福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2164号 上诉人（原审被告）：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：周小华，系公司职员。 委托诉讼代理人：刘剑飊，北京云灿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋浩，男，1993年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蒋玉芳（系蒋浩之父），男，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）因与被上诉人蒋浩商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中澳城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审诉讼请求。事实和理由：一审判决未能根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，厘清广告宣传与商品房买卖合同的关系，认定中澳城公司在交房时，不但室内温泉管道应铺设完成，且温泉水亦应接通，缺乏事实与法律依据，从而导致错误判决中澳城公司应对此承担责任，显属不公，依法应予以改判，具体理由如下：一、原审判决认定中澳城公司在交房时，不但室内温泉管道应铺设完成，且温泉水亦应接通，并无合同依据。（1）讼争合同从未就温泉入户事项进行约定。本案讼争商品房买卖合同中并没有约定卖方要提供温泉，合同关于配套设施的约定中也没有温泉项目的约定，因此开通温泉项目并非中澳城公司的合同义务。在厦门市中级人民法院审理讼争合同所涉房产项目一系列商品房预售合同纠纷中，均判决也认定：“讼争房产于2017年1月19日通过五方验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件。”该判决是生效判决，也充分说明中澳城公司所交付的房产符合法定及约定的交房条件，原审判决罔顾事实认定中澳城公司有违诚信，属于事实认定错误。（2）广告及合同中均明确广告内容仅为要约邀请，广告中的“无温泉，何以成墅？”“别墅户户温泉”“温泉入户”等内容不构成讼争合同的内容。蒋浩提交的广告中明确记载“本广告仅作为要约邀请，具体细则以商品房买卖合同为准。”讼争合同附件六《合同补充协议》第12条也明确约定：“本合同双方均同意：该商品房的状况以合同为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所做楼书、模型及广告，以及向买受人送达刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本协议约定的内容为准。”第13条第1款还进一步明确约定“与商品房所述房地产建设项目相关的任何广告宣传，不作为出卖人对商品房状况的承诺；如广告宣传与商品房交付时的实际状况有别，则以最终商品房交付时的现状为准。”上述事实均表明中澳城公司无论是在广告上，还是在合同中都多次提示蒋浩交付的房产应以合同约定为准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，《合同法》第十五条第一款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”蒋浩提交的广告为要约邀请而非要约，其上记载的内容对买卖双方均没有约束力。原审法院无视双方当事人的合同约定，认定交付房产时应接通温泉水，不仅违背了合同意思自治原则，也与相关司法解释的规定相悖。二、温泉供应事宜并非商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，原审判决认定中澳城公司交付房产时“不但室内温泉管道应铺设完成，且温泉水亦应接通”，并据此判决中澳城公司应承担违约责任根本没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。当事人违反的，才需承担违约责任。温泉属地热资源，由特许经营。根据政府的规划，讼争项目的温泉由厦门市地热资源有限公司供应，该片区的温泉也仅向包括讼争项目在内的三个单位供应。这均有各级政府的会议纪要及供水单位厦门市地热资源有限公司的书面函件证明。广告的记载仅为“无温泉，何以成墅？”“别墅户户温泉”“温泉入户”，内容真实，不存在违背诚信的情形。广告对温泉的供应水量、如何收费、何时接通等均无说明，内容并不具体确定，广告中记载也只说明讼争房产可以供应温泉，供应温泉的地热供应站及进水管道均在案涉房屋所在项目的红线外，不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的内容，何时开通使用温泉对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。