河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀02执异476号 申请人（被保全人）：唐山亿城房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区伍家庄大街15号底商。 法定代表人：李劼，该公司总经理。 委托代理人：刘萍、王伟，该公司员工。 保全申请人：正太集团有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：范宏甫，该公司董事长。 委托代理人：孙言，北京市首信律师事务所律师。 在本院审理正太集团有限公司（以下简称正太集团）与唐山亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人亿城公司对本院查封其名下房产不服，申请解除超标的查封部分的房产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人亿城公司的异议请求：请求解除对异议人名下位于唐山市产的查封。事实及理由：唐山市中级人民法院依据正太集团的申请，查封了异议人名下共计13套房产以及异议人在建行唐山住房城建支行的账户，法院的查封存在严重超标的查封的情形。正太集团的诉讼标的金额为21321106.50元，并为该额度提供了担保，但根据已登记的备案价格，异议人名下13套被查封的房产价格为34168175元，被查封的银行账户余额为440674.91元，被查封财产总价值34608849.91元，已远超出案件的诉讼标的金额。 保全申请人正太集团答辩称，本案不存在超标的查封的情形，请求驳回异议人亿城公司的异议请求。首先，本案中异议人并没有对涉案房产的价值进行评估，对于异议人提交的证明房屋价格证据的真实性及证明目的均不予认可，而且，2019年1月份时异议人与答辩人沟通以房抵债事宜，当时房屋的单价约为13400元/平方米，购房时可以享受9.2折的折扣，由此计算，所查封的13套房屋总售价约为2300万元（13400元/平方米×0.92×1899.84平方米）；其次，根据《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，起拍价不得低于市场价或评估价的70%，如果流拍，则再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。根据最高人民法院的相关判例，在判定是否超标的查封时，亦应考虑到查封物的拍卖及流拍问题，如果案涉房屋流拍需进行二次拍卖，则起拍价应为50%，因此，所查封13套房产的总价值仅为1150万元，加上法院冻结的银行存款，不存在超标的问题。 本院查明，2020年1月13日，本院在审理正太集团与亿城公司建设工程施工合同纠纷过程中，作出（2019）冀02民初605号之一民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结亿城公司名下21321106.5元银行存款或其他等额财产权益。据此，本院于2020年3月11日作出（2020）冀02执保329号协助执行通知书，查封了异议人亿城公司名下位于大城山住宅小区三期（建华里叠山院）212-3-401号（147.10平方米）、212-3-602号（146.42平方米）、211-3-201号（146.44平方米）、211-3-202号（146.60平方米）、215-1-101号（143.24平方米）、215-1-102号（143.08平方米）、215-3-202号（147.09平方米）、215-3-601号（146.93平方米）、213-1-502号（146.42平方米）、213-1-602号（146.42平方米）、213-2-202号（146.42平方米）、213-2-601号（146.42平方米）、213-3-201号（146.42平方米）共计13套房产，查封期限自2020年3月11日至2033年3月10日。以上每套房产的建筑面积均系依据唐山市住房保障和房产管理局网站公布的每套房产的面积认定，总查封建筑面积1899平方米。 关于本院查封房产的价值，亿城公司为证明本院存在超标的查封的事实，提交了查封小区房产2019年销售备案价格表以及该小区6套房产的商品房买卖合同及销售发票，其中2020年6月份销售的房产平均平米单价为15849.17元，2019年销售备案价格大多在16000元/平方米以上，最高售价21150元/平方米。正太集团提交了2019年1月时涉案房产的6份认购申报单，主张当时房产的市场价格为13400元/平方米。 本院另冻结亿城公司名下于：中国建设银行股份有限公司唐山裕华道支行银行账号为13×××77-1存款1447745.11元，冻结中国建设银行股份有限公司唐山住房城建支行银行账号为13×××02-1银行存款440340.98元。冻结中国工商银行股份有限公司唐山天元支行账号为04×××63银行存款4155070.63元，共计实际冻结银行存款金额为6043156.72元。 该诉讼案件现在审理过程中，尚未审结。 本院认为，本院依据正太集团的申请，保全查封、冻结亿城公司名下财产符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。该范围应包括申请保全的标的金额范围以及申请保全的财产范围，即本院查封亿城公司的财产限额应在正太集团申请的21321106.5元限额内。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款同时规定，“可供保全的土地、厂房等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本院查封房产的平米单价的认定：正太集团提交2019年房产价值证据，因不属于近期房产价值的证据，本院对该证据对房产价格的证明效力不予认定。异议人虽未提交涉案房产价值的评估报告，但是，依据其提交的商品房买卖合同及销售发票，能够确认2020年6月份的房产销售均价为15849.17元/平方米，其提交的2019年销售备案价格表销售均价虽然在该价位之上，但非2020年近期的交易价格，故本院确认已查封的13套房产的总价值应以2020年6月份的交易均价15849.17元/平方米为基数计算，即总价值为：15849.17元/平方米×1899平方米=30097573.83元。因此，实际查封、冻结亿城公司名下财产标的额为：房产价值30097573.83元+银行存款6043156.72元=36140730.55元，超标的查封金额为：实际查封数额36140730.55元-保全申请数额21321106.5=14819624.05元。有证据证明本院查封亿城公司财产超过正太集团申请保全及本院（2019）冀02民初605号之一民事裁定书裁定保全的金额，对超标的查封的财产应在14819624.05元限额内应予解除查封措施，所对应的房产平米面积应为14819624.05元÷15849.17元/平方米=935.04平方米。异议人申请解封的房产211-3-202（146.60平方米）、212-3-401（147.10平方米）、213-2-601（146.42平方米）、213-2-202（146.42平方米）、213-3-201（146.42平方米），总计732.96平方米，在超标的额查封935.04平方米范围内。因本案属于诉讼财产保全案件，诉讼案件尚在审理中无确定的债权数额，更未进入执行程序，正太集团主张本案应依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，理据不足。 综上所述，异议人亿城公司异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 撤销本院作出的（2020）冀02执保329号协助执行通知书中对唐山亿城房地产开发有限公司名下位于亿城大城山住宅小区211-3-202、212-3-401、213-2-601、213-2-202、213-3-201房产的查封行为。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长 董 靓 审判员 王 楠 审判员 刘玉秋 二〇二〇年七月二十八日 书记员 任颖超