河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1550号 上诉人（原审原告）：山东汇富盛生物科技有限公司，住所地山东省潍坊市峡山区太保庄街道西白家营村。 法定代表人：王光杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾小翔，男，1970年10月5日出生，汉族，住山东省潍坊高新区，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：张立新，男，1967年10月26日出生，汉族，农民，住宁晋县大陆村镇南梁家庄村。 委托诉讼代理人：胡立华，河北曹绍静律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁晋县大陆村镇南梁家庄村民委员会，住所地宁晋县大陆村镇南梁家庄村。 法定代表人：江军华，该村民委员会主任。 上诉人山东汇富盛生物科技有限公司（以下简称汇富盛公司）因与被上诉人张立新、宁晋县大陆村镇南梁家庄村民委员会（以下简称南梁家庄）租赁合同纠纷一案，不服河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇富盛公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用、保全费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实认定不清，应当发回重审或查清事实后依法改判。1、涉案租赁土地是否存在权属争议，一审法院未能依法查明。上诉人在庭审中提供了梁英杰与南梁家庄的《租赁合同》及交费单据，因该合同原件由南梁家庄和案外人梁英杰保管，上诉人无法收集到证据原件。虽然，被上诉人张立新以证据系复印件为由不认可，但因该证据对涉案土地是否存在争议具有至关重要的作用，在南梁家庄缺席的情况下，一审法院未向南梁家庄对此进行核实，导致该事实未能依法查明。本案中，该租赁土地涉及两份土地租赁协议，均由南梁家庄盖章签字。虽然一审中张立新提供了南梁家庄的证明，但土地租赁协议属于双务合同，南梁家庄并没有单方解除合同的权力。因此，仅凭南梁家庄单方出具的证明就认定涉案租赁土地不存在争议是错误的。2017年11月5日，梁英杰委托河北天宏律师事务所赵建华律师向上诉人及其宁晋分公司发出律师函，明确说明该涉案租赁土地一直存在争议。同时，被上诉人南梁家庄与张立新于2015年5月28日签订租赁合同，此后，南梁家庄又分别于2015年12月7日、2017年1月1日向梁英杰各收取土地租赁费225元。可见，张立新庭审所述与事实不符。2、一审法院在判决书第5页，认定涉案土地建筑物系张立新自行投资建设，但是在判决书第9页又认定是张立新改建，前后事实认定自相矛盾，请二审法院予以查明并予以纠正。土地租赁前是否存在建筑物以及原有建筑物的建设主体等事实的查明，是认定涉案土地建筑物被拆除责任承担的前提，一审法院对此模棱两可，不置一词，导致案件事实认定存在重大错误。3、一审判决书第10页认定大陆村镇政府和宁晋县国土局向上诉人送达限期拆除通知书是错误的，请二审法院予以查明并予以纠正。一审中，上诉人向一审法院提交了大陆村镇政府和宁晋县国土局26号限期拆除通知书，该通知书被送达人为张立新，并非上诉人，但一审法院在判决书第10页倒数第14行至12行，认定“涉案租赁场地所在地的大陆村镇政府和宁晋县国土资源局向汇富盛公司送达限期拆除通知书，认定汇富盛公司未经批准占用该块土地进行建设的行为违反了城乡规划法和土地管理法”。该认定严重背离了上诉人提交的证据内容，一审法院也未对此做出认定的原因和理由，从而导致该事实认定错误，直接导致案件法律责任认定出现了严重错误，请二审法院予以查明并予以纠正。二、一审法院适用法律错误，应当发回重审或依法改判。1、一审法院认定涉案租赁土地建筑物批复手续应由上诉人办理，由上诉人承担被拆除的法律责任属于适用法律错误。