江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初411号原告：郭加才，男，1952年3月18日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：李传道（系原告妻子），女，1970年12月31日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：常洪波，江苏明智达律师事务所律师。被告:杨雷，男，1982年9月16日生，汉族，住连云港市连云区。被告:马婧源，女，1986年2月21日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：石荣宗、房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地：连云港市海州区通灌北路43号，统一社会信用代码：91320700838996008P。负责人：葛儒，行长。委托诉讼代理人：吴龙球、李勇，该行员工。原告郭加才与被告杨雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。于2020年5月12日组织证据交换，原告郭加才及其委托诉讼代理人李传道、常洪波、被告杨雷到庭。审理过程中，本院根据原告申请依法追加马婧源为本案共同被告参加诉讼，并通知涉案房产的抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）作为第三人参加诉讼，并于2020年6月19日公开开庭进行审理。原告郭加才及其委托诉讼代理人李传道、常洪波、被告马婧源的委托诉讼代理人石荣宗、第三人农行连云港分行的委托诉讼代理人吴龙球、李勇到庭参加诉讼，被告杨雷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭加才向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告将位于连云港市连云区云和路6号久和国际新城二期37号楼1单元602室房屋过户给原告；2.赔偿损失22000元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。后原告撤回了第二项诉求。事实与理由：2008年5月，被告杨雷与连云港久和置业投资发展有限公司签订编号为JHEQ3701602《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房一套。该房屋位于久和国际新城二期37号楼1单元602室，建筑面积126.46平方米。杨雷向农行连云港分行办理了按揭贷款。2010年10月28日，原告与被告杨雷签订《房地产买卖契约》，约定被告前述商品房转让给原告，价格为490000元，被告名下的银行按揭贷款由原告偿还，房屋未办理过户。合同生效后，原告搬入前述房屋居住至今。2019年6月，被告杨雷将原告存入按揭贷款账户的结余存款约20000元及当月还款2200元提走，原告与其联系，被告杨雷始终不接电话，其行为已侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求依法裁判。被告杨雷辩称，1.在2010年7月31日经连云区法院调解后，我要求将房屋过户给原告，但原告不同意过户。之后原告未按时还款，对我的征信造成给大影响，所以要求原告将我的征信恢复，恢复后我就同意过户。2.我在2010年年底已经还完原告11万元本金及利息，因当时忙着去装货安排发车，所以当时没来得及去销毁借条，只是销毁了借款合同，可原告过后又拿出借条，非法占有涉案房屋，原告威胁我及家人，将我非法拘禁，在我不自愿的情况下以极低的价格签署了《房地产买卖契约》。在我没有同意的情况下，非法闯入涉案房屋，将我赶走，让别人入住，并强迫我与原告签订租赁合同，以5000元不到的价格租给原告10年。综上，我要求原告将我的征信恢复后才同意过户，请求法院依法判决。被告马婧源辩称，被告马婧源与杨雷于2008年4月23日登记结婚，2010年3月12日离婚，对本案发生的事情马婧源不清楚。涉案《房地产买卖契约》签订时两被告已经离婚，马婧源未与原告签订过房屋买卖合同，也没有接收过原告的任何财产，所以对原告的诉求由法庭审查清楚后依法处理。庭审中马婧源表示，对于杨雷将涉案房屋卖给原告，其没有意见，如果原告付清房款，符合过户条件，愿意协助过户。第三人农行连云港分行述称,被告杨雷抵押贷款没有还清，抵押未解除，如果要过户，需要还清贷款，解除抵押后才能过户。正常情况下不可以提前一次性还清，可以和行里协商，需要原借款人签订提前还款的补充合同，若不签订补充合同，则法院需要出具裁决书。本院经审理认定事实如下：被告杨雷与马婧源于2008年4月23日登记结婚，于2010年3月12日在民政部门登记离婚，离婚协议书显示双方无房产，无共同财产，无共同债权债务。2008年，被告杨雷与连云港久和置业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以总金额374322元购买该公司开发久和国际新城二期37号楼1单元602号房屋。后该房屋登记为两被告共同共有。2008年6月6日，被告杨雷作为借款人/抵押人与贷款人农行连云港分行及保证人连云港久和置业投资发展有限公司签订《个人购房担保借款合同》，向该农行连云港分行借款260000元，借款期限自2008年6月10日起至2023年6月10日止，共计180个月。马婧源作为抵押人在合同中签字确认。同日，各方签订了房地产抵押合同（按揭），以上述房产作为抵押，并办理了抵押权登记。2010年10月28日，杨雷与郭加才签订《房地产买卖契约》一份，约定杨雷自愿将上述房屋出售给郭加才，双方议定的成交价格为490000元，由郭加才于2011年3月10日前一次付清给杨雷。付款方式：因杨雷借郭加才共计220000元，郭加才替杨雷还银行贷款227602.33元，购房款扣除借款及银行贷款余42400元。