山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终1937号上诉人(原审原告)：张亚洲，男，1990年7月23日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：侯志远，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：济宁森泰房地产开发有限公司，住所地山东省济宁市任城区皇营路CD座沿街综合楼，统一社会信用代码：91370811756395540W。法定代表人：路本信，董事长。委托诉讼代理人：高庆军，山东文思达律师事务所律师。原审第三人：贾金龙，男，1962年8月16日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘淑闽，山东佳仕特律师事务所律师。委托诉讼代理人：田中臣，山东佳仕特律师事务所律师。上诉人张亚洲因与被上诉人济宁森泰房地产开发有限公司（以下简称济宁森泰公司）及原审第三人贾金龙商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张亚洲的委托诉讼代理人侯志远、崔烽、被上诉人济宁森泰公司的委托诉讼代理人高庆军、原审第三人贾金龙的委托诉讼代理人刘淑闽、田中臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚洲上诉请求：1.撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初1362号民事判决，改判支持张亚洲一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由济宁森泰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定张亚洲不是涉案房产买受人系认定事实错误。（一）张亚洲与济宁森泰公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律、法规的规定，合法有效，张亚洲是涉案房产的合法买受人。1.涉案《房屋买卖合同》系张亚洲经济宁森泰公司同意从案外人张磊处受让取得，张亚洲作为买受人有权向济宁森泰公司主张涉案《房屋买卖合同》项下的全部权利。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。从涉案合同的内容看，除房屋买受人由张磊变更为张亚洲外，所有合同内容均与张磊于2012年9月6日与济宁森泰公司签订的合同完全一致（张磊版合同已明确标明“作废”），张磊因履行房屋买卖合同所支付的首付款306,873元、车位款95,000元及储藏室价款24,140元，合计426,013元也全部由济宁森泰公司以换据的形式变更为张亚洲交付的房屋价款（济宁森泰公司向张亚洲重新出具收据），张磊对此亦予以认可（张磊版收款收据标明“换”）。此外，涉案房屋后续的尾款支付均由张亚洲实际履行，足以印证张磊将其与济宁森泰公司签订的合同项下的权利义务全部转让给了张亚洲，并得到济宁森泰公司认可的事实，故张亚洲作为张磊合同权利义务的受让人，当然是涉案房产的买受人。2.案外人张磊与济宁森泰公司签订的《房屋买卖合同》已经实际解除，张亚洲替代张磊成为合同主体，张亚洲当然是涉案房产的合法买受人。至于张磊为何转让，张亚洲又为何受让，则完全属于其二人内部法律关系，不受涉案合同约束，济宁森泰公司既已同意该转让行为，就应受涉案合同约束。一审法院无视张亚洲与济宁森泰公司签订的《房屋买卖合同》，无视张磊版合同转让已经济宁森泰公司认可的基本事实，贸然否定张亚洲的合同主体地位，与涉案的合同约定、合同实际履行的客观状况等事实严重不符。（二）张亚洲已经按照涉案《房屋买卖合同》的约定全面履行自己对济宁森泰公司的付款义务，济宁森泰公司亦予以认可，一审判决否定张亚洲系涉案房产买受人身份与事实严重不符。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。张亚洲作为涉案《房屋买卖合同》的买受人，支付合同价款是其应承担的主要合同义务。原买受人张磊将其与济宁森泰公司所签合同项下的全部权利义务一并转让给了张亚洲，故张磊因履行原房屋买卖合同所支付的首付款、车位款及储藏室价款计426,013元直接由张亚洲继受，对此济宁森泰公司也予以认可（济宁森泰公司向张亚洲重新出具了收款收据）。涉案房屋后续70万元尾款也由张亚洲以银行贷款方式全额支付给济宁森泰公司，张亚洲已按照合同约定履行了付款义务，全额支付了房屋价款。至于张亚洲是否偿还银行贷款，何人替其偿还银行贷款则与本案无关，更不能以银行贷款是否偿还、何人偿还来否认张亚洲的购房者身份。