一审认定事实不清，侵害了我方的合法权益。一、一审认为史羊春与吴金荣之间存在房屋买卖合同关系并认定买卖合同合法有效的理由错误。1.一审的理由是生效判决对上述事实进行了认定，但生效判决对前述事实的认定完全依赖于对方的陈述和其提供的证人证言，且针对该生效判决我方已向江苏省高级人民法院申请了再审。2.在此前的案件中史羊春一直拒不回答法院的问题，均是由代理人代为陈述。但是在本案一审中，史羊春居然对我方的发问进行了回答，其陈述的事实与之前生效判决涉及的事实大相径庭。由此可见，一审作为认定事实依据的证词没有可信度。二、此前的生效判决所认定的事实不能作为认定本案事实的依据。1.《房屋变卖契约协议书》（以下简称《契约》）不能证明房屋买卖关系存在，因为该文书内容残缺，买卖双方签字确认部分已经毁损，根本无法识别。缺损部分也没有笔迹鉴定的可能性，因此，根据举证规则，史羊春应当承担举证不能的不利后果。2.证人吴某的证言不能作为法院认定买卖关系存在的证据。作为证据，证人证言本身令人真假难辨，因为证人出庭作证，并不需要证人对所述事实再进行举证，如果仅凭证人口述内容就可以认定案件事实，将带来巨大的诉讼风险和社会诚信危机。3.《契约》的落款时间是2001年9月17日，该时间点，史羊春48周岁，吴某59周岁，吴金荣已79岁。从常理判断，不论是身体健康状态还是思维逻辑缜密程度，吴金荣都远不如史羊春和吴某。吴金荣是文盲，在签署卖房合同时，史羊春及吴某应通知吴金荣的成年子女或者村委干部到场见证，但吴某称现场并未如此操作，《契约》中也没有见证人的签字，这种情况在农村极其反常。4.不识字的人一般都是不会签名的，一般都会加盖拇指印，但《契约》中却没有拇指印。5.《契约》残缺签名部分出现的笔色与正文部分的笔色明显不同，是用不同的笔进行书写的，证人却陈述用笔是一样的。6.史羊春的证人魏某陈述明显与吴某的陈述矛盾。吴某陈述签署《契约》时，只有史羊春、吴某及吴金荣在场，而证人魏某却陈述“买房子时候从头到尾我都在场”。魏某甚至妄图掩盖其与史羊春的亲属关系，在被当场戳穿后，才不得不承认，后魏某被勒令退出法庭。7.“办理房产证缴费凭证”（以下简称凭证）明显是伪造的。凭证共两张，是连号的，金额都是60元整。“收款内容”部分书写的都是交房屋款，同一收款内容怎会需要重复两次收费？另外，凭证左下角注明“本凭证须加盖收款单位财务专用章有效”，而凭证上没有日期也没有盖章，明显是伪造的。8.《契约》中书写购房款为1000元，仅为当时经济条件下的一个月工资，按照房屋面积49平方米计算，折合20.4元／平方米。花一个月工资买一套房，房价还是20.4元／平方米，这根本无法想象。协议书中还写到1000元分5次付清，也就是每次200元，该情况更加符合房屋租赁的形式。假设吴金荣真的与他人达成过相关协议，最有可能的是出租而不是出售房屋。假设《契约》系吴金荣签署，那也必定是因为不识字，现场又没有可靠的人把关，被欺骗后签字。9.《契约》中约定的1000元款项，史羊春至今未能证明交付情况，由此，根本没有款项交付的事实，这更证明没有房屋买卖事实。10.房产证并非吴金荣交付给史羊春的，而是史羊春自己直接到村委大队拿的，村委大队也未找吴金荣核实，就把房产证给了史羊春。因此房产证流入史羊春之手，吴金荣并不知晓，房产证在史羊春手中不能作为房屋买卖关系成立的证据。三、结合史羊春作出的前后矛盾及严重违背事实的陈述，其所谓的房屋买卖关系根本不存在。1.本案中史羊春陈述：房屋买卖合同签署当时没有人在场，吴金荣是识字的，他会写的，吴金荣收我的钱开发票给我的，发票被老鼠吃了。2.吴某、魏某、史羊春三人对于协议签订过程中，有几人在场的回答完全不一致。吴某称是其本人、史羊春、吴金荣在场；魏某称除前三人之外，他也在场；史羊春则称只有他与吴金荣在场，三个人三种陈述，必定是作假的行为。3.吴某、史羊春在吴金荣是否识字的问题进行了虚假陈述，根据我方的举证及一审在2019年1月22日的庭审笔录第十页第七行的认定，吴金荣不识字。但吴某,称吴金荣阅看过协议书，不识字的人怎么可能仔细阅看协议？史羊春陈述吴金荣是识字的，会写字的，如果吴金荣真的会写字，为何还要叫吴某代写协议？4.