福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终696号 上诉人（原审原告）：宁德市蕉城区文体和旅游局，住所地福建省宁德市蕉城区南际路80号，统一社会信用代码：113522010040227331。 法定代表人：林卫华，该局局长。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡四收，福建晨信律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：宁德市军绿农业有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区闽东中路北侧(蕉城区文化馆一楼)，诉讼文书送达地址福建省宁德市蕉城区万达华城D区20幢501室，统一社会信用代码：913509025792891568。 法定代表人：关振胡，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：尹发付，福建观正律师事务所律师。 上诉人宁德市蕉城区文体和旅游局（以下简称蕉城区文旅局）、宁德市军绿农业有限公司（以下简称军绿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蕉城区文旅局上诉请求：在原判决租金和违约金基础上增加判决军绿公司向其支付自2014年8月15日至2016年12月15日的租金137411.6元及自逾期之日起至2016年12月15日的违约金55484.6元，之后以本金137411.6元为基数，按月利率2%计算至实际还清之日止。事实和理由：一、一审法院认定租赁期为2016年12月15日之前应支付的租金诉讼时效已于2017年9月30日届满，系认定事实和适用法律错误。（一）双方在履行《房屋租赁合同》过程中，自2014年9月13日起，军绿公司未按照合同约定足额支付租金，其在之后支付的租金总额中先扣除前期欠付的租金后，剩余部分金额作为支付当期应支付的租金，此行为一直延续到蕉城区文旅局提起诉讼之日，故不存在蕉城区文旅局未主张权利的事实。因此，一审法院认定2016年12月15日之前应支付的租金诉讼时效已于2017年9月30日届满系认定事实错误。（二）案涉合同约定的房屋租金为同一债务，合同约定的每季度支付一次，系当事人对同意债务分期履行的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，蕉城区文旅局要求军绿公司支付2016年12月15日之前应支付租金的请求依法没有超过诉讼时效。二、如前所述，军绿公司应支付没有超过诉讼时效，按照案涉合同约定，军绿公司应向蕉城区文旅局支付2014年8月15日至2016年12月15日的租金137411.6元。由于军绿公司未按照合同约定支付租金，应当依法承担违约责任，即应向蕉城区文旅局支付逾期付款违约金。 军绿公司辩称，租金不应该上浮，诉讼时效一审认定合理。 军绿公司上诉请求：1.改判其不予承担2017年3月1日起至蕉城区文旅局起诉之日起的逾期支付房屋租金违约金；2.改判其按照2014年递增后标准即27242.6元/月标准向蕉城区文旅局支付欠缴租金；3.判令蕉城区文旅局向其支付合理装修添附物对价补偿263617元；4.一、二审诉讼费均由蕉城区文旅局承担。事实和理由：一、案涉合同违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。基于无效合同而约定的权利义务关系归于无效。军绿公司不应当向蕉城区文旅局支付除房屋合理占有使用费之外的一切费用，包括违约金、对方维权费用等。二、蕉城区文旅局向军绿公司支付合理装修添附物对价补偿符合法律规定。2012年4月20日，双方签订合同约定的履行期限为8年。军绿公司为此投入了大量人力物力，原定8年分摊的成本在2019年3月因《中华人民共和国公共文化服务保障法》的颁行而归于无效。合同无效后自然不存在租金或违约金的赔偿问题。但双方租赁合同并未约定合同解除或租赁期满后承租人装修添附物的处置方式。蕉城区文旅局存在较大过错，基于公平和过错原则，蕉城区文旅局应当补偿军绿公司合理装修添附物的市场对价。三、一审法院关于2016年12月15日前应支付租金属于已经超过诉讼时效、对于鉴定费为非必要费用而不语支持的认定完全合理有据，予以认同。四、一审判决的违约金过高，如二审仍支持违约金，则应按LPR标准计算。 蕉城区文旅局辩称：一、蕉城区文旅局与军绿公司所签订的《租赁合同》不存在无效情形，应当认定合法有效。蕉城区文旅局已按照《租赁合同》的约定履行义务，军绿公司却未按《租赁合同》的约定履行支付租金的义务，已构成根本违约，一审法院判决军绿公司向蕉城区文旅局按照每年递增的标准向蕉城区文旅局支付租金及支付违约金正确。二、军绿公司的上诉请求为判令蕉城区文旅局向其支付合理装修添附物对价款补偿，而一审中军绿公司并未就该主张提出反诉，属于二审提出的反诉，法院不应审查该上诉请求。三、本案不适用LPR利率标准，该标准是2019年8月公布实施的，最高法院民九会议精神明确LPR在2019年后适用，在此之前不存在LPR标准。一审过程中军绿公司没有就违约金过分高于损失请求法院进行调整，同时违约金既有补偿功能又有惩罚功能，军绿公司认为欠缴违约金标准应按LPR计算没有法律依据。 蕉城区文旅局向一审法院起诉请求：1.判决军绿公司向其支付截至2019年3月14日前的房屋租金702556.5元；2.判决军绿公司向其支付至全部租金还清之日止的违约金，违约金以实际欠付租金为基数，按日1%的标准计算，截至2019年3月31日的违约金3245944.82元；3.