湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初836号原告：姚明，男，汉族，1970年12月17日出生，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。原告：朱三元，女，汉族，1978年10月28日出生，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：姚明（朱三元的丈夫），男，汉族，1970年12月17日出生，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区长江北路保利大厦B座主楼5-14层。法定代表人：龚骁炜，系该公司职员。委托诉讼代理人：罗长河（该公司总经理），男，1963年7月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：胡德良（该公司运营总监），男，1976年6月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭市雨湖区。被告：株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司，住所地株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋1207房。法定代表人：刘清华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张华明（该公司副总经理），男，1976年8月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省攸县。委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。原告姚明、朱三元与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦大酒店）、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司（以下简称四季天伦公寓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚明（原告朱三元的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告天伦大酒店委托诉讼代理人罗长河及被告四季天伦公寓酒店委托诉讼代理人张华明、马伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚明、朱三元向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付给原告递增租金6088元（递增租金计算至实际交还房屋之日止）；2、判令两被告支付给原告全年的违约金17028元；3、判令两被告支付给原告9个月租金10485元（租金计算至实际交还房屋之日止）；4、判令两被告将“樱花地带”4栋、5栋2409室归还给原告，合同终止（解除）；5、判令两被告将原告房屋保持原样，并安装水电一户一表。1、判令两被告支付给原告递增租金6088元（暂计算至2020年5月，递增租金计算至实际交还房屋之日止）；2、判令两被告支付给原告违约金17028元；3、判令两被告支付给原告9个月的基础租金10485元（1165元/月，暂计算至2020年5月，租金计算至实际交还房屋之日止）；4、判令两被告将“樱花地带”4栋、5栋2409室归还给原告，合同终止（解除）；5、判令两被告将原告房屋保持现状，并安装水电一户一表（水电单独开户）。事实与理由：原告姚明、朱三元与被告株洲天伦大酒店于2013年9月11日签订了房屋租赁合同。原告将其所有的“樱花地带”4栋、5栋2409室（建筑面积共计48.55平方米）租赁给被告株洲天伦大酒店，根据合同约定，第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）租金标准为24元/㎡/月（基础租金1165元/月），自第二年起在上一年基础上按3%逐年递增。2017年5月被告方开始违约，未按合同约定支付递增部分的租金。截至2020年5月未付递增租金为6088元。根据合同约定，拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天，如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应当承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金17028元。从2019年9月至2020年5月，拖欠9个月基础租金10485元。另外，原告要求收房，解除合同，根据合同第十三条约定，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告株洲天伦大酒店辩称，一、对原告要求支付租金无异议，但需经过财务核实金额；二、原告要求支付的违约金过高；三、双方可以协商，可以继续租也可以解除合同；四、原告要求的一户一表跟我方没有关系，开发商交房的时候就没有做到一户一表；五、今年因为疫情的影响，要求减免部分租金。被告株洲四季天伦公寓酒店辩称，一、株洲四季天伦公寓酒店不是本案的适格被告，不应该承担相应的责任。1、原告是与株洲天伦大酒店签订租赁合同，合同具有相对性，且实际履行合同义务的相对方为株洲天伦大酒店，具体表现为支付租金；2、株洲四季天伦公寓酒店与株洲天伦大酒店系委托管理关系，且双方签订了委托管理协议，株洲四季天伦公寓酒店是受株洲天伦大酒店的委托，对酒店进行管理，株洲四季天伦公寓酒店的财务是由株洲天伦大酒店进行管理；3、石峰区人民法院的生效判决也已经确认株洲天伦大酒店是实际的承租人。所以，株洲四季天伦公寓酒店与本案无关，不应承担本案的相关责任；二、部分业主已充值消费，开发商在交房给原告时并没有水电一户一表，违约金诉求过高，建议按照银行的利率支付违约金，递增租金和基础租金金额需核对明细表；三、今年年初发生的疫情，系不可抗力，根据民法总则以及株洲天伦大酒店与原告签订的合同租赁中的第十五条，被告株洲天伦大酒店可以免除部分或者是全部的合同义务；四、在今年四月下旬，疫情缓解期间，由于部分业主阻碍酒店正常经营，影响被告株洲天伦大酒店正常使用案涉房屋，原告方也应当承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《会议纪要》，拟证明被告株洲四季天伦公寓酒店对支付租金进行了承诺。被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店对该证据的证明目的有异议。本院认为，被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店对该证据的真实性无异议，并且自认参会人员有株洲四季天伦公寓酒店法定代表人刘清华、响石岭派出所民警、部分业主代表，会议纪要会议内容为：株洲四季天伦公寓酒店与业主代表关于房租支付协商内容，会议地点：株洲四季天伦公寓酒店24楼会议室，以上情形与原告拟证明事实吻合，能够达到原告的证明目的，本院对该证据予以采信。2、对于被告株洲四季天伦公寓酒店提交的《委托管理协议》复印件一份，拟证明被告株洲天伦大酒店与被告株洲四季天伦公寓酒店是委托管理关系。原告对该证据真实性及关联性有异议。本院对该证据不予采信（具体理由在本院认为部分阐述）。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下：2013年9月11日，原告（甲方）与被告株洲市天伦大酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将樱花地带小区4栋、5栋2409室房屋（建筑面积共计48.55平方米）出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）24元/㎡/月（基础租金1165元/月），第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”该合同第十三条第4款约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”。