陕西省潼关县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0522民初148号 原告（反诉被告）：李良果，男，汉族。 委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张岩，陕西哲智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：师福亮，男，汉族。 委托诉讼代理人：薛建文，陕西恒同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小园，陕西恒同律师事务所实习律师。 被告：渭南昌龙房地产开发有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区前进路北段。 公司管理人负责人：陈剑，陕西瑞森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹤，渭南昌龙房地产开发有限责任 公司管理人团队成员。 委托诉讼代理人：聂文辉，渭南昌龙房地产开发有限责任公司管理人团队成员。 原告李良果与被告师福亮、被告渭南昌龙房地产开发有限责任公司（以下简称“昌龙公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人段晓梅、张岩，被告师福亮委托诉讼代理人薛建文，被告昌龙公司破产管理人负责人陈剑及委托诉讼代理人聂文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李良果向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告师福亮支付违约金200万元；2、请求判令两被告返还原告垫付的税费678629.06元及利息；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年12月14日，被告师福亮与原告签订了《房屋买卖合同》，合同第六条约定，任何一方违约，给对方赔偿损失费200万元，第五条第四款约定买卖房屋产权登记办证过户的税费由原告承担，但房屋过户以前存在的债权债务纠纷及所有欠费由被告师福亮承担。合同签订后，因被告昌龙公司未缴纳出让涉案房屋的应交税费，为保证交易顺利进行，原告分两次替被告昌龙公司垫付了对应税款。后双方办理了房屋产权变更登记，但涉案房屋一直未通电通气通水，业主无法正常使用。2016年9月9日，原被告双方就涉案房屋买卖事宜再次签订了《关于福馨银座房屋买卖合同的补充协议》，明确了原告已支付了全部房屋价款。第五条约定在协议签订时被告师福亮将钥匙及相关资料移交给原告，但师福亮未按补充协议履行，且涉案房屋一直未能通电通气通水，侵犯原告合法权益，对此被告师福亮应承担违约责任。综上，故诉至法院，望判如所请。 被告昌龙公司辩称，该案与昌龙公司无关，公司从未让原告垫付过费用，房产是师福亮所有，与公司无关。 师福亮向本院提出反诉请求：1、请求判令李良果向师福亮支付违约金200万元；2、判令李良果向师福亮支付遗留电、暖及改造工程垫付款800056元，并按年6%支付利息，自2015年12月14日起至实际给付之日止；3、判令李良果为师福亮办理福馨小区南楼十二层东户、中户、西户房屋的过户手续；4、判令李良果将福馨小区负一层至二层的商业用房解除抵押，退还师福亮；5、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉事实和理由：反诉人师福亮与李良果于2015年12月14日签订《房屋买卖合同》，将属师福亮所有的、位于潼关县福馨小区二期地下室及一至三层及南楼商品住宅4-17层共42套的两处房屋以3600万元价款出售给李良果。合同约定李良果应当分五次按约定期限付清房款，但合同生效后，李良果次次拖欠，未能按按期付款。故此双方于2016年9月9日签订了《关于福馨银座房屋买卖合同的补充协议》，对出售房屋进行变更。根据补充协议，出售房屋中小区二期地下室及一至三层商业用房归师福亮，南楼42套住宅归李良果，房屋价格亦变更为1000万元。补充协议还对遗留问题进行约定，补充协议第三条第1项规定，李良果于2016年12月31日前将负一层至二层商业用房解除抵押退还给师福亮，若未能退还，造成损失由李良果承担，用公司或个人全部资产归还。