江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0982民初1892号 原告：黄丽，女，1992年4月25日出生，汉族，樟树市新丽建筑工程有限公司负责人，户籍地重庆市巫山县，现住江西省南昌市西湖区。 被告：葛行，男，1985年1月26日出生，汉族，江西贵祥实业有限公司销售经理，住江西省樟树市。 原告黄丽（下称原告）与被告葛行（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、调解或者判令被告支付原告1.5倍的履约保证金25000元；2、被告向原告支付因停电造成的损失4333元；3、被告向原告退还两个月的租金1万元；4、被告向原告支付2020年6月14日至同年6月30日的租金2667元；5、被告向原告支付因被迫搬离所租房屋造成的其他损失3万元；6、诉讼费和其他费用由被告负担。 事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告向被告租赁位于江西省樟树市（中天豪苑）1期6栋14层3-1-1402号的房屋，每月租金为5000元，原告按每12个月为一期支付的方式向被告支付租金，每一期的租金为6万元。同日，原告通过转账向被告支付房屋租金和履约保证金共7万元（其中租金6万元、保证金1万元）。2020年5月18日，中天豪苑因未收到被告2019年期间的物业管理费而将案涉租赁房屋停电，直至同年6月14日才恢复供电，严重影响了原告所租并用于办公房屋的正常运营。因2019年1至7月属于被告使用涉案租赁房屋时间，物业管理费理应由被告支付。原告因此多次与被告沟通，被告仍未支付物业费，导致物业公司一直未供电。原告被迫无奈要求搬离房屋。2020年6月17日，涉案租赁房屋被樟树市人民法院贴上了拍卖通知，导致原告无法继续租赁案涉房屋，因而必须搬离。根据原告与被告签订合同第10.5条的约定，租赁期内甲方（被告）单方面解除本协议或因甲方的原因导致乙方（原告）搬离房屋，甲方应向乙方返还1.5倍的履约保证金。 被告辩称，1、案涉租赁房屋停电是物业公司的事情，是因原告未按时缴纳物业费造成的，且根据合同约定，物业费是由原告缴纳，与答辩人无关，况且答辩人也积极与物业公司协商解决，答辩人履行了自己应尽的义务。根据买卖不破租赁的原则，法院公告拍卖案涉租赁物不会影响原告的租用，不会导致租赁合同无效，租赁合同应继续履行。原告以案涉房屋的物业公司停电和樟树市人民法院拍卖的通知致使其搬离房屋为由，要求提前解除租赁合同，不符合同解除条件。原告是自己不想继续租赁，才以此为借口来逃避继续履行租赁合同。2、根据答辩人与原告签订的房屋租赁合同约定，租期为两年，即自2019年7月1日至2021年6月30日。原告提前搬离案涉租赁房屋，违反了双方签订的租赁合同构成违约，应承担违约责任，即原告向答辩人缴纳的1万元保证金不应退还。3、原告的各项诉请均无事实和法律依据，依法均不应支持。4、原告在使用案涉租赁房屋期间，对房屋造成了损失，原告应将房屋恢复原状，否则，答辩人将追究其责任。5、原告提前搬离案涉租赁房屋，根据合同约定，租赁期间的物业费由原告承担。2019年7月1日至2020年6月30日的物业费共计4377元，原告未按时缴纳，其应缴纳该物业费。综上，原告的请求无事实和法律依据，原告与被告签订的租赁合同合法有效，原告应继续履行租赁合同，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，答辩人保留追究原告违约责任的权利。 原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证，证明原告的基本情况和主体资格。2、房屋租赁合同一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系。3、原告与邹晓龙（中天豪苑物业公司收费员）的微信聊天记录一份，证明案涉租赁房屋自2020年5月18日至同年6月14日，因被告拖欠2019年1-6月份的物业管理费而被物业公司强行停电。4、本院张贴在案涉租赁房屋门口的拍卖通知，证明因案涉租赁房屋将被法院强制拍卖，致使原告无法继续租赁该房屋。5、原告与被告的微信聊天记录，证明原告在案涉租赁房屋被强行停电后，原告及时通知了被告，要求被告补交2019年1-6月的物业管理费。6、微信转账明细详单和被告向原告出具的收条，证明原告按合同约定向被告支付了房屋租金和履约保证金共计7万元，其中第一年的租金6万元、履约保证金1万元。 被告的质证意见为：对于第1、2、5、6组证据均无异议。对于第3组证据有异议，认为停电是物业公司的原因而非自己的原因。对第4组证据的真实性有异议，认为该证据为复印件，其来源不明，原告应当提交原件。 本院认为，被告的异议部分成立，本院予以部分采信。关于案涉租赁房屋被强行停电的原因，经法庭调查查明，确因被告和原告拖欠物业管理费所造成，并非与被告完全无关。关于本院在案涉租赁房屋门口张贴的拍卖通知，该拍卖通知虽系复印件，但根据庭审调查情况，仍然依法可以确认其真实性。此外，案涉租赁房屋被强制拍卖，依法并不影响原告继续承租案涉房屋，原告也未提交证据证明实际影响其继续租赁案涉房屋。故本院对于原告提交的第1、2、3、5、6组证据均予以认定，对于第4组证据的真实性、合法性和关联性予以认定，但对于原告关于本院将强制拍卖案涉租赁房屋而致使其无法继续租赁房屋的证明目的不予认定。 根据原告提交的证据及本院庭审调查情况和认证结果，本案查明的事实如下: 案外人廖国栋系位于樟树市房屋的所有人，被告通过与廖国栋签订房屋租赁合同取得该房屋的使用权。