上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22878号原告：渤海云采电子商务股份有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：阎东升，董事长。委托诉讼代理人：吴菁雯，女。委托诉讼代理人：赵杰烨，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：何德全，总经理。委托诉讼代理人：蔡颖，女。委托诉讼代理人：严蓉，女。原告渤海云采电子商务股份有限公司与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院于2019年11月20日作出裁定：驳回被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司对本案管辖权提出的异议。此后，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司提出反诉，本院予以受理，并于2020年1月6日向当事人进行调查。审理中，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司曾提出鉴定申请，后撤回该申请，本院于2020年3月16日组织当事人进行证据交换。此后，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司撤回反诉，本院于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告渤海云采电子商务股份有限公司的委托诉讼代理人赵杰烨，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的委托诉讼代理人蔡颖、严蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渤海云采电子商务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及2018年9月10日、2019年1月15日、2019年5月22日签订的《补充协议》于2019年11月12日解除；2.被告向原告支付欠缴的2019年9月1日至11月12日的租金1,782,725.70元；3.被告向原告支付欠缴的2019年10月1日至11月12日的物业费175,830.48元；4.被告向原告支付欠缴的2019年8月1日至10月31日的水费704.81元、电费63,711.42元；5.被告向原告支付物业管理费滞纳金，以拖欠的物业管理费为基数，自下月6日起至实际付款之日止，按每日万分之三计算；6.被告根据2019年5月22日《补充协议》约定，支付前期装修施工费、消防施工费共计3,536,836.50元，以被告支付的押金先行抵充，计算公式为：(2,580,928＋1,070,000)-(2,580,928＋1,070,000)÷96×3。事实和理由：2017年10月20日，原、被告达成合意，原告将上海市长宁区福泉北路XXX号3座3-5层(以下简称涉讼房屋)出租给被告，双方就此签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年6月1日至2033年9月30日，免租期4个月，被告应自2018年10月1日开始支付租金。根据合同约定，被告应于每月25日向原告支付下月的物业管理费、水费、电费。但被告在合同履行期间，逾期未支付租金、物业管理费、水费、电费，其违约行为给原告造成重大损失，故原告提起诉讼。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司辩称，原、被告于2017年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告提供增值税专用发票后被告支付租金，原告逾期开票的，被告有权顺延支付租金。原告擅自解约的，应双倍返还被告已支付的押金，并承担租户对被告主张的相关损失。合同签订后，被告积极履行合同义务，并对涉讼房屋进行了样板房装修，花费18,000元。2019年9月后，被告再未收到原告的增值税专用发票，导致被告暂缓支付2019年9月后的租金。此外，原、被告与案外人上海福景物业管理有限公司(以下简称福景公司)口头约定，由福景公司代被告向原告支付涉讼房屋的物业管理费及水电费，因原告未能及时就此签订三方协议，导致福景公司未支付上述费用。综上，被告并未逾期支付租金及物业管理费、水电费，被告并未违约。原告以被告拖欠租金为由擅自发送《解除租赁合同通知书》，并在被告明确告知不同意解除租赁合同的情况下，擅自向被告的租户发送骚扰函件，致使4家租户均拒绝向被告支付租金并同时提出解约赔偿的要求，严重损害了被告的合法权益，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，另要求以被告支付的押金先行抵充拖欠租金等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对不动产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、付款通知书、签收单、银行对账单、银行业务回单、借记通知、网上银行电子回单、收据、建设工程竣工验收备案证书、《关于福泉北路XXX号3座4、5F装修工程竣工结算的审价报告》、《建筑装饰装修工程施工合同》、《上海市消防工程施工合同》、《虹桥国际商务花园电力增容协议》、《工程合同》、《虹桥国际商务花园租赁协议》、《租赁合同》、《租赁协议》、《房屋交接确认书》、《三方协议》、《解除租赁合同通知书》、《解约通知回复函》、《解除租赁合同告知函》、《告知函》、《再次告知函》、快递邮寄凭证、《告知书》、《腾空房屋通知》、《通知函》、《律师函》、原告人员与被告人员之间的微信往来记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，于2018年8月30日取得上述房屋的不动产权证书。