况且，案外人山东润成汽车销售融资担保有限公司替张亚洲向银行垫资还款后，张亚洲已向该公司归还了垫付款。（三）张亚洲系涉案房屋实际购买人的身份已被人民法院生效裁判所认定，且张亚洲为购买涉案房屋承担了巨额债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。张亚洲是涉案房屋实际购买人已为济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8401号民事判决书认定。该判决书第2页载明“经审理查明，2012年10月30日，张亚洲与济宁森泰房地产开发有限公司签订了购买首府8号楼东单元704室房产及储藏室、车位合同”。此外，张亚洲作为涉案房屋实际购买人已向银行偿还房屋贷款本息869,511.57元，向涉案房屋买卖的担保公司偿还60,000元，承担了巨额债务。如果断然否认张亚洲实际购买人身份，不仅与上述人民法院生效裁判相冲突，使得因涉案房屋买卖而成立和完成的所有法律关系完全陷入紊乱。如果本案否定张亚洲实际购买人身份，那么张亚洲归还的款项又该向谁主张？张亚洲为购买该房屋背负的巨额债务又如何解决？（四）张亚洲系涉案房屋购买人的身份已被济宁森泰公司实际认可，济宁森泰公司并不否认其应当向张亚洲交付涉案房屋。本案发回重审前原一审判决书中判决项共三项内容，其中第一项判决济宁森泰公司向张亚洲交付涉案房屋、地下车位及储藏室；第二项判决济宁森泰公司协助张亚洲办理涉案房屋过户登记；第三项判决济宁森泰公司支付张亚洲违约金。济宁森泰公司对该判决书第一、二判项没有任何异议，仅就第三项判决内容提出上诉，也就是说济宁森泰公司对其向张亚洲交付涉案房屋、地下车位和储藏室及协助张亚洲办理涉案房屋过户登记并无异议。况且，济宁森泰公司在其上诉状中称“购房人变更为张亚洲后，张亚洲将开具给张磊的发票以冲账方式变更为了张亚洲”，“济宁森泰房地产开发有限公司已将房屋交付给了购房人张亚洲”，可见济宁森泰公司认可张亚洲实际购房人身份，也认可其应当向张亚洲交付房屋，只是认为将涉案房屋交付给案外人就算是交付给张亚洲，没有事实依据。（五）一审判决否认张亚洲的合同主体身份，严重违反了合同相对性原则。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条确立了合同相对性原则在合同法上的地位。合同相对性原则，是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力；除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利，也不必承担合同上的责任。虽然合同相对性原则存在一些例外规定，以体现对合同自由的尊重、对第三人信赖利益的保护和对公平正义的追求，即突破合同相对性。但突破合同相对性，仅是对合同相对性原则的修正和补充，并非对合同相对性原则的否定，故对突破合同相对性应持十分慎重的态度。人民法院审理民事案件，在合同相对性问题上，只有在有明确规定作为依据的情形下，方能突破合同相对性，而不能随意突破合同相对性。具体到本案中，一审判决轻易否认张亚洲作为《房屋买卖合同》的相对人是没有相应法律依据的。1.涉案《房屋买卖合同》系张亚洲经济宁森泰公司同意从案外人张磊处受让取得，张亚洲与济宁森泰公司重新签订了买卖合同。房屋首付款、车位款及储藏室款均由案外人张磊前合同交款转换而来，济宁森泰公司也重新给张亚洲出具了收据、发票，济宁森泰公司对张亚洲的合同主体身份在纠纷发生前从未予以否认。2.济宁森泰公司在本案发回重审前的一审中主张涉案房屋实际买受人是张磊，而一审判决却认定实际买受人是张宗书，在张磊和张宗书均未参加诉讼的情况下，一审判决仅靠推理和猜测作出认定是明显错误的。二、一审判决认为案外人张宗书是涉案房产出资购房人系认定事实错误。（一）一审法院认定案外人张宗书参与了涉案房屋首付款的支付、合同更名、签订、房屋交接等没有任何证据证明。涉案合同的签订、更名（申请）、交接等均无张宗书的签名，至于首付款到底是谁支付并不影响涉案《房屋买卖合同》双方主体的认定。（二）一审法院在没有证据的情况下认定案外人张宗书是涉案房产的出资购房人没有事实依据。济宁森泰公司在本案的审理过程中没有提交任何关于涉案房产系张宗书借张亚洲名义买房的证据，既没有书面的借名买房协议、也没有口头的借名买房约定。即便案外人张宗书参与了涉案《房屋买卖合同》的贷款偿还等事宜，最多能证明张宗书与张亚洲存在其他法律关系，完全不能证明张宗书就是涉案房产的买受人。如果张宗书认为其是涉案房产的真正所有权人，可以另案起诉要求确权即可。