广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8331号原告：区桂兰，女，1956年1月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区**********，公民身份号码440************021。被告：广州艾薇公寓管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区*************，统一社会信用代码91440101MA59EY4J4N。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈曼莉，女，该公司员工。原告区桂兰与被告广州艾薇公寓管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告委托诉讼代理人陈曼莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付租金7590元、滞纳金2277元、物管费及水电费539.64元、遗失家电补偿5000元，合共15406.64元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，被告因公寓酒店经营需要，与原告签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年3月16日起至2021年3月15日止，第一、二年每月租金2300元，第三年每月租金2415元，地址为佛山市南海区新凯广场3栋1120房。被告于2019年11月16日开始连续三个月没有依约向原告缴纳租金及物业管理费、水电费。被告已违约，原告多次追讨，被告一直未能主动积极与原告沟通联系解决拖欠问题，物业管理处也联系不到被告。原告于2020年3月9日决定收回及查验物业。原告在物管的管理员陪同下，对房屋清点，发现多件物品缺失，包括电冰箱、洗衣机、电热水壶、电吹风、电磁炉及房间用电卡，所有损失应由被告负责赔偿。被告辩称，1.租赁房屋用途为酒店/办公，是艾薇精品公寓其中一间房。新冠肺炎疫情一月份在全国爆发，1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告为配合疫情防控已于2020年1月26日闭店停业并发短信给原告告知艾薇精品公寓为配合疫情防控闭店停业并希望原告能减免2、3、4月租金，且建议原告向物业申请减免物业管理费。2020年2月1日被告在新凯广场公寓信息群接到夏北派出所许警官正式通知闭停，2月19日新凯广场公寓信息群的其他公寓酒店老板也再次咨询许警官能否营业，回复是疫情未退，暂不能营业。这次疫情全国已定性为不可抗力事件，严重影响公寓酒店经营。根据租赁合同第十一条第7点规定，在收到派出所通知闭停当天起，被告无须支付原告租金和承担违约金，原告所算金额有误。2.原告房间里物品并没有遗失，因疫情持续时间不明确，为确保房间里物资安全，被告将贵重及可转移的物资搬到一个房间里统一管理，待疫情结束，将统一搬回各房间里。3.疫情期间被告一直有与原告保持联系并告知原告待广州复工后才能处理费用与物品缺少事宜，被告也在复工后积极与原告联系并给出被告能承担的处理方案。被告愿意将房间缺失的物件退还给原告，被告支付所欠费用合计2520.48元给原告并解除租赁合同。疫情从1月份开始爆发到现在，从新闻报道及相关信息获悉，全国已将此次疫情定性为不可抗力事件，按租赁合同第十一条违约责任中的第7点，由于不可抗力导致本合同不能履行，双方不承担违约责任，故被告请求2月1日到3月9日期间按免租金及免2277元违约金执行，诉讼费由原告承担。4.在原、被告的租赁合同未解除的情况下，原告在2020年3月底将房屋出租，双方没有清点物资，房屋内还有被告的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的微信聊天记录、通话记录、短信记录及被告提交的短信记录、广州日报截图、新凯广场公寓信息群信息、照片，本院经审查对其真实性均予以确认。双方对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区新凯广场3栋1120房出租给乙方，租期自2018年3月16日起至2021年3月15日止；第一、二年租金每月2300元，第三年租金每月2415元，乙方于每月15日前支付上月租金；该物业达到乙方收楼标准，双方办理完毕交付手续后，乙方支付给甲方2300元作为房屋租赁押金，合同期满后，双方确认不再续签合同的情况下，双方结算清楚所有费用，办理完毕房屋归还手续后，甲方在当日将押金无息退还乙方；乙方承担租赁期间产生的电话费、宽带费、有线电视使用费、物业管理费、公共能源费、水电费等；乙方无故迟延支付租金，且乙方在收到甲方催款通知后仍未履行支付租金义务的，自通知届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，迟延支付租金超过30天，甲方有权解除合同，乙方须支付应缴租金，同时支付一个月当年月租金作为违约金；如因国家或地区政策原因，乙方不能利用该房屋从事长租或短租形式的公寓式酒店经营的，在接到相关部门通知的当天，乙方无须支付甲方租金，且乙方有权单方面解除本合同，不需要承担违约责任；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《家私家电软装代购委托书》，约定甲方委托乙方代为购买家私家电软装，总金额25000元，家私家电包括电视机、冰箱（国内一线品牌海尔、美的、容声，容量160升）、洗衣机（国内一线品牌创维、美的、海尔，容量5.5公斤）、空调、沙发、茶几等。2020年2月1日，派出所民警通知被告暂停营业。同月19日，派出所民警再次通知被告暂不可以营业。原、被告均确认被告尚欠原告水费60.9元，并自2019年12月开始拖欠租金，自2020年1月开始拖欠每月物业管理费159.58元。原告于2020年3月9日通知被告已于当日收回涉案房屋，并告知被告其在查验房屋时发现缺少了电冰箱、洗衣机、电热水壶、电吹风、电磁炉等。2020年6月4日，原、被告进行交接，原告确认收回洗衣机、电热水壶、电吹风、电磁炉各一台。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，被告应于2020年1月15日前支付2019年12月租金，被告拖欠租金已超过30天，原告有权解除合同。原告于2020年3月9日通知被告收回涉案房屋即是通知被告解除合同，本院据此认定上述合同于2020年3月9日解除。关于租金问题，被告承租涉案房屋作酒店公寓用途，被告自2019年12月开始拖欠租金，因疫情原因于2020年2月1日开始未能正常营业，根据公平原则，本院酌定由被告支付2019年12月至2020年3月9日租金6083.87元（2300元+2300元+2300元×50%+2300元×50%÷31天×9天=6083.87元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。双方合同已解除，原告所收取的押金2300元应返还予被告，为减少双方诉累，上述押金可在本案中进行抵扣。抵扣后，被告尚应支付租金3783.87元予原告。关于滞纳金问题，被告拖欠原告租金超过30天，根据双方合同约定，被告应支付一个月租金作为违约金，原告仅主张2277元，没有超出双方约定，本院予以支持。被告拖欠原告水费60.9元，应如数支付予原告。根据双方合同约定，被告应承担租赁期间产生的物业管理费，涉案房屋的物业管理费为159.58元/月，被告自2020年1月开始拖欠物业管理费，故被告应支付2020年1月至2020年3月9日期间的物业管理费365.49元（159.58元+159.58元+159.58元÷31天×9天=365.49元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于家电补偿问题，根据双方签订的《家私家电软装代购委托书》，原告委托被告代为购买涉案房屋的家私家电，且被告作为承租人负有保管房屋内物品的义务，双方合同于2020年3月9日解除，被告应向原告返还涉案房屋及房屋内的家私家电。原告已收回涉案房屋及大部分家私家电，被告未能向原告返还缺失部分的家私家电，结合上述《家私家电软装代购委托书》的约定，本院酌定由被告赔偿损失1000元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告区桂兰与被告广州艾薇公寓管理有限公司于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同书》于2020年3月9日解除；二、被告广州艾薇公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3783.87元予原告区桂兰；三、被告广州艾薇公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2277元予原告区桂兰；四、被告广州艾薇公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费60.9元、物业管理费365.49元予原告区桂兰；五、被告广州艾薇公寓管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1000元予原告区桂兰；六、驳回原告区桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计417.75元（原告已预交），由原告负担51.42元，被告366.33元负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费534.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月七日书记员  钟丹