山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1103民初2960号原告：王均昌，男，1971年10月25日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原告：李强，男，1974年2月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原告：王茂波，男，1974年10月25日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原告：陈洪岭，男，1974年12月19日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。四原告的共同委托诉讼代理人：许崇升，山东海亚律师事务所律师。被告：日照市岚山区虎山镇东潘家村村民委员会，住所地日照市岚山区虎山镇东潘家村。法定代表人：赵明金，主任。委托诉讼代理人：李纪港，日照岚山虎山法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：徐月启，日照岚山虎山法律服务所法律服务工作者。原告王均昌、李强、王茂波、陈洪岭与被告日照市岚山区虎山镇东潘家村村民委员会（以下简称东潘家村委）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理。原告王均昌、李强、王茂波、陈洪岭及其委托诉讼代理人许崇升、被告东潘家村委的委托诉讼代理人李纪港与徐月启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王均昌、李强、王茂波、陈洪岭向本院提出诉讼请求：确认被告的解除合同行为无效，被告应继续履行与原告签订的《东潘水产城市场租赁经营合同书》。诉讼过程中，四原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与被告签订《东潘水产城市场租赁经营合同书》；2.被告赔偿因违约给原告造成的损失合计100万元。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告签订《东潘水产城市场租赁经营合同书》，约定：四原告共同租赁被告的水产城市场，租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日。合同签订后，双方均依合同履行了义务。租赁前期，为经营该水产城市场，原告投资100余万元，在此期间未向客户收取费用，经营收入几乎为零。近两年，市场经营才转好。2019年8月15日，被告以其村民扰乱公共秩序事件为由书面通知原告解除该租赁合同。2019年8月28日，被告与案外人李业滨就上述水产城市场签订租赁合同，由李业滨租赁该市场进行经营。因被告的违约行为，致原告与被告之间的租赁合同已无法继续履行，现原告请求解除合同，被告应赔偿因其违约行为给原告造成的损失。东潘家村委辩称，第一，因双方约定的租金过低，显示公平，导致村民聚集实施了扰乱公共秩序事件，合同已无法履行，因此，被告同意与原告解除水产城租赁合同关系；2.原告主张的损失数额过高，被告同意依法承担相应的违约责任。双方围绕诉讼请求提交如下证据，对双方当事人无异议的如下证据，本院予以确认，并在卷佐证。1.原告提交的其于2014年1月1日与被告签订的《东潘水产城市场租赁经营合同书》；2.原告提交的《解除合同通知》；3.原告提交的日照市岚山区人民法院、日照市岚山区人民检察院、日照市公安局岚山分局联合发布的《关于敦促违法犯罪人员投案自首的通知》；4.原告提交的2018年东潘家村委代收涉案水产城收入明细清单；5.原告提交的被告委托评估机构针对四原告对涉案水产城固定资产投入所作的评估明细表；6.被告提交的其于2019年8月28日与李业滨签订的《东潘家村水产城租赁合同》；7.本院调取的（2019）鲁1103刑初179号刑事判决书。双方当事人对如下证据存在争议：1.原告提交的2017年12月11日的微信聊天记录截屏打印件一份，用以证实2017年原告在涉案水产城的经营收入合计为856900元。被告认为原告无法证实该聊天记录与本案有关。2.四原告对涉案水产城固定资产投入明细清单及价款。被告认为四原告的该项投入应考虑折旧，应以评估明细表确定的价值为准。根据双方当事人的陈述、本院采信的其他证据，结合双方对上述证据的质证意见，对上述双方存在争议的证据认证如下：1.原告提交的微信聊天记录，系四原告为经营涉案水产城，专门创建的名为“东潘水产城”的微信群。该微信聊天内容形成于2017年年末，且与涉案水产城有关；结合双方无异议的被告代收水产城收入明细单及刑事判决书，对聊天记录的合法性、真实性及关联性予以确认，故对该聊天记录予以采信。2.四原告提交的固定资产投入明细单，因系其单方制作，且无其他证据佐证，本院不予采信。即便该明细单属实，因系相应资产最初投入的价值，对于其现值，应考虑折旧，故应以评估机构评估的现价值为准。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，四原告与被告签订《东潘水产城市场租赁经营合同书》，其中约定，被告将该村水产城市场（四至：北侧岚山第一海水浴场临时通道、南侧东潘海货市场、东侧东潘一级渔港、西侧沿海公路），租赁期限自2014年1月1日至2033年12月31日，合同期满若被告继续对外租赁，在同等条件下，原告优先租赁。