河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0582民初770号 原告（执行案外人）：杨振业，男，1966年2月18日出生，汉族，个体户，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：陈旭杰，河北文谦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邢台城投商品混凝土有限公司，住所地河北省邢台市沙河市十里亭镇高店村北，统一社会信用代码XXXXXX。 法定代表人：徐庚午，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王英豹，该公司员工。 第三人（被执行人）：袁国民，男，1970年3月18日出生，汉族，个体户，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：汤国琴，女，1970年4月10日出生，系第三人袁国民妻子。 原告（执行案外人）杨振业与被告（申请执行人）邢台城投商品混凝土有限公司（以下简称邢台城投公司）、第三人（被执行人）袁国民案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告杨振业委托诉讼代理人陈旭杰、被告邢台城投商品混凝土有限公司法定代表人徐庚午及其委托诉讼代理人王英豹、第三人袁国民委托诉讼代理人汤国琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（执行案外人）杨振业向本院提出诉讼请求：1、判决位于邢台市桥东区（更名为保安小区）1号楼4单元602室的房产及储藏室归原告所有（该房屋价值400000元）；2、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人系朋友关系。2013年9月份因第三人因急需资金周转找到原告协商将保安小区1号楼4单元602房产及地下室以40万元的价格卖给原告，该部分价款还包括房屋装修及部分家具。原告于2013年9月30日一次性向被告转账40万元，支付了全部价款。之后第三人搬出该房屋。由原告开始使用并对外出租至今。2019年12月左右，原告在未收到任何法院文书通知的情况下、在小区门口发现涉案房屋被拍卖的信息，随后联系相应的执行人员，方得知第三人与被告因案号为（2018）第0582民初2497号买卖合同一案被沙河市人民法院执行，执行裁定书案号为（2019）冀0582执1300号，了解到相同案情后原告向沙河市人民法院提出执行异议。2020年4月22日，沙河市人民法院出具（2020）冀0582执异8号驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与第三人于2013年9月30日签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买涉案房屋后，原告已向第三人支付全部购房款；并在法院查封之前已经占有且使用至今；因该房系小产权房无法办理过户登记，非因买受人原因未办理过户登记。并且查封涉案房屋时涉案房屋也并非登记在第三人名下，只是因为相关的买卖合同查封。根据物权法第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封执行该房产。原告增加诉讼请求：判令不得执行位于邢台市桥东区（更名为保安小区）1号楼4单元602室房产及地下室。 被告（申请执行人）邢台城投商品混凝土有限公司辩称，一、案涉房产系小产权房，杨振业与袁国民的涉案房屋买卖合同无效。按现行法律规定，房屋需具备土地使用权证和房产证后方可上市交易。由于案涉房屋未取得产权证明，性质上属于小产权房，因为小产权房不是商品房，不具备交易的前提条件，在交易上被法律所禁止，即使购买人与出售人签订了购房合同，购房合同也违背我国法律禁止性规定，买卖合同也得不到法律的保护，因此杨振业与袁国民签订的涉案房屋买卖合同无效。二、被答辩人明知案涉房屋产权不明不能过户，其对房屋不能过户存在过错。被答辩人与袁国民签订的买卖合同明确约定无法办理房产过户，被答辩人明知该情况仍然与袁国民签订房屋买卖合同，其对涉案房屋不能过户登记存在过错。因此，被答辩人不是涉案房产的合法所有人，其主张没有事实根据。三、被答辩人与袁国民系生意合作伙伴，购房款及房屋收益不能证明被答辩人主张。被答辩人与袁国民系生意上的合作伙伴，双方转账频繁，其所主张已全部支付购房款，应结合双方长期交易记录综合判断，某一次转账记录不足以证明被答辩人已支付购房款。因被答辩人与袁国民系生意上的合作伙伴，生意上依附于袁国民，其主张收取房屋租金只是为了掩盖袁国民为实际房屋所有人的事实，被答辩人的主张没有事实根据。综上所述，被答辩人不是涉案房屋的合法所有人，其主张没有事实和法律依据，沙河市人民法院查封执行该房屋符合法律规定，被答辩人的请求于法无据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人（被执行人）袁国民述称，认可原告的诉讼请求及事实和理由，争议的房产已经卖给了杨振业。 原告（执行案外人）杨振业向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同,证明第三人购房事实; 2、原告与第三人的房屋买卖合同,证明在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同; 3、转账记录,证明在法院查封之前已按照买卖合同支付全部购房款; 4、点点帮物业服务有限公司证明,证明在法院查封前已经和发展有涉案不动产,因开发商原因未能及时办理房产证; 5、租户金某证明,证明在法院查封前已合法占有并使用; 6、房屋租赁合同,证明涉案房屋原告合法占有并使用; 7、租金缴纳证明,证明涉案房屋原告合法占有并使用; 8、邢台市基盛物业有限公司收据,证明涉案房屋至今由原告占有并使用； 9、手机拍摄照片打印件,证明涉案房屋由原告占有并使用。 被告（申请执行人）邢台城投公司质证意见：对证据1无异议;对证据2、3有异议，合同双方系生意合作伙伴关系,单笔40万不能证明是该房屋购房款;对证据4有异议,物业对房屋权属无证明作用;对证据5有异议,未说明是通过哪个中介租的房子,也未说明该房屋属于杨振业;对证据6有异议,没有第三方签字;对证据7有异议，法院查封时房屋无人居住;对证据8有异议，收据不全,只有2015年半年和2019年的,其余的没有缴费证明.