广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复410号 复议申请人（被执行人）：孙某，男，汉族，1987年11月12日出生，住惠州市惠城区。 复议申请人（被执行人）：孙某，女，汉族，1986年7月4日出生，住惠州市惠城区。 复议申请人（被执行人）：惠州市麦雅房地产开发有限公司。住所地：惠州市惠城区麦地路30号麦雅大厦409房。 法定代表人：陈某。 被执行人：陈某，男，汉族，1969年12月19日出生，住惠州市惠城区。 被执行人：杨某，男，汉族，1974年4月24日出生，住惠州市惠城区。 以上三名复议申请人以及两名被执行人的共同委托诉讼代理人：曾彬，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。 以上三名复议申请人以及两名被执行人的共同委托诉讼代理人：罗燕琴，广东伟伦（仲恺）律师事务所实习律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街3号401房8至12层。 负责人：黄俊平。 委托诉讼代理人：卢绮婷，广东安华理达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芸，广东安华理达律师事务所实习律师。 复议申请人孙某、孙某、惠州市麦雅房地产开发有限公司（以下简称麦雅公司）不服广东省惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）（2019）粤13执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月6日举行公开听证，惠州市麦雅房地产开发有限公司（以下简称麦雅公司）委托诉讼代理人曾彬、罗燕琴及中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融资产公司）委托诉讼代理人卢绮婷参加听证，本案现已审查终结。 惠州中院在执行申请执行人华融资产公司（原申请执行人为中国建设银行股份有限公司惠州分行）与被执行人麦雅公司、孙某、孙某、陈某、杨某金融借款、担保合同纠纷一案中，三被执行人麦雅公司、孙某、孙某提出执行异议，请求解除对其名下财产的查封，惠州中院于2017年11月23日作出（2016）粤13执异57号执行裁定书，驳回异议人的异议请求。麦雅公司、孙某、孙某不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议，该院于2018年9月25日作出（2018）粤执复137号执行裁定书，裁定撤销惠州中院（2018）粤13执异57号执行裁定，将该案发回惠州中院重新审查，该院以（2019）粤13执异6号立案重新审查。 麦雅公司、孙某、孙某提出异议称：（2012）惠中法立保字第16号民事裁定书及相关续封裁定书查封了孙某名下位于惠州市江北××号富力丽港中心酒店21层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12号房产和孙某位于惠州市桥东××岗××光耀××水乡花园（××组团巧克力）一组团01、02、03、38号房产，但查封的被执行人的财产已经足以清偿债务，没有必要继续查封担保人孙愉评和孙某的财产，先行查封担保人财产依据不足，同时查封行为给异议人造成重大损失，请求法院解除对上述房产的查封。 申请执行人华融资产公司答辩称，首先，麦雅房地产公司向华融提交了一份关于（2013）惠中法执字第424号案件尚存抵押物被占用及处置的清单，全部的抵押房产均已在设定抵押，后被麦雅房地产公司及案外人惠州市麦雅实业公司用于非法抵偿各类债务，并被一直非法占用至今。而部分车位也被麦雅房地产公司非法出售给小业主或非法抵债，目前华融资产公司无法统计及清理被占用及被非法处置的房产及车位的实际情况。为尽快推进处置实现回收，原债权人与执行法官沟通后先对案外人提出异议人的上述抵押物房产及车位进行拍卖变卖，至今仅拍卖成交或变卖成功17套抵押房产及10个车位，尚剩余尚未处置的抵押房产的非法占用人已陆续通过提出执行异议、执行异议之诉或其他诉讼的方式，企图否定华融公司合法享有的抵押权。其次，异议人孙某作为麦雅房地产公司的大股东，孙某作为孙某一起居住的亲戚，两者必然知道，甚至是参与了麦雅房地产公司伙同案外人麦雅实业公司上述非法处分行为。三、异议人在明知其存在巨大过错且已导致抵押权人无法顺利实现抵押权的情况下，仍然向法院提出执行异议申请，居心叵测。再次，除因涉及案外人提出执行异议的抵押物房产及已经处置的抵押房产和车库以外，剩余抵押物均已经过三次降价拍卖流拍。在执行完毕前仍无法确定其价值，而且麦雅房产公司因开发抵押物所在的项目拖欠的工程款、税款、竣工验收及监理费用，高达几千万。因此，目前无法判断处置所得款是否可足额清偿申请执行人的债权。而且，异议人委托的惠州市博邦土地房地产评估有限公司出具的评估报告是按照一般二手房交易市场的价格进行评估，且在评估报告中已经说明部分房地产已出租，本次评估未考虑已设定的抵押权及出租权的影响，提请报告使用人注意，该评估公司得出的评估价值也远高于法院委托第三方评估的价值。因此，法院不能以异议人提供的评估报告认定抵押物价值继而认定本案超标的查封担保人的资产。综上，申请执行人认为尚存抵押物的价值无法简单以评估报告确定，且存在大额的优先债权，应驳回其异议请求。 