湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终612号上诉人（原审原告）：宜昌市土地储备中心，住所地宜昌市沿江大道49号，统一社会信用代码12420500422210868W。法定代表人：向隆武，该中心主任。委托诉讼代理人：张建华，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣富，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌金桥农产品有限公司，住所地宜昌市东山大道221号，统一社会信用代码914205007476652895。法定代表人：李文元，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈守邦，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。上诉人宜昌市土地储备中心因与被上诉人宜昌金桥农产品有限公司（以下简称金桥市场公司）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初940号民事判决，提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。宜昌市土地储备中心上诉请求：依法支持宜昌市土地储备中心全部诉讼请求。其事实与理由：一、宜昌市土地储备中心作为涉案国有土地使用权人，其权能不会因征收房屋受到任何限制，且双方关于被上诉人自行拆除房屋的约定正是对房屋可能拆迁而做出的约定，征收不会影响上诉人与金桥市场公司的协议效力。二、无论是基于双方之间的租赁协议，还是金桥市场公司与金轮叉车公司之间的转让合同以及上诉人与金轮叉车公司间的收购合同，金桥市场公司均不能要求补偿。上诉人与金桥市场公司之间的两份土地租赁合同均约定合同到期或解除后，金桥公司的构筑物若必须拆除则应当自行拆除，上诉人不予补偿；金轮叉车公司与金桥市场公司签订的《叉车一分厂厂区转让合同》及补偿协议约定金桥市场公司未付转让土地上由金桥市场公司所建构筑物无偿归金轮叉车公司所有，因金桥市场未付清土地转让款，涉案土地使用权被上诉人整体收购，包括地上建筑物，涉案建筑物本在拆除之列，但考虑到金桥市场公司的经营，仍维持现状不变，待合同期满金桥市场公司自行拆除。三、金桥市场公司不可能取得涉案房屋物权，无权要求补偿。金桥市场公司服从一审判决。宜昌市土地储备中心向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《土地使用权租赁协议》；2、金桥市场公司立即拆除位于宜昌市土地储备中心土地上的全部建（构）筑物，并将土地返还；3、金桥市场公司承担本案诉讼费等相关费用。一审判决认定事实：1998年7月17日，金桥集团总公司向宜昌市计划委员会上报《关于城区蔬菜批发市场迁建立项的报告》（鄂金桥集字［1998］第14号），载明，“金桥集团总公司”所属的滨江果菜批发市场，是宜昌市人民政府1993年重点“菜篮子”工程，是当时宜昌市唯一的一家蔬菜批发市场。但是该市场位居夷陵长江大桥建设地址范围，需在年内迁建，同时，城区蔬菜批发市场的建设又被列入当年宜昌市政府工作报告，要求当年年内完成，为此，就城区蔬菜批发市场的迁建问题，提出立项报告。1998年8月6日，宜昌市计划委员会对金桥集团总公司作出《宜昌市计委关于城区蔬菜批发市场迁建项目立项的批复》（宜市计财字［1998］第381号），根据城市建设总体要求及蔬菜批发市场也需要扩大规模的实际，同意城区蔬菜批发市场迁建项目立项，并批得如下：一、建设地址，位于东山××××号（原刨花板厂）；二、建设规模及内容，占地2.8万平方米，建设内容为交易用房、交易大棚、垃圾处理站、厕所、停车场、道路等；三、投资规模及资金来源，总投资2600万元。1998年11月18日，金桥集团总公司与宜昌金轮叉车有限责任公司（以下简称金轮公司）就金轮公司一分厂厂区（含地面房屋、建筑物、水电设施、其他不可移动固定设施的补偿费及土地使用权费等）转让事宜签订了《叉车一分厂厂区转让合同》。合同约定，金轮公司将其下属的位于宜昌市东山大道221号叉车一分厂所属的厂区转让给金桥集团总公司，占地面积42亩（以实际占地为准，该宗土地的范围四至详见附图，附图经双方签章确认，作为本合同附件），用于兴建果菜批发市场，该厂区除临街六层职工宿舍外，其余的采取总体规划、整体转让、分期付款、分期实施的办法。