湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1316号上诉人（原审被告）：郴州市凯利房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道东侧怡松园小区C-26号。法定代表人：桂许文，该公司经理。委托诉讼代理人：李雄雅，湖南郴江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳平，男，1973年12月1日出生，汉族，住湖南省资兴市唐洞新区。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。原审第三人：黄林奔，男，1997年10月21日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。上诉人郴州市凯利房地产开发有限公司（以下简称凯利公司）因与被上诉人阳平及原审第三人黄林奔商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凯利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，确认凯利公司与黄林奔签订的《商品房买卖合同》无效，认定凯利公司不存在“一房二卖”或将本案发回重审；2.本案诉讼费由阳平承担。事实与理由：一、凯利公司不存在“一房二卖”的行为。凯利公司与黄林奔签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，凯利公司没有与黄林奔就涉案房屋达成买卖合意，且该合同约定的价格不符合市场行情，黄林奔亦未向凯利公司支付合同约定的价款。事实上，黄林奔是与资兴市知心房产中介服务中心（以下简称知心中介）或何锋或阳平签订了一份二手房买卖合同，且黄林奔将房款支付给了知心中介。凯利公司仅收取了3000元网签更名费用，非房款。一审判决认定本案系商品房买卖合同纠纷，即涉案房屋买受人黄林奔应将房款支付给凯利公司，但黄林奔并未支付房款给凯利公司。黄林奔作为一个成年人，其应知要与房主签订房屋买卖合同，如不能提供黄林奔与前述人员签订的房屋买卖合同，说明黄林奔、知心中介、何锋、阳平等人均存在欺诈行为，故意骗取凯利公司的钱款。二、本案非典型的“一房二卖”，而是普通的二手房买卖。黄林奔想买房，而案外人何锋及阳平想卖房，后黄林奔与知心中介签订居间服务合同，委托知心中介找房源。知心中介找到房子，将房屋卖给黄林奔，收取中介费用。在此过程中，凯利公司仅办理了更名事宜，且该更名行为是樊志勇的个人行为，不是公司行为。本案遗漏了当事人，应追加知心中介、何锋、樊志勇等人为本案当事人。三、一审法院（2019）湘1081刑初229号刑事判决书认定樊志勇犯诈骗罪，并判处刑罚，同时追缴赃款41万元返还被害人。凯利公司认为，该案被害人为黄林奔。既然赃款应返还黄林奔，那应确认黄林奔与凯利公司签订的房屋买卖合同无效，否则黄林奔就是0元购房，这显然不符合民法的基本原则。综上，请求支持上诉请求。阳平辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，凯利公司作为房地产开发公司，已在2011年2月22日与阳平签订涉案房屋的买卖合同，并全额收取了购房款及办理房产登记手续的费用，也将房屋钥匙交付给了阳平，但凯利公司在阳平合法占有涉案房屋后，又于2019年3月19日与黄林奔签订商品房买卖合同，并为黄林奔办理房产预告登记手续，凯利公司的行为属“一房二卖”的行为。凯利公司与黄林奔签订书面房屋买卖合同时，双方均知晓系凯利公司卖房给黄林奔。购房款未付至凯利公司银行账户，不影响凯利公司与黄林奔签订的买卖合同成立和生效，仅会影响合同的履行，故不能以此否认凯利公司“一房二卖”的行为。2.阳平未委托中介公司出售涉案房屋。黄林奔是通过凯利公司的工作人员，直接与凯利公司签订商品房买卖合同，并办理了预告登记手续，黄林奔未与阳平或案外人何锋签订房屋买卖合同，故黄林奔购买涉案房屋不属于二手房交易。二、阳平与凯利公司及黄林奔与凯利公司签订的商品房买卖合同，均属有效合同。阳平有权主张房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，阳平与凯利公司签订的商品房买卖合同，虽未办理物权登记，但系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。黄林奔与凯利公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，双方均签字或盖章，且办理了物权预告登记，亦是有效合同。但阳平已先行合法占有了涉案房屋，并已支付全部购房款，凯利公司明知前述情况，仍将涉案房屋出售给黄林奔，并为黄林奔办理预告登记，其行为属恶意办理登记，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条规定，涉案房屋所有权应属阳平，阳平将保留另行主张的权利。三、一审法院（2019）湘1081刑初229号刑事判决不影响凯利公司“一房二卖”行为的认定，亦不存在所谓的不符合民法基本原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄林奔述称：一、一审认定黄林奔与凯利公司签订的商品房买卖合同有效正确。该商品房买卖合同中凯利公司的公章是真实的，加盖公章不仅经过了樊志勇，还经过了公章保管人员，故该合同系双方真实意思表示。黄林奔共支付购房款466900元，其中6900元系中介费，其余46万元全部由中介公司转给了凯利公司的工作人员，凯利公司也出具了收款收据，并为黄林奔办理了契税、网签和预售登记手续。凯利公司是在原合同的基础上将原户主更名为黄林奔，故合同载明的购房款仍是原合同的购房价，但黄林奔实际支付给凯利公司购房款46万元。凯利公司承认收取了黄林奔更名费3000元，意味着凯利公司知道其与黄林奔签订了商品房买卖合同，后续的更名、网签、预售登记行为均可认定为凯利公司对该合同的默认和追认。二、本案是否为“一房二卖”，后果应由凯利公司承担。