广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5916号上诉人（原审被告、反诉原告）：池仲光，男，汉族，1957年5月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，上诉人（原审被告、反诉原告）：池仲辉，男，汉族，1962年6月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄灿金，广东国晖律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：韦照旦，广东国晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗群兴，女，1965年4月14日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯新，男，1957年1月20日出生，香港特别行政区居民，以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：方亮，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原审被告：池仲雄，男，汉族，1969年3月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，原审被告：宋桂英，女，汉族，1978年2月13日出生，身份证住址湖南省新田县，委托诉讼代理人：黄灿金，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦照旦，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人池仲光、池仲辉因与被上诉人罗群兴、冯新、原审被告池仲雄、宋桂英合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初401号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人池仲光、池仲辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判或发回重审；2.一审、二审的诉讼费均由罗群兴、冯新承担。事实和理由：一、涉案宅基地属于池仲光所有，池仲辉不享有涉案宅基地的任何权益、不是《住宅地转让协议》的当事人，不应承担向罗群兴、冯新返还土地转让费以及利息的责任。二、一审法院认定土地转让费数额有误，罗群兴、冯新在支付土地转让款次日支付的20万元为罗群兴、冯新要求池仲光协助涉案土地上建屋时进行土地开发、关系疏通等各方面工作的费用，并非土地转让费。三、一审法院判决罗群兴、冯新返还利息没有事实和法律依据。四、一审法院认定的涉案地块空置损失费用过低，与事实相违背。被上诉人罗群兴、冯新的答辩意见：一、根据2007年签订的合同，不能确认涉案的宅基地归池仲光一人所有，涉案宅基地原本是池学范所有，池仲光、池仲辉是作为遗产继承人，所以签订案涉合同时应归池仲光、池仲辉共同所有，两人应对罗群兴、冯新承担共同责任。其次，池仲辉收取了罗群兴、冯新土地转让费，应为合同的签订主体之一。二、涉案的20万元应认定为土地转让费。三、池仲光、池仲辉在2007年收到罗群兴、冯新两人的65万元之后，经罗群兴、冯新多次要求返还，但两人始终未予以返还。因此，给罗群兴、冯新造成的损失直接体现为利息的损失。四、池仲光、池仲辉在一审中提出了反诉，要求支付空置费用（14.1万元），这是没有依据的，但是一审法院按照公平原则判决罗群兴、冯新承担50%的费用，即21600元，这是公平合理的。原审被告宋桂英的答辩意见：同意池仲光、池仲辉的意见。被上诉人罗群兴、冯新向一审法院起诉请求：1.池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英向罗群兴、冯新退还已付土地转让款65万元并支付利息（以65万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2007年9月18曰计算至款项付清之日）；2、池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英承担本案诉讼费用、保全费及其他合理费用。