呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终90号上诉人（原审被告、反诉原告）:回民区嘉豪御景酒店,住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街路北(电厂北门对面)。经营者：李军，酒店负责人。委托诉讼代理人：祝只舟，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：**飞，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路路南106号。经营者：杨德，酒店经理。委托诉讼代理人：胡晓慧，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：段喜平，男，该公司员工。上诉人回民区嘉豪御景酒店（以下简称嘉豪御景酒店）因与被上诉人呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店（以下简称佰加力大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉豪御景酒店的经营者李军，委托诉讼代理人祝只舟、**飞，被上诉人佰加力大酒店的委托诉讼代理人胡晓慧、段喜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉豪御景酒店上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用、鉴定费用由佰加力大酒店承担。事实和理由：一、一审法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,适用法律错误。双方分别于2017年10月15日、2018年1月13日签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。合同签订后,佰加力大酒店虽然将相应楼层交给嘉豪御景酒店装修,但其所交付的楼层所在建筑物,即佰加力大酒店楼顶、地面一层和地下均有未经审批的违章建筑。根据我国消防法的规定,新建改建都需要重新办理整体消防验收手续,未经消防验收不得投入使用。正是由于佰加力大酒店在新建违章建筑之后没有办理整体消防验收手续,嘉豪御景酒店才无法办理承租楼层的开业前消防验收。换言之,佰加力大酒店虽然向嘉豪御景酒店交付了约定楼层但并不符合双方约定的用途,构成重大违约。因此,违约在先的是佰加力大酒店,而不是嘉豪御景酒店。所以,佰加力大酒店不享有解除权,而且合同的解除将导致无法挽回的经济损失,特别是300多万的装修损失;另外还有10多名员工的正常就业。故一审法院判令解除合同是违反法律规定的。二、2012年9月7日的《消防安全检查合格证》是否仍具有法律效力以及案涉房屋后续不能取得《消防安全检查合格证》的原因,是一审法院应当审查的内容。首先,2012年9月7日的《消防安全检查合格证》已经不具有法律效力。房屋租赁合同签订后,嘉豪御景酒店按照合同约定对承租楼层进行了装修。但在申请消防验收检查时却被告知,佰加力大酒店在出租之前曾进行过未经消防验收的新建和改建,一、二层的消防设施都被改动过,七楼的违章建筑至今尚未拆除,以至于无法取得整栋大楼的消防验收手续。为此,呼和浩特市公安局赛罕分局曾分别于2018年3月30日对李军进行行政处罚,并于2018年3月30日、2018年5月3日、2018年7月1日以及2018年9月15日分别下达责令限期整改治安隐患通知书,要求限期整改治安隐患。呼和浩特市公安局赛罕分局多次进行处罚的事实,已经能够证实2012年9月7日的《消防安全检查合格证》不再具有法律效力。其次,在双方签订《房屋租赁合同》之时,佰加力大酒店告知嘉豪御景酒店案涉房屋已经取得《消防安全检查合格证》。嘉豪御景酒店基于对佰加力大酒店的信赖,便以为案涉房屋的消防是经过验收的,但在嘉豪御景酒店使用房屋的过程中被呼和浩特市公安局赛罕分局进行行政处罚,并被告知2012年9月7日的《消防安全检查合格证》已经不再具有法律效力,原因是大楼一二层的改建、扩建,七楼的违章建筑一直尚未拆除,因此,案涉房屋需要再次办理消防安全检查合格证。故佰加力大酒店对案涉大楼的新建和改建,是导致嘉豪御景酒店不能够取得《消防安全检查合格证》的直接、唯一原因。且针对该事实的举证,嘉豪御景酒店曾前往呼和浩特市公安局赛罕分局调取相关证据,但呼和浩特市公安局赛罕分局明确予以拒绝,需要一审法院工作人员前去调取,为此,嘉豪御景酒店向一审法院申请调取证据,但一审法院并未准许。三、办理消防许可证是佰加力大酒店的法定义务和合同义务,一审法院认定应由嘉豪御景酒店履行这一义务,没有法律依据和合同依据。(一)办理消防许可证是佰加力大酒店的法定义务。