上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初30504号原告：秦国芳，女，1958年5月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱姣林，上海申之春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景军，上海申之春律师事务所律师。被告：上海市浦东新区泥城镇彭镇居民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李燕峰，主任。委托诉讼代理人：金婷婷，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。被告：上海市浦东新区泥城镇人民政府，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏国林，镇长。委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。原告秦国芳与被告上海市浦东新区泥城镇彭镇居民委员会(以下至判决主文前简称彭镇居委会)、被告上海市浦东新区泥城镇人民政府(以下至判决主文前简称泥城镇人民政府)财产损害赔偿纠纷一案，本院审理后作出(2018)沪0115民初9016号民事判决，秦国芳提出上诉，上海市第一中级人民法院审理后作出(2019)沪01民终686号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日第一次公开开庭进行了审理。应原告的申请，本院依法委托评估机构对上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX号店铺价格进行了评估，并于2020年4月17日第二次公开开庭进行了审理。原告秦国芳及委托诉讼代理人朱姣林、李景军、被告彭镇居委会的委托诉讼代理人金婷婷、被告泥城镇人民政府的委托诉讼代理人金达峰到庭参加了诉讼。审理中，本院根据原告的诉请，将本案案由变更为其他合同纠纷。本案现已审理终结。原告秦国芳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告补偿款人民币(币种下同)258,000元，并支付自2017年4月1日起至实际支付日止按258,000元为基数按银行同期贷款利率计算的利息损失；2.判令两被告按商业门面房标准补偿原告958,400元(31,100元/平方米×32平方米-36,800元)，并支付自2017年4月1日起至实际支付日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。事实和理由：位于上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)原为南汇县彭镇商业合作社所有，1999年12月18日，原告与南汇县彭镇商业合作社签署《房屋有价转让协议书》，约定将原彭镇镇原彭文村九组的彭镇商业合作社南厅点心店(即浦东新区泥城镇马五公路XXX号房屋)作价40,000元，转让给原告，原告按协议约定支付转让款后，使用该房屋至今。2017年1月，被告泥城镇人民政府对泥城镇彭镇地区开展环境综合整治工作，清查与拆除违章建筑，并委托被告彭镇居委会负责与居民开展房屋搬迁补偿协商工作。2017年，被告泥城镇人民政府开出协查函，委托泥城镇规划建设环境保护市容办公室对原告的房屋进行检查，并认定原告的房屋属于违章建筑。被告彭镇居委会根据被告泥城镇人民政府对原告房屋的认定以及根据泥城镇人民政府的委托、指示，出面与原告协商搬迁补偿工作，原告虽然对被告认定涉案房屋属无证建筑不予认可，但为配合该地区的搬迁补偿工作，2017年2月13日原告签署了泥城镇彭镇镇区综合整治搬迁签约奖励清单，约定先按照无证建筑的标准，给予原告搬迁补偿258,000元，原告的房产证如果是合法有效的，则按商业门面标准给予补偿。后原告的房屋由被告泥城镇人民政府拆除，但原告至今未收到两被告的补偿款，原告为维护自身合法权益诉至法院。被告泥城镇人民政府辩称，同意支付补偿款258,000元，不同意支付利息，不同意第2项诉请。涉案房屋的登记权利人是南汇县彭镇商业合作社，不是原告，故原告无权提出第2项诉请；涉案房屋和土地都是集体所有，商业合作社与原告签订转让协议违反了强制性规定，同时，该协议签订时也已过了涉案房屋权证的有效期，故转让协议书是无效的；2017年2月13日的综合整治搬迁签约奖励清单中“原房产权证如果是合法有效的，则按商业门面标准给予补(赔)偿”，是由案外人瞿水石手写添加的，而瞿水石并非政府工作人员也非被告代理人，故该句话不是双方协商一致的真实意思，没有法律约束力；即使法院认定是双方真实意思，因原告早已将原有房屋拆除后违章重建成2层房屋，故涉案房屋本身的权利已不存在，原告无权要求按门面房标准补偿。被告彭镇居委会辩称，同意泥城镇人民政府的意见。原告未经合法审批手续将原有房屋拆除后重建，重建后的房屋属于违章建筑，只能按照违章建筑的拆违标准进行补偿；瞿水石在奖励清单中签字仅能代理原告的单方意思。针对两被告的答辩意见，原告诉称，要求被告按商业门面房赔偿的依据是双方签订的补偿协议(综合整治搬迁签约奖励清单)；原告是在原有32平方米房屋基础上加固改建，并未拆除原有房屋；瞿水石是在拆迁工作人员征得领导同意的情况下，代为写下“按商业门面标准”补偿这句话，且被告泥城镇人民政府在此前的行政诉讼中自行提交的签约奖励清单中也有该句话；临时用地的使用权期限是过期了，但房屋的所有权并无过期，且房屋的所有权证未被撤销前，不应认定该权证是无效的。