湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2136号原告：张勇，男，1984年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾文彬，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：伍子建，男，1962年6月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：夏小叶（系被告前妻），女，1965年9月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：夏小叶，女，1965年9月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼8层1-19号房。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：冯存芳（，女，1997年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告张勇(以下简称原告)与被告伍子建、夏小叶、第三人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人聂彬彬，被告伍子建的委托诉讼代理人即被告夏小叶和第三人的委托诉讼代理人冯存芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告和被告伍子建及第三人于2018年5月11日签订的《二手房买卖合同》；2、两被告返还原告购房款60万元；3、两被告向原告支付违约金50700元；4、两被告赔偿原告房屋装修损失365843元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告伍子建与原告、第三人于2018年5月11日签订《二手房买卖合同》，约定原告通过第三人购买被告伍子建坐落于长沙市天心区房屋。原告于当日向被告伍子建支付购房定金30万元，于2018年6月15日向被告伍子建支付第二笔定金30万元。双方约定于支付第二笔定金当日被告伍子建将房屋交付给原告进场装修，被告伍子建于2018年9月16日前办理过户手续，原告于2018年9月16日支付余款109万元。合同签订后，原告于2018年5月11日共计向被告伍子建支付60万元。原告按约支付购房款并对诉争房屋进行了装修，之后因被告伍子建名下的房屋被查封导致不能办理过户，给原告造成重大的经济损失。两被告系夫妻关系，此房屋买卖关系产生于夫妻关系存续期间，被告夏小叶应当对本案债务承担共同清偿责任。被告伍子建、夏小叶辩称，1、被告同意解除诉争合同；2、原告主张被告退还60万元的购房款中应扣减车库费用8万元，因车库已过户给原告，且原告已出售给案外人；3、原告没有购房资格导致房屋不能过户，被告不存在违约行为，故被告不同意支付违约金；4、被告不同意支付原告装修损失。被告对于原告主张的装修费用数额有异议，且房屋没有过户，系原告自行装修。第三人述称，1、第三人作为居间方积极提供订立合同的媒介服务，为双方提供了真实的房产信息、交易流程讲解及可能存在的风险告知。合同第六条对交易房屋产权现状进行了详细说明，双方签署的合同和确认书中第三人也已将交易过程中可能存在的风险做出说明。在合同履行过程中，第三人已全面履行合同义务，原告主张的损失与第三人无关，第三人无需承担任何责任；2、原、被告和第三人于2018年5月11日签订《二手房买卖合同》，诉争房屋被查封的时间是2018年7月27日，诉争房屋在原、被告和第三人签订合同之后被查封，该行为已超过合同履行范围；3、原、被告和第三人签订的房屋买卖合同系基于三方真实意思表示，合法有效，根据原、被告和第三人签订的房屋买卖合同第11条的约定，后续无论任何一方违约导致合同目的无法实现，均不影响居间费用的收取，第三人对此保留主张居间服务费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异议的《二手房买卖合同》、房产证、收款收据，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年5月11日，原告（乙方、买方）与被告伍子建（甲方、卖方）、第三人（丙方、居间方）签订《二手房买卖合同》，约定：1、甲方及产权共有人一致同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市天心区房屋及该房屋占有范围内土地使用权出售给乙方。房屋所有权证号为：00560198，房地产性质用途为住宅，房产证建筑面积为176.43平方米，乙方对甲方出售的房屋已作了详细了解，并已实地看房，对该房屋基本信息无异议，并同意按合同价格购买；2、该房屋成交价为169万元，乙方同意在本合同签字后当日向甲方支付购房定金30万元，在本合同生效后35日内（含当日）再向卖方支付定金30万元；3、甲乙双方约定在2018年9月16日之前办理过户手续，乙方于办理产权交易过户缴税前一次性将购房款109万元转存至房产交易管理部门指定的监管帐户或双方指定的第三方账号中，房款支付时间为过户当天；4、该物业处于抵押状态，甲方同意于本合同生效之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；5、甲方应当于2018年6月15日收齐第二笔定金将该物业交付予乙方，并办理验收和交接手续，移交该房屋钥匙；6、若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利；7、备注：一切以国家政策为基准，甲乙双方必须遵守不得违约。甲乙双方约定于2018年6月15日支付第二笔定金，当日甲方将该物业交付予乙方，并办理交房手续，乙方会进场装修添置家私家电，如甲方在合同未办理完手续前违约则需赔偿乙方装修费用及家私家电费用。同日，原告向被告伍子建支付60万元。