广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终832号上诉人（原审原告）：陈炯锋，男，1982年11月1日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：游小娟，女，1985年7月25日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：刘文华，男，1989年5月9日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：伍红英，女，1978年08月21日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：陆培妃，女，1979年4月7日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：何堪祥，男，1987年12月9日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：梁冰，女，1980年7月12日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：谢国锋，男，1984年6月30日出生，汉族，住广东省德庆********。上诉人（原审原告）：谢沛根，男，1987年9月9日出生，汉族，住广东省德庆********。上述九上诉人推荐的诉讼代表人：陈炯锋，男，1982年11月1日出生，汉族，住广东省德庆********。上述九上诉人推荐的诉讼代表人：游小娟，女，1985年7月25日出生，汉族，住广东省德庆县****************。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司，住所地德庆县********。主要负责人：彭定博，该公司总经理。委托诉讼代理人：费军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴静君，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：德庆碧桂园房地产开发有限公司,住所地德庆县********。法定代表人：庞晓贇，该公司总经理。委托诉讼代理人：严文敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏超洲，女，该公司工作人员。上诉人陈炯锋、游小娟、刘文华、伍红英、陆培妃、何堪祥、梁冰、谢国锋、谢沛根（以下简称陈炯锋等九人）因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司（以下简称物业公司）、德庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持陈炯锋等9人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由物业公司、房地产公司承担。事实与理由：1.原判认定事实不正确，审查证据有意偏袒物业公司和房地产公司，适用法律不够准确，判决错误。原判认为本案是物权纠纷,认为双方争议焦点是涉案露天停车位是否占用业主共有的道路和绿地，权属于谁。该争议焦点认定不准确，应是案涉露天停车位是否占用洋房区域内业主共有的道路或者其他场地和绿地面积,露天停车位权属到底是归房地产公司还是业主共有。如属业主共有，房地产公司就无权委托物业公司进行管理和收费。以下事实和理由可以证明土地使用证的宗地图虚线至红虚线至实线范围的土地为业主共有。(1)根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”。案涉露天停车位所在位置正好在洋房区域内土地使用证的宗地图虚线至红虚线至实线范围的土地上。(2)云山秀色洋房区内所有房产已于2015年3月销售完毕。小区全部建筑物的初始登记权证随着房屋销售完毕也就分割完毕。根据《物权法》第九条之规定，既然房地产公司已向业主出售房屋，其初始登记产权证已被不动产登记机构收回，其已不是权利所有人，小区内土地的土地使用权也转移至小区业主，由此可以确定土地使用证的宗地图虚线至红虚线至实线范围的土地使用权为业主共有。2.原判另查明“德庆碧桂园规划报建时申请的住宅停车位825个，属于房地产公司自建固定资产”。该另查明是出自（2019）粤1226民初45、46号及（2019）粤12民终1579、1598号物业纠纷案，该案一审法院认为是物业服务合同纠纷。二审法院也认为因停车费产生纠纷不是本案审理的法律关系，陈炯锋、曾松芳可另寻其他途径解决,也就是说露天停车位权属不在该物业纠纷审理范围。德庆县住房和城乡规划建设局（以下简称德庆住建局）复函:(1)德庆碧桂园规划报建时申请的住宅车位825个,备注为公司自建固定资产。规划报建时申报的停车位、道路及绿地情况详见德庆碧桂园总平面规划与竖向设计图。(2)德庆碧桂园住宅车位的权属状况问题,此项查询业务不属我单位职能范围,请到我县不动产登记局查询(附复函)。据复函可知德庆住建局从来没有确认德庆碧桂园住宅车位权属为德庆碧桂园公司所有。