河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1081号上诉人(原审被告)：王月芳，女，汉族，1979年8月15日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：芮光辉，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛攀峰，男，汉族，1974年4月24日出生，住河南省许昌县。系上诉人王月芳丈夫。被上诉人（原审原告）：郭胜利，男，汉族，1967年6月20日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：冯娟，河南盈硕律师事务所律师。原审第三人：漯河市源汇区大荆建材经营部。住所地：漯河市源汇区干河陈乡三里桥村。经营者：张林华。上诉人王月芳因与被上诉人郭胜利、原审第三人漯河市源汇区大荆建材经营部合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王月芳的委托代理人芮光辉、葛攀峰，被上诉人郭胜利的委托诉讼代理人冯娟到庭参加诉讼，原审第三人漯河市源汇区大荆建材经营部经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王月芳的上诉请求：1、恳请贵院在查清事实的基础上撤销原审判决，依法驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人并未改变土地性质，一审法院认定事实和适用法律错误。2012年7月1日被上诉人郭胜利与叶岗村村民委员会签订合同之前该块儿地就不是耕地，而是一个长满杂草、倾倒垃圾的破落厂院，后村委会为了充分利用，将其租给了被上诉人。被上诉人在2012年承租后，继续供他人存放垃圾，以此收取费用。2017年6月被上诉人将该厂院连同院外的荒沟和一片杨树林转租给上诉人时，被上诉人基于该厂院的历史现状，在协议中给上诉人明确约定：“上诉人可自愿建造房屋及其他附属物，在租赁期内，若遇到政府拆迁，上诉人所投入建造的房屋及附属物所有赔偿归上诉人所有，与被上诉人无关。且上诉人有权处置所有建筑物及附属物”。之后，上诉人并未建造房屋及其他附属物，而是在该厂院内放置了三个集装箱活动房。所以，根据我国《农村土地承包法》第二条：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”的规定，本案根本不属于《农村土地承包法》的调整范围。故一审法院援引《农村土地承包法》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等规定，依上诉人改变耕地性质为由，判令上诉人双方解除合同，其事实认定和法律适用严重错误。二、一审法院认定上诉人未按时交纳租金，即构成根本违约，判令双方解除合同，严重错误。其理由为：1、导致上诉人迟延交付租赁费的原因是由于被上诉人单方面提高租赁费引起的，与上诉人无关。双方在2017年6月5日的《租地协议》中明确约定：“乙方每年支付甲方租赁费42000元，需提前一个月交纳”。但第二年上诉人交纳租赁费时，被上诉人就私自提高租赁费，强烈要求上诉人每年交付45000元。后经双方协商，被上诉人允许上诉人交纳43000元。而2019年6月交纳租赁费时，被上诉人又私自提高租赁费，要求上诉人交付48000元。上诉人又委曲求全地开始给被上诉人协商，还未协商好时，被上诉人将上诉人诉至法院。2、上诉人有正当理由迟延交付租金，迟延交付的原因完全是由于被上诉人的单方面违约引起的，与上诉人无关。上诉人双方在2017年6月5日的《租地协议》中明确约定：“乙方在租地期间，如需砍伐地面上的树木，甲方无条件砍伐”。2019年4月杨絮乱飞，导致院内存放的下水管道（胶质）非常容易引发火灾，存在重大安全隐患。上诉人就要求被上诉人按照协议约定，将杨树砍伐掉。但被上诉人迟迟未能履行，导致上诉人无法按时交纳租赁费。因此，一审法院在未查清事实的情形下，就根据我国《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，强行解除双方之间签订的合法协议，其法律适用严重错误。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，恳请贵院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的全部诉请。郭胜利辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，答辩人与2012年7月1日与发包方漯河市源汇区空冢郭乡页岗村委会签订了土地承包合同，合同明确载明将本村土地流转承包给答辩人经营，转租给上诉人后，上诉人并未用于农业生产，而是放置管道和石子，原审法院判决解除租赁协议符合法律规定；其次，上诉人拒不按照月支付租金违反双方合同约定，致使答辩人不能实现土地流转收益的目的，符合法律规定，原审判决解除合同认定事实清楚，适用法律正确等。郭胜利向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告2017年6月30日签订的租地协议；2、判令被告支付2019年6月30日至2019年8月30日租金7500元，第三人承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，甲方叶岗村一组和乙方郭胜利签订土地承包合同一份，合同主要内容为：甲方将位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东、南临雷鸣鞋业、东临北临天翼公司，面积约9.57亩的土地承包给乙方经营，承包经营期限为25年，自2012年7月1日起至2037年7月1日止。漯河市源汇区空冢郭乡叶岗村村委会在甲方处盖章，郭胜利在乙方处签字。后郭胜利（甲方）与王月芳（乙方）又签订租地协议一份，协议内容为：甲方：郭胜利乙方：王月芳经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于107国道路东北邻天翼公司土地约10亩租给乙方使用，双方达成以下协议：一、甲乙双方承担义务：甲方保证乙方道路畅通，水电正常使用。二、租赁期限：2017年6月30日至2027年6月30日。三、租赁费用：乙方每年支付给甲方租赁费肆万贰仟元整，乙方需提前一个月续交下一年的租金。四、乙方应合法经营并保证安全生产，所有安全事故与甲方无关，由乙方负责。