广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35925号原告：刘思齐，男，汉族，1986年4月27日出生，身份证住址湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦锐，广东高睿律师事务所实习律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）13层1301房自编1301-D334号（JM）。法定代表人：林嘉民。被告：林嘉民，男，汉族，1988年7月9日出生，身份证住址广东省广州市天河区。原告刘思齐与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）、林嘉民租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘思齐及其委托诉讼代理人郭宝年、麦锐到庭参加了诉讼；被告珈然公司、林嘉民经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘思齐因与被告珈然公司履行双方于2019年3月7日签订的《销售合同》产生纠纷而诉至本院，并以两被告财产混同为由，主张被告林嘉民应承担连带赔偿责任，要求判令：1、解除原告与被告珈然公司于2019年3月7日签订的《云领公馆（WO+社区）销售合同》；2、两被告向原告偿还欠款96010元；3、两被告向原告支付全部欠款清偿日为止的违约金（以原告已付款总金额193090元为计算基数，按每日万分之五的标准，从2019年8月1日起算暂计至2019年12月10日合计131天为止的违约金为12647元）；4、两被告向原告支付律师费11500元、诉讼保全担保费1000元；5、两被告承担本案诉讼费。被告珈然公司答辩称：无答辩。被告林嘉民答辩称：无答辩。经审理查明：被告珈然公司于2014年5月8日登记成立，2017年11月24日公司股东变更为林嘉民，2019年11月6日该公司企业类型由自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东由林嘉民变更为林嘉民、林广雄。2019年3月7日，原告（乙方）与被告珈然公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1139房的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为45.97平方米；乙方明确知悉，甲方已与该物业该房屋所有权人签有《易通四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业该房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为270000元；在本合同签订当日，乙方应当向甲方支付前期转让费用140000元；在2022年3月6日前，乙方办理相关贷款手续后，向甲方支付剩余转让费用130000元；甲乙双方约定该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年8月1日起至2039年7月31日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年8月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方应当在收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款；乙方逾期答复或明确表示不购买该房屋的，甲方按双方继续履行本合同关于该房屋的相关使用条款，即乙方继续使用该房屋至2039年7月31日；甲方负责在2019年8月1日前将该房屋按照标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《易通四方大厦租赁协议》发生解除、终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失；无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。2019年2月25日，原告刘思齐向被告珈然公司交纳了1139房定金30000元，向案外人广州市李工装饰工程有限公司交纳了装修服务费50000元；2019年3月7日，原告刘思齐向被告珈然公司交纳了1139房房款110000元；2019年6月11日、7月12日及8月10日，原告刘思齐另向林嘉民支付了780元、780元及780元。原告刘思齐还主张其在签订案涉《销售合同》当日另支付了律师费750元，但未能提交证据证实。经查，原告刘思齐与被告珈然公司于2019年5月24日签订了《云领公馆分期付款协议》，对广州市白云区科颖路18号的1139房的分期付款总额130000元，约定分36个月共36期还清，自2019年6月10日起至2022年6月9日止，其中每月每期均应支付手续费780元，且珈然公司指定由林嘉民的银行账户收取分期款项。另查，由于被告珈然公司未能按约定期限将案涉房屋交付给原告刘思齐使用，故原告刘思齐多次与包括被告林嘉民在内的被告珈然公司方人员进行沟通协商，被告于2019年9月11日签收了原告的“协商解决办法”并收到原告的“特殊情况申请表”，该申请表显示原、被告双方已协商同意由被告支付原告已支付的所有费用并在15个工作日内退到原告指定账户。同时，原告刘思齐还主张被告珈然公司同意退款的金额包括了向案外人公司所支付的装修费50000元，并提交了其与被告林嘉民的微信聊天记录及短信记录。上述记录显示，2019年9月19日原告刘思齐向林嘉民催款197080元，被告林嘉民对此并无异议，而该197080元原告称已包含了3990元违约金在内。其后，被告林嘉民于2019年9月30日、10月14日向原告刘思齐退还了10000元、87080元，余款无证据证实两被告已向原告刘思齐退还。另查，在本院受理的本案被告珈然公司起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的房屋租赁合同纠纷案件中[（2019）粤0111民初22252号案]，珈然公司提交了其与该案外人于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层），珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式需同本协议一致。