广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9890号原告：钟伟冰，女，1988年6月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：郭建财，男，1987年11月2日出生，汉族，住福建省龙海市。两原告共同委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市启竣房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区东区街瑞和路39号C1-11。法定代表人：李少艾，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。原告钟伟冰、郭建财与被告广州市启竣房地产开发有限公司（以下简称“启竣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟伟冰及其与原告郭建财的共同委托诉讼代理人寇晓波、被告启竣公司的委托诉讼代理人周石文、杨立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟伟冰、郭建财向本院提出诉讼请求：1.判令解除钟伟冰、郭建财与启竣公司于2018年7月9日签订的广州市商品房买卖合同（合同编号：201807142944）；2.判令启竣公司返还车位购买款185322元、契税5295元、维修基金3153元及逾期滞纳金违约金（逾期违约金以185322元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月24日计算至款项付清之日）；2.判令启竣公司承担本案诉讼费。庭审中，钟伟冰、郭建财明确其第1项诉讼请求的解除时间为起诉之日即2019年8月27日。事实和理由：钟伟冰、郭建财系夫妻关系，2017年3月与启竣公司签订了《商品房买卖合同》，从启竣公司处购买了位于广州市黄埔区时代香树一街4号1402号房屋一套。由于启竣公司房屋和车位捆绑销售的政策，钟伟冰、郭建财同时与启竣公司签订了《时代春树里认购书》，认购了位于广州市黄埔区开源大道时代春树里地下室车位一个，车位总价185332元。由于启竣公司车位编号的变化，根据启竣公司的要求，钟伟冰、郭建财又与启竣公司于2018年7月9日签订了新的《时代春树里认购书》，车位编号确定为负二层人防110。2018年7月9日，启竣公司与原告签订了正式的《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201807142944），约定以每平方米14570元，总价185332元购买位于广州市黄埔区时代香树一街8号负二层110，面积为12.72平方米的车位一个。钟伟冰、郭建财在2018年底接收车位后发现，该车位车头位置左下角的面积被卷帘门占据，不仅造成面积减少，而且由于该卷帘门占有的位置位于车位的入口处，严重影响了钟伟冰、郭建财的车辆进入。在钟伟冰、郭建财车位旁边和对面的车位都停满车的情况下，该车位几乎无法停进。启竣公司交付的车位不仅存在面积缺少的问题，而且该停车位的功能性和便捷性也存在严重缺失，存在严重瑕疵，不符合交付标准。钟伟冰、郭建财曾就此问题向启竣公司沟通、交涉，希望解决问题。启竣公司表示该卷帘门系消防要求，无法拆除。在钟伟冰、郭建财提出更换车位时，启竣公司也以已经办理车位过户无法调换为由予以拒绝。钟伟冰、郭建财为维护合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。启竣公司辩称,一、涉案车位面积被卷帘门占用的情况已由公证处公示、公证并提示风险，启竣公司已履行告知义务。启竣公司已于2018年4月27日申请广州公证处对《时代香树里项目车位销售（出租）方案》及相关文件在该小区进行为期三十天的公示并公证，公示时间为2018年4月27日至2018年5月26日，公示地点为小区业主出入口、车库出入口。广州公证处于2018年5月28日出具公证书，载明公示期间公示现场完整。其中已公示的《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示：涉案车位套内面积为12.72平方米，并备注“车位〈卷帘门占用车位〉”。另外，《时代香树里项目车位销售（出租）方案》第四点其他事项的说明中，第三点载明：“部分车位因实际原因，可能停车困难，请买受人充分考虑，车位按现状交付”。据此可知，启竣公司在出售前已将涉案车位的具体情况及可能存在的风险向购买人提示、告知，履行了相应的告知义务。