湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终442号上诉人（原审原告）：刘红玉，女，1952年12月20日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：唐琛，湖南新川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宏刚，男，1980年12月20日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审被告）：罗芳，女，1984年9月28日出生，土家族，居民，身份证住址湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。（系张宏刚之妻）被上诉人（原审被告）：卢良心，男，1973年9月6日出生，土家族，居民，身份证住址湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴慧琳，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴远生，湖南风云律师事务所律师。上诉人刘红玉因与被上诉人罗芳、张宏刚、卢良心确认合同无效纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘红玉的委托诉讼代理人唐琛，被上诉人罗芳，张宏刚，被上诉人卢良心及其委托诉讼代理人吴慧琳、吴远生等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红玉上诉请求：１.撤销张家界市永定区人民法院作出的（2019）湘0802民初5186号民事判决，依法改判三被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，被上诉人卢良心立即返还房屋并腾房；２.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审没有对该争议房屋买卖过程中的情形进行查明。事实上该争议房屋由被上诉人张宏刚、罗芳一直对外出租。2013年2月8日，被上诉人张宏刚、罗芳与被上诉人卢良心在买卖争议房屋时，上诉人并不知情，且村集体组织对此买卖行为也并不知情。在一审诉讼中张宏刚、罗芳也明确表明对于争议房屋的买卖行为上诉人刘红玉并不知情，刘红玉只知道是出租出去的。被上诉人卢良心也在一审庭审中阐述当时想买该争议房屋，找到上诉人刘红玉，但刘红玉并不签。二、一审法院适用法律错误。被上诉人张宏刚、罗芳与被上诉人卢良心的买卖行为系无效。其一，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地所有权属于农村集体，具有“一户一宅、面积法定、主体特定、无偿取得和使用”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有权属性，其转让和流通受到严格限制。本案被上诉人房屋买卖行为既违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。且根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村房屋出卖时除了应当支付合理的对价外，应当连同宅基地使用权一并转让，故还应当为同一集体经济组织内部成员并经集体经济组织同意。本案被上诉人卢良心从签订合同之日至今仍非房屋和宅基地所在的集体经济组织成员，三被上诉人签订该买卖合同未经集体经济组织同意，因而双方签订房屋买卖协议违反了《合同法》第五十二条第二款第五项的规定。其二，根据《民法总则》规定，本案争议房屋是上诉人刘红玉与张富元共同修建的，刘红玉是该房屋的共有权人。被上诉人张宏刚、罗芳并不是争议房屋的所有权人，对争议房屋并没有处分权，也没有经上诉人刘红玉的授权，因此，对被上诉人张宏刚、罗芳与卢良心签订的房屋买卖协议应认定为无效。第三，该房屋虽然被征收，但现在未被拆迁，上诉人的诉求依然可以成立，且即使涉案房屋不存在，依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故一审法院在被上诉人没有任何证据的情况下，仅凭被上诉人卢良心购买涉案房屋支付了合理对价，并居住七年之久，就直接认定其签订的争议房屋买卖行为有效明显错误。卢良心辩称，有相关证据证实了诉争房屋的购买过程及现状，一审法院已查清上述事实，卢良心购买房屋后进行了装修才入住，现已入住6年多，刘红玉称对其子出卖房屋的事情不知情，没有任何证据证实，也与常理不符。现因房屋要征收，刘红玉于是向法院提起诉讼。刘红玉不是涉案合同的相对方，只有在合同相对人恶意串通损害第三人利益的情况下才有权提起诉讼要求确认合同无效。