湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1597号上诉人（原审被告）：赵贵焱，男，1952年8月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：郭强，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市襄州区粮食局襄州粮油运销公司，住所地襄阳市高新区清河路46号。诉讼代表人：蔡群伟，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：向卫东，湖北米芾律师事务所律师。上诉人赵贵焱因与被上诉人襄阳市襄州区粮食局襄州粮油运销公司（以下简称襄州粮油运销公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初5573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵贵焱上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回襄州粮油运销公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、赵贵焱在一审辩论终结前提起反诉，一审法院拒不受理，属于程序严重违法，依法应当发回重审。赵贵焱在2009年接手租赁物时，租赁物前有垃圾场，后有大水坑，赵贵焱无法使用，在征得襄州粮油运销公司杨书记同意后，在对租赁物进行改造、平整、硬化并对车间危房进行改造、扩建后开始运营，为此花费了巨大的财力、物力。另襄州粮油运销公司在租赁期内强行占用了院内空地，依法应予赔偿，但是赵贵焱在一审辩论终结前提起反诉，一审法院拒不受理，属于严重的程序错误，依法应当发回重审。二、根据法律规定，租赁合同期满后，双方未提出解除合同并以原合同条件继续履行合同的为无固定期限租赁合同。且赵贵焱在租赁合同期满后享有优先续租权，赵贵焱在一审庭审时明确表示愿意按原租赁合同继续租赁标的物或者由襄州粮油运销公司提出合理涨价方案后继续租赁标的物，一审法院在未解除赵贵焱与襄州粮油运销公司之间的无固定期限租赁合同，对于赵贵焱的优先续租权未做处理的情况下，判决赵贵焱返还租赁物，属于认定事实和适用法律错误，依法应当改判驳回襄州粮油运销公司的诉讼请求。三、襄州粮油运销公司作为破产企业，对于合同约定的由赵贵焱垫资修建的工棚和在租赁期内增建、扩建的房屋和附属设施不具备履行赔偿义务能力，襄州粮油运销公司收回租赁土地后另租他人，导致赵贵焱的赔偿权利无法实现，既不公正也不利于解决问题。根据公平、公正的法律原则，应当依法改判驳回襄州粮油运销公司的请求。恳请二审法院综合本案的实际情况，保障承租人的合法权益。襄州粮油运销公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，赵贵焱的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、关于一审程序是否违法的问题。赵贵焱在一审辩论终结前提出反诉，是否决定合并审理是法官的自由裁量权，可以决定合并审理，也可以决定不合并审理。一审法院不受理其反诉，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，程序合法。二、关于合同期满后合同是否终止的问题。合同期满后襄州粮油运销公司及其管理人并未再向赵贵焱收取租赁费，并多次向赵贵焱提出返还租赁物的要求。因襄州粮油运销公司于2013年7月已经进入破产清算程序，需将租赁的场地变现，客观情况也不允许再出租该场地，收回租赁物也是破产清算工作的需要。赵贵焱主张租赁期满后，双方未提出解除合同并以原合同条件继续履行合同的为无固定期限租赁合同，与事实不符。合同期满后，双方的权利义务终止，赵贵焱应当依法返还租赁物。三、关于增建、扩建部分的费用承担问题。依照双方签订的合同第十一条的约定，乙方投入装修的部分无偿移交甲方并不得冲抵租金。故赵贵焱投入部分应当归襄州粮油运销公司所有，不存在给赵贵焱任何赔偿的问题。襄州粮油运销公司向一审法院起诉请求：1.依法判令赵贵焱将其所租赁的后院场地返还给襄州粮油运销公司，支付所欠租赁费660元，并按每月330元的标准承担从2019年1月1日起至完全将其所租赁的场地返还给襄州粮油运销公司止的资产占用费；2.本案的诉讼费由赵贵焱承担。一审法院认定事实：2009年12月30日，襄州粮油运销公司与赵贵焱签订《租房合同书》一份，主要约定：襄州粮油运销公司将其所有的后院场地出租给赵贵焱（高新汽车大修厂）使用；租金每年4000元；租期为2010年1月1日至2018年12月31日；赵贵焱未经襄州粮油运销公司同意不得随意破坏房屋原建筑和一切房屋设施；在承租期内，确因主管机关、行政命令、城市规划和不可抗力，赵贵焱必须服从大局，无条件退出房屋；房屋租赁期满，若赵贵焱不再订立合同，则赵贵焱投入装修部分无偿移交襄州粮油运销公司，并不得冲抵租金。襄州粮油运销公司当时的负责人及赵贵焱均在合同落款处签字。合同签订后，襄州粮油运销公司、赵贵焱均依约履行。2013年7月29日，襄州粮油运销公司被一审法院裁定进入破产清算程序，并指定管理人接管该公司并进行清算。破产管理人接管该公司后决定合同继续履行，并收取了赵贵焱截止2018年10月的租金，至合同期满赵贵焱尚欠襄州粮油运销公司二个月的租金共计660元。2018年12月31日，合同期满后，襄州粮油运销公司未再收取租金。合同期满后，襄州粮油运销公司破产管理人多次要求赵贵焱返还租赁物，但协商无果，为此引起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。襄州粮油运销公司与赵贵焱签订的租赁合同，双方意思表示真实，是合法有效合同，应受法律保护，襄州粮油运销公司、赵贵焱均应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。现租赁期间届满，赵贵焱应当返还租赁物，并应当支付剩余两个月的租金。襄州粮油运销公司要求赵贵焱将其所租赁的后院场地返还给襄州粮油运销公司，并支付所欠租赁费660元，理由正当，予以支持。襄州粮油运销公司还要求赵贵焱支付资产占用费，因无法律依据，不予支持。赵贵焱的所有辩解理由要么不符合合同约定或者随意扩大合同解释，要么不符合法律规定或者曲解法律，要么不符合客观事实或者缺乏证据支撑，均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决：一、赵贵焱于本判决生效后十日内将其所租赁的襄阳市襄州区粮食局粮油运销公司后院场地返还给襄阳市襄州区粮食局粮油运销公司，并支付所欠租赁费660元；二、驳回襄阳市襄州区粮食局粮油运销公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由赵贵焱负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定的或者租赁物的性质使用后的状态。”襄州粮油运销公司在案涉租赁合同期满后要求赵贵焱返还场地并支付拖欠的租金，于法有据，一审法院对襄州粮油运销公司的该项诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。赵贵焱以双方之间已形成无固定期限的租赁合同关系且其享有优先承租权为由辩称不应返还案涉租赁场地，无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵贵焱主张的改造、扩建费用以及因襄州粮油运销公司占用案涉租赁场地致其遭受的损失，因赵贵焱在一审时没有明确的反诉请求，故可另行主张权利。赵贵焱以一审法院未受理其反诉属于严重程序违法为由要求将本案发回重审，于法无据，本院不予支持。综上所述，赵贵焱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由赵贵焱负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月十四日书记员  徐丽莉