山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3581号上诉人(原审被告):山西利通置业房产担保有限公司，住所地太原市双塔西街迎泽苑小区15号楼。法定代表人：安美琴，职务：总经理。委托诉讼代理人：史亚宁，男，汉族，系公司法务总监，1982年5月19日出生，太原市迎泽区皇华馆35号10号楼21户。被上诉人（原审被告）：太原美大培训学校，住所地太原市体育路249号。法定代表人：张喜兵，职务:校长。委托诉讼代理人：谢松峻，山西信念律师事务所律师。上诉人山西利通置业房产担保有限公司与被上诉人太原美大培训学校房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5153号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西利通置业房产担保有限公司的委托诉讼代理人史亚宁，被上诉人太原美大培训学校的委托诉讼代理人谢松峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西利通置业房产担保有限公司的上诉请求：1、请求人民法院依法撤销迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5153号民事判决第一项、第二项。2、请求人民法院依法改判原判决第四项，判决被上诉人支付上诉人违约金15.6万元；违约拆除破坏上诉人房屋，给上诉人造成的损失1万元(上诉诉求共16.6万元)。3、请求人民法院依法改判一审本案本诉诉讼费、反诉诉讼费用、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由:第一、一审认定合同是双方合意解除明显不符合客观事实，本案《租赁协议》是被上诉人单方违法违约单方解除。被上诉人的解除行为明显违反法律规定及协议约定，应承担相应的违约责任。上诉人与被上诉人于2017年4月19日签订房屋租赁合同。合同期限为六年，至2023年6月29日止。被上诉人支付房屋租金52万元之后再没有缴付租金，并且单方解除合同给上诉人造成巨大损失。合同履行初期，双方的租赁关系合作关系良好。由于被上诉人没有办学资质，违反法律法规违法办学，2018年12月13日被太原市迎泽区校外培训机构专项治理行动小组办公室查封(公安机关与教育局联合成立)，责令停止办学。被上诉人在查封期间停止了教学活动。从2019年4月开始被上诉人拖欠房屋租金，欠缴一年租金26万元，已经构成违约。第二、一审法院对被上诉人违约拆除破坏上诉人租赁物行为的认定，明显违背客观事实。根据上诉人和被上诉人签订房屋租赁合同的约定，被上诉人在租赁房屋不得进行违法活动，不得拆改变动房屋结构，交还上诉人房屋时，应当保持房屋及所有设施设备完好，不得随意拆除，不能影响房屋的正常使用。但被上诉人进行了违法办学，拆改变动房屋结构，随意拆除房屋及设施设备，影响了房屋的正常使用，给上诉人的租赁物房屋造成了损失。第三、被上诉人违约单方解除《租赁协议》是由于违规办学。被上诉人违规办学被查处后，自知如果继续租赁房屋会增加成本造成自己公司更大的经济损失，两害取其轻所以违约单方解除租赁合同。上诉人认为，在双方租赁合同履行期间，被上诉人严重违反合同约定，给上诉人造成很大的损失，现上诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出上诉，望贵院判如诉请，作出公正判决。被上诉人太原美大培训学校辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院维持原判。双方已实际解除了《租赁协议》，一审判决第一项正确。2、双方解除了《租赁协议》根本原因是上诉人未按《租赁协议》第五条的约定提供空调服务，是上诉人违约，应退还被上诉人2018年度空调使用费78000元，一审判决第二项正确。3、被上诉人不存在违约的情形，不应支付违约金，也未破坏上诉人的房屋，不应赔偿损失，一审判决第四项正确。4、本案涉案的房屋在租赁期间，上诉人从未提供房屋产权证明。一审中法院也要求上诉人提供房屋产权证明，上诉人也未按期提供，涉案房屋是否为违法建筑尚不确定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，《租赁协议》的效力尚有待商榷。5、本案是被上诉人起诉要求解除合同、赔偿损失后，上诉人提起反诉，从心理上分析，上诉人的诉求仅仅是不愿赔偿被上诉人损失而采取的对抗手段，并非实际的损失，原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。原告（反诉被告）太原美大培训学校向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.依法判令被告退还原告2018年度空调使用费78000元；3.依法判令被告赔偿原告损失300000元，以上合计378000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告签订《租赁协议》，被告将位于太原市双塔西街35号瑞熙大厦5层600平米房屋租给原告开办太原美大培训学校。约定房屋租赁期间6年，自2017年6月30日起至2023年6月29日止。每年租金为26万元，租金应在每年的4月30日前支付完毕。《租赁协议》第五条写明“乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，但是乙方需按表缴纳店铺实际使用的电费（电费按照1.32元每度结算）”。双方第一年合作良好。但在第二年合同履行中，被告私自违反《租赁协议》第五条规定，未给原告提供空调服务，导致原告停课，原告为减少损失，自行安装空调解决学校夏季通风冬季供暖问题。2019年4月20日，在交纳租金前，原告出具《告知函》希望与被告协商提供空调服务一事，被告也于2019年4月24日回《函》，但只愿意减免空调费5000元，此费用明显过低。并且被告要求提高租金，由原告的26万元提高到32万元。双方多次协商未果，现原告特诉至法院，恳请贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司向一审法院提出的反诉请求：1.请求法院判令被反诉人支付反诉人承租房屋租金26万元；2.请求法院判令被反诉人支付反诉人违约金15.6万元；3.