福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1746号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，职员。 被上诉人（原审原告）：陈小晴，女，汉族，1988年7月28日出生，住厦门市同安区。 被上诉人（原审原告）：周成龙，男，汉族，1988年12月15日出生，住厦门市同安区。 共同委托诉讼代理人：梁瑛，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王慧智，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人陈小晴、周成龙商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一至第三项，改判驳回陈小晴、周成龙的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为仁文公司与陈小晴、周成龙签订的《商品房买卖合同》未约定按揭款人民币81万元的支付时间，进而认定陈小晴、周成龙不存在逾期付款的事实，系事实认定错误，且违反了公平原则。1.合同虽未明确指出剩余购房款81万的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，陈小晴、周成龙应于合同签订之日（2015年7月29日）起60日内即2015年9月28日内付清购房款。根据合同法第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定陈小晴、周成龙应当将按揭贷款支付给仁文公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确陈小晴、周成龙应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），陈小晴、周成龙应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2.本案讼争商品房签订合同的时间为2015年7月29日，根据双方签订的合同及补充协议约定，陈小晴、周成龙应于2013年8月17日前交首付款人民币叁拾伍万壹仟伍佰玖拾肆元整，余款计人民币捌拾壹万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。陈小晴、周成龙至其起诉之日未支付剩余购房款81万元。针对本案开庭时陈小晴、周成龙口头陈述其愿意继续履行并可以在2019年1月31日前付清剩余购房款，法院当庭明确，若陈小晴、周成龙有履行能力且愿意继续履行，最迟应在2019年1月31日前付清剩余购房款（可查阅一审庭审笔录），但陈小晴、周成龙至今也未支付剩余款项人民币81万元整，显而易见陈小晴、周成龙支付购房款逾期，且不愿意继续履行。3.按照合同约定支付购房款是买受人即陈小晴、周成龙的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定陈小晴、周成龙将按揭贷款支付给仁文公司的时间，如果不接受仁文公司遵照公平原则及交易习惯推定陈小晴、周成龙的付款时间，这明显加重了仁文公司的合同义务及举证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定,陈小晴、周成龙支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。仁文公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，陈小晴、周成龙恶意不支付购房款的行为给仁文公司造成了巨大的损失。由此可见，不论是依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），陈小晴、周成龙应当在合同签订之日（2015年7月29日）起60日内即2015年9月28日前付清购房款，最迟不应超过2015年10月28日。 二、一审法院认为仁文公司所举证据不足以证明陈小晴、周成龙存在逾期付款的事实，且仁文公司亦未举证证明陈小晴、周成龙存在逾期提交资料或逾期履行其他合同义务，系事实认定不清，举证责任适用错误。1.因陈小晴、周成龙剩余购房款81万元通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料是陈小晴、周成龙的应尽义务。