上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5592号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海屹岳投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇德力西路128号3幢217室。法定代表人：林飞，总经理。委托诉讼代理人：**义，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海方隆酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路685号1-5层。法定代表人：仇建新，总经理。委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海屹岳投资管理有限公司（以下简称屹岳公司）因与被上诉人上海方隆酒店投资管理有限公司（以下简称方隆酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。屹岳公司上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四、第五项，改判方隆酒店按每日千分之三的标准向屹岳公司支付自2017年1月1日起至2017年10月17日止的逾期付款滞纳金；驳回方隆酒店要求屹岳公司赔偿改扩建及装饰装修损失的反诉请求；本案一审、二审案件受理费、鉴定费由方隆酒店承担。事实和理由：2010年12月25日，屹岳公司将坐落于上海市浦东新区XX镇XX公路XX号（现为XX号）的场地和地面上新建的二栋工业厂房（以下简称系争租赁房屋）的使用权转租给上海A有限公司（以下简称A公司）。2015年9月12日，屹岳公司、A公司与方隆酒店签订补充协议，A公司将与屹岳公司所签订租赁合同的权利义务全部转让给方隆酒店，由方隆酒店按原合同的约定继续履行权利义务。屹岳公司与方隆酒店间的租赁合同明确约定，方隆酒店未按时支付房租达一个月以上的，屹岳公司有权按照租金的3%收取滞纳金。双方的租赁合同虽然被认定为部分无效，但关于违约责任的约定系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故屹岳公司要求方隆酒店按照日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金，并无不当，一审法院调整为每日45元，明显过低。2011年7月，方隆酒店与上海A厂（以下简称A厂）签订《合作建房协议书》，约定由方隆酒店自行出资改扩建，新建面积为2,400平方米。由此，方隆酒店的改扩建行为与屹岳公司无关，系方隆酒店与A厂自行约定，方隆酒店要求屹岳公司赔偿改扩建损失，缺乏依据。同时，方隆酒店主张的装饰装修损失，系其自身原因所致，与屹岳公司无涉，屹岳公司并不存在任何过错。方隆酒店主张的装饰装修损失及丧失继续租赁房屋的权利，系方隆酒店拖欠租金和占有使用费所致，相应的损失，应由方隆酒店自行承担。方隆酒店要求屹岳公司赔偿改扩建损失及装饰装修损失的反诉请求，应予以驳回。被上诉人方隆酒店辩称，不同意屹岳公司的上诉请求。屹岳公司将5,400平方米的系争租赁房屋出租给方隆酒店，合同约定了免租期，屹岳公司同意并知晓对系争租赁房屋进行装饰装修的事实，租赁合同无效后，由此给方隆酒店造成的损失，屹岳公司应予以赔偿。关于方隆酒店进行的改扩建。在长达六年的时间内，屹岳公司从未对方隆酒店的改扩建行为提出异议，应认定屹岳公司知晓并同意方隆酒店进行的改扩建，租赁合同无效后，相应的损失，屹岳公司应予以赔偿。关于逾期付款违约金标准的争议。屹岳公司基于租赁合同有效向方隆酒店主张日千分之三的逾期付款违约金。但本案中，租赁合同的大部分是无效的，由此给方隆酒店造成了巨大损失，方隆酒店认为屹岳公司无权要方隆酒店支付逾期付款违约金。屹岳公司关于一审法院认定的违约金标准过低的事实也不存在。屹岳公司的上诉请求，应予以驳回。屹岳公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认屹岳公司、方隆酒店之间的租赁合同及其补充协议于2017年8月18日解除；2.方隆酒店自2017年8月18日起20天内搬离系争租赁房屋，并按实际使用天数以合同约定的租金标准支付租金；3.方隆酒店支付拖欠租金的滞纳金：自2017年1月1日起至实际搬离日止，按照每日千分之三标准计算；4.