浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1019号 上诉人（原审第三人）：林良增，男，1954年10月29日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审第三人）：应何兰，女，1964年9月22日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审第三人）：林丹秋，女，1984年6月21日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审第三人）：林华，男，1987年5月24日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审第三人）：曹肖肖，女，1988年2月28日出生，汉族，住温岭市。 以上五上诉人的委托诉讼代理人：施友根，浙江天讼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江如仕，男，1966年4月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：姜毅国，温岭市大溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:林福海，男，1962年5月28日出生，汉族，住温岭市。 被上诉人（原审被告）：应菊英，女，1962年7月6日出生，汉族，住温岭市。 两被上诉人的委托诉讼代理人：王何方，浙江飞平律师事务所律师。 上诉人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖因与被上诉人江如仕、林福海、应菊英合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人江如仕全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审认定本案上诉人转让被上诉人林福海、应菊英的权益包括了余房出让后返还款项，属于事实认定错误。首先，《协议书》前言部分约定上诉人将其商品房240平方米、商铺100平方米转让给被上诉人林福海、应菊英，并不包括返还面积约140平方米的商品房。被上诉人江如仕与林福海、应菊英签订的《买卖合同》约定林福海、应菊英将商品房约240平方米，商铺约100平方米及村4人指标返还面积约140平方米商品房，连同相应的配套车位一并出让给被上诉人江如仕。该买卖合同双方主体为被上诉人，出让返还面积约140平方米的商品房是被上诉人林福海、应菊英的个人行为，根据合同相对性，在被上诉人之间产生相应的法律效力，对上诉人没有法律拘束力。《协议书》第六条载明，村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项归被上诉人林福海、应菊英所有。这一条是对前述内容的综述，一审认定包括了余房出让后返还款项系事实认定错误。其次，一审认定《协议书》签订时下洋张村村集体存在多余房，协议双方在明知存在多余房的情况下《协议书》的内容还不包含该部分权益的，说明协议双方在签订《协议书》时并不存在交易余房出让相关权益的意思表示。另《协议书》约定转让的是上诉人的商品房与商铺，而不是人口指标，人口指标具有身份关系的属性，其对应的身份关系是本集体经济组织成员享受福利分红。因此，村集体余房系村集体财产，出售款项性质仍然为村集体资产，与个人无关，不属于《协议书》约定的内容之一。再次，《协议书》第六条“村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项”不包括余房出让后返还款项，《协议书》前言部分明确了转让标的物仅为上诉人的240平方米商品房和100平方米商铺。此外，一审认定根据《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户占80%分配。这是《协议书》签订后的村规民约，没有溯及力也没有可比性。另，即使下洋张村村集体出售了余房，出卖后余房款项归属于该村集体所有，系该村集体资产，若将此款项进行分配发放，性质上属于分红，具有福利性质及特定的身份属性，本集体经济组织成员才能有资格有权享有。按一审认定的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》及《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》两份资料，获取余房出让后返还款项不仅需要资金，而且必须具备公寓式住宅安置的村民资格，被上诉人江如仕不是本村人无权享受。最后，被上诉人江如仕未提供证据证实大溪镇下洋张村公寓式住宅余房已经出让及出让后返还款项为999542.88元。另外，大溪镇下洋张村公寓式住宅商铺股份分红不归被上诉人江如仕享有。其一，被上诉人江如仕未提交任何资料证明公寓式住宅商铺所占用的土地性质为国有土地；其二，如果上述公寓式住宅商铺土地性质为宅基地，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，公寓式住宅建设安置必备村民资格前提，余房转让款项中更具有村民红利属性，被上诉人江如仕不是本村人无权享受。“村4人指标返还面积约140平方米商品房”是被上诉人江如仕与林福海、应菊英签订的《买卖合同》中的约定，对上诉人无任何法律约束力。最后，被上诉人江如仕未提供有关材料证实大溪镇下洋张村公寓式住宅余房已经出让及出让后返还款项为999542.88元，且一审中也没有将此作为庭审调查的内容，在无任何相关依据情况下，就此判决显然违背法律规定。