广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初653号原告：梁灼铭，男，1972年5月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：卢运水，刘彤彤，均系广东致亮律师事务所律师。被告：李叶琼，女，1972年3月14日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师。原告梁灼铭诉被告李叶琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告梁灼铭的委托诉讼代理人卢运水，被告李叶琼及其委托诉讼代理人王嘉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁灼铭向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁关系及李叶琼向梁灼铭交还承租并使用的商铺；2.判令李叶琼向梁灼铭支付累计拖欠的租金496398.83元以及逾期利息（利息以496398.83元为基数，从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准支付至清偿日止）；3.判令李叶琼向梁灼铭支付商铺占用费（从起诉之日起按双方签订的两份《租赁合同》约定的租金数额，即每月52580元计至李叶琼实际交还商铺之日止）；4.判令李叶琼承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年9月13日，双方签订了第一份《租赁合同》，约定由李叶琼向梁灼铭承租其位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北××商铺××栋东面两层建筑面积1168.18平方米的商铺，租赁期为2010年9月15日至2018年9月14日，自2010年12月1日开始计租，每月1日前支付当月租金。同时约定了2010年9月15日至2013年9月14日的月租为32709元，2013年9月15日至2016年9月14日的月租为35980元，2016年9月15日至2018年9月14日的月租为39579元。梁灼铭已按照约定把商铺交付给李叶琼，但李叶琼自2013年9月15日起未按照约定足额支付租金，到目前为止尚欠梁灼铭租金412555.63元。并且，李叶琼在合同到期后并未依合同将所租赁商铺交还。2012年2月28日，双方签订了第二份《租赁合同》，约定由李叶琼向梁灼铭承租其位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北××商铺××栋东面两层建筑面积共738.8平方米的商铺，租赁期为2012年2月15日起至2018年9月14日，自2012年4月15日开始计租，每月1日前支付当月租金。还约定了2012年2月15日至2015年2月14日的月租为11820元，2015年2月15日至2018年9月14日的月租为13002元。梁灼铭已按照约定把商铺交付给李叶琼，但李叶琼自2015年2月15日起未按照约定足额支付租金，到目前为止尚欠梁灼铭租金83843.2元。并且，李叶琼在合同到期后并未依合同将所租赁商铺交还。梁灼铭于2019年11月28日发出律师函催促李叶琼在2019年12月1日前支付拖欠租金并交回商铺。李叶琼于2019年11月29日收到律师函后却置之不理。梁灼铭认为，双方签订的两份《租赁合同》合法有效，其已按照合同约定履行合同义务，李叶琼承租商铺后不足额支付租金，且在合同到期之后不依约交回商铺，已构成根本违约。梁灼铭特诉至法院，请求判如所请。被告李叶琼辩称，一、涉案商铺是否合法建筑需法庭查实。2010年中，李叶琼是通过梁灼铭张贴的宣传单得知涉案商铺招租，在承租前，梁灼铭知晓李叶琼承租涉案商铺用于餐饮经营项目，其保证涉案商铺为合法建筑。虽然在办理有关经营证照时，在梁灼铭及村委的配合下顺利办理，但李叶琼至今未见过涉案商铺的房产证或建筑规划许可，对于涉案商铺的合法性存疑，请求法院予以查明。若涉案商铺没有房产证或规划部门出具的建设规划许可，又或是建筑现状与建筑规划许可不一致的，则涉案租赁合同应属无效，梁灼铭的诉请应予以驳回。二、若涉案商铺是合法建筑，双方的租赁关系并未到期，李叶琼一直按照合同和双方的约定履行合同义务，不存在梁灼铭主张的违约行为，不同意解除合同，梁灼铭诉请解除合同补缴租金等无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。双方分别于2010年9月13日、2012年2月28日签订《租赁合同》后一直依约履行，按时交纳租金。合同履行过程中，因为市场不景气，经营困难等原因，双方一致认可按照原合同约定的第1至3年的租金交纳不作递增，即2010年12月1日起按32709元交纳，2012年4月15日起按44529元/月交纳，不存在拖欠租金的情形。2017年2月底，双方就租赁到期后续租事宜达成了一致补充合意，同意两份合同租期届满后增加5年，租赁期限实际应至2023年9月14日为止，目前尚未到期。三、受疫情影响，李叶琼经营的餐馆于2020年1月26日暂停营业至今，停业期间没有收入。此次事件属于不可抗力，依照公平原则，至疫情结束餐饮业可恢复正常经营之日止的房屋租金应当免除。四、即使按照梁灼铭的诉请，2016年11月29日之前的租金已经过了诉讼时效。李叶琼是在2019年11月29日收到梁灼铭发出的律师函。因此诉讼时效往前倒推三年。