贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8024号 原告：中国农业银行股份有限公司毕节分行（统一社会信用代码915205002154710610），住所地贵州省毕节市七星关区中山路1号。 负责人：蒋承业，该银行行长。 委托诉讼代理人：饶川，该银行员工。 被告：靳勇梅，女，1987年1月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：重庆宗颐房地产开发有限公司（组织机构代码55904113-7），住所地重庆市江北区五红路25号金科花园10幢18-1号。 法定代表人：支宗刚，该公司总经理。 被告：重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司（统一社会信用代码91520502569214214K），住所地贵州省毕节市七星关区环城北路（原燃气公司办公房）。 负责人：潘东，该公司总经理。 以上两被告公司共同委托诉讼代理人：陈亚玲、彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（以下简称毕节农业银行）与被告靳勇梅、被告重庆宗颐房地产开发有限公司（以下简称重庆宗颐房开公司）及其毕节分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告毕节农业银行委托诉讼代理人饶川、被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司共同委托诉讼代理人陈亚玲、彭龙雨均到庭参加诉讼，被告靳勇梅经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本院对本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告毕节农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告靳勇梅归还原告借款本金144088.75元、截止2020年4月20日利息588.36元；2、判令原告对被告靳勇梅位于毕节市七星关区香山郦居3栋27层1号房产享有抵押权，对该抵押物拍卖、变卖价教享有优先受偿权；3、判令被告重庆宗颐房地产开发有限公司、重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司对被告靳勇梅所欠债务承担连带保证责任。4、判令本案诉讼费用由被告靳勇梅承担。 事实和理由：被告靳勇梅为购买被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司开发的位于毕节市七星关区住房，被告靳勇梅愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款194000.00元。被告靳勇梅于2012年8月10日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号52020120120034193，以下简称借款合同）。合同约定原告向被告靳勇梅发放贷款194000.00元，期限为20年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分240期偿还借款本息；约定被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保；各方按照合同约定办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同签订后，原告依约于2012年8月15日向被告靳勇梅发放贷款194000.00元。被告靳勇梅归还过原告63期贷款本息，从2019年8月起，就没有按照约定归还贷款本息。经原告催收，仍不履行还款义务，我行分别于2016年3月22日、2016年8月30日、2016年12月28日、2020年3月31日扣划重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司保证金归还逾期本息共计29411.61元。被告到2020年4月已有6期未还构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天（3期），原告有权提前收回已发放贷款本息。原告多次催收无果，为维护自己合法权益，根据合同约定及有关法律规定，特诉来法院请求判决。 被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司口头答辩称，不同意原告的诉请，被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司不承担被原告与被告靳勇梅的购房贷款连带保证责任。根据物权法相关法律规定，债权既有债务人自己提供物的担保，也有第三人作为担保人的，债权人应当就物的担保实行债权，不足部分才由保证人承担责任。本案中原告诉讼请求确认对本案抵押物享有抵押权，对抵押物的拍卖享有优先受偿权，故被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司仅在被告靳勇梅物的担保不足部分承担保证责任。此外若人民法院判决被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司承担保证责任，请求在判决中写明被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司依法对该笔扣款享有追偿权。本案中被告宗颐房开保证责任条件未成就，应当自借款人借款期限届满后两年。原告在未正式办理抵押权，只是办理抵押权预告登记条件下，并非对房屋享有现实抵押权，因此，原告主张优先受偿权无法律依据。 被告靳勇梅缺席，本院视为其放弃陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，各方当事人对原告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、被告靳勇梅身份证、未婚证明、被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司营业执照、法定代表人身份证明、借款合同及担保合同、个人银行凭证查询信息均无异议，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定如下事实：被告靳勇梅为购买被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司开发的位于毕节市七星关区，向原告贷款194000元；被告靳勇梅与原告于2012年8月10日签订借款合同，就该借款被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司与原告于2012年3月30日签订担保合同提供连带责任保证。借款合同约定：借款期限为20年，按月分240期偿还本息；利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上下浮动；逾期加收罚息、复利；逾期三个月全部借款提前到期。被告靳勇梅借款后归还借款本金49911.25元及部分到期利息，截止2020年4月19日欠原告借款本金144088.75元及逾期利息588.36元至今未还。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订《个人购房担保借款合同》及《一手房贷款银企合作协议》，原告通过被告靳勇梅指定银行账户交付借款给被告靳勇梅使用，故双方金融借贷关系依法成立。上述借款合同及其担保合同系原、被告双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。被告何靳勇梅借款后，截止2020年4月19日归还原告借款本金49911.25及到部分期利息，欠原告借款本金144088.75元及逾期利息588.36元至今未还构成违约，就应当承担归还所欠原告贷款本金及支付逾期利息、复利、罚息至履行完毕之日止的责任，故对原告要求被告连带偿还所欠借款本金及逾期利息、复利、罚息的诉讼请求本院应予支持；根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，被告重庆宗颐房开公司及其毕节分公司与原告于2012年3月30日签订担保合同提供连带责任保证，故应当对被告所欠原告借款本金及逾期利息、罚息、复利承担连带清偿责任；根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”预抵押登记不是正式登记，不具有无权效力，故对原告主张判决确认抵押房产价款享有优先受偿权的诉讼请求因故无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告靳勇梅、被告重庆宗颐房地产开发有限公司、被告重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司于本判决生效之日起十日内一次性连带归还其所欠原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币144088.75元、利息588.36元，并以所欠借款本金144088.75元为基数从2020年4月20日起按《个人购房担保借款合同》约定支付利息、复利、罚息至履行完毕之日止。 二、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取人民币1597元，由被告靳勇梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李为成 二〇二〇年七月二十八日 书记员  靳晨晨