新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1408号   上诉人(原审原告)：白云，女，1980年2月8日出生，汉族，乌鲁木齐市铁路集团公司职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：朱家辉，新疆衔锦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王振岭，新疆衔锦律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：刘莉君，女，1977年6月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：段文文，新疆元正律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区太原北路898号晨光雅园二期2栋1层商铺8-1号。   法定代表人：姚尹俊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马春霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人白云因与被上诉人刘莉君、乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司(以下简称万家房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白云的委托诉讼代理人朱家辉，被上诉人刘莉君的委托诉讼代理人段文文，万家房产公司的委托诉讼代理人马春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   白云上诉请求：依法撤销一审民事判决书,改判刘莉君、万家房产公司向我返还购房款200,000元、服务费22,000元。事实和理由：1.涉案的房地产买卖居间合同部分无效。刘莉君所出卖的房屋,其仅对其中86.59平方米的房屋拥有产权证,其余92.61平方米库房及35平方米的玻璃平台没有产权证书,而产权证书是房屋所有权凭证,故刘莉君对其没有产权证书的库房及玻璃平台不具有所有权,自然也不具有处分权，刘莉君对不具有处分权的房屋及玻璃平台进行处分,属于无权处分人处分财产，故涉案合同中关于刘莉君没有处分权的库房及玻璃平台部分应属无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。故白云可以据此要求解除合同。2.刘莉君在与白云协调沟通房屋交易情况的同时,又将房屋交由万家房产公司再次对外销售,此举可证明刘莉君在涉案交易过程中存在违约过错,其应当承担相应的违约责任。3.白云与刘莉君、万家房产公司在沟通涉案房屋交易时,万家房产公司告知的房屋售卖价为220万元,白云明确表示涉案房屋交易金额巨大,需要办理公积金贷款手续才能购买涉案房屋,否则无法完成交易。万家房产公司当时告知白云,涉案房屋完全能够在其公积金贷款范围内进行购买,并计算了贷款金额和需要支付的首付款项,白云经万家房产公司仔细核算后,才认定该房屋在其公积金贷款范围内能够予以购买。白云在交付房款后,才被告知,涉案房屋的地下车库并无产权证书,无法办理公积金贷款,而白云购买涉案房屋的金额包含了地下车库在内的交易额,因万家房产公司在售卖房屋时未准确完整披露地下车库无法办理产权证书,无法向公积金中心申请办理抵押贷款的事实,导致白云购买房屋的初始资金计划被打乱,无法按照万家房产公司售卖房屋时计算的资金额度购买房屋。白云在此情况下,立即向万家房产公司及刘莉君反映此情况,在沟通过程中,万家房产公司表示无能为力,因房款已经转账给刘莉君,要求白云与刘莉君沟通处理。整个交易过程,因为白云基于对万家房产公司销售员所做的预算和对公积金贷款的测算的信任,导致白云认为只要公积金中心能够足额贷款,白云就能够筹措其余资金购买涉案房屋,结果因万家房产公司销售员测算时根本未考虑到地下室无产权证书,无法办理公积金贷款的情形以致于白云超出购买能力无法购买涉案房屋。因此,白云与刘莉君、万家房产公司关于涉案房屋的交易均建立在涉案房屋能够办理公积金全额贷款的基础上,一审法院错误认定万家房产公司不存在误导和欺诈的客观事实明显错误。