成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1721号 原告:吴巧寒，女，1992年7月30日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告：肖逸，男，1993年4月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 共同委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：杨程鹏，男，1982年7月23日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告：饶琼，女，1981年11月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：成都德商泰置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区公兴镇湾河街教师公寓1栋1楼1号。 法定代表人：杨彬。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都金牛支行。住所地：四川省成都市金牛区沙湾路258号附1号。 负责人：胡蓉，行长。 委托诉讼代理人：余刚，男，1985年9月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该行员工。 委托诉讼代理人：闫弘鑫，女，1986年2月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该行员工。 原告肖逸、吴巧寒诉被告杨程鹏、饶琼及第三人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称“工商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，肖逸、吴巧寒向本院申请追加第三人成都德商泰置业有限公司（以下简称“德商泰公司”）。本院准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖逸、吴巧寒的委托诉讼代理人李秋町，被告杨程鹏、第三人工商银行的委托诉讼代理人余刚和闫弘鑫到庭参加诉讼；被告饶琼、第三人德商泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告肖逸、吴巧寒向本院提出诉讼请求：1．判令杨程鹏和饶琼继续履行房屋买卖合同，协助办理产权过户，将位于成都市双流区车位的不动产权过户至肖逸、吴巧寒名下。2．判令杨程鹏和饶琼支付违约金300000元。3．判令杨程鹏和饶琼支付居间服务费13680元。事实和理由：肖逸和吴巧寒系夫妻。二人于2017年2月28日经成都大唐房屋中介有限公司居间与杨程鹏和饶琼签订房屋买卖合同，以760000元的价格购买杨程鹏和饶琼位于成都市双流区车位。双方所签合同约定了房款的支付方式、支付期限，以及在杨程鹏和饶琼取得房产证后7个工作日内办理产权过户手续等。合同签订后，肖逸和吴巧寒共计支付房款528100元，已超过合同约定的相应时间节点的付款金额。2017年10月1日，杨程鹏和饶琼交付房屋，肖逸和吴巧寒已实际装修入住。合同履行过程中，杨程鹏和饶琼将案涉房屋设立了抵押权，向工商银行申请贷款。双方就该问题多次进行协商，杨程鹏和饶琼承诺在2018年5月11日前预约还款，并在取得房产证后15个工作日内协助过户。现二人已取得不动产权证，但仍未协助肖逸和吴巧寒办理过户，故提起诉讼。庭审中，肖逸和吴巧寒确认其诉讼请求为：1.判令肖逸、吴巧寒代杨程鹏、饶琼向工商银行偿还位于成都市双流区房屋的剩余按揭款（具体还款明细、金额以还款当日工商银行系统内显示的明细和金额为准）。2．判令工商银行在肖逸和吴巧寒付清上述款项后协助二人办理前述房屋的抵押权注销手续。3．判令杨程鹏和饶琼在前述房屋抵押权注销后协助肖逸和吴巧寒办理房屋的过户手续。4．判令杨程鹏和饶琼在肖逸和吴巧寒代其向工商银行偿还剩余按揭款后，退还肖逸和吴巧寒超付的款项（金额为肖逸和吴巧寒向工商银行支付的款项与二人尚未支付的房款之差）。5．判令德商泰公司协助肖逸和吴巧寒办理将杨程鹏和饶琼所购买的位于四川省成都市双流区车位的产权变更登记至肖逸和吴巧寒名下。6．判令杨程鹏和饶琼支付违约金300000元。7．判令杨程鹏和饶琼支付居间服务费13680元。 被告杨程鹏、饶琼未作答辩。 第三人工商银行述称，杨程鹏和饶琼在工商银行处有个人住房借款担保合同，案涉房屋被设立了以工商银行为债权人的抵押权登记。现二人在工商银行处的按揭贷款尚未结清，工商银行对该房屋享有抵押权。请求依法保护工商银行的合法权益。在肖逸和吴巧寒未代杨程鹏和饶琼结清按揭贷款前，工商银行与杨程鹏和饶琼形成的个人住房借款担保合同未解除。如果肖逸和吴巧寒代其付清按揭贷款，工商银行将按合同约定协助注销设立在该房上的抵押权登记，具体还款金额、明细以肖逸和吴巧寒实际还款当日工商银行系统内显示的金额和明细为准。 第三人德商泰公司未作陈述。