贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1413号 上诉人（原审被告）：晴隆县久龙精品酒店，住所地贵州省晴隆县莲城街道办南街社区天盛时代广场。 经营者：赵东文，男，1961年10月5日生，汉族，浙江省方成县人，住浙江省方成县。 委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司，住所地贵州省晴隆县莲城镇东观新区来南路。 负责人：曹斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周明波，贵州驰炫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘龙为，贵州驰炫律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：贵州天盛时代房地产开发有限公司晴隆分公司，住所地贵州省晴隆县莲城镇南街农行大楼。 负责人：周贤峰。 上诉人晴隆县久龙精品酒店（以下简称久龙酒店）因与被上诉人贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司（以下简称美佳居公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省晴隆县人民法院作出（2019）黔2324民初552号民事判决，美佳居公司、久龙酒店不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）黔23民终1576号民事裁定，将本案发回贵州省晴隆县人民法院重审。贵州省晴隆县人民法院重审过程中，追加贵州天盛时代房地产开发有限公司晴隆分公司（以下简称天盛公司）作为第三人参加本案诉讼，作出（2020）黔2324民初1号民事判决。久龙酒店不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 久龙酒店上诉请求：1．请求撤销贵州省晴隆县人民法院（2020）黔2324民初1号民事判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院判决事实认定错误。1、被上诉人起诉的物管费不应当由上诉人缴纳，而应当由第三人缴纳。（1）上诉人与第三人之间的物管费实行包干制，上诉人仅有按与第三人合同约定金额交纳的义务，具体向物管公司交纳多少由第三人负责。上诉人与第三人2016年8月16日签订的《酒店租赁合同书》第三条第二款规定从乙方（久龙酒店）进场装修之日起前三年缴纳物管费（含物业费）4,000元/月，至第四年起管理费上涨至5000元/月，管理费按月为单位支付。这说明上诉人与第三人之间对物管费实行包干制，具体缴纳多少由第三人负责。（2）根据被上诉人与第三人的约定，相关物管费由第三人交纳而不应该由上诉人交纳。在《天盛时代广场前期物业管理服务合同》第三章第九条第四项明确约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物管公司。从前述约定可知，物管费原则上由业主交纳，如业主与物业使用人约定由物业使用人交纳，物业使用人未交纳的，业主应承担付款责任。（3）上诉人与第三人在《酒店租赁合同书》中约定的物管费缴纳数额对被上诉人有效，应按《酒店租赁合同书》执行。《贵州省物管条例》第十九条规定，物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约，业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。在上诉人与业主的约定中，明确约定了上诉人向业主缴纳物管费的金额和方式，该约定反映了该物业的物管费应该由第三人向被上诉人缴纳，上诉人与被上诉人的约定合法有效，并不违反法律禁止性规定。上诉人根据合法有效的合同每月应只缴纳4000元，其余应由第三人缴纳。（4）从第三人的行为反映出来，物管费的交纳应由第三人进行。在合同履行过程中，第三人自行更换物管公司并与物管公司签订相关服务合同的行为表明系业主在确定物管公司，由业主交纳相关的物管费用，故而业主更换物管公司并未通知上诉人，所以与物管公司的权利义务履行应当由第三人进行。二、即使上诉人与物管公司签订了《物业管理合同》，在应由上诉人交纳物管费的情况下，物管公司未履行管理义务，上诉人也只能按物管费总价的20%交纳。物管公司应当按照物管合同规定的合同职责履行其相关的几十项义务，由于是物管公司在履行相关义务，故应当由物管公司举证证明其履行了相关职责，物管公司在庭审过程中并未举证证明其履行了自己相关义务和职责，物管公司应当承担举证不能的不利后果。上诉人已向法庭提交了上诉人酒店店长谢永祥被殴打的相关证据材料，以及第三人均证明物管的不作为，足以证明物管公司在履行过程存在管理过错、不作为、失误，其提供的服务不完全，物管费用只能按总价20%收取。三、即使上诉人与业主约定物管费由上诉人交纳，一审法院仅判决上诉人独立承担责任系判决错误。《天盛时代广场前期物业管理服务合同》第三章第九条第四项明确约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物管公司。作为物管公司应要求第三人承担责任，法院应当判决第三人承担支付交纳物管费的义务，一审法院未判决第三人承担系错误的。 美佳居公司二审辩称，一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。上诉人作为物业使用人，美佳居公司有权要求其支付物业服务费用，其上诉主张不是业主无事实及法律依据。