四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川14执异4号 异议人（被执行人）：仁寿宇曦置业有限公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 申请执行人：成都欧尚超市有限公司，住所地四川省成都市金牛区。 法定代表人：张晖，董事长。 委托诉讼代理人：王向辉，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高茵，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 被执行人：四川宇曦置业有限公司，住所地四川省成都市青羊区。 法定代表人：田和川，经理。 本院在执行成都欧尚超市有限公司（以下简称欧尚公司）与仁寿宇曦置业有限公司（以下简称仁寿宇曦公司）、四川宇曦置业有限公司（以下简称四川宇曦公司）租赁合同纠纷一案中，裁定查封被执行人仁寿宇曦公司名下的土地、房产，被执行人仁寿宇曦公司认为本院查封涉案土地使用权侵害了其与商品房购房人的合法权益，向本院提出异议，要求解除对其名下六宗土地使用权的查封。本院受理被执行人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 被执行人仁寿宇曦公司称，案涉土地异议人已开发建设完毕，取得了预售证并竣工验收合格，其中土地证号为仁国用（2013）第××号的宗地上所开发的房屋122044.9平方米，异议人在法院查封前就已进行了销售并已交付给购房人；土地证号为仁国用（2014）第××号、仁国用（2014）第××号宗地上的房屋此前因其他案件执行已经拍卖，该土地中的部分土地使用权已经随商品房的出售、拍卖而转移给买受人，法院查封将造成已购买、拍卖案涉土地上商品房的买受人无法办理不动产权证，严重侵害商品房购房人的合法权益；仁寿县政府此前已就异议人所开发项目遗留问题成立了专门工作小组，法院查封前述土地使用权，将会导致工作小组工作停滞，激化社会矛盾，可能诱发购房人进行群体诉讼、集体上访，影响社会稳定。同时，执行法院已查封异议人284套房屋，其中126套房屋已在仁寿县房管局进行了房屋价格销售备案，备案价总值已高达2.3655亿元，另158套房屋虽以在建工程方式进行了抵押，但按市场价核算其价值也高达5300万元，故法院查封的284套房屋总价即使扣除其所担保的债权约1.3亿元，剩余房屋价值已经完全足以覆盖本案申请执行人的申请执行金额40634490.49元。故执行法院查封土地使用权的执行措施已经超标的，并将致使异议人和房屋购买人的合法权利受到侵害，请求法院解除异议人名下位于四川省眉山市仁寿县的六宗土地使用权［仁国用（2013）第××号、仁国用（2016）第××号、仁国用（2016）第××号、仁国用（2016）第××号、仁国用（2014）第××号、仁国用（2014）第××号］的查封。 为支持其异议主张，异议人仁寿宇曦公司向本院提交了《中央国际广场房源已销并签约明细（截止到2020年1月）》，部分《商品房买卖合同摘要》，郴州市中级人民法院（2017）湘10执异109号执行裁定书，丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603执异97号执行裁定书（以上材料均系打印件），本院（2018）川14执恢67号之二、（2018）川14执恢67号之三执行裁定书等证据材料（后面两份材料均系复印件）。 申请执行人欧尚公司称，一、仁寿宇曦公司所述售出的案涉房屋尚未办理过户登记及预告登记，案涉房屋仍登记在仁寿宇曦公司名下，仁寿宇曦公司目前所提供的证据，不能证明案涉房屋的购房人符合最高法院有关执行异议司法解释中“排除执行”情形的要件，不能对抗法院对案涉房屋和土地的查封行为。二、仁寿宇曦公司所述拍卖土地证号为仁国用（2014）第4608、4607号宗地上的案涉房屋，拍卖流拍后仅就其中一部分房产进行了抵债，尚有较多房产并未被拍卖或抵债，同时申请执行人已向法院申请查封该抵债部分房屋内的装修和设备，故申请执行人有权对案涉房产和土地进行查封。