山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终3242号上诉人（原审被告）：烟台方特世界国际贸易有限公司。住所地山东省烟台市莱山区山海路117号内1号。法定代表人：金相镇，董事长。上诉人(原审被告)：烟台方特世界能源有限公司。住所地山东省烟台市莱山区山海路117号内1号。法定代表人：金相镇，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：张爱琴，北京恒都律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨金鑫，北京恒都(天津)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：烟台总部经济基地服务中心(原烟台总部经济基地管理委员会)。住所地山东省烟台市莱山区新苑路5号。法定代表人：孙德刚。委托诉讼代理人：滕玉若，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万军，山东信谊律师事务所律师。上诉人烟台方特世界国际贸易有限公司(以下简称方特贸易公司)、烟台方特世界能源有限公司(以下简称方特能源公司)因与被上诉人烟台总部经济基地服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人方特贸易公司、方特能源公司的上诉请求：撤销烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1427号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：(一)上诉人提交的新证据足以证明被上诉人已于2018年7月10日收回租赁房屋,一审法院判决上诉人返还房屋并支付2018年7月10日后的租金、房屋占用费没有事实依据。2018年7月2日,被上诉人在租赁房屋处张贴《关于解除、限期交付房屋租金及相关款项并交还租赁房屋的通知函》(以下简称“7月2日交还房屋通知函”),告知上诉人其单方解除《总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),并要求上诉人于三日内搬离、交还房屋。2018年7月10日,被上诉人再次张贴《烟台总部经济基地管委关于收回租赁房屋的通知函》(以下简称“7月10日收回房屋通知函”),告知上诉人因上诉人未按照7月2日交还房屋通知函的要求支付房租、搬离租赁房屋,其将更换门锁并收回租赁房屋。且被上诉人于张贴7月10日收回房屋通知函当日,已实际更换租赁房屋门锁,收回租赁房屋,此后租赁房屋一直处于被上诉人控制下。上述事实足以证明被上诉人已于2018年7月10日收回租赁房屋,上诉人不应支付2018年7月10日之后的租金、房屋占用费。一审判决书认定事实部分载明“庭审中原告主张,其通过招商引资项目引进二被告,双方签订《总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》……2017年12月22日双方又签订《补充协议》,要求二被告于2018年4月30日前将投资款支付到位,但二被告仍未履行;合同到期后,二被告没有向其返还房屋,且占用使用至今,拒绝腾空”,明显与事实不符。事实上,上诉人与被上诉人签订《补充协议》后,因双方对于上诉人实际缴纳注册资本的时间有争议,上诉人无法再开展项目工作,明确告知被上诉人其已经搬离租赁房屋。也正是由于上诉人已经搬离租赁房屋,被上诉人才通过张贴通知函的方式解除租赁合同,一审法院向上诉人公告送达传票后缺席审理本案。上述事实相互印证,足以证明被上诉人早已收回租赁房屋。一审法院缺席审理本案,本应更为慎重,但未对租赁房屋实际占用情况进行实地调查核实,即按照被上诉人的单方陈述,判决上诉人腾空并返还租赁房屋,导致本案认定的事实存在严重错误。被上诉人在2018年7月10日更换门锁收回租赁房屋时，上诉人的公章、印鉴、账册、办公物品及员工私人物品皆被锁在涉案屋内，上诉人的员工马玉霞、崔永山去被上诉人办公场所请求被上诉人将门锁打开取回上诉人的物品。