天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2085号上诉人（一审被告）：姜靖，女，1978年11月9日出生，满族，住天津市南开区。被上诉人（一审原告）：李桂芳，女，1956年10月7日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张艳，女，1983年6月10日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人姜靖因与被上诉人李桂芳、张艳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初15267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜靖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人不是涉案房屋的权利人，其并非本案适格的当事人。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也并不属于被上诉人所有，其无权向上诉人主张权利。被上诉人一直未接收到符合标准的房屋，该房屋不符合经营标准。被上诉人应赔偿上诉人因租赁物瑕疵所受的损失。一审法院仅判决上诉人支付房屋占用费，但未要求被上诉人返还上诉人房屋押金和物业费，有失公允。2．被上诉人索要房屋使用费属于不正当得利，请求依法驳回。被上诉人故意隐瞒房屋性质，未交付上诉人符合标准的房屋，存在违法情形，应将其取得的财产返还上诉人。李桂芳、张艳辩称，被上诉人是否为房屋所有权人并不影响其向上诉人主张房屋占有使用费的权利，被上诉人作为房屋提供者，有权按照双方约定收取相应款项；上诉人承租涉案房屋时已知晓涉案房屋的性质，其是否属于违建，与上诉人是否支付房屋占有使用费并无关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李桂芳、张艳向一审法院起诉请求：1．请求法院依法解除李桂芳、张艳、姜靖之间签订的《房屋租赁合同》；2．请求法院依法判令姜靖给付李桂芳、张艳2018年度欠付的房屋租金30000元；3．请求法院判令姜靖给付李桂芳、张艳自2019年9月1日起至2019年12月5日止的房屋租金111919.5元；4．判令姜靖给付李桂芳、张艳自2019年12月6日至判决生效之日止的房屋租金（按照日租金1178.1元计算）；5．案件受理费由姜靖承担。一审庭审中，经法庭释明合同效力后，李桂芳、张艳表示，如涉案房屋租赁合同被确认为无效，则请求法院判令姜靖参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准，支付李桂芳、张艳房屋占有使用费并返还李桂芳、张艳涉案房屋，房屋占用使用费包括2018年度欠付的30000元，以及自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费用。一审法院认定事实：2016年8月，李桂芳、张艳与姜靖签订了《房屋租赁合同》，该合同约定“甲方（李桂芳、张艳）将其拥有的坐落在天津市南开区的房屋出租给乙方（姜靖）使用，用途为汽车美容、汽车装饰、汽车维修保养等；面积为：约500平方米（以权属证明为准）”；“该房屋的租赁期共5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止”；“该房屋的租金为人民币肆拾万（前三年）肆拾叁万（第四、五年）元／年（小写：￥400000（前三年）430000（第四、五年）此价格不包含相关税费）”；“该房屋租金按年支付（第一年按半年支付），支付时间为已付租金所对应租期到期前30天，以甲方实际收到为准”；“乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方已支付给甲方的租金与押金不予退还，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任”等内容。2019年7月17日，李桂芳、张艳曾就案涉纠纷诉至一审法院，案号为（2019）津0104民初9897号，2019年10月17日，李桂芳、张艳以双方就案涉纠纷已经达成和解，要就涉案房屋租赁合同条款进行调整和变更为由，向一审法院申请撤回该案起诉，一审法院于同日裁定准许。在该案审理过程中，经法庭2019年10月8日现场勘查，涉案房屋坐落于天津市南开区院内，系一排钢结构平房，中间有玻璃隔断。靠东一侧房屋上有“智辉汽车养护中心”（下称智辉）字样牌匾，勘查时卷帘门已关闭，姜靖主张其与智辉系场地合作关系，智辉使用部分涉案房屋用于经营，已于今年6月搬离；靠西一侧房屋据姜靖表示，系其任职经理的北京车龙汽车装饰有限公司天津分公司用于经营洗车等业务，当日勘查时，仍在营业当中。一审庭审中，姜靖认可按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，2018年9月1日至2019年8月31日期间共计400000元租金，姜靖尚欠付30000元未予给付。另查明，经向天津市市区不动产登记事务中心查询及调取相关档案材料，天津市南开区xxxx权属登记的房屋并不包含涉案房屋。且李桂芳、张艳也并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证等合法手续。再查明，关于李桂芳、张艳提出姜靖擅自转租涉案房屋一节。一审法院于2019年5月20日受理原告北京车龙汽车装饰有限公司天津分公司与被告栾修文房屋租赁合同纠纷一案。2019年7月1日，一审法院出具（2019）津0104民初6910号民事调解书，调解书载明，“经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告栾修文于2019年7月30日前给付所欠原告北京车龙汽车装饰有限公司天津分公司至2019年9月30日前的房屋租金计75,000元；二、双方再无其他争议”。