广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1184号 原告：黄露，女，1989年05月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨通奎，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王权威，系原告黄露配偶，1985年5月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西浩龙置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区河堤路91号青山体育健身休闲活动中心1号楼309号房，统一社会信用代码91450100MA5L8LYF5M。 法定代表人：傅坚，职务：该公司执行董事。 被告：傅坚，男，1968年11月17日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：潘信仲，男，1978年8月7日出生，汉族，住南宁市江南区，系该公司职员。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月6日 开庭日期：2020年6月23日 原告诉讼请求：一、请求依法判令确认被告广西浩龙置业投资有限公司与原告黄露签订的《合作建设合同》无效；二、请求判令被告广西浩龙置业投资有限公司退还购房款120157元;三、请求法院判令被告傅坚对被告广西浩龙置业投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由两被告承担。（当庭变更为上述诉讼请求） 事实与理由：2018年6月5日原告与被告广西浩龙置业投资有限公司（以下简称浩龙公司）签订《合作建设合同》原告为乙方，浩龙公司为甲方，甲方需要依照合同向乙方履行项目建设义务，与出示合法合规可施工的相关审批手续，依照合同规定乙方有权了解项目进度与项目概况，但经了解后其项目性质不可以作为商品房买卖标准，在没有预售许可证的情况下浩龙公司仍然与原告签订了商品房买卖合同。该合同名为合作合同，实为房屋买卖合同，但浩龙公司因不具备房地产开发经营资质，房屋买卖合同对外销售未取得预售许可证明，其销售行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，《合作建设合同》应属无效合同。签订合同后，原告通过银行转账的方式于2018年6月3日将20×××00元定金转入傅坚银行账户，于2018年6月5日将100157元首付款转入傅坚银行账户。被告傅坚滥用浩龙公司法人独立地位和股东有限责任，股东与公司财产发生混同，损害公司债权人利益，傅坚应对浩龙公司债务承担连带责任。综上所述：原、被告签订的《合作建设合同》违反了《合同法》第五十二条违反法律法规，行政法规的强制性规定。原告诉讼请求既有事实证据又有法律依据理由充分，人民法院予以支持。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，特向贵院提起诉讼,恳请贵院查明事实后，给予支持。 被告广西浩龙置业投资有限公司、傅坚辩称：对原告的第一项、第二项诉诉讼请求无异议，同意终止合同并退还购房款。对第三项诉讼请求有异议，合同是原告与浩龙公司签订的，并不是与傅坚签订的，所以傅坚不应当承担连带责任。 查明事实：2018年6月5日，原告（乙方）与广西浩龙置业投资有限公司（甲方，以下简称浩龙公司）签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》（以下简称《合作建设合同》），约定：甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组（以下简称墩蕾坡四村民小组）签订合同，获得该四个村民小组的国有划拨性质的土地开发权，并享有所开发物业期限为70年的使用权。甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发[浩龙·云锦里]项目综合楼（以下简称合建综合楼），由甲方负责项目建设及协助村民小组代办理合建综合楼的审批手续、建设规划等手续，四个村民小组均已授权甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合建综合楼的出资人。墩蕾坡四村民小组不承担合建综合楼的建设出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与墩蕾坡四村民小组的合建综合楼关系、模式以及合建综合楼所在的土地性质、用途及使用年限，同意按本合同约定出资与甲方合建综合楼。乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。乙方在约定期限内，对乙方合建房享有使用权及租赁的收益权。合作模式为甲方按照本合同约定建设综合楼，乙方出资委托甲方全权负责乙方合建房的全部建设事宜，直到交房为止。乙方按照合同约定支付乙方合建房的出资价款。此外，合同就双方的权利与义务、合建房的具体情况（包括建筑结构、位置、房号、建筑面积等）、物业管理、使用权期限、价款、付款方式及期限、交付期限及交付期限、保修责任、面积确认及面积差异处理、违约责任等事项进行了约定。其中，在“双方的权利与义务”部分约定如该项目所占用的土地按政策规定允许以出让方式变更为商品房建设用地的，在征得土地所有权方同意并且乙方承担相应的土地出让金及其他全部相关费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更税费及房屋产权登记等全部相关费用以届时相关部门的规定为准。 原告黄露分别于2018年6月3日、6月5日通过银行转账方式向被告傅坚尾号为3006的银行卡转账20×××00、100157元作为定金及首付款，浩龙公司于2018年6月9日向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。 2020年5月6日，原告将两被告诉至本院，提出前述诉讼请求。两被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、涉案建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的集体建设用地。庭审中，被告自认涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 二、根据企业信用信息查询结果，被告浩龙公司成立于2017年7月4日，成立时为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为被告傅坚（出资比例95%）、傅刚（出资比例5%）。 三、庭审中，两被告委托诉讼代理人潘信仲表示不清楚傅坚是否已将所收的款项转入浩龙公司账户。庭后，两被告亦未在本院指定期限内提交傅坚已将该款转入公司账户的证明材料。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、傅坚是否对浩龙公司的本案债务承担连带责任。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与浩龙公司签订《合作建设合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然诉争合同约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，浩龙公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作建设合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制,变换基础法律关系,本院依法不予支持。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，涉案建设项目至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件，故被告与原告签订的《合作建设合同》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，浩龙公司因诉争合同取得原告所支付的购房款120157元，诉争合同无效后，原告诉请浩龙公司返还该120157元，浩龙公司亦予以认可，该项诉请合法有据，本院予以支持。 二、关于被告傅坚是否对浩龙公司的本案债务承担连带责任的问题 公司是企业法人，具有独立的人格和法人财产权，公司以其全部财产对公司债务承担责任，股东则适用有限责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第一百四十八条规定，董事、高级管理人员不得将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。本案中，傅坚系浩龙公司股东、法定代表人及执行董事，以个人账户收取原告交纳给浩龙公司的款项，但未能对该笔款项为何汇入其个人账户作出合理解释，也未能对该款项的去向作出说明并提供相应证据。此种情况下，被告傅坚对其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任，但其未能提交相应证据，应承担举证不能的责任。如傅坚未实际将该120157元转入浩龙公司账户，将导致公司财产的减少，影响公司的对外偿债能力，从而侵害了债权人的利益。因此，原告主张被告傅坚对浩龙公司的本案债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告黄露与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年6月5日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效。 二、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告黄露返还120157元。 三、被告傅坚对被告广西浩龙置业投资有限公司的上述债务承担连带责任。 案件受理费减半收取计1352元（原告已预交），由被告广西浩龙置业投资有限公司、被告傅坚连带负担。 上述款项，义务人定于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