文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初6387号原告：重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号加州国际1幢1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人：梅忠红，总经理。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱代红(公司员工)，女，1967年11月23日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：刘明芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)与被告刘明芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序（小额诉讼）并于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒲永、朱代红，被告刘明芳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费901.6元、公共能耗费122元，共计1023.6元。2、依法判令被告支付违约金(以每月所欠物业费的基数从2018年11月26日起，按每日万分之三计算至付清物业服务费之日止)共计46.04元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月19日，原告与重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高.东江美景前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市江津区滨江大道鼎山所391号东江美景小区提供物业服务，多层住宅物业服务费收费标准为0.7元/月/平方米；物业服务费按月交纳，时间为当月25日前交纳，逾期交纳的违约金为每日万分之三。被告系东江美景小区业主，被告拖欠原告2018年11月至2019年12月的物业服务费、公共能耗费等共计1023.6元。原告与多次与被告交涉无果，经书面催收，被告仍拒绝交纳。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告刘明芳辩称：原告诉请不符合法律法规规定，请求驳回其诉讼请求。被告所在小区的建设单位在房屋出售以前与重庆市浩博物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，有效期至2015年10月31日，本人知悉合同的所有内容并签署了书面承诺，即《分户合同》，而原告物业公司什么时间以什么方式进入小区管理，本人不知晓也不认可。2013年7月19日，重庆市江津区祥和房地产开发(集团)有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与重庆市鸿安物业管理有限责任公司签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》，是在物业出售以后签订的，违反了《重庆市物业管理条例》、《重庆市前期物业管理招投标办法》的规定，根据《合同法》第五十二条，违反国家法律、行政法规强制性规定的，合同无效，对被告不产生法律效力和约束力，原告请求不应得到支持。至于原告在在违反国家法律、行政法规等之后开展的活动，被告愿意出于人道主义给予一点补偿。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市江津区鼎山街道滨江大道118号东江美景小区房屋的产权人。2013年7月19日，原告与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高.东江美景前期物业服务合同》，约定原告为本案小区提供物业服务，合同约定如下（摘录），第四章第六条：高层住宅：0.9元/月.平方米（不含电梯运行费）；多层住宅：0.70元/月.平方米；商业物业：1.50元/月.平方米。高层住宅电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始按30元/月/户计收，每增加一层，每人每月增加0.3元。合同第八条物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前履行交纳义务。第二十二条本合同期限为叁年，自2013年7月19日至2016年7月18日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向乙方支付违约金。2016年1月27日，东江美景小区业主代表与原告召开协调会，双方商定从2016年2月1日起本小区的物业服务费下调为：一、小区电梯楼物业服务费为0.65元/月/平方米。二、小区步行房物业服务费为0.5元/月/平方米。三、一次性预交一年物业服务费的送一个月物业服务费。重庆市江津区发展和改革委员会、重庆市江津区财政局文件津发改委[2015]183号关于城市生活垃圾处置费征收标准的通知居民生活垃圾处置费按7.5元/户.月收取。水费标准按照水厂的指导价，至2017年8月截止按照4.8元每吨收取，2017年9月开始按4.43元/吨收取。从2018年11月起至2019年12月，被告拖欠原告物业服务费901.6元、公共能耗费122元，共计1023.6元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费等，经原告催收后，被告仍未交纳。另查明：原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有业主基本情况登记表、房屋档案查询记录，中标通知书、前期物业服务合同及备案证明，关于东江美景小区下调物业费的通知，东江美景生活小区物业管理服务撤场公告、费用调价补充协议，物业服务记录，催费照片、催费通知、律师函、快递单，欠费计算明细表及双方陈述等证据材料，经双方庭审质证，足以认定。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。关于案涉物业服务合同是否合法有效的问题，本院作如下评述：1、东江美景小区的开发商与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同终止后，在该小区未选聘新的物业服务企业前，为了小区业主的公共利益，开发商与原告物业公司签订了案涉物业服务合同，由原告继续为本小区提供物业服务。虽然，案涉物业服务合同的招标人为重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组，不是物业服务合同的甲方(开发商)主体，但重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司与原告签订案涉物业服务合同的事实，表明案涉物业服务公司的招标投标程序、结果得到了开发商的认可。2、原告于2019年12月底退出本案小区终止物业服务，为本小区提供物业服务长达6年之久，被告也向原告交纳物业服务费至2018年10月底，之前，被告未对案涉物业服务合同的效力提出过异议，双方一直在履行合同义务，现原告诉请被告交纳尚欠物业服务费等，被告为此对合同的效力提出异议，有违诚实信用原则。3、根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业和其他管理人，系业主的共同决定事项。但在原告退出本小区终止物业服务前，小区业主未决定解聘原告，且大部分业主也按合同约定交纳了物业服务费，说明大部分业主也在履行合同义务。综上所述，案涉物业服务合同成立并有效，对被告的抗辩意见，本院不予采信。经审查原告提交的各项物业服务记录，表明原告已履行了基本的物业服务义务，被告理应按时交纳物业服务费。原告主张从2018年11月起至2019年12月，被告拖欠其物业服务费901.6元、公共能耗费122元，共计1023.6元。经审查，原告主张的上述费用，其计算标准符合合同约定，计算金额正确，本院予以确认。综合考虑本案情况及欠费金额，对原告违约金请求，不予支持。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘明芳于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司2018年11月至2019年12月期间的物业服务费901.6元、公共能耗费122元，共计1023.6元二、驳回原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告刘明芳未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘明芳负担。此款原告已预交本院，本院不予退还，由被告刘明芳在履行本判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭逢路二〇二〇年七月二日书记员  张珍桔