钟伟冰、郭建财作为理性成年人，在签署合同前应当对涉案车位的具体情况进行过充分了解，根据公示，应已知晓涉案车位存在被卷帘门占用的情况，其对自己签署合同的法律后果应是明知的，故钟伟冰、郭建财要求解除合同缺乏法律依据。二、钟伟冰、郭建财已确认接收涉案车位，并在接收车位五个月后提交相关资料，配合启竣公司申请办理并取得产权证书。钟伟冰、郭建财以自身行为表明其已知晓涉案车位的实际情况并同意接收，其无权要求解除合同。2018年7月9日，钟伟冰、郭建财签署《时代香树里收车位确认书》，该确认书载明：“1.确认该物业符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意接收该物业”。2018年12月26日，钟伟冰、郭建财提交办理产权证书相关资料至启竣公司处，协助启竣公司办理不动产权证书。2019年2月13日，涉案车位不动产权证书办理成功。首先，启竣公司交付车位时，钟伟冰、郭建财并未提出异议，确认车位符合交付条件和标准，同意接收。其次，启竣公司交付车位后，钟伟冰、郭建财在提交办证资料前长达五个月的时间里，完全可以充分查看、使用该车位，但在该期间，钟伟冰、郭建财不仅未提出异议，还配合启竣公司提交了相关办证资料。据此，启竣公司认为钟伟冰、郭建财提交办证资料的行为再一次确认了其已知晓涉案车位的实际情况并同意接收，故其要求解除合同缺乏法律依据。三、涉案车位虽然被卷帘门占用了一小部分面积，但对车位自身的功能性和便捷性并未产生实质影响，能够实现业主停放汽车的目的和用途。2019年10月16日，针对涉案车位是否可实际使用，启竣公司从左右两个方向进行了停车入库测试。根据现场停车测试显示，即便在涉案车位周围已停满汽车的情况下，驾驶通常大小的汽车，汽车能够正常的停进车位，且车位停落在黄线内。据此，尽管涉案车位被卷帘门占用了一小部分面积，但对车位的使用并未产生实质影响，涉案车位的功能性和便捷性并未丧失，能够满足业主停放车位的目的和用途。四、涉案车位已取得相关行政部门出具的竣工验收文件，可依法向社会销售，符合法律规定和合同约定，达到交付条件。根据相关法律规定，建设单位在建设工程竣工验收后，应将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保、人防等部门出具的认可文件和准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。此外，启竣公司与钟伟冰、郭建财签订的《商品房买卖合同》第十四条也约定，双方在进行房屋验收交接时，启竣公司应当向钟伟冰、郭建财提供前述部门认可或备案的文件。事实上，涉案车位已于2017年6月26日取得广州开发区建设和环境保护局出具的穗开人防验备（2017）16号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，该意见书备案意见显示：同意竣工验收备案。据此可知，涉案车位已经取得了相应的验收备案文件，符合规划、消防、人防、环保等部门的检验标准。故涉案车位在法律上不存在瑕疵，也符合合同的约定，达到交付条件，钟伟冰、郭建财请求解除合同缺乏法律依据。五、启竣公司与钟伟冰、郭建财签署的《商品房（一手现房）买卖合同》已履行完毕，双方的权利义务终止。2018年7月9日，启竣公司与钟伟冰、郭建财签署《商品房（一手现房）买卖合同》，合同签署后，钟伟冰、郭建财于2018年7月23日一次性全额支付购房款185332元并缴纳相关税费。启竣公司也于2018年7月9日将合同项下位于广州市黄埔区开源大道时代香树里地下车库负二层人防110号车位交付给钟伟冰、郭建财，钟伟冰、郭建财确认接收。2019年2月13日，启竣公司已为钟伟冰、郭建财办理房屋产权证书并交付。截止2019年2月13日，启竣公司与钟伟冰、郭建财对于合同约定的权利与义务已全部履行完毕。根据合同法第九十一条规定，双方的合同关系归于消灭，钟伟冰、郭建财请求解除合同缺乏法律依据。六、启竣公司与钟伟冰、郭建财之间签署的《商品房买卖合同》已履行完毕，钟伟冰、郭建财无权要求解除合同，故其也无权主张违约金、契税税费、物业专项维修基金。另外，与涉案车位相关的契税税费、物业专项维修基金由启竣公司代为缴纳，并未实际收取，且启竣公司已公示《建设单位代交首期物业专项维修基金确认书》，告知代为缴纳的情况，故钟伟冰、郭建财请求启竣公司返还税费等相关费用缺乏法律依据。即使钟伟冰、郭建财享有请求返还该笔费用的权利，其也应向收取契税税费和物业专项维修基金的部门申请办理退款手续。