渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初1779号原告：张兴卫，男，汉族，1979年8月17日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61050XXXX908173610。 委托诉讼代理人：李婷，陕西秀林律师事务所律师。委托诉讼代理人：水婷，陕西秀林律师事务所律师。被告：崔凌欣，男，汉族，1994年7月9日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61050XXXX407097014。第三人：渭南聚亿城房地产咨询有限公司。住所地：渭南市临渭区。法定代表人：赵武。原告张兴卫与被告崔凌欣、第三人渭南聚亿城房地产咨询有限公司（以下简称聚亿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王卓雅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴卫及其委托诉讼代理人李婷、水婷到庭参加诉讼，被告崔凌欣、第三人聚亿城公司法定代表人赵武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兴卫向本院提出诉讼请求：1.解除原告张兴卫与被告崔凌欣、第三人聚亿城公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告崔凌欣立即向原告张兴卫支付违约金83000元；3.判令被告崔凌欣承担原告张兴卫因诉讼而产生的律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年11月7日通过第三人聚亿城公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告以83万元的价格购买原告位于渭南市临渭区XX号楼XX单元XX室的房屋。合同签订后，原告向银行归还剩余贷款后办理了该房屋的解押手续，并与案外人签订了《房屋租赁合同》，做好交房准备。被告却因无法办理银行贷款而拒绝履行付款义务。原告多次催促被告履约，但被告明确表示拒绝付款，故原告诉至法院。被告崔凌欣辩称，购房磋商过程中，XX城XX房贷款可办理57万元额度。合同签订后，贷款银行审批放款额度为47万元，导致被告需要支付的首付款数额增加10万元，被告无力购买。被告无过错，不应承担违约金。违约金过高，认可原告张兴卫合同损失包括房租18000元、押金1500元、中介费1500元。对原告要求解除房屋买卖居间合同无异议。第三人聚亿城公司辩称，其职责在于为房屋买卖双方提供交易平台，协助办理房屋过户和按揭贷款事项。按揭贷款数额是根据贷款银行对购房者的资格审查最终确定的。原告张兴卫为证明其主张，提交以下证据：1.不动产证书一份，用于证明原告张兴卫是案涉房屋的所有权人，有权处置该房屋。2.房屋买卖居间合同、增值税普通发票各一份，用于证明原告张兴卫与被告崔凌欣及第三人聚亿城公司签订《房屋买卖居间合同》，合同关于付款方式、违约金计算方式和律师费承担的约定内容。3.房屋租赁合同、银行业务凭证各一份，用于证明原告张兴卫为了履行交房的义务，与案外人签订《房屋租赁合同》并支付房租及押金共计19500元，同时在2019年11月18日提前归还下余按揭贷款80657.75元，被告崔凌欣的违约行为，造成原告巨大经济负担。4.二手房交易价格截图一份，用于证明案涉房屋周边二手房交易价格自2020年5月下调，由交易之时的7280元跌至6500元，原告经济利益受损。第三人聚亿城公司对原告张兴卫提供的证据无异议。第三人为证明其主张，提供一份二手房交易资金贷款审批通知单，用于证明被告崔凌欣在贷款审批通知前已知晓，贷款审批额度为47万元，并且被告崔凌欣与贷款银行已签订借款合同。原告张兴卫对第三人聚亿城公司提供的证据无异议。被告崔凌欣未提供证据，其对原告张兴卫提供的第一、二组证据无异议，对第三组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，对第四组证据的真实性不认可；对第三人聚亿城公司提供证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为被告与贷款银行签订借款合同时，提出贷款额度与原定数额差距过大，第三人聚亿城公司法定代表人赵武提出先签协议，再想办法处理，被告才签订了借款合同。以上证据均当庭出示，双方当事人对原告张兴卫提供的不动产权证书、房屋买卖居间合同、增值税普通发票、房屋租赁合同、XX城XX房交易资金贷款审批通知单等证据的真实性均无异议，本院经审查，依法予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月7日原告张兴卫（卖方）与被告崔凌欣（买方）及第三人聚亿城公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告崔凌欣购买原告张兴卫所有的位于本区XX号楼XX单元XX号房屋一套，房屋成交价为830000元。合同第3条约定，买方购买该物业的付款方式为银行按揭。第9条第1款约定，自本合同签订之日起30天内不能获得银行贷款，改为一次性付款。第13条约定，自签订本合同之日起30天内不能配合卖方到当地房地局办理过户交易手续，买方不能按本合同约定买入该物业（自然灾害、政府行为、社会异常事件等不可抗力因素除外），或因主观原因二未买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。第16条约定，任一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。为向被告崔凌欣交付房屋，原告张兴卫在2019年11月15日与案外人惠某某签订《房屋租赁合同》，承租惠某某位于本区政府中院2-3-101号房屋，并向惠某某给付房租18000元和押金1500元，共计19500元。2019年11月18日原告张兴卫向中国农业银行股份有限公司渭南西岳路支行归还其全部下余按揭贷款本息共计80756.56元。被告崔凌欣与渭南市临渭区XX社XX路XX社签订《借款合同》，但因贷款额度不足，向原告张兴卫提出不再购买房屋。原告张兴卫为本案诉讼，支出律师代理费5000元。本院认为，本案争议焦点为：1、被告崔凌欣是否存在违约行为；2、被告崔凌欣应向原告张兴卫支付违约金83000元及律师费5000元。关于第一项争议焦点，《房屋买卖居间合同》明确约定在不能获得银行贷款时，付款方式改为一次性付款，故被告崔凌欣应当预见并接受按揭银行拒绝放款的情形，当然也包括放款额度存在差额的情况，且被告崔凌欣在明知贷款额度未达其意愿的情况下，仍然与按揭银行签订《借款合同》，表明其已接受贷款并继续履行房屋买卖合同，故被告崔凌欣拒绝购买房屋之行为已构成违约。关于第二项争议焦点，《房屋买卖居间合同》明确约定买方拒绝购买，应按成交价格10%向卖方支付违约金，被告崔凌欣主张违约金过高，故应审查原告张兴卫合同损失，并确认调整违约金是否应予调整。被告崔凌欣自认原告张兴卫合同损失包括18000元房租、1500元押金和1500元中介费，本院依法予以确认。此外，原告张兴卫提前归还按揭贷款80756.56元，故原告张兴卫合同损失还包括该贷款利息损失，利息应以80756.56元为基数，按月利率2%自2019年11月18日计算至合同解除之日。庭审中，原告张兴卫与被告崔凌欣及第三人聚亿城公司均表示同意解除合同，案涉《房屋买卖居间合同》在2020年5月28日解除，原告张兴卫贷款利息损失应为10228元。原告张兴卫主张房屋下跌损失，但未提供有效证据证明其主张，故对原告张兴卫该部分损失的主张不予采信。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故违约金应调整为原告张兴卫合同损失的1.3倍，即40596.4元。案涉合同约定，违约方承担守约方因主张违约责任而支出的律师费，故对原告张兴卫主张的律师费5000元依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告张兴卫与被告崔凌欣及第三人渭南聚亿城房地产咨询有限公司2019年11月7日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年5月28日解除。二、被告崔凌欣给付原告张兴卫违约金40596.4元和律师费5000元，共计45596.4元。三、驳回原告张兴卫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由原告张兴卫负担500元，由被告崔凌欣负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审  判  员      王卓雅 二0二0年七月二十三日 书  记  员      崔燕钰1