补充协议第三条第2项规定，师福亮原购买李良果渭南高新国际A座2501号房，双方同意用李良果南楼12层东户、中户、西户的房屋进行置换，南楼12层东户、中户、西户的房屋归师福亮所有。补充协议第三条第4项规定，师福亮2016年8月31日替李良果归还郭智亮贷款的300万元冲抵第二条中的50万元后，剩余的250万元本息于2016年9月30日前由李良果以销售款方式归还师福亮。补充协议签订后，李良果没有按照约定履行“商业用房解除抵押归还义务”、“置换房屋过户义务”、“欠款归还义务”等义务。李良果屡次违约应承担违约责任，支付师福亮违约金200万元。同时，根据《房屋买卖合同》第四条第1项规定，项目遗留电、暖及改造工程由李良果负责完成，费用由李良果承担，但李良果怠于履行该项义务，师福亮为此垫付80余万元完成工程，李良果应承担违约责任并向师福亮支付该费用。另根据《房屋买卖合同》第五条第1项规定，师福亮的责任是保证出卖房屋没有产权和债权债务纠纷，在房屋过户前存在债权债务纠纷及所有“欠费”均由师福亮全部承担。第2项规定，办理产权登记的所有税费由李良果承担，第4项再次强调，买卖房屋产权登记办证过户的税费由李良果承担。李良果诉称办理产权登记中缴纳的“税款”，依照约定是李良果应当承担的合同义务，故而李良果诉称“垫付”并诉请追偿没有事实依据。根据《补充协议》第一条第2项规定，南楼42套住宅归李良果所有，由李良果自本协议签订之日起自行对外销售，该房屋的后期物业归师福亮指定的物业统一管理，相关物业服务管理费自2016年12月31日起，已销售的房屋由新业主缴纳，未销售的房屋由李良果按空置房标准缴纳，销售后由业主缴纳。据此，自2016年9月9日《补充协议》签订后，“南楼42套房屋”的销售主体是李良果。在《房屋买卖合同》及《补充协议》并未约定师福亮对该房屋负有通电通气通水的义务，同时，按照销售惯例中，为其销售房屋办理通电通气通水手续是销售主体应当履行的义务，因通电通气通水及其他有关业主房屋使用中的纠纷属物业服务管理纠纷，与本案不属同一法律关系。综上，答辩暨反诉人认为李良果是涉案合同的违约责任人，其应当承担继续履行合同、支付违约金并赔偿师福亮经济损失的违约责任。故请求驳回李良果的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。 李良果对师福亮的反诉当庭辩称，第一，违约责任问题，反诉人的200万元违约金已经在另一250万元借款纠纷中诉讼过，属于人民法院一案不再理的范畴。第二，涉案合同违约问题，根据双方合同约定，2016年4月20日前，李良果支付合同价款为900万元，2017年4月30日前李良果再支付800万元。双方补充协议显示2016年9月9日李良果支付的房款为1050万元，故不存在李良果拖欠房款的事实。第三，本案涉案合同补充协议产生的原因系反诉人师福亮将涉案房屋商业部分办理了房产证，并就一、二层部分进行了借款抵押，双方无法就商业房屋部分的销售办理相关的产权转移手续，导致李良果在超付了住宅用房价款后，双方签订了补充协议，将李良果多付的50万元购房款抵扣了所借郭志亮的欠款，违约责任属于师福亮行为引起。第四，反诉人主张的遗留电暖改造工程费用，该部分费用为商业电暖应支付的费用，与李良果所购住宅房屋无关，双方在补充协议签订后，李良果不再购买商业用房，也不再承担商业用房产生的水电费用。第五，关于福馨小区南楼十二层中、东、西户房屋过户手续与本案不属同一法律关系，该三套房屋为师福亮购置了李良果渭南房屋后，才发生双方之间的置换，但师福亮没有支付李良果渭南房屋的购置费用，该变更前提条件未成就，该条款不发生法律效力。第六,福馨小区负一层至二层解除抵押与本案不属同一法律关系。第七，关于李良果所购房屋通电、气、水义务，系房屋开发商应承担的基本义务，故师福亮辩称无此义务的理由不能成立。综上所述，故恳请依法驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告李良果提供的《会议纪要》，因该纪要无参加会议人员签名，无纪要来源，对该会议纪要本院不予确认。因双方对相互其他证据的真实性无异议，仅对证明目的认识分歧，故本院对双方的其余证据的真实性予以确认，可以作为本案认定事实的依据，并附卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月14日，师福亮与李良果签订了《房屋买卖合同》，合同约定师福亮将自己所有的位于潼关县福馨小区二期地下室及一至三层商业用房和南楼商品住宅4—17层42套房产以3600万元的价格，出售给李良果。