西藏自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）藏民再3号   抗诉机关：西藏自治区人民检察院。   申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：丁清华，男，1970年12月10日出生，汉族，住四川省南溪县，经商，现住西藏自治区拉萨市。   委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：旦增罗布，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。   被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：青小涛，男，1975年7月5日出生，汉族，住四川省南充市，经商，现住西藏自治区拉萨市。   委托诉讼代理人：李阳，西藏宏伟律师事务所律师。   原审第三人（一审反诉第三人、二审原审第三人）：西藏自治区卫生和计划生育委员会，住所地西藏自治区拉萨市北京西路25号，统一社会信用代码:11540000009927830F。   法定代表人：格桑玉珍，该委员会主任。   委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白玛央吉，西藏源尚律师事务所律师。   申诉人丁清华因与被申诉人青小涛及原审第三人西藏自治区卫生健康委员会（以下简称西藏卫健委）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市中级人民法院（2017）藏01民再10号，向检察机关申请监督。西藏自治区人民检察院以藏检民（行）监[2018]54000000005号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年1月8日作出（2020）藏民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。西藏自治区人民检察院指派检察员刘宁、俄木日出席法庭。申诉人丁清华及其委托诉讼代理人央金、旦增罗布，被申诉人青小涛的委托诉讼代理人李阳，原审第三人西藏卫健委的委托诉讼代理人索朗益西、白玛央吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   西藏自治区人民检察院抗诉认为，拉萨市中级人民法院（2017）藏01民再10号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。本案中丁清华与青小涛之间属于虽未经出租人同意转租，且事后未得到追认的房屋转租合同，但依法应当认定该合同有效。分析如下：   第一，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条文并未直接规定承租人与次承租人之间的合同无效。且无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”丁清华与青小涛之间的房屋转租合同，并不存在上述合同无效的情形。   第二，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的所谓无处分权人，就是对归属于他人的财产没有权利进行处置的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即出租人将房屋租赁给承租人后，承租人享有占有、使用、收益的权利，承租人对租赁物进行转租，只有占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，是对其通过租赁合同取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，并不属于无权处分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，作为出租人的西藏卫健委收取青小涛向该委缴纳的2016年1月至2016年3月20日期间的水电费，西藏卫健委知道或者应当知道丁清华的转租行为，但在六个月内未提出异议，即以收取水电费的方式默认该转租关系，故本案丁清华与青小涛之间的口头转租协议合法有效。   第三，法律之所以规定转租需得到出租人同意或追认根本目的是保护出租人的权益，因为转租造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或者使出租屋的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。