江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初2951号原告：李晓龙，男，1989年2月15日生，汉族，住山东省兰陵县。被告：启东中合农产品市场建设开发有限公司，住所地江苏省启东市南阳镇南阳街18号。法定代表人：王志生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王成、何弋鸽（实习），江苏东疆律师事务所律师。原告李晓龙与被告启东中合农产品市场建设开发有限公司（以下简称启东中合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晓龙，被告启东中合公司的委托诉讼代理人王成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的商铺租赁合同，或者请求确认案涉租赁合同无效；2、请求被告返还原告已付租金及保证金共计10万元。事实与理由：原、被告于2019年4月29日签订商铺租赁合同，约定原告租赁被告的启东农批3-156/221商铺，期限为三年，原告缴纳三年租金共计77712元。同年5月7日，双方签订变更商铺号协议，将承租商铺变更为2-142/252商铺，原告补交租金差价16680元及交纳保证金6000元。被告为此开具6000元的保证金收据及94392元的商铺租赁发票。后原告发现被告运营管理能力差，开业时间晚于合同起始时间，开业后市场一直冷清，夜间没有商贩做生意等，若原告继续经营，损失更大。故原告请求解除案涉合同并于2019年12月18日提交退铺申请并交纳商铺钥匙，被告工作人员口头同意，但以各种理由推诿。为减少原告损失，维护原告合法权益，特向贵院起诉并望判如诉请。被告启东中合公司辩称，原告要求解除商铺租赁合同不成立。被告开业时间为2019年9月23日，接上级单位通知国庆期间不举行大型庆典，延至同年10月18日举行开业庆典，故国庆前被告已具备运营条件。原告退铺申请是店铺处于停滞状态，这是原告自身原因造成，商户经营风险，与被告无关。任何一个专业市场的发展都是需要一个过程，原告没有积极投资而提出解除合同应依法承担违约责任。原告随意解除合同不仅违反诚信原则，也与保护交易安全、维护合同有效履行的原则相悖。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明如下事实:案涉商铺于2016年6月取得建设工程规划许可证，2019年7月19日取得商品房现售备案证明书。2019年4月29日，原告李晓龙作为乙方与被告启东中合公司作为甲方签订商铺（摊位）租赁合同一份，主要内容为：1、租赁范围及用途为乙方承租甲方位于启东农批3-156/221商铺，经营范围为干调副食（南北干货），租赁物建筑面积139.95平方米。2、合同租赁期为三年，自2019年10月1日至2022年9月30日。3、租金、保证金，合同租赁期内正常年租金为每年53966元，享受4.8折优惠，则实际年租金为25904元，三年总租金为77712元，该总租金于本合同签订之日一次性缴清。为确保租赁物设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳房屋使用保证金，待合同期满或终止、解除后扣除乙方应付、应扣费用后，甲方应将余下保证金退还给乙方。4、设施及费用负担，市场管理费按商铺每平方米2元/月，于每个租赁年度之前支付，先付后用。5、甲方责任和义务，甲方保证租赁物产权清楚，甲方于2019年7月1日前将租赁物交给乙方使用。乙方提出解除合同的，甲方有权不予同意乙方单方面解除合同的要求，且无论乙方是否实际使用，甲方均有权要求乙方支付租赁物的租金，如甲方同意乙方单方解除合同的要求的，双方应当采取书面方式确认，乙方应当负责结算至解除日的全部费用并承担每间商铺违约金6000元。6、乙方责任和义务，如本合同到期终止、乙方中途单方面终止合同、甲方本合同约定单方解除，乙方均在交清所欠甲方一切费用并按本合同约定承担责任后，才能带走已有物品、商品。7、合同的解除，本合同除已约定的解除事项外，发生下列情形之一的，甲方亦可立即解除本合同并额外要求乙方承担三年正常年租金之和20%的违约金，其中第10条无论基于任何理由解除、终止本合同涉及需要按照实际天数结算租金的或者需要给予租金补偿、赔偿，双方均认可按照正常年租金结算，不考虑甲方给予乙方的租金优惠和减免。双方亦就其他事宜进行了约定。