甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终560号上诉人(原审被告):祝某，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：韩某，甘肃翰维律师事务所律师。被上诉人(原审原告):杨某，住甘肃省金昌市。委托诉讼代理人：姜某，甘肃金天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，甘肃三重律师事务所律师。上诉人祝某因与被上诉人杨某确认合同效力纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。祝某上诉请求:1.撤销原判；2.本案一、二审诉讼费用全部由杨某承担。事实和理由:1.原审法院认定案件基本事实错误。原审法院认为，祝某与杨某系完全民事行为能力人，具有订立合同的民事权利能力和行为能力，涉案宅基地的使用权人为杨某，而宅基地上砖混结构二层房屋12间则不属于杨某所有，为解决地房权属分离、不能签订拆迁补偿协议的情况下，双方签订了承诺书。该承诺书系双方当事人真实意思表示，且不具有法律规定的合同无效的情形，遂认定其有效。1994年，经祝某与平凉市崆峒区天门村红旗社原社长谭进宝协商，将杨某宅基地上的房屋以800元的价格卖给了祝某，房款付清时祝某当即取得了宅基地使用证。1998年祝某之子祝晓与祝某分家另居。2005年因祝晓无处居住，便向天门村村委会申请批一处宅基地，同年3月，经村委会研究后决定将祝某先前从杨玲花处买得的宅基地认定在祝晓的名下。2006年，祝晓出资拆除了宅基地上原有的建筑物并重新修建了房屋12间，该处宅基地与地上房屋产权全部为祝某之子祝晓所有，与祝某再无关系。2019年3月29日，祝某与杨某签订承诺书，约定拆迁补偿款分配事宜，但此时宅基地与地上建筑物的所有权均属祝某之子祝晓所有，与祝某无关，而祝晓与祝某之间亦无任何的委托，所以祝某无权代理祝晓处分其所有的财产，该份承诺书应属无效，因此原审法院认定本案基本事实错误。2.原审法院采信证据错误。在一审庭审过程中，祝某向法庭提交了土地使用证复印件一份，并出具了2005年2月26日天门村村委会会议记录复印件一份，用以证明涉案宅基地经村委会研究后已转到祝某之子祝晓名下;另出具了原天门村红旗社社长谭进宝的调查笔录一份，用以证明该处宅基地上的房屋已于1980年由杨某以800元的价格转让给了祝某，祝某还当庭提供了刘建平等人的证人证言作为证据，但原审法院以祝某未提供任何证据证明为由，对祝某的答辩意见不予认定，采信证据错误，致使最终做出错误判决。3.原审法院适用法律不当。原审法院在认定本案基本事实错误的基础上，错误地适用相关法律规定，将本属无效的合同认定为有效，属法律适用错误，判处不当。杨某辩称，请求驳回上诉，维持原判。本案中没有祝某所称的宅基地买卖关系或者宅基地已经分配给祝某之子的情况。本案是宅基地使用权人与管理人之间的纠纷，祝某称涉案宅基地已经以800元的价格出卖给了祝某，该说法不能成立。祝某在一审中提到了该说法，但是没有提供真实有效的证据予以证明。按照祝某在上诉状中的说法，其与原红旗社社长谭进宝协商用800元将宅基地买过来，该说法不符合常理。本案中涉案宅基地的合法使用权人是杨某，故祝某所说的买卖关系中出卖人应当是杨某，而不是谭进宝。祝某在一审庭审过程中包括上诉状中提及涉案宅基地已经在祝某之子名下，该说法也不能成立。根据《中华人民共和国土地管理法》以及国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规可知，农村村民新建住宅需要使用宅基地的，要完成向当地村委会申请等7个步骤，申请宅基地是有一套复杂的程序的，并不是村委会自己开个会、出一个会议记录，就能够完成的，所以本案祝某仅仅提供一个原村委会会议记录就要证明涉案宅基地已经在祝某之子名下，不能成立。基于上述原因，本案涉案宅基地合法使用权人是杨某，祝某仅是该宅基地的管理人，祝某之子与本案并无关联，不存在祝某说的其无权代理签订合同，或者恶意串通损害第三人利益的情形，一审法院适用法律正确。祝某与杨某均系完全民事行为能力人，从双方签订合同的目的和交易习惯来看，之所以签订拆迁补偿款各占一定份额的承诺书，就是为了解决因权属问题不能签订拆迁补偿协议的事情，同时也是兼顾双方利益以及尊重基本事实的结果。祝某在2019年7月25日崆峒区人民法院开庭时说道，拆迁中由于其弟祝培林患病，祝某经过考虑，签订承诺书，愿意将拆迁款部分给杨某，从该说法能够看出签订协议是祝某的真实意思表示，从双方签订的承诺书可以看出，杨某占拆迁款的40%，该约定是明确的，没有争议的，祝某主张按原房屋面积的40%支付给杨某，不能成立。