浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初984号原告：牟爱云，女，1961年2月1日出生，汉族，住乐清市（原下北閣村）。委托诉讼代理人：谢城飞、戴依依，浙江海昌律师事务所律师。被告：郑春兰，女，1953年1月8日出生，汉族，住乐清市（原万岙村）。被告：杨乐敏，男，1980年4月13日出生，汉族，住乐清市（原万岙村）。被告：杨丽明，女，1977年11月25日出生，汉族，住乐清市。被告：杨乐琴，女，1973年7月7日出生，汉族，住乐清市（原万岙村）。被告：杨丽琴，女，1975年8月26日出生，汉族，住乐清市（原石马北村）。上述四被告共同委托诉讼代理人：叶思慧，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。第三人：叶灵芝，女，1971年4月30日出生，汉族，住乐清市。第三人：范广，男，1972年8月30日出生，汉族，住乐清市。第三人：杨朋，男，1984年8月15日出生，汉族，住乐清市（原后所村）。第三人：杨式涵，男，1982年6月29日出生，汉族，住乐清市（原后所村）。原告牟爱云与被告郑春兰、杨乐敏、杨丽明物权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日予以立案受理，后经被告杨丽明申请，追加杨乐琴、杨丽琴为本案共同被告；同时依原告牟爱云申请，追加叶灵芝、范广、杨朋、杨式涵为第三人。依法于2020年3月20日裁定适用普通程序，并组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告牟爱云及委托诉讼代理人谢城飞，被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴的共同委托诉讼代理人叶思慧，第三人叶灵芝到庭参加诉讼，被告郑春兰及第三人范广、2005杨朋、杨式涵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟爱云向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告郑春兰之间《安居房地基买卖合同书》有效；2.判决五被告办理金水湾小区1幢2单元701室、401室及101室1／3共有份额及车库产权的不动产登记；3.判决五被告协助原告办理金水湾小区1幢2单元701室、401室及101室1／3共有份额的不动产转移登记及车库产权的转移登记手续；4.由五被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告牟爱云、被告郑春兰于2004年9月11日签订《安居房地基买卖合同书》，约定：原告向被告郑春兰购买坐落于乐清市××镇××村××栋第九间安居房地基，面积45平方米，房基总售价33万元；办理过户手续时，被告无条件提供一切便利，无偿配合原告办理一切手续。原告依约向被告郑春兰支付了全部房基款后，出资以被告名义建成金水湾小区1幢2单元701室、401室、101室（其中101室原告占1／3共有份额），但被告以支付手续费方可办理登记为由一直推脱不予办理不动产登记并协助原告办理不动产过户登记。第三人叶灵芝、范广向被告郑春兰购买第八间安居房地基，第三人杨朋、杨式涵向被告郑春兰购买第七间安居房地基，金水湾小区1幢2单元101室由原告占1／3共有份额，第三人叶灵芝、范广占1／3共有份额，第三人杨朋、杨式涵占1／3共有份额。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，故而提起诉讼。被告郑春兰未到庭，未向本院提交答辩意见。被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴共同答辩称：1.涉案《安居房地基买卖合同书》无效。2002年11月8日，乐清市高速公路指挥部与四被告之父杨从友签订《房屋拆迁协议书》，约定乐清市高速公路指挥部征用杨从友的房屋。按照拆迁有关政策规定，乐清市高速公路指挥部向杨从友偿还建房用地5间计225平方米，土地坐落在万岙171-173地块第1幢第5、6、7、8、9间。2003年4月22日，杨从友去世，上述建房用地成为其遗产，五被告均因继承享有上述建房用地的物权。直至原告提起本案诉讼，四被告才知道原告与被告郑春兰签订了《安居房地基买卖合同书》，该合同未经建房用地的共有权人即四被告同意，系被告郑春兰无权处分行为，应认定无效。此外，乐清市人民政府出具的乐政农建（2005）900号文件明确规定禁止涉案土地出租、买卖和转让，原告和被告郑春兰签订的《安居房地基买卖合同书》违反该禁止性规定，亦为无效。2.涉案不动产未取得建设工程规划许可证，无法办理不动产登记手续。3.因涉案不动产未取得建设工程规划许可证，对该类性质的不动产的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，而非人民法院受理范围，应当裁定驳回其起诉。第三人叶灵芝述称：被告郑春兰将第八间地基出卖给洪秀文，后洪秀文以43万元价格转卖给第三人叶灵芝、范广。金水湾小区1幢是十几间地基连在一起建的，被告郑春兰也参与了建房的全过程，在建房过程中均未提出任何异议。第七、八、九间地基建成车库三处以及商品房七套，原告分得701室、401室，第三人叶灵芝分得601室，第三人范广分得201室，301室、501室系第三人杨朋、杨式涵所有，另101室由原告和第三人按份共有，各自地基上对应的车库归各自所有。