广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初12344号原告：深圳市明泰润投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东晓街道独树社区布心路3008号水贝珠宝总部大厦B座3502-B区，统一社会信用代码91440300771649596A。法定代表人：卢礼杭，董事长。委托诉讼代理人：贺贝力，广东兆广律师事务所律师，执业证号14403201810056593。被告：深圳市中誉泰富实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东湖街道东乐社区太宁路8号百仕达东郡广场1号楼1-32B，统一社会信用代码91440300319340250H。法定代表人：李佳佳。上列原告深圳市明泰润投资发展有限公司诉被告深圳市中誉泰富实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺贝力，被告的法定代表人李佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市明泰润投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年10月至2020年1月期间拖欠原告的租金人民币31479.84元、管理费人民币4582.11元、专项维修基金人民币49.81元、电费人民币1090.46元、空调费及服务费人民币39.23元、服务费人民币128.1元,合计人民币37369.54元;2.请求判令原告有权没收被告租赁押金人民币52750元、水电运营周转保证金人民币7678元；3、请求判令被告因逾期支付租金、管理费等应向原告支付违约金人民币1954.65元(逾期天数暂计算至2020年3月10日，最终该逾期违约金数额应计算至被告实际支付时止）；4.请求判令被告承担本案律师费人民币6000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月23日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：IBC-X8-2019-010；以下称该合同）及《房屋租赁合同补充协议》(以下称补充协议），约定被告承租原告位于深圳市水贝××写字楼××号的房屋，租赁期限自2019年3月25日至2022年3月24日。原告己分别于2019年11月至2020年1月期间多次函告被告催促缴纳应付未付之款项，但至今仍未得到被告明确回复并且仍逾期支付应付款项，且在该合同履行过程中，被告未经原告书面同意，于2019年12月16日擅自逃租，被告的行为己经严重违反了该合同约定，构成根本违约，原告无奈于2020年1月11日解除了该合同及相关补充协议。现原告依据该合同如下条款约定追究被告的法律责任：一、依据该合同第三条、第四条、第五条、补充协议第四条、第五条以及《物业服务协议》第五条、《物业管理服务协议补充协议》第一条等相关约定，原告向被告追讨拖欠的租金人民币31479.84元、管理费人民币4582.11元、专项维修基金人民币49.81元、电费人民币1090.46元、空调费及服务费人民币39.23元、服务费人民币128.1元，合计人民币37369.54元；二、依据该合同第六条、第十四条第（二）款第4项及补充协议第五条第1款、第5款、第10款和第六条第2款等相关约定，在被告迟延履行租金、管理费或其他应付款项达30天时，原告有权解除合同，并追究合同约定的逾期违约金人民币1954.65元，收回该租赁物业另行出租，不退还被告己付租赁押金人民币52750元及水电运营周转保证金人民币7678元。另，因被告上述违约行为，导致原告被迫解除合同的，被告应承担原告聘请律师追讨欠款及其他维权的律师费人民币6000元。综上，被告未依约按时支付款项及擅自关闭店铺的行为己构成违约，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定，特向法院提起诉讼。被告辩称：原告方在跟被告订立合同之时故意增加实际租赁单元水贝××写字楼××号的建筑面积，即合同所写166.93平方米为虚假建筑面积，请求法院要求原告提供建筑面积为166.93平方米的合法依据。被告在签合同之时有充分的理由相信166.93平方米为政府相关部门核定的建筑面积，之后原告方从未办理正规的租赁凭证给我方。在房屋租赁合同补充协议和物业服务协议中均说明了单位建筑面积为166.93平方米，我方有理由相信合同所写的租赁面积即为建筑面积，这是基本常识。建筑面积计算具有确定性和正规性，租赁建筑面积必须有合法依据，不然承租方极有可能因为出租方的故意隐瞒而遭受不必要的损失。