广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11436号原告（反诉被告）：吴妙兰，女，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：蓝晓敏，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洪宇，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔德才，男，1986年3月26日出生，汉族，身份证住址湖北省阳新县。委托诉讼代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。本院受理原告吴妙兰（反诉被告，以下简称原告）与被告孔德才（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴妙兰的委托诉讼代理人吴洪宇，被告孔德才及其委托诉讼代理人刘耀东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴妙兰向本院提出诉讼请求：1、被告自案本判决生效之日起向我支付从2019年11月20日至2020年1月26日的租金67000元及违约金（违约金以租金为基数，以年利率24%的标准，自2019年11月21日起计算至本息清偿之日止，暂计至2020年1月26日为2951.67元）；2、被告自本案生效判决之日内向我支付水电费18927.7元；3、被告在本案判决生效之日7天内将涉案商铺腾空交还给我，并按照合同约定的租金标准向我支付自2019年1月27日起至实际腾空交还之日止的占有使用费；4、判令我有权没收合同保证金60000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，我与被告签订《商铺租赁合同》，约定：我将位于广州市白云区石槎路金新一街2-106号自编203-5号铺二楼出租给乙方，租赁房屋用途为教育培训；租赁期限自2019年3月20日至2025年12月31日，2019年3月20日至2021年12月31日，每月租金30000元；租金以现金形式支付，被告按先缴后用原则按月缴纳租金，被告应当在租金到期前20日缴纳租金给我；合同签订时，被告向我交纳租赁场地保证金60000元，若被告提前解除合同或者有其他违约行为的，保证金不予退还；水电费、管理费、电话费、清洁费、维修费、租赁税等一切费用由被告自行交纳，与我无关。被告必须依约缴纳租金及其他费用，若在规定期限内无故拖欠，我有权向被告收取滞纳金，拖欠达到15天，我有权收回房屋，并不退还保证金；我根据合同约定提前30天告知乙方要求解除合同，并结清房租及其他费用，在7日内被告无条件自行搬出。合同签订后，我按约定交付涉案商铺给被告使用。被告支付租金至2019年11月20日，后一直未向我支付任何租金。另，根据涉案商铺物业公司目前可以查询并打印的水电费汇总显示及出具的《情况说明》，从2019年3月至2019年12月期间，涉案商铺产生的水电费为25927.7元，但被告只在2019年9月29日向我支付水电费7000元，剩余18927.7元均由我代垫，因此，根据合同约定，被告应当向我支付剩余水电费18927.7元。因被告的严重违约，我在2019年12月27日根据合同第5条之约定提前30日向被告发出了解除通知，合同在2020年1月26日正式解除，但被告迟迟未搬离。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告孔德才的反诉请求，原告吴妙兰辩称，1、我方作为转租人已经经过原有的业主同意，并且向业主支付了保证金，因此我方认为我与被告之间签订的商铺租赁合同为有效合同。2、针对被告提出的反诉请求二至四，皆因被告拒不履行合同义务，不按时支付租金，故我方认为应予以没收保证金。被告的反诉请求四，该损失没有依据，我方不予认可。3、我方认为反诉费应由被告承担。被告孔德才辩称，我方认为被告的第一项诉请没有任何事实依据和法律依据，因我方在合同期内已依约向原告支付租金，原告在2019年11月25日采取对场地强行锁门的方式，不但严重违反了合同本身的义务，而且导致我无法正常经营，因此事我曾报警处理。我方没有再继续向其交租，是由于原告从未向我方提供任何发票和收据，我方交了数十万的租金，因此我方依法享有抗辩权。关于诉请二中的水电费都是原告自行编造出来的。每次交水电费都没有严格与原告核对水电表的读数，也没有经过严格的计算，都是原告要求多少就是多少，故原告提出的水电费金额没有任何的事实依据。针对原告的诉请三我方认为原告强行锁门行为导致了我已经无法实际经营，涉案商铺的现状已经搬离了，所以原告的诉请三亦没有任何事实依据。对于原告的诉请四，原告没有任何理由没收我的保证金。另外，我方认为我与被告签订的租赁合同是无效的，因为原告并不是涉案场地的实际所有权人。