贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3251号上诉人（原审被告）：冯元忠，男，1964年7月8日生，汉族，住贵州省威宁县。现住贵州省威宁县。上诉人（原审被告）：汪英，女，1966年10月4日生，汉族，住贵州省威宁县。现住贵州省威宁县。委托诉讼代理人：牛德全，贵州草海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉兰，女，1964年2月18日生，汉族，住贵州省威宁县。被上诉人（原审原告）：余军，男，1968年1月8日生，汉族，住贵州省威宁县。二被上诉人共同委托代理人：杨华，贵州浩锐律师事务所律师。原审第三人：刘仕祥，男，汉族，1963年9月10日生，住贵州省威宁县。原审第三人：李华，男，汉族，1974年12月15日生，住贵州省威宁县。上诉人冯元忠，上诉人汪英因与被上诉人王玉兰、余军，原审第三人李华、刘仕祥房屋买卖合同纠纷一案，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院作出（2018）黔0526民初1289号民事判决后，冯元忠、汪英不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后以原判认定基本事实不清，违反法定程序为由，作出（2018）黔05民终4657号民事裁定书将该案发回贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院重新审理。贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院重审后，作出（2019）黔0526民初503号民事判决，冯元忠、汪英不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。冯元忠上诉请求：撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初503号民事判决，改判驳回王玉兰、余军一审诉讼请求。事实及理由：1、案涉房屋转让协议上，汪英的签字捺印均是冯元忠欺骗汪英所为，汪英不识字，是冯元忠编造买地的说法骗她签字的，“说明”上说借据都交给我方了，但这不是事实，冯元忠签完字之后二被上诉人拒绝交付，同时，房屋买卖协议也没有交付。而且，冯元忠给被上诉人借款写过三次房屋买卖协议，每一次借款是多少就把房价折价多少，但实际上一分都没有得。被上诉人并不是买房子，是为了收取高额利息才逼迫上诉人签署房屋买卖协议的。“说明”上汪英的签字按印均是冯元忠所为；2、冯元忠向二被上诉人第一次借款的本金是300000.00元，借去赌博，月息5%，还要计算复利。2014年12月8日，被上诉人计算本息共计673000.00元，冯元忠不知道是怎么计算的；3、冯元忠给李华、刘仕祥担保的借款，出借人是小额贷款公司，李华的本金是115万元，刘仕祥借款本金10万元，月利率都是5%，刘仕祥借的钱是用于还赌债的；4、冯元忠和被上诉人签订案涉房屋买卖协议是因为冯元忠急需用钱，准备向被上诉人借款150万元，但被上诉人提出要把担保李华、刘仕祥的借款一并写在协议上才借钱，冯元忠曾问过利息的计算方式，并要求被上诉人交付相关手续，但被上诉人口头同意，并不履行，且对于利息的计算方式冯元忠也并不清楚，最后一次借款本是1500000.00元，但算下来才得1363000.00元，因急需用钱冯元忠才被迫签字；5、冯元忠实际上只借了三笔款，一笔300000.00元，一笔还贷款的1400000.00元，一笔1363000.00元，这些借款都和汪英没有任何关系；6、签订案涉协议时，被上诉人要求三年内按5%利息用房子做担保，冯元忠说这个利息太高了希望按年利率6%计算，经过多次协商才降到月息4%的。综上，冯元忠与被上诉人之间并非房屋买卖关系，是用房屋作担保的借款关系。请求二审查明事实后驳回被上诉人一审诉讼请求。