江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12757号原告：**才，男，1966年出生，汉族。委托诉讼代理人：宋炬波，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。被告：孙炳坤，男，1956年出生，汉族。被告：赵秋玉，女，1961年出生，汉族。被告孙炳坤、赵秋玉的共同委托诉讼代理人：孙国定，江苏律友律师事务所律师。被告孙炳坤、赵秋玉的共同委托诉讼代理人：陈旭旗，江苏律友律师事务所律师。被告：庞祝新，男，1962年出生，汉族。被告：李翠勤，女，1960年出生，汉族。第三人：孙士坤，男，1953年出生，汉族。第三人：孙菊芬，女，1960年出生，汉族。第三人：孙小芬，女，1962年出生，汉族。第三人：严汝生，男，1965年出生,汉族。委托诉讼代理人：严志泉，系严汝生的儿子。第三人：严志泉，男，1989年出生，汉族。第三人：张家港市金港镇人民政府，住所地张家港市金港镇长江中路164号。负责人：徐敏娟，镇长。委托诉讼代理人：徐思雯，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾政，江苏国之泰律师事务所律师。原告**才与被告孙炳坤、赵秋玉、庞祝新、李翠勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理.后转为普通程序并组成合议庭进行审理，审理中，本院依法追加孙士坤、孙菊芬、孙小芬、严汝生、严志泉、张家港市金港镇人民政府（以下简称金港镇政府）为第三人参加诉讼，并于2020年1月15日、2020年5月22日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告**才及其委托诉讼代理人宋炬波，被告孙炳坤、赵秋玉的共同委托诉讼代理人孙国定、陈旭旗，被告庞祝新、李翠勤，第三人孙菊芬、孙小芬、严汝生、严志泉（同时也是严汝生的诉讼代理人）、金港镇政府的委托诉讼代理人徐思雯到庭参加诉讼，第三人孙士坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告**才向本院提出诉讼请求：1、被告孙炳坤与被告庞祝新于2003年2月12日签订的《售房合约》及被告庞祝新与原告**才于2004年11月1日签订的《房屋转让合约》有效；2、位于张家港市金港镇中港新村的××幢501室(面积106.××7㎡)及自行车库（面积23.××1m²）所有权归原告**才所有；3、被告孙炳坤、赵秋玉、庞祝新、李翠勤协助原告**才将上述房产过户登记至原告**才名下；4、本案的诉讼费用由四被告承担。事实和理由：孙炳坤与赵秋玉系夫妻关系，庞祝新与李翠勤系夫妻关系。2003年2月12日，孙炳坤与庞祝新签订《售房合约》，将张家港市金港镇中港新村××幢501室及自行车库以总价12.××万元出售给庞祝新。2004年11月1日，庞祝新与**才签订《房屋转让合约》，将上述房屋以15.1××万元出售给**才,合约签订后，**才于2004年11月××日向庞祝新支付房款15.1××万元。2004年12月底，**才将房屋简单装修后入住，至今已有14年之久。201××年,上述房产可以办理产权证了，**才找到庞祝新、孙炳坤，请求协助办理房产过户，庞祝新表示愿意配合，但孙炳坤以各种理由搪塞、推诿,**才无奈提起诉讼。被告孙炳坤、赵秋玉辩称：1、**才与庞祝新有房屋买卖合同关系，是合同的双方当事人，与孙炳坤、赵秋玉没有房屋买卖合同关系，**才要求孙炳坤、赵秋玉履行义务没有法律依据，孙炳坤、赵秋玉不是本案的适格被告。