福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初117号 原告：吴文娟，女，1979年11月10日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：汤江滨，福建建云律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林志强，福建建云律师事务所执业律师。 被告：吴文娟，女，1985年1月22日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：方坤辉，福建鼎葵律师事务所执业律师。 原告吴文娟与被告吴文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文娟及其委托诉讼代理人汤江滨，被告吴文娟及其委托诉讼代理人方坤辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴文娟向本院提出诉讼请求：判令被告吴文娟向原告吴文娟支付址在云霄县店铺的搬迁补偿款14674元及退还租金2743元，合计17417元。事实及理由：2016年6月8日被告将其向云霄县商业商场所租赁的址在云霄县店铺转让给朱锦洪（乙方），并签订《店面转让协议书》，约定乙方同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；同时约定遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方及其他内容。2017年6月19日，原告与案外人吴慧琼（甲方）签订《店面转让协议书》，约定上述店面转让给原告使用，原告向吴慧琼支付转让费46000元，租期到2018年1月1日，原告同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2018年1月1日之后的店面租金及水电费均由原告直接向被告支付。吴慧琼将上述店面转让给原告的行为系朱锦洪本人的真实意思表示，朱锦洪表示认可，并予以追认。此后，原告有向被告支付自2018年1月1日至2019年1月1日一年的租金33000元、自2019年1月1日至2019年6月30日的半年租金16500元、自2019年7月1日到2019年10月1日三个月的租金8250元及16日的租金1460元。原告自2017年6月19日转让上述店面起，该店面的水电费全部由原告负责缴纳。云霄县商业商场于2019年9月1日通知各租户要征收上述店面，最终于2019年9月17日上述店面被征收而无法经营。被告于2019年9月29日与云霄县商业商场签订协议书，被告向云霄县商业商场领取搬迁补偿款及退回2019年9月至2020年12月租金合计41334元（其中租金退款26660元；款项已汇入被告名下卡号为62×××16号的中国建设银行卡卡里）。根据《店面转让协议书》第六条“遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方”的约定，被告领取完上述店面的搬迁补偿款之后未向原告支付已经构成违约；同时，因为上述店面于2019年9月17日被云霄县商业商场收回而无法经营，被告已经向云霄县商业商场领取当月的租金退款，则向原告多收取的自2019年9月17日至2019年10月16日的租金2743元（8250元÷3个月÷30日×14日＋1460元）应退还给原告。为此，原告诉至法院，提出如上诉求。 被告吴文娟辩称： 1.原告与吴慧琼签订的《店面转让协议书》无效。首先，被告是把店面转租给朱锦洪而不是吴慧琼，如果吴慧琼是受朱锦洪委托转租，那么，原告与吴慧琼签订的上述《店面转让协议书》的出租主体必须是朱锦洪，下面再载明委托代理人吴慧琼，而不是直接以吴慧琼作为出租主体。吴慧琼无权以自己的名义作为出租主体，原告与吴慧琼签订的上述《店面转让协议书》无效。其次，根据被告与云霄县商业商场签订的《房屋租赁合同》第七条约定，转租必须经原业主云霄县商业商场书面同意方能有效，本案转租未经云霄县商业商场同意，因此，转租无效。无效合同自签订之日起就不受法律保护，合同中约定的一切条款均不能产生预期的法律效力。 2.本案讼争的纠纷与上述原告同吴慧琼签订的《店面转让协议书》无关，原告同吴慧琼签订的租赁期限至2017年12月31日期满，原告在起诉状中也承认这一事实，原告在起诉状中陈述自2018年1月1日起向被告支付租金而不是向吴慧琼支付租金，这说明，她与吴慧琼的租赁期限至2017年12月31日止。被告与吴慧琼的聊天记录也证明被告转租给朱锦洪的转租期限是至2017年12月31日。上述证据均能相互印证，可以作为本案的认定事实的证据。因此，原告对自己的诉讼主张缺乏事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。 3.原告向被告支付租金的期限是到2019年9月16日止，即原告与被告之间的租赁关系至2019年9月16日终止。被告提供的第2组证据（证据第4页），可以证实：原告于2019年6月3日微信转账给被告的租金8,250元对应的租期是2019年6月1日至2019年9月1日，三个月租金合计8,250元。被告提供的第3、4组证据（证据第5、6、7页），可以证实：原告于2019年9月16日微信转账给被告的租金1,460元对应的租期是2019年9月1日至2019年9月16日。综上所述，原告与被告之间的租期终止日是2019年9月16日。 4.