重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初9177号原告：潘永书，女，1987年6月7日出生，汉族，，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李富华，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附1号、附25号，统一社会信用代码91500106203098095J。法定代表人：左杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：康峻强，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告潘永书与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称：沙区房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘永书及其委托诉讼代理人李富华，被告沙区房地产公司的委托诉讼代理人康峻强、谭双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘永书向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋临时租赁合同》（合同编号：ZC202001-xx）已于2020年3月28日解除；2、判令被告退还原告已支付的租赁保证金136800元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月2日，原、被告签订《房屋临时租赁合同》（合同编号：ZC202001-xx），约定被告将位于沙坪坝区xxx正街xxx号门面房出租给原告经营，租赁期限为1年（2020年1月2日至2021年1月1日），月租金为45600元，租赁保证金136800元。截止起诉日，原告已实际支付被告租赁保证金136800元。案涉门面招租起拍价是基于xxx旅游市场最旺盛、最活跃的经济背景评估形成，加之众多商家十分看好xxx旅游市场预期，竞拍异常激烈，最终成交溢价164.8%。然而合同签订仅22天，因突发新冠疫情，重庆市人民政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取关闭所有公共文化场所、停止群众文化活动、暂停所有A级景区的经营、对社区实行封闭式管理等系列抗击疫情措施，并发布了《重庆市企业复工复产有关工作的通知》，要求严把复工复产关、严防人员流动加剧疫情的扩散。受疫情和政府防控措施影响，案涉门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营；可以预期，在今后较长一段时间内，案涉门店的经营状况还将受到本次疫情和防控政策的深度、潜在、全面的影响，无法恢复到租赁合同签订时的市场环境和经营预期。原告认为，此次疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，且事发突然，对xxx旅游市场影响深远，已导致租赁合同签订时的市场背景和预期丧失殆尽，继续履行合同，确已无法实现合同目的，且必然导致原告损失不断扩大，显然是对原告的极大不公平！鉴于此，原告于2020年3月28日向被告送达了《撤场申请书》，要求解除租赁合同，由被告返还履约保证金、回收门面，然而并未取得被告的任何回复。原告后于2020年6月8日再次向被告邮寄送达《关于解除后续事宜处理的通知》，向被告重申租赁合同已于2020年3月28日解除，要求被告于本函收到之日起3日内退还租赁保证金136800元，并收回门面，被告未作任何回复。综上，原告特依据我国《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋临时租赁合同》第7条6款、第10条1款的约定，提出上诉请求，恳请贵院依法查明事实真相，判如所请，以维护原告的合法权益！被告沙区房地产公司辩称，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具备约束力，应继续履行合同约定的权利、义务，原告主张的诉讼请求无相应的事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1、原告是根据合同法以及租赁合同第7条第6款、第10条第1款，以不可抗力为由解除合同，但合同法规定及合同约定均是以不可抗力导致合同目的不能实现为要件，根据原、被告签订的房屋租赁合同第3条第3款约定，该合同目的是租赁房屋作为具有重庆历史文化特色的工艺品店使用，合同目的并未因不可抗力而不能实现，故原告无权单方解除合同。2、虽然本次新冠疫情构成不可抗力使得案涉商铺在一定时间内不能正常营业，但2020年3月9日，重庆市突发公共卫生事件已调整为二级响应，3月24日调整为三级响应，3月26日xxx恢复对外开放，商铺已经可以正常营业，影响商铺经营的事由已经消除，故新冠疫情并未导致合同目的不能实现，原告解除合同的理由不成立。3、被告已按照国务院、重庆市人民政府的相关规定，免除了原告1月24日至4月23日共计3个月的租金，原告实际上只有两个月的时间不能使用案涉房屋，但被告在自身也受疫情严重影响的情况下仍然完全免除了原告三个月的租金，原告因不可抗力产生的租金损失已经全部由被告超额承担。