文书内容贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5140号原告（反诉被告）：陈某，女，1988年01月03日出生，汉族，住贵州省习水县。委托代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。委托代理人：任财，贵州鸿志律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：习水仁安房地产开发有限公司，住所地：习水县东皇镇杉王大道，统一社会信用代码91520330065792619U。法定代表人：秦壹民。委托代理人：文某，该公司员工。原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）习水仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安地产）租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月25日受理后，依法由审判员母建伟适用简易程序独任审判,于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈某及委托代理人赵茂杰、任财与被告（反诉原告）仁安地产法定代表人秦壹民的委托代理人文某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除本诉原告与本诉被告于2017年9月16日签订的《租赁合同》，并由本诉被告返还本诉原告履约保证金15870.00元及已支付的第一年租金3528.00元；二、判令本诉被告赔偿本诉原告涉案房屋装饰装修损失100000.00元；三、本案诉讼费由本诉被告承担。在审理中，本诉原告将诉请第二项变更为判令本诉被告赔偿本诉原告涉案房屋装饰装修损失75254.05元。事实与理由：2017年9月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，由本诉原告承租本诉被告位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层内街12、13号商铺用于护肤品商业经营活动，该合同约定了三年的租赁期限及相关权利义务。合同签订后，本诉原告依约向本诉被告交纳了履约保证金15870.00元及第一年租金3528.00元，并投入大量资金对租赁房屋进行了装饰装修和购进大批护肤品及相应设施、设备。当本诉原告刚进入正常的经营状态时，本诉被告却严重违背诚信原则，置本诉原告的经营生存于不顾，于2017年12月在仁安天地商业A区旁大肆施工修建高层建筑，封闭A区新建房屋一侧的进出通道和停车场，昼夜作业，尘土飞扬。本就处于冷清状态的仁安天地A区更是雪上加霜，直到2017年10月13日才正式“开街”投入经营，本诉被告的施工建筑行为一直持续到2019年8月许才基本停息。本诉被告的前述行为对经营影响造成经营环境恶化，经营亏损负债。为此，请求依法判决，支持本诉原告的诉讼请求。本诉被告辩称：同意解除合同，但本诉原告诉请解除合同的理由不成立。我方认为双方合同解除的原因是本诉原告未按照合同约定向本诉被告支付租金，属于根本性违约。本诉被告依照合同约定及法律规定行使单方解除权要求解除合同；本诉原告要求退货履约保证金理由不成立。根据合同约定，本诉原告未支付租金，本诉被告有权不退货履约保证金。本诉原告并未向本诉被告支付第一年的租金3528.00元，且本诉原告要求退还已付租金没有任何依据，不应得到支持。本诉原告申请评估的房屋装饰装修损失对本案不具有参考价值，且其依据评估报告要求赔偿装饰装修损失没有依据且不符合法律规定，请求判决驳回本诉原告的诉讼请求。本诉被告在答辩期间向本院提出反诉请求：一、判令解除原告与反诉被告于2017年9月16日签订的《租赁合同》，反诉被告立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层内街12、13号商铺；二、判令反诉被告立即支付反诉原告2017年11月1日至2020年5月31日期间的房屋租金45073.00元；三、判令反诉被告自2020年5月31日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（按照合同约定的租金计算）；四、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2017年9月16日签订租赁合同，约定由反诉被告承租反诉原告所有的位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层内街12、13号商铺，建筑面积58.78平方米，租期3年。同时对租金、履约保证金、付款方式等进行了约定。但反诉被告接房后至今一直未向反诉原告支付租金，经反诉原告多次催收未获，反诉被告已构成根本性违约。故此，请求依法判决，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告辩称：反诉原告请求支付租金不应得到支持。在本案中，双方签订租赁合同后，反诉原告人为在我方承租的房屋不足20米处修建房屋，导致反诉被告的经营环境严重恶化，反诉被告无法正常经营。反诉原告的前述行为违法了租赁合同附件（商品管理规范）所约定的义务。没有履行承租人应当承担的优化营商环境的义务，故反诉被告不负有支付租金的义务。涉案租赁合同已于2019年10月8日解除，从解除之日起到开庭止期间，反诉原告主张的所谓房屋占用损失是基于我方诉请反诉原告承担装饰装修损失，为了鉴定损失金额而申请证据保全，期限为6个月，该期间的房屋占用损失是基于反诉原告的违约行为造成的。反诉原告提出反诉请求解除合同的时间是2019年10月8日，我方认为双方已经达成合意，合同已经解除。经审理，本院认定以下案件事实：2017年9月16日仁安地产作为出租人甲方与承租人乙方陈某签订编号为XSRA-ZS-091的《租赁合同》约定，甲方仁安地产将位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层内街12、13号建筑面积为58.78㎡的商铺租赁给乙方陈某经营英树（护肤品）零售。合同第一条第三款载明，乙方已对租赁标的现状，包括但不限于对水、电、通讯、空调、通风、排烟、消防、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，并确认该现状符合乙方经营所需。