惠州中院查明，关于中国建设银行股份有限公司惠州市分行与麦雅公司、陈某、孙某、孙某、杨某金融借款、担保合同纠纷一案，惠州中院于2013年8月15日作出（2012）惠中法民二初字第9号民事判决书，判决：“一、被告麦雅公司应于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行借款人民币4000万元，并支付利息（以本金4000万元为基数，自2012年6月21日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至债务清偿之日止），及罚息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮50%计算，其中本金2200万元自2012年8月19日计算至2012年9月16日；本金4000万元自2012年9月17日起计算至债务清偿之日止）。二、原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行对被告麦雅公司提供的尚存抵押物（详见判决书附件）享有优先受偿权。三、原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行应先就被告麦雅公司提供的尚存抵押物（详见判决书附件）实现债权；如抵押物不足清偿，被告陈某、孙某、孙某、杨某对抵押物不足清偿部分的债务，承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求……”。上述判决生效后，惠州中院以（2013）惠中法执字第424号立案执行。 2012年8月7日，惠州中院根据中国建设银行股份有限公司惠州市分行的申请，作出（2012）惠中法立保字第16号民事裁定书诉前保全查封了孙某名下位于惠州市江北××号富力丽港中心酒店21层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12号房产，面积2404.48平方米的12套房屋（房地产权证号分别为：粤房地权证惠州字第××号、11××72号、11××71号、11××70号、1100129369、1100129368、1100129374、1100129373、1100129350、1100129349、1100129348、1100129347号）和孙某位于惠州市桥东××岗××光耀××水乡花园（××组团巧克力）一组团01、02、03、38号4套房产，面积分别为47.54平方米、43.92平方米、68.13平方米、49.74平方米（房地产权证号分别为：粤房地权证惠州字第××号、11××82号、11××81号、11××83号）。2018年7月11日，惠州中院作出（2013）惠中法执字第424号之十执行裁定书，对两担保人的上述财产进行了续封，查封期限为三年（从2018年7月18日起至2021年7月17日止）。根据惠州市不动产登记中心的信息显示，担保人孙某名下的惠州市桥东××岗××光耀××水乡花园（××组团巧克力）一组团01、02、03、38号4套房产均已于2012年7月31日设定抵押，抵押权人为案外人薛占营，抵押期限自2012年7月30日至2015年7月30日。 2012年12月13日，惠州中院作出（2012）惠中法民二初字第9-1号民事裁定书，保全查封麦雅公司有关房产。进入执行后，2015年11月12日，惠州中院作出（2013）惠中法执字第424-8号执行裁定书,裁定：一、续查封被执行人麦雅公司位于惠州市××城区江北××小区××路××城××南区在建工程【详见清单，属本案有优先受偿群的抵押物，其中1号、2号楼预售许可证为：惠市预许（2010）031号；3号、4号楼预售许可证为：惠市预许（2009）100号；5号、6号楼预售许可证为：惠市预许（2010）005号、8号楼预售许可证为：惠市预许（2008）165号】；二、续查封被执行人麦雅公司位于惠州市××城区江北××小区××路××城××南区在建工程3号楼一层02、03、04商铺。上述续封期限为三年。 2014年3月21日，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司根据惠州中院委托出具惠正房地评字【2014】第03083号《房地产估价报告》，对（2013）惠中法执字第424号涉及的位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城国际（双城名苑）南区的房地产进行了评估，估价结果为人民币145367200.00元。2018年6月3日，惠州市博邦土地房地产评估有限公司接受麦雅公司的委托，对麦雅公司位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城国际（双城名苑）南区共101套房屋即地下车库进行了市场价值评估，确定评估对象在价值时点2018年5月23日的市场价值为人民币20114.61万元。 2018年5月，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司称其已向中国建设银行股份有限公司受让涉案债权，向惠州中院申请变更其为（2013）惠中法执字第424号的申请执行人，经广东省高级人民法院（2018）粤执复319号执行裁定书确认，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司变更为（2013）惠中法执字第424号的申请执行人。 