福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1932号 上诉人（原审原告）：厦门斯摩格贸易有限公司，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：刘汉强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈少青，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳晓婷，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门鼎泰和金融中心开发有限公司，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：甘小鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏松彬，厦门市万科企业有限公司职员。 委托诉讼代理人：刘晓清，厦门市万科企业有限公司职员。 上诉人厦门斯摩格贸易有限公司（以下简称斯摩格公司）因与被上诉人厦门鼎泰和金融中心开发有限公司（以下简称鼎泰和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 斯摩格公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持斯摩格公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法纠正。一、斯摩格公司与鼎泰和公司签订的《商品房买卖合同》附件六第六条因违反合同法第四十条关于格式合同条款之规定而无效。斯摩格公司与鼎泰和公司所签订的《商品房买卖合同》及附件等均是由鼎泰和公司提供的，跟所有购买鼎泰和公司商品房的其他业主签订的合同是一样的，斯摩格公司没有修改合同条款的权利。根据合同法第三十九条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”规定，斯摩格公司提供的《商品房买卖合同》及附件、补充条款均属于格式合同。合同法第四十条格式合同条款的无效：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，鼎泰和公司在与斯摩格公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定鼎泰和公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鼎泰和公司提供的资料交付斯摩格公司，如因鼎泰和公司的原因，导致斯摩格公司不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，鼎泰和公司自逾期之日起每日按斯摩格公司已付款的0.01%向斯摩格公司支付违约金。但是在鼎泰和公司提供的合同附件六第六条将产权登记的约定变更为鼎泰和公司在商品房交付使用200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，鼎泰和公司办理初始预登记后，则视同鼎泰和公司已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务。《商品房买卖合同》附件六第六条将原本应当在60内办理房屋所有权初始预登记并交付办理权属登记的材料修改为200日内办理房屋所有权初始预登记，且删除了鼎泰和公司应当提供办理权属登记材料的义务。合同附件六第六条明显的免除了鼎泰和公司的责任，加重斯摩格公司的责任且排除了斯摩格公司的主要权利，属于合同法第四十条规定的无效条款。故鼎泰和公司应当按照《商品房买卖合同》第十四条的约定履行相应的义务，一审法院认定逾期办证起算日，应自交房200日后开始计算有误，理应纠正。二、鼎泰和公司当初销售房产是以房屋精装修为卖点吸引买家，由于房屋装修问题导致的逾期办证，斯摩格公司无须承担任何责任。《补充协议》是对装修事宜的约定，与办理房屋权属证书无关。《补充协议》虽名为“补充”，但却是和《商品房买卖合同》同时签订的，鼎泰和公司作为开发商，在出卖精装房时就应当考虑到“房屋精装修”是否会影响到房屋权属的办理。且《补充协议》第三条也约定了“《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间不因本补充协议约定的装修改造事宜而变更，出卖人仍应按《商品房买卖合同》约定的交付时间向买受人交付已经完成装修改造的房屋”，即鼎泰和公司在出卖讼争商品房时，就已经充分考虑了装修的因素，并不会影响到房屋的交付时间，且办理房屋权属登记的全部义务均是由鼎泰和公司承担，斯摩格公司并无需承担或配合任何办理房屋权属登记的义务。作为购房者，如要求购房者替开发商考虑房屋精装修是否会影响到办理产权证，对斯摩格公司作为一个普通购房者来说显失公平。《补充协议》是鼎泰和公司提供的，与《商品房买卖合同》同一时间签订，所有购买鼎泰和公司房屋的业主均签订一份一模一样的《补充协议》，斯摩格公司同样也无权修改该协议的条款，因此《补充协议》也符合合同法第三十九条规定，属于格式合同。