甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13887号原告：中国农业银行股份有限公司兰州分行，住所地兰州市城关区酒泉路408号。负责人：郭永强，该分行行长。委托诉讼代理人：殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：魏博文，男，汉族，1992年4月10日出生，住甘肃省皋兰县。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海霞，女，1995年8月7日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省康县。原告中国农业银行股份有限公司兰州分行(以下简称农行兰州分行)与被告魏博文、兰州碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行兰州分行的委托诉讼代理人王卓、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人魏亚红均到庭参加了诉讼。被告魏博文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告农行兰州分行向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除《个人购房担保借款合同》，合同项下的借款已到期、被告魏博文立即归还原告借款本金500949.24元，并向原告支付截止2019年9月30日欠息14620.35元（其中逾期复利268.83元、逾期正常息14263.91元、逾期罚息87.61元），违约金139559.15元，合计655128.74元，并依约向原告支付利息、罚息、复利、违约金至其全额付清本息之日止。2.依法判令被告魏博文承担迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。3.依法判令被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。4.依法判令原告对被告魏博文名下位于兰州市城关区的房产拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权。5.本案的诉讼费、保全费及律师费由被告共同承担。事实与理由：2017年11月1日，被告魏博文向原告中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部（后更名为中国农业银行股份有限公司兰州分行）申请个人一手房农民安家贷款人民币51万元，2017年11月30日原告农行兰州分行作为贷款人、被告魏博文作为借款人、抵押人、被告碧桂园公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》（编号为：62020120170080345）约定:借期360个月，到期日为2047年11月30日，正常执行利率4.9%，逾期利率7.35%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日，支付方式为受托支付，收款人为被告碧桂园公司;被告碧桂园公司为被告魏博文的51万元借款提供保证担保；被告魏博文以位于兰州市城关区的房产为借款提供抵押担保;如借款人未按约定按期足额偿还，在正常执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，并依据中国人民银行规定计收复利，同时贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权;如非因贷款人原因造成房地产权属证书、抵押登记申请、抵押预告登记未在约定时间办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金。2017年12月1日原告依约向被告发放借款51万元。综上，原告已全面履行有关合同义务，但被告魏博文并未如约按期足额归还借款、支付利息，已严重违约，应承担违约责任。保证人碧桂园公司应对被告魏博文上述债务承担连带清偿责任，原告对案涉房产享有优先受偿权。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告魏博文未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。被告碧桂园公司辩称；根据碧桂园公司与农行兰州分行签订的《按揭业务担保合作协议》之约定，碧桂园公司对本案原告农行兰州分行承担的是附条件的保证责任。第一、《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项明确约定：若出现购房者连续未支付三期贷款本息的,农行兰州分行应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园。如农行兰州分行逾期书面通知碧桂园公司的,则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第四期(含第四期)起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。《按揭业务担保合作协议》同时约定，由农行兰州分行向有管辖权的人民法院提起诉讼的,农行兰州分行应在向碧桂园公司发出购房者连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼。农行兰州分行逾期起诉的，碧桂园公司对农行兰州分行收到碧桂园公司书面通知之日起三十天后购房者逾期支付的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任。第二、该协议第六条第(八)款约定，在碧桂园公司的保证期限内，若购房者只拖欠农行兰州分行贷款本息、逾期利息并由其向有管辖权的人民法院提起诉讼的，农行兰州分行承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分其再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。第三，根据协议第五条第（二）款约定：碧桂园公司的连带责任保证期限为碧桂园公司为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，碧桂园公司的保证期限为自农行兰州分行依其与购房者、碧桂园公司签订的《购房借款合同》将贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日（以《房屋他项权证》上注明的登记日期为准）止。