浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5126号 上诉人（原审被告）：张立飞，男，1980年11月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：张伟涛，男，1992年7月3日出生，汉族，户籍地陕西省咸阳市场陵区，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）：汤惠云，女，1990年6月27日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 原审被告：方足英，女，1982年12月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人张立飞因与被上诉人张伟涛、汤惠云及原审被告方足英商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初17195号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2019年6月8日，张伟涛、汤惠云（乙方、购买人）、张立飞、方足英（甲方、出售人）和案外人浙江某经纪有限公司（丙方、居间人）签订了《房屋买卖定金协议》。双方约定：第一条：房屋情况概述1.交易房屋坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，建筑面积88.91平方米。第三条定金金额及支付乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。第四条房屋交易的具体事宜1.交易价款及支付方式（1）甲乙双方确认以人民币203万元的房屋转让价款购买该房屋。此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。（2）乙方的房款支付方式为组合贷款。（3）乙方须于2019年8月30日前，支付房款首期人民币61万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请贷款。（4）房款划转方式待乙方按揭审批通过后三个工作日内转付甲方人民币61万元，待不动产过户且银行放款至监管账户且物业交割后三个工作日内转付甲方人民币137万元，待甲方清空房屋内户口后三个工作日内转付甲方人民币5万元。第五条居间代理费本次房屋交易应向丙方支付的居间代理费共计人民币4万元，其中甲方承担人民币0元，乙方承担人民币4万元，于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给丙方。第六条甲乙丙三方共同约定1.甲乙双方应在本协议签订后50日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后20日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。第七条违约责任1.在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方。2.若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金。第十条本协议自三方签字、盖章之日起生效；双方当事人可以根据具体情况对本协议中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；对本协议的解除，应当采用书面形式；本协议附件及补充协议与本协议具有同等法律效力；如《杭州市房屋转让合同》与本协议内容有冲突的，以《杭州市房屋转让合同》为准。各方还就其他事项进行了约定。 2019年6月8日，张伟涛、汤惠云和张立飞、方足英另签订《补充协议》一份。双方还就其他事项进行了约定。同日，张伟涛、汤惠云向张立飞、方足英支付了购房定金10万元。 经双方核实确认：双方约定张伟涛、汤惠云于2019年7月28日前提供查档资料，张伟涛、汤惠云实际于2019年8月15日提交，正常情形下双方应于2019年8月17日至前签订《杭州市房屋转让合同》，案外人居间方于2019年8月19日完成了查档。双方均有意愿签订正式的《杭州市房屋转让合同》，但根据政策首付款应汇入监管账户，待房屋过户后才能支付给张立飞、方足英，而不能按《房屋买卖定金协议》约定在按揭审批通过后三个工作日内转付张立飞、方足英。就上述案涉纠纷，双方未能协商解决，张伟涛、汤惠云于2019年9月19日向法院起诉，请求（变更后）：张立飞、方足英返还张伟涛、汤惠云购房定金10万元。 