该案一、二审法院都只是重申了德庆碧桂园规划报建时是，是强调了时间点的。法院对于房地产公司在小区建设初期为公司自建固定资产是认可的，却没有说小区建设完成和小区全部房屋出售后规划报建时申请的住宅停车位825个依然属于房地产公司自建固定资产。3.原判适用《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，采信德庆住建局对停车费、垄断服务、燃气服务的复函而认定露天停车位的权属是房地产公司所有属违背事实。德庆住建局的复函只有单位盖章没有负责人签字或盖章、经办人员签字或盖章，不符合形式上要求，没有证据效力；且复函亦不以事实为依据，前后内容说法不一、自相矛盾，欠缺公信力，应不予采信。4.一个建筑区划内的物权归属仅有四类，即业主专有、业主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权利人所有。一般情况下，建设单位建造的建筑物、构筑物及其附属设施若不属业主专有，就应属业主共有。5.根据德庆县自然资源局复函可知，涉案的露天停车位是没有登记发证，也不能登记发证。不能办理产权登记也就不能成为享有专有权的专有部分，故房地产公司主张涉案的露天停车位属公司所有没有法律依据。小区建设完成，全部房屋出售后，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。地面停车位是直接设置在地面的停车设施，因业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，房地产公司不能凭小区总平面图注明为规划车位就认为该地面停车位属于公司所有。6.涉案露天停车位是房地产公司占用了云山秀色洋房区域内业主共有的附属基地绿地或其他公共场所建设的，权属并不属于房地产公司，虽然房地产公司与物业公司签订了《车位经营管理委托协议》，约定由物业公司管理涉案露天停车位，但由于房地产公司对涉案露天停车位没有权属，故露天停车位并不属于该协议的约定范围，该约定也不对陈炯锋等9人产生法律效力。7.即使陈炯锋等9人分别与物业公司签订的《前期物业服务协议》，但物业公司没有证据证明陈炯锋等9人的车辆停放在露天停车位上，因此，其收费没有事实依据。故陈炯锋等9人无需向物业公司支付涉案露天停车位的场地使用费。至于《碧桂园前期物业服务协议》第九条所约定的物业服务公司可对小区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营管理，其经营管理收入在剔除管理成本后用作补充小区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。由于物业公司向陈炯锋等9人收取的是停车费，属于车位场地使用费，并不属于管理费用，且从现有证据来看，物业公司也未提供证据证明其收取的停车使用费依法归洋房区域内业主共有或纳入公共维修基金账户。因此，物业公司依据该条款约定收取的停车费理由不成立，更没有法律依据。物业公司应当退还陈炯锋等9人停车费共300元，并立即停止向陈炯锋等9人收取涉案露天停车位使用费。综上，一审判决认定事实错误，缺乏证据证明，程序违法，适合法律不当，请求二审查明事实，依法纠正一审错误判决。物业公司辩称，（一）物业公司经依法授权，接受委托对涉案小区的地面停车位经营管理，合法收取机动车停车费。根据《肇庆市机动车停放服务收费管理办法》第十二条第一款（三）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及陈炯锋等九人与房地产公司签订的《前期物业服务合同》第七条的规定，物业公司有权管理园区的停车位。《前期物业服务合同》第八条约定“甲方（陈炯锋等九人）使用本园区车位的，可根据实际情况交纳车位场地使用费的方式，如逐次付费、短期租用、长期租用停车位。如现在短期或者长期租用车位的方式，甲方需签订书面的车位使用协议”，而陈炯锋等九人采用的是逐次即临时停放的方式停放汽车，则无需签订车位使用协议。（二）物业公司依据国家及地方规定收取机动车停车费。根据《国家发改委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管收费等有关问题的通知》《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》《肇庆市机动车停放服务收费管理办法》等各级政府相关文件规定，国家已经取消了收费许可制度及许可证年审制度，已开放机动车停车收费规定，对住宅小区停车实行市场调价，物业公司已按照相关要求在园区内外醒目位置设置标价牌，公示停车设施经营单位、地址、定价、收费标准、计费方法、收费依据、服务内容等，物业公司开展停车经营活动并收取费用符合相关规定。（三）陈炯锋等九人在小区内并未购置产权车位和租赁车位，其并不享有免费停车的权利。陈炯锋等九人在明知小区内采用的是有偿停车的情况下，依旧选择将车驶入园区，享受停车服务，可以认定符合《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第六十条的规定，陈炯锋等九人接受园区停车收费公示牌中约定的内容，采用默认的方式选择进入园区，认定双方订立了合同，陈炯锋等九人临时租赁地面停车位，占用了有限的停车位资源，享受停车服务，应向物业公司缴纳停车费。