广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1426号原告(反诉被告)：鲍东婷，女，1986年2月7日出生，汉族，住广东省河源市源城区***********，公民身份号码441************824。委托诉讼代理人：张涛，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市三水富港商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区****************，统一社会信用代码914***********395R。法定代表人：卢茵熙，总经理。委托诉讼代理人：黄丽，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：赵敏青，女，该单位工作人员。原告鲍东婷诉被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司（以下简称富港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。被告富港公司于2020年4月20日向原告鲍东婷提起反诉，本院受理其反诉申请，并于2020年5月25日公开开庭进行了合并审理。原告鲍东婷（反诉被告）的委托诉讼代理人张涛，被告富港公司（反诉原告）的委托诉讼代理人黄丽、赵敏青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲍东婷向本院提出诉讼请求：1.判令富港公司返还租赁按金103238元、管理费按金12761元；2、本案诉讼费用由富港公司承担。事实与理由：2017年3月9日,鲍东婷与富港公司签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》，约定鲍东婷向富港公司承租位于佛山市三水区*******************、1197、1198、1199、1201自编之一号铺，经营“固执”女装系列，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日止等。同日，鲍东婷又根据富港公司的要求与广东富港物业服务有限公司（以下简称富港物业公司）签订《物业管理服务合同》。上述合同签订后，鲍东婷分别缴纳了租赁按金103238元、管理费按金12761元。上述《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》签订后，鲍东婷每月按期支付租金及管理费。2020年1月开始，新冠肺炎疫情逐渐向全国蔓延，为了应对日趋严峻的新型冠状病毒肺炎疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号），一级响应期间，暂停一切大型活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。在此期间，鲍东婷租赁商铺所在的三水广场基本上无任何人流客流，其承租商铺经营的服装生意也因此损失严重。为了降低疫情造成的损失，鲍东婷多次提出申请减免租金和管理费，但富港公司在商场公众号中公开发文，仅同意对年初正月初一至十五（即2020年1月25日至2月8日期间）租金减半。而且，富港公司在鲍东婷并无拖欠任何电费情况下于2020年3月5日开始擅自对租赁商铺内强行进行断电，导致商铺无法正常使用。为此，鲍东婷被迫委托律师发函给富港公司要求恢复供电，并向公安机关报警协调，但富港公司仍置之不理，不仅至今仍未恢复供电，而且连鲍东婷的员工都无法正常进出商铺，商铺内的服装等财物也被富港公司强行扣押住，不予返还给鲍东婷。鲍东婷认为，本次新冠肺炎疫情属于不可预见和不能避免的不可抗力事件，根据《中华人民共和国合同法》等规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响可部分或者全部免除责任。富港公司不顾疫情造成的影响及鲍东婷提出减免租金的合理要求，强行对鲍东婷租赁商铺进行断电，导致鲍东婷租赁商铺无法正常经营使用，富港公司应将鲍东婷缴纳的租赁按金、管理费按金退还给鲍东婷。