江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1354号上诉人（原审被告）:伍新，男，汉族，1967年10月27日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：罗正旺，江西井冈律师事务所律师。被上诉人(原审原告):吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司，住吉安市吉州区城南井冈山大道与尚德路交汇处西南侧，统一社会信用代码：913608006859981323。法定代表人：周冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。被上诉人(原审原告):吉安市老干部活动服务中心，住吉安市吉州区韶山东路25号，统一社会信用代码：12361000MB03831951。法定代表人：黄敏，该中心主任。委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。上诉人伍新因与被上诉人吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（以下简称惠庐陵公司）、吉安市老干部活动服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1836号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伍新的委托诉讼代理人罗正旺、被上诉人惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心的委托诉讼代理人何福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍新上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2012年1月双方签订房屋租赁合同，上诉人租用该房屋经营陶瓷。2018年1月8日上诉人为照顾下岗职工将涉案房屋经营用途改变为餐馆。被上诉人当时承诺租期不少于5年。基于对被上诉人的信任，上诉人投资1300000元对店面进行装修，如果上诉人知道协议效力仅仅两年，为何投巨资装修。2、2019年3月至12月期间被上诉人将涉案房屋用铁架围住，导致其无法营业，被上诉人表示影响期间的租期不计算在合同之内。现上诉人已经将合同期内的租金基本交齐，被上诉人却要解除合同，上诉人并未违约。3、2019年12月国家发生疫情，2020年1月吉安进入疫情备战阶段，上诉人要求被上诉人按照国家规定免除一季度租金，被上诉人不予理会，至此其拖欠的一季度租金属于法律和政策免租范围，无需支付。惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心辩称，1、上诉人称将营业用途改为餐馆，被上诉人承诺租期5年与事实不符。涉案合同明确约定租赁期间和房屋用途为经营陶瓷，该合同是双方友好协商的一致意见。上诉人装修过程未告知被上诉人，也未经被上诉人同意。上诉人未提交任何证据佐证其花费1300000元装修的事实。合同约定装修不可移动部分属于被上诉人所有，故装修不存在补偿之说。2、被上诉人在施工过程中并未对其造成影响，实际上上诉人店面至今关闭，未进行正常营业，该部分的损失不应由被上诉人承担。关于疫情影响问题，1月24日我省宣布疫情为重大突发公共事件，上诉人承租店面在1月31日到期，被上诉人同意免除1月24日至31日期间的租金。但上诉人怠于履行合同义务，至今未将涉案房屋交还，由此导致的损失应当由上诉人自行承担。请二审法院，驳回上诉，维持原判。惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心向一审法院起诉请求：1、判令确认双方之间签订的房屋租赁合同（合同编号：吉惠庐陵合字[2017]243号）自2020年2月1日解除，伍新立即将所租赁房屋返还给出租方；2、判令伍新支付拖欠房屋租金18636元（6212元/月*3个月=18636元）；3、判令伍新支付逾期腾房占有使用费18636元（自2020年2月1日起至2020年4月30日止，即6212元/月*3个月=18636元），计息至伍新实际交付房屋之日止；4、判令伍新缴纳的合同履约保证金18，636元归出租方所有；5、判令伍新支付违约金1863.6元(6212元/月*30天*1%=1863.6元)；6、判令伍新承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年1月8日，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心与伍新签订《房屋（门面）租赁合同》，合同约定：惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心将位于吉安市吉州区门面租赁给伍新经营陶瓷，房屋建筑面积241.2平方米（门面107.67㎡、仓库133.53㎡），租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止，月租金共计6212元／间，门面按41.25元／平方米，仓库按13.26元／平方米，每季租金共计18636元，每年租金共计74544元；伍新于本合同签订前一次性向出租人指定账户缴纳合同履约保证金18636元，承租期间履约保证金不得转为租金，承租期满且合同履行完毕，经验收无误后，将履约保证金退还伍新，不计利息；租金按季度预缴，首期于签订合同之日起7日内一次性缴清18636元租金，之后每季度的首月第一周内缴清该季度租金，以此类推，伍新必须在合同约定时间向指定账户缴交租金，否则伍新应支付违约金，违约金为欠缴金额×1%×逾期天数，伍新未按规定时间、金额缴纳租金超过15天，除收取违约金外，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心有权解除本合同，并且保证金不予退回；租用期满时，伍新应如期（5天之内）交还房屋（门面），逾期交还每天按月租金标准支付1%违约金（即月租金×天数×1%），逾期30天未交还的除缴纳违约金外，并且押金不予退回；伍新未按本合同规定期限交纳租金，逾期15天以上的，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心有权单方终止本合同，及时收回伍新所承租的资产，没收合同履约保证金。