四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初278号 原告：攀枝花市白蚁防治中心（攀枝花市公房所），住所地四川省攀枝花市东区炳草岗人民街166号，统一社会信用代码：1251030069916389XK。 法定代表人：吴绍兵，主任。 委托诉讼代理人：沈小茹，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611507384，特别授权。 委托诉讼代理人：赖金洋，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611275929。特别授权。 被告：吴方军，男，1973年2月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被告：项红，女，1972年6月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告攀枝花市白蚁防治中心（攀枝花市公房所）（简称：白蚁防治中心）与被告吴方军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告白蚁防治中心向本院提交书面申请书，申请追加项红为被告。经本院审查符合法律规定，依法追加项红作为本案被告参加诉讼。原告白蚁防治中心的委托诉讼代理人沈小茹，被告吴方军、项红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白蚁防治中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令吴方军支付所欠的2019年1月至4月的房屋租金37960元；2.请求判令吴方军支付违约金34638.5元；3.请求判令吴方军支付律师费5000元；4.请求判令项红结清水电费用并办理退房手续，搬离承租的房屋；5.请求判令被告吴方军、项红承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月27日，原告与吴方军签订《房地产租赁契约》，约定：吴方军承租原告管理的位于本市东区大梯道48号（炳-10-3栋底层店面）公房用于经营；月租金为9490元；租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日；若所租房屋被纳入棚改范围，则租赁合同在接到属地人民政府及相关部门的通知后随即解除，被告必须按照属地政府和相关部门发布的搬迁公告期内全部搬离并退回房屋。若被告不按期搬离，原告由此产生的律师等费用由被告承担。租期届满，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，至此租赁期限为不定期限。2019年5月23日，红星社区居民委员会发布《紧急搬迁通知》，要求被告于同月28日前搬迁。被告未按照搬迁，后经原告多次向被告发出通知，要求缴纳租金并办理退房和搬离房屋，截止至今仍未搬离，也未缴纳租金。同时，吴方军将所承租的房屋店面转租给项红从事经营活动，现申请追加项红为本案被告。请求法院判令上述诉讼请求。 被告吴方军辩称，十二、三年前吴方军就承租原告的上述房屋。2015年左右，将所承租的房屋转租给项红从事经营活动。原告方对此是知道的。之后每年去签订房屋租赁合同时均提出由项红与原告签订租房合同，原告都不同意。2017年12月27日，原告与吴方军签订《房地产租赁契约》是事实。我代项红支付了2019年9月之前的租金，2019年10月至12月的租金是项红直接去原告处交纳的。如果2019年还签订房屋租赁合同就应该是项红与原告签订。我不拖欠房租，原告的诉讼请求不能成立。 被告项红辩称，涉案房屋是从吴方军处转租的，转租的时间是2015年9月1日。转租房屋后，2019年10月前的房租是交给吴方军，由吴方军向原告代交的，之后的租金是我向原告方交纳的。2019年因原告未与吴方军签订租房合同，也未与我签订租房合同，向原告交纳房租，原告不敢收。2017年5月5日，项红与吴方军签订《租房合同》，租期是5年。2017年12月27日，项红与吴方军又签订《租房合同》，约定租期1年。涉案的房屋属于是棚改房，应该赔偿。原告方邓兰萍所长让我放心做，我订购200多万元的服装，加上疫情原因导致我损失400多万元。原告的起诉没有道理，不同意原告的诉讼请求。 原告白蚁防治中心为了证明自己的诉讼请求成立依法向本院提交了如下证据，被告吴方军、项红对证据进行了质证，双方对证据各自发表了如下意见： 第一组.