湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2339号上诉人（一审被告）：李海波，男，1961年12月2日出生，汉族，教师，住岳阳市云溪区。被上诉人（一审原告）：湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司(原名湖南大汉大物业管理有限公司岳阳分公司)，住所地：岳阳市云溪区城南新区大汉新城小区3栋负一层101号及一层101号。负责人：胡兵，总经理。委托诉讼代理人：刘俊林，该公司员工。上诉人李海波与被上诉人湖南大汉物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称“大汉物业岳阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市云溪区人民法院（2020）湘0603民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李海波上诉请求：1、撤销云溪区人民法院（2020）湘0603民初267号民事判决；2、改判被上诉人赔偿上诉人摩托车损失6300元并不支付物业管理费；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未对摩托车被盗的事实进行赔偿责任的认定。业主摩托车停在小区楼下被盗，一方面小区的摄像头只是摆设，监控画面没有头像，导致无法为公安机关提供监控视频进行安检侦破；另一方面小区的安保巡逻、岗亭值守形同虚设，没有按照物业合同要求的24小时巡逻，岗亭也无人值守。因此上诉人摩托车被盗应该由小区物业承担全部责任。二、物业没有按照物业合同来提供服务。一是上诉人多次向小区物业反映家里阳台漏水，物业一直不进行维修；二是小区监控设施不完善、岗亭值勤管理不严，经常导致业主被盗。因此业主有合理理由不交物业费。请求二审法院判如所请。被上诉人大汉物业岳阳分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2020年4月7日，大汉物业岳阳分公司向一审法院起诉请求：一、判令李海波立即向大汉物业岳阳分公司支付物业服务费6406.02元及违约金2440.69元（违约金按利率日万分之五暂从2016年6月1日计算至2020年2月29日，具体金额应计算至全部债务清偿日止），共计8846.71元。二、判令李海波承担全部诉讼费用。一审法院审理查明，2015年1月1日，大汉物业岳阳分公司（乙方）与岳阳大汉城镇建设有限公司（甲方）签订了《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》，合同约定由乙方向甲方开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。对物业管理服务费用约定为每月1.2元/㎡，业主或物业使用人应在办理交房手续时，预交十二个月的物业服务费，预交费用期满后每半年交纳一次物业服务费，于每半年的前五个工作内交纳。对业主/物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费时，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向乙方支付拖欠物业服务费的滞纳金。2015年1月21日，李海波购买大汉新城22栋801号房屋（建筑面积118.63㎡）。该合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第五条关于物业管理条款规定，买受人在交接本合同所指房屋时签署《前期物业管理合同》及相关物业管理文件，接受前期物业管理，遵守物业管理规定，并按期交纳物业管理费用。2015年4月29日，李海波签订入伙收楼确认书，确认收到《前期物业管理服务协议》。2019年7月1日，大汉物业岳阳分公司向李海波发送《缴费催款通知书》，要求其交纳2016年6月1日至2019年12月31日的物业费共计6121元。李海波自2016年6月1日至2020年2月29日，共计45月未支付物业服务费。截止2020年2月29日，李海波共欠大汉物业岳阳分公司物业服务费6406.02元（118.63㎡×1.2元/㎡/月×45月）。另查明，一审法院调取的《报警案件登记表》记载，2016年4月17日，李海波的儿子李林向岳阳市公安局云溪分局云溪派出所报案称，自己停放在云溪区大汉新城22栋楼下的本田摩托车被盗。公安部门的受案意见为属本单位管辖的刑事案件，建议及时立案侦查。2016年4月21日，岳阳市公安局云溪分局云溪派出所决定对李林摩托车被盗案进行立案侦查。一审法院审理认为，李海波与岳阳大汉城镇建设有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同附件对于物业费的缴纳约定按照《岳阳·大汉新城前期物业服务合同》履行。大汉物业岳阳分公司已按合同约定提供了物业服务，李海波作为业主负有向原告交纳物业费的义务，故对大汉物业岳阳分公司要求李海波支付拖欠物业费的诉讼请求，予以支持。因大汉物业岳阳分公司负有确保消防、安防监控设施正常使用，确保业主财产安全的职责，却没有切实履行好该义务，致使李海波亲属的摩托车被盗，且无法通过监控设施进行追踪侦破。大汉物业岳阳分公司对李海波的物业服务存在缺陷，履行物业服务合同存在一定的瑕疵，故对大汉物业岳阳分公司要求李海波支付违约金的诉讼请求，不予支持。大汉物业岳阳分公司在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，进一步提高广大业主满意度。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、李海波于判决生效之日起十日内支付大汉物业岳阳分公司物业服务费6406.02元。二、驳回大汉物业岳阳分公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李海波承担。双方当事人未在二审提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点有：一、上诉人主张的摩托车被盗损失可否在本案中折抵物业费；二、上诉人可否以财物被盗为由，拒交物业费；三、上诉人能否以阳台漏水的修复费用折抵物业费。关于焦点一，物业管理服务合同所约定的保安服务，指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业已尽到保安注意义务，不承担物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的损害赔偿责任。本案中，李海波称其子的摩托车被盗与小区监控未正常运行致使公安机关无法破案之间存在因果关系，并要求被上诉人承担赔偿责任。因一审中李海波并未就此提出反诉，且该上诉理由还涉及另一侵权法律关系，法院可以通过协调方式处理，现因上诉人与被上诉人就此问题无法协调一致，李海波只能通过另行诉讼的途径解决。上诉人请求被上诉人赔偿摩托车损失6300元的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人可否以财物被盗为由，拒交物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人有责任确保安防监控设施的正常使用，但被上诉人在上诉人之子摩托车被盗期间，存在小区监控未能正常工作的事实，所以被上诉人物业服务的瑕疵客观存在，一审法院结合大汉物业岳阳分公司未完全履行物业服务合同义务的程度，对大汉物业岳阳分公司要求李海波支付违约金的诉求未予支持，实际已减免了李海波应缴纳的物业费，该处理结果客观公正，并无不当。李海波上诉称还应当免交物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人提出其房屋阳台漏水，多次要求物业维修未果后其自行承担的维修费应当折抵物业费的问题，因物业公司的维修范围只涉及房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修，且依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。上诉人提出的阳台属于专有部分的组成部分，其维修责任应当由业主承担。上诉人提出的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李海波承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 姚孟君审判员 王延红二〇二〇年七月三十日书记员 王泊涵