文书内容湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终912号上诉人（原审被告）：刘国，男，1975年5月31日出生，汉族，宜都市人，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郑厚红，湖北楚星律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：彭彬杰，男，1975年11月4日出生，汉族，广东省化州市人，住广东省化州市，委托诉讼代理人：赵文金，湖北夷洋律师事务所律师，一般授权代理。原审被告：宜都澳林茉莉花开酒店有限公司，住所地宜都市陆城长江大道64号。法定代表人：陈建军，公司总经理。原审被告：宜昌楚粵顺餐饮管理有限公司，住所地宜都市陆城红春社区清江阳光城A栋。法定代表人：郭士佳，公司经理。委托诉讼代理人：陈林，湖北夷洋律师事务所律师，一般授权代理。上诉人刘国因与被上诉人彭彬杰、原审被告宜都澳林茉莉花开酒店有限公司（以下简称“茉莉花开酒店”）、宜昌楚粤顺餐饮管理有限公司（以下简称“楚粤顺公司”）物权保护纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2017）鄂0581民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国上诉请求：1、请求依法撤销湖北省宜都市人民法院（2019)鄂0581民初992号民事判决，改判原租赁合同继续履行至合同期满后再行交付位于宜都市陆城长江大道64号体育大楼第三层房屋（房产证编号为宜都房权证字第××号），或将本案发回重审。2、本案诉讼费由彭彬杰承担。事实与理由：一、一审程序违法。其一、宜昌南枝红文化传播有限公司是宜都澳林茉莉花开酒店有限公司转租合同的当事人，彭彬杰撤回对其诉讼不当。宜昌楚粤顺餐饮管理有限公司不是合同当事人，申请加入诉讼没有事实和法律依据。其二、彭彬杰不具有诉讼主体资格，一审只是审查了其法定继承人放弃继承情况，忽略了对产权人彭德浩遗嘱审查，上诉人清楚记得，郑某出示过彭德浩遗嘱信函，彭德浩生前于2011年已经立遗嘱将涉案房产给其弟弟彭兴。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。案件的基本事实是：案涉房屋系宜都市体育服务公司在宜都市体育局划拨土地上建设的体育招待所主楼的第三层，宜都市体育服务公司体育招待所主楼性质为商业，地上建筑七层，建筑面积3058平方米，1994年完成主体建设后，没有安装门窗、没有粉刷装潢、没有完成水、电安装报建，整栋楼房一直处于烂尾状态二十多年，直到刘国2018年将其整体盘活，产生收益。因宜都市体育服务公司所欠债务众多，体育招待所部分房产分别抵账给多个债权人。涉案房屋1999年因宜都市体育服务公司对茂名市建筑工程总公司负债，经宜都市人民法院作出（1999)都法执字第46号民事裁定书裁定将体育招待所主楼的第三层抵付给茂名市建筑工程总公司彭德浩所有。其后，彭德浩及其弟弟彭兴的儿子委托时任宜都市体育局局长郑某办理该房屋的对外出售事宜，一直没有人购近年来，刘国通过拍、变卖程序先后取得体育招待所除案涉第三层房屋外其他楼层房屋的所有权和使用权，产权面积占整栋楼的85%。2017年下半年，郑某找到刘国说受人委托协商案涉房屋的出售事宜。郑某将案涉房屋的相关产权凭证材料及郑某与相关产权人的聊天记录出示给刘国看后，刘国与郑某多次协商案涉房屋的出售事宜，最终于2018年1月底协商一致：双方同意以房屋公开拍卖价60万元/两层即单层30万元的价格达成房屋买卖的合意，由郑某通知其委托人来宜都签订房屋买卖合同。因迟迟未来签订合同，刘国为了尽早使案涉房屋产生市场经济效益，刘国便将体育招待所主楼共七层一并整体出租给宜都澳林茉莉花开酒店有限公司，2018年2月28日双方了签订《房屋租赁合同》。2018年3月16日茉莉花开酒店将租赁的部分房屋（含案涉案房产）转租给宜昌南枝红文化传播有限公司。2018年8月涉案房屋权利人彭兴前来宜都同刘国签订房屋买卖合同时，发现案涉房屋己经完成装潢并已经具备商业价值时，临时要求增加房屋出售价格，因双方房屋出售价格产生争议导致房屋买卖合同最终未能完成签订。2019年3月，彭德浩的数名法定继承人均声明放弃案涉房屋产权继承权，上诉人彭彬杰成为该房屋唯一继承人，遂于2019年4月16日提出诉讼要求返还涉案房屋。刘国认为，涉案房屋权利人的代理人已经和刘国就涉案房产以30万元价格将房屋出售给刘国达成合意，双方只是还未签订房屋买卖合同及办理相关手续。