广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终325号上诉人（原审原告）：广东福林营销策划有限公司。住所地：佛山市顺德区北滘镇碧江社区*民委员会105国道碧江工业区北1号402。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈德宁，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市利仓行投资置业有限公司。住所地：云浮市云城区腰古镇新岗背朗圩洞324线南侧。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：张晓平，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董紫薇，广东正平天成律师事务所实习律师。上诉人广东福林营销策划有限公司（以下简称“福林公司”）因与被上诉人云浮市利仓行投资置业有限公司（以下简称“云浮利仓行公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2047号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福林公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持福林公司一审的起诉请求；2.本案一、二审受理费由被上诉人云浮利仓行公司负担。事实与理由：一、涉案楼盘无法签订房屋买卖合同并支付款项的缘由在于被上诉人自身，非上诉人过错所导致。第一，被上诉人与楼盘承建商之间的矛盾，导致涉案楼盘被锁定及按揭银行拒绝按揭，楼款专用账户被冻结，是导致房屋购买人与被上诉人认购协议没能继续履行的主要原因。上诉人代理楼盘销售期间，因被上诉人拖欠楼盘承建商工程款，最终导致工地停工，一期房屋无法交楼，且相关楼房、楼款均被政府部门、银行锁定，导致房屋购买者呈现持续观望态度，无法继续履行权利，该过错原因和过错责任在于被上诉人自身，其后果应由被上诉人承担。第二，本案起诉期间在合同终止后，上诉人与被上诉人应按照合同约定的清理、结算条款履行合同，且上诉人在涉案楼盘销售代理工作期间不存在过错，被上诉人应当支付代理销售款项。首先，上诉人起诉的日期在涉案两份合同履行终止期限(即20l7年10月31日、2017年12月15日)之后，双方应按照清理、结算条款的约定履行。根据合同约定：“在合同期满后或甲方撤销委托后30日内，甲乙双方在《推荐客户确认书》所确认之客户无论以任何名义或形式，就该物业支付定金并签署《认购书》的，甲方应依照本合同第7条的约定向乙方支付代理服务费。”而上诉人主张涉案楼盘房屋的代理费均在合同期满之后，据此，被上诉人应当依照上诉人的推介成交行为支付代理费。其次，合同约定的代理费分期付款属于合同履行期间的支付方式，现合同已届履行期限，应当适用双方约定的结算条款。合同约定的付首期、出具同贷书以及按揭付款等代理费结算的条件，属于双方在合同履行期间代理费支付的约定，如上所述，导致案外购房人未能签订《房屋买卖合同》及支付首期款的过错原因在于被上诉人自身，非本案上诉人，且现合同已届履行期限，按照公平和诚实信用的原因，应当适用双方约定的结算条款。二、首期款项、定金等付款凭证属于案外购房人的个人隐私，均由案外人自行保管，且被上诉人也有相应的留底凭据，一审判决将举证责任不平等地完全归于上诉人一方，违背了公平、合理的原则。第一，首期款项、定金等付款凭证属于案外人隐私，上诉人无权强行要求案外人予以提供。案外人对于自身的付款凭证在合同履行期间自始至终都由其保管，上诉人作为代理销售一方，无权私自截留、保管案外人的凭据。第二，被上诉人作为楼盘项目开发商，对于楼盘成交及付款情况，自身也有相应的凭据留存，为了更能便于查明案件事实，应当要求被上诉人承担一定的举证责任。第三，本案审理期间，一审法院也未就有关付款问题进行要求举证并提示、释明有关法律风险。综上，原审判决认定事实不清，导致其作出的判决适用法律错误，为此，恳请二审法院在综合全案事实和证据的基础上依法改判。被上诉人云浮利仓行公司辩称：本案应驳回上诉人的诉讼请求。