河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2759号 上诉人（原审原告）：唐山中骏房地产开发有限公司，住所地：唐山路南区女织寨乡南刘屯村委会院内。 法定代表人：郑晓乐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜文峰，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高凡，男，1986年1月6日生，汉族，现住唐山市路北区。 被上诉人（原审被告）：张彩凤，女，1986年12月25日生，汉族，现住唐山市路北区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。 原审第三人：交通银行股份有限公司唐山分行，住所地:唐山路北区新华东道103号。 负责人：郭立冬，该分行行长。 委托诉讼代理人：董秀芝，女。 委托诉讼代理人：乔振坤，男。 上诉人唐山中骏房地产开发有限公司因与被上诉人高凡、张彩凤买卖房屋合同纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1236号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐山中骏房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜文峰、王鹏、被上诉人张彩凤及其委托诉讼代理人黄立臣、原审第三人交通银行股份有限公司唐山分行委托诉讼代理人董秀芝、乔振坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山中骏房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项；第四项、第六项；2.请求依法改判高凡、张彩凤于唐山市路南区商品房符合办理产权变更登记条件后十日内配合唐山中骏房地产开发有限公司办理唐山市路南区商品房的所有权变更登记手续，并将坐落于唐山市路南区的商品房返还给唐山中骏房地产开发有限公司；3.请求依法改判高凡、张彩凤协助上诉人办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销手续，高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司支付自2019年6月5日（解除通知发出次日起的第14日）至实际完成备案注销手续之日为止，按每逾期一日5000元（以已付房款500万的1‰）的标准向唐山中骏房地产开发有限公司支付违约金；4.请求依法改判高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司支付自2013年10月6日开始至实际返还房屋为止，按同地段同类房屋的租金标准计算的案涉房屋占有使用费，暂计至2019年6月5日为544000元（按每月8000元的租金标准计算）；5.请求依法改判唐山中骏房地产开发有限公司有权向高凡、张彩凤追偿因承担连带保证责任而向第三人支付的全部款项共计1854766.23元；6、请求判令由被上诉人高凡、张彩凤承担一审、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一、（2019）冀02执208号案件对上诉人挽回损失有重大不利影响，一审判决在平衡上诉人、被上诉人利益时加重上诉人的经济损失，使违约方高凡、张彩凤因违约行为而获利。案外人王海英依据（2017）年冀0205民初1910号判决书已经在唐山市开平区法院申请对高凡、张彩凤名下的案涉房屋强制执行，执行案号（2019）冀02执208号。根据（2017）年冀0205民初1910号的判决，高凡有义务向王海英偿还借款本金200万元，利息8万元，并且自2015年9月30日起以200万元本金为基数按照月利率2%（年利率24%）支付利息，至付清之日止。高凡因一直未履行判决，导致每年的利息以及迟延履行利息合计高达约30.4%。开平区法院已经对本案案涉房屋做了在先查封，截止到目前（2019）冀02执208号案件应执行款本息合计已近500万元，与案涉房屋的购房款500万元相当。因（2019）冀02执208号的在先执行，势必会导致高凡、张彩凤无力履行本案生效判决，如不能将案涉房屋所有权转移登记给上诉人，亦或在不能返还所有权的前提下赔偿上诉人的损失。