广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2243号 上诉人（原审被告）：广西柳通玻璃制造有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区穿山镇兴发路9号，统一社会信用代码:91450221MA5N2H8D1X。 法定代表人：蒙静琦，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：蒙静琦，女，1995年2月15日出生，瑶族，广西柳通玻璃制造有限公司执行董事，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：广西佳凯科技有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园新发路,统一社会信用代码：91450221690222056C。 法定代表人：吕延中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡斌，广西华震律师事务所律师。 原审被告：柳州市通用玻璃有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市白云路17号柳州有色冶炼股份有限公司办公楼后面1号车间，统一社会信用代码：914502036976327523。 法定代表人：蒙治统，该公司执行董事。 原审第三人：广西瑞赞门窗制造有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区穿山镇新兴工业园兴发路，统一社会信用代码:91450221MA5NGUCWX2。 法定代表人：林海荣，该公司执行董事。 上诉人广西柳通玻璃制造有限公司（以下简称柳通公司）、蒙静琦因与被上诉人广西佳凯科技有限公司（以下简称佳凯公司）、原审被告柳州市通用玻璃有限公司（以下简称玻璃公司）、原审第三人广西瑞赞门窗制造有限责任公司（以下简称瑞赞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 柳通公司、蒙静琦上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为“柳通公司将案涉租赁场地以良好、适租的状态交还给佳凯公司”；3.改判一审判决第三项为：“柳通公司支付给佳凯公司租金490773元及资金占用利息”；4.改判一审判决第四项为：“柳通公司支付给佳凯公司门卫费10350元”；5.撤销一审判决第五项；6.诉讼费用由佳凯公司承担。事实和理由：一、被上诉人早于2019年8月20日之前即将上诉人所租赁场地转租给案外人，且未经上诉人同意。被上诉人违反合同约定在先，无权解除《场地租赁合同》。柳通公司、玻璃公司与被上诉人签订的《三方协议书》，已将玻璃公司的权利义务一并转让给了柳通公司，《场地租赁合同》合同主体亦变更为柳通公司，因此《三方协议书》已履行完毕，不存在《三方协议书》的解除情形。二、《场地租赁合同》的合同主体已经变更为柳通公司，玻璃公司不再是合同当事人，合同的履行与玻璃公司无关，因此一审判决柳通公司承担责任无事实及法律依据。三、上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》的租赁物为土地，租赁土地初始状态为空地，不存在建筑物、构筑物等。上诉人租赁土地后自行建设了建筑物、构筑物等，地上建筑物、构筑物等归上诉人所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除的当事人可以要求恢复原状，即本案中被上诉人仅有权要求归还土地，而无权要求将上诉人自建的建筑物等处分给被上诉人。但一审判决第二项未作区分，将属于上诉人所有的建筑物、构筑物等均交给被上诉人，非法处置了上诉人的财产，严重侵害了上诉人的合法权益。四、柳通公司为依法设立的有限责任公司，公司财务独立核算，未与股东财产混同，股东的财产也独立于公司财产，一审判决第五项是错误的。综上，一审判决明显错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 佳凯公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求二审法院维持原判。一、柳通公司和玻璃公司应当承担连带责任。1.