四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3841号 原告：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 负责人：刘军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：焦海燕，女，1987年10月22日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋雪梅，女，1982年2月2日出生，汉族，住成都市高新区，该公司员工，特别授权代理人。 被告：曾莉，女，1979年7月22日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：周旭杨，男，1982年6月17日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业成都分公司）与被告曾莉、周旭杨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业成都分公司的委托诉讼代理人焦海燕、蒋雪梅到庭参加诉讼，被告曾莉、周旭杨经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁骏物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令曾莉、周旭杨支付2011年3月22日至2020年2月29日的物业管理服务费共计13490.40元；2、判令曾莉、周旭杨支付上述欠缴物业管理服务费产生的违约金854.70元；3、判令曾莉、周旭杨支付自2017年12月1日至2020年2月29日的垃圾处理费216元；4、曾莉、周旭杨支付自2017年10月5日至2020年2月29日的代收水费（含污水处理费）854.70元。后，宁骏物业成都分公司自愿申请撤回第4项诉讼请求。本院经审查认为，宁骏物业成都分公司自愿申请撤回部分诉讼请求系自由处分其诉权的行为，且该行为并不损害国家、集体和第三人利益，故本院予以准许。事实与理由：曾莉、周旭杨为万景峰一期11栋2603号房屋（以下简称案涉房屋）的业主，宁骏物业成都分公司系为万景峰小区提供物业管理服务的企业。2009年11月27日，曾莉、周旭杨购买了案涉房屋，案涉房屋的建筑面积为78.54平方米。2009年11月27日，宁骏物业成都分公司与曾莉、周旭杨签订了《万景峰前期物业服务协议》（以下简称案涉合同），案涉合同第十五条约定：业主应在每月的5日前支付当月物业服务费；第十八条约定：住宅业主按人民币1.6元/月/平方米的收费标准向宁骏物业成都分公司支付固定的物业管理服务费用（含公摊费用）；第三十六条约定：业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宁骏物业成都分公司有权要求业主补交，并从逾期之日起收取每日0.3%的滞纳金，并有权停止提供相关服务。宁骏物业成都分公司自愿将违约金调低为固定金额854.70元（详见《万景峰一期11栋2603房欠费明细表》）。宁骏物业成都分公司按约履行了物业管理服务的义务。曾莉、周旭杨于2011年1月28日起成为案涉房屋的业主，依约应当向宁骏物业成都分公司缴纳物业管理费，但从2011年3月1日开始截至宁骏物业成都分公司起诉之日止，曾莉、周旭杨没有向宁骏物业成都分公司缴纳相应的物业管理费和垃圾处理费。宁骏物业成都分公司通过短信、发送法务公函及多次电话沟通方式对曾莉、周旭杨进行提醒、催收，但曾莉、周旭杨仍未缴纳。曾莉、周旭杨的行为严重违反了案涉合同，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故宁骏物业成都分公司诉至本院，望判如所请。 曾莉、周旭杨未作答辩。 宁骏物业成都分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据宁骏物业成都分公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月27日，案外人成都市昭景房地产开发有限公司（以下简称成都昭景房产公司）作为出卖人，曾莉、周旭杨作为共同买受人，双方共同签订了《商品房买卖合同》，约定曾莉、周旭杨共同购买案涉房屋。《商品房买卖合同》附件七：物业服务（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致），《昭景六号地块（万景峰）项目前期物业服务合同》第七条载明：宁骏物业成都分公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅用房：1.6元/月·平方米。前期物业服务阶段为本合同签订之日起至本物业设立业主大会、业主委员会成立之后与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。 同日，宁骏物业成都分公司作为甲方，曾莉、周旭杨作为乙方，双方签订了《万景峰前期物业服务协议》（即案涉合同），其中与本案有关的约定如下：“……（房号）11-1-2603；本物业基本情况物业名称：万景峰；位置：成都市高新西区古楠村8组、八圣村5组（暂定）；建筑面积：78.51平方米……第一条甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。……第二章物业服务内容第三条在万景峰项目物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；……第三章物业服务质量第五条房屋共用部位的维护和管理：共用部位指的是房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房等……第四章物业公共服务费用第十三条物业公共服务费按包干制的模式进行管理。