贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4015号上诉人（原审被告）：徐忠林，男，1962年5月10日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：叶文胜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁涛，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省清镇市饮食服务商店，住所地：贵州省清镇市市场路39号。法定代表人：王萍。原审第三人：郑祥金，男，1964年10月2日生，汉族，住浙江省遂昌县。上诉人徐忠林因与被上诉人贵州省清镇市饮食服务商店（以下简称清镇饮食商店）、原审第三人郑祥金房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人徐忠林上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《承包合同》未达到解除条件，一审法院认定解除该合同错误。2006年2月1日上诉人与被上诉人签订的《承包合同》经一审法院认定合法有效。合同第条明确约定的合同终止时间为房屋拆出时，合同第2条、第5条明确约定了被上诉人解除合同收回房屋的条件，该条件为上诉人不依约支付租金或擅自转租特定区域。在本案中，房屋并没有出现“拆出”的事实行为，上诉人也没有违反约定致使合同解除，该合同尚未达到终止时间，也未达到合同解除的条件。被上诉人在2018年9月26日下发的通知并不代表“拆出”的事实行为，一审法院以《鉴定意见》和清镇市人民政府办公室函件通知为由据以认定解除合同系错误认定。二、一审法院对《鉴定意见》认定错误。本案中，鉴定单位出具的《鉴定意见》中的鉴定范围多为争议门面以外的建筑，据以鉴定的其中一张图片是门面后方20米左右的房屋图片，该房屋于2007年修建至今无人使用。一审中，上诉人多次申请重新鉴定，一审法院不予准许。综上，一审认定事实不清，证据具有明显瑕疵，请求贵院撤销一审判决，依法改判。被上诉人清镇饮食商店二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人郑祥金未到庭，亦未提交书面答辩意见。清镇饮食商店向一审法院起诉请求：1、判决解除2006年2月1日原告与被告签订《承包合同》；2、判决解除被告与第三人就清镇市前进路8号附2号沿街商铺形成的租赁合同；3、判令被告及第三人立即将原告位于清镇市前进路8号附2号的沿街商铺房屋腾退给原告；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2006年2月1日，清镇饮食商店为甲方与徐忠林为乙方签订《承包合同》，该合同约定甲方将本单位青龙山房屋，场地承包给乙方，经双方协商意见如下1、合同有效期从2006年2月1日起至房屋拆出为止；2、承包费为每月伍仟贰佰元整（5200.00元），承包费按季度交纳，采取先交款后住房的原则，乙方不能以生意不好等各种借口拖欠本单位的承包费，如有此事发生，甲方立即收回房屋，乙方的各项损失由乙方自理，甲方不承担任何责任；5、合同期内，除前面门面外，后面场地、楼上房屋乙方不得私自转让他人，否则甲方将无偿收回房屋；7、房屋拆出时，乙方不得以任何借口提出任何赔偿。2016年4月1日，徐忠林为甲方与郑祥金为乙方签订《门面租赁协议》，该协议约定甲方将清镇市前进路22号门面及二楼整层租给乙方经营五金、电动工具销售，双方协商订立本协议。一、租用时间，自2016年4月1日起至本店门面房拆迁时为止；二、门面租金为壹年17000元，房租为壹年一次性付清（每年3月1日-3月5日）不得拖欠，否则视为违约。水电押金500元，在甲方同意时交清水电费后，退给乙方，租用时间水电费由乙方交付。在租用期间，如在不得以的情况下，店面房修缮费用由乙方承担；三、如房屋拆迁，甲方必须退回乙方剩下的店面租金，如在租用期乙方退出经营，房租不退，但必须退给水电押金500元；四、租用期间乙方不得转让第三方经营，如果转让，甲方视为违约，可以收回租用权，终止协议；五、在乙方经营期间，如有门面房产权及出租权争议由甲方负责解决，乙方不承担任何费用，如因争议给乙方造成各方面的损失由甲方全部承担；六、甲方在协议期内不得以任何理由增加租金及终止合同，如在协议期限内收回门面，必须将所剩余房租加倍退给乙方，并给予乙方补偿人民币伍仟元的损失赔偿。2006年4月6日，清镇饮食商店与徐忠林房屋租赁合同纠纷，向一审法院提起诉讼，2006年5月25日，一审法院作出（2006）清民二初字第110号民事调解书，调解内容为一、清镇饮食商店与徐忠林继续履行所签订的承包合同；二、2006年6月至12月每月租金5200元按月支付，徐忠林于交每月租金前一月28日前支付该月租金5200元给清镇饮食商店；2007年以后每月租金5200元按季度支付，徐忠林于每季度前一月28日前支付该季度租金15600元；三、租赁房屋漏水由徐忠林维修，清镇饮食商店于每年1月31日前支付给徐忠林房屋维修费1200元，徐忠林所欠2006年4月租金1200元冲抵2006年2月至2007年1月房屋维修费1200元；四、案件受理费146元，其他诉讼费200元，共计346元，清镇饮食商店自愿负担。2018年9月16日，清镇饮食商店与徐忠林签订协议，该协议载明“经我单位和徐忠林协商青龙山门面10月-12月31日前房租费给徐忠林收，条件是徐忠林在2018年12月31日前把房子交我清镇市饮食服务商店收回（注2018年10月-2018年12月31日前房子金额壹万伍仟陆佰元整，给徐忠林补已（以）过渡费）”。2018年9月26日，清镇饮食商店向十间门面房租户发出《通知》，载明“各位租户清镇市饮食服务商店，接到上级通知，因清镇市饮食服务商店危房改造，现青龙山门面各位租户，在2018年10月30日前必须全部搬出。”，该通知书已向徐忠林送达。2018年10月16日，清镇市综合行政执法局向清镇饮食商店位于清镇市前进路8号十间门面房的租户发出责令限期改正通知书，要求十间门面房的租户于2018年10月25日9时前进行整改。