云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初1981号原告（反诉被告）：玉溪尚居物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区龙潭路上段黄金海岸美食广场4号综合楼2楼。统一社会信用代码：91530400336625610R。法定代表人：张富东，总经理。委托诉讼代理人：宋学文，男，1980年2月3日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区。系该公司员工，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：王昱堃，女，1982年4月30日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司与被告（反诉原告）王昱堃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理，本院于2020年7月5日进行了审理。原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋学文、被告（反诉原告）王昱堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年5月1日至2019年4月30日的物业管理费2200元、滞纳金2052元，合计：4569元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月2日原告与被告所住小区“广播电视事业局第二生活区业主委员会”，合同约定的相关收费事项及收费标准，经过法定程序进行了公示，管理期限自2016年5月1日至2020年4月30日。该小区自2016年5月1日至2020年4月30日物业管理所有事务是由原告方垫付相关费用进行管理，原告方进入管理后承担了小区正常运行的所有费用，因此业主委员会同意原告从2016年5月1日开始收费。按合同约定被告每月每平米应交纳物业费0.64元，且每月承担垃圾清运费8元，被告房屋面积130.7平方米，经核算，其应交纳的物业管理费共计2200元，交费时间为每年的7月份，但其找种种理由拒绝交费。原告为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告（反诉原告）王昱堃答辩称，没有与原告签订过物业服务合同，该套房屋属父母居住，第一年的物管费是父母在不知情下交纳的，因为墙体以外的主水管堵塞，多次告知原告需要维修水管管道，但原告不予维修，导致在居住期间，发生四次房屋因下水道水管堵塞被水淹的情况，导致被告铺设在房间的木地板损坏，经被告请懂评估的朋友评估，损失达10430元，被告与原告协商，至今无果，对滞纳金因原告未通知被告交纳，不予确认，原告赔偿了被告的损失后，被告愿意交纳原告物管费。被告（反诉原告）王昱堃反诉称，1.判令原告赔偿被告因2017年6月4日房屋外体排水主管道堵塞使污水倒灌造成被告主体地板损失10430元（旧木地板拆除：42.24平方米×10元＝422.7元、旧木地板搬运上车费：150元、旧木地板外运费：136元/车、新木地板含人工费：230元/平方米×42.27平方米＝9722.1元）；2.本案案件受理费全部由原告承担。事实和理由：被告（反诉原告）王昱堃并未与原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司签订物业服务合同，双方未产生雇佣关系，也未授权何人代办代签订合同。从2016年5月1日至2017年6月4日发生房屋外体排水主管道堵塞污水倒灌致我家中被淹期间，我从未收到过任何小区业主委员会以及被告方任何电话、短信、书面通知参加业主委员会。甚至我连业主委员会以及被告尚居物业公司办公地址、相关服务工作人员、业主委员会成员信息一概不知。2016年5月1日至2017年6月4日发生上述淹水期间，被告人从未给予我一份物业合同。此事件发生后，我多次询问、讨要物业签署合同，被告都以印刷份数太多，需要纸张太贵搪塞，未给予。2017年6月4日晚由于尚居物业服务有限公司没履行好物业合同，没对房屋外体排水主管道进行及时疏通，造成房屋外体排水主管道堵塞，导致我家中厨房、客厅、饭厅实木地板被淹泡长达数小时之久。虽后经过电话联系后对该淹水情况进行面上处理，但对实质的房屋内部损失问题一直未作出处理结果，能推就推。此期间多次主动找被告沟通协商，被告对我家中厨房发生污水倒灌并产生财产损失及房屋外体主管道发生堵塞的事实没有异议。以上事件发生在物业费已经交纳期间，此次被淹事件已经是第三次了。在被告2016年5月1日至2017年6月4日对小区进行管理期间，已经发生过两次房屋外体主排水管道堵塞造成我房屋被淹事件。第一次事件后，已经多次主动告知物业服务人员，更换外体主排水管道。当时物业人员给予的结果是：无法更换管道，之后我又多次提醒物业人员，不更换房屋外体主排水管道的话，请每三个月或最多半年时间安排水电工清通一下房屋外体主排水管道。但多次告知后，任然没有任何效果。