江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初6083号原告：泰州市润华房地产经纪有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区鼓楼路4号7室。法定代表人：帅立军。被告：周斌，男，1987年7月23日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告泰州市润华房地产经纪有限公司（以下简称润华房产）诉被告周斌居间合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告润华房产法定代表人帅立军、被告周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润华房产向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付原告中介费39600元；2.请求依法判令被告承担本案诉讼费用及鉴定费2180元。事实与理由：原告系有资质的房产经纪公司，对外从事房屋买卖居间、代理活动等。2019年5月25日，被告通过原告提供居间服务购买位于泰州市海陵区房屋（原房产证号：××号）。原告为被告的房屋顺利购买积极联系卖方，被告与原告于2019年5月25日签订了看房《委托书》，该委托书约定被告应于成交后支付润华房产中介费，如跳开润华房产须承担违约责任房屋成交价壹佰叁拾贰万元（1320000元）的3%的中介费39600元的赔偿。但被告在原告处与房东接触后，因中介费因素未能达成买卖合同，事后被告通过其他中介公司与房东联系签订了房屋买卖合同。综上，原告认为被告的行为有违诚实信用原则，遂提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提交下列证据：证据一、售房确认书、委托书、鉴定报告及四张照片，证明东河佳园3-601室房屋系房东姐姐在原告处登记出售，被告在2019年5月24日和25日在原告处看房并签署《委托书》，在26日与房东在原告公司协商买卖合同。因被告对中介费用有异议，当日未能签订合同。之后，被告与房东和其他中介公司工作人员在房屋交易中心办理上述房屋过户手续时被原告发现的事实；证据二、视频、电话录音，证明原告在事后向房东、房东的姐姐了解跳单的情况，是被告通过其认识的中介主动找到房东签的合同，目的是为了跳单。被告周斌辩称，对在2019年5月25日在原告寻求房屋信息，原告工作人员带其看了三处房屋后，被告对其中东河佳园3-601室房屋有购买兴趣，遂要求原告在2019年5月26日联系房东协商购房事宜的事实无异议。但认为其在与原告接触过程中并未签署《委托书》，没有承诺过必须在原告处购买房屋，且事后其是通过其他中介的房源信息与房东协商房屋购买事宜，最终也是在其他中介的努力下达成房屋买卖合同。故被告不构成违约，也非与房东私下交易，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交泰州市恒居房地产经纪有限公司的看房委托书、《泰州市房地产转让合同》作为证据。以上证据经质证，被告对原告所举证据售房确认书有异议，认为系他人所签，真实性无法核实，且与其无关；对委托书、鉴定报告有异议，认为其根本没有在委托书上签字，系原告伪造。对原告所举四张照片的真实性无异议。对原告所举证据视频、电话录音有异议，其中涉及房东和房东姐姐的陈述，应当由本人到庭接受质询。原告对被告所举证据看房委托书有异议，系复印件，无法确认其真实性；对《泰州市房地产转让合同》真实性无异议，但对合法性有异议，认为系被告伪造。本院审核上述证据后认为，原告所举证据售房确认书与本案原被告之间的居间合同无关联，本院不予确认该证据的证明力；原告所举证据委托书，已经法庭司法鉴定是被告本人所写，故对委托书、司法鉴定结论证明力予以确认；原告所举4张照片，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提交的视频资料和电话录音，因涉及房东和房东的姐姐的谈话内容，被告对其意思表示有异议，经法庭释明，原告表示无法提供上述人员到庭接受质询，因此对其证明力不予确认；被告提交的泰州市房地产转让合同，原告对真实性无异议，但对合法性有异议，但原告未能提交证据证明该证据是恶意串通或者伪造，因此本院确认该证据的证明力；被告提交的购房看房委托书是复印件，本院不予确认。经审理查明，原告系有资质的房产经纪公司，对外从事房屋买卖居间、代理活动等。被告因需要购房，于2019年5月24日至2019年5月25日，在原告处接受其免费看房服务，共计看了三套房产。2019年5月26日，被告在原告格式文本委托书“委托人签字”一栏签名。在该委托书中印刷有：“本人委托润华地产提供居间媒介房屋，为维护双方权益，约定如下：1、润华地产免费提供如下房屋出售信息并提供免费带看咨询服务；2、如委托方合适以下房屋，仍然委托润华地产提供后续房屋，服务费面议；3、如跳开润华地产购买，须赔偿润华地产中介费为成交价的3%（如果跳开润华地产租赁则赔偿润华地产服务费1个月房租）。”2019年5月26日，应被告要求，原告召集被告和东河佳园3-601的房东到其营业场所协商房屋买卖合同和居间合同事项，因协商未果，未能签订书面合同。2019年5月31日，被告与东河佳园3-601的房东在泰州市恒居房地产经纪有限公司促成下签订了房地产转让合同。在办理房屋过户过程中，被原告发现。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，润华房产向被告周斌提供房源信息并陪同实地看房，双方虽未签订书面合同，但事实上已形成居间合同法律关系。周斌现场看房后通过其他中介机构联系房屋权利人，并在其协助下购买了案涉房屋，本案双方当事人之间的居间合同未继续履行。关于周斌在购房过程中是否存在”跳单”等违约行为，本院认为当事人有权同时向不特定的中介了解房源信息。本案中，周斌委托润华房产介绍购买房屋，并与润华房产约定了违约责任，双方系合法的居间合同关系。根据双方的约定，如跳开润华地产购买，须赔偿润华地产中介费为成交价的3%。该约定系为了防止周斌违反诚实信用原则利用润华房产提供的房源信息却绕开润华房产与卖方签订房屋买卖合同所设，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款内容，故该约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售或者通过多种方式发布其销售信息时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不属于利用中介公司提供的房源信息却绕开中介公司的违约行为。本案中，润华房产虽向周斌提供了案涉房屋信息，但恒居房产亦同样为周斌提供了案涉房屋信息，房主也在58同城网站上发布了售房信息，因此润华房产对案涉房屋不享有独家销售代理资格，故周斌有权选择其认为的服务好、收费低的恒居中介促成房屋买卖合同成立，不能认定周斌系利用了润华房产提供的信息但又绕开润华房产的违约行为。故润华房产认为周斌的行为构成违约并要求其按照约定支付居间报酬并承担违约责任的主张，没有事实依据，本院不予支持。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案双方之间的居间合同并未履行完毕，周斌购买案涉房屋并非由润华房产居间促成，但周斌确系通过润华房产获取案涉房屋出售信息后主动向其他中介公司查询房主信息，而非被动从其他中介处获得。润华房产对于周斌购买案涉房屋亦做出一定贡献，法院酌情支持必要的服务费用3000元。对于委托书上周斌签名的真实性问题，经司法鉴定为周斌本人所签，鉴定费2180元应当由周斌承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周斌于本判决生效之日起十日内立即支付原告泰州市润华房地产经纪有限公司服务费用3000元、鉴定费2180元；二、驳回原告泰州市润华房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币790元，减半收取395元，由泰州市润华房地产经纪有限公司自行承担300元，由被告周斌承担95元（该款原告已经预交，被告应承担的部分在本判决生效后十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 姜 琴二〇二〇年七月二日书记员 孙雅梅