安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民初424号 原告：倪显芳,女,1969年4月27日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：潘天宇，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健，阜阳市永川商贸有限公司职工。 被告:阜阳市宏业房地产开发有限公司,住所地安徽省阜阳市颍泉区颍州中路物资院内。 法定代表人:吴正强,该公司总经理. 委托诉讼代理人:张宏伟,安徽恒言律师事务所律师。 被告：张春华,男,1966年7月1日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人:张宏伟,安徽恒言律师事务所律师。 被告：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市振兴路1号。 法定代表人：楼正文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨剑锋，该公司员工。 委托诉讼代理人：张新，安徽皖大律师事务所律师。 被告：安徽东杰房地产开发有限公司，住所地安徽省利辛县城关镇淝河路东阜蒙河北岸。 法定代表人：卢江洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋翠兰，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 原告倪显芳因与被告阜阳市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）、张春华、浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳公司）、安徽东杰房地产开发有限公司（以下简称东杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，向阜阳市颍东区人民法院提起诉讼，该院2016年9月30日立案后，于2017年5月19日作出（2016）皖1203民初1866号民事判决，倪显芳、东杰公司不服，向阜阳市中级人民法院提起上诉。阜阳市中级人民法院2017年7月26日立案后，于2017年9月8日作出（2017）皖12民终2185号民事裁定，撤销原判，发回重审。阜阳市颍东区人民法院于2017年10月20日作出（2017）皖1203民初2357号民事裁定，将本案移送本院审理。本院于2018年1月11日立案后，经审判委员会讨论决定，将本案报请安徽省高级人民法院指定管辖。2018年7月5日，安徽省高级人民法院裁定指定本院审理。本院经审理于2018年12月27日作出（2018）皖16民初12号民事判决，倪显芳不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）皖民终487号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院于2019年7月19日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年12月16日、2020年6月18日开庭进行了审理。原告倪显芳的委托诉讼代理人潘天宇、王建，被告宏业公司、张春华的委托诉讼代理人张宏伟，被告东杰公司的法定代表人卢江洪及委托诉讼代理人宋翠兰、王文光到庭参加诉讼。被告东阳公司的委托诉讼代理人杨剑锋、张新于2019年12月16日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪显芳在原一审向本院提出诉讼请求：1.判令解除倪显芳与宏业公司签订的房屋买卖合同，宏业公司返还倪显芳购房款1800万元、赔偿损失及利息1800万元（利息按同期银行贷款利率从2012年10月9日计算至本金付清之日）；2.