四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川33民终79号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：成都市平安实业有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区同善街5号蜀汉大厦7楼。法定代表人：汪建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨思源，四川蜀都律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐刚，四川蜀都律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：四川中杰物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区洗面桥街9号。法定代表人：沈战勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董清凤，女，该公司职工。委托诉讼代理人：黄丹，四川原则律师事务所律师。上诉人成都市平安实业有限责任公司（以下简称平安公司）因与被上诉人四川中杰物业服务有限公司（以下简称中杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2019）川3301民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人平安公司的委托诉讼代理人杨思源，被上诉人中杰公司的委托诉讼代理人董清凤、黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平安公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为：中杰公司向平安公司支付公共物业区的维修费及劳务费37,973.28元，电卡费4500元，二次供水设备维修费10,780元，电梯检测及维保费83,290元，物业值班人员工资57,600元，公共部分电费361,038元，共计555,181.28元；中杰公司向平安公司开具已经支付物业管理费710,518.28元的增值税发票。二、撤销一审判决第二、第三项，依法改判为：平安公司向中杰公司支付业主免三年物业管理费108,743.9元；平安公司向中杰公司支付未出售商铺物业管理费22,485.26元。三、本案的一审、二审案件受理费由中杰公司承担。事实及理由：一、由于原物业服务合同并未解除，一审判决以物业服务合同已经于2017年12月30日解除为由，判决中杰公司不承担平安公司为其代缴的用于公共区域的费用555,181.28元，既是认定事实不清，也是适用法律错误。1.一审判决认为平安公司没有履行（2017）川3301民初6号民事判决、（2017）川33民终93号民事判决确认的义务，系认定事实错误；2.一审判决认为因为平安公司的违约行为导致物业服务合同目的不能实现，物业服务合同无法履行，该认定缺乏证据证明；3.一审判决以中杰公司向相关部门发出了“退场通知”为由，认定物业服务合同已经解除，既是认定事实不清也是适用法律错误。二、一审判决认为平安公司缴纳的电费与电表数量不符系认定事实不清。三、平安公司已经给中杰公司支付了710,518.28元的物业管理费，中杰公司已经当庭予以了承认，中杰公司对平安公司当庭提交的结算依据及付款凭证的证据没有提供相反证据予以否认，一审判决没有判决中杰公司向平安公司开具增值税发票系滥用裁判权利。四、一审判决认定平安公司应向中杰公司支付业主免三年物业管理费136,018.03元系事实认定不清。五、自2017年3月1日起平安公司应该向中杰公司支付的未出售的商业铺面的物业管理费为22,485.26元，为证明该金额的正确性，平安公司向法院提交了已经出售的商业铺面的备案表、销售商业铺面的时间记录表、商业铺面的销售统计表。中杰公司没有提交相关的证据予以否认，一审判决认定平安公司应向中杰公司支付未出售商铺物业管理费79,641.46元系事实认定不清。被上诉人中杰公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回平安公司的全部上诉请求。平安公司与中杰公司的物业服务合同于2017年12月30日已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，中杰公司向平安公司发出的合同解除通知，平安公司已收到，根据法律规定，合同已经解除。上诉请求中第一项劳务费、电卡费、二次供水设备维修费、电梯检测及维保费、物业值班人员工资、公共部分电费，以上请求于法无据，应当不予支持。平安公司应当向法庭提交与其主张相对应的证据，否则应当承担举证不利的后果，并且以上部分费用在（2017）川33民终93号民事判决中已作出终审判决，上诉人属于重复诉讼，在未岀现新事实、新证据情况下，应当维持法院已作出的终审判决。一审法院支持中杰公司的反诉请求，是依据双方所签订的《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，于法有据，应当予以维持。平安公司向一审法院起诉请求：1.中杰公司向平安公司支付公共物业区的维修费及劳务费37,973.28元，电卡费用4500元，二次供水设备维修费10,780元，电梯检测费及维保费83,290元，物业值班人员工资57,600元，公共部分电费361,038元；共计：555,181.28元；2.中杰公司向平安公司开具已经支付了的物业管理费710,518.21元的增值税发票；3.