1.因为第一份《项目销售代理合同》的代理期限是自2017年8月1日起至2017年10月30日止，而第二份《项目销售代理合同》的代理期限是自2017年11月1日起至2017年12月15日止，被上诉人在一审时已提出过对上述两份合同的真实性、合法性存疑，虽然该两份合同所盖公章是云浮利仓行公司，但云浮利仓行公司在2017年9月29日变更法定代表人为廖家豪后，在廖家豪取得法定代表人资格后由其自行控制的公章在落款日期为2017年11月1日的《项目销售代理合同》上盖章。廖家豪本人于2018年1月23日在云城区公安局某办公室找到王剑交流工地复工的问题（王剑是云浮利仓行公司的唯一股东），结果谈了一个小时后王剑就被刑事拘留了，因此形成了本案纠纷。因本案中作为被上诉人的法定代表人廖家豪的不作为，才有2018年9月13日被迫向云城区人民法院提起公司变更的诉讼[（2018）粤5302民初1908号]。在此期间（2017年9月29日至2019年8月20日），直至二审法院判决前，法律事实上云浮利仓行公司都是由廖家豪控制，其拒不提供任何公章，使得被上诉人无法作为案件当事人参加任何诉讼，尽管本案一审判决认定云浮利仓行公司于2019年8月20日变更了公司法人，公司的所有资料亦没有交付给被上诉人，至今还有很多资料没有提供。因此，第二份合同签订的真实性、合法性云浮利仓行公司不予认可。就第一份合同和第二份合同的差距可以看到，第一份合同底价为4100元，佣金按每平方米300元计算；第二份合同底价为4200元，代理服务费按每平方米500元计算（福林公司转介之客户每成交一套再支付40000元的代理服务费），第一份合同和第二份合同的中介费相差400元以上甚至接近500元。因为第一份合同履行时，并没有按合同约定的每个月销售20套房子，而第二份合同的中介费用提高后，实际上损害了股东的利益，该情况股东必须知情，但是云浮利仓行公司的唯一股东王剑并不知情。第一份合同甲方代表由雷德荣签名，其是浙江中和成建设有限公司的项目负责人，因此对于第一份合同的真实性、合法性云浮利仓行公司还在和雷德荣沟通中。2.如果是房屋买卖一定要通过网签，并在房管局网签备案，而且购房款要交付给接管账号。所以本案中合同的签订形式并不合法，与被上诉人亦没有任何关系，故应当驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。福林公司向一审法院起诉请求：1.判令云浮利仓行公司向福林公司支付239516.17元代理服务费及逾期付款利息14494.00元（以239516.17元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年3月31日开始暂计算至起诉之日，请求判令至云浮利仓行公司清偿完毕之日）、滞纳金2395.16元；2.本案诉讼费用由云浮利仓行公司承担。一审法院认定事实：福林公司（乙方）与云浮利仓行公司（甲方）于2017年8月1日签订一份《项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为其开发的太阳城项目（下称“该物业”）之场内外销售及分销平台唯一独家销售总代理，代理期限自2017年8月1日起至2017年10月30日止。甲方保证可销售的物业权属清晰，并负责与购楼客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，收取定金、房款；乙方负责该物业的销售策划和推广工作，并有权留存相关《认购书》《商品房买卖合同》等文件的复印件，每个月的销售额为20套，未按期达到要求的，甲方有权加入其他销售团队或解除与乙方的后期合作。合同第6条约定了代理程序：代理服务期内，乙方须派相关销售人员与甲方人员对接及处理相关销售事宜；甲方需将具体的客户确认流程、成交程序提前书面知会乙方；所有购楼客户须由开发商与其签订《认购书》及《商品房买卖合同》，客户所缴定金由开发商收取并开具相应收款收据，房款由客户直接汇入开发商指定账号并由开发商办理相关财务手续；在客户签署《商品房买卖合同》并付清首期后（含一次性付清房款或支付首期款并签署《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书）即视为客户成交，乙方的代理销售工作即算完成；甲方同意乙方在该销售项目介入电商渠道公司，电商费用由电商公司自行收取客户团购费用，开发商不给予支付费用。