湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5557号原告金碧物业有限公司长沙分公司，住所地:湖南省长沙市岳麓区金星北路二段89号恒大华府5栋1楼。法定代表人董万新，系该公司董事长。委托代理人刘志，男，1987年7月21日出生，汉族，住四川省郫县。委托代理人代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告深圳市健酷健身管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道含光路77号恒大御景综合楼101号房。法定代表人李建。原告金碧物业有限公司长沙分公司（以下简称“金碧公司”）诉被告深圳市健酷健身管理有限公司长沙分公司（以下简称“健酷公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告金碧公司的委托代理人代新新到庭参加诉讼。被告健酷公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告金碧公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金共计人民币307191.5元；2.判令被告向原告支付应付租金的逾期违约金至实际支付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告在2013年6月26日与案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司签订了《委托代管服务合同》，约定将案外人所有的长沙恒大御景湾会所101号房产委托原告运营管理，管理期间为2015年1月1日至2024年12月31日。2015年6月16日，原告与案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司、案外人萍乡市安碧特斯健身会所签订了编号“恒商租合字16[0.57-10-9]009”的《会所租赁合同》，约定将涉案会所租赁给案外人萍乡市安碧特斯健身会所，租期为2015年6月1日至2023年5月31日，租金采用浮动方式计算。2018年7月25日，原告与案外人萍乡市安碧特斯健身会所、被告健酷公司签订了编号“恒商租合字18[0.57-10-9]16，009-1”的《房屋租赁合同补充协议一》，约定被告接收案外人萍乡市安碧特斯健身会所在编号“恒商租合字16[0.57-10-9]009”《会所租赁合同》中的所有权利义务，合同签订后，被告承接了会所的运营管理，并按合同约定向原告交纳了租金。但2019年11月、12月，被告未再正常交租，原告多次向其催收，并向其寄送了催收函，被告一直未予回应。根据“恒商租合字16[0.57-10-9]009”《会所租赁合同》第三条约定，被告应于每月28日前向原告交纳次月租金，如逾期未缴纳则按3‰每天的标准支付违约金。根据上述合同约定，被告应于2019年10月28日前交纳11月份租金55853元，于2019年11月28日前交纳12月份租金55853元，截至2019年12月20日，两期租金分别逾期52天、22天，分别产生违约金：55853×3‰×52=8713元，55853×3‰×22=3686元，两笔违约金共计12399元。原告认为，上述《会所租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》合法有效，被告理应依约及时向原告支付租金。但被告却拒不支付。被告的违约行为损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告依据相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告健酷公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃其相应的诉讼权利。经审理查明，2013年6月26日，原告金碧公司与案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司签订了《委托代管服务合同》约定，由原告对案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司所有的位于长沙恒大御景湾的物业进行招商及运营管理，原告可寻找实际经营人并由原告、案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司与实际经营人签订三方租赁合同。2015年6月16日，案外人（甲方，出租方）苏州金螳螂企业（集团）有限公司与原告（丙方，受托方）金碧公司及案外人（乙方，承租方）萍乡市安碧特斯健身会所签订《会所租赁合同》，约定：“根据甲方与丙方于2015年签订的《委托代管服务合同》（以下简称“代管合同”）约定，甲方委托丙方对其位于长沙市岳麓区的房地产（以下简称该房屋）进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋……第一条租赁房产1.租赁房屋建筑（或使用）面积合计3573.91平方米，其中一层898.89平方米，二层1215.72平方米，三层1459.3平方米……第二条经营用途1.乙方承租该房屋作体育、休闲、娱乐、培训用途，主要经营体育、休闲、娱乐、培训……第三条租赁期限、租金、支付方式、保证金、物管费用1.本合同所约定租赁期限为8年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止。租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算。2.具体租金如下：2015年6月1日至2016年5月31日为24124元、2016年6月1日至2017年5月31日为24124元、2017年6月1日至2018年5月31日为50660元、2018年6月1日至2019年5月31日为53193元、2019年6月1日至2020年5月31日为55853元、2020年6月1日至2021年6月1日为58645元……3.租金按自然月结算，由丙方代收租金，乙方应在每月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向丙方缴付次月租金。丙方按代管合同约定向甲方支付租金，除此之外，丙方依据本合同收取的其他费用无须向甲方支付……4.乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向丙方支付违约金。逾期期限超过30天，丙方有权解除合同并不退还租赁保证金。5.本合同签订当日，乙方须向丙方交纳租赁保证金100000元和首期租金24124元……在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，丙方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，丙方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给丙方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分丙方可向乙方追偿。抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分。