贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3952号上诉人（原审被告）：施启尧，男，1978年6月5日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏磊，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：沈先迪，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李作琴，女，1964年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张厚军，贵州印鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：夏玉敏，贵州印鼎律师事务所律师。上诉人施启尧因与被上诉人李作琴房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施启尧上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在宽限上诉人十天内支付租金的宽限期内粗暴封锁案涉商铺大门，导致案涉租赁合同无法继续履行，属于违法解除合同，不符合解除合同的法律规定，一审法院以被上诉人解除合同符合约定解除事由为由，判决解除案涉合同适用法律错误，认定事实不清，应当予以撤销。2、由于被上诉人违法封锁案涉商铺，导致案涉合同无法继续履行，使上诉人在宽限期内不能支付所欠租金，上诉人并无逾期支付租金的行为，被上诉人诉请的违约金不应支持。被上诉人李作琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。被上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。李作琴向一审法院起诉请求：1、解除李作琴与施启尧于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》，将房屋腾空交付李作琴；2、判决施启尧立即支付房屋租金37万元，并按银行贷款利率的2倍计付违约金（违约金以8万元为基数，按银行贷款利率的2倍从2019年1月1日起至施启尧实际履行完毕之日止；以29万元为基数，按银行贷款利率的2倍从2019年6月1日起至施启尧实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由施启尧承担。一审法院认定事实：李作琴与案外人张景升系夫妻关系。李作琴将登记在其与张景升名下的位于毕节市七星关区出租给施启尧使用，双方并于2017年1月2日以李作琴（出租方）为甲方、以施启尧（承租方）为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同第二条租赁期限及租赁用途约定：租赁期限为五年，自2017年4月1日至2022年4月1日。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下乙方有优先租赁权。第三条租金支付方式约定：房屋第一年租金即2017年4月1日至2018年4月1日租金为560000元，签订合同之时起30个工作日内，乙方向甲方先支付租金160000元，2017年7月1日前乙方向甲方支付租金200000元；2017年8月30日前，乙方向甲方支付剩余租金200000元。后四年租金即2018年4月1日至2022年4月1日租金为每年580000元，于每年1月1日和6月1日两次（每次290000元）支付甲方租金。2017年4月1日甲方未把房屋交付乙方使用，甲方赔偿乙方当年的全部租金，全部退还乙方交给甲方的订金。第八条乙方违约处理约定：在租赁期内，不按本合同支付租金的，甲方有权终止合同，收回该房屋。不按本合同支付租金，终止合同的，乙方应向甲方支付合同当年欠付租金按银行同期存款利息2倍的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，施启尧按合同约定支付了第一年租金，第二年的租金施启尧未按合同约定的时间支付李作琴租金，2018年4月1日至2019年4月1日期间,李作琴陆续共计支付李作琴租金210000元后，施启尧因资金困难，未在支付李作琴租金。李作琴在多次催要无果的情况下，于2019年12月5日向施启尧通过手机短信发出解除合同通知书。通知事项为：本人决定解除2017年1月2日我与你签订的《房屋租赁合同》；2、限你立即支付欠付我方的租金37万元及利息。同日，李作琴将涉案商场大门关闭，禁止李作琴经营。李作琴采取关闭商场大门禁止李作琴经营催要租金，施启尧仍不支付租金的情况下，李作琴遂于2012年12月9日以前述诉讼请求向本院提起诉讼。诉讼过程中，李作琴于2020年1月15日向施启尧通过手机短信发出清点物品腾空房屋通知书，通知施启尧腾空房屋交付李作琴。2020年1月18日，为尽量减少双方损失，妥善解除房屋租金问题，经本院释明，当日，李作琴将大门钥匙交付给施启尧开门经营，但至今李作琴与施启尧就租金支付未达成一致意见，施启尧亦未支付李作琴租金。