云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终973号上诉人（原审原告、反诉被告）：张崇高，男，1965年5月1日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：彭林，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张院林，男，系张崇高之子，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冒苏云，男，1970年9月22日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：彭南，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张崇高因与被上诉人冒苏云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张崇高及其委托诉讼代理人彭林、张院林，被上诉人冒苏云委托诉讼代理人彭南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张崇高上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回被上诉人冒苏云的一审反诉请求，支持上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由对方承担。事实和理由：一、一审法院认定赔偿损失金额错误。1.一审法院认定房屋恢复造价为每平方米1000元计算，与金梭岛的建房成本严重不符，金梭岛建房需要通过船只搬运建筑材料，运输成本较高，根据海东镇政府以及金梭岛村委会的证明，可以证实在金梭岛当地的房屋建造成本为每平方米1940元。一审未委托司法鉴定对房屋恢复建造价值进行评估，一审的认定没有依据。2.上诉人的损失不仅是房屋重置成本损失，另外还应包括房屋在未被拆除状态下，如果继续履行租赁合同，上诉人可以获得的预期租金利益损失。二、合同不能履行的根本原因是被上诉人迟延履行所致，应由被上诉人承担全部违约责任。上诉人于2015年6月5日申请建房并获得批准。被上诉人如果及时执行租赁合同，完全可以在2016年8月至2017年3月之间建成房屋。被上诉人将上诉人房屋全部拆除后应当比照建房重置成本承担全部赔偿责任，而非赔偿一部分。三、租赁标的由被上诉人占有，判决返还租金没有事实和法律依据。双方当事人合同租赁的内容既包括宅基地又包括房屋。被上诉人一直占用宅基地就应当支付租金，一审判决合同解除之前的租金部分予以返还不符合法律规定。冒苏云辩称，一、被上诉人已按约支付租金，不存在任何违约行为，合同不能继续履行不是被上诉人的原因导致的，上诉人无实际损失，一审判决冒苏云赔偿房屋损失费于法无据。二、上诉人存在违约行为。政府部门责令停工后，上诉人没有按照合同约定做到协调处理复建的约定事项。三、被上诉人损失惨重，上诉人应当对被上诉人的损失予以赔偿。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了65万元的租金，拆除房屋后进行设计施工，先后投资100余万元，但未取得任何收益。租赁房屋已于2016年底交还给上诉人接管，一审判决上诉人返还两年租金符合法律规定，应予维持。张崇高向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告订立的房屋租赁合同。2、判决被告赔偿原告租赁物（房产）损失费用900000元。3、判决被告承担本案诉讼费。冒苏云向本院提出反诉请求：1、驳回原告张崇高要求被告冒苏云赔偿其损失费用900000元的诉讼请求；2、判令原告张崇高立即退还被告冒苏云2017年6月17日起至2019年6月16日止己交租金人民币260000元。一审法院认定事实：2013年6月17日，原、被告双方自愿签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将位于大理市本人的房屋出租给被告使用；2、租期从2013年6月17日至2032年6月17日，租期共19年，原告同意由被告对房屋进行改造装修，费用全部由被告承担；3、2013年6月17日至2014年6月17日为免租期（装修期），该房屋前五年每年租金为130000元，付款方式为2013年9月15日前付250000元租金，2013年12月31日前付剩余前五年租金400000元，从第六年开始租金一年一付，并以每年递增2000元至第九年为止。自第十年至第十八年租金每年140000元，租金一年一付；4.违约责任及免责条款，因原告未告知被告该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成被告无法经营的损失按以下金额赔偿，合同期内原告不得收回房屋，否则应赔偿被告投资双倍的违约金6000000元，因第三方主张权利致使被告不能实现合同目的，视为违约，违约责任按前述办理；因不可抗力因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免违约责任；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁的房屋交给被告使用，装修期一年免租金。被告于2013年9月17日向原告支付了第一笔租金250000元，被告于2013年12月31日向原告支付了第二笔租金400000元，张崇高收到租金后在租赁物旁自己的土地上建盖了新房供自己居住。2015年6月被告为开设客栈就将租赁的房屋全部拆除，为配合被告尽快重新建房，原告向有关部门提出了建房申请并获批准。2016年年底因洱海保护的政策原因政府发布公告后被告不能在租赁土地上进行重建房屋。被告未按合同约定期限支付第六年及其后的租金。一审法院认为，原告张崇高与被告冒苏云签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同签订后，原告已将涉案房屋交给被告使用，被告在交纳前五年租金650000元后将原房屋拆除，2016年年底因洱海保护的政策原因政府发布公告后被告不能在租赁土地上进行重建房屋，导致租赁合同目的不能实现，被告为此拒绝支付第六年之后的后续租金有合理的理由。由于该租赁房屋拆除后因洱海保护政策原因未能重建，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由于政策原因导致租赁合同目的不能实现，按照法律规定，原告有权解除合同。