重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初2228号 原告：重庆市仁有置业有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路89号12-7号，统一社会信用代码915001046608702047。 法定代表人：侯仁忠。 委托诉讼代理人：刘娟，女，1983年10月28日出生，系公司员工。 被告：李明红，女，1969年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告重庆市仁有置业有限公司（以下简称“仁有公司”）与被告李明红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁有公司的委托诉讼代理人刘娟、被告李明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁有公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告不退还被告保证金10000元；2.判决被告支付原告10000元违约金；3.判决被告交还房屋，移除房屋过道上锅炉，对房屋门、窗、墙进行还原；4.判决被告按7014元/月的标准向原告支付房屋占用费以及同期人民银行贷款利息，从2019年6月11日开始计算至被告交还房屋并对门窗进行还原时止；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月11日，原、被告签订《仁有逸景商业门面租赁合同》，主要约定：原告将位于重庆市大渡口区九宫庙街道锦霞街66号仁有逸景附43号3-13、附43号3-12号，建筑面积76.68平方米的商业门面及负1层建筑面积62.8平方米的库房（限附43号3-14、附43号3-13、附43号3-12号门面后的库房）租赁给被告使用；租赁期限为5年，从2013年10月11日起至2018年10月10日止；租金数额：商业门面每月租金为3834元，库房每月租金为1800元，递增比例：门面租金每年递增比例为8%，库房租金五年不变；被告应向原告交纳租赁保证金10000元，被告有违反本合同规定情形的，所交纳的保证金不予退还；租赁期限届满后，被告应对门面的门、窗、墙修改处进行还原。租赁期满或合同解除后，被告逾期不搬迁，原告有权要求被告赔偿因此产生的损失（按本合同租金五倍计算）等。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用，被告对房屋门、窗、墙进行了改造并重新装修后用于宾馆经营。租赁期限届满后，原告多次要求被告交还房屋，并按照约定对门、窗、墙修改处予以还原，但被告一直占用房屋用于宾馆经营，至今未能履行相应义务。后在原告多次催促后，被告于2019年6月24日向原告作出书面承诺：承诺支付2018年12月11日至2019年6月10日期间的租金39000元，于2019年6月30日前将门面内可移动的家具家电全部清空，将门面出入口玻璃门还原，将所租门面进行隔断后交还原告，于2019年9月20日前将位于门面外通道上的锅炉移除，并对门面的门、窗、墙修改处进行还原，并经仁有公司验收合格后方可退还10000元保证金，如有违反前述约定，被告支付原告违约金10000元，并同意原告按照租赁合同的约定向被告追究违约责任。承诺出具后，被告仅向原告支付了39000元，至今并未履行其他义务。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告李明红辩称，1.双方签订的租赁合同已于2018年11月10日终止，之后的实际经营人为张仁均；2.被告已按照6500元/月的标准支付了2018年11月11日至2019年6月5日期间共计6个月的租金39000元；3.双方口头约定由被告在2个月内移除锅炉并对门窗进行还原，之后原告退还被告保证金1万元；4.被告现未在案涉房屋从事宾馆经营；5.原告于2019年1月将过道封闭，严重影响了被告的正常经营，给被告造成了经营损失，后被告将宾馆转让给张仁均，但由于消防通道堵塞的问题没有解决，导致该宾馆无法正常经营，被告因此被法院判决退还张仁均39万元。 本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原告仁有公司与被告李明红签订《仁有逸景商业门面租赁合同》，主要约定：1.原告将其所有的位于重庆市大渡口区九宫庙街道锦霞街66号仁有逸景附43号3-12号、3-13号门面，建筑面积为76.68平方米的商业门面及建筑面积为62.8平方米的负1层库房（限附43号3-14号、附43号3-12号、附43号3-13号门面后的库房）租赁给被告使用，被告所租赁原告的商业门面只能用于宾馆经营；2.