综上，双方的租赁关系并未到期，不存在法定解除或约定解除的租赁关系的情形，梁灼铭的诉请无法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下，2010年9月13日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层建筑面积1168.18平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为8年，自2010年9月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起75天作为乙方装修施工期免收租金（即2010年9月15日至2010年11月30日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金98127元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2010年9月15日至2013年9月14日）的租金定为每月32709元，第4至第6年（即2013年9月15日至2016年9月14日）的租金定为每月35980元，第7至第8年（即2016年9月15日至2018年9月14日）月租39578元；由2010年12月1日开始计租，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。2012年2月28日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订另一份《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层建筑面积738.8平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为6年7个月，自2012年2月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起60天作为乙方装修施工期免收租金（即2012年2月15日至2012年4月14日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金30000元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2012年2月15日至2015年2月14日）的租金定为每月11820元，第4至第6年（即2015年2月15日至2018年9月14日）的租金定为每月13002元，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。上述两份租赁合同签订后，李叶琼分别向梁灼铭支付了押金98127元和押金30000元。双方确认李叶琼按照两份租赁合同不递增的租金标准（即第一份合同约定的租金标准32709元/月和第二份合同约定的租金标准11820元/月）按期缴纳至2020年1月份。自2012年5月起，李叶琼每月向梁灼铭转账支付45400元。自2012年11月起，李叶琼每月向梁灼铭转账支付45380元。双方确认除涉案租赁物外，梁灼铭自2011年6月起租赁其他租赁物给李叶琼使用，双方未签订书面合同，自2011年6月起李叶琼每月支付的租金还包含其他租赁物的租金。梁灼铭主张对其他租赁物每月按照900元收取租金，李叶琼抗辩称其他租赁物没有固定的租金金额，其支付的45380元与涉案两份合同租金之间的差额就是其他租赁物的租金。梁灼铭主张根据涉案两份合同约定租金应予以递增，故在本案中第二项诉讼请求中要求李叶琼支付递增部分的租金差额，并主张合同已于2018年9月14日到期，因合同到期后李叶琼未将租赁物交还及未足额支付租金故要求解除租赁合同。李叶琼抗辩称在履行过程中，双方对租金达成按照合同约定的原始租金进行缴纳、不作增加的合意，且双方达成合意合同到期后续租5年。李叶琼为证实上述抗辩，提交了双方的短信记录，显示：2017年2月28日，梁灼铭告知李叶琼“我们商量过，因为你一直租开，租期增加5年无意见，但租金这么多年一直无按合同递增过，所以要求租金每月按5万5千，你考虑一下。”李叶琼回复：“百分之二十不考虑了。”梁灼铭表示：“因为你到现在已经是应该递增20%，如果你有诚意，你什么意见，跟我说，我再跟你们商量。”2017年3月5日，梁灼铭告知李叶琼“你说的意思是原合同到期加10%的租金，我跟他们讲好了，你这两天起草一份补充协议给我吧。”李叶琼回复：“你起吧我签。”双方在之后的聊天记录中，梁灼铭多次催促李叶琼交租，但并未对李叶琼支付的租金金额提出异议。李叶琼陈述双方后来达成口头协议由其对涉案房屋进行翻新故不再增加10%的租金，但没有签订书面合同。梁灼铭对短信记录的真实性予以确认，但主张内容不完整，并主张根据合同约定如双方达成补充协议必须双方书面签名确认。梁灼铭还主张李叶琼在承租的涉案建筑物内实施贩卖穿山甲的非法行为，触犯刑法被判处刑罚，其有权解除涉案租赁合同，为此提交了湖南省石门县人民法院于2019年11月1日作出的（2019）湘0726刑初131号《刑事判决书》复印件，该判决认定李叶琼犯非法收购、出售珍贵、濒危野生动物罪，其中部分野生动物的收货地点为鸿星酒家。因梁灼铭未能提供原件，李叶琼对该证据的真实性不予确认。梁灼铭陈述涉案两份租赁合同所涉及的房屋中间无间隔，无法区分，故要求在本案中一起处理。李叶琼陈述第一份租赁合同租赁的是一楼大厅以及二楼的房间，第二份租赁合同租赁的是二楼一个大的宴会厅。双方均确认两份租赁合同所涉及的房屋均位于鸿星酒家范围内。2019年11月28日，梁灼铭委托律师向李叶琼发出《律师函》，要求李叶琼支付租金差额共计446152元。