云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终219号上诉人（原审原告）：潘月娥，女，1971年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：潘英勤，男，1974年2月19日出生，汉族，住广东省英德市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：盘雪莲、马云秀，广东得盟律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：大理诚龙房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇龙泉八组。统一社会信用代码91532901592035054U。法定代表人：杨永祥，执行董事。上诉人（原审被告）：大理永昌祥房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区云岭大道西侧。统一社会信用代码91532900727295532C。法定代表人：杨永祥，执行董事。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：闭成龙，云南安华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人潘月娥、潘英勤与大理诚龙房地产开发有限公司（以下简称“诚龙房地产”）、大理永昌祥房地产开发有限公司（以下简称“永昌祥房地产”）因商品房销售合同纠纷一案，均不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，因受新冠肺炎疫情影响，上诉人潘月娥、潘英勤不能到庭参加诉讼，本案申请延期审理。之后，本院依法组成合议庭，于2020年6月2日接待了上诉人潘月娥、潘英勤的共同特别授权代理人马云秀，上诉人诚龙房地产、永昌祥房地产的共同特别授权代理人闭成龙核实了案件事实。本案现已审理终结。潘月娥、潘英勤上诉请求：1.撤销原审判决，改判诚龙房地产、永昌祥房地产向潘月娥、潘英勤偿还借款本金124.4万元，并支付潘月娥、潘英勤从2017年12月25日起至124.4万元本金付清之日止按月利率1.5%计算的利息；2.诉讼费用及其他费用由诚龙房地产、永昌祥房地产承担。事实及理由：原审判决部分认定事实不清，适用法律错误。原审判决第10页认定诚龙房地产、永昌祥房地产偿还的100万元应当先折抵本金错误。潘月娥、潘英勤认为应当先折抵利息64.4万元。折抵后，诚龙房地产、永昌祥房地产欠潘月娥、潘英勤124.4万元本金，而不应当是本金60万元加利息64.4万元。为此，特提起上诉，请求依法改判。诚龙房地产、永昌祥房地产辩称，双方成立借款关系以后，于2016年11月15日将本金和利息转换为购房款，所以从2016年11月15日到购房合同结束的2017年8月2日期间不属于借贷关系，不应计付利息。我方退还潘月娥、潘英勤二笔借款当中也注明了是购房款，对此潘月娥是认可的，并在上面签了字。所以100万元是属于潘月娥的购房款并不是借款。诚龙房地产、永昌祥房地产上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判诚龙房地产、永昌祥房地产退还潘月娥、潘英勤剩余购房款818400元并且不承担利息；2.二审诉讼费用由潘月娥、潘英勤承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，应依法改判或发回重审。诚龙房地产、永昌祥房地产在2014年1月3日和2015年4月15日分别向潘月娥、潘英勤借款100万元、60万元。诚龙房地产、永昌祥房地产按月支付利息至2015年9月30日。2016年11月15日，潘月娥、潘英勤购买诚龙房地产、永昌祥房地产两套商品房（两套房屋总价款为：1335300×2=2670600元），并办理了借款本金和利息转房款手续（经双方结算并认可诚龙房地产、永昌祥房地产欠潘月娥、潘英勤借款本金及利息共计1818400元，并将该款项转为了房款，上述款项转为房款后，潘英勤、潘月娥还欠诚龙房地产、永昌祥房地产852200元购房款），之后双方之间借贷关系转化为商品房购销合同关系。