呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1513号上诉人（原审被告）：韩友新，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩国新，男，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市，系韩友弟弟。委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区八一路华新小区26号楼1单元1层。法定代表人：李钢，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：杨腾飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张三丽，女，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区爱民街铁路小区6号楼1单元4楼中户，系杨腾飞母亲。上诉人韩友新、内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司(以下简称苏日公司）因与被上诉人杨腾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人韩友新的委托诉讼代理人韩国新、齐梦，苏日公司的法定代表人李钢，杨腾飞的委托诉讼代理人张三丽，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩友新上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初3555号第二项判决,改判驳回杨腾飞一审要求韩友新双倍返还已交纳的定金36000元的诉讼请求或将本案发回重审；2.判令杨腾飞承担本案一审及二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、本案的基本法律关系为房屋买卖合同,韩友新作为卖方与杨腾飞作为买方在第三方经纪公司苏日公司的居间服务下就房屋的买卖事宜协商一致,并由三方签订《买卖定金合同》,杨腾飞向韩友新交付了定金18000元。杨腾飞用按揭贷款方式支付购房款,首付款14万元,拟按揭贷款38万元。根据银行贷款的相关流程及房地产中介公司的行业惯例,以按揭方式购买二手房的流程为：“1.买卖双方到银行面签;2.买方向卖方支付首付款并办理按揭贷款;3.待贷款审批通过后双方到房管部门办理过户手续；4.银行将贷款打入卖方账户;5.卖方向买方交付房屋”。韩友新与杨腾飞达成房屋的买卖合意后,先后两次分别到工商银行及建设银行办理了面签手续,但面签后杨腾飞却一直未向韩友新支付首付款,也未提供收入及职业证明、征信报告、近6个月银行转账流水等办理按揭贷款所必须的材料，导致案涉房屋的买卖在面签后即终止，且因韩友新拒不配合而无法进行下去。因此，系杨腾飞的原因导致买卖不能成就,杨腾飞存在过错,且构成违约。二、韩友新与杨腾飞在《买卖定金合同》第六条约定了不履行合同的违约责任，即“如买方不履行本合同义务,已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金”。房屋买卖合同中,买方的主要义务为支付购房款,而卖方的义务为交付房屋并办理房屋产权转移至买方的相关手续。虽然韩友新在与杨腾飞签订《买卖定金合同》时，案涉房屋仍有贷款尚未还清，但从上述贷款购买房屋的流程可以看出，只要韩友新在办理过户之前将房屋的余款还清，就不影响韩友新办理房屋的权属转移登记，房屋是否存在按揭贷款也并不影响房屋合法出售。一审法院以案涉房屋存在贷款为由,认定韩友新未构成合法出售房屋的条件,从而认定韩友新构成违约显然没有事实与法律依据。三、如前所述,本案中导致房屋买卖不能成就的原因在于杨腾飞，系因杨腾飞拒不支付首付款、不配合办理按揭贷款才导致买卖合同不能履行。从买卖合同的履行情况来看，在房屋仅面签、杨腾飞不支付首付款、也不办理按揭贷款的情况下，房屋存在按揭贷款并不能作为韩友新违约的理由，且韩友新也多次向杨腾飞及苏日公司表示，只要杨腾飞的银行贷款审批通过，韩友新会立即还清房屋贷款并配合办理房屋的过户手续。故根据定金罚则及双方《买卖定金合同》的约定，本案中不履行合同义务的人系杨腾飞，而非韩友新，一审法院因房屋存在贷款就认定韩友新违约没有依据。杨腾飞辩称，第一，韩友新故意隐瞒该房屋的贷款情况，导致合同无法继续履行构成了根本违约，应承担相应的违约责任。第二，苏日公司作为居间人对房屋情况没作详细调查，怠于履行居间义务，应返还产权过户服务费、按揭贷款服务费。第三，一审中双方都明确表示解除合同，不再履行合同。杨腾飞在2018年9月10日通过苏日公司二分公司要购买一套产权独立清晰无任何他项权利可直接过户的房屋。在2018年9月17日，三方约定好到工商银行办理首付款和按揭贷款时，韩友新又突然告知房子有贷款未还清，不能过户。经三方协商一致三天以后还清贷款再办理手续。