汪英上诉请求：撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初503号民事判决，改判驳回王玉兰、余军一审诉讼请求。事实及理由：1、汪英不识字，被冯元忠骗去在案涉协议上签字捺印，在“说明”上捺印，从冯元忠与汪英离婚案件的调解书中明确案涉房屋归汪英所有的情况可知，汪英不可能知道卖房一事，否则不会就案涉房屋与冯元忠达成调解协议。另外，案涉“说明”是针对汪英和冯元忠的一个圈套。汪英虽在“说明人”处签字捺印，但该“说明”中的“我”明显不包含汪英，从该“说明”的内容和形式来看就可得出汪英被欺骗的抗辩成立。对于折抵房款的几笔借款，被上诉人应当举证证明本金和利息各是多少，汪英不认识李华和刘仕祥，也不是其二人借款的担保人，不可能同意用房子抵债，而且，这几笔债务都和汪英无关，且600万元的构成中，冯元忠个人的债务仅占20%左右，汪英不可能同意用自己上千万的房屋抵债。上诉人与李华的通话录音已经可以证明李华的借款并非225万元，在李华、刘仕祥未出庭的情况下，一审对本案事实的认定明显错误；2、源汇小额贷款公司的声明是在本案发回重审后开庭前两天才出现的，而案涉房屋买卖合同签订于2014年12月8日，现在出现的声明对几年前签订的款项并无溯及力，案涉大部分款项是源汇小额贷款公司的资金，王玉兰将这些借款折抵其购房款侵犯了源汇小额贷款公司及其股东权益，应属无效。王玉兰是源汇小额贷款公司法定代表人，有使用公司印章的便利，在无公司股东会决议情况下，无法证明案涉声明是该公司真实意思表示，且，在本案当事人签订案涉协议时，源汇公司并未将债权转让给王玉兰，王玉兰无权将源汇公司的债权作为房款折抵。以上情况进一步说明房屋买卖并非本案双方之间的真实意思表示，双方真实意思表示是以房屋作为担保的借贷关系；3、本案系王玉兰与冯元忠之间的民间借贷纠纷，房屋买卖协议只是对债权的让与担保，一审认定该协议有效显属适用法律错误。首先，案涉借款债权人、债务人不仅仅是本案原被告双方，还包括源汇小额贷款公司以及两个第三人，如果是各方协商一致，应该是所有人对所有债权进行清算并明确终止借款合同，但源汇小额贷款公司以及两个第三人均未参与签订案涉协议；其次，案涉协议第四条约定，三年内不作变更登记，该约定实质是借款期限为三年的约定，王玉兰、余军的目的是为了获取利息，冯元忠的目的是为了获得借款，所以，案涉协议是冯元忠以房屋作为民间借贷的带包，即为清收债权而设定的非典型意义的让与担保，此类型的担保不受法律保护，当事人以买卖关系提起诉讼的，法院应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷若干问题的解释》第二十四条之规定处理；第三，本案涉及多人债务，冯元忠的债务仅占其中20%，根据最高人民法院对民间借贷转化为房屋买卖关系的指导性案例，法院应当查明借款本金及利息的数额，以防止债权人以合法形式谋取高额利息。本案中，各方当事人并未签订终止借贷关系的协议，也未就借款本金、利息进行清算，借款人李华、刘仕祥未参与清算债权，却由与债务无关的汪英签字，且处分的是汪英的财产，如此违背情理的证据，法院应当进一步审查；第四，案涉买卖合同条款不具备房屋买卖合同规定的要件，基本的房屋交付时间及税费的负担都未作约定，说明本案不是房屋买卖法律关系。4，案涉房屋买卖不符合交易习惯。一是双方未就房屋价款进行协商，但将市价1000余万元的房屋作价600万元，对上诉人显然不公平，二是被上诉人对案涉房屋包含哪些内容都不清楚，三是签订合同后，房屋并未交付，房屋租金也是由汪英收取，从协议第四条内容来看，冯元忠并不向实际交付房屋，被上诉人也不想取得房屋产权，双方关注的点都是借款和利息的问题，所以，本案法律关系是民间借贷纠纷，四是案涉债务高达几百万元，根本就不属于为家庭日常生活所负的债务，不应认定为冯元忠和汪英的共同债务；5，本案所涉债务均未经过对账、计算本息、终止原借款合同、债权债务转让等，仅将几项借款相加抵扣后再由被上诉人支付1363000.00元作为购房款，结合协议第四条约定，本案属于以房屋作为担保的民间借贷法律关系，并非借款合同到期经对账协商转为房屋买卖合同，签订协议之日王玉兰支付的1363000.00元实质上是冯元忠的个人借款，在整个借款、担保、房屋转让、写说明、收尾款的过程中，汪英仅仅是在房屋转让协议和说明上签字捺印，不享有任何权利，却无条件放弃了财产，这与常理不符；6，对于“说明”上的指纹和笔迹虽已经鉴定，但汪英确实没有在该材料上签字捺印，请求二审法院准许重新鉴定。