但本案中，次承租人以转租人无处分权为由请求法院认定其与转租人之间的合同无效有失常理，次转租人与转租人达成了转租房屋的意思表示，该意思表示是双方在平等协商的基础上达成的一致意见，体现意思自治原则。本案中，次承租人青小涛亦已经取得了房屋占有、使用的权利，而次承租人以承租人无权处分为由认为该合同无效的理由并不成立。   综上所述，拉萨市中级人民法院（2017）藏01民再10号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。   申诉人丁清华称，除同意西藏自治区人民检察院的抗诉意见外，法律及合同约定禁止转租是出于对出租人权益的保护，而本案中的转租对出租人的利益没有任何损害，出租人也依约收取了水电费、租金。出租人对转租的事实，以及谁重新再装修，由谁经营，实际上都是知悉的。所以西藏卫健委称其不知道转让情况不符合常理。另外，本案需要解决的问题是，解除转租合同还是认定转租合同无效。合同约定不能转租，那么进行转租只是一种违约行为。针对违约行为，合同相对方可以行使解除权，但该违约行为并没有对出租人的利益、应收的租金、财产的使用和财产的价值等各个方面产生损害，所以本案中转租仅是一个违约行为，并不能由此认定合同无效。因此，即便未经出租人同意进行转租，也只是涉及行使解除权的问题。抗诉机关的抗诉理由合法成立，再审法院应予支持。   被申诉人青小涛辩称，根据本案事实和相关法律，原判认定双方当事人形成口头转租协议，且该协议因丁清华无权转租而无效与事实相符，也符合法律规定。具体理由：第一，因为二审判决书第7至第8页已经进行了详细的阐述，说明了合同无效的原因，不再赘述。补充四点意见：第一，根据相关法律规定，包括《财政部财政违法行为处罚处分条例》《西藏自治区机关事业单位公有房屋管理办法》《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》《西藏自治区财政厅关于进一步规范公有房屋的通知》等规定，西藏卫健委作为国家机关，其公有房屋不能进行出租，故不考虑丁清华转租给青小涛，包括西藏卫健委出租给丁清华的行为也是无效行为。第二，西藏卫健委在一审、二审庭审中反复明确对丁清华与青小涛的转租事实不予承认。西藏卫健委认可的租赁合同相对方是丁清华，没有其他人。第三，丁清华即本案申诉人，其在不同的诉讼阶段对案情的陈述和事实的叙述前后矛盾，怎么对其有利，就怎样陈述。具体表现在2016年3月15日丁清华以原告的身份将青小涛诉至一审法院，其承认双方之间是转租合同关系，并明确要求青小涛支付房屋转让费，但是在第二次庭审时，丁清华又认为双方是所谓的合作关系，而不是转租合同关系。二审和再审申请时其也称双方是合作关系。但在再审阶段丁清华提交的再审申请书中其又称双方是房屋转租合同关系，这种出尔反尔的说法既不尊重事实，也不尊重法律和司法机关。第四，拉萨市中级人民法院基于协议无效判决丁清华返还转让费和赔偿装修损失具有法律依据。因为青小涛租赁房屋的用途是茶楼和餐厅，要合法经营茶楼、餐厅的首要条件是办理《工商营业执照》，而办理营业执照的前提又是要有《房屋的租赁合同》。但是从丁清华转租给青小涛开始，丁清华因不具备合法的处分权，故一直无法与青小涛签订合法的转租合同，这就导致装饰一新的房屋无法正常开业，青小涛的合同目的无法实现，由此造成了几十万元的装修损失和重大的经营损失。在这种情况下，于情于理丁清华都应当退还所收取的转让费并赔偿装修损失，甚至应当赔偿可预期的经营损失。另外，从常理讲，青小涛投入几十万元进行装修，如能够正常经营，其肯定会进行经营，而正因为丁清华当时没有处分权，无法和青小涛签订合法的转租合同，导致青小涛未能办理《工商营业执照》，才造成了损失。综上所述，抗诉机关以及申诉人的申诉理由不符合事实，也没有法律依据，请求维持二审及再审判决。   原审第三人西藏卫健委述称：本案再审判决不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，抗诉意见有关原审判决认定基本事实缺乏证据的抗诉理由不成立。首先，本案经前三次审理查明的事实非常清楚，尤其是针对转租事实，有明确的证据能够证实。恰恰相反，本案中申诉人丁清华所主张的出租人知晓转租行为的证据缺乏证明力，故丁清华应当承担相关举证不能的责任。拉萨市中级人民法院的两次审理分配举证责任没有任何错误。其次，本案中抗诉机关提出的再审判决适用法律确有错误也属不当。本案二审及再审判决不存在任何明显的违反立法本意或者是背离本案事实的法律适用。因此，本案中抗诉机关所提出的两个抗诉理由是不成立的。