浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初10728号原告（反诉被告）：苍南县芝芝瓷砖经营部，统一社会信用代码92330327MA29873Q3Y，住所地：苍南县钱库镇文鑫路175-179号。经营者：郑少芝，女，1975年6月24日出生，汉族，住苍南县。被告（反诉原告）：林加扇，男，1963年11月28日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：王作靠，浙江桓公律师事务所律师。原告(反诉被告)苍南县芝芝瓷砖经营部与被告（反诉原告）林加扇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，被告林加扇于2019年12月13日提出反诉请求，经审查，本院认为被告的反诉请求符合法律规定，予以合并审理。并依法适用简易程序，于2020年3月3日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，于2020年6月16日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)苍南县芝芝瓷砖经营部的经营者郑少芝、被告（反诉原告）林加扇的委托诉讼代理人王作靠两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苍南县芝芝瓷砖经营部向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租金70000元；2.判令被告赔偿原告装饰装修损失80000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即返还租金72000元。事实和理由：2016年期间，郑少芝从赵成聘等人处转租得苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑的三间店面以经营苍南县芝芝瓷砖经营部，并按原租赁协议向被告林加扇等人支付租金。原租赁期限届满，双方就续租已形成合意并实际开始履行，应视为双方之间已形成新的租赁合同关系[该部分事实在（2019）浙03民终3656号判决书中法院已查明]，也就是说双方的租赁合同于2018年11月20日就已续订。2018年12月13日，被告更换了上述店面的门锁，于2019年1月才向原告发出解除通知。在尚未解除租赁关系的情况下，被告阻碍原告行使使用租赁物的权利，构成违约，应当返还租金及赔偿原告店面设施和装修店面所造成的损失。原告于2018年11月20日续租的共三间店面，被告所有的店面是三间中的中间一间，而原告的店面在转租时就是三间打通的，店面大门正是开在被告的这间店面，其余两间均是封闭无门，而被告的锁门行为直接导致原告的整间店面停止经营。2018年10月25日左右，原告将部分租金支付给包括被告在内的三名房东，共计支付70000元，原告因装修店面先后花费80000元。因被告拒不赔偿原告经济损失，故提起本案诉讼。庭审过程中，原告补充陈述称另交付被告租金2000元。被告林加扇辩称：1.原告转租得案涉店面是事实，但原告没有按照原租赁合同约定按时足额向被告支付租金。原租赁合同约定，租金先付后用，一年一付，承租人必须在每年的11月20日前一次性付清当年租金。原告从转租得店面开始，一直拖延支付租金，经催讨才断断续续予以支付。为此，原租赁合同期满后，被告明确告知店面不再出租给原告。之后，原告苦求被告继续出租店面给原告并承诺一次性付清当年租金37000元，但原告之后仅支付租金20000元，后被告再次告知原告因其不按约定支付租金所以不再出租店面给原告并要求原告腾空店面。期间，原告与他人发生债务纠纷，被他人讨债过程中造成案涉店面大门被喷红油漆，门锁也被破坏，加之原告一直未按约定支付租金，故被告更换了门锁，并正式通过律师向原告发函要求腾空房屋。2.本案是由承租人违约导致合同解除，被告不应承担装饰装修损失。原告苍南县芝芝瓷砖经营部围绕诉讼请求提交了下列证据：1.原告的营业执照、身份证明，以证明原告的诉讼主体资格；2.被告的人口信息，以证明被告的诉讼主体资格；3.冠珠陶瓷专卖店转让协议书，以证明原告从他人处转租得案涉店面及装修损失的事实；4.转账记录，以证明原告向三间店面房东支付租金的事实；5.照片，以证明店面的装修情况；6.（2019）浙03民终3656号民事判决书，以证明房屋租赁合同成立后又解除的事实。被告林加扇在本诉中未提交证据材料。原告苍南县芝芝瓷砖经营部提交的上述证据，经庭审质证，被告林加扇质证如下：对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据3，不能证明原告的装修损失；对原告提交的证据4，不能证明原告向被告交付租金22000元的事实，原告只收到租金20000元；对原告提交的证据5，真实性、合法性、关联性无异议，照片中铁门上的红色油漆的痕迹也可以证实原告被他人讨债造成店面被喷红油漆的事实；对原告提交的证据6，该份判决书也证实了因原告未按约定支付租金导致合同解除的事实。