五、乙方租赁甲方的此地没有任何建筑物及附属物，乙方租赁后，甲方必须允许乙方自愿建造房屋及其它附属物，在租赁期内若遇到政府无法抗拒，乙方所投入建造的房屋及附属物所有赔偿归乙方所有与甲方无关。六、合同期满，同等条件下乙方有优先续租权，若乙方不愿续租，乙方有权处置所有建筑物及附属物，甲方无权干涉。七、本合同一式两份，甲乙双方各一份，双方签字生效，具有法律效力。甲方签字：郭胜利乙方签字：王月芳。被告王月芳提供的租地协议中增加了手写内容：八、一院共10亩（含院墙外西到107沟边）此院可以转租。乙方在租地期间如需砍伐地面上的树木，甲方无条件砍伐，甲方保证乙方在院子南边开个大门口，保证道路畅通。甲方签字：郭胜利2017年6月5日。协议签订后，王月芳向郭胜利支付了从2017年6月5日至2019年6月30日期间的租金共计85000元。另查明，漯河市源汇区空冢郭镇叶岗村出具证明两份，内容为：2012年7月1日，我村一组将位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东9.57亩土地发包给我村民郭胜利承包25年，郭胜利对土地享有承包经营权，因其它原因，村里普遍没有办理土地承包经营权证。兹有我村村民郭胜利承包我村一组位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东9.57亩土地承包期25年，承包期内允许承包人转租他人使用。从原告提供的现场照片看，目前，涉案土地并未用于养殖或种植。以上事实有土地承包合同、租地协议、收据、证明、照片、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，原告郭胜利于2012年7月1日通过签订《土地承包合同》的方式承包了漯河市源汇区空冢郭镇叶岗村村委会的土地，原告取得土地承包经营权。虽然土地承包经营合同未进行备案，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，不备案不必然导致土地承包合同无效。本案中，原告郭胜利与被告王月芳2017年签订的租地协议，原告郭胜利享有转租权，转租期限尚在原告的承包期内，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案中，原告以被告拒付租金、擅自转租和进行非农业生产为由要求解除协议并支付租金，故本案争议焦点是原告要求解除合同的理由是否成立，被告及第三人是否应当支付租金及支付的租金数额。《农村土地承包法》第九条规定，承包方合法的土地承包经营权应当受到保护。解除承包经营权须经双方协商一致，或严格在法定条件下行使。原、被告双方在租地协议中并未就协议解除的条件进行约定，原告要求解除合同应举证证明被告确存在违约行为，且已构成根本违约致使合同目的无法实现，本案应从以下三个方面来判断：1、关于承包方擅自转租的问题。被告提供的租地协议中增加了“允许转租”的内容，原告对该内容是否是原告本人所写未予答复，原告以此为理由要求解除合同证据不充分；2、关于承包方未按期缴纳承包费问题。被告租金支付至2019年6月30日，此后一年的租金被告未按照合同约定支付，构成根本违约。支付租金为被告作为承包人的基本义务，被告称不支付租金的理由不能成立；3、关于承包方进行非农业生产的问题。原告提供的现场照片显示被告目前从事非农业生产和经营，庭审中被告称目前涉案土地放置管道和石子，被告的行为违反了《农村土地承包法》第三十三条第二款关于土地承包经营权流转的原则中不得改变土地的农业用途的规定。因此，被告不支付租金违反合同约定，改变土地的农业用途进行非农业生产违反法律规定，被告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据合同的相对性，被告王月芳作为承租人，应按租地协议约定的租金标准42000元/年，向出租人即原告支付2019年6月30日至2019年8月30日期间拖欠的承包地租金共计7000元。因第三人漯河市源汇区大荆建材经营部非诉争合同当事人，故原告诉请第三人支付诉争合同解除前的土地承包金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第三十二条、第三十三条、第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭胜利与被告王月芳签订的《租地协议》；二、被告王月芳于本判决生效后十日内支付原告郭胜利租金7000元；三、驳回原告郭胜利的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告王月芳承担。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”民事主体从事民事活动应当秉持诚信原则，行使权利履行义务。案涉两份承包合同均是当事人真实意思表示，合同成立生效，合同方均应按照合同约定行使权利履行义务。关于郭胜利与王月芳签订的租地合同，该合同并未约定土地使用用途，而郭胜利与叶岗村一组的土地承包合同亦未约定案涉土地使用用途，郭胜利称该土地应用于农业生产，应当提供证据证明，但其并未提供其承包该土地时候从事农业生产的证据，同时在明知王月芳未从事农业生产的情况下仍旧收取了王月芳两年的租金，因此。如其认为该土地应该用于农业生产，应当向相关土地部门进行反映，在相关部门未认定该土地用途前，本院对此不作处理。综合本案的实际案情，在无证据证明案涉土地一直从事农业生产的情况下，原审法院以土地未从事农业生产为由解除合同不当，本院予以纠正。双方应当按照合同约定继续履行，王月芳租赁案涉土地，应当缴纳租金，原审认为王月芳应缴纳2019年6月30日至2019年8月30日之间租金7000元并无不当，本院予以维持。王月芳由于未及时缴纳租金，本院酌定诉讼费由其承担。综上所述，上诉人王月芳上诉请求成立，应予支持。原审判决认定不当，应予纠正。本案经本院专业法官会议研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持源汇区人民法院（2019）豫1102民初4021号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销源汇区人民法院（2019）豫1102民初4021号民事判决第一项、第三项；三、驳回郭胜利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人王月芳负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  曹光辉二〇二〇年七月十四日法官助理王曼倩书记员任淑一