可见，因高凡、张彩凤一方的系列诚信丧失行为最终结果将是使上诉人的遭受经济损失，故此，本案最终生效判决务必不应导致上诉人维权困难甚至是损失扩大。而本案判决一方面要求上诉人返还高凡、张彩凤全部的购房款本息以及案涉房屋贷款本息（含罚息、违约金），另一方面却又不支持上诉人关于房屋占有使用费等请求，使原本处于守约方且利益受损方的上诉人进一步扩大了损失，反而使违约方的高凡、张彩凤因违约行为而得利。二、一审判决第三项判令上诉人返还被上诉人购房款首付款及利息、房屋贷款及利息（含罚息、违约金）属于适用法律错误，违反不告不理原则和意思自治原则。1.要求返还购房款首付款及利息、房屋贷款及利息的判项违反不告不理原则。被上诉人高凡、张彩凤严重缺乏诚信，在其从2018年2月开始断贷导致上诉人承担保证责任至今不曾露面，一审过程中高凡、张彩凤没有出庭应诉，当然也没有提出具体的诉讼请求，一审庭审中法官也未向上诉人唐山中骏房地产开发有限公司了解是否应当在本案中返还购房款首付款及利息、房屋贷款及利息的相关情况。可见，一审在这种情况下直接裁判上诉人返还购房款首付款及利息、房屋贷款及利息，是代替高凡一方处分诉讼权利，有违不告不理的原则。一审法院在判决中援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第二十五条作为该判项的依据，但是应该指出该条并没有赋予法院可以在房屋买受人未提出具体诉讼请求的前提下直接作出判决。本案，如未来双方就清算事宜发生纠纷，也应该结合高凡、张彩凤是否能返还案涉房屋所有权，以及上诉人是否需要就（2019）冀02执208号案件的执行再行为高凡垫付费用等因素之后，届时根据双方的诉请再做裁断。而不宜在高凡、张彩凤未提出请求，本案双方后续清算对上诉人极度不利的情况下，先行由法院直接责令返还购房款首付款及利息、房屋贷款及利息。2.要求上诉人承担购房款首付款利息、房屋贷款利息的判项违反双方的合同约定。首先应强调，在买卖合同解除后是否应返还利息的问题属于双方当事人意思自治范畴，当事人有约定的应从其约定。商品房买卖合同司法解释第二十五条的规定其释法意旨是在双方没有就此作出意思表示的前提下法院平衡双方利益时的裁判准则，法院不应根据该条的规定来更改双方的合同约定。而本案《商品房买卖合同》补充协议第四条最后一句约定“买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后将余款无息返还买受人”，可见上诉人、二被上诉人已经对《商品房买卖合同》解除后是否返还利息的问题做出了明确约定，而一审判决没有任何依据的情况下便违反双方约定责令上诉人返还利息，明显是既未查清事实，也是法律适用错误，更是违反意思自治原则。并且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同解除后，过错方应赔偿对方因此受到的损失；本案一审判决中，上诉人作为无过错方反而赔偿过错方高凡、张彩凤的购房款利息损失，明显违反上述规定，一审判决严重损害了上诉人的权益。3.不应让上诉人承担房屋贷款的利息，特别是不应承担其中存在的罚息、违约金等款项。因高凡、张彩凤的违约导致《个人房产抵押贷款合同》提前到期，第三人在要求上诉人一次性代偿还款时核算了因高凡违约产生的罚息、违约金等费用，一审法院在此情况下要求上诉人承担全部贷款利息、罚息、违约金等，其效果明显是将高凡、张彩凤应承担的违约责任转移给上诉人。因此，二审应当在查清罚息、违约金等金额的基础上依法对一审法院相关判项撤销或者改判。三、判项四可能存在笔误，二审应当依法予以纠正。一审判决判项四表述“……配合唐山中骏房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的所有权变更登记手续……”。《商品房买卖合同》不涉及所有权问题，而案涉房屋涉及所有权变更登记手续，因此一审该判项有误，请二审法院依据上诉请求予以改判。四、高凡一方应向上诉人支付房屋占有使用费。一审法院认为“在合同解除前高凡、张彩凤为合法占有使用，唐山中骏房地产开发有限公司主张房屋占有使用费无法律依据；对于合同解除后至实际返还期间的费用尚未发生，故此该诉请一审法院不予支持，唐山中骏房地产开发有限公司可待证据充分后另行主张。”因此未支持上诉人一审的相关诉讼请求。