上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2766号原告(反诉被告)：上海聚鑫置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈林法，董事长。委托诉讼代理人：王海峰，男。委托诉讼代理人：刘加快，上海刘加快律师事务所律师。被告(反诉原告)：众格智能科技(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杜国彬，执行董事。委托诉讼代理人：曹伟，男。委托诉讼代理人：俞英，女。原告上海聚鑫置业有限公司与被告众格智能科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告众格智能科技(上海)有限公司提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海聚鑫置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金349,184元。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告支付原告逾期付款利息(以349,184元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年11月30日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于上海市徐汇区钦江路XXX号工业小区西部3楼302室房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积1640平方米。合同履行期间，被告提前单方面解除本合同。就被告提前解除合同产生纠纷如何处理问题，原告与被告协商一致，于2019年11月29日签订协议书，对合同解除、违约金支付、租金和水电费支付、厕所恢复费用支付、保证金返还条件、房屋返还确认等事项作了具体明确规定。被告按照该协议书的约定支付了租金、水电费等费用，但对协议书明确约定的违约金349,184元久拖不付。2019年12月19日，原告向被告发送通知书催要欠款，但被告未予理会，故原告诉至法院。众格智能科技(上海)有限公司辩称，被告同意支付违约金，但原告应将保证金返还被告。被告因业务发展需要与原告协商提前解除了租赁合同，双方在解约协议中约定被告向原告支付违约金，对此被告并无异议。但是合同约定原告在被告结清相关费用并将注册地迁出后退还被告租赁保证金349,184元，被告按协议约定结清了相关费用并返还了涉讼房屋，被告一直与原告协商用租赁保证金冲抵金额相同的违约金，由于相关部门拒绝受理住所地迁移，原告想没收租赁保证金，故被告就没有支付违约金。众格智能科技(上海)有限公司向本院提出反诉诉讼请求：判令原告返还被告租赁保证金349,184元。事实和理由：2010年1月起，被告就向原告承租涉讼房屋。2018年10月18日，原被告续签房屋租赁合同。2019年，因被告业务发展需要，被告与原告协商提前解除租赁合同，在双方就此达成一致意见后，被告开始寻找新的租赁场所并于2019年9月向徐汇区市场监督管理局等单位申请注册地变更。2019年10月25日至10月28日，被告从涉讼房屋搬迁至新的租赁场所。2019年11月29日，原被告签订协议书，就合同提前解除、费用结算、违约赔偿金的支付等事宜进行了约定。协议签订后，被告按约结清了欠付的租金、水电费等费用。但由于有关部门的相互推脱，注册地迁移受阻。后经被告积极协调，2020年3月4日，徐汇区市场监督管理局同意办理被告的注册地迁移手续。虽然被告未能及时迁出注册地，但系因有关部门拒不办理的不可抗力所致，责任不在被告。现被告的注册地已迁移至他处。注册地的迁移时间段没有给原告造成损失，原告应向原告退还租赁保证金349,184元。被告多次与原告协商用租赁保证金抵扣违约金，但原告拒绝退还或冲抵。故被告提起反诉。上海聚鑫置业有限公司对于众格智能科技(上海)有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。按照合同约定，被告应在2019年11月15日租赁合同解除后的30个工作日内办理完毕注销注册地手续，否则租赁保证金不予退还。被告没有及时注销注册地，原告有权没收保证金。被告没有证据证明有关部门未为其搬离注册地迁移构成不可抗力，不符合法律规定的免责事由。本院认定事实如下：2018年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；租赁期限自2018年12月15日起至2021年12月14日止，租金起算日从2018年12月15日开始；租金每天每平方米3.50元(含物业管理费)即每个租赁月为174,592元；按先付后用、押二付二的原则，租金支付方式为每2个租赁月为一个结算期，被告依据原告的付款通知书或被告收到原告的租赁费发票收据后，在本结算期首日之前7日内支付；合同签订之日起七个工作日内，被告支付首期租金349,184元和保证金即349,184元，合计698,368元；租赁期间，被告不得将租赁保证金冲抵本房屋租金。本合同租赁期限届满被告退还该房屋给原告，租赁场所交接完毕，被告结清水、电、通讯等相关费用和履行本合同7-3约定条款完毕，原告5个工作日内无息退还给被告保证金；如被告在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金中扣除，剩余部分无息归还被告，如有不足的原告有权向被告追索；本合同解除或终止时，如被告曾将本房屋作为注册地址的，被告应在本合同解除或终止前办理完毕注销注册地手续，本合同解除或终止后30个工作日内，被告仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还。租赁期间，原被告双方中任何一方均不得提前单方面解除本合同，否则，违约方应向履约方支付相当于2个月租金的金额作为违约赔偿金。合同签订后，双方按约履行。2018年12月21日，被告向原告支付保证金349,184元。2019年8月13日，被告向原告递交《退租申请函》，载明：“因我司经营业务快速发展，员工人数迅速增加，致使对办公场所有更高的要求，现有办公场地已不能满足公司的发展需求，欲更换办公场地到新的地方，故向贵司提出退租申请，希望贵司能同意我司请求并给予办理退租事宜”。