租赁期限：租赁期为5年，自2013年10月11日起至2018年10月10日止，装修期为60天，装修前不计算租金；3.租金及其缴纳方式和期限：商业门面每月租金为3834元，库房每月租金为1800元，每月租金合计5634元；租金按半年计算，由被告在每年的6月1日和12月1日前分两次交纳一年的租金给原告；递增比例：门面租金从2014年10月11日起递增（即从第二年开始计算，依次为第二年、第三年、第四年、第五年）每年递增比例8%（即第二年月租金4140元、第三年月租金4471元、第四年月租金4828元、第五年月租金5214元），先付款后使用，库房租金五年不变。为确保本合同的正常履行，在双方签署正式租赁合同之日，被告应向原告交纳10000元作为租赁保证金，原告在租赁期满后10日内将保证金退还被告，如被告违反本合同规定，原告不予退还保证金；4.水电费：水电的计费均以被告独立表计量，价格应与政府部门规定的商业价格标准一致，同时按户收取总、分表差异之间公摊水电费用；5.被告在租赁期限届满时，应对门面的门、窗、墙修改之处进行还原；租赁期满或合同解除，被告必须按时将租赁房屋内的全部无损坏的设备、设施交给原告；租赁期满或合同解除，被告逾期不搬迁，原告有权要求被告赔偿因此而产生的损失（按本合同租金五倍计算）；6.原告逾期交付房屋，每逾期一日，按月租金的10%向被告支付违约金；被告逾期交付租金，每逾期一日，按月租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告仁有公司依约将案涉房屋交付被告李明红使用，被告亦向原告交纳了保证金10000元。 另查明，2019年6月24日，经原、被告协商一致，被告向原告出具《承诺》，主要载明：被告与仁有公司于2013年10月11日签订了《仁有逸景商业门面租赁合同》，约定租赁仁有公司位于重庆市大渡口区九宫庙街道锦霞街66号仁有逸景附43号3-12号、3-13号商业门面、负一层库房（限附43号3-14号、附43号3-12号、附43号3-13号门面后的库房），合计139.48平方米，该合同已于2018年12月10日到期；在合同租赁届满后，被告没有按期交还门面，也一直未与仁有公司续签合同以及缴纳相应的租金；截止2019年6月10日，被告欠缴租金为39000元；现经仁有公司同意，被告以下列方式支付欠缴租金并交还房屋：1.所欠租金39000元分两次支付给仁有公司，第一次在2019年6月24日支付30000元，第二次在2019年7月5日前支付9000元；2.在2019年6月30日前将门面内可移动的家具家电全部清空，将门面出入口玻璃门还原，并将所租门面进行隔断之后交还给仁有公司；3.于2019年9月20日前将位于门面外同道上的锅炉移除，并对门面的门、窗、墙修改处进行还原，经仁有公司验收合格后方可退还10000元租赁保证金；4.在此期间，仁有公司如出租该门面，在仁有公司通知之日起七日内，被告保证移除锅炉并按仁有公司要求恢复门面原状；5.如违反上述四项约定中任何一条，被告将支付10000元违约金，并且同意仁有公司按照2013年10月11日签订的《仁有逸景商业门面租赁合同》中第六条的约定向被告追究违约责任。 以上事实，有原、被告陈述、房地产权证、重庆市房产面积测算报告书（竣工分割）、仁有逸景商业门面租赁合同、承诺等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告仁有公司与被告李明红签订的《仁有逸景商业门面租赁合同》以及经双方协商一致并由被告李明红出具的《承诺》均系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。在案涉《仁有逸景商业门面租赁合同》履行期限届满后，被告李明红继续使用租赁物，原告仁有公司没有提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，结合被告李明红出具的《承诺》以及原、被告双方在庭审中所作的对于不定期租赁合同解除时间的陈述，本院确定原、被告之间的租赁合同于2019年6月11日解除。同时，合同解除后，被告李明红作为承租人负有向出租人原告仁有公司返还租赁物的义务，且返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据案涉租赁合同的约定以及被告出具的承诺可知，被告李明红在承租案涉租赁物期间对租赁物的门、窗、墙进行了修改，对租赁物出入口的玻璃门进行了改动，亦在租赁物外通道上安装了锅炉。因此，在合同解除后，被告李明红应当按照《承诺》的约定于2019年6月30日前将租赁物出入口玻璃门还原并将所租门面进行隔断后交还给原告仁有公司，并应于2019年9月20日前将案涉租赁物的门、窗、墙修改处予以还原并将租赁物外通道上的锅炉移除，但时至今日租赁物外通道上的锅炉并未移除，同时，被告未举示证据证明已将案涉租赁物的门、窗、墙修改处以及出入口玻璃门进行了还原，亦未举示证据证明其已将所租门面进行隔断并将该租赁物交还原告仁有公司，且被告亦未举示其他证据证明其已通知原告仁有公司办理案涉租赁物的交接工作，据此，本院认定被告李明红在租赁合同解除后并未向原告仁有公司返还租赁物，故对原告仁有公司诉请要求被告交还房屋并移除房屋过道上锅炉并对房屋门、窗、墙进行还原的请求，予以支持。