江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初2417号原告：上海易居房地产交易服务有限公司，统一社会信用代码91310107MA1G00KU63，住所地上海市普陀区真北路958号20幢1320室。法定代表人：杨婷，总经理。委托诉讼代理人：邓婧宇，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。被告：南通南景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320612MA1UQ8A70X，住所地江苏省南通高新区希望路西侧、江海大道北侧。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：尤玉婷，公司员工。原告上海易居房地产交易服务有限公司与被告南通南景房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日依法组织双方召开庭前会议，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓婧宇、被告委托诉讼代理人尤玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付佣金5573846.70元；2.判令被告支付以应付未付佣金5573846.70元为基数，自2020年3月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的逾期付款损失至全部清偿之日止；3.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第1、2项诉讼请求为：1.判令被告支付佣金5261649.70元；2.判令被告支付以应付未付佣金5261649.70元为基数，自2020年3月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的逾期付款损失至全部清偿之日止。事实和理由：2018年11月，原、被告签订合同，被告独家委托原告对其位于南通高新区希望路西侧江海大道北侧的合景红星紫御四季项目的住宅可售房源进行联动代理。合同约定的佣金为成功销售的商品房成交总金额的10%。合同代理期限内，原告配合被告按约履行合同项下代销义务。至起诉之日，原告共成功代销房屋62套，均有被告盖章的确认单予以确认，且目前均已达到全额支付10%佣金的结算条件。其中，经核实22-108室的佣金金额312197元同意予以扣除。被告辩称，不同意原告诉讼请求，结欠原告佣金属实，但双方尚未结算，对佣金未核对清楚，22-108室、44-403室、12-101室三套的佣金应予扣除。因原告未能完成合同约定的成交量，故不应按10%的比例支付佣金，双方应再行协商。对于利息未作约定，故不应支付利息，且原告未开具相应的发票。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《通州合景红星紫御四季项目中介分销协议》、紫御四季项目中介签约确认单及成销确认件、请款单及请佣明细表、银行回单、请款单（2019年12月20日）及请佣明细表、邮寄凭证、请款单（2020年3月25日）及项目结算书、邮寄凭证，被告对真实性不持异议，本院予以确认。对于原告提供的未结佣金明细表，被告对该表中序号为2（楼室号为44-303，客户姓名曹可可）、13（楼室号为12-101，客户姓名严飞飞）、30（楼室号为22-108，客户姓名王翰文）的佣金有异议，序号2超过了合同约定的客户有效期不应作为原告推荐客户，序号13缺少客户确认单，无法确认系原告推荐客户，序号30客户已退房，故该三套不应支付佣金。原告对序号30的佣金同意扣除，本院予以确认，序号2、13对应的内容结合其他证据一并认证。被告为证明其主张依法提交了案涉住宅项目22-108《商品房买卖合同（预售）》及民事调解书、44-303紫御四季项目推荐客户来访确认单及《商品房买卖合同（预售）》，原告对真实性不持异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年11月签订《通州合景红星紫御四季项目中介分销协议》（以下简称协议），约定：甲方独家委托乙方联动代理合景红星紫御四季项目现场住宅可售房源事宜，委托期限自该协议签订之日起至2018年12月31日止；销售成功项目可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内项目可售房源的分销代理佣金标准为甲方根据乙方成功销售的销售单位，按照《商品房买卖合同》约定的成交总金额的百分之十（销售结算价×10%）计算乙方佣金；委托期内，当承购方/客户与甲方签署经甲方审核并认可的《商品房买卖合同》后，即视为乙方已销售成功，乙方可按该协议第七条的约定向甲方申请结算该销售单位的佣金；当承购方/客户与甲方签署网签合同并付清购房款总额的不低于30%房款后，乙方可计算30%的代理佣金，房款全款到账后计算剩余70%代理佣金；代理佣金每月结算一次，每月最后一天作为当月业绩截止日，在下一月的10号前乙方应按甲方要求的格式将上一月成交单位的客户清单、佣金金额及结算报表书报送甲方申请进行上一月的代理佣金结算，经甲方审核并书面确认无误后，乙方可凭甲方确认的结算报表及佣金金额申请付款，乙方在申请佣金付款时，还应按甲方要求提前向甲方出具等于相应付款金额的有效增值税专用发票（税率6%），否则甲方有权拒绝付款，且不承担任何违约责任；无论因何原因发生退房