广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12377号原告：邓运明，男，汉族，1966年10月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：陈雯，女，汉族，1968年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：纪雨，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：和记黄埔地产（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼，统一社会信用代码91440300708408028E。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玩婷，广东商达律师事务所律师。上列原告邓运明、陈雯诉被告和记黄埔地产（深圳）有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓运明及委托诉讼代理人张茂荣、纪雨，被告委托诉讼代理人王仁端、吴玩婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告于2018年7月6日签订的深（宝）房现买字（2018）第19026号《深圳市房地产买卖合同》及其他相关协议；2、判决被告向原告出示涉案楼盘项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件、《白蚁预防工程竣工验收证明》及向房地产行政主管部门出具按照本规定实施房屋白蚁预防的证明文件；3、判决被告增加支付违约金，即：按其根本违约给原告造成的实际损失额支付原告违约金（暂计300万元，具体数额以法院委托评估原告原深圳市南山区蔚蓝海岸社区二期11D栋12D的房屋升值额为准，升值额不足合同约定违约金125万的，以125万为准），并承担合同解除后涉案房产重新过户到被告名下的全部交易税费；4、判决被告赔偿原告装修押金2000元、空调检测维修费9960元、白蚁灭治费1000元、花园及地下车库装修款73577元、冰箱6499元、热水器9999元、防腐木24391元、雨棚制作安装费62482元，合计：189908元；5、判决被告支付原告购房款1250万元及占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率（一至三年：4.75%），从2018年7月9日起计算，暂计至起诉之日暨2019年9月29日为人民币737239.58元；计算方式：1250万×（4.75%÷365）日利率×447天=737239.58）；6、判决被告赔偿原告因购房支付的契税、印花税、登记费损失共计人民币：375085元；7、判决被告赔偿原告截止2018年12月14日已支付的物业服务费用损失人民币:4137.83元，并承担涉案房屋在原告名下期间的全部物业服务费；8、判决被告支付原告自2018年12月23日至2018年12月31日共计八天在外租住酒店的损失人民币2486元以及自2018年12月30日至2019年6月29日房租损失人民币：29400元(4200元/月×7=29400)；9、判决被告支付原告自2018年9月至2019年8月缴纳电费损失人民币：4258.78元；（以上合计人民币：16842515.2元）；10、判决本案诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由：2018年7月6日，原告与被告签订深（宝）房现买字（2018）第19026号《深圳市房地产买卖合同》，购买被告位于深圳市××街道横坑水库南侧，观天路北侧懿花园A6栋第1-3层02号房屋（样板房，带装修，以下简称“涉案房屋”），建筑面积182.13平方米，成交价1250万。合同签订后，原告如约支付全部购房款；2018年7月9日，被告出具《付清楼款证明》，确认原告付清全部购房款1250万元。2018年7月24日，被告交付涉案房屋并告知原告物业服务费从2018年8月1日起计算；2018年8月22日，原告取得粤（2018）深圳市不动产权第0172685号不动产权证书。