呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1346号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾培志，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人贾培志因与被上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾培志上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2563号民事判决第一项，依法改判贾培志不应支付富恒公司违约金67265元；2.撤销第二项利息部分，依法改判富恒公司以165693为基数，从2013年4月20日起按银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为59217.97元。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，商品房买卖合同约定的富恒公司解除合同的条件并未成就，富恒公司无权解除合同。1.《商品房买卖合同》约定，贾培志应于合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理相关手续。首先该条款属于格式条款，是富恒公司为了与所有购房者重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房者协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而富恒公司在订立《商品房买卖合同》时，并未提醒购房者在约定期限不办理相关手续，富恒公司有权解除合同，富恒公司只让购房者等通知办理按揭贷款手续，因为新房办理银行按揭贷款必须富恒公司与银行办理了准入，银行同意与富恒公司合作，为其开发的楼盘提供按揭贷款后，购房者才能在富恒公司的通知下，去到指定的银行提供按揭贷款资料，办理相关手续，富恒公司在2016年8月30日才通知贾培志向浦发银行提交按揭贷款资料，富恒公司按要求提交了相关资料。因此，该格式条款免除富恒公司自身责任、加重贾培志责任，该条款是无效的。2.贾培志按照富恒公司的要求准备了银行按揭贷款资料，并在富恒公司工作人员的带领下，去浦发银行（市公安局对面）办理了按揭贷款手续，提交了相关资料，办理了公证书，浦发银行给贾培志办理了银行卡，用于每月还款，所有手续办理完毕后，浦发银行让贾培志等待批款，至今未批款。一审法院认定了贾培志向浦发银行提交贷款资料的事实，那么富恒公司就无权以“贾培志未在合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在合同签订15日内根据银行的指示到指定地点办理相关手续”为由解除《商品房买卖合同》。二、富恒公司以上述理由解除《商品房买卖合同》已超出了法定的解除权的行使期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，富恒公司以上述理由行使解除权最晚应于2017年1月行使，富恒公司在2018年12月10日行使解除权已超过了解除权的行使期限，双方在《商品房买卖合同》约定解除合同的事项发生之日起3年内向买受人单方解除通知，该通知送达买受人之日起《商品房买卖合同》及本补充协议解除，该约定因违反了法律解除权期间的规定是无效的，如果富恒公司无限期的行使解除权，无疑使双方的买卖关系处于长期不确定的状态，不利于保护守约方即贾培志的合法权益。三、富恒公司无权解除合同，更无权要求贾培志支付违约金67265元。根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的，超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。本案中，贾培志按约定支付了首付款，剩余按揭贷款的支付期限应为贷款发放之日，至今贷款也未发放，贾培志不存在逾期30日支付按揭贷款的事实，首先富恒公司不得据此解除合同，更不能要求贾培志支付违约金。富恒公司以贾培志未在约定期限办理银行按揭贷款为由解除合同，但《商品房买卖合同》中，未约定以此理由解除合同违约金的支付数额。退一步讲，《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的，超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。首付款贾培志已按时支付，按揭贷款数额为16.30万元，16.30万元的20%应为3.26万元，因此，不应支持富恒公司请求的购房总款20%的违约金即67265元。四、一审法院关于已支付购房款占用期间利息起算时间有误。涉案房屋约定付款方式为首付款加银行按揭贷款，首付款166225元贾培志已按期支付，2013年4月19日支付165693元，2015年12月21日支付532元。因银行按揭贷款无法办理导致贾培志合同按揭贷款付款履行的目的无法实现，贾培志请求解除双方《商品房买卖合同》，一审法院已确认解除，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后已经履行的，可以根据合同性质要求恢复原状，采取补救措施，一审法院确认富恒公司应返还贾培志购房款166225元。但对于资金占用期间的利息起算有误，利息作为购房款的法定孳息，应从贾培志支付首付款之日开始计算，因此，富恒公司应以165693元为基数，从2013年4月20日起按银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为59217.97元。富恒公司辩称，一、有关贾培志办理按揭贷款的期限及逾期办理按揭贷款富恒公司有权解除合同的约定不属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，格式条款分为两种类型，一是有歧义的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释的格式条款；二是提供格式条款的一方在格式条款中约定了免除或者限制其责任的内容。而格式条款并非当然无效，认定格式条款无效共有两种情形：一是格式条款属于合同法五十二、五十三条规定的无效情形时，应当认定为无效；二是格式条款存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应当认定为无效。