在张宗书本人没有主张任何权利的情况下，一审法院替张宗书主张权利，认定其是所谓的出资购房人，从而否认张亚洲实际购房人的地位，也明显违反了不告不理的民事诉讼基本原则。三、一审判决认定“2014年8月16日张宗书和贾晓光持张亚洲身份证原件到被告处办理了上述房屋交付手续”与事实严重不符。张亚洲的身份证原件从未丢失，也未交付给张宗书和贾晓光，因此张宗书和贾晓光不可能持有张亚洲身份证原件。张亚洲因在济宁森泰公司处购买涉案房屋曾将身份证复印件留在济宁森泰公司处，故济宁森泰公司恶意向贾晓光交付房屋时有条件附上张亚洲身份证复印件。四、一审判决遗漏了重要当事人，一审判决程序严重违法。一审判决既然认定案外人张宗书是系涉案房屋买卖的重要关系人、出资购买人，也查明了涉案房屋买卖合同系张亚洲从案外人张磊处继受取得。也就是说，张宗书和张磊与本案的处理结果存在重大利害关系，一审法院应当依法通知二人作为第三人参加本案诉讼，一审法院未依职权通知该二人参加本案审理属于严重违反法定程序。一审法院应当依职权通知张宗书和张磊本案诉讼，而不应当仅仅将案外人贾金龙加入诉讼。如果张宗书、张磊均不认可自己系涉案房屋的实际购买人，一审法院又不认可张亚洲的买受人身份，涉案房屋又该向谁交付？难道向第三人贾金龙交付？事实和法律依据又是什么？反之，如果张宗书、张磊均认为自己系涉案房屋的实际购买人，又会导致新的纠纷产生，而新的纠纷只能通过法院依法定程序解决。现在一审判决贸然认定案外人张宗书系涉案房产出资购房人，不仅侵害了张亚洲利益，也可能侵害了案外人张宗书和张磊的利益。张宗书和张磊均未参加本案审理，从程序上完全剥夺了二人的诉讼权利（包括实体权利和程序权利）。五、一审判决在张宗书未主张任何权利的情况下，认定其是合意购房人、涉案房屋买卖合同实际履行人，严重违反了不告不理原则。本案一审审理思路不明晰，作为一个商品房买卖合同纠纷案件，在涉案《商品房买卖合同》合法有效，张亚洲已经履行合同义务的情况下，济宁森泰公司按约向张亚洲交付房屋是其法定义务。但是，一审法院违背不告不理原则，在案外人张宗书等未参加庭审的情况下，擅自替张宗书主张权利，认定张宗书系涉案房产买受人，不合常理。济宁森泰公司辩称,一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、张亚洲依据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，主张债权转让，其主张不成立，案外人张磊与张亚洲没有签订任何的债权转让协议，张磊也不是本案商品房实际的买受人，首期付款是由济宁鲁淀生物产业有限公司支付，其法定代表人为张宗书，涉案房产的一切商谈均是由张宗书出面与济宁森泰公司的业务员联系，张磊无权转让其债权，张亚洲的主张不成立。二、张亚洲主张70余万元的贷款是由其偿还，与事实不符，一审济宁森泰公司提交的济宁市任城区人民法院(2015)任商初字第1075号民事判决书，中国人民银行股份有限公司济宁分行的提示函、代偿明细表，足以证明其贷款是由济宁森泰公司偿还，张亚洲未偿还涉案贷款，张亚洲以其他案件的判决，混淆事实，显然是不能成立的。况且张亚洲没有提交任何支付购房款的相关证据，其主张不成立。三、张亚洲在起诉时，没有任何与本案有关的证据原件，所有的原件都是由张宗书持有，张亚洲庭审时称，原件丢失了、被他人盗窃了，但是，没有任何的证据印证其主张，反而证实了张亚洲是“出名人”的身份，对涉案房产不享有任何的权利。四、张亚洲以一审法院程序违法为由，掩盖虚假陈述。本案诉讼时，张亚洲已明知其不享有涉案房产的权利，是“出名人”的身份，而实际购房人是张宗书，一切手续的办理都是张宗书所为，况且原收据又是由张磊变更等，张亚洲起诉时为何未将此二人列为本案的第三人，是为了混淆事实，更何况与此二人又是亲戚关系。张亚洲的主张不能成立。贾金龙述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回张亚洲的上诉请求。一、张亚洲不是涉案房屋买受人，只是出名人，无权主张涉案房屋的所有权。（一）张宗书以张亚洲的名义签订购房合同，是为了解决按揭贷款的问题，实际是借名买房。本案中，张宗书是实际的购房人，是商品房买卖关系的借名人，而张亚洲只是出名人。张亚洲在一审中仅依据其作为商品房买卖合同的签订主体，便认为自己享有涉案房屋的权利，与客观事实不符。根据一审法庭调查的情况显示，张亚洲之所以与济宁森泰公司签订商品房买卖合同，是因为张宗书借用其侄子张磊的名义所签订的购房合同，无法办理按揭贷款，而后又以张亚洲的名义签订的商品房买卖合同，是为了解决按揭贷款的问题。其次，从购房合同的履行情况来看，张亚洲从未履行购房合同的相关义务，并非实际购房人。