《补充协议》中的所有条款均是对装修事宜进行约定，没有提到关于办理房屋权属登记的内容，根据合同法第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，斯摩格公司与鼎泰和公司签订的《补充协议》的目的是“就该房屋精装修交付等事宜达成一致”,《补充协议》里简单的约定：该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险。该条款应按照通常理解对“风险”进行解释，即“风险”就是装修过程中产生的“风险”，而不是扩大到房屋办理权属登记的“风险”。且协议也没有对“风险”作出具体说明，应当作出不利于提供格式条款的鼎泰和公司的解释。退一步讲，因装修而导致的是“逾期办证”，而并非“无法办证”，若论“风险”，“无法办证”才是风险，而“逾期办证”仅是鼎泰和公司需要承担的违约责任而已，对斯摩格公司而言并非风险。故,房屋权属登记的义务全部是由鼎泰和公司承担，斯摩格公司在此过程中，不需履行任何协助办证的义务，不存在任何过错，也无需承担任何逾期办证的责任。三、鼎泰和公司应返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额。购房人购买商品房对于交付的商品房存在一定的面积误差有个合理承受范围，这个合理的承受范围在面积误差的3%以内，如面积误差超过了3%，则应该已经超出了绝大部分购房者所能够接受的范围，特别是实际交付房产的面积小于购房合同约定的面积超过3%以上的，作为购房人更是无法接受，会觉得所交付的房产明显偏小，会导致对所购的房产的期望值严重降低。因此以3%为界限，对于面积误差作出了不同的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》规定，交付的房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据前述分析，斯摩格公司与鼎泰和公司签订的《商品房买卖合同》附件六第二条因违反合同法第四十条关于格式合同条款之规定而无效，故所谓“据实结算，多退少补”的约定无效.虽然,鼎泰和公司根据无效条款退还了部分面积差价,但不影响斯摩格公司追究鼎泰和公司的责任,鼎泰和公司理应返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。“公平原则”作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。鼎泰和公司作为商品房开发商充分利用其相对于作为买方的斯摩格公司的强势地位，依据其提供的格式合同，擅自免除其自己的责任、加重斯摩格公司的责任、排除斯摩格公司的主要权利，明显有违公平原则。 鼎泰和公司辩称，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，斯摩格公司的上诉请求应予以驳回。一、《商品房买卖合同》附件六系双方真实意思表示，合法有效，鼎泰和公司已采取合理的方式对相应条款予以说明，斯摩格公司均予以盖章确认。（一）《商品房买卖合同》附件六开头和结尾均已特别提示，“为了确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“原合同”）及本补充协议、附件等合同全部条件及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约前向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。合同一经签订即对双方具有约束力”，“买受人特别声明：经出卖人提示和解释、说明，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括但不限于本补充协议）之全部条款，并已清晰地理解其含义，自愿同意接受”。（二）《商品房买卖合同》主文第十四条仅是行政机关公示的示范文本条款，法律不要求强制适用该条款，公示之时明确允许当事人另行约定。最高人民法院司法解释也明确允许当事人达成与示范文本条款不同内容的约定。（三）《商品房买卖合同》项下，买受人的主要权利是受领标的商品房的交付使用以及取得相应所有权，对应出卖人的主要义务是交付标的商品房及项目所有权首次登记。《商品房买卖合同》附件六第六条并未排除买受人主要权利，或者免除出卖人的主要义务。买受人已经受领商品房并取得所有权登记，其主要权利并未丧失。另外，依照厦门市不动产登记的办理流程，买受人是可以独立完成商品房所有权登记的。买受人仅需在窗口填写不动产登记申请书、提供营业执照、发票以及商品房买卖合同，不动产登记中心即可通过印证不动产登记系统信息予以办理登记。事实上，买受人也已经独立完成分户所有权登记。二、根据双方合同约定，鼎泰和公司的办证义务仅限于向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，相应的办证期限为商品房交付使用后200日内。鼎泰和公司已于2018年3月21日办理取得区分所有土地房屋权属登记，根据双方合同约定，斯摩格公司主张2018年3月22日以后的逾期办证责任缺乏事实和合同依据。