山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2561号 上诉人（原审原告）：李延红，女，1981年10月6日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，初中文化，无业，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人李延红因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 李延红上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审诉讼程序违反法律规定。刘洪亮一般公民代理案件，在诉讼过程中并未提供证据证明是被告郑玉珍的近亲属或其工作人员，亦或是被告郑玉珍所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。刘洪亮不应作为被告郑玉珍的诉讼代理人，其出庭应诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定。二、原审判决遗漏了原告的诉讼请求，判决错误。原告诉讼请求第一项要求被告继续履行合同，并限期办理房产登记证书，但原审法院在未认定合同效力的情况下，判决驳回了限期办理房产登记证书的诉讼请求，忽视了要求被告继续履行合同的诉求。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋根据当地政策符合市场流通的条件，合同合法有效，且人民法院在同类案件的生效判决中也对此予以确认。原告依约定支付了房款，全部履行完毕合同义务，而被告仅按约定将房屋交付给原告使用，但却未能办理房屋产权证。根据合同第一条的约定，被告应随时为原告办理房产手续，而原审法院却认定房屋尚不具备办理产权证的条件，并据以判决驳回原告限期办理房产登记证书的诉求。根据合同法关于违约责任的归责原则，除不可抗力外，违约人均应承担相应的违约责任。具体到本案，虽然国家对于新农村建设房屋办理产权证手续的政策没有出台，但并不影响被告按照合同约定承担违约责任，更不能以此为由而拒绝承担继续履行合同的违约责任。 郑玉珍辩称：上诉人在原审中未对刘洪亮的代理资格提出异议，应视为对其代理资格的认可。因目前尚无办理新农村建设涉及房屋权属证书的政策出台，上诉人要求办理房产证的条件并未成就。请求二审查清事实，驳回上诉。 李延红向原审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，限期为原告办理房产登记证书；2、依法判令被告支付原告违约金89600元。 原审法院认定：2015年7月31日，聊城市东昌府区郑家镇和聚家园作为出卖方（甲方），被告郑玉珍作为负责人，原告作为买受人（乙方），签订一份房屋买卖合同，合同约定的主要内容：甲方自愿将其坐落于郑家镇原粮所院内的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼2号楼2单元5层西5210室出售给乙方，建筑面积103平方米，房屋总价款243520元。交款方式：1.一次性交纳：即合同生效后，一次性全部交清。（房款未结清）2.分批交纳：即买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖房首付定金（人民币）30000元整，并于（10）日内交纳至总房款的90%，待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房。房屋交付期限：出卖方应于一次性交清房款或收到分批交纳的首付款之日起（）日内，将该房屋交付给买受方；双方在合同中还约定了其他权利义务。 2017年6月28日，原告作为买受人与被告签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其坐落于郑家镇原粮所院内的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼3号楼1单元6层东（3111）室，建筑面积103平方米，房屋总价款：234920元，交款方式：1.一次性交纳：即合同生效后，一次性全部交清。（房款已结清）2.分批交纳：即买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖房首付定金（人民币）125000元整，并于（）日内交纳至总房款的90%，待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房。房屋交付期限：出卖方应于一次性交清房款或收到分批交纳的首付款之日起（）日内，将该房屋交付给买受方；双方在合同中还约定了其他权利义务。 2017年6月15日，原告作为买受方与被告作为出卖人签订《房屋买卖合同》，原告购买2号楼2单元6层东（2211）室，建筑面积103平方米，房屋总价款234920元，合同的其他内容同上。2017年6月15日，原告交纳购房款250000元，原告称其实际交纳房款125000元，其中125000元是李艳的购房款。2017年6月28日原告又交纳房款150000元，原告称其实际交纳房款125000元，其中25000元是李延亮的购房款。原告以及被告在房屋买卖合同上签字，并加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园印章，解炳龙在代理人签字。原告称合同签订后，被告将涉案房屋交付原告占有使用。原告称其交纳125000元就视为足额缴纳了购房款，被告异议称因原告欠房款尾款，经多次催要原告未能履约，被告于2018年诉至东昌府区人民法院，诉求因原告违约解除与原告签订的房屋买卖合同关系。 聊城市东昌府区郑家镇和聚家园未依法办理工商注册登记，不具备法人资格，涉案的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼系被告郑玉珍个人投资建设。涉案房屋尚不具备办理产权证的条件，原告称被告尚未办理大证，被告称不能办理的原因是国家对于新农村建设房屋办理产权证手续的政策没有出台。 原审法院认为，关于原告要求被告办理产权证书的请求能否支持。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”不动产登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的薄册上。而办理房屋不动产证需要对已建成房屋进行规划验收、消防验收、住房验收、房屋测绘等，房屋预售后，可能会出现因开发企业违法违规建设，无法完成规划、房屋、消防验收等无法办理不动产登记的情况。开发企业申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（办大证）后才能给业主办理房屋所有权转移登记（分小证）。本案中，涉案房屋尚不具备办理产权证的条件（未办理大证），无法为原告办理房屋所有权转移登记，原告要求办理产权证书的请求，不予支持。原告可待具备办理产权证书的条件时，再行提起诉讼。 关于被告应否支付原告违约金89600元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告主张违约金是依据原被告双方签订的房屋买卖合同第七条第二款的约定，即关于被告逾期交房的违约责任。原告认可在双方签订合同时，被告已将涉案房屋交付给原告，不存在合同约定的违约行为，故原告诉求违约金89600元，无事实及法律依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决： 驳回原告李延红的诉讼请求。案件受理费2140元，减半收取1070元，由原告李延红负担。 二审中，上诉人提交了聊城市东昌府区人民法院对解炳龙的询问笔录复印件一份、赵庆国与被上诉人签订的房屋买卖合同一份，拟证明涉案房屋买卖合同中价款约定不真实，该条款为无效条款。被上诉人的质证意见：对证据的真实性有异议，第一份证据未加盖提取单位的公章，且缺乏与本案的关联性。审查认为，第一份证据为复印件，未加盖提取单位印章，缺乏证据的形式要件，不能作为证据使用；第二份证据与本案缺乏关联性。以上证据材料均不予采信。 二审审理查明的事实除原审认定的事实外，另查明：涉案房屋买卖合同第一条第一款约定：根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续。第七条中约定了出卖方逾期交付房屋的违约责任。 本院认为，上诉人在原审中对被上诉人委托诉讼代理人刘洪亮的代理资格未提出异议，视为其对刘洪亮代理资格的认可，其据此主张原审程序违法，本院不予支持。被上诉人已按照约定将案涉房屋交付给上诉人占有、使用，上诉人上诉请求继续履行合同具体指办理房产证书。根据当事人双方签订的《房屋买卖合同》第一条第一款的约定，办理房产手续系附条件的民事行为，其前提是新农村建设有相关政策的出台。目前，尚无办理有关新农村建设涉及房屋产权登记手续的政策，故上诉人要求办理产权证书的条件尚未成就。上诉人主张违约金是依据双方签订的房屋买卖合同第七条的约定，即关于被上诉人逾期交房的违约责任，合同中并无有关办理房产证书的违约条款。合同签订当日，被上诉人即将涉案房屋交付上诉人，不存在合同约定的违约行为，故上诉人诉求违约金无事实及法律依据。 综上，上诉人李延红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2040元，由上诉人李延红负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁卫东 审判员  孟凡利 审判员  陈正飞 二〇二〇年七月三十一日 法官助理幺海军 书记员付莹莹