依法确认宏业公司与东阳公司2014年1月17日签订的《协议书》、2014年3月28日签订的《补充协议》及2014年5月15日签订的《土地使用权转让协议》无效；3.判令张春华、东阳公司、东杰公司与宏业公司共同承担责任；4.案件受理费、保全费由被告承担。后倪显芳在审理期间变更诉讼请求第1项为：判令宏业公司与东杰公司共同履行房屋买卖合同，如履行不能，则解除倪显芳与宏业公司签订的房屋买卖合同，并判令宏业公司返还倪显芳购房款1800万元、赔偿损失1800万元（合计3600万元）及利息（利息按同期银行贷款利率从2012年10月9日计算至本金付清之日）。本院在原一审庭审时向倪显芳释明，倪显芳表示放弃诉讼请求第二项，选择诉讼请求第一项作为本案审理的范围。 本案重审期间，倪显芳变更诉讼请求为：1.判决东杰公司、宏业公司继续履行房屋买卖合同和东杰公司与宏业公司的协议书，立即向倪显芳交付（原6号楼现1号楼）78套8580平方米房屋；2.判决东杰公司、宏业公司、东阳公司、张春华共同按房屋买卖合同、协议书和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，向倪显芳承担逾期交房的损失和利息；3.本案诉讼费由宏业公司、张春华、东阳公司、东杰公司负担。事实和理由：倪显芳因看好利辛县房地产市场投资潜力，经与宏业公司法定代表人张春华协商，2012年10月7日与宏业公司签订房屋买卖合同。合同第一条约定，倪显芳购买宏业公司开发的利辛县云顶花都小区6#楼78套房屋，建筑面积为8580平方米；合同第四条约定，购房总金额为1800万元；合同第五条约定，倪显芳在合同生效之日起3日内将房屋总价款按照宏业公司提供的账号转账支付；合同第六条约定，宏业公司在合同生效之日起780日内交付房屋并办理产权证。倪显芳按照约定将1800万元购房款分5笔转入张春华及其指定的利辛县兴业置业有限公司的账户，履行了合同付款义务。合同约定交房期限届满后，倪显芳向宏业公司催要房屋，宏业公司以各种理由拖延交付。2015年10月17日，宏业公司在倪显芳的一再催要下向倪显芳出具承诺保证书。该保证书载明，原利辛县云顶花都6#楼土地及项目均交由东阳公司、东杰公司开发，三家公司愿意无条件将已更名为水岸明珠新天地1号楼的房屋交房并办证给倪显芳，否则宏业公司自愿与东阳公司、东杰公司承担赔偿责任。倪显芳至此才知道，所购买的房屋出现变故。后倪显芳经多方调查方知，2014年1月17日，宏业公司与东阳三建公司签订协议书，宏业公司将6#楼抵付欠东阳公司的债务3900万元，2014年3月28日宏业公司又与东阳公司签订补充协议，约定将利辛县水岸云顶花都6#楼开发权，包括施工经营销售权全部转让给东阳公司，但是双方对倪显芳购买的6#楼78套房屋的事实却只字未提。2014年5月15日，宏业公司与东阳公司为履行补充协议，又签订土地使用权转让协议书，约定将利辛县水岸云顶花都6#楼地块7.04亩土地每亩作价23万元，合计161.96万元转让给东阳公司，该地块上已建设的12层房屋以抵偿的方式转让给东阳公司，同时还约定有保密条款，不得对第三方泄露协议内容。2014年4月25日，卢江洪一人出资成立东杰公司，宏业公司和东阳公司向利辛县国土资源局申请将6#楼地块的土地使用权变更登记到东杰公司名下，由东杰公司负责后期的开发和销售。倪显芳支付巨资购买的78套房屋，由宏业公司、张春华、东阳公司、东杰公司一系列违规操作下，更名换姓。倪显芳和宏业公司签订房屋买卖合同时间在先，且倪显芳已经实际支付了全部购房款，依法应享有合同权益，但宏业公司为逃避债务，与东阳公司、东杰公司恶意串通，以畸低的土地价格及约定保密条款等方式，违法转让6#楼的土地使用权及在建房屋，严重损害了倪显芳的合法权益，按照合同法第五十二条的规定，宏业公司与东阳三建公司签订的协议书、补充协议书和土地使用权转让协议书应当属于无效合同。现东杰公司已经将涉案的6#楼地块上倪显芳购买的部分房屋对外销售，导致倪显芳的合同权益不能实现，宏业公司应当承担相应的赔偿责任。张春华、东阳公司、东杰公司与宏业公司串通，共同实施了违法行为，应与宏业公司共同承担赔偿责任。