广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)桂03民终1993号 上诉人（原审原告）：王杰，男，1957年10月1日生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：丁卯章，广东桦仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江培森，浙江民衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西师范大学，住所地：广西壮族自治区桂林市育才路15号、王城1号。 法定代表人：贺祖斌，该校校长。 委托诉讼代理人：莫凌侠，广西淳盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 上诉人王杰与被上诉人广西师范大学房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人王杰及其委托诉讼代理人丁卯章、江培森，被上诉人广西师范大学的委托诉讼代理人莫凌侠、苏劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王杰上诉请求：一、依法撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初711号民事判决；二、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审；三、一、二审的案件受理费、评估费等按实际发生由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，遗漏必要共同诉讼当事人，应予以纠正或发回重审。一、一审法院对涉案房产的性质与相关事实认定错误。涉案房屋的法律性质为私有全产权住房，并非公有住房退还的法律性质。一审法院没有全面论证审查全案证据，片面认定上诉人为“中途离校”，有意忽略上诉人早已“工作满十年”的客观事实，以及对涉案房屋享有包括所有权、继承权的客观事实，在事实认定上明显错误。（一）退房的前提是存在公有住房，但涉案房屋系私有房产，上诉人夫妇已经取得了涉案房屋的完整所有权，本案不存在公有住房退还的法律基础；诉争房产属夫妻共有财产，处分过程应由夫妻双方共同处分。（二）一审法院一方面认定涉案房屋为上诉人一方取得的全产权私有住房，另一方面又认定被上诉人有权收回涉案房屋，属于前后自相矛盾，忽略了集资建房后产权性质的变化。上诉人在涉案房屋居住多年，取得了可以继承的完全产权房产权证，不存在退还房屋给被上诉人的法律和事实基础。依照《集资建房协议书》，被上诉人仅具有有限购买权，无单方无偿收回房屋的权利，一审法院断章取义的选择性引用和理解师政总后[1998]3号通知中对上诉人不利也不适用的“中途调离”条款。上诉人服务被上诉人时间长达二十余年，被上诉人收回涉案房屋“上诉人工作不满十年”的附加条件已经不可能成就，被上诉人只拥有按评估价优先购买的权利。（三）一审法院刻意曲解《广西师范大学住房管理办法》的文件规定，进而否定双方之间存在的房屋买卖法律关系是错误。上诉人依据该文件是完全可以处置案涉房屋，虽不能“等同商品房”，但处置途径可以封闭的出售或出租给被上诉人，或被上诉人放弃优先权的，补交相应费用后对外出售。（四）本案双方对过户当年房屋价款无法达成一致，应按照《广西师范大学住房管理办法》的规定以评估价作为房屋价款。经一审法院主持评估的房屋价格为724467元，虽该评估价格低于当时实际的市场价，但该评估价格可以作为房屋的交易价格定案处理。二、一审法院适用法律也存在明显错误。（一）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定，忽略了《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。（二）一审法院使用了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，忽略了该法第四十一条、第一百五十九条规定。《集资建房协议书》及附加条款《广西师范大学住房管理办法》均是被上诉人提供的“格式条款”合同的体系，对“当年国家规定的房价”应理解为当年市场评估价，不是当年原价。（三）一审法院虽适用了《中华人民共和国合同法》第五条有关公平原则的规定，却有意忽视了67320.09元与724467元的评估价之间的巨大差距，一审法院判决显失公平。（四）被上诉人通过格式合同限制上诉人主要权利，一审法院未予以考量和论证，未保护上诉人的正当、合理的合同权利。三、一审法院遗漏了必要共同诉讼当事人，适用程序错误。