江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4184号原告：杨舍镇民丰股份合作社，住所地张家港市杨舍镇民丰村。负责人：孟建东，该合作社社长。委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高璋晨，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：张家港保税区泰丰资产管理有限公司，住所地张家港保税区金港路锦泰大厦B-306室。法定代表人：黄玉英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈健，张家港市东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李佳能，张家港市东方法律服务所法律工作者。原告杨舍镇民丰股份合作社（以下简称民丰合作社）与被告张家港保税区泰丰资产管理有限公司（以下简称泰丰资产管理公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行审理，原告民丰合作社的委托诉讼代理人丁向萍、被告泰丰资产管理公司的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民丰合作社向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告立即支付租金150万元；二、判令被告支付利息损失（以150万元为基数自2018年1月1日起至实际偿付之日止按年利率7%计算），以上利息暂计243250元。审理过程中，原告明确其诉请租金的计算期间为2017年1月1日至2019年12月31日，应支付450万元。但被告仅支付了300万元，尚欠150万元未支付。事实与理由：2015年5月上旬，原告民丰合作社（甲方）和被告泰丰资产管理公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定甲方以土地租赁的合作方式将名下地块出租给乙方，乙方按规划要求进行建设开发，土地租赁期限20年，租赁期不包括施工建设和装潢期（上述期限暂定18个月，自基建图审完毕后正式施工起计算），土地租赁费每年150万元。同日，双方订立了《土地租赁合同》，约定的租赁期限自2017年1月1日至2037年12月30日。土地租赁的起始时间自乙方工程建设竣工验收、配套设施和装潢全部结束（暂定18个月，自基建工程正式施工起计）开始计算。2017年的租金在正式开始租赁的当月一次付清。甲方承诺确保乙方在签订《合作开发协议书》生效后的15日内进驻项目地块。原告认为，上述合同在订立前，所涉土地已平整，合同订立后，该地块进行开发建设的权利由被告依约享有，被告应当根据合同约定支付租金。并且，合同约定由被告提供资金，建造商业广场，建成后，被告享有二十年的经营权和收益，该约定说明被告投入了建设资金，是以商业广场二十年的经营权和收益作为投资回报。因此，被告应向原告缴纳每年土地租赁费150万元的约定，不损害国家利益，属于有效约定。对于租金的起算时间，依照合同明确约定的时间（2017年1月1日）起算，被告尚拖欠原告租金150万元。为维护原告之合法权益，特具状起诉，望支持诉请。原告民丰合作社为证明其诉讼请求，提交以下证据：一、《合作开发协议书》1份、《土地租赁合同》1份，用以证明：2015年5月上旬，原告民丰合作社（甲方）和被告泰丰资产管理公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定甲方以土地租赁的合作方式将名下地块出租给乙方，乙方按规划要求进行建设开发，土地租赁期限20年，租赁期不包括施工建设和装潢期(上述期限暂定18个月，自基建图审完毕后正式施工起计算)。土地租赁费每年150万元。同日，双方订立了《土地租赁合同》，约定的租赁期限自2017年1月1日至2037年12月30日。