湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1914号上诉人（原审被告）：林振文，男，1981年3月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审被告）：叶方毕，男，1962年10月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐伟，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴正旺，男，1962年5月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：杨娟娟，女，1964年12月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：吴竞超，男，1986年11月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳颐和医院有限公司，住所地：岳阳市南湖新区湖滨大道棠溪人家商铺1号。法定代表人：戴钢，董事长。被上诉人（原审被告）：戴钢，男，1966年3月3日出生，汉族，住岳阳市南湖新区。上诉人林振文、叶方毕因与被上诉人吴正旺、杨娟娟、吴竞超（以下简称“吴正旺三人”）、岳阳颐和医院有限公司、戴钢租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。林振文、叶方毕上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人吴正旺三人承担支付房屋租金1006250元的连带责任，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用及保全费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、吴正旺自始知道案涉租赁房屋的用途是开设医院，也知道戴钢是代表岳阳颐和医院有限公司来承租房屋，且案涉租赁合同盖有医院的骑缝章，应认定案涉租赁合同的实际承租方是岳阳颐和医院有限公司。二、戴钢与吴正旺洽谈租赁房屋事宜时，岳阳颐和医院有限公司尚未注册登记，戴钢以自己的名义代为签订案涉租赁合同，符合相关法律规定和商业习惯。三、林振文、叶方毕在租赁合同上签字，并不能确定就是承租方，林振文、叶方毕没有在承租方落款处签字，而仅是以岳阳颐和医院有限公司的股东处签字，也恰好说明案涉租赁合同的实际承租方为岳阳颐和医院有限公司。四、林振文、叶方毕非本案房屋租赁合同的当事人，不应当承担租金给付义务，岳阳颐和医院有限公司作为实际承租人，应独立承担民事责任，林振文、叶方毕作为公司股东无需承担补充连带责任。综上，请求支持林振文、叶方毕的上诉请求。吴正旺三人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。一、案涉租赁合同的“乙方”（即承租人处）是戴钢、林振文、叶方毕，在首页及尾页乙方处的签名均是被答辩人的亲笔签名，而岳阳颐和医院有限公司从头到尾并未在乙方处盖章，故林振文、叶方毕否认其是案涉租赁合同的承租人缺乏事实依据。二、岳阳颐和医院有限公司的成立时间是2018年7月30日，签订案涉租赁合同的时间是8月2日，在公司成立后，被答辩人仍以自己名义对外签订合同，产生的相关法律责任应由三被答辩人承担。请求驳回林振文、叶方毕的上诉请求。戴钢及岳阳颐和医院有限公司答辩称，岳阳颐和医院有限公司的成立时间是2018年7月30日，签订案涉租赁合同的时间是8月2日，签订案涉租赁合同不是戴钢的个人行为，应为岳阳颐和医院有限公司或者系公司全部股东的行为。吴正旺在一审提出的诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》；2、依法判令岳阳颐和医院有限公司立即支付自2018年7月3日起至2018年11月17日,自2019年2月17日起至交还商铺之日止期间的门面租金831250元(暂计算至2019年7月17日)并结清期间所欠付的物业费，戴钢、林振文、叶方毕对上述租金及应付物业费承担连带支付责任；3、依法判令四被告立即对房屋改建部分予以恢复原状，如被告拒不恢复原状则应支付恢复费用20万元(具体以鉴定结论为准)；4、由四被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：吴正旺、杨娟娟为夫妻关系，吴竞超系吴正旺、杨娟娟的儿子。2015年11月27日，吴正旺、杨娟娟、吴竞超分别与岳阳南湖美墅置业有限公司签订《商品房买卖合同》12份，主要内容为吴正旺、杨娟娟、吴竞超（以下简称“吴正旺三人”）购得岳阳南湖美墅置业有限公司开发的棠溪人家商铺101栋房屋（地上三层，地下一层）。2018年8月2日，吴正旺三人作为甲方（出租方），戴钢、林振文、叶方毕作为乙方（承租方），双方签订《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》一份，主要内容为吴正旺三人将岳阳市湖滨大道棠溪人家商铺1#栋整栋（101#、102#、103#、104#、105#、106#、107#、201#、202#、203#、301#、302#及地下负一层对应的面积）建筑面积2200平方米出租给戴钢、林振文、叶方毕，租期自2018年7月3日至2038年7月3日共计20年，签订房屋租赁协议时，三被告向三原告交纳10万元押金，租金自2018年11月18日起算，签订合同时交一个季度房屋租金及押金共计362500元，第一年租金为1050000元，从第二年开始，每年在上年租金基础上加租金4%，租金交纳方式为先交租后使用，前3年为每三个月交一次，3年后每半年交一次，且必须提前半个月交付，乙方必须按照约定时间交纳租金，如无故拖欠，甲方有权没收押金并终止合同；乙方拖欠房屋租金累计一天的，甲方有权扣除押金10万元，超过一个月时间的，甲方有权解除合同，乙方无条件立即搬出，交还房屋，延期搬家交房，乙方赔偿甲方相应时间的损失，包括合同签订时四个半月免租期内的租金，即393750元整。