而且，鲍东婷在租赁商铺内的服装等财物属于原告所有的财产，富港公司将商铺强行断电并擅自扣押鲍东婷的服装等财物，也严重损害了鲍东婷的合法权益。为维护自身合法权益，鲍东婷特诉至法院，恳请判如所请。富港公司针对鲍东婷的起诉辩称，1.租赁按金和管理费按金是由于鲍东婷存在违约行为，根据双方签订的合同约定而收取的。为减轻疫情给商家造成的损失，富港公司在商场公众号中公开发文，对年初正月初一至十五（即2020年1月25日至2月8日期间）租金减半，但鲍东婷一直没有履行其按时交纳租金及管理费的义务。2020年2月28日，富港公司向鲍东婷派发催款通知书，但鲍东婷以没有客流、无收入为由，拒绝交纳租金及管理费。且在此期间，鲍东婷还联系其他商家强迫被告全免租金，鼓吹闹事，对富港公司造成巨大的不良影响。2.本案并不属于不可抗力范畴。疫情期间，富港公司响应政府号召，采取了一系列防控措施，主动调整营业时间，一直有序经营，并没有要求鲍东婷停业或影响其经营，因此鲍东婷应遵守合约精神，交纳租金及管理费。3.鲍东婷主张的停电事宜，主要原因是由于线路出现短时故障，经抢修后已于停电当天恢复用电。鲍东婷店铺员工主观认为是富港公司有意为之，执意清运货物，由于没有收到鲍东婷任何委托证明，富港公司有义务不同意私自清运货物行为。其后，鲍东婷店铺员工自行锁门，停止对外经营，富港公司没有对鲍东婷进行任何干预行为。富港公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令鲍东婷支付2020年2月1日至2020年3月11日所欠租金共59837.03元及管理费8645.23元；2.请求法院判令鲍东婷支付2020年2月1日至2020年3月11日因欠租金及管理费所产生违约金4293.21元；3.请求法院判令鲍东婷支付2020年2月25日至3月11日的电费219.41元；4.鲍东婷承担本案本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：富港公司与鲍东婷于2017年3月9日经平等协商一致，签订了《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》，同时鲍东婷也与富港物业公司签订相关物业服务合同。合同签订期限自2017年4月1日至2020年3月31日止。合同约定：鲍东婷应于每月5日前向富港公司缴付当月租金、管理费及上月产生的电费；若鲍东婷逾期支付租金、其他费用、各项保证金等任何费用，每逾期一日，则按照未支付金额日千分之三的标准支付违约金，从应付日起至实付日止。自2020年1月下旬开始，因受到新冠肺炎影响，富港公司也因应疫情的发展态势，做出一系列防控防疫措施，在确保安全的情况下，主动调整营业时间，让场内商家可以有序经营。同时，也为了减轻商家因疫情带来的损失，富港公司以商场公众号及微信私发的形式，告知商家减免租金的具体操作，即2020年1月25日至2月8日期间的租金减半，但鲍东婷一直没有履行其按时缴纳租金及管理费的义务。2020年2月28日，富港公司向鲍东婷派发催款通知书，营运部经理及商管部经理亦在微信敦促，但鲍东婷均以没有客流没有收入为由，拒绝缴纳上述租金及管理费。疫情期间，富港公司主动调整营业时间，一直有序经营，并没有要求商家停业或影响商家经营，并不属于不可抗力范畴，因此鲍东婷应履行合约精神，缴纳拖欠的租金及管理费。鲍东婷针对富港公司的反诉辩称，1.富港公司反诉主张2020年2月1日至3月11日的租金、管理费不成立。首先，因爆发新冠肺炎疫情，2020年1月23日广东省卫生健康委员会发布通知，决定广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；一级响应期间，暂停一切重大活动，全力做好新型冠状病毒肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求全省范围内各类企业复工时间不得早于2020年2月9日24时。为响应广东省卫生健康委员会、广东省人民政府通知，鲍东婷在1月26日至2月9日期间涉案商铺经营完全停业，直至2月10日开始涉案商铺才重新开业经营。故，2020年2月1日至2月9日期间由于涉案商铺完全停止营业，富港公司主张该期间的租金、管理费不成立。