贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初833号原告：黄辅仁，男，1967年10月23日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：张娅，女，1971年4月13日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二原告诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201611275423。二原告诉讼代理人：林楠，系贵州崇典律师事务所实习律师，执业证号：23081905220354。被告：邱军跃，男，1980年10月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告张娅、黄辅仁与被告邱军跃租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，因新冠病毒疫情影响，扣除审理期限二个月，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娅及其委托诉讼代理人王岚、林楠，原告黄辅仁的委托诉讼代理人王岚、林楠，被告邱军跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娅、黄辅仁向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告租金43034元；2、请求人民法院判决支付违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原告黄辅仁、张娅与被告邱军跃经友好协商，签订《租赁合同》将位于钟山区，252＃，254＃面积为120平方米的三间门面房、面积为900余平方米的地下停车场租给被告邱军跃，租期10年。合同约定第一年租金（门面和停车场）95800元／年（三间门面每年51000元、地下停车场每年54800元，因连续租赁十年，第一年原告减免被告：10000元房租），第二年至第五年租金为105800元／年，第六年至第十年租金在前一年的基础上每年递增5％，2018年3月底，原告向被告提出缴纳下一年度房租时，双方因合同起止时间发生纠纷，经协商，重新签订租赁合同，约定房屋租赁起止时间为2017年4月1日起至2027年4月1日止，并将2017年5月28日签订的《租赁合同》作废。合同签订后，被告通过银行转账、现金支付等方式陆续支付了原告2017年4月1日至2019年4月1日的房屋租金。2018年12月28日，被告将三间门面房转租给李玉琳，并收取了李玉琳2018年12月28日至2019年12月28日的房租46800元。2019年6月，原告向被告索要2019年4月1日至2020年4月1日的房屋租金时，被告称无钱支付，原告当即收回了地下停车场，被告欠原告地下停车场两个月的租金9034元；因三间门面已经转租给李玉琳且被告已经收取房租，被告欠原告三间门面房租金34000元（2019年4月1日至2019年12月31日的房租）。因被告的违约行为，目前，原告已将涉案三门面收回，并另行与许波签订了房屋租赁合同。原告多次催促被告支付剩余租金无果。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已经严重违反了合同约定及法律的规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求人民法院依法判决。被告邱军跃辩称，欠4万元房租不是事实，当时交付停车场给原告的时候，还没有达到我们双方签订合同的时间，在我租赁期间我收的钱，原告一直电话纠缠，我收的租金已经和他们平摊了，从4月份至12月份租金19000多元，让我承担也行，要么由现在的承租人承担，因为我装修花了十多万，但原告并没有要求现在的承租人不继续租赁，现在过了这么久，原告来找我要房租，是无理行为，如果算下来，原告要赔偿我装修费160000元多及我收取地下停车场6000多元。后来我为什么与原告修改租赁期限，是因为二原告无理取闹，后来我们重新签订了一份协议，但都没有履行过，所以该协议不应当采信。所以我要求原告赔付我装修费用及我应当收取停车场的费用。本案当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原告提交的身份证复印件二份、结婚证复印件一份、中国农业银行交易明细、收款收据；对被告提交的身份证复印件，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的建房协议、国有土地使用证、供电发票、燃气开户发票、民用管通天然气安装合同各一份，因其中的建房协议、国有土地使用证，能证明与原告张娅与案外人张永昆、张永华、张永静签订《建房协议》，案外人张永昆等取得土地使用权证，原告合法占有涉案门面及地下停车场的事实，故本院予以确认；对其中的供电发票、燃气开户发票、民用管通天然气安装合同各一份，因本院无法核实与本案的关联性，故本院对供电发票、燃气开户发票、民用管通天然气安装合同的关联性不予认定；2、对原告提交的租赁合同、门面租赁合同书、补充协议、离婚证复印件、收条各一份，因其中的租赁合同、门面租赁合同书、补充协议、收条，能证明原告黄辅仁与被告邱军跃签订《租赁合同》，双方对租期、租金、房屋转租转让、合同解除等进行约定；被告邱军跃在租赁期限内将涉案门面转租给案外人李玉琳，签订《门面租赁合同书》，并收取2018年12月28日至2019年12月29日租金46800元；2019年6月1日，因被告邱军跃未按期支付租金，与原告黄辅仁签订《租赁合同补充协议》，约定在2019年6月28日前付清租金105800元并对造成的经济损失等负责的事实，故本院予以确认；对其中的离婚证复印件，能证明案外人李玉琳与案外人许波原系夫妻关系的事实，故本院对该证据予以确认；3、对原告提交的门面租赁合同书一份，能证明原告黄辅仁与案外人许波于2020年1月1日签订《门面租赁合同书》，将涉案门面出租给案外人许波，双方约定门面租金每年为46800元的事实，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张娅与原告黄辅仁于1995年1月10日登记结婚，双方系夫妻关系。2014年8月18日，原告张娅与案外人张永昆、张永华、张永静签订《建房协议》，约定张永昆、张永华、张永静等人将位于公园路北侧的拆迁安置的宅基地交给张娅出资建设，并对住房和门面进行分配，约定张永昆和张娅宅基地互换，张永昆不参与门面住房分配、张永昆地下停车位一个。