山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终1318号 上诉人（原审被告）：**，男，1977年9月12日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘丽丽，山东惟德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高兴爱，女，1971年6月17日出生，汉族，家政服务人员，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：乔世鹏，山东振鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牟宗峰，男，1972年11月9日出生，汉族，住日照市东港区。 上诉人**因与被上诉人高兴爱、牟宗峰返还原物纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与牟宗峰签订的涉案房屋租赁协议书是虚假无效的，不符合基本事实。房屋租赁协议书的签订确实存在一定瑕疵不足，但该瑕疵不能掩盖被上诉人牟宗峰因欠上诉人债务而以房屋租赁抵债的事实，并且房屋租赁存在的瑕疵是可以作出合理解释的。1.房屋租赁协议书上的签订时间之所以填写为2009年7月1日，是因为被上诉人牟宗峰在外面有不少债务，上诉人是怕牟宗峰再将涉案房屋租赁或出让给他人，影响上诉人使用，为防止不必要麻烦，而将合同签订时间提前写为2009年7月1日。2.房屋租赁协议书第三条中约定的年租金500元，纯属书写笔误，应属月租金500元，这也和该条约定的大写二十年总租金壹拾贰万元相符合。否则年租金500元是算不出二十年总租金壹拾贰万元的，并且涉案租金也是符合当时租赁市场价格的。二、上诉人与被上诉人牟宗峰签订的房屋租赁协议书的实际签订时间是2014年7月左右。自2014年7月起至今上诉人就一直居住在涉案房屋，对于上诉人租赁居住涉案房屋的事实，上诉人的邻居朋友都知道，并且房屋所在小区物业公司和村委会都清楚。为此上诉人提交了证明居住使用涉案房屋的水费、电费、物业管理费等大量原始收费单据。对此事实，上诉人申请二审法院到房屋所在小区物业公司和村委会调查。如二审认为有必要，上诉人可申请上述证人出庭作证。三、本案案由为返还原物纠纷，上诉人与被上诉人牟宗峰签订租赁协议时，涉案楼房一直登记在牟宗峰名下，上诉人是善意相对人，上诉人与被上诉人牟宗峰签订的涉案房屋租赁协议书是双方真实意思的表示，虽然有在一定瑕疵不足，但在牟宗峰认可的情况下，在房屋租赁存在的瑕疵可以作出合理解释和牟宗峰因欠上诉人债务而以房屋租赁抵债的情况下，一审不能直接认定房屋租赁协议书无效，而剥夺了上诉人的合法权益。四、一审判决认定上诉人与被上诉人牟宗峰签订房屋租赁协议书是虚假的，是不符合基本事实和逻辑的。1.被上诉人牟宗峰借上诉人钱，牟宗峰是认可的，有原始借条为证。2.上诉人为被上诉人牟宗峰借款担保，上诉人替牟宗峰还款，牟宗峰是认可的，有上诉人替牟宗峰还款的原始银行转帐记录和收条为凭。3.在被上诉人牟宗峰认可对上诉人有上述债务的情况下，上诉人与牟宗峰无需合谋造假，造假对上诉人和牟宗峰均没有好处。根据一审庭审时被上诉人高兴爱提供的与牟宗峰的离婚调解书可以明确证明，牟宗峰支付两个孩子的抚养费，牟宗峰与高兴爱的共同财产(包括涉案房产两套、车库、车辆以及家庭用具)全部归高兴爱所有，而债务没有任何体现。五、退一步讲，即使租赁协议书无效，但被上诉人牟宗峰借上诉人钱是在牟宗峰与高兴爱离婚之前发生的，应属于共同债务，高兴爱也应当承担债务。六、再退一步讲，即使高兴爱不认可不承担牟宗峰对上诉人的债务，那么牟宗峰离婚时的共同财产中的一半应属于牟宗峰，牟宗峰应当用其所有财产优先偿还其个人债务，而不应当在没有偿还债务的情况下，将其全部财产给了高兴爱，损害了债权人上诉人的合法权益。七、高兴爱对牟宗峰因欠上诉人债务而以房屋租赁抵债的事实是清楚明知的，自2014年7月起上诉人就一直住在涉案楼房，高兴爱与上诉人也一直住同一个楼上，高兴爱就从没找上诉人索要房子或收取租金，只有在2018年7月份高兴爱因租金上涨找过上诉人，而后产生了矛盾。八、租赁居住期间，上诉人对涉案房屋进行了投入支出，对该部分费用被上诉人应当进行补偿。九、根据物权法第34条规定无权占有不动产或者动产的权利人可以请求返还原物。上诉人作为承租人已经履行了支付租金的义务，合法的占有涉案的房屋，有水电物业交费凭证作为依据，表明合同已经在履行过程中。一审法院直接认定上诉人与被上诉人牟宗峰之间的租赁合同无效，根据合同法第52条规定上诉人与被上诉人之间不存在无效的情形。