涉案房屋的首付款306,873元，名义上的交款人是张磊，实际上是张宗书安排其担任法定代表人的济宁鲁淀生物产业有限公司的会计王某,4打款，王某,4在另案中也出庭作证，证明了该事实。而且贾金龙在一审中提交的证据二“2013年8月7日至2014年12月8日还贷明细及银行流水”能够证明实际购房者、交款人是张宗书，贾金龙于2015年1月9日按照张宗书请求代其偿还了一期银行贷款，均充分表明了张亚洲只是购房关系中的出名人。另外，张亚洲声称其为涉案房屋的实际买受人，为何却在购房合同中留存张宗书的联系方式？为何不能提供购房合同、收款收据等材料的原件？张亚洲声称已履行合同全部义务，为何却从未偿还过银行贷款？这恰恰表明了张亚洲并非涉案房屋的实际买受人，实际买受人是张宗书。二、张亚洲的诉求侵害了贾金龙合法权益。涉案房屋的实际买受人是张宗书，因为张宗书与贾金龙存在债权债务纠纷，张宗书便以涉案房屋抵押给贾金龙，并供其自行支配，并且贾金龙已实际在涉案房屋中居住，故张亚洲的诉求侵害了贾金龙的合法权益。张亚洲向一审法院起诉请求：1.判令济宁森泰公司立即将坐落于火炬路以东、红星路十二中学以南的森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房、C1区负1层110号车位、8号楼东2单元负2层第02-03号储藏室交付给张亚洲；2.判令济宁森泰公司协助张亚洲将上述商品房不动产权登记在张亚洲名下；3.判令济宁森泰公司支付逾期交房违约金198,051元（以1,006,873元为基数，自2013年11月1日起计算至2019年3月21日止，共计1967天，按日万分之一计算。2019年3月21日之后需支付的逾期交房违约金以1,006,873元为基数，按日万分之一计算至该房屋实际交付之日）；4.要求济宁森泰公司支付逾期办证违约金198,051元（以1,006,873元为基数，自2013年11月1日起计算至2019年3月21日止，共计1967天，按日万分之一计算。2019年3月21日之后需支付的违约金以1,006,873元为基数，按日万分之一计算至该房屋产权登记在张亚洲名下之日）；5.本案诉讼费由济宁森泰公司承担。一审法院认定事实：2012年7月16日，济宁森泰公司收购房定金现金5000元，出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户定金。2012年8月30日，济宁森泰公司收款296,873元（工行网转），出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户。2012年9月5日，济宁森泰公司收现金5000元，出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户。上述款项金额合计306,873元。2012年9月6日，济宁森泰公司作为出卖人（甲方）与买受人“张磊”（乙方）签订《济宁市商品房买卖合同》（编号：20120906032），内容主要约定：出卖人以出让方式取得位于火炬路以东，红星路十二中学以南编号为08-（02）-001Z地块土地使用权，土地使用证为济宁国用（2010）第0802100049-2。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为森泰御城二期；甲方将第8幢2单元0704号预售商品房卖与乙方，房屋建筑面积共135.510平方米，总金额1,006,873元；买受人签订本合同时，应付首付款306,873元(含定金），余款70万元必须在签订合同之日起15日内到出卖人账户；第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同日，济宁森泰公司与“张磊”签订《森泰御城.首府车位使用权出售协议》和《森泰御城.首府储藏室使用权出售协议》，约定，张磊购买位于森泰御城-首府C1区负一层110号车位，一次性付清，优惠后价格9.5万元；购买8号楼2单元负2层第2-03号储藏室，面积6.8平方米，价款24140元，本协议签订之日，一次性付清。2012年9月8日，济宁森泰公司开具济宁市房地产企业预收款收据，载明：交款人张磊，金额306,873元。后期因张磊房款未能办理贷款，双方协商对上述《济宁市商品房买卖合同》进行更名。2012年10月30日，济宁森泰公司与张亚洲针对上述房产另行签订了《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121030096），合同约定内容与上述编号20120906032的合同完全一致，即森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房卖与张亚洲。2013年7月9日该合同在济宁市商品预售合同网上进行备案。