上诉人认为要求高凡、张彩凤支付案涉房屋占有使用费并不是基于高凡、张彩凤在《商品房买卖合同》解除前后两段时间对案涉房屋是合法占有还是违法占有，而是基于合同解除恢复原状时应有之义。因为案涉房屋是商品房具有使用价值，而该使用价值因合同解除应确定自始归出卖人所有，因此高凡一方应赔偿上诉人案涉房屋的使用价值，而案涉房屋的使用价值当然可以参照房屋租金来衡量。一审判决一方面承认货币有时间价值，而一方面却不承认房屋有使用价值，不仅没有使双方利益恢复原状，反而使上诉人扩大了损失，同时使作为违约方的被上诉人受益。因此，一审该判决的实质结果有违公平原则，应当予以纠正。五、应支持上诉人关于《商品房买卖合同》备案注销手续逾期违约金的请求。双方在《商品房买卖合同》第三十一条中明确约定若买受人不配合办理购房合同撤销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的千分之一向出卖人支付违约金。因此上诉人据此提出诉请，但是一审法院对此未予以支持并且没有说明理由。上诉人认为本案已经判决解除《商品房买卖合同》，因此应当进一步判决责令高凡、张彩凤配合撤销案涉房屋的网签备案。同时，鉴于高凡、张彩凤在本案中的情况显然可以断定其几乎必然不会配合办理撤销网签备案。故此，为了减少各方诉累，为了督促高凡、张彩凤积极作为，为了弥补上诉人在本案中的经济损失，本案应当根据《商品房买卖合同》的约定支持上诉人该项请求。六、应在判决中明确支持上诉人向高凡、张彩凤享有追偿代还贷款本息的权利。上诉人认为（2019）冀02执208号判决对本案案涉房屋所有权是否能返还等问题带来不确定性影响的情况下，不宜在本案中先行判决要求上诉人返还购房款首付款和房贷的本金及利息，而应当在日后依据后续进展再行解决，具体理由前文已述在此不再赘述。在此前提下，本案应首先判决支持上诉人追偿权，使上诉人能够有依据积极参与到（2019）冀02执208号的执行分配中，或者通过协商取回案涉房屋所有权，促使本案和（2019）冀02执208号更好地得到协调解决，更公平合理的平衡二案三方的权益。而在目前的一审判决下，上诉人面临的是需要向违约方高凡、张彩凤支付远超案涉房屋购房款本金的款项，同时又极有可能得不到案涉房屋且高凡、张彩凤不能赔偿上诉人的损失，更有甚者王海英一案再做拖延极有可能就案涉房屋拍卖款不足以受偿转而申请执行上诉人应向高凡、张彩凤的返还款。届时的结果是王海英获得了超额收益，高凡、张彩凤因此而受益，上诉人一方遭受无法挽回的损失。因此，应先判决支持追偿，以此来促使高凡、张彩凤有压力有动力出面解决问题，而不是基于目前的判决可以更加肆无忌惮的逃避责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，使上诉人损失进一步扩大，因此依法向二审法院提起上诉，望判如所请。庭审中，上诉人唐山中骏房地产开发有限公司补充上诉意见：一审判决第三项判令上诉人返还被上诉人向第三人支付的借款本金属于适用法律错误，违反不告不理及意思自治原则。即使返还一审法院认定关于二被上诉人已向第三人支付了人民币944741.13元，借款本息属于认定事实错误，根据上诉人及第三人在一审期间提交的证据，当庭的自认，二被上诉人仅向第三人偿还完了52期之前的借款本息，共计70余万元。同时上诉人应仅向被上诉人偿还借款的本金，那么上诉人也仅应还26万余元。 被上诉人高凡、张彩凤辩称：一、原审法院认定本案基础法律关系错误,本案的基础法律关系应为中骏公司基于履行了担保责任而向高凡、张彩凤主张追偿的债权法律关系,而非以解除购房合同为由向高凡、张彩凤主张涉案房屋的物权法律关系。本案系因高凡、张彩凤未按时偿还购房贷款,导致中骏公司承担担保责任,进而中骏公司对高凡、张彩凤形成担保追偿的债权。中骏公司应对高凡、张彩凤主张担保追偿债权,如高凡、张彩凤不履行偿还义务,中骏公司可以向法院申请强制执行,以拍卖房屋的方式实现债权。但是本案中,中骏公司诉请解除购房合同,要求高凡、张彩凤协助办理产权变更登记,是物权请求权。高凡、张彩凤与中骏公司签订的商品房买卖合同已实际履行完毕,中骏公司收到了全部购房款(包含按揭贷款部分)、向高凡、张彩凤交付了房屋,并且涉案房屋已经于2015年5月20日办理了不动产权证书(证号:305100176),登记在高凡、张彩凤名下,高凡、张彩凤是涉案房屋的所有权人,对涉案房屋享有不可争议的物权。中骏公司对涉案房屋不享有物权期待权,其对涉案房屋主张物权没有任何事实及法律依据。