根据合同附件六第六条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务。三、取得区分所有土地房屋权属登记超过商品房交付使用后200日，并非鼎泰和公司单方原因导致，且斯摩格公司已承诺承担相应风险。涉案房屋交付后，鼎泰和公司已及时向不动产登记中心申请初始登记，涉案房屋所属项目未能及时取证系因双方《补充协议》约定的工程事项被暂停办理取证。该《补充协议》第一条明确约定“该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险”。因此，斯摩格公司知悉且自愿承担因装修改造产生的一切风险，斯摩格公司就此要求鼎泰和公司承担逾期办证责任已违背双方合同约定。退一步说，即便因履行《补充协议》存在过错导致办证逾期，该等过错亦属于双方过错，不应由鼎泰和公司单方承担责任。四、即使鼎泰和公司存在逾期办证，斯摩格公司主张的违约金超出合同约定部分，不应支持。合同附件六第六条约定：“……因出卖人原因导致延期办证的，……累计违约金总金额不超过已付款的3%”。该约定为双方关于逾期办证责任限额的有效约定，对双方具有法律拘束力。另，从双方实际交付使用后200日计至2018年3月21日，涉案房屋的逾期办证天数仅为219天。故，斯摩格公司在本案主张的超过逾期办证责任不能成立。五、鼎泰和公司与斯摩格公司就面积补差退款已协商一致，鼎泰和公司已按照双方协议退还面积补差款完毕。现斯摩格公司另行再要求鼎泰和公司退还面积差房价款差额及资金占用费，已违背双方约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。本案中，合同附件六第二条第3款约定，“商品房交付后，合同约定面积与实测面积发生差异，无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，按合同约定单价，据实结算，多退少补。”鼎泰和公司与斯摩格公司就涉案房屋面积补差事宜达成一致，签订相应书面文件，且已履行完毕。斯摩格公司签署的客户退款申请表作为要约，内容具体确定，鼎泰和公司接受并按照要约支付相应款项。故斯摩格公司要求鼎泰和公司退还面积差房价款差额及资金占用费，没有事实和法律依据。 斯摩格公司向一审法院起诉请求：1.鼎泰和公司立即向斯摩格公司支付逾期办证违约金129000元（自2017年4月27日计算至2019年2月1日，按每日1996523元×0.01%计算，为129000元）；2.鼎泰和公司立即向斯摩格公司返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额71114元（17609.13元/平方米×4.0385平方米）及资金占用费（自2017年11月9日起计算至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2015年4月7日，斯摩格公司（买受人）与鼎泰和公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同号03201687）及其附件，合同约定由斯摩格公司向鼎泰和公司购买鼎泰和国际金融中心2#楼A区办公8层821单元的商品房（以下简称讼争商品房），建筑面积121.05平方米，总价款2131585元。 《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 《商品房买卖合同》第十四条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。” 该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议，第二条约定“商品房交付后，合同约定面积与实测面积发生差异，无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，按合同约定单价，据实结算，多退少补。买受人均同意不退房。”第六条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。……因政府、政策变动、法律法规调整等非因出卖人原因导致延期办证的……累计违约金总金额不超过已付款的3%。”第十五条第22款约定“本协议是对原合同及其附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的约定为准。”补充协议落款处载明买受人特别声明“经出卖人提示和解释、说明，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括但不限于本补充协议）至全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受”。斯摩格公司的部分公章盖在了该买受人声明处。 另，斯摩格公司与鼎泰和公司就讼争商品房又签订一份《补充协议》，该份《补充协议》第一条约定：买受人同意由出卖人对该房屋进行装修改造，装修改造方式包括但不限于户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等。装修标准见附件一，装修改造后的房屋平面图见附件二。该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险及责任。