上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7936号上诉人（原审被告）：上海瞪羚创业孵化器管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区龙东大道3000号1幢裙楼106-A01室。法定代表人：梁龙水，执行董事。被上诉人（原审原告）：上海张江企业孵化器经营管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张东路1387号16幢101（复式）215、216、217、218室。法定代表人：张泓斐，总经理。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽芸，上海上正恒泰律师事务所律师。上诉人上海瞪羚创业孵化器管理有限公司(以下简称瞪羚公司)因与被上诉人上海张江企业孵化器经营管理有限公司(以下简称张江公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瞪羚公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求。事实和理由：本案金额巨大，且诉讼适逢新冠疫情期间，一审却适用简易程序进行审理，应属程序违法；上诉人长期经营困难，但仍勉力支付房租，且被上诉人投入巨资进行装修，就是为了能够长期使用，上诉人理应同意续约，但被上诉人却拒绝上诉人的合理要求，上诉人对此不能理解；上诉人以张贴《停电通知》的方式催收租金，向被孵化企业渲染上诉人违约情况，手段恶劣，导致大批企业搬离，给上诉人造成严重损失；上诉人是以提供企业孵化服务为主业，不可能在合同到期前完成与被孵化企业之间的解约和搬迁工作，而且租赁标的是提供给被孵化企业使用的，上诉人并未实际占用。被上诉人张江公司辩称，不同意上诉人的上诉请求；本案基本事实清楚，法律关系清晰，权利义务明确，符合适用简易程序审理的情形，故一审审判程序完全合法；被上诉人从未同意续租，反而明确告知上诉人不再续租，故及时清退次承租人是上诉人自己的义务；被上诉人从未干扰上诉人的正常经营，上诉人至今仍未腾退租赁标的。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。张江公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年12月15日到期终止；2.瞪羚公司立即迁出位于上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106A-01室～106A-27室、龙东大道3000号1幢裙楼106B-01室～106B-19室的房屋（以下简称系争房屋）并将其恢复原状后归还于张江公司；3.瞪羚公司向张江公司支付自2019年3月16日起至2019年12月15日的租金人民币1,535,462.38元（以下币种均为人民币）；4.瞪羚公司向张江公司支付逾期迁出房屋的占用费（按月租金170,606.93元的1.5倍标准，自2020年1月1日起计算至被告实际迁出房屋之日止）；5.瞪羚公司向张江公司支付逾期支付租金的违约金（按日千分之一的标准，以511,820.79元为基数，分别自2019年3月6日起、2019年6月6日起、2019年9月5日起计算至实际支付之日止）；6.瞪羚公司将注册地迁出上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106-A01室；7.本案诉讼费由瞪羚公司承担。一审中，张江公司撤回了上述第1项、第6项诉讼请求，并明确房屋原状为毛坯状态。一审法院认定的事实：坐落于上海市浦东新区XX大道XX号XX幢XX楼XX室房屋产权人为张江公司，建筑面积为1602.57平米，用途为商业科研教育用地。2017年11月8日，甲方张江公司与乙方瞪羚公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，房屋建筑面积为1602.57平米，租赁用途为办公。协议条款：五、租赁期限及房屋交付。5.1乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，首轮租期为36个月，自2016年12月16日起至2019年12月15日止。其中租期前两个月为免租期，即自2016年12月16日起至2017年2月15日止。5.2双方同意，在同等条件下，乙方具有优先承租权。首轮租期届满前2个月，乙方应书面告知甲方是否申请续租该房屋，未提交书面告知的，视为乙方不续租。甲方同意乙方续租申请的，双方应签订续租协议，第二轮续租租期为24个月，即自2019年12月16日起至2021年12月15日止；甲方不同意乙方续租申请的，合同在首轮租期期满后终止。六、租金标准。6.1本合同所定租赁房屋的租金标准为每天每建筑平米3.50元。七、履约保证金数额。7.1本合同生效后十五日内，乙方应支付给甲方511,820.79元作为本合同的履约保证金。十四、其他。14.1甲乙双方于2016年11月29日签订的《上海张江企业孵化器经营管理有限公司房屋租赁合同》作废，原合同中所约定的双方的权利与义务将在本协议生效后全部消灭。本合同生效后自动替代原合同中所有的权利与义务。标准条款：七、租金及支付。7.2租金支付：7.2.1租金每三个月（自租期开始日起算）支付一次，先付后用。乙方应于本合同签订后10天内（但不迟于租赁房屋交付日之前），向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。十七、续租、合同终止及单方提前终止合同。17.1如乙方要求在租赁期限届满后续租的，应在不迟于房屋租赁期满前三个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商一致后，应重新订立合同。双方在合同租期最后一个月前不能达成一致的，视乙方为不再续租。17.4租赁期满或合同终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期归还。因乙方原因使得甲方在乙方租赁房屋租赁期满或合同终止后无法按照本合同规定收回的，乙方除应支付违约金外，还须按违约行为发生时的市场价格（且不低于原租金标准的1.5倍）向甲方支付租金或使用费。十八、退租、恢复原状。