广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1442号原告：保利物业发展股份有限公司珠海分公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇西湖城区********保利香槟国际花园7栋2楼。法定代表人：黄政旺,总经理。委托诉讼代理人：陈路鑫，广东君爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄奕群，广东君爵律师事务所律师。被告：曾泰茗，男，1984年6月5日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*****************，居民身份证号码：440************096。被告：黎艳，女，1982年12月21日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区******************，居民身份证号码：422************827。原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司诉被告曾泰茗、黎艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄奕群，被告曾泰茗、黎艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年9月1日计算至庭审之日止的物业服务费（按每月182.7元的标准，暂计至2020年2月29日为7635.6元）；2.判令被告向原告支付滞纳金（按各月拖欠的物业服务费为基数，按照每日1‰的标准，从该月应付款之日计算至实际付清之日，暂计至2020年2月29日为4752.8元）。事实和理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，从2016年9月1日起，被告一直拖欠物业费，原告催讨无果，诉至法院。原告提交以下证据有：1.商品房买卖合同；2.房屋收楼确认书、业主承诺书；3.前期物业服务协议；4.律师函、快递底单、邮件查询记录。被告辩称：一、原告诉讼请求主张物业费的时间、金额及责任均存在异议。1.欠付物业费的时间段应为2017年7月1日至2018年12月30日以及2019年12月1日至2020年2月29日。每月的物业服务费为182.7元。2.被告因相关房屋质量问题，导致最后拖至2015年11月份方勉强验收交楼，且收房后一年内基本都无入住。所以此期间物业费应由开发商或相关联的物业缴纳，与被告无关。其后续物业费也应给予相应折扣补助。所以按照物业免3000元物业费的协定，收取物业费正确时间应该为2017年4月1日开始计算。3.被告在2013年6月29日购房之时，销售代表贺丝承诺交定金成交可减免三年物业管理费，过后至交房后跟物业方沟通兑现，却被告知被销售骗了，无此项优惠内容。保利有两百多户都存在购房被销售哄骗许诺赠送物业费虚假项目。后针对此情况与物业主管多次沟通，最后物业承诺再多免三个月的物业管理费。所以按最终沟通确认物业收取物业费时间应从2017年7月1日起开始计算。4.被告已交清2019年1月-2019年11月的物业管理费。二、物业没有解决遗留问题，因多次更换楼层管理员后，也没与被告进行合理沟通，所以产生的滞纳金4752.8元，被告认为不合理，不同意支付。三、《前期物业服务协议》并无明确日期，可视为不完整协议。以及要求原告提供对原告提及的多次催缴，被告拒不支付的证明材料。因原告物业服务合同管理不到位，及未履行物业合同服务责任，被告提请抗辩。四、物业服务不到位，因原告单位经常更换楼层管理管家，造成服务沟通不到位，业主群里对物业工作不到位颇有意见，因时间关系，很多信息收集缺失，物业连最基本的办理水电等通知服务工作都未尽告知之责，请求减免部分物业费。五、2015年11月1日物业预收被告水费及公摊电费共计500元，至今仍未退款。此款可用以抵扣后期需缴纳的物业费。被告提交以下证据有：1.验楼记录表；2.名片；3.发票；4.业主承诺书；5.前期物业服务协议；6.收款收据；7.微信聊天记录截图。经审理查明，2013年6月29日，两被告与保利（珠海）房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于保利香槟国际5栋2单元1505号的房屋，还约定：第七条、交付期限：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和珠海人民政府的有关规定，将……符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十八条、保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原、被告之间签订《保利香槟国际花园前期物业服务协议》，约定：第三条、物业服务内容包括“房屋共用部位管理，房屋共用设施设备管理，环境卫生，安防服务，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理服务等物业服务”等物业服务；第八条、物业服务费用包括“物业服务费自《商品房买卖合同》约定的交楼之日开始计算；物业服务费按月缴交：被告必须在每月5日前交纳当月物业服务费，如在当月最后一日前仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。”该前期物业协议的落款处未注明签约时间，原告称该前期物业服务协议于签订《商品房买卖合同》之日即2013年6月29日签订，被告称其已不记得签订时间。被告提供了验楼记录表，证明：出卖人没有依据房屋买卖合同的约定在2015年5月30日前交付案涉房屋给被告，被告在2015年11月1日才验收案涉房屋，故物业费应从2015年11月1日开始计算。原告称：原告也是在案涉房屋整改完毕之后即2015年11月1日开始计算物业费的。关于物业费的缴纳情况：一、双方确认：被告已经缴纳了2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业费；被告在2016年9月1日至2018年12月31日和2019年12月1日至今起没有缴纳过物业服务费。