湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1223号上诉人（原审被告）：李红灯，女，1973年05月06日出生，汉族，户籍地襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区武大园路2号湖北徽商大厦写字楼A栋7、8、9层。法定代表人：黄定于，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘宪，女，该公司员工。上诉人李红灯因与被上诉人中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司(以下简称中铁电气化一公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红灯上诉请求：依法撤销一审法院判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由中铁电气化一公司承担。事实和理由：1.李红灯与中铁电气化一公司应继续履行租赁合同，中铁电气化一公司依据国家“三供一业”政策要求解除合同理由不充分。2.中铁电气化一公司要求李红灯支付房屋占有费、物业费、垃圾费不符合法律规定。3.李红灯享有优先承租权。中铁电气化一公司辩称，李红灯的诉讼请求没有法律依据，中铁电气化一公司从2018年8月开始通知李红灯办理退租手续，但李红灯迟迟不办理。房屋停水停电的情况一审已经抵扣了相应的房屋占用费，依据“三供一业”政策，地方要求全部收回后移交。请求二审法院维持原判。中铁电气化一公司向一审法院起诉请求：1.判令自2018年8月8日起解除双方房屋租赁合同，李红灯将承租房屋归还中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；2.判令李红灯支付房屋占用费37378元（计算方式：3398元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），物业费541.5元（计算方式：49元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费110元（计算方式：10元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；3.判令李红灯支付中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司违约金7475.6元（计算方式：每月3398元×20%，暂计算自2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由李红灯承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，李红灯以红灯茶业（乙方）的名义与中铁电气化局襄阳管理部（甲方）重新签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于七里河路建筑面积为54.8平方米的门面房出租给乙方使用；租金为62元/㎡/月，每月租金3398元；物业服务费0.9元/㎡，计49元；水费3.5元/吨、电费1.5元/Kwh、垃圾10元/户/月；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方须向甲方交纳租房押金4000元，合同期满后无违约行为，退还押金（不计利息）；乙方因经营需要对房屋进行内部改造，需向甲方提出书面报告，经甲方确认无改变结构和水电等隐蔽工程后方可施工，且施工过程中要接受甲方监督，一旦发现有违规装修情况须立即改正，合同终止日起一周内自行拆除自费设施，并恢复原状，逾期甲方作无主财产处理（续租除外），甲方不承担相应的损失；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋、改变房屋结构；利用该房屋存放危险品或进行违法活动的；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，李红灯承租案涉门面房用于经营“红灯茶行”，后更名为“理想茶行”。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，李红灯继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，中铁电气化局襄阳管理部四次向李红灯发出书面的《门面房合同到期终止通知书》，主要内容是“通知双方签订的门面房租赁合同于2016年12月26日已经到期，根据政府“三供一业”文件要求，不再与李红灯续约，请在一个星期内（2018年8月15日、2018年8月24日前、2018年8月31日前）来我单位办理门面房合同终止手续。我单位将于2018年9月停止门面房供水供电服务，再次通知李红灯于2019年1月11日来我单位办理门面房合同终止手续并结清2018年8月1日—2018年12月31日的租金16990元、物业费247.5元、垃圾费50元、水费以实际抄表为准，否则我单位将通过法律途径解决纠纷”。但李红灯在收到上述通知后，未办理合同终止手续，继续在案涉门面房经营至今，中铁电气化一公司遂于2018年9月1日起停止了对涉案商铺的供电供水。另查明，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其权利义务由中铁电气化一公司享有和承担。诉讼中，中铁电气化一公司表示对涉案租户所交的水电费、押金在办理退房手续时一并处理。一审法院认为，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其对外与李红灯签订的《房屋租赁合同》经中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司追认确定有效，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，承租人继续使用承租房屋并交纳租金，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司亦未提出异议，故双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。对于中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司要求自2018年8月8日起解除双方房屋租赁合同的请求，因法律规定不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，中铁电气化一公司先后四次向李红灯发出书面门面房合同到期终止通知书，最后一次通知李红灯于2019年1月11日前来其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，故认定双方之间的租赁合同于2019年1月11日解除。