18.1.1乙方应在租赁期满或本合同提前终止时，将其所租赁的房屋拆除装修及乙方自设的附属设施（如果有），恢复房屋至交房时的状态，交房时的状态无法确定的，恢复至毛坯状态。十九、违约责任及免责。19.5乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。讼争双方一致确认：瞪羚公司支付了押金511,820.79元，并付清了截至2019年3月15日的租金。2019年12月3日，张江公司向瞪羚公司发送《不再续租通知书》，主要内容为：双方于2016年11月29日签订的房屋租赁合同将于2019年12月15日到期终止，张江公司不再与瞪羚公司就该房屋签订续租合同。请瞪羚公司于2019年12月15日前将房屋恢复原状后，办理房屋移交手续。一审中，瞪羚公司提交2019年4月1日的停电通知书、关于房屋租赁相关问题的告知书、证明、微信聊天记录等以证明瞪羚公司在2019年3月底支付了2019年3月15日之前的租金，但张江公司仍张贴了停电通知，在未经瞪羚公司许可下，张江公司直接与次承租人沟通退房之事，对瞪羚公司的经营行为造成了干扰。张江公司质证称：合同约定，租金系先付后用，瞪羚公司于2019年4月1日支付了部分租金，显然瞪羚公司已逾期支付租金，且张江公司并未实际采取停电措施；由于双方未续签房屋租赁合同，应按合同约定处理。对于次承租人的事宜，张江公司不要求在本案中处理。一审法院审理后，于二〇二〇年五月六日作出判决：一、瞪羚公司应于判决生效之日起十日内将系争房屋恢复至毛坯状态并返还给张江公司；二、瞪羚公司支付张江公司2019年3月16日至2019年12月15日的租金1,535,462.38元。该款扣除瞪羚公司的押金511,820.79元，余款应于判决生效之日起十日内付清；三、瞪羚公司应于判决生效之日起十日内支付张江公司房屋使用费（按3.50元/天/平米的标准，自2020年1月1日起计算至房屋实际返还之日止）；四、瞪羚公司应于判决生效之日起十日内支付张江公司逾期支付租金的违约金（每期以511,820.79元为基数，按每日万分之四计算，分别自2019年3月6日、2019年6月6日、2019年9月6日起计算至实际支付之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21,579.64元，减半收取计10,789.82元，由瞪羚公司承担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，讼争双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》（协议条款）第十二条约定：“本协议条款与标准条款均具有法律效力，共同组成《房屋租赁合同》。……。”《房屋租赁合同》（标准条款）第19.5条约定：“……。乙方逾期支付租金或其它费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时还应承担其他相应违约责任。如乙方逾期支付租金或公用事业费超过60天，甲方还有权通知物业管理公司对乙方采取停止供应水、电、燃气、通信等措施，若因此给乙方或者次承租方造成之任何损失，均由乙方全部承担。”在正文末尾、落款签章处之前的位置，以字体加粗、颜色加深方式载明：“双方确认：在签署本《房屋租赁合同》时，甲方已提请乙方注意有关责任或权利限制的条款并就本合同进行了充分的解释和说明。……乙方对本合同的所有条款（包括协议条款和标准条款）和相关附件均无疑问或异议并对本合同乙方有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。”以上事实有一审在案证据为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同约束当事人诚信、全面履约。按时足额支付租金，系上诉人作为承租方在《房屋租赁合同》项下的根本义务。根据查明事实，上诉人欠付租金长达数月，显然构成根本违约；在此情况下，被上诉人作为出租方，可以根据合同约定行使单方解约权、追究上诉人违约责任并没收履约保证金。现被上诉人并未主张没收履约保证金，且一审法院酌情对上诉人应当承担的逾期付款违约金予以调减，此等结果对上诉人并无不利。上诉人在己方长期欠租构成根本违约的情况下，仍坚持主张被上诉人“应当同意续约”，此等抗辩显无说服力，本院不能采信。至于装修问题，《房屋租赁合同》明确约定“乙方应在租赁期满或本合同提前终止时，将其所租赁的房屋拆除装修及乙方自设的附属设施（如果有），恢复房屋至交房时的状态，交房时的状态无法确定的，恢复至毛坯状态”，现上诉人一方面自述“投入巨资进行装修”，另一方面却又不能履行按时足额付租之义务，此等行为实属自甘风险，本院不能认同。租赁合同期满后，承租方负有向出租方返还租赁标的之义务，承租方自行搬离或放弃使用租赁标的，并不能视为其履行了返还义务。上诉人至今未办理房屋交接手续，故应当支付占有使用费至实际履行返还义务之日止。至于上诉人与次承租人之间的合同内容、纠纷争议及权利义务关系，与被上诉人并无直接关联，故不能成为上诉人迟延履行义务的正当事由。双方在《房屋租赁合同》中对逾期腾退期间房屋占有使用费标准的约定为“不低于原租金标准的1.5倍”，现一审酌情判令上诉人只需按租金标准计付合同终止后的房屋占有使用费，并无不妥，且被上诉人表示服从原判，本院予以认可。被上诉人张贴停电通知的行为，显然不能等同于被上诉人实际实施了停电行为；根据《房屋租赁合同》约定，当上诉人欠付租金超过一定期限时，被上诉人即有权对上诉人采取停水、停电等措施，而事实上，被上诉人在上诉人已经出现欠租情形时，以此等公开的书面方式向上诉人及次承租人提示停电风险，实属合理，并无不当；故上诉人有关被上诉人“催收手段恶劣”之主张，无事实依据，本院不予采信。经核，本案符合依法适用简易程序进行审理的条件，一审法院审判程序合法。上诉人有关一审程序违法的上诉理由不成立。综上所述，上诉人瞪羚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,579元，由上诉人上海瞪羚创业孵化器管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二〇年七月二十九日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……