为此我方提出如下反诉请求：1、我与原告签订的《商铺租赁合同》无效；2、原告向我退还保证金60000元；3、原告向我退还入场费50000元；4、原告向我赔偿损失20000元；5、本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区石槎路金新一街2-106号自编203-5号铺二楼（以下简称涉案商铺）为广州市白云区金新一街2至106号（双）201房的一部分，该址房屋的权属人为欧少群、陈建华、袁浩祥、单建华。2015年10月7日，上述权属人将涉案商铺出租给原告吴妙兰。2019年3月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租期自2019年3月20日至2025年12月31日。2019年3月20日至2021年12月31日每月租金30000元，2022年1月1日至2022年12月31日每月租金30900元，2023年1月1日至2023年12月31日每月租金31827元，2024年1月1日至2024年12月31日每月租金32781.8元，2025年1月1日至2025年12月31日每月租金33765元，乙方以现金形式支付租金，按先缴后用原则按月缴纳租金。本合同签署时，乙方向甲方交纳租赁场地保证金60000元。若在合同解除或期限届满后乙方未存在违约行为或者给甲方造成损害的，甲方应将保证金全额退还乙方，保证金不计算利息。若乙方提前解除合同或者有其他违约行为的，保证金不予退还。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，若在规定期限内无故拖欠，甲方有权向乙方回收滞纳金，滞纳金为实欠租金的5%每天，按逾期天数计收。若拖欠租金达到15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。根据本合同约定提前终止或合同期满，甲方书面通知之日起提前30日告知乙方，并结清所有房租及其它费用，结清剩余房租在七日内乙方无条件自行搬出；等等。上述合同签订当日，被告向原告支付140000元，其中包括首月租金30000元，押金60000元，进场费50000元。原告为证实被告交租情况，向本院提交其出具给被告的收据8张，显示被告于2019年3月8日支付同年3月20日至4月19日的租金30000元，4月20日支付同年4月20日至5月21日的租金30000元，5月20日支付同年5月20日至6月21日的租金30000元，6月20日支付同年6月20日至7月21日的租金30000元，7月21日支付同年7月20日至8月21日的租金30000元，8月21日支付同年8月20日至9月21日的租金30000元，9月24日支付同年9月20日至10月21日的租金30000元，10月20日支付同年10月20日至11月19日的租金30000元。被告向本院提供其租金支付凭证，支付时间与上述收据显示时间基本一致，被告确认其每月20号左右向原告支付下月租金。被告确认2019年11月20日后的租金未向原告支付。同年9月29日，被告向原告支付涉案商铺2019年3月至9月29日的水电费7000元同年11月25日，原告于涉案商铺门口张贴《通知》，内容为：黄冈小状元私塾暂停营业，如有疑问，请联系孔老师！电话：136××××2838。2019.11.25。同日，原、被告就交租事宜进行协商，被告提供当日录音音频予以证实。录音主要内容包括：1、原告因被告未按期支付租金与被告协商，并表示如不交租，将贴通知并锁门；2、被告明确表示“不用这么大的场地”“做不下去”“没钱”，如提前退租，可不退押金等等。同年12月27日，原告向被告发送《通知函》，内容主要为：因被告欠租金及水电费逾期达37日，原告要求解除合同并收回房屋，同时保留追究拖欠费用的权利。同时通知被告自通知发出之日起，双方签订的租赁合同30天后即解除。被告确认收到上述通知。诉讼中，原告向本院提交《汇总表》、《收费通知单》、《情况说明》及《发票》，拟证实涉案商铺在租赁期间产生水电费25927.7元，其中被告已支付2019年9月29日前的水电费7000元。被告对上述证据不予认可，认为原告未提供涉案商铺独立的水电表读数及水电费计算依据。被告向本院提交微信聊天记录、《报警回执》，拟证实原告未向其出具租金收据并于2019年11月25日将涉案商铺上锁。原告庭后于书面质证意见中陈述被告于2019年11月20日后未实际在涉案商铺进行经营，其于11月25日确有上锁及张贴通知的行为，但随后即恢复。本院认为，涉案商铺为广州市白云区金新一街2至106号（双）201房的一部分，该房屋权属人为欧少群、陈建华、袁浩祥、单建华，具有合法的规划报建手续，故原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告要求确认其与原告签订的《商铺租赁合同》无效的反诉请求无据，本院不予支持。关于合同解除原因。本案中，合同虽未约定租金的具体支付时间，但已约定被告应按先缴后用原则按月缴纳租金，结合双方签订合同时间及每月租金均为上月20号左右支付的交易习惯，可确认被告应于每月20日前支付下一月的租金。现被告欠付水电费及逾期未付11月20日以后的租金，根据合同约定，若承租方拖欠租金达到15天，视为违约，出租方有权收回房屋，并不退还承租方保证金，原告于2019年12月27日向被告发送要求解除合同的《通知函》，被告在收到该《通知函》之前欠付租金已超过15天，其行为构成违约，故原告有权要求解除合同。