李叶琼于次日签收。李叶琼抗辩称因受疫情影响用于经营酒店的涉案房屋从2020年1月26日停业直至2020年4月20日才复工，为此提交了广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会分别于2020年1月27日发布的《紧急通知》和2020年3月4日出具的《证明》，《紧急通知》载明：从当日起，谢绝一切探亲访友的车辆和人员及非本社区居民入村。《证明》载明：该社区辖区内广州市黄埔区鸿星酒店，为了响应疫情的需要，从2020年1月26日至今没有开业。梁灼铭认为黄埔区属于Ⅲ级防控区，餐饮业已经具备条件可以营业，不同意李叶琼提出的租金减免的要求，但确认李叶琼经营的酒店于2020年4月中旬复工。另查，2008年12月11日，梁灼铭（乙方）分别与广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社（均为甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方分别将其所有的位于黄埔区××街沙××社区××沙××东以北面积分别为2060平方米、3138平方米、2401平方米的集体土地租赁给乙方使用，租赁期均为25年，自2009年3月1日始至2034年2月28日止。梁灼铭主张承租上述土地后，出资兴建了涉案建筑物，其主张涉案建筑物有办理报建手续，提交了以下证据：1.广州市城市规划局于2008年4月18日出具的穗规地证[2008]222号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，用地性质为幼儿园用地，用地位置为广州市黄埔区××、沙××大路西，用地面积为17737平方米（其中净用地面积11472平方米，道路面积6265平方米）。2.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年5月15日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于原则同意沙步大路西、保沙路以北地块环境整治总平面规划方案的函》，载明：本地块总用地面积17737平方米，其中可建设用地面积11472平方米；本文仅为过程性文件，不作为用地手续办理及权属的依据。3.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年6月2日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于先行办理消防意见的函》，载明：该单位在黄埔区××大道××、××以北地块拟进行环境整治建设的来函及有关资料收悉。经审查，该项目整治方案基本符合规划要求，由于整治项目中的建筑单体（2幢2层临时商业楼、建筑面积分别为6234平方米和2219平方米）涉及到消防方面的专业问题，请该单位先行征求消防主管部门的书面意见后再向该局办理有关手续。4.广州市城市规划局于2008年6月26日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于送审建筑设计方案的复函》，载明：你单位在黄埔区××、沙××大路西用地拟建临时商铺工程的来函及有关资料收悉。经审查，有关要求如下：基本同意送审的2幢地上各2层临时商铺的建筑设计方案，总建筑面积为8453平方米；申请《建设工程规划许可证》时，需拆除红线范围内其它建筑；该建筑为临时建筑，使用期自验收之日起计两年，逾期自行拆除或到该局办理延期使用手续，否则按违法建设处理；本文是过程性、指导性文件、不对外发生法律效力，建设工程许可应当以批出《建设工程规划许可证》及其附件、附图为准；本项目为临时建设，本文不作产权依据。5.广州市黄埔区环境保护局于2008年7月3日出具的《关于沙步临时商业街项目的审批意见》，载明：该项目定址于沙步大道以西、保沙路以北地块，可以满足环境保护专业要求；该项目涉及有关规划等问题，需到相关部门办理手续，如与城市规划要求不符，必须另行选址；本文只作为本项目的选址依据和环境保护专业要求。6.广州市城市规划局黄埔区分局于2009年4月28日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于同意整治项目建设的函》，载明：同意2幢地上2临时商铺建筑按照测量放线位置进行整治建设，总建筑面积8453平方米；其他要求按“穗规函[2008]4935号”文执行。7.2010年4月14日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社办理了临时商铺A栋（土建）工程的竣工验收消防备案。8.2020年5月25日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社、广州市黄埔沙步实业公司、广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社共同出具《证明》称：广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北集体土地属于广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社属下广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社合法使用土地。广州市黄埔沙步实业公司是负责各经济合作社土地使用出租、规划、消防工作的管理部门。