被告原名上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司。2017年10月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1房屋：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁物建筑总面积约6977.40平方米(其中3层建筑面积约为2301.34平方米，4层建筑面积约为2338.03平方米，5层建筑面积约为2338.03平方米)。1.2租赁用途：该物业作为办公使用。2.1租赁期180个月，自2018年6月1日至2033年9月30日止。2.2免租期4个月，自2018年6月1日至2018年9月30日止，期间免收该物业租金。2.3乙方应自该物业交付之日起承担相关物业管理费、以及因实际使用产生的停车费、网络费、电话费、电费、水费、空调费等费用，具体收费标准等甲方配合乙方与物业公司协商，协商不成不影响本合同的履行。3.1.4以下为固定租金收取标准：2018年10月1日至2023年9月30日租金按3.50元/天/㎡；2023年10月1日至2024年9月30日租金按3.94元/天/㎡；2024年10月1日至2027年9月30日租金按4.14元/天/㎡；2027年10月1日至2030年9月30日租金按4.35元/天/㎡；2030年10月1日至2033年9月30日租金按4.57元/天/㎡。3.2.1租金支付采用“先付后用”的方式，乙方应每期支付2个月的租金。首付的2个月租金，第一个月租金于2017年12月31日前支付，第二个月租金于2018年6月1日前支付。3.2.2除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除首付租金外，乙方须从2018年11月起，每隔1个日历月的二十五(25)日前向甲方支付下2个月的固定租金(即2018年11月支付2018年12月、2019年1月租金，2019年1月支付2019年2、3月租金，以此类推)。3.2.4每年8月乙方应向甲方提供财务审计报告，乙方在支付各项费用前，甲方须提前5个工作日内向乙方开具相应金额的符合国家规定的增值税专用发票，如甲方未能按时提供符合乙方要求的增值税专用发票，则乙方支付租金的时间相应顺延。乙方应在收到上述增值税专用发票后5个工作日内支付给甲方应付租金。甲方逾期开具发票或开具的发票不符合要求的，乙方有权顺延支付租金……。3.3押金：乙方应在签署本合同后5个工作日内支付甲方押金(相当于1个月租金)，即柒拾肆万贰仟捌佰零贰元叁角捌分(742,802.38)，甲方在收到押金后应出具收款凭证给乙方。该押金待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额(不计利息)退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权扣除，不足部分由乙方补足。5.4租赁期满后或因乙方责任导致退租或合同终止的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1)乙方恢复原状，向甲方返还物业，返还时，应经甲方验收认可；2)由甲方恢复原状、收回物业并向乙方收取恢复原状实际产生的费用；3)保持现状，但依附于该物业的装修等归甲方所有。7.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该物业、没收押金，并向乙方追偿所受的损失：……3)拖欠租金1个月及以上的(含一个月)……。9.2该物业的物业费为18元/月*建筑面积，此费用仅包含楼宇公共部分的物业管理，小物业由乙方自行承担。不含水费、电费和空调费。电费按实际发生数由甲方向乙方收取，水费则按建筑面积予以分摊后向乙方收取。物业管理费需按月支付，每月的25日前支付下一个月的物业管理费。首笔应付的物业管理费金额为125,593.20元，应在免租期开始前五个工作日内由乙方向甲方支付。如遇特殊情况乙方在超过支付时间的下一个月的5日仍未支付的，每逾期1日，乙方应按逾期款项的万分之三支付滞纳金。水电费及物业管理费先期由甲方开具相应收据，发票最晚于2018年12月31日前向乙方提供。9.3乙方同意，若因甲方暂未取得该物业产权证而无法开具相应金额的符合国家规定的增值税专用发票的，甲方可延迟至2018年12月31日前(非甲方原因造成此时暂未取得产证的除外)向乙方补开增值税专用发票，乙方仍应按本协议约定时间向甲方支付应付租金。9.4乙方有权在法律法规允许的范围内对该楼宇的3、4、5层进行分租或转租给第三方享有收益，但第三方业态及其品誉等需事先与甲方协商沟通且不违反园区的整体要求……。2018年7月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于：1.甲乙双方于2017年10月就涉讼房屋签署《房屋租赁合同》，租赁期限为自2018年6月1日起的180个月，但甲方因该物业问题，无法按时将该物业交付乙方使用。2.由于甲方不能按期交付该物业，造成乙方和乙方转租户(即向乙方承租该物业部分面积并与乙方建立有效租赁合同关系的租户)均受到损失，且乙方将对乙方租户承担损失赔偿。……为此，双方本着互利互惠原则，经友好协商，依据实际情况，先行对甲方无法按时交付该物业所造成的向乙方租户赔偿问题的处理进行相关约定，故特订立以下补充协议：1.双方确认，若乙方向乙方租户承担赔偿责任，则甲方将按照乙方实际赔偿乙方租户的金额补偿乙方的损失……。2.双方确认，截至本补充协议签订时，涉及损失赔偿的乙方租户有且只有一家，为上海泰豪迈能能源科技有限公司(以下简称泰豪迈能公司)。3.双方确认，甲方按照乙方应实际赔偿泰豪迈能公司的损失赔偿金额肆拾壹万陆仟伍佰伍拾陆元壹角伍分(416,556.15)就乙方租户损失部分对乙方承担乙方租户的赔偿责任，此款项甲方应于本协议签署后5个工作日内支付至乙方账户。4.