原告围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1.原南汇县房产管理局1991年10月21日颁发的房屋所有权证；2.1999年12月18日原告与原南汇县彭镇商业合作社签订的房屋有价转让协议书；3.泥城镇人民政府协查函2份及现场检查笔录；4.现场照片；5.告知书；6.泥城镇彭镇老镇区综合整治搬迁签约奖励清单；7.老彭镇老城区整治基地评估遗漏物核查表；8.(2017)沪0115行初336号、(2017)沪0115行赔初15号及(2017)沪01行终874号行政裁定书；9.营业执照及餐饮许可证；10.(2017)沪0115行赔初15号案件的庭审笔录；11.本案原审中刘勤飞的证人证言；12.房地产估价报告。被告彭镇居委会的质证意见：证据1真实性无异议，但涉案房屋的所有人系原南汇县彭镇商业合作社；证据2真实性无法确认，且不能证明涉案房屋属于原告；证据3、4真实性认可，但不能证明原告就是涉案房屋的权利人；证据5、6、7的质证意见同泥城镇人民政府；证据8的真实性无异议，但行政诉讼案件的审理范围与本案是不同的，关于手写添加那句话的情况应以本案为准；证据9不认可，已过营业有效期；证据10、11，刘勤飞不能代表镇政府；证据12，报告所评估的房屋是权利人依法可占有、使用、处分的房屋，符合建设规范、消防要求，而涉案房屋是不可处分的，也未通过消防等检查，故二者差别明显，不能将评估价格用于确定涉案房屋的价格。被告泥城镇人民政府的质证意见：证据1真实性无异议，但涉案房屋的所有人系原南汇县彭镇商业合作社；证据2真实性无法确认；证据3、4的真实性无异议，涉案房屋远超了有证面积32平方米，系原告违章搭建的；证据5真实性无法确认；证据6中瞿水石手写部分没有法律约束力；证据7真实性认可；证据8真实性认可；证据9真实性无异议，但有效期已过，且不能证明涉案房屋是商业用房；证据10真实性认可；证据11，刘勤飞和城管部门无权决定按何标准赔偿；证据12本身没有异议，但涉案房屋的土地是集体土地，使用期限只有两年，房屋本身也很老旧，位于乡村道路旁，而作为评估对象的房屋，土地为国有土地，权利人有将近70年的使用权，房屋位于小区入口并用于经营超市，因此不能用该报告来确定涉案房屋的价格。被告彭镇居委会未提供证据。被告泥城镇人民政府提交了一份关于瞿水石的情况说明。原告认为该情况说明仅是泥城镇人民政府的书面陈述，不是证据，瞿水石是以居中身份进行协商。结合原被告的陈述、经质证的证据，本院认定事实如下：1999年12月18日，原告与原南汇县彭镇商业合作社签订房屋有价转让协议书，约定将该合作社所有的位于原彭镇镇原彭文村九组的彭镇商业合作社南厅点心店(即为泥城镇马五公路XXX号涉案房屋)，营业面积32平方米，出售给原告作个体经营。原告按照协议支付了转让价款40,000元后，对该建筑进行了改扩建，并一直使用至今。2017年1月，被告泥城镇人民政府对泥城镇彭镇镇区环境开展综合整治工作，清查违章建筑，期间，被告泥城镇人民政府开出(浦-503)城管协字[2017]第0002号协查函，就涉案房屋是否取得规划、房屋行政许可批准、是否属于违章违法建筑物进行协查，协查意见为：经相关部门查询，该建筑物所提供的有关材料已过时效，属无证建筑。2017年1月22日，被告彭镇居委会受被告泥城镇人民政府委托与原告签署泥城镇彭镇老镇区综合整治搬迁签约奖励清单，确定了原告的搬迁补偿费用，奖励清单下方空白处由案外人瞿水石书写“原房产权证如果是合法有效的则按商业门面标准给予补(赔)偿”，清单签好后原告与被告泥城镇人民政府各留一份，原告处的奖励清单上经办人处由刘勤飞签字。另查明，涉案房屋土地使用者登记为南汇县彭镇商业合作社，土地性质为集体所有，建筑面积为32平方米，批准使用期限为1992年7月3日至1994年12月31日，该房屋现已拆除。本案原审中，原告申请刘勤飞到庭作证，刘勤飞为被告彭镇居委会发布告知书中彭镇老镇区综合整治搬迁签约联系人(一组组长)。刘勤飞作证称其退休前系泥城镇动迁安置办工作人员，因泥城镇彭镇马五公路以西要河道整治拆违，其因工作需要去协助拆违整治工作。涉案房屋在整治范围内，原告提出该房屋不是违章建筑，并出示了房屋所有权证，当时其向城管和居委会的负责人进行了汇报，城管负责人同意对原告房屋的有证面积按照商业门面标准补偿。奖励清单下方空白处的“原房产权证如果是合法有效的则按商业门面标准给予补(赔)偿”字样是案外人瞿水石书写，之后其在经办人一栏签字，奖励清单一式两份，其签字的一份交原告，另一份给了领导。原告提供的两份奖励清单之所以不一致，是因原告说经济困难，故与领导沟通后，人性化操作，适当提高了补偿。本案审理中，本院应原告的申请，委托上海国城土地房地产估价有限公司对上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX号商业店铺在2017年1月22日的价格进行评估，评估单价为31,100元/平方米。本案的争议焦点一：原告是否有权提出第2项诉请。本院认为，原告当庭明确，其是依据签约奖励清单中双方的约定，要求被告按约进行补偿。据此，原告是作为奖励清单(搬迁合同)的当事人，要求作为合同相对方的被告承担违约责任，而非基于涉案房屋的所有权人，要求被告承担侵权损害赔偿责任。因此，在双方对奖励清单的当事人没有异议的情况下，无论原告是否涉案房屋的所有权人，均有权提出要求相对方承担违约责任的诉请。