湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初459号原告（反诉被告）：钟祥市第六中学，住所地钟祥市王府大道50号。统一社会信用代码12420881421739030L。法定代表人：陈艳，校长。委托诉讼代理人：王小云，湖北祥鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张伟，湖北祥鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：姜典海原告（反诉被告）钟祥市第六中学与被告（反诉原告）姜典海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张伟，被告（反诉原告）姜典海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟祥市第六中学向本院提出诉讼请求：1.判令姜典海返还所承租的位于钟祥市郢××街道办事处王府大道××号的门面，并支付房屋占用期间的费用14752.88元（暂计算至2019年11月21日，此后的占用费以29.04/天计算至返还房屋之日止）；2.判令姜典海支付违约金20000元；3.判令姜典海支付水电费1230元。事实及理由：2017年7月18日，钟祥市第六中学与姜典海签订《资产租赁合同书》，约定钟祥市第六中学将位于钟祥市郢××街道办事处王府大道××号的门面房租给姜典海使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，租金为10600元。2018年3月22日，因市政府规划，需对校园及门面进行改造，钟祥市第六中学决定到期后不再出租，多次向姜典海下发回收门面的告知书，但姜典海至今未返还门面。根据合同约定，姜典海应承担违约责任。姜典海仍欠缴水费60元，电费1170元，同意退还姜典海交纳的押金。被告（反诉原告）姜典海辩称：1、姜典海与钟祥市第六中学之间不存在占用房屋问题。姜典海已于2018年7月30日将商铺内个人财产全部搬离并停止营业，并已告知钟祥市第六中学，钟祥市第六中学也于同日将门面断水断电，姜典海并未占用房屋至今。2、姜典海没有违约行为，不应承担违约金。在双方租赁期间及租赁期满时，积极响应钟祥市第六中学要求进行门面改造，且按要求撤离，至今没有使用房屋。3、姜典海不需额外支付水电费用。姜典海对水电费无异议，但已交纳了押金2000元，水电费可从押金中扣减。被告（反诉原告）姜典海向本院提出反诉请求：1.判令钟祥市第六中学赔偿姜典海各项损失共计34000元（明细如下：广告招牌8000元；室内重装地面砖、打阁楼、玻璃门安装、室内装潢的人工、材料费12000元；更换卷闸门、换锁的人工、材料费1000元；厕所下水道堵塞造成的电脑、显示屏模组、电源、锦旗、绶带不同程度受损的物资损失4000元；停业损失9000元）；2.判令钟祥市第六中学退还押金2000元。事实及理由：姜典海与钟祥市第六中学就本案争议门面有七年的租赁合同关系。双方于2017年7月18日签订的《资产租赁合同书》，合同履行期间，2018年7月6日钟祥市第六中学告知姜典海，将对门面进行改造，之后继续出租给姜典海使用。2018年7月28日钟祥市第六中学突然发放新的告知书，提出门面改造后若重新出租，原租户一律优先用房。2018年7月29日钟祥市第六中学再次下发通知，要求收回门面，暂不出租，若重新出租，原租户优先。姜典海提出异议但未得到回复。同年7月30日钟祥市第六中学将门面断水断电。钟祥市第六中学一直没有明确告知不再出租，也未退还押金，且从未就不确定风险向姜典海进行善意提醒和协商，故姜典海停止经营后至今没有另找门面经营。2019年6月28日，钟祥市第六中学召集租户开会，通知门面不再出租，且对租户损失进行协商。2019年7月13日，钟祥市第六中学要求姜典海以书面形式列出损失清单，姜典海提交清单后至今未得到回复。原告（反诉被告）钟祥市第六中学辩称：1、反诉的事实与理由不成立，没有证据证实其实际损失，也不能证明其损失是钟祥市第六中学造成，钟祥市第六中学不承担任何损失。