其二，如前所述，因爆发新冠肺炎疫情，在2020年2月、3月期间，整个三水广场客人寥寥无几，涉案商铺租赁合同实际履行非常困难，如继续按原租赁合同、物业管理合同约定收取租金和管理费对反诉答辩人而言显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定，法院依法应对疫情防控措施期间的租金、管理费标准应予调低。其三，富港公司在2020年3月5日开始对涉案商铺强行停电，鲍东婷通过发律师函、向公安机关报警等方式多次督促富港公司恢复供电，但富港公司却一直未供电。鲍东婷迫于无奈，2020年3月13日与富港公司协商后终止租赁关系并将涉案商铺内的物品搬出后，将涉案商铺返还给富港公司。故，因2020年3月5日开始对涉案商铺强行停电，鲍东婷实际上已无法正常使用涉案商铺，故富港公司反诉主张2020年3月5日至11日期间的租金、管理费不成立。其四，富港公司2020年1月31日在其微信公众号中公开发出通知，对三水广场全体租户2020年1月25日至2月8日的租金减半；2月17日，富港公司再次在其微信公众号中公开发出通知，对三水广场全体租户2020年3月、4月的租金和管理费减半收取。故，富港公司已经承诺对2020年1月25日至2月8日的租金减半、2020年3月租金和管理费减半收取，故其现仍按原合同约定标准向鲍东婷主张租金和管理费不成立。2.富港公司主张2020年2月1日至3月11日的违约金不成立。首先，如前所述，因爆发新冠肺炎疫情，在2020年2月、3月期间，整个三水广场客人寥寥无几，涉案商铺租赁合同实际履行非常困难，鲍东婷也多次与富港公司沟通请求免除2020年2月、3月租金和管理费，故并非原告恶意违约，富港公司无权向鲍东婷主张违约金。其二，鲍东婷在签订涉案《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》后，缴纳了租赁按金103238元、管理费按金12761元，其用途在于如出现承租人拖欠租金、管理费时，可从按金中进行抵扣。故，既然鲍东婷已缴纳租赁按金、管理费按金可用于抵扣欠缴费用的情况下，富港公司向鲍东婷主张违约金不成立。其三，富港公司主张每日按千分之三计算违约金标准严重过高，依法应予调低。3.富港公司主张2020年2月25日至3月11日期间电费不成立。首先，鲍东婷于2020年3月5日向富港物业公司支付电费688.70元，已经付清电费，不存在欠缴电费。其二，富港公司2020年3月5日开始对涉案商铺强行停电，鲍东婷通过发律师函、向公安机关报警等方式多次督促富港公司恢复供电，但富港公司却一直未供电，鲍东婷实际上已无法正常使用涉案商铺。故，富港公司反诉主张2020年3月5日至11日期间的电费不成立，而且也没有任何证据证实。综上所述，富港公司反诉主张的租金、管理费、违约金、电费均不成立，依法应予驳回。鲍东婷针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.鲍东婷身份证、富港公司信息查询资料，证明双方的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》1份、《商铺租赁合同之补充协议一》1份、收款收据1张，证明鲍东婷与富港公司存在租赁合同关系，且鲍东婷向富港公司支付了租赁按金103238元。3.《物业管理服务合同》1份、收款收据1张，证明鲍东婷与富港物业公司签订《物业管理服务合同》，且支付了管理费按金12761元。4.律师函1份、律师函邮寄凭证2份、邮件查询回单2份，证明富港公司在2020年3月5日单方对涉案商铺强行停电导致鲍东婷无法正常经营使用该商铺，以及鲍东婷委托律师向富港公司及富港物业公司发出减免租金及管理费的律师函。5.现场照片打印件5张、现场录像光盘1张、报案通知书1份、报案回执短信1份，证明由于富港公司在2020年3月5日对涉案商铺强行停电导致鲍东婷无法正常经营使用该商铺，鲍东婷多次向公安机关报警，但富港公司一直不予恢复商铺供电，导致涉案商铺自2020年3月5日起无法正常使用。6.