广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复732号 复议申请人（异议人、利害关系人）：广东省商业集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区新河浦路66号四楼。统一社会信用代码：91440000190346298C。 法定代表人：麦志坚，董事长。 委托诉讼代理人：赵双，广东瀛真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。 申请执行人：黄某，男，汉族，1972年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：黄某，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：鹤山市鼎丰房地产有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业路1405号。统一社会信用代码：91440784079502811U。 法定代表人：吕某，总经理。 被执行人：吕某，男，汉族，1969年9月21日出生，住广东省汕头市潮阳区。 复议申请人广东省商业集团有限公司（以下简称商业集团）不服广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）(2020)粤07执异25号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 江门中院在执行××人××与被××人鹤山市鼎丰房地产有限公司（以下简称鼎丰公司）、吕某建设工程施工合同纠纷一案中，异议人商业集团向江门中院提出书面异议称，请求：一、请求法院就鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪街道××商品房、××商铺及地下车库，重新出具司法鉴定委托书并重新委托评估，出具的司法鉴定委托书中需明确本案的评估目的和要求本案的评估目的应当是为确定估价对象处置价格提供依据，以及为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据，法院应当要求评估机构评估估价对象的总价值，并以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值（即仅包括建安成本），土地使用权价值（估价对象总价值扣减建安成本）。二、请求法院不予采用广东正恒房评字[2020]第0233号《房地产评估报告》（以下简称《评估报告》）。主要事实和理由是：商业集团于2020年5月11日收到法院送达的《评估报告》，商业集团认为法院委托评估行为以及该《评估报告》作出程序严重违法，且存在评估方法及评估结果错误等问题，商业集团依据《民事诉讼法》第二百二十五条的有关规定，依法提出异议。理由如下： （一）本次评估过程中未明确评估目的及要求，未依法向评估机构移送简要案情、生效法律文书等相关材料，评估机构未在法定期限内作出评估报告而法院并未依法重新委托评估，评估程序严重违法。1、《司法鉴定委托书》未载明评估目的和要求，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（下称《定价规定》）第十七条的规定，评估程序严重违法。《定价规定》第十七条规定，法院向评估机构出具的评估委托书应当载明评估的目的要求。然而，根据（2019）江中法技鉴字第63号《司法鉴定委托书》，法院在本次委托评估中并未向评估机构明确以上评估目的和要求，仅将委托事项笼统称为“分列相应房地产的建设工程价值和分摊土地使用权的价值”。由于评估目的和要求不明确，导致评估机构无法根据评估目的选用正确的评估方法。2、法院在本次委托评估中未依法向评估机构移送简要案情、生效法律文书等相关材料，违反《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》第十九条的规定。《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》第十九条规定，法院进行司法委托的，应明确司法委托的类别、要求、标的物权属及数额，并附简要案情，统一移送司法委托管理部门办理。但根据（2019）江中法技鉴字第63号《司法鉴定委托书》，法院在本次委托评估移送材料中未向评估机构移送（2019）粤执复436号执行裁定等生效法律文书及简要案情说明，导致评估机构不了解本案的具体案情，无法根据案件具体情况，选择恰当的评估方法，导致评估结果严重偏离评估目的及处置需求。3、评估机构未能在法定期限内作出评估报告，而法院未依法委托下一顺序评估机构重新进行评估，构成程序严重违法。依据《定价规定》第十九条、第二十一条的规定，评估机构应当在三十日内出具评估报告，法院收到评估报告后应当在三日内发送给当事人和利害关系人；评估机构未在期限内出具评估报告的，人民法院应当通知评估机构三日内将相关材料退回，另行委托下一顺序评估机构重新进行评估。本案中，法院于2020年3月17日向评估机构出具《司法鉴定委托书》，而商业集团直至2020年5月11日才收到《评估报告》，自委托评估至送达利害关系人，耗时近2个月，明显超出法定期限。商业集团认为《评估报告》的实际出具日期超过法定期限，但法院并未要求其退回材料并另行委托下一顺序评估机构重新进行评估。 （二）基于本案的特殊情况，本案的评估目的应当是为确定估价对象处置价格提供依据，以及为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据，法院应当要求评估机构评估估价对象的总价值，并以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值（即仅是建安成本），土地使用权价值（估价对象总价值扣减建安成本）。1、本案的评估目的一是为了确定估价对象的处置价格提供依据，二是为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据。评估目的和要求应当由人民法院依据个案的具体情况拟定并向评估机构说明，才能使得评估结果满足案件的具体需要。本案中，广东省高级人民法院作出（2019）粤执复436号《执行裁定书》，裁定对估价对象的建设工程和相应建设用地使用权价值分别进行评估，目的在于为整体拍卖后按比例确定工程款优先受偿权的金额提供依据。（2019）粤执复436号《执行裁定书》争议焦点三中也明确指出“执行法院在执行中应当充分考虑拍卖款分配的上述前提条件，分别评估建设工程及土地使用权的价值，整体拍卖后可以按照评估价值的比例确定工程款优先受偿权的金额”。由此可见，本次评估的目的一是为了确定估价对象的处置价格提供依据，二是为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据。2、为实现本案评估目的，在本次评估中，区分建设工程及相应建设用地使用权价值时，建设工程价值的应限于估价对象的“建安成本”，估价对象总价值扣减建安成本的部分均应计入土地使用权价值。根据一般房地产估价理论，房地产总价值应当包含土地成本、建安成本、开发费用、税费、利润五个部分。从本案具体情况来看，并非单纯地把土地价值与上盖建筑物价值作划分。商业集团对估价对象享有完整的、合法的抵押权，剔除黄某案的影响因素，商业集团的优先权本应及于估价对象的总价值，开发商向商业集团借款的用途也是用于支付前述费用并获取相应利润，根据合同相对性原则，当开发商不能履行还款义务时，商业集团也有权获取相应借款所形成的全部价值。而在考虑黄某依法享有的建设工程款优先受偿权的情况下，应仅就工程价款的范围确定其优先权金额，不享有其他利润和增值。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，同时，（2019）粤执复436号《执行裁定书》在争议焦点二中指出“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而承包人对于建设工程用地并无投入亦无增值贡献”。因此，为实现“为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据”的评估目的，本次评估中区分建设工程及相应建设用地使用权价值时，建设工程价值的应限于估价对象的“建安成本”，即建筑安装工程在施工过程中耗费的各项材料费、人工费、机械使用费、施工水电费、管理办公费等。其他的土地成本、开发费用、税费、开发利润等，并非由施工方支出的成本或由施工方支出的人力、物力所直接形成的添附价值，不应计入建设工程的价值。