方隆酒店承担诉讼费。方隆酒店向一审法院提出反诉请求：1.屹岳公司支付方隆酒店承租房屋上的装饰装修添附的折价补偿款11,315,826.67元；2.屹岳公司承担反诉案件受理费、鉴定费。一审法院认定事实：A厂系上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋的所有权人，房地产权证上记载房屋建筑面积为562.68平方米。2009年6月26日，屹岳公司作为承租方（乙方）与案外人A厂作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于原南汇区XX镇XX公路XX号（现为XX号）的场地及地面上新建的2栋楼房，其中房屋1-6层建筑面积约为5,400平方米，现有围墙内场地（场地上的水泥房底层供乙方使用），全部租给乙方作为商业、加工使用；租赁期限自2010年1月1日起至2027年12月31日止；从2010年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为60万元，每月租金为5万元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为618,000元，每月租金为51,500元，……。租赁合同第四条第3款约定：甲方同意乙方将房屋招商转租，但甲方有知晓权，乙方需提供一份转租合同给甲方备案。租赁合同第六条第4款约定：如乙方未按时付甲方房租逾期达二个月，甲方有权按未支付房租的7%要求乙方支付违约金，如逾期达三个月还未付甲方房租，甲方有权终止本合同，按乙方违约责任处理。2010年12月25日，屹岳公司（出租方、甲方）与案外人A公司（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方同意将合法拥有的坐落于原南汇区XX镇XX公路XX号（现为XX号）的场地和地面上新建的2栋工业厂房，房屋1-6层建筑面积约为5,400平方米（南面约120平米围墙内两层水泥平方不在租赁范围内，其中一底层无偿由乙方使用），租给乙方经营酒店、宾馆使用，租赁期限从2011年7月1日至2027年12月30日止；甲方同意从2011年1月1日至2011年6月30日止为装修期，在此装修期间，免收租金，但装修过程中所产生的水、电费均由乙方负责，租金从2011年7月1日开始起算；从2011年7月1日至2017年7月1日止，每年租金为108万，每月租金9万元；从2017年7月1日至2022年12月30日止，每年租金为138万，每月租金11.50万元……。合同第三条“租金、押金及付款方式”第5款约定：付款方式为每六个月付一次房租，先付后用，合同签订后即付六个月房租，甲方收到乙方租金后只开收据给乙方，如乙方需甲方提供发票，则甲乙双方各付50%发票税款。合同第六条“违约责任”第2、3款约定：如甲方无故提前终止合同应退还已付未用租金外，同时必须赔偿乙方对该物业装修、改建的投资款（按当时投资计算）、广告费；如乙方未按时付甲方房租达一个月以上甲方有权按租金的3%每天收取滞纳金，如逾期达两个月以上未付甲方房租，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋。2015年9月12日，屹岳公司（甲方）、方隆酒店（丙方）与案外人A公司（乙方）签订《补充协议（一）》，协议约定：1.甲方、乙方、丙方三方均认可甲方、乙方于2010年12月25日签署的《租赁合同》，其内容合法有效；2.丙方对甲、乙双方签署合同中双方的权利和义务予以接受，即：甲乙双方于2010年12月25日签署的《租赁合同》由甲方（屹岳公司）和丙方（方隆酒店）事实履行，乙方不再对该《租赁合同》负有法律义务和责任……。2015年9月19日，方隆酒店作为出租方（甲方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）作为承租方（乙方）签订《酒店租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于上海市浦东新区XX镇XX公路XX号现今是XX号（公安路政所编号）的工业厂房，原面积是5,400平方米宾馆、餐饮、经扩建2,300平方米为浴场、多功能会议室、小会议室等目前可用面积共计7,700平方米的房屋，2011年经批准改造为方隆大酒店，目前仍在经营中，实际经营人仇建新（其中，餐饮面积400平方米、客房101间、布草间、消毒间5间面积3,900平方米、浴场面积1,200平方米、多功能大厅、小会议室面积700平方米、ktv面积400平方米、大厅面积400平方米、厨房面积200平方米）上列内容所有设施设备俱全，功能完好，并经承租方确认。