文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4646号上诉人（原审原告）：纪涛，男，1971年2月3日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：周杨，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳海力商贸公司，住所地贵州省贵阳市南明区朝阳巷19号。法定代表人：朱布军。被上诉人（原审被告）：朱布军，男，1969年6月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王松，贵州桓智律师事务所律师。原审第三人：申志洪，男，1966年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：申训，系申志洪之女。原审第三人：申志萍，女，1953年10月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：申志会，女，1958年8月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：申训，系申志会之侄女。原审第三人：汪政敏，女，1957年6月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：申文发，男，1988年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：申海燕，女，1987年1月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：李润芝，女，1944年10月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：胡玉华，系李润芝之女。上诉人纪涛因与被上诉人贵阳海力商贸公司、朱布军、原审第三人申志洪、申志萍、申志会、汪政敏、申文发、申海燕、李润芝房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初8598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪涛上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求；二、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一，上诉人认为一审法院对证据采信认定错误，上诉人在一审提交了《房屋货币补偿协议》七份，分户评估报告一份，结合朱布军的通话录音可得知上诉人租赁贵阳海力商贸公司房屋的面积为1900多平方米，而单就贵阳海力商贸公司的《房屋货币补偿协议》上载明的面积为1195.4平方米，明显与上诉人实际租赁的面积不符。从一审庭审中被上诉人及第三人出具的证据可以看出，涉案被拆迁房屋系贵阳海力商贸公司与另外6户村民联营，其中既包含了村民的部分也包含了贵阳海力商贸公司的部分。上诉人是对整体房屋进行承租的，在认定上诉人应获得的补偿时应当以房屋整体的赔偿情况作为依据，原判认定除署名贵阳海力商贸公司以外的另外6份《房屋货币补偿协议》不予作为认定上诉人损失的依据系认定事实错误。上诉人承租房屋时涉案房屋已经停置使用多年，房屋内的绝大部分装修已经不能使用，上诉人投入了大量资金进行了两次装修，应当全部获得装饰装修部分的赔偿。即便按照原判所述按照剩余租赁年限进行分配，上诉人也不应当只按照40%进行分配，被上诉人与房屋征收中心签订征拆协议的时间为2018年7月，从当时起，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》就因拆迁不能继续履行而解除，上诉人的剩余租赁年限是五年，占总租赁年限的50%，因此即便按照原判的算法，上诉人也至少应享有涉案房屋全部装修装饰补偿款的50%。二、原判对于经营性补偿认定错误，根据《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁补助与奖励方案》，经营性房屋是在对被搬迁人在货币补偿或产权调换后补偿后，按实际用于生产、经营的合法房屋建筑面积给与一次性奖励，并未明确经营性补偿是对房屋所有人的补偿，原判的认定没有任何依据。贵阳海力商贸公司、朱布军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。众原审第三人述称，坚持其在一审审理中陈述的意见。纪涛向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》。