第二条租金及其他费用约定如下：            项目              租赁期限              单价              月租金              年租金（应交总额）                  1、租金              第一年              5元/㎡                                                                                                                                                294元              3528元                  第二年              23.63元/㎡              1389元              16665元                  第三年              69.42元/㎡              4080元              48969元                  1、履约保证金              人民币15870元                  3、物业管理费              人民币3元/月/平方米      1、租金仅为甲方向乙方收取的租赁标的资产使用权的款项，不包括店招，广告位所产生的费用、水费、电费、气费、通讯费、有线电视费用、网络费、物业管理费、水电保证金、装修除渣费、水电公摊等费用以及经营中所产生的其它相关费，自本合同租赁标的交付之日起，上述费用由乙方自行承担。2、履约保证金，本合同签订时,乙方向甲方支付15870元作为本合同的履约保证金。在合同期间，乙方不得要求从履约保证金冲抵租金或其他未付款项和应付款。合同终止后三十日内,乙方应向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场所内注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续或迁移手续，甲方于收到所有相关部门同意注销或迁移的书面文件后，确认乙方无违约情况下，无息退还乙方履约保证金。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金将不予退还。3、甲方有权选择并委托专业的物业管理公司开展物业管理工作，乙方必须与甲方指定的物业管理公司签署《商业物业服务协议》（本合同附件二）并缴纳相关的物业管理费用，相关收费标准及费用，乙方在本合同签署时已充分了解且并无异议。《商业物业服务协议》系本合同签署之要件。第三条租赁期、免租期与交付期，1、租赁标的租赁期限为3年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。2、甲乙双方确定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。3、本合同约定租赁标的交付时间为2017年11月1日。5、乙方在合同租赁期内，如确要提前终止本合同，必须提前90天以书面形式通知甲方，并按期交付租金、物业管理费及其他费用至甲方书面同意本合同提前终止之日止。在上述情况下，乙方应另行向甲方支付相当于一个月租金的违约赔偿金。乙方在合同终止之日应付清全部应付的款项，否则甲方有权从履约保证金中予以抵扣，不足部分甲方有权追缴。第四条付款方式及时间，1、甲乙双方约定，每三个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前7日向甲方支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，乙方具体应计数额详见甲方向乙方出具的《收费通知单》。须由乙方自行向有关部门缴纳的费用不在此限。第五条第八项租赁期满，甲乙双方不续约时，乙方应于7日内将租赁标的恢复原状并交还甲方。甲乙双方在交接时亦应对现状和设施情况列表说明并签收确认。乙方未在上述期限内将租赁标的恢复原状的，其租赁场标的内的物件视为乙方的遗弃物，任由甲方处理。甲方处理所需费用由乙方承担，甲方可从履约保证金中自行扣除，不足部分由乙方支付。第七条违约责任，一、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索，乙方超过30日未支付的，甲方有权解除本合同，并按第七条第二款追究乙方的违约责任。二、乙方有上述特别约定条款及下列情形之一的，甲方可单方面解除本合同，扣罚履约保证金并收回租赁标的，且乙方须按本合同年租金总额的30%承担违约责任及赔偿，甲方因此而遭受的其他实际损失(包括律师诉讼代理费):1、乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借店铺的；2、乙方未经甲方书面同意擅自改变经营业态、品牌的；3、乙方擅自进行非法活动，损害公共利益的；4、乙方单方面解除本合同的；5、乙方擅自停止营业或者变相不营业连续达72小时而未事先经过甲方书面同意的；6、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。《租赁合同》附件二特别约定，内容为如因甲方原因，在约定交付期前达到交付条件，乙方在收到甲方提前交付的通知后应无条件接房，并在接房后三个月内达到开业条件，配合甲方统一开业的时间，否则视为违约，承担相应违约责任。附件三商铺经营规范载明仁安地产尊重物业使用人的自主经营权，不干涉行业使用人正当的经营活动，努力为物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。2017年9月16日陈某向仁安地产交履约保证金15870.00元，2017年9月25日，陈某向仁安天地提出对涉案房屋的装修申请，且装修申请得到仁安地产各部门的审批。（2018）黔0330民初4090号生效判决书认定，由于仁安地产在仁安天街A区旁边修建商品房，为补偿相关商户，2018年4月28日仁安地产与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，内容载明，仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租，请各商铺见本告知书后15日内与公司招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按原合同执行并追述相关费用。