贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8198号 原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行，住所地:贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码:91520500215470237K. 负责人：徐志刚，该行行长。 委托代理人：吴斌，该银行员工。 委托代理人：胡昭军，贵州本芳律师事务所律师。 被告：谢佳，男，汉族，1985年6月4日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：刘川，女，汉族，1988年9月9日出生，四川省威远县人，住四川省威远县。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:91520502692734004R。 住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。 法定代表人:郑桥明，该公司执行董事。 委托代理人：陆奎，贵州黔信律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（工行毕节分行）与被告谢佳、刘川、贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托代理人吴斌、胡昭军,被告大众房开公司委托代理人陆奎到庭参加诉讼，被告谢佳、刘川经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法宣布原告与被告谢佳签0240600072014商房贷0000107《个人购房借款／担保合同》提前到期，并解除原借款合同。2、请求法院依法判令被告谢佳归还原告贷款本金238216.11元、并支付至2020年3月21日已实际产生的积欠利息49525.12元，并按主合同约定利率支付原告从2020年3月21日起至实际还清本金之日止所欠的利息；由被告贵州毕节大众房地产开发有限公司对被告谢佳所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任。3.请求贵院依法判令我行对该案抵押物享有优先受偿权.4、本案诉讼费由被告承担，事实及理由:2013年9月4日，被告谢佳购买了毕节市大众国际负3-027号处商用房，于2014年11月11日向原告申请金额为32万元的个人商用房贷款用于购买该房，贷款期限120个月。后原告与被告谢佳于2013年12月27日签订了编号为“02406000072014商房贷0000107号”《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告谢佳发放个人商用房贷款32万元期限120个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%签订，借款人按照按月等额本息还款法还款。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施:（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用;（5）解除本合同;（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失;”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2014年2月10日向被告谢佳发放贷款32万元，该笔贷款转入贵州毕节大众房地产开发有限责任公司账户，该笔贷款利率为年利率8.515%，借款期限为120月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告谢佳用其购买的贵州省毕节市七星关区中山路大众国际8-2308号房产作抵押，于2014年1月7日在毕节市七星关区抵押登记，登记权利人为原告，证号为:毕节市房预七星关区字第××号。借款后被告谢佳还款较为正常，但从2017年3月起，被告谢佳多次违约，未按约还款。截止2020年3月21日止，被告谢佳已累计违约37期，被告谢佳已归还贷款本金81783.89元，尚欠原告的贷款本金238216.11元，利息49525.12元。原告认为，被告谢佳已连续违约33期，累计违约27期，已符合双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的合同解除条件，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款金额本金及利息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。因被告谢佳购买的房屋至今未办理房屋产权证，也未办理房居他项权证书，根据被告大众房地产公司2018年3月30日向我行出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》，被告大众房地产公司应对被告谢佳债务承担连带担保责任。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告大众房开公司辩称，我们对于原告要求大众房开公司承担连带保证责任的诉讼请求有异议，对其余的诉请没有异议。根据借款保证合同第10.2条，大众房开承担的是阶段性连带责任保证，且保证期间为抵押权预告登记手续办理完毕，贷款人收到预告登记信息，涉案房屋已经办理预告抵押登记，所以大众房开公司不该再承担连带责任，涉案房产证没有办理。 原告围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证质证，对于双方无异议的证据：原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、结婚证复印、金融许可证、还款清单和贷款账户查询单，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据：送达地址确认书、工行个人贷款申请表、《个人购房借款／担保合同》、个人借款借据、他项权利证书和大众房开承诺书，证明原、被告之间签订《个人购房借款／担保合同》对双方的权利义务进行约定；被告位于毕节市的房屋设定抵押权预告登记，为上述借款提供担保，原告对该房屋享有抵押优先权；大众房开对涉案合同的债务承担连带责任。被告大众房开对该组证据的真实性无异议，但是达不到证明目的。个人借款担保合同及他项权证，能够证明涉案房屋已经办理了预告抵押登记，根据10.2条之约定，大众房开已无需承担连带责任。对于大众房开提交的承诺书，经代理人与公司员工核实，表示记不清楚是否由公司出具，该承诺书不符合保证担保方式的形式要件与个人借款／担保合同约定内容相互冲突，且该承诺未经过股东会议决定违反公司法，应被认定为无效。经审查，该组证据具有证据的三性，能够证明待证事实，本院予以确认。 