上诉人的上诉请求第2、3、4项表示的是玻璃公司在本案中不应当承担连带责任，对于本案相关责任由柳通公司承担二上诉人均没有异议。对于玻璃公司承担连带责任的问题，玻璃公司都没有上诉，即可认定玻璃公司对一审判决是认可的。故上诉人提出的这三项上诉请求与其自身无关，依法应当驳回。2.柳通公司和玻璃公司都是受蒙治统控制的公司。一审庭审中蒙治统有明确陈述，可以证明两公司高度混同。3.被上诉人提供的证据可证明三方协议签订后，玻璃公司仍实际参与到《场地租赁合同》的履行，且根据原审第三人提交的证据可以显示，2018年5月至2019年6月一直是由玻璃公司向原审第三人收取柳通公司非法转租的租金，证明玻璃公司对案涉租赁场地一直享有占有、使用、收益的权利。柳通公司通过替玻璃公司支付2018年5月、6月、7月的租金，加入租赁合同的履行。二、案涉《场地租赁协议》及《三方协议书》于2019年8月20日解除，判决正确。三、被上诉人并无违约行为。玻璃公司未经被上诉人同意，于2018年5月26日擅自与原审第三人签订租赁合同，最先构成违约。被上诉人于2019年6月始知违法转租问题，为保证自身权益，才与原审第三人签订租赁合同，被上诉人一直在处理柳通公司和玻璃公司制造出的各种问题，并没有违约。四、根据《场地租赁合同》第九条约定，判决将案涉租赁场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态交还被上诉人有事实和法律依据。我国《物权法》对“房随地走，地随房走”作了明确规定，应一并处分。五、蒙静琦未能举证证明自己的财产独立于柳通公司，应当承担举证不能的不利后果，对柳通公司的债务承担连带责任。综上所述，二上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 玻璃公司述称，1.一审宣判前与被上诉人进行了协商，我方把欠付的租金一次性付清，不希望解除合同，但是被上诉人不同意。我方的东西都没有搬走，且被上诉人也不同意我方拉走涉案场地里的物品。2.在本案合同未解除前，被上诉人将我方所租赁的场地另外出租给案外人祝某并收取租金，属违约行为。3.我方与原审第三人是一起承租被上诉人的土地，并未非法转租获利。 瑞赞公司述称，瑞赞公司与玻璃公司是一起合作承租被上诉人的土地，玻璃公司并没有非法转租。被上诉人是知道和认可的，并向瑞赞公司提供用于办理工商登记所需要的土地证等材料。2019年7月份瑞赞公司和被上诉人另行签署了租赁合同，将租金直接交给被上诉人。 佳凯公司向一审法院起诉请求：1.确认三方签订的《场地租赁合同》及《三方协议》于2019年8月20日解除；2.判令玻璃公司、柳通公司、蒙静琦立即将案涉租赁场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态交还佳凯公司；3.判令玻璃公司、柳通公司、蒙静琦支付2018年7月1日起至2019年8月20日止的土地租金490773元及资金占用利息（利息以490773元为基数，按年利率6%从起诉之日起计至玻璃公司、柳通公司、蒙静琦付清所欠租金之日止），2019年8月20日之后的土地占用金参照土地租金的计算方式（23190.2元/月），计至玻璃公司、柳通公司、蒙静琦实际返还案涉场地之日止；4.判令玻璃公司、柳通公司、蒙静琦支付2019年1月1日起至2019年8月20日止产生的门卫费10350元及垃圾清理费2150元；5.判令玻璃公司、柳通公司、蒙静琦对上述债务承担连带责任；6.判令玻璃公司、柳通公司、蒙静琦共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：佳凯公司系于2009年6月9日由自然人投资或控股设立的有限责任公司，其经营范围为房车技术开发、技术转让、汽车、汽车配件、钢材、金属材料销售等，位于柳州市柳江区穿山镇新兴工业园兴发路面积为10613.4平方米的土地使用权系该公司所有。玻璃公司于2009年12月11日由自然人投资或控股设立的有限责任公司，其经营范围为玻璃加工、玻璃、建筑装饰材料、铝材、塑钢型材、五金配件销售等。柳通公司于2018年3月12日由自然人即蒙静琦独资设立的一人有限责任公司，其经营范围为玻璃加工、销售、铝合金塑钢门窗、建筑材料、五金配件批发零售等。 