十、一审法院在程序上的瑕疵，本案系返还原物纠纷，涉案房屋是由上诉人占有，在审理返还不动产纠纷的案件中应先中止审理不动产返还纠纷，另案处理上诉人与被上诉人牟宗峰之间的租赁合同纠纷。根据合同的相对性，在租赁合同纠纷中认定租赁合同效力问题，而不是在本案中直接认定租赁合同效力的问题。涉案房屋是在被上诉人牟宗峰的名下，上诉人与牟宗峰签订租赁合同是善意的，且不存在一审判决书中认定的民法总则的第146条的规定情形。十一、被上诉人高兴爱根据2014日开民一初字第265号民事调解书，离婚调解书中约定夫妻共同财产中涉案房屋归被上诉人高兴爱所有，被上诉人高兴爱应该向被上诉人牟宗峰主张权利，而不是向上诉人主张权利。综上所述，一审判决认定上诉人与牟宗峰签订的涉案房屋租赁协议书是虚假无效的，不符合基本事实。房屋租赁协议书的签订确实存在一定瑕疵不足，但该瑕疵不能掩盖牟宗峰因欠上诉人债务而以房屋租赁抵债的事实，并且房屋租赁存在的瑕疵是可以作出合理解释的。本案案由为返还原物纠纷，上诉人与被上诉人牟宗峰签订租赁协议时，涉案楼房一直登记在牟宗峰名下，上诉人是善意相对人，一审不能直接认定房屋租赁协议书无效，而剥夺了上诉人的合法权益。请求改判驳回高兴爱的诉讼请求。 高兴爱辩称，高兴爱与牟宗峰原系夫妻关系，在离婚调解书中已经将涉案房屋依法确认给高兴爱，高兴爱系涉案房屋的合法产权人，具有主张排除涉案房屋非法占有人的权利。一、从上诉人与牟宗峰签订租赁合同的时间、合同的内容、履行情况以及双方债务的形成的时间来看，上诉人与牟宗峰签订租赁合同是虚假的意思表示，其实施的法律行为当属无效。二、上诉人上诉称根据合同的相对性原则，应当向牟宗峰主张权利，在一审中高兴爱已经向上诉人及牟宗峰主张权利且该案审理的是返还原物纠纷，高兴爱作为所有权人可以依法行使物权保护，请求法院依法保护高兴爱的合法权益，排除上诉人对涉案房屋的占有。上诉人上诉称其签订租赁合同是善意的，上诉人与牟宗峰债务的形成时间发生在高兴爱与牟宗峰离婚诉讼和离婚之后，并不属于夫妻共同债务，也没有用于家庭共同生活。正如上诉人陈述的上诉人与高兴爱居住于同一栋楼房中即具备核实涉案房屋权属的义务，且生效的裁决也已经确认了涉案房屋的权属，其并不具备善意的条件。至于上诉人陈述的缴纳物业费是其非法占有涉案房屋期间应当履行的义务，并不能以此作为具有有权占有涉案房屋的权利。 牟宗峰未作陈述。 高兴爱向一审法院起诉请求：1.依法判令**、牟宗峰腾空房屋，将其占有的日照市东港区奎山街道大岭三村学苑小区4号楼1单元102室返还给高兴爱。2.案件受理费由**、牟宗峰承担。 一审法院认定事实：1.高兴爱与牟宗峰原系夫妻关系。后高兴爱于2014年3月11日向一审法院提起离婚诉讼，2014年7月24日，一审法院作出（2014）日开民一初字第265号民事调解书，高兴爱与牟宗峰离婚，其中对于共同财产部分中明确约定日照市东港区奎山街道大岭三村11号楼3单元402室楼房1套、1单元102室楼房1套归高兴爱所有。本案涉案楼房即为前述11号楼1单元102室楼房。2.后因大岭三村安置楼建设增加，日照市东港区奎山街道大岭三村学苑小区安置楼11号楼楼号改为4号楼。3.2009年7月1日，牟宗峰与**签订房屋租赁协议书一份，约定将涉案房产即奎山街道大岭三村学苑小区4号楼1单元102室楼房出租给**，年租金500元，租赁期限自2009年7月1日至2029年7月1日止，二十年租金12万元在签订本协议时，**已经一次性支付给牟宗峰。**现居住在涉案楼房内并交纳涉案楼房产生的相关物业费用等。4.牟宗峰分别于2014年3月、4月、7月向**借款，并分别出具了借条。5.涉案楼房自2009年5月1日至2014年5月1日前由日照瑞荣机械有限公司租赁使用。 一审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。高兴爱依据生效的法律文书取得了涉案楼房即东港区奎山街道大岭三村学苑小区4号楼1单元102室楼房的所有权，对该涉案楼房享有占有、使用、支配等权利。**作为涉案楼房现实际居住人其是否有权占用涉案楼房是本案的关键问题，故应着重审查**提供的其与牟宗峰签订的涉案楼房租赁协议是否真实有效是本案的核心问题。对于该租赁合同协议应从以下几个方面进行审查：（一）合同签订时间。租赁合同签订时间为2009年7月1日，依据**答辩称因与牟宗峰存在民间借贷关系，牟宗峰以涉案楼房让其居住来偿还借款。根据**提交的牟宗峰向其出具的借条内容来看，**、牟宗峰之间的借款均发生在2014年，签订租赁合同时**、牟宗峰并不存在民间借贷关系。（二）合同内容。依据租赁合同第三条，涉案楼房年租金500元，二十年租金共计12万元，且在签订本协议时**一次性将上述12万元租金交付给牟宗峰。