上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26900号原告：褚建芬，女，1962年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡联钦，上海业盈律师事务所律师。被告：卢会厂，男，1981年9月16日出生，汉族，住山东省。原告褚建芬与被告卢会厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚建芬的委托诉讼代理人蔡联钦、被告卢会厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚建芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金人民币60,000元及合同期内递增租金56,000元，共计116,000元；2.判令被告支付原告自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照年租金139,000元的标准计算)；3.判令被告支付原告垫付的物业费4,476.80元；4.判令被告支付以欠付租金及物业费120,476.80元为基数，按同期同类贷款利率6%，计算至实际付款之日止的逾期付款利息；5.判令被告支付违约金10,000元；6.判令被告立即返还位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告。事实和理由：2015年4月22日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用;租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；第一年租金为120,000元，第二年租金为126,000元，第三年租金为132,000元，第四、五年租金分别为139,000元；被告支付原告押金10,000元，合同终止后返还；租金每半年支付一次，每次支付50%，先付后用，每年5月1日和11月1日支付，逾期15日不付的视作违约；被告应按时支付水、电、煤、通信、物业等各项管理费用；如被告违约，违约金为10,000元并没收押金。协议履行期间，被告数次拖欠租金，自2016年至2019年期间累计达116,000元尚未付清。原告曾于2017年、2018年两次为被告代付物业费。原告多次催讨，被告均未支付，故原告诉至本院。卢会厂辩称，其未拖欠自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金60,000元，按照以往惯例，其均将租金支付给案外人李某某，由李某某支付给原告，其已将60,000元支付给李某某，故不同意支付违约金。原告此前从未主张递增的租金，故不同意支付合同期内递增租金56,000元。原告曾同意由其收取每年30,000元的小门面房租金，但其仅收取一年，后原告同意将系争房屋一直出租给其，且不再上涨租金，但让不再提小门面房一事。其同意返还系争房屋，同意承担房屋使用费及物业费。对于利息部分，其同意支付物业费的利息，但不同意支付租金及递增租金的利息。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX弄XXX号1-2层房屋的权利人登记为原告及案外人张某1、张某2，建筑面积为77.18平方米。2015年4月22日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租房协议》，约定原告将位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX弄XXX号门面房(上下层)出租给被告(手写部分注明：西侧走廊由乙方确保出租给王占军使用，租金叁万元壹年由乙方收取)；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；第一年租金为120,000元、第二年租金为126,000元、第三年租金为132,000元、第四、五年租金为139,000元；乙方需支付甲方押金10,000元，待合同终止后，甲方应归还乙方；乙方应按时向有关部门付清水、电、煤、通信、物业管理等各项费用。该协议第3.2条约定：“租金半年支付一次，每次支付50%，先付后用。于每年5月1日和11月1日作为支付日期，逾期15日不付租金，视为违约。”第4.5条约定：“协议事项内，乙方如有一项违约，则每项处罚1万元，并没收押金，且甲方有权提前终止协议，并出具书面通知，让乙方归还房屋。”第6条约定：“租赁期届满，乙方没有续租的，或提前终止协议的，乙方必须在七日内将房屋搬空，归还甲方。……”协议还约定了其它事宜。协议签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付押金1万元，并陆续支付租金至2019年10月31日止。现原告认为被告拖欠支付自2019年11月1日起的租金构成违约，故于2020年3月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：收款凭证两张，证明原告于2017年4月24日垫付自2016年8月起至2017年7月的物业费1,852元，于2018年5月24日垫付自2017年8月起至2018年12月止的物业费2,624.80元。经庭审质证，被告认可上述金额。被告提供：系争房屋照片两张，证明双方曾约定西侧走廊由被告确保出租给王占军使用，租金每年30,000元由被告收取，实际被告仅出租给王占军一年，收取一年租金30,000元，后西侧走廊由原告自行出租。经庭审质证，原告认可上述照片的真实性，但表示其未将该部位另行出租，而是因涉及违章建筑被物业收掉，且手写条款系其丈夫书写，不是本人意思表示。