浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4891号 上诉人（原审原告、反诉被告）汤忠海，男，1956年8月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人季列夫、汪芳颖，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州昌兴实业有限公司，住所地杭州市江干区旺座中心2幢1601室。 法定代表人沈建国，总经理。 委托诉讼代理人牟凌桦，浙江康城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州昌兴实业有限公司锦波假日酒店，住所地杭州市上城区江城路863号。 负责人沈建国，总经理。 委托诉讼代理人赵元任，该公司员工。 上诉人汤忠海因与被上诉人杭州昌兴实业有限公司（以下简称昌兴公司）、杭州昌兴实业有限公司锦波假日酒店（以下简称锦波酒店）相邻关系纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初1924号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣适用普通程序独任审理，于2020年7月6日公开开庭进行审理，上诉人汤忠海及其委托诉讼代理人季列夫、被上诉人昌兴公司的委托诉讼代理人牟凌桦、锦波酒店的委托诉讼代理人赵元任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市上城区江城路836号大楼原系杭州市液压件厂综合楼，后由企业自行建造的建筑。锦波酒店系昌兴公司的分公司，均系该大楼的业主。大楼投入使用后，大楼的公共设备及配套设施、公共区域与管理及服务均由锦波酒店进行管理。2003年6月29日，汤忠海通过与案外人签订《杭州市房屋转让合同》的形式取得该大楼401室的房屋所有权。审理中，经该院实地察看，汤忠海在四楼东南面的外立面平台搭建房屋一处，在四楼通道中间及东侧安装了两扇“防火门”并设置了门禁。昌兴公司、锦波酒店在屋顶公共区域搭建了房屋，用于放置杂物，一楼停车库由现租赁的快捷酒店作为食堂使用，回车场由昌兴公司、锦波酒店设置大门。地下室中央空调房内除放置空调设备外，其余地方空置。大楼一楼能正常进出。汤忠海为证明上述事实，提交了以下证据：杭州市房屋转让合同、房产证、企业信用公示信息、杭州市规划和自然资源局政府信息公开答复书、现场照片、协议书、收据、收据明细、国网浙江省电力公司杭州供电公司发票、杭州市水务控股集团有限公司发票、屋面平面图、清防安全检查合格证、杭州市消防救援支队上城区大队信息告知书等；昌兴公司提交以下证据：房屋所有权证等；锦波酒店提交以下证据：房屋租赁合同、原告使电梯的视频、空调照片等。 汤忠海的一审诉讼请求为：1.判令昌兴公司、锦波酒店退还侵占的大楼一层停车库、地下室中央空调房、回车场、屋顶公共区域，拆除违章改建、搭建，依照规划图纸恢复原状，允许汤忠海使用前述公共部分；2.判令昌兴公司、锦波酒店退还侵占的大楼电梯、配电系统、消防系统、给排水系统控制权，允许汤忠海使用前述公共设施。昌兴公司的反诉请求为：1.判令汤忠海拆除大楼四楼东南面的外立面平台的私建房屋，依照规划图纸恢复原状；2.判令汤忠海拆除大楼四楼公共消防安全通道中间及东侧私自安装的两扇“防火门”及其门禁。 原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权利。本案中，汤忠海诉请中的公共部位，属全体业主的权利，汤忠海实际均能出入大楼一层大堂等公共部位，且能使用电梯、排水、消防等系统，昌兴公司、锦波酒店并未对汤忠海使用上述区域产生不良影响，故汤忠海的诉请，不予支持。