甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终578号 上诉人（原审原告）：李世宏，男，1972年5月1日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：武晓琴，甘肃久铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃全圣房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省武威市凉州区东大街110号。 法定代表人：张全年，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王国栋，男，该公司办公室副主任。 上诉人李世宏因与被上诉人甘肃全圣房地产开发有限责任公司（以下简称全圣房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2018）甘0602民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李世宏的委托诉讼代理人武晓琴、被上诉人全圣房产公司的委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李世宏上诉请求：1.请求判令撤销(2018)甘0602民初5267号民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.请求判令一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认为被上诉人销售案涉房屋证照齐全，行为合法无任何事实和法律依据；2.一审法院忽略了被上诉人进行商品房预售许可的“五证”上土地记载的性质不一致的事实，同时错误的认定案涉商铺出售前所有权归被上诉人，而“五证”土地性质记载不一致，且案涉房屋属人防工程，所有权归国家所有是导致被上诉人至今无法为上诉人办理产权登记的主要原因；3.一审法院故意忽略案涉房屋建造工程未经地下空间利用规划的事实；4.一审法院故意无视案涉房屋建造工程尚未通过竣工验收、备案审核的事实；5.被上诉人未向上诉人交付过商铺，涉案商铺至今也没有在上诉人的实际控制之下，上诉人无法占有、使用、收益、处分该涉案商铺。 全圣房产公司辩称，1.涉案房屋证照齐全；2.用地规划许可证因包含地上广场项目，故无法单独记载地下部分，但办理房产证依照的是国有土地使用权证，地下商铺是可以办理产权手续的；3.建设工程规划许可证明确规定地下空间的利用和开发；4.竣工验收和备案审核我们已经和政府多次协商，初步验收已完成；5.商铺在2013年年底已经交付上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李世宏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《文化广场地下步行街商铺购买协议》；2.判令被告向原告返还已付购房款519760元；3.判令被告向原告赔偿按照购房总价810880元计算20%的违约金162176元；4.判令被告向原告支付资金占用期间的利息182273元（计算至2017年10月12日，按同期人民银行贷款利率计算），并按已付购房款519760元为基数承担2010年10月13日至欠款本息还清止的利息；5.请求判令被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2008年10月16日，武威市规划局向全圣房产公司核发武市规地字第[2008]44号中华人民共和国建设用地规划许可证，许可全圣房产公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，全圣房产公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意由全圣房产公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按“谁投资，谁开发，谁收益”的原则，全程投资、开发和运营；该合同随附件有：武市规建（2009）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2009）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向全圣房产公司核发中华人民共和国建设工程规划许可证，许可全圣房产公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向全圣房产公司武威市文化广场地下商业广场项目颁发武国用（2010）第024号中华人民共和国国有土地使用证。2010年6月30日，武威市建设委员会向全圣房产公司核发中华人民共和国建设工程施工许可证，许可全圣房产公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2015年4月29日，武威市人民政府向全圣房产公司武威市文化广场地下商业广场项目重新核发武国用（2015）第016号中华人民共和国国有土地使用证（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向全圣房产公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发武房商预字[售]第20150016号商品房预售许可证，准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。