吴方军、项红的公民身份证复印件1页、《中共攀枝花市委机构编制委员会关于明确市住房和城乡建设局所属事业单位有关机构编制事项的通知》【攀编发（2019）17号】1份、《事业单位法人证书》1份、《中共攀枝花市房地产管理局委员会关于吴绍兵、邓兰萍两同志职务任免的通知》【攀房管党发（2019）12号】、吴绍兵的公民身份证复印件1份、《攀枝花市人民政府办公室关于印发攀枝花市中小企业担保体系建设方案和攀枝花市做大做强政府融资平台方案的通知》【攀办发（2009）8号】，证明租赁合同双方的主体资格；原攀枝花市公房管理所并入原告单位；原告是涉案公房的合法出租人。吴方军、项红质证认为此组证据的真实性无异议。 第二组.《房地产租赁契约》2份、《消防安全责任书》2份、《营业执照》1份，证明被告租用的房屋用于经营，合同为不定期租赁合同；合同约定的相关内容。吴方军质证认为对证据无异议；项红质证认为对此组证据无异议，但证据中原告承认涉案房屋系商业用房。 第三组.《紧急搬迁通知》、原告发出的各类通知6份、照片3张、《关于市属直管公房同一房屋存在不同地址表述的情况说明》、《门牌号××份，证明被告承租的房屋纳入棚改范围；发出搬迁通知的情况；涉案房屋门牌号变更情况。吴方军质证认为证据不清楚，涉案的房屋由项红有使用；项红质证认为对证据无异议。 第四组.《关于清退红星片区棚改公房住户的函》、《关于尽快明确公房住户符合适当补偿名单的函》【攀东炳办（2020）8号】，证明本市东区炳草岗通知，被告所承租的房屋为公房，按文件应对承租户直接清退，并不给予补偿。吴方军质证认为证据没有见过，不清楚；项红质证认为证据没有见过，也没有告知，公房清退应该按文件规定的要求去办理。 第五组、发票1张，证明案件产生律师费用为5000元。吴方军质证认为证据是真实的，但费用不该承担。项红质证认为证据是真实的，认为不该承担律师费用。 第六组.攀房权证东字第××号房屋所有权证一份，证明涉案房屋的产权是攀枝花市国有资产投资经营有限责任公司，是商业用房，属于攀枝花市。吴方军、项红质证认为证据无异议。 原告白蚁防治中心提交的上述证据，能够证明案件的基本事实，本院将结合双方的陈述，证据间的关联情况，综合评判采用。对证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 被告吴方军未向法庭提交证据证明自己的主张。 被告项红为了证明自己的主张成立依法向本院提交了如下证据，原告白蚁防治中心、被告吴方军对证据进行了质证，双方对证据各自发表了如下意见： 第一组.《关于承租户项红反映原东区大梯道50号棚改拆迁相关赔偿问题的处理意见书》【攀房产信（2019）3号】、《攀枝花市住房和城乡建设局关于项红信访复查的答复意见书》【攀住规建信（2020）20号】各一份，证明原告起诉前，项红向原告上述部门攀枝花市房地产事中心进行了棚改租赁户给予补偿、赔偿。白蚁防治中心质证认为证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为项红向上级部门、信访部门反映，均没有同意补偿或赔偿给项红。吴方军质证认为证据与自己无关，也不清楚。 第二组.攀枝花市东区住房和城乡建设局作出的《关于项红居民信访事项的处理意见书》一份，证明该意见书中将项红列为居民，而不是用为经营者，应当给予相应补偿和赔偿，包括装修补偿和停产停业损失补偿。原告无视党和国家相应棚改补偿政策，反而以收取2019年1-4月房租，将项红列为被告起诉，严重侵犯了项红的合法权益，法院应驳回原告诉讼请求。白蚁防治中心质证认为证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为项红向上级部门、信访部门反映，均没有同意补偿或赔偿给项红。吴方军质证认为证据与自己无关，也不清楚。 第三组.视频光盘一张，证明2019年5月底，原告方法定代表人吴绍兵，面对租赁户保证：棚改不涉及大梯道的商家，他不知道，叫商家放心做。由此导致项红按正常经营方式进货，大量货物积压，损失惨重，金额达百万元以上。白蚁防治中心质证认为，证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，一是偷拍的，是转载视频，不是原始证据；二是视频没有录制时间，无法反应吴绍兵说话的对象；三是吴绍兵没有说正常进货、正常经营的话；吴方军质证认为视频不清楚，自己没有在场。 被告项红提交的上述证据中，第1组、第2组证据，能够证明项红向有关部门反映棚改拆迁情况，希望得到补偿和赔偿，本院对证据的真实性、合法性，予以采信，但与本案处理没有关联。