由于甲方实际经营人身体原因，确定将（大酒店）租给乙方继续经营并约定了租期、租金金额、支付方式及其他具体权利义务内容。2016年10月13日，方隆酒店起诉B公司[（2016）沪0115民初73071号]，要求解除与B公司之间的租赁关系，B公司返还系争租赁房屋，B公司支付2015年9月20日至2016年9月19日止的租金1,807,875元、房屋使用费（自2016年9月20日起至实际返还房屋之日止，按照每天11,550元的标准计算）、解除合同违约金300万元。该案审理过程中，B公司提出租赁合同涉及无效，要求方隆酒店赔偿系争租赁房屋的装修损失并申请对位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX号装修工程的现值进行司法鉴定。2018年11月29日,该案作出一审判决：1.方隆酒店与B公司于2015年9月19日签订的《酒店租赁合同》中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系予以解除；2.B公司于判决生效之日起十五日内支付方隆酒店房屋使用费（按照351,312.50元/月的标准，自2016年12月7日起计算至B公司搬离上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋及场地日止）；3.B公司于判决生效之日起十五日内支付方隆酒店解除合同违约金5.50万元；4.方隆酒店于判决生效之日起十五日内支付B公司装修损失200万元。2017年12月，A厂起诉屹岳公司、方隆酒店、B公司[(2017)沪0115民初97639号]，要求解除与屹岳公司的租赁合同，屹岳公司支付房租（按照合同约定的每月51,500元标准，自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止），方隆酒店支付A厂房屋管理补偿款25万元，屹岳公司、方隆酒店、B公司搬离并返还房屋及场地。2018年4月20日,该案作出一审判决：1.A厂与屹岳公司签订的租赁合同中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系予以解除；2.屹岳公司于判决生效之日起十日内支付A厂房屋租金及占有使用费（以每月51,500元为标准自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3.程霖公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋及场地，并由屹岳公司将上述房屋及场地返还给A厂。2018年7月31日,B公司从系争租赁房屋迁出。本案一审审理过程中，经方隆酒店申请，法院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对位于浦东新区三灶镇XX公路XX号场地及地上5,400平方米房屋内的装修现值进行评估。2019年7月12日，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具《工程审价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：XX镇XX公路XX号场地新建及装修现值工程总费用为14,639,156.19元，折旧后总费用为9,315,826.67元，其中包括：1.5,400平方米装修区域费用为8,790,341.67元，折旧后的费用为5,593,853.79元；2.2,700平方米新建区域费用为5,657,527.64元，折旧后费用为3,600,244.86元；3.停车场及道路（包含5,400平方米区域内）费用为191,286.88元，折旧后费用为121,728.01元，司法鉴定意见备注租赁合同中租期从2011年7月至2027年12月共计16.50年，使用期2011年至2017年8月共计6年，按照平均年限法折旧。司法鉴定费14.11万元，由方隆酒店预缴。本案一审庭审中，司法鉴定机构陈述其基于整栋建筑物现状所做的评估。屹岳公司与方隆酒店对司法鉴定意见书计算方式和各项金额均无异议，但认为屹岳公司不应承担相应的赔偿责任。2017年10月9日，屹岳公司提起本案诉讼，2017年10月17日，方隆酒店收到本案诉讼材料。