反诉原告林加扇向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失40000元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更第1项诉讼请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失17000元。事实和理由：2015年11月21日，反诉原告与林上枢、陈绍解三人共同与赵成聘等人签订房屋租赁协议，将各自所有的位于苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑三间店面共同出租给赵成聘等人使用，租赁期限三年，即2015年11月21日至2018年11月20日，租金第一年为74000元，以后每年均递增10%，租金先付后用，一年一付，须在每年11月20日前一次性付清。后案外人赵成聘等人未经反诉原告同意，私下将上述店面转租给反诉被告使用。期间，反诉被告一直有拖欠租金的行为，租期届满时，反诉原告提前告知反诉被告，不再租给她。经反诉被告恳求，反诉原告勉强答应，若能一次性付清一年租金37000元，可以续租一年，否则就搬出。后双方对租金支付未能达成一致，遂反诉原告要求反诉被告立即搬离案涉店面，并于2019年1月向反诉被告发送律师函要求其搬离，但反诉被告置之不理，一直强行占用。为此，反诉原告提起诉讼，要求反诉被告腾空店面，该案经一、二审判决均支持了反诉原告的诉请，但反诉被告一直未履行腾空义务，遂反诉原告申请强制执行，直到2019年11月25日，反诉被告在执行法官多次催促下，才腾空涉案店面。反诉被告苍南县芝芝瓷砖经营部辩称，二审判决作出后，反诉被告已腾空了店面。反诉原告林加扇围绕诉讼请求提交了下列证据：1.营业执照、身份证明，以证明反诉原、被告的诉讼主体资格；2.（2019）浙03民终3656号民事判决书，以证明反诉被告未按约定支付租金导致房屋租赁合同解除及法院判决反诉被告腾空房屋的事实；3.执行案件受理通知书、移交笔录，以证明判决生效后反诉被告拒不腾空房屋，经反诉原告申请执行，案涉店面于2019年11月25日腾空的事实。反诉被告苍南县芝芝瓷砖经营部在反诉中未提交证据材料。反诉原告林加扇提交的上述证据，经庭审质证，反诉被告苍南县芝芝瓷砖经营部质证如下：对反诉原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对反诉原告提交的证据3，反诉被告已于判决生效后腾空房屋，不存在拒不腾空的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告(反诉被告)提交的证据3，该份证据仅能证实原告(反诉被告)从案外人赵成聘处转租得案涉店面的事实，不足以证实店面装饰装修损失的具体金额；2.原告(反诉被告)提交的证据4，被告（反诉原告）对该份转账记录中转账给“爱玉”的2000元予以认可，但提出包括该转账的2000元总共收到租金20000元，在没有其他证据佐证的情况下，该份证据仅能证明包括转账的2000元在内支付给被告（反诉原告）的租金为20000元的事实，其余转账记录不能反映收款方是案涉店面房东，对其关联性不予确认；3.原告(反诉被告)提交的证据5，该份证据是一组案涉店面的照片，该组照片只能反映案涉店面的装饰装修的大概情况，不足以证明装饰装修损失具体金额；4.原告(反诉被告)提交的证据6，该份证据系温州市中级人民法院对林加扇与苍南县芝芝瓷砖经营部排除妨害纠纷一案作出的二审判决书，该份判决书能够证实二审法院认定林加扇以苍南县芝芝瓷砖经营部未按约定支付租金为由解除双方的租赁合同的事实；5.被告（反诉原告）提交的证据3，该份证据能够证实生效判决确定原告（反诉被告）负有腾空案涉店面的义务后，原告（反诉被告）拒不腾空，后被告（反诉原告）申请法院执行，原告（反诉被告）于2019年11月25日腾空店面交付给被告（反诉原告）的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）林加扇系苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑东首第六间一楼店面（苍南县钱库镇文鑫路177号一楼店面）所有人。2015年11月21日，林上枢、陈绍解、林加扇与案外人赵成聘等人签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：林加扇等人将苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑的三间店面出租给赵成聘等人使用；租赁期限自2015年11月20日起至2018年11月20日止；第一年租金为74000元，后以每年10%递增，租金先付后用，一年一付，承租人须在每年11月20日前一次性付清当年租金；……。