2018年11月底，原告发现涉案房屋存在白蚁，于是通知被告现场核实，被告先后派员工、装修公司及白蚁防治公司实地查看，发现涉案房屋涉及木质材质部位均出现大量白蚁，波及整栋楼房（包含一层、二层、三层、地下层）。2019年1月11日，被告委托深圳一枝叶环保科技有限公司出具的《懿花园A6-01、A6-02白蚁防治方案》显示（原文）：A6-02：经我司专业技术人员现场全面勘察发现：开始时的外表面发现门框、墙壁、等部位发现有多处蚁路和蚁巢痕迹，地下室天花板，二楼后卧室书房天花板，现已被装修施工人员拆除发现大量活蚁，由于见活蚁特别多，情况特别严重就逐一位置拆开做详细检查如下：1、地下至的娱乐室的幕墙面即布墙面拆除都发现有白蚁路，并且在电视台背景墙发现有一大蚁巢超过3~4年以上的蚁龄，地下室的娱乐室酒吧的天花吊顶拆除有白蚁，地下室的酒吧的木柜木墙拆除1米以下的位置在角位也发现有蚁路，拆开地摊也有活蚁即布满有蚁路，推门路轨上也有白蚁；2、一层大门框见有旧蚁路，在厨房入口左边地柜下角发现有一大蚁巢蚁龄超过3~4年以上，地柜地脚线拆除后发现有蚁路蚁屎，一层客厅的布墙面拆除发现四个角位有蚁路有活蚁，大块破裂内的底版有发霉腐烂并由白蚁食过，同样电视墙两边的玻璃住拆开地脚线的也发现是同样情况，出阳台的门窗木门窗套拆除在右上下两角见有活蚁，在餐厅中间条形玻璃镜及两边二层高的地方玻璃镜也是情况相同，外面看玻璃是好的，但拆开边角位时就发现有蚁路蚁屎了；3、二层前卧室吊顶拆除，床头墙面的木面积镜面拆除，发现近出阳台的墙角下有白蚁；在二层后面书房吊顶拆除，书架及木墙面积二面木墙面拆除，窗口的书台也拆除，发现全个墙面和天花都是蚁路有活蚁在走动，并且在书柜低下及卫生间门口左上角的天花处和窗口书台的右下角这三处都发现有大蚁巢超过3~4年以上的蚁龄；在楼梯平台处××电××电线××接口处也××路，所以目前没和玻璃墙面也要同时拆除；4、三层前主人房的床头墙面的木面及镜面拆除及出阳台窗套都发现有蚁路，衣帽间门口衣柜也发现有白蚁，所以衣柜门框及天花都也要清拆干净。工作人员工作视频显示，涉案房屋拆开后白蚁吃空家具，泛滥成灾！同时，在配合检查白蚁的过程中，原告从施工工人口中知晓，被告早在原告购买涉案房屋前已发现涉案房屋存在大量白蚁，并安排工人进行过消杀，却恶意隐瞒并出售给原告，并告知工作人员千万不要告诉原告！而大量白蚁存在，且蚁龄在3~4年以上的事实证明，被告房屋建设及装修样板房时并没有按照《新建房屋白蚁预防技术规程》(广东省地方标准-DB44T-857-2011)、《广东省新建房屋白蚁预防技术规程》（省标）尽职履行白蚁防治义务，也没有按照《城市房屋白蚁防治管理规定》（2015年5月4日修正版）向原告出具《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中也没有包括白蚁预防质量保证的内容，存在刻意隐瞒情况。另：在检测出大量白蚁后，被告虽有部分拆除消杀，但并没有全部拆除检查，导致蚁患继续存在，原告仍有发现活蚁，再找被告，被告则不闻不问。原告认为：被告故意隐瞒涉案房屋出售前既已存在大量白蚁的真实情况，诱使原告做出购买的错误意思表示，检测出大量活蚁后，拒不全面拆除消杀灭绝隐患，导致原告满心欢喜买别墅无法正常居安心住使用，已对原告构成欺诈。另被告交付原告的涉案房屋存在严重质量问题：总闸跳闸、电箱跳闸，电线劣质且无法抽换，重新挖墙布线，至今无法使用；排污管道被水泥完全堵死，导致包括洗手间在内的相关设施至今不能使用；排污管接废水管，排污系统无法正常使用。综上，被告欺诈原告购房事实清楚，证据确凿，涉案房屋蚁患严重，质量低劣，导致原告无法实现正常的开心居住目的，被告的行为已构成根本违约，请求贵院判如所请。被告答辩称，一、涉案房屋反映已经有问题已经聘请专业的防治公司进行防治，取得不错的效果。现原告无法举证证明涉案房屋在整修验收完毕后还存在质量问题，对于起诉补充意见里电闸的问题，根据被告的员工反馈已经重新布线，就差电线接头，但业主现在拒绝施工，对于排污管道的问题原告现拒绝被告进行维修，排污管道对水泥堵塞的问题存在不明，被告不存在恶意隐瞒的情形，原告现拒绝被告进行维修，现在该房屋的维修用品堆放在原告房屋，原告拒绝被告进行清理。现在因为本案涉诉的关系，正在施工的工程都已经停止。