上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1394号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海黎楠拉链有限公司，住所地上海市奉贤区金钱公路365号。法定代表人：陈斌，经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海越哲食品有限公司，住所地上海市金山工业区思业路35号2幢3层。法定代表人：许爱民，总经理。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。上诉人上海黎楠拉链有限公司（以下简称黎楠公司）因与被上诉人上海越哲食品有限公司（以下简称越哲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎楠公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判驳回越哲公司一审诉讼请求、支持黎楠公司一审反诉请求。事实与理由：1.黎楠公司向越哲公司出租的上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房第8、第9幢（以下简称系争房屋）本来就有管道，有房产证，具有合法出租权利，故生活污水排污纳管部分由黎楠公司负责，产业废水排污纳管则是越哲公司作为食品生产企业的特殊要求，不是使用厂房的必需，不属于黎楠公司作为出租方的义务。越哲公司搬离后，黎楠公司只需办理生活污水的排污纳管，根本不需要铺设黎楠公司在现场勘查时的那些管道，可见越哲公司搬离租赁系争房屋的真正原因是越哲公司自知通不过环评而无法在上海生产，并非黎楠公司不配合办理排污纳管。2.越哲公司应在2017年7月9日支付租金，到2017年7月19日已经逾期10天，构成违约。双方的证据均证明在2017年7月10日前没有纠纷，都在为排污纳管做准备。2017年7月9日之前越哲公司从未提出过黎楠公司不配合排污纳管事宜。故越哲公司所谓的不安抗辩权根本不成立。3.越哲公司未通过环评，也未在上海其他地方租赁厂房继续生产，而是搬到山西B厂，在金山区只是租赁了营业地，经营范围也变更为食品销售，越哲公司提供的关联企业租房合同与本案无关。故越哲公司不存在租金差额的实际损失。一审法院通过向两家房地产经纪有限公司进行调查而确定的系争房屋租赁价格也是不合法的，租赁价格应该通过评估确定。因此一审法院酌定越哲公司损失70万元（人民币，下同）是不合理的。4.双方在租赁合同中约定“乙方在租赁期间如需另行装修，则在本合同终止时应恢复房屋现装修原状”。越哲公司在一审中提供了装修合同，证明夹心彩钢瓦墙面、吊顶是其装修的，故拆除夹心彩钢瓦墙面的费用以及吊顶、墙面、屋顶恢复到正常使用状态的费用应由越哲公司承担。5.一审法院在程序上偏袒越哲公司。一审法院未及时将越哲公司变更诉讼请求后的新诉状寄给黎楠公司。一审法院违反证据举证原则，向并非金汇镇经济管理事务中心负责人且和越哲公司法定代表人是朋友关系的卫某进行调查，向奉贤区排水管理所等相关政府部门做调查时所提问题具有明显偏向性，也未向这些部门出示黎楠公司的证据。上述调查笔录形成后，一审法院均未及时向黎楠公司进行告知和质证。越哲公司辩称，合同解除的违约责任在于黎楠公司。双方刚续签合同时，黎楠公司就要求涨价，但越哲公司不同意，之后就发生排污纳管的事情，黎楠公司不配合办理排污纳管，有把越哲公司赶走而获利的目的。越哲公司是老企业，无需办理环评，也未收到任何处罚通知书。一审法院酌定的70万元远不能弥补越哲公司的损失。7月份是月饼生产的旺季，越哲公司为此放弃了很多订单。越哲公司搬离后，在上海没有地方经营，只好搬到山西分厂。越哲公司承租系争房屋时就很破旧，当时墙就已经被敲掉了，不是越哲公司敲掉的，黎楠公司未提供系争房屋原状的相关证据，也不存在相应的损失。综上，不同意黎楠公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持一审判决。