上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初3471号原告：杨文，男，1979年10月31日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：周韶韵，女，1979年8月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：杨晗韵，女，2007年3月10日生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：周韶韵，系原告母亲，亦系本案原告。上述仨原告共同委托诉讼代理人丁学明、冯坤，上海众华律师事务所律师。被告：中诚信金(上海)投资管理有限公司(曾用名称：上海灏创房地产经纪有限公司)，住所地上海市崇明区。法定代表人：敬萍。原告杨文、周韶韵、杨晗韵诉被告中诚信金(上海)投资管理有限公司(以下简称“中诚信金公司”)委托合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯坤到庭参加诉讼。被告中诚信金公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告签订的《委托管理合同》于2020年4月12日解除；2、依法判令被告支付原告拖欠租金收益人民币(以下币种同)55260元[其中包括自2017年3月1日至6月30日期间的租金收益17820元(计算方法：每月4950元×90%×4个月)，自2018年7月15日至2019年3月14日期间租金收益37440元(计算方法：每月5200元×90%×8个月)]；3、依法判令被告支付原告垫付的2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费4290.3元；4、依法判令被告支付逾期交付租金收益的违约金(以2017年租金收益59400元为基数，按日万分之五自2017年10月1日起计算至实际清偿之日止；以2018年租金收益62400元为基数，按日万分之五自2019年2月16日起计算至实际清偿之日止)；5、依法判令被告支付原告律师费损失10000元；6、依法判令被告向原告返还押金10400元；7、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第4诉讼请求为：依法判令被告支付逾期交付租金收益的违约金(以15500元为基数，按日万分之五自2018年6月1日起计算至实际清偿之日止；以62400元为基数，按日万分之五自2019年2月16日起计算至实际清偿之日止)。事实与理由：2014年2月23日，原告与被告签署了《委托管理合同》，约定原告将其所有的上海市政和路XXX号房屋委托被告管理，由其对外招租并将租金收益的90%交付原告，合同约定委托管理期限为10年。合同履行过程中，被告在正常出租的情况下，多次拖欠原告租金收益，并拖欠物业服务费4290.3元。原告为此多次催促被告按时支付，均未收到回复，迫于无奈，原告于2019年12月16日垫付了上述物业费用。为此，原告方于2020年3月31日向被告寄送律师函，催告其支付租金收益和物业费，但被告未置可否，故原告于2020年4月9日向被告寄送律师函，告知解除双方签订的《委托管理合同》。原告认为被告已构成严重违约，原告有权要求解除合同并要求赔偿损失。被告中诚信金公司虽未到庭应诉，但提供了书面答辩意见，被告辩称：一、同意原告的第1、6项诉讼请求。二、不同意原告第2项诉讼请求，2017年3月1日至6月30日期间的租金收益17820元，由于当时承租人一走了之，多方联系也联系不上，被告未收到承租人支付的相应租金，且该事实业主杨文是知晓且同意的，故被告不同意支付相应租金收益。对于2018年7月15日至2019年3月14日，被告应付未付的37440元，被告同意支付，但希望另行给予3-6个月的支付期。三、不同意原告第3项诉讼请求，被告认为需扣减被告代付的物业费612.77元(2017.4.1-6.30)之后再行支付剩余物业费3677.53元。四、不同意原告第4项诉讼请求，关于违约金，被告认为欠付金额较小，而原告主张的违约金已接近本金，且违约金过高，因受疫情影响，要求免除违约金。五、不同意原告的第5、7项诉讼请求中涉及的律师费、诉讼费和其他费用。原告为证明其主张向本院递交了如下证据材料：1．出生证明、上海市房屋产权证、企业信用信息公示报告、委托管理合同各1份，证明原、被告的诉讼主体身份和双方于2014年2月23日签订委托管理合同的事实；2．商铺租赁合同复印件2份，证明被告分别与承租人李紫瑾、储德林签订商铺租赁合同的事实；3．微信聊天记录截图，证明被告在合同履行过程中存在多次延迟支付租金收益、拖欠支付物业费的情况，经原告多次联系后，被告方始终拒绝履行支付相应款项的事实；4．法保通律师事务所律师函复印件、物业费发票各1份，证明原告于2019年11月30日收到法保通律师事务所的律师函，告知被告拖欠物业服务费4290.3元以及原告为被告垫付上述物业费的事实；5．