“三水广场招商热线”照片1份、鲍东婷的员工吴金德与富港公司的员工章兰兰的微信聊天记录1份、鲍东婷的员工吴金兰与富港公司的员工黄丽的微信聊天记录1份，证明鲍东婷多次向富港公司提出申请免除涉案商铺2020年2月、3月的租金和物业管理费以及富港公司2020年3月5日开始对涉案商铺强行停电导致鲍东婷无法正常经营使用该商铺。7.委托书1份、确认书1份，证明由于富港公司2020年3月5日开始对涉案商铺强行停电导致鲍东婷无法正常使用该商铺，鲍东婷被迫于2020年3月13日与富港公司协商终止租赁关系，并将涉案商铺内的物品搬出后将该商铺返还给富港公司。8.富港公司微信公众号通知1份，证明富港公司于2020年1月31日在其微信公众号中公开发出通知，对三水广场全体租户2020年1月25日至2月8日的租金减半；2月17日，富港公司再次在其微信公众号中公开发出通知，对三水广场全体租户2020年3月、4月的租金和管理费减半收取。9.富港物业公司的企业信息1份，证明富港物业公司与富港公司是同一股东下属的公司，两公司的股东均是广东富港投资集团有限公司。10.广东省卫生健康委员会《关于广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》的通知1份、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》1份，证明此次新冠肺炎疫情属不可抗力，影响双方涉案租赁合同的履行，鲍东婷请求富港公司免除2020年2月、3月租金和管理费的要求合理合法。11.电费电子回单1份，证明鲍东婷于2020年3月5日向富港物业公司支付了电费688.7元，已结清了电费款。富港公司针对其反诉请求，提交了以下证据：1.鲍东婷身份证1份、富港公司信息查询资料1份，证明双方的诉讼主体资格。2.授权委托书1份、诉讼代理人身份证各1份、工牌2张，证明诉讼代理人的身份资格。3.房产证1本，证明富港公司是涉案商铺的产权人。4.《商铺租赁合同》1份、《商铺租赁合同之补充协议一》1份、收款收据1张，证明鲍东婷与富港公司存在租赁合同关系，且鲍东婷向富港公司支付了租赁按金103238元。5.《物业管理服务合同》1份、收款收据1张，证明鲍东婷与富港物业公司签订《物业管理服务合同》，并支付该公司管理费按金12761元。6.付款通知书1份、催款通知书1份、付款签收表1份，证明富港公司每月月初向鲍东婷派发付款通知书，但鲍东婷一直没有履行交租义务，富港公司继续向该铺派发催款通知书，并有该铺员工签收。7.单方解除商铺租赁合同通知函1份、快递信息复印件1份，证明由于鲍东婷一直没有履行交租义务，富港公司根据双方签订合同的相关规定，对该铺发出单方解除商铺租赁合同通知函，没收按金，收回商铺。8.鲍东婷委托书1份、确认书1份，证明2020年3月13日双方正式完成离场手续，双方再无任何租赁关系。9.鲍东婷与富港公司的部门经理微信聊天记录1份，证明富港公司的部门经理在微信中已告知鲍东婷关于富港公司的扶持政策，但富鲍东婷认为该扶持政策不足，并以没有生意为由拒绝交租。10.手续截图1份，证明鲍东婷的员工联动商场内其他商家签名，要求商场降租，煽动其他商家闹事。11.银行交易记录1份，证明鲍东婷自2020年2月起没有向富港公司支付其应缴费用。12.微信公众号通知1份，证明富港公司于2020年2月17日在微信公众号发出通知，表明是对积极配合商场管理、不断改进、不断提升门店品质和服务的租户再加大扶持力度，并不是针对广场内全部租户。13.《证明》一份，证明富港公司与富港物业公司一致确认，涉案的管理费按金、管理费、电费、违约金、诉讼费的收取、返还、支付等手续，均由富港公司一并处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案有争议的主要证据和事实，本院认定如下：1.关于2020年2月1日至2020年2月9日涉案商铺是否停止营业的问题。鲍东婷认为其为响应广东省卫生健康委员会、广东省人民政府通知，2020年2月1日至2020年2月9日涉案商铺已完全停止营业，但其未提供相应证据；而根据富港公司在其微信公众号的减免通知及营业时间调整通知以及鲍东婷的员工在2月5日的《2月付款签收表》上的签名，可以证实涉案商铺在上述期间并未停止营业。2.关于2020年3月5日停电后涉案商铺是否恢复供电问题。