但被上诉人主任刘影拒不同意。上诉人与被上诉人协商是否可以将上诉人的物品整理至一间房屋，被上诉人也拒不同意，直到一审判决作出后被上诉人通知上诉人取走上诉人的物品。因此上诉人认为被上诉人在2018年7月10日已经接管房屋，要求上诉人支付之后的租金没有事实依据。(二)租赁房屋未办理不动产权证书,被上诉人在一审中亦未提交证据证明租赁房屋已取得建设工程规划许可证,上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效,被上诉人作为出租人应对合同无效的后果承担全部责任。一审法院判决上诉人支付房屋租金和占用费,没有事实和法律依据。被上诉人在一审庭审时明确陈述租赁房屋未办理不动产权证,仅提交国有建设用地使用权出让合同和竣工验收备案表证明其有权出租租赁房屋,即被上诉人在一审中未提交建设工程规划许可证。上诉人与被上诉人签订租赁合同时适用的《中华人民共和国城乡规划法》(2015修正)第四十条第一款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条更是明确规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”,根据上述法律规定租赁房屋未取得建设工程规划许可证,上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。被上诉人作为租赁房屋的出租人,是办理不动产权证和建设工程规划许可证的义务主体,应就涉案租赁合同无效的后果承担全部责任,即上诉人无需支付房屋租金,一审法院判决上诉人支付房屋租金和占用费,没有事实和法律依据。(三)上诉人已按照约定设立公司,注册资本与约定投资金额一致,应视为履行了全部合同义务,根据租赁合同约定无需支付租赁房屋租金,一审法院认定上诉人存在违约行为,判决其支付租金和房屋占用费,认定事实和适用法律存在明显错误。2017年2月6日,金相镇代表上诉人与被上诉人签订租赁合同,租赁合同约定租赁房屋年租金为506800元,根据招商引资呈报表,给予上诉人减免二年房租的优惠政策。虽然租赁合同第五条乙方权利义务约定了上诉人的投资义务,但并未约定上诉人的投资义务是减免房租的前提,即必须满足实缴注册资本1650万美元,方能减免租金。上诉人与被上诉人于2017年12月22日签订了《补充协议》,该协议第三条第（二）项约定的“甲方给予乙方的免租优惠政策取消”所列情形也并不包括实缴注册资本。上述事实足以证明上诉人履行出资义务并非是减免租金的前提条件。事实上,上诉人与被上诉人签订租赁合同后,上诉人于2017年3月正式成立,二公司注册资本分别为人民币10000万元和1000万元人民币,按照上诉人注册时汇率,折合美元为1650万,在法律明确规定公司可以认缴出资的情况下,应视为上诉人已履行全部合同义务,至于实际缴纳注册资本的时间,应由上诉人根据经营情况自行决定,而非被上诉人作为行政部门强制干涉。一审法院本院认为中陈述“本案中,原告给予二被告租赁期内减免租金的条件是二被告1650万美元注册资本按时到位,二被告未能按照《补充协议》的约定在2018年4月30日前履行支付投资款义务,违约事实清楚,原告要求被告支付2017年2月6日至2019年2月5日期间房屋租金1013600元,符合合同约定,应予支持”,没有事实和法律依据。庭审中，上诉人称，上诉人处并没有该补充协议，并且根据被上诉人提交的补充协议上显示的时间，当时项目已经无法进行，上诉人员工也基本上都已经离职了，只剩下三名员工，经逐一核实，三名员工都未见过补充协议。因此上诉人对补充协议的真实性存疑。被上诉人烟台总部经济基地服务中心答辩称，（一）一审法院审理程序合法、文书送达程序合法，上诉人未到庭参加一审庭审，视为放弃抗辩、举证质证的权利，上诉人在二审中提交的证据不属于新证据，不应被采纳。（二）涉案租赁合同并没有于2018年7月2日解除，被上诉人也没有在2018年7月10日收回房屋，上诉人一直占用涉案租赁房屋至2019年12月12日，上诉人应当支付合同期内租金及期限届满后的房屋占用使用费。