黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初2188号原告：白涛，男，1970年6月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省拜泉县。委托代理人朱善明，黑龙江典通律师事务律师。被告：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人许东升，经理。委托代理人张东玉，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托代理人许新宇，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。原告白涛与被告大庆市城市建设投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白涛委托代理朱善明，被告大庆市城市建设投资开发有限公司委托代理人张东玉、许新宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白涛向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告大庆市城市建设投资开发有限公司返还原告白涛购房诚意金50万元。二、诉讼费由被告承担。事实与理由，2011年7月22日，原告与被告签订《英伦三岛.龙凤小镇二期》购房意向书，约定由原告向被告交纳购房诚意金50万元，预购A3号楼17单元1室房屋，协议签订后，原告委托案外人任宏伟于2011年7月25日，向被告公司账户汇款50万元，现在被告针法履行购房意向书义务，现原告起诉至法院。被告大庆市城市建设投资开发有限公司辩称，被告大庆市城市建设投资开发有限公司:原告白涛于2011年7月22日在被告大庆市城市建设投资开发有限公司购买商品房，同时签订《购房意向书》。依据《购房意向书》约定，原告白涛委托任宏伟于2011年7月25日向我方交纳诚意金50万元。该房屋所在的单体楼竣工验收后，被告通知原告及时签订《商品房买卖合同》并补足房款。但原告迟迟不来。根据《商品房买卖司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据双方签订合法有效的《购房意向书》第5款“若乙方未按时完成上述所有手续的办理，则视作乙方自动放弃该房屋的权利，售楼处将有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将该房屋收回另行出售，获得的一切款项均归甲方所有。”原告未与被告签订《商品房买卖合同》、未及时交纳购房款的行为，属于违反《购房意向书》的约定。原告已无权向被告要求返还该笔购房款。故请求法院驳回其诉讼请求。本案在庭审过程中，原告白涛举证如下：英伦三岛·龙凤小镇二期购房意向书一份（加盖法院档案室公章）、收据一份、中国银行结算业务申请书一份、中国银行汇兑支付往账凭证一份（均加盖大庆市萨尔图区人民法院档案室公章的复印件），本院对证据的真实性予以确认。本案在庭审过程中，被告大庆市城市建设投资开发有限公司举证如下：商品房预售许可证一份（当庭出示原件，提交复印件）、本院对证据的真实性予以确认。依据上述证据及庭审中原告白涛与被告大庆市城市建设投资开发有限公司的陈述，确定本案法律事实如下：2011年7月22日，原告白涛与被告大庆市城市建设投资开发有限公司签订《英伦三岛.龙凤小镇二期》购房意向书，双方约定，原告白涛预购A3号楼17单元1室的别墅，面积约386.43平方米，房屋总价款为384万元，诚意金50万元。协议签订后，2011年7月25日,原告白涛委托案外人任宏伟向被告大庆市城市建设投资开发有限公司账户汇款50万元。被告大庆市城市建设投资开发有限公司于2011年12月30日，取得涉案房屋的预售许可证。2017年5月6日，被告大庆市城市建设投资开发有限公司将A3号楼17单元1室的别墅出售给第三人陈浩然。现原告白涛起诉至法院，一、要求判令被告大庆市城市建设投资开发有限公司返还原告白涛购房诚意金50万元。二、诉讼费由被告承担。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告白涛与被告大庆市城市建设投资开发有发公司签订的《英伦三岛·龙凤小镇Ⅱ期》购房意向书，并交付了诚意金50万元，预购A3号楼17单元1室的别墅，但是原告白涛并没有购买该别墅，2017年5月6日，被告大庆市城市建设投资开发有限公司将A3号楼17单元1室的别墅出售给第三人陈浩然。本案交点是《英伦三岛·龙凤小镇Ⅱ期》购房意向书为预约合同还是本约合同及诚意金50万元是否为定金应否返还。关于原被告双方签订的《英伦三岛·龙凤小镇Ⅱ期》购房意向书的性质问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书、意向书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书、意向书是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人姓名或住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气信配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权日归属等条款。本案中，原被告双方签订的《英伦三岛·龙凤小镇Ⅱ期》购房意向书对于双方当事人的姓名或名称，商品房的房号、单价进行了明确的约定，但对于付款时间、建筑面积（意向书中仅说明约386.43平方米）、商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方当事人权利义务的重要条款在意向书中没有明确的约定，属于未决条款，需要在签订买卖合同时协商一致达成。事实上，原被告双方在意向书中明确约定“乙方承诺在售楼处规定的时间内：（1）与甲方签定购房协议；（2）采取一性付款的，付清全款。采按揭或公积金贷款的，将贷款所需资料提供齐全，完成所有手续的办理。”从这条约定不难看出原被告双方在签订《英伦三岛·龙凤小镇Ⅱ期》购房意向书时就明知在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同，并且在意向书中进行了约定要求乙方（本案原告）进行承诺“在售楼处规定的时间内与甲方签定购房协议”。这说明原被告双方在签订意向书时对于该行为性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。因此，本院认为原被告双方2011年7月22日签订的《英伦三岛.龙凤小镇二期》购房意向书是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约合同。相对于签订商品房销售（买卖）合同而言，案涉的意向书是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。在这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。庭审已经查明，原告白涛签订意向书并交付50万元诚意金后，并未与被告大庆市城市建设投资开发有发公司就订立正式商品房销售（买卖）合同进行进一步的磋商；2017年5月6日，被告大庆市城市建设投资开发有限公司将A3号楼17单元1室的别墅出售给第三人陈浩然。原被告双方均不存在违背公平、诚信原则，否认预约合同中的已决条款，并提出令对方无法接受的不合理条件，拒绝继续进行磋商订立本约的任何行为。原告白涛与被告大庆市城市建设投资开发有发公司只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形之内，原被告双方均不负违约责任。综上所述，本院认为，本案中原白涛与被告大庆市城市建设投资开发有发公司2011年7月22日签订的《英伦三岛.龙凤小镇二期》购房意向书应当解除，原告白涛已交付的诚意金50万元与上述应当返还的定金性质相同应当予以返还。故本院对于原告白涛要求判令被告大庆市城市建设投资开发有限公司返还原告白涛购房诚意金50万元的诉讼请求，予以支持。被告大庆市城市建设投资开发有发公司辩解原告白涛无权主张该笔意向金50万元，没有相关证据予以佐证，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告大庆市城市建设投资开发有发公司于本判决生效后一次性返还原告白涛购房诚意金50万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4400元，由被告大庆市城市建设投资开发有发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘英林二〇二〇年七月二十日书记员  孟祥龙