另，本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在珈然公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告方并无证据证实其与被告珈然公司所签订的案涉《销售合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。另查，本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。另查，原告刘思齐因本案纠纷支出了律师费11500元。同时，原告刘思齐在本案中申请了财产保全，并向融资担保公司支付了财产保全担保费1400元。而案外人易通四方公司在庭后向本院提供情况说明，称易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号。上述事实，有销售合同、收据、民事判决书、发票、担保合同、委托代理合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告刘思齐与被告珈然公司所签订的案涉《销售合同》的效力问题。根据该《销售合同》的约定，原、被告之间就案涉广州市白云区科颖路18号的1139房所让渡仅仅是20年的使用权，该合同的性质实际为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，根据该司法解释的精神，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。经查实，易通四方公司早于2018年12月27日在案涉易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转租行为其公司是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方2019年3月7日签订《销售合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转租行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故案涉《销售合同》应属无效。无效的合同自始无效，故本院对原告要求解除合同的请求，依法不予支持。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告刘思齐在2019年2月25日向被告珈然公司交纳了1139房定金30000元、向案外人广州市李工装饰工程有限公司交纳了装修服务费50000元，在2019年3月7日向被告珈然公司交纳了1139房房款110000元，在2019年6月11日、7月12日及8月10日另向林嘉民支付了780元、780元及780元，故包括装修服务费在内原告刘思齐共计交纳了192340元。原告刘思齐主张其在签订案涉《销售合同》当日另支付了律师费750元，虽其未提交付款证明等予以佐证，但根据被告林嘉民与原告的聊天往来记录显示，被告林嘉民作为被告珈然公司的法定代表人对原告所主张的包括违约金在内的应退款金额197080元并无异议，故本院认定被告珈然公司与林嘉民系同意向原告刘思齐退还包括向案外人支付的装修服务费以及原告所主张的前述律师费750元在内的所有款项，即被告珈然公司应向原告刘思齐归还款项合计为193090元。而该协商约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于合同无效后的处理问题应按照该约定履行。因被告林嘉民已向原告退还了合计97080元的费用，故被告珈然公司尚应向原告退还96010元。由于案涉合同系无效合同，故现原告刘思齐要求被告自2019年8月1日起按原合同约定的每日万分之五的标准支付逾期违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。但根据案涉被告于2019年9月11日签收的原告的“协商解决办法”及“特殊情况申请表”，可证实原、被告双方已协商同意所有费用在15个工作日内退给原告，故本院按照该约定支持该15个工作日之后即自2019年10月10日起的逾期付款利息损失，且该利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。由于被告林嘉民于2019年9月30日、10月14日向原告刘思齐退还了10000元、87080元，故该利息应以183090元为本金自2019年10月10日起计付至2019年10月14日止，以96010元为本金自2019年10月15日起计付至本金付清之日止。另外，虽原告刘思齐因本案诉讼支出了律师费11500元及诉讼保全担保费1400元，但因其对案涉无效合同的签订存在过错，上述费用应属于其应自行承担的诉讼成本，故其要求被告珈然公司予以赔偿，本院不予支持。因案涉《销售合同》的签订及合同项下原告款项的交付均发生在被告林嘉民为被告珈然公司的自然人独资股东期间，该期间珈然公司为一人独资的有限责任公司，而原告的部分款项还是由被告林嘉民以个人账户收取，即证明被告珈然公司与被告林嘉民的财产存在混同的情形，对此两被告并未举证予以推翻，故原告要求被告林嘉民对被告珈然公司的案涉债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告珈然公司、林嘉民经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告刘思齐退还租赁款96010元；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告刘思齐支付利息损失（该利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以183090元为本金自2019年10月10日起计付至2019年10月14日止，以96010元为本金自2019年10月15日起计付至本金付清之日止）；三、被告林嘉民对上述判决第一、二项承担连带责任；四、驳回原告刘思齐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2724元、诉讼保全费1126元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司、林嘉民负担。上述费用原告已预交，由被告在履行本判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  许燕娜二〇二〇年七月二十日书 记 员  王嘉燕