西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初19741号 原告:曹广东，男，1990年5月4日出生，汉族，住陕西省乾县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告:葛超艳，女，1988年4月25日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：刘玄，陕西赢弘律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：姬祥，陕西赢弘律师事务所律师。被告：熊光辉，男，1985年11月14日出生，汉族，住重庆市丰都县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：郝敏，女，1987年4月25日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：宋晓伟，陕西标新律师事务所律师。第三人：朱强，男，1989年11月2日出生，汉族，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码：91610000920523699K。负责人：李军，行长。委托诉讼代理人：袁丹，中国建设银行股份有限公司陕西省分行公司律师。原告曹广东、葛超艳与被告熊光辉、郝敏，第三人朱强、中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告曹广东、葛超艳及二原告的共同委托诉讼代理人刘玄，被告熊光辉、郝敏的共同委托诉讼代理人宋晓伟，第三人朱强，第三人建行陕西省分行的委托诉讼代理人袁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹广东、葛超艳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》合法有效；2、二被告继续履行上述协议，将陕（2019）西安市不动产权第0XXXXX4号房产过户至葛超艳名下；3、由原告代被告提前偿还第三人建行陕西省分行按揭贷款，第三人建行陕西省分行协助原被告办理（2019）西安市不动产权第0XXXXX4号房产抵押注销手续；4、被告立即偿还原告代为垫付的银行按揭款及违约金20381.66元（暂计算至2020年4月31日，之后按揭款支付至被告房屋解除抵押之日止）；5、二被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年10月11日，原告经第三人朱强介绍与二被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告以银行按揭的方式购买二被告位于西安市未央区浐灞生态区XX幢XX单元XX号房屋，总价88万元，原告在房屋过户前向被告支付首付款25万元，剩余购房款原告以银行按揭贷款形式支付被告。《补充协议》约定被告应在符合过户条件时配合原告或原告指定第三人办理过户手续，且二被告要自行清偿第三人建行陕西省分行按揭贷款并积极配合原告办理房屋按揭贷款。原告于合同签订次日向被告支付定金8万元，被告于2017年12月10日向原告交付了房屋，同日原告向被告支付购房款17万元。后原告进行了装修并于2018年7月入住至今。2019年4月22日，被告取得了涉案房屋不动产权证；2019年9月28日，第三人朱强通知双方涉案房屋可以办理过户手续；2019年10月15日，原被告签订了《存量房买卖合同》并开立了《二手房交易结算资金监管协议》，同时原告向银行申请按揭款获批。因二被告不能结清在第三人建行陕西省分行的按揭贷款尾款，同时将首付款存入资金监管账户导致双方至今未办理房屋过户手续。经多次协商无果，现诉至法院，请求如前。被告熊光辉、郝敏共同辩称，二被告在履行合同过程中主观上无过错，原告在签订合同时即明知涉案房屋未取得不动产登记证书，房屋系通过按揭贷款方式购买，房屋上存在抵押权。本案中被告无法正常办理涉案房屋过户登记手续的法律风险原告也是可以预测的。二被告积极向原告交付了房屋并积极配合原告办理了相关手续，只是因被告的个人征信存在问题，无法办理垫资贷款才导致被告无法偿还银行按揭贷款以涤除银行的抵押权，最终不能给原告过户。被告不同意原告的诉讼请求，原告请求法院强制过户无事实基础，亦无可操作性。原告至今尚有剩余房款63万元未支付，故原告无权要求被告给其过户。此外，原告支付剩余购房款的方式为银行按揭，在双方协商过程中原告也表示无力拿出现金63万元，在未涤除银行抵押权的情况下原告不可能通过银行按揭贷款并向被告支付剩余房款63万元。根据情势变更原则被告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，保护双方当事人的权益。