上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14350号原告：上海耀达房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵奇飞，董事长。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：爱己(上海)化妆品有限公司，住所地上海市静安区。法定代理人：徐晓月，执行董事。委托诉讼代理人：袁建达，男，1968年7月19日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。原告上海耀达房地产开发有限公司(以下简称耀达公司)与被告爱己(上海)化妆品有限公司(以下简称爱己公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年5月26日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李小林、潘晨冉、被告的委托诉讼代理人袁建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀达公司向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2019年12月2日解除；2.被告支付房屋租金166,399元；3.被告支付欠付租金的滞纳金(以166,399元为基数，按日千分之一计算，自2019年12月11日计算至实际支付之日)；4.被告支付房屋使用费86,030元及滞纳金(以86,030元为基数，按日千分之一计算，自2019年12月11日计算至实际支付之日)；5.被告支付物业管理费22,819元及滞纳金(以22,819元为基数，按日千分之一计算，自2019年12月11日计算至实际支付之日)；6.被告支付违约金541,399元；7.房屋租赁保证金、物业费保证金304,929.57元作为违约金不予退还。事实与理由：2018年4月16日，原、被告签订租赁合同，原告将上海市静安区裕通路XXX号XXXX室(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，期限自2018年7月1日至2021年6月30日，双方约定了租金、付款方式、违约金等条款。合同签订之后，双方按约履行，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告开始按约定支付租金等费用。2019年1月14日，双方又签订了《补充协议》，约定将租赁部位缩减为3801-7室，月租金也做了相应调整。2019年12月2日，因被告拖欠租金，原告上门催讨，才发现被告已人去楼空。经原告多方联系，被告均未支付相应费用并交还房屋，原告遂于2019年12于31日自行收回房屋。原告认为，被告应按约定向原告支付各项费用及违约金，故提起诉讼，要求判如所请。被告爱己公司辩称，1.同意解除租赁合同，解除时间应为2019年10月底，2019年10月底物业公司赶人走，被告人员无法进去办公。2.同意支付至2019年10月31日的租金，之后的租金不应该计算。3.不同意支付滞纳金，因为被告没有支付能力。4.不同意支付房屋使用费及相应滞纳金，因为被告已经无法进去办公。5.不同意支付物业管理费及相应滞纳金，2019年11月、12月被告没有使用涉案房屋，不存在物业管理费。6.不同意支付违约金，押金已经被原告收取，违约金无需支付。7.同意原告的诉请7。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋产权人。2018年4月16日，原告(出租方，甲方)与被告[承租方、乙方，前身为营在(上海)信息科技有限公司]签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方用作办公，建筑面积672.35平方米(3801-6室面积292.02平方米，3801-7室面积390.33平方米)；甲方于2018年5月1日向乙方交付房屋，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日；装修期2个月，自2018年5月1日至2018年6月30日，装修期内乙方不用支付租金，但需支付物业管理费及其他相关费用；每日每平方米租金7.8元，月租金总计159,515.04元，乙方在本合同签署后五个工作日内向甲方支付首月租金159,515.04元(2018年6月1日至2018年6月30日)及首月物业管理费20,170.5元(2018年5月1日至2018年5月31日)，此后乙方应于每月10日前向甲方及甲方委托的物业公司支付下一周期的租金和物业管理费，经甲方书面催告后逾期不支付的，每逾期一日，则乙方需按日应付金额的5%向甲方支付滞纳金；乙方应于本合同签署后五个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，包括三个月租金及三个月物业管理费，即租金为478,545.12元，物业管理费为60,511.5元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或由于任何原因终止本合同的当日返还该房屋，未经甲方同意返还房屋的，每逾期一日，乙方应按15.6元/平方米/天向甲方支付房屋占用期间的使用费，逾期十五日以上的，甲方有权中断水、电、空调等供应；乙方逾期不支付合同约定的租金、物业费及相关费用，经甲方书面催告仍不支付，累计超过一个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的六倍支付违约金；乙方未经甲方书面同意或未按合同约定中途提前退租的，乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金，并且已向甲方支付的租赁保证金不予退还。