河北省邢台市南和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0527民初648号 原告（执行案外人）：吝海军，男，1969年9月21日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托代理人：王春和，河北赵苑律师事务所律师。 委托代理人：陈国芳，河北守敬律师事务所律师。 被告（申请执行人）：樊红的，男，1955年11月19日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托代理人：王建国，沙河市众城法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：宋红梅，女，1971年8月25日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 第三人（被执行人）：王志海，男，1970年12月22日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 原告吝海军与被告樊红的、第三人宋红梅、王志海执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吝海军及其委托代理人王春和、陈国芳，被告樊红的及其委托代理人王建国，第三人宋红梅均到庭参加诉讼，第三人王志海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 吝海军向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人王志海名下位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4-3-3022室房产；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：被告与第三人建筑合同纠纷一案，经邢台市中级人民法院审理作出（2018）冀05民再58号民事判决书，现该判决已经生效，申请执行人依据该判决提出了执行申请。法院作出（2019）冀0527执71号裁定书，查封了原告吝海军所有的位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4-3-3022室房产。原告认为该执行裁定书是错误的，故提出异议，法院作出（2019）冀0527执异11号裁定书，驳回原告的异议。原告认为执行查封第三人王志海名下的位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4-3-3022室房产是错误的。理由如下： 一、原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告儿子在2016年通过招考到沙河市农商银行工作后，与家在沙河当地的单位同事确定了恋爱关系，准备于2019年结婚。经过原告及家人慎重考虑，为此原告准备在沙河当地买房，由于婚期临近，决定买现房。通过中介介绍选中了位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4-3-3022室房屋，通过平等协商，确定该房价为950000元（空房），中介费8550元，房主（第三人）明确告知原告该房现在没有房产证，整个小区都没有房产证，只有购房合同。第三人王志海书面承诺该房屋没有任何纠纷，原告也到有关房产部门查询，该房屋没有纠纷，也没有被查封。这样原告于2019年3月3日，在房产中介（儒房房产经纪公司）处签订了购房定金合同书，当场交付定金五万元（转账）给第三人王志海，交付中介费8550元（有票据）。3月7日在儒房中介处签订了房屋买卖合同书，同时给第三人王志海转首付款397645元，接受其在中国银行沙河支行的房贷482356元，共计930001元，按合同约定待房产过户到原告名下时再付清尾款20000元。至此该房屋买卖交易完成。三天内第三人王志海夫妇将该房屋内个人物品腾清后，将房屋钥匙交给原告，原告于2019年3月11日开始置办家具并入住该房屋居住至今。从3月7日开始交物业费、燃气费、水电费、取暖费，房贷从2019年3月原告就开始还贷至今。2019年12月，第三人王志海突然告知原告，其卖给原告的房屋被法院查封,原告感到非常震惊，一方面提出执行异议申请，一方面到有关部门查询，被告知该房屋的查封时间是2019年4月11日至2022年4月10日，而原告是于2019年3月7日与第三人签订的《房屋买卖合同书》，同日按照合同约定支付价款，房屋被查封前已合法占有该房屋并实际占有居住。之所以没有办理产权转让登记是因为该房产的产权证颁发滞后，该小区该楼层尚未开始办理不动产登记手续，非因原告自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 二、2019年3月3日原告买房之前并不认识第三人王志海夫妇，不存在与其夫妇恶意串通，原告是通过中介以合理房价买房，不存在低于市场价买房，原告没有任何过错，支付合理价款并实际占有。按照《最高院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结”。贵院理应解除对该房产查封。 综上所述，被告与第三人之间的纠纷与原告没有任何关系，法院在未执行时原告已支付价款并实际占有该房产，现法院查封原告购买第三人王志海名下位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4-3-3022室房产实属错误。现向法院起诉,请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。 