甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终767号 上诉人（原审被告）：严国霖，男，1991年3月16日出生，汉族，住新疆沙雅县。 委托诉讼代理人：严兴虎（严国霖父亲），男，1960年1月20日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 被上诉人（原审原告）：武威乐居物业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区北关什字武威大酒店七楼。 法定代表人：张庆华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学仁，该公司副经理。 委托诉讼代理人：许宝平，甘肃森博律师事务所律师。 上诉人严国霖因与被上诉人武威乐居物业管理有限公司（以下简称乐居物业）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严国霖委托诉讼代理人严兴虎、被上诉人乐居物业委托诉讼代理人刘学仁和许宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严国霖上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初2859号民事判决，改判严国霖按99.42平方米的交费面积支付乐居物业2018年1月1日至2019年6月30日的物业费，诉讼费用由乐居物业承担。事实和理由：双方在购房合同中约定的房屋面积为99.42平方米，符合《甘肃省物业管理收费实施办法》第十二条和原武威市房地产管理局凉州区物价局《关于加强住宅小区物业服务收费管理及有关问题的通知》二条中第六条的规定，乐居物业主张的测绘面积不符合上述规定，且乐居物业于2019年2月23日向业主告知，同意未办理产权证的按合同面积收取物业费，故物业收费面积应为99.42平方米。关于交费时间，因云晓尚都小区业委会发布的公告通知业主交费时间到2019年6月30日止，业委会的公告对全体业主有约束力，故物业费只能交纳到2019年6月30日。 乐居物业辩称，虽然购房合同中房屋面积为99.42平方米，但办理产权登记时经测绘部门测绘，实际面积为100.88平方米，购房合同也约定，合同约定面积和产权登记面积不一致的，以产权登记面积为准，严国霖如果进行产权登记，面积必然是100.88平方米，故应按100.88平方米计算物业费。关于收费时间，虽然业委会发布的公告通知业主不交纳2019年6月30号以后的物业费，但该公告已被凉州区西关街街道办事处和凉州区物业管理所认定不符合法律规定，且直至现在乐居物业也一直在替该小区提供服务，故2019年6月30日后的物业费仍然应该交纳。综上理由，请求维持原判。 乐居物业向一审法院起诉请求：判令严国霖缴纳2018年1月1日至2020年3月31日的物业费3410.12元，并偿付违约金2389.5元。 一审法院认定事实：2014年6月3日严国霖与武威市建隆房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，约定购买云晓尚都建筑面积为99.42平方米的房屋一套。2015年严国霖一家入住凉州区云晓尚都2号楼1单元132室。2015年4月6日乐居物业与严国霖签订了前期物业管理服务协议，协议约定提供服务的严国霖的房屋建筑面积为99.42平方米，物业服务费单价为每平方米1.3元。2012年武威市房地产测绘队对云晓尚都房屋实际面积进行了测绘，2015年10月又进行了复核测绘，测绘报告中确认严国霖所购买的房屋实际建筑面积为100.88平方米。2016年云晓尚都开始办理产权登记，严国霖未办理产权登记手续。严国霖之父严兴虎按双方协议面积缴纳物业费至2016年6月底，双方因物业费缴纳面积发生争议，严兴虎认为应按协议面积99.42平方米缴纳物业费，乐居物业认为应依据经武威市房地产测绘队测绘认定的建筑面积和武威市房地产管理局颁布的房屋产权证确认的建筑面积100.88平方米为准收取物业费用。2017年乐居物业将严国霖起诉法院，后双方协商解决了纠纷。2018年双方仍因上述原因为缴纳物业费发生纠纷，2019年乐居物业再次将严国霖起诉法院，后因故撤诉。期间2019年6月20日云晓尚都业主委员会发布公告要求业主给乐居物业缴纳物业费的时间截止至2019年6月30日，2019年8月12日凉州区西关街街道办事处与凉州区物业管理所共同向武威市云晓尚都业主委员会发出通知，认为该委员会于2019年5月12日做出的要求解聘乐居物业公司的公告不符合相关法律规定，要求该委员会依据相关法律规定的程序依法依规进行。该业主委员会并未按法规进行，双方争执逾大，但乐居物业仍在实际履行物业管理和服务义务。基于上述争议，严国霖之父严兴虎认为拖欠2018年1月至2020年3月的物业费，只应缴纳至2019年6月30日。双方争议过大，乐居物业遂再次提起诉讼。一审法院认为，乐居物业与严国霖双方签订了前期物业服务合同，双方对该合同均无异议，双方合法利益均应受法律保护。现双方争议的第一个焦点是缴纳物业费的面积应按99.42还是100.88平方米认定？针对该争议焦点乐居物业提供了武威市房地产测绘队测绘的测绘报告和与严国霖同一单元同一户型的房屋产权登记证，证明虽双方协议面积为99.42平方米，但经有法律规定的房管部门最后认定严国霖居住的房屋确定建筑面积为100.88平方米。严国霖之父严兴虎认为其未办理产权登记，只能依据《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定按购房合同标明的建筑面积收取物业费。本院经审理认为严国霖与武威市建隆房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同和与乐居物业签订的前期物业服务合同中严国霖房屋的建筑面积确实为99.42平方米，但在双方购房合同中有明确的约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，严国霖与建隆房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同的时间是2014年6月，武威市房地产测绘队对云晓尚都房屋二次测绘核定时间是2015年10月，2016年云晓尚都房屋即全面开始了产权登记，作为住户的严国霖长期不办理产权登记手续，并以此为由抗辩其房屋建筑面积应为99.42平方米，有违诚实信用原则，相较于遵循法律规定积极办理了房屋产权登记并以产权登记面积为准缴纳物业费用的其他居民亦有失公允，有违公平原则。