卢良心在买房之前不认识张宏刚、罗芳，是在张家界公众论坛卖房的广告上看到二人在卖房，联系后才认识了张宏刚与罗芳，故不存在卢良心与张宏刚、罗芳恶意串通损害第三人利益的主观故意。卢良心与张宏刚、罗芳签订涉案协议时的房价与当时的市场价格相吻合，不存在不合理的低价，且卢良心买房后及时结清了房价款。农村房屋买卖体现了合同法的基本精神即当事人意思自治的原则，《土地管理法》明确鼓励农村集体经济组织及其成员盘活闲置宅基地和住宅，故涉案合同不违反法律、行政法规的强制性规定。一审认定事实清楚，适用法律正确。刘红玉的上诉没有事实和法律依据，请求驳回刘红玉的上诉请求，驳回原判。张宏刚辩称，涉案房屋由其母刘红玉与其父共同修建的，刘红玉不知道卖房的事情。罗芳辩称意见与张宏刚辩称意见一致。刘红玉向一审法院起诉请求：1．请求确认卢良心、张宏刚、罗芳签订的《房屋买卖协议》无效；2．请求卢良心立即返还房屋并腾房；3．本案诉讼费由卢良心、张宏刚、罗芳承担。一审法院认定事实：刘红玉与张宏刚是母子关系，张宏刚与罗芳为夫妻关系。1979年6月10日，刘红玉与丈夫张福元在大庸桥居委会五组201.14平方米土地上修建了一栋两层房屋，在房屋后面修建有厕所和猪屋，中间相隔为天井，没有建筑物。1992年11月21日，张福元和刘红玉向永定区房产登记办公室申请核发权证。1992年12月8日，张福元领取了两个单独的房产证：一个是本案争议房屋前面两层房屋的房产证，另一个是本案争议房屋（厕所和猪屋），房产证大定房证字第××号（产权面积为49.5平方米）。1994年12月29日，永定区国土管理所给张福元颁发了集建（九四）字第（043）号集体土地建设用地使用证，其中建筑占地114.88平方米，共有使用权面积201.14平方米。2003年张宏刚与罗芳结婚。2005年，张福元、刘红玉、张宏刚、罗芳将49.5平方米的建筑拆除后，一并占用厕所前空坪修建了一栋三层共356.37平方米房屋。2008年，张福元发生车祸死亡。2010年，张宏刚、罗芳在1979年修建的两层房屋前面的空坪上修建了一栋三层房屋，面积285平方米。房屋建成后，刘红玉、张宏刚、罗芳从1979年修建的两层房屋搬至新屋居住。后刘红玉、张宏刚、罗芳将1979年修建的两层房屋出售。涉案房屋一直是出租状态。2013年2月8日，卢良心与张宏刚、罗芳签订《房屋买卖协议》，约定：“张宏刚现有房屋一栋，层数三层，有土地使用证，位于大庸桥五组，经协商以叁拾伍万捌仟元卖给卢良心，其房屋界址为：东至房屋滴水，西至前房屋阳台（后面房屋的进出口由前房屋的阳台一端进出，征收时阳台面积属前房屋屋主所有），南至房屋滴水，北至房屋出沿为界。卢良心过路由张宏刚前面的通道，长期过路至征收，如果张宏刚、卢良心各有一方反悔，每月按房屋总价的3％支付违约金，如有欺骗行为，一切损失后果自负。”卢良心、张宏刚、罗芳在该协议上签名。同日，卢良心向张宏刚、罗芳给付了358000元，张宏刚给卢良心出具了收条。不久，卢良心对房屋进行了装修，并居住至今。2017年，涉案房屋被纳入万家溶周边城市棚户区改造项目，张家界市永定区征收与补偿管理办公室于2017年9月30日-2017年10月14日对张家界市永定区万家溶周边城市棚户区改造项目被征收房屋情况进行了第三榜公示，公示的涉案房屋的户主姓名为卢良心，面积为356.37平方米。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。合同的有效要件为行为人具有相应的行为能力、意思表示真实、内容适法妥当。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可以看出，处分权并非合同的有效要件，欠缺处分权将影响物权变动的效果，转让合同的效力与是否有处分权无必然联系，故刘红玉主张张宏刚、罗芳欠缺处分权合同无效的观点，不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级以上人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，目的是为保障农村村民户有所居，同时该条规定明确鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本案中，涉案房屋确为刘红玉与丈夫张福元申请的大庸桥居委会五组201.14平方米宅基地上修建的房屋，在办理房产证时分别就正屋及厕所、猪屋分别办理了房屋所有权证件；在卢良心、张宏刚、罗芳签订《房屋买卖协议》时，该宅基地上已修建有两栋房屋，刘红玉及张宏刚、罗芳在该宅基地前即屋前坪坝上还修建有一栋三层共285平方米的房屋，并在该房屋中居住。从宅基地制度设置的目的和《土地管理法》第六十二条的精神来看，刘红玉、张宏刚、罗芳在有房屋居住的情况下将宅基地上闲置房屋出售并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。