（四）即使退一步而言，全体业主包含陈炯锋等九人与物业公司签订了《前期物业服务协议》，并在协议中已同意授权物业公司对园区内的物业公用部位、共有设施、设备进行经营，物业公司有权依约对车位进行经营和管理并收取停车费。综上所述，物业公司收取陈炯锋等九人的停车费并无不当，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回陈炯锋等九人的上诉请求，维持一审判决。房地产公司辩称，房地产公司作为开发商，已经依法取得案涉房产建筑区划内建设土地使用权，可以依法对土地进行占有、使用、收益。根据《物权法》规定，房地产公司在依法取得的建设土地使用权上有权建设自有固定资产。房地产公司在开发建设之初便已对案涉车位进行规划，案涉车位在规划图上已经明确为停车位，且已经明确标明为房地产公司固定资产，并无侵占业主的公共道路或绿地。根据《物权法》第七十四条规定，已经明确规定规划停车位的归属由当事人约定。房地产公司与业主签署的商品房买卖合同明确约定规划停车位属于房地产公司，详见合同附件四补充协议22条。此前已取得的多份判决，一审法院、肇庆市中级人民法院均对案涉车位属于房地产公司所有进行认定，规划局亦认可规划停车位属于房地产公司所有。陈炯锋等九人认为规划车位权属适用不是业主共有就是业主专有的逻辑完全是强盗逻辑，规划停车位不管按照法定还是约定，均是房地产公司自建资产，房地产公司自建资产不可能随着业主购买房屋就免费无偿地转移给业主。陈炯锋等九人向一审法院起诉请求：1.物业公司立即停止向陈炯锋等九人收取不属房地产公司的产权露天绿地车位停车费；2.物业公司立即退还本案已收陈炯锋等九人的不属房地产公司产权的绿地车位停车费共300元（以实收陈炯锋等九人相关票据为准）；3.物业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月27日，“广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司”变更为“广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司”。2015年12月22日，“广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司”变更为“广东碧桂园物业服务股份有限公司德庆分公司”。2019年6月20日，“广东碧桂园物业服务股份有限公司德庆分公司”变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司”。涉案的露天车位位于德庆县**********德庆碧桂园小区三期云山秀色洋房区域内，主要是指德庆碧桂园规划示意图中标注的公司自建车位和路边空地。2010年5月19日，房地产公司（合同甲方）与物业公司（合同乙方）签订一份《德庆碧桂园前期物业服务合同》，合同第八条约定“本物业管理区域内属于全体业主共有的物业及设施委托乙方经营，其经营收入在剔除经营成本后用作补充本物业共用部位、共用设施设备的维修维护费用。”合同第九条约定“本物业管理区域内属甲方所有的物业（包括但不限于会所、便利店），甲方可根据自身需要委托乙方代为经营管理。”合同附件二物业构成一览表中的汽车停车位约800个，备注栏载有“公司自建固定资产，具体数量和面积待定”。陈炯锋等九人均为德庆碧桂园的业主。陈炯锋持有的德字第65********08号房地产权证载明：房地产权属人为陈炯锋、曾松芳，房屋所有权取得方式为2013年2月1日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街11座***2房。游小娟持有的德房字第65********46号房地产权证载明：房地产权属人为何志、游小娟，房屋所有权取得方式为2013年3月6日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街11座***4房。刘文华持有的德字第65********99号房地产权证载明：房地产权属人为刘文华、刘杰华，房屋所有权取得方式为2013年3月6日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街11座***2房。伍红英持有的德房字第65********30号房地产权证载明：房地产权属人为伍红英，房屋所有权取得方式为2013年1月31日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街7座***4房。陆培妃持有的德房字第65********34号房地产权证载明：房地产权属人为陆培妃，房屋所有权取得方式为2013年2月1日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街11座***3房。2019年3月7日，潘骏健与何堪祥签订《商品房买卖合同》，将座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街13座***4房转让给何堪祥。