第3组证据，白蚁防治中心的质证意见成立，不能达到项红的证明目的，本院对证据的关联不予认可。 被告项红申请证人詹某出庭作证，其证言的主要内容为：2019年8月，因项红租用原告的涉案同类房屋拆迁补偿问题找过有部门，包括向原告提出补偿申请。原告没有落实国家政策，工作没有做到位。今年春节前，承租户找过原告的上级部门攀枝花市房地产管理局、本市东区房改办、炳草岗街办要求补偿，原定春节后定损，后来变卦了。原告起诉前一个月，威胁五户租赁户，称不交房租，就要起诉租赁户，后来两户搬离。2020年5月18日后，我们找到攀枝花市房地产管理局以及上级部门攀枝花市住房和城乡建设局，要求补偿，目前还在沟通对接中。白蚁防治中心质证认为证人证言是围绕房屋补偿问题所作的证言，不认可证言的真实性、合法性和关联性。项红质证认为证言是真实的。吴方军质证认为证言不清楚。 上述证人证言的主要内容是搬离涉案租赁房屋的搬离补偿问题向有关机关和部门反应协商解决的过程，但至今协商没有结果。与本案有一定的关联性。本院对证言的真实性、合法性和关联性，予以采信 本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实： 位于攀枝花市东区商业用房（现更名为：攀枝花市东区阳光大梯道148号），为攀枝花市直管公房，房屋所有权人为攀枝花市国有资产投资经营有限责任公司，由白蚁防治中心负责对该市直管公房的出售出租和公房的保值增值。 攀枝花市公房管理所与吴方军长期签订房屋租赁合同，由吴方军承租攀枝花市公房管理所管理的上述公房，用于商业经营活动。大约从2015年起吴方军转租给项红从事服装销售的经营。其中2017年12月27日，攀枝花市公房管理所与吴方军签订《房地产租赁契约》一份，其主要内容为：分别约定吴方军承租攀枝花市公房管理所管理的位于攀枝花市东区商业用房（现更名为：攀枝花市东区阳光大梯道148号）；月租金为9490元；租期均为2018年1月1日至2018年12月31日；吴方军如需对房屋进行改造、装饰、装修或增扩设备时，应书面申请，报攀枝花市公房管理所批准，未经批准，攀枝花市公房管理所有权要求恢复原状，赔偿损失。经批准改造、装饰、装修或增扩设备属房屋整体，吴方军租赁期满解除租赁关系时应无偿完好地移交给攀枝花市公房管理所，不得擅自拆除；如需团第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得攀枝花市公房管理所书面同意。如发现私自转租，转让承租房屋的，攀枝花市公房管理所有权立即终止租赁合同，收回房屋，押金作违约金处理，不予退还。吴方军应在租赁期届满时把房屋交还给攀枝花市公房管理所。如需继续租赁，应在合同期满前30日与攀枝花市公房管理所从新签订租赁契约；违约责任均约定为任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。吴方军逾期交付房租，每逾期一日，由攀枝花市公房管理所按月租金额的千分之十向吴方军加收违约金。拖欠房租三个月以上，攀枝花市公房管理所有权终止租赁合同收回房屋，吴方军全部费用，设施完好，攀枝花市公房管理所即退还全部保证金（无息）。双方约定：在房屋租赁期内，如遇市级危旧房及棚户区改造要求住户进行搬迁，本租赁合同在接到属地人民政府及相关部门的通知后随即解除，承租人必须按照属地政府和相关部门发布的搬迁公告期内全部搬离并退回房屋。如不按该约定搬出的，由承租人承担由出租人代为搬出的全部费用和因出租人不按月搬出导致攀枝花市公房管理所通过诉讼途径实现债权的律师费用、鉴定费等全部费用。合同地相关事宜进行了约定。落款处有攀枝花市公房管理所当时的负责人邓兰萍的签名，加盖了攀枝花市公房所的单位印章；吴方军的签名，并加盖了自己的指印。2018年10月前的房屋租金，项红支付给吴方军后，由吴方军向攀枝花市公房管理所交纳。2018年10月至12月人房屋租金，由项红直接向攀枝花市公房管理所交纳。2018年12月，上述《房地产租赁契约》将到期，项红找到攀枝花市公房管理所联系，准备签订第二年的租赁合同，攀枝花市公房管理所未同意双方签订合同。租赁契约届满后，吴方军、项红均未搬离承租的房屋。项红向攀枝花市公房管理所交纳2019年1月至4月的房屋租金，白蚁防治中心因未签订房屋租赁合同拒绝收取。 2019年5月23日，本市东区炳草岗街道办事处红星社区委员会在涉案房屋张贴《紧急搬迁通知》，其主要内容为：各棚改商铺：接区棚改办紧急通知，近期对红星社区2017年危旧房棚户区改造项目的房屋、商铺进行拆迁打围工作，为保证施工安全及周边居民的人身财产安全，施工方对棚改商铺进行停电、停水、断网处理。