河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4578号 上诉人（原审原告）：王江，男，1945年6月3日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王育新，男，1973年11月25日生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：王育新，男，1973年11月25日生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：王育林，男，1976年1月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：石家庄东海房地产开发有限公司，住所地石家庄市建设北大街230号。 法定代表人：张宽来，董事长。 委托诉讼代理人：王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。 上诉人王江、王育新、王育林因与被上诉人石家庄东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）所有权纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王江、王育新、王育林上诉请求：一、依法撤销上述一审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求请求,即:1.依法确认位于石家庄市长安区上诉人所有;2依法判令被上诉人东海公司立即协助三上诉人办理不动产登记证书;3.依法判令被上诉人东海公司向三上诉人支付延期办证违约金28890元。二、一二审全部诉讼费用由东海公司负担。事实与理由:一、王藏满和李有密之间没有签订过房屋转让合同,且一审判决中关于拆迁范围内房屋买卖规定的叙述未列明法律法规的名称和条文序号,也没有任何法律和行政法规中有这个规定,一审判决以此认定房屋转让合同无效属于基本事实认定不清认定事实错误,适用法律错误。1999年7月9日,李有密将承租的本案涉及的被拆迁房屋的使用权转让给了王藏满,转让费29400元,并出具了一份《证明》。当日,王藏满足额支付了29400元转让费。王藏满和李有密之间没有签订过房屋转让合同。另外,一审判决在本院认为部分写明:“拆迁主管部门应在核发房屋拆迁许可证之日起三日内发布拆迁公告,载明拆迁人、拆迁项目、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作程序和安置去向及其他有关内容,同时通知有关部门在拆迁期限内暂停办理拆迁范围内的房屋买卖、交换、析产、分割、赠与、出租、调配等手续。”对这个所谓的规定,一审判决未列明相关法律法规的名称和条文序号,且没有任何法律和行政法规中有这个规定,以此认定王藏满和李有密之间从未签订过的房屋转让合同无效,明显属于基本事实认定不清,认定事实错误,适用法律错误。二、王藏满享有被拆迁房所有权的合同依据是和市房管局签订的市直公产平房住宅出售协议,并非一个王藏满和李有密之间没有签订过的房屋转让合同,以房屋转让合同无效认定上诉人对涉案拆迁安置房房无合法权益,明显属基本事实认定不清,认定事实错误,适用法律错误。1999年7月23日,售房单位（甲方）石家庄市房产管理局和购房人（乙方）王藏满就本案被拆迁房屋签订了一份《市直公产平房住宅出售协议》（以下简称《出售协议》）,约定乙方购买甲方坐落在桥东区安乐街9号北房1间,建筑面积13.8平方米:上述房屋按协议价出售,价格为800元／ｍ2,共计售价11040元,由乙方将购房款一次性付清:乙方购买的住宅房屋,付清购房款后,即可办理房屋所有权证房屋产权完全归乙方所有。1999年7月23日签订《出售协议》的当天,王藏满足额支付了11040元购房款,石家庄市房产管理局和平路房管所给王藏满开具了《河北省国有住房出售收入专用票据》,并出具了《直管公产住房出售结算凭证》。同日,桥东拆迁办向产权人王藏满送达了《石家庄市拆迁房屋价格评估通知书》,将该房屋的价格评估结果书面告知了王藏满,通知书明确说明,凭本通知书到拆迁单位进行结算,到产权部门办理房屋所有权证书。1999年1月10日,王藏满分别缴纳了1%的交易服务费110元和2%的契税221元。2005年10月31日,石家庄市房产管理局为该房屋颁发了房屋所有权证,证号为石房权证东字第××号,登记的房屋所有人为王藏满,房屋坐落为桥东区安乐街9号,建筑面积为13.8平方米。王藏满去世后,2005年11月21日,王江以王藏满的名义缴纳了41元的交易手续费,221元的契税,80元的城市房屋产权登记费。2007年11月22日,王江以王藏满的名义缴纳了10元的城市房屋产权登记费。