福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2511号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余金梅，女，1983年6月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭璐峰，福建宽达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路95号。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：何松玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。 上诉人余金梅因与被上诉人福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称“东百元洪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2019)闽0103民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余金梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东百元洪公司的诉讼请求，支持余金梅的反诉请求；2.本案诉讼费由东百元洪公司承担。事实和理由：一、东百元洪公司因自身经营调整，在未与余金梅协商一致的情况下，将二楼整体调整为经营女装，三楼调整为主营男装，明显不符合余金梅签订合同时的经营目的。余金梅租赁场地的根本目的是为了经营女装生意，进而获取利润，而非仅仅签订租赁合同获得租赁物，且双方合同约定余金梅不得擅自改变经营范围及品牌亦可说明双方签订合同的目的系为了经营，而非东百元洪公司所述的租赁物交付即实现合同目的。若双方签订合同时与商场现状一致，余金梅仍在三楼经营女装既不符合东百元洪公司的商场规划，也与市场其他同类商场经营管理和生活常理不符，故本案系东百元洪公司构成根本违约。二、东百元洪公司因自身原因，将三楼女装调整至二楼，余金梅因双方合同履行期限及投资成本问题，多次口头及书面与东百元洪公司友好协商，东百元洪公司置之不理，余金梅以书面形式通知东百元洪公司解除合同并说明原因，合法合理，其不构成违约。余金梅2019年8月并非私自撤场，而是东百元洪公司无正当理由将余金梅商铺上锁并侵占货物，东百元洪公司封店的行为属于以实际行动表示终止履行合同，否则，在双方租赁合同未解除的情况下，东百元洪公司无权封店，其在合同履行期内擅自封店系违约行为。三、不论双方是否构成违约，合同约定履约保证金的同时约定了违约金，属双重约定，应从履约保证金中抵扣违约金部分。综上，一审认定事实与适用法律错误，请求二审查清事实，支持余金梅的上诉请求。 东百元洪公司辩称，一、按照双方合同约定，东百元洪公司将符合条件的租赁物交付给余金梅使用，合同的目的即已实现，商铺的经营风险应由余金梅自行承担。双方合同并未约定元洪东百城第三层只能用于经营女装，也未约定东百元洪公司进行商场调整时有通知余金梅的义务，以及需经余金梅的同意。但东百元洪公司在进行商场调整时，仍与余金梅进行了沟通，其拒绝调整，故余金梅所述东百元洪公司进行商场调整构成违约，无据可依。余金梅经东百元洪公司发函催告其及时缴纳欠款、清理场地、物品并交还租赁场地的情况下，仍拒不履行，遗留物品视为余金梅的遗弃物，根据双方合同约定，东百元洪公司有权处置遗留物品，处理所得收益用于支付余金梅的欠付款项。且东百元洪公司也多次要求余金梅处理遗留物品，但余金梅未予回应，故余金梅所述东百元洪公司非法侵占其物品，并非事实。二、余金梅存在逾期支付租金和未经东百元洪公司同意私自停业两种违约情形，导致双方合同提前解除，双方合同也针对上述两种违约情形约定了违约责任。根据合同约定，东百元洪公司有权单方解除合同，向余金梅主张支付拖欠款项、没收履约保证金。三、余金梅的违约行为给东百元洪公司造成了欠付租金的资金占用损失，以及因合同提前解除导致的租金收入损失。鉴于余金梅分别存在逾期支付租金以及因违约导致合同解除两种不同的违约情形，东百元洪公司分别主张逾期付款违约金和合同解除违约金，符合双方合同约定，不存在重复计算违约金的情形。综上，请求驳回余金梅的上诉，维持原判。 东百元洪公司向一审法院起诉请求：1.判令余金梅立即向其公司支付自2019年8月1日起至2019年8月27日止拖欠的租金、机具费、推广费共计20283.97元，并按逾期付款金额的日万分之七向其公司支付自2019年7月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年10月15日为1164.30元，两项共计21448.27元；2.判令其公司没收余金梅缴纳的履约保证金共计63960元，并要求余金梅按一个月月租金标准立即向其公司支付违约金22359元；3.本案诉讼费由余金梅承担。 