重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终485号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李泽明，男，1953年1月25日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：陈卓，重庆典柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。 法定代表人：李波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗元，重庆索通律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处洛阳溪街89号4-4至4-7，统一社会信用代码9150011755902437X8。 法定代表人：潘亚文，该公司董事长。 上诉人李泽明因与被上诉人重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康资产公司）、原审第三人中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李泽明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李泽明的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由渝康资产公司承担。事实和理由：1.李泽明在本案涉案房屋被查封前已经与中奥置业公司签订了合法的商品房买卖合同；2.李泽明名下没有其他用于居住的房屋，案涉房屋是李泽明的唯一住房；3.商品房买卖合同约定李泽明支付案涉房屋首付款50967元，余款按揭。因中奥置业公司原因未能办理按揭，李泽明愿意按照法院要求将剩余房款交付执行。综上，李泽明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对案涉房屋享有排除执行的权利，请求二审支持李泽明的诉讼请求。 渝康资产公司辩称，1.李泽明对案涉房屋仅享有普通债权，不能对抗渝康资产公司所享有的担保物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有担保物权的优先受偿权的，法院对案外人提出的排除执行的异议不予支持；2.李泽明不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的商品房消费者，其支付的购房款并未达到合同价款的50%，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者才能对抗抵押权人的执行。因此，李泽明不享有能够排除执行的权利。 中奥置业公司未作陈述。 李泽明向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对重庆市合川区合阳城街道办事处交通街×号×区×幢×号房屋的强制执行，并解除对该执行标的的查封；2.本案诉讼费用由渝康资产公司负担。 一审法院认定事实：2015年11月25日，中奥置业公司与中信银行重庆分行签订合同编号为（2015）信渝银抵字第2815***号《抵押合同》，约定中奥置业公司以其名下包括重庆市合川区合阳城办事处交通街×号×区×幢×号房屋在内的多套房屋向中信银行重庆分行提供抵押，双方就该合同项下抵押物办理了抵押登记。 中信银行重庆分行与中奥置业公司、中奥联合投资有限公司（以下简称中奥投资公司）、北京通厦投资开发集团有限公司（以下简称通厦投资公司）、潘亚文、陈美莺金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年12月19日作出（2017）渝05民初1011号民事判决书，判令中奥置业公司在判决生效后十日内向中信银行重庆分行归还借款本金8800万元，中奥投资公司、潘亚文、陈美莺承担连带责任等内容。 该判决生效后，因中奥置业公司、中奥投资公司、潘亚文、陈美莺未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行，一审法院于2018年11月22日立案执行，执行案号（2018）渝05执1479号。 另查明，2016年4月13日，中奥置业公司（甲方）与李泽明（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街×号×幢×房屋，建筑面积49.58平方米，总成交金额180967元；付款方式为按揭付款，乙方于本合同签订当日支付房款50967元，剩余房款13万元办理银行按揭；甲方应在2016年6月30日前将商品房交付乙方使用。同日，中奥置业公司开具《发票》，载明：收到李泽明交纳的中奥城B2区×区×号房屋的购房款50967元。 2019年4月28日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具《无房证明》，载明：李泽明在合川区内无住房所有权登记记录。 又查明，2017年8月8日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执保1196号执行裁定书，保全查封了中奥置业公司名下包括位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街×号×区×幢×号房屋（建筑面积49.58平方米）在内的房产。李泽明对一审法院的上述查封行为提出异议，该院于2019年6月19日作出（2019）渝05执异199号执行裁定书，裁定驳回李泽明的异议请求。李泽明不服该裁定，于法定期限内向该院提起本案诉讼。 还查明，2018年5月25日，中信银行重庆分行与渝康资产公司签订《中信银行不良资产批量转让协议》，将其依据前述判决书确定的债权转让给渝康资产公司，2019年2月12日，渝康资产公司向重庆市第五中级人民法院申请变更为本案的申请执行人，2019年3月18日，该院作出（2019）渝05执异59号执行裁定，变更渝康资产公司为该院（2018）渝05执1479号案的申请执行人。 一审法院认为，李泽明针对本案执行标的不享有足以排除执行的实体权益。理由如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，虽然李泽明在本案执行标的被查封之前与中奥置业公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同，并合法占有了执行标的。但李泽明与中奥置业公司所签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为180967元，李泽明仅支付了50967元，并未支付全部价款，且在执行过程中也并未将剩余价款交付执行，故李泽明的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。同时，案涉房屋在李泽明与中奥置业公司之间签订《商品房买卖合同》之前即已办理了抵押登记，李泽明在购买房屋时未尽到审慎的审查义务，导致案涉房屋因存在抵押登记而不能完成过户，李泽明对此存在过错，并非系非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，李泽明要求停止执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回李泽明的诉讼请求。案件受理费3919.34元，由李泽明负担。 当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李泽明出示了其在重庆市人民政府官方APP渝快办中的个人不动产信息查询记录，未见其在重庆市有不动产信息。李泽明陈述案涉房屋于2016年底交付，其已装修入住。 二审中，李泽明按照本院要求将13万元房屋尾款交付重庆市第五中级人民法院。 本院认为，本案二审争议焦点为：李泽明对案涉房屋是否享有排除执行的民事权利。本院评判如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋于2017年8月8日被查封，李泽明于2016年4月13日即与中奥置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间，该商品房买卖合同是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从李泽明二审出示的不动产信息查询结果可知，案涉房屋系李泽明购买的唯一住房。关于购房款的支付，商品房买卖合同约定李泽明于签订当日支付房款50967元，剩余房款13万元办理银行按揭。李泽明按约支付了首付房款50967元，剩余13万元未能办理按揭，现李泽明已按本院要求将余款13万元支付到执行法院，已付清案涉房屋购房款。因此，李泽明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其作为商品房消费者，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利。 关于李泽明提出的解除案涉房屋查封的问题，不属执行异议之诉案件审理范围，李泽明可通过执行程序解决。 综上所述，李泽明的上诉请求部分成立，本案二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民初2071号民事判决； 二、不得执行重庆市合川区合阳城街道办事处交通街×号×区×幢×号房屋； 三、驳回李泽明的其他诉讼请求。 一审案件受理费3919.34元，由重庆渝康资产经营管理有限公司负担。二审案件受理费3919.34元，由重庆渝康资产经营管理有限公司负担。 重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执异199号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长 徐 宾 审判员 周 倩 审判员 米 阳 二〇二〇年七月七日 书记员 文婷婷