2.判决被告海力商贸公司向原告支付因租赁房屋被征收拆迁产生的装饰装修、搬迁补助、经营损失等共计3923644.2元（装饰装修费为763080元、搬迁补助272780.2元、经营性面积补偿1603880元、经营性搬家奖励1283104元）。3.判决被告朱布军对上述款项承担连带付款责任。4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由二被告承担。一审法院认定事实：1995年5月15日，被告海力商贸公司与贵阳市原小河镇尖山村村民委员会（现为贵阳市花溪区三江社区尖山村村民委员会）签订《联营合同》，主要约定：1.为发展乡镇经济，由尖山村村委会提供土地（集体土地）、海力商贸公司提供资金，双方共同兴办“海力中曹经营部”，该经营部是乡镇集体企业性质，经营购销国产汽车、木材、工程机械建筑装饰材料，实行“非独立核算，自负盈亏”；2.海力商贸公司负责全权经营，尖山村委会不参与经营管理。尖山村委会提供2.6687亩空地作为经营部的经营地址，海力商贸公司出资20万元作为建部经费；3.经营部地址定于花溪大道西旁、中曹司大桥北面，联营合同有效期为十五年，期满后如需继续联营，双方需重新签订合同。合同还对双方停止联营后的处理方案、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，海力商贸公司在尖山村集体提供的土地上修建了案涉租赁房屋用于经营。被告海力商贸公司取得案涉房屋的产权登记手续，登记号为筑房权经开字第××号。2007年12月3日，尖山村村民申亮明、申志荣、申志洪、徐世新、李润芝、周光明（甲方）与海力商贸公司（乙方）签订《土地续租合同》，约定根据乙方与尖山村民委员会于1996年7月5日签订的补充协议，该协议在合同履行期内，由于乙方在经营过程中需对原经营场所进行投资改建和转租或合作，乙方需对原租用土地提出继续租用事宜。双方协议，六位村民同意将中曹司大桥北面（马曹田）的土地（面积为2.6687亩）继续租赁给海力商贸公司，租赁期至2025年5月15日止，其中2007年12月3日至2010年5月15日期间为继续执行海力商贸有限公司与尖山村民委员会于1996年7月5日签订的补充协议约定的租赁期限，从2010年5月15日至2025年5月15日为该租赁土地的继续租用期限。在租赁期内若遇政府工程或不可抗力因素至使该土地被征用，土地上附着物的赔偿金甲、乙双方各占50%所有。双方还在合同中对租金支付、投资建房等事项进行了约定。2013年8月10日，原告纪涛（乙方）与被告海力商贸公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1.甲方将位于贵州省贵阳市花溪区中曹司大桥下的房屋出租给乙方，租期自2013年8月10日起至2023年8月9日止，乙方租赁该房屋场地作为仓储、物流、办公、卖场等使用。2.房屋租金每年为20万元，合同签订当日乙方一次性支付全年租金20万元，甲方应给予乙方二个月的免租期作为搬迁和装修期，租期相应顺延二个月。3.房屋及附属设施的维修责任，除双方在本合同及补充条款约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方书面同意后方可施工。4.因不可抗力或国家建设需要致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。对于国家给予的赔偿及补助，属于乙方的应归乙方所有（装修及搬迁补助等）。5.乙方整体从甲方租赁房屋场地后，在合同期内如需转让、转租，必须经甲乙双方协议，甲方书面同意后方可转让。该房屋租赁合同中未约定租赁房屋的具体面积。2016年6月6日，原告纪涛与被告海力商贸公司签订《房屋租赁补充协议》，约定海力商贸公司同意纪涛将所租赁的房屋场地对外转租、转让，一切事宜由纪涛负责。同日，原告纪涛与被告海力商贸公司签订《补充协议》，约定2016年6月6日双方签订的房屋租赁补充协议作废，其他条款按照原合同执行。原告在使用租赁物的过程中，将部分区域转租给他人从事汽车修理和防腐木销售。因贵阳市修建轨道3号线需要，案涉租赁房屋被列入征收红线范围，贵阳市花溪区人民政府制定了《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁方案》（以下简称搬迁方案）和《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁补助与奖励方案》（以下简称奖励方案），搬迁方案主要内容为：1.