上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10453号原告：上海实答企业发展有限公司第一分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：司长江，总经理。委托诉讼代理人：吴振军，上海市吴振军律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚萍，上海市吴振军律师事务所律师。被告：上海信德中药公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨弘，董事长。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉明，男。原告上海实答企业发展有限公司第一分公司(以下至判决主文前简称“实答第一分公司”)与被告上海信德中药公司(以下至判决主文前简称“信德公司”)房屋租赁合同纠纷及土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序。2020年4月1日，本院第一次公开开庭，原告实答第一分公司的原委托诉讼代理人贾瑞，被告信德公司的委托诉讼代理人孙安到庭参加诉讼。同年7月21日，本院第二次公开开庭，原告实答第一分公司的法定代表人司长江及其委托诉讼代理人张亚萍，被告信德公司的委托诉讼代理人孙安到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告实答第一分公司向本院提出诉讼请求，判令信德公司支付动迁补偿款782,196.25元(具体包括：装修附属设备补偿363,054元、停业损失243,935.88元、搬迁奖励是73,180.77元以及增加补偿款102,025.60元)。事实和理由：2016年1月4日，双方当事人就本区航头镇沪南路XXX号房屋(面积为448平方米)及场地(面积为80平方米)(以下简称“系争房屋及场地”)签订租赁合同。2016年10月12日，系争房屋及场地因沪南公路改扩建工程而被政府纳入协议置换范围。信德公司现已取得相应补偿款，部分款项应归其所有：装修、附属设施、设备搬迁及物资搬迁补偿款共计363,054元应归其所有；停工停业损失、搬迁奖，分别以被告取得停产停业损失1,473,525.2元、搬迁奖442,057.56元为基数，均按照系争房屋面积448平方米与被告总有证面积3139.2平方米的比例(16.55%)进行计算，所得金额分别为243,935.88元、73,180.77元。信德公司在所有项目之和后另取得增加15%的补偿款(新区重大办讨论后决定)，也应按比例向其支付102,025.60元。案涉租赁合同中约定承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿，该条款为格式条款，信德公司未尽说明义务，故该条款应为无效。被告信德公司辩称，双方之间的租赁合同关系于2016年12月31日终止，系争房屋和场地于2019年6月1日被拆除。实答第一分公司在租期届满后非法占有系争房屋和场地，且合同约定承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿，承租人扩建、搭建房屋或扩建的设施无偿归出租人所有。综上，不同意原告的所有诉请。经审理查明：2016年1月4日，甲方信德公司(出租方)与乙方实答第一分公司(承租方)就系争房屋和场地签订房屋租赁合同。合同约定房屋使用(或建筑)总面积约448平米、场地约80平米。房屋租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期1年。租期结束，乙方除搬离自己所有的可移动财产外，固定装潢及设备，乙方放弃要求甲方给予补偿的权利主张并愿意归甲方所有。租期届满或提前基础，乙方扩建、搭建房屋或增设设施等均无偿归甲方所有。2016年10月12日，本区房屋拆迁管理中心就沪南公路(上南路—闸航公路)道路改扩建工程项目的协议置换方案向本区航头镇人民政府申请备案。双方当事人确认系争房屋及场地在上述项目范围内。2019年5月6日，信德公司(被拆迁人、乙方)与上海浦东工程建设管理有限公司(拆迁人、甲方)签订补偿安置协议。约定乙方房屋坐落在沪南路XXX号南(房屋性质为集体)、4579号，有证建筑面积3139.2平方米，无证建筑面积532.86平方米，土地面积4604.8平方米，补偿款总额32,598,192.74元。为证明信德公司所取得补偿款的构成，实答第一分公司提交结算单、估价结果一览表及估价明细表，信德公司对该组证据无异议。结算单载明有证建筑面积3139.2平方米，无证建筑面积532.86平方米，土地面积4604.8平方米；装修评估价663,412元，附属设施评估价319,474元，宜搬迁设备补偿34,776元，停产停业损失费1,473,525.2元，财物搬迁费472,650元，苗木搬迁31,455元，搬迁奖442,057.56元，以上合计28,346,254.56元，以上合计价增加15%金额(新区重大办讨论后决定)4,251,938.18元，补偿总价为32,598,192.74元。关于系争房屋及土地的估价结果一览表载明房地产权人为信德公司(实答第一分公司)，装修估价230,050元，附属设施估价78,008元，设备搬迁32,376元，物资搬迁22,620元，上述合计363,054元。审理中，双方均确认系争房屋为有证建筑物，结算单中的有证建筑面积3139.2平方米、土地面积4604.8平方米中包含系争房屋的448平方米，系争场地的80平方米；估价结果一览表所载的补偿款363,054元已算入结算单中。另查明，信德公司与实答第一分公司、上海实答企业发展有限公司(以下简称实答公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日作出(2018)沪0115民初57503号民事判决(以下简称“57503号判决”)。该判决查明：2018年2月13日，本区政府发布浦府房征决字【2018】第002号国有土地上房屋征收决定。双方当事人一致确认，系争房屋处于该征收范围内。该判决认为信德公司与答第一分公司之间的房屋租赁合同已到期终止,实答第一分公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋，故判令实答第一分公司迁出系争房屋，其与实答公司向信德公司支付应2017年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。实答第一分公司不服57503号判决而提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年7月5日作出(2019)沪01民终7868号民事判决(以下简称“7868号判决”)。该判决考虑到系争房屋已在57503号判决后被拆除，客观上已无腾退的必要，且信德公司自愿将占有使用费的计付截止期限调整为2019年5月31日，故判令将房屋占有使用费计算的截止期限调整至上述日期。以上事实，由房屋租赁合同、拆迁安置协议、结算单、估价结果一览表、57503号判决、7868号判决等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，案涉租赁合同的租赁物为系争房屋及场地，故本案纠纷为房屋租赁合同纠纷及土地租赁合同纠纷。案涉租赁合同是双方当事人的真实合意，系争房屋为有证建筑，故合同应为合法有效，对当事人有约束力。合同约定的租期于2016年12月31日届满。本区房屋拆迁管理中心虽曾于2016年10月12日就系争房屋的协议置换方案进行过报备，但在案证据未能显示协议置换的事实发生于租期届满之前。承租双方在租期届满后未曾续约，实答第一分公司作为承租人应在租期届满后向信德公司返还系争房屋及场地。7868号判决显示实答第一分公司直至系争房屋及场地被拆除时仍未能返还租赁物，故其在此期间对租赁物的占有为无权占有。实答第一分公司依据其无权占有租赁物的事实，提出停工停业损失及搬迁奖的诉请，本院不予支持。关于装修及附属设施补偿款的诉请。合同约定承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿，承租人扩建、搭建房屋或扩建的设施无偿归出租人所有。实答第一分公司虽称上述合同条款为格式条款应为无效的意见，但其未能提供证明合同由信德公司单方制作，合同内容未经双方协商的任何证据，故对其意见不予采纳。因合同对于装修及附属设施补偿作出过明确约定，故实答第一分公司提出本项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。实答第一分公司的前述诉请均未获本院支持，其主张的增加补偿款诉请因此缺乏基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告上海实答企业发展有限公司第一分公司全部诉讼请求。案件受理费15,600元，减半收取计7,800元(原告已预交)，由原告上海实答企业发展有限公司第一分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年七月二十九日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。