上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13764号原告：杨伟峰，男，1977年10月1日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡君，上海盈仑律师事务所律师。被告：鲍竹棋，男，1953年4月12日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：潘兰珍，女，1959年5月11日出生，汉族，住上海市闵行区。原告杨伟峰与被告鲍竹棋、潘兰珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案受理，依法适用简易程序审理于2020年6月1日公开开庭审理。原告杨伟峰及其委托代理人胡君，被告潘兰珍到庭参加诉讼。被告鲍竹棋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨伟峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2019年9月10日签订的《不动产买卖居间合同》；2.判令两被告向原告返还购房定金人民币(币种下同)8万元;3.判令两被告向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与二被告于2019年9月10日签订的《不动产买卖居间合同》中原、被告双方的权利义务，并撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：原告杨伟峰与被告潘兰珍经上海XXXX房地产经纪有限公司介绍，于2019年9月10日签订了《不动产买卖居间合同》，约定由杨伟峰购买潘兰珍名下位于本市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价318万元，杨伟峰向潘兰珍支付购房意向金(后转为定金)5万元，并在签署居间合同后七日内追加定金3万元，双方对后续付款时间和方式作了约定。由于涉案房屋是使用权房，尚未办理房产证，潘兰珍及其丈夫鲍竹棋均表示相关手续在办理中，不影响与杨伟峰之间的房产交易，因此双方在居间合同中一致同意于2019年11月30日前交房，最晚不得晚于2019年12月31日办理产权过户手续。居间合同签订后，杨伟峰依约支付了8万元定金。然而潘兰珍、鲍竹棋于收到定金后却表示涉案房屋有全家老小几人的户口在内，暂时无法办理房产证,将网签时间一再推迟。2019年12月5日，鲍竹棋与杨伟峰达成协议，称2019年12月18日前因卖方原因未能完成网签的属于卖方违约，鲍竹棋、潘兰珍退还杨伟峰定金8万元，并赔偿违约金10万元。然而至今杨伟峰也未收到对方退还的定金和赔偿的违约金。原告认为，双方签订的居间合同系各方真实意思表示,合法有效，原告已依约支付了购房定金，由于被告原因使得双方无法按照约定的时间办理网签和相关交房手续，被告理应承担违约责任。双方签订的居间合同的目的无法实现，原告有权单方解除该居间合同，要求被告返还购房定金并支付违约金。为维护自身合法权益，原告以讼称事由诉至法院。被告潘兰珍辩称，不同意原告的诉讼请求。1、《不动产买卖居间合同》由被告潘兰珍与原告签订，签约时被告鲍竹棋并未到场。合同签订后被告潘兰珍告知了被告鲍竹棋，被告鲍竹棋表示同意。因系争房屋为租赁公房，需办妥房地产权证后才能予以出售，办理房地产权证需要时间，被告也将该情况告知了原告。原告及中介工作人员均表示协议先签订，如果以后办理产证时间延后了，可以另行协商。2、因被告家庭享受低保政策，办理房地产权证可享受费用减免，签订合同后被告即去办理了相应手续。手续办妥后，发现仅能减免几千元，被告此后再次办理了相关手续，并于2020年2月获批。3、2019年11月底，因产证尚未办理出，故与原告进行协商，延后至2019年12月5日，该份协议由被告潘兰珍签订。至12月5日还是未能办理出，故二被告与原告共同至中介处予以协商，被告鲍竹棋与原告签订协议，为此二被告之间产生矛盾。当日原告表示房屋要以308万元的价格出售给他。4、2019年12月18日系争房屋房地产权证仍未能办理出，被告致电原告，原告拒接电话。2019年12月25日左右房地产权证办理出，未与原告再行协商。后于2020年2月将定金8万元返还至中介处。现不同意继续将房屋出售给原告，房屋市场价格已经在350万元左右，原告要以308万元购买。也不同意支付违约金10万元。被告鲍竹棋未向本院发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，被告鲍竹棋、潘兰珍系夫妻关系。2019年9月10日，被告潘兰珍(出售方、签约甲方)、原告杨伟峰(买受方、签约乙方)与上海XXXX房地产经纪有限公司(居间方、签约丙方)签订《不动产买卖居间合同》一份，约定：乙方已实地验看了不动产(产调信息、户型分布等)，同意向丙方支付购房意向金50,000元；甲、乙双方均同意在签署本合同后柒日内，乙方应向甲方追加定金30,000元整；该定金由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出具定金收条，同时甲方须将该房地产的房地产权证原件交由丙方保管；房屋座落于上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室，类型为住宅，权利人为潘兰珍，未设立抵押；有关该不动产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以《上海市不动产登记簿》记载的信息为准；甲方保证产权清晰、权属明确可进行交易；成交价318万元，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后80日内直接向甲方支付首期房价款104万元；第二期房价款206万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料。若乙方贷款申请未在过户前获额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；交易过户，甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后七日内(最晚不得晚于2019年12月31日)共赴房地产中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费；双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后日7日内对该不动产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方直接向甲方支付尾款。