重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2350号上诉人（原审被告）：杜畅，女，1973年9月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓万青，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆讯力物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇青东路44号附14号，统一社会信用代码91500106062898805T。法定代表人：**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：廖宗锐，男。上诉人杜畅因与被上诉人重庆讯力物业管理有限公司（以下简称讯力公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初21609号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人杜畅的的委托诉讼代理人邓万青、张鑫，被上诉人讯力公司的法定代表人**、委托诉讼代理人廖宗锐到庭参加询问。本案现已审理终结。杜畅上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初21609号民事判决并依法改判；2.一审诉讼费用、上诉诉讼费均由讯力公司承担。主要事实和理由：1.一审法院部分事实未查清。张怡实际向杜畅交房的时间未查清。2.一审法院部分事实认定错误。杜畅签订《房屋租赁合同》系履行职务行为，并非个人行为，案涉房屋使用人系重庆市沙坪坝区；重庆市沙坪坝区系普惠性幼儿园，根据相关规定应当按照该区域内普通住宅的收费标准交纳物业费及公摊费；杜畅一审中提交的证据能够证明其与讯力公司达成口头协议，约定2017年3月至8月期间的物业服务费免除，2017年9月之后的物业服务费按照0.8元／平方米／月计算。综上，请求二审法院依法查明事实，维护杜畅的合法权益。讯力公司辩称，杜畅的陈述与事实不符，之前针对类似的案件已经做出了判决，法律上进行了认定，请求驳回上诉。讯力公司向一审法院起诉请求：1.判令杜畅给付讯力公司2017年3月1日至2019年6月6日期间的物业费60471.488元；2.判令杜畅支付讯力公司2017年3月1日至2019年6月6日期间的公摊费7157.8496元；3.判令杜畅支付讯力公司逾期交纳物业费的违约金10388.99元；4.本案诉讼费由杜畅承担。一审法院认定事实：经过招标、协议选聘并经过沙坪坝区房屋管理局备案等程序之后，2013年12月26日，甲方重庆玺讯置业发展有限公司与乙方讯力公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第一章（物业管理区域概况）载明，物业名称为青木关滴翠安置小区经济适用房；物业类型为商住；坐落位置为沙坪坝区青木关镇碚青路青东路；东至空地，西至碚青路，北至青东路，南至河沟；第二章（物业服务事项）载明，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为，物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；第四章（物业服务费用）载明，双方约定物业服务费用标准为，住宅1.3元/月·平方米，商业物业为3.9元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任；第八章（合同期限）写明，本合同期限为3年，自2013年10月20日起至2016年10月19日止。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；第九章（违约责任）写明，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按照每日万分之三的标准向乙方支付违约金。上述物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案。合同签订之后，讯力公司对涉案小区进行了物业管理服务。2016年10月19日合同期满之后，重庆玺讯置业发展有限公司与讯力公司未续签合同，该小区业主委员会或者业主大会未作出选聘或者续聘决定，讯力公司自愿按照原合同的约定继续为涉案小区提供物业服务。2017年3月29日，杜畅（乙方）与张怡（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于重庆市沙坪坝区青木关镇滴翠小区F栋一楼（青东路38号附6号）租给杜畅，房屋建筑面积1542.64平方米，乙方保证该房屋仅作经营幼儿教育、小超市之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期限为10年3个月，自2017年4月1日至2027年6月30日止。