山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6549号 上诉人（原审被告）：青岛金世纪房地产有限公司，住所地青岛市黄岛区七墩山路198号。 法定代表人：李金堂，经理。 委托诉讼代理人：李伟华，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵文超，女，1980年2月20日出生，汉族，住所地青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张蕾，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲虹，山东理证律师事务所实习律师。 上诉人青岛金世纪房地产有限公司（以下简称金世纪公司）因与被上诉人赵文超商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初18958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金世纪公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回赵文超的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费、保险费由赵文超承担。事实和理由：1、赵文超在一审提交的合同无编号、落款处无金世纪公司印章和法人章、无签署时间，金世纪公司无该合同的备案信息和赵文超的购房订单、登记信息，房屋交易登记部门也无该合同的备案。合同附件1付款方式和期限中合同成立的主要条款多处空白，全部附件均未加盖金世纪公司的合同章或公章。虽然在该合同前几页有几处加盖合同世纪公司销售专用章，但系伪造，且该合同中赵文超的签字是否真实无法辨认。该合同形式要件和内容要件均存在明显瑕疵，欠缺合同成立的基本要件，合同不能成立，属于无效合同。2、张崇叶、徐立贵、赵文超三人毫无关系，分别交了2万元、30万元、9万元房款，前后跨度一年，一审在三人均未到庭核实、无法查实实际购房人的情况下，直接认定赵文超是购房人，难以让人信服。且根据金世纪公司的购房流程，首付款应当在缴纳定金签订购房订单7日内交付首付款，赵文超未签订购房订单，首付款在缴纳定金1年后交纳，构成根本违约，金世纪公司不可能与其签订正式的购房合同，赵文超无权要求交付房屋。3、徐立贵和张崇叶均提到是张崇叶将房屋转给赵文超购买，根据商品房销售惯例和金世纪公司更名流程，更名须经过金世纪公司批准，赵文超未提交金世纪公司批准更名的证据，私自转让行为无效，金世纪公司不予认可。4、金世纪公司未签署过涉案合同，金世纪公司申请对合同加盖的印章进行鉴定，一审未予以准许。金世纪公司销售专用章虽未在公安机关备案，但同期商品房买卖合同可以对比，应当进行鉴定。一审在未鉴定合同加盖的印章、未传唤各方交款人出庭核实情况的情况下，急切作出判决，违反法定程序。5、赵文超为查封保全向保险公司交纳的保险费不属于诉讼费用，一审判决由金世纪公司承担，没有依据。 被上诉人赵文超答辩称，1、涉案合同虽未约定交款时间，但可以通过催告的方式予以解决，涉案合同的内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的基本条款的内容。合同落款处没有加盖金世纪公司印章是金世纪公司的原因造成，合同封面“出卖人”处有金世纪公司名称的印章字体，且合同中条文多处加盖金世纪公司的“商品房销售专用章”，2007年12月4日，金世纪公司为了筹集资金收取了赵文超29万元房款，后金世纪公司不给赵文超加盖公章的合同，所以没交剩余房款，金世纪公司以行动明示了对《商品房买卖合同》的认可。2、《商品房买卖合同》合同编号、金世纪公司内部登记、房管部门备案登记，均应是金世纪公司单方完成的工作，与赵文超无关，金世纪公司不能以此主张合同无效。3、涉案房屋是张崇叶因房屋位置问题放弃购买将购买权转让给赵文超，赵文超将2万元交给张崇叶以偿还其垫付的2万元定金。2007年12月4日，在金世纪公司催办下赵文超交付39万元房款。4、金世纪公司主张的售房流程、更名流程都是其单方陈述，如果如金世纪公司对赵文超购房行为不予认可，不会提供其银行账号收取39万元购房款，且自2006年至今长达14年时间，金世纪公司没把涉案房屋卖给他人。