湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终405号上诉人（原审原告）:黎军，男，1973年6月13日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上诉人（原审原告）:许江龙，女，1976年10月26日出生，汉族，住湖北省崇阳县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金罐苑房地产开发有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇步行街138号。法定代表人：雷振亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗旺早，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。原审被告：通城县顾主物业管理有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇旭红社区一组东阁路48号。法定代表人：吴伯鱼，该公司总经理。上诉人黎军、许江龙因与被上诉人湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称湖北金罐苑房地产公司）、原审被告通城县顾主物业管理有限公司（以下简称通城顾主物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎军、许江龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黎军、许江龙的一审诉讼请求；2.由湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.黎军、许江龙的房屋出现质量问题后，湖北金罐苑房地产公司拒不维修。经相关部门下达整改通知后仍拒不整改修复，致使黎军、许江龙等众多业主产生巨额损失。黎军、许江龙有权要求湖北金罐苑房地产公司直接承担因房屋质量问题产生的损失的责任。2.湖北金罐苑房地产公司在房价外另行收取8000元水电开户费的行为，违反了法律规定，应当全部予以退还。3.湖北金罐苑房地产公司收取的相关办证费用，没有法律依据和合同约定，也未提供相关收取费用的发票，应当全部予以退还。湖北金罐苑房地产公司辩称，1.黎军、许江龙已经就房屋质量问题向行政部门投诉，行政部门已开始调查处理，故法院应当裁定不予受理。2.本案工程质量只能修复，不能以经济赔偿代替修复。湖北金罐苑房地产公司对本案工程质量问题没有异议，也愿意整改并正在整改中。建设工程是系统复杂的工程，如果单纯采用经济补偿，不仅不能解决问题，还可能带来无人维修、不合理维修等多种问题。3.通城县建设工程质量监督站出具的《建设工程质量整改通知单》应当作为案件处理依据，无须再另行鉴定。通城顾主物业公司陈述，1.房屋买卖合同的双方当事人是黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司，通城顾主物业公司并非合同当事人，不构成本案的责任主体，不应当承担相应的责任。2.本案是房屋质量问题引起的赔偿纠纷，通城顾主物业公司并无过错。3.对于黎军、许江龙的上诉请求不予评价，与通城顾主物业公司无关。黎军、许江龙向一审法院起诉请求：1.判决湖北金罐苑房地产公司赔偿黎军、许江龙因质量问题产生的房屋损失暂定22000元（以司法鉴定为准），通城顾主物业公司承担连带责任。2.判决湖北金罐苑房地产公司退还黎军、许江龙的水、电开户费用8000元。3.判决湖北金罐苑房地产公司交付黎军、许江龙办证契税发票，并退还多收取的费用给黎军、许江龙。4.判决通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年4月11日，黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买了由湖北金罐苑房地产公司开发建设的通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋第D4幢109、209、309、409号的预售商品房，层数为4层。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2013）009、（2014）008号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共82.22、322.17平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3039.5元，总金额249908、979236元。第六条第一款、买受人于合同签订时，一次性将第四条中约定的房款付给房屋出卖人，付清后该合同生效。第八条第一款、出卖人应当在2018年4月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、出卖人按设计要求及时予以完善。第十六条维修基金保修责任房屋维修基金由买受人按房地产管理政策交纳。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限、和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式陆份，具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定：第三条、本合同约定的房款并未包括房款以外的费用，所有由买卖该房产所产生的费用由买卖双方依照通城县政府及有关部门的相关规定分别缴纳。买受人同意委托出卖人统一办理水、电开户、银行按揭手续和产权登记等事宜，所产生的相关费用由买受人承担出卖人代收。第六条、本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力。合同签订后，黎军、许江龙按合同约定付清购房款；湖北金罐苑房地产公司也按合同约定在2018年4月11日前向黎军、许江龙交付了所购商品房。黎军、许江龙向湖北金罐苑房地产公司交纳了水电开户费用8000元。尔后黎军、许江龙对购买的商品房装修的时候发现房屋质量问题后，向湖北金罐苑房地产公司多次反映房屋质量问题。2016年11月10日，通城县建设规划管理局颁发核字第2016029号《湖北省建设工程竣工验收规划条件合适证明》，其上载明：“经审核，本建设工程符合城乡规划要求，建设项目名称富源商贸物流中心……遵守事项……二、本证明应与建设工程规划许可证配合使用方有效。