福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初5962号 原告：福建省长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道体育街134号，统一社会信用代码91350500717388049J。 法定代表人：庄能辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王磊、赵一鸣，福建闽翔律师事务所律师。 被告：吴连白，男，汉族，1970年3月4日出生，住福建省晋江市。 原告福建省长冠物业管理有限公司与被告吴连白物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：判令被告立即支付原告物业服务费8402.59元、公摊水电费1543元，并以上述拖欠费用为基数自2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际付款之日止。事实与理由：被告系晋江市灵源街道灵水社区灵秀家园3-1802业主。原告于2013年8月15日与灵源街道办事处签订《安置房小区前期物业服务合同》。因灵秀家园业主产期拖欠物业服务费、公摊水电费，导致原告无法继续经营，于2018年1月1日退出该小区。被告尚欠2015年9月20日—2017年12月31日的物业服务费8402.59元、2015年4月—2017年11月的公摊水电费1543元。原告公司的物业资质等级为一级，在该小区提供的服务标准为三级。 被告辩称，根据我国《物权法》规定，物业交房给业主应提供一书两表，且不能将存在质量问题的房屋交给业主。但原告将不具有交房条件的房屋交付给被告，造成被告生活困扰，被告有权拒交物业服务费。原告未完全履行物业服务合同中的约定义务，且未经业主同意私自将公共区域租赁给家居公司赚取广告费用，将广告所产生的电费纳入业主公摊电费中，已然违反《物业管理条例》，被告有权拒绝缴纳物业服务费。被告未与原告签订物业服务合同，原告起诉的金额应提供账目供被告核对，如公摊水电费如何计算。收取物业服务费应提供相应级别的“三级”标准服务，原告服务不到位，房屋漏水也不予处理，未实施封闭式管理，未对外来车辆及人员进行登记管理，门禁、栏杆损坏未修理，电梯未按时保养，已构成根本性违约，被告有权行使先履行抗辩权，有权拒绝缴纳物业服务费。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.名称变更登记通知书、营业执照副本、资质证书各一份，证明原告主体适格，原告具备一级物业服务企业的资质；2.《晋江市安置房小区前期物业服务合同》《灵源街道安置小区前期物业服务合同补充协议》《灵源街道安置小区前期物业服务合同补充协议（二）》《灵秀家园前期物业服务协议》、安置房户型清单和晋江市世纪大道南拓（灵源段）项目选房安置选房通知书复印件各一份，证明原告系灵秀家园小区的物业服务企业，合同约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月.平方米，店面的物业服务费标准为1.5元/月.平方米，业主应于每月15日前支付物业服务费，未按时足额支付物业服务费应当按银行同期利率标准向原告支付违约金，被告系涉案房屋业主，原告为被告提供物业服务至2017年12月31日止。被告质证认为，原告未按照合同约定的三级标准管理，不应按三级标准收费；原告未提供详细的费用清单，无法证明被告所欠费用；原告违约在先，无权要求支付违约金。被告向本院提供如下证据：1.照片三十七张，证明原告服务未到位；2.收款凭证三张，证明原告收取被告200元水电周转金、767.7元土渣清运费、2014年3月15日—2015年3月14日的一年物业费3070.8元（按255.9平方米计算1.2元/月.平方米）；3.电费公摊计算方式三张，证明原告公示标准不明确。原告质证认为，对该证据的表面真实性无异议，但与本案无关，不能成为被告拒缴物业费的理由。本院认为，原、被告提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳并作为定案依据。 在审理过程中，因原告对本院有关该小区管理人员配备是否到位、是否实施封闭式管理、公共设施损坏是否及时维修、是否对宠物狗出台管理制度、是否对外提供广告出租供电等收费项目等问题询问，均无法给予明确答复并称无法查找到相关记录，经本院明确释明后，原告在本院指定期限内未向本院提交原告在该小区提供物业服务过程中所有相关收益、支出、费用情况及管理制度、员工配备等任何证据。 经庭审举证、质证和认证，对本案的事实作如下认定:被告系晋江市灵源街道灵水社区灵秀家园3-1802业主（面积255.9平方米）。原告于2013年8月15日与灵源街道办事处签订《安置房小区前期物业服务合同》《灵秀家园前期物业服务协议》，后签订《灵源街道安置小区前期物业服务合同补充协议》《灵源街道安置小区前期物业服务合同补充协议（二）》，约定原告为被告提供三级物业服务标准，时间为2013年8月15日—2017年12月31日，被告每月应付物业服务费按1.2元/平方米计算。 本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，合法有效，受法律保护。原告要求被告支付2015年9月20日—2017年12月31日物业服务费8402.59元的诉讼请求，经本院明确向原告释明“向本院提交原告在该小区提供物业服务过程中所有相关收益、支出、费用情况及管理制度、员工配备等证据”，原告未能提供任何证据，依法应由其承担举证不能的不利法律后果，本院酌定由原告自行承担30%的不利法律后果，扣除上述相应比例的款项，予以部分支持5881.81元。原告要求被告支付2015年4月—2017年11月的公摊水电费1543元的诉讼请求，拒不提供证据证明其水电费的公摊范畴、缴纳的公摊水电费用以及业主分摊的合理计算方式，且无合同约定可供参照，本院不予支持。原告要求支付违约金的诉讼请求，因存在原告服务诸多不到位等违约情况，被告有权行使先履行抗辩权，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告吴连白应于本判决生效之日起十日内支付给原告福建省长冠物业管理有限公司物业管理费5881.81元； 二、驳回原告福建省长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费72元，因适用简易程序减半收取36元，由原告福建省长冠物业管理有限公司负担11元，由被告吴连白负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  许艺珊 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。