湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2180号上诉人（原审被告）：鲁华章，男，汉族，1969年10月14日出生，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：钟跃龙，平江县启明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：童银燕，女，汉族，1988年6月13日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：常帅，系童银燕之夫。上诉人鲁华章因与被上诉人童银燕商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁华章的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审民事判决，并依法改判为鲁华章不承担资金占用利息或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决由鲁华章以基数按年利率12%计算支付资金占用利息赔偿损失,没有事实和法律依据。本案案由是房屋买卖合同纠纷,即便合同无效,也只须返还购房价款,至于双方存在的经济损失必须要有经济损失的客观存在,且对损失的承担应当按照过错责任由双方分担。本案既不是民间借贷约定的利率,童银燕也未向法院提供购房款是按照年利率24%民间借贷事实依据,一审法院就按照利率24%判决赔偿损失没有事实和法律依据，其判决属于认定事实不清,适用法律错误。二、一审判决由鲁华章以基数按年利率12%计算从2010年8月21日起向童银燕支付资金占用利息至购房款完全返还之日止,属于认定事实不清。2010年8月20日,童银燕向鲁华章支付购房款7万元,2011年6月份,童银燕要求鲁华章办理房屋产权证时,鲁华章己告知了童银燕,因该房屋土地性质为集体土地，无法办理不动产权属证。如果童银燕不要房屋了,鲁华章当时就愿意返还已支付的7万元,但是童银燕不同意。那么也就是说7万元购房款在鲁华章也就将近一年时间而已,而童银燕时隔八、九年才向法院主张权利,造成现在的结果,完全是童银燕的个人过错责任。一审判决鲁华章以基数按年利率12%计算从2010年8月21日起向童银燕支付资金占用利息至购房款完全返还之日止,未免武断,而且计算的损失结果已超过了支付本金,明显违反公平原则和诚实信用原则,其判决明显的显失公平,偏袒一方。三、一审遗漏了必须参加诉讼的当事人。童银燕将购房款7万元交给鲁华章之后,鲁华章按照合同约定将房子交给了童银燕,童银燕称随后安装了防盗门。那么也就是说,该房屋已受童银燕的管控。2019年7月,童银燕去装修房子时,已被钟宇、徐湘平出卖给了第三人,而且该防盗门也被他人占有。因此,真正的侵权人是钟宇、徐湘平,而不是鲁华章,所以法院应当通知钟宇、徐湘平参加本案诉讼。但一审置之不理,属于遗漏了必须参加诉讼的当事人,其程序违法。综上所述,支持上诉人的上诉请求。童银燕辩称，一、一审判决的资金占用利息过低,双方都有过错,但要分主要过错方和次要过错,鲁华章为明显过错方,民间借贷利息为24%内是法律认可的;二、根据我们买房时签订的合同第九条有明确约定造成产权不能过户因由鲁华章承担责任,15年签订合同后,童银燕多次要求办理,鲁华章多次推脱;三、童银燕要求鲁华章赔偿装防盗门的损失;四、童银燕是直接与鲁华章签订的购房合同,与其他人无关。五、童银燕对鲁华章返还购房款无异议。童银燕向一审法院起诉请求：1、请求判决鲁华章按现行市场价格赔偿童银燕购房损失270000元；2、判决鲁华章赔偿童银燕因购房产生的其它损失3130元。一审法院审理查明，童银燕系河南省封丘县的村民。2010年8月20日，童银燕与鲁华章签订《平江县南坛街房地产项目部购房合同书》，约定：1、鲁华章将位于南坛商贸街张公庙左侧第六层左边面积约90平方的房屋一套出售给童银燕，售价为1000元／平方，共计94000元整（包含水电立户费肆仟元），首先支付7万元，交付房产证和土地使用证时支付24000元;2、童银燕所购房屋面积经房地产主管部门审核为准，合同约定的面积与产权证登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房价款90000元不变;3、鲁华章于2010年8月20日前将房屋全部竣工交付给童银燕，并在2011年6月向童银燕办理房产证和土地证;4、童银燕的逾期付款的违约责任；5、交接;6、设计标准;7、土地使用证和房屋产权证办理；8、保修责任等。2010年8月20日，童银燕向鲁华章支付款项7万元。