福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0481民初1507号原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地：永安市五洲小区29幢605室，统一社会信用代码：91350481768575047R。法定代表人：刘启锋，总经理。委托诉讼代理人：林桂荣，男，1971年2月19日出生，汉族，住永安市。被告：陈建苏，女，1957年5月12日出生，汉族，住永安市，现住永安市。委托诉讼代理人：王鲁明，男，1956年3月21日出生，汉族，住永安市。原告福建燕中物业服务有限公司（下称燕中物业公司）与被告陈建苏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告燕中物业公司的委托诉讼代理人林桂荣、被告陈建苏的委托诉讼代理人王鲁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕中物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈建苏支付物业服务费6,480元，违约金479.5元，合计6,959.5元；2.本案诉讼费由陈建苏承担。事实和理由：2011年11月14日，燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订《香樟大道安置房前期物业服务合同》，合同约定由燕中物业公司提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向燕中物业公司支付物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，鉴于日3‰的标准过高，改按月利率0.5%收取，燕中物业公司在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。陈建苏系该小区业主，建筑面积180㎡，每月应交物业费144元。陈建苏从2016年1月1日起至2019年9月3日止未交物业费，期间共欠物业服务费6,480元，违约金479.5元，合计6,959.5元。燕中物业公司经电话、发函等方式多次催缴，陈建苏仍拒交，故提起诉讼。陈建苏辩称，1.燕中物业公司没有尽到物业职责，根据《物业管理条例》第六十条及物业合同第三条第二款之规定，小区公共部分发生屋顶漏水，没有首先组织抢修，排除漏水问题，亦未作有关维修的任何具体作为，以致答辩人遭受四年的财产和精神损失，房子无法正常使用。2.燕中物业公司管理混乱，其催收函及去年的诉状标的都是9,360元，但经答辩人在法院上次调解中出具了付款凭证，才改为这次诉讼标的6,480元，另外所发催款函竟提前38天，足见燕中物业公司极不负责任的工作态度。3.为何只要花两个半天可以解决的屋顶漏水问题一直拖了4年？证明物业未做好本职工作，根本没有为业主服务的观念。2016年之前的6年间，我们一直是全小区最好的缴费业主。2015年10月业主发现共用部位屋顶漏水，致电脑和办公桌损坏，但我们仍在交物业费，经反映给物业后竟一味推诿，无任何作为，不得已从2016年1月起只好以停交物业费来促使问题解决。但4年来当面和发函无数次均无果。期间我们还反映公司的后大门被车辆堵死，影响消防通道的问题，也长期得不到解决。有关部门返还的卫生费被物业克扣。去年10月29日燕中物业公司张贴落款9月21日的催款通知（时差38天），我们当天即发函给燕中物业公司，燕中物业公司刘总来看现场后，感觉问题严重，意识到自己的责任，即派人用了两个半天处理好了拖延几年不办的漏水问题。综上，燕中物业公司4年期间的不尽责行为，给业主造成财产损失和精神伤害，没有尽到应尽的责任就不能全额收费，请求法院判令燕中物业公司在屋顶漏水没处理好的4年间只能按50%收费，克扣多年的卫生费要如数返还，驳回燕中物业公司的其他诉讼请求。燕中物业公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据（复制件）：1.营业执照，证明燕中物业公司的诉讼主体资格。2.《香樟家园前期物业服务合同》二份，证明燕中物业公司与陈建苏形成物业管理合同关系。3.物业工作照片，证明燕中物业公司对于小区的物业工作及管理情况。4.物业催缴照片，证明燕中物业公司对陈建苏有催缴行为。5.房产登记信息查询，证明陈建苏的房产信息。庭审后，燕中物业公司补充提交《香樟家园前期物业服务合同》二份，该证据与证据2共同证明2015年11月1日至2019年10月31日期间燕中物业公司与陈建苏形成物业管理合同关系。陈建苏提交如下证据（复制件）：1.照片四张，证明屋顶漏水及财损情况。2.照片二张，证明后大门被堵情况。3.证人证言，证明同等店面有收到返还卫生费。4.告知函，证明业主发函沟通情况。庭审后，陈建苏补充提交以下证据：1.照片三张，证明屋顶是楼上业主公共通道。2.拆迁户交房确认书、拍卖成交确认书，证明业主的两间店面，一间系拆迁所得，交房时间为2009年7月27日，另一间系拍卖所得，成交时间为2009年5月15日。交房时间距2015年10月发现屋顶漏水时间超过5年，已经过了保修期。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据认定如下：1.陈建苏对燕中物业公司提交的永安市尼葛开发投资有限公司与燕中物业公司签订的《香樟家园前期物业服务合同》有异议，认为2015年签订的合同中永安市尼葛开发投资有限公司的法定代表人处空白，2016年、2017年2018年签订的合同中的永安市尼葛开发投资有限公司的法定代表人与合同落款处的法定代表人不同。本院认为，燕中物业公司和永安市尼葛开发投资有限公司在四份《香樟家园前期物业服务合同》落款处均加盖公章，陈建苏所提问题不影响合同成立，故本院对该证据予以确认。2.燕中物业公司对陈建苏提交的拆迁户交房确认书、拍卖成交确认书有异议，拆迁户交房确认书中的房产不属于案涉房产，拍卖成交确认书中的房产面积与房产证载明的面积不同，不能确认为案涉房产。本院认为，拆迁户交房确认书中的房产与案涉房产无关联，故对该证据不予采信；拍卖成交确认书中载明的05号店面房产面积为75.25平方米，陈建苏提交的房屋租赁合同中，案涉房产包括05号和06号二间店面，06号店面的面积为104.75平方米，两间店面面积共计180平方米，与房产证载明的建筑面积相同，可以认定拍卖成交确认书中的05号店面为案涉房产的其中一间店面，另经本院调查，05号和06号二间店面均系拍卖标的物，于2009年7月1日移交给买受人。