广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2336号 上诉人（原审被告）：覃明，男，1988年11月21日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：邓君，广西鹏韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林祺昌置业发展有限公司，住所地：广西桂林市七星区穿山东路18号碧水康城会所及办公楼二楼108号房。 法定代表人：宾泽苍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 上诉人覃明因与被上诉人桂林祺昌置业发展有限公司（以下简称祺昌置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 覃明上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初247号民事判决第一项，依法改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》继续履行；2.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初247号民事判决第三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付资金占用费；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为案涉合同附件四中的第八条“不属于法律规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形”，而认定该约定解除的条款有效，属对案件事实的认定不清和对法律的理解错误。1.上诉人认为该案涉合同附件四中的第八条约定的解除条款依法无效，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为格式合同，被上诉人作为格式合同的提供方，并未采取合理合法方式提请上诉人注意，根据《合同法》第四十条的规定，相关约定解除权的条款系无效条款。2.案涉合同附件四中的第八条中约定“致使出卖人为买受人贷款设立的任何形式的担保没有或不能解除的，……”该约定的前提是“具备办理房屋权属证条件后30天内，买受人未协助出卖人办理产权相关手续”。被上诉人在一审庭审中并没有提供合法有效的证据证实其具备办理房屋权属证的条件，也从未通知上诉人协助办理房屋权属证相关手续。该约定的前提条件并未成就。因此，《合同补充协议》第八条约定解除合同的前提条件并未成就，被上诉人无权就此单方行使合同解除权。因此，一审法院援引《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，显属适用法律错误。二、在房屋买卖合同中，出让人的目的是收取购房款，购房者的目的是占有房屋并取得房屋所有权。本案中，上诉人采取首付加按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务。被上诉人合同目的已经实现，其无权要求解除合同。因此，一审法院判决解除案涉合同并未基于案件实际客观事实上，同理其判决上诉人向被上诉人支付相应的资金占用费，也是没有事实和法律依据。 祺昌置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 祺昌置业公司向一审院起诉请求：1.判决解除被告与原告于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告支付原告违约金126550.4元；3.判决被告赔偿原告资金占用费4417元（从2019年12月14日至起诉之日为4417元，自2020年1月8日起，以本金1077268元按年6%计算至本案生效执行完毕止）；4.判决被告赔偿原告为实现债权而支出的（2019）桂03民终2295号案件上诉费13988元；（2019）桂0302民初410号案件律师代理费43137元；（2019）桂03民终2295号案件的律师代理费43137元，本案律师代理费51703元，小计151965元；5.本案诉讼费、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月28日，原告（作为甲方、出卖人）与被告（作为乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GL2018046282）一份，内容为（节选）：“第三条买受人向出卖人购买位于桂林市七星区棠棣之华36栋1-16-02号房。第四条房屋总价款为1265504元，以个人住房银行按揭贷款方式，买受人于2018年5月28日签订本合同时，向出卖人交付255504元作为首付款，余款1010000元由买受人向银行申请按揭贷款。第七条买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30天后，出卖人有权解除合同，买受人须按照双方签订的《商品房买卖合同》里面约定商品房总价款的10%作为违约金，出卖人解除合同。第八条出卖人应在2019年2月28日前将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》……及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。第十五条根据《城市房地产开发经营管理条例》第五十一条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局……。附件四（节选）：二、对合同第七条补充：买受人申请贷款未获批准或贷款额度不足支付房价余款的，应在接到出卖人通知后5日内全部付清，否则出卖人有权解除合同。三对合同第十五条补充出卖人应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得不动产权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款每日的万分之一向买受人支付违约金。八在具备办理房屋权属证条件后30天内，买受人未协助出卖人办理产权相关手续，致使出卖人为买受人贷款设立的任何形式的担保没有或不能解除的，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，如给出卖人造成损失的，还应当承担赔偿责任，且出卖人有权解除合同。十二买受人确认已经认真阅读本合同及附件，并理解其含义，出卖人已经提示对双方权利和义务的约定部分，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”上述合同签订后，被告根据合同约定于当日支付原告首付款255504元，剩余房款1010000元向兴业银行股份有限公司桂林分行（以下简称兴业银行）申请按揭贷款。支付房产证办证和电视初装费2080元。2018年6月5日，被告（作为债务人、抵押人）与兴业银行（作为债权人、抵押权人）、祺昌置业公司（作为保证人）签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定的部分内容为：“被告向兴业银行贷款1010000元用于购买桂林市七星区棠棣之华36栋1-16-02号房，借款期限360个月（即从2018年6月5日起至2048年6月5日）。祺昌置业公司的保证为阶段性担保，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日，保证人的保证责任解除。”