根据原告提供的第6组证据：云霄县商业商场与被告吴文娟签订的搬迁协议书约定：搬迁期限是2019年9月30日。这就是说，拆迁补偿计算日是从2019年10月1日起开始的，而原告的租期是至2019年9月16日止。也就是说，拆迁是发生在原被告租期届满之后，而不是在转租期内，因此，拆迁补偿款依法、依理原告均不能享有。由于原被告之间没有签订书面转租合同，而是口头租赁协议，并且，双方在口头租赁协议中没有约定具体的租赁起止期限，根据《中华人民共和国合同法》的规定，没有约定合同期限的租赁合同，出租权利人有权随时要求承租方交还承租房屋。从双方的微信聊天记录可以证实：原被告双方的租赁关系早在2019年8月31日已经到期，被告及其丈夫多次要求原告续租而遭到原告拒绝，并且，被告还给予原告16天的宽展期限（即自2019年9月1日至2019年9月16日），即最终转租期限于2019年9月16日结束，原告支付给被告的租金也支付至2019年9月16日止。 5.被告向云霄县商业商场承租时租金是于租赁开始时一次性交清，因此其租金垫付利息损失是巨大的，故本案的补偿款也理应归被告所有。 6.本案的拆迁补偿的被补偿主体是被告而不是原告。根据《城市拆迁补偿条例》规定，本案被拆迁方为云霄县商业商场，被补偿主体是云霄县商业商场和被告，云霄县商业商场作为拆迁被补偿主体是居于房屋产权人主体资格；而被告作为被拆迁补偿主体是居于她同商业商场之间的合法有效的租赁合同的承租人主体资格。而本案的原告不是本案拆迁被补偿的主体，原因有2个：第一，原告同被告之间的转租关系因没有得到产权人云霄县商业商场的书面同意，违反了被告同商业商场签订的租赁合同第七条的规定，属于无效转租；第二，原被告之间的租赁关系的最终租赁期限是至2019年9月16日，而拆迁补偿的起算时间是2019年10月1日，也就是说，补偿是发生在转租期满之后，而不是转租期内，因此，原告依法不享有上述被补偿的主体资格和被补偿的权利。 7.本案搬迁款补偿是云霄县商业商场直接支付给被告的，不管原被告之间的租赁合同是否有效，被告均不负有把补偿款转付给原告的义务；如果说，原告认为该补偿款应归原告所有，那么，被告主体是云霄县商业商场而不是被告，因此，被告作为本案的被告主体不适格。 原告吴文娟围绕其诉讼请求依法提供了如下证据： 1.店面转让协议书及律师见证书，证明原告转让址于云霄县店铺及约定原告享有上述店面搬迁补偿权利等事实； 2.中国建设银行电子回单，证明原告向被告支付自2019年1月1日起至2019年6月30止半年租金16,500元； 3.微信聊天记录截图，证明原告与被告的微信注册信息及原告向被告支付自2019年7月1日起至2019年9月30日止三个月的租金8,250及支付自2019年10月1日至2019年10月16日合计16日的租金1,460元等事实； 4.支付宝聊天记录截图及支付宝转账电子回单，证明原告与被告的支付宝注册信息及原告向被告支付三个月租金8,250元等事实； 5.生活缴费截图，证明自2017年6月19日原告转让诉争店面之后，该店面的水电费全部由原告负责缴清等事实； 6.协议书、商场租户搬迁补偿及租金退款清单及被告身份证复印件、建行卡，证明云霄县商业商场于2019年9月1日通知各租户要征收上述店面，最终于2019年9月17日上述店面被征收而无法经营。被告于2019年9月29日与云霄县商业商场签订协议书，被告向云霄县商业商场领取搬迁补偿款及退回2019年9月至12月租金合计41334元（其中租金退款26660元,款项已汇入被告名下卡号为62×××16号的中国建设银行卡卡里）及被告诉讼主体资格等事实。 补充证据1.支付宝聊天记录截图及支付宝转账单，证明被告的支付宝注册信息及原告向被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止租金33,000元等事实。 补充证据2.微信聊天记录截图，证明云霄县商业商场直接向原告所经营的店铺通知《关于对下港片区改造建设范围内公建单位涉迁房屋实施征收的通知》，原告再将搬迁消息通过微信告诉被告，云霄县商业商场明确知悉涉迁店铺已转入给原告实际经营等事实。 被告吴文娟向法庭提交如下证据： 1.聊天记录（1-3页），证明转租给朱锦洪期限是1年，到期日为2016年12月31日； 2.聊天记录（第4页），证明原告转账给被告的8,250元是6月1日到9月1日的三个月租金； 3.聊天记录（第5页），证明到2019年9月10日租期已超过10天； 4.聊天记录（第6-7页），证明1,460元付的是9月1日到9月16日的租金； 5.房屋租赁合同，证明原、被告转租合同无效（合同第七条约定，未经出租方同意，转租无效）； 6.收款收据，证明被告与云霄县商业商场的租期到2020年12月31日止。 上述证据经庭审质证，来源真实，内容合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认，证明内容本院根据全案证据综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2010年12月29日，被告吴文娟与云霄县商业商场签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告吴文娟承租址在云霄县云陵镇和平路213号第41-43间（店面）房屋（以下简称“店面”），租金每年20,000元。被告吴文娟分两次缴交租金共200,000元，承租店面自2011年1月1日起至2020年12月31日止。 