厂区的整体转让价格为58万元/亩，由金桥集团总公司在2000年6月30日内分期购买完所转让的42亩厂区，合同还对付款进度、交地时间、定金及违约责任等进行了明确约定。之后，金桥集团总公司取得案涉土地的《建设用地规划许可证》。由于金桥集团总公司未能按照合同约定的付款进度支付转让款，1999年6月17日，金桥集团总公司与金轮公司约定《补充协议（一）》，约定：按原合同约定的全部转让金支付截止日期延长3年整，自1999年7月1日起至2002年6月30日止。延长期内各期付款金额调整如下：1.1999年7月1日至1999年12月31日前支付310万元；2000年12月31日前另支付300万元；2001年12月31日前另支付300万元；2002年6月30日前付清尾款。在双方签订补充协议后，金轮公司向金桥集团总公司交付完首期所需的全部地场。其中金桥集团总公司已向金轮公司交付转让金的场地的土地使用权归金桥集团总公司所有，金桥集团总公司尚未向金轮公司支付转让金的场地，由金轮公司租赁给金桥集团总公司使用，租赁期10年整，从1999年7月5日起算。合同中还约定，合同解除后，金桥集团总公司未付转让金场地上由金桥集团总公司建设的建（构）筑物无偿归还金轮公司所有。之后，金桥集团总公司相继取得相应的《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，在案涉土地上组织施工建设，兴建金桥市场。2001年3月12日，金桥集团总公司企业名称变更为湖北金桥蔬菜总公司（以下简称金桥总公司）。2003年3月17日，宜昌市国有资产管理委员会办公室作出《关于湖北金桥蔬菜总公司出售国有净资产请示的批复》（宜国资委办发［2003］9号），同意金桥总公司净资产以287.29万元出售给原告，金桥总公司原有的债权债务由改制后新设立的宜昌金桥农产品有限公司承担。2004年3月12日，原告与金轮公司签订《国有土地使用权收购合同》，约定由原告收购金轮公司位于西陵二路和东山大道的二宗土地，总面积为63309.86平方米（合94.97亩），其中宜昌市东山大道221号土地面积为23551.98平方米（合35.33亩），并约定东山××××号市场租赁合同解聘由金轮公司负责，租赁合同解除后由金轮公司协助原告与承租方签订租赁合同。2004年4月5日宜昌市人民政府为原告颁发《国有土地使用证》（宜市国用［2004］第120103001-5号），将坐落于宜昌市东山大道221号土地登记在原告名下，使用面积23551.98平方米。2004年3月29日，被告与金轮公司经协商一致签订了《解除土地租赁的协议》，解除了双方对12862平方米土地的租赁协议。同年6月16日，原告与被告签订了《土地使用权租赁协议》，约定原告将位于东山××××号（原金轮叉车一分厂），土地面积为23551.98平方米（合35.33亩）的土地租赁给被告使用，租赁期限从签订协议之日起至2009年7月5日止。并约定合同到期或解除后，由被告建设的建（构）筑物若规划部门确认属必须拆除，由被告自行拆除，原告不予补偿，否则其所有权归原告所有。双方还对租金价款、支付方式、违约责任进行了约定。上述租赁协议到期后，原、被告双方于2010年5月20日续签了《土地使用权租赁协议》，租赁期限从2009年7月6日起至2011年7月5日止，其他内容与原协议一致。该协议到期后，双方未再续签书面的租赁协议，但案涉土地仍由被告继续使用，并按约定支付租金至2016年年底。2017年4月，原告以“金桥市场片区棚户区改造项目”申请对东山大道部分国有土地上房屋进行征收。2017年5月6日，伍家岗区征收办向被告作出《关于整体征收宜昌金桥农产品有限公司房地产的函》（伍征办函［2017］24号），载明，因实施金桥棚户区改造项目，需整体征收被告的房地产。同年7月5日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定书》（宜伍征决字［2017］5号），确定宜昌市伍家岗区人民政府因实施伍家岗区金桥市场棚户区改造项目，需要征收建设范围内的房屋。征收范围为东山大道219号、221号（金桥市场）。2018年10月31日，原告向被告送达了《关于尽快拆除地上建（构）筑物的函》，载明，双方约定的租赁期限至2011年7月5日，协议第二条约定合同到期后，由被告建设的建（构）筑物若规划部门确认属必须拆除，由被告自行拆除，原告不予补偿，否则其所有权归原告所有，现该土地已被划入拆迁红线范围，土地范围内的建（构）筑物必须拆除，要求被告在接函后，及时自行拆除租赁土地上的建（构）筑物，并回收拆除物的残值，否则原告将行使所有者权利，组织拆除地上建（构）筑物或者交由辖区征收单位拆除。