2014年10月26日，东杰公司与宏业公司签订协议，约定东杰公司负责履行交房义务，最迟于2016年6月底将房屋交付给倪显芳，否则由东杰公司退还房款，并支付两倍的损失，即房款的同期贷款利率。 宏业公司、张春华辩称，针对变更诉讼请求，没有详细的损失和计算标准，如果诉讼标的没有超过3000万元，要求移送利辛县人民法院审理，交付房屋要求已经不能实现，不应得到支持。 东阳公司辩称，东阳公司不是房屋买卖合同的主体，倪显芳要求没有法律依据，请求驳回倪显芳诉讼请求。 东杰公司辩称，1.东杰公司并非合同签订主体，根据合同相对性原则，东杰公司不应成为本案被告。2.案涉合同已经解除，倪显芳诉请解除合同，宏业公司并未提出任何异议，根据合同法的相关规定，该合同已经解除。3.即使合同没有解除，该合同也是无效合同。宏业公司至今未取得商品房预售许可证，商品房买卖合同为无效合同。4.本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷的担保，宏业公司也明确是因借款才签的房屋买卖合同。房屋尚未建成，倪显芳购买78套房屋明显不符合交易习惯，也不符合常理。5.东杰公司取得的案涉工程在建合法手续系通过合法的司法裁判文书取得，以及后续的自建并非无偿受赠，不应对宏业公司的任何债务承担责任。6.本案不应由中院作为一审。7.本案诉讼请求不明确，且与事实理由的内容相矛盾。8.案涉房屋已经销售他人并交付使用，倪显芳的诉讼请求不具有可供执行性。9.倪显芳所诉称的东杰公司与宏业公司之间所签订的协议客观上不存在，东杰公司对于倪显芳不具有任何给付义务。 安徽省高级人民法院（2019）皖民终487号民事裁定认为，涉案6﹟楼在建工程抵付给东杰公司开发建设后，现已取得商品房预售许可证，涉案房屋买卖合同约定的标的物属于涉案6﹟楼，这是客观事实，原判未依据上述事实，结合相关法律规定，对涉案房屋买卖合同效力进行具体问题具体分析，显属不当；即使涉案房屋买卖合同无效，理应先确定宏业公司退还倪显芳1800万元购房款，并赔偿相应的损失，然后审查分析其他当事人应否承担连带责任，但原判却驳回了倪显芳的全部诉讼请求，显属错误；二审中，倪显芳提交了宏业公司和东杰公司签订的协议书,证明东杰公司同意对宏业公司原售水岸云顶花都6﹟楼购房户负责，同意最迟到2016年6月底将房屋交付给倪显芳，否则自愿退还倪显芳1800万元购房款，并承担相应的赔偿责任，但宏业公司和东杰公司对该协议的真实性均不予认可，且东杰公司申请对该协议上公章的真伪进行鉴定。因此本案基本事实不清。 本案重审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。在本案审理过程中，东杰公司申请对倪显芳在二审期间提交的案涉争议2014年10月26日协议书进行鉴定，本院予以准许。本院委托安徽龙图司法鉴定中心进行鉴定，根据鉴定申请委鉴定事项为：1.检材《协议书》落款处“安徽东杰房地产开发有限公司”印文与样本上“安徽东杰房地产开发有限公司”印文的同一性鉴定；2.检材“协议书”落款处“安徽东杰房地产开发有限公司”印文的形成时间鉴定。安徽龙图司法鉴定中心于2020年6月2日作出皖龙图司鉴【2020】文书鉴字第219号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1.检材《协议书》落款处“安徽东杰房地产开发有限公司”印文与样本1﹒﹒﹒14上“安徽东杰房地产开发有限公司”印文不是同一印章盖印形成；2.无法确定“协议书”落款处“安徽东杰房地产开发有限公司”印文的形成时间。倪显芳认为东杰公司提供的两枚印章检材不具有唯一性，不具有合法性和合理性，该鉴定意见书不能作为证据使用。东杰公司认为该份鉴定意见书真实合法有效。宏业公司、张春华对鉴定意见无异议，认为该份协议不是宏业公司出具，又不是东杰公司出具，所以应由倪显芳继续举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.倪显芳与宏业公司之间存在何种民事法律关系。