江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初897号 原告：江西华邦传媒有限公司，地址南昌市红谷滩新区。 法定代表人：钟世国，总经理。 委托诉讼代理人：朱凤琴，公司法务。 被告：南昌晟文文化传媒有限公司（原名称江西文佳文化传媒有限公司），地址南昌市西湖区。 法定代表人：张兰英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴志华，江西贤和律师事务所律师。 原告江西华邦传媒有限公司（以下简称华邦公司）与被告南昌晟文文化传媒有限公司（原名称江西文佳文化传媒有限公司，以下简称晟文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。华邦公司的委托诉讼代理人朱凤琴，晟文公司的委托诉讼代理人吴志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房租84854元，支付免装期房租58058元，违约金127890元，合计270802元；2.判令被告搬空租赁物的物品并将租赁房屋恢复原状；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告在2019年1月11日签订了《房屋租赁合同》，合同有效期为2019年1月15日至2024年1月14日止；按照合同第五条付款方式约定，租金按押三付三的方式支付，且被告应在每个季度的第一个月的5号之前将三个月的房租交付给原告，即被告应在2020年1月5日前支付2020年1月15日至2020年4月14日的房租费127890元和物业费9135元，合计137025元。因疫情影响，房租费减免51156元，物业费减免1015元，减免后合计84854元。2020年4月1日原告已发函通知被告缴纳房租，被告拒收邮件，且房租一直拖欠不交。4月初被告想搬离租赁房屋，因拖欠房租和物业费，物业阻止其搬出。2020年4月16日原告收到被告的《解除租赁合同》，但被告并没有补缴房租的意思。截至目前，被告已拖欠房租3个多月。根据合同第十二条的约定，被告拖欠房租累计达15日的情形，原告可终止合同并收回房屋，被告需补交租金，且需支付3个月的房租作为违约金，已缴纳的租赁保证金不予退还。且因被告提前终止合同，需补缴免装期的房租58058元。故提起诉讼，望依法判决。 晟文公司辩称：一、被告主体不适格，应驳回起诉。2020年5月13日，被告江西文佳文化传媒有限公司（以下简称文佳公司）变更了企业名称为现晟文公司，而原告在被告变更了企业名称后依然错误地列错了被告，应当驳回起诉。二、原告应当减免2个月的租金计85260元。根据《江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》第6条规定，对承租国有资产类生产经营用房的企业，1个月房租免收，2个月租金减半。涉案房屋为国有资产，原告应当总计减免2个月的租金。三、2020年4月10日，原告以被告拖欠租金为由，终止与被告签订的《房屋租赁合同》，被告无需承担违约责任即免装期房租58058元和违约金127890元。由于疫情因素，截至2020年4月，省教育厅仍不允许教育培训行业开业，被告因数月无法正常开业，无营收来源，致无力按期支付租金。2020年4月10日，原告通过微信向被告送达了《合同终止通知函》，以被告拖欠租金为由，决定合同于2020年4月15日终止，并要求被告在4月15日前搬出并补缴租金、违约金，否则对被告的办公物品做抛弃处理。无奈，被告于4月13日前往搬走物品，却被锁门阻止。4月15日，被告紧急对原告发出的《合同终止通知函》做出书面回应发出《解除租赁合同》快递，要求原告同意被告搬走办公物品。综上，因疫情因素，原告主张的违约金127890元和免装期租金58058元，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2019年1月11日，华邦公司（出租方，甲方）与文佳公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份。合同约定：甲方将坐落于南昌市上海路699号的699创意工场一期A5栋一楼，面积为609㎡房屋租予乙方商务办公；租赁期限自2019年1月15日至2024年1月14日止；租金调整方法为，第一阶段从2019年1月15日至2020年1月14日租金为65元/㎡/月，第二阶段从2020年1月15日至2021年1月14日租金为70元/㎡/月……；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金118755元：租金按押三付三的方式支付，即按季结算，由乙方于每季的第1个月的5日前交付给甲方；乙方在本合同期内享有装修期免租优惠，具体时效为2019年1月15日至2019年2月28日，乙方仅免交租金，但物业管理费、公共事业费、水电费等仍需缴纳，如乙方在租赁期内提前终止合同则应按相应的租金标准向甲方支付本合同约定免租期限的全部租金；乙方有拖欠租金累计达15日、提前终止合同等情形的，甲方可终止合同并收回房屋，要求乙方补交租金，已交租金不予退还，租赁保证金不予退还，且需另外支付3个月的房租作为违约金，造成甲方其他损失的，由乙方负责赔偿。后华邦公司将租赁物业交付文佳公司经营使用。文佳公司对2020年1月14日前的租金及物业费等均已结清，但对2020年1月15日至同年4月14日的租金未按合同约定在2020年1月5日前支付。后经华邦公司多次向文佳公司催讨租金，均未果。2020年4月1日，华邦公司通过EMS向文佳公司发出《房租缴纳催告函》，因“电话一直无人接听，公司一直没开门”，致该快件被退回。2020年4月9日，华邦公司通过微信向文佳公司发出《合同终止通知函》，告知双方合同于2020年4月15日终止，租赁保证金不予退还，还需补缴拖欠房租84854元，以及违约金127890元，合计212744元，同时要求文佳公司在收到本函后在4月15日之前搬出租赁房屋并补缴上述费用，否则对租赁房屋内的遗留物品做抛弃处理。2020年4月13日，文佳公司在未支付房租及物业费情况下，至案涉租赁房屋处搬运物品时，被物业公司阻止，致搬运未果。同日，文佳公司向华邦公司发出《解除合同通知书》，表示因疫情影响，公司财务状况恶化，无力支付租赁费用，为降低经营成本，公司负责人多次通过微信、电话方式告知解除租赁合同；同时公司组织人员搬走办公物品，腾出租赁场地，却被物业公司阻止，要求华邦公司立即同意我司搬离办公物品交还租赁场地，否则由华邦公司承担相应法律责任。2020年5月12日，文佳公司将企业名称变更为晟文公司。同年5月，华邦公司诉至本院。案经调解未果。 本院认为，华邦公司与文佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。本案纠纷系因文佳公司未按租赁合同约定，即在2020年1月5日前按时缴纳自2020年1月15日至2020年4月14日的租金而引起。华邦公司要求晟文公司支付减免后的租金及物业费84854元、免装期内租金58058元，以及违约金127890元，合计270802元，符合租赁合同的约定，本院予以支持。同时，对华邦公司要求晟文公司搬空案涉租赁物内物品并恢复原状的请求予以支持。对于晟文公司在答辩时提出，应当减免2个月的租金，以及因疫情影响无需承担免装修期房租58058元和违约金127890元的答辩意见，因双方签订的租赁合同约定为先交租金后使用租赁房屋，按约定晟文公司本应在2020年1月5日前缴纳相应房租，结果累计拖欠15日后仍未缴纳，此时尚未在疫情发生的时间内，晟文公司明显已构成违约，故对晟文公司以疫情为由提出的上述抗辩意见不予采信。晟文公司与文佳公司只是企业名称的变更，并非不同的主体，故对晟文公司以诉讼主体不符，要求驳回华邦公司的诉讼请求的答辩意见不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及的规定，判决如下： 一、南昌晟文文化传媒有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付江西华邦传媒有限公司房屋租金84854元，免装期内房屋租金58058元及违约金127890元，共计270802元； 二、南昌晟文文化传媒有限公司应在本判决生效之日起十五日内将留置在本案租赁物所在地的物品搬离，并恢复原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2681元，由南昌晟文文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  成利群 二〇二〇年七月二十七日 法官助理范友子 书记员胡依萍