云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初97号原告（反诉被告）：施群峰，男，1970年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张恒勋、刘曦遥（实习），云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明仁贤房地产开发有限公司，住所：昆明市宝善街155号南屏时代大厦18楼。法定代表人：黄睿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张立杰、陈世，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）施群峰诉被告（反诉原告）昆明仁贤房地产开发有限公司（以下简称：仁贤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3立案后，依法组成合议庭。本案在审理的过程中，被告（反诉原告）仁贤公司申请对出售给原告（反诉被告）的房屋超面积部分进行评估。鉴定结果作出后，本院于2020年5月8日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）施群峰及其两委托诉讼代理人和被告（反诉原告）仁贤公司的委托诉讼代理人陈世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施群峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权登记并向原告交付权属证书；2、判令被告向原告支付自2010年3月10日起至2018年9月12日期间以购房款1310400元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期违约金人民币597173.3元；3、判令被告向原告支付自2018年9月13日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，以购房款1310400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期违约金；4、判令本案案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，购买被告开发建设的位于安宁市太平新区，该房屋地上三层，地下一层，套内建筑面积394.51平方米，每平方米3321.59元，总价为1310400元。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款，并于2009年12月10日将办理房屋产权登记的所需资料及代办费用交给被告。随后，原告多次询问被告房屋产权证的办理情况，但被告均以各种理由推诿，至今尚未办理,故向法院起诉。被告仁贤公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告所购的房屋为单位团购房，经单位与被告协商后，为便于住户使用，增加了涉案房屋的地下储藏室部分面积。2、增加的部分经规划部门同意并现场验收合格通过，进行了备案。3、超面积部分已经交付，原告占有使用。4、诉前双方已进行协商，但未能达成一致意见，被告不存在违约。5、该房屋的产权证正在办理中，但未收到产权证。反诉原告仁贤公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付其超面积购房款人民币420000元；2、判令驳回反诉被告在本诉中的全部诉讼请求；3、由反诉被告承担本诉和反诉案件的全部诉讼费。事实和理由：2009年6月12日双方签订《商品房购销合同》，反诉被告购买我方开发建设的位于安宁市，在交付过程中，由于反诉被告拒绝支付该房屋贮藏室超面积部分的购房款，双方多次协商未果，致使该套房屋的相关产权手续至今未办理。由于反诉被告拒付超面积部分购房款，损害我方的合法权益，故提出反诉。审理中，反诉原告当庭变更了第一项诉讼请求，要求反诉被告支付超面积的购房款为人民币114153元，其余反诉请求不变。反诉被告施群峰辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据且已超过诉讼时效，应当依法驳回。理由为：1、被反诉人购买的位于安宁市太平新区并不存在面积误差的情况。2、反诉人在同类的其他案件中明确涉案房屋只能按照合同约定的面积394.5㎡办理产权登记，其所谓增加的面积并不能取得房产证。3、根据双方签订的购销合同，已对涉案房屋套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积误差比绝对值超出3％的情形作了约定，即使涉案房屋确实存在面积增加的情形，仍应按登记面积和合同约定的单价计算总价。4、本案不存在时效中止、中断情形，反诉人的反诉请求已明显超过了诉讼时效。原告（反诉被告）针对自己的主张，向本院提供以下证据予以证明：一、被告身份信息复印件；二、商品房购销合同及补充协议1份；三、房款发票2张和借据1张；四、契税发票1张、配套费发票1张、维修基金发票1张；五、房产证代办收据1张、土地证代办收据1张；六、昆华苑住宅小区面积补差通知书1份；七、《海华物业服务公司昆华苑服务收据》1份。经质证，被告（反诉原告）对上述证据中，一至五组证据均认可三性;对第六组证据，真实性无法核实；对第七组证据的三性不认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）针对自己的主张，向本院提供以下证据予以证明:一、建设工程规划许可证；二、昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请复印件；三、建设工程规划验收合格证；四、安宁市建设工程竣工验收备案表。经质证，原告（反诉被告）对上述证据中，一、三、四组证据的真实性认可，证明内容不认可；对第二组证据不认可，反证明我方的观点。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。根据被告（反诉原告）的申请，本院委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司对位于安宁市（又称影视厅）的超面积部分进行评估。经评估，该公司以昆正序房估字【2020】第［ＫＭＺＸＺＧＳ225］号《房地产估价报告》作出评估结果，超面积部分56.95平方米，每平方米人民币2004元，价值为人民币114153元。经质证，原告（反诉被告）对该估价报告不认可，认为本案不存在超面积，没有必要作这个报告。经质证，被告（反诉原告）对该估价报告予以认可。经审查，本院对上述估价报告的真实性予以确认。