若乙方未在7日内补足保证金，丙方有权于期满后次日（即第8日）解除合同。……7.在房屋交付使用前15日内，乙方须向甲方支付设备及家具押金200000元……第四条房屋交付1.该房屋暂约定在2015年6月1日前由丙方交付乙方使用。……第五条甲乙丙三方的权利和义务1.在租赁期间，甲方有权利转让该房屋……12.在租赁关系终止时，乙方应将租赁物及设备按原状（或保持现状）交还给丙方，并保持完好……14.违约金、赔偿金的支付，每逾期一天，按应付金额的3‰支付滞纳金。第六条关于违约责任的约定1.租赁期内，甲方无法定或约定理由解除本合同的，甲方与丙方签订的代管合同自然终止，丙方无需按代管合同约定向甲方支付租金，退还乙方的租赁保证金，甲方分别向乙、丙方支付与租赁保证金等额的违约金。乙方无法定或约定理由解除本合同的，租赁保证金不予退还。丙方无法定或约定理由解除本合同的，应向乙方支付与租赁保证金等额的违约金，并退还租赁保证金。守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿。2.乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金；如逾期30天不交的，丙方除有权向乙方追索本金及违约金外，丙方还有权解除本合同，且不予退回租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失……8.乙方若提前终止合同，丙方可即时收回房屋，乙方从丙方发出收回房屋通知之日起2日内必须将属于乙方的物品搬走……10.租赁期满或解除合同之日，乙丙双方应共同交接该房屋及设备……”上述合同签订后，原告依约将涉案租赁房屋交付给案外人萍乡市安碧特斯健身会所用于经营健身会所。2018年7月25日，案外人（乙方）萍乡市安碧特斯健身会所将上述合同权利义务转让给被告（丙方）健酷公司，并与原告（甲方）金碧公司签订了《房屋租赁合同补充协议一》一份，约定：“甲乙双方于2015年6月1日签订了《房屋租赁合同》（恒商租合字16[0.57-10-9]009）（以下简称“原合同”）……现经甲、乙、丙三方协商一致，就原合同权利义务转让事宜达成如下补充协议：第一条原合同权利义务转让1.1乙方将原合同项下乙方的各项权利义务全部转让给丙方享有及承担。1.2自本协议签订之日起，丙方取代乙方全面履行原合同中的义务并享有相应的权利。1.3自本协议签订之日起，甲方依据原合同须对乙方履行的义务及享有的权利全部向丙方履行或主张，丙方亦可主张乙方对甲方的抗辩。1.4乙方从原合同退出且在本协议生效之日起不再承担原合同项下的任何权利、义务和责任……第二条三方权利与义务2.1有关本项目乙方已取得的一切文件与资料的移交，由乙、丙双方自行办理，甲方应提供必要的协助。2.2如发生需向甲方主张原合同项下权利的情况时，乙方应向丙方提供必要的协助。相对的，如发生需向丙方主张原合同项下权利的情况时，乙方应向甲方提供必要的协助。2.3乙、丙双方承担就转让原合同权利义务产生的一切费用及法律责任，因转让产生的纠纷与甲方无关，且不能作为拒绝履行合同义务的理由。第三条本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未提及的条款按原合同履行……”上述协议签订后，被告接手了涉案租赁房屋并继续从事健身会所经营，并按合同约定向原告支付租金至2019年10月31日。但自2019年11月1日起未再向原告支付租金。2019年12月20日，原告向被告发送《催款通知单》，载明：“尊敬的深圳市健酷健身管理有限公司长沙分公司：您已经拖欠我公司房租、水电费，给我公司正常的经营管理工作带来压力，请接到通知后于2019年12月23日前到我公司财务部交清所欠款项，否则我公司将对您所承租的商铺采取停水停电的强制措施，并依法追究您的相关违约责任。详细欠款如下：2019年11月租金55853元、违约金8713元；2019年12月租金55853元、违约金3686元，租金合计111706元、违约金合计12399元。”后被告并未履行租金支付义务。现被告已从涉案租赁房屋中搬离，但未与原告办理退租手续及租金结算手续。2020年5月1日，原告接管了被告经营的健身会所。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法认定的《委托代管服务合同》、《房屋租赁合同》（恒商租合字16[0.57-10-9]009）、《房屋租赁合同补充协议一》、《催款通知单》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告金碧公司、被告健酷公司与案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司签订的涉案《会所租赁合同》（恒商租合字16[0.57-10-9]009）及原告金碧公司、被告健酷公司与案外人萍乡市安碧特斯健身会所签订的《房屋租赁合同补充协议一》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告通过与案外人苏州金螳螂企业（集团）有限公司签订《委托代管服务合同》取得了涉案房屋的出租管理权，根据前述《会所租赁合同》（恒商租合字16[0.57-10-9]009）的约定，原告有权向被告收取涉案房屋的租金，被告作为涉案房屋的承租人理应依约向原告支付租金，然其在合同履行过程中，自2019年11月1日起未再向原告履行租金支付义务，且在原告催讨后仍未履行，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任，现原告起诉要求被告支付欠付的租金及违约金，理由正当，本院予以支持。对于欠付租金的具体计算问题，考虑到原告已于2020年5月1日接管了涉案租赁房屋，故对被告欠付的租金，本院依据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准自2019年11月1日计算至2020年4月30日为55853元/月×6个月=335118元，因原告主张的金额为307191.5元，故本院以原告主张的金额为准。关于违约金的认定问题，虽然原、被告在涉案《房屋租赁合同》（恒商租合字16[0.57-10-9]009）中约定按欠付金额的3‰支付违约金，但该标准明显偏高，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，本案原告并未提供相应的证据证明其所遭受损失的具体情况，且原告现已收回涉案房屋，故对违约金，本院根据被告的实际违约情况及欠付租金情况酌情予以调整，酌定由被告向原告一次性支付违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告深圳市健酷健身管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司长沙分公司支付租金307191.5元、违约金20000元；二、驳回原告金碧物业有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3047元，由原告金碧物业有限公司长沙分公司负担547元，由被告深圳市健酷健身管理有限公司长沙分公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年七月二十四日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。