广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初343号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市********。法定代表人：黄慧贤，该社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市小榄镇金图包装厂，住所地广东省中山市*************。主要负责人：黎严，该厂投资人。委托诉讼代理人：苏庆芬，女，1961年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区************。被告：苏庆芬，女，1961年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区************。被告：黎严，男，1969年3月26日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区************。委托诉讼代理人：苏庆芬，女，1961年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区************。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社与被告中山市小榄镇金图包装厂（下称金图厂）、苏庆芬、黎严租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的委托诉讼代理人苏秋云、谭俊，被告金图厂、黎严的委托诉讼代理人亦即被告苏庆芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告金图厂立即将位于中山市小榄镇绩东一联成工业区E幢星棚的房地产（永源大街，联成物业17004，下称涉案物业）腾空交还给原告；2.被告金图厂、苏庆芬、黎严连带向原告支付租金226220.90元和违约金（逾期期间按每日3‰计算，暂计算至2020年3月31日为85050.75元）；3.被告金图厂、苏庆芬、黎严连带向原告支付律师费20000元。事实和理由：被告金图厂与原告于2019年1月16日签订房地产租赁合同，约定被告金图厂承租原告的涉案物业（建筑物面积1560平方米，每月每平方米17.2元；空地面积288平方米，每月每平方米5.3元），租赁期限自2019年1月1日起至2019年7月31日止，租金为每月28358.40元；每月10日前支付当月租金；逾期支付租金的，每逾期一天须向原告支付欠租总额千分之三的违约金；如拖欠租金达两个月以上（含两个月）的，原告有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定，若被告金图厂违约导致原告起诉到人民法院主张权利的，被告金图厂除按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担原告聘请律师产生的律师费（不少于2万元）。上述租赁合同已于2019年7月31日到期，但被告金图厂至今仍占用涉案物业，且自2019年8月份起未向原告缴纳租金，按照合同约定，被告金图厂应承担相应的违约责任。被告金图厂是个人独资企业，被告黎严作为投资人，被告苏庆芬作为租赁合同的担保人，均应对被告金图厂因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告金图厂、苏庆芬、黎严辩称，确认欠租的事实，但要求继续履行合同、分期偿还拖欠的租金，可自今年4月起准时交租。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告金图厂和作为丙方（保证人）的被告苏庆芬签订了一份房地产租赁合同，合同主要约定内容包括：甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2019年1月1日起至2019年7月31日止；每月租金为28358.40元，乙方须于每月10日前支付当月租金及有关费用；签订合同时，乙方应交付甲方85075.20元作为租赁保证金；合同解除或终止时，如乙方有应付而未付的款或者对建筑物造成损毁的，甲方有权直接在保证金中扣除，不足部分另行向乙方主张；逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之三的违约金（滞纳金）；乙方拖欠租金2个月以上（含2个月）的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金；若乙方的违约导致甲方起诉到法院主张权利的，乙方除按协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师产生的律师费（不少于2万元）。合同签订后，双方已实际履行合同至期满。但期满后，双方没有续签合同，被告金图厂亦没有参照原合同约定按时交纳租金。原告于2019年12月20日与广东永隆律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托后者为其代理本案诉讼，律师费20000元。原告当庭述称，涉案物业的建筑物为临时建筑，未经主管部门批准建设。原告庭后提交的书面统计表反映，被告金图厂拖欠2019年8月的租金（应为占有使用费）17944.80元，并自2019年9月起每月均拖欠租金（应为占有使用费）28358.40元。本院认为，本案中，原告与被告金图厂之间存在租赁合同关系，但因涉案物业的建筑物为临时建筑，未经相关行政主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称房屋租赁司法解释）第三条第一款规定，双方之间的合同应认定无效。则因作为主合同的该租赁合同无效，作为从合同的原告与被告苏庆芬之间的保证合同也应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，且该合同约定的期限已自然终止，双方未再续签合同，故原告诉讼请求被告金图厂支付拖欠租金（应为占有使用费）的违约金、承担因本案诉讼产生的律师费以及被告苏庆芬对本案债务承担连带清偿责任（保证责任）缺乏法律依据，本院均不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，且在合同约定的期限已自然终止而双方未再续签合同的场合，租赁物也应返还，故原告诉讼请求被告金图厂腾空交还涉案物业有理有据，本院予以支持。因在合同约定的期限已自然终止而双方未再续签合同的场合，被告金图厂仍实际占有使用涉案物业，故原告请求被告金图厂参照约定的租金标准支付占有使用期间未支付的租金（应为占有使用费）有理，本院予以支持。根据原告在诉讼中主张的欠占有使用费的情况，截至判决前的2020年6月30日应核算为301528.80元。但因原告已收取被告金图厂租赁保证金85075.20元，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，即该租赁保证金本应返还被告金图厂，故扣除该应返还款项后，被告金图厂实际尚应支付占有使用费216453.60元。另外，原告诉讼请求被告黎严对被告金图厂上述债务承担连带清偿责任无理，本院不予支持。但根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”被告黎严应对被告金图厂上述债务承担补充清偿责任。被告金图厂、苏庆芬、黎严经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇金图包装厂于本判决生效之日起十日内将位于中山市小榄镇绩东一联成工业区E幢星棚的房地产（联成物业17004）腾空交还给原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社；二、被告中山市小榄镇金图包装厂于本判决生效之日起十日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付占有使用费216453.60元；三、被告黎严对被告中山市小榄镇金图包装厂上述第二项债务承担补充清偿责任；四、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3135元，由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担861元（已付3135元），被告中山市小榄镇金图包装厂、黎严负担2274元（该款已由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社垫付，被告中山市小榄镇金图包装厂、黎严应在判决生效之日起十日内一并迳付给原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二〇年七月三日法官助理 丁也芹书 记 员 黄晓晖