重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4206号上诉人（原审原告）：廖记食品重庆有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街1号2幢18-23#,统一社会信用代码91500103056463434R。法定代表人：蒋文良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李庆，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1982年5月10日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王金武，男，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。上诉人廖记食品重庆有限公司（以下简称廖记公司）因与被上诉人**租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人廖记公司的委托诉讼代理人李庆、王妍，被上诉人**的委托诉讼代理人王金武、陈瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖记公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决上诉人与被上诉人在2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月30日解除；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案符合《九民纪要》第48条规定的合同解除情形，而且上诉人早在2019年6月30日就已经从租赁门面中搬出，继续履行合同对上诉人显失公平，一审判决明显错误；2、上诉人在整个解约处置过程中，三次发函解除，之后为了避免损失扩大，又再次通过诉讼确认解除，解除理由不存在恶意，解除处置的步骤恰当，符合《九民纪要》第48条规定的解除情形；3、被上诉人未在收到解除通知后的3个月内向法院提起解除异议之诉，依照《合同法》司法解释二第24条规定，上诉人寄发的解除通知已经发生法律效力，双方租赁合同已于2019年6月30日正式解除；4、一审法院片面理解《九民纪要》第48条的规定，错误地认为上诉人只能通过起诉方式解除，一审法院裁判观点明显错误；5、在上诉人发函解除后，被上诉人既不到门面现场接房，也从未提出要求上诉人将门面室内墙砖和地砖敲掉至清水，且被上诉人可依据合同约定用保证金对门面进行恢复，被上诉人的辩解理由不成立。**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2017年3月31日，以**为甲方（王金武为甲方代理人），以廖记公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于渝北区门面出租给乙方，建筑面积28.85平方米，租赁期间为2017年4月1日至2022年3月31日。租金为：2017年4月1日至2018年3月31日月租金19188元，2018年4月1日至2019年3月31日月租金21760元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金23500元……。租金每半年支付一次。合同第五条第4款约定，乙方在经甲方书面同意后可以合理改动房屋结构，但租赁期满在交还甲方前，应将改动和装修的部分恢复到甲方交付房屋时的面积和几何尺寸（即恢复到原状，清水房），否则，甲方有权动用保证金自行恢复，不足部分由乙方补足。第5款约定，协议签订后，乙方不得在协议的租赁期内就标的房屋单方要求降低租金或解除租赁协议，否则乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金，并承担甲方相应经济损失。2019年5月27日，廖记公司向**发出《解除通知书》，以门店租金高、承租后一直亏损、多次协商**不同意降租为由要求于2019年5月31日解除租赁合同，并要求于该日办理结算和移交。**于2019年5月31日收到该通知书。2019年6月12日，廖记公司再次委托北京大成（重庆）律师事务所向**发出《通知解除并办理租赁房屋返还移交的律师函》，载明案涉门店租金很高，承租后廖记公司一直经营亏损，无法维持经营，就降低租金与**进行多次沟通未果，要求于2019年6月30日解除租赁合同，不再承担其后的租金和其他费用，并要求**于2019年6月30日办理租金、保证金、水电物管等费用的结算和门面返还移交事宜。**于次日收到律师函。2019年6月18日，王金武代**向北京大成（重庆）律师事务所的李庆（系本案原告代理人）复函，回复不同意上述函件所列事项，敦促廖记公司及时支付租金。另，**举示案涉房屋的物业公司财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司出具的情况说明，载明廖记公司同时承租了相邻的财信城市国际1幢1-商业1号商铺，廖记公司将两个门市合并进行内部和外部改造，拆除中间隔墙，并另砌墙将15号商铺分为两部分，改造后，廖记公司将一部分租给华包子店使用，15号商铺的剩余部分由其自行使用，廖记公司撤场后于2019年11月12日提出申请恢复原状，至今未恢复。庭审中，廖记公司认为已恢复原状；**认为恢复原状还应当包括将室内瓷砖敲掉至清水状态，并安装商铺的门，现商铺处于无门状态。另，廖记公司按合同约定缴纳租金至2019年3月31日，其后，廖记公司向**缴纳一笔租金6万元，廖记公司认为系足额缴纳的2019年4、5、6月份的租金，**同意进行了部分减免。**对减免事宜不认可。一审法院认为，《商铺租赁合同》系廖记公司、**真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。本案的争议焦点是廖记公司是否有权要求确认租赁合同于2019年6月30日解除。通常来说，违约方不享有单方解除合同的权利，即**作为房主，廖记公司作为承租人，在没有违约行为的情况下，廖记公司以经营不善为由解除租赁合同不应得到支持。但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。但即便承租人在符合某种条件下可以解除合同，也应当以起诉解除的方式进行，而不应自行确定解除时间、享有任意解除合同的权利，故本案中，廖记公司以经营不善为由要求确认租赁合同于去年时间即2019年6月30日解除，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告廖记食品重庆有限公司的诉讼请求。二、案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告廖记食品重庆有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人廖记公司提交如下证据：1、商铺张贴出租广告现场照片三张，形成时间是2020年4月10日，拟证明被上诉人实际已经接收门面；2、上诉人代理人王妍与被上诉人代理人王金武通话记录，拟证明被上诉人将门面对外出租；3、物业租赁合同，签署时间是2011年1月12日，拟证明本案被上诉人之前并不是首先租给上诉人，而是租给重庆历志卓越公司，在本案上诉人接收门面时就是现状，并不存在要恢复到之前的现状。本院经审查认为，仅凭证据1、2并不能证明被上诉人实际接收案涉房屋，达不到证明目的，本院不予采信。证据3不是原件，本院不予采信。二审中查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：租赁合同是否于2019年6月30日解除。针对上述焦点，本院评议如下：首先，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，上诉人廖记公司与被上诉人**订立的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力，非经双方当事人协商一致或符合特定条件不得随意更改或解除，这既是合同双方诚实守约的保证，也是维持商事交易稳定、促进社会互信的价值体现。案涉租赁合同签订后，被上诉人**按约履行了将商铺交付给廖记公司使用的义务，在被上诉人一方没有违约行为的情况下，上诉人廖记公司以自身经营不善为由单方要求解除租赁合同，既不符合合同协议解除的条件，也不符合法定解除条件。同时，经营不善不属于合同订立时无法预见、不能克服的情形，作为一种正常的商业行为，承租人廖记公司在签订合同时就应当预见到可能存在亏损的商业风险。其次，违约方不享有单方合同解除权。在合同履行过程中，当未出现法定解除或合同约定解除的情形时，违约方的单方意思表示并不发生解除合同的法律效力，即使出现合同陷入僵局等特定情形，在守约方拒绝解除合同的情况下，作为违约方亦应当以起诉的方式由人民法院决定是否解除合同，而不能单方行使合同解除权，故上诉人要求确认合同已于解除租赁通知函送达被上诉人之日（2019年6月30日）解除，缺乏事实依据与法律依据，其上诉理由不能成立。综上所述，廖记食品重庆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人廖记食品重庆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年七月二十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微