湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终136号上诉人（原审被告）：湖北泰发房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市咸宁大道128号。法定代表人：舒俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛昭阳，湖北海舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杨晔，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡俊，男，1981年9月21日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：张文娟，湖北昕明律师事务所律师。上诉人湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）因与被上诉人胡俊商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰发公司上诉请求：1.改判退还胡俊购房款及违约金自2018年5月4日起至2019年6月30日止，合计120,883元，同时自2019年7月1日起以100,883元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至付清之日止；2.案件受理费由胡俊负担。事实和理由：1.泰发公司已按照约定向胡俊支付了100,000元，剩余120,883元未付，其中20,000元是泰发公司给予胡俊的补偿，违约金应当以100,883元为基数计算；2.违约金应当是从泰发公司未按约定履行之日起计算，即以2019年7月1日泰发公司未按约定支付款项之日起计算，并且8%的滞纳金过高，应当予以调整；3.因为是资金占用损失，可以类比年利率6%的规定，利息应以100,883元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。胡俊辩称，双方于2019年5月31日在《退房申请书》上签订的退付购房款协议是双方的真实意思表示，合法有效。一审判决将每日8%的滞纳金调整为年利率24%是基于公平原则作出的正确判决。请求驳回泰发公司的上诉，维持原判。胡俊向一审法院起诉请求：1.判令泰发公司退还剩余购房款120,883元及滞纳金（以120,883元为基数，按照每日8%计算逾期退款滞纳金，自2019年6月1日起计算至实际付清之日止）；2.判令泰发公司按已付购房款的一倍赔偿胡俊赔偿金；3.判令泰发公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月4日，胡俊向泰发公司购买一套位于湖北省咸宁市咸宁大道128号的“锦绣城”5-1-3201号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（编号XN18006706），约定付款方式为首付200,883元，剩余房款460,000元申请按揭支付。合同第五条约定泰发公司承诺涉案房屋不存在相关权利瑕疵，否则导致胡俊不能完成合同登记备案，或者房屋所有权转移登记的，胡俊有权解除合同，同时泰发公司需按照已付房款的一倍向胡俊支付赔偿金。合同签订后，胡俊依约向泰发公司支付首付款200,883元。但由于涉案房屋被泰发公司抵押，存在权利瑕疵，一直无法为胡俊办理按揭贷款，给胡俊造成了严重的损失。胡俊避免损失继续扩大，遂于2019年5月6日与泰发公司协商解除《商品房买卖合同》，泰发公司向胡俊出具了《关于解除购房合同退还款项的承诺书》，承诺在2019年5月30日前退还全部购房款，并给予补偿。出具承诺书后，泰发公司仍然没有履行付款义务。2019年5月31日，胡俊向泰发公司递交《退房申请书》，申请退房退款。泰发公司于同日作出回复，约定分期退付胡俊购房款：2019年5月31日退还伍万元，2019年6月30日退还拾万元，余款在2019年7月31日前付清。同时约定如果未按上述时间付款，每日向胡俊支付应付款项的8%的滞纳金。退付购房款协议签订后，泰发公司仅于2019年6月30日退还胡俊100,000元，剩余120,883元购房款未付。胡俊多次催促，泰发公司均以公司现资金困难为由推脱不退，导致胡俊错失了购买其他房屋的市场机遇，造成了很大的经济损失。一审法院认为，胡俊与泰发公司于2019年5月31日签订的退付购房款协议系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议约定的内容符合法律法规及有关解除合同的规定，双方均应按协议履行义务。泰发公司未能按照协议约定退还购房款，构成违约，应负产生纠纷的全部责任。对胡俊要求泰发公司返还购房款的诉讼请求予以支持。关于违约金，双方约定的“未按上述时间付款，每日向胡俊支付应付款项的8%的滞纳金”确实偏高，调整为按年利率24%计算资金占用利息损失。据此，2018年5月4日至2019年6月30日违约金为200,883元×2%÷30日×422日=56,515元，连同未退还房款100,883元，截止2019年6月30日尚欠购房款及违约金合计157,398元，后期继续按年利率24%计算资金占用利息损失至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：湖北泰发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付胡俊购房款及违约金合计157,398元，并以未退还购房款100,883元为基数，自2019年7月1日起按照年利率24%计算违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1359元，由湖北泰发房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格依照合同约定履行各自的义务，否则将承担相应的法律责任。本案中，胡俊与泰发公司签订《商品房买卖合同》，约定泰发公司将其开发的“锦绣城”5-1-3201号商品房出售给胡俊。胡俊按照约定于2018年5月4日向泰发公司支付200,883元购房首付款后，因涉案商品房存在权利瑕疵无法完成合同登记备案，泰发公司于2019年5月6日向胡俊出具了《关于解除购房合同退还款项的承诺书》，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还购房款。2019年5月31日，胡俊向泰发公司发出《退房申请书》，要求泰发公司于2019年7月31日前分三期退完购房款，并提出如果泰发公司违约应按照应付款项每日8%计算违约金。泰发公司在该《退房申请书》上签署了“同意此申请”的意见并加盖了公章。至此，胡俊与泰发公司对退房退款及违约金计算标准达成了协议。根据该协议约定，泰发公司应在2019年7月31日前退完购房款。但泰发公司仅于2019年6月30日退款100,000元，剩余欠款至今未付，构成违约，应当承担违约责任。一审认为“每日支付应付款项的8%的滞纳金”这一违约金计算标准过高，酌定为按照年利率24%计算资金占用利息损失，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，并无不当，本院予以维持。对泰发公司要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息损失的上诉请求不予支持。胡俊于2018年5月4日将200,883元购房首付款支付给泰发公司后，即丧失了对该笔资金的占有以及取得法定孳息的权利，其资金占用利息损失应从资金转移占有之日起开始计算。泰发公司认为违约金应当自2019年7月1日起开始计算的上诉理由，缺乏事实和法律依据，对该请求本院不予支持。综上所述，泰发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费713元，由湖北泰发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余杰审判员沈朝明审判员李伟二〇二〇年七月二十八日书记员 杨           锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；