第7条约定了代理服务费：甲方以每平方4100元底价给乙方销售，按人民币300元每平方米计算佣金支付给乙方，成交物业楼价溢价部分50%支付给乙方作为乙方佣金，甲方扣除溢价部分金额15%的税费。乙方转介之客户，付首期后，甲方计算支付乙方转介之成交单位的代理服务费，30%代理服务费；按揭客户支付首期房款并签署《商品房买卖合同》《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书，甲方计算支付乙方转介之成交单位的代理服务费；支付代理服务费时间为签署《商品房买卖合同》《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书，七个工作日内，支付清所有代理服务费。甲方须按时足额支付乙方代理服务费，逾期支付上述费用的，则甲方需以拖欠金额为基数按1%向乙方支付滞纳金。合同还约定，在合同期满后或在甲方撤销委托后30日内，甲乙双方在《推荐客户确认书》所确认之客户无论以任何名义或形式，就该物业支付定金并签署《认购书》的，甲方因依照本合同第7条的约定向乙方支付代理服务费。合同到期后，福林公司（乙方）与云浮利仓行公司（甲方）于2017年11月1日重新签订了《项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为其开发的太阳城项目（下称“该物业”）之场内外销售及分销平台唯一独家销售总代理，代理期限自2017年11月1日起至2017年12月15日止。甲方保证可销售的物业权属清晰，并负责与购楼客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，收取定金、房款；乙方负责该物业的销售策划和推广工作，并有权留存相关《认购书》《商品房买卖合同》等文件的复印件，每45天的销售额为50套，未按期达到要求的，甲方有权加入其他销售团队或解除与乙方的后期合作。第6条约定了代理程序：代理服务期内，乙方须派相关销售人员与甲方人员对接及处理相关销售事宜；甲方需将具体的客户确认流程、成交程序提前书面知会乙方；所有购楼客户须由开发商与其签订《认购书》及《商品房买卖合同》，客户所缴定金由开发商收取并开具相应收款收据，房款由客户直接汇入开发商指定账号并由开发商办理相关财务手续；乙方所推介成交的客户以支付购房定金为准，即视为客户成交，乙方的代理销售工作即算完成；甲方同意乙方在该销售项目介入电商渠道公司，电商费用由电商公司自行收取客户团购费用，开发商不给予支付费用。第7条约定了代理服务费：甲方以每平方4200元底价给乙方销售，按人民币500元每平方米计算代理服务费支付给乙方，成交物业楼价溢价部分50%支付给乙方作为乙方代理服务费，甲方扣除溢价部分金额15%的税费。乙方转介之客户，付首期当天，甲方即时计算支付乙方转介之成交单位每套人民币40000元代理服务费给乙方；剩余全部的代理服务费于购买客户贷款银行放款当天（前20套房贷）支付结清给乙方（50套）代理服务费，甲方支付给乙方代理服务费最迟时间于2018年3月30日前甲方必须结清支付全部代理服务费给乙方。甲方须按时足额支付乙方代理服务费，逾期支付上述费用的，则甲方需以拖欠金额为基数按1%向乙方支付滞纳金。合同还约定，在合同期满后或在甲方撤销委托后30日内，甲乙双方在《推荐客户确认书》所确认之客户无论以任何名义或形式，就该物业支付定金并签署《认购书》的，甲方应依照本合同第7条的约定向乙方支付代理服务费。2017年9月，案外人黄敏、黄目、刘燕文分别与云浮利仓行公司签订了一份《太阳城花园认购书》，约定黄敏认购云浮利仓行公司开发的太阳城花园2座C梯1003房，建筑面积120.32㎡，成交总房价为561803元，黄目认购云浮利仓行公司开发的太阳城花园2座A梯1905房，建筑面积120.16㎡，成交总房价为574119元，刘燕文认购云浮利仓行公司开发的太阳城花园2座C梯1405房，建筑面积120.16㎡，成交总房价为516688元。