另查明，因新型冠状病毒疫情暴发，七星关区人民政府根据贵州省启动突发公共卫生事件一级响应的公告及毕节市人民政府关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通知，于2020年1月28日下发了毕节市七星关区人民政府令（政府令14号），从即日起施行突发公共卫生事件一级响应社会管控措施。2020年3月5日部分商场恢复营业。本案一审争议的焦点是：1、涉案合同解除条件是否已成就；2、新冠肺炎疫情期间的租金是否应当扣减；3、违约金如何计算。一审法院认为，关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”李作琴与施启尧签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，李作琴与施启尧均应按约定履行合同所约定的义务。李作琴已按合同约定将房屋交付施启尧使用，施启尧应当按合同约定支付李作琴房屋租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《房屋租赁合同》第三条约定：“房屋第一年租金即2017年4月1日至2018年4月1日租金为560,000元，签订合同之时起30个工作日内，乙方向甲方先支付租金160,000元，2017年7月1日前乙方向甲方支付租金200,000元；2017年8月30日前，乙方向甲方支付剩余租金200,000元。后四年租金即2018年4月1日至2022年4月1日租金为每年580,000元，于每年1月1日和6月1日两次（每次290,000元）支付甲方租金。2017年4月1日甲方未把房屋交付乙方使用，甲方赔偿乙方当年的全部租金，全部退还乙方交给甲方的订金。”第八条第4项约定，不按本合同支付租金的，李作琴方有权终止合同，收回房屋。本案中，根据合同约定，2019年4月1日至2020年4月1日的租金，施启尧应于2019年1月1日支付290,000元，2019年6月1日支付290,000元。施启尧未按约定的时间全面履行租金支付义务，至今仅支付了李作琴210,000元，经李作琴多次催收，施启尧仍未支付，已违反合同约定。合同约定的合同解除条件已成就，李作琴行使解除权解除涉案《房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。涉案合同解除后，租赁房屋应当退还李作琴。合同是双方当事人充分协商，达成合意的结果，施启尧在李作琴催要房租的过程中，有目的的采用电话录音方式录制通话内容，以证明李作琴已同意施启尧宽展十日支付房租，但该通话内容并不能作为本案判决依据。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”对施启尧欠付李作琴的房屋租金，施启尧应当支付。施启尧支付的租金应按施启尧实际占有、使用房屋时间计算。根据《房屋租赁合同》第三条约定，2019年4月1日至2020年4月1日的租金为580,000元，日租金为1,589.04元（580,000元/年÷365天/年）。2019年4月1日至2019年12月4日（李作琴关闭租赁房屋大门前一日，共计247天）的租金应为247天×1,589.04元/天=392,492.88元。因施启尧已支付李作琴租金210,000元，故尚欠李作琴租金182,492.88元；2019年12月5日至2020年1月18日期间，因该段期间，施启尧未获使用该租赁房屋，故不应支付租金。2020年1月19日起的租金，按每天1,589.04元计算至施启尧实际交付李作琴之日止。在庭审中，施启尧提出的新冠肺炎疫情防控期间租赁房屋不能正常营业应扣减房屋租金的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本案系施启尧未按合同约定履行租金支付义务，李作琴在催要租金未果的情况下，提起的诉讼。在诉讼过程中，施启尧仍未积极履行租金支付义务或与李作琴达成租金迟延交付协议，导致李作琴与施启尧之间的租赁合同关系难以维系，因此，在施启尧违约，李作琴采取诉讼方式保护其民事权益期间发生新冠肺炎疫情，施启尧要求免除新冠肺炎疫情防控期间房屋租金的答辩意见，本院不予采纳。关于李作琴的违约金诉请，本案中，涉案《房屋租赁合同》第八条约定，不按本合同支付租金，终止合同的，乙方应向甲方支付合同当年欠付租金按银行同期存款利息2倍的违约金。根据该约定，2019年4月1日至2020年4月1日租金，施启尧应于2019年1月1日支付29万元，2019年6月1日支付29万元。因施启尧仅向李作琴支付了21万元房屋租金，第一期租金尚欠8万元，因此，该部分的违约金依约定以应8万元为基数，按存款利息的2倍从2019年1月1日起计算至实际支付完毕止。对第二期欠付的租金的违约金，因合同已解除，应以施启尧欠付的总租金扣除8万元后的余额为基数，按存款利率的2倍从2019年6月1日起计算至租金全部支付完毕止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七，第一百零七条，《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告施启尧于本判决生效之日起五日内支付欠付原告李作琴2019年4月1日至2019年12月4日期间的租金为182,492.88元。