宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终908号 上诉人（原审被告）：北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司。 负责人:张某1。 委托诉讼代理人：邵某，上海中夏（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:张某2，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：乔某，宁夏合天律师事务所律师。 原审被告:北京龙发建筑装饰工程有限公司。 法定代表人:严某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵某，上海中夏（银川）律师事务所律师。 上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司（以下简称北京龙发分公司）因与被上诉人张某2、原审被告北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称北京龙发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10750号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，经阅卷、询问双方当事人及其委托诉讼代理人，对案件事实及证据进行审核，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人北京龙发分公司与原审被告北京龙发公司的共同委托诉讼代理人邵某、被上诉人张某2的委托诉讼代理人乔锟在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 北京龙发分公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销（2019）宁0106民初10750号民事判决书中补交三个月免租期的租金350000元的判决事项，依法改判上诉人不应承担支付免租期的租金；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋原出租用于开设火锅店，而北京龙发分公司承租涉案房屋用于办公和展厅，故签订合同时给予三个月的免租期，其中包括对拆除火锅店装修的补偿，也是对没有按照约定交付房屋的一种对价交换。一审判决北京龙发分公司将租赁房屋恢复至毛坯状态、门头恢复至装修前状态，并且判决北京龙发分公司补交35万元房租、5万元违约金以及不予返还10万元履约保证金，已经远超过张某2的实际损失。故北京龙发分公司不应再承担三个月免租期租金，请求二审法院予以公平处理。 张某2辩称，首先，一审判决确定由北京龙发公司向张某2补交三个月免租期的租金35万元，并非判决北京龙发分公司向张某2补交免租期租金。一审判决作出后，北京龙发公司并未对一审判决提出上诉。现北京龙发分公司提出撤销一审判决中补交免租期租金的事项，上诉主体不适格。其次，按照营业房屋租赁的市场惯例，出租人所履行的义务仅是交付房屋的义务，而并非交付符合承租人使用用途的房屋，承租人需要根据自己的需求自行装饰装修以满足其对房屋的使用要求。本案中涉案合同所约定的房屋用途仅是对北京龙发分公司租用房屋期间使用房屋的限制，而不是对张某2向北京龙发分公司交付何种性质房屋的限制约定。再次，涉案合同所约定的三个月免租期是张某2对北京龙发分公司的一种让利，而该让利的前提是涉案合同能够顺利履行至双方约定的合同期限届满时间（即2022年年底），并非是北京龙发分公司所述的对其拆除涉案房屋原有装修的补偿。此外，涉案合同已经明确约定，若北京龙发分公司单方解除合同，则应向张某2补交三个月免租期的房屋租金。该房屋租金本就是涉案房屋承租期间应由承租人承担的租金，而并非其所述的违约金。综上，北京龙发分公司的主体不适格，其上诉理由不能成立，请求驳回其上诉。 北京龙发公司同意北京龙发分公司的上诉意见，北京龙发分公司作为北京龙发公司的分公司，应当承担一审判决中第一项的支付租金义务，因此由其上诉符合主体。 张洪波向一审法院起诉请求：1.解除原告张某2与被告北京龙发分公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告向原告返还位于银川市××区房屋；3.判令两被告向原告支付自2019年5月1日起至2019年8月31日止的房屋租金466666.66元；4.判令两被告向原告支付2017年10月1日-2017年12月31日的房屋租金350000元；5.判令两被告向原告支付违约金50000元（以上合计：8666666元）；6.判令两被告向原告支付自2019年9月1日起至法院判决涉案《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金（按该《房屋租赁合同》所约定的相应年度的租金标准计算）；7.判令两被告将涉案房屋内外的装饰装修进行拆除并清运离场；8.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月16日，张某2与北京龙发分公司经协商签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定张某2将其所有的位于银川市××区第三层营业房租赁给北京龙发分公司用于办公、展厅，面积1300.18平方米，合同期限自2017年10月1日起至2022年12月31日止，共计伍年零叁个月（其中2017年10月1日至12月31日止三个月免租期）。