5、赵文超向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系赵文超支出的合理、必要费用，金世纪公司应当承担。赵文超请求二审法院依法维持原判。 赵文超向一审法院提出诉讼请求：1、判令金世纪公司向赵文超交付房屋，并配合赵文超办理房屋过户手续；2、判令金世纪公司支付赵文超自2008年1月1日起至2019年11月13日逾期交付房屋的违约金222072元，以及自2019年11月14日起至实际交付房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费、保全费、保函保单费由金世纪公司承担。 一审法院查明事实： 1、赵文超提交《青岛市商品房买卖合同》，该合同显示：赵文超（乙方、买受方）与金世纪公司（甲方、出卖方）签订《青岛市商品房买卖合同》，约定赵文超购买金世纪公司位于青岛市黄岛区温州路198号《欧美世纪花园》x#x单元x层x室房屋一套，建筑面积129.07平方米，房屋单价每平方米4411元，房屋总价款569327.77元，付款方式为一次性付款。赵文超用以证明其与世纪公司双方签订《青岛市商品房买卖合同》，赵文超向世纪公司购买位于青岛市黄岛区七墩山路（原温州路）198号《欧美·世纪花园》x#x单元x层x室房屋一套。合同第十条约定：世纪公司应当在2007年12月31日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合合同约定的商品房交付给赵文超；合同第十一条约定：赵文超如未在本合同第十条约定期限内将房屋备案证明及该房屋交付给赵文超，应当向赵文超支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限届满之第二天起算，至实际交付之日。赵文超质证称：对该合同的真实性不予认可，世纪公司认为赵文超提交的合同文本存在明显的瑕疵，合同没有编号，世纪公司没有该合同的备案及登记订单信息，也没有该合同的购房登记记录，合同落款处未加盖世纪公司的印章或法人印章，而且合同没有签署时间，合同不能生效。另外，合同的附件1中的付款方式和付款期限里面，除了金额均是空白，没有付款时间的合同即使签署也不能生效。合同法规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，因此，房屋买卖合同不成立，赵文超无权要求世纪公司交房、支付违约金。赵文超提交的合同没有网签登记，也没有在房屋管理部门登记备案，同时可以印证该合同没有生效。 2、赵文超提交世纪公司给赵文超出具的定金、部分购房款的收据，用以证明合同签订后，赵文超依约向世纪公司支付了定金2万元及购房款39万元。世纪公司质证称：根据赵文超提交的收据，定金和首付款的缴纳时间相隔一年，这不符合房屋买卖的交易管理和售房流程，如客户不能在定金缴纳后七日内提交首付款，定金不退、房屋另售，而本案赵文超未与世纪公司签订购房订单，首付款在缴纳定金的一年后才支付，明显违约，其付款时间不符合该项目购房订单的约定，世纪公司有权将房屋另售。因此从赵文超的付款时间来看，赵文超构成根本违约，世纪公司不可能与赵文超签署正式的购房合同，赵文超无权要求世纪公司交付房屋。 3、赵文超提交张崇叶出具证明和身份证复印各一份，用以证明2006年张崇叶欲购买涉案房屋，并于2006年12月18日支付购房定金2万元，后因其看好其他楼盘便不想再购买涉案房屋，通过世纪公司的工作人员徐立贵将2万元定金以现金的形式交付给张崇叶。世纪公司质证认为：张崇叶的证明并没有提到委托徐立贵购买涉案房屋，但是涉案房屋转卖赵文超后，依然由徐立贵将2万元定金交付张崇叶，该房屋的转卖行为双方当事人应当与世纪公司销售处进行接洽完成转让行为，而本案未经世纪公司销售处批准同意，赵文超也没有提交相关证据证明，而同样是由徐立贵其中操作，徐立贵本人行为世纪公司不认可，世纪公司处也没有徐立贵其人，所以该证明是无效的。根据世纪公司房屋销售的流程，客户订购房屋及办理房屋买卖手续应当向世纪公司处销售部提出申请，双方签订购房单，客户缴纳定金之后根据订购单要求的时间缴纳首付款，后双方签订买卖合同，故该证明所诉明细与房屋买卖的流程不符，交定金后相隔一年才交付首付款，不符合房屋交易的条件，构成根本违约，如果赵文超想证明房屋由张崇叶转卖给赵文超，需要张崇叶出庭说明此事，并提供世纪公司同意转让的证明，仅此一份证明不能证明赵文超的主张。 