2018年2月6日，佳凯公司作为甲方（出租方）与玻璃公司作为乙方（承租方）签订《场地租赁合同》，合同约定甲方将位于柳州市柳江区新兴工业园兴发路靠南面的一块土地（空地）约6980平方米出租给乙方使用，租赁期限10年即从2018年2月1日至2028年1月31日止（其中2018年2月1日至同年4月30日为免租期），租金标准按阶梯价格，其中第1-2年租金为每平方米5.5元/月，月租金含税总额为38390元，租金按月支付，先交后租，于每月20日前交足下月租金，保证金为80000元（不计利息），该合同第六条第3项还约定：逾期支付租金或水电费等费用超过30天的，甲方有权解除合同，收回租赁土地及其建筑物，不退还保证金并有权追偿甲方的损失；第九条约定：租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担，合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，佳凯公司将案涉土地交付给玻璃公司，玻璃公司在承租的案涉场地修建厂房等，完成基础建设后入驻经营。 2018年5月1日，佳凯公司与玻璃公司、柳通公司签订《三方协议书》，主要约定：《场地租赁合同》中的承租方由玻璃公司变更为柳通公司，并由该公司继续履行合同。柳通公司同意承继该《场地租赁合同》中原玻璃公司的所有权利和义务以及责任，并接受该合同的约束，原交纳的80000元履约保证金，无需在本次变更时退回，合同终止根据约定需要退还的，则退还给玻璃公司。 2018年5月26日，玻璃公司自行与瑞赞公司签订场地租赁合同，约定玻璃公司将柳州市柳江区新兴工业园兴发路靠南面的一块土地（玻璃公司向佳凯公司承租的部分空地）1885平方米出租给瑞赞公司使用，租赁期限从2018年5月26日起至2027年5月25日止。瑞赞公司已向玻璃公司交纳自2018年5月26日至2019年6月20日期间的租金。 2018年5月17日柳通公司支付5月份租金38390元；同年6月1日支付6月份租金38390元；同年8月1日支付7月份部分租金33390元，其余租金及之后的租金，至今未支付。 2018年11月14日，佳凯公司工作人员召开由玻璃公司法定代表人蒙治统等人参加的协调会议，以会议纪要的方式决定由玻璃公司从2019年1月1日起每月承担门卫费1350元，并交至指定帐户。 2018年12月4日，佳凯公司向柳通公司发出《函告》，告知截止2018年12月4日其已逾期支付场地租金196450元及水电费，并应于同月10日前支付等。同月7日由玻璃公司法定代表人蒙治统签收该函。 2019年3月11日，佳凯公司委托的广西华震律师事务所向玻璃公司的法定代表人蒙治统、柳通公司发出《律师函》，告知其应交纳租金、门卫费用和水电费等，并送达玻璃公司、柳通公司，但玻璃公司、柳通公司未进行复函，且至今未交纳相关费用。 2019年8月3日，玻璃公司出具证明给佳凯公司让其放行相关货物。 2019年8月19日，佳凯公司以张贴、微信、EMS邮件的方式分别向玻璃公司、柳通公司发出《解除合同通知函》，认为柳通公司、玻璃公司没有按照合同约定按时支付租金，2018年7月1日起拖欠租金至今，经多次催收仍未支付，并正式通知：一、自2019年8月20日起解除与双方签订的《场地租赁合同》(合同编号：JK-TV-20180201-001)及《三方协议》；二、自2019年8月20日起15日内将案涉租赁场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态退还，否则，佳凯公司有权自行处理，清场费由出租方承担；三、根据合同约定无需退还玻璃公司支付的80000元履约保证金；四、及时结清2018年7月1日起至2019年8月20日止的土地租金490773元、门卫费10350元及垃圾清理费2150元等。庭审中，玻璃公司的法定代表人蒙治统认可已知悉该函。 2019年7月29日，佳凯公司与瑞赞公司签订的《临时建筑租赁合同》，约定将原租赁的案涉场地中南面壹间临时建筑，面积1849.2平方米出租给瑞赞公司，出租时间从2019年10月20日起至2024年10月19日止。2019年9月10日，佳凯公司与案外人签订的场地租赁合同，将原租赁的案涉场地中东南角914.4平方米场地另行出租，出租时间从2019年9月15日起至2024年9月14日止。佳凯公司与玻璃公司、柳通公司签订的《场地租赁合同》剩余场地约4216.4平方米，玻璃公司、柳通公司仍继续使用至今。佳凯公司认为，玻璃公司、柳通公司、蒙静琦拖欠租金的行为已构成根本性违约，遂诉至法院，并提出上述诉请。 另查明，开庭审理过程中，经释明，如各方当事人不能在2019年11月15日前完成庭外调解的，一审法院将依法进行判决，现各方当事人未能达成一致调解意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。