2017年8月2日经大理市人民法院调解，解除了两套房屋备案登记，诚龙房地产、永昌祥房地产在2017年12月25日退还了购房款100万元。从以上内容可以证明以下几点事实：首先，2016年11月15日双方办理转房款手续时，经双方结算并认可诚龙房地产、永昌祥房地产欠潘月娥、潘英勤借款本金160万元及利息218400元，合计1818400元。其次，解除了两套房屋备案登记后，诚龙房地产、永昌祥房地产应退还潘月娥、潘英勤购房款1818400元。诚龙房地产、永昌祥房地产在2017年12月25日退还购房款100万元后，还应退还购房款818400元。最后，双方借款期间利息已经在转房款手续时结算清楚，双方之间借贷关系转化为商品房购销合同关系后借贷关系已经消灭，双方之间借贷利息也因此而消灭。所以，一审法院判令诚龙房地产、永昌祥房地产承担2015年10月1日起至2017年12月25日期间按年利率1.5%计算的利息，并判令承担利息644000元，属于认定事实错误。二、一审法院判令诚龙房地产、永昌祥房地产承担从2017年12月25日起60万元款项按月利率1.5%计算的利息，以及第二项判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担利息644000元，其判决证据不足，理应予以撤销。首先，一审认为潘月娥、潘英勤分别借款给诚龙房地产、永昌祥房地产100万元和60万元后，潘月娥、潘英勤购买诚龙房地产、永昌祥房地产的“永和祥园”项目两套商品房，并将借款及利息转为购房款，二者之间借贷关系转化为商品房买卖合同关系，最后潘月娥、潘英勤将两套商品房退给诚龙房地产、永昌祥房地产后，诚龙房地产、永昌祥房地产同意退回后按融资款进行核算。根据以上认定，一审判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担从2017年12月25日起60万元款项按照月利率1.5%计算的利息，以及第二项判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担利息644000元，诚龙房地产、永昌祥房地产认为一审判决属于认定事实错误、证据不足。其次，一审判令诚龙房地产、永昌祥房地产承担从2017年12月25日起60万元款项按照月利率1.5%计算的利息，以及第二项判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担利息644000元的理由是潘月娥、潘英勤出示的A4证据《大理永昌祥房地产公文、函件处理卡》和《退房申请》。（1）潘月娥、潘英勤出示的所谓“《大理永昌祥房地产公文、函件处理卡》”并没有加盖公章，属于无效证据。从该文件内容上看，“备案撤销后，财务按融资款核算”证明了该文件只是诚龙房地产、永昌祥房地产对财务的一个指示文件，仅仅只是公司的一个内部文件，并不是诚龙房地产、永昌祥房地产对潘月娥、潘英勤关于备案撤销后支付利息的承诺，也不是双方之间备案撤销后利息支付的一个约定。另外该文件并没有明确利息计算标准，也没有利息计算截止时间，而且从文件内容上只有涉及备案撤销后，按融资款结算问题，并没有涉及撤销前利息计算问题。（2）潘月娥、潘英勤《退房申请》属于其单方提出的申请，并没有得到诚龙房地产、永昌祥房地产认可，不能作为诚龙房地产、永昌祥房地产支付利息证据。从退房申请内容来看，潘月娥、潘英勤提出要求其利息计算至2017年6月30日，至于后期利息支付问题并未提出，对此双方也没有任何口头或书面约定。一审法院判令诚龙房地产、永昌祥房地产承担从2017年12月25日起至付清之日止按月利率1.5%的利息无任何证据及事实依据。最后，一审法院判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担从2017年12月25日起至付清之日止60万元款项按照月利率1.5%计算的利息，以及第二项判决诚龙房地产、永昌祥房地产承担利息644000元，其两项判决所依据的事实理由不充分，证据不足，理应予以撤销。三、一审案件定性错误，导致案件适用法律错误。双方之间借贷关系转为商品房购销合同关系，双方之间借贷关系已经消灭，后经大理市人民法院调解，解除了两套房屋备案登记。