江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终344号上诉人（原审原告、反诉被告）：景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司，住所地江西省景德镇市浮梁县湘湖镇古田村高岭大道。法定代表人：王珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：查旗营、楼祎，江西法烁智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李泽靖，男，1963年5月26日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：王红，江西华镇律师事务所律师。上诉人景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司（以下简称大创园公司）、李泽靖因租赁合同纠纷一案，不服江西省浮梁县人民法院（2019）赣0222民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人大创园公司委托诉讼代理人查旗营、楼袆和上诉人李泽靖及其委托诉讼代理人王红参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人大创园公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求撤销江西省浮梁县人民法院于2020年2月17日作出的（2019）赣0222民初818号民事判决，并依法改判支持上诉人大创园公司原审诉讼请求，驳回被上诉人李泽靖反诉请求，或将案件发回重审。2、被上诉人李泽靖承担本案一审及二审案件受理费等诉讼费用。事实与理由：一、一审法院依被上诉人申请调查收集证人证言，程序违法，剥夺了上诉人对证人进行质询等权利。（一）依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条第一款之规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。证人证言并非当事人由于客观原因不能自行收集的证据，被上诉人完全可以在原审举证期限内向法院申请通知证人出庭作证，因此证人证言不属于人民法院依当事人申请调查收集的证据范围。然而，被上诉人在一审法庭终结后申请原审法院调查收集证据，一审法院又违反法律规定依据该申请调查收集证人证言，程序违法。（二）一审判决第6页载明的证人满意陈述内容提及因满意公司登记营业场所雕塑瓷厂场地较小而被引进景德镇大学生创业孵化基地，然而满意的询问笔录并未记载该部分笔录，反而是被上诉人代理人在对笔录进行质证时提出了这一理由，说明原审法院在询问证人满意时被上诉人一方在场。然而原审法院既未在向证人满意、黄某进行调查询问时一并通知上诉人到场，也未通知证人满意、黄某出庭作证接受当事人质询，仅事后组织双方对询问笔录进行质证，没有依法开庭审理，不但剥夺了上诉人对证人进行质询发问的权利，并且也剥夺了上诉人申请回避等权利。原审法院在本案审理过程中明显违反法定程序。（三）原审法院调查取证过程中违反了平等、客观原则。原审法院仅凭被上诉人一方请求，在被调查人员由被上诉人指定的前提下，进行单方片面调查，对最应该调查的主体-景德镇市劳动就业局却避而不调查，明显违反基本的平等、客观平等。二、一审判决认定景德镇满意陶瓷文化发展有限公司（以下简称“满意公司”）占有使用案涉租赁物的权利来源于景德镇市劳动就业服务管理局的授权，系认定事实错误。（一）满意的证言来源不合法，且满意作为利害关系人，其证言不能单独作为定案依据。（二）本案证人满意关于满意公司由景德镇市劳动就业服务管理局原局长张喆亚引进景德镇市大学生孵化基地（以下简称“大创园”）的陈述，并无其他证据印证，不能据此认定景德镇市就业服务管理局授权满意公司占有使用案涉租赁物。（1）上诉人向满意收取电费，与满意公司占有使用案涉租赁物的权利来源无关联性，无法证明满意公司占有使用案涉租赁物是基于景德镇市劳动就业服务管理局的授权。（2）满意所谓的“引进”并非法律概念，并不等同于授权，更不等于无偿租赁合同的形成。景德镇市劳动就业服务管理局的经济来源于财政补助，除非得到单位授权，任何个人并无权限以景德镇市劳动就业服务管理局的名义作出授权满意公司无偿使用案涉租赁物的职务行为。景德镇市劳动就业服务管理局已出具书面说明，证明其自2014年1月起已经授权上诉人管理大创园整体厂房。景德镇市劳动就业服务管理局也从未通知上诉人或要求上诉人将已经租赁给被上诉人使用案涉租赁物收回提供给满意公司无偿使用。三、对于满意公司占有使用案涉租赁物的权利来源的举证责任应由被上诉人承担，但被上诉人并未尽到相应证明责任，本案应当认定上诉人与被上诉人租赁关系存续直至上诉人委托律师发函通知被上诉人解除租赁关系时止，一审判决认定基本事实错误。