2011年，童银燕要求鲁华章办理房屋产权证，鲁华章告知童银燕，因涉案的房屋土地性质为集体土地，无法办理不动产权属证。童银燕起诉后，一审法院依法组织双方对本案所涉房屋的价值进行鉴定，因权属资料不明，建筑面积及土地使用性质等关键信息无法确定，湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司作出终止委托的通知。一审法院认为，（一）、根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于归国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”之规定，双方均未提供证据证明本案所涉房屋占地属于国家所有，故此，本案所涉房屋占用范围内的土地属于农民集体所有，而童银燕不属于该集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，双方均没有提供证据证明本案所涉房屋占用的土地属于可以转让的例外情形，故此本案所涉房屋所占用的土地使用权不能向童银燕转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，童银燕与鲁华章签订的《平江县南坛街房地产项目部购房合同书》无效；二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，鲁华章因合同无效取得的购房款7万元应当予以返还给童银燕。资金占用期间的利息属于法定孳息，鲁华章占用童银燕资金期间的资金利息应当确定为童银燕的损失，对利息的计算标准酌情评析：（1）、童银燕在购房时没有对本案所涉房屋土地性质等相关信息进行全面的了解，未尽审查义务，对签署无效的《购房合同书》存在过失，并且童银燕在2011年明知本案所涉房屋无法办理权属证，也未向相关部门主张权利；（2）、鲁华章明知所建房屋占用的土地属于集体土地的性质不能进行交易，却与童银燕签署《购房合同书》并承诺办理土地使用证和房屋产权证，主观上存在恶意；（3）、同时期等值合法房屋已大幅度升值，童银燕因合同无效造成预期利益损失较大；综合上述因素，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持”之规定，一审法院酌情确定本案童银燕利息损失的利率计算依据为年利率12%，故此鲁华章应以7万元基数自2010年8月21日起以年利率12%向童银燕支付利息至偿还之日止；（三）、虽童银燕对本案所涉房屋安装一张防盗门属实，但是童银燕没有提供充分的证据证明该防盗门的价值，故此童银燕请求鲁华章赔偿其他损失3130元的请求，不予支持，待童银燕有新的证据可以另行向鲁华章主张权利。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限鲁华章在本判决生效之日起十日内向童银燕返还购房款人民币7万元及资金占用利息，资金占用利息自2010年8月21日起以7万元为基数按年利率12%计算至购房款完全返还之日止；二、驳回童银燕其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5396元，减半收取2698元，由童银燕负担1299元，由鲁华章负担1499元。上诉人鲁华章与被上诉人童银燕在本案二审期间未向本院提供证据。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决确定的资金占用期的利息是否合理。根据查明的事实，本案所涉房屋占用范围的土地属集体土地，童银燕不是该集体经济组织成员，双方签订的购房合同为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，因合同无效，鲁华章取得的购房款7万元应当予以返还。关于资金占用期间的利息问题，本案双方签订的合同无效，且房屋现被他人占有使用，鲁华章存在过错，一审在充分考虑双方的过错及同时期房屋升值情况，确认童银燕的损失为鲁华章占用资金期间的利息并无不当。童银燕签订购房合同后即交付了7万元购房款。购买房屋后，一直催促鲁华章办理产权过户，到2019年该房屋被案外人徐湘平占有，故一审判决资金占用期间从交付款项第二日起算亦无不当。本案中，童银燕基于房屋买卖关系主张权利，合同相对方是鲁华章与童银燕，鲁华章提出本案诉讼当事人遗漏了钟宇、徐湘平的观点，本院不予采纳。综上，鲁华章的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5396元，由鲁华章负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月二十三日书记员  潘 烨