重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初675号原告：李孟彬，男，1972年11月13日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘森虎，重庆方颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹礼红，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被告：陈明贵，男，1987年8月22日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：重庆市大足区伟树房屋信息咨询服务部，住所地重庆市大足区棠香街道圣迹西路207号，91500225MA60470E38。主要负责人：陈明贵，投资人。第三人：卢勇,男,1968年7月5日出生,汉族,住重庆市大足区。原告李孟彬诉被告陈明贵、重庆市大足区伟树房屋信息咨询服务部（以下简称伟树服务部）、第三人卢勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年4月10日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告李孟彬特别授权委托诉讼代理人刘森虎、被告陈明贵暨伟树服务部投资人陈明贵、第三人卢勇到庭参加了诉讼。因受新冠肺炎疫情影响，从2020年2月24日起至2020年3月22日扣除了审限27天。2020年4月11日，双方当事人申请庭外和解，2020年6月11日，和解期满，当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告李孟彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年8月7日三方签订的房屋转让合约；2.判令二被告连带退还原告购房款20万元，退还定金10万元（系双倍返还）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月7日，原、被告三方签订房屋买卖合同，原告按合同约定支付完定金5万元及购房款，支付款项后定于2019年9月27日办理过户手续，至今原告多次要求被告过户，但被告却以种种理由拒不办理过户手续，为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。被告陈明贵、伟树服务部辩称，在签订涉案房屋的买卖合同时，被告明确告知了原告没有抵押、查封，也告知了此房是由卢勇委托被告代卖给原告。在原告支付定金及购房款的时候，原告明知收款方是卢勇。之后，原告与被告一起去找过卢勇，要求卢勇协助办理过户，但是卢勇拖沓不办，当天就没有成功过户。2019年12月中旬，陈明贵去行政大厅试图让原告先签字，再让卢勇签字办理过户，未果。2020年1月，涉案房屋被查封，2020年1月14日左右，二被告与原告得知涉案房屋被查封了，原、被告电话联系了卢勇，卢勇在电话中承诺愿意退回原告支付的所有款项，并且给予补偿。原告支付的购房款，陈明贵从中扣了1.5万元抵以前卢勇欠陈明贵的欠款，余款23.5万元都已经支付到卢勇指定的账户，而且卢勇与陈明贵之间是签订了一个类似于商品房买卖合同的房屋转让合约。陈明贵卖房时，明确告知原告陈明贵与卢勇签订的房屋转让合约仅相当于一份委托书，系由卢勇委托陈明贵卖房。陈明贵和伟树服务部只应该承担中介应承担的责任。涉案房屋的房产证原件、卢勇与陈明贵签订的房屋转让合约原件及复印件都由原告在起诉之前从伟树服务部办公室拿走了。第三人卢勇辩称，涉案房屋是卢勇所有的，卢勇与陈明贵是朋友，陈明贵经营中介公司，卢勇与陈明贵签订房屋转让合约以便于陈明贵卖涉案房屋，陈明贵收取佣金。原告将房款支付给陈明贵的，卢勇仅在收取定金时见过李孟彬一次。陈明贵向卢勇支付了23.5万元房款，另外扣了1.5万元抵卢勇之前欠陈明贵的款项。涉案房屋闲置至今，未交付。从签订房屋转让合约到房屋被查封期间近半年，陈明贵、李孟彬都未办理过户手续，原告的损失不是卢勇造成的，卢勇对于此没有责任，卢勇愿意尽快将房屋解押之后交给原告，若不能解押，也想办法分期将购房款退给陈明贵，卢勇的相对方是陈明贵，退款也只退给陈明贵。本院经审理认定事实如下：伟树服务部系个人独资企业，投资人为陈明贵，经营范围为：房屋信息咨询服务。2019年8月1日，卢勇（甲方）作为卖方与陈明贵（乙方）签订《重庆市大足区伟树房屋中介服务部房屋转让合约》（以下简称），经纪方为伟树服务部，约定：三方同意买卖条约如下：1.买卖双方通过经纪方出售或购入位于重庆市大足区XX小区X栋X-X号住房，买卖成交价为462000元，此房价包含水电、气、闭路户头和大修基金及房屋现有装修，买方现按下述方式付款：1.人民币叁万元在签合同同时支付给卖方作为购房定金，买方收取定金后将房屋产权证原件放于经纪方作为买卖过户之用，上述定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分房款；2.人民币肆拾叁万元贰仟元为第二部分房款。该套产权过户所有税费均由乙方承担；5.买卖完成时，卖方直接将该房屋交予买方使用；6.买卖双方约定于2019年8月10日交接该房屋；13.任何一方拒绝履行合同或解除合同则均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为违约金；17.由买卖双方协商：1）本房屋于甲方签订本协议后，可由乙方转出售给任意第三方，2）甲方须配合乙方办理房屋产权过户手续，按揭手续给乙方指定的任意人员，3）由乙方于办理产权过户当日支付给甲方应收取的所有房款，4）本协议约定的购房定金由甲方收取，乙方于2017年至2019年支付给甲方的定金款中扣除，以转账记录为凭，5）本协议约定的第二部分房款由买方解押当日支付解押款，剩余款项由买方于过户当日一次性付清。2019年8月7日，陈明贵作为卖方与买方李孟彬签订了《重庆市大足区伟树房屋中介服务部房屋转让合约》（以下简称），经纪方为伟树服务部，置业顾问为杨燕。约定：三方同意买卖条约如下：买卖双方通过经纪方出售或购入位于重庆市大足区XX小区X栋X-X号住房，建筑面积为111平方米，买卖成交价为536800元，此房价包含水电、气、闭路户头和大修基金及房屋现有装修，买方现按下述方式付款：1.