该合同吴正旺在甲方处签名，戴钢、林振文、叶方毕在乙方处签名。合同签订后，三被告向三原告交纳了三个月租金262500元及100000元押金。合同签订后，三被告将涉案12间房屋全部打通，调整了房屋内部布局。三被告应于2019年2月3日前向吴正旺交纳第二笔三个月的租金，但被告因消防及资金问题不能解决，一直没有交纳。吴正旺与戴钢经多次沟通，于2019年9月18日将租赁的房屋收回，并自己出资将房屋恢复原状。另查明，岳阳颐和医院有限公司成立于2018年7月30日，工商注册时股东为戴钢、林振文、叶方毕，注册资金12000000元。一审法院认为：吴正旺三人与戴钢、林振文、叶方毕签订的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》，虽然该合同上仅有吴正旺的签名，但涉案房屋的产权人杨娟娟、吴竞超作为吴正旺的家人对租赁合同并未提出任何异议，且在本次起诉中作为原告主张了权利，可以确认杨娟娟、吴竞超对《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》是知情并认可的，故该租赁合同合法有效，应受法律保护；该租赁合同上承租方为戴钢、林振文、叶方毕，戴钢、林振文、叶方毕也作为租赁方在合同上签字确认，故涉案合同权利义务的承受者应为戴钢、林振文、叶方毕，岳阳颐和医院有限公司不是本案适格主体；涉案合同在履行过程中因承租方迟延支付租金构成合同约定解除的条件，且租赁房屋已实际返还给吴正旺三人，对吴正旺三人要求解除《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》、由承租方支付合同约定的门面租金（4个半月免租期的租金393750元，2019年2月17日至9月18日的租金612500元，合计1006250元）的请求予以支持，因吴正旺三人对其提出的物业费及房屋恢复原状的费用没有提供有效证据加以证实，对该部分诉请不予支持，据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除吴正旺三人与戴钢、林振文、叶方毕之间的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》。二、限戴钢、林振文、叶方毕在判决生效后十日内支付给吴正旺三人房屋租金1006250元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回吴正旺三人对岳阳颐和医院有限公司的诉讼请求。四、驳回吴正旺三人的其他诉讼请求。一审案件受理费14082元，由戴钢、林振文、叶方毕负担。二审期间，林振文、叶方毕向本院提交了一组证据：承诺书、声明、自愿退股协议书、股东会决议，拟证明林振文、叶方毕已经不是岳阳颐和医院有限公司的股东，不应为本案适格被告。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方争议的证据及事实，本院认证认为，林振文、叶方毕提交的该组证据，系林振文、叶方毕和戴钢、岳阳颐和医院有限公司之间的内部关系约定，与本案缺乏关联性，也不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明：本案二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人林振文、叶方毕是否为案涉租赁合同的承租人，应否和戴钢共同承担向被上诉人吴正旺三人支付房屋租金的义务。根据查明的本案事实，林振文、叶方毕既在案涉租赁合同（即《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》）的首页“承租方”处签字，又在合同的尾部处签字，虽然尾部签字处在“公司股东签名”下面，但合同的首页和尾部均未加盖“岳阳颐和医院有限公司公章”，且该合同签订时，岳阳颐和医院有限公司已经成立，吴正旺也要求林振文、叶方毕在合同首页、尾部处均签字，故一审认定林振文、叶方毕、戴钢为案涉租赁物的承租方，并无不当。依据合同相对性原则，林振文、叶方毕系租赁合同的相对方，应和戴钢承担向吴正旺三人支付房屋租金的义务。由于在租赁合同的“承租人”处并未注明有岳阳颐和医院有限公司，岳阳颐和医院有限公司也未在租赁合同的尾部加盖公章，根据二审吴正旺三人的陈述，在签订租赁合同前，吴正旺三人知道租赁物的出租是用于岳阳颐和医院有限公司经营，但吴正旺坚决要求戴钢、林振文、叶方毕作为自然人在该合同上的首、尾部处均签字，林振文、叶方毕事实上亦是按照吴正旺的要求签字，故对林振文、叶方毕上诉以其签字仅是代表岳阳颐和医院有限公司为由，主张不应承担连带责任的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人林振文、叶方毕的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13856元，由上诉人林振文、叶方毕共同负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年七月十三日书记员  荣晴瑶