广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14650号原告：颜琼，女，汉族，1970年2月7日，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：许丹吟，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶颖，广东卓建律师事务所实习律师。被告：高凤英，女，汉族，1947年2月25日，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘毓佳，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚宇，广东中安律师事务所实习律师。原告颜琼与被告高凤英租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许丹吟、陶颖及被告的委托诉讼代理人刘毓佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月30日，原告颜琼委托颜淼洪与被告高凤英签订了《房屋租赁合同》。该合同约定被告向原告出租位于深圳市××××号的房产，供原告居住使用，租赁期限为从2015年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金6000元。2015年10月1日，原告向被告支付了租赁保证金即押金12000元，被告向原告出具了押金收据。然，2017年底，被告出租给原告的房屋被住房保障局收回，致使原告已不能在案涉房屋居住。原《房屋租赁合同》的目的已经不能实现。因涉案房屋系保障性住房，该类住房针对的是必须具备相应条件且有住房困难的人员，承租此类房屋有严格的条件限制和审批流程，按规定不得转租，因此被告将案涉房屋租给原告谋取利益的行为不仅违反了保障性住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，根据合同法第五十二条之规定，原被告双方签订的房产租赁合同系无效合同，根据合同法第五十八条之规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还。综上，案涉房屋已被深圳市住房保障署收回被告应将从原告处收取的12000元押金依法予以返还，然经原告多次催讨被告仍未返还12000元押金。请求法院判令：1、被告向原告偿还房屋租赁押金12000元；2、被告向原告支付上述款项利息1146元（以12000元为本金，自2018年1月1日起按6%/年的标准暂计至2019年8月5日，其后的利息要求被告继续给付至房屋租赁押金全部清偿之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加请求确认原告与被告签订的房产租赁合同无效。被告答辩称，一、原告擅自改变房屋用途和房屋主体结构，原告被邻居投诉后，涉案房产被深圳市住房保障署收回。根据原告与被告签订的《房产租赁合同》的约定，返还租赁保证金的前提条件是租赁期内原告无违约行为，原告不符合返还租赁保证金的条件。原告擅自改变物业的用途，擅自改变房屋主体结构，被告有权不予返还租赁保证金（即押金）。涉案房屋系案外人姜乃元向深圳市住房保障署承租。被告是姜乃元的表姐，受姜乃元的委托代为看护和出租涉案房产。涉案房屋系住宅。原、被告签订的《房产租赁合同》第一条明确约定了：“甲方（即本案被告）同意将坐落在深圳市福田区莲花二村27栋106房，建筑面积76平方米（下称该物业）的房屋及其设施（见第七条）在良好状态出租给乙方（即本案原告）作为住宅使用。”原告在起诉状中也自认，涉案房屋系“供原告住使用”。原告承租期间，擅自在涉案房屋中开办了音乐培训班，被邻居投诉到深圳市住房保障署，深圳市住房保障署发出《调查通知书》。原告不仅擅自改变了涉案房屋的使用用途、功能，还擅自改变了房屋主体结构，将厨房、卧室的部分隔断墙打通，以便容纳更多的学生。原告还使用涉案房屋注册了个人独资企业深圳市中艺联盟文化传播有限公司，经营范围包括：音乐、舞蹈、美术、书法、主持培训、心理咨询等。涉案《房产租赁合同》第4.2条约定：“租赁解除或终止后，在乙方满足以下全部条件的情况下甲方向乙方返还租赁保证金（不计利息）：(1)租赁期内乙方无违约行为；(2)租赁期满乙方不拖欠租金、第3.2款的各项费用；(3)租赁期内乙方未损毁该物业及其设施、装修，并在租赁合同解除或终止时及时迁离并将该物业及设施、钥匙交还给甲方”；第4.3条约定：“出现下列情形之一的，甲方有权不予返还租赁保证金：(5)租赁期内乙方人为损毁该物业及其设施、装修；(6)乙方擅自改变该物业的用途，或利用该物业从事违法活动的”。根据上述合同约定，返还租赁保证金的前提条件是租赁期内原告无违约行为，如前所述，原告存在擅自改变房屋用途、改变房屋主体结构的根本性违约行为，故原告要求返还租赁保证金的付款条件不成就。根据上述合同约定，因原告擅自改变涉案房屋的用途，擅自改变房屋主体结构（人为损毁房屋），被告依法有权不予退还租赁保证金（即押金）。