宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初2195号原告：杨某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：史某，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。被告：王某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告杨某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告王某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《租房合同》；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金125000元及原告代为垫付的天然气费3651.5元，以上共计128651.5元；3.依法判令被告将餐厅天然气户主变更至原告名下；4.依法判令被告赔偿原告违约金110000元；5.依法判令被告退还房屋并将室内装修及所有设施交付原告所有；6.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告杨某当庭将第2项诉讼请求变更为：依法判令被告向原告支付拖欠的租金125000元及原告代为垫付的天然气费3651.5元、暖气费9743.40元,以上共计138394.9元；将第4项诉讼请求变更为：依法判令被告赔偿原告违约金100000元。事实与理由：2017年4月25日，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将位于吴忠市××区商铺出租给被告使用，租赁期限为五年，即2017年6月1日至2022年5月30日。第一年商铺租金为105000元，剩余四年租金为每年110000元，双方对租金支付方式，违约责任进行明确约定。合同签订后，被告仅向原告支付部分租金200000元，下欠原告125000元的租金未予支付。原告多次要求与被告解除合同或继续支付下欠租金，但被告既不支付2019年的房屋租赁费用，也不与原告办理房屋交接手续，原告诉至法院。原告杨某围绕其诉讼请求，提交如下证据：证据一、租房合同一份（原件），证明：原、被告于2017年4月25日签订《租房合同》约定，1.租期五年，自2017年6月1日至2022年5月30日；2.房租第一年租金为105000元，剩余四年每年房租110000元；3.如被告拖欠租金，原告可以单方解除合同，室内装修及室内所有设施均无条件归原告所有；4.房屋租赁期间所有的水、暖、电费均由被告承担；5.如果因被告违约导致合同解除，被告还应承担合同未履行时间房租等额的违约金；证据二、个体工商户信息查询单（打印件，加盖吴忠市市场监督管理局公章），证明被告以租赁房屋登记注册和顺轩餐厅的事实；证据三、天然气电子发票两张（原件），证明原告代被告垫付其在经营期间的天然气费3651.50元的事实；证据四、吴忠市供热电子发票回执一张（打印件）及增值税普通发票三张（打印件），证明原告代被告垫付的其在经营期间三年的暖气费共计9743.40元的事实；证据五、银行借记卡账户历史明细清单7页（打印件），证明被告在租房合同签订之时交纳了第一年的房租后，共向原告转账五次共支付房租75000元的事实；证据六：原、被告之间的录音（光盘），证明：1.原告自2019年5月开始就和被告协商解除合同并主动要求免除房租事宜，但是被告以各种理由一直推诿不同意解除合同；2.被告自己承认其在出租房屋所投资的财产价值共计7、8万元。被告王某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的权利。经审查，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二、四、五、六真实有效，对其证明效力本院予以确认。对证据三中，收费金额498.58元的客户名称为王某（和顺轩餐厅）的天然气小票的证明效力予以确认，收费金额3152.92元的客户名称为余东海（大碗茶牛肉面）的天然气小票，具有真实性合法性，但与本案无关联性，达不到其证明目的，对其证明效力本院不予确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日，原告杨某与被告王某签订《租房合同》，约定原告将位于吴忠市××区商铺出租给被告使用，租赁期限为五年，即2017年6月1日至2022年5月30日。第一年商铺租金为105000元，剩余四年租金为每年110000元（每年的6月1日前和次年的5月30日前各缴纳55000元），如拖欠租金，原告可以单方解除合同，室内装修及所有设施均无条件归原告所有。由被告支付使用期间的水、暖、电费。如被告于中途解除合同或者因被告违约导致原告解除合同，被告还应承担合同未履行时间房屋租金等额的违约金。合同签订后，被告以租赁房屋登记注册了和顺轩餐厅经营。被告于合同签订之时向原告支付了第一年房屋租金105000元，后通过转账、现金的方式向原告支付了租金95000元，至原告起诉之日尚欠原告2019年4月1日至2020年5月30日的租金125000元未予支付。在租赁期间，原告代被告垫付了2019年的天然气费及2017至2018年、2018至2019年、2019年至2020年的冬季供暖费。本院认为，原告杨某与被告王某签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应依约履行。原告按照合同约定将房屋交付被告使用，被告应当按期向原告交付房屋租金。房屋租赁合同履行过程中，被告支付原告房屋租金200000元后，下剩租金125000元未按约定支付，显属违约。原告要求解除原、被告签订的《租房合同》，并要求被告向原告支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；合同约定租赁房屋在被告使用期间的水、暖、电费由被告自己负担，故原告有权要求被告支付原告代为垫付的天然气费、暖气费，其中，原告主张天然气费为3651.50元，但提交的金额为3152.92元的客户名称为余东海（大碗茶牛肉面）的天然气收费小票，不能证明是其为被告王某垫付的天然气费，本院不予采信，故被告应支付原告垫付的天然气费为498.58元、暖气费为9743.40元；原告要求被告将餐厅天然气户主变更至原告名下的诉讼请求，因其合同中未作约定，故本院不予支持；关于原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，虽然原、被告在《租房合同》中明确约定了违约金，但原告未能提供证据证明其实际损失情况，且原告诉求违约金100000元明显过高，故本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，对原告要求的违约金数额进行相应调整，调整金额为37500元（125000元×30%=37500元）；原告要求被告退还房屋并将室内装修及所有设施交付原告所有的诉讼请求，双方签订的合同约定，若被告拖欠租金，原告可解除合同，室内装修及所有设施均无条件归甲方所有，该合同约定虽属于双方真实意思表示，但如按合同约定履行，有违公平原则，且原告提供的证据六，证明被告在出租房屋所投资的财产价值共计7、8万元的事实，因此本院综合考量该合同的履行时间、履行情况等因素，酌定该出租房屋内被告投资的装修及其他设施的价值为70000元，折抵欠付租金70000元，屋内装修及所有设施归原告所有。被告王某虽未到庭，本院根据原告的诉讼请求及庭审查明的事实，依法可以缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告王某于2017年4月25日签订的《租房合同》；二、被告王某支付原告杨某房屋租金55000元（租金125000元，屋内装修及设施折抵70000元，应支付租金55000元）、天然气费498.58元、暖气费9743.40元、合计65241.98元，限被告王某于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告王某支付原告杨某违约金37500元（125000元×30%=37500元），限被告王某于本判决生效后十五日内付清；四、被告王某于本判决生效后十五日内向原告杨某退还房屋，室内装修及所有设施归原告杨某所有；五、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，由原告杨某负担2525元，被告王某负担2351元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 金彩玲人民陪审员 贺淑芳人民陪审员 曾 洁 二〇二〇年七月二十七日（法官助理 王 蓉书记员 廖静静 附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。