中杰公司向平安公司退还办公用房；4.本案诉讼费由中杰公司承担。中杰公司向一审法院反诉请求：1.请求判令平安公司向中杰公司支付从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业管理费137,961.70元及利息；2.请求判令平安公司向中杰公司支付从2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业管理费79,825元及利息；3.请求依法判令平安公司向中杰公司支付结账时所欠的22,762元及利息；4.本案诉讼费用由平安公司承担。一审法院认定事实：2014年6月30日，平安公司与中杰公司就康定市明珠祥砥项目住宅小区物业管理服务签订了《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》，合同服务期限为5年（自2014年6月30日起至2019年6月30日止），该合同约定了双方的权利义务。2017年12月30日中杰公司以平安公司长期拖欠物业管理费为由停止物业服务，并于2017年12月15日通过快递的形式将退场事宜告知平安公司，同时函告康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司。中杰公司结清了水费、电梯年检费、物业人员工资。2018年4月平安公司在甘孜日报上刊登公告，表示尚未进行交接，中杰公司占有小区停车场继续收费，合同尚未解除。自2018年起平安公司针对康定市明珠祥砥项目住宅小区内出现的问题进行处理，支付了公共物业区的维修费及劳务费37,973.28元、二次供水设备维修费10,780元、电梯检测费及维保费83,290元、物业值班人员工资57,600元、公共部分电费361,038元，房屋租金25,690元。另查明，因明珠祥砥开发商平安公司推迟向164户业主（包括高层112户、多层38户、商铺14户）交房，平安公司向这164户业主承诺免除2014年9月30日至2017年9月30日共计3年的物业管理费，即该笔费用由平安公司向中杰公司等额支付。因平安公司未向中杰公司支付物业管理费，中杰公司向一审法院提起诉讼，要求平安公司支付物业管理费，相关生效判决书判决：“平安公司向中杰公司支付从2016年3月1日至2017年2月28日的免业主物业管理费233,173.70元，2015年9月1日至2017年2月28日未出售商铺物业管理费143,818.70元”，平安公司未履行生效判决确定的义务。一审法院认为，一、平安公司未履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，平安公司的行为已导致该合同无法履行，中杰公司有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人依照本法第九十四条之规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，本案中中杰公司于2017年12月15日以平安公司长期拖欠物业管理费为由停止物业服务、解除合同并通过快递的形式将相关事宜告知平安公司，同时函告康定市食品工商质量监督管理局、康定市住房和城乡规划建设局、电梯维保公司。2017年12月30日本案中杰公司停止物业服务，虽然平安公司于2018年4月在甘孜日报刊登公告，表示该合同未解除，但此后平安公司并未履行其义务且中杰公司实际已停止物业服务，平安公司也针对康定市明珠祥砥项目住宅小区内出现的问题进行处理可以视为平安公司已向小区业主提供物业服务，且平安公司提交的停车收费记录只能证实有车辆出入小区停车场，不能证明中杰公司在解除合同之后收取了停车费，该物业合同实际已解除。二、根据双方签订的《明珠祥砥项目住宅、商业区前期物业服务合同》第三章第二条：“房屋及共用设施、设备的大、中型维修费用，按《甘孜州房屋维修基金管理办法》甘政发【2003】044号有关规定，报甲方（平安公司）审核批准后再维修单项目维修费用经业委会或市维修基金管理办公室审核在300元（含300元）以上的，由甲方（平安公司）使用维修基金开支或者自筹资金开支：300元以下的维修由乙方自筹资金解决。小区大型维修原则上由乙方负责，若乙方的维修费用报价高于市场均价，甲方有权另选施工队伍。”规定，可知300元以上的维修应由平安公司使用维修基金开支或者自筹资金开支，且平安公司所诉费用均发生在中杰公司解除合同、停止物业服务之后，故平安公司要求中杰公司承担维修费及劳务费37,973.28元，二次供水设备维修费10,780元，电梯检测费及维保费83,290元，物业值班人员工资57,600元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于平安公司要求中杰公司支付公共部分电费361,038元的诉讼请求，经查平安公司于2019年8月22日缴纳了电费374,557元，但缴纳的电费数量与平安公司提供的电表数量不符，且不能说明原因；平安公司不能证明该欠费是否包含违约金，是否为中杰公司使用产生等情况，平安公司提交的其他证据亦不能证明中杰公司应缴纳电费的具体数额，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，平安公司应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，一审法院不予支持。关于平安公司要求中杰公司支付电卡费用4500元的诉讼请求，平安公司未提供证据证明该费用应由中杰公司承担，平安公司应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，一审法院不予支持。