2018年5月1日，原告将涉案房屋交付予被告使用。后被告向原告支付了租赁保证金478,545.12元、物业管理费保证金60,511.5元及部分租金、物业管理费。2019年1月14日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方于2019年1月20日将3801-6室房屋租金、物业管理费等所有费用支付至2019年1月31日，并于2019年1月31日按房屋复原至标准交房状态交还甲方，乙方将房屋交还给甲方时须结清合同项下所有乙方实际发生的费用，包括但不限于水电费、停车费等；乙方已向甲方支付的3801-6室三个月房屋租金的保证金207,845.25元，及三个月物业管理费的保证金26,281.80元，将作为提前解约违约金处理，甲方及甲方物业管理公司不予返还；甲方同意乙方自2019年2月1日继续承租3801-7室，租赁面积380.33平方米，租金为7.80元/平方米/天，月租金为人民币90,233.29元，租金、物业费等各种费用由乙方按原《租赁合同》标准支付，其他所有事宜由甲、乙双方遵照原《租赁合同》约定执行，甲乙双方对此均无异议。2019年9月12日，原告向被告送达《催缴函》，载明被告应于2019年7月20日前支付2019年8月1日至2019年8月31日的部分租金25,000元，并于2019年8月20日前支付2019年9月1日至2019年9月30日的租金90,233.29元，并产生违约金5,471.56元；要求被告于2019年9月16日之前付清租金及违约金。后原告于2019年9月支付了该《催缴函》的款项。2019年11月5日，原告向被告送达《催缴函》，载明：被告应于2019年9月10日向原告支付2019年10月1日至2019年10月1日的租金90,233.29元，经多次催讨未付，并产生违约金8,421.77元；被告应于2019年10月10日支付2019年11月1日至2019年11月30日的租金90,233.29元，并产生违约金3,910.11元；被告务必于2019年11月8日之前付清租金及违约金。后被告向原告支付了2019年10月份租金20,000元。审理中，被告称2019年11月时被告的财务人员仍在3801-7室内办公。2019年12月4日，原告向被告寄送落款日期为2019年12月2日的《解约函》，载明：被告应在2019年9月10日前支付租金70,233.29元(即2019年10月1日至2019年10月31日租金)，拖欠上述费用已超过60天，经多次催缴，至今尚未支付；被告应在2019年10月10日前支付租金及物业管理费共计101,643.19元(即2019年11月1日至2019年11月30日的租金及物业费),拖欠上述费用已超过30天，经多次催缴，至今尚未支付；被告应在2019年11月10日前支付租金101,643.19元(即2019年12月1日至2019年12月31日租金及物业管理费)，拖欠上述费用已超过20天，经多次催缴，至今尚未支付；特通知如下：1、自本解约函作出之日起,双方签署的《租赁合同》予以解除。2、被告已支付的该房屋租赁保证金270,699.87元和物业管理费的保证金34,229.70元作为部分违约金不予返还。3、《租赁合同》解除后,被告仍有未付款项如下：A、2019年10月1日至2019年10月31日的部分租金、2019年11月1日至2019年11月30日租金及物业管理费、2019年12月1日至2019年12月31日租金及物业管理费，共计273,519.67元；B、拖欠费用产生的违约金20,944.38元；C、因被告原因导致合同被提前解除产生的违约金541,399.74元；上述费用共计835,863.79元，请被告于2019年12月10日前支付，同时请一并结清拖欠水电费，车位租赁费(若有)等各项费用。4、请被告于2019年12月10日前根据租赁合同约定将该房屋复原,逾期原告将自行复原，被告将承担复原费用。5、请被告于2019年12月10日前来原告办理合同解除后的房屋交接手续。否则,对被告在该房屋内的遗留物品，原告将根据《租赁合同》的约定统一处理,由此产生的费用由被告承担。2019年12月5日，被告收到原告寄送的《解约函》。2019年12月，原告向被告寄送《通知函》，要求被告于2019年12月31日前至物业管理中心领取物品。后该通知函被退回。后原告自行收回3801-7室。2020年2月，原告向被告的法定代表人徐晓月寄送《律师函》，载明原告已于2019年12月2日发函解除租赁合同并于2019年12月31日收回房屋，要求被告支付租金、物业管理费及违约金。后该《律师函》被退回。后被告未向原告支付2019年10月1日至2019年10月31日的部分租金、2019年11月1日至2019年12月31日的租金、物业管理费，致成讼。