武川县人民法院民事判决书（2020）内0125民初455号原告：武川县农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇南大街16号。法定代表人：刘国春，理事长。委托诉讼代理人：苏娟娟，女，武川县农村信用合作联社不良资产管理部员工。被告：刘琦，女，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。被告：袁博，男，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市。共同委托诉讼代理人：刘铮，内蒙古久晖律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：温雅，内蒙古久晖律师事务所律师。被告：内蒙古弘德房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼哈公路546号。法定代表人：刘致安，执行董事。委托诉讼代理人：刘铮，内蒙古久晖律师事务所律师。原告武川县农村信用合作联社（以下简称信用联社）诉被告刘琦、被告袁博、被告内蒙古弘德房地产开发有限公司（以下简称弘德公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。原告信用联社的委托诉讼代理人边谊红、李晓群、被告刘琦、被告袁博的共同委托诉讼代理人刘铮、温雅到庭参加了诉讼，庭审中信用联社申请追加弘德公司为本案被告，后本院依法追加弘德公司为本案的被告参加诉讼并进行了第二次开庭审理。原告信用联社的委托诉讼代理人苏娟娟、被告刘琦、被告袁博的共同委托诉讼代理人刘铮、被告弘德公司的委托诉讼代理人刘铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信用联社向本院提出诉讼请求：1.要求刘琦、袁博归还信用联社借款本金3499800元，截止2020年4月4日所欠利息541837.09元，本息合计4041637.09元，并承担归还前的应付利息（从2020年4月5日起承担利息的本金3499800元，合同约定月利率8.9062‰，逾期加收50%，实际执行13.3593‰，到还清为止）；2.请求判令被告刘琦、被告弘德公司承担抵押还款责任，原告对其提供的抵押物拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；3.要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：刘琦、袁博于2016年12月31日向信用联社借款350万元，约定月利率8.9062‰，借款到期日为2019年12月5日。被告刘琦为该笔借款提供了抵押担保，抵押物分别位于乌兰察布市××区、建设路转角恩和世纪广场商业22019室、22020室、22021室、22022室、22023室、22024室、22025室、22026室、22027室，并在乌兰察布市集宁区不动产登记局办理了预售商品房抵押权预告登记。借款到期后经信用联社多次催要，被告以多种借口不予归还借款本息，故诉至武川县人民法院。被告刘琦、袁博庭审答辩称，对借款事实没有异议，但是对归还的本金利息有异议，并且逾期罚息利率过高。预售商品房抵押权预告登记并非现实抵押权，不符合抵押权的法律规定，请查明事实后依法裁判。被告弘德公司庭审答辩称，我公司只是协助双方当事人办理抵押手续，并未抵押任何财产。我公司与本案涉及的全部协议没有权利义务关系，我公司不是适格被告，请求依法驳回对弘德公司的诉讼请求。信用联社围绕诉讼请求依法向法庭提交证据（一）个人借款合同，证明2016年12月31日被告刘琦、袁博向原告借款350万元，双方签订个人借款合同，借款到期日为2019年12月5日，月利率8.9062‰，并约定逾期贷款罚息利率为在贷款利率基础上加收50%；证据（二）借款借据、贷户明细查询、涉诉客户利息统计表，证明原告已经按照合同约定履行了发放借款义务。被告刘琦、袁博未能按照合同约定按期足额还本付息，截止2019年12月31日尚欠借款本金3499800元，尚欠利息541837.09元。证据（三）抵押担保合同、房地产抵押清单、不动产登记证明，证明刘琦自愿以自己所有的位于乌兰察布市××区、建设路转角恩和世纪广场的九套房屋作为抵押物，为该笔借款提供抵押担保。被告刘琦、袁博的质证意见，对原告证据（一）个人借款合同没有异议，但是借款合同的签订时间是12月30日，实际收到借款是12月31日，利息计算期间不准确，罚息过高；对证据（二）借款借据、贷户明细查询、涉诉客户利息统计表，对借据和贷户明细查询真实性认可，对涉诉客户利息统计表不认可，我方归还的本金利息比原告统计的多；对证据（三）抵押担保合同、房地产抵押清单、不动产登记证明的真实性认可。被告弘德公司的质证意见，我公司在借款合同和抵押合同上盖章是应双方当事人的要求，配合其办理相关手续，我公司不是抵押人，也没有抵押任何财产，该合同与弘德公司无关。