根据《消防监督检查规定》第八、九条之规定,申请消防安全检查应提交消防安全检查申报表、营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书、依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件、消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图、员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书等材料。该检查内容包括:建筑物或者场所是否依法通过消防验收合格或者进行竣工验收消防备案抽查合格;消防安全制度、灭火和应急疏散预案是否制定;自动消防系统操作人员是否持证上岗,员工是否经过岗前消防安全培训;消防设施、器材是否符合消防技术标准并完好有效;疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通;室内装修材料是否符合消防技术标准;外墙门窗上是否设置影响逃生和灭火救援的障碍物。从上述规定来看,佰加力大酒店作为出租人,无法提供上述检查所需材料,也无法完成除室内装修材料符合消防技术标准以外的检查内容,其仅负有保证其装修工程严格遵守国家法律法规、政策,以及装修完成后通过消防检验等相关查验的义务。且2012年9月7日的《消防安全检查合格证》也表明,佰加利大酒店底商一至七层的消防安全责任人为佰加力大酒店。佰加力大酒店也无证据证明系嘉豪御景酒店的因素导致无法取得《消防安全检查合格证》。其次,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定,出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定,公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。双方签订《商铺租赁合同》时即知晓嘉豪御景酒店租赁该房屋用于经营,其作为出租方应当保证房屋符合经营使用的条件。因此,佰加力大酒店有义务在案涉租赁房屋投入使用、营业前取得《消防安全检查合格证》。(二)办理消防许可证是佰加力大酒店的合同义务。《房屋租赁合同》虽约定:“租赁期内,甲方向乙方提供酒店现有的消防设施及消防证明,如果有关部门出台新的要求,乙方装修改造应按国家新规范标准技能施工,费用由乙方承担。本合同签订时,乙方已经充分了解该房屋的使用功能等房屋现状,如水、电、暖、空调、消防等不能满足使用功能时,乙方装修改造应按国家新规范标准技能型施工,费用由乙方承担。”但该约定不应视为嘉豪御景酒店是办理消防许可证的义务主体。首先,进行该约定的前提是,佰加力大酒店提供了2012年9月7日的《消防安全检查合格证》,且佰加力大酒店明确告知案涉房屋是经消防验收的,可直接进行经营性活动。假设因为出台新规定,需要对现有的消防设施、器材、疏散通道、安全出口和消防车通道等进行改造,则费用应由乙方承担,但办理消防安全检查合格证的义务仍是佰加力大酒店。其次,合同虽约定乙方了解房屋现状,是指乙方对房屋的水、电、暖、空调、消防等设施、器材均是了解的,如果水、电、暖、空调、消防等设施、器材有损坏,需要更换,则乙方进行维修改造,并承担费用。没有约定乙方负有办理消防安全检查合格证的义务。四、嘉豪御景酒店已经证明未取得特种行业许可证系佰加力大酒店原因造成,一审法院应当支持赔偿嘉豪御景酒店装修等损失的请求。因为佰加力大酒店在约定的免租期内没有交付符合国家消防安全要求的房屋,才导致嘉豪御景酒店直接产生2018年4月至12月装修以及人工工资、采暖费支出、水电费支出等经济损失,故嘉豪御景酒店的损失与嘉豪御景酒店的不作为有着直接的因果关系。嘉豪御景酒店未能取得特许行业许可证的直接原因是佰加力大酒店改建一二层及七层的原因造成的。故一审法院因证据不足认定佰加力大酒店无需承担租赁物瑕疵担保责任属于认定事实错误,混淆因果关系。综合上述,佰加力大酒店违反《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同充协议》,不享有解除合同的权利。佰加力大酒店对案涉房屋改建、扩建的行为致使原有的《消防安全检查合格证》不再具有法律效力,且其在负有办理消防安全检查合格证义务的前提下拒绝办理是严重的违约。嘉豪御景酒店的损失系由佰加力大酒店改建、扩建的行为导致的,佰加力大酒店应当赔偿嘉豪御景酒店损失。佰加力大酒店辩称，嘉豪御景酒店依约应承担消防未通过的相关责任。（一）依据合同约定，佰加力大酒店承担消防与治安管理责任。《房屋租赁合同》第五页6项、《房屋租赁合同补充协议》（六）2项等约定，租赁期间乙方区域内的消防设施由乙方按国家新规范装修、改造，并由乙方定期巡视、实验大修、更新、保养和管理，使所有消防设施处于完好运行状态。