天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初11233号原告：深圳市荟晟商业管理有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道高发社区侨香路与香山西街交汇处侨城坊5-13A。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津速易来商贸有限公司，住所地天津市滨海新区中新生态城航北路与湖滨路交口的天津力高阳光海岸商业街-雍海商业广场项目商业三112号商铺。法定代表人：唐景风，经理。委托诉讼代理人：秦星，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，泰和泰（天津）律师事务所实习律师。原告深圳市荟晟商业管理有限公司（以下简称深圳荟晟公司）诉被告天津速易来商贸有限公司（以下简称天津速易来公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高志成，被告委托诉讼代理人秦星、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告订立的《力高天津阳光海岸项目商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2．判令被告将租赁房屋腾空并恢复原状后交还原告；3．判令被告向原告支付租赁房屋的逾期占用费，自解除之日起计算至被告实际腾空并返还租赁房屋之日止（按租金标准的双倍计算）；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，案外人深圳市瑞峰商业管理有限公司（以下简称深圳瑞峰公司）与被告订立《力高天津阳光海岸项目商铺租赁合同》，约定将其位于天津市滨海新区中新生态城航北路与湖滨路交口的天津力高阳光海岸商业街-雍海商业广场项目商业三112号商铺出租给被告使用，租期5年，自2017年6月30日至2022年6月29日止。租赁用途仅限于零售服务品类速易来便利品牌，未经甲方明确书面同意，被告不得变更该用途。2019年，原告与案外人深圳瑞峰公司、被告签订《租赁合同补充协议》，约定租赁协议中甲方的权利义务一并由案外人瑞峰公司转让给原告。原告于2020年3月份发现被告在使用房屋过程中，出现分租及改变租赁房屋使用用途等违约情况，经原告多次沟通，被告未能恢复。2020年4月1日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告立即纠正违约行为，如未能纠正，原告将依约解除合同，但被告至今未纠正，故原告依法起诉，请判如所请。被告辩称，被告并不存在转租行为，只是部分改变了租赁房屋的使用用途，被告在收到原告《律师函》后，已着手整改，正在恢复房屋原状，被告并不构成根本违约。被告承租房屋原为毛坯，已进行装饰装修，如恢复原状，原告应赔偿被告的装修损失。原告主张的合同解除事先也并未通知被告，未给予合理期限，逾期占用费不应适用双倍租金标准。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉租赁房屋位于天津市滨海新区中新生态城航北路与湖滨路交口的天津力高阳光海岸商业街-雍海商业广场项目商业三112号商铺，产权人系案外人力高（天津）地产有限公司（以下简称力高公司）。2017年力高公司向深圳瑞峰公司出具《授权书》，全权委托深圳瑞峰公司对天津力高阳光海岸商业街-雍海商业广场项目商业三的物业进行经营管理，经营期自2017年4月1日至2033年3月31日，深圳瑞峰公司有权在经营期内将力高公司授权经营的房屋与第三方签署租赁合同，将物业租给第三方。2017年6月30日，深圳瑞峰公司（甲方）与被告天津速易来公司（乙方）签订了《力高天津阳光海岸项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于天津市滨海新区方，面积约269平方米，租赁用途：乙方承诺租赁场所仅用于零售服务品类速易来便利品牌，未经甲方书面同意，乙方不得变更该用途。租赁期限5年，自2017年6月30日至2022年6月29日止。商铺租金收取标准38元／平方米／月，租金逐年按5%递增；营运管理费收取标准1元／平方米／月；物业管理费收取标准5元／平方米／月。关于乙方权利义务，5.3条：乙方负责按约定用途使用租赁场所，提供相应的产品和服务，同时应遵守甲方该项目的各项规定，发生冲突时以甲方公司规定为最终执行标准。5.13条：未经甲方事先书面同意，乙方不得进行转租、分租或提供第三方使用。关于违约责任，6.1条：甲乙双方在租赁期限出现下列情形，甲方有权随时解除合同，合同自甲方通知乙方解除合同之日解除，甲方有权立即收回租赁场所，并没收租赁保证金。…6.1.2乙方不履行本合同任何条款约定的任何义务或法定义务，甲方书面通知乙方改正后，乙方在三日内仍不改正，甲方有权解除合同；…6.2甲方根据本合同约定单方解除合同的，或本合同根据法定或约定事由终止的，乙方须在本合同解除或终止后三个工作日内履行下列义务：6.2.1无条件撤出并向甲方原状返还租赁场所；乙方逾期返还租赁场所的，应当按逾期时间及合同终止前的租金标准的双倍向甲方支付逾期占用费；6.2.2清理其办公用品及其他一切物品，否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；6.2.3房屋的装修非经甲方同意接收的，乙方须一并拆除并恢复至租赁场所之原状；否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置并无须做任何补偿…。上述租赁合同签订后，被告如期进驻使用租赁房屋至今。