广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0225执异4号 异议人柳州金城房地产开发有限公司，住所地：融水苗族自治县融水镇寿星中路华都商贸城4栋二楼3号，统一社会信用代码：9145020076308496XR。 法定代表人陈曦，该公司董事长。 申请执行人广西融水柳银村镇银行股份有限公司，组织机构代码：91450200566778647M，住所地：融水苗族自治县融水镇人民路会展中心。 法定代表人张俊春，该公司董事长。 委托代理人贾新生，该公司风险部经理。 被执行人融水县红卫医疗诊所，注册号：450225600000451，住融水苗族自治县融水镇朝阳西路38号。 法定代表人廖运欢，该公司法人。 本院在执行申请执行人广西融水柳银村镇银行股份有限公司（以下简称融水柳银公司）与异议人柳州金城房地产开发有限公司（以下简称金城房开公司）、被执行人融水县红卫医疗诊所（以下简称红卫诊所）金融借款合同纠纷一案中，异议人向本院提出拍卖评估委托没有通知各方当事人协商评估机构且广西华元房地产土地资产评估有限公司（以下简称华元公司）评估结果过低、执行依据已被推翻的书面执行异议，请求暂缓（2019）桂0225民初158号民事判决的执行程序，组织异议人与申请执行人协商分批竞标处置上述拍卖处置财产。本院受理后，依法组成由韦韩生担任审判长、审判员贾志金、杨鲜参加的合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人金城房开公司称，一、本院委托评估，没有通知各方当事人协商评估机构，亦未通知当事人参加随机摇珠确定评估机构程序，更未告知双方当事人是否可以申请招标评估，违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的程序规定》，故华元公司的《涉执房地产处置估价报告》应为无效。二、《涉执房地产处置估价报告》采用各种评估方法所确定的评估单价结论，只列方法公司，未附相关对应市场案例和确定依据，属随意评估，不符合被评估物的市场公允价值，致华都商贸城地下车库价值被严重低估。1、车库与商铺在房地产归类上同属商服用途。车库与商铺在中国现行市场属较稳定的投资收益项目，在投资收益方面，近年商铺租金总体平缓，但部分临街热点区域仍有较大涨幅，而车位租金、停车费或售价则相对增幅较大。华都商贸城周边临街商铺，一线商铺租金为200元/㎡，二线商铺约150元/㎡，三级商铺约100元/㎡，地下车库临市场改商铺位约100-150元/㎡，是市场公开情况。2、华都商贸城地下车库9420㎡在2016年3月设立抵押时已经评估，各方（包括申请执行人）签字确认评估值韦2185.63万元（单价2320元/㎡，见158号案抵押合同）。经过四年多市场发展，该区域停车位越来越紧缺，车位价格急剧上升之时，元华公司评估该车场价格居然大幅跳水至1697万元（单价1800/㎡），令人大跌眼镜。3、地下车库临融水广场与临民族菜市场高低错层建筑，即临菜市场方向面积约1100㎡，事实上已分隔发展为成熟的临街商铺（分隔为约30余间），铺租已由原来2016年时的60-80元/㎡，升至100-150/㎡。按商铺万元投资收益推算商铺价值方法：万元银行月利息约50元/万元；则100-150元/㎡，推算价值为2万-3万元/㎡，根据车库临市场商铺面积1100㎡，价值已达2200-3300万元。故车库按2016年原评估价值2185万元不变，加上车库临市场商铺最低价值2200万元，减去车库临市场商铺面积2016年评估价值（2320元/㎡×1100㎡），结果为4000万元以上，华元公司评估价值误差极大。 三、该案的执行依据已被融水县法院柳州市中院对“金城系列”其他案件的判决裁定所推翻。2020年3月、4月，融水县法院（2019）桂0225民初903号、904号民事裁定书裁定“金城系列”贷款合同涉嫌经济犯罪，驳回融水柳银公司的起诉，同期，柳州市中院亦分别作出（2019）桂02民初316-321号民事裁定书、(2020)桂02民初1380号民事裁定书，事实上确认融水县法院执行依据（2019）桂0225民初156-163号案审判外商独资企业涉民商事纠纷案件适用简易程序和独任审判组织形式违法，“金城系列”案原判决基本事实不清，应以柳州市公安机关最终侦查结果为依据。