山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初2212号原告：逄诗涵，男，1993年9月21日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王贞民，山东臻贞律师事务所律师。被告：龙口市金星房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市龙口渔港路海滨小区1号楼，统一社会信用代码913706817326031148。法定代表人：邵云飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王连胜，山东渤海平正律师事务所律师。第三人：田玉建，男，1942年5月26日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：慕鑫禄，山东启卓律师事务所律师。原告逄诗涵诉被告龙口市金星房地产开发有限公司（下称金星公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告逄诗涵申请追加田玉建作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。原告逄诗涵的委托诉讼代理人王贞民、被告金星公司的委托诉讼代理人王连胜、第三人田玉建的委托诉讼代理人慕鑫禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告逄诗涵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将原告购买的房产（松涛苑19号楼1单元901室及19-2、19-6车库）交付给原告，并协助原告办理产权登记手续；2、诉讼费用、保全费5000元、保全保险费1860元，由被告承担。事实与理由:2016年12月22日，原被告签订了《正仁·松涛苑--中央公元认购协议》和《正仁·松涛苑车库转让协议》，协议约定，原告购买被告开发的19号楼1单元901号房屋及19-2、9-6地下车库。后原告依约履行了全部义务，但被告至今未交付上述房产。为此，原告诉至法院。被告金星公司辩称，原告所述不是事实，被告公司虽然与原告签订了《房屋认购协议》及《车库转让协议》，但原告未向被告公司交付任何购房款和认购车库的款项，所以被告公司没有交房的义务，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人田玉建述称，原告的诉请合理，陈述的事实与理由予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的2020年4月11日田玉建、姜宗梅出具的声明，金星公司主张，其刚刚看到该声明，怀疑系原告为本案诉讼而签订的声明，对其真实性有异议，不予认可，且与被告无关。本院认为，该声明系田玉建、姜宗梅单方作出的意思表示，田玉建与姜宗梅系夫妻关系，姜宗梅现已去世，第三人田玉建当庭予以认可，故对其真实性予以认定。2、关于原告提交的2020年5月12日田玉建与田群泰、田洪、田亭昌签订的《协议书》及视频资料，金星公司主张，该组证据与本案无关。本院认为，金星公司对其真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认。3、关于原告提交的手写证明一份，原告主张，因田亭昌现在看守所羁押无法到庭，故其亲笔书写证明一份；金星公司主张，该证据无法确认是田亭昌本人签字，另外田亭昌系犯罪嫌疑人，其中的1460000元工程款系刑事犯罪所涉及的款项，故该证据不予认可。本院认为，该证据的证明效力需结合其他证据综合分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案第三人田玉建与姜宗梅（于2020年5月1日去世）系夫妻关系，共育有三名子女，大儿子现已去世，其子田群泰；次子田亭昌，现被羁押在龙口市看守所；女儿田洪。原告逄诗涵系田亭昌之继子，田野系田亭昌之女。2016年10月15日，被告金星公司作为甲方与第三人田玉建（田亭昌代签）作为乙方签订了《龙口市松涛苑回迁置换协议》，约定：“1、乙方购置的商品房9号楼2001室，楼车库3个9-27、9-28、9-29，储藏室4个14、15、16、取暖计量间，总价款合计2320000元；2、19号楼901室，每平方米价格按5200元房价合计730000元，19号楼车库2个19-2、19-6，每个车库100000元，合计200000元，总价款合计930000元。商品房购置共计3250000元；3、乙方回迁面积247.7平方米，优惠方30平方米，另外购买吕古林68平方米一栋，合计345.7平方米，按甲方销售价格每平方米5200元算，共计1790000元；4、双方抵顶后，乙方需向甲方交纳人民币壹佰肆拾陆万元（以工程款抵顶）”。2016年12月，田野与金星公司就上述回迁置换协议第一条中所涉的房产分别签订《正仁·松涛苑——中央公元认购协议》、《正仁·松涛苑车库转让协议》及《正仁·松涛苑储藏室转让协议》，由田野以1927000元的价格认购了正仁·松涛苑——中央公元9号楼2001室，以300000元的价格受让了9-27、9-28、9-29号地下车库及以100000元价格受让了9号楼14、15、16、取暖计量间储藏室。