陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终1257号 上诉人（原审被告）：王锦，女，1984年9月4日出生，汉族，公司会计，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：李宏伟，陕西大瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜敏，男，1970年9月6日出生，汉族，公司总经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺乐乐，陕西锦园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王一帆，（系颜敏妻子），女，1982年12月8日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺乐乐，陕西锦园律师事务所律师。原审第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，该公司法务部员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李娜，女，1991年4月1日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市雁塔区。原审第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第七分公司，住所地：西安曲江新区。负责人：徐天，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，该公司法务部员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李娜，女，1991年4月1日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市雁塔区。 上诉人王锦因与被上诉人颜敏、王一帆、原审第三人陕西境商房地产营销策划有限公司（以下简称境商公司）、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第七分公司（以下简称境商七分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王锦上诉请求：1、撤销一审民事判决书，将本案发回重审。2、诉讼费及其他费用由颜敏、王一帆承担。事实和理由：一、原审认定案件事实错误。1、原审认定本案所涉房屋买卖合同所涉房款为4699980元，属于认定事实错误。原审庭审中，颜敏、王一帆向法庭提交了双方及境商七分公司2016年2月2日签订的房屋买卖三方合同，以期证明本案所涉房款为4699980元，为了证明房屋价款为3200000元的事实，王锦向原审法庭提交了三方在2016年2月29日签订西安市二手房买卖合同（经纪版），该合同并且在房地产交易管理部门备案。在一套房屋的交易过程中，出现两份交易金额差异且时间先后不同的房屋买卖合同，被称为“黑白合同”，对于黑白合同法律效力的认定，司法实践中对于合同需要备案的，以备案为准的案例比比皆是。本案中对于双方主张房屋价款数额的分歧以及出示的房屋价款不同以及签订时间不同的两份合同的效力，没有作出任何审查，对王锦提交的在房地产交易管理部门备案的合同不做任何认定，就认定颜敏、王一帆提交的2016年2月2日签订的合同为合法有效，显然属于认定事实错误，其认定的房屋价款数额显然也是错误的，其认定显然偏袒颜敏、王一帆一方，依法应予纠正。依法应以备案合同载明的3200000元为准。2、认定王锦违约没有任何事实依据。庭审查明，颜敏、王一帆已经于2016年3月29日履行了将涉案房屋过户至王锦名下的义务。该房屋的交易过程均是在房地产交易管理部门监管过程中进行的，依据双方签订的备案合同约定，办理过户登记的前提是付清合同约定的交易款，并打款之资金监管账户。这是众人皆知的交易规则，根本不需要当事人举证，原审竟然以王锦没有提供证据证明付款为由，置颜敏、王一帆提供的王锦截至2016年4月31日已向其付款4200000元，截至2019年2月1日已向其付款4600000元，远超合同约定的3200000元房屋价款的事实于不顾，得出王锦违约的结论，显然是建立在前述对房款金额认定错误的基础上得出的。该认定显然是错误的，依法应予纠正。二、证据认定错误。庭审中，王锦为了驳斥颜敏、王一帆的无理要求，向法庭提供了双方2016年2月29日签订的并向房地产交易管理部门备案的房屋买卖合同，并且该合同签订时间在颜敏、王一帆提交的买卖合同之后签订。原审违反民事诉讼证据相关法律规定，对王锦提供的买卖合同不做认定，直接认定颜敏、王一帆提供的买卖合同，显然该认定由于违法而不能成立。三、适用法律错误。由于原审上述认定案件事实的错误，错误的将颜敏、王一帆提交的房屋买卖合同予以认定为合法有效。将王锦主张的应为合法有效且备案的房屋买卖合同不予认定。错误的将本案所涉价款为3200000元的房屋为4699980元，从而错误的得出王锦未全面履行合同义务，构成违约的错误结论，错误的适用法律，判令王锦在已全面履行义务后，再支付购房款99980元以及承担违约金79791.67元、律师费10000元案件受理费4095元的法律后果。严重的损害了交易安全和王锦的合法权益。置案件基本事实于不顾的适用法律，从而形成错判。四、本案中颜敏、王一帆违约在先，应该承担违约责任的后果。根据双方签订的买卖合同，对于楼梯打通的事项双方于2016年3月8日做出了特别约定：在楼梯砸通后50万元房款再进行给付。并且王锦以书面的形式形成协议，该协议在中介机构的见证下交于颜敏，因为该协议书仅存一份，颜敏在该协议不利的情况下，颜敏在一审中拒不向法院提交。