其三，针对丁清华有关出租人知晓相关的转租情况的主张，西藏卫健委认为本案此前的审理过程中，丁清华始终无法统一其所主张的具体是什么样的法律关系，即不能明确其与青小涛是合作关系还是租赁关系，对此出租人更是无从知晓的。本案的相关证据能够证实案涉基础法律关系属于租赁合同。租赁合同的主要权利义务就是出租人交付租赁标的物，承租人支付租赁费用。此种情况下，交付水电费仅仅是属于相关物业管理范围，与本案的租赁关系并无关联。本案中丁清华擅自转租侵犯了出租人的权利，在出租人未进行任何追认的情况下，二审及再审判决的认定符合法律规定，应予维持。   丁清华向城关区人民法院起诉请求：1.请求依法判决被告青小涛支付房屋转让费30万元；2.本案诉讼费用由被告青小涛承担。其后，丁清华于2016年5月4日提出撤诉申请，城关区人民法院于同日作出（2016）藏0102民初493号民事裁定书，准许丁清华撤诉。   青小涛向城关区人民法院反诉请求：1.认定反诉原告青小涛与反诉被告丁清华之间的口头转租协议无效；2.反诉被告丁清华将已获得的10万元转让费退还给反诉原告青小涛；3.反诉被告丁清华向反诉原告青小涛赔偿装修损失40万元；4.诉讼费用由反诉被告承担。   城关区人民法院于2016年7月25日作出（2016）藏0102民初493号一审民事判决查明，西藏卫健委机关后勤服务中心与高文华之间达成租赁协议。高文华又于2014年7月13日与丁清华之间签订《租房协议》，将卫生厅第三安居苑门口西边培训楼一楼及院内现有设施物件及院内所有空地租给丁清华，租赁期为4年。2015年11月13日西藏卫健委办公室下发通知，载明因高文华失去联系，第三方不得擅自转让。   另查明，西藏卫健委机关后勤服务中心与丁清华于2016年3月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定西藏卫健委将原卫生系统第三安居小区院内的老年活动中心整栋楼房（除物管办和应急仓库）含院子租给丁清华使用。租赁期限自2015年8月17日至2018年8月16日。   还查明，青小涛于2014年12月9日向丁清华出具一份欠条，载明青小涛尚欠丁清华在卫生厅三安居苑职工活动中心房屋一屋二屋转让费及租金30万元，于2014年6月30日前支付，付清款项后签订房屋转让合同。   再查明，西藏卫健委从青小涛处收取职工周转房自2016年1月至3月20日期间的水电费。   该一审判决认为，本案中涉案房屋出租人西藏卫健委与丁青华之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效，丁清华享有承租权。丁清华作为承租人，是否与青小涛之间形成转租关系为本案的争议焦点。青小涛为证实双方之间存在口头转租协议，向该院提交了丁清华作为原告向该院提交的起诉状及欠条一张，对此丁清华辩称其本人未表述清楚，双方之间不存在转租事实，而是合作关系。该院认为，丁清华提交的起诉状中，在诉讼请求及事实理由部分明确载明丁清华将房屋转租给青小涛的事实。同时，青小涛提交的欠条明确载明双方之间所欠转让费及租金，并约定还款期限，以及约定还款后双方签订转让合同的事实，故该院依法认定青小涛与丁清华之间形成口头转租协议。丁清华辩称双方之间存在合作关系，对此向该院提交了一份丁清华与案外人谢德洋之间的合作协议、欠条复印件一份、青小涛与丁清华及证人谢德洋三方之间草拟的合作协议及三人的身份证复印件、证人谢德洋的证人证言、缴费单打印件一张予以证明。该院认为，案外人谢德洋与丁清华之间签订的合同，能证明二人之间的合作关系，但是按照合同相对性，无法证明与青小涛之间形成合作关系，对该证据的证明内容该院不予采信；丁清华提交的欠条复印件一张，青小涛辩称对证据的真实性不予认可，该院对该辩解予以采纳。丁清华提交的草拟的合作协议虽附有身份证复印件，但协议上无任何一方签字捺印，该证据的证明效力存在严重瑕疵，无法达到其证明目的。证人谢德洋出庭作证欲证明其与青小涛、丁清华之间存在合作关系，但在没有其他证据能辅助证人证言的情况下，该院无法核实该证人证言的真实性，故对该证人证言不予采信。丁清华向该院提交的青小涛向西藏卫健委缴费单打印件一张，欲证明西藏卫健委知道双方合作关系的事实，第三人西藏卫健委认可该证据的真实性，该院认为，在没有证据证明双方之间形成合作关系的前提下，无法证实西藏卫健委知道双方存在合作关系的证明目的，故该院不予采信。   根据青小涛向西藏卫健委缴费单打印件一张， 能证实西藏卫健委从青小涛处收取从2016年1月至3月20日期间所交的水电费。该院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，视为同意承租人转租。