重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书渝04民终738号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦907号），统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：朱雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗啟兵，男，1968年4月26日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈建锋，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘娅，重庆新盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冉应梅，女，1971年1月8日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈建锋，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘娅，重庆新盟律师事务所律师。上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人罗啟兵、冉应梅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2017）渝0114民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院并于2020年6月28日对被上诉人罗啟兵、冉应梅及其委托诉讼代理人陈建锋进行了询问调查。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：一、维持重庆市黔江区人民法院(2017)渝0114民初399号民事判决第一项，撤销第二项、第三项;二、改判驳回罗啟兵、冉应梅全部诉讼请求；三、判令罗啟兵、冉应梅按照约定支付违约金（按照日万分之三的标准，自2014年6月11日起开始计算至实际付清本金为止）。事实和理由：一、一审认定房屋渗水问题产生的损失为313922元的事实不清。罗啟兵、冉应梅未提供实际付款的凭证。黔江区佳雅装饰材料经营部出具证明及附件清单是装修费，并不是实际渗水造成的家具损失。渗水的原因不清楚，有可能是罗啟兵、冉应梅装修不当导致的。二、根据双方商品房买卖合同约定，罗啟兵、冉应梅应当支付逾期付款的违约金，不得以保修质量问题拒付房屋买卖价款。被上诉人罗啟兵、冉应梅答辩称，本案是因碧桂园公司交付的房屋存在严重质量问题，不符合合同约定，且怠于履行法定义务和约定义务造成消费者罗啟兵、冉应梅的损失。对于认定罗啟兵、冉应梅31万余元损失的问题是一审法院综合认定的结果，实际上罗啟兵、冉应梅的损失超过该数额。罗啟兵、冉应梅二审中申请对继续履行合同造成罗啟兵、冉应梅的损失进行鉴定或者发回重审。购房尾款本身已经超过诉讼时效，逾期违约金不应支持。涉案房屋质量存在重大问题，无法正常使用，罗啟兵、冉应梅享有同时履行抗辩权。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。碧桂园公司有过错，应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，碧桂园公司主张的逾期付款违约金不应支持。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令罗啟兵、冉应梅立即支付碧桂园公司欠款本金1466782元；2.判令罗啟兵、冉应梅支付碧桂园公司违约金（按每日万分之三的标准，从2014年6月11日起计算至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2016年11月30日，共计377109.65元）；上述两项费用合计1843891.65元；3.罗啟兵、冉应梅承担本案诉讼费用。罗啟兵、冉应梅向一审法院反诉请求：1.依法解除碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅于2014年3月11日签订的合同编号为QJBGY001227号《商品房买卖合同》及补充协议；2.碧桂园公司返还罗啟兵、冉应梅已支付的房款977853元，并按人民银行同期同类贷款利率支付利息（自2014年3月11日起计算至返还完毕之日止）；3.碧桂园公司赔偿罗啟兵、冉应梅损失2107770.67元（其中大修基金12140元、契税73344.05元、装修费1670668元、物管费1618.62元、房屋整改维修费35万元）；4.碧桂园公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月11日，以碧桂园公司为甲方（卖方）、罗啟兵、冉应梅为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件。约定罗啟兵、冉应梅购买碧桂园公司的位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道碧桂园X幢X钢筋混凝土结构住宅一套，建筑面积269.77平方米（其中套内建筑面积为256.92平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.85平方米），总成交价2444635元，付款方式为分期付款，第一期977853元必须在签订本合同时支付，第二期733391元必须在2014年5月1日前支付，第三期733391元必须在2014年8月1日前支付，如逾期支付前述购房款项，合同第十条约定按照逾期时间分别处理：“（1）逾期在90日（含）之日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之15向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”合同第八条约定“……验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”合同第十八条保修责任约定“《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任……”合同附录一《住宅质量保证书》（业主自行装修）约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修责任为返修。