原告要求被告返还租赁押金的诉讼请求应予驳回。事实上，原告对于租赁保证金不应退还的事实是明知并认可的，在涉案租赁合同解除后长达两年多的时间里，原告从未向被告主张过返还租赁保证金。由于原告擅自改变房屋的主体结构并拒不恢复原状，被告不得不自行委托第三方将涉案房屋恢复原状，以便将涉案房屋交还给住房保障署，被告因此还支出了6000余元的工程款，该损失应由原告赔偿。二、原告要求被告按6%／年的标准支付利息的第2项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。当庭口头补充答辩意见如下：原告当庭要求变更诉讼请求已过举证期不应得到准许，涉案房屋租赁合同没有违反法律行政法规效力性强制性规定，原告也已实际使用了涉案房屋，合同已经履行完毕，涉案房屋租赁合同依法是有效的，对于保障住房出租问题只是涉嫌行政违规，违反的是管理性的强制性规定且姜乃元已经受到了相应的行政处罚，其交纳给住建局的押金已被没收，故涉案的房屋租赁合同依法是有效的。经审理查明，2015年9月30日，被告（甲方、出租方）与颜淼洪（乙方、承租方）签署《房产租赁合同》约定，甲方将深圳市福田区莲花二村27栋106房（下称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，租金为6000元/月，每月5日前支付，租赁期间，水电费、物业管理费等费用均由乙方支付。租赁合同解除或终止后，在乙方无违约行为、不拖欠租金等各项费用、未损毁该物业及其设施、设备、装修并在租赁合同解除或终止时及时迁离并将该物业交还甲方时，甲方向乙方返还租赁保证金。乙方单方提前解除合同，中途退租、损毁物业及其设施、装修的，甲方有权不予返还租赁保证金。租赁期内，乙方如对该物业及其设施故意或过失毁，应负责修缮、恢复原状并赔偿甲方经济损失。若乙方拒不维修的，甲方有权代为维修，维修费由乙方承担。合同期满，若乙方提前退租的，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即退出该物业。2015年10月1日，被告开具《收款收据》，确认收到原告交付的涉案房屋的押金12000元。原告承租涉案房屋后，在该地址注册其作为独资股东、法人的深圳市中艺联盟文化传播有限公司。2017年12月7日，深圳市住房保障署向姜乃元发出《调查通知书》称，其租赁的莲花二村27栋106号保障性住房涉嫌改变居住功能、非本人使用，要求其协调配合调查。2017年12月11日，深圳市住房建设局向姜乃元发出《解除租赁合同通知书》称，姜乃元承租上述涉案房屋过程中，存在非本人居住使用、改变功能违规违约行为，根据双方1993年4月1日签订的《政策性住房租赁合同书》相关条款的约定，决定依法解除租赁合同，并不予退还押金和保证金。2019年9月9日，原告出具《授权委托书》。委托颜淼洪为其代理人，全权代理与被告签订《房屋租赁合同》，对委托人在办理上述事项过程中所签订的合同内容均予以认可，并承担相应的法律责任。庭审时，鉴于被告答辩其是受姜乃元的委托看护和出租涉案房产，遂要求其明确涉案租赁合同是作为受托人签署还是出租人签署，被告确认合同是以被告的名义签署，被告是出租人。本院认为，涉案房屋系由深圳市住房和建设局负责管理的政策性出租房屋，属于保障性住房。此类住房针对的是必须具备相应条件且有住房困难的人员，承租此类房屋有严格的条件限制和审批流程。本案中，涉案房屋实际由案外人姜乃元承租，被告又将涉案房屋转租给原告牟取利益，深圳市住房和建设局亦实际查明该房产非实际承租人使用并改变功能，因此解除了与姜乃元于1993年4月1日签署的租赁合同。被告的转租行为不仅违反了保障性住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合承租条件人的承租权益，原告与被告签署的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。被告收到的租赁保证金12000元应退还原告。原告作为承租人，将住宅功能的房屋用作商业经营，且涉案合同无效其亦承担相应的责任，对原告主张的利息，本院不予支持。被告抗辩原告改变了房屋结构，虽然深圳市住房和建设局解除合同的原因之一为改变功能，但姜乃元于1993年4月1日签署合同承租涉案房屋，原告于2015年10月开始承租，无证据显示原告承租涉案房屋期间改变了房屋的功能，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告颜琼与被告高凤英于2015年9月30日签署的《房产租赁合同》无效；二、被告高凤英应于本判决生效之日起十日内向原告颜琼退还租赁押金12000元；三、驳回原告颜琼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费128.65元（已由原告预交），由原告负担11.65元，被告负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年七月九日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。