而原审法院在错误认定基础法律关系的情况下,支持中骏公司解除购房合同、办理产权变更登记的诉讼请求,实际上是在没有任何事实及法律依据的情况下支持了中骏公司对涉案房屋的物权主张。二、原审法院判决解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》属于适用法律错误。根据合同法第九十四条规定,法定的解除合同的情形为,只有在合同目的无法实现时才能解除合同。即使合同双方约定了解除条件，法院在审理中也应以双方合同目的是否实现为依据判令是否解除合同。本案中,高凡、张彩凤与中骏公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中,中骏公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至高凡、张彩凤名下的义务,高凡、张彩凤承担的是支付购房款的义务。中骏公司已经收到了全部的购房款,且中骏公司已经将房屋交付给了高凡、张彩凤,亦将房屋产权登记在在高凡、张彩凤名下。双方合同义务已经履行完毕,中骏公司的合同目的已经实现。至于《合同补充协议》中约定的高凡、张彩凤偿还按揭贷款的义务,是基于《个人房产抵押贷款合同》而产生的义务,非购房合同的义务。高凡、张彩凤违反《个人房产抵押贷款合同》义务,导致中骏公司承担了担保责任,中骏公司可以向高凡、张彩凤追偿。但是中骏公司不能以高凡、张彩凤违反了《个人房产抵押贷款合同》义务,而要求解除《商品房买卖合同《合同补充协议》。三、原审判决严重侵害了其他债权人、高凡、张彩凤的权益,且使得中骏公司在挽回损失的情况下获得巨大利益,原审判决严重违反了公平及诚实信用原则。中骏公司以物权请求代替债权请求的方式提起本案诉讼,实际上是变相的以诉讼代替执行。如果法院支持了中骏公司的物权诉讼请求,判决解除购房合同,协助办理产权变更登记,那么该判决不仅侵害了其他债权人的利益,也侵害了高凡、张彩凤的利益,有违公平及诚实信用原则。首先,涉案房屋因高凡、张彩凤与案外人王海英债权债务纠纷,在本诉之前已经被开平法院查封,且案涉房屋已经进入拍卖程序,执行案号为2019冀02执208号。如果法院判决解除购房合同,协助办理产权变更登记至中骏公司名下,那么很可能导致2019冀02执208号案件无法继续执行,这将严重侵害其他债权的利益；其次,涉案房屋于2013年购买,截至2020年房屋价值已经大幅升值,如法院判决高凡、张彩凤返还房屋,将严重侵害高凡、张彩凤对房屋享有的利益。涉案房屋交付后,高凡、张彩凤花费500万元左右将房屋装修,如法院判决高凡、张彩凤返还房屋,也将严重侵害高凡、张彩凤对房屋享有的装修利益；再次,中骏公司因高凡、张彩凤未偿还银行贷款,而遭受的损失只限于中骏公司代还款资金以及资金占用利息损失,其对高凡、张彩凤的诉讼请求应仅限于此,但是中骏公司在本次诉讼中不仅对该损失进行了请求,还进而请求解除合同、返还房屋、承担违约金、给付租金损失,这无疑大大加重了高凡、张彩凤的责任。如法院支持中骏公司的上述除还款外的其他诉讼请求的话,中骏公司将在挽回了损失的情况下获得额外巨大利益,高凡、张彩凤也会因此遭受额外的巨大损失。因此原审法院的判决严重的违反了公平及诚实信用原则。四、高凡、张彩凤愿意偿还中骏公司因履行担保责任而发生的垫款。因高凡、张彩凤没在涉案房屋处居住,也没有在户籍登记地址居住,可能导致中骏公司与高凡、张彩凤没有取得实际联系。本案原审诉讼过程中高凡、张彩凤没有收到任何法律文书,所以对本次诉讼完全不知情。高凡、张彩凤是通过在开平法院审理的执行异议案件中获知本次诉讼的。因高凡、张彩凤与中骏公司没有取得实际联系,双方没有进行过沟通,所以可能导致中骏公司对高凡、张彩凤的还款意向产生了误解。高凡、张彩凤愿意偿还中骏公司因履行担保责任而发生的垫款。综上所述,高凡、张彩凤愿意偿还中骏公司因履行担保责任而发生的垫款。请求二审法院依法改判驳回中骏公司除主张高凡、张彩凤偿还垫款之外的其他全部诉讼请求。 原审第三人交通银行股份有限公司唐山分行辩称：一、房屋买卖合同对应的是买卖合同法律关系,个人房产抵押贷款合同对应的是借贷法律关系,二者间不具有必然的因果关系,不是主从关系,贷款合同并不完全依附于房屋买卖合同。交通银行股份有限公司唐山分行认为买卖合同解除并不意味着贷款合同必然解除。况且,个人房产抵押贷款合同已经履行完毕,贷款已经提前结清,交通银行股份有限公司唐山分行与唐山中骏房地产开发有限公司、高凡、张彩凤之间的权利义务关系已经消灭。