陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终13872号上诉人（原审被告）：吕德夫，男，汉族，1967年3月4日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，陕西迈盛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陕西辰泰假日酒店有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷保艳，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，陕西迈盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西华天置业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪艳萍，陕西岚光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦娜，陕西岚光律师事务所律师。上诉人吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司（以下简称辰泰假日酒店公司）因与被上诉人陕西华天置业有限公司（以下简称华天置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕德夫、辰泰假日酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回华天置业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由华天置业公司负担。事实和理由：一、涉案租赁合同合法有效，双方应予以履行。华天置业公司未履行交付适格房屋的基本义务已构成违约，无权收取租金。该违约行为致使吕德夫、辰泰假日酒店公司承租房屋用于开设酒店的目的无法实现。华天置业公司系违约方，无单方解除合同的权利，吕德夫、辰泰假日酒店公司斥巨资装修完毕涉案房屋，却因华天置业公司的欺诈行为导致装修完毕的房屋无法用于酒店经营，涉案房屋主体并未通过消防验收，亦未进行竣工验收，为禁止使用的房屋。一审法院未对装修的价值进行评估鉴定，直接将装修的价值进行确认抵付不存在的房租，且抵付后认为尚欠150万元，缺乏依据，应予以纠正。华天置业公司在本案未提及解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不存在腾房的前提。涉案房屋的性质属于公建用房，应当属于全体业主所有，华天置业公司作为施工单位代为建设无权将涉案房屋对外进行出租，无权要求吕德夫、辰泰假日酒店公司腾房。二、《房屋租赁合同》约定涉案房屋的用途为开设酒店，华天置业公司交付的房屋未申请主体消防验收、也未申报竣工验收备案，是禁止投入使用的，华天置业公司交付的房屋根本无法开设酒店，无法办理特种行业许可证，致使吕德夫、辰泰假日酒店公司将涉案房屋装修完毕无法开业。华天置业公司已经违约，交付的房屋不符合合同的约定，应当承担违约责任。吕德夫、辰泰假日酒店公司系违约方，无权要求吕德夫、辰泰假日酒店公司交付房租，无权要求吕德夫、辰泰假日酒店公司腾房。三、华天置业公司交付的房屋不符合合同约定，未通过竣工验收，未通过主体消防验收。吕德夫、辰泰假日酒店公司有顺序履行抗辩权，不应当向华天置业公司交纳房租，不存在支付房租的义务。房屋租赁合同约定了交付租金的标准，地下室每月每平方米租金人民币30元，其余房屋每月每平方米租金人民币64.9元，合计房屋年租金为人民币8956525元。该房屋未通过竣工验收，也未通过主体消防验收，吕德夫、辰泰假日酒店公司装修完毕的酒店无法投入使用。华天置业公司已构成根本违约，应当承担违约责任。四、吕德夫、辰泰假日酒店公司不存在支付房租的义务，吕德夫、辰泰假日酒店公司出具的《承诺书》未生效。所涉《承诺书》均是吕德夫、辰泰假日酒店公司在华天置业公司断水、断电、派人骚扰的情况下被迫出具的，并非吕德夫、辰泰假日酒店公司的真实意思表示。该承诺书记载双方自担解除租赁合同，酒店内部装修装饰、设备设施冲抵房屋租金、违约金等费用，吕德夫、辰泰假日酒店公司无条件退出酒店，将完整无损的酒店归还华天置业公司。明显不是吕德夫的真实意思表示。