第四、根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款约定：在本协议生效之日后，农行兰州分行、碧桂园公司与购房者应共同签订由农行兰州分行提供格式版本的《购房借款合同》，并将该格式版本的《购房借款合同》作为本协议五，但涉及双方之间的权利义务的，双方均自愿同意：不管签订的格式版本的《购房借款合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重碧桂园公司的合同责任（包括但不限于保证责任的范围的增加、保证期间的延长以及碧桂园公司协助办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》义务的增加）的，以及签订的该格式版本的《购房借款合同》的内容有任何对碧桂园公司承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，双方均按本协议约定的条款予以履行。若农行兰州分行在本协议的合作期限内变更本协议附件五的格式版本的，农行兰州分行应提前10天书面通知碧桂园公司并经碧桂园公司同意。双方同意：不管变更的本协议附件五的格式版本对原格式版本的内容是否变更，双方的权利义务仍按本协议中约定的条款为准，不因本协议附件五的格式版本变更而变更。综上，如原告农行兰州分行未按协议履行合同项下的义务，则被告碧桂园公司仅依约就购房者逾期前三期贷款本息承担连带保证责任。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据：农行甘肃省分行营业部更名通知及批复。证明目的:2017年12月26日中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部将名称变更为中国农业银行股份有限公司兰州分行。第二组证据：《商品房买卖合同》。证明目的:被告魏博文向被告碧桂园公司购买案涉房产，总金额为731682元。第三组证据：《消费贷款推荐承诺书》及首付款发票。证明目的：1.被告魏博文支付购房首付款221682元；2.被告碧桂园公司向原告推荐被告魏博文贷款51万元，被告碧桂园公司对该笔贷款承担连带责任保证。第四组证据：《个人信贷业务申请表》、《个人住房贷款申请书》。证明目的：2017年11月1日被告魏博文因购买案涉房屋向原告申请贷款51万元。第五组证据：《承诺函》、《同意房产抵押承诺书》、《不动产登记证明》。证明目的：被告魏博文承诺将案涉房屋抵押给原告，并保证按时归还贷款本息。第六组证据：《个人购房担保借款合同》。证明目的：1.原告与被告魏博文之间存在合法有效的借款合同关系；2.因被告魏博文购买住房向原告申请贷款51万元，并应按照合同约定按期还款；3.未按期还款的，原告有权宣布借款到期，被告魏博文应归还本金并承担利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；4.在约定的期限内未办理抵押权预告登记的，被告魏博文以借款剩余本金按日万分之五向贷款人承担违约金；5.被告碧桂园公司应对上述债务承担连带保证责任。第七组证据：《个人贷款资金支付授权委托书》一份；证明目的：被告魏博文委托原告将51万元贷款支付给被告碧桂园公司。第八组证据：《贷款发放通知单》、《借款凭证》；证明目的：原告于2017年12月1日向被告魏博文支付贷款51万元，并依其指定将该笔贷款划扣给被告碧桂园公司。第九组证据：还款明细、截止2019年9月30日的本息截屏、《担保人履行责任通知书》。证明目的：1.截止2019年9月30日被告魏博文尚欠本金500949.24元、利息14620.35元；2.被告桂碧园公司应对尚欠本金、利息承担连带清偿责任。第十组证据：《违约金计算说明》。证明目的：被告魏博文在约定的期限内未办理抵押权预告登记，构成违约，应向原告承担违约金139559.15元。被告桂碧园公司对上述证据的真实性均无异议，但对证据六、证据九的证明目的有异议。被告桂碧园公司向法庭提交了以下证据：第一组证据：《按揭业务担保合作协议》；证明目的：2015年，被告碧桂园公司与中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部签订上述协议，协议第五条保证第（三）款第四项约定，被告魏博文作为购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在被告魏博文连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园，如逾期书面通知的，则被告碧桂园对被告魏博文连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，1、按揭合作协议实际上系原告与碧桂园公司之间的内部合作协议，并非是对魏博文的借款签订的担保合同；2、担保合同（按揭合作协议）系从合同，借款合同为主合同，从合同应依附主合同存在，2015年借款合同并未签订，因此按揭合作协议并不适用于本案；3、从签订时间来看借款合同晚于按揭合作协议，借款合同对按揭合作协议中的担保条款作了变更，碧桂园公司应按照变更后的约定承担连带保证责任；4、原告提供的证据显示原告已经按照约定向被告碧桂园履行了《合作协议》中的告知义务，故碧桂园应承担保证责任。上述证据已经开庭质证和本院审查，对来源合法、与案件事实相关联，能够证明案件事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案的事实认定如下：2017年11月1日，被告魏博文因购房向中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部申请贷款，2017年11月30日中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部作为贷款人、被告魏博文作为借款人及抵押人、被告碧桂园公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》,该合同主要约定：借款金额510000元；借款期限360个月，自2017年11月30日起至2047年11月30日止，正常执行利率4.9%，逾期利率7.35%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日，支付方式为受托支付，收款人为被告碧桂园公司；被告碧桂园公司为被告魏博文的51万元借款提供保证担保；被告魏博文以位于兰州市城关区的房产为借款提供抵押；如借款人未按约定按期足额偿还，在正常执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，并依据中国人民银行规定计收复利，同时贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。2017年12月1日原告依约向被告魏博文发放借款51万元，在合同的履行过程中，被告魏博文按约偿还了部分借款本息后再未履行合同义务，截止2019年9月30日，被告魏博文尚欠原告借款本金500949.24元，利息14620.35元。2019年12月21日双方对案涉房产办理了抵押权预告登记，他项权证号：甘（2019）兰州市不动产证明第0052891号。