湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再79号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：田仕志，男，1949年2月19日出生，土家族，住湖南省永顺县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾应芳，女，1953年12月24日出生，汉族，住湖南省永顺县。二申请人共同委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：永顺县人民医院，住所地湖南省永顺县灵溪镇棚场街201号。法定代表人：彭武治，该院院长。委托诉讼代理人：陈道顺，永顺县新源法律服务所法律工作者。再审申请人田仕志、曾应芳与被申请人永顺县人民医院合同纠纷一案，湖南省永顺县人民法院于2018年9月4日作出（2018）湘3127民初67号民事判决，田仕志、曾应芳不服提起上诉，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）湘31民终1136号民事判决。田仕志、曾应芳不服，向本院申请再审。本院于2019年12月13日作出（2019）湘民申5126号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人田仕志、曾应芳及其委托诉讼代理人张建春，被申请人委托诉讼代理人陈道顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田仕志、曾应芳申请再审称：一、原判决认定申请人田仕志、曾应芳已领取房屋及其他补偿款30万元是错误的，申请人领取的30万元并非房屋补偿款，而是对因为强拆导致申请人维权上访所造成的损失补偿，故该30万元与拆迁补偿房屋无关，其也没有记入拆迁补偿协议中。二、原判决认定申请人所主张的利息应当从2017年2月25日起算是错误的。双方的拆迁协议是于2014年2月25日签订的，该协议生效时就应当认定申请人已经交付房款，金额即为新房交付时的房屋价格，因此利息应当从2014年2月25日开始计算。三、原审法院认为办理房产证的费用双方没有达成一致而不予支持是错误的。既然双方已经在拆迁协议中约定由被申请人承担办理房产证费用，那么该笔费用的多少完全是可以在不动产登记处查清并作出判决的，并非要双方达成一致方可处理。四、原判决未根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定进行处理，适用法律错误。被申请人恶意违约，理应退还房屋价款，并承担房款一倍的损失赔偿责任。五、申请人的原住房是临街房且已将其改成门面做生意并租给了别人，双方于2014年签订拆迁协议时，该门面的市场价格达3万元每平方米，当时申请人55平方米的门面价值就已达165万元，与申请人情况相同、面积相等、户型一致的其他两户，在被申请人拆除房屋时也分别得到了150万元、200万元的补偿,原审仅判决被申请人赔偿申请人476160元有失公平。请求撤销原一、二审判决，改判支持申请人的全部诉讼请求。永顺县人民医院答辩称：一、申请人称先期所得30万元不是房屋搬迁补偿，而是上访维权补偿，既与事实不符，也没有证据予以证明。二、申请人主张利息应从2014年2月25日起算不合法，2014年2月25日是协议签订时间，不是违约时间，本案违约时间是2017年2月25日，故利息只能从违约时间点起算。三、申请人对办理房产证费用没有提供合法有效证据予以证明，原审法院认为该费用可待实际发生后再处理并无不当。四、申请人被拆迁的是房子而不是门面，其要求按门面处理与事实不符。请求维持原审判决，驳回申请人的再审请求。田仕志、曾应芳向一审法院起诉请求：1.判决解除双方2014年2月25日签订的永顺县医院主治楼房屋拆迁协议；2.判令永顺县人民医院退还田仕志、曾应芳购房款480000元并支付从2014年2月25日起至该本金付清止的利息；3.判令永顺县人民医院赔偿田仕志、曾应芳各种损失10万元；4.判令永顺县人民医院支付田仕志、曾应芳办理房屋产权证费用3万元；5.判令永顺县人民医院承担支付田仕志、曾应芳480000元的赔偿责任；6.本案诉讼费由永顺县人民医院承担。一审法院认定事实：田仕志、曾应芳在永顺县住房一套，房屋面积为50多平方米。