湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初536号原告：王钧铄，男，1986年7月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。原告：余澄，女，1986年11月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。以上两原告的委托诉讼代理人：余晓平，男，1961年10月21日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。系原告王钧铄的岳父，原告余澄的父亲。代理权限：特别授权。以上两原告的委托诉讼代理人：张留永，嘉鱼县高铁岭法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）；住所地：嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。委托诉讼代理人：91421221673694289H。法定代表人：陈亮亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周雪琴，湖北扬忠律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：虞上春，系嘉诚公司员工，男，1969年4月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。代理权限：一般代理。第三人：湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司（以下简称鼎泰物业公司）；住所地：嘉鱼县鱼岳镇樱花路世纪花园。法定代表人：张呈清，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜先兰，系该公司工作人员，男，1964年10月6日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。代理权限：特别授权。第三人：冯齐志（曾用名冯登攀），男，1978年12月4日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县鱼岳镇考棚村路55号。现住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：张亮，嘉鱼县鱼岳法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。第三人：杨慧，女，1975年5月30日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县鱼岳镇东岳路1号。现住湖北省嘉鱼县。系第三人冯齐志之妻。原告王钧铄、余澄诉被告湖北嘉诚房地产开发有限公司、第三人湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司、冯齐志、杨慧房屋买卖合同纠纷及相邻权纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王钧烁、余澄的委托诉讼代理人余晓平、张留永、被告湖北嘉诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周雪琴到庭参加诉讼。第二次开庭原告王钧烁、余澄的委托诉讼代理人余晓平、张留永、被告湖北嘉诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周雪琴、第三人湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司的委托诉讼代理人杜先兰、第三人冯齐志的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼，第三人杨慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第三次开庭原告王钧烁、余澄的委托诉讼代理人余晓平、张留永、被告湖北嘉诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人虞上春、第三人湖北嘉鱼鼎泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜先兰、第三人冯齐志的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼，第三人杨慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王钧铄、余澄向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的商品房（商铺）买卖合同；2.被告出卖给原告的商铺漏水导致原告无法经营，请求将商铺退还给被告；3.请求判令被告向原告返还购买商铺款61万元及资金占用期间利息（按每天万分之三计算）；4.请求判令被告承担原告装修商铺费用5万元；5.本案诉讼费用由被告负担。在第二次庭审中原告变更诉讼请求为：1、要求被告及第三人将商铺屋顶恢复原状，进行维修至合格；2、请求判令被告赔偿原告各项损失104000元；3、请求第三人冯齐志、杨慧停止侵害，将违规搭建的花坛清理搬走，被告及第三人鼎泰物业公司将原告所购商铺屋面（公共露台）恢复原状；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于嘉××县鱼岳镇城区湖畔花园小区住宅楼及商铺系被告开发承建。2016年1月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同第三条约定被告将其开发的湖畔新城第四栋4-2号商铺出售给原告，第四条约定该商铺出售价为61万元，第十条约定了由被告对出售商铺保修作了特别约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购买商铺款，原告向被告付清购买商铺款后，对该商铺投资进行了装修。2016年11月，原告发现该商铺漏水十分严重，随即将漏水事实向第三人鼎泰物业公司反映，物业公司组织原、被告实地考察，三方均认为漏水事实成立。