人民币五万元在签合同同时支付给卖方作为购房定金，买方收取定金后将房屋产权证原件放于经纪方作为买卖过户之用，上述定金在买卖双方签署本合约时自动转为第一部分房款；2.人民币贰拾万元整为第二部分房款，由买方办理七成15年银行按揭，由买方委托经纪方向银行申请个人二手房按揭贷款，并于2019年8月31日前备齐办理个人按揭贷款所需相关资料及服务费。买卖双方于过户当日交接该房屋。12.若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方需双倍返还定金给买方……。13.签订本合约后，如买卖双方未征得经纪方同意即自行解除本合约，则买卖双方同时成为本合约之违约者，除须各自支付经纪方应得之服务费外还须支付已经发生的必要费用和赔偿经纪方的其他经济损失。甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同则均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失如甲乙双方因不可抗力因素导致该合约无法正常履行，则买卖双方及经纪方各自返还相应已支付的钱款及物业，且均不承担违约责任，另由买卖双方协商：1.买方知悉本房屋由卖方抵款购买而来，房产证由卖方与原产权人办理，并由卖方与原产权人协助买方办理产权过户、按揭手续；2.买方于办理银行按揭手续当日支付给卖方本协议约定的第一部分房款，并用于解除银行抵押；3.买方承担本物业的大修基金及过户按揭费用；4.若因办理产权证时间延迟过户手续，购买方可要求甲方退还已支付的款项，双方互不承担违约责任。2019年8月7日，原告通过微信支付给陈明贵定金4万元，2019年8月9日，原告通过微信支付给陈明贵定金1万元，前述共计定金5万元。2019年8月28日，原告通过钟邦英账户支付给陈明贵购房款20万元。陈明贵曾口头承诺于2019年9月27日前为原告办理过户手续，但逾期未办理。另查明，1.位于重庆市大足区XX街道XX南路XXXX号（XX小区）X幢X-X号住房为卢勇所有，不动产权证号为渝2019大足区不动产权第XXXXXXXXX号。2020年1月15日，该房屋因卢勇相关纠纷，被重庆市大足区人民法院查封，同月原、被告知晓该查封情况；2.陈明贵认为之所以迟迟未能办理过户手续，是因为卢勇所有的两套房子（韩涉案房屋）需一并解除抵押，但涉案房屋首付款不足以解除抵押。因无法办理涉案房屋产权过户手续，现由原告李孟彬起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院所确认的上述事实有当事人陈述、原告举示的《房屋转让合约》二份、微信截图、银行账户明细清单、通话录音、协助执行通知书，陈明贵举示的产权证照片、营业执照等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。陈明贵举示的通话录音，仅能证明陈明贵与卢勇就涉案房屋相关情况进行过沟通。本院认为，本案争议焦点为：一、李孟彬作为涉案房屋买方，其合同相对方是否是被告陈明贵；二、《房屋转让合约二》是否应该解除，二被告是否应连带承担违约责任。就以上争议焦点本院评析如下：一、本案中，在经纪方伟树服务部的居间下，陈明贵以卖方名义与李孟彬签订了《房屋转让合约二》，约定了房屋价格、付款方式等内容，李孟彬也直接向陈明贵支付了定金5万元和购房款20万元。庭审中，原告举示了《房屋转让合约一》，结合《房屋转让合约二》载明的涉案房屋“由卖方抵款购买而来”，表明李孟彬与陈明贵作为具有完全民事行为能力的成年人，是在充分了解涉案房屋的产权情况以及充分协商的基础上，签订《房屋转让合约二》，就涉案房屋达成了由陈明贵转让给李孟彬的一致意见，故本院认为，李孟彬与陈明贵通过伟树服务部居间达成的《房屋转让合约二》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。对被告陈明贵关于系接受卢勇委托，代卢勇卖房给原告的辩解，本院认为，首先，陈明贵并非作为卖方代理人签订《房屋转让合约二》，而是作为卖方与原告就涉案房屋达成买卖合约；其次，陈明贵至今不能提供卢勇的授权委托书，卢勇虽陈述让陈明贵卖房，但认可与陈明贵签订了《房屋转让合约一》，并认可陈明贵为其合同相对方，未对陈明贵系代其签订《房屋转让合约二》的行为予以追认。故对被告陈明贵的前述辩解不予支持。二、《房屋转让合约二》合法有效，陈明贵与李孟彬应作为卖方和买方全面履行合同义务，李孟彬按约定履行了相应的付款义务，在合同履行过程中并无过错，但因涉案房屋被司法查封导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，买方购买涉案房屋的预期利益落空，卖方构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院对李孟彬要求解除《房屋转让合约二》的诉讼请求予以支持。关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，结合《房屋转让合约二》关于“若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方需双倍返还定金给买方”的约定，本案系因卖方违约导致合同解除，原告有权要求卖方陈明贵退还购房款20万元，并双倍返还定金共计10万元。对原告李孟彬要求被告伟树服务部对前述款项承担连带责任的诉讼请求，无法律依据和事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李孟彬与被告陈明贵于2019年8月7日签订的《重庆市大足区伟树房屋中介服务部房屋转让合约》；二、由被告陈明贵返还原告李孟彬购房款20万元，并双倍返还定金共计10万元，前述款项限本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李孟彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9168元，减半收取计4584元，由被告陈明贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年七月九日书记员  尚雪梅