辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初37号原告（申请执行人）：沈阳燃气管道工程有限公司，住所地康平县两家子乡两家子村。法定代表人：杨克屏，该公司经理。委托诉讼代理人：周琦，男，1990年10月12日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县，该公司员工。委托诉讼代理人：封世伟，男，1982年9月8日出生，汉族，住辽宁省昌图县，该公司员工。被告（案外人）：辽宁前进富通混凝土有限公司，住所地沈阳市大东区前进街道大志村。法定代表人：张俊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵萍，女，1962年5月29日出生，住沈阳市皇姑区，该公司员工。被告（被执行人）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，住沈阳市和平区，该公司员工。被告（被执行人）：宋涛，男，1965年6月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，住沈阳市和平区，宋涛兄弟。原告沈阳燃气管道工程有限公司（以下简称“燃气公司”）因与被告沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、被告宋涛、被告辽宁前进富通混凝土有限公司（以下简称“富通公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燃气公司的委托诉讼代理人周琦、封世伟，被告百田公司、宋涛的委托诉讼代理人宋朕，被告富通公司的委托诉讼代理人赵萍参加诉讼。本案现已审理终结。原告燃气公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续执行沈阳市皇姑区5门房屋；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：一、富通公司对案涉房屋只是具有一般债权性质，并不具有物权期待权。富通公司与百田公司关于案涉房屋属于一般债权性质的以房抵债关系，房产抵债协议是以消灭一般债权为目的，房产交付系以房抵债的履行方式，所以在没有对案涉房屋登记之前，富通公司不具有物权期待权的优先性，不能阻却执行。二、富通公司不符合查封前合法占有要件。首先，2017年8月15日中院查封案涉房屋，而富通公司只提供了2017年9月4日至2018年9月4日的物业费收据，其他水、电、供暖等入住证据均无法提供，因此可以看出是法院查封后才入住使用。其次，富通公司与几个自然人之间的租赁关系混乱且矛盾，所有大额的租金均以现金交付，不符合常理，存在恶意串通损害原告利益的可能，被告应提供自然人的资金来源证明以及租金入账证明。三、富通公司不符合查封前签订合法有效书面合同要件。百田公司至始至终都没有与富通签订合法有效的书面房屋买卖合同，不满足《执行异议与复议案件司法解释》第二十八条要件一，所以不能阻却执行。四、富通存在过错。富通公司2009年与百田进行房产抵顶至2011年9月5日百田公司将案涉房屋备案我公司已经过两年，在此时间内富通公司消极行使登记权利，明显存在过错。被告富通公司辩称，同意执行裁定。被告百田公司、宋涛辩称，答辩人确实欠富通公司混凝土货款，双方之间也签订了《以房抵款协议》。我方也将案涉房产的钥匙交付了前进公司，由其实际占有，其余事项与我公司无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月15日百田公司（甲方）与富通公司（乙方）签订《沈阳市预拌混凝土买卖合同》，约定富通公司向百田公司供应混凝土约13000立方米。合同第七条约定：“所供混凝土货款，由甲方以其公司开发的座落于沈阳市皇姑区明廉路的新汉城19#楼5门网点抵顶支付（顶房单价及金额以双方签订的抵房协议为准）；如本案合同中乙方所供混凝土货款超出双方协议顶房金额，则剩余砼款甲方以现款形式支付。”2010年8月30日，百田公司（甲方）与富通公司（乙方）签订《以房抵款协议》，甲乙双方经协商同意以沈阳市皇姑区“新汉城”小区19#楼5门，建筑面积406.28平方米，单价15,000元，计6,094,200元的商业网点房一套抵顶（4#、5#、23#）商砼款。2011年4月15日，富通公司（甲方）与高广明（乙方）签订《房屋租赁合同》，富通公司将皇姑区5门房产租赁给高广明，租赁期自2010年4月15日至2020年4月15日，年租金为税后10万元。高广明承诺该房屋仅作为仓库使用。富通公司提供2010年至2017年高广明交纳租金的收款收据，每张收据金额为100,000元，结算方式为现金。2012年7月10日，百田公司（甲方）与富通公司（乙方）签订《沈阳市预拌混凝土买卖合同》，约定富通公司提供混凝土总数量20000立方米，总价款7,400,000元。