贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初1397号原告：付立明，男，1982年12月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：李祖林，贵阳市百花湖乡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州省逸坤房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市红枫湖镇扁坡村，统一社会信用代码915201815993806510。法定代表人：焦龙，经理。委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告付立明与被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司（以下简称逸坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付立明及委托诉讼代理人李祖林、被告逸坤公司的委托诉讼代理人马浩钟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告付立明向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿因房屋不符合房屋质量规范给原告造成的损失85293元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：20l7年9月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以总价款318163元向被告购买位于清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区(城中村)改造项目X栋X单元X层X号商品房一套，被告承诺交付的房屋质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工设计文件的要求，如房屋不符合工程质量规范，达不到约定的标准的，原告有权要求被告及时更换、重作、修理。原告于2017年9月6日向被告支付了购房首期款68163元，余款以按揭方式支付。被告正式交房后原告发现有许多地方不符合质量规范的标准，并申请广东中星检测鉴定有限公司对房屋进行了房屋安全鉴定，该鉴定公司2018年8月20日出具了《房屋安全鉴定报告》，作出了房屋墙体抹灰层质量、墙体及天面板外观质量不满足规范要求的结论，并建议进行维修整改处理。经原告多次与被告进行协商，均协商无果。2018年lO月8日，经贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司评估，需花费80293元进行修复。特诉至法院，请求法院支持。被告逸坤公司辩称，原告直接要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的损失理由不充分，诉请也没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。理由如下：一、被告交付的房屋已经过验收合格，房屋主体结构及地基基础并不存在房屋质量问题。二、案涉房屋已向原告交房，交房时已经原告查看验房，在原告无异议后才交接房屋，且至今原告对案涉房屋已装修入住使用，根据法律和司法解释的规定，房屋交付后毁损灭失的风险已经发生转移。三、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》、附件6、附件7及补充协议等关于装修装饰部分保修责任及保修范围的规定，以及根据国家关于《房屋质量保修管理办法》的规定，如果确是因房屋地面及墙面、顶棚等非主体结构在施工时出现的质量问题，被告将根据商品房买卖合同的约定以及国家保修范围、保修责任的相关规定履行整改和修复责任。四、原告自行委托进行鉴定和评估的意见书均不能作为证据加以采信和使用，更不能作为原告主张造成损失的认定依据。理由如下：1、评估机构、鉴定机构及鉴定人员的选任主体不合法。本案出具鉴定和评估意见的两个公司及鉴定和评估人员，都不是最高法、司法部关于鉴定机构及鉴定人员管理办法及名册中公布的鉴定和评估机构，不符合全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的法律规定，因此出具的鉴定意见和评估意见依法不能采纳，也不能作为证据采信和使用。2、委托评估、鉴定的程序不合法。该鉴定和评估是原告单方自行委托，在勘察、检测、取样等方面程序中被告均未参与也不知情。3、评估内容不合法。评估意见书中明确将原告装修装饰入住后的装修装饰作为了本次损失评估的价值范围。4、所评估的损失并未实际产生。五、被告在接到部分业主反映的情况后，被告已及时张贴通告并及时组织人员包括施工方查看现场，排除是房屋主体结构和地基的原因，如果确实是因施工时出现的非主体装修装饰问题，被告将根据国家关于房屋保修责任及保修范围的规定以及商品房买卖合同的约定履行整改、修复义务，请业主届时给予积极配合。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告付立明（买受人）与被告逸坤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“买受人购买逸坤公司修建的清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区(城中村)改造项目X幢X单元X层X号商品房一套，房屋建筑面积为102.62平方米，套内建筑面积为87.88平方米。买受价按套内建筑面积计价，每平方米单价为3620.43元，总价款318163元。……第十一条、交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5、6项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；5、建筑工程竣工合格证明文件、测绘证明文件在办理产权证时一并交付。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。……第十四条、交接手续：……（二）查验房屋：……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；……和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。……第十八条、商品房质量的约定：（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。……（二）出卖人承诺：1、交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；2、交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；3、交付的该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、重作、修理；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。……（四）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十九条、住宅保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修。……在保修期内，买受人发出书面保修通知书30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。”。合同附件六、装饰、设备标准的约定：交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。……1、外墙为涂料；2、起居室：（1）内墙为抹灰；……3、厨房：（1）地面为水泥抹面；（2）墙面为水泥抹面。合同附件七、保修范围、保修期限和保修责任的约定：该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，保修期限不应低于国家规定的期限。出卖人可以延长保修期。