被告因客观原因无法涤除抵押权向原告继续办理过户手续，原告亦无力支付被告剩余购房款，双方签订合同时所依据的客观情况已经发生了明显变化，继续履行合同显失公平。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人朱强述称，签订合同时被告对房屋无法交易是知情的，其也给被告说明了房屋无法交易，但是被告称确实因资金短缺想要出售房屋。在双方签订合同时，双方均知晓交易的条件，其认为在签订合同时，合同主体不存在任何问题，虽然没有达到交易条件，但是从合同自身来说，合同本身没有问题。第三人建行陕西省分行述称，2016年9月29日，被告郝敏与其行签订个人住房贷款合同，约定被告向其行借款55万元用于购买西安市未央区浐灞生态区XXXXX栋X单元XXXXX号房屋，借款期限360个月，自2016年9月29日至2046年9月26日，每月还款2787.43元，并且以房屋作为抵押担保。2019年办理了房屋抵押登记手续，其行已经取得了抵押的他项权利证书，对该房屋享有抵押权。截止2020年5月25日，被告郝敏尚欠其行贷款本金515773.04元，在该笔贷款的本金及利息全部偿还之前，其行无法协助原告办理该房屋的抵押注销登记手续。其行同意原告代被告偿还在其行的剩余贷款本息，但是办理抵押注销手续还需要被告配合。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院依法予以确认，并在卷佐证。结合双方提供的证据及陈述，本院查明如下事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2017年10月11日，原告曹广东与被告熊光辉、郝敏经第三人朱强介绍签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于西安市浐灞生态区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积118.7平方米，总价88万元（包括房价款及收房时初次缴纳的契税）；原告应于签订合同2日内支付被告定金8万元；原告应于产权过户前支付被告首付款25万元，剩余购房款63万元原告通过银行贷款规定和流程交付被告；被告承担土地增值税、个人所得税、交易服务费以及国家规定的被告应当承担的相关所有税费；原告承担过户交易时的契税及产权登记费。同日，原告曹广东与二被告签订了《补充协议》，明确房屋现状为：原始购房价为689898元，首付139898元，贷款55万元，贷款期限30年，还款方式为等额本息，月供约2750元，开发商尚未交付房屋，预计2018年1月15日交付。因尚未办理房产证且合同网签未满5年，故双方约定协议过户。被告应当在开发商通知收房之日起5日内办理收房手续自行缴纳大修基金及契税，收房后将房屋交付原告使用，原告在接收房屋钥匙当日一次性支付被告剩余首付款17万元。另约定，在开发商办理房产证之前的按揭贷款本息由被告承担，房产证办理后至房产交易期间的按揭贷款利息由原告承担，本金由被告承担，原告每月15日支付被告。在房产证办理后且符合国家相关交易条件时将房屋过户给原告，原告可指定产权登记人人选，不限于签订本合同的当事人。2017年10月12日，原告曹广东向被告支付定金8万元，2017年12月10日被告向原告交付了房屋，原告按照补充协议约定向被告支付了剩余首付款17万元。原告于收房后办理了装修手续，随后入住该房屋。2019年4月22日，涉案房屋进行了不动产登记，登记在被告郝敏名下，不动产登记证书载明的房屋坐落为西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室。2019年10月15日，原告葛超艳与被告郝敏签订了《存量房买卖合同》，合同备案号为C1XXXXXX6；同日，原告葛超艳、被告郝敏及案外人西安市置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》，约定原告应于协议签订之日起60日内将该房首付款27万元存入专用账户并及时办理银行按揭。涉案房屋系二被告从第三人建行陕西省分行按揭贷款购买，第三人建行陕西省分行对该房屋享有抵押权。因二被告未能将剩余按揭贷款清偿完毕以涤除第三人建行陕西省分行的抵押权，且无能力将原告已经支付的首付款存入资金监管账户致使房屋买卖手续至今尚未办理完毕。另查明，原告自2019年7月起每月将被告应还的银行按揭贷款利息通过转账的方式支付给被告。在双方签订《存量房买卖合同》后原告曹广东分别于2019年10月16日、2019年11月29日、2019年12月20日、2020年1月21日、2020年2月18日向被告熊光辉支付按揭贷款利息1918元、1915元、1912元、1908元、1905元，并代被告直接向第三人建行陕西省分行偿还10823.66元（本金3416.41元，利息7333.26元，罚息73.99元），共计20381.66元。原告认为过户手续应当在2019年10月完成，因被告原因未完成，故其2019年10月16日及之后向被告支付的按揭贷款利息及代被告直接向第三人建行陕西省分行偿还的款项共计20381.66元被告应予返还。原告葛超艳于2019年9月19日将户口迁入西安市。原告承诺其愿意代被告清偿在第三人建行陕西省分行的剩余全部按揭贷款本息，并将扣除代偿款后的剩余购房款一次性支付被告。本院认为，原告曹广东与被告郝敏、熊光辉于2017年10月11日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原告葛超艳与被告郝敏于2019年10月15日签订的《存量房买卖合同》是对上述《房屋买卖合同》及《补充协议》的延伸，亦为有效合同；原告请求确认合法有效的《二手房交易结算资金监管协议》因与本案不属同一法律关系且涉及案外人西安市置诚资产管理有限公司，故本案不予处理。涉案房屋已经进行了不动产登记，原告亦愿意代二被告清偿剩余按揭贷款以涤除第三人建行陕西省分行的抵押权，第三人建行陕西省分行亦同意，本院认为双方签订的合同不存在被告辩称的情势变更、显失公平的情形，且符合继续履行的条件，原告请求继续履行，本院依法予以支持。原告请求代二被告清偿二被告在第三人建行陕西省分行的剩余按揭贷款本息的诉讼请求本院依法予以支持，第三人建行陕西省分行应当在收到原告代二被告清偿的全部剩余按揭贷款本息后配合二被告办理注销抵押登记。原告应在抵押登记注销手续办理完毕后5日内将剩余购房款63万元扣除代二被告向第三人建行陕西省分行偿还的按揭贷款本息后的剩余购房款支付二被告。二被告在收到原告支付的剩余购房款后10个工作日内配合原告将涉案房屋过户登记至原告葛超艳名下，过户所产生的费用双方按照合同约定执行。另根据双方补充协议的约定，被告取得房产证后的银行按揭贷款本金由被告支付，利息由原告支付，直至双方办理完房产交易手续，此约定针对双方均能按照合同约定履行义务，正常办理过户手续的情况，在被告违约的情况下继续由原告承担直至过户完成的贷款利息则显失公平。原被告签订网签合同及办理资金监管的时间为2019年10月15日，资金监管协议约定原告应在签订协议之日起60日内将首付款存入专用账户并及时办理银行按揭手续，结合该约定本院酌情认定双方办理完毕过户手续的合理期间为《二手房交易结算资金监管协议》签订之日起90日内，在此期间涉案房屋的银行按揭贷款利息仍应当由原告承担，即签订资金监管协议后原告仍应当承担三个月的按揭贷款利息。因被告原因致使未能完成过户，此后银行按揭贷款本息均应当由被告支付。故原告2019年10月、11月、12月向被告支付的按揭贷款利息（合计5745元）无权要求被告返还，其他款项共计14636.66元被告应予返还。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹广东与被告郝敏、熊光辉于2017年10月11日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；原告葛超艳与被告郝敏于2019年10月15日签订的《存量房买卖合同》有效。二、原告曹广东、葛超艳于本判决生效之日起十五日内代偿被告郝敏、熊光辉所欠第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行的贷款本息（具体代偿数额以实际结清之日第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行结算数额为准）。三、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于原告曹广东、葛超艳代偿完毕后十五个工作日内，配合被告郝敏、熊光辉办理西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室房屋注销抵押登记手续。四、原告曹广东、葛超艳于抵押登记注销完成后五日内以剩余购房款63万元为基数，扣除代偿被告郝敏、熊光辉的银行按揭贷款金额后，将剩余房款一次性支付给被告郝敏、熊光辉。五、被告郝敏、熊光辉在收到原告曹广东、葛超艳支付的上述剩余购房款后十个工作日内配合原告曹广东、葛超艳将西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室房屋过户登记至原告葛超艳名下。六、被告郝敏、熊光辉于本判决生效之日起三十日内返还原告曹广东、葛超艳14636.66元。七、驳回原告曹广东、葛超艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12803元，原告已预交，现由被告郝敏、熊光辉承担1.2万元，其余由原告自行承担；被告承担部分于本判决生效之日起三十日内支付原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    王宝娟   二〇二〇年七月十三日 书  记  员    刘旭华1