浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1299号上诉人（原审被告）：陆志坚，男，1970年5月19日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审原告）：平湖市美联园林建设有限公司。住所地：平湖市当湖街道世纪名苑14幢6单元403室。统一社会信用代码：91330482692384796T。法定代表人：谢国强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：寿良，男，公司员工。上诉人陆志坚为与被上诉人平湖市美联园林建设有限公司（以下简称美联公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆志坚上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判。事实和理由：一、物业服务合同属于美联公司提供的格式合同，合同中约定的事项如物业构成明细、委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务要求等，应作出不利于美联公司的解释。合同中约定物业管理四至南至城南路，物业构成明细见附件一，但美联公司并未提供该合同附件。陆志坚的商铺外立面以街道为导向且不在小区内运营，故不能认定该商铺必然位于物业管理四至之内。应当认为陆志坚的商铺不属于物业服务合同约定的物业构成明细范围。二、一审对涉案商铺是否属于物业服务范围，以及美联公司是否向陆志坚提供了物业服务等基本事实未进行调查，美联公司也未提交任何证据。一审判决认定合同签订后美联公司向小区提供了物业管理，没有法律和事实依据。三、陆志坚提供的小区业委会《说明》符合法律规定的形式，一审法院在未调查核实的情况下否认该证据没有法律依据。四、业主满意不仅仅是主观感受，物业服务合同第五章约定了物业管理服务的标准。美联公司未提交其提供服务和服务满足合同约定的证明文件，其未向陆志坚提供任何服务构成根本违约，陆志坚享有先履行抗辩权。业委会及业主是否采取措施、何时采取措施，以及采取何种措施是业委会和业主的权利，在诉讼时效期间内未行使该权利得不出违背常理的结论。五、美联公司提供的《催收物业费通知》不具有真实性，该证据是复印件，张贴过程也没有任何形式和介质记载，不具有合法性。本案起诉前，美联公司从未以任何形式向陆志坚催收过物业费。六、一审程序存在诸多不合法情形。陆志坚于2月29日收到开庭传票，到3月13日开庭只有12天举证期和答辩期，不符合法律规定。一审法官在庭审中对陆志坚提供的《说明》未进行调查就直接作出对另一方当事人有利的推断，且执意收取证据原件，庭审结束后又催促陆志坚赶紧签字，未保持法官中立形象，可能影响本案公正审理。美联公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。美联公司提供的证据足以证明陆志坚的房屋在物业服务范围内，美联公司依约提供了物业服务。陆志坚提供的证明与事实不符。美联公司在2016年11月1日至2019年10月31日期间为小区提供物业服务，包括保安、保洁、垃圾清理、下水道维护、停车秩序维护等。陆志坚对于物业服务的感受可能少一点，但这从另一方面证明了美联公司的服务到位。陆志坚商铺的污水能顺利排放离不开美联公司的物业服务。请求驳回上诉，维持原判。美联公司向一审法院起诉请求：1.判令陆志坚支付2016年11月1日至2019年10月31日物业服务费5947元，违约金1784元（按物业服务费30%计算），合计7731元；2.陆志坚支付邮资及明信片费5元；3.陆志坚承担本案诉讼费用。一审诉讼中，美联公司将第1项诉讼请求的违约金变更为欠缴物业服务费的10%。一审法院认定事实：2016年10月24日，美联公司与平湖市当湖街道永丰社区香榭丽都业主委员会签订《香榭丽都小区物业服务委托合同》，合同约定香榭丽都小区业主委员会委托美联公司进行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理服务事项约定有：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；约定物业服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.20元，商铺按建筑面积每月每平方米0.60元；业主或物业使用人应在每年10月31日前支付下一年度物业服务费，否则从下一年度11月1日起视为逾期缴纳，美联公司可以从逾期之日起每日向业主或物业使用人收取应缴费用的千分之三的违约金。合同签订后，美联公司对香榭丽都小区进行了物业管理。陆志坚系香榭丽都小区平湖市城南西路706、708号商铺的业主，其房屋建筑面积共计275.34平方米。2019年5月28日，美联公司在香榭丽都小区公告栏张贴催收物业服务费通知，要求欠缴物业服务费的业主在2019年6月10日前缴清物业费及违约金。陆志坚至今尚未缴纳上述商铺自2016年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费5947元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。美联公司与平湖市当湖街道永丰社区香榭丽都业主委员会签订的《香榭丽都小区物业服务委托合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，对陆志坚具有约束力。