重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2565号上诉人（原审原告）：梅译心，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：谭年云，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：简阅，重庆志和智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆乐达装饰工程有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人：仇永，执行董事兼总经理。上诉人梅译心因与被上诉人重庆乐达装饰工程有限公司（以下简称乐达公司）装饰装修合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅译心的委托诉讼代理人谭年云、简阅到庭参加诉讼，被上诉人乐达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅译心上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并改判乐达公司立即赔偿梅译心租金损失146752.76元、物业费损失25248.92元；2.本案一、二审诉讼费由乐达公司承担。事实和理由：1.关于租金损失。2017年6月12日，重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称“嘉益公司”）与王志苹签订了《商铺租赁合同》，约定将涉案店铺出租给王志苹，租赁期限为2017年6月15日至2022年6月14日止，整个租赁期乙方承租租金总额为1246014元，双方约定由王志苹分期支付租金，第一期的租金在合同签订时支付（既是保证金也是租金），第二期及以后的租金从2019年3月14日起支付。故在该《商铺租赁合同》中，约定的总金额为整个租赁期的租金，由于2017年涉案店铺所在商圈才开业，人流量不大，为了资金缓冲，经梅译心与嘉益公司协商，第一期租金自2019年3月14日起开始支付，即该合同中，自2019年3月14日起至2022年6月14日止支付的租金，涵盖了2017年6月15日至2019年3月13日的租金，其日租金标准为692.23元。2019年3月29日，嘉益公司与张青隆、徐良以及王志苹签订了《补充协议》，约定张青隆、徐良拟购买涉案房屋，由张青隆、徐良概括性地继受租赁合同中嘉益公司的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与丙方履行租赁该商铺的相关事宜。从该《补充协议》可明确得知，由张青隆、徐良购买涉案房屋后，继受了原租赁合同的全部权利义务，有权收取2017年6月15日至2022年6月14日的租金，也即自2019年3月14日起，徐良收取的租金涵盖了2017年6月15日至2019年3月13日的租金。2019年6月，张青隆与重庆若藤医疗美容有限公司（以下简称若藤公司）签订《商铺租赁合同》，约定由若藤公司租赁涉案房屋，租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日至，合同履约保证金80391元，租金分期支付。该合同中约定的支付时间、金额与2017年6月12日嘉益公司与王志苹签订的《商铺租赁合同》基本一致，实际承租人仍为梅译心。从上述几份合同的约定可得知，张青隆、徐良在购买案涉房屋后，概括性地继受了原租赁合同中嘉益公司的全部权利义务，而梅译心支付租金的对象由嘉益公司变更为张青隆和徐良，张青隆、徐良自2019年3月14日后收到的租金涵盖了2017年6月15日至2019年3月13日的租金。基于梅译心、王志苹、汪思佚系合伙关系，虽然系王志苹签订的租赁合同，但实质上系由梅译心、王志苹、汪思佚共同租赁了案涉房屋。另王志苹、汪思佚、若藤公司、若藤公司其他股东已出具说明，由乐达公司装修涉案店铺所造成的相关损失，所有损失的追偿权由梅译心一人享有，故梅译心有权就自己、王志苹、若藤公司支付的租金、物业费等向乐达公司追偿。梅译心在一审中已举示了如下支付证明：（1）2019年4月12日，梅译心向徐良支付80391元；（2）2019年6月19日，若藤公司向徐良支付租金85215元；(3）2019年9月12日，梅译心分两笔向徐良支付了租金85215元。另外，王志苹于2017年6月15日向嘉益公司支付了第一笔租金80391元，因一审期间王志苹一直在国外，故无法调取资料。