浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5560号 原告：雪松美屋（宁波）物业管理有限公司，住所地宁波市江北区文教路8号， 统一社会信用代码91330205717233266R。 法定代表人：李桂雄。 委托诉讼代理人：洪伟。 委托诉讼代理人：李雪梅。 被告：董一鸿，男，汉族，住宁波市海曙区（文苑风荷）。 委托诉讼代理人：赖慧慧，女，1974年4月14日出生，系被告妻子。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司诉被告董一鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理，本院依法适用小额诉讼程序由审判员张频波独任审判，于2020年7月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人洪伟，被告董一鸿及被告诉讼代理人赖慧慧到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司起诉称：原告于2003年9月18日与宁波金达利房地产开发有限公司订立《前期物业管理服务合同》，并对文苑风荷小区实施了物业管理。2008年1月1日成立了小区业主委员会，同时签订了《文苑风荷物业管理委托合同》，直至2019年12月31日退管该小区。物业管理费收费标准：综合服务费0.40元／平方米×月，公共设施维修费：1.50元／平方米×年【依据：①《关于文苑风荷小区物业管理收费标准备案报告》、②《前期物业管理服务合同》、③《文苑风荷物业管理委托合同》】。被告董一鸿为宁波市海曙区业主，住宅面积77.74＋61.14（阁楼）平方米。从2016年1月1日至2019年12月31日止，被告应付物业管理综合服务费1492.60元，公共设施维修费833.30元，合计2325.90元。经原告催讨，被告无理拒付。无奈只有诉诸法律，请贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。为维护原告的正当利益，依法提起诉讼，请求判令被告董一鸿支付以下费用：从2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1492.60元，公共设施维修费833.30元，合计2325.90元。 被告董一鸿答辩称：原告诉称时段的物业费没交是事实，但原告物业服务公司未能切实履行物业服务合同中的相关服务工作，被告房屋至今漏水，导致内墙和装修严重受损。要求原告将被告房屋外墙漏水修好，将窗框恢复原状。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同二份及备案报告一份，证明原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司与文苑风荷小区业委会签订物业服务合同，由上述公司向文苑风荷小区提供物业服务及上述合同中约定物业综合服务费计算单价的事实； 证2.宁波市不动产登记信息查询结果一份，证明坐落于宁波市海曙区××路××段××弄××号××室建筑面积为138.88平方米的房屋产权系被告所有，登记日期为2009年4月30日的事实。 原告提交的上述证据1、2已当庭举证，经质证，被告对证据1、2均无异议。经审核，本院对原告提供的证1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据： 证1.照片一组（5张），证明被告居住单元漏水及被告510室墙面受损的情况。 被告提交的上述证据1已当庭举证，经质证，原告对证据1均有异议。原告认为，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，导致被告无法正常生活。经审核，本院对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性及相应证明对象均予以认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 位于宁波市海曙区××小区××＃××室房屋，系登记在被告董一鸿名下房产，该房屋建筑面积138.88平方米。产权登记日期为2009年4月30日。截止2020年7月，原告向房产登记部门查询时，仍为被告董一鸿产权所有。2015年1月1日，宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员会与原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司（2016年4月13日已更现名为雪松美屋（宁波）物业管理有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员会委托原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司为建筑面积约56333平方米的文苑风荷小区提供物业服务，委托期限自2015年1月1日至2017年12月31日，合同约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：1.多层住宅0.40元／平方米／月；2018年1月5日，宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员会与原告又签订一份物业服务合同，该合同约定宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员会委托原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司为建筑面积约56333平方米的文苑风荷小区提供物业服务，委托期限自2018年1月1日至2020年12月31日，合同约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：综合服务费收费标准如下：1.多层住宅综合物业服务费0.4元／平方米／月，公共设施维修费1.50元／平方米／年，合同签订后，原告依约履行了物业服务义务，被告则至今未交2016年1月1日至2019年12月31日的物业综合服务费1492.60元、公共设施维修费833.30元。 本院认为：宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员与原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司签订的物业服务合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务，也应当加强与业主的沟通，不断提高物业服务的水平和质量。被告董一鸿作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用。本案中，被告居住的房屋因外墙漏水给被告生活带来不便和烦恼，可视为原告在服务期间未能按合同约定履行全部义务，存在提供公共部位维修义务方面的物业服务不到位。故本院酌定被告可按物业合同约定的物业管理费80%的比例支付原告上述服务期间的物业综合服务费共1194.08元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为1492.60元【（2016年1月1日至2019年12月31日年度0.04元/㎡/月*77.74㎡*48个月】，现按八折比例收取1492.60元*80%=1194.08元。对原告要求收取公共设施维修费833元的请求，因原告未能及时对被告房屋漏水部位予以维修，未尽物业服务义务，为此不能享受收取公共设施维修费的权利，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告董一鸿应于本判决生效之日起十日内，向原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司支付物业综合服务费1194.08元； 二、驳回原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、案件受理费50元，减半收取25元，由原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司负担10元，由被告董一鸿负担15元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年七月三十日 代书记员 汪思洁 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 ?*MERGEFORMAT?2?