关于平安公司要求中杰公司退还办公用房的诉讼请求，平安公司提供的证据只能证明平安公司租赁了张伟志的房屋并支付租金，不能证明该房屋由中杰公司占有并使用，平安公司应当承担举证不利的后果，对此诉讼请求，一审法院不予支持。平安公司要求中杰公司提供发票的诉讼请求，符合法律规定，但平安公司提供的证据不能证明已支付的物业管理费数额与要求开具的发票数额一致，应待双方将数额确定后，中杰公司按照法律规定向平安公司提供发票。三、中杰公司要求平安公司支付从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业管理费及利息、2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业管理费及利息的诉讼请求，发生法律效力的（2017）川3301民初6号民事判决、（2017）川33民终93号民事判决已对计算方式、标准予以确认，平安公司对中杰公司提供物业服务的时间及事实并无异议，也未提供证据证明计算方式有误，中杰公司的反诉请求符合法律规定，一审法院予以支持，计算方式及标准按照一审、二审确认的方式计算，即高层112户面积11,818.43㎡×1.2×7个月=99,274.81元、多层38户面积4399.89㎡×0.8×7个月=24,639.38元、商铺户14户864.56㎡×2×7个月=12,103.84元，三项共计136,018.03元；未出售商铺物业管理费为（143,818.7元÷18个月）×9个月+30天×（143,818.7元÷18个月÷31天）=79,641.46元。关于中杰公司要求平安公司支付2016年3月30日平安公司结账时所欠的22,762元及利息的诉讼请求，已由（2017）川3301民初6号民事判决、（2017）川33民终93号民事判决处理完毕，不再另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回平安公司的诉讼请求；二、平安公司于本判决生效之日起15日内支付中杰公司从2017年3月1日至2017年9月30日的业主免三年物业管理费136,018.03元并支付利息（利息以人民币136,018.03元为本金自2017年10月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、平安公司于本判决生效之日起15日内支付中杰公司2017年3月1日至2017年12月30日的未出售商铺物业管理费79,641.46元并支付利息（利息以人民币79,641.46元为本金自2017年12月31日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回中杰公司的其它诉讼请求。本院二审期间，平安公司依法向本院提供以下证据：明珠祥砥项目商业铺面销售统计一览表及已售商品房备案通知书、商品房买卖合同，拟证明自2017年3月1日起平安公司应该向中杰公司支付的未出售商业铺面的物业管理费为22,485.26元。中杰公司质证认为，对该部分证据的三性不予认可。中杰公司依法向本院提供以下证据：供电移交确认书，拟证明双方对电表底度进行了移交。平安公司质证认为，真实性予以认可，但不能证明全部是项目部用电，移交时公共部分电表底度为29，该部分各自承担一半。本院经审查认为，平安公司提交的明珠祥砥项目商业铺面销售统计一览表在（2017）川3301民初6号案件中已经提交，已售商品房备案通知书、商品房买卖合同系对铺面销售统计一览表载明内容的补充，对该部分物业管理费（2017）川3301民初6号民事判决已经确定了计算方式，平安公司对此并未上诉而是予以了认可，故该部分证据不能达到平安公司的证明目的，依法不予采信。中杰公司提交的供电移交确认书能够证明双方在2014年11月29日进行电表移交，但该供电移交确认书对公共部分用电量未载明，故该证据只能作为本案的参考依据。本院二审查明的事实与一审法院基本一致，本院予以确认。另查明，2014年11月29日，双方对案涉小区供电电表进行了移交，双方签订的供电移交确认书中载明：平安公司明珠祥砥项目部将明珠祥砥小区地下室、一层商铺、平安公司明珠祥砥项目部临时用电计费移交给中杰公司管理并收费，平安公司不再负责小区电费，明珠祥砥项目部的临时用电由平安公司明珠祥砥项目部负责交纳，并载明地下室配电房高压柜未抄表。在二审庭审中，平安公司自认移交时公共部分电表底度为29。又查明，2019年6月30日，国网康定电力公司姑咱供电所出具抄表原始记录，当中载明明珠祥砥02号表（商业及公共部分用电电表）安装日期为2014年8月30日，2017年12月10日止数为417.15，2019年6月30日止数为577.59。另，平安公司自认其2019年8月22日缴纳的电费374,567元为2014年8月30日至2019年8月22日期间公共部分产生的电费，2019年6月30日至2019年8月22日期间公共部分产生的电费为28,014元。本案争议的焦点为：1.双方签订的物业服务合同是否已于2017年12月30日解除；2.平安公司所主张的各项费用是否应由中杰公司承担；3.中杰公司是否应向平安公司开具已缴物业管理费的增值税发票；4.一审判决平安公司支付中杰公司两项物业管理费的金额是否计算有误。一、针对第一个焦点，本院认为，在（2017）川3301民初6号、（2017）川33民终93号民事判决生效后，平安公司未主动履行生效判决确定的义务，虽然生效判决已经进入执行阶段，但不能当然认为平安公司已经履行了支付义务，在平安公司未主动履行完生效判决确定的义务前，不能认为平安公司违约情形消灭，另2017年3月1日至2017年9月30日期间平安公司也未支付中杰公司相关物业管理费，故综上以上情况，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，中杰公司可以行使解除权。