安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民初33号 原告：王新民，男，1962年7月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：周杰红，女，1964年10月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 两原告共同的委托诉讼代理人：侯先运，安徽民之声律师事务所律师。 被告：陕西建工第三建设集团有限公司，住所地陕西省西安市碑林区安东街68号，统一社会信用代码91610000220522863J。 法定代表人：李家卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨利堂，该公司员工。 被告：宿州市天工房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市经济开发区金海大道西侧，统一社会信用代码91341302750977291J。 法定代表人：赵彩侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程海啸，安徽大泽律师事务所律师。 原告王新民、周杰红与被告陕西建工第三建设集团有限公司（以下简称陕西建工公司）、宿州市天工房地产开发有限公司（以下简称宿州天工公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告王新民及王新民与周杰红共同的委托诉讼代理人侯先运、被告陕西建工公司的委托诉讼代理人杨利堂、宿州天工公司的委托诉讼代理人程海啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新民、周杰红诉讼请求：1.不得强制执行拍卖宿州市工人路明珠花园小区3号楼0107室房屋（一至二层、建筑面积330平方米）；2.依法确认其与宿州天工公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.确认案涉房屋所有权属王新民、周杰红；4.本案诉讼费由陕西建工公司、宿州天工公司承担。事实和理由：宿州天工公司在建设案涉明珠花园小区工程期间，因缺乏资金向王新民借款，王新民同时也垫资施工该小区的水电工程。由于宿州天工公司不能按时还款，宿州天工公司于2012年6月5日与王新民签订《商品房买卖合同》，用借款165万元转为购房款，购买明珠花园小区3号楼0107室房屋（一至二层、建筑面积330平方米），包括查封的0106室二层、0108室一至二层及0109室一至二层，0106室二层、0107室、0108室、0109室实为一套房屋，整体出售给王新民，四室面积相加正好为330平方米，当时只有一个房屋编号即0107。王新民垫资该小区水电工程90万元。除水电工程外，该小区为陕西建工公司施工。《商品房买卖合同》签订后，王新民、周杰红即接收房屋、装修入住，该房屋的水电等都是办理在王新民名下，且一直居住使用至今。后陕西建工公司因建设工程施工合同纠纷，查封了3号楼0107室等房屋。王新民、周杰红遂向宿州市中级人民法院提出异议，该院做出的（2019）皖13执异11号民事裁定仅仅以《商品房买卖合同》载明的面积与房产登记机构的面积不一样为由驳回其异议请求，明显错误。 陕西建工公司答辩称，宿州市中级人民法院做出的（2019）皖13执异11号裁定适用法律正确，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不适用于本案，王新民签订的《商品房买卖合同》是以买受人的身份对登记在开发公司名下的拆迁安置房进行购买，是无效合同，因宿州天工公司未经有关部门同意无权交易出售。也无证据证明所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。王新民持有的买卖合同并不能证明是查封的房屋所签订的有效的买卖合同。且本案房屋未办理产权登记手续。 宿州天工公司答辩称：宿州市中级人民法院驳回王新民执行异议正确，应当予以驳回，王新民陈述不是事实，实际施工人宫长军开发案涉明珠花园小区与王新民发生借款，其签订买卖合同是为借款作为担保，后宫长军与王新民进行仲裁，以其他房屋抵债，将所有欠款还清，包括本案王新民提出的欠款。案涉107、108、109是相互独立的房屋，并非另行编号办理。107房屋属于拆迁安置房，当初是用于担保借款，双方之间也并没有买卖房屋的意思表示，王新民提出的合同是一个无效合同。王新民主张适用的法律没有依据，前提是房屋登记在开发商名下，而本案登记在万隆公司名下，不适用王新民提出的法律依据。综上，107、108、109房屋不属于王新民，其请求应予以驳回。 王新民、周杰红为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.宿州市中级人民法院（2019）皖13执异11号执行裁定书，证明起诉依据。2.王新民、周杰红身份证复印件，证明诉讼主体资格。