本案纠纷系由凯利公司的错误引起的，与阳平、黄林奔、案外人何锋、中介公司无关，本案的不利后果应由凯利公司承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。阳平向一审法院起诉请求：1.确认阳平与凯利公司于2011年2月22日所签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令资兴市汇源名邸1栋1单元1504号房为阳平所有；2.责令凯利公司继续履行合同义务，在具备办证条件后一个月内协助阳平将本案诉争房屋登记在阳平名下；3.确认凯利公司与黄林奔所签订的《商品房买卖合同》无效；4.案件受理费由凯利公司与黄林奔承担。一审法院认定事实：凯利公司在湖南省资兴市唐洞新区。2011年2月22日，阳平与凯利公司双方签订了合同编号为20110222111504的《商品房买卖合同》，约定阳平以223995元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房。在此之前，案外人何锋于2011年1月28日与凯利公司签订了购买汇源名邸小区1栋2单元1504号房合同编号为20110001-21504的《商品房买卖合同》。阳平依据合同约定，将购房款全部付清给了凯利公司，凯利公司也于2012年7月份将该房钥匙交付给了阳平。2012年8月1日，阳平又与管理汇源名邸小区的资兴市中泰物业有限责任公司签订了《物业管理合同》，缴纳了物业管理费，并预交了装修押金、装修管理费、垃圾清运费，在电力部门开户缴纳电费。同时，阳平亦将契税、房屋维修基金、房屋办证所需费用等交付给了凯利公司，由凯利公司代办房屋产权证。另查明，樊志勇原系凯利公司汇源名邸项目经理，于2019年1月31日从该公司离职。2018年下半年，汇源名邸1栋2-1504房主何锋找到凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇，告知其在资兴汇源名邸小区住房要转卖，当时何锋名下网签的房产是汇源名邸1栋1-1504房。樊志勇将房产信息告知了知心中介。2019年2月份，黄林奔通过知心中介看中了汇源名邸1栋1-1504房间，并要求樊志勇将该房的网签撤销才能转付购房订金。樊志勇将该情况告知何锋，并要何锋去撤销网签，这时发现1栋1-1504的实际房主是阳平，何锋将此情况也告知了阳平。何锋为了自己房子之后能够出售，于2019年2月初将1栋1-1504的网签到政务中心办理了撤销。2019年2月10日左右，樊志勇与黄林奔等人一同到政务中心交购房资料，当时确定汇源名邸1栋1-1504房的网签已经撤销。2019年2月12日知心中介工作人员联系樊志勇要支付购房订金，樊志勇明知汇源名邸1栋1-1504房主不是何锋，仍虚构何锋出售1栋1-1504的房产。通过知心中介居间介绍，2019年3月19日，黄林奔与凯利公司签订《商品房买卖合同》，约定黄林奔以460000余元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房，樊志勇找到汇源名邸工作人员冯小英要其办理黄林奔购买的1栋1-1504网签手续，冯小英要求樊志勇把之前阳平购房合同原件收回才能去办理新的网签手续。2019年3月20日，樊志勇联系阳平要其把购房合同拿来，谎称要去撤销之前的错误网签手续，阳平就将购房合同原件交给了樊志勇，樊志勇拿着阳平的购房合同原件交给冯小英，冯小英拿着购房合同到政务中心将汇源名邸1栋1-1504房办理了新的网签至黄林奔名下，同时办好了黄林奔维修基金的过户手续、契税，并办理了不动产预告登记手续。樊志勇并未将此情况告知阳平。黄林奔先后分两次交清的购买汇源名邸1栋1-1504房全部购房款，亦被樊志勇要求知心中介工作人员将款转至樊志勇实际掌控的银行账户内，全部用于去澳门赌博挥霍一空。至此，汇源名邸1栋1-1504房实际上被凯利公司又出售给了黄林奔。阳平、凯利公司、黄林奔由此发生纠纷，诉至一审法院，要求判如所请。另查明，2019年12月24日，一审法院以诈骗罪判处原凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇有期徒刑七年二个月。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议的焦点是：一、凯利公司在本案中是否存在“一房两卖”的行为；二、凯利公司与阳平、黄林奔先后分别所签《商品房买卖合同》的效力问题；三、根据上述两份《商品房买卖合同》的合同效力，阳平要求凯利公司配合办理汇源名邸1栋1单元1504号房屋登记过户并确认该房归阳平所有应否支持。关于焦点一。凯利公司在2011年2月22日与阳平订立阳平购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房的《商品房买卖合同》后，又于2019年3月19日与黄林奔签订《商品房买卖合同》，将该套房屋出卖给黄林奔，并给黄林奔办理了该套房屋预告登记手续，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，属于典型的“一房两卖”。凯利公司作为房地产开发企业，将该套商品房“一房两卖”的行为，对第一购房人阳平构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得阳平的合同不能得到履行，损害了阳平作为购房者的合法利益，同时也违反了诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，影响了房地产销售买卖的市场秩序。关于焦点二。关于本案两个合同的效力问题。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”而2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，与《中华人民共和国合同法》第四十四条规定相比，房屋买卖、转让合同效力界定的法律依据范围已经变窄，由“法律、行政法规”变为了“法律”，而按照新法优于旧法的原则，《中华人民共和国物权法》的适用应优先于《中华人民共和国合同法》；故商品房销售合同一般应该自合同成立时生效。