广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12631号原告：刘小青，女，1993年6月29日出生，汉族，住湖北省云梦县*********，公民身份号码420************801。委托诉讼代理人：廖柳生，广东宝慧律师事务所律师。被告：谢惠，女，1991年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****新有中路81号弘泰利花园8座1702号，公民身份号码441************121。被告：卢腾飞，男，1990年9月22日出生，汉族，住山西省交城县************，公民身份号码141************074。第三人：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之二。法定代表人：潘某1。原告刘小青与被告谢惠、卢腾飞，第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告刘小青及其委托诉讼代理人廖柳生到庭参加诉讼。被告谢惠、卢腾飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院通知，未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘小青与被告谢惠、卢腾飞，第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司于2019年11月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告谢惠、卢腾飞向原告退还购房款人民币200000元及定金160000元；3.被告谢惠、卢腾飞向原告刘小青支付违约金人民币324000元；4.被告谢惠、卢腾飞向原告刘小青支付律师费人民币78400元；5.两被告承担本案诉讼费及财产保全费。事实和理由：原告与被告谢惠、卢腾飞于2019年11月3日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区****办事处容里社区居民委员会新有中路81号弘泰利花园8座1702号的房产。合同签订之后，原告向被告支付定金160000元，之后支付了购房款410000元，共计支付570000元。后来原告得知涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续。经原告与被告沟通，被告向原告退还了购房款210000元。原告认为，案涉房屋已被法院查封，合同已无实际履行的可能，被告应承担违约责任，望判如所请。被告谢惠、卢腾飞未答辩。第三人乐有家公司向本院邮寄了书面陈述意见，述称如下：2019年11月3日，原告刘小青与被告卢腾飞、谢惠在第三人乐有家公司居间下签订编号为NO50304012661的《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易案涉物业，合同总价为162万元，总定金160000元，其中110000元由刘小青直接支付至被告谢惠账户，另外50000元由第三人乐有家公司托管。上述托管款项在第三人按照合同约定预留被告应付佣金3000元及交房保证金10000元后，剩余37000元已放款给被告。即目前第三人乐有家公司仅余10000元交房保证金作为托管款项。第三人乐有家公司愿意按照法院生效裁判针对该笔款项进行放款操作。签约次日，第三人乐有家公司协助原、被告针对涉案房屋进行查档确认，两被告在佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果上签字确认，该文件载明打印时间为2019年11月4日9时47分54秒。因原告无法到场，第三人乐有家公司将该份文件拍照发送给原告，原告对此知悉并认可。2019年11月7日，原、被告签订《二手房买卖合同补充协议》，约定在买方同贷书审批下来后，建设银行要求存款日起3个工作日内，除定金160000元外，再支付240000元给卖方作为赎楼款。2020年1月2日，银行审批同意原告的按揭申请。2020年2月29日，被告申请办理赎楼手续。2020年4月20日前后，第三人乐有家公司得知涉案房屋被查封，立即联系原、被告协商解决此事。2020年4月25日，原被告再次签署补充协议，约定被告在2020年4月29日前须退回240000首期款至原告指定的户名为刘勇军账户，双方继续交易，否则被告须在3个工作日内全额退回400000元（包括首期款240000元及定金160000元）给原告，第三人乐有家公司托管的10000元交房保证金直接支付给被告；被告须在2020年4月30日前解除涉案房产的查封状态，确保2020年5月20日前达到过户条件（无查封、无抵押），原告须在递件过户当日支付首期款240000元给被告，若未在2020年5月1日前解除查封，被告须在3个工作日内将定金160000元退还给原告，第三人乐有家公司托管的10000元交房保证金直接支付给被告；若由于法院原因未在上述约定时间内完成解除查封，顺延3个工作日继续交易。综上，第三人乐有家公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议后一直积极协调，诚挚希望原、被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈无果。请法院依据事实，公正判决。原告在诉讼中提供原告的身份证复印件、两被告的身份证复印件、第三人的国家企业信用信息公示系统打印件、《二手房买卖及居间服务合同》《二手房买卖合同补充协议》、不动产权证复印件、《民事委托代理合同》、佛山市不动产登记信息查询结果复印件各一份，手机银行转账记录截屏打印件四份，以证明其起诉主张的事实。被告谢惠、卢腾飞没有提交证据。第三人乐有家公司没有提交证据。本院依法向被告谢惠、卢腾飞送达了起诉状副本和开庭传票，但两被告没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。经审核，原告刘小青提供的上述证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案均具有关联性，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区****办事处容里社区居民委员会新有中路81号弘泰利花园8座1702号的房产的登记权利人是被告谢惠、卢腾飞，共有情况为共同共有。2019年11月3日，原告刘小青在买方处签名并捺印，被告谢惠、卢腾飞在卖方处签名并捺印，第三人乐有家公司在居间方处加盖公章，签订编号为NO50304012661的《二手房买卖及居间服务合同》，载明：买卖双方交易的房地产位于佛山市顺德区****办事处容里社区居民委员会新有中路81号弘泰利花园8座1702号；该房产转让总价款为人民币1620000元；该房产交易定金共计人民币160000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币50000元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金人民币110000元；买卖双方同意将定金50000元交由居间方托管；买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方开具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方协商一致约定买方按照按揭付款的方式支付房款；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2019年11月7日，原告刘小青在买方处签名并捺印，被告谢惠、卢腾飞在卖方处签名并捺印，签订《二手房买卖合同补充协议》，载明：买卖双方协商一致，在买方同贷书审批下来后，建设银行要求存款日起3个工作日内，除定金160000元外，再支付240000元给卖方作为赎楼款。2019年11月3日，原告刘小青向第三人乐有家公司的银行账户转账支付50000元。2019年11月4日，原告刘小青向被告谢惠的银行账户转账支付110000元。2020年2月26日，原告刘小青向被告谢惠的银行账户分两笔转账支付200000元和210000元，合共410000元。原告刘小青确认被告谢惠、卢腾飞于2020年2月26日向原告返还购房款170000元，于2020年5月份向原告返还购房款40000元，合共210000元。2020年4月20日，佛山市自然资源局出具的佛山市不动产登记信息查询结果显示案涉房产有查封、冻结等限制情况。2020年7月6日，佛山市自然资源局出具的佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果显示案涉房产于2020年4月3日被本院（2020）粤0606民初7368号案查封。2020年5月6日，原告刘小青与广东宝慧律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东宝慧律师事务所为原告提供案涉纠纷的法律服务，律师费收费方式为风险收费，由原告先支付10000元作为广东宝慧律师事务所的办案基础费用，在案件完成后原告以实际收益的10%向乙方支付律师费。原告刘小青及其委托诉讼代理人廖柳生庭审时均确认原告于2020年4月30日向广东宝慧律师事务所支付律师费10000元。原告庭审后向本院提交了律师费发票佐证其上述陈述属实。关于案件完成后原告以实际收益的10%向广东宝慧律师事务所支付律师费的计算方法，双方各执一词。原告认为收益是原告已支付的购房款570000元减去被告已返还的购房款210000元的10%，即收益应为36000元。原告刘小青的委托诉讼代理人廖柳生认为收益是原告收回的所有款项。本院认为，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告谢惠、卢腾飞名下的案涉房产被法院查封，已无法为原告办理房产过户手续，原告签订《二手房买卖及居间服务合同》的目的已无法实现，原告诉请解除上述合同合法有据，本院予以支持，确认原告刘小青与被告谢惠、卢腾飞，第三人乐有家公司于2019年11月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请被告谢惠、卢腾飞返还购房款及定金合法有据，本院予以支持。《二手房买卖及居间服务合同》约定买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，故本院确认原告于2019年11月3日向第三人乐有家公司转账支付的50000元视为被告谢惠、卢腾飞已收到原告支付的定金50000元。2019年11月4日，原告刘小青向被告谢惠账户转账支付110000元，至此，原告合共向被告谢惠、卢腾飞支付定金160000元。原告诉请被告谢惠、卢腾飞返还定金160000元合法有据，本院予以支持。2020年2月26日，原告刘小青向被告谢惠转账支付200000元和210000元，合共410000元。原告刘小青确认被告谢惠、卢腾飞于2020年2月26日向原告返还购房款170000元，于2020年5月份向原告返还购房款40000元，合共210000元。对原告自认的对被告有利的事实，本院予以确认。扣减被告谢惠、卢腾飞已返还的购房款后，两被告尚有200000元购房款未返还，原告诉请被告谢惠、卢腾飞返还购房款200000元合法有据，本院予以支持。被告谢惠、卢腾飞名下的案涉房产被法院查封，致使原、被告签订的合同无法继续履行，被告谢惠、卢腾飞已构成违约。原告诉请两被告支付违约金合法有据，本院予以支持。被告谢惠、卢腾飞在原告于2020年2月26日支付410000元购房款当天即向原告返还了购房款170000元，扣减两被告当天即返还的购房款后，本院确认原告刘小青实际支付的包含定金在内的购房款金额仅为400000元。参照原告实际支付的购房款，原告诉请被告谢惠、卢腾飞支付违约金324000元明显过高，应予调整，本院酌定被告谢惠、卢腾飞应按原告刘小青实际支付的购房款金额的30%即120000元向原告支付违约金。对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在《二手房买卖及居间服务合同》中约定买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，现卖方谢惠、卢腾飞违约引发案涉纠纷，原告刘小青诉请被告谢惠、卢腾飞支付律师费合法有据，本院予以支持。原告与广东宝慧律师事务所约定风险收费，由原告先支付10000元律师费，待案件完成后再以实际收益的10%支付剩余律师费。关于后续律师费的计算方法，原告与广东宝慧律师事务所的代理律师各执一词，不能达成一致意见，且该费用尚未实际支付，故本院在本案中仅支持被告谢惠、卢腾飞向原告刘小青支付原告已实际支付的律师费10000元，原告可待明确后续律师费的数额并实际支付后再向两被告主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘小青与被告谢惠、卢腾飞，第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司于2019年11月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》解除；二、被告谢惠、卢腾飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘小青返还定金160000元；三、被告谢惠、卢腾飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘小青返还购房款200000元；四、被告谢惠、卢腾飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘小青支付违约金120000元；五、被告谢惠、卢腾飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘小青支付律师费10000元；六、驳回原告刘小青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5712元，财产保全费4332元，合共10044元(原告已预交)，由原告刘小青负担3588.65元，由被告谢惠、卢腾飞负担6455.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇二〇年七月九日书记员  黄瑞