4.刘莉君解除权的行使存在严重瑕疵,不足以产生合同解除的法律效力，一审法院认定刘莉君在2018年3月28日通过短信通知方式已经解除涉案房地产买卖居间合同错误。白云与刘莉君就涉案房屋的贷款事项还在协商过程中,刘莉君仅依据一条短信的形式解除涉案房屋买卖居间合同,该方式和解除要件明显违反有关的司法裁判理念。退一步而言,即使白云当时存在迟延付款的行为,但也正在积极协调付款方式,其行为并不足以影响合同履行和合同目的实现,而刘莉君却将涉案房屋在不久后予以销售,严重影响白云继续履行合同的可能性,此举给白云造成的损失,刘莉君理应予以承担。因此,刘莉君虽发送短信解除合同,但其欠缺解除权实质和需要解除的恶劣程度,其解除效力不应及于白云,其应当退还白云交付的房屋款项20万元。5.白云与刘莉君、万家房产公司签订的房屋买卖居间合同属格式合同,应当参照格式合同予以认定。本案万家房产公司作为专业的房产经纪公司,其业务开展过程中采用的也都是制式格式合同版本,在白云和刘莉君、万家房产公司进行涉案房屋交易过程中填报的房屋买卖居间合同系万家房产公司业务员从公司领取的格式合同,所以在该合同中才会出现既约束白云和刘莉君的房屋买卖合同关系,又有约束白云、刘莉君与万家房产公司的居间合同关系,属于典型的格式合同，故涉案合同约定的内容不应当适用担保法及其司法解释有关定金条款。   刘莉君辩称，在签订涉案合同时已将库房没有产权证的情况予以明确告知，并且在合同中也写清楚了，白云是了解的。关于房屋居间合同我不发表意见。无法交付房款是白云自身的情况造成的，与刘莉君没有关系。关于单方解除权的行使，是白云无法办理按揭手续，主动提出解除合同，我告诉他，限期不支付房款按合同自动解除处理。本案与格式合同无关，定金是我们当天面谈时就已经交纳了的。   万家房产公司辩称，1.涉案的房地产买卖居间合同已经签订且履行，万家房产公司作为房产经纪公司，提供居间服务的合同义务已经履行完毕。刘莉君于2018年3月28日已经通知白云解除合同，但白云并未在法定期间内提出异议，因此涉案合同已经于2018年3月28日解除，符合当时协商的过程。合同签订时转让房屋产权部分瑕疵并不必然导致交易无效或者合同无效，涉案合同是因为白云未能如期支付房款违约，刘莉君行使解除权而解除，并不存在因合同部分无效，白云可以要求解除的情形，白云的该上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。2.涉案合同系双方当事人的真实意思表示，对于权利义务的约定明确且公平，对于房屋现状进行了充分完整的披露，房地产买卖居间合同不存在误导。3.按照涉案合同的约定，以及本案一审中查明及各方当事人确认的事实，万家房产公司在涉案合同履行过程中仅支付了合同约定的定金200,000元，并未交纳过购房款，因此不存在返还购房款的问题，且万家房产公司作为居间方并未收取白云的购房款，亦不具有返还义务。   白云向一审法院起诉请求：1．判令解除涉案的房地产买卖居间合同；2．判令刘莉君、万家房产公司返还购房款200,000元、服务费22,000元，合计222,000元。   一审法院认定事实：2018年3月13日，白云（乙方）与刘莉君（甲方）、万家房产公司（丙方）签订一份房地产买卖居间合同，约定乙方购买甲方座落于乌鲁木齐市××区房产；负一楼属于库房未下证，建筑面积92.61平方米，二楼产证面积86.59平方米共计180平方米加玻璃平台215平方米；房屋附带固定装修、家俱、家电、花园、两个车位。合同第二条为买卖条件，载明：房价款2,200,000元，支付方式为银行商业贷款，乙方2018年3月13日签订合同后当日交付定金200,000元（丙方保管定金30,000元作为手续办理完毕的交房尾款），甲、乙双方签订本合同后7日内，支付首付款800,000元，剩余80,000元于甲方配合乙方办理过户后，乙方提取公积金付清，则乙方支付给甲方首付款加定金合计1,180,000元，丙方协助乙方向该贷款银行申请贷款，并签订借款抵押合同等一切相关合同；乙方向银行申请1,020,000元（暂定，其中包括房屋及车位贷）的贷款用于支付甲方房屋尾款，丙方协助乙方向该贷款银行申请贷款，并签订借款抵押合同等一切相关合同。