佳凯公司与玻璃公司签订《场地租赁合同》及与柳通公司达成的《三方协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同主体适格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家及社会公共利益，合同合法、有效。对于双方争议的焦点问题，一审法院评述如下： 一、关于《场地租赁合同》及《三方协议书》是否应予提前解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；第九十六条规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，玻璃公司、柳通公司未能依照合同约定支付2018年7月份部分租金及至2019年8月20日期间的租金（合同约定先付后租），且经佳凯公司多次催告仍未履行，时间超过一年有余，明显构成违约，且在一审法院确定的期限内也未达成调解协议，视为玻璃公司、柳通公司以自己的行为表明不履行主要债务，故合同应予提前解除。佳凯公司要求解除合同的诉请，合法有据，予以支持，解除合同的时间，以玻璃公司、柳通公司接到《解除合同通知函》的时间为准，即案涉《场地租赁合同》及《三方协议书》于2019年8月20日解除。同时玻璃公司、柳通公司还应当按照《场地租赁合同》第九条约定，合同终止后15日内将租赁的场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态交还佳凯公司。 二、关于租金、土地占用费及资金占用利息的计算问题。根据查明的事实，案涉租赁场地2018年2、3、4月为免租期，2018年5月、6月租金各38390元已经支付；同年7月份租金已付33390元，佳凯公司主张7月份尚欠租金4500元，玻璃公司、柳通公司未提供反驳证据，予以认可；2018年8月1日至2019年8月20日解除之日的租金为486273元[38390元/月×12月+38390元×20天/30天≈486273元]，累计拖欠租金为490773元。 合同约定租金应于每月20日前支付，玻璃公司、柳通公司逾期支付租金，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，在《中华人民共和国合同法》对土地租赁合同没有相关规定的情况下，本案可以参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。佳凯公司诉请以拖欠的租金490773元为基数，按年利率6%从起诉之日起计至玻璃公司、柳通公司付清所欠租金之日止计算资金占用利息，根据全国银行间同业拆借中心近期公布的一年期贷款市场报价利率均为4.20%左右，佳凯公司诉请不超出上述规定的允许范围，予以准许。玻璃公司、柳通公司提出合同未约定资金占用费而不应支持的辩解意见，不予采纳。 合同解除后，继续占有使用原租赁场地的，应当依照原合同的租金标准。佳凯公司诉请从2019年8月21日起按照23190.2元/月（4216.4平方米×5.5元/月/平方米=23190.2元/月）支付场地占用费至玻璃公司、柳通公司搬离案涉场地时止，未超出原合同的租金标准，面积按现使用的实际计算，亦予以支持。 三、关于门卫费及垃圾清理费的计算、支付问题。佳凯公司依据会议纪要约定诉请从2019年1月1日至同年8月20日的门卫费10350元（1350元/月×8月+1350元×20天/30天≈10350元），且玻璃公司、柳通公司无异议，予以支持。佳凯公司诉请垃圾清理费2150元，由于合同没有相关约定，且佳凯公司提供的收款收据也没有表明系佳凯公司代玻璃公司、柳通公司、蒙静琦交款，故一审法院对该部分诉请不予支持。 四、关于玻璃公司、柳通公司、蒙静琦的债务承担问题。根据《三方协议书》，虽约定承租方由玻璃公司变更为柳通公司，并承继玻璃公司所有权利义务，但《三方协议书》中没有明确玻璃公司完全退出原《场地租赁合同》，且没有证据证实玻璃公司已经搬离原租赁场地，故玻璃公司应视为共同承租人，仍应与之后加入合同的柳通公司共同继续承担合同义务。柳通公司为一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。由于柳通公司系由蒙静琦一人设立的自然人独资公司，蒙静琦未举证证明自己的财产独立于该公司，故佳凯公司请求判决蒙静琦对公司债务承担连带责任，理由充分，亦予以支持。 