综上，一审认定事实不清、证据不足，违背基本常识，适用法律错误，判决结果损害上诉人合法权益，请求二审驳回被上诉人一审诉讼请求。王玉兰、余军共同答辩称：1，被答辩人系土地及房屋的所有权人，有权对该财产进行处分，答辩人购房的行为应受法律保护；2，本案系房屋买卖关系而非民间借贷关系。根据《中华人民共和国民法总则》第133条、136条之规定，本案双方当事人通过结算原有借款关系，从而重新达成的房屋买卖协议，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，系双方的真实意思表示，案涉协议自成立时生效，协议内容未违反法律法规的强制性规定，不存在无效情形，故，双方均应遵守协议约定；3，案涉几笔借款均已届清偿期，借款人及保证人无故拒不清偿债务，双方结算后达成的房屋转让协议，应受法律保护；4，答辩人已经按照协议约定履行义务，此前的借款及担保数额，答辩人均提供支付凭证，利息的计算也未超过法律规定，相反，被答辩人的抗辩未提供任何证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。本案答辩人系夫妻，王玉兰系源汇小额贷款公司的法定代表人及实际控制人，且源汇小额贷款公司已经声明放弃自己的权利，由二答辩人享有，源汇小额贷款公司也不可能向被答辩人主张权利，另外，案涉借款借据由二被答辩人收回，答辩人也无任何凭据向被答辩人主张权利。因此，答辩人提交的证据合法有效，可以证明本案事实，应当充分维护交易的稳定性。请求二审维持原判。原审第三人李华、刘仕祥均未作答辩。原审原告王玉兰、余军向一审法院提出诉讼请求：判令二被告协助王玉兰、余军将证号为威国用（2013）第032号国有土地使用证及证号为威房产权证草海镇字第××的房屋所有权证过户登记在王玉兰、余军名下。一审法院认定事实：王玉兰和余军系夫妻关系，冯元忠、汪英在2014年签订房屋转让协议时也是夫妻关系。2014年12月8日，本案双方当事人签订房屋转让协议，协议中冯元忠为甲方，王玉兰为乙方，协议约定：“一、甲方将位于威宁县交汇处的土地（证号为威国用（2013）第032号）连同土地上的房屋（房屋证号为威房权证字第××）一并转让给乙方。二、甲方转让给乙方的房屋不仅包括第一条房屋，还包括甲方占用附属设施及相应的车库、炭棚、厂坝等。三、乙方一次性支付房屋转让款陆佰万元整（6000000元），扣除甲方之前的借款（673000元）及担保抵押的金额（李华的2433200元，刘仕祥的130800元，甲方富民村镇银行的贷款1400000元由乙方偿还并支付利息），乙方于合同签订之日起支付剩余房屋转让款：壹佰叁拾陆万叁仟元整（1363000元）。四、转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续。五、在房屋转让后的三年内，若乙方贷款，甲方给予协助办理。六、在乙方接收该房屋后，房屋的所有手续及租用的相关手续交由乙方，相应的租金均由乙方收取。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自双方签字按印后生效”。协议的签字栏处冯元忠及汪英在甲方签字栏处签名捺印，王玉兰及余军在乙方签字栏处签名捺印。同日，冯元忠、汪英向王玉兰出具了“说明”，“说明”中载明：“我于2014年12月8日与王玉兰签订了房屋转让协议后，我已将我与威宁县源汇小额贷款有限公司和王玉兰所签订的借款借据全部收回，所有债务款转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款（包括我担保刘仕祥的130800元、李华的2433200元）借款借据均由我收回，也都转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款”。