由于租赁合同中约定的系整体租金为1246014元，由承租人分期支付租金，故梅译心、王志苹、若藤公司支付的以上租金涵盖了2017年6月15日至2019年3月13日的租金，原审法院以梅译心未举示2018年2月6日至2018年9月6日的租金支付凭证，认定梅译心无证据证明租金损失，属事实认定错误。梅译心已经实际遭受了租金损失，且有证明加以证实。故，乐达公司应当对梅译心2018年2月6日至2018年9月6日的租金损失146752.76元进行赔偿。2.关于物业费损失。2017年6月12日，甲方嘉益公司与乙方王志苹签订了商铺租赁合同，约定将涉案店铺出租给王志苹；物业管理费的缴纳起止日为2017年6月15日至2022年6月14日；物业管理费由乙方按物业管理公司收费标准缴纳，由中海物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中海物业）项目管理处收取，具体为商业物业费8元/月/平方米；缴纳方式为每月15日前，自行前往中海物业项目管理处缴纳。梅译心签订租赁合同后，按月履行义务，向中海物业缴纳了物业管理费。并且有中海物业出具的发票予以证实。由于本案是因乐达公司具有明显过错，导致了梅译心遭受经济损失。因此按照《中华人民共和国合同法》第58条之规定，乐达公司应当对梅译心2018年2月6日至2018年9月6日的物业管理费损失25248.92元进行赔偿。乐达公司未到庭答辩。梅译心向一审法院起诉请求：1.确认梅译心与乐达公司于2017年11月7日签订的《装修工程施工承包合同》无效；2.判令乐达公司立即赔偿梅译心租金损失146752.76元（2018年2月6日至2018年9月6日期间）、物业费损失25248.92元（2018年2月6日至2018年9月6日期间）、律师费损失10000元；3.本案的诉讼费、保全费用由乐达公司承担。一审法院认定事实：乐达公司于2017年5月16日登记成立。本案证据不能证实乐达公司具有建筑装修装饰工程专业承包资质。2017年11月17日，梅译心（发包人、甲方）与乐达公司（承包人、乙方）签订《装修工程施工承包合同》约定：工程名称若藤科学美肤中心；工程地点紫御江山商业街；工程内容商铺整体装修工程；承包范围店面内外整体装修工程；承包方式按预算清单承包方式；工程结构框架结构；安装修复施工面积676平米，以施工图为准；总工期80日（为日历工期，包括法定节假日）；开工日期2017年11月19日；竣工日期2018年2月5日；非因本合同明确约定的因由或甲方自身原因所致，本合同工期不得延误；工程价款，本工程预算总价款560000元，大写伍拾陆万元整；工程价款支付，合同签订后，乙方开始进场施工三个工作日内，甲方预付工程总价35%预付款，金额为196000元；工程中期款，乙方应在完成施工进度达到总工程量的50%以上后，向甲方提供工程量进度证明及相关质量验收合格记录，经甲方现场代表签字认可，甲方向乙方支付工程总价30%的中期款，中期款金额为168000元，支付时间为工程中期验收合格5个工作日内。甲方未按约定支付中期款的，乙方可书面通知甲方，如甲方在接到通知后5个工作日内仍不能支付，乙方可暂停施工；工程竣工验收合格，移交甲方使用，店铺开业则视为验收合格，乙方向甲方提供完整的工程结算资料，经甲方审核确认无误后5个工作日内，甲方向乙方支付工程总价的30%的尾款以及增项款项，尾款金额为168000元。乙方提供《工程质量保修书》，质量保修期以店铺开业之日开始计算，保修期一年，工程质保金为工程总价的5%，质保金金额为28000元，支付时间为保修期满一年的5个工作日内；甲方各应付款项应支付到乙方指定的下述账户：户名陈兆军，……银行账号62×××66；甲方派驻本工程项目的代表为梅译心；乙方派驻本工程的项目代表为陈兆军；竣工日期为乙方送交竣工验收报告，并经甲方和监理方确认验收合格的日期，竣工日期也视为保修起始日期；甲、乙方不能按合同约定履行自己的各项义务时应承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿因违约给对方造成的经济损失；由于乙方责任延误工期的，每延误一日乙方应向甲方支付二千元的违约金；乙方向甲方支付延期违约金的同时，应向甲方额外支付因乙方原因造成的甲方支付监理方的延期监理报酬。逾期超过15天的甲方有权单方解除本合同并要求乙方赔偿甲方的各项损失（包括但不限于甲方的资金投入、运营损失、预期盈利以及甲方为追究违约责任而支付的律师费、诉讼费、差旅费等各项费用）；本合同所涉甲方的损失，包括但不限于甲方的房屋租金／人员／物料投入的损失、预期盈利损失、甲方因此向有关方支付的违约金等赔偿费用、以及甲方为追究乙方的该违约／侵权责任而支付的律师费、诉讼费、差旅费等各项费用，或甲方被该上述工人列为被告或第三人后向该工人所支付的赔偿／补偿费用等。