辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0803民初1112号 原告：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地辽宁省营口市老边区智胜街东24号甲9、甲10。 法定代表人：王发英，负责人。 委托诉讼代理人：刘祥宇，单位员工。 委托诉讼代理人：赵阳，单位员工。 被告：马某鹏，住辽宁省营口市西市区。 被告：董某梅，住辽宁省营口市西市区。 委托诉讼代理人：马某鹏，住辽宁省营口市西市区。 原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司与被告马某鹏、董某梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的委托诉讼代理人刘祥宇、赵阳，被告马某鹏、被告董某梅的委托诉讼代理人马某鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽宁保利物业管理有限公司营口分公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费4524元及滞纳金304.5元，共计4828.5元。事实与理由：原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利五月花”，地址为西市区盼盼路南*号*幢*房屋的业主，该房屋建筑面积为94.26平方米。原被告双方于2016年12月31日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2018年1月1日至2019年12月31日共计24个月的物业费，且依据协议的约定，被告应当承担违约责任，原告有权收取滞纳金。为此，原告现依据合同法等相关法律的规定，请求法院判决被告支付物业费及滞纳金等，承担诉讼费及其他相关费用，从而维护原告的合法权益不受侵害。 马某鹏、董某梅辩称，我是保利五月花业主，自入住小区以来，由于物业公司在物业手续方面的不作为，让业主的切身利益蒙受到直接的损失不给解决还将业主进行起诉。现将具体事实陈述如下：1.购房时，物业合同与购房合同是同时签的，但物业合同属于前期合同。当时，保利工作人员说的特别明确，要建一个营口市服务管理级相当到位的封闭小区。当时小区还在施工中，他们说等楼房建好交工后，会将各项手续上墙进行公示（包括物业），还说保利是央企，不会存在任何的欺骗行为。2.本人在合同补充协议第16条中看到，买受人在业主委员会未成立或未选聘新物业管理公司之前，由出卖人委托的物业公司实施管理，物业费暂按2元每平收取，最终按物价局审批标准执行。故此本人才签下合同。3.物业运转正常后，应该有正式的批文或文件。几次去找都没有正确答复，只说还在审批中。业主们入住后，保利在没有明确物业按什么收费标准进行收费、在没有召开业主大会的情况下，还按2元每平来收取物业费，我个人认为有权拒交物业费。《物业管理条例细则》第四十二条规定，住宅前期物业服务收费实施政府指导价，由市县价格主管部门会同物业行政部门指定并定期公布。第五十六条中规定，物业收费应当遵循合理、公开、以费用与服务水平相适应的原则来区分定价。4.在《营口市发展和改革委员会》、《营口市住房和城乡规划建设委员会》、营发改收费74号文件《营口市物业服务收费管理办法》中第一章第四条规定，物业服务应当遵循合理、公开、费用与服务相适应的原则来收费。在第七条里明确实行等级管理。市发展改革委（物价局）制定物业收费等级标准共五个级别，一级每平0.91-1.10元，二级每平0.71-0.90元，三级每平0.51-0.70元，四级每平0.31-0.50元，五级每平0.31-0.50元。超过一级的标准为豪华级，由物业服务企业上报辖区价格主管部门和物业行政部门。经审定后，由业主大会与物业服务企业协商具体收费标准，并签订物业合同，报辖区价格主管部门和物业行政主管部门审批。第八条中规定，住宅小区在辖区物业主管部门或街道办事处（社区）指导下，组织召开业主大会，与物业服务企业按照等级指导标准商定具体收费标准，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同才有效。5.在消费权益保护法中第一章第五条中规定，国家保护消费者的合法权益不受侵害，国家采取措施保障消费者依法行使权利，维护消费者的合法权益。第八条明确规定，消费者有知悉其购买和使用商品、接受服务时享有人身财产安全不受侵害的权利。6.保利公司违反合同，在合同中规定业主自行安装地热。等快交房时通知我们，保利给安装地热（我们不用不行，强制性安装四柱），说市里规定必须安装。业主们认为四柱太少，就集体找到保利，最终通过上访才得到解决，另外又加了3注（每注收费600元，计1800元）。事后广大业主们得到真相，原来是保利的不作为，市里和质检部门根本没有让安装地热才给验收这一事。业主们就又去找保利索要安装地热后加3柱的1800元钱，结果保利就把闹得凶的一部分业主钱退回来，有的从物业费中扣除顶账，更有甚者一分钱没交，竟也给安装了7柱地热（这也是有些业主不交物业费的原因之一）。