甲方应当于2017年4月1日向乙方移交房屋；租赁期限内，该房屋所产生的水费、电费、气费以及物业管理费等相关的费用由乙方负责交纳；为确保乙方正常使用经营该房屋，乙方须服从该房屋的物业管理公司对所在物业进行统一管理并按时向物业管理公司交纳物业管理费及其他费用，物业费的交纳情况见该房屋所属的物业管理公司出具的物业管理缴费证明。合同尾部，均有甲乙双方签字、捺印。另查明，涉案房屋位于重庆市沙坪坝区，建筑面积1542.64平方米，权利人为张怡，用途为商服用房。讯力公司具有中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级；讯力公司按照物业服务协议的约定对涉案小区进行了日常的管理和服务；重庆市沙坪坝区住所地为沙坪坝区，法定代表人为杜畅；讯力公司通过在重庆市沙坪坝区门口及公示栏张贴的形式向杜畅催收过相关费用。庭审中，讯力公司称对于涉案的物业服务费用收费标准问题，2017年按照0.8元／平方米／月的标准给予优惠；对于2018年以后的物业服务费用，按照2.0元／平方米／月的标准给予优惠；对于违约金的金额，讯力公司自愿将违约金调低为5000元；讯力公司认可杜畅已缴纳了2017年9月1日至2017年12月31日期间的物业费；讯力公司已于2019年6月7日正式从涉案小区撤场。杜畅认可涉案房屋在2019年6月7日之前是由讯力公司在提供物业服务，其租用的房屋位于重庆市沙坪坝区，以杜畅为校长成立了重庆市沙坪坝区，讯力公司已于2019年6月7日从涉案小区撤场。一审法院认为，经过招标、协议选聘并经过相关部门备案等手续，讯力公司与建设单位签订前期物业服务合同，签订的前期物业服务合同亦取得相关主管部门的备案证明，讯力公司根据合同约定对涉案的小区进行了物业管理服务，讯力公司进驻小区具有合法正当的依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此杜畅应当按照前期物业服务合同的约定履行支付物业服务费等义务。拒不支付物业服务费的，按照合同约定还应当承担违约金。讯力公司与该小区建设单位签订的前期物业服务合同到期后，双方未续签合同，该小区业主委员会或业主大会亦未与讯力公司签订合同，也未聘请新的物业服务企业，为保证涉案小区物业工作的延续，讯力公司自愿按照前期物业服务合同为该小区提供物业服务，且杜畅未提供证据证明业主大会或业主委员会明确表示拒绝讯力公司继续提供物业服务，讯力公司在前期物业服务合同期限届满后自愿为涉案小区提供物业服务，符合讯力公司与建设单位签订的前期物业服务合同相关约定的精神以及《重庆市物业管理条例》的相关规定，亦保障了该小区公共设施设备正常运作、卫生清洁等工作以及业主人身、财产安全等权益，故一审法院认为，讯力公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》自动延续，讯力公司、杜畅仍按照前期物业服务合同的约定履行各自的义务、行使自己的权利。庭审中，杜畅以其与案外人张怡（甲方）签订的《房屋租赁合同》系复印件为由予以否认，但结合杜畅自认其租用的房屋位于重庆市沙坪坝区，以杜畅为校长成立了重庆市沙坪坝区一事与《房屋租赁合同》中载明的出租房屋地址相吻合，一审法院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。从《房屋租赁合同》中可以看出，涉案房屋的使用人系杜畅，讯力公司起诉杜畅，要求其依法交纳物业服务费等相关费用并无不当；对于杜畅辩称重庆市沙坪坝区系非营利普惠性幼稚园，应当按照该区域内普通住宅的收费标准交纳物业费及公摊费并无事实及法律依据，一审法院不予采信；对于杜畅称双方口头达成协议2017年3月至2017年8月期间的物业服务费免费，2017年9月之后的物业服务费按照0.8元／平方米／月计算并无证据证明，一审法院不予采信。综上所述，杜畅应当按约向讯力公司交纳物业服务费、公摊费（共用能源消耗费用），如未按时交纳物业服务费，应交纳约定的违约金。对于讯力公司诉讼请求中各项费用，一审法院核算如下：首先，对于物业服务费用的金额。按照杜畅与案外人张怡签订的《房屋租赁合同》的约定，杜畅实际使用涉案房屋的时间为2017年4月1日起，结合庭审中讯力公司所述杜畅的欠费期间，杜畅应当缴纳的物业服务费如下：2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费为6170.56元（1542.64㎡×0.8元/平方米/月×5月）；2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费用为52449.76元（1542.64㎡×2元/平方米/月×17月）；2019年6月1日至2019年6月6日期间的物业费617.06元（1542.64㎡×2元/平方米/月÷30天×6天）。上述共计59237.38元。