本院经审理认定事实如下：2009年4月3日，重庆市人民政府作出《重庆市人民政府关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》（渝府地【2009】323号），同意将位于沙坪坝区双3工农村、土地面积97261平方米，磁3童家桥正街、土地面积18930平方米和詹5特钢家属区、土地面积126262平方米三个地块，共计面积为242453平方米的国有土地交由重庆迈瑞城市建设投资有限公司作为危旧房拆迁地块储备用地。案涉沙坪坝区xxx正街xxx号房屋原产权人为重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所，原承租人为李德富。2009年6月18日，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（拆迁人、甲方）与重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所（被拆迁房屋产权人、乙方）、李德富（被拆迁房屋承租人、丙方）签订《沙坪坝区童家桥（磁3）危旧房改造城市房屋拆迁产权调换定向安置补偿协议》，主要约定：由甲方拆迁乙方的房屋，乙、丙双方自愿选择产权调换定向安置，安置房屋（位于杰邦荔枝园x-xx-Ax）的产权归乙方所有，由丙方继续承租，丙方按国家规定向乙方缴纳房租，甲方在签订协议十天一次性向丙方支付补助费26576.40元。2018年11月13日，重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心（原城改办）向沙坪坝区人民政府作出《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，报告称，鉴于拆迁地块现场情况复杂且停止拆迁多年，在移交业主单位前上述地块我单位委托属地街道进行现场安全管理，街道与拆房公司在进行管理期间对现场房屋进行了零星投入整治并租赁，租赁的收入现已由监察委查处后收为国有。现租赁房屋的租赁期限即将到期，如还未进行处置，将造成国有资产流失。根据业主单位迈瑞城投公司对上述地块的报告，也同意由沙房总对上述地块进行后续管理。2018年11月15日，沙坪坝区人民政府作出同意该报告的批示。2020年1月2日，原告潘永书（乙方、承租方）与被告沙区房地产公司（甲方、出租方）签订《房屋临时租赁合同》，约定就甲方将房屋临时出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同，以兹共同遵守。合同约定以下主要事项：第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于：沙坪坝区xxx正街xxx号。2、出租房屋建筑面积：16.4平方米。3、出租房屋性质：该房屋属xxx拆迁改造范围暂保留房屋，系国有资产临时出租，乙方自愿临时租赁。4、该房屋现状出租。第三条、房屋交付日期、租赁期限、用途。1、甲方于2020年1月2日将房屋交给乙方使用。2、该房屋租赁期暂定为12个月，自2020年1月2日起至2021年1月1日止。3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为具有重庆历史文化特色的工艺品店使用，保证合法经营。4、该房屋出租性质为临时出租，租赁期内，若遇政府政策要求搬离拆除或改造该房屋，乙方需无条件立即搬离，不得有任何推诿。由此所产生的一切费用，由乙方自行负责。5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第四条、保证金和租金。（一）租赁保证金：1、房屋租赁保证金标准：本合同租赁保证金标准为合同期限届满前最后一个季度租金136800元；2、支付方式：乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金，甲方同时开具房屋租赁保证金收据；3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。（二）房屋租金：1、月租金：45600元/月；2、支付方式：按季度缴纳，每季度租金为136800元，首笔租金乙方于本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日（即20日-31日）前向甲方支付下一个季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。第七条、合同变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）未经甲方书面同意，转租房屋...（7）拖欠房租累计壹个月（含壹个月）以上的。4、租赁期满后，乙方应立即归还房屋，如需继续承租，请参加甲方对该房屋的公开招租。5、租赁期满本合同终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。7、因政府政策需要拆除或改造该房屋，导致合同无法履行的，合同终止。第十条、免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、该房屋为临时出租，如遇政府政策需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方应书面通知乙方，乙方收到该通知后十日内需无条件搬离，由此造成的房屋装修以及停产停业等一切经济损失，由乙方自行承担。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同签订后，被告沙区房地产公司于2020年1月2日将案涉房屋交付于原告潘永书。原告潘永书于2020年1月2日向被告沙区房地产公司支付案涉房屋的租金136800元（2020年1月2日至2020年4月1日）、租赁保证金136800元，共计273600元。