上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5775号上诉人（原审被告）：张振，男，1971年11月23日出生，汉族，户籍地新疆克拉玛依市独山子区。上诉人（原审被告）：任宏玲，女，1972年9月29日出生，汉族，户籍地陕西省西安市未央区。上诉人（原审被告）：张天威，男，1998年9月16日出生，汉族，户籍地陕西省西安市未央区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：奚金明，男，1983年9月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王锋，上海融栢律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思齐，上海融栢律师事务所律师。上诉人张振、任宏玲、张天威因与被上诉人奚金明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初96781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张振、任宏玲、张天威上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回奚金明的起诉请求。事实和理由：1.一审判决违反上海高院规定，农村房屋出售给非集体组织成员但已实际履行的，应该尊重现状，而非认定合同无效。张振一方也是出于对法院规定的合理信赖，才购买了上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称“系争房屋”）。张振一方已经在系争房屋中实际居住，还将部分出租给了案外人使用。2.双方签署买卖合同后，奚金明交付了相关证书，亦出具承诺书保证不反悔，奚金明实际已经放弃了要求返还房屋的权利。3.一审法院判决有违诚信原则。奚金明将系争房屋卖给张振一方后，就带其他人过来看房，准备再次出售，故张振一方后续才另行补偿了8万元。奚金明现违反约定，实际是为了出售给出价更高的第三方。奚金明辩称：1.根据我国的土地管理法，农村宅基地不允许买卖。上海高院的规定，也仅是针对2004年以前的农村房屋买卖，而本案中的交易发生于2018年。张振一方称购房时知道法院规定，那恰恰说明了其对于农村房屋禁止买卖给外人系明知。2.奚金明本来也没有出售房屋的意思，仅仅是为了筹集资金，合同签订一年后奚金明便要求张振一方返还系争房屋。3.张振一方购买系争房屋，也不是用于自住，而是出租，故才要求奚金明配合办理居住证、出具相关委托。奚金明要求二审法院驳回上诉，维持一审判决。奚金明向一审法院起诉请求：1.请求确认奚金明、张振、任宏玲、张天威于2018年6月9日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令张振、任宏玲、张天威返还上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋；3、判令张振、任宏玲、张天威返还系争房屋的上海市农村宅基地使用证两本。一审法院认定事实：案外人奚某（已于1994年死亡）与案外人朱某（已于2017年死亡）系夫妻关系，两人于1983年9月27日生育一子即奚金明。1990年9月12日，朱某一户经申请，获准移地建造上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（即系争房屋）。1991年11月30日，朱某一户就系争房屋领取了《上海市农村宅基地使用证》，核定的使用面积为176平方米（平房1间，楼房2幢，占地82平方米）。2018年6月9日，奚金明与张振、任宏玲、张天威签订《房屋买卖合同》，约定由奚金明将系争房屋以700,000元的价款出售给张振一方。同日，奚金明出具承诺书，承诺自愿将系争房屋转让给张振一方，保证无查封、抵押等。上海市奉贤区四团镇法律服务所法律服务工作者方某对奚金明与张振一方的房屋买卖进行了见证。2018年6月9日、6月20日张振一方分别支付奚金明房款600,000元、100,000元，奚金明出具收条确认并将系争房屋、《上海市农村宅基地使用证》两本交付张振一方。张振一方入住后，对系争房屋进行了装修。2018年9月9日，张振一方又补偿奚金明房款80,000元，奚金明出具收条确认。2019年10月25日，奚金明出具委托书，委托张振从事以下事项：“1、办理系争房屋物业的出租、收取房租；2、协助办理上海市居住证（暂住证）；3、办理水电费缴费。”委托期限：“2018年6月18号至XX村XX更名至张振名下止。”一审法院认为，本案的争议焦点有二：其一，奚金明与张振一方之间民事法律关系的性质；其二，该民事法律行为的效力。针对第一个争议焦点，一审法院认为，应当从奚金明与张振一方之间的法律事实、法律效果来判定双方的民事法律关系。奚金明与张振一方于2018年6月9日签订的《房屋买卖合同》、张振一方向奚金明支付了房款、奚金明向张振一方交付了房屋，双方依约履行了合同，奚金明以转让房屋所有权获得房款，张振一方以支付房款获得系争房屋的所有权。上述之行为和法律效果均说明他们间形成的是农村房屋买卖合同关系：由当事人一方支付价款，交换对方当事人标的物所有权的合同。而至于张振一方提出双方之间还存在房屋租赁关系，故张振一方对房屋为有权占有。对此，一审法院认为张振一方是为取得房屋的所有权而签订房屋买卖合同，而非为承租系争房屋，奚金明出具的委托书是为了张振一方在收取房屋、办理居住证等情况下操作方便，并不能以此掩盖双方的真实意思表示。如奚金明欲委托张振一方出租房屋，那双方根本无需签订《房屋买卖合同》，故对张振一方的上述抗辩意见不予采纳。针对第二个争议焦点，一审法院认为根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地的所有权归集体经济组织，占有和使用权归宅基地使用权人，且原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供居住和使用。现奚金明将系争房屋出售给非宅基地所在地的集体经济组织的成员，已违反相关法律规定。即使三张振一方已经装修入住，亦不能改变《房屋买卖合同》违反法律规定，属无效合同之事实。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还的，折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。奚金明、张振一方对合同无效均存在过错，故应当将各自取得的财产悉数返还。三张振一方应将系争房屋及《上海市农村宅基地使用证》返还奚金明，奚金明应当将780,000元房款返还张振一方。现张振一方不要求装修损失在本案中一并处理，系当事人处分自身的诉讼权利，予以照准。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，于2020年3月27日作出判决：一、奚金明与张振、任宏玲、张天威签订的《房屋买卖合同》无效；二、奚金明于判决生效之日起十日内返还张振、任宏玲、张天威购房款780,000元；三、张振、任宏玲、张天威于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋返还给奚金明；四、张振、任宏玲、张天威于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋的宅基地使用证两本返还奚金明。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,800元，减半收取计5,400元(奚金明已预交)，由张振、任宏玲、张天威共同负担，此款于判决生效之日起七日内交纳一审法院。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，予以确认。本院认为，本案二审中之争议焦点为：奚金明主张本案《房屋买卖合同》无效依据是否充分。《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确，农民的住宅不得向城市居民出售。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》又强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。根据上述规定，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空；宅基地的流转也势必带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，也与我国保护耕地的基本国策相违背。故因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，应属无效。本案中，张振一方并非系争宅基地房屋所在集体经济组织成员，在国家出台一系列禁止性法律法规及政策后，仍然购买系争房屋，且房屋转让亦未取得有关组织或部门的批准。在此情况下，一审法院认定本案《房屋买卖合同》无效，本院予以认同。考虑到上述规定以及系争房屋的购买、居住时间等在案情况，张振一方主张《房屋买卖合同》有效，依据有欠充分，本院实难支持。关于合同无效后的处理，从当事人陈述等在案情况可知，买卖双方对于农村宅基地房屋买卖的风险应属明知，对于合同无效均存在过错。一审法院据此认定奚金明返还张振一方购房款780,000元、张振一方返还奚金明系争房屋及相应宅基地使用证，亦属妥当。至于装修损失，张振一方不要求在本案中一并处理，亦系当事人对自身权利之处分，并无不当。综上所述，张振、任宏玲、张天威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由张振、任宏玲、张天威负担。本判决为终审判决。审判长  潘静波审判员  单 珏审判员  唐建芳二〇二〇年七月三十日书记员  俞少琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……