云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民初31号原告：赵彦权，男，汉族，ｌ974年1月6日生，住址曲靖市麒麟区，现住曲靖市。原告：赵卫芬，女，汉族，1977年10月22日生，住红河哈尼族彝族自治州泸西县，现住曲靖市。二原告共同委托诉讼代理人：刘开峰，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南元九建筑工程有限公司，住所地曲靖市胜景路家园小区40幢301号。法定代表人：赵中瑜，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王林森、史同广，系公司员工。特别授权代理。第三人：曲靖市康威房地产开发有限公司，住所地曲靖市麒麟区南片区亿贤筑锦商业服务中心5幢17单元1-2号。法定代表人：姚学明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王雷，系公司员工，特别授权代理。原告赵彦权、赵卫芬与被告云南元九建筑工程有限公司、曲靖市康威房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵彦权、赵卫芬的委托诉讼代理人刘开峰，被告云南元九建筑工程有限公司的委托诉讼代理人王林森、史同广，第三人曲靖市康威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对曲靖市麒麟区房屋的强制执行，并解除查封扣押。2.依法确认原告赵彦权、赵卫芬夫妇与被告曲靖市康威房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》合法有效，并判令被告曲靖市麒麟区房屋归原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月1日原告赵彦权、赵卫芬与曲靖市康威房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，将和逸嘉园4幢401号房屋以455160元的价格出售给赵彦权、赵卫芬。由于曲靖市康威房地产开发有限公司尚欠原告大量工程款，合同签订当日该房屋款项已经用工程款进行抵扣。曲靖市康威房地产开发有限公司将诉争房屋交付给原告占有至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。未备案登记手续，并不影响该合同效力，也不影响原告取得该房屋的所有权。云南元九建筑工程有限公司系执行案件的申请人，曲靖市康威房地产开发有限公司系执行案件的被申请人，在执行程序中云南元九建筑工程有限公司作为申请人向法院申请对原告具有所有权的房屋（曲靖市麒麟区房屋）申请保全执行，原告对（2018）云03财保第3号民事裁定书提出异议，法院于2019年1月17日作出（2019）云03执异2号民事裁定书，该裁定书驳回原告的异议申请。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案中原告已经签订《商品房购销合同》并付清全部房款，并经过合法交接实际占有了涉案房屋，虽然没有办理过户登记手续，但原告对此无任何过错。因此法院对该房屋的查封行为违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是错误的，侵害了原告的合法权益。被告云南元九建筑工程有限公司答辩称：一、原告没有阻却执行的理由和证据。二、被告云南元九建筑工程有限公司依法享有案涉房屋的优先受偿权。三、原告已有用于居住的房屋，其诉讼请求不能成立。四、原告没有合法占有案涉房屋。2018年2月1日房屋都没有竣工验收，至今没有将房屋移交给曲靖市康威房地产开发有限公司，即使原告占有房屋，也属于非法占有。五、案涉房屋没有办理备案登记，不能阻却执行。六、原告不听法院的劝告和制止，私自装修被法院查封的房屋，其行为违法。第三人曲靖市康威房地产开发有限公司答辩称：对原告的起诉没有意见。原告为证实其主张向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2.被告企业信用信息，证明被告的诉讼主体资格。3.《商品房购销合同》《工程款抵房款协议》复印件1份，证明2018年2月1日已将房屋卖给原告，总价款455,160元已经支付。4.《铝合金门窗制作安装合同书》《不锈钢卷匣门制作安装合同书》《铝合金门窗及不锈钢卷匣门制作安装合同》《铝合金门窗制作安装合同补充协议》《和逸嘉园窗子明细表》《和逸嘉园卷帘门明细表》，证明曲靖市康威房地产开发有限公司与曲靖鑫联工程有限公司签订安装合同共计价款1,629,200元，曲靖鑫联工程有限公司将所有安装工程转交给原告完成，原告与曲靖市康威房地产开发有限公司已做过结算，在签订商品房购销合同前尚欠原告工程款795,110.5元。5.《情况说明》，证明已签订购房合同，当日办理完毕房屋交接手续。