因此,交通银行股份有限公司唐山分行认为不应解除三方签订的个人房产抵押贷款合同。二、本案中,唐山中骏房地产开发有限公司是为借款人高凡张彩凤从交通银行股份有限公司唐山分行的按揭贷款提供连带责任保证,其足额代偿借款本息(包括利息、罚息、复利)的行为是履行保证人连带责任保证的行为,符合法律规定以及三方签订的个人房产抵押贷款合同约定。另外,交通银行股份有限公司唐山分行为避免利息以及罚息、复利损失扩大,避免加重保证人负担,交通银行股份有限公司唐山分行及时宣布贷款提前到期,及时扣划保证人保证金用于清偿贷款本息。三、即使房屋买卖合同撤销解除,个人房地产抵押贷款合同也被解除的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定,出卖人应当将收受的购房贷款本息返还交通银行股份有限公司唐山分行。该规定并未排除贷款罚息、复利的返还,该立法本意是恢复原状,不给贷款银行造成损失。另外,该笔贷款早于2019年8月份已结清,为维护公平、减少交易环节,交通银行股份有限公司唐山分行认为由原审原告与原审被告双方就购房贷款往来款项进行核算,交通银行股份有限公司唐山分行不必再发生资金变动,从而实现恢复原状、将贷款本息返还交通银行股份有限公司唐山分行的目的。贷款在2019年8月已经结清，当时上诉人履行了连带责任保证，所以交通银行认为按照商品房买卖合同司法解释，交通银行股份有限公司唐山分行认为应在上诉人与被上诉人之间进行购房贷款往来账的核算，交通银行股份有限公司唐山分行不发生资金变动，从而达到恢复原状将贷款本息返还交通银行股份有限公司唐山分行的目的。高凡偿还交通银行股份有限公司唐山分行的贷款总额应是711709.2元，一审法院在此计算有误。 唐山中骏房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除中骏房地产开发有限公司、高凡、张彩凤在2013年7月25日签订的合同号为20130725056的《商品房买卖合同》；2.请求判令高凡、张彩凤协助唐山中骏房地产开发有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销手续，高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司支付自2019年6月5日（解除通知发出次日起的第14日）至实际完成备案注销手续之日为止，按每逾期一日5000元（以已付房款5000000元的1‰）的标准向唐山中骏房地产开发有限公司支付违约金；3.请求判令高凡、张彩凤立即向唐山中骏房地产开发有限公司返还唐山市路南区房屋；4.请求判令高凡、张彩凤协助唐山中骏房地产开发有限公司将唐山市路南区的所有权转移登记至唐山中骏房地产开发有限公司名下；5.请求判令高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司一次性支付违约金人民币500000元；6.请求判令高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司支付自2013年10月6日开始至实际返还房屋为止，按同地段同类房屋的租金标准计算的案涉房屋占有使用费，暂计至2019年6月5日为544000元（按每月8000元的租金标准计算）；7.请求判令高凡、张彩凤偿还唐山中骏房地产开发有限公司因承担连带保证责任而代高凡、张彩凤向第三人支付的本金和利息等各类款项，暂计至2019年4月为1854766.23元；8.请求判令高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司支付律师费30000元；9.请求判令由高凡、张彩凤承担本案的诉讼费和保全费。 一审法院经审理查明：2013年7月25日，唐山中骏房地产开发有限公司作为出卖人，高凡、张彩凤作为买受人，签订《商品房买卖合同》（编号为20130725056），约定高凡、张彩凤购买唐山中骏房地产开发有限公司开发的位于“中骏.南湖香郡”项目第C30-C33座1单元C33号房。该商品房总金额为5000000元整。买受人选择的付款方式为：2013年7月25日签订购房合同并同时付清首期款人民币2500000元整，余款人民币2500000元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》第四条约定：若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后将余款无息返还买受人。