3.2012年6月5日与宿州天工公司签订的商品房买卖合同及收据，证明其购买宿州天工公司商品房面积、价格、总房款，由宿州天工公司开具的收据，房号是106、107、108。王新民全额支付了购房款。4.借条三张、个人银行交易记录两张，证明王新民借给宿州天工公司75万元及垫资建设小区水电工程90万元；5.水电发票各三张及物业费收据一张，证明签订合同即交付房屋，接受后进行了改造装修，办理水电户，缴纳水电物业费，实际占有使用至今。6.房屋租赁合同两份，证明王新红将房屋租赁，收取房租。7.2018皖13民初133号民事判决书，证明借款转为购房款合法有效。8.照片六张，证明三间房屋只有一个门，没有实墙，上楼的楼梯只有107一个楼梯，楼梯是陕西建工公司建设的。9.2014年2月17日的借据一张，证明王新民借10万给宿州天工公司办理房产证。陕西建工公司质证认为：对证据一、二无异议，对证据三107号108号109号是宿州天工公司和王新民签定的，不知情。对证据四、五、六、九不知情。对证据七，与陕西建工公司没有关系。对证据八照片真实性无异议，但是后来房子改了，按照原来图纸涉及以前是上下一套的有楼梯的，宿州天工公司后来把楼梯取消了。宿州天工公司质证认为：对证据一二无异议，对证据三，该合同是为了借款抵押担保，并非真实买卖，107室是拆迁安置房无法买卖，合同是无效合同。107室建筑面积并没有330平方米，实际只有六七十平方米，双方并没有买卖房屋的意思表示。宿州天工公司并没有收到收据载明的165万。关于借条，借据是宫长军与原告之间签订，宿州天工公司并不知情，借条与转账凭证不能相互印证，其中15万转给宫玲，是属于他们个人之间的借款。三张借据的总额是180万元，与165万元也不相符。关于水电发票不能证实王新民、周杰红对房屋具有所有权。对租赁合同三性均不认可。其中有一份租赁合同是2012年12月到2018年12月，与另一份租赁合同时间有重合，是虚假的。对证据七与本案无关联性，该判决实际情况与本案不相同。关于照片与陕西建工公司意见一致。该照片不能说明107、108、109室属于一套房。证据九是宫长军个人所签，与宿州天工公司无关，也没有转账记录。物业发票也不能说明该房屋属于王新民、周杰红。陕西建工公司提供如下证据：1.宿州市工人路明珠花园3#楼107室，证明该房是拆迁安置房，不是商品房。2.宿州市中级人民法院执行裁定2019皖13执104号之四，证明107是68.36平方，不是330平方。3.涉案房屋无登记备案。此房合同可能套用别的房号和空白合同。4.交易限制，5年内不得上市转售。5.明珠花园小区验收报告，证明商品房预售许可证是2010年才颁发。6.宿州市中级人民法院（2019）皖13执104号民事裁定书，证明万隆自愿用其名下案涉3号楼0108室房产为被执行人提供担保。7.房产房间销售情况表，证明案涉3号楼0109室房产早已备案他人。8.图纸一份，证明房管局备案是按照这个图纸备案的。王新民、周杰红质证认为：证据名称和证明目的不一致，房产局查询结果的表格无异议，但是这是后来备案的情况，2012年签订合同的时候没有这个资料，现在的资料不能否认原来的事实。证据二裁定书无异议，但是房管局查询68平方多我们有异议，2012年6月5日我们就买了107、108、109号，那是公司编的号，当时准备编一个房号，106-109房屋加起来面积就是330平方。登记备案的也是事后我们实际占有之后在我们不知情的情况下改的。我们购房在前，登记备案在后。证据四是没有，只是说的一句话。证据五，对竣工验收报告、商品房预售许可无异议，恰恰证明房屋可以销售。王新民签订的买卖合同符合法律规定，是有效的。证据六裁定书无异议，对证明目的有异议，没有担保之说，只是查封案外人的房子，是建筑施工合同拖欠工程款问题，与被告无关。图纸真实性无异议，备案我们原告不知情。所谓的106-109室加起来的面积是否330平方米就可以。宿州天工公司质证认为：陕西建工公司提供的证据无异议。宿州天工公司提供如下证据：1.房地产信息网查询明珠花园房屋销售备案情况，六页，证明107属于拆迁安置房，房屋买卖不受法律保护。107/108/109房屋面积相加是两百多，并没有330、108房屋在2014年11与1日备案给万隆，不属于天工公司。109房屋在2011年备案给盛如杰曹红芳，日期远远早于合同日期，108/109并非天工公司擅自改的，本来就是各自独立的房屋。2.仲裁裁决书，原告与被告之间的协议书，证明宫长军挂靠天工公司开发明珠花园向王新民借款，双方2014年6月9日达成协议，将明珠花园105号房屋用于偿还宫长军欠款。并要求王新民将所有借据全部归还宫长军。即王新民提出的165万早已以其他房屋进行抵债。3.民事裁定书一份证明王新民、周杰红陈述前后矛盾。一开始说107至109室三间330平米，后来又说106至109室四间是330平方米。王新民、周杰红质证认为：对证据一是否真实无法印证。证据一与陕西建工公司的证据一是一致的，时间都一样。证明目的有异议，这六张看不出是拆迁安置房，没有任何证据证明107是拆迁安置房。面积107-109三间加起来不到330无异议，但是106上层加107、108、109的上下层是330平方米。关于备案，是假的，我们是竣工验收第五天就购买了房屋。