江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3502号原告：赣州沃华商业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区新赣州大道7号鹏欣水游城9#2层第3-4号商铺。统一社会信用代码：91360702MA35H3CG5H。法定代表人：彭毅敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡绍林，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区新赣州大道7号鹏欣水游城5号楼5#商铺。统一社会信用代码：91360700MA365FGR9D。法定代表人：曾清平。被告：曾清平，男，1986年5月6日出生，住江西省丰城市。原告赣州沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）诉被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司（以下简称家之韵公司）、曾清平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沃华公司业的委托诉讼代理人胡绍林到庭参加诉讼，被告家之韵公司、曾清平经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告家之韵公司于2017年7月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告家之韵公司将位于赣州市章贡区新赣州大道7号鹏欣水游城5号楼1F5号、2F5-12号商铺腾退给原告；3、判令被告家之韵公司向原告支付商铺腾退前拖欠的房租及占用费、物业费、暂计至2020年4月14日，房租为325223.74元，物业费为101089.9元，合计426313.54元；4、判令被告家之韵公司向原告支付截止2020年4月14日的违约金54377.45元，2020年4月15日起的违约金及欠款426313.54元为基数，按每日万分之五计算至欠款清偿之日止；5、判令被告家之韵公司向原告支付律师费20000元；6、判令被告曾清平对被告家之韵公司的上述债务承担连带责任；7、判令本案的诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：案外人赣州鹏欣置业有限公司是赣州市章贡区新赣州大道7号鹏欣?水游城项目的开发商，该项目开发后，案外人赣州鹏欣置业有限公司与原告签订《管理营运合同》约定，将赣州水游城尚街项目的管理运营权利委托给原告行使。2017年7月14日，原告与被告家之韵公司签订《租赁合同》（合同编号：PXGZ-7-15-2017），合同约定，被告家之韵公司承租水游城尚街项目5号楼1F5号、2F5-12号商铺用于商业经营，承租的商铺建筑面积为722.07平方米，租期为8年，自2017年7月15日至2025年7月14日，物业费按7元/平方米计算每月5054.49元，租金每年上涨（以合同载明为准），每三个月支付一次，被告家之韵公司使用和经营所发生的水费、电费等费用自行承担；被告家之韵公司对原告所负债务超过一个月未付的，原告有权解除合同，以及约定了其他解除合同情形；租期内，被告家之韵公司逾期支付原告应付费用的，每逾期一日应按应付金额的万分之五支付违约金，逾期30日经催告仍不缴纳的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告家之韵公司按如下金额支付违约金；违约金=年租金/365天×（合同约定的租期-实际租赁天数）；因被告家之韵公司逾期支付应付费用导致原告进行诉讼的，原告因此支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费应由被告家之韵公司承担。经查，被告家之韵公司是一人有限责任公司，根据《公司法》第63条之规定，被告曾清平不能证明被告家之韵公司财产独立于自己财产的，应当对被告家之韵公司的债务承担连带责任。现被告于2018年8月15日后的物业费及2019年6月15日后的租金拖欠至今，经原告多次催告未果，遂致诉。原告沃华公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据1、营业执照、法人身份证明、《管理运营合同》等复印件，证明原告的诉讼主体资格以及原告是章贡区新赣州大道7号商业项目的运营管理人；证据2、企业信用信息公示报告，证明两被告的诉讼主体资格，被告家之韵公司系自然人独资有限责任公司；证据3、《赣州水游城黄金尚街租赁合同》复印件，证明原告将水游城尚街5号楼1F5号、2F5-12号商铺出租给被告家之韵公司使用，双方约定了租金，物业费及支付期限，合同并约定了违约责任、合同解除情形、管辖法院以及其他权利义务；证据4、商铺缴款通知书、中国农业银行客户首付款入账通知、刷卡凭证、微信支付记录、物业费收据等复印件，证明被告家之韵公司承租的商铺租金缴纳至2019年6月14日，物业费缴纳至2018年8月14日；证据5、律师函（原件）、中国邮政物流单、微信聊天记录截图，证明原告向被告催缴拖欠的费用被告仍未履行付款义务；证据6、律师费发票、委托代理合同等复印件，证明原告因被告家之韵公司拖欠费用进行诉讼追偿而支付律师费20000元。