梅译心母亲刘世君受托向乐达公司支付如下工程款：2017年11月17日支付196000元、2017年11月24日支付50000元、2017年11月24日支付20000元、2017年12月20日支付168000元、2018年1月27日支付68000元、2018年1月31日支付35000元、2018年4月11日支付20000元、2018年5月27日支付20000元，合计577000元。梅译心与陈兆军的微信聊天记录显示：2018年8月21日，陈兆军称“好的，我问一下，看看应该是他那个说的是七天，应该是没有错的”；陈兆军又称“他先要做钢化，然后做中空，然后才能拉过来”；2018年8月29日，梅译心称“陈总，我确实不知道你是什么意思，麻烦你把我们的材料拉过来。谢谢。不回微信也不接电话了，完全不解决问题迈”；2018年8月29日，梅译心称“麻烦你给我回个电话，你这么说完消失是什么原因啊，你不解决问题吗”；后梅译心又称“你可以不做了，你的工人天天在这儿等着材料拉过来。你不想付钱，没关系，你把那个联系方式给我。我来处理，我来把钱付了把材料弄了把事情做完行吧，我们走正常程序”；2018年9月19日，梅译心问“麻烦我问一下，我们的墙面用的什么牌子的清水漆”，陈兆军答“紫荆花”，梅译心又问“兑其他东西不”，陈兆军答“不用”。2018年9月5日，梅译心向乐达公司邮寄律师函，于2018年9月6日妥投。律师函载明：“……根据梅译心提供的资料及陈述，2017年11月9日，梅译心与贵司签订《钢结构搭建装修工程施工承包合同》（以下简称“合同”），约定：梅译心将若藤科学美肤中心商铺整体装修工程，委托给贵公司装修施工，工期为2017年11月19日起至2018年2月5日止，工程总价款为56万元，并约定若贵公司延误工期，每延误一日应支付2000元违约金，逾期超过15天的，梅译心有权解除合同并要求贵公司赔偿实际损失。合同签订后，梅译心按约向贵公司支付了相应的工程进度款，但截止本律师函发出之日，贵公司仍未竣工，导致上述商铺至今无法正常运营，造成梅译心房租费、物管费、员工工资等多项损失，经梅译心多次向贵公司催工及索赔，无果。本律师认为，梅译心与贵公司签订的合同合法有效。根据合同约定，贵司至今未竣工，梅译心有权解除合同，并要求贵公司承担违约责任及损失。鉴于以上事实，本律师根据梅译心的授权向贵公司慎重函告：1.自贵公司收到本律师函之日起，梅译心与贵公司签订的《钢结构搭建装修工程施工承包合同》解除……”至2018年9月初，本案证据不能证明乐达公司完成了前述装饰装修工程。另查，2017年6月12日，嘉益公司与王志苹（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于实测房号：重庆市江北区北滨二路534号第吊4层2-1（跃1）、2-2（跃1），第吊3层2-1（跃2）、2-2（跃2）号商铺（详见《房产面积竣工测算报告书》，编号：ＸＲＦＣ201601006-09），公安编制门牌号对应为：重庆市江北区北滨二路534号附1号2-1、2-2商铺（详见江北城派出所出具的房屋编号证明书），建筑面积共计446.62平方米，出租给乙方经营使用（面积及位置以附件一《房屋测绘报告及位置示意图》为准）；乙方将承租的房屋用于经营美容、ｓｐａ及咖啡、点心；租赁期限2017年6月15日起至2022年6月14日止；租赁保证金，本合同签订五日内，乙方应向甲方缴纳合同履约保证金80391.00元……；租赁相关各项费用及物业管理费，1.整个租赁期乙方承租租金含税总价为人民币1246014.00元，其中不含税总价为人民币1186680.00元，增值税税金为人民币59334.00元，适用税率为5%；甲乙双方约定租金按五期支付，各期付款时间和金额如下：第一期，签订合同时支付，金额为人民币80391.00元；第二期，于2019年3月14日支付，支付金额为人民币80391.00元；第三期，分别于2019年6月14日、2019年9月14日、2019年12月14日、2020年3月14日支付，每次支付金额为人民币85215.00元……；物业管理费：物业费缴纳起止日为：从2017年6月15日起至2022年6月14日；物业管理费由乙方按物业管理公司收费标准缴纳，由中海物业项目管理处收取。具体为：商业物业费8元／月／平方米；缴纳方式，由乙方在每月15日前，自行前往中海物业项目管理处缴纳……；租赁相关费用使用的支付方式，乙方通过汇款方式缴纳租金或其他费用，乙方缴费之日应为款项到达甲方账户之日，若实际到达甲方账户之金额与乙方所提交支票或其他银行付款金额不相符，则以实际到达甲方账户之金额为准；甲方指定账号为12×××99，开户银行为招商银行重庆分行较场口支行；开户名称为重庆嘉益房地产开发有限公司……。