其次，对于讯力公司诉讼请求中主张的公摊水电费（共用能源消耗费用），庭审中，讯力公司称系按照前期物业服务合同第七条的约定收取，标准为按照0.2元/平方米/月（所有商业用房的平均值）计算，但该条写明“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，一审法院无法认定该标准的计算方式，亦无法确定是否属于合同约定的“合理”，故对于讯力公司要求主张该期间公摊费（共用能源消耗费用）的诉讼请求，一审法院不予支持；最后，对于违约金，庭审中，讯力公司自愿将违约金调低为5000元（前期物业服务合同中约定的违约金的计算标准为：以所欠物业服务费为基数，按照每日万分之三计收），系讯力公司对自己权利的处分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：“一、由被告杜畅于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆讯力物业管理有限公司支付物业服务费59237.38元及违约金5000元；二、驳回原告重庆讯力物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1750元，减半交纳875元（原告已预交），由被告杜畅负担。”二审中，杜畅向本院举示了以下证据：证据1.收款收据8份，拟证明杜畅交纳了2017年9月至12月期间的物管费，单价为0.8元/平方米/月，进一步佐证一审中杜畅主张的2017年3月至8月的物管费免除、2017年9月之后的物管费按照0.8元/平方米/月的标准计算的事实，且实际使用人为启赋幼儿园，杜畅签订房屋租赁合同系职务行为；证据2.（2016）渝0106民初15209号民事裁定书、（2018）渝0106民初3328号民事判决书、（2019）渝0106民初16642号民事判决书，拟证明讯力公司在提供物业服务过程中服务不到位，存在安全隐患，存在众多服务问题，不应当支付违约金；证据3.沙教委发[2018]140号文件，拟证明启赋幼儿园系普惠制幼儿园。经质证，讯力公司对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，如果按期交费，则给予杜畅优惠，如果超过时间交费则没有优惠；证据2的三性均不予认可；证据3真实性无异议，但教委批复后应由政府给予补贴，企业不承担补贴的责任。经审查，证据1、2均达不到证明目的，证据3与本案无关联，亦达不到调整物业费的证明目的，本院对上述证据均不予采信。讯力公司向本院举示了《滴翠安置小区经济适用房物业服务费补贴协议书》和银行业务回单各一份，拟证明关于经济适用房业主的物管费差额，由征地办补贴给讯力公司，证明即使政策要求减免杜畅的物管费，也应当是由相关业务部门进行减免，而不是物业公司减免。经质证，杜畅提出其租赁的房屋就是安置户的房屋，在补贴范围内。经审查，案涉房屋是否系安置房，没有证据予以证明，上述证据与本案没有关联，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.杜畅是否是本案适格的责任主体；2.案涉房屋的物业服务费标准如何确定；3.违约责任应如何认定。具体评判如下：1.关于杜畅是否是本案适格责任主体的问题。案涉《房屋租赁合同》约定杜畅须服从该房屋的物业管理公司对所在物业进行统一管理并按时向物业管理公司交纳物业管理费及其他费用。故杜畅系适格的责任主体，其称系代幼儿园签订租赁合同的意见，本院不予采纳。2.关于案涉房屋的物业服务费标准如何确定的问题。杜畅提出其与讯力公司就案涉房屋的物业服务费问题达成过口头协议，约定2017年3月至8月期间的物业服务费免除，2017年9月之后的物业服务费按照0.8元／平方米／月计算，但并未举示充分证据予以证明，讯力公司对此也不予认可。杜畅还提出重庆市沙坪坝区（以下简称启赋幼稚园）属于普惠制幼儿园，应当按照该区域内普通住宅的收费标准交纳物业费及公摊费，但并未提供足以支撑其观点的法律依据。杜畅的上述两点意见，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院根据《前期物业服务合同》的约定和讯力公司的陈述，对相应时段的物业服务费标准予以认定，并无不当，本院予以确认。3.关于违约责任应如何认定的问题。杜畅未按时向讯力公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。杜畅二审中提出讯力公司提供的物业服务存在瑕疵，但未举示充分证据予以证明，即使讯力公司提供的物业服务存在瑕疵，一审中讯力公司也已经自行降低违约金标准，按照该标准支持讯力公司要求杜畅支付违约金的诉讼请求亦无不当，本院予以确认。综上所述，杜畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人杜畅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年七月七日法官助理 王玲书 记 员 梁麟