越哲公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年3月8日签订的一份及2016年4月7日签订的两份“房屋租赁合同”；2.黎楠公司赔偿越哲公司违约赔偿金1,577,996元（包括：厂房装修和维修832,000元、设备拆装费349,000元、搬运费115,400元、2年停产停业损失281,596元）。后越哲公司变更第2项诉讼请求金额为2,000,000元（越哲公司另行租赁房屋的差价损失）。黎楠公司向一审法院提出反诉请求：1.越哲公司支付黎楠公司自2017年8月10日至2017年9月20日的租金68,783.34元；2.越哲公司支付黎楠公司代付的水费1,501元、电费15,194.64元，合计16,695.64元；3.越哲公司支付黎楠公司恢复房屋原状的费用96,300元（垃圾清运费3,200元+3,400元、固定底座清除费1,500元、夹心彩钢瓦墙面拆除费2,000元、吊顶维修费6,700元、修复墙面和屋顶喷漆79,500元）。一审庭审中，黎楠公司变更水费金额为1,509元。一审法院认定事实：本案系争租赁合同签订前，越哲公司已经承租黎楠公司系争房屋。后双方达成续租合意，分别签订了以下本案系争租赁合同三份：2016年3月8日签订的《房屋租赁合同》约定，越哲公司承租黎楠公司位于奉贤区XX镇XX公路XX号厂房的部分：二楼面积大约390平方米、三楼面积大约60平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为68,390元，第三年起为第二年年租金的108%，即73,860元，第五年年租金为79,770元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金5,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。2016年4月7日签订的《房屋租赁合同》约定，越哲公司承租黎楠公司位于奉贤区XX镇XX公路XX号厂房第8、第9幢，面积大约2,120平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为394,650元，第三年起为第二年年租金的108%，即426,220元；第五年年租金为460,320元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金40,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。同日签订的另一份《房屋租赁合同》约定，越哲公司承租黎楠公司位于奉贤区XX镇XX公路XX号厂房的部分：一楼面积大约370平方米、二、三楼面积大约550平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为134,720元，第三年起为第二年年租金的108%，即145,500元，第五年年租金为157,140元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金15,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。以上三份合同第八条均约定，如乙方（越哲公司）违约，甲方（黎楠公司）有权终止合同，乙方须在15天内搬离本合同之租赁房屋，押金归甲方所有。乙方逾期搬离租赁房屋，视为乙方放弃在租赁房屋中的财产的权利。越哲公司就本案系争三份租赁合同向黎楠公司支付了保证金60,000元；并支付了至2017年8月9日的租金。2017年5月18日，黎楠公司向越哲公司发出通知，告知越哲公司政府要求根据《上海市排水管理条例》需要申办排水接管，并通知黎楠公司如果不申请排水接管，如政府查到产业废水、生活污水未排放到污水纳管的将被停止用水和罚款，故黎楠公司将按照政府要求申办排水接管到黎楠公司污水排水接入口。