综上，恳请法院驳回钟伟冰、郭建财的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，启竣公司将《时代香树里项目车位销售（出租）方案》及相关文件张贴于小区停车场及小区出入口的墙壁上，进行为期三十天的公示，并委托广州市公证处对公示过程进行公证。上述方案载明：本次销售车位为时代香树一街8号地下室；部分车位因实际原因，可能停车困难，请买受人充分考虑，车位按现状交付。该方案另附的《房屋建筑面积测绘成果报告书》载明：负二层110号车位的套内面积为12.72平方米，卷帘门占用车位。2018年7月9日，启竣公司（甲方，出售方）与钟伟冰、郭建财（乙方，认购方）签订编号为SDCSL10526的《时代香树里认购书》，约定：乙方认购甲方位于广州市黄埔区开源大道时代香树里地下室负二层人防110号的车位；该车位总房价为185332元，按套出售和计价，成交总房价不因面积、位置等差异而退补；在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之前，乙方还须向甲方缴交首期物业专项维修基金105元/平方米，产权转移登记费550元，以及《认购须知》提示的其他各项税费；该车位暂定于2018年12月15日前交付使用，最终交楼时间以《商品房买卖合同》约定为准；因车位编号变化，由编号为16090165的原认购书（原车位号负二层107）更改为本认购书。2018年7月9日，启竣公司（甲方，卖方）与钟伟冰、郭建财（乙方，买方）签订编号为201807142944的网签合同《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方所购商品房为广州市黄埔区时代香树一街8号负二层110号车位；该商品房产权登记建筑面积共12.72平方米，其中套内建筑面积12.72平方米；该商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米14570.13元，总金额185332元；甲方同意乙方按一次性付款方式按期付款，在2018年7月9日前支付全部房价款；甲方与乙方约定按乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；甲方应当在2018年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七的补充协议约定：变更乙方委托甲方向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间为合同签订之日起180个工作日内；住宅专项维修资金由乙方按规定全额交存，其中首期住宅专项维修资金已由甲方代乙方预交存至专户管理银行，乙方应在签订本合同之前，交付首期房款的同时，按规定全额向甲方支付该房屋的首期住宅专项维修资金。2018年7月9日，启竣公司向钟伟冰、郭建财送达《收车位通知书》和《办证通知书》，通知其于2018年12月15日前前往广州市黄埔开源大道时代香树里项目现场办理收车位手续，并于2018年8月9日前前往时代春树里签约中心办理办证手续。当天，钟伟冰、郭建财签署《时代香树里收车位确认书》，确认涉案车位符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意接收该物业。双方确认钟伟冰、郭建财已向启竣公司全额支付购买款185332元，且已向税务部门缴交契税5295元，并通过启竣公司向相关职能部门缴交物业专项维修基金3153元。2018年7月23日，启竣公司向钟伟冰、郭建财出具了票面金额为185332元的涉案车位发票。2018年10月31日，国家税务总局广州开发区税务局云埔税务所向钟伟冰出具了涉案车位契税5295.20元和印花税92.66元的《税收完税证明》。另，启竣公司提交的《建设单位代交首期物业专项维修资金确认书》和《广州市物业专项维修资金分户交存凭证》显示，启竣公司已于2018年3月9日向广州市物业专项维修资金管理中心缴交涉案车位的物业专项维修资金3153.49元。2018年12月21日，启竣公司通过EMS快递向钟伟冰、郭建财发出《催交办证资料或税费通知书》，通知其于2018年12月26日前将欠缺的资料或税费交至时代春树里签约中心，以便公司尽快为其办理《不动产权证书》。钟伟冰、郭建财于次日收到该通知书。2019年2月13日，广州市国土资源和规划委员会向钟伟冰、郭建财核发了涉案车位的《不动产权证书》，载明车位面积为12.72平方米。2019年3月22日，启竣公司通过EMS快递向钟伟冰、郭建财发出《领取〈不动产权证书〉通知书》，告知其购买的涉案车位的《不动产权证书》已办理完毕，通知其领取《不动产权证书》并办理结清手续。