双方之间是退还购房款纠纷，并不是借贷关系纠纷。因此一审法院定性错误，导致整个案件适用法律错误。综上所述，一审认定事实错误，证据不足，案件定性错误，导致适用法律错误，请求二审查明案件事实，依法予以改判或发回重审。针对诚龙房地产、永昌祥房地产的上诉请求，潘月娥、潘英勤辩称，对方上诉主张不偿还利息是不成立的，因为该起纠纷最开始是借款纠纷，对方向潘月娥、潘英勤累计借款160万元，月息1.5%，之后两个公司无力支付本息，诚龙房地产愿意用房地产抵债，就抵了两套房子。其中一套房子是付了全款，另外一套不够。我方本来是不想要房子的，但是有总比没有强。又过了一段时间，对方公司又有钱了，要求把钱归还我方，我方将房子退还，借款还是按照原来的融资款继续偿还。如今房子归还了，对方又想赖账，不想还款了。所以我方要求房子退还之后应当按照原来的借款关系来计算。对方应当履行还款义务，并且归还顺序为先息后本。潘月娥、潘英勤向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告潘月娥支付欠款1267760元；2.判令二被告向原告潘月娥支付自2017年12月25日起至款项清偿完毕按月利率1.5%计算的利息；3.案件受理费及其他费用由二被告承担。一审法院认定事实：二原告系姐弟关系。被告永昌祥房地产系被告诚龙房地产的法人股东，二被告的法定代表人均为杨永祥。2011年8月24日，原告潘月娥借款给被告永昌祥房地产1010000元。2012年9月3日，原告潘英勤借款给被告永昌祥房地产600050元。针对上述借款，原告潘月娥（乙方）与被告诚龙房地产（甲方）于2014年1月3日签订了《借款协议》，约定乙方借款给甲方1000000元，借款期限为不定期。计息利息约定为占用时间不满一年按月利率10‰结息，满一年后从满年之日起每月按15‰计息。针对潘英勤的借款，原告潘月娥（乙方）代潘英勤与被告诚龙房地产（甲方）于2015年4月15日签订了《借款协议》，约定乙方借款给甲方600000元，借款期限为长期。利息约定为从交款之日起每月按15‰计息。被告方按月向原告方支付利息至2015年9月30日，后未再向原告方支付利息。2016年11月15日，原告与被告永昌祥房地产协商达成一致意见，由潘月娥向被告方购买由被告诚龙房地产开发的“永和祥园”项目的两套房屋（房号为5-1101、5-1102）作价偿还二原告的借款本息，当日被告永昌祥房地产给原告方出具了领款单四份，由潘月娥领取被告退还的1000000元借款和该借款从2015年10月1日至2016年6月30日的利息136500元及600000元借款和该借款从2015年10月1日至2016年6月30日的利息81900元。2016年11月15日，被告诚龙房地产给原告潘月娥出具了收款收据二份，收到潘月娥5-1101号房购房款1335300元和5-1102号房购房款483100元。潘月娥便与被告诚龙房地产签订了两套房屋的购房合同，并办理了《商品房销售合同》备案登记。原告潘英勤600000元的借款本息也转给潘月娥作为向被告诚龙房地产的购房款，并由潘月娥代办理了将潘英勤借给被告方的600000元借款转为潘月娥购房款的手续。2017年7月5日，原告潘月娥向被告诚龙房地产写了退房申请提出解决方案：1、同意将名下两套房产（5-1101、5-1102）按购买原价由诚龙房地产回购；2、诚龙房地产将潘月娥及潘英勤名下融资本金及利息按原融资协议约定退还给潘月娥，并将利息结算至2017年6月30日；3、同意配合被告公司处理两套房产的备案撤销登记，公司应于备案登记撤销当日退还所有本金和利息。根据“云南永昌祥企业集团公文、函件处理卡”记载，被告方接到原告潘月娥的退房申请后，作出了处理意见同意原告退房，在备案撤销后，被告方财务按融资款进行结算。后诚龙房地产以潘月娥作为被告向一审法院提起诉讼，2017年8月2日，一审法院分别作出（2017）云2901民初1838号和1839号民事调解书解除了“永和祥园”项目的两套房屋（房号为5-1101、5-1102）的《商品房购销合同》，并撤销合同备案登记。被告方2017年12月22日退给原告潘月娥700000元，于2017年12月25日退给被告潘月娥300000元，其余本息被告方至今未退还给原告潘月娥。