2012年11月1日，济宁森泰公司销售部为张磊办理“更名申请”手续，明确原购房人“张磊”，现购房人“张亚洲”，开具交款人为“张亚洲”的济宁市房地产企业预收款收据（金额306,873元）收据一份，并将交款人为“张磊”的三份收据（金额分别为5000元、296,873元和5000元）注明“已换张亚洲预收款收据”；同日，济宁森泰公司与“张亚洲”签订《森泰御城.首府车位使用权出售协议》和《森泰御城.首府储藏室使用权出售协议》，约定内容均同济宁森泰公司与张磊签订的协议一致。同时，出具日期为“2012年8月30日”的收据两份，载明交款人“张亚洲”，金额分别为95000元和24140元，收款事由分别为车位C1区负1层110号和8号楼2单元负2层第2-03号储藏室。两份收据右上方均注“换”。济宁森泰公司主张该两协议实际签名人不是张亚洲，由张宗书代签。2014年8月16日张宗书和贾晓光持张亚洲身份证原件到济宁森泰公司办理了上述房屋交付手续，贾晓光作为业主在《装修管理服务协议书》、《业主临时公约》、《安全使用天然煤气保证书》代张亚洲签名，在《房屋入住登记表》中居住成员填写贾晓光，与业主系朋友关系，济宁森泰公司将房屋交付给张宗书和贾晓光。同日，济宁森泰公司与第三人贾金龙签订《商品房买卖合同补充协议》，约定因测绘面积比合同预测面积少0.01平方米，由出卖人向买受人支付差价74元。该合同贾金龙作为买受人代张亚洲签名，同时贾金龙支付物业公司涉案房屋电视、暖气开口等费用。2014年8月27日贾晓光作为业主，向森泰御城物业公司申请自行装修，向物业公司承诺遵守装修、空调安装等管理规定。后贾晓光入住该房屋，居住至今。2015年4月23日，中国银行股份有限公司济宁分行（以下简称济宁中行）以张亚洲、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁金茂房地产开发有限公司、济宁森泰房地产开发有限公司、聂香为共同被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，请求：1、判决解除与张亚洲签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年一手房贷字0026号）；2张亚洲、聂香共同归还原告借款本金691,246.2元利息、罚息；3、张亚洲、聂香支付为实现债权支付的费用2万元；4、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁森泰房地产开发有限公司、济宁金茂房地产开发有限公司承担连带清偿责任。济宁森泰公司在该案中辩称，其作为开发商，仅承诺和保证购房人所购房产具备办理房产抵押权预登记和他项权登记的条件，因济宁中行怠于办理相关预登记手续和抵押权登记手续，导致损失或风险扩大，济宁森泰公司不应承担责任。根据张亚洲披露事实，实际债务人为张亚洲的大伯张某，是张某借用张亚洲的名义签订了按揭贷款合同，济宁森泰公司对此毫不知情，不应承担民事责任。张亚洲、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁金茂房地产开发有限公司和聂香未作答辩。2015年7月27日，本院作出（2015）任商初字第1075号民事判决，认定事实：2013年7月9日，济宁中行与张亚洲签订《个人一手住房贷款合同》，约定，张亚洲向济宁中行贷款70万元用于购买房屋，济宁森泰公司对上述主合同承担阶段性连带保证担保，聂香承诺共同还款；张亚洲借款后未履行还款义务，构成违约，济宁中行的诉讼请求，应予支持，故判令：一、解除中国银行股份有限公司济宁分行与张亚洲签订的《个人一手住房贷款合同》。二、张亚洲、聂香于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司济宁分行借款本金691,246.2元及从逾期之日起至债务履行完毕之日止的利息、罚息（其中截止至2015年4月21日的利息为3748.75元、罚息为14.52元，2015年4月22日起至债务履行完毕之日止的银行利息、罚息的计算方式按合同约定）。三、张亚洲、聂香于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司济宁分行为实现债权支出的律师费2万元。四、济宁森泰房地产开发公司、济宁金茂房地产开发有限公司、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司对上述借款及利息、罚息、律师费承担连带清偿责任。2015年5月17日，张亚洲向公安机关报警称，森泰御城二期第8幢2单元0704号家中有陌生人居住。2017年8月30日，贾金龙以张宗书、张亚洲为共同被告诉至一审法院，要求：1.