被告人物业公司事后未对小区房屋主排水管道进行全面排查疏通，进而三次造成污水倒灌，致使我家中被淹。也是造成本次事件主要原因。此次事件发生后社区为此事做出了两次调解，由于被告公司法人张富东不出面、不来面对、不来担责。本该是沟通协商就能解决的事情，却都无终而结。从时间上我方损失在前，物业费在后，都是一个合同内的内容，前因后果的关系，如何产生滞纳金。被告2018年至2019年先后两次到红塔区人民法院告我，后法院让社区又出面进行调解两次，被告法人仍然不出面，结果任然无终而结。综上所述，被告（反诉原告）为了维护自身合法权益不受侵害，只能提起反诉依法判决支持反诉请求。原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司答辩称，被告（反诉原告）陈述地板被水淹坏是事实，但被告主张的金额过高，该损失应由楼上四家住户来赔偿；可以减免2018年度50%的物管费进行抚慰，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、催缴单存根联、催缴图片。证明：被告拖欠物业费，我方催缴的事实。二、收费明细表。证明：被告拖欠的物业费明细，被告的住宅面积为130.7平方米，每平方米收取0.64元，每年收取1100元物业费（包含垃圾清理费），两年共计2200元。三、物业合同。证明：原告与业主委员会签订了物业合同，约定了相关权利义务，把该小区的物业管理交由原告进行管理。四、房屋信息查询结果证明。证明：涉案房屋所有权人是被告，面积为130.7平方米。五、情况说明。证明：涉案房屋出现水管道堵塞，我方已经及时处理。六、处理过程及意见。证明：针对被告提出的房屋地板损坏问题，经过协商后，原告方最后处理意见是减免2018年度50%的物管费作为抚慰金，但被告未同意该处理意见。七、水电巡视记录表。证明：原告在管理过程中按要求进行管理。以上证据经质证，被告对证据二、四的真实性、合法性、关联性均无异议，证据一不予认可，是原告单方制作，只在2020年6月见过该催收通知，没有接到任何短信、电话让交纳物业费；证据三，不是本人与原告签订的，也从来没有见过该合同，直至去年与原告发生诉讼时才见到的，原告以印刷费为由没有给合同附件，不认识签字的黄江；证据五，情况也与实际情况不符，是我通知了物管三四次以后才来处理的，当时物管迟迟没有来，我没有办法才找来的保安来处理的，物管服务人员处理该情况也是第二天早上来处理的，原告并没有及时给我处理；证据六，是原告的单方行为，没有与我协商过，我不予认可；证据七也是原告单方制作，且巡视也只是巡视房屋外部，家中发生的问题是巡视看不到的，没有实际打开水管查看，不认可该证据。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：被告房屋被水淹照片七份。证明：房屋外体排水主管道堵塞使污水倒灌造成地板损坏。以上证据经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评述如下：对被告提交的证据一，根据物业管理的惯例，物业服务公司对物管费的交纳，均采用公告张贴的形式进行通知，对该证据，本院予以确认。证据三，物业管理服务合同是原告与“广播电视事业局第二生活区业主委员会”签订，业主委员会可以代表小区业主的在物业服务方面的行为，对该证据，本院予以确认。证据五、六、七系原告单方制作系原告单方行为，内容并未经原告同意，对该证据，本院不予确认。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2016年8月2日原告与被告所住小区“广播电视事业局第二生活区业主委员会”签订了物业管理服务合同，合同约定的相关收费事项及收费标准，经过法定程序进行了公示，管理期限自2016年5月1日至2020年4月30日。该小区自2016年5月1日至2020年4月30日物业管理所有事务是由原告方垫付相关费用进行管理，其中合同原告方进入管理后承担了小区正常运行的所有费用，因此业主委员会同意原告从2016年5月1日开始收费。被告居住二楼，2017年6月4日晚由于污水管被钢丝球堵塞导致被告家中厨房、客厅、饭厅实木地板被淹泡长达数小时之久，原告工作人员到现场确认被告家中被淹的事实，被告自估更换修理木地板需费用10430元，但未进行更换。被告认为发现房间被淹后，其马上通知原告物业管理人员，但原告物业管理人员迟迟不到现场及时疏通管道，导致损失的扩大，系原告怠于履行物业管理义务所致，要求原告赔偿造成的损失，经社区调解，双方未达成协议，被告未交纳2017年5月1日至2019年4月30日的物管费2200元。2018年4月24日双方又再次签订了物业管理服务合同，管理期限自2018年5月1日至2019年4月30日。其中第二章管理事项：第三条房屋建筑公用部分的维修、养护和管理，禁止在楼道内维放杂物及建筑物的任何部位粘贴广告、宣传单。第四条禁止在车库内堆放易燃、易爆物品、饲养宠物。第五条公用设施的常规维修、养护和管理。包括：共用的上下水管道、雨水管、公共照明设施的清洁时间应每月1次，消防设施的维护、保养应每月一次并做好记录。第六条附属建筑物、构筑物的简单维修、养护和管理。包括：道路、室外上下水管道、沟渠、公共停车场等。