山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6862号上诉人（原审原告）：山东华昌珠宝有限公司，住所地济南市历下区县。法定代表人：郑嘉敏，总经理。委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李嘉言，男，1995年7月24日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张辉，男，1990年9月26日出生，汉族，住山东省莱州市。被上诉人（原审被告）：何志伟，男，1993年9月15日出生，汉族，住山东省邹城市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：康迎，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人山东华昌珠宝有限公司（以下简称华昌公司）因与被上诉人李嘉言、张辉、何志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初8172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。华昌公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用由李嘉言、张辉、何志伟负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋被锁门不能归责于华昌公司。首先，一审认定涉案房屋于2019年2月24日锁门没有证据支持。该时间系李嘉言、张辉单方陈述，没有其他证据证明，因锁门并非华昌公司所为，亦无法确认是何时锁门，亦未认可李嘉言、张辉的单方陈述，一审法院认定的该时间点缺乏证据证明。其次，涉案房屋锁门并非华昌公司所为，李嘉言、张辉对此亦没有相关证据予以证明。李嘉言、张辉逾期支付房租，亦未腾空房屋，若是华昌公司采取锁门措施，既不能将房屋对外出租，亦不能收回房租，没有锁门的理由。第三，涉案房屋锁门不能归责于华昌公司。涉案房屋华昌公司已经按照《租赁合同》约定交付李嘉言、张辉使用，对此双方均无异议，在使用过程中涉案房屋出现不能正常使用情况，李嘉言、张辉作为承租方应当自行查找锁门原因，并积极与华昌公司沟通，但恰恰相反是华昌公司一直持续联系李嘉言、张辉而李嘉言、张辉拒绝回复。一审法院将涉案房屋被锁一事完全归责于华昌公司，遑论华昌公司对此是否知情，是否参与，对华昌公司严重不公。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋不能正常使用不是华昌公司的违约行为造成的，李嘉言、张辉违约在先却要求华昌公司承担房屋空置损失，于法无据。首先，华昌公司虽因李嘉言、张辉违约而享有合同解除权，但华昌公司并未行使合同解除权，同时李嘉言、张辉也未明确告知华昌公司其完全不能履行合同义务，要解除合同，华昌公司并没有怠于履行合同解除权。在合同未解除下，李嘉言、张辉应当依约支付合同约定的房租，涉案房屋在李嘉言、张辉使用过程中出现不能正常使用的情况，应当由李嘉言、张辉负责，华昌公司仅有协助义务，而华昌公司履行该协助义务的前提是李嘉言、张辉将房屋问题及时向华昌公司予以反馈，并提出协助请求，事实上李嘉言、张辉一直未就此与华昌公司沟通，故华昌公司对涉案房屋不能正常使用的责任应当完全由李嘉言、张辉承担，涉案房屋不能正常使用不能作为对抗其支付房租的有效事由。其次，涉案房屋能够被锁门恰恰证明了涉案房屋并没有处于正常经营使用状态，而是处于无人看管状态，由此物业公司基于物业服务管理职责将涉案房屋予以保护，一方面维护物业公司合法取得收益的权利，另一方面也是保护李嘉言、张辉在房屋内的经营设施不被他人损害，是利他行为，也不存在过错。第三，即便涉案房屋锁门一事可以归责于华昌公司也属于华昌公司行使合同抗辩权的行为，不属于违约。依据双方签订的《租赁合同》李嘉言、张辉交付房租的义务在先，华昌公司交付房屋的义务在后，正如一审法院查明李嘉言、张辉于2018年12月1日支付的房租仅能涵盖到2019年2月28日的房租，对后续房屋的使用并未支付对应房租，同时涉案房屋还拖欠物业费、水电费，华昌公司可依法行使抗辩权，不属于违约。第四，合同何时解除、涉案房屋空置期间的租金属于合同履行期间的李嘉言、张辉合同义务还是合同解除后的损失，一审法院均未予以解释或定性。前述华昌公司已经陈述合同未解除，租金属于李嘉言、张辉合同义务，即便法院审理认为合同在锁门时已经解除，则华昌公司主张的房屋空置期间的损失亦属于李嘉言、张辉违约给华昌公司造成的损失，更何况李嘉言、张辉拖延腾空房屋更加剧了华昌公司对外出租的负担，导致迟迟不能对外承租，李嘉言、张辉亦未合理履行后合同义务，理应承担该期间的房屋租金。综上，涉案合同直至李嘉言、张辉腾空房屋才予以解除，在合同有效期间，李嘉言、张辉、何志伟应当履行合同义务支付房屋占用期间的租金，并承担逾期支付房租的违约责任。一审法院认定事实缺乏证据，归责不公，法律事实未予以定性，适用法律错误。李嘉言、张辉、何志伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回华昌公司的上诉请求，维持原判。华昌公司向一审法院起诉请求：1.判令李嘉言、张辉支付欠付租金207858元，并支付违约金(以20万元为基数自2018年10月24日起至2018年12月1日止，按同期银行贷款利率2倍计算；以10万元为基数自2018年12月2日起至实际付清之日，按同期银行贷款利率2倍计算；以107858元为基数，自2019年4月24日起至实际付清之日，按同期银行贷款利率2倍计算)；2.