本案中，《商品房买卖合同》中关于富恒公司享有合同解除权的约定是对贾培志正常支付购房款这一主要义务的约束，并未加重贾培志责任，更未排除其主要权利。该等约定不存在任何格式条款无效的情形，故，贾培志称该条款无效无任何法律依据。二、双方签订《商品房买卖合同》后贾培志应严格按照双方合同约定的时间向银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，并办理相关手续缴纳一切费用。即便按照贾培志所称其在2016年8月30日向浦发银行提交了相关资料，但贾培志并未办理完毕按揭贷款所需的相关手续，办理全部手续的概念是将在银行办理按揭贷款的手续全部办理完毕只等待银行放款即可，而贾培志并未与银行签订借款合同，其提交的按揭贷款资料也未通过银行审核，贾培志仅仅是办理一张浦发银行的银行卡，且其提交资料时也已经超过了双方约定的期限。截止至2018年年底富恒公司向贾培志发送解除通知时，贾培志按揭贷款仍未办理，且未积极履行办理按揭贷款或支付购房款的义务，富恒公司给了贾培志的付款期限已经足够长了。故富恒公司有权依据合同解除双方签订的《商品房买卖合同》。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十五条第三款“出卖人根据《买卖合同》及补充协议的约定或相关法律规定有权行使单方解除合同的权利时，应在其有权解除合同的事项发送之日起3年内向买受人发出单方解除合同通知”已经约定了富恒公司解除合同的期限为3年，富恒公司在合同约定的解除期限内有权通知贾培志解除合同。四、富恒公司解除合同并要求贾培志支付违约金并非依据的是《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，而是依据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第三条“买受人因于买卖合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如果买受人没有在规定的期限内履行该条规定的全部义务，视为违约，出卖人有权解除合同”及附件四第十五条第五款“因买受人原因导致合同解除合同，买受人应向出卖人支付合同总价20%的违约金”。合同签订后，贾培志在长达近三年的时间内未办理按揭贷款，也未以其他方式向富恒公司支付购房款，故富恒公司有权要求贾培志支付合同总金额20%的违约金，即67265元。五、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在履行《商品房买卖合同》期间，富恒公司是依据合同约定向贾培志收取的购房款，合同解除后，富恒公司才有向贾培志退还购房款的义务。故贾培志要求富恒公司自支付购房款之日计算利息无事实及法律依据。综上所述。一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回贾培志上诉，维持原判。富恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除富恒公司与贾培志之间签订《商品房买卖合同》；2.依法判令贾培志配合富恒公司办理《商品房买卖合同》的网签备案注销手续；3.依法判令贾培志支付富恒公司违约金67265元；4.本案诉讼费用由贾培志承担。贾培志向一审法院提出反诉请求:1.依法判令富恒公司返还贾培志已支付的购房款166225元，并以165693元为基数，从2013年4月20日起按银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为59217.97元。2.请求依法判令富恒公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月21日，富恒公司（出卖人）与贾培志（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定贾培志购买富恒公司开发的位××园商品房。《商品房买卖合同》第六条、第七条及附件五第一条、第三条约定，购房总价款为329225元，买受人支付166225元作为首付款，余款16.30万元买受人选择以按揭贷款的方式支付；买受人须于买卖合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，如果买受人没有在规定的期限内履行该条规定的全部义务，视为违约，出卖人有权解除合同。同时，合同约定逾期付款责任承担是买受人逾期付款在30日之内的，自逾期之日起，买受人应按逾期付款额月利率2%向出卖人支付逾期付款利息，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人逾期付款或者贷款未能进入出卖人账户，则出卖人交房期限亦可相应推迟，并不承担逾期交房的违约金，直至买受人付清全部房款及可能发生的违约金。约定出卖人应当在2016年5月28日前将房屋交付买受人使用。逾期交付责任：逾期不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。《商品房买卖合同》附件四第十五条第3项约定，出卖人根据《买卖合同》及本补充协议的约定或相关法律规定有权行使单方解除合同的权利时，应在其有权解除合同的事项发生之日起3年内向买受人发出单方解除合同通知，该通知依据《买卖合同》及本补充协议的约定的方式送达买受人之日起《买卖合同》及本补充协议解除。《商品房买卖合同》签订后，贾培志按照合同约定期限支付了房屋首付款166225元，贾培志按照剩余房款以按揭贷款方式支付的约定于2016年8月30日向浦发银行提交了贷款资料，等待银行放款，直到被起诉，该贷款没有批款。富恒公司于2018年12月10日下午以公证的方式向贾培志合同中预留的手机号发送了解除通知，贾培志已于当日收到该解除通知。经庭审查明，贾培志至今也未办理按揭贷款，富恒公司也未将房屋交付贾培志。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，《商品房买卖合同》对合同的解除权作出约定，贾培志没有在买卖合同签订之日起7日内，提交银行所要求的全部文件，并在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用，富恒公司有权解除合同，并要求贾培志支付违约金。富恒公司于2018年12月10日向贾培志发出解除合同通知，贾培志于当日收到通知。