天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14877号原告：李亚坤，男，1989年8月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张文娟，天津千顷律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：罗思洁，天津高地律师事务所律师。原告李亚坤与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称“八方园明公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张文娟及被告的委托诉讼代理人罗思洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李亚坤向本院提出诉讼请求：1.判令八方园明公司支付原告逾期交房利息36710元、逾期交房违约金3038元、逾期办证违约金101元，共计39849元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月4日与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区，建筑面积135.06平方米，房屋总价款1012680元。合同第三条约定被告应于2016年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告实际交房日期为2017年10月才交付房屋，被告应按照合同第五条的约定支付原告逾期交房利息及违约金。根据合同第十二条第一款约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。但直至2019年7月17日原告才被登记为房屋权属证书权利人，被告应承担逾期办证违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，故成讼。被告八方圆明公司辩称，1.八方圆明公司系因不可抗力原因导致逾期交房，逾期天数为159天，依照合同无需向原告承担违约责任。涉诉项目施工期间，政府部门为保障空气质量和公众安全，多次要求全市范围内停止施工，停工天数累计超过159天，被告逾期交房的天数为159天，根据天津市商品房买卖合同补充协议第5条第9款的约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2.涉诉房屋外立面及小区内部景观重新设计施工，导致工期延长，这也是规划局要求设计变更以及提升房屋品质原因所引起的逾期交房，被告也无需向原告承担违约责任。3.原告要求被告承担逾期办理房屋权属登记违约责任，并不具有任何事实和法律依据。根据案涉合同第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，政府于2019年6月才为涉案小区办理房屋初始登记，因此被告于2019年7月15日为原告办理房屋权属的转移登记手续并未逾期。李亚坤要求八方圆明公司承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任，不具有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李亚坤提交了如下证据：证据1.《天津市商品房买卖合同》及补充协议，证明2016年3月4日，原被告签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于天津市滨海新区房屋，建筑面积135.06平方米，总价款1012680元。证据2.税收缴款书、发票，证明原告2016年3月15日缴纳房税15190.2元，被告2016年4月5日开具首付款747680元发票；2016年10月12日开具265000元发票，原告依约履行了付款义务。证据3.个人贷款支付凭证、《天津市个人住房公积金借款合同》，证明2016年4月8日原告办理公积金贷款265000元，原告以贷款方式支付了房款。证据4.交房通知书，证明被告实际交房日期为2017年10月27日，延期交房300天。证据5.不动产权证书，证明2019年7月17日原告被登记为涉案房屋权属证书权利人，被告逾期办证。八方圆明公司提交如下证据：证据1.《天津市商品房买卖合同》、政府性停工文件及监理停复工通知单，证明双方已在合同中明确约定了不适用八方园明公司逾期交付商品房的处理的情形，其中包括政府行为以及其他不受八方园明其合理控制且没有故意或过失的行为。遇到此情形时，不得主张解除合同且八方园明不承担违约及赔偿责任。因政府禁令导致的停工期限应计为交房期限的合理顺延，被告无需向原告支付任何违约金。证据2.建筑立面重新设计图、外檐风格变化及增加外檐石材施工日志及监理周报，证明规划局要求被告对于涉案小区的外立面进行重新设计变更，导致工期延长。证据3.景观重新设计合同、结构拆除图片及工作联系单、景观园林施工日志及工作联系单，证明为提升太重员工团购购买房屋的品质，经过被告与太重公司双方达成一致，所以对小区景观进行提升改造，原景观设计作废，导致原景观施工地基被拆除，重新设计施工，导致工期延长。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据是否能够证明其待证事实，本院在论理部分再做叙述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，李亚坤（乙方）和八方圆明公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，建筑面积135.06平方米，每平方米价格为7498元，房屋总价款1012680元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。乙方应于2016年3月11日前一次性存入商品房首付款747680元，其余价款办理贷款。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第4条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。案涉合同附件六补充协议第八条约定甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方；房屋配套及附属设施的设计及施工工作尚未完全完成，且上述工程在设计及施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方。第9条约定在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。上述合同签订后，原告于2016年4月5日支付被告首付款747680元。涉诉《天津市商品房买卖合同》于2016年3月16日在天津市滨海新区规划和国土资源管理局进行备案，于2016年4月7日完成抵押。李亚坤的贷款265000元于2016年5月4日到被告账户，被告给原告开具了等额的增值税发票。涉诉房屋于2107年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。被告于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年10月27日将涉诉房屋交付原告。李亚坤于2019年7月17日登记为涉诉房屋的所有权人。另查明，《美丽天津一号工程[2016]11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4个区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程[2016]27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建治安总[2017]73号文件要求，根据《美丽天津一号工程[2017]9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日要求全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1.根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2.根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数为86天。本院认为，李亚坤和八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：八方园明公司是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。首先，八方园明公司的实际交房时间晚于合同约定的交房时间。《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，李亚坤不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司所举的三份美丽天津一号工程文件和二份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，八方园明公司应当免责。被告抗辩其根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面及小区内部景观的重新设计施工导致停工。结合《补充协议》第8条的约定，本院认为被告所举证据不足以证明其主张，且根据合同约定小区景观的变更也不属于设计变更。八方园明公司一方面主张重新设计施工已经达到需要延长工期并免除其逾期交房违约责任的程度，但又主张就该重新设计施工情况不需要通知原告并与其重新协商，明显与合同约定的目的相悖。而且太原重工并非本案合同当事人，八方园明公司不得以其与太原重工之间关系，对抗合同相对方原告主张违约责任的权利，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。被告逾期交房天数为300天，扣除上述因政策停工的86天后，被告逾期交房214天。被告逾期交房，应当按照约定给付原告逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，故利息数额为1012680×4.35%×214÷360=26186元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的0.1?计算，故违约金数额为1012680×0.1?×214=2167元。对上述利息和违约金原告主张的超出部分不予支持。其次，涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定被告应当在何时办理完初始产权登记，八方园公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理完房产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟延办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，本院不予支持。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，本院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给李亚坤办结房屋权属转移登记。李亚坤取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系李亚坤本人的原因，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，给付李亚坤逾期办证违约金。关于逾期办结房屋权属转移登记的违约金计算标准，根据合同约定的标准计算，八方园明公司应当给付李亚坤逾期办证违约金即1012680×0.0001=101元。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李亚坤逾期交房利息和违约金合计28353元；二、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李亚坤逾期办结房屋权属转移登记违约金101元；三、驳回原告李亚坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费398元，由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担283元，由原告李亚坤负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  耿亮二〇二〇年七月三十日书记员  张旭