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2.根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，陈小晴、周成龙认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，不存在逾期办理按揭贷款的事实，该举证责任应由陈小晴、周成龙承担，而非由仁文公司承担。如上，陈小晴、周成龙应于合同签订当日向仁文公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，陈小晴、周成龙不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务，陈小晴、周成龙至今未支付剩余购房款，显而易见支付购房款逾期。 三、仁文公司在陈小晴、周成龙办理按揭贷款过程中仅负有配合义务，一审法院认定仁文公司应举证银行拒绝陈小晴、周成龙贷款申请后与陈小晴、周成龙就变更付款方式协商一致，并书面催告陈小晴、周成龙付款，认定仁文公司未举证证明案涉《商品房买卖合同》未能网签备案是陈小晴、周成龙单方的原因事实认定错误，举证责任适用错误。1.贷款主要发生在陈小晴、周成龙与银行之间，是陈小晴、周成龙向银行贷款，银行是根据陈小晴、周成龙的申请及相关财产、征信情况审批的，仁文公司只是担保人而已。即便银行因仁文公司自身原因未审批发放贷款，也应是作为付款义务人的陈小晴、周成龙要主动与仁文公司沟通变更付款方式，这是陈小晴、周成龙应履行的合同义务。因此，一审法院举证责任分配错误。2.陈小晴、周成龙庭前曾向仁文公司陈述，其于2016年以前无法办理按揭贷款，该事实可以从法院调取的周成龙《个人信用报告》中得到印证，因此案涉合同无法网签备案的原因在于陈小晴、周成龙。周成龙《个人信用报告》显示其名下的贷记卡于2013年、2014年存在严重的逾期还贷情况，其《个人信用报告》“五、查询记录2016.10.26中国建设银行厦门市厦大支行贷款审批”显示，其曾于2016年12月28日委托中国银行厦门市厦大支行即案涉商品房预售指定银行查询其是否可以办理贷款审批。另结合法院调取的周成龙的社会保险参保缴费情况证明，2014年5月以前、2015年1月至10月期间有中断缴交相关社会保险费用的事实。根据银行业贷款审批的行业惯例，夫妻一方存在严重不良信用记录在一定周期内无法办理按揭贷款，且周成龙也未在购房前（2015年7月29日）3年内连续缴纳2年以上社会保险，不符合厦门的购房政策。因此，仁文公司完全可以判定，陈小晴、周成龙明知其个人征信问题及社会保险缴交情况无法办理按揭贷款，因此拒绝进行网签。实际上，案涉商品房所在项目从一开始便处于监管状态，包括商品房销售款项均进入监管帐户，2015年开始处于政府和法院的联合监管状态，监管会要求必须确保买受人能付款或者确定能办理按揭的才能网签合同，因周成龙个人征信及社会保险缴纳情况不符合厦门购房政策，无法办理按揭贷款不能进行网签备案。一审法院也查明，自2016年2月起可以进行网签，自此不存在因仁文公司原因无法进行网签备案的问题，因此，案涉合同至今未网签的责任在于陈小晴、周成龙。 四、一审法院以仁文公司未书面催告陈小晴、周成龙在合理期限内付清剩余购房款且陈小晴、周成龙愿意以81万元存款作为担保要求继续履行合同，认定仁文公司不享有合同解除权，不予采纳仁文公司提出的合同已经依法解除的主张，系认定事实错误，适用法律错误。1.仁文公司已初步举证曾通知陈小晴、周成龙支付剩余购房款，陈小晴、周成龙从合同签订后至起诉前两年多时间里从未以任何方式告知仁文公司不予支付剩余购房款的理由，根据“优势证据排除规则”，应认定陈小晴、周成龙违约。合同虽然约定逾期付款要以书面方式催告方能行使解除权，但是书面催告的目的之一是催促买受人履行支付剩余购房款的义务。仁文公司多次电话通知陈小晴、周成龙网签备案并办理按揭贷款，陈小晴、周成龙于2016年10月26日委托银行查询其个人贷款审批情况并向仁文公司表明其无法办理银行贷款，证明陈小晴、周成龙已经收到通知，但是仍然不履行合同义务，逾期付款显而易见。陈小晴、周成龙明知仁文公司的催告但是仍然恶意拖欠购房款项不予支付，违背了“不得从自己恶意行为中获利”的公序良俗的原则，法院不应予以支持。且作为已支付购房款人民币351594元的买受人，陈小晴、周成龙密切关注案涉房产现状，如果不是因为陈小晴、周成龙自身原因无法办理按揭贷款无法履行支付剩余购房款的义务，陈小晴、周成龙又怎么会从不向仁文公司主张网签备案，交付房产等事项？