浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1457号 上诉人（原审被告）：杨飞华，女，1982年7月15日出生，汉族，住诸暨市，现住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：诸暨市金丰物业管理有限公司，住所地诸暨市暨阳街道滨江北路1号。 法定代表人：蒋建明，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈文功，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：寿小平，诸暨市城区法律服务所法律工作者。 上诉人杨飞华因与被上诉人诸暨市金丰物业管理有限公司（以下简称金丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初4544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人杨飞华、被上诉人金丰公司的委托诉讼代理人陈文功、寿小平到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人杨飞华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人金丰公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，双方没有签订有效物业合同。2017年金丰公司通过招投标接管华海现代城的物业，2017年1月31日，“业主委员会”与金丰公司签订《华海现代城物业服务合同》。华海现代城“业主委员会”经过29位楼道长选举前五名产生，而法律规定应是由全体业主选举产生，故程序不合法，不能代表业主签订物业合同，签订《华海现代城物业服务合同》无效。二、一审没有详细审查金丰公司的合同履执情况。2017年至今金丰公司霸占物业之名，却从未履行物业职责，如何能全额收取物业费？业主委员会2017年8月25日发函要求物业将小区消防供水管道、监控系统维护好，但至今仍然无法使用；小区内部分车停在绿化带上，造成绿化损坏，影响美观，但物业公司一直对该现象置之不理，未尽到管理义务；物业公司将部分人防通道锁门之后将空间私自卖给业主，谋取私利，造成人防通道不畅（微信为证）；招标公告明确载明需要配备保安10名，但事实上一直只有3至6名保安，存在严重违反招标公告的情节，故要求返还该部分的人工工资；从未对电梯进行维保，根据《浙江省特种设备安全管理条例》、《特种设备安全监察条例》凡是民用电梯必须每月维保2次，故要求返还电梯维保费用；公共广告收入归业主所有，三年来未公开广告收入，根据法律规定，该部分收入为全体业主所有，应公开并返还；化粪池未及时清理。2018年，上诉人的地下车库地面有渗水，原本上诉人是用来存放袜子，反映情况后，至今一直不解决，导致上诉人一直无法使用车库。9幢1单元入户门一直没有按照合同约定安装，造成安全隐患。草坪空地常年堆放垃圾，经多次催告不处理，影响小区环境卫生。以上都是被上诉人未尽到的义务，甚至给业主造成损失，请求依法改判。 被上诉人金丰公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人认为2017年被上诉人通过招投标接管华海现代城的物业没有签订有效物业合同，华海现代城业主委员会是经过29位楼道长选举产生，并与被上诉人签订合同之效力及于全体业主，应当全面履行，故被上诉人与业主委员会签订的华海现代城物业服务合同有效。二、对于上诉人提出要求配备保安及电梯维保，原件已经向一审法院提交了，并非如上诉人在上诉状中所主张的内容。三、由于上诉人迟延缴纳物业费，造成物业损失，故应该根据物业服务合同承担10%的滞纳金。四、上诉人认为车库有漏水，这与被上诉人无关，因为该事项与开发商有关，不属于物业公司管理范围之内。关于上诉人提出的被盗事项，上诉人没有跟物业公司沟通过，一审中上诉人未到庭参加诉讼，也没有提供相关证据。综上，请求法院在查明事实的基础上依法维持一审判决。 金丰公司向一审法院起诉请求：判令杨飞华支付物业管理费4118元，并支付从2018年2月1日起至物业费付清之日止按日千分之三计算的滞纳金；诉讼过程中，金丰公司变更滞纳金金额为412元。 一审法院认定事实：2017年1月31日，金丰公司与华海现代城业主委员会签订华海现代城物业服务合同一份，约定委托管理期限为三年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止；物业费收费标准为小高层每月每平方米1.2元，商铺每月每平方米1.00元，车库每月每个10元，储藏室每月每平方米0.45元；住宅、储藏室、商铺、车库（位）物业服务费按年预收，每年12月31日预收下一年度的物业服务费；业主和物业使用人凡欠费的，按下列方法处理：物业费超过一年未缴的，欠费次日起每天应按费用的千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，金丰公司进入华海现代城小区进行物业管理。杨飞华系诸暨市大唐街道永盛路1号华海现代城9幢011002室业主，该房屋的建筑面积为134.65平方米，车库编号为×××19，面积31.56平方米。2019年4月8日，金丰公司委托诸暨市城区法律服务所向杨飞华邮寄《催款函》一份，其中载明自2017年2月1日至2019年1月31日止尚欠物管费4118元，要求在收到函件之日起十日内自行交清所欠物业费。快递单显示函件于2019年4月9日签收。 一审法院认为，金丰公司与华海现代城业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的强制性规定，该院认定有效。杨飞华系华海现代城小区业主，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。经计算，杨飞华应缴纳2017年2月1日至2019年1月31日的物业服务费4118元，其依法应当承担支付物业费和支付逾期交纳物业费违约金（滞纳金）的义务。现金丰公司起诉要求杨飞华支付尚欠物业服务费4118元，合理合法，该院予以支持。对于金丰公司要求杨飞华支付滞纳金412元的诉请，在物业服务合同约定范围内，该院亦予以支持。