江西省高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣执复58号复议申请人（保全申请人）：江西建工第四建筑有限责任公司。住所地：江西省南昌市青云谱区建设路468号。统一社会信用代码：913600006779630525。法定代表人：张良明，董事长。委托代理人：梁燕、罗敏，江西宏正律师事务所律师。复议申请人（异议人，被保全人）：信丰中汇置业有限公司。住所地：江西省信丰县嘉定镇站前大道（原信丰中桥公司内）。统一社会信用代码：91360722MA35H0WR4U。法定代表人：张人丁，董事长。委托代理人：许明月、文冠华，江西南芳律师事务所律师。特别授权。复议申请人江西建工第四建筑有限责任公司（下称江西四建）、信丰中汇置业有限公司（下称中汇公司）因不服江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）于2020年6月24日作出的（2020）赣07执异47号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。赣州中院在执行保全申请人江西四建与被保全人中汇公司建设工程合同纠纷财产保全一案过程中，异议人中汇公司不服该院（2020）赣07执保53号协助执行通知书提出书面异议，该院裁定部分支持其异议请求。赣州中院查明，江西四建诉中汇公司建设工程合同纠纷一案，诉讼中，依据江西四建的财产保全申请，该院于2020年5月25日作出（2020）赣07执保53号民事裁定，冻结中汇公司总计3500万元的银行存款或查封、扣押等值的其他财产。依据该裁定，该院于2020年5月28日查封了中汇公司开发的位于江西省信丰县城区“清华誉府”65套房屋（即：1.一期：xxx；2.二期：xxxxxx）；于2020年6月4日冻结了中汇公司在赣州银行股份有限公司信丰支行的“2xxxxxxxxxx3”账户中338535.44元存款和“28xxxxxxxxxxxxxx3”账户中3477453.45元存款，在工商银行江西省赣州信丰火车站支行的“15xxxxxxxxxx06”账户中567284.42元存款。另查明，1.保全申请人江西四建起诉中主张了建设工程款优先权，目前，该案正在一审之中。2.该院对案涉65套房屋的查封属首封，建筑面积共计7625.69㎡。该案涉房屋及所在的“清华誉府”项目用地异议人已向赣州银行股份有限公司信丰支行设立抵押。该项目用地出让金为198130000元，建筑总面积为126320㎡，每㎡建筑面积所占用地应分摊出让金为1568.48元。3.信丰县发展和改革委员会《关于商品房销售价格公示复函》{信发改价备字[2xxx]62号和[2xxx]9号}同意异议人对“清华誉府”一期（3#、3A#、5#－10#楼）和二期（21#、22#、23#、23A#楼）商品房销售备案公示均价分别为7280元/㎡和7385元/㎡。4.信丰县住房和建设局于2020年6月17日出具的《“清华誉府”商品房状态证明》，证明2020年1月1日至6月16日，“清华誉府”住宅（商品房）已销售备案的有36套，销售均价为6531.52元/㎡；商铺已销售备案的有34套，销售均价11334元/㎡；439个车位已取得销售备案登记，目前没有抵押和查封。5.异议人提供可预售的439个车位和24个商铺，要求置换已保全查封的65套案涉房屋。赣州中院认为，本案争议的焦点为是否存在超标的额保全，应否允许置换保全财产。1、关于是否存在超标的额保全问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款分别规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”而对于查封财产价值的判断，实践中，有评估价或协议价的参照评估价或协议价，没有评估价或协议价的则可参照案涉房产同地段楼盘同性质房产的近期市场交易价予以判断。本案中，保全查封的案涉房屋虽无评估价或协议价可参照，但根据信丰县住房和城乡建设局出具的证明，案涉房屋所在楼盘中有36套商品房异议人已在2020年1月1日至6月16日对外销售，销售均价为6531.52元/㎡，该均价真实地反映了案涉房屋所在楼盘商品房的近期市场价格，故65套案涉房屋价格宜按该经市场检验的交易均价为计价依据，而不应按异议人提供的未经市场交易检验的案涉房屋销售公示备案价为依据。由于案涉房屋及所占用地设有抵押，而保全申请人主张的建设工程款优先权依法只能就其所建工程折价或者拍卖的价款优先受偿，该价款并不包括建设工程所占用土地使用权的价格，故对65套案涉房屋保全价格的计算中还应除去所占用地的价格。