广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社将各自所属的广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北集体土地分别为2026平方米、3138平方米、2401平方米土地出租给梁灼铭使用。梁灼铭取得土地使用权后，经得同意在以上地段进行土建，并建设商业楼一栋，管理部门在2010年已协同梁灼铭办理商业楼房的合法规划、消防手续，并作餐饮业、沐足等使用至今。上述证据除《建设用地规划许可证》及《证明》外，其他证据梁灼铭均未提交原件。李叶琼辩称从上述证据无法看出是涉案租赁物的报建材料。梁灼铭陈述涉案建筑物无建设工程规划许可证，没有办理产权证。庭审中，梁灼铭主张涉案租赁合同有效，李叶琼抗辩涉案租赁合同无效。经本院释明，假如法院认定合同效力与梁灼铭主张的不一致，梁灼铭明确表示其坚持现诉讼请求。另查，李叶琼于2020年5月11日向本院另行起诉要求确认涉案租赁合同无效并要求梁灼铭退还其押金及赔偿其装修损失等。李叶琼在本院询问时表示，若法院认定涉案合同无效，其愿意归还涉案商铺。以上事实，有《租赁合同》《律师函》、签收记录、《紧急通知》《证明》《土地使用权租赁合同》《关于先行办理消防意见的函》《关于沙步临时商业街项目的审批意见》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《建设用地规划许可证》《关于原则同意沙步大路西、保沙路以北地块环境整治总平面规划方案的函》《关于送审建筑设计方案的复函》《关于同意整治项目建设的函》、刑事判决书、短信记录、银行流水及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据梁灼铭提交的证据可以看出，涉案建筑物仅为临时建筑，仍需办理建设工程规划许可证，但目前仍未办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的两份《租赁合同》为无效合同。合同无效，梁灼铭坚持要求解除双方的租赁关系无法律依据，本院不予支持。关于租期和占有使用费的标准。根据李叶琼提交的短信记录，可以看出双方在2017年曾协商租期在合同约定的基础上增加五年，且在合同到期后，双方依旧继续履行，至2019年11月梁灼铭发出《律师函》前，并未有证据显示梁灼铭曾对李叶琼继续使用涉案房屋提出异议，故本院认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系。关于占有使用费的标准，虽然合同约定的是租金递增，但实际履行过程中李叶琼一直按照不递增的标准支付，梁灼铭长期未提出异议，视为双方以实际履行的内容变更了合同约定。故梁灼铭要求李叶琼支付租金差额即占有使用费的差额及逾期利息无依据，本院不予支持。关于交还房屋。由于李叶琼另案起诉要求确认涉案租赁合同无效并要求梁灼铭退还押金等，实质上是不愿再继续履行合同，在本院询问时其亦表示若法院认定合同无效其愿意归还涉案房屋，故本院对梁灼铭主张交还房屋的请求予以支持，李叶琼应向梁灼铭腾空交还广州市黄埔区××街沙××社区××沙××东以北沙××商铺××栋东面两层共计1906.98平方米（即鸿星酒家全部范围）。关于2020年2月之后的占有使用费。李叶琼自2012年11月起每月向梁灼铭转账支付45380元，双方确认梁灼铭除涉案租赁物外还有其他租赁物租赁给李叶琼使用，故该部分费用应予以剔除，故涉案租赁物每月的占有使用费应为44529元（32709元+11820元）。李叶琼抗辩受疫情影响要求免除鸿星酒家4月20日恢复营业前的全部租金，为此提交了广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会分别于2020年1月27日发布的《紧急通知》和2020年3月4日出具的《证明》，证实其经营的酒家确实因疫情防控要求受到较大影响。此次疫情属不可抗力，各方应共担风险，共渡难关。从公平原则出发，本院酌情认定2020年2月和3月的占有使用费减半收取即22264.5元/月，4月起不再减免即每月按照44529元收取。李叶琼应按照本院确定的上述原则向梁灼铭支付占有使用费。对于超出上述标准的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李叶琼于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁灼铭腾空交还广州市黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层共计1906.98平方米（即鸿星酒家全部范围）；二、被告李叶琼于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁灼铭支付自2020年2月起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费（其中，2020年2月和3月的占有使用费为22264.5元/月，2020年4月起每月占有使用费的标准按44529元计算）；三、驳回原告梁灼铭的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5495元，由原告梁灼铭负担3794元，被告李叶琼负担1701元。财产保全费3002元，由原告梁灼铭负担1656元，被告李叶琼负担1346元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二〇年七月十三日法官助理彭逸婷书记员王汝欣