四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6320号 上诉人（原审被告、申请执行人）：何承，男，1982年2月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：姜海，男，1982年6月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：马芸，四川道言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨胡蓉，女，1963年8月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告，被执行人）：张杨，男，1987年12月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨胡蓉（张杨的母亲），住四川省成都市金牛区。 上诉人何承因与被上诉人姜海、杨胡蓉、张杨案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何承上诉请求：1.撤销原判，改判继续执行张杨名下位于成都市金牛区XX街X号X栋X单元X楼1号房屋（以下简称1号房）；2.一、二审诉讼费用由姜海、杨胡蓉、张杨承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定杨胡蓉经姜海同意后将1号房抵押贷款、姜海表示记不清杨胡蓉告知1号房用于抵押贷款是在办理抵押前还是办理抵押后的事实与一审判决作出1号房存在非因姜海自身原因无法办理过户手续的情形的结论相互矛盾，即姜海明知1号房将会抵押给他人，无论抵押给谁只要抵押权不解除都将面临无法过户的情形，而姜海不积极行使权力要求过户，反而放任杨胡蓉、张杨的抵押借款行为，理应承担因其自身原因未办理过户登记的过错。并且，何承对1号房依法享有担保物权，而杨胡蓉与姜海、李瑞之间的房屋买卖合同关系属于债权关系，在物权公示制度下，姜海等人的交易行为因姜海自身原因未及时在相关机构进行登记，故姜海享有的债权次于何承享有的物权，无法排除强制执行，一审判决认定姜海享有的债权优于何承享有的物权，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条明确了在已设立担保物权的案外人执行异议案件中的规则适用，第二十八条明确了未设立担保物权的案外人执行异议案件中的适用规则，在姜海提起本案诉讼之前，何承享有对1号房的担保物权，本案应适用第二十七条。即便适用第二十八条，姜海自身存在过错导致未及时办理过户登记，也不应当支持姜海的诉讼请求。 姜海辩称，1.一审判决正确，不存在事实错误。2007年姜海与李瑞、杨胡蓉签订《房屋买卖协议书》后，履行了合同义务并一直占有1号房，对房屋进行出租获取收益。未及时办理过户登记不是姜海造成的。1号房为拆迁安置房屋，其产权办理所用时间本来较长，姜海自购买该房屋后一直关心办理房产证的进程。2015年1号房的所在小区已经开始办理产权证时，姜海联系上杨胡蓉，杨胡蓉口头答应办理，但迟迟未办理，甚至在1号房已经办理抵押的情况下于2017年签订书面承诺办理过户。因此，姜海一直在主张房屋过户，其自身不存在过错。一审判决认定的事实只是叙述杨胡蓉的个人陈述，并没有得到姜海的认可，也没有证据佐证，因此一审判决认定的事实与结论并不矛盾。2.一审判决适用法律正确，第二十七条中规定的例外即是第二十八条的规定，姜海符合执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，其诉请应当予以支持。 杨胡蓉、张杨辩称，因借款没有还清，不能解除1号房上的抵押，故1号房无法过户给姜海。 姜海于2019年12月6日向一审法院起诉请求：1.不得执行1号房；2.何承、杨胡蓉、张杨承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年7月29日，杨胡蓉与李瑞签订《房屋买卖协议书》，约定杨胡蓉将1号房以180680元的价格转让给李瑞。2005年8月8日，成都市金牛区人民政府金泉街道办事处（以下简称金泉街办）与杨胡蓉签订《优价购房协议书》及《房屋货币化安置协议书》，约定金泉街办对杨胡蓉所有的位于金泉街办土桥村2组的房屋拆迁后实施货币化安置及优价购房，杨胡蓉以216816元价格购买包括1号房在内的2套房屋。2007年4月19日，李瑞与姜海、杨胡蓉签订一份《房屋买卖协议书》，约定李瑞将1号房以180680元价格转让给姜海，杨胡蓉同意上述转让行为并履行相关过户义务。姜海陈述购房后，一直将1号房出租给他人，2015年知道1号房可以办理过户手续，但因无法联系李瑞，之后才联系杨胡蓉办理过户手续，但又因限购政策导致无法办理过户手续。杨胡蓉陈述房屋所有权证办理后，因其需要资金周转，经姜海同意后，将1号房抵押贷款300000元。