中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司主张自2018年8月8日为合同解除之日，与查明认定的日期不一致，予以纠正。双方合同解除后，李红灯应当向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司返还租赁房屋。关于中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司主张的房屋占用费、物业服务费、垃圾费问题，因李红灯于合同到期后仍按原租赁合同约定的标准支付租金、物业费和垃圾费至2018年7月31日，但考虑到中铁电气化一公司于2018年9月1日对涉案商铺断电断水，影响了李红灯的经营，以及双方解除合同的原因、李红灯租赁房屋的投入等各方面原因，本院酌情对断水断电之后的租金和占用费予以降低，按原租赁合同约定标准的70%予以支持，超出部分不予支持。断水断电之后的物业费和垃圾费不予支持。经查，合同约定的租金为3398元/月、物业费49元/月、垃圾费10元/月，李红灯交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日，故李红灯应支付2018年8月的租金3398元、物业服务费49元、垃圾费10元，以及按每月2378.6元（3398元×70%）的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和占用费。关于中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司请求李红灯支付违约金的请求。因中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司当庭未提交证据证明李红灯在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，李红灯应当承担支付占用中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的该项请求，无法律和事实依据，不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条之规定，判决：一、确认中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与李红灯解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；二、李红灯于本判决生效之日起六十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；三、李红灯于本判决生效之日五日内向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付租金3398元、物业服务费49元、垃圾费10元，并按每月2378.6元的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和房屋占用费；四、驳回中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1018元，由李红灯负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方合同约定的租赁期间于2016年12月31日届满，李红灯继续使用租赁房屋，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司没有提出异议，租赁期限为不定期。后中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司解除合同符合法律规定。对李红灯要求继续履行租赁合同的上诉主张，本院不予支持。李红灯上诉还提出，自2018年9月1日起，中铁电气化一公司停止门面房供水供电服务，导致其无法经营，原审判决其支付房屋占用费、物业费、垃圾费等不符合法律规定。经查，中铁电气化一公司于2018年8月2日向李红灯发出书面门面房合同到期终止通知书，明确表示不再续约，要求李红灯于同月15日前办理合同终止手续，李红灯拒不办理，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司于2018年9月1日停止门面房供水供电服务，并不违反法律规定。中铁电气化一公司最后一次通知李红灯于2019年1月11日到其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，双方租赁合同于此时解除，李红灯一直占有使用租赁房屋至今，应当支付2019年1月11日前的租金和此后的房屋占用费；对于物业费、垃圾费，原审仅判决李红灯支付停水停电前的费用，此两项费用属合同明确约定的费用，且李红灯在2019年9月1日仍在正常使用租赁物，应当予以支付。综上所述，李红灯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于，一审判决之后发生新型冠状病毒××疫情，李红灯原系承租国有资产经营用房屋的个体工商户，对于2020年2月至4月房屋占用费按照相关规定，可予免收；若李红灯于2020年10月31日前返还租赁房屋，2020年5月至返还前的房屋占用费，按原租赁合同标准予以减半；若李红灯于2020年10月31日后返还房屋，自2020年11月1日起至实际返还之日，按原审判决的每月2378.6元的标准支付房屋占用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3019号民事判决第一、二、四项，即：确认中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与李红灯解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；李红灯于本判决生效之日起六十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；驳回中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3019号民事判决第三项；三、李红灯于本判决生效之日五日内向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付2018年8月租金3398元、物业服务费49元、垃圾费10元；按每月2378.6元的标准支付2018年9月至2020年1月的租金、房屋占用费；按每月1699元的标准支付2020年5月至租赁房屋返还前的房屋占用费(若2020年10月31日仍未返还房屋，自2020年11月1日起至实际返还之日，按每月2378.6元的标准支付房屋占用费)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1018元，由李红灯负担。二审案件受理费1018元，由李红灯负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年七月七日书记员  付亚男