上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4882号上诉人（原审被告）：张世珏，女，1954年1月28日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：夏萃芳，上海市申中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐杰，男，1981年8月12日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴丞宸，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。上诉人张世珏因与被上诉人徐杰定金合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张世珏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐杰一审诉讼请求。事实和理由：（1）居间协议明确约定，徐杰向居间方上海XX有限公司（以下简称XX公司）支付意向金人民币20万元，仅当张世珏签署房屋买卖合同后，上述意向金才转为定金。一审法院将此约定理解为张世珏签署居间协议后意向金即转为定金，存在不当。张世珏签署居间协议的当日签署收据，因当时尚未实际收到20万元，且居间协议已明确约定20万元系意向金，故张世珏在收据上签字时并未仔细查看收据内容，且既未勾选“定金”，亦未签署落款日期。因此，收据不能推翻此前居间协议关于20万元系意向金的正式约定。（2）因工作繁忙，张世珏将系争房屋钥匙交予方某，同意方某代其配合看房、联络、洽谈及传递文件，但张世珏并未向方某出具过授权委托书。系争房屋的交易条件、洽谈结果均需张世珏本人确认并以书面形式固定，方某无权作出决定。协商过程中，张世珏向方某明确款清后过户。双方达成一致后，徐杰单方变更合同约定，要求贷款购房，构成违约，张世珏有权拒绝签订房屋买卖合同。（3）即便法院认定20万元系定金且徐杰没有违约行为，因徐杰企图通过“假XX”的方式获得购房政策优惠，张世珏不予认可并对徐杰的购房能力产生质疑，在居间合同签订后10个自然日内明确拒绝交易，并于2019年4月24日通过中介将20万元退还给徐杰，亦符合居间合同第十三条手写约定，并无违约之处，故本案不适用定金罚则。徐杰辩称，不同意张世珏的上诉请求。事实和理由：（1）张世珏于一审中确认系在收到20万元后签署收据，即其认可20万元为定金性质。其于二审中作出相反陈述，实属逃避责任之举，不应采信。（2）张世珏既然认可方某有权代理其就系争房屋买卖事宜进行洽谈，则洽谈结果应当对其具有约束力。根据双方微信沟通可知，方某明知且同意徐杰采用银行按揭贷款的方式购房，只是强调全部房款应当在2019年6月30日前付至张世珏账户。2019年4月23日，徐杰与张世珏面谈时，张世珏亦同意先过户再放款的交易方式，中介遂安排系争房屋买卖的后续事宜。此后，张世珏单方面拒绝交易构成违约，本案应当适用定金罚则。徐杰向一审法院起诉请求：判令张世珏返还剩余定金200,000元。一审法院认定事实：张世珏（出卖方、甲方）、徐杰（买受方、乙方）、XX公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲、乙双方经丙方居间介绍，就上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的买卖事宜协商一致，达成本协议：房屋总房价款为2,010万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房地产买卖合同》上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金至200万元；甲乙双方同意将该定金继续交丙方保管，在甲方将该房地产权证原件交由丙方保管后，甲方有权从丙方处取回该笔定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金……其它约定，甲方在10个工作日内任何一天提出不接受乙方付款或总价，丙方应当当天退还乙方意向金。徐杰于2019年4月15日在协议上签字，张世珏于次日在协议上签字。2019年4月15日，徐杰转账200,000元给上海XX有限公司漕溪路分公司。同日，董某（徐杰的XX）在名为“牡丹园”的微信群中称：尾款要调整，因为我们做成首套，是6.5成按揭，那么是1,306万，是这个作为尾款，银行批的直接会是这么多；方某（张世珏的代理人）：时间不变？