上述缴款,都是王藏满或王江以王藏满的名义,直接向石家庄市房产管理局等单位缴纳的。2006年4月,王江入住了拆迁安置房,也就是位于现石家庄市长安区和平东路20号自由港公寓恋宇座17-Ｃ3的房屋。在东海公司的手续,包括领取过渡费、缴纳煤气集资款、办理入住手续、缴纳供热贴费（此项收费为为违规收费）等,由于东海公司不同意王藏满或王藏满的继承人直接办理,仍然是以李有密的名义办理的。房屋所有权人为被拆迁人,拆迁安置房是补偿给被拆迁人的。位于石家庄市桥东区的被拆迁房屋,以及因拆迁所得的拆迁安置房等利益,在2005年10月14日王藏满去世之前,属于王藏满和王江夫妻共同共有,王藏满去世之后,属于三位继承人王江、王有新和王育林三人共同共有。位于石家庄市长安区的房屋,属于拆迁安置房,自2005年10月14日起,属于王江、王育新和王育林三人共同共有。因此,王藏满享有被拆迁房所有权的合同依据是和市房管局签订的《出售协议》,并非一个王藏满和李有密之间没有签订过的房屋转让合同,以所谓的房屋转让合同无效认定上诉人对涉案拆迁安置房无合法权益,明显属基本事实认定不清,认定事实错误,适用法律错误。三、一审未审理过房屋拆迁许可证的核发和拆迁公告的发布等事实,一审判决以一个法律和行政法规中没有规定的所谓房屋拆迁许可证核发等情况的来源不清的规定认定合同效力,明显属于基本事实认定不清。一审没有审理过房屋拆迁许可证的核发情况,没有审理过拆迁公告的发布情况,没有审理过拆迁主管部门通知有关部门暂停办理拆迁范围内房屋买卖等情况。一审判决以一个法律和行政法规中没有规定的所谓房屋拆迁许可证核发等情况的来源不清的规定认定合同效力,除了属于适用法律错误,也明显属于基本事实认定不清。当然,这些事实及时查清,也与合同效力无关,法律和行政法规中并没有这个规定,更不属于法律和行政法规的强制性规定。综上,一审判决基本事实认定不清,认定事实错误,适用法律错误,恳请二审法院在依法查明的基础上,支持上诉人的全部上诉请求。 石家庄东海房地产开发有限公司辩称，被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据,恳请贵院依法驳回,维持一审判决。一、王藏满与李有密之间存在本案所涉公产房的房屋转让合同关系,被答辩人主张二人之间没有签订过房屋转让合同是完全错误的。在房屋拆被列入拆迁范围后买卖房屋本就违法相关法律规定,二人未经批准,擅自买卖公产房更是法律所禁止的。被答辩人依法应承担不利的法律后果。二、本案的拆迁房屋是公产房,被答辩人提供的拆迁安置协议就能证明。没有王藏满与李有密的公产房买卖合同,王藏满是不可能和公产房产权人石家庄市房管局发生任何法律关系的,也不可能从市房管局以政策性方式购买公产房的。因此被答辩人主张“王藏满享有被拆迁房所有权的合同依据是和市房管局签订的市直公产平房住宅出售协议,并非一个王藏满和李有密之间没有签订过的房屋转让合同”,是完全错误的。恳请法院依法审查王藏满是否具有购买公产房的资格和条件。三、被答辩人主张的房产证没有办理,完全是因王藏满与李有密违反拆迁及公产房相关规定非法买卖房屋所致。另外,王藏满早已去世,被答辩人在没有依法履行完毕继承手续的情形下,要求将在王藏满名下的房产直接办至被答辩人名下,也不符合法律规定。四、公产房拆迁本就不办理房产证,也没有办证期限的约定,这一点,被答辩人提交的《拆迁直管公产房屋安置协议书》就可以证实。另外,本案涉及的是公产房拆迁,被答辩人不能以商品房相关法律规定要求东海公司承担逾期办证违约金。被答辩人要求东海公司承担逾期办证的违约金没有合同及法律依据。五、本案房产由东海公司承担的办证义务、责任和程序,东海公司早在2009年就已全部履行完毕,只要手续合法,该房产在2009年就已经能办理房产证了。至今不能办证的责任完全在被答辩人,与东海公司无关。综合以上,东海公司依据事实及法律规定提出上述答辩意见,恳请贵院依法予以支持,维护东海公司的合法权益。 王江、王育新、王育林向一审法院起诉请求：1、依法确认位于石家庄市长安区原告所有；2、依法判令被告东海公司立即协助三原告办理不动产登记证书；3、依法判令被告东海公司向三原告支付延期办证违约金28890元；4、诉讼费用由被告东海公司负担。 一审法院认定事实：原告王江与王藏满系夫妻关系，二人育有王育新、王育林二子。王藏满于2005年10月14日去世。 坐落于石家庄市原桥东区面积为9.75㎡北房一间由李有密于1999年1月1日自石家庄市房产管理局和平路房管所租赁，租赁期限至1999年12月31日。1999年7月9日，李有密将上述房屋以29400元的价格出售予王藏满。1999年7月23日石家庄市房产管理局与王藏满签订《市直管公产平房住宅出售协议》，协议载明出售房屋位于石家庄市桥东区间，建筑面积为13.8㎡，石家庄市房产管理局将房屋按协议价以11040元的价格出售给王藏满，协议约定王藏满付清购房款后，即可办理房屋所有权证，房屋产权完全归王藏满所有，协议购房价、契税减半，交易管理费由王藏满负担房价的1%，王藏满凭本协议、结算凭证、税费票据及房屋平面图到产权产籍监理处办理私房产权证件。