北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7347号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵雪春，女，1978年3月25日出生，汉族，航吉达商贸有限公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海涛，山东康桥（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨欣媛，女，1994年9月2日出生，汉族，易方达基金管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：繆寿建，总经理。委托诉讼代理人：黄杨霞，1991年11月18日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人赵雪春因与被上诉人杨欣媛、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初76706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法对本案开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵雪春上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判赵雪春无需退还押金；2、请求撤销一审判决第三项，改判赵雪春无需支付违约金；3、请求撤销一审判决第五项，改判支持赵雪春的反诉请求；事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、一审法院认定赵雪春不仅未在合同约定的时间内向杨欣媛交付房屋，明确表达了解除涉案合同的意思，而且在次日将房屋挂牌出租，以自己的行为表示不履行主要债务属于认定事实错误。2、一审法院认定签合同时涉案房屋内有租户，杨欣媛在赵雪春未明确能否如约交房的情况下，提出交房时再缴纳房租，属于行使不安抗辩权的行为，并认定该要求已经得到麦田公司的允许属于认定事实错误，适用法律错误。3、一审法院认定杨欣媛在7月1日询问麦田公司赵雪春的银行账户，在得知赵雪春要解除合同时积极与赵雪春沟通，希望消除误解、解决问题，体现了积极履行合同的意愿。而赵雪春一方面不催要租金，拒绝与杨欣媛沟通，另一方面却以杨欣媛晚交租金拒绝履行合同，明显缺乏履约诚意属于认定事实错误。二、即使赵雪春应对涉案合同的解除承担责任，一审法院判定的违约金过高，应予以降低。杨欣媛辩称，同意一审判决，不同意赵雪春的上诉请求。麦田公司提交书面意见述称，同意一审判决，不同意赵雪春的上诉请求。杨欣媛向一审法院起诉请求：1、要求解除赵雪春与杨欣媛之间的房屋租赁合同；2、要求赵雪春返还房租押金8500元并支付自2019年7月1日至赵雪春实际返还押金之日止的利息（以8500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、要求赵雪春支付违约金8500元。赵雪春向一审法院起初反诉请求：要求杨欣媛支付违约金4250元。一审法院认定事实：2019年6月10日，赵雪春作为出租人（甲方）与承租人（乙方）杨欣媛、居间方（丙方）麦田公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定杨欣媛承租赵雪春位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2019年7月2日至2020年7月1日，押金8500元，租金每月8500元，首期租金及押金应于2019年6月30日支付，双方应于2019年7月1日办理房屋交付手续。合同第四条约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间甲方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。第九条第三款约定，甲方迟延交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同。第九条第四款约定，不按照约定支付租金达10日，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形导致合同解除的，应按照月租金的100％向乙方支付违约金。乙方有第九条第四款约定的情形导致合同解除的，应按月租金的100％向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。第是一条第四款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金的100％支付违约金。杨欣媛已于2019年6月9日向赵雪春支付了8500元押金。2019年6月25日，杨欣媛询问麦田公司何时可以交房，并表示合同约定2019年6月30日交第一笔房租，如果没有办理物业交割不放心交纳房租。麦田公司称需要确认原有租户何时搬走，杨欣媛可以在交钥匙的时候再交房租。