文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1323号上诉人（原审原告）：袁庆举，男，1985年05月06日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：张格彬，贵州奔达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁庆国（系袁庆举系兄弟），男，1982年4月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）:贵州晟嘉置业有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇文城逸都C区1幢2层4号。法定代表人：袁东升，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修文县龙场镇新水村村民委员会，住所地贵州省修文县龙场镇文城逸都B区新水村综合楼。负责人：任伟，该村党支部书记。被上诉人（原审被告）：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道碧璟苑1-2单元1-2层。法定代表人：陈忠斌，该公司执行董事。上诉人袁庆举、贵州晟嘉置业有限公司（以下简称贵州晟嘉公司）因与被上诉人修文县龙场镇新水村村民委员会（以下简称修文县新水村委会）、修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称修文冠荣公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁庆举上诉请求：1、撤销原判第一项至第三项，发回重审或改判决支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人交付给上诉人的房屋部分没有达到国家规定验收标准，没有质量验收合格证、消防验收合格证等必要证件，该事实一审法院没有查实；2、原判计算的过渡费错误。首先被上诉人自房屋拆迁后，仅仅支付了12个月的安置费；其次根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第33条、第35条、《贵阳市房屋拆迁管理办法》第19条的规定，延长过渡期限的，过渡费标准要递增，最多不超过原标准的5倍；最后五套房屋交付时间不一致，原判统一按2017年7月17日计算过渡费错误。3、原判简单以案涉房屋没有经过房屋主管部门测量而不支持面积差价错误，并且一审法院也没向当事人释明可以委托有资质的中介机构对本案房屋面积进行测绘；4、原判认定进场开工时间2015年7月17日有误，文城逸都的房屋在签订合同时已经修建，该两套房屋进场动工时间为2012年1月17日。凯悦金额城的房屋是在拆除上诉人房屋后修建，上诉人房屋拆除在2014年7月25日，故原判计算的过渡费时间存在错误。贵州晟嘉公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回袁庆举全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、袁庆举所谓的新水村村民户籍是通过非法方式获取，《集体收益分配协议》无效。袁庆举系修文县洒坪乡上寨村村民，其通过与新水村一组村民签订《宅基地买卖协议书》从而落户于新水村，上述《宅基地买卖协议书》因违反法律规定而无效，其无资格与修文县新水村委会签订《集体收益分配协议》，修文县新水村委会明知该事实，仍故意隐瞒与袁庆举恶意串通签订上述协议，损害了上诉人的利益。2、袁庆举作为外来户，根据修文县龙场镇新水村一、二组城中村改造项目中关于征拆非本村村民建房的处理办法，过渡费按最大面积240平方米每月每平方5元一次性计算12个月，不再计算后期过渡费。而修文县新水村委会向袁庆举支付14400元过渡费，袁庆举无权再获得过渡费。3、上诉人的担保未经公司股东会决议，根据《中华人民共和国公司法》和全国法院民事审判工作会议纪要的规定，该保证无效。同时上诉人是在受欺诈而违背真实意思情况下提供担保，应当免除保证责任。袁庆举答辩称：袁庆举的户口是2011年6月30日迁入新水村，案涉合同签订时间为2014提7月22日，当时袁庆举提供的身份证住址为上寨村××组，合同上盖有修文县新水村委会、贵州晟嘉公司及修文冠荣公司公章和法定代表人章，说明当时本案当事人对袁庆举身份表示认可。贵州晟嘉公司称袁庆举与村委会串通欺骗贵州晟嘉公司不是事实。贵州晟嘉公司答辩称：1、原判以《集体收益分配协议》中约定的超期安置费不明为由，参照合同约定的前期补助标准10元/平方米作为超期安置费的补助标准合情合理，袁庆举要求按20元/平方米计算没有法律依据；2、原判以《集体收益分配协议》中未对超期安置费滞纳金进行约定为由，不予支持滞纳金正确。