房屋买卖协议签订后，王玉兰于协议订立之日将协议约定应当支付的尾欠款1363000.00元购房款支付至冯元忠在中国农业银行的账户上。剩余的1400000.00元因威宁县富民村镇银行的未到期贷款，故原被告双方签订协议后此款在贷款期满期间的利息一直由王玉兰支付，2017年1月10日该笔贷款到期后，王玉兰通过其财会人员宫勤芳将该款本息共计1402964.10元全部转入冯元忠威宁县富民村镇银行的账户，还清了冯元忠在富民村镇银行的贷款。本案在诉讼中，汪英否认其与冯元忠向王玉兰出具过其与冯元忠均在上面签名捺印的“说明”。后经一审法院委托贵州警察学院司法鉴定中心对“说明”上面的签名与捺印进行鉴定，贵州警察学院司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书明确，“说明”上面汪英的签名与捺印均系汪英本人的签名与捺印。另查明，2013年8月22日威宁县源汇小额贷款公司向刘仕祥支付借款现金100000.00元，2014年6月17日王玉兰向第三人李华转账1250000.00元，2014年6月19日威宁县源汇小额贷款公司通过支票向李华转账1000000.00元，共计2250000.00元本金。2012年7月16日，威宁县源汇小额贷款有限公司股东孙善根、王丽萍、龙柱林、高蓉、管敏作为甲方，王玉兰作为乙方，双方签订了股权转让协议书，甲方将股权转让给乙方不再履行出资义务，由乙方履行出资义务，公司的一切债权债务及投资盈亏由乙方自行承担。2019年11月24日，威宁县源汇小额贷款有限公司出具声明书，声明书载明：王玉兰与余军系夫妻关系，王玉兰是威宁县源汇小额贷款有限公司实际出资人，同时也是法定代表人。为此我公司特声明在王玉兰、余军诉被告冯元忠、汪英买卖合同纠纷一案中，对冯元忠、汪英的借款及为李华、刘仕祥担保借款中的款项同意转化为王玉兰、余军向冯元忠、汪英的购房款，我公司对此无异议。落款处威宁县源汇小额贷款有限公司加盖了公章，法定代表人王玉兰签名。涉案房屋位于威宁县，该房屋所建处的土地使用权证号为“威国用（2013）第032号”，土地使用权人为冯元忠，涉案房屋房产证号为“威房权证字第××”，该房屋使用权人为冯元忠，共同共有人为汪英。本案冯元忠与汪英原系夫妻关系，双方于2016年诉讼离婚，威宁县人民法院于2016年6月8日经调解达成协议后制作的（2016）黔0526民初2063号民事调解书明确：一、汪英与冯元忠离婚；二、双方所生未成年子女冯威伍由汪英抚养，冯元忠不承担抚养费；三、双方共同财产一栋六层楼房归汪英所有。上述事实，有原被告的庭审陈述及双方提交的书证，一审法院委托贵州警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和一审法院审查，足以认定以上事实。一审法院认为：本案争议的焦点是原、被告双方签订的房屋转让协议性质是让与担保还是买卖关系？双方是否应按合同履行权利义务？本案争议的《房屋转让协议》签订前，一审原被告及第三人之间确实存在借款合同关系，但一审原被告双方是在被告及第三人在借款期限界满后未偿还借款本息的情况下，协商一致终止借款关系并由原告承担被告所明确的债务，从而建立房屋买卖关系，双方所建立的房屋买卖关系并非为双方之间的借贷关系的履行提供担保，而是借款到期及需按时支付借款利息时被告方不能清偿债务及支付借款利息，通过将被告方所有的房屋转让给原告后，由原告承担被告所明确的债务的清偿责任的方式。双方在签订房屋买卖协议时的目的，并不是为先前的债务提供担保，而是双方通过合意将涉案房屋作价后变买给原告，原告也已将尾欠款支付给被告，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予准许。