上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初12521号原告：上海龙兴房产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海拾味贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX号全幢楼5层585室。法定代表人：肖寅超，总经理。委托诉讼代理人：许海洋，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告上海龙兴房产发展有限公司诉被告上海拾味贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王培强、被告的委托诉讼代理人许海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙兴房产发展有限公司诉称：原告系本市淮海中路XXX号房屋的产权人，其与被告于2018年4月26日签订《租赁合同》及补充条款，约定由原告将本市淮海中路XXX号B1楼-B116号商铺出租给被告经营餐饮使用，租赁期2年，起租日为2018年6月1日，合同对租金、管理费等费用的标准、支付方式、合同解除条件、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，双方按约履行。但自2019年11月起被告开始拖欠租金、管理费等费用，在经催讨仍不履约情况下，原告依约行使合同解除权，于2019年11月27日以公证收楼方式收回租赁场地。现原告起诉要求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同及补充条款于2019年11月27日解除；2、被告支付原告2019年11月1日至同年11月27日的租金人民币14,072.94元；3、被告支付原告2019年11月1日至同年11月27日的管理费人民币2,907元(按每月每平方米人民币95元的标准计)；4、被告支付原告2019年9月10日至同年11月27日的电费人民币4,990.70元；5、被告支付原告2018年6月1日至同年6月30日、2018年12月1日至2019年1月5日的免租期租金人民币34,143.48元；6、被告支付的租赁保证金人民币58,872.36元归原告所有，不予返还，并支付中途毁约违约金人民币115,596.26元(剩余租期2019年11月28日至2020年5月31日租金、管理费的总和)；7、被告支付场地复原费人民币28,401.69元及清洁费人民币4,000元；8、被告支付原告公证收楼费人民币5,000元；9、被告立即办理证照迁移或注销手续并支付逾期办理证照迁移或注销手续期间的场地占用费(从2019年11月28日起按月租金标准计算至证照实际迁移或注销之日止)；10、被告支付原告律师费支出人民币14,000元；11、被告留存在租赁场地内物品视为放弃物归原告所有；12、诉讼费由被告负担。被告上海拾味贸易有限公司辩称：因其租赁场地所在楼层经营环境发生重大变化，其于2019年11月4日向原告申请退租，并于2019年11月15日撤离系争租赁场地，故相关费用均应计算至2019年11月15日，而非公证收楼的日期。被告认可2018年6月1日至同年6月30日为一个月免租期，而2018年12月1日至2019年1月5日并非免租期，是由于前手租户在相关行政部门系统中的备案登记未注销，影响被告申请相关许可证照，系原告给予被告的补偿。对于原告主张没收租赁保证金以及中途毁约违约金，被告认为违约金约定过高，请求法院调整。对于原告主张的场地复原费，无法确认该费用是针对系争场地的复原。被告会尽快办理证照迁移或注销手续，但合同对证照迟延迁移的赔偿标准没有约定，故原告主张以月租金标准计算损失，没有合同依据，故不予认可。因原告知晓被告已于2019年11月15日搬离，无需以公证方式收楼，故被告不同意承担公证费，亦不同意承担原告的律师费支出，且律师费过高。关于场地内遗留物品，被告认为可用以折抵原告损失。原告上海龙兴房产发展有限公司提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》及补充条款，证明原、被告双方建立租赁合同关系，合同对租金、租期、管理费、免租期、保证金及违约责任进行了约定；2、2019年11月14日《律师函》及2019年11月21日《收楼通知》及邮寄凭证，证明原告履行了催款义务以及收楼告知义务；3、抄表单，证明原告主张电费的依据；4、公证书、发票、银行业务回单，证明原告为公证收楼支出公证费人民币5,000元；5、复原费、清洁费发票、银行业务回单，证明原告为恢复场地所支出的费用；6、律师聘用合同、发票、银行业务回单，证明原告为本次诉讼而支出的律师费。被告上海拾味贸易有限公司对原告上海龙兴房产发展有限公司提供的证据1真实性无异议，但不同意原告的证明目的；对证据2律师函、收楼通知均未收到；对证据3真实性不予认可，不能证明实际发生的电费金额；对证据4真实性均认可,证明目的不认可；对证据5真实性认可,但无法证明系针对被告的承租场地进行复原、清洁工作；对证据6真实性认可，但律师费过高，且不应由被告承担。被告上海拾味贸易有限公司提供的证据如下：1、电子邮件截图，证明2018年8-10月因系争场地内无法办理相关餐饮许可证照，致使被告无法使用，故原告免除了被告2018年12月1日至2019年1月5日的租金作为补偿；2、电子邮件截图，证明2019年11月4日被告同原告协商退租事宜，并告知定于2019年11月15日被告撤离系争场地；3、微信聊天记录，证明因商场经营环境不善，原告陷入严重经营亏损，故向原告申请减租，原告未同意，被告于2019年11月4日提出退租申请，原告回复提前解约需支付高额的违约金，被告提出异议，并明确告知将于2019年11月15日退场撤离。原告上海龙兴房产发展有限公司对被告上海拾味贸易有限公司提供的证据1真实性认可，但不认可其证明目的；对证据2真实性认可，被告单方提出解约，原告未予同意，被告单方面终止经营并撤离，该行为已构成违约，故原告2019年11月27日以公证收楼的方式收回场地，并以该日为双方合同的解除日；对证据3真实性认可，证明目的不予认可。经审理查明：原告系本市淮海中路XXX号房产之权利人。