贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1531号上诉人（原审被告）：崔爽，女，1974年2月25日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号（遵义社区）。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人崔爽因与被上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初14016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔爽上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审将租赁合同和物业服务合同这两个不同法律关系的诉请以租赁合同纠纷一案进行审理，明显违反一事一理的原则，程序违法。二、对于租赁部分，贵客隆公司与双龙公司之间并非系单纯的债权转让，而是合同权利、义务的概括让与，被上诉人单方面通知并不发生转让的法律效力及后果，被上诉人不具有提起诉讼的原告主体资格。三、由于政府重点工程建设，需要对案涉商铺拆迁，而被上诉人为了获得不当租赁利益，采取停电手段对上诉人予以要挟，导致上诉人无法正常经营，从而导致上诉人权益受损。四、就物业服务部分，在没有向上诉人等众多商户提供正常电力供应的情况下，即使上诉人提供了公共区域的电力、安保或者保洁，但由于上诉人经营无法开展，被上诉人要求支付物业服务费的诉请也不应支持。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。被上诉人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。双龙公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付商铺使用费170411.6元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费15492元（上述费用计算至2019年3月前）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与被告崔爽（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市体育路6号贵阳双龙精品洁具城内A-16展厅，共计161.37平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2017年7月10日起至2018年7月9日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价81元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价96元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计46475元；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计7746元。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年1月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年4月，涉案商铺被拆迁。另查明，涉案商铺系第三人省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费，原告主张被告欠交商铺使用费从2018年1月10日计算到2018年12月31日租金每平方96元，每月租金15492元，物业服务费从2018年1月10日计算至2019年3月31日，共计37955元，扣除已交的22463元，尚欠15492元。被告认为，原告于2019年1月4日向被告发出的催款通知载明的欠款金额为169121元，故对原告主张的商铺使用费及物业服务费金额不予认可。原告认为：我方2019年1月4日发出的催收通知中商铺使用费是计算至2018年12月15日，而起诉时是计算至2018年12月31日；催款通知中物业服务费是计算至2018年12月31日，而起诉时是计算至2019年3月31日，故催款通知中载明的欠款金额与起诉时主张的欠款金额存在差异。（二）关于商铺供电事宜。原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。被告认为，原告停止供电的事实存在，导致被告未能得到正常电力使用，直接影响了被告正常经营。以上事实，有《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、《债权转让公告》、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》、《商户租金管理费清算单》、《收款收据》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，原告双龙公司、被告崔爽、第三人贵客隆公司签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且第三人贵客隆公司已就上述债权转让向债务人履行了通知义务,该债权转让已经发生法律效力,原告据此向被告主张商铺使用费、物业服务费符合法律规定，予以支持。被告关于“原告起诉不符合一事一理，本案包含租赁关系和物业服务关系。贵客隆公司和原告是合同权利义务概括让与，不是单存的权利转让，合同相对方不同意的情况下不发生效力”的辩称与一审法院查明的事实不符，不予采信。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。经核算，被告应交纳的商铺使用费为162666元（按96元/平方/月计算、自2018年1月10日计算至2018年12月15日、2018年12月计半月费用为7746元，共计173510元，扣除被告已缴纳10844元）；物业服务费为6458元（按16元/平方/月计算、自2018年1月10日计算至2018年12月15日、2018年12月计半个月费用为1291元，共计28921元，扣除被告已缴纳22463元），原告主张超出部分不予支持，被告答辩合理部分予以采纳。综上，依照,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告崔爽于本判决生效后十五日内向原告贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费162666元、物业服务费6458元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2009元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担670元，由被告崔爽负担1339元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司对真实性认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以确认。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2.崔爽是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与崔爽签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给崔爽使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆公司享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对崔爽享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知崔爽，对崔爽已产生效力，崔爽负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽于2018年7月届满，但崔爽并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，崔爽需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，崔爽自2018年1月10日至2018年12月15日，尚欠商位租赁费162666元。且截止2018年12月15日，尚欠物业管理费共计6458元未缴纳。双龙公司针对以上费用诉请崔爽给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张一审审理了两个不同的法律关系属于程序违法。对此，案涉合同包含了租金及物业服务费，一审一并进行审理并未违反法律规定，故对该上诉主张不予采纳。双龙公司提供了物业服务，崔爽就应当支付物业服务费，不能以提供物业服务不到位拒交物业服务费。故本院对崔爽该项上诉理由亦不予采纳。综上，上诉人崔爽的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4018元，由上诉人崔爽负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月三日法官助理盛美书记员李萌