另查明：2015年4月24日，中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部与被告碧桂园公司签订了《按揭业务担保合作协议》，该协议主要约定如下：第一、若出现购房者连续未支付三期贷款本息的,原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司。如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的,则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第四期(含第四期)起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证；第二、由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的,原告应在向被告碧桂园公司发出购房者连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼。原告逾期起诉的，则被告碧桂园公司对原告收到被告碧桂园公司书面通知之日起三十天后购房者逾期支付的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任；第三、被告碧桂园公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任；第四、被告碧桂园公司的连带责任保证期限为：被告碧桂园公司为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，被告碧桂园公司的保证期限为自原告与购房者、被告碧桂园公司签订的《购房借款合同》将贷款划入被告碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日（以《房屋他项权证》上注明的登记日期为准）止；第五、在本协议生效之日后，原告、被告碧桂园公司与购房者应共同签订由原告提供格式版本的《购房借款合同》，并将该格式版本的《购房借款合同》作为本协议附件五，但涉及双方之间的权利义务的双方均自愿同意：不管签订的格式版本的《购房借款合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重被告碧桂园公司的合同责任（包括但不限于保证责任的范围的增加、保证期间的延长以及被告碧桂园公司协助办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》义务的增加）的，以及签订的该格式版本的《购房借款合同》的内容有任何对被告碧桂园公司承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，双方均按本协议约定的条款予以履行。若原告在本协议的合作期限内变更本协议附件五的格式版本的，原告应提前10天书面通知被告碧桂园公司并经其同意。双方同意：不管变更的本协议附件五的格式版本对原格式版本的内容是否变更，双方的权利义务仍按本协议中约定的条款为准，不因本协议附件五的格式版本变更而变更。再查明：2017年12月26日中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部将名称变更为中国农业银行股份有限公司兰州分行。本院认为，原告与被告魏博文、被告碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》、与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律及行政性法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同当事人均应严格按照合同约定履行合同义务。本案中，原告已按合同约定向被告魏博文发放了贷款，原告的合同义务已实际履行，被告魏博文未按约定还款，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告魏博文偿还贷款本息的诉讼请求成立，本院应予支持。关于原告要求被告魏博文承担违约金139559.15元的诉讼请求，因涉案房产已经办理了抵押权预告登记，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求对被告魏博文的抵押财产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的诉讼请求，因涉案的抵押财产已办理抵押预告登记，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告碧桂园公司承担连带保证责任的诉讼请求，因双方签订的《按揭业务担保合作协议》明确约定：若出现购房者连续未支付三期贷款本息的,原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司。如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的,则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第四期(含第四期)起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。原告无证据证明履行了上述通知义务，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持，被告碧桂园公司应仅对被告魏博文逾期偿还借款本息的前三期承担连带清偿责任；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告魏博文于本判决书生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司兰州分行借款本金500949.24元，利息14620.35元（利息、罚息计算至2019年9月30日，自2019年10月1日起至借款实际清偿之日止的利息及罚息按合同约定计算，还款时利随本清），合计515569.59元。二、如被告魏博文不按期偿还上述款项，原告中国农业银行股份有限公司兰州分行有权对被告魏博文抵押的位于兰州市城关区的房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对被告魏博文逾期偿还借款本息的前三期7892元承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5176元，保全费3796元，由原告中国农业银行股份有限公司兰州分行承担1103元，由被告魏博文、兰州碧桂园房地产开发有限公司承担7869元，于本判决书生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司兰州分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  张世华.二〇二〇年七月三十一日书记员  乔宁宁