至于玻璃公司、柳通公司提出因厂房建设要求佳凯公司补偿及退回保证金问题，因玻璃公司、柳通公司在本案中没有提起反诉，一审法院在本案中不予审理，玻璃公司、柳通公司可另行协商解决或另诉处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、佳凯公司与玻璃公司、柳通公司签订的《场地租赁合同》(合同编号：JK-TV-20180201-001)及《三方协议书》于2019年8月20日解除；二、玻璃公司、柳通公司将案涉租赁场地及附属建筑物、构筑物、配套设施以良好、适租的状态交还佳凯公司；三、玻璃公司、柳通公司支付给佳凯公司租金490773元及资金占用利息（利息以实际尚欠租金为基数，按年利率6%从2019年9月6日起计算至付清所欠租金之日止），2019年8月20日之后的土地占用费以23190.2元/月的标准，计至玻璃公司、柳通公司实际返还案涉场地之日止；四、玻璃公司、柳通公司支付给佳凯公司门卫费10350元（该费计算时段为2019年1月1日至2019年8月20日）；五、蒙静琦对本案上述第一、二、三、四项判决内容柳通公司应承担的义务及债务承担连带责任；六、驳回佳凯公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9033元（佳凯公司已预交），由佳凯公司负担38.60元，由玻璃公司、柳通公司、蒙静琦共同负担8994.40元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、本案债务的承担主体是谁？二、蒙静琦应否对本案债务承担连带责任？三、应否交还土地上的建筑物、构筑物及配套设施？ 关于争议焦点一，2018年5月1日，佳凯公司与玻璃公司、柳通公司签订《三方协议书》，柳通公司从2018年5月1日起承继玻璃公司于2018年2月1日与佳凯公司签订的《场地租赁合同》中的全部权利义务，因此，柳通公司应对本案债务承担民事责任。对此，柳通公司亦是没有异议的，同意由其作为承担本案民事责任的主体。玻璃公司收到本案一审判决后未提起上诉，视为对一审判决无异议。柳通公司与玻璃公司是不同的民事主体，柳通公司只能处置自己的权益，无权对他人的权益进行处置，即柳通公司无权代表玻璃公司，要求免除玻璃公司承担本案民事责任。 关于争议焦点二，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。柳通公司系由蒙静琦个人独资开办的有限责任公司，属于该条中的一人有限责任公司。蒙静琦称柳通公司财产独立于其个人财产，其不应承担本案责任，本院认为，依法应由蒙静琦自行提供相应证据予以证实。但蒙静琦在未能提供任何证据的情况下，要求对柳通公司的财产进行鉴定申请，本院不予准许。蒙静琦未能提供证据证实柳通公司的财产独立于其个人财产，故一审法院依照上述法条判决蒙静琦对柳通公司应承担的本案义务及债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点三，由于佳凯公司在本案向柳通公司、玻璃公司提供的仅是土地租赁，对于土地上的建筑物、构筑物，双方在本案均未提供任何报建或登记手续，土地上的建筑物、构筑物及权属不明，法院对此不予处理，佳凯公司亦无权要求柳通公司、玻璃公司向其交还土地上的建筑物、构筑物及配套设施，双方可以另行协商解决。一审法院对此作出判决不妥，本院予以纠正。 综上所述，柳通公司、蒙静琦的上诉请求部分成立，应予支持，不成立部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3190号民事判决第一、三、四、五、六项； 二、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3190号民事判决第二项为：“柳州市通用玻璃有限公司、广西柳通玻璃制造有限公司将其承租的位于柳州市柳江区新兴工业园兴发路9号靠南面的土地交还广西佳凯科技有限公司”。 一审案件受理费9033元（广西佳凯科技有限公司已预交），由广西佳凯科技有限公司负担1033元，由柳州市通用玻璃有限公司、广西柳通玻璃制造有限公司、蒙静琦共同负担8000元。二审案件受理费8811元（广西柳通玻璃制造有限公司已预交），由上诉人广西柳通玻璃制造有限公司、蒙静琦负担7000元，被上诉人广西佳凯科技有限公司负担1811元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月三日 书记员 覃 溪