湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12452号原告：湖北长业地产开发投资有限公司，现住所地湖北省武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：康炜宸（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。被告：陈华杰，男，1987年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：彭绪国（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宵（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）诉被告陈华杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员李爱荣、陈文萍参加的合议庭进行审理。因本案必须以另案的审理结果为依据，本院于2020年1月13日作出（2019）鄂0102民初12452号民事裁定书裁定中止本案诉讼。本案于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告长业地产公司的委托诉讼代理人张小欧，被告陈华杰及其委托诉讼代理人彭绪国、王宵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长业地产公司诉称，我公司与被告于2017年10月14日签订《长投汉口年华商铺租赁合同》(下称：“《合同》”)。《合同》约定，我公司将其所有的汉口年华商铺号：第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号出租给被告；商铺面积：640.84平方米；承租业态：体育培训；品牌名称：迅鹰体育服务俱乐部；租期：7年；租金单价：50元/月/平方米；月租金：32,042元；装修免租期：3个月；经营免租期3个月。《合同》还约定，被告拖欠租金，应向我公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。2019年1月16日我公司与被告签订《补充协议》约定，双方确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起被告需向我公司缴纳相应的租金和物业管理费。合同中有约定经营免租期的开始计算经营免租期，没有经营免租期的开始计算进场预付租金。合同签订后，我公司依约将商铺交付给被告使用。被告仅支付首季度租金，后续租金均拒绝支付，经我公司多次催要无果。我公司认为，被告未按合同约定，向我公司支付租金，其行为已严重违约。我公司有权要求被告按照合同约定继续履行合同相关义务，并向我公司支付逾期付款违约金。现我公司依据《合同法》等相关法律规定诉至贵院，请求判令：1、被告向我公司支付自2019年4月2日至2019年10月1日租金人民币192,252元；2、被告向我公司支付逾期付款违约金人民币83,052元（其中第二季逾期付款违约金为人民币54,503元，以96,126元为计算基数，按每日3‰的标准，自2019年3月18日暂计算至2019年9月23日，后续违约金数额计算至实际给付违约金之日止；第三季逾期付款违约金为人民币28,549元，以96,126元为计算基数，按每日3‰的标准，自2019年6月16日暂计算至2019年9月23日，后续违约金数额计算至实际给付违约金之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告陈华杰辩称，1、我不拖欠被告的租金，根据合同第二条约定起租日以被告通知开业日期为准，被告没有通知开业自然不能计算起租日租金；2、在没有计算起租日的情况下就没有违约的行为，上述违约金也不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区后湖南路99号长投汉口年华6栋/单元2层商1室-7室、26室-28室的房屋所有权人为长业地产公司。2017年10月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号商铺，乙方承租的该商铺建筑面积为640.84平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为7年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；在租赁期间内，乙方享有经营免租期共3个月，经营免租期的起始日期以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，该期限内，乙方免除相应租金，但有关商铺的物业管理费、水、电、垃圾费等费用由乙方自行承担；本合同项下之开业日期暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金32,042元，第3、4个租赁年度每月租金33,965元，第5、6个租赁年度每月租金36,003元，第7个租赁年度每月租金38,164元；项目的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《汉口年华商户收铺确认表》上载明陈华杰的收铺时间为2017年11月11日。陈华杰向长业地产公司支付了一季度的租金96,126元及租赁保证金64,084元。2018年12月19日，长业地产公司向汉口年华商户发出《致广大商户的一封信》。信中载明：“……本次商业氛围改造提升整体投入逾100万元，改造项目30余项。其中包括：楼体亮化、项目精神堡垒、地面地下的导视、指引、各类景观小品、绿植等。