本院认证意见，原告所举证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和庭审中确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，刘琦、袁博与信用联社签订《个人借款合同》，合同约定：借款金额为350万元整，借款期限36个月，借款到期日为2019年12月5日，借款利率为月利率8.9062‰，按季结息，并约定逾期贷款罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，同时，刘琦、袁博与信用联社签订《抵押担保合同》，合同约定：由刘琦、袁博为该笔借款提供抵押担保，抵押物为乌兰察布市集宁区恩和大街、建设路转角恩和世纪广场商业楼22019室、22020室、22021室、22022室、22023室、22024室、22025室、22026室、22027室，弘德公司在抵押担保合同和房地产抵押清单上签字盖章。2016年12月30日乌兰察布市不动产登记局对上述九套房屋出具预售商品房买卖预告登记证明和预售商品房抵押权预告登记证明。另查明，2016年12月31日，信用联社发放借款350万元。2017年8月9日，刘琦、袁博偿还借款本金100元、偿还借款利息178717.74元和50913.78元；2018年12月30日，刘琦、袁博偿还借款本金100元、偿还借款利息518474.47元和9351.24元；后刘琦、袁博再未归还借款本息。关于利息计算，从2016年12月31日至2017年8月8日共计221天利息为229631.52元（以350万元为基数，月利率8.9062‰）；从2017年8月9日至2018年12月29日共计508天利息为527825.71元（以3499900元为基数，月利率8.9062‰）；从2018年12月30日至2019年12月5日共计340天利息为353259.08元（以349800元为基数，月利率8.9062‰）；从2019年12月6日至2020年4月4日共计121天利息为188578.01元（以3499800元为基数，月利率13.3593‰）；以上利息共计1299294.317元。减去刘琦、袁博已支付的利息共计757457.23元，尚欠利息541837.09元（截止到2020年4月4日）。原告信用联社于2020年6月30日向本院提出诉讼保全申请，本院于同日作出（2020）内0125民初455号民事裁定书，裁定对被申请人刘琦（身份证号码：×××）、袁博（身份证号码：×××）所有的位于乌兰察布市××区、建设路转角恩和世纪广场商业22019室、22020室、22021室、22022室、22023室、22024室、22025室、22026室、22027室予以查封，期限为三年。本院认为，刘琦、袁博与信用联社签订《个人借款合同》、《抵押担保合同》，均为双方真实意思表示，合法有效。在信用联社依约交付借款后，刘琦、袁博应当按约定及时归还全部借款本息，刘琦、袁博在归还部分借款利息后，不再归还的行为已构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点在于信用联社对涉案的九套房屋拍卖、变卖所得的价款是否享有优先受偿权以及被告弘德公司是否承担抵押担保责任。关于第一个争议焦点，本院认为,上述房产已办理预售商品房抵押权预告登记,但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预售商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他的效力。因此,原告信用联社作为上述房屋预售商品房抵押权预告登记的权利人,在未办理上述房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分;但依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定,抵押权自登记时设立,信用联社对上述房屋不享有现实抵押权。据此,信用联社主张对上述房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，本院不予支持。关于第二个争议焦点，经本院查明，弘德公司只是在抵押担保合同和房地产抵押清单上签字盖章，抵押清单上的房屋权利人是刘琦而非弘德公司，双方当事人对该事实均认可，故弘德公司不是本案所涉借款的抵押人，其不应当承担抵押担保责任。综上所述，对于信用联社的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由刘琦、袁博归还原告武川县农村信用合作联社借款本金3499800元、利息541837.09元（截止到2020年4月4日），本息合计4041637.09元，并继续支付利息（以3499800元为基数，按月利率13.3593‰，从2020年4月5日开始计算）直至借款本金实际付清为止，款于本判决生效之日起四十五日内付清；二、驳回原告武川县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19567元，诉讼保全费5000元，由刘琦、袁博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 胡海丽二〇二〇年七月二十四日书记员 郭 蕾附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。