被告沙区房地产公司向其出具收据，载明，缴款单位：潘永书；人民币：136800元；收款事由：沙坪坝xxx正街xxx号租赁保证金。2020年1月24日，重庆xxx古镇管理委员会发布《重庆xxx古镇管理委员会关于重庆xxx古镇景区暂停对外接待游客的公告》，载明，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，重庆xxx古镇景区积极响应重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应有关精神要求，为切实做好疫情防控工作，避免人员聚集引起交叉感染，充分保障您的健康和安全，接上级通知，重庆xxx古镇景区从2020年1月25日零时起暂停对外接待游客，恢复时间另行通知。衷心感谢您的理解、支持和配合！祝大家新春快乐，健康平安！2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布《重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告》，载明，截止2020年3月9日24时，全市已连续14天无新增新冠肺炎确诊病例。经市新冠肺炎疫情防控工作领导小组研究决定，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。于2020年3月24日24时起，将我市突发卫生事件应急响应级别调整为三级。xxx景区于2020年3月26日恢复开放，案涉商铺恢复营业。2020年3月28日，原告潘永书向被告沙区房地产公司出具《撤场申请书》，载明，2020年1月2日，贵我双方签订有编号ZC202001-xx号《房屋临时租赁合同》，约定贵司将xx正街xxx号门面出租给我方经营，租赁期限为1年。截止通知发出之日，我方已支付贵司房屋租金136800元，租赁保证金136800元。受疫情和政府防控措施影响，我方接手上述门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营。我方认为，此次疫情确属不可抗力情形，疫情和防控措施已导致本合同签订背景和预期丧失殆尽，也必然导致本合同签订之目的不能实现，若继续履行本合同，显然是对我方的极大不公平！鉴于此，我方依据《最高院关于适用若干问题的解释（二）》、《合同法》等相关法律规定，向贵司主张本合同于通知送达之日即告解除，并请贵司于7日前向我方退还如下费用：1、租赁保证金136800元；2、退还我方预交租金136800元。同时，请贵司收到本通知后3日内安排人员办理门面交接手续，否则产生的一切费用和风险与我方无关。真诚感谢贵司的理解与支持。特此函告，顺颂商祺！2020年4月13日，原告潘永书向被告沙区房地产公司提交《租金减免申请书》，载明，我是租赁贵公司正街xxx号商铺的租户潘永书，由于受疫情严重影响，导致每天的销售业绩不甚理想，每天营业收入仅仅几十元，积累亏损较多，实在无法支付高昂的租金。诉求：1、申请退回保证金，及疫情期间的房租。2、或者免除6个月租金，后续按现租金的四分之一收取。还望领导能实地考察一下真实情况，上述事宜，还望谅察！2020年4月26日，包含原告潘永书在内的多家店主联名向被告沙区房地产公司提交《要求降低房屋租金的协商函》，协商函载明以下主要内容：贵我双方于2019年12月30日至2020年1月30日签订编号为ZC202001-xx、ZC202001-xx...ZC202001-xx的《房屋租赁合同》，约定贵方将坐落于沙坪坝区xxx正街出租给我等经营，租赁期限为1年，租金支付方式为按季度支付。上述18份租赁合同的起拍价是基于重庆市xxx旅游市场最旺盛、最有活力的高峰背景评估形成的，因众商家看好预期旅游市场，竞拍竞争异常激烈，最终成交价均突破起拍价评估价的200%...有鉴于此，我方认为此疫情确属不可抗力之情形，是导致我方经营困境之根本原因，且我方还将长期受到本次疫情和防疫政策的后续潜在影响...我方于4月10日已于贵方反映过调整房屋租金协商，今天再次商请贵方减免租金、延长租赁期如下：一、缓交第二季度的租金，立即返还减免期内的房屋租金；二、申请减免我方自2020年1月20日至2020年4月20日的租金；三、本合同履行期间，除免除租金部分外，将剩余月租金下调至现租金的四分之一，以帮助我方克服因受到本次疫情和防疫政策的潜在后续影响，进而渡过经营艰难期；四、延长租赁期限为三年，给我们租赁户一个预期的未来。2020年6月3日，被告沙区房地产公司通过银行转账的形式向原告潘永书支付103727.47元，用于减免案涉房屋2020年1月24日起至2020年4月1日止的租金。被告沙区房地产公司并于庭审中陈述，租金减免采用先收再返的方式进行，因原告仅缴纳了截止至2020年4月1日的租金，故被告向原告退还截止至该日的租金。2020年6月8日，原告潘永书向被告沙区房地产公司邮寄《关于解除后续事宜处理的通知》，载明，2020年1月2日，贵我双方签订编号为ZC202001-02号《房屋临时租赁合同》，约定贵司将位于沙坪坝区xxx正街xxx号门面出租给我方经营，租赁期限为1年，月租金为45600元。受疫情和政府防控措施影响，我方接手该门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今未经营。我方认为，此次疫情确属不可抗力情形，本合同租金起拍价是基于xxx旅游市场最旺盛、最有活力的经济背景评估形成，成交价更是对xxx旅游市场的预期看好；然而，此次疫情已导致本合同签订背景和履行预期丧失殆尽，必然导致本合同签订之目的不能实现，若继续履行本合同，显然是对我方的极大不公平！