因该费用在双方订立租赁合同时未曾考虑，按照公平原则应当双方协商分担，故黎楠公司会在具体费用支付后告知越哲公司并协商双方分担比例。在越哲公司使用的区域里需要的污水接管和发生的费用应当由越哲公司承担，越哲公司可委托黎楠公司或自行委托有关单位进行上述排水接管事宜。2017年6月1日，黎楠公司向越哲公司发出《紧急通知》，告知越哲公司2017年5月22日得到有关部门明确回答，必须由实际生产使用厂房的越哲公司根据生产需要申请污水纳管，否则经检查被认定不合格的话就会被停水等处罚，要求越哲公司去相关部门办理申请手续。又接到有关部门的催告电话，2017年6月5日有关部门将来检查，如不合格马上会被停产和处罚。所以紧急通知越哲公司赶快申办，具体费用黎楠公司愿意与越哲公司共同承担，双方分担的具体金额可以协商处理。2017年6月5日，越哲公司向黎楠公司发出《回复函》，表示黎楠公司的两份通知内容有差别，越哲公司到排水管理所咨询了此事，因地址名称是黎楠公司，所以还需要黎楠公司一起出面协商解决。希望黎楠公司尽快与越哲公司协商解决办法，完成整改任务。2017年6月6日，黎楠公司向越哲公司发出函件，建议越哲公司收到函件后立即与黎楠公司商定具体时间，共同完成申请事宜。2017年6月8日（一审法院误写成2017年7月6日），金汇镇政府审批同意《水务行政许可事项办理征询单》，并加盖公章，办理单位为越哲公司，办理事项为排水管接管证明，企业性质为生活污水排水户。2017年7月11日，越哲公司向黎楠公司发出告知函，说明越哲公司去办理污水处理事宜时被告知黎楠公司领取了通知单，房屋登记的是黎楠公司的名称，越哲公司没有资格拿到通知，也没有接收相关的文件及通知。望黎楠公司尽快到相关部门了解污水处理事宜，越哲公司会积极配合。由于黎楠公司的原因没有及时整改而发生的一切后果由黎楠公司承担。2017年7月19日，黎楠公司针对越哲公司的上述告知函，向越哲公司发出回复函，否认越哲公司的说法，并示明“贵司已经到了支付租金的时间，到现在还未支付，贵司到底想干什么？”2017年7月19日，越哲公司向奉贤区排水管理所申办排水接管证明。后该所出具现场勘察情况意见书，提出整改意见：需进行雨、污水分流改造；需在污水总排放口设置排水专用检测井；需提供一份与现场实际相符的排水平面布置图（电脑制图）；需按规定建设相应的污水处理设施（隔油池）。相关人员绘制了黎楠公司厂区的排水平面图。但双方存在争议，未推进后续工作，未办理成功排水接管证明。2017年7月19日起，黎楠公司法定代表人拒接越哲公司方电话。2017年8月14日，越哲公司委托律师向黎楠公司发出律师函，表示黎楠公司未充分、有效地配合办理污水纳管工作，根据有关行政机关的要求和保护环境的社会需求，如果越哲公司不能按期完成，便无法继续生产经营。鉴于越哲公司已不能实现合同目的，通知黎楠公司决定解除与黎楠公司的租赁合同关系。黎楠公司于2017年8月19日收到上述律师函复函给越哲公司，否认没有配合越哲公司的事实，认为越哲公司没有通过环评，即使完成了污水纳管，还是无法正常生产，所以越哲公司没有落实污水纳管事宜。越哲公司应当在2017年7月10日支付下一个半年的房租，但至今未付，既然越哲公司决定解除合同，那么按照合同第8条、第9条规定在15天内搬离。以上自2017年5月起，越哲公司、黎楠公司为排污纳管事宜等还有多次函件等往来。另查明，双方为排污纳管产生纠纷期间，系争房屋厂区内还有其他承租户在内。一审庭审中，越哲公司主张其于2017年9月20日搬离，黎楠公司主张越哲公司于2017年9月24日搬离，但其反诉主张至2017年9月20日止的租金。越哲公司搬离租赁房屋后，黎楠公司于2019年1月17日办理了排水许可证。越哲公司于2019年5月将工商登记迁移至金山区，经营范围取消了食品生产。诉讼过程中，一审法院向以下单位进行了调查：1.2019年5月16日，向金汇镇经济管理事务中心调查，该中心陈述当时组织双方协商，越哲公司愿意自行办理，但对管道设备的铺设费用双方未协商一致，黎楠公司不愿意承担相关费用，致未办理成功；如未办理排水许可，环保、水务部门会作出相应处罚，政府部门将会督促建议其关停。