4、赵文超提交徐立贵证明一份，用以证明徐立贵在2005年-2008年在世纪公司就职，世纪公司聘其为高管人员，在世纪公司就职期间张崇叶购买了涉案房屋一处，因张崇叶个人原因不再购买此房，后由赵文超又购买了该涉案房屋，赵文超将2万元直接交付给徐立贵，徐立贵又以现金形式给了张崇叶。世纪公司质证认为：该证明的真实性无法确认，世纪公司处并没有徐立贵员工，如赵文超要证明该证明的真实性需要徐立贵出庭。赵文超应当证明徐立贵与张崇叶的关系，而徐立贵订购房屋并没有经过世纪公司营销部的备案登记，世纪公司处没有任何购买房屋的记录，所以根据赵文超提交的证据可知该房屋倒了两手，先有张崇叶缴纳2万元定金，拖了一年后本案的赵文超缴纳了首付款，这样的情况世纪公司竟然全然不知，且赵文超提交的房屋买卖合同经世纪公司核实从来没有签署过，也没有盖过该合同的销售印章，所盖印章要么是伪造要么是通过非法途径加印，世纪公司有理由对该公章进行鉴定以便确认真伪，而且为查明本案事实，世纪公司希望证明当中的当事人能够出庭说明。 5、世纪公司在庭前提交了对合同上加盖的印章进行司法鉴定的申请。赵文超认为，世纪公司并未对财务专用章进行鉴定，且上次庭审中世纪公司认可收到赵文超的首付款，由此可以证明双方存在房屋买卖合同关系。世纪公司申请鉴定应该出具在公安局进行备案的公章印鉴作为鉴定的鉴材使用，所以赵文超认为不应该进行鉴定。世纪公司在庭后未能在法庭指定的时间内提交在公安机关印章刻制部门留备的“青岛金世纪房地产有限公司商品房销售专用章”用于比对鉴定。 6、赵文超提交购买保函支出的保险费，用以证明赵文超保全支出的费用。世纪公司质证称，此证据与世纪公司无关，由赵文超承担。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点：一是《青岛市商品房买卖合同》是否成立有效；二是赵文超要求世纪公司向其交付房屋并配合办理房屋过户手续的请求应否支持；三是赵文超主张的逾期交付房屋的违约金应否支持；四是赵文超主张的诉讼保全责任保险费和财产保全费应否支持问题。一审法院结合已经查明的事实和相关法律、法规规定，作出如下分析判定： 一、关于《青岛市商品房买卖合同》是否成立有效的问题。一审法院认为,赵文超在合同内容较为完备的《青岛市商品房买卖合同》文本上签字,并交付了39万元购房款,金世纪公司认可收到了房款39万元,并向赵文超出具了收据，虽然房屋定金收据开具给了案外人张崇叶，但是根据赵文超持有并提交该定金收据的事实及案外人张崇叶、徐立贵作出的书面说明（留有电话核实），可以认定赵文超通过向定金交纳人张崇叶支付2万元而获得定金收据的事实，继而世纪公司接收了赵文超交纳的该定金房号项下的购房款39万元，在赵文超持有该2万元定金收据的情况下，应视为赵文超事实上向世纪公司交纳了2万元定金，一并计入赵文超交纳的购房款中，一审法院对此事实予以确认。世纪公司申请对合同上加盖的“青岛金世纪房地产有限公司商品房销售专用章”进行司法鉴定，但未提交其在公安机关印章刻制部门留备的相关印鉴用于比对鉴定，其欲提交的其他同时期使用的印章也无法证明系根据《国务院关于国家行政机关和企业事业单位印章的规定》的规定到当地公安机关指定的印章单位刻制的公章，不足以证明系其唯一对外使用的公章，应承担举证不能的法律后果。即一审法院对该合同上印章系由世纪公司加盖的事实予以确认，世纪公司在合同上多处手写部位加盖“青岛金世纪房地产有限公司商品房销售专用章”，是对合同内容的确认和固定，合同与定金收据、收款收据上显示的小区名称、房号一致，合同单价也符合当时的市场价，虽合同未约定交款时间，但世纪公司可以通过催告方式予以解决，该书面合同内容已符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的基本条款内容。民法中的意思表示总的来说包括内心意思和表示行为两个方面。法律解释所针对的意思，并不是隐藏于当事人内心的意思，而是当事人表示于外部的意思。在表示行为与目的意思不一致的情况下，应以外部表示行为为准。故，世纪公司在合同内容上加盖印章的表示行为，是其向赵文超销售房屋的意思表示。虽合同落款处未加盖世纪公司公章，但结合世纪公司接收大部分购房款和所售房屋具体明确的事实，可以认定赵文超与世纪公司之间存在商品房买卖合同关系，所签合同已经具备了商品房买卖合同的基本条款。