余金梅向一审法院反诉请求：1.判令东百元洪公司向其返还履约保证金63960元和3000元押金，诉讼中，余金梅提出上述押金系机具押金并变更金额为2000元；2.判令东百元洪公司向其支付违约金22359元；3.本案所有诉讼费用由东百元洪公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日，以东百元洪公司为出租人（甲方）、余金梅为承租人（乙方），双方就位于福州市台江区店铺签订了《房屋租赁合同》，合同约定东百元洪公司将该店铺出租给余金梅用于经营女装（品牌为纳薇），租赁期限为36个月20天，自2016年11月19日起至2019年12月8日止，接场日暂定在2016年11月19日。双方同意按固定租金计算方式支付月租金。从2016年11月19日起至2017年12月8日的月租金为人民币20208.53元（年租金总额255840元），2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金为22386元，2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金为23505元。本合同采取先交租后使用的原则，以每壹个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五天内支付，此后，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴租期租金。如当期租金中某一个月不足月的，则按“当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金。若乙方逾期缴纳本合同项下租金及相关费用，每逾期一日，乙方应按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金，该违约金的支付不影响乙方按照合同约定继续履行合同的义务，如乙方欠付租金、物业服务费等费用，未经甲方批准，乙方不得将放置于租赁房屋内的货物、财物转移出租赁房屋。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳合同履约保证金63960元，用以保证乙方严格、充分地履行本租赁合同，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方。乙方必须租用甲方提供的专用ＰＯＳ收银机具进行消费结算，乙方同意承担每台收银机具租赁费150元／月，并支付每台收银机具2000元的押金，押金待乙方返还完好收银机具（正常磨损除外）后无息退还，如机具丢失、毁损，则押金不予退还，且乙方应另行向甲方支付3000元／台作为赔偿。甲方负责购物中心的品牌统一推广，乙方同意按10元／平／月向甲方支付推广费。甲方或指定第三方物业公司均有权监督乙方遵守、执行本合同约定及相关房屋管理规定；对乙方违约及违规行为，均有权给予纠正、教育及处罚，对无故不交纳租金及费用或者其他违反本合同约定的情形，有权采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营、直至采取关闭乙方营业房屋、解除合同等强制措施。另约定“第十条违约责任及合同解除：……2、乙方有下列违约情形的，甲方有权提前单方解除合同：（1）逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次）；（2）无正当理由迟延开业超过十五天或将租赁房屋闲置超过十五天的……3、甲方依本条第2款约定提前解除合同的，甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效，乙方应在该通知到达之日起三日内交还租赁房屋并缴清欠款，同时甲方有权没收乙方所交履约保证金并要求乙方按合同终止日当月的月租金×3倍的标准支付违约金……5、合同期限届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，并经甲方书面同意后方可撤场，否则按违约处理。”“第十四条免责：因不可抗力、国家建设、城市管理及其他社会公共利益的需要导致租赁房屋被征收或拆迁致使合同无法继续履行的，合同自动终止且双方互不承担违约责任。”……甲乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之联系方式为准，如有变更应书面通知（含电子邮件）相对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应当以书面形式送达对方。直接送达，经收件人签字确认为有效送达；快递形式送达，需按下列约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。甲方联系人：刘海燕，通信地址：福州；乙方联系人：余金梅，通信地址：福州市斗池新村Ａ区。上述合同还约定其他事项。 