河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1539号 上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地北京市朝阳区姚家园路105号观湖国际大厦。 负责人：徐鹏，行长。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闵彬，男，1966年7月3日出生，汉族，住北京市崇文区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。 原审被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男。 上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）因与被上诉人闵彬、原审被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华夏银行姚家园支行的委托诉讼代理人杜雅琪，被上诉人闵彬的委托诉讼代理人贺丹飏，原审被告大地营造公司的委托诉讼代理人黄奕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏银行姚家园支行上诉请求：1、撤销原审判决第五项、第六项判决事项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”）合法有效，应当依法履行。（一）《借款合同》已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。上诉人与被上诉人与大地营造公司于2017年11月23日签署《借款合同》，根据合同第45条约定，自各方签署之日起生效。该合同已经生效，且内容不违反法律规定，对各方具有法律约束力，各方均应遵照执行。（二）上诉人已经全面履行合同义务，合同不具备解除条件，应当继续履行。1、《借款合同》目的已经实现，不具备法定解除条件。合同目的是被上诉人从华夏银行姚家园支行处获得贷款，而不是购买涉案房屋。合同签订后，上诉人支行已按合同约定于2017年11月28日将全部借款金额共计人民币303万元足额发放至被上诉人指定的银行账户，合同目的已实现。2、上诉人已经依约履行了放款义务，不存在过错，借款合同不存在解除的情形。被上诉人无权单方解除合同，且根据该合同第46条规定，合同生效后，各方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除，应经各方协商一致并达成书面协议。所以，被上诉人单方不享有任意解除权，合同应当继续履行，原审法院判决错误，应予纠正。二、即使解除《借款合同》，被上诉人与大地营造公司均负有贷款返还义务。1、被上诉人应当清偿借款合同项下尚未返还的借款本息。首先，借款合同是各方真实意思表示，内容也不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人已经履行发放贷款义务，被上诉人应承担借款本息清偿责任。此外，根据借款合同第39.7条约定，被上诉人承诺不因与大地营造公司之间的纠纷而拒绝履行其还款义务。根据《合同法》契约自由及当事人意思自治的基本原则，无论被上诉人与大地营造公司之间是否就房屋买卖发生纠纷，均不影响被上诉人的还款义务。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并未免除借款人的还款义务，该解释第二十五条只是基于银行向出卖人支付了借款资金，且出卖人实际占有资金的事实，而增加出卖人作为还款主体，并不是突破合同相对性原则将还款义务从借款人处转移至出卖人处。根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。如将商品房司法解释之规定理解为是债务转移，则应当经债权人即银行的同意，否则违反上位法《合同法》的规定。本案中，被上诉人作为《借款合同》项下的借款人，如《借款合同》被解除，其向华夏银行姚家园支行偿还借款本息的义务也不应免除。2、大地营造公司依约、依法均负有偿还义务。《借款合同》第34条约定：丙方（大地营造公司）自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、……等实现债权和担保权利的费用及甲方（闵彬）应付的其他款项承担连带保证责任。根据该约定，如《借款合同》解除，大地营造公司作为保证人，仍应当就《借款合同》项下的剩余贷款本息承担连带清偿责任。此外，根据商品房司法解释第二十五条之规定，大地营造公司作为出卖人，也负有向上诉人返还贷款本息之义务。综上，合同解除后，闵彬、大地营造公司仍均应负担剩余贷款本息的清偿责任，且大地营造公司的还款义务并不免除闵彬的清偿责任。三、闵彬并未提出免除其本人《借款合同》项下还款义务的诉讼请求，一审法院判决中认定：“闵彬未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向被告华夏银行姚家园支行清偿”，免除闵彬的还款义务，违反不告不理原则。综上，《借款合同》合法有效，应当继续履行，闵彬与大地营造公司均应承担《借款合同》项下剩余贷款的清偿责任。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。 闵彬辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《借款合同》应当解除。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条明确规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，案涉房屋因大地营造的过错被拆除，大地营造未能按约定向被上诉人交付经竣工验收合格的房屋以及办理产权登记手续，案涉《商品房买卖合同》目的己无法实现，《商品房买卖合同》被确认解除。而《个人房屋抵押借款合同》（以下简称：《借款合同》）的合同目的就是为了购买案涉房屋，所得贷款款项也均是付给出卖人作为购房款。在案涉房屋己灭失且《商品房买卖合同》被解除的情况下，《借款合同》合同目的显然无法实现，根据上述司法解释应当予以解除；其次，关于本案《借款合同》的合同目的，该借款合同并非一般意义上的普通借款合同，从合同名称即可得知，该合同为《个人房屋抵押贷款合同》，借款合同目的当然是以购房人获得借款，使用该借款顺利购得住房，并办理产权登记为真正合同目的；根据案涉《借款合同》第二部分第一章“借款用途”的约定，《借款合同》的目的在于案涉房屋的购买，也即本案的借款不能用于任何其他用途和情形，而是特定用途、专款专用。上诉人关于合同目的的理解明显不符合事实与合同约定。针对上诉人提出的《借款合同》目的是获取贷款这一观点，最高院在《关于的理解与适用》中明确表示不予采纳该观点，并强调买房人借得银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，依相应的处理原则，买受人对原来欲购得之房屋将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有使用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无意义，应当赋予按揭贷款合同当事人请求解除合同的权利。