按融资款进行结算，原告潘月娥1600000元借款从2015年10月1日至2017年12月25日止的利息为644000元【1600000元×26月×1.5%/月+1600000元×25天×（1.5%÷30天）】。此外，潘英勤曾于2018年11月1日，以永昌祥房地产为被告，以潘月娥和诚龙房地产为第三人按民间借贷向一审法院提起诉讼，要求永昌祥房地产偿还600000元借款本息，一审法院于2019年3月15日作出（2018）云2901民初3423号民事判决书，以潘英勤已经同意将其借款转为潘月娥购房款，潘英勤与永昌祥房地产之间的债权债务关系消灭为由驳回潘英勤的诉讼请求。一审法院认为，潘月娥、潘英勤分别借款给被告方1000000元和600000元款后，潘月娥又与被告方协商向被告方购买“永和祥园”项目的两套房屋（房号为5-1101号、5-1102号），并将借给被告方1600000元的借款本息转为潘月娥的购房款，原告潘月娥与被告方之间民间借贷法律关系变更为商品房买卖合同关系，最终潘月娥又将上述所购房屋退给被告方，被告方同意回购和在购房备案撤销后按融资款进行核算并向原告归还了1000000元款，双方间法律关系又变更为民间借贷法律关系，至此被告方欠原告潘月娥1600000元借款本金及相关利息的债权债务关系明确，该债权债务依法受法律保护。故原告潘月娥主张由被告方偿还所欠借款本息的主张，有事实和法律依据，予以支持，但原告主张被告归还的1000000元款先折抵利息644000元不当，一审依法作调整，确认被告方向原告潘月娥归还1000000元本金后尚欠原告本金600000元及被告方还应支付给原告潘月娥2015年10月1日至2017年12月25日止的利息644000元的事实。被告方在归还原告潘月娥尚欠借款本金600000元的同时，还应支付原告从2017年12月25日起至尚欠本金600000元付清之日止按月利率1.5%计算的利息。原告主张的由被告支付机票款23760元，因该款属另一法律关系，本案不作裁判。关于潘英勤是否具备原告主体资格问题，本案中潘英勤虽然曾借给被告方600000元借款，但原告潘月娥向被告方购买商品房时，潘英勤已同意将其借给被告方的600000元借款本息转为潘月娥向被告方购房的购房款，并由潘月娥代办理了转房款手续，在此情况下潘英勤与被告方之间的债权债务关系已经消灭，故潘英勤在本案中已不具备原告的主体资格，故在本案中本院仅针对原告潘月娥进行裁判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百条、第二百零五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第九条之规定，判决：一、由被告大理诚龙房地产开发有限公司、被告大理永昌祥房地产开发有限公司在一审判决发生法律效力之日起十日内偿还给原告潘月娥借款本金600000元，并支付给原告潘月娥从2017年12月25日起至600000元本金付清之日止按月利率1.5%计算的利息；二、由被告大理诚龙房地产开发有限公司、被告大理永昌祥房地产开发有限公司在一审判决发生法律效力之日起十日内偿付给原告潘月娥利息644000元；三、驳回原告潘月娥的其他诉讼请求。案件受理费16210元，由原告潘月娥承担394元，由被告大理诚龙房地产开发有限公司、被告大理永昌祥房地产开发有限公司承担15816元。二审中，潘月娥、潘英勤向本院提交了《调查取证申请书》，申请对潘月娥、潘英勤在一审中提交的证据A6《对账明细》原件进行调取。本院认为，潘月娥、潘英勤一审中提交的该证据形式虽为复印件，但一审法院结合双方当事人举证质证及案件审理综合情况，已经对该证据依法予以采信，法院对该证据原件再行调取没有必要，故对潘月娥、潘英勤的申请不予准许。各方当事人在二审中均无证据向本院提交。二审中，经征询当事人对一审认定的案件事实的意见，潘月娥、潘英勤对一审认定的案件事实无异议，诚龙房地产、永昌祥房地产对“2011年8月24日，原告潘月娥借款给被告永昌祥房地产1010000元。2012年9月3日，原告潘英勤借款给被告永昌祥房地产600050元”的认定有异议，认为双方间的借款为2014年1月3日借款100万元，2015年4月15日借款60万元，对此之前的借款描述不认可。