在陈小晴、周成龙未作任何举证而仁文公司初步举证其个人征信情况及社会保险缴交情况下，应遵照“优势证据排除规则”，认定仁文公司已履行催告陈小晴、周成龙支付购房款的义务，而陈小晴、周成龙因自身原因无法办理按揭贷款并支付剩余购房款进而拖延办理网签备案，陈小晴、周成龙违约。2.如上，陈小晴、周成龙至今未付清剩余购房款，逾期付款显而易见，仁文公司依据法律规定享有合同解除权。根据《合同法》第九十四条第四项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人享有法定解除权。一审法院认为仁文公司不符合法定解除条件适用法律错误。3.一审法院以陈小晴、周成龙于2019年4月22日向法院提交的整存整取定期存单作为继续履行合同的担保，认为陈小晴、周成龙于案涉合同签订后即2015年有继续履行合同的能力，系事实认定错误。如上，案涉合同签订时间是2015年7月29日，遵照银行按揭贷款审核实践及日常交易惯例，陈小晴、周成龙应于2015年8月28日支付剩余按揭款，最迟不应超过2015年9月28日。仁文公司自2016年9月起不断催告付款，且一审审理过程中，一审法院针对陈小晴、周成龙口头陈述其愿意继续履行且可以在2019年1月31日付清剩余购房款的前提下，当庭明确，若陈小晴、周成龙愿意继续履行合同且有履行能力，最迟应于2019年1月31日前支付剩余购房款，但陈小晴、周成龙仍未支付，而是拖延至2019年4月22日才提供担保，足见陈小晴、周成龙的恶意违约，且无继续履行合同的意愿。如上，仁文公司已经行使催告权，并已给予陈小晴、周成龙合理的支付期限，仁文公司解除合同的条件已经成就。 陈小晴、周成龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，坚持了合同当事人意思自治和诚实信用的基本原则，论证、认证案件证据细致充分，虽未支持全部诉讼请求，陈小晴、周成龙对此持保留意见，但该判决仍依法应当予以维持。仁文公司为恶意拖延履行时间提起上诉，应当依法驳回。具体理由如下：一、仁文公司因自身债务原因迟延交付商品房的违约事实确实清楚，不容否认。仁文公司开发建设的“中洲滨海城”项目，因自身不良债务原因导致项目整体逾期交房，持续数年，目前涉诉案件百余件，本案系该系列案件之一。本案基本事实：1.2013年8月16日签订《商品房认购协议书》，仁文公司向陈小晴、周成龙告知所购房产应于2015年3月30日前交付。陈小晴、周成龙支付房款351594元。2.此后因仁文公司自身债务原因，无法进行《商品房买卖合同》网签备案，也无法办理抵押贷款手续，未能与陈小晴、周成龙签订正式的《商品房买卖合同》。2015年3月25日仁文公司向陈小晴、周成龙寄送《商品房延期交付通知书》，通知原定的2015年3月30日前交付期限内无法交房，需延期交房。3.经陈小晴、周成龙反复维权争取，2015年7月29日陈小晴、周成龙与仁文公司签订一份《商品房买卖合同》，约定应当在2016年3月30日前交房。合同第六条确认买受人此前交首付款351594元，余款计81万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。因仁文公司项目处于查封状态，无法网签备案，合同双方未能明确交付房款余款的具体时间。4.合同签订后，仁文公司至今一直未能按约交付讼争商品房。相反在事先并未通知的情况下，2017年7月4日，仁文公司向陈小晴、周成龙突然寄送《商品房买卖合同解除通知书》，通知《商品房买卖合同》自陈小晴、周成龙收到函件之日解除。5.目前“中洲滨海城”项目已具备交房条件，且已交付部分房屋。仁文公司与陈小晴、周成龙2013年8月16日订立《商品房认购协议书》并收取房款351594元以来，因其公司自身债务问题，致使长期无法网签购房合同也无法办理房贷手续，原定的交房时间一拖再拖。仁文公司因自身原因直到目前仍未能交付符合合同约定的条件的房屋，违约事实确凿清楚，应当依约承担相应违约责任，不容否认。 二、仁文公司在未能协商补充约定房款余款付款时间、又未能向陈小晴、周成龙通知和催告的情况，就突然径直单方通知合同解除，完全违反法律规定和合同约定，通知解除无效。由于2015年线下商品房买卖合同签订时仁文公司工程项目处于被查封状态，根本无法网签备案，合同双方未能明确约定交付房款余款的具体时间。根据合同法第六十一条的规定，合同当事人就合同内容没有约定或约定不明确的，要协议补充。