涉案楼房租赁期限长达二十年之久，年租金仅为500元，租金数额明显过低，且二十年租金12万元一次性支付给牟宗峰，上述约定与**辩称因牟宗峰向其借款让其居住涉案楼房偿还借款的主张明显存在矛盾，合同内容存在造假嫌疑。（三）合同履行。依据**、牟宗峰签订的租赁合同，租赁期限自2009年7月1日开始，但涉案楼房自2009年5月1日至2014年5月1日由日照瑞荣机械有限公司租赁使用，**作为承租人竟在涉案楼房被他人租赁使用五年之久情形下没有主张其权利，明显不符合生活常理和日常经验法则。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，依据**、牟宗峰的辩称结合上述对涉案房屋租赁协议的审查，可得知**、牟宗峰签订涉案楼房租赁协议名为租赁实为偿还债务，故**、牟宗峰签订的涉案楼房租赁协议实为**、牟宗峰以虚假意思表示实施的民事法律行为，**、牟宗峰之间并不存在真实的涉案楼房租赁关系。综上，牟宗峰、**签订的涉案楼房房屋租赁协议书应为无效。高兴爱作为涉案楼房的实际所有人，其要求**返还涉案楼房的诉讼请求应予支持。另，牟宗峰并未实际占有涉案楼房，故对高兴爱要求其返还涉案楼房的诉讼请求，一审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审判决：一、**于判决生效之日起三十日内腾空位于日照市东港区产并返还给高兴爱。二、驳回高兴爱对牟宗峰的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由**负担。 二审中，上诉人提交日照市东港区奎山街道大岭三村居民委员会的证明，日照博纳物业管理有限公司大岭三村学苑小区物业服务中心的证明，证明上诉人合法占有涉案房屋。高兴爱质证：上诉人提交的日照市东港区奎山街道大岭三村居民委员会出具的证明没有经办人签字，不符合民诉解释规定的证据形式要件，且该证明仅仅为了上学使用，并不能当然作为上诉人取得涉案房屋占有权利的凭证，被上诉人高兴爱也不同意出租涉案房屋，该证明不能证实上诉人的证明目的；日照博纳物业管理公司出具的证明，没有经办人签字，不符合证据形式，该公司不具有出具该类证明的权利，不能证实上诉人的证明目的，该证明反映了上诉人仍然非法占有涉案房屋的事实。 上述两证明，没有单位负责人及制作证明材料的人员的签名或盖章，仅加盖单位印章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的单位出具证明材料的要件，本院不予采信。 一审过程中，上诉人答辩时陈述：“牟宗峰借我3万元，我又替他还款8万元，共计欠我11万元，他用涉案房产让我居住来偿还借款。我是2014年3月份住进去的，2014年至今，涉案房产的各项费用都是我用牟宗峰的名义交纳的。上述借款发生时，他们并未离婚。”高兴爱陈述上诉人入住涉案房屋时间系2014年5月。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”高兴爱与牟宗峰原系夫妻关系，涉案房屋系高兴爱与牟宗峰婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同共有，夫妻作为共同共有人，对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，任何一方不得擅自处分。根据牟宗峰、上诉人的陈述及牟宗峰与上诉人签订的房屋租赁协议书，牟宗峰与上诉人就涉案房屋达成了以租抵债的协议，牟宗峰将涉案房屋以租赁的形式交予上诉人使用以抵牟宗峰欠上诉人的债务。上诉人陈述其入住涉案房屋的时间系2014年3月，该时间高兴爱与牟宗峰夫妻关系仍在存续，牟宗峰以租抵债处分涉案房屋的行为属于对夫妻共同财产做重要处理，应当取得共同共有人高兴爱的同意。本案中，上诉人及牟宗峰均未提供证据证明其已提前将以租抵债一事征得共同共有人高兴爱的同意，且事后亦未获得高兴爱的追认，故牟宗峰擅自处分涉案房屋的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分行为，侵害了共同共有人高兴爱的合法权益，故牟宗峰与上诉人签订的房屋租赁协议书不具有合法性。2014年7月，牟宗峰与高兴爱调解离婚，涉案房屋作为夫妻共同财产归高兴爱所有，该事实有双方离婚民事调解书予以确认。涉案房屋现由上诉人占有使用，高兴爱作为涉案房屋的所有权人要求上诉人返还涉案房屋于法有据，一审法院予以支持正确。 综上，上诉人要求撤销一审判决，改判驳回高兴爱要求返还房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年七月二十九日 法官助理王莹莹 书记员刘一凤