黄敏在签订认购书时按照约定向云浮利仓行公司缴付了定金10000元，黄目在签订认购书时按照约定向云浮利仓行公司缴付了定金20000元,刘燕文在签订认购书时按照约定向云浮利仓行公司缴付了定金5000元。另，案外人周谊南与云浮利仓行公司于2017年11月28日签订了《商品房买卖合同》，约定周谊南购买云浮利仓行公司开发的太阳城花园3座15层1502房，建筑面积128.01㎡，总价款为549526元。福林公司主张，黄敏、黄目、刘燕文与云浮利仓行公司签订《认购书》，周谊南与云浮利仓行公司签订《商品房买卖合同》（已交付定金），均是在福林公司介绍下促成，是福林公司转介的客户，云浮利仓行公司应按照《项目销售代理合同》的约定向福林公司支付相应代理服务费。福林公司并提交了一份自行制作的《太阳城福利成交报表》，据此主张云浮利仓行公司应支付促成黄敏的代理服务费65192.38元，促成黄目的代理服务费70672.1元，促成刘燕文的代理服务费46261.6元，促成周谊南的代理服务费57390.08元，合计239516.16元给福林公司。一审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：一、黄敏、黄目、刘燕文与云浮利仓行公司签订涉案《认购书》，周谊南与云浮利仓行公司签订《商品房买卖合同》是否为福林公司促成；二、云浮利仓行公司是否应支付代理服务费给福林公司。关于争议焦点一，云浮利仓行公司与福林公司于2017年8月1日签订《项目销售代理合同》，委托福林公司为其开发的太阳城项目之场内外销售及分销平台唯一独家销售总代理，代理期限自2017年8月1日起至2017年10月30日止；合同到期后，云浮利仓行公司与福林公司于2017年11月1日重新签订了《项目销售代理合同》，委托福林公司为其开发的太阳城项目之场内外销售及分销平台唯一独家销售总代理，代理期限自2017年11月1日起至2017年12月15日止。黄敏、黄目、刘燕文与云浮利仓行公司于2017年9月签订《认购书》，签订时间在2017年8月1日起至2017年10月30日止的福林公司独家销售代理期限内，且福林公司提供了黄目的《认购书》及购房定金收据原件，黄敏、刘燕文的《认购书》及购房定金收据复印件，黄敏的《销售确认单》原件予以佐证，而云浮利仓行公司未能提供反驳的证据，一审法院对福林公司主张促成黄敏、黄目、刘燕文与云浮利仓行公司签订《认购书》予以采信，双方应按照于2017年8月1日签订的《项目销售代理合同》约定各自享有权利和履行义务。同理，周谊南与云浮利仓行公司于2017年11月28日签订《商品房买卖合同》，签订时间在2017年11月1日起至2017年12月15日止的福林公司独家销售代理期限内，且福林公司提供了周谊南的《商品房买卖合同》复印件予以佐证，而云浮利仓行公司未能提供反驳的证据，一审法院对福林公司主张促成周谊南与云浮利仓行公司签订《商品房买卖合同》亦予以采信，双方应按照于2017年11月1日重新签订的《项目销售代理合同》约定各自享有权利和履行义务。关于争议焦点二，根据双方于2017年8月1日签订的《项目销售代理合同》约定，在客户签署《商品房买卖合同》并付清首期后（含一次性付清房款或支付首期款并签署《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书）即视为客户成交，福林公司方的代理销售工作即算完成。代理服务费的支付条件为：福林公司转介之客户，付首期后，云浮利仓行公司计算支付福林公司转介之成交单位的代理服务费，30%代理服务费；按揭客户支付首期房款并签署《商品房买卖合同》《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书，云浮利仓行公司计算支付福林公司转介之成交单位的代理服务费；支付代理服务费时间为签署《商品房买卖合同》《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书七个工作日内支付清所有代理服务费。