贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3509号上诉人（原审被告）：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区环东路，统一社会信用代码：915205025806504474。法定代表人：周拥军。被上诉人（原审原告）：杨伯娟，女，1974年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：吉学均，男，1973年9月7日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪党（特别授权）、夏崚峰，均系贵州本芳律师事务所律师。原审被告：聂浩祥，男，1977年7月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）因与被上诉人杨伯娟、吉学均、原审被告聂浩祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亿翔房开公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人之间是合作建房的关系，而不是涉案房屋买卖关系，本案双方签订了《合作开发协议》，协议约定了双方权利义务，被上诉人提供土地，上诉人负责修建，被上诉人缴纳的建房款远远低于市场价格，显然不符合商业法则，双方之间没有订立《商品房买卖合同》及《商品房销售管理办法》的认购、订购协议，双方不属于房屋买卖合同关系；2、上诉人不能及时交付房屋系涉案土地建造的房屋容积率不够，相关部门要求补缴土地税金，但双方基于合作建房，被上诉人应当补缴相应土地税金，但经过双方协商多次，被上诉人均拒绝缴纳，故导致拖延了交房是由被上诉人原因引起的，其要求支付逾期交房违约金的主站不应当支持；3、本案双方签订的《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》不合法，被上诉人不能基于无效的协议而取得合同约定的权利。本案中，被上诉人等取得的183号土地证，是从水文局国有土地中分割变更得来，不动产登记中心为被上诉人等变更登记的183号土地证，不是共同申请，根据《土地登记办法》规定，程序及实体上均有问题，被上诉人等未缴纳土地转让款，违反《国有资产法》的规定，系私分国有资产。转让涉案土地的行为未经国土部门认定，毕节市不动产登记中心未经国土部门认定转让土地使用权是否合法的情况下，未为被上诉人等办法183号国有土地使用权证的行为明显违法，故从而也影响了双方之间签订的《房屋合作开发协议》及补充协议的效力问题，因此本案被上诉人不能基于无效的《房屋合作开发协议》及补充协议取得合同约定的权利，故一审认定事实错误，请求支持上诉人的上诉请求。杨伯娟、吉学均辩称，1、本案双方系商品房预售合同关系，并非开发合作关系。这一问题已有生效判决确认。答辩人提供土地是作为商品房预售合同约定的一种价款支付模式。答辩人以“土地使用权+现金”的方式向上诉人购买商品房。协议中没有共担风险，共负盈亏的约定。2、关于《房屋开发合作协议》是否有效的问题。国有土地使用权证取得是否违法与协议是否有效无关联，彼此系不同、相互独立的法律关系。双方签订合同时，183号地块的行政手续均是合法、完备、完整的，且答辩人已经协助上诉人完成了土地使用权变更登记。上诉人关于私分国有资产的主张无有效证据证明。综上所述，上诉人的诉求于法无据，请求驳回。原审被告聂浩祥未提交书面意见。原审原告杨伯娟、吉学均向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付自2016年6月4日至2019年6月4的逾期交房损失177508.80元；2、被告聂浩祥对本案债务承担补充赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年3月6日，原贵州省毕节地区水文水资源局将位于毕节市七星关区流仓桥办事处环东路边的基地后方边沿部分土地转让给夏选锋等36名职工，原告等36（户）人委托高如星、张伟作为代理人，代表36人办理前述土地转让事宜及与之有关的一切事务。2011年9月27日，张伟、高如星代表36户职工与被告亿翔公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，协议约定:夏选锋等36名职工将其享有使用权的前述土地与被告亿翔公司合作开发，在被告开发完成的商品房住宅中，夏选锋等36名职工可以在50-65套住房的范围内优先认购。被告负责该项目的设计、报建，办理规划、建设等施工手续及缴纳相关费用，负责该工程的开发建设，确保在签署商品房购买合同后，按时交房及办理产权证等手续。认购住宅均价为1828元/平方米，房屋楼层差价为10元/平方米，地下车位为5万元/个。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日利率千分之三赔付原告等人。2014年12月31日，原告向被告支付御水湾B-25-3号房款246540.00元，该房屋面积136.65平方米。被告未按照其承诺于2015年5月底前将涉案房屋交付原告，也未向原告支付逾期交房违约金。