异议人已根据上述最新判决、裁定，向四级人民法院院长请求提起对（2019）桂0225民初156-163号民事判决的再审程序。因如再审认定第156-163号案所涉合同无效，即本系列执行的情形将发生极大变化，异议人承担的将是实际借款人在实际借款金额内的责任，而不是抵押担保人责任，对异议人财产处置方式会发生质的区别，责任金额亦会有很大不同。 异议人金城房开公司向本院提供的证据有：一、异议人营业执照复印件、异议人法定代表人护照、外国人居留许可证复印件；二、柳州市中院（2019）桂02民初316-321号、（2020）桂02终1380号民事裁定书；三、融水县法院（2019）桂0225民初903号、904号民事裁定书； 经本院审查查明：申请执行人融水柳银公司与被执行人金城房开公司、被执行人红卫诊所金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案执行。执行过程中，本院依法查封被执行人金城房开公司名下位于融水县××××号华都商贸城的车库，因申请执行人向本院出具不同意与被执行人议价的书面报告，该房产为车库也无法向税务部门询价，本院通过最高人民法院的全国法院询价评估系统摇珠选定华元公司评估该车库的价值。2020年4月28日，华元公司出具的房地产估价报告确定涉案车库评估单价1802元/㎡，车库总价为1697.6354万元。本院依法向被执行人金城房开公司送达拍卖裁定书、保留价通知书、房地产评估报告。2020年6月24日，被执行人金城房开公司向本院提出拍卖评估委托没有通知各方当事人协商评估机构且华元公司评估结果过低、执行依据已被推翻的书面执行异议，请求暂缓（2019）桂0225民初158号民事判决的执行程序，组织异议人与申请执行人协商分批竞标处置上述拍卖处置财产。 另查明：柳州市中院（2019）桂02民初316-321号、（2020）桂02终1380号民事裁定书、融水县法院（2019）桂0225民初903号、904号民事裁定书均是对另案程序或实体的处理。 本院认为：一、选定评估机构是否违反程序问题。根据《广西壮族自治区高级人民法院关于网络司法拍卖操作流程的规定》第五条第（四）项法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估的规定，该规定明确了选定评估机构的主体是人民法院，无需各方当事人协商选定，亦不需要通知当事人参加随机摇珠确定评估机构程序或告知双方当事人是否可以申请招标评估。本院选定评估机构是在申请执行人不同意议价且不能询价的情况下，通过最高人民法院的全国法院询价评估系统摇珠选定，没有违反相关程序规定。二、评估价过低问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的就是为了尽快实现申请执行人债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经市场检验。当事人如认为评估价格过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买，因此，异议人认为评估价过低的异议理由不能成立，应予驳回。三、执行依据已被推翻的问题。本案执行的依据是融水县法院（2019）桂0225民初158号民事判决书，该判决是已经发生法律效力的判决，在未被改变或撤销前依然合法有效，异议人金城房开公司提供的柳州市中院（2019）桂02民初316-321号、（2020）桂02终1380号民事裁定书、融水县法院（2019）桂0225民初903号、904号民事裁定书均是对另案程序或实体的处理，与本案无关，异议人据以请求暂缓（2019）桂0225民初158号民事判决的执行程序，组织异议人与申请执行人协商分批竞标处置上述拍卖处置财产的异议请求于法无据，应予驳回。 综上所述，异议人金城房开公司提出请求暂缓（2019）桂0225民初158号民事判决执行程序，组织异议人与申请执行人协商分批竞标处置上述拍卖处置财产的异议请求的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人金城房开公司执行异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向柳州市中级人民法院申请复议。 审判长  韦韩生 审判员  贾志金 审判员  杨 鲜 二〇二〇年七月七日 书记员