土地租赁的起始时间自乙方工程建设竣工验收、配套设施和装潢全部结束(暂定18个月，自基建工程正式施工起计)开始计算。2017年的租金在正式开始租赁的当月一次付清。甲方承诺确保乙方在签订《合作开发协议书》生效后的15日内进驻项目地块。二、《情况说明》1份，用以证明：被告对原告土地进行开发建设，对建筑物享有二十年的使用权，并依约向原告缴纳土地年租金150万元，双方之间订立的合同，经杨舍镇人民政府同意，案涉合同是有效的。三、不动产权证书1份，用以证明：案涉土地上的房屋已经建成并办理权证，被告应依约支付土地使用租金。四、《律师函》一份，用以证明：原告委托律师向被告发出催付租金的函，被告收到该函后，表示对租金的起算日期有异议。双方虽多次协商，但各持己见，无法达成一致意见，故无奈起诉。被告泰丰资产管理公司对原告民丰合作社提交的证据发表质证意见如下：一、对于原告提供的证据的真实性、合法性均没有异议。但根据原告提供的证据一和证据二，可以看出不是原告在诉状中简单的诉称租金的起算日期是2017年1月1日，根据《合作开发协议书》第一条第二款的约定，明确可以看出租赁期限是明确20年，但是租赁期不包括施工建设期和装潢期。因为施工建设期和装潢期对建设工程项目而言具有不确定性。所以双方约定了这个期限，暂定为18个月。但这个18个月即建设期和装潢期从什么时候开始计算，双方明确约定“自基建图审图完毕后正式施工起计算”。双方签订的《土地租赁合同》第二条第二项也明确土地租赁的起始时间是自乙方工程建设竣工验收配套设施和装潢全部结束开始计算。这里也强调了期限暂定为18个月，自基建工程正式施工起计算。第三条约定了土地租赁费每年150万元，由被告方于每年年末向甲方一次性支付下一年度的土地租金，还特别约定了2017年的租金在正式开始租赁的当月一次性付清。这里约定了一个正式开始租赁就是明确实际应该自工程竣工验收以后开始正式计算。二、对证据三、证据四的真实性、合法性没有异议。证据四被告方收到了，收到后被告方代理人已和原告方代理人进行了多次联系，也已将被告方在庭审质证时表达的观点和原告方代理人进行了沟通。因为双方对租金起算存在差异，所以涉诉。被告泰丰资产管理公司辩称：一、原被告双方签订合作开发协议和土地租赁合同，开始进行合作，双方合作关系融洽。按照两份合同的约定，已经将要建设的项目建设完工，并于2019年4月按照合作协议的约定将不动产登记在原告名下。二、被告认为租金的正式起算时间应该按照合作开发协议和土地租赁合同中明确约定的时间即工程竣工验收之日起计算。双方合作的建设项目工程的竣工验收是2018年8月3日，所以应该以该天为租金起算的基准日。自2018年8月3日起至2019年8月3日，自2019年8月3日起至2020年8月3日，这是前两年的租赁期限。被告已在2015年6月1日以及2020年1月20日各支付了租金150万元，合计300万元。所以，截止目前被告不存在结欠原告租金的问题。只是原被告对租金正式起算的时间存在不一致性，为此产生纠纷。三、原被告双方合作关系一直融洽，根据合作开发协议第二条第五款的规定，双方之间就合作开发期间的各项费用还没有最终结算。应按照双方签订的协议以及相关文件，由双方来进行结算。被告泰丰资产管理公司为证明其抗辩意见，提交以下证据：一、《建筑工程施工许可证》1份，于2016年9月9日由张家港市住房和城乡建设局颁发，就是针对本案原被告双方合作开发的这个项目颁发的施工许可。用以证明：只有拿到该份施工许可，被告方才可以对工程进行开工建设，所以在合作开发协议中约定的正式施工起算时间应该按照该份施工许可证颁发时间2016年9月9日为准。二、《竣工验收报告》1份，用以证明：2018年8月3日，原被告合作开发的建设项目经过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行竣工验收，达到竣工验收的标准，于2018年8月3日竣工验收结束。按照合作开发协议和土地租赁合同的约定，应该自该天即2018年8月3日为基准日起算土地租金。