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，被告表示，原告主张的违约金标准过高，要求保证金作为违约金即可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同及补充协议为当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。现原告已收回涉案房屋，故双方之间的租赁关系已实际解除。关于租赁关系解除的时间。首先，根据合同约定，被告逾期支付合同约定的租金、物业管理费及相关费用，经原告书面催告仍不支付，累计超过一个月的，原告可以书面通知被告解除合同。根据审理查明的事实，被告逾期支付租金等费用已达到合同解除的条件，故合同解除的责任在于被告，原告并无违约行为，原告有权解除租赁合同。其次，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。审理中，原告虽称其于2019年12月2日将解约函张贴于3801-7室门口，但并未就此提供证据，故本院难以认定租赁合同于该日解除。而根据现有证据可以证实原告已于2019年12月5日将解约函送达给被告。本院认为，双方之间的租赁合同应于2019年12月5日解除。关于租金、物业管理费、房屋使用费及相应滞纳金。首先，关于原告收回3801-7室的时间。审理中，被告称其于2019年10月底被禁入、之后未使用3801-7室，但并未就此提供证据，相反相关催缴函显示2019年11月被告仍由部分人员在内办公，故本院对被告关于其于2019年10月底之后未再使用3801-7室的意见不予采纳。虽然原告关于其于2019年12月31日收回3801-7室亦未提供相应证据，但结合原告向被告寄送的相关函件，本院认定原告所述较为合理，故本院认定原告于2019年12月31日收回3701-7室。其次，关于2019年10月1日至2019年12月31日的租金、物业管理费、房屋使用费。根据审理查明的被告的付款情况，扣除被告已经支付的2019年10月的部分租金20,000元外，被告还需支付租金175,020.34元、房屋使用费75,679.53元、物业管理费22,819.8元。同时，根据约定被告欠付租金、物业管理费的，需按应付金额支付滞纳金。结合原告的催告，被告应向原告支付欠付租金、物业管理费的自2019年12月11日起的滞纳金。考虑到原告主张的滞纳金的标准过高，本院酌情调整为日万分之五。最后，关于房屋使用费的滞纳金，考虑到合同并未做此约定，故本院对此不予支持。被告关于其不应支付2019年11月之后的租金、物业管理费、相应滞纳金的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于违约金及保证金。鉴于租赁合同解除的原因在于被告，被告应向原告支付相应违约金。本院认为原告在要求被告支付六个月租金金额的违约金外再要求没收租赁保证金、物业管理费保证金作为违约金，其所主张的违约金过高，本院酌情调整违约金为六个月租金金额。被告关于原告主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。关于保证金，本院认为可用以冲抵被告应支付的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海耀达房地产开发有限公司与被告爱己(上海)化妆品有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、被告爱己(上海)化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海耀达房地产开发有限公司支付租金175,020.34元及相应滞纳金(以175,020.34元为基数，自2019年12月11日起至实际支付之日止，按每日万分之五标准计算)；三、被告爱己(上海)化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海耀达房地产开发有限公司支付物业管理费22,819.8元及相应滞纳金(以22,819.8元为基数，自2019年12月11日起至实际支付之日止，按每日万分之五标准计算)；四、被告爱己(上海)化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海耀达房地产开发有限公司支付房屋使用费75,679.53元；五、被告爱己(上海)化妆品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海耀达房地产开发有限公司支付违约金541,399.74元(房屋租赁保证金270,699.87元、物业管理费保证金34,229.7元予以冲抵)；六、原告上海耀达房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,274元，减半收取计6,137元，由被告爱己(上海)化妆品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年七月七日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。