广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异302号 案外人：梁培根，男，1960年7月18日出生，汉族，住广东省中山市东区。 委托诉讼代理人：欧嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。 申请执行人：中山市银和商贸有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道金来街12号地下7卡商铺，统一社会信用代码914420000585446250。 法定代表人：李岳，职务：总经理。 被执行人：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹社区彩虹大道54号锦绣花园锦绣一街1号，统一社会信用代码91442000282013669W。 法定代表人：梁培坚，职务：总经理。 本院在执行申请执行人中山市银和商贸有限公司（以下简称银和公司）与被执行人中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）民间借贷纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执17013号]，案外人梁培根对执行标的中锐公司名下中山市石岐区岐**光路18号304房（以下简称304房）的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人梁培根称：梁培根和中锐公司于1999年7月25日签订转让房屋合同，合同中约定梁培根向中锐公司支付170万元，中锐公司应向梁培根转让10套房屋（包括304房）。中锐公司已于签合同当天向梁培根出具收据确认收到170万元的购房款。随后，梁培根多次要求中锐公司配合办理过户手续，但中锐公司置之不理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，法院对该房产进行查封，导致梁培根不能顺利进行不动产登记，侵害了梁培根的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，梁培根已经在合同签订当天向中锐公司支付全部价款，且涉案房屋的水电费一直由梁培根缴纳。由此可证明，梁培根一直实际占有使用该房产。所以梁培根认为法院不应该对涉案房产进行查封，法院对涉案房产的查封侵害到梁培根的合法权益，严重影响了梁培根继续占有和使用涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案中合同签订时间是1999年7月25日，明显早于查封时间。梁培根在合同签订后就一直实际占有使用涉案房产，为房产缴纳水电费。在签订合同的当天已经缴纳全部价款，中锐公司已经于1999年7月25日出具收据确认收到所有价款。梁培根一直催促中锐公司协助其办理过户登记，但是中锐公司置之不理。梁培根请求撤销裁定，解除强制措施，于法有据。综上，请求：解除（2017）粤2071执17013号案对304房的查封。 案外人梁培根为证明其主张向本院提交如下证据：1.转让房屋合同；2.收据；3.房屋所有权证；4.国有土地使用证；5.企业机读档案登记资料；6.企业机读档案表变更登记资料；7.关于中山市板芙镇中联建材服务部脱挂转私营企业的申请报告；8.企业机读档案表变更登记资料、企业查询资料；9.证明；10.广东增值税电子普通发票、收费凭证；11.房地产转让收件回执（203房）；12.房地产转让收件回执（303房）；13.（2014）中一法民一初字第2101号民事判决书。 申请执行人银和公司答辩称：一、梁培根的权利合法性和真实性不确定，仅凭其提交的证据不足以证明有关房产已经转由其实际所有；二、有关房产仍登记在中锐公司名下，根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，梁培根的主张不能排除执行；三、中锐公司债务众多，排除执行将可能导致其可供执行财产减少，有损债权人的合法权益。综上所述，梁培根请求撤销有关房产的查封缺乏理据，应予以驳回。 申请执行人银和公司未向本院提交证据材料。 被执行人中锐公司答辩称：一、法院已依法驳回梁培根办理过户手续的诉讼，中锐公司亦不确认有关转让的事实，梁培根无权对涉案房产主张权利。二、涉案房产交易存在重大的瑕疵与争议，为保护其他债权人的合法权益，涉案房产不应解除查封。1.中锐公司不确认交易款项已支付，合同约定的转让价格为170万元，属重大交易，却没有转账支付证明，明显有违常理，存在重大瑕疵与争议，收据的真伪无法确认，且不足以证明款项已实际支付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。2.转让合同签订的时间为1999年，至今已经超过20年的时间，在长达20年的时间，梁培根均未采取任何措施主张权利，明显存在过错，也非常不合常理。且根据《民法总则》第一百八十八条的规定，已经超过法律规定的最长20年保护期限。3.转让合同已约定梁培根同意中锐公司暂不转名过户，待日后找到购房者再由中锐公司办理过户手续，梁培根应当预见不办理过户登记手续将可能产生诸如中锐公司的债权人主张权利等风险，但仍愿作出上述约定属自担风险的行为，梁培根对涉案房产未能办理过户手续明显存在过错。综上，请依法驳回其异议请求。 被执行人中锐公司向本院提交（2020）粤2071民初2187号民事裁定书作为证据。 本院查明，关于银和公司与中锐公司民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初10972号民事判决，判决：“中锐公司于本判决发生法律效力之日起七日内向银和公司清偿借款2419633元及利息（以借款2419633元为基数，从2017年5月18日起按月利率2%计算至借款实际清偿之日止）……”该案在诉讼过程中，申请执行人银和公司向本院申请财产保全，本院经审查作出（2017）粤2071民初10972号民事裁定，并于2017年6月30日以该裁定查封涉案房地产。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执10173号。进入执行程序后，转为执行中查封。案外人梁培根于2020年6月15日向本院提出上述执行异议。 另查明，中山市工商行政管理局提供的企业机读档案变更登记资料显示：1991年4月15日，中山市中朗房地产业务部的企业名称变更为中山市中朗房地产发展总公司；1999年3月18日，中山市中朗房地产发展总公司的企业名称变更为中山市中锐房地产开发有限公司。 再查明，涉案房地产的权利人为中山市中朗房地产业务部，2003年11月13日起至2018年11月18日期间被三案查封，后因查封期限届满，查封效力消灭。2018年11月18日，（2017）粤2071民初10972号案[执行案号：（2017）粤2071执17013号]由轮候查封转为第一查封。 又查明，梁培根提交的转让房屋合同记载：甲方：中山市中朗房地产发展总公司；乙方：中山市板芙镇中联建材服务部（法定代表人梁培根）……五、由于转让房屋的房地产权证名字为甲方，甲方同意乙方暂不转名过户，但产权均为乙方所有，待日后乙方找到购房者，甲方同意协助乙方办理与购房者的转名过户手续，一切费用由乙方承担。落款时间：1999年7月25日。 案外人梁培根提交的发票显示：梁培根于2019年12月13日缴纳涉案304房2019年11月1日至2019年11月30日期间的电费。 本院于2020年1月16日受理梁培根诉中锐公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2020）粤2071民初2187号]，梁培根请求判令中锐公司继续履行《转让房屋合同》的义务，并配合其在3个工作日内办理涉案房地产的产权转移登记手续。本院经审理裁定驳回梁培根的起诉。 本院认为，本案系案外人主张对执行标的享有实体权利，排除案件执行的案外人执行异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据不动产物权公示原则，涉案304房登记在被执行人中锐公司名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人中锐公司不履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下上述房地产采取的执行措施并无不当。 关于案外人梁培根主张已向中锐公司购买上述房地产的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本院分析如下：一方面，中锐公司在本案中不确认有关转让房屋的事实，梁培根亦无提供证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案房地产。另一方面，根据上述查明的情况，梁培根与中锐公司签订的转让房屋合同中约定，中锐公司同意梁培根暂不转名过户，待日后找到购房者再由中锐公司协助办理与购房者的转名过户手续。在具备过户的条件下，梁培根与中锐公司作出暂不过户的约定，梁培根作为完全民事行为能力人，应当预见到不办理过户登记手续将可能产生诸如被执行人的债权人主张权利等风险，但其仍愿意作上述约定属自担风险的行为，故案外人对于涉案房地产不能办理过户登记手续明显存有过错。综上，案外人梁培根的主张不足以排除案件执行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人梁培根的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  马庆荣 审判员  张婉仪 二〇二〇年七月二十七日 书记员  梁君仪