浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1589号 上诉人（原审原告）：顾宏燕，女，1994年3月21日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：强国良、吴玲燕,浙江同新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢建国，男，1955年7月25日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：金利萍，女，1972年9月16出生，汉族，住桐乡市，系卢建国之妻。 上诉人顾宏燕因与被上诉人卢建国房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2020）浙0483民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 顾宏燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求第一项、二项。事实和理由：1.案涉《租赁协议》的租期已经到期。案涉《租赁协议》第一条第一款明确约定租赁期限为2014年11月21日至2019年11月20日。如今租赁期限已届满，按照合同约定，卢建国享有优先承租权，故短信通知卢建国在同等条件下可优先签订租赁协议，但双方并未就租金达成一致，故顾宏燕有权另行出租，并收取卢建国的房屋占有使用费。2.手写条款并没有得到顾宏燕的授权。顾宏燕委托其父亲与卢建国签订租赁合同，租赁期限为5年，其上的手写条款是顾宏燕父亲自作主张添加，没有得到顾宏燕的授权同意，不是顾宏燕的真实意思表示。而且在合同到期后，顾宏燕就已经短信告知卢建国合同期限已经届满，在同等条件下（即14万元）可优先出租给卢建国，卢建国也多次要求当面协商，说明卢建国也是希望重新商议租金，否则没有必要当面协商。 卢建国辩称，案涉合同的租赁期限为十年，现尚未到期，顾宏燕要求腾退没有依据。如果一定要腾退，就要补偿其装修损失24万（装修投入48万，剩余5年租赁期）。另外需要补充说明的是，在签订合同时，双方约定的租赁期限是十年，在确定第一年租金时就已经考虑了租赁期限是十年的问题，即案涉房屋第一年租金比其他同类房屋要高。如果顾宏燕不认可十年租赁期限，实际上就是一个诈骗。 顾宏燕向一审法院起诉请求：1.判令卢建国腾退房屋；2.判令卢建国支付房屋占有使用金7791.70元（自2019年11月21日起，按协议第五年租金93500元为标准，暂计算一个月，并至实际交房之日止）；3.判令卢建国支付租赁期间拖欠的物业费14400元；4.本案诉讼费由卢建国负担。 一审法院认定事实：2014年11月21日，顾明荣受顾宏燕委托，与卢建国签订《租赁协议》一份，约定：甲方（顾宏燕）将桐乡市濮院镇聚宝华府凯旋路二间店铺的使用权租赁给乙方（卢建国），用途为餐饮；租赁期自2014年11月21日至2019年11月20日，租赁期满后，同等条件下，乙方（卢建国）有优先承租权；租金第一年为70000元，第二年为83200元，第三年为86500元，第四年为89900元，第五年为93500元；乙方（卢建国）保证遵守濮院聚宝华府统一的物业管理，积极配合做好治安、消防、卫生等工作，按照濮院聚宝华府统一的物业管理收费标准缴纳水电费及其他相关物业管理费用；协议签订之后三日内，乙方（卢建国）向甲方（顾宏燕）缴纳20000元的履约保证金，作为乙方（卢建国）承租下一年该区域的定金，以及交纳水电费、物业管理费的押金；乙方（卢建国）不按时交纳水电费、物业管理费等合理的费用，当欠交金额超过结余的履约保证金时，即视为乙方（卢建国）自动放弃该区域的租赁，甲方（顾宏燕）有权对该区域另行出租。在合同的最后，增加了一条手写条款：“第五条：续租后五年，按本合同第五年租金93500元每年提升8%计算。”该条款系顾明荣与卢建国签订合同时由顾明荣所写。 涉案商铺的所有权人为顾宏燕，顾明荣与顾宏燕系父女关系。顾宏燕对顾明荣与卢建国签订的《租赁协议》进行追认，但不认可顾明荣手写的条款，即《租赁协议》中的第五条。2014年11月21日至2019年11月20日期间的租金及协议中约定的20000元履约保证金，卢建国均已按约直接支付给顾宏燕。