山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6281号上诉人（原审原告）：山东学盟教育服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：宫卫政，总经理。委托诉讼代理人：董成乐，山东浩尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东蛟泓文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：瞿少连，总经理。委托诉讼代理人：桂友德，山东海那律师事务所律师。上诉人山东学盟教育服务有限公司(以下简称学盟教育)因与上诉人山东蛟泓文化传媒有限公司（以下简称蛟泓文化）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。学盟教育上诉请求：1.撤销一审判决第二条，依法改判支持学盟教育的全部诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由蛟泓文化负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审庭审过程中，法庭认定的赵鹏的证人证言不是赵鹏所要表达的真实意思，证人赵鹏因第一次作为证人参加庭审比较紧张，在没有明白法官询问问题的情况下作出了回答，答非所问，导致法庭对案情的调查出现偏差，进而导致对案件事实的错误认定，作出了错误的判决。蛟泓文化辩称，学盟教育的上诉请求不能成立，应予驳回。蛟泓文化上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由学盟教育负担。事实和理由：1.一审法院认定“鉴于双方约定先付租金后使用，蛟泓文化收取学盟教育支付的租金后，没有提出异议，仍允许学盟教育继续使用房屋……”系事实认定错误。案件事实为学盟教育2019年初未缴纳房屋，蛟泓文化要求其缴纳租金，学盟教育在一审开庭时亦声称蛟泓文化向其索要2019年度租金，蛟泓文化只是考虑教育的连续性，没有采取过激手段，并非原审法院所认定的“没有提出异议”。2.涉案合同约定明确，不存在约定不明的情形。合同第三条约定“甲乙双方约定，先交房租后使用的原则，以人为准，2018年每人交1500元整，2019年春节后每人1100元整，2019年4月10日结束”，该约定应理解为2018年度每人缴纳1500元，2019年度每人缴纳1100元，学盟教育对此条款的理解系歪曲事实，与正常的语义不符。3.学盟教育存在逾期未交租金的情形，系严重违约，蛟泓文化有权不予返还保证金。学盟教育在2019年度仍使用蛟泓文化处房屋，但至今未缴纳2019年度租金，系严重违约行为，该保证金为履约保证金，在学盟教育存在严重违约的情况下，学盟教育无权要求返还保证金，且蛟泓文化有权要求学盟教育支付2019年度租金及滞纳金。学盟教育辩称，2018年9月12日本案双方在赵鹏的介绍下签订的合同书，2018年9月13日，学盟教育给蛟泓文化转让3万元，其中1万元为保证金，2万元为预交的租金，因合同中约定租金数额按照学员人数计算，学盟教育的招生工作陆续进行。因此，签订合同之初，学员人数无法确定，当时，双方预估招生人数在100人左右，因学盟教育学员人数实际达到54人，蛟泓文化对学员人数少提出质疑，双方进行协商，在赵鹏的调解下，2018年12月10日，学盟教育按照90人的标准，每人按1500元计算，共向蛟泓文化应该转账135000元，因前期已预交了2万元，故给蛟泓文化当天转账115000元租金和6000元卫生费，该费用系按90名学员，向蛟泓文化交付的全部合同履行期限的房屋费用，在一审中，赵鹏所说的协调是指双方就招生人数发生争议而进行的协调，而不是2019年2月20日左右蛟泓文化故意曲解合同，以停水、停电、锁门的方式来逼迫学盟教育再以每人1100元的标准交纳房租，本次协调没有成功，学盟教育学员被迫搬离涉案房屋，而在洪楼附近的银座佳驿酒店进行培训，所以学盟教育不存在延迟支付房租的行为，只是因为招生培训的业务特点在确定了学员人数以后向蛟泓文化支付房租。故蛟泓文化的上诉意见无事实和法律依据，应予以驳回。学盟教育向一审法院起诉请求：1.判令蛟泓文化返还押金；10000元、租金81000元、卫生费2000元并赔偿损失20000元，以上共计113000元；2.本案诉讼费、送达费、保全费等全部由蛟泓文化承担。一审法院认定事实：蛟泓文化（出租人）与学盟教育（承租人）签订了《合同书》，约定蛟泓文化将位于济南市齐鲁师范学院西办公楼的部分房屋出租给学盟教育用于教育培训使用。合同第二条约定租赁期限为2018年10月15日至2019年4月10日.第三条约定先交房租后使用，租金以人为准。2018年每人交1500元整，2019年春节后每人1100元整，2019年4月10日结束。交付方式为学盟教育需同时支付房屋与履行保证金，租赁期内，学盟教育正常缴纳租赁期内租金，以电汇方式汇入蛟泓文化指定账户。第六条约定合同签订当日，学盟教育向蛟泓文化支付标的物租赁订金30000元，其中10000元留作保证金。