因为租赁面积是本合同中的关键要素，如果此面积是甲方故意夸大或者虚构，此合同的签订即不存在法理依据，请求法院判决合同无效，或要求原告按照实际建筑面积计算租金/管理费，退还乙方已缴纳超出部分租金/管理费；退还已交纳押金人民币52750元，和水电运营周转保证金人民币7678元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2019年3月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市水贝××写字楼××号的房屋出租给被告使用；租赁房屋面积共计166.93平方米；租赁租金按照房屋出租面积每平方米每月158元计算，月租金26375元；被告应于2019年3月25日前交付首付租金，金额为26375元；之后被告应于每月5日前支付租金；租赁期限自2019年3月25日至2022年3月24日；原告交付房屋时，可向承租人收取两个月租金数额的租赁押金，即52750元，合同终止，被告按照约定返还租赁物，被告无违约情形，支付完应付的租金及费用，则原告返还租赁押金；出现承租人违约导致提前解除合同，承租人单方提前解除合同，以及合同约定其他不予退还保证金情形的，不予退还租赁押金；承租人拖欠租金，每逾期一天，应按合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，押金不退，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；租赁期内，未经原告同意，被告擅自退租的，押金不退，若造成原告损失的，被告应予以赔偿。原、被告双方于《房屋租赁合同补充协议》中约定，租赁房屋情况详见《附件一租赁房屋平面图》所示，租赁房屋水贝××写字楼××号单位建筑面积为166.93平方米，双方确认上述确定的建筑面积为双方约定的计租面积，如原告根据实际需要对被告租赁的房屋进行重新编号管理，被告对此表示同意和接受；租赁房屋的单位租金按照房屋建筑面积每平方米每月计算，并逐年递增，具体如下：2019年3月25日—2020年3月24日，租金单价158元/㎡·月，租金26375元/月；2020年3月25日—2021年3月24日，租金单价165.9元/㎡·月，租金27693.69元/月；2021年3月25日—2022年3月24日，租金单价174.2元/㎡·月，租金29079.21元/月；被告应于2019年3月25日前交付首期租金，金额为26375元；之后被告每月的5日前支付当月租金，逾期计收逾期付款违约金，每拖欠一日，计收拖欠总金额的万分之六；租赁期间，被告应承担物业管理费、超时空调费、水电费等其他费用按《租户物业服务协议》的相关约定，被告直接向物业公司支付；租赁期间，物业管理费由被告承担，每平方米23元/月，每月物业管理费3839元，上述费用每月5日前支付，被告逾期的，按照每日万分之六向物业管理公司支付逾期付款违约金，逾期30日，原告有权解除主合同，并不退还租赁押金；被告应按照物业管理公司确定的标准向其支付2个月管理费作为物业管理费、水电费的保证金；免租装修期自2019年3月25日至2019年5月23日止。二、被告与深圳市水贝珠宝物业服务有限公司签订了《IBC泛珠宝时尚经济总部物业服务协议》，其中约定：深圳市水贝珠宝物业服务有限公司为IBC泛珠宝时尚经济总部的物业服务企业；本协议与租户同业主签署的租赁合同期限同期，从2019年3月25日至2022年3月24日，物业管理费于2019年4月1日起计算；被告租赁房屋物业管理费每平方米建筑面积23元，每月物业管理费总额为3839元；首月物业管理费租户应于签订协议时缴交，此后每月10日前支付当月管理费；签订协议之日，物业公司另将收取相等于二个月数额的物业管理费作为水电运营周转保证金7678元；租户物业之专项维修资金为每月每平方米建筑面积0.25元，每月专项维修资金总额为41.73元，首月专项维修资金租户应于签订协议时缴交，此后每月10日前支付当月费用；空调费标准由物业公司根据当月实际电价等制定并调整，租户须根据计费表来支付计量空调费，并在物业公司发出收费通知之日起10个工作日内予以付清；先期进驻时电费核算成本较高，双方协定租赁房屋的电费统一按1.28元/度收取，待大厦入驻率达到百分之九十以上时，物业公司将重新核算电费单价，并书面通知全体业主；租户使用租赁房屋的水费按市政供水部门规定计费；水电费在物业公司向租户发出收费通知之日起10个工作日内支付给物业公司；受有关部门或单位的委托，物业公司可提供代收代缴收费服务（如有线电视费、燃气费等），收费标准执行政府有关部门的规定；租户不按协议约定的收费标准和时间交纳费用，物业公司有权要求租户补交，并从逾期之日起按每日万分之六的标准收取违约金。被告与深圳市水贝珠宝物业服务有限公司于《水贝××大厦物业管理服务协议补充协议》中约定，2019年5月1日起至2019年10月31日止按主合同面积计收空调费，收费标准为7元/平方米/月。三、2019年12月31日，原告向被告发函催缴12月租赁租金、物业管理费等费用。2020年1月，深圳市水贝珠宝物业服务有限公司的缴款函显示被告拖欠物业管理费、水电费等多项费用。