一审法院查明事实：2007年6月15日，池仲光、池仲辉、池仲雄（甲方）与罗群兴、冯新（乙方）签订《住宅地转让协议》，双方在庭审中确认该协议的落款日期1999年6月16日为倒签。协议上端甲方主体处载明内容如下“塘头村池学范住宅，儿子池仲光长子继承，现转让”，协议约定相关约定内容如下：经协商，甲方将自己塘头村民小组分配（1992年3月10日规划分得住宅用地120平方米）转让给乙方永久性使用，转让价格为45万元；乙方向甲方一次性付清全款，签字正式接受土地使用权；乙方获得土地使用权后，可自行规划建筑、出租、转让、继承或赠与，甲方无权干涉；乙方使用土地时如第三者争议，甲方应付全部责任，并全部金额退回土地转让费给乙方；乙方获得土地使用权后，在建屋时，人事关系、沟通各方面工作，甲方必须协助有关手续，如因政府有关政策落实检查，不准违建、停建，甲方不负一切责任。但甲方尽能力协同乙方想办法沟通政府部门把房屋建好完成；乙方建房完成后，甲方负责到有关部门把宅居中名称改为乙方名称；此块土地若政府征收或房屋征收，其补偿款全归乙方所有。另，池仲光、池仲辉、池仲雄、罗群兴、冯新持有的《住宅地转让协议》的落款处中载明的甲方为池仲光、池仲辉、池仲雄，乙方为罗群兴、冯新，见证人为冯志光，《住宅地转让协议》的落款处中载有上述三方的签名确认。池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英主张上述协议甲方落款处池仲雄的签名并非池仲雄本人所签，而是由池仲辉擅自代签，池仲光申请对上述协议中池仲雄的签名和指模的真实性进行鉴定，经池仲光申请，一审法院委托鉴定，广东中一司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1999年6月15日《住宅地转让协议》甲方签名处“池仲雄”签名笔迹与委托方提供的池仲雄样本签名笔迹不是同一人笔迹，“池仲雄”签名上用红色印油捺印的检材指印，不是样板捺印人池仲雄所留。2007年9月16日，罗群兴向池仲辉账户转账支付款项45万元，9月17日，罗群兴向宋桂英的账户转账支付款项20万元。池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英主张池仲辉和宋桂英是受池仲光的委托收取约定的购房款项。另，2007年9月16日，池仲光向罗群兴出具两份《收据》，表明分别收到罗群兴土地转让费20万元、45万元。池仲光主张其中20万元并非土地转让费，而是双方约定的土地开发、关系疏通的费用，且该款项已经花费完毕。2007年10月26日、11月9日，罗群兴分别向宋桂英的账户转账支付款项5万元、5万元，罗群兴主张该款项为其向池仲光支付的委托池仲光搭建建筑物的费用，池仲光之后分别向罗群兴返还了上述建房款4万元、1.4万元，罗群兴明确其不再向池仲光主张返还剩余上述建房款；池仲光主张该款项系罗群兴向其支付的建造房屋以及人事关系沟通等工作的款项，且该款项已经花费完毕。另查，1.池仲光、池仲辉、宋桂英主张涉案土地为分配给池学范的宅基地，后被池仲光继承；罗群兴确认涉案土地为宅基地，但未对涉案土地的权利人提出明确主张。另，池仲光、池仲辉、宋桂英主张涉案土地的权利人为池仲光，池仲光、池仲辉、宋桂英提交了宝安区原村民非商品住宅建设申请土地来源证明书、宝安区原村民非商品住宅建设申请原村民户籍证明书、宝安区原村民非商品住宅建设申请原村民身份证明书证明其该主张。其中，深圳市宝安区石岩街道塘头社区居民委员会2014年1月3日出具的《宝安区原村民非商品住宅建设申请土地来源证明书》中载明“兹有石岩街道塘头社区居民小组，于1991年分配给原村民池仲光建房住宅地一块（身份证号为），地址位于塘头社区××宝××号，土地面积120平方米，情况属实”。2.池仲光和宋桂英于2011年2月25日登记结婚。3.2017年7月11日，深圳市宝安区石岩街道塘头社区工作站出具《情况说明》，该情况说明载明“塘头围背小区八巷6号地块，因2007年违建施工导致地基破损，加之长期无人管理，长满杂草，垃圾满地，严重影响小区居民生活。为进一步提升城中村市容市貌，改善小区环境卫生质量，根据街道相关文件要求，我社区于2016年12月对塘头围背小区八巷6号地块进行了硬底化提升”。4、罗群兴、冯新在庭审中明确在合同无效的情况下，其损失如下：转让费65万元以及相应的利息。池仲光、池仲辉在庭审中明确在合同无效的情况下，其损失如下：①从2007年6月15日起至实际返还之日期间土地使用费损失，每月费用为：每平方米10元×120平方米，罗群兴、冯新对池仲光、池仲辉主张的该项损失不予认可；②现今无法建筑房屋的损失，罗群兴、冯新对池仲光、池仲辉主张的该项损失不予认可；③池仲光为开挖地基建筑房屋垫付的工程款96,630元，罗群兴、冯新主张池仲光仅支付工程款46,630元，且该款项是从罗群兴预付的费用10万元中支出，并非池仲光垫付。