2019年，深圳瑞峰公司（甲方）与原告天津速易来公司（丙方）、被告深圳荟晟公司（乙方）三方共同订立《租赁合同补充协议》，约定甲方在原合同及本补充协议中的权利义务一并转让给丙方，租赁费用原合同第3.1条修改为：2017年6月30日至2019年6月29日商铺租金收取标准38元/平方米/月，2019年6月30日至2022年6月29日商铺租金收取标准30元/平方米/月，租金至2020年6月29日起逐年按5%递增。2019年6月30日至2020年12月29日为免租期。天津速易来公司于2020年3月通过在租赁商铺内搭建隔断，将案涉租赁房屋1/3的面积分租给案外人经营牛肉面餐馆，截至庭审辩论终结前，该牛肉面餐馆已摘除店面门牌，但内部实际仍在正常经营。2020年4月1日，原告委托北京中伦文德（天津）律师事务所通过EMS快递向被告发出《律师函》，载明原告于2020年3月份发现被告在使用房屋过程中，出现分租及改版租赁房屋使用用途等违约情况，虽经原告多次沟通，但截止到本《律师函》发出时，被告仍未予以纠正。正告被告：1、请被告在接到本《律师函》后，立即停止分租及改变租赁房屋使用用途的违约行为，并尽快与原告联系，确认被告违约行为已经停止，并向原告书面承诺今后在使用房屋时严格按照合同约定继续履行合同；2、本《律师函》为原告与被告就上述纠纷的最终催告，如被告拒绝在上述期限内履行上述义务，原告将按照解除合同的约定，通过法律程序追究贵方相应的责任。被告于2020年4月2日收到了《律师函》。原告深圳荟晟公司于2020年5月25日来院起诉，提出解除与被告天津速易来公司之间的租赁合同，要求被告腾空租赁房屋并恢复原状后交还原告，恢复原状的具体要求为被告拆除隔断墙及室内装修物，其中装修物如不拆除按合同约定视同被告放弃所有权。以上事实有租赁合同、补充协议、授权书、律师函、租赁房屋照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，合同权利义务的概括转移，是指原合同当事人一方将合同权利义务一并转移给第三人，由第三人概括地继受这些权利义务的法律现象。案外人深圳瑞峰公司在通过《授权书》取得涉案房产的承租权利后，通过促成与原、被告三方就涉案房屋另行签订《租赁合同补充协议》的方式，将涉案房产的出租权利义务全部转移给原告深圳荟晟公司，属于合同权利义务的概括转移。《力高天津阳光海岸项目商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》均系原、被告双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除一节，案涉租赁合同中关于解除合同的约定，对双方当事人具有法定拘束力，原告在约定的解除权条件成就的情况下有权解除合同。依据租赁合同5.3条、5.13条和6.1条的约定，在租赁期内，被告未经原告同意擅自分租、改变房屋用途的，原告有权解除合同，收回租赁房屋。本案被告将房屋部分面积分租给案外人经营餐馆使用，均未获得原告的书面同意，案外人在分租后对房屋进行改造装修，搭建隔断墙，其改造方案也未获得原告的书面认可，原告发出《律师函》催告后被告也并未及时纠正，截至庭审辩论终结之日，案涉餐馆仍处于正常营业状态，因此，原告有权要求解除合同。根据合同法第九十六条第一款的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告在起诉之前并未通知被告要求解除合同，但原告向法院起诉后，本院已将原告的起诉状副本送达了被告，原告认为这种方式也就是通知被告解除合同，本院认为原告提出的该解除合同行为符合法律规定，对其效力依法予以确认，双方租赁合同的解除日期为本案起诉状副本送达之日即2020年6月25日。关于房屋腾空返还一节，根据合同约定，在双方的租赁合同解除后，原告有权要求被告腾空房屋并交还原告。且经庭审双方确认，被告违规在案涉房屋搭建有隔断墙，交还时应予拆除，恢复原状。故对原告的该项诉讼请求本院部分予以支持。关于逾期占用费一节，自2020年6月25日至今，被告仍占有诉争房屋，故应按照合同约定，以合同终止前的租金标准的双倍向原告支付逾期占用费。本案合同终止前的年度租金标准为30元/平方米/月，原告在合同中承诺给予三个工作日的履行期限，故对原告要求的按60元/平方米/月的标准（每月16,140元）支付自2020年7月1日起至房屋腾空并交付原告之日止的房屋逾期占用费的诉讼请求，本院予以认可，原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除深圳市荟晟商业管理有限公司与天津速易来商贸有限公司签订的《力高天津阳光海岸项目商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、天津速易来商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，将坐落于天津市滨海新区中新生态城航北路与湖滨路交口的天津力高阳光海岸商业街-雍海商业广场项目商业三112号商铺拆除隔断，腾空交予原告深圳市荟晟商业管理有限公司；三、天津速易来商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每月16,140元的标准向深圳市荟晟商业管理有限公司支付自2020年7月1日起至房屋腾空并交付原告之日止的逾期占用费；四、驳回深圳市荟晟商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由被告天津速易来商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  闫涛二〇二〇年七月二十八日书记员  毕宁附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。