第三十一条：购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同撤销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同撤销手续，因办理购房合同撤销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同撤销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。2013年7月16日、2013年7月25日，高凡、张彩凤向唐山中骏房地产开发有限公司交纳房款100000元、2900000元，以上合计3000000元。唐山中骏房地产开发有限公司向高凡、张彩凤交付了房屋。2013年9月10日，高凡作为借款人、张彩凤作为共有人、第三人作为贷款人，唐山中骏房地产开发有限公司作为保证人，签订了《个人房产抵押贷款合同》，借款金额为2000000元，贷款期限：240月，贷款利率：月利率5.185‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。唐山中骏房地产开发有限公司在合同中承担连带保证责任，保证期间为贷款到期日之日起两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行唐山分行实现债权的费用。第三人为高凡、张彩凤发放了住房抵押贷款2000000元。2015年5月20日，案涉房屋不动产权登记在高凡、张彩凤名下（不动产权证书号：305100176）。2019年5月22日，唐山中骏房地产开发有限公司向高凡、张彩凤发出《解除合同通知函》，要求解除高凡、张彩凤于2013年7月25日与其签订的《商品房买卖合同》、在本通知发出后13日内高凡、张彩凤配合其在不动产登记中心将C30-C33座1单元C33号房屋（路南区南湖西里香郡214楼4号）的所有权变更登记至唐山中骏房地产开发有限公司名下。截至2019年7月31日，高凡、张彩凤向第三人偿还贷款本金388655.88元、利息556085.25元、罚息776.75元，合计945517.88元。2018年2月1日至2019年8月13日，唐山中骏房地产开发有限公司已代高凡、张彩凤偿还第三人借款本金及利息共计人民币1854766.23元。2019年8月13日，案涉《个人房产抵押贷款合同》中贷款已经结清。高凡、张彩凤至今未向唐山中骏房地产开发有限公司支付代垫费用、违约金、损失等。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。按照唐山中骏房地产开发有限公司及高凡、张彩凤签订的《合同补充协议》约定，因高凡、张彩凤未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还第三人贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致第三人要求唐山中骏房地产开发有限公司承担保证责任的，唐山中骏房地产开发有限公司有权解除购房合同并收回房屋，属于附解除条件的约定，唐山中骏房地产开发有限公司诉请要求行使解除权，解除与高凡、张彩凤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合法有据，一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，唐山中骏房地产开发有限公司要求解除《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，唐山中骏房地产开发有限公司作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。