重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2266号上诉人（原审被告）：罗小勇，男，1974年4月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谯坤强，重庆非子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，总经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。上诉人罗小勇因与被上诉人重庆洋河房地产开发有限责任公司（以下简称洋河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初6945号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案后，对本案进行了审理。上诉人罗小勇的委托诉讼代理人谯坤强、洋河公司的委托诉讼代理人唐华到庭参加询问。本案现已审理终结。罗小勇上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初6945号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人已经缴纳合同期间的全部租金，该租金实际由重庆新兴物业管理有限责任公司代收，全部为现金缴纳，因年代久远，票据已经遗失，仅剩下2016年8月2日缴纳剩余保证金的收据，请求二审法院调取重庆新兴物业管理有限责任公司的会计凭证，证明上诉人已经实际缴纳合同期内的租金；2、合同到期后上诉人未将案涉房屋归还给被上诉人，应视为对合同的实际继续履行或续约，被上诉人要求按照双倍租金支付房屋占用费明显过高，应按市场价支付租金，该条款属于违约条款，约定过高，当事人可以要求降低。洋河公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的违约以及占用房屋的事实证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。洋河公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将重庆市江北区洋河二村20-2-6号房屋返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年7月1日至2016年9月30日的租金35769.6元；3、判令被告向原告支付房屋占用金，以23846.4元/月为标准，从2016年10月1日起计算至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：重庆洋河房地产开发公司（出租方、甲方）与重庆市江北区土地征用管理办公室（出租方、乙方）、被告（承租方、丙方）签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，约定出租方将江北区洋河二村20-2-6房屋出租给被告，租期二年，从2016年1月1日至2017年12月31日。第二年租金单价在上一年的基础上上浮5%，其中，第一年月租金11923.2元，第二年月租金12519.36元。租赁保证金35770元。对于租金的缴纳，合同第二条第1款约定：2016年1月1日至2016年1月31日期间的租金，丙方缴纳给乙方；剩余租期内租金丙方缴纳给甲方。第3款约定：丙方必须按约定时间交付租金、租赁保证金及其他相关费用，逾期交付的，从逾期之日到实际支付之日，丙方每日以应付金额为准按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向出租方支付违约金。第4款约定：丙方连续三个月未缴纳租金，出租方将视为丙方严重违约，丙方承诺承担以下责任：①丙方自动与出租方解除合同，丙方及时搬空房屋内所属物品，并向出租方办理房屋移交手续；②丙方补交拖欠三个月租金并按照第二条第3款的标准支付违约金；③因丙方严重违约，出租方将不予退还丙方租赁保证金；④丙方既不补缴房屋租金，又继续占用该房屋时，从第三个月以后按双倍租金的标准以实际占用天数计算收取丙方房屋占用金。合同还约定，出租方委托重庆新兴物业管理有限责任公司代为管理该房屋，在代管期间其租赁保证金由重庆新兴物业管理有限公司负责收取并代为保存或退还。合同到期后保证金予以无息退还。丙方若有违反合同行为，或者丙方将该租赁标的物转租，租赁保证金不予退还。合同第九条第4款还约定：丙方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同并收回租赁标的物且不退还租赁保证金。给出租方造成损失的，丙方应予以赔偿。因此给丙方带来损失的，出租方不承担赔偿责任……（3）租赁期限内，拖欠应付租金、与其缴纳租赁保证金或其他相关费用的时间累积超过2个月的。第十条第2款约定：本合同解除或终止后，丙方须在10日内无条件将除装修物外的可移动财产全部搬出租赁标的物。本合同约定期限届满仍未交还租赁标的物的，丙方应以合同解除或终止前一季度每天租金标准的两倍按实际占用天数向出租方支付租赁标的物占用费。第3款约定：本合同解除或终止后，在约定租赁标的物交还期限届满后，丙方仍未腾空的，视为丙方自动放弃租赁标的物内物品的所有权（出租方有权对前述放弃物品任意处置，因处置产生的额外费用，出租方有权向丙方追偿），出租方有权选择以更换钥匙等方式收回租赁标的物，由此给出租方造成损失的，丙方应给予赔偿。另，2015年12月29日，重庆市江北区土地征用管理办公室（甲方、转让方）与重庆洋河房地产开发公司（乙方、受让方）签订《国有资产有偿转让协议》，该协议载明：按照区政府专题会议纪要《关于区征地办存量非住宅处置工作专题会议纪要》（专题会议纪要[2015]262号），《重庆市江北区国有资产监督管理委员会重庆市江北区财政局关于同意区征地办处置存量非住宅资产的批复（江北国资[2015]468号），双方采用有偿协议转让的方式将江北国资[2015]468号文件批准的农转非安置小区1258个商业用房和18个车库共计约29.6万平方米的国有非住宅资产转让给区国有独资企业重庆洋河房地产开发公司。双方应于2016年1月31日前将本协议转让的全部资产进行现状移交，乙方对移交后的资产进行占有、管理、使用和收益。移交后的资产如有未履行完毕的租赁关系，由乙方与承租人签订新的租赁合同并收取租金直至租赁合同履行完毕，并承担出租人的义务。