2018年11月5日清镇市老楼危楼安全隐患排查整治工作领导小组办公室向新岭社区服务中心、市饮食服务商店发出《关于立即处置清镇市饮食服务商店危旧房安全隐患的通知》。2018年11月6日，清镇市新岭社区服务中心向十间门面房的租户发出危旧房安全隐患告知书，要求租户在2018年11月9日前自行搬出。2018年11月16日，贵州浩鑫工程检测有限公司对清镇饮食商店位于清镇市前进路涉案门面房进行鉴定，检测结论为根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）该建筑鉴定单元结果评级为Dsu级；建筑不能满足使用要求，整体处于危险状态，构成整幢危房。诉讼中，被告徐忠林对案涉房屋质量提出重新鉴定的申请，一审法院对被告申请重新鉴定不予准许。另查明，2019年6月24日，清镇市人民政府办公室向一审法院发出《关于对饮食服务商店危房进行拆除的函》，函告一审法院，清镇市职能部门将对清镇饮食商店位于清镇市前进路8号附1号至8号附7号的危房进行拆除。诉讼中，原告申请先予执行，一审法院作出（2019）黔0181民初1752号民事裁定书，裁定徐忠林、郑祥金于2019年5月10日前腾退位于清镇市前进路8号的沿街商铺房屋给清镇饮食商店。该先予执行一审法院已执行完毕。一审法院认为：原告清镇饮食商店与被告徐忠林签订的《承包合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。该合同名为承包合同，实为房屋租赁合同，在合同中约定合同有效期从2006年2月1日起至房屋拆除为止，该约定表明双方想要让租赁关系保持长期、稳定的状态，但案涉房屋经政府有关职能部门指派有资质的中介机构鉴定，案涉房屋鉴定单元结果评级为Dsu级，建筑不能满足安全使用要求，整体处于危险状态，构成整幢危房，经清镇市人民政府办公室发函一审法院，将对案涉房屋进行拆除，且原告已于2018年9月26日向案涉房屋各位租户下发通知，要求承租户在2018年10月30日前搬出案涉门面房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”的规定，因原告出租的房屋被认定为危房，危及到承租人的安全，不能正常使用，且根据原被告签订的合同的约定房屋租赁期限至拆除时止，现该案涉门面经政府有关职能部门明确告知将进行拆除，已达到双方合同约定的解除条件。对原告诉讼请求解除2006年2月1日原告与被告签订的《承包合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告及第三人应当将所租赁的门面返还给原告，对原告诉讼请求被告及第三将位于清镇市前进路8号附2号的沿街商铺房屋腾退给原告，一审法院予以支持（一审法院已先予执行完毕）。对原告要求解除被告与第三人就清镇市前进路8号附2号沿街商铺形成的租赁合同的诉讼请求，一审法院认为，根据原告与被告签订的《承包合同》第五条的约定，对门面的转租未进行限制，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告于2016年4月1日将案涉门面转租给第三人，至原告起诉时已有近3年，原告应当知道被告转租的事实，故该诉请不予支持。至于徐忠林与郑祥金转租协议纠纷，双方可另行解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州省清镇市饮食服务商店与被告徐忠林于2006年2月1日签订的《承包合同》；二、被告徐忠林、第三人郑祥金在本判决生效后五日内将位于清镇市前进路8号附2号沿街商铺房屋腾退返还给原告贵州省清镇市饮食服务商店（一审法院已先予执行完毕）；三、驳回原告贵州省清镇市饮食服务商店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告徐忠林负担100元，原告贵州省清镇市饮食服务商店负担50元。二审期间，上诉人徐忠林围绕上诉请求依法提交了两组证据：证据一、限期拆除通知书（复印件），拟证明：当事人签字部分是空白的，清镇市综合行政执法局发出的通知并未送达至徐忠林处。被上诉人清镇饮食商店发表质证意见称，对证据的三性不予认可。徐忠林是否收到通知与我方无关，与本案无关。此外，其他承租人均已收到该份通知，徐忠林称其未收到，与常理不符。证据二、收条（复印件），拟证明：徐忠林与郑祥金之间存在租赁关系，案涉房屋实际上是郑祥金在经营，限期拆除通知书送达给了郑祥金，而未送达至徐忠林。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对第一组证据的真实性予以认可，该证据来源于一审卷宗正卷122页，对证据的关联性、证明目的不予认可，证据不能证明徐忠林未收到该份通知。此外，徐忠林是否收到该份通知，与双方之间的合同是否能够解除无必然联系。对证据二的真实性、关联性。合法性均不予认可。该证据系复印件，且徐忠林与郑祥金之间是否存在租赁关系与本案无关。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人徐忠林与被上诉人清镇饮食商店签订的《承包合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。虽然该合同为承包合同，但实际双方之间成立租赁合同关系。关于合同是否解除问题。《承包合同》约定，合同有效期从2006年2月1日起至房屋拆出之日止。首先，经有关行政部门指派的中介机构鉴定，案涉房屋鉴定结果评级为Dsu级，即案涉房屋处于危险状态，构成整栋危房，若双方继续履行合同将会对双方的合法权益、公共安全造成损害。其次，2019年6月24日清镇市人民政府办公室函告原审法院：清镇市职能部门将对清镇饮食商店位于前进路富1号智8号附7号的危房进行拆除。因此，合同约定的解除条件已经成就，作为合同的相对人清镇饮食商店有权要求解除合同。综上，上诉人徐忠林关于租赁房屋未达到拆除条件、不同意解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人徐忠林负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月六日法官助理王李文书记员潘盛机