三、根据申请执行人从仁寿县不动产登记中心调取的资料，登记在仁寿宇曦公司名下的227套房产中，有7套房屋已被在先查封三轮，并存在抵押权；有101套房屋被在先查封两轮，并存在抵押权；有40套房屋被在先查封一轮，并存在抵押权；还有79套房屋虽未被查封，但存在被抵押的情况，故鉴于案涉财产存在多轮查封及被抵押的情形，即使查封了上述财产，申请执行人依据仲裁裁决所应享有的合法权益仍然难以实现，在申请执行人的权益较难实现的情况下，申请执行人就查封的不动产所享有的份额并未超过执行标的额。综上所述，申请执行人欧尚公司认为查封案涉土地使用权的执行措施符合相关法律及司法解释的规定，应当予以维持，请求驳回仁寿宇曦公司的执行异议。 为证实其答辩主张，申请执行人欧尚公司向本院提交了2020年6月2日从仁寿县不动产登记中心调取的仁寿宇曦公司的土地登记信息和房产信息（复印件），最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书、（2017）最高法民申4582号民事裁定书、（2018）最高法民终172号民事判决书（打印件）等证据材料。 经审查查明，欧尚公司与四川宇曦公司、仁寿宇曦公司租赁合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会于2019年12月26日作出（2019）沪贸仲裁字第1254号裁决书，责令四川宇曦公司、仁寿宇曦公司向欧尚公司支付经济损失、违约金、仲裁费合计人民币40,282,022.79元，因四川宇曦公司、仁寿宇曦公司未履行其义务，欧尚公司向本院申请执行。 本院于2020年4月13日作出（2020）川14执70号执行裁定：“查封、冻结、扣押被执行人四川宇曦置业有限公司、仁寿宇曦置业有限公司银行存款4100万元或相应价值的财产。”2020年4月22日，本院向仁寿县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求其协助查封被执行人仁寿宇曦公司名下的土地、房产，并附了查封财产清单。查封财产清单载明，查封被执行人仁寿宇曦公司名下仁国用（2013）第××号，仁国用（2016）第××号、3875号、3876号和仁国用（2014）第××号、4608号共计六宗土地，以及被执行人仁寿宇曦公司名下房产227套（其中现房148套，期房79套）。仁寿县不动产登记中心于2020年6月29日签收协助执行通知书和执行裁定书，并于2020年7月10日回复本院：“你院案号（2020）川14执70号要求查封宇曦名下的土地、房产。①仁国用（2014）第××号、仁国用（2014）第××号，已由仁寿法院协助文书（2017）川1421执402号裁定转移，土地使用权及所对应房产已发生转移，无法协助查封。②经与承办法官沟通，仁国用（2016）第××号不执行查封。因眉山中院已先下达协助文书（2020）川14执恢11号之一、（2018）川14执恢67号之一，将监证0211172转移给向斌，该房产对应的土地（2016）第3874号。但因土地需合宗才能进行分摊且土地上有查封原因，建筑对应的土地暂未进行分摊。③附件序号149-227号（仁建00720157）属于期房，未办理首次登记，已和承办法官沟通向住房保障信息中心下达文书进行房源预查封，我中心系统没有执行查封。”本院还于2020年6月29日向仁寿县住房保障信息中心送达了（2020）川14执70号协助执行通知书和执行裁定书。 另查明，仁国用（2013）第××号土地使用权已于2019年11月15日抵押给达州市通州区金坤小贷有限公司。仁国用（2016）第××号由于企业借贷纠纷，于2018年11月14日被北京市朝阳区人民法院查封。仁国用（2016）第××号、3876号土地使用权于2016年8月19日被抵押给仁寿县农村信用合作联社，并因企业借贷纠纷，于2018年11月14日被北京市朝阳区人民法院查封。 2019年10月22日，本院作出（2018）川14执恢67号之二执行裁定：“一、将被执行人仁寿宇曦置业公司名下位于仁寿县文林镇仁寿大道二段9号‘中央国际’负一层仁房权证监证字第××号房产中的6××2号、6××1号、6××2号抵偿债务人2174万元，以上房产所有权自本该裁定送达申请执行人向斌时起转移；二、申请执行人向斌持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；三、对被执行人仁寿宇曦置业有限公司名下位于仁寿县文林镇仁寿大道二段9号‘中央国际’负一层仁房权证监证字第××号房产中的6001号继续查封。”