……第十八条物业公共服务费标准（按建筑面积计算）：以核定的为准（政府相关标准调整时，按调整后的标准执行）1、住宅物业公共服务费标准：每月每平方米人民币1.6元/月……5、根据成都市人民政府令第116号《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费[2005]第31号），由甲方代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费、居民住户（含暂住户）交纳垃圾处理费每月每户8元（政府相关标准调整时，生活垃圾处理费将相应调整）。2、由甲方联系市政环卫部门并对集中堆放的装修垃圾进行清运处理，清运费按建筑面积2元/平方米收取（政府相关标准调整时，装修垃圾清运费将相应调整）。……7、受有关部门委托，甲方可提供水（含公摊）、电（含公摊）、气、垃圾处理费等代收代缴服务，乙方或其物业使用人逾期未缴纳水、电、气、垃圾处理费等费用的，从逾期之日起每天按应交费总额的0.3%交纳滞纳金，同时，甲方将停止对其提供代收代缴及代供代管服务。……第七章违约责任……第三十六条乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取每日0.3%的滞纳金，并有权停止提供相关服务。……” 2010年12月26日，案涉房屋办理了交付手续。 另，根据《房屋信息查询记录》显示，案涉房屋的产权于2011年10月24日登记至曾莉、周旭杨名下，案涉房屋的建筑面积为78.54平方米，故曾莉、周旭杨每月应缴纳的物业服务费为78.54平方米×1.6元/平方米=125.66元。 另查明，曾莉、周旭杨并未提交证据证明其向宁骏物业成都分公司缴纳了宁骏物业成都分公司主张期间的物业服务费和垃圾处理费。 又，宁骏物业成都分公司在起诉前向曾莉、周旭杨催收了物业服务费和垃圾清运费。 上述事实有宁骏物业成都分公司的当庭陈述，《房屋信息查询记录》《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务协议临时管理规约》《业主基础信息登记表》《成都万景峰项目点交单》《房屋信息查询记录》、法务公函及邮单、成价费[2005]第31号文件、《万景峰项目垃圾清运服务合同》《四川增值税专用发票》等在卷佐证，足以采信。 本院认为，原、被告双方于2009年11月27日签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。宁骏物业成都分公司按约定提供了物业服务，曾莉、周旭杨未按约定向宁骏物业成都分公司支付2011年3月22日至2020年2月29日的物业服务费13468.16元（107个月×125.66元/月+125.66元/月÷31天×10天），构成违约。故，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，鉴于曾莉、周旭杨并未提交其拒交上述物业服务费用正当、适法之证据，故应承担举证不能的法律后果，故本院对宁骏物业成都分公司主张的物业服务费13468.16元予以支持。就宁骏物业成都分公司主张的2017年12月1日至2020年2月29日的垃圾处理费216元，本院认为，鉴于案涉合同中已明确约定了由宁骏物业成都分公司按照每月每户8元的标准（本案中并无证据显示政府相关主管部门已调整该费用标准）向曾莉、周旭杨代收垃圾处理费，故宁骏物业成都分公司主张的垃圾处理费216元亦应由曾莉、周旭杨承担，故本院对于宁骏物业成都分公司的关于物业服务费和垃圾处理费的诉讼请求予以支持。 关于宁骏物业成都分公司主张的违约金，本院认为，曾莉、周旭杨未按期支付物业服务费，存在违约行为。又，案涉合同约定宋曾莉、周旭杨应从逾期之日起，每日按欠缴物业服务费用的0.3%支付滞纳金（实为违约金）。考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，且宁骏物业成都分公司已自愿将违约金调整为854.70元，已明显低于依案涉合同约定计算的违约金数额，故本院综合考虑宁骏物业成都分公司的损失及曾莉、周旭杨的过错，对宁骏物业成都分公司主张的违约金854.70元予以支持。 综上，本院对于宁骏物业成都分公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 又，考虑到本案系因曾莉、周旭杨的过错酿成纠纷，故本案诉讼费用应由曾莉、周旭杨全部承担为宜。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、被告曾莉、周旭杨于本判决生效之日起十日内向原告成广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付2011年3月22日至2020年2月29日的物业服务费13468.16元； 二、被告曾莉、周旭杨于本判决生效之日起十日内向原告成广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付违约金854.70元； 三、被告曾莉、周旭杨于本判决生效之日起十日内向原告成广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付2017年12月1日至2020年2月29日的垃圾处理费216元； 四、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取119元，由被告曾莉、周旭杨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇二〇年七月十日 法官助理 金龙 书 记 员 陈鑫