二、一审法院认为被上诉人江如仕与林福海、应菊英签订的《买卖合同》全部有效系事实认定错误。涉案《协议书》及《买卖合同》是否有效，主要在土地的性质问题。本案中，实际上涉及的仅仅是土地的买卖问题，因买卖时房屋根本未建造。被上诉人江如仕与林福海、应菊英庭审中没有提供任何证据证明买卖时土地的性质是国有还是农村宅基地，若为农村宅基地，应以宅基地使用权转让的效力来决定《协议书》及《买卖合同》的效力。根据相关规定，上诉人将上述标的物转让给不属于同一农村集体经济组织成员的被上诉人，违反了有关规定，故买卖应认定无效。即使法律允许住宅可以上市交易转让，也不能得出商铺也可以上市交易转让。另宅基地使用权具有村民身份性和社会福利性，在被上诉人未提供相关证据证明土地属性的情况下，一审法院判决错误。三、一审法院对《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》未经质证，就此作为认定案件事实的依据，剥夺了上诉人的质证权，违反了法定程序。综上，本案一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求依法改判或发回重审。 被上诉人江如仕辩称：被上诉人林福海、应菊英与上诉人签订的以及两被上诉人之间签订的《协议书》及《买卖合同》，均不违反强制性规定，该两份协议系拆迁安置转让，已支付了全部价款并已办理了过户手续，协议是有效的。双方争议的是240平米以及商铺100平米以及是否存在余房的问题，余房权益是否是江如仕享有问题，一审判决已经明确。关于协议书第六条，村集体出售村商品房出售后返还给村民的款项其对象就是参加安置的村民，但是拆迁转让权益已经转让了，所以余房的权益应当归江如仕所有。因为该条款明确表明村集体出售商品房和商铺后返回。商品房和商铺是否是原先的240平米的商品房，240平米是归纳到每个人的户口所有人所有，而不是村商品房，所以村商品房特指余房。每个人对应指标余房以及返回的收益款166850.72元，原先法院已经明确了数额，保全书已经送达到了上诉人。第一次开庭时，上诉人在庭审当中陈述过，法院按照对方陈述的意思去调取了下洋村的建设安置实施办法，庭审是合法的，不存在上诉人在上诉状中说到的程序性违法。本案争议的最大焦点就是协议第六及第七条，上诉人认为村集体出售商品房返还款项就是240平方和140平方的商品房，如果按照这样理解，不需要写第九条。按照建设安置办法中涉及的第四条、第五条，该成本和建造费用都是被上诉人江如仕缴纳的，按谁投资谁收益的方式，该缴纳的款项导致建设多余的房子应当是江如仕享有的。所以一审法院判决合情合理，要求驳回上诉。 被上诉人林福海、应菊英辩称：一审认定上诉人转让给被上诉人的权益包括了余房出租后返还给被上诉人的事实是正确的。2007年12月30日，上诉人与被上诉人签订协议书，约定了240平方和商铺100平方，4个人的指标转让给林福海，以及协议第六条约定归林福海方所有。被上诉人林福海、应菊英向上诉人购买的房屋于2009年已经转让给被上诉人江如仕，一审法院认定的买卖合同有效符合法律的规定，本案是商品房的买卖，也是上诉人对拆迁安置房的转让买卖，土地性质应当是国有划拨，即使当时是集体所有，买卖时已经是国有划拨，并不违反强制性规定。上诉人提出的下洋村公寓式住宅处置方案未经质证理由不足，余房处置方案作为该村方案具有共识性，不需要对法律进行质证。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉。 江如仕向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《买卖合同》有效；二、判令大溪镇下洋张村商品房余房拍卖返还费999542.88元，商铺分红归原告所有。 一审法院认定事实：被告林福海、应菊英夫妻关系，第三人林良增、应何兰系夫妻关系，第三人林丹秋系林良增、应何兰的女儿，第三人林华、曹肖肖分别是系林良增、应何兰的儿子、儿媳。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2007年12月30日，被告林福海、应菊英与第三人林良增、应何兰、林丹秋签订《协议书》一份，约定：林良增户自愿将其有位于温岭市指标（四人）约240平方米、商铺100平方米转让给二被告，房地产建造费用由二被告承担，转让价为800000元，2008年1月4日前付定金120000元，2008年古历2月底前付300000元，村集体交第二批款项时付260000元，余款120000元在交商品房当日一次性付清；以上房地产办理房地产权证后，林良增户必须协助二被告办理，费用由二被告承担，如在可办理房地产权证后一个月内不办理的，每延期一日承担违约金200元；该协议第六条还载明：村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项归二被告所有。第七条载明：村积累按村民人口的分红由第三人负责。第八条载明：林良增户及其家人均自愿出让以上房产，如他人主张以上房产的，由林良增户负责处理，由此对二被告造成的损失由林良增户负责。合同签订后，二被告已分别支付前三期转让款。2009年9月13日，二被告与原告签订了《买卖合同》一份，约定二被告将自己购买的下洋张村Ｂ地块四个人口指标的商品房（原业主林良增）约240平方米，4个人口指标的商铺约100平方及村4人指标返还面积约140平方米商品房，连同相应的配套车位一并出让给原告，出让价946000元，其建造费用由原告承担，在合同签订之日起付826000元，留120000元等办理过户手续齐全时一起付清。2016年8月1日，被告林福海向原告出具收款收据一份，载明由于被告与林良增户就120000元余款的支付时间是交商品房当日，现原告提前将该款付给被告。同日，第三人林良增收取被告120000元。