……同时，随着现场环境的改善，我司将通过各种线上线下渠道去宣传推广本商业项目，通过广告宣传等手段，达到引流聚客的效果，……”2019年1月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《＜商铺租赁合同＞补充协议》（以下简称补充协议）约定“……现经双方确认后，该商铺已完成装修并满足开业经营条件，现确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起乙方需向甲方交纳相应的租金及物业管理费……”2019年10月10日，陈华杰以长业地产公司未履行《商铺租赁合同》约定的义务为由诉至本院，请求判令“1、被告解除房屋租赁合同行为无效；2、确定我租赁被告汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺，实际租赁面积为353平方米，并按照实际租赁面积计算每月租金；3、被告履行招商宣传中的连廊、楼梯、商业区亮化等，如不能履行赔偿我10万元；4、撤销我与被告签订的租赁合同补充协议；5、被告承担本案的全部诉讼费用。”本院于2019年12月26日作出（2019）鄂0102民初12014号民事判决书，判决“一、被告湖北长业地产开发投资有限公司解除其与原告陈华杰签订的《商铺租赁合同》行为无效；二、撤销被告湖北长业地产开发投资有限公司与原告陈华杰2019年1月6日签订的《补充协议》；三、驳回原告陈华杰的其他诉讼请求。”长业地产公司不服本判决向武汉市中级人民法院提出上诉，武汉市中级人民法院作出（2020）鄂01民终3213号民事判决书认为“本案中，陈华杰在一审对合同可撤销的事由没有进行任何阐述，也没有提供证据予以证明。一审法院认为，因长业地产公司截至开庭之日尚未将《致广大商户的一封信》中承诺的事项全部落实到位，案涉项目至今经营环境和商业氛围欠佳，如按补充协议约定确定开业日期计算租金对于陈华杰来说显失公平。但《补充协议》确定的开业时间（2018年10月1日）是上诉人发出《致广大商户的一封信》之前，上诉人是否履行了其中承诺不影响陈华杰判断商铺是否达到开业经营条件。另，长业地产公司签订《补充协议》后至今未完成上述承诺事项，也不影响陈华杰订立合同时的主观判断。陈华杰作为完全民事行为能力人和商铺的承租人，有义务了解商铺周边的经营环境以评估市场风险，如果在签订《补充协议》时认为商业氛围欠佳，可以拒绝签订补充协议，现主张撤销，没有事实和法律依据。”，判决“一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12014号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12014号民事判决第二项、第三项；三、驳回陈华杰的其他诉讼请求。”本院认为：长业地产公司与陈华杰于2017年10月16日签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。双方签订的商铺租赁合同明确约定“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准”结合补充协议中确定的正式开业时间为2018年10月1日，故起租日应认定为2018年10月1日，给予3个月的经营免租期后，即自2019年1月1日起，陈华杰应当向长业地产公司支付租金。合同签订后，陈华杰仅向长业地产公司支付了一季度（2019年1月1日至2019年3月31日）的租金96,126元，故对长业地产公司要求陈华杰支付2019年4月2日至2019年10月1日租金192,252元的诉讼请求，本院予以支持。《商铺租赁合同》约定陈华杰应当先付租后用铺，本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，若拖欠租金，应向长业地产公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。现陈华杰未向长业地产公司支付租金，应当按照合同约定向长业地产公司支付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的标准，长业地产公司主张按照合同约定的日千分之三的标准计算逾期付款违约金，陈华杰认为约定的违约金标准过高，要求本院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因长业地产公司未举证证明其存在其他损失，故本院认定其损失为逾期付款期间欠付的租金及资金占用损失，合同约定按日千分之三的标准计算逾期付款违约金过分高于长业地产公司的损失，故本院酌定将逾期付款违约金标准调减至年4%。陈华杰应向长业地产公司支付逾期付款违约金计算如下：以96,126元为基数，按年4%，从2019年3月18日计算至实际支付日止；以96,126元为基数，按年4%，从2019年6月16日计算至实际支付日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈华杰于本判决生效之日起五日内向原告湖北长业地产开发投资有限公司支付租金192,252元；二、被告陈华杰于本判决生效之日起五日内向原告湖北长业地产开发投资有限公司支付逾期付款违约金（以96,126元为基数，按年4%，从2019年3月18日计算至实际支付日止；以96,126元为基数，按年4%，从2019年6月16日计算至实际支付日止）；三、驳回原告湖北长业地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,430元，由原告陈华杰负担4,000元，湖北长业地产开发投资有限公司负担1,430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  李爱荣人民陪审员  陈文萍二〇二〇年七月三十日书 记 员  周 瑾