因此广告中关于温泉的内容不构成要约，不能作为确定中澳城公司合同义务的依据，原审判决中澳城公司应接通温泉水缺乏法律依据。三、中澳城公司已完成了接通温泉的全部工作，一待厦门市地热资源管理有限公司建成地热供应站后即可向蒋浩供水，蒋浩根本没有因此而造成经济损失，原审判决中澳城公司赔偿所谓的经济损失显失公平。尽管供应温泉并非中澳城公司的合同业务，但中澳城公司仍投入巨资在涉案房屋所在小区铺设了温泉管道，并将温泉管道接到涉案房屋，已完成了温泉设备安装到位的义务，只是因为供水单位厦门市地热资源管理有限公司因征地拆迁原因未能完成地热供应站的建设而未能供水。目前案涉房产所在地政府也在积极协调相关事宜，在不久之后即可供水。蒋浩根本就没有因此而造成经济损失，更无法提交相应的造成其实际损失的证据，原审判决无视这些事实，判决中澳城公司赔偿损失显失公平，应予以改判。 蒋浩辩称，根据中澳城一审提交的资料恰能证明其作出温泉入户的承诺系有效承诺。 蒋浩向一审法院起诉请求：中澳城公司赔偿蒋浩因未实现温泉入户造成的损失200000元。 一审法院认定事实：2014年5月28日，蒋浩与中澳城公司签订了《厦门市商品房买卖合同》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：买受人购买的商品房为中澳城（X2011P01地块）一期工程D11#楼1跃3层104室。该商品房用途为住宅，建筑面积共165.79平方米。第四条“计价方式与价款”约定：该商品房单价每平方米11189元，总金额1855024元。第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。 合同附件六《合同补充协议》第12条约定：本合同双方均同意：该商品房的状况以合同约定为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本协议约定的内容为准。第13条第（1）款约定：出卖人已向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》，买受人同意购买该商品房。与商品房所属房地产建设项目相关的任何广告宣传，不作为出卖人对商品房状况的承诺；如广告宣传与商品房交付时的实际状况有别，则以最终商品房交付时的现状为准。 2017年6月5日，蒋浩办理了交房手续，并于2018年12月7日取得不动产权证，其中载明的房屋地址为厦门市翔安区新曙二里85号。 蒋浩提供中澳城项目广告一份，其中载明“中澳城—打造翔安温泉别墅典范”“无温泉，何以成墅？”“翔安新核心生活圈、别墅户户温泉、超低容花园美宅”“温泉入户”等内容；同时，该广告还载明了项目地址、联系电话和微信公众号二维码，并用小号字体标注“免责说明：本广告图仅作为要约邀请，具体细则以商品房买卖合同为准，开发商保有最终解释权”。对于蒋浩提供的宣传广告，中澳城公司对该广告的真实性不予认可，辩称因时间久远，现在无法找到当时的广告资料，无法确定该广告是否公司发放的；对于广告中的项目地址、联系电话和微信公众号二维码，中澳城公司表示这些都是中澳城项目的，但均是中澳城公司所委托的营销商立丹行机构所为。 另查明，中澳城项目与万科·白鹭郡项目相邻。厦门市万科白鹭郡置业有限公司于2018年10月10日发布了《关于白鹭郡项目温泉入户变更的情况说明》，主要内容如下：“近日网上传‘白鹭郡项目因降价对前期业主退款’，此传言不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包括温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引入温泉入户，对此我们深表歉意。本着对客户负责的原则，对于因产品变更受影响的客户，公司已提供两种解决方案：1.如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿客户相应费用20万元。2.如客户不愿意接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解决原合同，并针对一次性付款的客户，根据客户付款金额及时间，按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿；针对办理了购房贷款的客户，首期款部分根据客户付款金额及时间，按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿，贷款部分按照实际已产生的贷款利息进行补偿。