双方在合同中具体明确了租赁场地及设施范围，并约定，若因经营需要新建固定财产时（不动产），由被告建设，原告不得在市场内建不动产财产；在租赁经营期间，原告应适时对水产城的财产维护维修，并承担相应费用。关于租金，双方约定，2014年1月1日至2015年12月31日为每年5万元，2016年1月1日至2018年12月31日为每年10万元，2019年1月1日至2021年12月31日为每年15万元，2022年1月1日至2024年12月31日为每年25万元，2025年1月1日至2030年12月31日为每年30万元，2031年1月1日至2033年12月31日每年35万元。因对水产城市场的经营前景不明，若乙方的经营收入与上述租赁费有太大悬殊时，在合同的基础上，应适时的酌情给予调整上交租赁费，但甲乙双方要达成意见统一。在承包期内若国家或集体近期占用，因乙方前期投入较大，双方共同与拆迁方协商解决。合同签订后，双方均依上述约定履行。2019年8月15日，被告向原告发送《解除合同通知》，以水产城市场运营导致出现了严重的扰乱公共秩序事件为由，通知原告解除上述租赁合同。其后，涉案水产城市场经虎山镇党委的三资交易中心委托第三方进行公开挂网招标，案外人李业滨中标，并于2019年8月28日与被告签订《东潘家村水产城租赁合同》，其中约定每年租金为84万元。另查明，涉案水产城市场系东潘家村村集体于2008年出资建设，作为渔码头附属设施，一个多月后因经营不善关闭。2018年7月，该村村民王安民、杨佰国等人以涉案租赁合同约定的租金不合理为由，与其他村民自2018年9月3日至9月21日期间，在涉案水产城共计向客户收取费用22万余元，并致使该期间为客户过磅的4490余吨渔货未能正常向客户正常收取管理费用。上述村民实施的上述聚众扰乱水产城市场经营秩序的行为，已为本院已生效的（2019）鲁1103刑初179号刑事判决书所裁决，判决上述村民的行为犯聚众扰乱社会秩序罪，并分别予以定罪量刑。还查明：2017年原告在涉案水产城的经营收入为856900元，2018年被告代原告收取水产城管理费434511元。原告主张该两年的经营成本分别为每年租金10万元、人力成本每年10万元，但对于人力成本未提供相应证据。原告主张，其主张的损失，包括其在租赁期间对涉案水产城的固定资产投入、以及因被告违约致原告无法在剩余租赁期限内对涉案水产城市场进行经营而产生的经营损失。原告对涉案水产城的固定资产投入，评估机构评估认定价值为49024元。本院认为，原告与被告就涉案水产城市场签订的租赁经营合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行自已的义务，但被告在履行期限届满前，在不具备合同法定解除的情形下，书面通知原告解除合同，并擅自将涉案水产城市场租赁给第三人，致原告无法对该水产城市场继续经营，原告现请求解除与被告之间的租赁合同，且被告当庭同意解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，因此，本院依法确认双方之间的租赁合同关系于2020年7月14日解除。原告请求被告赔偿因违约所致损失，被告同意依法赔偿，现双方争议的焦点为原告因被告违约所致损失数额。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，应当予以赔偿，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案水产城市场在四原告承租之前，一直经营不善。原告承租后，前期投入较大，并通过其经营行为使该市场运转较好。2017年的经营收入在80余万元，2018年在发生村民聚众扰乱经营秩序的情况下经营收入六十五余万元。上述事实有刑事判决书、合同、明细单等予以证实。根据原告近几年在涉案水产城的经营收入情况，考虑到原告的经营成本、前期投入、经营贡献等实际情况，本院酌定被告赔偿原告因违约所致包括前期投入在内的损失合计50万元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持，但损失数额以本院认定为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十三条之规定，判决如下：一、原告王均昌、李强、王茂波、陈洪岭与被告日照市岚山区虎山镇东潘家村村民委员会于2014年1月1日签订的《东潘水产城市场租赁经营合同书》于2020年7月14日解除；二、被告日照市岚山区虎山镇东潘家村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告王均昌、李强、王茂波、陈洪岭损失合计50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告日照市岚山区虎山镇东潘家村村民委员会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  赵昕人民陪审员  陈玲人民陪审员  代鑫二〇二〇年七月十六日法官助理李雪梅书记员任智琳