江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3247号上诉人(原审原告、案外人)：庄勇，男，汉族，1985年10月11日生，住睢宁县。委托诉讼代理人：原国华，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：袁丽，女，汉族，1976年3月15日生，住睢宁县。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘延，男，汉族，1976年8月14日生，住睢宁县。上诉人庄勇不服江苏省睢宁县人民法院（以下简称原审法院）（2019）苏0324民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庄勇请求：依法撤销一审判决，确认涉案房屋归上诉人所有，并不得对该房屋强制执行，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对案件部分事实认定错误。1、上诉人2013年10月10日与刘延、许大冬夫妻签订房屋转让协议，刘延、许大冬将睢宁县桂花园二期2号楼3单元406室房产（以下简称涉案房屋）转让给庄勇，当日将上房手续以及房屋钥匙给了庄勇。东升社区居委会和物业公司亦证明2013年10月10日刘延将涉案房屋转让给上诉人，上诉人从2013年10月占有房屋到2014年4月份装修完毕入住。2、上诉人已经于2013年10月11日前按照双方房屋转让协议的约定支付了应当支付的全部购房款25万元，原审法院认定上诉人无法证明在查封之前支付了全部购房款属于认定事实错误。房屋转让协议中对于庄勇在之前已经支付房款18万元进行了明确说明，刘延也重新出具了收条，上诉人把剩余的房款7万元支付给了许大冬，许大冬出具了收条，有相应的银行转账记录可以证实。原审法院仅以庄勇的妻子和刘延的妻子是表姐妹关系，就认定庄勇应当知道刘延的经济状况及负债情况、与刘延有串通转移财产的嫌疑，是没有任何事实和法律依据的，明显错误。该涉案房屋至今没有办理过户的原因是因为刘延联系不上，导致无法办理过户，并非庄勇自身的原因未办理过户。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院以庄勇实际购买装修材料的时间晚于查封时间，认为庄勇2013年11月17日前并没有实际入住，说明庄勇没有合法占有房屋。把实际居住等同于合法占有，明显属于对法律适用错误。根据法律规定，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续，即应当视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，属于合法占有。2、涉案房屋的查封应当以本执行案件的查封为判断依据，而不能以涉案房屋曾经的最先查封的日期为依据。涉案房屋于2013年11月5日被（2013）睢民初字第2895号王浩与刘延民间借贷纠纷一案查封，现王浩案件已经执行完毕，查封的涉案房屋已经失效。原审法院在袁丽申请执行案件中，于2014年10月21日作出（2014）睢执字第1640号执行裁定查封了涉案房屋，现在原审法院把王浩案件的查封日期作为本案的查封日期，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条、第二十六条的规定，原审法院查封涉案房屋没有告知上诉人，也未在涉案房屋的显著位置张贴公告、采取张贴封条等任何措施，因此该查封不能对抗上诉人。3、原审法院办理的王浩案件查封被告刘延405、406两套房产明显属于超标的查封。被告人刘延的405室房屋在执行拍卖评估时价值40多万元，两套房屋价值将近80多万元，而王浩的债权仅20万元，查封406室明显属于违法超标查封，应当属于违法无效行为。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人袁丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。涉案房屋查封的时候是空置状态，庄勇提供的证据无法证明其在涉案房屋未查封之前已经支付购房款的事实，查封日期为2013年11月5日，之前未办理产权过户登记手续。庄勇虽然入住涉案房屋但不能证明其对涉案享有物权。被上诉人刘延未出庭应诉，亦未提交书面答辩材料。经审理查明，袁丽与刘延民间借贷纠纷一案，原审法院于2014年1月7日作出（2013）睢民初字2676号民事判决，内容为：刘延于本判决生效后十日内返还袁丽借款10万元。该判决生效后，刘延未履行义务，根据袁丽的申请，原审法院于2014年3月24日立案强制执行，案号为（2014）睢执字第1640号。于2014年10月21日作出（2014）睢执字第1640号执行裁定，依法查封了被执行人刘延所有的包括涉案房屋在内的两套房屋。于2019年3月28日作出（2014）睢执字第1640号执行裁定，继续查封被执行人刘延所有的涉案房屋。庄勇提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，原审法院于2019年5月20日作出（2019）苏0324执异43号民事裁定，驳回庄勇的异议申请。庄勇提起执行异议之诉，请求：1、确认涉案房屋归庄勇所有，并中止对涉案房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。原审法院查明，2010年12月9日，刘延与睢宁县土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议书》一份，以产权调换的方式取得了包括涉案房屋在内的房产四套。