山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异242号 案外人：乔某，男，1968年12月8日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人：于金勇，山东鲁青律师事务所律师。 委托代理人：薛培英，山东鲁青律师事务所实习律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司），住所地青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 委托代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中,案外人乔某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人乔某称，请求中止对青岛市标山路78号土地（证号：鲁2019青岛市不动产权第0019573号及青房地权市字第200981346号）的执行，解除对该土地使用权及地上建筑物的查封。事实与理由：因房屋拆迁，案外人乔某于2007年6月3日与被执行人青岛威乃达投资有限公司、青岛市四方区拆迁服务中心签订《东西快速路两侧旧城改造项目房屋拆迁补偿协议》。2011年9月2日，案外人乔某交清全部房款并于当日办理了回迁房屋交接手续（6号楼A单元1703户）（以下简称“案涉房产”），后案外人乔某占有、使用案涉房产至今。2019年，案外人乔某得知案涉房产已经符合办证条件，因案涉土地及地上建筑物被法院查封，导致无法办理相关手续。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉房产与申请执行人申请查封的青岛市标山路78号土地无关，不在该宗土地及地上建筑物中。2、如果案外人乔某能够举证证明案涉房产在被查封的青岛市标山路78号土地及地上建筑物中，其仅能对案涉房产及案涉房产所占用的相应土地使用权提出执行异议，无权对青岛市标山路78号的所有土地使用权及地上建筑物提出执行异议，更无权要求解除对标山路78号所有土地及地上建筑物的查封。3、案外人乔某主张案涉房产系回迁房，在其未能举证证明其所持拆迁补偿安置协议合法有效、能够明确案涉房产在标山路78号土地及地上建筑物中，则不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，不能排除本案的执行。4、在案外人乔某不能举证证明其系案涉房产的权利人、其权利真实合法、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产、已支付全部价款、且非因其自身原因未办理过户登记的，则其不能排除本案的执行。5、青岛不动产登记中心的登记结果显示标山路78号土地登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系标山路78号土地及地上建筑物的权利人。申请执行人申请查封被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的土地及地上建筑物符合法律规定。综上，案外人乔某的异议申请没有事实和法律依据，不能排除对标山路78号土地及地上建筑物的执行。 被执行人青岛威乃达投资有限公司辩称，案外人的异议请求应予支持，本案查封的地块属于东西快速路两侧旧城改造项目地块，该地块全部住宅用于回迁安置，于2007年开始实施拆迁，2011年进行回迁安置。标山路78号土地涉及4、5、6、7号楼，案外人乔某系6号楼A单元1703户居民，符合排除执行的法律规定。案外人一直要求开发商给予办理房产证，在完善所有手续准备为业主办理房产证的过程中，本案申请执行人申请查封了案涉土地，导致房产证的办理程序无法进行。申请执行人与被执行人在快速路改造大项目中存在其他合作，对本案情况应该是明知的，故申请执行人的查封具有主观恶意，请求法院协调对整个地块予以解封。 被执行人山东赛赛集团有限公司未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人乔某向本院提交了以下证据：1、房屋拆迁补偿协议一份，证明：2007年6月13日，案外人与被执行人青岛威乃达投资有限公司、青岛市四方区拆迁服务中心签订《东西快速路两侧旧城改造项目房屋拆迁补偿协议》，案外人通过拆迁安置方式取得案涉房产（即标山路76号6号楼A单元1703户）。2、收款收据两张，证明：案外人于2007年6月13日向被执行人青岛威乃达投资有限公司交纳房款83000元，于2011年9月2日交纳房款尾款72706元，案外人已经全额交纳房款。3、入住通知单、房屋交接回执单、物业费收据各一份，证明：2011年9月2日，案外人在交纳房款及物业费等费用后，持入住通知单、物业出具的回执办理了房屋交接手续并实际占有使用案涉房产。4、青岛公用事业抄收对账单、历史电费明细、物业公司出具的情况说明各一份，证明：标山路76号X户的所有人为案外人，案外人在房屋交接后，实际占有使用案涉房产至今。 对案外人乔某提交的证据，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1、对证据一的真实性予以认可，对证明目的与证明内容均不予认可。拆迁补偿协议并未明确后续回迁安置房屋的具体地址、位置、用途，不能证明案外人所主张的青岛市标山路X户系回迁安置房屋，案外人不能就该房屋申请排除对本案青岛市标山路78号土地及地上建筑物的执行和查封，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定。