鉴于西藏卫健委从2016年1月收取青小涛所交的水电费，西藏卫健委知道或者应当知道丁清华的转租行为，但在六个月内未提出异议的，即以收取水电费的方式默认该转租关系，故本案中丁清华与青小涛的口头转租协议合法有效。青小涛主张双方之间的口头转租行为无效的诉讼请求，该院依法不予支持。   青小涛主张双方之间约定的转租期限为8年，对此申请证人任建和出庭作证，在庭审中证人任建和的证人证言陈述其听到青小涛与丁清华约定转租期为8年，该院认为，在没有其他证据相互佐证的情况下，仅凭证人证言无法证明双方之间形成为期8年的租赁合同。本案中，青小涛与丁清华之间的租赁期限的约定不明，但鉴于欠条中双方之间约定的转租金额及根据法律规定，丁清华转租给青小涛租赁期间不应超过丁清华与西藏卫健委之间的租赁期限，该院依法推定其双方约定的租赁期限为丁清华与西藏卫健委之间的租赁期间，即2015年8月17日至2018年8月16日。因青小涛未提交证据证明丁清华在承租期内存在违约情形，故青小涛主张丁清华退还转让费10万元的诉讼请求，该院不予支持。青小涛主张赔偿装修损失40万元的诉讼请求，于法无据，该院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回反诉原告青小涛的全部诉讼请求。案件受理费4400元，由青小涛承担。   青小涛不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销（2016）藏0102民初493号民事判决，改判口头转租协议无效，丁清华退还10万元的转让费并赔偿40万元的损失。2.一、二审诉讼费用由丁清华承担。   拉萨市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）藏01民终527号二审民事判决查明：西藏卫健委二审中提交了中国农业银行个人结算业务申请书及西藏自治区资金往来票据，用于证明西藏卫健委与丁清华的合同一直在履行，并按时收取丁清华交来的租金。经组织双方当事人质证，青小涛、丁清华对该证据的真实性均无异议，青小涛质证认为，该证据证明了西藏卫健委只把房子出租给了丁清华，而丁清华无转租权，丁清华与青小涛订立的口头转租协议无效；丁清华质证认为，西藏卫健委与丁清华之间的房屋租赁合同成立，丁清华与青小涛是合作关系。二审认为，该证据虽未提交原件，但双方当事人对其真实性均无异议，又与本案具有关联性，对该证据予以采信。该院二审查明的其他事实及依据的证据与一审法院一致。   该二审判决认为，本案的争议焦点为青小涛与丁清华订立的口头转租协议是否无效。青小涛主张丁清华不具备转租权，口头转租协议无效。2014年7月13日高文华与丁清华之间签订《租房协议》，将西藏卫健委第三安居苑门口西边培训楼一楼及院内现有设施物件及院内所有空地租给丁清华，租赁期为4年，合同中未对转租权进行约定。2016年 3月17日丁清华与西藏卫健委签订的《房屋租赁合同》中第五条载明，“乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋。（1）擅自将房屋转让和抵押或与他人调剂交换的；……”。2015年11月13日，西藏卫健委向高文华下发通知，责令第三方（丁清华）不得再次擅自将甲方的所有产权进行转让。明确约定房屋未经同意不得转租。从以上事实可以看出，丁清华2014年11月份是在未经出租人同意的情况下，将涉案房屋转租给青小涛，事后亦未取得转租权。青小涛在一审中提交的西藏卫健委缴费单打印件，证明西藏卫健委从青小涛处收取自2016年1月至2016年3月20日期间水电费的事实。西藏卫健委缴费单只能证明青小涛交电费的事实，且该证据明确载明不包括租赁费，从一审中提交的收据及西藏卫健委提交的资金往来票据看，丁清华一直在缴纳房租费。不能证明西藏卫健委对转租事实的认可。依据合同法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”青小涛与丁清华之间口头转租协议应为无效。基于协议无效，丁清华应返还向青小涛收取的10万元转让费。一审判决认定事实错误，予以纠正。对于青小涛要求赔偿40万元装修损失的问题。青小涛一审提供了装修合同和结算单据及装修的图片，用于证明装修过程中产生的损失。上述证据均为原件，有合同当事人签字和手印，能够相互印证，可以证明装修事实发生。对其结算单中实际发生的装修费用（装修内容及价款部分）19.22万元，予以支持。对于购买家具及厨房厨具等未附合物品，青小涛可以自行处理。故对青小涛赔偿装修损失40万元的请求，部分予以支持。对于青小涛提出的行政机关房屋是不能用于商业出租的，西藏卫健委的行为存在违法违规行为。西藏卫健委是否存在违法违规行为，不属于本案的受理范围，亦不影响本案的审理。