云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0181民初1237号原告：姚永，男，1975年1月4日出生，汉族，云南省禄丰县人，现住云南省安宁市。被告：云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市连然街。法定代表人：吴国江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。原告姚永与被告云南乾泰投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行审理。原告姚永，被告的委托诉讼代理人陈慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13［01］xxxxxxxx号，合同备案登记号：ＡＮ20131211xxxxx）及《合同补充协议》。二、请求判令被告因未依约交付安宁乾泰世贸广场商住区，向原告支付自2015年1月1日起至被告实际交付商品房之日止的违约金，（以已交购房款为基数，按年利率8%暂计算至2020年5月30日为488586.2元）。三、请求判令被告因未依约办理安宁乾泰世贸广场商住区房屋产权登记，支付原告自2015年12月28日起至被告实际办理房屋产权登记之日止的违约金（以已付房款为计算基数，参照中国人民银行同期逾期贷款利息计算）。四、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告姚永与案外人赵某在上述商品房购销合同签订时为夫妻关系。2018年12月5日姚永与赵正波在禄丰县民政局协议离婚，离婚协议中约定将夫妻二人在婚内共同购买的位于安宁市房屋归姚永一人所有。原告和原告前妻赵某与被告双方签订《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13［01］xxxxxxxx号，合同备案登记号：ＡＮ20131211xxxxx）及《合同补充协议》，约定原告支付1112671元向被告购买位于安宁乾泰世贸广场商住区，合同签订后原告向被告支付首期房价款562671元，余款550000元原告通过与中国工商银行股份有限公司签订《个人购房借款担保合同》，并委托中国工商银行股份有限公司将该贷款支付至本案被告云南乾泰投资有限公司的账户，即原告己按照《商品房购销合同》的约定履行付款义务。《商品房购销合同》约定被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付乙方，若逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止90天内，被告按每天己交付房价款千分之一支付违约金。《合同补充协议》第七条约定,逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的违约金。第十条约定,以银行按揭贷款方式付款的，被告承诺在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关办妥产权登记。但被告至今既未向原告交付涉案商品房，也未办理产权登记，已属违约，应该按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定承担逾期交房的违约责任，虽《商品房购销合同》及《合同补充协议》均未明确约定逾期办理产权登记的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告可以以付房款为计算基数，参照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准主张逾期办理产权登记的违约责任。被告辩称，原告非本案的适格的原告，本案案涉的商品房购销合同是由被告与案外人赵某签订的，而非原告姚永，根据合同的相对性原则，案涉商品房购销合同的合同关系仅在云南乾泰与赵某之间发生法律关系，非合同关系的当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或者提出诉讼。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告的诉讼请求2017年6月以前的诉讼时效届满，已经丧失胜诉权利。本院经审理认定事实如下：赵某与被告云南乾泰投资有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13［01］xxxxxxxx号，合同备案登记号：ＡＮ20131211xxxxx）及《合同补充协议》，约定由赵某购买被告开发的安宁乾泰世贸广场商住区房屋，总价款为1112671元。合同第七条约定：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（赵某）。”合同第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天已交付房价款千分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”同时，《合同补充协议》第七条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：甲方逾期交房超过90天后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款千分之一的违约金。”