西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初10861号 原告：杨检民，男，汉族，1980年7月14日出生，住湖南省邵东县，身份证号：430XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：周永东，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田思雨，陕西博硕律师事务所律师。 被告：陈亚玲，女，汉族，1969年3月6日出生，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：黄永峰，男，汉族，1971年7月29日出生，住陕西省潼关县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 共同委托诉讼代理人：杜锐，陕西永嘉信律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张紫檀，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 原告杨检民与被告陈亚玲、黄永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨检民委托诉讼代理人田思雨、被告陈亚玲、被告共同委托诉讼代理人杜锐、张紫檀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨检民诉称，2017年10月11日，原告与被告陈亚玲签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于西影路50号华润万家超市东侧的房屋（以下简称案涉房屋），用于经营服装、箱包、鞋帽、针织内衣、小商品百货等。合同签订后，原告依约向被告交付600000元租金。2018年8月29日、2018年9月11日，西安市雁塔区曲江街道办事处、西安市雁塔区城市管理局下发《公告》、《致西影路华润万家紧东侧违建内经营商户的一封信》，表明本案涉案房屋要依法拆除，要求商户尽快搬离。2018年9月下旬，原告搬离上述房屋，因涉案房屋被拆迁合同无法继续履行，给原告造成巨大经济损失，被告理应赔偿。被告陈亚玲、黄永峰系夫妻，原告与被告陈亚玲签订及履行合同均在其夫妻关系存续期间，由此产生的上述债务系夫妻共同债务，应由二被告共同承担。现原告诉至法院，要求依法判令：1.二被告赔偿原告装修损失523800元；2.本案诉讼费用（包含保全费、公告费、诉讼费等）均由二被告承担。 被告陈亚玲辩称，1.原告诉称的装修费用与实际不符，被告向原告交付房屋时，已经是以较高标准装修完成的状态，地面铺装质量较高的石材，空调机空调出风、吊顶、风管、照明均安装完毕，墙面也经基层处理完成粉刷，案涉房屋可直接用于经营，原告只是在原告装修的基础上增加明度，加铺价值较低的光面普拉提地砖，以白色PVC板粘附墙面，装修成本有限，经装修专业人士评估，包括材料、人工在内，案涉房屋装修成本为10万元左右；2.原告的装饰装修在搬离前已经拆除，被告对此不应承担费用，原告装修时价值较高的射灯及管线已在原告搬离前拆除带走，原告已拆除的装修被告不应对此承担费用；3.被告仅应赔偿原告部分实际支出装修费用，根据合同约定，被告须赔偿原告的装修费显然需要实际发生，至于50万元的数额，只是装修费发生的最高限额；4.对于装修投入，原告已实际使用近9个月，应当在实际发生的装修费用中将该使用期限予以折算扣除；5.对于原告应获得的装修费用，应以被告实际获得的拆迁补偿款为限，否则显失公平，因为该房屋存在拆迁可能，原告租赁该房屋的租金明显低于市场价，原、被告之间达成的实际约定也是如此，被告在拆迁补偿的范围内补偿原告的实际损失以50万元为限，经拆迁承揽方评估，被告案涉房屋（包括本案原告租赁的1500平方米及二层其他部分，共4000平方米）含装修价值在内的全部价值仅为11万元，被告也只取得了11万元的拆迁补偿，原告向被告要求52万元的装修损失显然不合常理、显失公平；6.原告应于2018年6月9日向被告支付下半年租金450000元，原告未如期足额支付，因原告违约，被告于2018年6月10日已有权收回房屋，原告无权要求被告赔偿装修费用；7.即使被告应当赔偿原告合理数额的装修费用，按照双方《租赁合同》的约定，原告对被告的该债权未到期，合同约定如遇政府拆迁，三年内甲方赔乙方装修费，该房屋于2018年9月26日拆迁，原告要求被告赔偿合理数额装修费的时间为2020年9月26日之后；综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告黄永峰辩称，1.其与本案无关，不是本案适格的被告，《租赁合同》为原告与被告陈亚玲签订，租金也由被告陈亚玲收取，根据合同相对性原则，被告黄永峰与本案无关，不应承担责任；2.被告黄永峰不知晓本案合同的签订、履行，其租金也未用于夫妻共同生活，即使具有债务也非夫妻共同债务，其不应承担责任。综上所述，请求法院驳回原告对其的全部诉讼请求。 经审理查明，被告陈亚玲、黄永峰系夫妻关系。2017年10月11日，原告杨检民（乙方、承租方）与被告陈亚玲（甲方、出租方）签订《租赁合同》，该合同约定“乙方租赁甲方房屋相关事宜达成如下约定：租赁XX路XX号华润万家（超市东侧），房屋面积约1500平方米，租赁用途为经营使用（店铺名称：俭民衣世界服装批发城）；租赁期限5年，自2018年1月10日至2023年1月10日；从本合同签订之日甲方给予乙方80天的装修期限，租金为签订合同之日起每年人民币900000元，每两个年度在此基础上递增6%，以此类推；签订合同之日支付前半年租金450000元，以后每半年的租金需提前一个月支付；乙方需将租金以转账的形式汇入陈亚玲个人账户；乙方在签订本合同已经确认甲方交与乙方的房屋附属设施质量达标，乙方能正常使用；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责；乙方装修时应当将楼梯加宽一个柱子；在租赁期间，乙方如因经营不善无法经营需提前三个月向甲方提书面报告，经甲方确认房屋及附属设施无损毁，租金已无拖欠，双方无其他纠纷乙方可以离场，在乙方离场时可搬走自己添加的能够移动设备（空调需要留某某甲方），但不得进行损坏式搬离；备注：如遇政府拆迁，三年内甲方赔乙方装修费五十万元……”。