故富恒公司主张的按照合同约定以购房总价款336325元的20%计算违约金即67265元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于贾培志主张的反诉请求，因《商品房买卖合同》约定的按揭贷款至今不能办理，合同按揭付款履行的目的不能实现，且富恒公司已经通知解除合同，无论约定解除还是法定解除，富恒公司与贾培志均提出解除合同，对此，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以根据合同性质要求恢复原状、采取补救措施。现就解除合同双方已经达成合意，合同解除后，对已付购房款，富恒公司应向贾培志予以返还，并承担从合同解除之日2018年12月10起以165693元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为6306.69元。对于贾培志辩称富恒公司于2018年12月10日发送解除合同的通知已超过解除权一年的行使期限问题，因双方在《商品房买卖合同》约定解除合同的事项发生之日起3年内向买受人发出单方解除合同通知，该通知送达买受人之日起《买卖合同》及本补充协议解除，故贾培志的该辩称理由，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贾培志于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司支付违约金67265元。二、原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告贾培志已支付的购房款166225元，并从2018年12月10日起以165693元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为6306.69元；三、驳回被告贾培志的其他反诉诉讼请求。案件受理费741元，由被告贾培志负担。反诉费1446元，由原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担1107元，被告贾培志负担339元。二审中，富恒公司提交一份浦发银行个人购房担保借款合同及放款凭证、建设银行个人购房担保借款合同及放款凭证，拟证明贾培志与富恒公司签订商品房买卖合同的同一时期内，富恒公司具备办理按揭贷款的条件，此时未能成功办理按揭贷款或因贾培志提交的贷款资料不全或不符合要求，或因贾培志征信问题无法办理贷款，所以未能办理按揭贷款，富恒公司有权解除合同，并要求支付违约金。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、贾培志是否应当向富恒公司支付违约金；二、一审判决自2018年12月10日起以已付购房款为基数计算利息是否正确。针对一个争议焦点，富恒公司起诉请求解除与贾培志签订的《商品房买卖合同》，贾培志亦提出反诉，请求解除双方签订的合同，故对一审法院认定富恒公司与贾培志签订的《商品房买卖合同》已解除，本院予以确认。依据富恒公司与贾培志签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，贾培志选择以按揭贷款的方式支付剩余购房款16.30万元，但贾培志未能贷款成功，也未支付剩余购房款，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，富恒公司有权请求支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑贾培志违约行为的情节、过错程度以及富恒公司可能获得的逾期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，本案中约定的购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，应当依据富恒公司的请求和实际损失予以调整，故本院酌定调整为以其累计应付购房款165693元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年12月10日计算至富恒公司起诉之日2019年7月3日止的利息。故对一审法院判令贾培志支付违约金67265有误，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，富恒公司与贾培志签订的《商品房买卖合同》已解除，富恒公司应当返还贾培志已付购房款166225元，并承担自合同解除之日起至实际支付之日止的利息。关于贾培志主张从2013年4月20日起计算利息的请求，本院认为因《商品房买卖合同》的解除系因贾培志违约而导致，故一审法院认定从合同解除之日起计算返还购房款利息并无不当，本院予以确认。综上所述，贾培志的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2563号民事判决第二项即“二、原告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告贾培志已支付的购房款166225元，并从2018年12月10日起以165693元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息到实际返还之日止，暂计算到2019年10月20日为6306.69元”、第三项即“驳回被告贾培志的其他反诉诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2563号民事判决第一项；三、贾培志于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司支付违约金以165693元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年12月10日至2019年7月3日止的利息。四、驳回呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费741元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担703元，由贾培志负担38元；反诉费1446元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担1107元，贾培志负担339元；二审案件受理费2187元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担2102元，贾培志负担85元。本判决为终审判决。审判长杨蔚堃审判员张蒙江审判员蔡世杰二〇二〇年七月二十八日法 官 助 理  乌日汗书记员  解海波