原、被告双方于2018年4月26日签订《上海市房屋商品房出租合同》及补充条款，约定：原告将本市淮海中路XXX号B1楼第B116单元(建筑面积34平方米)出租给被告经营餐饮；租赁期2年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止；被告每月应向原告支付的租金为人民币14,892元及5%的增值税费，计人民币15,636.60元；物业管理费为每月每平方米人民币91元(含增值税)，即每月人民币3,094元；保证金为人民币58,872.36元；被告需支付租赁场地内已使用的电费，每度电的电费按人民币1.20元计；装修免租期为1个月，若被告未经原告书面同意提前解除合同，导致原告提前终止合同收回租赁场地，则被告无权享有装修期，原告有权要求被告补缴装修期的租金；因被告违约，原告提前收回场地后，场地内遗留物品均视为被告的放弃物，原告有权自行处置，被告不得有异议；被告为开展经营取得的相关证照，需在合同届满或者提前终止日前办毕证照注销或者变更地址的手续，若迟延办理而给原告或租赁场地未来租客造成损失的，被告应予以赔偿；因被告违约导致原告提前终止租约，原告有权将保证金作为部分违约金收归原告所有，原告还可向被告追讨截止合同终止日前的租金、管理费及水电费、剩余租期内全部的租金及管理费总额、租赁场地复原费、律师费、公证费等。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签署后，被告按约支付了保证金人民币58,872.36元，原告按约交付了租赁场地，2018年6月1日至同年6月30日为被告的装修免租期。履行期间，因前手租户在相关行政部门系统中的备案登记未注销，影响被告申请相关许可证照，故原、被告协商一致，原告免除2018年12月1日至2019年1月5日的租金。但被告自2019年11月1日起未按约支付租金、管理费及电费等费用。2019年11月4日，被告单方面提出提前退租，在原告未予同意的情况下，其于同年11月15日自行搬离系争场地。原告在催讨租金等费用未果的情况下，于2019年11月27日在公证机构见证下对系争场地内物品进行清点，并于当日收回了系争场地。经核算截止到2019年11月27日，被告拖欠原告租金人民币14,072.94元、物业管理费人民币2,784.60元、电费人民币4,990.70元。原告遂于2020年5月19日起诉来院，请求判如所请。审理中，因原告无法提供物业管理费调整至每月每平方米人民币95元的依据，故原告调整相关诉讼请求，仍按原租赁合同中约定的每月每平方米人民币91元的标准主张物业管理费。另查明：原告为收回场地支出公证费人民币5,000元，为催讨租金等费用提起诉讼聘请律师支出律师费人民币14,000元。本院认为：原、被告双方签订的《上海市房屋商品房出租合同》及补充条款合法有效，双方当事人均应严格按约履行。承租期间，被告未按约支付租金、管理费等各项应付费用，并单方提出提前解约，在双方未协商一致的情况下，擅自离开承租场地，其行为违反了合同约定，构成违约。原告在催讨未果情形下，在公证机构见证下收回出租场地及提前终止合同的行为，符合合同之约定。合同解除后，原告依据合同约定要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、2018年6月1日至同年6月30日的装修免租期租金、场地复原费、为催讨租金等各项欠费所支出的合理费用、逾期迁移证照的场地占用费以及遗留物品视为弃物由原告处置之诉请，依法应予支持。关于2018年12月1日至2019年1月5日的免租期，并非合同所约定的装修免租期，系因系争场地处尚存前手租户的证照导致被告无法办理证照而由原告给予被告的补偿，故原告要求被告补缴该段期间的租金，缺乏合同依据，依法不予支持。对于原告主张的没收租赁保证金和中途毁约违约金之诉请，考虑到原告已实际收回出租场地，并可另行出租的客观情况，故对原告主张的提前解除合同造成的损失，本院参照相关规定予以调整，确认以没收租赁保证金和合同约定的三个月租金标准为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2018年4月26日签订的《上海市房屋商品房出租合同》及补充条款，于2019年11月27日解除；二、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2019年11月1日至2019年11月27日止的租金人民币14,072.94元；三、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2019年11月1日至2019年11月27日止的物业管理费人民币2,784.60元；四、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2019年9月10日至2019年11月27日止的电费人民币4,990.70元；五、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2018年6月1日至2018年6月30日止装修免租期租金人民币15,636.60元；六、被告上海拾味贸易有限公司已支付的租赁保证金人民币58,872.36元归原告上海龙兴房产发展有限公司所有，被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内再支付原告上海龙兴房产发展有限公司中途毁约违约金人民币56,191.80元；七、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司场地复原费、清洁费人民币32,401.69元；八、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的律师费人民币14,000元；九、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的公证费人民币5,000元；十、被告上海拾味贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内办理相关证照的迁移或注销手续并支付原告上海龙兴房产发展有限公司逾期办理证照迁移或注销手续的场地占用费(按月租金标准，自2019年11月28日起计算至相关证照实际迁移或注销之日止)；十一、被告上海拾味贸易有限公司遗留在承租场地内的所有物品视为放弃物，由原告上海龙兴房产发展有限公司以任何方式处置十二、原告上海龙兴房产发展有限公司要求被告上海拾味贸易有限公司补缴自2018年12月1日至2019年1月5日止的租金人民币18,506.88元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,332元，因适用简易程序减半收取，计人民币2,666元，由被告上海拾味贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王巍琦二〇二〇年七月二十七日法官助理 周 琪书 记 员 王昌源附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。