该案原告北京车龙汽车装饰有限公司天津分公司的法定代表人即本案被告姜靖，且姜靖认可上述6910号案件中栾修文承租的房屋就是现场勘查时挂有“智辉汽车养护中心”字样牌匾的房屋。2019年12月19日，李桂芳、张艳确认姜靖已将涉案房屋全部返还李桂芳、张艳，并表示要求返还涉案房屋的诉讼请求不再主张。另，关于租金或房屋使用费的主张，姜靖表示，因涉案房屋已返还，关于房屋租金或占有使用费，根据姜靖清腾时间，要求支付至2019年12月13日；就挂有“智辉汽车养护中心”字样牌匾的房屋，要求按照李桂芳、张艳自行测量面积约260平方米，计算相应租金或房屋占有使用费支付至2019年12月19日。一审法院认为，本案的争议焦点为：李桂芳、张艳、姜靖之间签订的《房屋租赁合同》效力问题；姜靖应否给付李桂芳、张艳相应款项以及具体数额问题。一、关于合同效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案李桂芳、张艳、姜靖之间签订的《房屋租赁合同》虽系双方真实意思表示，然涉案房屋未经权属登记，李桂芳、张艳亦未取得涉案房屋的建设工程规划许可证等合法手续，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，故对李桂芳、张艳提出的解除双方签订的上述租赁合同之主张，一审法院不予支持。二、关于姜靖应否给付李桂芳、张艳相应款项及具体数额问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，李桂芳、张艳、姜靖之间的租赁合同无效，李桂芳、张艳虽不宜主张要求姜靖给付租金，但使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，姜靖应予给付李桂芳、张艳。庭审中，姜靖认可按照双方租赁合同约定的租金标准，2019年8月31日前的租金尚欠付李桂芳、张艳30000元，故姜靖应照此租金标准，支付李桂芳、张艳2019年8月31日前的房屋占有使用费30000元。关于李桂芳、张艳主张2019年9月1日以后的房屋占有使用费一节，一审法院认为，李桂芳、张艳明知涉案房屋未取得建设工程规划许可，仍予对外出租，姜靖在涉案房屋租赁合同明确约定禁止转租的情况下，仍将部分房屋转租他人，双方均具有过错。结合李桂芳、张艳2019年10月17日撤诉原因，以及姜靖所在的北京车龙汽车装饰有限公司天津分公司与栾修文于2019年7月1日在一审法院达成的调解协议内容，一审法院综合考虑李桂芳、张艳、姜靖双方的过错程度以及李桂芳、张艳的实际损失情况，酌情认定2019年9月1日至2019年12月19日期间，姜靖给付李桂芳、张艳70天的房屋占有使用费为宜，共计82466元（430000元/年÷365天×70天）。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。就本案而言，李桂芳、张艳一审当庭确认涉案房屋已全部返还李桂芳、张艳，此节诉讼请求亦不再主张。一审法院判决：一、判决生效后三十日内，姜靖给付李桂芳、张艳截至2019年8月31日的房屋占有使用费30000元；二、判决生效后三十日内，姜靖给付李桂芳、张艳自2019年9月1日起至2019年12月19日的房屋占有使用费82466元；三、驳回李桂芳、张艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元，减半收取计1334元，由姜靖负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据1．押金收据一份，证明目的：被上诉人已收取上诉人50000元押金；证据2．物业费收据14张，证明目的：上诉人已支付6000元物业费；证据3．涉案房屋现场照片5张，证明目的：被上诉人已收回涉案房屋，上诉人未使用。被上诉人质证认为，证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可。上诉人已就该问题已另行起诉，且在一审庭审中并未就押金问题进行过抗辩，故押金问题不属于二审的审理范围；证据3与本案无关，且上诉人于一审时承诺腾空房屋，但其并未履行腾空义务，致使被上诉人对该部分房屋始终无法对外出租，造成被上诉人严重的经济损失，被上诉人保留相应的诉讼权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据与本案争议事实缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋未经权属登记，但案外人韩帛儒系天津市南开区xxx房地产权证的合法权利人。被上诉人张艳作为韩帛儒的监护人，其与上诉人就xxx房屋签订《房屋租赁合同》并不违反法律规定，但因相关涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该租赁合同应依法认定为无效。上诉人在签订租赁合同后，实际使用涉案房屋，一审法院结合双方过错程度及被上诉人实际损失情况，酌情判令上诉人支付被上诉人房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。上诉人未提供证据证实其实际损失情况，其要求被上诉人赔偿损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。上诉人在一审时未主张押金及物业费事宜，且其就该事项已另行主张权利，一审法院未予处理并无不妥。综上所述，姜靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2549元，由姜靖负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年七月三十日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……