根据惠州中院作出的（2013）惠中法执字第424-3号及（2013）惠中法执字第424-4号执行裁定书，惠州中院对麦雅公司的涉案抵押物进行拍卖，其中5套房产、4个车位拍卖成功（A区063号、136号、B区112号、D区097号四个车位；1单元5层04号房；7、8号楼1层13号、14、15号商场、1、2号楼1层02号商场）。2015年1月3月变卖期间变卖成交12套住宅，6个车位成交，成交金额为5465795.00元。经初步计算，（2013）惠中法执字第424号案件的执行过程中，原申请执行人已通过拍卖、变卖等方式收回债权12717664元，截止2019年5月15日，麦雅公司仍欠申请执行人债务约7339万元（含本金、利息、罚息、迟延履行利息）。 惠州中院认为，本案争议的焦点是是否存在超标的查封情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，根据生效法律文书的确定，异议人孙某、孙某系对主债务人麦雅公司抵押物不足部分承担连带清偿责任。因此，判断本案是否超标的额查封异议人孙某、孙某财产的关键，是确定主债务人名下的财产即抵押物的价值能否足额偿还本案债务。 在判断主债务人的抵押物的价值时，本案涉及两份评估报告。异议人提交了2018年6月3日惠州市博邦土地房地产评估有限公司作出的评估报告，该报告系被执行人麦雅房地产公司自行委托作出，违反法定程序，不能采纳。在无法确定最新评估价值的情况下，本案对抵押物的价值参照惠州中院委托的惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司出具的惠正房地评字【2014】第03083号《房地产估价报告》来确定，此次抵押物的评估价值为145367200.00元。在依据评估报告确定是否超标的时，应当综合考虑拍卖变现的规定，通过模拟拍卖的方法测算出拍卖中可能出现的最低变现额与诉讼标的进行比对，即首次拍卖以评估价的70%作为保留价，第二次拍卖再降低20%，因为此次评估是整体评估，已经拍卖、变卖出部分抵押物。因此，在计算剩余抵押物的价值时，应以拍卖中可能出现的最低变现额（81405632.00元）扣除已经兑现的部分抵押物价值(12717664.00元),结果为68687968元,与本案现有的债务相比,显然不足以清偿本案的债务。综上，在主债务人的抵押物价值不足以清偿本案债务的情况下，异议人要求解封其名下财产无充分法律依据，异议人要求撤销（2017）粤13执489号执行裁定书无理，惠州中院不予支持。 2019年11月20日，惠州中院作出（2019）粤13执异6号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回异议人孙某、孙某、麦雅公司的异议请求。 孙某、孙某、麦雅公司对惠州中院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：裁定变更惠州中院作出的（2019）粤13执异6号执行裁定书，并裁定解除对孙某名下位于惠州市江北××号富力丽港中心酒店21层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12号房产，面积2404.48平方米的12套房屋（房地产权证号分别为：粤房地权证惠州字第××号、11××72号、11××71号、11××70号、1100129369、1100129368、1100129374、1100129373、1100129350、1100129349、1100129348、1100129347号）和孙某位于惠州市桥东××岗××光耀××水乡花园（××组团巧克力）一组团01、02、03、38号房产，面积分别为47.54平方米、43.92平方米、68.13平方米、49.74平方米（房地产权证号分别为：粤房地权证惠州字第××号、11××82号、11××81号、11××83号）。主要事实和理由：一、惠州中院超标的额查封，申请人麦雅公司提供的房产已足额偿还欠申请执行人的债务，继续查封申请人孙某、孙某名下房产实无必要。二、申请人有权自行委托评估机构出具对目标房产的评估报告，惠州中院作出的6号裁定书不予采纳该份评估报告，而依据已失效评估报告作出裁定认定的事实错误。三、换个角度，即便依据惠州中院作出的6号裁定书“模拟拍卖”方法对申请人麦雅公司未能清偿部分的计算结果，也可以得出惠州中院对申请人孙某、孙某名下房产已构成极其严重的超额查封，应依法及时解除超额部分的房产查封。 经查，本院对惠州中院查明的事实予以确认。另查明如下事实： 1.2020年3月2日，惠州中院向广东衡达房地产土地资产评估与测绘有限公司发出（2019）粤13执恢106号《委托书》，称在执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（原申请执行人为中国建设银行股份有限公司惠州分行）与被执行人惠州市麦雅房地产开发有限公司、孙某、孙某、陈某、杨某金融借款、担保合同纠纷一案中，需确定涉案财产的处置参考价，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》委托该机构对涉案财产进行评估。 