确认贾金龙与张宗书签订的抵押合同有效；2.贾金龙对抵押的首府8号楼东单元704室房产在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。经审理法院认定，2012年10月30日，张亚洲与济宁森泰公司签订购买首府8号楼东单元704室房产及储藏室、车位合同。2013年7月9日，张亚洲与中国银行济宁分行签订《一手房贷款协议》，贷款70万元用于购买涉案房屋；张宗书多次向贾金龙借款，到期未还，张宗书将首府8号楼东单元704室房产购房合同和首付款单据等购房手续交付给贾金龙。2014年9月26日，张宗书签名确认“房产抵押协议”，内容：“因本人张宗书与贾金龙、贾晓光等多人多笔借款都是贾金龙办理，本人愿以首府8号楼东单元704室房产（包括房产、储藏室及车位）抵押给贾金龙，供贾金龙自行支配。该房产归张宗书个人所有，因房产产生的纠纷由张宗书本人承担，与贾金龙无关。债务还清时，该房产作价处理给贾金龙或归还于张宗书。抵押人张宗书”。该案审理过程中，贾金龙申请证人王某,4出庭作证，证人称其是鲁淀公司的员工（会计），公司法定代表人是张宗书，张宗书在森泰御城买了两套房子，其中一套是以张宗书的侄子张亚洲的名义购买，首付款是张宗书支付的，后来的贷款也是从其名下的卡上支付的，共支付了17期贷款，第18期贷款贾金龙偿还，并提供其名下银行卡交易记录，自2013年8月至2014年12月陆续向张亚洲6217****2420账户多次转款，每笔金额为4450元，并注明“还房贷利息”。法院认为，张宗书与贾金龙达成的抵押协议，是双方意思的真实表示，合法有效。由于涉案首府8号楼东单元704室房产未办理抵押登记，故抵押权未设立。贾金龙主张对首府8号楼东单元704室房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。判决：一、确认2014年9月26日贾金龙与张宗书签订的房屋抵押协议有效。二、驳回贾金龙其他诉讼请求。2017年9月15日，张亚洲向公安机关报警称，自己购买的房子在其不知情的情况下交房。2018年4月20日，张亚洲起诉要求济宁森泰公司履行交房义务，并承担违约责任。审理过程中，张亚洲以商品房买卖合同及有关票据遗失为由，申请法院到济宁森泰公司调取房屋买卖合同、收款收据和发票原件。一审法院原审认为，张亚洲已履行了全部合同义务，济宁森泰公司应按合同约定履行交付房屋的义务。济宁森泰公司将房屋通过张宗书交付给了案外人属履行对象错误，应承担违约责任，于2018年7月10日作出（2018）鲁0811民初4623号民事判决，支持张亚洲的诉讼请求。济宁森泰公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）鲁08民终4961号民事裁定，发回重审。2018年8月29日，山东润成汽车销售融资担保公司以张亚洲、聂香为被告向济宁高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求追偿为张亚洲垫付的贷款64,858元、担保费5189元等费用。受诉法院于2018年10月15日作出（2018）鲁0891民初2890号民事判决，认定山东润成汽车销售融资担保公司为张亚洲垫付济宁中行住房贷款64,858.62元事实，判令张亚洲偿还垫付款64,858.62元、担保费5189元及逾期贷款管理费3243元，合计73,290.62元。该判决生效后，山东润成汽车销售融资担保公司申请法院强制执行。2019年2月25日，该院作出（2019）鲁0891执164号执行裁定，以张亚洲与申请执行人达成和解协议并已将案件款交付申请执行人为由，终结执行。本案重审过程中，济宁森泰公司提供济宁中行2015年11月30日发送的申请强制执行提示函、2017年10月11日济宁森泰公司同意函和济宁中行出具的“张亚洲住房按揭贷款开发商代偿明细”，称其已向济宁中行履行担保义务偿还涉案房产贷款720,123.91元（2015.12-2017.10）、支付诉讼费用10,950元，合计731,073.91元。另查明，张亚洲与张磊系堂兄弟关系，均系张宗书的侄子，张亚洲一直在济南工作。第三人贾金龙和涉案房屋实际居住人贾晓光系父子关系。济宁鲁淀生物产业有限公司于2007年7月10日在邹城市工商行政管理局登记设立，主要经营粮食收购、淀粉及淀粉制品的生产销售，法定代表人为张宗书（股东、执行董事兼总经理）。一审法院认为，虽然本案法律关系为商品房买卖合同纠纷，但济宁森泰公司和贾金龙均提出案涉房屋系借名买房，实际出资人和购房人为张亚洲的伯父张宗书，张亚洲仅为出名人。