杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4279号 原告：杭州市都市枫林小区第四届业主委员会，住所地杭州市下城区永波街1号。 负责人：张惠芬，职务业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘伟涛，浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州高盛物业管理有限公司，住所地杭州市下城区清远里1号4单元第一层107室。 法定代表人：刘世宝，职务总经理。 委托诉讼代理人：金爱芬，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐陈潇贲，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会（以下简称都市枫林第四届业委会）诉被告杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告都市枫林第四届业委会的委托诉讼代理人刘伟涛、被告高盛物业公司的委托诉讼代理人金爱芬、唐陈潇贲均到庭参加诉讼。在审理过程中，原告与被告均向本院提出申请庭外和解二个月。本案经本院院长审批同意，延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告都市枫林第四届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还代收的经营性收入共计2075683.8元及利息（自2019年2月1日起至实际清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告增加如下诉讼请求：1.要求被告办理好退出交接手续；2.要求被告移交在其管理期间的小区车辆出入完整的收费系统数据包括小区车辆违停锁车的管理明细；小区业主车辆停车费充卡款及地下车库车位管理费的账册及凭证；小区地面停车费收取账册；小区广告收取账册及相关合同文件、移动通信基站收入账册及相关文件等、其他由其代收代管的属于全体业主所有的经营性收入的财务账册及相关合同文件；小区2014年4月至2018年12月公共能耗分摊明细表及相关凭证；小区内公共电源私接私拉提供给外围商铺使用明细表及相关凭证；3.要求被告承担违约金678513元。事实和理由：都市枫林小区第二届业主委员会与被告高盛物业公司于2014年4月1日签订《杭州市都市枫林物业服务合同》及补充协议，该合同约定被告采用包干制的收费方式确定物业服务费用，由业主向被告支付物业服务费用，盈余或者亏损由被告享有或者承担，此外双方还对物业的经营与管理、双方的权利义务、违约等方面做了约定；物业服务合同期限届满后，被告未与原告签订新的物业服务合同，但仍为都市枫林小区提供事实物业管理；被告提供物业管理服务期间，小区电梯、宣传栏等广告收入、小区停车收入、房租、移动基站场地费等经营性收入均由被告收取，且一直由被告占有此经营性收益。在被告服务期间，原告经历了两届业委会的换届，现业主委员会是原告都市枫林第四届业委会。2019年1月31日，被告退出杭州市都市枫林小区的物业管理，双方终止了事实物业管理关系，退场时被告未就公共收益情况与原告进行交接，也未将代收的经营性收入向原告返还。经原告多次催讨，要求被告返还服务期间都市枫林小区期间的经营性收入（包括经营性用电梯广告收入及停车费、移动基站场地费等项目），但被告至今仍置之不理。原告还发现被告退出后没有办理交接手续，且没有移交在其管理期间完整的物业管理档案、小区车辆出入管理系统、停车费收取账册及相关凭证、由其代收代管的属于全体业主所有的经营性收入的财务账册及相关凭证。综上，原告认为被告的行为严重损害了原告及其所代表的全体业主的权益，为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。 被告高盛物业公司答辩称，1.原告不具有本案诉讼主体资格。本案被告并未提交其提起诉讼已经业主大会决定及授权。原告虽依法成立，且有一定的组织性，但是并无承担民事责任的能力，涉诉的法律后果将由全体业主承担，因此原告提起诉讼应当经业主大会决定，否则无权提起诉讼。2.原告要求被告返还代收的经营性收入共计2075683.8元的诉讼请求无事实依据。原告提交的证据，有部分费用是被告未实际收取的费用，且未扣除被告代收的税费。关于“经营性收入的收支情况及明细”，被告已交都市枫林第二届、第三届业委会，并在小区进行公示，第二届、第三届业委会对被告公开的经营性收入账目无异议，并且在第三届业委会与第四届业委会移交时，应当已经将该部分材料进行移交。但被告在起诉时，完全无视被告对经营性收入的支出情况，进而直接主张要求被告返还。事实上，被告在服务都市枫林小区时存在大量对公共设施设备的维修及绿化整改工作，该部分费用应当由经营性收入开支。3.原告主张路面停车位管理费1153975元无事实依据。根据《物业服务合同》约定，路面停车场管理费税后20%作为被告收益所得，应当在路面停车位管理费扣除20%后，归入经营性收入。原告对路面停车位管理费的预计有误，原告未提供证据证明都市枫林小区路面停车位共155个，且存在车库车辆停在路面的可能，据被告所知，都市枫林小区正式车位不足50个。4.对原告增加的第一、第二项诉讼请求被告认为属于行为义务请求，原告未明确其请求的行为义务的具体内容，原告的诉讼请求不明确，依法应当予以驳回。5.原告要求被告支付违约金678513元的诉讼请求，无事实和法律依据，被告也无违约行为，在被告退出都市枫林小区后，被告对此与原告协商经营性收入退还事宜，但因双方矛盾过大，因此被告一直未将经营性收入退还。综上，被告认为原告不符合本案的诉讼主体资格，且原告的诉讼请求缺乏事实依据，建议法院驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 原告都市枫林第四届业委会围绕着自己的主张向法庭提交了原告的基本信息及杭州市都市枫林小区业主大会议事规则、《杭州市物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、经营性收入汇总表、与驰众广告有限公司的《合作合同书》、《信息化联播网合作合同书》、与杭州龙舜广告有限公司的《物业社区道旗合作协议》、与杭州播了么传媒科技有限公司的《视屏合作协议》及情况说明书、与中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司的《基站管理合同》及发票、与杭州卓域广告有限公司的《合作合同书》、与上海富友电子商务有限公司的《富友收件宝便民业务合作协议》、浙江亚投通信科技有限公司的银行明细、关于要求紧急办理都市枫林小区法定物业交接手续的催告函、要求归还都市枫林小区经营性收入等的工作函及附件等证据。 