1、上诉人上诉状补充意见主张租赁合同已于2018年7月2日解除，房屋已于2018年7月10日被收回，并主张租赁房屋中遗留物品归被上诉人所有。但本案一审判决后，上诉人法定代表人金相镇却又授权崔永山持授权委托书、一审判决书到被上诉人要求搬离物品、腾迁房屋，上诉人要求搬离物品腾迁房屋恰恰证实其认为房屋内物品仍归其所有，其没有放弃房屋遗留物品所有权，与其上诉意见主张房屋遗留物品归被上诉人所有是矛盾的。上诉人的行为表明合同并未在2018年7月解除，租赁物房屋物品也并没有归被上诉人所有。2、本案被上诉人曾经确实在租赁物处张贴《关于解除、限期交付房屋租金及相关款项并交还租赁房屋的通知》、《烟台总部经济基地管委关于收回租赁房屋的通知函》，这是因为当时被上诉人联系不到上诉人相关负责人，被上诉人无奈在涉案租赁物处张贴上述通知，希望上诉人看到通知能出面解决问题，但上诉人始终没有回复，被上诉人无法确定上诉人是否收到解除通知，因此无法确定合同是否达到法律上通知解除效力。并且，在张贴上述通知后，上诉人多次到被上诉人处协商继续租用房屋事宜，租赁合同并没有因张贴通知而解除。3、虽然通知中写明房屋内物品归被上诉人所有，但被上诉人担心在上诉人没有明确放弃房屋内物品的情况下，被上诉人单方将物品处理可能会构成侵权，将来上诉人有可能要求其承担赔偿责任。为了稳妥起见，被上诉人的办公用品、家具等一直放置在租赁房屋内，后通过诉讼途径处理该事宜。从上诉人目前的行为来看，恰恰印证被上诉人未私自处置上诉人物品是正确的，否则上诉人一定会要求被上诉人赔偿。从上诉人的种种行为可以看出，上诉人在本案合同履行中存在明显的恶意，如果上诉人早已看到解除合同通知，应当与被上诉人积极协商解除合同事宜，腾迁房屋，降低房屋空置损失，但其收到通知后仍然故意躲避，让被上诉人无法联系到，待本案一审结束后，先是持一审判决书到被上诉人处要求搬离物品腾迁房屋，后又提起上诉，主张合同早已解除，房屋内遗留物品归被上诉人所有。如果其真认为房屋物品给被上诉人所有，则不应当再要求返还，上诉人的行为明显属于不诚信行为，应当受到法律的制裁。4、退一步讲，假设涉案租赁合同在合同期限届满前已经解除，也不影响本案一审的判决结果，上诉人占用租赁房屋直至2019年12月12日，房屋占用费与租金标准相同，无论涉案合同是到期终止还是期满前解除，上诉人支付的款项金额是相同的，一审判决结果正确。（三）本案租赁合同系有效合同，上诉人主张合同无效没有事实依据。一审中，被上诉人提交了烟台总部经济基地企业服务中心工程竣工验收备案表一份〔备案号为：烟莱建备（2016）第（0013）号〕，用于证明该房屋具备出租的条件。竣工验收备案表明确载明了施工许可证号，可以证明涉案租赁物已经获得建设施工许可，而规划许可是办理施工许可的条件之一，现涉案租赁物工程已经获得施工许可，必然已获得规划许可，因此涉案租赁合同系有效合同。（四）一审法院认定上诉人存在违约行为是正确的。上诉人主张其完成认缴出资即为履行合同义务，与事实及双方约定完全不符。本案双方当事人于2017年12月22日签订的《补充协议》中明确载明上诉人的出资义务没有完成，要求上诉人限期完成出资，此处就是指的实缴出资义务，如果按照其主张，完成认缴注册即代表完成投资义务，那上诉人出资义务在2017年3月公司设立时已经完成，双方根本没有必要在补充协议约定要求上诉人出资到位的问题，因此上诉人所述的理由完成不能成立，上诉人违约事实清楚。原告向一审法院提出诉讼请求：1.二被告立即将烟台市莱山区总部经济基地企业服务中心第7层房屋腾空并返还给原告；2.二被告向原告支付2017年2月6日至2019年2月5日的租金1013600元；3.二被告自2019年2月6日起至房屋实际腾空之日按照350元/平方米/年标准向原告支付房屋占用使用费，截止2019年5月31日的房屋占有使用费为159676.71元；4.案件受理费等诉讼费用由二被告承担。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，一审法院依法认定事实如下：一、烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心系烟台总部经济基地企业服务中心工程的建设单位，亦为该工程所占用土地的使用权人。