大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2946号原告：大连科海物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203773024012Y，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街6号。法定代表人：杜新海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，男，系该公司员工，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王晓群，女，系该公司员工，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：吕克来，男，1949年7月20日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕伟，系被告儿子，住址。原告大连科海物业管理有限公司与被告吕克来物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连科海物业管理有限公司的委托诉讼代理人马琳、王晓群，被告吕克来的委托诉讼代理人吕伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2,821.01元（2009年6月1日至2019年11月30日）；2、判令被告支付拖欠物业费的违约金1,049.49元；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告系大连甘井子区虹港新居小区209号楼3-6-3号房屋业主，且同原告签订《科海物业前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2009年6月1日至2019年11月30日期间，被告尚欠物业费人民币2,821.01元未缴纳。为维护原告的合法权益，起诉至法院，恳请依法判决。被告辩称，被告系案涉房屋的业主，对房屋面积没有异议。拖欠物业费的时间记不清楚了，物业费标准不清楚。不同意缴纳物业费。理由：小区绿化变为老百姓菜园，楼道卫生存在问题，保洁人员仅清理到3、4层楼，楼上不清理。家里有二台车，都缴纳停车费，其中有一台车的倒车镜被刮了，原告不理赔，说抵顶之后的停车费，后续不了了之。另一台车的四个轮胎被扎，倒车镜被掰、门被打了一个坑，被告也报警了，因小区的监控设施老化，无法看清造成车辆损坏的人，被告自行花钱修车，派出所也让被告去找物业协商。垃圾有时处理不及时，臭水也不处理，造成蚊虫特别多。房顶从2012年开始有透寒长毛，和原告说过，原告曾给维修过，但还是长毛，继续向原告反映，原告就不管了，至今没有解决。经审理查明，2002年11月12日，案外人大连科宏物业管理有限公司作为甲方、被告作为乙方，签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：由案外人大连科宏物业管理有限公司为被告所居住的大连市甘井子区虹港新居小区提供物业管理服务。物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋房屋建筑面积每月每平方米0.3元，收费时间为双月20日-25日。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。另查明，2005年5月，原告与案外人大连科宏物业管理有限公司签订《协议书》，约定：1、案外人大连科宏物业管理有限公司系案涉小区的原物业服务单位，现已将物业管理工作全部交接给原告；2、案涉小区部分业主在双方交接前存在欠缴物业费情况，经双方一致同意，案涉小区业主欠付的物业费由原告负责收取，案外人大连科宏物业管理有限公司不再就业主欠付的物业费主张任何权利。再查明，2009年8月18日，大连甘井子区虹港新居业主委员会（以下简称“业主委员会”）与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》，主要约定由原告对大连甘井子区虹港新居小区实行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至2012年12月31日终止；物业服务费收费标准，住宅及非住宅房屋房屋建筑面积每月每平方米0.3元，收费时间为每单月18日-22日；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2013年1月8日，案涉小区业主委员会与原告续签前述《虹港新居物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限自本合同生效之日起至2018年1月7日终止；物业服务费收费标准、收费时间及滞纳金标准同前。2019年11月11日，虹港新居小区第三届业主委员会、大连百川聚汇物业管理有限公司向原告出具《告知函》，载明：“贵司物业合同期限已经届满，依据《大连物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》的规定，虹港新居小区经过招标程序决定由大连百川聚汇物业管理公司担任小区新的物业管理公司，并已签订物业管理合同。请贵司按照相关规定做好物业移交准备工作，与大连百川聚汇物业管理公司及时做好交接手续，并限期于2019年11月18日前全面撤出本小区，整理并搬离物业管理用房。”又查明，被告系甘井子区虹港新居小区209号楼3-6-3号房屋业主，房屋建筑面积74.63平方米，被告欠缴2009年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费。本院所确认的上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》、《协议书》、《虹港新居物业管理服务委托合同》、《告知函》、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连甘井子区虹港新居小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均具有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于被告应交纳物业服务费的截止时间。本院认为，虽然大连甘井子区虹港新居小区业主委员会与原告签订《虹港新居物业管理服务委托合同》约定委托管理期限至2018年1月7日终止，但物业服务合同期限届满后，业主大会既可以选聘新的物业服务企业，也可以续聘原物业服务企业，且根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因在上述物业服务合同期限届满后，案涉小区业委会未立即作出让原告撤离案涉小区的意思表示，故应视为案涉小区业委会认可在选聘新的物业服务企业且交接完毕前仍由原告对案涉小区进行物业服务。原、被告之间在物业合同到期后，业委会通知原告撤出前，仍然存在事实上的物业服务关系。据此，被告负有向原告交纳2009年6月1日至2019年11月18日期间物业费的义务。至于原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费，依据虹港新居小区第三届业主委员会及大连百川聚汇物业管理有限公司共同向原告出具的《告知函》，原告应于2019年11月18日撤出案涉小区，原告亦无证据证明其实际撤出案涉小区的时间为2019年11月30日，故对原告主张的2019年11月19日至2019年11月30日期间的物业费，于法无据，证据不足，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2009年6月1日至2019年11月18日期间的物业费2,811.31元（0.3元/月/平方米×74.63平方米×125个月+0.3元/月/平方米×74.63平方米÷30天×17天）。原告诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告主张的逾期交纳物业费违约金一节。本院认为，从庭审调查过程中被告的陈述来看，原告向被告提供的物业服务确也存在有待改进之处。虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金进行了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，且原告现已撤出了案涉小区，亦难以通过提升服务质量来弥补之前服务中的不足，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告辩解的小区存在卫生保洁差、停车位管理不到位、房屋维修等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故对被告之辩称意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告吕克来于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连科海物业管理有限公司2009年6月1日至2019年11月18日期间的物业服务费人民币2,811.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连科海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告吕克来负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连科海物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年七月二十九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。