后续甲乙双方对甲方无法按时交付该物业所造成的其他赔偿问题(包括但不限于乙方因与泰豪迈能公司签署租赁合同而向中介方承担的中介费赔偿、租赁合同租赁期限，免租期限的顺延、额外免租期补偿等)的处理，经协商后双方另行签署补充协议。2018年7月20日，原告向被告支付赔偿款416,556.15元。2018年8月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于：1.甲乙双方于2017年10月就涉讼房屋签署《房屋租赁合同》，租赁期限为自2018年6月1日起的180个月，但甲方因该物业问题，无法按时将该物业交付乙方使用。2.由于甲方不能按期交付该物业，造成乙方和乙方转租户(即向乙方承租该物业部分面积并与乙方建立有效租赁合同关系的租户)均受到损失，且乙方将对乙方租户承担损失赔偿。3.甲乙双方就甲方无法按时交付该物业所造成的向乙方租户赔偿事宜于2018年7月签署了《补充协议》，约定先由甲方就乙方租户损失部分对乙方承担乙方租户的赔偿责任，即按照乙方租户泰豪迈能公司的损失，赔偿金额肆拾壹万陆仟伍佰伍拾陆元壹角伍分(RMB416,556.15)，并约定后续甲乙双方对甲方无法按时交付该物业所造成的其他赔偿问题(包括但不限于乙方因与泰豪迈能公司签署租赁合同而向中介方承担的中介费赔偿、租赁合同租赁期限、免租期限的顺延、额外免租期补偿等)的处理，经协商后双方另行签署补充协议。4、截至2018年7月31日，甲方仍无法向乙方交付该物业。双方经友好协商，依据实际情况，对甲方无法按时交付该物业所造成的相关问题的处理进行相关约定，故特订立以下补充协议。1.自本协议签署后5个工作日内，甲方先行退还乙方基于租赁合同已支付甲方的款项2,228,407.14元，后续甲乙双方就甲方无法按时交付该物业甚至解约而对乙方需承担的违约赔偿及乙方因与泰豪迈能公司签署租赁合同而向中介方上海中原物业顾问有限公司承担的中介费赔偿等事宜，经协商后双方另行签署补充协议。2018年9月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于：1.甲、乙双方于2017年10月就涉讼房屋签署了《房屋租赁合同》，租赁期限为自2018年6月1日起的180个月，后因该物业产证问题，甲方无法按原合同约定将该物业交付给乙方使用。2.目前甲方已取得该物业产权证。现经双方友好协商一致，对甲方延期交付该物业所造成的乙方损失等相关事宜及原合同的相关条款，达成补充协议如下：一、甲方承诺于2018年9月15日将该物业交付乙方使用。二、原合同租赁期限延长六个半(6.5)月，即租赁期限为186.5个月，自2018年9月16日至2034年3月31日止。三、甲方同意给予乙方的免租期延长至六个半(6.5)月，自2018年9月16日至2019年3月31日止。四、租金支付采用“先付后用”的方式，乙方每期支付2个月租金。首付2个月租金乙方应于2019年1月15日前支付。五、乙方同意在本补充协议签署后的五(5)个工作日内支付如下款项：1.该物业押金，押金金额等于一个月的租金额，即柒拾肆万贰仟捌佰零贰元叁角捌分整(RMB742,802.38)；2.2018年9月16日至9月30日的物业费陆万贰仟柒佰玖拾陆元陆角整(RMB62,796.6)。甲方在收到上述两笔款项后应出具正规收款凭证给乙方。2018年的物业费正式发票将在该年年底前出具给乙方。六、租赁期届满，乙方结清费用后，甲方于结清当日将押金免息全额退还乙方。七、在原合同签署后，乙方即通过中介与乙方租户泰豪迈能公司就该物业签署租赁合同，后因甲方延迟交付该物业，致使乙方向中介方支付了中介费赔偿款壹拾伍万元整(RMB150,000)。甲方自愿承担该笔赔偿款，并于收到乙方支付的押金后二十(20)个工作日内支付给乙方，乙方承诺不再就此主张与其他乙方承租户或中介公司进行的赔偿损失。八.原合同中若有其他条款涉及上述时间节点的，同时相应调整。2018年10月19日，原告向被告支付赔偿款150,000元。2019年1月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：……2.就我司2019年1月5日在公函中提出，我司为了符合市场变化以及正常进度推进招商工作，故需要在整层面进行合理分割后出租。但现我司在层面规划设计及实施中发现，贵司该物业的风机设备以及电量的配置均无法符合分割出租标准办公的需求。现双方经友好协商一致，就该物业的消防风机设备改造事宜，达成补充协议如下：1.由甲方自行委托消防设计单位以及消防施工单位，针对该物业的整栋风机进行改造并承担相关设计改造费用。2.因上述改造而产生的电量扩容申请和施工费用，由甲方承担。3.乙方承担该物业3-5层从消防风机到相应隔间和走廊的管道及管道施工费用和分割隔间的施工费用。4.甲方应保证该施工改造时间控制在二个月之内完成，由此造成招商工作的停滞和暂缓，甲方给予乙方增加二个月的免租期；因该施工改造过程中非甲方原因造成的设计施工延缓，甲方不承担相应责任，乙方也不得以此为由要求增加相应免租期。5.乙方承诺在签订本协议后的三个工作日之内，支付约定的款项，计1,485,604.76元，甲方在收到上述款项后应出具正规收款凭证给乙方。6.本补充协议与原合同具有同等法律效力，是原合同的组成部分，原合同中与本补充协议不一致的内容，以本补充协议为准；本补充协议未涉及条款，按原合同相关约定执行。2019年3月20日，被告向原告发出《公函》，内容为：根据双方在2019年1月签订的《补充协议》，原告应在2个月时间内完成消防风机设备改造而需要的电量扩容的施工、分机设备的改造施工，但截至目前，该改造事宜尚未开工，导致被告不能安排施工隔墙工程，以致交房节点延后，影响意向租户的定金收取并导致意向租户流失，阻碍招商工作顺利进行。要求原告尽快就消防风机设备改造工作延误事宜与被告进行协商，确定解决方案后以便被告开展后续工作。2019年4月22日，被告向原告发函，内容为：原告应在2个月内完成电量扩容的施工、风机设备的改造施工，但截至目前，该改造事宜尚未启动开工，导致被告在招商工作上由于交房节点的延后无法正常展开，四楼已经签约租户也因为交付时间而造成了违约，给被告造成较大的经济损失。