因此，65套案涉房屋的保全价格约为3784万元{即：7625.69㎡（65套房屋面积）*[6531.52元/㎡-1568.48元/㎡(每平方米建筑面积价格中所含的用地价格)]}。该保全价格与本案裁定应保全的3500万元标的额相比，超幅约8%。而本案保全查封的财产，除该65套房屋外，还保全了异议人三个账户438万余元的存款。上述事实表明，本案存在明显超标的额保全的情形，有解除部分保全财产的必要。基于本案尚在审理阶段，并未进入执行，结合异议人正常开展经营生产的需要，在能够实现保全目的的情况下，故宜对冻结异议人的三个账户资金全部解冻。2、关于应否允许置换保全财产问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条规定，财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。可见，被保全人提供变更或置换的财产必须同时符合“等值”和“有利于执行”两个条件。本案中，该院保全的65套案涉房屋与异议人提出要求置换的车位及商铺，系批准备案的可售房产，异议人通过出售其拟置换的车位及商铺，同样可达到变现房产回笼资金的目的。故异议人提供的拟置换财产虽等值甚至超值，但从目前商品房更易于商铺、车位销售变现价款的房地产交易行情看，异议人提供要求置换的商铺、车位不能满足“有利于执行”的条件，故根据上述司法解除规定，异议人的该异议请求该院不予支持。遂裁定如下：一、解除对信丰中汇置业有限公司在赣州银行股份有限公司信丰支行的“28xxxxxxxxx3”和“2xxxxxxxxxxxxx83”账户内存款及在工行江西省赣州信丰火车站支行的“1510xxxxxxxxxxxx06”账户内存款的冻结（含实际冻结金额和申请冻结金额）。二、驳回中汇公司的其他异议请求。江西四建向本院申请复议称，执行法院（2020）赣07执保53号协助执行通知书中共计查封中汇公司65套住房，其中47套均设立抵押权，所查封房产的残值仅1000万元，远远低于（2020）赣07执保53号执行裁定中确定的3500万元。本案冻结的银行存款账户中并不包括中汇公司在赣州银行开设的基本账户，本案执行法院冻结的中汇公司名下三个银行存款账户并无不当，该公司未提供充分证据证明账户冻结措施影响其正常的生产经营。综上，中汇公司在赣州银行的贷款系2016年申请办理，其开发的“清华誉府”楼盘一期下优质楼盘及商铺已销售一空，但至今仍有绝大部分银行贷款未予清偿，其资金状况堪忧。执行法院依据本案保全民事裁定及江西四建提供的担保金额对中汇公司财产及部分银行账户予以查封冻结的执行措施并无不当，其保全的财产按市价计算残值仅千万元左右，银行存款亦只有三个账户共计330万元，不存在超标的查封情形。请求撤销本案原审异议裁定。中汇公司向本院申请复议称，1.允许中汇公司提供有效资产替换被查封的在售房产，符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条规定，财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。后者是特别法和“后法”，且符合民事诉讼法的规定，本案应当优先适用。如果不允许复议申请人中汇公司提供其他有效资产替换被查封的在售房产，根据上述法条中“应当”的表述，反而违反法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条是对民事诉讼法第一百零四条的进一步肯定，但不能推导出“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产，不符合‘有利于执行’的条件时，不能裁定变更保全标的物”，民事诉讼法的法律效力高于民事诉讼法司法解释。2.诉讼阶段的查封有别于法院强制执行阶段的查封，应当遵循有利于正常生产经营的原则进行，允许中汇公司提供车库及商铺置换被查封的在售房产有利于中汇公司资金回笼，让企业生产经营正常化，不会产生不利于执行的后果，反而能兼顾保全申请人、购房人、中汇公司等各方的利益。3.本案明显超标的查封，对超标的部分应当解除查封。本案即使假设江西四建没有任何违约、工程无质量问题的情况下，结算后中汇公司目前要支付的工程款也仅为1587万元。本案原审异议裁定按照强制执行阶段的执行措施和标准来计算诉讼阶段的查封标的物和金额，明显不当。4.