3、原判以案涉房屋面积未经不动产登记部门组织测绘为由驳回袁庆举要求支付面积差价的诉讼请求，理由充分，合情合法。修文县新水村委会、修文冠荣公司未到庭进行答辩。袁庆举向一审法院起诉请求：1.三被告向原告支付房屋安置过渡费714226.70元（按房屋面积855.02㎡，每月20.00元/㎡，从2015年07月22日起计算至2019年01月15日止）；2.三被告向原告支付逾期支付安置过渡费的滞纳金91589.388元（按年利率6%，以每年欠付房屋安置过渡费为基数分段计算，从2015年07月22日起计算至2019年01月15日止）；3、三被告向原告支付房屋面积差价452480.875元（房屋面积差为500㎡-433.75㎡＝66.25㎡，按6829.90元/㎡计算）；4、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实，原告原系修文县洒坪乡上寨村村民，于2011年06月30日落户于修文县。2014年07月22日，被告修文县新水村委会作为甲方，原告作为乙方，被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司作为履约担保方，三方共同签订《集体收益分配协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：“我村为了完善基础设施建设，改善人居环境，提升城市品位等公共利益需要，经县人民政府批复，由我村组织实施一、二组城中村改造项目，但由于资金不足的因素，我村通过招商引资的方式与贵州晟嘉置业有限公司达成投资合作协议，现根据本投资合作协议约定的收益与村民以投票方式达成的《新水村一、二组城中村改造项目收益及安置地处置收益奖励分配方案》，据此根据本方案与乙方达成以下分配事宜，望双方共同遵守：第一条、乙方的房屋坐落于修文县，主体房屋建筑：砖混855.02㎡，砖木／㎡，总面积：855.02㎡：其中确权面积／㎡，未确权面积855.02㎡。第二条、乙方被征收安置补偿住房面积240.00㎡，不足240㎡的部分为／㎡，乙方按730元／㎡的标准补给甲方人民币：￥：／元整，甲方将“文城逸都”三期房屋78.00㎡（套内面积）分配给乙方。第三条、乙方在文城逸都Ａ区3栋3单元13层3号已获安置补偿住房81.00㎡［Ａ区3栋1单元12层2号房，套内面积81.00㎡］；待安置房屋交付后甲、乙双方根据实际面积结算。因房型大小超出或不足的部分双方按3000元／㎡补差（超出部分不含每户按成本价730元／㎡优惠购买的10㎡）。第四条、甲方对乙方不能确权、未补偿补助的房屋面积615.02㎡按730元／㎡进行收购，甲方应付收购款为人民币￥：448964.60元给乙方（说明：原房屋已获产权调换的，此款项不再计算）。第五条、由于乙方装修装饰较好，甲方按实测数据对乙方的装饰装修、附属设施进行补偿，详细如下：1、甲方对乙方房屋占地补偿款（按建设用地10500元／亩计算），原房占地面积278.46㎡，补偿金额为：4385.75元；2、甲方对乙方室内外装饰装修、院坝、堡坎等附属设施，补偿金额为：336002.78元；（详见附表）以上两项合计甲方应支付乙方金额：人民币（大写）叁拾肆万零叁佰捌拾捌元伍角叁分（￥：340388.53）。第六条、乙方若在规定期限内签约并搬迁交房的，甲方按4000元／户奖励乙方，另按房屋结构进行奖励，砖混855.02㎡，每平方米40＋30元；砖木：／㎡，每平方米／元；搬迁房屋面积：855.02㎡，每平方米每次搬迁按12元计算两次（超出240㎡的部分计算一次搬迁费），（含临时安置费）共计应付乙方奖励款：179594.04元。逾期不签约搬迁交房的，甲方有权取消奖励。（款项明细表如下：）            搬迁奖励              结构补助              签约奖励              临时安置费              搬迁费                  4000元/户              砖混40元/㎡              砖木20元/㎡              30元/㎡              现房按3个月计算              期房按12个月计算              240㎡内按12/㎡计算两次              240㎡以外的按12元/㎡计算一次                  4000.00              855.02×40                            855.02×30                            855.02×10×12              