在目前无法正常开展招商工作的情况下，被告将暂缓支付原合同约定的物业管理费、水电费用以及后续租金，待原告就消防风机改造工程落于实际操作、有明确的可以交付日期、双方就实际解决方案达成一致后再予以支付。2019年5月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：现经双方友好协商，对升级改造工程事宜达成如下协议：1.该物业施工费用共计3,880,369元(最终价款以审计结果为准)，全部由甲方支付；2.乙方认可甲方所委托的施工单位，对施工单位提供的装饰装修、强电安装、空调系统和消防系统的工程图纸、材料、工艺、及施工工期等全部认可；同时在该物业施工期间，乙方委派工程监理一名，代表乙方负责该物业施工现场的协调及监督工作；3.因乙方原因甲方对该物业进行升级改造施工，产生了上述施工费用，同时通过施工改造也提高了该物业的整体经营条件和服务强度。因此，乙方愿意接受在一定期限内提高付给甲方的物业费。具体为2020年1月1日至2020年12月31日物业费在原物业费基础上每月增加玖万柒仟零玖元贰角(97,009.2)，增交物业费共计壹佰壹拾陆万肆仟壹佰壹拾元柒角(1,164,110.7)，乙方不得以施工改造为由，向甲方要求另行增加免租期，并不得以此为由拖延乙方所应承担的物业费、水电费及房屋租金。4.鉴于本协议变更了原合同第四条，事实上增加了甲方的成本，故在租赁期间，若乙方单方面提出解除双方于2017年10月签署的《房屋租赁合同》，乙方除应按原租赁合同承担相应违约责任外，另需承担以下违约责任。(1)乙方按甲方在此次消防改造中已支付的上述施工费用扣除增加部分物业费后，参照8年摊折标准承担相应补偿金。补偿金计算方式为：补偿金=(全部费用-解约时乙方根据第3条已支付的增加部分的物业费)-(全部费用-解约时乙方根据第3条已支付的增加部分的物业费)/(8年*12月)*解约时已折旧月份。其中，“解约时已折旧月份”为此次施工改造结束月份至解约日所在月的累计月份数；单位为人民币元；补偿金计算金额减少至零元为止。支付上述补偿金后，解约时尚未支付的增加部分的物业费，乙方不再支付。(2)乙方按甲方实际支付的上述施工费用支付利息。利息计算方式为以全部施工费用为本金，按照银行同期贷款利率标准计算。计息期间为自甲方支付工程款给施工单位之日起至乙方实际承担给付赔偿金本息之日止，分段计息。2019年7月25日，原告人员向被告人员发送微信称：今日付款截止日，未收到贵司的租金、物业费及水电费。被告人员回复称：我明天确定一下。2019年8月23日，原告向被告发出《催款函》，要求被告在收到该函后七日内支付2019年8至9月的租金合计1,485,604.76元。2019年8月30日，原告人员向被告人员发送微信称：物业费还没到，麻烦再催一下。被告人员回复微信称：物业今天不行了，下周一再催。2019年9月2日，原告人员向被告人员发送微信称：麻烦物业费和电费催一下，法务那边又在催我了。被告人员回复微信称：今天会付款。2019年9月5日，被告人员严蓉在原告提供的签收单中签名，确认收到2019年7月水电费发票(金额为33,448.53元)、2019年8月水电费付款通知(金额为29,263.55元)、2019年9月水电费付款通知(金额为20,248.44元)、2019年9月物业费发票(金额为125,593.20元)、2019年10月物业费付款通知(金额为125,593.20元)、2019年11月物业费付款通知(金额为125,593.20元)、2019年8月租金发票(金额为340,980元、401,822.38元)、2019年10月至11月租金付款通知(金额为1,485,604.76元)。2019年9月16日，原告人员向被告人员发送微信称：本周五9-20日前如果收不到8-9月租金余下未付的金额的话，我们法务这边会走诉讼程序。2019年9月20日，原告人员向被告人员发送微信称：你的租金再催一下。被告人员回复微信称：我在催。我再问一下。2019年9月23日，原告人员向被告人员发送微信称：你们今天租金还是进不来么。被告人员回复称：早上在公司开会时候我汇报过，刘总和我说和郭总确认过。我再去盯一下财务。原告人员称：8-9月租金是9月底前必须付，不然我们这边走诉讼流程，这是法务最新跟我说的。被告人员称：我和刘总汇报过。2019年10月14日，被告员工将草拟的《三方协议》一份发送给原告员工，协议内容为：经原、被告协商约定，乙方()自2019年9月起代被告向原告支付涉讼房屋物业费及每月实际发生的水电费。如乙方未能如约按期支付上述款项，原告仍有权向被告追索所欠债务。但该协议中乙方处为空白。2019年11月6日，被告与福景公司签署《三方协议》，协议载明：甲方为原告，乙方为福景公司，丙方为被告。经三方友好协商一致，达成如下约定：1、经甲乙双方协商约定，乙方自2019年9月1日起向丙方按月支付涉讼房屋实际发生的水电费用。2、丙方同意，自2019年9月1日起由乙方向其按月支付涉讼房屋实际发生的水电费用……。但原告未签署该《三方协议》。2019年11月8日，原告向部分次承租人发送《告知书》，内容为：原告系涉讼房屋权利人，截止2019年11月8日，被告已拖欠原告3个月房租、物业费及水电费，根据原告与被告之间的租赁合同，被告已经构成重大违约，原告已经具备提前解除双方租赁合同的条件。目前原告正在与被告进行协商解决，如果协商不成，原告将解除租赁合同，并提出法律诉讼追讨所欠款项。届时，各租户的合同会因主合同的解除而提前解除……。