广东省肇庆市鼎湖区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤1203行初106号原告:吴启全，男，汉族，1954年1月24日出生，住四会市城中区***********。委托代理人：李伯安、梁晓怡，均为广东荆紫律师事务所律师。被告:四会市自然资源局。住所地：四会市*****侧。法定代表人:徐响。委托代理人：洪桂玉，该局工作人员。委托代理人：欧庆华，广东兴会律师事务所律师。原告吴启全诉被告四会市自然资源局行政不作为纠纷一案，于2020年4月7日向本院提起行政诉讼。本院同月9日立案后，于同月15日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2020年5月6日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人李伯安，被告的委托代理人洪桂玉、欧庆华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年1月16日，被告向原告作出《复函》，告知原告其申请办理房地产权转移登记，不符合不动产转移登记申请条件，该局不予受理。原告诉称，1991年8月25日，原告以69500元对价向案外人李文、萧琼芳购买了四会市四会镇沙尾区**********屋；原告支付购房屋订金500元后，余款分两次交付，其中1999年9月10日支付4万元、12月28日付清购房款。购房款付清后，案外人李文立据将房屋交给原告，认可该房屋的产权永久为原告所有，并将房屋交付给使用至今，但产权人姓名一直没有变更。后原告试图将房屋权属变更到自己名下，但又无法找到李文、萧琼芳，通过买卖方式变更产权根本无法实现。2019年5月14日，原告向四会市人民法院提起诉讼，请求确认原告为房屋所有权人，希望通过判决的方式变更房屋权属。因原告没有李文、萧琼芳的身份证或户口簿复印件，法院要求原告补充李文、萧琼芳的身份信息。原告据此委托律师到四会市公安局和深圳市公安局查询，两地公安机关均反映李文、萧琼芳的户籍信息状态为注销，便无法提供两人的户籍变更信息。辗转多地后，原告遂到四会市城中街道沙尾社区*民委员会反映情况，该居委会于2019年6月18日向原告出具《证明》，证实原告自1992年10月28日至今在涉案房屋居住。原告再次向四会市人民法院询问救济途径，该院立案庭庭长答复，通过诉讼解决首先必须提供李文、萧琼芳两人的身份信息才能立案。原告于是再向法院提起申请，请求法院发函至深圳市公安局及其宝安分局、四会市公安局，调查李文、萧琼芳的户籍信息、人口信息、迁移信息、流动人口信息等户籍信息情况。2019年6月27日，四会市人民法院答复原告，四会市公安局回函提供了李文、萧琼芳的人口信息显示是“注销”状态，2019年7月5日深圳市公安局书面回复李文、萧琼芳的人口信息显示是注销状态，且两人均未在深圳办理居住登记及居住证，两地公安局均未能查明李文、萧琼芳的身份信息，原告更无其他办法提供证明，四会市人民法院据此不予受理该案。2019年6月18日，原告向被告在四会市******设立的不动产咨询窗口递交了《关于请求办理房产变更登记的报告》及涉案房屋买卖的字据、不动产权证书等材料，请求将涉案房屋过户至原告名下。被告工作人员在核对相关原件后，接收了原告的申请及书面材料，但未向原告出具书面受理回执。此后被告工作人员致电原告，可到被告行政服务中心窗口先申请注销案涉房屋的权属登记，再将案涉房屋登记到原告名下。但当原告到达行政服务中心后，工作人员却口头告知原告，他们并未收到办理相关登记的指令，且程序不合法无法办理，要求买卖双方本人到场或者提供法院的执行裁定书才可办理，整个过程被告均未向原告出具书面的处理回复。2020年1月9日，原告委托律师致函被告，请求被告查明事实将房屋变更登记至原告名下。2020年1月16日，被告向原告出具《复函》，认为该局只能依据当事人双方共同申请或持生效法律文书才能办理过户登记，原告提出的变更登记申请不符合条件，被告不予受理。然而事实上，原告已经穷尽一切方法均未能找到李文、萧琼芳，既不能要求其亲自到被告处办理变更登记，也未能提起民事诉讼确认。为了解决此事，原告多次往返四会市公安局、四会市人民法院、四会市沙尾社区*民委员会、四会市******，事情均得不到解决，亦无法联系上李文、萧琼芳本人，原告已穷尽所有救济途径。目前案涉房屋仍登记在李文、萧琼芳名下，但李文、萧琼芳的户口已经注销，被告作为不动产登记管理部门，明知房屋登记的产权人属于被注销的空户，且在原告提供了购买依据并要求变更产权登记的情况下，拒不办理变更登记手续，未予调查便作出《复函》，明显是在回避处理此事，构成行政不作为。为此，特提起诉讼，请求：1、判令被告将四会镇沙尾区沙尾一路十二巷7号房屋及土地使用权从李文、萧琼芳名下变更登记至原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、原告身份证；2、被告统一社会信用代码；3、关于请求办理房产变更登记的报告（2019年11月28日及2020年1月9日）；4、EMS快递邮单及投递情况；5、复函；6、四会市人民法院补正材料告知书（2019年5月14日及2019年6月18日）；7、四会市公安局出具的李文、萧琼芳人口信息查询结果；8、深圳市公安局关于协助查询李文、莦琼芳人口信息的复函；9、四会市城中街道沙尾社区*民委员会证明；10、关于请求办理房产变更登记的报告（2019年6月18日）；11、肇庆市鼎湖区人民法院诉讼材料接收凭证；12、补正材料告知书；13、通知书；14、预收订金字据；15、确认所有权字据；16、房屋所有权证书；17、土地使用证。