2、对证据二的真实性及证明事项均不予认可。该证据系青岛威乃达投资有限公司单方出具，非国家税务部门或房产交易部门出具的专门的房款收据，且该收据上附注6-A-1703房款或部分房款，在案外人不能举证证明6-A-1703户房屋系回迁安置房的前提下，该房款不能证明与本案有关。3、对证据三的真实性、证明事项均不予认可。入住通知单系复印件，仅有张春梅的签字，没有拆迁人及本案被执行人青岛威乃达投资有限公司的盖章，亦无案外人乔某的签字，不能证明入住通知单显示的内容与本案有关，且该入住通知单上注明的“原明霞路52号401户”的房屋地址与拆迁补偿协议中被拆迁人乔某的拆迁地址“明霞路5号乙号楼9户”不相一致。新房安置地址为6号楼1703户，但未注明地块、地号、路号等内容，不能证明该房屋在青岛市标山路78号土地及地上建筑物中。房屋交接回执单、物业管理费收据的出具方系青岛博宇物业管理服务有限公司，该公司与本案无关，其出具的回执、物业费收据对本案没有任何约束力，且不能证明该物业公司系当时的物业服务管理公司，不能证明案外人所主张的案涉房产与本案有关。房屋交接应当是由开发商与业主或拆迁人与被拆迁人之间办理交接手续，而非物业公司出具一份回执即视为房屋交接完毕，该房屋交接手续不符合法律规定，不能证明房屋交接完成。4、对证据四的真实性、证明事项均不予认可，不能证明标山路76号X户系拆迁安置房屋，亦不能证明该房屋在青岛市标山路78号土地上。案外人提交的该组证据均为2019年度水电费单据，不能证明该房屋自2011年至2019年期间被占有使用，青岛博宇物业管理服务有限公司出具的证明时间为2020年3月30日，系案外人为本案特意协调物业管理有限公司出具，有为本案特意制作证据之嫌疑。 对案外人乔某提交的证据，被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，对证据的真实性及证明事项均无异议。安置房产座落于被查封地块上，不动产登记部门给土地标号为市北区标山路78号，居民的单元号由派出所进行编号，派出所给78号地块一共编了五组门牌号，××、74号、76号、78号、尖山路10号，案外人所在房屋编号为标山路76号。 被执行人山东赛赛集团有限公司未发表质证意见。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1、解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《定制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2、解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3、被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4、被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本判决作出之日为106284824.00元。5、被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6、本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。本院于2019年5月28日作出（2018）鲁02执807号之二执行裁定书，裁定查封被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市标山路78号土地，证号：鲁2019青岛市不动产权第0019573号及青房地权市字第200981346号。查封期限自2019年5月29日至2022年5月28日止。 另查明，2007年6月13日，案外人乔某与被执行人青岛威乃达投资有限公司及青岛市四方区拆迁服务中心签订《东西快速路两侧旧城改造项目房屋拆迁补偿协议》，约定以X户作为拆迁安置房，案外人乔某需向被执行人青岛威乃达投资有限公司补交房屋差价155706元，案外人乔某于2011年9月2日交清全部房款，案涉房产已于2011年9月2日交付。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，案外人乔某已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订房屋拆迁补偿协议，约定以案涉房产作为拆迁安置房，案外人乔某已按照协议约定付清了全部房屋差价，协议签订及履行时间及案外人占有使用案涉房产时间均早于本案查封时间，没有证据证明因案外人乔某原因导致案涉房产未办理过户登记。案外人乔某请求中止对整个青岛市标山路78号土地（证号：鲁2019青岛市不动产权第0019573号及青房地权市字第200981346号）及地上建筑物的执行于法无据，但中止对案外人主张的案涉房产及案涉房产占用范围内的土地使用权的执行符合上述法律规定，故本院应中止对标山路X号房产及其占用范围内的土地使用权的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下青岛市标山路78号土地（证号：鲁2019青岛市不动产权第0019573号及青房地权市字第200981346号）项下编号为标山路76号X户房产及其占用范围内的土地使用权的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 马春伟 书记员王钰