河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6482号 上诉人（原审被告）：河北智博房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城5号商业办公楼503。 法定代表人：王建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许晓倩，女，1986年3月9日出生，汉族，住石家庄市高邑县。 委托诉讼代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师。 原审被告：薛延甲，男，1984年10月15日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。 委托诉讼代理人：樊玉璇，河北千山恒业律师事务所律师。 原审被告：王永奇，男，1982年4月28日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：樊玉璇，河北千山恒业律师事务所律师。 上诉人河北智博房地产开发有限公司（以下简称智博公司）因与被上诉人许晓倩、原审被告薛延甲、原审被告王永奇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人智博公司的委托诉讼代理人黄锦、李志强，被上诉人许晓倩的委托诉讼代理人武青果，原审被告薛延甲及王永奇的共同委托诉讼代理人樊玉璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初861号民事判决书内容第一、二项。本案发回重审或改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《认购协议书》为无效合同是认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》为商品房预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。双方在签订的《认购协议书》中明确约定待商品房预售证下来之后双方另行订立商品房买卖合同，因此，这一约定明确说明了《认购协议书》为商品房预约合同，而不是商品房买卖合同；其次，上诉人与被上诉人在签订的《认购协议书》中明确约定收取的房款为购房定金，而不是首付房款。因此，上诉人收取定金行为没有违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的《认购协议书》合法有效。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效是适用法律错误。三、上诉人没有构成根本违约，不应承担相应利息。根据《认购协议书》约定，被上诉人在购买上诉人房屋时，明确理解并知道该商品房没有办理预售手续，没有预售证，仍坚持购买。现在由于房价下跌，为了避免自己损失以没有预售证为由要求确认合同无效，是一种没有诚信的行为。依据《合同法》第五十八条合同无效的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被上诉人也存在过错，理应承担相应责任，故上诉人不应承担相应的利息。 许晓倩答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.一审法院查明，当事人双方于2017年3月31日签订了《认购协议书》，该协议书约定了房屋的坐落、价款、付款方式、付款时间、交房期限等主要内容，并且答辩人已交付购房首付款450000元，至起诉日上诉人仍未取得商品房预售许可证，上述内容明确具体，完全属实。《认购协议书》的内容，很明显已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收取了购房款，该协议依法应当认定为商品房买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案所涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此《认购协议书》应当被认定无效。2.《认购协议书》是上诉人提供的格式合同，该合同第三条明确写明了收取答辩人的款项为购房首付款，上诉人的上诉理由不成立。退一步，即便上诉人收受的是定金，系因为其未取得商品房预售许可证明而导致合同无效，其应当双倍返还给答辩人。3.一审法院判定《认购协议书》无效系因其违反法律强制性规定，与被上诉人是否违约无关。上诉人作为专业的房地产开发企业，明知没有销售资格还大肆宣传，违规销售，大量吸收资金获取利益；而答辩人按约交纳购房款三年多，没有等到商品房预售许可证明，亦没有交付房屋，未享受到任何利益，却遭受了资金损失。即便上诉人按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付答辩人利息，仍然比从其他渠道获取资金要优惠很多。上诉人的根本违约是显而易见的，约定的交房时间是2019年12月30日，而本案所涉房产至今尚未取得商品房预售许可证明，交房遥遥无期，合同的目的亦不能实现。综上，请依法驳回上诉维持原判。 王永奇和薛延甲答辩称，请求二审法院公正判决。 许晓倩向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告智博公司签订的认购东方理想城盛庭号楼1单元902室的《认购协议书》无效；2、被告智博公司返还原告购房款450000元并支付从2017年3月31日至支付止的利息，暂计至起诉日止利息为72000元，合计522000元；3、判令被告薛延甲、王永奇返还收取原告的号费30000元及利息（自2017年3月27日起至支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令薛延甲、王永奇对返还购房款及利息承担连带责任；5、判令本案诉讼费由三被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年3月31日，原告许晓倩（乙方）与被告智博公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议主要约定：乙方自愿内部认购甲方开发的东方理想城盛庭1单元902室，暂测建筑面积98.34平方米，单价15516元/平方米，总房价为1525843元；乙方选择付款方式为银行按揭贷款，乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%即450000元一次性支付给甲方，并提供办理相关银行按揭手续的所有资料；甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回。上述协议签订后，原告向被告支付了30%首付款450000元，被告于2017年3月31日向原告出具收款收据一张。至原告许晓倩起诉前，智博公司未取得商品房预售许可证明，亦未向许晓倩交付案涉房屋。 2017年3月27日，许晓倩向大麦公司支付上述房产的团购费30000元。薛延甲原系大麦公司法定代表人。大麦公司于2018年10月31日注销。 另查，本院作出的（2019）冀0104民初1929号民事判决，查明王永奇自认其为大麦公司的实际经营人，薛延甲亦在该案中认可王永奇为大麦公司的实际经营人。 一审法院认为，原告与智博公司签订的《认购协议书》约定有许晓倩购买智博公司开发的项目内具体房屋坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容，且许晓倩向智博公司支付了购房首付款。故，《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定为商品房买卖合同。因智博公司至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，许晓倩与智博公司签订的《认购协议书》无效。故，依据无效合同取得的财产，智博公司应予以返还。智博公司应当依法向许晓倩返还东方理想城盛庭号楼1单元902室的购房款450000元。智博公司作为房地产开发商，在明知尚未取得预售许可证明的情况下，预售房屋并收取许晓倩购房款,对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，智博公司应自交付房款之日起支付占用许晓倩资金期间的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算（根据中国人民银行的规定，自2019年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率），至付清房款之日止。大麦公司与许晓倩为居间合同关系，现大麦公司已注销，许晓倩基于上述法律关系向薛延甲、王永奇主张退还房号费并支付利息，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。原告主张薛延甲、王永奇承担返还购房款及利息的连带责任，于法无据，本院不予支持。判决：一、确认原告许晓倩与被告石家庄河北智博房地产开发有限公司签订的《认购协议书》无效；二、被告河北智博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许晓倩购房款450000元及利息（以450000元为基数，自2017年3月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率）；三、驳回原告许晓倩其他诉讼请求。案件受理费9020元，减半收取计4510元，由被告河北智博房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，双方签订的《认购协议书》，上诉人智博公司虽称系商品房预售合同并非正式的商品房买卖合同，但该协议约定的认购内容具体明确，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该协议为商品房买卖合同。双方签订《认购协议书》时，上诉人尚未取得诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《认购协议书》应当认定为无效。协议无效后，上诉人应将收取被上诉人的款项返还给被上诉人并应支付相应占有期间的利息。综上所述，河北智博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9020元，由上诉人河北智博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年七月二十三日 书记员 张 闯