且嘉豪御景酒店在承租房屋时已对房屋的水、电、暖、消防等充分了解，依据合同约定，嘉豪御景酒店经营的酒店是否取得消防合格证，是嘉豪御景酒店的责任，因消防检查未通过引发的一切损失应由嘉豪御景酒店承担。（二）同楼其他单位已消防验收合格证明嘉豪御景酒店消防未通过系自身原因导致。一审庭审时嘉豪御景酒店已取得租赁房屋的特种行业许可证且在庭审中已提供，同时佰加力大酒店在租赁房屋期间一直营运从未间断，嘉豪御景酒店一边享有经营利益一边又百般拒绝支付租金，一边认为租用楼层不得投入使用，一边又称解除合同会导致其无法挽回的经济损失前后自相矛盾，已严重违反诚实信用、公序良俗原则。另外，与嘉豪御景酒店租用同一栋楼的招商银行股份有限公司呼和浩特分行装修后也于2019年6月6日成功取得了消防备案（其中备案号为150000WSJ190003854）未被确定为抽查对象。同栋负一层的佰加力便民市场装修后于2019年6月26日也成功取得了消防备案（备案号150000WYS190004541）未被确定为抽查对象。嘉豪御景酒店多次受到的《行政处罚决定书》是因嘉豪御景酒店无营业执照、特殊行业经营许可证、占用消防通道、并非因佰加力大酒店的违建原因而致，且佰加力大酒店并无违建、嘉豪御景酒店也无相关城建部门出具违建证据证明。嘉豪御景酒店拒付租金的理由缺乏证据支持。（三）嘉豪御景酒店并未履行办理过消防验收的职责。经与呼市赛罕区消防大队核实，嘉豪御景酒店在签订租赁合同、装修更改后并未向呼市赛罕区消防大队进行过消防备案、验收等任何程序、其无消防不予受理的任何法律文书，因此其所陈述的因佰加力大酒店违建，消防部门不予办理的验收手续缺乏事实支持，且该事实也非其拒付租金的法定或约定事实。二、嘉豪御景酒店依约应承担支付租金、采暖费、电梯维修费用的责任。《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方自愿签订，是双方真实意思表示，未违反法律规定，双方都应依约遵守。（一）《房屋租赁合同》、《房租租赁合同补充协议》约定。第一年租金为1903000元，于2018年3月30日之前付清本租期所有租金及采暖费，第二年租金为1903000元，于2018年12月1日之前一次性付清。（二）《房屋租赁合同补充协议》（三）1项明确规定，L1、L2电梯的维修费用由嘉豪御景酒店承担。佰加力大酒店代其支付的电梯维修费用，嘉豪御景酒店应依法、依约予以返还。（三）《房屋租赁合同补充协议》第3页注【一】明确约定乙方应严格按照合同约定日期交付租金、水费、电费、采暖等相关费用，不得拖欠，嘉豪御景酒店违反约定支付构成违约。三、嘉豪御景酒店依法、依约应承担支付违约金、退还租赁房屋的义务。（一）《房屋租赁合同补充协议》第3页注【一】明确约定如缴费日期延误3个月未交清相关费用，对未交部分费用按月每月2%的违约金计算收取。违约金计算收取的时间起算点为合同约定缴费的时间。未交部分费用超过6个月仍未付清，有权收回房屋且乙方承担一切损失，不给予任何赔偿及装修折价。嘉豪御景酒店违反合同约定，未按约定在2018年3月30日前付清第一年租金及相关费用，截止到2019年8月5日，已超出6月末支付，依据约定，佰加力大酒店有权收回房屋，嘉豪御景酒店应依约支付违约金。佰加力大酒店主张租金、违约金、解除合同由双方约定，符合法律规定，应依法支持。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第十一条2项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修装饰残值损失的，不予支持”。本案《房屋租赁合同》第六条2项明确约定乙方（嘉豪御景酒店）未按双方规定的交费期限缴纳房租，甲方（佰加力大酒店）有权单方面收回房屋，乙方投入的任何费用不作补偿。佰加力大酒店对嘉豪御景酒店提起的诉讼因嘉豪御景酒店违反约定，依据法律规定、合同约定，嘉豪御景酒店提起的装修损失无事实、法律依据。佰加力大酒店向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2.判令嘉豪御景酒店支付佰加力大酒店暂计至2019年8月5日的租金1489055.99元及其后续租金（每天租金5286元，乘以自2019年8月6日起至返还房屋为止的天数）；3.判令嘉豪御景酒店支付佰加力大酒店租金暂计至2019年8月5日的违约金406609.91元及其后续违约金（以1627702.91元为基数，按月利率2分为标准，自2019年8月6日起至全部租金付清之日止）；4.判令嘉豪御景酒店支付佰加力大酒店暖气费138646.92元（2018年10月15日-2019年4月15日）。嘉豪御景酒店提出反诉请求为：1.