2020年1月19日起的租金，按每天1,589.04元计算至被告实际交付原告之日止；三、被告施启尧于本判决生效之日起五日内将房屋腾空交付原告李作琴；四、被告施启尧于本判决生效之日起五日内支付原告李作琴未按期支付租金的违约金（违约金以80,000元为基数，按同期银行存款利率的2倍从2019年1月1日起计算至实际支付完毕止；以被告欠付的总租金扣除80,000元后的余额为基数，按同期银行存款利率的2倍从2019年6月1日起计算至租金全部支付完毕止）；五、驳回原告李作琴的其他诉讼请求。案件受理费3,575.00元，财产保全费1,520元，共计5,095元，由被告施启尧负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明：施启尧已于2020年5月30日将案涉房屋的钥匙交还李作琴，将案涉房屋交还李作琴，其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：施启尧在本案中欠付的租金如何计算，李作琴主张的违约金应否支持。本案中，李作琴与施启尧签订的房屋租赁合同第三条已经明确约定施启尧向李作琴支付租金的金额和期限，施启尧未按照房屋租赁合同约定付清2019年4月1日至2020年4月1日的租金，已经构成违约，李作琴有权根据租赁合同第八条的约定终止合同并收回案涉房屋，是否给施启尧支付租金的宽限期属于李作琴的权利。在施启尧与李作琴于2019年12月3日进行电话通话时，施启尧已经违约欠付李作琴房屋租金，虽然李作琴在通话过程中附条件地同意给施启尧几天宽限期支付租金，但因施启尧未举证证明其已按照李作琴提出的宽限条件，向李作琴交付李作琴要求的货车登记证书、行驶证及施启尧本人的身份证复印件，李作琴关闭案涉房屋系对自己权利的正当行使，并不构成违约。鉴于李作琴关闭案涉房屋期间，施启尧并没有使用该房屋，一审法院扣除2019年12月5日至2020年1月18日期间的租金正确。因2020年初全国爆发新冠肺炎疫情，毕节市七星关区人民政府根据贵州省人民政府的公告和毕节市人民政府的通知要求，于2020年1月28日至2020年3月5日在全区范围内施行突发公共卫生事件一级响应社会管控措施，施启尧在该段时间内不能使用案涉房屋从事经营活动，之后亦因新冠肺炎疫情不能正常经营，一审法院未考虑新冠肺炎疫情影响，判决施启尧向李作琴全额支付新冠肺炎疫情期间的租金，有失公允。结合施启尧已于2020年5月30日将案涉房屋交还李作琴的实际，以及李作琴在二审期间陈述的意见，对于2020年1月19日至2020年5月30日的应付租金，本院酌情扣减30日，该段期间的租金按照1,589.04元/天计算为（132天-30天）×1,589.04元/天=162,082.08元，施启尧应当向李作琴支付租金为344,574.96元（392,492.88元+162,082.08元-210,000元）。根据双方签订的房屋租赁合同第八条的约定，施启尧逾期支付租金已构成违约，应当向李作琴支付其欠付租金按银行同期存款利息2倍的违约金，本案违约金以80,000元为基数，按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍从2019年1月1日起计算至实际支付完毕止，以264,574.96元基数，按同期银行存款利率的2倍从2019年6月1日起计算至租金全部支付完毕止。综上所述，施启尧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15888号民事判决第一项即“解除原、被告于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》”、第五项即“驳回原告李作琴的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15888号民事判决第三项即“被告施启尧于本判决生效之日起五日内将房屋腾空交付原告李作琴”；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15888号民事判决第二项为：上诉人施启尧于本判决生效后五日内支付欠付被上诉人李作琴的租金344,574.96元；四、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15888号民事判决第三项为：上诉人施启尧于本判决生效后五日内向被上诉人支付逾期支付租金的违约金（违约金以80,000元为基数，按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍从2019年1月1日起计算至实际支付完毕止；以264,574.96元基数，按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍从2019年6月1日起计算至租金全部支付完毕止）；五、驳回上诉人施启尧的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,575元，财产保全费1,520元，由上诉人施启尧负担；二审案件受理费7,150元，由上诉人施启尧负担。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年七月二十七日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