《甘肃省物业服务收费管理实施办法》仅为地方行政法规，其条款不能与基本法的原则相悖，严国霖委托诉讼代理人严兴虎的此抗辩理由不能成立，物业费缴纳的面积应按100.88平方米认定。双方争议的第二个焦点为物业费缴纳的时间，是否应该截止至2019年6月30日？针对这一焦点严国霖委托诉讼代理人严兴虎出具了武威市云晓尚都业主委员会出具的公告和通知及相关行政法规，认为云晓尚都业主委员会贴出公告要求各业主将物业费缴纳至2019年6月30日，作为业主，其应该按业主委员会的公告执行。乐居物业针对上述公告出具了凉州区西关街街道办事处与凉州区物业管理所的联合通知，认定武威市云晓尚都业主委员会解聘乐居物业公司的公告不符合相关法律规定，要求依法展开工作。在云晓尚都业主委员会按法律规定解聘和重新选聘物业服务企业之前，乐居物业一直在实际行使物业管理和服务工作，故乐居物业公司诉请支付物业费至2020年3月31日的请求应予支持，严国霖委托诉讼代理人的抗辩理由不能成立。对乐居物业公司要求严国霖支付违约金2389.5元的请求，因为本案严国霖未如期缴纳物业费的原因是双方对缴纳物业费的面积有争议，而非严国霖拒不缴纳，不能认定严国霖违约，故对此请求不予支持。对严国霖委托诉讼代理人严兴虎抗辩乐居物业起诉向其追偿物业费侵犯了其名誉，应该向其赔礼道歉属另外一个法律关系，严兴虎可另行提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第八十三条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、严国霖支付给武威乐居物业管理有限公司所欠2018年1月1日至2020年3月31日物业费3410.12元；二、驳回武威乐居物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判项限判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由严国霖负担。 在二审诉讼期间，严国霖提交了乐居物业于2019年2月23日向业主发出的告知书一份和住户交费通知单两份、业主委员会于2019年4月1日作出的06号和10号通知各一份、乐居物业作出的关于调整物业费的通知和物业费催收通知各一份。告知书和交费通知书证明乐居物业同意未办理产权证的业主按合同面积交纳物业费。06号通知证明是业委会通知交费到2019年6月30日，10号通知证明乐居物业未对收费进行公示。调整物业费通知书证明乐居物业单方面调整收费标准，催交物业费通知证明乐居物业以起诉吓唬业主。乐居物业对告知书和两份交费通知书的真实性无异议，但认为应按法律规定的面积收取物业费。对业委会作出的06号通知的真实性无异议，但认为是业委会单方通知，不能约束物业公司，对10号通知认为与本案无关联性。对调整物业费通知书和物业费催交通知书的真实性无法确定，调整物业费通知内容不侵害业主的权利，进行诉讼是合法手段。同时，乐居物业提交了甘肃省武威市中级人民法院（2020）甘06民终508号判决书一份，证明业委会的行为侵犯了物业公司的权利。严国霖对该判决书的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，对于严国霖提交的告知书和两份交费通知书，因乐居物业对其真实性无异议，故予以采信。06号通知系业委会单方作出，对乐居物业无效，故不予采信。10号通知与本案无关联性，调整物业费通知书和物业费催交通知书来源不明，真实性无法确定，均不予采信。对于乐居物业提交的判决书，与本案也无关联性，也不予采信。 经二审查明，原审认定2015年严国霖一家入住凉州区云晓尚都2号楼1单元132室错误，应为2013年入住。2017年乐居物业将严国霖起诉法院，并非原审法院认定的双方协商解决了纠纷，而是乐居物业申请撤诉。另查明，2019年2月23日，乐居物业向业主及业委会发出告知书，内容为已办理产权证的以产权证记载的建筑面积收费，未办理产权证的以购房合同表明的建筑面积收费。之前统一按最终产权面积收费，已于2018年开始，对未办理产权证的业主，物业费按合同面积进行多退少补。 本院认为，严国霖和乐居物业签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。关于严国霖的物业费交费面积，虽然严国霖的房屋建筑面积经武威市房地产测绘队测绘并复核后认定为100.88平方米，但在2016年云晓尚都小区业主已能够办理产权登记而严国霖一直未办理的情况下，乐居物业于2019年2月23日向业主发出告知书，同意未办理产权证的业主按购房合同表明的面积收取物业费，并同意已按产权面积收取的物业费，从2018年开始，对未办理产权证的业主，物业费按合同面积多退少补，且乐居物业起诉主张的物业费也是按99.42平方米计算的，故乐居物业应按99.42平方米的合同面积收取严国霖的物业费，一审判决认定交费面积为100.88平方米不当。关于2019年6月30日以后的物业费能否继续收取的问题。虽然云晓尚都小区业委会发布公告，通知业主要解聘乐居物业，让业主向乐居物业只交纳2019年6月30日前的物业费，但其解聘乐居物业公司的公告已被凉州区西关街街道办事处和凉州区物业管理所认定为不符合相关法律规定，且2019年7月1日后云晓尚都小区仍由乐居物业在提供物业服务，故乐居物业仍可按原约定标准收取物业费。 综上所述，一审判决认定严国霖交纳物业费的面积为100.88平方米虽然不当，但判决结果正确，故对严国霖的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由严国霖负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永忠 审判员  张宗鹏 审判员  胡春芳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  黄 蕊