7.保利存在欺骗销售行为。当时购房时，销售人员告知我们A6楼前要盖一所楼高三层的幼儿园，间距40米以上，不挡阳光不挡视线。当时我们也看了图纸，觉得没问题，立马就定下买五楼，结果他们更改图纸，盖的三层比六楼还高，间距不过20米，严重影响了A6号楼住户的光线与视野。8.违规操作。交房后，保利地产在没有通知、也没有同广大业主商量的情况下，晚上偷偷进行施工，把一楼楼下掏空接近两三米深。已入住的业主发现后去找保利和综合执法，最终以赔偿业主4000元左右不等解决。直到现在，广大业主也不知道他们要干什么，也不知道房屋后续会不会出现严重质量问题，都是未知数？9.物业管理混乱。业主家出现问题，物业就往开发商身上推。我家北卧室窗台一下雨就顺着缝隙往屋里流水，由于都上班，以至于地炕被淹，被褥被泡，多次找物业无果，不得已自己花钱得以解决。这是2017年6月发生的事，到2018年新年后才到电话问我修没修理。10.小区怪象。A6号楼和幼儿园的间距本身就小，但有的业主可以随意改造，同时绿地也被破坏。小区外脏乱差，车乱停，还有4台僵尸车常年停在小区大门左侧，而且这些就在物业办附近。物业也不管，一找就是管不了。11.欺骗业主。保利地产和保利物业不按国家法律法规执行，严重的违反了合同，违反了物业管理条例和物业收费管理办法。收费应当遵循合理、公开、费用与服务相适应的原则。就因保利的不作为，不在管理和服务上找原因，才导致五月花小区整体环境的改变，从中还要收取高额的物业费。并且现在的物业收费只是保利地产自身的行为，没有征求我们业主的意见，更没有下达正式收费标准的文件。尊敬的法官，我们在收房时都交了物业费和各项费用。同时也期待着有一个像保利承诺的那样，集美丽与管理服务一流的现代化小区，可现实看到的却和他们说的完全不一样，也曾多次找过物业，总是找各种理由推脱。保利五月花物业2元每平是营口市收费最高的小区，可是我们却享受着与2元不对等的服务，试问他们2元每平的价格从何而来，是什么级别，根据什么来说是按合同办理的。先违背合同的是保利，是他们改变了规划和图纸，造成我们住户环境的改变。是物业的不作为，使得我们这些弱势群体在物业解决现状的情况下才停交物业费，从而迫使保利来解决广大业主的问题。我们工作了大半辈子买房不容易，恳请法官走访调查取证，还原事情真相。 当事人围绕诉讼请求依法和答辩意见提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司为保利五月花提供物业服务，马某鹏、董某梅是该小区业主，房屋建筑面积94.26平方米。2016年5月6日，保利（营口）房地产开发有限公司与马某鹏、董某梅签订《商品房买卖合同（预售）》，附件十一补充协议第十六条约定，“买受人同意在物业业主委员会未成立或未选聘新物业管理公司之前，由出卖人委托的物业公司实施物业管理，物业管理费用暂按每月每平方米2.0元（产权面积）收取（未办产权按合同约定面积收取），最终按物价局审批标准执行。”2016年9月26日，辽宁保利物业管理有限公司中标为保利五月花小区提供物业服务，中标价格为2元/月/平方米，并在营口市老边区物业管理处备案。2016年12月31日，辽宁保利物业管理有限公司营口分公司与马某鹏签订《前期物业服务协议》，物业费收费标准为按照建筑面积每月每平方米2元。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司为马某鹏、董某梅提供物业服务，马某鹏、董某梅从2018年1月1日至2019年12月31日共欠缴物业费4524元。 本院认为，保利（营口）房地产开发有限公司与马某鹏、董某梅签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同（预售）》和《前期物业服务协议》均对物业费的收费标准进行了约定，并且已在营口市老边区物业管理处备案，故物业费应按照建筑面积每月每平方米2元的标准收取。另，物业管理服务相关费用的收取是保证物业服务企业正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。关于被告辩称因原告不作为，造成被告利益受损，不同意给付物业费，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。关于窗台漏水问题，业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告的其他辩称意见，本院不予采纳。对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定,判决如下: 一、被告马某鹏、董某梅于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务费4524元； 二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司已预交)，减半收取25元，由被告马某鹏、董某梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审判员  岳虹 二〇二〇年七月一日 法官助理王鑫 法官助理张鲁宁 书记员王楠