截至原告起诉之日，被告尚未支付2019年12月份及2020年1月份租金。四、2020年1月11日，原告向被告发函解除双方的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。被告当庭亦确认合同已经解除。五、被告主张其拖欠租金的原因系因为发现实际承租面积与合同约定不符。经本院向深圳市不动产登记中心查询，水贝××写字楼××号房产【不动产证号：粤（2019）深圳市不动产权第××号】的建筑面积为151.75平方米。被告确认其已经支付2019年5月24日至2019年11月31日的租金为164404.17元。原告确认被告剩余的未付租金为2019年12月1日至2020年1月6日期间的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租金根据承租的房产建筑面积计算金额，根据查明的事实显示，涉案房产登记的建筑面积为151.75平方米，明显小于合同约定的166.93平方米的建筑面积，原告主张租赁房产的实际建筑面积为166.93平方米，但未能举证予以证明，本院不予采信。故本院确认房产建筑面积为151.75平方米。虽然约定的建筑面积与登记的建筑面积不符，但该情形不属于法定的合同无效事由，故被告主张合同无效，本院不予支持。被告已经实际使用了承租的房产，应当向原告支付租金，租金按照房产实际面积151.75平方米计算。合同约定2019年3月25日至2020年3月24日的租金单价为158元/㎡·月，则每月租金约为23977元。原、被告均确认被告租金支付至2019年11月，因有两个月的免租期，按照租赁房产实际的建筑面积计算，被告截至2019年11月31日的应付租金为149456.63元，被告已经按照166.93平方米的面积计付至2019年11月31日的租金164404.17元，该期间被告多付的租金为14947.54元（164404.17元-149456.63元）。被告按照房产实际建筑面积应付的2019年12月1日至2020年1月6日的租金为28772.4元，扣除被告前期多支付的14947.54元，被告还应向原告支付租金13824.86元（28772.4元-14947.54元）。原告主张的超出上述金额的租金部分，本院不予支持。虽然本案涉案租赁合同约定的建筑面积与房产登记的建筑面积存在不一致，但在合同履行过程中直至原告解除合同，被告并未就此提出异议，其在未解除合同的情况下拒付剩余租金且自行搬离承租的房产，有违诚信；且即使按照登记的房产建筑面积计算租金，被告仍存在拖欠租金的情形。综上，本案中，被告未按期交纳租金，原告要求确认不予退还租金保证金52750元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的管理费、专项维修基金、电费、空调费及服务费、服务费等费用属于物业服务企业深圳市水贝珠宝物业服务有限公司收费内容，原告亦未举证证明其代为垫付了上述费用，原告主张被告向其支付上述费用缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。同理，水电运营保证金亦由深圳市水贝珠宝物业服务有限公司收取，原告无权就此代为主张权利，其要求没收该保证金，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金，本院认为，本院基于被告违约已经支持原告关于没收被告租金保证金的诉请，该保证金的没收已经兼顾了惩罚性及补偿性的原则，原告再行主张的违约金，本院不予支持。原告无权收取管理费，故其主张的管理费违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本院认为，双方的租赁合同未明确约定律师费的负担，且租赁合同约定的建筑面积与房产的实际建筑面积不符，原告存在一定的过错。就被告逾期支付租金造成合同解除，本院已经支持原告没收被告支付的保证金，结合原、被告双方的过错程度，本院不再支持原告主张的律师费损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市中誉泰富实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付截至2020年1月6日的租金人民币13824.86元。二、确认原告深圳市明泰润投资发展有限公司不需向被告深圳市中誉泰富实业有限公司退还租金保证金人民币52750元。三、驳回原告深圳市明泰润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1208元，由原告负担人民币448元，被告负担人民币760元，原告已预交的人民币760元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币760元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇二〇年七月八日书记员  刘晓杰