由此纵观本案，阳平与凯利公司2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》及黄林奔与凯利公司2019年3月19日所签订的《商品房买卖合同》，均应当认定为合法有效。关于焦点三。如前所述，凯利公司与阳平、凯利公司与黄林奔所签订的两份《商品房买卖合同》均有效，根据目前实际，凯利公司已经为黄林奔办理本案诉争房屋的物权登记手续，使得阳平主张凯利公司配合其办理该房屋登记过户，已经成为不可能实现的合同债务行为。阳平进而主张该诉争房屋归其所有，亦无法予以支持。至于凯利公司一房两卖，使得阳平与凯利公司签订的商品房买卖合同目的不能实现，导致阳平合法权益受损，阳平可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，另行起诉主张权利。故阳平主张凯利公司配合办理汇源名邸1栋1单元1504号房屋登记过户手续和确认该房归其所有的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条规定，判决：“一、原告阳平与被告郴州市凯利房地产开发有限公司于2011年2月22日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、第三人黄林奔与被告郴州市凯利房地产开发有限公司于2019年3月19日签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回原告阳平其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告郴州市凯利房地产开发有限公司承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。凯利公司还向本院申请调取本院（2020）湘10刑终258号案件中公安机关对樊志勇的讯问笔录及对阳平、黄林奔的询问笔录，本院依法进行了调取。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：（一）公安机关对樊志勇的讯问笔录及对阳平、黄林奔的讯问笔录，具有真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；（二）阳平提交的照片及短信记录，不足以证实阳平已于2012年8月1日占有涉案房屋及支付涉案房屋电费的事实；（三）黄林奔提交的授权委托书及冯小英身份证复印件，因凯利公司对真实性无异议，本院予以采信。本院二审查明：（一）2019年3月19日，黄林奔与凯利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄林奔购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房，总房款289432元。黄林奔实际支付购房款46万元。（二）凯利公司在二审庭审中，认可凯利公司与黄林奔签订的《商品房买卖合同》中加盖的凯利公司公章及法定代表人黄跃富印章是真实的，以及凯利公司委托公司职员冯小英为黄林奔办理涉案房屋预告登记的事实。（三）对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一、凯利公司与黄林奔签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、本案是否遗漏诉讼主体。关于争议焦点一。1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本案中，凯利公司于2011年2月22日与阳平签订《商品房买卖合同》，将涉案商品房出售给阳平，是双方当事人的真实意思表示，合同成立即已生效。2019年3月19日，凯利公司又与黄林奔签订《商品房买卖合同》，将涉案商品房出售给黄林奔。凯利公司上诉提出其与黄林奔签订的《商品房买卖合同》非双方真实意思表示，且该合同约定的房款不符合市场行情，凯利公司亦未收到黄林奔支付的购房款，主张上述买卖合同无效。但根据查明的事实，凯利公司认可上述买卖合同中加盖的凯利公司公章及该公司法定代表人黄跃富印章均是真实的，且黄林奔实际支付了46万元购房款给知心中介，后知心中介将46万元房款汇入凯利公司前项目经理樊志勇指定的账户。在购房过程中，黄林奔明确要求先撤销涉案房屋的网签登记才能转付购房订金，并在确认涉案房屋网签登记已被撤销的情况下，与凯利公司签订《商品房买卖合同》及支付了购房款，已尽到审慎注意义务，因此，黄林奔完全有理由相信签订上述《商品房买卖合同》系凯利公司的真实意思表示。黄林奔在签订该商品房买卖合同的过程中并不存在与凯利公司恶意串通的情形，根据上述法律规定，一审判决认定凯利公司与黄林奔的《商品房买卖合同》有效并无不当。凯利公司先后将同一商品房出卖给阳平和黄林奔，明显构成“一房二卖”。故凯利公司上诉主张该公司与黄林奔签订的《商品房买卖合同》合同无效，并要求认定凯利公司不存在“一房二卖”的请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。凯利公司上诉主张本案遗漏诉讼主体即知心中介、何锋、樊志勇，但本案系商品房销售合同纠纷，根据合同相对性原则，合同当事人应是本案诉讼参与人，但知心中介、何锋、樊志勇均不是涉案两份《商品房买卖合同》的当事人，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定的必要共同诉讼参与人条件，且为查明本案事实，一审法院准许知心中介工作人员唐喜映作为证人出庭作证，本院亦根据凯利公司的申请，调取了公安机关对樊志勇的讯问笔录。凯利公司主张本案遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，凯利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郴州市凯利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄**审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年七月十日法官助理黄晓宇书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。