文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初2139号原告（反诉被告）：彭军，男，1967年10月31日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告（反诉被告）：刘素芬，女，1970年5月4日生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：彭军，身份信息同上，系原告刘素芬丈夫。被告（反诉原告）：林波，男，1988年12月20日生，汉族，住重庆市永川区。原告彭军、刘素芬与被告林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，被告林波提出反诉，本院依法合并审理，本案依法适用简易程序于2020年7月9日、7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭军、刘素芬的委托诉讼代理人彭军、被告（反诉原告）林波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭军、刘素芬向本院提出诉讼请求：1．被告支付拖欠的门面租金14400元与延付滞纳金8164.80元，合计22564.80元；2．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月19日在金科招商办的牵头下签订了为期5年的门面租赁合同（从2017年2月20日至2022年2月19日止），门面地址位于荣昌区X街道X路X号附X号。被告从2020年2月20日至今拖欠门面租金不缴，经原告多次催缴被告仍拒绝缴纳，依据法律法规及门面租赁合同的规定，被告应当承担以下法律责任：1、依据《合同法》与门面租赁合同第一条、第四条以及门面租赁合同补充协议第二条的规定，请求依法判令被告支付恶意拖欠的2020年2月20日至2021年2月19日止的门面租金14400元与2020年2月20日至2021年5月19日止共90日的延付滞纳金8164.80元，合计22564.80元，本案的诉讼费由被告承担。被告林波辩称，第三年的租金标准是按平均标准，现在该标准不明确。滞纳金标准过高。我没有拖欠租金，我已经在2018年10月未再使用房屋，我提出解除合同，但原告没有同意。反诉原告林波向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2017年2月19日签订的《门面租赁合同》及2019年2月8日签订的《门面租赁合同补充协议》；2．诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月19日，反诉原告（乙方）和反诉被告（甲方）签订了《门面租赁合同》，约定反诉被告将位于荣昌区X街道X路X号附X号出租给反诉原告使用，租期为5年，即自2017年2月19日至2022年2月19日止，前两年租金为7200元/年，第三年租金为7560元/年，第4年起租金价格随市场行情变化而变化（该门面租金价格定价方式为左右4个门面的租金价格的中间价）。但自2018年10月起，反诉原告就未再实际使用该房屋，反诉被告亦不同意反诉原告转租。2019年1月3日，反诉被告向贵院提起诉讼，要求反诉原告支付第三年租金，后在反诉被告同意反诉原告转租的情况下，双方在2019年2月8日签订了《门面赁合同补充协议》，但反诉原告仍未实际使用该房屋。反诉原告认为，尽管双方约定的租赁期限尚未届满，但反诉原告自2018年10月起，便未再实际使用该房屋，反诉被告在清楚的知晓该事实的情况下，不仅不同意反诉原告解除合同更不同意反诉原告转租，双方的合同已形成僵局，后反诉原告支付了并未实际使用该房屋期间的租金，现若再继续履行租赁合同，对反诉原告显失公平，且反诉原告亦无再继续履行该租赁合同及补充协议的可能。反诉被告彭军、刘素芬辩称，我方同意解除合同，要求林波按合同支付违约金5000元并支付租金至2021年2月19日止，结清欠交的物业管理费、水电费。反诉原告称的没有使用房屋不属实，至今未将房屋归还我方，且还有使用电费。2019年1月3日起诉林波属实，请求详见该诉状，我方要求解除合同是林波不愿意。我方同意转租，只是要求支付违约金。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻，是荣昌区X街道X路X号附X号门面（以下简称X号门面）的所有权人。2017年2月19日，刘素芬（甲方）与林波（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定刘素芬将X号门面出租给林波使用，租期为5年（以合同交房2017年2月20日至2022年2月19日），前2年每年租金为7200元，第3年租金为7560元，第4年起租金价格将随市场行情而变化（该门面租金价格定价方式为左右4个门面租金价格的中间价）……乙方在签订本合同当时，应向甲方交纳1000元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方(不计息)……在承租期内甲乙双方，如有一方无故单方面终止合同，应支付对方5000元违约金……乙方在承租期内，其工商管理费、税金、水电费、设施维修费、卫生费、物管费等费用一律自理。2019年1月3日，刘素芬、彭军因林波拖欠物业费、电费等诉至本院，并要求解除合同、支付违约金，后自愿撤回起诉。2019年2月8日，刘素芬（甲方）与林波（乙方）签订了《门面赁合同补充协议》，约定：一、乙方在承租期内因特殊情况可以转让该门面，权限仅限于转让其装修门面费用的残值价值，甲方与第三方承租人签订门面租赁合同后，甲方退还乙方剩余租赁时间的剩余门面租金和押金，乙方如因转让门面造成甲方损失，乙方将按实际损失的130%支付赔偿金；二、门面租金一年一缴，缴租时间为每年的2月19日，乙方必须提前15天进行缴纳，逾期缴纳将按租金总额的千分之六点五按日累计加收延付迟纳金。