2.2020年5月21日，广东衡达房地产土地资产评估与测绘有限公司出具衡肇房估2020-0515E号评估报告书载明，麦雅公司、孙某、孙某名下涉案房产评估价为23621.2万元，其中麦雅公司名下位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城国际（双城名苑）南区涉案房屋及车位评估价为19890.1万元。 3.上述评估报告书中“估价的假设和限制条件”中“未定事项假设”载明，本次估价设定惠州市江北24号小区新沥路39号双城名苑房屋用途为住宅和商场的估价对象室内装修状况均为毛坯；“背离事实假设”载明，（1）根据相关规范及本次估价目的，本报告是在公开市场前提下测算的完全产权的房地产市场价值，未考虑估价对象在价值时点存在的抵押他项权利及查封限制的设立对其房地产价值可能产生的影响。本次评估假设对象无抵押他项权利及查封限制权利。（2）经现场勘查，估价人员了解到部分估价对象存在租赁的情况，由于估价对象产权人原因，未能取得相关租赁合同，本次估价不考虑估价对象租赁情况对评估价值的影响；“估价报告使用限制条件”载明，本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在价值时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设、限制条件为依据进行的，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设、限制条件发生变化，则估价结果应作相应调整。该报告所附估价对象相关照片显示，涉案房产中的住宅和商铺显示部分有人居住或营业。 4.在2020年7月6日（2020）粤执复410号听证会中，本院询问涉案房产出售和出租情况时，麦雅公司自述：“麦雅公司从来没有卖过涉案的这些查封的房产。但是另一家麦雅实业投资有限公司卖过，已经有一部分小业主……”；“现在营业有一些商铺，有一些在营业状态也是类似的情况，也是非法给卖了经营，但是我们现在也在逐一提出法律途径来清场解决……”；“这些非法占用的业主，他们已经打执行异议的官司输了，接下来他们会转向麦雅实业投资公司去索赔，因为都是由麦雅实业投资公司造成的，麦雅实业投资公司跟他们签的合同，骗了他们入场，骗了他们入住，他们的损失是由麦雅实业投资公司来承担的，所以这里不存在麦雅公司权利负担的问题。”复议申请人在本院指定的期限内未提供涉案房产出租出售的有关证据材料。 5.本院在孙某、孙某、麦雅公司不服惠州中院（2016）粤13执异57号执行裁定申请复议一案中，作出（2018）粤执复137号执行裁定认为：“本案的焦点问题系执行法院查封孙某、孙某名下的物业，是否属于超标的额查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，孙某、孙某系对主债务人麦雅公司抵押物不足部分承担清偿责任。但是惠州中院尚未查清是否查封抵押物即主债务人麦雅公司名下位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城国际（双城名苑）南区共101套房屋及地下车库，亦未查清抵押物财产的价值及能否足额偿还本案债务。对于上述事实，是本案判定是否超标的额的关键事实，也是异议人异议能否成立的基本事实。惠州中院异议裁定认定基本事实不清，应予撤销，发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定：一、撤销惠州中院（2016）粤13执异57号异议裁定。二、发回惠州中院重新审查本案异议。” 本院认为，本案的主要争议焦点为惠州中院是否明显超标的查封财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，申请执行人华融资产公司自述至2019年5月执行债权为7339万元，而执行法院委托评估查封的涉案财产估值为2.36亿余元。但是，本案评估报告“估价的假设和限制条件”中明确说明未考虑涉案房产租赁情况对评估价值的影响。而麦雅公司在本案听证会中自述，涉案部分房产确有出售出租事实，且存在相关诉讼纠纷，同时广东衡达房地产土地资产评估与测绘有限公司2020-0515E号衡肇房估评估报告涉案房产现场照片也显示涉案部分房产存在他人占有使用的事实。复议申请人亦未按指令向本院提供查封的涉案房产中已被出售出租等被他人占有使用的证据，上述事实直接影响查封财产的价值，致使本案查封财产的价值尚不能准确判定。复议申请人不提供相应材料给评估机构且不向本院提供相应证据材料，应当承担对其不利的法律后果。复议申请人主张本案超标的额执行，缺乏充分的事实依据，其据此申请解除孙某、孙某名下涉案财产查封措施条件并不具备，本院不予支持。在条件具备后，复议申请人可另行向执行法院申请解除超标的额财产。 综上，惠州中院（2019）粤13执异6号执行裁定适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持；复议申请人孙某、孙某、麦雅公司的复议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回孙某、孙某、惠州市麦雅房地产开发有限公司的复议申请，维持广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13执异6号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年七月二十一日 法官助理杨军 书记员温星麟