基于此，由于案涉房屋己被大地营造拆除，《借款合同》的目的显然无法实现，根据《合同法》第九十四条以及上述《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，被上诉人享有法定解除《借款合同》的权利。再次，被上诉人主张合同解除系依据《商品房买卖合同解释》24条的明确规定，该解除权并非上诉人所称任意解除权，而是基于《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》所赋予当事人的一个法定解除权，当事人无需约定也无需达成意思表示一致，一审法院判决解除具有事实及法律依据。而且，被上诉入就《借款合同》的法定解除权与案涉《借款合同》第46条的约定不存在任何冲突。《借款合同》第46条无论是从文义解释出发还是从体系解释出发，都应当尊重《合同法》、《商品房买卖合同司法解释》规定所明确赋予合同相对方的各项法定权利，包括但不限于赋予当事人特定情形下的法定解除权。将《借款合同》第46条解释为“当事人只能协商一致解除合同，而不能行使法定解除权解除合同”，明显与《合同法》有关法定解除权的规定相冲突，显然不具有法律逻辑上的自洽性与解决合同僵局的可操作性，必定会损害当事人的合法权益。故上诉人关于该条款的主张毫无事实与法律依据，不应予以采信。二、《借款合同》解除后，大地营造公司应向华夏银行偿还剩余贷款，被上诉人不应向华夏银行承担偿还责任。第一，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款明确规定了出卖人向担保权人承担返还购房贷款的责任，买受人不负有偿还责任。该规定并没有突破上位法《合同法》所规定的相对性原则，而是充分考虑了商品房买卖合同的特殊性，在商品房出卖人、贷款银行以及买受人之间作出了最符合诉讼效率以及实质公平的责任承担的安排。第二，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定的立法本意是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，为了提高司法审判效率，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。第三，在我国司法实践中，河北省（共有７件类案）、北京、上海、湖北、福建、江西、四川等地各级人民法院都已经作出了适用上述《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的判决，即商品房买受人不再承担向贷款银行偿还本息的义务，该偿还义务应由商品房出卖人承担，己形成了普遍的司法实践。（二）就合同约定而言，案涉《借款合同》第39.7条属于格式条款，排除了被上诉人的法定权利，且上诉人未对该条款尽到充分提示和说明的义务，该格式条款无效，不应在本案中予以适用。案涉《借款合同》第39.7条作为格式条款，显然加重了被上诉人的责任，且排除了被上诉人基于《商品房买卖合同司法解释》第25条所享有的法定权利。法院应当认定该格式条款无效。《商品房买卖合同司法解释》第二十五第二款并未赋予贷款人解除借款合同后要求买房人偿还借款及利息的权利，而且也排除了当事人就该问题另行约定的权利。（三）就我国民法及《合同法》的基本原则而言，基于被上诉人“房钱两空”之处境，也不应由被上诉人负担偿还剩余贷款的义条，本案纠纷产生的最大根源与背景是案涉房屋己被拆除，如果房屋没被拆的话，可以要求购房人承担剩余贷款的义务；但是在房屋己被拆的情况，合同根本目的己落空，购房人没有取得任何合同权利的情况下，仍然要求购房人负担剩余的清偿责任，是突破了合同相对性的基本原则；如果还由购房人承担责任，就会直接违反立法本意以及公平原则。一审判决并未违反不告不理原则，而是基于被上诉人的诉讼请求作出的公正裁判。被上诉人在一审中提出的与偿还《借款合同》项下剩余贷款本息相关的诉请是“判令大地营造向华夏银行偿还《借款合同》项下剩余的贷款”。该诉请有充分的事实、法律依据，一审法院据此支持被上诉人的该项诉讼请求，不存在超出被上诉人诉讼请求进行裁判的情况。而且，华夏银行在一审中并未对业主提出任何诉讼请求，根据不告不理的原则，法院也不应审理华夏银行提出的业主应当承担偿还责任的主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，并依法驳回上诉人的全部上诉请求。 大地营造公司述称，陈述意见同一审庭审意见一致。 闵彬向一审法院起诉请求:1、确认原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与被告华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》；3、判令被告大地营造公司向原告退还购房首付款3046620.00元、并赔偿原告购房首付款的利息损失（以100000.00元为基数自2017年5月29日至实际给付之日止以银行同期贷款利率支付利息，以100000.00元为基数自2017年6月17日至实际给付之日止以银行同期贷款利率支付利息，以100000.00元为基数自2017年6月19日至实际给付之日止以银行同期贷款利率支付利息，以2746620.00元为基数自2017年6月30日至实际给付之日止以中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；4、判令被告大地营造公司偿还原告已向华夏银行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月3日，原告已偿还的贷款本金为97659.39元，贷款利息为171600.67元，总计269260.06元）；5、判令被告大地营造公司向华夏银行偿还《个人房屋抵押贷款合同》项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月3日为2932340.61元）；6、判令被告大地营造公司向原告支付已付购房款的违约金607662.00元；7、判令被告大地营造公司赔偿原告因本案产生的律师费8000.00元；上述各项费用共计7074055.53元。8、判令被告大地营造承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：原告闵彬与被告大地营造公司于2017年10月21日签订了合同编号为20171021009《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中五组团202号商品房销售给原告闵彬，房屋总价款为6076620.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2017年5月29日向被告支付购房款3046620.00元。合同签订后，原告闵彬于2017年11月23日与被告华夏银行姚家园支行签订按揭贷款合同，向被告华夏银行姚家园支行贷款3030000.00元用于购买案涉商品房。2017年11月28日，被告华夏银行姚家园支行将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月5日原告通过以EMS邮寄的方式向被告大地营造公司发出律师函，声明解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告大地营造公司退还原告已付全部购房款，并向原告支付全部购房款总额10%的违约金，该解除商品房买卖合同的通知已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告大地营造公司北京办公地点及《商品房买卖合同》约定的被告联系地址。