山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7334号 原告：华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司，住所地日照市东港区淄博路369号凯旋门小区8号楼一楼，统一社会信用代码91371102MA3FDWDL9Q。 负责人：方晓平，总经理。 委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：任承娟，女，1970年10月29日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈宏祥，日照东港鼎新法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：穆乃美，日照东港鼎新法律服务所法律工作者。 原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司(以下简称“华润物业”)诉被告任承娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润物业日照分公司的委托诉讼代理人王美，被告任承娟的委托诉讼代理人陈宏祥、穆乃美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华润物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付所欠物业管理服务费9317元(自2016年2月1日起计算至2018年12月31日止)；2.请求法院判令被告给付违约金2795.1元(自2016年2月1日起计算至2018年12月31日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于东港区产提供物业服务。被告自2016年2月1日起至2018年12月31日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。后经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告任承娟辩称：一、原告要求的部分物业管理服务费已过诉讼时效，不应支持。二、原告要求的物业管理服务费没有合法的收费标准，而且原告物业服务不到位，只有管理没有服务，只有收费，却没有与收费相对应的服务，给被告长时间停水而不解决，给被告的生活造成极大不便。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 证据一、商品房买卖合同复印件一份，证实1.被告从出卖人日照华润置业（日照）有限公司购买涉案房屋，系案涉房屋所有者。2.《商品房买卖合同补充协议3》：第18条约定了被告承认原告为其提供物业服务，并根据日照凯旋门一期的收费标准进行收费。 证据二、《前期物业服务合同》，1.原告与案涉房屋出卖人华润置业（日照）有限公司签订前期物业服务合同。双方约定第1条：物业项目类型为住宅（高层）及底商。第7条约定了物业服务收费选择【包干制】标准为—高层住宅：2.48元/月.平方米；商业物业：3.3元/月.平方米，地下车位服务费40元/车位*月，2.第5条：前期物业服务期限，自2012年7月1日始至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。3.第9条：业主应当从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主或物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按半年为交费周期缴纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行缴纳业务。4.第10条物业服务费用应当从甲方通知的收方期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费。此后按半年为一个收费周期缴纳；每个收费周期的首月15日前缴纳该收费周期的物业服务费。甲方及业主所有的空置房均需全额缴纳物业服务费。5.原告收取的物业费用，根据合同约定全部用于合同约定服务项目。6.第27条业主逾期未交纳物业费用的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。 证据三、交付签约手册，被告如期办理入户手续，以2.48元/平方米为标准，预交6个月的物业费，后被告一直占有、使用涉案房屋。 证据四、2018年8月30日原告委托山东众成清泰济南律师事务所向被告发送催缴缴费律师函，证明原告在法定的诉讼时效内向被告催缴物业费，本案部分费用没有过诉讼时效。 证据五、承诺书一份，被告任承娟于2013年3月23日签订承诺书一份，确认已经阅读并遵守前期物业服务合同的约定，承诺按时缴纳物业费，但截止目前为止一直没有缴纳物业费。 证据六、2017年7月份，原告向被告发送催缴物业费额快递回执两张。 证据七、入住通知书、入住物品领取登记表。 被告任承娟经质证称，对证据一真实性不认可，该证据商品房买卖合同以及补充协议3均没有被告的签字。对证据二真实性无异议，但该前期物业服务合同系原告与开发商签订的，而且二者系同一控制人所控制，存在关联关系，约定的服务内容以及收费标准不匹配，收费标准过高侵害了被告的合法利益，而且涉案房屋已经交付多年，应该成立业主委员会重新选聘物业公司，原告没有积极履行配合成立业主委员会选聘物业公司的义务。对证据三真实性予以庭后核实，签约手册中任承娟的笔迹与被告给予代理人授权委托书的签字差别很大，庭后被告书面回复认可在交付签约手册签字。对于证据四真实性无异议，但该证据何时形成被告不清楚，也没有收到该律师函，不构成诉讼时效的中断。对证据五真实性不予认可，该承诺书并非被告本人签字，而且被告对该承诺书内容不知情。对证据六真实性无异议，但该证据中没有载明递送的文件内容，而且通过该证据可以显示被告并非拒收，而是原告递送的地址有误，对于该证据的证明目的和证明效力均不予认可。对证据七真实性予以认可，业主入住物品领取登记表、签约手册的签名为被告本人签字。 被告任承娟提交证据如下： 证据一、被告任承娟在涉案房屋居住过程中被原告长时间停水的情况说明一份，证明原告在被告居住于涉案房屋之内给予停水长达半年时间，没有履行作为物业服务人的服务职能，不应收取管理费。 证据二、日照华润凯旋门11-1-2701地暖漏水查找维修施工日志照片打印件一份，证明涉案房屋自2016年12月7日起被停水，同时与证据一相互印证。 证据三、涉案房屋2017年3月至2017年10月电费发票复印件两份，证明原告给被告停水期间，被告居住在涉案房屋之内。 原告经质证称，对证据一真实性不予认可，被告提供的内容阐述自交房后房屋出现漏水情况导致楼下渗水，为查找漏水原因及解决漏水情况，建设单位对被告房屋进行停水整治，该纠纷已于东港区人民法院（2018）鲁1102民初710号判决书中予以认定，驳回被告任承娟对原告的诉讼请求。因此，原告对于被告不承担维修义务，原告已根据前期物业服务合同的相关规定履行完毕服务服务义务，被告无理由拒绝交费，对证据二、三真实性予以认可，证据三恰恰可以证明被告一直居住在案涉房屋，享有原告提供的公共物业服务，其他质证意见同证据一。 庭后，被告补充提交阿里拍卖截图及竞买须知（12条、13条）截图，证明案涉房屋已于2020年3月被日照市东港区人民法院拍卖，竞买须知中强调物业费由竞买人承担。 