江西四建在未完成项目结算情况下虚高诉讼标的，恶意超标的查封在售住房，属于恶意诉讼和恶意查封，企图以此要挟中汇公司继续向其超付工程款并逃避因工程严重逾期被追究违约责任。复议申请人中汇公司初步测算，江西四建结算后的实际应收工程款不到1500万元，但应承担的违约金和违约赔偿不少于3556万元，为此，复议申请人中汇公司已于2020年7月1日提起反诉，要求江西四建退赔1000万元。请求撤销本案原审异议裁定第二项，允许复议申请人中汇公司提供车位及商铺替换被查封的在售房产，解除对“清华誉府”第二期房屋超标的部分的查封。本院经审查补充查明，中汇公司与赣州银行信丰支行于2019年9月30日签订借款合同，为开发“清华誉府”项目二期向该银行借款5500万元并提供抵押担保，借款期间为2019年9月30日至2021年9月30日。同日，合同双方当事人签订了最高额抵押合同并办理抵押登记，担保的主债权种类为贷款，抵押担保的最高限额为7900万元，抵押物为登记在中汇公司名下位于信丰县嘉定镇站前大道南侧原中侨公司地块中31994.13㎡土地使用权（证号：赣[20xx]信丰不动产权第00xxxx3号，该宗地总面积63200.77㎡），不动产登记证明号为赣（2xxxx）信丰不动产证明第00xxxx1号。在本案复议审查过程中，信丰县不动产登记中心就执行法院（2020）赣07执保53号执行案出具书面查询结果，证明本案已被执行法院查封的中汇公司开发建设“清华誉府”商住小区65套住房均已对赣州银行信丰支行办理在建工程抵押。另查明，原告江西四建与被告中汇公司建设工程施工合同纠纷一案，原告的诉讼请求为：请求判令被告中汇公司支付原告江西四建工程款33162273元及利息，并请求判令原告对被告中汇公司所建的该案“清华誉府商住小区”工程折价或者拍卖的价款在36876447元范围内享有建设工程优先受偿权；请求判令被告承担该案律师费等。本案正在审理过程中。再查明，2017年1月12日，信丰县国土资源局与中汇公司签订的国有建设用地使用权出让合同显示，该合同项下出让宗地编号为ＤＢ××31，出让宗地面积为63200.77㎡，出让总价198130000元（3134.93元／㎡），建筑总面积为126320㎡。同年3月13日，中汇公司与江西四建签订的建设工程施工合同（协议书）显示，合同约定工程为位于江西省信丰县城的“清华誉府”商住小区项目工程。项目建设分为两期，第一期由11栋7-11层小高层建筑组成，建筑面积约73037㎡；第二期由7栋多层、11栋7-9层小高层和3栋18-26层高层建筑组成，建筑面积约78227㎡，总建筑面积约151264㎡，其中地上126380㎡，地下室1层约24884㎡；框架结构。开工日期为2017年3月16日，确保第一期3栋楼在2017年5月20日前主体结构施工至满足预售条件要求；多层建筑从开工到封顶时限为180天，小高层建筑封顶时限为210天，高层建筑封顶时限为310天（20天的春节假期除外）。2019年11月4日，中汇公司确认“清华誉府”商住小区项目一期工程竣工备案。本院查明的其他事实与赣州中院一致。本院认为，本案的争议焦点是是否存在超标的查封和应否变更保全标的物。一是关于本案是否存在超标的查封的问题。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案中，据以保全执行所依据的（2020）赣07执保53号执行裁定，确定本案保全请求的范围为3500万元，故本案原审异议裁定以3500万元作为判断本案是否存在明显超标的查封的标准，具有事实和法律依据。中汇公司以其初步测算及预测的工程款1587万元为标准判断本案是否存在明显超标的查封，与法律规定不符。其次，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十七条的规定，人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。本案中，由于本案执行法院已经查封的“清华誉府”商住小区65套商品房及其占用范围内的宗地土地使用权（证号为赣[2xxx]信丰不动产权第0xxxx3号）的1/2部分即31994.13㎡（总面积63200.77㎡），均已在赣州银行信丰支行设立抵押，抵押权人赣州银行信丰支行对该宗地抵押部分土地使用权及65套住房的拍卖或折价款享有优先受偿权，其残值部分尚不能确定，本案原审异议裁定在已查封的该65套商品房的价值基础上仅剔除已设立抵押权的土地使用权价值，并以此认定本案保全的上述65套商品房及银行存款价值已超出保全范围，认定事实和适用法律错误。