240×12×2              615.02×12                  4000.00              34200.80                            25650.60                            102602.40              5760.00              7380.24                  合计：（大写）壹拾柒万玖仟伍佰玖拾肆元零肆分（小写）（￥：179594.04）      第七条、经甲、乙双方一致协商，甲方同意乙方将剩余房屋补偿款、占地补偿款、室内外装饰装修、院坝、堡坎等附属设施补偿等置换甲方套内面积为260㎡的住房。甲方将结构补助、签约奖励、临时安置费及搬迁费支付给乙方。第八条、综合上述第四、五、六、七条，甲方应付乙方共计人民币大写：壹拾柒万玖仟伍佰玖拾肆元零肆分（￥：179594.04）。第九条、甲方按上述约定分配的住宅的交付时间以投资方进场开工之日起计算24个月内交付给乙方，若交付时间超出24个月，甲方按国家相关规定支付乙方过渡费。……第十二条、甲方应付乙方的本协议的第九条的款项（除双方另有约定外），在本协议签订的10日内由甲方一次性支付给乙方……第十五条、甲乙双方就本协议的履约担保协商一致，由贵州晟嘉置业有限公司、修文冠荣房地产开发有限公司共同担保……第十七条、乙方在签订本协议后十五日内搬家交房给甲方拆除，逾期不交房的由甲方依法申请人民法院强制执行，所产生的一切费用由乙方承担......”，被告修文县新水村委会在《协议》尾部“甲方”处盖章，原告在《协议》尾部“乙方”处签字，被告贵州晟嘉公司及其法定代表人、修文冠荣公司及其法定代表人分别在《协议》尾部“履约担保方”处加盖印章。上述《协议》签订后，原告依约向被告修文县新水村委会交付被征收房屋，被告修文县新水村委会向原告支付《协议》第六条约定的应付款项179594.04元（其中，搬迁奖励4000.00元、结构补助34200.80元、签约奖励25650.60元、12个月临时安置费102602.40元、搬迁费13140.24元）。被告贵州晟嘉公司分别于2018年07月05日、2018年07月31日、2019年01月15日、2019年01月21日、2019年01月21日向原告出具《文城逸都A区领房单》《凯力天安置房领房单》，告知原告可以领取安置房屋为：文城逸都A区3幢3单元13层3号房屋、文城逸都A区3幢1单元12层2号房屋、凯悦鑫城C2幢18层5号房屋、凯悦鑫城C1幢18层5号房屋、凯悦鑫城C2幢8层5号房屋，领房单尾部均载明“附：此单开出即视为村民已领房”内容，并经领房人签字确认。原告主张位于文城逸都两套房屋领取后不能装修一直到2019年01月15日，故房屋交付时间应为2019年01月15日，因原告对其主张未提供证据证实，且领房单上已注明单据开出即视为已领房，并经领房人签字确认，故对原告的该主张，一审法院不予采信，一审法院以领房单载明时间为被告向原告交付房屋时间。原告提交的《房屋记载表》《房产登记记录情况》载明上述五套房屋套内面积分别为：73㎡、73㎡、96.45㎡、96.41㎡、96.45㎡，共计435.31㎡，经一审法院向修文县房地产管理站调查了解，该面积非经第三方测绘公司测绘后最终确定的面积。另查明，经《贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终3224号民事判决书》确认，《协议》所涉项目凯悦鑫城B1、B2、C1、C2栋放线日期为2015年07月17日，验线日期为2015年11月25日。一审法院认为，本案争议焦点为:一、原、被告签订的《协议》是否有效；二、被告修文县新水村委会是否应向原告支付超期安置过渡费及滞纳金；三、被告修文县新水村委会是否应当向原告支付房屋面积补差款；四、被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司是否应当与被告修文县新水村委会共同向原告承担支付责任。关于焦点一：原、被告签订的《协议》是否有效问题。原、被告于2014年07月22日签订的《协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告应当按照《协议》约定行使权利、履行义务，故对被告贵州晟嘉公司提出《协议》系其错误意思表示的抗辩理由，一审法院不予采信。关于焦点二：被告修文县新水村委会是否应当向原告支付超期安置过渡费及滞纳金问题。双方在《协议》中约定以投资方进场开工之日起24个月为安置房屋的交付时间，逾期交付的按照国家规定支付超期过渡费。