山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6908号上诉人（原审被告）：寇传富，男，1963年10月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：辛庆羲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛杜秋，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人寇传富因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。寇传富上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由天主教会负担。事实与理由：一、本案不应当由人民法院管辖。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的相关规定，该租赁属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院的主管范围。二、一审判决适用法律错误。本案案由为“房屋租赁合同”，《合同法》的出台日期是1999年10月1日，而此事发生于1993年，依据的是当时济南市人民政府落实宗教政策的规定。如果将此租赁合同认定为不定期合同，违背了政策，而且根据政策规定，租金应该按照济南市房管局有关租金标准执行。因此，处理本案应适用当时的政策规定，而不应适用《合同法》。三、一审判决认定事实不清。1.根据济南市房地产管理局《关于退还天主教宗教房产的批复》(济房房字[1993]75号)、济南市房地产管理局《关于历城区政府退还市天主教爱国会房产的批复》(济房房字[1993]127号)、《关于市天主教爱国会历城区、红楼南路一号院洪楼路2、4、6号院17号院房产土地情况说明》可以看出，上述房产退还天主教会自行经营，房屋租金及管理必须按照国家颁布的房管政策执行。根据1994年12月6日生效的《济南市城市公有房屋管理办法》第七条规定，涉案房屋是在济南市人民政府落实宗教房产办公室牵头，济南市电镀标牌厂与天主教会签订《搬迁安置协议》，寇传富通过拆迁安置而得，是天主教会自管的公房。天主教会在庭审时也明确表示2001年之前是公房，但不能因为寇传富办理了房产证而完全否定济南市人民政府在落实宗教政策时达成的带户移交的政策文件，否认天主教会自管公房的性质。另外，天主教会在庭审时提交的济房权证历城字第046328号房产证，产别为全民自管房，也可以看出其房屋性质；2.一审判决作出的“因房管部门公布的租金标准有多样，故该约定不明确，综合参考济南万通价格评估公司作出的1元/平方米/天，按套内面积36.93平方米计算”的事实认定错误。(1)本案中寇传富与天主教会之间的租赁关系，是一种特殊的租赁关系，一审判决以一桩普普通通的租赁合同纠纷来审理，完全按照市场评估价格计算租金，属于扭曲事实，明显对寇传富不公平，其判决结果显失公平。(2)根据1997年3月24日寇传富与天主教会签订的《房屋租赁协议》约定，使用面积29.34平方米。寇传富居住在涉案房屋20多年，一直是按29.34平方米计算租金，一审判决却按测绘后的使用面积36.93平方米计算。而且天主教会提供的济南市历城区房屋管理服务中心房屋分户平面图，寇传富对于测绘的事实并不知情，测绘时也未告知寇传富。(3)寇传富居住的涉案房屋是天主教会自管的公房，租金应该按照济南市房管局公布的直管公房的规定计算租金，并不是约定不明确，只是不同的地段、位置以及家庭收入等因素导致租金有所不同；3.在一审庭审过程中，寇传富向庭审提交了孔凡起1997年《济南市天主教房产租赁证》(寇传富的1997年租赁证已被天主教会收回)、《关于洪家楼17号院教会新楼共同管理的协议书》、《关于加强洪楼17号院的水电管理的通知》、济南市房地产管理局文件济房房字[1993]127号《关于历城区退还市天主教爱国会房产的批复》、《关于历城区政府退还市天主教爱国会房产的会议纪要》、《搬迁安置协议》及《补充协议》、证人证言等证据，天主教会也一一进行了质证。在一审判决中对上述证据和双方举证、质证的情况却只字未提。四、一审判决依据的证据不足。天主教会提出因涉案房屋维修管理成本不断增加，天主教会收取的租金不足以支撑房屋维护管理费用，但未提供任何证据能够证明房屋维修的事项，仅凭一份价格评估报告不能得出涉案房屋维修管理成本增加，进而增加租金。从寇传富提供的《关于洪家楼17号院教会新楼共同管理的协议书》、《关于加强洪楼17号院的水电管理的通知》及《证人证言》得知，1997年至1999年涉案房屋的维修由济南市电镀标牌厂负责，费用由住户承担；1999年之后的维修，全部是由住户自行负责，费用自担。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，当事人对自己的主张，有责任提供证据。一审判决对此规定置若罔闻，仅凭一份价格评估报告就支持了天主教会的诉讼请求，显然也是错误的。五，寇传富向一审法院申请追加第三人济南市电镀标牌厂及申请一审法院调取证据，一审判决以“部分事实已被(2018)鲁01民终8774号判决确认，部分证据与本案无关”为由不予准许，明显程序错误。天主教会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回寇传富的上诉请求，维持原判。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令寇传富立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)2单元202室房屋；2.判令寇传富向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以42.51平方米为建筑面积基数，以1元/㎡/天为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即46548.45元)；3.案件受理费由寇传富负担。一审法院认定事实：二十世纪八十年代中期，天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外50号房产的产权，并取得了土地证和房产证。天主教会与济南电镀标牌厂签订房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排包括寇传富的母亲薛兴兰在内的职工在此租住。