五、华天置业公司在未解除合同的情况下，强行将吕德夫、辰泰假日酒店公司从合法占有的酒店赶出，强行派人把守，禁止吕德夫、辰泰假日酒店公司进入。该酒店已由华天置业公司强行占有，却又诉讼要求吕德夫、辰泰假日酒店公司腾房，该主张无任何事实和法律依据。六、一审法院程序错误，在案件审理过程中的质证阶段已经将文书起草完毕并履行内部报批手续，应当予以纠正。综上所述，请求支持其上诉请求。华天置业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一审判决认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，对合同双方均具有约束力。华天置业公司发出解除通知，吕德夫收到解除通知，据此认定案涉合同已经解除。吕德夫拖欠合同约定的房屋租金，应支付给华天置业公司。辰泰假日酒店公司实际占有、使用案涉酒店，应将案涉酒店腾交给华天置业公司。二、辰泰假日酒店公司的装修设计存在多处不符合消防规范及装修防火规范的情况下，导致案涉酒店消防验收未能通过，辰泰假日酒店公司拒不按照公安消防部门的要求进行整改，未按照其承诺在约定时间办理案涉酒店的消防验收，故应对案涉酒店未通过消防验收承担责任。案涉酒店消防验收未通过，是因为辰泰假日酒店公司在装修中更改原消防系统，消防报审不合格又未进行整改所致，其负有不可推卸的责任。三、消防验收未通过并不必然导致案涉酒店无法营业。案涉酒店从2014年5月营业至2016年农历新年后，实际占有案涉酒店至2019年3月，故其应支付实际占有期间的房屋租金。华天置业公司提交的多份承诺书，均为吕德夫、辰泰假日酒店公司出具，承诺书是其真实意思表示，华天置业公司多次要求吕德夫、辰泰假日酒店公司支付拖欠租金及物业费等，否则按合同约定收回案涉租赁物，吕德夫、辰泰假日酒店公司确认收到函件。以上双方往来的承诺书及函件足以证明吕德夫、辰泰假日酒店公司占用案涉酒店，拖欠租金已超四年之久。正是由于吕德夫、辰泰假日酒店公司一直占有使用涉案酒店，不存在吕德夫、辰泰假日酒店公司所说的是被迫出具的情形。现华天置业公司仅主张了其中一部分，仍保留进一步主张的权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吕德夫、辰泰假日酒店公司的上诉请求，维持原判。华天置业公司向一审法院起诉请求：1.判令吕德夫、辰泰假日酒店公司给其腾房（位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及1层大厅、2层至9层，合计面积12109.42平方米）；2.判令吕德夫、辰泰假日酒店公司支付拖欠其租金150万元；3.本案诉讼费由吕德夫、辰泰假日酒店公司负担。一审法院认定事实：2009年3月13日，华天置业公司取得了涉诉房屋的国有土地使用证。同年的3月25日取得西规建字第（2009）041号建筑工程规划许可证。2013年6月8日，华天置业公司与吕德夫签订《房屋租赁合同》，约定吕德夫承租华天置业公司位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX园XX酒店地XX室约1132.5平方米，第1层约1106.92平方米，2至9层9870平方米，合计面积约12109.42平方米之房屋，用途为酒店，租赁期限自2013年7月1日至2025年6月30日止（12年），华天置业公司给予吕德夫8个月免费装修期。租金标准及支付方式为：地下室每月每平米租金30元，其余房屋每月每平米租金64.9元，合计房屋年租金为8956525元/年，租赁期间从第四年起年租金价格上浮4%，合同签订后15日内吕德夫一次性交纳全年租金，同时吕德夫在租赁期间向华天置业公司交纳保证金100万元。2013年7月1日，双方现场交接签字为准，华天置业公司将已建成房屋交付给吕德夫，每层达到水通、电通。华天置业公司负责土建、水电、消防及消防监控、电梯验收。吕德夫在租赁使用期间造成房屋及配套设备设施损坏、设备设施的维修，由吕德夫承担维修费用及赔偿损失。吕德夫装修达到四星级酒店标准，一层大厅、电梯间、电梯门套、公共部分墙、地面用花岗岩及大理石装修，楼外墙及屋顶晚间须有灯光装饰。装修前方案要交华天置业公司审核，华天置业公司同意后方可开工装修，乙方不得随意损坏和改变房屋结构。在房屋租赁期间，水费、电费、垃圾费、卫生费、电梯维修及维保费、市政道路管理费及酒店方面发生的费用由吕德夫全额交纳，若因吕德夫延期支付有关费用给华天置业公司造成损失，吕德夫全额支付费用并承担支付总额5%的违约金，华天置业公司在保证金中扣减。