一审法院已经查明上诉人的妻子于2018年10月病逝，就应当直接查明并主动追加相关法定继承人参加本案诉讼，并同时适用《婚姻法》、《继承法》的相关规定。在妻子（林屏）去世后，依法发生法定继承，其法定继承人为上诉人、其子王真及其生母秦淑德，一审法院未查明法定继承的事实，遗漏了必要共同诉讼当事人。 广西师范大学辩称，一、一审判决对涉案房屋的性质与相关事实的认定正确。（一）本案涉案房屋是全额集资建造的住房，房屋产权证上也注明了本案标的是房改房，一审判决认定涉案房屋为集资房，也没有否认上诉人作为该集资房的所有权人。不存在对涉案房屋的性质认定错误的问题。即使上诉人对涉案房屋拥有所有权，但福利性住房的所有权亦受法律限制。王杰在浙江大学有一套政策性住房，故不能再将原购买的政策性住房上市交易，若王杰两次享受政策性福利，将明显违反法律规定。（二）广西师范大学不是收回王杰的房屋，是依王杰的申请同意其退房。王杰2015年12月调入浙江大学后，为申请当地的福利住房决定将其在广西师范大学工作期间享受的全额集资建房退还。2016年2月，王杰填报了《桂林市房改房退房申请审批表》，同时桂林市住房制度改革委员会办公室也为他出具了已退福利性住房证明。王杰自行办理的房改房退房手续，并未申请上市交易。王杰现称在不知情的情况下被广西师范法学骗去办理退房手续，无证据亦不符常理。在《桂林市房改房退房申请审批表》上，桂林市房改办加盖公章写明“同意退房”，广西师范大学写明“同意接收”，不存在广西师范大学单方收回王杰房屋的事实。（三）双方未就退房事宜达成任何口头协议。王杰提供的刘玉兰和黄海波的录音，一方面真实性、关联性存疑，二人均不是王杰退房时的职能部门负责人，也明确表示不知情；另一方面，本案的视听资料无其他证据佐证双方达成过口头协议。（四）集资房退房只能是原价退回。国家法律及广西师范大学均有明确规定集资房退房只能按原价退回，广西师范大学不能违反法律规定给予王杰特殊待遇。在双方产生争议前，广西师范大学已明确告知王杰表示按照法律和学校规定可以返还退房款67320.09元（包含购房时实交的购房款29016.09元，以及当时按正常享受的博士住房补贴38304元），但王杰至今拒绝受领。二、一审判决适用法律正确。王杰按合同纠纷起诉，称广西师范大学违约，法院适用合同法正确；王杰拥有房屋的所有权，因涉案房屋为集资房亦受到相应限制。三、本案系因王杰调离单位退房所产生的集资建房纠纷。集资房具有政策性、福利性、局限性，涉及单位与集资建房职工之间存在不平等的内部行政管理关系，不是普通民事法律关系，应按照单位内部的规则处理，本案不属于人民法院受案范围。 王杰向一审法院起诉请求：一、判令被告按评估价格向原告支付位于桂林市房屋价款724467元；二、本案诉讼费及鉴定费7200元由被告承担。 一审法院认定事实：1985年4月，原告作为高端人才调入广西师范大学工作，并享受博士生待遇。1998年4月13日，广西师范大学为解决博士生住房问题，出台《关于我校博士毕业生住房分配及参加全额集资建房等有关问题的通知》（师政总后[1998]3号文件），通知规定：凡在1998年4月17日已获得博士学位的毕业生，要求参加全额集资建房的，免交此次集资建房的80平方米建筑面积建房费，超出部分的费用由本人承担；同时还规定：已获得博士学位的毕业生参加集资建房，待竣工结算后，由学校房管部门统一办理房产手续，其房产权证暂由学校保存，待其在我校工作满十年后，再发给本人。凡中途调离我校的，学校收回其原集资的住房，退还其本人当年原交的集资房款部分，但不计息。2002年4月12日，原告参加广西师范大学教职工全额集资建房，并与广西师范大学签订《集资建房协议书》，约定：1、甲方（即被告广西师范大学）同意乙方（即原告王杰）参加1998年育才校区南院41栋4层2号房屋（建筑面积125.7㎡、杂物间面积20.25㎡）全额集资建房一套；2、甲方负责办理建房的各项前期手续；3、住房的外墙及室内装修标准、施工期限、工程管理等均按甲方制定的该期集资建房方案，与施工单位签订的合同中有关条款执行；4、按区人民政府[96]40号文件规定，集资建房不享受房改中出售原公有住房的各项折扣政策，乙方只要按甲方制定的集资建房方案规定交齐集资款，可获得支付的全产权，并在审定结算后，由甲方负责办理房屋产权证手续，但所需费用由乙方承担……；7、学校为减轻教职工集资建房的经济负担，在建房费用中已支付的部分资金（含土地、外水、点管线及增容、外排水管道及增容、道路、绿化及其他补贴等），在乙方房屋获准上市或者转赠他人时，必须按上市时的市场价返还甲方后才能办理有关房屋产权的过户手续，但集资房在获准上市时，在同等条件下，甲方有权优先购买；8、根据区人民政府[96]40号文规定，职工集资建房已享受国家、政府部分优惠补贴，也属于政府改善职工住房的一种方式、不等同于商品房。