刘国对案涉房屋是基于债权的占有，为有权占用处分。对外行使案涉房屋出租的权利是善意的，刘国与承租人之间形成了合法有效善意的租赁关系，并非无权处分。一审法院无视涉案房屋权利人委托他人将房屋出卖给刘国的事实，以及房屋权利人因房屋经刘国努力已经具备商业价值后而违反诚实信用原则不再出售房屋的事实，直接认定刘国系无权处分，缺乏事实和法律依据。另外，涉案房屋整栋楼房为营业用房，因为烂尾在此之前已闲置二十多年。刘国将涉案房屋（占整栋楼面积15%)同体育招待所主楼一并整体对外出租投入市场符合市场规律，也符合全体产权人的利益。在过去的二十多年里，彭彬杰及其权利人对案涉房屋从未实际占有、使用、收益和处分，仅仅就是办理了房屋权属证书，是经过刘国对外整体招租，该房屋才取得了较好的市场效益。现彭彬杰要求退还涉案房屋不仅严重违反诚实守信原则，还不利于保护交易的安全、不利于实现财产权益，也会造成经济损失和其他权利人损失。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，无权处分订立的买卖合同应属有效合同，举重以明轻，即使上诉人属于无权处分，其订立的租赁合同亦应属有效合同。租赁合同效力应及于被上诉人。这一裁判原则己在审判实践中被人民法院生效判决所确认。三、一审判决悖离了法律道德和法律的价值取向。民商法的一项重要职能是维护市场稳定、鼓励市场交易，不再单纯地奉行“所有权高于一切”的法则，而是将保护交易安全作为一项非常重要的法律价值来追求。如前所述，本案涉案房产闲置二十多年，其权利人未能实现占有、使用、收益、处分的权利，是刘国（整栋楼房绝大部分产权人，占产权面积的85%)通过自己的努力实现了整体房屋的功能与价值，否则，涉案房产权利人依然只能是看一看。刘国在和其代理人谈好房屋买卖之后，将涉案房屋整体出租，实现了房屋利益价值最大化，也正因如此，彭彬杰才有条件坐地起价，要成倍上涨房屋价格。上诉人是善意的，即使房屋权利人不愿再出售刘国，也应尊重上诉人的劳动成果。法律赋予了权利人权利，但应对其行使权利所带来的市场效益进行综合权衡评判，否则可能导致许多民事法律关系处于不确定状态，交易市场也就处于不稳定状态，容易造成社会秩序的紊乱。法律不是盲目维护一方权益，法律应该是鼓励交易、诚信兼顾效率，不能顾此失彼，应尽可能以最经济高效方式达到弥补损失的目的。涉案房屋为营业用房，此前己经闲置二十多年，如果彭彬杰不愿继续出售该房屋给刘国，刘国愿意将出租所得到的收益返还给彭彬杰，以后的租金由彭彬杰收取。刘国的出租行为并没有给彭彬杰行使物权造成任何不利影响，相反还对其行使物权带来便利。他可以带租约销售、也可以保留物权获取租金。刘国认为彭彬杰诉求返还房屋没有任何实际意义，其诉求具有不正当性。彭彬杰的合法权益必须保障，但保障的方式要合理，不能盲目浪费社会资源、无视市场稳定、枉顾经济效率。四、一审简单粗暴的判决结果如果履行会造成众多不良的社会后果，也会引起新的纠纷。刘国将房屋整体出租后，承租人投入巨额资金进行了装潢，装潢的损失谁来承担？添附在涉案房屋上不可拆卸的财产谁来买单，彭彬杰的不当得利如何处理？现有的正常经营秩序如何维护、损失谁负担？更重要的是房屋产权人之间的矛盾如何化解？刘国拥有本栋楼第一、二、四、五、六、七层的房房屋产权，整栋楼不是独立的单元结构，只有一部楼梯，一部电梯，一个出口即一楼大厅，该栋楼具有不可分割的共有性，彭彬杰的物权行使须与刘国的物权行使有机统一，才能达到最佳的社会效果和经济效果。综上所述，刘国认为彭彬杰现阶段只有提起不当得利的返还请求权而不能主张返还财产，其主张返还财产的目的具有不正当性，请二审法院支持刘国的上诉请求，继续履行原租赁合同至合同期满后再行交付房屋，以达到保护物权、维护市场稳定、鼓励市场交易，提高房屋的市场效益的普世价值观。彭彬杰辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（1）本案所涉房产登记的是彭德浩，彭彬杰经过公证文书证明其为唯一合法继承人，其身份是适格的。（2）刘国称存在买卖、出租的事实是不存在的。（3）本案所涉房屋结构是独立的，不是整体。到目前为止，刘国没有提供证据证明其权利。楚粤顺公司辩称，虽然案涉房屋租赁合同的签订是茉莉花开公司与南枝红公司签订，但实际占用、使用茉莉花公司租赁一至三层的是楚粤顺公司，经营茶餐厅，实际交付租金的也是楚粤顺公司，彭彬杰要求返还一至三层房屋，实际占用人是楚粤顺公司，我方对刘国的上诉理由称程序违法不认可。