2019年11月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：……截至目前，因被告拖欠原告2019年9月至2019年11月的房屋租赁费2,228,407.14元，2019年10月至2019年11月的物业管理费251,186.40元，2019年8月至2019年9月水电费49,511.99元，以上共计2,529,105.53元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条的约定，被告已构成违约，原告现作出通知如下：一、自被告收到本通知之日起，上述《房屋租赁合同》及其《补充协议》解除；二、被告应于收到本通知函之日起5日内，将房屋腾空并移交给原告；三、被告立即向原告支付上述费用共计2,529,105.53元，并按照《房屋租赁合同》8.1条约定的标准，支付相应的违约金；四、根据《房屋租赁合同》3.3条约定，因被告违约，原告扣除已缴纳的租金费用；五、被告应按照双方签订的《补充协议》约定，赔偿原告已支付的装修费用3,880,369元，并支付相应利息……。同日，原告向次承租人发送《腾空房屋通知》，告知次承租人原、被告签订的《房屋租赁合同》已于当日解除，原告将于近日将房屋收回，请次承租人立即腾退所承租的房屋。2019年11月12日，被告收到原告发出的《解除租赁合同通知书》。同日，被告搬离涉讼房屋并向原告发出《解约通知回复函》，内容为：一、……原告未能如约向被告交付房屋、没有按协议要求按时完成消防风机设备改造等事宜，屡次造成被告在招商工作上由于交房节点的延后无法正常开展，多家签约租户也因为交付时间问题而造成被告被迫违约，给被告造成重大经济损失。据此，原告应严格按照法律规定及诚实信用原则全面、完整地履行租赁合同；更为重要的是：原告并不具有法定的合同解除条件，不得无故解除租赁合同。原告单方解除租赁合同的行为，被告不予认可。二、原告在解约通知中严重夸大了被告的拖欠费用的事实，双方一致就租赁物业于2019年10月份之后变更的合作方式进行商洽，且原告均已同意自2019年10月份之后的物业管理费及2019年8月份之后的水电费均由福景公司代被告支付。原告将双方确认无需被告履行的付款义务强加于被告，有悖于双方交易中的诚信原则，被告不予认可。被告提出如下解决方案：1、双方的《房屋租赁合同》继续履行，且收函后立即停止向被告正常招商租户的发函行为并立即收回已经发送的函件。2、尽快就租赁物业自2019年10月份之后变更的合作方式与被告签订补充协议，以便被告按新的合作方式进行履约。3、尽快就租赁物业变更物业管理费和水电费的付款单位签订补充协议，以便第三方按补充协议支付物业管理费和水电费。同日，被告搬离其放置在涉讼房屋内的物品。2019年11月26日，被告向原告发出《告知函》，内容为：因被告与福景公司存在业务往来关系，经原、被告与福景公司协商一致，由福景公司继续履行租赁合同中被告自2019年9月1日起支付物业管理费和水电费的义务。被告将其与福景公司盖章的《三方协议》发送原告，请原告盖章后返还被告，以便福景公司依据《三方协议》的约定及时履行付款义务。原告已收到该《告知函》及所附《三方协议》。2019年12月4日，被告向原告发出《再次告知函》，内容为：要求继续履行双方的《房屋租赁合同》，原告在收函后即刻提供307室租赁物业的全套钥匙，以便被告恢复正常办公经营以及招商招租。原告停止向被告正常招商租户的发函行为并立即收回已经发送的函件，尽快在《三方协议》上盖章并返还被告，以便福景公司依据《三方协议》的约定及时履行付款义务……。另查明，一、2019年3月，原告与案外人上海新长宁(集团)有限公司(以下简称新长宁公司)签订《虹桥国际商务花园电力增容协议》，新长宁公司同意原告在原有电容量基础上另行提供来自虹桥国际商务花园园区(福泉北路XXX号)地下用户站的甲、乙两路各15KW电量，专供原告使用。原告应向新长宁公司支付电力增容费用总计60,000元。2019年5月，原告与案外人上海磐龙电力工程有限公司(以下简称磐龙公司)签订《工程合同》，由磐龙公司承包临空11-3地块电缆工程。工程地点位于福泉北路XXX号3座，工程范围为用户站两个抽屉柜抽屉改造及用户站到屋顶配电间两个电缆线敷设。磐龙公司保证安装的电缆满足新增的15KW用电容量(每路15KW)，工程总造价29,000元。同月，原告另与案外人上海陆百建设有限公司(以下简称陆百公司)签订《施工合同》，由陆百公司承包福泉北路518后3座4、5F装修工程，承包范围为4-5F办公区域装饰装修、强电安装、空调系统。合同预算价款含税金额2,606,648元。同月，原告还与案外人上海常乐消防工程有限公司(以下简称常乐公司)签订《上海市消防工程施工合同》，由常乐公司承包福泉北路XXX号3座3(局部)、4、5层内装修消防改造工程，工程范围为喷淋、火灾报警、消火栓、消防机械排烟、电动挡烟垂壁系统改造，办理消防审核验收手续。工程价款闭口价为1,070,000元。2019年8月14日，原告取得福泉北路XXX号3座4、5F装修工程的《建设工程竣工验收备案证书》。2019年10月17日，上海沪港建设咨询有限公司出具《关于福泉北路XXX号3座4、5F装修工程竣工结算的审价报告》，其中载明：本项目于2019年5月26日开工，至2019年7月30日竣工。结算范围：福泉北路XXX号3座4、5F装修工程，主要内容为拆除原装饰、新装架空地板、新做隔墙、乳胶漆粉刷、电气管线安装、空调改造等装饰安装工程。审定造价为2,580,928元。二、2018年9月14日，被告向原告支付押金742,802.38元。2018年9月14日，被告向原告支付2018年9月16日至9月30日的物业管理费62,796.60元，原告于2018年12月5日向被告开具发票。2018年9月28日，被告向原告支付2018年10月的物业管理费125,593.20元，原告于2018年12月6日向被告开具发票。2018年10月24日，被告向原告支付2018年11月的物业管理费125,593.20元，原告于2018年12月6日向被告开具发票。2018年11月23日，被告向原告支付2018年12月的物业管理费125,593.20元，原告于2018年12月6日向被告开具发票。2018年12月25日，被告向原告支付2019年1月的物业管理费125,593.20元，原告于2018年12月26日向被告开具发票。2019年1月28日，被告向原告支付2019年2月的物业管理费125,593.20元，原告于2019年1月28日向被告开具发票。2019年2月26日，被告向原告支付2019年3月的物业管理费125,593.20元，原告于2019年2月28日向被告开具发票。