2019年3月29日，嘉益公司（出卖人、原出租人、甲方）、张青隆、徐良（购买人、出租人、乙方）、王志苹（承租人、丙方）签订《补充协议》约定：甲方拥有位于实测房号为重庆市江北区，第吊3层2-2（跃2）号（项目为紫御江山）商铺（下称承租商铺）的所有权，公安编制门牌号对应为重庆市江北区北滨二路534号附1号2-2商铺；目前，乙方拟购买，甲方拟出售承租商铺中的实测房号为重庆市江北区，第吊3层2-2（跃2）号商铺，公安编制门牌号对应为重庆市江北区北滨二路534号附1号2-2号商铺（下称该商铺）；甲方与丙方于2017年6月12日签订了《租赁合同》（下称租赁合同）一份，约定由甲方将承租商铺租赁给丙方使用，并约定：（1）租赁期限自2017年6月15日起，至2022年6月14日止；（2）租金标准为按季支付（租赁合同复印件作为本协议附件附后）。租赁合同签订后，甲方已实际将承租商铺交付丙方占有、使用至今，且丙方在使用过程中，已将承租商铺（包括该商铺）中各邻近商铺间隔墙拆除后与邻近商铺连通使用。有鉴于此，甲、乙、丙三方特就该商铺的买卖及租赁事宜达成补充协议如下，以资共同遵守：丙方已明确放弃该商铺的优先购买权，并同意甲方将该商铺出售给乙方；……乙方……办妥该商铺过户登记手续后，概括性地继受租赁合同中甲方的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与丙方履行租赁该商铺的相关事宜……；丙方已按照租赁合同的约定向甲方支付承租商铺保证金共计80391元，其中47685.24将转为该商铺的租赁保证金，该商铺保证金应按下列方式处理：1.乙方在完成该商铺接房手续后，应向甲方提交《转付申请书》，申请甲方将收取的上述保证金转付给乙方。甲方收到乙方提交的《转付申请书》起15日内，应将丙方支付的上述保证金转付至乙方指定账户；2.丙方对履约保证金转付给乙方无异议……；租赁期间承租商铺的租金总额共计1246014元，其中739093.7元为该商铺的租金，丙方应按照以下时间和金额分期支付：1.第一期：于签订合同时支付，金额为人民币47685.24元；2.第二期：分别于2019年3月14日支付，支付金额为人民币47685.24元；3.第三期：分别于2019年6月4日、2019年9月14日、2019年12月14日、2020年3月14日支付，每次支付金额为人民币50546.68元；4.第四期：分别于2020年6月14日、2020年9月14日、2020年12月14日、2021年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币53582.5元；5.第五期：分别于2021年6月14日、2021年9月14日、2021年12月14日、2022年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币56801.62元；在本协议生效前或乙方未完成接房手续前，丙方仍应按照租赁合同约定向甲方支付租金，在本协议生效且乙方完成接房手续后，在甲方收到《转付申请书》次日，由甲方向丙方发出书面《向购买人支付租金的告知函》，告知丙方按照租赁合同约定应向出租人支付下一期租金之日起，应按本协议约定的时间和金额向乙方支付该商铺租金。张青隆（甲方、出租方）与若藤公司（乙方、承程方）签订《商铺租赁合同》约定：甲、乙双方经平等、自愿协商，就商铺租赁的有关事宜达成协议如下：商铺基本情况为地址重庆市江北区北滨二路534号第吊4层2-1（跃1）、2-2（跃1）、第吊3层2-1（跃2）、2-2（跃2），面积446.62平方米；除非有特殊说明，本合同约定的租金对应上述全部可使用范围的使用租金；该商铺用途为美容、ｓｐａ及嘟啡、点心；补充说明：作为乙方（乙方独资或与他人合资）新注册的公司（公司名称为重庆若藤医疗美容有限公司，以工商登记为准）的经营地；租赁期限为自2017年6月15日起至2022年6月14日止；本合同签证五日内，乙方应由甲方缴纳合同履约保证金80391元，用于担保乙方对本合同的履行，在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用，待合同期满，乙方若不续租，则甲方返还租赁保证金（不计息）；租金标准：第一期：分别于2019年6月14日、2019年9月14日、2019年12月14日、2020年3月14日支付，每次支付金额为人民币85215元；第二期：分别于2020年6月14日、2020年9月14日、2020年12月14日、2021年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币90333元；第三期：分别于2021年6月14日、2021年9月14日、2021年12月14日、2022年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币95760元；租金支付方式：现金或指定收款帐号，甲方指定收款账号为62×××92，开户行为中国民生银行上海分行静安支行，户名为徐良；……租赁期内，甲方承担下列费用：物业管理费、供暖费……。