吕德夫在租赁期间每年度按12万元向华天置业公司交纳物业管理费，起算日期为交房之日，按年度在缴纳房屋租金时一并交于华天置业公司。华天置业公司在小区地下机架车位同一区域内预留20个机架车位给予吕德夫使用，其使用费用及管理费用与小区车位费用相同，费用由吕德夫交与物业公司。租赁期满后，租赁合同终止，届时吕德夫须将房屋不可移动的装修装饰、设备、车位完好无损退还华天置业公司，不得收取华天置业公司任何费用。房屋华天置业公司验收完好后，吕德夫未拖欠各项税、费及维修费用等有关费用，华天置业公司确认后退还吕德夫保证金。华天置业公司、吕德夫在租赁合同中约定，吕德夫有以下情形之一的，华天置业公司可终止并收回房屋，造成华天置业公司损失，由吕德夫负责赔偿：…5、未按合同约定时间支付租金，拖欠租金累计20天；……。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。吕德夫因经营不善，要求转让需向华天置业公司提前3个月提出书面申请，在不拖欠华天置业公司房屋租金及各项费用，华天置业公司确认同意后，办理相关转让手续。吕德夫经营期间逾期未按约定交付房屋租金，每逾期一日向华天置业公司按月租金的5%支付滞纳金。另，华天置业公司、吕德夫双方特别约定，华天置业公司给予吕德夫8个月装修期，在第二年度至第九年度冲减，每年按当年租金减去一个月的租金计算。合同签订后，吕德夫对房屋进行了装修，用于经营酒店，交付了一年房屋租金。2014年7月24日，陕西省公安厅消防局就华天置业公司报送辰泰假日酒店公司装修施工图消防设计图纸资料作出陕公消审（2014）第227号建设工程消防设计审核意见书，结论，该工程消防设计未经审核合格，不得施工。2015年9月18日，吕德夫、辰泰假日酒店公司给华天置业公司出具承诺书，表示曾于2015年6月2日给华天置业公司写有承诺书，承诺于2015年6月30日之前交清所欠2014年7月-2015年6月承租房屋租金4710148元、逾期缴纳房屋租金产生的违约金、物业管理费120000元。并承诺2015年7月-2016年6月房屋租金8210148元及物业费120000元按合同约定支付交纳。至今我本人及辰泰假日酒店公司因经营不善，无力交纳所欠租金及费用，未能兑换以上承诺，已严重违约。现我本人及辰泰假日酒店公司经过慎重考虑与商定后再次承诺在2015年12月31日前交清所欠2014年7月-2015年6月承租的房屋租金4710148元、2015年7月-12月半年房屋租金4105074元以及2014年7月-2016年6月两期物业管理费共计240000元。若在2105年12月31日前未能全额交清拖欠的各项费用，我本人愿意承担因拖欠房屋租金截止2015年12月31日的全部违约金共计19227242元（其中2014年7月-2015年6月所欠房屋租金产生违约金12967004元，本年度截止2015年12月31日房屋租金产生违约金6260238元），我本人同意无条件请求贵公司将酒店收回，双方于2013年6月8日签订的房屋租赁合同自动解除。我本人投资的酒店内部装修、装饰、设备、设施，冲抵拖欠贵公司的房屋租金、违约金、物业管理费及给贵公司造成的损失等费用，我本人及辰泰假日酒店公司与贵公司再无任何经济关系及纠纷，我本人及辰泰假日酒店公司安排好酒店员工清退，并无条件退出酒店，保证酒店设备、设施完好无损，将完整的酒店交还贵公司。华天置业公司于2018年8月16日书面通知吕德夫解除双方的《房屋租赁合同》，同年8月17日吕德夫收到该通知。审理中，华天置业公司表示与吕德夫签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月16日书面通知吕德夫解除，要求吕德夫承担本案的房屋租赁费。吕德夫、辰泰假日酒店公司在该院审理期间提出反诉请求：1.依法确认房屋租赁合同无效；2.依法判令华天置业公司先行赔偿吕德夫、辰泰假日酒店公司合同无效损失20000元，损失以鉴定为准，我方资金被涉案项目所套取，无能力交付全部诉讼费，20000元是装修及营业损失，现在是暂时主张，待合同确认无效后一并主张；3.反诉费用由华天置业公司承担。后申请撤回反诉。审理中，法院于2019年6月10日去涉诉酒店进行了现场勘验，对酒店可移动之财产进行了登记，华天置业公司、吕德夫、辰泰假日酒店公司代理人均在该勘验笔录上签名，财产登记清单详见附件。