云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终361号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵艳龙，男，1987年3月15日生，白族，住大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵彦虎，男，1988年5月1日生，白族，住大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵瑞奇，男，1963年7月10日生，白族，住大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵映纯，女，1960年10月1日生，白族，住大理市。四上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓宇，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨二顺，男，1969年12月23日生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王成，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯因与被上诉人杨二顺租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》效力认定错误，该协议是赵艳龙与杨二顺之间的单方意思表示及权利处置，未提及赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯，严重损害三名上诉人的权利，应属无效，且赵艳龙不构成表见代理，赵艳龙、赵彦虎与杨二顺签订的《定金合同》所载明的赵艳龙的代理权限不及于之后签订的正式租赁合同及解除协议，之后签订的《土地租赁合同》以及《房屋转租协议补充协议》均有赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯的签字及捺印，并非赵艳龙个人代表全家签订，因此关于合同的订立或者解除应当以四上诉人共同的意思表示为准，不应当以赵艳龙个人意思表示为准；《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》的生效附有条件，根据该约定，如赵艳龙不能支付约定的款项，则协议无效，本案中所附生效要件没有成就，该协议自始不发生效力；2.应当根据四上诉人与被上诉人之间签订的《土地租赁合同》及《房屋转租协议补充协议》约定进行结算。杨二顺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。杨二顺向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告签订的《土地租赁合同》《房屋转租协议补充协议》于2016年11月7日协商解除；2.判令四被告返还原告已支付的定金和租金500000元及以此为基数的资金占用费（从2017年1月29日起至清偿完毕时止按年利率6%计算）；3.诉讼费用由四被告承担。赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯向一审法院反诉请求：1.依法确认赵艳龙与杨二顺签订的《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》无效；2.依法判令杨二顺退还赵艳龙110000元；3.依法判令解除双方签订的《土地租赁合同》《房屋转租协议补充协议》；4.依法判令杨二顺支付租金136190.48元；5.反诉的诉讼费用由杨二顺承担。一审法院认定事实：赵瑞奇户系居住于大理市的农村居民户，赵瑞奇和赵映纯是夫妻，赵艳龙、赵彦虎是赵瑞奇和赵映纯的儿子。该户于1992年8月27日经审批获得位于金梭岛上建筑面积为501平方米的准建证。2015年3月31日，杨二顺与赵艳龙、赵彦虎签订一份《定金合同》，载明：签订本合同时，甲方赵艳龙代表其家族行使该合同知情权，并行使甲方权利，其他构成甲方的任何人在此合同签订后无权利干涉；甲乙双方经过友好协商后，由乙方承租甲方提供的云南省大理市海东镇金梭岛金希弯宅地块及一层框架结构房屋面积19×28×4.5的四分之三，供乙方建造客栈（酒店）并经营使用；乙方于2015年3月31日前完成定金支付200000元，此后正式签约时，转为租金。同日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于云南省大理市框架结构房屋面积19×28×4.5的四分之三（附图中的Ａ区域）的土地及现有房屋等建筑出租给乙方，租赁期限为21年，即自2015年3月31日至2036年3月31日，甲方同意在租赁期间内给予乙方一年（2015年3月31日至2016年3月31日）的酒店建设时间，在此期限内不收取租赁费用；前五年每年租金220000元，5年共计1100000元，乙方须于本合同签订之日起三日内支付完毕。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了约定。同时，双方还签订了一份《房屋转租协议补充协议》，约定将前述被告拥有的地块及一层框架结构房屋面积四分之一的三分之二（附图中的Ｂ区域）出租给原告。租金为400000元，在三日内一次性支付。合同签订后，原告于2015年6月15日前三次向被告支付租金共计600000元，并由被告出具了收条。此后原告未使用房屋和土地，亦未进行改建或装修。2015年4月24日，大理市人民政府发布了《关于开展洱海流域农村宅基地专项整治的通告》，明确严禁未经批准使用农村宅基地或者农民住宅从事宾馆、客栈、餐饮等经营活动，被告未能办理准建等建设施工手续。2016年11月7日，原告与被告赵艳龙签订一份《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》。