福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0627民初1164号 原告：卢主民，男，1963年1月26日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：卢泵林，男，住福建省南靖县,由南靖县金山镇都美村民委员会推荐。 被告：林宇峰，男，1975年11月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林燕，福建仁胜律师事务所律师。 第三人：陈清海，男，1963年9月18日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告卢主民与被告林宇峰、第三人陈清海租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依被告林宇峰申请追加第三人陈清海参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢主民及其委托诉讼代理人卢泵林、被告林宇峰及其委托诉讼代理人林燕、第三人陈清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢主民向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》；2.判令被告支付原告土地租赁费22万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原告卢主民将原向第三人陈清海承租的石英砂加工场地及鱼塘转租给被告林宇峰，并与林宇峰签订一份《场地租赁合同书》，该合同约定：租赁期自2018年6月1日至2021年6月1日，租赁使用费为每个月2万元。林宇峰支付给卢主民土地租赁费至2019年5月份，后经卢主民屡次催讨，林宇峰分文未付。至卢主民提出解除该合同时，林宇峰已拖欠土地租赁费22万元。林宇峰严重违反该合同应承担的义务，致使合同无法继续履行。依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，卢主民具有解除该合同的权利。 林宇峰辩称，首先，卢主民与其签订的《场地租赁合同书》系无效合同，其无需支付给卢主民土地租赁费。本案中的石英砂加工厂系卢主民向陈清海承租土地自行建设后出租给其，相关的房屋、地磅、水电设施及公司营业执照等均是由卢主民提供。根据南靖县龙山镇人民政府于2019年4月10日签发的《责令停止违法行为通知书》，石英砂加工厂的相关建筑占用耕地建设，违反《土地管理法》等法律规定，系违法建设，故双方签订的《场地租赁合同书》违反了《合同法》第五十二条之规定，即违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，对此其无需支付土地租赁费。同时，根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中的石英砂加工厂系卢主民自行建设，后被政府认定为占用耕地的违法建设，卢主民存在过错，应赔偿其因此遭受的损失，对此其保留追究卢主民赔偿责任的权利。其次，即便卢主民与其签订的《场地租赁合同书》有效，双方的租赁合同关系也已于2019年5月解除，其无需支付原告诉求的土地租赁费22万元。根据双方签订的《场地租赁合同书》第四条约定，“场地租赁期内，如因场地使用权、所有权等发生纠纷应由甲方负责协调解决，如无法协调解决，而造成乙方投资、财产、生产等经济损失，应由甲方承担补偿给乙方。”石英砂加工厂的相关建筑及设备被政府强制拆除后，卢主民不但没有依约定协调解决，而且还注销了向其提供的公司营业执照、拆走了地磅等设备，卢主民系违约方。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，卢主民无法解决因政府责令停止行为造成其无法继续进行石英砂加工的问题，对此其可以单方解除合同。因石英砂加工厂无法继续经营，其于2019年5月份左右与卢主民面谈，将解除双方租赁合同关系的要求告知卢主民，卢主民也表示同意，故双方的租赁合同关系已于2019年5月解除。之后，卢主民申请注销“南靖县龙祥石英砂有限公司”的行为、陈清海向案外人蔡银汉出租本案租赁场地的行为，均能说明卢主民与其的土地租赁合同关系已经解除，否则不可能发生另行租赁他人的行为。 陈清海述称，石英砂加工厂场地原系其向下坂村民小组承包后出租给卢主民，其不知道卢主民又将该场地转租给林宇峰的事情，但同意追认该转租行为。本案系卢主民与林宇峰之间的纠纷，与其无关。 本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，原告卢主民（乙方）与第三人陈清海（甲方）签订一份《鱼塘出租土地协议书》，其中约定：“一、甲方在宝斗村土人坑养鱼塘五口，同意出租给乙方经营，自2011年7月1日起至2017年7月1日止，时间六年，每年租金一万八千元整。……五、甲方现有鱼塘旁边土地都属甲方所有，乙方在经营期间如有扩大建设，甲方同意基建，但期满后，一切建筑全部归还甲方所有，乙方不得出售或转让。……”2014年8月18日，卢主民（乙方）与陈清海（甲方）签订一份《鱼塘出租补充协议书》，其中约定：“一、原甲乙双方于2011年7月1日签订的协议内容不变，补充本协议，原协议到期时间为2017年7月1日，现甲乙双方协商将原协议的到期时间延长到2022年7月1日，延长时间为5年，每年租金定为三万元。……三、甲方将鱼塘出租给乙方经营，承包期间所产生的一切责任及债务，均与甲方无关，由乙方承担。同时如果乙方在租赁期间，市场行情很不好情况下，实在不能继续生产，甲方同意乙方转租厂房。……”协议签订后，卢主民分别于2018年6月3日、6月25日、7月15日、2020年4月25日向陈清海支付租金共计40000元。卢主民在向陈清海承租的土地上建设石英砂加工厂，并于2015年10月15日将其注册登记成一家名称为“南靖县龙祥石英砂有限公司”，法定代表人为卢主民的有限责任公司。2018年5月18日，卢主民（甲方）与林宇峰（乙方）签订一份《场地租赁合同书》，其中约定：“经双方协商，甲方同意将石英砂加工厂场地租赁给乙方使用，……二、租赁使用期限及价格：场地租赁使用期为三年，甲方所有场地及鱼塘都归乙方使用（自2018年6月1日至2021年6月1日止），租赁使用费为每个月二万元整。