贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5555号上诉人（原审被告）：郑雷，男，1975年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区（大沙田）。上诉人（原审被告）：李凯黔，女，1968年2月4日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，现住云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张霓，北京盈科（贵阳）律师事务所。被上诉人（原审原告）：罗露，女，1987年12月30日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵州优居优住科技有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区黔灵山路357号德福中心（A7）1单元9层3号房，统一社会信用代码：91520198MA6E8RX91H。法定代表人：李正松，职务：总经理。委托诉讼代理人：邱海，男，该公司员工。上诉人郑雷、李凯黔因与被上诉人罗露、贵州优居优住科技有限公司（以下简称优居公司）居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑雷、李凯黔上诉请求：1、撤销一审判决，驳回上诉人罗露的诉讼请求；2、一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、本案中只有罗露单方违约，二上诉人并不存在违约行为，《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》都明确约定了罗露支付首付款的确切时间，但至今罗露都未全部履行完毕支付首付款义务，显然违约方是罗露。二、二上诉人未向罗露表示过不出售房屋的意思表示，一审判决认定二上诉人不出售房屋，存在违约行为错误，二上诉人至始至终都严格按照合同约定履行义务，且在罗露已经违约的情况下仍然给予宽限时间，以促进交易的完成，一审在未查清事实的情况下，作出双方对此均有过错，均存在违约行为的认定明显错误。三、既然二上诉人不存在违约行为，一审法院对于买卖双方分担中介费用的认定毫无法律依据，一审法院适用合同法第九十四条、九十七条是错误的，应予撤销，本案经双方协商后均同意继续履行合同，二上诉人也愿意给罗露宽限期履行其义务，合同是可以继续履行的，同时，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48款违约方起诉解除的规定，罗露作为违约方诉请解除合同不应得到支持。罗露辩称，请求支持一审判决。优居公司辩称，请求支持一审判决。罗露向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法解除原、被告双方所签署的《房地产买卖及居间合同》。二、请求人民法院依法判决被告返还原告支付的购房款项共计人民币340000元（大写：叁拾肆万元）整并支付中介佣金18000（大写：壹万捌仟）元整。三、请求人民法院依法判决被告承担违约责任并支付违约金人民币71025（大写：柒万壹仟零贰拾伍）元整，其中定金违约金50000（大写：伍万）元整，违约金21025（大写：贰万壹仟零贰拾伍）元整，暂计算至2019年8月2日至2020年1月2日。四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月12日，原告与被告经优居公司中介签订《房地产买卖及居间合约》（以下简称合同）。合同约定：被告将自己位于贵阳市白云区房屋作价人民币900000（大写：玖拾万）元出卖给原告，第十条约定原告先行支付定金5万元，买方在2019年8月2日支付25万元，剩余应付20万元在合同签订后两个月内支付被告。余款40万元买方在过户出证及抵押登记手续完成并且银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。2019年8月2日，买卖双方再次签订补充协议，约定双方自签订合同后应支付的前期首付款项50万元中的20万元于2019年9月13日支付完毕且当日交付房屋给买方使用，卖方收取买方50万元后将卖方名下该房抵押结清等待办理过户事宜。双方合同还约定了“合约违约责任”等事项。买卖双方合同签订当日，原告支付被告定金5万元及中介公司18000元，2019年8月2日原告支付被告3万元、22万元，2019年9月9日、12日支付被告共计4万元，至此原告共计向被告支付34万元及中介公司1.8万元。原告陈述2019年9月19日，原告将剩余资金筹到，并告知中介方通知被告前来办理相关事宜。被告则告知中介方称自己不愿出卖该房屋。2019年9月23日原告通过中介方发函邀请被告至中介公司办公室协商买卖该房屋事宜，事后经过协商，双方达成一致，被告于2019年11月之前将房屋所欠银行贷款付清后原、被告双方履行剩余合同义务。后双方履行合同过程再次发生争议，原告认为被告再三提出各种要求，不积极履行合同义务，故诉至一审法院，诉请如前。另查明，1、被告郑雷与李凯黔系夫妻关系，郑雷出具委托书委托李凯黔办理案涉房屋的首付款收取事宜。2、追加的中介优居公司认可其中介行为且系自己在经营监管，自愿作为被告参与诉讼。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《房地产买卖及居间合约》、《商品房买卖合同》《收款收据》《中国建设银行个人账户支出交易明细》等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案定案依据。