湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初358号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：鲁盼，男，1988年10月13日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住津市。 第三人:樊蓉,女,1987年12月14日出生,汉族,自由职业,住澧县. 原告津市智博商业管理有限公司与被告鲁盼租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法由审判员钱绪志适用简易程序公开开庭进行审理，书记员吴敏担任记录。诉讼过程中，鲁盼以已将承租商铺转租给了樊蓉，本案处理与樊蓉有利害关系为由向本院申请追加樊蓉为本案被告，本院准许樊蓉作为本案第三人参加诉讼。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告鲁盼、第三人樊蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除智博公司与鲁盼的商铺租赁合同，并由鲁盼将商铺腾退交还给智博公司；2.鲁盼支付与赔偿拖欠的租金、市场管理费与违约金等36859元（计算至2020年4月30日止）；3.2020年5月1日起租金及市场管理费由鲁盼承担至搬离商铺之日止。事实与理由：2016年11月1日，智博公司与鲁盼签订一份商铺租赁合同，约定：鲁盼租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下简称建材广场）的18栋1层105、106号商铺，合计面积97.14平方米，租期5年，租金共计67609元，每年一付。智博公司与鲁盼另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积97.14平方米，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，鲁盼仅交纳2019年之前的租金及物业管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 鲁盼辩称：1.同意解除合同，交还承租商铺；2、智博公司起诉的租金和市场管理费属实,但不同意承担违约金,因智博公司还有很多问题没有解决，违约在先;3、鲁盼承租的商铺已于2017年3月19日转租给了樊蓉，且樊蓉还缴纳了2018年的费用。鲁盼与出租人智博公司租赁合同已履行完毕，其后的权利义务应由樊蓉行使和承担。且于2017年3月后未收到智博公司的任何催缴通知。 樊蓉述称：1.同意解除樊蓉和鲁盼的转租协议；2.樊蓉从鲁盼手中承租商铺情况属实，樊蓉也交了2018年的资金，但是以鲁盼的名义交的，收条上的缴款日也是鲁盼的名字。2018年1月，樊蓉到广东阳江务工，再未经营商铺，2019年9月回家处置商铺内的物品，智博公司工作人员也在现场，并未提及和催讨资金及管理费。而且到现在智博公司、鲁盼都未向樊蓉进行过催讨；3.由于三方都有过错，应由三方共同承担民事责任。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 3.商铺租赁合同，拟证明智博公司与鲁盼签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实，并载明，不得擅自转租； 4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与鲁盼签订物业管理合同的事实； 5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。 鲁盼除庭审陈述外，向本院提交的证据有：1.快餐店转让协议，拟证明鲁盼已将承租商铺转租给了樊蓉，合同权利义务应由樊蓉承担；2.通话记录，拟证明已将承租商铺转让，并追加樊蓉为本案当事人的依据。 樊蓉除庭审陈述外，未提交证据。 上述智博公司提交的证据，1、2、3、4鲁盼质证无异议，但认为应解决好相关的遗留问题；证据5认为与己无关，不予质证。樊蓉则认为，上述证据均不知情，无法质证。经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 对鲁盼提交的证据，樊蓉不持异议。智博公司对其“三性”均有异议:对真实性有异议，认为此系鲁盼与樊蓉之间签订的协议，智博公司未参与、不知情；对合法性有异议，根据法律规定，该转租必须取得原出租人的同意，但该转租行为未经原出租人同意，该转租行为不合法，且违反鲁盼与智博公司签订的租赁合同“在租赁期内，乙方不得擅自将该商铺转租、分租、转让”的约定；对关联性有异议，转租行为系违法行为，其产生的后果，不能抗辩智博公司与鲁盼所签合同约定的权利义务。本院认为，根据合同相对性原则，原租赁合同的相对人是鲁盼而非樊蓉，故对该组证据反映的转租客观事实本院依法予以采信，其证据效力依法在本案中不予采信。 本案诉讼过程中，本院依法调取津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书及常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书，上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司分别与姜兴华、黄婷等业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场相关商铺的出租权。 2016年12月14日，智博公司与鲁盼签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：鲁盼承租建材广场18栋1层105、106号商铺，合计面积97.14平方米，租期5年，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计67609元，每年一付。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年3788元，第二年8743元，第三年15737元，第四年18359元，第五年20982元共计67607元。同日智博公司与鲁盼签订一份建材广场物业管理合同，主要约定鲁盼承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年1166元，共计5830元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺交付给鲁盼承租经营。经营期间，鲁盼只交纳了第一年和第二年的租金及物业管理费，之后的租金及物业管理费拖欠至今。 另查明，智博公司主张的市场管理费即为前述的物业管理费。 还查明，樊蓉系建材广场18栋1层105、106号商铺次承租人。2017年3月19日，鲁盼将承租的津市家具建材广场18栋105、106号商铺（原名盼盼快餐），以43000元的价款转让给樊蓉经营。樊蓉以“鲁盼”的名义向智博公司缴纳了2018年的租金及物业管理费。2018年1月，樊蓉停止经营外出务工至今。 再查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。鲁盼与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案鲁盼、智博公司之间的租赁事实基本类同。 在诉讼过程中，经智博公司、鲁盼、樊蓉协商处理，樊蓉同意解除与鲁盼的转租协议并当场将租赁商铺退还鲁盼，鲁盼也同意解除与智博公司的租赁合同并交还租赁商铺。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，本案的租赁事实与鲁盼、智博公司之间的租赁事实系基本类同的情况，故本院在本案中亦予以认定鲁盼未及时交纳租金与物业管理费系存在智博公司违约在先的事实，且亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的事实虽不构成鲁盼拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求鲁盼因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金的违约责任，故对智博公司要求鲁盼支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 因智博公司、鲁盼、樊蓉均同意分别解除其租赁和转租合同，故本院对智博公司要求解除与鲁盼的租赁合同并由鲁盼交回租赁商铺的诉讼请求，予以支持。 鲁盼与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，鲁盼应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求鲁盼支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与鲁盼约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，鲁盼即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即鲁盼尚欠智博公司第三年的租金15737元，第四年截止到2020年7月30日止的租金13769.2元，第三年物业管理费1166元，第四年截止到2020年7月30日止的物业管理费874.5元。 关于鲁盼本案承租商铺已转租樊蓉，上述所欠租金与管理费应由樊蓉负担，与鲁盼无关的抗辩主张。本院认为该转租行为的现有证据无法证实转租征得了原出租人智博公司的同意或默许、追认，即转让协议上无智博公司签字许可，樊蓉所交租金及管理费均以鲁盼的名义且票据上的交款人记录为“鲁盼”，也无有效证据证实后来智博公司知道或者应当知道承租人转租，或予以了追认和默许，亦无证据证实樊蓉愿意代为履行相关义务，故对鲁盼所欠租金和管理费应由樊蓉负担的抗辩主张本院不予支持，应由鲁盼依照租赁合同约定对智博公司承担偿付租金义务，鲁盼承担该义务后可另行向樊蓉就转租纠纷主张权利。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除鲁盼与津市智博商业管理有限公司所签订的编号为0000738号《商铺租赁合同》； 二、鲁盼尚欠津市智博商业管理有限公司租金29506.2元及物业管理费2040.5元，共计31546.7元，于判决生效之日起三日内一次性偿清； 三、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费767元，减半收取383.50元，由智博公司负担71元，鲁盼负担312.50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  钱绪志 二〇二〇年七月三十日 法官助理王茜茜 书记员吴敏 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。