2.2019年5月17日，向奉贤区排水管理所调查，该所提出排水接管证明是办理排水许可证的前置程序（现该前置程序已取消，可直接申办排水许可证），出租人和承租人均可申请办理。越哲公司申办的排水性质是生活用水纳入市政污水管网，是经镇政府确认的只需办理生活污水排水，没有产业废水排放。根据《现场勘察情况意见书》，需完成整改项目，通过验收后即可办出接管证明，然后申办排水许可证，最终因不符合接管条件而退件。如果申办的排水是产业废水，则需环评报告，如果是生活污水则不需要环评报告，但从2018年5月1日起，规定有所改变，即企业申请排水许可证，不管生活污水和产业废水，均需环评报告。3.2019年5月17日，向奉贤区水务局行政许可科、稽查大队调查，其提出排水许可是依申请办理，经现场核实后符合条件的予以发证。在单一承租户的情况下，出租人或承租人需提供管网平面图等材料，符合条件即可；在多户承租的情况下，如果只能提供一套管网系统（包括检测井），那么应当由出租人申办，如果各承租人可以提供各有独立的管网系统（包括检测井），那么可以由各承租人分别申办，颁发排水许可证后，由领证单位对排水行为负责。如无证排水，可处50万元以下相应罚款。4.2019年5月21日，向奉贤生态环境局调查，该局提出越哲公司、黎楠公司两家企业均未申办环评。出租人的厂房是否办理环评与承租人办理环评并无因果关系，不构成制约条件。对于越哲公司是否必须要办理环评，要根据现场调查，主要看其行业和工艺（原辅材料、设备、产品清单、生产工艺）来判断需要办理哪一类环评手续（环评报告书、环评报告表、环评登记表）或是否需要办理环评手续（豁免），仅仅依照营业执照上经营范围，是无法判断的。一审庭审中，越哲公司主张系争房屋现租赁价格为一楼1.1元/平方米/天，二楼0.8元/平方米/天；黎楠公司确认为现市场价为一楼0.9-1元/平方米/天，二楼0.6-0.7元/平方米/天。一审法院还向上海A有限公司（以下简称A公司）、上海B有限公司（以下简称B公司）就系争房屋的租赁市场价进行调查。A公司表示2017年9月厂房、办公楼1.1元/平方米/天，二三楼0.8元/平方米/天，2016年4月0.8-0.9元/平方米/天；B公司表示2017年9月厂房、办公楼1.1元/平方米/天，二三楼为0.7-0.8元/平方米/天，2016年4月厂房、办公楼0.8-0.9元/平方米/天，二三楼0.5-0.6元/平方米/天。一审法院认为，越哲公司、黎楠公司签订的三份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于，合同的解除是谁的违约行为所致。本案的争议起源于排污接管，一审法院认为，根据法庭所作的调查，排污接管即申办排水接管证明，该接管证明是办理排水许可证的前置程序，属越哲公司使用租赁房屋、生产经营中的行政许可范畴。办理该事宜，首先需铺设相应管道、检测井等基础设施，再经验收通过才可获取相关行政许可。黎楠公司作为出租方应负有维持租赁物适租的法定义务，需铺设的管道设施（检测井）属租赁房屋的附属设备，黎楠公司有义务为办理接管证明提供该管道设施（检测井），或承担相应费用。至于设施具备条件后，由谁去申办，根据法庭调查，现提供的管道平面图涵盖租赁房屋整个厂区，包括其他承租人承租房屋，如由越哲公司申办，其将对其他承租人的排水行为承担责任，有失公允，故应由黎楠公司协调各承租人分别申办或由黎楠公司一家申办。据此，黎楠公司未对租赁房屋提供具备排水许可的相应管道设施，致越哲公司未能获取排水许可，对越哲公司使用租赁房屋产生极大影响，无法实现合同目的，黎楠公司构成根本违约。至于黎楠公司提出越哲公司未于2017年7月10日前支付自2017年8月10日起的半年租金，已逾期合同约定付款期限10天，黎楠公司享有约定解除权的观点，鉴于双方在该期已为办理接管证明事宜产生纠纷，越哲公司对付款义务享有不安抗辩权，故一审法院对黎楠公司的该观点不予采纳。对于黎楠公司提出是因越哲公司无法通过环评，无法再继续经营的观点，越哲公司反驳因黎楠公司未办理大环评致其无法办理小环评，一审法院根据调查而知出租人有无办理环评与承租人能否办理环评无关联性，故对越哲公司的反驳意见亦不予采纳。