合同另对贷款获批后及甲方负一楼产证办理后的产权过户手续办理、房产交付等做了详细约定。合同第六条约定：如甲方或乙方未能履行合同，造成双方手续无法办理，违约方则向万家房产公司支付甲方、乙方双方的佣金总和的违约金，丙方有权在定金中优先收取，详细金额以甲、乙双方佣金确认书为准。合同签订的2018年3月13日，白云通过万家房产公司POS机刷卡支付200,000元，刘莉君向白云出具一份定金收据，载明刘莉君收到白云交来的定金200,000元。万家房产公司将上述收取白云的定金向刘莉君交付170,000元，按合同约定留存30,000元。合同签订同日，白云向刘莉君出具一份欠条，载明：白云今日签订定金合同，于7日内支付完首付款800,000元后，欠刘莉君首付款180,000元，如若违约，将双倍赔付欠款金额。合同签订同日，刘莉君向万家房产公司出具一份定金保管书，载明：现白云因购买刘莉君的房产，交付定金200,000元，刘莉君已收到此定金，并交由万家房产公司代为保管30,000元，待买卖双方过户手续办理完毕，购房余款到位后当日，物业交接交房无误，退还刘莉君全额保管金。一审法院认为，本案争议焦点是白云主张解除合同及刘莉君、万家房产公司退还预付款及服务费有无事实及法律依据，能否成立。一、关于合同解除问题。1．白云与刘莉君、万家房产公司签订的房地产买卖居间合同，该合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。该合同中白云与刘莉君、万家房产公司就房屋买卖的内容约定明确，又包含买卖双方与房屋中介公司居间服务的内容，据此，白云与刘莉君形成房屋买卖合同关系，白云、刘莉君分别与万家房产公司之间形成居间合同关系。白云认为三方签订合同只是居间服务合同，其与刘莉君之间未签订正式房屋买卖合同的抗辩意见，尚缺乏事实及法律依据，一审法院无法予以采纳。2．白云与刘莉君之间的房屋买卖合同已经签订且履行，万家房产公司提供居间服务的义务已经履行完毕，不存在解除问题。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，根据双方举证和庭审调查，白云因部分购房面积无产权证无法实际办理按押贷款手续未按约缴纳首付款，刘莉君通过短信方式于2018年3月28日通知白云解除合同，因白云并未在三个月内提出异议，依据上述法律规定，双方房屋买卖合同已经于2018年3月28日解除。综上，对白云主张解除三方签订的房地产买卖居间合同，一审法院不予支持。二、关于退还200,000元和服务费问题。1．根据庭审调查和白云提供证据，万家房产公司于合同签订当日收取白云200,000元后已转给刘莉君170,000元，其留存30,000元亦符合合同约定，刘莉君向白云出具了定金收据，该200,000元属于白云向刘莉君支付的定金。按合同第二条A项条款约定，只有在白云于合同签订后7日内支付首付款800,000元，刘莉君配合白云办理过户，白云用公积金再支付180,000元后，定金才转为房款，白云并未按约及时支付首付款，刘莉君解除合同，合同未继续履行，故白云主张返还的200,000元仍系定金性质。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。综合本案合同履行情况，白云确未按合同约定按期支付首付款，依据上述法律规定，对其主张返还定金200,000元的诉求无法予以支持，庭审中，经询，刘莉君、万家房产公司同意万家房产公司扣除10,000元居间费后向白云退还定金20,000元，对白云并无不利，一审法院予以确认。2．白云认为合同付款方式是附条件的，以商业银行贷款为前提条件，因涉案房产负一层库房无房产证，实际有权证面积只有86.59平方米，导致白云无法办理相关贷款，表明万家房产公司提供的格式合同本身存在巨大瑕疵，误导白云签订了居间服务协议，导致居间协议无法履行。对此，一审法院认为：（1）《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案合同虽为万家房产公司提供，合同内容对于涉及购房价款面积中权证有无情况已有明确列举，对于付款方式、首付款、定金等条款约定清楚，系双方协商后商定条款，尚不符合上述格式条款的定义。