湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0922民初1339号原告：桃江丰彩好润佳商贸有限公司，住所地桃江县桃花江镇桃花中路与资江路交汇处。法定代表人：谭国波，系公司总经理。诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。诉讼代理人：刘雨欣，湖南吟正律师事务所律师。被告：肖伟军，女，1977年9月27日出生，汉族，住桃江县。诉讼代理人：胡放军（系原告之夫），男，1974年4月9日出生，汉族，住桃江县。原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司（以下简称好润佳公司）与被告肖伟军租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，原告的诉讼代理人武少华、被告肖伟军及其委托诉讼代理人胡放军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告好润佳公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原告与被告签订的三份《商铺租赁合同书》已经于2020年3月20日解除；2、请求法院判令被告立即腾退位于益阳市桃江县所产生的费用（以实际产生的费用为准）；3、请求判令被告立即向原告支付租金80119.62元（从欠付租金之日起按照合同约定的租金标准计算至《商铺租赁合同书》解除之日止，暂计至2020年3月20日）（详见《欠付租金及占用费计算表》）；4、请求法院判令被告立即向原告支付房屋占用使用费3313.83元（从解除之日起计付至被告实际腾空房屋之日止，按照合同约定的租金标准计算，暂计至2020年4月1日）；5、请求法院判令被告立即向原告支付违约金78516元；6、请求法院判令被告立即向原告支付律师费10000元；7、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等费用）。事实与理由：原、被告于2018年起陆续签订了三份《商铺租赁合同书》，约定将位于湖南省益阳市桃江县，二楼13号、二楼11号商铺租赁给被告使用。2018年9月30日，原、被告签署的编号为2018ＴＪＤ2Ｆ10的《商铺租赁合同》约定：“将2楼10号商铺租赁给被告，商铺租赁期自2018年10月30日至2021年12月31日，租金及公共区域费用为人民币60000元／年。”2018年9月30日，原、被告签署的编号为2018ＴＪＤ2Ｆ13的《商铺租赁合同书》约定：“将二楼13号商铺租赁给被告；商铺租赁期自2018年10月1日至2019年12月31日，租金及公共区域费用为人民币30000元／年。”2019年3月27日，原、被告签署的编号为2019ＴＪＤ2Ｆ11的《商铺租赁合同书》约定：“将二楼11号商铺租赁给被告；商铺租赁期自2019年1月10日至2019年12月31日；租金及公共区域费用为人民币10500元／年”同时，三份租赁合同均约定乙方未按合同约定向甲方交纳租金和各项费用，乙方按欠交租金及费用额和拖欠天数的每日0.5%向甲方支付违约金；任一方违约，违约方应当赔偿守约方维权和索赔的合理费用，包括但不限于律师费等。”原、被告间签订的编号为2018ＴＪＤ2Ｆ13、2019ＴＪＤ2Ｆ11的两份《商铺租赁合同》均已到期，但到期后被告仍然占有使用上述店铺，且未按时支付房租；编号为2018ＴＪＤ2Ｆ10的《商铺租赁合同》还未到期，但被告未按合同约定支付房租，原告有权单方面解除合同。经原告多次催讨，被告仍未支付租金等费用，并拒绝腾房。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十七条规定，原告多次发出函件要求解约或者重新签订租赁合同，被告均不理睬。被告拖欠原告租金等费用及拒不返还原告商铺的行为严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告诉至本院。被告肖伟军辩称，原告隐瞒事实，藏匿双方签订的《商铺租赁合同书》，伪造《商铺租赁合同书》三份，并根据三份伪造的《商铺租赁合同书》制作大量的假证件，原告主张的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求；请求法院判令原告继续履行双方签订的《商铺租赁合同书》中的义务，让被告正常继续履行合同的约定，在现有的位置合法经营；请求法院判令原告就伪造合同、伪造签名、伪造手印的事实，公开向被告道歉，并赔偿精神损失费10000元；请法院展开调查，对原告及其代理人提供伪证、并以伪造的证据提起诉讼，涉嫌诈骗，亵渎法律，藐视法庭，妨碍司法的行为，依法严惩；被告对原告伪造合同、伪造签名、伪造手印并根据三份伪造《商铺租赁合同书》制作大量假证据的事实保留进一步追究法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1、被告肖伟军对原告提供的三份《商铺租赁合同书》有异议，本院认为，经核实，该三份《商铺租赁合同书》的承租人的签字非本案被告所签，系虚假合同，本院不作为有效证据予以采信。