美联公司作为香榭丽都小区物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务，陆志坚作为小区商铺业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案居民小区物业服务涵盖面广，服务是否到位，是否使业主满意是业主的主观感受，每个业主利益角度不同，没有统一的尺度和标准，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。且根据《物业管理条例》规定，业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利，以不缴纳物业费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。美联公司与小区业委会签订了三年的物业服务合同，如美联公司在合同期内未对小区商铺业主进行物业管理服务，而小区业主委员会未采取相关措施，有悖常理，故对陆志坚提出美联公司并未对小区商铺进行物业服务，美联公司无权向其主张物业费的抗辩，不予支持。针对陆志坚提出美联公司未以任何形式向其催收过物业费的抗辩，美联公司提供证据证明已在香榭丽都小区公告栏以张贴通知的形式催收物业服务费，并无不当，应当认定为进行了书面催收，故对陆志坚的该抗辩，不予支持。关于陆志坚提出的其仅拥有该物业50%的所有权，其并非适格被告的抗辩，本案涉案物业的两业主系夫妻，美联公司仅起诉陆志坚，并无不当，对此抗辩不予采信。综上，陆志坚在经美联公司书面催交物业费后，未能缴纳物业费，构成违约，应当承担支付拖欠的物业费及相应违约金的责任。故对美联公司要求陆志坚支付物业服务费及违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算标准，陆志坚抗辩提出违约金标准较高，美联公司在庭审中当庭变更为按拖欠物业费的10%计算违约金，其计算方式虽与合同约定不一致，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，本案物业服务合同约定的违约金过高，酌情予以调整，现美联公司变更后的违约金计算标准，属合理范围，予以支持。关于美联公司诉请邮资及明信片费由陆志坚承担，因明信片未妥投，且系美联公司在催讨过程中费用，合同也并未约定该费用应由业主承担，对此项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陆志坚于判决生效后十日内支付美联公司物业服务费5947元及违约金594.70元；二、驳回美联公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陆志坚负担。二审中，陆志坚提交了平湖市当湖街道永丰社区香榭丽都业主委员会出具的情况说明一份，证明陆志坚一审提交的《说明》系业委会出具，内容真实。美联公司质证认为，真实性存疑。一审中陆志坚陈述《说明》是永丰社区出具，现在又称是业委会主任制作并签字。本案小区业委会办公室在小区8幢2单元101室，不在永丰社区办公。二审中，陆志坚还向本院申请责令美联公司提供物业服务合同附件，以证明陆志坚的商铺不在约定的物业服务范围内。美联公司二审中出示了合同及附件“物业构成明细”，其中载明多层住宅74200平方米、商业用房7967.78平方米、地面车位300个、地下车位、物业用房、社区用房等。陆志坚质证认为该证据是伪造的。本院认证认为，陆志坚一、二审提交的情况说明确是小区业委会主任张根其盖章并签字，其证明效力在裁判理由中详述。美联公司二审中出示了物业服务合同及附件“物业构成明细”，故无须再责令其提交。陆志坚不认可合同附件，但没有提供证据予以反驳，本院对合同附件予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，美联公司与香榭丽都业委会签订的《物业服务委托合同》第一条“物业基本情况”中约定“香榭丽都小区”“多层住宅、商铺”，合同附件“物业构成明细”中包含商业用房。陆志坚提交的情况说明的内容也可看出城南西路的商铺属于物业服务范围。故涉案小区商铺应当属于美联公司的物业服务范围。陆志坚上诉称其所有的商铺不在物业服务范围内，不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，陆志坚并不居住在小区内，美联公司在一审中提交了挂号明信片催收函及张贴催收物业费公告的照片，其中明信片的邮寄地址为陆志坚所有的商铺，因未妥投一审未采信。而张贴公告亦属于书面催交的方式之一，一审据此认定美联公司已经进行了书面催交正确。美联公司在合同期间为香榭丽都小区提供了物业服务。陆志坚的房屋属于小区外围面向城市道路的商铺，其对物业服务的感受与小区内的住宅业主相比较少，但不能割裂商铺与小区内住宅在物业维护方面的整体性和关联性。对于陆志坚提供的情况说明，虽由业委会主任张根其签字并盖章，但张根其也是小区业主，该情况说明不能当然证明美联公司没有提供物业服务。陆志坚仅以情况说明主张美联公司未向其提供物业服务，依据不足，不予支持。对陆志坚上诉提出的一审程序问题。本案一审适用简易程序审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条的规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。陆志坚上诉所称一审只给予其12天举证期和答辩期，并不违反法律规定。至于陆志坚上诉认为一审法官未保持中立，可能影响本案公正审理的意见，仅是其猜测，且根据前述一审判决结果应予维持，故该上诉理由亦不予采信。综上所述，陆志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆志坚负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年七月二十八日书记员 胡玉婷·??4?··??9?·