广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7685号原告：**峰，男，1981年11月16日出生，汉族，住河南省清丰县*********。委托诉讼代理人：林宇清，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一勃，广东环球经纬律师事务所实习律师。被告：中山市华富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡。法定代表人：李某1。原告**峰与被告中山市华富房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林宇清、张一勃到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房定金50000元及利息（以50000元为基数，自被告实际履行之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至付清之日止）。事实和理由：2020年3月31日，原告在被告销售代表梁耀森的指引下，签订编号为0007571的《房屋认购合同》，预定被告开发销售的位于中山市阜沙镇阜港西路的澳华花园项目北区*****－2102号房，并支付了定金五万元。在购房过程中，梁耀森承诺可以协助原告办理购房资格，且承诺如因贷款资格问题导致不能贷款，梁耀森会协助原告退还首付款（含定金五万元）。事后，梁耀森要求原告另行支付6000元至第三方账户作服务费。其行为严重侵犯了原告的合法权益。原告提出退款要求遭到被告及梁耀森拒绝，被告既要没收定金又向原告索取6000元服务费。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所求。被告未到庭应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：2020年3月31日，原告作为乙方、被告作为甲方共同签订《房屋认购合同》，约定一、乙方预定甲方开发销售的位于中山市阜沙镇阜港西路澳华花园项目北区*****－2102号房。二、该房屋建筑面积98.96平方米，套内建筑面积76.74平方米（最终面积以房屋测绘面积为准），销售单价为15351元/平方米（按套内建筑面积计价），总房款1178032元（房屋总价款根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），优惠幅度300390元。优惠后实际总房款为877642元……乙方于本合同签订同时向甲方支付定金50000元，作为双方订立《中山市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《中山市商品房买卖合同》后自动转为房款……三、乙方已明确知悉国家、广东省和中山市房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求（包括但不限于乙方身份国籍、户籍、家庭成员名下房产面积、套数以及异地、境外购房等资格条件）、禁止性、限购限贷等政策规定，乙方向甲方所提供的国籍与居留情况以及现有家庭住房、工作、贷款等情况均是完整准确的，乙方保证不属于禁止和限制购房的情形。并且双方均预测国家和地方政府及其相关职能部门近期将随时可能调整和变动上述政策，乙方保证在双方签署《中山市商品房买卖合同》之前始终具备买受该商品房的资格和能力，如乙方隐瞒其不具备购房资格的情况或者因取得其他商品房导致其不具备购房条件的，视为乙方违约，甲方可没收定金……四、除本合同另有约定外，甲方无正当理由不得擅自终止合同和违反合同约定，否则，乙方有权拒绝，或要求双倍返还定金。《房屋认购合同》还约定了其他内容，原告在合同下方一份一栏签名捺印确认，被告在甲方一栏盖章确认。同日，原告向被告支付50000元，被告向原告开具《收款收据》，载明客户姓名**峰，房间代码中山融创城－澳华花园北区1期－40幢－2102，定金50000元，收款方式为POS－借记卡。梁耀森向原告出具《承诺书》，承诺在12万3年分期顺利办理下来的情况下，客户**峰应在2020年4月7日前交齐房款首付289878元（含定金5万元、5万团购费），现如因为客户因为贷款资格问题导致不能贷款的，开发商销售梁耀森承诺协助客户**峰退还所有首付款289878元，到**峰原银行刷卡账户，预算退款时间60天左右。保证人处有梁耀森签名及按捺指印。另查，原告与昵称为融创城·Sam(微信号：a2899789)、备注A.Sam（融创城）梁耀森销售员的用户互加微信，2020年3月31日，对方转发了专员银行卡号，而后表示“本来这边都要半年以上的一个社保才能去办的，现在给你快速缩短这个时间”、“自己买的话也要半年，你知道为什么要在公司买吗？因为这边可以快速帮你办通过网签呢”、“这三年物业费呢，必须要购买这个社保6000块，购买社保之后呢，才能享受这三年物业费。如果你不愿意交的话，你自己去交社保也可以。”后双方持续就购房资格办理进行联系。2020年4月5日，原告表示暂时不再购买房屋、要求退还定金，对方再表示“那你自己搞定这个资格就可以了”、“先定房再自行找工作不影响，还没到网签时间”，2020年4月28日对方询问：“曹先生，你这个律师函是就是起诉我个人的吗？投诉我个人的吗？怎么把矛头都指向我这边？”原告回复“你和律师联系吧”，但最终双方并未就定金退还达成一致意见。2020年4月27日，原告委托律师向被告及梁耀森发出律师函，该律师函反映“委托人多次询问购房资格的问题如何解决”、“截止至本律师函发出之日，委托人根本不具备购房资格，更不可能具备贷款资格”且要求被告自收到《律师函》起3日内一次性向原告退还50000元。再查，根据中山市人民政府办公室于2017年3月26日颁布的《关于进一步促进我市房地产市场平衡健康发展的通知》(以下简称《通知》)规定,非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。而原告非本市户籍居民，在《律师函》中也确认自己不具备在中山购房的资格。庭审中，原告要求解除其与被告签订的《房屋认购合同》。本院认为,本案为双方当事人对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，通过签订认购书，将要交易商品房的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事宜作出约定，故本案应属商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告为非中山市***民，与被告的销售员多次沟通如何通过购买社保解决购房资格问题，且在《律师函》明确其不具备购房资格，被告并未对原告符合购房资格进行举证的情况下，本院采信原告的主张，认定原告在中山不具备购房资格。从原告提供的《房屋认购合同》、微信聊天记录、《律师函》来看,被告的销售梁耀森是知晓原告是被限购的对象，其次,被告作为专业的房地产开发企业,从其提供的《房屋认购合同》的约定,其对于当地的限贷政策应当是清楚知晓的。最后，房地产开发企业向购房人出售商品住房时负有审核购房者是否具有购房资格的义务，而被告未能举证证明其在与原告签订《房屋认购合同》、收取定金时知悉原告具有认购涉案房屋资格。被告在此情形下仍与原告签订认购书,收取定金，意图先将案涉房屋出售给不具备购房资格的购房者,待购房者满足购房条件后再签订商品房买卖合同，具有一定过错。因购买不动产作为一项重大的民事活动,原告购买时应采取高度审慎的态度。原告明知中山市商品房的限购限贷政策,对于自身的合同义务履行能力及相应贷款政策的规定应当充分预见,作为是否属于限购对象和情形应早作判断，但其仍在不具备购房资格的情况下与被告签订认购书、支付定金,自身也存在过错。综上,根据中山市人民政府办公室于2017年3月26日颁布的《通知》,原告属于限购对象导致合同不能实际履行，原告出具的《律师函》并未载明要求解除合同，被告至今亦未对解除《房屋认购合同》作出意思表示，现原告在庭审中明确表明要求解除合同，本院予以准许。对原告请求返还定金50000元的诉讼请求,本院予以支持。至于对原告主张返还定金的利息,原告在本案交易中未尽到审慎注意义务,存在过错，其主张利息的诉讼请求,本院不予支持。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告中山市华富房地产开发有限公司与原告**峰于2020年3月31日签订的《房屋认购合同》；二、被告中山市华富房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告**峰返还定金50000元；三、驳回原告**峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元，减半收取计526元，由被告中山市华富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖志湄二〇二〇年七月二十四日书记员  陈伟华郭君意