因此，本次应当重新评估，围绕评估目的，分别评估估价对象的总价值，以建安成本为限的建设工程价值，如此得出的评估结果才能作为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据。 （三）《评估报告》内容不完整，不符合《房地产估价规范》（编号为GB/T50291-2015）的要求，参照标准、计算方法存在多处遗漏及错误，评估结果明显缺乏依据，应依法不予采用。1、《评估报告》未包括“估价技术报告”部分，属于重要内容缺失，明显违反中华人民共和国住房和城乡建设部《房地产估价规范》的规定。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《房地产估价规范》（编号为GB/T50291-2015）第7.0.2条的规定，估价报告应当包括“估价技术报告”，“估价技术报告”系所对所有估价结果来源的说明，系当事人、利害关系人、法院审查估价过程是否合理、计算方法是否正确、估价结果是否能够公允地反映资产价值的凭据，而《评估报告》未包括该部分内容，显然属于重要内容缺失。《评估报告》第20页估价方法中载明，“本次估价采用市场法对估价对象的房地产价值进行估价”、“对建设工程采用成本法进行估价”、“对土地使用权则采用市场法、假设开发法进行估价”。但是，通览整个《评估报告》，并未明确列举“各个估价对象相应的分摊土地使用权价值的总和”、“各个估价对象建设工程分摊价值的总和”、“房地产总价值”等因素的具体核定数额，更未明确说明每项因素的估价过程，也无法体现“29.57%，70.43%”这一比例来源。《评估报告》在未能对该比例之来源进行说明的情况下，各个估价对象的分摊土地使用权价值和建设工程价值全部据此比例进行计算，其结论没有依据。2、《评估报告》计算方法错误，评估结果中的建设工程价值大幅高于工程实际投入及政府指导价，土地使用权价值低于市场价，明显错误。一方面，从《评估报告》第20页估价方法中“由于建设工程的建设成本、管理费用、开发利润等客观成本较易获得，故本次估价对建设工程采用成本法进行估价”的简略说明可知，《评估报告》对“建设工程价值”采用成本法进行估价，其中错误地将管理费用、开发利润等都计入了建设工程成本，这是导致建设工程价值虚高的原因之一。以住宅部分为例，估价对象的建设施工时间为2014年至2016年期间，《评估报告》最终核定住宅部分的建筑工程分摊价值约为4432元/㎡。而参考江门市住房和城乡建设局发布的《江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》，鹤山市地区2016年住宅楼的工程造价约为1650元/㎡。同时，鼎丰公司在黄某案诉讼过程中也多次声明本项目建设成本约为1300元/㎡。由此可见，《评估报告》计得的建设工程分摊价值远高于建设工程实际投入。另一方面，本案《评估报告》对土地使用权的评估价值明显低于市场价值。商业集团在鹤山市自然资源网××鹤山市近年来国有建设用地使用权招拍挂出让成交公示结果显示，相近区域未开发建设的住宅用地2019年的市场成交均价在2516.38元/㎡左右；而本案《评估报告》中的土地使用权均价仅为1716.339元，远低于市场价值。3、《评估报告》以估价对象整体处置作为选择比例计算方式的依据，但该依据并无合法来源，其评估方式的选择欠缺合理性基础。《评估报告》第3页估价限制条件第5点中指出“基于本次估价对象以一个整体处置，非单户出售，本次评估对象分摊土地使用权价值与建设工程价值的分摊比例是根据各个估价对象相应的分摊土地使用权价值的总和与各个估价对象建设工程分摊价值的总和分别占房地产总价值的比例得出”，但法院出具《司法鉴定委托书》中并未说明估价对象的处置方式为整体处置还是单户出售，《评估报告》选取比例计算方式的依据根本不存在，因此，其评估方式的选择欠缺合理性基础。4、《评估报告》引用已被修改的法律作为估价依据。依据中华人民共和国主席令第29号、第32号令，《中国人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》已于2019年经全国人民代表大会常务委员会决定修改，而《评估报告》第20页估价依据中仍引用已被修改的法律，明显错误。因此，《评估报告》内容不完整，参照标准、计算方法、评估结果等均存在多处错误，依法应当不予采用。 申请执行人黄某答辩称，（一）商业集团无权提出本案的执行异议。本案拟拍卖不动产的抵押权人是兴业银行广州分行，在本案一、二审诉讼中，都是兴业银行广州分行作为第三人参与诉讼，也就是说行使抵押权的主体是兴业银行广州分行，而不是商业集团。因此，若基于抵押权而对标的物提出执行异议，该权利应由兴业银行广州分行来行使，故商业集团不是抵押权人无权提出异议；若基于普通债权，则商业集团属于案外人，仅能对于剩余财产申请执行分配，而无权对执行案件的执行行为（包括评估行为）提出异议。 （二）法院的委托评估行为正确、合法、有效。法院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定，在人民法院司法评估机构名单库中，采取摇珠方式，随机选定评估公司为本案财产处置的评估机构，选定程序合法。评估公司是人民法院司法评估机构名单库中成员，必然经过审核，可确定其具备司法评估的组织，且评估公司也在《评估报告》书中附上《营业执照》、《房地产估价机构备案证书》及注册房地产估价师何丽萍、黄婷的执业证书。这说明了受托的评估公司具备相应资质。评估公司遵照国家标准《房地产估价规范》等法律、法规，“独立、客观、公正、合法”的原则及公允的技术标准，选用科学的估价方法。结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析，经收集资料和现场查勘、拍照，认真测算，得出评估结果，并制作了《评估报告》。 （三）根据相关，评估目的是确定处置参考价，而不是确定实际成交价，成交价是交给市场决定，即由拍卖程序决定。因此，评估结果与拍卖结果也没有必然关系。再有，“公平、公正、高效”都是评估的原则，因此应平衡好正义和效率，不应为了小瑕疵而损伤效率。 （四）本次《评估报告》不存在商业集团所陈述的未明确评估目的及要求。首先，《司法鉴定委托书》中“委托事项”一栏列明“对被执行人鼎丰公司的商品房…等房地产进行市场价值的评估，并分列相应房地产的建设工程价值和分摊土地使用权的价值（其中车库中的车位分别列明产权车位和人防车位）”。其次，《评估报告》中的《致委托方函》，评估公司已经明确列明，估价目的“为委托方进行司法处置提供参考依据而评估房地产的市场价值”。再次，《评估报告》中的估价方法、估价结果、汇总表和明细表都有考虑委托方的要求，将建设工程价值和分摊土地使用权的价值分列评估并得出结果。因此，不管是《司法鉴定委托书》，还是《致委托方函》，或是委托评估的过程和结果，都可以表明法院已经将“评估目的和要求”明确告诉了评估机构，不存在商业集团所说的，因目的和要求不明确，导致结果错误的事实。商业集团是将其认为的所谓“目的和要求”的标准和形式强加给他方，甚至想强加给司法部门。 （五）本次《评估报告》不存在商业集团所陈述的“评估超期”的评估程序严重违法的事实。司法鉴定委托的时间是2020年3月17日，评估机构出具报告的时间是2020年4月9日。但是商业集团认为，其2020年5月11日才收到《评估报告》。黄某认为商业集团的理由不成立。首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定评估期限为30天，但同时也规定暂缓或者中止执行的期限应扣除，可以两次申请延期，每次延期十五天。也就是，若存在延期申请，评估期限可以是60天。本案是否存在延期或者不计入的情况未明，不能以此判断超期。其次，即使评估超期十来天，也不能认定存在严重的程序违法。而且评估结果正确也尤为重要。为确保结果正确，应给予合理时间保障，不能片面追求效率。因此不同案件，不同标的物，不同的工作量，需要的合理时间都不相同。本案中评估资料非常多，还需要现场勘查，分割评估土地和房屋的价值，当事人意见分歧很大，因此，工作量和工作难度非常大，评估的合理时间明显需要长点。因此不应认定为重大的程序错误。另外，本案中即使存在评估超期十来天，但是如果按照商业集团的主张，重新委托评估机构进行评估，会更加违反评估的效率原则。所以商业集团认为《评估报告》存在“评估超期”的程序严重违法是错误的。 （六）《评估报告》是评估公司做出的，不是法院做出的，不属于法院的执行行为，商业集团对于《评估报告》内容的异议不属于执行异议的范围。黄某认为《评估报告》程序合法，内容正确，依法应予以采用。1、评估公司是独立的第三方，有权按照其专业规则和操守进行评估。