原告向被告多次要求采取补救措施无果，被告的行为导致原告所购商铺无法正常出租经营，2017年12月5日，原告将其购买的4-2号商铺同意转让给肖卫明经营，经营期限自2017年12月5日至2023年3月8日，后因该商铺漏水导致肖卫明无法正常经营，致使商铺租赁合同期限未届满而终止。鉴于上述事实，原告认为原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，理应受到法律的保护，但被告出售给原告的商铺存有上述瑕疵，理应依法承担合同违约责任。由于被告及第三人的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，本院依职权追加第三人鼎泰物业公司、第三人冯齐志、杨慧参加本案诉讼。被告嘉诚公司辩称，一、原告所诉与事实不符，本案不具备法律规定的解除合同的条件。涉诉商铺不符合质量要求才符合解除合同条件，被告没有证据证明房屋的主体结构有质量问题，应承担举证不能的法律后果；二、根据法律和部门规章的规定，原告认为房屋主体结构质量不合格，应经有权机构出具的质量检验报告，被告未提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。房屋漏水也只是瑕疵，不构成严重影响居住、使用；三、原告的商铺已经过了五年保修期，对漏水渗水应自行修复或找侵权人维修；致使原告商铺漏水不排除其他侵权人的侵权行为，应追加被告，被告将原告商铺上的房屋及公共露台出售给冯齐志，冯齐志在该公共露台上种花，该露台由冯齐志单独使用，原告商铺漏水可能是冯齐志种花所致，请求追加冯齐志为被告。第三人冯齐志辩称，原告商铺漏水是否系第三人冯齐志在公共露台修建花坛造成，没有鉴定意见，第三人冯齐志的行为不构成侵权。第三人冯齐志当时购买房屋时修建花坛不是违规搭建，而是经过开发商被告嘉诚公司同意的，第三人冯齐志有使用权；而且原告商铺漏水，可以用第三人鼎泰物业公司房屋维修基金修复，不应由第三人冯齐志、杨慧承担责任。第三人杨慧在答辩期及举证期内既未答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩权、举证权、质证权。第三人鼎泰物业公司辩称，我公司是2017年驻进被告小区湖畔花城的，在我公司进入时，就已经存在上述情况了。我公司是不允许在建筑物的阳台、露台上搭建花坛的，该纠纷与我公司无关。如果要使用房屋维修基金，我公司愿意配合被告及住建局，公共部分非人为损坏用房屋维修基金修复。经审理认定本案事实如下：两原告王钧铄、余澄系夫妻关系，两第三人冯齐志、杨慧系夫妻关系。被告嘉城公司是两原告所购买的位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路湖畔花城小区4栋一单元一楼4-2号商铺及第三人冯齐志、杨慧所购买的位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路湖畔花城小区4栋一单元101号商品房的开发商。2009年11月16日，被告与第三人冯齐志签订了一份《商品房买卖合同》，按照合同约定，第三人冯齐志以394531元的价格购买了被告开发的位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路湖畔花城小区4幢一单元101号商品房一套，该商品房的建筑面积为135.36㎡，其中室内面积121.56㎡，公共部位与公共房屋分摊面积13.8㎡。在第三人冯齐志与被告签订的《商品房买卖合同》的同时，被告口头承诺将4栋一单元101房紧密相连的空中花园（公共露台）赠送给第三人冯齐志使用，该公共露台与第三人冯齐志、杨慧房屋的阳台相连，且该公共露台只能供第三人冯齐志一家单独使用。2012年10月18日，第三人冯齐志办理了上述所购买房屋的房屋所有权证，房屋所有权人为第三人冯齐志、杨慧，房权证号码为鱼岳字第××号，后第三人冯齐志、杨慧在嘉鱼县不动产登记中心又办理了该房屋的不动产登记手续，该房屋的权利人变更为为冯登攀、杨慧。被告按照合同约定的将第三人冯齐志、杨慧购买的房屋交付给第三人冯齐志、杨慧后，第三人对该房屋进行了装修并入住。第三人冯齐志、杨慧入住后，在未经城建规划部门同意办理有关手续的情况下，其在上述空中花园（公共露台）上大量堆积黄土并在此种花、种草、在公共露台地面铺设瓷砖、在公共露台周围砌砖做成围栏等设施。2016年1月7日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路湖畔花城小区第4栋一单元4-2号商铺以61万元的价格出售给原告，该商品房的用途为商业，建筑面积为65.16㎡，室内建筑面积51.96㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.2㎡。该合同的第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”在该合同的第十八条约定“买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部分与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”原告按照合同约定付清了购买商铺款后，对该商铺投资进行了装修。原告所购4-2号商铺位于被告开发的1#楼、4#楼之间的连接处。原告上述所购4-2号商铺的铺面屋顶即是第三人冯齐志、杨慧所购4栋一单元101号住宅商品房阳台前面的空中花园（公共露台）。2016年2月，原告将所购4栋一单元4-2号商铺款付清后，对该商铺进行了装修后将其出租给刘静使用，2016年11月，原告发现商铺屋顶漏水，向第三人鼎泰物业公司反映漏水情况，2017年12月5日，承租人刘静将该承租门面转让给受让人肖卫明继续承租经营女性内衣商品，后因发现该商铺屋面漏水而退租。原告为此多次找被告、第三人鼎泰物业公司、第三人冯齐志、杨慧要求解决漏水渗水问题，被告表示空中花园（公共露台）是其赠送给第三人冯齐志、杨慧的，并允许第三人冯齐志、杨慧在公共露台上养花种草、安装地板砖修建围栏，并称可以美化绿化小区环境。2019年2月28日，第三人鼎泰物业公司向原告出具了一份证明，该证明载明“证明现有湖畔花城小区4-2号商铺业主王钧铄、余澄，于2016年11月向我物业反映该商铺屋面漏水。我物业现场勘查漏水情况存在，原因不详。该商铺业主近两年一直在反映该问题。物业和开发商及业主三方多次现场勘查，至今尚未解决。湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司湖畔花城服务中心（印章）2019年2月28日”。