福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1793号 原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州开发区南滨大道333号御景园E1-A1，统一社会信用代码9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：朱训发，男，1982年9月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。 第三人：中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地招商局漳州开发区招商大道57号一楼，统一社会信用代码913506817796342096。 负责人：吴志峰，行长。 委托诉讼代理人：黄伟国，男。 委托诉讼代理人：黄飞，男。 原告漳州市富山房地产开发有限公司与被告朱训发、第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州市富山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘贵东、被告朱训发及第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的委托诉讼代理人黄伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州市富山房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年2月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350698010001032017008230）；2、判令被告向原告支付违约金484446.60元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续；4、判令被告向原告支付原告代其偿还的贷款53946.77元（暂计至2020年6月10日，最终以银行系统记录金额为准）以及违约金（按代还款项金额每日万分之6.6的标准，自原告承担担保责任之日起计至被告实际归还之日止，其中20177.09元自2019年12月30日开始计算，13462.28元自2020年3月30日开始计算，20307.4元自2020年6月10日开始计算）5、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买漳州开发区，总价款为1614822元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3.1条约定：“（1）买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追偿。”之后，原告、被告及第三人签订《个人住房借款合同》一份，约定被告向第三人借款1130000元，用于支付案涉商品房项下的购房款。原告为被告合同项下借款提供连带责任保证担保。因被告未按期足额偿还银行贷款本息，第三人要求原告承担担保责任。暂计至2019年12月30日，原告已代被告向第三人偿还了贷款本息共计20177.09元。此后，原告多次催告要求被告偿还原告代还的全部款项，并要求被告承担相应违约责任，但被告均未予理睬。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力。根据合同约定由于被告未按期、足额向第三人偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起7日内归还原告代还全部款项，超过30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款30%的违约金。现被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项，原告依约有权解除合同，同时要求被告承担相应责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 朱训发辩称：1、同意解除合同；2、原告逾期交房，故原告也构成违约，应按合同款的20%赔偿其违约金；3、不愿意承担30%的违约金，只愿意承担不超过1%-5%的违约金；4、同意配合办理各项手续，但是应退还其相应购房款；5、原告代垫的贷款可以从首付款里抵扣；6、不同意承担律师费及诉讼费。 中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行述称，一、被告所购商品房已办理抵押权预告登记，未经权利人同意，该商品房依法不能发生物权变动的法律效果，原告无权要求第三人协助办理抵押权预告登记注销。二、如原告要求解除《商品房买卖合同》并办理撤销备案登记的，原告应代为清偿被告所欠第三人的全部按揭贷款本息。 本院经审理认定事实如下：2018年2月9日，朱训发向漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山公司”）购买坐落于漳州开发区，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017008230）一份，约定：预测建筑面积共89.56平方米，单价为每平方米人民币18030.62元，总价款1614822元；付款方式：商业贷款，买受人应于2017年8月26日前支付首期房价款人民币324822元，占全部房价款的20%。余款人民币1290000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条3.1约定：（1）买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追偿。合同签订后，朱训发依约支付了首付款。富山公司于2018年5月8日完成上述《商品房买卖合同（预售）》的网上备案。后中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（以下简称“建设银行开发区支行”）、朱训发及富山公司签订《个人住房借款合同》（合同编号：350668400-2012-20192712290），由朱训发向建设银行开发区支行申请贷款1130000元用于支付案涉房屋的购房余款,并由富山公司提供连带保证责任。2019年4月1日，建设银行开发区支行与朱训发就案渉贷款办理了预售商品房抵押权预告登记。因朱训发未按约定履行还款义务,致使富山公司向建设银行开发区支行承担连带保证责任。建设银行开发区支行分别于2019年12月30日、2020年3月30日、2020年6月10日从富山公司在其行的结算账户中扣款20177.09元、13462.28元、20307.40元。截至2020年6月10日，富山公司已代朱训发向建设银行开发区支行偿还贷款53946.77元。富山公司于2020年2月28日向朱训发邮寄《扣款通知》，邮件被拒收退回。富山公司因本案诉讼支付北京德恒（厦门）律师事务所律师费8000元。 上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同网上备案申请书》、《个人住房借款合同》、《扣款通知》、《及时偿还代偿款催告函》、《邮寄凭证》、《委托代理协议》，以及当事人的庭审陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是出卖人漳州市富山房地产开发有限公司与买受人朱训发在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”案渉合同附件十一补充协议第三条3.1约定：……（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追偿。朱训发未按时偿还按揭贷款,已违反合同约定,依约应承担违约责任。漳州市富山房地产开发有限公司至今已为朱训发垫付53946.77元的贷款,朱训发仍未偿还该款项,案涉合同的解除条件已成就,漳州市富山房地产开发有限公司请求解除上述合同，本院予以支持。朱训发应当根据合同约定偿还漳州市富山房地产开发有限公司代垫款项53946.77元。合同解除后，漳州市富山房地产开发有限公司应返还朱训发支付的购房款，朱训发应协助漳州市富山房地产开发有限公司办理案涉合同备案及房屋预告登记注销手续。朱训发主张按照总房款30%计付违约金，标准过高，请求予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，漳州市富山房地产开发有限公司请求朱训发按照合同的约定向其支付违约金，即按总房款30%计付违约金，该约定的违约金标准明显高于朱训发未及时偿还银行贷款的行为所造成的损失，故朱训发请求调整违约金，于法有据，应予采纳。因漳州市富山房地产开发有限公司在本案中既主张违约金赔偿，又主张律师费损失，根据违约金的损失填补功能和替代履行作用，本案违约金调整时应将其律师费损失一并纳入综合考虑。综上，本院酌情调整朱训发应支付给漳州市富山房地产开发有限公司的违约金为以总房款1614822元为基数，按照总房款20%计付违约金。中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行主张，如解除案渉合同，漳州市富山房地产开发有限公司应代为清偿朱训发所欠全部按揭贷款本息,符合法律规定,予以支持。案涉合同解除后,本案三方当事人应根据《个人住房借款合同》相关约定清理剩余按揭贷款,在扣除朱训发应付款项后漳州市富山房地产开发有限公司将剩余购房款据实退还朱训发。本案中，当事人并未请求解除《个人住房借款合同》，故漳州市富山房地产开发有限公司关于朱训发应与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续的诉讼请求，本案不予涉及。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下: 一、解除漳州市富山房地产开发有限公司与朱训发于2018年2月9日签订的编号为350698010001032017008230的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。 二、朱训发应于本判决生效之日起十日内配合漳州市富山房地产开发有限公司办理上述合同的备案登记注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。 三、朱训发应于本判决生效之日起十日内偿还漳州市富山房地产开发有限公司代垫款项53946.77元。 四、朱训发应于本判决生效之日起十日内支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金322964.4元。 五、漳州市富山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还朱训发购房款1614822元(该款项应先行偿付中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行剩余按揭贷款后余款退还朱训发); 六、驳回漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费19333.3元，减半收取计9666元，由朱训发负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇二〇年七月十六日 书记员  李昊蓝