云南省金平苗族瑶族傣族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2530执异19号案外人（异议人）：施四华，男，1973年6月16日生，汉族，住蒙自市。申请执行人：金平苗族瑶族傣族自治县农村信用合作联社。住所地：金平县金河镇河东南路245号。法定代表人：薛贵勇，该联社董事长。被执行人：栾金成，男，1980年5月26日生，汉族，系红河州消防支队干部，住蒙自市。本院在执行申请执行人金平苗族瑶族傣族自治县农村信用合作联社（以下简称：金平信用联社）与被执行人栾金成、白洁、孔艳梅金融借款合同纠纷一案中，于2020年5月12日以（2020）云2530执恢5号之二执行裁定书查封了被执行人栾金成所有的坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房【不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产权第××号，建筑面积131.62平方米】一套，案外人施四华于2020年7月24日对本院查封上述房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人施四华异议称，施四华与被执行人栾金成于2018年8月5日签订《房屋买卖合同》，约定被执行人将其所有的坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房及室内的家具、电器以人民币402860元价款转让给案外人、合同签订当日付款362860元、余款40000元待房屋完成交易过户后10内支付给被执行人栾金成。合同签订当日，案外人已按合同约定向被执行人栾金成现金支付首付款362860元，被执行人栾金成亦将上述案涉房屋交付案外人使用至今，因被执行人一直不配合办理房屋产权过户登记。案外人与被执行人签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效应当受法律保护，上述案涉房屋所有权应属于案外人。案外人愿意将应支付被执行人的购房尾款40000元交至法院。贵院在执行申请执行人金平信用社与被执行人栾金成、白洁、孔艳梅金融借款合同纠纷一案中，裁定查封登记在被执行人栾金成名下的坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房，损害了案外人的合法权益。为维护案外人的合法权益，请求法院解除对案外人所有登记在被执行人栾金成名下坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房一套的查封。申请执行人金平信用联社辩称，对法院查封被执行人名下的房产以及案外人提出执行异议是否符合法律规定，能否处置被执行人的上述案涉房屋来偿还欠申请执行人的贷款，由法院依法审查，作出公正裁判即可。被执行人栾金成辩称，1、案外人未将购房款全部支付清，被执行人房屋尚未办理过户登记，案外人不具备提执行异议的条件；2、案外人与被执行人签订的《房屋买卖合同》，因系双方恶意串通损害共同产权人（即前妻白洁）的合法权益情况下所签订，该房屋在签订合同前就被金平法院查封和银行抵押状态，故此合同无效，不受法律保护；3、与案外人只存在债务问题，不存在权属问题；4、合同约定在房产过户方面不具有唯一性，具有选择性，本人可以按合同约定对案外人补偿，不是必须过户；5、案外人提出执行异议前已经向蒙自法院提起民事诉讼，违反同一事不得重复立案的规定；6、该房屋查封系金平法院在2017年12月15日完成，案外人与被执行人签订合同在法院查封之后。案外人施四华为支持其异议主张，向本院提交《房屋买卖合同》《收条》、（2020云2530执恢5号之二执行裁定书复印件各一份、《不动产登记档案摘抄表》原件一份。被执行人栾金成为支持其答辩主张，向本院提交合同编号为STSF2018031、卖方姓名为张波、买方姓名为李艳梅的《买卖合同》复印件一份、蒙自法院传票、应诉通知书、民事起诉状复印件各一份、《房屋买卖合同》第二、第三页复印件一份。本院查明，金平信用联社与白洁、栾金成、孔艳梅金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）云2530民初787号民事判决书，判决确定由白洁、栾金成本判决生效之日起10日内偿还金平信用联社借款本金502322.22元及利息（按《借款合同》约定从2017年10月19日起计算至还清日止），孔艳梅对上述借款本息承担连带清偿责任，案件受理费15413元由白洁、栾金成、孔艳梅共同负担。该判决生效后，白洁、栾金成、孔艳梅未履行生效法律文书确定的义务。金平信用联社向本院申请执行，本院于2017年12月12日立案执行，执行案号为（2017）云2530执234号，案件因被执行人暂时无适合财产处置而终结本次执行程序。2020年4月28日本案依申请执行人申请恢复执行，执行案号为（2017）云2530执恢5号。案件执行过程中，本院于2020年5月12日以（2020）云2530执恢5号之二执行裁定书，查封了登记在被执行人栾金成名下坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房【不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产权第××号，建筑面积131.62平方米】一套。上述案涉房屋为被执行人栾金成单独所有，案外人施四华与被执行人栾金成于2018年8月5日签订《房屋买卖合同》，约定被执行人将其所有的坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房及室内的家具、电器以人民币402860元价款转让给案外人，合同签订当日付款362860元，余款40000元待房屋完成交易过户后10内付清，双方还就违约责任等重要事项作了明确约定。合同签订当日，案外人已按合同约定向被执行人现金支付首付款362860元，被执行人亦将上述案涉房屋交付案外人使用至今，案涉房屋至今仍登记在被执行人栾金成名下，案外人表示愿意将应支付被执行人的购房尾款40000元交至法院。案涉房屋自始至终未向金平信用联社办理过抵押登记，被执行人对其答辩主张未提供证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，而“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权所依据的基础法律关系合法有效的前提条件。且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案外人购买的登记在被执行人名下的房屋，在本院查封前已经与被执行人签订书面买卖合同，案外人已按照合同约定支付大部分价款即362860元，仅有尾款40000元未付系双方约定附条件的民事法律行为符合法律规定，案外人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且案外人已合法占有使用该案涉房屋至今，未办理不动产权过户登记的责任并非案外人原因所致。故案外人的异议主张成立，本院予以支持。被执行人对其答辩称买卖合同无效、合同系双方恶意串通损害共同产权人（即前妻白洁）的合法权益情况下所签订、该房屋在签订合同前就被金平法院查封和在银行抵押状态等主张，未提供证据予以证实，故对被执行人的答辩主张本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：中止对案外人所有的登记在被执行人栾金成名下坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层××号住房【不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产权第××号，建筑面积131.62平方米】的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向金平苗族瑶族傣族自治县人民法院提起执行异议之诉。申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，本院将自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。审判长 袁 红审判员 田建忠审判员 郑锦红二〇二〇年七月三十一日书记员 张国成