何堪祥持有的粤（2019）德庆县不动产权第00***68号不动产权证书载明：权利人为何堪祥，座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街13座***4房。梁冰持有的德房字第65********17号房地产权证载明：房地产权属人为梁冰，房屋所有权取得方式为2013年7月8日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街19座***4房。谢国锋持有的德房字第65********53号房地产权证载明：房地产权属人为谢国锋，房屋所有权取得方式为2013年7月8日购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街17座404房。谢沛根持有的德字第01********39号房地产权证载明：房地产权属人为谢沛根，房屋所有权取得方式为购买，房屋座落德庆县***********德庆碧桂园云山秀色一街15座***1房，共有情况为共同共有，登记时间为2015年11月9日。2011年10月9日至2013年10月28日，游小娟、伍红英、陆培妃、刘文华、梁冰、陈炯锋、谢国锋、谢沛根（各业主为合同甲方）先后分别与物业公司（合同乙方）签订了一份《德庆碧桂园前期物业服务协议》，该协议第八条约定“甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《德庆碧桂园临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费。1.车位使用人与车位所有权人可根据实际情况约定车位的租赁方式及交纳车位场地使用费的方式，如逐次付费、短期租用停车位、长期租用停车位。如选择短期或长期租用车位的方式，甲方须与车位场地所有权人签订书面的车位使用协议，明确双方在车位使用方面的权利和义务以及相关的注意事项。……。”该协议第九条还约定“乙方可对本园区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营，其经营收入在剔除经营成本后作补充本园区内共用部位、共用设施设备的维修维护费用。”该协议第三十二条约定“本协议经双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”游小娟、伍红英、陆培妃、刘文华、梁冰、陈炯锋、谢国锋、谢沛根在与物业公司签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》的同时，还在业主承诺书上签名确认“现已详细阅读《德庆碧桂园临时管理规约》的全部内容，愿意遵守本规约的事项，……。如该物业发生转让时，本人保证取得物业继受人签署的《德庆碧桂园临时管理规约》及《业主承诺书》，并送交至物业建设单位和物业服务企业。……。”2013年12月9日，物业公司在小区张贴了一份“关于云山秀色苑区室外车位收取场地使用费的通知”，通知二临时停车收费内容为：1.自2014年1月1日开始实行2小时内不收费，超过2小时开始收费；2.按次收费：以12个小时为收费单位，不足12小时按1次收费（每次5元），超出12小时而不足24小时按2次收费，依次类推；……。2017年11月9日，物业公司通过微信公众号发出“关于德庆碧桂园露天小车位更改使用方式的通知”其内容包括：临停的收费标准为：以24个小时为计费单位，2小时内免费，超过2小时而不足24个小时按5元/辆收费。实施时间：2017年11月11日。2016年1月1日，房地产公司（合同甲方）与物业公司（合同乙方）签订了一份《车位经营管理委托协议》，协议中载明：经甲乙双方友好协商，现就甲方委托乙方对权属甲方所有的车位提供管理的相关事宜，达成以下共识：一、甲方同意乙方为甲方开发的德庆碧桂园项目（以下简称该项目）提供车位短租（租期小于20年）代理服务，短租形式包括但不限于年租、月租、临租。二、甲方同意按以下第一种方式委托乙方开展车位短租代理服务：第一种方式：乙方出租权属甲方车位的全部收入作为甲方应向乙方支付的相应物业服务费，乙方不需再向甲方支付代理服务费。双方议定委托经营期间为2016年1月1日至2035年12月31日。2019年5月9日至2019年8月28日，物业公司向陈炯锋等九人收取了停在涉案露天车位的停车费共300元（具体收陈炯锋等九人多少无法区分），并出具了停车费定额发票给陈炯锋等九人。2019年8月28日，陈炯锋等九人向一审法院提起本案诉讼。庭审中，陈炯锋等九人陈述其主张的车位停车费300元，属公司自建车位收费的150元、属路边空地收费的150元。物业公司则陈述这300元是公司自建车位的使用费。另查明：1.德庆碧桂园规划报建时申请的住宅停车位825个，属于房地产公司自建固定资产。2.游小娟、伍红英、陆培妃、刘文华、梁冰、陈炯锋、谢国锋、谢沛根（除何堪详向潘骏健二手购买外）与房地产公司（合同甲方）签订的《商品房买卖合同》的合同附件四补充协议第二十二条约定，德庆碧桂园内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但占用德庆碧桂园内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主共有。