广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤03民终95号 上诉人（原审被告）：深圳市泓任建设控股有限公司，住所地深圳市福田区深南路与农林路交界西北鑫竹苑A栋12层1203，统一社会信用代码914403007925838728。 法定代表人：彭前南，总经理。 委托诉讼代理人：曾环球，广东耀恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市乐航车载多媒体有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道楼村振兴路37号冠城高新科技园A栋2-3楼，统一社会信用代码914403000801318350。 法定代表人：郭炳洪，经理。 委托诉讼代理人：周园，广东南鼎律师事务所律师。 原审被告：秦海蓉，女，汉族，1972年3月4日生，身份证住址广东省深圳市南山区, 委托诉讼代理人：曾环球，广东耀恒律师事务所律师。 上诉人深圳市泓任建设控股有限公司（以下简称泓任公司）因与被上诉人深圳市乐航车载多媒体有限公司（以下简称乐航公司）、原审被告秦海蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初12714号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人泓任公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初12714号民事判决；2、发回重审或依法改判泓任公司不用退回乐航公司保证金56700元；3、本案一、二审诉讼费用由乐航公司承担。事实与理由：一、一审判决以泓任公司和乐航公司未提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，认定乐航公司和泓任公司签订的房屋租赁合同为无效合同，属于认定事实错误和适用法律错误。有无取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该举证责任不应由泓任公司和乐航公司承担。二、深圳存在历史违建。涉案租赁房屋这样的建筑物本身就是没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定来建设的违法建筑。而这样的建筑按照深圳的地方法规是可以依法出租的。因此，一审以房屋是否取得建设工程规划许可证或者有无按照建设工程规划许可证的规定建设这一标准来认定合同是否有效，是认定事实不清。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决乐航公司和泓任公司签订的房屋租赁合同为无效合同，适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，特提起上诉，望判如所请。 被上诉人乐航公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泓任公司的上诉请求。一、泓任公司作为出租方，没有提交涉案租赁房屋的房产证和相应的建设工程规划许可证。一审法院认定涉案租赁合同无效，且依照合同无效的原则，判决泓任公司退还乐航公司保证金56700元，判决正确。二、泓任公司在租赁合同期间，于2019年1月19日因拖欠一手房东的租金，导致涉案房屋被停电，造成乐航公司在租赁期内无法正常经营，涉案合同目的无法实现，泓任公司应承担相应的违约责任。 原审被告秦海蓉陈述称：对本案无意见。 被上诉人乐航公司向原审法院起诉请求：1、解除乐航公司与泓任公司签订的《租赁合同书》；2、泓任公司返还乐航公司保证金56700元及利息2758元（以56700元为本金，自2019年2月6日起按年利率24%计至实际返还之日止，暂计至起诉至日）；3、泓任公司赔偿因在2019年1月10日至1月31日期间无法正常供电给乐航公司造成的损失40000元；4、秦海蓉对泓任公司的债务承担连带责任；5、泓任公司、秦海蓉承担诉讼费用。 原审查明以下事实：2016年10月15日，乐航公司与泓任公司签订了《租赁合同书》和《租赁合同书补充协议》。乐航公司承租了泓任公司位于深圳公明楼村xxxx工业园区E栋五楼厂房，合同的租赁期限为自2016年10月18日至2020年3月30日，租金为28350元/月，水电费以合同约定据实收取。2018年10月18日，乐航公司通过张迎的银行账户向秦海蓉个人账户转账56700元，标注用途为“鑫顺达押金”；2018年12月7日，乐航公司通过郭某的银行账户向邓某华转账34324元，标注用途为“汇楼村01冠城E栋5楼12月房租水电”；2019年1月9日，乐航公司通过郭某的银行账户向邓某华转账33364元，标注用途为“汇楼村01冠城E栋五楼1月租金和费用”。2019年1月19日，乐航公司向泓任公司发出联络函，载明泓任公司存在自2019年1月10日起的长期停电行为，导致乐航公司无法正常生产经营，要求自2019年2月1日起解除房屋租赁合同，并要求泓任公司退还保证金及押金共计56700元。该联络函由夏某（联系方式135××××4709）于2019年1月22日签字确认。2019年2月1日，乐航公司搬离厂房。 原审法院认为，本案的争议焦点如下：一、关于乐航公司诉请解除房屋租赁合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乐航公司、泓任公司均未提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，应承担举证不能的法律后果。乐航公司与泓任公司签订的房屋租赁合同书认定为无效合同，乐航公司诉请解除与泓任公司2016年10月15日签订的房屋租赁合同的诉求，于法无据，法院不予支持。二、关于房屋租赁合同无效后相关费用的支付问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。泓任公司应向乐航公司返还保证金56700元。乐航公司于2019年2月1日搬离厂房且已经支付2019年1月份的房屋占有使用费及水电费，法院予以确认。因乐航公司与泓任公司之间签订的房屋租赁合同无效，乐航公司诉请泓任公司支付保证金56700元的利息的诉求，法院不予支持。本案乐航公司与泓任公司之间签订的房屋租赁合同无效。乐航公司也没有提交证据证实泓任公司对于导致合同无效存在过错，乐航公司也无证据证实其损失情况及与泓任公司存在直接的因果关系。乐航公司诉请泓任公司支付损失40000元的诉求，于法无据，法院不予支持。三、关于秦海蓉是否应当对泓任公司上述债务的给付承担连带责任的问题。从乐航公司提交的证据证实秦海蓉系泓任公司的股东之一，秦海蓉以其个人的账户收取本应由泓任公司收取的保证金56700元。经审理认为，泓任公司不是自然人独资公司而是经过工商登记注册的有限责任公司。秦海蓉作为公司股东之一以其个人账户收取了乐航公司给付泓任公司的保证金，并足以证实秦海蓉存在系“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益”的行为。本案中乐航公司转账给泓任公司交付保证金，亦未通过乐航公司公司的账户而是通过个人的银行账户向他人支付公司的费用。乐航公司诉请秦海蓉对深圳泓任公司的债务承担连带责任的诉求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、深圳市泓任建设控股有限公司应于本判决生效之日起十日内退回深圳市乐航车载多媒体有限公司保证金56700元；二、驳回深圳市乐航车载多媒体有限公司的其他诉请请求。案件受理费1143元，由深圳市泓任建设控股有限公司承担。 本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人泓任公司的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：涉案《租赁合同书》是否有效。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。泓任公司作为涉案房屋的出租方，依法应保证出租物符合法律规定，其应提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。本案中，泓任公司未能提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原审认定乐航公司与泓任公司双方签订的《房屋租赁合同书》无效，符合法律规定和裁判规则，本院予以确认。泓任公司上诉主张对出租房屋是否取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，其不应负举证责任，该主张不符合法律规定，本院不予支持。泓任公司还上诉主张未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，深圳的地方法规是可以依法出租的，该主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人泓任公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费1218元，由上诉人深圳市泓任建设控股有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 邢  蓓  华 审判员 彭  建  钦 审判员 蔡  雪  燕 二〇二〇年七月六日 书记员 朱温岛(兼) 附本判决所适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。