虽然在福林公司促成下，黄敏、黄目、刘燕文与云浮利仓行公司签订了《认购书》，并交付定金，为福林公司提供了订立合同的媒介服务，但黄敏、黄目、刘燕文最终未能与云浮利仓行公司签订《商品房买卖合同》并付清首期，福林公司的代理销售工作并未完成，且未达到合同约定的代理服务费支付条件，其请求云浮利仓行公司支付黄敏、黄目、刘燕文的代理服务费，理据不足，不予支持。根据双方于2017年11月1日重新签订的《项目销售代理合同》约定，福林公司所推介成交的客户以支付购房定金为准，即视为客户成交，福林公司方的代理销售工作即算完成。代理服务费的支付条件为：福林公司转介之客户，付首期当天云浮利仓行公司方即时计算支付福林公司转介之成交单位每套人民币40000元代理服务费给福林公司；剩余全部的代理服务费于购买客户贷款银行放款当天（前20套房贷）支付结清给福林公司（50套）代理服务费，云浮利仓行公司支付给福林公司代理服务费最迟时间于2018年3月30日前必须结清支付全部代理服务费给福林公司。虽然福林公司在2017年11月1日起至2017年12月15日止的独家销售代理期限内促成了周谊南与云浮利仓行公司正式签订《商品房买卖合同》，约定了首期款支付时间及向银行申请按揭贷款的事宜，但未有证据证明周谊南在签订合同前已经支付了购房定金给云浮利仓行公司达到了约定的即算完成代理销售工作条件，也无证据证明周谊南已实际支付了首期款给云浮利仓行公司并向银行申请按揭贷款达到了合同约定的支付代理服务条件，云浮利仓行公司对此亦予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，福林公司应对此承担举证不能的不利后果，其请求云浮利仓行公司支付周谊南的代理服务费，理据不足，亦不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：驳回广东福林营销策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5146元，适用简易程序审理减半收取2573元（该款广东福林营销策划有限公司已预交），由广东福林营销策划有限公司负担。二审中，上诉人福林公司向本院举示了POS签购单及收款收据的复印件各1张，上诉人称该证据来源于案外人周谊南，拟证明案外人周谊南向被上诉人支付了所购房屋的首期款169526元的事实。被上诉人云浮利仓行公司质证认为，上述证据上诉人没有提供原件供核对，对证据的真实性、合法性不予认可。本院审核认为，上述POS签购单及收款收据来源于案外人周谊南，属案外人周谊南在与被上诉人订立《商品房买卖合同》后的履行过程中产生的相关文件，来源合法，且属上诉人依据案涉《项目销售代理合同》约定可以留存的文件复印件，被上诉人未能举示相反证据以反驳其真实性，且该证据与上诉人主张的待证事实具有关联，应当作为本案事实的认定依据。经审理查明，一审判决认定的案涉两份《项目销售代理合同》中，合同当事人双方所约定的“在合同期满后或在甲方撤销委托后30日内，甲乙双方在《推荐客户确认书》所确认之客户无论以任何名义或形式，就该物业支付定金并签署《认购书》的，甲方应依照本合同第7条的约定向乙方支付代理服务费。”的内容，属合同双方在《项目销售代理合同》第10条就“客户保留制度”所作出的约定。而2017年11月1日上诉人与被上诉人订立的《项目销售代理合同》第8条中，双方就代理服务费的给付方面还约定，云浮利仓行公司须按时足额支付福林公司代理服务费，逾期支付上述费用的，则需以拖欠金额为基数按每天1%向后者支付滞纳金。另查明，案外人周谊南与被上诉人云浮利仓行公司于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》中，就商品房价款方面并没有约定案外人周谊南应交付合同定金，只约定案外人周谊南应于合同签订当日交付首期购房款169526元，余下价款由周谊南向银行申请贷款支付。该合同签订当日，案外人周谊南向被上诉人云浮利仓行公司支付了首期购房款169526元。除上述事实外，一审法院判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案《项目销售代理合同》约定由被上诉人云浮利仓行公司将其开发的商品房委托给上诉人福林公司代理销售，并由前者向后者支付代理服务费。