湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4674号原告：湖北正辉鑫服务有限公司，住所地：武汉市蔡甸区奓山街霞光村灌林咀103号。法定代表人：何四才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限为特别授权,包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：何正武，男，1979年8月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，系湖北正辉鑫服务有限公司职员，住武汉市蔡甸区，代理权限为特别授权,包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。被告：湖北立信房地产发展有限公司，住所地：孝感市孝南区西河镇黄孝路特1号。法定代表人：李所涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁以顺，男，1958年1月12日出生，汉族，湖北省广水市人，系湖北立信房地产发展有限公司职员，住湖北省广水市，代理权限为特别授权,包括:代为变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告湖北正辉鑫服务有限公司（以下简称“正辉鑫公司”）与被告湖北立信房地产发展有限公司（以下简称“立信公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，后于2020年4月28日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告正辉鑫公司委托诉讼代理人张华、何正武，被告立信公司委托诉讼代理人鲁以顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正辉鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》。2.判令被告向原告支付剩余服务费620242.2元，并以该数额为基数按年利率24%支付自2017年1月22日起至实际付清之日止的逾期利息。3.判令被告支付原告实现债权支出的律师费60000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月15日，原告正辉鑫公司（更名前为“湖北善之源安居梦服务有限公司”）与被告立信公司签订《楼盘销售合作（服务）协议书》，该协议书的主要条款约定：1.甲方（被告立信公司）同意将其开发的孝感市西河新景园项目50套商品房，开发面积约为6000平方米的全部资产，委托乙方（湖北善之源安居梦服务有限公司）进行销售。2.甲方同意将标的项目销售单价1800元/平方米以上部分作为服务费付给乙方。3.由于甲方违约未按时（24小时内）支付服务费，乙方有权当场终止此协议并对外发布公告，所有的名誉损失、经济损失及法律责任均由甲方承担（含律师费、诉讼费、执行费、财产保全费、公证费、违约金、罚金、差旅费等），滞纳金为本协议服务费总额每天加收0.3%，并按照服务费总额的两倍收取罚金。合同签订后，原告组织团队运作，投入大量人力物力做前期宣传工作。经结算，被告共需支付原告服务费945793.2元，截至2017年1月21日，被告向原告转账且经原告开具发票的金额为325551元，下欠原告服务费共计620242.2元。原告认为，原、被告签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求人民法院判如所请。被告立信公司辩称，1.原、被告签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》合法有效，应当继续履行。2.被告立信公司下欠原告正辉鑫公司的服务费金额应为201000元。3.依照双方合同约定，原告正辉鑫公司应当履行与购房客户签订补贴合同，并支付购房补贴。但原告正辉鑫公司未履行上述义务，故本案系原告正辉鑫公司违约，而非被告立信公司违约。4.被告立信公司要求支付律师费60000元的诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告正辉鑫公司提交的证据三中的《公益房源结算清单》复印件十一份、《湖北增值税普通发票》复印件七份，被告立信公司认为上述证据均为复印件，不予认可。本院认为，经查上述《公益房源结算清单》、《湖北增值税普通发票》原件均由被告掌控。鉴于被告立信公司在自身持有上述证据原件的情况下，未提交相反证据证明上述证据不具备真实性、合法性、关联性，本院对上述证据依法予以采信。2.原告正辉鑫公司提交的《西河新景园补贴住宅房订房确认单》三份、（2018）鄂0902民初3832号《民事判决书》一份（证据四），被告立信公司对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议,认为相关民事纠纷系因原告正辉鑫公司违约而引起，责任在原告。本院认为，上述证据中的三份《西河新景园补贴住宅房订房确认单》没有原告正辉鑫公司签章，鉴于被告立信公司否认相关房屋系原告经手销售，故不足以证明相关房屋系原告正辉鑫公司经手销售。上述证据中的《民事判决书》具备真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告签订、履行《楼盘销售合作（服务）协议书》的相关情况。3.原告正辉鑫公司提交的授权委托书、《欠条》各一份（证据五），被告立信公司对上述证据不予认可。本院认为，上述证据不足以证明原告正辉鑫公司为索要债务而支付律师代理费60000元的事实，本院依法不予采信。4.被告立信公司提交的《楼盘销售合作（服务）协议书》（证据一），原告正辉鑫公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告正辉鑫公司有向购房客户支付购房补贴的义务。本院认为，上述《楼盘销售合作（服务）协议书》具备真实、合法性、关联性，能够证明原告正辉鑫公司约定被告立信公司将其开发的西河新景园50套商品房委托原告正辉鑫公司销售，并将项目销售单价1800元/平方米以上部分作为服务费支付给原告正辉鑫公司的事实，但不足以证明原、被告之间就原告正辉鑫公司向购房客户支付购房补贴事宜作出了明确、具体的约定。5.被告立信公司提交的《公益房源结算清单》九份（证据二），原告正辉鑫公司对该证据的真实性无异议，但认为上述证据只是原告正辉鑫公司售房服务费结算单中的一部分，被告立信公司应当支付的服务费总额（已结算部分）应为700429元。本院认为，上述证据具备真实性、合法性、关联性，但其只是原告正辉鑫公司售房服务费结算单中的一部分，因而只能证明与证据相关的服务费支付情况。6.被告立信公司提交的证据三中的《代付补贴款客户名单》一份，原告正辉鑫公司对该证据的关联性有异议，认为该证据不能证明被告立信公司向原告正辉鑫公司支付服务费36534元。本院认为，上述《代付补贴款客户名单》上有原告正辉鑫公司时任法定代表人何正武签名，能够证明原告正辉鑫公司同意被告立信公司代原告正辉鑫公司向案外人刘应露、何雷、吴嘉兴、郑昭龙共计支付购房补贴款36534元事实。7.被告立信公司申请证人刘应露、孙某、何某、杨某、唐某出庭所作证言（证据四）、宣传材料两份（证据五），原告正辉鑫公司对上述证据的真实性、关联性有异议，认为上述证人证言不能证明原告正辉鑫公司应当向购房客户支付购房补贴。本院认为，上述证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明善之源公司在案涉房屋营销宣传活动中，向消费者宣传：具备特定身份（如贫困家庭、军人等）的人员购买案涉房屋可享受相关补贴。8.被告立信公司提交的《代付补贴款客户名单》一份（证据六），原告正辉鑫公司对该证据的关联性有异议，认为该证据不能被告立信公司向原告正辉鑫公司支付服务费13350元。本院认为，上述《代付补贴款客户名单》上有原告正辉鑫公司时任法定代表人何正武签名，能够证明原告正辉鑫公司同意被告立信公司代原告正辉鑫公司向案外人孙某共计支付购房补贴款13350元的事实。9.被告立信公司提交的《授权书》、《授权函》、《基金会法人登记证》、《公告》复印件各一份（证据七），原告正辉鑫公司认为上述证据均为复印件，对上述证据不予质证。本院认为，上述证据系复印件，其真实性无法核实，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，被告立信公司与湖北善之源安居梦服务有限公司（以下简称善之源公司）签订《楼盘销售合作（服务）协议书》及《补充协议》各一份。上述《楼盘销售合作（服务）协议书》第二条（合作内容）第（三）项约定：甲方（立信公司）同意将在湖北省孝感市西河镇西河?新景园项目商品房，不同户型共计50套，开发面积约为6000平方米的全部资产，委托乙方（善之源公司）纳入“善之源?安居梦”项目房源，进行项目运作（具体房源详见附件表）。第二条第（四）项约定：甲方同意将标的项目销售单价1800元/平方米以上部分作为服务费付给乙方。第三条（违约责任）第（三）项约定：如乙方不能对购房者履约，甲方不承担任何连带责任，同时有权依据本协议协助购房者诉诸法律程序。第三条第（四）项约定：如甲方不能按时将服务费支付至指定账户，乙方有权对购房者不予履约,有权协助购房者诉诸法律程序，有权终止协议，同时对外发出告示并通过司法途径追缴由此造成的信用、名誉等直接间接连带经济损失。第三条第（七）项约定：由于甲方违约未按时（24小时）支付服务费，乙方有权当场终止此协议并对外发出公告，所有的名誉诉讼、经济损失（含律师费、诉讼费等）及法律责任均由甲方承担，滞纳金为本协议服务费总额每天加收0.3%，并按照服务费总额的两倍收取罚金。第四条（协议生效、中止、终止或解除条款）第（一）项约定：本协议一经双方签定即为有效，不得私自解除。第四条第（二）项约定：本协议标的项目完成销售，甲方按照双方约定将标的项目销售款项全部支付给乙方，双方履行完成相关手续，本协议即终止。上述《补充协议》约定：1.