被搬迁人是指方案发布前，享有贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）红线范围内农村集体土地上房屋所有权的村民，或经政府相关部门认定为合法的移民，以及原农村本集体经济组织成员“农转非”前享有上述范围内农村集体土地上房屋所有权的居民，农村集体非住宅房屋的所有权人等房屋权利人及其利害关系人。2.被搬迁房屋涉及租赁关系的，被搬迁房屋所有权人应通知承租人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，解除租赁合同。3.搬迁费按照被搬迁人房屋合法建筑面积计算发放，住宅房每平方米10元。被搬迁房屋实际用于经营，需另行对涉及经营部分设施、设备进行搬迁的，搬迁费用可由搬迁部门与被搬迁人双方协商确定，协商不成的，由评估机构出具的评估价格签订协议。4.室内装饰装修设施补偿标准，按照合法建筑面积包干计算，每平方米400元或按照分项单价，以搬迁部门确认的工程量计算。5.该方案附件中载明了房屋室外附属设施、室内设施、室内装饰装修设施的补偿标准。6.签约期限由搬迁部门另行通知。该方案上未注明发布日期。奖励方案主要载明：1.被搬迁人在规定期限内签约并按照协议的约定的期限交房搬迁的，由搬迁部门给予每户50000元的奖励；2.被搬迁房屋用途为住宅，但实际用于生产经营，且能提供合法有效的经营手续，因搬迁造成经营损失，在积极配合搬迁工作（指在方案规定时限内签订补偿协议、搬家交房）的前提下，对被搬迁人在货币补偿或产权调换补偿后，按实际用于生产、经营的合法房屋建筑面积给予一次性奖励。具体标准为：被搬迁房屋改变为经营性用房的，能出具与住房地址一致的经营手续，并经村、社区服务中心证明存在长期（一年以上）实际经营行为的，对认定实际经营面积部分以1000元／平方米给予一次性奖励；不能出具经营手续，但经村、社区服务中心证明存在长期（一年以上）实际经营行为的，对认定实际经营面积部分以500元／平方米给予一次性奖励。2018年7月12日，贵州宸凤资产评估有限公司对案涉房屋作出分户评估报告，载明被征收人为海力商贸公司，在2018年3月26日的被征收人的机器设备搬迁费、库存物资搬迁费、附属设施评估价值总计为293033元，其中机器设备（监控系统、吊扇）搬迁费858元；库存物资（货架、文件柜、桌椅、物资材料堆等）搬迁费65276元；汽修厂库存物资（货架、物资材料堆）搬迁费5059元、附属设施搬迁费221840元（其中钢架棚137884元、板房23229元、亭子5928元、葡萄架长廊10958元、防腐门门头1（厚度40厘米）13279元、防腐门木头（2）6837元、防腐门木头（3）15168元、铁皮材质门头（1）6208元、铁皮材质门头（2）2349元）。被告海力商贸公司（乙方）与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局（甲方，以下简称经开区国土局）签订《房屋货币补偿协议》（集体土地个人用），约定根据《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁方案》和《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁补助与奖励方案》，双方订立以下协议：1.乙方被搬迁房屋位于贵州省贵阳市，房屋用途为住宅，房屋结构为砖混，房屋建筑总面积1195.4平方米，其中合法房屋建筑面积为1173.46平方米（产权证面积为1173.46平方米）。2.一次性货币补偿费为1568916.02元（1337元／平方米×1173.46平方米）、一次性搬迁费为11734.6元（10元／平方米×1173.46平方米）、室内装饰装修补偿费为469384元（400元／平方米×1173.46平方米）、房屋外附属设施补偿费为29314.8元、房屋内设施补偿费为6950元。3.乙方在甲方规定期限内签约、搬家、交房的，甲方给予乙方如下奖励：一次性货币补偿款上浮30%、按期签约搬家奖励50000元；按实际用于生产、经营的合法建筑面积给予1000元每平方米的一次性奖励人民币1012640元；经营性搬家奖励810112元（1012.64平方米×800元／平方米）；按评估计算的机器设备、库存物资搬迁费293033元，扣除经营性面积搬迁费20252.8元，实际补偿272780.2元。4、甲方应支付乙方的搬迁补偿费共计6900719.43元。该协议上未注明签订日期。原告陈述已领取补偿款200多万元，尚有400多万未领取。另查，原告提交了案外人或第三人与经开区国土局签订的如下《产权调换房屋补偿协议》作为证明自己所主张赔偿款的依据之一：1.