新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1304号 原告：李简，女，1968年3月18日出生，蒙古族，新疆恒久盛商贸有限公司法人，住新疆维吾尔自治区石河子市。被告：唐天，男，1980年5月20日出生，汉族，新疆唐之彩新材料有限公司法人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告李简与被告唐天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李简向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2016年12月1日签订的《楼房出租合同》，立即腾退房屋；2.判令被告向原告支付2019年房屋租金15000元，2020年1月1日至2020年6月30日的租金7500元，并按照月租金1250元的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金；3.判令被告向原告支付2017年至2019年三年房屋物业费5151元，2020年1月1日至2020年6月30日的房屋物业费858.9元,共计6009.9元；4.判令被告向原告支付2017年至2019年三年采暖费7939.14元；5.本案诉讼费、送达费由被告承担。以上合计36449.04元。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《楼房出租合同》一份，合同约定原告将位于××区的住宅出租给被告，租期自2016年12月1日起至2021年11月31日，年租金为15000元，一年一付，由被告支付物业费、取暖费、收视费、水表费，租住期间，被告拖欠2017年至2019年物业费、采暖费共计13200元，该费用已由原告代付，被告于2020年1月20日出具欠条一份。2016年原告在被告处拿货，曾经约定过房屋租金从货款中抵扣，货款和租金双方都未进行过结算，2019年2月双方进行结算后原告向被告出具的欠条，在此之前该支付的租金在货款中已进行了抵扣，后原告已将所以货款支付完毕，并未拖欠被告的货款，所以自2019年起不再涉及到租金抵扣的问题。2019年被告欠房租15000元，原告多次催促被告支付2019年房屋租金，被告拒不支付。被告的行为违反了双方的合同约定，故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告唐天辩称，对于原被告之间签订租赁合同的事实没有异议，双方确实约定年租金为15000元，租赁房屋为我现在居住的××区，但是我手中的合同丢失了，原告提交的合同中只有落款处的“唐世平”是我本人的签字，合同中其他填充的内容及落款时间均不是我填写的，原告从2015年开始一直欠我方的货款，因为没有办法支付，所以将房屋出租给我，用房屋的租金来抵货款，原告主张的2019年的租金、物业费及采暖费也应该从货款中抵扣，我们双方对此进行过约定。原告要求解除合同，我也同意，我没有钱起诉原告，所以前提是原告必须将拖欠我方的货款支付完毕。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告李简（出租方、甲方）与被告唐天（承租方、乙方）签订《楼房出租合同》，双方约定：甲方将兵团德坤1号楼604室出租给乙方，房屋租期为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日，房屋租金为15000元/年（从货款中扣除）。该合同下方备注：604房间物品如下，21英寸电视一台，PU皮沙发一套（3个），冰箱一台，全自动洗衣机一台，高被椅子3个，索尼投影仪一台，靠近厨房的房间存放马红伟的私人物品不出租，房门被锁上（价值10万），假厕所（主卧旁边）存放的资料不可以动用。原告李简在合同尾部甲方处签字，被告唐天在合同尾部乙方处签名“唐世平”。2020年1月20日，被告向原告出具内容为“今欠李简租房物业费与暖气费共13200元，时间日期截至2020年4月1日”的欠条一份。2020年1月6日，原告支付涉案房屋2017年至2020年三个采暖周期的采暖费7939.14元。2020年5月22日，原告支付涉案房屋2017年至2020年四年的物业费6870.8元。庭审中，因被告对于《楼房出租合同》填充部分的字迹有异议，原告申请就该合同首部承租方的签名“唐世平”的字迹进行笔迹鉴定。以上事实，有出租合同、欠条、缴费票据及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。本院认为，被告抗辩其仅在涉案合同的尾部签字，合同其他填充部分均不是其书写，但是双方对于该合同中涉及的租赁房屋的基本情况、月租金15000元（从货款中扣除）、租赁期限五年等填充内容均无异议，故涉案合同中填充部分的内容是否系被告书写并不影响合同的效力，双方自愿签订《楼房出租合同》，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同首部承租方的签名“唐世平”是否系被告本人所签，并不影响本案事实的查明，故本院认为没有鉴定的必要，对于原告的申请，本院不予准许。涉案合同中关于“乙方未能支付费用，甲方有权终止合同，即刻搬离604房”的约定，系原告书写，被告并不认可，因此该约定不能作为双方约定解除合同的条件。现原告主张解除合同，被告同意解除合同的前提是原告将货款支付完毕，那么涉案合同是否具备解除的条件？首先，从支付租金的角度，原告要求被告支付租金，被告抗辩租金从货款中扣除，在原告明确告知被告其所欠货款已支付完毕并出示收条的情况下，被告如有异议应主动行使自己的权利，而非不交租金也不主张货款而继续租住房屋，此时被告不支付租金的行为系以自己的行为表明不履行主要债务。其次，从支付物业费、采暖费的角度，被告抗辩物业费、采暖费也是从货款中扣除，如被告抗辩属实，其就欠付物业费、采暖费向原告出具欠条的行为，不符合常理，被告也未提交证据证实双方达成了以货款抵扣物业费及采暖费的约定，对于欠条中确定的欠付金额，被告至今未支付，此时被告不支付物业费及采暖费的行为也是违约的表现之一。再次，被告抗辩原告欠付货款，租金、物业费及采暖费均应从货款中扣除，而双方关于买卖合同的纠纷与本案纠纷并非同一法律关系，且原告明确表示已不欠被告货款，那么被告应当就双方的买卖合同纠纷另案诉讼，在是否欠付货款事实不明且被告怠于行使诉讼权利的情况下，对于被告的该项抗辩意见本院不予采信。根据在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同的法律规定，虽然涉案合同的租赁期限尚未届满，但是被告既不支付租金，也不支付欠付的物业费及采暖费，被告以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同解除的法定条件，原告可以解除合同，故对于原告主张解除双方签订的《楼房出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案合同解除后，被告应立即搬离承租房屋，并向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日的租金22500元，按照月租金1250元（15000元÷12个月）的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金。同时，原告已支付了原本应由被告支付的物业费及采暖费，被告应当向原告支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业费6009.9元，支付2017年至2019年三个采暖周期的采暖费7939.14元。故本院判如所请。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李简与被告唐天签订的《楼房出租合同》于本判决生效之日起立即解除，被告唐天在合同解除后立即搬离所承租的乌鲁木齐市××区的房屋；二、被告唐天向原告李简支付租金22500元，并按照月租金1250元的标准支付2020年7月1日至实际腾退房屋之日的租金；三、被告唐天向原告李简支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业费6009.9元；四、被告唐天向原告李简支付2017年至2019年三个采暖周期的采暖费7939.14元。以上应付款项，被告唐天应于本判决生效之日起立即向原告李简一次性支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计355.61元，与邮寄送达费60元，合计415.61元，由被告唐天负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   丁 华二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 一 日书  记  员   司倩倩