综上所述，青小涛的上诉请求部分成立，该院依据查清的事实予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：一、撤销拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初493号民事判决；二、被上诉人丁清华于本判决生效之日起30日内向上诉人青小涛返还转让费10万元和装修损失费19.22万元，共计29.22万元；三、驳回上诉人青小涛的其他诉讼请求。二审案件受理费8,800元，由上诉人青小涛负担5143元；由被上诉人丁清华负担3,657元。   丁清华不服该二审判决，向本院申请再审请求：1.请求撤销拉萨市中级人民法院（2016）藏01民终527号民事判决，再审本案。2.一、二审诉讼费由青小涛承担。   本院于2017年7月26日作出（2017）藏民申37号民事裁定认为，再审申请人丁清华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令拉萨市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。   拉萨市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）藏01民再10号民事再审判决查明，丁清华申请证人谢德洋在再审庭审中出庭作证，欲证明谢德洋与青小涛、丁清华之间存在合作关系，租赁物房屋系谢德洋装修，青小涛无装修损失。对此，青小涛认为谢德洋在原审中已经出庭作证，其证言不属于新证据，且对其证明目的未能提供证据证明，对谢德洋的证言不予认可。西藏卫健委对谢德洋的证言内容及证明目的均不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条：“申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（一）项规定的‘新的证据’：（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；（三）原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但足以推翻原判决、裁定的，应当视为新的证据。”证人谢德洋的证言，不符合法定再审新证据的标准，且其证言内容无任何证据相印证，对本案不具有证明能力，该院不予采信。再审查明事实及依据证据与二审查明事实及依据证据基本一致。   该再审判决认为，经庭审举证、质证，本案争议焦点归纳为：一、丁清华与青小涛是否存在合作关系；二、西藏卫健委是否认可丁清华与青小涛订立的口头转租协议，该协议是否有效；三、丁清华是否应向青小涛承担返还10万元转租费及装修损失费的责任。   关于争议焦点一，丁清华在本案的一审、二审、再审过程中，不断变更诉讼请求和事实理由，从其一审主张与青小涛是房屋转租关系到二审主张双方是合作关系，又到再审主张双方因合作关系发展成房屋转租关系，其诉讼请求缺乏确定性，所提出的事实和理由前后不一致，且相互矛盾，本应不予支持。但是再审庭审中丁清华已明确表示其与青小涛之间形成房屋转租合同关系，且与青小涛所主张法律关系相同，故根据合同双方当事人自认的事实，应当确认双方形成房屋转租合同关系。   关于争议焦点二，西藏卫健委在本案中自始至终都明确表示，不认可丁清华与青小涛的转租行为，且该委于2015年11月13日，曾向原承租人高文华下发通知，严禁第三方转让。2016年 3月17日该委与丁清华签订的《房屋租赁合同》第五条也明确载明，不得擅自将房屋转让。青小涛虽然向该委缴纳了2016年1月至2016年3月20日期间的水电费，但该缴费凭证上明确载明不包括房租费，且从该委提交的自治区资金往来票据看，是丁清华一直在缴纳房租费。故青小涛缴纳水电费的凭证，不能证明西藏卫健委对转租事实已认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人丁清华在事前未取得承租权，就将租赁物房屋转租给了青小涛，事后虽取得承租权，但其转租行为未得到出租人西藏卫健委的追认，且出租人西藏卫健委已经通过多种方式明示不得转租。故承租人丁清华与次承租人青小涛之间虽然达成转租合意，转租合同已经成立，但因出租人西藏卫健委明确表示拒绝追认，导致承租人丁清华与次承租人青小涛之间订立的转租合同无效，无效合同自始无效。二审判决认定口头转租协议无效，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。   关于争议焦点三，因承租人丁清华与次承租人青小涛之间订立的转租合同无效。