被告申请李某某作为证人出庭作证，李某某陈述，其为系争房屋附近的经营人员，与被告系同乡，被告经其介绍承租系争房屋，支付转让费130,000元。2015年秋，被告服刑。被告表弟将系争房屋出租给他人经营水果店，每月租金10,000元。第二笔起的租金均由李某某代为收取，再由原告至其摊位处领取。2015年11月，其收取60,000元；2016年5月、11月，其分别收取60,000元，另各贴了3,000元及一年的物业费支付给原告；其后每次均收取60,000元，递增的租金原告未收取。2019年11月，其收取租金60,000元，通知原告前来收取但原告未来。西侧门面房仅由被告出租给花店一年，后四年由原告出租给包子铺使用，被告未收到租金。经庭审质证，原告表示未收到第二年递增租金6,000元，租金收取方式由李某某代被告支付，有时由李某某送过去，有时原告前往收取，后因要照顾孙子，且与被告产生矛盾，故未至李某某处收取，曾要求被告转账支付。审理中，被告于2020年6月15日将自2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金60,000元支付至本院代管款账户，本院已发放至原告账户。双方一致同意押金在本案中一并处理，原告表示因被告违约应没收押金，被告则要求原告退还押金。对于西侧走廊部分，原告表示无合法建造手续，面积约10平方米，不在承租范围内，即使在承租范围内，该部分无效。本院经向原、被告释明该部分合同效力后，被告表示应按照协议约定履行，由其收取西侧走廊的租金。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《租房协议》、收款凭证，被告递交的图片，以及李某某的证人证言等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房协议》中涉及系争房屋部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据合同约定，租赁期届满，被告没有续租的，或提前终止协议的，必须在七日内将房屋搬空，归还原告。现《租房协议》约定的租赁期限已经届满，且双方未达成续租协议，被告理应将系争房屋返还给原告。涉及到西侧走廊部分，因协议约定该部分的租金由被告收取，故本院认定该部分在承租范围之内。原告认为相应条款由其丈夫书写，并非其真实意思表示的意见，本院不予采纳。因西侧走廊搭建的门面无合法建造手续，故《租房协议》中涉及西侧走廊部分应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告要求被告支付合同期内的递增租金，被告表示因第二年起西侧走廊无法继续收取租金故原告承诺不再上涨租金，虽原告予以否认，但基于第二年至第五年期间被告未能实际使用或出租西侧走廊部分，故被告实际应承担的租金应根据实际使用面积进行适当调整，原告再行要求被告支付合同期内的递增租金，本院不予支持。因被告尚未返还系争房屋，理应向原告支付自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费的标准由本院根据合同约定的租金标准以及西侧走廊所占面积比例予以酌定。基于原告认可被告的租金支付方式系由李某某代为支付，李某某陈述其已通知原告前来收取自2019年11月1日起至2020年4月30日期间的租金，但原告因其自身原因未能收取，且被告庭后以向本院代管款账户支付该租金的方式积极履行付款义务，故原告以被告拖欠租金为由，要求被告承担违约责任并支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告同意支付拖欠的物业费及相应利息，本院予以照准。审理中，双方均同意押金在本案中一并处理。根据合同约定，合同终止后，原告应归还被告押金。现双方签订的《租房协议》已因期限届满而终止，故原告应将押金退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告卢会厂于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋移交给原告褚建芬；二、被告卢会厂于本判决生效之日起十日内支付原告褚建芬自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月10,000元的标准计算)三、被告卢会厂于本判决生效之日起十日内支付原告褚建芬物业费4,476.80元；四、被告卢会厂于本判决生效之日起十日内支付原告褚建芬逾期支付物业费的利息(以1,852元为基数，自2017年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至本案判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算；以2,624.80元为基数，自2018年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至本案判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算)；五、原告褚建芬于本判决生效之日起十日内退还被告卢会厂押金10,000元；六、驳回原告褚建芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,042元，减半收取计1,521元，由原告褚建芬负担521元，被告卢会厂负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年七月十七日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。