上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50203号原告：上海印力企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：侯庆贤，执行董事。委托诉讼代理人：侯海龙，男。原告上海印力企业管理有限公司诉被告上海木森餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理，依法适用简易程序，后因案件审理需要，本案转为普通程序，由审判员王雪燕担任审判长，与人民陪审员张月兰、张群兰组成合议庭，分别于同年7月10日、2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼。被告委托诉讼代理人参加了第一次庭审，第二次庭审因经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告支付2017年12月1日至2018年8月27日的物业管理费人民币1,563,341.37元(以下币种均为人民币)；2.判令被告按日千分之一的标准支付上述欠款自应付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.判令被告支付2018年7、8月水费7,725元、电费125,025元；4.诉讼费由被告负担。原告的事实与理由：2017年1月10日，案外人上海佳质资产管理有限公司(以下简称：佳质公司)、上海富都物业管理有限公司(以下简称：富都物业)与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场B204、B205A、B205B、B206、B207室房屋，总面积1759平方米；租赁期限为2017年3月1日至2023年2月28日；物业管理费每月100元/平方米；被告应于合同生效后十日内，但最迟不晚于交房前1日向物业公司支付2017年3月1日至同年3月31日的物业费；被告应于收到物业公司发出的公用事业费付款通知单后五个工作日内支付相应公用事业费；逾期付款应按应付未付金额日千分之一的标准支付逾期付款违约金。2018年5月25日，原告与富都物业签订了《合同权利转让协议》，由富都物业将其在上述《房屋租赁合同》的权利义务转让给了原告。2018年8月27日，被告撤离原租赁的览海国际广场B204、B205A、B205B、B206、B207室，但至今尚欠2017年12月1日至2018年8月27日的物业管理费1,563,341.37元，2018年7、8月水费7,725元、电费125,025元未付。原告为此起诉来院。被告抗辩称：对原告所述2017年1月10日被告与案外人佳质公司、富都物业签订《房屋租赁合同》,由被告租赁了坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场B204、B205A、B205B、B206、B207室用于经营餐饮，且至今按合同约定标准尚欠2017年12月1日至2018年8月27日的物业管理费1,563,341.37元及2018年7、8月水费7,725元、电费125,025元未付的事实予以确认。在被告办理证照过程中，获相关管理部门告知，向佳质公司租赁的场地仅800多平方米可以用于经营餐饮，其余场所因系公共面积等原因，不允许经营餐饮,且原告也明知因租赁场地不能全部办理《食品经营许可证》导致无法正常营业、完全使用租赁面积，故原告不应按《房屋租赁合同》约定标准收取物业费。为此，被告未及时支付租金，并多次欲与佳质公司协商解决此事，但均遭佳质公司拒绝，并于2018年8月27日被清退。现被告与佳质公司的房屋租赁合同纠纷正在诉讼过程中，希望二案合并处理。另因就涉案房屋收费面积、收费标准一直存在争议，被告未交物业费事出有因，不应支付逾期付款违约金；即使支付，合同约定日千分之一的标准也过高。经审理查明：2017年1月10日，案外人佳质公司与被告及案外人富都物业签订《房屋租赁合同》，其中约定：佳质公司系房屋合法产权人，富都物业系该房屋物业管理单位，被告向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场地下二层B204、B205A、B205B、B206、B207单元(租赁面积1759平方米，其中商铺面积1113.3平方米，外摆面积645.7平方米)用作“木森”品牌美食广场；租期六年，自交房日期至2023年2月28日，起租日(暂定)为2017年3月1日，开张日不晚于2017年7月1日；含税物业管理费为每月100元/平方米即每月含税物业管理费175,900元，被告应当在每月首日之前向富都物业支付当月的含税物业管理费；首笔2017年3月1日至3月31日含税物业管理费为175,900元；拖欠含税物业管理费、公共事业费，应承担未付金额日千分之一的逾期付款违约金。合同还就其它权利义务进行了具体的约定。