福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2583号 上诉人（原审被告）：林子良，男，1964年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄声春，福建格律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张学伟，福建格律律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张大均，男，1972年12月9日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：谢敏，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓丽玉，福建博世律师事务所律师。 上诉人林子良因与被上诉人张大均房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林子良上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张大均的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张大均负担。事实和理由：一、案涉《协议书》明确约定联合建房，并就建房资金、房屋建成后的权属分配以及遇政府拆迁所得赔偿进行了约定，故双方事实上系联合建房。在签订《协议书》时，案涉房屋尚未建成，张大均也在签订协议前实地查看过，其对案涉房屋尚未建成的事实是明确的。林子良因资金不足才与张大均商量联合建房，张大均支付的款项也均已投入房屋二、三层的建设中去，案涉房屋于2016年建成。张大均提交的在案证据不能证明双方存在房屋买卖关系，一审认定双方系房屋买卖关系，缺乏证据证明，是错误的。二、双方投入的资金均已用于建设房屋，双方也均确认案涉房屋已被政府征收，且未得到任何补偿，在此情况下双方共同投资建设的房屋并未转化为其他形式的财产，一审判决因合同无效而返还财产，适用法律错误。三、林子良于2017年12月25日转账给张大均的10万元系借款，而非建房款退款。张大均主张该款项系建房款退款，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。一审认定该10万元款项系建房款退款，认定事实错误。四、张大均主张其向林子良现金支付4万元，缺乏证据证明。林子良在录音材料中并未确认收到张大均4万元款项，一审根据该录音材料对4万元款项予以认定，是错误的。五、双方投入数十万元资金建房，且对建房的相关事宜作了详细了解和风险评估，双方对相关的法律责任是明确的，合同地位和作用也是平等的。根据双方协议约定，张大均所取得的合同利益也远大于林子良。一审认定双方对合同无效均有过错，但却判令林子良退还全部款项，明显自相矛盾，显失公平。 张大均辩称，一、双方系房屋买卖合同关系，不是联合建房关系。张大均于2015年经人介绍得知林子良有自建房屋出售，遂前往实地查看。经协商确定价格后，林子良以“必须是联合建房，日后拆迁才能获得补偿”为由，出具《协议书》要求张大均签署，并要求将时间倒签为2009年1月1日，彼时案涉房屋已基本建设完毕。录音证据中张大均妻子提及的“后面加盖”，指的是张大均购得案涉房屋后，对楼梯进行整修并安装居住所需的水电线路。双方约定的付款方式能体现双方的真实意思是房屋买卖，若为联合建房，张大均应依约在房屋建设过程中将建房资金予以投入。但实际上，张大均于签约当日才向林子良支付第一笔20万元款项，随后每月支付5000元，该付款方式类似于商品房买卖合同中的分期付款方式，与联合建房的出资方式及习惯完全不符。二、因迫于房屋拆迁难以获得补偿的风险，张大均多次与林子良沟通要求退款或解决拆迁补偿事宜，林子良才同意分期退款，并于2017年12月15日退回10万元，故该10万元款项系退还购房款，而非借款。在张大均尚欠林子良购房款的前提下，林子良所述该10万元款项系张大均的借款，明显不符合常理，且缺乏证据证明。三、林子良对案涉《协议书》被认定无效存在重大过错，其应将取得的购房款全额返还给张大均。一审判决认定张大均因签约失察存在过错，未支持张大均的利息损失，张大均已予以接受。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张大均向一审法院起诉请求：1.判令林子良返还张大均购房款254990元及利息（按中国人民银行存款利率，每笔款项支付之日起计算，实际付至款项偿清之日止）；2.本案诉讼费用由林子良承担。 一审法院认定事实：张大均（乙方）持张大均、林子良双方签订的落款时间为2009年1月1日的《协议书》一份要求林子良（甲方）返还购房款。该《协议书》内容载明：“甲方、乙方经友好协商，就位于晋安区新店与闽侯县仙人脚水库边的一块山地联合建房事宜达成本协议：一、甲方开发益凤村仙人脚水库边的一块山地并以甲方名义与乙方联合建一栋三层框架结构住宅楼（以下简称“案涉房屋”），乙方负责投入资金人民币肆拾贰万元（￥420000.00元）。二、房屋建成后，一层归甲方所有，二层、三层归乙方所有。该房屋自住，不得对外买卖。甲方应协调好各方关系，保障乙方的利益，方便乙方正常生活。三、如政府对该房屋征地拆迁时，甲方无条件处理好拆迁赔偿事宜，一层的赔偿款（或安置房）归甲方所有，二层、三层赔偿款（或安置房）归乙方所有。甲方在与政府协商处理拆迁赔偿时，应征得乙方意见，但不应向乙方收取其它费用。以甲方名义取得的赔偿款三日内应付给乙方……”。案外人陈明志、任小彬和张某在该协议书的落款证明人处签名、按捺。 2015年7月16日，张大均向林子良账户汇款20万元。当日，林子良于出具收条确认收到张大均20万元。张大均分别于2016年2月7日、2016年2月8日、2016年6月17日、2016年7月20日、2016年8月19日、2016年9月24日、2016年10月19日、2016年11月25日、2016年12月25日、2017年1月23日、2017年2月19日、2017年3月20日、2017年4月21日、2017年5月17日、2017年5月21日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月20日、2017年9月19日、2017年10月18日、2017年11月17日向林子良账户转账5000元、5000元、10000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、9990元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、5000元、合计114990元。