贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终988号 上诉人（原审原告）：吴跃克，男，1984年10月9日生，布依族，现住贵州省荔波县。 上诉人（原审原告）：吴跃雷，男，1986年9月11日生，布依族，现住贵州省荔波县。 被上诉人（原审被告）：荔波县佳茗农业科技开发有限公司，住所地贵州省荔波县佳荣镇拉毛村拉亮一组，统一社会信用代码91522722314293309。 法定代表人：姚智理，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：荔波县友创建材有限公司，住所地贵州省黔南州荔波县玉屏街道办事处职业中学斜对面，统一社会信用代码91522722061048534D。 法定代表人：廖永刚，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：何国平，男，1990年07月23日生，布依族，住贵州省平塘县。 被上诉人（原审被告）：覃贞寿，男，1975年12月21日生，布依族，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审被告）：何成仙，女，1966年10月12日生，汉族，住贵州省平塘县。 被上诉人（原审被告）：贵州鹏辉房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市开发区华龙综合楼二单元4-2号，统一社会信用代码915227017553818413。 法定代表人：成万坤，该公司董事长。 上诉人吴跃克、吴跃雷因与被上诉人荔波县佳茗农业科技开发有限公司（以下简称佳茗公司）、荔波县友创建材有限公司（以下简称友创公司）、何国平、覃贞寿、何成仙、贵州鹏辉房地产开发有限公司（以下简称鹏辉公司）案外人执行异议之诉一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴跃克、吴跃雷上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、《阳光1号住宅认购书协议书》系上诉人与被上诉人鹏辉公司自愿签署，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案协议应当认定为商品房买卖合同。一审判决对此未予认定，属认定事实错误；二、网签和备案仅属于行政管理手段，并不是认定商品房买卖合同效力的必要条件，网签和备案与否，不影响商品房买卖合同关系的认定。案涉争议房屋在2019年1月4日被一审法院查封，在查封之前，上诉人与被上诉人鹏辉公司已签订书面认购协议书，已成立合法有效的书面买卖合同关系；争议房屋用于上诉人居住，且上诉人名下无其他住房；上诉人已于2017年9月2日支付全部购房款。上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，法律并未明文规定，只有经过房产局备案的合同或网签才是排除强制执行的必要条件，一审判决以上诉人是否享有争议房屋物权作为判断标准，对法律规定和司法解释作出扩大解释，增加限制性的条件，明显错误；三、上诉人与被上诉人鹏辉公司2017年9月2日签订的《协议书》，系因担心房屋无法正常交付而约定的补救方案，与本案无关。上诉人是否主张债权有自主选择的权利，一审判决据此认定上诉人不具备排除强制执行的情形，没有事实和法律依据。 原告吴跃克、吴跃雷向一审法院提出如下诉讼请求：1、判决终止对荔波县房屋栋拍卖、执行，确认房屋归原告所有；2、解除对上述两套房屋的查封；3、案件受理费由被告承担。 一审法院审理查明：2015年9月18日，原告吴跃雷与贵州鹏辉房地产开发有限责任公司荔波“阳光1号”项目部签订了两份《“阳光1号”住宅认购书》，预购买阳光1号1栋11层01号、1栋12层01号房，并交了两套房屋的定金共计2万元，后双方一直没有签订购房合同。吴跃克与吴跃雷共同经营同发砖厂，2015年11月18日，同发砖厂与都匀三建阳光1号项目部签订《供货合同协议》，同发砖厂向“阳光1号”项目供应八孔转等货物，后直接供应给鹏辉公司货物。2017年9月2日，两原告与成万坤签订《协议书》，约定两原告认购的两套房屋总价为556434元，拖欠的材料款为777060元，成万坤书面同意用其中的欠款556434元抵扣两套房屋购房款，并约定如两套房屋因权属问题导致被法院拍卖或者强制执行，则鹏辉公司仍需向两原告支付材料欠款777060元，同时赔偿经济损失。2017年12月15日，吴跃克与鹏辉公司法定代表人成万坤经清算，确认货款为777060元。2017年12月15日鹏辉公司出具《同意书》，确认两套房屋房款为556434元，成万坤同意将钥匙交给两原告。两原告于2017年12月19日与荔波万安物业服务有限责任公司签署《荔波阳光1号小区物业管理服务合同书》装修入住。