四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初459号 原告：徐坤，男，1973年10月11日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐毅东，四川卓吾律师事务所律师。 原告：张艳兰，女，1975年11月28日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐毅东，四川卓吾律师事务所律师。 被告：张吉祥，男，1966年6月4日出生，汉族，住四川省大英县。 被告：侯秀华，女，1965年7月13日出生，汉族，住四川省大英县。 原告徐坤、张艳兰诉被告张吉祥、侯秀华房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐坤、张艳兰及其共同委托诉讼代理人唐毅东，被告侯秀华到庭参加诉讼。被告张吉祥经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐坤、张艳兰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原被告的买卖合同；2.请求人民法院判令两被告支付原告位于大英南北干道的锦绣山庄的×栋×单元×楼×号商品房的评估价值449361元和评估费6504.85元，合计455865.85元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年1月6日，两被告将其于2014年9月5日买的第三人彭建军于2007年9月5日买的并完成了房款支付的位于大英南北干道的锦绣山庄的×栋×单元×楼×号商品房卖给两原告，原告于规定时间内支付了全部房款，然后完成了转移占有，原告的占有是合法占有，被告将房门钥匙及房屋买卖合同的全部资料交付给了原告，原告也将日常用品搬进了商品房内。由于原告常年在外打工，到回大英要求被告协助原告变更产权登记时，被告和案外人彭建军要求原告再交付10万元整，理由是商品房涨价了，他们卖亏了。原告拒绝了被告和彭建军的不合理要求，并在商品房门上注明：该房子正处于纠纷中，且原告准备走司法途径维权。原告为了维护自己的合法权益，于2019年2月提起民事诉讼，但彭建军与梁崇明恶意串通，将房屋卖与梁崇明并办理了不动产变更登记，梁崇明再卖与案外人，且几被告均不出庭应诉，原告已经不能实际取得该房屋，原告不得已撤回起诉，于2019年7月1日再次提起民事诉讼，经过两次审理和质证，在2019年11月19日14点30分公开开庭审理过程中，侯秀华称被告张吉祥已经与其离婚，而且也是公告离婚，经人民法院查证，属实，导致审理过程中的送达程序出现瑕疵，尽管送达文书送至侯秀华并未影响审理，为了不浪费司法资源，给被告张吉祥申请再审的机会，原告再次申请撤回起诉，大英县人民法院做出了（2019）川0923民初1033号之一的民事裁定书，允许原告撤诉，在（2019）川0923民初1033号民事案件的审理过程中，房屋的所有权又一次易手；经法院指定，四川永正资产评估房地产土地估价有限公司于2019年9月19日，做出了川永资评【2019】49号评估报告书，评估位于大英南北干道的锦绣山庄的×栋×单元×楼×号商品房价值449361元，评估费为：6504.85元。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告张吉祥未作答辩。 被告侯秀华辩称：1.卖房子是原告与张吉祥商量好了后，让她签字，由于她文化水平低，没有认真看清内容就签了字；2.卖房子的钱原告是交给张吉祥的，并没有给侯秀华；3.她与张吉祥夫妻关系不好，卖房子的钱由张吉祥掌握，她并没有获得该房款；4.她与张吉祥现在已经离婚，且没有任何经济实力，无力退还房款，也不应该由她退还房款。 原告为证明其主张，提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据认定的证据，对本案的法律事实认定如下：2007年9月25日，遂宁市锦华房地产开发有限公司与彭建军签订《商品房买卖合同》，由彭建军购买遂宁市，房屋面积107.03平方米，单价1129.55元，房屋价款为120895元。2014年9月5日，彭建军与侯秀华签订《房屋买卖合同》，约定彭建军将其购买的位于大英南北干道的锦绣山庄的×栋×单元×楼×号商品房出售给侯秀华，房价为250000元，该房在当日交付给侯秀华。2015年1月6日，张吉祥、侯秀华作为甲方（售方），徐坤、张艳兰作为乙方（购方）签订《购房协议书》，约定甲方将位于大英南北干道的锦绣山庄的×栋×单元×楼×号私有房屋出售给乙方，房屋价款为250000元。付款方式为：乙方第一次付给甲方150000元，余款100000元乙方于2015年1月31日给付甲方。协议签订后，原告给付了房款，被告将房屋交付给原告。由于该房屋当时并没有办理房屋产权证，所以，张吉祥和侯秀华将2007年9月25日，遂宁市锦华房地产开发有限公司与彭建军签订《商品房买卖合同》、2014年9月5日，彭建军与侯秀华签订的《房屋买卖合同》等资料交付给原告。原告入住房屋。后原告外出打工并未在此房屋内居住。2018年12月2日，原告回到所购房屋时，房门锁已经被换，原告无法入住该房。原告拨打110报警，大英县公安局太吉派出所接警后了解了情况，要求双方走司法途径解决。2019年2月27日，原告徐坤、张艳兰向大英县人民法院起诉被告张吉祥、侯秀华、第三人彭建军、梁崇明，［案号：（2019）川0923民初362号，案由：房屋买卖合同纠纷］，要求：1.