根据鲍东婷提供的照片、现场录像光盘、报案通知书、报案回执短信、微信聊天记录等证据，证实涉案商铺自2020年3月5日停电后没有恢复供电，富港公司否认该事实，但未提供监控视频等相应证据，应承担举证不能后果，故确认2020年3月5日停电后涉案商铺是未恢复供电的事实。3.关于富港公司在微信公众号减免租金对象是否包括鲍东婷的问题。富港公司对微信公众号内容的真实性不持异议，但认为免租对象是配合商场工作的商户，并不包括鲍东婷，根据微信公众号的内容，减免租金未明确排除适用范围的具体商户，本院确认减免对象包括鲍东婷。4.关于欠缴电费问题。根据鲍东婷提供的2020年3月5日电费缴费转账汇款电子回单，富港公司对该证据真实性未持异议，但认为该款项为2020年1月25日前的电费，该主张未提供相应证据证实，再结合富港公司提供的付款通知书证据，并未包含所欠电费项目，故本院确认鲍东婷已缴清2020年3月5日的电费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日,鲍东婷与富港公司签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》，约定鲍东婷向富港公司承租位于佛山市三水区*******************、1197、1198、1199、1201自编之一号铺，经营“固执”女装系列。《商铺租赁合同》的主要条款如下，租赁期限：2017年4月1日至2020年3月31日。租金及支付期限：自2017年4月1日至2017年5月31日租金为46150元，鲍东婷在签订合同时一次性付清；2017年6月1日至2019年3月31日，月租金46150元，2019年4月1日至2020年3月31日，月租金48458元，鲍东婷应于每月5日前支付当月租金。保证金及保证金的扣除、补足：鲍东婷应于签订合同时一次性支付保证金103238元，在租赁期内，保证金由富港公司保管，无须支付利息；如鲍东婷未能按照约定向富港公司支付租金、其他费用或违约金等，富港公司有权扣留全部或者部分保证金进行冲抵，保证金先用于冲抵鲍东婷欠费产生的违约，然后再冲抵拖欠租金；如鲍东婷违反本合同约定任何条款，富港公司有权分别扣留全部或者部分保证金，以抵偿违约行为造成的直接和间接损失，鲍东婷应在接到书面通知之日起7日内将保证金补足；非本合同约定的免责情况，如鲍东婷违约或中途擅自退租的，富港公司有权按照合同的约定没收保证金作为补偿金，如果保证金不足以补偿损失的，鲍东婷仍需补足富港公司的实际损失。违约金：若鲍东婷逾期支付租金、其他费用、各项保证金等费用，每逾期一日，则鲍东婷按照未支付金额日千分之三的标准向富港公司支付违约金，从应付日至实付日止。不可抗力：如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或者不可避免的社会事件等不可抗力原因导致合同无法履行的，则合同自动终止，双方互不承担责任。《商铺租赁合同》第十条中“10.19”点约定，鲍东婷违反本合同的约定及相关物业管理规定，且在富港公司或物业管理公司书面通知之日起5个工作日内未予纠正或整改的，富港公司有权对鲍东婷采取警告、罚款、限制供应电、水、中央空调、电话、限制使用商场或其他设施及终止本合同的措施。此外，《商铺租赁合同》还对双方的优先续租权、交接手续及时间、商铺的使用、双方的权利和义务、撤场、税费的负担、合同的变更解除和终止、违约责任等内容进行了约定。《商铺租赁合同之补充协议一》主要就《商铺租赁合同》下承租商铺所在商场的宣传推广事宜进行约定，主要条款如下，宣传推广期限：2017年4月1日至2020年3月31日。宣传推广费用及支付期限：自2017年4月1日至2017年5月31日租金为5469元，鲍东婷在签订合同时一次性付清；2017年6月1日至2019年3月31日，每月推广费用5469元，2019年4月1日至2020年3月31日，每月推广费用5742元，鲍东婷应于每月5日前支付当月宣传推广费用。违约责任：若鲍东婷拖欠宣传推广费的，鲍东婷每日应按照拖欠费用千分之三支付违约金；若逾期1个月支付宣传推广费，富港公司有权没收租金保证金，解除《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同之补充协议一》还对权利义务、争议解决、协议生效等进行了约定。