2、案涉房屋系金港镇政府于2001年对孙炳坤父母的自建房拆迁后的安置房，孙炳坤的母亲徐秀娣在拆迁之前已经去世，孙炳坤的父亲孙长宝在2004年5月去世，因案涉房屋是孙炳坤父母的遗产，应当由有继承权的孙炳坤、孙士坤、孙菊芬、孙小芬以及孙建芬的丈夫、儿子继承，在遗产未分割前，案涉房屋是所有继承人的共有财产，孙炳坤在未取得其他权利人同意的情况下，无权处分共有财产，亦无法履行相关的房屋过户手续。综上，请求驳回对孙炳坤、赵秋玉的诉讼请求。被告庞祝新、李翠勤辩称，只要孙炳坤把案涉房屋过户到其名下，其愿意配合将房屋过户到**才名下。第三人孙士坤、孙菊芬、孙小芬述称，案涉房屋是其父母的遗产，其有继承权，不同意由孙炳坤卖给**才。第三人严汝生、严志泉述称，其对案涉房屋有继承权，不同意由孙炳坤卖给**才。第三人金港镇政府述称，案涉房屋现登记在其名下，孙炳坤尚有3××945元差价款未付清，只要孙炳坤付清差价款，其愿意配合办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：孙长宝与徐秀娣于19××2年2月15日结婚，婚后生育长子孙士坤，次子孙炳坤，长女孙菊芬，次女孙小芬，三女孙建芬。徐秀娣于1995年4月去世，孙长宝于2004年3月去世，孙建芬于2001年6月去世。孙建芬与严汝生系夫妻关系，生育儿子严志泉。孙长宝、徐秀娣原住张家港市金港镇高东村10组，并建有自住房。2001年，金港镇政府对上述房屋进行拆迁，2002年取得安置房3套。金港镇政府“2002年9月16日的保税区杜邦项目工程建设民房拆迁、分（安置）房经费决算表”反映，拆迁户主为孙炳坤，被拆迁主房面积为91.15㎡，安置房屋2套，实际分得房屋2套，分别是中港新村××幢501室（面积106.××7㎡）及自行车库（面积23.××1㎡）、中港新村××幢204室（面积××7.2㎡）及自行车库（面积9.05㎡）。现该2套房产初始登记在金港镇政府名下，中港新村××幢501室登记的门牌号是××幢601室（权证号为Ｂ0××95），中港新村××幢204室登记的门牌号为××幢304室（权证号为Ｂ0××14）。金港镇政府的应收款账册反映孙炳坤名下的该2套房屋，还应补差价3××945元。2003年2月12日，孙炳坤与庞祝新签订《售房合约》，内容：兹有房主孙炳坤（简称甲方）将中港新村××幢501号出售给德积七大队沙洪村四队庞祝新（简称乙方），经双方议价壹拾贰万捌仟元整。一、乙方应在2003年2月12日前将款一次性给付甲方（￥12××000元）。二、甲方应负责全力协助乙方办理房产证过户事宜，费用由乙方负担。协议下方甲方签名位置有“孙炳坤、赵秋玉、孙凯”三人签名，乙方签名位置有“庞祝新”签名，孙长宝作为中介人签名。庞祝新付清全部购房款后取得该房屋的占有、使用权。2004年11月1日，庞祝新（甲方）与**才（乙方）签订《房屋转让合约》，内容：兹有房主庞祝新（简称甲方）将中港新村××幢501室(包括车库在内)出售给双山镇双中村四组16-1号**才（简称乙方），经双方协商房价为壹拾伍万壹仟捌佰元整。一、乙方应在合同生效时将房款一次性付给甲方（￥151××00.00元）。二、甲方应负责协助乙方办理房屋产权过户手续，费用由乙方自负。双方还对违约责任进行了约定。2004年11月××日，**才向庞祝新交付房款151××00元，庞祝新出具了收条。**才付清全部购房款后取得该房屋的占有、使用权，并实际居住至今。另查明，庞祝新与李翠勤于1992年××月19日登记结婚，系夫妻关系。上述事实，有结婚登记审查处理表、售房合约、房屋转让合约、收条、银行卡业务回单、不动产登记簿查询记录、分（安置）房经费决算表、辅助余额表、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，孙炳坤、赵秋玉与庞祝新签订的《售房合约》及庞祝新与**才签订的《房屋转让合约》系当事人的真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2001年金港镇政府确实对孙长宝、徐秀娣的老宅进行了拆迁，但由于金港镇政府及孙炳坤均未能提交拆迁协议等证明材料,本院无法直接认定案涉房屋即是对孙长宝、徐秀娣的老宅拆迁后的安置房。