众华律师事务所律师函2份以及快递信息，证明原告为保证合同得以正常履行，于2020年3月31日发函告知被告，要求其继续履行合同约定义务，足额支付逾期未支付的租金收益，并承担违约责任。但被告未依照原告函告内容履行合同义务，原告于2020年4月9日发函告知被告解除委托管理合同；6．法律服务合同、律师费发票各1份，证明原告为维护自身合法权益，支付律师费用10000元的事实；7．中国执行信息公开网查询截图，证明上海市杨浦区人民法院无以李紫瑾为被执行人和失信被执行人的信息。被告为证明其主张向本院递交微信聊天记录若干，证明已就李紫瑾拖欠租金事宜与原告进行沟通。为进一步查明事实，本院调取了上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初5168号卷宗的主要材料，包括起诉状、证据、当事人身份信息、审理笔录、代理意见、调解笔录、民事调解书等。本院认定事实如下：原告杨文、周韶韵、杨晗韵系上海市政和路XXX号房屋业主，其中原告杨文、周韶韵分别为原告杨晗韵的父亲和母亲。2014年2月23日，原告杨文(甲方)与被告中诚信金公司(乙方，当时名称为：上海灏创房地产经纪有限公司)签订《委托管理合同》1份，合同约定：“第一条1、甲方委托乙方管理的物业为位于上海市杨浦区政和路XXX号……。第四条1、甲方委托乙方对该物业进行管理的期限为起租日即2014年1月1日之日起10年。第五条2、自该物业起租日即2014年1月1日的第三年即2016年1月1日至2023年12月31日，乙方将按照该物业租金90%支付给甲方，乙方收取该物业租金10%做为日常管理费。3、委托管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担。第六条1、委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取，乙方应当自该物业起租日即2014年1月1日之日起满贰年即2016年1月1日后每届满6个月的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户……。第十条1、甲、乙双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权。任何一方无故提前解约或以行为造成委托合同无法继续履行的，应向另一方支付购买该物业总房价的20%作为违约金。如果前述违约金不足以弥补损失的(损失包括但不限于任何一方履行合同可获得的收益、对实际承租人的赔偿、因诉讼而聘请律师的费用等)，则违约方应当承担赔偿责任。……。3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按每逾期一日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金……。”后，被告未支付2017年3月1日起的租金收益。2019年4月1日，原告通过律师向被告寄送律师函，要求被告自律师函送达之日起三日内足额支付逾期未支付的租金收益、物业费及违约金。同年4月9日原告再次发律师函，要求解除与被告签订的《委托管理合同》。上述两份律师函均向被告在《委托管理合同》上注明的地址和注册登记的地址进行送达，均被退回。另查明，2018年3月5日，被告曾就涉案房屋的租金等起诉承租人李紫瑾，要求判令：1、解除租赁合同；2、支付拖欠租金16500元，按每月4950元，计算自2017年3月5日至2017年6月15日；3、支付物业管理费1482元，以每平方米每月3.5元标准，自2016年9月6日起至2017年6月15日；4、支付逾期付款违约金，分段计算，9900元按每日千分之一自2017年3月16日计算至实际支付之日止，6600元按每日千分之一自2017年5月16日计算至实际支付之日止；5、支付逾期注销工商登记信息滞纳金，按162.73元每日自2017年6月16日计算至实际工商登记注销之日止。上海市杨浦区人民法院于2018年3月5日立案，案号为(2018)沪0110民初5168号。后经法院主持调解，双方于同年4月2日自愿达成如下协议：一、原告中诚信金(上海)投资管理有限公司与被告李紫瑾签订的上海市杨浦区政和路XXX号房屋《商铺租赁合同》于2017年6月15日解除；二、被告李紫瑾应支付原告中诚信金(上海)投资管理有限公司房屋租金15500元，物业管理费及违约金合计500元，此款于2018年4月30日前支付10000元、2018年5月30日前支付6000元；三、双方无其他争执。现被告提出并未收到上述款项，但并未提供申请执行的证据，中国执行信息公开网中无李紫瑾在上海市杨浦区人民法院的被执行人信息和失信被执行人信息。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中原告杨文与被告中诚信金公司签订的《委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应为有效。