一审法院认为，本案涉诉房屋系华天置业公司取得国有土地使用证后，经西安市规划局审批，按西规建字第（2009）041号建设工程规划许可证规定建设的房屋。其与吕德夫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，华天置业公司按合同约定将涉诉房屋交给吕德夫使用，但吕德夫从长期拖欠房屋租赁费，根据合同约定和法律规定，华天置业公司于2018年8月16日书面通知吕德夫解除双方签订的《房屋租赁合同》，2018年8月17日吕德夫收到通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。华天置业公司与吕德夫签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除。因吕德夫拖欠合同约定的房屋租金，现华天置业公司主张吕德夫支付房屋租金150万元，有理有据，法院予以支持。现因辰泰假日酒店公司实际占有涉诉房屋，华天置业公司主张其腾房，合法有据，法院予以支持。辰泰假日酒店公司于本判决生效后自行搬走涉诉酒店的动产。至于吕德夫、辰泰假日酒店公司辩称涉诉房屋属于“公建建筑”，非华天置业公司的私有房屋及本案应予另一案的审理结果为依据，无事实依据，法院不予采信。至于吕德夫、辰泰假日酒店公司主张涉诉房屋未通过消防验收，未通过消防验收并不必然导致租赁合同无效。根据陕公消审（2014）第227号建设工程消防设计审核意见书的结论，辰泰假日酒店公司装修施工图消防设计经审计不合格，吕德夫、辰泰假日酒店公司主张租赁合同无效，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，第九十六条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、本判决生效后二十日内，被告陕西辰泰假日酒店有限公司将位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及一层大厅、二至九层房屋（面积12109.42平方米）腾交给原告陕西华天置业有限公司；二、本判决生效后二十日内，被告吕德夫向原告陕西华天置业有限公司支付房屋租金150万元；三、本判决生效后二十日内，被告陕西辰泰假日酒店有限公司自行搬走位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及一层大厅、二至九层房屋内的动产（详见判决附件财产清单）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（陕西华天置业有限公司已预付），由吕德夫负担。（2019）陕0104民初1140号案件财产清单：一、楼顶，地下室、杂物间等：楼顶：中央空调12组，大水箱1个，小水箱1个，配电箱2个，南边6组。（贝莱特中央空调）一楼南走廊：单人架子床21套（对），衣柜17个，单人床架3个。地下室：铁架子6个，保洁柜1个，烧水器1台，方桌11个，餐柜1个，落地台灯91个。杂物间：架子床1副，铁架子3个，电暖器1台，电话1个，电脑1个，切割机1台，架子床2个，微波炉1个，梯子。男浴室：铁皮柜1个。女浴室：铁皮柜1个。库房：铁架子6个二、一层接待大厅：沙发5个，吧台2个，茶几2个，长条桌3个，椅子2把，单人沙发1个，字画3幅，引导台1个，工艺品3个，休息室钢丝床1张，擦鞋机1台。三、二层餐饮大厅：折叠桌（方、圆）30张，吧台1个，单人沙发4把，茶几2把，配餐柜13个，椅子275把，钢化圆玻璃30个，音响1套，电视4台，消毒柜1台，投影仪1台，方桌1台，音响1套、投影仪1套、配餐桌4个、热水器3台、10张圆桌、90把椅子、9个钢化玻璃、字1副、画1副、冷藏柜1台、保险柜1台、电暖器1台、点菜器1台。厨房：操作台17个，冷冻柜1台，不锈钢面缸2个，电饼锅1台，压面机1套，烤箱1台，电锅灶2台，冷藏柜1台，水槽9个，洗碗机1套，碗柜5个，消毒柜1个，保洁柜一台、电开水器1台，操作台3台，冷藏柜4台，保洁柜1台，水槽1个，固定不锈钢框1个，上海冷机1台，蒸柜1台，冷冻柜2台，烤箱2台，冷冻柜4台，燃气灶6台，切片机1套，储物架9个，桌子1张，椅子1把。四、三层餐饮包间：大厅：单人沙发5个，茶几2个，工艺品1个。包间1：木椅17把，餐桌1个，配餐柜1个，电视1台，沙发3个，茶几1台，装饰画1幅。