2019年4月12日，梅译心支付徐良80391元；2019年9月16日，梅译心支付徐良二笔款项计85215元。2019年9月12日，缴纳物业服务费3998.79元及1371.32元。审理中，梅译心不能证明该二笔是何时间的物业服务费。2019年9月12日，又缴纳2019年8月至9月期间的物业服务费730.11元。2017年12月1日的《合同协议》显示，梅译心、汪思佚、王志苹是合伙关系，共同成立若藤公司。因本案诉讼，梅译心缴纳律师代理费10000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……。本案中，乐达公司承包施工了案涉装饰装修工程，但本案证据不能证明其具有工程施工资质。因此，梅译心与乐达公司所签《装修工程施工承包合同》无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。审理中，乐达公司没有举证证明其已全部完成了装饰装修工程施工。且从梅译心与陈兆军间的微信聊天中可知，至2018年9月初，乐达公司仍未全部完成装饰装修工程。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案装饰装修合同无效是因乐达公司没有施工资质所致，且乐达公司至2018年9月初没完成装饰装修工程施工。因此，对合同相对方梅译心的损失乐达公司应予赔偿。审理中，梅译心要求乐达公司赔偿租金损失146752.76元（2018年2月6日至2018年9月6日期间），但没有举证证实该期间租金的发生及发生的金额。2019年3月29日，嘉益公司（出卖人、原出租人、甲方）、张青隆、徐良（购买人、出租人、乙方）、王志苹（承租人、丙方）签订的《补充协议》约定：在本协议生效前或乙方未完成接房手续前，丙方仍应按照租赁合同约定向甲方支付租金，在本协议生效且乙方完成接房手续后，在甲方收到《转付申请书》次日，由甲方向丙方发出书面《向购买人支付租金的告知函》，告知丙方按照租赁合同约定应向出租人支付下一期租金之日起，应按本协议约定的时间和金额向乙方支付该商铺租金。由此可知，2018年2月6日至2018年9月6日期间的租金应向嘉益公司缴纳，但梅译心没有举示向嘉益公司缴纳租金的证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因梅译心没有举证证明其2018年2月6日至2018年9月6日期间的租金损失，故梅译心租金损失的诉讼请求，该院不予支持。梅译心要求乐达公司赔偿物业费损失25248.92元（2018年2月6日至2018年9月6日期间）。2017年6月12日，嘉益公司（甲方）与王志苹（乙方）签订的《租赁合同》约定：商业物业费8元/月/平方米；缴纳方式，由乙方在每月15日前，自行前往中海公司项目管理处缴纳……。审理中，梅译心只举示了2019年9月12日缴纳物业费的发票，其没有举示2018年2月6日至2018年9月6日期间缴纳物业费证据。据此，梅译心物业费损失的诉讼请求，该院亦不予支持。梅译心举证证明本次诉讼其发生律师费10000元。再，《装修工程施工承包合同》亦约定：乐达公司赔偿梅译心的损失中包括律师费、诉讼费。因此，对律师费10000元，乐达公司应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，判决：一、确认原告梅译心与被告重庆乐达装饰工程有限公司于2017年11月7日签订的《装修工程施工承包合同》无效；二、被告重庆乐达装饰工程有限公司支付原告梅译心律师费损失10000元；三、驳回梅译心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取3860元，由原告梅译心承担3810元，被告重庆乐达装饰工程有限公司承担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。