请未搬离的商铺在5月28日前搬迁。由此带来的不便，请各商户谅解并相互转告。特此通知。次日，攀枝花市公房管理所发出《搬迁通知》，其主要内容为：承租户：我所接红星社区的紧急通知，务必于2019年5月28日前到我所512办公室结清房屋租金等费用和房屋水、电、气等费用后及时办理退房手续清退房屋。7月8日，攀枝花市公房管理所发出《缴费通知》，其主要内容为：各位承租户：因您租用房屋为市直属公房，房屋资产属国家所有。接通知后务必于2019年7月15日前至攀枝花市公房管理所结清租赁房屋2019年1-4月房租，缴费标准按照2018年租金标准执行，并结清水电费用及时办理租赁房屋退房手续，逾期未到我所办理退房手续的，我所根据《房屋租赁契约》第七条规定，对房屋用收回处理，所交房屋保证金用为违约金不予退还。我所定于2019年7月22日对租赁房屋水表和电表作销户处理。9月2日，攀枝花市公房管理所发出《缴费通知》，其主要内容：炳一10-3#栋底层店面2#承租户吴方军：接到通知后2019年9月10日前到攀枝花市公房管理所结清该处房屋2019年1-4月房租37960元。如您未在规定时间内结清房屋租金，我所将采取司法途径予以追缴。10月16日，攀枝花市公房管理所发出《通知》，其主要内容：炳一10-3#栋底层店面2#承租户吴方军：按照《攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处关于清退公房住房的函》【攀东炳办（2019）91号】文件要求，请您于10月20日前腾空并退回市属直管公房炳一10-3#栋底层店面2#，并于2019年10月18日前到白蚁防治中心结清2019年1-4月房租37960元，以及水、电、气费用。10月24日，攀枝花市公房管理所发出《缴费通知》，其主要内容：炳一10-3栋底层店面2号承租户吴方军：我所于2019年7月8日、10月16日两次书面通知您来缴纳2019年1-4月的房租37960元，现再次通知于2019年10月31日前来我所缴纳。如逾期，我所将通过司法途径予以追缴。 2019年10月30日，攀枝花市炳草岗街道办事处给攀枝花市公房所发出《关于清退红星片区棚改公房住房的函》，其中载明：请贵单位在2019年11月8日前清退阳光大梯道148号（容子木）。31日，攀枝花市公房所发出《限期搬迁通知》，其主要内容：炳一10-3栋底层店面2#吴方军（项红）（店名容子木）：我所于2019年10月30日接到“攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处”《关于清退红星片区棚改公房住房的函》，请您接通知后于2019年11月7日前搬离该处房屋，并结清水、电、气等费用，将钥匙交回我所。 吴方军以及项红至今未搬离承租的上述房屋，多次向有关部门反映，希望得到租赁期间的房屋装修损失，以及进货积压产生的资金占用损失，至今未有结果。 2019年3月29日，中共攀枝花市委机构编制委员会作出攀编发【2019】17号《中共攀枝花市委机构编制委员会关于明确市住房和城乡建设局所属事业单位有关机构编制事项的通知》，该号文件中载明：将市公房管理所成建制并入市白蚁防治中心，市白蚁防治中心加挂“攀枝花市公房所”牌子。 2019年6月5日，中共攀枝花市房地产管理局委员会作出攀房管党发【2019】12号《中共攀枝花市房地产管理局委员会关于吴绍兵、邓兰萍两同志职务任免的通知》，其中载明：吴绍兵同志任攀枝花市白蚁防治中心主任；邓兰萍同志任攀枝花市白蚁防治中心副主任。 2020年1月3日，攀枝花市东区危旧房棚户区改造指挥部办公室作出攀东棚改办【2020】1号《攀枝花市东区危旧房棚户区改造指挥部办公室关于攀枝花市东区棚改范围内公房清退的补偿方案》，其中“公房的清退与征收补偿”规定：清退对象：公房住户中已享受过政策性住房的家庭（提供不动产登记中心档案证明）、面向社会租赁的承租户。清退程序：由属地街道牵头，与公房管理单位共同开展清退工作。国有资产主管部门、产权单位和职工工作单位等全力配合；公房内的非住宅房屋，取得个人产权的，按棚改货币化安置政策予以补偿。属单位产权的，对承租户直接清退，对单位和个人均不予补偿，产权单位按国有资产注销程序注销相应资产。 白蚁防治中心提交的四川卓乐律师事务所出具的《四川增值税普通发票》载明：购买方名称为攀枝花市房地产事务中心；货物或应税劳务、服务名称为经纪代理服务、律师代理费；销售方为四川卓乐律师事务所；价税合计为20000元；备注：吴方军案5000元。 