甲方（立信公司）承诺结算时间：自收到购房款的1个工作日（24小时）内（节假日顺延）无条件保证将服务费（销售收入的1800元/平方米以上部分）划拨至乙方（善之源公司）指定账户；2.甲方承诺结算方式：银行按揭，依照客户付款金额的比例进行据实计算；全款付款，客户付完全款的一个工作日内（24小时内）结算。上述协议签订后，善之源公司随即针对合同项下待售房屋组织实施营销宣传活动，其向消费者散发的宣传材料中载有如下内容：具备特定身份（如贫困家庭、军人等）的人员购买案涉房屋可享受零首付购房、二十年补贴总购房款50%等方式的补贴。自2016年10月起至2017年1月止，善之源公司经手销售案涉房屋共计11套，客户签约流程为：由善之源公司工作人员与客户接洽，商谈房价、购房补贴等事宜；达成协议后，由客户直接与被告立信公司签订购房合同。被告立信公司与善之源公司对上述11套销售房屋的服务费分别进行了结算,依据《楼盘销售合作（服务）协议书》约定，被告立信公司共应向善之源公司支付上述房屋销售服务费700429元。截至2017年1月底，被告立信公司累计向善之源公司支付服务费325551元。此外，经善之源公司时任法定代表人何正武同意，被告立信公司代善之源公司向案外人刘应露、何雷、吴嘉兴、郑昭龙、孙某支付购房补贴款共计49884元。2017年1月底，被告立信公司与善之源公司就服务费支付以及与购房客户签订购房补贴合同事宜发生争议，被告立信公司停止向善之源公司支付服务费，善之源公司亦终止履行房屋销售服务义务。此后，善之源公司向被告立信公司索要下欠服务费未果，以致成诉。另查明，善之源公司于2017年12月1日更名为湖北正辉鑫服务有限公司（即本案原告）。善之源公司在向案外人何雷推销案涉房屋过程中向何雷承诺：何雷购买案涉房屋所欠银行按揭贷款120000元的本息由善之源公司支付。2018年10月22日，因原告正辉鑫公司未履行承诺代何雷支付银行住房按揭贷款，何雷和被告立信公司将原告正辉鑫公司诉至本院，本院于2019年7月29日作出（2018）鄂0902民初3832号民事判决书，判决原告正辉鑫公司向案外人何雷支付2018年5月1日至2019年5月1日期间住房按揭贷款11328.75元。还查明，本案诉讼中，被告立信公司承认，截至2017年2、3月份，善之源公司经手销售房屋的银行住房按揭贷款已全部进入被告立信公司账户。本院认为，根据本案诉辩情况，本院归纳本案原被告争议的焦点为：1.案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》系何种性质的合同？2.原、被告双方谁违约？3.案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》是否应当解除?对上述争议焦点，本院分别认定如下：一、关于案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》的性质问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》相关合同条款约定被告立信公司将孝感市西河镇西河?新景园项目50套商品房委托原告正辉鑫公司进行营销，并同意将销售单价1800元/平方米以上部分作为报酬付给原告正辉鑫公司。而依照原、被告在该协议实际履行中遵循的客户签约流程，最终签订房屋买卖合同的双方分别为购房客户和被告立信公司，原告正辉鑫公司在其中提供营销、洽谈等媒介服务。上述合同符合合同法规定的居间合同法律特征，故案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》依法属居间合同。二、关于本案原、被告双方谁违约的问题。本院认为，原、被告签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，上述协议不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法、有效，原、被告应当按照协议约定全面履行各自义务。依据《楼盘销售合作（服务）协议书》及《补充协议》对服务费支付方式的约定，被告立信公司应当自收到购房款的1个工作日（24小时）内（节假日顺延）无条件保证将服务费（销售收入的1800元/平方米以上部分）划拨至原告正辉鑫公司指定账户，其中银行按揭，依照客户付款金额的比例进行据实计算；全款付款，客户付完全款的一个工作日内（24小时内）结算。本案中，根据原、被告结算数据，被告立信公司应支付原告正辉鑫公司服务费为700429元，实际支付金额为375435元（包括被告立信公司代原告正辉鑫公司向客户支付的购房补贴49884元），下欠金额为324994元。被告立信公司在协议约定的服务费支付条件均已成就情况下，仍长期拖欠服务费显属违约，应当承担违约责任。被告立信公司提出的因原告正辉鑫公司拒绝与购房客户就支付购房补贴事宜签订协议违反合同约定，本案系原告违约的抗辩理由，因案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》系原、被告之间居间合同，购房客户并非合同当事人，对于购房客户与原告正辉鑫公司之间因购房补贴所发生的纠纷，被告立信公司不是实际权利人，无权以该事实向原告主张抗辩，本院对该抗辩理由依法不予采纳。