史羊春陈述吴金荣开具发票，明显是胡编乱造，吴金荣在2001年已79周岁，如何能开具发票，如果确实开具了发票的，必定能在税务部门查到发票存根，但其未能提供，因此其在说谎。四、原生效判决对所谓的“事实”的认定完全超出了审理范围，不能作为认定本案事实的依据。史羊春答辩称，1.一审认定史羊春与吴金荣之间存在房屋买卖关系，并认定买卖合同合法有效是正确的。同一集体经济组织成员双方之间的农村房屋买卖关系合法有效。2.根据法律规定和证据规则，之前的生效判决是可以作为认定案件事实的依据。3.吴鲁生、吴粉美的上诉理由没有证据，应当承担不利的法律后果。4.一审法院查明认定的事实，都是有事实根据和法律依据的。综上，请求二审驳回上诉。史羊春向一审法院起诉请求：1.确认2001年9月17日史羊春与吴鲁生父亲吴金荣签订的《契约》合法有效；2.判令吴鲁生、吴粉美限期将金坛区47号房屋（以下简称47号房屋）与史羊春办理房屋变更登记手续；3.本案案件受理费由吴鲁生、吴粉美负担。一审法院查明：1.2001年9月17日，吴金荣作为甲方与乙方史羊春签订《契约》一份，该份协议签章处破损。2.吴金荣于2012年2月14日去世。3.2018年8月18日，经吴鲁生、吴如娣申请，江苏省常州市金坛区公证处出具《公证书》一份，主要载明：继承人吴鲁生、吴如娣向本处申请继承被继承人生前个人单独所有的财产有：坐落在常州市金坛区白塔镇储黄庄9组的不动产…综上，兹证明被继承人吴金荣的上述遗产由儿子吴鲁生继承…4.2018年11月7日，吴鲁生、吴如娣起诉史羊春，请求法院确认47号房屋产权归吴鲁生、吴粉美所有并要求史羊春返还房屋。2019年3月26日，常州市金坛区人民法院作出（2018）苏0413民初7751号民事判决：确认47号房屋产权归吴鲁生、吴粉美所有，驳回了吴鲁生、吴粉美的其他诉讼请求。吴鲁生、吴如娣不服该判决并上诉至江苏省常州市中级人民法院，该院于2019年7月25日作出（2019）苏04民终2389号终审判决：驳回上诉，维持原判。5.（2018）苏0413民初7751号案件查明事实：2001年9月17日，史羊春与吴鲁生的父亲吴金荣（2012年2月14日去世）签订房屋买卖协议，有证人吴某代写书面协议一式两份，史羊春与吴金荣分别在协议上签名（现该签名部分残损仍留有签名痕迹），协议约定：吴金荣将约49平方米的现有住房（即47号房屋）作价1000元出售给史羊春，房屋产权自即日达成协议双方签字后，史羊春直接有权使用和维修，任何人无权干扰，付款方式在2002年前付清，分五次交付，在复行（履行）手续后交预付款200元，余款分四次结清。交付款项时双方需办理合法手续。本协议一式两份，史羊春与吴金荣各执一份为依据。协议签订后，史羊春即依据该协议占有使用涉案房屋至今，至今未办理不动产产权变更登记手续。吴鲁生、吴粉美系夫妻关系。一审法院另查明，史羊春户籍地为常州市金坛区金城镇庄城村委储王庄49号，名下现有房产坐落于常州市金坛区金城镇白塔村储黄庄村委（原白塔镇储黄庄9组）。吴金荣生前户籍地为常州市金坛区金城镇庄城村委储王庄47号，名下房产坐落于常州市金坛区金城镇白塔村储黄庄村委（原白塔镇储黄庄9组）。一审法院认为，同一集体经济组织的成员，双方之间的农村房屋买卖关系合法有效。吴鲁生及吴粉美辩称史羊春购买案涉房屋违反“一户一宅”的强制法律规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条所涉的“强制性规定”的规定，该“效力性强制性规定”，即违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同是无效的，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条是管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系，故法院对吴鲁生、吴粉美的该意见不予认可。吴鲁生、吴粉美关于协议书中买卖双方的签字部分已经缺损并否认买卖关系真实性的辩解意见，一审法院认为，上述事实已经由生效判决认定，法院不再赘述。吴鲁生、吴粉美辩称原生效判决已确认案涉房屋的所有权的问题，一审法院认为该所有权的确认和本案认定房屋买卖协议的效力问题并不冲突。