湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初1139号 原告（反诉被告）：曾进，男，1978年12月3日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 委托诉讼代理人：肖锴，湖南弘一(衡阳)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡平祥，衡阳市蒸湘区法律援助中心法律工作者。 被告（反诉原告）：周湘华，男，1976年12月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告曾进与被告周湘华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告周湘华向本院提起反诉，本院于2020年6月10日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曾进及委托诉讼代理人匡平祥、被告(反诉原告)周湘华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾进在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁押金20000元；2.判令被告退还原告交付的电费308元；3.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审期间增加诉讼请求：要求被告返还玻璃押金8000元。事实与理由：2014年10月30日，原告与被告签订《门面租赁合同》，由原告承租被告所有的位于衡阳市蒸湘区门面，面积约为20㎡，合同第三条第（1）款约定，押金为贰万元，合同期届满，被告应在5日内退还原告的押金。租赁期满后，原告将所租门面返还给被告并结清了所有费用。但被告一直拒绝退还原告门面租赁押金，原告曾多次找到被告要求退还，但至今未退。原告为维护其合法权益，故诉至本院。 被告周湘华本诉辩称，1.原告违反租赁合同约定，交纳的押金20,000元应不予退还，而应作为支付给被告的违约金。2.合同约定乙方在不违约的前提下退还押金，但作为乙方的原告违约了，所以押金不退。3.根据合同法第二百二十七条，被告可以解除合同。4.原告是2020年2月最后一天搬出的，根据合同法第二百三十六条，原告应当交纳占用期间的租金。5.原告水费是交给自来水公司的，没有交给被告，水表不是被告的户头，不应由被告退还。被告周湘华对原告增加的诉请辩称：原告没有将玻璃门墙予以马上恢复，构成根本违约，所交玻璃门墙押金不予退还。请求法院依法驳回原告诉请。 被告周湘华在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人曾进支付门面租金19,100元；2.判令被反诉人归还门面的LED广告牌；3.判令被反诉人承担反诉费。事实与理由：被反诉人自2019年11月5日之前应交季度租金11,100元，至11月11日才交3,400元，拖欠7,700元未付。2020年2月1日起应当交纳季度租金11,400元，被反诉人一直未交，被反诉人应补交所欠租金共计19,100元。根据合同第七条约定，不管合同如何终止，门面所有固定装修设施都归甲方所有，乙方不得破坏和搬走，被反诉人于2020年2月29日拆走的门面LED广告牌，应当归还给反诉人。 原告曾进反诉辩称：1.双方租金已经结清，原告已将钥匙交予被告，反诉人要求被反诉人支付19,100元租金缺乏事实和法律依据。2.被反诉人在本案中不存在根本违约。3.原租赁合同届满后双方没有重新正式签订书面的租赁合同。4.反诉要求返还LED广告牌在原租赁合同中没有约定，且反诉人未提供该LED广告牌的样式和价值。请求法院驳回反诉人的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告曾进（作为乙方、承租方）与被告周湘华（甲方、出租方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：“第一条门面房的位置、面积、装修设施情况：1.甲方出租给乙方的门面房位于红××路××号门面，面积约为20㎡。2.该门面现有的阁楼、卫生间、地板和门面的玻璃门和玻璃墙乙方不得拆除，席梦思一张，电动卷闸门都是甲方财产，乙方只有使用权，如有人为损坏照价赔偿。3.甲方现有玻璃门墙，因乙方经营需要，需要拆除，合同到期后，乙方必须马上恢复原样，在拆除和恢复过程中，不得损坏，如有损坏，照价赔偿。拆除和恢复费用概由乙方承担。签订合同时，乙方必须向甲方交纳玻璃门墙押金捌仟元，合同到期后，在乙方恢复好原样和不损坏前提下退还本押金。第二条租赁期限、用途：1.本合同租赁期限为五年，自2014年11月1日起至2019年11月30日止。2.租期届满，乙方如需续租，应在租赁期届满一个月之前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，除甲方自己不使用外同等条件下，乙方享有优先承租权……。第三条合同押金、租金、租赁期相关费用及税金：1.合同生效以后，乙方向甲方交付合同押金贰万元。合同期内乙方未租满两年，押金全部不退；合同期届满，乙方在不违约的前提下甲方应于合同届满之日起5日内退还乙方押金。2.乙方应按季度交纳租金，租金为3500元／月，每季度租金为10500元，秉着先交钱后使用的原则，每季度起5天之内交齐，不得拖延。3.合同期内，甲方不得以任何理由对乙方加门面租金。4.租赁期间，甲方不负担任何税费和其它费用等。……第四条房屋维修及改造：1.乙方应合理使用租赁物，因使用不当造成甲方损坏的，乙方须承担赔偿责任。2.乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。第五条房屋的转让和转租：……2.合同期内，如因乙方经营不善，乙方可以找其他人来承租，但必须在本合同的条款不变和甲方利益不受影响的情况下，通过甲方许可按原合同执行，或重新签订租赁合同。承租成功和签订合同之后，乙方在不违约的情况下，甲方退还乙方所交的贰万元押金。第六条双方保证条款：……第七条合同终止：不管合同终止如何终止，门面所有固定的装修设施都归甲方所有，乙方不得破坏和搬走，是乙方所购置的能移动的设施，设备归乙方所有。第八条合同解除：……第九条违约责任：违反本合同内容，造成合同终止的应承担违约金贰万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。