河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1402民初3921号原告：商丘市鸿利达物业管理有限公司，住所：商丘市梁园区长征路区委前街，统一社会信用代码：9141140279324977X3。法定代表人：梁振民，职务：经理。委托代理人：李素英，系河南凤苑律师事务所律师。被告：张红春，女，汉族，1968年9月12日出生，住河南省商丘市梁园区民主东路111号建材厂家属院1排3号，现住商丘市梁园区平原北路西城花园40号楼103、104室，身份证号码：412301196809120524。被告：杨雪，女，汉族，1993年11月19日出生，住河南省商丘市梁园区民主东路111号建材厂家属院1排3号，现住商丘市梁园区平原北路西城花园40号楼103、104室，身份证号码：。原告商丘市鸿利达物业管理有限公司诉被告张红春、杨雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员姜伟独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告商丘市鸿利达物业管理有限公司的委托代理人李素英、被告张红春、杨雪均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告商丘市鸿利达物业管理有限公司向本院提出诉讼，请求：一、依法判决被告张红春给付下欠原告的物业管理费2424元、被告杨雪给付下欠原告的物业管理费2436元，并按日千分之三支付违约金;二、本案诉讼费用由被告承担。2020年6月17日,原告商丘市鸿利达物业管理有限公司当庭变更诉讼请求，变更为被告张红春支付原告2020年6月1日之前的物业管理费用2777元、被告杨雪支付2020年6月1日之前的无业管理费2791元。并按日千分之三支付违约金。事实及理由：位于商丘市××区××西城花园为廉租房小区，两被告分别是该小区40栋103、104室的业主，原告受商丘市梁园区房管局第三房管所的委托负责该小区的物业管理工作，并与被告及该小区的其他业主都签订有物业管理协议，小区的物业管理费用也是按照商丘市梁园区房管局第三房管所通知的标准收取，住宅按照建筑面积每月每平方米0.95元收取物业管理费用，被告所居住40栋103、104室的住宅建筑面积分别为53.12平方米、53.42平方米，每年的物业费分别为606元、609元，但截至目前，两被告已经拖欠原告2015年10月1日至2020年6月期间五年的物业管理费用分别为2777元、2781元，根据合同约定，被告拖欠物业费应当按照拖欠金额的日千分之三支付违约金。经多次地催要，两被告拒不缴纳。因此诉至人民法院，请求依法判决。被告张红春、杨雪辩称，1、原告与案外人第三方管所签订的委托合同，真实的物业管理负责人应为案外人第三方管所。原告以自身名义，起诉不适格。原告不符合诉讼主体和法定条件。2、原告称按照建筑面积每平方0.95元收取物业费，没有依据，在原、被告双方签订的《西城花园物业管理协议》中没有按照0.95元每平方收取物业费的规定，这是原告单方面指定的收费标准，所谓第三房管所的通知，被告从没见到过。本院经审理认定如下事实：商丘市××区××西城花园是由国家投资建设，政府委托梁园区房管局管理的廉租房。2014年10月1日，原告商丘市鸿利达物业管理有限公司（以下简称鸿利达公司）与商丘市梁园区房地产管理第三房管所（以下简称第三房管所）签订《小区物业管理委托合同》。双方约定，鸿利达公司接受第三房管所委托，对西城花园实行物业管理，委托管理期限两年，住宅房屋由鸿利达公司按建筑面积每月每平方米0.95元向业主或物业使用人收取。2016年10月1日，双方签订第二份《小区物业管理委托合同》。双方约定，鸿利达公司接受第三房管所委托，对西城花园实行物业管理，委托管理期限三年，住宅房屋由鸿利达公司按建筑面积每月每平方米0.95元向业主或物业使用人收取。2014年8月13日，原告分别与两被告签订《西城花园物业管理协议》，该协议第五条第一款载明：“乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从预期之日起按每天千分之三交纳违约金，或停止服务，超过六个月不交纳，可向人民法院起诉。”2015年4月20日，两被告共同与原告再次签订了《西城花园物业管理协议》。原告最后一次催交两被告物业服务费日期为2018年11月1日。以上事实有原告提供的《小区物业管理委托合同》、《西城花园物业管理协议》、《商丘市梁园区房管局第三房管所前局长朱慈敏问话笔录》、《物业缴费通知单》及庭审记录在卷佐证。本院认为：原告商丘市鸿利达物业管理有限公司系具有独立法人资格、具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。原告与商丘市梁园区房管局第三管理所签订的《小区物业管理委托合同》系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，两被告作为业主接受服务，双方已形成了事实上的服务关系。关于原告要求两被告分别支付2015年10月1日至2020年6月期间五年的物业管理费用分别为2777元、2781元的诉讼请求,本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告应对被告进行书面催交，依据原告提交物业缴费通知单，原告仅向两被告催交2018年11月1日前的物业服务费，故支持被告张红春支付原告2015年10月1至2018年10月31日期间物业费1867.1元（53.12㎡×0.95元×37月）；被告杨雪支付原告2015年10月1至2018年10月31日期间物业费1877.7元（53.42㎡×0.95元×37月）。关于原告要求两被告按日千分之三支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告与两被告签订的《西城花园物业管理协议》中对违约金的约定为日千分之三，该约定明显过高，可按月利率2%计算，根据原告提交的《物业缴费通知单》显示催交间隔时间多按年度催交且本辖区物业费交纳习惯亦为按年度缴纳，本院酌情认定西城花园物业服务费的交纳方式为按年度交纳，故，两被告逾期缴纳物业费违约金时间为2016年10月1日。被告张红春2016年10月1日至2018年10月31日应支付原告违约金约为73.6元，自2018年11月1日起按月利率2%计算违约金至实际履行完毕之日止；被告杨雪2016年10月1日至2018年10月31日应支付原告违约金约为73.6元，自2018年11月1日起按月利率2%计算违约金至实际履行完毕之日止。关于两被告的辩称，本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。本案中，西城花园小区未成立业主大会、选举业主委员会，双方应根据其签订的物业管理协议履行权利、义务。物业服务，对广大业主具有公共性，要求物业服务企业提交服务品质属于小区业主共同权利。物业服务企业也应勤听取业主意见，提高服务意识、提升服务品质。由于每位业主利益、角度不同，如每位业主均以服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，那么物业服务所需经费将无法得到基本保障，其结果是损害大多数业主的权利，故对被告的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告张红春于本判决生效之日起十日内向告商丘市鸿利达物业管理有限公司支付2015年10月1至2018年10月31日期间物业服务费1867.1元及违约金73.6元（2018年11月1日之后的违约金按物业服务费1867.1元自2018年11月1日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；二、被告杨雪于本判决生效之日起十日内向原告商丘市鸿利达物业管理有限公司支付2015年10月1至2018年10月31日期间物业服务费1877.7元及违约金73.6元（2018年11月1日之后的违约金按物业服务费1877.7元自2018年11月1日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；驳回原告商丘市鸿利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告张红春、杨雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 姜 伟二〇二〇年七月八日书记员 丁子恒