然根据法庭的调查，环保部门对越哲公司是否应当办理环评以及办理何种环评无法确定，关于金汇镇经济管理事务中心出具的《情况说明》，系于一审法院调查后出具，其说明越哲公司未通过环评被镇有关部门责令停产，但未向法庭出具责令停产的相关证据，且与法庭调查时所陈述的未办理排水许可将由相关行政部门作出处罚，该中心督促建议关停的说法不尽相同，故一审法院对黎楠公司的该观点难以采纳。同时，黎楠公司还提出越哲公司应当申办产业废水排放，但其未通过环保，故无法申办的观点。对此，根据法庭调查，镇政府确认越哲公司只需申办生活污水排放，对环评并无要求，故一审法院对黎楠公司的该观点亦不予采纳。综上，一审法院认为，黎楠公司构成根本违约，越哲公司享有法定解除权，其向黎楠公司发出律师函，行使合同解除权，本案系争三份合同自黎楠公司收到之日（即2017年8月19日）解除，黎楠公司应当承担相应的违约责任。现越哲公司主张合同解除后在剩余租期内需另行租赁房屋造成的差额损失，根据查明的事实，虽然越哲公司未能举证证明已租赁他处房屋而造成实际损失，但合同解除时的租赁市场价确实高于合同价一倍左右，若越哲公司另行租赁同类房屋必然存在差额损失，一审法院认为该差额系预期利益损失，应予考虑。反之，合同解除后，在剩余租期内，对黎楠公司而言将会获得涨价部分的租金利益，黎楠公司作为违约方，其结果将给其带来经济利益，有违公平，故一审法院对越哲公司的主张应予支持。至于该损失的认定问题，一审法院综合越哲公司于2019年5月已取消食品生产的经营范围、日后租赁市场行情涨跌等多种因素确定。此外，合同提前解除后，仍有较长剩余租期未履行，故对搬迁费用应作适当考虑；对于装修部分，虽然黎楠公司予以否认，但从其反诉主张拆除墙面夹心彩钢瓦费用以及其提供的照片看，可以确定越哲公司实施了一定装修，现虽已无法确定损失额，但也应酌考虑。故一审法院将上述情况一并综合考虑后，酌定越哲公司损失为700,000元。对于黎楠公司反诉要求越哲公司支付租金68,783.34元、水费1,509元、电费15,194.64元的请求，越哲公司对具体金额无异议，一审法院予以支持。对于黎楠公司反诉要求越哲公司承担恢复房屋原状费用的请求，其中垃圾清运费，黎楠公司提供了现场遗留垃圾的照片，照片上清晰可见遗留物上标注越哲公司名称，可以认定越哲公司搬离后遗留垃圾的事实；4个油罐底座和车间内机器底座，黎楠公司亦提供照片予以佐证，一审法院予以确定。至于其金额确定问题，虽然黎楠公司提供了收据，但难以确定其真实性，也未提供付款的其他证据，然鉴于金额较小，不排除以现金支付的可能，法庭根据高度概然性原则，结合生活常识，对黎楠公司主张的金额8,100元予以认定，越哲公司应予赔偿；对其余恢复原状部分，墙面夹心彩钢瓦部分，基于一审法院上述认定为装修，故不予支持；其他部分，黎楠公司未举证证明出租时的原状，故一审法院难以确定该事实，对该部分主张一审法院难以支持。对于越哲公司主张的保证金问题，一审法院认为，前租赁合同的保证金应于续签合同时作出结算或处理，现越哲公司已交纳了两期租金而未提出过异议，推定已处理完毕，故一审法院仅针对本案系争合同约定的保证金60,000元进行处理。根据合同约定至合同结束时结清所有费用后无息退还保证金，一审法院于反诉请求金额中予以抵扣。一审法院审理后于2019年11月27日作出判决：一、确认上海越哲食品有限公司与上海黎楠拉链有限公司分别于2016年3月8日、4月7日签订三份《房屋租赁合同》于2017年8月19日解除；二、上海黎楠拉链有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海越哲食品有限公司损失700,000元；三、上海越哲食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎楠拉链有限公司租金8,783.34元（已抵扣保证金60,000元）、水费1,509元、电费15,194.64元；四、上海越哲食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎楠拉链有限公司恢复房屋原状费用8,100元；五、驳回上海黎楠拉链有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，由上海越哲食品有限公司负担14,820元，上海黎楠拉链有限公司负担7,980元。