尽管本案满意公司是案涉租赁物的实际占有人，但被上诉人李泽靖作为承租人能否因此提前解除与上诉人的租赁关系，取决于满意公司占有使用案涉租赁物的权利来源。综上所述，一审判决程序违法，认定基本事实错误，请求撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判。上诉人李泽靖针对大创园公司的上诉请求及理由答辩称，1、法院依申请调查收集的笔录不是大创园在其上诉状中陈述的证人证言，而是“笔录类证据”，该笔录经过双方质证，符合法定程序。2、原审法院依申请调查，制作“笔录”，尽可能的还原案件事实，体现了公平正义的审判原则。3、满意公司占有使用案涉租赁物的权利来源是景德镇市劳动局的授权，且李泽靖已在一审中提交相关证据予以证明。（1）满意陶公司是案涉租赁物的实际使用人，双方在二审中没有异议。（2）满意陶公司占有使用租赁物的权利来源系劳动局的授权，这不仅是李泽靖的陈述，也是满意本人的陈述。满意作为利害人，如果其权利来源是李泽靖，那么李泽靖根据双方的租赁合同，租赁期间李泽靖不得将租赁物转租给第三人使用，李泽靖应该隐瞒自己转租一事，但事实上满意陶公司自入驻大创园便以自己的名义向大创园交纳水电费，跟大创园签订园区里公寓出租，以及在其开幕、日常培训等重要场合都邀请大创园相关领导到场，这都可以佐证李泽靖及满意的陈述，即满意陶公司的权利来源系上诉人的相关领导。（3）满意陈述的“引进”一词系口语化表达，表达的就是授权满意陶公司使用。综上，上诉人大创园的上诉请求没有事实依据，一审判决程序合法，驳回上诉人大创园的上诉请求。上诉人李泽靖不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求撤销江西省浮梁县人民法院于2020年2月17日作出的（2019）赣0222民初818号民事判决书第一项、第四项，并依法改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2、被上诉人承担一审及二审案件受理费等诉讼费用。事实与理由：一审认定上诉人实际使用租赁物的时间至2016年8月31日，系事实认定错误。1、双方签订的《房屋租赁合同》在2016年5月底就已经因为上诉人的根本违约无法履行了。2、2016年8月初，满意陶就已经全面投入使用原上诉人李泽靖租赁的场地。满意陶在2016年8月1日已经正式租赁大创园的公寓，对原上诉人李泽靖租赁的场地也正式使用，8月18日正式在案涉租赁物内授课。5月底，被上诉人就将已经交付给上诉人的租赁物拖走，致使租赁合同无法履行。原审已经查明案涉租赁物由满意陶实际占有使用，满意陶占有使用租赁物的权利来源系景德镇市劳动就业服务管理局的授权引进。故满意陶占有使用案涉租赁物期间的租金不应该由上诉人承担，至少8月份的租金不应该由上诉人承担。而在8月之前，满意陶筹备搬迁等事宜，涉案租赁场所上诉人早已不能正常占有使用。上诉人主张实际占有使用的时间至2016年5月，是基于5月份，被上诉人将租赁物拉胚机等借故调走等一系列违约行为，就已经导致合同履行不能而解除。6月，满意陶入驻，8月正式占有使用培训授课。综上所述，一审判决认定事实错误，请求撤销原审第一项判决，查明事实，依法改判。大创园公司针对李泽靖的上诉请求及理由答辩称，1、一审法院认定李泽靖实际使用租赁物的时间是2016年8月31日还是2016年5月31日对于本案都无关联性，因为李泽靖都没有脱离对租赁物的实际占有，满意公司占有租赁物并非基于大创园公司或者劳动局的授权。2、大创园公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为，大创园公司没有对满意公司实际占有租赁物提出异议，不代表就是大创园公司与满意公司之间成立新的合同关系，只是大创园公司认可与满意公司的转租或授权行为，李泽靖主张景德镇市劳动就业局授权占有使用租赁物没有事实依据，其所提出的大创园公司与满意公司之间关于公寓租赁的协议，是在满意公司入驻大创园公司之后才签订的，与李泽靖承租的场地没有关联性，原审提供的劳动就业局相关人员出席满意公司入驻仪式等证据也不能证明劳动就业局授权租赁案涉场地，至多只能证明劳动就业局对李泽靖的转租行为是认可的。在大创园公司委托律师向李泽靖发函要求支付租金，李泽靖与本代理人联系，其并未提出合同提前解除，或主张大创园公司将案涉场地交付他人使用，仅仅是提出减免租金。李泽靖还向大创园公司提出其所花费的装修费用，作为减免租金的依据。原审原告大创园公司向原审法院起诉请求，1、解除原告与被告之间的不定期租赁合同关系；2、判令被告搬离大学生陶瓷创业孵化基地，向原告返还全部租赁物；3、判令被告向原告支付欠付租金378000元（计算至2019年7月31日）并按9000元/月标准支付实际占用租赁物租金使用费至返还租赁物为止；4、承担本案诉讼费。原审被告李泽靖向原审法院反诉请求，1、确认被告与原告之间签订的合同在2016年5月31日已经解除；2、判令被告返还押金27000元整；3、承担本案的反诉诉讼费。