福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终939号 上诉人（原审被告）：陈章琴，女，1983年10月19日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：陈飞燕，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司，住所地福建省上杭县临城镇北环东103号，统一社会信用代码91350823MA2YQ4135U。 法定代表人：陈胜，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 上诉人陈章琴因与被上诉人上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司（以下简称兴胜公司）居间合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2020）闽0823民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈章琴上诉请求：一、撤销福建省上杭县人民法院(2020)闽0823民初196号民事判决，改判驳回兴胜公司的一审诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由兴胜公司承担。事实和理由：一、陈章琴与兴胜公司之间的居间合同己终止，双方不再存在权利义务关系。陈章琴在与兴胜公司于2019年12月5日签订《房屋购买意向书》,意向书第四条约定兴胜公司应于7日内即2019年12月12日前促成陈章琴与天和国际公馆1号楼2401室业主签订房屋买卖合同，否则意向金应当在1日内无息全额返还给陈章琴。陈章琴在签订意向书当日支付了10000元购房意向金，兴胜公司也确有安排人员带陈章琴看天和国际公馆1号楼2401室房屋。但陈章琴看房后才得知天和国际公馆1号楼2401室房屋业主黄莲花并没有委托兴胜公司卖房，而是委托了上杭县家天下房地产经纪服务有限公司卖房，兴胜公司是通过其他渠道得知了该套房要出售的信息，如爱佳公司与兴胜公司就存在房源信息共享。2019年12月12日，兴胜公司的工作人员丘惠玲电话通知陈章琴终止居间合同，告知房屋业主黄莲花不同意卖房给陈章琴了，要将房屋卖给其舅舅，并表示可以推荐其他小区的房屋给陈章琴，陈章琴当即表示不需要。兴胜公司于2019年12月15日将意向金10000元退回给陈章琴，陈章琴与兴胜公司之间的居间合同已经终止，双方不再存在权利义务关系。一审判决认定的“因价格、佣金及其他原因未在约定的期限内促成交易”属于事实不清楚，证据不足。未在约定的期限内达成交易，没有价格、佣金原因，是因为房屋业主黄莲花夫妻当时想将房屋卖给其舅舅，要优先卖给其舅舅，不能卖给陈章琴。二、陈章琴购买房屋是在与兴胜公司的居间合同终止后，业主黄莲花主动联系陈章琴的，并不属于“跳单”。所谓的“跳单”行为亦称为“跳中介”是指买受入或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司己经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。“跳单”有两个大前提，一是居间合同没有终止或解除，二是主观故意。就是在居间合同有效的情况下买方或者卖方为了少出或者不出中介费，买卖双方私自签订买卖合同。而本案中陈章琴在与兴胜公司的居间合同终止前并没有主动联系卖房业主黄莲花，陈章琴并没有为了不付或者少付中介费而主动联系卖房业主黄莲花私自签订买卖合同的故意。卖房业主黄莲花是在其舅舅不买房屋后，于2019年12月17日电话联系陈章琴，表示其舅舅不购买房屋了，可以将房屋出卖给陈章琴，让陈章琴考虑。在双方协商好价格后，黄莲花让陈章琴一同到其委托的家天下房产中介公司签订买卖合同，陈章琴共支付了中介佣金14000元。一审判决认定陈章琴不是在家天下中介公司的居间服务下与业主达成买卖协议，理由是中介公司只收取了3000元的代办费而不是居间佣金，与客观事实不符。陈章琴购买房屋就是在家天下中介公司的居间服务下签订的买卖合同，否则陈章琴与业主都不懂如何签订合同及具体的过户登记手续，必须通过家天下中介公司的专业服务。同时，陈章琴实实在在的支付了14000元佣金，至于中介公司如何入账、如何分配佣金、如何使用佣金，与陈章琴无关，不能据此认定陈章琴支付的14000元不是佣金。黄莲花已经委托了家天下中介公司，其作为业主也有权利让家天下中介公司提供中介服务，陈章琴作为购房人从情理上应当尊重业主的选择。综上所述，陈章琴与兴胜公司终止居间合同是因为是兴胜公司不能在居间合同约定的7日期限内促成房屋买卖交易，业主黄莲花当时不想卖房了是根本原因，是兴胜公司通知陈章琴终止居间合同并主动返回了意向金10000元。陈章琴对终止居间合同不存在任何过错和私心，并不是因为陈章琴为了少出或者不出中介佣金而终止居间合同。在居间合同终止后，业主黄莲花又愿意卖房了，就主动联系陈章琴问是否还想买她的房屋，双方经协商后在价格上达成一致，并在家天下中介公司的居间服务下签订了房屋买卖合同。