四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2814号 原告：黄柳英，女，1957年11月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易遵超，四川民通律师事务所律师。 被告:成都干道金翔置业有限责任公司,住所地四川省金堂县三中园区六横道（金园路137号）附近。 法定代表人：夏荣科，执行董事。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师。 原告黄柳英与被告成都干道金翔置业有限责任公司（以下称“金翔置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄柳英的委托诉讼代理人易遵超、被告金翔置业的委托诉讼代理人周正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄柳英向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议；2.判决被告立即退还购房款 805432元及利息（以为805432元本金，从2019年11月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本金付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年11月30日，原、被告达成一致由原告购买被告开发的位于金堂县房屋，并签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，协议约定房屋总价款2683432元，原告分期付款，其中，2019年11月30日前支付涉案房屋总价款的30%金额为805432元，2020年5月29日支付房屋总价款的70%金额为1878000元。合同签订后，原告按合同约定支付了第一期购房款805432元。2020年1月，因全国发生新冠疫情不可抗力事件，导致原告不能营业，经济状况严重恶化，原告已无力履行与被告签订的合同，遂向被告提出解除合同，但原、被告无法达成一致。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告金翔置业辩称，对双方成立的商品房买卖合同及原告已支付第一期购房款的事实不持异议，原告主张因新冠疫情原因无法继续履行合同不予认可，新冠疫情与其无法支付剩余购房款之间没有必然联系。被告认为：1.根据合同约定及相关法律规定，原告不享有法定或约定的合同解除权，原告提出解除合同诉请依法不应得到支持，应按约定继续履行合同；2.如法院判令解除涉案合同，则应按照商品房买卖合同及补充协议约定扣除相关违约金并符合双方约定的退款条件后，才能向原告退还剩余款项。其中违约金包括商品房买卖合同第十条所约定的逾期付款违约金即逾期应付款万分之三的违约金，及商品房买卖合同补充协议第十二条第五款所约定的……购房总款20%的单方解除违约金。而关于退还购房款的前置条件也在该补充协议中第十二条明确约定，即应在扣减了上述违约金且双方已经办理完案涉商品房买卖合同备案登记的撤销手续后才予以退款。 本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，黄柳英（买受人）与金翔置业（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定买受人黄柳英购买出卖人开发的位于金堂县，预测建筑面积为339.46㎡，总价款为2683432元，付款方式为分期付款，买受人于2020年5月29日前分两期支付该商品房全部价款：其中，买受人于2019年11月30日前首期支付该商品房全部价款的30%，金额人民币805432元；买受人于2020年5月29日前第二期支付该商品房剩余全部价款的70%，金额人民币1878000元。双方对逾期付款的约定：第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90个工作日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90个工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日其15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。双方约定的争议解决方式为：本合同在履行中发生争议，由双方当事人协商解决，不愿协商或协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。双方还对涉案商品房交付条件、质量及保修责任、合同备案与房屋登记等进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议对《四川省商品房买卖合同（预售）》的相关条款进行了进一步明确，与当事人权利义务相关的约定为，第十二条其他约定5.买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总价款的20%向对方支付违约金。无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房总款20%向买受人收取违约金。签订上述合同及补充协议的当日，黄柳英依约向金翔置业支付了涉案商品房30%的首期购房款805432元。2019年12月19日，涉案商品房预售合同及补充协议在房管部门办理了网上签约备案，合同签约备案号：（184552）。 另查明，黄柳英未支付涉案商品房第二期（即最后一期）70%金额1878000元购房款。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、金翔置业专用收据、中国银联POS机刷卡凭条、商品房买卖合同摘要及当事人的陈述在案佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告对签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的事实均无异议，系双方真实意思表示，合同内容不违法法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。 关于原告诉请解除涉案《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》是否成立的问题。原告主张解除的理由，因全国发生新冠疫情的不可抗力事件，导致原告不能营业，经济状况严重恶化，已无力履行与被告签订的合同。现已欠他人200余万元债务，债权人明确要求要以案涉房屋抵偿债务。即使法院判决继续履行合同，原告也根本没有能力履行。被告认为，新冠疫情的发生与原告无法支付剩余购房款之间没有必然关系，原告不享有法定或约定的合同解除权，应依约继续履行合同。本院认为，2020年1月底，国内发生新冠疫情，案发地与全国一样，对各居住小区实施封闭式管理，禁止或限制人员外出，持续时间约两个月以上。解除封闭后，对人员的外出仍实施不同情况的限制。上述状况，对原告的收入产生重大影响是必然的，对涉案合同的履行能力必将产生重大影响。其次，双方关于合同解除的约定为：《商品房买卖合同补充协议》第十二条其他约定5.买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总价款的20%向对方支付违约金。前述约定表明，双方在合同签订后，非出现法定或约定的解除条件不得解除，若一方违约解除将承担相应金额的违约金。再次，双方签订合同的时间为2019年11月30日，新冠疫情的发生的时间为2020年1月底。新冠疫情的发生相对原告，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。综合上述认定，结合《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5款的约定及不可抗力对原告合同履行能力的重大影响，对原告要求解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》（以下称《指导意见》）第20条“合同一方违约解除后，向对方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条规定处理”、第21条“一方当事人基于合同解除请求向对方返还财产，人民法院经审理认为合同应当解除并符合返还条件的，可以根据合同法第九十七条的规定径行判令双方相互返还”的规定，对原告关于被告立即退还购房款805432元的诉请，本院予以支持。关于主张被告支付已付购房款的利息，本院将结合被告在审理中主张的违约金一并进行处理。根据《指导意见》第20条规定，关于被告主张的违约金，即购房总额20%的单方解除违约金、逾期付款违约金按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，因本院已确认解除合同，而被告主张的按日计算逾期付款万分之三违约金系针对继续履行合同所约定，故对该部分违约金，本院不予支持。对于单方解除合同违约金，原告认为过高，请求人民法院调整为向被告支付5万元违约金。国家立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”为原则，违约金主要以弥补守约方损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决”的规定，本案被告主张的损失为：主要是房屋收益损失（逾期利益），但未向本院举示证据。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，被告主张的逾期利益，应受到原、被告订立合同时可预见规则的制约，被告并无证据证明原告签订合同时能够预见到或者应当预见到因其违约解除合同可能给被告造成的损失金额。综合原告依约履行支付涉案合同第一期购房款、原告主张解除合同的时间、新冠疫情不可抗力对原告合同履行能力的影响、被告可能存在的损失情况等综合因素，双方在合同中约定的违约金确实过高，本院确定按涉案商品房价款总额的3%为宜，即80502.96元（2683432元×3%）。因本院确认解除涉案合同，故原告应当配合被告到房屋管理部门办理涉案《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的撤销手续。同时，对原告主张的退换已支付的购房款在原告配合被告完成涉案合同及补充协议撤销手续后十日内支付原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告黄柳英与被告成都干道金翔置业有限责任公司于2019年11月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》【合同签约备案号：（XXX552）】； 二、原告黄柳英于本判决生效之日起十日内配合被告成都干道金翔置业有限责任公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》【合同签约备案号：（XXX552）】的撤销网签备案手续； 三、被告成都干道金翔置业有限责任公司于《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》【合同签约备案号：（XXX552）】撤销网签备案手续后十日内返还原告黄柳英购房款805432元； 四、原告黄柳英于《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》【合同签约备案号：（XXX552）】撤销网签备案手续后十日内支付被告成都干道金翔置业有限责任公司违约金80502.96元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5927元，由原告黄柳英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇二〇年七月二日 书记员  张婵娟