原审法院经审理查明，为了给大学生创业、就业提供良好的社会实践和就业场所，景德镇市劳动就业局（后更名“景德镇市劳动就业服务管理局”）与景德镇市国有资产经营管理有限公司在2012年11月15日双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，景德镇市国有资产经营管理有限公司将景德镇市高岭大道99号陶瓷创业孵化基地4号厂房租赁给景德镇市劳动就业局，用于大学生创业、培训、实习。为有效促进陶瓷创业孵化基地的发展，景德镇市劳动就业局将该租赁场地授权大创园公司使用、管理。为进一步促进该大学生创业孵化基地的培训工作，大创园公司与李泽靖经平等协商，双方在2014年7月8日签订书面《房屋租赁合同》一份。合同约定，大创园公司将位于景德镇市展厅及相应设备租赁给李泽靖用于大学生的培训实习。合同约定的承租期从2014年8月1日至2017年7月31日，租金9000元／月。合同签订后大创园公司同意免除李泽靖第一季度的租金，同时李泽靖需向大创园公司支付27000元租赁物押金。合同期满后租赁物无损坏的，押金退还（也可以抵扣最后一个季度的租金）。合同签订后因大创园公司未能及时交租赁物给李泽靖，双方经协商在2015年1月16日另行签订了《补充协议》一份。内容约定，大创园公司给予李泽靖三个月的装修时间，2015年4月1日至2016年3月31日租金免除，确定大创园向李泽靖收取租金的时间从2016年4月1日开始计算。免租时，李泽靖需一次性再缴纳房屋管理押金18000元。后李泽靖按照约定向大创园公司支付了该两笔押金，其中一笔18000元押金冲抵了房租租金。李泽靖在使用上述租赁场地后不久，景德镇市劳动就业局为了进一步促进大学生创业孵化基地的发展，提升大学生创业园的人气，创造良好的创业、就业、实习环境，在2016年8月份将景德镇满意陶文化发展有限公司引进了大学生创业孵化基地，所使用的场地为李泽靖所承租的培训室和场地。景德镇满意陶文化发展有限公司进驻该场地时，景德镇市劳动就业局也派人参加了入驻仪式。其后该租赁场地由景德镇满意陶文化发展有限公司使用、进行学生培训，同时电费也一直由景德镇满意陶文化发展有限公司支付。现大创园公司依据双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，提出要求李泽靖支付欠付拖欠未付租金378000元，返还租赁物，同时支付占用租赁物至返还物期间实际发生的租金并解除租赁合同。本案双方之间的争议焦点：一、大创园公司与李泽靖在签订合同后，履行合同时李泽靖是否存在违约行为、合同是否存在法定终止情形？本案中，大创园公司与李泽靖之间签订的书面《房屋租赁合同》协议内容系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方签订合同后大创园公司与李泽靖双方均应按照合同履行义务。即大创园公司有按约交付租赁物并保证租赁物的合理使用状态，李泽靖有如约支付租金并善意使用租赁物的义务。后来双方就租赁物的交付和租金收取情况双方再次签订《补充协议》一份，该协议内容亦合法有效。在李泽靖使用合同约定的承租物期间，因景德镇市劳动就业局引进景德镇满意陶文化发展有限公司使用本案诉讼争议标的（即租赁物）是否导致本案合同解除？原审法院认为，委托行为系单方法律行为，受托人（管理人）的权限来源于委托人，也可因委托人单方行为而发生变更或终止。本案中大创园公司对租赁物的使用管理的权限源自景德镇市劳动就业局单方面委托授权，景德镇市劳动就业局有权将本案争议租赁物交付给他人使用，该行为导致了委托授权行为的终止，也导致本案李泽靖无法正常使用租赁物，即大创园公司不能将租赁物正常交付李泽靖使用；其次，在租赁合同法律关系当中，承租人对租赁物的占用、使用权是其基本权利。本案中，因景德镇市劳动就业局作为大创园公司的授权管理单位，将租赁物交由第三方占有使用，大创园公司也知晓，当然其也没有权限阻止。李泽靖作为善意第三人，基于景德镇市劳动就业局与大创园公司之间管理与被管理或授权与被授权之间的关系未提出抗辩，应视为大创园公司后期不能将租赁物交付李泽靖使用而导致履约不能，导致合同终止，发生解除效力；再次，景德镇满意陶文化发展有限公司入驻该场地后，大创园公司也一直收取了该公司的电费，其实际也知晓租赁物实际占用使用人。同时本案李泽靖后来既不能使用租赁物，也没有从他人使用租赁物中获取收益。据“权利义务对等一致”原则，李泽靖不能因他人使用租赁物未获利而自身财产发生损益，据此李泽靖行为不构成违约。综上，本案因授权人将租赁物交由他人占有使用而导致大创园公司与李泽靖双方之间的租赁合同关系提前终止解除，双方之间也就不存在不定期租赁合同关系。二、大创园公司与李泽靖之间租赁合同终止日期及租金如何计算？本案中大创园公司与李泽靖签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》。约定了承租期从2014年8月1日至2017年7月31日，租金9000元/月。《补充协议》中约定房租从2016年4月1日开始计算。