商业集团引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》认为建设工程价值的应限于估价对象的“建安成本”，但这是法院审理建设工程优先受偿权价款纠纷的依据，不是评估公司评估某一建筑物价值的依据，两者完全不同。2、（2019）粤执复436号《执行裁定书》裁定对涉案标的物分列为建设工程价值及土地使用权的价值两类进行评估，但是商业集团却将“建设工程价值”曲解为“建安成本”，这也是两个完全不同概念。3、商业集团认为《评估报告》缺少“估价技术报告”，因此《评估报告》不完整。《房地产估价规范》7.0.5条规定，估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。《房地产估价规范》的条文说明第7.0.5条规定进一步说明“估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向委托人提供，应由合同约定。合同没有约定或者约定不明的，委托人有要求提供的，评估机构应提供”。这说明了评估技术报告和评估结果报告是评估报告的两种类型，不能以评估报告中仅有评估结果报告，没有评估技术报告，而认定评估报告不完整。本案中，评估报告是否需要提供，还应结合评估委托合同约定，或者委托评估方的意见。但不能以没有评估技术报告而认定评估报告不完整。4、商业集团认为《评估报告》计算方法错误，理由是评估结果与其选定的、认可的一些其它领域的政府指导价不相符，没有事实和法律依据。5、《评估报告》依据的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》虽然都曾于2019年修订过，但是仍然是继续可以适用的法律，因此《评估报告》依据该些法律并没有任何错误。综上所述，黄某不同意商业集团的意见，请求法院依法裁定驳回其异议，尽快进行拍卖，以免影响案件进展，引发工人矛盾和小业主维权。 被执行人鼎丰公司答辩意见与异议人商业集团发表的异议意见一致。 被执行人吕某未提交答辩意见。 江门中院查明，黄某与鼎丰公司、吕某建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为广东省高级人民法院2018年9月29日作出的（2017）粤民终2671号民事判决。根据该判决，被执行人鼎丰公司、吕某应向申请执行人黄某支付拖欠的工程款10737.6万元及利息、迟延履行期间的债务利息，并承担一审案件受理费565016元、反诉案件受理费50元；申请执行人黄某对被执行人鼎丰公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。因被执行人鼎丰公司未履行（2017）粤民终2671号生效法律文书确定的义务，根据黄某的申请，江门中院于2018年11月2日以（2018）粤07执583号案立案执行。 2019年5月9日，江门中院作出（2018）粤07执583号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人鼎丰公司的位于鹤山市××××座（现为沙坪凤凰湾一期2号）301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1502、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2501、2502、2602、2603房，沙坪凤凰湾一期5座（现为沙坪凤凰湾一期3号）301、302、401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房，沙坪凤凰湾一期7座（现为沙坪凤凰湾一期6号）203、302、303、304、402、403、502、503、504、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3001、3003、3004房，沙坪凤凰湾一期8座（现为沙坪凤凰湾一期7号）301、303、304、401、402、403、404、501、503、504、603、703、803、804、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、1904、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2303、2304、2403、2503、2504、2603、2604、2703、2704、2803、2804、2902、2903、2904、3001、3002、3003房，沙坪凤凰湾一期9座（现为沙坪凤凰湾一期8号）301、302、303、304、402、403、503、504、603、703、704、804、904、1004、1103、1104、1401、1802、1902、2001、2002、2004、2101、2102、2104、2201、2204、2303、2304、2401、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2601、2602、2603、2604、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3002、3003、3004房，共计169套商品房；沙坪凤凰湾一期3、4座01、02、03、04、05（现为沙坪街道凤凰湾1号之五、之四、之三、之二、之一）商铺，沙坪凤凰湾一期5、6座101（现为沙坪街道凤凰湾3号之一）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座2、7、8、12、15、16（现为沙坪街道新环路886、870、872、880、856、858）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座30、31、32（现为沙坪街道凤凰湾9号之九、之十、之十一）商铺，共计15间商铺；沙坪凤凰湾一期地下车库（建筑面积14682.77㎡，公共附属设施设备除外）。 在执行过程中，江门中院委托京东大数据评估平台对被执行人鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位（以下简称案涉标的物）进行了网络询价，2018年12月11日，京东大数据评估平台向江门中院出具了2018江询字第0216号《询价建议书》，案涉标的物估价200562260元。 2019年5月16日，江门中院向被执行人鼎丰公司、吕某送达京东大数据评估平台出具的2018江询字第0216号《询价建议书》。同月17日，江门中院向商业集团送达2018江询字第0216号《询价建议书》。2019年5月24日，商业集团向江门中院提出书面异议，请求：（一）要求评估机构对鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位土地与上盖建筑物的价值分别评估。（二）另行委托有专业资质的第三方评估机构对鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位的价值进行专项司法拍卖评估。（三）要求评估机构依据评估标的物坐向、结构等实际因素调高估价至市场价水平。（四）组织听证会，组织各当事人、利害关系人对询价建议书有关内容进行询问及发表意见，询价机构进行回应。2019年6月17日，江门中院作出（2019）粤07执异17号执行裁定，裁定：驳回商业集团的异议请求。商业集团不服江门中院上述异议裁定，向广东省高级人民法院申请复议。2019年11月7日，广东省高级人民法院作出（2019）粤07执复436号执行裁定，裁定：一、撤销江门中院（2019）粤07执异17号执行裁定关于驳回广东省商业集团有限公司要求对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估部分的内容；二、由江门市中级人民法院依法对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估；三、驳回复议申请人的其他复议请求。 2020年3月17日，江门中院向广东正恒资产土地房地产评估有限公司出具《司法鉴定委托书》，其中《委托事项》载明：对被执行人鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的商品房、商铺及地下车库（共169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米车库的车位）等房地产进行市场价值评估，并分列相应房地产的建设工程价值合分摊土地使用权价值（其中车库中的车位分别列明产权车位和人防车位）。