王藏满于当日足额缴纳购房款后，石家庄市房产管理局和平路房管所向王藏满出具了《直管共产住房出售结算凭证》、《河北省国有住房出售收入专用票据》。1999年7月23日，桥东拆迁办向王藏满送达了《石家庄市拆迁房屋价格评估通知书》。王藏满缴纳了涉案房屋的交易服务费，并于1999年12月10日缴纳了契税。2005年10月31日涉案房屋登记在王藏满名下。原告于2005年11月21日以王藏满名义缴纳了交易手续费、契税、城市房屋产权登记费，2017年以王藏满名义缴纳了城市房屋产权登记费。 因上述房屋拆迁，1999年6月8日，原告王江以李有密名义与石家庄市东海开发有限公司桥东区拆迁办签订《拆迁直管共产房屋安置协议书》，李有密被安置的房屋位于栗新小区20（C-3-17）,一套一间，建筑面积58.78㎡。2006年4月25日，原告以李有密的名义与被告签订《入住协议》并入住。原告于2009年3月9日以李有密名义向被告交纳房屋差价款16397.8元，于2006年4月25日以李有密名义向被告交纳煤气集资款1500元，原告以李有密名义向被告交纳了供热贴费。 被告称原告提交的《市直管公产平房住宅出售协议》载明的面积为13.8㎡，与李有密出售给王藏满的面积不同，但被告提交的2009年8月17日《产权调换认定面积及价款结算表》载明李有密位于安乐街9号的旧房面积同样为13.8㎡。被告提交上述结算表主张2009年时涉案房产已经可以办理房产证，其办证义务早已履行完毕。原告称没有办理房产证的原因是因拆迁协议没有更改到王藏满名下，被告称是因房屋非法买卖及继承，原告不能提交原有房屋的所有权证书、拆迁安置协议、作价凭证。原告认可王藏满向李有密购买房屋时知道所购买房屋要拆迁。 原告称被告逾期办证，不履行协助报送办证资料义务，应按照涉案房屋价值577800元的5%给付违约金28890元。被告提交《私有、自管房屋补偿、安置协议书》复印件一份，主张直管公房没有房产证，也无办证期限的约定，不存在逾期办证问题，私有房产办证责任主体是被拆迁人，涉案房产系回迁房，不能适用商品房买卖的相关规定计算违约金，原告主张违约金无依据；原告对该证据不认可，认为直管公房出售后已经成了私房，需要办理房产证。 以上事实，有常住人口公民身份号码登记卡、结婚证、死亡医学证明书、死亡注销证明、住宅租赁合同、拆迁直管公产房屋安置协议书、证明、市直管公产平房住宅出售协议、直管公产住房出售结算凭证、河北省国有住房出售收入专用票据、收费票据、企契税完税证、专用缴款书、房屋所有权证、不动产发票、收据、入住协议、石家庄市拆迁房屋价格评估通知书、产权调换认定面积及价格结算表、私有自管房屋补偿安置协议书及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，违反法律法规强制性规定的合同无效。拆迁主管部门应在核发房屋拆迁许可证之日起三日内发布拆迁公告，载明拆迁人、拆迁项目、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作程序和安置去向及其他有关内容，同时通知有关部门在拆迁期限内暂停办理拆迁范围内的房屋买卖、交换、析产、分割、赠与、出租、调配等手续。王藏满与李有密在拆迁期间签订的房屋转让合同违反了法律法规的强制性规定，该合同无效，原告王江、王育新、王育林对涉案房产无合法权益，就原告的主张不予支持。基此，原审判决为：驳回原告王江、王育新、王育林的诉讼请求。诉讼费522元，由原告王江、王育新、王育林承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，具有法律约束力，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，王藏满与李有密在涉案房屋拆迁期间签订的房屋买卖合同，因违反相关法律法规强制性规定应当认定为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。王藏满因合同无效自始无法取得合同约定的民事权益，且涉案房屋在房管部门登记的产权人为李有密，并非王藏满，故，上诉人主张确认涉案房屋权属归其所有、要求被上诉人协助其办理房屋产权登记并支付违约金的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王江、王育新、王育林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费522元，由上诉人王江、王育新、王育林负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年七月六日 书记员  董 冉 ——