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 肖逸欲购买杨程鹏和饶琼位于成都市双流区成都市双流区公兴街道牧华路三段999号X栋X层X号车位，遂于2017年2月19日与中介方成都大唐房屋中介有限公司签订购房意向金协议并向该司支付购房意向金5000元。2017年2月28日，在成都大唐房屋中介有限公司的居间下，肖逸与杨程鹏和饶琼以及中介签订房屋买卖合同。 房屋买卖合同约定，1．杨程鹏和饶琼以760000元的价格将其位于成都市双流区成都市双流区公兴街道牧华路三段999号X栋X层X号车位出售给肖逸。2．签订合同时，肖逸支付定金50000元；办理合同公证当日支付房款100000元；过户当日支付房款220000元；剩余房款390000元由肖逸向银行申请按揭贷款予以支付。3．过户税费由肖逸承担。4．杨程鹏和饶琼向中介方支付居间费7600元，肖逸向中介方支付中介费13680元。5．房产证取得后7个工作日，双方到产权交易中心办理产权过户手续。过户当日交付房屋。6．杨程鹏和饶琼、肖逸如未按本合同履行合同义务，属于违约，守约方按如下方式追究违约方责任：合同继续履行，违约方向守约方支付违约金300000元；若任一方违约，中介方应收取的中介费由违约方承担；以上违约金不足以支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。7．该房屋带产权车位出售。签订本合同时，买卖双方各向中介方支付一半的佣金。 2017年2月28日，肖逸支付50000元。2017年3月2日，肖逸支付100000元。2017年9月19日，肖逸支付20000元。 2017年3月2日，肖逸向中介方支付部分佣金1840元。 2018年3月11日，肖逸和吴巧寒、杨程鹏和饶琼签订购房定金协议。该协议约定，1．杨程鹏和饶琼收到肖逸和吴巧寒购买成都市双流区房屋购房定金300000元。杨程鹏和饶琼负责银行预约还款，期限2个月之内，期限之内由肖逸和吴巧寒负责银行房贷所产生的本金和利息，期限之外（排除个人因素）杨程鹏和饶琼银行房贷由双方各承担50%。2．杨程鹏和饶琼取得该房不动产权登记证书15个工作日内积极配合办理过户手续，如因二人原因导致该房不能正常交易的，杨程鹏和饶琼应负相关法律责任，具体条款按照房屋预约合同为准。 2018年3月12日，吴巧寒支付房款300000元，并于2018年5月19日支付2700元，于2018年6月19日支付1350元，于2018年7月20日支付1350元，于2018年8月18日支付1350元，于2018年9月18日支付1350元。肖逸于2018年4月18日支付2700元，于2018年11月20日支付房款50000元。后，肖逸与吴巧寒于2018年11月23日登记结婚。 另查明，杨程鹏和饶琼曾向工商银行贷款350000元用于购买位于成都市双流区的房屋，该房设立了以工商银行为抵押权人的抵押权登记。截止法庭辩论终结，二人尚未结清该按揭贷款，设立在该房上的抵押权登记亦未注销。该房的产权已于2018年7月31日转移登记至杨程鹏和饶琼名下，该房无查封登记。 成都市双流区公兴街道牧华路三段999号X栋X层X号车位系杨程鹏和饶琼向德商泰公司购买，双方办理了商品房买卖合同签约备案，备案号为7XXX2。该车位的产权已于2017年12月12日登记至德商泰公司名下，且截止2020年5月18日无查封信息和抵押信息。 庭审中，肖逸和吴巧寒自述现已实际使用案涉房屋和车位且表示，因案涉车位的产权尚未转移至杨程鹏和饶琼名下，故二人愿代杨程鹏和饶琼支付该车位的产权由德商泰公司名下转移登记至杨程鹏和饶琼名下所产生的应由杨程鹏和饶琼支付的相关契税、维修资金等费用；该车位的产权由杨程鹏和饶琼名下变更登记至肖逸和吴巧寒名下所产生的税、费等费用，按双方合同约定处理；中介方向自身收取的购房意向金5000元在买卖双方签订房屋买卖合同后直接转为中介方向肖逸和吴巧寒收取的佣金。 杨程鹏表示，自身将于2020年7月底向工商银行归还剩余按揭贷款；结清该按揭贷款后，愿意协助肖逸和吴巧寒办理案涉住宅和车位的产权过户；肖逸和吴巧寒主张的违约金过高，请求调整减少；愿意向肖逸和吴巧寒支付其已向中介支付的居间服务费。同时，还表示，如果肖逸和吴巧寒代为偿还剩余按揭贷款，二人多支付的款项愿意退还。 以上事实，有购房意向金协议、房屋买卖合同、购房定金协议、收条、银行流水明细、转账凭证、收据、成都市不动产登记信息、商品房买卖合同摘要等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，肖逸与杨程鹏、饶琼签订的房屋买卖合同以及肖逸、吴巧寒与杨程鹏、饶琼签订的购房定金协议系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方于2018年3月11日签订的购房定金协议系双方对房屋买卖合同的更改，在签订购房定金协议后，吴巧寒支付部分购房款，并与肖逸于2018年11月23日登记结婚，该房屋系二人夫妻共同财产。且双方在成都市人民政府办公厅出台成办发（2017）10号文件前签订房屋买卖合同，故双方所签合同不受该限购政策的影响。双方应当按约履行各自的权利、义务。 双方约定该房屋买卖合同为带产权车位出售，而过户时间约定为房产证取得后7个工作日内。现案涉住宅的产权已于2018年7月31日转移登记至杨程鹏和饶琼名下，故二人应当按照合同约定履行协助过户义务。