河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4777号上诉人（一审原告）：洛阳浙商科技园发展有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道303号。法定代表人：赵朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：石丽娟，河南牧真律师事务所实习律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：洛阳雷云科技有限公司（原洛阳翰通航空科技有限公司），住所地河南省洛阳市洛龙区关林路930号中蓝航空科技园A1-506室。法定代表人：岳坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师，特别授权。上诉人洛阳浙商科技园发展有限公司因与被上诉人洛阳雷云科技有限公司租赁合同纠纷一案不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1688号民事判决向本院提出上诉。本院依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人洛阳浙商科技园发展有限公司委托诉讼代理人顾振兴、石丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人洛阳浙商科技园发展有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发还重审；2、本案一、二审诉讼费用等全部由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，案涉房屋租金、物业费、电费及违约金数额认定错误。一审法院据此作出判决依据的主要证据是被上诉人于2018年12月26日出具的欠条，该证据是由被上诉人单方制作并向上诉人出具，上面并没有上诉人加章，且上诉人也并不认可上面的金额，所以并非是双方达成的一致协议，上诉人之所以在一审中出示，是为了证明案件事实（可查一审中上诉人的证明方向），难道说债务人主动向债权人打的欠条，债权人不要吗?即便数额不对，但是基于可以证明债务人认可仍存在欠款的事实(上诉人在立案以及庭审中因担心被上诉人不认可实际租赁的事实，以及仍拖欠租金的事实，也是最终为了还原案件事实，所以向法院提交)，债权人也是要妥善保管的，不曾想反倒被一审法院错误理解。(二)关于计算案涉款项截止时间。其一，《欠条》内容为“截止2018年4月30日,尚欠……”，是被上诉人对2018年4月30日之前所欠上诉人款项的结算，并不代表其在2018年4月30日至2018年12月26日之间不欠付房屋租金、物业费、电费，更并不能推断出法院查明的所谓的“被告仅将2018年4月30日以前欠付的……在2019年4月1日付清”的内容。其二，被上诉人在2018年4月30日至2018年12月26日期间一直占用案涉房屋是客观存在的。(三)关于违约金的计算标准问题。双方在《房屋租赁合同》约定按照每日欠费总额的8‰计算违约金，鉴于该违约金过高，根据法律规定及最高院相关判例，自然人、法人、其他组织之间及其之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%，可以不认定为“过高”，所以上诉人认为应当采用年利率24%的标准计算，并且上诉人已经在一审中进行了变更及说明。一审法院审理查明和判决内容部分均有悖常理，违背交易习惯。一审法院一方面判令双方之间的《房屋租赁合同》自2018年12月26日解除，但另一方面却仅支持截止至2018年4月30日的房屋租金、电费、物业费等，那么被上诉人自2018年4月30日起至2018年12月26日止之间的租金亦或是房屋占用使用费用由谁承担。暂且不论上诉人从来没有不让被上诉人进入租赁场所以及租赁合同是否解除的问题，一审法院仅凭被上诉人辩称的“自2018年4月到2018年12月原告既不让被告进入办公场所也不让搬东西，所以也没产生物业费、电费等等”即认定被上诉人不应支付上述期间的相关费用，是错误的，一审法院忽略了上述期间内被上诉人仍实际占用上诉人房屋的事实，占用了房屋又不交纳房租,严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人洛阳雷云科技有限公司及其委托诉讼代理人均未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原审原告洛阳浙商科技园发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的《洛阳浙大科技创意园房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付拖欠原告的房屋租金283739.99元，物业费33257.11元，电费16212.96