同年5月7日，原告李晓龙出具申请书一份，将原商铺变更为3-142/252商铺，三年总租金94392元，补三年总租金差价16680元，一次性补足。同日原、被告签订关于变更为业态及商铺号协议一份，明确除商铺号及租金额外，原合同其他内容不变，本合同作为原合同的附件，同等法律效力。合同签订后原告李晓龙交纳商铺保证金6000元以及商铺租赁费94392元。2019年8月14日，原告李晓龙与江苏利马投资管理有限公司签订装修施工管理协议书，原告李晓龙亦交纳装修押金2000元。另查明，被告启东中合公司作为甲方与江苏利马投资有限公司作为乙方签订委托运营管理协议书一份，主要内容为：甲方有权收取租金、管理收入等收益，有权对乙方的经营活动进行监督和考核。乙方对项目内的秩序、卫生等全面管理，乙方自行招聘管理人员并承担一切办公费用。日常水电费用等费用，由乙方先行承担，并有权向租户收取，收费标准须双方共同商定，经甲方确认后方可收取。从协议起始日起，该项目所有摊位及店铺租金由甲方收取，乙方须对商户进行催缴。日常经营管理生产的临时摊位费、商户违约赔偿或违约金收入等费用，由双方决定是否收取以及收费标准，由乙方代收，每月月底上缴甲方。乙方对本合同标的物在合同有效期内有管理权和运营权，在合同有效期内统一管理、统一运营。2019年12月18日，原告李晓龙向江苏利马投资公司的工作人员提交退铺申请并交还商铺钥匙。经本院向江苏利马投资公司张毛毛经理进行调查时，其表示原告李晓龙从来没有实际经营，目前房子空置状态，电费余额130元，租金从2019年10月18日开始计算，同意被告启东中合公司对李晓龙租赁一事的处理意见。另外，根据原告李晓龙与江苏利马公司工作人员的录音显示，江苏利马公司已经收取李晓龙上交的案涉商铺钥匙。被告启东中合公司在庭审中亦同意装修押金2000元、电费余额130元可以在本案中一并处理。本院认为，原告李晓龙与被告启东中合公司签订的商铺租赁合同及变更业态商铺协议书不违反法律规定，案涉商铺亦取得销售许可证，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案争议焦点：1、案涉商铺租赁关系应否解除？2、原告李晓龙应付租金及违约金如何计算？关于第一个争议焦点。原、被告签订的商铺租赁合同能否依法解除？本院认为，合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，经查原告李晓龙在签订商铺租赁合同后从未经营过，其于2019年12月18日向江苏利马公司提交退铺申请并上交商铺钥匙，表明案涉商铺租赁合同已事实上不能履行，原告亦不存在恶意违约的情形，故案涉租赁合同应予以解除。但原告李晓龙应该依法向被告启东中合公司按照案涉租赁合同约定承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点。首先，因为原告李晓龙在履行案涉租赁合同中存在违约行为，其理应按约按照合同约定计算不优惠房屋租金每月5462.5元，经过调查江苏利马公司张经理及录单等证据可以证实案涉商铺租金起算日为2019年10月18日，原告实际上交退铺申请及钥匙时间为同年12月18日，故按原告实际占用时间计算两个月租金为10925元（5462.5元X2个月），两个月的管理费为918.4元。其次，原告李晓龙存在违约行为，按照双方签订的商铺租赁合同，向被告启东中合公司支付违约金6000元。再次，被告启东中合公司同意对装修押金2000元及电卡余额130元在本案中一并予以结算。综上，原告李晓龙已付租金94392元、押金6000元、装修押金2000元、电卡余额130元，合计102522元，扣除李晓龙应付租金10925元、管理费918.4元、违约金6000元，合计17843.4元，故被告启东中合公司应返还原告李晓龙84678.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告李晓龙与被告启东中合农产品市场建设开发有限公司签订的商铺（摊位）租赁合同及变更业态商铺号协议。二、启东中合农产品市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李晓龙84678.60元。三、驳回原告李晓龙的其他诉讼请求。案件受理费2300元，依法减半收取1150元（原告李晓龙已预交），由原告李晓龙负担173元，被告负担977元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 员  陈 杰二〇二〇年七月二十四日法官助理  朱莲花书 记 员  王嘉滟