本《补充协议》系《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，《商品房买卖合同》若被宣布为无效、被撤销、被解除或终止的，其法律效果及于本补充协议。 前述《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》订立后，斯摩格公司已向鼎泰和公司支付讼争商品房约定的全额购房款2131585元。2017年1月26日鼎泰和公司向斯摩格公司交付讼争商品房，斯摩格公司予以接收。2017年11月4日，厦门市湖里区人民政府向厦门市国土资源与房产管理局发出《湖里区人民政府关于商请恢复鼎泰和金融中心项目有关国土业务的函》（厦湖府函[2017]138号），该函件体现，因项目2号楼部分楼层在装修改造过程中，存在改变内部结构问题，不动产登记中心暂停该项目所有国土业务的申办，包括已售已备案商品房无法办理初始登记。 2017年11月6日，斯摩格公司向鼎泰和公司提交客户退款申请表，申请退面积差款135062元。双方并订立《面积补差（退款）补充协议》，约定交付的讼争房产实际建筑面积为113.38平方米，小于原合同约定面积7.67平方米，鼎泰和公司返还斯摩格公司面积差异值的部分房款，计135062元，斯摩格公司委托刘汉强以其名下厦门东渡建行43×××32账户收款。2017年11月9日，鼎泰和公司向刘汉强名下厦门东渡建行43×××32账户付款135062元用于支付前述面积补差款。 2018年3月21日，厦门市不动产登记中心向鼎泰和公司出具一份《区分所有土地房屋权属登记告知书》，该告知书载明：鼎泰和国际金融中心项目中部分土地房屋首次（或变更）登记已核准，即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 斯摩格公司于2019年2月1日取得讼争商品房的权属证书。权属证书上登记的建筑面积为113.38平方米，比商品房买卖合同约定面积少7.67平方米。 一审法院认为，本案系商品销售合同纠纷，双方就《商品房买卖合同》附件六所载第二条、第六条的法律效力存在争议。《商品房买卖合同》附件六第二条、第六条虽然对《商品房买卖合同》的约定进行了变更，对违约责任的承担和退房的条件进行了重新约定，但并未免除鼎泰和公司补偿面积差价、办理产权证的义务。而且在附件的落款处，通过买受人特别声明的方式，提示斯摩格公司认真审阅合同及附件，并由鼎泰和公司对条款进行解释和说明，足以认定鼎泰和公司已经采取合理的方式提示斯摩格公司注意附件约定的条款。因此，认定附件六所载第二条、第六条系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。故，斯摩格公司与鼎泰和公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十四条及附件六第六条所记载“房屋所有权初始预登记”应指建设单位即出卖人鼎泰和公司因依法开发建设房地产项目而有权取得房屋所有权的首次登记。根据双方约定，结合不动产登记中心的告知书载明2018年3月21日起可以分户登记和转移登记的情况，逾期办证截止期限应计算至鼎泰和公司取得房屋所有权首次登记之日即2018年3月21日。对于逾期办证起算日，应自交房200日后即2017年8月15日开始计算，故逾期办证天数合计为219天。 关于该逾期办证后果的责任承担。根据已查明事实，上述房屋所有权首次登记逾期原因系因装修改造内容被暂停办理；该等装修改造内容源于双方订立的《补充协议》及其实施，故双方对于逾期办证均存在过错，酌定该逾期办证后果按照出卖人承担70%，买受人承担30%比例分担。故，鼎泰和公司应向斯摩格公司支付的逾期办证违约金应以实际购房款1996523元为基数，按每日万分之一，按照逾期天数219天，70%的承担比例计算，计30606.7元（1996523×0.01%×219×70%）。 关于斯摩格公司要求鼎泰和公司支付面积补差款。《商品房买卖合同》附件六所载第二条已明确按合同约定单价，据实结算，多退少补。双方在讼争商品房交付后，斯摩格公司已按照该条款提交退款申请，订立协议，鼎泰和公司已支付完款项。斯摩格公司的该项诉求，没有事实和法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、厦门鼎泰和金融中心开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门斯摩格贸易有限公司支付逾期办证违约金30606.7元。二、驳回厦门斯摩格贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，减半收取计2192元，由斯摩格公司负担1866元，鼎泰和公司负担326元。 二审中，斯摩格公司提交如下证据：证据1.宣传册页，证据来源于正在一审法院起诉的与本案类似诉求的当事人原告手中收集取得，是在一审法院起诉的买受人要去鼎泰和公司买房时，鼎泰和公司所散发的宣传册页。用于证明鼎泰和公司销售房产时宣传是带装修出售案涉房产。证据2.厦门市商品房买卖合同，用于证明附件六第二条第3款、第六条是格式合同，限制加重斯摩格公司责任义务，减轻鼎泰和公司责任义务的条款无效。