梅译心举示如下证据：证据1，支付租金的银行转账凭证，拟证明2019年4月至2020年3月梅译心向徐良支付租金312455元，包含2018年2月至2019年9月的租金。证据2，物业公司证明及收据，拟证明梅译心向中海物业支付2017年4月至2018年10月期间案涉房屋的物业费64313.28元。证据3，2019年3月29日签订的两份补充协议，拟证明该补充协议中的保证金金额、租金金额相加与《租赁合同》中约定的保证金、租金金额一致。乐达公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证质证权利。因前述证据均系原件，且与本案存在关联性，本院予以采纳。二审查明，2019年3月29日，嘉益公司（出卖人、原出租人、甲方）、张青隆、徐良（购买人、出租人、乙方）、王志苹（承租人、丙方）签订了《补充协议》，约定：目前，乙方拟购买，甲方拟出售承租商铺中的实测房号为重庆市江北区北滨二路534号第吊4层2-1（跃1)，第吊3层2-1（跃2）号商铺，公安编制门牌号对应为重庆市江北区北滨二路534号附1号2-1号商铺（下称该商铺）；甲方与丙方于2017年6月12日签订了《租赁合同》（下称租赁合同）一份，约定由甲方将承租商铺租赁给丙方使用，并约定：（1）租赁期限自2017年6月15日起，至2022年6月14日止；（2）租金标准为按季支付（租赁合同复印件作为本协议附件附后）。租赁合同签订后，甲方已实际将承租商铺交付丙方占有、使用至今，且丙方在使用过程中，已将承租商铺（包括该商铺）中各邻近商铺间隔墙拆除后与邻近商铺连通使用。有鉴于此，甲、乙、丙三方特就该商铺的买卖及租赁事宜达成补充协议如下，以资共同遵守：丙方已明确放弃该商铺的优先购买权，并同意甲方将该商铺出售给乙方；……乙方办妥该商铺过户登记手续后，概括性地继受租赁合同中甲方的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与丙方履行租赁该商铺的相关事宜……；丙方已按照租赁合同的约定向甲方支付承租商铺保证金共计80391元，其中32705.76将转为该商铺的租赁保证金，该商铺保证金应按下列方式处理：1.乙方在完成该商铺接房手续后，应向甲方提交《转付申请书》，申请甲方将收取的上述保证金转付给乙方。甲方收到乙方提交的《转付申请书》起15日内，应将丙方支付的上述保证金转付至乙方指定账户；2.丙方对履约保证金转付给乙方无异议……；租赁期间承租商铺的租金总额共计1246014元，其中506920.3元为该商铺的租金，丙方应按照以下时间和金额分期支付：1.第一期：于签订合同时支付，金额为人民币32705.76元；2.第二期：分别于2019年3月14日支付，支付金额为人民币32705.76元；3.第三期：分别于2019年6月4日、2019年9月14日、2019年12月14日、2020年3月14日支付，每次支付金额为人民币34668.32元；4.第四期：分别于2020年6月14日、2020年9月14日、2020年12月14日、2021年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币36750.5元；5.第五期：分别于2021年6月14日、2021年9月14日、2021年12月14日、2022年3月14日支付，每次支付金额分别为人民币38958.38元。在本协议生效前或乙方未完成接房手续前，丙方仍应按照租赁合同约定向甲方支付租金，在本协议生效且乙方完成接房手续后，在甲方收到《转付申请书》次日，由甲方向丙方发出书面《向购买人支付租金的告知函》，告知丙方按照租赁合同约定应向出租人支付下一期租金之日起，应按本协议约定的时间和金额向乙方支付该商铺租金等。2019年6月19日，若腾公司通过银行转账的方式向徐良支付85215元。2019年12月14日,梅译心通过银行转账的方式向徐良支付85215元。2019年10月20日，王志苹于出具《租赁合同情况说明》，主要内容为：位于重庆市江北区系本人与梅译心共同租赁，租金一直由梅译心一人负担。同日，若藤公司及其股东亦出具《租赁合同情况说明》，主要内容为：位于重庆市江北区系王志苹与梅译心共同租赁，租金、物业费等一直由梅译心一人负担，现若藤公司及若藤公司股东汪思佚、刘伟伟、李乐作如下说明：乐达公司装修涉案店铺所造成的相关损失，所有的损失追偿收益由梅译心一人享有。该说明尾部有若藤公司盖章及汪思佚、刘伟伟、李乐签名。2020年5月11日，中海物业出具《证明》，载明：兹有重庆市北滨二路534号附1号2-1、2-2为重庆若藤医疗美容有效公司（店铺名：若藤医学抗衰中心）已缴纳2017年4月至2018年10月物业费，金额合计为64313.28元。