2016年12月22日，原告（乙方）与金星公司（甲方）就上述回迁置换协议第二条中所涉的房产分别签订《正仁·松涛苑——中央公元认购协议》和《正仁·松涛苑车库转让协议》，认购协议约定乙方预定购甲方开发在建的正仁·松涛苑——中央公元19号楼1单元901号房，乙方须于签署本协议时，交纳100%购房预付款，共计730000元；车库转让协议约定甲方转让给乙方的车库位于松涛苑小区19号楼19-2、19-6号地下车库，车库出让价款200000元，乙方需在2016年12月16日前付清。关于上述系列协议签订的由来。庭审中，原告主张，当时田亭昌在代田玉建与金星公司签订《龙口市松涛苑回迁置换协议》时，就已经与金星公司言明，协议第一条所涉9号楼2001室、车库、储藏室归田亭昌所有，协议第二条所涉的19号楼901室、车库归逄诗涵所有，但协议中牵涉到田玉建的回迁楼及其购买的吕古林回迁楼面积折价问题，为便于协议起草，故田亭昌与金星公司商定该回迁置换协议以田玉建的名义签订。而以田野名义就回迁置换协议第一条所涉房产与金星公司签订认购及转让协议的原因是，虽然该处房产归田亭昌所有，但田野系田亭昌的继承人，以田野的名义签订相关协议，可以节省田亭昌过世后的房产过户费用。金星公司于2016年12月26日向田玉建出具收取松涛9-2001房款1460000元收据一张，于2017年10月30日向田玉建出具收取松涛19-1-901房款730000元、收取松涛19-2、19-6车库款200000元收据。关于出具上述收据的原因，金星公司主张，其向田玉建出具的1460000元收款收据系双方在签订置换协议后，应田亭昌的要求出具的，以抵顶田玉建回迁房的置换款，该款项没有实际交付；房款730000元和车库款200000元的收据，亦是应田亭昌的要求出具的，金星公司未收到任何款项，收据并未实际履行。2020年4月11日，田玉建与姜宗梅出具声明一份，载明：2016年10月15日，田玉建（田亭昌代）与金星公司签订了《龙口市松涛苑回迁置换协议》，鉴于该协议第一条中的商品房9号楼2001室、车库、储藏室及第2条中的19号楼901室、车库等我均未出资，实际出资人为田亭昌和逄诗涵。根据出资情况及亲情问题，为防日后出现财产纷争，我们夫妇在此郑重声明，协议第1条中的商品房9号楼2001室、车库、储藏室归田亭昌所有，协议第2条中的19号楼901室、车库归逄诗涵所有。2020年5月12日，田玉建（甲方）与田群泰、田洪、田亭昌（乙方）签订协议书，协议第四条约定：“松涛苑19号楼901室房屋、车库归逄诗涵所有，与甲乙双方无关。将来办理相关产权证时，甲乙双方相关人员均需积极协助办证至逄诗涵名下”。2020年6月18日，田亭昌出具书面证明载明，“……置换协议中19号楼1单元901室及19-2、19-6两个车库是给逄诗涵买的，其中用工程款抵顶的部分属于我对逄诗涵的无偿赠与”。另查明，2017年9月19日，田野、曲士杰与金星公司签订《协议书》，约定：……一、经烟台德诚汇智工程咨询有限公司审核，其出具的《关于松涛一期消防喷淋工程、绿林、铺装工程结算的编制说明》中，结算造价为……合计总价为45345582.2元；二、因甲方（金星公司）资金紧张，经双方协商，该工程款付一部分现金，抵顶一部分商业房，现已结清……附工程款结算明细表。工程款明细中载明，……楼置换：1460000元、C6、C7商铺：6508480元、……商业E105号：5236000元……合计金额45345582.20元。2017年11月29日，田亭昌因涉嫌犯罪被刑事拘留，同年12月15日被逮捕，现羁押于龙口市看守所。本院于2019年11月18日作出（2018）鲁0681刑初394号判决，内容为：“……二、敲诈勒索的犯罪事实2014年下半年起，被告人田亭昌从金星公司处承揽了松涛苑的消防、地暖、室外铺装、绿化等工程……2017年8月31日，烟台德诚汇智工程咨询有限公司对田亭昌承建的松涛苑……出具结算编制说明……工程造价合计20907000.64元，因对此价格不满意……按照田亭昌的要求将工程总额修改为45345582.2元……现龙口市金星房地产开发有限公司已将45345582.2元全部付给被告人田亭昌……因烟台德诚汇智工程咨询有限公司出具的工程结算书存在程序违法等情况，公诉机关提出重新鉴定……该工程最终鉴定值28400299.34元。综上，被告人田亭昌借与金星公司结算工程之机，采取要挟的手段，敲诈勒索金星公司16945282.86元。案发后，公安机关从被告人田亭昌之女田野处扣押人民币583.2万元，从龙口市金利房地产开发有限公司处扣押人民币198万元，已分别于2018年8月9日、9月26日发还给金星公司法定代表人邵云飞”。该判决作出后，田亭昌不服提起上诉，公诉机关山东省龙口市人民检察院未提起上诉，该案现在二审审理中。工程款明细中所涉的松涛苑C6、C7商铺(价值6508480元)、松涛苑商业E105号(价值5236000元)，现已被公安机关查封。还查明，2017年10月19日至20日，田野与金星公司就回迁置换协议第一条中所涉房产办理了交接及申请装修手续。