第二十三条约定，德庆碧桂园分期开发建设，买受人同意园区内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签订前期物业服务协议及《临时管理规约》。3.刘文华、谢国锋、梁冰、伍红英、曾松芳（陈炯锋配偶）、陆培妃、谢艳君（是谢沛根的房屋共有人）于2015年8月15日至2015年8月21日间，先后在《肇庆市德庆碧桂园小区公共资源经营收入约定分配意见征询票》中签名确认，表决同意物业公司接受业主委托对业主共有的车位、场地等共用部位、共用设施设备提供经营管理服务，物业公司按总收入的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入物业服务资金，用于相关的经营成本，小区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。4.依陈炯锋、游小娟申请，一审法院向德庆县不动产登记中心发函查询“德庆碧桂园房地产开发有限公司是否持有德庆碧桂园三期云山秀色洋房区域内所有绿地车位所有权证”。德庆县自然资源局向一审法院复函：座落德城镇香山东路1号，德庆碧桂园三期云山秀色洋房区域内绿地车位，档案没有登记信息。5.依陈炯锋、游小娟申请，一审法院向德庆县房产管理服务中心发函查询“德庆碧桂园三期云山秀色洋房区域内所有房产是否已全部出售或建筑面积、户数双过半”。德庆县房产管理服务中心向一审法院复函：德庆碧桂园云山秀色洋房区域内所有房产已全部出售。另，德庆县房产管理服务中心还向一审法院复函：德庆碧桂园三期云山秀色洋房区域内所有房产（住宅房屋）已于2015年3月销售完毕。6.依陈炯锋、游小娟申请，一审法院向德庆县城乡规划管理服务中心发函查询“根据规划技术经济指标德庆碧桂园小区绿地率31.2%包括哪些范围”。德庆县城乡规划管理服务中心向一审法院复函：（1）根据《城市居住区规划设计规范（GB5018-93）》2002年版，居住用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地；居住区内的公共绿地，应根据居住区的规划布局形式设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其他的块状、带状公共绿地等。（2）根据香山大道南侧的德庆县碧桂园规划总平面图，该小区的绿地率为31.21%，其中公共绿地部分为0.47公顷，占规划总用地面积的2.74%。我中心暂无法说明小区绿地包括哪些范围，也无法判别公共绿地的类型及具体分布格局。7.德庆住建局于2017年6月1日在向陈炯锋的一份《关于“广东省碧桂园物业服务公司德庆分公司强制收取停车费和垄断网络、燃气服务”问题的复函》中对停车费、网络服务、燃气服务做出回复：《德庆碧桂园总平面规划与竖向设计图》中明确注明了德庆碧桂园住宅的停车位共825个（包括架空层车位、露天车位、别墅车位），为公司自建固定资产，并没有占用业主共有的道路或绿地面积。总平面图是通过规划部门批准的，同意按图规划建设。8.2014年13号《物业服务收费备案表》中备案物业基本情况中的车位车库情况标载为84个，约0.16万㎡，该部分为自建架空层车位。9.德庆碧桂园小区至2019年10月25日尚未成立业主大会或业主委员会，全体业主尚未选聘其他物业服务企业或与其他企业签订物业服务合同。一审法院认为：本案是物权纠纷。双方争议的焦点：一是涉案露天车位是否占用德庆碧桂园小区业主共有的道路和绿地，权属于谁。二是物业公司是否有权向陈炯锋等九人收取涉案车位的停车费。三是物业公司向陈炯锋等九人收取的300元停车费是否合理。关于涉案露天车位是否占用德庆碧桂园小区业主共有的道路和绿地，权属于谁的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，涉案露天车位位于德庆碧桂园小区三期云山秀色洋房区域内，主要是规划示意图中标注的公司自建车位和路边空地。从德庆碧桂园总平面规划与竖向设计图看，涉案露天车位中的公司自建车位属于825个住宅停车位的一部分，在规划示意图中标也有明确标示。从德庆县住房和城乡规划建设局在《关于“广东省碧桂园物业服务公司德庆分公司强制收取停车费和垄断网络、燃气服务”问题的复函》回复“《德庆碧桂园总平面规划与竖向设计图》中明确注明了德庆碧桂园住宅的停车位共825个（包括架空层车位、露天车位、别墅车位），为公司自建固定资产，并没有占用业主共有的道路或绿地面积。总平面图是通过规划部门批准的，同意按图规划建设。”中可以看出，涉案露天车位中的公司自建车位（规划示意图中标注的公司自建车位），并没有占用业主共有的道路或绿地面积。且各业主与房地产公司签订的《商品房买卖合同》的合同附件四补充协议第二十二条也明确约定“德庆碧桂园内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但占用德庆碧桂园内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主共有。”因此，涉案露天车位中的公司自建车位应为房地产公司自建固定资产。而涉案露天车位中的路边空地，主要是在道路两旁，无证据显示是公司自建车位，在规划示意图中也没有明确标示为车位，应属于业主共有的道路范围。