另查明，被告聂浩祥系被告亿翔房开公司股东，该公司章程规定聂浩祥应缴纳出资340万元，持股比例34%，股金已于2011年7月25日支付。一审法院认为，本案争议的焦点是：本案是否属于商品房买卖合同关系？原告是否构成重复起诉？被告是否应当向原告承担逾期交房损失?被告聂浩祥是否对本案债务承担补充赔偿责任？关于本案的法律关系问题，原告曾提起诉讼的与本案关联的（2018）黔0502民初3454号案，已被毕节市中级人民法院（2018）黔05民终3580号生效民事判决确认本案原、被告双方属于商品房预售合同关系。关于原告是否构成重复起诉的问题，在（2018）黔0502民初3454号案中，虽然原告先前的诉讼请求包含有逾期交房违约金，但原告又撤回该项诉求，其本案中再次提起该诉求，未构成重复起诉。关于被告是否承担原告逾期交房损失及金额计算的问题。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人，原告要求按已付购房款246540.00元为基数，按月利率2%赔偿损失，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，但明确表示不申请对损失进行评估。根据承诺书载明的内容，原告要求的计算损失的标准是法律规定的民间借贷最高利率标准，而本案系商品房预售合同关系，不能参照该标准执行，而原告主张的损失赔偿标准确实过分高于被告逾期交房给原告造成的损失，鉴于被告未鉴定申请，涉案房屋同等地段的租金无法核实，结合毕节市七星关区发改局和房产局《关于制定我区五里坪社区、茶亭社区、流仓社区公共租赁住房租金标准的请示》（七星发改呈〔2018〕9号）文件，该文件载明：通过调查测算，我区流仓社区公租房地段的普通商品房市场租金均价为9元/平方米/月。合同约定计算的违约金额远超该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，一审法院以高于实际损失30%为限保护，即9元/月/平方米×130%=11.7元/月/平方米，折合为0.39元/日/平方米，原告主张的损失计算期限为2016年6月4日至2019年6月4日，共1095天，房屋面积136.65平方米，逾期交房损失计算应为：0.39元×136.65平方米×1095天=58356.38元。关于原告要求被告聂浩祥承担补充赔偿责任的问题，从被告庭后补充提交的证据验资报告看出，被告聂浩祥已于2011年7月25日支付出资340万元，履行了出资义务，原告也未举证证明聂浩祥有抽逃出资的情形，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨伯娟、吉学均逾期交房损失58356.38元；二、驳回原告杨伯娟、吉学均的其他诉讼请求。案件受理费人民币1925.00元，由原告杨伯娟、吉学均负担1290元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担635元。本院二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1、本案双方当事人是合作开发关系还是商品房预售合同关系；2、上诉人亿翔公司是否应当承担涉案房屋逾期交房的违约金。关于本案双方当事人是合作开发关系还是商品房买卖合同关系的问题。经查，从张伟、高如星等人与亿翔公司签订的《房屋开发合作协议》及其《补充协议》的内容来看，并没有约定职工与亿翔公司在开发建设的“亿翔·御水湾”楼盘过程中共担风险、共负盈亏，仅仅是约定职工将自己共有的涉案房屋修建的土地受让给亿翔公司开发建设的“亿翔·御水湾”楼盘等相关事宜，条件是在亿翔房开公司开发完成的商品房住宅中，职工可以在50—65套住房中优先选购。根据亿翔公司出具的《御水湾售房承诺书》、《收款收据》、房屋楼层单价调整表以及双方签订的《御水湾认购单》的内容来看，双方就房屋基本情况、购房单价、总价款、交房时间、逾期交房违约责任等事项的约定明确具体，能够认定双方当事人之间达成了名为“合作开发”，实为商品房预购的真实合意。再结合亿翔公司在一审中认可收到上诉人支付的款项系涉案房屋购房款的情形，能够认定本案双方商品房买卖合同关系成立的事实。亿翔房开公司主张本案双方系合作开发关系、系被上诉人不缴纳税金导致逾期交房以及相关协议无效的理由均不能成立，本院不予支持。关于亿翔房开公司是否应当承担涉案房屋逾期交房的违约金的问题。从上诉人亿翔公司出具的《御水湾售房承诺书》来看，亿翔公司应当于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付给买受人。后上诉人亿翔公司未能按期交付房屋，已构成违约。而上诉人也未举证证明存在法定或约定的免责事由，因此，一审根据上诉人亿翔公司请求并结合本案实际，将违约金的计算标准予以调整后判决上诉人承担相应的违约责任符合法律规定。上诉人在上诉状中对土地使用证的合法性提出的质疑不属于本案民事诉讼审理范围。故上诉人不承担违约责任的主张不能成立。综上所述，毕节市亿翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年七月二十七日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