江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1233号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市市政工程管理处，住所地：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：刘家平，该管理处处长。 委托诉讼代理人：李乐庆，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：西湖区二七南路云境小厨餐饮店，住所地：江西省南昌市西湖区。 经营者：聂小泉。 委托诉讼代理人：徐爽，江西青仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵木华，江西青仁律师事务所律师。 上诉人南昌市市政工程管理处（以下简称市政工程管理处）因与被上诉人西湖区二七南路云境小厨餐饮店（云境小厨餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 市政工程管理处上诉请求：一、请求法院依法变更一审判决第一项为：确认市政工程管理处与云境小厨餐饮店签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》于2019年10月8日解除；二、请求法院依法撤销一审判决第四项，依法改判为：1.云境小厨餐饮店向市政工程管理处支付单方面解除合同的违约金共计53500元（535000元*10%=53500元）；2.云境小厨餐饮店将其承租的南昌市北京西路XXX号第1-5层资产的东、西面外建外挂式消防楼梯拆除，恢复原东、西面内的消防楼梯以及墙面的门洞；三、本案一审、二审期间的所有诉讼费用（含反诉费用）均由云境小厨餐饮店承担。事实与理由：1.一审法院判决违反了不告不理的原则，属于认定事实错误，云境小厨餐饮店在一审法院起诉的请求是要求法院判决解除合同，并非要求一审法院“确认合同于2019年8月9日解除”，并且在一审的庭审过程中，云境小厨餐饮店也没有变更诉讼请求，故一审法院违反了不告不理的原则。2.一审法院认定事实错误、适用法律错误，本案系云境小厨餐饮店单方违约解除《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》，并非双方协议解除，请求二审法院查清事实并依法纠正一审法院判决。3.一审法院的判决相互矛盾，一审法院既认定了云境小厨餐饮店负有恢复原状的义务，市政工程管理处也依法进行了反诉要求云境小厨餐饮店履行恢复原状的义务，但一审法院又以房屋今后的用途不明为由不支持市政工程管理处的反诉请求，明显错误，请求二审法院予以纠正。综上，一审法院的判决认定事实错误、适用法律错误，为维护市政工程管理处的合法利益，请求二审法院依法判如所请。 云境小厨餐饮店辩称：1.一审法院根据案件事实以及合同的履行情况，对云境小厨餐饮店的诉讼请求进行判决，不存在违反不告不理的情况。云境小厨餐饮店在一审中提出请求法院判决解除合同的诉讼请求是基于云境小厨餐饮店向市政工程管理处送达退租报告，并在收到市政工程管理处的确认回函后提出的，意在请求法院判决解除双方的合同，一审法院在依法查明案件事实的基础上作出了解除合同的判决，并根据合同实际履行的情况将合同解除的时间认定为2019年8月9日，因此一审法院的判决并未超出原审的诉讼请求，一审法院判决解除合同的时间认定正确。2.市政工程管理处要求云境小厨餐饮店将租赁房屋恢复原状的请求无事实及法律依据，云境小厨餐饮店不应当承担恢复原状的责任。云境小厨餐饮店承诺的恢复原状的义务是双方在2010年签订的合同及相关文件中进行了约定，而该合同已于2018年12月31日已终止。租赁期限届满后，云境小厨餐饮店即将租赁房屋返还给市政工程管理处，市政工程管理处已就租赁房屋进行一个签收确认，未对租赁物提出任何异议，表明市政工程管理处已经认可该房屋的现存状态。市政工程管理处在2010年签订的合同终止后，又在南昌市公共资源交易中心网站公开对该房屋租赁进行挂牌招租，云境小厨餐饮店通过该网站披露的信息再次承租，并于2019年2月11日签订了新的承租合同，该合同明确约定租赁标的按照现状出租。一审法院在审理本案时，考虑到租赁房屋外的观光电梯已经很好地附着在建筑物上，可以增加其房屋的使用价值，更有利于市政工程管理处对外招租，同时一审法院依据公平原则已将云境小厨餐饮店的履约保证金用作抵扣进行恢复原状的费用，对此云境小厨餐饮店也认同一审法院的判决并未上诉。在二审审理期间，市政工程管理处已将案涉房屋出租给第三人，且该第三人正在对租赁房屋进行装饰装修，也没有恢复原状的现实可能性。综上所述，市政工程管理处的上诉请求不具有事实依据，于法无据，请求二审法院在查明事实的基础上依法驳回市政工程管理处的全部上诉请求。 云境小厨餐饮店向一审法院起诉请求：1.请求判令解除云境小厨餐饮店、市政工程管理处之间签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》；2.请求判令市政工程管理处立即退还云境小厨餐饮店履约保证金160500元。 市政工程管理处向一审法院反诉请求：1.请求判决云境小厨餐饮店向市政工程管理处支付单方面解除合同的违约金共计53500元；2.请求判决云境小厨餐饮店向市政工程管理处赔偿2个月的租金损失共计107000元；3.