福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1550号 原告：招商局漳州开发区有限公司，住所地漳州市招商局漳州开发区招商大厦，统一社会信用代码：91350600611451062C。 法定代表人：丁勇，董事长。 委托诉讼代理人：张亚兰（该公司员工），女，住漳州市招商局漳州开发区。 委托诉讼代理人：张燕婷（该公司员工），女，住漳州市招商局漳州开发区。 被告：漳州恒阳食品有限公司，住所地漳州市招商局漳州开发区一区汤洋观音山路5号1号楼，统一社会信用代码：91350681MA34AKBQ8C。 法定代表人：金将军，董事长。 委托诉讼代理人：李立峰（该公司代总经理），男，住漳州市招商局漳州开发区。 原告招商局漳州开发区有限公司（以下简称“招商局公司”）与被告漳州恒阳食品有限公司（以下简称“恒阳食品公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商局公司的委托诉讼代理人张亚兰、张燕婷、被告恒阳食品公司的委托诉讼代理人李立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商局公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴租金221,752.80元及合同解除前逾期支付租金的违约金352,054.75元（计收基数为半年租金，即人民币266,103.36元，每日计收3‰，自2019年1月16日起至实际支付之日止计算违约金）；2、判令被告按照《土地租赁合同》约定标准，向原告支付自解除合同通知送达之日起的土地占用费用，即7,022.17元/日，至被告实际返还租赁土地之日止；3、判令被告拆除租赁土地上的构筑物，完成土地清理及归还交接手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定“乙方（被告，下同）愿意按本合同之约定，承租甲方（原告，下同）之土地”、“作为乙方厂区道路及大门用地”、“租赁期限：贰年。自2018年7月1日起至2020年6月30日止”、“每月租金为人民币44，350.56元”、“租赁期间，租金每半年支付一次……并于每半年期满后15日内向甲方支付下一期租金”、“若乙方未按期支付租金，自拖欠之日起，乙方应按未支付部分的每日3向甲方支付违约金。逾期超过两个月，甲方则有权解除本合同，收回土地……”、“若租赁期满乙方未按时退地，自到期之日起，乙方除需按实际使用时间支付租金外，应按每日0.5元/平方米的标准向甲方支付违约金，甲方有权收回土地，并不予返还乙方的履约保证金”。根据合同约定，被告应于2019年1月15日前缴纳合同约定的2019年上半年的租金，但被告一直未履行，原告于2019年3月14日向被告发函，催收相关租金，但被告并未支付。2019年5月29日，原告向被告发函，根据合同约定解除双方之间的合同关系，没收履约保证金150，000元，并要求被告支付相应的租金、违约金等，但被告并未支付。被告分别于同年6月4日及9月1日向原告复函，承认其未按时缴交租金，并承诺补缴欠缴租金，但被告至今并未支付。原告又分别于2019年9月17日和2020年3月27日向被告发出《关于收回出租土地的函》，要求被告支付拖欠的土地租金和违约金，但被告至今未履行相应义务。请求判如所请。 恒阳食品公司辩称，原告陈述事实，拖欠租金也是事实，尚欠一年半的租金，不同意原告诉求。原告计算违约金过高，诉求不合理；原告提出每延期退还土地还要每天交每平米0.5元，相当于双重的约束，重复增加了违约金，不同意。另外，15万元的履约保证金应作为补缴租金的一部分，原告没有权利直接没收。 本院经审理认定事实如下：2018年5月24日，原告招商局公司作为“甲方”与作为“乙方”的被告恒阳食品公司签订一份《土地租赁合同》（合同编号：Y-YQ-18-BDCZL-027），约定被告向原告租赁址在“漳州招商局经济技术开发区观音山路以南、伟成油脂以西，面积11087.64平方米（合16.63亩）之土地使用权（具体位置详见本合同附件：项目用地范围图）”，作为被告厂区道路及大门用地；租赁期限2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；该地块在具体坐标为：X699665.52/Y603521.07--X699664.31/Y603570.91--X699554.40/Y603568.23--X699557.71/Y603432.44--X699615.43/Y603463.55五点连线范围。合同约定租金标准为每平方米每月4元，即该地块每月租金44，350.56元，“租赁期间，租金每半年支付一次……并于每半年期满后15日内向甲方支付下一期租金”；“合同期满后，甲方有权收回土地，并要求乙方退地时无条件清理租赁土地上建筑物，……”。合同第五条“履约保证金”中约定，乙方应于合同签订后15日内向甲方支付15万元作为合同的履约保证金。合同第十一条“违约责任”中还约定：“1、若乙方未按期支付租金，自拖欠之日起，乙方应按未支付部分的每日3向甲方支付违约金。逾期超过两个月，甲方则有权解除本合同，收回土地，并不予返还乙方履约保证金”、“3、若租赁期满乙方未按时退地，自到期之日起，乙方除需按实际使用时间支付租金外，应按每日0.5元/平方米的标准向甲方支付违约金，甲方有权收回土地，并不予返还乙方的履约保证金”。等等。合同签订后，被告恒阳食品公司依约向原告招商局公司支付了首期的2018年下半年土地租金及15万元履约保证金，并在租赁土地上建造大门、门房等构筑物，后被告未能按约于2019年1月15日前缴纳合同约定的2019年上半年的租金，原告于2019年3月14日向被告发出《租金催缴通知函》，要求被告在2019年3月25日前支付2019年上半年的租金266，103.36元，但被告一直未履行。2019年5月29日，原告向被告发出《关于解除土地租赁合同的函》，通知被告从2019年6月1日起解除双方《土地租赁合同》，同时没收履约保证金，并要求被告于2019年6月15日前补交2019年1月1日起至2019年5月31日止的土地租金221，752.8元及违约金100，454元。