2016年6月1日，烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心授权原告代为运营烟台总部经济基地企业服务中心，权限范围包括以原告名义对外出租房屋、签署房屋租赁合同及物业服务管理合同、收取租金、涉案房屋租赁问题提起诉讼、应诉等。二、2017年2月6日，原告（出租方）与二被告（承租方）签订《总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》，约定原告将位于山海路117号内1号总部经济基地企业服务中心第7层，建筑面积1448平方米的整层出租给二被告作为办公使用。合同主要内容包括：租期为2年，自2017年2月6日起到2019年2月5日；租金按建筑面积计算，租金标准为350元/平方米/年，合同项下租赁房屋的年租金总计为506800元，根据区政府2017年1月12日批复的《招商引资呈报表》，给予二被告减免房租的扶持政策，免租时间从2017年2月6日到2019年2月5日；二被告工商和税务登记须在合同签订后一个月内注册到烟台总部经济基地，并在总部经济基地纳税不低于十年，二被告总注册资本为1650万美元，二被告须保证，2017年5月31日前500万美元外资到账，2017年12月底前全部外资到账；租赁期满合同自然终止；合同到期终止，二被告须于合同终止之日前腾空退还租赁房屋，并保证房间清洁、相关设施完好，由原告相关部室验收房合格后，办理相关手续。合同另约定了双方的其他权利义务。2017年12月22日，原告与二被告签订《补充协议》，载明鉴于上述租赁合同签订后，二被告未能按照约定将投资款落实到位，且由于二被告拖欠员工工资，员工申请了劳动仲裁，给原告造成了不利的影响，经双方平等协商，达成以下约定：二被告应于2017年12月31日前解决拖欠员工工资问题，并处理终结劳动仲裁事项，保证员工不再因劳动争议在原告处开展任何维权活动、影响原告正常经营秩序；在完成上述约定内容的前提下，原告同意将二被告外资1650万美元到位的期限延长至2018年4月30日，若届时二被告仍未将投资款支付到位，则自上述期限届满之日起，原告有权解除《租赁合同》，原告选择解除《租赁合同》的，二被告应于收到原告解除通知之日起三日内搬离租赁房屋，否则原告有权直接收回租赁房屋，二被告遗留在租赁房屋内的全部物品视为二被告放弃所有权，原告有权自行处置，同时自原告通知到达之次日起至二被告实际搬离之日，应当按照350元/平米/日的标准向原告支付房屋占用使用费，同时二被告应按照350元/平米/年的标准缴纳从2017年2月6日到2018年4月30日的房租，上述房租二被告应于2018年5月10日前支付；二被告对《租赁合同》及本协议项下承租方应当承担的全部义务承担连带责任。三、经查询国家外汇管理局烟台市中心支局，截止至2019年2月5日，二被告均未发生外资资本金流入。庭审中原告主张，其通过招商引资项目引进了二被告，双方签订《总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》，并于合同签订当日将涉案房屋交付二被告使用；因二被告没有按照合同约定履行投资义务，2017年12月22日双方又签订《补充协议》，要求二被告于2018年4月30日前将投资款支付到位，但二被告仍未履行；合同到期后，二被告没有向其返还房屋，且占用使用至今，拒绝腾空。一审法院认为，2017年2月6日原告与二被告签订的《总部总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》及2017年12月22日原告与二被告签订的《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告给予二被告租赁期内减免租金的条件是二被告1650万美元注册资本按时到位，二被告未能按照《补充协议》的约定在2018年4月30日前履行支付投资款义务，违约事实清楚，原告要求被告支付2017年2月6日至2019年2月5日期间房屋租金1013600元，符合合同约定，应予支持。