昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初242号 原告（反诉被告）：吴梦媛，女，1999年2月19日生，汉族，住云南。 委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：杨雄，男，1998年4月13日生，汉族，现住云南省楚雄市。 原告吴梦媛诉被告杨雄以及被告杨雄反诉原告吴梦媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法由法官一人适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴梦媛及其委托诉讼代理人束颖，被告杨雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴梦媛向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2019年7月1日签订的《无底洞转租合同》无效；2.判令被告立即向原告返还自2019年12月6日起至2020年7月29日止的租金共计51935元及该款项自2019年12月6日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息（暂计至2020年1月5日的利息为256元）；3.判令被告立即向原告支付装修等经济损失共计15000元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告吴梦媛与被告杨雄于2019年7月1日签订《转租合同》，约定被告将从商铺所有权人岳坤亮处承租的位于下庄居委会1号商铺转租给原告进行自主经营餐厅，并对租赁期限、租金及其支付方式等进行了约定，其中第三条甲方的权利与义务明确表明：“在原告正常履行合同的前提下，甲方（被告）不得做出伤害原告名誉、经济利益的言论、行为，否则，原告有权单方面解除合同，被告须在七日内退还尚未到期部分的租金及对原告相应的损失进行全部赔偿”。原告已依约向被告支付了一年的租金，但因被告在转租此商铺前未与商铺所有权人岳坤亮充分沟通此次转租事宜，且存在“一房多租”、拖延向商铺所有权人岳坤亮支付水电费等违约行为导致原告在自主经营商铺的这几个月内多次受到第三人及商铺所有权人岳坤亮的干扰，甚至多次长时间停电直接无法经营的状况，损失惨重。2019年12月6日，商铺所有权人岳坤亮再次停电，原告于当日即向被告告知此事并要求单方面解除合同，但被告却一直不向原告退还剩余房租款即装修等经济损失，无奈诉至法院，望法院判如所请。 被告杨雄辩称，房屋本身就是没有产权证明的，事先告知过原告的，我不同意原告的诉请。 被告杨雄（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.要求原告吴梦媛赔偿逾期支付租金违约金20600元、房屋占用费32870元；2.原告对原有装修的损坏造成的损失共计20000元；3.原告赔偿我方垫付电费2969元、水费3000余元；4.其他损失如误工费，交通费以实际发生为准。以上合计：79438.82元。事实与理由：双方签订转租合同时，转租合同第六条第三款中明确到乙方如提前解约，需向甲方提出书面申请，甲方同意后双方签订合同解除协议。但原告方尚未与我方沟通；更未向我方提供书面申请，双方没有协商签订合同解除文书，故不存在合同解除时间。原告方提供事实与实际不符，我方未做出伤害原告名誉，经济利益的言论行为，故不能成为原告方为逃避经营风险单方面解除合同，并起诉我方要求我方赔偿的理由。并且该商铺不存在原告方所说的一房多租行为，我方持有与原房东的转让以及租赁合同，合同中我方可以将商铺转租给第三方经营使用。且上任承租人及合伙人已同意合同解除并已经撤离该商铺。对于拖延对房东的水电费的行为导致停电，并不是我方造成。拖延的水电费是原告方在经营过程中产生的。最终停电也是因为原告在经营过程中管理不善失火造成，失火时原告方都不在现场，是房东发现及时才得以控制。我多次向原告方索要无果，至今为止原告经营产生水电费，都为拖欠我方状态，是我方先垫付的。拖欠电费至今为2969元，水费未结3000余元，以最终缴费为准。在经营过程中失火以及电费过高我方也积极帮助协调，最终我方召集原告方以及房东三方在雨花派出所协调并已经解决。协商后原房东也恢复商铺水电，原告方已经可以正常经营，并未对原告方经营造成实际影响，但原告方依旧擅自离店停止经营。租金方面原告也并未完全支付，合同中明确到租金一年为78888元押金为20000元原告向我方支付78888元其中有两万元为保证金，剩余58888元为租金，剩余两万元于2019年10月15日结清，但原告并未结清拖欠至今。原告方存在拖欠租金，拖欠水电费，私自装修，失火引发安全隐患等多种违约情况。并在违约情况下不与我方沟通，也没有协商解决合同解除事宜，为逃避因经营不善带来的损失就擅自离店停业并起诉我方。对我方时间精力、学业、名誉、经济等等方面造成极大影响，损失惨重，无奈反诉至法院，请求根据事实和法律判如所请。 