青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初985号 原告：西宁唐道商业运营管理有限公司，统一社会信用代码:91630100MA7524XX6A,住所地:青海省西宁市城西区西关大街130号。 法定代表人:洪金界，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。 被告：青海芭莎商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104MA752TK36F，住所地：西宁市城西区西关大街130号Y-001、Y-008、Y-009、Y-010、Y-011、Y-012、Y-013、Y-014、Y-015、Y-016、Y-017号商铺。 法定代表人：南金兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史博成，青海立詹律师事务所律师。 原告西宁唐道商业运营管理有限公司与被告青海芭莎商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西宁唐道商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人高上智，被告青海芭莎商业管理有限公司的委托诉讼代理人史博成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西宁唐道商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告青海芭莎商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》并判令被告向原告支付拖欠租金378000元、场地占用费178000元（共计556000元）；2.依法判令被告承担违约金75600元（欠付金额的20%）；3.依法判令被告承担原告装修损失费5250000元，以上三项共计5881600元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于西宁市××区（Y-001、Y-008、Y-009、Y-O10、Y-011、Y-O12、Y-013、Y-O14、Y-015、Y-O16、Y-O17）的商铺，承租面积为4352平方米，租金每月60000元，先付后用，但被告自2019年3月1日起未按照合同约定交纳租金，经原告多次催要无果。原告为维护合法权益诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告青海芭莎商业管理有限公司辩称，1、关于原告主张的租金，按照合同约定租金是按月计租60000元，被告实际欠付租金为2019年3月1日至2019年9月9日，期间已满6个月，超出天数不满1个月也不超过15日不应当计算租金，租金计算应当以6月个月为基础，欠付数额为360000元；2、关于原告主张的场地占用费，被告接到解除合同通知后，双方解除了租赁合同，被告不应当承担场地占用费。即使存在占用的客观事实，场地占用费的时间应为收到解除函15日后开始计算，即为2019年9月26日至2019年12月8日，共计为74天，已满2个月但是不满3个月，超出天数不满半个月，应当按照2个月支付120000元；3、原告计算的违约金过高，应当按照合同法规定以实际损失为基础进行计算，被告欠付原告租金，原告的损失是资金占用损失，按照银行同期贷款利率4.35%向原告支付资金占用的损失较为合理，符合法律规定；4、关于装修损失，结合庭审、证据等，原、被告双方虽然在合同中约定了装修损失的计算方式，但并未对原告进行装修产生的损失进行确认，同时，原告所向法庭提交的证据不能证明原告按合同约定进行装修产生的实际投入，应当承担举证不能的法律后果，装修损失在约定不明原告举证不能的情况下，存在不能鉴定的事实，被告不应当承担装修损失。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月27日，原告西宁唐道商业运营管理有限公司（甲方）与被告青海芭莎商业管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定原告将商业街区内指定的商铺出租给被告使用，商铺铺号见本合同附件一《商业条款》，租赁期限及租金标准、支付方式见本合同附件一《商业条款》，被告按约定时间向原告给付租金，每逾期一日按合同总价款3‰按日向原告给付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告除应支付租金、运管管理费及违约金外，还应赔偿原告损失等内容。《商铺租赁合同》附件一《商业条款》载明该商铺坐落于西宁市××区自编Y-001、Y-008、Y-009、Y-010、Y-011、Y-012、Y-013、Y-014、Y-015、Y-016、Y-017号商铺，具体位置与租赁区域在本合同附件二《商铺平面图》中虚线标注，该虚线标注只作位置与租赁区域确定及方便鉴别之用，该商铺承租面积为4352平方米（最终以实际测量为准），商铺仅供被告以青海芭莎商业管理有限公司商号或名称经营BAZAMALL牌（类别进口超市）之用途，租赁期限为8年，自原告唐道637项目整体开业之日起计算，具体开业时间以原告书面通知为准，若迟延交付，租赁开始日期及租期相应顺延。商铺交付后四个月为装修期（以实际交付日期为准），装修结束并具备正式营业条件后，上报运营部核准，开始正式计租，同时计租日开始后六个月为该商户经营免租期，月租金为60000元，年租金为720000元等内容。 