案外人胡玉华与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定胡玉华位于贵阳市的住宅用房被搬迁，合法房屋建筑面积为74.1平方米，搬迁补偿等费用合计244610.09元，其中室内装饰装修补偿费为29640元（74.1平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为70000元（70平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为56000元（70平方米×800元／平方米）。2.第三人汪政敏与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定汪政敏位于贵阳市的住宅用房被搬迁，合法房屋建筑面积为148.09平方米，搬迁补偿等费用合计389649.5元，其中室内装饰装修补偿费为59236元（148.09平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为130000元（130平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为104000元（130平方米×800元／平方米）。3.案外人申世杰与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定申世杰位于贵阳市的住宅被搬迁，合法房屋建筑面积为148.09平方米，搬迁补偿等费用合计366687.7元，其中室内装饰装修补偿费为59236元（148.09平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为130000元（130平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为104000元（130平方米×800元／平方米）。4.案外人蒋培英与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定蒋培英位于贵阳市的住宅被搬迁，合法房屋建筑面积为218.06平方米，搬迁补偿等费用合计416454.4元，其中室内装饰装修补偿费为87224元（218.06平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为130000元（130平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为104000元（130平方米×800元／平方米）。5.案外人凌莉与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定凌莉位于贵阳市的住宅被搬迁，合法房屋建筑面积为106.67平方米，搬迁补偿等费用合计607348.03元，其中室内装饰装修补偿费为42668元（106.67平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为98780元（98.78平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为79024元（98.78平方米×800元／平方米）。6.案外人张兴林与经开区国土局签订《产权调换房屋补偿协议》，约定张兴林位于贵阳市的住宅被搬迁，合法房屋建筑面积为39.23平方米，搬迁补偿等费用为217065.76元，其中室内装饰装修补偿费为15692元（39.23平方米×400元／平方米）、按实际用于生产和经营的合法房屋建筑面积奖励为32460元（32.46平方米×1000元／平方米）、经营性搬家奖励为25968元（32.46平方米×800元／平方米）。原告即根据上述海力商贸公司及村民与拆迁部门签订的补偿协议中载明的室内装饰装修、经营性面积补偿、经营性搬家奖励和搬迁费作为自己的诉讼请求金额，见下表：            序              名称              室内装饰装修              经营性面积补偿              经营性搬家奖励              机器设备、库存物资搬迁                  1              海力商贸              469384              1012640              810112              272780.2                  2              胡玉华              29640              70000              56000              /                  3              汪政敏              59236              