因此，本案当事人双方据该合同确立的合同关系，在性质上是一种委托代理关系，但是，当事人因该合同产生的合同关系属于一种特殊的委托代理合同，依照《最高人民法院民事案件案由规定》，一审法院确定本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷准确。本案中，案外人黄敏、黄目、刘燕文分别与被上诉人云浮利仓行公司签订的《太阳城花园认购书》，系由上诉人福林公司促成的，属于上诉人据与被上诉人于2017年8月1日签订的《项目销售代理合同》所履行的合同义务。据该《项目销售代理合同》之约定，上诉人福林公司的合同义务是“为太阳城项目之场外围销售及分销平台唯一独家销售总代理”，“负责该物业的销售策划和推广工作”，促成购楼客户与开发商签订《认购书》及《商品房买卖合同》，保障客户所缴定金由开发商收取并开具相应收款收据，房款由客户直接汇入开发商指定账号并由开发商办理相关财务手续；被上诉人云浮利仓行公司的合同义务是应“保证可销售的物业权属清晰，并负责与购楼客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，收取定金、房款”，“所有购楼客户须由开发商与其签订《认购书》及《商品房买卖合同》，客户所缴定金由开发商收取并开具相应收款收据，房款由客户直接汇入开发商指定账号并由开发商办理相关财务手续”。上诉人福林公司从被上诉人云浮利仓行公司受偿代理服务费（即佣金）的条件是：“在客户签署《商品房买卖合同》并付清首期后（含一次性付清房款或支付首期款并签署《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书），即视为客户成交，乙方的代理销售工作即算完成。”在合同的实际履行中，上诉人福林公司虽促成了案外人黄敏、黄目、刘燕文分别与被上诉人云浮利仓行公司签订了《太阳城花园认购书》，三认购人亦分别向被上诉人交付了合同定金，但是，上诉人福林公司对该三人的房屋代理销售事项，均未完成《项目销售代理合同》所确定的“在客户签署《商品房买卖合同》并付清首期（含一次性付清房款或支付首期款并签署《银行按揭合同》，银行出具同意贷款合同书）”的合同义务，尚未达到《项目销售代理合同》约定的“代理销售工作即算完成”的代理服务费受偿条件。而案外人周谊南与被上诉人云浮利仓行公司签订的《商品房买卖合同》，系由上诉人据与被上诉人于2017年11月1日签订的《项目销售代理合同》的履行所促成的。该合同约定的本案当事人双方的合同权利和义务与其于2017年8月1日签订的《项目销售代理合同》所作约定基本相同，但在上诉人福林公司从被上诉人云浮利仓行公司受偿代理服务费（即酬金）的条件上则约定为：“（福林公司）所推介成交的客户以支付购房定金为准，即视为客户成交，乙方（福林公司）的代理销售工作即算完成。”在该合同的实际履行中，上诉人福林公司促成了案外人周谊南与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，上诉人福林公司举示的证据虽未能证明案外人周谊南已经向被上诉人交付了合同定金，但案外人周谊南与被上诉人云浮利仓行公司签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定案外人周谊南应交付合同定金，只约定案外人周谊南应于合同签订当日交付首期购房款169526元，余下价款由周谊南向银行申请贷款支付，由此表明上诉人与被上诉人双方在《项目销售代理合同》的实际履行中，已经对上诉人福林公司从被上诉人云浮利仓行公司受偿代理服务费（即酬金）的条件作出了变更，现案外人周谊南已经向被上诉人给付了首期购房款169526元，结合该《项目销售代理合同》第7条第2）项代理服务费支付条件中，客户付首期当天被上诉人应“即时计算支付乙方转介之成交单位每套人民币40000元代理服务费”的约定，应认为上诉人福林公司对案外人周谊南的房屋代理销售事项，已经于周谊南付首期款当天（即2017年11月28日）即可享有从被上诉人云浮利仓行公司处受偿40000元代理服务费的合同权利。因此，上诉人福林公司虽然尚未达到《项目销售代理合同》第7条所约定的受偿全部代理服务费的条件，但已经达到该条约定的受偿40000元代理服务费的条件。