但是仁文公司在自身违约的前提下，一未能与陈小晴、周成龙进行协商补充约定，二未能通知或催告在合理期限内办理网签及房贷手续。相反，鉴于目前房价与认购时房价的巨大差额的情况以及出于推卸违约责任的目的，仁文建设突然于2017年7月4日向陈小晴、周成龙寄送《商品房买卖合同解除通知书》，通知双方签订的线下《商品房买卖合同》解除。此种恶意的单方解除通知，完全不符合合同解除的法定和约定条件，也违反程序规定，是无效的，不产生合同解除的效力。商品房开发商作为相对强势的合同当事方，通知义务是其必须履行的法定义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。退一万步讲，即便真如仁文公司所述，2016年2月之后项目可以网签，其解除权也已逾期消灭。 三、本案纠纷的争点是开发商应如约交付房产及承担逾期违约责任，仁文公司是否履行了合同约定的交房义务是事实审理的方向。仁文公司在自身违约的前提下，反称购房人不具备购房资格和办理贷款的条件，显然是混淆焦点，推诿违约责任的借口。本案是购房人起诉追究商品房开发商逾期交房的违约责任，本应考察合同约定的交付期限及开发商是否满足交付的条件，因此应当是审理开发商“交房”的事实，而不是审理购房人“收房”的条件。 四、陈小晴、周成龙完全符合购房和办理房贷的条件，一审判决的事实认定完全正确，仁文公司的上诉意见没有任何证据证明和法律根据。陈小晴、周成龙系夫妻，二人均系厦门本地户籍居民，普通工薪阶层，案涉房屋是夫妻二人购买的唯一一套房产，完全符合在厦购房条件。周成龙2013年度前后因不熟悉信用卡使用还款方式，因误会导致每月发生几十元至一千余元不等的滞期，主要是集中2013年度，且数额不大、逾期情节轻微，事后误会消除后，也按约定向开卡行偿还并支付滞期费用。上述的信用瑕疵记录距本案案发时已有三年时间，且周成龙没有其他任何信用不良记录，完全符合现行各主要商业银行的房贷授信要求，且是夫妻二人购房，陈小晴是主贷人，另有房产作为抵押物，办理房产抵押贷款没有任何放贷风险问题。仁文公司主张周成龙“存在严重不良信用记录，无法办理按揭贷款”的说法，没有任何证据证明，也没有提供任何法律根据，完全是推诿逾期交房违约责任而制造的借口，不应得到支持。 五、本案经一审、二审、重审程序反复审理，充分证明陈小晴、周成龙不存在任何逾期付款或其他违约行为，而且在仁文公司恶意拒绝配合房贷的情况下，陈小晴、周成龙向法院提存81万元现金存单作为履约担保和履约能力证明，一审判决已经充分保障仁文公司的合同履行权益，本案完全具有全面履行的条件，应当维持并尽速判决执行。本案从2017年审理至今已经长达3年时间，在陈小晴、周成龙2013年就先期支付351594元情况下，至今未能收到所购房屋，也未得到仁文公司的任何赔偿。而在此过程中，仁文公司因项目被查封等自身原因根本无法办理合同网签也无法办理房屋贷款，并且连一个书面购房合同也是陈小晴、周成龙苦口婆心向仁文公司主动索要来的。在仁文公司突然发出《商品房买卖合同解除通知书》之前，仁文公司从未补充协商或告知、通知、催告陈小晴、周成龙何时付款、办理房贷，可以说，连一个“期限”、一个“约定”都没有，陈小晴、周成龙甚至是无“期”可逾、无“约”可违。在本案审理过程中，仁文公司面对陈小晴、周成龙没有违约情形的前提下，仍然坚持合同解除主张，恶意拒绝办理房贷，在法院的主持下，作为履约担保和履约能力证明，陈小晴、周成龙提交全部81万元现金存单，本案交易的继续履行条件完全充分，仁文公司没有任何理由无视事实、法律、合同，拒绝履行。 陈小晴、周成龙向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司继续履行《商品房买卖合同》，包括依照该合同第八条约定的交付条件向陈小晴、周成龙交付合同项下的房屋并办理房屋权属证书；2.仁文公司向陈小晴、周成龙支付逾期交房违约金（以已付房款351594元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年3月31日起计算至实际交房之日止）；3.仁文公司承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2013年8月16日，仁文公司作为甲方，陈小晴、周成龙作为乙方，双方签订一份《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》（合同编号：1000286），约定乙方购买甲方开发的金帝中洲滨海城B1-10地块的第8幢17层1702号商品房，乙方应于2013年11月30日前到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》等内容。