第七条参与做好本小区园林绿化的养护与管理。第八条附属配套建筑和服务设施的简单维修、养护和管理，包括：监控设备、门岗、围墙等。第九条公共环境卫生管理。包括：水池、房屋公用部位、公共场所、道路、公共绿地以及房屋共用部位的清洁、清扫、保洁，生活垃圾的收集、污水管道的疏通，卫生防疫，化粪池每年清掏一次。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维持公共秩序。包括：安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条管理好小区现有物业相关的资料，水费交费凭证、业主档案及其他资料。第十三条配合社区组织开展文化活动第十四条负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。第十五条对业主和物业使用人违反“广电局二生活区物业管理规定”的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取制止、批评、规劝、警告等措施。第二十条物业管理服务,1.物业管理服务费，按住宅房屋建筑面积收取（按房产证登记的面积或购房合同面积）。计算标准为：住宅按房产证登记实际面积，物业服务费按：0.64元/m2/月收取，商铺按0.5元/m/月收取;2.住户的垃圾清运费由乙方代收代缴，每年一次性收缴。收费标准按玉发改价（2009)201号文件规定收取，每户每月8元;3.按相关规定，经与业委会协商，利用小区公共部位所得收益，应用于小区公共部位的建设、完善，弥补物业服务额外经济不足，做到账目准确并且公开;4.小区公共部位的维修费，年累计超过5000元额外费用，由业主委员会用小区停车位场地占用管理费支付物业公司（若遇车位管理费不够时，由小区全体业主平均分摊支付）。定期公示维修费用（先报业主委员会审核合理后公示）;5.小区各幢、各单元共用部位的维修费用，由各幢、各单元业主分摊;6.业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的5%。交纳滞纳金。必要时乙方可依据《物业管理条例》、《玉溪市物业管理办法》等相关法律法规向当地管辖地人民法院提起诉讼。第二十一条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的养护、维修等，保修期限内，由乙方协调相关施工单位进行维修；保修期限已过的大修、更新、改造费用由乙方牵头报请业委会批准后从公共维修基金中支付，或由全体业主按产权比例方式分推。2020年4月30日由于合同到期原告不再管理广播电视事业局第二生活区。原告以被告尚欠2017年5月1日至2019年4月30日的物管费2200元，为此原告起诉来院。本院认为，本案即有本诉又有反诉，本院分别评判如下：对本诉部分，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。本案中原告与“广播电视事业局第二生活区业主委员会”签订了物业管理服务合同，故双方的物业管理服务合同合法有效，双方应当按合同约定履行自己的义务，对原告要求被告支付2017年5月1日至2019年4月30日的物管费的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，物业管理服务合同虽有约定，但由于被告家中被水淹泡的事原告尚未处理，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故对该诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，被告的房屋被水淹泡，主要责任人为将钢丝球掉入污水管中的住户，与原告没有损害结果的因果关系，但被告作为物业服务人，其有义务对附属建筑物、构筑物的简单维修、养护和管理。包括：道路、室外上下水管道、沟渠、公共停车场等，由于其工作人员怠于履行义务，致使被告的损失扩大，应负一定的赔偿责任，但鉴于被告的房屋被水淹泡并没有具体维修，无法确定具体损失，原告在答辩中表示愿意扣减半年的物管费作为抚慰，本院予以支持。对被告的反诉请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）王昱堃于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司物业管理费2200元；二、原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司赔偿被告（反诉原告）王昱堃房屋被水淹泡损失费550元；三、驳回原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王昱堃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王昱堃负担，反诉费30元。由原告（反诉被告）玉溪尚居物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二〇年七月二十日书记员  杨沛璇