天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0103民初1045号原告：冯泽，男，1992年11月27日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：韩明，天津佑航律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯希，天津佑航律师事务所律师。被告：天津天胜置业有限公司，住所地天津市河西区宾水道增9号A区A座1609室。统一社会信用代码91120103340997505Q法定代表人：高志波，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭春燕，天津益清律师事务所律师。原告冯泽与被告天津天胜置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯泽的委托诉讼代理人韩明、冯希、被告天津天胜置业有限公司的委托诉讼代理人郭春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯泽向本院提出诉讼请求：1、被告立即赔偿原告自2018年8月31日至2019年1月8日期间因逾期交付房屋造成的损失人民币21850.92元（按照市住房城乡建设委发布的关于天津市2018年居住房屋市场租金指导标准计算河西中心区板块36元／30天×140.07平方米×130天）；2、被告立即赔偿原告自2019年1月8日至2019年6月20日房屋维修期间发生的房屋租赁费损失共计27166.67元（5000元／30天×163天）；3、被告赔偿原告因修复房屋造成的装修物损失16857元；4、被告承担本案受理费。事实与理由：2016年9月6日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告预售的位于天津市河西区房屋，总房款为5193839元人民币。合同对商品房质量及交房标准进行了约定，同时约定被告应于2018年8月31日前将经验收合格并具备交付条件的商品房交付原告使用。签订购房合同时，被告承诺委托开元国际物业管理团队提供物业服务，社区采用机器人巡逻等。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告直至2019年1月3日才通知原告于2019年1月8日办理入住手续。在2019年1月8日办理入住手续当天，原告发现不仅被告所承诺的委托开元国际物管理团队提供物业服务，社区采用机器人巡逻等内容并没有兑现，而且被告交付的房屋存在严重的质量问题，未达到合同约定的交房标准,根本无法入住。经原告多次要求，被告于2019年5月24日方才入场维修。2019年6月20日维修完毕后，原告在对房屋进行装修过程中发现相邻两面墙壁连接处壁纸图案无法对合，遂向被告反映，被告对墙面进行了修复，造成原告装修物损失16857元。原告认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告逾期交付房屋,应当承担相应的违约责任;被告交付的商品房存在质量问题，在原告选择继续履行的情况下,被告应负有赔偿修复费用以及其他损失的责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。原告冯泽向本院提交如下证据：1、产权证、天津市商品房买卖合同及补充合同、公证书、天津市新建商品房住宅质量保证书，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同中对房屋价格、交付日期、交房标准、保修期限等进行了约定。被告承诺委托开元国际物业管理团队提供物业服务，社区采用机器人巡逻；2、入住通知书、验房单、照片，证明按照被告通知，原告于2019年1月8日办理入住手续当天发现被告交付的房屋存在严重质量问题，无法入住；3、情况说明，证明被告于2019年1月17日通知业主因维修人员春节返乡，3月7日开始正常入户维修；4、维修记录及维修方案，证明被告于2019年4月21日对原告房屋进行勘验并提出维修方案，但仍未予维修；5、琥珀雅苑维修单（照片），证明2019年5月24日被告方才对原告房屋开展维修，于2019年6月20日完成了维修工作；6、房屋租赁合同、汇款凭证，证明原告自2019年1月8日至2019年6月20日房屋维修期间发生的房屋租赁费用；7、天房集团来访来电登记表、客厅照片两张、产品订货单及收据，证明被告交付的房屋存在墙面不平的问题，因修复造成的原告装修物损失；8、视频证据及文字说明，证明被告承认房屋存在严重的质量问题并承诺维修，被告对墙面不平问题进行了修复；9、市住房城乡建设委关于发布天津市2018年居住房屋市场租金水平的通知津建办（2019）19号，证明案涉房屋所在地区2018年租金水平。被告天津天胜置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告晚于合同第三条约定的交付时间，是因为受到政府环保政策及天气等不可抗力的因素导致。根据补充合同第一条第2项明确约定了“不可抗力”属于免责情形，扣除该停工天数后，我们不存在延期交房的事实。根据验房单及维修单显示，原告备注及报修的项目不影响其居住也未产生装修物损失。被告天津天胜置业有限公司向本院提交如下证据：1、天津市商品房买卖合同，补充合同第一条第2项明确约定了“不可抗力”属于免责情形，证明本案扣除不可抗力导致的停工天数后，被告不存在逾期交房的事实；2、停工文件（8项），证明案涉商品房项目施工过程中，遇重污染天气及政府指令等不可抗力的原因，导致无法施工，由此产生的停工天数，不应算作逾期天数，交房时间应予以顺延；3、建设工程施工许可证，证明案涉商品房项目于2016年4月15日开工；4、竣工验收备案表，证明案涉商品房项目与2018年12月6日竣工验收合格；5、天津市新建住宅商品房准许交付使用证，证明案涉房屋项目于2018年12月27日取得准入证；6、验房单、维修单，证明原告备注和报修的项目不影响其居住，也未产生装修物损失，原告诉请第2、3项无事实依据；7、入住确认书，证明原告于2019年1月8日收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对原告提供的证据1.4.5.6.7.9的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据2.8的真实性予以确认，对部分证明目的不予确认，对证据3的真实性不予确认；本院对被告提供的证据1-5、7的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据6的真实性予以确认，对证明目的不予确认。本院结合当事人所提供的证据及当庭陈述，认定事实如下：2016年9月6日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），就天津市河西区号房屋签订《天津市商品房买卖合同》，约定：房屋价款5193839元；甲方于2018年8月31日前，将房屋交付乙方使用；除遇不可抗力外，如未按约定日期交付商品房，合同继续履行，适用补充合同约定的违约条款；商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任；在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责等主要内容。