继而，一审法院认定，赵文超与世纪公司之间签订的《青岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应按约全面履行。世纪公司以自己未在《青岛市商品房买卖合同》尾部加盖公章、内部无记录备案、未网签备案的不作为行为来对抗自己应履行的义务,理由不成立，也无法律依据,不应采信。 二、关于赵文超主张的世纪公司向其交付房屋并配合办理房屋过户手续应否支持的问题。一审法院认为，赵文超与世纪公司双方均应按约定履行各自的合同义务。赵文超已于庭后向一审法院提存了剩余购房款159327.77元，该款提存以后可视为房款已付清，世纪公司可通过一审法院接收。在此基础上，赵文超主张世纪公司向其交付房屋并配合办理房屋过户手续的请求，应予支持。 三、关于赵文超主张的逾期交付房屋的违约金应否支持问题。一审法院认为，虽合同未约定交款时间，但在赵文超缴清购房款之前,要求世纪公司支付逾期交房违约金不符合合同约定,也无法律依据。故赵文超要求世纪公司支付逾期交付房屋违约金的请求，不应支持。 四、关于赵文超主张的诉讼保全责任保险费和财产保全费问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，赵文超可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因世纪公司违约引起本案诉讼，赵文超为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系赵文超支出的合理、必要费用，赵文超要求世纪公司负担并无不当。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，赵文超申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，应由世纪公司负担财产保全费。故一审法院对赵文超主张的诉讼保全担保保险费及财产保全费由世纪公司负担的请求予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、世纪公司于判决生效之日起十日内向赵文超交付位于青岛市黄岛区温州路198号《欧美世纪花园》x#x单元x层x室房屋；二、世纪公司于判决生效之日起三十日内将上述房屋产权转移登记至赵文超名下；三、驳回赵文超的其他诉讼请求。案件受理费19399元，减半收取9699.5元，财产保全费5000元，诉讼保全责任保险费4980元，共计19679.5元，由世纪公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题：金世纪公司与赵文超是否存在真实的房屋买卖关系。本案中，金世纪公司虽否认与赵文超之间存在房屋买卖关系、并否认赵文超提交的《青岛市商品房买卖合同》。但金世纪公司收取了赵文超39万元购房款,并向赵文超出具了收据，该收据上载明的小区名称、房号与赵文超提交的《青岛市商品房买卖合同》一致，该收据与赵文超提交的《青岛市商品房买卖合同》能够互相印证。根据金世纪公司的陈述，涉案房屋属于其开发的多层房屋，于2006年、2007年左右即已经具备交付条件，但涉案房屋金世纪公司至今未对外销售，金世纪公司对此亦未能作出合理的解释。结合赵文超持有定金款收据，以及案外人张崇叶、徐立贵作出的书面说明（留有电话核实），足以认定金世纪公司与赵文超存在房屋买卖关系。在赵文超将剩余购房款向一审法院提存的情况下，一审判决金世纪公司向赵文超交付房屋并配合办理房屋过户手续，并无不当，本院予以支持。 赵文超通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，符合法律规定，赵文超由此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系赵文超支出的合理、必要费用，一审判决由金世纪公司负担并无不当，本院予以维持。 综上所述，青岛金世纪房地产有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19399元，由上诉人青岛金世纪房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年七月二十日 书记员 王 繁 书记员 胡荣华