……董小姐，没别的变化了吧；董某：稍等，银行说是要评估价和合同价孰低，今天评估价1,800万，是哪里来的……就是6.5成按揭的基数是评估价和合同价孰低；中介：如果合同价格1,800万，你们只能贷款1,170万……如果2,010万不做低1,306万；方某：总价2,010万不会变的……期间群内提出第一版付款协议，约定：1.以4月17日签订意向金合同开始计算，意向金20万元；2.业主签字转定三日内补齐定金200万元；3.5月15日之前支付首付款504万元；4.6月30日之前支付1,306万元；5.过户交房。方某：好的，我收到了……如果时间赶得上的话，我跟老板说按照这个版本去谈，然后时间节点的话麻烦各位多关注一下，千万不要再拖延……如果老板签下来了，在签正式合同前还要碰一次头，具体讲一下。4月16日，微信群内，方某：我再次确认一下，条款不变了哦，意向书签好3天内定金到账，然后安排正式签买卖合同，这个没问题吧？董：没问题；中介：没问题。随后方某将补充更新的付款协议（简称第二版付款协议）拍照上传群内，第4条改为：6月30日之前支付1,306万元，原则上到账后当天交易过户，支付中介费；第5条改为：交房，结清水电煤等公共费用及物业费。董某：好的，突然想到是否有余款留存，用于水电物业费的结算？方某：这点请放心，这个问题昨天不是和徐总商量过了吗？董某：好的，没问题……当日下午，方某将张世珏签字后的居间协议照片发布在微信群内，并称：徐总，徐太……你们真的要去民政局办手续了。中介：那我要转款；方某：对的，小郁，明天一早就打款，不要拖延；中介：现在就可以；方某：徐太，麻烦三天内将定金补齐，到账为准……当日，郁建峰转账200,000元给张世珏。张世珏签署的《收款收据》载明：兹收到徐杰支付给本人的款项计200,000元整，本人确认上述款项系徐杰用于购买系争房屋的□定金□部分房价款□房屋首付款□租赁保证金租金□其他（注：勾选了定金前的方框，其他选项前方框空白）。张世珏称，该收据只有签字由其本人所签，定金选项并非由其勾选。徐杰称，虽然该收款收据格式不是张世珏写的，但上面有其他项的预留位置，若其不认可20万元是定金，是可以补充的。4月17日，各方约定次日下午5时见面。4月18日下午，董某在微信群内称：明天转，3天，手机肯定不好转这么多，要到柜台；方某：这个不急的，关键购房资格问题要确认；董某：对，XX协议还没发；方某：我记得就是这个购房资格的确认时间是要在正式的买卖合同签订日期之前的，因为买卖合同签订好是要交到备案的，备案的时候是肯定要审核这个东西；中介：XX协议直接去服务中心，那边有模板。当日晚上，方某在微信群内称：我等一下会和老板说，明天徐总第一要当面感谢你，第二是现在有困难所以要改变一下流程，但是所有的时间节点都要提前了，款清的时间只能早不能晚；董某：方先生，首付款时间可以提前，银行按揭审批时间，我不确定；方某：过户时间提前，5月底等老板回来，就来办理，这样6月30日前肯定能到账了；中介：如果五月初签合同没问题的；方某：这个是必须确认的，我刚才已电话过老板了，明天行程有变，没有时间见面，情况我和她说过了，总价不变，时间不变，不能增加我们的成本，押金明天请及时到账……后期还要靠你盯着银行的，6月30日前必须到账的，这个要写进合同的；董某：我们把按揭买房的整个过程、节点及手续碰清楚，然后我催着银行这边；方某：银行会有一份关于贷款的证明给到我们的吧？中介：过户的时候有的，你们会看到贷款合同。讨论期间中介提出第三版付款协议，记载：1.4月16日签订意向金合同开始计算，意向金20万元；2.业主签字转定三日内补齐定金200万元；3.双方约定时间签买卖合同当天办理贷款手续（2周到3周出贷款合同）；4.5月15日之前支付首付款504万元；5.贷款合同出来双方去交易中心过户（过户之后2周到3周放款）；6.6月30日前银行贷款放到房东卡里；7.完成交房手续。董某：购房资格怎么确认？中介：徐总说，你们下周一去办理；方某：明天定金补齐，然后你们去民政办手续，完成后来签合同，这下真的要抓紧时间了；董某：就是确认我和我老公已XX，他就有购房资格了，对吗？中介：对，当天就有资格……方某：签约时哪些需要老板签字的一次性准备好，贷款银行一起到现场，材料准备齐全，当场都签掉，如果我没有考虑到的地方大家一起补充，明天打款后，付款凭证发给我。4月19日，中介在微信群内提出第四版“牡丹园付款协议及流程”，记载：1.2019年4月15号客户支付中介20万意向金；2.2019年4月17号意向金转到房东卡里；3.2019年4月19号客户支付房东180万定金（总定金为200万元）；4.客户2019年4月22日去办理XX手续；5.双方在2019年4月底签订买卖合同，当天办理贷款手续（贷款金额1,306万元）；6.2019年5月15日前客户支付房东504万元（总支付704万元）；7.贷款合同出来双方去交易中心过户时间预计2019年5月底；8.过户完最晚2019年6月30日钱到房东卡里（总房价2,010万元）；9.