姜海表示杨胡蓉曾告知需用1号房办理抵押贷款，但因房屋一直出租给别人，记不清是在办理抵押前还是抵押后告知的。杨胡蓉另陈述1号房抵押给何承时，已告知何承房屋已出售给姜海，何承不予认可。 1号房于2013年4月15日办理房屋所有权登记手续，登记在张杨名下，所有方式为单独所有，取得方式为拆迁交换。至一审庭审辩论终结时，1号房设定的抵押权情况为：2017年3月31日设定的抵押，抵押权人为重庆金安小额贷款有限公司，债务人为张杨，抵押期限为2017年3月30日至2022年3月29日，被担保债权数额为362000元，状态为有效；2017年11月29日设定的抵押，抵押权人为何承，债务人为张杨、杨胡蓉，被担保债权数额为800000元，状态为有效。 2017年10月26日，张杨向姜海出具一份承诺书，内容为：“鉴于，李瑞、姜海、杨胡蓉于2007年4月19日签订《房屋买卖协议书》。本人系杨胡蓉之子，因协议书所涉经各方共同确定，原合同载明的成都市金牛区金泉街道‘金科苑’22幢3单元1楼1号房屋经办证最终确认，变更为成都市金牛区XX街X号X栋X单元X楼1号房屋登记在本人名下（建筑面积90.34平米），为保障姜海权益得以实现，现本人特此承诺如下：本人同意概括承受该《房屋买卖协议书》杨胡蓉的权利义务，同时确认，姜海已完成全部合同付款义务，该房屋已交由姜海占有、使用。如姜海要求，本人将无条件随时为其办理房屋过户手续，否则将承担姜海的全部经济损失”，杨胡蓉在下方书写“情况属实”并签字。2019年9月11日，姜海向成都市金牛区人民法院起诉杨胡蓉、张杨要求办理案涉过户手续等［案号（2019）川0106民初11660号］，目前该案正在审理中。 何承诉杨胡蓉、张杨民间借贷纠纷一案于2019年5月7日经成都市金牛区人民法院主持调解达成如下协议：一、杨胡蓉、张杨于2019年5月30日起向何承偿还借款800000元本金及利息（截止2019年4月20日的利息为金额176000元，并从2019年5月30日开始，以未支付本金为基数，按月利率1%计算利息），从2019年5月30日起每个月28日归还25000元至还清之日止，归还方式为先归还800000元本金后，再归还全部利息，若杨胡蓉、张杨任意一期逾期未足额支付，何承有权就剩余全部本金及利息未支付款项申请人民法院强制执行；二、杨胡蓉、张杨所提供的借款抵押物位于成都市金牛区XX街X号X栋X单元X楼1号房屋（业务号2017112900Ｆ00833），何承在800000元内具有优先受偿权；三、何承自愿放弃其他诉讼请求。成都市金牛区人民法院于2019年5月7日作出（2019）川0106民初5379号《民事调解书》对上述调解协议予以确认。因杨胡蓉、张杨未按照（2019）川0106民初5379号民事调解书履行义务，何承于2019年7月3日向成都市金牛区人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）川0106执4853号。 执行过程中，成都市金牛区人民法院于2019年7月17日作出（2019）川0106执4853号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对1号房进行查封。上述法律文书于2019年7月22日向成都市不动产登记中心送达。 一审庭审中，杨胡蓉认可因其办理贷款抵押给重庆金安小额贷款有限公司以及抵押给何承，至今未还清相应贷款及借款，导致无法过户给姜海系杨胡蓉过错导致。何承则抗辩1号房于2013年已办理房屋所有权证，至2017年办理抵押时一直未要求办理过户手续，是姜海自己怠于行使权利，故姜海应自行承担相应不利后果。 一审法院认定上述事实采信了身份信息、《房屋买卖协议书》《执行裁定书》、见证书、收条、地址变更证明、物业水电气等相关发票以及《优价购房协议书》《房屋货币化安置协议书》《房屋出租合同》、租金收据、房屋信息查询记录、人民法院公告、成都市关于我市住房限购政策的通知、承诺书等证据。 一审法院认为，本案的争议焦点为：姜海请求停止对1号房强制执行的理由是否成立？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。现实生活中，买受人按照约定支付相应价款后，若因客观原因导致房屋尚未取得不动产登记证书或出卖人不主动履行协助办理过户登记手续义务时，买受人便不能即时取得房屋所有权，并常需借助诉讼等法律手段才能取得房屋所有权，而房屋所有权仍登记在出卖人名下，买受人所购买的房屋便处于面临风险状态，一旦出卖人面临其他金钱债务时，买受人所购房屋可能会处于被查封、被执行状态，故为保护善意买受人，对不动产买卖中的善意买受人在执行过程中予以优先保护是执行活动的一项原则。 执行异议和复议规定第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨胡蓉在尚未取得房屋所有权证的情况下，将1号房出售给李瑞。之后李瑞又出售给姜海，杨胡蓉、张杨对此知情且表示愿意配合办理过户手续。