安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2076号原告：宿松县盛发物业管理有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇园林路中段。法定代表人：薛武，该公司总经理。被告：王东，男，1976年2月22日出生，汉族，住宿松县。原告宿松县盛发物业管理有限公司（以下称盛发物业公司）与被告王东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后,依法适用简易程序，于2020年7月7日、2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告宿松县盛发物业管理有限公司法定代表人薛武、被告王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛发物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王东支付盛发物业公司物业费3831元及逾期滞纳金766元；2、案件受理费由王东负担。事实和理由：安徽皖蜀春置业有限公司开发建设的坐落于宿松县孚玉镇人民东路（老皖蜀春酒厂）东方名居小区共计业主475户，至今已有近400户入住。自2012年该小区开发建设以来，盛发物业公司就一直提供物业管理、服务。王东拒交物业费，盛发物业公司催讨未果，故诉至法院。王东辩称，原告从未向被告主张过要缴纳物业费，只有2019年底打过电话要被告缴物业费，但被告从外地回来去缴物业费没有找到人；2017年房屋墙缝渗水要维修，被告向原告提出要维修，但原告并没有维修；业主没有入住前的物业费不是向业主收取，是向开发商收取，2017年10月份之前的物业费物业公司不应收取；原告物业公司在第一次拿钥匙的同时就违规违法开具票据；原告物业公司在经营过程中的严重失信；物业公司在经营中的不作为（房屋出现漏水不修理，通讯设施不维修）；综合以上陈述，请求驳回原告违法违规的诉讼请求。盛发物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1，被告房屋买卖合同一份，证明东方名居5号楼1105号房屋属于被告所有；证据2，公司营业执照、身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的身份；证据3，物业费缴费发票一张，证明被告缴纳了2016年8月1日至2017年8月1日的物业费；证据4，补充说明一份，证明被告欠物业费的时段及收费标准；证据5，前期物业服务合同一份，证明原告与开发商是通过招投标进入小区进行物业管理的；证据6，维修记录十五页，证明原告向开发商反映过房屋质量问题；证据7，替供电局代收电费400元的发票一张，证明电费打入了被告的账户。王东对盛发物业公司的证据的质证意见如下：对证据1、2、4、5无异议；证据3发票上的金额有异议，缴了2000多元；证据6，维修记录没见过，不清楚；证据7，电费是否缴纳要核实。王东为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1，2017年4月23日原告向被告收取装修房屋押金1000元发票一张，证明原告收取了押金；证据2，电费清单五页，证明电费清单上的收费时间是2017年9月份才开始安表计数，实际入住时间是2017年10月份；证据3，进屋看日子的单子一张，证明被告入住房屋时间为农历2017年10月13日；证据4，2017年4月23日预交电费400元的收据1张，证明被告预交了400元电费，但原告没有预存在被告户头上；证据5，物业费专用收据1张，票据上注明时间是2016年8月1日至2017年8月1日，物业费是1875元。证明被告在2016年没有跟原告签订合同，物业公司违规违法开具收费票据。盛发物业公司对王东的证据的质证意见如下：对证据1无异议；证据2、3，物业公司是从2015年6月25日小区综合验收后对业主收取物业费的，至于业主是什么时间进屋与物业公司无关；证据4，物业公司代供电局收取每户业主的400元电费后，统一上缴给供电局，供电局答复2020年7月1日已经打到被告王东的帐户上；证据5，从2015年6月25日小区综合验收后收取物业费的，至于业主什么时间入住与物业公司无关。经庭审举证、质证，本院对当事人提供的证据认证如下：盛发物业公司的证据1、2、5，王东无异议，本院予以采信；证据3，王东提出异议，但并未举出相反证据予以反驳，本院对该证据予以采信；证据4，王东无异议，但是根据王东的购房合同，该房屋的面积为116.13平方米；证据6，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信；证据7，该证据与王东的证据2、4可以相互印证，本院对该证据以及王东的证据2、4均予以采信，证明盛发物业公司替王东转交了400元电费，王东关于原告没有将电费400元预存在被告户头的主张不成立。王东的证据1，盛发物业公司无异议，本院予以采信；证据2、3相互作证，证明王东入住房屋的时间为2017年10月13日。关于王东的证据5，该证据与盛发物业公司的证据3系同一证据。盛发物业公司与房屋建设单位即安徽皖蜀春置业有限公司签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主有约束力，故王东以其并未跟原告签订合同为由提出抗辩，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛发物业公司于2012年12月26日与安徽皖蜀春置业有限公司签订《安徽省前期物业服务合同》。约定盛发物业公司对坐落于宿松县孚玉镇的东方名居小区提供物业管理服务，物业服务费由业主按照房屋建筑面积缴纳：多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅0.66元/平方米/月（二次供水、电梯运行另计）；物业服务费用按每半年交纳，在每半年的第10日前履行交纳义务；合同为期5年，自2012年12月26日起2017年12月25日止。合同期满后，盛发物业公司没有与东方名居业主委员会签订物业服务合同，但至2019年11月30日一直为该小区提供物业服务。王东于2016年5月31日购得东方名居5幢3单元1105室，该房屋建筑面积116.13平方米。王东于2017年农历10月13日入住该房屋。王东于2017年4月23日交纳自2016年8月1日至2017年8月1日的物业管理费1875元。此后从2017年8月起物业服务费及能耗费等未交纳，故盛发物业公司诉至法院。另查明，2017年4月23日王东向盛发物业公司交付装修房屋押金1000元，并预交电费400元（该款已由盛发物业公司通过供电局汇入王东户头）。本院认为，建设单位依法与盛发物业公司签订的前期物业服务合同在合同履行期限内对业主具有约束力，2017年12月25日合同到期后，盛发物业公司至2019年11月30日一直按照前期物业服务合同履行主要义务，东方名居业主委员会亦予以接受，双方成立事实物业合同关系，故在2019年11月30日前业主应按照原物业合同约定的标准支付物业服务费用。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，盛发物业公司为涉案小区提供物业服务，依据原前期物业服务合同的约定，王东应按原合同约定的标准支付物业服务费。盛发物业公司起诉要求王东支付自2017年8月至2019年11月（共计28个月）的物业服务费（含二次供水、电梯运行费用）3349.2元（1.03元/月?平方米×28月×116.13平方米），能耗费140元（5元/月×28月），总计3489.2元，符合法律规定。能耗费虽双方未书面约定，但客观存在，且王东之前也缴纳了能耗费，故本院对盛发物业公司起诉要求王东支付自2017年8月至2019年11月共28个月的能耗费140元（5元/月×28月），依法予以支持。对盛发物业公司主张的766元滞纳金，显然低于双方的约定，本院依法亦予以支持。对于原告超出上述部分的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持王东抗辩认为盛发物业公司服务不到位而拒交物业费，但王东的并未举证证明相关事实，本院不予采信；王东主张盛发物业公司未将电费400元预存在其户头，但根据庭审查明事实，该电费实际已经存入王东户头；王东主张盛发物业公司收取了1000元押金，盛发物业公司予以认可并同意在物业费中抵扣该款，本院予以准许。综上所述，本院对盛发物业公司要求王东支付物业管理服务费3489.2元及滞纳金766元的诉讼请求予以支持，扣除房屋装修押金1000元，王东实际应支付物业管理服务费及滞纳金共计3255.2元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王东于本判决生效之日起三日内向原告宿松县盛发物业管理有限公司交纳物业管理服务费、能耗费以及滞纳金共计3255.2元。二、驳回原告宿松县盛发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  何铸钢二〇二〇年七月十七日书记员  汪国娥附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。