广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6736号原告：杨龙飞，男，1988年2月24日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************359。委托诉讼代理人：黄汉荣，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓洁，广东鼎能律师事务所实习律师。被告：刘先龙，男，1974年5月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县******坡五组，公民身份号码为342************216。被告：韦肖萍，女，1981年12月2日出生，壮族，住安徽省霍邱县******坡五组，公民身份号码为452************82X。共同委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师共同委托诉讼代理人：唐浩锋，广东森诺律师事务所律师第三人：东莞中原物业顾问有限公司，住所地为广东省东莞市**********************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：彭文丽，女，1996年8月7日出生，汉族，住江西省高安市***************，公民身份号码为362************128，系公司法务。原告杨龙飞诉被告刘先龙、韦肖萍，第三人东莞中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告杨龙飞的委托诉讼代理人黄汉荣、林晓洁，被告刘先龙、韦肖萍及其共同委托诉讼代理人范艳芳、唐浩锋，第三人中原物业公司的委托诉讼代理人彭文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认解除原告与两被告之间签订的《房屋买卖合同》（编号：0004604）；2.判令两被告向原告返还定金180000元；3.判令两被告向原告支付违约金380000元。事实和理由：2019年12月29日，原告在第三人的居间下，与两被告订立了《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于东莞市***********************，转让成交价为1900000元，原告应于2020年1月2日前支付定金150000。因该房屋处于抵押状态，两被告应于该合同签订之日起的60日内（含当日）向按揭银行申请提前还款，并于该合同签订之日起的60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记。如两被告未按照该合同约定的期限履行义务，原告有权要求以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如两被告逾期履行超过十五日的，原告有权解除合同并选择支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已经支付的定金。自原、被告双方签订《房屋买卖合同》之日起，原告便多次催告按该合同的约定履行该房屋注销抵押登记的义务以满足房屋过户的条件，但两被告始终以各种各样的理由予以推脱，两被告的行为已经严重违反了合同的约定及法律的规定，违背了诚实信用原则。原告为维护自身法益，故诉至法院。两被告辩称：1.原告要求解除合同并、返还定金、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的诉讼请求，并判令双方继续履行合同。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后不久即为我国春节，两被告回了广西过春节；春节期间新冠肺炎疫情爆发，我国社会遭受重大影响，尤其是在2020年1月至3月期间。两被告于2020年1月27日返回深圳后依照规定进行了隔离，隔离结束后因公司要求一直没有外出。因为案涉物业在东莞，各项手续需要从深圳跨区域到东莞办理，导致两被告无法按照合同约定的时间办理各项手续。新冠疫情的影响依法应当属于不可抗力，因不可抗力导致无法履行义务的，依法不应当承担违约责任；并且在不可抗力存续期间合同履行期限应当中止计算，待不可抗力消失后再继续计算履行期限。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项的规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。本案中，因双方在2019年12月29日签订合同后即出现新冠肺炎疫情，疫情防控措施已对继续按照原合同约定期限履行合同义务产生困难，如果仍按原合同约定期限履行明显对两被告不公平，根据最高人民法院上述指导意见，依法应当变更合同的履行期限。同时，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条也再次明确规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。此外，合同要求两被告在60日之内向银行申请提前还款、还清贷款并办妥注销抵押，这本身就不合理，对两被告显失公平。2.判令继续履行合同不存在任何障碍，既不会损害原告的任何权益，也符合双方当初签订《房屋买卖合同》的目的。被告在2020年4月27日已经完成赎楼，只要原告履行付款义务，双方随时均可办理过户手续，合同目的即可实现。3.原告一再坚持解除合同，实际是想借此机会进行压价，或者以此从中获得利益。合同签订之后，因为新冠疫情影响导致两被告未能按期赎楼，原告借此机会一再要求降价，因两被告无法满足其要求，所要原告提起诉讼。4.原告既要求返还定金又要求按照合同约定承担违约责任，没有法律依据。根据《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该规定，违约金与定金不能同时适用，因此即使两被告存在违约，原告也只能在双倍返还定金或违约金二者中选择适用一个。