河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4343号 上诉人（原审被告）：袁某荣，女，1983年6月17日出生，汉族，住石家庄市元氏县。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜某帅，男，1998年5月27日出生，汉族，住新乐市。 被上诉人（原审原告）：张某杰，男，1997年3月12日出生，满族，住石家庄市桥西区。 杜某帅、张某杰共同委托诉讼代理人：田立会，河北乾骥律师事务所律师。 杜某帅、张某杰共同委托诉讼代理人：魏巍巍，河北乾骥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某丫，女，1987年5月25日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李吉波，河北明杰律师事务所律师。 上诉人袁会荣因与被上诉人杜某帅、张某杰、张某丫房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人袁某荣委托诉讼代理人张俊校，被上诉人杜某帅、张某杰共同委托诉讼代理人田立会、魏巍巍，被上诉人张某丫委托诉讼代理人李吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁某荣上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人杜某帅、张某杰要求上诉人袁某荣承担损失的诉讼请求（不服数额为51000元）。事实与理由：一、一审程序违法，被上诉人诉讼请求为要求解除被上诉人杜某帅、张某杰与被上诉人张某丫签订的《房屋租赁协议》，原判遗漏属于程序违法。二、一审法院认定事实不清，本案三被上诉人之间系房屋租赁协议关系，上诉人与杜某帅、张某某之间形成的实际为买卖合同关系，上诉人所收到的51000元系被上诉人杜某帅、张某杰所租赁房屋内的设施出卖款，上诉人收到51000元视为交付，张某丫收到的上诉人8000元的转让费就是让其负责交付房屋及房屋内的设施，因为交付房屋及房屋内设施是不可分离的交付行为，该行为交付义务系张某丫，而非本案上诉人，一审法院认定上诉人负有交付义务属于认定事实不清。三、一审法院判决错误，一审既然认定张某丫违反合同约定，无法交付房屋，致使合同目的不能实现，认定张某丫构成违约，并没有认定上诉人有违约情节，一审法院适用的合同法第107条系违约应承担的责任，本案上诉人不构成违约，更不是房屋租赁合同当事人，不应承担任何责任，一审法院判决上诉人返还51000元无任何法律依据。庭审中补充如下上诉理由：一、涉案51000元在性质上属于一审二原告按照各方协商对于上诉人之前在案涉房产内设施投资的补偿，支付投资款补偿符合房屋租赁交易习惯和法律规定。二、根据一审二原告提供的证人证言和交易习惯，可以确认上诉人在案涉房产内确实投资了部分设施，各方对有关设施的存在和设施的价值是明知的，对51000元款项的性质也是认可的。综上，一审二原告支付的51000元款项应由被上诉人张某丫支付，不应由上诉人袁某荣承担。 杜某帅、张某杰辩称：一审认定事实正确，程序合法。一、本案的基本事实。2019年4月24日，我们看到袁某荣张贴的房屋转租信息后就与袁某荣联系，袁某荣同意以51000元的价格将上述房屋转让给我们。2019年4月25日我们支付给袁某荣1000元定金后，2019年4月26日由袁某荣牵头，我们与张某丫签订了房屋租赁协议。签订协议后，我们将51000元的转让费和13个月的房租48750元支付给了袁某荣，将押金3000元和水费600元支付给了张某丫。上述费用支付完毕后，我们未拿到钥匙就被告知案涉房屋因产权问题无法交付。上述事实，一审原被告双方没有大的争议，双方的争议焦点是我们向袁某荣支付51000元的法律关系如何认定。二、袁某荣和我们之间形成的法律关系不是袁某荣主张的买卖合同关系，袁某荣将自己承租的房屋以51000元的价格只转让给我们，事实上我们之间形成的是租赁合同权利义务的概括转移的法律关系，并非是买卖合同关系，袁会荣支付给张某丫8000元是作为张某丫同意转让的费用，并非作为张某丫负责交付房屋和设备的费用，袁某荣该点主张在一审时从未提到过，这一点也根本与事实不符，三方从未这么协商过。袁某荣一审主张买卖合同关系，没有任何证据支持，且我们也未实际接收房屋和相关的设施，因此袁某荣该主张未得到一审法院的支持，二审如果袁某荣还是没有充分的证据证明的话，那么该主张也不应该得到二审法院的支持。请求：驳回袁会荣的上诉请求。 