杨飞华经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法缺席判决。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:杨飞华应支付金丰公司自2017年2月1日至2019年1月31日的物业服务费4118元，并支付违约金412元，合计4530元，款限于判决生效之日起十日内付清。 二审中，杨飞华提交了：证据1.2019年12月23日现代城业委会发的函（复件件）一份，证明业委会产生不合法，无权签订物业合同。证据2.2017年8月25日的函（复印件）一份，证明保安配备不足，监控完全瘫痪。证据3.照片两张（复印件），手机上也有一张照片，证明绿化带被压，绿化带上乱停车，私自有关系户直接把绿化带改为停车位。证据4.人防通道被锁照片（复印件）。证据5.销货清单两份和部分照片，销货清单两份证明没有装探头导致杨飞华财产被盗的损失；照片证明绿化带没有弄好，地下车库的地面、停车没有弄好，地上坑坑洼洼，停车的地方地下通道都车停着，没有人管；同时还有一份委托书（复印件），证明之前永利物业遗留下来的问题，委托金丰物业来办理遗留问题，金丰公司签了字的，现在金丰物业退出了，但是遗留问题都没有完善。 金丰公司质证认为：对于证据1，真实性有异议，因为是复印件，不同意质证，也不能达到杨飞华的举证目的。对于证据2，真实性有异议，杨飞华到现在也未提交原件，保安、监控的问题，金丰公司在一审中已经提交原件，金丰公司根据招投标的要求，配备了8-10名保安，关于监控，需要一大批维修基金，这个需要业主进行维修的。对于证据3，有异议，也不是这户人家，是去年的时候房子一直没有住人，前面全部都是树林、杂草，要住进去的话门要重新规划过，规划的门跟前面的路是经过开发商同意的，原来弄掉的停车位旁边又重新规划了一个停车位，后来前面改为绿化带了，金丰公司报到诸暨××队，他们来看过的，认为可以的，只是换了个位子。对于证据4，照片上看不出人防通道被锁，人防通道如果没有事情的话根本找都找不到，不知道这个照片哪里来的，这个照片上是没有上锁的。对于证据5，两份销货清单，首先对真实性有异议，对关联性也有异议，如果杨飞华认为是车损，首先应该向公安机关报案，侦查是公安机关的问题，到目前为止金丰公司在那个小区也没有收到杨飞华的通知，也没有说起过这个事实，不能达到杨飞华的举证目的，如果上诉人确实认为有损失，应该另行主张权利；针对照片，金丰公司有异议，金丰公司已经根据物业服务合同履行了物业服务，不存在杨飞华提交的照片的相关情况，照片上也显示不出该小区是华海现代城小区；对于委托书，因是复印件，金丰公司不同意质证，因为真实性无法确定。 二审中，金丰公司提交了：证据1.华海现代城小区保安名单，证明已按招标须知履行。证据2.证明、发票联及维保合同，证明金丰公司与诸暨市科达电梯有限公司签订了电梯维保合同并支付了相应费用。证据3.大唐街道拆违通知，证明已向当事业主发送限令拆违通知书。证据4.照片、保证书，证明业主出具保证书并已恢复原样。证据5.工商变更登记信息，证明法定代表人进行了变更，原先是范青莲，现在变成蒋建明。 杨飞华经质证认为：对于证据1，保安名单是金丰公司自己制作的，具体有没有发工资什么的杨飞华都不知道，真实性有异议，在庭询中经金丰公司出示保安人员名单、劳动合同和工资转账单据后，杨飞华没有意见。对于证据2，认为真实性没有异议，但是实际操作维保不到位，没有达到合同要求。对于证据3、4，没有异议。对于证据5，真实性没有异议，但是与案件没有关系。 本院经审查认为，杨飞华提供的证据1、2、5均系复印件，金丰公司对真实性均提出异议，故本院不予认定。结合杨飞华提供的证据3及金丰公司提供的证据3、4，可以证明杨飞华反映的绿化带改为停车位等事项，金丰公司已经通过向相关部门反映后得以解决。杨飞华提供的证据4，并不能反映其要求证明的内容，故本院不予采纳。金丰公司提供的证据1，因杨飞华在庭询中对相关材料进行核对后没有意见，故本院予以认定。金丰公司提供的证据2因杨飞华对真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。金丰公司提供的证据5，可以证明工商变更的相应情况，本院予以确认。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，金丰公司法定代表人于2020年6月8日由范青莲变更为蒋建明。 本院认为，杨飞华主张华海现代城业主委员会产生程序不合法，不能代表业主签订物业合同，但对此未能提供相应证据予以证明，且在案涉物业服务合同签订后，金丰公司已经对杨飞华所居住的小区进行了物业管理，提供了物业服务，而杨飞华作为涉案物业的业主，享受了金丰公司提供的安保、卫生等物业服务，应当在金丰公司提供物业管理期间向金丰公司支付物业管理服务费，故金丰公司要求杨飞华支付物业管理服务费，理由正当，应予支持。 杨飞华虽主张金丰公司提供的物业服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，作为业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在严重问题。而业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还损害其他正常交费业主的利益；因此杨飞华的该部分主张并不构成其拒付物业服务费的正当理由。如果对物业服务企业提供的物业服务不满意，作为业主不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。 至于杨飞华提出金丰公司未将供水管道、监控系统维护好，绿化损坏、人防通道不畅通、未对电梯维保等问题，因其提供的证据均不足以充分证明该部分主张，故本院不予采纳。 杨飞华又提出地下车库渗水、金丰公司未有效管理导致其损失等问题，因其未在一审中提起抗辩和反诉，故本院不予一并审查；如杨飞华主张的损失确实存在且与金丰公司的物业服务存在关联，杨飞华可另行主张权利。 综上所述，杨飞华的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人杨飞华负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年七月二十四日 书记员 余建维 ?*MERGEFORMAT?10? ?*MERGEFORMAT?9?