同日，鲍东婷就涉案商铺与富港物业公司签订《物业管理服务合同》。《物业管理服务合同》的主要条款如下，物业管理期限：2017年4月1日至2020年3月31日，并随租赁期限的延后、提前终止或延长相应进行调整。物业管理服务费、水电费计算及支付方式：物业管理服务费每月6381元，水电费由鲍东婷自行承担；鲍东婷应于每月5日前支付当月物业管理费和上月水电费。保证金：合同签订之日，鲍东婷应支付物业管理保证金12762元，若鲍东婷未按合同约定按时支付本合同项下所有应付款项，超过30日，则富港物业公司有权单方终止本合同、没收鲍东婷交纳的物业管理保证金；若鲍东婷未能按照约定向富港物业公司支付物业管理费或水电费等应缴费用，富港物业公司有权直接在保证金中扣除相关欠费，不足部分仍由鲍东婷补足等。《物业管理服务合同》还对权利义务、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，鲍东婷分别缴纳了租赁保证金103238元、物业管理费保证金12761元，并交纳了2017年4月1日至2020年1月31的物业管理费、推广宣传费、物业管理服务费以及2017年4月1日至2020年3月5日的电费。由于2020年1月开始遭遇新冠肺炎疫情，鲍东婷多次通过微信聊天向富港公司员工提出申请免除涉案商铺2020年2月、3月的租金和物业管理费，但富港公司只同意对2020年1月25日至2月8日的租金减半，鲍东婷自2020年2月开始未支付租金。2020年3月5日，涉案商铺停电，鲍东婷向公安机关报警，但停电直至2020年3月13日才恢复。2020年3月6日，鲍东婷向富港公司寄出《律师函》，要求富港公司立即恢复正常供电，并督促富港公司以及富港物业公司免除2020年2月、3月租金和物业管理费。2020年3月9日，富港公司向鲍东婷寄出《单方解除商铺租赁合同通知函》，要求鲍东婷于2020年3月9日前缴清各项欠费，否则行使单方解除权，没收按金，收回商铺。鲍东婷于2020年3月10日签收该函件。2020年3月13日，双方签署离场确认书，正式完成离场手续。另查明，富港公司2020年1月31日在其微信公众号中公开发出通知，对2020年1月25日至2月8日的租金减半。2月17日，富港公司再次在其微信公众号中公开发出通知，对2020年3月、4月的租金和管理费减半收取。鲍东婷、富港公司以及富港物业公司确认，涉案的管理费按金、管理费、电费、违约金、诉讼费的收取、返还、支付等手续，均由富港公司一并处理。疫情发生后，富港公司只对三水广场商场内的商铺经营时间进行调整，并未停止营业。又查明，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求本区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。涉案《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》、《物业管理服务合同》为合同当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律后果。关于是否支持鲍东婷要求全部减免2020年2月、3月租金和物业管理费的问题。鲍东婷认为“新冠”疫情属于不可抗力事由，导致营业收入明显减少，涉案商铺租赁合同实际履行非常困难，要求全部减免2020年2月、3月租金和物业管理费。经审查，对该主张不予支持。理由是：其一，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的情况”的规定，并非不可抗力即一律免除责任，应考虑疫情与疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小来确定是否部分或全部免除责任，或者不免责。根据本院查明的事实，疫情期间，三水广场并未停止经营，鲍东婷能够对涉案商铺进行使用，并不存在因疫情原因导致合同履行不能的情形。因此，“新冠疫情”作为不可抗力的影响与鲍东婷不履行案涉租赁合同之间不存在因果关系，不是造成鲍东婷不履行案涉租赁合同的原因，不能因疫情而免除其责任。其二，鲍东婷主张因疫情导致其经营受到影响，但未提供任何证据证实其受到影响的程度，比如疫情前后营业收入变化的具体数据等。