辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1012号上诉人（原审被告）：孙宇，女，1983年4月6日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：王雷，辽宁君广泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李岩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。原审第三人：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。法定代表人：王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于潇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：候雨生，该公司工作人员。上诉人孙宇因与被上诉人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）、原审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。孙宇的委托诉讼代理人王雷、建银公司的委托诉讼代理人陈路、中天公司的委托代理人侯雨生参加询问活动。本案现已审理终结。孙宇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判中止对大连金州新区胜利路XX号六套房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.因本案发生的全部诉讼费用均由建银公司承担。事实和理由：孙宇与中天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，现实生活中，房地产开发企业以较低价格销售房屋的情形并不少见。孙宇在房屋被查封前已经交付了全款且已经实际占有了房屋，因中天公司的原因故意拖延办理房屋产权登记，一审认定事实错误，适用法律不当。建银公司辩称：孙宇与中天公司之间的商品房买卖合同不具有真实性，中天公司明确表示没有在该合同上盖章，合同备案也不能证明合同的真实性；即便孙宇与中天公司之间签订有商品房买卖合同，该合同的本质也是双方资金借贷法律关系的履约保证，既不是以房抵债协议更不是房屋买卖协议。孙宇未在法院查封之前占有案涉房产，即便在查封前占有了案涉房产，也不应对其作出“合法”性评价。案涉房屋不具备物权期待权的条件，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中天公司述称：案涉房屋实属抵押贷款，不属于房屋买卖关系，关于借贷这块双方的有银行往来。案涉房屋均为洋房和别墅，即使是高层住宅价格也不存在以每平米3000元的价格进行销售，故向法庭提交一份情况说明、以及一份房地产估价报告以及网络竞价成交确认书九份，孙宇所陈述的3000元价格是不存在的。建银公司一审起诉请求：1、准许继续执行案涉房屋;2、本案诉讼费、律师费由孙宇承担。一审法院认定事实如下：建银公司与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、中天公司、盛京银行借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银公司借款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于调解书生效后六个月内付清；二、建银公司对中天公司提供的抵押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银公司对王庆、李晓丽提供的质押物在调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1,459,755元、减半收取729,877.5元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银公司已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，本院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套、恒宇公司所有的位于大连金州新区两栋房屋共186套，查封期限均为三年。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。建银公司于2017年1月3日向本院申请强制执行，本院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述（2015）辽民二初字第00070号民事调解书由一审法院执行。该院在执行过程中，孙宇对案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年5月10日作出（2018）辽02执异377号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。建银公司对该裁定不服，向该院提起本案申请执行人执行异议之诉。大连金州新区土地房屋局于2011年10月20日颁发了编号为2011075的天鸿1.7英里住宅小区24-37、39、40、42号楼的预售许可证；于2011年10月31日颁发了编号为2011079的天鸿1.7英里住宅小区20-23、41号楼的预售许可证；于2012年9月25日颁发了编号为2012050的天鸿1.7英里住宅小区11-19号楼的预售许可证。建银公司、中天公司、盛京银行于2013年10月9日签订委托贷款合同之补充合同，约定：在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续。诉讼过程中，孙宇向一审法院提供了六份商品房买卖合同，该六份合同均签订于2012年8月2日，约定孙宇购买中天公司开发的案涉房屋，建筑面积分别为116.79平方米、103.88平方米、105.27平方米、131.83平方米、100.48平方米、130.1平方米，房屋交付时间均为2013年5月8日前，买房人需于2012年8月2日前一次性支付购房款，房屋单价均为3000元/平方米，总价款为2,065,050元。在该六份合同上均加盖有中天公司2102132015562号合同专用章。2012年8月3日，上述六份合同办理了备案手续。孙宇向一审法院提交了六张专用收款收据，显示2012年8月3日，孙宇交付了案涉六套房屋的购房款，收据上加盖有中天公司的财务专用章。孙宇亦提交汇款凭证证明2012年8月1日，其通过汇款方式向中天公司一次性支付2,048,610元。本案诉讼中，孙宇还提供了两张《1.7英里C区钥匙交接单》，载明包括案涉房屋在内的19套房屋均进行了钥匙交接，交接日期为2014年10月21日，移交人为韩军、接受人为李恩来。中天公司对该合同、收据及交接单的真实性均不予认可。