上述合同签订后，余金梅向东百元洪公司缴纳了履约保证金63960元，收银机具押金2000元。2017年2月12日，双方就原租赁合同的租赁面积及租金标准的变更进行约定，签订一份《补充协议》，主要内容为：将原合同计租面积由82平方米变更为78平方米，从2016年11月19日起至2017年12月8日的月租金从人民币20208.53元（期间租金总额255840元）变更为19223元（期间租金总额243360元），2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金从22386元变更为21294元，2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金从23505元变更为22359元；若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消，解除合同时乙方须向甲方补足租金共计13385元。余金梅按合同约定支付租金至2019年7月31日。 一审诉讼中，东百元洪公司提供一份《欠费催缴通知书》、ＥＭＳ快递面单（邮件号为1079811872532）以及相应的邮件投递状态的官网截图；《解除合同通知》、ＥＭＳ快递面单（邮件号为1079811786132）以及相应的邮件投递状态的官网截图；《强制清场通知函》、ＥＭＳ快递面单（邮件号为1087138775232）以及相应的邮件投递状态的官网截图。拟证明2019年8月7日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《欠费催缴通知书》，该通知书主要内容为：我司于2019年7月7日向贵方发缴费通知单，要求贵方按合同约定支付相关费用，截止2019年8月4日具体未缴款项及滞纳金详见如下：经营铺位3Ｆ-Ａ19，承租方名称余金梅，欠缴项目2019年8月租金22359元、滞纳金670.77元，2019年8月物管费3900元、滞纳金117元，2019年8月推广费780元、滞纳金23.4元，2019年8月机具费150元、滞纳金4.5元，2019年6月3日至2019年7月1日电费1216.37元、滞纳金36.49元，2019年6月积分费202.09元、滞纳金6.06元，总金额29465.68元。请贵方慎重考虑双方合作的长远利益，于2019年8月8日前缴清上述欠款，并按合同约定支付相应的滞纳金，如到期仍未支付，我司将根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2点规定：“……对无故不交纳租金及费用者或者其他违反本合同约定的情形，有权采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营……”采取相应的强制措施，并追究贵方的所有违约责任。该函件对应的ＥＭＳ面单上载明的寄件人为“罗锦秀”，收件人为“余金梅”，收件地址为“福州市斗池新村Ａ区”，内件品名为：“文件（关于3Ｆ纳薇8月租金、物业费、推广费、机具费催款通知单）”,收件人签收栏上签名处为：“辜玉龙（母子）儿子代”，相应邮件号码的投递状态显示该邮件2019年8月8日“已签收，他人代收”。2019年8月27日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《解除合同通知》，主要内容为：贵我双方于2016年9月30日签订了《房屋租赁合同》及其补充协议……你方于2019年7月26日起欠缴费用，我司多次催款，并于2019年8月15日发函要求你方在2019年8月18日前将所欠的租金等费用（含2019年8月至2019年8月租金、推广费、机具费、6月积分费用共计23491.09元及暂计至2018年8月11日的逾期缴纳的滞纳金1198.05元、7月积分费用69.83元）共计24758.97元交至我司账户，但贵方至今仍未履行付款义务。由于贵方逾期支付租金等费用，构成了严重违约，根据《房屋租赁合同》第十条第2.1及2.2款的约定，我司现已有权解除上述房屋租赁合同。现根据《中华人民共和国合同法》第93条、第96条之规定，我司正式通知贵方：一、解除贵方于2016年9月30日与我司签订的《房屋租赁合同》（合同号为：ＹＨＺＬ-20160144）及其补充协议。二、请你方在本通知送达之日起三日内交清上述所有欠款共计23560.92元及相应滞纳金。三、请你方在本通知送达之日起三日内向我司支付合同终止日当月的月租金×3倍计67077元作为违约金，且我司有权没收贵方履约保证金63960元。四、请贵方在本通知送达之日起三日内将租赁场所清理完毕并交还我司；否则我司有权依据合同约定收取场地占用费，同时我司亦可单方面进行强制清场。五、如你方未及时付清款项及违约金，我司有权根据合同约定，对贵方放置租赁场所内的装修物品、货物商品，依法进行折价、变卖或拍卖，用于充抵相关费用。届时我司将不再另行通知你方。此外我司保留继续追究你方其他违约责任及索赔的权利。