四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初3575号 原告：彭雄，男，1974年8月1日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：白万佳，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被告：彭辉，男，1974年9月25日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张晋侨，四川九朝律师事务所律师。 原告彭雄与被告彭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭雄之委托诉讼代理人白万佳，被告彭辉及其委托诉讼代理人张晋侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付下差租金242273.92元（其中水费2273.92元）并按承诺支付下差租金利息及按五年租金总额的20%支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告将位于江北吊桥街××楼商务用房512平方米。于2016年11月7日租赁给被告从事摄影及儿童洗洁等。并签订了《房屋租赁合同》。约定租赁期限为5年：自2016年11月7日至2021年12月7日止。租金：第一、二年（自2016年11月7日至2018年11月6日）房租每年为贰拾捌万元整（280000.00元）；第三、四、五年（自2018年12月7日至2021年12月6日）房租每年为叁拾万元整（小写：300000.00元）。租金支付期限及方式：签订合同时一次性支付一年的租金280000.00元（次年约定在11月7日前付清次年的租金）。原、被告对涉及的各项权利与义务。签订了《房屋租赁合同》，并经甲、乙双方签字。签订合同时间：2016年11月7日。 但被告在第三年的2018年11月7日未按合同履行支付租金义务，经原告2018年1月24日向被告发出《催缴租金通知书》后，经过多方催收，被告承诺多次，并约定利息才将第三年租金催收完毕。尤为恶劣的是：被告在第四年即：2019年11月7日至2020年11月7日不履行租金支付义务，经原告多次上门催收，但被告多次书立《承诺书》。至今仅支付租金陆万元，还下差原告第四年度租金24万元整。其中在2019年11月11日被告书立的《承诺书》中明确：“承诺书，哈喽baby儿童摄影彭辉承诺蜀水居2楼房租30万元，于2019年11月底付5万元（大写：伍万元整）；2020年1月底付15万元（大写：壹拾伍万元整）；2020年3月底付10万元（大写：壹拾万元整），如未按时间付款按月息2分付息。并按合同条款办理。承诺人：彭辉，2019年11月11日。”“2020年2月14日被告又承诺：租吊桥街蜀水居二楼哈喽baby儿童摄影房东彭雄房租250000.00元（大写：贰拾伍万元整），承诺于4月10日前付前面剩下100000.00元（大写：壹拾万元整），剩余部分6月10前付清。如违反按月息3分计算。承诺人：彭辉，2020年2月14日”。经被告多次口头及书面承诺，均不守信用，违背所签《合同》及被告承诺的真实意思表示，至今仅付了6万元现金。所以，原告于2020年5月5日、6月3日向被告发出提前终止《房屋租赁合同》告知书及巴中市巴州区东城法律服务所（函）解除《房屋租赁合同》通知书。被告于2020年6月13日交还了房屋。所以原告对被告的《房屋租赁合同》实际从2020年6月13 日正式解除，但被告对下欠原告租金24万元及水费2273.92元及承诺利息与《合同》约定的违约金只字不提。为此，依据《合同法》相关规定，特依法对被告向人民法院提起诉讼，望判令原告之诉请。 被告彭辉辩称：1.原告诉请的四年房租24万元实际上因原告已经于2020.5月底收回房屋，被告实际使用房屋时间是半年六个月，房租应该是15万元，同时被告已经支付了6万元房租，被告下差房租费应当是9万元；2.合同约定的违约金明显过高；3.虽然被告以书面的方式就所欠房款承诺了两分的月利息，但是根据最高院和政策的走向，这个利息虽合法，但是随时可能发生法律上的变更，为了支持实体经济的发展，同时，月利息计费的依据是下差24万元的标准，实际上应当计费依据是以所欠9万元房租进行计息，更符合事实；4.因为今年的疫情原因导致实体经济的困难，希望原告和法庭体谅实体生意不容易的情况下进行妥善的协商处理；5.下欠水费2273.92元属实；6.房屋租赁缴纳的10000元押金应该抵扣下欠房租费。 经审理查明，被告彭辉系从事儿童摄影的个体工商户。 