在2015年上诉人与宁晋县政府签订的协议中，系政府指定项目建设用地为宁晋县大陆村镇梁家庄村，并非上诉人选定。虽然协议中约定由上诉人按照合法程序取得土地使用权，但该“合法”应理解为只要按照法律规定手续取得土地使用权即可，而上诉人通过土地租赁取得使用权是合法的，不存在违法行为。本案中，涉案租赁土地上建筑物被拆除系因违法建筑被拆除，并非因土地租赁协议不合法而被拆除。上诉人作为外来投资企业，在政府部门及南梁家庄确认项目用地后，有理由相信涉案租赁土地属于合法用地。同时，通过与张立新沟通，上诉人该宗租赁用地存在部分车间和建筑物，但需要根据上诉人生产需要进行改造。针对涉案土地建筑物的改造，上诉人仅仅提出了相应的要求，建筑物的建设单位为被上诉人，该建筑物的相应批复手续也应由被上诉人办理。一审法院认为该建筑物系根据上诉人要求改造，就认定由上诉人办理建筑批复并且承担拆除的法律责任不仅不符合法律法规的要求，而且强人所难，有悖于公平的法律原则。2、一审法院一方面认定上诉人和张立新对涉案租赁土地上建筑物被拆除均有责任。另一方面却认定上诉人要求退还多付租赁费和赔偿损失的请求依据不足，属于明显法律适用错误。在认定张立新对建筑物拆除承担过错责任的基础上，反而没有认定张立新承担过错责任，属于严重的法律适用错误。根据上诉人与张立新签订的《厂房租赁协议》的第11.3.1的约定，在被上诉人不能提供租赁标的物或提供的租赁标的物不符合约定条件，上诉人有权解除合同。根据合同法关于合同解除的规定，张立新应当退还上诉人多支付的租赁费9.5万元，且因张立新过错给上诉人造成损失的，应当赔偿损失。即便双方均无过错，根据《厂房租赁协议》的第12.2的约定，张立新应该退还多收取的租赁费9.5万元。综上，一审法院既然认定张立新对涉案租赁土地建筑物被拆除承担责任，就应该根据过错程度判决其承担相应法律责任，而不是一味偏袒和维护。而且，根据双方的约定以及公平原则，在建筑物被拆除的情况下，张立新退还多支付的租赁费是理所应当之事。3、一审法院认定南梁家庄不是合同相对人，属于法律适用错误。根据土地管理法的相关规定，农村集体用地所有权属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。本案中的《厂房租赁合同》出租方主体应为南梁家庄。虽然涉案合同中，出租方为张立新，但这是二被上诉人双方之间的协商结果，不能影响南梁家庄对涉案土地的经营和管理权。因此，南梁家庄应认定为合同主体之一，一审法院对此认定错误。4、一审法院依据上诉人与宁晋县华阳建筑装饰工程有限公司、河北九海建筑安装有限公司签订的合同认定上述工程款并非上诉人为张立新垫付，适用法律错误。在本案中，在张立新建设工程期间，张立新提出自己资金紧张，需要上诉人先垫付部分资金，由于建筑合同要求有资质的单位才能签订。为此，张立新挂靠宁晋县华阳建筑装饰工程有限公司、河北九海建筑安装有限公司与上诉人签订了施工合同。而且，所有的工程款上诉人均支付给了张立新。可以印证该48.47万元系上诉人为张立新垫付的工程款。5、一审法院判决解除合同属于适用法律错误。涉案土地性质为集体农业土地，该土地不能用于建设。张立新在未取得土地使用权的情况下，将不能建设的土地租赁给上诉人。因此，在此基础上签订的土地转租合同违反了相关法律规定，双方之间的租赁合同不应受法律保护。上诉人租赁土地若属于集体农业土地，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《合同法》第52条，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的法律规定，上诉人和张立新签订土地租赁合同，用于建设“病死畜禽无害化处理项目”违反了上述法律规定，合同应当确认无效。根据《合同法》58条的规定，上诉人和张立新应当相互返还因履行合同取得的财产，即张立新应当返还上诉人已经收取的租金38万元、给上诉人造成建设附属设施的损失48.47万元以及搬迁损失4.77万元，合计91.24万元。