济宁森泰公司称在购房过程中，实际与相对人张宗书进行协商并达成合意，实际接受了张宗书的首付款和申请进行更名，买受人由“张磊”更名“张亚洲”，前后两份房屋买卖合同买受人联系电话均是张宗书的电话号码，张宗书为实际购房人。案涉房屋房款1,006,873元，包括首付款306,873元和贷款70万元；车位和储藏室款分别为95,000元和24,140元。其中首付款306,873元初始收据载明交款人为张磊，该款项来源济宁森泰公司和贾金龙均称为张宗书交纳，张宗书所担任法定代表人的济宁鲁淀生物产业有限公司会计王某,4在另关联案件中出庭，证明该房屋首付款系张宗书交纳，写的是“张磊”。济宁森泰公司和贾金龙的举证能够相互印证，故而认定案涉房屋买卖初期与济宁森泰公司进行协商从而达成合意的人为张宗书和张磊，并非张亚洲。张磊更名为张亚洲的原因，张亚洲没有提供充分理由予以说明。济宁森泰公司作为开发商，在办理按揭贷款过程中具有重要地位，其有关因张磊贷款审查没有通过，故产生更名（张宗书申请）、首付款单据随之更名为张亚洲的陈述，具有一定合理性。关于案涉房屋首付款306,873元，张亚洲没有举证证明系其本人支付或向张磊、张宗书等人转付，不宜认定为张亚洲出资。关于贷款70万元，借款合同系张亚洲签订，借款打入济宁森泰公司账户。张亚洲为约定借款人，故偿还借款均应以张亚洲之名（银行账户），合同实际履行情况：张宗书的公司会计王某,4账户陆续转入张亚洲还款账户资金17笔、第三人贾金龙垫付1期、担保人山东润成汽车销售融资担保公司垫付数期。张亚洲提供名下的还款明细不能推翻济宁森泰公司和贾金龙及案外人偿还（垫付）涉案贷款的事实。即签订借款合同后，张亚洲本人未主动履行过还款义务，不能认定为借款合同的实际履行人，该履行义务与房屋买卖相关联，影响涉案房产购买人的认定。张亚洲没有提供证据证明在房屋买卖合同约定的交付期限届满后，其持权利凭证向济宁森泰公司提出过交付请求。2014年8月16日，济宁森泰公司将房屋交付给持有房屋买卖合同、收款收据原件和张亚洲身份证件的张宗书，该行为与前期购买合意、房款支付相关联。张宗书于2014年9月26日签名确认一份“房产抵押协议”，承诺以本案所涉房产（包括储藏室及车位）归张宗书个人所有，抵押给贾金龙，供贾金龙自行支配，因房产产生的纠纷由张宗书本人承担。该协议与济宁森泰公司及贾金龙的主张相印证，且已经法院确认，张亚洲没有提供相反证据推翻该协议。该协议与张亚洲交付房屋给张宗书和贾金龙的事实相关联，即第三人取得案涉房产，确系张宗书交付。一审法院认为，案涉房屋首付款支付、合同更名（申请）、车位和储藏室合同签订、贷款偿还、房屋交接等相关手续和办理过程，均由张宗书参与，张宗书系案涉房屋买卖的重要关系人。尤其是房屋买卖合同和收款收据原件这种在房屋买卖中重要的材料均在张宗书和第三人手中，张亚洲称自己遗失，明显与一般市场交易和常理不符。有关涉案房产权利，济宁森泰公司及贾金龙的陈述和举证相一致，均认可张宗书为房屋买卖合同、借款合同的实际履行人，即出资购房人。案涉房屋物权归属关联案外人张宗书、张磊和第三人，在张宗书不到庭参加诉讼或本人明确房屋权利主张的情况下，一审法院不能确认张亚洲所主张的事实真伪，不宜认定案涉房产系张亚洲购买和所有。故张亚洲以其为买受人为由，要求济宁森泰公司交付森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房、C1区负1层110号车位、8号楼东2单元负2层第02-03号储藏室并协助办理不动产权登记、支付逾期交房、办证违约金的请求，事实不清，证据不足，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款的规定，判决：驳回张亚洲的诉讼请求。案件受理费7242元，由张亚洲负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张亚洲称自己为张磊与森泰公司签订的房屋买卖合同张磊一方合同权利义务的受让人，虽然森泰公司将交款人为“张磊”的三份收据（金额分别为5000元、296,873元和5000元）注明“已换张亚洲预收款收据”，森泰公司出具的日期为“2012年8月30日”的收据两份右上方也均注明了“换”，但森泰公司主张就涉案房屋与其洽谈、磋商及达成购房合意的是张宗书，并不认可张磊系实际购房人，张亚洲主张系承继的张磊的合同权利、义务，则应当提供证据证实张磊是最初的实际购房人，且张亚洲主张因张磊欠其款而将已交纳的房屋首付款等的合同权利转让给自己，但张亚洲并未提交相应证据证实其对张磊存在债权，亦未举证证实房屋首付款等系张磊实际交纳。故张亚洲主张对于案涉房屋系承继的张磊的合同权利、义务，证据不足，张亚洲对此应当承担不利法律后果。