三天以后，韩友新、苏日公司都说贷款已还清，但需要更改为建设银行才能办理，于是约杨腾飞到建设银行办理，但在建设银行没有证据证明房子贷款已还清，致使合同无法继续履行。杨腾飞曾多次找苏日公司要求退款，但苏日公司不予处理。杨腾飞向房管局投诉，在房管局苏日公司承认自己的违约行为，并为此出具一张欠条，同意返还，但其一直拒绝。本案中导致房屋不能买卖的真正原因在于韩友新、苏日公司的过错。苏日公司述称，对韩友新的上诉因与苏日公司无关，故不作答辩。苏日公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初3555号第三项，改判驳回杨腾飞要求苏日公司返还其已交纳的产权过户服务费3000元、按揭贷款服务费7600元,共计10600元的费用,请求将本案发回重审。2.判令杨腾飞承担本案一审及二审的诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,苏日公司并不存在任何违约行为,卖方也不存在违约行为,买主中途中止中介在银行办理二手房按揭贷款,换银行两次,以各种理由阻挠办理贷款,按居间房买卖合同第六条违约责任约定违约方把违约金的50%交到苏日公司作为服务佣金,不给予退还。苏日公司二审审理过程中表示同意返还杨腾飞已交纳的产权过户服务费3000元，但不同意返还杨腾飞已交纳的按揭贷款服务费7600元。杨腾飞辩称，苏日公司未履行居间义务，而且我方后来投诉至房管局，苏日公司也承认其存在违约行为，苏日公司在房管局给我方出具了一张欠条，返还我方所有的中介费用，但是苏日公司一直拒绝履行。我方要求他返还这10600元。韩友新述称，苏日公司的上诉请求没有针对韩友新，故韩友新不作答辩。杨腾飞向一审法院起诉请求：1、依法判令解除杨腾飞与韩友新、苏日公司所签订的《买方确认书》、《买卖定金合同》；2、依法判令苏日公司返还杨腾飞中介费等费用15600元，并按照同期银行贷款利率支付利息；3、依法判令韩友新双倍返还杨腾飞已交纳的定金18000元，即36000元；4、本案诉讼费由韩友新、苏日公司承担。一审法院认定事实：杨腾飞（买方）与韩友新（卖方）和苏日公司（居间方）于2018年9月10日签订了《买卖定金合同》，在苏日公司提供中介居间服务下，就杨腾飞购买韩友新位于呼和浩特市××区房屋达成协议。合同约定，杨腾飞购买韩友新位于呼和浩特市××区房屋，房屋交易总额520000元。买方支付定金为人民币18000元，以确定买卖关系。《买卖定金合同》第五条约定：“买卖双方约定于2018年9月17日前至苏日房产签订《房地产买卖契约》，同时买卖双方备齐文件，到所属房地产部门办理过户及相关手续。”《买卖定金合同》第六条约定：“本《买卖定金合同》经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金；同时买卖双方需将所得违约金的50％给苏日房产作为服务佣金。”合同签订后，杨腾飞向韩友新交付定金18000元，由韩友新出具收据。双方签订《买方确认书》中第三条约定：“拟定贷款金额为380000元，首付款140000元。”第五条约定：“居间服务费为5000元，产权过户服务费为3000元，按揭贷款服务费为7600元。”双方签订合同后，杨腾飞于2018年9月17日向苏日公司交纳中介费5000元、银行代办费7600元、过户代办费3000元，共计15600元。杨腾飞于2018年9月10日向韩友新交纳房屋定金18000元，韩友新于2018年9月10日向苏日公司交纳中介费5000元。杨腾飞于2018年9月17日到银行审批贷款的时候，得知韩友新房屋贷款尚未还清，拒绝支付首付款。后双方未对房屋进行过户。一审庭审中，经过询问，杨腾飞和韩友新明确表示要解除合同，也明确表示不会继续履行合同。另查明，杨腾飞征信良好。一审法院认为，杨腾飞经苏日公司居间介绍与韩友新签订的《买卖定金合同》和《买方确认书》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。韩友新作为房屋所有者，出卖于杨腾飞的房屋应当有独立清晰的产权，但该房屋还有贷款瑕疵，此时杨腾飞有权提出抗辩，拒绝先行支付首付款。同时双方明确表示不继续履行合同，该合同已经不存在任何履行的可能，合同目的不能实现，故对杨腾飞请求解除《买卖定金合同》和《买方确认书》的诉讼请求依法予以支持。因韩友新未构成合法出售房屋的条件，构成违约，应承担相应的违约责任。根据定金法则和合同约定，合同解除后，韩友新收取的杨腾飞的18000元定金应当双倍返还。对于杨腾飞主张的苏日公司返还中介费等费用15600元，并按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，因该笔费用包括居间服务费5000元，产权过户服务费3000元和按揭贷款服务费7600元，苏日公司提供居间服务，已经依照合同完成了相应的居间服务，提供了订立合同的机会或者媒介服务理应收取相应的报酬，故对于中介费用5000元不应返还。对于产权过户服务费3000元，按揭贷款服务费7600元，因本案房屋交易未实际完成，该费用没有实际支出，基于公平交易的原则，苏日公司应当向杨腾飞予以返还。