原审法院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证责任。如不能举证，则应承担举证不能的法律后果。双方均有签订《杭州市房屋转让合同》的真实意愿，但因政策限制问题双方在《房屋买卖定金协议》中的有关约定需要进行磋商修订，本案中双方未能进一步协商解决，未能签订正式的房屋买卖合同，故本案不适用定金罚则。张伟涛、汤惠云将诉请由双倍返还定金计20万元变更为返还定金10万元，合理合法，予以支持。至于张伟涛、汤惠云迟延提交查档资料的问题，张伟涛、汤惠云虽有迟延，但仍在约定的签订合同的最后日期之前提交完毕，该瑕疵并不导致正式合同无法签订，尚不适用定金罚则。协议中第七条中有关定金的约定应联系上下文整体理解，只有根本性违约才适用定金罚则，不选择定金罚则时可选择违约金，而非只要违约就适用定金罚则，故对张立飞、方足英不予返还定金的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：张立飞、方足英返还张伟涛、汤惠云定金10万元，于判决生效后十日内付清。案件受理费2300元，由张立飞、方足英负担。 宣判后，张立飞不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误，张伟涛、汤惠云存在故意违约行为。1、在双方所签订的《房屋买卖定金协议》中约定，张伟涛、汤惠云应于2019年7月28日前提供查档资料，而张伟涛、汤惠云直到2019年8月15日才提交材料，比约定时间足足晚了18天。张伟涛、汤惠云延期提供查档资料完全是由于其自身原因造成的，对于该违约事实，张伟涛、汤惠云在一审庭审过程中均予以承认。2、根据《房屋买卖定金协议》的约定，若张伟涛、汤惠云按期履行，积极配合的正常情形下，双方应于2019年8月17日前签订《杭州市房屋转让合同》，但由于张伟涛、汤惠云延期提供查档资料，直接导致中介机构到2019年8月19日才完成查档工作。因此，所有的后续工作安排均由于张伟涛、汤惠云的故意拖延而打乱，给张立飞造成了巨大的损失。3、在张伟涛、汤惠云故意拖延提供资料时，张立飞多次催促张伟涛、汤惠云尽快迁移户口、提供查档资料。签约时间到期后，张立飞依然多次催促张伟涛、汤惠云进行签约，但由于张伟涛、汤惠云故意回避责任、拒绝沟通，最终导致双方矛盾激化造成今天的局面，因此，未能签约的原因完全是由张伟涛、汤惠云造成的。二、一审认定未能签约是因政策限制问题造成的，延期提供资料不构成根本违约不符合客观事实。本案中，由于张伟涛、汤惠云故意拖延提供资料导致不能如期签约，且张伟涛、汤惠云在延期之后缺乏沟通的诚意，并理直气壮的认为虽然延期提供资料，但导致最终签约的时间只晚了几天，从而认为是张立飞故意刁难，不通情达理。殊不知，张立飞基于对张伟涛、汤惠云如期履约的信赖，四处想办法筹款，因张伟涛、汤惠云的故意拖延不得不承担巨大的损失。虽然因政策原因导致首付款不能够及时到达张立飞的账户，给张立飞造成了一定的经济压力，但这只是造成张立飞资金困难的一个因素，若张伟涛、汤惠云按约履行，张立飞取得购房款的时间就会至少提前18天，则张立飞也不会因首付款的支付问题产生困惑。因此，导致双方不能签订正式购房合同的原因是张伟涛、汤惠云故意拖延提供资料，并非政策因素，更何况政策并不是签订合同之后才颁布的。一审法院为了息事宁人而进行折衷处理，出发点是好的，但却违反了双方的合同约定，是以牺牲张立飞的利益为代价的，不利于培养普通民众的契约精神，有违公平原则。三、根据双方所签订的《房屋买卖定金协议》及《补充协议》之约定，张伟涛、汤惠云的行为足以认定违约，应依约承担违约责任。1、《房屋买卖定金协议》第七条第2款约定若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金，《补充协议》第八条第1款约定在协议约定的提供限购查档材料前，若一方拒绝提供或者要求延期提供而对方拒绝的，则视为拒绝提供或要求延期方违约。根据以上约定，张伟涛、汤惠云的行为足以认定构成违约。2、张伟涛、汤惠云的违约行为给张立飞造成了巨大的损失。由于张伟涛、汤惠云提供资料延期导致后续的查档延期、签约延期、支付首付款延期、张立飞取得购房款的时间延期等等一系列的后果，争取时间对张立飞来说是至关重要的，因为张立飞卖房的目的是为了置换新房，在与张伟涛、汤惠云签订协议后，张立飞已经为置换新房做了充分的准备，比如为了筹集资金出售了名下的店铺，为新购房屋缴纳了验资款等等，现在由于张伟涛、汤惠云的违约行为，直接导致张立飞的置换目的落空，不得不承担其中的巨大损失。四、一审判决适用法律错误。