广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1704号 上诉人(原审被告)：柳州市量化市场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道282号（综合车间）居家美办公楼。 法定代表人：周杰权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，广西众维律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：柳州市迅王商贸有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场9栋409号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伟汉，男，1960年5月25日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区，柳州市迅王商贸有限责任公司工作人员。 上诉人柳州市量化市场管理有限公司（以下简称量化公司）因与柳州市迅王商贸有限责任公司（以下简称迅王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 量化公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回迅王公司要求支付管理费的诉讼请求；二、本案诉讼费用由迅王公司负担。事实和理由：一、量化公司与迅王公司在《房屋租赁合同》中约定管理费的金额己经从2017年3月份起变更为每月50000元。量化公司已经向迅王公司支付管理费至2019年9月30日，共计支付1810742元，管理费己经支付完毕，不存在欠缴管理费的情况。一审法院以双方签订的《房屋租赁合同》约定的金额予以认定，认定事实不清，判决错误。量化公司与迅王公司在履行《房屋租赁合同》期间变更了租金、管理费的金额。从2017年3月起变更管理费为每月50000元，主要体现在：（一）迅王公司2018年12月10日的《催缴函》第二项中写明：“2017年6月至2017年8月欠缴管理费合计15万元。”，三个月管理费为150000元，每个月的管理费是50000元。（二）从量化公司在合同履行期间支付的管理费均是按照每月50000元的标准支付的，迅王公司予以认可。在2018年10月12日的《催缴函》中未就之前支付50000元的管理费提出异议和进行催缴。一审法院按照《房屋租赁合同》约定的管理费金额来认定应交管理费属于查明基本事实不清，依法应当予以纠正。二、量化公司己经履行了《房屋租赁合同》约定的支付保证金义务。量化公司与迅王公司签订《房屋租赁合同》是在案外人柳州居家美市场开发有限责任公司（以下简称“居家美公司”）跟迅王公司解除租赁合同之后签订的，居家美公司在合同解除后将其在原合同中支付给迅王公司的1500000元保证金转让给了量化公司，居家美公司出具的《情况说明》已经予以说明，这个转让的内容不管量化公司与迅王公司之间的《房屋租赁合同》是否是原租赁合同的权利义务的概况转让，都是独立成立的。对于该内容迅王公司也是知晓并确认的，且该确认不需要以诉讼的方式来予以确认。迅王公司在与量化公司签订了新的《房屋租赁合同》之后一直没有向量化公司提出过需要支付保证金，而且在迅王公司发出的《催缴函》中也只是称量化公司不能按时交纳管理费，而没有称没有交纳保证金。《催缴函》中第一项的表述也恰恰是因为量化公司已经交纳了保证金，迅王公司才同意从保证金中予以抵减，抵减之后确认量化公司的履约保证金变更为980000元。另外，《催缴函》的第一项的内容并未给量化公司设定交纳保证金的义务。一审法院以量化公司未按照第一项的约定向迅王公司交纳980000元保证金而否定量化公司与迅王公司对管理费的金额进行重新约定和变更，要求量化公司按照《房屋租赁合同》的约定标准履行交纳管理是错误的，依法应当予以纠正。 迅王公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回量化公司的上诉请求。 迅王公司向一审法院起诉请求：一、解除迅王公司、量化公司于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》；二、量化公司向迅王公司支付拖欠的管理费2874166元（自2017年1月至2019年7月共计31个月）；三、量化公司向迅王公司支付拖欠两个月租金708333元；四、量化公司向迅王公司支付滞纳金、违约金200000元。 一审法院认定事实：2012年12月27日，迅王公司与案外人居家美公司签订《房屋租赁合同》约定：迅王公司将位于柳州市建筑面积20677平方米的综合车间及附属道路租赁给居家美公司使用，居家美公司按照该《房屋租赁合同》约定于2013年5月8日向迅王公司支付了租赁定金1500000元。2016年10月16日，双方解除了该《房屋租赁合同》。2016年11月2日，迅王公司与居家美公司签订《商铺租赁协议》约定：居家美公司将位于柳州市铺位共计939.7平方米的场地有偿出租给迅王公司使用。期限为2016年10月1日至居家美通知收回该铺面之日止，场地使用费为36元/月,33829.2元/月，费用缴付方式为每月用居家美公司租赁迅王公司场地租金抵扣。2016年11月18日，迅王公司向量化公司出具变更委托书载明：原每月转入我公司（柳州市迅王商贸有限责任公司对公账户70×××19）的租金100371元因本公司自身原因，2016年2016年11月至12月改转入我公司法人李建华的私人账户（中国农业银行东环路支行，帐号：62×××71），从2017年1月起恢复转入我公司原对公账户。2016年11月28日，迅王公司作为甲方、量化公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于柳州市建筑面积20677平方米的综合车间级附属道路租赁给乙方使用，租赁期限为十六年，自2017年1月1日至2032年12月31日止。租金、管理费标准及支付方式为：一、2017年1月1日至2017年12月31日为第一年，2018年1月1日起按第二年计算，往后以此类推。二、租金、管理费具体为：第一年租金395万元，管理费166万元，合计561万元；第二年租金410万元，管理费172万元，合计582万元；第三年租金425万元，管理费179万元，合计604万元；第四年租金440万元，管理费185万元，合计625万元；第五年租金455万元，管理费191万元，合计646万元；第六年租金470万元，管理费197万元，合计667万元；第七年租金560万元，管理费235万元，合计795万元……三、乙方按月支付租金及管理费，应当于每月８日之前，将上一月的租金及管理费支付给甲方。四、乙方若拖欠租金及管理费超过三个月，甲方有权终止合同。合同终止后，乙方的设备和物资要在20天内清理完毕，否则甲方有权做任何处罚。租赁定金1500000元，定金不冲抵租金。在租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，且结清租金、水、电费等所有相关费用，并于合同约定的期限内将租赁综合车间按甲方要求交回给甲方后，则甲方全额无息退还给乙方。如乙方因违约而终止合同，甲方不用退还定金给乙方。2018年10月12日，迅王公司向量化公司发出《催缴函》载明,经双方核对情况如下：一、2016年6月至2016年9月欠缴管理费520000元（此款为原居家美公司欠交，贵公司承诺代偿）同意贵公司以合同履约保证金1500000元抵减管理费520000元整，合同履约保证金变更为980000元整。二、2017年6月至2017年8月欠缴管理费150000元，于2018年10月12日先支付100000元，余下50000元于2018年12月以后付。三、2019年1月至2月每月管理费130000元，合计260000元用于归还我公司向罗永强的借款；四、贵公司在完成以上3项后，管理费从2019年3月起每月的管理费为50000元整。诉讼中,经本院组织双方对账，双方对量化公司自2017年1月至2019年8月尚欠租金为544809元无异议。对2017年1月至2019年7月30日止尚欠的管理管理费存在异议，迅王公司认为量化公司已经缴纳的管理费为1550742元，量化公司则认为包括代迅王公司偿还罗永强260000元在内已经缴纳的管理费为1810742元，罗永强作为量化公司申请出庭的证人对其于2019年2月28日出具给量化公司的260000元收条予以认可，承认已收到量化公司代迅王公司归还的260000元。对双方合同中约定的租金、管理费支付、合同权利义务履行是否存在变更、约定的履约保证金的支付等争议问题，该院在判决说理部分中论述和认定，在此不赘述。2019年9月19日，居家美公司向量化公司出具《情况说明》载明：因居家美公司将与迅王公司原签订的《房屋租赁合同》的权利义务装让给了量化公司，但原居家美公司与迅王公司的债务关系仍由居家美公司承担。量化公司和迅王公司于2016年11月28日签订了新的《房屋租赁合同》，对双方的权利义务重新约定，居家美公司与迅王公司原签订的租赁合同已解除。经居家美公司、量化公司、迅王公司协商，居家美公司原支付给迅王公司的合同履约保证金1500000元不需要退回居家美公司，直接转化为量化公司支付给迅王公司的合同履约保证金，量化公司不需另向迅王公司支付合同履约保证金。 一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》是否应当解除问题。迅王公司以量化公司违约提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，量化公司答辩时同意解除该合同。解除合同是双方共同的意思表示，双方于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》解除。 二、关于《房屋租赁合同》中租金及管理费数额是否存在变更问题。量化公司提供的2016年11月18日迅王公司向其出具的《变更委托书》在迅王公司、量化公司双方于2016年11月28日正式签订的《房屋租赁合同》之前，双方签订的《房屋租赁合同》对租金、管理费数额和支付等的约定是从2017年1月1日起，因此，不能以该《变更委托书》来认定双方租金的数额并履行，应以双方签订的《房屋租赁合同》的约定来履行。迅王公司、量化公司签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定。本案迅王公司、量化公司之间签订的《房屋租赁合同》并非案外人居家美公司与迅王公司之间《房屋租赁合同》的概括转让，而是一份新的《房屋租赁合同》，合同中权利义务的约定来自于迅王公司、量化公司双方协商合意达成的，两份《房屋租赁合同》的履行不能混同而行。迅王公司2018年12月10日的《催缴函》第1点同意量化公司以合同履约保证金1500000元抵减居家美公司欠交，量化公司承诺代偿的管理费520000元后，合同履约保证金变更为980000元整，并未明确表示在居家美公司已缴纳的1500000元履约保证金中进行抵扣。虽然量化公司提供了居家美公司的《情况说明》欲证明自己已经按照双方合同约定向迅王公司履行了缴纳合同履约保证金1500000元的义务，但因双方之间的《房屋租赁合同》并非之前合同的概括转让，量化公司庭审中已明确其并未实际缴纳合同履约保证金980000元，在迅王公司并未诉讼上承认同意进行抵扣的情况下，不能把案外人居家美公司为履行之前《房屋租赁合同》缴纳的履约保证金必然等同于本案量化公司已经向迅王公司缴纳了合同保证金1500000元，故该院认定量化公司未按照合同约定向迅王公司缴纳履约保证金。《催缴函》第4点明确量化公司在完成《催缴函》所明确的3项后，从2019年3月起每月的管理费是50000元整，从《催缴函》看双方对履约保证金、管理费等事项有过协商，但协商最终达成合意并付诸履行的基础是基于《催缴函》中附条件的民事行为的成就，因量化公司未能按《催缴函》的约定向迅王公司缴纳履约保证金980000元，故该院认定迅王公司、量化公司双方未对合同中原约定的租金及管理费的金额、支付等进行重新约定和变更，迅王公司、量化公司双方应回到《房屋租赁合同》中对租金和管理费的约定履行各自权利义务。 三、关于尚欠交的租金及管理费问题。量化公司举证迅王公司与居家美公司于2016年11月2日签订的《商铺租赁协议》，迅王公司依据该合同所返租居家美公司位于柳州市铺位共计939.7㎡的场地有偿使用，在迅王公司与居家美公司的《房屋租赁合同》解除后，量化公司认可该合同的权利义务已经转让给量化公司，并且抵扣应向迅王公司支付的租金的主张，该院予以支持。诉讼中经该院组织双方对账，双方对量化公司所欠缴租金为544809元无异议，对此该院予以认定。量化公司举证了案外人罗永强于2019年2月28日出具的收条并且罗永强也出庭做证证明其已经收到了量化公司代迅王公司归还的260000元，对此该院予以认定，认定量化公司已经缴纳管理费为1810742元。因原、量化公司双方未对《房屋租赁合同》租金及管理费达成新的约定和变更，故迅王公司要求量化公司按照原合同约定支付管理费的诉请，该院予以支持，扣减量化公司已经支付的管理费后，量化公司应向迅王公司支付管理费2613424元。 四、关于滞纳金、违约金问题。迅王公司、量化公司双方签订的《房屋租赁合同》并未有约定，故迅王公司要求量化公司支付滞纳金、违约金的诉请，该院不予支持 一审法院判决：一、解除迅王公司与量化公司于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》；二、量化公司向迅王公司支付2017年1月至2019年8月尚欠的租金544809元；三、量化公司向迅王公司支付2017年1月至2019年7月30日止尚欠的管理费2613424元；四、驳回迅王公司其它诉讼请求。一审案件受理费37060元（迅王公司已预交），由迅王公司负担6116.41元，由量化公司负担30943.59元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，迅王公司、量化公司各自提交的交费明细确认2017年1月和2月量化公司每月向迅王公司交纳管理费100371元。自2017年3月起至2018年12月止，量化公司每月支付迅王公司管理费50000元。2019年1月和2月，量化公司每月支付迅王公司管理费130000元。2019年3月至7月，量化公司每月支付迅王公司管理费50000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，迅王公司、量化公司于2016年11月28日签订《房屋租赁合同》有效，双方当事人应当按照租赁合同的约定履行义务。在实际履行合同的过程中，量化公司自2017年3月起至2018年12月止均按照每月50000元的标准支付管理费。迅王公司在2018年10月12日的《催缴函》中也只是要求量化公司按照每月50000元的标准交纳所欠的2017年6月至8月的管理费，迅王公司对量化公司已经按照每月50000元的标准交纳了的管理费没有提出异议。据此可以证明迅王公司、量化公司已经协商同意变更2017年3月至2018年12月的管理费标准为每月50000元。 另外，《催缴函》第一项内容为迅王公司同意由量化公司承担居家美公司欠交的520000元管理费债务，在量化公司用履约保证金进行等金额抵销后，履行保证金变更为980000元。《催缴函》第一项内容是迅王公司同意量化公司提出的由量化公司承担居家美公司债务和变更履约保证金金额的请求，无催交履约保证金的意思表示。迅王公司在《催缴函》第二项和第三项中明确量化公司在指定的期限内补交2017年6月至8月的管理费150000元并按照每月130000元的标准交纳2019年1月和2月管理费后，自2019年3月起每月的管理费标准为50000元。量化公司已经按照迅王公司的要求交纳了2017年6月至8月和2019年1月至2月的管理费，故2019年3月起管理费的标准变更为每月50000元。量化公司已经按照变更后的管理费标准向迅王公司交纳管理费至2019年7月，量化公司没有欠付2019年8月之前的管理费。迅王公司起诉要求量化公司支付2017年1月起至2019年7月30日止的管理费没有依据，本院不予支持。 综上所述，量化公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2820号民事判决第一项和第二项； 撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2820号民事判决第三项和第四项； 驳回柳州市迅王商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费37060元（柳州市迅王商贸有限责任公司已预交），由上诉人柳州市量化市场管理有限公司负担5338元，由被上诉人柳州市迅王商贸有限责任公司负担31722元；二审案件受理费27707元（柳州市量化市场管理有限公司预交），由被上诉人柳州市迅王商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年七月二十九日 书记员 杨茜如