重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2921号上诉人（原审原告）：杨博，男，1987年7月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审原告）：杨毅如，男，1958年4月28日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男。上诉人杨博、杨毅如因与被上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨博、杨毅如，被上诉人奇峰公司的委托诉讼代理人贺小珺参加诉讼。本案现已审理终结。杨博、杨毅如上诉请求：撤销一审判决第二项，改判奇峰公司支付逾期交房违约金59972元；二审诉讼费用由奇峰公司承担。事实和理由：依据判例，奇峰公司原因造成逾期交房的，不应让违约的奇峰公司获利，故杨博、杨毅如要求奇峰公司支付违约金的请求应予支持。奇峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨博、杨毅如向一审法院起诉请求判令：1、奇峰公司向杨博、杨毅如支付从2017年1月1日起至诉讼之日（2019年10月31日）止共1034日逾期交房违约金人民币59972元，从2019年11月1日起至实际交付验收合格房屋之日止按照58元/日支付违约金；2、奇峰公司返还超额收取的代扣代缴首套房契税11600元；3、本案诉讼费由奇峰公司承担。一审法院认定事实：2016年2月18日，杨博（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《奇峰·云邸商品房认购协议》。该协议主要约定：乙方认购甲方开发建设的沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号“奇峰·云邸”32栋5单元5-2号房屋，套内面积72.12平方米，套内面积单价8042.15元/平方米，总房款580000元；乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款；签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金100000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款；乙方签署本认购协议时已经理解并接受本认购协议内条款并且愿意就此与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，合同签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的《商品房买卖合同》规范和约束等。同日，杨博向奇峰公司支付购房定金100000元，奇峰公司出具专用收据。2016年2月20日，杨博、杨毅如向奇峰公司支付剩余购房款480000元，同时支付大修基金6534元以及契税17400元，奇峰公司分别出具专用收据。2016年6月2日，杨博、杨毅如（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同主要约定：将位于沙坪坝区房屋出售给杨博、杨毅如；合同第四条购房价款约定本商品房为清水房，总成交价金额为580000元，建筑面积单价为7101.75元／平方米，套内建筑面积单价为8042.15元／平方米；合同第七条交房期限及交付条件约定甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别作出处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还对乙方逾期付款、房屋产权状况等其他事项进行了约定。同日，杨博、杨毅如与奇峰公司签订《合同补充协议》，对甲乙双方就《重庆市商品房买卖合同》内的一些未尽事项达成协议。2016年6月2日，重庆市国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（104字第201608041040118号），兹证明杨博、杨毅如购买的涉案房屋已经按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同登记备案。合同约定的交房期限到期后，奇峰公司未将涉案房屋交付给杨博、杨毅如使用，另外，奇峰公司提供代扣代缴服务时收取杨博、杨毅如的契税高于实际缴纳金额，杨博、杨毅如与奇峰公司一致认可奇峰公司应返还杨博、杨毅如多交的契税款11600元。现杨博、杨毅如诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，杨博、杨毅如与奇峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。奇峰公司未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给杨博、杨毅如使用，其行为已经构成违约，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定，奇峰公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付杨博、杨毅如使用，逾期超过90日，杨博、杨毅如有权解除合同，杨博、杨毅如要求解除合同的，奇峰公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之0.01向杨博、杨毅如支付违约金；杨博、杨毅如要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奇峰公司按日向杨博、杨毅如支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向杨博、杨毅如支付违约金。但截止法庭辩论终结前，奇峰公司并未实际交付涉案房屋，现杨博、杨毅如在继续履行合同情况下要求奇峰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因不符合合同约定的逾期交房违约金的支付期限，故一审法院不予支持。杨博、杨毅如要求奇峰公司返还超额收取的代扣代缴契税款11600元，奇峰公司对此无异议，该诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告重庆奇峰物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告杨博、杨毅如返还超额收取的代扣代缴契税11600元；二、驳回原告杨博、杨毅如的其他诉讼请求。案件受理费1518元，减半交纳759元（原告已预交），由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。二审中，杨博、杨毅如举示“交房协议”，拟证明交房日期已可以确定。奇峰公司质证表示，证据真实性无异议，房屋已交付杨博、杨毅如，但合同约定房屋交付后30日后才是支付逾期违约金的条件，现仍未到支付条件。本院认为，双方对交房协议真实性无异议，本院予以采信。本院二审确认的新事实，杨博、杨毅如与奇峰公司签订的“交房协议”约定，奇峰公司应杨博、杨毅如要求，项目建设工程全部通过相关职能部门验收后，在未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下方可将房屋交付给杨博、杨毅如，杨博、杨毅如接房后不得以任何名义投诉、状告奇峰公司在未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》交房，要求索赔。2020年5月15日奇峰公司已将本案房屋交付杨博、杨毅如。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据双方二审的诉辩意见，本案争议焦点，奇峰公司逾期交房违约金支付条件是否成就及金额。本案，《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，奇峰公司应当在2016年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨博、杨毅如，如遭遇不可抗力，奇峰公司应在发生之日起30日内书面告知杨博、杨毅如，奇峰公司可据实延期交房。现奇峰公司至今未取得涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也无遭遇不可抗力，书面告知杨博、杨毅如的情形。2020年5月15日，因杨博、杨毅如放弃涉案房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的交房条件抗辩，双方完成了交房。因此，本案从2016年12月31日至实际交房2020年5月15日止，系奇峰公司的原因导致逾期交房，构成违约，依据合同约定，应当向杨博、杨毅如支付此逾期交房期间的违约金。虽然《重庆市商品房买卖合同》第九条中约定，奇峰公司逾期交房超过90日，杨博、杨毅如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奇峰公司按日向杨博、杨毅如支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向杨博、杨毅如支付违约金。本案实际交房2020年5月15日，至本院判决时，也已超过实际交房30日，故奇峰公司应支付逾期交房违约金：580000元×0.0001/天×1231天=71398元，但杨博、杨毅如二审请求主张逾期交房违约金为59972元，现本院依法以59972元为限予以主张。综上所述，依据二审出现的新证据，杨博、杨毅如的上诉请求及事实和理由成立，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26637号民事判决第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26637号民事判决第二项；三、重庆奇峰物业（集团）有限公司于本判决生效后三日内向杨博、杨毅如支付逾期交房违约金59972元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费759元，二审案件受理费1300元，均由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二〇年七月十七日书记员 江 波