天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4573号原告：李秀华，女，1964年3月20日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张妍，天津厚衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉芳，天津厚衡律师事务所律师。被告：天津惠丰典当有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇雅润路金才园48号楼底商9-1层-101室，统一社会信用代码91120112MA06CTAT8U。法定代表人：李明涛，经理。委托诉讼代理人：杜士财，男，该公司职员。原告李秀华与被告天津惠丰典当有限公司（以下简称惠丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭对案件进行了审理，李秀华的委托诉讼代理人张妍、王玉芳，惠丰公司的委托诉讼代理人杜士财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀华向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金110000元、违约金30500元；2.判令被告给付原告取暖费11329元、物业管理费1019.5元；两项合计152848.5元；3.诉讼费由被告负担。庭审前，李秀华变更诉讼请求为：1.判令被告给付原告租金34054.79元、违约金4495.23元（以34054.79元为本金，按照月利率2%标准，从2019年12月8日暂计至2020年6月23日），并以34054.79元为基数、按照月利率2%计算至实际给付之日止的利息；给付原告采暖费11216.8元、物业费800元，合计50566.82元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月1日，双方签订租赁合同，由惠丰公司承租李秀华所有的坐落于咸水沽××南侧月牙河西侧滨河××底××号，约定租期为2017年12月8日至2020年12月7日，第一年租金100000元，第二、三年租金110000元，每年需提前一个月交纳下一年度的租金。惠丰公司应在2019年11月8日前给付李秀华第三年度租金，经催要未付，惠丰公司亦未支付2019年-2020年度的采暖费及2019年10月至今的物业管理费，故原告呈讼。惠丰公司辩称，其于2018年6月与李秀华签订租赁合同，约定年租金50000元，已经支付了租金200000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。惠丰公司对李秀华提交的房屋租赁合同（李秀华与杜士财签订）、补充协议、不动产登记证明无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定意见如下：1.李秀华提交的2019-2020年滨河雅园6号楼3室的采暖费收据、滨河雅园6-3室2019年11月1日至2020年3月3日的物业费收据，可以证明李秀华已经交纳了上述费用；2.李秀华提交的视频，可以证明双方交接涉案房屋的钥匙的情况；3.惠丰公司提交的《天津市房屋租赁合同》、备案证明，可以证明双方就涉案房屋签订了租赁合同，并进行备案的情况，但根据双方提交的补充协议书及当庭陈述，双方并未履行该份合同。4.惠丰公司提交的微信朋友圈截图，系惠丰公司的搬迁公告，不能证明其已经通知李秀华解除租赁关系，亦不能证明双方就此达成合意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年12月1日，李秀华（甲方）与案外人杜士财（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李秀华将其自有的坐落于咸水沽××南侧月牙河西侧滨河××底××号的房产租赁给杜士财，租期三年，自2017年12月8日起至2020年12月7日止，租金第一年100000元，第二、三年的租金为110000元，乙方先交租金再住房，租金的付款方式为每一年一付，一次性付清，提前一个月付清，已交保证金5000元，每年需提前一个月交下一年租房费。水电、暖、煤气、物业、卫生等费用乙方承担。如乙方延期交付房租，每超过一天，则交甲方500元滞纳金，甲方有权收回房子。2017年，已付现金10000元、通过杜士财的账户交纳租金95000元，2018年10月8日，通过杜士财的账户交纳租金110000元。惠丰公司认可上述215000元是其通过杜士财的个人账户向李秀华交纳的租金，并表示其了解李秀华与杜士财于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》内容，并基于履行该合同使用涉案房屋。惠丰公司称其于2019年10月30日搬离涉案房屋，并于2020年3月将钥匙交付李秀华。李秀华交纳滨河雅园6号楼3室的2019-2020年的采暖费11216.8元、2019年11月1日至2020年3月3日的物业费800元。本案的争议焦点为：惠丰公司基于哪份租赁合同使用涉案房屋；租赁合同的解除时间。本院认为，李秀华系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋有出租权利。李秀华与杜士财签订的《房屋租赁合同》、李秀华与惠丰公司签订的《天津市房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性管理性规定，应为有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于惠丰公司基于哪份租赁合同使用涉案房屋一节。首先，根据双方当事人陈述，《天津市房屋租赁合同》并未实际履行。其次，惠丰公司在筹备成立阶段以及成立后，在了解杜士财与李秀华签订《房屋租赁合同》内容后，自愿接受合同约束，实际使用涉案房屋并交纳自合同签订后的第一年租金及保证金、第二年租金合计215000元，概括承受了杜士财在该合同中的权利义务。再次，虽然，李秀华与惠丰公司签订了《天津市房屋租赁合同》，但同时双方签署《房屋租赁补充协议》，表示“租赁合同按照首次签署的房屋租赁合同履行，与房管局备案租赁合同无关”，双方以书面方式确认杜士财与李秀华签订的《房屋租赁合同》承租人变更为惠丰公司。因此，惠丰公司应按照《房屋租赁合同》履行义务。根据该合同约定，合同租赁期限为三年。关于租赁合同解除的时间一节。惠丰公司抗辩其在2019年8月，即通过电话向李秀华及其代理人李科表示不再承租涉案房屋，并于2019年10月30日搬离涉案房屋。但，李秀华对此并不认可，且惠丰公司提交的证据不足以证明其通知李秀华解除租赁关系，亦无法证明双方就解除租赁关系达成一致意见。李秀华自认，与惠丰公司于2020年3月30日协商解除合同，惠丰公司返还涉案房屋的钥匙，故应认定自此日，双方不再存在租赁关系。关于租金及各项费用负担问题一节。因双方的租赁关系于2020年3月30日解除，故惠丰公司应按照合同约定支付之前产生的租金、物业费、取暖费。关于各项费用的数额：（1）租金。根据合同约定，第三年的租金为110000元，起租日为2019年12月8日，双方于2020年3月30日解除租赁关系，期间113天，惠丰公司应支付租金110000元/年÷365天×113天=34054.79元。（2）物业费、取暖费。根据合同约定，租期内的水暖电物业费由承租方负担，李秀华提交的收据可以证明其已经垫付了2019-2020年的采暖费11216.8元、2019年11月1日至2020年3月3日的物业费800元，故惠丰公司应向李秀华支付上述费用。（3）违约金。惠丰公司应提前一个月支付租金，其未付租金的行为显属违约，应当承担违约责任。双方在合同中既约定了租金的保证金5000元，又约定了延期支付租金的滞纳金为每日500元，两项费用均为保证金性质，只能择一适用。考虑滞纳金约定过高，结合惠丰公司的违约程度及李秀华主张违约金的数额，且为减少诉累，本院酌定以保证金冲抵违约金比较适宜，故李秀华主张的违约金不予支持，但保证金5000元不再退还。综上所述，李秀华要求惠丰公司支付租金、采暖费、物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。李秀华的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津惠丰典当有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告李秀华租金34054.79元、采暖费11216.8元、物业费800元，合计46071.59元；李秀华收取的保证金5000元作为天津惠丰典当有限公司应付的违约金，不再退还；二、驳回原告李秀华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元减半收取计532元，由被告天津惠丰典当有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 好二〇二〇年七月十七日书记员 白亚鑫附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。中华人民共和国合同法第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。