2013年7月2日涉案房屋办理了上房手续。2013年10月10日，庄勇（乙方）与刘延及其妻子许大冬（甲方）签订房屋转让协议，约定：甲方将拆迁安置的涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积81.04平方米，车库建筑面积约10平方米，购房价格合计275757元（其中包含购房款250000元，车库款21364元，燃气初装费2600元，电表开户280元，有线电视开户费300元，水表开户费600元，生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、物业费等613元等一切上房移交费用），付款方式为乙方原付购房款200000元，后甲方退还乙方20000元，乙方实际预付房款180000元冲抵房款外，乙方还应付给甲方70000元，于2013年10月11日给付甲方。剩余购房款25757元作为过户保证金由乙方自行保管，双方办理产权过户时由乙方支付给甲方。甲方承诺在开发商书面通知给此房办证之日起三十个工作日内办证到甲方名下。刘延、许大冬分别于2013年10月9日、2013年10月11日出具180000元、70000元收据。庄勇提供了中国邮储银行存折一份、农业银行明细清单一份、中国建设银行流水明细一份，证明其于2012年5月7日、2012年5月17日从邮储银行共取款65000元，2012年8月7日从农业银行取款50000元，2012年8月24日从建设银行取款20000元。庄勇称其父亲给了65000元及上述银行取款共计200000元用于支付涉案购房款。并提供证人庄某的证人证言，称其于2012年8月份左右向刘延交付200000元现金作为购房款。后因刘延迟迟未交付涉案房屋，刘延于2013年2月2日向庄勇转账退回20000元。双方于2013年10月10日重新达成购房协议，并支付了剩余款项。一审庭审中，庄勇提供东升社区居委会、涉案房屋物业管理公司徐州金园物业管理公司2018年8月出具的证明各一份、燃气费（2014年4月1日起为庄勇所交）、水费（2014年12月起）、电费（2014年11月起）以及购买装修材料（2013年11月17日起）的发票收据，旨在证明其于2013年10月起一直占有使用涉案房屋。因刘延一直下落不明，故一直未能办理房产过户登记。原审法院另查明，涉案房屋于2013年11月5日被原审法院（2013）睢民初字第2895号王浩与刘延民间借贷纠纷一案查封。庄勇的配偶与刘延的配偶系表姊妹关系。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋于2013年11月5日查封，庄勇称其在查封前已经合法占有该房产，但其提供的物业公司及社区出具的证明其于2013年10月入住涉案房屋，其提供的购买装修材料的发票证明其2013年11月17日还在装修涉案房屋，两者不能相互印证。且法院的查封日期显然在庄勇装修入住之前。庄勇主张其于2012年8月以现金方式支付了购房款20万元，并提供了相应的取款记录和证人庄某的证言，但证人庄某系庄勇的姐姐，与庄勇具有一定的利害关系，其证言还应与其他证据相互佐证。庄勇几次取款与其所称的交付购房款的时间间隔三个月之久，不符合常理，且以现金方式交付20万元，亦不符合日常经验法则。庄勇在2013年10月10日与刘延、许大冬签订房屋转让协议之前是否与刘延存在房屋买卖协议、庄勇所提取的款项是否支付给了刘延用于购房，均无充分的证据证实。庄勇也未提供充分的证据证明其已经支付剩余7万元购房款，结合庄勇配偶与刘延配偶之间的表姐妹关系，庄勇应当知道刘延的经济状况及负债情况，不排除双方之间存在串通转移财产的嫌疑。故庄勇无法证明其在查封之前支付了全部购房款，且至今没有办理产权过户登记手续，庄勇虽然入住涉案房屋，但不能证明其对涉案房屋享有物权，庄勇的诉讼请求不符合上述法律的规定，依法不予支持。刘延未到庭参加诉讼，视为对其诉讼请求的放弃。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案是上诉人庄勇作为案外人对执行标的提出异议而引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，是人民法院审理执行异议之诉案件时的依据，应参照适用。上诉人庄勇应举证证明其享有排除执行的权利,且该权利符合上述法律条文规定的四个条件，缺一不可。在一审期间，庄勇提供了房屋转让协议，证明在涉案房屋查封前，庄勇与刘延签订了涉案房屋的买卖合同；提供的社区居委会、物业公司的证明及燃气费、水费、电费、购买装修材料的凭证，可以证明庄勇在袁丽申请执行查封涉案房屋前占有使用了涉案房屋。庄勇提供的证据不足以证明其已支付了全部购房款。理由如下：庄勇提供的中国建设银行流水明细与许大冬于2013年10月11日出具的收条相印证，仅能够证明庄勇于2013年10月11日交付购房款7万元。剩余18万元的购房款庄勇称系现金交付，有中国邮储银行存折、农业银行明细清单、中国建设银行流水明细证明，而上述证据只能证明其于2012年5月7日、5月17日、8月7日、8月24日提取现金13.5万元，不能证实所取款项支付给刘延、许大冬。庄勇与刘延、许大冬签订房屋转让协议的时间为2013年10月10日，取款时间均在签订房屋转让协议一年多之前，庄勇的配偶与刘延的配偶许大冬系表姐妹关系，仅凭当前证据不足以证明庄勇已支付18万元购房款。综上所述，对庄勇的上诉请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人庄勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年七月二十八日法官助理 刘青青书 记 员 王 炎