确认彭建军与梁崇明之间关于涉诉房屋的买卖合同无效；2.由被告张吉祥、侯秀华、和第三人彭建军履行房屋过户手续；3.由被告赔偿损失200000元。2019年6月19日，大英县人民法院作出（2019）川0923民初362号民事裁定书，裁定准许徐坤、张艳兰撤回起诉。2019年7月1日，原告徐坤、张艳兰再次起诉张吉祥、侯秀华［案号：（2019）川0923民初1033号］，要求解除合同，由被告退还购房款并赔偿损失。在诉讼活动中，经大英县人民法院委托四川永正资产评估房地产土地估价有限公司对讼争房屋市场价值进行了评估，该公司于2019年9月19日出具了川永资评（2019）49号《大英县人民法院原告张艳兰及徐坤诉被告张吉祥、侯秀华房屋买卖合同纠纷一案涉及的住宅市场价值评估报告书》，评估结论为：委估涉案房产在评估基准日的评估价值为人民币449361元，评估基准日为2018年12月，评估报告时间：2019年9月19日，评估报告的使用有效期：报告使用有效期为1年，即2019年9月19日至2020年9月18日，产生鉴定费6700元。2019年12月22日，大英县人民法院作出（2019）川0923民初1033号之一民事裁定书，裁定准许徐坤、张艳兰撤回起诉。2020年4月9日，原告再次起诉。经2020年5月15日向大英县不动产登记中心查询，讼争房屋即大英县蓬莱镇明星北街70号锦绣山庄×幢×单元×楼×号房屋，2016年8月4日登记权利人为梁崇明，不动产权证号：川（2016）大英县不动产权第××号，2018年11月22日登记权利人为但琼英、陈华雄，不动产权证号：川（2018）大英县不动产权第××号。 另查明：被告张吉祥、侯秀华于1986年12月18日在原蓬溪县办理了结婚登记手续，1986年12月8日生育长女张燕，1989年11月21日生育次子张小辉。2019年4月24日，侯秀华向大英县人民法院起诉诉讼，要求与张吉祥离婚。2019年7月30日，大英县人民法院作出（2019）川0923民初726号民事判决书，判决：准予侯秀华、张吉祥离婚。该判决书已于2019年10月16日发生法律效力。 本院认为，原告徐坤、张艳兰与被告张吉祥、侯秀华签订的《购房协议书》客观存在，且被告已将房屋交付给原告。本案的争议焦点是：第一，购房协议书的效力；第二，合同是否应当解除；第三，原告主张被告赔偿损失如何计算；第四，该损失由谁承担。 关于争议焦点一，彭建军与遂宁市锦华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，又将其购买的房屋与被告侯秀华签订《房屋买卖合同》，侯秀华实际占有使用该房屋。被告张吉祥、侯秀华与原告徐坤、张艳兰于2015年1月6日签订《购房协议书》，该协议书经原告徐坤、张艳兰签字并捺印，也经张吉祥和侯秀华签字并捺印，因此，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规范，合法有效。被告侯秀华辩称其不识字，签字和捺印并不知道合同内容，与客观不符。首先，购买该讼争房屋是侯秀华与彭建军两人签订《房屋买卖合同》，其次，出售房屋侯秀华、张吉祥与徐坤、张艳兰四人签字捺印所完成，因此，对被告侯秀华的辩解意见不予采纳。 关于争议焦点二，原告与被告2015年1月6日签订《购房协议书》并交纳购房款后，被告将房屋钥匙交付给了原告，但在原告外出打工未在该房屋居住的情况下，该房屋在2016年8月4日已经登记在案外人梁崇明名下，且在2018年11月22日又登记在但琼英、陈华雄名下，且该房屋已经被其他人实际占有和使用，原告无法获得该房屋的占有、使用和处分的权利，也不可能拥有该房屋的所有权，因此，原告购房的合同目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求，应当支持。 关于争议焦点三，既然解除合同，原告所根据合同应当获得的利益不能实现，被告应当对原告进行赔偿。如果不解除合同，原告所享有的就是该房屋，该房屋的价值就应当属于原告，因解除合同，原告本应获得的该房屋价值不能得到，被告就应当对原告进行赔偿，赔偿的标准就是该房屋的评估价值以及评估产生的评估费损失。该房屋的评估价值为449361元，评估费为6700元，合计金额为456061元，虽然原告诉讼请求明确的数据为455865.85元，确为计算错误，并非原告对其权利的放弃，因此，被告应当赔偿原告的损失额应为456061元。 关于争议焦点四，该房屋买卖合同发生被告张吉祥和侯秀华婚姻关系存续期间，且合同由张吉祥和侯秀华共同与原告签订。该房屋被再次出售也发生在张吉祥与侯秀华的婚姻关系存续期间，因此，应当由张吉祥和侯秀华共同承担合同义务。 综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告徐坤、张艳兰与被告张吉祥、侯秀华于2015年1月6日签订的《购房协议书》； 二、被告张吉祥、侯秀华在本判决生效后15日内向原告徐坤、张艳兰赔偿购房损失456061元； 若被告未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费8138元，由被告张吉祥、侯秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院 审 判 长  谢东升 人民陪审员  代文金 人民陪审员  廖福全 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  何春江