河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初2849号原告（反诉被告）：张某，男，汉族，1982年2月23日生，住信阳市平桥区，系平桥区星欣美西餐厅的经营者。委托诉讼代理人：章燕，河南竞远律师事务所律师。被告（反诉原告）：季某，女，汉族，1978年11月14日生，住信阳市平桥区。原告（反诉被告）张某诉被告（反诉原告）季某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某的委托诉讼代理人章燕、被告（反诉原告）季某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付违约金37500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为经营奶茶店，于2019年4月2日与平桥区星欣美西餐厅（现已注销，原告为实际经营者）签订了为期3年的《房屋租赁合同》，租赁位于平桥区××和××楼××楼门面房，期限2019年4月2日至2022年5月2日，租金9万元/年，每年度租金需提前一个月一次性付清。根据协议约定，被告本应于2020年4月2日前一次性支付下一年度租金，但是被告并未及时支付，而是在原告催要租金后直接于2020年5月2日撤店。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第3款“因乙方原因，需要提前解除合同的，乙方应提前2个月书面通知甲方，按照当期租金标准向甲方支付3个月租金的违约金。未提前2个月履行告知义务的，乙方除支付3个月租金的违约金，乙方应另行向甲方支付2个月租金”之约定，被告属单方提前解约且未按合同约定履行提前告知义务，应按合同约定承担相应违约责任。现因双方不能达成一致意见，故特提起诉讼，请法院依法判如所求。被告（反诉原告）季某辩称：一、本案原告的诉讼主体错误，应以“平桥区星欣美西餐厅”作为原告起诉，不应以“张某”个人起诉。故，本案诉讼主体错误，应依法驳回其起诉。二、答辩人同意解除双方于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》。三、答辩人在租赁合同中不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。四、请人民法院根据疫情的特殊情况，驳回原告的诉请。被告（反诉原告）季某向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人退还反诉人房屋押金10000元；2、被反诉人承担本案本诉及反诉费用。原告（反诉被告）张某的反诉辩称：诉讼主体正确，虽然签合同是平桥区星欣美西餐厅，但平桥区星欣美西餐厅已经注销，以实际经营者起诉；答辩人称租赁期间因原告原因导致经营受阻不是事实，张某与他人之间的租赁关系和答辩人无关；同时也说明张某在本案是出租人但是该房屋并非所有，答辩人要求单方面解除合同而张某无法向物业退还房屋，因此给张某也造成损失，同时虽受疫情影响，但张某向转租人转租，张某无过错的情况应该保持现状，根据最高院受疫情影响的指导精神，无过错的情况下合同能不接除就不接除；合同签订三年的，答辩人要解除应该提前两个月书面告知，不然承担责任，实际4月底，被告逾期支付下期租金原告委托律师发律师函催告，仍未主动联系原告。根据租赁合同约定，反诉原告主张退还一万元押金不应得到支持，根据合同第一条第五款因乙方违约该押金不予退还，因当驳回反诉原告的诉请。经审理查明：2019年4月2日，甲方信阳市羊山新区星欣美西餐厅（授权人张某）与乙方季某签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定乙方租赁甲方的房屋作为谷芋奶茶店使用，房屋位于平桥区××和××楼××楼。与本案有关的合同内容为：3、租赁期限：3年。即自2019年4月2日起至2022年5月2日止。2019年4月2日至2019年5月2日为装修期（该1个月免租）。5、租金标准为：首个租赁年度每年租金9万元，三年合同期内不递增。租金支付方式为：按年支付，每年租金提前一个月一次性付清。租房押金为10000元。该押金待合同期后经甲方验收，乙方所租赁房屋无损坏，且无其他欠款，一个月内无息退还。若乙方违约，导致合同提前解除或终止，该押金不予退还。八、违约责任因乙方原因，需要提前解除合同的，乙方应提前2个月书面通知甲方，按照当期租金标准向甲方支付3个月租金的违约金，乙方应另行向甲方支付2个月租金。该《房屋租赁合同》落款处有张某、季某签字，并加盖有“平桥区星欣美西餐厅”的公章。合同签订后，季某向周丙玲支付了90000元租金及10000元押金，对此原告予以认可，并认可周丙玲系平桥区星欣美西餐厅的店长。2020年4月23日，河南竞远律师事务所受平桥区星欣美西餐厅的委托，向季某致《律师函》一份，催告季某按时支付租金。如季某收到此函仍拒不支付租金，平桥区星欣美西餐厅有权单方解除合同，并要求季某承担相应的违约责任。季某陈述因受疫情影响2020年1月23日被迫停业，在第一年租期到期前曾与张某联系，但是张某在租赁合同上所留的电话号码“17603763999”无人接听，经本院核实此号码确已停机，无法取得联系。季某提交与周丙玲的通话记录，显示2020年4月3日、4月25日、5月2日季某有与周丙玲联系。2020年5月2日，季某将案涉房屋的钥匙交给了平桥区星欣美西餐厅的周经理，即周丙玲。另查明，平桥区星欣美西餐厅成立于2015年10月20日，类型为个体工商户，经营者系张某。原告陈述平桥区星欣美西餐厅因变更经营者已于2019年6月4日注销，目前经营者已经变更为张某的母亲汪同凤，商号的名字没有变，但是注册号变更了。上述事实有《房屋租赁合同》、《律师函》、通话记录、微信记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案中平桥区星欣美西餐厅系个体工商户，在《房屋租赁合同》签订时，起实际经营者为张某，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此张某可以作为原告进行诉讼。由于受新冠肺炎疫情影响，季某无法继续经营，房屋钥匙已于2020年5月2日交还还给了周丙玲，并在对本诉的答辩中同意解除《房屋租赁合同》，因此张某要求解除双方于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中季某租赁房屋用于经营的奶茶店主要依靠商业街的人流量，但是受众所周知的疫情影响，其营业收入明显减少，因此张某可以要求与季某解除《房屋租赁合同》，但其要求季某承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于季某要求平桥区星欣美西餐厅退还房屋押金10000元的反诉请求，由于平桥区星欣美西餐厅只是商号，相应的法律责任应由经营者张某承担。周丙玲系张某聘任的工作人员，一直与季某对接涉案房屋的租赁问题，因此季某将钥匙交还给周丙玲应当视为张某接收了房屋钥匙。庭审中，原告方并未提出涉案房屋存在损坏的情况，且导致双方合同解除的原因也不是因季某主观违约造成，因此张某应当退还季某租房押金10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款之规定判决如下：解除原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）季某于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）张某于本判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）季某租房押金人民币10000元；三、驳回原告（反诉被告）张某的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费738元减半收取369元，反诉费25元，由张某承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员 季 恒二〇二〇年七月二十一日书记员 聂春萌我院收款账户为：户名：信阳市平桥区人民法院；开户行：中国银行信阳平桥支行；账号：25×××79。