1、根据我国合同法及担保法的相关规定，定金有立约定金和违约定金之分，所谓立约定金是保证正式订立合同的定金；而违约定金实际就是履约定金，即以担保合同履行而支付，相当于是对违约行为的担保。一审判决将本案的定金性质认定为立约定金是错误的。2、本案中的定金具有双重属性。虽然双方所签订的《房屋买卖定金协议》第七条第1款约定在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已收取的定金不予返还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方。根据此条约定，似乎本案的定金属于立约定金的性质。但是第七条第2款约定“若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金”，根据该条规定，本案的定金也属于履约定金，用于担保双方的违约行为。3、因此，张立飞根据《房屋买卖定金协议》第七条第2款及《补充协议》第八条第1款约定将张伟涛、汤惠云的定金当作违约金予以没收符合约定。而一审判决仅仅根据《房屋买卖定金协议》第七条来理解上下文，完全忽略《补充协议》第八条第1款，这才是真正的断章取义，不符合上下文规定。综上，一审法院判决不公平、不公正，没有查清事实，适用法律错误，严重损害了张立飞的利益，因此，请求撤销原判，改判驳回张伟涛、汤惠云的诉讼请求并由张伟涛、汤惠云承担本案一审及二审的案件受理费。 被上诉人张伟涛辩称：在2019年9月1日之前，张立飞在同张伟涛沟通及一审法庭沟通时，一直将主要矛头指向房屋居间方，政策变更未予以及时告知，见一审判决无中介责任后，将主要矛头转向张伟涛。在房屋签署最晚日期前，张伟涛提供查档资料确实延迟，张立飞是知情的。且在2019年8月30日之前，并未提出明确异议。此外，张立飞认为多次催促张伟涛，故意回避责任，拒绝沟通，张伟涛故意拖延提供材料等内容，属于捏造事实。一审法院适用法律正确。张立飞的上诉理由不能成立。张立飞上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。 被上诉人汤惠云和原审被告方足英未参加二审诉讼活动，未作答辩。 被上诉人张伟涛、汤惠云和原审被告方足英在二审期间均未向本院提交新的证据。上诉人张立飞向本院提交了其与中介的微信聊天记录，欲证明《杭州市房屋转让合同》不能签署不是因为张立飞不愿意签署或首付款无法拿到。经质证，被上诉人张伟涛认为其从来没有拒绝签署合同，一直是想着继续按合同购买的。在2019年8月30号到之后的9月1日和2日的沟通的中，全都表述要求继续按合同购买。如不按这个合同的价格，张立飞想提高价格。本院认为，上诉人张立飞所提交的证据，尚不能直接证明其同意签署《杭州市房屋转让合同》，故无法达到上诉人张立飞所要证明的目的。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”2019年6月8日，张伟涛、汤惠云与张立飞、方足英及居间方签订的《房屋买卖定金协议》及在同日，张伟涛、汤惠云与张立飞、方足英签订的《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对各方当事人均具有约束力。根据协议的约定，双方应在本协议签订后50日内向居间方提供购房查档所需资料，张伟涛、汤惠云同意授权居间方代为办理限购查档，待限购查档通过后20日内双方共同通过居间方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。即双方应在2019年7月28日前完成查档资料，待限购查档通过后，20日内双方共同通过经纪公司签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》。居间方实际虽在2019年8月19日才完成查档，晚于双方合同的约定。但在一审审理期间，对于不能签订正式的《杭州市房屋转让合同》的原因，系因根据政策首付款应汇入监管账户，待房屋过户后才能支付给张立飞、方足英，而不能按《房屋买卖定金协议》约定在按揭审批通过后三个工作日内转付张立飞、方足英。故原审法院认为系政策限制问题，在经双方磋商后，仍无法达成一致意见，因此，对于未能签订《杭州市房屋转让合同》，不能归责于双方当事人，故对张伟涛、汤惠云要求张立飞、方足英返还定金10万元予以支持并无不当。综上，张立飞的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由张立飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年七月二十二日 书记员  周 杨