甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3719号原告：白韶泉，男，1988年2月24日出生，汉族，身份证登记地址为甘肃省永登县。委托诉讼代理人：汪春燕，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若兰，甘肃杰隆律师事务所律师。被告：郑东伟，男，1983年11月21日出生，汉族，身份证登记地址为浙江省龙泉市。被告：郑泽伟，男，1990年8月1日出生，汉族，身份证登记地址为浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。被告：城关区天平街黄成华餐馆，住所地为甘肃省兰州市城关区××1层001室。经营者：黄成华，男，1998年8月14日出生，东乡族，身份证登记地址为甘肃省东乡族自治县。被告：黄进海，男，1984年3月12日出生，东乡族，身份证登记地址为甘肃省东乡族自治县。原告白韶泉与被告郑东伟、郑泽伟、城关区天平街黄成华餐馆、黄进海合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪春燕、被告郑东伟、被告郑泽伟的委托诉讼代理人来海平、被告城关区天平街黄成华餐馆经营者黄成华均到庭参加诉讼，被告黄进海经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未按时到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。白韶泉向本院提出诉讼请求：1、被告郑东伟向原告支付拖欠租金43943元及滞纳金182478.94元（暂自2020年2月1日至4月20日，共79天）；2、各被告于2020年5月6日向原告返还位于兰州市城关区团结新村街道××第一层006、007、008、009、010、011室的房屋；3、被告郑东伟与被告郑泽伟向原告支付违约金70000元；4、各被告向原告支付自2020年5月7日起至房屋实际腾退期间的房屋占用费（按200元／月／平方米×400.6平方米计算）及滞纳金（按2倍×86.49元／月／平方米×400.6平方米）；5、请求各被告承担本案诉讼费。以上暂共计296421.94元。事实及理由：2019年8月1日，原告从案外人陈涛处购买位于兰州市城关区团结新村街道××第一层001室，面积为674.46平方米的商铺。原告购买涉案商铺时，商铺由陈涛租赁给被告郑东伟，租赁期限至2020年5月5日。涉案房屋由被告郑东伟和郑泽伟实际经营超市使用。同时，原告与被告郑东伟及实际使用人被告郑泽伟均同意按承租双方签署的《房屋租赁合同》履行，被告郑东伟和郑泽伟将租赁房屋自2019年11月5日后的租金直接交付给原告。按照《房屋租赁合同》约定，2018年5月6日至2020年5月5日房屋年租金为700000元，每月租金则为58333.33元，每平租金为86.49元／月／平方米。被告郑东伟和郑泽伟需于每三个租赁月届满前的30日内支付三个月的租金。被告郑东伟和郑泽伟自2020年1月向原告仅支付了60000元租金，但2020年2月6日至5月5日期间租金合计应付103943元（租赁使用面积400.6平方米×3个月×86.49元／月／平方米），至今被告郑东伟和郑泽伟尚欠剩余租赁期的租金为43943元。另未经原出卖人陈涛和原告同意的情况下，被告郑东伟和郑泽伟将租赁范围内的部分商铺又转租给了被告黄成华和黄进海，用于经营城关区天平街黄成华餐馆。鉴于租赁期即将届满，被告城关区天平街黄成华餐馆、经营人黄成华和实际经营人黄进海无实际腾退房屋意思。而被告郑东伟和郑泽伟在未经原告同意情况下，转租给被告黄成华和黄进海并形成的租赁关系无效。鉴于目前被告郑东伟和郑泽伟无法按期缴纳房租，以及擅自转租的行为已构成违约，按照《房屋租赁合同》约定，应承担合同总租金10%的违约金，对此，原告要求被告承担违约金70000元。现《房屋租赁合同》期限已届满以及被告的种种违约情形，原告无继续租赁给被告的意愿，故要求各被告在合同租赁期届满时即2020年5月6日腾退房屋给原告，同时按现行市场价承担房屋占用期间的房屋使用费。根据合同约定，被告不按时交付房屋，还需要按日租金的2倍支付滞纳金。综上，被告郑泽伟和郑东伟无缴纳房租之实际行动，各被告也不自觉履行腾房义务，故原告状诉至法院。郑东伟辩称，其与原告并没有签订租赁合同，被告郑东伟与郑泽伟合伙经营超市一年后，将房屋转租，具体不知道怎么回事。郑泽伟辩称，1、本案原告的主体不适格，原告与被告郑泽伟之间没有签订《租赁合同》，将郑泽伟列为被告不适合，其只是代理人；2、原告的诉请没有法律依据，包括滞纳金、违约金的计算重复，金额明显过高，应该按照银行同期贷款利率计算；3、双方之间存在合同关系，2020年5月7日之后，原告诉请的房屋占用费按照200元计算没有法律依据，原告擅自提高计算标准没有依据；4、合同关系具有相对性，承担连带责任要有约定；5、已交纳的保证金应依法先用于抵扣房租。城关区天平街黄成华餐馆辩称，房子是从被告郑泽伟处租来的，其对房屋进行了装修，想继续租赁经营。