结合原、被告的陈述和对证据的分析认定，本院查明事实如下：2013年，被告谢佳购买位于毕节市七星关区，并于2013年12月16日向原告提交《中国工商银行个人商业房贷款申请书》申请金额为32万元的贷款用于购买该房，贷款期限120个月，被告刘川对该借款承担连带还款责任。后原告中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告谢佳、刘川于2013年12月27日签订了编号Ａ［房］字［毕节］行［清毕］支行［2014］年［107］号的《个人购房借款／担保合同》，约定:原告向被告谢佳发放个人商铺贷款32万元，期限120个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）还款。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息:对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。“合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约，其中Ｌ.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的：14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施，其中（4）宣布本合同和贷款人与借款人之同其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息，罚息及其他费用;（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失;”合同第十七条约定“费用--贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同签订后，原告于2014年2月10日向被告谢佳发放贷款32万元，该款转入贵州毕节大众房地产开发有限责任公司账户，贷款发放时执行利率为年利率8.515%，贷款期限120个月，合同约定按月等额本息还款法。该笔贷款由被告谢佳用其购买的毕节市七星关区中山路大众国际负3-27号房产抵押，于2014年1月7日在毕节市七星关区房产事业局办理了《预购商品房抵押权预告登记》，权利人为原告，证号为:毕节市房预七星关区字第××号。借款后被告谢佳依约按时还款，但从2017年3月起，被告谢佳开始出现违约，未按约还款，累计违约超过6期。截止2020年3月21日止，被告尚欠原告的贷款本金238216.11元，积欠利息49525.12元。 本院认为，本案为金融借款合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。本案原告与被告谢佳、刘川于2013年12月27日签订了编号为A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[107]号的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性效力性规定,为有效合同,各方当事人应按合同的约定履行各自义务。原告在签订合同后履行了发放贷款义务,被告谢佳应按约定履行还款义务。根据原告与被告谢佳签订《个人购房借款/担保合同》第二部分第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约，其中L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2（4）的约定：“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……”被告谢佳有数次未按约还款的行为，次数大于6次，其行为已构成违约。根据合同约定及原告提交的被告谢佳还款记录，原告有权解除原告与被告谢佳及配偶刘川签订的编号为A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[107]号的《个人购房借款/担保合同》并要求被告谢佳一次性归还借款剩余本金238,216.11元和利息49，525.12元，并以借款剩余本金238,216.11元为基数，按主合同约定利率支付原告从2020年3月22日起至实际还清本金之日止所欠的利息。对于原告要求被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司对被告谢佳所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任的主张，经庭审查明，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司在涉案合同中承担的是阶段性保证责任，该公司于2018年3月30日向原告出具的《关于对未办理正式抵押登记按揭贷款承担连带担保责任的承诺》中承诺对：“……凡我公司所有与贵行合作的项目办理的按揭贷款（含一手房、商用房），在借款人办理完产权证及证实抵押登记并送交贵行前，我公司均自愿承担连带担保责任……”故被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司应当对本案的涉案借款本金和利息承担连带保证责任。对于原告主张原告对该案抵押物享有优先受偿权，因建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只作了抵押权预告登记，抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非是对房屋享有现实抵押权，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告谢佳、刘川于2013年12月27日签订的A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[107]号的《个人购房借款/担保合同》。 二、被告谢佳、刘川于本判决之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司毕节分行借款本金238,216.11元、2020年3月21日之前的利息49,525.12元和2020年3月22日至实际履行完毕之日止的利息（该利息以借款本金238,216.11元为基数，按A[房]字[毕节]行[清毕]支行[2014]年[107]号的《个人购房借款/担保合同》约定利率标准自2020年3月22日计算至实际履行完毕之日止）。 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限公司对上述第二项中款项承担连带清偿责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,808.00元，由被告谢佳、刘川、贵州毕节大众房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴春艳 二〇二〇年七月二十九日 书记员  刘 茜