包间2：桌、椅、配餐柜、衣架各1个，热水器1个。包间3：木椅9把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个，画1幅。包间4：木椅10把，餐桌1张，电视1台，衣架1个，配餐柜1个，画1幅。包间5：木椅12把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个，画1幅。包间6：木椅11把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个。走廊：配餐柜2个，点菜机2台，皮椅8把。包间7：电视、圆桌各1个。包间8：皮椅12把，圆桌1张，电视1台，配餐柜1个，衣架1个。包间9、10（小、大寒包间）：皮椅21把，圆桌2张，电视2台，配餐柜1个，衣架2个，画1幅，热水器1台。包间11：皮椅6把，电视1台，配餐柜1个。包间12：皮椅6把，电视1台，配餐柜1个，热水器1台，圆桌1张。包间13：皮椅8把，圆桌1张，电视1台，衣架1个，木椅2把，茶几1个，配餐柜1个。包间14：皮椅10把，衣架1个，配餐柜1个，圆桌1个，电视1台。走廊：木椅13把，配餐柜1个，方桌1个，点菜机1台。包间15：配餐柜1个，圆桌1个，茶几1个，电视1个，木沙发3个，椅子20把，衣架1个，画1幅。包间16：（大、小雪包间）：桌子2张，椅子7把，电视2台，衣架1个，画1幅，配餐柜2个。包间17：木椅14把，木沙发1+2一套，茶几大小各1个，电视1台，衣架1个，字1幅，配餐柜1个，热水器1个。包间18：木椅18把，圆桌1个，电视1台，衣架1个，字1幅，茶几大小各1个，沙发1大2小，配餐柜1个。包间19：木椅13把，圆桌1个，电视1台，衣架1个，茶几大小各1个，沙发1大2小，字1幅。厨房：冷藏柜3台，压面机1台，和面机1台，烤羊机1台，蒸饭机1台，发酵柜1台，冰柜3台，操作台8个，水槽4个，不锈钢架子5个，燃气灶4个。走廊：送餐车1辆，椅子6把，吸尘器3台。五、第四层：401-426等16间客房：电视16台，电视柜16个，单人床32张，床头柜16个，椅子45把，茶几9张，电话16个，沙发20个，麻将机5台。总经办：办公桌1个，椅子3把，文件柜2个，床1张，衣架1个，电脑一体机1台，电暖气1个，沙发5张。办公室：办工桌5个，文件柜5个，电脑1台，椅子6把。大会议室：椅子113把，音响1套，调音台1个，长条桌三张，木凳子1个，梯子1张。小会议室：椅子21把，会议桌8张，热水器1个，洗手柜1个，储物柜1个，保洁柜1个。财务室：办公桌6张，椅子5把，文件柜3个，保险柜1个，电脑3台，验钞机3台，POS机1台，复印机1台，台式电脑1台，发票机5台，电话3个，证件登记机1个。六、第五层：501-530等20间客房：电视19个，电视柜18个，单人床27张，双人床2张，大圆床1张，床头柜19个，椅子35个，茶几13个，行李架4个，电话18个，沙发25个，麻将桌5个，床垫6个，木柜3个。房务中心：桌子6张，铁皮柜2个，电脑2个，打印机1台，椅子2把。杂物间（3间）：板车4辆，电视柜3个，行李架2个，沙发2个，地毯机1台，气泵机1台，布草车1辆。监控室：桌子3张，显示器5台，监控设备1套，椅子4把，沙发2个。楼梯间：布草间铁架子8个，吸尘器1台，浴缸1个，方桌2张，工作服、浴巾、毛巾若干。七、第六层：601-630等23间客房：电视25台，电视柜24个，单人床38张，双人床3张，大圆床1张，大床1张，床头柜25个，椅子22个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发48个。楼梯间：吸尘器1个，布草车2个。八、第七层：701-732等24间客房：电视25台，电视柜24个，单人床42张，双人床2张，大圆床1张，床头柜25个，椅子23个，茶几23个，行李架3个，电话24个，沙发47个。楼梯间：吸尘器1个，布草车1辆。九、第八层：801-830等23间客房：电视25台，电视柜24个，单人床38张，双人床2张，大圆床1张，大床1张，床头柜25个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发48个。楼梯间：吸尘器1个，布草车2个。十、第九层：901-932等24间客房：电视25台，电视柜24个，单人床40张，双人床2张，大圆床1张，床头柜24个，椅子25个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发47个，文件柜1个，办公桌1个，花架1个。