鉴于此，我方依据《最高院关于适用若干问题的解释（二）》、《合同法》等相关法律规定，已于2020年3月28日向贵司亲自送达《撤场申请书》，要求与贵司解除本合同并返还履约保证金和预交租金，同时要求贵司及时回收门面，然贵司并未当场回复我方，事后也未向我方正式复函，现再次向贵司申明，本合同已于2020年3月28日解除，并请贵司于本函收到之日起3日内向我方退还如下费用：1、租赁保证金136800元；2、按照国家相关规定减免租金后，还须退还我方预交的租金。同时，再次要求贵司收到本函后3日内安排人员办理门面交接手续，因贵司迟延回收门面所产生的一切费用和风险与我方无关。真诚感谢贵司的理解与支持。特此函告，顺颂商祺！2020年6月15日，被告沙区房地产公司向原告潘永书出具《关于解除后续事宜处理通知的复函》，载明，我司已于2020年6月9日收到你发来的《关于解除房屋临时租赁合同后续事宜处理的通知》。现就对函件中提出的事宜函复如下：1、我司已执行沙坪坝区政府出台的关于在新冠肺炎疫情影响期间门面租金减免的相关文件，并于2020年6月3日向您方转款减免租金103727.47元。2、就您方提出的“退还房屋租赁保证金”之诉求，根据《房屋临时租赁合同》第四条第一款规定如乙方无故退租，则保证金不退还。为此我司不同意解除合同，若你单方解除合同，我司将严格按照合同条款执行。3、就您方提出的“我司未安排工作人员前来验收房屋，则该房屋所产生的费用及风险均与你方无关”之诉求。因《房屋临时租赁合同》未解除，双方理应严格按照合同执行。庭审中，原告潘永书拟证明新冠疫情及防控措施将对xxx旅游市场产生深远影响，举示xxx公众号网页截屏打印件、疫情前后xxx客流量照片、xxx客流量历史对比图。被告沙区房地产公司对网页截屏打印件、客流量照片的真实性无法确定，认为均无相应的原件；对客流量历史对比图的真实性予以认可，但认为仅能证明景区游客量有所下降，不能证明下降的具体原因，且案涉租赁合同的履行目的是使用案涉房屋进行经营，景区人流量下降并不影响原告正常使用房屋。庭审中，原告潘永书拟证明案涉门面疫情前后租金的估价及竞拍价差异较大，举示xxx正街xxx号招租公告及招租结果公示的网页截屏打印件。被告沙区房地产公司对上述证据的真实性无法确认，认为上述证据仅能证明案涉房屋的月租价格，且与案涉租赁合同约定的金额一致，不能证明案涉房屋疫情后的租金金额，更不能证明案涉合同无法继续履行。庭审中，原告潘永书拟证明国务院、重庆市人民政府均出台相关政策要求减免承租人的租金，举示《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（渝府办发〔2020〕14号）网页截屏打印件、中央政府官网关于2月25日国务院常务会议内容摘要截屏打印件、中央政府官网关于4月21日国务院常务会议内容摘要截屏打印件。被告沙区房地产公司对上述证据的真实性予以认可，但认为被告已按文件要求全额免除原告三个月的租金，最大限度的保障了原告的利益，也履行了国务院、重庆市人民政府的指示、要求，被告已承担了应尽的社会责任。庭审中，被告沙区房地产公司拟证明被告已按照沙区国资委、财政局的要求，减免原告从2020年1月24日至4月23日的租金，举示重庆市沙坪区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知及补充通知。原告潘永书对上述证据的真实性予以认可，但认为虽免除了部分租金，因原告未实际经营，并未减轻原告的实际负担，且合同剩余期间因疫情及防控措施尚未结束，案涉租赁合同的目的仍无法实现。原告潘永书认为，新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，疫情及防控措施导致原告无法正常使用案涉房屋，且案涉房屋所在的xxx的营业环境及房屋本身的经营价值已发生根本变化，无法实现案涉租赁合同的目的；原告亦以书面向被告提出解除案涉租赁合同，履行了告知义务；故请求确认原、被告签订的租赁合同已于2020年3月28日解除，并由被告返还原告支付的租赁保证金136800元。被告沙区房地产公司认为，原告于2020年6月8日向其寄送解除案涉租赁合同通知书时，xxx景区已恢复营业，且案涉房屋已于2020年3月26日便恢复正常经营，并未因不可抗力致使合同目的无法实现；被告已向原告支付了免租三个月的租金，弥补了原告因疫情受到的损失；故原、被告签订的案涉租赁合同未解除，被告亦无须向原告返还租赁保证金。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告潘永书提交的《房屋临时租赁合同》、收据、银行转账详情、撤场申请书、关于解除《房屋临时租赁合同》后续事宜处理的通知、重庆xxx古镇管理委员会关于重庆xxx古镇景区暂停对外接待游客的公告、渝肺炎组办发（2020）117号文件网面截屏打印件、xxx公众号网页截屏打印件、沙坪坝区xxx正街xxx号招租公告（2019年12月19日）网页截屏打印件、沙坪坝区xxx正街xxx号招租结果公示（2019年12月25日）网页截屏打印件1页、xxx管委会出具的游客流量历史对比数据、《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（渝府办发〔2020〕14号）网页截屏打印件、中央政府官网关于2月25日国务院常务会议内容摘要截屏打印件、中央政府官网关于4月21日国务院常务会议内容摘要截屏打印件、关于《解除后续事宜处理的通知》的复函；被告沙区房地产公司提交的重庆市公有房屋住宅租约沙字第303xx号、沙坪坝区童家桥（磁3）危旧房改造城市房屋拆迁产权调换定向安置补偿协议、重庆市人民政府文件渝府地号323号、房屋拆迁许可证沙拆许字（2009）第06号、关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