上述合同履行期满终止，原告要求二被告腾空返还涉案房屋，并自2019年2月6日起至房屋实际腾空返还之日止按照合同约定标准支付房屋占用使用费，符合合同约定及法律规定，予以支持。二被告经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩权，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2019年10月11日作出判决：一、被告烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司将位于烟台市莱山区总部经济基地企业服务中心第7层房屋腾空并返还给原告烟台总部经济基地管理委员会，于判决生效之日起三十日内履行；二、被告烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司支付原告烟台总部经济基地管理委员会房屋租金1013600元，于判决生效之日起十日内履行；三、被告烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司支付原告烟台总部经济基地管理委员会房屋占用使用费（自2019年2月6日起至房屋实际腾退之日止，按照350元/平方米/年标准计算），于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15359元、公告费1550元，由被告烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司负担。本院二审查明，2019年10月9日被上诉人由烟台总部经济基地管理委员会更名为烟台总部经济基地服务中心。二审庭审中，二上诉人对被上诉人一审时提交的《总部经济基地企业服务中心房屋租赁合同》的真实性没有异议，但不认可2017年12月22日《补充协议》的真实性。二上诉人称《补充协议》上的韩文签字是一个中文名为孙珏奎的韩国人的名字，房子收回后孙珏奎就回韩国了，孙珏奎说当时签了一些东西，但是签了什么并不清楚，也没有告知二上诉人的法定代表人金相镇。二上诉人手里没有《补充协议》原件，当时二上诉人的员工也不知道签署协议的情况和事实，所以二上诉人不予认可。另外，孙珏奎没有对外签署合同、《补充协议》的权利，《补充协议》如果是孙珏奎签的，被上诉人应当出示二上诉人公司的授权书。被上诉人称《补充协议》是孙珏奎签署的，孙珏奎是上诉人方特能源公司股东之一，担任上诉人方特能源公司的副总经理，后期也由其与被上诉人协商处理房屋租赁事宜。当时由于二上诉人欠发员工工资导致批量员工申请劳动仲裁、投诉，给被上诉人造成不良影响，同时二上诉人外资也迟迟不到账，存在严重违约行为，被上诉人便找二上诉人协商处理上述事宜，当时参会的还有金相镇、金相镇翻译洪澜、孙珏奎，被上诉人单位领导孙竹林、刘影，莱山区商务局工作人员张志坚、章佳。会议后双方根据谈判内容签署了该《补充协议》，因《补充协议》不是会议当天签署的，所以没有金相镇的签字。《补充协议》是在协商一致的情况下签署达成，孙珏奎当时并没有携带书面授权书不影响《补充协议》的效力。《补充协议》第八条明确载明协议生效要件为双方盖章生效，因为二上诉人加盖了公司印章，至于二上诉人是否授权他人在协议上签字以及由谁签字，被上诉人并没有在意。金相镇亲自参与了此次补充协议谈判的过程，其称不清楚签署补充协议的事宜，明显与事实不符。关于《补充协议》中的二上诉人的印章是否在公安机关、银行、税务部门备案，如果有备案是否对《补充协议》中二上诉人的印章申请鉴定的问题，二上诉人在书面回复意见中称印章在烟台市公安局有备案，要求进行鉴定，但未提交书面鉴定意见。二上诉人对被上诉人一审时提交的烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心出具的授权委托书、烟台市莱山区城市资源开发经营管理中心营业执照、合同编号为烟台-01-2017-0110号国有建设用地使用权出让合同、烟台总部经济基地企业服务中心工程竣工验收备案表〔备案号：烟莱建备（2016）第（0013）号〕的真实性没有异议，但认为上述证据不能作为房屋所有权证或者建设规划许可证这二项证明使用，涉案租赁合同不具有法律效力。