李瑞向杨胡蓉支付了全部购房款，杨胡蓉、张杨认可姜海向李瑞支付了全部购房款，故姜海已实际支付了1号房的全部购房款，庭审查明1号房已实际交付给姜海使用。2013年4月15日，1号房登记至张杨名下。2017年3月31日，1号房被杨胡蓉和张杨抵押给重庆金安小额贷款有限公司。至此，房屋过户给姜海已存在障碍，即2017年11月29日1号房第二顺位抵押给何承前，1号房客观上已存在无法过户的情形，即在何承与杨胡蓉和张杨发生纠纷前，1号房已存在非因姜海自身原因无法办理过户手续的情形。因此，姜海在取得法定物权的行为中无任何过错，其就1号房享有的权利优先于何承享有的债权，其对1号房享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对1号房的执行。综上，姜海请求停止对1号房强制执行的诉讼请求，符合前述法律规定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，查扣冻规定第十七条，执行异议和复议规定第二十八条的规定，判决：停止成都市金牛区人民法院（2019）川0106执4853号案件对张杨名下1号房的执行行为。案件受理费13,674元，由何承负担。 二审中，本院查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：1.2019年8月7日，成都市金牛区人民法院发出（2018）川0106执2896号《移送执行函》，将由成都市金牛区人民法院首查封[查封案号（2018）川0106执2896号]1号房的处置权依法移交给成都市金牛区人民法院，在（2019）川0106执4853号案件中处置。2.姜海以案外人身份向成都市金牛区人民法院提出书面执行异议，案件案号为（2019）川0106执异482号，请求撤销（2019）川0106执4853号执行裁定，解除对1号房的查封，成都市金牛区人民法院认为姜海的异议不成立。姜海不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案二审争议焦点是姜海对1号房是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。执行异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人民事权益存在状况及优先层级进行判断。 查扣冻规定第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经实际支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，不论执行异议和复议规定确定的权利外观主义还是查扣冻规定的实质判断，都对未登记的原因有要求。只是执行异议和复议规定不论买受人是否有过错，只要因自身的原因导致未过户则不可排除强制执行，而查扣冻规定则限制在买受人因自身过错未过户才不可排除执行，查扣冻规定的排除强制执行条件明显低于外观主义的执行异议和复议规定，过错属于实体判断。对享有物权期待权的买受人排除强制执行均要求没有过错。 《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，姜海购买1号房时明知该房尚未办理权属登记，姜海与李瑞之间的房屋买卖合同在签订时即存在无法办理权属登记的风险。虽然杨胡蓉在一审中陈述曾向姜海的父亲李绍安承诺办好该房屋所有权证后过户给姜海，但杨胡蓉作为本案当事人，其陈述需要有客观证据予以印证，而姜海未举出客观证据证明其在1号房尚未取得权属登记的长达近六年（2007年4月19日至2013年4月15日）的时间里向杨胡蓉主张过办理1号房的过户登记手续。之后，在张杨取得1号房所有权登记且并非杨胡蓉取得1号房所有权登记的情况下，在长达近四年（2013年4月15日至2017年3月31日）的时间里，姜海亦未举出客观证据证明其在该期间向杨胡蓉主张过办理1号房的过户登记手续，亦无证据显示在该期间存在无法办理1号房过户登记的障碍。因此在1号房被首次抵押前长达十年的时间里，姜海未积极向杨胡蓉主张办理1号房过户登记，姜海在整个房屋买卖合同履行过程中行使合同权利不积极，存在过错，因其自身过错导致物权未能实现，其权利仍处于债权保护的层次，不能够排除其他债权的强制执行。故姜海排除强制执行的理由不成立，本院依法不予支持。 综上，何承上诉请求部分成立，对符合法律规定部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15694号民事判决； 二、准许执行张杨名下位于成都市金牛区XX街X号X栋X单元X楼1号房屋（监证3536318）。 一审案件受理费13674元，由杨胡蓉、张杨负担10000元，姜海负担3674元。二审案件受理费13674元，由杨胡蓉、张杨负担10000元，姜海负担3674元。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 孙 睿 审判员 郭 静 二〇二〇年七月十日 书记员 曾龙海