证据二，该裁决，王新民是垫资，这个裁决提到105当时是两千多平方米，楼上三四五都是105号房，当时王新民、周杰红买的107室，仅仅编了一个房号，显示了宿州天工公司当时编号的现实情况。其称该协议包括了165万元，这是2014年的裁决，所有借条收回，收回去的就是105的债权债务，没有收回去的就是165万。该仲裁裁决与本案无关。陕西建工公司质证认为：对宿州天工公司证据无异议。对当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月25日，宫长军向王新民出具借据，载明“今欠王新民材料款40万元”，并加盖宿州天工公司明珠花园销售部印章。2011年10月25日，宫长军向王新民出具借据，载明“今借到王新民90万元”。2011年11月5日，宫长军向王新民出具借据，载明向王新民借款50万元，用于明珠花园水电工程，约定2011年12月5日归还。2012年6月5日，宿州天工公司与周杰红、王新民签订《商品房买卖合同》一份，约定宿州天工公司将案涉明珠花园小区3栋一至二层107号房产出售给周杰红、王新民，房款为165万元，建筑面积为330平方米，套内面积为328平方米。同日，宿州天工公司向周杰红出具收据载明收到165万元，收款事由“明珠花园3号楼107房款”。2014年2月17日，宫长军向王新民出具借据，载明“今借王新民10万元用于办房产证缴费”。2012年12月1日，王新民向宿州联众物业有限公司缴纳2012年至2014年物业费15084元，缴费收据载明“面积330平方米”。陕西建工公司与宿州天工公司因建设工程施工合同纠纷一案，安徽省高级人民法院作出了（2016）皖民终490号民事判决，并已经发生法律效力。因宿州天工公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，经陕西建工公司申请，本院于2019年4月16日立案执行。执行中，本院于2019年9月25日作出（2019）皖13执104号之四执行裁定书，依法查封了宿州天工公司开发的位于宿州市（房屋编号3413020405002000030107）房屋,该房屋建筑面积68.36平方米。后王新民以上述房屋系其购买并入住为由，要求解除对该房屋的查封。 本院认为：本案系执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告应当提供证据证明在案涉房屋查封前即已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，同时还应当举证证明已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款及非因自身原因未能办理过户登记。本案中，虽两原告提供了房屋买卖合同，但该合同载明其所购房屋为107号，面积为330平方米，而本案执行部门查封的107号房屋为68.36平方米，两者相差较大，且从两原告主张的事实和理由来看，其诉称所购买的房屋实为人民法院查封的106至109室，但缺乏证据证明，现有证据也无法反映两处房屋确为同一房屋或执行部门查封的房屋包括在两原告购买的房屋范围之内。关于款项的支付，两原告提供了加盖宿州天工公司印章的购房款收据，其收据中载明收到购房款165万元，但对该款项的交付问题，王新民、周杰红称系宿州天工公司欠付其材料款及向其借款，并提供了欠条和借据、部分转账明细，其中借据系宫长军个人出具，转账明细中的转款数额与借款数额也不一致，同时宿州天工公司对上述债务亦未予认可，现有证据并不能证明王新民、周杰红对执行部门查封的房屋已经与宿州天工公司签订了房屋买卖合同并支付了相应的价款，其要求停止对本院查封的房屋的执行与上述法律规定不符，不应支持。对于两原告主张的房屋权属确认及《商品房买卖合同》效力问题，经前述分析，现有证据不足以证明其所购房屋与其本案主张的房屋系同一处房屋，且其所购房屋也未能办理过户登记，其主张确认所有权依据不足，应予驳回。因本案系执行异议纠纷，合同效力的认定对本案实体审理不产生影响，本案对此不予确认。 综上，王新民、周杰红的全部诉讼请求均不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回王新民、周杰红的诉讼请求。 案件受理费19650元，由王新民、周杰红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  张奥 审判员  丁伟 审判员  李震 二〇二〇年七月二日 书记员  王艳 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 二、在人民法院查封之前已合法占用该不动产； 三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 一、案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行； 二、案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。