重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0110民初3700号 原告：秦澄，男，1979年10月9日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：邹维摩，重庆智豪律师事务所律师。 原告：朱丹，女，1983年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邹维摩，重庆智豪律师事务所律师。 被告：重庆尚谷房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）金桥镇金灵庙011167号，统一社会信用代码91500110059867370R。 法定代表人：敖昭必。 原告秦澄、朱丹与被告重庆尚谷房地产开发有限公司（以下简称“尚谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告朱丹及其原告秦澄、朱丹的共同委托诉讼代理人邹维摩到庭参加诉讼。被告尚谷公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告秦澄、朱丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即解除位于重庆市万盛区黑山八角小镇瑞午上谷院7幢2单元XX的房屋的抵押；3、请求判令被告立即与原告就《重庆市商品房买卖合同》办理网签手续；4、请求判令被告立即就《重庆市商品房买卖合同》进行备案登记；5、请求判令被告立即向土地房屋登记机构提交办理产权证申请，并取得受理单；6、请求判令被告支付逾期办理房地产权申请违约金9663.93元（以418352元为基数，按日利率0.01%自2019年9月5日暂计算至2020年4月23日，之后的违约金以上述标准计算至实际取得房地产权受理单之日止）；7、请求判令被告支付未办理网签违约金14726元（以418352元为基数，按日利率0.02%自2019年10月30日暂计算至2020年4月23日，之后的违约金以上述标准计算至实际办理网签之日）；8、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告秦澄、朱丹变更诉讼请求为：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即解除位于重庆市万盛区黑山八角小镇瑞午上谷院7幢2单元XX的房屋的抵押；3、请求判令被告立即与原告就《重庆市商品房买卖合同》办理网签手续；4、请求判令被告立即将房屋产权过户登记至原告名下；5、请求判令被告支付逾期办理房地产权申请违约金9663.93元（以418352元为基数，按日利率0.01%自2019年9月5日暂计算至2020年4月23日，之后的违约金以上述标准计算至实际取得房地产权受理单之日止）；6、请求判令被告支付未办理网签违约金14726元（以418352元为基数，按日利率0.02%自2019年10月30日暂计算至2020年4月23日，之后的违约金以上述标准计算至实际办理网签之日）；7、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同载明：涉案房屋以预售方式出售，成交总金额为335889元。被告须在交付房屋60日内办理《房地产权证》申请，并于2019年10月30日前办理网签，否则分别应当承担总房款日0.01%及日0.02%的违约责任。同时，原、被告还约定除合同金额335889元外，原告须支付82463元转让费。合同签订后，原告依约支付房款335889元并向被告关联公司重庆瑞午物业管理有限公司支付转让费82463元。被告虽于当日向原告交付房屋，但始终未能解除房屋抵押，亦无法办理网签、备案登记以及产权证，经原告多次催促、维权，被告仍以各种理由拖延，导致涉案房屋至今仍处于被抵押状态。被告的行为严重违反买卖合同约定，给原告造成重大损失，被告应当立即继续履行合同约定，并支付相应违约金。现特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告尚谷公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：秦澄、朱丹系具有完全民事行为能力的自然人。尚谷公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（贰级）、物业管理等。 2019年7月6日，秦澄、朱丹与尚谷公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，秦澄、朱丹（乙方）购买由尚谷公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山八角小镇瑞午上谷院7幢2单元XX的商品房1套；房屋建筑面积65.31平方米；房屋总成交金额为335889元。 该合同第二条载明：“本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（023）号”。 该合同第七条载明：“1、属现售商品房的，甲方应在2019年7月6日前，将商品房交付乙方使用……”。 该合同第十一条载明：“关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。 该合同的尾部还载明：“补充：甲方保证本房屋在2019年10月30日前办理网签，如未网签按照总价的日万分之二赔付，并承诺2019年8月30日前把拆掉的玻璃恢复原状”。 合同签订当日，秦澄、朱丹支付尚谷公司合同约定的购房款335889元，尚谷公司向秦澄、朱丹出具相应收据。此外，秦澄、朱丹向重庆瑞午物业管理有限公司支付82463元，重庆瑞午物业管理有限公司向秦澄、朱丹出具收据。该收据载明款项为“7栋2单元1-2转让费”。 庭审中，秦澄、朱丹陈述其于合同签订当日已实际接收房屋，但涉案房屋已以在建工程抵押方式抵押给重庆市交通融资担保有限公司，至今仍在抵押中，无法办理网签手续、产权证，故向法院提起诉讼。经本院向重庆市万盛经济技术开发区国土房管局核实，秦澄、朱丹所购房屋于2015年8月5日以在建工程抵押方式抵押登记在案外人重庆市交通融资担保有限公司名下，于2020年4月7日在建工程抵押权转为房屋抵押登记在重庆市交通融资担保有限公司名下。截止法庭调查结束前，涉案房屋仍处于抵押状态中，尚谷公司未办理网签手续，亦未取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋产权登记受理单。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。 本院认为，秦澄、朱丹与尚谷公司于2019年7月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。《重庆市商品房买卖合同》约定尚谷公司逾期超过180日未向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，秦澄、朱丹有权解除合同，若要求继续履行合同的，合同继续履行。现秦澄、朱丹选择继续履行与尚谷公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，理由正当，本院予以支持。 关于秦澄、朱丹要求尚谷公司解除抵押、办理合同网签手续、将房屋产权过户登记至其名下的问题。秦澄、朱丹已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，尚谷公司已将房屋实际交付秦澄、朱丹使用，已符合合同约定办理合同网签手续、房屋产权证的条件。尚谷公司应在合同约定的期限内办理合同网签手续，并为秦澄、朱丹所购房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但因尚谷公司将涉案房屋抵押给案外人至今仍未解押，且该抵押权无法在本案中直接消除，导致该房屋的合同网签、产权登记产生障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，尚谷公司负有向房屋所在地土地房屋登记机构办理合同网签，且提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，属于履行非金钱债务。由于涉案房屋目前仍处于抵押状态中，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理合同网签手续、不动产权属登记手续，故秦澄、朱丹主张尚谷公司解除抵押、办理合同网签手续、将房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋客观上无法办理合同网签手续、权属登记系尚谷公司的过错所致，尚谷公司应积极解决其他纠纷，消除对涉案房屋的障碍，使秦澄、朱丹的权利得到实现。 关于秦澄、朱丹要求尚谷公司支付逾期办理网签手续及逾期办理不动产权申请的违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，尚谷公司应于2019年10月30日前办理合同网签手续，于本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现秦澄、朱丹实际接收房屋时间为2019年7月6日，尚谷公司应于2019年9月4日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但尚谷公司至今未办理合同网签手续，亦未取得登记受理单，已经构成违约。因涉案房屋至今仍处于抵押状态，导致该房屋的合同网签、产权登记产生障碍，且该障碍能否解除、何时解除处于不确定状态，故秦澄、朱丹主张逾期办理网签的违约金计算至实际办理网签之日、逾期办理房屋产权证的违约金计算至实际取得房地产权受理单之日，本院不予支持。本院确定尚谷公司自2019年10月31日起至法庭辩论终结之日（2020年6月28日）止，以335889元为基数，按每日万分之二的标准计付逾期办理网签的违约金，经计算金额为16189.85元（67.1778元/天×241天）；自2019年9月5日起至法庭辩论终结之日（2020年6月28日）止，以335889元为基数，按每日万分之一的标准计付逾期办理房屋产权证的违约金，经计算金额为9975.90元（33.5889元/天×297天）。之后的逾期违约金，秦澄、朱丹可在条件成就时另行主张。 秦澄、朱丹诉称计算逾期违约金的基数应包含转让费82463元，即418352元（335889元+82463元）。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的总成交金额为335889元，秦澄、朱丹系向重庆瑞午物业管理有限公司支付的82463元，且重庆瑞午物业管理有限公司出具的收据载明为转让费，与本案所涉《重庆市商品房买卖合同》无关联，不属于《重庆市商品房买卖合同》中约定的购房款。因此，秦澄、朱丹要求将转让款计入已付房款，作为计算逾期违约金的基数，理由不足，本院不予支持。 综上，秦澄、朱丹的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《不动产登记暂行条例》第二十二条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告秦澄、朱丹与被告重庆尚谷房地产开发有限公司于2019年7月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》继续履行； 二、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告秦澄、朱丹支付截至2020年6月28日的逾期办理合同网签违约金16189.85元； 三、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告秦澄、朱丹支付截至2020年6月28日的逾期办理不动产权证书违约金9975.90元； 四、驳回原告秦澄、朱丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取205元、诉讼保全费2270元，共计2475元，由被告重庆尚谷房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起五日内直接支付原告2270元，向本院交纳205元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 张水林 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈晓涛 书 记 员 杨维静