福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3156号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：林宏修，职务：董事长。 委托诉讼代理人：阮陈铵，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李香艳，女，该公司员工。 被告：郜静，女，1978年7月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：卢锦航，系郜静丈夫。 福州融侨物业管理有限公司与郜静物业服务合同纠纷一案。本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司的委托诉讼代理人阮陈铵、李香艳，被告郜静及其委托诉讼代理人卢锦航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州融侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令郜静立即向福州融侨物业管理有限公司支付闽侯县单元的物业服务费4432.8元(从2018年6月1日算至实际还清之日,暂计至2020年5月)；2.判令郜静向福州融侨物业管理有限公司支付水电公摊费1080元(从2018年6月1日算至实际还清之日,暂计至2020年5月)；3.判令郜静向福州融侨物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金831.2元(按逾期支付物业服务费的日万分之五从2018年6月1日算至实际还清之日,暂计至2020年5月)，以上费用合计：6344元；4.判令郜静负担本案所有诉讼费用。 事实与理由:郜静是闽侯县单元的业主（高层），建筑面积为92.33平方米。双方曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由福州融侨物业管理有限公司为郜静提供物业管理服务，郜静应于每月10日前向福州融侨物业管理有限公司缴纳物业服务费。协议签订后福州融侨物业管理有限公司按约为郜静提供物业管理服务。然而，郜静从2018年6月1日起即开始拖欠物业管理费，福州融侨物业管理有限公司几经催讨，但郜静仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2020年5月共计24个月。根据《前期物业管理服务协议》第四条关于物业服务费用的约定，高层住宅的物业服务费为每月2元/㎡，因此郜静拖欠的物业管理费共计4432.8元。另依据《前期物业管理服务协议》第六条第二款“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以按照每日万分之五收取滞纳金。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。乙方因诉讼所产生的诉讼费、律师费由业主承担赔偿责任。”之约定，郜静应按日万分之五向福州融侨物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担福州融侨物业管理有限公司因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，暂计至2020年5月郜静应向福州融侨物业管理有限公司支付水电公摊费1080元。为维护福州融侨物业管理有限公司及社区业主的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。 郜静辩称，《前期物业管理服务协议》第19条未对该协议期限届满六个月后的合同效力作出约定，即双方签订的《前期物业管理服务协议》已于2019年7月8日失效。福州融侨物业管理有限公司既未与业委会签订后续合同，也未与郜静签订新的物业服务合同，福州融侨物业管理有限公司以失效的协议作为证据，要求郜静支付物业服务费，无法律依据。另外，福州融侨物业管理有限公司提供的证据，存在多处伪造及前后不一致的内容：1、《房屋交接验收表（装修房）》中的“√”或“X”的批注，是在郜静完全不知情的情况下，由福州融侨物业管理有限公司私自做出的；2、《律师函快递面单》和《寄送律师函》对应的面单内容，均未体现出郜静已签收的记录，尚未送达的材料，不能作为证据提交。综上所述，自2019年7月8日起，福州融侨物业管理有限公司已无权向郜静收取物业管理费，请求法院驳回福州融侨物业管理有限公司的诉讼请求。 本院认为，郜静是闽侯县单元的业主，其和福州融侨物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由福州融侨物业管理有限公司为郜静提供物业管理服务。该合同未违反法律法规的强制性规定,合法有效。该协议期限为三年,后双方未签订新的物业服务合同,但福州融侨物业管理有限公司在合同期满后继续在涉案小区提供物业服务,涉案小区并未重新选任新的物业服务企业,应当认为双方在继续事实物业服务合同,郜静应当向福州融侨物业管理有限公司支付相应的物业服务费。经审查，尽管福州融侨物业管理有限公司对涉案小区的管理存在瑕疵，但物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。至于郜静购买的房屋存在质量方面的瑕疵问题，福州融侨物业管理有限公司未举证证明对双方现场确认的整改事项是否有尽到积极提供协助的义务。本院综合考虑福州融侨物业管理有限公司提供的物业服务情况，对福州融侨物业管理有限公司诉请郜静欠付物业费用的数额酌情予以减免。此次物业费用减免比例本院酌定为20%，即郜静还应向福州融侨物业管理有限公司交纳2018年6月1日至2020年5月物业服务费用为4431.8元-4431.8×20%=3545.4元。因福州融侨物业管理有限公司的服务存在瑕疵，对于福州融侨物业管理有限公司要求郜静支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于福州融侨物业管理有限公司请求郜静向其支付从2018年6月1日算至实际还清之日（暂计至2020年5月）的水电公摊费用1080元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、郜静应于本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司缴交2018年6月1日至2020年5月的物业服务费用共计3545.4元； 二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郜静负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 丁秋云 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 林朝阳 书 记 员 郑海珠 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。