其间，第三人冯齐志、杨慧还曾为上述空中花园（公共露台）做过防水，但一直没有解决原告商铺屋顶漏水渗水问题。后原告多次找被告及第三人冯齐志、杨慧、鼎泰物业公司要求解决商铺屋顶漏水问题，被告及第三人相互推诿，一直未能解决，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，被告湖北嘉诚房地产开发有限公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，成立日期为2008年5月30日，营业期限为长期，注册资本1000万元，住所地为嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。被告开发的嘉鱼县滨湖路湖畔花城小区1#-13#楼（含1#楼4#楼），建筑面积61115㎡的嘉城.湖畔花城1#-13#楼工程于2011年8月15日办理了竣工验收备案手续，同时，湖畔花城1#楼、4#楼均进行建筑工程竣工验收，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均通过了验收手续，并取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，编号：4223222011-009。”本案诉争的4-2号商铺位于湖畔花城1#楼与4#楼之间连接处，第三人冯齐志、杨慧所购被告开发的4栋一单元101号商品房的空中花园（公共露台）即是原告王钧铄、余澄所购4-2号商铺的屋顶。在本案审理过程，本院委托本院司法技术科联系多家房屋质量鉴定机构要求对商铺漏水渗水原因进行司法鉴定，均答复因该商铺进行过装修改建，无法鉴定商铺屋顶漏水、渗水原因。原告要求被告赔偿原告的各项损失104000元，但未向本院提交造成原告损失的相关证据。上述事实，有原告提供的原告的居民身份证、结婚证、原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告购买4-2号商铺的发票、湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司出具的证明、原告与刘静、肖卫明签订的《店面转让合同》、原告4-2号商铺漏水渗水的照片及第三人冯齐志、杨慧在空中花园（公共露台）屋面种花种草、安装地板砖、围栏的照片、被告提供的被告的营业执照、第三人冯齐志与被告签订的《商品房买卖合同》及其不动产登记信息、工程竣工验收备案证明书、嘉鱼县嘉城.湖畔花城1#楼、4#楼建筑工程验收报告、第三人冯齐志、杨慧在空中花园（公共露台）上种花、种草、安装地板砖和围栏的照片一组、本院调取的第三人冯齐志、杨慧购买被告开发的湖畔花城4栋一单元101室的鱼岳字00026559号房权证、嘉国用（2012）房屋分层分户平面图、第22451085号国有土地使用权证及宗地图、第三人冯齐志（冯登攀）杨慧的不动产登记信息及本院拍摄的诉争门面、公共露台的现状照片一组以及庭审中当事人的陈述等证据经本院庭审质证在卷可以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予保护。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行约定的权利义务。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中原告所购4-2号商铺屋顶与第三人冯齐志、杨慧的空中花园（公共露台）两者形成不动产相邻关系。原告所购4-2号商铺屋顶（公共露台）属于全体业主共同所有，归所属物业全体业主共同管理使用，第三人冯齐志、杨慧作为业主之一，虽有合理使用权，但作为业主，行使权利不得损害其他业主的合法权益，如其超出合理范围内的使用导致其他业主物业受损的，理应根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定承担侵权责任。本案原告付清购买商铺的房款后，被告将商铺交付给原告并投入使用，但被告将原告所购4-2号商铺的屋顶空中花园（公共露台）赠送给第三人冯齐志、杨慧使用，并允许支持第三人冯齐志、杨慧在公共露台上养花、种草、安装地板砖及围栏，第三人冯齐志、杨慧实施上述侵权行为，且上述搭建行为未经城建规划有关部门审批同意，被告及第三人冯齐志、杨慧的行为构成共同侵权行为，对相邻方的原告方造成侵害和妨碍。鼎泰物业公司作为业主原告的物业管理部门，对属于公共区域的公共露台没有尽到合理的监管义务，导致原告物业受损，其也应承担相应的侵权责任。虽然对原告所购4-2号商铺漏雨渗水原因未能进行司法鉴定，但综合本案实际情况及高度盖然性原则及上述法律规定，综合分析认定，被告、第三人冯齐志、杨慧、鼎泰公司应按照有关有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理相邻关系。原告要求被告赔偿造成的各项损失104000元，因原告未向本院提交造成104000元损失的相关证据，应由原告承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条、第八十三条、第八十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、第三人冯齐志、杨慧应停止侵害，于本判决生效后三十日内将原告4-2号商铺屋面（第三人冯齐志、杨慧使用的公共露台）上的违规搭的花坛清理搬走并恢复公共露台原状；二、被告湖北省嘉诚房地产有限公司及第三人湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司协助将原告4-2号商铺屋面（公共露台）恢复原状，并将原告4-2号商铺屋面漏水渗水维修至合格，维修费用由第三人湖北嘉鱼鼎泰物业有限公司在房屋维修基金中支付；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9900元，减半收取计4950元，由原告负担2475元，被告、第三人冯齐志、杨慧、鼎泰公司负担2475。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕凯二〇二〇年七月三十日书记员  陈洁附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十条二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。