池仲光主张池仲光为协助罗群兴建房，为罗群兴垫付工程款96,630元，池仲光提交了建筑工程合同、收款收据、账目清单证明其该主张。经查，池仲光提交的建筑工程合同载明的甲方即发包方为罗群兴和池仲光，乙方即承包方为陈永辉，签订日期为2007年11月8日，约定的工程内容为建造私人住宅；陈永辉2007年11月13日出具的《收款收据》中载明收到“池老板建房工程预付款3万元”；池仲光书写的账目清单的末端载明“（余有63,370元）-40,000=23,770元（6月16日退还40,000元肆万元正）”。另，罗群兴主张其签订涉案《住宅地转让协议》的目的是为了取得土地的使用权，建房获得收益，合同履行过程中池仲光提出来可以帮罗群兴搭建建筑物，而且池仲光是当地的村民，具备该条件，故罗群兴交付了一部分款项给池仲光，由池仲光自行委托相关人员进行了相关工程。罗群兴主张涉案工程为其委托池仲光建设，故对建设进程并不清楚；池仲光、池仲辉主张仅挖了地基，因罗群兴没有支付后续费用，故一直停工，因涉案土地在路边影响市容，现街道办已经将挖好的地基填平。5.罗群兴主张池仲光未向其交付过涉案土地；池仲光主张池仲光于2007年6月15日向罗群兴交付了涉案土地，故双方在《住宅地转让协议》中约定“乙方向甲方一次性付清全款，签字正式接受土地使用权”，但池仲光未提交其他证据证明双方办理了土地交付手续。罗群兴、冯新与池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英在庭审中确认涉案地块现为空置空地。以上事实，有住宅地转让协议、司法鉴定意见书、收据、宝安区原村民非商品住宅建设申请土地来源证明书、宝安区原村民非商品住宅建设申请原村民户籍证明书、宝安区原村民非商品住宅建设申请原村民身份证明、银行流水、结婚登记审查处理表、结婚证、收款收据、建筑工程合同等证据和庭审笔录、笔录予以证实。一审法院认为：本案为合同纠纷。根据《宝安区原村民非商品住宅建设申请土地来源证明书》载明的内容，以及罗群兴、冯新与池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英确认的事实可知，涉案土地为分配所得的村民宅基地，而罗群兴、冯新作为受让人并非原村村民，且在缺乏报建手续的情况下，双方约定卖方应当协助买方建设房屋，双方的约定违反了相关法律规定，故罗群兴、冯新与池仲光、池仲辉、池仲雄签订的《住宅地转让协议》为无效合同。另，涉案《住宅地转让协议》的甲方落款处“池仲雄”的签名和指模，经鉴定并非池仲雄签署和捺印，故在无充分有效证据予以反证的情况下，一审法院认定池仲雄并非合同甲方主体，罗群兴、冯新主张池仲雄承担相应责任，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。虽然池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英均主张池仲辉并非涉案土地的权利人，但池仲辉在涉案《住宅地转让协议》的“甲方签名”处签名，而并非在“见证人”处签名，故一审法院认为池仲辉系合同甲方主体，而并非见证人，合同无效后，池仲光和池仲辉作为共同的卖方主体，应当共同承担合同无效后相应的责任。关于过错比例。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先罗群兴、冯新和池仲光、池仲辉作为《住宅地转让协议》的合同相对人，在签订合同时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，在无证据证明其中一方存在恶意隐瞒或虚假陈述的情况下，双方在签订合同的过程中均有过错，且过错程度相当，对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。关于损失。根据一审法院查明的事实，一审法院对罗群兴、冯新与池仲光、池仲辉、池仲雄、宋桂英主张的损失认定如下：关于罗群兴、冯新主张的款项的返还。2007年9月16日、9月17日，罗群兴分别支付款项45万元、20万元，池仲光分别向罗群兴出具的两份《收据》均载明收到罗群兴土地转让费20万元、45万元，虽然池仲光主张其中20万元并非土地转让费，而是双方约定的土地开发、关系疏通的费用，但池仲光并未提供证据证明其上述主张，结合《收据》中载明的内容，一审法院认定罗群兴支付的土地转让费为65万元。池仲光主张上述款项20万元已经花完，但池仲光提交的建筑工程合同和收款收据对应的款项为罗群兴2007年10月26日、11月9日另外支付的款项10万元，池仲光提交的账目清单为池仲光单方制作，并无罗群兴、冯新予以确认的内容，且数额亦无法与其主张相对应，根据谁主张谁举证原则，一审法院无法对池仲光该主张予以支持。合同无效后，罗群兴、冯新有权向合同的相对方即池仲光和池仲辉主张返还已经支付的土地转让费65万元以及相应的利息。因对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任，按照罗群兴、冯新主张的起算时间，池仲光和池仲辉应当按如下方式向罗群兴、冯新支付上述款项的利息：以65万元为计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，从2007年9月18日计算至款项实际返还之日。关于池仲光、池仲辉主张的土地使用费损失。涉案《住宅地转让协议》中明确约定“乙方获得土地使用权后，在建屋时，人事关系、沟通各方面工作，甲方必须协助有关手续，如因政府有关政策落实检查，不准违建、停建，甲方不负一切责任。但甲方尽能力协同乙方想办法沟通政府部门把房屋建好完成”，由此可见，双方约定卖方协助买方在涉案地块上建造房屋。根据一审法院查明的事实，2007年11月8日罗群兴和池仲光共同作为发包方与承包方陈永辉签订了《建筑工程合同》，并进行了开挖地基等施工行为，一审法院认为池仲光和池仲辉作为协助建筑房屋卖方主体，应当知悉房屋建设以及因违建而停工的情况，在转让协议中约定的建房事宜无法继续履行以及涉案土地长期空置的情况下，池仲光和池仲辉应当采取合理措施减少和避免损失的扩大。根据深圳市宝安区石岩街道塘头社区工作站出具《情况说明》可知，现涉案地块已经处于空置并无人管理状态十余年，一审法院认为超出合理期间的涉案地块的空置损失，属于池仲光、池仲辉未及时履行减损义务而产生的扩大损失，应当由池仲光和池仲辉自行承担。结合涉案《住宅地转让协议》的履行情况，以及买卖双方的过错承担比例，一审法院酌情判令罗群兴、冯新向池仲光、池仲辉支付涉案地块空置损失费用21,600元（43,200×50%）。关于池仲光、池仲辉主张的无法建筑房屋的损失。在池仲光、池仲辉缺乏报建手续，且池仲光、池仲辉未提交证据证明因涉案合同的履行致使其无法建筑房屋的损失数额的情况下，池仲光、池仲辉主张应当由罗群兴、冯新承担无法建筑房屋的损失，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于池仲光、池仲辉主张的开挖地基建筑房屋垫付的工程款损失96,630元。池仲光、池仲辉主张为协助罗群兴、冯新建房而垫付工程款96,630元，池仲光、池仲辉提交了建筑工程合同、收款收据、账目清单证明其该主张，但池仲光提交的陈永辉2007年11月13日出具的《收款收据》中载明收到“池老板建房工程预付款3万元”，池仲光书写的账目清单的末端载明“（余有63,370元）-40,000=23,770元（6月16日退还40,000元肆万元正）”，由此可见池仲光、池仲辉提交的证据中载明的工程款数额无法与其主张的工程款数额相对应。另，罗群兴分别于2007年10月26日、11月9日支付款项5万元、5万元，罗群兴主张该款项为其向池仲光、池仲辉支付的委托池仲光、池仲辉搭建建筑物的费用，池仲光先后又向罗群兴分别返还了上述建房款4万元、1.4万元，池仲光、池仲辉提交的上述证据中显示的工程款数额少于罗群兴主张的未返还的建房款数额，根据谁主张谁举证原则，经核算，池仲光、池仲辉现主张罗群兴还应当向其支付工程款损失，一审法院不予支持。关于罗群兴、冯新主张的宋桂英应当承担的夫妻共同债务的认定。首先，涉案《住宅地转让协议》并非宋桂英签订，宋桂英并非合同相对人，虽然宋桂英收取了涉案合同约定的款项，但宋桂英的收款行为是代为收款的受托行为，由此产生的法律后果应当由卖方即池仲光和池仲辉承担。其次，涉案《住宅地转让协议》的签订日期和相关款项的支付日期发生在2007年，而池仲光和宋桂英于2011年2月25日登记结婚，罗群兴、冯新主张涉案债务属于池仲光和宋桂英的夫妻共同债务，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。