2017年12月15日，中杰公司以快递的方式向平安公司发出退场函，从该退场函的内容来看，中杰公司的目的是与平安公司解除合同并进行清算及对小区物业服务进行交接。平安公司也认可收到该退场函，并认可中杰公司于2017年12月30日停止了物业服务。故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人依照本法第九十四条之规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，双方签订的物业服务合同于2017年12月30日已实际解除。平安公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。二、针对第二个焦点，平安公司所主张的公共物业区的维修费及劳务费37,973.28元，二次供水设备维修费10,780元，电梯检测及维保费83,290元，物业值班人员工资57,600元均发生在2017年12月30日之后，因物业服务合同已经解除，故以上费用不应由中杰公司负担，平安公司的该项上诉请求无事实依据，依法不予支持。平安公司所主张的电卡费4500元，其未举出证据证明该费用应由中杰公司承担，故对该上诉请求依法不予支持。公共部分电费依据双方签订的物业服务合同第四条第二项“物业服务费用主要用于以下开支：2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的约定，在提供物业服务期间的公共部分电费应由中杰公司负担。现根据平安公司提供的证据和其自认，可以确认2014年8月30日至2019年6月30日期间的电费为346,553元（374,567元-28,014元），用电数为577.59。另平安公司自认公共部分电表移交时电表底度为29，而中杰公司提交的供电移交确认书未对该公共部分电表底度进行确认，其也未举出其他证据证明公共部分电表底度的具体数量，故本院以平安公司自认的电表底度为起点进行电费的计算。中杰公司于2017年12月30日退场，其需要负担的公共部分电费应计算至2017年12月30日止。但在本案诉讼中，双方当事人均未举出2017年12月30日前的公共部分用电量的具体明细，故本院依据现有证据和公平原则确定国网康定电力公司姑咱供电所出具的抄表原始记录上记载的“2017年12月10日止数为417.15”为电费计算止数。具体原因如下：平安公司自认如果物业服务合同未解除，林科所6家住户2014年8月30日至2019年6月30日的电费需要向中杰公司补助9172元，依据公平原则本院酌定将2017年12月10日至2017年12月30日期间的公共部分电费与平安公司所自认的2014年8月30日至2017年12月30日需要补助的电费相抵销。综上，该部分电费的计算方式为：（417.15-29）/577.59×346,553元=232,889.33元。故中杰公司应支付平安公司公共部分电费232,889.33元，平安公司的该项上诉请求部分成立，本院部分予以支持。三、针对第三个焦点，经查，平安公司与中杰公司对前期已支付的物业管理费进行了结算，双方对已经支付的物业管理费710,518.19元无异议，中杰公司应就该部分已缴物业管理费向平安公司移交相应的增值税发票，故平安公司的该项上诉请求有事实依据，本院予以支持。四、针对第四个焦点，（2017）川3301民初6号民事判决、（2017）川33民终93号民事判决对涉及业主免三年物业管理费、未出售商铺物业管理费的相关事实进行了查实，并确定了计算方式和标准，双方对此均无异议，在无新的事实发生的情况下，一审法院依据（2017）川3301民初6号民事判决、（2017）川33民终93号民事判决确认的方式计算业主免三年物业管理费、未出售商铺物业管理费并无不当之处，应予以维持。按照以上确认的内容，因双方相互均有支付义务，即中杰公司应支付平安公司公共部分电费232,889.33元，平安公司应支付中杰公司业主免三年物业管理费136,018.03元、未出售商铺物业管理费79,641.46元，故双方支付义务相抵后，中杰公司应支付平安公司17,229.84元。综上所述，平安公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省康定市人民法院（2019）川3301民初447号民事判决；二、四川中杰物业服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付成都市平安实业有限责任公司17,229.84元（壹万柒仟贰佰贰拾玖圆捌角肆分）；三、四川中杰物业服务有限公司于本判决生效之日起15日内向成都市平安实业有限责任公司移交710,518.19元（柒拾壹万零伍佰壹拾捌圆壹角玖分）物业管理费的增值税发票；四、驳回成都市平安实业有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回四川中杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9352元，由成都市平安实业有限责任公司负担5429元，四川中杰物业服务有限公司负担3923元；一审反诉案件受理费2454元，由成都市平安实业有限责任公司负担2000元，四川中杰物业服务有限公司负担454元。二审案件受理费10,196.12元，由成都市平安实业有限责任公司负担6483.61元，四川中杰物业服务有限公司负担3712.51元。本判决为终审判决。审判长 吴   杰审判员 韩   义审判员 林 杉 杉二〇二〇年七月二十四日书记员 地的施姑莫