广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15069号原告：文杨志，男，汉族，1958年6月10日出生，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：罗江湘、胡方昌，湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）13层1301房自编1301-D334号（JM）。法定代表人：林嘉民。原告文杨志与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告文杨志的委托诉讼代理人罗江湘到庭参加了诉讼；被告珈然公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告文杨志诉称：2020年2月26日，原告与被告签订《销售合同》，约定被告将位于广州市白云区科颖路18号戴斯铂公寓1120房的使用权转让给原告，转让费为311896元。案涉房屋为毛坯房，原告购房后，按照被告珈然公司要求向广州市李工装饰工程有限公司支付装修费50000元，对该房屋进行装修。合同签订后，原告转账向被告支付了转让费311896元，向广州市李工装饰工程有限公司支付了装修费50000元。原告履行完上述义务后得知，被告对案涉房屋并无转让权限，案涉房屋属于第三人易通四方公司。另外，被告珈然公司与易通四方公司签订的租赁协议约定的租赁期限只有10年，原、被告签署的合同使用权为20年，超出了被告珈然公司承租该物业的有效期。被告珈然公司在无权转让的情况下私自伪造经营授权书，以欺诈的手段，在违背原告真实意思的情况下与原告签订了销售合同，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的云岭公馆《销售合同》；2、被告向原告返还房屋使用权转让费311896元；3、本案诉讼费由被告承担。被告珈然公司答辩称：无答辩。经审理查明：2019年2月26日，原告文杨志（乙方）与被告珈然公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1120房的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为48.99平方米；乙方明确知悉，甲方已与该物业该房屋所有权人签有《易通四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业该房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为311896元；在本合同签订之日起15日内，乙方向甲方付清前述转让费用；甲乙双方约定该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年8月1日起至2039年7月31日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年8月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方应当在收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款；乙方逾期答复或明确表示不购买该房屋的，甲方按双方继续履行本合同关于该房屋的相关使用条款，即乙方继续使用该房屋至2039年7月31日；甲方负责在2019年8月1日前将该房屋按照标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《易通四方大厦租赁协议》发生解除、终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失；无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。经查，原告文杨志已向被告珈然公司交纳了合同款共计311896元，另向案外人广州市李工装饰工程有限公司支付了装修服务费50000元。但至今无证据证实被告珈然公司已将案涉房屋交付给了原告文杨志使用。另查，在本院受理的本案被告珈然公司起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的销售合同纠纷案件中[（2019）粤0111民初22252号案]，珈然公司提交了其与该案外人于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层），珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。另，本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在珈然公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告方并无证据证实其与被告珈然公司所签订的案涉《销售合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。案外人易通四方公司在另案中已向本院提供情况说明，称易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号；而原告已当庭明确案涉合同中约定的广州市白云区科颖路18号1120房，实际就是易通四方大厦的B栋1120房。另查，本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。上述事实，有《销售合同》、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告文杨志与被告珈然公司所签订的案涉合同的效力问题。根据《销售合同》的约定，原、被告之间就案涉广州市白云区科颖路18号的1120房所让渡仅仅是20年的使用权，该合同的性质实际为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，根据该司法解释的精神，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。经查实，易通四方公司早于2018年12月27日在案涉易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转租行为其公司是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方于2019年2月26日签订《销售合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转租行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故案涉《销售合同》应属无效。无效的合同自始无效，故本院对原告要求解除案涉合同的诉讼请求，依法不予支持。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告文杨志已向被告珈然公司交纳了合同款311896元，其在合同解除后要求被告予以退还，并无不当，本院依法予以支持。被告珈然公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告文杨志退还合同款311896元；二、驳回原告文杨志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2989.22元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本案财产保全费2329元，全部退还原告文杨志。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年七月二十二日书记员 陈芷清