130000              104000              /                  4              申世杰              59236              130000              104000              /                  5              将培英              87224              130000              104000              /                  6              凌莉              42668              98780              79024              /                  7              张兴林              15692              32460              25968              /                                小计              763080              1603880              1283104              272780.2                                合计              3922844.2      被告及第三人认为原告提交的上述村民与拆迁部门签订的拆迁补偿协议与本案没有关联，经营性补偿属于补偿给房屋产权人和土地使用权人，而非承租人。2018年12月13日，海力商贸有限公司将该拆迁房屋的产权证（证号：筑房权证经开字第××号）交给了贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司用于办理被征收人产权注销手续。海力商贸公司将被拆迁房屋腾空后于2019年3月13日将房屋移交给了拆迁人。2019年8月9日，案涉房屋被拆迁部门拆除。原告陈述在2019年8月9日房屋被强拆之前，自己一直在使用案涉租赁房屋。另查，被告在案涉房屋租赁给原告之前，系租赁给汽车4Ｓ店用于汽车销售，汽车4Ｓ店对案涉房屋也进行了装修。原告陈述从被告处租赁房屋后进行了重新装修，并用于经营服装配送、仓储和卖场，装修总计花了五六十万。原告纪涛为此申请证人陈某、彭某、张某出庭作证，证明原告租赁案涉房屋后一直用于经营服装配送。被告海力商贸公司认可原告的经营行为。原告纪涛申请证人余某出庭作证，证明原告租赁案涉房屋后进行了装修，余某陈述其为原告承租的案涉房屋装修了两次，第一次装修大概在2013年，花了五十万，包括水电、刮磁粉、吊顶、墙面隔断、换橱窗玻璃、加卷帘门、做门头以及大门和围墙，2016年进行了第二次装修，花了六七十万，包括重新吊顶、重新做隔断等。余某陈述钢架棚在装修之前就已经存在，但因损坏面积比较大，所以对钢架棚上的铁皮进行了更换。另，原告纪涛提交6张照片，拟证明原告在开业时房屋的现状，并陈述自己在2016年对租赁房屋重新做了装修，将以前的石膏吊顶换成了铝扣吊顶，为玻璃墙加了防潮免漆板，2013年装修花了五六十万，2016年翻新大概花了15万元。被告陈述房屋吊顶和地板都是在原告承租房屋之前的承租人装修的，原告只是换了灯具，并没有对主体进行装修，照片中只有展示柜，且原告进行装修没有根据合同约定得到被告的书面同意。庭审结束后，原告向一审法院提交了其自述与朱布军的通话录音，录音主要内容为：朱：我今天下午和你谈谈，我这边拿200万给你，其余的你自己去要。纪：对，你拿200万是咱两之间的事情，但是还有600多平方没有给我算。朱：不给你钱也不可能，我收了钱不可能不给你，我们两个说的，200万给你，剩下的你自己要，要是这个方案呢，我跟他们谈，这个事情就了结了嘛。纪：第一，我要求面对面，第二我要求公正。朱：这个见不见面，没有意义，这个事情都要解决，现在就是我们两个沟通，这200万你同意我给你，村里面你自己去要。纪：你听我讲，要谈咱就谈，别弄这些烂事儿，要谈就面对面的谈，上哪里谈都可以，必须面对面，把事儿摆出来。被告对该份录音的真实性、合法性和关联性均不予认可，并称无法核实是否为朱布军的真实通话录音，且认为提交的证据的时间超过了举证期限。诉讼过程中，原告纪涛申请财产保全产生申请费5000元，经一审法院作出（2019）黔0111民初8598号民事裁定书裁定，冻结被申请人贵阳海力商贸公司、朱布军名下的银行存款人民币3923644.20元或查封、扣押、冻结被申请人相当于人民币3923644.20元的其他等值财产。