载明：双方于2015年3月31日签订的大理金梭岛村委会三社赵瑞奇户《房屋租赁合同》及《房屋转租协议补充协议》，现因为政策原因，准建证未能得到及时办理，经双方友好协商决定解除；甲方同意以赵艳龙为签订本协议的全权委托人，乙方以杨二顺为法律代表人；经双方协商解除原合同及协议：甲方退还乙方所付租金600000元，此款项应于2016年11月22日前支付给乙方100000元，余款500000元在2017年1月28日前支付。乙方积极协助甲方将乙方在该地块上办理的一切工商手续过户到甲方名下，并以此作为本协议成立的额必要条件，如到时甲方不能支付该款项，则本协议无效。该协议由张贞文（金梭岛村村长）见证。后被告赵艳龙于2016年12月6日支付原告100000元、于2017年3月1日支付原告10000元。一审法院认为，《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》载明：“甲方同意赵艳龙为签订本协议的全权委托人，乙方以杨二顺为法律代表人，经双方协商解除原合同及协议。”结合之前原告与被告赵艳龙、赵彦虎签订一份《定金合同》载明：“签订本合同时，甲方赵艳龙代表其家族行使该合同知情权，并行使甲方权利，其他构成甲方的任何人在此合同签订后无权利干涉。”以及四被告为一户家庭成员，原告有理由相信被告赵艳龙的行为系代表其家庭户，构成表见代理；三被告陈述至原告起诉时才得知原告与赵艳龙签订解除协议的事实，因该协议签订时间为2016年11月7日，而原告于2019年3月25日向法院提起诉讼，相距两年多时间，四被告系家庭成员，签订和解除合同应属其家庭重大决策事项，三被告对此不知情有悖常理。综上，认定《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》合法有效。原告与四被告签订的《定金合同》《土地租赁合同》《房屋转租协议补充协议》，以及原告与赵艳龙签订的《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方经协商一致，于2016年11月7日解除了双方之间的租赁合同。协议解除后，被告应当依约返还租金，原告的该项诉请符合约定，予以支持，但赵艳龙已支付110000元，对此原告主张10000元系支付其他费用，但未能举证，故认定应由被告返还原告租金490000元。合同约定的还款时间为2017年1月28日，被告未按约付款，应承担逾期付款的相应责任，原告主张的从2017年1月29日起至清偿完毕时止按年利率6%计算的资金占用费亦属合法，予以支持。反诉原告的各项反诉请求均无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、原告杨二顺与被告赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯签订的《土地租赁合同》《房屋转租协议补偿协议》已于2016年11月7日协商解除；二、被告赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯于判决生效之日起十日内返还原告杨二顺租金490000元，并承担该款从2017年1月29日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用费；三、驳回原告杨二顺的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵瑞奇、赵映纯、赵艳龙、赵彦虎的全部反诉请求。案件受理费8800元，由原告承担800元，被告承担8000元。反诉案件受理费2496元（已减半收取），由被告承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯是共同居住的一家人，四人以甲方身份与杨二顺签订《定金合同》《土地租赁合同》《房租转租协议补充协议》，之后因为客观条件变化，赵艳龙以甲方代表身份与杨二顺签订《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》，其中明确甲方同意以赵艳龙为签订本协议的全权委托人，并由村长张贞文见证，在协议签订后也已经部分履行支付款项的义务，综合以上情况可证明赵艳龙是代表四人与杨二顺签订协议，该协议对赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯均有约束力，赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯上诉称对赵艳龙的行为不知情，该理由与查明的案件事实不符，也不符合常理，本院不予采信。《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》第2条中约定“经甲乙双方协商解除原合同及协议：……乙方积极协助甲方将乙方在该地块上办理的一切工商手续过户归到甲方名下（客栈的工商登记及营业执照办理前期）。并以此作为本协议成立的必要条件，如到时甲方不能支付该款项，则本协议无效”，赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯称该约定是对协议书生效附的条件，但结合协议书内容的排版以及前后条款可知该约定只针对第条，并不指向整个协议书，因此，赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯称《关于解除原金梭岛〈土地租赁合同书〉及〈房屋转租协议补充协议〉的协议书》因所附条件不成就而无效的上诉理由不成立，本院不予采信。解除协议生效后，赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯应当按照约定履行义务。综上所述，赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人赵艳龙、赵彦虎、赵瑞奇、赵映纯负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月二十日法官助理刘国放书记员杨泽