法律并没有规定在居间合同终止后，禁止买卖双方另行委托其他中介机构提供居间服务，也不禁止买卖双方自行交易，兴胜公司不应当垄断中介业务限制陈章琴和黄莲花的居间服务选择权。所以，一审判决认定陈章琴在居间合同终止后另行委托家天下中介公司提供居间服务是“跳单”属于认定事实错误，并导致判决适用法律错误。陈章琴购买房屋是在与兴胜公司终止居间合同后进行的，不属于“跳单”，不应当向兴胜公司承担违约赔偿责任。请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判为驳回兴胜公司的一审诉讼请求。 兴胜公司辩称，陈章琴提出的上诉理由不能成立，一、陈章琴认为双方的居间合同已经终止，但是本案不存在居间合同已经终止的，合同约定7天内没有完成约定是退回意向金的时间，不存在居间合同终止的情况。二、本案中双方有无要求提供居间合同的意识表示，以及有无提供居间服务，本案中陈章琴有进行委托，并且兴胜公司提供了居间服务，不存在居间合同终止的事实。我们居间服务已经完成了。陈章琴认为不存在跳单的行为，无需支付费用是错误的。关于本案中陈章琴有无利用居间公司的信息，事实上本案中陈章琴知道房源以及知道转让方房主的信息，都是通过兴胜公司提供的。后面兴胜公司提供信息后，介绍双方认识。刚陈章琴说房主找到她，如果没有提供信息，房主怎么找到她。房主找到另外一个中介，仅仅是提供了一天时间，做的是代办服务，是另外一个服务，不是居间合同的佣金。陈章琴为了不支付佣金，存在跳单的行为。陈章琴的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 兴胜公司向一审法院起诉请求：判令陈章琴向兴胜公司支付居间合同违约金41640元。 一审法院认定事实：黄莲花将2401室房屋口头委托爱佳房产中介公司出售，并将该房的钥匙交给该公司。后爱佳中介公司将访房源信息予以发布。2019年11月16日，丘惠玲将该房源信息在微信朋友圈转发。陈章琴看到此信息后与丘惠玲联系。2019年12月5日，兴胜公司与陈章琴签订《房屋购买意向书》一份，约定：陈章琴购买2401室房屋的意向价格为138.8万元，陈章琴应在2019年12月15日前与业主签订购房合同并支付定金5万元，2020年1月5日前支付78万元，余款银行贷款支付；陈章琴向兴胜公司预付1万元意向金，由兴胜公司按上述意向价格及付款方式与业主洽谈，若业主同意上述条件，该1万元意向金转为定金，若兴胜公司在7日内无法按上述条件促成交易，则意向金1万元予以返还；如居间成功，陈章琴应支付意向价格138.8万元2.5%即34700元的佣金；陈章琴不得与业主私下成交，否则应向兴胜公司支付意向价格138.8万元的3%即41640元违约金……。随后丘惠玲两次带领陈章琴及其家人前往2401室房屋看房，并将业主黄莲花引见给陈章琴认识。之后丘惠玲多次与买卖双方沟通以促成交易，但因价格、佣金及其他原因未在约定的期限内促成交易。2019年12月15日兴胜公司将意向金1万元退还陈章琴。12月17日，业主黄连花与陈章琴在家天下房产中介公司法定代表人郭桂华的见证下签订了房地产买卖合同，黄连花将2401室房屋以144.3万元出售给陈章琴夫妇，并由郭桂华代为办理了房产过户手续。为此陈章琴向郭桂华支付了1.4万元并由郭桂华向陈章琴出具收条一份，载明其中1万元系代业主黄莲花收取、1000元系评估费，其余3000元系过户、交房等代办费。另查明，爱佳中介公司与兴胜公司房源信息共享。经向上杭多家中介公司了解，各中介公司均反映，上杭的普遍做法实行各中介公司间房源信息共享，当房屋买卖双方委托的中介公司不一致时，居间佣金由接受房东委托的中介公司与接受购房者委托的中介公司进行分配。 一审法院认为，本案讼争的焦点：一、兴胜公司与业主无委托售房协议，是否导致兴胜公司与陈章琴签订的《房屋买卖意向书》无效；二、如果兴胜公司与陈章琴签订的《房屋买卖意向书》有效，陈章琴的行为是否构成“跳单”违约。针对争议的焦点一，一审法院认为，兴胜公司与业主虽未签订委托销售合同，但兴胜公司的业务员带领陈章琴看房时业主明知与兴胜公司无委托协议但并未提出异议，且欣然接受兴胜公司业务员的居间斡旋，足以说明业主接受兴胜公司代理销售房屋，况且中介公司与业主的居间售房合同及中介公司与购房者的居间购房合同是两个不同的合同关系，根据合同的相对性原则，中介公司与业主无居间销售合同并不必然导致中介公司与购房者的居间购房合同无效，因此业主黄莲花与兴胜公司虽无居间销售合同，但并不影响兴胜公司与陈章琴之间签订的居间购房合同效力，兴胜公司与陈章琴签订的《房屋购买卖意向书》仍然有效，对双方均具有法律约束力。针对陈章琴的行为是否构成“跳单”违约，一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案兴胜公司与陈章琴签订的《房屋购买意向书》具备居间合同的一般条款，属居间合同性质，合法有效。该意向书第六条的约定，是二手房买卖中常用的禁止“跳单”格式条款，其本意为是为防止陈章琴利用兴胜公司提供的房源信息跳过兴胜公司私下向业主购房，从而使兴胜公司无法得到佣金；该约定并不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量陈章琴是否构成“跳单”违约的关键看陈章琴是否利用了兴胜公司提供的房源信息、订立合同的机会等与业主私下交易。