原告与美佳公司的员工的聊天记录不能反映现在房屋的问题，而且美佳公司已经受被告委托对房屋白蚁问题进行整修，现在该施工已经完毕。二、对于原告变更后的诉讼请，我方着重提出关于第三项诉讼请求支付违约金的请求毫无事实和法律依据，原告提供在原告名字下的南山的房产，要求被告赔偿该房产的增值数额，该请求与本案无关，且真实数额没有任何合同及法律依据，并且变更后的诉讼请求第三项要求支付违约金与第五项请求要求支付购房款占用利息属于指向同一损害的两种赔偿方式，属于重复获得利益，即使法院最终判令解除合同，该两个请求均不成立。对于变更后的诉讼请求第四项没有任何事实和法律依据，在被告承诺书中被告在涉案房屋原装修配备的家具是免费赠送原告的，被告不负责维修更换，不清楚原告更换家具的原因所发生的费用，被告无需承担。对于第五、六、八项诉讼请求，是原告作为业主需自行负担的法定义务，即使法院最终判决合同解除，该部分费用也应当由原告自行负担。对第七项诉讼请求，即使法院最终判决合同解除该部分费用也应当由原告自行负担。三、对于原告到底是主张欺诈还是主张违约，原告主张导致合同目的不能实现没有任何法律依据，原告在起诉补充意见里没有明确是要撤销合同还是要解除合同，现在主张又是欺诈又是违约根本没有法律依据。经审理查明如下事实：2018年7月6日，原告与被告签订深（宝）房现买字（2018）第19026号《深圳市房地产买卖合同》，购买被告位于深圳市××街道横坑水库南侧，观天路北侧懿花园A6栋第1-3层02号房屋（带装修，以下简称“涉案房屋”），建筑面积182.13平方米，成交价1250万。合同签订后，原告如约支付全部购房款；2018年7月9日，被告出具《付清楼款证明》，确认原告付清全部购房款1250万元。2018年7月24日，被告交付涉案房屋并告知原告物业服务费从2018年8月1日起计算，自2018年8月至12月，原告每月支付物业管理费分别为792.27元、792.27元、792.27元、880.51元、880.51元，合计4137.83元。2018年8月22日，原告取得粤（2018）深圳市不动产权第0172685号不动产权证书，原告为此支付登记费及税费共计375085元。2018年11月底，原告发现涉案房屋存在白蚁，于是通知被告现场核实，被告先后派员工、装修公司及白蚁防治公司实地查看。2019年1月11日，深圳市一枝叶环保科技有限公司出具的《懿花园A6-01、A6-02白蚁防治方案》载明：A6-02栋，本项目拟建设总面积约280平米，现要进行室内装修改造工程，在地下室及一二三层都发现有很多白蚁的老巢；A6-02：经我司专业技术人员现场全面勘察发现：在地下室、一层、二层均发现有大蚁巢，蚁龄超过3-4年以上。因协商未果，故原告诉至法院并提出上列诉请。另查明，1、出售案涉房屋时被告未告知原告案涉房屋曾经有白蚁的情况，事发后被告委托公司进行过白蚁处理，但未得到根除。2、原告名下尚有深圳四海邮政综合楼A单元801号房产，面积为90.79平米。3、2018年8月16日，原告向家利物业管理（深圳）有限公司支付装修押金2000元；收房后至发现白蚁期间原告对案涉房屋进行了少量加装，添置了冰箱及热水器。4、原告自述于2018年12月23日搬离涉案房屋。5、庭审中，原告自愿撤回第二项诉请。以上事实有房屋买卖合同，付清楼款证明，物业费缴费明细及发票，光盘及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。一、关于本案的争议焦点之一：被告是否存在欺诈。本院认为，原告提供的微信聊天记录、视频光盘及白蚁防治方案等证据，能够形成证据链，可以相互印证，足以证实被告明知涉案房屋存在白蚁的情形，但其未如实告知原告，构成欺诈，被告存在缔约过失。二、关于本案争议焦点二：案涉房屋是否存在质量问题。本院认为，案涉房屋部分下水管道及排污管存在堵塞的现象，存在一定的瑕疵，但可通过维修等予以解决，不能据此视为有严重质量问题。原告未提供证据案涉房屋具有经两次以上维修仍不能满足正常使用的情形或房屋主体结构工程存在质量问题，故对原告主张案涉房屋存在严重质量问题的意见本院不予采信。三、关于原告的各项诉请，本院作如下评判：关于原告第一项诉请。本院认为，购买房屋是普通民众的重大事项，白蚁对木质家具破坏力巨大，难以根除，房屋是否存在白蚁足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响。