合同签订后，罗啟兵、冉应梅按约定支付了第一期购房款977853元，碧桂园公司于2014年3月11日向罗啟兵、冉应梅开具977853元的不动产统一发票（预收购房款），剩余购房款罗啟兵、冉应梅至法庭辩论终结之日未向碧桂园公司支付。2014年5月7日，因房屋渗水问题，罗啟兵向碧桂园公司发出《关于要求立即对水蓝湾X幢X单元房屋进行整改的通知》，“我对该房屋进行装修，施工队进场后，在装修过程中发现此房屋的墙体多处渗水，致使室内墙面无法继续装修。经与开发商处理，现在房屋墙体仍有五处渗水。我再次向开发商反映，要求对房屋渗水问题进行整改，但开发商叫我继续装修，对墙体渗水问题将继续整改，可至今未整改”。至起诉之日，该房屋渗水问题未整改完毕。罗啟兵、冉应梅于2014年3月11日办理入住登记表，并签署收楼通知书，收楼通知书载明罗啟兵、冉应梅的物业服务费从2014年4月1日起计算。2014年3月11日，双方还签订了《黔江碧桂园物业及资料移交书》，确认碧桂园公司移交给罗啟兵、冉应梅的资料有：物业的钥匙捌条、前期物业服务协议、临时管理规约、装修服务指南，并在《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》处备注“未领”。广东碧桂园物业服务有限公司重庆黔江分公司通用统一收据显示，罗啟兵、冉应梅于2014年3月11日预交了涉案房屋2014年4月至2014年6月的物管费1618.62元；广东碧桂园物业服务有限公司重庆黔江分公司代收款三联收据显示，其于2014年3月11日代收罗啟兵、冉应梅所交纳的涉案房屋的契税73339.05元；罗啟兵、冉应梅于2014年3月12日交纳物业专项维修资金12140元。重庆市黔江区地方税务局于2014年9月22日向罗啟兵、冉应梅开具税收完税证明，契税（住房买卖）73339.05元、印花税（权利、许可证照）5元。碧桂园公司于2013年10年30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字（2013）0016号），于2013年10月31日取得重庆市建设工程竣工规划核实确认书，经规划核实，黔江碧桂园一期（启动区）工程符合城乡规划要求。2014年5月25日，以罗啟兵为发包方（甲方）、重庆今古建筑装饰设计工程有限公司（以下简称“今古设计公司”）为承包方（乙方），双方签订《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为室内家装工程、工程地点为黔江区碧桂园14栋，承包范围为根据双方确定的施工图，室内天，地，墙装饰，室内照明，插座及管线，卫生间给排水，以及双方认定的装饰和其他项目预算书，承包方式为包工包料，工期为120天，开工时间2014年5月25日起开始计算，工程价款为1670668元。今古设计公司于2016年7月10日向罗啟兵开具收据，收据金额为1670668元，收款事由为黔江区碧桂园14栋装修工程款，并加盖今古设计公司财务专用章。2016年，罗啟兵、冉应梅因涉案房屋内的家电被烧坏，遂将碧桂园公司、国网重庆黔江区供电有限责任公司（现已变更为国网重庆市电力公司）、广东碧桂园物业股份有限公司重庆黔江分公司、今古设计公司诉至本院，要求四被告连带赔偿原告各项损失共计60万元。一审法院作出(2016)渝0114民初2954号判决，判令“一、被告国网重庆市电力公司于本判决生效后十日内赔偿原告罗啟兵、冉应梅财产损失548058元；二、驳回原告罗啟兵、冉应梅的其他诉讼请求。”经上诉后，本院作出(2018)渝04民终642号终审判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月27日，黔江区佳雅装饰材料经营部出具证明，内容为“兹证明罗啟兵同志于2014年6月至2015年1月在我公司购买滑门、吊顶、铜门等相关材料用于黔江碧桂园X栋X单元房屋装修，并由我公司安排人员进行安装，其材料费用及人工费共计313922元（大写叁拾壹万叁仟玖佰贰拾贰元）。（详见附件）特此证明”。庭审中，碧桂园公司对罗啟兵、冉应梅所产生的房屋损失存异议，一审法院向双方当事人释明是否就涉案房屋的损失申请鉴定，双方当事人均明确表示不申请鉴定。一审法院认为，碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务；罗啟兵、冉应梅按合同约定支付第一期购房款977855元后，称因房屋质量问题，故未向碧桂园公司支付剩余购房款，要求解除与碧桂园公司签订的房屋买卖合同，并要求碧桂园公司返还已支付房款977855元及利息、赔偿损失2107770.67元；而碧桂园公司要求罗啟兵、冉应梅继续履行合同，支付剩余购房款1466782元及违约金。本案的争议焦点：1.碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅签订《重庆市商品房买卖合同》是否达到解除条件。2.房屋损失如何计算。关于前述争议焦点，作如下评析。一、关于碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅签订《重庆市商品房买卖合同》是否达到解除条件的问题。罗啟兵、冉应梅按合同约定支付第一期购房款977855元后，对涉案房屋进行装修，在装修过程中，房屋出现漏水、渗水等问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。本案中，涉案房屋并不属于“房屋交付使用后，房屋主体结构质量核验确属不合格”的情况，虽出现渗水等质量瑕疵，影响了房屋的居住和使用，但该问题可以修复，根据原告提交的证据材料，涉案房屋待修复后并不会影响买受人的正常居住，不能证明已经达到严重影响买受人正常居住使用的程度。故碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅签订《重庆市商品房买卖合同》未达到解除条件，罗啟兵、冉应梅无权要求解除合同，合同应继续履行，对罗啟兵、冉应梅要求碧桂园公司返还已付购房款的反诉请求，不予支持，罗啟兵、冉应梅应向碧桂园公司支付剩余两期购房款共1466782元。但需要说明的是，根据合同约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限为5年，至起诉之日，尚未过保修期，以及法律规定，碧桂园公司应当继续承担涉案房屋渗水问题的修复责任。二、关于房屋损失如何计算的问题。关于罗啟兵、冉应梅因购买涉案房屋所产生的损失，庭审中，双方当事人均对涉案房屋损失不申请鉴定，系当事人对自身诉讼权利的处分，予以尊重。罗啟兵、冉应梅根据黔江区佳雅装饰材料经营部出具的证明及附件清单主张因房屋渗水问题产生的整改费共计313922元，因双方就损失部分不申请鉴定，对罗啟兵、冉应梅主张的整改费313922元予以认可，因碧桂园公司应承担房屋返修责任，故该笔费用应由碧桂园公司负担，对罗啟兵、冉应梅要求碧桂园公司赔偿除整改费用之外的其他损失，不予支持。因涉案房屋出现质量问题，并影响了罗啟兵、冉应梅的居住，碧桂园公司存在一定程度的过错和责任，故对碧桂园公司要求罗啟兵、冉应梅支付违约金的诉讼诉求不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由本诉被告罗啟兵、冉应梅于本判决生效之日起十日内向本诉原告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司支付购房款1466782元；二、由反诉被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告罗啟兵、冉应梅损失313922元；三、驳回本诉原告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告罗啟兵、冉应梅的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费21394元，减半收取10697元，由罗啟兵、冉应梅负担9000元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担1697元；反诉案件受理费31196元，减半收取15598元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担3004元，罗啟兵、冉应梅负担12594元。二审诉讼中，罗啟兵、冉应梅向本院提交了以下证据：证据1.关于碧桂园房屋质量的检索报告两份；证据2.照片及冉景华调查笔录。拟证明二被上诉人房屋顶搭建阳光雨棚是因为该房屋的屋顶漏水严重且无法修复，是经过碧桂园同意并建议之后搭建的；房屋质量问题致使房屋不能居住，所以二被上诉人一直未能入住该房屋。雨棚也是由于房屋侧面漏水没有解决措施才搭建的雨棚。本院审查认为，罗啟兵、冉应梅提供的证据1与本案不具有关联性，本院不予采信；罗啟兵、冉应梅提供的证据2冉景华的调查笔录无正当理由未出庭作证，本院不予采信；照片只能证明被上诉人搭建了雨棚，并不能证明系获得被上诉人同意后搭建的事实，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、碧桂园公司请求罗啟兵、冉应梅支付违约金的理由是否成立；二、罗啟兵、冉应梅主张的整改费313922元，碧桂园公司用否赔偿。关于焦点一。首先，根据碧桂园公司与罗啟兵、冉应梅签订的买卖合同约定，罗啟兵、冉应梅应当按时向碧桂园公司支付剩余房款。其次，罗啟兵、冉应梅在接房后于2014年5月7日向碧桂园公司提出要求整改，直到如今碧桂园公司未完成漏水等质量瑕疵。从而一定程度上影响了罗啟兵、冉应梅对涉案房屋的居住使用。一审法院基于前述原因，驳回碧桂园公司要求罗啟兵、冉应梅支付违约金的理由并无不当。关于焦点二。首先，一审中罗啟兵、冉应梅主张的整改费313922元是基于解除合同后要求碧桂园公司赔偿的损失。其次，一审法院并未支持罗啟兵、冉应梅解除合同的诉讼请求，且罗啟兵、冉应梅在一审诉讼中经过法院释明后明确表示不申请对涉案房屋损失鉴定。第三，虽罗啟兵、冉应梅在二审中申请对涉案房屋损失申请鉴定，但申请鉴定的范围远超过了罗啟兵、冉应梅在一审中反诉的范围，且碧桂园公司又不同意调解，故罗啟兵、冉应梅对于继续履行合同后，应由碧桂园公司承担整改的责任可以另案主张相应的权利，在本案中不予处理。第四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，罗啟兵、冉应梅请求碧桂园公司承担整改费313922元的证据不足，应罗啟兵、冉应梅承担不利的法律后果。综上，碧桂园公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。罗啟兵、冉应梅请求碧桂园公司承担整改费313922元的证据不足，应予驳回。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条规定，判决如下：维持重庆市黔江区人民法院（2017）渝0114民初399号民事判决第一项、第三项，撤销第二项、第四项；驳回被上诉人罗啟兵、冉应梅的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21394元，减半收取10697元，由被上诉人罗啟兵、冉应梅负担9000元，上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担1697元；反诉案件受理费31196元，减半收取15598元，由被上诉人罗啟兵、冉应梅负担；二审案件受理费6008元，由被上诉人罗啟兵、冉应梅负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  徐婷婷二〇二〇年七月二十日书记员  何杰洪