租赁期满后由学盟教育承担的费用，剩余部分无息返还学盟教育，如保证金不足以抵扣相关费用由学盟教育另行向蛟泓文化支付。第八条违约责任约定学盟教育在使用期间房屋及配套设施受到损坏给蛟泓文化造成损失的，赔偿金额按照实际损失计算，若不予赔偿，蛟泓文化有权解除合同；学盟教育在支付约定期内不向蛟泓文化支付租金五日内，除如数补交外，还应支付应付金额为基数按同期银行贷款利率4倍计付滞纳金。第十条约定合同期内学盟教育向蛟泓文化支付卫生管理费6000元，合同期内水电、物业费用由蛟泓文化承担。2018年9月13日，学盟教育向蛟泓文化的法定代表人瞿少连银行账户5522452340147090转账30000元订金（含10,000元保证金）。2018年12月10日，向该账户分别转账115000元（住宿费）和6000元（卫生费）。证人赵鹏当庭陈述，其介绍学盟教育和蛟泓文化签订租赁合同，双方起初商定招收约100名至150名学生，后未招满，且双方合同约定不明，发生纠纷，经其协调，双方同意按85名学生每人1500元标准确定租金数额。后，学盟教育向蛟泓文化支付租金。一审法院认为，案件争议焦点是：一、蛟泓文化应否返还租金及卫生费；二、蛟泓文化应否返还保证金（押金）；三、蛟泓文化应否赔偿损失。一、蛟泓文化应否返还租金及卫生费。学盟教育与蛟泓文化签订的《合同书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。经审查，合同约定先交租金后使用，以人为准，2018年每人交1500元，2019年春节后每人交1100元。因双方在合同中没有约定租金总额，亦未明确招生人数，属于对租金数额约定不明。学盟教育使用房屋后，双方因租金问题产生争议，经案外人赵鹏协调，学盟教育于2018年12月10日向蛟泓文化支付了115,000元住宿费和6000元卫生费，可以视为双方针对租金数额争议达成的一致处理意见，应尊重当事人的此种安排。学盟教育主张2019年春节后蛟泓文化采取锁门、停电措施，导致其无法使用涉案房屋，其没有针对该主张提供充分的证据证实，双方也未进行过房屋交接，故对学盟教育要求蛟泓文化返还此后的租金及卫生费的请求，一审法院不予支持。二、蛟泓文化应否返还保证金（押金）。学盟教育于2018年9月13日向蛟泓文化支付10,000保证金（押金），根据《合同书》第六条第2项规定，蛟泓文化应当在租赁期满后无息返还。蛟泓文化以学盟教育欠付2019年租金为由抗辩不予返还。对此，一审法院认为，在双方对租金数额约定不明的情况下，蛟泓文化未针对该主张提供充分依据。鉴于双方约定先付租金后使用，蛟泓文化收取学盟教育支付的租金后，没有提出异议，仍允许学盟教育继续使用房屋。故对蛟泓文化的该抗辩，一审法院亦不予支持，蛟泓文化应返还学盟教育10000元保证金（押金）。三、蛟泓文化应否赔偿损失。学盟教育要求蛟泓文化赔偿20,000元损失，因其没有提交充分证据证明蛟泓文化存在违约行为，亦未提交证据证明损失情况，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对学盟教育的部分诉讼请求，一审法院予以支持，判决：一、蛟泓文化于一审判决生效之日起十日内返还学盟教育保证金10,000元；二、驳回学盟教育的其他诉讼请求。案件受理费2560元，由学盟教育负担2333元，由蛟泓文化负担227元。本院二审期间，学盟教育以证人赵鹏在一审的证言不是其真实意思为由，申请证人赵鹏再次出庭作证。学盟教育的申请不符合申请证人出庭作证的条件，本院不予准许。蛟泓文化提交如下证据：金兴教育科技（山东）集团有限公司企业信用信息公示报告一份，证明一审中证人赵鹏与学盟教育均系金兴教育科技（山东）集团有限公司股东，两者之间存在利害关系，其证人证言不能作为定案依据。学盟教育对该证据的真实性无异议，但是认为，证人赵鹏与本案学盟教育与蛟泓文化的高管都是朋友关系，赵鹏的证言可以作为定案依据。上述证据客观真实，但与待证事实无关，本院不予认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于学盟教育的上诉请求。蛟泓文化与学盟教育签订的合同书，约定了租金的计算标准，学盟教育已按约定的标准支付了租金。学盟教育主张因蛟泓文化采取锁门、停电措施，导致其无法使用涉案房屋，对此未提交证据予以证明，且无证据证明其搬离涉案房屋后及时向蛟泓文化交付了房屋，其要求蛟泓文化返还租金、卫生费并赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于蛟泓文化的上诉请求。学盟教育向蛟泓文化支付保证金10000元，依据合同约定，租赁期满后由学盟教育承担的费用，剩余部分无息返还。蛟泓文化无证据证明学盟教育尚有未支付的租金，租赁期满后，学盟教育未继续使用涉案房屋，蛟泓文化应当返还该保证金。综上所述，学盟教育、蛟泓文化上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由上诉人山东学盟教育服务有限公司、山东蛟泓文化传媒有限公司各负担2560元。本判决为终审判决。审判员 李 琴审判员 明 霞审判员 刘彦亭二〇二〇年七月九日书记员 刘 彤