上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6641号上诉人（原审被告）：上海峭迪实业发展有限公司,住所地上海市奉贤区青村镇奉村路458号1幢A9-A12室。法定代表人：洪宝，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海知圣实业发展有限公司,住所地上海市宝山区长临路959弄11号218-D室。法定代表人：沈嘉炜，执行董事。委托诉讼代理人：赵明亮,上海邦信中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡嘉慧,上海邦信中建中汇律师事务所律师。上诉人上海峭迪实业发展有限公司（以下简称峭迪公司）因与被上诉人上海知圣实业发展有限公司（以下简称知圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初83770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人峭迪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需退还被上诉人押金及水电表卡押金。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案的实际情况是被上诉人在2018年12月27日告知上诉人学校资质办不下来决定不再继续租赁涉案房屋。被上诉人从未在租赁房屋期间向上诉人提出过任何有关于房屋面积有误的情况，且上诉人在出租房屋时已经向被上诉人出示了房屋产权证，被上诉人完全是因为自身原因无法继续租赁房屋。因此，被上诉人提前终止合同应当承担3个月租金作为违约金，上诉人将被上诉人的押金折抵违约金于法有据。被上诉人知圣公司辩称，不同意上诉人的请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原审法院的判决。知圣公司向一审法院起诉请求：1.确认知圣公司与峭迪公司签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除；2.判令峭迪公司退还知圣公司已支付的押金人民币（以下币种相同）113,333元及水电表卡押金200元；3.判令峭迪公司退还知圣公司已支付承租期间误差面积的租金174,941.53元；4.判令峭迪公司退还知圣公司已支付的承租期间误差面积的物业管理费11,806.67元；5.判令峭迪公司退还知圣公司支付的约16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元；6.诉讼费由峭迪公司承担；7.判令峭迪公司向知圣公司支付自2019年2月1日起至峭迪公司实际返还上述费用止的利息（利息的计算方式为：以304,686.64元为本金,按同业拆借中心公布的同期贷款利率标准计算）。一审法院认定的事实：知圣公司与峭迪公司于2018年4月9日签订《租赁合同》，《租赁合同》约定：峭迪公司将上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给知圣公司，办公室面积约为1,886平方米；知圣公司确认承租系争房屋仅用于办公培训,所有国家对行业规定的证件知圣公司均需自行办理；在租赁期限内,未事前征得峭迪公司的书面同意,并按规定报经有关部门核准,知圣公司不得擅自改变系争房屋的使用用途；租赁期限为6年，自2018年5月1日至2024年4月30日止，其中2018年5月1日前为免租期,租金从2018年5月1日开始计算；租金每两年递增6%，以此类推；第一年租金为68万元，此价格不含税,知圣公司若需开10%增值税专用发票需另付8%的税点；付款方式为付三押二，租赁押金为113,333元；合同还约定房屋的物业管理费为每平方米每月2元，知圣公司按照三个月为一期支付物业管理费，峭迪公司于签订合同3个工作日内支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的物业管理费11,316元；……。签订合同后，知圣公司向峭迪公司支付了2018年5月1日至2019年1月31日期间的租赁费用，其中包括租赁押金113,333元、水电卡押金200元。产权登记信息显示，系争房屋的位置为上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX幢全幢，建筑面积为1,242平方米。知圣公司得知产载建筑面积与《租赁合同》约定的建筑面积有差异后与峭迪公司沟通未果，于2019年1月31日搬离系争房屋。知圣公司曾于2019年4月1日起诉峭迪公司，要求撤销合同、返还超出实际建筑面积的租金和物业管理费等，一审法院以25175号案立案审理，后知圣公司因故撤诉。知圣公司现再次诉至法院，要求判如所请。峭迪公司庭审中称系争房屋中有产证面积中未记载的面积。25175号案审理中，峭迪公司称系争房屋的产证上记载的总层数为3层，峭迪公司实际出租给知圣公司的为4层；知圣公司承认系争房屋有4层，但是第4层是阁楼，根本不能在里面正常使用。一审法院认为，系争房屋产证记载的建筑面积为1,242平方米、3层，而系争房屋实际使用中分割为4层，实际使用面积大于1,242平方米，峭迪公司未举证证明系争房屋的第4层取得了相应的权属凭证。