判令何志伟对上述请求承担连带责任担保；3.本案诉讼费用、保函费由李嘉言、张辉、何志伟负担。一审法院认定事实：2018年4月24日，华昌公司(出租方、甲方)与李嘉言、张辉(承租方、乙方)、何志伟(担保方、丙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市历下区县西巷9号(泉乐坊F区)一层164、165号商铺出租给乙方经营使用，合同约定：租赁期限为2年，自2018年5月24日至2020年5月23日；合同签订时，乙方须交纳租赁保证金5万元，乙方退还商铺且经验收后，如无门窗损坏或欠缴的水电费、物业费等情况，甲方应于验收商铺且无上述情况后一个月内一次性无息返还乙方；租金支付方式为先交租金后使用，第一年租金为43万元，租金每年递增5%；租金每6个月缴纳一次，合同签订之日前缴纳第一笔租金23万元，2018年10月23日缴纳第二笔租金20万元，此后每年的4月23日和10月23日缴纳下一期的租金；乙方逾期缴纳租金，每迟延一天，按照应付租金的0.3%作为滞纳金。乙方逾期超过15天，甲方有权解除合同，乙方除支付前述滞纳金之外还应支付合同租金总额的5%作为违约金；合同第十六条约定，丙方为承租方提供保证，承担连带清偿责任，保证期间自本合同租赁期限届满起2年。租赁合同签订后，李嘉言、张辉于2018年4月23日支付2018年5月24日至2018年11月23日期间的租金23万元、房租押金5万元，于2018年12月1日支付租金10万元。李嘉言、张辉主张华昌公司于2019年2月24日将涉案房屋上锁致使其无法使用。华昌公司主张李嘉言、张辉拖欠物业费及水电费、公摊费用，物业公司采取的锁门措施。2019年7月2日，华昌公司将涉案房屋收回。另查明，华昌公司为本案支出保全保险费630元、案件保全费1570元。一审法院认为，华昌公司与李嘉言、张辉、何志伟签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行。根据合同约定，李嘉言、张辉应于2018年10月23日缴纳2018年11月24日至2019年5月23日期间的租金20万元，李嘉言、张辉于2018年12月1日缴纳了2018年11月24日至2019年2月28日的租金10万元，缴纳租金时间及金额均不符合约定，李嘉言、张辉已构成违约，且逾期交纳房租达15天以上，华昌公司有权解除合同。李嘉言、张辉主张华昌公司于2019年2月24日将涉案房屋上锁，致使其无法继续使用涉案房屋。华昌公司主张系物业公司对涉案房屋采取的锁门措施，但其未提交证据予以证实，退一步讲，即便涉案房屋大门上锁系物业公司所为，华昌公司作为出租人明知此种情况，不采取相关措施，导致李嘉言、张辉无法正常使用涉案房屋，其再要求李嘉言、张辉支付2019年2月24日之后的房租，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李嘉言、张辉确实存在逾期交纳租金的违约行为，应向华昌公司支付违约金，华昌公司自愿降低违约金标准，未超过法律规定的标准，一审法院予以准许。李嘉言、张辉应支付违约金数额为：以20万元为基数，自2018年10月23日起至2018年11月30日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。此外，保全保险费系华昌公司为实现债权的必要支出，一审法院酌定华昌公司自行负担300元，李嘉言与张辉负担330元。何志伟作为担保人，应对上述债务承担连带清偿责任。关于押金，因双方对物业费、水电费等尚未结算，一审法院不予处理，双方可待相关费用结算后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李嘉言、张辉于判决生效之日起10日内支付华昌公司违约金(以20万元为基数，自2018年10月23日起至2018年11月30日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算)；二、李嘉言、张辉于判决生效之日起10日内支付华昌公司保全保险费330元；三、何志伟对上述第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回华昌公司超出部分的诉讼请求；五、驳回华昌公司其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，由华昌公司负担2000元、李嘉言、张辉、何志伟共同负担2420元；案件保全费1570元，由华昌公司负担700元、李嘉言、张辉、何志伟共同负担870元。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李嘉言、张辉、何志伟虽未提交2019年2月24日涉案房屋被锁门的直接证据，但从其提交的与华昌公司工作人员的微信、短信聊天记录来看，华昌公司的工作人员未否认涉案房屋被锁门的事实，华昌公司主张是物业公司基于物业服务管理职责将涉案房屋锁门，但未提交证据证明。因此，在涉案房屋存在被锁门的情况下，华昌公司未举证证明涉案房屋2019年3月1日后仍由李嘉言、张辉、何志伟占有使用，其要求李嘉言、张辉、何志伟支付2019年3月1日后占有使用费，无事实及法律依据。综上所述，华昌公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由上诉人山东华昌珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年七月二十日书记员 刘 彤