黄进海经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未按时到庭参加诉讼，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的不动产权证书【甘（2019）兰州市不动产权第××号、第0043429号、第0043430号、第0043431号、第0048369号、第0048368号、第0048376号】、《补充协议》、《租赁斡旋协议》等证据，被告郑东伟、郑泽伟、城关区天平街黄成华餐馆对上述证据的真实性及证明目的均有异议；对原告提供的《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《商铺交接声明》、郑东伟给郑泽伟出具的《授权委托书》、中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单、照片、营业执照、黄成华身份证复印件、黄进海身份证复印件等证据，被告郑东伟、郑泽伟、城关区天平街黄成华餐馆对上述证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议。对原告提供的上述证据，本院经审查后认为，上述证据能够证明陈涛与被告郑东伟签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》、双方约定了租金、租赁期限、房屋转让及转租、违约责任等、2015年7月7日被告郑东伟授权被告郑泽伟签订上述租赁协议及各项费用的收缴事宜、原告于2019年8月2日取得承租房屋的共同共有权、陈涛与原告、被告郑东伟签订了《商铺交接声明》、三方确定了被告郑东伟实际承租的面积、月租金、房租支付时间及支付方式等的事实，故本院对于上述证据予以确认并在卷佐证。对被告郑泽伟提供的保证金收据，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告郑东伟、城关区天平街黄成华餐馆对该证据的真实性及证明目的均无异议；对被告郑泽伟提供《房屋租赁合同》，原告对该证据的真实性及证明目的均有异议，被告郑东伟、城关区天平街黄成华餐馆对该证据的真实性及证明目的均无异议。对被告郑泽伟提供的上述证据，本院经审查后认为，上述证据不能证明被告郑泽伟所要证明的问题，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年4月27日，陈涛（出租方、甲方）与被告郑东伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于兰州市（省、市）城关区（区、县），门牌号为××一楼；出租房屋面积共674.46平方米；房屋租赁期共6年，自2012年5月5日起至2018年5月5日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若乙方出现拖欠房租累计1个月以上的、未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的，则甲方有权终止合同、收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金……。2015年3月3日，陈涛（出租人、甲方）与郑东伟（承租人、乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：按照原合同的基础，双方同意将租赁期限延长至2020年5月5日；按照原合同的基础，双方同意2018年5月6日至2020年5月5日房屋年租金为700000元／年；其余条款与原合同一致……。2019年8月2日，原告取得位于兰州市城关区团结新村街道××第1层001室房产（房屋建筑面积674.46平方米）的共同共有权，并办理了不动产权登记，产权证号为【甘（2019）兰州市不动产权第0042873号】。2019年8月5日，兰州房地产交易中心出具的《兰州市不动产（房屋）测绘报告书》载明：“白韶泉、宋玉萍委托我中心对位于兰州市城关区团结新村街道××第1层004室房产进行测绘……，原证载为001室，现分证为002室、003室、004室、005室、006室、007室、008室、009室、010室、011室。”原告白韶泉与宋玉萍将兰州市城关区团结新村街道××第1层008室出售给余金保、熊爱云，并办理了产权过户手续。原告白韶泉、宋玉萍、余金保、熊爱云签订了《补充协议》，约定：经双方协商同意，房屋未实际交付前，由卖方处理房屋收回相关事宜……。2019年8月6日，原告白韶泉与宋玉萍将兰州市城关区团结新村街道××第1层006室、007室出售给马文俊，办理了产权过户手续。原告白韶泉、宋玉萍、马文俊签订了《补充协议》，约定：经双方协商同意，房屋未实际交付前，由卖方处理房屋收回相关事宜……。2019年9月22日，陈涛（甲方）、原告（乙方）、被告郑东伟（丙方）签订了《商铺交接声明》，约定：基于2019年8月1日乙方购买甲方位于兰州市城关区团结新村街道××第一层001室，面积为674.46平方米的营业房，由于甲方将该商铺现出租给丙方，故甲乙丙签订本交接声明；丙方对甲乙双方的买卖无异议，且不主张优先购买权；甲乙丙三方就针对甲方与丙方于2012年4月27日所签订的房屋租赁合同与2015年3月3日所签订的房屋租赁补充协议均予以确认，每平方米每月租金为700000元（年租金）／674.41平方米／12月＝86.49元／平方米／月。