安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终681号 上诉人（原审被告）：柯俊，女，1967年3月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：王磊，男，1968年9月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾46栋一层。 法定代表人：胡丹,该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人柯俊因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称马鞍山中百公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯俊上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：1.自2009年起至2019年期间，小区车位出租、广告费等公共收益从未对外公示，根据物权物业法规定，业主有权知道，在未交接清楚前可以不交纳物业费；2.一审判决提到马鞍山中百公司于2018年7月申请花山区物业纠纷人民调解委员会调解，调解无果，没有这回事，柯俊没有收到任何调解；3.马鞍山中百物业公司确认案涉房屋近六年处于空置状态，实际上空置八年，对小区公共消耗影响有限，物业服务费应该优惠七折，一审法院对马鞍山中百公司2009年进入小区服务期间存在严重失职问题没有说法；4.马鞍山中百物业公司与中央花园业主委员会签订书面合同已于2012年到期，后期服务态度非常恶劣，几乎是只收钱不服务，小区绿化几乎没有维护，草坪现在都变成泥巴地；5.停车场防护层损坏后，马鞍山中百物业公司不维护，小区及车库内卫生环境恶劣、消防存在重大安全隐患、对私搭乱建未予制止等，物业管理过程中存在不作为，引起广大业主的不满，应当承担违约责任，并对柯俊进行赔偿，也正因如此，一审判决柯俊支付相关的物业管理费不合理。综上，一审判决并未考虑马鞍山中百物业公司存在的严重违约行为，忽视了该公司在本次纠纷中应该承担的责任，判决结果显失公正，请求二审法院予以纠正。 马鞍山中百公司辩称，一是一审法院已经充分考虑了柯俊所提出的房屋空置等问题，并相应调整了物业费，柯俊提出的新问题与本案不具有关联性；二是曾向花山区物业纠纷人民调解委员会申请调解的事实存在；三是房屋空置减免物业服务费变相纵容了房炒不住，没有法律依据，且与中央房住不炒的精神相悖；四是物业服务态度恶劣不是事实；五是绿化问题可以通过其他方式解决，不是不交物业服务费的理由；六是柯俊所称的消防问题在马鞍山中百物业公司接手前就已存在，也不应承担后期消防维修责任；七是政府才有拆违的权力，物业公司无权拆除；八是老小区的物业费收费标准较低，不允许涨，且有业主不交，起诉后再打折导致物业费缺乏，无力聘请年轻力壮的保安和工作人员。因此，请求二审法院维持一审原判。 马鞍山中百公司向一审法院起诉请求：1.判令柯俊支付物业服务费9178元；2.判令柯俊承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年11月20日，马鞍山中百公司与马鞍山市花山区中央花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业服务管理期限为三年，即自2009年12月1日至2012年11月30日止，若合同期满，马鞍山市中央花园业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知马鞍山中百公司，且没有选任新的物业管理企业，马鞍山中百公司继续管理，视为合同自动延续；物业费标准为高层住宅0.95元每月每平方米，小高层住宅0.85元每月每平方米，商业物业（无电梯）1.2元每月每平方米。前述物业服务合同到期后，马鞍山中百公司至今仍在为中央花园小区提供物业管理服务。柯俊系中央花园小区6栋702室的房屋业主，案涉房屋物业形式为高层住宅，面积为134.19平方米。庭审中，马鞍山中百公司确认案涉房屋近六年均属于空置状态。马鞍山中百公司向柯俊催要2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费无果，于2018年7月申请花山区物业纠纷人民调解委员会调解无果，形成诉讼。 一审法院认为，马鞍山中百公司与中央花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同对中央花园小区全体业主具有约束力。合同到期后，中央花园小区业主委员会没有向马鞍山中百公司发出续聘或解聘意见，亦未选任新的物业管理企业，根据《物业服务合同》约定视为合同自动延续，且马鞍山中百公司实际为中央花园小区提供物业服务至今，故2012年12月1日至今，马鞍山中百公司与柯俊之间亦存在物业服务合同关系。现马鞍山中百公司确认案涉房屋近六年均属于空置状态，故柯俊对小区公共资源消耗及生活、建设垃圾等方面产生影响有限，酌情对案涉期间的物业管理服务费予以降低，该期间物业管理费以每月每平方米0.66元计算为宜。柯俊在诉讼过程中主动提出了诉讼时效抗辩，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，马鞍山中百公司自申请物业调解委员会调解纠纷、主张权利之时应视为诉讼时效终止。因此，2015年7月之前的物业费已超过诉讼时效，该部分的物业费诉请，不予支持。判决：一、柯俊于判决生效之日起十日内支付马鞍山市中百物业管理有限公司自2015年7月至2018年12月31日的物业费3720元；二、驳回马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由柯俊负担。 二审中，柯俊出示的微信群聊天记录不符合证据形式要件，且真实性无法核实，本院不予认定。本院对一审法院查明认定的基本事实予以确认。 本院认为，综合柯俊的上诉请求及马鞍山中百公司的答辩意见，本案二审争议焦点是一审判决柯俊支付马鞍山中百物业公司自2015年7月至2018年12月31日的物业服务费3720元是否正确。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，马鞍山中百公司与中央花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，当属合法有效，并对中央花园小区全体业主具有约束力，柯俊作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。柯俊上诉称，马鞍山中百物业公司与中央花园业主委员会签订的合同已于2012年到期，该公司无权再主张物业服务费。但是，合同到期后，中央花园小区业主委员会没有向马鞍山中百公司发出续聘或解聘意见，亦未选任新的物业管理企业，根据《物业服务合同》约定视为合同自动延续，且马鞍山中百公司实际为中央花园小区提供物业服务至今，一审法院认定马鞍山中百公司与柯俊之间于2012年12月1日以后仍然存在物业服务合同关系，并无不当。柯俊诉称案涉房产空置了八年，但未提供有效证据予以佐证，一审法院根据马鞍山中百公司确认的空置状态事实，以及在此情形下对小区公共资源消耗及生活、建设垃圾等方面产生影响有限的客观情况，酌定降低了物业服务费收费标准，并且只支持了自2015年7月至2018年12月31日期间的物业服务费，故空置时间无论是八年还是六年，均未影响物业服务费数额的确定。柯俊上诉所称的公共收益未公示、绿化维护不到位、消防设施存在重大安全隐患、私搭乱建未制止拆除等理由，均不是可以拒付物业服务费的合法事由。如认为马鞍山中百公司在履行《物业服务合同》中存在违约行为，柯俊可以另行依法维权。因此，一审法院判决柯俊支付马鞍山市中百物业管理有限公司自2015年7月至2018年12月31日的物业服务费3720元并无不当。 综上所述，柯俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由柯俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  费长城 审判员  吴静旻 审判员  郝静静 二〇二〇年七月九日 法官助理彭立 书记员倪清怡 附：本判决所引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……