2016年11月7日，被告彭辉作为承租人（乙方）与原告彭雄作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方同意将位于江北吊桥街××楼的私有商务用房512平方米，租给乙方使用；二、租赁期限：2016年12月7日至2021年12月7日止（共计五年），期满可续租。…第三年2018年12月7日至2019年12月7日房租为叁拾万元；第四年2019年12月7日至2020年12月7日房租为叁拾万元；第五年2020年12月7日至2021年12月7日房租为叁拾万元；三、租金的支付期限及方式：签合同时支付壹万元保证金及当年的租金一次性付清（每年的11月7日前付清次年的租金）；四、乙方租用甲方房屋期间，经营中所发生的一切水、电、气、卫生费、电视收看费和房屋的租赁税、费等一律由乙方自行负担；六、本协议租赁期满或提前终止、解除协议，乙方不得拆走室内及室外的一切装饰等固定设施，并无偿归甲方所有；八、协议解除的条件：（1）有下列情形之一，甲方有权解除本协议收回房屋，不属于违约：1.属于乙方不按期缴纳承租费（即租金）或有关税、费；十、其他约定事项：1.在本协议履行中，若遇乙方需续租，在期满前三个月书面告知甲方；2.未尽事宜，甲乙双方另签补充协议，补充协议与本协议具有同等效力”。原告彭雄在协议的甲方签名，被告彭辉在协议的乙方签名。 同日，原告彭雄与被告彭辉在《房屋租赁合同》最后一页的下方共同签名确认《补充协议》：“2016年11月7日至2016年12月7日为甲方优惠给乙方的装潢时间，房租时间以2016年12月7日起算起”。 合同签订后，原告彭雄将案涉租赁房屋交付被告彭辉装修后作儿童摄影使用。被告彭辉按约交付2017年、2018年的房屋租赁费用。 2018年11月24日，因被告彭辉未按约交付2019年房屋租赁费（2018年12月7日至2019年12月7日），原告彭雄向被告彭辉发放《催缴租金通知书》，要求被告彭辉在2018年11月30日前付清所有房租，原、被告签字确认。 2018年11月29日，被告彭辉向原告彭雄书立承诺，承诺2019年全年的房租300000元在2018年12月底付清。 2019年4月6日，被告彭辉向原告彭雄再次书立承诺，承诺2019年全年的房租300000元在2019年4月底付清。 2019年11月11日，因被告彭辉未按约交付2020年房屋租赁费（2019年12月7日至2020年12月7日），被告彭辉向原告彭雄书立承诺，承诺2020年全年的房租300000元在2020年3月底付清。 2020年2月14日，被告彭辉向原告彭雄书立承诺，承诺2020年全年的房租300000元在2020年6月10日前付清。 2020年5月5日，原告彭雄向被告彭辉发送《提前终止告知书》：…自2019年12月7日至2020年12月7日的租赁费至今还下差24万元，经多次催收，迄今不予支付。出租人决定：与你提前终止《房屋租赁合同》并解除协议。 2020年5月10日，被告彭辉向原告彭雄书立承诺，承诺：“下差彭雄房屋租赁费240000.00（元）（大写贰拾肆万元正），承诺并保证在2020年5月25日12点前付清50000.00（元），5月31日前付清40000.00元，下差150000（元）订于2020年6月底前一次性付清。否则按民间借贷年利率24%付息，若承诺人首次违约，我愿意同意由出租人收回房屋，房内所有移动性器材自动搬离，或主动放弃做废品清理，并承担所有费用。承诺人：彭辉亲笔，2020年5月10日”。被告彭辉在该承诺书上签名并多处捺印。白万佳作为在场人在该承诺书上签名。 2020年6月3日，原告彭雄委托诉讼代理人白万佳以巴中市巴州区东城法律服务所的名义向被告彭辉发出《解除通知书》：….你至今未向甲方（原告）清偿第四期的租金240000元及约定利息，现函告你方如下：一、甲方（原告）依照约定应解除与你签订的《房屋租赁合同》，收回房屋。你应支付各种费用共计589600元；二、自函告送达你方之日起甲方（原告）解除与你所签的《房屋租赁合同》。限你在接收函告之日起三日内将你的移动性器材自行搬离。否则，甲方（原告）将视为废品，自行清除，并由你方承担撤离费用。 2020年6月3日19时，因被告彭辉擅自进入已被原告彭雄关闭的案涉租赁房屋，原告彭雄报警后，由巴中市公安局巴州区分局江北派出所接警后处理。被告彭辉在公安询问笔录中陈述：2020年6月1日房东给我打电话，终止合约，不租给我房子了，让我从6月1日开始，给我几天时间让我自动将店里的东西撤撤出，我也说的不租了。今天他给我发了一个解除“房屋租赁通知书”，今天告知我房屋租赁解除合约关系。 审理中，被告彭辉承认租赁期间下欠水费2273.92元属实。