安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终842号 上诉人（原审被告）：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖南东路1765号。 法定代表人：张枝女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王福松，男，1972年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 上诉人马鞍山宏普房地产开发有限公司（宏普公司）因与被上诉人王福松房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏普公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实与理由:一审判决认定事实有误,适用法律错误。首先,双方约定，买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。关于违约金计算,双方又约定，因出卖人原因，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的,按日万分之一计算。从上述约定分析,前一个约定,仅约定出卖人在受买受人委托后,有申请办理房屋所有权证书的义务。本案中,王福松作为买受人并没有证据证明已经向其作为出卖人出具委托书,无法证明委托关系已成立。其次，双方合同中约定的申请办理房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间,而双方的合同并没有明确约定取得房屋所有权证书的时间,根据我国合同法的规定,在未约定或约定不明的情况下，应当由双方协商确定,但双方并没有通过协商的方式确定取得房屋所有权证书的时间。综上,因未能办理房屋所有权证书的违约金计算的起始时间不应当为2018年1月1日。另，其于2019年6月24日即通知所有购房业主办理房屋所有权证书,该事实已为已生效判决确认,王福松也没有否认,一审将违约金的截止点认定为2019年7月2日不妥,损害了其利益。 王福松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。 王福松向一审法院起诉请求：1.判令宏普公司支付逾期办理房屋权属转移登记和房屋产权证书的违约金25254元（自2017年1月1日计算至2019年7月2日共计732天,按照合同约定总金额的日万分之一支付逾期违约金）；2.判令宏普公司承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2016年11月4日，王福松作为买受人与宏普公司作为出卖人签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，约定王福松购买宏普公司开发建设的位于马鞍山市花山区住房，建筑面积55.78平方米，总价款345000元。该合同第十九条约定，出卖人承诺在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。2016年12月25日，王福松支付购房款345000元。王福松于2019年7月2日实际取得案涉房屋不动产权登记证。 一审法院认为，案件的争议焦点为：王福松诉请宏普公司支付逾期办理房产证的违约金是否具有事实和法律依据。王福松与宏普公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方对此均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。根据王福松与宏普公司签订的商品房买卖合同第十九条约定，王福松履行付款义务后，宏普公司应按合同约定于2017年12月31日前为王福松办理案涉房屋过户手续，宏普公司截至上述约定的期限届满，未通知王福松办理房屋权属转移登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。王福松与宏普公司之间并未约定出卖方逾期办理房屋初始登记的相关免责事由，且宏普公司未能举证证明其于何时通知王福松办理房屋权属登记，故对宏普公司关于其不应承担违约责任的抗辩理由不予采纳。王福松主张逾期办证违约金，于法有据。但王福松主张自2017年1月1日至2019年7月2日计算逾期办证违约金，与查明的事实不符。案涉商品房买卖合同约定，2017年6月30日为案涉房屋的初始登记最后期限，双方共同申请案涉房屋权属登记的时间为初始登记的180日内，权属登记的最后期限应在2017年12月31日。宏普公司逾期办证的违约责任应从2018年1月1日起计算。宏普公司虽抗辩称，其在2019年6月24日已通知购房业主办理过户登记，但案涉合同约定以实际取得房屋所有权证书为逾期办证的违约金计算截止日。关于逾期天数，应从2018年1月1日起计算至2019年7月2日实际取得房屋所有权证书之日止。根据查明的事实，一审法院确认的违约金数额为18872元（547×345000×1/10000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏普公司于判决生效后10日内支付王福松迟延办理房屋权属证书违约金18872元；二、驳回王福松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由王福松负担55元，宏普公司负担161元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决宏普公司支付王福松迟延办理房屋权属证书的违约金18872元，有无事实和法律依据。从本案已经查明的事实来看，双方约定，宏普公司在2017年6月30日前取得案涉房屋的初始登记，双方共同在初始登记后180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，而宏普公司未能提供证据证明其在合同约定的期限内，即在2017年12月31日前为王福松办理案涉房屋的过户手续。虽然宏普公司上诉称，双方合同中约定的申请办理案涉房屋所有权证书的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间,双方的合同并没有明确约定取得案涉房屋所有权证书的时间，因办理完毕案涉房屋所有权证书的时间虽具有不确定性，但因当日办理完毕案涉房屋所有权证书的可能性存在，故一审法院从2018年1月1日起计算逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金至2019年7月2日止，并无不妥。至于宏普公司还上诉称，王福松作为买受人并没有证据证明已经向其作为出卖人出具委托书,无法证明委托关系已成立，但作为专业的房地产公司，宏普公司应当及时履行合同的附随义务，通知王福松办理案涉房屋权属证书的相关手续，故对宏普公司的这一上诉意见不予采纳。另，宏普公司上诉提出，其于2019年6月24日即通知所有购房业主办理房屋所有权证书,该事实已为所有已生效判决确认,王福松也没有否认，但宏普公司未能提供充分的证据证明其于2019年6月24日通知了王福松办理案涉房屋所有权证书，故对其这一上诉意见，亦不予采纳。 综上所述，宏普公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元，由马鞍山宏普房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理陈婷婷 书记员易莉