因田仕志、曾应芳的该套住房位于一楼且临街，田仕志、曾应芳将该住房改为门面。2014年永顺县人民医院原主治楼进行开发，双方经协商后于同年2月25日就房屋拆除及新房补偿相关事宜签订了《永顺县医院主治楼房屋拆迁协议》，约定：“一、乙方（即田仕志、曾应芳方）同意从主治楼搬出，将房屋（含房产证）交给甲方（即永顺县人民医院方）进行开发。二、甲方在原址开发重建后，补偿120平方米的住房给乙方。三、乙方所选房屋面积超出120平方米时，超出部分乙方按市场价格进行购买，低于120平方米时，低于部分甲方按市场价进行补偿。四、甲方应在房屋拆迁后叁年内建好新房。五、新房税费由甲方负责，并办理好房产证。六、甲方应在未公开销售新房前，由乙方优先选房。七、乙方搬家费及开发期间租房费等所有费用甲方不再进行任何补偿。…”。该协议签订后，田仕志、曾应芳按约定向永顺县人民医院交付了房屋。新房建成后公开销售新房前永顺县人民医院未按协议第六项约定让田仕志、曾应芳优先选房，双方因此发生争议，故田仕志、曾应芳诉至法院。另查明，田仕志、曾应芳已领取房屋其他补偿款30万元。一审法院判决：一、限永顺县人民医院在判决生效后10日内给田仕志、曾应芳支付违约赔偿金476160元及利息（利息从2017年2月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至违约赔偿金付清之日止）；二、驳回田仕志、曾应芳的其他诉讼请求。一审案件受理费14610元，由田仕志、曾应芳承担4610元，永顺县人民医院承担10000元。田仕志、曾应芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审中提出的全部诉讼请求；2、由永顺县人民医院承担一、二审诉讼费用。二审法院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为：田仕志、曾应芳与永顺县人民医院于2014年2月25日签订了《永顺县医院主治楼房屋拆迁协议》，因永顺县人民医院未按协议约定让田仕志、曾应芳优先选房，田仕志、曾应芳诉请解除合同，永顺县人民医院对此表示同意，故涉案合同可以解除。因本案合同的解除系永顺县人民医院违约所致，永顺县人民医院应承担违约责任。田仕志、曾应芳与永顺县人民医院所签的协议约定，由永顺县人民医院补偿田仕志、曾应芳120平方米的住房，现永顺县人民医院不能履约，应予以赔偿。在一审审理过程中，双方协商一致同意按市场价每平方米3968元计算赔偿房屋的损失，故可按该单价计算赔偿。因双方所签订的协议系房屋拆迁协议而并非商品房买卖协议，且田仕志、曾应芳已另外获得了除按协议补偿120平方米的住房外因房屋拆迁补偿款30万元，故田仕志、曾应芳要求按照商品房买卖双倍赔偿的理由不成立。田仕志、曾应芳称该30万元系补偿其上访维权费用的理由该院不予采纳。田仕志、曾应芳与永顺县人民医院所签订的协议，没有门面租金的约定，故田仕志、曾应芳诉请赔偿门面租金损失，不予支持。本案诉争协议于2014年2月25日签订，约定三年内建好新房，按此协议永顺县人民医院最迟应于2017年2月25日向田仕志、曾应芳交付住房。现因永顺县人民医院违约不能履行，应支付赔偿金的利息。因田仕志、曾应芳并未提交证据证实建房期间永顺县人民医院应支付所补偿120平方米住房同等价值的利息，故田仕志、曾应芳要求从2014年2月25日起计算利息不予支持，利息应从永顺县人民医院违约即2017年2月25日起计算为宜。田仕志、曾应芳诉请办理房产证费用，一审庭审中永顺县人民医院虽表示同意支付，但因双方对支付的金额不能达成一致意见，且该笔费用并未实际发生，故本案不作处理，田仕志、曾应芳可待实际发生后另行主张。综上所述，田仕志、曾应芳的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由田仕志、曾应芳承担。本院再审查明：原审查明田仕志、曾应芳领取的房屋其他补偿款30万元，系双方签订房屋拆迁协议之前由开发商对申请人给予的补偿，该30万元属拆迁协议之外的款项。当时得到该补偿的共有五户，除申请人外，另还有田志、向长贤、肖富斌、王国斌等四户。在这五户中，与申请人同属一楼且面积、户型完全一致的是田志、向长贤二户，该二户在签订同样的拆迁协议后，即由开发商分别以150万元、200万元的现金补偿方式收购了拟按拆迁协议补偿给向长贤与田志的房屋，并由永顺县人民医院就此作为甲方另行签订了书面协议。其它案件事实与原审认定的一致。本院再审认为，本案争议的焦点主要是：1、双方所签房屋拆迁协议因永顺县人民医院单方违约导致解除后，田仕志、曾应芳根据确认的房屋价值主张双倍赔偿是否具有事实和法律依据；2、永顺县人民医院返还房屋款项，利息应从何时起算。关于焦点一。首先，申请人田仕志、曾应芳原领取的30万元系双方签订拆迁协议之前由开发商另行支付的补偿款，该款项与本案拆迁协议的内容及履行无关，不能作为田仕志、曾应芳能否主张双倍赔偿的事实依据。其次，从涉案房屋拆迁协议的内容与性质来看，永顺县人民医院是属于拆迁人，田仕志、曾应芳属于被拆迁人，双方所签《永顺县医院主治楼房屋拆迁协议》，系按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，且约定的补偿安置房属于位置、用途特定的房屋。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”之规定，本案因永顺县人民医院未按约定通知田仕志、曾应芳优先选房且将新开发的房屋公开销售，导致房屋安置补偿目的不能实现，由此引起田仕志、曾应芳请求解除拆迁协议，应当按照商品房买卖合同及该司法解释第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定进行处理。鉴于本案系永顺县人民医院单方违约且其事先也知晓田仕志、曾应芳的房屋价值并以高价收购过类似补偿房屋，田仕志、曾应芳主张永顺县人民医院承担房屋价款一倍的赔偿责任，具有事实和法律依据。原审未据此进行处理，事实认定和法律适用错误，本院予以纠正。关于焦点二。如上所述，本案双方所签房屋拆迁协议，在性质上属于按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议。田仕志、曾应芳在与永顺县人民医院就房屋拆除及新房补偿相关事宜签订房屋拆迁协议并将房屋（含房产证）交给永顺县人民医院进行开发后，即可视为田仕志、曾应芳已将其原有住房调换成了待建补偿的新房，在永顺县人民医院单方违约导致拆迁协议解除后，田仕志、曾应芳有权要求永顺县人民医院按照新房市场价值向其返还房屋款项并支付相应利息。但由于双方所签拆迁协议已明确约定“乙方搬家费及开发期间租房费等所有费用甲方不再进行任何补偿”，表明田仕志、曾应芳在签订协议时已对三年建房期间内的损失费用予以了放弃，故在永顺县人民医院违约不能交房后，田仕志、曾应芳再主张三年建房期间内的利息与其他费用损失，已缺乏事实依据。原审认定本案利息应从永顺县人民医院违约之日即2017年2月25日起计算，并无不当。至于田仕志、曾应芳诉请办理房产证费用，因该费用的收费主体为有关政府职能部门，故在该笔费用并未实际发生的情况下，田仕志、曾应芳不能直接要求永顺县人民医院向其本人支付，只能待实际发生后再另行主张权利。原审对此不予处理，亦无不当。综上，原一、二审判决部分事实认定与法律适用错误，实体处理不当，依法应予撤销。田仕志、曾应芳的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2018）湘31民终1136号民事判决及湖南省永顺县人民法院（2018）湘3127民初67号民事判决；二、由永顺县人民医院返还田仕志、曾应芳安置补偿房屋价款476160元并自2017年2月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（原已按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算支付的违约赔偿金利息可予相应抵扣）；三、由永顺县人民医院向田仕志、曾应芳支付安置补偿房屋价款一倍的赔偿金476160元；四、驳回田仕志、曾应芳的其他诉讼请求。上述款项，限在本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14610元，二审案件受理费14610元，合计29220元，由永顺县人民医院负担。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  罗 斌审判员  王典良二〇二〇年七月二十一日书记员  邓 驰附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……