辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2894号 原告：吴京，男，1991年5月24日出生，汉族，住吉林省榆树市大坡镇。 被告：刘冲，男，1981年3月3日出生，汉族，住浙江省临安市锦城街道。 第三人：沈阳市于洪区恒胜信息服务部，住所地沈阳市于洪区。 经营者：田春雨，男，1985年9月25日出生，蒙古族，住辽宁省康平县。 委托诉讼代理人：曲琳，女，1993年7月7日出生，汉族，公司员工，住沈阳市浑南区。 原告吴京诉被告刘冲、第三人沈阳市于洪区恒胜信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴京、被告刘冲、第三人沈阳市于洪区恒胜信息服务部的委托诉讼代理人曲琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求被告返还定金20000元、违约金33300元；2.请求被告向原告赔偿中介服务费、贷款代办费9560元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年12月29日，原告通过第三人与被告签订了《房屋买卖合同》并于当日向被告支付了20000元定金，合同约定原告向被告购买其位于沈阳市于洪区怒江北街215号1单元6楼1室房屋，房屋总价款666000元。现由于被告拒不履行该《房屋买卖合同》导致原告合同目的不能实现，故诉至法院。 被告辩称，原告迟迟没有办理贷款审批，导致房屋不能及时回款，已打电话给原告及第三人催促办理贷款，但是三个月的时间一直没有办理成功（1月3日办理贷款审批手续，3月份贷款还没有审批完成）。现在房屋不能交易，因为房屋已于2020年5月、6月份出卖给其他人了，已更名过户。被告并非故意违约，且愿意承担一定金额的补偿。造成合同没有履行，不仅仅是我个人的责任，原告及第三人都有责任，也受到疫情的影响，合同各方应互不承担责任。 第三人沈阳市于洪区恒胜信息服务部述称，2019年12月29日，原、被告签订房屋买卖合同。2020年1月3日原、被告一起办理贷款审批手续，2020年3月初贷款审批通过，2020年3月12日约被告办理更名过户时，被告明确表示不再出售房屋，双方产生纠纷。合同无法继续履行是因为被告刘冲明确拒绝出售房屋，与第三人无关，第三人与原告均无过错。按照合同第6.1.3约定甲方即被告未按约定办理产权过户手续，应当按照房屋转让成交价的日千份之一（666元/天）向守约方支付违约金。第三人代收定金20000元，在第三人处保管。第三人收取中介费6660元、贷款代办费2900元，共计9560元。第三人已完成合同约定的居间审慎义务，因被告刘冲违约导致过户相关手续未能办理，应由被告刘冲向原告吴京承担居间服务费赔偿义务。 原告针对其诉讼请求向本院提交了《房屋买卖合同》、定金收条、《个人购房担保借款合同》、中介费、贷款费收据等证据；被告向法庭提交了《房屋买卖合同》、《资金监管协议》；第三人出示了与被告之间的微信聊天截图2张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下：2019年12月29日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，被告刘冲将沈阳市于洪区怒江北街215号161房屋出卖给原告，房屋建筑面积84.59平方米，价款666000元。合同第3.1条约定，签订本合同后原告立即向被告支付购房定金20000元，原告支付第一笔房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。第3.2条约定，双方于2020年1月3日前一同到银行办理贷款审批手续，贷款审批通过后7个工作日内，双方一同去房产交易部门办理更名过户手续。原告新契税证下发当日，付给被告第一笔购房款260000元，同时双方将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。第6.2条约定，双方约定本合同项下定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条，即原告不履行合同义务无权要求返还定金，被告不履行合同义务应当双倍返还定金。第6.3条约定，任意一方违约导致本合同不能继续履行，且无法适用本合同第6.1、6.2款的，则由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。第10.1条约定，双方均确认房屋买卖交易是在第三人提供居间服务的情况下达成，签订合同时居间成功。 合同签订当日，原告向第三人支付居间服务费6660元、贷款费2900元，向被告支付定金20000元，被告及第三人分别出具了收款收据。2020年3月5日，原告通过贷款审批，与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行签订了贷款合同。后被告刘冲不配合进行交易程序，并明确表示拒绝履行合同。庭审中，被告刘冲表示不能与原告继续交易，案涉房屋已卖给他人，并完成更名过户。 另查明，被告收取的20000元定金在第三人处保管，第三人同意返还原告。 本院认为，合同主体应遵循诚实信用原则行使权利，履行义务。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告刘冲在交易过程中明确表示不履行合同，并将案涉房屋出售他人，使原告缔约目的不能实现，系违约行为，原告请求解除合同，并要求其承担违约责任，于法有据，应予支持。 关于原告请求被告返还定金，并按合同价款的5%承担违约责任。合同第6.3条约定因违约导致合同不能继续履行，且无法适用第6.1、6.2款的，则由违约方支付成交价的5%作为违约金。而合同第6.2条则约定了定金罚则，并明确在定金抵作购房款之前应适用定金罚则，即原告不履行合同义务无权要求返还定金，被告不履行合同义务应当双倍返还定金。可见合同对第6.2条定金罚则约定了适用阶段，即在定金抵作购房款之前适用定金罚则。而对第6.3条违约条款的适用设定了条件，即应在无法适用定金罚则时才适用。合同第3.2条约定，贷款审批通过后7个工作日内，双方一同去房产交易部门办理更名过户手续。原告新契税证下发当日，付给被告第一笔购房款260000元，同时双方将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。第3.1条约定，原告支付第一笔房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。原告贷款审批后，被告明确表示不履行合同，双方尚未履行定金抵作购房款的阶段，故应适用合同约定的定金罚则对被告的违约行为予以惩罚。 原告与第三人沈阳市于洪区恒胜信息服务部是居间合同关系，现居间服务已完成，因被告违约造成的居间费用损失，应由被告承担赔偿责任。 关于被告提出原告贷款审批期限过长的抗辩主张。首先，合同并未约定贷款审批期限，且审批期限受贷款银行控制；其次，双方于2020年1月3日向银行申请贷款审批，在审批期间发生新型冠状病毒肺炎疫情，延长审批期限，属于不可抗力，并非原告过错。2020年3月5日，原告通过贷款审批，随即要求被告履行交易程序，并未超出合理期限。被告上述抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十条规定，判决如下： 一、原告吴京与被告刘冲于2019年12月29日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除； 二、被告刘冲于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告吴京双倍定金20000元； 三、被告刘冲于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告吴京中介费、贷款费9560元； 四、被告沈阳市于洪区恒胜信息服务部于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性返还原告吴京20000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如被告刘冲、沈阳市于洪区恒胜信息服务部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1039元，由被告刘冲承担，并直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肇一畅 人民陪审员  李 娜 人民陪审员  陈啸春 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  国 然