款清当天完成交房手续；10.所有的材料我会在提前一周左右通知。方某：我补充一下，第一，签约之前要确定定金到账及购房资格无误；第二，约老板的时间签约，签约时所需的材料清单及正式合同麻烦发到群里，银行方面的一并到场……中介：我上面的付款流程没问题吧；方某：没有问题，写进合同……中介：最后确定一个事情签约时间变为2019年4月23日下午2点30分，大家有没有问题；董某：我没问题，确定，我就约银行时间；方某：我试着约老板啊，我也要看老板的安排……对上述聊天内容，张世珏称，聊天中发表的意见只是其代理人方某的意见，并不是其本人的意见。徐杰称，张世珏一直是由代理人出面的，张世珏没有对其通过贷款方式来购买房屋提出过异议。当日，范某（徐杰方贷款人员）加入群聊。方某在微信群内称：下周三上午，一早老板有时间，我们直接交易中心碰头签合同；董某：我们时间可以；徐杰：我这就出发去工行……方某：不好意思，徐总你先不要打了……过户当天能放款吗？老板看了合同觉得不保险；范：现在银行没有可以去做收件收据放款的，没办法去做到这样的条件，一定要等到他项权利抵押证明到了才可以去做放款……；方某：做不到只能放弃了，我们老板是很强势的，而且他讲的很清楚，就是你必须做到当天过户，当天放款，如果你做不到的话，他这个没办法再做下去了，所以我跟徐哥说就先不用打180万了；范：现在所有的买卖合同交易都没有收件收据放款，你只有等到抵押他证到银行才放款，这是所有买卖合同交易的流程……；徐杰：我现在在银行，20万定金也打了，现在180万还要不要打？如果不卖，那么我们的定金也得有个说法？董：最终的结果就是你老板改主意，不卖了。然后我老公不用在银行等了，是吗？方某：我们老板要求按照收意向金时的付款方式签合同，也就是6月30日全款付清后过户交易；董某：收意向金的方式，并不是全款付清交房，我说了我是按揭，按揭就有按揭的流程……收据上清楚写明是定金，方先生给我电话，意思说签一份收据，双方自愿解除交易，退还20万意向金；中介：这个是定金收据……4月23日，徐杰、董某、张世珏、双方各自的银行人员等约定晚上7点到7点半到XX路XX号当面商谈系争房屋买卖事宜。当晚8时42分，在微信群里，中介称：27号下午两点首先方大哥带着房东去做核验，房东本人带好材料跟产证，地址XX路XX号，我们交易员会在一楼等房东，第二核验做完之后，我们公司网签做掉，然后拿到交易中心给你们双方签约，签约之后就可以结束了……徐杰：核验完了之后是要回到你们公司做网签吗？还是一直在交易中心；中介：两者都可以。2019年4月24日，徐杰与董某办理了XX手续。当日上午，董某在微信群里称：合同提前打一下样张，我看一下；中介：好的。当日中午，中介在微信群里称：房东又说不签了……对此，徐杰称，经过23日当面协商，双方对款项支付方式、购房流程等问题均达成一致，并确认将于4月27日签订房屋买卖合同。张世珏称，其同意徐杰正常贷款购房，但知道徐杰、董某夫妇要假XX获得贷款，这个方式其不同意，当时委托方某操作售房事宜，后经本人确认不能签订买卖合同，故当即提出终止交易并离场，之后其带去的银行人员与其他人员有过沟通，但这些沟通本人是不认可的，当天双方没有谈拢，之后房屋就出售了，房价还降低了10万元。同日，张世珏将收取的20万元返还郁建峰，郁建峰又将该笔款项转账给了徐杰。4月26日，徐杰发送短信给张世珏方要求其承担违约损害赔偿责任，张世珏方回复：理解您的说法，但张总在得知您们因买房去办理假XX来得到银行贷款避税，足以证明你们购房条件不具备，我方不能接受任何欺诈行为，张总不接受风险购房，还有，中介在未经我方同意的情况下违规操作，把合同确认拉掉了，所以介于以上几点，房子不能卖给你们，以上特此告知。一审法院认为，根据居间协议的约定以及双方往来微信记录，可以认定双方真实意思为意向金20万元在张世珏签署居间协议后转为定金。并且，张世珏在收款收据上签字确认收到定金20万元，亦表明张世珏对该20万元的性质是定金并无异议。而补足定金及交产证原件取回定金则是双方履行合同的具体义务，并非意向金转为定金的前提条件。现张世珏主张双方不符合签订房屋买卖合同、补足定金及交房产证原件几个条件，意向金尚未转为定金的抗辩意见，与查明事实不符，不予采纳。签订居间协议后，双方就付款方式进行了多次协商，争议焦点主要是先付清房款再过户，还是按贷款流程付款过户。在此期间，方某主动说过“徐总，徐太……你们真的要去民政局办手续了”，且多次提出“购房资格问题要确认”，以及第四版付款协议明确徐杰方办理XX手续的时间，虽然微信群中一直是方某在进行沟通，但其系作为张世珏的代理人处理系争房屋的买卖事宜，故可推定张世珏早已知道徐杰方XX办理贷款的情况，对此并未提出过任何异议。至2019年4月19日，张世珏坚持要求过户当日全款到账，而根据银行贷款流程，根本无法实现，故双方未达成一致。