三、银行转账电子回单2份，用以证明：被告于2015年6月1日和2020年1月20日分别向原告各支付土地租金150万元，合计300万元。原告民丰合作社对被告泰丰资产管理公司提交的证据发表质证意见如下：对以上证据的真实性合法性均无异议。一、对于证据一，《合作开发协议书》签订的时间是2015年5月16日，在签订协议之初，双方对建设工程的建造时间有充分的预估，所以才会约定在2017年1月1日开始计算租金。至于协议签订后被告取得土地迟迟未能开工的原因不在于原告。因合作开发协议第二条第四款明确约定了项目的设计、勘探、方案审批以及工程施工、竣工验收等确定由被告负责。二、对于证据二，《竣工验收报告》说明了工程建造的时间是18个月，证明当初在2015年5月份的时候双方对建造需要的时间的预判是准确的。同时也说明了该工程迟延开发，和原告是无关的，被告应当按照取得土地的时间以及双方的约定即2017年1月1日起开始支付租金。三、对于证据三没有异议，原告方确实收到了300万元。第一笔是2015年6月1日支付的，该150万元已由定金转化为租金。本院经审理查明：2015年5月，民丰合作社（甲方）与泰丰资产管理公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，内容包括：鉴于甲方于2013年1月通过张家港市土地储备中心批准，定向拍得土地一块，地块编号：张地2006-A08-B；地块位置：新农花苑北侧；土地使用权证号：张国用(2013)第0361481号；地块面积：7477.9平方米（约11.2亩）；土地性质：商业用地；土地使用终止日期：2053年1月20日。按照市规划局项目规划条件的许可，该土地可建面积约为16000平方米的房屋。由于投入较大，甲方缺乏相应的项目资金，乙方有充裕的资金，为稳妥起见并避免相应的经营风险，甲方决定与乙方进行项目合作。经双方公开、公平、公正且坦诚友好协商，共同决定该项目名称为“泰丰生活广场”并达成协议；甲方以土地租赁的合作方式将上述地块出租给乙方，由乙方按照张家港市规划局项目规划要求进行建设开发，见附件一：《建设项目规划条件》（编号：20121021）。项目的全部建设资金由乙方负责投入。土地租赁合同另行签订，作为本合作协议的附属文件之一，见附件二：《土地租赁合同(一)》；甲方出租给乙方的土地租赁期限为二十年，具体的起始、终了时间见土地租赁合同。租赁期不包括施工建设期和装潢期(上述期限暂定为十八个月，自基建图审图完毕后正式施工起计算)。项目竣工验收完毕后由甲方领取房屋产权证，产权归属于甲方；双方约定租赁期内，该项目项下所有房屋、地块的经营权归乙方，乙方享有的经营权指占有、使用、收益的权利，但不包括处分的权利。乙方除一次性投入项目建设资金外，需另外每年向甲方支付土地租赁费用150万元整，详细条款由甲、乙双方在土地租赁合同中约定；由于土地属国家所有，而土地使用权归属于甲方（乙方仅为经营权）。因此，如该土地使用因国家政策出台或调整规定而产生的任何税费概与乙方无关；由甲方负责向上级主管部门以及本村委会、村民做好本项目所涉及内容、范围的所有解释、通报工作，确保各方认识一致。如由此出现无理取闹，阻止、干扰乙方项目建设及后续经营的情况，由甲方承担一切法律及经济责任；项目的设计、勘探、方案审批以及工程施工、竣工验收等确定由乙方负责；建筑物的造型风格、造价及其它相应配套方案（如绿化、环保节能、灯光效果等）同时由乙方负责确定，与周边建筑相协调并体现其特色，甲方不作任何条件限制，无任何异议；项目费用承担的原则：因房屋产权归属甲方，因此，项目前期的各项报建等费用由甲方承担；乙方仅承担从设计、施工至项目竣工验收发生的费用。甲乙双方各自承担的费用明细见附件三：《工程费用一览表》，表中未列入而实际发生的费用按相关法律规定以及以上确定的原则执行。发生的项目费用计入项目总成本；甲方无条件配合乙方至张家港市各管理部门办妥“泰丰生活广场”项目施工建设的各项手续，确保乙方如期正常开工和项目竣工验收。