全圣房产公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司（以下简称圣源公司），为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理等。2010年8月21日，李世宏与全圣房产公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定，李世宏（乙方）订购全圣房产公司（甲方）文化广场（南片区）地下商业步行街B区14号商铺一间，建筑面积50.68㎡，总价款810880元；付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年，签订本协议时乙方交房款340000元，工程施工至封顶时再交房款100000元，剩余房款于交房时由甲方通知乙方办理按揭，交房时原告应缴纳的房款要达到总房款的40%以上；商铺交付时间为2011年黄金期。协议还约定，甲方违约应向乙方赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后，李世宏于2011年6月8日分两次向全圣房产公司支付房款340000元，2012年1月6日支付房款100000元，2013年12月18日支付房款79760元共计支付购房款519760元。2013年11月至12月，全圣房产公司向地下步行街各商铺用户交付了商铺，其中部分商户与圣源公司签订了委托租赁协议，部分商户签订自营协议。2013年12月1日，李世宏与圣源公司就商铺进场装修和开业等事宜签订商铺自营协议，约定李世宏铺位经营化妆品，在同年12月5日前进场装修，装修期20天，统一开业时间为2014年1月8日，并在开业前7天交纳全年联营费用和管理押金等。李世宏于2015年7月7日向圣源公司交纳地下步行街物业费5000元。2017年10月13日，李世宏向凉州区人民法院提起诉讼，要求解除其与全圣房产公司签订的商铺购买合同，由全圣房产公司退还房款、赔偿违约金及利息。2017年12月8日作出（2017）甘0602民初8082号民事判决书，驳回李世宏的诉讼请求。李世宏不服向武威市中级人民法院提起上诉。诉讼期间，李世宏于2018年1月向金昌市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销全圣房产公司已取得的由武威市房地产管理局颁发的武房商预字[售]第20150016号商品房预售许可证。武威市中级法院遂于同年4月24日以本案应待行政案件审结后再行处理为由作出（2018）甘06民终300号民事裁定，撤销本院（2017）甘0602民初8082号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，因本案的审理需以金昌市中级法院审理的行政案件审理结果为依据，故本案中止诉讼。金昌市中级法院经审理，于2018年11月26日作出（2018）甘03行初77号行政判决书，驳回李世宏的诉讼请求。李世宏不服向甘肃省高级人民法院提起上诉，省高院于2019年3月21日作出（2019）甘行终129号行政判决书，驳回李世宏上诉，维持原判。在此期间，李世宏又向凉州区人民法院提起行政诉讼，请求撤销武威市不动产管理局向全圣房产公司颁发的（2015）第016号土地使用权证，凉州区人民法院作出（2018）甘0602行初104号行政判决书，驳回了李世宏的诉讼请求，李世宏仍不服提起上诉，武威市中级法院于2019年9月3日作出（2019）甘06行终39号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述两案行政判决生效后，本案恢复审理。一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，全圣房产公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平战两用的人防建设工程，工程的开发建设及商用双方按“谁投资、谁开发、谁收益”的原则，由全圣房产公司全程投资、开发和运营，建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归全圣房产公司所有，该协议内容不违反法律的规定，其合法性应当予以确认。协议签订后，全圣房产公司按照约定及相关法律规定办理了相关审批手续，已证照齐备，完成了项目开发并投入商业使用，该工程项目权属清晰，产权所有人全圣房产公司有权对外进行销售并出租该标的物。全圣房产公司向李世宏出售商铺并与之在平等自愿、协商一致的条件下签订文化广场地下步行街商铺购买协议，其行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议内容为当事人双方真实意思表示，属合法有效的合同，对当事人具有法律拘束力，双方均应按照约定履行各自的义务。本案当事人争议的焦点问题是：1、李世宏与全圣房产公司签订的商铺购买协议是否应当解除？