之后，双方于4月23日见面协商，张世珏称不同意徐杰、董某夫妇假XX获得贷款的方式，确认不能签订买卖合同就离开了，但根据双方的微信记录，4月23日晚9时许，中介还在谈27日交易的具体流程和细节，24日早上董某还要求中介提前打印样张看一下，直至当日中午，中介才反馈称“房东又说不签了”。以此可见，双方应已在23日协商后达成一致，张世珏称当即提出停止交易并离场与事实不符。张世珏于24日以退给中介20万元的行为表明不再履行合同，直至26日徐杰发短信给张世珏，张世珏方才告知不愿意卖房的理由，而从本案的证据看，张世珏始终清楚徐杰的婚姻状况及办理贷款的情况，在多次协商后，其不但默许了徐杰的做法，也共同约定了付款、签约、过户、交房等交易流程和细节，但是，在双方即将签订正式买卖合同前，张世珏却出尔反尔，否定其自己认可的交易方式，并以此作为理由拒签合同，实有违诚信。本案双方最终未能签订房屋买卖合同系因张世珏违约，故应适用定金罚则，张世珏双倍返还徐杰定金40万元。张世珏已返还20万元，故徐杰要求其再返还定金20万元，符合合同约定及法律规定，应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十五条之规定，于二〇二〇年二月十九日作出判决：张世珏于判决生效后十日内返还徐杰定金200,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由张世珏负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，张世珏于2019年9月4日向一审法院提交的《原被告洽谈详细过程》载明：2019年4月16日晚，中介将20万元意向金转给张世珏；2019年4月17日上午，方某在微信群中表示已经收到意向金，当天下午，方某将《收款收据》交给张世珏签字。张世珏向一审法院提交的落款日期为2019年11月15日的《情况说明》载明：“但在4月17日，被告签订了《三方居间协议》及收款收据后，原告及其妻开始否定之前的‘全款付清’的意思表示。”本院认为，本案双方二审中的争议在于：系争房屋交易过程中，方某的磋商行为是否对张世珏具有约束力；20万元款项的性质系定金还是意向金；房屋买卖合同未能签订的原因及责任认定。首先，关于方某的磋商行为是否对张世珏具有约束力。方某系张世珏于本次交易中的代理人，张世珏并无异议，其主张方某仅具有带看房屋、洽谈及传递文件的代理权限，无权更改或决定交易条件。然而，张世珏既未向方某出具授权委托书以明确代理权限，亦未以其他方式告知徐杰方某的代理权限存在何种限制。方某全程参与了房屋买卖具体细节的磋商，徐杰有理由相信其具有代理张世珏进行交易的权限，其行为对张世珏具有约束力。其次，关于20万元的性质，张世珏主张系意向金，徐杰主张系定金。对此，本院认为，张世珏签署的《收款收据》明确载明，其收到徐杰用于购买系争房屋的定金20万元。其主张签署收据时，尚未实际收到20万元，不仅与该收据载明内容相悖，亦与其一审中的陈述不符，本院不予采信。至于20万元的性质，该收据亦予以明确，张世珏称签署时，并未勾选，亦无任何证据予以证明。虽然居间合同约定，徐杰先行向XX公司支付20万元意向金，待双方签订房屋买卖合同后该20万元转为定金。但是，张世珏签署定金收据的行为，表明双方于实际履行中合意变更了上述约定。因此，一审认定20万元的性质为定金，依据充分，本院予以确认。最后，关于房屋买卖合同未能签订的原因及责任认定。从双方磋商内容来看，张世珏一开始就同意徐杰通过按揭贷款的方式支付部分房款，只是要求贷款应于2019年6月30日到账。双方磋商过程中，中介方发出的最后一版付款协议再次明确，徐杰以银行贷款的方式购买系争房屋，双方于2019年4月底签订房屋买卖合同，当天办理银行贷款手续，2019年5月底办理过户手续，最晚2019年6月30日银行放款至张世珏账户中，张世珏获得全部2,010万元房款。张世珏对此予以确认。在此之后，张世珏又要求2019年6月30日全款付清后过户交易，明显有违双方在先约定。因此，本案双方未能签订房屋买卖合同的原因在于张世珏，根据定金罚则，张世珏应当向徐杰双倍返还定金，共计400,000元。因张世珏已经返还徐杰200,000元，故徐杰要求张世珏向其支付200,000元的诉讼请求，于法有据。需要说明的是，居间合同第十三条手写约定，是指张世珏不同意徐杰单方提出的交易条件，可于该合同签订后十个工作日内任意解除合同，而非同意相关交易条件后可以任意反悔。张世珏援引该约定，主张不应承担定金责任，不能成立。综上，张世珏的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由张世珏负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……