本案一审审理中，屹岳公司明确本诉诉请为：1.方隆酒店从2017年1月1日开始至今未付租金，2016年12月28日，屹岳公司向方隆酒店发出催款通知，催告其支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，未果。根据租赁合同第6.3条的约定，屹岳公司有权解除合同，2017年8月11日，屹岳公司向方隆酒店邮寄《解除租赁合同通知函》通知方隆酒店系争租赁合同于2017年8月18日解除，故请求确认屹岳公司、方隆酒店之间的租赁合同及其补充协议于2017年8月18日解除，方隆酒店搬离系争房屋，如法院认为屹岳公司提交的租赁合同于2017年8月18日解除的依据不足的话，要求法院判决租赁合同解除；2.合同解除后，要求方隆酒店搬离系争租赁房屋并支付租金（使用费）：自2017年1月1日起至2018年7月31日止，按照月租金9万元的标准计算；3.方隆酒店逾期支付租金构成违约，按照合同约定，屹岳公司要求方隆酒店支付逾期付款滞纳金:以自2017年1月1日起至2018年7月31日止的租金（使用费）为本金，从2017年1月1日起至实际支付日止，按照每日千分之三标准计算。如法院认定租赁合同部分无效，屹岳公司认为租金与使用费的标准一致，故坚持屹岳公司上述诉请。屹岳公司另分别提交了落款时间为2016年12月28日的《通知》和2017年7月1日的《催款通知》附寄件凭证，证明其向方隆酒店催讨过相关的租金，提交了落款时间为2017年8月11日的《解除租赁合同通知函》附寄件凭证、查件单，证明其已经向方隆酒店发出了解除合同通知。方隆酒店否认收到屹岳公司邮寄的催款通知及解除合同函。关于租赁合同有证部分，因方隆酒店同意解除并认为涉案租赁合同于2016年12月31日解除，合同解除的责任在屹岳公司，因屹岳公司与A厂之间的租赁合同解除，导致屹岳公司、方隆酒店之间转租合同无法履行的责任在屹岳公司，故不同意支付2017年1月1日至今的租金（使用费）。方隆酒店认为其不存在逾期付款行为，不同意支付逾期付款滞纳金，屹岳公司主张按照日千分之三计算滞纳金的标准仍过高，要求法院调整。合同约定逾期支付租金二个月的，有权终止合同收回房屋，没有约定二个月后的滞纳金，故逾期付款滞纳金只能计算二个月。方隆酒店明确反诉请求为：租赁合同部分无效，屹岳公司应当赔偿方隆酒店因合同无效产生的新建场地及装饰装修损失。虽然本次鉴定与73071号案中鉴定的现状是一致的，但方隆酒店出租给B公司期间，B公司再次装修，在本次鉴定的范围中有部分范围是经过二次装修的，故根据本次鉴定意见要求屹岳公司赔偿XX公路XX号场地新建及装修工程折旧后费用9,315,826.67元及在（2016）沪0115民初73071号案中方隆酒店赔偿B公司的装修补偿款200万元，现方隆酒店仅主张新建场地及装饰装修损失共计1,005万元。屹岳公司认为方隆酒店违约，不同意赔偿装修损失。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，屹岳公司与方隆酒店就系争租赁房屋有证面积部分签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，其余未取得建设规划许可证部分无效。屹岳公司与A厂的租赁合同关系部分解除（部分宣告无效后），方隆酒店对系争房屋、场地等的使用权并未丧失，故其无需支付2017年1月1日开始的租金和使用费的意见不予采纳。系争租赁合同约定，承租人逾期付款达两个月以上，出租人有权终止合同。自2017年1月1日起，方隆酒店未支付租金的行为已经构成违约，屹岳公司有权解除系争租赁合同。因屹岳公司无证据证明方隆酒店于2017年8月18日收到合同解除通知，其要求确认合同于该日解除的诉请不予采纳。方隆酒店于2017年10月17日签收本案的诉讼材料，故确认屹岳公司与方隆酒店之间租赁合同的有效部分于2017年10月17日解除。关于屹岳公司主张的房租，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。屹岳公司参照合同约定主张租金（使用费）每月9万元的标准，并无不当，予以准许。方隆酒店应按照每月9万元的标准支付从2017年1月1日至2018年7月31日止的租金（房屋使用费）。逾期付款滞纳金属于合同约定的违约责任，故可以计算违约责任的仅是租金范畴，无证面积所涉的使用费及租赁合同解除后的房屋使用费不应当计入计算滞纳金的本金，综合考虑有证面积与无证面积之间的比例、方隆酒店对滞纳金标准提出的抗辩，一审法院酌情将逾期付款滞纳金标准确定为45元每天，滞纳金的截止日应为2017年10月17日。