广东省佛山市三水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0607执异89号 异议人（案外人）：张伟唐，男，1968年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 申请执行人：四川省第六建筑有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉中路16号，统一社会信用代915100002018019987。 法定代表人：任予锋。 委托诉讼代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐一康，广东提德律师事务所实习律师。 被执行人：佛山市三水区云东海花园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园1号1座，统一社会信用代码91440607767316043J。 法定代表人：麦泽年。 委托诉讼代理人：梁廷兰，该公司员工。 本院在执行（2020）粤0607执300号四川省第六建筑有限公司（以下简称四川六建公司）申请执行佛山市三水区云东海花园房地产开发有限公司（以下简称花园房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人张伟唐因对本院查封及拍卖位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园289号房产（以下简称289号房产）的执行行为不服，于2020年5月25日向本院提交执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张伟唐称：2017年7月10日，张伟唐与花园房地产公司签订了《山水庄园认购书补充协议》，约定由张伟唐购买花园房地产公司开发的289号房产，价格为3,201,975元，并约定首期款为1,501,975元，剩余房款1,700,000元房款以按揭方式支付。签订协议后，张伟唐与2017年7月6日、2017年10月19日、2017年10月25日向花园房地产公司分别支付房款300,000元、1,229,000元、72,975元，合计1,601,975元。付款后，张伟唐与花园房地产公司于2017年10月26日签订了《广东省佛山市存量房买卖合同》，合同约定涉案房产价格为3,201,975元，并约定张伟唐向花园房地产公司支付1,601,975元，其余房款以按揭支付方式。签约当天，张伟唐与花园房地产公司一并到区税务局缴纳了各项税费，开具了合法有效的税务发票。后来办理按揭的银行告知张伟唐只能办理1,000,000元的按揭贷款，张伟唐又于2018年12月5日向花园房地产公司支付了600,000元房款。至此，张伟唐已经向花园房地产公司合计支付了2,201,975元房款，尚欠房款1,000,000元，但由于个人原因，张伟唐未能顺利获得银行按揭贷款，目前正在办理中。鉴于上述情况，法院对289号房产的查封，已经严重损害了异议人的合法权益，恳请法院在查清事实后，立即解除对289号房产的查封并停止对该房产的拍卖。 异议人张伟唐提供的证据有：1（2020）粤0607执300号之二执行裁定书一份，用以证明法院拟拍卖289号房产；2.山水庄园认购书补充协议、佛山市存量房买卖合同各一份，用以证明异议人与被执行人先签订补充协议，后签订买卖合同，约定由异议人向被执行人购买289号房产；3.购房发票、税收缴款书、印花税票销售凭证各一份，用以证明被执行人向异议人出具了购房发票，异议人缴纳了税款；4.收据4张及银行的进账单、交易明细3张，用以证明异议人向被执行人支付了合计2,201,975元的房款。 申请执行人四川六建公司辩称：一、异议人张伟唐与被执行人花园房地产公司签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》并未发生物权变动的效力，异议人怠于行使权利逾期办理转移登记存在过错。我国不动产物权采取登记生效主义，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。根据《佛山存量房交易规则》规定，买卖双方应设置经双方协商一致的网签合同有效期，有效期最长不超过90日，逾期未办理转移登记手续的，网签合同自动失效。异议人在合理期限内未积极办理过户登记手续，怠于行使权利逾期办证，具有过错，应当承担不利后果。二、异议人并未支付全部房屋价款。根据异议人和被执行人签订的合同，289号房产总价为3,201,975元，分两期支付。异议人应于2017年10月24日前支付房款1,601,975元，2017年11月1日前以按揭方式支付剩余房款。但直至法院查封之日，异议人仅支付1,601,975元，且未能提供相应的支付凭证，无法核实其真实性，按揭部分房款亦因异议人个人原因至今未能办理。