湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4535号上诉人（原审被告）：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙文钦，总经理。委托诉讼代理人：邓小佳，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建时，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨雪梅，女，1971年11月1日出生，苗族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：樊爱平，湖南光韵律师事务所律师。原审被告：湖南宇城投资集团有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路139号宇城大厦7楼701室。法定代表人：张红艳，总经理。上诉人湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成管理公司）因与被上诉人杨雪梅、原审被告湖南宇城投资集团有限责任公司（以下简称宇成投资公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6159号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宇成管理公司的上诉请求：撤销原审法院（2019）湘0102民初6159号第二项判决内容。事实和理由：一、原审法院认定上诉人消防验收不合格的责任不应由被上诉人承担，事实依据不足，主要包括：1、租赁合同所附图纸已明确租赁建筑面积以及租赁位置，面积及位置中并未包含消防通道；2、该案所涉房屋的建筑面积预测报告结果显示所涉租赁区域的实际建筑面积与合同约定建筑面积相近，不存在上诉人将消防通道面积出租给被上诉人的事实；3、上诉人虽接收了被上诉人的装修方案，并不代表上诉人将消防通道出租给被上诉人；4、证据《承诺》2份并不能证明上诉人将消防疏散通道出租给被上诉人的事实；二、被上诉人损失金额系因被上诉人原因扩大损失的结果。被上诉人杨雪梅答辩称：一、该租赁合同因包含消防通道，且消防通道位于店内大门入口的大堂处，且未告知承租人该重要事项，现因消防报建不通过，无法持续经营，该合同从生效后就注定无法履行，并且已经实际解除；二、该消防不合格的责任不在杨雪梅，尽管租赁合同约定杨雪梅独立负责报建改造与管理，独立承担消防安全责任，但实际上杨雪梅的装修设计方案是经过宇成管理公司一方审核盖章递交消防部门的，并且整个商场所有出租商铺的消防报建材料与手续都是宇成管理公司安排的一位叫雷丰伟的中间人办理的；三、该租赁合同签订后租赁物交付杨雪梅投入装修时，整个商场均未通过第一次消防验收。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨雪梅的一审诉讼请求：1、解除宇成管理公司与杨雪梅签订的《宇成朝阳广场招商合同（一）商铺代理租赁合同》于2018年10月27日解除；2、宇成管理公司返还押金五万、预付的三个月房租15万元，装修押金3万元，补充缴纳的押金1万多，广告位制作投入4.5万元。上述费用28.5万元；3、宇成投资公司、宇成管理公司向杨雪梅赔偿装潢投入损失100万元（以法院委托的评估结果为准）；4、宇成投资公司、宇成管理公司自合同解除之日起以本案第三、四项诉讼请求的判决结果按照年6%支付杨雪梅利息损失，利息从合同解除之日暂计算至2019年2月27日计247000元；5、宇成投资公司、宇成管理公司承担本案诉讼费用；6、请求宇成投资公司、宇成管理公司承担本案的评估费用13400元。一审法院认定事实如下：宇成管理公司曾用名系湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）。2017年8月9日，狂买狂卖公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《商铺代理租赁合同》，合同约定：甲方是位于长沙市“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｂ幢4层4002、4005、4006号商铺的经营管理方，经该商铺产权人书面同意，拟将该商铺代租给乙方，乙方同意承租。商铺的建筑面积为625平方米，租赁用途为特色餐饮，租期为5年，自2017年12月8日至2022年12月7日24时止，计租起始日为2017年12月8日；商铺标准租金为每月每平方米40元，租金自租期开始之日起前两年不变，第三年起，每年在上一年度租金的基础上递增5%，租金每3个月支付一次；乙方应当在本合同签订之日向甲方一次性交纳一个月的租金和商业运营管理费作为合同保证金，共计5万元；乙方就该商铺的装修方案应事先交甲方审核同意后实施，甲方应当在收到装修方案后的七个工作日内提出书面意见，否则视为同意；租赁物内的消防，由乙方严格按照国家有关消防规范独立负责报建改造与管理，并独立承担消防及与消防相关的一切安全责任，因乙方对消防设施操作使用不当、管理不善及乙方或乙方顾客的人为因素所造成的一切事故给甲方及第三方带来的直接或间接损失，由乙方负责；乙方独立承担租赁屋内二次消防报建改造及与消防系统相关的设施设备的改造、维护保养、年检及其费用；乙方未经甲方和物业公司同意，对商铺其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为，乙方发生其他严重违反商铺管理制度行为且未在商业运营管理公司下期内予以纠正，视为乙方严重违约；因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，且乙方应向甲方另行支付相当于六个月的租金、商业运营管理费和物业管理费作为违约金，如给甲方造成其他损失的，还应承担赔偿责任（包括但不限于直接经济损失、间接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）；因商铺交付后的甲方违约行为导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费及商业运营管理费等据实结算，且乙方有权要求甲方另行支付相当于六个月的租金及商业运营管理费和物业管理费作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年11月17日，宇成管理公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2017年8月9日签订《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《物业管理合同》，现就有关事宜补充如下：上述合同中，甲方同意乙方另增加承租Ｂ060-1号商铺。