2016年8月份景德镇市劳动就业局引进景德镇满意陶文化发展有限公司入住该租赁场地从事培训。该公司入驻时间从其法定代表人满意的陈述，以及景德镇满意陶文化发展有限公司与原告签订的《合作协议》租赁大创园公寓房的时间（2016年8月1日签订）相吻合。故原审法院认定被实际使用租赁物时间为2016年4月1日至2016年8月31日。应支付的租金为45000元（9000元/月×5个月），扣除已冲抵的一笔押金18000元，尚欠房屋租金27000元（45000元-18000元）。本案因大创园公司在2016年8月31日以后不能将租赁物交付李泽靖使用而导致合同履行不能，故租赁合同关系终止。李泽靖提出双方之间的租赁关系在2016年5月31日就终止的主张因未向法庭提交相应的证据证实，不予支持。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同签订后双方当事人应全面善意履行合同所约定的义务。本案中，大创园公司与李泽靖签订的书面租赁合同应认定合法有效，受法律保护。在合同履行时，双方再次协商签订书面补充协议，其同样具有法律效力。在合同履行过程中，发生合同变更或其他事由导致合同解除终止的，双方应善意处理。本案在合同履行过程中大创园不能将租赁物继续交付被告占用使用导致合同履约不能，双方应就租金及租赁物的使用情况妥善协商，避免发生争议。合同终止后被告对于实际占有、使用租赁物期间的租金应如实支付给原告，原告收取的押金应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，原审法院判决：一、本诉被告李泽靖于本判决生效之日起十日内支付本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司房屋租金27000元；二、反诉被告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李泽靖房屋押金27000元；三、驳回本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李泽靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费6970元，由本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司负担，反诉诉讼费238元，由反诉原告李泽靖负担。在二审审理过程中，大创园公司提交2020年4月20日的情况说明一份，证明劳动就业局没有授权景德镇满意陶文化发展有限公司以及其个人使用案涉租赁物。李泽靖称，这不属于新证据，景德镇满意陶文化发展有限公司入驻大创园公司的授权是由劳动局原局长张喆亚，现任的法定代表人王寒以及经办人伍合军并不知情。且此情况说明并不能证明景德镇满意陶文化发展有限公司的被授权行为不是由劳动局的原领导授权的，现在的情况说明并不能否认以前作出的授权行为。本院经审查认为，劳动就业局是大创园公司的授权单位，与上诉人大创园公司存在利害关系，且该份说明与原审法院所收集的证据相矛盾，本院不予认定。二审中，双方对案涉租赁物现在由满意陶文化发展有限公司正在使用均无异议，本院予以确认。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、法院调取的证据程序是否合法；2、上诉人之间的租赁合同是否提前终止；3、双方租赁合同终止日期。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以申请人民法院调查收集。原审法院依据李泽靖的申请向满意陶文化发展公司法定代表人满意以及大创园公司工作人员黄某分别作了笔录，且都经过大创园公司质证，故原审法院予以认定并无不当。其次根据原审法院调查收集的证据显示，满意陶文化发展有限公司系由景德镇市劳动就业局引进该基地，对案涉租赁物在李泽靖租赁期间，由满意陶文化发展有限公司使用并直接向上诉人大创园公司交纳电费，李泽靖并未收受满意陶文化发展有限公司的租金或其他费用，根据“权利义务对等一致”原则，原审法院认为大创园公司与李泽靖之间的租赁合同提前终止并无不当。最后，根据大创园公司与李泽靖签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及满意陶文化发展有限公司与大创园公司签订的《合作协议》和使用案涉租赁物的时间，原审法院对租赁终止的时间计算并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7208元，由上诉人景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司负担6970元，由上诉人李泽靖负担238元。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  方 莉审判员  陈苾铃二〇二〇年七月十日法官助理王小莉书记员王雪豪