张某丫辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，判决合法合理。张某丫2018年6月2日与上诉人袁会荣签订了《房屋租赁协议》，将位于宫家庄××号的门脸（中间）出租给袁某荣，年租金45000元，合同即将到期时，双方续签了《房屋租赁协议》，租赁期限自2019年6月2日至2020年6月2日，协议约定未经张某丫允许，上诉人不得将房屋转租或转让。2019年4月26日，上诉人将房屋转让给被上诉人杜某帅、张某杰并收取两人13个月租金的行为视为上诉人将其与张某丫签订《房屋租赁协议》中的权利义务概况转移给二被上诉人杜某帅、张某杰；之后杜某帅、张某杰与张某丫签订相同内容的《房屋租赁协议》是对上诉人转让行为的确认。一审法院对此事实认定正确。由于该房屋存在纠纷无法交付使用，而张某丫已经同意上诉人将协议中的权利义务概况转移给二被上诉人杜某帅、张某杰。因此，一审法院判决张某丫返还13个月房屋租金、押金、水费及资金占用期间的利息损失等，合法合理，张某丫也愿意将该部分款项返还杜某帅、张某杰。因张某丫与上诉人签订的协议中明确约定未经张某丫允许不得转租或转让，因此，张某丫收取上诉人8000元费用作为上诉人转让或转租的条件。上诉人收取杜某帅、张某杰51000元款项为上诉人与杜某帅、张某杰之间的事，张某丫只是认可并确认上诉人将该房屋转让给杜某帅、张某杰。对于上诉人收取杜某帅、张某杰510000元一事并不清楚并不知情，该51000元为何费用，属于上诉人与杜某帅、张某杰之间的事，与张某丫无关。该费用应由上诉人返还给杜某帅、张某杰。请求：驳回上诉人袁某荣的上诉请求。 杜某帅、张某杰向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告张某丫签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令二被告返还原告租金、押金、水费、转让费等费用共计103350元；3、依法判令二被告共同赔偿原告损失517元；4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审查明的事实：张某丫与袁某荣之间存在房屋租赁关系，2018年6月2日张某丫将位于宫家庄××号的门脸（中间）出租给袁会荣，双方签订了《房屋租赁协议》，租期一年，年租金45000元。合同即将到期时，双方续签了《房屋租赁协议》，租赁期限自2019年6月2日至2020年6月2日。2019年4月11日袁会荣通过微信转账方式分两笔向张某丫支付房屋租金45000元和水费600元。2019年4月24日杜某帅、张某杰与袁某荣协商以5.1万元的价格将租赁房屋转让给杜某帅、张某杰，2019年4月25日，张某杰通过微信向袁某荣转账1000元作为转让房屋的定金。2019年4月26日，在袁某荣的牵头下，杜某帅、张某杰与张某丫签订《房屋租赁协议》，约定张某丫将涉案房屋出租给杜某帅、张某杰，杜某帅、张某杰用于经营半成品海鲜，租期、租金与原租赁协议相同，但杜某帅、张某杰实际租赁期限自2019年5月1日起，为13个月。协议签订当日，杜某帅向张某丫支付了押金3000元、水费600元。2019年4月26日，张某杰通过微信转账方式分两笔向袁会荣支付了13个月房屋租金48750元。袁某荣按张某丫的要求向张某某支付了转让费8000元。杜某帅、张某杰按袁某荣的要求分两次向其支付转让费5万元，加上定金1000元，共计5.1万元。杜某帅、张某杰称协议签订时，袁某荣要求杜某帅、张某杰给予其两天时间腾空涉案房屋，故杜某帅、张某杰于2019年4月28日电话向袁某荣催其交付涉案房屋，得知涉案房屋由于张某丫的家庭纠纷，房屋被上锁，后杜某帅、张某杰多次电话与张某丫、袁某荣沟通均得不到解决，遂诉至法院。庭审中，杜某帅、张某杰主张系租赁合同权利义务概括转移，要求张某丫返还13个月房屋租金48750元、押金3000元、水费600元，要求袁某荣返还二原告缴纳的转让费51000元。张某丫称，涉案房屋没有产权证，只有宅基地使用权证，性质为农村宅基地性质，使用权人系张某丫前夫的父亲。涉案房屋建造时未取得规划许可证，因此杜某帅、张某杰与张某丫签订的《房屋租赁协议》无效。张某丫与二原告签订的《房屋租赁协议》仅是对二原告与袁某荣转租行为的认可，张某丫与杜某帅、张某杰之间无实际上的租赁关系。张某丫没有收取二原告的租赁费、定金、转让费，仅收取了押金3000元及水费600元，同意返还原告3600元。袁某荣称，袁某荣与张某丫的租赁协议在张某丫与杜某帅、张某杰签订租赁协议并收取袁某荣8000转让费时已经解除，袁某荣的转让行为已经完成。