二上诉人对一审法院查询国家外汇管理局烟台市中心支局的材料的真实性没有异议，但认为没有发生外资资本投入并不等同于没有投入资金，二上诉人最后是因为被上诉人未按照约定介绍投资人，导致二上诉人的项目无法继续经营下去。二审庭审中，二上诉人为证明自己的主张提交以下证据：证据一，被上诉人考察涉案项目的照片，用以证明被上诉人在二次考察上诉人垃圾分类技术后，对上诉人的技术非常看重，因此多次邀请上诉人去被上诉人处设立公司，在上诉人明确表示仅以技术出资时，承诺介绍其他公司投入资金。被上诉人称该证据真实性无法核实，即便是真实的，也与本案审理问题无关。证据二，二上诉人的《企业信用信息公示报告》，用以证实方特贸易公司于2017年3月23日成立，注册资本1000万元人民币；方特能源公司于2017年3月29日成立，注册资本10000万元人民币；二上诉人注册资本11000万元，按照注册时汇率折合1650万美元，二上诉人已履行全部出资义务。被上诉人对该证据真实性没有异议，但认为通过租赁合同及《补充协议》可以证实二上诉人的合同义务是以美元形式完成实缴出资义务，完成认缴出资注册公司并不能证明二上诉人完成了合同义务。证据三，1、《关于解除限期交付房屋租金及相关款项并交还租赁房屋的通知函》，用以证实被上诉人于2018年7月2日通知上诉人单方解除租赁合同，并要求上诉人于三日内搬离、交还房屋；2、《烟台总部经济基地管委关于收回租赁房屋通知函》，用以证明2018年7月10日被上诉人告知上诉人因其未按照2018年7月2日的交还房屋通知函要求支付房租、搬离涉案房屋，其将更换门锁并收回租赁房屋。上述两份通知是上诉人的员工马玉霞拍照发给公司相关负责人的。被上诉人认可曾出具过该两份通知函，但主张上诉人是否收到通知、何时收到通知，被上诉人并不清楚。双方并没有因为张贴该通知而解除租赁合同。2018年7月时二上诉人已不正常经营，因欠付员工工资，二上诉人的部分员工偷偷到二上诉人处搬离物品。因当时已无法联系二上诉人的负责人，为防止二上诉人的物品遗失，被上诉人建议物业部门为二上诉人租赁房屋更换了门锁，更换门锁的具体时间现已记不清。在2019年12月12日二上诉人腾空房屋前，被上诉人并没有收回房屋或不允许上诉人进入租赁房屋，二上诉人为逃避支付租金的义务，也始终没有回到租赁房屋处。被上诉人为证明自己的主张提交以下证据：证据一，二上诉人的法定代表人金相镇授权崔永山签署的《腾迁承诺函》、金相镇出具的委托书、金相镇护照复印件、崔永山身份证照片打印件，证明本案一审判决后金相镇授权崔永山到被上诉人处搬离物品并腾迁房屋，二上诉人没有放弃租赁物房屋内物品所有权，至2019年12月12日二上诉人始终占用涉案租赁房屋的事实。二上诉人对上述证据的真实性没有异议，对合法性和证明目的有异议。首先金相镇的授权范围仅限于崔永山清理物品，不限于签订任何文书，所以二上诉人认为崔永山签订的《腾迁承诺函》不具有合法性，并且该函件是由被上诉人起草，崔永山是在急于取回烟台市毓璜顶旅游资源开发有限公司（崔永山系该公司法定代表人）公章的情况下，私自违背二上诉人的意思表示情况下签署的，二上诉人同时提交崔永山的说明以证实其上述事实；其次被上诉人要求的是崔永山携带法定代表人金相镇出具的授权委托书而非加盖二上诉人公章的授权委托书，足以表明被上诉人知悉已将上诉人的公章锁在房屋内。对于二上诉人提交的崔永山的说明，被上诉人质证称，对说明的真实性以及内容均有异议，同时称首先该说明是打印件并非原件；其次该说明如果作为证据使用，崔永山应出庭作证；第三、该说明的内容明显是二上诉人单方撰写的，而非崔永山亲自所做的。二上诉人上次庭审中也阐述了该二份通知系被上诉人员工马玉霞拍摄给金相镇，而崔永山对于二份通知内容的时间如此确定，不符合常理。证据二，1、2018年7月17日上诉人方特能源公司向被上诉人发送的关于办公室的协助要求函件一份；2、2018年8月29日上诉人方特能源公司向被上诉人发送的关于烟台办公室关于租金等处理计划的协助请求，该二份函件是上诉人方特能源公司的副总经理孙珏奎提交给被上诉人，用以证明在被上诉人张贴完解除租赁合同的相关通知后，二上诉人曾向被上诉人发送函件承认其存在违约事实，请求被上诉人给予一定的宽限期支付租金，并请求继续租用房屋。