合同签订后，宇成管理公司于2017年10月将承租商铺移交给杨雪梅，杨雪梅开始办理进场装修手续，并将装修方案报宇成管理公司。2018年3月31日，杨雪梅经营的湘苗老厨店铺开始营业。2017年9月8日，杨雪梅向宇成管理公司支付2017年12月8日至2018年3月7日期间的租金75000元、物业管理费1125000元、管理费6375000元。2018年8月6日，宇成管理公司向湘苗老厨出具一份《承诺》，载明“为了消防能顺利验收，宇成管理公司将临时在贵店隔出消防通道，时间为8月6日下午两点至五点，为不影响贵店营业，请贵店积极配合”。宇成管理公司运营部的黄伟在《承诺》上注明“如下午5点未完成复原，一切损失由本人负责”。同年9月18日，宇成管理公司又向湘苗老厨出具一份《承诺》，内容为“为了消防能顺利验收，宇成管理公司将临时在贵店隔出消防通道，时间为9月18日晚上八点半施工，将在9月19日晚上八点半恢复；为不影响贵店营业，请贵店积极配合”。同年10月27日，宇成管理公司向湘苗老厨发出《消防整改通知书》，责令宇成管理公司即日起进行消防整改，直至消防验收合格，消防整改期间单位产生的一切损失，由杨雪梅独自承担。同日，宇成管理公司将杨雪梅经营的湘苗老厨店铺强制停电，致使湘苗老厨无法正常营业，杨雪梅遂将店铺关闭。一审法院认为：宇成管理公司与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。宇成管理公司于2018年10月27日将杨雪梅经营的湘苗老厨店铺强行停电，导致商铺无法正常经营，合同目的无法实现，杨雪梅有权依据法律规定解除合同，且宇成管理公司对解除合同没有异议，故该院确认双方签订的《商铺代理租赁合同》已经于2018年10月27日解除。宇成管理公司抗辩因杨雪梅擅自占用消防通道，导致宇成管理公司消防验收不合格，合同解除的原因应归责于杨雪梅的意见，首先宇成管理公司将租赁商铺交付杨雪梅使用时，整个商场都没有进行消防验收，且杨雪梅在租赁商铺时并不知晓租赁房屋包含了消防通道，宇成管理公司也未提供证据证明将属于消防通道的面积出租给了杨雪梅，其次，杨雪梅在进行装修时已经将装修图纸等材料交付给宇成管理公司，并经过了宇成管理公司审核同意后才进场装修的，不存在擅自占用消防通道的情况，再次，根据宇成管理公司出具的《承诺》可以证实，对于消防通道的改建工作也是由宇成管理公司负责处理，现宇成管理公司消防验收不合格的责任不应由杨雪梅承担，故对宇成管理公司的意见，该院不予采信。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因宇成管理公司强制停电，导致湘苗老厨关闭，已经构成了违约，应承担相应的违约责任，故宇成管理公司应对湘苗老厨店铺的装潢及店内设备设施等损失进行赔偿。经法院委托，国众联资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市商铺的装潢及店内设备设施等损失投入进行评估，出具了评估报告书，评估结果为897365元，故宇成管理公司应向杨雪梅赔偿损失897365元。杨雪梅要求宇成管理公司支付利息的诉讼请求，没有合同及法律依据，该院不予支持。杨雪梅要求宇成投资公司承担共同偿还责任的诉讼请求，没有合同依据及法律规定，该院不予支持。关于杨雪梅要求宇成管理公司返还押金5万元、预付的三个月房租15万元、装修押金3万元、补充缴纳的押金1万元、广告位制作投入4.5万元的诉讼请求，因杨雪梅未提交证据证明其已向宇成管理公司支付上述费用，杨雪梅要求宇成管理公司返还没有合同及法律依据，其应当承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决如下：一、杨雪梅与湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订的《商铺代理租赁合同》于2018年10月27日解除；二、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杨雪梅赔偿损失897365元；如湖南宇成朝阳商业管理有限公司未履行本判决确定的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨雪梅的其他诉讼请求。本案案件受理费16137元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：狂买狂卖公司于2017年8月9日与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》第5.7条及5.8条约定的二次消防报建均明确系租赁物内的，而2018年10月19日长沙市公安消防支队对宇成公司作出的长公消安检决字【2018】第W0075号不同意投入使用、营业决定书及2018年11月30日长沙市公安消防支队对宇成公司作出长公消安检决字【2018】第W0092号不同意投入使用、营业决定书载明的内容来看，宇成管理公司申报的是商场整体投入使用、营业前的初次消防验收。宇成公司在未通过初次消防验收的情况下，对商场进行招商出租及经营，其行为本身系违规及违约的行为。湘苗老厨虽实际占用消防疏散通道，但其系经宇成管理公司同意后进行的装修、经营。后宇成管理公司又以其占用消防疏散通道为由要求其整改，并对店铺进行强行停电，导致商铺无法正常经营，杨雪梅对损失的产生没有过错，宇成管理公司作为违约方及过错方，应对杨雪梅的损失进行赔偿，原审判决并无不当。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人宇成公司的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16137元，由上诉人湖南宇成朝阳商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年七月二十七日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。