被上诉人云浮利仓行公司应当依约于2017年11月28日向上诉人福林公司给付代理服务费40000元而未给付，已经构成违约，除应承担给付该款的民事责任外，依法还应当承担逾期给付的违约责任。当事人双方在2017年11月1日订立的《项目销售代理合同》第8条所作逾期给付的违约金标准过高，参照上诉人福林公司的起诉请求，其违约金标准应参照银行同期贷款利率或者LPR利率予以调整。现上诉人福林公司请求一审法院以案外人周谊南未能在签订合同前给付合同定金给被上诉人为由，对上诉人福林公司请求由被上诉人云浮利仓行公司向其给付代理服务费的全部诉讼请求均不予支持，有失妥当，本院依法应予以纠正。至于上诉人福林公司基于案涉两份《项目销售代理合同》第10条就“客户保留制度”所作出的约定，认为该条款属合同清理、结算条款，其主张案涉代理服务费均在该合同期满之后，故被上诉人云浮利仓行公司应向其给付全部代理服务费的上诉意见。本院认为，上述合同条款无论从条款名称或者其具体内容看，仅是约定在合同期满或撤销委托后的一定期限内，针对上诉人福林公司原推荐的客户，只要与被上诉人云浮利仓行公司签署了《认购书》并支付定金的，被上诉人仍认可为上诉人实际完成履行的受托事务，上诉人能否及如何受偿代理服务费，也仍应按照《项目销售代理合同》第7条关于代理服务费的给付标准和支付条件的约定执行。因此，上诉人福林公司上述上诉意见，与有关合同条款所作约定并不相符，本院对其该项上诉意见，依法也不予采纳。关于上诉人福林公司就举证责任提出的上诉意见，本院认为，本案当事人双方签订的案涉两份《项目销售代理合同》，均约定上诉人在代理销售过程中，“有权留存相关《认购书》《商品房买卖合同》等文件的复印件”，本案诉讼中，上诉人举示的付款凭证已为一审判决予以审核认定为认定事实的证据，上诉人也无提供其他证据或者证据线索证明被上诉人尚控制有本案相关的其他书证，并依法申请人民法院责令对方当事人提交。因此，上诉人福林公司就本案举证责任方面提出的上诉意见，本院依法也不予采纳。至于上诉人福林公司上诉认为涉案楼盘无法签订房屋买卖合同并支付款项的缘由，在于被上诉人自身，而不可归责于上诉人的意见，本院认为，上诉人福林公司应对其该事实主张提供证据予以证明。但在本案一、二审诉讼中，上诉人福林公司并未举示证据证明系由于委托人即云浮利仓行公司的原因，或者是发生了使其无法履行合同的客观情况，使得其无法完成受托事项，因此，本院对上诉人福林公司该项上诉意见，依法也不予支持。综上所述，除被上诉人云浮利仓行公司应当依约向上诉人福林公司给付代理服务费40000元外，上诉人福林公司提出的其他上诉请求，所持理据并不充分，本院依法不予支持。本案事实认定方面，除因上诉人福林公司在二审诉讼中举示的证据而应相应予以认定外，一审判决认定的案件基本事实清楚，就本案当事人双方围绕2017年8月1日签订的《项目销售代理合同》所引发的讼争，也处理恰当；而对本案当事人双方围绕2017年11月1日签订的《项目销售代理合同》所引发的讼争，一审法院部分处理失当，本院依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2047号民事判决；二、限被上诉人云浮市利仓行投资置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人广东福林营销策划有限公司给付代理服务费40000元，并应以40000元为基数，支付自2017年11月29日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5146元，适用简易程序审理减半收取2573元，由广东福林营销策划有限公司负担2128.40元，云浮市利仓行投资置业有限公司负担444.60元；本案二审案件受理费5146元，由广东福林营销策划有限公司负担4256.81元，云浮市利仓行投资置业有限公司负担889.19元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年七月七日书记员  李雨霏附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。