一审对于50万元房款以及楼梯砸通的事项不做任何认定，从而得出王锦违约在先的认定，对该错误认定依法应予纠正。综上所述，由于原审认定的事实和适用法律错误。形成错判，还望二审法院能查明上述案情，支持王锦的上诉请求，以维护王锦的合法权益，维护法律的尊严！颜敏、王一帆辩称， 一、颜敏、王一帆与王锦之间并不存在“黑白合同”的事实，《西安市二手房买卖合同（经纪版）》并非双方真实意思表示，双方应按《房屋买卖三方合同》的约定履行各自的义务。1．关于王锦所称：2016年2月2日签订的《房屋买卖三方合同》与网签备案合同《西安市二手房买卖合同（经纪版）》中所约定的价款与不一致的问题，网签备案合同中的价格条款并非各方当事人真实意思表示。真实意思表示是民事法律行为的核心要素，付款方式、付款数额等条款存在约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。2．从合同内容来看，网签备案合同中，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于房屋价款320万元的约定并不是双方实际履行的房屋价款，网签备案合同并未真正约定双方的权利义务关系。根据颜敏、王一帆一审过程中提供的王锦付款记录：王锦截止2016年4月31日向颜敏、王一帆付款420万元，截止2019年2月1日累计购房款460万元，双方均是按照《房屋买卖合同》所约定的房屋价款4699980元来实际履行。此外，双方均认可该合同是为了办理网签备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。综上，颜敏、王一帆与王锦所签订的《西安市二手房买卖合同（经纪版）》仅是为办理过户登记手续，并非双方真实意思表示。王锦应按照《房屋买卖三方合同》的约定向颜敏、王一帆支付购房款469万元。二、王锦未按照《房屋买卖三方合同》约定的付款期限履行付款义务，构成违约，其应当就其违约行为给颜敏、王一帆造成的损失承担赔偿责任。颜敏、王一帆配合王锦办理了过户登记手续，并交付了房屋，已经履行了全部的合同义务，但王锦却未能按照合同约定于2016年4月31日之前向颜敏、王一帆支付全部房款，其行为构成违约。根据颜敏、王一帆房款的行为给颜敏、王一帆造成巨大经济损失，其应当赔偿颜敏、王一帆违约金、律师费。三、关于王锦所称双方有约定砸通楼梯的事实，王锦与颜敏、王一帆仅是房屋买卖的合同关系，在该法律关系中，颜敏、王一帆已将房屋过户至王锦名下，履行了合同全部义务。根据买卖合同三方第三条C款第六小项确定卖方2016年4月31日之前拿到房款，王锦未履行其支付购房款的义务，其所述砸楼梯事实并未有任何证据予以证明，且在双方的合同中未体现，颜敏、王一帆不存在任何违约行为。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回王锦的全部上诉请求。境商公司、境商七分公司述称：1、三方合同约定房屋价款469万多元包括五个储藏室和一个车位，而网签合同只是约定房款的价位，在实际履行过程中双方是按照房屋买卖三方合同履行的。2、对于剩余房款50万我公司听王锦与颜敏、王一帆说是楼梯砸通后在给付，我公司没有参与双方的协商，写的条子确实是我公司转交给颜敏、王一帆的，但是内容是什么我们不清楚。王锦自己手写关于50万的房款的事情，上面没有颜敏和王一帆的签名，我们转交给负责颜敏这边的同事郭某某。对于价款320多万不认可，涉案房屋交易价格是400多万，不同意王锦的上诉请求，房价款是469万打通楼梯是王锦单方的行为，颜敏、王一帆没有签字认可。 颜敏、王一帆向一审法院起诉请求：1、王锦支付剩余未付房款99980元；2、王锦支付颜敏、王一帆逾期付款违约金79791.67元（自2016年4月31日起，以未付房款为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，暂计算至2019年5月7日）；3、王锦赔偿颜敏、王一帆律师费10000元；4、诉讼费由王锦承担。一审法院认定事实：2016年2月2日，颜敏、王一帆（出卖方、甲方）、王锦（买受方、乙方）、境商七分公司（居某某、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方所售房屋坐落于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积约为289.14平方米；房屋所有权证号为112XXXXXXX-19-15-30101～1；房屋未设抵押、未出租；房屋成交价格为4699980元（总价包括：公共维修金、已交契税、地下停车位一个、储物间五个）；合同第三条第（二）款C项约定：①甲、乙双方协商一致，达成以下条款；②该房屋成交价为卖方净拿价，此价格包含地下停车位一个，地下储物间五个，面积共计272.66平方米；③买方于2016年2月5日前先支付卖方房款壹佰万元整，同时在打款之前确定楼梯的相关事项，地下室与车位的更名，房屋的网签手续；④剩余房款于2016年4月15日前买方存于房管局指定资金监管账户，进行过户；⑤买方按揭购买此房，若买方无法贷款，须全额购买此房；⑥确保买方4月31日之前拿到房款；⑦若买方按揭贷款手续通过，买方需于2016年4月1日之前将首付款存入房地局监管账户。第七条约定，乙方向丙方支付居间服务费141300元；第九条第（二）款约定乙方未按约定时间付款的，按照逾期时间在三日内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款0.1%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，该合同继续履行。合同签订后，各方签订网签合同及资金监管协议。2016年3月29日，颜敏、王一帆将上述房屋过户至王锦名下，不动产权证号：112XXXXXXX-19-1-15-30101～2。