关于仨原告提出的原告杨文在涉案合同上签字的行为同时代表了仨原告，故原告周韶韵、杨晗韵也是合同当事人的主张。本院认为，原告杨文的签字行为和将涉案房屋交付被告管理的行为，并未超出家事代理和法定代理的合理范围，且有理由相信被告在签约时已了解相关情况，结合被告在本案诉讼中并未就原告周韶韵、杨晗韵身份提出异议，故本院对仨原告的上述主张予以采信，即《委托管理合同》对仨原告和被告均有约束力。现被告未按约定支付租金收益，显属违约，该行为损害了其与委托人之间的信赖关系，故原告要求解除双方之间的委托关系，并无不当，且被告亦无异议，故本院对原告此项诉讼请求予以支持；对于合同解除日期，原告主张以解除合同的律师函退回之日作为解除之日，本院亦予以支持。合同解除后，原告有权向被告中诚信金公司主张租金收益。关于2017年3月1日至同月4日期间的租金收益，综合考虑(2018)沪0110民初5168号案件中，中诚信金公司的诉讼请求以及该案的调解内容，本院认为被告已收取了上述期间内的租金，故应以月租金4950元为基数，确定相应租金收益为594元。关于2017年3月5日至同年6月30日的租金收益，由于被告与承租人李紫瑾签订的《商铺租赁合同》于2017年6月15日解除，故本案中此段租金收益亦只能计算至2017年6月15日，且应以(2018)沪0110民初5168号民事调解书确定的租金15500元为基数，确定为13950元。关于被告提出的未收到承租人支付的租金，故不应支付租金收益的辩称，本院认为，被告作为《委托管理合同》中的受托人，应善意而积极的履行受托义务，现被告未提供证据证明(2018)沪0110民初5168号民事调解书生效后，其已及时申请执行并积极履行受托义务，故本院对被告的该项辩称，不予采纳。关于原告主张的2018年7月15日至2019年3月14日的租金收益，被告予以认可，本院予以照准。关于违约金的数额，被告辩称违约金过高，请求法院予以调整，本院结合原告损失及当事人的过错程度，酌情将违约金调整为2017年3月1日至6月15日的租金收益14544元，自原告主张的2018年6月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日止；2018年7月15日至2018年12月31日的租金收益25896元，自2019年1月31日起按日万分之五计算至实际清偿之日止；2019年1月1日至2019年3月14日的租金收益11544元，自2019年7月1日起按日万分之五计算违约金至实际清偿之日止。关于物业服务费，《委托管理合同》约定委托管理期限内由被告承担，现原告提供了其垫付2015年1月1日至2017年3月31日期间垫付物业服务费的证据，故本院对该项诉请予以认可。至于被告提出应扣除其代付的2017年4月1日至同年6月30日期间的物业服务费的辩称，本院认为被告支付的上述费用并不在原告主张的范围内，且委托管理期限内的物业服务费本应由被告承担，故本院对被告的上述辩称不予采纳。关于原告主张的律师费，符合合同约定，本院酌情予以支持。至于原告主张的押金，双方并无争议，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告杨文、周韶韵、杨晗韵与被告中诚信金(上海)投资管理有限公司之间的《委托管理合同》法律关系于2020年4月12日解除；二、被告中诚信金(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨文、周韶韵、杨晗韵租金收益人民币51984元、物业服务费人民币4290.30元、押金人民币10400元、律师费人民币3000元，合计人民币69674.30元；三、被告中诚信金(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨文、周韶韵、杨晗韵违约金(计算方式：2017年3月1日至6月15日的租金收益人民币14544元，自2018年6月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日止；2018年7月15日至2018年12月31日的租金收益人民币25896元，自2019年1月31日起按日万分之五计算至实际清偿之日止；2019年1月1日至2019年3月14日的租金收益人民币11544元，自2019年7月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1798元，减半收取计人民币899元，由被告中诚信金(上海)投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 啸二〇二〇年七月二十七日书记员 赵国华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。