判决军绿公司赔偿其鉴定费9600元。 一审法院认定事实： 2018年12月20日，中共宁德市蕉城区委办公室、宁德市蕉城区人民政府办公室关于印发《蕉城区机构改革实施方案》的通知，载明：“组建区文体和旅游局。将区文化体育新闻出版局的职责，区旅游事业局的行政职责，以及区广播电视事业局承担的广播电影电视行政职责等整合，组建区文体和旅游局。不再保留区文化体育新闻出版局和单设的区旅游事业局，区广播电视事业局。” 宁德市蕉城区文化体育局（以下简称蕉城区文体局）系宁德市蕉城区闽东中路北侧、市盐业公司东侧面积为1319.88平方米的土地使用权人。蕉城区文体局分别于2010年、2011年取得建设用地规划许可证和建设工程施工许可证后，在该地块上建成蕉城区文化馆图书馆综合楼，通过竣工验收。 2012年4月20日，蕉城区文体局（甲方）与军绿公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在宁德市闽东中路北侧、市盐业公司东侧的房屋，面积495.33平方米，出租给乙方做茶庄使用；租赁期共8年，甲方从2012年8月15日起将出租房屋交付给乙方使用，至2020年8月14日收回；月租金24766元（第一年），租期的第二年（2013年8月15日）起每年比上一年度递增10%；租金每季度支付一次，乙方应于每季度初前3日向甲方支付该季度租金并打入甲方财政专户。签订本协议时，乙方向甲方支付50000元押金，租期届满，双方结算完毕后，并由无息退还乙方押金；房屋由乙方自行装修；乙方违反本合同预定，不按约定支付租金，应按日向甲方支付应付款1%的违约金；逾期10日的，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方缴纳的押金归甲方所有，并赔偿甲方因此造成的损失。 合同签订后，军绿公司向蕉城区文旅局支付房屋押金50000元及2012年8月15日至2013年6月15日的租金247660元，2013年6月16日起至2019年3月31日止的租金均按2013年的租金标准即每月27242.6元支付，共计2119969.6元。2016年12月16日至2019年3月14日，军绿公司尚欠蕉城区文旅局租金340281.04元。 2019年6月10日，福建德健会计事务所有限公司受宁德市蕉城区文化体育新闻出版局委托作出关于案涉房屋租金及违约金计算的咨询报告，报告结论为2012年8月15日至2019年3月31日，军绿公司应缴纳租金2822526.16元，实际缴纳租金2119969.6元，少缴租金702556.56元，按合同规定应缴违约金3245944.82元。蕉城区文旅局向福建德健会计事务所有限公司支付咨询服务费9600元。 2020年4月19日，宁德市国信资产评估有限公司受蕉城区文旅局与军绿公司委托，对案涉租赁店面租金价格进行评估，评估结果为：在2019年3月的市场年租金价格为316813元，市场月租金价格为26401元。同日，宁德市国信资产评估有限公司受蕉城区文旅局与军绿公司委托对案涉租赁店面装修价值进行评估，评估结果为：案涉租赁店面装修市场价格评估值为263617元。 2020年4月21日，蕉城区文旅局作出情况说明，载明：“军绿公司承租我局位于蕉城区文化馆图书馆一楼房屋，在合同到期前，军绿公司于2019年4月26日致函我局要求解除合同，我局答复若需提前解除合同应签订相关解除协议、结清债权债务、腾退房屋。经落实，军绿公司已于2019年4月底腾空租赁房屋，之后未产生水电费（除转租给房地产公司部分房屋）。” 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”蕉城区文旅局与军绿公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，蕉城区文旅局依约向军绿公司交付租赁房屋，军绿公司自2013年6月16日起未依照合同约定按每年租金递增10%的标准向蕉城区文旅局足额缴纳租金，已构成违约，蕉城区文旅局有权要求军绿公司支付欠缴的租金及违约金，军绿公司辩称蕉城区文旅局以行为默认免除其逐年递增的租金，但蕉城区文旅局不予认可，军绿公司提交的证据亦不足以证明双方达成减免租金递增的一致意思表示，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，军绿公司应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由，不予支持。 军绿公司抗辩蕉城区文旅局主张的部分租金超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”结合双方签订的租赁合同中“租金每季度支付一次，乙方应于每季度初前3日向甲方支付”的约定，以及双方在庭审中确认合同租赁期自2012年8月15日开始计算，可知自2013年起，租金支付的时间为每年的3月、6月、9月、12月的13日，即2016年9月13日应支付2016年9月16日至2016年12月15日的租金，2016年12月13日应支付2016年12月16日起的租金，蕉城区文旅局自2019年4月25日起诉，2016年9月30日之前应支付的租金诉讼时效已于2017年9月30日届满，不能适用三年诉讼时效的规定，且其未提供证据证明在2016年9月30日之前应支付的租金诉讼时效有发生中断或中止情形，故蕉城区文旅局主张的租赁期为2016年12月15日前的租金已过诉讼时效，2016年12月16日起的租金未过诉讼时效。军绿公司应向蕉城区文旅局支付2016年12月16日至2019年3月14日欠缴的租金及违约金。