（一）保修项目、期限及责任的约定：1、地基基础和主体结构:保修期限为[国家标准：合理使用寿命年限];2、屋面防水：保修期限为[国家标准：5年]；3、墙面、厨房和卫生间地面、地下室地面防水：保修期限为[国家标准：5年]；4、墙面、顶棚抹灰层：保修期限为[国家标准：2年]；5、地面:保修期限为[国家标准：2年]；……。附件十二、补充协议：……第五条、对合同第十四条补充约定：……5.4该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的问题和装饰设备标准异议的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝收楼。买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……5.7该商品房的风险责任、房屋保修责任时间计算、物业管理费等相关费用等自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未在约定的办理交接房期限内办理该商品房的交接手续的，该商品房的风险责任自《合同》第十四条约定的交付期限届满之日起由出卖人转移给买受人。……第七条、对《合同》第十八条的补充约定：7.1保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，出卖人不承担责任。7.2在出卖人履行保修、补修责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、补修责任的一切法律后果，出卖人不承担。合同签订后，原告已按约定交清全部购房款。2016年6月24日，被告、监理单位、施工单位、物管公司共同对原告购买的商品房进行住宅工程质量分户验收、住宅工程楼地面墙面天棚抹灰和各部位防水质量分户验收，分户验收结论为:各验收项目均达到分户验收规范要求。2016年6月24日原告所购商品房所在的逸坤·尚品X号楼完成竣工验收备案,并于2016年9月30日完成竣工验收备案。2017年9月21日，被告向原告交付了案涉商品房。原告收房后在对房屋进行装修的过程中认为房屋存在质量问题，经与被告协商未果，遂委托广东中星检测鉴定有限公司对案涉房屋进行房屋施工质量检测鉴定。广东中星检测鉴定有限公司抽检了案涉房屋的客厅、走廊通道、厨房、卫生间、卧室等，并于2018年8月20日作出中星鉴字[2018]第M0165-13号《房屋施工质量检测鉴定报告》，鉴定结论为：贵州省清镇市逸坤·尚品9栋1单元8楼3号付立明房屋墙体抹灰层质量、墙体及天面板外观质量不满足规范要求，应进行维修整改处理。处理建议为：1、建议对该房屋墙体开裂位置进行挂钢丝网重新抹灰处理；2、建议对该房屋天面板露筋位置进行钢筋除锈刷阻锈剂后，采用高强砂浆修补处理；3、对抹灰层强度不足部分，打去抹灰层重新挂钢丝网抹灰处理。原告为本次鉴定支付鉴定费4000元。2018年8月15日，被告在小区张贴《通知》，主要内容为“逸坤·尚品小区部分业主：根据小区小部分业主向公司反映，部分业主的住房墙面、顶棚抹灰层出现小部分面积脱落现象，我司接到反映后，高度重视并及时组织人员进行了部分初查，排除了房屋主体结构质量和地基基础的原因。因部分业主已对房屋装修入住时间甚久，加之遇一部分业主不在家，致使我司人员无法进入房内全面查看了解墙面抹灰脱落的真实原因和情况，敬请部分业主相互转告并全力协助配合我司查勘原因，如抹灰层脱落现象系施工所致，我司将根据《房屋质量保修办法的相关规定》及合同约定责成施工方尽快为业主进行维修整改和修复，同时也希望存在此情况的业主谅解并给予全力协助和配合。”。2018年9月14日，原告委托贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司对案涉房屋的装饰装修市场价值进行评估。贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司于2018年10月8日作出贵润安丰房估（2018）第54号《装饰装修价值评估报告》估价结果为：估价对象的市场价值为80293元。该评估报告的评估对象包括了室内装饰装修价值但不包含建筑物及分摊的土地使用权及公共配套设施、动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。原告为本次评估支付评估费1000元。经查询，广东中星检测鉴定有限公司于2017年10月31日取得广州市住房和城乡建设委员会颁发的《广州市房屋安全鉴定单位备案证书》，并已进入《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》。贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司于2018年3月13日取得贵阳市住房和城乡建设局颁发的《房地产估价机构备案证书》，未进入《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》。庭审中，被告明确表示不申请重新鉴定和评估。2019年8月21日，原告向本院申请对重新维修和重新装修的经济损失进行评估。因原告申请评估的内容与其提交的鉴定报告中的处理建议内容不完全吻合，同时考虑到广东中星检测鉴定有限公司在鉴定时抽检部位过少，且鉴定报告中对抹灰层强度不足部分面积、房屋墙体开裂面积不明确具体，故本院于2020年3月17日作出释明告知书，并于2020年3月25日送达原告，释明内容为：一、应申请对案涉房屋抹灰层强度不足部分面积、墙体不合格面积以及修复方案进行鉴定；二、应申请进行修复费用评估。2020年3月30日，原告重新提交了鉴定和评估申请书。在委托鉴定、评估期间，本院对外委托办公室于2020年4月24日向原告发出《评估费缴费通知书》及鉴定机构《预交费通知书》，因原告未在指定期限内缴纳鉴定费和评估费，导致对外委托程序于2020年5月27日终止。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房虽经过分户验收和竣工验收，原告在收房时亦对商品房进行了查验，但被告交付使用的商品房存在质量问题的，被告仍应按合同约定在保修期内承担修复责任。原告已向被告反映所购商品房存在的质量问题，被告亦在接到部分业主的反映后在小区内进行了通知，但被告并未及时履行修复义务，且未提供证据证明未及时修复的原因系原告所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告起诉被告赔偿修复费用，符合法律规定。原告主要依据广东中星检测鉴定有限公司作出的《房屋施工质量检测鉴定报告》和贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司作出的《装饰装修价值评估报告》诉请被告赔偿损失85293元，广东中星检测鉴定有限公司虽具有鉴定资质和进入《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》，但其在鉴定时抽检部位过少，出具的鉴定报告中对抹灰层强度不足部分面积、房屋墙体开裂面积不明确具体，一定程度影响了修复费用的评估，对该鉴定报告本院不予采信；贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司虽具有评估资质，但未进入《人民法院对外委托专业机构专业人员信息平台》，其作出的评估报告系对装饰装修价值的评估，评估对象包括了既不属于保修范围，又未受到损害的物品，对该评估报告本院亦不予采信。基于鉴定报告、评估报告均不能作为本案的定案依据，原告经本院释明后重新提交了鉴定和评估申请，在委托鉴定、评估期间，原告未在指定期限内交纳鉴定费和评估费，导致对外委托程序终止，理应自行承担举证不能的法律后果。综述，对原告要求被告赔偿因房屋不符合房屋质量规范给原告造成的损失85293元的诉请，不予支持。原告自行委托鉴定、评估时已经支付的鉴定费4000元、评估费1000元，由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：驳回原告付立明的诉讼请求。案件受理费1932元，由原告付立明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张文涛人民陪审员  桑德志人民陪审员  杨光华二〇二〇年七月八日书 记 员  陈 雷