认购协议书签订后，陈小晴、周成龙依约于2013年8月16日、17日分别向仁文公司支付购房定金5万元、首付款301594元，合计351594元。2015年3月25日，仁文公司向陈小晴、周成龙寄送《商品房延期交付通知书》，称陈小晴、周成龙购买的住宅单元需延期交房，届时将另行寄发交房通知书，该公司将在办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。 2015年7月29日，仁文公司作为出卖人，陈小晴、周成龙作为买受人，双方就买卖上述案涉房签订一份合同编号为B1-10-Z-X0043的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件六，以下分别简称合同及附件六）。其中，合同第四条约定，案涉房总金额为1161594元。第六条约定，买受人于2013年8月17日前交首付款351594元，余款81万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按第2种方式处理，即违约责任在本合同附件六中已述及的，按其约定执行；违约责任在本合同附件六未述及的，按本合同第七条第1种方式约定执行（即逾期不超过90日，合同继续履行，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……）。第八条约定，出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2……；3……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理（即“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”方式）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……。第九条约定，出卖人逾期交房的，双方同意按第2种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”处理。附件六第三条第3项约定，买受人应于签订合同当日提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需要的全部按揭文件、资料。第4项约定，出现以下情形之一贷款被银行或公积金管理中心拒绝的，买受人应自银行或公积金管理中心拒绝之日起三日内与出卖人协商变更付款方式。如在三日内双方未能协商一致的，则视为买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内向出卖人支付所购商品房的全部款项：（1）买受人逾期未能提供完整、真实、有效的按揭资料；（2）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行或公积金管理中心因买受人自身原因或银行信贷政策变动或公积金贷款政策变动完全拒绝买受人的按揭贷款申请；（3）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行或公积金管理中心因不同意买受人的贷款申请额和/或贷款期限和/或贷款利率的，且买受人在接到银行或公积金管理中心通知之日起7日内未按照按揭银行或公积金管理中心要求做调整或调整后银行或公积金管理中心仍然拒绝的。第三条第7项约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额的万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额的百分之二十计算的违约金。……合同解除后，出卖人有权从买受人所交款项中直接扣除违约金后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，同时出卖人有权另行出售该单元房屋而无须通知买受人。第四条第1项约定，出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或者违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理交付手续，房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自出卖人交房通知载明的交房期限届满之日起由买受人承担。