因此，知圣公司与峭迪公司之间关于系争房屋中有证面积1,242平方米的租赁合同关系，系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效；知圣公司与峭迪公司之间关于系争房屋中无证部分的第4层的租赁合同关系，违反国家效力性强制性法律规定，依法无效。关于《租赁合同》部分解除及部分无效。因峭迪公司已经于2019年1月31日搬离系争房屋，双方关于有证面积部分房屋的租赁合同关系客观上无法履行，双方的租赁合同目的无法达到，故一审法院依法确认双方关于有证面积部分房屋的租赁合同关系于2019年1月31日解除；确认双方关于系争房屋第4层无证部分的的租赁合同关系无效。关于知圣公司要求峭迪公司返还押金113,333元、水电表卡押金200元及知圣公司要求峭迪公司返还误差面积部分的租金、物业管理费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。峭迪公司明知系争房屋存在搭建的无证第4层而未告知该情况，未尽告知义务，对租赁合同关系部分解除及部分无效存在过错，应承担相应的责任；知圣公司在峭迪公司提供了系争房屋的产证后却未核对系争房屋的产证面积即签订合同，未尽审慎核查义务，以致产证面积与合同约定的面积误差较大，对租赁合同关系部分解除及部分无效亦存在过错，也应承担相应的责任。因此，知圣公司与峭迪公司均有过错，均应各自承担相应的责任。租赁合同关系部分解除及部分无效，峭迪公司应返还知圣公司押金113,333元及水电表卡押金200元，故知圣公司要求峭迪公司返还押金113,333元及水电表卡押金200元，符合法律规定，予以支持。知圣公司已经实际租赁使用系争房屋(包括有证面积1,242平方米及部分分割搭建而成的无证面积)至2019年1月31日，应当支付系争房屋2019年1月31日之前的租用费及物业管理费，因此，知圣公司要求峭迪公司返还其已经支付的所谓误差面积部分的租用费及物业管理费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于知圣公司要求峭迪公司退还知圣公司支付的约16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元的诉讼请求。知圣公司未举证证明其支付了16平方米的园区供电间的租金及物业管理费4,605.44元，《租赁合同》中也未涉及园区供电间的租金及物业管理费的约定内容，故知圣公司上述诉请，不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，于二○二○年三月五日作出判决：一、确认上海知圣实业发展有限公司与上海峭迪实业发展有限公司之间的关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室中有证面积1,242平方米的房屋租赁合同关系于2019年1月31日解除；确认上海知圣实业发展有限公司与上海峭迪实业发展有限公司之间的关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室中无证面积的房屋租赁合同关系无效；二、上海峭迪实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海知圣实业发展有限公司押金113,333元及水电表卡押金200元；三、驳回上海知圣实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,870.30元，减半收取计2,935.15元，由上海知圣实业发展有限公司负担1,650.15元，上海峭迪实业发展有限公司负担1,285元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了微信聊天记录截图一份，欲证明2018年10月被上诉人与上诉人员工就房屋建筑面积差异问题进行过沟通。上诉人对于该证据的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的不予认可，认为聊天记录仅仅是问面积是怎么计算的，并没有提出面积和产证有误差。本院经审查认为，上述证据真实合法，本院作为证据予以采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，被上诉人的员工曾于2018年12月27日向上诉人的员工发送微信，“周总，真的抱歉，房子我们决定不租了，原因是学校资质办不下来，为了不耽误后续租用，你可以尽快安排后续招租，我们会配合”。被上诉人对此表示，解除的原因是有前因后果的，相关资质办不下来是因为房屋建筑面积差异导致的。本院认为，双方当事人对于系争租赁合同部分无效、有效部分确认予以解除均无异议，故在此情形下，被上诉人要求上诉人返还已支付的租赁押金及水电表卡押金，于法有据。上诉人虽主张被上诉人已支付的押金应与其需要承担的违约金相抵扣而上诉人无需返还押金，但本院注意到，双方合同并无违约金与押金相抵扣的相关约定，上诉人一审中就违约金亦未提出反诉请求。即便上诉人认为被上诉人应当承担违约金责任，其亦应另行主张。由此，本院对于上诉人的上述主张不予采纳。综上所述，上诉人峭迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,570元，由上诉人上海峭迪实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年七月二十八日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；