蕉城区文旅局诉请军绿公司按照日1%的标准支付违约金，过分高于给其造成的损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定违约金按月利率2%计算。 合同履行过程中，军绿公司于2019年4月26日向蕉城区文旅局致函，提出解除合同，并于2019年4月底腾空房屋，而蕉城区文旅局向该院提交的《情况说明》亦表明其同意与军绿公司解除合同，故蕉城区文旅局与军绿公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日前已解除。军绿公司主张房屋押金50000元用以抵扣上述款项，该院认为蕉城区文旅局诉请的违约金足以弥补其损失，军绿公司的主张，于法不悖，予以支持。综上，军绿公司应向蕉城区文旅局支付2016年12月16日至2019年3月14日欠缴的租金共计340281.04元，违约金80481.52元，2019年3月15日起的违约金，以租金340281.04元为基数，按月利率2%计算至实际付清之日止。蕉城区文旅局收取军绿公司的押金50000元，在执行时按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定的顺序予以扣减。 蕉城区文旅局诉请军绿公司赔偿其委托福建德健会计事务所有限公司计算案涉房屋租金及违约金支出的咨询服务费9600元，该费用为非必要费用，不予支持。军绿公司要求蕉城区文旅局赔偿其装修损失，但其在诉讼过程中未提出反诉，其可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、军绿公司应于判决生效后十日内向蕉城区文旅局支付租金340281.04元及相应违约金（2019年3月14日前产生的违约金为80481.52元，自2019年3月15日起，以340281.04元为基数，按月利率2%计算至实际还清之日止）。蕉城区文旅局收取军绿公司的押金50000元，在执行时按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定的顺序予以扣减；二、驳回蕉城区文旅局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38465元，由蕉城区文旅局负担34128元，军绿公司负担4337元。 二审中，当事人没有提交新证据。除军绿公司自2012年8月15日起至2013年9月15日按每季度74298元的首年标准，自2013年9月16日起至2019年3月31日止按每季度81727.8元的次年标准支付租金外，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，双方当事人对此亦无异议。 本院认为，城镇房屋租赁合同之无效情形，法律明确规定于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，即租赁物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。涉诉房屋于租赁合同订立前领取了建筑工程施工许可证，依《中华人民共和国建筑法》第八条规定的申请领取施工许可证应当具备的条件可知，就依法应当办理建设工程规划许可证的建筑工程而言，施工许可证的领取以取得建设工程规划许可证为前提条件。涉诉房屋已领取了施工许可证，可合理推知其建设活动合法。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，其第五项规定的“强制性规定”，限于法律、行政法规中的效力性强制性规定。财政部发布的《中央行政单位国有资产处置收入和出租出借收入管理暂行办法》属部门规章，自然不在此范围内。依照《中华人民共和国公共文化服务保障法》第十四条、第十九条规定，任何单位和个人不得将图书馆、文化馆等公共文化设施用于与公共文化服务无关的商业经营活动。该规定是为了实现管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，并不属于效力性强制性规定。基于以上分析，当事人双方就诉争房屋订立的租赁合同应当认定为合法有效，军绿公司应当按照约定支付租金，否则应当承担相应的违约责任。在租赁合同存续过程中，军绿公司曾为下调租金与蕉城区文旅局进行交涉。按照证据法上举证证明责任分配的一般规则，主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。军绿公司未能提供证据证明蕉城区文旅局与其就此达成新的协议变更合同，依法应承担不利的后果，其欠付的租金应当支付。 分期履行合同约定之债，依照债务的发生时间以及给付方式的不同，可分为两类：一类是定期给付债务，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、工资、水电煤气费、利息等定期给付债务。概言之，定期给付之债，是指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。另一类是分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等。概言之，所谓分期给付之债，是指一个债务分作数期给付，该债务具有同一性和整体性。根据以上分类，本案中军绿公司承担的支付租金债务属定期给付的债务无疑，其实质为不同债务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条是关于内容在合同订立时就已确定，各期债务均为总债务的组成部分的同一债务分期履行的规定，不适用于蕉城区文旅局租金债权的主张。