贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初5453号 原告：闵占友，男，1981年9月22日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事条。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），系贵州三好律师事务所律师，执业证号：15205200910545687。 委托诉讼代理人：李明尧（一般授权代理），系贵州三好律师事务所实习律师。 原告闵占友与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序于2020年6月20日公开开庭进行了审理。原告闵占友，被告委托诉讼代理人刘成涛、李明尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告闵占友向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于贵州省毕节市七星关区房屋的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金暂计30000元，从2015年4月1日起按日0.1%自2014年1月1日起计算至被告实际交付不动产权证书之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，因原告已领取涉案商品房不动产权证书，申请撤回第一项诉讼请求。变更第二项诉讼请求为：判决被告向原告支付逾期办证违约金，该违约金计算方式为，以原告已付购房款415717元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍的标准从2014年1月1日起计算至2020年3月26日。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为，违约金的起算时间由2015年4月1日为变更为2017年4月1日。 事实及理由：2013年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区房屋，房屋总价款382377.00元。（一）出卖人承诺于2014年12月30日前向原告交付房屋，并在交付房屋后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%按日承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列Ｘ项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款01%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款382377.00元，并支付了税费、代办证费等相关费用。被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告应当承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告天厦房开公司辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。关于原告要求支付逾期办证违约金请求权的部分，自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权未超过诉讼时效；三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的要求给付逾期办证违约金的诉讼请求，鉴于毕节市政府发布公告决定自2016年9月30日起在毕节市中心城区实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构整合是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致答辩人在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定答辩人在办理不动产权证方面构成违约，则应当扣除该一年的期间，剩余时间方能认定为违约期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，答辩人依法可随时履行，即答辩人不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间......”。本案中，《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。据此，原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，答辩人可以随时履行，原告虽可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行。故，原告认为答辩人在办理不动产权证书方面存在违约行为，与法律规定不符，无相应事实为凭。四、原告要求答辩人承担逾期办证违约责任，不能成立。理由：2016年3月9日，原告与答辩人就案涉房屋的办证问题签订了《补充协议2》，该补充协议将办证期限变更为取得初始登记后720日。答辩人于2019年1月31日将案涉房屋的初始登记证书办理完毕，答辩人于2019年4月29日将原告的不动产权证书办理完毕，并未超过补充协议变更约定的720日，故对原告要求答辩人支付逾期办证违约金应不予支持。综上所述，为减少不必要的诉讼、支持企业蓄积资金组织社会生产、促进社会经济的发展，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2013年6月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的位于毕节市（房号：Ｔ4-1-26-2），总房款为382377元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款115377元，余款267000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人承诺于前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款382377元。2016年1月8日，原、被告双方签订《天厦?茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》，该协议第六条约定：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”2016年12月24日，被告将涉案房屋交付原告。2019年1月31日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。2019年8月26日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。根据合同附件十二第3.2的约定，原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案中，原、被告双方在商品房买卖合同履行过程中签订《天厦?茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》，约定“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，上述补充协议的约定应视为原、被告双方就办理商品房转移登记的时间协商后进行了变更。据此，被告应于涉案房屋交付原告使用之日（2016年12月24日）起810日内（2019年3月14日前）为原告办理涉案房屋商品房转移登记。被告具备办理转移登记条件并通知原告提交办理转移登记资料的时间为2019年2月18日，未超过上述期限，故被告并未违约。因此，原告诉请被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告闵占友的诉讼请求。 案件受理费人民币275元，由原告闵占友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十日 书记员  毛雨