在一审中彭彬杰向法庭提供了彭德浩所有法定继承人放弃继承权的书面证书，彭彬杰对本案享有诉权，主体适格，刘国在一审中没有提供证据证明其主张与彭德浩达成买卖合议，在一审彭彬杰否认该事实，楚粤顺公司也对该主张不认可。茉莉花开酒店未进行答辩。彭彬杰向一审法院起诉请求：1、茉莉花开酒店返还占用的房产证编号为宜都房权证字第××号房屋并恢复原状；2、支付房屋占用期间（2018年3月16日至恢复原状交付之日，按每平方米20元计算）的费用。一审法院审理期间，彭彬杰变更诉讼请求：1、茉莉花开酒店、楚粤顺公司、刘国返还占用的房产证编号为宜都房权证字第××号房屋并恢复原状；2、支付房屋占用期间（2018年3月16日至恢复原状交付之日，按每平方米20元计算）的费用。一审法院认定事实，位于宜都市××城街办××大道××体育大楼××层的房屋所有权人系彭德浩（房产证编号为宜都房权证字第××号）。彭德浩与何莲英婚后生育彭观球、彭踪杰、彭周杰、彭少珍、彭彬杰五个子女。何莲英于2005年3月24日去世。彭德浩于2013年3月21日因病去世。彭周杰与柯金轩婚后生育彭志坚、彭智滢。彭周杰于2002年8月20日去世，彭德浩的法定继承人彭观球、彭踪杰、彭志坚、彭智滢、彭少珍均声明放弃宜都市陆城街办长江大道64号的房地产继承权，彭彬杰为该房产的唯一继承人。2018年8月彭彬杰发现登记在彭德浩名下的涉案房屋在装修，经询问得知，房屋在2018年被茉莉花开酒店出租给南枝红文化公司从事餐饮服务。一审法院同时查明，2018年2月28日，刘国与茉莉花开酒店签订房屋租赁合同，出租范围为位于宜都市××大道××号房屋产权证号为11××14、11××15的房屋，产权证面积为30581.61平方米。合同签订之日至2018年4月9日为装修免租期，房屋租金为每月6元/平方，每2年为一个租期，每一个租期递增1元/平方，租金每三个月交纳一次。2018年3月16日，茉莉花开酒店与南枝红文化公司签订房屋租赁合同，租赁房屋包括该栋房屋的一楼半层，二至三楼（面积约895平方米，其中第三层面积为476.7平方米），租赁期限为2018年5月30日起至2027年5月30日止，首年租金为13元/平米，从2018年6月1日起至2019年5月30日，一年租金为151255元；第二年起，每年度每平方递增一元租金，房租最终递增至18元/平米止；租金每半年缴纳一次，合同签订后七个工作日内缴纳50000元作为合同履行保证金，交纳租金为每年5月25-30日和12月25-30日，租金含物业费。合同最后备注，乙方粤来顺公司注册后需要更改主体，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，粤来顺公司未能在工商登记注册，后更名为楚粤顺公司登记。一审法院认为，案件争议的焦点：（一）彭彬杰的主体是否适格；（二）刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司签订的房屋租赁合同是否有效；（三）彭彬杰要求返还房屋、给付占用房屋期间损失的责任主体。（一）关于彭彬杰主体是否适格问题。根据查明的事实，涉案房屋（宜都市陆城长江大道64号体育大楼第三层）的权利人为彭德浩。彭德浩与何莲英去世后，其法定继承人彭观球、彭踪杰、彭志坚、彭智滢、彭少珍均声明放弃涉案房屋的继承权，彭彬杰为该房产的唯一合法继承人，其对涉案房屋主张权利合理合法。故，彭彬杰主体适格。（二）关于刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司签订的房屋租赁合同是否有效。根据庭审查明的事实，刘国、茉莉花开酒店不是涉案房屋的权利人，对外出租涉案房屋既未取得权利人的授权，事后亦未得到权利人的追认，构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权利人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”案中的房屋租赁合同，因房屋所有权人未予追认，出租人、承租人、次承租人之间的合同效力不及于房屋所有权人。但就租赁合同而言，出租人与承租人，承租人与次承租人之间租赁合同不存在法定无效情形，应属有效合同。根据物权的追及效力，彭彬杰对刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司可以行使返还原物的请求权，刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司应当返还彭彬杰位于宜都市陆城长江大道64号体育大楼第三层。因返还而导致刘国与茉莉花开酒店、楚粤顺公司之间的租赁合同履行不能，权利人可另行主张。