倪显芳提交案涉2012年10月9日房屋买卖合同，证明与宏业公司之间存在房屋买卖合同关系。张春华认为案涉1800万元是借款，房屋买卖合同实际上是抵押。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。倪显芳主张已支付1800万元购房款，宏业公司并无异议，张春华在案涉房屋买卖合同中也签字认可。宏业公司系房地产开发企业，倪显芳主张与宏业公司系房屋买卖合同关系，符合上述司法解释的规定。2.关于东杰公司取得案涉争议房屋买卖合同标的物争议。东杰公司对其名下1号楼即是案涉原宏业公司开发的利辛县云顶花都6＃楼，并无异议。当事人提交的证据能够认定，东杰公司于2014年12月23日受让了安徽明珠建设工程有限公司已为生效法律文书所确定的对宏业公司享有的债权1400万元。本院裁定将案涉争议的6号楼在建1-5层以拍卖保留价649.062万元抵付给东杰公司。2014年3月28日，依据生效民事判决，宏业公司因欠东阳公司工程款、违约金及利息3900万元，将案涉6号楼开发权全部抵押并移交给东阳公司监管包括销售。2014年5月15日，宏业公司与东阳公司、卢江洪签订协议将案涉利辛县云顶花都小区6号楼地块全部土地7.04亩及地块上所有建筑以抵偿方式转让给东阳公司，东杰公司代宏业公司偿还相关债务1323万元，并约定双方对该协议负有保密义务。2014年6月29日，利辛县人民政府为东杰公司颁发了利国用（2014）第××号国有土地使用证。2015年8月24日，本院裁定案涉6号楼6-12层以第一次拍卖保留价856.09万元抵付给东杰公司。东杰公司依法办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，并在12层基础上进行了建设。3.案涉2014年10月26日协议书是否真实有效。倪显芳提交的宏业公司和东杰公司签订的协议书，宏业公司和东杰公司均不认可。东杰公司申请鉴定，经鉴定印文不是同一印章盖印形成。本院经审查，（1）倪显芳委托诉讼代理人王健主张该协议书是张春华向其提供，张春华不予认可；（2）上述协议仅加盖印章，宏业公司、张春华、东杰公司否认该协议的真实性，倪显芳未能提供证据证明协议签约人情况；（3）倪显芳就本案纠纷向阜阳市颍东区人民法院提起诉讼，请求解除倪显芳与宏业公司所签房屋买卖合同，直至移送本院审理，均未提交该协议。倪显芳一方解释是怕对方恶意串通，理由较为牵强，与常理不符；（4）证人王某未有出庭接受质询；（5）东杰公司提供使用的两枚印章样本与该协议印文经鉴定非同一印文。综合以上因素考量，故难以认定上述协议真实有效。4.关于倪显芳提交的2014年11月8日和2015年10月17日承诺对东阳公司、东杰公司是否具有拘束力。该两份协议仅加盖宏业公司印章，宏业公司和张春华否认出具过承诺书。东杰公司认为承诺并无东杰公司确认盖章，不能因第三方说东杰公司有义务就应当承担义务。东阳公司认为仅是宏业公司的单方承诺，不对东阳公司具有效力。本院经审查认为，宏业公司与倪显芳存在房屋买卖合同关系，宏业公司承诺自愿与东阳公司、东杰公司向倪显芳承担责任，东阳公司、东杰公司不予认可，宏业公司未有提交能够证明东阳公司、东杰公司认可该承诺内容的证据。故倪显芳主张东阳公司、东杰公司承担房屋买卖合同义务，证据不足。本案审理过程中，张春华因逃税罪被判处有期徒刑在监狱服刑，本院对张春华就有关情况进行了核实。张春华对案涉争议2014年10月26日的协议书及承诺说明书不予认可。张春华称通过魏建才向王健借了1800万元，房屋买卖合同是魏建才写的，其和王健签字，倪显芳名字应该是后来加上的，签合同时房子还未封顶，该合同实际上只是临时抵押，借王健的钱应该由宏业公司还，跟东杰公司与东阳公司没有关系。 经审理查明：2012年10月7日，倪显芳与宏业公司签订房屋买卖合同。