双方签署《买卖物业交验单》，相关费用(水、电、煤气、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的不动产装饰及附属设施与约定不符的，则甲方应按原不动产装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；若该不动产上有户口，则甲方应于过户之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之四向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项可从尾款中扣除；乙方不得提前收回该意向金，否则须向丙方支付不低于成交价2%，计63,600元整的居间服务费(丙方可从该意向金中扣除，不足部分由乙方补足)；若甲方同意按本合同第三条所述之成交条件签署本合同，则乙方同意丙方将该意向金作为定金(或定金的一部分)无息转交给甲方；若甲方不同意按本合同第三条所述之成交条件签署本合同，导致甲方与乙方无法达成交易，则丙方须在洽谈期后三个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间将该意向金无息退还乙方；甲乙双方协商一致同意于本合同生效后与2019年11月30日前至徐汇区上中路XXX号XXX室签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往该不动产所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任；甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超5日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金；甲、乙双方一致约定2019年11月30日前交房，甲方是使用权房屋无房产证、租赁证，正在办理社保事宜中，已告知乙方，乙方已知晓，并自愿支付房屋定金等。当天，原告与被告潘兰珍双方还签署了《二手房买卖相关费用清单》。2019年9月10日，原告向被告潘兰珍支付了定金3万元，被告潘兰珍出具收条。2019年9月16日，原告向被告潘兰珍支付了定金5万元，被告潘兰珍出具收条。2019年11月26日，因无法于合同约定的11月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，原告与被告潘兰珍签订《协议》一份，约定：购买方杨伟峰于2019年9月10日购买了业主潘兰珍位于上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现双方协议一致，2019年12月5日之前因业主方原因未能完成网签属于业主违约。违约责任同买卖合同违约责任。2019年12月5日，被告仍未能办妥系争房屋的不动产权证，原告与二被告于当日共同至中介处进行协商。当日，原告与被告鲍竹棋签订《协议》一份，约定：购买方杨伟峰于2019年9月10日购买了业主鲍竹棋、潘兰珍位于上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现双方协议一致，2019年12月18日之前因业主方原因未能完成网签属于业主违约。业主鲍竹棋、潘兰珍退还购买方杨伟峰定金8万元并赔偿违约金10万元。2019年12月15日，被告鲍竹棋重新签署了定金8万元之收据。此后，因被告未能办理出系争房屋之不动产权证，双方未能于2019年12月18日签订《上海市房地产买卖合同》，故涉讼。此后，被告将收取的定金8万元支付至中介处，上海我爱我家房地产经纪有限公司于2020年5月2日将定金8万元退还原告。上述事实，由原告提交的《不动产买卖居间合同》、《二手房买卖相关费用清单》、收据三份、《协议》二份、银行转账记录、户口簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现双方争议焦点为《不动产买卖居间合同》的合同相对方为谁，被告潘兰珍、鲍竹棋是否应承担违约责任。关于争议焦点一，原告认为二被告系夫妻关系，但在购房磋商过程中经二被告协商一致予以出售，购房前期虽仅被告潘兰珍一人，但后续于2019年12月5日达成协议时二被告均在场，为夫妻共同的行为，且夫妻间具有家事代理权，故《不动产买卖居间合同》的卖方应为被告潘兰珍、鲍竹棋二人。本院认为，虽被告潘兰珍、鲍竹棋系夫妻关系，但在签订《不动产买卖居间合同》时，被告潘兰珍系以其个人进行了买卖的磋商，其并未表示系得到被告鲍竹棋之委托，被告鲍竹棋于签约之时也并未向被告潘兰珍予以授权。且房屋买卖系家庭重大财产处分行为，非一般家事，故本院认为《不动产买卖居间合同》的卖方为被告潘兰珍一人。关于争议焦点二，《不动产买卖居间合同》系原告杨伟峰、被告潘兰珍及上海我爱我家房地产经纪有限公司三方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。三方当事人均应按约履行各自义务。签订《不动产买卖居间合同》之时，被告尚未取得系争房屋之房地产权证，故经双方协商后于2019年11月30日签订《上海市房地产买卖合同》并予以交房。双方在磋商过程中，已考虑到被告的办证时间，被告潘兰珍对此系明知，应按约履行相应之义务。然被告《不动产买卖居间合同》在实际履行过程中，直至2019年11月26日仍未能办妥房地产权证，无法与原告签订《上海市房地产买卖合同》。故经原告与被告潘兰珍双方协商后，将履约时间延长至12月5日。此后被告潘兰珍仍未能办妥，原告与被告鲍竹棋、潘兰珍于12月5日再次协商，由原告与被告鲍竹棋达成协议，将履约时间延长至12月18日，并就解约事宜达成一致。被告潘兰珍虽未在该协议上签字，但当日二被告均到场磋商，针对被告潘兰珍签订的《不动产买卖居间合同》之履行及解约事宜达成合意，对此被告潘兰珍予以明知，也未提出异议。且协议中亦明确载明：“业主方鲍竹棋、潘兰珍退还购买方杨伟峰定金80,000元并赔偿违约金100,000元”。在二被告共同协商，与原告达成合意的情况下，由被告鲍竹棋代为签订了协议，该协议的后果及于被告潘兰珍、鲍竹棋二人。然时至今日，二被告尚未能取得系争房屋之不动产权证，已属违约。原告要求解除《不动产买卖居间合同》中买卖双方权利义务的诉讼请求，本院予以支持。原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年6月1日的庭审中，明确要求解除与被告间的权利义务，本院确认原告杨伟峰与被告潘兰珍于《不动产买卖居间合同》中的权利义务于2020年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告潘兰珍已将收取的8万元予以返还。关于原告主张的违约金10万元，系原告与二被告协商达成之违约金金额，符合双方约定。且被告鲍竹棋在磋商过程中，明确加入了债务之承担，故原告要求二被告支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。被告鲍竹棋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨伟峰与被告潘兰珍于2019年9月10日签订的《不动产买卖居间合同》中双方的权利义务于2020年6月1日解除；二、被告潘兰珍、鲍竹棋于本判决生效之日起十五日内向原告杨伟峰支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由被告潘兰珍、鲍竹棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年七月二日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。