6、《情况说明》，证明因曲靖市康威房地产开发有限公司原因导致未能办理网签备案合同。7.《装修合同》、照片，证明原告实际占有使用房屋正在装修过程中。被告质证认为，对第一、二组证据，无异议。对第三组证据的三性均不予认可，第四组证据，对装修情况不清楚，第五组、第六组证据情况说明，对证据的三性不予认可，第六组证据的说明，是属于后面补的，并不是原始证据，对证据的三性也不予认可；对第七组证据：装修照片，不予认可，其中购房合同是2018年签订的，但房屋到现在也没有交付，对其证据的三性均不予认可。第三人对原告提交的证据无异议。本院认为，原告提交的证据1、2，能证明当事人的主体资格，本院予以采信。证据6，系单方出具的证明，无其他证据相印证，本院不予采信。对证据3、4、5、7的证明力，本院结合案件事实进行认定。本院确认如下法律事实：在云南元九建筑工程有限公司与曲靖市康威房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院依据云南元九建筑工程有限公司诉前财产保全申请，于2018年4月2日作出（2018）云03财保3号民事裁定书，查封曲靖市康威房地产开发有限公司的位于曲靖市麒麟区，4幢3层Ｓ-52＃、Ｓ-53＃商铺，4幢4层Ｓ-55＃号商铺，4幢401＃、1003＃及地下车库1＃-84（84个）、144＃-200＃（56个）车位。在查封过程中，赵彦权、赵卫芬向本院提出执行异议，其执行异议的理由为：2018年2月1日，曲靖市康威房地产开发有限公司与赵彦权、赵卫芬签订《工程款抵房款协议》，约定，因曲靖市康威房地产开发有限公司欠付赵彦权、赵卫芬的工程款，曲靖市康威房地产开发有限公司将公司开发的位于曲靖市麒麟区0元的房屋价款抵扣赵彦权、赵卫芬的部分工程款抵给赵彦权、赵卫芬。同日，曲靖市康威房地产开发有限公司与赵彦权、赵卫芬签订了《商品房购销合同》，虽未办理房屋备案登记，但不是赵彦权、赵卫芬的原因所致，曲靖市康威房地产开发有限公司将诉争房屋交付给赵彦权、赵卫芬占有至今，法院的查封行为侵害了其合法权益。本院于2019年1月17日作出（2019）云03执异2号民事裁定书，裁定驳回赵彦权、赵卫芬的异议。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，曲靖市康威房地产开发有限公司不反对案外人异议，诉讼地位为本案第三人。本案争议的焦点为赵彦权、赵卫芬是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告赵彦权、赵卫芬主张权利的基础系以其与曲靖市康威房地产开发有限公司签订的《工程款抵房款协议》《商品房购销合同》及案外人曲靖鑫联工程有限公司与曲靖市康威房地产开发有限公司签订的《铝合金门窗制作安装合同书》《铝合金门窗制作安装合同补充协议》，因曲靖市康威房地产开发有限公司欠付工程款，曲靖市康威房地产开发有限公司以将涉案房屋抵偿给赵彦权、赵卫芬的部分债务。但是，本案所涉以物抵债并不能阻却执行。首先，《商品房购销合同》没有备案登记，其签订合同的时间无法核实。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”赵彦权、赵卫芬虽然提交《工程款抵房款协议》《商品房购销合同》等证据，但以物抵债只是债务人履行债务的变通方式，上述证据并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。而且《铝合金门窗制作安装合同书》《铝合金门窗制作安装合同补充协议》的签订主体是曲靖市康威房地产开发有限公司与案外人曲靖鑫联工程有限公司，而《工程款抵房款协议》《商品房购销合同》的签订系曲靖市康威房地产开发有限公司与原告赵彦权、赵卫芬，虽然赵彦权、赵卫芬提交了《铝合金门窗及不锈钢卷匣门制作安装合同》证明曲靖鑫联工程有限公司又将工程承包给赵彦权、赵卫芬施工，但依据合同相对性原则，与曲靖市康威房地产开发有限公司之间存在债权债务关系的也是曲靖鑫联工程有限公司，即便以诉争执行标的抵偿债务，抵偿的也应是曲靖鑫联工程有限公司的债权，而非本案原告的债权，因此，本案原告主张的诉争执行标的抵偿其享有的债权，事实及权利基础均缺失。况且，作为以物抵债的协议，异议人享有权利的基础仍是债权，其主张权利的基础也是债权请求权，基于债的平等保护原则，对基于以物抵债而获得的房屋在未完成合法变更登记前，并不较本案所涉执行债权即云南元九建筑工程有限公司的债权更具有优先实现的民事权益。故原告赵彦权、赵卫芬并不享有足以排除对财产进行保全的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，判决如下：驳回原告赵彦权、赵卫芬的诉讼请求。案件受理费100元，由赵彦权、赵卫芬负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  陈铭军审判员  陈志刚审判员  王 勇二〇二〇年七月二十八日书记员  陈 娇