原告彭雄承认被告彭辉已于2019年12月1日至2020年4月30日分九次向其支付2020年的房屋租赁费6万元（5000元、5000元、5000元、5000元、20000元、3000元、3000元、4000元、10000元）。原告彭雄认为被告彭辉实际搬离时间为2020年6月13日，被告彭辉认为实际搬离时间为2020年6月3日，被告彭辉认为是2020年6月1日原告彭雄锁门后停止经营活动的。原告彭雄承认被告彭辉在签订合同时向其交纳有保证金10000元。 上述事实，有原告提供的原、被告身份信息、《房屋租赁合同》、催缴房租通知书、承诺书、《解除通知书》、接（报）处警记录、照片，本院的庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 原告彭雄与被告彭辉签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国现行法律法规的禁止性规定，本院依法予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同”的规定，同时根据原、被告签订的《房屋租赁合同》“八、协议解除的条件：（1）有下列情形之一，甲方有权解除本协议收回房屋，不属于违约：1.属于乙方不按期缴纳承租费（即租金）或有关税、费”的约定，被告彭辉在原告彭雄多次催收后仍未足额交付房屋租赁费，其行为已构成合同解除的条件。故对原告彭雄解除与被告彭辉签订的《房屋租赁合同》行为，符合法律规定和合同约定，本院依法予以确认。 原告彭雄要求被告彭辉支付房屋租金242273.92元（2020年全年应付租房款300000元+水费2273.92元-已支付租房款60000元）。因被告彭辉并未按照约定使用案涉租赁房屋至2020年12月7日，根据原告彭雄2020年6月3日委托诉讼代理人白万佳以巴中市巴州区东城法律服务所的名义发出的《解除通知书》“自函告送达你方之日起甲方（原告）解除与你所签的《房屋租赁合同》。限你在接收函告之日起三日内将你的移动性器材自行搬离”内容，案涉《房屋租赁合同》的解除时间应为2020年6月3日。被告彭辉的房屋租赁费亦应计算至2020年6月3日而非合同约定的时间2020年12月7日。故被告彭辉在2019年12月7日至2020年6月3日期间共计178天的租赁费应为146301.37元（300000元/年÷365天×178天），扣减被告彭辉已支付2020年租赁费60000元，扣减被告彭辉交纳的房屋租赁保证金10000元，被告彭辉实际下欠原告彭雄房屋租赁费76301.37元（146301.37元-60000元-10000元），加被告彭辉下欠水费2273.92元，被告彭辉应向原告彭雄支付下欠房屋租赁费及水费共计78575.29元。对原告彭雄超出78575.29元的租赁费用及水费的诉请，本院依法不予支持。 原告彭雄要求被告彭辉按承诺支付下差房屋租金利息。被告彭辉在2020年5月10日的承诺书中承诺：“…下差150000（元）订于2020年6月底前一次性付清。否则按民间借贷年利率24%付息”，被告彭辉至今未按承诺约定时间向原告彭雄支付下欠房屋租赁费，故对原告彭雄的这一诉请，本院依法确认为：以下欠房屋租赁费78575.29元为基数，从被告彭辉承诺给付下欠房屋租赁费的次日即2020年7月1日起，按年利率24%计算利息至下欠房屋租赁费付清之日止。 原告彭雄要求被告彭辉按五年租金总额的20%支付违约金。审理中被告彭辉辩称约定过高要求法院调减，结合本案原告彭雄因被告彭辉违约提前解除房屋租赁合同确已给原告彭雄造成房屋不能及时对外出租造成房屋出租的收益损失等实际情况，对原告彭雄的这一诉请，本院酌情按一个月的房屋租赁费25000元（300000元/年÷12个月）计算违约金损失。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告彭辉在本判决生效之日起十日向原告彭雄支付下欠房屋租赁费、水费共计78575.29元及支付相应的资金占用利息，其利息的计算方式为：以下欠房屋租赁费、水费共计78575.29元为基数，从2020年7月1日起，按年利率24%计算利息至下欠房屋租赁费付清之日止； 二、由被告彭辉在本判决生效之日起十日向原告彭雄支付房屋租赁违约金25000元； 三、驳回原告彭雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2465元，简易程序减半收取1232.50元，由被告彭辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 赵 勇 二〇二〇年七月三十一日 书记员 张婷婷