简要案情：被执行人拒不履行广东省高级人民法院作出的已生效的（2017）粤民终2671号民事判决书所确定的还款义务。移送材料：1、不动产查询结果；2、凤凰湾一期地下车库车位分布编号图；3、凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座商品房预售许可证；4、国有建设用地使用权出让合同变更协议；5、国有土地使用权出让合同；6、鹤山市沙坪凤凰湾3、4、5、6、7、8、9、10座国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证；7、完税证、鹤山市土地交易服务中心收费单；8、工程竣工验收报告；9、鹤山市房屋平面图测绘所出具的编号为：（房测【006535-01P】）实测、（房测【006536-01P】）实测）、（房测【006537-01P】）实测的鹤山市房屋建筑面积测量报告各1份。2020年4月15日，广东正恒资产土地房地产评估有限公司向江门中院申请延长评估期限。2020年4月20日，江门中院作出（2019）江中法技鉴字第63号《回复函》，同意广东正恒资产土地房地产评估有限公司延长评估时间的申请，延长时间为十五日。2020年5月6日，广东正恒资产土地房地产评估有限公司向江门中院提交广东正恒房评字【2020】第0233号评估报告，案涉标的物评估价值合计为人民币193888901元，其中建筑工程分摊价值为人民币136555942元，土地分摊价值为人民币57332959元。2020年5月9日，江门中院向商业集团送达评估报告。2020年5月15日，商业集团向江门中院提交书面异议。2020年6月1日，广东正恒资产土地房地产评估有限公司针对商业集团的书面异议进行了回复，并向江门中院出具《关于广东省商业集团有限公司提出的异议的复函》。2020年6月2日，江门中院召开听证会，当场向商业集团送达《关于广东省商业集团有限公司提出的异议的复函》，广东正恒资产土地房地产评估有限公司对商业集团的异议亦进行了现场答复。 另查明，广东省广州市中级人民法院受理的商业集团申请执行鼎丰公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕某、吕义成、汕头市恒凯营销策划有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤01民初473号民事判决已经发生法律效力。根据判决，被执行人鼎丰公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕某、吕义成应连带向申请执行人商业集团返还借款本金147357201.1元，并支付利息、逾期还款违约金、罚金、律师费等；当被执行人鼎丰公司不履行上述义务时，申请执行人商业集团有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程（详见以下清单：沙坪凤凰湾一期4座2501、2603房。沙坪凤凰湾一期5座401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房。沙坪凤凰湾一期8座501、3001、804、1104房。沙坪凤凰湾一期9座1401、2001、2201、2401、2501、2601、2701、2801、1802、1902、2002、2102、2502、2602、2702、2802、1103、1004、1104、2101房。沙坪凤凰湾一期3、4座商铺01、02、03、04、05房。沙坪凤凰湾一期4座301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2502、2602房。沙坪凤凰湾一期5、6座商铺101房。沙坪凤凰湾一期5座301、302房。沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座商铺2、7、8、12、15、16、30、31、32房。沙坪凤凰湾一期7座3001、302、402、502、203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、3004房。沙坪凤凰湾一期8座401、402、2902、3002、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、404、504、1904、2004、2104、2204、2304、2504、2604、2704、2804、2904、3004房。沙坪凤凰湾一期9座301、2901、302、402、2902、3002、303、403、503、603、703、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、704、804、2004、2104、2204、2304、2404、2504、2604、2704、2804、2904、3004、604、904房。以上在建工程，商业集团均已取得《不动产登记证明》，《不动产登记证明》注明的证明权利或事项为抵押权所得价款优先受偿。 因被执行人鼎丰公司未履行（2016）粤01民初473号生效判决确定的义务，根据申请执行人商业集团的申请，广东省广州市中级人民法院于2019年3月28日以（2019）粤01执1678号案立案执行。 江门中院认为，本案的争议焦点有三：一是商业集团是否有权提出本案执行异议；二是关于执行异议审查的范围问题；三是评估程序是否严重违法及重新评估问题。 关于争议焦点一，商业集团是否有权提出本案执行异议。根据广州市中级人民法院（2016）粤01民初473号民事判决，商业集团有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程所得价款优先受偿。同时，根据广东省高级人民法院（2017）粤民终2671号民事判决，黄某对被执行人鼎丰公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。即在同一标的物上存在两个不同顺位的优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，黄某的工程款应优先于商业集团的抵押权。由此黄某的工程款优先受偿范围和数额将直接影响到商业集团的抵押权能否受偿及受偿数额，商业集团与上述建设工程的处置存在法律上的利害关系，其有权以利害关系人的身份提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，认为合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。因此，商业集团有权提出本案执行异议。 关于争议焦点二，执行异议审查的范围问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。本案中，商业集团在执行异议程序中提出的异议理由有三：一是本次评估过程中未明确评估目的及要求，未依法向评估机构移送简要案情、生效法律文书等相关材料，评估机构未在法定期限内作出评估报告而法院并未依法重新委托评估，评估程序严重违法；二是评估机构应评估估价对象的总价值，并以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值（即仅是建安成本），土地使用权价值（估价对象总价值扣减建安成本）；三是《评估报告》内容不符合《房地产估价规范》（编号为GB/T50291-2015）的要求，参照标准、计算方法存在多处遗漏及错误，评估结果明显缺乏依据。该异议理由涉及上述规定第二十二条第一款第四项情形，又涉及参照标准、计算方法等问题。根据上述法律规定，江门中院仅应对商业集团提出的第一项异议理由“评估程序严重违法”进行审查，对商业集团主张的第二、三项异议理由“估价对象价值的定义、评估的参照标准、计算方法”等问题，不属于本案执行异议审查的范围。 关于争议焦点三，评估程序是否严重违法及重新评估问题。首先，商业集团认为《司法鉴定委托书》未载明评估目的和要求。经审查，江门中院2020年3月17日出具的《司法鉴定委托书》里已经载明委托事项和鉴定要求，其中委托事项亦是根据广东省高级人民法院（2019）粤执复436号执行裁定内容和要求，对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估。对此，商业集团认为《司法鉴定委托书》未载明评估目的和要求，没有事实依据。其次，商业集团认为法院未向评估机构移送简要案情、（2019）粤执复436号执行裁定等相关材料，导致评估机构无法选择适当的评估方法。经审查，江门中院《司法鉴定委托书》在简要案情和移送材料一栏均有相应说明，至于评估机构选择何种评估方法，是由评估机构综合运用相关专业技能而决定的。