《房屋购买意向书》签订后，兴胜公司两次带领陈章琴看房，并引见陈章琴与业主相识，积极为买卖双方斡旋以促成交易，为陈章琴提供了居间媒介服务。然陈章琴则从兴胜公司获得房源信息及业主信息后，以居间佣金过高及兴胜公司无法以意向价格促成买卖双方成交为由要求兴胜公司退还意向金，并在兴胜公司退还意向金后的第二天便跳过兴胜公司直接与业主私下达成交易，且成交价格高于兴胜公司向陈章琴的报价。虽陈章琴与业主间的交易表面上是在家天下中介公司的见证下进行的，但陈章琴自认其与业主间的买卖是业主主动联系的，也是业主黄莲花带陈章琴到家天下公司的；另从郭桂华出具的收条分析，陈章琴向郭桂华所支付的14000元，实际也仅有3000元系给家天下公司，且该费用系房屋过户代办费，而非居间佣金。因此可认定陈章琴与业主之间的交易之所以有家天下中介公司的介入是由业主安排的，陈章琴并非在家天下中介公司的居间下与业主达成买卖协议，而是利用了兴胜公司提供的房源等居间服务的媒介信息与业主达成交易，因此陈章琴的行为已构成“跳单”违约，应承担违约责任。根据丘惠玲与陈章琴的微信聊天记录，兴胜公司自愿将居间佣金调整为2万元，若陈章琴按协议履行，兴胜公司将可获得2万元佣金收益，现兴胜公司要求陈章琴按约支付41640元违约金，过分高于按约履行可获收益，应予调整，宜酌定以兴胜公司在陈章琴履行合同的情况下可获收益确定违约金数额即20000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、陈章琴应在判决生效后十日内向上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司支付居间违约金2万元；二、驳回上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司的其余请求。一审案件受理费841元，适用简易程序减半收取计420.5元，由上杭县兴胜房地产经纪服务有限公司负担218.5元，陈章琴负担202元。 本院二审期间，当事人未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 陈章琴对一审认定的事实中第八页认定“黄莲花将2401房屋口头委托”有异议，认为没有委托爱佳中介公司，只委托了家天下房产中介公司。对第九页“并将业主黄莲花引荐给陈章琴认识”有异议，认为陈章琴到现场看2401号房子，黄莲花不认识丘惠玲，黄莲花委托的是家天下中介公司，但是出于礼貌，才让他们看房。对“之后丘惠玲多次……促成交易”有异议，认为是业主明确说不卖了，中介跟陈章琴说不卖房子了。陈章琴从来没有说取消交易，不买了。兴胜公司才将一万元给陈章琴。对第9页“各中介间房源信息共享”有异议，没有证据证明通过什么方式信息共享。本院审查认为，陈章琴的异议没有事实依据，本院不予采信。对一审查明认定的事实，本院予以确认。 另查明，2019年12月13日陈章琴与兴胜公司业务员丘惠玲曾就中介费进行磋商，陈章琴只愿意出1%的中介费。 本案的争议焦点为：陈章琴的行为是否构成违约，是否承担2万元的违约责任？ 本院认为，兴胜公司与陈章琴签订的《房屋购买意向书》系当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，兴胜公司两次带领陈章琴看房，并引见陈章琴与业主相识，积极斡旋买卖双方以促成交易，为陈章琴提供了居间服务。陈章琴从兴胜公司获得房源及业主信息后，以居间佣金过高及兴胜公司无法以意向价格促成买卖双方成交为由要求兴胜公司退还意向金，兴胜公司按约退回了意向金，但陈章琴在兴胜公司退还意向金后的第三天即跳过兴胜公司直接与业主私下达成交易。该交易表面上是在家天下中介公司的见证下进行的，但从陈章琴自认其系业主黄莲花主动联系并带其到家天下公司办理买卖手续，结合郭桂华出具的收条分析，可认定陈章琴与业主之间的交易之所以有家天下中介公司的介入是由业主安排的，陈章琴与业主达成交易利用了兴胜公司提供的房源等居间服务的媒介信息，因此陈章琴的行为已构成“跳单”违约，应承担相应的违约责任。陈章琴主张意向金退回后合同终止的上诉理由不能成立，本院不予采纳。鉴于兴胜公司未完成过户、按揭等居间服务，且合同约定违约金高于按约履行可获收益，一审法院酌定以兴胜公司在陈章琴履行合同的情况下可获收益确定违约金数额即20000元并无不当。 综上所述，陈章琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费841元，由陈章琴负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴英琼 审 判 员 郭胜华 审 判 员 童寿华 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 张宇凯 书 记 员 张文婧 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。