元，共计333210.06元；3、判令被告向原告支付违约金（以283739.99元为基数，按每月2%的计算标准，从被告每期逾期之日起计算至被告所有债务全部清偿完毕之日止，其中物业费和电费的违约金按所欠物业费和电费为基数从2017年6月6日起计算至清偿之日止，同样按照月息2%计算），物业费的违约金暂计算至起诉之日为20074.48元，电费的违约金暂计算至起诉之日为9803.43元；4、本案受理费、保全费、保全担保费等因原告主张债权所产生的全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月14日由原告作为出租方系甲方与被告作为承租方系乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于洛阳浙大科技创意园浙科创意大厦内七栋四号建筑面积为486.8平方米租金给乙方作为研发办公使用；该房屋租赁期限自2016年12月5日始至2019年12月4日止，总计期限为3年，具体租赁起始时间自交房之日起开始计算，租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方应于租赁期满日如期交还，但乙方在同等租赁条件下拥有优先租赁权；在租赁期限内，乙方自甲方交房之日起按每月每平方米50元收取相应的租金，另乙方须缴纳给甲方物业服务费、水电费、垃圾清运费等费用；每三个月为一个支付期，支付方式为预付，乙方于下期租赁开始的前三十天内向甲方支付下期的房屋租金，乙方在签署合同后向甲方支付24340元作为押金，押金在租赁期满不再续约且双方不存在争议时免息退还，乙方在租赁期限内可享受洛龙政【2015】36号文件关于《洛龙区加快洛龙科技创业创新城发展扶持政策》第三项第三款第二条的租金补贴政策；乙方需保证每年正常运营不少于220天；在租赁期限内如乙方出现违约情形，甲方有权要求乙方采取补救措施、继续履行合同，如乙方在合理的期间或甲方书面通知另行要求的期间内仍未消除违约情形，甲方有权对乙方收取赔偿损失或违约金直至解除本合同，在租赁期限内，乙方逾期缴纳租金、水、电、及物业服务费、空调使用等费用的在甲方提醒乙方后，乙方仍不缴纳在不影响甲方其他权利或补救的前提下，乙方将承担相应费用滞纳的违约责任，违约金每月按欠费总额的0.5%支付，逾期达十天以上的，甲方有权对乙方收取违约金，每日按欠费总额的0.8%计算等等。被告于2018年9月6日将公司名字由洛阳翰通航空科技有限公司变更为洛阳雷云科技有限公司。双方实际在2018年12月26日经过协商并经对所欠租金的最终结算，达成协议：被告仅将2018年4月30日以前欠付的租金92870.5元，物业费18853.16元，电费16212.96元，在2019年4月1日前付清。同日，被告向原告出具欠条，原告接收该欠条后，原告才同意被告将房屋内的办公家具搬走，双方租赁关系解除。双方达成上述协议后，被告亦未按约定如期支付欠款。一审法院认为：2016年10月14日由原告作为出租方系甲方与被告作为承租方系乙方签订《房屋租赁合同》,以及原告提交的2018年12月26日被告向原告出具的欠条。被告辩称：双方实际在2018年12月26日经过协商并经对所欠租金的最终结算，达成协议：被告仅将2018年4月30日以前欠付的租金92870.5元，物业费18853.16元，电费16212.96元在2019年4月1日前付清；同日，被告向原告出具欠条，原告才同意被告将房屋内的办公家具搬走，双方租赁关系解除；自2018年4月到2018年12月，原告不让被告进入办公场所也不让搬东西，所以也没产生物业费、电费等等。该辩解理由成立，应予以支持。应当视为，双方在2018年12月26日协商一致解除2016年10月14日签订的《房屋租赁合同》，并将欠付的租金、物业费、电费经结算总额为127936.62元，自2018年5月1日至2018年12月26日，不再计算物业费。上述房屋租赁合同以及欠条，系双方真实意思表示，该内容除约定违约金较高外，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应据该协议享有权利和履行义务。被告未按照2018年12月26日双方形成新的协议履行支付义务，本院酌定被告应以未付款项127936.62元为基数按30%的比例向原告支付违约金，即38380元。综上所述，原告诉求被告支付租金、物业费和电费共计127936.62元及违约金38380元，以及2016年10月14日由原告洛阳浙商科技园发展有限公司和被告洛阳雷云科技有限公司签订的《房屋租赁合同》自2018年12月26日始予以解除，证据充足，理由充分，应予以支持；原告其他诉求，证据不足，理由不充分应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，当庭判决如下：一、2016年10月14日由原告洛阳浙商科技园发展有限公司和被告洛阳雷云科技有限公司签订的《房屋租赁合同》自2018年12月26日始予以解除。