同理，中汇公司主张本案解除已被执行法院冻结的三个银行账户仍存在超标的情形不能成立。再次，本案作为保全申请人的原告江西四建之诉讼请求虽然是要求作为本案被保全人的被告中汇公司支付工程款及利息，并主张对案涉“清华誉府”商住小区工程折价或者拍卖的价款在36876447元范围内享有建设工程优先受偿权，但由于该案正处于诉讼过程中，其工程款优权先尚不能确定且不属于本案保全执行异议复议审查范围，本院不予审查。江西四建以该被查封的65套房产中有47套已设立抵押、残值仅剩1000余万元为由，主张认定本案已被查封65套房产的价值“远远低于（2020）赣07执保53号执行裁定中确定的3500万元”，该项复议主张具有一定的事实和法律依据。二是关于本案是否符合变更保全标的物的法律规定问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条的规定，财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。可见，被保全人提供变更或置换的财产必须同时符合“等值”和“有利于执行”两个条件，该条件系民事诉讼法司法解释对《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全”的规定中置换保全标的物担保形式的进一步明确，二者并不冲突。本案中，被保全人中汇公司请求用车库及商铺置换被查封的在售65套商品房，但因用于置换的车库和商铺与在售房产同为房地产，且车库属于在售住宅的配套出售不动产，无法证明二者在“等值”的情形下何者更为“有利于执行”，中汇公司该项复议主张不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条的规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，被保全人中汇公司名下的在售房产（住宅）、商铺和车库以及银行存款账户，构成被保全人中汇公司的多项可供保全财产，人民法院应当选择对中汇公司生产经营活动影响较小的财产。其中本案冻结的中汇公司在赣州银行股份有限公司信丰支行设立的“28xxxxxxxxxxxxx23”和“28xxxxxxxxxx3”存款账户内存款及在中国工商银行信丰火车站支行设立的“15xxxxxxxxxxxx06”账户内存款，更有利于本案实现保全目的，本案原审异议裁定在本案不存在超标的查封、扣押、冻结事实且中汇公司未提交充分证据证明上述账户冻结措施影响其正常生产经营的情形下，解除对上述三个银行存款账户的冻结，没有事实和法律依据。至于被保全人请求用于置换的车库和商铺与在售房产同为其开发的待销售房地产，无法判断何者为对中汇公司生产经营活动影响较小的财产，即使执行法院查封65套在售商品房之后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，也可以在确保能够控制相应融资款的前提下监督被保全人按照合理价格进行融资，并不当然影响被保全人中汇公司正常的生产经营活动。综上，复议申请人江西四建的理由成立，本院予以支持。复议申请人中汇公司的理由不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实和适用法律错误，结果应当予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：一、驳回信丰中汇置业有限公司的复议申请；二、撤销江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07执异47号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年七月二十九日法官助理吴群书记员朱学斌附：本案执行裁定适用的相关法律规定《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明之理念的意见》（法发[2019]35号）第5条第（3）项查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。第6条第一款第（1）项、第二款保全查封财产后，被执行人申请用查封财产融资替换查封财产的，在确保能够控制相应融资款的前提下，可以监督被保全人按照合理价格进行融资。被保全人或被执行人理由查封财产融资，出借人要求先办理财产抵押或质押登记在放款的，人民法院应积极协调有关部门做好财产解封、抵押或质押登记等事宜，并严格控制融资款。