现原告要求两被告支付违约金，该违约金已远远超过原告已支付的定金，故原告无权再要求退还定金。第三人中原物业公司述称：本案案涉事由是双方的房屋买卖合同关系，与第三人无关。自原告与两被告签订合同之日起，第三人一直与买卖双方保持联系，且买卖双方均已知晓合同的具体履约时间，第三人一直与双方沟通赎楼的事项。另外，两被告的赎楼也是在第三人的协助之下完成，第三人已经做到了一个良好居间服务人。本院经查明认定事实如下：2019年12月29日，原告作为买方，两被告作为卖方共同签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于东莞市*********************的房屋（粤房地权证莞字第2300938134*），成交价为1900000元。合同约定原告于签订合同之日起三日内向两被告支付定金30000元，于2020年1月2日前再向两被告支付定金120000元，剩余款项原告在获得银行按揭贷款后支付。两被告需在合同签订之日起60日内向按揭银行申请提前还款，并在签订合同的60天内，自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记。如两被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求两被告以转让成交价为基数，按照日万分之五支付违约金并继续履行合同；如两被告逾期履行超过十五日，原告可解除合同并选择要求两被告支付转让成交价百分之二十的违约责任或双倍返还其已支付的定金。截至2020年1月14日，原告共向两被告支付购房定金18万元。但两被告并未在合同约定的期限即2020年2月28日前办理案涉房屋的注销抵押登记手续，而是自2020年4月13日起才开始办理赎楼手续。2020年4月27日，两被告成功办理案涉房屋的注销抵押登记手续。对此，两被告辩称系由于新冠肺炎疫情的影响，两被告无法正常跨区域流动，故延迟办理相关赎楼手续。原告则主张应按约定解除《房屋买卖合同》，其已实际另购他房，且该房屋的单价也高于案涉房屋，故其产生了实际损失。根据广东省卫生健康委员会发布的公告，2020年1月13日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为重大突发公共卫生事件二级响应，2020年5月8日调整为重大突发公共卫生事件三级响应。手机短信聊天记录显示，自2020年4月12日至15日期间，原告与两被告以短信形式进行对话，内容涉及如何解决案涉房屋产生的纠纷问题。其中2020年4月14日原告以手机短信的形式通知被告韦肖萍要求解除《房屋买卖合同》。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《收款收据》、支付凭证、中信银行广州分行账目交易明细、短信聊天记录，被告提供的银行交易明细、短信信息、预约信息、贷款信息变更申请书、社保查询余额、韦肖萍与原告妻子短信聊天记录、韦肖萍与原告短信聊天记录、韦肖萍与中介李丽微信聊天记录、案涉房屋房产证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为,本案的争议焦点是：一、两被告逾期办理注销抵押登记手续是否足以导致案涉《房屋买卖合同》解除；二、原告要求两被告返还定金并支付违约金是否合理。关于焦点一，两被告于2020年4月13日开始办理案涉房屋的注销抵押登记手续，该行为确实违反了原、被告签订的《房屋买卖合同》中关于办理注销抵押登记手续期限（2020年2月28日前）的约定，构成违约。双方亦在《房屋买卖合同》中约定两被告逾期履行超过15日，原告可解除合同。但结合本案发生的时间点来看，合同约定两被告履行注销抵押登记手续的时间段正处于新冠肺炎在国内传播较为严重的期间，广东省卫健委亦发出重大突发公共卫生事件的一级响应及二级响应，可见该时间段属于危险程度较高的期间；省政府亦呼吁在此期间群众减少外出、聚集以保证人身安全。2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠肺炎进入“全球大流行”，这反映出3月中旬新冠肺炎的蔓延程度仍处于十分严重的状态，在此期间两被告没有按照约定前往相关部门办理注销抵押登记手续确有客观原因。此外，两被告的经常居住地在深圳市，受到防疫管控管理制度的影响往返深圳、东莞存在实际困难。手机短信聊天记录也显示两被告在收到原告的催促后，积极与原告进行沟通协商如何解决纠纷，而非消极拖延或漠视。两被告延期办理注销抵押登记手续的行为并不能导致合同目的不能实现，且抵押登记已于4月份注销，完全具备履行合同的条件。综上，本院认为，两被告迟延注销抵押登记的根本原因是受新冠肺炎疫情的影响，不会导致合同目的无法实现，对原告解除《房屋买卖合同》的请求，本院不予支持。关于焦点二，两被告迟延办理抵押登记注销手续，虽然客观上有受疫情影响的原因，但在接到原告催促前，两被告没有与原告沟通，也没有在疫情缓解后及时推动合同进展，直至4月13日才开始办理相关手续，导致原告不能按期收楼。因此本院酌定两被告需承担14天的违约金即13300元。由于不涉及解除合同，故原告要求返还定金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：限被告刘先龙、韦肖萍自本判决发生效力五日内向原告杨龙飞支付违约金13300元；驳回原告杨龙飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费8020元（原告已预缴），包括受理费4700元（已减半收取）、保全费3320元，由被告刘先龙、韦肖萍负担4010元，原告杨龙飞负担4010元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  冯鼎臣二〇二〇年七月三日书记员  邓敏珠附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。