湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6714号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡爱华，女，1978年11月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄劲松，湖北予智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴俊，男，1980年1月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄莹，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家强，湖北谦顺律师事务所律师。原审被告：张凡，男，1960年1月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7栋32层4号。法定代表人：黄月平，总经理。上诉人胡爱华因与被上诉人吴俊、原审被告张凡、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。胡爱华上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持胡爱华的反诉请求，驳回吴俊的本诉请求或发回重审；2、判令本案全部诉讼费用由吴俊承担。事实与理由：1、一审判决在未查清双务合同是否具备继续履行条件，且胡爱华作为房屋出售方权利是否得到保障的情况下，强行判决将房屋直接过户至吴俊名下，严重违背了公平原则，损害了胡爱华的合法权益。2、一审判决认定胡爱华主张重大误解不成立，属于认定错误。3、本案一审法院审理程序严重违法。吴俊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张凡、链家公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。吴俊向一审法院起诉请求：1、确认吴俊与胡爱华于2016年12月25日签订的武汉市存量房买卖合同合法有效；2、判令胡爱华、张凡将武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R8栋1单元46层2室房屋权属证书过户登记至吴俊名下；3、胡爱华向吴俊支付逾期过户违约金33600元（以房屋总价280万为计算基数，按每日万分之五标准，从2017年5月6日开始计算至房屋实际过户为止）；4、诉讼费、保全费由胡爱华、张凡承担。胡爱华向一审法院反诉请求：1、判令撤销胡爱华与吴俊签订的武汉市存量房买卖合同；2、反诉费由吴俊承担。一审法院认定事实：2008年3月26日胡爱华与张凡登记结婚。婚后，双方购买涉案房屋，该房屋登记于胡爱华与张凡名下，属于两人共同共有，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0017577号。2016年9月27日胡爱华与张凡在上海市静安区民政局婚姻登记处登记离婚。双方签署的离婚协议书约定，夫妻婚后购买的涉案房屋购房时为一次性现金付清，现协商该房产归胡爱华所有。2016年12月8日胡爱华委托案外人胡久华代为出售涉案房屋，有权以胡爱华的名义签署买卖合同。2016年12月25日吴俊委托案外人罗艳妮代为购买涉案房屋，有权以吴俊的名义签署买卖合同。2016年12月25日吴俊的委托代理人罗艳妮与胡爱华的委托代理人胡久华各自以其被代理人的名义签订《武汉市存量房买卖合同》约定，胡爱华以280万元的价格向吴俊出售涉案房屋。吴俊应当于签署合同之时支付定金10万元，胡爱华应预留1万元在链家公司处作为交房保证金。“本条所约定的定金如部分或全部交由居间方（链家公司）托管的，买方（吴俊）将定金支付给居间方后，视为卖方（胡爱华）收讫，发生定金效力。如买方在签署本合同前已支付过诚意金，在签署本合同时自动转为定金。”吴俊须在房屋过户当日出过户收件单当时支付首期款98万元。出卖人胡爱华应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人胡爱华承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买卖双方应在此合同签订后90个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。补充协议第一条约定吴俊和胡爱华任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。一审另查明，吴俊向链家公司支付5.6万元居间费。吴俊于2016年12月25日将房款10万元支付给链家公司。2019年8月15日胡爱华向一审法院提交申请书，请求减少吴俊第三项诉讼请求中违约金的数额及计算标准。一审法院认为：2016年12月25日《武汉市存量房买卖合同》是吴俊与胡爱华的真实意思表示。虽然涉案房屋登记于胡爱华与张凡名下，属于两人共同共有。但是该房屋已经在双方的离婚协议中约定归胡爱华所有，虽未办理析产分割，没有物权效力，但是胡爱华取得涉案房屋的期待权，张凡对涉案房屋已经实际上丧失了权利。