重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初3332号原告（反诉被告）:重庆蕴鸥地产有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道88号，统一社会信用代码9150022308241672XP。法定代表人：谢永强，总经理。本诉原告委托诉讼代理人：徐翔，重庆百君律师事务所律师。反诉被告委托诉讼代理人：王敏，公司员工。反诉被告委托诉讼代理人：徐翔，重庆百君律师事务所律师。被告（反诉原告）:项涛，男，汉族，1984年1月27日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：姚文彬，重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。第三人：刘然，男，汉族，1989年11月4日出生，住重庆市潼南区。原告（反诉被告）重庆蕴鸥地产有限公司（以下简称蕴鸥地产公司）与被告（反诉原告）项涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蕴鸥地产公司的委托诉讼代理人徐翔、王敏，被告项涛（反诉原告）到庭参加了诉讼，第三人刘然经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告蕴鸥地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除本诉原告蕴鸥地产公司与本诉被告项涛签订的《商铺租赁合同》，并立即清洁房屋后将房屋返还蕴鸥地产公司；2、判决本诉被告项涛向本诉原告蕴鸥地产公司支付房屋租金从2017年3月15日至2020年3月14日的租金102375元及2020年3月15日至返还房屋之日按合同约定计算租金，并支付违约金，其计算方法是以每季度应付而未付的租金为基数，按每日千分之一的标准计算至付清之日止；3、判决本诉被告项涛立即向本诉原告蕴鸥地产公司支付违约金暂计22158元（具体以剩余租赁年限租金总额10%进行计算，暂计6个月）；4、本诉被告项涛承担本案诉讼费。事实及理由：2017年蕴鸥地产公司、项涛签订了《商铺租赁合同》，约定项涛租赁蕴鸥地产公司位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道X号X幢附X的房屋，建筑面积73.86平方米。合同主要条款如下：租赁期限自2017年3月15日至2020年3月14日止；租金第一年为11079元，第二年为44316元，第三年为46980元。其中第2.3条约定，项涛应在2017年12月14日前7个工作日内向原告支付前12个月的租金11079元。第3.2条约定，双方同意在上述租赁期内，租金按3个月为一期进行预付结算，下一期租金由项涛在上一期租赁期满前7日内向蕴鸥地产公司一次性支付。合同签订后，蕴鸥地产公司将涉案商铺交付项涛使用，截至目前，项涛并未支付任何租金给蕴鸥地产公司。另根据租赁协议第9.1条约定，在租赁期内，若因项涛未能按时足额结清当期租金，应以当期应付租金总额为基数，自应付之次日起，按每日千分之一向蕴鸥地产公司支付违约金。欠租达15天的，蕴鸥地产公司有权单方解除合同收回商铺并没收保证金，项涛在收到解除合同通知书之次日无条件退场。综上，原告认为项涛应支付拖欠的费用及利息损失，以及解除合同后退场，故诉至法院，请求判令如诉称。本诉被告项涛辩称，2017年3月15日蕴鸥地产公司、项涛签订了《商铺租赁合同》，蕴鸥地产公司于2017年3月27日将涉案商铺交付给项涛属实，但涉案商铺从一开始就漏水，致使餐厅无法经营，蕴鸥地产公司存在违约行为，本诉被告项涛不同意支付租金及违约金。反诉原告项涛向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告蕴鸥地产公司退还反诉原告保证金11079元；2、反诉被告蕴鸥地产公司向反诉原告项涛支付装修损失费735元和营业损失费82425元，除渣费、水电押金、物业服务费、预收代收电费、预收物业服务费、天然气安装费、餐饮培训费共计13836.2元；3、反诉被告蕴鸥地产公司承担诉讼费、鉴定费。事实及理由：涉案商铺交付后，项涛将其作为餐厅经营餐饮，请了工人对涉案商铺进行装修。但该商铺从一开始就漏水，致使餐厅无法经营至今。项涛多次找蕴鸥地产公司协商，蕴鸥地产公司仅同意支付几千元，为此项涛曾报警。项涛申请对涉案商铺装修费和营业损失费进行鉴定，鉴定结论系装修损失费为735元，营业损失费为82425元。现为了自身利益，提起反诉，请求判令如诉称。反诉被告蕴鸥地产公司辩称，涉案商铺漏水属实，但漏水系项涛对商铺进行装修造成的，并非商铺质量问题。项涛经营了一段时间，并转租给他人经营一段时间，证明漏水面积很小，并不是不能经营,应由项涛自己承担损失。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，蕴鸥地产公司（甲方）与项涛（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同第一条1.1约定，“甲方将位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道X号X幢附X作为本合同的租赁标的租给乙方做餐饮经营。”合同第二条2.1约定，“租赁年限3年，自2017年3月15日起至2020年3月14日止。”合同第二条2.3约定，“乙方应在2017年12月14日前7个工作日内向甲方支付前12个月的租金，共计11079元。”合同第三条3.1约定，“商铺使用过程中的费用为租金，具体费用如下：2017.3.15-2018.3.14的月租金合计3693元，年租金为11079元；2018.3.15-2019.3.14的年租金合计44316元；2019.3.15-2020.3.14的月租金合计3915元，年租金为46980元，3年合计102375元。”