福建省华安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0629民初360号 原告：丁阿小，男，回族，1970年3月7日出生，住福建省晋江市陈埭镇四境社区眉元中三路16号，公民身份号码：。 原告：习会霞，女，汉族，1974年8月19日出生，住河南省邓州市十林镇习营村习营，公民身份号码：。 以上两原告的委托诉讼代理人：刘仲谋，福建秦剑律师事务所执业律师。 被告：漳州宏业投资开发有限公司，住所地漳州市华安县工业集中区九龙工业园。统一社会信用代码：91350629694391164Q。 法定代表人:兰震东，董事长。 委托诉讼代理人：董欣福，男，1981年3月16日出生，汉族，公司员工，住址福建省泉州市丰泽区金屿路120号，现住厦门市湖里区南山路209号101室，公民身份号码：。 原告丁阿小、习会霞与被告漳州宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁阿小、习会霞的委托诉讼代理人刘仲谋到庭参加诉讼、被告宏业公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 丁阿小、习会霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认丁阿小与宏业公司于2015年9月25日双方自愿达成的借款换房协议合法有效；2.确认丁阿小、习会霞与宏业公司分别于2015年9月28日、2015年9月29日就欠款抵换的楼房所签订的87份《商品房买卖合同》合法有效，〔涉讼房屋址在：华安县丰山镇华安经济开发区九龙工业园“福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目”之E2幢小商场第一层D101号-D128号商场和E2幢第二层商场从D201号-D227号共55套（建筑面积3391.92平方米，该房产已预售挂名在习会霞名下。）;E3幢第一层D101号-D128号商场和E3幢第二层商场D201号、D202号、D215号、D216号共32套（建筑面积1851.31平方米，该房产已预售给丁阿小）。3.确认已预售给丁阿小、习会霞，建筑面积为5243.23平方米的地上建筑物（尚未）完工的物权归丁阿小、习会霞所有。 事实和理由：宏业公司的股东及原法定代表人陈南和等企业骨干多次以企业流动资金暂时困难为由，以宏业公司为借款人多次向丁阿小拆借现金，截至2015年9月25日，经丁阿小与宏业公司的财务人员核对账，宏业公司书面确认其向丁阿小拆借的部分资金计付利息，经协商，双方同意按27，202，984元一次性结付全部借款。 因宏业公司无法现金还款，故宏业公司以其投建的现处于预售节点的二期商业楼盘之E2幢第一层D101号-D128号商场和E2幢第二层商场从D201号-D227号共55套（按4000元/平方米），折抵结付本息16，663，182元；E3幢第一层D101号-D128号商场和E3幢第二层商场D201号、D202号、D215号、D216号共32套（按6000元/平方米），折抵结付本息10，500，742元。 丁阿小也同意宏业公司用上述的结付款额来抵偿全部债务，并用该款额支付向宏业公司购入的商场和店面的全部购房款，为此，双方签订了书面的借款抵换房协约。丁阿小、习会霞签约后，宏业公司出具了已付清房款的专用凭证。宏业公司为替丁阿小、习会霞办理房产所有权证，双方分别于2015年9月28日、2015年9月29日就抵换的楼房签订了87份的商品房买卖合同。 合同第八条约定：宏业公司最迟应于2016年5月1日前按国家规定的商品房交付标准向丁阿小、习会霞交房。可是签约至今，宏业公司一直没有交房，87份商品房买卖合同也没有及时向房管部门办理报备登记手续，连税务正式发票都没有开具。拖延期间，丁阿小、习会霞一再催宏业公司交房、办证、开发票、完善相关手续，宏业公司虽口头频频答应办理，可至今仍没能兑现承诺，整个项目楼盘至今仍处于停工烂尾状态。 近日，丁阿小、习会霞得知其购入的房产所在的国有土地使用权〔权证号：华国用（2012）第0636号〕连同现有的地上建筑物，因宏业公司曾向中国农业银行福州晋安区支行抵押贷款至今未还，该地块即将被福州市马尾区人民法院强制执行变卖优先偿还贷款。 丁阿小、习会霞认为，案外人中国农业银行福州晋安区支行申请强制执行变卖的土地使用权和地上的在建工程含有丁阿小已抵账、购入的房产，该房产目前虽未完工，但该房产确系丁阿小、习会霞向宏业公司抵债购入的个人私有财产。宏业公司的消极赖账即将造成丁阿小、习会霞合法财产权利受到不法侵害。 宏业公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：宏业公司因经营需要，向丁阿小多次借款：2013年7月26日借款5，000，000元、2013年8月2日借款5，000，000元、2013年8月19日借款150，000元、2013年8月23日借款136，000元、2013年9月11日借款2，000，000元、2014年7月30日借款1，100，000元、2014年8月1日借款1，000，000元、2014年8月2日借款1，075，000元；截至2013年11月2日，宏业公司的法定代表人陈南和累计向丁阿小借款1，560，000元；截至2013年9月9日，林长青向丁阿小借款1，760，000元；2014年8月1日，林长青向丁阿小借款540，000元。2015年9月25日，丁阿小与宏业公司签订“丁阿小借款抵宏业公司二期店面明细表”，具体约定：“一、截止2015年9月25日宏业公司陈南和及林长青欠丁阿小共计27，202，984元；二、丁阿小于2015年9月25日购买漳州宏业投资开发有限公司二期店面总价共27，163，924元；三、双方同意以上欠款与房款抵清后，结清欠款，双方无其他债权债务纠纷。”，另附欠款明细及购买店面房号、面积、单价、总价明细。丁阿小、习会霞未提交E2#楼D211号的商品房买卖合同。 本院审理过程中，丁阿小、习会霞向本院申请撤回诉讼请求“3”即撤回“确认已预售给丁阿小、习会霞，建筑面积为5243.23平方米的地上建筑物（尚未）完工的物权归丁阿小、习会霞所有。”