或销售成交单位之《商品房买卖合同》被撤销、提前终止或解除，甲方与乙方已就该单位结算、支付佣金的，则此后该单位在委托期内由乙方重新销售，乙方不得再计提佣金，如乙方在委托期内未将该单位售出（包括该单位非由乙方售出的情况），甲方有权从最后一期应支付给乙方的款项中扣除该部分已结算佣金，不足扣除的，乙方须在该协议终止之日起7天内将差额退还甲方，双方就该单尚未结算、支付佣金的，则乙方不得再以该所退销售单位向甲方主张相应的佣金；如该等退房或《商品房买卖合同》被撤销、提前终止或解除发生在委托期外，乙方须在接到甲方通知后7天内将该销售单位的佣金全额无条件退还甲方；客户确认流程为乙方提前一小时通过甲方线上系统报备客户信息，乙方带客户至现场，需填写客户到访确认单并交由甲方指定人员进行客户确认；客户到访登记流程为乙方带客户至现场，填写客户信息确认单，待现场业务员接待完毕，分别交由接待业务员、带看经纪人、甲方指定确认人员进行三方签字确认，作为后续成交佣金结算核对凭证；客户有效期为乙方所带客户的信息在甲方ERP系统内已有记录，但从记录之日起一个月内该客户没有再次到访记录的，则该客户视为乙方介绍客户，经甲方书面签字确认的乙方介绍客户，在该协议委托代理期内且乙方带看后1个月内实际成交的，或如在协议委托代理期限届满前一个月内乙方带看但该客户在该协议终止后15天内与甲方签署认购书且承购方/客户按照认购书的约定期限与甲方签署《商品房买卖合同》后，甲方需按该协议约定向乙方支付该客户的销售代理佣金，否则甲方有权不予支付。另，协议的终止和解除条款中约定，乙方承诺该协议签署后，首月完成代理销售该项目100套，到次月累计完成代理销售该项目200套，前述任一项指标如未完成，则立即清场，该协议解除。2018年12月至2019年3月期间，原、被告双方盖章确认紫御四季项目中介签约确认单及成销确认件共计6份，涉及房屋62套（其中，22-108号房屋买卖合同已经合同双方协商一致予以解除，原告同意扣除该套代理佣金，诉请中已不再主张）。原告于2019年3月14日请款1439314.70元，被告于2019年5月16日支付上述款项；原告于2019年10月30日请款2899572.40元，被告于2019年12月9日支付上述款项。另，被告分别于2019年12月27日收到原告邮寄的请款单及请佣明细表（请款金额3777329.60元，涉及房屋23套）、于2020年3月27日收到原告邮寄的请款单及项目结算书（请款金额1796517.1元，涉及房屋7套），被告签收后未支付上述两笔代理佣金。另查明，原告尚未就其在本案中主张的代理佣金开具相应的增值税专用发票。本案审理中，原告明确可随时开票。本院认为，原、被告间签订的《通州合景红星紫御四季项目中介分销协议》合法有效，双方均应按协议约定履行相应的义务。原告为被告代理销售房屋，促成客户与被告签订房屋买卖合同，被告应按协议约定支付相应的代理佣金。协议中约定了在原告申请支付代理佣金时，应按被告要求开具有效增值税专用发票，否则被告有权拒绝付款。现原告尚未开具发票，被告未付代理佣金不构成违约，故对于原告要求被告赔偿逾期付款损失的诉请，本院不予支持。因本案庭审中原告已明确可随时开具发票，本院予以确认，原、被告可同时履行各自的开票及付款义务。对于被告辩称的因原告未能完成协议约定的销售量故对佣金支付比例应作调整，在协议中未有此类约定，亦不予采纳。故根据协议约定，被告应按房屋销售结算价的10%支付代理佣金，原告应开具相应金额的增值税专用发票。对于44-303室及12-101室是否应当支付代理佣金的问题，本院认为，协议中虽对客户有效期有明确约定，客户确认单也注明了需加盖开发商的公章，但根据协议约定的销售成功的认定及代理销售佣金的支付方式条款，原告凭被告确认的结算报表及佣金金额可申请付款，本案原告提供的中介签约确认单及成销确认件已经原、被告双方盖章确认，即可视为被告对于其中载明的内容，包括44-303室及12-101室的代理佣金均予以了认可，故中介签约确认单及成销确认件可作为原告申请支付代理佣金的依据，对于被告要求扣除44-303室及12-101室代理佣金的辩解意见，本院不予采纳。根据双方盖章确认的项目中介签约确认单及成销确认件，除22-108号房屋以外，原告实际为被告成功销售房屋61套，合计销售结算总额为96005368元，应支付代理佣金9600536.80元。扣除已支付的1439314.70元及2899572.40元，实际尚需支付5261649.70元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条规定，判决如下：一、被告南通南景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告上海易居房地产交易服务有限公司支付代理佣金5261649.70元。二、原告上海易居房地产交易服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告南通南景房地产开发有限公司开具价税合计金额为5261649.70元的增值税专用发票。三、驳回原告上海易居房地产交易服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取计24565元，保全费5000元，合计29565元，由原告上海易居房地产交易服务有限公司负担395元，被告南通南景房地产开发有限公司负担29170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费49130元。审 判 员 葛娟二〇二〇年七月二十七日法官助理 施佳书 记 员 钮钰