鼎泰和公司质证认为，证据1的真实性无法确认，斯摩格公司自认宣传材料不是鼎泰和公司交予的，是从其他人手中收集。就此材料内容斯摩格公司购买的面积与材料的面积不相符。且宣传册不构成合同双方的内容。双方应以购买合同为准，即使材料真实，并不能成为合同组成部分。证据2的表面真实性没有异议，关联性、合法性有异议，该份材料中两个买受人不是本案的当事人，根据合同相对性，对鼎泰和公司不具有约束力。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕斯摩格公司的上诉请求进行审理。根据双方争议焦点及诉辩意见，本院分析认定如下： （一）讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条是否属于无效的格式条款。合同补充协议第六条第1款约定，“出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。……”该条款系鼎泰和公司为重复使用而预先拟定，符合格式条款的一般特征。根据合同法及其司法解释规定，提供格式条款的一方对免除或者限制其责任的条款应当尽到提示、说明义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉合同补充协议开头载明“为了确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“原合同”）及本补充协议、附件等合同全部条件及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约前向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。合同一经签订即对双方具有约束力。”合同补充协议结尾也载明“买受人特别声明：经出卖人提示和解释、说明，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括但不限于本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。”合同补充协议第22条约定“本协议是对原合同及其附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的约定为准。”因此，可以认定鼎泰和公司对合同补充协议第六条的约定已尽到合理的提示、说明义务。根据查明的事实，鼎泰和公司已向有关部门办理房屋所有权首次登记，斯摩格公司也取得案涉房产权属证书。因此，斯摩格公司上诉主张合同补充协议第六条约定无效的理由不符合上述合同及其补充协议约定。一审认定合同补充协议有效是正确的，应予维持。 （二）装修《补充协议》及于适用范围。根据厦门市湖里区人民政府向原厦门市国土资源与房产管理局发送的《湖里区人民政府关于商请恢复鼎泰和金融中心项目有关国土业务的函》可知：因案涉商品房所处项目2号楼部分楼层在装修改造过程中，存在改变内部结构问题，原厦门市国土资源与房产管理局不动产登记中心于2016年10月暂停了该项目所有国土业务的申办，……已售已备案的单元及车位无法办理初始登记。本案斯摩格公司与鼎泰和公司就案涉商品房精装修交付等事宜达成一致所签订的《补充协议》是在案涉项目被暂停申办产权登记之前。因此，可以认定斯摩格公司知悉且自愿承担因装修改造产生的一切风险。一审法院根据查明事实酌定逾期办证后果按照出卖人承担70%，买受人承担30%比例分担，并无不当。斯摩格公司主张由于房屋装修问题导致的逾期办证，其无须承担任何责任。《补充协议》是对装修事宜的约定，与办理房屋权属证书无关的理由，与《补充协议》约定不符，且不符合客观事实。 （三）面积误差比问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）……；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”附件六合同补充协议第二条第3款约定“商品房交付后，合同约定面积与实测面积发生差异，无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，按合同约定单价，据实结算，多退少补。买受人均同意不退房。”本案双方交接商品房后，斯摩格公司已按照补充协议约定申请退款，双方签订“面积补差（退款）补充协议”，鼎泰和公司也按协议约定退面积差款，双方对面积误差款处理已达成协议并履行完毕。斯摩格公司在收到房屋面积差价款后再要求鼎泰和公司返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额，不符合上述司法解释规定，且与其收款行为相悖，有违诚实信用原则。 斯摩格公司二审提交的证据不影响本案二审处理结果。 综上所述，斯摩格公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3690元，由斯摩格公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年七月六日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。