2019年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：由被告向原告转租位于樟树市的房屋；用途为办公；租赁期限为两年，自2019年7月1日至2021年6月30日，租赁期间由原告向物业管理公司缴纳承租期间的物业管理费、水电费等费用；每月租金为5000元，按每12个月为一期的方式向被告支付租金，并在每一期到期60个工作日前向被告支付下一期的租金，每一期的租金为6万元；原告于2019年7月1日前向被告支付履约保证金1万元，租赁期限届满后，经被告验收如承租房屋无损坏且无其他欠款，被告在办理退房时退还履约保证金1万元，如因原告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；未经被告同意，原告不得将房屋转租给他人使用；租赁期间，如被告单方面解除本协议或由于被告的原因导致原告搬离房屋，被告应向原告返还1.5倍的履约保证金；等等。合同签订后，原告通过转账等方式向被告支付房屋租金和履约保证金共7万元，其中租金6万元、保证金1万元。被告收到上述款项后，于同年7月3日向原告出具收条一张，载明：今收到黄丽房租陆万元整、押金壹万元整。之后，原告即搬入案涉租赁房屋，用于自己开办的樟树市新丽建筑工程有限公司办公。2020年5月18日，因案涉租赁房屋拖欠中天豪苑物业管理公司2019年1-12月份的物业管理费，上述物业管理公司在催收无果后强行停止对涉案租赁房屋的供电。原告获悉后，立即与被告通过电话和微信聊天方式通知被告缴纳应当由被告支付的2019年1-6月份的物业管理费。被告因出差在外且此时原告已按合同约定应当向被告支付第二年度的租金6万元，被告则要求原告代交其应当支付的物业管理费，并承诺在自己应当收取的租金中扣除。原告未予以同意，直至同年6月13日被告补缴物业管理费后，上述物业管理公司才于同年6月14日恢复供电。2019年6月13日，原告因案涉租赁房屋停电未解决而将其办公用品等大部分搬离房屋。又因案涉租赁房屋所有人廖国栋拖欠江西樟树农村商业银行股份有限公司的贷款未偿还，本院就此作出的判决已经发生法律效力并进入执行阶段，本院决定拍卖案涉租赁房屋，遂于2020年6月16日在涉案租赁房屋门上张贴了拍卖通知，告知案涉租赁房屋的所有人和利害关系人，并告知利害关系人于通知之日起10日内与本院联系。之后，原告与被告均未向本院联系有关拍卖案涉租赁房屋事宜。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均按合同约定履行自己的义务。关于被告是否构成违约问题。在合同履行过程中，按照合同约定，原告于2020年5月初即应当向被告缴纳第二年度（即第二期）的房租6万元，但原告因故未支付。至2020年5月中旬，中天豪苑的物业管理公司因原告承租的房屋拖欠其2019年度的物业管理费（其中原告和被告各应支付一半，即被告应支付该年上半年、原告则应支付该年下半年的物业管理费），该物业管理公司催收无果后，便于2020年5月18日强行中断了涉案租赁房屋的供电。原告获悉后，通过电话和微信聊天方式多次向被告提出由被告自行缴纳2019年上半年的物业管理费，被告则以原告还未向其缴纳第二期的租金和自己在外出差为由，要求原告将2019年全年的物业管理费一起缴纳，之后在自己应当收取原告的租金中扣除。因原告坚持被告应当自行缴纳自己应当承担的物业管理费而导致持续停电，至被告于2020年6月13日缴纳后才恢复供电。原告在恢复供电之前即已经实际搬离涉案租赁房屋，在其搬离房屋后才出现本院张贴案涉房屋拟拍卖通知。纵观整个过程，本院拟拍卖案涉租赁房屋对于原告继续承租案涉房屋并无影响，原告关于因本院拟拍卖案涉房屋而导致其无法继续租用、被迫搬离的主张完全不能成立。物业管理公司停电问题，首先非被告实施停电行为，致于物业管理公司是否有权（依法或者按物业管理合同约定）以停电方式解决拖欠物业管理费问题，原告未提交证据证明；即使物业管理公司有权以停电方式解决物业管理费缴纳问题，解决停电的前提条件是补交案涉房屋2019年度的物业管理费，而该费用的缴纳义务人既包括被告也包括原告；特别应当明确的是：基于原告已经拖欠被告第二期租金6万元且被告当时出差在外，被告在第一时间即明确要求原告代其将2019年的一半物业管理费向物业公司缴纳，然后再据实结算（在租金中扣除）。此意见完全合理合法，只因原告不同意而导致持续停电。因此，被告并不存在违约行为，相反，原告在2020年5月初未向被告支付第二期租金的行为恰恰不符合双方签订的合同约定。由于被告不存在违约，也不存在被告单方面解除合同或由于被告的原因导致原告搬离案涉租赁房屋，原告要求被告支付其25000元履约保证金以及因停电造成的损失4333元缺乏事实依据；原告未提交证据证明被告应当无条件核减其两个月共计1万元的租金，即使上述物业管理公司存在今年因新冠××疫情影响减免两个月房租的公告，其减免房租规定对被告也依法不具有约束力，原告要求被告退还两个月共计1万元租金也缺乏事实和法律依据；2020年6月13日，原告在未与被告协商一致时即擅自搬离案涉租赁房屋，其要求被告返还其自2020年6月14日至同年6月30日的租金2667元也于法无据；原告系自行搬离案涉租赁房屋，且无任何证据证明其因搬迁而花费搬迁费3万元，其要求被告赔偿其因搬离案涉租赁房屋造成的损失3万元更缺乏事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求均缺乏事实或法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黄丽的全部诉讼请求。 案件受理费共计1600元，减半收取800元，由原告黄丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审判员  涂睿 二〇二〇年七月二十七日  法官助理王丽娟  书记员徐祺瑶