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告郑雷、李凯黔及中介优居公司签订的合同系三方真实意思表示，为合法有效合同，各方应诚信履行合同义务。本案争议焦点为：双方是否存在违约行为，合同是否应当予以解除。根据本案查明的事实，原告在签订合同后，按照约定先后于2019年8月2日前实际已支付被告郑雷、李凯黔款项30万元，原告自认由于自己资金紧张无法于2019年9月13日前支付20万元遂与被告协商，2019年9月9日、12日先行支付4万，余款16万元后行支付，2019年9月19日，原告告知中介优居公司通知被告接收16万元款项时，被告表示不予将房屋出卖。此后，双方未就何时付款、何时交付房屋、何时办理银行按揭银行贷款及过户事实达成双方都签字认可的一致意见，导致合同目的不能实现，双方对此均有过错，均存在违约行为，现在双方当事人已丧失继续履行合同的信任基础，故2019年7月12日签订的《房地产买卖及居间合约》及8月2日签订的《协议》应予解除。合同解除后，被告郑雷、李凯黔应当退还收取原告的34万元，中介优居公司提供了合同约定的居间服务收取居间费用于法有据，不承担责任。对原告诉请的违约责任，一审法院认为，因系买卖双方共同违约行为导致合同的解除，双方各自承担相应责任。本案原告的直接损失为支付的18000元中介费，根据公平原则，买卖双方平均分担中介费用，由被告郑雷、李凯黔支付原告9000元，其他主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告与被告郑雷、李凯黔、贵州优居优住科技有限公司2019年7月12日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、被告郑雷、李凯黔于本判决生效后五日内退还原告罗露人民币340000元及支付中介费损失9000元，共计349000元；三、驳回原告罗露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3868元（已减半，原告已预交），由被告郑雷、李凯黔负担3146元，由原告罗露负担722元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人向本院申请证人王某出庭作证，拟证明2019年9月23二上诉人接到函件后，合同买卖双方经中介方进行磋商同意继续履行合同。罗露经质证，对证人证言部分不认可，中介催促李凯黔还尾款，才能履行合同，但是其一直没有做这个事情，是口头协议，没有书面的协议，达成的协议是11月之前结清尾款，结清当天我再打16万元。优居公司经质证，时间优居公司不确定，但是9月23日还在发催告函，把房屋解除抵押，为了合同的履行。对于上诉人二审提交的证人证言，因无其他证据予以佐证，故对其证明目的不予采信。二审经审理查明，2019年9月23日，双方并未达成任何一致意见。此外，本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，罗露与郑雷、李凯黔及优居公司签订的合同及《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方应诚信履行合同义务。案涉合同签订后，罗露已按照约定向郑雷、李凯黔支付款项30万元，罗露虽未按照《补充协议》约定期限（2019年9月13日前）支付20万元前期购房款，但郑雷、李凯黔在微信聊天记录中已同意给予合理宽限期限，且罗露也于2019年9月12日前支付了4万元，2019年9月19日罗露告知中介优居公司通知郑雷、李凯黔接收16万元款项时，郑雷、李凯黔在微信聊天记录中表示不再将房屋出卖。2019年9月23日经优居公司向郑雷催告后，双方进行了协商，但双方并未达成书面一致意见，从双方在本案审理过程中各自的陈述来看，均同意合同继续履行，只是对履行合同的条件双方各持一词，在双方均无证据证明合同继续履行的条件发生变化时，双方应当按照此前合同以及《补充协议》的约定继续履行合同义务，但罗露并未按照约定支付16万元首期购房款，郑雷、李凯黔履行合同后续义务的条件并未成就，现罗露认为郑雷、李凯黔构成违约要求解除合同并无事实依据。但基于双方对如何履行合同义务发生争议，现双方当事人已丧失继续履行合同的信任基础，合同继续履行已陷入僵局，故一审判决解除合同并无不当。合同解除后，郑雷、李凯黔收取的34万元应当予以返还，但因罗露未先支付16万元构成违约，一审判决郑雷、李凯黔承担一半中介费不当，本院予以纠正。综上所述，郑雷、李凯黔的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初191号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初191号民事判决第三项；三、变更维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初191号民事判决第二项为：郑雷、李凯黔于本判决生效之日起十五日内返还罗露购房款340000元；四、驳回罗露的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3868元，由郑雷、李凯黔负担3100元，由罗露负担768元；二审案件受理费7736元，由郑雷、李凯黔负担6200元，由罗露负担1536元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月二十二日法官助理盛美书记员曹艳