经审理，本院确认如下法律事实：2009年1月13日，施群峰为乙方与仁贤公司为甲方签订了《商品房购销合同》，该合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于安宁市，按套内建筑面积计价，该房套内建筑面积为394.51平方米，每平方米3321.59元，总金额1310400元，甲方于2009年10月31日前将该商品房交付给乙方。合同第五条约定：“一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。”合同第十二条约定：“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其它税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”合同签订后，施群峰按约定支付了房款及配套费、契税、维修基金、房产证代办费等款项，并接收了仁贤公司交付的房屋。另查明，仁贤公司于2008年6月13日经安宁市规划局许可取得《建设工程规划许可证》，同年12月22日仁贤公司申请变更昆华苑住宅小区Ａ户型Ｆ户型的设计，但整体面积不增加，设计变更获批后，于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》。本院认为：原告（反诉被告）施群峰与被告（反诉原告）仁贤公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，该合同合法有效，有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于仁贤公司是否应当协助施群峰办理房屋产权登记的问题。根据双方签订的合同，仁贤公司已经将商品房交付给施群峰，施群峰已按照合同约定的价款向仁贤公司支付了房款，双方的上述行为已经符合《商品房购销合同》第十二条中关于办理产权登记的约定。虽然仁贤公司辩称，由于施群峰未补足储藏室超面积部分房款差价，所以未办理产权登记。庭审中，仁贤公司认可该房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积，购销合同只是对地上面积进行约定，依照双方签订的购销合同约定，仁贤公司的辩解理由不成立。故仁贤公司应按照《商品房购销合同》的约定，协助施群峰办理所购房屋不动产登记。关于施群峰主张的因迟延办理房屋产权证，而要求赔偿违约金的问题。仁贤公司因自己的原因，未按照合同约定的期限协助办理房屋产权登记，并且仁贤公司未提交证据证实迟延办证系施群峰未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经按照合同约定，在施群峰支付房款等费用即于2009年12月10日后90日内向登记机关提交了相应材料，履行了协助办理产权登记的义务。此外，仁贤公司虽然在建设过程中，为了便于房屋所有权人更好的使用房屋，经报批扩大了储藏室面积，但双方对扩大面积部分并未约定支付多少价款和付款期限，仁贤公司以此否认自己未违约的理由不成立。故仁贤公司逾期协助施群峰办理产权登记的行为，已经构成违约，应向施群峰承担违约责任。虽然双方所签合同中对该违约行为的责任承担方式未作明确约定，但根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，施群峰有权要求仁贤公司承担违约金。施群峰主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期办证违约金的要求过高，根据本案查明的事实，仁贤公司已将涉案房屋交付给施群峰使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然仁贤公司逾期办证的违约行为给施群峰造成相应的损失，但双方未对逾期办证违约金作出明确约定，本院根据本案的实际情况，酌情按照交易房屋总价款人民币1310400元为本金，以每日0.05‰的标准计算违约金。2009年12月10日仁贤公司收取涉案房屋房产证代办费、土地证代办费时，可以视为其接受了施群峰委托代办产权登记的时间，合同约定90个工作日内，则仁贤公司应于2010年3月9日前向产权登记部门提交办证材料。因此，仁贤公司应向施群峰支付自2010年3月10日起至其向不动产登记部门提交办理房产权属登记的全部资料时止，以交易房屋总价款人民币1310400元为本金，按每日0.05‰计算的违约金。对于本案反诉部分，施群峰是否应当向仁贤公司支付储藏室超面积部分房款的问题。虽然反诉原告向本院申请对储藏室的超面积部分进行评估鉴定，但根据本案《商品房购销合同》第四条：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，单价为每平方米3321.59元，总金额1310400元整。”对房价有约定，施群峰按该约定支付了房款，并且双方之间对增加的部分面积未形成新的约定。其次，仁贤公司向安宁市规划局提交的“昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请”虽已获批准，并于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》，但是安宁市规划监察中心也明确了建筑面积不能增加，变更设计申请中的地上、地下建筑面积与安宁市规划局颁发的合格证上建筑面积一致，仁贤公司也认可该房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积。综上所述，本院对该评估报告不予采纳，仁贤公司的该反诉请求与合同约定不符，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：（一）、本诉部分：一、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内，将办理房产权属登记的全部资料提交给不动产产权登记部门，协助原告施群峰办理位于安宁市房屋的产权登记；二、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告施群峰支付逾期协助办证的违约金（该违约金的计算为，从2010年3月10日起至被告昆明仁贤房地产开发有限公司向不动产产权登记部门提交办理该房产权属登记的全部资料时止，以购房款人民币1310400元为本金，按日利率0.05‰计算的违约损失）。（二）、反诉部分：驳回反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费9772元，由被告昆明仁贤房地产开发有限公司承担，并入上述本诉部分第二条一并执行；反诉部分案件受理费7600元、鉴定费8000元，由反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  周子光人民陪审员  段绍华人民陪审员  张明祥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  刘 佳