新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终951号 上诉人(原审原告)：张静，女，1989年9月9日出生，汉族，重庆市忠县人，无固定职业，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：周文，新疆新昀律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张灿，女，汉族，1964年11月23日出生，湖南省人，新疆广电局6503台退休职工，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：王新耀，新疆法衡律师事务所律师。上诉人张静与上诉人张灿合同纠纷一案，双方均不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张静的上诉请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初544号民事判决书第二项，依法判令上诉人张灿向上诉人张静支付违约金90000元；2.上诉费用及其他费用由上诉人张灿承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，本案中上诉人张灿因个人原因未履行将户口迁出的合同义务，其行为构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金90000元。请求二审法院依法支持上诉人张静的上诉请求。上诉人张灿辩称，上诉人张灿与上诉人张静之间不存在直接的房屋买卖合同，与其直接签合同的是案外人汪军安，上诉人张灿并未直接参与，且对合同内容并不知情。落户属于行政机关的行政行为，办理落户要受到相关政策影响，在一审案件开庭前上诉人张静已经在涉案房屋上落户，因此不存在所谓合同约定事项没有履行的法律后果，因此对于上诉人张静的上诉请求应予以驳回。上诉人张灿的上诉请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初544号民事判决；2.一、二审诉讼费用由上诉人张静承担。事实与理由：上诉人张灿与上诉人之间并未签订《房地产转让合同》，合同是案外人汪军安签订的，对上诉人张灿没有约束力。上诉人张灿认为应该追加案外人汪军安为被告，一审法院未予准许，因此认为一审审理程序错误。一审中，上诉人张灿认可委托案外人汪军安出卖房屋，但对合同的内容毫不知情，仅收到房款350000元，剩余100000元尚未收到，一审法院并未对100000元房款进行查明，属于事实不清。合同约定的办理过户的手续已经完成，上诉人张静也已完成落户登记，上诉人张灿已经履行了合同全部义务，一审法院判决上诉人张灿支付40000元，不合理且无事实依据。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回上诉人张静的诉讼请求。上诉人张静辩称，本案上诉人张灿与案外人汪军安系委托代理关系，且就该关系上诉人张灿在一审中已经予以认可。根据相关规定，代理人案外人汪军安的行为由上诉人张灿承担相关的法律后果，因此不存在上诉人张灿所说的一审程序违法、主体错误情况。至于案外人汪军安与上诉人张灿之间是否收取了全部450000元房款与本案无关，也与上诉人张静无关。上诉人张静已经按照合同约定交付了全部房款。上诉人张灿截止到2019年12月31日之前，仍未按照合同约定迁出户籍，严重违反合同约定，根据合同的违约条款应当向上诉人张静支付相应的违约金90000元。原审原告张静向一审法院起诉请求：1．判令被告将喀什市青年北路39号1栋1单元121室户口迁出；2．判令被告支付违约金90000元；3．判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月16日，张灿与案外人汪军安签订委托书，委托案外人汪军安办理张灿名下在喀什市××路（新疆广电局6503台）1幢121号房屋（建筑面积116.89平方米，房屋所有权证编号：喀房权证字第XXXX号）的转让及产权过户相关事宜，委托书主要内容为：代理张灿到房地产管理部门调阅、查阅房屋产权产籍档案，并复印一切相关资料；办理及领取土地使用证的相关一切手续；办理合证、领取合证后的《不动产权证》；代签房屋转让合同，代办房屋转让合同公正，代领公证书；代办房屋评估手续及测绘手续；代缴契税及相关一切税费；房产过户及产权变更，房屋买卖等相关一切手续；到房地产管理部门办理及领取过户后的《不动产权证》；办理转让上述房产的水、点物业管理、天然气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户、销户手续；办理与上述房屋转让过户相关的其他一切事宜；案外人汪军安在办理上述事项中所签署的合同，相关文件上的签字及在委托权限范围内所实施的法律行为为张灿均予以认可，委托期限为2018年1月16日至2018年6月16日。当天张静和案外人汪军安前往新疆喀什地区公证处对该公证书进行公证，新疆喀什地区公证处同日出具（2018）喀地证内字454号公证书予以确认。后案外人汪军安于2018年4月8日以自己的名义与张静签订《房地产转让合同》，约定：案外人汪军安将其合法拥有的位于喀什市××路新疆广电局6503台小区1幢2层1单元121号房屋（房产、土地证号：字第2007010611号）转让给张静，转让款为450000元，案外人汪军安支付产权变更时产生的税费，张静于2018年4月11日支付首付房款150000元（包括20000元定金），于2018年5月15日内，以银行贷款方式一次性支付剩余房款300000元，张静向案外人汪军安支付定金20000元，合同书签订后，张静违约，定金不予退还，案外人汪军安违约，则向张静支付两倍的定金；合同签订后，或房地产转让过户手续办理完毕后，案外人汪军安必须于2018年5月15日前办理产权过户手续后将房屋交付张静；房屋办理完过户手续后90日内出让方须将户口迁出；任何一方违约，按照总房款20％赔偿违约金给对方。合同签订后，案外人汪军安当天出具收条，载明“今收到张静购买新疆广电局6503台1幢121号首付款150000元”，案外人汪军安签名并捺印，张静于2018年4月10日向案外人汪军安转款130000元。案外人汪军安于2018年5月16日将喀什市青年北路39号（新疆广播电影电视局6503台住宅楼）××栋房屋（不动产证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号，建筑面积116.89㎡，原不动产权证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号）过户至张静、李令名下，并办理了相关税费缴纳手续，张静于2018年5月21日向案外人汪军安转款300000元。