6、一审法院认定张立新不返还租赁费并赔偿相应损失，以及认定南梁家庄不承担连带责任，属于法律适用错误。二被上诉人对于该宗土地的性质是明知的，在明知违反法律规定的情况下，仍然将土地租赁给上诉人使用，造成了上诉人建设附属设施损失、租赁费损失及搬迁损失，张立新和南梁家庄对于合同订立均存在重大过错、由此造成的损失应由二被上诉人承担。南梁家庄作为涉案租赁土地的管理人，应当将涉案租赁土地存在争议及土地性质的事实告知上诉人，但其却隐瞒事实恶意维护张立新的利益，因此造成上诉人损失，理应由南梁家庄与张立新共同承担连带赔偿责任。 张立新答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人上诉请求。 南梁家庄未答辩。 汇富盛公司向一审法院起诉请求：1．解除与张立新签订的租赁合同。2．判决张立新、南梁家庄连带赔偿汇富盛公司损失600000元。3．由张立新、南梁家庄负担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2015年，汇富盛公司与宁晋县人民政府关于在宁晋县境内投资建设病死畜禽无害化处理项目签订协议书一份。协议约定，汇富盛公司将该项目选址在宁晋县大陆村镇南梁家庄村，该协议第2.2条约定由汇富盛公司按照合法程序取得土地使用权。2016年4月19日，宁晋县人民政府召开关于病死畜禽无害化处理厂规划建设协调会，会议由宁晋县人民政府主持，宁晋县畜牧办、国土资源局、环保局、规划局、大陆村镇人民政府等相关部门主要负责人参加，会议要求该项目抓紧规划，同步建设。2015年5月28日，张立新与南梁家庄签订租赁协议，将位于该村西南窑厂9300平方米的土地即涉案土地以每年21000元的租金租用30年。2016年1月28日，汇富盛公司与张立新签订了厂房租赁合同。合同约定，张立新将位于南梁家庄××约15亩的场地即涉案土地（含建筑物）租赁给汇富盛公司使用，租赁期自2016年4月8日至2046年4月7日为30年，每年租赁费为190000元。南梁家庄作为证明人在合同上盖章。该合同签订前，汇富盛公司要求张立新根据租赁用途对厂地和建筑物进行改建。张立新按照汇富盛公司的要求进行了改建并按约定的时间交付汇富盛公司使用。同时，汇富盛公司分别与宁晋县华阳建筑装饰工程有限公司和河北九海建筑安装有限公司签订了路面硬化工程施工合同和工程承揽合同，工程总价分别为13800元和472000元，张立新作为河北九海建筑安装有限公司的工程维护人员。上述合同签订后，汇富盛公司数次以银行转账的方式给付张立新两年的租赁费共计380000元。2016年6月4日，张立新委托刘永秋支取汇富盛公司给付的120000元工程款（承兑汇票），同年6月14日，张立新收取汇富盛公司20000元的工程款，该收据加盖了河北九海建筑安装有限公司财务专用章，2016年12月27日，汇富盛公司转账给付张立新工程款112500元，2017年1月10日和8月19日、2017年11月30日，汇富盛公司分别转账给付张立新工程款60000元和8400元。 2017年11月30日，涉案租赁场地所在地的大陆村镇人民政府和宁晋县国土资源局向汇富盛公司送达限期拆除通知书，认定汇富盛公司未经批准占用该块土地进行建设的行为违反了城乡规划法和土地管理法及相关法律法规，要求汇富盛公司于2017年12月3日前自行拆除新建建筑物及其他设施，恢复土地原貌。上述建筑物已按通知要求时间拆除。汇富盛公司认为导致租赁厂房被拆除的原因是签订租赁合同时所租赁场地存在土地使用权纠纷，南梁家庄作为租赁土地的管理人，明知该土地存在纠纷，仍为张立新证明涉案土地使用权无争议，给汇富盛公司造成了巨大损失。汇富盛公司为此诉于本院，要求解除租赁合同，并由张立新返还2017年11月至2018年4月的租赁费95000元、垫付的工程款484700元以及厂房搬迁费用50000元，以上款项合计629700元，汇富盛公司主张600000元，南梁家庄对上述损失承担连带责任。 