山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6909号上诉人（原审被告）：吕仁恒，男，1964年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：苏延华，男，1948年12月7日出生，汉族，住济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)1单元201室。被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住济南市，统一社会信用代码51370100MJD682606J。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人吕仁恒因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。吕仁恒上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判吕仁恒自2017年1月1日起不用交房租，并判令天主教会退还自1997年2月至2016年12月吕仁恒所交付的租金；2.一、二审诉讼费均由天主教会负担。事实和理由：一、一审认定事实不清导致判决结果有误。1.一审认定吕仁恒与天主教会于2010年1月1日签订的《济南教区私有房屋租赁契约》是私房租赁，不符合事实，与法律法规政策相悖。理由：一是根据国家政策规定，可将城镇房屋租赁分为城镇私房租赁、城镇公房租赁，城镇保障性住房租赁三类。公房租赁可分为自管公房与直管公房。依据济南市政府济政发[1992]72号文件中《济南市城镇住房制度改革提租和补贴实施办法》第2条明确规定了驻济各级机关、团体、企业、事业单位等所管理的房子属于自管公有住房。二是从天主教会取得济房权证历城第字046328号房屋所有权证中类别为全民自管产，属于自管公房。据此，天主教会对涉案房屋出租是公房租赁，不是私房租赁；2.一审认定“故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的约定，但应以实际测量为准，按套内面积51.46平方米计算”。此认定数据概念混乱，前后矛盾，不符合事实与政策规定。住宅楼房面积分为三种：一是套内使用面积；二是套内建筑面积；三是户室建筑面积（套内建筑面积加分摊面积）。1997年2月，天主教会发放的《济南市天主教房产租赁证》中载明的使用面积42.9平方米，是天主教会委托专业人员实际测量出来的准确数据。因交房时南北两个阳台未封，依据相关规定，阳台使用面积按二分之一计算，一审所提数据房屋建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米，本身说法就不严谨、不精准，而且是从失效的《房屋分户平面图》中引用的。59.24是指户室建筑面积，51.46是指套内建筑面积，不是使用面积。因吕仁恒在入住后加封了两个阳台，再测量时阳台面积按二分之二计算，另加上墙体面积，故套内建筑面积比使用面积42.9增加8.56变为51.46。依据济政发[1992]72号文件第4条的规定，城镇公有住房按使用面积以平方米计量按月计租。因此，一审认定的数据有误；3.一审认定天主教会提租的理由成立，不符合事实。天主教会起诉时提租的理由是“因涉案房屋维护管理成本不断增加，收取的房屋租金不足以支撑维护管理费用”，在庭审中吕仁恒要求天主教会举证在维护管理方面具体做出的工作、收取的租金、支出的费用，并要求出示收支账目明细表，天主教会律师答复不清楚。吕仁恒要求庭后提交相关证据材料，事后也未提交。而天主教会提交的证据2016年《通知》中第五条“在我会与各位承租户签订房屋租赁合同后，我会将对承租房屋进行维修，同时提供良好的物业服务”，间接自认了在起诉前没有维修，没有提供物业服务，故天主教会提租理由是编造的，无根无据不成立。二、一审判决适用法律不当，导致作出了错误的判决结果。1.1997年2月，吕仁恒以每平方米550元的单价购买了一套天主教会自管公房的住房权。在一审提交的《答辩意见》中与历城区经委一名叫徐道杰的干部购买同一地段同一时期公房所有权相比较，吕仁恒购买涉案房屋住房权的单价略高于购买所有的价格。退一步讲，吕仁恒购买的不是房屋所有权，也不是担保物权，那就是用益物权。依据《物权法》第117条的规定，吕仁恒对涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。吕仁恒购买的是用益物权，不是承租权，房屋租赁是以支付租金为代价取得房屋的使用权，建立租赁关系，不应当先交付购买住房权款项。天主教会要求交付购住房权项后，再按月交房租是画蛇添足，重复收费，不符合常理和交易习惯，与《合同法》中“租赁合同”的规定相悖。再者吕仁恒用购买房屋所有权的价格购买了住房权，再让交房租显失公平。据此，吕仁恒不但不应当退房，还请求二审法院判令收取房租违法违规，并退还从1997年2月至2016年12月所交付的房租；2.由于一审错误的认定涉案房屋为私房，并适用私房租赁的相关法律法规。导致作出了错误的判决。涉案房屋为自管公房，历城区政府向教会颁发的国有土地使用证上载明使用权类型为划拨，用途为宗教。天主教会取得的房屋所有权证上产别为全民自管产，用途为住宅。依据《土地管理法》第56条的规定，天主教会应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政部门同意，报原批准用土的人民政府批准。天主教会利用该幅土地的用途为宗教，房屋用途是住宅，不是商品房。依据国家土地管理局1992年3月发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条、1999年7月27日《国土资源部规范国有土地租赁若干意见》第一条第三款可以看出以划拨方式取得国有土地及其地上房屋是不能对外出租的。