天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4901号原告:悦于行(天津)培训学校有限公司，住所地天津市南开区西马路天越园1，3号楼202号。法定代表人:曾波，校长。被告:天津市天和锦纺织品经营有限公司，住所地天津市南开区南开三马路8、10号。法定代表人:王书和，董事长。委托诉讼代理人：汤志蕊，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏涛，天津华盛理律师事务所律师。原告悦于行（天津）培训学校有限公司（以下简称悦于行公司）与被告天津市天和锦纺织品经营有限公司（以下简称天和锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦于行公司法定代表人曾波、被告天和锦公司委托诉讼代理人汤志蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦于行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预支的两个月房租36670元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月11日,原告悦于行公司筹建期间,原告公司原法定代表人刘冬梅与被告签订了商铺租赁合同,租用天津市南开区-Ａ2区域用于原告组建及经营培训学校。组建及经营期间原告一直按时足额向被告支付房租等费用，2020年1月即支付了2020年1月到3月的房租。2020年1月下旬疫情暴发,天津市教委于1月25日下达了停课通知,原告配合防疫立即于当日停止营业，被告于同期关闭商厦直至2020年4月底。故从2020年1月25日起,原告一直没有使用所租赁商铺,期间被告也未向原告提供租赁服务。被告于4月底要求原告可以不可抗力为由解除租赁合同,或者继续租用，如继续租用免租期为3月25日到6月25日，不退还2月、3月租金,并限定原告10日内办理手续,否则视为自动放弃三个月免租。故原告为避免损失，被迫于5月15日与被告解除租赁关系。被告返还原告保证金,但未返还2月份和3月份的租金,该行为侵犯原告合法权益。另外，涉诉房屋所有权人为天津瑞泽置业有限公司，瑞泽置业的股东为三家公司，其中一个股东为天津物产集团有限公司，该公司系天津市国资委持股100%的国有企业，被告提供给原告的免租期从3月25日到6月25日,并非疫情期间,不符合国家相关政策,完全是为了侵吞原告已交付的2月和3月租金。原告为维护自身权益，故成讼。被告天和锦公司辩称，不同意原告诉讼请求，请法院驳回。1.原告不是商铺租赁合同相对人，诉讼主体不适格，2018年6月11日，被告与刘冬梅签订商铺租赁合同，刘冬梅承租坐落于天津市南开区域，租金由刘冬梅支付，签订合同是刘冬梅，故请法院驳回原告诉讼请求；2.被告与案外人刘冬梅已经签订了解除租赁关系协议书，双方就解除达成一致意见，不存在返还租金的事宜，考虑到年初至今的疫情，被告响应政策，依据最高院关于疫情指导意见（二）第六条及会议纪要12条规定，根据公平原则，被告主动免除承租方2020年3月25日至6月24日期间的租金及物业费，实际免除了2020年3月25日至5月15日商铺实际腾空交还被告期间的租金及物业费。2020年5月14日，被告与案外人刘冬梅签订解除租赁关系协议书，约定了房屋腾空、租金等事宜，不存在返还2、3月租金的情形。综上请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，涉诉房屋坐落于天津市南开区，房屋所有权人系天津市泽瑞置业有限公司，泽瑞公司授权天津市名利特商贸发展有限公司，由名利特公司所组建成立的“天津市天和锦纺织品经营有限公司”即本案被告对外出租、招商经营，并由被告天和锦公司承担因经营活动引起的一切后果。2018年6月11日，原告尚在筹备期间，原告公司原法定代表人刘冬梅与被告签订《商铺租赁合同》（合同编号：Ａ2-01），约定租用南开区南开三马路8、10号名特购物中心201-Ａ2区域，租赁用途为教育培训，店招名称为悦于行（天津）培训学校。合同期限自2018年6月25日至2023年6月24日。2018年6月25日至2021年6月24日期间月租金为18335元，2021年6月25日至2023年6月24日期间月租金为19169元。该合同第二十三条第（六）项约定：鉴于本合同的履行乙方需成立一经营组织，本合同的签订先由该经营组织的负责人刘冬梅代为签订。乙方办理完毕新的经营组织营业执照后，合同所规定的乙方权利义务由新的经营组织承继，并在本合同加盖印章，负责人与经营组织对履行本合同项下的权利义务承担连带责任。另查，2020年5月14日，被告（甲方）与案外人刘冬梅（乙方）签订《解除租赁关系协议书》，该协议书约定：一、双方一致同意2018年6月11日订立的《名特购物中心租赁合同》自本协议签订之日解除；二、双方确认，因当前新冠疫情实际情况，甲方免除2020年3月25日至2020年6月24日租金及物业费55005元，截止本协议签订之日，乙方未拖欠任何费用……。原告悦于行公司在该协议上进行了签章。2020年5月15日，原告将涉诉房屋腾空并交还被告，被告将保证金退还原告。又查，2020年5月26日，原告公司法定代表人由刘冬梅变更为曾波。本院认为，被告与案外人刘冬梅签订的《名特购物中心租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。原告公司名称与合同所载店招名称为“悦于行(天津)培训学校”一致，该合同中已明确约定合同的签订先由该经营组织的负责人刘冬梅代为签订，办理完毕新的经营组织营业执照后，合同所规定的乙方权利义务由新的经营组织承继，被告与案外人刘冬梅签订《解除租赁关系协议书》亦有原告公司的签章，故被告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告返还2020年2月及3月租金问题，涉诉房屋不属于“出租方为区级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租房屋（含转租的直管公产房）”，因此不符合天津市疫情期间“前三个月全免，后三个月减半”的房租减免政策。另外，被告已与刘冬梅及原告签订了《解除租赁关系协议书》，被告已实际免除原告2020年3月25日至2020年5月15日期间的租金及物业费，符合公平原则。因此，原告诉请并无事实及法律依据。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告悦于行(天津)培训学校有限公司的全部诉讼请求。案件受理费717元，减半收取计358.5元，由原告悦于行(天津)培训学校有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛莹二〇二〇年七月二十九日书记员  张颖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。