故胡爱华将涉案房屋出售给吴俊的行为实际上并没有损害张凡的权利。上述合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条，法院对吴俊的第一项诉讼请求予以支持。胡爱华主张其在签订合同之时并不知道共有产权的房屋不能直接办理过户，所以对合同履行存在重大误解，请求法院撤销2016年12月25日《武汉市存量房买卖合同》。但是，胡爱华并不是不知道涉案房屋属于其与张凡共有的事实，其只是不知道共有产权的房屋不能直接办理过户的法律常识。对于法律常识的缺失并不是《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的“重大误解”。故法院对胡爱华的反诉请求不予支持。依据2016年12月25日《武汉市存量房买卖合同》第七条第一款的约定，胡爱华应当在合同签订后90个工作日（即2017年5月8日）内办理房产过户手续。胡爱华没有按期履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，胡爱华的行为已经违约，应当承担继续履行的违约责任。对吴俊请求胡爱华将涉案房屋过户登记于吴俊名下的诉讼请求予以支持。张凡并没有在合同上签字，2016年12月25日《武汉市存量房买卖合同》对张凡没有拘束力，张凡没有配合吴俊办理过户登记的义务。但是考虑到胡爱华与张凡的离婚协议确定涉案房屋归胡爱华所有，张凡有义务办理过户登记于胡爱华名下。如果在本案中不支持张凡协助吴俊办理过户，吴俊实际上无法完成合同约定，取得涉案房屋的所有权。这种结果无法解决社会矛盾，无法确保诚信守约方的合法利益。同时，鉴于张凡经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法视其放弃诉讼权利。因此，只能依据法律原则，根据《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，对吴俊请求张凡协助其办理涉案房屋过户的诉讼请求予以支持。对于吴俊关于违约金的诉讼请求，胡爱华认为违约金过高，请求法院予以调整。一审法院认为链家公司代胡爱华收取十万元房款，吴俊虽按合同约定此阶段只用支付十万元。但是当胡爱华违约之时要求胡爱华按照总房价日万分之五的标准计算违约金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于以实际损失为基础计算违约金的立法精神。违约金可以分为赔偿性违约金和惩罚性违约金，两种违约金因其功能不同可以并用。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，《中华人民共和国合同法》采以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅的原则。一般情况下，赔偿性违约金应相当于当事人的实际损失，而惩罚性违约金不超过实际损失的百分之三十。本案中，按照合同履行的阶段，尚未到房屋交付阶段，而法院支持了将涉案房屋过户给吴俊的诉讼请求，吴俊也没有遭受房价上涨带来的损失。所以一审法院认为吴俊的损失仅仅是十万元房款的利息损失。故胡爱华应向吴俊支付的违约金的计算方法为以已付房款10万元为计算基数，按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率，从2017年5月8日起计算至胡爱华、张凡实际履行完房屋过户手续之日止。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、吴俊与胡爱华于2016年12月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效；二、胡爱华与张凡将坐落于武汉市武昌区徐家棚和平大道750号绿地国际金融城A04地块R8栋1单元46层2室房屋【不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0017557号）】过户登记于吴俊名下；三、胡爱华向吴俊支付违约金（违约金的计算方式：以已付房款10万元为计算基数，按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率，从2017年5月8日起计算至胡爱华、张凡实际履行完房屋过户手续之日止）；以上第二、三项，胡爱华、张凡于本判决生效之日起十个工作日内履行完毕；四、驳回吴俊其他诉讼请求；五、驳回胡爱华全部诉讼请求。本诉案件受理费30469元，财产保全费5000元，反诉案件受理费500元，合计35969元，全部由胡爱华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于胡爱华提出一审判决认定胡爱华主张重大误解不成立系属于认定错误，以及一审法院审理本案程序严重违法的上诉理由。因在本院审理期间，胡爱华未提交充分证据来佐证自己的主张，故胡爱华的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30469元，由胡爱华负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年七月三十日书记员 陈佳佳