广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13366号原告：肖顺英，女，1947年11月18日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。原告：黄正斐，男，1972年10月4日出生，汉族，广东省广州市荔湾区。两原告共同委托代理人：赖文龙、林茜，分别系广东法海律师事务所律师、实习律师。被告：广州市青花瓷健康管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石壁街屏山二村105国道屏山路段自编238号厂房七301、401，统一社会信用代码91440101088174979G。法定代表人：李明霞。委托代理人：郑礼燕、冯福添，均系该司员工。被告：宋丽平，女，1976年9月6日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告肖顺英、黄正斐诉被告广州市青花瓷健康管理有限公司（以下简称青花瓷公司）、宋丽平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄正斐及两原告共同委托代理人赖文龙、林茜、被告青花瓷公司的委托代理人郑礼燕、冯福添到庭参加了诉讼，被告宋丽平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：原告肖顺英委托原告黄正斐代为出租其位于广州市天河区桃园南二街157、159号商铺（以下简称案涉商铺），被告青花瓷公司亦委托被告宋丽平处理涉案商铺租赁有关事宜。2014年5月16日，原告黄正斐（甲方）与被告宋丽平（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将案涉商铺租赁给乙方，租赁期限为2014年6月11日至2019年6月30日。后，原告黄正斐与被告宋丽平于2019年4月18日续签《租赁合同》，合同约定：租赁期限为2019年7月1日至2022年6月30日；乙方签订合同时向甲方缴纳6.6万元作为保证金，2019年7月1日至2020年6月30日租金为3.3万元/月，每月5日支付当月租金；租赁期间由于乙方违约解除合同，保证金归甲方所有；若出现违约责任，违约方需支付守约方2倍租金作为违约金，违约金不足守约方损失的，守约方有权继续追偿；租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达15天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当押金的违约金。在合同履行过程中，被告青花瓷公司于2019年8月突然宣告提前解约，经双方协商，原告黄正斐同意作出让步降低月租金，并于2019年9月5日签订《附件协议》，约定将2019年9月1日至2020年6月30日租金调整至26000元/月，合同其他条款不变，若乙方提前解约，违约责任及甲方损失按原合同约定的租金计算。2019年11月，被告青花瓷公司又通知原告黄正斐要提前终止租赁合同，并表示自2020年1月起不再支付租金。为此，原告黄正斐于2020年1月9日向被告青花瓷公司发出《律师函》，明确表示不同意被告青花瓷公司单方退租的违约行为，并要求被告青花瓷公司继续全面履行合同约定之义务。但被告青花瓷公司仍拒不履行租赁合同，原告黄正斐迫不得已于2020年2月11日再次发函通知被告青花瓷公司解除合同，要求其承担相应的违约责任并于2020年2月21日送达被告，同日原、被告之间的案涉合同及《附件协议》正式解除。两原告认为两被告违约行为侵犯了其合法权益，应该承担相应的违约责任，但两被告至今仍未按照合同约定承担相应的违约责任。故提起诉讼，请求法院判令：1、两被告共同支付拖欠的2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金56896.6元及利息[2020年1月租金利息以33000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止；2020年2月租金利息以23896.6元（33000元/月÷29天×21天）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止]。2、两被告共同支付房屋占有使用费（按每月33000元的标准，从2020年2月22日起计算至实际腾空返还房屋之日止）。3、被告缴纳的保证金66000元归原告所有。4、两被告共同支付原告代垫的2020年1月至3月的管理费903.72元。5、本案全部诉讼费由两被告共同承担。被告青花瓷公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。原告与被告于2014年5月16日签订的租赁合同约定将商铺出租给被告使用，租赁期限至2019年6月30日。2019年4月在租赁期限快届满时，双方协商续签，原告见被告经营不错便提高租金，一下子将月租金13880元提高至33000元，因为被告有很多客户，要维持经营，没有办法只能续签。到了2019年4月18日续签合同之后，因为经营成本太高了，被告觉得难以维持经营，这时附近出现一个空商铺，月租金为12960元，于是被告决定将店铺迁走，并通知原告表示自己需要解除租赁合同，解除日期为2019年8月31日，经双方协商决定由被告负责转租事宜，但因为店铺价格过高，转租很困难，于是双方协商将租金降至26000元/月，并签订附件协议。