广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0303民初35917号原告:金成，女，香港居民，1968年9月6日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陈光宝，广东深长城律师事务所律师。被告：刘军燕，女，汉族，1987年2月3日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，被告：中国工商银行股份有限公司深圳光明支行，住所地：深圳市光明新区华夏路怡景园7栋裙楼1层，统一社会信用代码:914403006853806903。负责人:崔勇。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦粧，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。第三人：深圳市中兰德小额贷款有限责任公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道天安社区泰然六路52号雪松大厦A座7B—1，统一社会信用代码：914403000649907951。法定代表人：张威。委托诉讼代理人：许阿久、郑燕玲，系公司员工。第三人：中国工商银行股份公司深圳罗湖支行，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道深房广场一层、二层和九层，统一社会信用代码：914403008923050017。负责人：胡青。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦粧，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘军燕继续履行原告与被告刘军燕签订的《售房合同(协议书)》，将位于深圳市罗湖区建设路汇展阁2507房屋的100%产权过户到原告名下；2、判令原告代被告刘军燕向被告中国工商银行股份有限公司深圳光明支行清偿房屋的剩余抵押贷款，被告中国工商银行股份有限公司深圳光明支行在收到上述抵押贷款后5天工作日内涂销完毕深圳市罗湖区建设路汇展阁2507房屋的抵押登记手续，并将房屋的《不动产权证书》原件（编号：粤[2016]深圳市不动产权第0185045号）移交给原告；3、判令被告刘军燕向原告支付逾期办理产权过户的滞纳金（以人民币1203800为基数，按照万分之五/日计算滞纳金，自2019年10月26日起算至房屋实际过户之日止)；4、判令被告刘军燕向原告支付原告为办理房屋过户而超额支付的费用（即超出合同约定的购房款1203800元的部分费用），包括：原告代被告刘军燕垫付的赎楼费用、超出合同剩余应付购房款的还贷费用、原告办理房屋过户过程中代被告刘军燕垫付的个人所得税、2019年9月15日刘军燕交付房屋前拖欠的水电费、卫生费、燃气费、物业管理费及房屋迟延过户期间每月还贷利息、违约金、滞纳金、手续费等费用。事实与理由：原告经朋友何建文介绍，于2019年8月28日与被告刘军燕签订一份《售房合同（协议书）》（下称“合同”），约定：刘军燕将其位于深圳市罗湖区建设路汇展阁2507房屋（下称“房屋”）转让给原告，面积为43.36平方米，转让价为人民币120万元，另付3800元，实际总价为1203800元。原告还清刘军燕在被告中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（下称“光明支行”）的银行贷款，并将120万减去银行贷款总额人民币58.8万元的余款部分的现金汇给刘军燕，刘军燕在收到原告付清全款后的35天内，保证将房屋过户给原告，否则按天收取1%的滞纳金。原告需在9月12日前分批将60万元汇给刘军燕，余款在11月30日前全部付清，延期1%滞纳金。合同签订后，原告分别于2019年8月28日、8月30日、8月31日、9月1日、9月10日、9月12日和9月27日向刘军燕支付房款合计人民币62.3397万元，提前完成了现金支付义务。9月18日，刘军燕将房屋交付给原告，并向中介何建文出具装修《授权委托书》，原告现已装修完毕并已入住。原告向刘军燕付清人民币62.3397万元现金房款后，又备好了58.8万元赎楼款。于是督促刘军燕向光明支行提出提前还贷申请，赎出抵押的0185045号不动产权证原件，用于办理产权过户手续。刘军燕在9月底向光明支行提出书面赎楼申请。此时，原告发现刘军燕欠光明支行抵押贷款本金是58.8万元，而不是刘军燕之前所说的本息合计58.8万元，刘军燕对原告明显存在欺诈。原告还从光明支行工作人员口中得知，刘军燕除欠房屋抵押贷款外，还有信用卡（尾号为3855)借款十几万元未还，而该信用卡与刘军燕的房屋有关联。光明支行工作人员还称，刘军燕要提前赎楼还款，必须同时还清信用卡欠款，银行才会把抵押的不动产权证返还给原告。否则，就算原告替刘军燕提前赎楼还了款，光明支行也不可能把不动产权证返还给原告。得知以上情况后，原告要求刘军燕用已付房款偿还信用卡欠款，这时刘军燕竟称房款62万元已被其哥哥赌博输掉了，现在没有钱还款，而且最近有多个债权人向其追债，都无力还款。现在也没有能力还按揭款，要原告自行解决，否则，房子将会被银行收走。刘军燕在卖房时，向原告隐瞒了其对外有负债的事实。这给原告的买房增加了法律风险。刘军燕向原告提出，因她外债太多，房屋赎楼款不能打到她账户，由原告直接向光明支行支付赎楼款。10月9日，刘军燕与原告在深圳市公证处办理了《委托书》公证，刘军燕全权委托原告办理赎楼手续、房屋产权过户手续、办理抵押注销手续及领取不动产权证等。原告于是直接向光明支行提出直接替刘军燕赎楼，光明支行工作人员明确告知原告，如刘军燕不还清尾号为3855的信用卡欠款，就不办理房屋的注销手续。原告与光明支行交涉无果，房屋至今无法办理过户。原告认为，原告与被告刘军燕签订的合同是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同。刘军燕未按约定将房屋产权过户给原告，构成违约，应当承担违约责任。原告按照刘军燕与光明支行签订的《个人购房借贷/担保合同》的约定，直接替刘军燕还清房屋抵押贷款，是正当的履约行为。光明支行在原告还清房屋的抵押贷款后，必须办理销押手续，并将不动产权证原件移交给原告。现光明支行以刘军燕除还清房屋抵押贷款外，还需偿还信用卡欠款为由，拒绝办理房屋抵押注销手续和返还不动产权证，属于超出《个人购房借贷/担保合同》约定之外强设条件，没有合同和法律依据。截至起诉之日，原告早已依照合同约定备好剩余购房款58.8万元，但由于被告刘军燕拒绝配合办理过户及光明支行强行附加不合理还贷要求，导致房屋过户手续迟迟未能办理，房屋贷款的利息及滞纳金每日叠加，已经严重侵害原告的合法权益，原告亟需法律救济。为此，原告为了维护自身合法权益不受侵犯，依法起诉，请求法院判如所请。经审查，被告刘军燕名下位于深圳市罗湖区建设路汇展阁2507房【房产证号：（2016）深圳市不动产权第0185045号】房产于2019年10月23日被本院作出的（2019）粤0303执保4187号之一裁定查封，该案的查封申请人为本案第三人深圳市中兰德小额贷款有限责任公司。本院认为，根据法律规定，案外人对己经被法院查封、扣押、冻结的财产主张确认，只能提起执行异议之诉，不能另行提起确权之诉，对另案提出的确权之诉，裁定不予受理，己经受理的，裁定驳回起诉。在本案中，被告刘军燕名下位于深圳市罗湖区建设路汇展阁2507房己于2019年10月23日被本院作出的（2019）粤0303执保4187号之一裁定查封，而原告针对上列查封房产提起本案的确权诉讼，不符合法律规定，本院予以驳回，原告应另循合法渠道解决纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，裁定如下：驳回原告金成的起诉。本案不收取受理费，原告预交的受理费10800元,本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 郑  有  培审判员 张    雨审判员 王  晓  改二〇二〇年七月二十八日书记员 唐爱娣（兼）黄凯文