因原、被告双方均未提供证据证实投资方进场开工之日，故一审法院以凯悦鑫城Ｂ1、Ｂ2、Ｃ1、Ｃ2栋放线日期2015年07月17日为投资方进场开工时间，即自2015年07月17日起计算24个月即2017年07月16日作为交付房屋的时间，被告修文县新水村委会于2019年01月21日才向原告交付完毕房屋，被告修文县新水村委会已构成违约，其应向原告支付从2017年07月17日起至2019年01月21日止的超期安置过渡费，现原告自愿主张计算至2019年01月15日，一审法院从其自愿，一审法院确认超期安置过渡费计算期间为从2017年07月17日起至2019年01月15日止共计18个月。双方约定超期安置过渡费按国家相关规定计算，系标准约定不明，因原、被告均未提供该计算标准，一审法院参照《协议》第六条临时安置费计算标准即按被拆迁房屋建筑面积855.02㎡，每月每平方米10.00元，计算超期安置过渡费为855.02㎡×10.00元／㎡×18个月＝153903.60元。对原告主张的超期安置过渡费滞纳金的诉讼请求，因原、被告双方在《协议》中对滞纳金未作约定，故原告的该主张，于法无据，一审法院不予支持。被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司提出原告非新水村本地村民，不能按《协议》进行安置补偿的抗辩，因原告在房屋拆迁安置期间户籍登记地为修文县，被告自愿按本地村民拆迁安置标准与原告签订《协议》，被告即应当按照《协议》约定向原告履行安置补偿义务，故对被告修文县新水村委会、贵州晟嘉公司提出的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于焦点三：被告修文县新水村委会是否应当向原告支付房屋面积补差款问题。因原告提交的《房屋记载表》《房产登记记录情况》载明的被告修文县新水村委会交付给原告的五套房屋的套内面积，并非不动产登记部门组织测绘公司测绘后最终确定的面积，原告须待取得该五套房屋相应产权证书后，以产权证书确定的房屋面积作为其主张房屋面积差价的依据，故原告诉请的房屋面积补差款441826.231元，证据不足，一审法院不予支持。关于焦点四：被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司是否应当与被告修文县新水村委会共同向原告承担支付责任问题。被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司在《协议》中以履约担保的形式予以担保，根据《中华人民共和国担保法》第七条“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一条“当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效”规定，该保证未违反法律、法规强制性规定，为有效保证。故对被告贵州晟嘉公司提出保证未经公司股东会或董事会讨论决定故保证无效的抗辩意见，一审法院不予采信。因双方对保证方式未作约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，保证方式为连带责任保证。被告贵州晟嘉公司提出安置房屋于2019年01月交付完毕，原告于2019年10月29日才向法院起诉，已过保证期间的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”规定，原、被告双方在《协议》中未约定保证期间，保证期间应自房屋安置过渡费履行期届满之日起计算六个月，但双方在《协议》中未约定房屋安置过渡费的支付时间，即主债务履行起始时间未约定，应以原告向法院起诉之日2019年10月29日作为房屋安置过渡费履行起始时间，故保证期间未经过，被告贵州晟嘉公司、修文冠荣公司应当承担保证责任。被告贵州晟嘉公司辩称已过保证期间，于法无据，一审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定，判决：一、被告修文县龙场镇新水村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告袁庆举支付拆迁房屋安置过渡费153903.60元；二、被告贵州晟嘉置业有限公司、修文冠荣房地产开发有限公司对本判决确定的第一项支付义务承担连带责任；三、驳回原告袁庆举的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16126.00元，减半收取计8063.00元，由原告袁庆举负担7077.00元，被告修文县龙场镇新水村村民委员会负担986.00元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，贵州晟嘉公司向本院申请中止本案审理，主要理由为袁庆举取得修文县新水村户籍是基于与该村村民包学举签订的《宅基地买卖协议书》，现贵州晟嘉公司已向一审法院起诉要求确认上述《宅基地买卖协议书》无效，如该协议被确认无效，则袁庆举新水村的户籍相应会被注销并退回原籍，袁庆举的安置补偿费用也应当按照外来户标准给予补偿。