2020年2月20日起，林波欠付房租至今。2020年3月20日起，双方因房租金额、转租等问题多次协商未果。庭审中，双方对二原告共同享有合同对应的权利和义务无异议。原告明确诉讼请求中的租金是2020年2月20日至2021年2月19日期间的14400元（1200元/月×12个月），滞纳金是从2020年2月20日至2020年5月19日期间8164.8元（14400元×6.5‰×90天）；原告已垫付24号门面的物业费和电费1013.2元、水费109元。对合同约定的第4年（即2020年2月20日）起的“租金价格将随市场行情而变化”，原告主张目前市场价为每月1250元，但未举示充分证据予以证明，被告称市场价是800元至900元，认可按每月800元计算。林波要求刘素芬、彭军解除合同后退还押金，刘素芬、彭军表示不同意；经本院释明，如果押金与违约金只能择一主张，刘素芬、彭军明确选择主张违约金5000元。上述事实，有当事人陈述、《门面租赁合同》、《门面赁合同补充协议》、费用通知单等证据予以证实。本院认为，24号门面为二原告夫妻共同财产，刘素芬与林波签订《门面赁合同》、《门面赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告向被告交付门面后，被告应当按时、足额缴纳租金及合同约定的物业管理费、水电费等费用，未及时缴纳的，同时承担违约责任。原告要求被告支付租金及延付滞纳金，被告反诉要求解除合同，原告在7月9日庭审中答辩称同意解除合同，故本院认定双方签订的《门面赁合同》、《门面赁合同补充协议》于2020年7月9日解除，被告应当立即向原告返还房屋。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对原告要求被告支付租金及延付滞纳金的诉讼请求，本院认为根据双方补充协议的约定“门面租金一年一缴，缴租时间为每年的2月19日，乙方必须提前15天进行缴纳，逾期缴纳将按租金总额的千分之六点五按日累计加收延付迟纳金”，被告未及时缴纳租金已经构成违约，其抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。对租金标准，原告主张按每月1250元计算，但未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的后果；被告称市场价是800元至900元，认可按每月800元计算。本院认为参照合同约定第一、二年的年租金为7200元、第三年的年租金为7560元，被告称市场价是800元至900元，本院取中间值确定2020年2月20日起租金标准为每月850元（折合每天租金为28.33元），故截至2020年7月9日，被告尚欠原告的租金为3966.6元（4个月×850元/月+20天×28.33元/天）；2020年7月10日至被告实际返还房屋之日期间的租金按28.33元/天计算。对原告主张的延付滞纳金8164.8元（14400元×6.5‰×90天），实为延期支付租金的违约金，双方均未对此提交相应证据证明，现被告抗辩该标准（每日6.5‰折合年利率237.25%）过高，本院酌情支持为按月利率2%计算。结合原告的诉讼请求，本院对此支持为被告以未付租金为基数按月利率2%向原告支付2020年2月20日至2020年5月19日期间共计90天的逾期支付租金的违约金。对合同解除后的相关问题，林波要求退还押金1000元并不承担违约金，刘素芬、彭军要求林波支付违约金5000元并结清欠交的物业管理费、水电费。本院认为根据合同约定及庭审查明事实，林波应当向原告支付水费109元、物业费和电费1013.2元共计1122.2元；同时林波在无法定及约定解除事由的情形下要求解除合同，已经构成违约，应当向刘素芬、彭军支付违约金。对于押金问题，本院认为从合同的约定内容看，林波缴纳的押金实为履约保证金，与合同约定的违约金5000元性质相同，押金与违约金只能择一主张，刘素芬、彭军亦明确表示在此情形下主张违约金5000元，故本院认定林波应当向刘素芬、彭军支付违约金5000元，刘素芬、彭军退还林波押金1000元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。依照该规定，保证金作为担保的一种方式，在债务人不履行债务时，以保证金优先偿还债务。因林波所交押金在刘素芬、彭军的实际控制中，林波欠付租金后，应当以扣除押金后的尚欠金额为基数计算逾期支付租金的违约金。综上，押金折抵对应的租金之后，林波尚应向刘素芬、彭军支付2020年2月20日至2020年7月9日期间的租金为2966.6元，对应延期支付租金的违约金即为178元（2966.6元×2%÷30天×90天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林波于本判决生效后十五日内支付原告刘素芬、彭军2020年2月20日至2020年7月9日期间的租金2966.6元、2020年7月10日至实际返还房屋之日期间的租金（按28.33元/天计算）、延期支付租金的违约金178元；二、反诉原告林波与反诉被告刘素芬、彭军签订的《门面赁合同》、《门面赁合同补充协议》于2020年7月9日解除，反诉原告林波于本判决生效后十五日内向反诉被告刘素芬、彭军返还位于重庆市荣昌区X街道X路X号附X号的房屋；三、反诉原告林波于本判决生效后十五日内支付反诉被告刘素芬、彭军违约金5000元、水费、物业费和电费1122.2元；四、驳回原告刘素芬、彭军的其他诉讼请求。如果林波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费364元，减半收取计182元，由原告刘素芬负担157元，被告林波负担25元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告林波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年七月二十九日书记员  张 琳