三、异议人并未在法院查封前实际占有289号房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，异议人并未在法院查封前实际占有289号房产，不属于能够排除执行的情形。综上所述，异议人的异议请求无法成立，请法院依法予以驳回，维护申请执行人的合法权益。 申请执行人四川六建公司没有提交证据。 被执行人花园房地产公司辩称：一、同意异议人的异议请求。二、由于申请执行人于2017年提起诉讼，并于2018年查封了289号房屋，导致异议人无法办理银行按揭。 被执行人花园房地产公司没有提交证据。 根据当事人提供的证据及该案执行情况，本院查明如下事实：花园房地产公司与四川六建公司建设工程合同纠纷一案，根据四川六建公司的诉讼保全申请，本院于2018年1月17日登记查封了花园房地产公司的289号房屋，查封有效期从2018年1月9日至2021年1月8日止。2019年6月28日，本院针对前述建设工程合同纠纷作出（2018）粤0607民初215号民事判决书，判决驳回四川六建公司的诉讼请求。四川六建公司不服该判决，上诉至佛山市中级人民法院。佛山市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）粤06民终10166号民事判决书，判决花园房地产公司向四川六建公司支付工程款28,778,421.36元及相应利息。该判决发生法律效力后，本院依据四川六建公司的申请以（2020）粤0607执300号立案执行，前述诉讼保全转为执行查封。2020年4月24日，本院作出（2020）粤0607执300号之二执行裁定书，裁定拍卖289号房产。 另查明：2017年7月6日，异议人通过银行转账的方式向被执行人缴纳了289号房的购房定金300,000元，被执行人向异议人出具收据一张。2017年7月10日，异议人与被执行人签订《山水庄园认购书补充协议》，约定异议人以3,201,975元的价格购买289号房产。2017年10月19日，异议人通过李坚华向被执行人缴纳房款1,229,000元，被执行人向异议人出具收据一张。2017年10月25日，异议人通过银行转账的方式向被执行人缴纳房款72,975元，被执行人向异议人出具收据一张。2017年10月26日，异议人与被执行人签订《佛山市存量房买卖合同》，约定异议人于2017年10月24日前向被执行人支付房款1,601,975元，剩余房款1,600,000元由异议人申请办理银行按揭，按照按揭方式付款。2018年12月5日，异议人通过银行转账的方式向被执行人指定的账户缴纳房款600,000元，被执行人向异议人出具收据一张。 本院认为,异议人张伟唐对本院查封拍卖289号房产的执行行为不服提出执行异议，其理由是认为其为289号房产的所有权人，该异议本质上是针对执行标的所提出的排除执行异议，因此本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对本案进行审查，审查内容为张伟唐是否是289号房产真实合法的权利人，其权利是否足以排除执行。 本案中，根据289号房产的不动产登记信息，该房产登记在花园房地产公司名下，而异议人认为289号房产属于其所有的理由为已经通过于花园房地产公司签订买卖合同并支付大部分房款的方式取得该房产的所有权。关于异议人的该理由是否成立，本院对此作如下分析： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九分别规定了对于无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护条件，本院认为，本案异议人不符合上述两种应予以保护的情形。首先，异议人不符合第二十八条规定的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述查明事实，由于异议人尚未缴纳完毕全部房款，被执行人并未将289号房产交付于异议人，异议人至今尚未合法占有该房产，且289号房产一直未能办理过户登记的原因亦在于在法院查封前异议人未能缴齐房款，被执行人因此未能将289号房产过户给异议人。其次，异议人不符合第二十九条规定的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，根据异议人本人的庭审陈述，其名下现有一套位于佛山市三水区西南街道沙头大道海畔名苑的房屋用于居住，其不符合“名下无其他用于居住的房屋”这一条件。综上，异议人对289号房产不享有足以排除执行的民事权益，其异议请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人张伟唐的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判、监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林晓莉 审判员  乔 颖 审判员  刘新湖 二〇二〇年七月三日 书记员  余丽雯