汤忠海在四楼通道中间及东侧安装的两扇“防火门”系根据消防部门的要求安装，其在四楼东南面的外立面平台搭建的房屋，对昌兴公司、锦波酒店均不产生障碍，故昌兴公司的反诉请求也无法支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回汤忠海全部诉讼请求；二、驳回昌兴公司全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由汤忠海负担；反诉案件受理费25元，由昌兴公司负担；锦波酒店的反诉费因变更诉请，实际应收289元，由昌兴公司负担。 宣判后，汤忠海不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认为上诉人“能使用电梯”，系事实认定错误。上诉人已向原审法院提交相关证据，两被上诉人对上诉人401室使用电梯进行控制，自从2017年9月老电梯更换新电梯后，上诉人同时按更新电梯费分摊了22967.08元给被上诉二，但被上诉人限制只给上诉人一家人四张电梯门禁卡使用，此卡又设制30天期限，期满必须经被上诉人二批准才可再延期一月。上诉人所有401产权性质是商业用房，该楼层房原始建设为酒店客房及办公用房：上诉人现有经营的海寓民宿，证明上诉人合法使用其专有部分经营民宿业务。原审法院亦对上诉人经营民宿场所进行了实地考察。根据前述事实，上诉人经营民宿业务过程中，两被上诉人拒不准许使用上诉人及上诉人所经营的民宿业务的消费者使用案涉大楼电梯，已经严重影响了上诉人的日常生活和正常经营活动。经原审法院调解，被上诉人允许上诉人及上诉人家人使用案涉大楼电梯，但上诉人所经营的民宿业务的消费者仍无法正常使用案涉大楼电梯。两被上诉人该行为已严重损害上诉人作为业主的合法权利。 二、原审法院认定被上诉人“在屋顶公共区域搭建了房屋”“—楼停车库由现租赁的快捷酒店作为食堂使用”“回车场由昌兴公司、锦波酒店设置了前后南北铁大门及装锁侵占独用”等事实，但认为“并未对汤忠海使用上述区域产生不良影响”，系事实认定和适用法律错误。上诉人在原审中提交了现场照片、规划图纸等证据，原审法官也实地考察了案涉大楼公共部分。上诉人对原审认定被上诉人“在屋顶公共区域搭建了房屋，用于堆放杂物”“一楼停车库由现租赁的快捷酒店作为食堂使用”“回车场由昌兴公司、锦波酒店设置了大门”等事实不持异议。前述事实已经表明两被上诉人占用了案涉大楼的公共部分进行违章搭盖，造成上诉人无法正常使用前述公共部分。但原审法院得出的结论竟是“并未对汤忠海使用上述区域产生不良影响”，显然不合逻辑。两被上诉人占用了屋顶公共部分、一楼停车库和回车场，上诉人无法正常进入前述区域，更无法正常使用前述公共部分。被上诉人前述行为已严重损害上诉人的合法权益。特别需要指出的是，被上诉人私自设置回车场大门，进行违章搭盖，两被上诉人独自上锁侵占改作酒店厨房使用，已经严重影响大楼的消防安全，危及了建筑的安全。 三、原审法院认定上诉人能“使用排水、消防系统”错误。上诉人在原审中要求被上诉人退回配电系统、消防系统、给排水系统控制权，允许上诉人正常使用。在庭审中，上诉人进一步对该诉请进行解释说明：早在2017年上诉人函告两被上诉人要求大楼公共公用设备电梯、消防及生活水泵用电用水费用，应单独装表计量进行合理分摊，但两被上诉人一直置之不理。目前虽然配电系统、消防系统、给排水系统尚能正常工作，但被上诉人侵占前述系统控制权，不允许上诉人查阅前述系统数据，了解前述系统正常工作情况，导致上诉人无从得知前述系统实际用量、损耗、费用支付情况等内容，被上诉人得以在不透明情况下向上诉人收取各项费用，每月向上诉人抬高电费40%以上，抬高水费80%以上收取水电费，造成上诉人损失，侵害了上诉人权益。 四、大楼地下室冷冻机房被两被上诉人拆除，并与大楼自行车库打通已数年，该地下冷冻机房属于大楼公共设备用房约300平米，两被上诉人拆除冷冻机房设备后，前后打通用作宾馆洗脚房、餐厅等场所，现将开设健身房用途，并将该地下室前后两个通道设置铁门上锁侵占该公共用房。原审法院在仅询问上诉人，得知上诉人目前尚能使用前述功能情况下，即认定被上诉人行为没有对上诉人造成影响，显然系事实认定错误。上诉人自大楼更换电梯交费后，两被上诉人设制梯禁，多次限制不准上诉人使用电梯，此事上诉人多次经过公安110报警解决。