在买受人付清应付款和/或违约金后出卖人交付房屋的，仍视为该房屋已在出卖人交房通知载明的交房期限届满之日支付。 2017年6月30日，仁文公司向陈小晴、周成龙寄出《商品房买卖合同解除通知书》，载明：根据《商品房买卖合同》第六条的约定，陈小晴、周成龙应于2013年8月17日前支付351594元，余款81万元在约定的时间内办理按揭贷款支付。截止目前，尚有81万元购房款未支付。公司多次通知陈小晴、周成龙前来办理《商品房买卖合同》网签备案手续及按揭贷款手续，然而截止今日陈小晴、周成龙仍未来办理，故仁文公司有权依约解除《商品房买卖合同》，故仁文公司与陈小晴、周成龙签订的《商品房买卖合同》自收到函件之日起解除，并请陈小晴、周成龙于合同解除后5日内前往公司办理退款手续。陈小晴、周成龙收到《商品房买卖合同解除通知书》后于2017年9月15日向一审法院提起诉讼，要求仁文公司继续履行《商品房买卖合同》，向陈小晴、周成龙交房并办理房屋权属证书；向陈小晴、周成龙按约支付逾期交房违约金及承担诉讼费、保全费。一审法院受理本案后，依据仁文公司的申请调取了陈小晴、周成龙在中国人民银行征信中心的个人征信报告，以及陈小晴、周成龙在厦门市社会保险管理中心社会保险参保缴费情况证明（个人）。其中，上述征信报告显示，截止2016年10月份之前，陈小晴名下的贷记卡无逾期还贷情况，周成龙名下的贷记卡在2013年、2014年存在逾期还贷情况。上述社会保险参保缴费情况证明显示，截止2017年10月，陈小晴有连续缴交相关社会保险费用，周成龙在2012年9月至2014年5月、2015年1月至2015年10月期间有中断缴交相关社会保险费用。 一审另查明，陈小晴、周成龙提交的厦门市国土资源与房产管理局的《信访事项处理答复意见书》记载，仁文公司开发的中洲滨海城B1-10地块商品房因在建工程抵押，在2014年存在无法签订《商品房买卖合同》的情况。此外，仁文公司自认该公司自2014年9月起因部分工程被法院查封导致无法网签《商品房买卖合同》，但从2016年2月之后解除查封可以进行网签，而案涉《商品房买卖合同》未进行网签。陈小晴、周成龙自认尚欠81万元购房款未向仁文公司支付，并称因案涉《商品房买卖合同》未进行网签备案，其无法办理按揭贷款，如果仁文公司愿意配合，其可以向银行申请贷款支付该81万元房款；如果仁文公司不愿配合，其可以在2019年1月31日前向法院提存81万元，用于继续履行合同。仁文公司称，即使陈小晴、周成龙有履约意愿并向法院提存相关款项，该公司也不愿意继续履约。2019年4月22日，陈小晴、周成龙向一审法院提交了一份户名为陈小晴、存款金额为81万元、存期自2019年4月22日至2021年4月22日的整存整取定期存单，作为其愿意履行讼争《商品房买卖合同》的担保，并表示愿意向仁文公司补偿该款自2019年2月1日至2019年4月22日存款利息（以该存单载明的年利率3.255%计息）。 一审法院认为，陈小晴、周成龙与仁文公司就案涉商品房买卖先后签订《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及附件六。这些合同均有双方当事人签字盖章，可以认定是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法自双方当事人签字或者盖章时成立并生效。其中，《[金帝·中洲滨海城]商品房认购协议书》虽然约定陈小晴、周成龙应于2013年11月30日前到仁文公司营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》，以及仁文公司虽然口头承诺过交房时间，但双方自愿于2015年7月29日签订《商品房买卖合同》及附件六，并重新约定了付款时间、交房时间、违约责任等内容，可视为双方经协商一致对原认购协议书和口头承诺进行了变更，双方应当按照变更后的《商品房买卖合同》及附件六履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点在于：1.陈小晴、周成龙是否存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形；2.仁文公司单方解除合同的效力。 关于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》明确约定陈小晴、周成龙于2013年8月17日前交首付款351594元，该款陈小晴、周成龙已按时足额支付，仁文公司亦未提出异议，故双方的争议实际在于陈小晴、周成龙尚未支付剩余房款81万元的行为是否违反了合同约定。