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于：乐达公司应否赔偿梅译心租金损失及物业费损失。现评述如下：如一审法院所述，梅译心与乐达公司所签《装修工程施工承包合同》无效，因合同无效是由于乐达公司没有施工资质，且乐达公司至2018年9月初仍未完成其承接的装饰装修工程，远远超过了双方合同约定的竣工日期（2018年2月5日），致使梅译心遭受了租金及物业费损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，乐达公司应该根据其过错程度赔偿梅译心由此受到的损失。因梅译心系完全民事行为能力人，其在对外发包工装工程项目时自身亦具有审慎审查义务，然其仍然将案涉项目发包给不具有施工资质的乐达公司施工，故梅译心对其损失的发生自身亦存在一定过错。因此，本院根据双方的过错程度酌情认定乐达公司承担梅译心租金及物业费损失的70%。鉴于双方《装修工程施工承包合同》约定涉案工程于2018年2月5日竣工，梅译心因乐达公司迟迟不能完工于2018年9月5日向乐达公司发送解除函，该函于2018年9月6日妥投，故梅译心主张2018年2月6日至2018年9月6日期间（共计213天）的租金及物业费损失具有合理性，本院予以支持。关于梅译心主张的租金损失数额。首先，王志苹与嘉益公司签订的《租赁合同》以及嘉益公司与张青隆、徐良、王志苹签订的两份《补充协议》，张青隆与若腾公司签订的《商铺租赁合同》相互印证，能够证明嘉益公司将出租给王志苹的案涉商铺转让给了张青隆、徐良，张青隆、徐良概括性地继受了嘉益公司在《租赁合同》中全部权利义务，包括收取案涉商铺在整个租赁期间的租金；其次，梅译心举示的《合伙协议》、二份《租赁合同情况说明》、银行转账凭证、《租赁合同》以及两份《补充协议》相互印证，能够证明梅译心与王志苹共同租赁了案涉商铺并合伙成立了若腾公司，梅译心按照《租赁合同》和两份《补充协议》的约定先后向嘉益公司及徐良支付了案涉商铺的租赁保证金及租金；再次，虽然梅译心举示的银行转账凭证显示其于2019年才开始向徐良支付租金，但由于《租赁合同》和两份《补充协议》仅约定了租赁期2017年6月15日起至2022年6月14日止的租金为1246014元，以及该1246014元租金的分期支付时间及金额，并未约定某一时间段的具体租金标准，故本院采纳梅译心的主张，按照合同约定整个租赁期的租金数额平均计算其日租金损失标准。因此，乐达公司应向梅译心赔偿的租金损失金额为101797.637元（1246014元÷5年÷365天/年×213天×70%）。关于梅译心主张的物业费损失数额。因前述租赁合同中均明确约定由承租方自行向中海物业缴纳物管费，中海物业出具的《证明》以及藤公司和其股东出具《租赁合同情况说明》也可以证明梅译心缴纳了涉案商铺在2017年4月至2018年10月期间的物业管理费64313.28元，在无证据证明案涉商铺尚存在欠付物业费或由他人代付物业费的情形下，本院认定梅译心已缴纳涉案商铺2018年2月6日至9月6日期间的物业管理费。因此，乐达公司应向梅译心赔偿的物业管理费损失金额为16561.5元（64313.28元÷579天×213天×70%）。关于一审法院主张的律师费损失问题，因双方均未就该判项提出上诉，本院不予审理，并对此项予以维持。综上，梅译心的上诉请求部分成立，一审法院认定事实部分有误，本案基于新证据、新事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5183号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5183号民事判决第三项；三、被告重庆乐达装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告梅译心租金损失101797.637元；四、被告重庆乐达装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告梅译心物业费损失16561.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3860元，由重庆乐达装饰工程有限公司负担2866元，由梅译心负担994元；二审案件受理费3740元，由重庆乐达装饰工程有限公司负担2666元，梅译心负担1074元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇二〇年七月十五日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