请求判决云境小厨餐饮店将其承租的南昌市北京西路182号第1-5层资产的一楼两间房子的顶面拆除，恢复原状；4.请求判决云境小厨餐饮店将其承租的南昌市北京西路XXX号第1-5层资产的东、西面外建外挂式消防楼梯拆除，恢复原东、西面内的消防楼梯以及墙面的门洞；5.请求判决云境小厨餐饮店承担本诉与反诉的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：云境小厨餐饮店实际自2002年起就以南昌玉兔饭庄的名义租赁使用案涉房屋。2010年9月16日，云境小厨餐饮店与市政工程管理处就案涉房屋的租赁事宜签订了一份《市政综合大楼租赁补充协议书》，合同约定市政工程管理处将案涉房屋租赁给云境小厨餐饮店，租赁期限为8年，租期至2018年12月30日止。该合同到期后，市政工程管理处将案涉房产市政综合大楼于南昌市公共资源交易中心公开挂牌招租，云境小厨餐饮店经公开投标继续取得该房屋的承租权。2019年2月11日，市政工程管理处（甲方）与云境小厨餐饮店（乙方）签订了一份《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》，约定：租赁有效期为七年，从2019年2月11日至2026年2月10日止；第一年月租金为53500元，第二年起递增；一方违约应支付相当于年租金总额10%的违约金，如乙方中途退租应支付相当于年租金总额10%的违约金，不足以弥补甲方损失的乙方还应承担赔偿责任；非因一方违约原因，任何一方要求终止本合同，应提前二个月与对方协商。2019年3月7日，云境小厨餐饮店向市政工程管理处交纳了履约保证金160500元。2019年8月9日，云境小厨餐饮店向市政工程管理处发送退租报告，以该地段市政改造导致经营受到严重影响为由，要求解除租赁合同，当日市政工程管理处单位一位部门负责人“王宁”在合同上签名，并注明：按合同办理相关后续事项。2019年10月8日，市政工程管理处向云境小厨餐饮店发送复函，要求云境小厨餐饮店履行合同约定的条款：1.因云境小厨餐饮店单方面解除租赁合同，且未提前两个月与我方协商，你方单方面违约，按合同约定，需交清9至10月份两个月的房租；2.按合同约定，请你方接到本函件之日起三日内按照本年度租金的10%向我方支付合同违约金；3.2010年10月，你方的报告提出拆除南面两间房子扩建大厅，拆除原有楼梯增设外挂楼梯，并承诺合同期满后恢复原状，现要求你方恢复原状，并支付房租损失。另查明，云境小厨餐饮店于2010年10月8日向市政工程管理处出具报告，提出：需要将一楼两间房子的顶面（二楼地面）拆除，合同期满后，如市政工程管理处要求可以恢复原状；拆除原房屋东面内消防楼梯，在东面建外挂式消防楼梯，合同期满后，如市政工程管理处要求可以恢复原状。2010年10月12日，市政工程管理处向云境小厨餐饮店回函，同意云境小厨餐饮店对房屋的改变，但提出：如云境小厨餐饮店未能恢复原状，我方自行负责恢复房屋原状，由此产生的费用，在履约保证金中扣除。该回函当日由云境小厨餐饮店经营者聂小泉签收。 一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行中，云境小厨餐饮店以市政改造导致租赁房屋使用受到严重影响为由请求解除合同，市政工程管理处于2019年8月9日签收了该解除合同的报告并表示“按合同约定办理后续事项”，且2019年10月8日市政工程管理处向云境小厨餐饮店发送的复函中有“因云境小厨餐饮店单方面解除租赁合同，且未提前两个月与我方协商，你方单方面违约，按合同约定，需交清9至10月份两个月的房租”的表述，据此应认为市政工程管理处对云境小厨餐饮店解除合同的通知表示同意，并已向云境小厨餐饮店主张违约责任，故双方的租赁合同确认已经于2019年8月9日解除。虽然云境小厨餐饮店在诉状中诉请法院解除租赁合同，但因合同客观上已经解除，故一审法院对此予以确认。从合同解除的原因看，双方存在长期的互利合作关系，云境小厨餐饮店解除租赁合同系因市政改造导致经营存在严重困难，无证据证明云境小厨餐饮店系违约擅自解除，市政工程管理处主动适用租赁合同第八条第（六）项“非因一方违约原因，任何一方要求终止本合同，应提前二个月与对方协商”要求云境小厨餐饮店承担违约责任，佐证双方系协议解除，对市政工程管理处反诉云境小厨餐饮店赔偿违约损失53500元的主张，不予支持。但云境小厨餐饮店解除合同，违反了合同约定的非违约解除提前两给月通知的义务，给云境小厨餐饮店造成了损失，市政工程管理处反诉云境小厨餐饮店赔偿2个月的租金损失共计107000元，有事实依据，依法予以支持。双方在长期租赁关系中产生多份租赁合同文件具有连续性，云境小厨餐饮店在2010年10月8日向市政工程管理处出具的报告，其关于可以恢复原状的意思表示系其真实意思表示，对云境小厨餐饮店具有约束力。依据该约定，云境小厨餐饮店应在合同解除后恢复房屋原状，但云境小厨餐饮店未能依合同约定履行，违反合同约定，云境小厨餐饮店主张退还交纳的履约保证金160500元，不予支持。关于市政工程管理处反诉云境小厨餐饮店恢复原状的主张，考虑到房屋未来的用途未明确，一审法院认为可由市政工程管理处根据房屋的实际用途进行恢复，其主张由云境小厨餐饮店先行恢复原状不妥，故对此不予支持。