此事公安出警可由有法院调取报警记录。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求贵院依法查明案件事实，依法改判，以维护上诉人合法权益。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人昌兴公司答辩称：一、原审判决认定上诉人“能使用电梯”正确。锦波酒店在案涉大楼经营酒店，因人员流动复杂，出于治安管理的需要，在辖区派出所要求下安装了电梯梯控，这同时也有利于上诉人安全经营民宿。上诉人所述“此卡又设制30天期限，期满必须经被上诉人二批准才可再延期一月”为梯控卡软件设置问题，二被上诉人也需要30天期满后再延期一月，被上诉人二从未拒绝给上诉人梯控卡办理延期，也从未拒绝给上诉人的民宿业务消费者办理梯控卡，上诉人一直可以正常使用电梯。二、被上诉人二虽使用了部分屋顶和一楼部分停车库用于堆放杂物，但未妨害上诉人的相邻权，上诉人可以正常出入、使用其专有部分，原审法院认定事实正确、适用法律正确。上诉人所称回车场由被上诉人设置了前后南北铁大门及装锁侵占独用与事实不符，回车场南北铁大门并不是二被上诉人锁的，回车场也并不是二被上诉人在使用。三、原审法院认定上诉人能使用排水、消防系统正确。上诉人一直能正常使用排水、消防系统，否则其开设的民宿根本无法正常经营。被上诉人二从未拒绝上诉人查阅水费、电费、消防费用的相关票据和数据，上诉人所称抬高电费40%以上、抬高水费80%以上收取费用，实际是其从未考虑公共空间的照明和空调使用电耗、峰谷电的差异以及污水处理费、水泵运行需要用电从而产生能耗费用、日常水系统的维修材料费用等等公摊能耗。上诉人要求对大楼公共设备电梯、消防及生活水泵用电用水费用单独装表计量，涉及大楼全体业主的利益，需大楼全体业主共同商议决定，并非二被上诉人可以决定。被上诉人二一直承担了对大楼共用设施的日常保养、维护工作，垫付了大量费用，保障了大楼各个业主的正常经营，但上诉人始终拒不承担相应的公摊费用，造成了被上诉人二的损失，侵害了被上诉人二的权益。四、大楼地下室319.27平方米的地下层面积属于被上诉人一专有部分，享有完全的占有权、使用权、收益权和处分权，具有绝对的排他权，无须经过上诉人同意，更不存在任何“侵占”行为。事实上地下室除放置空调设备外，其余地方空置，完全不影响上诉人的相邻权。综上，二被上诉人并未侵害上诉人的相邻权，同时针对大楼屋顶、停车场、回车场等大楼共有部分的处分涉及全体业主的利益，只有业主大会或业主委员会才能行使诉权，上诉人的诉讼主体不适格。请求驳回上诉人的全部上诉请求。 被上诉人锦波酒店的答辩意见与昌兴公司一致。 二审中，各方当事人均未向本院提交证据材料。 根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，本案系相邻关系纠纷。所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，经本院实地查勘，上诉人所有的401室房屋的通道和相关通行设施，包括电梯、消防楼梯、出入大门等均不受阻碍，其通行权利可以得到保障。关于电梯门禁的问题，鉴于案涉大楼地处杭州城站火车站附近，治安环境较为复杂，且大楼主体部分开设为旅店，来往人员较多，锦波酒店作为该大楼事实上的物业管理人，其辩解系出于安全考虑为电梯安装门禁，具有合理性。双方因电梯及其他公共场所和设施的能耗费缴纳问题发生争议，因此影响到上诉人领取的电梯门禁卡数量，以及上诉人关于水电、消防系统的能耗数据不明等问题，均应当在物业服务合同框架下进行解决。关于上诉人主张的两被上诉人涉嫌占用建筑物共有部分，侵害其作为业主的共有权问题，该纠纷应当通过建筑物区分所有权法律关系进行解决。关于上诉人主张的两被上诉人涉嫌侵占共有部分违法搭建问题，其也可以依法向有关行政主管机关举报，寻求解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汤忠海负担。 本判决为终审判决。 审判员  石清荣 二〇二〇年七月十六日 书记员  童晓波