（2）《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，万家房产公司只是作为居间人对白云与刘莉君签订房屋买卖合同提供的媒介服务且已完成，依据上述法律规定，其收取的服务费22,000元系作为居间人的报酬。从购房合同约定内容看，白云作为购房人，支付房款是其主要义务，贷款的义务人是白云，万家房产公司按合同约定只是协助办理，购房合同中载明无房面积，存在一定的贷款不能的风险，但综合合同约定内容和白云的举证情况，尚难以确定万家房产公司具有误导和欺诈的行为。综上，对白云主张刘莉君、万家房产公司退还服务费及相关利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、乌鲁木齐嘉兴万家房地产经纪有限公司向白云退还定金20,000元；二、驳回白云的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，关于白云认为刘莉君对不具有处分权的房屋及玻璃平台进行处分,属于无权处分人处分财产，按法律规定该合同应属部分无效，白云可以据此要求解除合同的上诉理由。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。根据该条款规定的内容分析，该种情形的合同是有效合同，所以才规定了承担违约责任的法律后果，白云认为涉案合同无效的上诉理由没有相应的法律依据。   关于白云上诉称刘莉君解除权的行使存在严重瑕疵,不足以产生合同解除的法律效力的上诉理由。涉案的房地产买卖居间合同于2018年3月13日签订，在合同中明确约定甲乙双方签订本合同后7日内，支付首付款800,000元。在履行合同的过程中，白云因部分购房面积无产权证无法办理按揭贷款手续，未按约定时间交纳首付款，刘莉君通过短信方式于2018年3月28日通知白云解除合同。白云不按合同约定时间支付房款，刘莉君以短信的方式要求解除合同，履行了通知义务，白云没有在法律规定的时间内提出异议，涉案合同产生解除的法律后果，白云该上诉理由没有相应的事实及法律依据，本院不予采信。   关于白云上诉称刘莉君在与白云协调沟通房屋交易情况的同时,又将房屋交由万家房产公司再次对外销售，刘莉君在涉案交易过程中存在违约过错,应当承担相应违约责任的上诉理由。因白云不能提交证据证明刘莉君系在双方解除合同关系之前将涉案房屋再行予以出售，故白云该上诉理由没有相应的事实依据，本院不予采信。   关于白云上诉称购买涉案房屋的金额包含了地下车库在内的交易额,涉案房屋的交易均建立在能够办理公积金全额贷款的基础上,因万家房产公司在售卖房屋时未准确完整披露地下车库没有办理产权证书,无法向公积金中心申请办理抵押贷款,无法按照万家房产公司售卖房屋时计算的资金额度购买房屋，万家房产公司存在误导、欺诈情形的上诉理由。涉案合同第一条明确写明负一楼属于库房未下证，第二条写明白云向银行申请1,020,000元（暂定，其中包括房屋及车位贷）的贷款用于支付刘莉君房屋尾款，万家房产公司协助白云向该贷款银行申请贷款，并签订借款抵押合同等一切相关合同。白云与刘莉君签订了房屋买卖合同，白云作为购买方负有按约定时间付款的义务，贷款的义务人是白云，万家房产公司按合同约定只负有协助办理义务，购房合同中载明了无房面积，贷款的数额写明是暂定，存在一定的贷款不能的风险，白云对此有义务予以了解，白云认为万家房产公司具有误导和欺诈情形的上诉理由缺乏充分的事实依据，本院不予采信。   关于白云上诉称涉案合同属于格式合同，所约定的内容不应当适用担保法及其司法解释关于定金条款的上诉理由。经查明，本案合同虽为万家房产公司提供，但合同内容对于涉及购房价款、面积、权证有无情况均有明确列举，对于付款方式、首付款、定金等条款约定清楚，该合同内容具体明确，反映了双方当事人的真实意思表示，白云该上诉理由与本案查明的事实不符，本院不予采信。   综上所述，白云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9,190.70元（白云已预交），由白云负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   黎剑   审  判  员   柳燕   审  判  员   焦玉   二 ○ 二 ○ 年 七 月 二 十 六 日   书  记  员   马平