杜某帅、张某杰无法取得涉案房屋系张某丫违约，与袁某荣无关。袁某荣收取转让费51000元系房屋经营所需，房屋租金已经提前支付给了张某丫，袁某荣不承担任何责任。 一审法院认为，张某丫主张该房屋仅有宅基地使用权证，建造时未取得规划许可证，其主张《房屋租赁协议》无效，但张某丫未提供证据证明，依据不足，不予采信。袁某荣将租赁房屋转让给杜某帅、张某杰，袁某荣已经全部支付了剩余租期1个月和新年度租期12个月的房屋租金，杜某帅、张某杰向袁某荣支付了13个月租金，该转让行为应视为袁会荣与张某丫签订的《房屋租赁协议》中的权利义务概括转移给杜某帅、张某杰，张某丫与杜某帅、张某杰与所签订的《房屋租赁协议》是对该转让行为的确认，并继续履行房屋租赁协议，应视为杜某帅、张某杰已经履行完支付13个月房屋租金的义务，张某丫应当履行交付房屋给杜某帅、张某杰的义务，但由于张某丫的原因无法交付房屋，致使杜某帅、张某杰租赁使用房屋的目的不能实现，张某丫构成违约，杜某帅、张某杰要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，予以支持。关于杜某帅、张某杰要求返还房屋租金、押金、水费的请求，杜某帅、张某杰与张某丫的《房租租赁协议》解除，张某丫应返还收取的费用，故杜某帅、张某某要求张某丫返还13个月房屋租金48750元、押金3000元、水费600元，予以支持。关于杜某帅、张某杰要求袁某荣返还转让费51000元的请求，袁某荣主张该转让费51000元系将涉案房屋内的设施留给杜某帅、张某杰用于经营半成品海鲜使用，由于杜某帅、张某杰并未实际接收该房屋，且袁某荣未提供证据证明，故某会荣的主张不能成立。基于转让的房屋租赁合同不能履行而解除，故袁某荣应将转让费51000元返还给二原告。袁某荣向张某丫支付的转让费8000元及二者之间的其他纠纷，本案不予一并处理，袁某荣可另行主张。杜某帅、张某杰主张被告按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，予以支持。 一审判决：一、被告张某丫于本判决生效后十日内返还原告杜某帅、某某杰房屋租金48750元、押金3000元、水费600元，并支付资金占用期间的利息损失（自2019年4月26日起至付清之日止，按照年利率6%计算）；二、被告袁某荣于本判决生效后十日内返还原告杜某帅、张某杰转让费5.1万元并支付资金占用期间的利息损失（自2019年4月26日起至付清之日止，按照年利率6%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2378元，由被告张某丫负担1109元，被告袁某荣负担1269元。 本院二审期间，各方当事人对于解除被上诉人杜某帅、张某杰与被上诉人张某丫签订的《房屋租赁协议》均认可。对一审查明的其他事实，本院予以认定。 本院认为，2018年6月2日被上诉人张某丫与上诉人袁某荣签订《房屋租赁协议》，期限至2020年6月2日。上诉人袁某荣将房屋转让给被上诉人杜某帅、张某杰，被上诉人张某丫与被上诉人杜某帅、张某杰签订《房屋租赁协议》，期限至2020年6月1日。根据上述协议的实际履行情况，足以说明上诉人袁某荣将其与被上诉人张某丫《房屋租赁协议》享有的权利义务概括转移给被上诉人杜某帅、张某杰，被上诉人杜某帅、张某杰与被上诉人张某丫意在建立房屋租赁合同关系，被上诉人杜某帅、张某杰已履行支付租金义务，被上诉人张某丫应向被上诉人杜某帅、张某杰履行交房义务。事实上，因被上诉人张某丫违约导致房屋租赁合同目的不能实现，该《房屋租赁协议》应予解除，对此，一审已做论述和认定，二审中各方均认可，应予支持。至2020年6月17日二审法庭询问之日，该《房屋租赁协议》业已到期（2020年6月1日）。因此，一审未在判决如下部分写明解除该《房屋租赁协议》，程序并未违法。因被上诉人杜某帅、张某杰未能实现合同目的，故上诉人袁某荣取得被上诉人杜某帅、张某杰支付的51000元，应当返还给被上诉人杜某帅、张某杰，符合权利义务相一致原则。上诉人袁某荣以其已将房屋内设施以51000元出卖给被上诉人杜某帅、张某杰为由主张不应返还，理据不足，本院不予采信。综上所述，袁某荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1075元，由上诉人袁某荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史兆宏 审 判 员 李荣水 审 判 员 孟志刚 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 杨 岚