湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终434号上诉人（原审原告）：易国仁，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人（原审原告）：黎桂兰，女，1968年2月8日出生，汉族，住湖北省安陆市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：雷涛，安陆市府城街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北富馨置业有限公司，住所地湖北省云梦县吴铺云孝街288号。法定代表人：黄斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。上诉人易国仁、黎桂兰因与被上诉人湖北富馨置业有限公司（以下简称富馨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易国仁、黎桂兰上诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0923民初2027号民事判决，发回重审。2.判决由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实及理由:一、一审法院认定事实不清。上诉人想到城里买一套房。经被上诉人售房工作人员介绍，现场看房，经多次交谈，于是联系被上诉人的售房工作人员，经他们多次劝说，才按被上诉人的指令交纳了购房款，配合被上诉人到银行办理贷款手续，签订《商品房买卖合同》，并现场交接了该套房屋的钥匙。被上诉人只字未提是“白云公司”借用被上诉人的资质，更没有告知，被上诉人与“湖北云梦现代仓储物流有限公司”是联合开发等相关事宜。时至今日，上诉人没有收到被上诉人找上诉人催要购房款的任何消息。上诉人到被上诉人公司购房，交纳购房款，办理银行贷款，均是“按被上诉人的意愿在办理”。即使上诉人的购房款未交清，是被上诉人认可的，被上诉人要主张权益，应认定债权债务关系。一审法院查明，被上诉人将已卖给上诉人的房屋又卖给了蔡松松、张玲莉。一房二卖，包括被上诉人是否涉嫌合同诈骗，上诉人的购房款等均未作处理。一方面认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，但又违法地驳回了上诉人的诉讼请求。另外，一审法院明知上诉人购买的房屋已同被上诉人在云梦不动产登记中心进行了登记，并且办理了不动产登记证明，且进行了抵押贷款，又错误地认为是“房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段”，该房屋已设定了抵押登记，还错误地认为：网签登记和预告登记并不代表诉争房屋已发生物权变动……。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关条款明显错误。富馨公司辩称，一、原审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确应予维持。二、上诉人的上诉理由不能成立应当驳回。理由如下：1.原审判决认定上诉人没有交纳购房款，依据合同约定，被上诉人有权不交付房屋，不予进行办证符合合同约定。2.上诉人上诉状中所称一房二卖、涉嫌合同诈骗与本案无关，其上诉请求不能成立。易国仁、黎桂兰向一审法院起诉请求：1.判令富馨公司履行《商品房买卖合同》，协助办理位于云梦县黄香大道与大成路交会处B6栋1单元803号房屋的不动产登记证书；2.判令富馨公司按合同约定支付违约金（以首付款为基数按日万分之三的标准自交付之日计算至不动产证书办理之日止）；3.由富馨公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月10日，湖北云梦白云现代仓储物流有限公司（以下简称白云公司）与富馨公司签订《联合开发协议》，白云公司利用富馨公司的开发资质开发建设“白云世纪城”（白云广场）工程项目。富馨公司于工程完工并取得商品房预售许可证后即对外销售商品房。2016年2月28日，富馨公司与易国仁、黎桂兰签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为云梦县黄香大道与大成路交会处（白云B6）B6幢1单元803号房，建筑面积127.56平方米；商品房单价为每平方米2780元，总价款为354617元；买受人2016年2月28日付款114617元，余款240000元办理银行按揭，买受人在七天内必须提交银行按揭的相关资料，最终以银行审批为准。同日，易国仁、黎桂兰与白云公司汪文清签订了一份与上述内容基本相同的《商品房买卖合同》。其后，富馨公司为易国仁、黎桂兰就该房屋在房产管理部门办理网签登记备案和预告登记，预告登记号为鄂（2016）云梦县不动产证明第0001197号。2016年12月，易国仁、黎桂兰与中国工商银行股份有限公司云梦支公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，易国仁、黎桂兰以上述购买的房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司云梦支公司贷款240000元，贷款期限10年。2016年12月8日，中国工商银行股份有限公司云梦支公司将240000元转至富馨公司名下。2017年1月10日至2019年10月10日，白云公司向易国仁尾号22948的银行卡中存入现金，以其名义偿还了34期银行贷款。另查明，易国仁、黎桂兰与富馨公司于2016年2月28日签订《商品房买卖合同》后，易国仁于当日向白云公司交纳70000元，白云公司出具了一张收据，收据上载明：“收到易国仁租房保证金70000元。”