庭审中，张大均、林子良双方确认林子良于2017年12月25日向张大均转账100000元。林子良自认案涉房屋的土地系村集体分配给其舅舅黄由坦，该地上的案涉房屋现已被政府有关部门拆除。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合本案查明事实和证据材料来看，本案的争议焦点之一是张大均、林子良签订的《协议书》是属于张大均主张的房屋买卖合同，还是林子良主张的联合建房合同。对此一审法院认为，虽然《协议书》载明系联合建房，但张大均在本案中提交的录音资料和证明人张某到庭所作的证人证言均可以印证张大均向林子良购买该案涉房屋的事实，同时结合张大均先首付20万元，后分期付款的形式，一审法院认定张大均、林子良之间应系名为联合建房、实为房屋买卖合同的法律关系。林子良质证称录音资料无法确认录音对话的人员身份，但经一审法院释明是否申请鉴定时仍不申请鉴定，林子良应承担不利的法律后果，故林子良的相应意见不予采信。本案的争议焦点之二是张大均、林子良的房屋买卖合同法律关系是否有效及法律后果。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》规定，农村村民住宅用地经乡镇审核并报县级人民政府批准，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或其他用于非农建设，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。本案中，林子良并非该集体组织成员，亦非该集体土地的使用权人，其无权在集体土地上建设案涉房屋，更无权将该房屋出售给张大均，故张大均、林子良双方房屋买卖行为违反了我国现有法律法规的强制性规定，损害了国家及集体的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，张大均、林子良双方之间的事实房屋买卖合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综合查明本案情况，林子良作为非集体组织成员，擅自在他人山地上建造案涉房屋并出售牟利，违反法律法规禁止性规定，负有主要过错；张大均应系明知其并无资格购买位于集体土地之上的案涉房屋，又配合张大均签订本案协议书，亦负有一定过错，因此张大均、林子良应各自承担相应的责任。林子良应向张大均返还相应购房款。关于张大均主张其向林子良现金支付4万元，林子良对此予以否认，但张大均提供的录音资料对话中，张大均问：“去年五一的时候，我拿了四万现金给你，没有打条子……”，林子良回答：“跟这个都没关系了。我又没说不承认那个事情……”，这个对话可以证明林子良是确认张大均现金支付4万元的事实。同时鉴于林子良已退还10万元款项，因此，林子良还应向张大均返还200000元＋114990元＋40000元－100000元＝254990元。关于张大均主张上述款项的利息损失，因其自身存在过错，该主张并无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第五十八条、第一百五十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、林子良于判决生效之日起十日内向张大均返还人民币254990元；二、驳回张大均的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5124元（已由张大均预交），由林子良承担。 本院二审期间，林子良向本院提交照片复印件5张，拟证明林子良与张大均系共同出资建房。张大均认为该照片不属于新证据，也无法看出房屋是什么时候建成，反而能证明张大均所述的其购买房屋后进行了加建的事实。本院经审查后认为，上述照片复印件与本案的关联性无法确认，也无法证明待证事实，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，林子良上诉主张应以其与张大均签订的《协议书》写明内容为准，认定双方就案涉房屋成立联合建房关系。但根据法庭审理中双方的陈述，《协议书》的落款时间2009年1月1日，与实际签订时间并不相符，张大均称《协议书》系倒签，实际签订日为2015年7月16日，而林子良称自己是因为资金短缺才决定与经朋友介绍认识的张大均联合建房，双方于2015年商议此事宜，《协议书》实际签订时间不是2009年，具体时间忘记了。根据一审查明的事实，张大均实际向林子良账户汇款的时间始自2015年7月16日，此日期以及林子良所称的双方协商联合建房的大致时间2015年距《协议书》的落款时间2009年1月1日，期间间隔的时间均长达六七年之久，与常理不符，从双方对《协议书》落款时间的故意为之的情况可见，本案不能排除双方试图掩盖《协议书》真实目的的可能，应综合本案情况认定双方的法律关系，故林子良上诉主张应以《协议书》写明的内容为准认定双方关系，本院不予采纳。一审中张大均提供的录音资料和证人张某的证言，能够相互印证，证明林子良将案涉房屋出卖给张大均的事实，一审认定双方间系房屋买卖合同关系，并无错误。 张大均提供的录音资料能够证明除转账汇款之外张大均还支付给林子良40000元现金。林子良上诉主张其向张大均转账的100000元不是退款，而是出借给张大均的款项，依据不足，不予采信。林子良并非案涉房屋所在村集体组织成员，亦非该集体土地的使用权人，其无权在集体土地上建设案涉房屋，更无权将该房屋出售给张大均，故一审认定张大均与林子良双方房屋买卖行为违反了法律法规的强制性规定，损害了国家及集体的利益，应属无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，林子良共收取张大均款项254990元，张大均诉请予以返还，符合上述法律的规定，一审予以支持，并无错误。 综上所述，林子良的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5124元，由林子良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