蕉城区文旅局二审提出的所谓后支付的租金抵充前期欠付租金的主张，与其确认的事实不符，亦无法律依据，本院不予认定。故此，军绿公司于2016年9月13日前应付而欠付的租金债务，也即蕉城区文旅局截至2016年12月15日的未收租金债权因诉讼时效届满而不能获得支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，因此，认定违约金是否过高，一般应当以合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，此外还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就本案而言，从损失范围来看，蕉城区文旅局因对方违约所造成的损失主要表现为利息损失；从履约情况来看，军绿公司自2013年9月16日起一直按次年标准支付租金，也曾为延续租金标准与对方进行交涉，未发现有恶意违约情形；从守约方表现来看，蕉城区文旅局对于军绿公司的请求长期不予正式答复，明知军绿公司多年不按照递增标准支付租金却不及时依法行使权利，对军绿公司的违约持放任态度，自身也有一定过失。综合以上情况，本案违约金不宜过多地体现惩罚色彩，一审法院尽管予以了调整，但月利率2%标准仍然过高，本院下调为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后本案判决贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 本案中军绿公司将支付合理装修添附物对价补偿的请求作为抵销答辩，该答辩基础与蕉城区文旅局支付租金及违约金的诉讼请求是基于同一客观事实，即都是产生在军绿公司承租蕉城区文旅局出租的房屋过程中。但蕉城区文旅局要求支付租金与军绿公司要求补偿抵销并非同一法律关系，蕉城区文旅局的主张基于存续的合同关系，军绿公司要求的补偿属于合同解除后的赔偿损失，故一审法院要求军绿公司以反诉的形式进行主张合法合理。军绿公司一审中明确拒绝就此提起反诉，二审中又以上诉请求的形式提出，相当于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定的在第二审程序中原审被告提出反诉的情况，应参照该规定处理。因蕉城区文旅局不同意由本院一并审理，且调解不成，本院无法在本案中对该请求作出处理，军绿公司可另行起诉。 综上所述，蕉城区文旅局的上诉请求不能成立，应予驳回；军绿公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第三百二十八条规定，判决如下： 一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1129号民事判决第二项。 二、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初1129号民事判决第一项为“宁德市军绿农业有限公司应于本判决生效后十日内向宁德市蕉城区文体和旅游局支付租金340281.04元及相应违约金（以108779.7元为基数计算231天，以112405.69元为基数计算137天，以119657.67元为基数计算337天，以123646.26元为基数计算117天，以131623.44元为基数计算193天，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；以340281.04元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；以340281.04元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。宁德市蕉城区文体和旅游局收取宁德市军绿农业有限公司的押金50000元，在执行时按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定的顺序予以扣减”。 三、驳回宁德市蕉城区文体和旅游局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费38465元，由宁德市蕉城区文体和旅游局负担34960元，宁德市军绿农业有限公司负担3505元；二审案件受理费12940元，由宁德市蕉城区文体和旅游局负担5710元，宁德市军绿农业有限公司负担7230元。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年七月三十一日 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国建筑法》 第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件： （一）已经办理该建筑工程用地批准手续； （二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证； （三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； （四）已经确定建筑施工企业； （五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料； （六）有保证工程质量和安全的具体措施。 建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。 双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。