湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1893号上诉人（原审原告）：岳阳茶博城商业管理有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区湖滨大道16号。法定代表人：陈复兴，公司总经理。委托诉讼代理人：童必应，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马杰，男，汉族，1972年3月10日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王助杰，岳阳楼区中诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周伟，岳阳楼区中诚法律服务所法律工作者。上诉人岳阳茶博城商业管理有限公司（以下简称茶博城公司）因与被上诉人马杰租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茶博城公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持茶博城公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、租赁合同约定期限到期后，马杰未向茶博城公司交还租赁门面，双方的租赁合同关系转为不定期的事实租赁关系，马杰须支付继续占用门面期间的租金及物业费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方租赁合同到期后，直到2019年10月2日止，该租赁门面内一直存放有物品，马杰也未提出终止合同交还门面。即使该门面占用货物为刘铭所有，但门面钥匙是马杰交给刘铭的，马杰未办理返还门面手续的情况下，私自将门面交给他人使用的行为应认定门面租赁关系的延续。二、一审法院认定马杰在租赁期至期时已搬离门面，与客观事实不符。合同到期后，茶博城公司向马杰催缴租金及物业费，马杰在合同期内搬离，应当履行告知义务，办理交接手续，并退还履约保证金，且未主张退还保证金1万元，说明门面仍系马杰占有、使用。此外，马杰称与刘铭没有关系，但对刘铭的个人信息、电话号码等信息非常清楚，明显矛盾。综上，请求二审支持上诉请求。马杰辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确,依法应当驳回茶博城公司的上诉。1、首先,双方签订门面租赁合同,明确约定租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日,在合同期内马杰未欠一分钱租金,合同到期后马杰将所有货物搬空,并转移至长沙市天心阁古玩城,签订了租赁合同(一审已举证查明)。2、一审已查明合同马杰如续租必须在合同期限届满前90日向茶博城公司书面提出,否则合同自动终止。3、至于茶博城公司在2019年10月1日发现马杰原承租门面,有货物运出,该货物系案外人刘铭所有,与马杰无任何关系,且庭审过程中主审法官肖冰峰拨打案外人刘铭电话,通话中刘铭明确表示其拖走的货物与马杰没有任何关系,并认同马杰早已搬离门面。因此,一审依据合同约定以及《合同法》相关规定判决驳回茶博城公司的起诉并无不当。二、茶博城公司上诉请求及理由与客观事实相矛盾。1、首先,一审庭审时查明,2019年2月1日茶博城公司工作人员上门催收物业费时,涉案门面仍处于关门上锁状态,而且马杰早于2018年9月30日前分二次拖走自己的货物,并锁了租赁门面的门窗。2、至于马杰未当面去缴纳钥匙及退押金一事,也系茶博城公司一面之词,门面到期后,马杰多次找茶博城公司管理人员要求交还钥匙,并退走押金,但当时管理人员推说领导已换了,要找领导签字才能退钱,无奈马杰只好不交钥匙离开。事后马杰又多次找茶博城公司索要退回押金,但当时负责人讲押金不是他们收的,而马杰才发现押金收据加盖的公章是岳阳钱隆房产开发有限公司的财务专用章,而租赁合同签订的主体是岳阳茶博城商业管理有限公司。3、马杰拟准备诉讼茶博城公司及岳阳钱隆房产开发有限公司退回押金。请求维持原判，驳回上诉。茶博城公司向一审法院起诉请求：1、判令马杰立即腾空并交付所占用的茶博城D栋177号、178号商铺；2、判令马杰立即支付所欠缴的租金57131元，物业费6719元（此两项金额暂计算至2019年10月15日止），并支付占用该商铺的后续租金和物业费至最终腾空交付至茶博城公司为止；3、判令马杰按照日千分之三的违约金标准自2018年10月8日起支付至付清之日止。4、本案诉讼费由马杰承担。