山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民特147号申请人：殷雪松，男，汉族，1989年10月22日出生，住济南市。申请人：陈翠，女，汉族，1990年10月13日出生，住济南市。以上两申请人共同委托诉讼代理人:魏国梁，山东尚曜律师事务所律师。以上两申请人共同委托诉讼代理人:张金枝，山东尚曜律师事务所律师。被申请人：济南四建集团房地产开发有限责任公司，住所地山东省济南市。法定代表人：曹晓岩，董事长。委托诉讼代理人:姚风起，山东浩尚律师事务所律师。申请人殷雪松、陈翠与被申请人济南四建集团房地产开发有限责任公司申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年7月7日立案后进行了审查。现已审查终结。殷雪松、陈翠提出申请称，申请依法撤销济南仲裁委员会（2019）济仲裁字第1845号裁决书。事实与理由：申请人殷雪松、陈翠与被申请人济南四建集团房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，由济南仲裁委员会于2020年6月19日作出（2019）济仲裁字第1845号裁决书。申请人认为，该仲裁裁决严重违背社会公共利益，请求依法予以撤销。具体理由如下：一、（2019）济仲裁字第1845号裁决书中仲裁庭意见部分：仲裁庭认为，被申请人已经通过官方渠道在一定范围内向社会不特定公众公示了涉案土地及在建工程抵押的事实，双方在签订涉案购房合同在被申请人公示抵押事实之后，并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条第二款规定的故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且涉案抵押权人单方承诺放弃抵押权项下的优先受偿权，即使申请人不知晓涉案商品房已经抵押的事实，亦不存在现有抵押权人未来可能行使优先受偿权导致其权力受损的可能。该裁决意见严重违背社会公共利益。（一）被申请人在与申请人签订《商品房买卖合同》时，并未通过有效方式将包含合同所涉房产在内的土地及在建工程存在抵押的事实如实告知申请人，亦未将直接涉及房产买受人权益的房产权利瑕疵写入合同。同时，被申请人在仲裁过程中亦未提交其与申请人签订合同时将含合同所涉房产在内的土地及在建工程存在抵押的事实如实告知申请人的有效证据。（二）政府设立住宅与房地产信息网站的目的是为规范房地产行业的行为，并不是以此网站来排除房地产公司其应尽的提示公示义务。被申请人作为商品房销售合同的出卖人，其所面对的是社会各阶层的不特定主体，鉴于购房人文化水平、年龄大小、对网络的熟悉程度、对房地产行业的熟悉程度不同，其在与买受人签订商品房买卖合同前，就应将涉案房产所存在的权利瑕疵采用合法有效的告知方式告知购房人，并在合同的主要条款以明确、清晰的表述，并由购房人签字确认，要让这些有可能一生就买一套房子的老百姓知道其购买的房产的详细情况。其要求购房人对商品房出卖人的资质、房产的权利瑕疵进行审查，必将加重购房人的注意义务，明显有违公平原则及诚实信用原则。裁决书认定被申请人仅以在官方网站公示既免除其应尽的向买受人的提示义务，势必助长商品房出卖人继续采取该种方式进行欺诈销售的行为，严重影响商品房销售市场的良性发展，如该裁决观点一旦形成，必将严重侵犯民生权益，故该裁决书严重违背社会公共利益。（三）仲裁裁决认为抵押权人单方承诺放弃抵押权项下的优先受偿权，不会对申请人权力受损，亦与客观事实不符，且与仲裁庭审中被申请人所陈述的事实不符。首先，齐鲁银行的承诺书，无任何法律效力，不动产抵押权的设立与变更，需经登记，未经登记不发生物权效力。齐鲁银行未就该抵押权进行解押登记，其抵押权一直存在，正如被申请人当庭所述，如逾期偿还贷款，更将直接影响涉案房产权属登记，故齐鲁银行是否出具承诺书，被申请人将土地及在建工程抵押都将会严重损害申请人的合法权益。其次，商品房买卖合同的合同目的，除应包括买受人按约定期限取得商品房外，还应包括所取得的商品房不存在权利纠纷并能够依法进行产权转移登记及其他附属权益等内容。被申请人在庭审过程中业已承认如逾期偿还贷款，将直接影响申请人的房产权属登记。如按照合同约定，交房后720个工作日内办理产权登记，届时被申请人的主体资格是否存在尚未可知，其损害结果有无承担主体或有无能力承担亦未可知。其三，被申请人在与申请人签订合同前，将土地及包含涉诉房屋在内的在建工程抵押给案外人而获取贷款，后故意隐瞒该事实向申请人进行销售，使申请人的合法稳定的债权处于了一种极度不稳定的状态，这本身就是对申请人实体权益的一种侵害，如再发生其他侵害事实，那只是侵害结果扩大。