江门中院未移送（2019）粤07执复436号执行裁定等相关材料并不会对评估机构的评估方法的选择构成影响。再次，商业集团认为评估机构未能在法定期限内作出评估报告，而法院未依法委托下一顺序评估机构重新进行评估，构成程序严重违法。经审查，评估机构已于超过时限前向江门中院提出延期申请，江门中院经审查后同意了其延期申请，并出具了回复函。因此，评估结果出具后，商业集团以此为由要求启动重新评估，没有事实和法律依据。 综上所述，异议人商业集团申请异议的理由均不能成立，江门中院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，江门中院作出（2020）粤07执异25号执行裁定，裁定驳回异议人广东省商业集团有限公司的异议请求。 复议申请人商业集团不服上述执行裁定，向本院申请复议,请求：1．申请撤销江门中院作出的(2020)粤07执异25号执行裁定；2.申请纠正江门中院的执行行为，指定江门中院对鹤山市鼎丰房地产有限公司名下位于鹤山市沙坪街道××商品房、××商铺及地下车库重新委托评估，并要求江门中院重新委托评估程序中在其出具的司法鉴定委托书中载明本案的评估目的和要求，保护申请人的合法权益【本案的评估目的应当是为确定估价对象处置价格提供依据，以及为拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据，法院应当要求评估机构评估估价对象的总价值，并以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值(即仅包括建安成本)，其余归入土地使用权价值(估价对象总价值扣减建安成本)】。事实与理由：一、本案中存在执行法院未向评估机构说明司法委托评估目的和要求、未向评估机构移送案情材料，评估机构超期作出《评估报告》而法院未予纠正等严重违法情形，对委托评估程序和评估结果造成严重不良影响，严重侵害申请人的合法权益。江门中院原审认定不存在程序违法情形并驳回申请人异议请求，属于认定事实错误。1．执行法院在委托评估过程中，没有在《司法鉴定委托书》中写明本案的评估目的和要求，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十七条的规定，属于委托评估程序严重违法，应当重新评估。《司法鉴定委托书》中载明的委托评估目的和要求是评估机构选择评估方法、判断评估结果是否正确的核心依据，因此，制作规范的《司法鉴定委托书》、在《司法鉴定委托书》中明确写明本案的评估目的和评估要求具有必要性，是规范评估工作起始的必经程序。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《定价规定》)第十七条规定，法院向评估机构出具的评估委托书应当载明委托评估的目的要求。结合本案的实际情况，本案存在复议被申请人黄某的建设工程款优先受偿权与申请人的抵押权这两种权利冲突的情况，广东省高级人民法院才做出(2019)粤执复436号《执行裁定书》，同意复议申请人此前在本案第一次评估程序所请，裁定对估价对象的建设工程和相应建设用地使用权价值分别进行评估，目的在于为整体拍卖后按比例确定工程款优先受偿权的金额提供依据。(2019)粤执复436号《执行裁定书》争议焦点三中明确指出“执行法院在执行中应当充分考虑拍卖款分配上的上述前提条件，分别评估建设工程及土地使用权的价值，整体拍卖后可以按照评估价值的比例确定工程款优先受偿的金额”。因此,本次委托评估的目的一是为了确定估价对象的处置价格提供依据，二是为整体拍卖后按比例确定工程款优先受偿权与抵押优先权的分配金额提供依据。为实现本次委托评估目的，首先要确定好建设工程及土地使用权的价值构成组成。建设工程价款优先受偿权系法律为保护施工方对建设工程的实际投入能够“取回”而设置的法定的物上代位权。因此，关于工程款优先受偿权的价值构成范围，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包入因发包人违约所造成的损失”。(2019)粤执复436号《执行裁定书》在争议焦点二中指出“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分”。根据一般房地产估价理论，房地产总价值应当包含土地成本、建安成本、开发费用、税费、利润五个部分。本次评估中区分建设工程及相应建设用地使用权价值时，建设工程价值的应限于估价对象的“建安成本”，即建筑安装工程在施工过程中耗费的各项材料费、人工费、机械使用费、施工水电费、管理办公费等其对建设工程实际投入所形成的价值。而在剔除黄某建设工程价款优先受偿权的情况下，申请人对估价对象本来享有的是完整的、合法的抵押权，申请人的优先权本应及于估价对象的总价值，因此估价对象的其他的土地成本、开发费用、税费、开发利润等并非由施工方支出的成本或由施工方支出的人力、物力所直接形成的添附价值，不应计入建设工程的价值，而应计入土地使用权价值。所以执行法院应当向评估机构明确，将以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值、其余归入土地使用权价值作为本案的具体委托评估要求。但在本次委托评估中执行法院并未向评估机构明确以上委托评估目的和要求，在《司法鉴定委托书》中仅将委托事项笼统称为“分列相应房地产的建设工程价值和分摊土地使用权的价值”，单纯地把土地重置价值与上盖建筑物重置价值作划分，使得评估结果无法满足案件的具体需要，不能实现本案的委托评估目的，违反了《定价规定》)第十七条的规定，应当认定为构成评估程序严重违法。2．执行法院在委托评估过程中，没有向评估机构介绍本案的特殊案情、提供有关情况材料，导致评估机构所作出的评估结果不符合本案的司法委托评估目的要求，属于委托评估程序严重违法，应当重新评估。《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》第十九条、第二十条、第三十八条规定，审判(执行)部门在审理(执行)案件中需要进行司法委托的，应明确司法委托的类别、要求、标的物权属及数额，并附简要案情，统一移送司法委托管理部门办理。司法委托管理部门向受托中介机构出具委托书，委托书内容包括简要案情、委托要求。如上所述，本案中，因为就执行标的处置价款同时存在的工程款优先权和抵押权等两种优先权，因此广东省高级人民法院(2019)粤执复436号《执行裁定书》中对于本案案情作出了清晰的阐述、分析，并对工程款优先受偿权的范围作了明确的分析界定。该裁定是本次评估的直接依据。但执行法院在(2019)江中法技鉴字第63号《司法鉴定委托书》中对简要案情仅记载为“被执行人拒不履行广东省人民法院作出的己生效的(2017)粤民终2671号民事判决书所确定的还款义务”，该记载与任何一个普通金钱给付类强制执行案件的“简要案情”没有任何区别!完全没有说明本案执行标的上工程款优先权和抵押权并存且冲突的情况，执行法院亦未向评估机构移送对本次评估至关重要(2019)粤执复436号《执行裁定书》，导致评估机构根本无法了解本案的特殊情况，从而无法选用正确的评估方法，所作出的评估结果不符合本案的司法委托评估目的要求，执行法院的委托行为构成评估程序严重违法。3．执行法院在评估超期后没有重新委托评估，收到《评估报告》后没有及时送达申请人；评估机构申请延长评估期限的日期与《评估报告》的出具日期相矛盾，《评估报告》的合法性、真实性存疑。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条、第二十一规定，评估机构应当在三十日内出具评估报告。评估机构未在期限内出具评估报告且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。人民法院收到评估报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。本次评估过程中，执行法院于2020年3月17日向评估机构出具《司法鉴定委托书》，并要求评估机构在4月17日前出具评估报告给执行法院。而申请人直至2020年5月11日才收到法院送达的广东正恒房评字[2020]第0233号《房地产评估报告》(以下简称《评估报告》)，自委托评估至送达利害关系人，耗时近2个月，明显超出法定期限。申请人在异议案中向执行法院提出超期问题，评估机构在第二次听证过程中当庭称述其已经在三十日到期前向法院申请延长期限，但其当庭提供的《关于延长评估时间函》上并未加盖公章，法院也未向申请人出示法院同意延期的回复函原件。