潘月娥、潘英勤对对方的异议主张不认可，认为对借款本金总额双方均认可，在案争时间点之前的借款利息均已经按时支付，对此双方也没有争议，且对方的异议事实也不影响到本案的处理结果。本院认为，潘月娥、潘英勤主张本案《借款协议》的借款系从2011年、2012年的借款转换而来，并提交了当初的转款凭证予以证明，一审法院对潘月娥、潘英勤提交的证据予以采信，并据此做了以上事实认定。故诚龙房地产、永昌祥房地产的事实异议不成立，不予支持。对一审认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人潘月娥、潘英勤分别向上诉人大理诚龙房地产开发有限公司出借款项100万元、60万元，2016年11月15日，经双方协商，将以上借款本金及利息转化为潘月娥向诚龙房地产购买“永和祥园”项目两套房屋（房号为5-1101号、5-1102号）的购房款。经双方结算，截止2016年11月15日，借款本息合计为1818400元。潘月娥同时与诚龙房地产签订了两套房屋的购房合同，并办理了《商品房销售合同》备案登记。自此，潘月娥、潘英勤与诚龙房地产的借款关系转换为潘月娥与诚龙房地产的商品房买卖关系。之后，潘月娥向诚龙房地产提出退房申请，诚龙房地产同意退房。潘月娥认为，根据《云南永昌祥企业集团公文、函件处理卡》记载，双方之间的法律关系从商品房买卖关系再度转换为借款关系，购房款应转换为借款并按双方签订的《借款协议》计付利息。本院认为，《云南永昌祥企业集团公文、函件处理卡》系“云南永昌祥企业集团”内部函件，并非房屋买卖双方潘月娥与诚龙房地产之间达成的协议，该证据无法证明潘月娥的主张，潘月娥亦未能提交其他充分有效的证据予以证实该文件系双方合意。2017年8月2日云南省大理市人民法院作出的（2017）云2901民初1838号、1839号民事调解书，潘月娥与诚龙房地产撤销合同备案登记起，双方解除《商品房销售合同》，但在该调解书中并未涉及合同解除后关于购房款的处理，在案也无证据证明双方在购房合同解除后双方就购房款的处理达成新的合意。基于上述调解书生效日案涉款项1818400元的性质为购房款，双方购房合同解除后，诚龙房地产应退还潘月娥购房款1818400元。至2017年12月25日止，永昌祥房地产共退还潘月娥购房款100万元，尚欠的818400元应当继续退还。因双方未约定退款时间，潘月娥亦未能证明其进行了催告，故对诚龙房地产应退购房款的资金占用损失，本院从潘月娥主张权利之日，即2019年8月5日潘月娥起诉时起算，并按照年利率6%确定。另在双方将借款转为购房款时，潘英勤已经同意将其60万元借款本息转为潘月娥的购房款，其与诚龙房地产的债权债务关系自此消灭，一审确定潘英勤在本案中不具有诉讼主体资格正确。潘月娥诉请由诚龙房地产和永昌祥房地产共同归还款项，诚龙房地产和永昌祥房地产对款项性质及金额提出抗辩，但对还款主体无争议，故以上款项应由诚龙房地产和永昌祥房地产共同承担。综上所述，潘月娥、潘英勤的上诉请求不能成立，应予驳回；大理诚龙房地产开发有限公司、大理永昌祥房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3405号民事判决；二、由上诉人大理诚龙房地产开发有限公司、大理永昌祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还上诉人潘月娥购房款818400元，并支付该款从2019年8月5日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；三、驳回潘月娥的其他诉讼请求；四、驳回大理诚龙房地产开发有限公司、大理永昌祥房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费16210元，由潘月娥、潘英勤承担5746元，由大理诚龙房地产开发有限公司、大理永昌祥房地产开发有限公司承担10464元；二审案件受理费16210元，由潘月娥、潘英勤承担5746元，由大理诚龙房地产开发有限公司、大理永昌祥房地产开发有限公司承担10464元。本判决为终审判决。审判长  沈春梅审判员  胡代勇审判员  苏春平二〇二〇年七月九日法官助理姜碧姝书记员杨春