葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初830号 原告：岳某，住葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：耿宝山，辽宁凯阳律师事务所律师。 被告：王某，住葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：王雷（系王某父亲），男，锌厂干部，住葫芦岛市龙港区。 被告：葫芦岛创融投资有限公司，住所地葫芦岛市龙港区文萃路16-2号，统一社会信用代码91211400587330059T。 法定代表人：王征戍，该公司执行董事 委托诉讼代理人：曹艳杰、李玉红，辽宁良友律师事务所律师。 被告：葫芦岛悦溪物业管理服务有限公司，住所地葫芦岛市龙港区玉皇商城装饰城1层2区2-020，统一社会信用代码91211400MA0YN4DX7B。 法定代表人：张宝昌，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵万卓，男，该公司经理，住葫芦岛市连山区。 原告岳某诉被告王某、葫芦岛创融投资有限公司、葫芦岛悦溪物业管理服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告岳某及其委托诉讼代理人耿宝山，被告葫芦岛创融投资有限公司的委托诉讼代理人曹艳杰、李玉红，被告王某的委托诉讼代理人王雷，被告葫芦岛悦溪物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人赵万卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳某诉称，原告与被告王某分别为首创花溪17-10号楼（B3)301室和401室所有权人，双方系上下楼关系。该栋楼房总层数为4层，系被告葫芦岛创融投资有限公司（以下简称创融公司）开发建设，被告悦溪物业管理服务有限公司（以下简称悦溪公司）系该首创花溪小区物业服务公司。2018年原告在购房装修入住后，发现北卧室顶部有渗漏现象。原告为此找到相关方寻求处理。经多轮协调，议定：被告创融公司委托施工方提供材料给被告王某，由其对北窗户和北阳台进行改造修复。若改造后再发生渗水均由被告王某全部负责（详见协议书及友邻协约，附后）。后因小区其他业主干预，改造修复未能实施。原告曾为此多次要求处理，始终无果。2019年9月份下大雨，原告北卧室窗户一侧墙壁及部分地板因漏雨渗水，造成损坏。为此，原告又多次找被告，要求彻底解决渗漏问题并赔偿损失。但被告之间始终相互推诿，问题至今未获解决。原告认为，被告王某作为案涉房屋的所有权人，被告创融公司作为案涉房屋的开发建设单位，被告悦溪公司作为小区物业服务单位，均未依法履行法定义务，已经严重侵害了原告的合法权益。依照相关法律规定，故诉至法院，请法院判令：三被告立即对案涉房屋渗水部位进行规范维修，达到不漏状态；三被告依法赔偿原告因楼房渗水造成的财产损失2,925.00元；由被告承担本案的诉讼费用。 被告王某辩称，我不应该承担原告的经济损失，我家买完房子没有入住，有一天物业公司给我家打电话，2、3楼都找物业说屋里漏水了，物业公司给我打电话让去一趟，结果打开门一看整个裸露的阳台和北窗户积雪有一米多深，从我家的大厅里渗漏到三楼、二楼，而且从楼梯走廊又淌水留到三楼、二楼，这是冬季的情况，当时我家做了简单的处理，把积雪清除了，把水扫干了。原告提出让我对原告提出赔偿我认为不恰当也不合理，我买的是四楼，漏水、漏雪说明是楼设计问题，并不是其他问题，一二三楼的阳台是封闭的，四楼是裸露的，以后雨雪天气还会出现这种问题，我认为漏水并不是我造成的。物业找到我通过和开发商协商，我说把我家修缮下，然后开发商委托给物业了，当时物业说给点材料，我要施工的时候有一个经理不让我施工，工程队我已经请了，材料我也买了，开发公司也给了我一部分材料，我把窗户封闭了，到阳台不让干了，说我影响业主了，一到三楼都签字同意我可以封闭，结果工程没有干完，钱我也花了。二次物业调整变了承包人可以让我修了，到春季的时候我想修结果承包物业的人不在了，又等了两个多月，换了现在的物业公司，我要把工程完善，物业张经理让我找李经理，李经理让我拿三万五万封口费，被迫又停工了没有再封阳台，我家因为这个损失9万元。 被告葫芦岛创融投资有限公司（以下简称创融公司）辩称，本案房屋渗漏问题经原告同意已转移给被告一，应由原告与被告一自行解决。原告在起诉状中自认的事实是，其在2018年入住并发现北卧室顶部渗漏现象后，原告与三被告协商议定的结果是由答辩人委托施工方提供材料给被告一，由被告一自行对其房屋北窗户和北阳台进行改造修复。如改造后再发生渗水均由被告一负责。该事实证明，原告及被告一已经在2018年对房屋维修的权利进行了处理，即原告及被告一均放弃了要求答辩人对房屋的维修权利，对该事实原告已在起诉状中明确承认。并且正是由于原告及被告一选择由被告一进行维修后，答辩人也因此丧失了要求施工单位对该房屋进行的维修权利。原告及被告一应当对其选择的维修方式承担相应的法律后果，现原告无权要求答辩人进行维修；被告一已对本案房屋维修完毕，如仍存在渗漏问题，原告应当依据相邻关系要求被告一承担维修责任。