后张灿户口未迁出涉案房屋，张静诉至原审法院，请求如诉。另查，喀什市艾尔斯兰汗路39号新疆广电局6503台小区1幢2层1单元121号房屋（房产、土地证号：字第2007010611号）与喀什市青年北路39号（新疆广播电影电视局6503台住宅楼）××栋房屋（不动产证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号，建筑面积116.89㎡，原不动产权证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号）为同一套房屋。一审法院认为，张灿与案外人汪军安签订的委托书以及案外人汪军安与张静签订的房地产转让合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违背有关法律规定，故为有效合同；合同签订后，双方均应按照合同约定履行合同规定的权利和义务；依法成立的合同，自成立时生效；代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。张静与案外人汪军安签订后，张静付清购房款，已履行完毕其合同义务；案外人汪军安按照张灿的委托将涉案房屋转让、过户至张静名下，合同中约定：“房屋办理完过户手续后90日内出让方必须将户口迁出”，截至今日，张灿尚未将其户口迁出，已经违反了合同的约定。张灿辩称是案外人汪军安超越代理权限，张灿已经履行完其义务，不存在违约行为。根据张灿与案外人汪军安签订的委托书载明：“张灿的委托事项为：代签房屋转让合同，代办房屋转让合同公正，代领公证书；代签房产过户及产权变更，房屋买卖等相关一切手续；办理与上述房屋转让过户相关的其他一切事宜；案外人汪军安在办理上述事项中所签署的合同，相关文件上的签字及在委托权限范围内所实施的法律行为为张灿均予以认可，委托期限为2018年1月16日至2018年6月16日”，案外人汪军安于2018年4月8日与张静签订的房地产转让合同的行为符合法律规定和双方的约定，案外人汪军安签订房地产转让合同产生的法律后果由张灿承担，涉案房屋于2018年5月16日将喀什市青年北路39号（新疆广播电影电视局6503台住宅楼）××栋房屋（不动产证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号，建筑面积116.89㎡，原不动产权证号：新（2018）喀什市不动产权第XXXX号）过户至张静、李令名下，张灿应于2018年8月15日前将户口迁出，张灿到现在未将户口迁出，故张灿的抗辩意见缺乏事实与法律依据，原审法院不予采信，原审法院认定张灿违法合同约定，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张灿在约定期间办理完成户籍迁出，但其未能办理，又不能举证证明系非因自身原因不能办理，故其构成违约，张静关于张灿违约的主张成立。因张灿户口未迁出给张静造成实际影响，应对此承担违约责任，但双方合同约定的违约责任过重，按照合同约定确定违约金数额过高，法院酌情确定张灿应给付违约金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，遂判决：一、被告张灿支付原告张静违约金40000元；二、驳回原告张静其他诉讼请求。以上被告张灿应向原告张静支付40000元，限于判决生效三日内付清。案件受理费减半收取1025元，由被告张灿负担。宣判后，双方均不服该判决提出上诉。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人张灿应否承担违约责任的问题，上诉人张灿与案外人汪军安签订了委托书，上诉人张灿向案外人汪军安委托的事项为：代签房屋转让合同，代办房屋转让合同公证，代领公证书；代签房产过户及产权变更，房屋买卖等相关一切手续；办理与上述房屋转让过户相关的其他一切事宜……并载明，案外人汪军安在办理上述事项中所签署的合同，相关文件上的签字及在委托权限范围内所实施的法律行为委托人张灿均予以认可，并将该委托书予以了公证，后案外人汪军安与上诉人张静签订了的房地产转让合同，均系当事人真实意思表示，不违反禁止性规定，故为有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，双方均应按照合同约定履行合同规定的权利和义务。代理人在代理权限内实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。本案中，案外人汪军安受上诉人张灿的委托与上诉人张静签订《房地产转让合同》，对被代理人张灿发生效力。该合同补充条款约定“房屋办理完过户手续后90日内出让方必须将户口迁出”，该内容系合同组成部分,与合同其他条款具有同等效力。双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。关于上诉人张灿关于案外人汪军安超越代理权限与上诉人张静约定该条款，其对合同该内容不知情的上诉请求，上诉人张灿未提供证据证明案外人汪军安超越代理权限，且该上诉请求与本院查明的事实不符，故上诉人张灿的该上诉请求本院不予支持。根据涉案《房地产转让合同》的约定，上诉人张灿应在约定期限内将户籍迁出，但其未能按时办理，故其构成违约，应当承担违约责任。因此上诉人张灿关于不承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人张静主张上诉人张灿承担违约金90000元的问题，上诉人张静已经在涉案房屋上落户，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认定双方合同约定的违约金过高，酌情判决张灿向张静给付违约金40000元，并无不当，本院予以支持。故上诉人张静该项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人张静及上诉人张灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，其中上诉人张静负担1050元（张静已预交），上诉人张灿负担800元（张灿已预交）。本判决为终审判决。审  判  长   努尔阿里亚·阿布都热西提审  判  员    艾 克 拜 尔·阿 不 来 提审  判  员    尼 亚 孜 艾 力·吾 不 力二〇二〇年  七  月二十一日法 官 助 理    常   新     雪书  记  员     先木西卡门·阿布都吾甫