同时，因被告李明红逾期交付房屋，其还应当向原告仁有公司支付房屋占有使用费。原、被告之间的租赁合同虽然于2019年6月11日解除，但是在合同解除后，需要给予被告合理的腾房时间，且从被告出具的承诺可知，被告所负前述义务的最长截止日期为2019年9月20日，并在2019年6月11日至2019年9月20日期间，原告并未通知被告其需要对外出租案涉租赁物；同时，被告占用涉案门面经营宾馆期间，客观上的确因为新型冠状病毒疫情受到极大影响，本院基于公平原则，酌定从2019年10月21日起计算房屋占有使用费。关于标准问题。虽然案涉合同约定的第五年的月租金标准为7014元（5214+1800），但是庭审中双方陈述在不定期租赁期间租金标准已调整为6500元/月，虽然租赁合同中约定被告逾期搬迁的应按照合同租金的五倍支付原告损失，但是原告起诉时已将房屋占有使用费标准调整为合同租金1倍，故被告向原告支付房屋占有使用费的标准应为6500元/月。据此，本院酌定被告应从2019年10月21日起按6500元/月的标准向原告支付房屋占有使用费直至交还房屋之日止。同时，原告主张被告还应支付房屋占有使用费的利息，该诉请并无合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告主张的违约金10000元及不返还被告保证金10000元的问题。本院认为，尽管我国担保法没有规定履约保证金问题，但是在民事活动中已经大量存在并发挥作用，它已经成为一种普遍存在的合同担保方式，其具有独特的担保价值，将合同履行的整个过程纳入其担保范围。要判断履约保证金是否有效，应结合合同双方当事人是否对履约保证金的数额及缴存方式作出明确约定、适用履约保证金的条件以及双方对履约保证金的后果是否作出明确约定等因素综合认定。本案中，合同约定，被告存在违反本合同约定情形的，原告不予退还保证金，且合同约定在租赁期限届满时，被告应对案涉房屋的门、窗、墙修改处进行还原，亦应及时将案涉租赁物交还原告；同时，在被告向原告出具的承诺中亦明确约定被告应于2019年9月20日前将位于门面外同道上的锅炉移除，并对门面的门、窗、墙修改处进行还原，经仁有公司验收合格后方可退还10000元租赁保证金。而被告并未按约定履行相应义务，其行为已构成违约，根据合同明确约定，被告所交纳的保证金10000元不予退还。同时，虽然承诺中约定被告有违反其所作承诺中任一义务的，还应支付原告违约金10000元，因原告不予退还被告保证金10000元已对被告的违约行为进行了惩戒，且在案涉合同的履行过程中被告并未存在拖欠原告租金的行为，被告的违约行为仅表现为未按约定将案涉房屋交还原告，且对至今未返还原告房屋的行为承担了支付房屋占有使用费的民事责任，故在不退还其所交纳保证金10000元的情况下，再支持原告违约金的诉请，属不当加重被告的责任；同时，在2019年6月11日至2019年9月20日期间，原告并未通知被告其需要对外出租案涉租赁物，故在此期间原告并不存在租赁物空置期租金损失。据此，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认重庆市仁有置业有限公司依据其与李明红于2013年10月11日签订的《仁有逸景商业门面租赁合同》收取李明红的保证金10000元不予退还； 二、李明红于本判决生效之日起十日内向重庆市仁有置业有限公司返还位于大渡口区锦霞街66号附43号3-12、3-13号房屋及负1层库房（限附43号3-14号、附43号3-12号、附43号3-13号门面后的库房），并移除房屋过道上的锅炉以及对房屋门、窗、墙修改处予以还原； 三、李明红于本判决生效之日起十五日内向重庆市仁有置业有限公司支付房屋占有使用费[从2019年10月21日起至实际返还位于大渡口区锦霞街66号附43号3-12、3-13号房屋及负1层库房（限附43号3-14号、附43号3-12号、附43号3-13号门面后的库房）之日止按每月6500元的标准计收]； 四、驳回重庆市仁有置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2205元，减半收取计1103元（原告重庆市仁有置业有限公司已预交228元），由原告重庆市仁有置业有限公司负担509元，被告李明红负担594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  谭红 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈智