安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初3464号原告：张奎刚，男，1982年5月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：储筠，安徽尊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊，安徽尊天律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：杨世卿，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽承义律师事务所律师。原告张奎刚诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人储筠、任俊，被告皖能公司的诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告阜阳君和、芜湖君泰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告因逾期交房向原告支付违约金28044元，因逾期办理房屋登记手续向原告支付违约金27494元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月28日与被告阜阳君和签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和.皇家花园20#2502室房屋，购房金额为549889元，并已经按照合同约定全额履行了付款义务,被告应于2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并于90日内办讫房屋所有权转移登记。截至起诉日，被告才将涉案房屋交付给原告并办理了产权证，但未向原告书面说明逾期交房和逾期办证的原因，也没有任何书面通知。原告一直找被告要求解决并支付违约金，但双方一直没有协商好。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证，皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立，应共同承担责任。阜阳君和、芜湖君泰未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据。皖能公司辩称，原告诉讼请求是要求支付逾期交房及逾期办证违约金，诉讼时效已超3年，应当依法驳回原告诉讼请求；本案是商品房买卖合同纠纷，皖能公司不是本案所涉合同的主体，故皖能公司不是本案适格的被告；皖能公司与阜阳君和公司互相独立，也不存在资金混同和人格混同，皖能公司没有抽逃项目资金，不存在逃避债务行为，对阜阳君和公司债务不应承担责任；阜阳君和皇家花园项目的销售宣传行为，皖能公司转让股权行为均系合法行为，没有误导原告，没有损害原告的信赖利益，未给原告造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担任何付款责任。综上，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日，皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日，阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2014年7月28日原告与阜阳君和签订了《商品房买卖合同》，原告以549889元总价款购买阜阳君和开发的君和.皇家花园20#2502室房屋，合同约定出卖人应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房的按照逾期时间、分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，按照合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。原告在合同签订后依约支付了购房款，涉案20#住宅楼2502室于2017年11月23日工程质量竣工验收合格。阜阳君和于2019年7月23日已协助办理好房产证。另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告各一份，《项目开发协议书》及补充协议、皖能公司与阜阳君和往来明细表等证据，证明阜阳君和与皖能公司各自财产独立。再查明，阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细单，期间皖能公司没有向阜阳君和转款，阜阳君和单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。上述事实，由原告身份证、被告营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、不动产权证书、《关于君和皇家花园小区工程竣工验收的情况说明》、（2017）皖1202民初3831号民事判决书、关于就君和皇家花园部分业主所关心若干问题的答复、承诺、君和.皇家花园宣传单、股权转让协议书、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件、审计报告及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和签订的商品房买卖合同，约定出卖人应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院酌定按日万分之一计算违约金，诉讼时效3年，原告2020年4月29日起诉，只能支持2017年4月29日到2017年11月23日共计208天的违约金11438元（549889元×0.1‰×208天）。原告于2019年7月23日已办好房产证，原告自认于2019年7月9日实际收房并缴纳物业费，即交房后14天已办好房产证，原告原告主张逾期办证违约金本院不予支持。虽然皖能公司提交证明阜阳君和财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付；同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，故皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对本案购房户张奎刚逾期交房违约金中阜阳君和、芜湖君泰履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任；皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。阜阳君和、芜湖君泰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告张奎刚逾期交房违约金11438元（549889元×0.1‰×208天），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担70%的补充赔偿责任；四、驳回原告张奎刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元，减半收取594元，由原告负担194元，被告阜阳君和置业投资有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判长  杨晓静二〇二〇年七月二十七日书记员  张婧琼