故本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月起，永安市尼葛开发投资有限公司（房地产开发企业,甲方）与燕中物业公司（物业服务企业,乙方）签订《香樟家园前期物业服务合同》，甲方以公开招标方式选聘乙方提供香樟家园前期物业服务，合同每年一签，到期续签，其中从2015年至2018年，双方签订四份《香樟家园前期物业服务合同》，合同期限从2015年11月1日起至2019年10月31日止。合同第三条乙方提供物业服务的主要内容：（二）负责本物业公用部位的日常维修、养护和管理。本物业共用部位细目见附件三。（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。合同附件三共用部位细目中包含公共走廊和屋面。合同第五条甲方权利义务：（十）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担保修责任。合同第七条物业服务费的标准和收费办法约定：物业服务费按建筑面积计算，商业物业：0.8元/月?平方米，本物业共用部位及共用设施设备的日常维修，200元以内的由乙方承担，200元以下的由甲方承担或业主公摊。业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费。合同第十一条物业承接查验约定：甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续，现场查验前20日前，甲方应当向乙方移交物业质量保修文件和物业使用说明文件等，合同第十四条违约责任约定：甲方违反本合同第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。陈建苏系香樟家园小区业主，其房产属于商业用房，建筑面积180㎡。根据合同约定，其物业费的收费标准为0.8元/月?平方米，每月应交物业费144元。若逾期，应从逾期之日起按欠费总额的日3‰缴纳违约金，现燕中物业公司鉴于日3‰的标准过高，改按月利率0.5%收取违约金。陈建苏从2016年1月1日起至2019年9月3日止未交物业费，期间共欠物业服务费6,480元，违约金479.5元，合计6,959.5元。另查明，2010年3月20日，陈建苏将案涉房产租赁给福建省永安市恒祥典当有限公司使用，物业费由福建省永安市恒祥典当有限公司代为缴纳。2015年10月，福建省永安市恒祥典当有限公司办公室屋顶漏水，向物业反映情况后，燕中物业公司未及时进行维修处理，福建省永安市恒祥典当有限公司即从2016年起不再缴纳物业费。2019年10月29日，燕中物业公司张贴催款通知后，福建省永安市恒祥典当有限公司发函给燕中物业公司反映漏水问题，之后，燕中物业公司对案涉房产屋顶进行维修，解决了屋顶漏水问题。本院认为，燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，前期物业服务合同对陈建苏等全体小区业主具有约束力。陈建苏提出燕中物业公司履行物业服务合同存在违约之处，一是案涉房屋屋顶漏水问题长达四年得不到解决，经多次与燕中物业公司交涉要求维修未果，造成电脑、办公桌损坏，污水横流，影响正常使用。二是案涉房屋后大门被车辆堵死，影响消防通道问题。三是燕中物业公司未按规定返还污水处理费的问题。燕中物业公司认为案涉房屋屋顶漏水问题属于房产质量问题，在质保期内应找开发商解决，由于不清楚具体交付时间，只能按照房产证的时间2012年5月计算，按该时间计算未超过质保期，而且屋顶属于业主专属部位，不属于公共部位，过了质保期由业主自行负责维修。对于车辆占用消防通道问题，物业已对车主进行劝说，但有的车主不予理睬，物业没有执法权。陈建苏提供的拍卖成交确认书和房屋租赁合同及本院调取的证据可以认定案涉房产于2009年7月1日交付使用，距2015年10月发生屋顶漏水时已过质保期。物业服务合同附件3中明确屋顶部位属于公共部位，并非业主的专属部位，燕中物业公司对于案涉房屋屋顶漏水负有维修的责任，燕中物业公司长达四年未修复漏水问题，存在不完全履行物业服务合同的行为。从陈建苏提供的案涉小区消防通道被占用的照片来看，物业服务在公共秩序和安全防范方面亦存在瑕疵。但也应看到,物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为,由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题,实践中很难达到十全十美,业主可以通过向其提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主按约向物业公司交纳物业费用,是物业公司提供物业服务的必要条件,业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量,从而影响整个小区业主的利益。燕中物业公司为小区提供了物业管理服务,陈建苏理应向燕中物业公司支付物业费用。排污费是物业公司受有关单位的委托代收代付的款项，不是物业服务的范围，陈建苏因屋顶漏水以致财产受损要求折抵物业费与本案亦不属于同一法律关系，陈建苏对上述两事项的诉求应另案主张。本院经组织双方当事人调解，虽然双方未能达成调解协议，但是燕中物业公司表示同意减免部分物业费，愿意放弃违约金，要求陈建苏支付物业费5,200元，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、陈建苏应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司物业服务费5,200元；二、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈建苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  谢永泉二〇二〇年七月二十八日书记员  翁琳芳附：本判决适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。