截至目前，原告和第三人均未取得不动产权证。被告郑春兰提出要求每间地基加价20万元才肯配合办理不动产权登记，第三人叶灵芝不予认可。至于被告郑春兰的四子女即被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴是否有参与出卖地基和建房，第三人叶灵芝表示不清楚。第三人范广、杨朋、杨式涵未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原、被告及第三人的身份信息，原、被告与杨从友亲属关系的证明，房屋拆迁协议书、杨从友注销户口证明，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：安居房地基买卖合同书、乐清市人民政府农村村民住宅用地审批文件（乐政农建【2005】900号），金水湾小区1幢2单元701室、401室、101室水电费用明细，金水湾小区1幢2单元201室、601室电费明细，本院审核后，对真实性、合法性、关联性均予以认定；对杨信定的房地产登记信息，与本案不具有关联性，故不予认定；对收款收据，难以体现与本案的关联性，故不予认定；对董志斌出具的证明，不符合证据的形式要件，故不予认定。本院经审理查明，2002年11月8日，乐清市高速公路指挥部（甲方）与杨从友（乙方，由其妻即被告郑春兰代签）签订《甬台温高速公路乐成（万岙）互通连接线工程房屋拆迁协议书》，约定甲方征用乙方砖混砖木结构房屋占地面积210.56平方米及已确权登记的道坦、厕所等占地面积40.13平方米，合计赔偿地基面积230.63平方米，按照拆迁有关政策规定，偿还建房用地五间计225平方米，土地坐落万岙171-173地块第一幢第5、6、7、8、9间；征用地基面积和偿还地基面积相抵后，乙方多余5.63平方米，甲方支付乙方土地代价3378元；包括拆迁赔偿款、电话拆装费、闭路电视拆装费、房租、搬迁费、土地代价等在内，甲方应付乙方77365元，于本协议签订后七日内一次性付清。2003年间，杨从友去世，于同年4月22日注销户口。2004年间，被告郑春兰（甲方）将前述拆迁获赔的第九间地基作价33万元转让给原告牟爱云（乙方），并约定该地基出售甲方全家一致同意，若有产权纠葛或其他纠纷，概由甲方负责，与乙方无涉；今后办理过户手续时甲方无条件提供一切便利，无偿配合乙方共同到有关部门办理一切手续，过户所需一切费用由乙方负责。该事实，由原告牟爱云、被告郑春兰签订的《安居房地基买卖合同书》为证。2005年6月8日，乐清市人民政府同意杨从友（当时已去世）户在××镇××村××房，土地面积225平方米，土地权属为国有，并注明“高速公路接口拆迁户”。经本院组织现场勘查，金水湾小区1幢系15间地基联建的八层建筑（包含地面车库在内），分3个单元，约35套公寓式住宅。本案争议的为该幢2单元701室、401室、101室（101室为1／3按份共有）及第9间的车库。另查明，被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴系杨从友与被告郑春兰生育子女。本院于诉讼过程中联系被告郑春兰，其确认共转让第7、8、9间地基，第5、6间地基由其经手已建成房屋。本院认为，《甬台温高速公路乐成（万岙）互通连接线工程房屋拆迁协议书》所列的乙方虽为杨从友，但因拆迁安置获赔的包括五间安置地基及相应款项在内，系杨从友、郑春兰的夫妻共同财产。根据庭审查明杨从友生前未立遗嘱，故依法可以认定作为杨从友遗产的地基为其中2.5间，又据杨从友合法继承人为五被告的事实，郑春兰在享有2.5间地基之外又可以继承0.5间地基，因此郑春兰享有对其中3间地基的合法权利。郑春兰将第9间地基转让给原告牟爱云，系被告郑春兰将部分拆迁补偿权利转让给原告牟爱云的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未有损害杨从友其他继承人的合法权益的情形，故涉案《安居房地基买卖合同书》应认定合法有效。被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴抗辩被告郑春兰系无权处分，与查明的事实不符，本院不予采信。虽原告在本案诉讼过程中未能提供完整的有关建房出资的证据，但被告郑春兰未到庭提出反驳意见，被告杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴也未提供其他证据证明涉案房屋系五被告出资建造的事实，结合水电费明细登记的用户信息以及第三人叶灵芝的陈述意见，本院对原告主张由其出资建造涉案房屋（其中101室为1/3按份共有）及车库的事实予以采信。根据本院在诉讼过程中致函乐清市自然资源和规划局询问关于金水湾小区1幢2单元是否具备办理不动产登记条件的复函，目前尚不具备办理不动产初始登记和转移登记的条件，故原告提出的第二、三项诉讼请求，本院不予支持。被告郑春兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。第三人范广、杨朋、杨式涵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告牟爱云、被告郑春兰签订的《安居房地基买卖合同书》有效。二、驳回原告牟爱云的其他诉讼请求。本案受理费6250元，由被告郑春兰、杨乐敏、杨丽明、杨乐琴、杨丽琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  高文丹人民陪审员  叶 又人民陪审员  刘华辉二〇二〇年七月三日书 记 员  於丹建