依据《湖北省城乡规划条例》第四十二条规定，城镇规划区内，凡未取得本核实证明的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，房产主管部门不得办理房屋产权登记手续”。2017年元月18日，富源商贸中心B5、B6、B1栋，C1、C2、C3、C4、C5、C6、D1、D2、D3栋，D4、D5、E2、E3、E4、E5栋办理验收备案。2017年1月23日，富源商贸中心B1、B2、B3、B4栋办理竣工验收备案。2018年8月31日，通城县建设工程质量监督站向湖北金罐苑房地产公司下达质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单。同年9月，通城县天星建筑勘察设计有限公司作出关于通城县富源小商品市场房屋存在质量问题以及处理意见。湖北金罐苑房地产公司未按质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单规定时间整改修复到位。引起双方成诉。同时查明，2014年2月8日，湖北金罐苑房地产公司签订供用水工程合同，其上载明：“五、工程造价：采取按国家规定预算结合安装及管材设备市场价格等时机情况计取工程造价。合同户数共251户，每户2450元；工程材料及报安装总价为：陆拾壹万肆仟玖佰伍拾元（614950.00元）”。同年8月2日，湖北金罐苑房地产公司签订《富源商贸物流中心项目低压配电工程承包合同书》，安装电力设备的材料清单显示总价为909104.4元。实际湖北金罐苑房地产公司建设供电总花费772000元，有251户，所以每户供电建设花费3075.69元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、房屋出现质量问题，是由湖北金罐苑房地产公司修复还是直接赔偿？2、通城顾主物业公司是否该承担连带责任？3、湖北金罐苑房地产公司是否应当退还水、电开户费8000元？4、湖北金罐苑房地产公司是否应当交付黎军、许江龙办证契税发票？本案争议焦点一：房屋出现质量问题，是由湖北金罐苑房地产公司修复还是直接赔偿。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。该合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、出卖人按设计要求及时予以完善。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。根据双方合同约定，当房屋设备、质量出现问题时，应当由出卖人履行保修义务，并按约定赔偿。依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。案涉商品房尚在保修期内，且庭审中湖北金罐苑房地产公司也同意修复，因此先进行修复是合法合理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该法规定，当房屋出现严重质量问题时，买受人可以解除合同，并可要求出卖人赔偿因解除合同造成的损失；当房屋出现一般质量问题时，首先是修复而不是直接支付赔偿。本案通城县富源小商品市场商品房屋质量问题，根据黎军、许江龙户业主提供的证据，其大部分为门窗、漏水等问题，虽然对业主居住造成一定影响，但仍然属于一般房屋质量问题且是可以修复的。黎军、许江龙主张的赔偿是为了修复房屋，不是解除合同获得赔偿，现房屋没有修复，赔偿的依据也无法计算，房屋在修复的过程中也可能会有二次损害或损失扩大的情形，增加当事人诉累。案涉房屋为毛坯房，房屋地面下沉、卫生间渗漏、房屋墙体渗水等瑕疵可能会影响到黎军、许江龙正常装修入住，而湖北金罐苑房地产公司也确实存在未及时有效履行保修义务的情形，黎军、许江龙自己也没有没有修复或委托他人修复的情形下，直接要求湖北金罐苑房地产公司赔偿22000元代替修复的诉求，于法无据，一审法院不予支持。本案争议焦点二:通城顾主物业公司是否该承担连带责任。本案属于房屋买卖合同纠纷，并不是物业服务合同纠纷，物业公司是管理和服务机构，承担对区域内物业管理活动的监督管理职责。房屋出现质量问题通城顾主物业公司不是责任人，黎军、许江龙主张由通城顾主物业公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。本案争议焦点三：关于湖北金罐苑房地产公司是否应当退还水、电开户费8000元。湖北金罐苑房地产公司应当将水电开户费用包含在商品房价款中而不能另行收费。根据《商品房销售明码标价规定》第十条第一款第（二）项和第十三条规定：“商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：……（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况”。“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条第一款第（二）项规定：“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：……（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”。但上述强制性条款属于行政管理性规范，不属于效力性强制规范。当事人约定权利和义务，如果只违反强制行政管理性规范，不影响合同效力，导致合同无效只有违反了效力性规范才能确认合同无效，所以黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司关于水电开户代办已达成协议有效。但是湖北金罐苑房地产公司实际建设供电总花费772000元，有251户，所以每户供电建设花费3075.69元，供水每户建设花费2450元，所以退还的数额为：8000元-3075.69元-2450元=2474.31元，故对黎军、许江龙要求退还水电开户费2474.31元，一审法院予以支持，对超过部分，不予支持。本案争议焦点四：关于湖北金罐苑房地产公司是否应当交付黎军、许江龙办证契税发票。根据合同补充协议第三条，黎军、许江龙委托湖北金罐苑房地产公司办理产权登记等事宜，交纳办证契税属于湖北金罐苑房地产公司办理产权登记必不可少的环节，构成合同的主要履行义务，契税发票属于交税行为的产物，交付契税发票构成办证的从属义务，构成湖北金罐苑房地产公司全面履行合同义务的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。湖北金罐苑房地产公司只是代为办证，处理办证缴纳契税事务所产生的证件、发票属于处理委托事务取得的财产，依法应当转交黎军、许江龙。因为诉争房屋存在质量，在房屋质量问题解决之前，职能部门不予办理有关证件，现无法确认办理证件所需具体金额。