另查明，截止2019年3月20日，原告闵彬账户已偿还被告华夏银行姚家园支行贷款本息合计360333.28元，其中包括被告大地营造公司替原告偿还贷款本息68304.84元，原告本人偿还贷款本息292028.44元，尚欠贷款本金2898493.61元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋，现已过交房期限，被告大地营造公司未能按约定向原告交付经验收合格的房屋，原告依法依约均有权要求解除案涉合同，原告于2018年12月5日向被告大地营造公司发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告大地营造公司，履行了通知义务。被告大地营造公司在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。案涉合同解除后，原告与被告华夏银行姚家园支行签订的按揭借款合同的合同目的亦无法实现，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告华夏银行姚家园支行于2017年11月23日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔借款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应承担向原告闵彬及被告华夏银行姚家园支行承担返还购房款、购房贷款本金及利息的责任。被告华夏银行姚家园支行关于按揭贷款合同不应解除的辩解意见本院不予采纳。被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付的购房款（即首付款）为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。依据合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告闵彬应对按揭贷款揭合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将闵彬已支付的贷款本息返还闵彬；同理，闵彬未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向被告华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告闵彬与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年10月21日签订的合同编号为20171021009的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闵彬购房首付款3046620.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告闵彬支付的购房款3046620.00元的利息损失（利息损失自2017年5月29日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闵彬已偿还被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息合计292028.44元；五、解除原告闵彬与被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2017年11月23日签订的合同号编为YYB65P10120170190的《个人住房抵押借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同编号为YYB65P10120170190的《个人住房抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房抵押借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告闵彬的其他诉讼请求； 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案因案涉房屋已经被大地营造公司拆除，闵彬与大地营造公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的目的已经确定不能实现，该《商品房买卖合同》及补充协议依法应当解除。闵彬、华夏银行姚家园支行及大地营造公司三方签订的《个人房屋抵押借款合同》第五章关于贷款的发放和支付项下，明确约定：甲方在此不可撤销地委托乙方将全部贷款资金一次性划入售房人指定的账户，以支付本合同第53条项下甲方购房款，具体支付对象信息见本合同第59条特别约定条款。据此，可以证明本案三方当事人签订《个人房屋抵押借款合同》的目的，就是为了购房人购买案涉房屋，上诉人主张闵彬取得案涉贷款的目的并非“购买案涉房屋”，理由不足。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人房屋抵押借款合同》目的亦无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人房屋抵押借款合同》，一审法院判决解除《个人房屋抵押借款合同》并无不当。本案中，上述两份合同的解除系大地营造公司违约所致，购房人承担的偿还责任最终亦应由大地营造公司承担。大地营造公司系《个人房屋抵押借款合同》的保证人，按照合同约定其应承担连带保证责任，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》及补充协议和《个人房屋抵押借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即大地营造公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合各方当事人在合同第41.4.3条的“丙方承诺，如发生甲方退房、换房，转卖或其他导致解除购房合同的情况，丙方应当立即通知乙方并配合乙方提前收回甲方所欠的全部贷款本息和其他应付款项”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。闵彬在一审时的诉讼请求第五项为：判令被告大地营造公司向华夏银行姚家园支行偿还《个人房屋抵押贷款合同》项下剩余的贷款，一审法院判令大地营造公司返还被告华夏银行姚家园支行《个人住房抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息，并未超出闵彬的一审诉讼请求。 综上所述，华夏银行股份有限公司姚家园支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29920.00元，由华夏银行股份有限公司姚家园支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年七月三十一日 书记员 赵      萌      萌 -15-