原告经质证称，对该拍卖的事实认可，但原告只主张了2018年之前的物业费，而拍卖具体时间不清楚，应该是在2020年3月拍卖的，至于拍卖的具体约定事项被告提交的证据的形式不符合法律规定，即便后期被告提供真实有效的信息，应该约定原告不知情，且不产生对抗原告诉求的效力，原告作为提供物业服务的公司，根据合同的相对性原理，原告有权就被告占有使用该房屋期间的物业费用进行收取，被告以此抗辩，法院不应予以支持。 经本院审查，原告提交的证据一因系打印件，均没有原被告盖章签名，对真实性不予确认，对证据二、三、四、六、七真实性予以确认，对证据五真实性不予确认。被告提交的证据一只是被告单方面陈述，并非法律意义上的证据，对其陈述的内容需根据查明的事实认定，对证据二、三真实性予以确认。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下： 华润置地（日照）有限公司（开发建设单位/甲方）与原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司（物业服务企业/乙方）签订《华润日照凯旋门一期前期物业服务合同》，约定由原告为华润日照凯旋门一期（高档住宅高层）【坐落于日照市交汇处（银河公园东门对过）】提供前期物业服务，前期物业服务期限，自2012年7月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止；物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.48元/平方米/月等；物业服务费用按半年为交费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。签订合同后，华润置地（北京）物业服务有限公司日照分公司开始为该小区提供物业服务。2014年7月，被告任承娟与华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司签订《日照华润凯旋门交付签约手册》。 2014年7月3日，华润置地（日照）有限公司发出入住通知书，其中收费明细中载明物业管理费2.48元/㎡。被告于2014年7月23日领取业主入住物品，被告自称案涉房屋于2014年7月31日交房。 自2016年2月1日起，被告任承娟未交纳物业服务费。原告于2017年7月向被告邮寄物业费催缴单，因原告投递地址有误，邮件退回。原告又于2018年8月30日委托山东众成清泰（济南）律师事务所向被告发送律师函，要求被告收到律师函十日内交纳所欠的物业服务费及违约金，但该份律师函在快递送达过程中，因无法联系到收件人被退回。 被告任承娟称自2015年11月因供暖致使楼下漏水，物业公司及房产公司未能维修好，给被告停暖、停水，造成很大不便与损失。被告曾因案涉房屋漏水失修等问题向本院提起诉讼，要求原告承担维修义务，本院作出（2018）鲁1102民初710号民事判决，驳回任承娟要求原告承担维修义务的请求。 对于违约金，原告自愿降低按照物业费的30%收取，被告认为违约金过高，要求调低至按照同期人民银行贷款利息计算。 案涉房屋于2020年3月15日由东港区法院在网络进行公开拍卖，竞买须知中约定物业费等相关费用均由买受人承担。 另，涉案小区尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，华润置地（日照）有限公司作为涉案房屋所在小区的开发建设单位,与原告华润物业签订的前期物业服务合同系合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案房屋权利享有者，接收房屋后即享受原告华润物业所提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业服务费。关于原告主张的部分物业费是否已超过诉讼时效的问题，根据合同约定，物业服务费交费周期为半年，业主或物业使用人应在每个收费周期15日前交纳该收费周期的物业服务费，原告入住时间为2014年7月31日，入住时预交6个月物业费，现被告已经交纳物业费至2016年1月31日，按照合同约定，自2016年2月开始为新的交费周期，被告应于2016年2月15前交纳2016年2月至2016年7月期间的物业费，2016年8月15日前交纳2016年8月至2017年1月期间的物业费。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同的履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。本案原告提起诉讼的时间为2019年9月20日，原告虽然提交了律师函以及快递回执欲证实向被告催收过物业费，但是原告自认无法联系到被告未能向被告有效送达，故不能引起诉讼时效中断，根据三年诉讼时效的规定以及合同中关于每半年支付物业费的时间约定，对于2016年2月至2016年7月期间的物业费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告享有请求权的是2016年8月以后的物业费。 关于被告提出的房屋漏水质量问题，因原告系物业服务公司，被告无有效证据证实原告负有向被告解决房屋质量的法定义务或约定义务。被告可就质量问题向建设单位主张权利，但不能构成被告不交物业费的正当理由。关于被告主张原告未尽物业服务职能问题，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位的情形，原告可要求其承担违约责任，但不能成为拒交物业费的理由。被告主张案涉房屋已经被法院拍卖，相关物业费用在竞买须知中约定由买受人承担，原告依据合同向被告主张物业费是法定的权利，竞买须知的约定对原告无约束力，且原告亦未从拍卖款中受偿，故不能免除被告给付物业费的责任。涉案前期物业合同约定物业费单价每月每平方米为2.48元，原告自愿主张按照8.8折予以收取即单价2.18元，本院予以准许，被告应当支付2016年8月至2018年12月31日的物业费7718.80元（2.48元×0.88×121.96平方米×29个月），对原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于违约金,合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金，虽然合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定，现原告自愿降低违约金比例,主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以确认，违约金数额为2315.64元（7718.80元×30%）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告任承娟于本判决生效后七日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司物业费7718.80元； 二、被告任承娟于本判决生效后七日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司违约金2315.64元； 三、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告任承娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  常金峰 人民陪审员  费春义 人民陪审员  马 榕 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  范晓丹