湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1143号上诉人（原审原告）：娄底市檀山物业服务有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区甘桂路1376号。法定代表人：刘艳飞，该公司执行董事。委托代理人：段小武，湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人：黄凯，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秋香，女，1979年8月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。上诉人娄底市檀山物业服务有限公司（以下简称“檀山物业公司”）因与被上诉人李秋香物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。檀山物业公司上诉请求：一、撤销娄底市娄星区人民法院作出的（2020）湘1302民初1193号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金4994元；二、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认为被上诉人因家中返水确实受损，上诉人与被上诉人均认为系对方原因导致，并非被上诉人故意拖欠或不交纳物业管理费。上诉人认为，一审法院认定明显错误。1、《前期物业服务协议》第八条第二款约定，物业管理费实行“先缴费、后服务”的原则，所以被上诉人应当在前期预缴的物业管理费到期之前，预缴下一期的物业管理费，但被上诉人一直都是拖欠，在远远超过上一期预交的物业管理费期限后才补缴，明显属于故意拖欠或不交纳物业管理费。2、被上诉人确实交纳了2016年12月之前的物业管理费，但2016年12月之前的物业管理费被上诉人也不是按时预缴的，而是到了2017年6月在上诉人的一再催缴下，才交纳了2016年12月之前（2015年2月至2016年12月）的物业管理费。即使在2017年8月15日被上诉人家中地漏返水发生之前，被上诉人也一直故意拖欠或不交纳（2017年1月至2017年8月）物业管理费。3、2017年8月15日发生地漏返水情况之后，被上诉人在没有任何证据证明上诉人提供的物业服务存在瑕疵的情况下，依然故意拖欠上诉人的物业管理费，因此被上诉人明显属于故意拖欠或不交纳物业管理费。《前期物业服务协议》第十四条第四款对逾期交纳物业管理费的违约金进行了约定，即按每日千分之三的标准交纳违约金。被上诉人未按时交纳物业管理费，就应当按照约定承担违约责任。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。李秋香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人不存在故意拖欠上诉人的物业费的情况，被上诉人未及时交纳物业费的原因系上诉人没有及时疏通下水管导致被上诉人家地漏反水，且上诉人在提供物业服务过程中存在明显瑕疵，被上诉人曾向上诉人交纳物业费时，被上诉人予以拒绝。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。檀山物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付从2017年1月1日起截止至2019年8月31日止欠缴的物业费6133元（1.3元/平方米×135.4平方米×32个月+50元/月×10个月）以及违约金4994元（按照日3‰的标准计算至支付之日止）；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告李秋香于2013年1月18日与娄底市三泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买娄底市娄星区（高层住宅），该房屋建筑面积为137.93平方米。2014年3月18日，被告与湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司签订了《前期物业服务协议》，约定该小区住宅多层物业费收取标准为每月每平方米1.3元，室内停车位（含地下车位）车位维护服务费用为每月每个50元。因湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要求撤离小区，2015年10月1日，湖南鲲鹏物业服务有限公司、原告、娄底市三泰房地产开发有限公司三方签订了《关于娄底檀香山项目前期物业服务合同终止移交协议》，湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司将物业服务相关权利以及义务均移交给原告。2015年10月28日，由娄底市三泰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告对该小区提供物业管理服务，物业费的缴纳标准为高层带电梯的住宅物业服务费为每月每平方米1.3元。2015年12月16日，娄底市房地产管理局在该小区四处张贴《公示》，内容如下：“湖南鲲鹏物业有限公司与三泰房地产开发有限公司按照有关规定解除了三泰·檀香山项目的前期物业管理合同，根据有关规定，应当重新选择物业企业，为广大业主提供前期物业服务，现予以公示，公示期为2015年12月18日至12月22日，如有异议，请在公示期内以书面形式向我局物业办反映。联系电话×××××，如无异议，三泰·檀香山项目将按有关规定重新招聘物业企业。”