合同第六条约定：“1、乙方新汉城住宅工程商砼供应中，因抵顶房屋尚欠甲方1594367元，此次供应商砼以砼抵顶所欠甲方房款；2、如此次乙方所提供的商砼金额超出所欠甲方的房款，超出部分甲方按结算总额50%的现金支付，50%的商品房支付货款。”2018年5月20日，陈涛（甲方）与孟繁勇（乙方）签订《房屋租赁协议》，陈涛将皇姑区明廉路11-5号5门门市出租给孟繁勇，日期自2018年7月28日至2023年7月27日，年租金9.5万元，水表字为284、电表字为13945、煤气表字为无。2018年7月28日，富通公司为孟繁勇出具金额为87000元的案涉房屋租金收据，结算方式为现金。2019年7月12日，富通公司为孟繁勇出具金额为95000元的案涉房屋租金收据，结算方式为现金。2019年7月12日，陈涛出具收条一张，内容为：今收到皇姑区明廉路新汉城门市租金玖万伍仟元。（2019年7月12日-2020年7月12日）房租。富通公司另提交2017年9月4日的物业费收据，付款人记载“19#5门李楠”，期间为2017年9月4日至2018年9月4日，金额为2438元。富通公司另提供水表、电表照片。富通公司另提供其与百田公司《商品混凝土结算单》21张，结算数量32342.5立方米，结算金额为11,409,687元。另提供高广明出具的《证明》，证明其租用案涉房屋作为库房使用，但收据无法找到，租金来源于流动现金和卡中取款，因时间太久无法打印流水。原告燃气公司提交《商品房买卖合同》一份，时间为2011年9月5日，出卖人为百田公司，买受人为辽宁泰丰投资担保有限公司，买受房屋为皇姑区5门建筑面积406.28平方米商业用房，总金额3,108,042元。另查明，燃气公司与百田公司、宋涛借款合同纠纷一案，依据本院（2015）沈中民三初字第00111号民事判决书，本院于2016年3月18日立案执行，执行案号为（2016）沈中执字第166号。在执行过程中，本院于2017年10月25日预查封被执行人百田公司开发建设的位于皇姑区5门房屋。富通公司作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年12月11日作出（2019）辽01执异722号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市皇姑区5门房屋的执行。燃气公司对该裁定不服，提起本案诉讼。本院认为，本案案外人系通过以房抵债方式取得案涉房屋权利，并主张排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于案外人基于以房抵债提出的排除执行请求，除参照上述规定外，还应审查债务及以房抵债协议的真实性与有效性、债务与抵债房产价值的对等性、债务及以房抵债合意形成时间等因素，综合确定案外人的权利是否能够排除执行。首先，从富通公司提交的《沈阳市预拌混凝土买卖合同》《商品混凝土结算单》等证据以及百田公司的陈述可以证明，富通公司与百田公司之间存在真实的因供应混凝土形成的债权债务关系。而根据富通公司与百田公司签订的《以房抵款协议》，两者达成的以案涉房屋抵顶混凝土款债务的合意真实有效，抵顶房屋价值与债务金额也基本一致。故富通公司与百田公司间存在真实有效的以房抵债关系，且形成时间在案涉房屋被预查封之前。其次，从价款给付方面，因富通公司与百田公司达成以房抵债合意，以百田公司所欠商砼款抵顶案涉房屋房款，可以认为富通公司已经支付全部对价。第三，从房屋占有情况来看。虽然富通公司现将案涉房屋出租给他人使用，富通公司目前实际占有案涉房屋。但在占有时间方面，案涉房屋交付时未给富通公司办理交付手续。富通公司虽然提交其与高广明签订的租赁合同，但高广明交付租金的证据仅有富通公司出具的收据，无银行流水等其他证据予以佐证，且每年10万元的租金均为现金支付亦不符合常理。而富通公司也不能提交案涉房屋查封前的物业费、水费、电费等票据证明案涉房屋的占有使用情况。故本院认为现有证据不足以证明富通公司在案涉房屋查封前取得了合法占有。最后，从未办理过户登记的原因来看，富通公司主张案涉房屋于2010年即交付，但至今未办理所有权登记，富通公司未举证案涉房屋在此期间存在不能办理登记的客观障碍，在十年间也未通过法律途径主张办理所有权登记，对未办理所有权登记富通公司存在一定过错。综上所述，虽然富通公司与百田公司就案涉房屋存在真实有效的以房抵债法律关系，但富通公司的证据不足以证明其在案涉房屋查封前取得了房屋占有，其对未办理所有权登记也存在一定过错。因此富通公司对案涉房屋的权利不足以排除人民法院的强制执行，本院对原告燃气公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行位于沈阳市皇姑区5门房屋。案件受理费54459元，由被告沈阳百田房产开发有限公司、宋涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽01执异722号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年七月三十日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。