双方就合同是否继续履行问题进行了协商，合同并没有因被上诉人张贴解除通知而实际解除。二上诉人对证据的真实性有异议，同时称上述二份文书记载的时间为2018年7月17日和2018年8月29日，这两日金相镇都不在中国，所以这二份文书不可能是金相镇出具的，这二份文书的排版模式也与二上诉人前期与被上诉人的往来函件排版模式完全不一致，而且上诉人在前期的函件中一般是加盖公章的。庭审中，庭审时二上诉人还主张在签订涉案租赁合同时，二上诉人交了履约保证金，如果法院认定二上诉人应当承担责任应将履约保证金扣除。被上诉人认为履约保证金不应当扣除，二上诉人已经严重违约，上述履约保证金应当作为违约金支付给被上诉人。二上诉人除违反《补充协议》的租金支付时间外，还违反了双方签订的租赁合同中关于电费和物业费的约定，该履约保证金应当冲抵被上诉人相关电费和物业费的损失。且因被上诉人的诉讼成本较高，被上诉人在一审时并没有主张违约金、电费、物业费等其他损失。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人与被上诉人于2017年2月6日签订的租赁合同和2017年12月22日签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，均合法有效。二上诉人主张租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，理由不成立，本院不予支持。二上诉人对《补充协议》的真实性不予认可，虽主张对《补充协议》中二上诉人的印章进行鉴定，但未提交书面鉴定申请，故对二上诉人的该主张，本院不予采纳。一审法院认定《补充协议》对双方均具有法律约束力，并无不当，本院予以支持。租赁合同中虽没有约定上诉人实缴注册资本是减免房租所附条件，但二上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第四条规定，若二上诉人在2018年4月30日前未将投资款支付到位，被上诉人有权解除租赁合同，且自被上诉人解除通知到达之次日起至二上诉人实际搬离之日，应当按照350元/平米/日的标准向被上诉人支付房屋占用使用费，同时二上诉人应按照350元/平米/年的标准缴纳从2017年2月6日到2018年4月30日的房租。经一审法院向国家外汇管理局烟台市中心支局查询，截止至2019年2月5日二上诉人均未发生外资资本金流入，因此一审判决认定二上诉人构成违约，并判令二上诉人支付租金及房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持。二上诉人关于其投资义务不是减免租金的前提的主张，与《补充协议》中的相关约定不符，本院不予支持。虽然被上诉人向二上诉人发出《关于解除限期交付房屋租金及相关款项并交还租赁房屋的通知函》、《烟台总部经济基地管委关于收回租赁房屋通知函》，但从二上诉人法定代表人金相镇授权崔永山于2019年12月12日到被上诉人处搬离物品并腾迁房屋可以看出，二上诉人并未放弃租赁房屋内其物品的所有权，二上诉人的办公用品及其他物品一直放置在租赁房屋内，并占用至2019年12月12日，才将物品从租赁房屋搬离并腾迁房屋，故二上诉人关于2018年7月10日被上诉人已实际更换门锁并收回租赁房屋的主张，与事实不符，本院不予支持。一审判决认定二上诉人应向被上诉人支付2017年2月6日至2019年2月5日期间的房屋租金，并无不当。二上诉人主张如法院认定租赁合同有效，应当从租金中扣除履约保证金。对此，被上诉人不予认可，并表示该履约保证金应当冲抵二上诉人所欠付的电费和物业费。鉴于双方当事人对是否应当从租金中扣除履约保证金存在争议，故本案中不予审理，二上诉人可另案诉讼。综上，上诉人烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15359元，由上诉人烟台方特世界国际贸易有限公司、烟台方特世界能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年七月十三日法官助理夏川书记员李坤颖