云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初515号原告：云南玉龙湾旅游发展有限公司，住所：云南省昆明市安宁市太平新城玉龙湾会所。法定代表人：龚磊，总经理。委托诉讼代理人：梁增辉，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：李某某，男，汉族，1975年4月15日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告云南玉龙湾旅游发展有限公司（简称：“玉龙湾公司”）与被告李某某商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，因无法向被告李某某直接送达，本院依法在云南法院司法信息网（××）刊登公告，向李某某送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，公告期届满，适用普通程序，由审判员杨志娟独任审理，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告玉龙湾公司的委托诉讼代理人梁增辉到庭参加诉讼，被告李某某经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉龙湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、判令被告无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续；3、判令被告向原告支付按购房款总额20%计算的违约金人民币133926.4元（该套房产的总价为人民币669632元）；4、判令本案的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费、担保费、律师费、执行费、差旅费）等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2018年6月22日，原被告双方就昆明市安宁市金方街道办事处普河村民委员会玉龙湾翠堤溪谷小区（V期）37幢15层1501号签订了《商品房购销合同》及补充协议（以下简称“合同”）。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的昆明市安宁市金方街道办事处普河村民委员会玉龙湾翠堤溪谷小区（V期）37幢15层1501号房屋，该套房产的总价为人民币669632元。合同约定房款为部分首付，部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的25.33%，金额169632元，其余价款500000元向中国工商银行安宁支行贷款支付。2018年8月3日，被告与中国工商银行安宁支行签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告向银行借款500000元，借款期限240个月，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。被告取得贷款后，未按照与银行所签《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务。鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任。依据双方签订的《商品房购销合同》补充协议第[4]条约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。”据此，根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告李某某未到庭，未作答辩。原告玉龙湾公司围绕诉讼请求依法提交了证据：《商品房购销合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书、解除通知及物流信息、个人逾期贷款催收通知书、代偿凭证、诉讼费、保全费、保全担保费发票。被告李某某未到庭，亦未在举证期限内向法庭提交证据，视为其自动放弃举证权、质证权。本院对原告提交的证据依法审核后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月22日，玉龙湾公司（甲方）与李某某（乙方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：翠堤溪谷住宅5标段37-1501），双方于2018年6月22日办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为ＡＮ2018062206991）。合同约定由李某某向玉龙湾公司购买位于安宁市37幢15层1501号房屋，房屋总价款为669632元。付款方式为贷款方式付款，首付款为169632元，余款500000元向中国工商银行股份有限公司安宁支行贷款支付。同时，《补充协议》第一条第四款约定：“如乙方未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达），乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金。……由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担全部赔偿责任。”合同签订后，李某某向中国工商银行股份有限公司安宁支行申请办理了住房按揭贷款，贷款本金为500000元，贷款期限为240个月，玉龙湾公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为：本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2019年12月13日,2020年4月12日，中国工商银行股份有限公司安宁支行分别向玉龙湾公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知玉龙湾公司：李某某已多次连续逾期还款,故要求玉龙湾公司承担连带保证责任。玉龙湾公司于2020年2月28日向银行还款23183.38元，于2020年4月30日向银行还款482580.13元，履行完毕保证责任。2020年7月24日，中国工商银行股份有限公司安宁支行出具《贷款结清证明》，确认李某某所欠贷款本息已于2020年4月30日全部结清。另查明，双方约定的交房时间为2019年12月31日，涉案房屋目前尚未交付李某某使用。另，玉龙湾公司因申请诉前财产保全，支出保全申请费4538元。本院认为，《商品房购销合同》及《补充协议》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合同应为合法有效。根据《补充协议》第一条第四款：“如乙方未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，甲方有权解除合同，……乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金。……”的约定，因李某某逾期偿还银行贷款，导致玉龙湾公司代其向银行偿还了全部贷款本息，故玉龙湾公司基于合同的约定享有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院于2020年5月13日向李某某公告送达了起诉状副本等诉讼材料，公告期于2020年7月12日届满，则可推定李某某于2020年7月13日收到解除合同的通知，合同自通知达到时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，此项请求属于李某某的后合同义务，李某某应当协助玉龙湾公司办理商品房买卖合同登记备案的注销手续。关于原告诉请的违约金，根据《中华人民共和国合法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张双方约定的违约金为购房款总额的20%，在原告未举证证实其违约损失金额的情况下，本院结合本案房屋尚未交付的实际情况、合同履行情况以及双方预期利益等综合因素认定原告主张的违约金过高，故根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为购房款总额的5%，即为669632元×5%＝33481.6元。关于原告诉请的其他费用，原告提交了增值税发票证实其支付的保全担保费为1607元，但因保全担保费并非本案诉讼必然产生的费用，故本院对其该部分主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、一百一十三条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告云南玉龙湾旅游发展有限公司与被告李某某之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：翠堤溪谷住宅5标段37-1501）于2020年7月13日解除；二、由被告李某某于本判决生效后十日内协助原告云南玉龙湾旅游发展有限公司办理《商品房购销合同》（合同登记号为AN2018062206991）登记备案的注销手续；三、由被告李某某于本判决生效后立即向原告云南玉龙湾旅游发展有限公司支付违约金33481.6元；四、驳回原告南玉龙湾旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11836元，保全申请费4538元，合计16374元，由李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨志娟二〇二〇年七月二十七日书记员  王 愔