同时在规定期限内完善手续及相关费用的商家给予一定的优惠扶持政策，即A区内街减免租金及物业费12个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。本涉案商铺属A区内街范围，仁安天地为修建A区旁边商品房，封闭了A区挨新建房屋的进出通道。本案在审理过程中，原告向本院申请对其租赁的涉案房屋的装饰装修及相关设备设施重置价值等进行鉴定，本院依法委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司进行评估，该机构于2020年5月12日作出遵天价评字【2020】第019号价格评估报告。结论为：陈某经营的位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层12、13号商铺（英树植物美肌的秘密）的装饰装修及设施设备，在价格评估日的重置价值为：人民币93954.05元（其中家具类评估金额为24200.00元），产生评估费8000.00元。另查明，被告于2018年6月14日取得的《建筑工程施工许可证》载明：建设单位为被告，工程名称为仁安天地6号楼，合同工期为2018年3月20日至2019年9月30日。2020年6月10日陈某已将位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层12、13号商铺交还给仁安地产。2020年1月15日陈某向本院申请对位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层12、13号商铺采取查封方式予以证据保全。同日，本院作出（2019）黔0330民初5140号《民事裁定书》查封前述商铺，查封期限为6个月。本院于2020年1月21日保全完毕。本院认为：陈某与仁安地产签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。现双方均诉请要求解除《租赁合同》，本院遵从双方意愿，依法予以支持。对陈某称合同于2019年10月8日仁安地产反诉请求解除合同时，合同就已解除的意见，仁安地产不予认可，虽然双方均有解除《租赁合同》的意愿，但均是单方行为，双方并未因此而达成解除合同的合意，且陈某也未向仁安地产交付商铺，故对该意见本院不予采信。对陈某诉称仁安地产返还履约保证金15870.00元的诉称，根据双方合同“如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金将不予退还”的约定，本院认为仁安地产作为出租人，虽没有确保租赁房屋所在广场不会修建住房的合同义务，但其作为商业街区的建设者、规划者及管理者，除应按约向陈某提供租赁物外，还负有为整个商业街区提供良好管理服务、营造良好经营环境的附属义务，且在涉案《租赁合同》附件三中对此也有明确。仁安地产在A区内街旁边修建住房对陈某经营造成影响的事实客观存在，是陈某解除合同的原因；但对仁安地产而言，陈某未付租金，也存在违约行为，是仁安地产解除合同的原因，故对合同的解除双方均有过错，结合公平原则，本院酌情确定由仁安地产向陈某退还保证金10000.00元，对陈某的该诉请本院予以部分支持。对陈某要求仁安地产退还第一年租金3528.00元的诉请，因陈某未举证证明已交付租金，且交付租金是作为承租人的应尽义务，故对该诉请本院不予支持。对陈某要求仁安地产赔偿装饰装修损失75254.05元的诉请，因陈某装修承租房屋时经仁安地产的批准同意，且已实际装修并产生费用，评估机构作出的评估价为93954.05元，其中家具类为24200.00元，本院认为，从该评估报告所附材料的照片可知，家具类属可移动实物，不可拆除或拆除后价值毁损的评估价应为69754.05元，其损失每月应折算为69754.05元÷36月=1937.61元。从2017年11月1日起至2020年1月14日止（本院裁定证据保全的时间为2020年1月15日）为陈某使用时间，剩余9月零15天，租赁期限内的装饰装修损失即为18407.3元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”之规定，本院酌情由仁安地产承担11000元，其余损失由陈某自行承担。对仁安地产反诉要求陈某支付2017年11月1日至2020年5月31日的房屋租金45073.00元的以及2020年5月31日起至腾房之日的损失的诉请，因2020年1月15日陈某申请证据保全，本院于同日裁定查封位于习水县杉王中路仁安天地商业A区一层12、13号商铺，查封期限为6个月，在评估报告作出后，本院于2020年6月10日进行开庭审理，同日陈某将涉案商铺交还给仁安地产的情况，陈某的租期应确定为从2017年11月1日起至2020年1月14日止，租金为30393.00元，2020年1月15日后应按损失计算，由于仁安地产在涉案商铺附近修建住房对经营者陈某造成影响的事实客观存在，结合公平原则，对该租金酌情予以调减，确认为由陈某向仁安地产支付租金24000.00元。对2020年1月15日起至交房2020年6月10日止的损失，参照双方约定第三年的租金4080元/月标准计算为19720.00元，结合双方违约情况和新冠疫情情况，该损失本院酌情确定由陈某10000.00元。对仁安地产的反诉请求本院予以部份支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）习水仁安房地产开发有限公司于2017年9月16日签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）习水仁安房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告（反诉被告）陈某装饰装修损失11000.00元，并退回原告陈某保证金10000.00元，共计21000.00元；三、由反诉被告陈某于本判决生效后15日向反诉原告习水仁安房地产开发有限公司支付租金24000.00元，并赔偿损失10000.00元；四、驳回原告（反诉被告）陈某的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告习水仁安房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344.00元，评估费8000.00元，共计9344.00元，由原告（反诉被告）陈某承担4344.00元，被告（反诉原告）习水仁安房地产开发有限公司承担5000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 母 建 伟二〇二〇年七月二十四日书记员 林雪依婷