……三、所有水电设施由甲方提供，……四、场地租赁期内，如因场地使用权、所有权等发生纠纷应由甲方负责协调解决，如无法协调解决，而造成乙方投资、财产、生产等经济损失，应由甲方承担补偿给乙方。……五、场地租赁期满后，乙方如不需继续租赁，乙方可拆走投资的设备。（注：在租赁时间内，甲方的营业执照和一些证件给乙方使用，费用由乙方交）。六、乙方承租甲方的厂房，厂里的地磅、房屋都归乙方使用。”林宇峰承租上述石英砂加工厂场地及厂房、地磅、房屋后，与案外人戴卫国签订一份《洗砂场合作协议》，合作经营洗砂场。2019年4月10日，南靖县龙山镇人民政府向戴卫国出具靖龙责停字［2019］第013号《责令停止违法行为通知书》，以“未经有关单位批准，擅自在土人坑（原石英砂厂）占用耕地建设房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条及《福建省实施办法》的规定”为由，责令其于2019年4月13日前自行拆除，逾期不执行，将强制拆除。2019年9月19日，石英砂加工厂的相关建筑及及其设备被南靖县龙山镇人民政府强制拆除。此外，2019年5月，林宇峰曾向卢主民提出解除租赁合同事宜，但双方未达成一致意见。2019年7月，卢主民申请注销“南靖县龙祥石英砂有限公司”，2020年7月6日，南靖县市场管理局准予注销登记。2019年12月1日，陈清海与案外人蔡银汉签订一份《场地出租协议书》，将案涉场地出租给蔡银汉，并于同日按约定向蔡银汉收取租金30000元。 另查明，案涉南靖县土人坑的土地系下坂村民小组集体所有，由第三人村民陈清海承包。 上述事实的认定，有原告卢主民提供的《鱼塘出租土地协议书》、《鱼塘出租补充协议书》、《场地租赁合同书》、南靖县农村信用合作联社金山信用社存款明细帐、微信转账单、营业执照和被告林宇峰提供的《洗砂场合作协议》、靖龙责停字［2019］第013号《责令停止违法行为通知书》、现场图片、《场地出租协议书》、南靖县农村信用合作联社龙山信用社存款明细帐、南靖县龙祥石英砂有限公司企业信息和南靖县龙山镇两违办提供的《龙山镇两违拆除宝斗村非法洗砂点实施方案》以及原被告、第三人的陈述、证人黄某、徐某的证言等证据在案佐证。 本院认为，卢主民与林宇峰签订的租赁合同，名为场地租赁合同，实际租赁物既有土地，又有厂房、房屋、地磅等，因此，本案的案由定为租赁合同纠纷。第三人陈清海与原告卢主民的租赁关系属于另一个法律关系，应另案处理。本案的争议焦点是：一、卢主民与林宇峰签订的《场地租赁合同书》效力问题；二、卢主民与林宇峰签订的《场地租赁合同书》是否已经解除；三、林宇峰是否应当继续支付给卢主民租赁费。就上述争议焦点的事实及法律认定，分述如下： 一、关于卢主民与林宇峰签订的《场地租赁合同书》效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项规定,“土地经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定,“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”本案中，案涉土地属于宝斗村下坂村民小组集体所有，原告卢主民向第三人陈清海承租土地既未经下坂村民小组同意，更没有经过政府主管部门批准，又擅自在案涉土地上建设厂房、房屋，进行石英砂加工，并于2018年5月18日将厂房、地磅、房屋转租给林宇峰。卢主民未经政府主管部门批准，擅自改变了案涉土地的用途,损害了国家、集体和社会公共利益，属于违反效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故卢主民与林宇峰于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》依法应认定为无效合同。 二、关于卢主民与林宇峰签订的《场地租赁合同书》是否已经解除问题。林宇峰主张，石英砂加工厂因属违章建筑，被龙山镇政府责令拆除，致使其租赁的场地无法继续经营，林宇峰于2019年5月份左右与卢主民面谈，将解除双方租赁合同关系的要求告知卢主民，卢主民也表示同意，故双方的租赁合同关系已于2019年5月解除。林宇峰同时申请证人黄某、徐某出庭作证，但卢主民否认合同已经解除。本院认为，卢主民与林宇峰签订的《场地租赁合同书》属于无效合同，无效合同自签订时起便归于无效，因此，合同有否解除以及何时解除不影响本案的处理结果。 三、关于林宇峰是否应当继续支付给卢主民租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，卢主民与林宇峰于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》为无效合同，双方对合同的签订均过错。合同虽然被认定为无效，但林宇峰对于其实际使用租赁物的期间，可参照双方约定的租金标准向卢主民支付使用费。林宇峰的租金虽已支付至2019年5月31日，但其实际租用的截止日期应认定为2019年9月19日，即石英砂加工厂被龙山镇政府强制拆除之日止。对于2019年6月1日至2019年9月19日期间的租赁费，参照双方约定的租金每月20000元的标准，本院酌定为70000元。因原被告双方对于导致合同无效的行为均有过错责任，应各自承担50%的责任,据此，林宇峰需再支付给卢主民场地占用期间的场地占用费35000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国土地管理法》第八十二条之规定,判决如下: 一、林宇峰于本判决生效后十日内支付给卢主民场地占用费35000元； 二、驳回卢主民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取计2300元，由卢主民负担1934元，林宇峰负担366元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈少平 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 李怀志 书 记 员 黄晨薇