四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7093号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）刘光强，男，1975年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人徐斌，四川中研律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通综合管理处。住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖东路二段8号。 法定代表人王尔，总经理。 委托诉讼代理人李勇盛，四川精济律师事务所律师。 委托诉讼代理人史建川，四川精济律师事务所律师。 上诉人刘光强因与被上诉人成都市景怡物业管理有限公司银通综合管理处（以下简称景怡物业银通管理处）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，刘光强系“××综合楼”（××）小区××号房屋的业主，房屋建筑面积为155.97平方米。2004年8月19日，景怡物业银通管理处与刘光强签订了《前期物业服务合同》，约定景怡物业银通管理处为“××综合楼”（××）小区提供前期物业服务；交房时，刘光强预交3个月物业服务费，此后每月1-5日前交纳当月的物业服务费。首期物业服务费从刘光强领取房屋钥匙手续之日起计；物业服务费标准住宅按产权登记的建筑面积计算，暂定为0.8元/平方米·月；因刘光强原因空置房屋按以上标准的50%交纳物业管理费（空置房需到小区物管处办理房屋空置手续，出于安全原因，物管处将截断空置房的水、电源）；地下车库产权为成都原野房地产开发有限公司所有，其车位租金由其按政策规定确定，并委托景怡物业银通管理处代为收取；景怡物业银通管理处的权利义务为1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……；刘光强违反协议，未按本协议约定的金额和时间交纳相关费用的，景怡物业银通管理处有权要求补交，并按欠费总额的每日万分之五收取违约金。2006年12月30日，刘光强向景怡物业银通管理处支付了2006年1月1日至2006年12月30日的物业服务费1497.6元，此后，刘光强以景怡物业银通管理处未履行物业服务的义务，案涉房屋漏水为由，拒绝支付物业服务费等费用。2017年到2018年，景怡物业银通管理处于每年的3月26日在小区入口张贴《催缴通知》，并在案涉房屋处张贴律师函（律师函落款时间为2018年8月7日）的方式催收物业费无果，故提起诉讼。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、房产证、律师函、催缴物业费通知单、张贴照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 原审法院认为，景怡物业银通管理处与刘光强签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。刘光强系“××综合楼”（××）小区××号房屋的业主。景怡物业银通管理处向刘光强提供了物业服务，刘光强应当按照合同约定支付相应物业管理费用等。关于景怡物业银通管理处要求刘光强支付2007年1月至2018年6月期间的物业服务费17219.4元。刘光强辩称，2016年9月以前的物业服务费已过诉讼时效。原审法院认为，物业费属于分期付款债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，景怡物业银通管理处自2004年起至今一直在为刘光强房屋所在的小区提供物业服务，但刘光强从2007年1月1日起即未支付物业服务费，故景怡物业银通管理处主张2007年1月至2018年6月期间的物业服务费并未超过诉讼时效，故对于刘光强的该项抗辩不予支持。刘光强辩称，景怡物业银通管理处提供的物业服务不到位，安全通道堆放大量杂物、单元门门禁长期损坏不维修、垃圾遍地不清理、小区大量住户改商用、大量的非业主出入小区、原车库的其中一道出入门封死、刘光强家里外墙长期漏水房屋漏水等，故其有权拒绝缴纳物管费。原审法院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，刘光强如认为景怡物业银通管理处的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业服务费缺乏事实依据和法律依据。并且刘光强所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，不予支持。刘光强应当向景怡物业银通管理处支付2007年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费17219元（0.8元/平方米·月×155.97平方米×138个月）。关于景怡物业银通管理处要求刘光强支付2007年1月至2018年6月的停车费26100元，原审法院认为，《前期物业管理服务合同》约定车位租金由其按政策规定确定，景怡物业银通管理处提交的证据不能证明停车费的收费标准与刘光强在上述时间内在案涉小区停车的事实以及车辆的数量，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分诉讼请求，不予支持。关于景怡物业银通管理处要求刘光强支付违约金45459元（欠费总额×24%×11年）。原审法院认为，按照《前期物业管理服务合同》刘光强交纳费用的时间为每月1-5日前缴纳当月的物业服务费，刘光强违反协议，未按本协议约定的金额和时间缴纳相关费用的，景怡物业银通管理处有权要求补交，并按欠费总额的每日万分之五的标准收取违约金。”的约定，刘光强逾期交纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。现景怡物业银通管理处要求违约金以欠费总额17219元为基数，按照年利率24%的标准计算11年的主张，与上述约定不符，刘光强应当按照合同约定向景怡物业银通管理处支付违约金，即以每月应付物业服务费124.78元（0.8元/平方米·月×155.97平方米）为基数，按照每日万分之五的标准分别从2007年每月6日、2008年每月6日、2009年每月6日、2010年每月6日、2011年每月6日、2012年每月6日、2013年每月6日、2014年每月6日、2015年每月6日、2016年每月6日、2017年每月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至2018年6月30日止。