三、关于案涉《楼盘销售合作（服务）协议书》是否应当解除的问题。本院认为，依照《楼盘销售合作（服务）协议书》第三条（违约责任条款）第（四）款约定“如甲方不能按时将服务费支付至指定账户，乙方有权对购房者不予履约,有权协助购房者诉诸法律程序，有权终止协议……”。本案中，被告立信公司拖欠服务费的事实清楚，依照上述合同约定，原告正辉鑫公司有权请求解除双方签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》，故本院对原告正辉鑫公司要求解除与被告立信公司之间《楼盘销售合作（服务）协议书》的诉讼请求依法予以支持。关于原告正辉鑫公司要求被告立信公司支付原告正辉鑫公司拖欠服务费620242.2元的诉讼请求，因本院查明被告立信公司拖欠服务费金额应为324994元，对原告超出324994元部分的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告正辉鑫公司被告立信公司要求按年利率24%支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原、被告约定的逾期付款违约金标准过分高于其实际损失，原告正辉鑫公司主动将违约金支付标准调整为按年利率24%，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以支持。上述违约金的起算日依法应为合同约定的服务费支付条件成就之日，因原告未举证证明该日期，本院根据被告立信公司自认确认为2017年4月1日。上述违约金的截止日期依法为合同解除之日（即本判决生效之日）。关于原告正辉鑫公司要求被告立信公司支付实现债权所支付的律师费60000元的诉讼请求，因该部分费用应属原告正辉鑫公司的损失，且已在原告主张的违约金中获得赔偿，本院依法不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三项）、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告湖北正辉鑫服务有限公司与被告湖北立信房地产发展有限公司于2016年9月15日签订的《楼盘销售合作（服务）协议书》。二、被告湖北立信房地产发展有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告湖北正辉鑫服务有限公司服务费324994元，并以324994元为基数、以年利率24%承担自2017年4月1日起至本判决生效之日止的利息。三、驳回原告湖北正辉鑫服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14496元，由被告湖北立信房地产发展有限公司负担8986元，原告湖北正辉鑫服务有限公司负担5510元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  孙继武人民陪审员  刘成浩人民陪审员  王丽娟二〇二〇年七月二十一日书 记 员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告正辉鑫公司向本院提交的证据：证据一、原告正辉鑫公司《营业执照》、《法定代表人身份证明》各一份及原告正辉鑫公司法定代表人的身份证复印件一份。证明原告正辉鑫公司注册登记信息及法定代表人身份情况。证据二、《楼盘销售合作（服务）协议书》及《补充协议》各一份。证明原、被告于2016年9月15日签订协议及补充协议，约定了提成方式及违约责任的承担。证据三、《公益房源结算清单》复印件十一份、《中国建设银行单位客户专用回单》复印件九份、《湖北增值税普通发票》复印件七份。证明经原、被告结算，被告共需支付原告服务费945793.2元，被告已支付325551元，尚欠620242.2元。证据四、《西河新景园补贴住宅房订房确认单》三份、（2018）鄂0902民初3832号《民事判决书》一份。证明原。被告签订合同及履行合同义务的事实。证据五、授权委托书、《欠条》各一份。证明原告正辉鑫公司为维权支付律师费60000元。被告立信公司向本院提交的证据：证据一、《楼盘销售合作（服务）协议书》一份，证明原告正辉鑫公司应向客户履约、进行补贴。证据二、《公益房源结算清单》九份，证明被告立信公司应向原告支付服务费为594777元。证据三、支付凭证若干份及《代付补贴款客户名单》一份，证明被告已向原告支付服务费393735元。下欠201042元。证据四、申请证人刘应露、孙则喜、何同新、杨秀晖、唐海燕出庭所作证言。证据五、宣传材料两份。证据四、证据五证明原告正辉鑫公司应与购房客户签订补贴合同，并向购房客户支付购房补贴。证据六、《代付补贴款客户名单》一份，证明被告立信公司已向原告支付服务费13350元。证据七、《授权书》、《授权函》、《基金会法人登记证》、《公告》复印件各一份，证明向客户支付购房补贴的营销方案是原告正辉鑫公司提出的。