待办理房屋有关证件后，再由湖北金罐苑房地产公司交付契付发票及返还多收取的办证费用。现本案不宜作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、判令湖北金罐苑房地产公司在本判决书发生法律效力后十日内退还黎军、许江龙2474.31元的水、电开户费。二、驳回黎军、许江龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由黎军、许江龙负担350元，由湖北金罐苑房地产公司负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”上述法律规定包含三个方面的内容，一是依法成立的合同对于当事人双方均具有法律约束力，当事人必须全面和适当地履行自己的义务；二是当事人履行各自的义务应当以合同的约定作为履行依据；三是当事人承担责任的方式，应当按照当事人的约定确定。本案中，黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。如何认定双方当事人是否适当履行了合同义务，应以双方签订的《商品房买卖合同》作为判断依据。在一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定时，对方当事人可以要求其继续履行，守约方并可以请求人民法院或者仲裁机构强制其按照合同约定的方式承担民事责任。具体到本案，首先，黎军、许江龙提出其购买的商品房存在质量瑕疵，并列举了房屋质量问题为屋顶漏水、屋面下沉导致地平出现裂缝、卫生间渗漏等。这些质量问题属于一般性质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格，湖北金罐苑房地产公司亦认可其出卖的房屋存在上述质量瑕疵。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。”则按照双方的约定，商品房出现质量问题时，湖北金罐苑房地产公司应当承担的民事责任方式为履行保修义务。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”则按照法律的规定，商品房出现质量问题时，湖北金罐苑房地产公司承担的民事责任方式亦为履行保修义务。再次，根据日常生活经验，一般在居住生活中发现房屋的质量瑕疵问题，并有可能在居住一段时间后陆续产生，则出卖人承担的维修义务可能也会陆续而不间断地承担。湖北金罐苑房地产公司系涉案房屋的房地产开发公司，房屋系其发包的施工单位承建，施工单位对房屋质量也具有瑕疵担保责任，且施工单位不仅熟悉房屋的工程施工情况，更具有房屋维修资质，如果房屋出现的质量瑕疵未严重影响买受人居住生活，经过有资质的施工单位修缮，能够达到合同规定的要求，那么遵循公平原则和诚实信用原则，双方当事人都更应接受维修这种承担责任的方式。最后，在本案审理过程中，湖北金罐苑房地产公司对其应承担的房屋维修责任并无异议，并愿意与黎军、许江龙进一步协商确定维修的具体细节，而黎军、许江龙在未接受维修的情况下，而要求以鉴定确定维修费用的方式，判令湖北金罐苑房地产公司直接给付该笔维修费用。因鉴定仅能固定原有的质量瑕疵修复费用，不仅不利于房屋整体质量问题的解决，且有可能加重双方当事人的诉累。一审法院在黎军、许江龙未提出要求湖北金罐苑房地产公司修复的前提下，判决驳回黎军、许江龙要求湖北金罐苑房地产公司支付维修费用的请求，并无不当，黎军、许江龙的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。如果湖北金罐苑房地产公司在本判决生效后的合理期限内（至迟不能超过90日），拒绝修复或者拖延修复，黎军、许江龙即可自行或者委托他人修复，修复费用可以另行主张权利。关于黎军、许江龙提出的应全额退还其交纳的水、电开户费用问题，本院认为，国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》第十条第一款第（二）项、第十三条和湖北省物价局《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条第一款第（二）项，规定了在商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得在标价之外加价销售或收取未予标明的费用。上述部门规章及地方规范性文件的立法目的在于规范商品房销售价格行为，建立公开、公平的房地产市场价格秩序，保护消费者的自愿选择。具体到本案，黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司签订的房屋买卖补充协议约定，合同约定的房款并未包括房款以外的费用，所有由买卖该房产所产生的费用由买卖双方依照通城县政府及有关部门的相关规定分别缴纳。黎军、许江龙同意委托湖北金罐苑房地产公司统一办理水、电开户、银行按揭手续和产权登记等事宜，所产生的相关费用由黎军、许江龙承担，湖北金罐苑房地产公司代收。该约定体现了双方当事人的意思自治，并未剥夺黎军、许江龙对买受房屋的议价权和真实意思表示，湖北金罐苑房地产亦未加价销售或者收取未予标明的费用；且黎军、许江龙与湖北金罐苑房地产公司之间形成了委托合同关系，黎军、许江龙为委托人，湖北金罐苑房地产公司为受托人，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”的规定，湖北金罐苑房地产公司已经完成了黎军、许江龙委托的水、电开户事项，湖北金罐苑房地产公司办理委托事务也实际支付了相关费用，一审判决在扣减实际履行产生的费用后，判令该笔费用的余额返还给黎军、许江龙，并无不当。黎军、许江龙提出应全额返还8000元费用的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于黎军、许江龙主张的要求湖北金罐苑房地产公司交付办证契税发票、返还多收取费用的问题，因诉争房屋存在的质量问题悬而未决，在该问题解决之前，职能部门未能办理相关证件，致本案亦无法认定办理房屋权属证书所需缴纳的各项契税的具体金额及返还金额，本案尚不具备解决该问题的事实基础，黎军、许江龙可待该项委托事务履行完毕后，再由湖北金罐苑房地产公司向其交付税费发票及返还多收取的办证费用。综上所述，黎军、许江龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由黎军、许江龙负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年七月三十一日书记员 杨 锐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；