根据合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然丁清华二审、再审中辩称，青小涛一直在占有使用租赁房屋，且未产生装修损失，但未能提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”丁清华应当承担举证不利的后果。因此，丁清华应当返还基于无效转租协议向青小涛收取的10万元转让费，并赔偿青小涛装修损失费19.22万元。二审判决认定基于无效合同，丁清华应承担返还转让费，赔偿损失的法律后果，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。   综上所述，再审申请人的再审请求及事实理由，既缺乏事实根据，又缺乏法律依据，该院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：维持拉萨市中级人民法院（2016）藏01民终527号民事判决。本案的一、二审案件受理费，按一、二审判决执行。   本院再审期间，原审第三人西藏卫健委提交了四份新证据。证据一、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号92034）一份；证据二、拉城国用土登字第759号《国有土地使用证》一份；证据三、拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1792号民事判决书一份；证据四、拉萨市中级人民法院（2018）藏01民终316号民事判决书一份，拟证明西藏卫健委与丁清华订立房屋租赁合同前已取得建设用地规划许可证及国有土地使用权证，双方的租赁合同合法有效，上述民事判决也已确认西藏卫健委与丁清华签订的《房屋租赁合同》合法有效。丁清华对于上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。青小涛对于上述证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性以及证明目的不予认可，因为建设用地规划许可证及土地使用权证只能证明案涉房屋的合法性，但案涉房屋作为机关事业单位的公有房屋，出租前应当报财政及国有资产管理部门批准，但西藏卫健委未提交相关证据证明其出租行为已获批准，故对上述证据的证明目的不予认可。本院认为，西藏卫健委提交的《中华人民共和国建设用地规划许可证》系原件，对于该证据的真实性予以确认。因西藏卫健委提交的《国有土地使用证》系复印件，且无法与原件进行核对，故对该份证据的真实性本院不予确认。拉萨市中级人民法院（2018）藏01民终316号民事判决认定，西藏卫健委与丁清华就案涉房屋于2016年3月17日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，因西藏卫健委与丁清华签订的《房屋租赁合同》的效力属人民法院生效判决所确认的事实，且无证据予以推翻，故本院对于该《房屋租赁合同》合法有效予以确认。   本院再审查明：城关区人民法院于2017年11月3日立案审理了原告（反诉被告）西藏卫健委与被告（反诉原告）丁清华房屋租赁合同纠纷一案。该案中，西藏卫健委的诉讼请求为：1.请求判令确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除；2.请求判令被告支付原告房屋拖欠租金8.4万元；3.请求判令被告立即返还房屋，并恢复原状；4.判令本案诉讼费由被告承担。丁清华提出的反诉请求为：1.请求确认反诉原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值损失362,816元；3.判令反诉被告承担本案反诉费。经审理，城关区人民法院于2018年4月28日作出（2017）藏0102民初1792号民事判决，判决：一、确认解除西藏卫健委与丁清华签订的《房屋租赁合同》；二、丁清华于本判决生效之日起十五日内向西藏卫健委返还原卫生系统第三安居小区院内的老年活动中心整栋楼房（除物管办和厅应急仓库）含院子，并恢复原状；三、丁清华于本判决生效之日起十五日内向西藏卫健委支付租金84,000元；四、驳回丁清华的全部诉讼请求。丁清华不服上述判决向拉萨市中级人民法院提起上诉，该院经审理于2018年7月28日作出（2018）藏01民终316号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   另查明，本案原审第三人西藏自治区卫生和计划生育委员会现已变更为西藏自治区卫生健康委员会。   本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。   