请求法院判令被反诉人支付反诉人违约拆除破坏反诉人房屋，给反诉人造成的损失8.4万元（以上三项请求合计50万元）；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年4月19日签订房屋租赁合同。合同期限为六年，至2023年6月29日止。被反诉人支付房屋租金52万元之后再没有缴付租金，并且单方解除合同给反诉人造成巨大损失。合同履行初期，双方的租赁关系合作良好。由于被反诉人没有办学资质，违反法律法规规定违法办学，2018年12月13日被太原市迎泽区校外培训机构专项治理行动小组办公室查封，责令停止办学。被反诉人在查封期间停止了教学活动。从2019年4月开始被反诉人拖欠房屋租金，欠缴一年租金26万元。根据双方签订的租赁合同约定，被反诉人在租赁房屋不得进行违法活动，不得拆改变动房屋结构，交还反诉人房屋时，应当保持房屋及所有设施设备完好，不得随意拆除，不能影响房屋的正常使用。但被反诉人进行了违法办学，拆改变动房屋结构，随意拆除房屋及设施设备，影响了房屋的正常使用。反诉人认为，在双方租赁合同履行期间，被反诉人严重违反合同约定，给反诉人造成很大损失，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。一审经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。即：2017年4月19日，原告（反诉被告）太原美大培训学校作为乙方与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方租给乙方的房屋位于太原市双塔西街35号瑞熙大厦5层，房屋建筑面积约600平方米，用于开办太原美大培训学校；租赁期为自2017年6月30日起至2023年6月29日止，共六年，每年租金为26万元整。协议第五条约定乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，但是乙方需按表缴纳店铺实际使用的电费（电费按照1.32元/每度结算）。协议第六条约定甲方将房屋交给乙方后，乙方使用过程中的修缮由乙方负责，乙方在装修前需向甲方提供装修图纸以及办理装修许可证签订施工安全协议并交纳装修保证金，乙方不可拆除和破坏房屋原有的框架结构。同时约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方应按照合同期内总租金的10%向甲方支付违约金。（一）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（二）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的”。2017年5月13日，原告（反诉被告）太原美大培训学校与案外人山西万锦装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，约定由案外人山西万锦装饰工程有限公司对案涉租赁场地进行装饰装修。2019年4月20日，原告（反诉被告）太原美大培训学校向被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司发送2019美大函字1号《告知函》，主要内容为：一、根据《租赁协议》第五条租赁期间的费用，乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，空调费系包含在房屋租金内，费用的承担由贵公司承担；二、从2018年6月份，贵公司无故停止空调供应，导致我校夏天及冬天二季无空调使用，出现了停课后果，我校在与你公司沟通无果的情况下，损失巨大，为了挽回损失，我校自行解决学校夏季通风冬季供暖问题，在2018年直接产生费用约8万余元【（600平米×17元×5个月）+（600平米×15×3个月）=78000元】按照第一年空调收费计算；三、我校正式告知，如不能按照协议第五条约定提供空调服务，我校将扣除由我校自行承担的空调费78000元，将剩余房屋租金如时支付于贵公司。2019年4月24日，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司针对上述《告知函》向原告（反诉被告）太原美大培训学校回函，主要内容为：“对于你校提出的关于双塔西街35号瑞熙大厦5层空调费用的问题，我司已经在2018年作出过明确回复：停止大厦的中央空调服务，由你校自行安装独立空调。……经我公司合理核算，考虑到租赁初期你我双方合作友好，我司现愿意为你校每年减免5000元的空调费用，即每年需支付租金25.5万元整。由于太原市的平均房价不断提高，我司要求在2020年6月30日至2023年6月29日之间，每年的房屋租金由租赁协议约定的26万元整提高至32万元整”。案涉六年的租赁期内，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司将案涉租赁房屋重新出租给案外人雅韵儿童智能成长学校。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、原告（反诉被告）太原美大培训学校向本院提交《解除协议通知书》，证明原、被告就房屋租赁出现的问题多次协商，未能达成一致意见。被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司对该证据不予认可，本诉原告所称的单方解除并不是我国相关法律规定单方解除中所列明，且双方签署的租赁合同也没有本诉原告所称的解除约定。因该《解除协议通知书》符合证据的法定表现形式，且双方事后也对合同约定的租用场地进行了交接，双方实际解除了《租赁协议》，故本院认可该通知书的效力，对该证据予以采纳。二、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司向本院提交了封条照片，证明2018年12月13日反诉被告违法办学被相关机关查封，查封行为反映的客观事实是反诉被告不能正常办学并不是由于所谓的停止空调服务造成的，而是由于没有办学资质查封无法继续办学，同时相关管理机关要求反诉被告搬出所租赁大厦停止办学。原告（反诉被告）太原美大培训学校质证认为，该证据与本案没有关联性，不能证明它是给原告出具的专项整治的封条，同时提交了太原市迎泽区教育局关于同意设立“太原市迎泽区美大英语培训学校有限公司”的批复，证明原告开办学校是经迎泽区教育局的文件批复开办的，是合法办学。