一审法院认为，汇富盛公司与宁晋县人民政府协议建设病死畜禽无害化处理项目，应依法依约进行项目工程实施。本案争议的焦点一是涉案建筑物被拆除的原因及责任承担问题，二是汇富盛公司是否为张立新垫付建设费用的问题。关于第一个争议焦点。大陆村镇人民政府和宁晋县国土资源局向汇富盛公司送达的限期拆除通知书载明，涉案土地上的建筑物系因违反城乡规划法和土地管理法及相关法律法规而被依法拆除的。该土地上的建筑物系张立新租赁南梁家庄的土地并按照汇富盛公司的要求进行建设的。汇富盛公司对该项目选址时，在未依法确认所占用土地是否合法的情况下与张立新签订租赁合同，其目的不是利用原有的建筑物，而是建设新项目，重新进行建设工程，该行为是造成新项目建筑物被行政机关拆除的根本原因。涉案建筑物被拆除，汇富盛公司和张立新均有责任，汇富盛公司要求张立新返还租赁费并赔偿其损失的请求依据不足。关于第二个争议焦点。汇富盛公司与张立新签订租赁合同后，又分别与宁晋县华阳建筑装饰工程有限公司和河北九海建筑安装有限公司签订了路面硬化工程施工合同和工程承揽合同，上述工程难以界定应由张立新建设还是应由汇富盛公司建设，汇富盛公司给付张立新的工程款也难以确认系为张立新垫付。汇富盛公司要求张立新返还垫付工程款的证据不足，对汇富盛公司的该主张不予支持。南梁家庄在涉案合同上盖章只是作为证明，不是合同的相对人，对汇富盛公司要求南梁家庄连带赔偿其损失的主张不予支持。涉案土地上的建筑物已被拆除，租赁合同不能继续履行，已无解除的必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回山东汇富盛生物科技有限公司的诉讼请求。案件受理费4900元，由山东汇富盛生物科技有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交河北天宏律师事务所律师函一份，证明涉案租赁土地存在纠纷，涉案租赁土地不是张立新合法取得的，一审法院认定事实不清，影响最终判决。被上诉人质证称，首先，该证据不符合证据规则要求。第二，该证据与一审南梁家庄提交的证据以及上诉人在上诉状第3页第11行自认的事实相违背，其已经自认涉案土地建筑物系违法建筑，被拆除并非因土地租赁不合法。 本院认为，本案中，涉案土地性质为集体所有的土地，该土地未经批准不能用于建设。汇富盛公司与张立新在未依法确认涉案租赁土地合法的情况下签订租赁合同，用于建设“病死畜禽无害化处理项目”，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的情形，且租赁协议不能履行的原因是汇富盛公司未按照规定办理房产规划建设的相关手续，涉案土地上的建筑物系因违反城乡规划法和土地管理法及相关法律法规，从而导致大陆村镇人民政府和宁晋县国土资源局通知限期拆除，故合同应当确认无效。据此上诉人一审时认为与张立新签订的租赁合同有效，请求解除租赁合同、张立新返还租赁费并赔偿其损失的请求不当，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。另外，从汇富盛公司与张立新签订的租赁合同看，涉案工程难以界定应由张立新建设还是应由汇富盛公司建设，汇富盛公司给付张立新的工程款也难以确认系为张立新垫付，因而汇富盛公司要求张立新返还垫付工程款的证据不足，一审对汇富盛公司的该主张不予支持是正确的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人如认为张立新应退还多收取的租赁费并赔偿其损失等，可依据合同无效后的责任承担问题依法另行主张其权利。 综上所述，汇富盛公司的上诉请求不能成立，原判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,800元，由上诉人山东汇富盛生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇二〇年七月三十一日 书记员  张姿巍