为方便转租，被告于2019年8月25日将店铺腾空并张贴出告示，但因为该店铺位置不好，降价后价格还是过高，被告甚至按20000元/月的租金标准仍转租不出去。无奈之下，我方只能通知原告表示没有能力转租，我方愿意支付违约金希望原告自己找租户，但原告提出要40多万元的违约金，我方无法承受。后来原告提起本案诉讼要求19万多元的违约金，我方还是认为过高。我方认为双方租赁合同关系于2019年8月31日终止，被告已经额外支付四个月（2019年9月1日至2019年12月31日）的租金给原告作为违约金，这些违约金已经足够弥补原告的损失。之后，原告一直不去找租户，反而将精力用在要求被告承担过高违约金的谈判上，故意将房屋空置，放任损失扩大，故房屋的空置损失应该由原告自行承担。原告应当返还被告保证金66000元。被告宋丽平未答辩。经审理查明：案涉商铺的权利人为原告肖顺英，为其单独所有，用途为商业，建筑面积为100.41平方米。原告肖顺英出具《委托确认书》，载明：本人肖顺英与黄正斐系母子关系。本人确认授权委托黄正斐处理本人名下位于广州市天河区桃园南二街157、159房商铺租赁相关事宜，受托人黄正斐的代理权限包括但不限于与承租人商定商铺出租价格、签署租赁合同及相关协议、收取保证金及租金等与该商铺出租有关的一切事宜。被告青花瓷公司出具《委托书》，载明：委托事项：青花瓷公司委托宋丽平办理租赁合同所有的相关事宜（广州市天河区美林湖畔桃园南二街157、159号铺）。被告青花瓷公司在庭审中称被告宋丽平是其公司员工，其委托宋丽平办理相关租赁事宜。2014年5月16日，原告肖顺英的委托代表黄正斐（出租方/甲方）与被告青花瓷公司的委托代表宋丽平（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、该案涉商铺的房地产权证号码：穗：0950120543，建筑面积100.41平方米，甲方将该案涉商铺出租给乙方作商业使用；二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租期5年；2014年6月11日至2014年6月30日，免租；2014年7月1日至2015年6月30日，月租金11000元；2015年7月1日至2016年6月30日，月租金11660元；2016年7月1日至2017年6月30日，月租金12360元；2017年7月1日至2018年6月30日，月租金13102元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租金13888元；三、甲方责任：…5.合同期满后，甲方无息退回上述保证金给乙方，如甲方仍继续出租该物业，按市场租金价同等条件下乙方享有优先承租权。四、乙方责任：1.乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金（押金）22000元。以及首月租金11000元，合计33000元；2.乙方每月的5号前支付当月租金；3.租金按月结算，乙方每月将租金转账到甲方指定的工商银行美林支行账户；4．乙方必须按照约定期日前支付甲方租金，支付甲方租金时间以银行到账时间为准。乙方逾期交租一日按租金每日百分之三滞纳金支付给甲方，逾期十天以上，甲方有权终止合同，并收回该物业，租赁保证金不予退还；五、出租方与承租方的变更：…2．租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租或分租给第三方使用，必须事先通知甲方，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；3．双方均不能提前解约，否则违约方支付对方违约金10万元人民币；等。2019年4月18日，原告肖顺英的委托代表黄正斐（出租方/甲方）与被告青花瓷公司的委托代表宋丽平（承租方/乙方）再次签订《租赁合同》，约定：…第二条2.1租赁期限：2019年7月1日起至2022年6月30日止，共3年；第三条3.1乙方向甲方支付保证金金额为66000元；3.2保证金支付期限为：本合同签订之日起7天之内支付；3.3甲方应在租赁期满或者合同终止、解除之日起三日内无息将保证金退回乙方，否则每日应向乙方支付占用资金的同期贷款利息；3.4租赁期间由于甲方违约要求解除合同，甲方应在解除合同之日起三日内支付与保证金等额的违约金及退回保证金给乙方；3.5租赁期间由于乙方违约要求解除合同，保证金归甲方所有；第四条租金及支付方式4.1租金：2019年7月1日至2020年6月30日，月租金33000元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金34650元；2021年7月1日至2022年6月30日，月租金36383元；4.2结算周期：按月结算；4.3支付日期：每月5日支付当月租金；4.4支付方式：银行转账；…第七条7.5合同期乙方有权将物业转租第三方，如需转租应提前2个月书面通知甲方，并确保第三方不得从事违法活动和不超过本合同期，否则转租无效；第八条8.1甲乙双方在履行合约中，双方不得提前解约；如出现违约，违约方需支付守约方两倍租金作违约押金；违约金不足守约方损失的，守约方有权继续追偿，包含但不限于因违约方违约所造成守约方损失（含装修、固定设备或资产、人员管理费用等）；8.2除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解约合同，违约方应向守约方支付相当押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；…第十条合同期满，甲乙双方需提前六个月沟通确定是否续约或解约，甲方需解约情况需至少提前六个月书面通知乙方，否则视为甲方同意按本协议条件续约，协议有效期自动顺延1年；等。