双方在《补充合同》中约定：甲乙双方确认在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任；甲乙双方一致同意将本合同第五条修改为除遇不可抗力外，甲方如未按期交房，合同继续履行的，逾期90日内，甲方应按已付款金额的年千分之一向乙方支付已付款利息；逾期超过90日的，甲方应按已付款金额的年千分之一向乙方支付已付款利息，此外，甲方还应按已付款金额的年千分之一支付违约金；甲方交付房屋质量、设备应符合甲乙双方约定的标准，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，甲方应当在乙方办理房屋交接手续后的合理期限内使之达到原标准或补偿相应差价，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续等；在办理房屋交付手续过程中，乙方认为需要维修的事项，应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并有权按《房屋质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收房屋并要求乙方承担逾期交房责任的理由等主要内容。涉诉房屋所属住宅工程竣工验收后，被告向原告出具《天津市新建商品住宅质量保证书》，其中关于工程质量缺陷，被告保证在购房人正常使用情况下，按如下期限免费保修：...墙面、顶棚抹灰层脱落...地面空鼓开裂..；用户进住后，如因质量问题来信、来访，将于3日内直接或委托“天房”物业管理公司派员予以答复和检修；保证书作为住宅商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。2019年1月8日，原告根据被告通知办理涉诉房屋入住手续。根据原、被告均认可真实性的验房单显示，施工单位、物业公司、业主在落款处签字，表中备注写明“次卧顶裂”、“厨房墙砖空鼓”、“餐厅地砖几块空鼓”、“主卧卫生间墙空”、“书房掉顶裂”等二十余项内容。根据原告提供的维修单显示，2019年6月20日对记载的事项维修完毕。被告不予认可，并提交了标识有“天房物业”的维修单，显示自2019年7月16日至2019年12月17日多次对涉诉房屋进行维修。根据原告提供的视频、照片、维修单，原告家属与相关人员在涉诉房屋处查看房屋状况，谈话内容围绕着房屋的质量及维修问题；原告曾至有“天房物业”等标识的地点去反映墙面不平等问题并要求就维修方案进行确认；涉诉房屋的壁纸铲除等待墙面修复。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告主张被告应承担逾期交付商品房违约责任，按照合同约定，被告应于2018年8月31日前交付房屋，被告实际于2019年1月8日将涉诉房屋交付给原告。被告存在逾期交付商品房的违约情形，至于如何确定被告应承担的违约责任，具体分析如下：2015年至2018年期间，我市政府及其相关部门，在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止土石方作业等施工的行政措施。被告为遵守上述限制施工文件，造成的全面停工和部分停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的延期问题是客观存在的，且被告取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告延期交房问题，应当是不可完全归责于被告的客观原因造成的。上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措，势必会在不同程度上影响涉诉房屋项目的施工进度。据此，本院结合涉案项目的开工时间、原告的诉讼请求、停工令给被告造成的实际影响、停工令后被告采取的复工措施、交房日期、被告履约等情况，依据法律的公平原则，本院酌定将双方合同约定的交房日期予以顺延。而被告实际交付房屋的日期在合理的顺延期限内，故原告要求被告支付逾期交付房屋造成的损失人民币，本院不予支持。出卖人交付的房屋应符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同（含补充合同、住宅保证书等合同附件）约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2019年1月8日，原告办理入住手续时，被告派员陪同，并填写了验房单，备注中记载了房屋存在的多项质量问题。根据《补充合同》约定，《房屋验收交接单》是买受人提出维修要求的有效形式，故原告已通过验房单的形式提出了维修要求。验房单记载日期距离原告提供但被告不认可的维修单记录的维修完毕日期2019年6月20日已5月有余，距离被告提供的维修单记录的维修完毕日期更长达6-11个月，明显超过了《补充合同》、住宅保证书中约定的维修合理期限。因此，被告作为负有修复义务但迟延修复的出卖人，应承担原告的合理损失。至于损失项目及金额问题，具体分析如下：根据双方的约定，原告购买、被告出售的涉诉房屋为精装修交付房屋，房屋交付时存在多处顶裂、墙砖、地砖空鼓等影响原告居住使用的质量问题。原告提交照片、房屋情况视频能够证明涉诉房屋在待维修及维修过程中，房屋使用功能受到严重影响，故原告要求被告承担维修房屋期间的房屋租赁费损失，有事实和法律依据，且主张的月租金低于同面积同地段房屋市场租金指导标准，本院予以支持。原告提交的照片、维修单、房屋情况视频、报修视频能够证明原告确实将房屋内的壁纸铲除等待被告对墙体进行维修，故原告要求赔偿因修复房屋造成的壁纸损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的原告未及时报修的抗辩事由，与补充合同中提出维修要求形式的约定相悖，本院不予采信。关于被告提出的视频、照片中的相关人员并非其公司员工、签字只能代表个人意见的抗辩事由，与《天津市新建商品住宅质量保证书》中委托物业管理公司派员予以答复和检修等内容不符，且被告也承认由案外的装饰工程公司负责维修，故本院对被告的该项抗辩事由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津天胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告冯泽房屋租金损失27166.67元；二、被告天津天胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告冯泽因修复房屋造成的壁纸损失16857元；三、驳回原告冯泽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1447元，减半收取723.5元，由原告冯泽负担240元，由被告天津天胜置业有限公司负担483.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 潘 烨二〇二〇年七月十五日书记员 李佳琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。