江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1251号原告：于茂栋，男，1996年9月20日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。被告：姚金成，男，1971年9月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙娟，女，1972年5月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：单树林，徐州市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。原告于茂栋与被告姚金成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月8日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告于茂栋的委托诉讼代理人孟凡永，被告姚金成及其委托诉讼代理人孙娟、单树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于茂栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即交付泉山区翡翠城X号楼X-XXXX室的地下室并配合办理过户手续；2、判令被告赔偿违约金暂计算至2020年3月13日为40170元，2020年3月13日以后按照3090元每天计算，直至被告履行地下室的交付和过户手续止；3、判令由被告承担本案律师费用2500元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年11月22日签订《房地产买卖合同》，根据合同约定由原告购买原属于被告的泉山区翡翠城X号楼X-XXXX室房屋，包含10平方米地下室一间。房屋总价款为1030000元，约定于2019年12月20日办理过户手续。原告依法履行了交付房款的义务，但是被告一再拖延办理过户手续，交付房屋。后经过派出所协调，被告才于2020年2月26日办理涉案房屋的过户手续。在办理地下室过户手续时，被告方一再借故拖延。原告方与父亲一直在外租房，自己所购买的房屋无法正常居住、使用，原告认为被告方的行为已经严重违背诚实信用。为维护原告合法权益，故诉至法院，请判如所请。被告姚金成辩称，1、被告从未不给原告主张的地下室过户；2、原告主张的违约金应当明确；3、被告不承担律师费；4、应当应按照公平原则分担诉讼费。被告出售的涉案房屋上设定有抵押，与原告签订买卖合同之前，原告提出分期购买，因有熟人，可以银行贷款1个月零几天可以办好，需要被告向别人借资用于解押，在此期间会产生利息，这是口头约定，但是房产中介人员可以作证。因为疫情原因超了两个多月，被告当时和原告协调是否可以分担超期产生的利息，但是原告比较冲动，打了被告，当时徐州市公安局翟山派出所于2020年2月20日处理了此次纠纷，被告出具了谅解书，原告赔偿了被告1000元，派出所的调解结果是原告第二天配合被告去过户，后来原告不愿意签字，现原告诉请被告要过户，没有依据。被告一直都是愿意协调处理，因被告多支付了两个月利息，如果该利息全部让被告承担，也不公平。本案的争议焦点为：1、被告是否存在迟延履行办理地下室过户的违约行为？2、原告在本案中要求的违约金以及违约金计算，律师费是否有合同依据？并应当由被告承担？原告于茂栋为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原被告双方于2019年11月22日签订的房地产买卖合同原件，根据该合同第十一条第三款的规定，原告要求违约金计算标准是每日千分之三，总房款是103万，即每日为3090元。其中第四款的约定，违约方还应赔偿包含律师费、执行费等，所以原告在本次诉讼中律师费用是有合同依据，双方之间约定的登记过户时间是2019年12月20日，原告已经违反了该约定；2、原被告于2019年12月31日签订的补充协议原件，根据补充协议约定，被告应该在2020年3月1日前办理地下室的过户手续，资金监管费用由被告支付，因为这笔费用原告已经支付给了被告；3、原告与江苏元封律师事务所签订的委托代理合同原件，代理合同约定原告支付2500元代理费用，是按照江苏省律师收费管理办法最低档收取；4、房产证原件一份，证明房产已经办理了过户，过户时间为2020年2月26日，目前地下室仍然没有办理过户；5、律师费发票原件一张以及打款凭证一张,证明原告实际支付了律师费；经质证，被告姚金成对上述证据的真实性无异议，但认为已经在2019年12月份配合原告办理了房屋的过户，违约金不应当按照面积计算，目前地下室没有过户，原告应当提交律师费发票联原件，不应提供第一联，该联仅供财务收款，不能作为证据使用。被告姚金成为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、银行交易流水；2、人民调解协议复印件。以上证据，用于证实原告在答辩中所陈述的事实。经质证，原告于茂栋对被告所举证据的真实性均无异议，但认为原告已经付清房款，被告与案外人之间的债权债务关系于本案无关。根据原被告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月22日，原告于茂栋与被告姚金成签订了《房地产买卖合同》一份，双方约定被告将自己所有的位于徐州市泉山区房屋一套出售给原告，总价为103万元，该款包括地下室约10平方米等，房款采取首付加贷款方式支付，双方在2019年12月20日前到权属登记机关办理过户手续，违约则每日按照总房款千分之三支付，并支付守约方所花销的其他费用，包含律师费和执行费，双方还约定了其他内容。上述合同签订了，被告已经将涉案房屋过户至原告名下，产权登记机关也于2020年2月26日办理了涉案房屋的变更登记，原告领取了不动产登记证书，登记的涉案房屋建筑面积为95.44平方米。2019年12月31日，双方在去产权登记机关办理过户手续时又达成补充协议，约定双方于2020年3月1日之前，办理地下室过户手续，资金监管协议由卖方打入资金监管账户。2020年2月27日，双方发生矛盾，经调解，达成了调解协议，内容为：1、于茂栋向姚金成赔礼道歉，双方和解；2、于茂栋于本协议签字当日将放宽交付至姚金成账户，并支付一千元损失费给姚金成，本月15日欠姚金成将房子交付给于茂栋；3、姚金成自行看伤，医药费自理，于茂栋父亲于建军不再要求姚金成赔偿其被摔坏手机；4、此时一次性了结，双方互不追究对方的法律责任。原告为此次诉讼，与江苏元封律师事务所签订了委托代理协议，支付了代理费2500元。本院认为，本案中，原告于茂栋与被告姚金成签订的房地产买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定行使权利，履行各自的义务。根据合同约定，涉案房屋附有地下室，被告负有交付地下室及办理过户的的合同义务，原告要求被告交付地下室及配合办理过户的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求的违约金请求，本院认为，双方在补充协议中约定了地下室的过户时间为2020年3月1日前，被告在此期限之前未配合原告办理过户手续的，构成违约。虽然双方在房地产买卖合同中约定违约每日按照总房款的千分之三支付违约金，但是在被告已经协助原告办理房产过户手续，且双方在人民调解协议中对于交付房屋时间作出具体约定的情况下，原告在本案中并未主张被告协助办理房屋过户和交付房屋存在违约行为，在被告仅违约交付地下室和协助办理地下室过户的情况下，该违约行为属于部分违约，原告请求按照总房款103万元作为计算违约金的基数，违反公平原则。本院认为,被告已将X号楼X单元XXXX室房屋交付给原告，并办理了过户手续，现原告以全部房款103万元为基数计算违约金显属不妥，本院应以合同约定的地下室10平米数对应的房款97685.88元为基数计算违约金，因双方在合同中约定违约金的计算方式为日千分之三，折算称年为109.5%，该违约金的计算标准明显过高，本院予以调整，综合本案的情况，酌情确定为10000元。原告为本次诉讼与江苏元封律师事务所签订了委托代理合同，并支付了律师费，且双方约定律师费用由违约方负担，故原告要求被告支付律师费2500元有合同依据，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚金成于本判决生效后十日内将徐州市泉山区房屋的地下室交付给原告于茂栋，并配合原告办理该地下室的过户手续；二、被告姚金成于本判决生效后十日内向原告于茂栋支付违约金10000元；三、被告姚金成于本判决生效后十日内向原告于茂栋支付律师费2500元；四、驳回原告于茂栋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取472元，由被告姚金成负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇二〇年七月二十二日书记员  刘 文