樊红的辩称，原告的诉求及理由缺乏事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求。在本案中案涉房产的实际登记产权人（也就是房管部门登记备案的商品房买卖合同的买受人）是第三人王志海，并且到目前该房产仍未交付房款，所以原告对本案中的案涉房产并不存在足以排除强制执行的权益，故应当驳回原告诉讼请求。 宋红梅述称，原告诉称属实。 王志海未进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证件、（2020）冀0527执异11号执行裁定书、（2019）冀0527执71号执行裁定书及相应送达回执，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2019年3月3日签订的《购房定金合同》一份、王志海书写的《收据》一份；2、沙河市儒房房地产经纪有限公司于2019年3月3日出具的《收据》一份；3、2019年3月7日《房屋买卖合同书》一份；4、2019年3月7日《二手房转让交接清单》一份；5、河北万颐物业服务有限公司于2019年3月7日开具的《收据》两份、银联商务清单一份；6、磁县磁州镇派出所户口页一份；7、2019年3月17日，原告儿子蔺杨向物业交付电费100元缴费单据一张；8、2019年3月18日《磁县嘉友家具经销处订货合约》、蔺杨《银联商务》清单一份；9、2019年11月10日《供用热合同（居民）》以及中环寰慧节能热力有限公司收费票据一张；10、2019年3月7日王志海书写的《今收到》条一份；11、原告吝海军《中国建设银行个人账户支出交易明细》一份2页；12、原告吝海军《中国银行交易流水明细清单》一份20页；13、2016年3月12日，第三人王志海与河北万颐房地产开发有限公司签订的已经备案的《商品房买卖合同》一份27页；14、2016年3月10日，河北万颐房地产开发有限公司《收据》一份；15、河北万颐房地产开发有限公司2020年5月22日证明一份。 以上证据，被告樊红的质证意见为，上述证据不能证明原告已经足额支付房屋房款，以及未办理产权证不是其自身原因。第三人宋红梅对上述证据均无异议，并认可原告围绕证据陈述的事实。以上证据，已经各方质证，本院依法予以确认。 经审理查明，樊红的与宋红梅、王志海建设工程施工合同纠纷一案,我院作出（2018）冀0527民再1号民事判决书，判决宋红梅、王志海于判决生效之日起十日内向樊红的支付工程款418,700.05元。该判决生效后，宋红梅、王志海未履行上述还款义务，樊红的向我院申请执行。我院于2019年3月5日作出（2019）冀0527执71号执行裁定书，裁定：“查封被执行人王志海名下位于沙河市书香门第（剑桥公馆）小区4号楼3单元3022的房产，查封期限为三年”。于2019年4月11日，作出协助执行通知书，将上述房产进行查封。 另查明，吝海军通过沙河市儒房房地产经纪有限公司介绍，与王志海、宋红梅分别于2019年3月3日、2019年3月7日签订购房定金合同和房屋买卖合同书，约定吝海军购买王志海名下位于沙河市书香门第（剑桥公馆）小区4号楼3单元3022的房产，购房定金50,000元，给付王志海购房款397,643.33元，剩余房款482,356.67元由吝海军接王志海的银行住房按揭方式交付，尾款20,000元待过户时由吝海军给付王志海。2019年3月3日，吝海军通过银行转账给付王志海定金50,000元，给付中介公司中介费8,550元。于2019年3月7日，吝海军通过银行转账给付王志海购房款397,645元。自2019年3月开始至今，吝海军代替王志海每月偿还案涉房产的按揭贷款4543.05元。吝海军已将尾款20,000元交付执行。2019年3月7日，王志海将案涉房产的购房合同、购房款收据、中国银行还款流水明细清单、钥匙及还贷账户交付吝海军。吝海军开始缴纳物业费、生活垃圾处理费及自来水二次加压设备费、采暖费等，并购买家具入住案涉房产。案涉房产至今仍未办理不动产产权证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。吝海军提供的购房定金合同、收据、中介费收据、房屋买卖合同书、二手房转让交接清单、电费收据、自来水加压费收据、购买家具清单、供暖收费票据、还贷银行交易明细等证据能够形成证据链条，证明吝海军在本院查封案涉房产前已经签订了书面买卖合同并按约定付清了购房款，且已经实际占有案涉房产。关于购房款，案涉房产系王志海按揭购买，吝海军与王志海合同约定，剩余未偿还房贷由吝海军负责偿还，此系债务的承接，且吝海军已将尾款20,000元按人民法院要求交付执行，故应认定吝海军对王志海付清了购房款。因该房产现仍未办理不动产产权证，故未办理过户并不是吝海军自身原因。因此吝海军对作为执行标的的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行案涉房产的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 不得执行位于沙河市中东侧书香门第（剑桥公馆）4号楼3单元3022号房产。 案件受理费13,300元，由被告樊红的负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 本院（2019）冀0527执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王贵花 人民陪审员  赵 芳 人民陪审员  郭志红 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  国 天 ——