再查明，2018年3月24日，汪文清以富馨公司名义与蔡松松、张玲莉签订了一份《商品房买卖合同》，富馨公司将上述房屋以382680元的价格出售给蔡松松、张玲莉。一审法院认为，根据易国仁、黎桂兰提交的《商品房买卖合同》、云梦县不动产登记中心出具的房产登记信息及云梦住房保障和房屋管理局出具的购房合同备案证明，可以认定易国仁、黎桂兰与富馨公司之间存在商品房买卖合同关系。该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为易国仁、黎桂兰是否履行支付购房款义务。对此，一审法院认为，结合庭审查明的事实，易国仁、黎桂兰与富馨公司于2016年2月28日签订了《商品房买卖合同》后，仅于当日向白云公司支付70000元，易国仁、黎桂兰向中国工商银行股份有限公司云梦支公司办理的240000元银行按揭贷款也一直由白云公司在偿还。庭审中，易国仁、黎桂兰并未提供其向富馨公司支付购房款的证据，为此可以认定易国仁、黎桂兰并未按《商品房买卖合同》约定履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，富馨公司作为出卖人有权拒绝为易国仁、黎桂兰办理产权过户登记手续。另，《商品房买卖合同》签订后，富馨公司虽就该诉争房屋为易国仁、黎桂兰办理网签登记备案和预告登记，但因网签登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段；而预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权，网签登记备案和预告登记并不代表诉争房屋已发生物权的变动。故对于易国仁、黎桂兰要求富馨公司履行《商品房买卖合同》，协助办理位于云梦县黄香大道与大成路交会处B6栋1单元803号房屋的不动产登记证书的诉讼请求，不予支持。富馨公司的行为不构成违约，易国仁、黎桂兰要求富馨公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回易国仁、黎桂兰的诉讼请求。案件受理费6619元，由易国仁、黎桂兰负担。本院二审期间，易国仁、黎桂兰提交了本院（2020）鄂09民终427号民事裁定书。拟证明一审判决适用法律错误，认定事实不清。富馨公司质证称，真实性无异议，但是与本案无关，不能证明上诉人的上诉主张。本院认为，（2020）鄂09民终427号民事裁定是本院另案指令一审法院审理的裁定，该裁定仅对程序进行处理，并未作出实体判决，不能达到其证明目的，本院依法不予采信。富馨公司向本院提交证据一、从白云公司收集到的案外人不动产登记销售发票。2016年4月30日案涉买卖合同约定的首付款114617元，所出具的首付款的发票，发票一至三联全部在白云公司手中。证实上诉人连购房的首付款都没有交纳，进一步证明一审法院认定的上诉人没有交纳全部购房款的事实。证据二、房屋租赁协议。证据三、承租人承诺函。证据四、白云公司的收据。以上均为复印件，证明白云公司同上诉人之间存在房屋租赁的事实。易国仁、黎桂兰质证称，对证据一本身无异议，证明目的有异议，不动产的发票是由白云公司向被上诉人提交，上诉人购房里面没有涉及白云公司，进一步证明诉争的房屋已经卖给了上诉人，与上诉人陈述事实相符，达不到被上诉人证明目的。购房款欠多少是另一法律关系，涉及债权债务与购房合同是否有效无关。证据二至四的证据三性均不认可，与本案买卖合同无关，即使是租给上诉人的，也不能一房二卖。本院认为，富馨公司提交的证据一能补强证明易国仁、黎桂兰未交纳购房款的事实，本院予以采信。证据二至四真实性无法核实，本院不予采信。一审法院根据富馨公司提交的《联合开发协议》，认定2014年1月10日，湖北云梦白云现代仓储物流有限公司与富馨公司签订《联合开发协议》，白云公司利用富馨公司的开发资质开发建设《白云世纪城》、《白云广场》工程项目的事实并无不当。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，在查清案件事实的基础上本案争议焦点为：富馨公司是否应按照涉案《商品房买卖合同》为易国仁、黎桂兰办理不动产登记证书。根据易国仁、黎桂兰与富馨公司签订的《商品房买卖合同》，在房屋买卖关系中，购房款是为获取房屋所有权的对价。本案中，易国仁、黎桂兰未向人民法院提交涉案房屋的购房款履行凭证等证据，证明其已经支付了涉案房屋购房对价，故本院不能认定易国仁、黎桂兰按合同约定支付购房款，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，认定富馨公司作为出卖人有权拒绝为易国仁、黎桂兰办理产权过户登记手续并无不当。易国仁、黎桂兰作为商品房购买方，应按照《商品房买卖合同》约定的义务向商品房出让方履行支付购房款的义务。易国仁、黎桂兰上诉称没有收到富馨公司找上诉人催要购房款的任何消息，未交清购房款是富馨公司认可的主张无法律依据，本院不予支持。关于富馨公司将案涉房屋出售给案外人蔡松松、张玲莉的行为是否侵害其权利的问题，不属于本案审理范围，易国仁、黎桂兰可通过其他途径主张权利。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”依据上述规定，不动产物权预告登记并非等同于不动产物权登记；不动产物权预告登记是权利人为了保障自己将来实现物权而进行的登记。故一审法院认定网签登记备案和预告登记并不代表诉争房屋已发生物权的变动并无不当。易国仁、黎桂兰的上诉理由均无事实及法律依据。综上所述，易国仁、黎桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6619元，由易国仁、黎桂兰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年七月十三日书记员 胡羽青