最后，从公平原则角度，富港公司已对2020年1月25日至2月8日的租金以及2020年3月、4月的租金和管理费减半收取，已酌情考虑疫情对鲍东婷营业收入的影响，双方利益已得到均衡。故，鲍东婷要求全部减免2020年2月、3月租金和物业管理费，本院不予支持。关于鲍东婷欠付租金、宣传推广费、物业管理费、电费问题。根据富港公司2020年1月25日至2月8日的租金减半的承诺以及诉请确认，鲍东婷欠付2020年2月份的物业管理费为6381元（未减免），宣传推广费4301.71元（2月1日至2月8日减半），租金36303.07元（2月1日至2月8日减半），共计46985.78元，故该欠付数额符合法律规定，依法予以确认。根据本院查明的事实，富港公司自2020年3月5日后未恢复供电，导致鲍东婷无法使用商铺，故本院确认鲍东婷2020年3月欠付的租金、宣传推广费、物业管理费、电费从2020年3月1日计算至2020年3月5日。此外，由于富港公司承诺2020年3月、4月的租金（含宣传推广费）和管理费减半，故鲍东婷2020年3月欠付的租金为3907.9元（48458元/31天×0.5×5天）、宣传推广费463.06元（5742元/31天×0.5×5天）、物业管理费514.6元（6381元/31天×0.5×5天），共计4885.56元。至于电费，根据本院查明的事实，鲍东婷已支付2020年3月5日前电费，且鲍东婷自2020年3月5日后无法使用商铺，故对于富港公司反诉要求电费的主张，不予支持。因此，鲍东婷欠付富港公司2020年2月、3月的租金、宣传推广费、物业管理费共计51871.34元。关于违约责任及返还租赁保证金、物业管理费保证金。虽然《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》中既约定没收保证金（按金），又约定按照欠付金额每日千分之三支付违约金，但本院认为，应根据本案的具体情况来确定原告的违约责任。首先从合同的履行情况来看，涉案商铺的租赁合同自2017年4月1日至2020年3月31日，鲍东婷自2017年4月1日至2020年1月31日都按期履行合同义务，只是在合同履行期限的最后两个月未按期支付，租赁合同的主要义务已经履行完毕。其次从违约的过错来看，疫情发生后，鲍东婷根据自己的认知及富港公司主动作出2020年1月25日至2月8日租金减半收取的意思表示而认为可通过双方协商减免2、3月的租金，在协商未果的情况下才未支付租金及管理费，并非主观恶意违约。最后从违约的后果来看，鲍东婷欠付的租金、管理费等未超过保证金的范围，通过保证金的抵扣，富港公司并未因鲍东婷未支付租金、管理费等导致资金占用损失；另外，涉案商铺本应于2020年3月31日到期，富港公司的实际损失不足1个月的租金、宣传推广费、物业管理费损失。故，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定鲍东婷承担5000元的违约损失。此外，根据租赁合同中“如鲍东婷未能按照约定向富港公司支付租金、其他费用或违约金等，富港公司有权扣留全部或者部分保证金进行冲抵”的约定，在抵扣欠付租金、宣传推广费、物业管理费51871.34元以及违约损失5000元之后，富港公司应向鲍东婷返还租赁保证金、物业管理费保证金59127.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鲍东婷返还租赁保证金、物业管理费保证金59127.66元；二、驳回原告鲍东婷的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告佛山市三水富港商业经营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计1310元（鲍东婷已预交），由鲍东婷负担634元，佛山市三水富港商业经营管理有限公司负担676元；反诉受理费减半收取计812元（佛山市三水富港商业经营管理有限公司已预交），由佛山市三水富港商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 灿二〇二〇年七月二十四日书记员 曾健强