该协议甲方落款处显示签名有杨某早、杨雷、马某，乙方落款处为郭加才。杨某早系杨雷的父亲，杨雷称马某即被告马婧源，马某的签名是由其代签的。2010年12月，原告郭加才向本院提起诉讼，要求杨雷给付借款195000元及违约金、滞纳金。2011年2月18日，经本院主持调解，双方自愿达成如下调解协议：杨雷确认欠郭加才220000元，同意于2011年3月10日前给付。庭审中，双方确认借款本金195000元中包含杨雷将李传道的一辆车私卖的赔偿款100000元及之前向郭加才和李传道的借款35000元。庭审中，郭加才还陈述经双方协商，杨雷位于久和二期37号楼602室的房产以490000元的价款出售给郭加才，该房屋的银行贷款227602.33元由郭加才负责偿还，另扣除欠款220000元后，再支付杨雷42400元。杨雷对此予以认可，并称双方庭外签订买卖协议。之后，双方并未另行签订买卖协议。原告自调解协议签订之后开始以杨雷名义偿还银行按揭贷款至今。期间有六次还款存在逾期1-30天情形。2011年7月4日，杨某早向原告出具收条一张，载明：今收到郭加才付给杨雷的父亲购房款余额39000元。另查明，1.自2011年至今，该房屋一直由原告占有使用。2.根据农行连云港分行出具的证明，杨雷目前欠银行个人住房按揭贷款本金68431.99元、利息300元，合计68731.99元。庭审中，原告表示愿意一次性提前偿还所欠银行贷款。上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《房地产买卖契约》、收条、还款凭证、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》、两被告的结婚、离婚登记表及离婚协议、本院调取的（2011）港商初字第0031号案起诉状、调解笔录、民事调解书，被告杨雷提供的交易明细及个人征信记录等经过当庭举证的证据及双方当事人在庭审中的陈述证实，本院依法予以确认。1.关于双方达成调解协议后为何未及时办理过户的原因，原告陈述开始因房屋购买未满五年，双方协商满五年后办理过户，之后再联系杨雷，杨雷要求再支付50000元才同意协助过户。被告杨雷称当时因房屋购买未满五年，办理过户税费较高，原告不同意过户，之后原告未按期还款，造成其征信受到影响。2.关于购房款余额，原告主张调解协议签订后，被告杨雷找案外人与其沟通，双方算账后确定余款为39000元，其支付后由杨雷的父亲出具了收条。被告杨雷则称虽出具了39000元的收条，但实收款金额为36000元。本院认为，被告主张其实际收款金额为36000元，原告对此不予认可，被告杨雷亦未提供相关证据证明其主张，其实际收款金额应以收条所载金额确定。收条载明收到购房款余额39000元，表明如原告所述双方确认购房款余额为39000元，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行。被告杨雷与原告郭加才签订《房地产买卖契约》，自愿将其所有的房屋出售给原告，部分购房款用于冲抵其欠付原告的已届清偿期并经法院生效调解书确认的款项，另银行按揭贷款由原告负责偿还，剩余购房款由原告支付给被告，该合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有法律约束力，各方均应依合同约定履行。被告马婧源虽称对上述《房地产买卖契约》不知情，但其当庭表示对此无异议，并同意协助办理转移登记手续，应视为其对上述房屋买卖行为的追认。上述《房地产买卖契约》未约定办理产权转移登记的时间，但原告已使用涉案房屋多年，自2011年至今一直在偿还该房屋的银行贷款，故在原告全额支付购房款后，被告应协助原告办理产权转移登记手续。目前双方合同约定应由原告偿还的银行按揭贷款仍未还完，该房屋的抵押权登记未注销，无法办理产权转移登记手续。原告当庭表示同意提前清偿银行抵押贷款余额，在此情况下银行的抵押债权可以实现，该房产产权转移登记对银行的利益不会造成损害，故在原告提前清偿银行抵押贷款余额后，两被告应当履行注销抵押权登记并协助原告办理产权转移登记手续的义务，第三人农行连云港分行应予协助。原告应将购房款余额3400元支付给两被告。被告杨雷关于其已偿还欠款的辩解理由，与生效法律文书不符，本院不予采信。被告杨雷关于原告逾期还款对其个人征信造成影响要求原告为其恢复后再过户的辩解理由，本院认为,个人不良信用记录的消除并非原告所能左右，双方合同中也未约定此种情况被告可以拒绝办理产权转移登记手续，故被告的该项辩解理由本院不予采信。被告如认为因原告逾期还款对其个人信用造成影响进而产生相关损失，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭加才于本判决发生法律效力之日起十日内提前清偿开发久和国际新城二期37号楼602室房屋抵押贷款余额（贷款余额及相关费用据实结算，均由原告郭加才承担），被告杨雷、马婧源、第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行予以协助。二、被告杨雷、马婧源、第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行在郭加才提前清偿贷款余额之日起十日内协助办理该房屋的抵押权解除手续。三、被告杨雷、马婧源于抵押权解除后十日内协助将上述房屋所有权及所属土地使用转移登记至原告郭加才名下。案件受理费8920元，由原告郭加才承担1920元，由被告杨雷、马婧源承担7000元（因原告已预交，两被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8920元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  刘红娟二〇二〇年七月十五日书记员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。