重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初1993号原告：夏燕，男，1963年6月7日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗小波，重庆市涪陵区荔枝法律服务所法律服务工作者。被告：曾朝江，男，1969年11月5日出生，住重庆市涪陵区。被告：张英勇，男，1966年8月9日出生，住重庆市涪陵区。被告：任文君，男，1973年3月11日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：况敬伟，重庆元同律师事务所律师。原告夏燕与被告曾朝江、张英勇、任文君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏燕及其委托诉讼代理人罗小波，被告曾朝江、张英勇、任文君及其委托诉讼代理人况敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与三被告于2013年8月17日签订的《集资建房协议》无效；2.判决三被告连带返还原告购房款63143元及门窗材料工时等费用12970元，共计76113元。事实与理由：2013年8月17日，原告与三被告签订《集资建房协议》约定，原告向三被告购买的位于重庆市涪陵区XX乡XX村X社（二槽）曾朝江合资自建房屋X单元（东侧）XX号住房1套（以下简称XX号房屋），建筑面积约80平方米；该房屋为村民合资自建，属小产权房，总购房款为16万元，签协议后7日内支付定金5万元，余款在房屋交房后15日内付清，该房定于2014年5月1日正式交付给买方；若因三被告建房手续方面的问题而受行政处罚给购买方造成的损失由三被告全额承担；若三被告建房受到政府强拆而终止，三被告必须在7天内无条件退给原告全部购房款。协议签订后，原告按约支付定金5万元。2014年房屋交付后，原告支付11万元购房款。原告完善XX号房屋的门窗安装，用去材料费9970元。2019年，重庆市涪陵区大木乡人民政府（以下简称大木乡政府）对三被告合伙修建的“曾朝江合资自建房屋”进行强制拆除，其中包含XX号房屋。曾春源将XX号房屋的补偿款96857.38元转给原告，但三被告对其余购房款63143元及门窗材料工时等费用12970元拒不返还。望判如所请，维护合法权益。曾朝江、张英勇、任文君辩称，原告在购买房屋时，明知系小产权房而购买，若法院判决《集资建房协议》无效，则原告应承担过错责任。三被告交付的房屋已经装修，原告主张门窗装修行为，无证据证明，不予认可。即使房屋存在增附行为，政府亦对原告进行单项补偿，三被告对此不应承担民事责任。若《集资建房协议》无效，原告实际使用XX号房屋5年，原告应比照房屋租金标准支付三被告租金3.6万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认定如下：1.集资建房协议、收据、客户付款回单、客户收款回单，拟证明夏燕与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》，以16万元价格购买XX号房屋，曾朝江之子曾春源将XX号房屋的补偿款96857.38元转给夏燕，曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，本院对上述证据的证明效力予以采信；2.照片4张，拟证明夏燕购买的XX号房屋增附门窗，曾朝江、张英勇、任文君质证后对照片所示XX号房屋予以认可，对照片所示房屋室内情况不予认可，本院对上述证据的证明效力予以采信；3.照片1张，拟证明曾朝江新建房屋系获利，曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为上述证据与本案无关联性，对其证明效力不予采信；4.客户付款回单、收据，拟证明夏燕支付罗伟装修款3000元和支付张国权门窗等装修款5670元，曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，但认为确认系XX号房屋装修所用，本院对上述证据的证明效力予以采信；5.领条、客户付款回单，拟证明夏燕支付何姚门窗等材料款4300元，曾朝江、张英勇、任文君质证后不予认可，本院对上述证据的证明效力予以采信；6.建筑拆除补助协议书，拟证明大木乡政府拆除XX号房屋补偿92653.18元，夏燕质证后认为与本案无关，本院对上述证据的证明效力予以采信；7.证人邓清华、黄跃明的证实材料，拟证明度假租房价格，夏燕质证后认为与本案无关，本院认为证人邓清华、黄跃明未出庭作证，且证实内容与本案无关，对其证明效力不予采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：夏燕非重庆市涪陵区XX乡XX村X社村民。2013年8月17日，曾朝江、张英勇、任文君与夏燕签订《集资建房协议》约定，夏燕向曾朝江、张英勇、任文君购买位于重庆市涪陵区XX乡XX村X社（二槽）曾朝江合资自建的XX号房屋，建筑面积约80平方米；该房屋为村民合资自建，属“小产权房”，总购房款为16万元，签协议后7日内支付定金5万元，余款在房屋交房后15日内付清，该房定于2014年5月1日正式交付给买方；若因曾朝江、张英勇、任文君建房手续方面的问题而受行政处罚给购买方造成的损失由曾朝江、张英勇、任文君全额承担；若曾朝江、张英勇、任文君建房受到政府强拆而终止，曾朝江、张英勇、任文君必须在7天内无条件退给夏燕全部购房款。协议签订后，夏燕在协议签订当日向张英勇支付购房定金5万元。曾朝江、张英勇、任文君向夏燕交付XX号房屋后，夏燕于2014年10月28日向张英勇支付购房款11万元。2019年，大木乡政府对曾朝江、张英勇、任文君合伙修建的“曾朝江合资自建房屋”进行强制拆除，其中包含XX号房屋，该房屋拆迁补偿款为92653.18元。同年4月4日，曾春源将补偿款96857.38元转给夏燕。另查明，夏燕入住XX号房屋前后，对房屋门窗等进行装修，花去12970元。本院认为，本案的争议焦点为夏燕与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》是否有效，曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还夏燕购房款63143元及门窗材料工时等费用12970元。关于夏燕与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》是否有效的问题。XX号房屋系曾朝江、张英勇、任文君合伙修建1幢房屋中的1套房屋，夏燕非重庆市涪陵区XX乡XX村X社的村民，曾朝江、张英勇、任文君将XX号房屋出售给本集体经济组织以外的夏燕，违反法律、行政法规的强制性规定，夏燕与曾朝江、张英勇、任文君签订的《集资建房协议》应认定为无效。夏燕请求确认其与曾朝江、张英勇、任文君签订的《集资建房协议》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。关于曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还夏燕购房款63143元及门窗材料工时等费用12970元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，夏燕购买XX号房屋的价款为16万元，XX号房屋拆迁后，夏燕已收到曾春源转付的拆迁补偿款96857.38元。对夏燕主张的未获得拆迁补偿的购房款63143元，因夏燕与曾朝江、张英勇、任文君均明知XX号房屋系小产权房，本院依据合同的相对性，确认夏燕与曾朝江、张英勇、任文君均有过错，各自承担50%，即夏燕未获得拆迁补偿的购房款63142.62元由曾朝江、张英勇、任文君赔偿购房款损失31571.31元。夏燕入住XX号房屋前后，对房屋门窗等进行装修，花去12970元，基于上述理由，由夏燕与曾朝江、张英勇、任文君分别承担该费用的50%，即曾朝江、张英勇、任文君赔偿夏燕门窗材料工时等费用6485元。综上所述，夏燕的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、夏燕与曾朝江、张英勇、任文君于2013年8月17日签订《集资建房协议》无效；二、曾朝江、张英勇、任文君在本判决生效后10日内连带赔偿夏燕购房款损失31571.31元和门窗材料工时等费用6485元；三、驳回夏燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，减半收取计852元，由夏燕负担426元，曾朝江、张英勇、任文君连带负担426元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  蒋兴平二〇二〇年七月二十日书记员  钟 梅