陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1254号 上诉人（原审被告）：潘广文，男，1966年10月7日出生，汉族，旅行社总经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴昕娟，女，1973年9月21日出生，汉族，旅行社员工，住西安市西安市雁塔区。委托诉讼代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊风，女，1978年8月8日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某甲，女，2004年4月7日出生，汉族，学生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某乙，男，2012年5月17日出生，汉族，学生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘爱连，女，1950年12月9日出生，汉族，河北省邯郸市涉县村民，住本村。委托诉讼代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。原审第三人：西安信百家房地产中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：安正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：马卓，男，1993年10月6日出生，汉族，该公司营销部员工，住西安市雁塔区。上诉人潘广文、吴昕娟因与被上诉人李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连、原审第三人西安信百家房地产中介有限公司（以下简称信百家中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初8458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘广文、吴昕娟上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项、第三项，改判潘广文、吴昕娟返还李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连定金10000元。2、本案一审、二审诉讼费用由李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连承担。事实和理由：1、郭玉海对于涉案房屋系潘广文与前妻尹秋葵共有的事实和潘广文无法联系到尹秋葵的事实是明知的，郭玉海、信百家中介对《房屋买卖合同》无法继续履行存在过错，应当各自承担损失；2、签订《房屋买卖合同》到信百家中介告知郭玉海合同无法继续履行仅相隔两天，两天内并无损失产生，对于两天后的房屋差价属于郭玉海没有采取适当措施导致的扩大损失，故郭玉海无权请求潘广文、吴昕娟承担房屋差价损失。李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连辩称：1、潘广文、吴昕娟自始至终均未向郭玉海和信百家中介告知该房屋的真实情况，郭玉海和信百家中介有理由相信该房屋系潘广文、吴昕娟共有；2、潘广文并未积极联系其前妻尹秋葵解决过户问题，郭玉海因房屋价格大幅上涨影响而产生重大损失；3、潘广文就涉案房屋出具了《个人产权承诺书》并承诺再无其他产权共有人，该房屋买卖交易因产权问题未能成功，且其并无积极履约表现，系潘广文违约，应承担违约责任；4、本案定金不足以弥补李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连的损失，对超出定金部分的损失潘广文、吴昕娟应当向李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连赔偿。一审判决事实清楚，适用法律正确，潘广文、吴昕娟的上诉请求无合理依据，请求驳回潘广文、吴昕娟的上诉请求。信百家中介述称，同意李俊风、郭某甲、郭某乙、刘爱连的答辩意见，房屋买卖刚开始时，潘广文、吴昕娟并未说是自己还有一段婚姻，而且一直是和现在的妻子吴昕娟来签订合同，并且潘广文也未告诉我们这套房屋还涉及与前妻分割的问题，我们也是无意中知道潘广文这套房屋还涉及其前妻分割的问题，看到房产证的日期和现在妻子持有结婚证的日期不符，才问潘广文是什么情况，潘广文才告诉涉案房屋是其与前妻的共有房屋，最后通知潘广文联系其前妻，但是潘广文是拒绝的，不愿意联系其前妻。 郭玉海向一审法院起诉请求：1、解除郭玉海、潘广文、吴昕娟及信百家中介的《房屋买卖居间合同》合同总价款壹佰贰拾万人民币120万元；2、潘广文、吴昕娟退还已支付定金10000元，并支付违约金12万及房屋溢价损失（暂计算10万元）；3、潘广文、吴昕娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月31日，潘广文、吴昕娟(甲方)与郭玉海（乙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号；建筑面积约162.05平方米（以房产证面积为准）；房屋所有权证编号：110XXXXXXX-5-1-21004-1；该房屋已经设定抵押，贷款余额约贰拾万元整，甲方应于2018年5月20日前办理完解押手续并取得房产证；该房屋成交为1200000元；签订合同当日乙方向甲方支付定金1万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，直接支付给出卖人，出卖人应于90个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户；乙方申请贷款840000元，贷款年限30年。