唐山中骏房地产开发有限公司应将已收取高凡、张彩凤的购房首付款3000000元及利息（以100000元为基数自2013年7月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以2900000元为基数自2013年7月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以3000000元为基数自2019年8月20日至判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、高凡、张彩凤已经偿还第三人的借款本金及利息944741.13元（388655.88元＋556085.25元）返还给高凡、张彩凤，《个人房产抵押贷款合同》中高凡、张彩凤尚未偿还第三人部分的本息已由唐山中骏房地产开发有限公司向第三人提前结清，故该部分款项不必再返还第三人。唐山中骏房地产开发有限公司已代高凡、张彩凤偿还第三人借款本金及利息属于合同解除后其应返还第三人的本息范围内，故对唐山中骏房地产开发有限公司主张高凡、张彩凤归还唐山中骏房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本息的诉讼请求，一审法院不予支持。唐山中骏房地产开发有限公司代高凡、张彩凤偿还的罚息部分，系由于高凡、张彩凤违约逾期还款造成，该部分款项应有高凡、张彩凤承担，但依据唐山中骏房地产开发有限公司提交的证据该部分款项数额无法查清，本案不予涉及。唐山中骏房地产开发有限公司履行上述返还义务后，高凡、张彩凤应将案涉房屋返还唐山中骏房地产开发有限公司，并协助唐山中骏房地产开发有限公司办理案涉房产产权更登记手续，但由于案涉房产目前处于被查封状态，不符合办理产权变更登记的条件，故高凡、张彩凤应于案涉房产符合办理产权变更登记条件后协助唐山中骏房地产开发有限公司办理产权变更登记手续。对唐山中骏房地产开发有限公司主张高凡、张彩凤支付逾期完成备案注销手续发生的违约金、如案涉房屋所有权不能转移至唐山中骏房地产开发有限公司名下高凡、张彩凤赔偿唐山中骏房地产开发有限公司5000000元的诉讼请求，因未实际发生，本案不予涉及。高凡、张彩凤的违约行为导致合同解除，高凡、张彩凤应承担相应的违约责任，故唐山中骏房地产开发有限公司要求高凡、张彩凤按照合同约定支付购房款总额10%的违约赔偿金500000元（5000000元×10%），理据充足，一审法院予以支持。《合同补充协议》中中骏房地产开发有限公司、高凡、张彩凤双方对律师费用的承担明确约定，且唐山中骏房地产开发有限公司已经实际支出，唐山中骏房地产开发有限公司要求高凡、张彩凤承担此次诉讼的律师费用30000元的诉讼请求，一审法院予以支持。唐山中骏房地产开发有限公司主张高凡、张彩凤给付2013年10月6日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费，在合同解除前高凡、张彩凤为合法占用使用，唐山中骏房地产开发有限公司主张房屋占有使用费无法律依据；对于合同解除后至实际返还期间的费用尚未发生，故对该诉请一审法院不予支持，唐山中骏房地产开发有限公司可待证据充分后另行主张。高凡、张彩凤经一审法院依法公告传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，一审法院依法依据审理查明的事实做出判决。综上所述，唐山中骏房地产开发有限公司诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》，要求高凡、张彩凤配合办理所有权变更登记手续、返还房屋，要求高凡、张彩凤给付违约金、律师服务费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除唐山中骏房地产开发有限公司与高凡、张彩凤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（编号为20130725056）；二、解除唐山中骏房地产开发有限公司与高凡、张彩凤、第三人交通银行股份有限公司唐山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、唐山中骏房地产开发有限公司于判决生效后二十日内返还高凡、张彩凤购房款的购房首付款3000000元及利息（以100000元为基数自2013年7月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以2900000元为基数自2013年7月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、以3000000元为基数自2019年8月20日至判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），给付高凡、张彩凤已经偿还第三人交通银行股份有限公司唐山分行的借款本息944741.13元；四、高凡、张彩凤于唐山路南区商品房符合办理产权变更登记条件后十日内配合唐山中骏房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的所有权变更登记手续，并将坐落于唐山路南区的商品房返还给唐山中骏房地产开发有限公司；五、高凡、张彩凤于判决生效后二十日内支付唐山中骏房地产开发有限公司违约金500000元，律师服务费30000元。