同年6月30日，上述三方又签订了《房屋租赁合同之补充协议》，其中约定：涉案房屋租期为自交房之日起至2023年4月30日；2017年3月1日至9月31日的物业管理费为1,231,300元，折扣后实际需交879,500元；2018年5月25日，原告与案外人富都物业签订了《合同权利转让协议》，将原《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》中富都物业的权利义务转让给了原告，并将转让之事以书面形式通知了被告。同年8月17日，案外人佳质公司以被告欠租等为由，向被告发出《解约函》，明确自函件邮寄后四个工作日，原签订的房屋租赁合同即告解除；被告在收到函件后七个工作日内支付租金4,431,243.50元、物业管理费1,540,209.32元(计算至同年8月23日)、公共事业费336,502.50元(包括空调服务费)及相应违约金。同年8月23日涉案房屋租赁关系解除，同年8月27日案外人佳质公司收回了出租给被告的涉案房屋。之后，佳质公司与被告因《房屋租赁合同》纠纷诉诸法院。经法院终审判决，并未支持被告就佳质公司未能交付符合合同用途的房屋，无法正常营业、完全使用租赁面积的抗辩。因被告迄今为止，尚欠原告2017年12月1日至2018年8月27日的物业管理费及2018年7、8月水电费原告起诉来院，要求被告偿付尚欠物业费1,563,341.37元、水费7,725元、电费125,025元，并按约定日千分之一的标准支付尚欠物业管理费应付之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，负担诉讼费。以上事实，有原告提供的涉案房屋《房屋租赁合同》、《合同权利转让协议》、合同权利转让《告知函》、《水、电抄表见数记录表》、(2019)沪0115民初28383号《民事判决书》、(2020)沪01民终1632号《民事判决书》、庭审笔录等证据佐证。本院认为：质佳公司与木森公司及富都公司之间签订的《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同之补充协议》均合法有效，签约各方均应恪守。之后，案外人富都物业将上述合同中其原本享有的物业管理方的权利义务转让给原告，并将转让事宜书面通知被告，原告自此获得了富都公司原在上述合同中的法律地位。被告接受原告提供的物业服务，理应支付相应物业管理费、水费、电费。被告欠费的行为，显已构成违约，应承担相应法律后果。原告依合同约定要求被告缴清欠费、支付欠费的逾期付款违约金的请求，符合法律规定，本院应予支持。因《房屋租赁合同》纠纷案件终审判决，并未支持被告就佳质公司未能交付符合合同用途的房屋，被告无法正常营业、完全使用租赁面积，并要求减租的抗辩，且审理中被告也未就原告未完全提供维修、保洁等物业服务提供证据，故被告仍应按《房屋租赁合同》约定面积、价格向原告支付相应的物业管理费。又因被告在审理中提出约定违约金标准过高，本院结合履约情况及《房屋租赁合同》纠纷带给原、被告的影响，酌情将原约定物业管理费的逾期付款违约金日千分之一的标准调整为日万分之三。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场地下二层B204、B205A、B205B、B206、B207单元，2017年12月1日至2018年8月27日的物业管理费人民币1,563,341.37元(其中2017年12月1日至2018年7月31日，每月物业管理费各175,900元，2018年8月1日至27日物业管理费156,141.37元)。二、被告上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，按日万分之三的标准给付原告上海印力企业管理有限公司上述欠款自应付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(逾期付款违约金按月分段计算,起算日为欠款当月第一天)。三、被告上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场地下二层B204、B205A、B205B、B206、B207单元，2018年7、8月水费7,725元、电费125,025元。四、驳回原告上海印力企业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24,847元，已由原告上海印力企业管理有限公司预缴，由原告负担4,847元，被告上海木森餐饮管理有限公司负担2万元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王雪燕人民陪审员  张月兰人民陪审员  张群兰二〇二〇年七月二十七日书 记 员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。