判令佰加力大酒店赔偿嘉豪御景酒店经济损失或减少租金至佰加力大酒店整体消防验收合格之日（经济损失按每月160355.88元计算，包括装修折旧损失、人员工资支出损失、水电暖等实际损失），截止2018年12月31共计1443202.94元；2.判令佰加力大酒店承担本案诉讼费和鉴定费。一审法院认定事实：2017年10月15日，甲方佰加力大酒店的经营者杨德（出租方）与乙方嘉豪御景酒店的经营者李军（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋位置呼和浩特市赛罕区大学东街106号佰加力大酒店，建筑面积约5599.44平方米，包括1层420平方米、4层1709平方米、5层1709平方米、6层1013平方米、7层748.44平方米；经营范围为住宿，租赁期间有关的一切手续申办费用由承租方自行负担，一切水、电、暖、特种行业许可证以及工商、税务等各种费用均由承租方承担；租期十年半，自2017年10月1日至2028年3月31日，免租期6个月（免租期从实际交付房屋租赁定金之日起计算），免租期不计算租金，实际租金从免租期结束次日起算，乙方在免租期内产生的水费、电费、暖费等都由乙方承担。租金及付款方式：（一）、双方约定前五年年租金为：一楼大厅第一年至第二年3元/平米/天，第三年至第五年3.5元/平米/天；前五年四楼、五楼、六楼、七楼按1元/平米/天。（二）、后五年的前三年租金按每年8%递增，后两年租金不再增长。（三）、甲方收取的租金、押金、水费、电费、暖气费为乙方出具收据，不提供正式发票。（四）付款方式：（1）第一年2017年10月1日至2019年3月31日期间年租金为2350000元[其中2017年9月8日至2018年3月7日六个月装修期不计算租金]。第一年租金的1/3付现金，即775500元，现金部分合同签订之日付30万元，剩余现金部分和房屋租赁押金[押金收取为首年度租金的5%]593000元于2017年12月30日前付清；剩余2/3租金1574500元在2018年3月30日前付清。（2）第二年2019年4月1日至2020年3月31日租金2350000元于2018年12月1日之前一次性付清，之后每年的租金均在上一年的12月1日前付清。（五）首年剩余的2/3租金即1574500元乙方用剩余租金替甲方偿还银行每月贷款利息（偿还银行利息30万元/月，每月20日之前付款，直至将剩余租金付清为止）；如乙方为甲方施工，乙方可以用工程款抵顶上述租金。（六）、乙方向甲方交纳的押金，如房租到期后乙方不再继续租用，所产生未按期缴纳的相关费用以及未能及时清理垃圾余物，甲方有权从押金中扣除相应的费用，如果未发生任何纠纷，押金如数退还（押金不计取利息)。出租方与承租方的责任：1.承租方需按国家有关法律法规要求，合法使用本房屋。2.乙方须按时交纳甲方的房租，乙方未按甲乙双方规定的交费期缴纳房租，甲方有权单方面收回房屋，乙方投入的任何费用不作补偿，并且乙方将所欠甲方的所有租金、水费、电费、暖费等费用一次性结算付清。3.房屋的采暖费、水费、电费由乙方承担，乙方需及时向甲方物业管理部门缴纳物业费，否则甲方有权给予停水停电处理……6.租赁期间，甲方向乙方提供酒店现有的消防设施以及消防证明，如果有关部门出台新的要求，乙方装修改造应按国家新规范标准技能型施工，费用由乙方承担。7.乙方无论何时退出承包，房屋内的全部设施不得拆除、损坏，甲方不给予折价，归甲方所有，否则乙方全额赔偿并承担由此给甲方造成的全部经济损失及法律责任……9.乙方在承租甲方房屋期间，发生的各种费用均由乙方自行承担；本合同签订时，乙方已经充分了解该房屋的使用功能等房屋现状，如水、电、暖、空调、消防等不能满足使用功能时，乙方装修改造应按国家新规范标准要求进行施工，费用由乙方承担……。违约责任：1.乙方应按合同约定日期交付租金，不得拖欠，否则乙方交付日期延误7日内甲方有权给予停水停电处理，乙方交付日期延误15日内甲方有权收回房屋或另外出租……5.若由于甲方原因在乙方缴纳预付款后不能履行，甲方应按预付款数额的25%给乙方作为补偿，补偿后解除合同……。2018年1月1日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对原合同进行补充：（一）对租赁区域、面积、公共使用部分租金的补充：经双方确认，1层310平方米、4层1582平方米（不含金色大厅和过街楼以及后院小四楼）、5层含过街楼1701平方米、6层1001平方米（不含过街楼、联通机房及前室的1/2与移动机房及前室的1/2），总面积4594平方米，租金单价执行原租赁合同中第五条第（一）、（二）、（三）条款。（二）付款方式：（1）第一年2017年10月1日至2019年3月31日期间年租金为1903110元（其中2017年10月1日至2018年3月31日六个月装修期不计算租金）。