贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初209号原告：吴某，女，2003年4月3日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：娄某，女，1976年12月19日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区，系原告吴某母亲。原告：娄某，详细身份信息见法定代理人娄某处。二原告委托诉讼代理人：李康丽，贵州珉谦律师事务所律师，执业证号：15201201711693539，特别代理。被告：俞长虹，男，1979年6月23日出生，汉族，户籍所在地福建省将乐县，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。本院受理的原告吴某、娄某诉被告俞长虹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄某及原告吴某、娄某的委托诉讼代理人李康丽到庭参加诉讼，被告俞长虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告吴某、娄某诉请：1、依法解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；2、被告向原告支付租金72000元；3、被告向原告支付违约金145800元；4、被告向原告支付水、电费等5000元；5、被告向原告支付律师费12000元。事实及理由，原告娄某与原告吴某系母女关系，2018年8月20日，原被告之间签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市观山湖区甲秀北路北大资源梦想城7A04-9-15、9-16号房屋出租给被告，租赁期限自2018年9月1日至2028年8月31日止，租金为每月4500元，押一个月付一年，且约定被告应当在每年的9月1日前交付次年租金，逾期不交的，按每日300元的标准向原告支付违约金，但合同签订后，原告按约交付了房屋，被告却一直欠付租金，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告俞长虹未向本院提交书面答辩意见，但其在庭后向本院发表意见称，去年我没有欠原告那么多房租，是原告单方面欠搭隔板的人没有给钱，我不欠原告房租所以我不承担违约金，律师费不是我的责任我不承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，现依据依法确认的证据，认定事实如下：涉案的位于贵阳市观山湖区北大资源·梦想城第7-Ｓ04，7-Ａ04栋（Ａ04）1单元9层15号、16号房屋系原告娄某、吴某所有，娄某系吴某之母。2018年8月20日原告娄某与被告俞长虹签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，租期自2018年9月1日起至2028年8月31日止，租金4500元每月，54000元每年，双方采取押一个月付一年的付款方式，考虑到被告的装修成本，第一年的房租按季度支付，合同签订之日，被告即交付原告一个季度的租金13500元；被告每年9月1日前交付次年房屋租金，逾期不交的，被告同意每超出1日，按300元／日支付违约金；协议签订之前，被告须交付原告保证金4500元；钥匙原告于2019年9月1日移交给被告；被告租赁期间，物业管理费、电费、水费、宽带费、有线费等一切房屋产生的费用，由被告承担，并由被告自行缴纳。其中，合同第十二条其他约定载明：“1、本公寓租赁期从2018年9月1日起开始计算，但考虑乙方（被告俞长虹）需对房屋进行装修，故从2018年9月日至2018年12月31日不计算租金，租金从2019年1月1日起开始计算。2、本公寓租金按年支付，考虑乙方第一年的装修成本，故第一年的房屋（即2018年9月1日起至2019年8月31日按季度支付。）”合同第一页的背面，原被告双方有手写约定：“双方约定：隔板及铝合金的费用由乙方（被告俞长虹）先行付给装修队伍，从第一年的房租内进行抵扣到剩壹个月押金肆仟伍佰元后，乙方才继续按合同约定支付房屋。合同期满前两个月，如果双方有意愿续租，可另行谈判，甲方承诺同等条件下乙方可优先续约。”并且有“甲方：娄某。2018年8月20日”字样签字和摁印、“乙方：俞长虹。2018年8月20日”字样签字和摁印。合同签订后，被告并未按约向原告支付房租并履行其他合同义务。原告多次追讨未果向本院起诉，本院立案受理后，为减少双方当事人产生的损失，双方一致请求本院就解除合同、房屋腾退、水电费缴纳等内容进行调解，本院于2020年5月22日作出（2020）黔0115民初209号民事调解书，调解书主文为：一、解除原告娄某与被告俞长虹于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告俞长虹于2020年6月12日前将位于贵阳市观山湖区甲秀北路北大资源梦想城7A04-9-15、9-16号房屋腾空后退还原告娄某、吴某，并且承担2020年5月31日前述房屋产生的水、电费；逾期未腾退的，原告娄某、吴某可自行腾空并处理房屋内所有物品，产生的费用由被告俞长虹负担。原告在庭后向本院称被告俞长虹仅支付了隔板费5000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、不动产权查询单、商品房买卖合同、房屋租赁合同、（2020）黔0115民初209号民事调解书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告俞长虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质证、辩论权利的放弃。原告的第一项诉请（依法解除原告与被告间的房屋租赁合同关系）、第三项诉请（被告向原告支付水、电费等5,000元）已进行调解，故不再继续处理。因原被告双方在合同背面就租金的支付达成了新的约定，故被告是否违约就应当考察被告是否向隔板方和铝合金方足额支付款项。被告向本院提交了3份微信付款凭证复印件（2019年1月1日转给窗帘布炎热零度15,000元；2019年3月27日转给专业现浇隔层，奉三三10,000元；2019年12月23日转给专业现浇隔层，奉三三10,000元）及1份支付宝付款复印件（2019年11月12日转给张小东3,000元），表明其按照前述约定向隔板（专业现浇隔层，奉三三）和铝合金（窗帘布炎热零度、张小东）支付了38,000元材料、劳务等费用，并且被告称还另行支付了2,000元现金给搭隔板的人员，被告称自己支付的40,000元应当抵扣房租。本院认为，被告提交该组材料试图表明其履行了部分付款义务，但被告提交的材料都是不能与原件核对一致的复印件，且被告提交的付款凭证付款时间跨度长达一年，其亦未提交付款对象的其他身份证明材料以佐证其确实为被告提供了隔板和铝合金服务，故被告提交的该组材料并不足以证实其履行了部分付款义务，被告称自己已支付部分租金的意见本院不予采纳，原告自认的5,000元本院予以采纳。被告未向原告足额支付房租，应当承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告诉请解除合同已经调解，不再处理，原告诉请被告向其支付租金本院予以支持。根据《房屋租赁合同》，涉案房屋的租金从2019年1月1日起开始计算，截止调解书确定的合同解除之日2020年5月22日，共计16个月零22天，按每月4,500元计算，被告应付租金为4,500元×16个月+（4,500元÷30天）×22天-5,000元=70,300元，原告超出部分的诉请本院不予支持。关于违约金，被告向本院称其并不应当承担违约金，本院认为，被告逾期支付房租，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，但是《房屋租赁合同》约定的300元每日的违约金标准过高，本院酌情调整为欠付金额的20%，即70,300元×20%=14,060元，原告诉请中超出部分本院不予支持。关于律师费的诉请，《房屋租赁合同》并未约定在一方违约情况下律师费的支付，故原告关于律师费的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告俞长虹于本判决生效之日起三日内向原告娄某、吴某支付欠付房租70300元、违约金14060元，合计84360元；二、驳回原告娄某、吴某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2511元（原告预交），由原告负担娄某、吴某1654元，由被告俞长虹负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年七月三日书记员  高林峪