约定：宏业公司房屋坐落于利辛县云顶花都6#楼,共78套[1单元1－26层52套、3－2单元1－26层（半单元）]，房屋结构为框架，建筑面积8580平方米，房屋用途为住宅；房屋总金额为1800万元，倪显芳应于合同生效之日起3日内将房屋全部价款付给宏业公司，现款买房,甲方提供账号转账；宏业公司应于本合同生效之日起780日内，将该房屋的产权证书办至倪显芳名下，并应收到该房屋全部价款之日起780日内，将该房屋付给倪显芳；倪显芳逾期付款的违约责任，倪显芳乙方付足房款，宏业公司和张春华共同承担赔偿倪显芳1200万元；宏业公司和张春华共同保证无条件给倪显芳交房办证，不以任何理由损害倪显芳权利，否则共同赔偿倪显芳1200万元损失和购房款1800万元。倪显芳、张春华在合同落款处签名并加盖了宏业公司印章。合同签订后，倪显芳分5笔，分别为500万元、335万元、400万元、460万元、105万元，共计1800万元购房款转至张春华、利辛县兴业置业有限公司账户。2012年10月9日，宏业公司向倪显芳出具1800万元收据。 2014年3月28日，宏业公司与东阳公司签订补充协议。主要内容为，根据（2013）亳民一初字第00006号民事判决，经双方再次确认总额，就宏业公司所欠债务如何清偿，6#楼抵押优先受偿，开发经营权的移交，东阳公司在6#楼所得利润中帮助宏业公司清偿部分债务等事宜，达成共识：宏业公司共欠东阳公司工程款、违约金及利息合计3900万元；宏业公司同意将6#楼开发权全部抵押并移交给东阳公司监管包括销售，宏业公司不再干涉6#楼的施工及销售等相关事宜；东阳公司同意在6#楼所得售楼款项中替宏业公司偿还以下债务及6#楼售楼款部分的税金：1.欠明珠公司915万元；2.欠东阳公司3900万元（含6#楼法院判决已确认的1120万元）；3.购房户所交订金约318万元；4.施工监理费约40万元；5.后续建设资金约4100万元；6.6#楼销售税金约1200万元；7.销售及管理费用未列入，所产生费用待最终结算；8.原宏业公司所欠地税局税款约1000万元（已查封6#楼）。上述款项合计约11473万元（不包含设计费、规费），超出1473万元，其中所签地税局税款1000万元由宏业公司承担（请政府协调解决，宏业公司不得影响6#楼的施工及销售），超出的473万元由东阳公司承担。经双方协议，6#楼销售款超出1亿元，超出部分偿还宏业公司原欠税款1000万元整，不足部分由宏业公司承担补交。除以上债务及费用外，其他所有债务由宏业公司自行承担，不得跟6#楼发生任何经济纠纷，如由此产生的一切责任及经济损失由宏业公司全部承担，并赔偿东阳公司全部损失。 2014年5月15日，宏业公司（甲方）与东阳公司、卢江洪（乙方）签订土地使用权转让协议书。载明：乙方诉甲方建设工程施工合同纠纷一案，根据2013年12月10日作出的（2013）亳民一初字第00006号民事判决结果，宏业公司应支付东阳公司工程款3900万元（截至2014年1月30日），并应立即为宏业公司办理6#楼的抵押登记手续；2014年1月17日，双方及安徽明珠建设工程有限公司（以下简称明珠公司）在利辛县政府的见证下达成协议，宏业公司将名下6#楼抵偿给与东阳公司，东阳公司代宏业公司偿还相关债务（明珠公司915万元、购房户所交定金约318万元、监理费约40万元、设计费约50万元，合计约1323万元）；双方达成以下土地转让协议：一、鉴于宏业公司拖欠东阳公司巨额工程款，宏业公司愿意将其名下位于利辛县云顶花都小区6#楼地块的全部土地（地号：213000040133，证号：利国用（2011）字第0001号）面积为4692.45㎡，合计为7.04亩及该地块上所有建筑以抵偿的方式转让给东阳公司。二、本地块7.04亩作价为23万∕亩，合计为161.96万元。三、本协议签订后十日内，甲方应全力配合乙方或乙方指定的第三方将云顶花都小区六号楼地块土地上所有建筑物产权办理到乙方或乙方指定的第三方名下，甲方对此无异议。四、因容积率增加所产生的所有费用由甲方承担。五、甲乙双方对该协议负有保密义务，不得向任何协议外第三方泄露该转让协议内容。 2014年5月20日，利辛县国土资源局（甲方）、宏业公司（乙方）、东阳公司（丙方）签订协议。