今后，对于市政工程管理处在自行恢复原状中产生的超出履约保证金的费用而产生的纠纷，或者市政工程管理处无需进行恢复或恢复费用少于履约保证金而产生履约保证金退还纠纷的，双方可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认云境小厨餐饮店、市政工程管理处双方签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》已经于2019年8月9日解除；二、云境小厨餐饮店于本判决生效之日起十日内向市政工程管理处支付两个月的房屋租金损失107000元；三、驳回云境小厨餐饮店的其他诉讼请求；四、驳回市政工程管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由云境小厨餐饮店预交的案件受理费42730元，由云境小厨餐饮店承担；由市政工程管理处预交的反诉案件受理费1755元，由云境小厨餐饮店承担1170元，由市政工程管理处承担585元。 本院二审期间云境小厨餐饮店提交了有两组新证据。第一组证据为一份从网上打印的[南昌市本级]市政府集中管理的部分房产（青山北路、站前西路、北京西路）三年、五年、七年租赁权，欲证明案涉租赁合同是根据在南昌市公共资源交易网上竞拍价签订的，而该份租赁合同没有涉及到恢复原状的相关权利，仅双方之间的权利义务约定；第二组证据为一组照片，欲证明在一审、二审期间，市政工程管理处已经对案涉租赁物进行了对外招标，且承租人已经在该租赁物上进行了装饰装修。 市政工程管理处的质证后认为：第一组证据并非新证据，其形成时间是在一审判决之前即2018年就已经形成，该证据系打印件，无法确认其真实性、合法性，即使市政工程管理处将案涉房屋进行招租，也不影响云境小厨餐饮店履行恢复原状的义务；第二组证据对其三性均有异议，该组证据系照片打印件没有经过公证程序其真实性无法确认，虽然市政工程管理处将案涉房屋进行出租，但是新的承租人并未对案涉房屋的外挂式楼梯进行装修，仍然等待云境小厨餐饮店进行恢复原状。 二审审理期间，市政工程管理处已将案涉房屋进行出租，现承租人对案涉房屋正在进行装修。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为：市政工程管理处与云境小厨餐饮店签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于市政工程管理处主张该合同解除的时间为2019年10月8日的上诉请求。本院认为，云境小厨餐饮店以市政改造导致租赁房屋使用受到严重影响为由请求解除合同，市政工程管理处于2019年8月9日签收了该解除合同的报告并表示“按合同约定办理后续事项”，并于2019年10月8日市政工程管理处向云境小厨餐饮店发送的复函中写明“因云境小厨餐饮店单方面解除租赁合同，且未提前两个月与我方协商，你方单方面违约，按合同约定，需交清9至10月份两个月的房租”，据此可知，市政工程管理处于2019年10月8日对云境小厨餐饮店解除合同的通知表示同意，故案涉合同解除的时间应为2019年10月8日。 关于市政工程管理处主张云境小厨餐饮店向其支付单方面解除租赁合同违约金53500元的上诉请求。本院认为，云境小厨餐饮店解除租赁合同系因市政改造导致经营存在严重困难，无证据证明云境小厨餐饮店系违约擅自解除，市政工程管理处主动适用租赁合同第八条第（六）项“非因一方违约原因，任何一方要求终止本合同，应提前二个月与对方协商”要求云境小厨餐饮店承担违约责任，佐证双方系协议解除。现一审法院已判决云境小厨餐饮店支付两个月租金107000元，双方对此无异议，故市政工程管理处主张云境小厨餐饮店向其支付单方面解除租赁合同违约金53500元，于法无据，本院不予支持。 关于市政工程管理处要求云境小厨餐饮店将租赁房屋东、西面外挂式消防楼梯拆除，并恢复原东、西面内的消防楼梯以及墙面的门洞的上诉请求。本院认为，市政工程管理处已将案涉房屋按现状再次出租并交由现在的承租人装修，现承租人未提出恢复原状的要求。同时，一审法院考虑到房屋未来的用途未明确，对于市政工程管理处主张由云境小厨餐饮店先行恢复原状的诉请不予支持，并无不妥，本院予以维持。对于市政工程管理处在自行恢复原状中产生的超出履约保证金的费用而产生的纠纷，或者市政工程管理处无需进行恢复或恢复费用少于履约保证金而产生履约保证金退还纠纷的，双方可以另行主张。 综上所述，市政工程管理处的部分上诉请求成立，应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9300号民事判决第二项、第四项； 二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9300号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初9300号民事判决第一项为：确认西湖区二七南路云境小厨餐饮店、南昌市市政工程管理处双方签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》已经于2019年10月8日解除； 四、驳回西湖区二七南路云境小厨餐饮店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1137元（南昌市市政工程管理处已预缴1137元），由南昌市市政工程管理处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  郑 馨 审 判 员  周中瑞 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