双方为此发生纠纷，原告遂诉至本院。一审法院认为，一、原告与被告于2004年6月16日签订的《土地使用权租赁协议》以及2010年5月20日续签的《土地使用权租赁协议》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方依约履行，租赁期应于2011年7月5日届满，但在租赁期届满后，被告仍继续使用涉案土地经营使用，并向原告缴纳租金至2016年年底，因此，双方之间的租赁关系已为不定期租赁。不定期租赁双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2017年7月5日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定书》，确定了案涉土地上的房屋为征收范围，在此之前原告并未向被告主张合同解除权，亦未在合理期限内通知被告解除合同，仅于2018年10月31日向被告下函称因合同到期，要求被告自行拆除租赁土地上的建（构）筑物，现原告依据双方系不定期租赁，要求解除合同，本院认为，本案所涉租赁土地已被伍家岗区人民政府征收，双方租赁合同赖以履行的基础丧失而致双方以该土地经营收益的合同目的均已不能实现，在此不可抗力情形下，双方均不能再履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，双方的租赁合同应予以解除。对于原告要求解除双方的租赁协议的诉讼请求，予以支持。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2017年7月5日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定书》，确定了案涉土地上的房屋为征收范围，虽然原告作为国有土地的登记使用权人不会发生变更，但其基于民事法律关系对涉案土地所享有的物权使用、收益等其他权能实际上已受限，而且就土地征收的一般实践而言，为了减少土地征收主体与土地原所有权人、合法占有人就补偿问题所进行的协商谈判环节，行政法规规定了“由征收主体与相关权利间就补偿问题直接协商模式，现原告要求被告立即拆除涉案土地上的全部建（构）筑物，将土地返还给原告的请求亦与现行征地政策不相符合，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、解除宜昌市土地储备中心与被告宜昌金桥农产品有限公司签订的《土地使用权租赁协议》。二、驳回宜昌市土地储备中心的其他诉讼请求。案件受理费80元，由宜昌市土地储备中心与被告宜昌金桥农产品有限公司各负担40元。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，宜昌市土地储备中心与金桥市场公司之间的土地租赁协议合法有效，双方之间的租赁协议在到期后双方仍继续履行租赁协议从而在双方之间形成不定期租赁关系，双方可以随时解除合同。现因该区域棚户区改造征收拆迁，合同不能继续履行，双方之间的租赁协议依法应予解除。双方在土地租赁协议中约定合同到期或解除后，若规划部门确认必须拆除，金桥市场公司应当自行拆除构筑物。按照双方当事人之间的约定，现土地租赁合同依法解除，该土地所在区域房屋被列为棚户区改造范围，金桥市场公司依约应当拆除所建设构筑物，腾退土地。该区域房屋被列为政府征收范围不影响当事人之间关于合同解除后的合同义务。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初940号民事判决第一项，即：解除宜昌市土地储备中心与宜昌金桥农产品有限公司签订的《土地使用权租赁协议》；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初940号民事判决第二项；三、宜昌金桥农产品有限公司在本判决生效之日起30日内拆除位于宜昌市土地储备中心所属宜昌市东山大道221号的土地上的全部建（构）筑物，将该土地返还宜昌市土地储备中心。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由宜昌金桥农产品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  闫玲玲审判员  胡建华二〇二〇年七月十七日书记员  张鹏炜