因为目前涉案宅基地由祝某占有并使用，如果以原房屋面积的40%向杨某支付拆迁款，这是一种严重减损合同一方当事人利益的约定，这种约定应当在承诺书中明确写明，如果没有明确约定，就不能做出有损一方当事人利益的解释。红旗社村委会会议记录在第一次庭审时祝某提交，经过质证，杨某发现该记录并未详细记载涉案房屋和土地已经登记在祝某之子名下，即使新建或者改变使用权人也并非村委会一个部门就能决定，杨某代理人第一次起诉之前，亲自前往祝某住处，祝某表示不想分割的原因是自己的老伴不同意，所以反悔，并未提及房屋与其子有何关系，从祝某多年在涉案房屋居住，并签署处分房屋权利的行为来看，该房屋和宅基地与其子没有任何关系。判断合同效力应当遵守当事人签订合同当时的意思表示，涉案房屋补偿款应该按照40%分割给杨某。杨某向一审法院起诉请求：要求确认杨某与祝某签订的承诺书合法有效。一审法院认定事实：杨某系祝某之弟祝培林之妻，其名下有崆峒区西郊开发区天门村红旗社宅基地（平集建（1991）字第C6-9059）一处，地上有25.5㎡土木结构房屋两间。1980年杨某随其子女到金昌市金川区生活，涉案房屋由祝某父母居住。1990年后祝某使用涉案房屋及院落。2006年，该宅基地上的两间房屋被拆除，重新修建为砖混结构二层房屋12间，祝某在此居住，但未变更宅基地使用权人。2015年7月，杨某将户口迁至子女名下。2016年涉案宅基地被列入拆迁范围。2019年3月29日，杨某与祝某签订了承诺书，约定：拆迁补偿协议签字时（宅基地房款、建筑房款分配权），必须双方到场由杨玲花签字（由于杨玲花身体原因不能亲自到场，由长子祝亮持身份证原件签字领取）。拆迁补偿款双方分配，杨玲花占40%、祝某占60%。后祝某因故拒绝签订拆迁补偿协议，形成纠纷。一审法院认为，杨玲花与祝某作为完全民事行为能力人，具有订立合同的民事权利能力及民事行为能力。关于对承诺书内容的解释，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案宅基地的使用权人为杨某，而宅基地上砖混结构二层房屋12间则不属杨某所有，为了解决地、房权属分离、不能签订拆迁补偿协议的情况，双方才签订了承诺书。从签订承诺书的目的及承诺书的有关条款来看，祝某重建房屋在前，签订承诺书在后，双方签订承诺书应是对目前宅基地和房屋拆迁补偿问题的处理，承诺书中并未约定双方分配的是杨某原来25.5㎡房屋所涉的拆迁补偿款。另祝某关于双方买卖房屋、现涉案房屋属其子祝晓所有，均未提供证据证明，所以对祝某的抗辩意见不予采纳。双方签订的承诺书系双方当事人真实的意思表示，且不具有法律规定的合同无效的情形，应认定为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：确认杨某与祝某签订的承诺书有效。案件受理费100元，减半收取50元，由祝某负担。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为2019年3月29日杨某与祝某签订的承诺书是否有效。祝某在（2019）甘0802民初3895号案件庭审答辩及本案一审庭审答辩时均陈述2006年祝某拆除了涉案宅基地上原有的2件房屋，重新修建了砖混结构的2层12间房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，祝某修建的砖混结构的2层12间房屋，所有权人为祝某，而非祝某的儿子祝晓，且祝某一直居住在该房屋内，这与拆迁办公示表上记载的土地证所有人杨玲花、户主姓名杨玲花（祝某）能相互印证。祝某主张涉案宅基地在祝晓名下，无有效证据证实。因涉案宅基地上祝某修建的砖混结构的2层12间房屋，所有权人为祝某，故祝某签订的关于拆迁补偿款分配的承诺书并非无权处分。本案一审时祝某在答辩时陈述“现房屋列入拆迁范围，因宅基地使用权登记的名称未变更，仍在杨某名下，祝某考虑到杨某丈夫身体健康原因，将原有房屋25.5平方米拆迁补偿款的40%分配给杨某”，祝某在（2019）甘0802民初3895号案件庭审时陈述“拆签中，由于我弟患病，我经过考虑签订承诺书愿意将拆迁款分部分给杨某”，从祝某的陈述可以看出，祝某之所以签订承诺书，一是因为宅基地使用权登记在杨某名下，为了解决地房权属分离、不能签订拆迁补偿协议的情况，二是因为其弟即杨玲花的丈夫祝培林患病，故签订承诺书是祝某的真实意思表示，因该承诺书的签订不具有法律规定的合同无效的情形，故应认定为有效。综上所述，祝某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由祝某负担。本判决为终审判决。审判长 冯云杉审判员 摆建军审判员 宫在霞二〇二〇年七月二十日（法官助理 徐 芸书记员 陈 甜