2016年6月8日，被告吴文娟与案外人朱锦洪签订《店面转让协议书》，双方主要约定：被告吴文娟将店面转让给朱锦洪使用，朱锦洪同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；朱锦洪代替履行原房屋租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及合同所约定的应由被告吴文娟交纳的水电费及其他各项费用；店面现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等归朱锦洪所有；遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归朱锦洪。 2017年6月19日，原告吴文娟与案外人吴慧琼签订《店面转让协议书》，吴慧琼将上述店面转让给原告吴文娟使用，并保证原告吴文娟享有吴慧琼在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。后该《店面转让协议书》经朱锦洪表示认可，并予以追认。 2019年9月17日，因旧城改造，该店面被征收无法经营。 2019年9月29日，被告吴文娟与云霄县商业商场签订协议书，领取店面搬迁安置费41,334元，其中店面附属物（水电、宽带、棚）2,214元，搬迁费631元，停产、停业补偿费11,829元，租金退款26,660元。 本院认为，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉两份《店面转让协议书》是否有效；2.被告吴文娟是否应返还原告吴文娟租金2,743元；3.被告吴文娟是否应支付原告吴文娟搬迁安置费（扣除租金退款）14,674元。 关于焦点1，被告吴文娟与案外人朱锦洪签订《店面转让协议书》，协议双方已按协议约定履行了各自的权利义务，该协议书是双方自愿签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。以未经出租人同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，应由出租人主张，转租人被告吴文娟主张该协议无效违反诚实信用原则，亦无法律上的依据，本院不予采纳。原告吴文娟与案外人吴慧琼签订的《店面转让协议书》，吴慧琼在签订该份协议书时属于无权处分，但事后经权利人朱锦洪追认，协议虽以吴慧琼名义签订，但不影响朱锦洪追认后所产生的法律效果，该协议合法有效。 关于焦点2，被告吴文娟辩称没有多收原告吴文娟租金，从聊天记录可以证实原告吴文娟于2019年9月16日支付租金1,460元对应的租期是2019年9月1日至2019年9月16日。原告吴文娟认为聊天记录是自己作出的错误意思表示。根据原告吴文娟提交的证据2、3、4及补充证据1，结合被告吴文娟庭审中的陈述，朱锦洪支付租金至2017年12月，可确认原告吴文娟自2018年1月起向被告吴文娟支付租金。其中2018年1月3日转账支付租金32,000元，2019年1月7日转账支付租金16,500元，2019年6月3日转账支付租金8,250元，2019年9月16日转账支付租金1,460元。从支付租金的时间和金额上看，原告吴文娟支付租金32,000元对应的租期应为2018年1月1日至2018年12月31日，租金16,500元对应的租期应为2019年1月1日至2019年6月30日，租金8,250元对应的租期应为2019年7月1日至2019年9月30日，租金1,460元对应的租期应为2019年10月1日至2019年10月16日。故原告吴文娟请求返还2019年9月17日至2019年10月16日租金2,743元，于法有据，本院予以支持。 关于焦点3，根据案涉两份《店面转让协议书》，被告吴文娟将店面装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等转让给案外人朱锦洪，后朱锦洪又将上述店面附属物转让给原告吴文娟，故店面附属物（水电、宽带、棚）补偿款2,214元应归原告吴文娟所有。店面被征收时，实际经营者系原告吴文娟，其有实际产生搬迁费，搬迁费631元补偿款应归原告吴文娟所有。停产、停业补偿费是补偿被征收人因征收停止营业而失去获得利润的机会，补偿的是征收后一段时间内的利润损失，原告吴文娟承租店面至2019年9月16日，不享有店面被征收后的经营权利，故停产、停业补偿费11,829元应归被告吴文娟所有。 综上所述，原告吴文娟主张的诉讼请求部分成立，应予支持；部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、被告吴文娟应于本判决生效之日起十日内返还原告吴文娟租金2,743元； 二、被告吴文娟应于本判决生效之日起十日内支付原告吴文娟搬迁补偿款2,845元； 二、驳回原告吴文娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费235.4元，减半收取计117.7元，由原告吴文娟负担79.9元，被告吴文娟负担37.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 柳福东 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 方国志 书 记 员 汤振铭 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法院履行款账号： 户名：云霄县人民法院 开户行：中国银行云霄支行 账号：40×××47 温馨提示：缴纳履行款时应标注案号