合同签订后，被告株洲市天伦大酒店进驻“樱花地带”经营酒店。租金支付方式为被告天伦大酒店按照其与原告签订合同约定的租金标准支付租金给原告。2014年12月22日被告株洲四季天伦公寓酒店成立，案涉酒店由被告株洲四季天伦公寓酒店经营管理。2017年5月开始，被告未按合同约定支付递增部分的租金。2018年3月5日被告株洲四季天伦公寓酒店就房租支付问题与原告等业主进行协商，参与人员有“樱花地带”部分业主代表（59人）、株洲四季天伦公寓酒店法定代表人刘清华及响石岭派出所民警，协商内容：1、2017年5-12月酒店所欠递增房租，酒店方承诺在2018年8月1日前付清；2、酒店承诺每月房租按月支付，不跨月；3、在以上承诺执行到位的前提下，2018年递增部分以办理会员卡的方式给业主进行充值；4、酒店方承诺消费卡不设消费年限，消费卡流通，两年之后没有消费完（包括未消费的）的金额，酒店承诺可继续消费或者变现。以上协商内容形成了书面的会议纪要。原告充值消费卡消费约500元。2019年9月，被告开始拖欠原告的基础租金。2020年4月28日至今案涉酒店处于歇业状态。另查明，被告株洲四季天伦公寓酒店成立于2014年12月22日，成立时公司名称为株洲市四季天伦大酒店有限责任公司，于2018年4月19日更名为株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司。被告方财务人员毛娟容从2015年12月1日至2020年6月系以被告株洲四季天伦公寓酒店名义购买社会保险，在此期间为被告株洲四季天伦公寓酒店职工，并且案涉酒店租金系通过毛娟容个人账户向原告支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告株洲天伦大酒店作为合同的一方当事人，应当依照房屋租赁合同的约定履行租金支付义务并承担违约责任。本案的争议主要焦点是被告株洲四季天伦公寓酒店是否承担责任。本院认为应当由被告株洲四季天伦公寓酒店和被告株洲天伦大酒店共同承担责任。理由如下：第一、被告株洲四季天伦公寓酒店在庭审中提交了《委托管理协议》，拟证明被告株洲天伦大酒店与被告株洲四季天伦公寓酒店是委托管理关系。被告株洲天伦大酒店与被告株洲四季天伦公寓酒店签订《委托管理协议》的时间为2015年4月20日，在2018年4月19日之前，被告株洲四季天伦公寓酒店的名称为株洲市四季天伦大酒店有限责任公司，而委托管理协议中甲方为被告株洲市天伦大酒店，乙方为被告株洲四季天伦公寓酒店，并且有甲乙双方盖章，即便两被告签订了委托管理协议，乙方的名称及印章应当为“株洲市四季天伦大酒店有限责任公司”，而不是“株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司”，该《委托管理协议》显然是两被告串通后为推卸责任而签订的，与事实相悖，被告株洲四季天伦公寓酒店有逃避责任之嫌，本院对被告株洲四季天伦公寓酒店主张的委托管理关系不予支持。第二、被告株洲四季天伦公寓酒店没有在房屋租赁合同中签字盖章，但履行了房屋租赁合同中的义务，其行为可推定为对被告株洲天伦大酒店与原告债务关系的加入，即被告株洲四季天伦公寓酒店为债务加入人。债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或者第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行债务的债务承担方式。被告株洲四季天伦公寓酒店从2014年12月22日成立之后开始实际经营案涉酒店，并且从2015年12月1日起至案涉酒店歇业止，按照原告与被告株洲天伦大酒店签订的房屋租赁合同的内容，通过其财务人员毛娟容个人账户向原告支付租金；不仅如此，在2018年3月5日被告株洲四季天伦公寓酒店与部分业主代表（59人）就案涉酒店协商关于房租支付的问题，协商内容形成了书面的会议纪要，原告对该会议纪要表示认可。被告株洲四季天伦公寓酒店上述行为完全符合债务加入中第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务的情形，并且被告株洲四季天伦公寓酒店及原告没有免除债务人即被告株洲天伦大酒店债务的意思表示。对于原告的各项诉请，本院分析如下：1、关于房屋租赁合同的解除。原告与株洲天伦大酒店所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”被告天伦大酒店自2019年11月开始拖欠租金至今，双方合同约定的解除条件已经满足，故原告该项诉请本院予以支持。2、关于“2019新型冠状病毒”疫情影响。两被告主张减免租金，因“2019新型冠状病毒”疫情影响属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及最高人民法院和湖南省高级人民法院的指导意见，可以部分免除被告支付租金的义务，对于减免的租金金额，结合本案实际情况，本院酌情减免2个月的租金。3、关于租金的计算。截至2020年5月31日，基础租金为7个月（已减免2个月）×1165元/月=8155元；递增部分的租金5636元（已减免2个月合计452元）；原告充值消费卡消费500元，应冲减租金。因此，截至2020年5月31日，拖欠租金为13291元。另外，原告要求租金计算至两被告实际交付房屋之日止，应予支持。4、关于违约金。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店提出原告主张的违约金过高，本院根据两被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，酌定支持违约金为原告诉请违约金的50%即8514元。5、关于交还房屋。房屋租赁合同约定，合同解除时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分，对于原告要求水电一户一表（水电单独开户）的诉请本院予以支持。原告要求被告将原告房屋保持现状的诉请无合同约定和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告姚明、朱三元与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，并由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将“樱花地带”4栋、5栋2409室交还给原告姚明、朱三元；二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内共同支付原告姚明、朱三元2020年5月31日前的租金13291元，违约金8514元，合计21805元，2020年6月1日至房屋实际交还之日止的租金及房屋占有使用费，按照房屋租赁合同约定的租金标准计付；三、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司与被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照房屋租赁合同的约定履行对原告樱花地带4栋、5栋2409室水电一户一表（水电单独开户）的义务；四、驳回原告姚明、朱三元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取320元，由原告姚明、朱三元负担120元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。审判员  周运生二〇二〇年七月三十一日法官助理陈霆霆书记员陈思思