而贾金龙持有购房合同原件及相关房款收据原件，且在济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8401贾金龙诉张宗书、张亚洲确认抵押合同效力纠纷一案中，就案涉房屋首付款支付及其后贷款偿还问题，证人王某,4出庭证实案涉房屋的首付款是张宗书支付的，后来的贷款也是从证人名下的银行卡上支付了共计17期，第18期贷款由贾金龙偿还，证人并提供了其名下的银行卡交易记录。且证人证实的第18期贷款由贾金龙偿还亦与贾金龙提交的与张宗书之间的短信息交流内容相印证。故在张亚洲不能证实张磊为实际购房人且实际交纳了房屋首付款等的情况下，仅依据其后更改为交款人为张亚洲的收款收据及所注明的“换”等不能即认定张亚洲系基于转让接受了张磊合同的权利义务。虽然张亚洲持有的个人一手住房贷款合同显示借款人为张亚洲，但森泰公司亦主张系借张亚洲的名义贷款，而从查明的实际还款情况来看，张宗书的公司会计王某,4账户陆续转入张亚洲还款账户资金17笔、第三人贾金龙垫付1期、担保人山东润成汽车销售融资担保公司垫付数期。一审法院对此认定“签订借款合同后，张亚洲本人未主动履行过还款义务，不能认定为借款合同的实际履行人，该履行义务与房屋买卖相关联，影响涉案房产购买人的认定。”一审法院对此认定并无不当，至于作为借款担保人的山东润成汽车销售融资担保有限公司因追偿权纠纷在济宁高新技术产业开发区人民法院起诉张亚洲、聂香后，该院作出（2018）鲁0891民初2890号民事判决，张亚洲实际履行了该判决书的判决内容不影响一审法院作出的上述该认定。一审法院虽未通知张宗书、张磊参加诉讼，但根据森泰公司、贾金龙的陈述及双方提交的证据，包括贾金龙提交的房产抵押协议等，且该房产抵押协议在济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8401贾金龙诉张宗书、张亚洲确认抵押合同效力纠纷一案中已予以认定。在张宗书、张磊未参加诉讼的情况下，一审法院对于本案的基本及主要事实已经查清，一审法院审判程序并无违反法律规定之处。综上，对于案涉房屋，一审法院从首付款支付、合同更名（申请）、车位和储藏室合同签订、贷款偿还、房屋交接等相关手续和办理过程等方面进行全面审查，进而认定案涉房屋的实际买受人为案外人张宗书，并无不当。通过一、二审查明，在将案件事实查明到此种程度的情况下，再转而审查张亚洲提交的相关证据，应当认定森泰公司、贾金龙提交的证据明显为优势，一审法院在此基础上认为张亚洲以其为买受人为由，要求森泰公司交付森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房、C1区负1层110号车位、8号楼东2单元负2层第02-03号储藏室并协助办理不动产权登记、支付逾期交房、办证违约金，事实不清，证据不足，依法不予支持，并无不当，本院依法亦不予支持。关于张亚洲提出此前济宁森泰公司上诉时并未针对一审判决的第一、二项即判决森泰公司向张亚洲交付涉案房屋、地下车位、储藏室及协助张亚洲办理涉案房屋过户登记提出上诉，而仅针对一审判决第三项支付违约金提出上诉的问题，通过审查一审卷宗，森泰公司在一审答辩时提出首付款非张亚洲所交纳，房屋购买的经办人是张亚洲的伯父张宗书，其答辩意见为驳回张亚洲的诉讼请求。济宁市任城区人民法院作出一审判决后，森泰公司不服，在上诉状中称“2014年8月16日张宗书和贾晓光手持被上诉人张亚洲身份证原件办理了房屋的交接，同时签署了相关的承诺方案。上诉人履行了交房义务……再者，被上诉人购买房屋时，双方签订的合同中约定了交房的时间为2013年10月31日前，这一约定被上诉人是明知的，上诉人从未接到过被上诉人要求交付房屋的通知或电话。被上诉人再以上诉人未能履行交付义务为由，要求上诉人承担164120元的违约责任，该主张不符合法律规定。”从济宁森泰公司当时的上诉状来看，济宁森泰公司认为2014年8月16日将案涉房屋交付给张宗书、贾晓光即为履行了房屋交付义务，这说明济宁森泰公司当时虽未对一审判决第一、二项提起上诉，但对该判决第一、二项亦不予认可，故上诉人张亚洲在本案中关于济宁森泰公司仅对当时一审判决第三项提出上诉而没有对第一、二项提起上诉即认为济宁森泰公司对一审判决第一、二项即判决森泰公司向张亚洲交付涉案房屋、地下车位、储藏室及协助张亚洲办理涉案房屋过户登记没有异议，不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当。张亚洲的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7242元，由上诉人张亚洲负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  宋汝庆二〇二〇年七月十四日书记员  亓雅楠