第一年租金的1/3付现金，即634000元，现金部分合同签订之日付30万元（2017年9月8日已付），剩余现金和房屋租赁押金（押金收取为首年度租金的5%）429000元，于2017年12月30日前付清；剩余2/3租金1269000元由乙方替甲方偿还银行每月贷款利息，偿还银行利息不少于40万元/月，而且保证每月20日前付款给甲方，直至将剩余租金付清为止，且在2018年3月30日前付清本租期所有租金及采暖费【2017年10月15日至2018年4月15日采暖费138646.92元】；（2）第二年租期2019年4月1日至2020年3月31日租金1903000元于2018年12月1日之前一次性付清；（3）第三年租期2020年4月1日至2020年3月31日租金1959700元于2019年12月1日之前一次性付清；（4）第四年租期2021年4月1日至2022年3月31日租金1959700元于2020年12月1日之前一次性付清；（5）第五年租期2022年4月1日至2023年3月31日租金1959700元于2021年12月1日之前一次性付清；（6）第六年租期2023年4月1日至2024年3月31日租金2116400元于2022年12月1日之前一次性付清；（7）第七年租期2024年4月1日至2025年3月31日租金2285800元于2023年12月1日之前一次性付清；（8）第八年租期2025年4月1日至2026年3月31日租金2468600元于2024年12月1日之前一次性付清；（9）第九年租期2026年4月1日至2027年3月31日租金2468600元于2025年12月1日之前一次性付清；（10）第十年租期2027年4月1日至2028年3月31日租金2468600元于2026年12月1日之前一次性付清。乙方应严格按照合同约定日期交付租金、水费、电费、采暖费等相关费用，不得拖欠。乙方交付费用的日期延误七日，甲方有权给予停水、停电处理；如果按约定缴费日期延误3个月仍未交清相关费用，对未交部分费用按每月2%的违约金计算收取，违约金计算收取的时间起点为合同约定交费的时间；未交部分费用超过六个月仍未付清的，甲方将收回房屋且乙方承担一切损失，甲方不给予任何赔偿及装修折旧。（三）甲乙双方对使用电梯、楼梯的相关事宜：1.乙方负责并使用的二部蒂森克虏伯电梯为北大厅北电梯、北大厅南电梯，甲乙双方必须各自负责对应大厅内的电梯应负责的一切事宜，即电梯的保洁、保养、保修（包括大、中、小型的维修）、更新、自检、报检、年检、日常巡查、五方通话的接听、防火、防水、防盗、防震等安全事宜等相关费用，因乙方对电梯管理的缺失或其他原因造成的电梯事故、人身安全、财产损失等由乙方自行负责……（六）消防与治安防范的管理责任：甲方为乙方提供乙方租赁区域内现有的消防设施。乙方租赁区域内的消防设施（消防栓、喷淋、感烟探测器、消防电话、消防广播、消防层显、防排烟系统、强切、灭火器、防火门）由乙方按国家新规范装修、改造，并由乙方定期巡视、试验大修、更新、保养和管理，使所有消防设施处于完好运行状态……。合同签订后，佰加力大酒店将租赁房屋交付嘉豪御景酒店使用，嘉豪御景酒店陆续以现金以及工程款抵顶等方式向佰加力大酒店支付部分租金以及采暖费。2018年3月30日，呼和浩特市公安局赛罕区分局对李军经营的佰加力酒店送达《行政处罚决定书》，原因系该酒店经营无任何营业执照、公安机关颁发的特种行业许可证以及消防机关颁发的消防合格证，同时因佰加力酒店未取得特种行业经营许可证向其出具《责令限期整改治安隐患通知书》。2019年1月11日，嘉豪御景酒店提交书面申请，要求对其承租的佰加力酒店1楼大厅以及4-6层的装修工程造价进行司法鉴定。受一审法院委托，内蒙古建信工程项目管理有限公司于2019年7月12日出具鉴定报告，工程造价鉴定结果3188919元。另查明，2012年9月7日，佰加力大酒店取得了地上一至七层营业前消防安全合格证。2019年5月10日，位于赛罕区大学东街106号的赛罕区嘉豪御景酒店取得了特种行业许可证。再查明，嘉豪御景酒店未按合同约定缴纳2018年10月15日至2019年4月15日期间的采暖费，该取暖费佰加力大酒店已向供热公司交付。一审法院认为,佰加力大酒店与嘉豪御景酒店签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效。佰加力大酒店按照合同约定向嘉豪御景酒店交付了租赁房屋，嘉豪御景酒店应按照约定交付佰加力大酒店租金并支付相关各项费用。按照合同约定：乙方应严格按照合同约定日期交付租金、水费、电费、采暖费等相关费用，不得拖欠。乙方交付费用的日期延误七日，甲方有权给予停水、停电处理；如果按约定缴费日期延误3个月仍未交清相关费用，对未交部分费用按每月2%的违约金计算收取，违约金计算收取的时间起点为合同约定交费的时间；未交部分费用超过六个月仍未付清的，甲方将收回房屋且乙方承担一切损失，甲方不给予任何赔偿及装修折旧。