2019年9月5日，原告肖顺英的委托代表黄正斐（甲方）与被告青花瓷公司的委托代表宋丽平（乙方）签订《附件协议》，约定：经甲乙双方友好协商一致，达成以下协议：1、合同期内允许乙方将物业转租第三方，乙方无需再通知甲方，确保第三方不得从事违法活动和不超过本合同期，否则转租无效。2、租金从2019年9月1日起变更如下：2019年9月1日至2020年6月30日，月租金26000元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金27300元；2021年7月1日至2022年6月30日，月租金28665元；3、其它相关条款按原合同保持不变，若乙方提前解约，则其违约责任及甲方的损失按原合同约定的租金计算；本协议作为2019年4月18日签订的合同附件，自签订之日起生效；等。2019年4月19日，被告青花瓷公司向原告肖顺英的委托代表黄正斐交付案涉商铺的租赁押金66000元。两原告在庭审中还提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证明被告多次提出提前退租，并明确表示自2020年1月起不再缴纳租金以及拒绝承担赔偿责任，但原告没有同意其解除的要求。被告青花瓷公司对该证据的真实性无异议，关联性有异议，称原告提供的该证据可以证明被告于2019年8月底就已经陆续多次提出解除租赁关系，之后被告仍然给原告支付的款项属于违约金，而不是租金。2.律师函（2020）粵法律函字第010108号、快递单、妥投证明，拟证明原告委托广东法海律师事务所于2020年1月9日向被告发出《律师函》，明确不同意被告单方解约的违约行为，并要求被告继续履行合同。被告青花瓷公司对该证据的真实性无异议，确认收到该函件，但称可以看出被告确实在很早之前已经提出解约。3.律师函（2020）粤法律函字第020111号、EMS快递单、妥投证明，拟证明因被告拒不履行合同，原告再次委托广东法海律师事务所于2020年2月11日向被告发出《律师函》，宣告解除双方之间的《租赁合同》及《附件协议》，该《律师函》于2020年2月21日送达，原、被告之间的租赁合同关系正式解除。被告青花瓷公司对该证据的真实性无异议，确认收到该律师函及妥投时间，但不同意原告所称的合同解除时间是2020年2月21日，应认定为2019年8月31日。4.发票，拟证明原告为被告垫付2020年1月至3月的商铺管理费合计903.72元。被告对该证据不予认可。被告在庭审中提交了微信聊天记录（复印件），拟证明被告员工在微信中向原告提出终止合同，双方的合同应在2019年8月31日解除。两原告称上述证据没有原件，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，不确认被告通过微信在2019年8月31日向原告提出解除合同，并且被告一直说不想继续履行合同，但原告是不同意的，并称2019年9月5日双方签订附件协议，附件协议是租赁合同的延续，恰恰可以说明双方的租赁合同并不是在2019年8月31日解除。在庭审中，关于被告青花瓷公司撤场及交接的问题，被告称因原告不同意其解除合同，所以物业管理公司不同意放行，被告是自行搬出的，被告通过口头向原告表示放弃仍存放在案涉商铺的物品，但没有书面证据证明，原告也一直不过来拿钥匙；两原告则称不清楚被告青花瓷公司的经营状况，案涉商铺仍存放有被告的物品，且被告青花瓷公司从未向其表示说要放弃这些物品，被告也一直没有与其办理过交接手续，发函也不回应。2020年7月17日，本院组织原、被告对案涉商铺进行现场勘查，确认案涉商铺内还存放着家具、储物柜、美容床、理疗器械等大量物品。原、被告双方现场确认上述物品是属于被告青花瓷公司的，被告青花瓷公司当场表示放弃上述物品并由原告方自行处理，原告也同意由其自行处理。另，被告青花瓷公司确认其在撤场时未归还案涉商铺的大门钥匙给原告，但称后来原告方已自行更换门锁。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的案涉合同（包括《租赁合同》及附件协议）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于本案的合同主体问题。经查，原告肖顺英出具的《委托确认书》及被告青花瓷公司出具的《委托书》等证据可证实：首先，原告黄正斐只是受原告肖顺英的委托处理案涉商铺租赁相关事宜，故其虽然代表原告肖顺英在案涉合同上签字，但案涉合同的出租方（甲方）实际上只是原告肖顺英，故原告黄正斐并不是本案的合同主体，其无权以案涉合同相对方的身份向被告主张权利，故原告黄正斐的所有诉请本院不予支持；其次，被告宋丽平只是受被告青花瓷公司委托办理案涉租赁合同相关事宜的公司员工，其亦不是案涉合同的承租方（乙方），案涉合同的承租方只是被告青花瓷公司，被告宋丽平受委托所实施的行为后果应由被告青花瓷公司承担，故原告针对被告宋丽平的所有诉请，本院均不予支持。关于合同的解除问题。（1）合同的解除权和解除时间。首先，虽然被告青花瓷公司主张其已经于2019年8月31日向原告提出了解除租赁关系,但被告青花瓷公司既不能举证证明原告有先行违约的情况，亦不能举证证明原告做出了同意解除合同的意思表示，故被告青花瓷公司没有单方行使解除权的法律及合同依据，其单方向原告发出解除合同通知的行为，不能起到解除合同的法律效果。