一审判决：一、池仲光、池仲辉应于判决发生法律效力之曰起三日内向罗群兴、冯新返还土地转让费65万元以及利息（以65万元为计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%,从2007年9月18日计算至款项实际返还之日）；二、罗群兴、冯新应于判决发生法律效力之曰起三日内向池仲光、池仲辉支付涉案地块空置损失费用21,600元；三、驳回罗群兴、冯新其他诉讼请求；四、驳回池仲光、池仲辉其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14,887元、保全费5,000元、公告费450元，由罗群兴、冯新负担4,271元，由池仲光、池仲辉负担16,066元；反诉受理费2,432元，由罗群兴、冯新负担221元，由池仲光、池仲辉负担2,211元；鉴定费6,960元，由罗群兴、冯新负担。本诉受理费、保全费、公告费罗群兴、冯新已预交，反诉受理费和鉴定费池仲光、池仲辉已预交。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港合同纠纷。双方对一审法院管辖及适用中华人民共和国内地法律审理均无异议，本院予以确认。本案二审争议为：1.池仲辉是否应向罗群兴、冯新承担返还款项等责任；2.一审判令的土地转让款金额是否正确;3.池仲光、池仲辉是否应向罗群兴、冯新支付利息；4.一审认定的空置损失费是否合理。一、池仲光、池仲辉主张池仲辉不享有涉案宅基地的任何权益，不是《住宅地转让协议》当事人，不应承担相应的返还责任，但池仲辉在《住宅地转让协议》甲方（即出让方）落款处签名，而非在“见证人”处签名，其有关仅为合同见证人的主张缺乏依据，本院不予支持，一审认定池仲辉系涉案合同当事人并无不当，本院予以维持；二、池仲光、池仲辉主张2007年9月17日支付的20万元并非土地转让款，但池仲光出具的《收据》明确载明收到的是“土地转让款20万元”，并非其他费用，且池仲光、池仲辉有关土地开发、关系疏通费用的主张并无充分证据予以证明，故本院对池仲光、池仲辉的该项主张不予支持，该笔20万元应认定为土地转让款。三、涉案《住宅地转让协议》约定转让村民宅基地，受让人并非原村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该协议违反上述强制性规定，应当确认为无效，一审对此认定无误，本院予以确认。根据现有证据，双方在签订合同时均存在过错，且过错程度相当，因此，双方为了履行该份合同的投入因合同无效而产生的损失，应当各自承担，罗群兴、冯新要求池仲光、池仲辉支付的利息损失，及池仲光、池仲辉要求罗群兴、冯新支付的土地使用费，均不应得到支持，但鉴于罗群兴、冯新对一审判决未提起上诉，系当事人对自己权利的处分，本院仅对一审判令的土地转让费利息部分予以改判，池仲光、池仲辉无需向罗群兴、冯新支付土地转让费利息。另，对于池仲光、池仲辉主张的无法建筑房屋的损失、垫付工程款损失部分，一审处理正确，本院予以维持。综上，池仲光、池仲辉上诉请求部分具有事实和法律依据，本院予以支持，其他部分本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初401号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初401号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初401号民事判决第一项为：上诉人池仲光、池仲辉应于本判决生效之日起三日内向被上诉人罗群兴、冯新返还土地转让款65万元；四、驳回被上诉人罗群兴、冯新其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14887元，由被上诉人罗群兴、冯新负担6253元，上诉人池仲光、池仲辉负担8634元，保全费5000元、公告费450元，由上诉人池仲光、池仲辉负担；一审反诉受理费2434元，由被上诉人罗群兴、冯新负担221元，由上诉人池仲光、池仲辉负担2211元；鉴定费6960元，由被上诉人罗群兴、冯新负担；二审案件上诉费10516元，由被上诉人罗群兴、冯新负担3644元，由上诉人池仲光、池仲辉负担6872元。其中，上诉人池仲光、池仲辉已预交诉讼费中应由被上诉人罗群兴、冯新负担之部分，由被上诉人罗群兴、冯新在本判决确定的履行期间内径付上诉人池仲光、池仲辉。本判决为终审判决。审判长 朱萍审判员赵雪琳审判员周洁二〇二〇年七月十五日书记员 许 婧 文   （ 兼 ）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。