且双方签订《房屋转让协议》第四条约定：“转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续”。该约定是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律如果问题的规定》第二十四条规定。应尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，尽量维护民事活动中合法契约的履行，贯彻合同意思自治的原则，切实保障当事人合法权益，故双方签订的房屋转让协议有效，双方应按合同履行自己的权利义务。被告汪英抗辩签订的《房屋转让协议》及出具的《说明》自己并不知情，且冯元忠的债务系其个人债务不是夫妻共同债务，涉案的房屋价值超过协议中作价的价值，但经本院委托有资质的鉴定机构作出鉴定意见，《声明》上汪英签名处的签名及手印均是汪英本人，签订协议时汪英与冯元忠并未离婚，债务产生于夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持”。本案中，汪英未举证证明该债务属于婚姻法第十九条第三款规定情形或属非法债务，应认定为夫妻共同债务。涉案房屋双方在签订协议时作价6000000.00元，是双方对标的物价额达成合意的情况下作出，是双方自由协商、讨价还价的结果，应尊重当事人的合意，故汪英的上述抗辩主张不能成立。被告冯元忠辩称第三人李华、刘仕祥的借款金额具体是多少并不清楚，按照借款合同，利息是5分，并约定利息可以转为本金再计算利息，且李华、刘仕祥的两笔借款也是向源汇小额贷款公司所借，原告主体并不适格，故其与二原告签订的房屋买卖协议属于无效协议，但经本院查明，刘仕祥向威宁县源汇小额贷款公司借款现金100000.00元，第三人李华向王玉兰通过银行转账借款1250000.00元，向威宁县源汇小额贷款公司通过支票转账借款1000000.00元，原、被告双方在签订房屋转让协议时，通过结算加上利息，而利息的金额并未超过法律规定，房屋转让协议中的款项来源清楚，原告已将房屋转让尚欠余款支付给被告冯元忠，原告已按合同约定履行了全部义务，源汇小额贷款公司将上述债权转让给原告，债权转让只需要告知债务人并不需要债务人同意，庭审中，原告举证源汇小额贷款公司的声明时视为已告知了被告方，故被告冯元忠主张合同无效的辩解理由不能成立。第三人李华、刘仕祥经本院送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告冯元忠、汪英应在本判决生效之日起十五日内，到相关房产登记部门协助二原告将证号为“威国用（2013）第032号”国有土地使用证及证号为“威房产权证草海镇字第××号”的房屋所有权证办理变更登记至原告王玉兰、余军名下。案件受理费60元、鉴定费2000元，由被告冯元忠、汪英承担。二审中，各方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审一致。本院认为，综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是：汪英、冯元忠与王玉兰、余军签订的《房屋转让协议》是否有效。针对上诉人的上诉理由，本院将从以下几个方面对《房屋转让协议》的效力进行论述。关于合同主体问题。在签订案涉协议时，汪英和冯元忠系夫妻关系，案涉房屋建设处的土地使用权人为冯元忠，案涉房屋使用权人是冯元忠，共同共有人是汪英，故，二人有权对自己的权利进行处分。至于折抵房款的几笔借款的权利人问题，经查，折抵房款的几笔借款中包含了源汇小额贷款公司出借的款项，但一是王玉兰系源汇小额贷款公司法定代表人及实际控制人，其可以代表源汇小额贷款公司作出意思表示，二是源汇小额贷款公司已于一审中出具声明书，明确表示其同意将冯元忠、汪英的借款以及冯元忠为李华、刘仕祥担保的借款转化为王玉兰、余军向冯元忠、汪英买房的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，案涉协议不因王玉兰、余军的处分行为而无效。关于汪英意思表示是否真实的问题。