尤其值得注意的是，评估机构出示的延期申请函落款日期为2020年4月15日，晚于《评估报告》的出具日期(2020年4月9日)，很难不让人怀疑该延期申请的真实性，从而对本案《评估报告》的真实性及委托评估行为的合法性、公正性存疑。综上，在缺乏有效证据和合理解释的情况下，应当认定评估机构未在法定期限内作出评估报告而法院并未依法重新委托评估，或者法院未在法定期限内将《评估报告》送达利害关系人。不论哪种情形均构成评估程序严重违法。二、执行法院没有要求评估机构提供估价技术报告，导致《评估报告》不符合相关标准，执行法院疏于审查《评估报告》的形式完整性，仅以申请人对评估报告所提异议属于专业技术问题为由不予审理的做法，侵害了申请人的程序权利和实体权利。《评估报告》是注册评估师和评估机构提交给法院的工作成果，必须用文字和数字形式清晰地说明评估结论。根据住房和城乡建设部于2015年发布的国家标准《房地产估价规范》(编号为GB／T50291-2015)第7.0.2规定，叙述式估价报告应该包括估价技术报告。该规范第7.0.18规定，估价技术报告应包含估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。该规范第7.0.5规定，估价技术报告可以按估价委托合同约定不向估价委托人提供。根据上述规定，估价技术报告对估价方法、估价结果的正确性具有重要的论证和说明作用。在估价委托合同中没有相反约定的情况下，估价方应该向估价委托人提供估价技术报告。在本案中，评估机构所出具的《评估报告》未附上估价技术报告，而且并未明确列举诸如“各个估价对象相应的分摊土地使用权价值的总和”、“各个估价对象建设工程分摊价值的总和”、“房地产总价值”等重要因素的具体核定数额，更未明确说明每项因素的估价过程，未说明“29.57％：70.43％”这一核心比例数据是如何得出的？评估结果的得出毫无依据，显然属于重要内容、信息的缺失、遗漏。举例来说，《评估报告》第23页中住宅部分总建筑面积为16，981.32㎡,总建筑工程分摊价值为75，266，663元，由此可计得的住宅单位面积建筑工程分摊价值为4432.32元。估价对象的建设施工时间为2014年至2016年期间，参考江门市住房和城乡建设局发布的《江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》，鹤山市地区22层以上住宅楼2014-2016年平均的工程造价仅为1710元／㎡，《评估报告》计得的建设工程分摊价值几乎为政府部门发布的工程造价核定标准的三倍之高!同时，参考申请人在鹤山市自然资源网××鹤山市近年来国有建设用地使用权招拍挂出让成交公示结果，相近区域未开发建设的住宅用地2019年的市场成交均价约为2516．38元／㎡。可见，正常的土地分摊价值与建设工程分摊价值应当约为59.53％：40.46％(2516.38元／㎡：1710元／㎡)。《评估报告》采用“29.57％：70.43％”这一与市场价值和常识相差甚远的比例数据，但却不能提供估价技术报告说明该数据的计算过程、方法及合理性，明显错误!虽然评估机构及其人员评估行为均有其自身的独立性和规范性，但该行为是执行法院为了实现执行目的的需要启动，评估工作是由执行法院为了实现执行目的的需要启动，评估工作是由执行法院委托给评估机构，其合法性来源于执行法院的委托，属于受托行为，其法律效果应由作为委托方的执行法院承担。尤其在本案中，评估机构对建设工程价值和土地使用权价值的评估比例，将直接影响估价对象整体拍卖后所得价款在申请人和黄某之间的分配金额，评估价是否合理有可能会对申请人、复议被申请人、利害关系人的实体权利产生重大影响。现由于缺少《估价技术报告》，复议申请人根本无法判断评估机构的估价过程是否符合《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》的要求、评估方法及评估结果是否正确。实质上剥夺了申请人就评估报告内容进行审查并提出异议的权利。综上，估价技术报告是《评估报告》的必要内容和重要组成部分，执行法院应当依职权对于《评估报告》在形式上是否符合相关标准予以审查，在估价委托合同未有特殊约定的情况下执行法院应要求评估机构提供估价技术报告。评估机构未提交估价技术报告的，执行法院在收到申请人提出的异议后也没有及时要求评估机构补充提交，构成评估程序严重违法。执行法院的上述委托评估行为存在程序违法，导致广东正恒房评字E20201第0233号《房地产评估报告》完全不能作为本案的执行拍卖依据，应当重新委托评估。综上所述，在本案中由于执行法院委托评估过程中没有在《司法鉴定委托书》中写明本案的评估目的、没有明确本案的评估要求、没有向评估机构介绍本案的特殊案情、在评估超期后没有重新委托评估、没有要求评估机构提供估价技术报告，评估程序严重违法；并导致评估机构选用的评估方法最终得出的评估结果存在多处错误、严重偏离评估目的及处置需求，完全不能满足“为整体拍卖后按比例确定工程款优先受偿权的金额提供依据”的评估目的，无法作为执行依据。申请人依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，申请重新委托评估的诉求合法合理。执行法院所作的原审异议裁定完全罔顾申请人提出的异议理由，认定事实严重错误，甚至存在配合评估机构伪造延期申请的嫌疑，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，应当予以纠正。恳请本院查明委托评估程序违法的各项事实，撤销原审裁定,支持申请人的复议请求。 申请执行人黄某答辩称，本案是对执行异议的复议，复议申请人商业集团在其《执行异议复议申请书》中陈述，因不服江门中院的2020粤07执异25号《执行裁定书》，故提出本复议申请，但是整份申请书中并未指出江门中院2020粤07执异25号《执行裁定书》的错误所在，而是一直重复其在执行异议程序中的主张和说法，而该些主张和说法都是错误和不真实的，都已经被江门中院依法查明和驳回，因此复议申请人明显存在滥用诉讼权利的嫌疑。针对复议申请人在《执行异议复议申请书》的错误主张和陈述，答辩人回应如下，以便二审法院能更充分掌握案件的事实。一、复议申请人无权提出本案的执行异议。本案拟拍卖不动产的抵押权人是兴业银行广州分行，在本案一、二审诉讼中，都是兴业银行广州分行作为第三人参与诉讼，也就是说行使抵押权的主体是兴业银行广州分行，而不是复议申请人商业集团。因此，若基于抵押权而对标的物提出执行异议，该权利应由兴业银行广州分行来行使，故商业集团不是抵押权人无权提出异议；若基于普通债权，则商业集团属于案外人，仅能对于剩余财产申请执行分配，而无权对执行案件的执行行为（包括评估行为）提出异议。二、江门中院的委托评估行为正确、合法、有效。江门中院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定，在人民法院司法评估机构名单库中，采取摇株方式，随机选定正恒评估公司为本案财产处置的评估机构，选定程序合法。正恒评估公司是人民法院司法评估机构名单库中成员，必然经过审核，可确定其具备司法评估的组织，且正恒评估公司也在评估报告书中附上《营业执照》、《房地产估价机构备案证书》、及注册房地产估价师何丽萍、黄婷的执业证书。这说明了受托的评估公司具备相应资质。正恒评估公司遵照国家标准《房地产估价规范》等法律、法规、制度，独立、客观、公正、合法的原则及公允的技术标准，选用科学的估价方法，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析，经收集资料和现场查勘、拍照，经认真测算，得出评估结果，并制作了《评估报告书》。因此，评估结果合法有效。三、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，评估目的是确定处置参考价，而不是确定实际成交价，成交价是交给市场决定，即由拍卖程序决定。因此，评估结果与拍卖结果也没有必然关系。再有，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》也规定“公平、公正、高效”都是评估的原则，因此应平衡好正义和效率，不应为了避免或者改正一点点对结果没有任何影响的小瑕疵，而大大损伤效率。四、本次评估报告不存在复议申请人所陈述的“未明确评估目的及要求”。首先，《评估报告书》中《司法鉴定委托书》中“委托事项”一栏列明“对被执行人鼎丰公司的商品房…等房地产进行市场价值的评估，并分列相应房地产的建设工程价值和分摊土地使用权的价值（其中车库中的车位分别列明产权车位和人防车位）”。其次，《评估报告书》中的《致委托方函》，正恒评估公司已经明确列明，估价目的“为委托方进行司法处置提供参考依据而评估房地产的市场价值”。再次，《评估报告书》中的估价方法、估价结果、汇总表和明细表都有考虑委托方的要求，将建设工程价值和分摊土地使用权的价值分列评估并得出结果。