上述《关于解除土地租赁合同的函》被告于同年5月31日签收。后被告分别于同年6月4日及9月1日向原告复函，承认其未按时缴交租金，并承诺补缴欠缴租金，但被告至今并未支付。2019年9月17日和2020年3月27日，原告又分别向被告发出《关于收回出租土地的函》并于同日送达被告，要求被告拆除租赁土地上的构筑物、归还土地并支付拖欠的土地租金和违约金，但被告至今未履行上述义务。 上述事实，有原告招商局公司庭审中提供的《土地租赁合同》、《租金催缴通知函》、《关于解除土地租赁合同的函》、被告发给原告的2份复函、《关于收回出租土地的函》（2份）、租赁土地现场照片，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《土地租赁合同》是出租人招商局公司与承租人恒阳食品公司在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据双方《土地租赁合同》第十一条的约定，被告未按期支付租金逾期超过两个月，原告有权解除合同。原告于2019年5月29日向被告发出《关于解除土地租赁合同的函》并于5月31日送达被告，通知被告从2019年6月1日起解除双方《土地租赁合同》，被告未明确表示异议且未在法定期限内提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，可以确认原、被告《土地租赁合同》于2019年6月1日解除。被告未按合同约定履行支付土地租金义务，且在合同解除后未拆除租赁土地上的构筑物并归还土地，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告拆除租赁土地上的构筑物、完成土地清理、归还占用的土地并支付欠缴租金，应予支持。原告请求被告按每日计收3‰支付合同解除前逾期支付租金的违约金，显然过分高于原告的损失，不予支持。被告请求适当减少，应予准许。双方合同解除后，被告未归还土地，原告有权要求赔偿损失。合同解除后原告实际受到的损失为2019年6月1日起的土地租金（即土地占用费）损失及被告拒付租金所造成的利息损失，被告继续占用原告土地，应当赔偿原告土地租金及逾期支付租金的相应利息损失，但原告要求被告按照双方《土地租赁合同》约定标准，按每日0.5元/平方米的标准支付违约金，明显高于原告所受损失，不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原告实际所受损失为被告逾期支付土地租金（即占用费）的利息损失，故本院酌定被告应当按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%，从超过合同约定租金支付日期起至实际支付之日止计算逾期支付租金（包括逾期占用土地占用费）的逾期期间违约金。 关于本案双方《土地租赁合同》约定的履约保证金。双方未明确约定为定金，不能适用定金罚则。从性质上讲，双方约定的履约保证金具有担保被告履行支付租金义务的性质，在被告不履行支付租金时，该履约保证金应当充抵租金，原告主张没收履约保证金，没有法律依据。该15万元履约保证金应作为被告缴交逾期的首期租金221，752.8元的一部分予以抵扣，即被告实际还需支付逾期的首期租金71，752.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告漳州恒阳食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内拆除位于漳州招商局经济技术开发区观音山路以南、伟成油脂以西，面积11087.64平方米（具体坐标为：X699665.52/Y603521.07--X699664.31/Y603570.91--X699554.40/Y603568.23--X699557.71/Y603432.44--X699615.43/Y603463.55五点连线范围）的租赁土地上的构筑物并完成土地清理后将上述土地归还原告招商局漳州开发区有限公司掌管；并从2020年7月1日起至实际归还所占用土地之日止按每月44，350.56元标准向原告招商局漳州开发区有限公司偿付上述土地占用费。 二、被告漳州恒阳食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告招商局漳州开发区有限公司土地租金71,752.80元并支付违约金（违约金以221,752.80元为基数，自2019年1月16日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）。 三、被告漳州恒阳食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商局漳州开发区有限公司土地占用费576,557.28元并支付违约金（其中：44，350.56元的违约金自2019年1月16日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；266，103.36元的违约金，自2019年7月16日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；另266，103.36元的违约金，自2020年1月16日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）。 四、驳回原告招商局漳州开发区有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，减半收取计11400元，由被告漳州恒阳食品有限公司负担6400元，原告招商局漳州开发区有限公司负担5000元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年七月八日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