因此，依据桂林市住房管理条例和集资房政策规定，每户职工只能享受一次房改优惠政策，凡参加我校集资建房的教职工（含夫妻一方在校外租、购住房者），在新房交付使用之前，必须退还原购（租）住房，并到有关部门办理退房手续。凡在校内购房（含集资建房）又参加本次集资建房的，原交的购房（集资）款可在第一期抵扣50%，其余50%房款在第二期交款中结算。协议签订后，原告应向广西师范大学交付房屋集资款67320.09元（含地下室20,25㎡），其中按政策规定原告享有80平方米的免交建房费的优惠条件，并享受博士住房补贴38304元，实际交付房款29016.09元。2003年12月25日，广西师范大学为原告办理房产登记手续并取得《房屋所有权证》。2006年，原告调离广西师范大学。2015年12月，原告调入浙江大学工作，同时向浙江大学申请福利性住房，浙江大学同意原告的申请，但要求其退还原在广西师范大学享有的福利性住房。2016年1月4日，原告向广西师范大学申请退还位于桂林市七星区房屋。2016年2月23日，广西师范大学按照房改的政策规定收回该房屋，同时权属登记部门已将原告的房屋权属证书注销并登记在广西师范大学名下。2016年6月14日，原告与浙江大学签订《浙江省省直单位公有住房买卖协议书》，取得位于“港湾家园4幢2单元1001室”房屋一套。此后，原告与广西师范大学在退房价款上发生争议。2016年10月19日，广西师范大学向原告出具《关于浙江大学王杰教授原购学校集资房办理退款事宜的情况说明》，说明中关于退房退款的依据为：根据《广西师范大学住房管理办法》中“对已购买产权的住房，购房一定期限后如出售只能按购房当年标准价（原价）出售给学校；未经学校主管部门同意，个人不得将已购买产权的住房私自转售给他人”等规定，学校只能按您购房时实交的购房款29016.09元（凭原始收据），加上您当时享受的博士住房补贴38304元，共计67320.09元退给您。《广西师范大学住房管理办法》是学校根据国家和桂林市关于集资建房的规定于1996年制定，并经教代会讨论后，一直沿用至今。期间有钟海青、覃干超、查丹明等原在学校工作的领导，调离学校后均是按此办法执行。原告对广西师范大学作出的说明不服向广西壮族自治区教育厅申请《请求撤销广西师范大学关于按当年购房款总价67320.09元支付给王杰教授退房款的决定申请书》的信访件。2018年3月5日，广西壮族自治区教育厅作出桂教信查[2018]3号《信访事项复查意见书》，意见书中主要依据为：根据《自治区直属单位房改办关于重申出售公房后有条件调整住房有关规定的通知》（区直房改办[1998]5号文）规定，凡已购买公有住房的职工如有职务，职称晋升或工作变动等原因，单位又有条件调整住房的，职工必须把原购公有住房退还原售单位，售房单位把原购房款退还给职工，如果职工不把原购公有住房退还给售房单位，单位不得调给新住房，职工也不得参加单位的全额集资建房。职工把原购公有住房按规定上市出售，单位不得再分配住房，职工也不得参加单位的全额集资建房，职工的住房由本人自行解决，故维持广西师范大学《关于浙江大学王杰教授原购学校集资房办理退款事宜的情况说明》，如不服本复查意见，可自收到本意见书之日起30日内向自治区人民政府书面复核申请。2018年5月9日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅收到广西壮族自治区人民政府信访事项复查复核委员会办公室转来的《关于交办王杰同志复核信访事项的函》的要求作出《关于报送王杰同志信访事项复核意见的函》（桂建便函[2018]360号）答复如下：根据桂教基建【1997】083号文件规定，学校无偿给每位具有博士学位的教师提供一套70-90平方米的住房，在其从事教学、科研工作满10年后该住房产权归个人所有。广西师范大学师政总后[1998]3号文件规定，凡在1998年已获得博士学位的毕业生，要求参加全额集资建房的，免交此次建房的80平方米建筑面积建房费。《广西师范大学住房管理办法》（师政[1996]5号）规定，已购买产权（含全产权及部分产权）的住房，五年以后若出售或者出租，只能按当年国家规定的房价、租金，经有关部门评估后出售或者出租给学校；调离本市或者其他原因退房者，住房只能退还给学校……。王杰同志于2015年调入浙江大学工作，为参加当地的福利性分房，主动申请退还已购买的广西师范大学全额集资房，经学校同意，桂林市房改办批准，于2016年2月办理退房手续，同时权属登记部门已将王杰同志的房屋权属证书注销并登记在广西师范大学名下。广西师范大学根据该校文件规定，将王杰同志当年购房总价67320.09元（含王杰同志应享受80平方米学校给予免交的38304元）退还王杰同志，符合政策规定。