还有，执行异议听证程序中正恒评估公司也出庭接受质询，并明确委托法院已经有告知委托目的，而评估机构也知道法院委托评估的目的。因此，不管是《司法鉴定委托书》，还是《致委托方函》，或是委托评估的过程和结果，都可以清晰看出和判断出，江门中院已经将“评估目的和要求”明确告诉了评估机构，不存在异议人所说的，因目的和要求不明确，导致结果错误的事实。其实，异议人的说法，是将其认为的所谓“目的和要求”的标准和形式强加给他方，甚至想强加给司法部门，这是非常错误的逻辑。五、本次评估报告不存在复议申请人所陈述的“评估超期”的评估程序严重违法的事实。司法鉴定委托的时间是2020年3月17日，“正恒评估公司”出具报告的时间是2020年4月9日。但是复议申请人商业集团认为，其2020年5月11日才收到《评估报告》，其结合4月中、下旬其多次询问法院，回复未出具报告，因此认定评估期限超过法定期限30日，构成评估程序严重违法，应另外委托下一顺序的评估机构重新评估。答辩人认为复议申请人的理由不成立。首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定评估期限为30天，但同时也规定暂缓或者中止执行的期限应扣除，也规定了可以两次申请延期，每次延期十五天。也就是，若存在延期申请，评估期限可以是60天。本案听证程序中，“正恒评估公司”明确存在延期申请，并也向法庭提供相应的证据材料。因此不存在超期评估的问题。其次，即使评估超期十来天，也不能认定存在严重的程序违法。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定“高效”是司法评估的原则之一，为了避免出现评估公司的过份拖延，法律需要有明确的期限限制，但是多少天才算合理和高效？难道30天就高效，31天就不高效？这肯定不是立法的本意，立法本意是赋予执行法院对拖延的评估机构采取变更的法律依据。而且，法律追求的不仅是高效，结果正确也尤为重要。为确保结果正确，应给予合理时间保障，不能片面追求效率。因此不同案件，不同标的物，不同的工作量，需要的合理时间都不相同。本案中，185套房产、四百多个车位，资料非常多，还需要现场勘查，还需要分割评估土地和房屋的价值，当事人意见分歧很大，因此，工作量和工作难度非常大，评估的合理时间明显需要长点。因此即使存在评估超期十来天，也不应以此认定违反效率的原则规定。再有，本案中即使存在评估超期十来天，但是并不会影响评估结果的准确性，反而是为了评估的更加准确。程序是为了确保公正和公平，本案即使存在稍微超期的瑕疵，但并没有影响公平公正的结果，故不应认定为重大的程序错误。即使存在，也完全可以忽略不计。另外，本案中即使存在评估超期十来天，即使违反评估期限的规定，违反效率原则。但是，如果按照复议申请人的主张，重新委托下依顺序的评估机构进行评估，这岂不是还需要更多的时间，更加违反评估的效率原则。所以，复议申请人商业集团认为《评估报告》存在"评估超期"的程序严重违法是错误的，以该理由要求重新评估更是错上加错。六、《评估报告》是评估公司做出的，不是江门中院做出的，不属于法院的执行行为。所以，复议申请人对于《评估报告》内容的意见不属于执行异议的范围。而且，复议申请人关于《评估报告》的意见也是错误的。答辩人认为评估报告程序合法，内容正确，依法应予以采用。1、复议申请人商业集团认为，“本次评估中，评估建设工程价值应当以施工方对估价对象的投入为限。”复议申请人对评估公司的这个要求缺乏法律依据和规范依据。评估公司是独立的第三方，有权“独立、客观、公正、合法”的按照其专业规则和操守进行评估，复议申请人没有任何明确的法律支持，要求按照其想法和逻辑进行评估是错误的。复议申请人引用了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，但这是法院审理建设工程优先受偿权价款纠纷的依据，不是评估公司评估某一建筑物价值的依据，两者完全不同。复议申请人故意混淆一个概念，最高院前述关于优先受偿权金额的规定，是法院判令优先受偿权金额的依据，本案中关于建设工程款优先受偿权的金额已经过广东省高级人民法院二审生效判决进行认定，已经有非常具体的金额，不需要、也不肯能重新再进行确定，因此根本无需适用该规定。2、现争议的是涉案房产处置和价值分割的问题，根据省法院2019粤执复436号《执行裁定书》的意见，是将上盖物建筑和土地使用权的价值进行分开评估，而不是对建筑物的建安成本进行评估，因为上盖物建筑价值和建安成本不是等同的关系。因此，复议申请人认为上盖物价值应按照建安成本进行评估是错误的，而应由专业评估机构按照“独立、客观、公正、合法”进行评估。所以，复议申请人的主张明显为达到其非法目的，而故意混淆概念。而且复议申请人在没有任何法律依据基础上，以非专业人士的个人主观臆断，要求专业机构按照其想法进行评估，这种逻辑更是非常错误的。3、复议申请人认为《评估报告》缺少“估价技术报告”因此不完整，这种理解也对是错误的。《房地产估价规范》7.0.5条规定“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供”。《房地产估价规范》的条文说明第7.0.5条规定进一步说明“估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向委托人提供，应由合同约定。合同没有约定或者约定不明的，委托人有要求提供的，评估机构应提供”。这说明了，“评估技术报告”和“评估结果报告”是并列的评估报告，是评估报告的两种类型，不能以“评估报告”中仅有“评估结果报告”，没有“评估技术报告”，而认定“评估报告”不完整。本案中，“评估报告”是否需要提供，还应结合评估委托合同约定，或者委托评估方的意见。但，绝不应以没有"评估技术报告而认定“评估报告”不完整。所以，复议申请人的理解是错误的。4、复议申请人认为《评估报告》计算方法错误，但是没有任何事实依据、法律依据和合法理由，仅是一种推测。推测的理由就是评估结果与其选定的、认可的一些其它领域的政府指导价不相符，所以就推断出计算方法错误。答辩人认为，复议申请人的这个理由不成立。5、《评估报告》依据的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》虽然都曾于2019年修订过，但是仍然是继续有效，继续可以适用的法律，因此《评估报告》依据该些法律并没有任何错误。七、由于商业集团滥用诉讼权利，拖延时间，导致案件长时间无法处理，恶化矛盾，潜在维稳问题又面临再次爆发，恳请本院尽快处置，推动案件拍卖工作。本案已经进入执行拍卖程序，但由于商业集团的多次执行异议，且都复议，导致答辩人黄某垫付的工程款迟迟未能回收，导致凤凰湾项目还拖欠巨额工资和材料款。尽管黄某一直不断安抚施工帮组和材料商，并尽最大能力垫付偿还部分款项，但是从2016年诉讼至今已经将近4年时间，且数额巨大，单靠安抚和少量偿还无法长久维持。若案件继续拖延，工人工资和材料款无法彻底解决，长时间的积怨，必然导致潜在的社会稳定问题爆发。恳请本院驳回复议，维持原裁定，尽快处置，推动案件拍卖工作。综上所述，答辩人认为江门中院2020粤07执异25号《执行裁定书》正确、合法、有效，不同意复议申请人的复议意见，请求本院依法裁定驳回其复议，维持江门中院的裁定。 本院经审查，对江门中院查明的事实予以确认。另查明： 1.本院（2019）粤执复436执行裁定“本院认为”部分载明：本院审查认为，综合当事人复议请求、答辩意见，本案争议焦点有三：一是商业集团是否有权提出本案异议；二是工程款优先受偿范围是否及于建设工程用地的土地使用权；三是本案是否应当对建设工程及建设用地使用权分开确定财产处置参考价。关于争议焦点一，商业集团是否有权提出本案异议。根据广州市中级人民法院（2016）粤01民初473号民事判决，商业集团有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程所得价款优先受偿。同时，根据广东省高级人民法院（2017）粤民终2671号民事判决，黄某对被执行人鼎丰公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。即在同一标的物上存在两个不同顺位的优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，黄某的工程款应优先于商业集团的抵押权。