同时，卢良心购买涉案房屋支付了合理的对价，并已在涉案房屋中居住七年多时间，卢良心、张宏刚、罗芳之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。刘红玉主张不同集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为无效的观点，不予采纳。关于刘红玉要求卢良心返还房屋并腾房的诉讼请求，因涉案房屋已经被依法征收，对刘红玉的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回刘红玉的诉讼请求。案件受理费100元，由刘红玉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人卢良心提交的《张家界市永定区人民政府关于发布〈月亮湾小区西侧、万家溶周边城市棚户区改造项目房屋征收决定〉的公告》、《张家界市永定区大庸桥万家周边城市棚户区改造项目被征收房屋情况调查认定表（第三榜）》真实、合法，能够证明涉案房屋及土地被纳入永定区人民政府征收补偿范围，本院予以采纳。被上诉人卢良心提交的张家界市永定区大庸桥街道大庸桥社区居民委员会的证明没有经办人、负责人签字，不符合法定形式要件，本院不予采纳。本院对于一审查明的事实予以确认。二审中，经本院释明，刘红玉提出如合同被确认无效但无法返还房屋的情况下，要求涉案房屋征收补偿款归其所有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，张宏刚、罗芳将涉案房屋转让给卢良心时，所涉房屋的土地使用权亦应随房屋一并转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，虽然宅基地可以流转，但只能在本集体经济组织内部进行流转，农村村民不得向本集体经济组织成员以外的人转让宅基地。本案中，张宏刚、罗芳将位于永定区地转让给卢良心时，卢良心作为永定区阳湖坪镇禾家山村十组的集体经济组织成员，应该在该组享有宅基地，其并非是永定区大庸桥办事处大庸桥居委会五组的集体经济组织成员，不具有受让涉案房屋及宅基地的主体资格，故张宏刚、罗芳与卢良心签订的涉案合同违反了上述法律的强制性规定，卢良心主张涉案合同不违反法律、行政法规的强制性规定的意见，于法无据，本院不予支持。同时，涉案合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋系占用之前办理了产权证的房屋拆除后的土地以及其他空地进行的修建，并未办理相关的产权手续，故无法进行过户，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案合同应为无效合同，故对于刘红玉提出涉案合同无效的主张，本院予以支持；一审法院认定涉案合同合法有效确有不当，本院依法予以纠正。卢良心二审中提出刘红玉不是涉案合同的相对方，卢良心与张宏刚、罗芳没有恶意串通损害其利益的主观故意，卢良心也实际支付了合理对价，故刘红玉无权提起诉讼要求确认合同无效的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋已经被依法征收，卢良心实际上已经无法返还涉案房屋，故刘红玉要求卢良心返还房屋并腾房并无依据，本院不予支持。因在本案中卢良心所支付的购房款358000元实际由张宏刚和罗芳所收取，故，对案涉购房款应由刘红玉、张宏刚、罗芳共同予以返还。因涉案房屋系刘红玉、张宏刚、罗芳等人共同修建，属于刘红玉、张宏刚、罗芳的家庭共同财产，被征收后已经增值，本院考虑到双方当事人的过错程度以及本着诚实信用的原则出发，认为对于政府部门进行征收补偿超出358000元的增值部分，由刘红玉、张宏刚、罗芳享有20%的利益、卢良心享有80%的利益较为适宜。综上所述，刘红玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初5186号民事判决；二、被上诉人卢良心与被上诉人张宏刚、罗芳2013年2月8日签订的《房屋买卖协议》无效；三、案涉整栋房屋的征收补偿款中358000元归被上诉人卢良心所有，扣除358000元的剩余部分被上诉人卢良心享有80%的利益，上诉人刘红玉、被上诉人张宏刚、罗芳共同享有20%的利益；四、驳回上诉人刘红玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由刘红玉、张宏刚、罗芳负担50元，卢良心负担50元，二审案件受理费100元，由刘红玉、张宏刚、罗芳负担50元，卢良心负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘利利审判员  杨 芳审判员  涂明珠二〇二〇年七月三十一日法官助理向源书记员戴佳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。