关于已付款，颜敏、王一帆提交银行流水，其中2016年4月18日，资金监管账户付至颜敏账户3200000元；2016年2月4日，王锦向颜敏账户转款2笔，金额分别为550000元、150000元；2016年2月5日，王锦向颜敏账户转款2笔，金额为80000元、220000元；2018年2月6日、2018年2月7日、2018年2月8日，李晓军分别向王一帆账户转款50000元、50000元、100000元；2018年7月14日，王锦向颜敏账户转款2笔，金额分别为50000元、50000元；2019年2月1日，李晓军向王一帆转款100000元，上述已付款共计4600000元。王锦对该组证据真实性认可，称除了颜敏、王一帆提交的4600000元转账凭证以外，剩余99980元，其替颜敏、王一帆代付了部分物业费7251.6元，代付颜敏、王一帆中介费47100元，装修期间代付物业装修保证金，物业公司还没有退还。王锦提交物业费数据，证明其替颜敏、王一帆缴纳2013年、2014年、2015年暖气费7251.6元。该物业费收款收据载明业主为颜敏，摘要载明2013、2014、2015年暖气费，本次交款7251.6元，收费日期为2018年5月26日。经询，颜敏、王一帆称，王锦在答辩及质证中所陈述，替其代缴费用，从王锦未付房款抵扣，双方未达成一致意思表示。王锦称，颜敏口头承诺帮其设计并装修上述房屋，至物业公司处办理装修手续；并提交《买卖斡旋金合同》，证明装修、物业押金均应由原告承担。该《买卖斡旋金合同》中第六条第⑦项约定卖方承诺房间与地下储藏间可打通楼梯，后期若需要打通时，卖方予以协助办理此事。颜敏、王一帆、境商七分公司对该证据的真实性认可；颜敏、王一帆称，颜敏、王一帆仅是协助沟通问题，未涉及装修及费用问题；境商七分公司称，该内容仅是承诺卖方协助办理，没有承诺费用承担，关于中介费应以《房屋买卖三方合同》为准。关于律师费，颜敏、王一帆提交《委托代理合同》及发票，证明因王锦逾期付款的违约行为，导致其主张权利的合理支出，王锦应承担赔偿责任。王锦对颜敏、王一帆该组证据真实性及证明目的均予以认可。颜敏、王一帆明确，其诉请主张的利息，根据合同约定2016年4月31日应付清，王锦截止2016年4月31日前已经付款4200000元，剩余499980元，其分段主张逾期付款的违约金，合同第9.2条约定的违约金过高，其起诉时自愿降低至中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，主张至2019年5月7日，为79791.67元。 一审法院认为，颜敏、王一帆、王锦、境商七分公司签订《房屋买卖三方合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。颜敏、王一帆作为卖方已经于2016年3月29日履行了将涉案房屋过户至王锦名下的义务。王锦应按合同约定期限向颜敏、王一帆支付房款。王锦作为买方，应对已付款数额承担证明责任，王锦未提交相应证据，应承担举证不能的法律后果。颜敏、王一帆提交银行转账流水，能够证明王锦累计向颜敏、王一帆付款4600000元，王锦对该流水的真实性认可。但王锦称，除上述4600000元以外，剩余99980元，其替颜敏、王一帆代付了部分物业费7251.6元，代付颜敏、王一帆中介费47100元，装修期间代付物业装修保证金，物业公司还没有退还。首先，王锦未举证证明双方协商一致约定由王锦替颜敏、王一帆垫付款项并将款项在未付购房款中抵扣；其次，各方在《房屋买卖三方合同》明确约定中介费141300元由买方向居某某支付，故不存在其代卖方向居某某支付的事实基础；再次，关于王锦所称颜敏、王一帆口头承诺为其装修房屋，其替颜敏、王一帆支付装修保证金，与本案并非同一法律关系，亦无双方协商一致的证据。故对王锦该项辩称，本院依法不予采信。王锦应向颜敏、王一帆支付下欠购房款99980元，并按合同约定支付违约金。另，颜敏、王一帆起诉时，自愿降低违约金数额，未超出合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于律师费10000元，属于因王锦违约，颜敏、王一帆的实际损失，且王锦予以认可，故该项诉请，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王锦于本判决生效之日起十日内向原告颜敏、王一帆支付购房款99980元。二、被告王锦于本判决生效之日起十日内向原告颜敏、王一帆支付逾期付款违约金79791.67元。三、被告王锦于本判决生效之日起十日内向原告颜敏、王一帆支付律师费10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4095元，由被告承担。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。本院二审期间，王锦认可涉案合同约定交易价款是4699980元，其实际支付460万元，尚有99980元未支付。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，王锦与颜敏、王一帆订立涉案房屋买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王锦未按期支付购房款，属违约行为，应当继续支付并承担违约责任。王锦上诉称在楼梯砸通后支付剩余购房款，但提交证据不足以证明其主张，且该事项在双方合同中并无约定。据此，王锦上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，王锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4095元，王锦已预交，由王锦负担。本判决为终审判决。  审判长    王  宏审判员    张  伟审判员    侯新省二〇二〇年七月十三日（院印）书记员   宁  越