综合双方当事人本反诉诉辩意见，本案争议的焦点是：案涉租赁合同是否无效，被告应否向原告返还租金，具体数额如何认定，被告应否向原告支付装修经济损失，具体数额如何认定；原告是否存在违约行为，应否承担违约金，原告是否应向被告支付房屋占用费、电费、水费、装修损坏的费用，具体数额如何认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据认定如下：原告提交的淘宝购买记录、微信聊天记录、转账记录，真实、合法，但并不足以证实其主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年8月5日，岳坤亮（甲方）与杨雄（乙方）签订《租房协议》约定甲方将昆明市呈贡区雨花街道下庄居委会一号面积约200平米铺面以每年37000元承租给乙方，租期为四年。2019年7月1日，杨雄（甲方）、吴梦媛（乙方）签订《无底洞转租合同》约定：1.乙方自愿转租位于下庄居委会一号无底洞酒吧（以下简称该商铺）进行自主经营；2.该商铺建筑面积约208平方米，租赁期限为两年，自2019年7月30日起至2021年7月29日止；3.乙方对承租的商铺应先付租金后使用，租金按年支付，其中第一年度租金为78888元；4.支付方式为乙方在签订本合同时支付给甲方，20000元充押金，并在8月5日支付剩余租金58888元，租金在10月15日前支付剩余租金20000元，第二年度租金上浮8%，上浮后租金为85199元，第二年度租金，乙方应在第一年到期之日的两个月前支付,第二年整年租金于2020年5月29日前一次性付清；5.租赁履约保证金为20000元，由合同签订时一次性支付给甲方保存。合同期满后，双方无任何争议事项，并不再续订合同时，验收所有设施、设备保持完整并能正常使用，则甲方在10日内无息退还给乙方，如有遗失损坏，乙方应先主动与甲方取得联系，乙方应在甲方指定时间内妥善处理，否则甲方有权作出处理，处理过程中发生的费用由乙方承担，由甲方从乙方产品保证金中扣除，不足部分由乙方另行补交给甲方；6.若因乙方责任，未续租第二年房租，租期未满两年，保证金不予退还；7.乙方负责转租期内除房租外的所有费用，包括但不限于水费、电费、垃圾处理费、货款即一切经营产生的费用，并且应在转租期到期前结清所有费用，若未结清，在保证金中扣除；8.乙方自行装修租赁商铺（包括道具、照明设备及其它用品用具等）装修前应以书面方式通知甲方并附上装修图纸及说明，在征得甲方书面签复后方可进场施工，在施工过程中，乙方不得对该商铺做任何结构上的改变或附加建筑。若乙方有违反上述约定，甲方有权按建筑物的改变或损害程度作出下述决定，A立即停工、B及时整改、C没收保证金，收回该商铺，终止合同，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失。原告向被告陆续支付款项共计78888元，2019年6月23日支付3000元，8月4日支付58888元，7月1日支付17000元。被告杨雄自认已经于2019年12月20日收到原告通过邮寄方式返还的钥匙。 本院认为，本案属于城镇房屋租赁合同纠纷中涉及出租未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的合同效力，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条之规定，原、被告签订的租赁合同应属无效。对于租金返还的问题，杨雄自认已经于2019年12月20日收到原告通过邮寄方式返还的钥匙，视为吴梦媛返还房屋，2019年12月21日至2020年7月29日止的221天的租金47765元应由杨雄予以退还。杨雄主张的房屋占用费，本院不予支持。对于吴梦媛主张的逾期利息和损失，因案涉合同无效，双方当事人均存在过错，并且吴梦媛提交的证据也并不足以证实具体损失的发生，故该两项诉请，本院不予支持。因案涉合同无效，杨雄反诉的违约金并无事实依据，本院不予支持。杨雄主张的水电费、装修损失，其提交的照片并不足以证实水电费系由吴梦媛使用房屋而产生，装修损失的实际发生及具体的数额，故，该两项诉请本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）杨雄在本判决生效后十日以内向原告（反诉被告）吴梦媛退还租金47765元； 二、驳回原告（反诉被告）吴梦媛的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）杨雄的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费收取1480元，由被告（反诉原告）杨雄负担1052元，原告（反诉被告）吴梦媛负担428元；反诉案件受理费893元，由被告（反诉原告）杨雄负担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇二〇年七月九日 书记员 黄馨漫