嘉豪御景酒店未能按照合同约定的时间向佰加力大酒店交付租金，已构成违约，佰加力大酒店有权按照合同约定要求解除合同。嘉豪御景酒店现认可佰加力大酒店主张的至2019年8月5日欠付租金数额1489055.99元，但提交一份《工程预算书》，证明佰加力大酒店西侧坡道工程施工费用为198992元，并非佰加力大酒店主张的143708元，佰加力大酒店对此不予认可，称未加盖佰加力大酒店的印章，但佰加力大酒店也未能提交证据证明坡道施工费系143708元，故对于欠付租金数额应核减双方主张的差价55283元，即1433772.99元。关于佰加力大酒店主张的违约金，嘉豪御景酒店应以欠付租金以及水、电、采暖费总额为基数，按照合同约定自交费日期之日按照月利率2%支付佰加力大酒店。嘉豪御景酒店以佰加力大酒店交付的租赁房屋因佰加力大酒店改建、扩建，并存在违章建筑，未能取得消防许可证，导致其租赁的房屋不能取得特种行业许可证，佰加力大酒店租赁的房屋存在权利瑕疵为由，主张佰加力大酒店赔偿其装修损失，对此双方合同明确约定：“租赁期间，甲方向乙方提供酒店现有的消防设施以及消防证明，如果有关部门出台新的要求，乙方装修改造应按国家新规范标准技能型施工，费用由乙方承担。本合同签订时，乙方已经充分了解该房屋的使用功能等房屋现状，如水、电、暖、空调、消防等不能满足使用功能时，乙方装修改造应按国家新规范标准要求进行施工，费用由乙方承担……”。双方在签订合同时，佰加力大酒店即取得了租赁房屋的消防安全合格证，且嘉豪御景酒店对当时租赁房屋的状况明确知晓，嘉豪御景酒店在租赁房屋后对租赁房屋进行了装修，亦不能证明其未能取得营业执照以及特种行业许可证的原因系佰加力大酒店造成。且嘉豪御景酒店现已取得了租赁房屋的特种行业许可证，故其要求佰加力大酒店承担租赁物瑕疵担保责任，赔偿其装修等损失，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店与被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店截止2019年8月5日期间的租金1433772.99元；2019年8月6日始至租赁房屋返还原告之日止的租金按照合同约定支付；三、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店截止2019年8月5日的违约金388513元，并以剩余欠付租金、采暖费为基数，按照月利率2%支付原告2019年8月6日始至欠付租金、采暖费全部支付原告之日止的违约金；四、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店2018年10月15日至2019年4月15日期间的采暖费138646.92元；五、驳回被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店的反诉请求。案件受理费23075元（佰加力大酒店已预交），由佰加力大酒店负担672元，嘉豪御景酒店负担22448元；反诉案件受理费10500元（嘉豪御景酒店已预交），由嘉豪御景酒店负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了新的证据。嘉豪御景酒店提交的第一组新的证据为：呼和浩特市消防支队赛罕大队负责人甘露的电话录音以及佰加力大酒店的外观照片，拟证明：1、呼和浩特市消防支队赛罕区大队负责人甘露明确表示，涉案宾馆无法办理消防验收、无法办理特种行业许可，系佰加力大酒店违规改扩建；2、佰加力大酒店客观上确实存在甘露所说的加盖临时彩钢房的事实，佰加力大酒店有违规改扩建行为。佰加力大酒店的质证意见：对于录音真实性存疑，是否为甘露本人、是本人行为还是行政行为存疑，故不具有合法性。对拟证明的问题亦不予认可，是否属违建应由住建部门认定。对于照片，与本案涉案房屋不是同一栋楼，故不均有关联性，第一组证据并非新证据。本院的认证意见：因录音真实性无法确认，所述内容无其他证据予以佐证，故不予采信；对照片的真实性予以确认，但不能证明彩钢房形成的时间及与本案的关联性，故不予采信。嘉豪御景酒店提交的第二组新的证据为：呼和浩特市公安局于2003年12月31日作出的呼公消验【2003】285号建筑工程消防验收意见书、呼和浩特市公安消防支队于2010年2月8日作出的呼公消验【2010】第0008号建设工程消防验收意见书、呼和浩特市公安局消防支队赛罕区大队于2012年9月7日作出的（赛）公消安检许字【2012】第0014号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，拟证明：1、2010年2月8日至2012年9月7日，本案所涉大楼加盖了4000平方米，与嘉豪御景酒店提供的录音证据及照片等证据可以相互印证。