合同签订后，原告向被告支付首期租金450000元，被告将案涉房屋交付原告使用。2017年10月15日，原告与案外人陕西尖峰装饰工程有限公司签订《装饰装修合同书》，约定“由案外人陕西尖峰装饰工程有限公司为原告承租的案涉房屋进行装饰装修，工程期限自2017年10月21日至2017年11月21日，工程造价（不含税）500000元……”。案涉房屋装修施工期间（2017年11月6日），西安市雁塔区城市管理综合行政执法局向原告承租案涉房屋设立的俭民衣世界服装批发城当场送达《停工（核查）通知书》，以“疑在违法建设认定过程中擅自装修”为由责令其立即停止上述装修行为，并要求其提供《规划许可证》等相关行政许可手续。后原告继续对案涉房屋进行装修，案涉房屋装饰装修工程于2017年11月21日竣工，2017年11月30日予以验收，原告与案外人陕西尖峰装饰工程有限公司对上述工程结算总价款为523352元。 另查明，2018年8月29日，西安市雁塔区城市管理局、西安市雁塔区曲江街道办事处向违建房主陈亚玲（系本案被告）及各承租商户联合发出《公告》，XX路XX超市紧东侧建筑物系违法建设，限期于2018年9月20日前清理现场、将建筑物内的相关物品自行搬离、拆除违法建筑。2018年9月16日，原告对案涉房屋内可拆除物品自行拆除搬离后退场。2018年9月26日，被告陈亚玲与案外人李某某签订《房屋拆迁协议》，由案外人李某某XX路XX层钢结构（包含案涉房屋），建筑面积4000平方米进行统一拆除，拆除的各类废旧材料归案外人李某某所有，案外人李某某向被告陈亚玲支付110000元，XX路XX层纲结构（包含案涉房屋）整体拆除。 上述事实，有《租赁合同》、支付租金转账记录、《装饰装修合同书》、《工程结算单》、原告支付装修款转账记录、《停工（核查）通知书》、《公告》、《房屋拆迁协议》、照片、证人证言及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中,被告陈亚玲作为出租人在与承租人杨检民签订《租赁合同》时未取得建设工程规划许可证,案涉房屋拆除前均未获得相关主管部门批准建设,故双方签订的《租赁合同》应当确认无效，因原告对确认合同无效不作为诉请,故本院仅对合同的无效做出认定,但不在判决主文中予以表述。本案的争议焦点为：被告陈亚玲、黄永峰是否应对原告装修损失进行赔偿及赔偿的具体金额。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中,合同明确约定被告同意原告对案涉房屋予以装修,现房屋租赁合同无效,应依据以上规定处理因装饰装修对当事人造成的经济损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。因案涉房屋于2018年9月底整体拆除，无法对涉案房屋装修造价及现值进行评估,但原告提交的其与案外人陕西尖峰装饰工程有限公司签订的《装饰装修合同书》及工程结算单载明案涉房屋装修费用为523352元,可以认定原告为案涉房屋装饰装修实际支出费用为523352元，结合本案中房屋装饰装修后原告实际投入使用时间（2018年1月10日至2018年9月16日）及折旧损失,本院酌情认定案涉房屋拆迁时装修现值为400000元，结合案涉房屋装修后使用期间照片和原告拆除相关物品后照片，显示涉案房屋除形成附合的装饰装修物外其他可拆除物品均被原告拆除搬离,本院认定该部分物品价值折抵100000元，故本院认定因案涉房屋拆迁产生装修损失共计300000元。被告提供的案涉租赁房屋系违建，对此损失承担60%的责任，原告在对案涉房屋装修过程中明确得知案涉房屋系违建仍然予以施工装修，原告对此承担40%的责任,故对原告要求被告赔偿装修损失523800元的诉请，本院支持180000元（300000元×60%），对原告诉请其余部分不予支持。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定,本案被告虽以其个人名义与原告签订租赁合同及补充协议，原告亦向被告陈亚玲个人账户支付相应租金，但上述行为均发生在被告陈亚玲、黄永峰夫妻关系存续期间,且被告陈亚玲、黄永峰未提供证据证明收取案涉房屋租金仅用于陈亚玲个人使用，现因案涉房屋装修产生的债务亦不应认定为系陈亚玲个人债务，应认定为被告陈亚玲、黄永峰夫妻共同债务,应由被告陈亚玲、黄永峰共同偿还。对于被告黄永峰辩称该债务与其无关的理由不成立,不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈亚玲、黄永峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨检民装修损失180000元； 二、驳回原告杨检民其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9038元，减半收取4519元，原告承担1519元，被告承担3000元。因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王华 二〇二〇年七月二十九日 书记员  陈涵 打印：扈艳红校对：焦阳宁2020年月日送达 1