综上所述，原告要求解除《房屋租赁合同》的请求有事实及法律依据，予以支持；对于原告要求判决被告赔偿原告租赁物（房产）损失费用900000元，诉讼过程中原告虽然已提出对原有房屋的损失费申请进行鉴定，但是由于原有的租赁房屋已被拆除，不具备鉴定条件，未予准许，对于原告主张的损失费900000元，不予确认。对于原告的房屋恢复建造价值参考大理市同期农村建房造价以每平方米1000元计算，则原告房屋造价为398000元（398㎡×1000元／㎡），因租赁房屋交付被告后，被告虽未能实际使用，但租赁房屋又确实被拆除，给原告房屋造成损失，损失费按照公平原则，应由被告分担200000元，对原告的该部分主张予以支持。对于被告在本案中提出反诉请求驳回原告张崇高要求被告冒苏云赔偿其损失费用900000元的诉讼主张，予以部分支持；因合同签订后被告即接收了房屋，此后房屋即归属被告管控，被告拆除原告的房屋后未能及时建盖，2016年年底因洱海保护的政策原因政府发布公告后被告不能在租赁土地上进行重建房屋，为此被告应承担相应租期的租金，即2014年6月17日至2017年6月17日期间的租金390000元（年租金130000元×3年），其余被告已向原告支付的租金260000元应由原告返还被告。对于被告反诉请求判令原告张崇高立即退还被告冒苏云2017年6月17日起至2019年6月16日止的己交租金人民币260000元的主张，由于被告未能实际使用租赁房屋，也应当予以返还。因此，该项反诉主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张崇高与被告（反诉原告）冒苏云于2013年6月17日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）冒苏云于本判决生效后10日内赔偿给原告（反诉被告）张崇高房屋损失费200000元。三、驳回原告（反诉被告）张崇高的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）张崇高于本判决生效后10日内返还给被告（反诉原告）冒苏云租金260000元。五、驳回被告（反诉原告）冒苏云的其他反诉请求。上述二、四项相互抵扣后，原告（反诉被告）张崇高实际应返还给被告（反诉原告）冒苏云租金60000元。案件受理费12800元，由原告（反诉被告）张崇高负担。反诉案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告（反诉原告）冒苏云负担。本院二审期间，上诉人提交六组证据：1.房产征收补偿报告三份、大理市下关镇洱海保护安置补偿方案；2.网页地图截图打印件；3.照片；三组证据欲证实金梭岛的运输成本比较高，根据相同位置房屋的评估价，当地房屋重置价格高于1400元每平方米。4.行政裁定书，欲证实因房屋拆除无法通过评估方式确定价值的情况下，法院可以通过走访询价的方式参考当时房屋市场价格认定。5.大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告，欲证实政府于2017年3月27日发布公告。6.网页截图，欲证实在案涉房屋附近海东新区的房屋市场交易价格均为一万元以上。被上诉人质证认为，上诉人提交的1、2、3、4组证据与本案无关，没有可比性和参照性。证据5与被上诉人一审提交的一致，认可该证据的真实合法性，但不能证实对方的证明内容。证据6三性不予认可，两种房屋的性质不一致，本案的房屋不是商品房，是宅基地上建盖的房屋。被上诉人没有提交新证据。本院经审查认为，上诉人提交的证据1可以作为计算本案拆除房屋损失的参考依据，证据5本院予以采信，其他证据与本案均无关联性，本院不予采信。征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人提出以下异议：1.对“2016年年底因洱海保护的政策原因政府发布公告后被告不能在租赁土地上进行重建房屋”有异议，根据相应文件显示，政府发布公告的时间是2017年3月27日；2.遗漏认定案涉地区金梭岛房屋市场价格现在应该是每平方米1万元，房屋重置成本应该是1940元；3.遗漏认定对方从来没有派人入场施工的事实；4.租赁标的应该是房屋和宅基地，被上诉人占用租赁标的物一直到一审法院判决双方租赁关系终止。被上诉人对一审认定事实没有异议。经本院审查认为，一审认定的事实有相关证据证实，上诉人提出的案涉房屋市场价格以及重置成本等异议均无证据证实，本院不予支持。双方当事人合同中载明的租赁物系房屋，上诉人提出将房和地分割来认定合同的履行与合同内容不相符，本院不予支持。对2017年3月27日大理州人民政府发布关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间是房屋租赁合同关系，一审判决解除租赁合同，双方均无异议，本院予以确认。关于合同解除后的法律后果问题，双方对租赁房屋拆除后上诉人的损失如何计算以及如何赔偿等问题存在争议，上诉人不认可一审认定的房屋造价，因本案所涉租赁房屋已经拆除，不具备进行鉴定的条件，故对房屋的损失应当根据房屋的建盖装修情况，建造年限以及周边房价和物价等因素综合考虑，上诉人在二审中提交了政府因洱海保护工作需要对周边农村房屋造价的委托鉴定意见。一审结合本案房屋实际情况酌定房屋单价为1000元亦与上诉人提交的证据中的房屋价格基本相当，故上诉人关于一审认定房屋损失单价不当的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人应当承担房屋被拆除的全部损失，但双方当事人在合同中未约定重建房屋的时间，且因政府政策原因现确已不能重建房屋，不能据此认定未重建房屋系完全因被上诉人违约行为导致，故一审根据公平原则，对拆除该房屋的损失由双方当事人分担并无不当。关于租金的支付，双方均提交了政府公告，故最迟至2017年3月27日公告发布之日，双方当事人均已知晓因政策原因案涉租赁房屋难以新建，双方租赁合同实际无法继续履行，故一审将租金计算至2017年6月17日符合本案实际情况，上诉人认为应当将租金计算至一审判决解除合同之日止与事实不符，本院不予支持。综上所述，张崇高的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由张崇高负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇二〇年七月十四日书记员  李裕昌