被告隐瞒案涉房屋存在白蚁的情形，存在缔约过失；且案涉房屋存在白蚁老巢，且蚁龄在3-4年以上，至今未除，严重影响正常居住使用，无法实现原告“安居”的合同目的。综上，原告要求解除与被告签订的案涉《房地产买卖合同》的诉请于法有据，本院予以支持。主合同已解除，由此衍生的其他从合同当然一并解除。关于原告第二项诉请。本院认为，原告自愿撤回该项诉请，系其行使自身处分权的体现，本院予以准许，故对该诉请本院不予处理。关于原告第三项诉请。本院认为，原告出售其名下房屋而购买案涉房屋，原告未提供证据证实该房屋的转让价款及该价款用于购买案涉房屋；原告转让在前，购买在后，原告的转让行为与被告是否违约没有法律上的因果关系，故原告要求被告支付违约金300万元的诉请于法无据，本院不予支持。因被告构成违约，故原告要求被告承担案涉房屋过户到被告名下的全部交易税费的主张本院予以支持。关于原告第四项诉请。本院认为，装修押金的收取方不是本案被告，原告要求被告返还装修押金2000元于法无据，本院不予支持。原告所示装修费票据不属于正规票据，原告也未提供相应的转账记录予以佐证。原告购买的冰箱和热水器可自行拆除或搬离，并不影响其使用价值。鉴于原告确已实施了少量加装，对该诉请本院酌定为80000元。关于原告第五项诉请。本院认为，鉴于本院判令解除双方签订的购房合同，且被告存在违约，故原告要求被告返还购房款1250万元的诉请于法有据，本院予以支持。被告构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请利息计算未超出法定范畴，本院亦予以支持。关于原告第六项诉请。本院认为，该主张有相应的证据证实，且属直接损失，故被告依法应承担。关于原告第七项诉请。本院认为，原告入住了涉案房屋，享受了相应的物业服务，缴纳入住期间的物业管理费是应有之义，故该部分支出原告无权要求被告赔偿。因被告存在过错导致合同解除，故原告搬离之后产生的物业费应由被告承担。关于原告第八项诉请。本院认为，双方发生纠纷时原告名下有房屋可居住，租住酒店费用系其自行扩大的损失，不应由被告承担。原告未提供证据证实其在签订购房合同时已将名下房屋租与他人，该房租损失不属于双方订立合同时可预见的损失，故本院亦不予支持。关于原告第九项诉请。本院认为，根据权利义务对等原则，原告享受了用电服务，应承担相应的电费，故对该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邓云明、陈雯与被告和记黄埔地产（深圳）有限公司于2018年7月6日签订的深（宝）房现买字（2018）第19026号《深圳市房地产买卖合同》及由此衍生的其他相关协议；二、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司承担案涉房屋重新过户至被告名下的全部交易税费；三、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告邓云明、陈雯装修损失80000元；四、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告邓云明、陈雯购房款12500000元及利息737239.58元；五、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告邓云明、陈雯契税、印花税、登记费损失共375085元；六、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司承担案涉房屋自原告邓云明、陈雯搬离之后产生的物业管理费；七、驳回原告邓云明、陈雯的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币136035.26元，由原告邓云明、陈雯负担人民币26090.26元，由被告和记黄埔地产（深圳）有限公司负担人民币109945元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄爱裕人民陪审员  吴雪明人民陪审员  孙丽丹二〇二〇年七月四日书 记 员  黄玲雁书 记 员  刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。