告（沙东改[2018]84号）及重庆市沙坪坝区人民政府办公室收文签、xxx管委会关于xxx古镇景区有序恢复开发的公告照片打印件、重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别公告截图、重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级的公告截图、国家发展改革委等二十三部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》发改就业293号、租金减免申请书、降低房屋租金的协商函、关于解除《房屋临时租赁合同》后续事宜处理通知的复函、重庆银行交易电子凭证、重庆市沙坪区国有资产监督管理委员会及重庆市沙坪坝区财政局关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知及补充通知以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告沙区房地产公司对该地块进行后续管理，被告沙区房地产公司享有出租案涉房屋的权利。原告潘永书与被告沙区房地产公司于2020年1月2日签订的《房屋临时租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋，原告向被告支付了2020年1月2日至2020年4月1日的租金136800元及租赁保证金136800元，共计273600元。本案的争议焦点为：一、原告潘永书是否有权解除案涉《房屋临时租赁合同》；二、租赁保证金是否应当退还。对此，本院分别评述如下：关于原告潘永书是否有权解除案涉《房屋临时租赁合同》的问题首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但是否因此而导致案涉合同的合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。根据重庆市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的要求，xxx古镇于2020年1月25日起暂停对外接待游客，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，xxx古镇于2020年3月26日有序恢复开放。即从2020年3月26日起，原告即可以正常经营，影响原告租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，原、被告双方之间的租赁合同可以继续履行。其次，被告沙区房地产公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，将依法减免原告潘永书自2020年1月24日起至4月1日止的租金，并已实际减免了原告潘永书自2020年1月24日起至第一季度期满的租金。虽然新冠肺炎疫情常态化防控工作对原告潘永书的经营活动存在一定的影响，但被告沙区房地产公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和损失，没有证据证明原告潘永书无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，而在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，而不属于合同解除的事由。此外，原告潘永书举示证据拟证明类似门面在疫情前后的租金变化，但租金系租赁合同双方订立合同时自愿确定，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，原告潘永书单方解除合同无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。结合本案的实际情况，虽然原告潘永书无权解除合同，但鉴于原告从自身利益考虑决定终止合同，继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益；结合案涉房屋租赁期限较短，继续履行合同所需的财力、物力超过原、被告基于合同履行所获得的利益。因此，本院判令原、被告签订的《房屋临时租赁合同》解除较为公平合理。二、关于租赁保证金是否应当退还的问题根据案涉《房屋临时租赁合同》第四条约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。现原告潘永书擅自无故退租，构成违约行为，被告沙区房地产公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原、被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告潘永书也无权主张退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告潘永书与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司于2020年1月2日签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告潘永书的其他诉讼请求。案件受理费7456元，减半交纳3728元（原告潘永书已预交），由原告潘永书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  宗 新二〇二〇年七月二十一日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露