被告于庭审中确认收到上述《通知函》，故双方租赁合同已于2019年12月27日解除。关于被告逾期未付租金，其抗辩称原因有二，一是因为原告为向其出具支付租金的收据，二是因为原告于2019年11月25日将涉案商铺上锁并张贴暂停营业的通知。关于上述抗辩意见，本院分析如下：1、合同中并未约定原告应向被告出具租金缴纳凭证，原告已向被告提供适租租赁物，被告应依约向原告支付租金，故原告未向被告出具收据不能免除被告的交租义务；2、根据双方交易习惯，被告应于每月20日左右支付下月租金，其逾期未付租金故原告于2019年11月25日将涉案商铺上锁，根据被告提供的录音音频亦可知原告将涉案商铺上锁是为催收租金，且直至2019年12月27日原告向被告发出《通知函》之日，被告仍未支付租金，结合录音音频中被告明确表示“不用这么大的场地”“做不下去”“没钱”等内容可知，被告已无继续履约的意愿及实际行动。综上，被告逾期未付租金的根本原因实为其因自身原因想要提前退租，合同提前解除的责任在于被告。本院对于被告上述抗辩意见不予采纳。关于保证金。如前文所述，因被告违约原告有权解除合同并没收保证金，故本院对原告要求没收保证金60000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持，对被告要求退还保证金的反诉请求不予支持。关于租金、违约金及占用费的问题。原告已确认2019年11月25日有将涉案商铺上锁并张贴暂停营业通知的行为，虽其主张11月25日后即恢复通行自由但并未提供证据予以证实，且其亦确认11月25日后被告未在涉案场所继续经营。故原告将涉案商铺上锁并张贴通知的行为已经导致被告无法继续正常使用涉案商铺，本院认定原告已于2019年11月25日实际控制并收回涉案商铺，其要求被告腾空交还涉案商铺无事实依据，本院不予支持，其要求被告支付2019年11月25日后的租金及合同解除后的占用费无事实和法律依据，本院亦不予支持。本案中，被告实际支付租金至2019年11月20日，其仍欠付原告2019年11月21日至25日的租金。经计算，被告应按日向原告计付五天的租金5000元及违约金，合同约定承租方须按实欠租金的5%向出租方支付违约金，该违约金标准过高，本院酌情将违约金标准调整为每日按月租金标准的万分之五计算违约金，违约金应以30000元为本金，自2019年11月21日起计至实际付清之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。关于水电费。原告提交的《汇总表》、《收费通知单》、《情况说明》及《发票》均只能证实其就广州市白云区金新一街2至106号（双）201房整体支付了水电费，其未能提供涉案商铺独立的水电表读数及计费依据，应承担举证不能的不利后果。考虑到被告实际使用涉案商铺至2019年11月25日，却仅支付2019年3月至9月29日的水电费7000元，故从公平合理的角度出发，本院酌定被告还应向原告支付水电费2000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告要求退还进场费50000元的反诉请求。合同已于2019年12月27日解除，原告应按照被告实际使用涉案商铺期间的比例将合同剩余租期的进场费退还被告，被告实际使用涉案物业8个月零5天，共251天，租赁期为6年9个月零11天，共2479天，按使用时间比例计算应退还50000×（2479-251）/2479=44937.47元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告要求赔偿损失20000元的反诉请求。如前所述，合同解除的责任在于被告，其要求原告赔偿损失的反诉请求无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴妙兰有权没收被告孔德才交纳的保证金60000元；二、自本判决生效之日起三日内，原告吴妙兰向被告孔德才退还进场费44937.47元；三、自本判决生效之日起三日内，被告孔德才向原告吴妙兰支付欠付租金5000元及违约金（违约金以每月租金30000元为基数，按每日万分之五的标准自2019年11月21日起计至实际付清之日止，并以本金为限））；四、自本判决生效之日起三日内，被告孔德才向原告吴妙兰支付水电费2000元；五、驳回原告吴妙兰的其他诉讼请求；六、驳回被告孔德才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1639元，由原告吴妙兰负担901元，由被告孔德才负担738元；本案反诉受理费1450元，由原告吴妙兰501元，由被告孔德才负担949元；由被告孔德才负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告吴妙兰，由原告吴妙兰负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告孔德才。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年七月二十二日书记员 傅奎显