2019年6月30日，赵雪春通知麦田公司次日可以交房。麦田公司于当日将此事通知杨欣媛。杨欣媛询问麦田公司租户在7月1日何时能搬走。麦田公司称需要询问。但一直未予答复。2019年7月1日下午两点半左右，杨欣媛询问麦田公司房东银行卡号。麦田公司称稍后提供。之后，赵雪春告知麦田公司因杨欣媛未在2019年6月30日支付房租，要求解除合同。杨欣媛得知后，于2019年7月1日下午五点左右通过微信与赵雪春联系，询问出了什么问题。赵雪春一直未回复。2019年7月2日，赵雪春将涉案房屋另行挂牌出租。一审法院认为，依法成立的合同对双方均有法律约束力。杨欣媛与赵雪春、麦田公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。我国合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。赵雪春不仅未在合同约定的时间内向杨欣媛交付房屋，明确表达了解除合同的意思，而且在次日将房屋挂牌出租，以自己的行为表示不履行主要债务，符合法定解除权行使的条件。杨欣媛基于此要求解除合同，并要求赵雪春按照合同约定给付违约金，于法有据，一审法院予以支持。赵雪春应当于合同解除后退还押金，故在法院判决前杨欣媛的利息损失尚未实际发生，一审法院对利息不予支持。赵雪春主张杨欣媛未在2019年6月30日之前交付第一期房租，一审法院认为，首先，根据合同的约定，承租方不按照约定交纳房租达10日的，出租方才有权解除合同。杨欣媛仅晚交一天房租，赵雪春无权以此要求解除合同。其次，签订合同时涉案房屋内有租户，杨欣媛在赵雪春未明确能否如约交房的情况下，提出在交房时再交纳房租，属于行使不安抗辩权的合理行为。而且该要求已经得到麦田公司的允许。第三，杨欣媛在7月1日询问麦田公司赵雪春的银行账户，在得知赵雪春要解除合同时积极与赵雪春沟通，希望消除误解、解决问题，体现了积极履行合同的意愿。而赵雪春一方面不催要租金，拒绝与杨欣媛沟通，另一方面却以杨欣媛晚交租金拒绝继续履行合同，明显缺乏履约诚意。因此，一审法院对赵雪春的抗辩意见不予采纳，对其反诉请求均不予支持。判决：一、解除杨欣媛与赵雪春、北京麦田房产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；二、赵雪春于判决生效之日起七日内退还杨欣媛房屋押金八千五百元；三、赵雪春于判决生效之日起七日内给付杨欣媛违约金八千五百元；四、驳回杨欣媛的其他诉讼请求；五、驳回赵雪春的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费113元，由赵雪春负担（杨欣媛已垫付，赵雪春于判决生效之日起七日内给付杨欣媛）。反诉案件受理费25元，由赵雪春负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。赵雪春提供其与居间方的聊天记录，证明：1、赵雪春从没有收到杨欣媛变更合同的请求，更没有同意杨欣媛变更合同的请求。2、证明赵雪春没有收到杨欣媛关于不安抗辩权的通知。杨欣媛数次向居间方表示，根据一审居间方提供的聊天记录显示，杨欣媛在6月28日，一直表示推迟支付房租，要求另外的免租期。这是一审中第三人提交的证据，显示他意图变更合同没有到达目的的情况，这个情况是赵雪春自始至终是不知道的。结合一审过程赵雪春提交的聊天记录，里面有一个杨欣媛跟房屋所有人其实是由微信记录，就在7月1号之前，两个人没有说过任何事情，只是加了好友。杨欣媛发表质证意见称：我们当时的情况，有两个人分别联系双方，房东在这个过程中拒绝直接与我方沟通，我方不知道房东的具体情况。首先我方并不知道回复我方的事情是否与房东进行了沟通，我方只能相信居间方告诉我方的事实。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于违约责任的承担问题。根据庭审查明的事实，本案中，赵雪春与杨欣媛签订租赁合同后，杨欣媛依约缴纳了押金，表示履行合同的诚意，但是由于双方在涉案房屋原租户何时搬离问题，应否在2019年6月30日缴纳租金出现了理解上的分歧，但是按照合同的约定，合同首期租金的缴纳时间确实为2019年6月30日，但是承租人杨欣媛由于担心原租户能否在7月1日搬走，故请求中介公司联系房东能否在7月1日，房屋交钥匙时缴纳房租。7月1日下午，询问中介公司房东银行卡号，一直没有表示不履行合同的意思，但是，赵雪春却以杨欣媛没有按时缴纳房屋为由要求解除合同，并于7月2日将涉案房屋另行挂牌出租。依照合同的约定，在杨欣媛逾期缴纳房租10日，赵雪春才能解除合同。就上述事实来看，一审法院认定赵雪春对于合同解除承担相应的违约责任，判令其返还押金并支付违约金，处理正确。综上所述，赵雪春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由赵雪春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二〇年七月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 卢园园