2018年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》1份，协议主要约定鉴于原告将涉案商铺租赁被告经营BAZAMALL品牌超市，为明确原合同被告接收该商铺前应当具备的装修条件，双方达成如下共识：1、该商铺在交付以前应当具备如下装修条件（见附件《BAZAMALL工程交付条件》），上述装修由原告负责并承担相应装修费用，若因被告原因致使原合同无法履行或出现解除事由，被告除应按原合同约定承担违约责任外还应赔偿原告装修损失，具体赔偿方式如下：原合同于租赁期内第一年无法履行或出现解除事由，被告应当承担原告全部装修损失，原合同于租赁期内第二年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的87.5%承担装修损失，原合同于租赁期内第三年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的75%承担装修损失，原合同于租赁期内第四年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的62.5%承担装修损失，原合同于租赁期内第五年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的50%承担装修损失，原合同于租赁期内第六年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的37.5%承担装修损失，原合同于租赁期内第七年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的25%承担装修损失，原合同于租赁期内第八年无法履行或出现解除事由，被告应按原告投入资金的12.5%承担装修损失，并约定合同履行期限届满，该部分装修移交原告所有，被告不得人为损坏，否则原告有权要求被告恢复原状或赔偿损失，本合同约定的装修条件是指被告接受商铺前的装修条件，被告接收该商铺后的装修按原合同约定执行，本协议约定事项与原合同不一致的，以本协议为准，本协议未约定事项按原告执行等内容。合同签订后，原告装修商铺后交付被告使用，被告于2018年9月1日开始使用经营BAZAMALL品牌超市，原、被告均认可自2019年3月1日开始计租。2019年9月9日原告向被告邮寄《合同解除通知书》后被告原法定代表人周琦于2019年9月11日签收，2019年12月8日被告从涉案商铺搬离。被告至今未向原告支付2019年3月1日至2019年9月11日的房屋租金及自2019年9月12日至2019年12月8日的房屋占有使用费。 另查明，2018年4月5日，原告（发包方、甲方）与江苏时代建设工程有限公司（承包方、乙方）签订《负一层芭莎超市装饰承包施工合同》，主要约定江苏时代建设工程有限公司对芭莎超市所有工程进行施工，承包方式为乙方包工包料，合同价款为3250000元，本合同价格为不可调整价格，工程工期为2020年4月5日至2020年6月30日等内容。原告主张涉案商铺装修费用600万元包括上述工程款3250000元、入库单记载材料费798395.56元、人工费976080元及部分材料款，但原告对上述款项未提供相应证据予以证明，现商铺装修已拆除。 再查明，被告青海芭莎商业管理有限公司于2019年9月24日将法定代表人周琦变更为南金兴。 以上事实有双方当事人提交的《商铺租赁合同》、《商业条款》、《商铺租赁合同补充协议》、《合同解除通知书》、《负一层芭莎超市装饰承包施工合同》及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》、《商业条款》、《商铺租赁合同补充协议》为双方自愿签订，系当事人真实意思表示，该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。因被告青海芭莎商业管理有限公司未按照合同约定向原告给付商铺租金，2019年9月9日原告西宁唐道商业运营管理有限公司向被告邮寄《合同解除通知书》后，被告原法定代表人周琦于2019年9月11日签收，庭审中原、被告认可双方于2019年9月11日解除租赁合同关系，故本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年9月11日解除；2019年12月8日被告从涉案商铺搬离，被告至今未向原告支付2019年3月1日至2019年9月11日的房屋租金及自2019年9月12日至2019年12月8日的房屋占有使用费，因双方在合同中约定每月租金为60000元，故被告欠付原告租金为380000元、房屋占有使用费为172000元，被告应向原告给付租金380000元、房屋占有使用费172000元，共计552000元。 关于原告主张违约金问题，本院认为原、被告在合同中约定被告按约定时间向原告给付租金，每逾期一日按合同总价款3‰按日向原告给付违约金，被告未按照合同约定给付原告房屋租金及房屋占用使用费，逾期付款期间也确实给原告造成一定的经济损失，被告应给付原告违约金。本院认为违约金具有惩罚违约行为和补偿守约方损失的双重属性，在二者关系上应以补偿为主、惩罚为辅，原告要求被告以378000元的20%即75600元给付违约金过高，本案如果按照上述合同约定的标准计算违约金将显著超出原告所受的损失，综合考虑本案实际情况，本院酌定参照中国人民银行同期贷款利率4.75%自2019年12月9日计算至2020年7月20日，计算为552000元*4.75%/365天*225天=16163元。 关于原告要求被告给付装修损失费5250000元的诉讼请求，本院认为原告主张装修费用为600万元，包括工程款3250000元、入库单记载材料费798395.56元、人工费976080元及部分材料款，但原告对上述款项未提供相应证据予以证明。虽然原、被告在2018年4月2日签订的《商铺租赁合同补充协议》中约定原告负责商铺装修并承担相应装修费用，若因被告原因致使原合同无法履行或出现解除，被告应按照使用年限赔偿原告装修损失，但原、被告在合同中对装修费用未作约定，根据原告提交的证据本院无法确认装修款项为600万元，且根据现有证据本院无法确认原告对涉案商铺花费的装修费用，故原告要求被告给付装修损失5250000元（600万元×87.5%）的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告西宁唐道商业运营管理有限公司与被告青海芭莎商业管理有限公司于2017年10月27日签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除； 二、被告青海芭莎商业管理有限公司本判决发生法律效力后十日内给付原告西宁唐道商业运营管理有限公司租赁费380000元、房屋占有使用费172000元、违约金16163元，共计568163元； 三、驳回原告西宁唐道商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费52971.2元，减半收取计26485.6元，由原告西宁唐道商业运营管理有限公司负担23926.6元，被告青海芭莎商业管理有限公司负担2559元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审判员  党文君 二〇二〇七月二十一日 法官助理巴勇青 书记员王艺儒 审判员一人独任审理。 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。