2、被告对原告提供的租金收据有异议，本院认为，原告提供的该组证据不符合证据的形式及实质要件，本院不作为有效证据予以采信；3、被告对原告提供的告知函有异议，本院认为，被告肖伟军在庭审中提供的证据显明被告已收到告知函，且就告知函向原告进行了回复，原告提供的该份证据客观真实，与本案相关联，本院作为有效证据予以采信；4、被告对原告提供的律师函有异议，本院认为，原告提供的该组证据已通过微信送达给被告，被告对律师函签收表、微信聊天记录无异议，该份证据与本案相关联，本院作为有效证据予以采信；5、被告对原告提供的委托代理合同无异议，原告的代理费支出客观存在，故原告提供的代理费收据，本院作为有效证据予以采信；6、被告对原告提供的视频资料有异议，本院认为，被告对原告提供的该份视频资料的真实性无异议，故对原告主张被告欠其租金的事实，本院予以确认。7、原告对被告提供的编号为2018TJD2F13、2019TJD2F11的《商铺租赁合同书》的证明目的有异议，本院认为，被告提供的该组证据不足以证明原告的所有诉讼请求无事实与法律依据，故对被告的该组证据的证明目的，本院不予认可；8、原告对被告提供的合同审批表、合同审批流程截图、合同签订会审表有异议，本院认为，被告提供的该组证据不符合证据的形式要件，无法核实其真实性，本院不作为有效证据予以采信；9、原告对被告提供的广告单有异议，本院认为，被告提供的该份证据与本案不具有关联性，本院不作为有效证据予以采信；10、原告对被告提供的装修效果图的证明目的有异议，本院认为，经庭审核实，被告承租的铺面为一次性整体装修，被告承租的店铺装修完成后未进行过再装修，其实景图与效果图一致，故该份证据本院作为有效证据予以采信；11、原告对被告提供的拉横幅的照片有异议，本院认为，该份证据与本案不具有关联性，本院不作为有效证据予以采信。本院经审查认定事实如下：2018年9月26日，原告好润佳公司（甲方）与被告肖伟军（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于益阳市桃江县桃花江镇桃花中路与资江路交汇处都汇国际2F10商铺租给乙方，计租面积加公摊面积为38平方米，租赁期自2018年10月30日至2021年12月31日，租金及公共区域费用等费用为60000元/年，于上一个支付周期的最后一个月1号前支付下一个周期租金及公共区域费用等费用；乙方对商铺进行装修前，在接到甲方通知进场次日将装修方案（含预算）交甲方审核，甲方应在5个工作日内予以回复，乙方保证按甲方书面同意的方案进行装修，其装修费用由乙方自行承担。乙方的装修方案应当与本商场的整体品质、形象匹配（甲方有权作出是否匹配的自由判断），否则甲方有权予以否决。装修方案未经甲方同意，乙方不得开工建设。装修竣工开业前，应当报请甲方进行查验；如甲方对房屋正常的检查、维修、整改、布局整改，乙方应无条件的服从且积极配合，给予协助，如需停业维修、装修、整改，则租赁期按实际停业日顺延（如布局调整，按重新调整位置的租金及公共区域费用为准执行），乙方不得向甲方要求其他任何经济补偿；乙方未按合同约定向甲方交纳租金和各项费用，乙方按欠交租金及费用和拖欠天数的每日0.5%向甲方支付违约金，合同解除或终止后，乙方逾期撤场并腾出原商铺的，应当按照合同终止前一日每日租金的二倍支付场地占用费；任一方违约，违约方应当赔偿守约方维权和索赔的合理费用，包括但不限于律师费等；本合同租赁期满，或提前终止，乙方保证于合同终止后5日内腾空并交还商铺。合同签订后，被告先后交付租金60000元，保证金10000元。被告在店铺装修前，将店铺装修效果图交由原告审查无异后开始进行装修，装修完成后进行开业经营，被告开业经营后，未对店铺进行过再装修。在租赁期间，原告同意将被告交付的10000元保证金转化为租金。2020年3月20日，因被告未按时缴纳租金，原告向被告送达告知函，就被告拖欠租金的情况及后续处理方式告知被告。2020年3月22日，被告对原告的告知函予以回复，被告对欠缴的租金提出异议。2020年4月23日，湖南吟正律师事务所受原告委托向被告送达律师函，明确告知被告解除原告与其签订的《商铺租赁合同》，并催告原告缴纳欠缴的租金、逾期腾房的占有费及限期腾房。被告收到律师函后，未缴纳租金等费用，亦未腾房，为此，原、被告发生纠纷，原告诉至本院。另查明，原告委托湖南吟正律师事务所律师武少华代理本案，原告与湖南吟正律师事务所律师签订了《委托代理合同》，约定律师费为10000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告好润佳公司与被告肖伟军于2018年9月26日签订的《商铺租赁合同书》是双方平等协商的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。被告肖伟军未按时缴纳租金等费用，违反了合同约定，原告有权解除合同。原告在诉讼中要求解除原、被告于2018年9月30日签订的合同编号为2018TJD2F10的《商铺租赁合同书》、2018年9月30日签订的合同编号为2018TJD2F13的《商铺租赁合同书》、2019年3月27日签订的合同编号为2019TJD2F11的《商铺租赁合同书》，经本院核实，该三份《商铺租赁合同书》系无效的虚假合同，对被告肖伟军不具有法律约束力，原告要求解除该三份虚假合同于法无据，本院依法不予支持。