文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1649号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号5幢1楼，统一社会信用代码915001067530821352。法定代表人：李明华，职务总经理。委托诉讼代理人：周香利,重庆嘉豪律师事务所律师。被告：周金琼，女，汉族，1982年4月29日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆永乐物业管理有限公司诉被告周金琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆永乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人周香利、被告周金琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆永乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年7月至2019年10月的物业管理费、公摊费共计9305.30元，并以每月应付（欠付）物业服务费为本金，按日千分之三支付原告违约金直至付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是重庆市九龙坡区白市驿镇白龙路25号（渝水坊）×××号房的业主。2011年9月2日，原告与重庆开源恒基房地产开发有限公司签订了《渝水坊项目前期物业服务合同》，约定原告对被告所在小区进行物业管理并收取物业服务费。经查，被告从2016年7月起一直拒交物业服务费，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告周金琼辩称：1、原告平时工作没有到位，小区卫生没有打扫，被告购买的车位旁边有垃圾一直未清扫，被告家住在一楼，楼上经常有垃圾往下仍，是被告自己做的清洁，花园中的草坪也是被告自己打扫，原告清洁不到位；2、原告没有在被告的私家车位挂牌，造成其他车辆乱停，后原告只是给被告挂了一块A4纸，向原告反映未果；3、2015年被告房屋的装修公司带人到被告家中催款，原告没有进行核查，让其他人员随意进出；4、被告楼上业主装修并未让被告签字同意，现在楼上住房的水会往下流，二楼业主将车库改成地下室、安了门，双方发生过纠纷，二楼业主很晚了还会发出唱歌等噪音，向物管反映未果；5、被告并未看到过物业费收支明细。经审理查明，被告周金琼是重庆市九龙坡区白市驿镇白龙路25号×××号房屋的登记产权人，房屋建筑面积为123.57平方米，地下室为60.03平方米。2011年9月2日，重庆开源恒基房地产开发有限公司与原告签订《渝水坊项目前期物业服务合同》，约定由原告对渝水坊小区提供前期物业管理服务。小高层住宅物业服务收费标准为每月1.8元/㎡（含电梯费）计收，花园洋房物业服务收费标准为每月2元/㎡（含电梯费）计收。业主应于接房之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，由业主或使用人在每月10日前交纳。业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同有效期为《渝水坊项目前期物业服务合同》签订之日起至业委会依法成立后，在其依法选聘（续聘）物业管理服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业服务的内容和标准。物业服务合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，并实际按照1-3幢1元/㎡.月（含电梯费）、4-12幢1.2元/㎡.月（含电梯费）的标准向业主收取物业费，公摊费按照实际产生进行收取，但被告并未按照合同约定交纳相关费用。原告于2019年12月退场。现原告主张被告未交纳2016年7月起至2019年12月期间的物业服务费9100.80元以及同期的公摊水电费204.50元。被告周金琼对欠费时段无异议。庭审中，原、被告分别均举示了图片，原告拟证明对被告小区提供了物业服务，被告拟证明原告物业服务不到位，致使车位旁的垃圾长期未清理。被告还举示了渝水坊物业服务公共协议，拟证明原告有义务保障小区的绿化、卫生、安全，公示物业服务收支明细，对没有达到服务质量的被告有权要求原告进行整改，原告应当承担违约责任。原告不认可渝水坊物业服务公共协议的真实性，认为仅最后一页具有原告方盖章，且未盖骑缝章。但认可与其他业主签订过该协议。本院在审理原告起诉的其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主也向本院提交了原告与之签订的渝水坊物业服务公共协议，且协议内容具有一致性。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆开源恒基房地产开发有限公司签订的《渝水坊项目前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告与被告签订的《渝水坊物业服务公共协议》，虽然原告对真实性不予认可，但本院在审理的原告诉其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主也向本院提交了原告与之签订的渝水坊物业服务公共协议，且协议内容具有一致性。因此，对渝水坊物业服务公共协议的真实性，本院予以确认。上述两份约定对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在物业服务合同签订后，依约为小区提供了物业服务，被告应支付物业管理费用和其他费用。对于被告提出的物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，通过被告举示的相关证据，能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的问题，但并不能证明原告存在根本违约的情形。对诸如楼上业主装修以及改造地下室对被告造成的影响，被告应当基于相邻权向相关业主进行主张。因此，上述情形不能免除被告交纳物业费的义务，且原告已履行了催收义务，被告应当依约向原告支付物业服务费。结合被告房屋面积及物业费的收费标准，被告应当向原告交纳2016年7月起至2019年12月期间的物业服务费，经核算，该项费用应为9253.44元（123.57平方米×1.2元/㎡.月×42个月+60.03平方米×1.2元/㎡.月×42个月）。现原告仅主张9100.80元,不违反法律规定，本院予以确认。对于原告主张的公摊水电费。庭审中，原告陈述公摊水电费的收取是据实分摊，原告主张公摊水电费为204.50元，平均每个月应为4.87元（204.50元÷42个月），该费用符合正常的市场价格，本院予以确认。关于原告主张的滞纳金，实质是逾期付款的违约金，由于原告未举示被告违约造成其损失的依据，同时，原告服务确实存在不到位的情形，被告未缴纳物管费事出有因。例如：未公示物业费收费明细；车位旁的垃圾长期未清理，虽然车位能够使用，但也会给业主的使用造成一定影响。因此，根据原告提供的服务品质，结合本案的具体情况，本院降低违约金的金额，酌情主张本案的违约金为1元。此外，本院提醒原告注意：原告的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。原告虽然已经在被告小区撤场，但在今后的物业服务过程中，原告作为专业的物业服务企业，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，协助业主尽快解决家中出现的问题，维护和谐稳定的家园环境。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周金琼于本判决生效后十日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2016年7月至2019年12月期间的物业服务费9100.80元以及同期的公摊水电费204.50元，以上共计9305.30元；二、被告周金琼于本判决生效后十日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付违约金1元；三、驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告周金琼负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年七月三十日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