被告一应当根据维修协议的约定将房屋渗漏部位进行妥善维修，达到能够不妨碍原告合法财产权益的质量标准。现场照片证明，被告一2018年已经对北窗户及阳台进行了维修，原告称被告一没有实际维修与事实不符。现被告一应当对其维修的工程质量承担保证责任，并应当对渗漏部位及时维修，答辩人对此不承担任何责任。鉴于各方对质量问题维修方的选择，原告目前只能向被告一主张权利。被告一与原告作为不动产的相邻各方，应当依据《物权法》第八十四条的规定，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。被告一作为楼上业主，应当对其房屋的专有部位进行妥善管理及维修维护，但被告没有尽到妥善管理义务，妨碍了原告对房屋的合理使用权利，造成了原告的财产损失，应当承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的法定义务。综上所述，原告起诉答辩人没有事实及法律依据，并且答辩人不应当作为本案的被告，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告葫芦岛悦溪物业管理服务有限公司（以下简称悦溪物业）辩称，四楼把三楼淹了，可能有两点，一点是人为造成，第二点是工程质量问题，如果人为造成的四楼直接给三楼理赔，如果是工程质量问题应由开发商承担，与物业没有任何关系；刚才提到了三万、五万封口费的问题，这应该是另一个话题，我认为是个人行为，现在两个经理已经不在我公司了，而且这些话也没有变成事实。 本院经审理查明，原告系龙港区文化路17-10号楼1单元301室的房屋所有权人，被告王某系401室的房屋所有权人，该小区系由被告创融公司开发建设，由被告悦溪物业提供物业服务。2018年原告在购房装修入住后，发现北卧室顶部有渗漏现象。经查，系由401室外露阳台及窗户处渗漏至301室，后经原告与被告王某、创融公司及当时的物业公司协商，签订《协议书》，约定：首创开发公司委托施工方给予401业主红砖3500块，水泥3吨，沙子4立方米；所给予的上述材料属一次性经济补偿，其业主以后不得就此改造事宜向施工方增加其它条件；401业主改造所需人工费自己负责，业主需保证改造修缮后外露阳台就不再向下方漏水，以达到永久性；今后外露阳台等再次发生渗水现象，齐安物业、开发公司、施工方不再受理此项业务，均由401业主全部负责修理。后因物业公司不让被告王某维修，2019年9月雨后，原告北卧室窗户一侧墙壁及部分地板因漏雨渗水，造成损坏。 主审法官 于2020年7月9日下午15时30分许，对案涉房屋的漏水部位进行了现场勘验，勘验过程有岳某、王雷、创融公司及悦溪物业的工作人员在场。经勘验，发现被告王某已将室外阳台及下水管口处维修完毕，现原告家已不再渗漏。 另查明，渗漏造成原告壁纸破损、地板开胶等损失，原告花费材料费及维修费共2,925.00元。 上述事实，有协议书、友邻协议、照片、收款收据等及当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。 本院认为，民事主体的财产权利受法律保护。本案中，案涉房屋系被告创融公司开发建设，被告创融公司应保证该房屋的质量；被告王某系401室房屋所有权人，其对房屋具有维修义务。案涉房屋的北卧室分别于2018年、2019年9月份出现渗漏的情况，被告王某已予以维修，现案涉房屋北卧室已不再渗漏，故原告主张被告进行维修的诉讼请求，本院不予支持。根据本院现场勘验及双方的提交的证据，案涉房屋渗漏为房屋质量问题，而被告创融公司应保证该房屋的质量，故应由被告创融公司承担相应赔偿责任，因此，因房屋渗漏导致的相关财产损失，应由被告创融公司予以赔偿。被告王某在渗漏事实发生之后，积极且妥善地尽到了维修义务，故对原告要求被告王某承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于具体的维修费用数额，原告已提供相关票据予以证明，故对原告主张的经济损失2,925.00元予以支持。关于被告悦溪物业，其系案涉房屋所在小区的物业服务提供者，对案涉房屋的公共部位附有维修义务，401室外露阳台不属于其维修义务范围，其对渗漏亦不存在过错，故原告对其的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》最第九十条之规定，判决如下： 一、被告葫芦岛创融投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告岳某经济损失2,925.00元； 二、驳回原告岳某对被告王某、葫芦岛悦溪物业管理服务有限公司的诉讼请求； 三、驳回原告岳某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告葫芦岛创融投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。  审 判 长 陈志伟  人民陪审员 李秀红  人民陪审员 晏金凤  二〇二〇年七月二十九日  书记员 甘蕾