二、关于抵扣的物业费500元，被告提供了收款收据，显示：被告于2015年11月1日预交了水费和公摊电费500元，原、被告均同意将其抵扣物业服务费500元。三、关于开发商代付的物业费3000元，原告确认案涉房屋的开发商代被告向原告支付3000元物业费，期间从2015年4月16日至2016年8月30日（共16.5个月）；被告称：原告减免被告物业费3000元，从2015年11月1日至2017年4月1日（共17个月）。四、关于承诺减免的3个月物业费，被告称原告还承诺减免其3个月物业费，但没有提供证据予以佐证。另查明，案涉房屋的建筑面积为82.64平方米，每月物业费标准为2.2元/平方米。以上事实有原、被告提供的证据和庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《保利香槟国际花园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告称该前期物业服务协议于2013年6月29日签订，被告未提交证据否定上述签约时间，故本院认定前期物业服务协议的签订时间为2013年6月29日，此时起该前期物业服务协议对原、被告双方产生约束力。一、关于被告对物业服务存在瑕疵的抗辩。被告抗辩称原告在履行物业服务的过程中存在瑕疵，只提供了微信聊天记录，没有其他证据予以佐证，被告提供的证据尚不足以证明原告在履行物业服务的义务上存在瑕疵。因此，被告抗辩称原告在履行物业服务的过程中存在瑕疵，证据不足，本院不予支持。二、关于物业管理费。由于被告的证据不足以证明原告在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，因此，被告应当依照合同约定向被告支付相应的物业服务费。原、被告均确认案涉房屋物业费的起算时间为2015年11月1日、计算标准为每月182.7元，本院对此亦予以确认。原告同意以被告预交的水电费500元抵扣物业费，且原告确认案涉房屋的开发商代被告支付了3000元物业费，故该3500元应抵扣被告应付物业费。被告每月应付的物业费为182.7元，故2015年11月至2017年5月期间共计3471.3元（182.7×19）的物业费全额抵扣完毕，2017年6月的物业费抵扣后剩154元[182.7-（3500-3471.3）]。因此，被告应支付2017年6月物业费154元，以及2017年7月至2018年12月（共18个月）和2019年12月至庭审之时2020年6月（共7个月）的物业费4567.5元（182.7×25），合计4721.5元（154+4567.5）。至于被告还抗辩称原告承诺减免其3个月物业费，但没有提供证据予以佐证，本院对此不予支持。三、关于滞纳金。原告主张被告按合同约定的日利率1‰（即年利率36.5%）计算滞纳金，被告认为其不应当支付。本院认为，被告没有按时支付物业服务费，违反了合同约定，应按合同约定支付滞纳金。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的滞纳金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被告辩称不应支付滞纳金，视为其抗辩称滞纳金过高，本院酌定滞纳金的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年）即年利率3.85%上浮30%，即年利率5%。合同约定“被告必须在每月5日前交纳当月物业服务费，如在当月最后一日前仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止”，因此，滞纳金的计算方式为：以每月应付款项为基数，按年利率5%，自欠付月份的次月1日起计至实际付清之日，详见《滞纳金计算说明》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾泰茗、黎艳于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司支付截止至2020年6月30日的物业服务费人民币4721.5元；二、被告曾泰茗、黎艳于本判决生效之日起七日内向原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司支付滞纳金（滞纳金以每月应付款项为基数，按年利率5%，自欠付月份的次月1日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计55元，由原告保利物业发展股份有限公司珠海分公司负担15元，由被告曾泰茗、黎艳负担40元。本判决为终审判决。审 判 员  朱 全二〇二〇年七月十日法官助理  黄国靖书 记 员  谢静茹附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截止日2017年6月1542017年7月1日年利率5%实际付清之日2017年7月182.72017年8月1日2017年8月182.72017年9月1日2017年9月182.72017年10月1日2017年10月182.72017年11月1日2017年11月182.72017年12月1日2017年12月182.72018年1月1日2018年1月182.72018年2月1日2018年2月182.72018年3月1日2018年3月182.72018年4月1日2018年4月182.72018年5月1日2018年5月182.72018年6月1日2018年6月182.72018年7月1日2018年7月182.72018年8月1日2018年8月182.72018年9月1日2018年9月182.72018年10月1日2018年10月182.72018年11月1日2018年11月182.72018年12月1日2018年12月182.72019年1月1日2019年12月182.72020年1月1日2020年1月182.72020年2月1日2020年2月182.72020年3月1日2020年3月182.72020年4月1日2020年4月182.72020年5月1日2020年5月182.72020年6月1日2020年6月182.72020年7月1日