本案争议焦点二：签约奖励清单上“原房产权证如果是合法有效的则按商业门面标准给予补(赔)偿”是否成立生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”本案中，“按商业门面标准给予补(赔)偿”补偿这一条是原告提出，并由案外人瞿水石书写于签约奖励清单中，故该条是原告对搬迁补偿金额提出的要约，被告泥城镇人民政府负责涉案房屋拆迁工作的人员刘勤飞在该清单上签字，即为承诺；即使刘勤飞没有相应权限，但泥城镇人民政府工作人员当场未对该要约提出异议，并将载有该要约且原告签字的奖励清单带回存档，此后又依据该奖励清单拆除涉案房屋，还在行政诉讼案件中作为己方证据提交，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示”的规定，亦可认定泥城镇人民政府以行为默示同意了原告提出的该要约。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”据此本院认定，“按商业门面标准给予补(赔)偿”条款已经成立并生效。被告泥城镇人民政府辩称仅认可奖励清单其它内容的意见，本院认为，无论是原告处的奖励清单，还是被告泥城镇人民政府处的奖励清单，均有该句手写内容，说明该句话与其它内容均是奖励清单的组成部分。故对该辩称意见，本院不予采纳。对原告要求被告彭镇居委会承担支付补偿款等责任的诉请，本院认为，根据查明的事实，实施整治搬迁的行为人系被告泥城镇人民政府，彭镇居委会只是接受泥城镇人民政府的委托，协助政府与原告协商签订奖励清单，故奖励清单中的补偿主体是被告泥城镇人民政府，并非彭镇居委会。综上，对原告要求被告彭镇居委会承担责任的诉请，除彭镇居委会同意承担责任的外，本院均不予支持。对原告要求被告支付补偿款258,000元的诉请，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现被告彭镇居委会与泥城镇人民政府同意支付，系其处分自身权利的行为，该行为与法不悖，本院予以照准。对原告要求被告支付“商业门面标准”补偿款958,400元的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案中，奖励清单中“原房产权证如果是合法有效的则按商业门面标准给予补(赔)偿”的约定成立并生效，前已述及，同时，涉案房屋中32平方米的产权证在尚未被依法撤销的情况下，应属有效，故原告有权要求泥城镇人民政府按商业门面标准支付补偿费。具体补偿标准，本院认为，正如原告所述，如此约定的目的在于使原告能够在当地购买一套同等面积的商业门面，因此，补偿的标准也应按与涉案房屋相同位置、相同性质(集体土地上的商业门面)、相同面积(32平方米)的房屋价格来确定。但因评估公司无法对集体土地上的房屋进行市场价格评估，故本院以距离涉案房屋最近的国有土地上的商业店铺市场价格作为参考，并充分考虑评估对象的性质(权利人依法享有占有、使用、收益和处分权利的国有土地上的商业店铺)、所处位置(位于小区门口、周围都是已开业的商铺、距离涉案房屋约1.5km)等与涉案房屋的区别，酌情按15,000元/平方米计算32平方米，再扣除258,000元中32平方米有证面积的补偿款36,800元，确认为443,200元，该款由被告泥城镇人民政府支付给原告。对原告要求被告支付利息的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，被告未按约向原告支付补偿款，故原告有权要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿利息损失。具体起算期限，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，双方在奖励清单中并未约定补偿款的支付时间，原告也未提交证据证明其向被告要求支付，故本院酌情以被告收到诉状后十五日(2018年3月15日)作为起算日，计算至被告实际付清日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十二条第四项、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区泥城镇彭镇居民委员会、上海市浦东新区泥城镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告秦国芳补偿款258,000元；二、被告上海市浦东新区泥城镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告秦国芳有证面积补偿款443,200元；三、被告上海市浦东新区泥城镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦国芳以第一项、第二项判决补偿款之和701,200元为基数，赔偿自2018年3月15日起至实际支付日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、驳回原告秦国芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,747元，评估费5,000元，以上共计20,747元(原告已预交19,549元)，由原告秦国芳负担8,787元，被告上海市泥城镇人民政府负担11,960元。被告应负之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  李世宇审判员  高颖燕审判员  李尚伟二〇二〇年七月十六日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。……二、《中华人民共和国合同法》第十六条要约到达受要约人时生效。……第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。