2016年期间，郑少芝从案外人赵成聘等人处转租得上述店面以经营原告（反诉被告）苍南县芝芝瓷砖经营部，并按原租赁协议向林加扇等人支付租金。原租赁协议期满后，郑少芝欲继续承租林加扇所有的苍南县钱库镇文鑫路177号一楼店面，并向林加扇预付租金20000元，之后，双方未能就剩余租金的支付协商一致。2018年12月13日，林加扇更换了案涉店面门锁，并于2019年1月7日向郑少芝寄送律师函要求腾空房屋。因郑少芝拒不腾空案涉店面，林加扇于2019年2月1日提起诉讼要求苍南县芝芝瓷砖经营部腾空店面，本院于2019年5月24日作出（2019）浙0327民初1188号民事判决苍南县芝芝瓷砖经营部腾空苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑东首第六间店面（即苍南县钱库镇文鑫路177号店面）。之后，苍南县芝芝瓷砖经营部提出上诉，温州市中级人民法院于2019年8月27日作出二审判决驳回上诉，维持原判。二审判决发生法律效力后，苍南县芝芝瓷砖经营部拒不腾空案涉店面，林加扇于2019年9月23日向本院申请强制执行，后苍南县芝芝瓷砖经营部于2019年11月25日腾空了案涉店面。本院认为，（2019）浙03民终3656号民事判决认定原告（反诉被告）苍南县芝芝瓷砖经营部与被告（反诉原告）林加扇在原租赁合同期满后形成新的租赁合同关系，认为在双方关于租金支付期限约定不明确的情况下按原租赁合同的约定即“租金先付后用，一年一付，须在11月20日前一次性付清当年租金”的方式确定，并认定林加扇向郑少芝发函要求腾空案涉店面视为林加扇以苍南县芝芝瓷砖经营部未按约定支付房租为由解除双方的租赁合同，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案中，苍南县芝芝瓷砖经营部未按约定支付店面租金构成违约，因此导致租赁合同解除，根据上述法律规定，苍南县芝芝瓷砖经营部请求林加扇赔偿装饰装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，按照双方原租赁合同的约定即“租金先付后用，一年一付，须在11月20日前一次性付清当年租金”，双方的合同义务有先后履行顺序，苍南县芝芝瓷砖经营部应先向林加扇一次性付清当年租金，在未一次性付清当年租金的情况下，林加扇享有先履行抗辩权，其于2018年12月13日更换门锁，拒绝交付店面，要求苍南县芝芝瓷砖经营部付清租金再给予使用，并无不当。林加扇在房屋租赁合同履行过程中并无违约行为，苍南县芝芝瓷砖经营部自身违约导致合同解除，其支付给其他两名房东的租金因此损失，该损失与林加扇无关，其要求林加扇向其返还该项租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。林加扇与苍南县芝芝瓷砖经营部排除妨害纠纷一案，经一、二审判决确定苍南县芝芝瓷砖经营部应腾空案涉店面，但苍南县芝芝瓷砖经营部拒不腾空并占有使用店面至2019年11月25日，距原租赁合同期满近一年时间，林加扇要求按照双方约定的年租金37000元计算一年，扣除已支付的20000元，赔偿其租金损失即房屋占有使用费17000元。对林加扇的该项请求，本院认为，双方之间的租赁合同解除后，苍南县芝芝瓷砖经营部无权继续占有使用案涉店面，其拒不腾空店面并继续占有使用，应当向林加扇支付房屋占有使用费。林加扇按双方原约定每年37000元的标准计算房屋占有使用费，符合实际情况，并无不当。双方之间的租赁合同于2019年1月7日解除，但林加扇已于2018年12月13日更换门锁，该期间双方未实际履行合同，相应的占有使用费不应由苍南县芝芝瓷砖经营部承担，经核算，金额为2636元（37000元/365*26），该金额从17000元总额中扣除后，苍南县芝芝瓷砖经营部应支付林加扇房屋占有使用费14364元。苍南县芝芝瓷砖经营部主张向林加扇实际交付租金22000元，与原排除妨害纠纷案件一、二审中所作陈述不符，且林加扇予以否认，本院不予认定。综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告（反诉被告）对其主张未能提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、苍南县芝芝瓷砖经营部于本判决生效后十日内支付林加扇房屋占有使用费14364元；二、驳回苍南县芝芝瓷砖经营部的诉讼请求；三、驳回林加扇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3340元，由苍南县芝芝瓷砖经营部负担，反诉案件受理费225元，由林加扇负担66元，由苍南县芝芝瓷砖经营部负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  马显兵人民陪审员  黄定要人民陪审员  章晶晶二〇二〇年七月一日代书 记员  张小丽相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……·??10?··??11?·