二、被告洛阳雷云科技有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳浙商科技园发展有限公司支付租金、物业费和电费共计127936.62元及违约金38380元。三、驳回原告洛阳浙商科技园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4539元（已减半收取），由被告洛阳雷云科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人洛阳浙商科技园发展有限公司在二审中提交工商信息查询单打印件一份供法庭参考。证明方向：案涉欠条中的于洋的签字问题，于洋系河南中蓝航空科技集团有限公司的大股东，同时，该公司又系洛阳雷云科技有限公司的大股东，所以印证，案涉欠条除了被上诉人公司的公章以及于洋的签字之外，并无上诉人的任何盖章以及签字，所以案涉的欠条仅仅是被上诉人单方向上诉人所出具的，该欠条不能证明上诉人与被上诉人之间曾就案涉资金达成结算。被上诉人洛阳雷云科技有限公司及其委托诉讼代理人均未到庭质证，亦未提交书面质证意见。本院认为：本案争议焦点在于对案涉欠条性质如何认定（即2018年4月30日之后的租金是否计算）。洛阳雷云科技有限公司于2018年12月26日出具的《欠条》载明：“洛阳雷云科技有限公司（原洛阳翰通航空科技有限公司）自2016年12月5日起租用洛阳浙大科技创意园房屋5-5（工程号7-4）自用。截止2018年4月30日，尚欠洛阳浙商科技园发展有限公司房租92870.50元，物业费18853.16元，电费16212.96元。具体明细附后。我公司承诺于2019年2月1日前支付50000元，2019年4月1日前支付剩余尾款至洛阳浙商科技园发展有限公司指定账户。”案涉欠条虽出具于2018年12月26日，但因其明确载明系“截止2018年4月30日，尚欠洛阳浙商科技园发展有限公司房租92870.50元，物业费18853.16元，电费16212.96元。”对2018年4月30日之后至案涉房屋实际腾出之日期间租金如何结算并未作出明确约定，而洛阳浙商科技园发展有限公司亦未对该部分租金作出明确的放弃意思表示，故案涉欠条载明部分应视为双方对截止2018年4月30日之前案涉房屋房租、物业费以及电费等费用部分进行结算确认。现洛阳浙商科技园发展有限公司提交《浙大科技创意园物资出门单》显示洛阳雷云科技有限公司于2018年12月26日将办公家具搬离案涉房屋，且洛阳雷云科技有限公司在该出门单上已盖章予以确认，应视为洛阳雷云科技有限公司在2018年12月26日之前并未实际腾出案涉房屋，因双方对2018年4月30日之后至案涉房屋实际腾出之日期间租金如何结算并未作出明确约定，对此双方均有责任，故2018年4月30日至2018年12月26日期间的租金损失应由双方各半承担。因房屋租赁合同约定系按每月每平方米50元收取租金，洛阳雷云科技有限公司在2018年12月份实际占用未满一个月，故该月房屋租金部分酌情按月租的一半标准计算为宜，即50元×486.8平方米×7.5月＝182550元，二分之一为91275元，加上欠条上所载各项费用127936.62元，共计219211.62元，应由洛阳雷云科技有限公司向洛阳浙商科技园发展有限公司支付。关于违约金部分，双方在《房屋租赁合同》中约定“逾期达10天以上的，甲方有权对乙方收取违约金每日按欠费总额的8‰计算”标准过高，洛阳浙商科技园发展有限公司已主张按照年利率24%标准计算，违约金年利率24%标准计算为宜，另以因双方在欠条中约定“2019年2月1日前支付50000元，2019年4月1日前支付剩余尾款”故其中50000元自2019年2月2日起计算违约金，其他款项169211.62元自2019年4月2日起计算违约金。一审法院对于房屋租金以及违约金认定部分处理欠妥，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1688号民事判决第二项为：判决洛阳雷云科技有限公司于本判决生效后十日内向洛阳浙商科技园发展有限公司支付租金、物业费和电费共计219211.62元；违约金部分其中50000元，按年利率24%自2019年2月2日起计算至实际付清之日止，下余169211.62元按年利率24%自2019年4月2日起计算至实际付清之日止，；二、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1688号民事判决第一项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4539元，由洛阳浙商科技园发展有限公司负担1513元，由洛阳雷云科技有限公司负担3026元。二审案件受理费4235元，由洛阳浙商科技园发展有限公司负担1412元，由洛阳雷云科技有限公司负担2823元。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年七月十六日法官助理白璐书记员岳瑞莹