仁房权证监证字第××号房产中的6001号、6××2号、6××1号、6××2号对应的土地使用权证号为仁国用（2016）第××号。 2017年11月30日，仁寿县人民法院作出（2017）川1421执402号之二执行裁定，确认原仁寿宇曦公司所有的位于仁寿县（权证号为：监证0198967）房产所有权及相应的其他权利归买受人梅海霞，2栋1单元11楼3号（权证号为：监证0198966）房产所有权及相应的其他权利归买受人曹翠华，并向仁寿县不动产登记中心及房管局发出了要求协助办理产权转移的（2017）川1421执402号协助执行通知书，仁寿县不动产登记中心已于2017年12月4日签收该协助执行通知书。上述房屋对应的土地使用权证号分别为仁国用（2014）第××号和第4608号。 在本院查封的227套房屋中，148套现房在本院查封前已分别有1-3个查封，且其中111套房屋在本案查封前已被设定抵押；余下的79套期房本案虽为首查封，但均已被设定抵押。 还查明，异议人所提交的商品房买卖合同摘要涉及商品房买卖合同签约备案时间跨度从2013年到2019年，房产用途均为商业，房产面积从几个平方到一百多平方，房屋单价从2000多到30000多每平方米均有，但多数单价在10000元/平方米以内。 以上事实，有上海国际经济贸易仲裁委员会（2019）沪贸仲裁字第1254号裁决书，仁寿县人民法院（2017）川1421执402号之二执行裁定书和协助执行通知书及送达回证，本院（2020）川14执70号执行裁定书和协助执行通知书及送达回证、（2018）川14执恢67号之二执行裁定书，向仁寿县不动产登记中心调取的仁寿宇曦公司的土地登记信息和房产信息，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，查明事实表明，本院虽要求仁寿县不动产登记中心协助查封异议人名下六宗土地，但仁国用（2014）第××号和第4608号土地上的房屋及仁国用（2016）第××号土地上的部分房屋在本院查封前已经被司法拍卖或抵债，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”则上述拍卖或抵债房屋占用范围内的建设用地使用权已一并转让，虽然上述拍卖或抵债房产尚未完成物权变更登记，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”上述房产及其占用范围内的建设用地使用权权利人已经发生变更，法院执行不能查封案外人财产，仁寿县不动产登记中心也回复本院未协助查封上述房产所在土地的土地使用权，则本院的查封行为对上述房产买受人及接受抵债的人并未产生限制其权利的后果；且即使相关房产买受人及接受抵债的人认为其权利受到侵害，其也可自行主张权利，无需异议人仁寿宇曦公司代其主张权利。 对于仁寿县不动产登记中心已经协助查封的仁国用（2013）第××号、仁国用（2016）第××号和3876号土地使用权，均已被设定抵押，且仁国用（2016）第××号和3876号土地使用权已被北京市朝阳区人民法院另案在先查封，上述土地使用权在扣除抵押优先受偿金额和在先查封金额后是否还有剩余、剩余多少，异议人并未提交相关证据。 关于本院查封的227套房屋是否已足够申请执行标的的问题，异议人提出本院查封的284套房屋总价高达约2.9亿元，一则查明事实表明本院只查封了227套房屋，二则本院所查封的227套房屋均存在抵押、在先查封等情况，在考虑其价值时应当对抵押金额、在先查封金额予以扣除，异议人所提交的商品房备案合同等证据不足以证实上述房产剩余价值超过本案申请执行标的。 综上所述，异议人的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人仁寿宇曦置业有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 高 萍 审判员 李建伟 审判员 蒋 毅 二〇二〇年七月二十八日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。