2015年7月9日，案外人熊泽书、张永华、张永昆、张永静等人就位于钟山区公园路北侧的土地取得土地使用证。2017年5月28日，原告与被告邱军跃签订租赁合同，约定将位于公园路北侧门面编号为236号1栋250号、252号、254号门面及地下停车场出租给被告邱军跃。2018年3月，双方因租赁一事发生纠纷，原告黄辅仁作为甲方（出租方）、被告邱军跃作为乙方（承租方）另行签订《租赁合同》，双方对门面房的位置、面积、装修设备情况、租赁期限、用途、合同租金、租赁期相关费用及税金、房屋维修及改造、房屋的转让和转租、合同解除、争议解决等事项进行约定。约定内容主要包括：甲方出租给乙方的门面房位于钟山区，面积为约120平方米门面三间、地下停车场约900平方米，房屋租赁期限10年，自2017年4月1日起至2027年4月1日止；合同生效以后，第一年交付租金95800元，第二年至第五年每年交付租金105800元，每五年房租租金增长百分之五，租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法缴纳，如果发生政府有关部门征收，房屋结构及土地补偿归甲方所有，乙方的装饰装修及设备机具的升值补偿归乙方所有；乙方必须先付房屋租金后使用，房屋租金乙方必须在每年4月15日之前一次性付清给甲方。如不能按时交租金，视为乙方违约，合同自行终止，甲方不补偿乙方任何费用，乙方必须补偿甲方经济损失两万元；经甲方同意，乙方可将租赁房转租第三方，有关转租的条件及程序适宜由甲乙双方自行协商；有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需署名通知乙方：（1）乙方恶意拖欠或不知福到期租金的；（2）乙方利用租赁物进行非法活动的；（3）乙方未经甲方同意擅自转租的。双方在甲方及乙方处分别签字按手印，并备注：以此合同为准，2017年5月28日签合同作废。并将落款日期写成2017年4月1日。2018年12月28日，被告邱军跃将上述门面转租给案外人李玉琳，双方签订《门面租赁合同书》，约定房屋租赁期限为八年，自2018年12月28日至2026年12月28日止；门面租金每年为46800元，租金五年不变，第一年租金在签订合同当日内一次性付清，于2019年12月28日一次性交清第二年租金。双方还就其他事项进行约定，当日，被告邱军跃收取案外人李玉琳租金46800元。2019年6月1日，原告黄辅仁作为甲方与被告邱军跃作为乙方双方签订《租赁合同补充协议》，约定乙方同意租赁时间从2017年4月1日起计算租金，乙方必须在2019年6月28日前付清甲方租金105800元，如到期乙方不能付清甲方的租金，甲方有权终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方负责，乙方必须补偿甲方经济损失20000元。双方分别在甲方及乙方处签字按手印。2020年1月1日，原告黄辅仁与案外人许波（与案外人李玉琳原系夫妻关系，后于2019年11月27日登记离婚）签订《门面租赁合同书》，约定将位于公园路250号、252号、254号门面120平方米出租给许波自由使用。约定租赁期限为10年，自2020年1月1日起至2030年1月1日，租金每年为46800元，租金五年不变，五年以后每五年5%递增租金，租金一年一交，于每年1月1日交。现原、被告双方因租金事宜产生纠纷，故原告诉至本院。另查明，被告邱军跃已经支付2017年4月1日至2019年4月1日的租金，双方在《租赁合同补充协议》中约定必须在2019年6月28日前付清甲方租金105800元，该租金系指2019年4月1日至2020年4月1日的租金。2019年7月18日，原告将涉案地下停车场收回，被告邱军跃已将2019年6月1日至7月18日的租金支付给原告。再查明，庭审中，原告以被告邱军跃违约为由，认为双方签订的《租赁合同》自动解除，但被告邱军跃以未收到书面通知为由，认为双方的合同未解除。本院认为，原告黄辅仁与被告邱军跃签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同内容履行各自的义务。原告按约将涉案门面、地下停车场交付给被告邱军跃使用，被告邱军跃应按照双方约定内容履行支付租金的义务。被告邱军跃欠付租金的事实有原告提交的《租赁合同补充协议》及被告邱军跃陈述在案为凭，现原告要求被告邱军跃支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的房租34000元、2019年4月1日至2019年6月1日租金9034元，被告辩称其已支付了截至2019年5月28日的租金，因双方签订的落款日期为2017年4月1日的《租赁合同》中备注2017年5月28日签订的合同作废，以此合同为准、《租赁合同补充协议》中也明确邱军跃同意租赁时间从2017年4月1日起算租金，故对被告的该辩称意见本院不予才行。因双方签订的《租赁合同》未明确区分门面租金、地下停车场租金分别为多少，故对于2019年4月1日至2019年6月1日期间的门面及地下停车场的租金，本院按双方约定的年租金105800元计算两个月为17633元；对2019年6月1日至2019年12月31日期间的门面租金，因双方无明确约定，原告也未提交证据证明双方明确对门面及地下停车场的租金分别为多少进行约定，而原告与案外人许波签订的《门面租赁合同书》中约定租金为46800元，故本院比照原告与案外人关于门面租金的约定，按年租金46800元计算6个月为23400元，上述金额共计41033元，超出部分本院不予支持。对原告所提要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《租赁合同补充协议》中约定“如到期乙方不能付清甲方的租金，甲方有权终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方负责，乙方必须补偿甲方经济损失20000元。”，虽表述为经济损失，但其实质是对被告邱军跃未按时履行支付租金义务的违约金的约定，故本院对该诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告邱军跃于本判决生效之日起十日内支付原告黄辅仁、张娅租金41033元、违约金20000元，共计61033元；二、驳回原告黄辅仁、张娅的其余诉讼请求。案件受理费1376元，因适用简易程序减半收取688元，由原告黄辅仁、张娅负担22元，被告邱军跃负担666元（原告黄辅仁已预交，被告邱军跃应负担部分于本判决生效之日起十日内连同上述款项返还给原告黄辅仁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  刘娇娇二〇二〇年七月十五日书记员  刘彩兰