被告家之韵公司、曾清平未作答辩，亦未向法院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，本院经庭审核实，原告提供的证据1-6内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告沃华公司（管理人、乙方）与案外人赣州鹏欣置业有限公司（业主、甲方）签订了一份《赣州项目管理营运合同》，约定由乙方对甲方所开发的赣州水游城尚街项目管理，管理项目包括了统筹业务、运营业务、租赁管理业务、财务管理条款、物业设施管理业务，本合同期限为20年自然年。上述合同签订后，原告（出租方、甲方）于2017年7月14日与被告家之韵公司（承租方、乙方）签订了一份《赣州水游城?黄金尚街租赁合同》，合同主要内容如下：1、甲方将位于江西省赣州市章贡区商铺出租给乙方使用，该房屋建筑面积为722.07平方米；2、租期八年，即自2017年7月15日起至2025年7月14日止，甲方在2017年7月15日前向乙方交付该房屋；租赁期满，如乙方有意继续承租，乙方应在租期届满前六个月向甲方发出书面通知，经双方协商一致后，另行签署租赁合同；3、2017年7月15日至2018年7月14日5＃5月租金为3677.44元，5＃2Ｆ5-12月租金为20104.45元，合计月租金23781.89元；2018年7月15日至2019年7月14日5＃5月租金为4539.34元，5＃2Ｆ5-12月租金为25089.03元，合计月租金29628.37元；2019年7月15日至2020年7月14日5＃5月租金为5013.39元，5＃2Ｆ5-12月租金为27830.54元，合计月租金32843.93元；2020年7月15日至2021年7月14日5＃5月租金为5487.43元，5＃2Ｆ5-12月租金为30572.06元，合计月租金36059.49元；……；4、乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金71345.68元，首期租金是指自在2017年7月15日至2017年10月14日期间所应交纳的租金；5、租金每3个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期3个月的固定租金；6、租赁期限内，物业管理费按7元／平方米计算，自2017年7月15日至2025年7月14日止，每月物业管理费为5054.49元，乙方应在签署本合同时支付3个月物业管理费15163.47元作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付；7、在租赁期限内，乙方应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用；如无特殊说明，甲方向乙方提供下列银行账户作为收取保证金、租金、物业管理费以及其他费用的指定账户：户名：赣州沃华商业管理有限公司；开户行：建设银行创业支付；账号：36×××80；8、甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同时向甲方支付房屋租赁保证金47563.79元；9、本合同签订后，除法定或本合同约定的解除条件出现外，任何一方提前解除合同，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金＝年租金／365天×（合同约定的租期-实际租赁天数）；如因乙方逾期给付甲方租金等应付费用的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金等应付费用总额的万分之五的违约金。逾期30日经催告仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按如下金额向甲方支付违约金：违约金＝年租金／365天×（合同约定的租期-实际租赁天数）；乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）导致甲方进行诉讼的，甲方应此支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费应由乙方承担。……该合同还对其他权利义务及违约责任进行了约定。原告沃华公司与被告家之韵公司在该合同加盖公章确认，雷卫清作为家之韵公司的法定代表人在该合同上签字捺印。合同签订后，原告依约将案涉租赁物交付给了家之韵公司。被告家之韵公司因拖欠租金，原告于2019年9月2日向被告曾清平、案外人美家帮装饰发送了商铺缴款通知书。被告家之韵公司于2018年8月15日起拖欠物业费，自2019年6月15日起拖欠租金，原告于2020年3月31日向被告家之韵公司发送了律师函，载明：“……贵司自2019年6月15日起拖欠租金，自2018年8月15日起拖欠物业费，截至2020年3月31日，你方累计拖欠租金306256.68元、物业费94879.01元，合计人民币401135.69元。经委托人多次催告贵司均未支付，贵司已经违约。……本律师现向贵司函告如下：请收到本函三个工作日内与委托人联系并支付拖欠的费用401135.69元；否则，本律师将代为向法院提起诉讼追偿债权，届时贵司将额外承担违约金、律师费、诉讼费、财产保全费等费用。……”。