二、仲裁庭认为申请人因超过除斥期间而丧失撤销权，亦违背社会公众利益，亦违反法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条（一）之规定，“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”、《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”，即当事人行使撤销权的时间为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，申请人系2019年8月才知道包含其购买的房产在内的土地及在建工程存在抵押的事实，后及时通过委托律师向被申请人发函以及通过仲裁程序予以维权，同时如果申请人当时就知道包含其购买的房产在内的土地及在建工程存在抵押的事实，申请人亦不会购买涉案房产，毕竟每个人受到欺骗以后，都会有一个觉醒、察觉的过程。仲裁庭以签订合同之日起算除斥期间，并以此认定申请人丧失撤销权，其观点认为即使受到欺骗，亦应在一年内发现并主张权利，如一年内未发现，即使后期发现亦应认可受骗事实，显然违背社会公共利益，更与法律规定相悖。综上所述，裁决书内容违背客观事实，更违背社会公共利益，助长被申请人的不诚信经营行为，请求依法撤销济南仲裁委员会（2019）济仲裁字第1845号裁决书。补充意见：在本案仲裁过程中，申请人已就其知道被申请人隐瞒抵押的时间向仲裁庭提交了证据，被申请人质证对该证据无异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条（一）、《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，本案除斥期间应自申请人知道之日起（即2019年8月8日）计算。同时，在本案仲裁过程中，被申请人对申请人申请撤销涉案合同未提出时效抗辩。仲裁庭主动适用诉讼时效的规定对该案进行裁判，显然违反《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，其程序严重违法。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第（三）项第之规定，济南仲裁委员会（2019）济仲裁字第1845号裁决书亦符合撤销条件，应予撤销。济南四建集团房地产开发有限责任公司称,一、合同具有相对性，双方因商品房买卖签订合同，是双方之间的正常民事行为，不涉及社会公共利益。二、所涉仲裁案件是一个独立的案件，仲裁庭依据仲裁规则，根据查明的案件事实、正确适用法律，针对申请人申请裁决事由作出的不予支持的仲裁裁决，并无不当，不涉及社会公共利益。三、双方争议的客观事实在仲裁程序中已经查清，本案中没有必要就实体问题重复审理。申请人认为通过政府官方渠道向不特定公众公示的信息没有公示效力，仍然属于隐瞒欺诈，是其认知错误，以此类推那政府和法院的各类公告岂不是也没有效力。银行承诺放弃抵押优先受偿权，是对自己权利的处分，符合司法解释和司法实践中优先保护支付了全部和大部分购房款的买受人的精神。仲裁庭对除斥期间的认定并无不当，仲裁庭就双方签订合同之前已通过政府官方渠道向不特定公众公示的信息认定为自双方合同签订时当事人知道或应当知道合理合法。四、申请人没有证据证明仲裁裁决有仲裁法第五十八的情形，没有证据证明裁决损害了社会公共利益。申请人企图违约的行为与公共利益没有任何关系。请求法院依法驳回申请人之申请。经审查查明：2020年6月19日作出（2019）济仲裁字第1845号裁决：（一）对殷雪松、陈翠主张撤销其与济南四建集团房地产开发有限责任公司之间签订的房屋买卖合同的仲裁请求不予支持；（二）对殷雪松、陈翠主张济南四建集团房地产开发有限责任公司返还购房首付款及每月还贷金额共计394411.91及利息2万元、向殷雪松、陈翠支付一倍的赔偿责任、将尚欠金融机构的贷款部分退还贷款金融机构的仲裁请求不予支持。本案仲裁费19036元，由殷雪松、陈翠承担，对殷雪松、陈翠申请保全费及保全保险费的仲裁请求不予支持。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”申请人称本案仲裁裁决违背社会公共利益，但并未提交因本案裁决造成社会多数不特定人的利益受到损害的证据，本院对其主张不予采信。申请人称仲裁庭主动适用除斥期间的规定进行裁决，违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，属于程序违法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条规定：“仲裁法第五十八条规定的‘违反法定程序’，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。”申请人并未提交符合该司法解释所规定的证据，本院对其主张不予支持。对于被申请人是否应在申请人签订房屋买卖合同时对涉案工程存在抵押的事实予以说明及本案是否存在应当解除合同的情形，属于仲裁庭实体审查并裁决的范畴，不属于人民法院对仲裁案件司法审查的范围，本院对此不予审查。综上，申请人的申请请求及理由均不成立，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：驳回申请人殷雪松、陈翠的申请。申请费400元，由申请人殷雪松、陈翠负担。审判长  李耀勇审判员  王京波审判员  李 婷二〇二〇年七月三十一日书记员  程晓燕