广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8195号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王冉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：蔡远琴，女，该公司职员。被告：刘福宴，男，1973年4月25日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：任林，女，1972年3月24日出生，汉族，住广州市花都区，（是被告刘福宴的配偶）。原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告刘福宴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，后因双方争议较大，本案依法转为简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托代理人王冉、被告刘福宴的委托诉讼代理人任林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求及答辩意见万宁物业公司的诉讼请求:1.判决刘福宴支付锦尚名苑1栋105房自2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2545.4元，违约金387.8元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算至2019年11月30日止）；2.判决刘福宴支付自2014年9月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为219.6元、90.7元，水费492.7元，垃圾处理费192元；3.判决刘福宴承担本案诉讼费。庭审过程中，万宁物业公司撤回对水费492.7元的诉讼请求。庭审结束后，万宁物业公司又向本院书面撤回对公摊电、水费分别为219.6元、90.7元的诉讼请求。刘福宴的答辩意见：公摊水电费账户不清，数目不明，2019年期间双方没有服务合同关系，万宁物业公司没有为我们提供服务，凭据什么来收取物业费。小区死亡的树木，我认为万宁物业公司未尽到管理职责。万宁物业公司也未举行半年的满意度调查。业委会与万宁物业公司之间合同约定履行期间每月3000元，共18万的费用，也是业主应得的权利。水费拒交的原因也是万宁物业公司的原因。2015年前，我已告知万宁物业公司去掉水费，可直接收取公摊水电费，但万宁物业公司不收，是万宁物业公司的问题。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华镇兰花路3号锦尚名苑。二、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的约定：1.时间：2013年12月17日。2.服务期限：2013年12月17日至2018年12月16日。3.物业服务费标准：1.65元/月·平方米。4.物业服务费交纳日期：每月15日。5.垃圾清运处理费标准：4元/月/户。6.拖欠物业服务费的违约金标准：从逾期之日起每天按应交费用总额的千分之一计算。三、被告房产的位置：1栋105房。四、被告房产的建筑面积：140.22平方米。五、被告每月应交纳物业服务费的数额：231.4元。六、被告拖欠物业服务费的起、止期间及数额：2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2545.4元。七、被告拖欠垃圾处理费的起、止期间及数额：2014年9月1日至2019年11月30日期间48个月的垃圾处理费192元。八、其他需要说明的事项：物业服务合同期限内，业主委员会任期届满后未产生新一届业主委员会，期限届满前，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）于2018年12月10日主持召开业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘广州市万科物业服务有限公司，期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。裁判理由与结果本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。没有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，直到2019年11月22日，万宁物业公司才收到广州市花都区住房和城乡建设局关于交接的书面通知，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。刘福宴作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算物业服务费，即每月物业服务费为231.4元（140.22平方米×1.65元/月·平方米），万宁物业公司要求刘福宴支付2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2545.4元，合理有据，本院予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主应在每月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之一交纳违约金。但因该合同已过履行期，双方没有约定2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任，故对万宁物业公司要求刘福宴支付该段期间物业服务费的违约金，本院不予支持。关于垃圾处理费，物业服务合同约定垃圾清远处理费按政府有关规定，随物业服务费一并按月收取，住宅按4元/月/户，万宁物业公司要求刘福宴支付2014年9月1日至2019年11月30日期间48个月的垃圾处理费192元，符合合同约定，理据充分，本院予以支持。万宁物业公司撤回对公摊水电费、水费的诉讼请求，是对其权利的自行处分，本院予以准许。至于刘福宴称万宁物业公司未尽其服务义务的抗辩，根据谁主张谁举证的原则，刘福宴未提供证据证明该主张，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘福宴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2545.4元；二、被告刘福宴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2014年9月1日至2019年11月30日期间垃圾处理费192元。三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘福宴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年七月二十日书记员  张仲娟李巧诗附本判决适用的法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。