湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3590号原告：黄舟，男，1989年5月1日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：潘鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎港，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房。法定代表人：徐建忠，执行董事。委托诉讼代理人：聂丹丹，女，1983年11月20日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：黄潇潇，女，1981年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段218号。负责人：李旭东，行长。委托诉讼代理人：刘雅妮，女，1992年7月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告黄舟（以下简称原告）诉被告湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日第一次公开开庭进行了审理。后本院依据原告的申请依法通知中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行作为第三人（以下简称第三人）参加诉讼，并于2020年6月10日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘鹏、黎港，被告的委托诉讼代理人聂丹丹、黄潇潇，第三人的委托诉讼代理人刘雅妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉案房屋的合同备案并办理案涉房屋的在建工程抵押权注销登记；2、判令被告为原告办理完毕合同备案后90天内办理预告登记及不动产权证；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月10日，原告与被告签订了一份编号为20150004505的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区，房屋总价款为654298元，被告应在2016年10月31日向原告交付该商品房。合同第二十条第一款约定，被告应在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，被告应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构办理预告登记。该条第二款约定，在商品房交付后365日内办理原告的房屋所有权证，365日办妥原告的土地使用权证等。合同签订后，原告支付了全部购房款，预售款监管机构即第三人出具了《预售款监管证明》，证明原告交纳了全部购房款。原告还缴纳了契税、物业专项维修资金及水电、燃气等费用，实际占有案涉房屋并处于准备装修之中，但被告既未办理合同备案手续，注销在建工程抵押，也未为涉案房屋办理预告登记及不动产权证。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为“判令被告立即为原告办理涉案房屋的合同备案”。被告辩称，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋在办理合同备案时遇到相关机构改革未完成备案。机构调整后，案涉房屋的备案需要重新提交材料，但因案涉房屋向第三人办理了在建工程抵押，房屋的合同备案、预告登记都需要资金监管银行盖章，因此无法办理上述手续。第三人述称，第三人与中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司签订了《债权转让协议》，第三人将与被告之间的债权债务关系及抵押权权益转让给了中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司，第三人对案涉房屋已无处置权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150004505），约定原告购买被告开发的位于湖南省长沙市雨花区，建筑面积123.92平方米，总房价为654298元；买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预收款监管账户，该商品房的预售款监管机构中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，预收款监管账户名称为湖南英豪房地产开发有限公司，账号43×××38；付款方式为一次性付款，首付款（含定金）654298元于合同签订之日支付。合同第三条约定，该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为第三人，抵押权登记日期为2015年4月7日。出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同第二十条约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意，买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.05‰支付违约金；合同还就双方其他权利义务等进行了约定。原告陈述购房款分两次支付，其中2015年支付购房款454298元，分别于2015年6月转账支付250000元，剩余款项通过现金支付；2016年支付购房款200000元，分别于2016年4月转账支付186000元、于2016年4月28日转账支付14000元。2017年5月11日，第三人出具《预售款监管证明》，载明位于湖南省长沙市雨花区的买受人即原告一次性预付了购房款654298元。原告于2018年8月27日交纳了房屋契税和物业专项维修资金。原告陈述案涉房屋已办理收房手续并处于装修过程中。因案涉房屋仅办理了网签手续，至今未办理合同备案、预告登记及不动产权证等后续手续，原告于2020年4月21日诉至本院，请求判如所请。另查明，2017年3月14日，被告向第三人提交案涉房屋的《长沙市商品房预售合同登记备案申请表》，第三人于2017年5月11日在申请表“同意预售”处以在建建筑物抵押权人身份盖章。被告陈述因机构调整导致案涉房屋的合同备案未完成。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉房屋虽然设定了在建工程抵押，但原告已经支付了全部购房款，抵押是否解除不影响被告负有按照合同约定为原告办理案涉房屋合同备案手续及后续手续的义务。现被告未按照《长沙市商品房买卖合同》约定的期限办理合同备案手续，构成违约。因此，原告可要求被告限期申请办理合同备案手续。因案涉合同备案手续未实际办理，而商品房交易合同备案在前，预告登记及不动产权登记在后，故原告要求被告限期办理预告登记及不动产权证尚不具有客观条件，本案不予支持。原告可根据合同的实际履行情况另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南英豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向不动产登记机构申请办理编号为20150004505的《长沙市商品房买卖合同》合同备案手续；二、驳回原告黄舟的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序已减半收取40元，由被告湖南英豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 文二〇二〇年七月十六日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。