明确“水岸云顶花都”项目用地位于淝河路东侧，面积64650.6平方米，因工程款债务原因，乙方申请部分土地使用权转让并分割办理两个土地使用证，经三方协商达成协议：一、甲方同意乙方土地转让给丙方，并将该宗土地分割为两宗土地，面积分别为59957.55平方米和4692.45平方米，土地的用途按照规划局出具的规划设计条件不变，乙、丙双方应同时执行原《国有建设用地使用权出让合同》权利和义务；二、建设主管部门对分割后的土块不单独验收，待整个项目竣工后综合进行验收；三、对“水岸云顶花都”项目用地，增加容积率部分，由乙方负责补缴土地出让金。 安徽首佳土地评估测绘有限公司接受东杰公司委托对安徽省利辛县红丝沟西侧，明珠广场公园北侧，水岸云顶花都小区东侧，醉月溪南侧一宗4692.45平方米的住宅用地土地使用权转让价格评估，该公司于2014年6月9日作出土地估价报告，估价结果：在估价设定用途、开发程度条件下于估价基准日2014年6月6日土地剩余使用年限为65.16年的土地使用权转让价格为566.38万元。 2014年6月11日，东杰公司按照计税金额或销售收入5663800元缴纳土地使用转让契税226552元。2014年9月22日，东杰公司就位于利辛县淝河东侧、阜蒙路北侧水岸明珠新天地1#楼取得建设用地规划许可证。 2014年12月4日，宏业公司的法定代表人由张春华变更为吴正强。 2014年12月23日，明珠公司与东杰公司签订债权转让协议，将本院（2012）亳民一初字第00040号民事调解书确定的明珠公司对宏业公司享有的因承建利辛县云顶花都地下车库所负工程款债权以1080万元的价格转让给东杰公司。本院依据申请变更申请执行人明珠公司为东杰公司，于2014年12月24日作出（2013）亳执字第00009－6号执行裁定，将宏业公司位于利辛县淝河路南段云顶花都小区六号楼的在建工程1－5层的在建工程予以解封，以第二次拍卖保留价649.062万元抵付给东杰公司。 2015年2月3日取得建设工程规划许可证，2015年4月30日取得建筑工程施工许可证， 2015年7月9日，东阳公司（甲方）、东杰公司（乙方）、宏业公司（丙方）签订债权转让合同。内容为：东阳公司承建宏业公司开发的利辛县明珠大酒店及水岸云顶花都4#－9#楼工程，因宏业公司未能按期支付工程款，东阳公司向本院起诉，2013年12月10日作出（2013）亳民一初字第00006号民事判决书，约定经三方确认甲方对丙方享有的债权总额为3900万元，甲方同意将该债权全部转让给乙方，丙方也同意甲方将上述债权转让给乙方，甲方同意自本协议签订之日起7日内向本院申请办理相关手续，由法院直接将宏业公司名下利辛县云顶花都小区六号楼6-12层裁定至东杰公司名下。 2015年7月10日东阳公司（甲方）、东杰公司（乙方）、宏业公司（丙方）签订抵付协议。约定丙方名下的利辛县淝河路南段云顶花都小区6号楼的在建工程（6－12层）以流拍价人民币856.09万元抵付给乙方，抵付后乙方有权就（2013）亳民一初字第0006号民事判决书所确定的剩余债权继续向丙方进行追偿。2015年8月24日本院作出（2015）亳执字第00122－1号执行裁定书，将被执行人宏业房产地公司位于利辛县淝河路南段云顶花都小区六号楼6－12层的在建工程予以解封，以第一次拍卖保留价856.09万元抵付给东杰公司抵偿债务，东杰公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 2015年10月1日，东杰公司取得商品房预售许可证。案涉工程由东杰公司开发建设至21层，东杰公司主张水岸明珠新天地1#楼已经销售完毕。 本院审理期间，依据倪显芳申请，本院于2019年9月16日作出（2019）皖16民初424号之一民事裁定书，裁定对阜阳市颍东区人民法院于2016年10月20日作出的(2016)皖1203民初1866号民事裁定书裁定查封的房屋进行续封。 本院认为：根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.倪显芳与宏业公司所签房屋买卖合同是否有效；2.案涉合同能否履行，东杰公司是否负有交付房屋的合同义务；3.东杰公司、宏业公司、东阳公司、张春华是否应承担逾期交房损失及利息的民事责任。 