辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初2894号原告:北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。被告：杜顺义，男，1965年3月11日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：王雅娟，女，1970年4月5日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与杜顺义、王雅娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人张艳宏，被告王雅娟到庭参加诉讼，杜顺义经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付2016年11月1日到2017年11月30日、2019年1月1日到2020年4月30日的物业费4133.37元，2017年9月17日到2017年11月30日的电梯费30.8元，违约金1249元，合计5413.17元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元/月/平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。电梯费为12元/人/月。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订了《华府丹郡项目相关费用的债权转让协议》，将其A区2016年11月1日至2018年5月17日间的物业费和电梯费的债权转让给了原告，由原告收取。被告系“华府丹郡”A6#2-27-3业主，房屋住宅面积为95.02平方米。原告及华锐物业已经履行服务义务，但被告未依约缴纳物业费。原告虽与被告沟通向其催要，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。王雅娟辩称，我是想交物业费，刚入住时是跟没有小区一个样，我跟物业交涉过，我没有交物业费，物业不让我们回家，电梯卡是刷楼上楼，单元门锁了进不去，物业服务不好，门上有小招贴，大门臭气熏天，我被电梯困住过，按铃无人响应，持续在电梯半个多小时，受到严重惊吓，要求精神赔偿，找到物业没有说法，过年期间往我家门上张贴冥币，催缴手段恶劣。2016年单元门时常不锁，可以随便出入，做买卖的、小招贴的有通卡，我们只能限制楼层，物业管理混乱。前几天我家的电动车放在27楼，早上起来后备箱翻动乱七八糟，好像有小偷进来，因为没有摄像头，我们无从查证。物业环境设施不到位，刚入住时单元门前是个大垃圾厂，出门受到污染，亮化设施不完备，楼前的灯没有亮过，多次沟通无果，至今没有整改。绿化不达标，刚入住时楼前杂草丛生，基于以上几点，我认为无论是物业管理、服务以及整个环境都没有达到我要求。所以，我本人觉得2016年的物业费应该减免，现在的物业比以前有所提高，但还不尽人意，需要打折，如果要违约金，不是我违约是物业违约，我每年到物业交物业费，与他们协商，但是物业拒收。杜顺义未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日-2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，原告中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号A6#2-27-3业主，房屋建筑面积为95.02平方米。被告2016年11月1日到2017年11月30日、2019年1月1日到2020年4月30日的物业费4133.37元，2017年9月17日到2017年11月30日的电梯费30.8元；原告向被告催要无果后，诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对于原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。综上，原告要求被告给付2016年11月1日到2017年11月30日、2019年1月1日到2020年4月30日的物业费4133.37元，2017年9月17日到2017年11月30日的电梯费30.8元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告给付违约金问题，因该合同系格式条款，加重了业主负担，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定，判决如下：一、杜顺义、王雅娟于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日到2017年11月30日、2019年1月1日到2020年4月30日的物业费4133.37元，2017年9月17日到2017年11月30日的电梯费30.8元；。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杜顺义、王雅娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  李寒二〇二〇年七月三十一日书记员  律淼