具体见附件四：《建设工程许可证件》；为确保双方的稳定收益，甲方支持乙方加强大楼的使用配套，服务商(用)户。甲方另外在该项目地块西侧出租村自有闲置土地约4亩，给乙方作停车场使用，租金在每年底与项目土地租金一并支付，此闲置土地的平整费用由乙方承担，租用协议另行签订，见附件二《土地租用合同(二)》；乙方必须严格按照甲、乙双方签订的土地租赁合同的约定支付土地租金，乙方应在每年年末支付下一年度土地租金，如连续二年欠交，甲方有权解除本合作开发协议及土地租赁合同，建成项目的经营权由甲方收回，所造成的损失由乙方自行承担；由于该项目竣工验收完毕后以甲方名义办理房屋产权证。因此，项目建设所有与办理权证有关的合同、协议，都必须首先以甲方名义签订。甲方必须配合乙方办理项目建设所需的所有手续，若因甲方原因造成项目建设不能推进，造成的损失由甲方按实际发生额赔偿给乙方。项目建设的具体实施过程中，包括招标、采购、设计、施工等合同，以甲方名义签订，由乙方负责实际运作。费用承担按工程费用一览表执行，在整个项目实施过程中由乙方承担费用的部分导致的民事法律责任由乙方承担。由于大楼项目涉及多个施工单位（如桩基、土建、幕墙、外墙、门窗、水、电气等），甲方作为建设方，乙方作为出资方，施工单位作为第三方。政府行政主管部门所需的备案施工合同由甲方与第三方直接签订后正式向管理部门报送备案；实际运作中建设方、出资方、施工单位均需订立三方协议明确施工要求、工程款项、付款条件与付款方式等相关条款，若备案合同与三方协议有抵触或不符的部分，均按三方协议执行。四个附件是协议书不可分割的组成部分，伴随着本合作协议书一并执行。该《合作开发协议书》另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。上述《合作开发协议书》的附件二：土地租赁合同（共两份）中的《土地租赁合同（一）》的内容包括：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经友好平等协商，现甲方决定以租赁合作方式将张地2006-A08-B地块出租给乙方，由乙方进行泰丰生活广场项目建设开发。为了明确双方的权利、义务，特签订本合同；地块位于张家港市新农花苑北侧，面积7477.9平方米(约11.2亩)，具体见张家港市规划局印发的地块位置红线图；甲方承诺对出租的地块拥有合法的使用权(土地使用权证号：张国用(2013)第0361481号)并有权出租给乙方使用。如有违反，甲方应退还所收的全部租金，并赔偿乙方因对该地块的投资而产生的损失，包括但不限于房屋及相关的设施等；租赁期限为20年，自2017年1月1日至2037年12月30日止。土地租赁的起始时间自乙方工程建设竣工验收、配套设施和装潢全部结束(暂定为十八个月，自基建工程正式施工起计)开始计算；每一整年的土地租金为150万元。乙方于每年年末向甲方一次性支付下一年度的土地租金；2017年的租金在正式开始租赁的当月一次付清。乙方必须严格按照以上约定支付土地租金，如连续贰年欠交，甲方有权解除本土地租赁合同及合作开发协议，并收回建成项目的经营权，由此造成的损失由乙方自行承担。租赁期限届满后，同等条件下乙方有优先承租权。如乙方不再续约，则应在15日内，向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的可移动物品腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。本合同是双方签订的《合作开发协议书》的重要附属文件，与协议书具有同等法律效力。该合同另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。2015年5月28日，民丰合作社作出《情况说明》一份并提交杨舍镇乘航办事处和杨舍镇人民政府取得批准，内容为：“我村杨舍镇民丰股份合作社2015年5月上旬与张家港保税区泰丰资产管理有限公司签订了合作开发项目合同。