2019年11月23日，顾宏燕通过短信通知卢建国：原签订的租赁合同于2019年11月21日已经到期，现在有人要140000元租店面，原合同写了同等条件下优先租给你，请补齐前五年未交的物业费，我们按140000元租金重新签订租赁合同，如果不租麻烦十天内回复，交还商铺。 一审另查明，顾宏燕至今未交纳2014年11月21日至2019年11月24日期间的物业费，卢建国也未向物业公司交纳物业费。 一审法院认为，本案的争议焦点主要为：一、《租赁协议》中的手写条款的效力如何。双方之间的《租赁协议》是否到期。二、卢建国是否应当支付顾宏燕物业费14400元。 关于争议焦点一。一审法院认为，首先，本案的《租赁协议》系顾明荣受顾宏燕委托与卢建国签订，协议第一条约定了租赁期限为2014年11月21日至2019年11月20日，协议第五条约定“续租后五年，按本合同第五年租金93500元每年提升8%计算”。协议第一条约定系打印条款，第五条约定系手写条款，且该手写条款系顾明荣签订时所写，并非卢建国事后擅自添加，顾宏燕对此也认可，现手写条款与打印条款的约定相冲突，根据合同手写条款效力优于打印条款的推定，协议第五条应当认定为双方达成了一致意思表示。其次，现顾宏燕认可《租赁协议》除第五条之外的其他所有内容，认为该第五条系顾明荣超越代理权限作出的承诺，不予认可。顾宏燕对《租赁协议》除第五条外的内容进行了追认，但一审法院认为该协议系一个完整不可分割的整体。《租赁协议》签订至今已五年有余，顾宏燕在顾明荣签订有增添手写条款的《租赁协议》后,既未及时提出异议,又由其本人亲自收取卢建国支付的租金,故追认的效力应及于合同其余部分。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，现双方对《租赁协议》中的第五条手写条款的理解存在争议，若按照顾宏燕的理解，在前五年的租赁期限到期后，双方仍需重新签订《租赁协议》的话，则该手写条款完全丧失了意义，也有违诚实信用原则。综上，手写条款有效，卢建国关于双方《租赁协议》未到期的抗辩理由成立。因该租赁期限尚未到期，故顾宏燕要求卢建国腾退房屋并支付占用期间使用费的请求，于法无据，不予支持。 关于争议焦点二。《租赁协议》第二条约定：乙方（卢建国）保证遵守濮院聚宝华府统一的物业管理，积极配合做好治安、消防、卫生等工作，按照濮院聚宝华府统一的物业管理收费标准缴纳水电费及其它相关物业管理费用。卢建国应当按照协议约定支付物业费，然顾宏燕未能提供证据证明桐乡市恒丰物业管理有限公司向其或者卢建国书面催交物业费的证据，也承认其未交纳涉案商铺在2014年11月21日至2019年11月20日期间的物业费，仅凭桐乡市恒丰物业管理有限公司出具的《情况说明》向卢建国主张物业费，要求卢建国支付其物业费14400元，对顾宏燕的该项诉请，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回顾宏燕的诉讼请求。案件受理费354元，减半收取177元，由顾宏燕负担。 二审中，双方均未提供新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于案涉《租赁协议》的租赁期限问题。虽然合同第一条约定，租赁期限为自2014年11月21日起至2019年11月20日止，即租赁期限为五年，但手写的合同第五条则约定，续租后五年，按本合同第五年租金93500元每年提升8%计算。从其文义来看，该第五条不仅约定后五年仍由卢建国承租，还明确了后五年的租金标准，其意思表达明确，不存在歧义，明显是对第一条有关租赁期限的补充变更约定，两个条款共同结合构成双方对整个合同的租赁期限及租金标准的约定。现顾宏燕主张租赁期限为5年，明显系对合同条款的曲解，不予采信。顾宏燕还主张其父亲顾明荣在手写第五条时没有得到其授权，对其不发生效力。经查，案涉合同系顾宏燕委托其父亲顾明荣签订，该第五条也系其父亲自己手写添加，在实际履行过程中，顾宏燕一直收取卢建国支付的租金，且在其持有合同的情况下，在长达五年的时间里从未就租赁期限问题向卢建国提出过异议，故顾宏燕现主张其父亲在手写第五条时没有得到过其授权，有违诚信及一般常理，不予支持。综上，顾宏燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费354元，由上诉人顾宏燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 王世好 二〇二〇年七月二十九日 书记员 王家慧