针对杨腾飞主张的按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，造成本案房屋买卖合同不能继续履行的相对方发生在杨腾飞与韩友新之间，并非苏日公司违约所致，故杨腾飞的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，韩友新违反合同约定，应承担相应的违约责任，对于杨腾飞的部分诉讼请求应予以支持，苏日公司应返还产权过户服务费、按揭贷款服务费。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除杨腾飞与韩友新、内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司签订的《买方确认书》、《买卖定金合同》；二、韩友新于本判决生效之日起十日内双倍返还杨腾飞已交纳的定金36000元；三、内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还杨腾飞产权过户服务费3000元、按揭贷款服务费7600元，共计10600元；四、驳回杨腾飞的其他诉讼请求。案件受理费545元，由杨腾飞负担53元，韩友新负担380元，内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司负担112元。本院二审期间，杨腾飞,苏日公司新提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨腾飞新提交的证据为：1.银行流水（2018年9月17日），拟证明2018年9月17号杨腾飞去银行办理贷款时要付韩友新的首付款；2.与韩友新的通话录音，拟证明韩友新一直在拖延时间；3.与李钢的通话录音，拟证明苏日公司的李钢和韩友新合伙欺骗杨腾飞。韩友新质证意见如下：银行流水因没有原件无法核实真实性，且该证据只是能显示出杨腾飞2018年9月17日存入银行账户121000元，不能证明杨腾飞把双方约定的首付款14万交付给韩友新；对与韩友新的录音的真实性认可，但不认可证明的问题，是杨腾飞不提供办理按揭贷款的材料，导致无法正常贷款；对与苏日公司的录音不发表意见。苏日公司的质证意见如下：对银行流水真实性不认可；对与韩友新的通话录音不发表意见；对与苏日公司李钢的录音真实性，是杨腾飞的家人不想买这个房子了，所以在办理贷款和其他手续时不予配合，导致贷款没有批下来，苏日公司已经尽到了中介义务，提供了贷款服务，不应退还贷款服务费。苏日公司提交的证据为微信聊天记录截图，拟证明杨腾飞不配合提供贷款资料。杨腾飞对该证据真实性认可，对证明的问题不认可，杨腾飞有支付首付款和办理贷款的能力，因房屋出现瑕疵无法继续交易；韩友新对微信聊天记录真实性认可，证明的问题认可。本院对杨腾飞出示的录音证据真实性予以确认，对苏日公司出示的微信聊天记录因无法反映出杨腾飞与韩友新不能继续履行合同的根本原因，故不予采纳。本院认为，本案的争议焦点是：韩友新主张其不应双倍返还杨腾飞已交纳的定金36000元上诉主张是否能够成立；苏日公司上诉请求不退还杨腾飞按揭贷款服务费7600元的上诉理由是否能够成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，韩友新作为卖方在出具的“卖方确认书”中明确表明：所出售的房屋产权清晰、无抵押、无任何债务。事实上，韩友新出售的本案诉争房屋存在贷款抵押情形。苏日公司也陈述杨腾飞方第一次到银行办理面签时要求先让房主还清贷款，再进行交易。尽管苏日公司、韩友新均陈述存在抵押贷款的房屋也可以依法进行出售、并办理新的按揭贷款，但最初杨腾飞、韩友新在苏日公司提供居间服务的情况下进行房屋交易时，韩友新所给的房屋信息是无抵押、无任何债务，杨腾飞也是在此基础上接受交易的。现韩友新签约时所提供的房屋信息与实际情况并不相符，而此信息对于买房人而言属影响房屋交易的重大信息，这足以影响杨腾飞与韩友新房屋交易的继续履行。综上，因韩友新未提供无抵押、无任何债务的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。双方明确表示不继续履行合同，各方当事人对解除《买卖定金合同》和《买方确认书》无争议。根据定金法则和合同约定，合同解除后，韩友新收取的杨腾飞的18000元定金应当双倍返还。对于苏日公司主张的不应返还按揭贷款服务费7600元的上诉主张，因本案房屋交易未实际完成，而未实际完成的原因之一也在于苏日公司在提供的居间服务的过程中未将本案诉争房屋存在抵押贷款的情况从一开始签订合同时就如实告知买房人杨腾飞，导致后续买卖双方无法完成交易。基于公平交易的原则，苏日公司应当向杨腾飞予以返还。综上所述，韩友新、内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元由韩友新负担；二审案件受理费65元，由内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月二十二日 法官助理 贾沛然书记员 韩若萱