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方因租赁房屋事宜产生纠纷的，应按照租赁合同的约定进行处理，没有约定的按照法律规定处理。现涉案房屋已被征收拆除，双方签订的房屋租赁合同客观上已经无法继续履行，故对原告要求解除原告被告签订的房屋租赁合同的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告因租赁合同无法继续履行所遭受的损失应当获得合理的救济。原被告双方是房屋租赁合同关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整，并按照租赁合同的约定进行赔偿。双方在合同中约定“因不可抗力或国家建设需要致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。对于国家给予的赔偿及补助，属于乙方的应归乙方所有（装修及搬迁补助等）”。根据该约定，作为承租人的原告所遭受的损失，能够获得赔偿的部分为装修损失和搬迁损失。而且从房屋征收补偿项目来看，除对房屋价值进行一次性货币补偿外，还包含对因征收房屋造成的室内装修损失、搬迁等方面的补偿。因此，原告获得的赔偿应在被告获得的装修和搬迁补偿费范围之内，并要兼顾租赁合同的性质和履行情况，即原告的实际损失情况来进行综合认定。原告根据案外人或第三人与征收部门签订的补偿协议作为计算被告应赔偿损失的一部分，因该协议与被告获得的补偿没有关联，故一审法院对原告提交的案外人或第三人与征收部门签订的补偿协议，不予作为认定原告损失的依据。原告提交的录音资料，无法核实其真实性，且从内容上看体现的是就赔偿所进行的谈判过程，而非最终达成一致协议的赔偿方案，故一审法院对该证据不予采纳。房屋租赁合同的双方是原告和被告海力商贸公司，根据合同的相对性原则，原告要求被告朱布军承担赔偿责任，没有事实和法律依据，故一审法院对原告要求被告朱布军承担赔偿责任的请求，不予支持。关于被告海力商贸公司根据《房屋货币补偿协议》的约定应获得的室内装饰装修款（469384元）、经营性面积补偿款（1012640元）、经营性搬家奖励款（810112元）和机器设备、库存物资搬迁款（272780.2元），原告是否有权要求分配和如何分配的问题。一审法院认定如下：1.关于房屋装修补偿款。本案原、被告签订的租赁合同中约定“甲方给予乙方两个月作为搬迁和装修期”，但未对房屋装修情况作具体约定，事实上原告在承租房屋后为了经营需要客观上对涉案房屋进行了重新装修，故对被告辩称原告并未对房屋进行实际装修的意见，一审法院不予采纳。原告租赁房屋后对房屋所进行的装修投入，应当平摊在租赁期限中，剩余租赁期限（未得到使用期限）部分对应的残值才属于原告的装修损失。根据《最高人民法院》第十一条第四项规定:“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定。”的规定，本案租赁合同的解除属于不可归责于双方的原因，双方均不承担违约责任，但案涉房屋装修残值损失应由双方按照公平原则进行分担。关于装修残值损失，原告认为其装修花费五六十万元，但仅申请证人作证，证人证言不足以证明其装修的实际损失，而且租赁房屋已被拆除无法通过评估认定装修残值，并且原告的装修已经与上一承租户和被告自身的装修互相混同。根据房屋搬迁方案，被告获得的室内装修补偿款469384元是根据房屋建筑面积，按每平方米400元的固定标准计算，并未考虑实际装修情况，原告按照该征收补偿标准要求被告进行赔偿，与客观事实不符，显然并不公平。一审法院综合考虑原、被告装修的事实、房屋用途、租赁合同履行期限与剩余期限（4年）的比例等因素，酌定被告海力商贸公司在获得的装修补偿款中分出40%部分用于赔偿原告，金额为187753.6元（469384元×40%）；2.关于经营性面积补偿款，被告海力商贸公司修建案涉房屋的用途就是为了经营需要，无论是自己经营还是租赁给其他人，本身都是一种获取收益的经营行为。该房屋被拆迁后，被告海力商贸公司即丧失了未来通过该房屋继续获得包含租金在内的经营收益。根据奖励方案的规定，经营性面积补偿款属于因实际用于生产经营的房屋因搬迁造成经营损失，在积极配合搬迁工作的前提下，按实际经营面积给予每平方米1000元的一次性奖励。该经营补偿是基于拆迁人对应拆迁房性质的评定，反映了被拆迁房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，其权益应归属于房屋所有权人，故对于原告要求被告海力商贸公司赔偿该经营性损失的请求，一审法院不予支持。3.关于机器设备、库存物资搬迁款。搬迁补助费补偿的对象是被征收人，但租承人为房屋的使用者，因合同被提前解除，亦会产生搬迁费用，基于公平原则，承租人因搬迁行为产生的损失应该得到补偿。