天主教会对外出租收取租金，与宗教用途毫无关联性，那就改变了土地使用权和住宅房屋的用途。改变了用途后，又未依据《土地管理法实施条例》第6条第二款和《物权法》第140条的规定办理变更手续。故天主教会对涉案房屋出租收取租金违法违规，不应当得到法律的支持。天主教会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕仁恒的上诉请求，维持原判。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令吕仁恒立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)2单元404室房屋；2.判令吕仁恒向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元)；3.案件受理费由吕仁恒负担。一审法院认定事实：1997年2月，天主教会与吕仁恒签订协议，约定吕仁恒以23595元的总价购买济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼）2单元404室即涉案房屋住房使用权。同月，吕仁恒按照约定向天主教会支付23595元。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋坐落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与吕仁恒签订租赁契约一份，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金42.9元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。2016年11月4日，天主教会向吕仁恒在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。2017年8月11日，天主教会在吕仁恒所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，吕仁恒如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，吕仁恒应及时腾房。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故吕仁恒交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约、收回房屋。但吕仁恒超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而吕仁恒提出异议引发，并非吕仁恒无故拒交租金，故天主教会要求吕仁恒腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与吕仁恒的租赁关系基于购买居住权的协议产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取吕仁恒涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起，至判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吕仁恒于判决生效之日起十日内支付天主教会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1605元（42.9元×37个月+42.9元÷29天×12天）；二、吕仁恒于判决生效之日起十日内支付天主教会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付；三、驳回天主教会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由天主教会负担57元，由吕仁恒负担56元。本院二审期间，吕仁恒提交证据如下：1.济南市人民政府济政发[1992]72号关于印发《济南市城镇住房制度改革提租和补贴实施办法》的通知一份，证明涉案房屋是天主教会的自管公房，其出租为公房租赁，不是私房租赁，公房租赁计租按使用面积以平方米计量按月计租；2.《济南市天主教房产租赁证》一份，证明天主教会是公房租赁，不是私房租赁。经质证，当事人对证据的真实性无异议。本院认为，该证据虽客观真实，但不能证明吕仁恒的主张，对上述证据本院不予采信。本院认为，吕仁恒与天主教会以协议的形式购买了涉案房屋的住房使用权，后又签订租赁契约，约定了租金计算方式，一审判决按每月42.9元计算自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金，符合双方的约定，本院予以确认。因租赁契约中未约定租赁期限，2016年11月，天主教会以房屋维修成本增加为由，决定提高房屋租金，符合租赁市场行情的变化，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，应予准许。涉案房屋后经测绘部门的测绘并经房管部门登记，一审判决按套内面积计算自2020年2月13日之后的房屋租金，并无不当。吕仁恒上诉主张涉案房屋是公房租赁，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吕仁恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由上诉人吕仁恒负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年七月十四日书记员  刘彤