2、2012年9月7日加盖之后佰加力大酒店只取得了安全检查合格证，未取得相应的消防验收意见书。3、大楼进行了两次验收，说明每次加盖后都需要进行消防验收。4、佰加力大酒店没有向嘉豪御景酒店提供现存大楼整体验收意见书。佰加力大酒店的质证意见为：2003年12月31日的【2003】285号建筑工程消防验收意见书与本案诉争大楼无关。2010年2月8日的【2010】第0008号建设工程消防验收意见书与2012年取得的安全检查合格证相互印证。2012年的17900平方米中多的4000平方米在2012年消防验收时予以验收，包括佰加力大酒店所说的违建和临建，17900平方米包括了嘉豪御景酒店所租的整栋大楼。本院的认证意见为：对以上两份建设工程消防验收意见书及一份消防安全检查合格证的真实性予以确认，关联性在后文中予以论述。佰加力酒店提交了二份新的证据：第一份证据为招商银行股份有限公司呼和浩特分行建设工程、消防设计备案受理凭证，形成时间为2019年6月6日。第二份证据为佰加力便民市场建设工程竣工验收、消防备案受理凭证，形成时间为2019年6月26日。拟证明，佰加力大酒店和招商银行与嘉豪御景酒店同在一栋大楼内。招行银行通过消防工程设计备案，嘉豪御景酒店未通过消防验收，该责任应由嘉豪御景酒店承担。佰加力大酒店的质证意见：对以上两份证据的真实性、关联性不予认可，招商银行从消防法的角度来看，应当适用消消防备案制，不是验收制，与本案所涉的宾馆是不同的。便民市场是在佰加力大酒店的地下，从消防法的角度来说，和地上部分是两个相互独立的消防验收单元。而且在消防设施、设备上没有关联。另外，在佰加力大酒店提供的2012年9月7日的验收合格证上也没有地下部分的验收，从而也印证了地上与地下的相互独立性，两份消防验收备案与本案均无关联性，不能证明酒店验收未通过的责任在于嘉豪御景酒店。关于2012年9月7日的验收合格证，所记载的面积和现有的面积差别过大，现在的这些新建建筑不在当时验收的范围内，佰加力大酒店提供的照片中反映的第八层、第七层以及附属加盖的三层、四层属于整体验收之后的违建或者新建。本院的认证意见为：本院对以上证据的真实性予以确认，因银行与便民市场与本案所涉酒店行业消防检查的要求不同，故对关联性不予认可。本院于2020年5月8日就涉案大楼的消防备案问题，与上诉人嘉豪御景酒店的委托代理人祝只舟、被上诉人佰加力大酒店的委托诉讼代理人胡晓慧、段喜平到呼和浩特市公安局消防支队赛罕区大队对甘露参谋、刘志强参谋进行了询问，形成了询问笔录。经询问，明确了如下情况:佰加力大酒店整体出租之前有消防备案。若大楼局部出租后进行了重新装修，流程如下：装修消防设计需要报住建部门审核通过后进行施工，施工完毕后再报住建部门验收，合格通过后，才能到消防大队进行开业前消防安全检查。消防安全检查需提交营业执照、法定代表人身份证、住建部门的验收合格证明等材料，材料审核后到现场查看，合格颁发合格证。对大楼局部使用的前提是整体消防验收没有问题，如果进行改扩建，需对改扩建的内装修部分进行消防验收。实际监管中，大规模的改扩建、加盖应该报批，需要对整体进行重新验收。达到需大楼重新整体进行消防验收的情况有：跟原大楼相比，建筑面积、层数、层高、用途、平面布局改变。现在消防合格证的取得需要去现场查看，职能已经移交给建委了。开业前检查仍由消防大队来做。若验收没有通过，要依据消防法进行处罚，如果符合临时查封条件，要临时查封；符合停业条件要停业。嘉豪御景酒店称曾向呼和浩特市公安局消防支队赛罕区大队报过开业前消防安全检查，但没有提供消防大队受理或不予受理的凭证。双方当事人对询问笔录发表了质证意见。嘉豪御景酒店的质证意见为：对真实性认可，是甘露参谋、刘志强参谋所说的原话。对两位参谋所说的消防办理程序没有异议，也进一步验证了现行法律法规所规定的改扩建需要重新办理消防验收的内容。对该消防大队没有接到嘉豪御景酒店的申请验收材料的说法不予认可，事实上嘉豪御景酒店多次交过申请且多次进行过沟通协调。消防大队提供的表格第九项明确提到申请消防安全检查应提供第二项依法取得建设工程消防验收或者消防备案的法律文书，指的是佰加力大酒店整个楼层的消防验收意见书，目前佰加力大酒店只有2010年加盖之前的建设工程消防验收意见书，面积为13900平方米，而目前的面积为17900平方米，按照法律规定和赛罕区消防队的要求，佰加力大酒店应重新办理17900平方米的消防验收意见书，而17900平方米只记录在佰加力大酒店的消防验收合格证中。佰加力大酒店的质证意见为：对真实性、合法性、关联性均予认可，消防大队称局部重新验收需报重新审核，需提交相关手续，且明确没有收到过嘉豪御景酒店的消防验收材料，也未出具过任何凭证。因此嘉豪御景酒店在办理验收中存在消极、不作为的情形。