首先，汪英对于其在《房屋转让协议》上签字的行为予以认可，对于在《说明》上的签字行为，汪英始终否认，但经鉴定，《说明》上汪英的签名系其本人签署，故，汪英在《房屋转让协议》以及《说明》上的签字均系其本人所为。由于该鉴定报告不存在应重新鉴定之法定情形，汪英要求重新鉴定缺乏事实和法律依据，本院不予准许；其次，冯元忠和汪英均主张汪英系被冯元忠欺骗而在《房屋转让协议》上签字的，但仅有其二人陈述，并无证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，汪英应承担举证不能的不利后果。至于汪英在房屋转让协议上签字的行为是否符合常理，本院认为，签订案涉协议之时，汪英和冯元忠系夫妻关系，二人共担债务共同处分权利并无违反常理之处。《说明》中明确借款收据等均由汪英、冯元忠收执，则汪英对于冯元忠对外借款的事实应当知晓，且并未提出异议，因此，应当认定在签订协议之时，汪英对案涉借款事实及卖房事实均知情，汪英认为协议内容与其无涉其又在协议上签名捺印不符常理的上诉理由不能成立，本院不予采纳；第三，汪英和冯元忠离婚之时达成了调解协议，明确双方共有财产楼房一栋归汪英所有，由于其二人达成调解协议的时间在签订案涉协议之后，用后行为反推先行为的意思表示是否真实本身没有合理性，更不能因其二人在离婚时将该财产作为夫妻共同财产进行处分而否定债权人利益，因此，汪英认为根据其与冯元忠离婚时还对房屋进行分割的行为便可推定其在签订案涉协议时并不知道是卖房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，汪英称其在签订案涉《房屋转让协议》时意思表示不真实的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于《房屋转让协议》效力问题。首先，本案双方先存在借贷关系，后经结算并协商一致将此前的借款本息转化为购房款，王玉兰于当日向冯元忠账户转账支付购房款差额1363000.00元，经一审查明，几笔借款利息均未超过法律规定，故，本案不存在用房屋买卖形式将非法利息合法化的情形。对于汪英所提李华借款本金问题，经与李华核实，李华向源汇小额贷款公司及王玉兰所借确为2250000.00元，其中的1000000.00元系用于支付其差欠他人的借款而非此前借款的高额利息，故，对于汪英上诉称李华借款本金系1150000.00元的主张，本院不予采纳；其次，《房屋转让协议》第四条约定冯元忠、汪英可在三年内以6000000元加上以该金额为基数按月利率4%计算所得利息的价款将案涉房屋买回，但冯元忠在三年期限内并未支付过借款本息，王玉兰、余军也未主张过利息，即双方在签订协议后并无任何履行借款合同的行为，根据案涉合同约定约定及履行情况可知，双方签订案涉房屋转让协议并非原借款合同的延续并以房屋作为此前借款的担保，而是对此前债务的清洁行为，协议中冯元忠可三年期内购回房屋的约定应视为合同所附条件，冯元忠在三年期内可选择支付房款及相应利息而不履行房屋买卖合同或将房屋过户至王玉兰、余军名下，故，案涉《房屋买卖协议》不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定的“作为民间借贷合同的担保”情形，应属有效。综上，案涉《房屋买卖协议》合法有效，王玉兰、余军已将购房款支付完毕，协议约定期限已至，王玉兰、余军要求汪英、冯元忠将证号为“威国用（2013）第032号”国有土地使用证及证号为“威房产权证草海镇字第××号”的房屋所有权证办理变更登记至王玉兰、余军名下符合双方合同约定，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。汪英预交的二审案件受理费60.00元，由汪英负担，冯元忠预交的二审案件受理费60.00元，由冯元忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐洪审 判 员 张雄审 判 员 殷勇二〇二〇年七月二十二日法官助理 代珊书 记 员 谭湘