楼梯间：布草车1辆。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、双方当事人均认可2019年1月，一审法院审理期间，华天置业公司已经将涉案房屋收回。二、吕德夫、辰泰假日酒店公司主张涉案房屋于2013年8月21日交付。三、华天置业公司在一审时主张其于2018年8月16日书面通知吕德夫解除双方签订的《房屋租赁合同》。华天置业公司提交向吕德夫邮寄《解除通知书》的EMS邮件的送达地址显示为西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX号楼XX室，该《解除通知书》由小区门口的兆九京商店签收，吕德夫称其未签收。华天置业公司向吕德夫邮寄的另一份《解除通知书》EMS邮件的送达地址为陕西省子洲县XX乡XX村,该邮件显示无人签收。四、二审庭审时，华天置业公司主张辰泰假日酒店公司的租金支付至2014年12月21日，辰泰公司主张其租金支付至2015年1月24日。华天置业公司称其在本案主张的租金系2014年12月22日至2015年2月21日期间的费用。五、华天置业公司称其于2016年农历新年前后停水停电。吕德夫、辰泰假日酒店公司主张在装修和试营业期间停过电，2016年1月以后一直断电至强制清场。另查明，吕德夫与华天置业公司因房屋租赁合同纠纷向本院另行提出诉讼请求：1.判令解除吕德夫与华天置业公司于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令华天置业公司返还吕德夫已付保证金100万元；3.判令华天置业公司返还吕德夫已付租金13456525元；4.判令华天置业公司赔偿吕德夫酒店装修损失2670万元；5.判令华天置业公司赔偿吕德夫可得利益损失暂定1000万元（具体以鉴定结论为准）；6.本案诉讼费用全部由华天置业公司负担。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，关于双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。华天置业公司在一审诉讼时未诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，吕德夫、辰泰假日酒店公司已经在本院另行就该争议事实提起诉讼，本案对《房屋租赁合同》的效力、履行现状及是否解除不予涉及，双方在另案另行处理。华天置业公司、吕德夫、辰泰假日酒店公司均认可在一审审理期间，华天置业公司已经于2019年1月将涉案房屋收回。华天置业公司此时继续诉请吕德夫、辰泰假日酒店公司腾交涉案房屋的事实基础不再存在，故一审判决在华天置业公司已经将涉案房屋收回的情况下判决辰泰假日酒店公司将涉案房屋腾交给华天置业公司，依据不足，本院予以纠正。结合辰泰假日酒店公司已经离开涉案场地及另行主张解除《房屋租赁合同》的事实，一审判决吕德夫、辰泰假日酒店公司自行搬走涉案场地的动产，并无不当。关于吕德夫、辰泰假日酒店公司是否应该支付华天置业公司租金的问题。吕德夫、辰泰假日酒店公司认为其不应支付租金，同时自认其于2014年7月开始试营业，租金交至2015年1月24日，2016年1月因华天置业公司断电而停止营业。双方签订的《房屋租赁合同》约定年租金8956525元/年，华天置业公司在本案一审诉请吕德夫、辰泰假日酒店公司支付拖欠租金150万元，该诉讼主张数额未超出合同约定的年租金限额，一审判决予以支持，并无不当。关于一审法院审理程序是否违法的问题。吕德夫、辰泰假日酒店公司认为一审法院在证据质证前已经起草法律文书，其对此未提交相应证据予以充分证实。综上所述，吕德夫、辰泰假日酒店公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1140号民事判决书第二项、第三项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1140号民事判决书第一项；三、驳回陕西华天置业有限公司的其余诉讼请求。二审案件受理费18300元，由吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年七月二十九日 书 记 员  孙  婉  侠 1