但钟伟冰、郭建财拒收该快递。本案中，钟伟冰、郭建财主张涉案车位入口处被卷帘门阻挡，不仅造成车位面积比约定面积、登记面积减少0.2平方米，而且严重影响其车辆进入，导致不能实现合同目的，故请求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售》。钟伟冰、郭建财提交的涉案车位照片显示，该车位入口处的一角被卷帘门的门框所占据。启竣公司则辩称该情况不影响涉案车位的正常使用，为此提交了试车入库录制视频，显示在涉案车位周围已停满汽车的情况下，测试人驾驶轿车从左右两个方向进行倒车，均能正常停进涉案车位内。另，为证明涉案车位达到法定交付条件，启竣公司提交了广州经济技术开发区建设和环境保护局于2017年6月26日出具的穗开人防验备〔2017〕16号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，载明：“项目名称：萝岗开创大道项目；建设地点：萝岗科学城开创大道西、开源大道北侧；建设位置：地下二层；备案意见：同意竣工验收备案”。庭审中，钟伟冰、郭建财确认其在签署《收车位确认书》时曾看过现场，但表示没有停过车，也没有留意卷帘门的存在。双方确认钟伟冰、郭建财曾于2019年6月向物业公司提出异议，由于涉及人防工程，启竣公司答复该卷帘门不能拆除。上述事实有（2018）粤广广州第065138号《公证书》《时代香树里认购书》《广州市商品房买卖合同（一手房现售》《收车位通知书》《办证通知书》《收车位确认书》、发票、《税收完税证明》《建设单位代交首期物业专项维修资金确认书》《广州市物业专项维修资金分户交存凭证》《催交办证资料或税费通知书》《不动产权证书》《领取〈不动产权证书〉通知书》、EMS快递单及投递记录、车位照片、试车入库录制视频、《人防工程专项竣工验收备案意见书》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，钟伟冰、郭建财与启竣公司于2018年7月9日签订的《时代香树里认购书》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于钟伟冰、郭建财是否有权解除双方之间的商品房买卖合同。对此本院分析如下：首先，钟伟冰、郭建财主张由于卷帘门的影响，涉案车位的面积比约定面积、登记面积减少0.2平方米，但对此并未提交任何证据证明涉案车位的实际面积，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。其次，根据启竣公司提交的《公证书》，在涉案车位出售前，启竣公司已将涉案车位被卷帘门占用的情况予以公示，并提醒买受人考虑可能发生的停车困难，作为一个审慎的购买者，钟伟冰、郭建财在与启竣公司签订商品房买卖合同前，理应对涉案车位的实际情况有所知悉。此外，在签订商品房买卖合同的当天，启竣公司也已将涉案车位交付给钟伟冰、郭建财使用，其时钟伟冰、郭建财到过现场查看相关情况，但仍签署了确认书，认可涉案车位符合约定的交付条件，并同意接收该车位，足以证明钟伟冰、郭建财对涉案车位的实际情况已充分了解且并无异议。卷帘门的门框占据了涉案车位的入口边角处，钟伟冰、郭建财辩称当时没有留意到卷帘门的存在，有悖常理，本院不予采信。再者，根据启竣公司提交的试车入库录制视频，即便涉案车位入口处的一角被卷帘门的门框占据，但涉案车位仍然可以正常停入车辆，并不影响正常使用，可见钟伟冰、郭建财的合同目的并未落空。加之双方签订的商品房买卖合同也无约定本案情况钟伟冰、郭建财有权解除合同，故钟伟冰、郭建财请求解除合同于法无据。最后，启竣公司已将涉案车位过户登记在钟伟冰、郭建财名下，双方交易早已完成，从保护市场交易的稳定性出发，本案商品房买卖合同亦不宜解除。综上所述，钟伟冰、郭建财诉请解除与启竣公司于2018年7月9日签订的编号为201807142944的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于本院已认定双方之间的商品房买卖合同并未解除，故钟伟冰、郭建财诉请启竣公司返还车位购买款185322元、契税5295元、维修基金3153元及逾期滞纳金违约金，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钟伟冰、郭建财全部诉讼请求。案件受理费4175元，由原告钟伟冰、郭建财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王丽云人民陪审员  李瑞卿二〇二〇年七月二十二日书 记 员  黄宝茵