云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6598号上诉人（原审原告）：谢仰柱，男，1978年6月11日生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人谢仰柱因与上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谢仰柱上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法按照双方合同约定，判决浙滇公司支付违约金（按每天总房款0.005%计算），从2017年1月17日起暂计至2019年12月31日止为33866.56元）；3.本案的上诉费由浙滇公司承担。事实与理由：1.《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本条合同法：明确说明了上诉人与被上诉人之间，订立的合同，真实有效，应受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案上诉人未提出高于双方约定的违约金，未要求增加违约金，被上诉人也未提供证据，证明双方约定的违约金，造成上诉人的损失低于双方约定的金额数，因此，双方约定的违约金数额，双方无异议。《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案双方合同明确约定项目整体竣工后150个工作日，被上诉人将上诉人办理权属证书所需的全部资料提交产权登记机关，否则需承担房屋总价款的万分之零点五的违约金。实际中，双方合同签订后，上诉人按约定，支付了全部款项后，2016年5月18日，又按被上诉人的约定支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房，但被上诉人至今未能按合同约定为上诉人办理相应的权属证书，被上诉人已明显违反合同约定，构成违约的事实。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案上诉人己向一审法院提交了购房合同，契税票据、维修基金票据、产权登记费以及被上诉人出具的接房通知书，一审法院也进行了事实认定无异议。综上被上诉人应按双方合同约定的违约责任，支付给上诉人的违约金。一审法院的判决错误，同案不同判，无法律依据降低违约方的违约金，是给昆明的房地产行业，助推了一个坏的榜样，被上诉人即开发商，如此极低的违法违规成本，会造成其他开发商的模仿，也给社会带来不稳定因素。浙滇公司答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谢仰柱的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”）。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：上诉人“在项目整体项目竣工150个工作日内协助乙方（被上诉人）将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关”，并规定了交费、签署授权文件等若干前提条件。这显然是同时附条件并附期限的民事行为义务。同时，依《城乡规划法》《物权法》《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。因之，上诉人履行代理义务还须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件和约定“整体项目竣工”的约定条件，代理申请义务尚未发生，未办证并非上诉人的原因所致。合同约定房屋交付的条件是“建设单位（上诉人）组织验收合格”，即五方验收合格。这一约定未违反法律法规的强制规定，并符合云南乃至全国房地产业的行业惯例，合法有效。一审悖离合同约定，以交房时点起算上诉人代理义务发生期间明显失据。垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由；无论依合同或“商品房买卖司法解释”十八条规定，开发商担责的前提都必须是“因开发商的原因所致”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠）行为额外获利的法律悖局，由此上诉人不应当承担任何形式的违约责任。基于双方合同约定：上诉人协助被上诉人办理的是递交房屋登记手续，且合同约定由被上诉人递交的资料均是按照房管局所要求的手续签署的，但因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。由此，按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。另代为递交办证资料是一个独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有限期内，故原审法院的审理遗漏了必要的第三人。由此，被上诉人要求上诉人将办理不动产权证所需的资料递交至产权登记机关无事实和法律依据，且无论在法律情势和主体障碍上诉人上客观上都已无法履行，另根据情势变更的相关法律规定，即使上诉人构成违约，违约金也应当截止于2016年6月30日。违约责任的本质是赔偿损失，上诉人已按约定将其所购房屋交付于被上诉人实际使用，且原审案件审理中，被上诉人并未举证证明已实际造成的损失，故依据《合同法》114条等相关法律规定，请求法院依法予以调整或免除。谢仰柱答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。上诉人谢仰柱在一审中起诉主张：一、请求判令浙滇公司办理涉案房屋产权登记证书；二、请求法院判令浙滇公司支付谢仰柱自2016年6月13日起至谢仰柱实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（按合同总价款乘以万分之0.5每天计算），暂计至2018年7月3日为22371元。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告谢仰柱（乙方）于2015年11月10日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林III第F组团02幢第8层801号房，价款为604633元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条约定：“乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150工作日内，将乙方办理房屋所有权所需的全部资料提交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。”。原告付清了全部购房款，于2016年6月13日向被告支付了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对于原告主张的违约金的请求，关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但一审法院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天5元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年6月13日缴清了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2016年6月13日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2017年1月17日，截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关止。针对原告主张被告办理房屋权属证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢仰柱支付自2017年1月17日起至被告将办理东盟森林III第F组团02幢第8层801号房不动产权证所需全部资料提交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告谢仰柱的其他诉讼请求。二审中双方当事人均未提交新的证据。对于一审法院所确认事实双方均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对谢仰柱造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金调整为每天5元，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，浙滇公司及谢仰柱的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币358元，由云南浙滇置业有限公司、谢仰柱各负担人民币179元。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 金 馨二〇二〇年七月二十九日法官助理蒋志平书记员李远健