第十条约定：“乙方以银行按揭贷款方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有证》）的登记领取手续，甲方承诺在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记……乙方应在办理该商品房验收手续时，按甲方要求办理产权登记的有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件……如因乙方或产权登记机关的责任致使乙方不能在本条规定日期取得《房屋所有权证》的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得《房屋所有权证》的责任。”合同签订后，赵某按约支付了首付款并向银行办理了按揭贷款手续，但被告至今未能交付合同约定的商品房。另，在签订购销合同的同时，赵某与案外人签订了《委托经营管理协议书》，约定由赵某将所购房屋委托案外人经营管理，案外人按照总房价的8%支付房屋每年的收益，云南乾泰投资有限公司表示对该事实知情。2018年12月5日，姚永与赵某在禄丰县民政局协议离婚，离婚协议中约定将夫妻二人在婚内共同购买的位于安宁市房屋归姚永一人所有。本院认为，关于原告是否适格。在案证据可以证实赵某在婚姻存续期间签约购房，应认定为姚永与赵某共同购买，姚永与赵某离婚协议约定该房为原告一人所有，不违背法律规定，原告因此适格。关于原告第一项诉求即继续履行合同的问题。《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告于2014年12月31日前未按约定交付房屋，至今仍未履行其交房义务，已构成违约，且处于持续违约状态，故原告要求被告继续履行合同的诉请，本院予以支持。关于诉讼时效的问题。本案中被告主张2015年1月1日至2017年6月18日期间的违约金已过诉讼时效期间，司法不应保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，当事人约定的交房时间为2014年12月31日，被告未按约定交付房屋，原告即应当知道其享有向被告要求支付违约金的权利，故其诉讼时效应当从2015年1月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行，《中华人民共和国民法总则》施行至今已二年有余。原告于2020年6月18日向人民法院提起诉讼，因此2015年1月1日到2017年6月18日这段期间的违约金的诉讼时效期间已经经过了。故对被告抗辩违约金计算中自2015年1月1日至2017年6月18日期间的违约金已过诉讼时效的主张本院予以采纳。本案的违约金可按《中华人民共和国民法总则》规定的新的诉讼时效期间自立案之日倒推三年的时间来加以计算，即原告所主张的违约金可从2017年6月18日开始计算；对于2017年6月18日之前的违约金主张，因超过诉讼时效期间，不再予以司法保护。故本案的违约金本院确定为从2017年6月18日开始计算。关于逾期交房违约金的问题。首先，我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告逾期未交房的行为已构成违约，且被告对于购房者签订《委托经营管理协议书》的事实不持异议，则在原告没有提供证据对其自身因逾期交房所造成的损失数额予以证实的情况下，可据此确定被告逾期交房给原告造成的损失即为房屋收益的损失。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人在合同中约定，被告逾期交房的，则被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的违约金。被告以违约金过高为由请求予以减少，结合本院认定的事实，可以认定双方约定的违约金已过分高于造成的损失，故对于被告减少违约金的请求予以准许，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情调整违约金为：以房价款1112671元为基数，自2017年6月18日起，按照年利率8%计算至实际交房之日止。关于逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，被告方认为《补充协议》中约定“交房360日内办理产权登记”的交付应为房屋的实际交付而非合同约定的房屋交付时间，本院认为，合同系双方当事人对其权利义务的约定，双方当事人应全面履行合同约定的全部义务，本案被告因房屋尚未向原告交付的违约行为导致房屋无法按合同约定的时间办理《房屋所有权证》或《不动产权证》，被告的行为已构成了违约，故本院认为原告要求被告支付预逾期办证违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，其具体计算方法，本院参照司法惯例进行确定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由云南乾泰投资有限公司于本判决生效后向姚永继续履行《商品房购销合同》（合同编号云乾昆契合字13[01]xxxxxxxx号，合同备案登记号：AN20131211xxxxx)及《合同补充协议》（违约金条款除外）；二、由云南乾泰投资有限公司于本判决生效后立即支付姚永逾期交房的违约金（以总房价1112671元为基数，按照年利率8%计算，自2017年6月18日起计至实际交房之日止）。三、由云南乾泰投资有限公司于本判决生效后立即支付姚永逾期办证的违约金（自2017年6月18至云南乾泰投资有限公司将不动产产权登记资料完整移交不动产产权登记部门，以总房价1112671元为基数，按照每日万分之0.5计算）。四、姚永的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8628元，减半收取计4314元，由云南乾泰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 尹 红 伟二〇二〇年七月二十八日书记员 刘杨丁香