反诉案件受理费1,968元，由上海越哲食品有限公司、上海黎楠拉链有限公司各半负担。二审中，黎楠公司提供落款日期为2020年3月30日、盖有“奉贤区金汇镇人民政府环境保护办公室”印章的证明作为证据，内容为“2017年6月8日我镇分管工业镇长张某在上海越哲食品有限公司《水务行政许可事项办理征询单》上签署‘同意办理’并签名和盖章，是根据当时排污纳管事宜规定先要申请、填写该征询单，该表上选择的内容‘该企业性质为：生活污水排水户’是上海越哲食品有限公司申请的内容，不是我镇审核核准的内容”，黎楠公司表示，该证明上的内容是黎楠公司打印的，交由金汇工业园区送到镇里去盖章的，镇里的经办人王某在该证明上手写“情况属实”并签名和盖章。越哲公司对该证据的真实性无法确认，由法院核实原件，对合法性不予认可，环境保护办公室作为镇政府的下设部门机构无权对上级部门（分管镇长）曾经做出的行政行为做出解释或辩解，且该证明内容与本案争议的内容也不具有关联性。本院对上述证据认证如下：黎楠公司提供的证明实质上属于证人证言的性质，但落款签名的经办人未出庭作证，亦未接受对方当事人的质询，故本院对该证据的真实性无法确认，另外，《水务行政许可事项办理征询单》上的有三处选择打勾的申请审批事项，并写明“确认是否同意申请水务行政审批事项”，金汇镇分管工业的副镇长张某在“镇（街道、社区、开发区）领导意见”处手写“同意办理”，可见金汇镇政府对上述三处选择的审批事项已经审批同意，现金汇镇环境保护办公室事后出具证明认为该征询单上的其中一处选择打勾的申请审批事项不是金汇镇审核核准的内容，显然缺乏合理性，故本院对该证据的证明目的不予确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2017年7月19日，上海市奉贤区排水管理所向越哲公司出具排水事务受理单，该受理单显示申请类别“申办排水接管证明”，排水性质为“2.生活污水纳入市政污水管网，3.雨水纳入市政雨水管网”，申请人（越哲公司）已提交的材料为“申请表、依法排水承诺书、排水平面图、企业组织机构代码证或营业执照或工商查名单、近三个月水费账单、水务行政许可事项办理征询单、其他相关资料：证明餐厨废弃油协议”，受理意见为“提交材料齐全，符合要求，按排水接管审批程序办理”。二审中，越哲公司提交书面意见表示：1.其在一审中变更违约赔偿金的金额为200万元，该金额不仅包括越哲公司的装修损失、搬迁损失、停产停业损失，还包括越哲公司另行租房的损失、黎楠公司的违约获利；2.考虑到本案诉讼至今已两年，越哲公司的状况逐渐缓解，再顾及与黎楠公司过去多年的租赁关系，越哲公司自愿在一审判决70万元损失赔偿金额上，让步至60万元，希望二审法院在认定一审法院已经查明事实的基础上，调整损失赔偿金额为60万元。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是合同解除的责任如何认定；二是假如违约责任在于黎楠公司，则越哲公司主张的损失如何认定；三是黎楠公司要求越哲公司赔偿夹心彩钢瓦墙面拆除费、吊顶维修费、修复墙面和屋顶喷漆费用等恢复原状费用有否相应依据。关于第一个争议焦点，双方于2016年3月8日、4月7日签订的三份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按约履行。合同履行过程中，因出现排污纳管这一新情况，双方自2017年5月起就如何开展该项工作和费用如何负担进行多次的函件磋商，但自2017年7月中下旬起双方发生争议，导致该项工作未完成。越哲公司于2017年8月14日向黎楠公司提出解除合同，解除理由是黎楠公司未充分、有效配合办理排污纳管工作，越哲公司无法继续经营导致合同目的无法实现。