被告高盛物业公司围绕着自己的答辩意见向本院提交了东南门门禁卡定金、电梯维修材料费、电梯维修工程款、保安部购买车锁费、律师费、消防通道门、电梯机房门铁皮、东南门门禁卡尾款（客户回单、支票领用单、报销单、发票、工作函）、门禁维修款、更换电梯主板费、更换光纤收发器、安装监控费、停车系统维修费、更换电梯限速轮、更换电梯显示板、电梯维修费、单元门更换玻璃、各类维修、门禁维修款尾款、绿化整改费、关于地面下沉维修、关于木桥维修、关于钢挂油漆、停车泊位费收入、都市枫林材料请购审批、都市枫林电梯配件、材料更换清单、2018-2019电梯年检费、2018年1月至2019年1月经营性支出汇总、代发代扣业务详细信息、物业移交记录等证据。 上述证据经原告、被告双方当庭举证、质证，本院对于双方均无异议的证据予以在卷佐证。被告对原告提交的被告与第三人签订的合同中无原件的部分、原告自行制作的都市枫林2015至2019年1月经营性收入汇总表、关于要求紧急办理都市枫林小区法定物业交接手续的催告函、要求归还经营性收入等的工作函及附件、浙江亚投通信科技有限公司的银行明细均提出异议，认为合同仅能体现被告与第三方公司有合同关系，但并不能证明被告已经实际收取上述费用，并且事实上合同签订的价款被告也并未收取，被告已与原告及朗诗物业办理了移交工作，故原告提交的证据不足以证明其证明对象。经本院核实，对于原告提交的2019年1月经营性收入汇总表中1004143元的经营性收入被告无异议，对该金额本院予以确认，对于原告提交的173600元经营性收入被告提出异议，其中杭州播了么传媒科技有限公司的40500元并非被告收取，故对该笔经营性收入本院不予确认。其余133100元被告在交接时既未及时移交合作合同书，也未将合同的权利及时转移给原告，故在原告初步举证证明存在上述营业性收入的情况下，被告认为其未收取到部分租金的责任应由被告自行承担，故对该经营性收入本院予以确认。原告对被告提交的经营性支出费用除256034元外，其余费用均不予认可。本院认为，被告提交的上述经营性支出费用系书证，对真实性予以确认，本院将结合支出费用上业委会签字确认的情况综合确定经营性支出费用。 综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院认定事实如下： 2014年7月16日，杭州市都市枫林小区第二届业主委员会（甲方）与被告杭州高盛物业管理有限公司（乙方）签订了《杭州市物业服务合同》一份以及《补充协议》一份，该份物业服务合同约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对都市枫林小区提供物业服务事宜，订立本合同。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。停车场（地下车位）收费分别采取以下方式：1.路面停车场属于全体业主共有的，乙方应严格按照都市枫林小区车辆管理方案，代收车辆管理费（包括临时停车的收费），车辆管理费中税后的20%作为乙方收益所得，剩余80%乙方须及时列入都市枫林小区经营性收入；但乙方应安排专人履行其车辆管理职责，在管理过程中，造成路面、路肩、绿化等损坏的，用车辆管理所得收益总额为扣除修复损坏所需费用后的数额；2.地下停车位物业服务费收费标准为50元/月。本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房及其他物业共用部位、共用设施设备等所得收益归全体业主。经营性收益由乙方代管的，实行包干制物业服务收费方式的，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况。本合同期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止。此外双方还对权利义务、物业管理用房、物业专项维修基金、违约责任、其他事项等方面做了约定。乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同第二条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权依法解除本合同，乙方预收的物业服务费用或物业服务资金应当返还给相关业主、非业主使用人。乙方应当在合同终止之日与甲方或全体业主依法选聘的物业服务企业完成交接手续，并退出本物业管理区域。同日双方订立《补充协议》，《补充协议》约定：乙方代收、代扣、代缴水、电、气、通讯、有线电视等费用的，乙方应及时上交相关的费用，因乙方未及时上交已收到的相关费用，导致小区停水、停电等情况，影响业主生活的，甲方有权单方解除《物业服务合同》，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方在《物业服务合同》终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内物业服务年度费用5‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。后双方的物业服务合同期限届满后，被告未再与原告签订新的物业服务合同，但仍为都市枫林小区提供事实上的物业管理服务。在被告服务期间，杭州市都市枫林小区经历了两届业主委员会的换届，现任原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会于2018年10月6日提出备案申请，2018年10月16日经杭州市下城区住房和城市建设局审核备案。2019年1月30日，被告杭州高盛物业管理有限公司在原告都市枫林小区第四届业主委员会的见证下将物业设施设备、工程资料、客服资料等移交给杭州市都市枫林小区新的物业即南京朗诗物业管理有限公司杭州分公司，被告杭州高盛物业管理有限公司退出杭州市都市枫林小区的物业管理，被告与原告之间终止事实物业管理服务关系。 另查明，被告杭州高盛物业管理有限公司于2015年至2019年1月在都市枫林小区提供物业管理服务期间，收取小区电梯、宣传栏等广告收入、房租、移动基站场地费共计1137243元、收取小区停车收入630540元（已扣除20%）；在此期间，被告维修小区支出785006元。退场时被告未就公共收益情况与原告进行交接，也未向原告返还代收的经营性收入，原告故诉讼来院。