本院再审认为，本案争议焦点为：一、丁清华与青小涛间形成的案涉房屋转租协议的效力；二、丁清华是否应向青小涛返还10万元转租费并赔偿装修损失费19.22万元。分析认定如下：   一、关于丁清华与青小涛间形成的案涉房屋转租协议的效力问题   本案中，西藏卫健委（甲方）于2015年11月13日向高文华（乙方）发出的《通知》载明：“根据委领导指示及委办公室安排，原卫生厅第三安居院内的老干部活动中心，于2013年8月17日至2015年8月17日与你签订了为期两年的经营合同，现已过期失效，但乙方未经甲方的许可擅自与第三方签订了为期四年的合同，乙方完全违反了本合同第六条第1款有关条令，甲方有权终止本合同。但鉴于与高文华失去联系的因素，按照合同相关规定至本通知之日起，责令第三方不得再次擅自将甲方的所有产权转让，否则一切后果自负。”再审庭审中，对于该《通知》的真实性，作为《通知》发出方的西藏卫健委予以认可。经询问，西藏卫健委称上述《通知》所载与高文华签订四年转租合同的第三方即为丁清华。本院认为，西藏卫健委有关第三方系丁清华的陈述，以及上述《通知》中有关高文华与第三人签订为期四年的转租协议的内容能够同高文华与丁清华签订的《租房协议》相互印证，从而证明《通知》发出前，丁清华已与案外人高文华签订了案涉房屋的转租协议，且该转租行为虽违背了西藏卫健委与高文华签订的合同，但《通知》有关“鉴于与高文华失去联系的因素，按照合同相关规定至本通知之日起，责令第三方不得再次擅自将甲方的所有产权转让，否则一切后果自负”的内容，应视为西藏卫健委对于高文华与丁清华间擅自转租行为的追认。同时，西藏卫健委与丁清华虽于2016年3月17日方才签订《房屋租赁合同》，但该合同的租赁期限自2015年8月17日起始正是为接续西藏卫健委与高文华间的租赁期限，亦可证明西藏卫健委对于丁清华自高文华处转租案涉房屋的行为进行了追认。鉴于西藏卫健委于事后对高文华与丁清华间的转租行为进行了追认，根据高文华与丁清华签订的《租赁协议》，丁清华自该《租赁协议》签订之日，即2014年7月13日起作为次承租人取得了占有使用案涉房屋的权利。2016年3月17日，西藏卫健委又与丁清华签订《房屋租赁合同》，丁清华从而取得了案涉房屋直至2018年8月16日为止的承租权。本案中，丁清华与青小涛虽未签订书面租赁合同，但对于双方间就案涉房屋形成了转租关系均予以认可，原判确认双方形成房屋转租合同关系，并无不当，应予维持。前述《通知》以及西藏卫健委与丁清华签订的《房屋租赁合同》第五条均有丁清华不得将案涉房屋进行转租的内容。而青小涛虽有在2016年1月至3月20日间向西藏卫健委支付水电费的事实，但相关交费凭证上明确载明不包括房租费，而该委提交的票据亦显示，房租一直由丁清华向西藏卫健委进行交付。因此，西藏卫健委自丁清华处收取房租，而仅从青小涛处收取水电费的事实，不足以认定西藏卫健委已知悉转租事实。抗诉机关有关西藏卫健委自青小涛处收取水电费即可证明该委知道或应当知道丁清华与青小涛间存在转租行为的抗诉意见，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。本案中，对于丁清华未经出租人西藏卫健委同意将案涉房屋转租给青小涛的事实本院予以确认。   针对青小涛有关丁清华未经出租人西藏卫健委同意将案涉房屋进行转租，故其与丁清华间形成的转租合同关系无效的主张。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故承租人未经出租人同意转租的，《中华人民共和国合同法》为出租人设定的救济途径仅是可以行使合同解除权。鉴于《中华人民共和国合同法》并未就承租人未经出租人同意向第三人转租时其转租合同的效力问题作出明确规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，本案应参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即虽然丁清华与青小涛形成的房屋租赁合同关系未经出租人同意，且丁清华对案涉租赁物并无权处分，但青小涛仍不得以此为由主张《房屋租赁协议》无效。也即是说，同是在行为人没有所有权或者处分权的情形下，转让标的物所有权的买卖合同尚且有效，更何况转让标的物使用权的转租合同效力。故原判依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条第二款认定转租协议无效系适用法律错误，应予纠正。   其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上述规定的初衷是基于对出租人权益的保护，故即便不考虑前述转租合同有效的相关理由，承租人或次承租人亦无权以转租协议未经出租人同意为由主张合同无效。