2019年3月25日，被告向原告支付2019年4月的物业管理费125,593.20元，原告于2019年3月26日向被告开具发票。2019年6月25日，被告向原告支付2019年5、6、7月的物业管理费376,779.60元，原告于2019年6月26日向被告开具发票。2019年8月16日，被告向原告支付2019年8月的物业管理费125,593.20元，原告于2019年8月20日向被告开具发票。2019年9月4日，被告向原告支付2019年9月的物业管理费125,593.20元，原告于2019年9月5日向被告开具发票。2018年10月24日，被告向原告支付2018年9月的水电费1,717.98元，原告于2018年12月5日向被告开具发票。2018年11月23日，被告向原告支付2018年10月的水电费4,247.20元，原告于2018年12月5日向被告开具发票。2018年12月25日，被告向原告支付2018年11月的水电费5,987.67元，原告于2018年12月26日向被告开具发票。2019年1月28日，被告向原告支付2018年12月的水电费12,909.86元，原告于2019年1月28日向被告开具发票。2019年2月26日，被告向原告支付2019年1月的水电费24,893.10元，原告于2019年2月28日向被告开具发票。2019年3月25日，被告向原告支付2019年2月的水电费21,340.62元，原告于2019年3月26日向被告开具发票。2019年6月25日，被告向原告支付2019年3、4、5月的水电费48,087.13元，原告于2019年6月26日向被告开具发票。2019年8月16日，被告向原告支付2019年6月的水电费14,755.76元，原告于2019年8月20日向被告开具发票。2019年9月4日，被告向原告支付2019年7月的水电费33,448.53元，原告于2019年9月5日向被告开具发票。2019年1月17日，被告向原告支付2019年6月、7月的租金1,485,604.76元，原告于2019年1月17日、1月21日向被告开具发票。2019年8月30日，被告向原告支付2019年8月的部分租金340,980元，原告于2019年9月5日向被告开具发票。2019年10月12日，被告向原告支付2019年8月的部分租金401,822.38元，原告于2019年10月22日向被告开具发票。三、被告曾与泰豪迈能公司签订《租赁合同》，将上海市长宁区福泉北路XXX弄XXX号XXX、XXX室建筑面积914.29平方米房屋出租给泰豪迈能公司，租赁期自2018年6月1日起至2020年5月31日止，月租金105,676.68元，月物业管理费29,257.28元。2018年5月，被告与泰豪迈能公司签订《补充协议》，约定：因业主无法按期交房，双方同意将原合同内约定的规划筹备期延长顺延至2018年8月31日，泰豪迈能公司不再因未能按照原合同进场事宜向被告主张任何损失补偿、赔偿或违约责任。2018年7月，被告与泰豪迈能公司签订《租赁合同解除(终止)协议》，约定：租赁合同于2018年5月31日解除，被告收到泰豪迈能公司退还的相关收款凭证后7个工作日内退还泰豪迈能公司租赁保证金、首付租金共计528,383.41元，于收到泰豪迈能公司退还的相关收款凭证后30个工作日内退还泰豪迈能公司物业保证金、物业管理费、物业装修押金共计135,314.92元。被告向泰豪迈能公司支付416,556.15元作为提前解除(终止)租赁合同的补偿……。四、2019年8月31日，被告与案外人上海瑞垒资产管理有限公司(以下简称瑞垒公司)签订《租赁协议》，将长宁区福泉路XXX号3座4楼405室出租给瑞垒公司，建筑面积约574.89平方米，租赁期为2019年9月1日至2034年3月31日，月租金43,716元，物业管理费为每月每平方米32元。同月，瑞垒公司与案外人轩某(上海)信息技术有限公司(以下简称轩某公司)签订《租赁合同》，将前述房屋转租给轩某公司。2019年11月22日，轩某公司向被告发出《通知函》，内容为：原告自2019年11月以来分期多次向轩某公司出具《告知书》、《解除租赁合同通知书》(原告解除与被告签订的租赁合同)、《腾空房屋通知》等书面文件，并多次要求轩某公司依照原告要求支付租金及水电、物业管理费等费用，否则将采取停电、停止物业管理服务等措施，给轩某公司正常使用承租房屋造成极大困扰及损失。要求被告在收到该函之日起三日内采取切实有效措施，保证轩某公司正常使用房屋权利，协调原告出具承诺书或补充协议，保障轩某公司正常使用房屋……。2019年11月27日，原告与轩某公司签订《虹桥国际商务花园租赁协议》，原告将长宁区福泉北路XXX号3座(第4层)405室出租给轩某公司，建筑面积574.89平方米，租赁期为2019年11月13日至2021年11月12日，租金总额1,552,777.92元。2019年9月10日，被告与案外人上海贽匠智能科技有限公司(以下简称贽匠公司)签订《租赁合同》，被告将长宁区福泉北路XXX号3座5楼506室出租给贽匠公司，租赁面积338.56平方米，租赁期为2019年9月15日至2021年10月14日，租金总计988,595元，物业管理费为每月每平方米32元。2019年11月28日，贽匠公司向被告发出《解除租赁合同告知函》，内容为：原告分别于2019年11月8日、11月11日向贽匠公司发送告知书和腾空房屋通知，告知因被告拖欠租金的违约行为，其与被告的房屋租赁合同于2019年11月11日正式解除，并通知贽匠公司腾退租赁房屋。被告已构成严重违约，贽匠公司有权按照双方《租赁合同》约定于2019年11月11日起正式解除合同，并要求被告退还租赁保证金及租金、赔付违约金等。2018年12月13日，被告与案外人北京泰豪电力科技有限公司(以下简称泰豪电力科技公司)签订《租赁合同》，被告将长宁区福泉北路XXX弄XXX号XXX、XXX室出租给泰豪电力科技公司，租赁面积796.34平方米，租赁期为2019年1月1日至2020年12月31日，租金总额为2,228,424元，物业管理费为每月每平方米32元。