在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）360000元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在房管局开设的资金监管专用账户；乙方贷款审批通过后且放款至资金监管账户，甲方注销抵押并拿到产证原件后三天内过户；甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙任何一方原因导致未成交，逾期超过三十日个自然日，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%下向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金）：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不完整不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲乙双方均提供真实有效证件配合对方办理按揭贷款、过户等手续；签订合同当天乙方支付甲方定金1万元整，剩余29万元在2018年4月12日前支付甲方定金共计30万元整。当日，潘广文就涉案房屋出具了《个人产权承诺书》，载明：本人潘广文出售坐落于雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋。本人承诺：此房屋为本人的个人财产，再无其他产权共有人。若因产权问题或其它原因影响本次交易成功，视为本人违约，并由本人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。同日，郭玉海向潘广文、吴昕娟支付了定金1万元。潘广文给郭玉海出具了《定金收条》。根据信百家中介陈述，合同签订之后，信百家中介得知潘广文之前有过婚史，涉案房屋系潘广文与其前妻婚姻关系存续期间所得。因潘广文表示无法与前妻取得联系，故导致无法办理过户手续。郭玉海称2018年4月中旬得知潘广文、吴昕娟称房子不卖了。后二人就解约事宜商讨未果。故酿成本诉。庭审中，郭玉海主张2019年1月9日解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，潘广文、吴昕娟表示同意；郭玉海针对诉讼请求第二项要求潘广文、吴昕娟双返定金并承担承担房屋差价损失。 一审法院认为，郭玉海、潘广文、吴昕娟签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。郭玉海在依约支付了定金后，潘广文、吴昕娟应当按照合同约定办理银行撤押、房屋过户等手续。根据郭玉海及信百家中介的陈述及微信记录显示，合同签订之后，信百家中介得知潘广文之前有过婚史，涉案房屋系潘广文与其前妻婚姻关系存续期间所得。潘广文称因无法与前妻取得联系，故导致无法办理过户手续。现郭玉海主张在2019年1月9日解除《房屋买卖居间合同》，潘广文、吴昕娟表示同意，故涉案《房屋买卖居间合同》已经解除。本院认为，潘广文在2018年3月31日就涉案房屋出具了《个人产权承诺书》，载明：本人潘广文出售坐落于雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋。本人承诺：此房屋为本人的个人财产，再无其他产权共有人。若因产权问题或其它原因影响本次交易成功，视为本人违约，并由本人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。同时，郭玉海并未证明签订合同之前已经向信百家中介说明涉案房屋系与其前妻有关的事实。故涉案房屋无法过户的责任应由潘广文、吴昕娟承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案郭玉海在合同签订之日，支付了潘广文、吴昕娟1万元定金，定金合同已经生效。故郭玉海要求返还定金并适用定金罚则的诉请，于法有据，本院依法予以支持。故潘广文、吴昕娟应当退还郭玉海定金1万元并还应支付郭玉海定金1万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因定金罚则本身就有弥补损失的功能，定金及损失的赔偿数额之和不得高于因违约行为造成的损失。本案潘广文、吴昕娟除定金外并未收取任何款项且定金不能弥补郭玉海的损失，故对郭玉海主张的房屋差价损失结合涉案合同的实际履行情况、潘广文、吴昕娟的违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定潘广文、吴昕娟承担40000元。关于郭玉海主张潘广文、吴昕娟承担违约金的诉请，因郭玉海已经选择适用定金罚则且本院已经判决潘广文、吴昕娟承担房屋差价损失，故对违约金本院不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告郭玉海与被告潘广文、吴昕娟于2018年3月31日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年1月9日解除。二、被告潘广文、吴昕娟于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉海定金20000元。三、被告潘广文、吴昕娟于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉海房屋差价损失40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郭玉海的其余诉讼请求。本案案件受理费15600元，由二被告承担，因原告已预交，故二被告应将该款与上述款项一并支付原告。 本院二审查明，郭玉海于2019年10月17日因病死亡，由其配偶李俊风、女儿郭某甲、儿子郭某乙、母亲刘爱连继承参加诉讼。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，潘广文、吴昕娟与郭玉海订立涉案房屋买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潘广文、吴昕娟与郭玉海交易的房屋系潘广文与其前妻尹秋葵婚姻关系存续期间购置的财产，办理变更登记需尹秋葵配合，但潘广文在订立合同时既不告知交易房屋的全部信息，订立合同后又不联系尹秋葵配合办理变更登记手续，致涉案合同不能履行，属潘广文违约，故潘广文应当承担违约责任。潘广文上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，潘广文、吴昕娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，潘广文、吴昕娟已预交，由潘广文、吴昕娟负担。本判决为终审判决。  审判长王  宏审判员张  伟审判员侯新省二〇二〇年七月九日（院印）书记员 宁  越