因史羊春名下现有房产在，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则，目前，史羊春无权要求吴鲁生、吴粉美协助办理房屋过户手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、确认史羊春与吴鲁生父亲吴金荣于2001年9月17日签订的《房屋变卖契约协议书》合法有效。二、驳回史羊春其他诉讼请求。案件受理费50元，由吴鲁生、吴粉美负担。二审中，双方均未提交新证据。二审中查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为：一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于买卖合同是否存在的问题。史羊春提供的房屋买卖合同虽然不完整，但根据史羊春实际占有、使用47号房屋多年，且其持有涉案房屋的所有权证等事实，结合相关证人证言以及农村房屋买卖合同的相关习俗，可以认定其与吴金荣之间存在房屋买卖合同。且事隔多年，要求史羊春与证人陈述签订买卖合同的具体细节一致，实属苛求。二、关于买卖合同的效力认定。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2019年第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。2001年1月1日起施行的《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：“农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意。乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。……农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”。由此，应认为至少自1998年起，我国农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅基地制度。法律法规既已明文规定对农村宅基地的取得、流转予以严格限制，而法律法规具有公开宣示效力。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定的身份所享有的权利，是集体经济组织给予本集体经济组织成员的居住福利。法律限制一户一宅，是为了在集体经济组织所拥有的土地资源有限的情况下，在成员之间的资源分配更加公平。购买涉案房屋时，买卖双方虽系同一集体经济组织成员，但史羊春已经在常州市金坛区金城镇白塔村储黄庄村委（原白塔镇储黄庄9组）拥有了房屋，涉案买卖合同违背了一户一宅的制度。故，史羊春、吴金荣于2001年进行的涉案农村房屋买卖无效。三、其他。双务合同不成立、无效或者被撤销时，双方因该合同取得财产的，应当互相返还，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在确定返还财产时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。应予返还的房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，史羊春应依照法律规定，就添附、房屋升值等积极举证、有理有据地提出主张，以保护自身利益。综上，吴鲁生、吴粉美所持“史羊春与吴金荣之间不存在买卖合同关系”的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。涉案房屋买卖合同虽然成立，但依法应认定为无效。一审认定错误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初5897号民事判决；二、驳回史羊春的诉讼请求。一审案件受理费50元，由史羊春负担；二审案件受理费50元，由吴鲁生、吴粉美负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年七月二十八日书记员  朱羲玲