依据法律规定和合同约定，局部改动只对局部消防验收，不要求整栋大楼的手续，对于消防验收未通过的责任应由嘉豪御景酒店承担。嘉豪御景酒店一直以整栋消防验收为由拒绝支付租金不办理消防验收的理由缺乏事实和法律依据。该份询问笔录证明嘉豪御景酒店提交的三份录音证据不具有真实性、合法性，且证明消防是否进行通过消防验收及是否存在违建不是不予支付租金的合法理由。现在佰加力大酒店所有建筑范围是17900平方米，包括1到7层的所有建筑面积，消防验收是对17900平方米出具的，从这17900平方米可知不存在违建和临建。除以上赛罕区消防大队了解的情况，二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决解除《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》、嘉豪御景酒店支付佰加力大酒店租金及违约金、暖气费，驳回嘉豪御景酒店要求佰加力大酒店赔偿损失的诉讼请求是否有事实及法律依据。针对争议焦点，首先，嘉豪御景酒店所举证据不能证明未能取得消防合格证系佰加力大酒店所致。第一，2010年2月8日呼公验【2010】第0008号建设工程消防验收意见书载明赛罕区大学东街106号工程建筑面积为13900平方米；2012年9月7日的（赛）公消安检许字【2012】第0014号消防安全检查合格证所载的“呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店”使用面积为17900平方米。17900平方米含有佰加力大酒店新增改扩建部分。嘉豪御景酒店称因大楼改扩建后没有进行整体消防验收，故消防支队不予受理嘉豪御景酒店的消防安全检查，但根据呼和浩特市公安局消防支队赛罕区大队工作人员的陈述，达到需大楼重新整体进行消防验收的情况有：跟原大楼相比，建筑面积、层数、层高、用途、平面布局改变。具体达到何种程度的改扩建就必须重新进行整体消防验收，消防部门也未给出明确答复，而现在此项工作已属住建部门职能范围。嘉豪御景酒店并未举示证据证明2012年9月7日之后，佰加力大酒店所在大楼存在以上大规模改扩建的情况，且已达到重新进行整体消防验收的标准，故嘉豪御景酒店的以上理由不能成立。第二，经与呼和浩特市公安局消防支队赛罕区大队了解，佰加力大酒店大楼在出租给嘉豪御景酒店之前有消防备案。若大楼局部出租进行重新装修，须住建部门对消防设计进行审核后施工，住建部门验收合格后到消防大队进行开业前消防安全检查，材料齐备且现场检查合格后，才能颁发合格证。双方之间签订的《房屋租赁合同》第六条第9项约定：如消防等不能满足使用功能时，乙方装修改造应按国家新规范标准进行施工。故嘉豪御景酒店应承担按照国家规范进行消防设施施工的义务。嘉豪御景酒店承租佰加力大酒店的部分楼层后进行了装修施工，其中包括对消防部分的施工。嘉豪御景酒店称曾报请消防大队进行消防安全检查，但因佰加力大酒店无整体验收资料的原因，消防大队未予受理。根据消防大队人员陈述，未予受理出具未予受理书面通知。但嘉豪御景酒店未能提交相关的报请证据，亦未提交消防大队不予受理的相关凭证,故无从得知嘉豪御景酒店报消防验收情况及未受理原因。第三，嘉豪御景酒店现已取得特种行业许可证。综上，办理开业前的消防合格证系嘉豪御景酒店作为经营主体的义务，嘉豪御景酒店所举证据不能证明其未能取得消防合格证并非佰加力大酒店所致。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。佰加力大酒店按《房屋租赁合同》的约定，向嘉豪御景酒店提供了【2012】第0014号消防安全检查合格证并向嘉豪御景酒店提供了房屋，履行了合同义务。嘉豪御景酒店未按《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》支付租金，未履行作为承租人的合同根本义务。如前所述，嘉豪御景酒店所举证据也不能证明佰加力大酒店存在违约行为。嘉豪御景酒店一方面主张佰加力大酒店未提供符合合同约定的房屋，致使其无法办理消防验收合格证；另一方面却仍占有使用房屋，不支付房租，同时要求继续履行合同。其行为有违民事主体从事民事活动的等价有偿、诚实信用的原则。佰加力大酒店无法实现合同目的，其有权解除合同，其解除合同的诉请，符合法律规定和合同约定。按照《房屋租赁合同》第五条租金及付款方式（六）2“乙方未按甲乙双方规定的交费期缴纳房租，甲方有权单方面收回房屋，乙方投入的任何费用不作补偿”，故嘉豪御景酒店应自行承担相关的经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23075元，由回民区嘉豪御景酒店负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年七月二十八日（法官助理 贾沛然书记员 韩若萱