方隆酒店主张滞纳金计算期间只有二个月的意见，与合同约定不符，不予采纳。屹岳公司已确认A厂于2018年7月31日收回租赁房屋，故无需再行处理系争租赁房屋的搬离问题。关于反诉部分。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效的过错责任。虽租赁标的部分有产证，但租赁合同对租赁面积未予区分，方隆酒店作为承租人，对租赁标的之合法性怠于履行审慎注意义务，并且承租之后，在未取得相关部门许可的情况下改扩建租赁标的，故方隆酒店对租赁合同无效负有责任。司法鉴定机构评估根据建筑物现状进行评估，合同具有相对性，方隆酒店与案外人程霖工贸间的装修补偿与本案无关，故方隆酒店要求将该案中的装修损失200万元计算入本案装饰装修损失的请求，不予采纳。屹岳公司、方隆酒店对司法鉴定意见书确定XX公路XX号场地新建及装修现值工程总费用为14,639,156.19元，折旧后总费用为9,315,826.67元无异议，对此予以确认。考虑合同的履行情况、当事人的过错责任、无证面积的占比，酌情确定屹岳公司赔偿方隆酒店改扩建及装饰装修损失510万元。一审法院审理后于2019年12月20日作出判决：一、上海屹岳投资管理有限公司与上海方隆酒店投资管理有限公司之间关于上海市浦东新区XX公路XX号场地及房屋《租赁合同》《补充协议一》中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系于2017年10月17日解除；二、上海方隆酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海屹岳投资管理有限公司租金（房屋使用费）：按照9万/月元标准，从2017年1月1日起计算至2018年7月31日止；三、上海方隆酒店投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海屹岳投资管理有限公司逾期付款滞纳金：按45元/日的标准，从2017年1月1日起计算至2017年10月17日止；四、上海屹岳投资管理有限公司于判决生效之日起支付上海方隆酒店投资管理有限公司改扩建及装饰装修损失510万元；五、驳回上海屹岳投资管理有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费14,059元，由上海方隆酒店投资管理有限公司负担；反诉案件受理费41,050元，由上海屹岳投资管理有限公司负担23,750元，上海方隆酒店投资管理有限公司负担17,300元；司法鉴定费141,100元，由上海方隆酒店投资管理有限公司与上海屹岳投资管理有限公司各半负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：在A厂起诉屹岳公司、方隆酒店、B公司的上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初97639号民事案件中，法院查明如下事实，2011年7月12日，A厂（甲方）与方隆酒店（乙方）签订《合作建房协议书》，约定乙方自行出资在乙方与屹岳公司通过租赁合同承租的场地西面，并拆除甲方所有的位于场地南面的两层楼房（编号为沪房地南汇字（2002）第XXXXXX号房地产权证上，房屋平面图的分幢图中的4号房），在该两层楼房所占地基上新建面积约为2,400平方米（最终以实测面积为准）的钢结构房屋，造价为每平方米800元。乙方因拆除甲方所有的位于场地南的两层楼房（编号为沪房地南汇字（2002）第XXXXXX号房地产权证上，房屋平面图的分幢图中的4号房），同意一次性补偿甲方22万元整，并在上述新建房屋交付使用之日起，将其中160平方米由乙方出资按照甲方要求完成内外装修后交付甲方使用。乙方出资新建的上述面积为2,400平方米的房屋，其所有权归甲方所有，其中2,240平方米面积（除甲方使用的160平方米以外），自该房屋建成之日起至2027年12月30日止，由乙方无偿使用。……二审中，方隆酒店确认上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具的《工程审价司法鉴定意见书》中涉及的2,700平方米新建区域系按照其与A厂签订的《合作建房协议书》而建造。