江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1938号原告：王明述，男，1987年5月29日出生，汉族，四川省万源市人，个体工商户，住四川省万源市，委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务律师，一般授权代理。被告：罗政，男，1976年11月25日出生，汉族，抚州市临川区人，从事旅游行业，住临川区，原告王明述与被告罗政租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王明述及其委托诉讼代理人付谱华、被告罗政到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告王明述向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《店面租赁合同》中2020年4月1日至2021年12月31日的租赁期无效；2、判决被告返还原告支付的自2020年4月1日至2020年12月31日的房租118,500元及资金占用费，资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判决被告返还原告支付的疫情期间自2020年2月1日至2020年3月31日的房租19,749元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月8日，原被告签订一份《店面租赁合同》，约定被告将其拥有的坐落于抚州市临川区赣东大道255号的店面出租给原告，建筑面积约16㎡，用于经营正新集团食品系列，租赁期限为2年，自2020年1月1日至2021年12月31日，租金为每年158,000元，租金按年支付。合同签订后，原告按约支付一年的租金158,000元给被告，被告交付店面给原告使用。2020年3月份，抚州日报社的相关人员到原告店中，告知原告该店铺在2020年3月31日到期，抚州日报社将要收回店铺。此时，原告才得知，被告与抚州日报社的租赁合同的期限为2017年4月1日至2020年3月31日止。因原告投入资金对店铺进行装修，原告与抚州日报社协商继续由原告承租该店铺，原告支付租金给抚州日报社。原告多次要求被告将剩余房租返还给原告，但是被告拒不返还。另根据抚州市人民政府于2020年2月6日印发的《抚州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长若干措施的通知》的精神，对承租抚州市国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2020年2月份房租免收，3、4月份房租减半。本案涉案租赁物为国有资产类经营用房，故被告应返还2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告罗政辩称，涉案租赁物是他从抚州日报社租赁来的，他将店铺的一半转租给被告，被告在他手上租了六年。他要去银行核实是否收到原告2020年的租金158,000元。他与抚州日报社的租期于2020年3月30日到期，抚州日报社通知他2020年5月20日空店。原告承租的六年期间，没有支付水费，且挪用了他6,700多元的电费均应予以返还。原告撇开他找到抚州日报社重新签订租赁合同，原告违约在先。疫情期间他没有得到抚州日报社任何减免租金，他也不存在给原告减免租金。经审理查明，抚州日报社作为出租方甲方，罗政作为承租方乙方，甲乙双方于2017年4月签订一份《抚州市市直单位经营性国有资产房屋租赁合同》，合同主要约定甲方以公开租赁的方式将其占有管理的坐落于赣东大道9号的面积为27.04平方米的一间房屋出租给乙方使用，租期三年即从2017年4月1日至2020年3月31日，年租金为105,700元，租金按月预缴纳等内容。2019年12月8日，罗政作为甲方，王明述作为乙方，甲乙双方签订一份《店面租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将其坐落于抚州市临川区赣东大道255号店面出租给乙方（罗政当庭陈述转租给原告的涉案店铺就是他向抚州日报社承租的上述店铺）用于经营正新集团食品系列，店面建筑面积为16平方米；2、租期两年，即从2020年1月1日至2021年12月31日；3、年租金为158,000元，租期内租金不变，租金按年支付，租金以现金转账方式支付，收租金账户为罗政在建行抚州市分行开立的账户62×××95，下一期付款需提前30天以同样方式支付，以此类推；4、在租赁期内甲乙双方不能擅自提前终止合同，甲乙双方任何一方擅自提前终止合同均构成违约等内容。2019年12月9日，原告提前将2020年1月1日至2020年12月31日的租金158,000元通过杨晓广账户按合同约定汇给罗政建行账户62×××95。2020年3月份，抚州日报社到涉案店铺告知原告该店铺租期于2020年3月31日到期，抚州日报社将要收回店铺。后原告王明述就涉案店铺重新与抚州日报社签订租赁合同，为此原告要求被告退回剩余房租，但未果，原告便诉至本院。2020年2月6日，抚州市人民政府下发抚府发（2020）1号《抚州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长若干措施的通知》，该通知第六条规定“对承租我市（含县区、高新区、东临新区）国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半……”。涉案租赁物为抚州日报社所有的国有资产类经营用房。被告当庭辩称要求原告支付六年租赁期间的水费及其代垫的电费6,700余元，但未提供相关证据予以证实，对此原告也予以否认。被告当庭陈述需核实是否收到涉案租金158,000元，本院限定被告核实时间，但被告未在限定时间内提供没有收到租金的证据。被告当庭陈述其未向抚州日报社支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金。以上事实，有原告提交的原被告身份信息，原被告签订的《店面租赁合同》，中国民生银行支付业务回单，涉案租赁物的房产证，被告与抚州日报社签订的《抚州市市直单位经营性国有资产房屋租赁合同》，抚州日报社出具的一份证明，抚州市人民政府下发的抚府发（2020）1号《抚州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长若干措施的通知》，本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告罗政将其承租的位于抚州市临川区赣东大道9号的店铺转租给原告，原、被告签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，但该租赁合同约定的租赁期限2020年1月1日至2021年12月31日已超出被告罗政与抚州日报社签订的《抚州市市直单位经营性国有资产房屋租赁合同》约定的租赁期限2017年4月1日至2020年3月31日，原、被告所签《店面租赁合同》中超出租赁期限部分2020年4月1日至2021年12月31日的约定无效。对租赁合同租期无效部分，被告有过错，被告应将已经收取原告的租期无效期间2020年4月1日至2020年12月31日期间的房租118,500元予以返还。因涉案租赁物为抚州日报社所有的国有资产类经营用房，根据抚州市人民政府下发《抚州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长若干措施的通知》的文件精神，疫情期间的2020年2月份被告应该免收租金，2020年3月份应减半收取租金，即被告应该返还原告一个半月的减免租金19,750元。即被告应返还原告租金合计人民币138,250元。因被告对租赁合同部分无效有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告要求被告按照全国银行间拆借中心公布的1年期利率3.85%承担资金占用损失依法有据，本院予以支持。被告辩称原告违约但未提供相关证据予以证实，对其辩解本院不予采信。被告辩称其没有得到抚州日报社租金减免从而不同意减免原告租金，因被告没有向抚州日报社支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金，被告应向抚州日报社申请减免租金，被告不能以此为由抗辩不减免原告的租金。被告辩称要求原告支付水电费，但未提供相关证据予以证实，本案不作处理。被告罗政未在本院限定时间内提供证据证实其没有收到涉案租金158,000元，根据原告方提供的支付租金的银行支付业务回单，应视为被告收到原告租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十五条规定，判决如下：一、原告王明述与被告罗政于2019年12月8日签订的《店面租赁合同》中租赁期限自2020年4月1日至2021年12月31日止的部分无效；二、被告罗政在本判决生效之日起十日内向原告王明述返还房屋租金138,250元并支付资金占用损失（以应返还房屋租金118,500元为基数自2020年4月1日按照年利率3.85%支付利息至租金付清日止）；案件受理费3,065元由被告罗政负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  聂慧锋人民陪审员  武贞娥人民陪审员  曾惠士二〇二〇年七月九日书 记 员  戴婷婷