关于刘光强要求景怡物业银通管理处赔偿损失58645元。原审法院认为，刘光强仅举证证明了其房屋墙漏水的事实，但并未举证证明漏水的原因、造成损失的具体金额和组成以及是否与景怡物业银通管理处的物业管理行为之间存在因果关系，且景怡物业银通管理处对此不予认可。故刘光强的上述反诉理由不能成立，对于其反诉请求，予以驳回。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘光强于判决生效之日起十日内向景怡物业银通管理处支付2007年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费17219元；二、刘光强于判决生效之日起十日内向景怡物业银通管理处支付违约金（以124.78元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2007年每月6日、2008年每月6日、2009年每月6日、2010年每月6日、2011年每月6日、2012年每月6日、2013年每月6日、2014年每月6日、2015年每月6日、2016年每月6日、2017年每月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至2018年6月30日止）；三、驳回景怡物业银通管理处的其他诉讼请求；四、驳回刘光强的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1010元、反诉案件受理费633元，共计1643元，由景怡物业银通管理处负担443元、刘光强负担1200元。 宣判后，刘光强不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院对物业费诉讼时效适用法律错误，上诉人家里外墙部分常年漏水，属于被上诉人维修责任范围，其长期向被上诉人反映得不到解决，请求二审法院撤销原审判决第一、二、四项，依法改判。 被上诉人景怡物业银通管理处二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，刘光强向本院提交司法鉴定申请，要求对案涉房屋的漏水原因和损失（修复费用）进行司法鉴定，因其在一审时无正当理由未提出鉴定申请，二审中提出本院不予准许。本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，景怡物业银通管理处与刘光强签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按约全面履行。本案中，景怡物业银通管理处为案涉小区提供了物业服务，刘光强亦应按合同约定履行交纳物业服务费义务。关于刘光强上诉称本案2016年6月之前的物业费已过诉讼时效，因物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，对该上诉主张本院不予支持。关于刘光强上诉称案涉房屋外墙部分常年漏水，属于被上诉人维修责任范围，其长期向被上诉人反映得不到解决，因此不应交纳物业费的主张，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，且刘光强提交的证据不能证明其房屋漏水造成的损失系因景怡物业银通管理处不履行或者不完全履行物业服务合同所致，故对该上诉主张，本院不予支持。关于违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院径直按案涉前期物业服务合同约定每日万分之五支持违约金不当，本院综合考虑刘光强欠交物业费原因为其家中长期漏水，且景怡物业银通管理处的损失主要为资金占用利息等全案案情，故将违约金酌情调减认定为刘光强欠交物业费金额的20%即17219×20%=3443.8元。 综上，上诉人刘光强的上诉理由部分成立，其上诉主张本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5958号民事判决第一项、第三项、第四项即“一、被告（反诉原告）刘光强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处支付2007年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费17219元”“三、驳回原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处的其他诉讼请求”“四、驳回被告（反诉原告）刘光强的全部反诉请求”； 二、变更四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5958号民事判决第二项即“被告（反诉原告）刘光强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市景怡物业管理有限公司银通管理处支付违约金（以124.78元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2007年每月6日、2008年每月6日、2009年每月6日、2010年每月6日、2011年每月6日、2012年每月6日、2013年每月6日、2014年每月6日、2015年每月6日、2016年每月6日、2017年每月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至2018年6月30日止）”为“刘光强于本判决生效之日起十日内向成都市景怡物业管理有限公司银通管理处支付违约金3443.8元”。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费1266元由上诉人刘光强负担1000元，成都市景怡物业管理有限公司银通管理处负担266元。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈 悦