本案涉诉房屋即是该次资产转让所涉的一处商业用房。2018年10月8日，重庆市江北区土地征用管理办公室出具情况说明，该说明明确认可了上述《国有资产有偿转让协议》签署事宜，并载明从2016年2月1日移交之日起，所涉房产以重庆市江北区土地征用管理办公室单独名义或与洋河公司共同名义对外签订的租赁合同的合同权利全部转由洋河公司行使。另，2016年8月12日，重庆洋河房地产开发公司变更名称为本案原告名称。审理中，原告称被告于2016年7月起未缴纳租金及占有使用费。被告辩称租金交至合同期满，即2017年12月31日，但未举示缴纳租金及相关费用的证据。被告租用涉案房屋并以涉案房屋所在地为经营地，向工商部门申请工商登记，经营照相业务至今。一审法院认为，《重庆市江北区国有房屋租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约行使权利、履行义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据合同约定，2016年2月1日以后的租金应当由被告支付给原告。现原告主张被告欠付2016年7月1日至2016年9月30日的租金，虽然被告辩称其缴纳了全部租金至合同正常期满，但是其并未举示证据证明，应当承担举证不能的不利后果。根据合同第二条第4款之约定，双方的租赁合同于2016年10月1日自动解除。对于租赁合同解除之前的欠付租金，被告仍应当支付给原告。原告依据租赁合同关系起诉本案，现租赁合同解除，根据合同约定及法律规定，被告应当将房屋返还给原告。庭审中，被告也认可其并未向原告履行过交还房屋的义务，故对于原告的第一项、第二项诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告的第三项诉讼请求，虽然被告辩称其没有占用房屋，但是其在合同解除后没有向原告交还房屋系事实，且涉案房屋至今仍以被告的名义申请工商登记，经营照相业务，由此，可以认定，被告至今仍在使用涉案房屋，但未缴纳相关的费用，应当按照合同约定支付，即应以合同解除或终止前一季度每天租金标准的两倍按实际占用天数向出租方支付租赁标的物占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗小勇于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区洋河二村20-2-6号房屋交还给原告重庆洋河房地产开发有限责任公司；二、被告罗小勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司租金35769.6元；三、被告罗小勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋占用金，以23846.4元/月为标准，从2016年10月1日起计算至实际返还房屋之日止。本案案件受理费减半收取5655.81元，由被告罗小勇负担。二审中，罗小勇在庭审中陈述：“上诉人还在使用门面，由于疫情期间就没有开门营业。”并向本院提交书面回复，说明其从2020年1月17日至今，均未再实际经营，因新冠病毒的影响一直未开门营业。洋河公司认可因疫情原因导致的停业，但对疫情期间以后的停止营业，不予认可。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、罗小勇是否向洋河公司支付完毕租赁合同期内的租金；2、双方是否形成不定期租赁合同关系；3、是否应按租金标准的两倍主张标的物占用费。本院评述如下：一、对于合同期内租金，罗小勇是否已经支付完毕的问题。罗小勇称其向重庆新兴物业管理有限责任公司缴纳了租金。首先，没有证据证明重庆新兴物业管理有限责任公司有权代洋河公司收取租金；其次，罗小勇也未举示相应的支付依据。洋河公司对此不予认可。故，依据现有证据，罗小勇的此项上诉请求不成立，本院不予支持，罗小勇应向洋河公司2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金。二、关于双方是否形成不定期租赁合同关系的问题。本院认为，双方合同约定，连续三个月未缴纳租金，自动与出租方解除合同。罗小勇自2016年7月1日起欠付租金，故依据合同约定，案涉租赁合同应于2016年10月1日解除。合同解除后，罗小勇对案涉房屋的占用并不构成不定期租赁合同关系。三、关于是否应按照租金标准的两倍主张占用费的问题。本院认为，双方合同约定，本合同约定期限届满仍未交还租赁标的物的，丙方应以合同解除或终止前一季度每天租金标准的两倍按实际占用天数向出租方支付租赁标的物占用费。该约定系双方的真实意思表示，合法有效，是对租赁标的物交还的约定，不是违约条款，罗小勇以该约定系违约条款，违约金主张过高为由，要求调低，于法无据，本院不予支持。四、关于新冠疫情期间房屋占用费的问题。罗小勇在庭审中陈述：“上诉人还在使用门面，由于疫情期间就没有开门营业。”并向本院提交书面回复，说明其从2020年1月17日至今，均未再实际经营，因新冠病毒的影响一直未开门营业。基于公平原则及本案实际情况，本院酌情确定因2020年2月至3月为罗小勇因新冠疫情停止营业的时间，对此期间因占用造成的损失，由罗小勇和洋河公司分担。综上所述，因出现新证据导致本案认定的事实发生变化，一审法院适用法律准确，罗小勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北人民法院（2019）渝0105民初6945号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北人民法院（2019）渝0105民初6945号民事判决第三项；三、罗小勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋占用金，以23846.4元/月为标准，从2016年10月1日起计算至实际返还房屋之日止（2020年2月1日-2020年3月31日的房屋占用金为11923.2元/月）；四、驳回罗小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11311.62元，减半收取计5655.81元，由罗小勇负担；二审案件受理费11311.62元，由罗小勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年七月二日法官助理 王玲书 记 员 梁麟