贵州宸凤资产评估有限公司对案涉房屋作出分户评估报告中所列的搬迁物资中，机械设备部分、库存物质部分属于原告的物资。钢架棚属于原告租赁房屋之前的原有设施，原告陈述更换了钢架棚的铁皮，但仅凭证人证言不足以证明该事实，故被告海力商贸公司抗辩在设施设备搬迁费中应扣除钢架棚部分的搬迁费137884元，剩余155149元才属于原告应得补偿的意见，一审法院予以采纳，故被告海力商贸公司应赔偿原告设施设备搬迁费为155149元。4.关于经营性搬家奖励款。被告获得的该搬家奖励款属于奖励性质的拆迁补助，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第2款“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”之规定，补助奖励应归属于被征收房屋所有权人。原告作为承租人，在其搬家损失已通过前述设施、物资搬迁费进行处理的情况下，无权再对属于被拆迁人的奖励补助主张权利，故对原告要求被告赔偿经营性搬家奖励的请求，一审法院不予支持。因原告申请财产保全所产生的保全保险费，并非财产保全所产生的必然费用，且双方未对该费用的承担主体进行约定，故应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院》第十一条之规定，判决：一、解除原告纪涛与被告贵阳海力商贸公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵阳海力商贸公司于本判决生效之日起十日内向原告纪涛赔偿因租赁合同解除所产生的装修损失187753.6元和设施设备搬迁损失155149元，总计342902.6元；三、驳回原告纪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19195元（已减半收取），由被告贵阳海力商贸公司负担1769元，由原告纪涛负担17426元。保全费5000元，由被告贵阳海力商贸公司负担460元，由原告纪涛负担4540元。本院二审期间，上诉人向本院提交了《贵阳经济技术开发区房屋征收中心筑经开征报[2018]137号文件》、《贵阳经济技术开发区筑经开管专议[2018]179号专题会议纪要》、《贵阳市国土资源局经济技术开发区分局被搬迁房屋移交凭证》，拟证明被上诉人采用违规手段使用虚假材料使得征收中心对其营业执照登记地址和涉案被拆迁房屋地址不一致的问题作出虚假解释，结合原审证据《农房用于经营性面积认定表》冒充在涉案房屋经营“服装配送”，从而获得本应属于上诉人的经营性补偿及奖励，以及证明上诉人承租面积为1900多平方米。贵阳海力商贸公司、朱布军质证称，因为该份证据是复印件，所以我方对真实性不予认可，且证据形成时间是在本案一审前，故不属于新证据。在上诉人所提供的文件中讲的很清楚，是贵阳海力商贸公司予以的经营性补偿，是对房屋产权的权属人所进行的补偿，而非对承租人进行的补偿，所以我方认为也达不到上诉人的证明目的。申志洪、申志萍、申志会、汪政敏、申文发、申海燕、李润芝质证称其质证意见与贵阳海力商贸公司、朱布军质证意见一致。上诉人提交案涉租赁房屋照片11张，拟证明案涉房屋装修前和上诉人两次装修的对此，装修前是以框架结构和玻璃为主，上诉人进行了封墙等装修。上诉人有实际的装修行为。贵阳海力商贸公司、朱布军质证称该份证据不属于新证据，该份证据是在一审以前或一审过程中上诉人就有这些照片的，请求二审法院不予采纳。该照片并没有拍摄时间拍摄人的显示，不符合照片作为证据的证据形式。其所提供的照片只能体现上诉人在里面经营，故我方认为达不到上诉人的证明目的。申志洪、申志萍、申志会、汪政敏、申文发、申海燕、李润芝质证称其质证意见与贵阳海力商贸公司、朱布军质证意见一致。经质证，虽然上诉人提交的《贵阳经济技术开发区房屋征收中心筑经开征报[2018]137号文件》、《贵阳经济技术开发区筑经开管专议[2018]179号专题会议纪要》、《贵阳市国土资源局经济技术开发区分局被搬迁房屋移交凭证》系复印件，但被上诉人未能举证证实该证据不实，故对该三份书证的真实性，本院予以确认。因上诉人提交的照片不能确认拍摄日期，故本院不予采信。经审理查明，《贵阳经济技术开发区房屋征收中心筑经开征报［2018］137号文件》载明：“项目红线范围内涉及贵阳海力商贸公司（房屋编号12／13／14／34／83／84号，房屋面积1929.64平方米，经营性面积1603.88平方米）需要进行搬迁。......贵阳海力商贸公司在我区花溪大道西旁修建办公楼一栋（房屋权证号00××38，建筑面积1173.46平方米），......我中心建议本着实事求是的原则，按照有证实际经营对贵阳海力商贸公司给予经营性补助和奖励。”《贵阳经济技术开发区筑经开管专议［2018］179号专题会议纪要》载明：“十五......