因被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司提交的封条无法证明系查封了本案原告（反诉被告）的办学领域及查封理由，且原告（反诉被告）举证证明其具有合法办学资质，故本院对原告（反诉被告）提交证据的证明力予以认可，对被告（反诉原告）提交的封条照片不予采纳。三、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司向本院提交了U盘，证明反诉被告拆除空调时对租赁房屋隐瞒施工，给我方造成的损失，违反了双方租赁合同的约定。原告（反诉被告）太原美大培训学校质证认为，U盘里的照片视频不能证明是对房屋的损坏，且原始装修是本诉原告自行实施投入房屋附着物，属于装修部分，拆除灯具、吊顶石膏板等装修附着物，不能算破坏房屋。因原告（反诉被告）提供《装饰工程合同》证明原告（反诉被告）对案涉租赁场地进行装饰装修，拆除原告（反诉被告）自行安装的装修附着物不属于对案涉租赁房屋的损坏，故本院对被告（反诉原告）提交的U盘不予采纳。一审法院认为，原告（反诉被告）太原美大培训学校与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议约定原、被告双方的租赁期限为2017年6月30日至2023年6月29日，且约定租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费。从2018年6月份开始，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司未能如约按照协议约定供应空调，影响了原告（反诉被告）太原美大培训学校的使用。为解决空调供应问题，原告（反诉被告）太原美大培训学校自行安装空调。原告（反诉被告）太原美大培训学校主张被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司退还2018年度空调使用费78000元，该请求符合市场行情，故本院对此予以支持。被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司在租赁期限内通知原告（反诉被告）太原美大培训学校增加房租，原告（反诉被告）太原美大培训学校在此情形下向被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司出具《解除协议通知书》，原告（反诉被告）太原美大培训学校解除协议的行为虽系单方法律行为，但随后双方实际终止了《租赁协议》，且被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司已将案涉租赁场地出租给案外人雅韵儿童智能成长学校，故原告（反诉被告）太原美大培训学校请求解除原、被告双方签订的《租赁协议》，本院予以支持。关于原告（反诉被告）太原美大培训学校主张被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司赔偿300000元损失的问题，因案涉《租赁协议》中约定“乙方使用过程中的修缮由乙方负责”，且原告（反诉被告）太原美大培训学校在租赁前两年对案涉租赁场地进行了使用、收益，并自愿终止了合同履行，故原告（反诉被告）太原美大培训学校的该项请求缺乏依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司主张原告（反诉被告）太原美大培训学校支付租金26万元、违约金15.6万元及损失8.4万元的问题，原告（反诉被告）太原美大培训学校在承租初期，花费装修费对租赁场地进行装饰装修，原告（反诉被告）太原美大培训学校在被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司同意并安排人监督下撤出租赁场地时，拆除自己装修的部分用具，此拆除行为不符合《租赁协议》中约定的“拆改变动房屋结构或损坏房屋”，原告（反诉被告）太原美大培训学校不存在违约行为，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的房屋未受有损坏，故对于被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的上述主张，本院不予支持。综上所述，本院部分支持原告（反诉被告）太原美大培训学校的诉讼请求，不支持被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）太原美大培训学校与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司签订的《租赁协议》。二、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）太原美大培训学校2018年度空调使用费78000元。三、驳回原告（反诉被告）太原美大培训学校的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的反诉请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，上诉人山西利通置业房产担保有限公司与被上诉人太原美大培训学校双方签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。双方《租赁协议》第五条明确约定租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，且被上诉人按照协议约定支付了2018年的租金，2019年4月24日上诉人给被上诉人回函中明确“对于你校提出的关于双塔西街35号瑞熙大厦5层空调费用的问题，我司已经在2018年作出过明确回复：停止大厦的中央空调服务，由你校自行安装独立空调”，故原审判决上诉人返还空调使用费并无不当。上诉人与被上诉人在《租赁协议》中明确约定每年租金26万元，2019年4月24日上诉人给被上诉人回函中要求将年租金提高到32万元，2019年4月被上诉人给上诉人发出了书面《解除协议通知书》，且案涉租赁房屋已由案外人使用，租赁协议已经无法继续履行，故原审判决双方解除《租赁协议》并无不当。现上诉人不能提供有效的证据证明被上诉人拆除和破坏房屋的原有框架结构，故原审判决并无不当。综上所述，上诉人山西利通置业房产担保有限公司的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人山西利通置业房产担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二O二O年七月二十九日书记员 王 娜