2019年11月28日，泰豪电力科技公司向被告发出《律师函》，内容为：2019年11月12日，泰豪电力科技公司收到原告的《腾空房屋通知》及其致被告的《解除租赁合同通知书》。……要求被告于12月3日前向泰豪电力科技公司提供与原告就承租纠纷达成和解、被告有权继续承租及转租的书面证明。2019年12月，原告与泰豪电力科技公司签订《虹桥国际商务花园租赁协议》，原告将长宁区福泉北路XXX号3座(第3层301、302室)出租给泰豪电力科技公司，建筑面积796.34平方米，租赁期为2019年11月13日至2021年11月12日，租金总额为2,061,292.89元。2018年10月，被告与案外人厦门易联众金融技术服务股份有限公司(以下简称易联众公司)签订《租赁合同》，被告将长宁区福泉北路XXX弄XXX号XXX室出租给易联众公司，租赁面积898平方米，租赁期为2018年12月1日至2021年11月30日，租金总额为4,206,381.67元，物业管理费为每月每平方米32元。2019年12月13日，易联众公司向被告发出《通知函》，内容为：2019年11月8日，易联众公司收到原告的《告知书》，声称被告已欠付3个月房租、物业费、水电费，已具备解除租赁合同的条件。2019年11月11日，易联众公司收到原告的《腾空房屋通知》及原告向被告发出的《解除租赁合同通知书》……。基于上述原因，易联众公司认为被告可能丧失房屋承租权和继续履行双方《租赁合同》的能力，要求被告于2019年12月20日前提供全面履行与原告租赁合同项下的租金、物业费、水电费支付等义务的书面证明等，如被告能够保证继续履行合同可依约实现承租之目的，易联众公司在消除顾虑后将尽快安排付款。同月，原告与易联众公司签署《虹桥国际商务花园租赁协议》，原告将长宁区福泉北路XXX号3座(第3层)303室出租给易联众公司，建筑面积898平方米，租赁期为2019年11月13日至2020年11月12日，租金总额为1,343,857元。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》及各份《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原告主张被告逾期支付租金、物业管理费、水费、电费，构成违约，被告于2019年11月12日收到原告发出的《解除租赁合同通知书》并搬离涉讼房屋，故《房屋租赁合同》及2018年9月10日、2019年1月15日、2019年5月22日签订的《补充协议》于2019年11月12日解除。被告抗辩原告未按约先行开具上述各项费用的发票，被告有权根据约定延期支付上述费用，被告并未违约。就该项争议，本院认为，原、被告于2017年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告应在被告支付各项费用前提前5个工作日向被告开具增值税专用发票，如原告未能开具发票的，被告有权顺延支付租金。但是，在《房屋租赁合同》履行过程中，被告均是先行向原告支付租金、物业管理费、水费、电费，再由原告向被告开具已付费用的发票。在2019年7月至9月期间，原告人员曾通过向被告人员发送微信及《催款函》的方式催讨租金、物业管理费等费用，被告人员从未以原告未开具发票为由拒绝付款，还在2019年9月2日的微信中明确回复原告人员：“今天会付款”。2019年10月至11月期间，被告还曾与原告协商，由案外人福景公司代为支付水电费。上述事实足以证明原、被告已经以实际行为变更了《房屋租赁合同》中关于先开具发票再支付租金的约定。被告人员已经于2019年9月5日签署签收单，确认收到2019年8月至9月的水电费付款通知、2019年10月至11月的物业费付款通知、租金付款通知，在签收单中也列明了各项应付费用的金额，故被告对其应支付租金、物业管理费、水电费所涉期间及金额均属明知。在原告多次催讨后，被告仍未履行付款义务，已经构成违约，故原告有权提前解除《房屋租赁合同》及相关《补充协议》。鉴于原告于2019年11月11日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告于次日收到该通知书并搬离涉讼房屋，故《房屋租赁合同》及相关《补充协议》应于2019年11月12日解除。原告的第一项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2019年9月1日至11月12日的租金1,782,725.70元、2019年10月1日至11月12日的物业管理费175,830.48元、2019年8月1日至10月31日的水费704.81元、电费63,711.42元并承担逾期支付物业管理费的滞纳金。被告抗辩原告未开具增值税发票，原、被告还曾达成口头协议，由案外人福景公司代被告支付物业管理费、水电费，故被告有权拒付上述费用。就该项争议，本院认为，被告作为承租人，向出租人支付租金、物业管理费、水电费等费用是其主要合同义务。原告已经向被告交付涉讼房屋，被告对该房屋的使用一直处于正常状态，在此情况下，即使原告未能开具发票，也不足以对抗被告支付租金、物业管理费的主要义务。此外，《中华人民共和国合同法》规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。向原告支付涉讼房屋的水电费是《房屋租赁合同》中约定的应由被告承担的义务，虽然被告曾向原告发送草拟的《三方协议》并先行与福景公司在《三方协议》上加盖公章，要求由福景公司代为履行支付物业管理费、水电费的义务，但原告并未就此与被告及福景公司达成一致意见，更未签署《三方协议》，说明原告不同意被告转移合同义务。据此，被告应向原告支付拖欠租金1,782,725.70元、物业管理费175,830.48元、水费704.81元、电费63,711.42元及逾期支付物业管理费的滞纳金，以125,593.20元为本金，自2019年10月6日起至付款之日止，以50,237.28元为本金，自2019年11月6日起至付款之日止，均按每日万分之三的标准计算。