一审法院于2020年7月22日作出（2020）黔0123民初1006号民事裁定书，驳回贵州晟嘉公司的起诉。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、能否按照案涉《集体收益分配协议》的内容对袁庆举进行安置补偿；二、超期安置过渡费的起算截止时间、计算标准及面积应如何确定；三、房屋面积差价应否支持。关于焦点一，本院认为应按照《集体收益分配协议》的约定对袁庆举进行安置补偿，理由如下：首先，《集体收益分配协议》签订时袁庆举的户籍迁入新水村已有3年之久，且居住在协议中××被××村房屋中；其次贵州晟嘉公司已按《集体收益分配协议》向袁庆举发放了安置的5套房屋，部分履行了上述协议；最后，贵州晟嘉公司在一审举证时提交袁庆举户籍在上寨村××组时的身份证复印件（有效期2006年7月18日-2016年7月18日），并称该复印件是双方签订协议时袁庆举提交的，根据上述说法可知签订协议时，袁庆举并未向贵州晟嘉公司恶意隐瞒其曾是上寨村村民的事实，贵州晟嘉公司仍然愿意签订案涉协议按非外来户对袁庆举进行安置补偿，说明贵州晟嘉公司已对袁庆举的户籍身份信息审核清楚。另，（2018）黔01民终3224号民事判决已经认定贵州晟嘉公司和修文冠荣公司对被拆迁人的安置过渡费承担连带清偿责任，故贵州晟嘉公司上诉认为保证无效的上诉理由不能成立。关于焦点二，首先超期安置过渡费的起算和截止时间问题，《集体收益分配协议》中约定：“240平方米范围内的安置房屋为文城逸都的房屋三套（78平方米一套、81平方米两套），超出240平方米范围的面积615.02平方米按730元/平方米收购，由贵州晟嘉公司向袁庆举支付收购款448964.6元（原房屋已获产权调换的，此款项不再计算）”。但在实际安置过程中，贵州晟嘉公司交付了文城逸都的房屋两套和凯悦鑫城的房屋三套，即对袁庆举240平方米范围内的安置房屋，贵州晟嘉公司分别安置了文城逸都的两套和凯悦鑫城的一套；对超出240平方米以外的面积，袁庆举选择了产权调换的方式予以补偿，而贵州晟嘉公司交付了凯悦鑫城的两套房屋用于产权调换。根据以上事实并结合《集体收益分配协议》中约定以投资方进场开工之日起24个月为安置房屋的交付时间，逾期交付的应当支付超期过渡费的规定，本案应以文城逸都项目的开工之日起计算24个月作为交付房屋的时间。本院（2018）黔01民终3224号民事判决书已经认定文城逸都项目的实际开工时间为2010年8月17日，那么交房时间应为2012年8月18日，现袁庆举主张以2015年7月22日起作为超期安置过渡费的起算时间，本院从其自愿。原判认定超期过渡费截止日期为交付房屋的时间2019年1月15日并无不当，本院予以维持。其次超期安置过渡费的标准问题，袁庆举认为应按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《贵阳市房屋拆迁管理办法》的标准计算超期安置过渡费，但上述管理办法已废止，故袁庆举的该主张不能成立，本院不予支持。原判参照协议约定10元/㎡的标准计算符合约定，本院予以维持。超期安置过渡费计算为：855.02㎡×10.00元/㎡×42个月=359108.4元。关于焦点三，由于案涉及房屋未经不动产登记部门组织测绘确定最终面积，原判认定待房屋产权证书取得后，袁庆举再另行主张面积差价费用符合本案实际情况，且并未剥夺袁庆举的相关权利，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2607号民事判决第二项、第三项；二、变更贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2607号民事判决第一项为：修文县龙场镇新水村村民委员会于本判决生效之日起十日内向袁庆举支付拆迁房屋安置过渡费359108.4元。三、贵州晟嘉置业有限公司、修文冠荣房地产开发有限公司对本判决确定的第二项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回袁庆举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8063元，由袁庆举负担5743元，修文县龙场镇新水村村民委员会负担2320元；二审案件受理费16126元，由袁庆举负担2126元，贵州晟嘉置业有限公司负担14000元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年七月二十七日书记员  曹 然