2014年10月16日，中天公司将该公司的2102132015561号财务专用章、2102132036480号法人印章和2102132015562号合同专用章以丢失为由登报作废。2018年8月11日，大连天鸿物业管理有限公司出具书面证明，表示该公司从未给案涉房屋办理过入住手续，也从未代收过案涉房屋的水电费、燃气费、供暖费、物业费、垃圾清运费、电梯费、装修押金等一切费用，对于中天公司提供的钥匙交接单的真实性予以否认。另查明，2012年3月27日，中天公司与案外人王晓艳、李崇玉签订商品房买卖合同，约定王晓艳、李崇玉购买大连金州新区胜利路XX号房屋，单价为8088.3元/平方米。此外，与孙宇同期提起执行异议的案涉小区的购房者于2012年签订的商品房买卖合同中约定的房屋单价一般均在6000元以上。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》)第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙宇虽提供了加盖中天公司印章的六份商品房买卖合同，但中天公司对该合同的真实性不予认可，结合本案已查明的事实，一审法院认为，现有证据不足以证明孙宇与中天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。首先，从商品房买卖合同约定的房屋单价看，孙宇提供的案涉合同约定的房屋单价是每平方米3000元，而与孙宇同年（2012年）签订商品房买卖合同、购买同一小区同一幢楼同一单元的案外人王晓艳、李崇玉购房的单价却是8088.3元/平方米，与孙宇同期提出执行异议、现处于执行异议之诉诉讼中的2012年签订商品房买卖合同的案涉小区购房者购房的单价一般均在6000元以上。由此可见，孙宇购买案涉房屋的单价不足其他购房者的一半，明显低于市场价格，不合常理。其次，从合同签订及房款支付情况看，孙宇提供的六份商品房买卖合同均签订于2012年8月2日，次日即进行了合同备案，合同约定的付款时间是2012年8月2日前一次性付款，孙宇提供的收款收据上载明的收款时间是2012年8月3日，案涉房屋的总房款2,048,610元的转账时间是2012年8月1日，早于合同签订时间，更早于合同约定的付款时间以及收款收据出具时间，若上述合同及收据均真实，则在案涉合同尚未签订且尚未支付任何一笔房款的情况下，孙宇便与中天公司就签订了案涉合同以及中天公司即为其开具了全额的收款收据，并办理了案涉商品房买卖合同的备案手续，显然有悖常理。最后，孙宇提供的商品房买卖合同上载明的交房时间是2013年5月8日前，而其提供的钥匙交接单上载明的房屋交接时间是2014年10月21日，若孙宇提供的证据真实，则其在合同约定交付期限届满一年半才收房，且无据证明其曾就逾期交房等相关事宜主张过权利，亦未能说明其逾期收房的原因，显然区别于正常的购房者。综上，孙宇提供的商品房买卖合同存在诸多不符合正常交易流程的情形，结合中天公司对案涉房屋商品房买卖合同真实性不予认可，并将在案涉合同上加盖的中天公司印章以丢失为由登报作废，以及大连天鸿物业管理有限公司和中天公司均否认已向孙宇交付案涉房屋等情况考量，现有证据不足以证明在一审法院查封前孙宇已与中天公司签订了合法有效的商品房买卖合同。关于案涉房屋的占有情况。孙宇提供了两份钥匙交接单，在该交接单上并无中天公司或大连天鸿物业管理有限公司加盖的印章，仅有房屋移交人韩军和接受人李恩来的签字。鉴于孙宇未能提供充分的证据证明韩军系中天公司的员工及其有权办理案涉房屋的交接事宜，且孙宇称李恩来系中介公司职员代其接收案涉房屋但未能提供相应的证据予以证明，故现有证据不足以证明中天公司已将案涉房屋于2014年10月21日交付给孙宇，即本案情形并不满足在法院查封之前孙宇已合法占有案涉房屋的条件。据此，孙宇购买案涉房屋不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的情形，亦不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定。总之，孙宇的权利不足以排除执行，建银公司可以执行案涉房屋，对建银公司提出准许继续执行案涉房屋的诉请，有较为充分的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于建银公司诉请孙宇承担律师费一节，一审法院认为，建银公司诉请孙宇承担律师费既无合同依据，又无法律依据。且建银公司律师费非建银公司必要损失，故对建银公司要求孙宇承担律师费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行案涉房屋；二、驳回建银公司其他诉讼请求。案件受理费23,320元，由孙宇负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，应按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条和《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条之规定，围绕案外人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行审查。首先，本案案涉房屋所在住宅项目在2012年均以超过6000元/平方米的市场单价进行出售，案外人在同年以3000元/平方米的单价购买案涉房屋，明显不符合常理。案外人先向中天公司转账房款，后与中天公司签订商品房买卖合同，亦不符合正常交易流程。且中天公司不认可案涉商品房买卖合同的真实性。故对案外人在法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同的主张，本院不予支持。其次，案外人提供的两份《1.7英里C区钥匙交接单》未加盖中天公司或大连天鸿物业管理有限公司印章，大连天鸿物业管理有限公司在一审时亦对该证据的真实性予以否认，并出具书面证明表示从未给案涉房屋办理过入住手续或代收过相关费用，因此案外人无法证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋。再次，案外人共对案涉住宅项目六套房屋主张阻却执行，其显然不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条所保护的商品房消费者范畴。综上，案外人购买案涉房屋不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条规定的情形，无法认定案外人对案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。故对案外人提出的撤销一审判决，改判对案涉房屋中止执行的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,320元，由孙宇负担。本判决为终审判决。审判长  于德江审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇二〇年七月二十七日法官助理白曦书记员张博涵