该函件对应的ＥＭＳ面单上载明的寄件人为“罗锦秀”，收件人为“余金梅”，收件地址为“福州市斗池新村Ａ区”，内件品名为：“文件关于纳薇解除合同通知（房屋）（物业）”收件人签收栏上签名处为：“辜玉龙（亲人）代”，相应邮件号码的投递状态显示该邮件2019年8月29日“已签收，他人代收”。2019年8月30日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《强制清场通知函》，该通知函主要内容为：贵我双方于2016年9月30日签订了《房屋租赁合同》及其补充协议……因你方违约，我司已于2019年8月27日寄出《解除合同通知》，要求你方按照合同约定补缴欠款，并清理租赁场所交还我司。但你方至今仍未补缴欠款，未将租赁场所归还我司，鉴此，我司再次通知如下：根据租赁合同第10.3条约定及10.1条约定，甲方有权单方面进行强制清场工作，并不作任何经济补偿。贵我双方的合同于2019年8月27日解除，你方已无权占用我司的场地，并应按照合同约定归还租赁场地。如你方在收到本函件之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，我司将依据合同约定进入租赁场地进行清场，由此产生的费用由你方全权承担；此外，若因你方拒不归还场地造成我司损失的，你方还应予以赔偿……该函件对应的ＥＭＳ面单上载明的寄件人为“罗锦秀”，收件人为“余金梅”，收件地址为“福州市斗池新村Ａ区”，内件品名为：“文件关于纳薇《强制清场通知函》”收件人签收栏上签名处为：“辜玉龙（亲人）代”，相应邮件号码的投递状态显示该邮件2019年8月31日“已签收，他人代收”。余金梅经质证后表示从未收到过《欠费催缴通知书》，该邮件上显示的“辜玉龙”系其儿子，但为未满16周岁的未成年人，签收行为没有法律效力，但后期有在家中发现该邮件；对《解除合同通知》、《强制清场通知函》的真实性无异议，提出其不存在拖欠租金的情形，其于2019年7月29日向东百元洪公司发出解除合同通知函，因此双方租赁合同应于2019年8月1日解除，且《解除合同通知》可以证明东百元洪公司侵占了其的货物，其在收到《强制清场通知函》后有找东百元洪公司反映要求返还货物，但东百元洪公司要求没收履约保证金，并要求其承担违约金后才返还货物，其不同意。 余金梅提供一份《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》、《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》以及中通快递面单、顺丰速运面单（运单号465477889320）以及该运单号对应快递签收情况手机截图，显示“福州市黄琦已签收，签收时间2019年8月3日，拟证明：余金梅于2019年5月25日向东百元洪发出《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》，主要内容为：贵公司与我方于2016年9月30日签订了期限自2016年11月19日到2019年12月8日的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》……2019年3月前后，在贵公司相关部门没有书面通知我方品牌店面的情况下，贵公司自己作出了经营调整，也即将三楼所有的女装专柜调至二楼，将三楼调整为男装专柜并重新将三楼的陆续入驻的男装专柜进行再次施工装修，但我方的女装专柜仍然在三楼正常经营，受期间装修的持续、直接的影响，我方的生意持续下降，入不敷出……考虑到目前合同履行的实际情况，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第五款及第十四条规定，我方请求1、提前解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、在结算完我方应承担的水电物业费之后，请求贵公司将我方的合同履约保证金退还给我方，以保持双方良好的商业信誉……2019年7月29日，余金梅向东百元洪公司寄出一份《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》，主要内容为：贵公司与我方于2016年9月30日签订了期限自2016年11月19日到2019年12月8日的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》……2018年11月前后，在贵公司相关部门没有书面通知我方及三楼其他品牌店面的情况下，我方慢慢发现贵公司自己作出了经营调整，也即将三楼所有的女装专柜调至二楼，将三楼调整为男装专柜并重新将三楼的陆续入驻的男装专柜进行再次施工装修，但我方的女装专柜仍然在三楼经营，受期间装修的持续、直接的影响，我方的生意持续下降，入不敷出，且我方在三楼的位置靠近电梯口，属于地段比较好的专柜，但仍受装修施工的影响，并且我方自己已经装修好的店面因其他店面的装修也不同程度的受损，我方也多次拍现场施工照片及电话给贵公司工作人员。由此，由于我方的合同即将到期，目前继续停留在三楼也不符合商场的整体规划，且贵商场的行为也不符合我方在签订合同时的目的，也即，贵公司的行为已经导致我方合同目的无法实现，临近贵司装修时，贵公司工作人员才口头告知我方转移，但并未给我方规划女装区域，也没有与现在同等地段的位置，且也不符合合同目的，且我方需要再次进行投入巨资和花费大量时间进行装修，并且装修之后考虑到环保问题也不能马上入驻开业，届时，我方的合同将要到期，但装修费用会成为直接损失，实属没有必要，我方也由于经营作出另外调整，将不再续租。贵公司工作人员已表示，我方在2019年3月可以退场。所以我司未定秋季服装货品，但由于贵公司工作人员不稳定原因，迟迟未与我公司解决退场事务，我方由于未定秋季货品，造成店铺无货可卖。鉴于此，我方于2019年5月25日向贵公司发出报告请求贵公司能够同意我方的解决方案，但贵公司仍置之不理……根据双方签订的《房屋租赁合同》和相关法律法规规定，贵方的行为已经严重不符合合同的约定，也导致我方的合同目的无法实现，贵方已经违反合同约定，由此我方特此书面告知：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、在结算完我方应承担的水电物业费之后，请贵公司将我方的合同履约保证金退还给我方，以保持双方良好的商业信誉。东百元洪公司经质证提出对上述《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》、《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》的真实性与合法性无法确认，黄琦确系其公司员工，但仅从快递面单无法证明余金梅向其公司寄送了何种材料，且其公司并未收到上述函件。 一审诉讼中，余金梅提出因案涉商铺由东百元洪公司直接侵占，其于2019年7月29日被迫撤场，未办理交接，东百元洪公司否认侵占案涉商铺，提出余金梅于2019年8月初私自撤场，因余金梅未支付租金，才于2019年8月27日发出解除合同通知。东百元洪公司确认余金梅原留案涉商铺内的货物现在其公司仓库代为保管，余金梅陈述其对货物未提出诉请。双方同意庭外自行沟通交接。 一审法院认为，余金梅与东百元洪公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。 关于东百元洪公司是否存在违约是本案争议的焦点，余金梅提出东百元洪公司擅自作出经营调整将三层的女装专柜调整到二层，严重影响了其经营女装，导致其合同目的无法实现，构成根本违约，并提供现场照片、《房屋租赁合同》的附件1《租赁房屋方位图》以及其于2020年1月3日拍摄的东百元洪商场楼层规划标识照片为据，提出合同附件的方位图明确了三层均为女装专柜，而现在东百元洪公司已将女装调整至二楼，三楼主要经营男装。东百元洪公司对现场照片无法核实，提出其公司从未承诺过三层仅经营女装，余金梅提供的《租赁房屋方位图》仅是为了告知余金梅案涉商铺的具体位置，且从该图可以看出，三层不仅有女装专柜，还有运动品牌、童装、家居、餐饮等，属于综合类的经营，且余金梅提供的规划标识照片形成于2020年1月份，不代表2016年商场有这类标识，余金梅未提供证据证实其主张，商场开业至今三楼部分女装品牌因为合同期满或经营不善等原因提前解除撤场，商场根据现今实际经营情况对标识进行了更改，与本案事实无冲突之处，双方签订的是房屋租赁合同，其公司将符合合同约定条件的房屋交付给余金梅使用且未影响余金梅对房屋的使用，合同目的即已实现，其公司不存在违约情况。一审法院认为，双方案涉《房屋租赁合同》约定了余金梅承租的店铺为东百元洪购物广场三层A19店铺（详见附件1图阴影部分），该附件1系“元洪城2017年购物中心3F平面图”，标明了三层的一些商铺的品牌名称，除此之外附件图以及合同中并未明确约定该购物广场的三层必须仅经营女装，而余金梅提供的商场楼层规划标识照片仅能体现商场现在经营规划，也无法证明双方签订合同时对楼层的具体规划进行了约定。另，余金梅在诉讼中提供的微信聊天记录亦无法证实东百元洪公司违约，故对于余金梅称东百元洪公司擅自作出经营调整将三层的女装专柜调整到二层，严重影响了其经营女装，导致其合同目的无法实现，构成根本违约的主张，一审法院不予采信。案涉《房屋租赁合同》中对解除合同的约定为“乙方有下列情形的，甲方有权提前单方解除合同：逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次）……合同期限届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，并经甲方书面同意后方可撤场，否则按违约处理……”该条款明确约定了余金梅在租赁期届满前解除合同的前提是提前九十天书面向东百元洪公司申请并经东百元洪公司书面同意。本案中，余金梅陈述其于2019年5月25日向东百元洪公司发出《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》、于2019年7月29日向东百元洪公司发出《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》，鉴于其提供的两份邮件面单无法显示内附邮件情况，仅有运单号为465477889320的投递信息为“已签收，黄琦，签收时间2019.8.3”，且东百元洪公司否认收到上述报告亦未作出书面同意，故对于余金梅称其于2019年7月29日向东百元洪公司发出《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年8月1日已解除的主张，一审法院不予采信。案涉租赁合同并未解除，余金梅提出东百元洪公司侵占案涉商铺依据不足，余金梅仍负有支付租金的义务，现双方均确认余金梅按合同约定支付租金至2019年7月31日。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，取先交租后使用的原则，以每个日历月为一个缴租期，余金梅应当在每个缴租期最后一个月的25号前向东百元洪公司一次性支付下个缴租期租金，即余金梅应于2019年7月25日前向东百元洪公司一次性支付2019年8月份的租金，鉴于余金梅并未按该约定支付2019年8月份的租金，东百元洪公司于2019年8月7日按余金梅在案涉《房屋租赁合同》中留的通信地址向余金梅寄出《欠费催缴通知书》通知其缴纳2019年8月份的相应款项。余金梅未按合同约定的时间按时足额支付租金的行为已构成违约，且其拖延支付租金时间达十五天以上，现东百元洪公司根据《房屋租赁合同》第十条第2款的约定于2019年8月27日按余金梅在《房屋租赁合同》中留的通信地址向余金梅寄出一份《解除合同通知》，《解除合同通知》的签收时间为2019年8月29日，东百元洪公司的上述两份函件系按余金梅预留的联系地址寄出，且显示已签收，余金梅未就签收人无效签收举证，故对于余金梅辩解签收人签收行为无法律效力的主张一审法院不予采信。根据案涉《房屋租赁合同》第十条第3款的约定“甲方依本条第2款约定提前解除合同的，甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故案涉《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除。 对于本诉部分，余金梅在未与东百元洪公司协商达成合同解除且未向东百元洪公司办理店铺交接的情形下而擅自撤场，视为仍占用店铺，双方确认余金梅付租至2019年7月31日止，现东百元洪公司要求余金梅支付2019年8月1日至2019年8月27日止的租金一审法院予以照准，经核算2019年8月1日至2019年8月27日止的租金为19473.97元（22359元÷31天×27天）。对于机具费，余金梅提出收银机具已返还给东百元洪公司，东百元洪公司否认收回收银机具并提供了短信、微信聊天记录为据，其中短信显示对方号码为“纳薇188××××5322”，时间体现在9月6日，内容回复有“归还是不是也应该退回我们的押金”、“不要绕，直接一点，可以退我就拿过去退”，微信显示对方号码为“纳薇余金梅158××××8477”，该微信没有回复记录，余金梅经质证，认为该证据系东百元洪公司庭后提交，未在举证期限内提交，且尾数5322非余金梅号码。一审法院认为，余金梅对是否将机具返还给东百元洪公司负有举证责任，现因余金梅未举证证明其已将收银机具返还给东百元洪公司，故对于东百元洪公司要求余金梅支付2019年8月1日至2019年8月27日止的机具费一审法院予以照准，经核算2019年8月1日至2019年8月27日止的机具费为130.65元（150元÷31天×27天）。余金梅辩解东百元洪公司在其经营期间没有进行相应的推广，撤柜后是否进行推广无从而知的主张未提供证据予以佐证，故对于东百元洪公司要求余金梅支付2019年8月1日至2019年8月27日止的推广费一审法院予以照准，因双方在2017年2月12日的补充协议中已确认计租面积为78平方米，经核算2019年8月1日至2019年8月27日止的推广费为679.35元【（10元／平方米×78平方米）÷31天×27天】。综上，余金梅应向东百元洪公司支付2019年8月1日至2019年8月27日止的租金、机具费、推广费共计20283.97元（19473.97元＋130.65元＋679.35元）。据案涉《房屋租赁合同》第四条第五款的约定“若乙方逾期缴纳本合同项下租金及相关费用，每逾期一日，乙方应按未付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金”现东百元洪公司自愿将逾期付款违约金的标准调低为日万分之七，在东百元洪公司未举证证明还存在其他损失的情况下要求余金梅按逾期付款金额的日万分之七标准仍超过法定保护范围，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院依法对逾期付款违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算，故余金梅应按租金19473.97元为基数的年利率24%自2019年7月26日起计算至实际付清该款项之日止的违约金，因租赁合同并未对机具费及推广费的支付时间进行约定，故对于东百元洪公司要求余金梅承担逾期支付机具费、推广费的违约金的诉请，一审法院不予支持。根据案涉《房屋租赁合同》第十条第3款的约定“甲方依本条第2款约定提前解除合同的，甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效，乙方应在该通知到达之日起三日内交还租赁房屋并缴清欠款，同时，甲方有权没收乙方所交履约保证金并要求乙方按合同终止日当月的租金×3倍的标准支付违约金。”东百元洪公司因余金梅逾期缴纳相应的租金、费用超过15天，而提前解除租赁合同，现东百元洪公司提出要求没收余金梅履约保证金63960元及支付违约金22359元（收取一个月租金）的诉请，一审法院认为，鉴于余金梅已缴纳履约保证金63960元（相当于三个月租金），案涉合同期满（期限三年）之前不足三个半月解除，上述已认定余金梅欠缴各项费用（总额不足一个月租金标准）并承担相应违约金，因东百元洪公司未提出因解除合同造成其实际损失，结合本案实际情况，双方对上述提前解除合同的违约责任约定显属过高，东百元洪公司诉请金额亦过高，现兼顾公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定余金梅已缴纳的履约保证金63960元转为其向东百元洪公司支付的提前解除合同违约金，对于东百元洪公司提出另行按一个月租金标准22359元收取违约金的诉请，一审法院不予支持。 对于反诉部分，上述已认定东百元洪公司有权没收余金梅履约保证金63960元，故对于余金梅要求东百元洪公司返还履约保证金的诉请，一审法院不予支持。对于机具费押金的诉请，因合同明确约定“押金待乙方返还完好收银机具（正常磨损除外）后无息退还，如机具丢失、毁损，则押金不予退还，且乙方应另行向甲方支付3000元/台作为赔偿”，现东百元洪公司表示机具仍在余金梅处，若余金梅将机具返还给其公司，其公司愿意退还该笔押金。现余金梅未就其主张的机具在东百元洪公司处进行举证，故对余金梅要求东百元洪公司退还机具押金2000元的诉请，一审法院不予支持。对于余金梅诉请要求东百元洪公司向其支付违约金22359元的诉请，一审法院上述已认定东百元洪公司不存在违反租赁合同约定的行为，本案解除合同是因余金梅逾期支付租金的违约行为造成，故对于余金梅诉请要求东百元洪公司向其支付违约金22359元的诉请一审法院不予支持。 综上，东百元洪公司诉请超出一审法院确认的部分以及余金梅的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、余金梅应当于判决生效之日起十日内向东百元洪公司支付2019年8月1日至2019年8月27日止的租金19473.97元、机具费130.65元、推广费679.35元，合计20283.97元及逾期支付租金的违约金（违约金以欠付租金19473.97元为基数，按年利率24%标准自2019年7月26日起计算至付清该笔租金止）；二、余金梅已缴纳的履约保证金63960元转为其支付给东百元洪公司的提前解除合同的违约金，东百元洪公司无需退还；三、驳回东百元洪公司的其他诉讼请求；四、驳回余金梅的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2455元，减半收取计1228元，由东百元洪公司负担255元、余金梅负担973元；反诉案件受理费1017元，由余金梅负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，余金梅与东百元洪公司签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定余金梅承租商铺所在楼层仅能经营女装，也并未对东百元洪公司对楼层的具体经营规划作出限制性约定，余金梅主张东百元洪公司对男女装所在楼层进行调整构成根本违约，依据不足，一审不予采纳并无错误。《房屋租赁合同》约定，如余金梅逾期缴纳租金超过15天，东百元洪公司有权解除合同，没收履约保证金并要求余金梅支付违约金，一审认为过高，酌定余金梅已缴纳的履约保证金63960元转为其向东百元洪公司支付的提前解除合同违约金，对于东百元洪公司提出另行按一个月租金标准22359元收取违约金的诉请未予支持，并无不当。 综上所述，余金梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2023元，由余金梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年七月十四日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