甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14557号原告：袁强，男，回族，1980年2月3日出生，无固定职业，住宁夏西吉县。委托诉讼代理人：聂辉，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚鹏，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：马骥，男，汉族，1978年7月31日出生，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。被告：金瑛，女，汉族，1993年11月27日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马骥，男，汉族，1978年7月31日出生，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区，系金瑛丈夫。原告袁强与被告马骥、金瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁强的委托诉讼代理人郑亚鹏到庭参加诉讼、马骥作为被告及被告金瑛的委托诉讼代理人亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁强向本院提出诉讼请求：1判令解除原告与被告马骥、金瑛于2019年8月3日签订的《房屋买卖（转让协议）》；2、判令被告马骥、金瑛立即向原告返还购房款800000元并承担违约金240000元、律师费30000元、保险费1500元，合计1071500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月3日，原、被告双方签订《房屋买卖（转让）协议》，约定：原告购买被告马骥、金瑛名下位于兰州市城关区298号第1单元33层3302室、建筑面积111.96平方米的房屋一套；房屋转让价款为120万元；交房时间为2019年10月20日前；被告收到原告第二次支付款项69万元当日向银行清偿房屋的抵押贷款并注销银行抵押登记；房屋过户条件成就时被告应当积极配合完成过户。另外合同对双方权利义务及违约责任有明确约定。合同签订当日，原告即向被告金瑛支付了购房首付款80万元，但是二被告既按未约向银行清偿抵押贷款，也未向原告交付房屋。经原告多次催促，二被告均拒绝履行合同义务，故原告诉至本院。被告马骥、金瑛共同辩称，1、二被告与原告签订合同时并未发生之后事情，二被告也无法预见到这些变故，其愿意继续履行合同；至于原告提出的银行按揭贷款请求，二被告会尽快处理。2、如果解除买卖合同，二被告对于原告的赔偿请求有异议，其只愿意承担一部分原告的损失。原告支付了部分房款后，在有中间人的情况下，二被告曾向其告知过暂时没有能力办理解除抵押手续的情况；此外，二被告交付房屋迟延是因为其还需要购置另外一套房屋才能交付出售的房屋，对此原告也是知情的。因此，双方对延期交房及银行还款已经达成了一致，原告要求被告赔偿的违约金过高，二被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性并结合本案的具体情况进行了认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区、建筑面积111.96平方米的房屋系被告马骥、金瑛从甘肃信通通利房地产开发有限公司购得，双方签订了备案的《商品房买卖合同》，但马骥、金瑛尚未取得房屋所有权证。2019年8月3日，马骥、金瑛（甲方）与袁强（乙方）在甘肃直方达法务咨询有限公司（丙方）提供的法律服务下签订《房屋买卖（转让）协议》一份，马骥、金瑛将上述房屋以1200000元的金额转让给了袁强。双方在合同中约定：该房屋性质为商品房，在甘肃省农村信用联合社抵押按揭贷款，未还金额为650000元；房款支付方式为：2019年7月27日支付购房定金110000元（已支付），第二次支付于合同签订时支付690000元，第三次于交房时支付350000元，办理过户手续时支付50000元；甲方收到乙方第二次支付款项690000元时，于当日清偿甲方在该房屋的银行抵押按揭贷款，拿到银行结清证明，注销银行在该房屋上的抵押权；该房屋产权证书暂时尚未下发，目前无法办理过户，甲乙双方已经明确知晓；交房时间为2019年10月20日前；本协议约定的任何行为给付或金钱给付必须及时足额，任何一方违反合同约定并经合同相对人有效催告仍不予履行的，均应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金，甲乙双方任何一方违约，丙方有义务居中调解，调解不成需要进入诉讼的，诉讼费、律师费、保全费以及保险公司承保费用由守约方（原告）垫付，甲乙双方约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费以及保险公司承保费用均由违约方承担。合同还约定了其他事项。合同签订当日，袁强向金瑛账户支付了第二次的房款690000元，马骥给袁强出具了“收到袁强购买欣欣嘉园西7-3302室购房首付款捌拾万元整（800000元整）”的收条一份。但此后，马骥未能清偿其在该房屋上的银行抵押按揭贷款，亦未能按照合同约定的时间向袁强交付房屋。2019年11月22日，马骥出具承诺书一份，说明因其原因将交房时间推迟到2019年11月30日，并承诺不得再次推迟交房时间。约定的交房期限届满后，马骥、金瑛仍未能将房屋交付袁强。后袁强得知其购买的房屋又因马骥涉及其他纠纷被法院采取查封措施，认为其合同目的已无法实现，遂诉至本院。另查明，为维护其合法权益，袁强与甘肃正鼎律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为其与马骥、金瑛房屋买卖合同纠纷诉讼案件一审程序的代理人，袁强为此支付律师代理费3万元。此外，在本案审理过程中，袁强向本院申请财产保全，并向中国人民财产保险股份有限公司兰州市分公司购买了诉讼保全保险。袁强为此向本院预交保全费5000元，向中国人民财产保险股份有限公司兰州市分公司支付保险费1078.72元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；但双方当事人协商一致、符合合同约定或法律规定的情形时，当事人可以解除合同。原告与被告基于案涉房屋买卖的合意签订《房屋买卖（转让）协议》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据合同及承诺书的约定，被告应当于收到原告690000元房款后及时办理案涉房屋的撤押手续，并于2019年11月30日之前将房屋交付原告，但是其均未履行上述义务，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，被告在合同约定的期限届满前为未履行其义务，且至今仍未将案涉房屋交付原告，原告依据法律规定主张解除双方的《房屋买卖（转让）协议》于法有据，本院对此予以支持。关于原告要求被告返还购房款800000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋买卖合同经本院判令解除，双方的权利义务即告终止，被告应当将其收取的原告房款退还原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告承担违约金240000元的诉讼请求。虽然合同约定“任何一方违反合同约定并经合同相对人有效催告仍不予履行的，均应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金”，原告按照合同总价款的20%向被告主张违约金，但是庭审中被告对于原告主张的违约金提出异议，认为原告提出的违约金过高，其只愿意承担一部分。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该规定可知，合同中约定违约金作用是以弥补守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。本案被告违约不办理所售房屋的撤押手续、不向原告交房，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，其违约给原告造成的损失主要是房屋价格上涨的溢价损失。但是自双方签订买卖合同至今仅有近1年的时间，原告又仅向被告支付了购房款800000元，再加之新型冠状病毒疫情对于本市房地产交易市场的影响，原告主张240000元的违约金明显高于房屋的溢价损失。因此本院根据上述法律规定，结合原告的付款金额、被告违约的程度及期限，并参照兰州市同类地段房屋目前价格情况，酌定被告向原告支付违约金100000元。关于原告主张的律师费30000元以及保险费1500元。因双方合同明确约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费以及保险公司承保费用均由违约方承担，而原告已经因被告违约支付了律师费，律师费的金额又不高于《甘肃省律师服务收费指导意见》的相关规定，因此原告要求被告承担律师费30000元符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。至于原告主张的保全费1500元，因其实际仅支付保全保险费1078.72元，故本院对原告该部分主张予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告袁强与被告马骥、金瑛于2019年8月3日签订的《房屋买卖（转让）协议》；二、被告马骥、金瑛于本判决生效后十五日内向原告袁强退还购房款800000元，支付违约金100000元、律师代理费30000元、保险费1078.72元，以上合计931078.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7222元，保全费5000元，以上合计12222元，由原告袁强承担1602元，被告马骥、金瑛承担10620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年七月二十三日书记员 张燕冰