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，都市枫林小区第二届业主委员会与被告高盛物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定,合法有效,双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案原告作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织，依法成立，原告对共有和共同管理权利的重大事项主张权利，系涉及小区业主的物业公共利益，有权代小区业主决定，无需再经业主大会授权，业主委员会有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，故原告要求被告返还代收的经营性收入属于履行上述职责的一部分，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会具备原告的诉讼主体资格。被告认为原告提起诉讼应经业主大会决定，否则无权提起诉讼的抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张返还代收的经营性收入共计2075683.8元的诉讼请求，经查，本院对2015年至2019年1月期间有证据证明且双方无争议的广告费、基站场地费、房租共计1004143元、停车管理费630540元予以确认；对被告提出异议的广告费、基站场地费173600元，其中40500元并非被告收取，本院不予计入经营性收入；剩余133100元在原告初步举证证明存在上述营业性收入的情况下，被告在交接时既未做出合理说明，也未将合同的权利及时转移给原告，因被告怠于收取租金的责任理应由被告自行承担，本院予以计入经营性收入金额。关于原告主张的其中补收停车管理费365800元一节事实，本院认为即使客观上有停车位也不能必然认定有停车管理费收入，原告依据估算主张补收停车管理费证据不足，故对该节事实不予支持。本案被告已向本院提交了1022899元维修费的支出凭证，对其中已经业委会签字确认同意支出或双方认可的金额共计785006元，本院认为，该金额经过审批流程，亦为业主公共利益所支出，故纳入经营性支出范畴予以扣减亦属公平合理，对其余超出部分金额，本院不予纳入经营性支出范畴。关于被告抗辩税金是否应计入被告经营成本支出的问题，本院认为收取的广告费、基站场地费、房租以及停车管理费的税金费用均为物业公司在物业服务经营过程中正常发生的支出，亦符合物业服务管理行业惯例，应属于物业经营成本支出，故本院对上述税费共计137756元认定为物业经营成本支出。综上，本院予以支持被告返还原告的经营性收入金额为（1004143+630540+133100-785006-137756）=845021元，对原告超出部分金额的诉讼请求不予支持。关于原告主张利息的诉讼请求，因双方签订的物业服务合同合法有效，该合同约定在合同终止时，被告应向原告移交属于原告所有的资产并办理交接手续，原告在被告未能及时移交的情况下，应向被告明确提出返还并给予合理的期限，本院认为应自原告起诉之日起计算被告应承担的利息损失，故原告请求自2019年2月1日起至实际清偿之日止计息的诉讼请求，本院予以支持自原告起诉之日即2019年6月27日起，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付至2019年8月19日；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止。关于原告要求被告办理好退出交接手续的诉讼请求，本案被告实际已退出小区并已办理过交接手续，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告增加的第二项诉讼请求，根据《物业管理条例》第三十九条之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。第二十九条规定移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。原告主张的收费系统数据、账册及凭证、相关合同文件、公共能耗分摊明细表及相关凭证等均不属于物业管理所必需移交的资料范围，且停车费以及公共能耗费等费用系向业主收取，对原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，根据双方合同之约定，被告在《物业服务合同》终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向原告支付委托期限内服务年度费用5%的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。本案中，被告已向原告移交了物业管理权并撤出了物业，也并不存在未移交管理用房及有关档案资料之情形，故原告以该约定内容主张违约金理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州高盛物业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会经营性收入845021元及利息（利息自2019年6月27日起按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付至2019年8月19日；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告杭州高盛物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33991元，财产保全费5000元，共计38991元（原告已预交），由原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会负担21741元，由被告杭州高盛物业管理有限公司负担17250元。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州高盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  王晓芳 人民陪审员  陆建红 人民陪审员  徐敬慧 二〇二〇年七月三日 代书 记员  熊丝语 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-13-?