现商业集团以工程款仅在建设工程本身价值范围内优先受偿不能及于该公司享有抵押权的建设工程用地使用权为由提出本案异议，由此黄某的工程款优先受偿范围和数额将直接影响到商业集团的抵押权能否受偿及受偿数额，商业集团与上述建设工程的处置存在法律上的利害关系，其有权以利害关系人的身份提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，认为合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。因此，商业集团有权提出本案异议，黄某认为商业集团无权提出本案异议的答辩意见于法不符。关于争议焦点二，工程款优先受偿范围是否及于建设工程用地的土地使用权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第二百八十六条的指导意见》第4条亦规定：“承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。”按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物。工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而承包人对于建设工程用地并无投入亦无增值贡献，与土地本身的价值没有直接联系，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。关于争议焦点三，本案是否应当对建设工程及建设用地使用权价值分别评估。如上所述，虽然工程款只能在建设工程本身价值内优先受偿，但根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在实现工程款优先受偿权时，不能仅拍卖、折价其建设工程而不拍卖、折价其建设用地使用权部分，而是必须贯彻“房地一体”原则，对建设工程及相应部分建设用地使用权一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款。因此，本案中，江门中院整体处置涉案建设工程及相应土地使用权符合法律规定，但在将来分配拍卖款时必须以明确建设工程和土地使用权各自价值为前提条件。虽然本案所涉各方当事人的工程款优先权、抵押权顺位、受偿范围等实体问题如果当事人之间有争议可能需要通过诉讼程序审理确定，但执行法院在执行中应当充分考虑拍卖款分配的上述前提条件，分别评估建设工程及土地使用权的价值，整体拍卖后可以按照评估价值的比例确定工程款优先受偿的金额。 2.广东正恒房评字E20201第0233号《房地产评估报告》的签署日期为2020年4月30日。2020年5月6日，广东正恒资产土地房地产评估有限公司向江门中院提交广东正恒房评字【2020】第0233号《房地产评估报告》。2020年5月9日，江门中院向商业集团送达《房地产评估报告》。 3.广东正恒资产土地房地产评估有限公司《关于广东正恒房评字[2020]第0233号《房地产评估报告》报告出具日期选取的说明》载明：关于对我公司出具的广东正恒房评字[2020]第0233号《房地产评估报告》的报告出具日期为何早于申请延期日期的问题，我公司作如下说明：根据《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2017]32号)第二十七条，资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。我公司于2020年3月24日对评估对象进行了现场勘察后对现场收集的资料进行整理、分析及对评估对象进行技术估价，并于2020年4月9日形成评估结论。但由于本次估价项目数量多，后期审批核对工作量较大，在委评期限内未能完成全部的评估审核签署工作，故于委评期限届满前的2020年4月15日依规定向江门中院提出了延期申请，在江门中院批准延期的15日内，我公司在全面审核签署完成后向江门中院提交了完整的评估报告。因此，我公司以评估结论形成的2020年4月9日在评估报告中载明，故我公司认为本次评估报告载明的2020年4月9日是合理的，亦是符合相关准则的。 本院认为，结合复议申请人的复议理由及申请执行人的答辩意见，本案争议的焦点系评估报告应否予以撤销并对涉案房地产进行重新评估，具体分析如下： 关于执行异议、复议审查的范围和方式问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。第三十五条本规定，自2018年9月1日起施行。最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。本案中，评估公司出具评估报告的时间是2020年4月9日，故本案应当适用上述司法解释的有关规定。本案中，商业集团在执行异议程序中提出的异议理由有三：一是本次评估过程中未明确评估目的及要求，未依法向评估机构移送简要案情、生效法律文书等相关材料，评估机构未在法定期限内作出评估报告而法院并未依法重新委托评估，评估程序严重违法；二是评估机构应评估估价对象的总价值，并以施工方对估价对象的投入为限评估估价对象的建设工程价值（即仅是建安成本），土地使用权价值（估价对象总价值扣减建安成本）；三是《评估报告》内容不符合《房地产估价规范》（编号为GB/T50291-2015）的要求，参照标准、计算方法存在多处遗漏及错误，评估结果明显缺乏依据。上述异议理由既涉及上述规定第二十二条第一款第四项情形，又涉及参照标准、计算方法、评估结果等问题。因此，江门中院仅审查商业集团提出的第一项异议理由，而认定该集团主张的第二、三项异议理由不属于本案执行异议审查的范围，符合上述法律规定。复议申请人商业集团在执行复议程序中提出的异议理由有二：一是本案中存在执行法院未向评估机构说明司法委托评估目的和要求、未向评估机构移送案情材料，评估机构超期作出《评估报告》而法院未予纠正等严重违法情形；二是执行法院没有要求评估机构提供估价技术报告，导致《评估报告》不符合相关标准，执行法院疏于审查《评估报告》的形式完整性，仅以申请人对评估报告所提异议属于专业技术问题为由不予审理的做法，侵害了申请人的程序权利和实体权利。同理，根据上述法律规定，本院仅审查第一项复议理由，对于第二项复议理由本院不予审查。 关于评估程序是否严重违法问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，首先，复议申请人认为《司法鉴定委托书》未载明评估目的和要求，属于委托评估程序严重违法。经审查，江门中院2020年3月17日出具的《司法鉴定委托书》已经载明评估目的、委托事项和鉴定要求。评估目的是“为委托方进行司法处置提供参考依据而评估房地产的市场价值”，该目的明确具体。委托事项亦是根据本院（2019）粤执复436号执行裁定内容和要求，对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估。其次，复议申请人认为江门中院没有向评估机构介绍本案的特殊情况、提供（2019）粤执复436号执行裁定等相关材料，导致评估机构所作出的评估结果不符合本案的司法委托评估目的。经审查，江门中院《司法鉴定委托书》在简要案情和移送材料一栏均有相应说明，江门中院未移送（2019）粤执复436号执行裁定等相关材料并不影响评估机构对评估方法的选择，不属于委托评估程序严重违法。再次，复议申请人认为江门中院在评估超期后没有重新委托评估，收到《评估报告》后没有及时送达复议申请人，评估机构申请延长评估期限的日期与《评估报告》的出具日期相矛盾。经审查，评估机构已于超过期限前向江门中院提出了延期申请，江门中院经审查后同意了其延期申请，并出具了回复函。江门中院收到评估报告后及时送达复议申请人，并不存在评估超期的问题。评估机构申请延长评估期限的日期与《评估报告》的出具日期看似矛盾的问题，评估公司亦给出了合理解释。因此，评估报告出具后，复议申请人以评估程序严重违法为由请求撤销评估报告并对涉案房产重新评估没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，复议申请人商业集团的复议申请理由不成立，复议请求本院不予支持。因商业集团主张“评估程序严重违法”的异议不成立，异议请求被驳回。故商业集团有关“参照标准、计算方法、评估结果等”异议，应当依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三第一款的规定处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条及第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人广东省商业集团有限公司的复议申请，维持江门市中级人民法院（2020）粤07执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年七月二十八日 书记员  温星麟