该函原告通过微信送达方式分别于2020年4月2日、4月8日向被告曾清平送达。之后，被告家之韵公司、曾清平均未对上述拖欠费用履行付款义务，经原告催收未果，遂诉至法院，要求处理。另查明，截止2020年4月14日，被告家之韵公司尚欠原告租金325223.74元【2019年6月15日至2019年7月14日租金为29628.37元，2019年7月15日至2020年4月14日租金为295595.37元（月租金32843.93元，合计9个月）】，尚欠物业费101089.8元（月费用为5054.49元，自2018年8月15日至2020年4月14日，合计20个月）。再查明，被告家之韵公司于2018年10月15日进行法定代理人的变更，原法定代表人为雷卫清，变更后为曾清平，同日，还对公司内部其他职务进行了变更；2019年4月8日，被告家之韵公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。本院认为：原告沃华公司与被告家之韵公司于2017年7月14日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告将店面出租给家之韵公司使用，后家之韵公司内部变更法定代表人及企业类型的转变，不影响该《租赁合同》的履行，被告家之韵公司应依照合同的约定，按期向原告支付租金及物业费等费用。现被告未按合同约定履行付租义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《租赁合同》的约定，乙方逾期支付租金、物业费等费用一个月时，甲方有权单方解除合同，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》、要求被告腾房并要求被告家之韵公司支付拖欠的租金、物业费及支付逾期支付租金、物业费的利息之诉请，本院予以支持。关于计息违约金标准问题，案涉《租赁合同》中约定，乙方如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日应按应付金额的万分之五支付违约金，该计算方式不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付其为本案支出的律师费的问题，双方之间的租赁合同对因违约而产生的律师费有所约定，原告已向本院提交该律师费的正式发票及委托代理合同，故对该诉请，本院予以支持。关于被告曾清平是否承担连带保证责任的问题，被告家之韵公司于2019年4月8日已对公司的企业类型变更为自然人独资企业，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，截止庭审结束，被告曾清平也未向本院提交证据证明，被告家之韵公司财产独立于其个人财产，应承担举证不能的后果，且经原告多次向被告曾清平催收，被告曾清平也未对该费用提出异议，故原告要求被告曾清平承担连带责任之诉请，合法有据，本院予以支持。被告家之韵公司、曾清平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州沃华商业管理有限公司与被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于2017年7月14日签订《赣州水游城?黄金尚街租赁合同》；二、限被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内将位于江西省赣州市章贡区新赣州大道7号鹏欣水游城5号楼1F5号、2F5-12号商铺腾空并退还给原告赣州沃华商业管理有限公司；三、限被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州沃华商业管理有限公司支付拖欠的租金（截止至2020年4月14日租金为325223.74元；自2020年4月15日起至2020年7月14日的租金按每月32843.93元计算；自2020年7月15日起至腾房之日止的租金按每月36059.49元计算）；四、限被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州沃华商业管理有限公司支付拖欠的物业费（截止至2020年4月14日物业费为101089.8元；自2020年4月15日起至腾房之日止的物业费按每月5054.49元计算）；五、限被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州沃华商业管理有限公司支付逾期付款违约金（截止2020年4月14日的违约金为54377.45元；自2020年4月15日起至腾退之日止的违约金，以426313.54元为基数，按每日万分之五计算）；六、限被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赣州沃华商业管理有限公司支付律师费20000元；七、被告曾清平对上述第三、四、五、六项义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8807元，由被告江西家之韵互联网装饰设计工程有限公、曾清平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  李平美二〇二〇年七月二十三日法官助理刘丽萍书记员吴金凤