会议议定：（一）由房屋征收中心负责，本着实事求是的原则，按照有证实际经营对海力商贸公司经营性面积1603.88平方米（其中海力商贸公司经营面积1012.64平方米，与村民合营面积591.24平方米）......”查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，一审判决予以支持，双方均不持异议，本院从当事人自愿予以维持。对于上诉人原审诉请的各项费用，涉案《房屋租赁合同》中约定应当由被上诉人支付给上诉人的范围为“属于乙方的应归乙方所有（装修及搬迁补助等）”，故涉案合同明确了装修补助、搬迁补助属于被上诉人支付的范围，上诉人主张的经营性面积补偿、经营性搬家奖励在涉案合同中未予明确约定，应根据合同约定“属于乙方的应归乙方所有”结合本案事实判断是否属于上诉人。首先，被上诉人与有关部门签订的《房屋货币补偿协议》（集体土地个人用），约定了进行补偿的依据是《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁方案》和《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁补助与奖励方案》，而该搬迁方案和奖励方案均明确定义了方案中规定的“被搬迁人”的范围，本案上诉人系涉案房屋的承租人，不属于搬迁方案和奖励方案规定的“被搬迁人”；其次，上诉人未能举证证实其属于《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁方案》和《贵阳市轨道交通3号线一期（经开区段）集体土地上房屋搬迁补助与奖励方案》规定的“被搬迁人”；再次，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中未明确约定经营性面积补偿、经营性搬家奖励属于上诉人应得款项范围，上诉人也未举证证实双方另行约定了上诉人获得此两项款项的权利；故，一审法院对上诉人诉请的该两项费用不予支持并无不当，依法应予维持。关于上诉人所持被上诉人签订的《房屋货币补偿协议》约定面积小于实际租赁面积，第三人根据各自与有关部门签订的《产权调换房屋补偿协议》获得的经营性面积补偿、经营性搬家奖励应由被上诉人支付给上诉人的理由，本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》未明确约定租赁房屋面积，应以被上诉人实际享有所有权的房屋面积认定为实际租赁面积；其次，上诉人二审中提交的证据载明，征收补偿部门系按照有证实际经营对被给予经营性补助和奖励，故被上诉人与有关部门签订的《房屋货币补偿协议》以被上诉人享有的房屋使用权面积为基数进行补偿、奖励符合征收补偿部门相关方案的规定；再次，上诉人二审中提交的证据载明，上诉人主张实际租赁的房屋面积1929.64平方米，经营性面积1603.88平方米中，属于被上诉人的经营面积为1012.64平方米，剩余经营面积591.24平方米系被上诉人与第三人合营，但剩余经营面积591.24平方米的经营性面积补偿、经营性搬家奖励系以第三人为被搬迁人进行的补偿、奖励，被上诉人并不能取得相应款项，上诉人即应合法主张权利；又次，上诉人该理由涉及的款项在本案中本应不予支持，上诉人所持该理由即无成立之诉请为依据。综述之，对上诉人所持该上诉理由，本院不予采纳。上诉人所持其他一审法院对经营性面积认定错误的理由，本院亦不予采纳。关于装修补偿，虽然被上诉人提出上诉人未经其同意装修，但被上诉人未举证证实其在上诉人实际装修后提出异议，故应认定上诉人对租赁房屋装修系客观事实，一审法院依据《最高人民法院》第十一条第四项之规定，根据评估结论，酌情支持上诉人享有装修补偿款的40%不违反法律规定，并无不当，上诉人主张其接收租赁房屋时，房屋原来装修已不能使用，但其在二审中提交的照片不能认定该事实，且无其他证据证实涉案租赁房屋在交付上诉人使用时的状态已是完全不能使用，故上诉人所持相应上诉理由，本院不予采纳。关于搬迁补助，一审法院根据评估结论，扣除属于被上诉人所有的设施部分，判决被上诉人将剩余部分的搬迁补助款支付给上诉人并无不当，依法予以维持。关于朱布军是否承担本案民事责任的问题，因与上诉人成立租赁合同关系的主体系被上诉人贵阳海力商贸公司，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，一审法院对上诉人相应诉请不予支持符合法律规定，依法应予维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38390元，由上诉人纪涛负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月七日书记员 罗 艳