原告于2020年3月20日向被告送达《告知函》后，原、被告就商铺租金未达成一致意见，湖南吟正律师事务所受原告委托于2020年4月23日向被告送达律师函，明确告知被告解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》并送达给被告，故原、被告于2018年9月26日签订的《商铺租赁合同书》自被告收到律师函之日起解除。原告在诉讼中主张，原、被告签订的《商铺租赁合同》仅包括了2F10商铺，未包括2F11、2F13商铺，被告在诉讼中抗辩称2F10商铺包括了本案争议的2F11、2F13商铺，原告系将2F11、2F13、2F10商铺作为一个整体承租给她，本院认为，根据庭审查明的事实，原、被告于2018年9月26日签订租赁合同后，被告依合同约定将装修方案交由原告审核无异后对本案争议的2F10、2F11、2F13店铺进行了整体装修，装修完成后，原告对被告商铺装修的位置、效果等均未提异议，被告装修完成后未对商铺进行过再装修，原告在诉讼中就被告系另行租赁2F11、2F13商铺未提供充分、有效的证据予以证明，且原告在诉讼中主张的2F11商铺系2019年1月10日起租赁给被告，但是被告在租赁2F10商铺时，原告主张的2F11商铺实际已交由被告进行装修使用，该情况明显有悖常理，根据原、被告提交的证据，原告系将2F11、2F13、2F10商铺作为一个整体承租给被告，更符合常理，故本院依法确认本案的事实为原告将2F11、2F13、2F10商铺作为一个整体租赁给被告，年租金及各项费用为60000元。被告在签订合同后，支付给原告的租金及各项费用共计为70000元，故被告欠交的租金及各项费用经核算为19166.75元（计算至2020年4月23日）。被告在诉讼中辩称，2020年年初受新型冠状病毒疫情和政府防控措施的影响，导致其商铺无法正常经营，应适当减免租金，但原告就其主张未提供充分、有效的证据予以证明，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除，被告应在合同约定的合理期限内腾房，被告未按期腾房，原告要求被告立即腾房及支付逾期腾房占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，根据原、被告约定的租金价格及《商铺租赁合同》关于腾房期的约定，被告肖伟军应于2020年4月29日起按166.67元/天支付逾期腾房占有使用至实际腾空房屋之日止。原告在诉讼中要求被告支付因腾房产生的费用，因该项费用尚未产生，其金额及是否系原告支出均无法确定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告未按时支付商铺租金及各项费用，依《商铺租赁合同》约定，被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的起算时间及金额，被告系分次缴纳租金，但就租金缴纳的具体时间，原、被告双方均未提供充分、有效的证据予以证明，鉴于被告已缴纳14个月的租金70000元，被告支付违约金的时间可从欠租之日2019年12月30日起开始计算，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》及原告的诉讼请求，截至2020年3月20日，被告应支付的违约金为24300元。原告在诉讼中要求被告支付律师费10000元，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，本院依法予以支持。被告在诉讼中要求原告就伪造合同等事实向其道歉等主张，不属于本案的审理范围，被告可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：一、被告肖伟军于本判决生效之日起五日内将其承租的位于益阳市桃江县退还原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司；二、被告肖伟军于本判决生效之日起支付原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司欠缴的商铺租金及各项费用19166.75元，并于2020年4月27日起按166.67元/天支付逾期腾房占有使用至实际腾空房屋之日止；三、被告肖伟军支付原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司违约金24300元；四、被告肖伟军支付原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司律师费10000元；五、驳回原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3738元，减半收取1869元，由原告桃江丰彩好润佳商贸有限公司负担1118元，由被告肖伟军负担751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  王琴二〇二〇年七月二十七日法官助理李英书记员刘慧佳附法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。