（三）关于返还房屋、给付占用房屋期间损失的责任主体问题。刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司无权处分占有彭彬杰的房屋，刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司的行为侵害彭彬杰的合法权益，依法应承担侵权责任。彭彬杰要求返还房屋，刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司应承担返还责任。关于占用房屋期间的损失。根据查明的事实，刘国与茉莉花开酒店约定的租金为每月6元/平方米，茉莉花开酒店承租房屋后，投入资金完善房屋的配套设施，因此，彭彬杰要求按照每月20元/平方米的标准给付占用期间的损失证据不足。其给付标准应根据刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司履行租赁合同的情况确定，即由刘国从2018年4月9日起，按照每月6元/平方米计算，给付彭彬杰房屋占用期间的损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决：一、刘国、宜都澳林茉莉花开酒店有限公司、宜昌楚粤顺餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还彭彬杰位于宜都市陆城长江大道64号体育大楼第三层的房屋（房产证编号为宜都房权证字第××号）；二、刘国于判决生效之日起三十日内给付彭彬杰占用房屋期间的占用费（从2018年4月9日起至返还房屋之日止，以476.7平方米为基数，按照每月6元/平方米计算）三、驳回彭彬杰其他诉讼请求。案件受理费2588元，由刘国负担。本院二审期间，刘国申请证人出庭并提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。证据一，证人郑某出庭作证，拟证明彭德浩委托其弟弟彭兴卖房子。郑某收到资料后介绍刘国买案涉房产。郑某通知彭兴过来签订合同，最终没有签成。证据二，彭兴女儿给郑某寄了关于卖房子的资料：有房产证复印件，彭德浩给彭兴的书信有遗嘱的意思表示。楚粤顺公司质证称寄来的产权证书是彭德浩，证明证人对房屋产权的归属是知情的，彭兴过来协商并没有产权人彭德浩的书面委托。而原审中认定彭彬杰为彭德浩的唯一合法继承人，有权处理房产是彭彬杰或彭彬杰书面委托的代理人，根据证人陈述可以证明刘国在上诉状提出的所谓30万元出卖案涉房屋并没有房屋买卖交易成立，刘国对案涉房屋并没有处分权。案涉房屋租金彭彬杰未收到任何租金。没有证据表明无论是刘国还是茉莉花开公司向彭彬杰支付过租金，刘国主张与彭彬杰存在委托代理关系是不成立的，依据法律规定代理行为的后果，租金应当由彭彬杰收取，或由刘国、茉莉花收取后交给彭彬杰，我方认为刘国或茉莉花处分他人财产获取不当利益的行为。彭彬杰同意楚粤顺公司的意见，从证人证言来看，郑某联系的对象没有签订房屋买卖合同，刘国在没有取得第三层所有权的情况下，对外出租就是无权处分，我方认为证人证言证明了刘国出租行为是错误的。本院认为，本案的争议焦点为一、彭彬杰是否是本案适格主体。二、刘国是否有权出租案涉房屋。彭彬杰是否是本案适格主体。涉案房屋（宜都市陆城长江大道64号体育大楼第三层）的产权登记的权利人为彭德浩。彭德浩与何莲英去世后，其法定继承人彭观球、彭踪杰、彭志坚、彭智滢、彭少珍均声明放弃涉案房屋的继承权，并进行公证，彭彬杰为该房产的唯一合法继承人。刘国提交的证据中有彭德浩给彭兴的书信，但是并不能据此认定这是彭德浩的遗嘱。在没有确认彭彬杰继承无效的情形下，彭彬杰取得案涉房产的继承权。因此，彭彬杰是本案适格主体。刘国是否有权出租案涉房屋。无论是原房屋所有权人彭德浩，还是房屋继承人彭彬杰，均未与刘国签订买卖案涉房屋的合同，也没有证据表明彭德浩、彭彬杰委托刘国对案涉房屋进行装修并出租，代为收取租金的行为。民事法律行为应当遵循当事人自愿原则。因此，刘国对案涉房屋进行装修并出租属于无权处分行为，侵犯了彭彬杰的所有权。彭彬杰有权要求刘国、茉莉花开酒店、楚粤顺公司返还原物。综上所述，综上所述，刘国的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2588元，由刘国负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  胡建华审判员  闫玲玲二〇二〇年七月二十日法官助理向晓琳书记员张鹏炜