涉诉小区所属楼栋均未取得建设工程竣工备案手续。庭审中，原告表示，虽涉诉房产未取得竣工备案手续，但小区内已开通水电暖，大部分业主均已入住，物业公司亦对入住的业主提供了多年物业服务，小区现有条件完全能够满足正常生活，所以原告愿意接收现状的涉诉房产。2020年7月8日，本院就小区现状调查了小区物业管理公司的相关负责人，该负责人表示，涉诉小区所属楼栋均未取得竣工备案，不符合交付条件，但是根据业主要求，物业提前发放了装修钥匙，并已开通水电暖。目前，一期入住的比较多，二期入住率在50%左右。本院认为，原告以其与金星公司之间签订的《正仁·松涛苑--中央公元认购协议》和《正仁·松涛苑车库转让协议》，且协议中所涉款项已付清为由，主张金星公司履行交付房产的义务。金星公司虽认可上述协议真实有效，但辩称涉诉房产的款项并未交付，故其没有交房义务。双方的争执焦点为涉诉房产的款项是否已履行完毕。对此，原告主张，涉诉房屋的款项已通过田玉建的回迁房屋置换和金星公司所欠田亭昌的工程款抵顶履行完毕。被告则主张，其虽然开具了相应收据，但涉诉款项并未实际履行。本院认为，从回迁置换协议约定的内容来看，金星公司用总价值3250000元的两套房屋及车库、储藏室（包括涉诉房屋及车库），置换田玉建价值1790000元的回迁房，两者之间的差价款1460000元用金星公司欠田亭昌的工程款抵顶。该1460000元工程抵顶款在田野、曲士杰与金星公司就田亭昌承揽工程的工程款结算签订的《协议书》、工程款明细中有明确记载，但金星公司以田亭昌承揽的工程涉嫌刑事犯罪为由，抗辩该抵顶无效；同时以刑事案件尚在审理中为由，抗辩本案应中止审理。关于金星公司抗辩本案应中止审理，本院认为，田亭昌的刑事案件经本院审理作出（2018）鲁0681刑初394号判决认定，该工程双方原结算造价为45345582.20元，最终鉴定值为28400299.34元，两者之间的差额款16945282.86元认定为田亭昌敲诈勒索的违法所得。但楼置换价值1460000元并未认定在田亭昌违法所得部分，且公安机关已将追缴的现金7812000元返还金星公司，同时查封了用于部分抵顶45345582.2元工程款的两处价值共计11744480元的不动产（松涛苑C6、C7商铺，商业E105号），足以追缴田亭昌的违法所得部分。该刑事判决虽因田亭昌提起上诉未生效，但根据上诉不加刑原则，二审法院认定田亭昌违法所得金额不会高于一审法院所认定的金额，因此，虽该刑事案件尚未结案，但并不影响本案的审理，金星公司的抗辩于法无据，本院不予支持。关于金星公司抗辩抵顶款项的约定无效，从回迁置换协议的实际履行情况来看，该协议第一条中所涉的房屋、地下车库及储藏室均已实际交付使用，且亦未被公安机关查封，即双方已实际实施了协议中部分房产的置换行为，且不存在任何事实和法律上的阻碍。因此，金星公司的抗辩与事实不符，本院不予采信。涉诉房产的款项已通过田玉建的回迁房屋置换和金星公司所欠田亭昌的工程款抵顶履行完毕。综上，本案涉诉房产所涉的并非单纯的商品房买卖关系，而是涉及到拆迁房的置换安置等事宜。另外，根据田玉建与姜宗梅夫妇出具的声明，田玉建与田群泰、田洪、田亭昌签订的协议书，以及田亭昌书写的证明可以认定，田玉建夫妇及田亭昌将其在本案涉诉房产中享有的权利全部让与给原告，原告据此与金星公司签订房屋认购协议及车库转让协议，且相应的款项亦履行完毕。双方虽仅签订了认购协议，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，涉诉协议书应认定为商品房买卖合同。现涉诉款项已履行完毕，金星公司亦应按约履行交付房产的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，原告有权主张金星公司向其交付正仁·松涛苑——中央公元19号楼1单元901号房及19号楼19-2、19-6号地下车库。虽然19号楼尚未取得竣工备案手续，不符合国家规定的最低交付标准，但原告主张，小区内已开通水电暖，大部分业主均已入住，小区现有条件完全能够满足正常生活，故其愿意接收该房产。本院认为，原告作为买受人，愿意接收现状的涉诉房产，同时结合本院对涉诉小区物业相关负责人作出的调查笔录，可以看出，涉诉小区已能够满足业主的基本生活条件。因此，原告的该项主张，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。关于产权登记手续事宜，因房产尚未交付，本案不作处理。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决如下：一、被告龙口市金星房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将正仁·松涛苑—中央公元19号楼1单元901号房，19-2、19-6号地下车库交付给原告逄诗涵。二、驳回原告逄诗涵的其他诉讼请求。保全费5000元、责任保险费1860元，合计6860元，由被告龙口市金星房地产开发有限公司负担。案件受理费13100元，减半收取6550元，由被告龙口市金星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年七月十六日书记员 王玮璐