一、关于倪显芳与宏业公司所签房屋买卖合同是否有效问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。案涉6#楼在建工程抵付给东杰公司开发建设后，现已取得商品房预售许可证，涉案房屋买卖合同约定的标的物属于涉案6#楼，即现东杰公司水岸明珠新天地1#楼，是客观事实。故倪显芳与宏业公司所签房屋买卖合同可以认定有效。 二、关于案涉合同能否履行，东杰公司是否负有交付房屋的合同义务问题 涉案6#楼在建工程抵付给东杰公司开发建设后，东杰公司取得涉案工程土地使用权、建设工程规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证。就案涉房屋买卖合同，宏业公司交付合同标的物的义务实际上已履行不能。宏业公司与东阳公司、卢江洪签订协议将案涉利辛县云顶花都小区6号楼地块全部土地7.04亩及地块上所有建筑以抵偿方式转让给东阳公司，东阳公司代宏业公司偿还相关债务1323万元及宏业公司同意将6#楼开发权全部抵押并移交给东阳公司，东阳公司同意在6#楼所得售楼款项中替宏业公司偿还约11473万元，并不包括案涉争议购房款1800万元。宏业公司与东阳公司约定除以上债务及费用外，其他所有债务由宏业公司自行承担，不得跟6#楼发生任何经济纠纷。东杰公司因受让明珠公司、东阳公司对宏业公司享有的债权，并代宏业公司偿还相应债务而取得涉案6#楼开发建设的权利。倪显芳未有提交有效证据证明宏业公司将涉案房屋买卖合同的权利义务转让东阳公司或东杰公司。故倪显芳要求东杰公司履行交付房屋的合同义务，缺乏依据。宏业公司不能履行交付房屋买卖合同标的物的义务，已构成根本违约。 三、关于东杰公司、宏业公司、东阳公司、张春华是否应承担逾期交房损失及利息的民事责任问题 东杰公司主张与倪显芳不存在房屋买卖合同关系，且已将自己开发建设的涉案标的物销售。本案中，东杰公司不负有交付涉案房屋买卖合同标的物的义务，故倪显芳要求东杰公司交付房屋诉讼请求，不应予以支持。宏业公司不能履行交付涉案房屋买卖合同标的物的义务，构成根本违约。倪显芳因本案纠纷，向阜阳市颍东区人民法院提起诉讼及该案被移送本院管辖，诉讼请求均为要求解除与宏业公司所签房屋买卖合同，宏业公司、张春华认为交付房屋已不能实现，并在阜阳市颍东区人民法院诉讼时，表示愿意解除合同。故涉案房屋买卖合同应属实际上已解除并终止履行。在本案重审期间，倪显芳变更诉讼请求为要求东杰公司、宏业公司继续履行涉案房屋买卖合同，本院不予支持。倪显芳请求东杰公司、宏业公司、东阳公司、张春华承担逾期交房损失及利息，实际上应确定为逾期不能履行房屋买卖合同所造成的损失，按照涉案房屋买卖合同第十条约定宏业公司和张春华应共同赔偿倪显芳1200万元损失和购房款1800万元。考虑到合同不能履行、违约时间及房屋市场价格等因素，对该损失约定应予认定。倪显芳与宏业公司所签房屋买卖合同除赔偿损失1200万元约定外，并无支付利息的约定，故对倪显芳支付利息的请求不予支持。倪显芳主张宏业公司、东杰公司对涉案房屋具有交房义务，东阳公司与宏业公司、东杰公司恶意串通，低价转移宏业公司资产损害其利益，应当承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告阜阳市宏业房地产开发有限公司、张春华于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪显芳购房款1800万元及损失1200万元，合计3000万元； 二、驳回倪显芳的其他诉讼请求。 案件受理费189800元，由被告阜阳市宏业房地产开发有限公司、张春华负担；财产保全申请费5000元，鉴定费55000元，由原告倪显芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  王文伟 审 判 员  沙启峰 人民陪审员  周文生 二〇二〇年七月二十八日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。