美佳居公司在之前已经书面通知上诉人交纳物业服务费用，程序合法。上诉人认为美佳居公司提供的物业服务差，但是没有提供相应证据予以证实。 天盛公司二审未作答辩。 美佳居公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2018年4月1日至2018年9月30日共6个月的物业服务费及能耗费共计69,515元。2、判令被告支付2019年3月1日至2019年7月18日期间5个月17天的物业服务费及能耗费共计64495元。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月至2019年3月31日期间，第三人天盛公司的物业服务是案外人兴峰物业提供，2016年8月6日久龙酒店与第三人签订《酒店租赁合同书》，天盛公司将位于租赁给久龙酒店使用，其租赁区域的物业服务是案外人兴峰物业提供。 2018年3月，第三人与案外人兴峰物业解除物业服务合同，于2018年4月1日与美佳居公司签订《天盛时代广场前期物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”），约定由原告为第三人天盛公司在天盛时代广场提供物业服务，并向业主或使用人收取物业服务费及能耗费。其中，商业物业每平方米3元/月，能耗费每户10元/月。签订前述合同后，原告及第三人均未告知被告久龙酒店变更物业服务者相关事宜，美佳居公司提供了包含被告久龙酒店区域在内的物业服务，直至2019年7月18日原告与第三人解除合同为止。原告因收取被告久龙酒店的物业管理费及能耗费被拒绝而起诉，要求被告久龙酒店支付2018年4月1日至2018年9月30日共6个月的物业服务费及能耗费共计69,515元，此外还要求被告支付2019年3月1日至2019年7月18日期间5个月17天的物业服务费及能耗费共计64495元。 另查明：1、被告久龙酒店与第三人天盛公司签订《酒店租赁合同书》第三条第一款第2项约定：“乙方应承担的其它费用包括：1）从乙方（即久龙酒店）进场装修之日起前三年缴纳管理费（含物业费）4,000元/月”，至第四年起管理费上涨至5,000元/月。2）停车位费用：a）甲方提供20个固定车位给乙方，其中免费提供3个行政车位；另外17个固定车位按现有车位200元/位/月给予6折优惠，计12元/位/月收取……”。2、原告与第三人签订的《物业合同》第六条第1项约定：“1、物业服务费包干制：物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：3.00元/月/平方米……”。3、第三人建筑区域内至今未成立业主委员会。 一审法院认为，物业服务发生纠纷时，各方当事人应本着互谅互让、公平合理的原则协商解决，协商不成的应按照国家的相关处理。 关于被告是否是适格诉讼主体的问题。根据《贵州省物业管理条例》第十九条“物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应的义务。”的规定，被告承租业主天盛公司的商铺经营酒店，在原告的物业服务管理范围内，故被告久龙酒店是本案适格诉讼主体。 关于被告是否应支付物业服务费的问题。原告与第三人天盛公司签订《物业合同》，约定由原告为第三人位于晴隆县莲城街道办南街社区天盛时代广场提供物业服务，并向业主收取物业服务费及能耗费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，经查，业主至今未成立业主委员会，前期物业合同效力应及于被告，被告久龙酒店在《物业合同》约定的服务范围内，应履行交费义务。对被告辩称未与原告签订合同而不交费的理由不予支持。同时，原告提供物业服务是根据《物业合同》约定履行义务，双方未告知被告并不能免除被告的付费义务。 关于停车位及原告是否未履行义务的问题。第三人与被告约定有20个停车位让被告优惠使用，第三人与原告未约定原告让被告优惠使用，导致被告在使用车位时造成不便和损失，该节系租赁合同范围，属另一法律关系，被告可另行向第三人主张权利，被告以此为由拒交原告物业服务费理由不正当，对被告的辩解不予支持。被告称原告未履行修缮管道、告知停电义务，原告不认可，被告未提交相关证据予以证明，对被告的辩解不予采信。 关于物业服务费的金额问题。原告的收费标准经晴隆县住房和城乡建设局、晴隆县发展和改革局备案，并有《晴隆县收费标准备案登记表》为证，该收费标准符合法律规定，应予支持。原告在合同期限内提供了物业服务理应收取相关费用。2018年4月1日至2018年9月30日共6个月的物业服务费为3681.95×3×6=66,275.1元，超过部分不予支持。2019年3月1日至2019年7月18日期间4个月17天的物业服务费为（3,681.95×4×3）+（3÷30×17×3,681.95）=44,183.4+6,259.31=50,442.72元，超过部分不予支持。 关于能耗费问题。因原告与第三人签订的《物业合同》中只约定商业物业内容，其余的是针对住宅业主，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告主张被告支付能耗费无法律依据，不予支持。 综上所述，被告应支付原告2018年4月1日至2018年9月30日的物业服务费66,275.1元、2019年3月1日至2019年7月18日期间的物业服务费为50,442.72元。