陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0322民初2317号 原告：王波，男，生于1981年7月30日，住陕西省宝鸡市渭滨区。 委托代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。 被告：凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司，住所地陕西省宝鸡市凤翔县，统一社会信用代码91610322786975511J。 法定代表人：孔桃，任该公司经理。 委托代理人：常继东，系公司员工，特别授权代理。 委托代理人：孙发红，系公司员工，特别授权代理。 原告王波与被告凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人仝刚，被告的委托代理人常继东到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告诉称，被告作为房地产开发企业，开发建设了位于凤翔县XX路的XX花园住宅楼。2014年10月22日，原告出资500万元购买了被告开发的XX花园XX区XX号楼的38套房产，并在签订《商品房买卖合同》后到房屋管理部门办理了网签备案手续。但至今被告未向原告交付房产，原告多次向被告催促交房未果。现原告起诉要求：1确认位于凤翔县XX花园XX区XX号楼的38套房（面积3890.06平方米）归原告所有。2、判令被告立即向原告交付上述38套商品房。3、由被告承担本案诉讼费及实现债权的费用。 被告辩称，对于原告所述的商品房买卖合同实质为原、被告之间500万元借贷关系的抵押担保合同，被告愿意归还原告借款并承担相应的利息。 原告为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证实原、被告于2014年10月22日签订了XX花园X区第XX幢的38套房的商品房买卖合同。2、收款收据，证实签订商品房买卖合同当日，原告向被告缴纳了房款500万元，被告向原告出具了收款收据，金额为500万元。3、商品房预售许可证，证实原、被告所签订的商品房买卖合同中被告取得了预售许可证。4、诉讼费票据1份，证实原告预交了案件受理费46800元。 被告质证认为，对于证据1的真实性不予认可，此合同为38套商品房的买卖合同，不符合行业规范，如备案，且应提供相应的备案资料，故对证明目的不认可。对于证据2、3的真实性予以认可，对证明目的不认可，被告所收款为借款，被告取得了商品房预售许可，是以在建房屋作为抵押的。对于证据4真实性认可，应由法庭裁判。 被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、证人陈和平的当庭证言，证实证人是签订此商品房买卖合同时的法定代表人，被告向原告借款500万元，借款期限一年，月息4.8%，被告向原告出具了500万元的收款收据，但实质上，原告以月息4.8%扣除了三个月的利息后向被告实际支付的金额不足500万，此后又向原告指定了XX花园第X7号楼中的三套房作为利息，原、被告所签订的商品房买卖合同实质为借贷关系的抵押担保合同。2、凤泉花园第C7号楼销控表，证实在原、被告借款期间，被告指定了第C7号楼中的XXX1X、XXX2X、XXX3X号房屋用于向原告支付利息，原告指定贾翔为购买人，并办理了备案。3、凤翔县人民法院（2019）陕0322民初2316号民事裁定书，证实原告曾以500万元的标的额为起诉，后原告又撤诉。 原告质证认为，对于证据1，证人为被告公司股东，有重大利害关系，被告的意见也来自于证人的陈述，系孤证，故不予认可。对于证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可，因该份证据系复印件，且贾翔为本案案外人，无法证实贾翔的三套房屋与本案有关联，故不予认可。对于证据3的真实性无异议，但该案与本案系不同案件，且已重新起诉，与本无关联。 对于原、被告提供的证据，本院综合评析后认为，对于原告提供的证据1、2客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。对于证据3，原告无异议，本院亦予以采信。对于被告提供的证人证言，因与被告有利害关系，亦无提供其他客观性证据予以印证，客观真实性无法认定，故不予采信。对于被告提供的证据2，无法证实其客观真实性，故不予采信。对于被告提供的证据3客观真实，来源合法，但与本案无关联，故不予采信。 经审理查明，2014年10月22日原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告将取得商品房预售许可的XX花园XX区XX号楼中的38套房预售给原告，《商品房买卖合同》约定：出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1300元，总金额为500万。买受人一次性付款。出卖人应将符合下列条件的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。未具体约定每套商品房的面积及价格，未具体约定付款日期及交房时间。《合同补充协议》约定了C5号楼的房号为XXX6X、XXX7X等38套，总面积为3890.6平方米。合同签订当日，被告向原告出具了收款收据，收款收据载明：“今收到王波摘由XX花园XX#楼购房款人民币伍佰零拾零万零仟零佰零拾零元零角零份（5000000）”。现原告起诉要求确认XX花园XX区XX号楼第XXX6X、XXX7X等38套商品房（总面积3890.6平方米）归原告所有；并由被告立即向原告交付上述38套商品房，并由被告承担本案诉讼费用及实现债权的费用。 另查，XX花园XX区XX号楼目前仅为封顶，未完成其他配套设施。庭审过程中，原告的委托代理人表示放弃第二项诉讼请求，但由于其代理权限为一般代理，其表示庭后会提交原告的书面意见，但庭后并未实际提交。 本院认为，本案争议的焦点问题为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》实质为商品房买卖合同还是民间借贷关系的担保合同。要理清原、被告之间法律关系的性质，首先要从双方签订的相关合同情况、双方交易的事实及各自主张的法律关系特征进行综合审查判断。本案中，原、被告提供的证据来看，原告提供了《商品房买卖合同》及被告向原告出具的收款收据，而被告所辩称的为借贷，在给付借款500万元时曾扣利息，被告未提供其他证据相互印证，而被告仍辩称在借款期限内，又向被告抵顶了三套商品房作为清偿的利息，而所提供的作为利息的三套商品房即预售给贾翔的三套房，无法证实与本案有关联。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从上述原、被告提供的证据来看，被告所提供的证据不足以证实原、被告双方之间为借贷关系，而原告所提供的证据能相互印证，故原、被告所签订的《商品房买卖合同》实质为商品房买卖合同。 对于原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》实质为商品房买卖合同，那么原告能否依此确认合同中所约定38套商品房的所有权呢？《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记是物权归属和内容的根据。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记时发生效力。而本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》虽已成立并生效，但未进行登记，所涉商品房只是进行了备案，备案也只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，故原告所要求确认本案所涉的38套商品房归其所有的请求，本院不予支持。 对于原告要求被告应立即向原告交付《商品房买卖合同》中约定的38套商品房的诉讼请求，依据原、被告所签订的《商品房买卖合同》的约定，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。而目前XX花园XX区XX号楼仅为封顶，未完成其他配套设施。不符合商品房交付的条件，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告所要求的实现债权的费用，因未提供证据证实，故本院不予支持。 现依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 驳回原告王波的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告王波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费46800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩雅琴 人民陪审员  杜启科 人民陪审员  许会侠 二〇二〇年七月二日 书 记 员  韩伟莉