重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11771号 原告：重庆环城物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，统一社会信用代码915001126220999308。 法定代表人：辛大斌，董事长。 委托诉讼代理人：辛寒星，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：熊德辉，重庆联纵律师事务所律师。 被告：刘江海，男，1942年8月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘奇劲（与被告刘江海系祖孙关系），男，1992年4月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：刘万，男，1969年7月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告：李晴，女，1969年11月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 原告重庆环城物业管理有限公司与被告刘江海、刘万、李晴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告重庆环城物业管理有限公司的委托诉讼代理人辛寒星、熊德辉，被告刘江海的委托诉讼代理人刘奇劲到庭参加了诉讼，被告刘万、李晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆环城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠2017年2月至2019年7月的物业服务费5130元，公共能源费150元及违约金2800.98元。事实和理由：原告系从事物业服务管理的企业。2010年11月28日，原告与业主代表签订了《××物业服务合同》，该合同对物业服务内容、收费标准、交费时间、违约责任及双方权利义务等作了明确约定。原告随即入驻××小区，依约对该小区实施了物业管理。被告系该小区业主，从2017年2月起以种种理由拒交物业服务费和公共能源费，原告多次催收均遭拒绝。 被告刘江海辩称，欠费期间属实。被告与原告之间并无合同关系，亦无债务关系，不应当承担责任；小区业委会于2010年11月28日与原告签订了物业服务合同，该合同有效期为2010年12月1日至2013年11月30日，在该合同期满前，业委会已明确告知原告不再与其续约，要求原告移交，并已告知当地街道办及对业委会进行公示，至此原告与业委会签订的物业服务合同已经正式解除，解除后原告单方拒不履行交接撤场义务，长期霸占小区物管工作；被告2013年底才入住小区，在不了解上述情况之下向原告交费至2017年，由于小区环境恶化，服务远达不到质量要求，被告又在业委会了解以上情况，故被告停止交费，要求原告尽快按合同离场。综上，原告与被告无合同关系，即使有实际服务，也是基于原告有意欺骗被告，被告无向原告付款的义务。原告的违约金无依据，不应该支持。 被告刘万、李晴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告刘江海、刘万、李晴系房屋的业主，该房屋建筑面积为171.01平方米，系住宅。 2010年11月28日，原告与××业主委员会签订了一份以××业主委员会为甲方、原告为乙方的《××物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为××小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元/月·平方米（含电梯使用费），三楼以下（不含三楼）0.7元/月·平方米；（2）商业物业：2元/月·平方米；（3）公共能源分摊费用采取包干制，每户5元/月。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，当月15日至30日交纳当月物业服务费和公共能源费。合同第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2013年11月14日，重庆市渝北区人民政府双龙湖街道办事处向××小区业主委员会发出通知：“…你委对现物业公司做出的决定未召开业主大会进行表决，是不合法的。限你委在一个月内召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业”。 上述物业服务合同签订后，原告对××小区提供了物业服务至今，但其物业服务质量存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，经询问，原、被告均认可该小区2013年时存在业主委员会，对该业主委员会在2013年是否召开业主大会，原告陈述2013年至今未召开业主大会，被告陈述不清楚。被告亦未举示涉案小区召开业主大会并形成决议要求原告撤离小区的证据。原告还陈述被告的房屋系三楼以上，物业服务费标准为1元/月/平方米，公摊费标准为5元/月/户，被告对其房屋为三楼以上住宅无异议。被告认为业委会已经与原告解除了合同并通知了原告，举示了业委会公告、业委会给双龙湖街道的函告、业委会向原告发的函、业委会委托双龙湖街道选聘新的物业公司的委托书予以证明；被告认为原告物业服务质量不到位，还举示了小区照片予以证明。 上述事实，有房屋产权查询信息、××物业服务合同、重庆市渝北区人民政府双龙湖街道办事处发出的通知、律师函、挂号信收据、照片、当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与××业主委员会签订的《××物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对××小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定，其中第四项：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，解聘物业服务企业必须要小区业主大会的决定。虽然《××物业服务合同》已经到期，但根据原告举示的重庆市渝北区人民政府双龙湖街道办事处发出的通知，涉案小区尚未召开业主大会决定解聘原告，故该合同到期后，原被告之间形成事实上的物业服务关系，该合同约定的物业费标准应当继续沿用。原告作为物业服务企业对××小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费及公共能源费。原告的物业服务质量虽然存在一定瑕疵，但并未达到可以减免物业服务费本金的程度，被告的抗辩理由不能成为其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予采纳；因原告的物业服务质量存在瑕疵，故对违约金本院不予支持。 根据上述合同的约定，被告交纳物业服务费的标准为1元/月·平方米，交纳公共能源费的标准为5元/月，在2017年2月至2019年7月期间，被告应交纳的物业服务费为1元/月·平方米×171.01平方米×30个月=5130.3元，应交纳的公共能源费为5元/月×30个月=150元。原告起诉要求被告支付物业服务费5130元，系其对自身权利的处分，本院予以确认，被告应支付物业服务费5130元。 被告刘万、李晴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘江海、刘万、李晴立即支付原告重庆环城物业管理有限公司2017年2月至2019年7月期间的物业服务费5130元； 二、被告刘江海、刘万、李晴立即支付原告重庆环城物业管理有限公司2017年2月至2019年7月期间的公共能源费150元； 三、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告刘江海、刘万、李晴负担。 本判决为终审判决。 审判员 冉 阳 二〇二〇年七月十六日 书记员 李文婧