原告于2010年5月31日至2016年6月26日期间分5次向下洋张村村民委员会交纳建房款计1291248元，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本。在拆迁安置过程中，由林华作为申请人，以林良增、应何兰、曹肖肖及林子勋为其他家庭成员，以有效人口6人申请安置得3套安置房。在办理不动产证时，上述合同所涉安置房温岭市二区6幢二单元1203室、1204室确认给了第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖；另有7幢1203室确认给了林华、曹肖肖及林子勋。本院于2019年7月30日立案受理了原告诉二被告及五第三人房屋买卖合同纠纷案，原告起诉请求判令确认上述合同、协议书有效，被告及第三人协助办理温岭市二区6幢二单元1203室、1204室房产过户手续，第三人支付违约金。2019年9月9日，三方达成调解协议，由二被告、第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖于2019年10月9日前办理温岭市二区6幢二单元1203室、1204室房产的过户手续。对于安置后余房出让返还款、商业用房权益问题，该调解协议未作处理。另，第三人户名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，每个人口指标股份对应的2017年、2018年、2019年三年分发的分红为9800元。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83500元，返还的受益款166385.72元。 一审法院认为，原、被告签订的买卖合同依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。本案主要的争议焦点是第三人户转让给被告的权益范围是否包括商铺权益及余房出让后返还款项，相关权益是否应由原告享有。原告及被告认为，双方出卖的是安置指标，安置指标对应的包括了安置房、商铺及余房出让后的返还款，第三人则认为第三人户转让给被告的权益范围只是安置房，当时还无余房，安置房目前已过户，原告无权再主张其他权益。该院认为，本案第三人户转让与被告的权益包括了余房出让后返还款项，理由如下：一、第三人主张2007年第三人户当时出售指标时还不存在有多余的返还面积，缺乏事实依据。被告与第三人户签订的合同是在2007年12月30日。而2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这说明，在当时的安置权益就包括了余房出让相关权益。二、应认定协议书第六条包括了余房出让后返还款项。审理过程中，各方对协议书第六条及第七条争议最大，并均以此支撑己方主张。原告认为第六条关于“村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项”指的就是余房出让后的返还费，其对象应是参加公寓式安置的村民，而第七条中“村积累按村民人口的分红”是指村经济积累后分配给全村村民的分红，其对象是全村村民，两者之间并不矛盾。而第三人则认为第六条是对协议前述内容的综述，指的是如果村里将双方转让的安置房卖掉了而返还的款项归买受人，而余房出让是以村名义进行的，因此属于第七条中“村积累”，归全体村民享有，与买受人无关。该院认为，《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》已载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让公开出让，并让公寓式住宅拆迁户受益。而后通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》也是进一步明确了余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而本案各方争议的就是该80%部分。故，第三人以余房由村集体统一组织出让主张该80%部分属于村集体积累，明显依据不足。同时，第三人将第六条解释为村集体要将本安置给公寓式住宅安置户的安置房卖掉的情况，这一解释不仅较为牵强，而且实际上安置房采审批形式取得，并不登记至村集体名下，不存在村集体可将安置房擅自卖掉的情况，故第三人的此种解释实不符合情理，该院不予采纳；应认定协议书第六条已约定余房出让后的返还款项归被告所有。三、从余房出让后返还款项的性质看，原告主张亦属合理。第三人还提出余房返还款的收益为支付二十多万元获取了六十多万的利润，因此第三人当时不可能同意转让余房返还款收益。该院认为，从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，已从中获取了金钱利益，而余房建造是由买受人交款投资建造。经下洋张村结算，每个人口指标对应的余房建造成本为83500元，返还的受益款166385.72元，若不计算利息及支付买受安置指标的转让款，收益大概2倍左右，这与安置房建造成本与目前市场价的差额比例亦相近甚至稍低。而这些收益实际是买受人从2008年年初就开始向第三人户支付转让款（不包括在建造成本中）、从2010年5月就开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。第三人将被告及原告给付的转让款、原告支付的建造费用以目前收益情况简单扣减，属于简单、片面地理解投资与收益关系，其完全忽视了买受人因为购置安置指标并基于信任合同履行而当时不再另行购置房产的机会的丧失、这一阶段房地产市场本身的发展变化以及第三人户当时取得转让款可产生的机会利益。是故，原告获取余房出让后返还款项，亦属合理。综上，第三人户转让于被告的权益包括了余房出让后返还款项；至于商铺分红权益问题，协议书已对商铺权益作了明确约定，又不存在约定无效情形，应当认定第三人户已将4个人口指标对应的商铺股份权益转让于被告。原告又基于其与被告之间的买卖合同获取相应权益。原告自愿撤回要求第三人返还已领取商铺租金（分红）的诉讼请求，系其自主处分其民事权利，该院予以准许。至于第三人提出的林丹秋因为出嫁未实际取得安置权益，林华未在协议上签字，因此实际无4个人口安置指标的问题，该院认为，本案确存在人口变化而安置指标变化的问题，但当时第三人林良增、应何兰、林丹秋系以其户名义转让4个人口指标的，人口指标从4个增加至6个也系以户名义获得，因此即使林丹秋未获得安置权益，也不阻碍第三人户继续履行合同义务。而林华确未在协议书上签字，但庭审中林华也认可三个月左右后其已知晓转让事宜，其与父母吵了一架，但没有办法。是故，若第三人户确有成员不认可转让事宜或无法继续履行的，其完全可以第一时间向买受人提出，但其既未向被告或原告及时提出，之后第三人户还陆续收取被告转让款，乃至2016年8月1日第三人林良增仍收取转让款余款120000元，原告亦从2010年至2016年间分5次向下洋张村民委员会交纳4个人口指标的建房款，无任何证据证明第三人户成员曾提出异议，故结合本案实际，原、被告有充足理由相信第三人户成员同意转让并已实际履行相应义务。因此，即使存在第三人户成员意见不统一而无权代理的情况，亦构成表见代理，对户成员发生法律效力。另，第三人主张本案诉争标的已经前案调解，无事实依据，该院不予采纳。综上，原告的诉请合理、合法，该院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第七十九条的规定，判决如下：一、确认原告江如仕与被告林福海、应菊英签订的《买卖合同》有效；二、以第三人林良增（林华）户名义在温岭市村民委员会（温岭市股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元归原告江如仕享有；以第三人林良增（林华）户名义登记的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份分红归原告江如仕享有。案件受理费14149元，减半收取7074.5元，保全费5000元，合计12074.5元，由原告江如仕负担177元，由第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖负担11897.5元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交了一份《证明》，拟证明在这个公寓式住宅建设中村里投资了1300万元的事实。被上诉人江如仕质证认为，这份证据与本案缺乏关联性，不能证明待证事实。林福海、应菊英质证认为，对此份证据的三性均有异议，证明必须有出具证明的负责人签字才有效。经审查本院认为，此份证据与本案缺乏关联性，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：本案二审争议焦点在于上诉人转让给被上诉人林福海、应菊英的权益范围是否包括商铺权益及余房出让后返还款项。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》明确载明拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这说明在当时的安置权益就包括了余房出让相关权益。而后通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确了余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而本案各方争议的就是该80%部分。被上诉人林福海、应菊英与上诉人于2007年12月30日签订合同，协议书第六条明确约定村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项归林福海户所有。从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，已从中获取了金钱利益，而余房建造是由买受人交款投资建造。买受人从2008年年初就开始向上诉人户支付转让款（不包括在建造成本中），从2010年5月就开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。故被上诉人江如仕获取余房出让后返还款项，亦属合理。综上，上诉人户转让于被上诉人林福海、应菊英的权益包括了余房出让后返还款项。至于商铺分红权益问题，协议书已对商铺权益作了明确约定，不存在约定无效情形，应当认定上诉人已将四个人口指标对应的商铺股份权益转让于被上诉人林福海、应菊英，被上诉人江如仕又基于其与被上诉人林福海、应菊英之间的买卖合同获取相应权益。至于一审程序是否合法。上诉人提出的下洋张村对安置后余房进行拍卖，每个人口指标对应的余房建造成本83500元、返还的受益款166385.72元的事实，一审法院未进行质证的问题，本院认为，一审法院根据被上诉人的申请进行财产保全时，已经调查了相关情况，并且在送达于上诉人的保全裁定书已明确记载上述事实，被上诉人提出的诉讼请求亦明确了四个人口指标的金额总额，上诉人在一审过程中未对款项提出任何异议，又未提供任何相反证据，故对其主张，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14149元，由上诉人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年七月二十日 代书记员 张 跃 ?*ArabicDash?-18-? ?*ArabicDash?-17-?