本院认为，中共攀枝花市委机构编制委员会作出攀编发【2019】17号《中共攀枝花市委机构编制委员会关于明确市住房和城乡建设局所属事业单位有关机构编制事项的通知》中载明：攀枝花市公房管理所成建制并入市白蚁防治中心。位于攀枝花市东区商业用房（现更名为：攀枝花市东区阳光大梯道148号），为攀枝花市直管公房。白蚁防治中心有权对上述公房进行出售和出租管理。白蚁防治中心与吴方军签订的房屋租赁合同，包括2017年12月27日与吴方军签订的《房地产租赁契约》，均合法有效。双方均应遵行诚实信用原则，履行《房地产租赁契约》中约定的各自义务。项红多年来长期转租上述房屋。作为房屋的管理人的白蚁防治中心，应当知道转租的事实，长期未提出异议，上述转租合同有效，但转租期限超过剩余租赁期限的，本院认为超过部分的约定无效。 2017年12月27日，白蚁防治中心与吴方军签订《房地产租赁契约》中约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。2019年1月1日后吴方军和项红继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。即2019年1月1日后上述房屋租赁期限为不定期，原租赁合同继续有效。 白蚁防治中心请求判令吴方军支付所欠的2019年1月至4月的房屋租金37960元，符合法律规定，本院予以支持。虽然白蚁防治中心拒绝收取项红交纳的房屋租金，但吴方军承租房屋是事实，理应交纳房屋租金。白蚁防治中心请求判令吴方军支付违约金34638.5元，《房地产租赁契约》中确有违约金的约定，白蚁防治中心拒收项红交纳的房屋租金导致未按时收取租金，吴方军并无违约行为，此请求，本院不予支持。白蚁防治中心请求判令吴淑霞支付律师费5000元。根据双方签订的《房地产租赁契约》中约定：“……如不按该约定搬出的，由承租人承担由出租人代为搬出的全部费用和因出租人不按月搬出导致攀枝花市公房所通过诉讼途径实现债权的律师费用、鉴定费等全部费用”。白蚁防治中心提交的证据《四川增值税普通发票》中载明：购买方名称为攀枝花市房地产事务中心，也未提交证据证明攀枝花市房地产事务中心向四川卓乐律师事务所支付的律师费用是代白蚁防治中心支付的，且“如不按该约定搬出的”的责任应由次承租人，也就是转租人项红承担。此请求，本院不予支持。白蚁防治中心请求判令吴方军、项红结清水电费用并办理退房手续，搬离承租的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。作为房屋的承租人吴方军、次承租人项红，特别是负有腾房义务的次承租人项红，理应返还租赁物。此请求，本院予以支持。 项红的上述辩解意见，一是未提供证据证明国家政策的规定的补偿内容；二是2020年1月3日，攀枝花市东区危旧房棚户区改造指挥部办公室作出攀东棚改办【2020】1号《攀枝花市东区危旧房棚户区改造指挥部办公室关于攀枝花市东区棚改范围内公房清退的补偿方案》中明确规定：“公房内的非住宅房屋，取得个人产权的，按棚改货币化安置政策予以补偿。属单位产权的，对承租户直接清退，对单位和个人均不予补偿，产权单位按国有资产注销程序注销相应资产”，涉案房屋为单位产权的公房；三是项红订货产生的其他损失，本案不宜处理，可另行主张。项红的上述辩解意见，其理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告白蚁防治中心的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第的规定，判决如下: 一.吴方军于本判决生效之日起十日内支付给攀枝花市白蚁防治中心（攀枝花市公房所）2019年1月至4月的房屋租金37960元； 二.项红于本判决生效后三十日内结清水电费用并办理退房手续，搬离承租的位于攀枝花市东区店面房屋（现更名为：攀枝花市东区阳光大梯道148号）；吴方军承担协助办理上述承租房屋的退房手续和搬离义务。 三.驳回攀枝花市白蚁防治中心（攀枝花市公房所）的其他诉讼请求; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1740元，由攀枝花市白蚁防治中心（攀枝花市公房所）740元，吴方军、项红各负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  陆太林 人民陪审员  唐蒙川 人民陪审员  温 勇 二〇二〇年七月六日 书 记 员  宋邦灿