被告辩称，一、我局拒绝为原告办理房屋转移登记符合法律规定。按《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,原告诉称涉诉房屋是其向案外人李文、萧琼芳购买所得，应当是原告与两案外人共同申请办理房屋转移登记。但原告以无法找到案外人为由，要求单方申请转移登记，不符合上述规定。我局在2020年1月16日给原告的复函明确:要么买卖双方共同申请办理，要么持有人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，否则原告单方申请的房屋转移登记不予以受理。可见，我局拒绝原告的涉诉申请符合法律规定，我局的涉诉行政行为合法。二、原告提供的资料对涉诉房屋的物权变动不具有证据效力。首先，原告的“预收订金”单等资料只是其单方提供，真实性无法核实;其次，原告持有的涉诉房屋权属证书的权利人与“预收订金”单上的“收款人”是否一致没有证据印证;再者，即使“李文”是同一人，但涉诉房屋是“李文、莦琼芳”二人共同共有，现仅有一人签名同意转让，转让行为效力待定;最后，假设原告提供的全部资料均合法有效，但这也只是合同行为，是原告与案外人之间关于房屋买卖签订的合同约定而已，至于该合同是否履行，能否履行，还有待于双方共同遵守合同约定或附随的义务。所以，《不动产登记暂行条例》第十四条规定因买卖而产生的房屋转移登记必须是双方当事人共同申请。有鉴于此，我局认为，原告应先通过司法程序确认其与案外人之间的买卖行为合法有效后，再持相应的生效法律文书单方向不动产登记部门提出房屋转移登记。综上，我局在履行涉诉具体行政行为过程中，没有违反法定程序，没有行政不作为。原告的诉讼没有事实和法律依据，应予以驳回。被告向法庭提交了以下证据、依据：1、房屋所有权证存根；2、核发土地使用证登记册；3、地籍图；4、法律依据：不动产登记暂行条例。经过双方当事人庭审举证、质证和陈述，结合法庭调查，本院认定以下事实：原告吴启全提供预收订金字据、确认所有权字据、房屋所有权证书、土地使用证等证据，陈述其于1991年8月25日，以69500元的价格向李文购买了位于四会市四会镇沙尾区*********的房屋一间，购房款已付清后，李文立据将房屋及房屋所有权证、土地使用证交给原告，但产权人姓名一直没有变更。2019年5月14日，吴启全因与李文、莦琼芳房屋买卖合同纠纷一案向四会市人民法院提起民事诉讼，同日，四会市人民法院作出（2019）肇四法民收字第563号补正材料告知书，要求吴启全补正李文、莦琼芳的身份信息。经查询，四会市公安局出具的李文、萧琼芳的户籍资料显示李文、萧琼芳的户籍信息状态为注销；2019年6月18日，四会市城中街道沙尾社区*民委员会出具《证明》，证实吴启全从1992年10月28日至今在该区沙尾一路十二巷7号居住。同日，四会市人民法院再次作出补正材料告知书，要求吴启全补正李文、莦琼芳的身份信息；同时，向深圳市公安局发出《协助查询函》，请求协助查询李文、莦琼芳的人口信息。2019年7月5日，深圳市公安局向四会市人民法院作出复函，证实李文、萧琼芳的户籍信息状态为注销，两人均未在深圳市********住证。2019年11月28日，原告向被告递交了《关于请求办理房产变更登记的报告》，请求将涉案房屋产权变更登记到原告名下；2020年1月9日，原告又致函被告，再次请求被告将涉案房屋产权变更登记为原告。2020年1月16日，被告向原告出具《复函》，认为原告申请办理权属人为李文、萧琼芳位于四会市*********的房地产权转移登记，不符合不动产转移登记申请条件，该局不予受理。又查明，坐落在四会市四会镇沙尾区*********的土地于1988年8月10日核发了总编号：001030、分编号：01-5-417《土地使用证》，核定用地单位（人）李文、莦琼芳；该土地上房屋于1988年9月16日核发了粤房字第05号《房屋所有权证》，核定房屋所有权人为李文、莦琼芳。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”的规定，四会市自然资源局作为县级人民政府不动产登记机构，有权对四会市行政区域内的土地、房屋办理不动产登记的职权，为本案适格被告。又根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，本案中，原告单方向被告提出涉案房屋所有权转移登记的申请，不符合上述的规定。被告四会市自然资源局因原告吴启全单方申请的原因，向原告出具《复函》，回复对原告的申请不予受理。该《复函》认定事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告吴启全的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁永康审 判 员  黄登魁人民陪审员  苏活民二〇二〇年六月十五日书 记 员  黄素怡