黎楠公司回复同意解除合同，但否认没有配合越哲公司的事实，认为是越哲公司未通过环评，未落实排污纳管事宜。因此，排污纳管工作未完成的责任在于哪一方就成了本案认定解除责任的关键所在。从本案查明的事实来看，在排污纳管的推进工作中，越哲公司于2017年6月8日取得金汇镇政府审批同意的《水务行政许可事项办理征询单》，于2017年7月19日向上海市奉贤区排水管理所提出申请并提交相关材料，该管理所认为越哲公司提交的材料齐全并予以受理。之后，上海市奉贤区排水管理所进行现场勘察，并出具现场勘查情况意见书，提出整改意见。由于整改意见包括整个厂区，涉及雨、污水分流改造、在污水总排放口设置排水专用监测井等，而整个厂区除了越哲公司之外还有其他承租户在内。因此，越哲公司主张排污纳管工作需要黎楠公司配合，具有相应的依据。而黎楠公司关于越哲公司需要环评和需要办理产业废水排污纳管的主张，与金汇镇政府审批同意的《水务行政许可事项办理征询单》和上海市奉贤区排水管理所的受理单所显示的内容不符，且其在二审补充提供的盖有“奉贤区金汇镇人民政府环境保护办公室”印章的证明等证据，如前所述，亦不能证明其主张，故本院对黎楠公司的上述主张，不予采纳。黎楠公司作为系争房屋的出租方，未能配合越哲公司办理排污纳管工作，导致越哲公司无法继续经营而无法实现合同目的，越哲公司据此提出解除合同，具有事实和法律依据，故一审法院认定越哲公司解除合同的律师函到达黎楠公司之日为合同解除日期，本院予以认同。由于黎楠公司违约在先，越哲公司不支付最后一期租金，具有正当理由，且越哲公司履行了告知义务，故黎楠公司认为越哲公司不支付租金存在违约，本院亦不予采纳。关于第二个争议焦点，由于黎楠公司的违约行为导致合同解除，黎楠公司作为违约方应赔偿守约方越哲公司相应的损失，同时违约方亦不能因违约行为获利。根据一审法院对相关房地产中介公司的询价及黎楠公司在一审中的陈述，系争房屋的租赁价格确有一定的涨幅，再结合双方租赁合同仅履行了五分之一，越哲公司另行租赁厂房客观上需要一定的合理期限，以及越哲公司搬迁实际上产生的搬迁费用、越哲公司的装修费用等情况综合考虑，越哲公司在二审中自愿要求黎楠公司赔偿60万元，并无不当，故本院予以采纳。关于第三个争议焦点，双方在租赁合同中虽然约定“乙方在租赁期间如需另行装修，则在本合同终止时应恢复房屋现装修原状”，但双方未约定恢复原状的具体内容，一审法院已经根据实际情况，对黎楠公司主张的垃圾清运费、固定底座清除费予以支持。而黎楠公司提出的夹心彩钢瓦墙面、吊顶等恢复原状费用，上述装修均发生本案系争租赁合同之前的租赁合同期间，在前面的租赁合同到期后，黎楠公司未提出异议，亦未有特别的约定，故黎楠公司在本案中提出拆除夹心彩钢瓦墙面的费用以及吊顶、墙面、屋顶恢复到正常使用状态的费用，本院难以支持。关于黎楠公司提出的程序异议，经审查，一审法院并不存在程序违法之处。综上所述，黎楠公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24006号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24006号民事判决第二项：上海黎楠拉链有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海越哲食品有限公司损失人民币600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22,800元，由上海越哲食品有限公司负担14,820元、上海黎楠拉链有限公司负担7,980元。反诉案件受理费1,968元，由上海越哲食品有限公司、上海黎楠拉链有限公司各半负担。二审案件受理费11,682元，由上海黎楠拉链有限公司负担10,200元、上海越哲食品有限公司负担1,482元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年七月二十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……