结合本案，虽然西藏卫健委经一审法院追加作为第三人参与了本案诉讼，但西藏卫健委在本案一审中称，其仅认可与丁清华之间的关系，其他一切该委不清楚。而该委在二审期间提交的答辩状中称：“请求二审法院依法维持一审判决结论，即驳回青小涛的全部反诉请求。且不予认定该委知晓丁清华与青小涛口头达成转租协议的事实成立”。虽然西藏卫健委在本案历次审理中均只认可其与丁清华间存在租赁合同，对于丁清华与青小涛间的转租行为不予认可，但作为本案第三人，在一审追加西藏卫健委后于2016年6月8日进行的庭审中，西藏卫健委既已知悉丁清华与青小涛间的转租事实，但该委并未在本案中提出有关确认丁清华与青小涛间转租合同无效的诉讼请求，亦未另案主张案涉转租协议无效。对此，西藏卫健委虽辩称，因丁清华就其与青小涛间属于合作关系还是转租关系不断反复，故该委是待人民法院就上述法律关系的性质作出处理后再行主张权利。然而，本案二审判决即拉萨市中级人民法院（2016）藏01民终527号民事判决于2016年12月26日作出，该委于2017年1月3日签收判决书后，直至2017年10月27日西藏卫健委才向丁清华送达《关于终止房屋租赁合同的告知函》提出解除合同的主张。因此，西藏卫健委自其知道或应当知道丁清华与青小涛的转租事实后，并未提出有关转租协议应当确认为无效的明确主张，而青小涛作为次承租人其无权以案涉转租协议未经出租人同意为由主张合同无效，抗诉机关就此提出的抗诉意见应予采纳。   综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案法律关系为租赁合同法律关系，而租赁合同并不以出租人是否享有对租赁物的处分权、所有权为必要条件。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不违反法律禁止性规定，亦未侵犯次承租人的合法权益，仅是违反了其与原出租人不得转租的约定。青小涛作为次承租人亦无权以转租协议未经出租人同意为由主张合同无效。本案中，丁清华与青小涛间形成的转租合同法律关系系双方真实意思表示，应认定为合法有效。抗诉机关有关案涉转租合同效力的抗诉意见，以及丁清华就此提出的申诉理由成立，原判就此认定错误，应予纠正。   二、关于丁清华是否应向青小涛返还10万元转租费并赔偿装修损失费19.22万元的问题   原判有关转让费及赔偿装修损失的认定系基于案涉房屋转租协议无效，从而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定之无效合同的法律后果判决丁清华应向青小涛返还10万元转租费并赔偿装修损失费19.22万元。现因本院确认案涉转租协议有效，故青小涛基于转租协议无效提出的转租费以及赔偿装修损失费主张，本院不予支持，原判就此认定错误，本院予以纠正。同时，前述另案判决已确认解除西藏卫健委与丁清华签订的《房屋租赁合同》，丁清华与青小涛间就案涉房屋形成的租赁合同关系已无继续履行的可能，案涉房屋转租协议具有合同解除情形。但鉴于本案系适用二审程序审理的再审案件，在当事人无法达成调解，又未提出相关诉请，而原判亦未就丁清华与青小涛间的转租协议履行情况、解除条件进行审理，尤其是基于本案现有证据无法就丁清华与青小涛间转租关系的解除时间、解除原因以及责任承担等作出认定的情形下，关于解除案涉房屋转租协议的问题不宜在本案中一并处理，当事人可就此另行主张。综上，本院认为，原判基于案涉房屋转租协议无效作出有关丁清华应向青小涛返还10万元转租费并赔偿装修损失费19.22万元的认定错误，应予纠正，青小涛在本案一审中据此提出的反诉请求，一并予以驳回。   综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。检察机关有关案涉房屋转租协议有效的抗诉理由应予采纳，丁清华就此提出的申诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：   一、撤销拉萨市中级人民法院（2017）藏01民再10号民事判决、拉萨市中级人民法院（2016）藏01民终527号民事判决；   二、驳回被申诉人青小涛的全部诉讼请求。   一审案件受理费4400元，二审案件受理费8800元，均由青小涛负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   索 娜 吉  审  判  员   琼  巴  审  判  员   丹增罗布   二○二○年七月三十一日   法 官 助 理   崔 莹 莹  书  记  员   次  央