宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初字603号原告：郭和全，男，1981年1月30日生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：黄奇、李铭治，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：崔成宜，女，1983年2月4日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。第三人：马盈，男，1985年11月13日出生汉族，住深圳市福田区。第三人：太平盛世融资担保（福建）有限公司，统一社会信用代码913501104MA31FDMY9P,住所地：福建省福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州他日山万达广场C区。法定代表人：胡加明，系该公司执行董事。二第三人共同委托诉讼代理人：张慧珠，湖北楚贤律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。原告郭和全与被告崔成宜、第三人马盈、太平盛世融资担保（福建）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员李焦适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告郭和全的委托诉讼代理人黄奇、被告崔成宜、第三人马盈、太平盛世融资担保（福建）有限公司的委托诉讼代理人张慧珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭和全诉称，2019年7月26日，原、被告双方经宜昌房优优房产经纪有限公司居间介绍签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的实际成交价格为850000元，签订合同当日,原告向被告支付了定金138000元。2019年8月21日，被告请求以帮忙赎证为由，要求原告支付第二笔购房款480000元。原告支付款项后，被告将此款挪为他用，至今尚未赎回房屋权属证书，也未按照合同第八条之约定向房产经纪公司提供过户所需要的资料。此后，被告以各种理由搪塞推诿，不协助办理房屋过户手续构成违约，也未按照双方约定在2019年9月15日之前向原告交付房屋，故请求判令被告继续履行合同，并根据合同第十条第2款、第3款之规定承担房屋总价款20％的违约金。被告崔成宜辩称，原告所诉理由不能成立。一、我与原告签订房屋买卖合同属实，但合同上没有约定房屋具体交付时间，只是口头约定尽早交付房屋。当房屋交付条件具备时即2019年12月31日，我邀请原告到现场交付房屋时，原告到达现场后提出要求支付违约金，并要求协助过户后才接受房屋，双方未能达成协议，责任在原告。原告要求我现在协助过户，既未书面约定，也未口头约定。现在不能协助过户的原因是产权证抵押在第三人，并不是我故意不履行协助过户义务，房屋买卖合同中已明确产权证抵押在第三人，原告在签合同时亦明知，因此，现在暂时不能协助过户不构成违约。二、暂时不能协助过户具有客观原因。我为了及时赎回产权证，协助原告过户，在父亲癌症晚期、母亲病故，资金周转特别困难的情况下数次往返贷款公司赎证，但因贷款公司人去楼空，导致我至今未获得产权证，无法协助原告过户。三、我要求解除双方签订的房屋买卖合同。现因客观上暂时不能协助过户，依据房屋买卖合同第十条第1项规定，“因不可抗拒的因素或政府职能部门原因使本合同无法履行由甲乙双方协商解除合同，双方互不承担违约责任”。现被告无法获取产权证，属于不可抗拒的因素。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人马盈、太平盛世融资担保（福建）有限公司述称，被告崔成宜向第三人马盈借款450000元，第三人太平盛世融资担保（福建）有限公司作为保证人提供担保，被告崔成宜用案涉房屋为第三人太平盛世融资担保（福建）有限公司提供反担保，若要解除房屋抵押，原、被告顺利过户，被告崔成宜应履行对马盈借款的清偿责任。经审理查明，2019年7月26日，原告（乙方）、被告（甲方）双方经宜昌房优优房产经纪有限公司（丙方）居间介绍签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲方将其坐落宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道欣映像房屋以850000元价格卖予乙方；乙方应于签订后合同当日向甲方支付购房定金138000元，若需赎证，则在赎证当日乙方支付甲方购房首付款480000元，剩余尾款232000元，在过户当日支付给甲方，过户时间以丙方通知时间为准；本合同签订之后，甲乙双方须在三日内向丙方提供过户或银行按揭资料，由丙方代为办理过户手续；因不可抗拒因素或政府职能部门原因致使本合同无法履行，由甲乙双方协商解除合同，双方互不承担违约责任；甲方悔约，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方总房款的20％违约金，同时还应支付丙方总房款2％的佣金；乙方悔约，甲方有权解除合同，同时乙方赔偿甲方总房款的20％的违约金，并支付丙方总房款2％的佣金；如果甲方不能按约定时间向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方向乙方支付总房款0.5％滞纳金；逾期二十天以上的，甲方应赔偿乙方房款20％的违约金，乙方有权解除合同，并要求甲方返还乙方已支付房款。合同签订当日原告支付了定金138000元，被告出具收条一张。双方口头约定于2019年9月15日交付房屋。2019年8月21日，被告以赎证为由，要求原告支付第二笔购房款480000元，被告向原告出具收条一张。原告支付款项后，被告赎证未果将此款挪为他用。被告要求延期过户、交房原告未予同意，直至2019年12月31日欲将房屋交予原告，因房屋仍未解除抵押，原告未收房。同时查明，2018年12月29日，被告崔成宜曾向第三人马盈借款450000元，由第三人太平盛世融资担保（福建）有限公司提供保证担保，并由被告提供案涉房屋向第三人太平盛世融资担保（福建）有限公司抵押作为反担保，并办理了抵押登记。原告愿意代为被告清偿第三人马盈的借款，涤除案涉房屋的抵押，但被告与第三人应还款金额有争议，经本院庭外协调未果。上述事实，有原告提交的《房屋买卖（居间）合同》、收条二张、房产中介、原告与被告的微信聊天记录，有被告提交的被告与房产中介微信聊天记录、借款的还款记录，第三人提交的被告的《借款合同》、《委托担保合同》、《保证担保书》、《房地产抵押反担保合同》、鄂（2019）夷陵区0000058号《不动产登记证明》及三方当事人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告崔成宜收到用于赎证的房款后，至今未涤除案涉房屋的抵押赎回产权证，亦未按双方口头约定的期限交付房屋，已构成违约，应承担不能按期交付房屋的违约责任。被告辩称不能交付原因是不可抗力，与事实和法律不符，本院不予采信。原告请求被告按照总房款20％即170000元支付违约金过高，本院以已付房款518000元为基数，从2019年9月16日起至办理过户之日止，按年利率6％予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告郭和全与被告崔成宜签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行。二、被告崔成宜在本判决生效之日起二十日内涤除设定在案涉房屋上的抵押，如被告崔成宜不履行，原告郭和全有权代为崔成宜清偿其欠第三人马盈的借款本息。三、在原告代为崔成宜清偿马盈借款后五日内，由第三人太平盛世融资担保（福建）有限公司办理案涉房屋的抵押登记注销手续。四、在涉案房屋抵押登记注销手续办妥五日内，由被告崔成宜协助原告郭和全办理涉案房屋过户手续。五、由被告崔成宜以已付房款518000元为基数，从2019年9月16日起至办理过户之日止，按年利率6％向原告支付违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1850元（原告已预交），由被告崔成宜负担，由被告在履行本判决义务时转付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李焦二〇二〇年七月二十日书记员  王红