六、驳回唐山中骏房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人高凡、张彩凤证据如下，两页装修照片，证明房屋被上诉人高凡、张彩凤已经装修了。上诉人质证认为证据真实性无异议，但是不影响合同解除。交通银行认为与交通银行无关，不发表质证意见。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，《合同补充协议》第四条约定：“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后将余款无息返还买受人。”该补充协议中已对是否返还利息作出明确约定，上诉人按照约定只需返还被上诉人已交的首付款本金3000000元以及给付被上诉人已经偿还第三人交通银行股份有限公司唐山分行的借款本金388655.88元，无需再支付利息。唐山中骏房地产开发有限公司履行上述返还义务后，高凡、张彩凤应将案涉房屋返还唐山中骏房地产开发有限公司，并协助唐山中骏房地产开发有限公司办理案涉房产产权更登记手续，但由于案涉房产目前处于被查封状态，不符合办理产权变更登记的条件，故高凡、张彩凤应于案涉房产符合办理产权变更登记条件后协助唐山中骏房地产开发有限公司办理产权变更登记手续。对唐山中骏房地产开发有限公司主张高凡、张彩凤支付逾期完成备案注销手续发生的违约金的诉讼请求，因未实际发生，本案不予涉及。上诉人唐山中骏房地产开发有限公司主张高凡、张彩凤给付2013年10月6日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费，在合同解除前高凡、张彩凤为合法占用使用，唐山中骏房地产开发有限公司主张房屋占有使用费无法律依据；对于合同解除后至实际返还期间的费用尚未发生，故对该诉请本院不予支持。上诉人主张有权向高凡、张彩凤追偿因承担连带保证责任而向第三人支付的全部款项共计1854766.23元，按照合同约定，被上诉人作为买受人违约后，应将涉案房屋归还给上诉人，本案中已将涉案房屋判令被上诉人归还给上诉人，上诉人再主张行使追偿权理据不足，本院不予支持。 综上所述，唐山中骏房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1236号民事判决第一、二、五项； 二、撤销河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1236号民事判决第六项； 三、变更河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1236号民事判决第三项为唐山中骏房地产开发有限公司于判决生效后二十日内返还高凡、张彩凤购房的购房首付款3000000元，给付高凡、张彩凤已经偿还第三人交通银行股份有限公司唐山分行的借款本金388655.88元； 四、变更河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1236号民事判决第四项为高凡、张彩凤于唐山路南区商品房符合办理产权变更登记条件后十日内配合唐山中骏房地产开发有限公司办理唐山路南区商品房的所有权变更登记手续，并将坐落于唐山路南区的商品房返还给唐山中骏房地产开发有限公司； 五、驳回唐山中骏房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费55687元，保全费5000元，由高凡、张彩凤负担；二审案件受理费55687元，由唐山中骏房地产开发有限公司负担27843.5元、由高凡、张彩凤负担27843.5元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 岩 审判员 杨鹏章 审判员 徐志辉 二〇二〇年七月二十日 书记员 刘莎娜