。 小商场E2#楼（D101-D128号、D201号-D210号、D212号-D227号）共54套商品房，经华安县城乡规划建设局批准，于2014年6月20日取得商品房预售许可证，证号为2014（003）。2015年9月28日、2015年9月29日，丁阿小以陈南和、林长青尚欠的债权本息转为购房款的方式，购买宏业公司开发的福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场中的E2#楼的D101号、D102号、D103号、D104号、D105号、D106号、D107号、D108号、D109号、D110号、D111号、D112号、D113号、D114号、D115号、D116号、D117号、D118号、D119号、D120号、D121号、D122号、D123号、D124号、D125号、D126号、D127号、D128号、D201号、D202号、D203号、D204号、D205号、D206号、D207号、D208号、D209号、D210号、D212号、D213号、D214号、D215号、D216号、D217号、D218号、D219号、D220号、D221号、D222号、D223号、D224号、D225号、D226号、D227号共54套商品房及E3#楼D101号、D102号、D103号、D104号、D105号、D106号、D107号、D108号、D109号、D110号、D111号、D112号、D113号、D114号、D115号、D116号、D117号、D118号、D119号、D120号、D121号、D122号、D123号、D124号、D125号、D126号、D127号、D128号、D201号、D202号、D215号、D216号共32套商品房，E2#楼54套商品房的合同编号为35062908000501957、35062908000501958、35062908000501959、35062908000501960、35062908000501961、35062908000501962、35062908000501963、35062908000501964、35062908000501965、35062908000501966、35062908000501967、35062908000501968、35062908000501969、35062908000501970、35062908000501971、35062908000501972、35062908000501973、35062908000501974、35062908000501975、35062908000501976、35062908000501977、35062908000501978、35062908000501979、35062908000501980、35062908000501981、35062908000501982、35062908000501983、35062908000501984、35062908000501985、35062908000501986、35062908000501987、35062908000501988、35062908000501989、35062908000501990、35062908000501991、35062908000501992、35062908000501993、35062908000501994、35062908000501996、35062908000501997、35062908000501998、35062908000501999、35062908000502000、35062908000502001、35062908000502002、35062908000502003、35062908000502004、35062908000502005、35062908000502006、35062908000502007、35062908000502008、35062908000502009、35062908000502010、35062908000502011；E3#楼32套商品房的合同编号为：35062908000502012、35062908000502013、35062908000502014、35062908000502015、35062908000502016、35062908000502017、35062908000502018、35062908000502019、35062908000502020、35062908000502021、35062908000502022、35062908000502023、35062908000502024、35062908000502025、35062908000502026、35062908000502027、35062908000502028、35062908000502029、35062908000502030、35062908000502031、35062908000502032、35062908000502033、35062908000502034、35062908000502035、35062908000502036、35062908000502037、35062908000502038、35062908000502039、35062908000502040、35062908000502041、35062908000502042、35062908000502043。2015年9月28日，宏业公司与丁阿小指定的习会霞签订E2#楼54套商品房的《商品房买卖合同》，2015年9月29日，宏业公司与丁阿小签订E3#楼32套商品房的《商品房买卖合同》。 另查，宏业公司于2009年10月14日成立，陈南和系董事长及法定代表人，2015年1月8日，法定代表人由陈南和变更为兰震东，陈南和任经理。 