有我股份合作社提供定向拍得的张地2006-A08-B商服用地，有张家港保税区泰丰资产管理有限公司负责设计并出资建造，房屋产权和土地证产权归我村杨舍镇民丰股份合作社所有，张家港保税区泰丰资产管理有限公司享有20年的使用权(详见双方协议)。根据双方协议要求，该商服用房从设计到大楼主体和配套设施结束均由张家港保税区泰丰资产管理有限公司承担建设费用，由于该项目都是按照我村杨舍镇民丰股份合作社的名义上报建设，而建设经费是有张家港保税区泰丰资产管理有限公司承担的，为了加快我村商服用房的建设步伐，因此张家港保税区泰丰资产管理有限公司要求直接发包该项目工程。特此说明”。2015年6月1日，泰丰资产管理公司向民丰合作社给付《合作开发协议书》项下的定金150万元。2016年9月9日，《合作开发协议书》所指向工程获发《建筑工程施工许可证》，其中记载的建设单位系“杨舍镇民丰股份合作社”。工程建设过程中，均以民丰合作社的名义申报各项手续，实际施工均由泰丰资产管理公司负责。2018年8月3日，《合作开发协议书》所指向工程形成《竣工验收报告》，报告结论为：工程符合设计及验收规范的要求，同意该工程竣工，并交付使用。2019年4月4日，《合作开发协议书》所指向工程完成不动产登记手续，登记权利人为民丰合作社单独所有，坐落于张家港市，不动产权证号为：苏（2019）张家港市不动产权第8217243号。后双方当事人因土地租金的起算时间产生争议。2019年8月5日，民丰合作社委托江苏联合-合力律师事务所向泰丰资产管理公司发送《律师函》一份，主文内容包括：从2017年1月1日至2019年7月30日，贵司拖欠委托人二年多的租金，累计387.5万元。详细如下：1、位于新农花苑北侧，地块编号：张地2006-A08-B，土地使用权号：张国用(2013)第0361481号，约11.2亩，贵司和委托人约定该地块的土地租赁费每年150万元。2、贵司和委托人于2015年5月上旬订立的《合作开发协议书》及《土地租赁合同(一)》中第二条中明确约定：租赁期限自2017年1月1日至2037年12月30日止，可见，贵司应付租金的起算时间应为2017年1月1日。3、从2017年1月1日至2019年7月30日期间的租金，累计387.5万元，贵司至今分文未付。鉴于上述事实，本律师代表委托人向贵司提出如下要求：希贵司在收到本律师函后，及时向委托人支付上述拖欠租金。如有异议，望在近期内，书面回复至本律师事务所。其后，双方当事人就租金事宜进行多次沟通，但未能达成一致意见，从而涉诉。另查明，泰丰资产管理公司于2020年1月20日给付民丰合作社土地租金150万元。本案审理过程中：一、泰丰资产管理公司对其于2015年6月1日给付民丰合作社150万元定金已转化为土地租金予以认可。二、民丰合作社主张泰丰资产管理公司在项目建设中存在拖延行为，称因为泰丰资产管理公司将前期的设计进行更换，设计单位从原来的一家又换了新的一家，所以时间推迟了。而且双方在签订合作协议之前案涉土地已经平整好，符合建设的条件。民丰合作社未就此主张提交证据予以证明，称系泰丰资产管理公司告知其相应情况。三、泰丰资产管理公司对民丰合作社主张其拖延项目建设不予认可，称双方当事人签订合作开发协议后，因为涉及项目是以民丰合作社的名义进行开发，所有的报批手续都必须以民丰合作社的名义办理。所以立项、选址等项目建设所需的手续由其去联系，最终告知民丰合作社如何去办理。因为民丰合作社毕竟是一个村的集体组织，对办理工程建设项目以及办理的过程涉及的比较少，所以才将时间慢慢地拖下来。在合作开发协议签订后所实施的一系列行为都是双方协商一致后实施的，该工程项目建成后的所有权人是民丰合作社，该不动产必须也要符合民丰合作社的设计要求，而整个项目的建造、设计都是由双方一起来进行确认的。所以即使民丰合作社陈述的变更设计拖时间存在的话，也是民丰合作社认可的。工程建设的每个环节都要使用民丰合作社的公章，民丰合作社也都无条件积极的进行了办理，从来没有就办理时间的期限问题向泰丰资产管理公司提出异议。以上事实，有原被告提交的上述证据及本院庭审笔录等予以证明。