第十条争议解决：本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，协议内容作为本合同之附件，与本合同具有同等效力。因履行本合同产生纠纷的，由双方协商解决，协商不成的，向人民法院起诉。……” 履行中，原告于签订合同当日向被告支付门面合同押金20,000元和玻璃门押金8,000元，并开始使用租赁门面至2020年2月29日。2014年11月1日至2019年10月30日期间，原告曾进向被告周湘华付清了期间全部租金；2019年11月11日，原告曾进支付被告周湘华租金3,400元。庭审中，双方虽对上述付款情况予以确认，但原告主张已付租金至2020年2月29日，认为2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金，减去因新冠疫情被告需免除一个月的租金，再抵扣被告需退还原告门面玻璃押金8,000元，剩余租金3,400元原告已于2019年11月11日付清(3,800元×4个月-8,000元-3,800元=3,400元)，并向法院提交证据中国建设银行个人账户支出交易交易明细、微信聊天记录。被告对此予以否认，认为合同期届满后，原告仅于2019年11月11日支付租金3,400元，余款11,800元至今尚未支付。 审理中，原告陈述门面中的玻璃门因用不上，拆下来后在运输途中被打烂，同意重新制作。被告当庭不同意原告重新制作，要求用原告所交玻璃门押金8,000元赔偿其损失。认为其门面现已出租他人，他人没有使用该玻璃门的必要。另外，被告当庭认可LED广告系原告承租期间自行制作的。 又查明，缴费户名为*4号车库，缴费户号为1********4的户头还有电费余额308.63元。 以上事实，有双方当事人的陈述、门面租赁合同、押金收据、中国建设银行个人账户支出交易明细、微信聊天记录、照片等证据在卷证实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。根据原、被告本反诉请求及争议焦点，本案可以从以下几个方面分别予以处理： 第一，双方合同期内租金是否结算完毕的问题。根据原、被告签订的《门面租赁合同》，该合同于2019年11月30日到期，原告曾进于2019年11月11日应按约支付3,500元租金，但其仅支付3,400元，故原告应将合同期内欠付的租金100元支付给被告周湘华。庭审中，原告认为已付租金至2020年2月29日，因其提交的微信聊天记录不能显示出被告已同意免租及抵扣门面玻璃押金8000元，故对其主张不予采信。 第二，原告曾进是否仍需支付合同到期后门面占用费的问题。合同于2019年11月30日到期后即2019年12月1日至2020年2月29日期间，双方在协商是否续签合同的问题上没有达成一致合意，原告在该期间仍占用被告门面，其虽于2020年2月29日搬离门面，仍应按原合同租金标准支付门面占用费，考虑到2020年新冠疫情因素，2020年2月全国均处于抗击新冠肺炎疫情一级响应当中，根据国务院相关政策及《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见一、二》的相关规定，可以免除2020年2月份的门面占用费，故原告需向被告支付2019年12月至2020年1月共计二个月的门面占用费7,000元（3500元×3个月-3500元）。因被告已于原告搬离门面后不久便将门面另租他人，并没有与原告续租合同，对其反诉要求原告支付租金19,100元的诉请，因超出本院核定的标准，超出部分本院不予支持。 第三，被告周湘华是否应当返还玻璃门墙押金8,000元的问题。根据合同第一条第3款约定，合同到期后，原告必须在玻璃门墙不损坏及恢复好原样的前提下，被告才退还押金8,000元，换言之，如果玻璃门墙已经损坏以及不能马上恢复原样的情况下，被告便无需返还该押金。结合本案，原告曾进当庭陈述，该玻璃门墙拆除后已在运输过程中打烂，而且原告在搬离案涉门面时也没有马上将玻璃门墙恢复原样，其虽当庭表示愿意恢复重作，但基于现实情况，原告恢复及重作的条件和基础己不存在，故原告交纳的玻璃门墙押金8,000元，被告周湘华无需返还。原告该项诉请于约相悖，本院不予支持。 第四、原告曾进是否应当返还LED广告牌及被告周湘华是否应退还多余电费308元的问题。根据合同第七条的约定，门面内固定装修设施归被告周湘华所有，原告不得破坏和搬走，是原告所购置的能移动的设施、设备归原告所有。本案LED广告牌系原告租赁门面后为经营需要而自行购置并悬挂的，在合同到期后，原告将该能够移动的广告牌拆走，不违反合同约定，故原告无需返还该LED广告牌，被告周湘华的该项反诉请求，本院不予支持。另，根据双方提供的电力公司缴费记录截图显示，在门面交接时电费账号尚有余额308.63元，鉴于原告已搬离门面，该预付电费余额系多交的电费，可供下家承租人继续使用，现被告已将案涉门面另租下家，理应将该余额返还原告，故原告要求被告返还电费余额308元的诉请，本院予以支持。 第五，被告周湘华是否应当返还门面押金20,000元的问题。根据合同第三条第1款以及第九条约定，原告交纳押金及被告收取押金的目的是为了让合同顺利履行。本案案涉合同已经到期，合同的目的已经实现，被告提供的门面瓷砖产生裂纹的照片，仅能证明原告在使用过程中给瓷砖造成了一定磨损，无法证明该磨损究竟是自然损耗还是人为故意损坏，更无法证明该磨损给被告造成了多少损失，基于此，被告提供的证据，不足以证明原告存在根本违约和被告遭受严重损失的情形，故被告周湘华应按约返还门面押金20,000元，原告的该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周湘华于本判决生效之日起十日内一次性向原告曾进返还门面押金及电费余额20,308元。 二、原告曾进于本判决生效之日起十日内一次性向被告周湘华支付门面租金7,100元。 三、驳回原告（反诉被告）曾进本诉其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）周湘华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费254元，由被告周湘华负担；反诉受理费164元，由原告曾进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇二〇年七月二十二日 法官助理杨海波 书记员周奕含 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。