合同第四条4.1约定，“乙方在签订本合同时须向甲方缴纳履约保证金￥11079元……”合同第八条8.1约定，“乙方不得转租商铺，若乙方私自转租本商铺和整体改变商铺用途，甲方有权立即解除本合同并没收保证金……”合同第九条9.1约定，“在租赁期内，如因乙方未能按时足额结清当期租金，乙方应以当期应付租金总额为基数，自应付之次日起，按每日千分之一向甲方支付违约金。乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金，乙方在收到解除合同通知书之次日无条件退场，否则，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。”9.3约定，“无法定原因乙方不得擅自解除合同，若因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付本合同期内剩余租赁年限租金总额10%的违约金，违约金总额不低于6个月房屋租金。”5.4条约定，“乙方退房时商铺内所增设在建筑结构上的附属设施经甲方同意可以不拆除，否则应当恢复原状，可移动的实施设备除外。”2017年3月21日，蕴鸥地产公司向项涛出具收据一张，载明“兹收到项涛交来X幢附X（履约保证金）￥11079.00元”，并盖有重庆蕴鸥地产有限公司财务专用章。2017年3月27日，涉案商铺交付给项涛，项涛在收楼书上签字捺印。之后项涛对涉案房屋进行装修，经营农伕大排档餐饮。2017年12月17日，重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司中央公园物业中心向农伕大排档出具“关于农伕大排档整改工作的函”。根据项涛提供的视频资料，显示涉案商铺有漏水情况。蕴鸥地产公司认可涉案商铺存在漏水的情况，但认为漏水面积很小。涉案商铺交付给项涛后，项涛未向蕴鸥地产公司交付租金。2018年8月26日项涛将涉案商铺转租给第三人刘然，并收取了转让费4万元。本案审理过程中，项涛申请对涉案商铺因漏水造成的装修损失及从2017年3月15日至2018年8月26日期间的营业损失进行鉴定。经重庆渝证资产评估房地产土地估价有限公司评估，涉案商铺因漏水造成的装修损失为735元；涉案商铺因漏水在上述期间不能正常营业而造成的营业损失为82425元。另查明，项涛于2020年4月29日已将涉案商铺移交给新鸥鹏物业管理（集团）有限公司中央公园物业中心。本院认为，蕴鸥地产公司、项涛签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。项涛已于2020年4月29日交还了涉案商铺，租赁合同已到期，故蕴鸥地产公司主张解除合同，交付商铺的诉讼请求，已实际履行，本院不予支持。就本诉原告主张所欠租金和承担违约金的问题，作为承租人的项涛未按约支付租金，存在违约行为，涉案商铺有漏水的事实，至2017年12月涉案商铺尚未整改完善，蕴鸥地产公司提供的租赁物涉案商铺存在瑕疵，加之新冠肺炎疫情期间经营困难，双方签订的合同期限到2020年3月14日止，项涛于2020年4月29日向蕴鸥地产公司交付涉案商铺，不存在解除合同的情形。故本院对蕴鸥地产公司主张的逾期交付租金和导致合同解除两项违约金不予支持，另酌情减少租金，结合本案的具体情况，酌情减少租金15000元。蕴鸥地产公司辩解系项涛装修不当导致漏水，但未提供相关证据证明，对该辩解意见，本院不予采纳。反诉原告项涛主张蕴鸥地产公司退还保证金，因双方签订的租赁合同约定，“若乙方私自转租本商铺和整体改变商铺用途，甲方有权立即解除本合同并没收保证金”，“乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金”，项涛存在欠付租金和转租的违约行为，故对反诉原告项涛要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告项涛主张涉案房屋因漏水造成的装修损失，因双方签订的租赁合同约定退房时在建筑结构上的附属设施蕴鸥地产公司同意可以不拆除，并未约定对添附的装修需由蕴鸥地产公司支付费用，现涉案商铺已交还给蕴鸥地产公司，项涛不用进行修复，故对于项涛的该诉讼请求，本院不予支持，但因漏水造成了项涛的装修损失属实，故鉴定漏水导致的装修损失的鉴定费用8000元应由蕴鸥地产公司承担。反诉原告项涛主张漏水造成的营业损失，蕴鸥地产公司不予认可，应由项涛举证证明营业损失系因漏水所致，因项涛在本案中举示的证据不足以证明因漏水导致不能正常营业，且项涛将商铺转租给第三人刘然后，刘然亦进行了经营。本案鉴定的是涉案商铺因漏水不能正常营业而造成的营业损失，故对该鉴定意见本院不予采纳，因此，对于反诉原告主张因漏水造成2017年3月15日至2018年8月26日期间营业损失的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告项涛主张除渣费、水电押金、物业服务费、预收代收电费、预收物业服务费、天然气安装费、餐饮培训费，因项涛未提供证据证明系蕴鸥地产公司违约致上述损失及其支付了该部分费用，应承担举证不能的后果。故被告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项涛于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）重庆蕴鸥地产有限公司支付自2017年3月15日至2020年4月29日的租金93166.5元；二、驳回原告（反诉被告）重庆蕴鸥地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）项涛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3646.5元，反诉案件受理费1230.7元，合计4877.2元，由被告（反诉原告）项涛负担3359.9元，原告（反诉被告）重庆蕴鸥地产有限公司负担1517.3元。鉴定费16000元，由原告（反诉被告）重庆蕴鸥地产有限公司负担8000元，被告（反诉原告）项涛负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  徐       旭人民陪审员  周   南   昌人民陪审员  王   宇   明二〇二〇年七月十七日法官 助理  员杜雯雯书记员屈缋