兴业银行依约发放贷款，被告从2018年10月开始未能按合同约定足额偿还借款本息。兴业银行于2019年3月19日向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼，该院于2019年5月23日作出（2019）桂0302民初410号民事判决，一、解除兴业银行与原告、被告签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告偿还剩余借款本金1004560.57元，并支付利息及罚息（截至2019年5月5日，利息26036.05元、罚息525.13元，此后按年利率5.635%计算利息，同时按贷款利率上浮50%计收罚息，按罚息利率计收复利）；三、祺昌置业公司在办妥涉案房屋的房屋权属证书和以兴业银行为抵押权人的房屋抵押登记手续，并将该房屋的所有权证复印件、房屋他项权证交兴业银行收执之前，对被告的上述还款义务承担连带清偿责任。原告对该判决不服，上诉至桂林市中级人民法院，该院作出（2019）桂03民终2295号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告因此承担上诉诉讼费13988元。另查明，上述案件的一审、二审，祺昌置业公司均委托了广西独秀律师事务所的律师唐荫春出庭参加诉讼。上述判决生效之后，因被告、祺昌置业公司均未按判决书所确定的内容主动履行，兴业银行申请桂林市秀峰区人民法院强制执行，该院于2019年12月13日从祺昌置业公司的建设银行账户内扣划了1077268元。又查明，祺昌置业公司于2019年2月15日通知被告收房，被告认为房屋不符合交付条件，而未收房。再查明，涉案房屋于2019年5月5日，被本院预查封；2019年5月7日，被桂林市秀峰区人民法院轮候预查封；2019年5月10日被广东省博罗县人民法院轮候预查封；2019年12月25日，因本案被本院轮候预查封，原告因此预付诉前财产保全费5000元。综上，原告诉至该院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、附件四第八条是否合法有效；二、原告要求解除合同是否符合解除合同的条件。关于争议焦点一，涉案《商品房买卖合同》虽然为原告提供的格式条款，但附件四中的第八条约定了原、被告双方的权利与义务，并不属于法律规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该院对被告辩称该条无效的观点，不予采纳。 关于争议焦点二，办理房屋权属登记的房屋必须处于无查封状态，涉案房屋在桂林市秀峰区人民法院判决解除《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，及原告承担连带担保责任之前已被法院预查封，且至今仍处于被查封的状态，被告理应积极采取措施解除涉案房屋的查封，以便涉案房屋可以办理权属登记手续。被告既未采取措施解除涉案房屋的查封，亦未向兴业银行偿还涉案房屋的贷款，从而导致兴业银行收回房屋贷款，原告被法院扣划了1077268元，至今被告仍未将购房款支付给原告，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，该院予以支持。被告辩称，原告要求解除合同不符合合同约定及法律规定的观点，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，原告应退还被告已经支付的购房款，及房产证办证费和电视初装费，被告原支付购房款1265504元，因其未按期偿还房屋贷款，被兴业银行收回贷款，原告因此代被告承担1077268元，故原告尚需退被告购房款188236元（1265504元-1077268元）。原告尚未交付房屋给被告，故需退回被告房产证办证费和电视初装费2080元。原告于2019年12月13日为被告偿还了兴业银行的购房贷款，原告有权要求被告从2019年12月14日起，按年利率6%支付资金占用费至本案判决生效之日止，原告要求计算至本案生效执行完毕之日止，于法无据，故该院对原告要求被告支付资金占用费合理部分的诉讼请求，予以支持；不合理部分的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的违约金，因原告承担保证责任之后的损失主要为资金占用费损失，原告要求被告支付违约金，于法无据，该院不予支持。关于原告主张的为实现债权而支出的（2019）桂03民终2295号案件上诉费13988元；（2019）桂0302民初410号案件律师代理费43137元；（2019）桂03民终2295号案件的律师代理费43137元，本案律师代理费51703元，因该部分费用属于原告自身扩大的损失，原告要求被告承担于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告桂林祺昌置业发展有限公司与被告覃明于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、原告桂林祺昌置业发展有限公司退回被告覃明购房款188236元及房产证办证费和电视初装费2080元；三、被告覃明支付原告桂林祺昌置业发展有限公司资金占用费（以1077268元为计算基数，从2019年12月14日起，按年利率6%计至本案判决生效之日止）；四、驳回原告桂林祺昌置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费18736元，因适用简易程序减半收取9368元、诉前财产保全费5000元（原告已预付本院），由原告负担1686元，被告负担12682元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、案涉《商品房买卖合同》应否解除；二、上诉人应否向被上诉人支付资金占用费。 一、案涉《商品房买卖合同》应否解除。本案中，由于上诉人迟延履行按揭贷款合同项下定期还款义务构成违约，导致按揭贷款合同解除，并由被上诉人向银行承担了阶段性担保责任。根据这一事实，从客观效果角度分析：表面看，被上诉人向银行支付的款项是基于借款合同及保证合同关系而代偿的款项，与商品房买卖合同关系实为两种相互独立的法律关系。但被上诉人之所以愿意为上诉人做阶段性保证人，是基于上诉人购买其开发的房屋，且该笔贷款会作为上诉人的购房款，由银行支付给被上诉人而作出的，现被上诉人将其收取的款项最终返还给了银行，则从本质上来说，被上诉人并未实际取得出卖房屋的对价，而被上诉人出卖房屋的目的便是获取房屋的相应对价。此情形下符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的规定，上诉人已构成根本违约，被上诉人可据此行使合同的法定解除权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定解除合同，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。上诉人上诉主张案涉合同附件四中的第八条条款无效，而该合同条款的效力并不影响本案的处理结果，因此本院对其效力不再作评述。 二、上诉人应否向被上诉人支付资金占用费。本案资金占用费的性质，其实质是被上诉人在案涉合同履行中作为守约方所受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审据此判决上诉人支付被上诉人资金占用费并无不妥，本院予以维持。 综上所述，覃明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16140元，由上诉人覃明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