关于物业公司是否有权向陈炯锋等九人收取涉案车位的停车费的问题。由于涉案露天车位的公司自建车位属于房地产公司自建固定资产。根据房地产公司与物业公司签订的《车位经营管理委托协议》约定，房地产公司委托物业公司对其公司自建车位进行经营，对此类车位，物业公司有权进行经营。对于占用德庆碧桂园区内业主共有的道路的涉案露天车位（路边空地），归全体业主共有。但根据《肇庆市德庆碧桂园小区公共资源经营收入约定分配意见征询票》及《德庆碧桂园前期物业服务合同》第九条的内容，物业公司有权对业主共有的车位、场地等共同部位提供经营管理服务。且《德庆碧桂园前期物业服务协议》第八条约定“甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《德庆碧桂园临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费。1.车位使用人与车位所有权人可根据实际情况约定车位的租赁方式及交纳车位场地使用费的方式，如逐次付费、短期租用停车位、长期租用停车位。……。”本案中，至本案庭审期间没有证据显示陈炯锋等九人购买有德庆碧桂园小区的车位，陈炯锋等九人都不是小区车位所有权人，是无需交纳车位物业服务费的，但若使用小区车位则应交纳车位场地使用费，即停车费。因此，物业公司是有权依照相关合同或协议约定向陈炯锋等九人收取涉案车位的停车费的。关于物业公司向陈炯锋等九人收取的300元停车费是否合理的问题。陈炯锋等九人主张的300元停车费是发生在2019年5月9日至2019年8月28日期间，该期间，物业公司对陈炯锋等九人停放在涉案露天车位的汽车按其公开的临停收费标准（以24个小时为计费单位，2小时内免费，超过2小时而不足24个小时按5元/辆收费）收取停车费，并未违反广东省相关法规和政策的规定，是合理的。综上所述，陈炯锋等九人请求判令物业公司立即停止向其收取不属房地产公司的产权露天车位停车费并立即退还所收不属房地产公司产权的露天车位停车费共300元，理据不足，不予支持。物业公司和房地产公司提出法院应驳回陈炯锋等九人的诉讼请求的答辩意见，理据充分，予以采纳。一审判决：驳回陈炯锋、游小娟、刘文华、伍红英、陆培妃、何堪祥、梁冰、谢国锋、谢沛根的诉讼请求。本院二审期间，陈炯锋等九人提交了《肇庆市城市规划管理技术规定》、肇庆市人民政府《关于同意实施肇庆市城乡规划管理技术规定（修改稿）的批复》、茂名市中级人民法院（2017）粤09民终2402号民事判决书、重庆市高级人民法院（2016）渝民终7号民事判决书、最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定书、广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第120号民事判决书、顺德碧桂园物业服务中心《关于收集业主车牌信息的通知》、9张相片等证据，拟证实其上诉主张。本院除对一审查明的“德庆碧桂园规划报建时申请的住宅停车位825个，属于房地产公司自建固定资产”不予确认外，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据陈炯锋等九人提出物业公司停止向其收取停车费并返还已收取的300元停车费的请求及本案的事实，本案应定性为物业服务合同纠纷，一审法院案由定性有误，本院予以纠正。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：物业公司是否有权向陈炯锋等九人收取停车费。首先，根据房地产公司与物业公司签订的《车位经营管理委托协议》约定，房地产公司已委托物业公司对其公司自建车位进行经营，对此类车位，物业公司有权进行经营。其次，根据《肇庆市德庆碧桂园小区公共资源经营收入约定分配意见征询票》及《德庆碧桂园前期物业服务合同》第九条的约定，物业公司有权对业主共有车位、共用设施等共同部位提供经营管理服务，收取费用。综上，不管园区内的露天停车位所有权是归属于房地产公司，还是归属于全体业主，物业公司均有权进行管理。再次，根据陈炯锋等九人与物业公司签订的《德庆碧桂园前期物业服务协议》第八条约定，陈炯锋等九人使用园区内停车位需交纳车位场地使用费。且陈炯锋等九人未能提供证据证实其有购买小区的车位，亦未提供其与物业公司有签订短期或者长期的车位租赁合同。故陈炯锋等九人在小区内并无专属其个人的车位，现陈炯锋等九人存在使用小区车位的情形，其应交纳车位场地使用费。故一审判决认定物业公司有权依照相关合同或协议约定向陈炯锋等九人收取涉案车位的停车费恰当，本院予以维持。陈炯锋等九人主张物业公司停止收取露天车位的停车费，并向其返还已收取300元停车费理据不足，本院不予支持。至于德庆碧桂园规划报建时申请的852个住宅停车位的权属问题不属于本案的审理范围，陈炯锋等九人可另循法律途径解决。综上所述，陈炯锋等九人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（陈炯锋等九人已预交），由陈炯锋等九人负担。本判决为终审判决。审 判 长 张日红审 判 员 吴国红审 判 员 刘永东二〇二〇年七月六日法官助理 陈家敏书 记 员 周伟航