其次，被告青花瓷公司的租金仅支付至2019年12月底，从2020年开始未有再支付租金，根据案涉合同第8.2条关于“除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或者法定义务达十五天，守约方有权解约合同”的约定，原告肖顺英于2020年2月11日向被告发出解除通知函（于2020年2月21日送达被告青花瓷公司）合法有据，具有解除案涉合同的法律效果，故本院对原告肖顺英关于案涉合同的解除时间为2020年2月21日的主张予以采纳。（2）合同的解除的责任。被告青花瓷公司在租赁期间内未在合同约定的期间内按时交付租金，并明确表示不再支付租金，该行为已经构成根本违约，且在原告提出继续履行合同的通知后仍然不予理会，致使原告发函要求解除案涉合同，因此本案合同的解除应全部归责于被告青花瓷公司，被告青花瓷公司应承担相应的违约责任。关于原告肖顺英主张被告青花瓷公司支付租金及利息的诉请。如前所述，被告青花瓷公司确实存在未支付2020年1月1日至2020年2月21日期间租金的事实，并由此造成原告相关资金占用的损失，故原告肖顺英的该节诉请本院予以支持。其中，根据“附件协议”第3条关于“若乙方提前解约，则其违约责任及甲方的损失按原合同约定的租金计算”以及案涉租赁合同第4.3条关于“每月5日支付当月租金，如遇节假日顺延”的约定，2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金计算标准应为每月共计应为33000元，共计56896.6元；对于利息而言，2020年1月的利息应以33000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止；2020年2月的利息以23896.6元（33000元/月÷29天×21天）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止。至于被告青花瓷公司辩称2019年8月31日以后缴纳了四个月的费用是作为违约金的意见，与上述本院认定的合同解除时间并不相符，本院不予采纳。关于原告肖顺英主张被告青花瓷公司支付占有使用费的诉请。经查，虽然被告青花瓷公司称2019年8月31日自行搬离，但结合在案证据、双方陈述及现场调查情况，被告青花瓷公司还遗留了大量的物品占据在案涉商铺内，亦无法举证证明其向原告明示过放弃这些物品，且被告青花瓷公司也承认其自行撤场时也未将大门钥匙交回原告，故本院认定被告青花瓷公司在2020年2月21日合同解除后仍然在占用原告肖顺英的案涉商铺，直至2020年7月17日现场交接完毕，现原告肖顺英主张被告支付上述时间段内的占有使用费合理有据，本院予以支持。至于占有使用费的标准，因案涉合同已经于2020年2月21日解除，从公平原则的角度考量，本院参照案涉合同中附件协议第二条关于“2019年9月1日至2020年6月30日的租金为每月26000元、2020年7月1日至2021年6月30日的租金为每月27300元”的约定标准予以计算，即2020年2月22日至6月30日的占有使用费为111172.4元；2020年7月1日至7月17日的占有使用费为14970.97元，上述合计为126143.37元，而不再参照该附件协议的第三条约定计算。关于案涉合同租赁保证金的问题。经查，如上所述，被告青花瓷公司单方违约，现原告肖顺英根据案涉合同第3.5条关于“租赁期间由于承租方（乙方）违约要求解除合同，保证金归出租方（甲方）所有”的约定要求确认没收被告青花瓷公司缴纳的66000元保证金合理有据，本院予以支持。关于原告肖顺英要求被告支付代垫的管理费903.72元的诉请，提供了发票等证据证实确有实际发生，本院予以采纳。被告宋丽平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市青花瓷健康管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖顺英支付2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金56896.6元及利息(2020年1月租金的利息应以33000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止；2020年2月1日至21日期间租金的利息以23896.6元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止）。二、被告广州市青花瓷健康管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖顺英支付占有使用费126143.37元。三、原告肖顺英对被告广州市青花瓷健康管理有限公司缴纳的租赁保证金66000元不予退还。四、被告广州市青花瓷健康管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖顺英支付代垫的管理费903.72元。五、驳回原告黄正斐的全部诉讼请求。六、驳回原告肖顺英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4209元，由被告广州市青花瓷健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 王 刚人民陪审员 雷洪驹二〇二〇年七月三十一日书 记 员 梁怡筠李愿