鹏辉公司于2019年8月15日出具证明，证明阳光1号1栋1-11-1、1-12-1号住宅认购书是以公司名义签订，成万坤向二原告出具的对账清单、欠条、签订的供货协议、交房协议书均代表公司行为。 另查明，一审法院执行申请执行人佳茗公司、友创公司、何国平、何成仙与被执行人鹏辉公司商品房预售合同、买卖合同、民间借贷纠纷系列案件中，于2019年1月4日作出（2018）黔2722执218号之三执行裁定，预查封被执行人鹏辉公司位于荔波县房屋。至一审法院查封阳光1号1号楼1-11-1、1-12-1号房屋时，该房屋处于未售状态，仍登记在被执行人鹏辉公司名下。查封后，二原告不服（2018）黔2722执218号《执行裁定书》，向一审法院提出了书面异议，一审法院于2015年3月25日作出（2019）黔2722执异5号执行裁定书，驳回二原告的异议请求。二原告于2019年4月10日向一审法院提起案外人执行异议之诉，于2019年5月15日撤回起诉，于2019年6月25日再次提起诉讼。另，吴跃克与吴跃雷系亲兄弟，吴跃雷代吴跃克签署了认购书，二原告协商后决定，1-11-1号房屋归属吴跃雷、1-12-1号房屋归属吴跃克。阳光1号1号楼1-11-1、1-12-1号房屋曾被查封，二原告第一次知道其被查封时间为2017年12月17日左右，二原告知道该两套房屋被查封后才进行的装修入住。 一审法院认为，二原告是否取得争议房屋的物权，是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。二原告与被告鹏辉公司虽然签订了《阳光1号住宅认购书》，支付了购房定金2万元，且以货款抵扣了剩余房款，并占有该两套房屋，但双方未签订《商品房买卖合同》，也未登记备案，没有办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案涉案房屋在未办理不动产变更登记前尚未发生产权转移，仍属于鹏辉公司所有。原告认购的房开商的商品房，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条亦规定在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与鹏辉公司仅签订了认购合同，未进行网签等备案登记，也没有签订正式的商品房买卖合同。且根据二原告与鹏辉公司2017年9月2日签订的《协议书》约定：“若房屋因权属问题导致被法院拍卖或强制执行，则甲方仍需向乙方支付材料欠款，同时赔偿乙方的经济损失”。二原告于2017年12月17日左右知道该房屋被查封，此后应向鹏辉公司主张债权，但二原告仍坚持装修入住，且二原告系在一审法院上述涉案房屋查封过后，才实际装修入住，不属于善意第三人。综上，二原告不具备排除强制执行的情形。应当驳回原告的诉讼请求，对涉案房屋继续采取强制执行措施。本案系执行异议之诉，所审理的是原告是否有足够的民事权益排除法院的强制执行，原告提出的关于确认房屋归原告所有的诉讼请求，不属于本案审理的范围，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第十七条、第二十五条、第二十九条的规定，判决：驳回原告吴跃克、吴跃雷的诉讼请求。案件受理费60元，由原告吴跃克、吴跃雷负担。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，归纳吴跃克、吴跃雷的上诉主张，主要为：1、《阳光1号住宅认购书》是否属于商品房买卖合同；2、上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于《阳光1号住宅认购书》是否属于商品房买卖合同问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《阳光1号住宅认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人与鹏辉房开公司在签订认购书后也没有签订正式的商品房买卖合同，从上诉人提交《欠条》、《证明》、《协议书》等证据载明的内容来看，鹏辉公司实际上是以房抵债的形式，将房屋抵给上诉人，以抵偿鹏辉公司差欠上诉人的货款。 关于上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上诉人与鹏辉公司以房抵债的目的是债的清偿，不同于房屋买卖关系，且上诉人也未提供其名下无其他居住房屋的证据，上诉人主张排除强制执行，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴跃克、吴跃雷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人吴跃克、吴跃雷承担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 莫玉魁 审判员 万 青 二〇二〇年七月二十一日 法官助理向朝珊 书记员易甜甜