黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终369号上诉人（原审原告）：白庆英，女，1958年10月2日出生，回族，哈尔滨市光学仪器厂退休工人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地哈尔滨市道里区中央大街218号。代表人：张晓辛，该分行行长。委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白庆福，男，1956年4月13日出生，回族，哈尔滨车辆工厂工人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白庆祥，男，1960年2月23日出生，回族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市博群物业有限公司，住所地哈尔滨市平房区新疆大街10号。法定代表人：杨嘉林，总经理。委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石磊，男，1985年8月29日出生，回族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审第三人）：哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心，住所地哈尔滨市道里区工厂街92号。上诉人白庆英因与被上诉人中国工商银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称工行黑龙江分行）、白庆福、白庆祥、哈尔滨市博群物业有限公司（博群物业公司）、石磊、哈尔滨物业供热集团有限责任公司公有房产经营管理中心（以下简称公有房管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初7518号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。白庆英上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：1.涉案房屋系白庆英父亲白吉恩拆迁回迁后取得，产权人工行黑龙江分行为企业，并非是普通的公有住房的租赁关系，双方为平等、自愿协商形成。涉案房屋系1989年左右白吉恩原有的平房拆迁后回迁取得，白吉恩也并非是工行黑龙江分行的职工，该房屋的物权均应依附于原白吉恩的房屋被拆迁的事实，且工行黑龙江分行为企业单位，不是公产房行政机关或授权管理单位。原审法院以公产房承租资格应由公产房管理部门进行审查并予以确认、对承租人进行变更亦系行政管理部门履行房屋管理职责、该行为不属于民事诉讼法的调整范围为由，裁定驳回白庆英的诉讼请求没有法律依据。公产房的管理单位不是法律意义上的行政机关，也不是履行行政职责，公产房承租权也是物权的一种，公产房屋为用益物权，应归属物权确认纠纷，应属于民事诉讼法调整范围，一审法院的裁定错误。2.白庆英在涉案房屋居住长达二十年，其户口于1991年迁回后一直在此居住，并缴纳租赁、水电等各种费用，白庆英诉请确认承租权有事实依据和法律规定。依据《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》“变更承租人，必须同时具备下列条件：“1.有与原承租人住房地址相一致的同一个常住户口；2.拟变更的承租人，确属与原承租人同住一房在两年以上的；3.有居委会、组证实拟变更承租人与原承租人关系的证明；4.不欠房租、供暖费的。”原承租人的女儿白庆英完全符合以上规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同租赁该房屋”及建设部《房屋租赁管理办法》第十二条第二项规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，原承租人白吉恩的女儿白庆英居住期间，缴纳所有房屋的租赁费、水、电、燃气、物业费、热费等费用，白庆英属于白吉恩去世后的房屋承租人，符合上述法律规定。白庆福仅以家庭成员不同意为由，不同意变更承租人。白庆英诉讼到法院要求确认享有延续承租权，被法院裁定驳回起诉后，其享有的承租权将无法得到保障，且原审法院有多个相同或相似案例均依法审理并判决，一审裁定驳回白庆英的起诉属事实认定和法律适用错误。工行黑龙江分行辩称：一审法院认定事实清楚，二审法院应当驳回白庆英的上诉请求。案涉房屋性质为公有住房，就该房屋所设定的承租关系，并非平等主体之间的普通商事租赁关系。承租人的权利转让、权利性质转变、权利人的变更登记等均不受物权法调整，而是由城市公有住房管理规定及相关地方性法规规章予以规范。相应管理规范均表明案涉房屋的承租人设立、变更均须由房屋管理部门依据规范审核认定，该行为系房产管理部门的管理行为，不是平等民事主体之间的民事行为，人民法院不能通过民事裁判予以干涉，也就是一审法院认定的案涉房屋产生的纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围。白庆福辩称：其除了同意工行黑龙江分行答辩意见外，认为案涉房屋实际承租人因为白庆福在办理该房产入住回迁时错误登记，导致产生现在争议。实际上，该房产实际承租人应为白庆福，因此白庆英没有权利要求对该房产进行延续性承租，应当驳回其上诉请求。博群物业公司答辩意见与工行黑龙江分行答辩意见相同。白庆祥、石磊、公有房管理中心未到庭，亦未提交书面答辩意见。白庆英向一审法院起诉请求：1.要求确认白庆英在承租人白吉恩死亡后享有哈尔滨市道里区友谊路221号A栋6单元103室房屋的延续承租权；2.要求工行黑龙江分行、博群物业公司协助白庆英办理上述房屋承租权的更名过户手续。一审法院认为，本案诉争房屋系公产房，因原承租人白吉恩死亡后，其女白庆英基于该房屋共同居住人的身份关系，要求延续承租权所引发的公产房承租人变更纠纷。公产房承租权利人的主体资格、承租期限，均是由公产房管理部门审查评定，具有行政管理性质。公产房的出租方与承租人之间的权利义务关系并非平等民事主体，并不是民事法律主体之间以平等、自愿、等价有偿的民事法律原则形成的租赁合同关系。案涉公产房原承租人白吉恩死亡后，其子女是否具备该公产房承租资格应由该公产房管理部门依据相关政策性规定进行审查并予以确认。公产房管理部门对承租人进行变更亦系行政管理部门履行房屋管理职责的行为，该行为不属于民事诉讼的调整范围。故白庆英要求延续公产房承租权及工行黑龙江分行、博群物业公司协助其办理承租权更名过户手续的诉请均不属于人民法院民事案件的受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回白庆英的起诉。本院认为：《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》第三条规定“变更承租人，必须同时具备下列条件：1.有与原承租人住房地址相一致的同一个常住户口；2.拟变更的承租人，确属与原承租人同住一房在两年以上的；3.有居委会、组证实拟变更承租人与原承租人关系的证明；4.不欠房租、供暖费的。有下列情况之一者，不予办理承租名义变更：1.同住一方的家庭成员对变更承租名义有争议的；2.属私自迁入，私自转让、私自转兑住房的；3.私自改变房屋平面、设备、用途的。”本案中，案涉公产房原承租人白吉恩死亡后，其女白庆英基于该房屋共同居住人的身份关系，要求变更承租人、延续承租该公产房，此种权利的延续属民事主体对民事权利的承继，属于人民法院受理民事案件的范围。而且从前述《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》第三条内容看，对变更公产房承租人条件的审查，亦属民事审判范畴，故白庆英诉讼请求第一项是法院应当审理的范围。综上，一审裁定结果错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初7518号民事裁定；二、本案指令哈尔滨市道里区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年七月二十八日书记员  周小倩