对证据9有异议，无法确认真实性。 第三人（被执行人）袁国民质证意见:无异议 证人金某出庭作证证言：我与杨振业和袁国民是朋友关系，现在与杨振业是租房关系。我是2015年9月到邢台做新能源开发光伏风电项目,我在老乡经营的宁波旺旺饭店吃饭时通过老乡介绍认识了杨振业,当时有中介的人,具体是哪个中介记不清了,是个男的,记不清叫什么,我说要在附近租个房子,杨振业说我正好有房子要出租,然后我就租了他的房子,时间是2015年9月18日,先租了两年,租金是每月1000元，2017年到期后我又续期三年,到2020年9月18日期满,租金是每月800元,都是通过现金一次性付清租金，水电费是我交的,物业费原来是杨振业交,今年是我交的。我从2015年9月18日开始租到2020年9月18日，期间一直是我在租赁使用位于邢台市桥东区（现为保安小区）1号楼4单元602室房屋，我没有租储藏间。我是2015年9月18日签的合同,过后几天才入住的,具体时间记不清,之前房屋谁住我不清楚,房子是空的,杨振业交给我的,有简单的家具及家电，房屋内除了我的个人生活用品外,其余都是杨振业的,从入住到现在一直是我在居住使用。 原告（执行案外人）对证人证言质证意见：通过证人出庭作证，可以明确反映出涉案房产在法院查封前已被原告合法占有并投入使用的事实。 被告（申请执行人）邢台诚投公司对证人证言质证意见：我去过好几次没有见到房间有人。 第三人（被执行人）袁国民对证人证言质证意见:无异议 被告（申请执行人）邢台诚投公司、第三人（被执行人）袁国民没有向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、袁国民和杨振业的委托诉讼代理人均不能说清房屋买卖合同具体在何时何地签订，不能说清双方具体在何时交接房屋，也不能说清交易当时的房屋现状，袁国民和杨振业本人也未到庭参加诉讼，又没有第三方在场佐证，无法核实房屋买卖合同的真实性，本院对袁国民与杨振业于2013年9月30日签订的房屋买卖合同的真实性不予确认。2、杨振业提交的银行转账明细查询结果不显示付款人姓名，杨振业与袁国民双方是朋友关系，双方之间曾有业务往来，杨振业未提交同时期双方之间是否有其他转账记录的银行交易流水相佐证，无法核实该笔转款就是支付的购房款，对杨振业提交的银行转账明细查询的关联性，本院不予确认。3、证人金某称其租赁的是杨振业的房屋，租金都是现金交付，但是，金某从杨振业手中租房的行为，不能证明所租房屋的权属，杨振业、袁国民与证人金某系朋友关系，袁国民于2013年6月10日与邢台景鸿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋时曾委托杨振业代表办理，不能排除袁国民仍委托杨振业代办租房事宜，不能证明杨振业已经购买并合法占有了案涉房屋，所以，对证人金某证言的证明指向，本院不予采信。4、邢台点点帮物业服务有限公司的证明，没有负责人和经办人的签名，且物业公司不能证明案涉房屋权属，对该证明，本院不予采信；手机拍摄照片，没有提交原始载体，本院不予采信；物业费收款收据，不能证明案涉房屋的权属，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年6月10日，袁国民与邢台景鸿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（编号：231），主要约定：袁国民购买邢台景鸿房地产开发有限公司开发建设的位于邢台市襄都区新华南路众兴家园小区（后更名为保安小区）1号楼4单元6层602室的商品房及储藏室一套，商品房建筑面积约94.93平方米，储藏室建筑面积约15平方米，商品房价款为人民币290993元，储藏室价款为人民币20700元，总价款为人民币311693元，袁国民及其代表人杨振业在该合同上签名并按手印，邢台景鸿房地产开发有限公司在合同上加盖公章并加盖代表人手章。该套房屋至今未办理房屋所有权证书。 邢台城投公司与袁国民买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日作出（2018）冀0582民初2497号民事判决书，判决：袁国民自本判决生效之日起十五日内支付给邢台城投公司混凝土款2233550元，并自2018年1月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至主债务履行完毕。该判决于2019年4月11日生效，该判决生效后，袁国民未履行义务，邢台城投公司向本院申请强制执行，本院于2019年8月8日立案执行，于2019年9月24日作出（2019）冀0582执1300号执行裁定书，裁定：查封袁国民名下众兴家园小区（保安小区）1号楼4单元602室及储藏室，当日，本院在该小区张贴查封公告，并向邢台基盛物业服务有限公司送达协助执行通知书，对该套房屋实施了查封。杨振业对本院查封该套房屋提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）冀0582执异8号执行裁定书，驳回杨振业的异议，杨振业不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点是杨振业对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制的民事权益承担举证证明责任”。原告（执行案外人）杨振业与第三人（被执行人）袁国民本人均未到庭参加诉讼，原告（执行案外人）杨振业提交的证据，不足以证明其与第三人（被执行人）袁国民已签订合法有效的书面买卖合同，不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，故对原告（执行案外人）杨振业要求不得执行案涉房屋并要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告（执行案外人）杨振业的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告（执行案外人）杨振业负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郝延寿 人民陪审员  姚 冲 人民陪审员  孟 丽 二〇二〇年七月一日 书 记 员  梁 超 ——