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第六条、《贵州省物业管理条例》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、被告晴隆县久龙精品酒店于本判决生效之日起十日内支付原告贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司2018年4月1日至2018年9月30日期间物业服务费66,275.1元、2019年3月1日至2019年7月18日期间的物业服务费50,442.72元，以上合计116,717.82元；二、驳回原告贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司的其他诉讼请求。案件受理费2,980元，由被告晴隆县久龙精品酒店负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、物业服务费的交纳主体应如何确定，对本案的物业管理费计算是否正确；2、天盛公司在本案中是否应承担连带支付责任。 本院认为，关于二审争议焦点一。久龙酒店上诉主张其与天盛公司签订的《酒店租赁合同书》中已经对物业服务费收费标准进行了明确约定，对物管费实行包干制，本案中具体缴纳多少物业费应由天盛公司负责。根据天盛公司与美佳居公司的约定，以及天盛公司自行更换物管公司的行为，物业服务费应由天盛公司自行向美家居公司交纳。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定而制定，通过该解释第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，结合《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定可知，天盛公司与美佳居公司签订的《天盛时代广场前期物业管理服务合同》对与天盛公司签订有房屋买卖合同的业主具有约束力，而本案中久龙酒店与天盛公司是签订租赁合同。根据《贵州省物业管理条例》第十九条“物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应的义务。”的规定，久龙酒店作为物业承租人，在《酒店租赁合同书》中与业主天盛公司已经对物业服务费收费标准进行了明确约定，有权依照与天盛公司签订的《酒店租赁合同书》中的约定享有权利，并根据约定的物业服务费收费标准承担物业服务费用。基于此，一审法院判决认定久龙酒店在本案中作为业主，按照天盛公司与美家居公司签订的《天盛时代广场前期物业管理服务合同》中约定的物业服务标准支付物业服务费用不当，本院对此予以纠正。因考虑到久龙酒店在本案中已实际享受美佳居公司提供的物业服务，虽然久龙酒店上诉主张美佳居公司提供物业服务质量差，未提供实质性的物业服务，但在本案一、二审期间，均未能提出相应证据证明该事实，且关于其所提4,000元/月包干费用中还包含有其它费用，但未能具体说明其它费用的组成情况，故本院参照《酒店租赁合同书》中约定的物业服务标准，确定久龙酒店应向美佳居公司交纳的物业服务费。结合审查《酒店租赁合同书》中约定的物业服务费标准，前三年为4,000元/月，故2018年4月1日至2018年9月30日共6个月的物业服务费4,000元/月×6月=24,000元；2019年3月1日至2019年7月18日期间4个月17天的物业服务费在前三年期间，经计算为（4,000元/月×4月=16,000元）+（4,000元/月÷30天×17天=2,266.70元），合计此期间物业服务费为24,000元＋18,266.70=42266.70元。 关于二审争议焦点二。承前所述，美家居公司是依照《天盛时代广场前期物业管理服务合同》的约定为天盛时代广场提供物业服务为由，其一审诉讼请求为久龙酒店支付物业服务费用，未要求天盛公司承担连带清偿责任。本案本院仅围绕其一审诉讼请求进行审理，故仅确定久龙酒店参照《酒店租赁合同书》中约定的物业服务标准支付物业服务费用，对于不足部分，美家居公司可另行主张权利，故对久龙酒店所提应由天盛公司在本案中就物业服务费用承担连带清偿责任的上诉请求不予支持。 综上，上诉人晴隆县久龙精品酒店所提上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《贵州省物业管理条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省晴隆县人民法院（2020）黔2324民初1号民事判决； 二、由晴隆县久龙精品酒店于本判决生效之日起十日内支付贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司2018年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费24,000元；2019年3月1日至2019年7月18日期间的物业服务费18266.70元； 三、驳回贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司的其余诉讼请求； 四、驳回晴隆县久龙精品酒店的其余上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,980元，由晴隆县久龙精品酒店承担596元，由贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司承担2,384元；二审案件受理费2,980元，由晴隆县久龙精品酒店承担596元，由贵州美佳居物业管理有限公司晴隆分公司承担2,384元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年七月二十九日 书记员 刘蓉唯