全圣房产公司应否向李世宏退还购房款？2、全圣房产公司是否存在根本违约行为？李世宏主张全圣房产公司承担违约责任并赔偿损失的理由是否成立？关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”从上述法律规定看，合同解除有约定解除、协议解除和法定解除三种情形。合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。本案当事人签订的商铺购买协议中，并没有约定解除合同的情形和条件，故不存在约定解除合同的事由，且双方又不能通过协议方式解除合同，因此，应当根据法律的规定判断其是否符合法定解除的条件，即全圣房产公司是否存在根本违约及迟延履行的行为。李世宏与全圣房产公司签订商铺购买协议后，已按协议履行了支付60％购房款义务，全圣房产公司完成地下步行街施工后，亦于2013年12月1日由其所属圣源公司与李世宏签订了商铺自营协议，由李世宏自主经营化妆品，并在经营期间交纳了物业费5000元，该事实表明全圣房产公司已经履行了交付商铺义务。对于尚未履行的如付清商铺价款、办理产权登记手续等合同义务，仍需双方按照协议的约定继续履行。现地下步行街商铺出卖人已经取得相应证照，且经一、二审行政诉讼，确认主管部门向全圣房产公司颁发的涉案土地所有权证、房屋预售许可证合法有效，只要合同双方配合完成付清商铺价款并办理产权登记后，合同目的即可实现。从双方履行合同的事实看，全圣房产公司并不存在根本违约及迟延履行行为，且不存在购房人无法实现合同目的的问题和障碍，更不存在不可抗力因素导致合同目的不能实现的情形。李世宏在自己尚未完全履行合同义务的情形下，即要求解除商铺购买协议、退还购房款，显然不符合上述法律规定的五种解除合同情形，故对其主张不予支持。对于违约责任，双方在协议中虽有明确约定，但房屋买卖合同为双务合同，需合同双方相互自觉履行并积极配合，付清商铺价款是办理产权登记手续的前提之一，以按揭付款方式完成合同付款义务为原告与被告相互配合才能完整实现的民事法律行为，而办理产权登记手续须在买受人交清商铺价款、出卖人证照齐全等条件下方可向房地产管理部门申请办理的要式法律行为，需要双方相互配合履行。李世宏未取得商铺产权登记手续，合同双方均有违约行为，在其先履行义务未完成的条件下，即要求对方承担违约责任，显然不符合民事活动中应当遵循的平等自愿、诚实信用原则。李世宏以全圣房产公司拖延交付商铺、不协助办理按揭贷款及不可能办理产权登记为由认定全圣房产公司已构成根本违约，进而推定合同目的无法实现，因其主张无事实和法律依据，要求对方承担违约责任及赔偿损失的理由不能成立，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十一条第一款规定，判决：驳回李世宏的诉讼请求。案件受理费12450元，由李世宏负担。 本院二审期间，双方对一审认定基本事实均无异议。唯上诉人认为圣源公司在涉案项目开发前就已成立，全圣房产公司对此予以认可。二审中双方再未提交新证据。经查，全圣房产公司与圣源公司均系甘肃全圣实业集团有限公司旗下子公司。一审认定全圣房产公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司有误，应予纠正。本院二审查明其他事实与一审认定一致，予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要问题是双方签订的购房协议应否解除？上诉人主张解除协议的主要理由是被上诉人不能为其办理房屋产权手续。经查，李世宏与全圣房产公司签订商铺购买协议后，已按协议履行了大部分的付款义务，于2013年12月1日与武威圣源商贸有限公司又签订了商铺自营协议，自主经营化妆品，并在经营期间交纳了物业费，故上诉人所持商铺至今未予交付的理由不能成立。房屋买卖合同为双务合同，合同双方均应履行约定义务。双方签订的购房协议明确约定付款方式为按揭付款，签订协议时上诉人向被上诉人交付房款30%，工程施工至中期时再交房款10%，按揭比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年，按揭手续由出卖方通知后，买受人在6日内提供个人资料并配合办理。故上诉人没有提供证据证明被上诉人不按约协助其办理按揭手续。上诉人至今在尚未完全履行合同义务付清剩余房款且已实际自主经营的前提下，认为被上诉人违约并要求解除商铺购买协议的主张证据不足。且李世宏在本案审理期间提起行政诉讼，要求撤销武威市房地产管理局向被上诉人颁发的《商品房预售许可证》，2019年3月经甘肃省高级人民法院终审判决已确认主管部门向全圣房产公司颁发的涉案房屋预售许可证合法有效，并驳回其诉讼请求。现被上诉人也认为已具备为上诉人办理房产手续的相关条件，故一审认为双方应相互配合履行各自义务，上诉人再向房地产管理部门申请办理产权证并无不当。上诉人以不能为其办理产权证主张解除协议的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，李世宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12450元由上诉人李世宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇二〇年七月九日 书记员  黄 蕊