一审法院认定事实：2015年10月9日，茶博城公司与马杰签订《岳阳茶博城商铺租赁合同》，约定：由马杰租赁茶博城公司所有的岳阳茶博城D栋177号、178号门面，面积共计83.1平方米，月租金4570.5元，年租金54846元，租期三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；合同到期，乙方（马杰）享有同等条件下优先续租权。乙方主张优先续租权应在本合同期限届满前90日向甲方（茶博城公司）书面提出，并与甲方就续租事宜进行协商，重新订立租赁合同。如合同期满之时双方仍未签订续租合同，则乙方的优先续租权消灭，本合同自动终止。合同签订后，马杰在案涉门面内经营“天马根雕古玩艺术馆”至2018年9月。因生意亏损，马杰于2018年9月30日合同到期前自行搬离了门面内的古玩器具，并于同年10月31日在长沙市天心阁古玩城另行租赁门面从事古玩经营。马杰搬离案涉门面时将门面关门上锁，并未当面与茶博城公司进行交接。2019年2月1日，茶博城公司员工上门催缴物业费时，案涉门面仍处于关门上锁状态。2019年10月的一天，茶博城公司员工发现案涉门面内有人在进行古玩交易并有大货车拉货，遂报警求助，经过公安机关调查，案涉门面内的货物系案外人刘铭所有，后在公安机关的协调下予以放行。茶博城公司员工另通过电话联系马杰，马杰在电话中明确答复其与刘铭没有任何关系。另查明：庭审过程中，经当庭拨打案外人刘铭电话，其在电话中明确2019年10月在案涉门面内所交易的货物与马杰无关。一审法院认为，茶博城公司与马杰所签订的《岳阳茶博城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方合同约定，案涉门面的租赁期限为三年，合同到期马杰享有优先续租权，但应在合同期限届满前90日内以书面形式向茶博城公司提出，2018年9月30日合同到期后马杰自行搬离门店，并未主张续租，应依约认定为双方的租赁合同自动解除，双方之间的合同权利义务终止。此后，茶博城公司因疏于管理致使案外人占用门店而遭受租金及物业费等损失，属于怠于行使自身权利所致，与马杰无关，且茶博城公司并未提交证据证明马杰与案外人刘铭之间存在合伙或委托关系，故对茶博城公司要求马杰支付租金及物业费并承担违约损失的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回岳阳茶博城商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1398元，减半收取699元，由岳阳茶博城商业管理有限公司负担。二审中，上诉人茶博城公司与被上诉人马杰均未向本院提供证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为茶博城公司主张马杰退还门面并交付租金、物业费及违约金的请求能否支持。茶博城公司与马杰签订租赁合同，该租赁合同已于2018年9月3日到期。因生意亏损，合同到期后，马杰自行搬离了门面内的古玩器具，前往长沙天心阁古玩城另行租赁门面从事古玩经营，马杰在一审中提供了在长沙天心阁古玩城臻萃区租赁古玩展柜的协议、房屋租赁协议、押金、租金收条予以证实。马杰在一审中还提供了证人证言证实合同期满后即搬离了门面。一审庭审中，承办法官当庭与案外人刘铭电话联系，刘铭明确陈述其占有、使用门面与马杰无关，马杰走后门一直是锁的。基于上述事实，可以得知，马杰在合同期满后未在本案租赁门面内继续从事古玩经营。茶博城公司提出，马杰继续使用租赁物，租赁期限为不定期，马杰应当支付占用期间的租金及物业费。本案中，马杰在合同到期后，从未向茶博城公司提出继续使用租赁物的要求，而是直接搬离门面，双方未形成不定期租赁合同。根据查明的事实，无证据证实马杰同意刘铭使用或委托刘铭进行经营，不能认定刘铭使用门面是马杰与茶博城公司门面租赁关系的延续。此外，根据合同约定，租金及物业费的缴纳采取预交的方式，茶博城公司到2019年2月1日才发出物业费缴费通知，门面处于上锁状态。根据收款收据上的盖章，收取门面押金、租金，所加盖的公章均为“岳阳钱隆房地产开发有限公司财务专用章”，而非茶博城公司，茶博城公司提出马杰未主张退还10000无押金即认为马杰仍占有使用门面的理由不能成立。茶博城公司主张马杰支付租金、物业费的请求，本院不予支持，同理，茶博城公司要求马杰承担违约金的请求，亦不予支持。综上所述，茶博城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由岳阳茶博城商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年七月六日书记员  吴冰妍