由于甲方于2019年4月19日将该商铺东侧两间126平方商铺租于他人，现丙方实际承租面积为548.46平方米，月租金为548.46平方米×86.49元／平方米／月＝47436.3元，丙方支付实际房租给甲方的截止日为2019年11月5日，此后丙方按原租赁合同支付方式及支付时间将房租支付到乙方指定账户……。后因被告拖欠租金，经原告催要仍未支付，且被告存在其他违约行为，故原告状诉至本院，遂酿成纠纷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。滞纳金则是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额，故平等主体之间约定滞纳金是无效的。本案中，原、被告系平等主体，且被告向原告履行支付租金的义务并不是履行缴纳法定税费的义务，故本院依法认定陈涛与被告郑东伟签订的《房屋租赁合同》第十三条中关于收取滞纳金的约定属无效条款。陈涛与被告郑东伟签订的《房屋租赁合同》，除滞纳金的条款之外均系双方的真实意思表示，且未违反相关的法律规定，本院依法确认为合法有效。陈涛与被告郑东伟签订的《房屋租赁补充协议》与陈涛、原告、被告郑东伟签订的《商铺交接声明》系各方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法确认为有效。合法有效的合同理应受到法律的保护。原告依法取得涉案房屋的所有权，被告郑东伟承租涉案房屋却未按照合同约定按时支付租金，造成违约，故应对引起本诉之争承担全部过错责任。被告郑东伟将涉案房屋擅自转租给被告城关区天平街黄成华餐馆、黄进海，事后又未取得原告的追认，故各被告应当承担相应的法律责任。被告黄进海经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未按时到庭参加诉讼，其应承担相应的法律后果。关于原告要求被告郑东伟支付滞纳金182478.94元（暂自2020年2月1日至4月20日）的诉请，因收取滞纳金的约定属无效条款，于法无据，故本院对于原告的该项诉请不予支持；关于原告要求被告郑泽伟返还涉案房屋、支付违约金及支付自2020年5月7日起至实际房屋腾退期间的房屋占用费等的诉请，因依据原告提交的《授权委托书》及庭审中原告、被告郑东伟认可郑泽伟在上述合同的签字仅是代理行为，代理行为所产生的法律后果归于被代理人，故本院对于原告的上述诉请不予支持；关于原告要求被告郑东伟支付违约金70000元的诉请，虽原告提供的《房屋租赁合同》中对违约金有明确约定，但依据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，且原告就该诉请亦未提供因被告违约造成损失的相关证据，故本院对于原告的该项诉请予以部分支持；关于原告要求被告支付自2020年5月7日起至实际房屋腾退期间的房屋占用费（按200元／月／平方米×400.6平方米计算）及滞纳金（按2倍×86.49元／月／平方米×400.6平方米）的诉请，因收取滞纳金的约定属无效条款，于法无据，且原告计算房屋占用费的计算标准过高，基于公平原则，综合考虑当事人的过错程度，酌定房屋占用费按86.49元／月／平方米计算，故本院对于原告的该项诉请予以部分支持。关于原告要求郑东伟支付拖欠租金43943元（暂自2020年2月1日至4月20日）的诉请，因原告提供的证据确实充分、于法有据，本院予以支持。关于原告要求各被告返还位于兰州市城关区团结新村街道××第一层006、007、008、009、010、011室房屋的诉请，因依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”因双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年5月5日，且被告郑东伟在租赁期间未经原告同意，将涉案房屋转租给被告城关区天平街黄成华餐馆、黄进海，又未提供其他证据证明其事后取得原告的追认，故对于原告的该项诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑东伟于本判决生效之日起十日内向原告白韶泉支付拖欠租金43943元；二、被告郑东伟、城关区天平街黄成华餐馆、黄进海于本判决生效之日起十日内向原告白韶泉腾交位于兰州市城关区团结新村街道××第一层006、007、008、009、010、011室房屋；三、被告郑东伟于本判决生效之日起十日内向原告白韶泉支付违约金30000元；四、被告郑东伟、城关区天平街黄成华餐馆、黄进海支付自2020年5月7日起至实际房屋腾退期间的房屋占用费（按86.49元/月/平方米×400.6平方米计算）。五、驳回原告白韶泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2873元（已减半收取），由原告白韶泉承担2156元，由被告郑东伟负担717元（由其于本判决生效之日起十日内向原告白韶泉支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二〇年七月十六日法官助理  莫玉连书 记 员  ?白璇