又因该住宅系杨程鹏和饶琼按揭购买，该房被设立了以工商银行为抵押权人的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，杨程鹏和饶琼在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即工商银行同意，但庭审中，肖逸、吴巧寒明确表示愿意代二人向工商银行还清余下的贷款本息等费用以涤除抵押权，且工商银行对此无异议，故肖逸、吴巧寒主张由其代杨程鹏和饶琼向工商银行偿还债务以涤除抵押权符合法律规定，本院予以支持，具体还款明细和金额以肖逸、吴巧寒实际还款之日工商银行系统内显示的明细和金额为准。虽然杨程鹏表示将于2020年7月底向该行归还剩余按揭贷款，但如果杨程鹏和饶琼不履行该还款义务或迟延履行该项义务，将导致肖逸和吴巧寒取得房屋不动产权的期限一直处于不确定状态，为保障肖逸和吴巧寒的权利，本院认为由肖逸和吴巧寒代其偿还银行按揭贷款更为恰当。因此，本院对杨程鹏的该项意见，不予采纳。 肖逸、吴巧寒代杨程鹏和饶琼清偿贷款后，工商银行应协助肖逸、吴巧寒办理房屋抵押权涤除手续。待案涉房屋的抵押权涤除后，杨程鹏和饶琼协助肖逸、吴巧寒办理房屋过户登记手续。 虽然杨程鹏同意将肖逸和吴巧寒代偿的银行贷款与剩余房款之差退还二人，但肖逸和吴巧寒即将代偿的银行贷款金额现处于待定状态，需以实际代偿之日的金额为准，肖逸和吴巧寒是否多支付款项和多支付款项的具体金额现处于不确定状态，故本院对肖逸和吴巧寒要求退还代偿的银行贷款与剩余房款之差的诉讼请求不予支持。二人可待代偿后另行主张权利。 案涉车位系杨程鹏和饶琼向德商泰公司购买，其产权已于2017年12月12日登记至德商泰公司名下，且截止2020年5月18日无查封信息和抵押信息，产权转移不存在障碍。因该车位的产权现处于德商泰公司名下，转移登记至杨程鹏和饶琼名下时会产生一定的税、费。现肖逸和吴巧寒愿代二人支付上述费用，为解决诉累，二人主张代杨程鹏和饶琼缴纳应由杨程鹏和饶琼承担的该车位的产权从德商泰公司名下转移至杨程鹏和饶琼名下时所产生的税、费后，由德商泰公司协助其办理该车位的产权转移登记至肖逸和吴巧寒名下的变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。该项税、费因金额现处于待定状态，具体金额应以行政机关实际收取为准，故肖逸和吴巧寒代缴后可另行向杨程鹏和饶琼进行主张。 杨程鹏和饶琼至今未将案涉住宅和车位的产权转移登记至肖逸和吴巧寒名下，构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中约定了违约金的承担，故二人本应按合同约定承担违约金。又因违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，杨程鹏在庭审中认为肖逸和吴巧寒主张的违约金过高，请求调减，本院结合该合同的履行情况，杨程鹏和饶琼的过错程度、房屋和车位已由肖逸和吴巧寒实际使用、预期利益等因素综合考虑后，认为杨程鹏和饶琼支付的违约金以50000元为宜。同时，双方还在合同中就违约后中介费的承担进行了约定，现杨程鹏和饶琼违约，故应按合同约定向肖逸和吴巧寒支付二人已实际支付的佣金6840元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告肖逸、吴巧寒于本判决生效之日起五日内代被告杨程鹏和饶琼向第三人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行偿还剩余按揭贷款（具体还款金额、明细以原告肖逸、吴巧寒实际支付款项时第三人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行处系统内显示的金额为准）； 二、第三人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行于原告肖逸、吴巧寒履行完毕上述第一项判决义务后二日内协助二人办理位于四川省成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 三、被告杨程鹏和饶琼自位于四川省成都市双流区房屋的抵押权注销之日起二日内协助原告肖逸、吴巧寒办理该房屋的过户手续； 四、第三人成都德商泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内，协助原告肖逸和吴巧寒办理将位于四川省成都市双流区车位的产权转移登记至原告肖逸和吴巧寒名下的变更登记手续。该车位的产权从第三人成都德商泰置业有限公司名下转移至杨程鹏和饶琼名下时所产生的应由被告杨程鹏和饶琼承担的税、费，由原告肖逸和吴巧寒代缴（具体金额以相应的行政机关实际收取为准）； 五、被告杨程鹏和饶琼自本判决生效之日起五日内向原告肖逸和吴巧寒支付违约金50000元； 六、被告杨程鹏和饶琼自本判决生效之日起五日内向原告肖逸和吴巧寒支付佣金6840元； 七、驳回原告肖逸、吴巧寒的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7232元，由被告杨程鹏和饶琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