……”对上述《说明》，蒋浩认为中澳城项目与万科·白鹭郡项目在同一地区，万科·白鹭郡项目处理温泉入户的赔偿标准可以作为本案的参考；中澳城公司辩称该《说明》与本案没有关联性，厦门市万科白鹭郡置业有限公司处理温泉入户事宜系其自主行为，对本案不具有参照性，而且万科·白鹭郡项目中双方签订的合同中有包括温泉入户的约定，本案合同中并无约定。 审理中，一审法院组织双方当事人至中澳城对温泉入户情况进行现场勘验。经勘查，中澳城别墅户型一致，均有温泉管道铺设至二楼主卧卫生间，但未接通温泉水。对此，蒋浩认为中澳城公司在交房时即应接通温泉水；中澳城公司辩称温泉入户不属于合同约定的交付条件，不构成中澳城公司的合同义务，案涉房屋温泉管道已铺设完毕，蒋浩可自行向地热公司申请开通温泉水。后一审法院向厦门市地热资源管理有限公司发函，调查以下问题：1.中澳城项目未能接通温泉水的原因？2.如要接通温泉水，需具备何种条件或哪方当事人履行何种程序？厦门市地热资源管理有限公司回函称：2009年应翔安、同安区政府要求，原市国土房产局下达工作任务，开展云头地热点开发建设工作。由我司办理矿权、建设云头地热供应站，并由各区自行决定水量分配及用户。但项目因征地拆迁原因，云头地热供应站未能进场建设。 一审法院认为，蒋浩与中澳城公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。对于蒋浩提供的中澳城项目广告，中澳城公司虽对其真实性不认可，但其确认广告中的项目地址、联系电话和微信公众号二维码都是中澳城项目的，是中澳城公司所委托的营销商立丹行机构所为。中澳城公司与项目营销机构之间系委托代理关系，营销机构对项目的宣传行为所产生的的法律后果应由中澳城公司承担。因此，一审法院对蒋浩提供的中澳城项目广告的真实性予以采信。对于中澳城项目广告中宣传的“无温泉，何以成墅？”“别墅户户温泉”“温泉入户”等内容，根据普通人的理解，其意思应为别墅户型的商品房在交房时，不但室内的温泉管道应铺设完成，且温泉水亦应接通。目前，案涉商品房的温泉管道铺设至二楼主卧卫生间，并未接通温泉水。温泉入户内容虽非《厦门市商品房买卖合同》条款，且厦门市地热资源管理有限公司确认云头地热供应站项目因征地拆迁原因未能进场建设，但未接通温泉水确实给蒋浩的生活造成了一定的影响。综合考虑中澳城公司的有违诚信行为及蒋浩支付的购房款数额，一审法院认为蒋浩主张的20万元损失过高，一审法院予以酌定为5万元。超出的部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿蒋浩的损失5万元；二、驳回蒋浩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由蒋浩负担1612.5元，厦门中澳城房地产开发有限公司负担537.5元。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。中澳城公司认为一审判决遗漏查明讼争项目已具备温泉的配套设施，并将于近期开通温泉。 另查明，中澳城公司一审提交以下证据：1.厦门市翔安区人民政府专题会议纪要【2015】36号、翔安区新圩小城镇建设指挥部会议纪要【2015】3号，拟证明新圩镇温泉线建设是政府批准建设的项目；云头温泉管线项目总投资35%由政府出资配套，65%有翔安集团、银鹭集团、中澳城公司各按照一定比例承担。2.B31地块室外温泉水竣工总平面图，拟证明讼争过程的温泉水管道已于2017年竣工。 本院认为，本案争议焦点系中澳城公司是否应对温泉未入户而承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从讼争房产销售广告以及中澳城公司一二审自认已铺设相应温泉管道，其在上诉中主张温泉即将接通入户等事实，可以认定中澳城公司不仅在商品房销售广告中对温泉入户的说明和允诺具体、确定，且已为温泉入户实际实施了具体的建设行为。因此一审判决认定中澳城公司对温泉未入户有违诚信，对蒋浩的居住生活造成一定的影响，中澳城公司应对其违背诚信行为承担相应的法律责任是正确的。二审中中澳城公司主张温泉即将入户，但并无充分有效的证据证明温泉入户的确定时间。从现有证据及客观事实来看，温泉仍未入户，故中澳城公司仍应为此承担承担相应的责任。对于温泉未能入户行为给蒋浩造成的损失赔偿，一审酌定为5万元，属于合理的自由裁量范畴，中澳城公司并无证据证明该赔偿数额明显不当，故予维持。 综上所述，中澳城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由中澳城公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年七月六日 代书记员 肖子发 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。