根据有关管理规定，经公开招标，2015年12月31日，娄底市三泰房地产开发有限公司对原告发出中标通知书，原告成为案涉小区物业管理项目的中标单位，并确定物业管理费为每月每平方米1.3元，车位费为每月每个50元。2017年8月15日，被告家中厨房（房屋原设计的是阳台）地漏返水，被告请人进行疏通，原告也协助处理，直至8月17日，疏通人员对5栋一楼门面的主水管进行疏通后才解决厨房地漏返水问题，期间被告家中积水严重，家具地板等受损。被告缴纳了2015年2月至2016年12月的物业管理费以及2018年1月1日至2018年12月31日的车位费，之后未再缴纳物业管理费和车位费，经原告催缴仍未缴纳，故原告于2020年3月25日诉至一审法院，要求判如所请。另查明，被告从2017年1月至2019年8月共欠缴物业费5632.64元（1.3元／平方米×135.4平方米×32个月）以及2019年1月至8月的车位费400元（50元／月×8个月）。案涉小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，虽被告未与原告单独签订《物业服务合同》，但该小区至今未成立业主委员会，作为建设单位的娄底市三泰房地产开发有限公司在原物业公司即湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要从小区撤场的情况下为及时为全体业主提供物业服务，与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为小区全体业主提供物业服务，期间娄底市房地产管理局在该小区对此进行了公示，在公示期间无业主提出异议，故由原告为全体业主提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与娄底市三泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对所有业主具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。原告按照每月每平米1.3元收取物业费以及按照每月每个50元支付车位费的标准符合法律规定，依法予以支持。被告答辩称因家中厨房返水，导致家具等受损严重，是因为原告未及时维护、修理主水管以致主水管堵塞导致，要求原告承担部分赔偿责任，减免物业管理费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告对其主张有义务提供证据，根据本案现有证据，原告厨房返水受损系因水管堵塞引起，但是水管堵塞不是因原告的侵权行为所致，被告亦没有提供充分证据证明原告存在过错，故应当足额缴纳物业管理费，一审法院对被告要求减免物业管理费的意见不予支持。被告曾缴纳了一段时间的物业管理费以及车位费，只因被告家中返水确实受损，原被告均认为系对方原因导致，双方未能达成协商处理意见，导致被告不再缴纳物业管理费，并非被告故意拖欠或不缴纳物业管理费，故一审法院对原告主张被告违约要求被告承担违约金的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李秋香应于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市檀山物业服务有限公司2017年1月至2019年8月的物业管理费人民币5632.64元以及2019年1月至2019年8月的车位费400元，共计6032.64元；二、驳回原告娄底市檀山物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（已减半收取，原告已预交），由被告李秋香负担。本院二审期间，被上诉人为证明其抗辩主张向本院提供了如下证据：证据1，要求撤除违章搭建棚架的报告复印件1份，拟证上诉人对业主乱搭乱建不作为；证据2，拆除违章搭建棚架遗留痕迹照片，拟证明涉案小区5栋1单元301业主违规乱搭乱建；证据3，2017年交款通知详单；证据4，2018年物业公司出具的收款凭证；证据五，催款通知书；证据六，录音光盘1张；以上证据共同拟证明被上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。上诉人经质证认为，证据1-5与本案无关联，不能达到其证明目的；被上诉人本身存在违规行为，即使物业公司存在一定过错，也不是李秋香拖欠物业费的理由；证据6是被上诉人要求选择年度交纳物业费，物业公司表示只能一次性交清，并未拒绝被上诉人交纳物业费，不能达到其证明目的。经审查，对被上诉人提供的上述证据，不属于二审程序中的新证据，本院综合本案其他证据予以认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：关于被上诉人是否应承担支付拖欠物业费的违约金的问题。上诉人主张被上诉人明显属于故意拖欠或不交纳物业管理费，应当按照约定承担相应的违约责任。经查，上诉人认可被上诉人曾缴纳了一段时间的物业管理费以及车位费，且认可被上诉人家中因下水管堵塞导致被上诉人家中返水的事实存在，但对下水管反水的原因双方各执一词，且双方未能达成协商处理意见，故一审法院认定并非被上诉人故意拖欠物业管理费，并对上诉人主张被告构成违约要求被上诉人承担违约金的诉讼请求未予支持，并无不当，上诉人的此一主张不能成立，本院不予支持。综上所述，娄底市檀山物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人娄底市檀山物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  刘 威二〇二〇年七月二十九日法官助理俞永清书记员周昂附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。