现有证据可以证明，孙炳坤是以被拆迁人的身份参与拆迁安置，并分得2套安置房（包括案涉房屋），金港镇政府的拆迁分（安置）房经费决算表及辅助余额表也均反映孙炳坤是案涉房屋的权利人。事实上，孙炳坤在2002年的时候即已实际拿到该房屋，并于2003年2月将该房屋出卖给庞祝新，并向庞祝新交付了该房屋，孙炳坤的父亲孙长宝也在售房合约上签名，但身份是中介人，可见孙长宝也认可该房屋的所有权人为孙炳坤。后庞祝新又于2004年11月将该房屋出卖给**才，**才对房屋装修后居住、使用至今。在拆迁过程中，孙长宝的子女孙士坤、孙菊芬、孙小芬、孙建芬（已去世）对孙炳坤以被拆迁人的身份参与拆迁安置并没有提出异议，在孙长宝2004年3月去世后，其子女孙士坤、孙菊芬、孙小芬及孙建芬的丈夫严汝生、儿子严志泉对孙炳坤出售案涉房屋也从未提出异议。孙长宝于2004年3月去世，孙士坤、孙菊芬、孙小芬及严汝生、严志泉从未对案涉房屋主张过权利，其称不知道拆迁的安置房是如何处理的、不知道孙炳坤已将房屋卖给他人的说法并不可信。根据本案证据，结合日常生活经验，本院认为，第三人孙士坤、孙菊芬、孙小芬、严汝生、严志泉对孙炳坤出卖案涉房屋的行为是知晓并同意的，孙炳坤有权出卖该房屋。孙炳坤与庞祝新签订的《售房合约》及庞祝新与**才签订的《房屋转让合约》均应当继续履行，**才的诉请于法有据，本院予以支持。根据合同约定，孙炳坤将上述房产过户登记至庞祝新名下的相关税费由庞祝新负担，庞祝新将上述房产过户登记至**才名下的相关税费由**才负担。孙炳坤就其名下的中港新村××幢601室及自行车库、××幢304室及自行车库，尚欠金港镇政府差价款3××945元，根据2套房屋的面积比计算，案涉房屋即中港新村××幢601室应补缴差价2200××.1元，**才当庭表示愿意代孙炳坤交纳该款，因案涉中港新村××幢601室及自行车库登记在金港镇政府名下,金港镇政府在收到**才代交房款后，有义务协助将案涉房屋转移登记至孙炳坤名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙炳坤、赵秋玉与被告庞祝新于2003年2月12日签订的《售房合约》及被告庞祝新与原告**才于2004年11月1日签订的《房屋转让合约》合法有效。二、原告**才于本判决生效之日起10日内代被告孙炳坤向第三人张家港市金港镇人民政府交纳差价款22008.1元。第三人张家港市金港镇人民政府在收到原告**才的代交款之日起20日内，协助被告孙炳坤、赵秋玉将张家港市金港镇中港新村8幢601室（面积106.87㎡）及自行车库（面积23.81㎡）登记至被告孙炳坤、赵秋玉名下(登记税费由孙炳坤、赵秋玉承担)。三、被告孙炳坤、赵秋玉在上述房屋登记至其名下后，继续履行孙炳坤与庞祝新于2003年2月12日签订的《售房合约》。被告孙炳坤、赵秋玉在房屋登记至其名下后20日内，协助被告庞祝新、李翠勤将上述房屋转移登记至被告庞祝新、李翠勤名下（过户税费由庞祝新、李翠勤承担）。四、被告庞祝新、李翠勤在上述房屋登记至其名下后，继续履行庞祝新与**才于2004年11月1日签订的《房屋转让合约》。被告庞祝新、李翠勤在房屋登记至其名下后20日内，协助原告**才将上述房屋转移登记至原告**才名下（过户税费由**才承担）。五、驳回原告**才的其他诉讼请求。案件受理费3336元，由被告孙炳坤、赵秋玉负担。限被告孙炳坤、赵秋玉于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港支行营业部，账号：10×××61）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  黄元元人民陪审员  施玉芳二〇二〇年七月二十四日书 记 员  周雪妍