被告的抗辩意见缺乏事实、法律依据，本院不予采纳。原告主张被告违约，应根据2019年5月22日《补充协议》约定，支付装修费用、消防工程费用共计3,536,836.50元。被告抗辩，被告并未违约，并未提出解除《房屋租赁合同》，原告的解约行为给被告造成巨大经济损失，故不同意承担上述费用。就该项争议，本院认为，2018年9月10日的《补充协议》中明确，原告是根据被告所提要求委托施工单位对涉讼房屋进行装饰装修，对空调系统和消防系统进行升级改造施工。在2019年1月15日的《补充协议》中提及，被告曾于2019年1月5日致函原告，为了符合市场变化以及推进招商工作，故需要在整层面进行合理分割后出租，涉讼房屋原有风机设备以及电量的配置均无法符合分割出租标准及办公的需求。综上可以认定，在被告决定租赁涉讼房屋时是认可该房屋原有的空调系统、消防系统的，只是在合同履行过程中，因被告单方需要而需对房屋内部装修及消防系统进行升级改造，双方就此达成一致意见，应视为出租人同意承租人进行的装饰装修。对装饰装修的费用，原、被告经协商另行达成协议，即原告委托施工单位并承担涉讼房屋所在大楼整栋风机改造及电量扩容产生的设计、施工费用，被告承担涉讼房屋分割隔间及自消防风机到相应隔间和走廊的施工费用。但是，2019年5月22日《补充协议》另约定，租赁期间，若被告单方面提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，除应按原租赁合同承担相应违约责任外，另需承担以下违约责任：即改造中已支付的施工费用扣除增加部分物业费后，参照8年摊折标准计算的相应补偿金。据此可以认定，原、被告所作约定是以被告履行《房屋租赁合同》，原告通过收取租金等费用的方式收回其投入的装饰装修费用为条件。虽然根据文字表述，该约定是被告提前解除合同时应承担的责任，但其实质是原、被告对因被告原因导致《房屋租赁合同》无法按约履行时，原告因装饰装修所产生的损失赔偿额的计算方法。现被告逾期支付租金、物业管理费等构成违约，并导致原告行使合同解除权，原告因装饰装修产生损失，故被告需承担相应违约责任，赔偿原告所产生的损失。根据查明事实，被告在租赁涉讼房屋过程中，对外转租并向次承租人收取租金。在被告搬离涉讼房屋后，原告与原有部分次承租人另行签订租赁合同，且该部分租赁合同所涉租赁部位即被告原转租部位。因空调系统、消防系统的升级改造属整体工程，只有在全部保留的情况下才能继续正常使用，故本院认定原告保留了全部装饰装修并加以利用，而该部分装饰装修一定程度上也提升了涉讼房屋的品质。综上，结合被告的违约行为、原告支付的装饰装修费用及其与次承租人另行签约等事实，本院酌情确定被告需向原告赔偿装饰装修损失1,768,418.25元。原告主张以被告支付的押金742,802.38先行抵充上述赔偿款，被告抗辩以该押金先行抵充拖欠租金。就该项争议，本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，待租赁期满结清费用后，原告应于被告结清各项费用当日将押金退还被告。现原、被告均同意以押金先行抵充被告应付费用，故本院予以准许。鉴于支付租金系承租人的主要合同义务，而其需向原告赔偿装饰装修损失正是基于其未能履行上述义务、导致合同提前解除而应承担的责任，故本院认定应以押金先行抵充被告拖欠租金，被告的抗辩意见本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告渤海云采电子商务股份有限公司与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于2017年10月20日签订的《房屋租赁合同》，2018年9月10日签订的《补充协议》、2019年1月15日签订的《补充协议》、2019年5月22日签订的《补充协议》于2019年11月12日解除；二、被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告渤海云采电子商务股份有限公司支付2019年9月1日至2019年11月12日的租金1,782,725.70元，以被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付的押金742,802.38先行抵充，不足部分由被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司继续支付；三、被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告渤海云采电子商务股份有限公司支付2019年10月1日至2019年11月12日的物业管理费175,830.48元及逾期付款滞纳金，以125,593.20元为本金，自2019年10月6日起至付款之日止，以50,237.28元为本金，自2019年11月6日起至付款之日止，均按每日万分之三的标准计算；四、被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告渤海云采电子商务股份有限公司支付拖欠的水费704.81元、电费63,711.42元；五、被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告渤海云采电子商务股份有限公司赔偿装饰装修损失1,768,418.25元；六、驳回原告渤海云采电子商务股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担。案件受理费50,718.66元，因适用简易程序减半收取计25,359.33元，由原告渤海云采电子商务股份有限公司负担6,793.77元，被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担18,565.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年七月三十日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。