经查，《商品房买卖合同》仅约定余款81万元由陈小晴、周成龙在约定时间内向银行申请按揭贷款支付，未约定具体的支付时间。附件六仅约定陈小晴、周成龙应于签订合同当日提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需要的全部按揭文件、资料，亦未明确约定按揭贷款应何时支付至仁文公司。附件六虽然还约定若因买受人的原因或信贷政策、公积金政策变动的原因，银行拒绝买受人贷款申请，且买受人不能在三日内与仁文公司就变更付款方式协商一致的，买受人应在接到仁文公司书面通知之日起7日内向仁文公司支付所购商品房的全部款项，但仁文公司并未向本院举证该公司在银行拒绝陈小晴、周成龙的贷款申请，且陈小晴、周成龙未与该公司就变更付款方式协商一致的情况下，有书面催告陈小晴、周成龙支付所购商品房的全部款项。此外，仁文公司确认案涉《商品房买卖合同》尚未进行网签备案，而《商品房买卖合同》网签备案是买受人能够向银行申请到按揭贷款的前提。仁文公司同样未举证证明案涉《商品房买卖合同》未能网签备案是陈小晴、周成龙单方的原因。由于仁文公司证据不足，以及案涉《商品房买卖合同》尚未网签备案，仁文公司在庭审中提出陈小晴、周成龙因征信问题既不能申请按揭贷款又不能及时向仁文公司支付剩余房款已构成逾期付款违约的主张，不能成立，不予采纳。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人约定一方解除合同条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案非当事人协商一致解除合同，而是仁文公司单方行使合同解除权，单方行使合同解除权应当要有合同依据或法律依据，否则将不能产生解除合同的效力。附件六第三条第7项虽约定了出卖人解除合同的条件。但如上所述，仁文公司所举证据并不足以证明陈小晴、周成龙存在逾期付款事实，该公司亦未举证证明陈小晴、周成龙存在逾期提交资料或逾期履行其他合同义务。因此，在仁文公司依约书面通知陈小晴、周成龙付清剩余购房款之前，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就。此外，由于仁文公司没有书面催告陈小晴、周成龙在合理期限内付清剩余购房款，且陈小晴、周成龙愿意以其81万元存款作为担保要求继续履行合同，本案亦不存在合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。故仁文公司于2017年6月30日书面通知陈小晴、周成龙解除合同，既不符合双方约定也不符合法律规定，且陈小晴、周成龙在收到解除合同通知后三个月内即向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，该合同解除通知不能产生相应的法律效力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件六依然有效。仁文公司辩称该公司有权依约解除合同，以及该公司通知解除合同后陈小晴、周成龙未在法定期限内提起诉讼，合同已依法解除的意见，证据不足，且与陈小晴、周成龙已在法定期限内提起诉讼的事实不符，不予采纳。 综上所述，仁文公司单方解除合同不符合法律规定和双方约定，未产生法律效力。双方签订的《商品房买卖合同》及附件六依然有效，陈小晴、周成龙要求仁文公司继续履行该合同，交付房产并办理房屋权属证书，应予支持。因陈小晴、周成龙尚有81万元剩余房款未付清，依照附件六第四条第1项的约定，仁文公司有权顺延交付案涉商品房，陈小晴、周成龙在付清应付房款之前，向仁文公司提出逾期交房违约金诉讼请求，不予支持。陈小晴、周成龙自愿向仁文公司补偿81万元未付房款自2019年2月1日至2019年4月22日的存款利息（按年利率3.255%计算），予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈小晴、周成龙与厦门仁文建设有限公司于2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》及该合同补充协议（附件六）继续履行；二、陈小晴、周成龙应于判决生效之日起十日内向厦门仁文建设有限公司付清尚欠购房款81万元及补偿利息（以81万元为本金，按年利率3.255%自2019年2月1日计至2019年4月22日）；三、厦门仁文建设有限公司在陈小晴、周成龙付清上述第二项的款项后十五日内将上述第一项合同项下的金帝中洲滨海城B1-10地块第8幢17层1702号房屋交付给陈小晴、周成龙，并依约配合陈小晴、周成龙办理该房屋权属证书；四、驳回陈小晴、周成龙的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，仁文公司提出如下异议：1.一审判决所载2014年存在无法签订合同的情况，与客观事实不符。信访处理答复意见中信访人员并非陈小晴、周成龙，与本案没有关联性，从信访事项可以看出是部分没有签，但多数情况是可以签的，说无法签订与客观事实不符。在认购协议书约定的签约期限内是可以网签的。2.一审判决所载从2016年2月之后解除查封可以网签，表述不完整，2016年3月4日之后仁文公司多次通知可以网签，但陈小晴、周成龙没有来，才导致没有网签。合同已经在2017年解除，所以即便陈小晴、周成龙要求继续履行，仁文公司也不愿继续履行。陈小晴、周成龙对一审查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。 二审另查明，一审庭审中，因仁文公司述称案涉楼盘尚未完成初始登记，而初始登记是为业主办理讼争房屋产权过户登记的前提，经法院释明，陈小晴、周成龙撤回要求仁文公司办理房屋权属证书的诉讼请求。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。而且讼争合同约定剩余81万元购房款以按揭贷款方式支付，仁文公司于一审庭审中自述讼争房产于2014年9月被法院查封无法网签，2016年2月初解除，具备网签条件。由于办理网签手续是商品房按揭贷款获得银行审批的前提条件，故仁文公司主张陈小晴、周成龙至迟应于2015年10月28日前付清购房款，缺乏合同及法律依据。仁文公司表示2016年3月后多次电话通知陈小晴、周成龙办理网签，但陈小晴、周成龙未予办理。对此，陈小晴、周成龙予以否认，仁文公司亦未能够提供充分证据予以佐证。仁文公司以陈小晴、周成龙曾于2016年底查询其个人征信情况，用以反推仁文公司曾通知陈小晴、周成龙办理网签手续，依据不足。讼争房屋系陈小晴、周成龙共同购买，两人均属厦门户籍，陈小晴连续缴交相关社会保险费用且名下并无贷记卡逾期还贷情形，仁文公司并未提供相应证据证明其无法获得银行按揭贷款。因此，仁文公司主张案涉商品房买卖合同未办理网签备案是由陈小晴、周成龙恶意拖延所致，缺乏依据，本院不予采信。退一步而言，假设如仁文公司所述，陈小晴、周成龙被银行拒绝贷款，按照讼争合同的相关约定，双方应协商变更付款方式，若未能协商一致，陈小晴、周成龙应在接到仁文公司书面通知之日起7日内支付所购商品房全部款项。然而，仁文公司亦未提供相应证据证明其已向陈小晴、周成龙送达相关书面通知催收购房款。因此，一审认定仁文公司有关陈小晴、周成龙构成逾期付款的主张不能成立以及仁文公司单方解除讼争合同不符合法律规定和双方约定，未产生法律效力，并无不当。另，由于一审庭审时仁文公司陈述案涉楼盘尚未完成初始登记，经法院释明，陈小晴、周成龙已撤回要求仁文公司办理房屋权属证书的诉讼请求。故一审再行判令仁文公司配合陈小晴、周成龙办理房屋权属证书，有所不当，本院予以纠正。陈小晴、周成龙可在办理讼争房屋权属证书条件具备的前提下另行向仁文公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初5121号民事判决第一、二、四项； 二、变更厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初5121号民事判决第三项为厦门仁文建设有限公司在陈小晴、周成龙付清尚欠购房款81万元及补偿利息（以81万元为本金，按年利率3.255%自2019年2月1日计至2019年4月22日）后十五日内将金帝中洲滨海城B1-10地块第8幢17层1702号房屋交付给陈小晴、周成龙； 三、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费人民币15423元，由陈小晴、周成龙负担245元，由厦门仁文建设有限公司负担15178元；二审案件受理费15254元，由厦门仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年七月二十八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。