1993年10月30日，天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容为，因东圩子门外50号房产年久失修，乙方的25家住户全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内。住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。后薛兴兰被安置到济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)2单元202室即涉案房屋。1997年3月18日，天主教会与寇传强签订房屋租赁协议，协议载明由薛兴兰租赁涉案房屋，使用面积29.34平方米，每平方米使用面积每月租金1.1元，合计每月租金32.27元，起租日期为1997年12月1日，退租日期为空白。薛兴兰之子寇传强代替薛兴兰在协议中签字。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2004年寇传富的母亲薛兴兰去世，寇传富现居住在涉案房屋。2010年1月1日，天主教会与寇传富签订租赁契约，契约载明使用面积29.34平方米，月租金32.27元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋建筑面积42.51平方米，套内面积36.93平方米。天主教会主张，其曾于2016年11月4日向寇传富在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，房屋的租金基准价优惠为每平方米每月10元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。天主教会另主张，其于2017年8月11日在寇传富所住房屋入户门上张贴《通知》一份，主要内容为，寇传富如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，寇传富应及时腾房。寇传富质证称未收到以上两份通知。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故寇传富交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。寇传富质证称受时效和用途的限制，该评估报告不能用于本案。案件审理过程中，寇传富申请一审法院调取以下证据：当年在东圩子门外50号居住时（1987年至1993年），济南电镀标牌厂与职工签署的居住文件一宗。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约，收回房屋。但寇传富超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而寇传富提出异议引发，并非寇传富无故拒交租金，故天主教会要求寇传富腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。1993年10月30日，天主教会与济南电镀标牌厂签订的《拆迁安置协议书》约定，住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行），因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确。但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会要求按照1元/平方米/天的标准向寇传富收取租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。双方1997年、2010年签订的租赁协议及契约，均以房屋使用面积29.34平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为29.34平方米，套内面积为36.93平方米，故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积36.93平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集，但已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。寇传富申请一审法院调取的证据材料，部分事实已被（2018）鲁01民终8774号判决确认，属于寇传富无需举证事项；部分证据与本案无关。故对寇传富调取证据的申请，一审法院不予准予。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第九十五条之规定，判决：一、寇传富于判决生效之日起十日内支付天主教会2017年1月1日至判决生效之日止的租金，按照日租金36.93元（1元/平方米/日×套内面积36.93平方米）的标准支付；二、驳回天主教会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由天主教会负担241元，寇传富负担241元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，1997年3月18日，天主教会与寇传强签订房屋租赁协议，协议载明由薛兴兰租赁涉案房屋，薛兴兰去世后，由寇传富居住使用至今，寇传富与天主教会形成房屋租赁关系,双方的租赁关系不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定的情形,属于人民法院民事诉讼受案范围。2016年11月，天主教会以房屋维修成本增加为由，决定提高房屋租金，符合租赁市场行情的变化。因涉案房屋租金已经评估公司评估，一审法院参考评估报告确定的租金标准计算寇传富自2017年1月1日之后的租金，并无不当。按照租赁协议的约定，寇传富按房屋使用面积计算租金，因涉案房屋后经测绘部门的测绘并经房管部门登记，一审判决按套内面积36.93平方米计算房屋租金，合情合理。综上所述，寇传富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人寇传富负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年七月二十一日书记员  刘彤