合同签订后，伍新依约缴纳租金、合同履约保证金并进驻租赁房屋。2019年10月21日，伍新通过海南昊谷房地产顾问有限公司向惠庐陵公司缴纳租金18636元。2019年10月30日，依伍新要求，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心惠庐陵公司向海南昊谷房地产顾问有限公司开具租赁费37272元的增值税普通发票，并备注“老干部活动中心韶山东路25号8、9、10号门面租金缴至2019年10月31日”。后伍新未再缴纳租金，合同到期后至今未搬离租赁房屋。2020年3月24日，江西共创律师事务所接受惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心的委托向伍新出具《律师函》，要求伍新在收到律师函后七日内将租赁房屋交付给惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心，办理租金结算交接手续，并自行搬离房屋内的物品。一审法院认为：当事人应当严格按照约定履行自己的义务。因双方合同约定租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止，合同期限届满，合同已终止，合同已无解除的基础，出租方要求确认双方签订的《房屋租赁合同》自2020年2月1日解除的诉讼请求，一审法院不予处理。因合同已终止，双方未续签房屋租赁合同，伍新至今未搬离租赁房屋，伍新应将租赁房屋返还。因伍新缴纳租金至2019年10月31日，后未再缴纳，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心要求伍新支付拖欠的3个月租金18636元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方的合同约定，伍新逾期交还房屋的，应向支付违约金，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心要求伍新支付违约金1863.6元的诉讼请求符合约定，一审法院予以支持。根据双方的合同约定，伍新逾期缴纳租金或逾期交还房屋的，除收取违约金外，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心有权没收合同履约保证金，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心要求伍新缴纳的合同履约保证金18636元归其所有的诉讼请求符合约定，一审法院予以支持。因新冠疫情的影响和合同履约保证金18636元归惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心所有，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心要求伍新支付自2020年2月1日起的逾期腾房占有使用费18636元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心的诉讼请求应予以相应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：一、伍新将租赁房屋返还给惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心，限判决生效后10日内履行完毕；二、伍新支付惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心房屋租金18636元，限判决生效后10日内付清；三、伍新支付惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心违约金1863.6元，限判决生效后10日内付清；四、伍新缴纳的合同履约保证金18636元归惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心所有；五、驳回惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为622元，由伍新负担418元，惠庐陵公司、吉安市老干部活动服务中心负担204元。二审中，上诉人提交短信复印件一份，证明被上诉人承诺不会收回店铺。被上诉人质证认为证明目的有异议，短信中并未说明不收回店面。本院认证，短信中并无不会收回店面的意思表示，对该证据不予认定。被上诉人提交照片三张，证明上诉人至今仍占有涉案租赁的房屋。上诉人质证认为不清楚情况。本院认证，照片内容未能核实，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人提交房产证、租赁合同、发票、上诉人缴费凭证、律师函等证据，以佐证其主张的诉求和事实。上述证据相互印证，足以证明被上诉人相应主张。上诉人提出被上诉人承诺租期5年，因被上诉人行为影响其经营，被上诉人承诺受影响期间租金不予计算。上述意见被上诉人不予认可，上诉人也未提交证据予以佐证。故其应承担举证不能的不利后果。至于上诉人提及受疫情影响免除租金的问题。涉案合同租赁期间截止于2020年1月31日，一审法院判定的租金及违约责任均系发生于合同有效的租赁期间内。至本案诉讼，租期已过近半年之久，但上诉人仍占有承租店面。在租赁到期至今期间，上诉人负有腾房义务并应自到期之日起支付逾期腾房占有使用费。一审法院并未判令上诉人支付逾期腾房占有使用费，已充分考虑疫情影响等因素。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由上诉人伍新负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇二〇年七月二十一日法官助理刘娟书记员谢佳艺