以上事实有《商品房买卖合同》、借条、借款协议、借款借据、借据、指定付款书、借款收据、收款收据、抵帐明细、丁阿小借款抵宏业公司二期店面明细表、丁阿小致漳州宏业开发有限公司函、漳州宏业投资开发有限公司向丁阿小借款本息抵换房收款专用凭证、企业公用信息公示报告及法庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本案争议的焦点为：一、丁阿小与宏业公司于2015年9月25日签订的借款换房协议是否有效？二、丁阿小、习会霞与宏业公司签订的86份《商品房买卖合同》是否有效? 对此，本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。丁阿小、习会霞与宏业公司、陈南和、林长青确实存在借款合同关系，宏业公司在期满后未能清偿的情况下，双方经协商一致，对宏业公司、陈南和、林长青所欠丁阿小的借款本息进行结算确认，同时转而建立商品房销售合同关系，丁阿小与宏业公司均签章确认，这是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，因此，丁阿小与宏业公司于2015年9月25日就借款换房所签订的协议（协议名称具体为“丁阿小借款抵宏业公司二期店面明细表”）合法有效。丁阿小、习会霞与宏业公司签订合同编号为“35062908000501957-35062908000501994、35062908000501996-35062908000502043”的86份《商品房买卖合同》时，宏业公司已实际取得商品房预售许可证明，以上86份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效的，应受法律保护。宏业公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、丁阿小与漳州宏业投资开发有限公司于2015年9月25日签订的“丁阿小借款抵宏业公司二期店面明细表”合法有效。 二、丁阿小、习会霞与漳州宏业投资开发有限公司签订合同编号分别为35062908000501957、35062908000501958、35062908000501959、35062908000501960、35062908000501961、35062908000501962、35062908000501963、35062908000501964、35062908000501965、35062908000501966、35062908000501967、35062908000501968、35062908000501969、35062908000501970、35062908000501971、35062908000501972、35062908000501973、35062908000501974、35062908000501975、35062908000501976、35062908000501977、35062908000501978、35062908000501979、35062908000501980、35062908000501981、35062908000501982、35062908000501983、35062908000501984、35062908000501985、35062908000501986、35062908000501987、35062908000501988、35062908000501989、35062908000501990、35062908000501991、35062908000501992、35062908000501993、35062908000501994、35062908000501996、35062908000501997、35062908000501998、35062908000501999、35062908000502000、35062908000502001、35062908000502002、35062908000502003、35062908000502004、35062908000502005、35062908000502006、35062908000502007、35062908000502008、35062908000502009、35062908000502010、35062908000502011、35062908000502012、35062908000502013、35062908000502014、35062908000502015、35062908000502016、35062908000502017、35062908000502018、35062908000502019、35062908000502020、35062908000502021、35062908000502022、35062908000502023、35062908000502024、35062908000502025、35062908000502026、35062908000502027、35062908000502028、35062908000502029、35062908000502030、35062908000502031、35062908000502032、35062908000502033、35062908000502034、35062908000502035、35062908000502036、35062908000502037、35062908000502038、35062908000502039、35062908000502040、35062908000502041、35062908000502042、35062908000502043的《商品房买卖合同》合法有效。 三、驳回丁阿小、习会霞的其他诉讼请求。 本案受理费177815元，由漳州宏业投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  胡国标 审 判 员  陈婉兰 人民陪审员  林素香 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理  陈婉菲 书 记 员  李奇峰