第一、二年为140万元，第三年开始租金每年递增5％，承租方向出租方支付10万元的履约保证金，合同期限届满未违约的，出租方应将履约保证金无息返还承租方。承租方应在2017年9月19日前将第一年前四个月租金及履约保证金合计566666.66元，一次性全额支付给出租方，以后各期租金每四个月为一期支付，自租期起始日的30日前支付出租方。承租方租用期间的内外装饰装修费由承租方自行承担，承租方租期届满前单方解除合同、未履行合同义务导致解除合同的，承租方将其装饰装修拆除并清运离场。若承租方单方解除合同，出租方退还承租方未使用的房屋租金但履约保证金不予退还，还应补缴三个月免租期的租金。若承租方违约导致出租方解除合同的，应向出租方支付违约金5万元，双方还对房屋交付、维修养护、解除等进行了约定。合同签订后，张某2按约将房屋交付北京龙发分公司租赁使用，北京龙发分公司按约向张某2交纳了2018年1月1日至2019年4月30日的履约保证金和房租1936666.64元，下剩租金未支付。同年4月底北京龙发分公司向张某2提出降低房屋租金的意见，双方经多次协商无果。同年6月6日北京龙发分公司表达了解约的意愿，同年6月20日北京龙发分公司给张某2发送一份终止租赁合同协议书，张某2未予同意并要求北京龙发分公司按原合同执行，北京龙发分公司未履行于2019年7月1日另行与他方签订了房屋租赁合同，并于同年7月3日搬离涉案房屋，次日派人将房屋钥匙交付张某2。后双方就支付租金和承担违约责任协商无果，张某2遂诉至一审法院，请求判如所请。 2019年4月18日张某2因未履行内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院的判决义务，该院向北京龙发分公司下达了（2019）内06执141号协助调查和协助执行通知书，并裁定扣留张某2的房屋租金剩余款。 一审法院认为，张某2与北京龙发分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行该合同的义务。张某2按约将房屋交付北京龙发分公司租赁使用，北京龙发分公司也按约交纳了2018年1月1至2019年4月30日的履约保证金和房租，但下剩租金未予支付。2019年6月北京龙发分公司因市场压力单方提出解约并向张某2发出终止租赁合同协议，构成单方解约行为，应按约承担单方解约的违约责任。现张某2诉请解除双方签订的房屋租赁合同，因被北京龙发分公司单方明确表示不履行合同义务，并于2019年7月4日交还租赁房屋给张某2，张某2也已接收房屋，双方的上述行为视为双方已解除租赁合同，现张某2再次主张解除双方签订的租赁合同的请求，与事实不符，不予支持。对合同解除后尚未履行的，终止履行，已履行的恢复原状，张某2请求返还租赁房屋的请求，因北京龙发分公司已搬离并于2019年7月4日将租赁房屋钥匙交还，视为房屋已返还，张某2的该项诉请不予支持。张某2请求支付2019年5月1日至8月31日的房屋租金，因北京龙发分公司已于同年7月4日返还房屋，故北京龙发分公司应承担2019年5月1日至同年7月4日拖欠的租金248888.87元。张某2诉请按约补缴三个月免租期的租金35万元和承担5万元的违约金，符合合同的约定，予以支持。张某2主张的自2019年9月1日起至判决解除之日止的租金，因此前双方已解除合同，张某2主张解除后的房屋租金，无事实和法律依据，不予支持。张某2诉请将涉案房屋内外的装饰装修进行拆除并清运离场，将房屋内部恢复的毛坯状态，门头恢复到装修前，符合法律规定，予以支持。北京龙发分公司系北京龙发公司的分支机构，其民事责任应由法人承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决：一、被告北京龙发公司于判决生效之日起十日内偿付拖欠原告张某22019年5月1日至同年7月4日期间的租金248888.87元，补交三个月免租期的租金350000元，并承担违约金50000元，共计648888.87元；二、被告北京龙发分公司于判决生效之日起十日内将租赁房屋内中恢复至毛坯状态、门头恢复到装修前状态；三、驳回原告张某2的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6233元，由原告张某2负担1089元，由被告北京龙发公司及其银川分公司负担5144元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因涉案合同签订方系张某2与北京龙发分公司，而北京龙发分公司作为北京龙发公司分支机构，不具备法人资格，不能成为最终民事责任的承担主体，故一审法院依据张某2诉请内容，判决北京龙发公司向张某2支付欠付租金248888.87元、补交三个月免租期租金35万元以及违约金5万元，判决北京龙发分公司将涉案房屋恢复至毛坯状态、门头恢复至装修前状态。北京龙发公司未提出上诉，视为对判决结果的认可。现北京龙发分公司针对北京龙发公司的责任承担提出上诉，请求改判北京龙发公司不承担三个月免租期租金支付责任与法律规定不符，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司银川分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年七月二十一日 书记员 田 娜 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。