山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4596号 上诉人（原审被告）：昌乐中瑞房地产开发有限公司，住所地：山东省昌乐县永康路3号1号楼07商铺。 法定代表人：范汝良，董事长。 委托诉讼代理人：郑华，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯宁，山东宝都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘营，男，1980年10月5日出生，汉族，住山东省昌乐县。 被上诉人（原审原告）：刘元新，女，1982年5月20日出生，汉族，住山东省昌乐县。 上诉人昌乐中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人刘营、刘元新商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2020）鲁0725民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中瑞公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的诉求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。根据双方签订的《商品房期房买卖合同》约定，我方于2014年12月30日交房，即到2014年12月30日始，若被上诉人未收到房屋，即已经明确知道其合法权益受到侵害，被上诉人直至2019年才提起诉讼，早已超过了民事诉讼法规定的诉讼时效，应当依法予以驳回。2.我方已于2016年年底通知被上诉人来办理交房手续，但被上诉人一直拒绝，直至2017年4月19日才来交付太阳能费用，第一次交物业费，领取钥匙。根据合同第十二条第1款规定，买受人应在接到出卖人通知交房之日起15日内办理交房手续，逾期视为交接完毕。综上所述，逾期交房的情形并非上诉人自身责任，且诉求已超诉讼时效，不应得到支持。 刘营、刘元新未提交书面答辩意见。 刘营、刘元新向一审法院起诉请求：1、中瑞公司支付逾期交房违约金12178.35元（以首付款118101元为基数，按银行流动资金贷款利率，自2015年1月30日起至2015年2月28日止按年利率5.60%计算；自2015年3月1日起至2015年5月10日止案年利率5.35%计算；自2015年5月11日起至2015年6月27日止按年利率5.10%计算；自2015年6月28日起至2015年8月25日止按年利率4.85%计算；自2015年8月26日起至2015年10月23日止按年利率4.60%计算；自2015年10月24日起至2017年4月19日止按年利率4.35%计算）；2、诉讼费用由中瑞公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月7日，中瑞公司、刘营、刘元新签订商品房期房买卖合同一份，合同约定刘营、刘元新购买中瑞公司开发的位于昌乐县××单元××室房产××套，总房款378101元，买方应于签订房屋认购书之日起10日内交清首付款118101元，余款260000元自合同签订之日起60天内办理银行按揭；其中合同第九条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；3.由于国家或地方政府的有关法律、法规、或政策发生重大变化，导致不能如期交付；4.因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题；5.因市政府配套工程的批准或安装施工引起的延误；6.乙方未按约定时间交清全部房款及相关税费等。合同第十条约定，买受人同意从逾期交房超过30日起，以已付房款为基数，由出卖人按银行流动资金贷款利率计算利息，支付给买受人作为赔偿。合同签订后，刘营、刘元新交付首付款118101元。2017年4月19日，中瑞公司给刘营、刘元新出具一张太阳能收据一张。 一审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘营、刘元新依约交付了房款，履行了合同义务；中瑞公司没有按约交付房产，又没有提供充分有效证据证明有延期的合理理由，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。关于诉争房产交房时间问题，刘营、刘元新主张交房时间为2017年4月19日，提交太阳能收款收据予以证实，中瑞公司作为履行交付义务的一方，但中瑞公司没有提供相关证据证实房产的交付时间，应承担举证不能的法律责任，法院据此以刘营、刘元新提供的太阳能收款收据确认中瑞公司的交房时间为2017年4月19日。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效从涉案房产交付时间即2017年4月19日起计算三年，刘营、刘元新于2018年5月18日在法院人民调解室要求调解，诉讼时效中断，本案没有超出诉讼时效，对中瑞公司关于刘营、刘元新起诉超过诉讼时效的辩称意见不予采信。关于逾期交房违约金问题，刘营、刘元新主张违约金12178.35元，中瑞公司对其提交的银行流动资金贷款利率无异议，按照合同第十条第二项约定“买受人同意从逾期交房超过30日起，以已付房款为基数，由出卖人按银行流动资金贷款利率计算利息，支付给买受人作为赔偿”，自逾期交房超过30日即2015年1月30日计算至实际交房时间即2017年4月19日，确认逾期交房违约金12178.35元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：昌乐中瑞房地产开发有限公司于判决生效后三日内支付刘营、刘元新逾期交房违约金12178.35元；案件受理费104元，减半收取52元，由昌乐中瑞房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人中瑞公司提交被上诉人签订的物业管理服务协议复印件（加盖上诉人公章）一份，证明上诉人通知被上诉人2016年底来办理交房手续并签订物业管理服务协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘营、刘元新质证认为：协议中是刘营本人签字，但是该协议没有落款时间，证明不了交房时间。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的协议复印件没有落款时间，无法证明上诉人的主张。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，本案商品房买卖合同合法、有效，双方均应依约履行。被上诉人刘营、刘元新已交付房款，但中瑞公司并未按约定交付房产，构成违约，应承担相应的违约责任。关于交房时间问题，刘营、刘元新主张交房时间为2017年4月19日，并提交证据予以证实，中瑞公司作为履行交付义务的一方，并未提供相关证据证实房产的交付时间，一审法院据此以刘营、刘元新提供的收款收据确认中瑞公司的交房时间为2017年4月19日，并无不当。关于诉讼时效问题，一审法院结合当事人提交的证据及本案具体案情，确定本案诉讼时效从房产交付时间即2017年4月19日起计算三年，一审法院结合刘营、刘元新于2018年5月18日在法院人民调解室要求调解的情况，认定诉讼时效中断、本案未超过诉讼时效，亦无不当。二审上诉人并未提出其他事实理由，应当维持原审判决。 综上所述，上诉人昌乐中瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费104元，由上诉人昌乐中瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年七月二十三日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然