王杰同志提出广西师范大学口头答应应按3900元/平方米、杂物间按1500元/平方米计算给予其退款，缺乏政策依据，故维持《关于浙江大学王杰教授原购学校集资房办理退款事宜的情况说明》。为此，原告仍不服，遂向法院提出诉讼，恳请法院支持起诉讼请求。 另查明，广西九信房地产土地评估有限公司对位于桂林市七星区房屋及杂物间房地产价值进行评估，房屋住宅评估价为684311元，杂物间评估价为40156元，合计房屋总价为：724467元；评估费7200元。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案是广西师范大学全额集资建房，不适用商品房买卖合同的法律规定。原告参与广西师范大学全额集资建房，并与广西师范大学签订的《集资建房协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据广西壮族自治区教育委员会《关于对普通高校具有博士学位的教师优惠提供住房的通知》（桂教基建【1997】083号）文件的规定，原告享有80平方米的免交建房费的优惠，同时还享受博士住房补贴38304元，实际交付购房款29016.09元，取得了位于桂林市七星区全产权住房一套。原告调入浙江大学工作，为参加当地的福利性分房，原告主动申请退还已购买的广西师范大学全额集资房，是基于重复享受福利性分房而办理的退房手续，否则原告不可能购买浙江大学的福利性住房。现权属登记部门已将原告的房屋权属证书注销并登记在广西师范大学名下，根据广西师范大学《关于我校博士毕业生住房分配及参加全额集资建房等有关问题的通知》第四条“凡中途调离我校的，学校收回其原集资的住房，退还其本人当年原交的集资房款部分，但不计息”的规定，故广西师范大学有权收回该房屋，并按当年原告交纳的购房款29016.09元及博士住房补贴38304元一并退还原告，符合法律、法规及相关政策性规定。原告要求按广西九信房地产土地评估有限公司的房屋评估价格要求广西师范大学返还退房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、被告广西师范大学返还原告王杰的房屋价款67320.09元；二、驳回原告王杰的其他诉讼请求。本案收取案件受理费13600元（原告已预付该院6800元，尚欠6800元），评估费7200元，合计20800元，由原告负担19317元，被告负担1483元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，2002年4月12日，上诉人王杰参加广西师范大学教职工全额集资建房，并与广西师范大学签订了《集资建房协议书》。《集资建房协议书》是依据《广西壮族自治区集资建房管理暂行办法》区人民政府[96]40号文件精神签订，是当事人真实意思表示，符合国家政策规定。《集资建房协议书》明确，“根据区人民政府[96]40号文规定，职工集资建房已享受国家、政府部分优惠补贴，也属于政府改善职工住房的一种方式、不等同于商品房。因此，依据桂林市住房管理条例和集资房政策规定，每户职工只能享受一次房改优惠政策，凡参加我校集资建房的教职工（含夫妻一方在校外租、购住房者），在新房交付使用之前，必须退还原购（租）住房，并到有关部门办理退房手续”。2006年，王杰调离广西师范大学，2015年调入浙江大学工作，因参加当地的福利性分房，主动申请退还已购买的广西师范大学全额集资房，经学校同意，桂林市房改办批准，于2016年2月办理退房手续。同时权属登记部门已将王杰同志的房屋权属证书注销并登记在广西师范大学名下。之后，王杰与浙江大学签订《浙江省省直单位公有住房买卖协议书》，购买了位于“港湾家园4幢2单元1001室”房屋一套。王杰与广西师范大学上述购房、退房是政策调整范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。王杰诉称其与广西师范大学达成案涉房屋的买卖协议，即无事实依据，也无政策依据。 综上所述，上诉人王杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处理不当应予纠正。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初711号民事判决； 二、驳回王杰的起诉。 王杰已交一审案件受理费6800元，退还王杰（一审原告），评估费7200元，由上诉人王杰负担。二审案件受理费11117元，本院予以退还上诉人王杰。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年七月八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