2、同意退还水电押金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，钟祥市第六中学与姜典海签订一份《资产租赁合同书》，约定主要内容如下：钟祥市第六中学将位于钟祥市郢××街道办事处王府大道××号的门面租赁给姜典海使用；租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日，租赁期内租金总额为10600元；姜典海于本合同签订之日开始，向钟祥市第六中学交付租赁物使用保证金2000元，合同期满，经钟祥市第六中学验收确认租赁物无毁损等情形且姜典海付清全部租金后，将保证金退还姜典海；属于国家政策、法规、法令、市政建设规划、公益事业及钟祥市第六中学建设需要拆除或改造租赁物的，本合同自钟祥市第六中学下达拆迁或改造租赁物通知之日起自行终止，待通知书到达后30日内姜典海应无条件的将租赁物交给钟祥市第六中学，并将租赁物内归姜典海所有的财产搬出，钟祥市第六中学不承担姜典海任何经济损失，若姜典海收到通知后30日内逾期交还租赁物的，还应承担违约金20000元。合同签订后，钟祥市第六中学将门面交给姜典海使用，姜典海已交纳租金，并交纳押金2000元。2018年7月6日，钟祥市第六中学向姜典海下达一份《钟祥六中门面维修告知书》，载明：“……我校现对门面外墙、屋面进行改造维修。1、各位租户必需在7月8日前拆除门面招牌、电子屏幕等相关物品；2、维修期间，不准开门营业；3、维修后，重新出租，服从学校管理，招牌统一规格，不准出店经营（以门为界），不准在人行道、停车位上加工、制作等，否则交市城管综合执法大队处罚。”后姜典海停止经营并将门面交由钟祥市第六中学进行改造。2018年7月28日钟祥市第六中学向姜典海下达一份《钟祥六中门面改造升级告知书》，载明“改造升级后，若重新出租，原租户一律优先用房”。2018年8月钟祥市第六中学再次发出通知载明“若重新出租，在同等条件下原租户优先”。原告于2019年6月28日在双方协商会议上通知门面不再出租。双方因续租及损失赔偿等问题产生争议，经协商未果。期间，钟祥市第六中学已于2018年7月30日将门面断水断电。本院认为，钟祥市第六中学与姜典海签订的《资产租赁合同书》，系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期满后，双方未就续租达成合意并签订书面租赁合同，双方租赁关系自然终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定及合同约定，姜典海应当返还租赁物。故对钟祥市第六中学要求姜典海返还所承租门面的诉讼请求，本院予以支持。关于钟祥市第六中学主张的房屋占用期间的费用，钟祥市第六中学对门面进行统一改造，考虑到双方就续租及损失赔偿等问题协商至今，姜典海未能使用该门面进行经营，且钟祥市第六中学决定门面不再对外出租，不存在相应的租金损失。故对其该项主张本院不予支持。关于钟祥市第六中学主张的违约金，钟祥市第六中学对该门面改造时称门面改造后如出租仍由姜典海优先承租，后钟祥市第六中学通知门面不再出租并要求返还门面，因其多份通知存在不一致的地方，对姜典海的经营产生了一定影响，且双方就续租及损失赔偿等问题一直处在协商之中，不能认定姜典海存在《资产租赁合同书》第十一条第3项约定的违约情形，故对该项主张本院不予支持。关于钟祥市第六中学主张的水电费1230元，姜典海予以认可，本院对该项主张予以支持。姜典海主张的押金2000元，钟祥市第六中学同意返还，扣减上述水电费后，余额770元应由钟祥市第六中学返还姜典海。关于姜典海主张的各项损失共计34000元（明细如下：广告招牌8000元；室内重装地面砖、打阁楼、玻璃门安装、室内装潢的人工、材料费12000元；更换卷闸门、换锁的人工、材料费1000元；厕所下水道堵塞造成的电脑、显示屏模组、电源、锦旗、绶带不同程度受损的物资损失4000元；停业损失9000元），因姜典海并未提交相关证据证明各项损失的数额及损失是由钟祥市第六中学所造成，故对该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜典海于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）钟祥市第六中学返还所承租的位于钟祥市郢中街道办事处王府大道29-13号的门面；二、原告（反诉被告）钟祥市第六中学退还被告（反诉原告）姜典海押金770元；三、驳回原告（反诉被告）钟祥市第六中学其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姜典海其他反诉请求。案件受理费700元，减半收取计350元，反诉案件受理费350元，减半收取计75元，合计425元，由原告（反诉被告）钟祥市第六中学负担125元，被告（反诉原告）姜典海负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  邱迎锋二〇二〇年七月一日法官助理刘夏云书记员张琪