本案争议的焦点在于：案涉《合作开发协议书》及附件《土地租赁合同(一)》所约定土地租金的起算时间。原告民丰合作社认为：租金起算时间应从2017年1月1日开始，因为合同明确约定租赁期限是从2017年1月1日开始，至于合同中又约定了应以工程竣工为起算日期，这个应该是双方在2015年5月16日订立合同的时候的预算18个月完成工程，也就是预判完成工程的时间就是在2016年年底。所以从2017年1月1日开始计算租金符合双方签订合同时的本意。而且从事实上看，被告于2015年5月份实际取得该土地的用益物权，就理应根据合同约定时间2017年1月1日支付租金。所以截止到2019年12月31日被告结欠原告150万元租金。被告泰丰资产管理公司认为：除答辩和质证中的观点外，被告方根据现实生活中交易惯例做个说明，即在现实生活中，如要租赁一处房屋进行商业活动，一般都要给予一定的装潢期限。而本案中涉及的合作开发项目总的投资要将近4000多万元。双方经过多轮友好磋商达成了合作开发协议。双方在签订合作开发协议过程中对租金的起算时间都进行了明确的约定，而且也预估了整个从施工正式开始到竣工验收的时间为18个月。在合作协议中为何要进一步来说明该18个月的起算基准日为正式施工之日，就是要说明正式施工开始才是合作项目落地开始建设的时间节点。如此大的项目再结合一般生活中租赁房子也要给予一定的装潢期限这个惯例，被告方认为双方签订的合作开发协议中协商一致给予租金正式起算时间的约定是完全符合现实交易的一种表现形式。请求法庭依法裁判。本院认为：一、原被告签订的主合同《合作开发协议书》中明确约定：“租赁期不包括施工建设期和装潢期（上述期限暂定为十八个月，自基建图审图完毕后正式施工起计算）”。该协议书的附件《土地租赁合同(一)》中亦约定有：“土地租赁的起始时间自乙方工程建设竣工验收、配套设施和装潢全部结束（暂定为十八个月，自基建工程正式施工起计）开始计算”。虽然附件《土地租赁合同(一)》约定：“租赁期限为20年，自2017年1月1日至2037年12月30日止”，但该约定应系根据《合作开发协议书》及附件的签订日期及协议双方暂定的十八个月的建设施工和装潢期限所初步确定，双方当事人的真实意思表示应认定为租赁期限自工程建设施工和装潢完毕后开始计算。二、原告民丰合作社主张被告泰丰资产管理公司在建设施工过程中存在拖延行为，但并未提供证据证明被告泰丰资产管理公司存在故意拖延施工的行为。且原被告双方系合作关系，原告民丰合作社是建设施工手续的申报方，即各项建设施工手续均由原告民丰合作社确认后方能进行。被告泰丰资产管理公司作为建设资金的投入方和负责方，在承担相应成本的情况下，故意拖延施工亦不符合常理。故本院对原告民丰合作社的该项主张不予支持，即《合作开发协议书》和协议附件中约定的建设施工和装潢期限存在延长，不应归责于被告泰丰资产管理公司。三、被告泰丰资产管理公司现认可租金自工程建设竣工验收之日即2018年8月3日起算，该起算日期较《合作开发协议书》和协议附件中约定的自工程建设竣工验收及装潢期结束后开始计算已作提前，且该变更不损害原告民丰合作社的权益，应予认定。四、被告泰丰资产管理公司已向原告民丰合作社支付300万元的土地租金，自2018年8月3日起算即已付至2020年8月2日，且第一期租金提前三年多支付，第二期租金的支付时间虽较现租金起算点核算有所迟延，但此迟延以被告泰丰资产管理公司认可提前计算租赁期限作为前提；且按照上述两期租金的支付时间合并理算，民丰合作社并未产生利息损失，故原告民丰合作社主张被告泰丰资产管理公司仍结欠截至2019年12月31日的租金及存在利息损失不能成立，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律法规，判决如下：驳回原告杨舍镇民丰股份合作社的诉讼请求。案件受理费10245元（已减半收取），由原告杨舍镇民丰股份合作社负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审判员  宋志成二〇二〇年七月二十二日书记员  陈 燕