2019年10月17日，被告函告原告：经双方前期的沟通及我司经营实际，现我司确定2019年10月26日-28日整体搬迁至公司新地址，望园区负责人在搬迁日前来我司协商办理退租后续事宜。2019年11月15日，原告收回涉讼房屋。2019年11月29日，原被告签订《协议书》，约定：原告同意被告提前于2019年11月15日解除《房屋租赁合同》的申请，同时被告应按照合同约定向原告支付违约金349,184元；被告于2019年11月30日前结清2019年10月15日至2019年11月15日租金180,332元、2019年10月1日起至2019年11月15日的水电费15,668.50元以及厕所恢复费24,250.50元，总计费用为220,251元；有关被告支付原告保证金349,184元返还事宜，双方同意按照《房屋租赁合同》第4-3、7-3条规定内容执行，如双方就此产生争议，在相互理解的基础上予以协商解决；被告于2019年11月15日已按双方约定的复原条件经原告验收合格将房屋交还给原告。2019年12月19日，原告向被告寄送《通知书》，要求被告支付违约金，否则将提起诉讼。2020年3月4日，上海市徐汇区市场监督管理局向上海市闵行区市场监督管理局出具《企业迁移通知书》，载明：根据你局出具的同意受理众格智能科技(上海)有限公司迁入登记的意见，我局同意迁出并将该单位的企业档案移送你局。2020年3月9日，被告住所地经上海市闵行区市场监督管理局核准变更登记为上海市闵行区顾戴路XXX号XXX幢(G栋)4层。嗣后，双方就违约金支付、保证金退还等问题意见不一，原告遂诉至本院。审理中，原告表示，2019年11月29日，双方签订了解约协议，被告应于次日支付违约金。后原告多次进行了催讨，但被告一直未付，故要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2019年11月30日起计付至实际支付之日止的利息。原告同时出示一份2019年12月2日原被告工作人员之间的微信聊天记录，证明原告工作人员曾向被告工作人员催讨违约金。审理中，被告分别提供一份录像和录音光盘，被告称录像是徐汇区市场监督管理局拒绝受理注册地迁移的现场视频，录音是被告工作人员与上海市徐汇区营商服务中心工作人员的对话，均能反映其拒绝受理被告的注册地迁移申请。原告认为不清楚被告所称的录音录像的对象身份，至于注册地是否能迁移、如何迁移以及有关部门是否同意其迁移是被告应自行解决的问题，不能构成被告逾期注销在涉讼房屋内的注册的免责理由。审理中，被告提供四段原告法定代表人陈林法与被告副总经理李某的通话录音拟证明被告拒绝退还租赁保证金。原告认为上述四段通话都是形成于被告应迁出注册地之后，主要内容是双方在沟通协商纠纷如何处理的交涉过程，系被告偷录，不予认可。被告未能按约履行住所地的注销义务，就应当承担被没收保证金的违约责任。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、协议书、通知书及邮寄凭证、保证金收据、退租申请函、函、企业迁移通知书、准予变更登记通知书、营业执照、关于退还租赁保证金的函及快递等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》以及《协议书》均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。但被告未能按照协议书的约定向原告支付违约金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，双方在协议书中并未明确约定支付违约金的时间，故原告主张自签订协议书次日起算利息损失缺乏依据。根据审理查明的事实，原告工作人员于2019年12月2日以微信方式与被告工作人员沟通违约金支付事宜，之后原告于2019年12月19日正式向被告发出《通知书》，明确要求被告支付违约金。被告此后仍然拒付，应承担由此给原告造成的损失。故应以原告明确提出主张之次日作为利息损失起算时间，较为合理有据。对于原告主张的利率标准，根据相关规定，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)，不再公布贷款基准利率，自此之后贷款利息基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本院将据此予以判决。对于双方争议的租赁保证金返还事宜，双方在解约协议中明确约定，保证金按照租赁合同的相关约定执行。租赁合同约定，被告应在本合同解除或终止前办理完毕注销登记地手续，本合同解除或终止后30个工作日内，被告仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还。租赁合同已于2019年11月15日提前解除，故被告应按约于2019年12月27日前办理完毕注销登记地手续。但被告直至2020年3月4日才将其住所地从涉讼房屋迁至他处。被告的行为已构成违约，故原告有权按约不予返还租赁保证金。被告虽称系因有关部门拒绝受理其申请而造成其逾期行为，但被告的主张缺乏事实及法律依据，也不属于法定可免责的不可抗力范畴，故本院对于被告的主张难以采信，对于被告要求原告返还租赁保证金的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、众格智能科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海聚鑫置业有限公司违约金349,184元；二、众格智能科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海聚鑫置业有限公司逾期付款利息损失(以349,184元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准，自2019年12月20日起计算至实际清偿之日止)；三、驳回众格智能科技(上海)有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,269元，由被告众格智能科技(上海)有限公司负担。反诉案件受理费3,269元，由被告众格智能科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年七月二十一日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。