合同同时约定了付款时间和期限，房款分五次付清：第一次为协议签订之日起十日内付1100万元；第二次为2016年1月15日之前付400万元；第三次为2016年4月20日之前付500万元；剩余1600万元本金分两次在2018年4月30日前付清，并约定相应利息。房屋遗留工程的电暖及改造工程由李良果负责完成，费用由其承担；师福亮应在2015年12月30日前将约定房屋交付；并约定违约方给对方赔偿损失200万元的违约责任。因该合同未如约履行，2016年9月9日，双方又签订了《关于福鑫银座房屋买卖合同的补充协议》，补充协议对双方2015年12月14日签订的房屋买卖合同相关条款做了变更，主要变更内容为：出售房屋变更情况，小区地下室及一至三层商业房屋归师福亮所有，南楼42套商品住宅归李良果所有；房屋价款变更情况，李良果已支付给师福亮的1050万元，其中的1000万元为李良果购买南楼42套房屋房款，剩余50万元由师福亮冲抵退还李良果。同时对其他遗留问题也做了相关约定。合同在履行过程中，因李良果师福亮之间经济账务往来繁多，双方发生纠纷，影响了双方房屋买卖合同及补充协议的完全正常履行,李良果购买的南楼42套商品住房在销售中因通电、通气、通水与师福亮物业产生争议，师福亮因补充协议的约定的债务抵偿与李良果进行了民事诉讼。 另查明，师福亮在开发潼关福馨小区时曾借用渭南昌龙房地产开发有限责任公司的资质。渭南昌龙房地产开发有限责任公司现已被大荔县人民法院受理破产案件审理中。 本院认为，本案的争议焦点为：（1）李良果、师福亮谁有违约行为并应当承担违约责任；（2）李良果请求师福亮与昌龙公司返还垫付的税费678629.06元及利息应否支持；（3）反诉人师福亮反诉请求李良果支付遗留电暖改造工程款800056元及利息，请求李良果为其办理福馨小区十二层东户、中户、西户房屋过户手续，并解除福馨小区负一层至二层商业用房的抵押理由是否成立。 关于焦点（1）李良果与师福亮究竟谁具有违约行为并承担违约责任。李良果与师福亮自愿签订《房屋买卖合同》，并在履行过程中经协商一致签订了《关于福鑫银座房屋买卖合同的补充协议》，是其双方的真实意愿且不违反相关法律法规规定，属有效合同。双方的补充协议可以证明，双方在买卖合同签订后，由于两人之间经济账务往来频繁，李良果在约定的期限内未按照要求足额付清房款，师福亮亦未完全按约定要求交付房屋，双方均存在违约，应相互承担违约责任。但双方在补充协议中对已出现的违约行为没有再约定赔偿责任，且变更了合同的部分内容，故此，应认定双方通过更变合同的内容，对此前双方出现的违约行为放弃追究责任。因此，双方以原买卖合同再行主张对方的违约责任，本院均不予支持。 关于焦点（2）李良果请求师福亮与昌龙公司返还垫付的税费678629.06元及利息应否支持。根据双方《买卖合同》第五条第1、第4项产权登记的约定，李良果应当承担买卖房屋产权登记办证过户的税费，师福亮保证出售房屋无产权和债权债务纠纷，但双方对税费项目未作明确约定。李良果认为缴纳的相关税费不属于买卖房屋产权登记过户应承担的税费，并要求师福亮与昌龙公司共同承担，缺乏事实依据，对该请求本院不予支持。 关于焦点（3）反诉人师福亮反诉请求李良果支付遗留电暖改造工程款800056元及利息，请求李良果为其办理福馨小区十二层东户、中户、西户房屋过户手续，并解除福馨小区负一层至二层商业用房的抵押理由是否成立。师福亮提供的福馨小区电暖改造花费虽属实际支出，但根据补充协议的变更约定，福馨小区的商业用房已归师福亮所有，故对该部分房屋的电暖改造支出应由其自行承担。另反诉人也未能提供该支出费用中用于李良果商品住宅房屋的电暖改造的证据。故对师福亮要求李良果承担电暖改造工程款及利息的反诉请求，本院不予支持。办理置换房屋的产权过户手续属行政登记行为，不属民事案件裁决范畴。福馨小区负一层至二层商业用房房屋抵押权的解除，涉及其他抵押权人的合法权益处置，与本案不属同一法律关系，反诉人可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告李良果的诉讼请求。 二、驳回师福亮的反诉请求。 案件受理费28229元，由李良果负担；反诉费15448元，由师福亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  姚新莹 人民陪审员  史新会 人民陪审员  周福本 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  杨柳青 书 记 员  陈 曦