被告伍子建依约将诉争房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修。2018年7月，被告因诉讼纠纷致使诉争房屋被人民法院查封。之后，原告另行购买房屋。原告主张解除诉争买卖合同，并要求被告退还房款并赔偿装修损失，双方就此协商未果，原告诉至法院，请求依法裁决。本院于2020年3月31日向被告伍子建、夏小叶和第三人送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原告对被告夏小叶陈述的关于被告在交付诉争房屋时一并将车库交付给了原告，原告现已将车库以8万元出售，故原告收取的该款应从本案诉争房款中扣减的事实予以认可并表示同意。原告在审理过程中申请对诉争房屋的装饰装修以及购买家具家电所产生的费用进行了司法鉴定。本院依法委托湖南长城工程咨询有限公司和湖南中天华资产评估有限公司分别对诉争房屋装饰装修工程造价和房屋内家具家居资产价值进行司法鉴定。2020年6月19日，湖南长城工程咨询有限公司做出《白沙世纪佳园东区10栋102号房屋装饰装修工程造价鉴定意见书》，造价鉴定意见为：诉争房屋装饰装修工程造价为224626.17元。原告为此支付评估费8000元。湖南中天华资产评估有限公司于2020年6月13日做出《家具家居资产评估报告》，评估结论为：诉争房屋内家具家居于2020年5月20日的评估原值为39520元，评估净值为37549元。原告为此支付评估费3000元。被告夏小叶在庭审中陈述如下内容：虽然诉争房屋登记的所有权人为被告伍子建，但该房屋系被告伍子建与夏小叶婚姻存续期间的夫妻共同财产，故对原告向被告夏小叶主张相关权益无异议，并同意承担相应责任，诉争房屋在买卖合同签订一个月后被人民法院查封，被告于2018年9月请求原告支付15万元购房款用于解除房屋的查封，但原告基于风险考虑不同意支付，被告自行筹集20万元后解除了房屋的查封，之后因限购政策，原告无购房资格，故房屋无法过户至原告名下。原告对此回应如下：原告购买诉争房屋本意为给父母居住，签订合同后原告即对房屋进行了装修，房屋在2018年9月至10月期间已装修完毕，在装修期间，被告的债权人到诉争房屋处催债。原告已另行购买了房屋给父母居住，故不能继续履行诉争合同。第三人陈述称诉争房屋于2018年7月左右被法院查封，第三人对房屋解除查封的情况不知情。另查明，诉争房屋登记的所有权人为被告伍子建。本院认为,原告与被告伍子建、第三人签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争买卖合同的解除。原告主张解除与被告伍子建、第三人签订的《二手房买卖合同》，被告伍子建、夏小叶同意解除，第三人对此未提出异议，故本院予以确认；2、关于购房款的退还。因诉争买卖合同解除，原告主张被告伍子建、夏小叶退还其购房款60万元，被告伍子建、夏小叶表示同意，但应扣除原告已将其车库出售的8万元，原告对此予以认可，故被告伍子建、夏小叶应退还原告购房款52万元，本院对原告超过部分的诉讼请求不予支持；3、关于房屋装修损失。根据合同约定，原告于2018年6月15日支付第二笔定金，当日被告将该物业交付予原告，并办理交房手续，原告会进场装修添置家私家电，如被告在合同未办理完手续前违约则需赔偿原告装修费用及家私家电费用。原告与被告应于2018年9月16日前办理过户手续。据此，被告伍子建明知原告在接收房屋后便会进行装修，且被告伍子建、夏小叶确认诉争房屋在签订买卖合同一个月后被法院查封，被告于2018年9月请求原告支付15万元购房款用于法院查封案件的解冻，但原告基于风险考虑不同意支付，被告自行筹集20万元后解除了房屋的查封，之后因限购政策，原告无购房资格，故房屋无法过户至原告名下，房屋装修损失不应由其承担，因被告未提供证据证明其在2018年9月16日前已解除诉争房屋的查封或已及时告知原告停止装修，故本院认为被告在履行合同过程中存在违约行为，故被告伍子建、夏小叶应对原告的装修损失承担赔偿责任，本院对被告的辩解意见不予采纳。湖南长城工程咨询有限公司做出的《白沙世纪佳园东区10栋102号房屋装饰装修工程造价鉴定意见书》和湖南中天华资产评估有限公司做出的《家具家居资产评估报告》，程序合法，内容真实，本院予以采信。根据上述鉴定意见书和评估报告，诉争房屋装饰装修工程造价为224626.17元，房屋内家具家居评估原值为39520元，即原告因装修诉争房屋投入264146.17元，故被告伍子建、夏小叶应赔偿原告装修损失264146.17元。4、关于违约金。根据《二手房买卖合同》的约定，原、被告任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利。原告与被告伍子建约定在2018年9月16日之前办理过户手续，被告因诉讼纠纷致使诉争房屋被人民法院查封，以致原告与被告无法在合同约定的期间办理房屋过户手续，被告存在过错，鉴于被告得知房屋被查封后积极筹措资金解除了诉争房屋的查封，且原告在得知该情况后另行购买了房屋以致诉争合同无法再履行，因原、被告对违约责任的约定不明确，且原告亦未提供证据证明其因此而遭受了除房屋装修之外的损失，故本院对原告要求被告支付其违约金50700元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张勇与被告伍子建、第三人中原（湖南）房地产代理有限公司于2018年5月11日签订的《二手房买卖合同》解除；二、被告伍子建、夏小叶于本判决生效后10日内退还原告张勇购房款520000元；三、被告伍子建、夏小叶于本判决生效后10日内支付原告张勇房屋装修损失264146.17元；四、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取6974元，鉴定费11000元，合计17974元，由被告伍子建、夏小叶负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年七月二十九日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。