本院认为，关于屹岳公司是否应赔偿方隆酒店装饰装修及改扩建损失之争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。同时根据该解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案一审审理中，屹岳公司陈述其将系争出租房屋出租给A公司时，是一个空厂房，只有电梯和停车场，其他的都没有。而双方的租赁合同明确约定系争出租房屋用于经营酒店、宾馆。故方隆酒店或者其次承租人对系争出租房屋进行装饰装修，符合合同之约定。也无证据证明屹岳公司对方隆酒店或者其次承租人之装修提出异议。故可认定方隆酒店或其次承租人对系争出租房屋进行的装饰装修，系征得屹岳公司之同意。系争出租房屋总面积为5,400平方米，但有证面积仅为562.68平方米。系争出租房屋之大部分未取得房地产权证或者建设工程规划许可证。该情形对于屹岳公司来说，属于明知或者应知，但其仍将系争出租房屋转租给方隆酒店，故屹岳公司对于租赁合同部分无效应承担主要的过错责任。方隆酒店作为承租人，明知系争出租房屋之大部分系无证建筑，仍向屹岳公司租赁并用于经营，本院认定对于租赁合同部分无效，方隆酒店应承担次要的过错责任。关于租赁合同有效部分，因方隆酒店未按期支付租金，存在违约行为，故屹岳公司有权依约解除租赁合同之有效部分。方隆酒店要求屹岳公司赔偿有证面积部分的装饰装修损失，缺乏法律依据。本案一审审理中，方隆公司、屹岳公司及鉴定部门均表示无法区分5,400平方米出租房屋中有证部分与无证部分的具体部位。基于此，难以确定有证面积对应的装饰装修之价值。综合租赁合同部分无效的过错认定、导致租赁合同有效部分解除的过错认定、系争出租房屋的权证状况及面积比例等因素，对于5,400平方米装修区域的折旧后费用5,593,853.79元，本院酌情确定由屹岳公司承担60%的赔偿责任，即由屹岳公司赔偿方隆公司5,400平方米装修区域的装饰装修损失3,356,312.27元。同理，对于方隆酒店主张的停车场及道路损失，本院亦认定屹岳公司承担60%的赔偿责任，由屹岳公司赔偿方隆酒店停车场及道路费用损失73,036.81元。关于方隆酒店反诉主张的2,700平方米新建区域的费用损失。从方隆酒店与屹岳公司间的租赁合同看，屹岳公司转租给方隆酒店的租赁区域中，并不包含新建区域。方隆酒店陈述其是依据与A厂签订的《合作建房协议书》而建造上述区域。从该协议书约定的内容看，方隆酒店与A厂就新建区域的费用负担、归属、使用等均作出了约定。在方隆酒店已直接与A厂就新建区域作出约定的情况下，方隆酒店再行要求屹岳公司赔偿新建区域的费用损失，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。一审法院关于屹岳公司应赔偿方隆酒店新建区域费用损失的认定有误，本院予以纠正。关于屹岳公司主张的逾期付款滞纳金之争议。一审法院的认定尚属合理，本院予以认同，不再赘述。屹岳公司关于一审法院认定的滞纳金计算标准过低的上诉意见，本院不予采纳，屹岳公司要求按照每日千分之三的标准计算逾期付款滞纳金的上诉请求，本院予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76741号民事判决第一、第二、第三、第五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76741号民事判决第四项；三、上海屹岳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海方隆酒店投资管理有限公司装饰装修及停车场、道路费用损失合计3,429,349.08元；四、驳回上海方隆酒店投资管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,059元，由上海方隆酒店投资管理有限公司负担；一审反诉案件受理费41,050元，由上海屹岳投资管理有限公司负担12,442元，由上海方隆酒店投资管理有限公司负担28,608元；司法鉴定费141,100元，由上海方隆酒店投资管理有限公司与上海屹岳投资管理有限公司各半负担。二审案件受理费27,248元，由上海屹岳投资管理有限公司负担18,322元，由上海方隆酒店投资管理有限公司负担8,926元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年七月二十九日书记员 张 琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。