河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初566号 原告：固安京御幸福房地产开发有限公司。 住所地：河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心3-2室。 法定代表人：孟惊，总经理。 统一社会信用代码：91131022699230546W。 委托代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 委托代理人：王晓亭，北京保和律师事务所律师。 被告：李瑞红，女，1992年9月23日出吗生，汉族，户籍地陕西省太白县，经常居住地陕西省宝鸡市陈仓区，现下落不明。 第三人：中国银行股份有限公司固安支行。 住所地：河北省廊坊市固安县金海太阳公园住宅小区南区27#-01，辅10#-01、02、03号门店。 负责人：刘辉，该支行行长。 统一社会信用代码：91131022596828545D。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司与被告李瑞红、第三人中国银行股份有限公司固安支行追偿权纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告固安京御幸福房地产开发有限公司的委托代理人王晓亭到庭参加诉讼、被告李瑞红经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司固安支行经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案进行了缺席审判，现已审理终结。 原告固安京御幸福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告支付银行扣划原告的保证金（暂计算至2020年1月20日为764849.43元，实际计算至一审开庭之日，最终以实际扣划为准）及利息（利息以保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利息从划扣之日计算至被告实际支付之日）； 2、判令被告支付违约金152969.89元（764849.43*20%=152969.89元）； 3、判令被告支付原告律师代理费14000元； 4、判令被告承担本案诉讼费用。 （以上合计931819.32元） 事实与理由，2016年9月2日，被告与原告签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省廊坊市固安县，建筑面积共81.22平方米，总房款为人民币1110004元，按照约定，被告应支付首付款人民币340004元，剩余房款人民币770000元被告以银行按揭付款方式向中国银行股份有限公司固安支行支付。 《补充协议》第八条第7款（1）条约定：“若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二/日的违约金至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二/日的标准向出卖人支付违约金，计算至款项付清之日止。” 目前，被告向中国银行股份有限公司固安支行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。截止目前，中国银行股份有限公司固安支行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人币793559.78元。原告承担保证责任后，被告至今未偿还。 原告无奈之下，为了维护自身的合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 庭审中，原告变更诉讼请求第一项为判令被告支付第三人银行划扣原告的保证金数额为793559.78元及利息（利息以保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从划扣之日计算至被告实际支付之日）、变更诉讼请求第二项为判令被告支付违约金158711.96元（793559.78*20%=158711.96元）。 被告李瑞红未在法律规定的期限内向本院提出答辩意见亦未参加本案庭审。 第三人中国银行股份有限公司固安支行未在法律规定的期限内向本院陈述意见亦未参加本案庭审。 经审理查明：2016年9月被告欲购买原告开发建设的商品房，双方草签了《商品房买卖合同》。2016年10月28日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》与补充协议，该合同于2017年1月6日进行了备案登记，登记备案号为：20161028034。合同中约定了被告（买受人）购买位于永定路东侧、××南侧孔雀××城·××单元××房，以及计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限（买受人银行按揭，首付款340004元，贷款770000元）等内容。2016年9月2日，原、被告签订上述《商品房买卖合同》的补充协议，协议第七条第7款约定，在买受人办理完毕贷款且出卖人为买受人提供保证担保责任期间，双方同意遵守以下约定：（1）若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二／日的违约金直至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二／日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。（2）如买卖合同及本协议解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直接返还贷款机构。2016年11月1日，被告作为借款人及抵押人与作为贷款人的第三人中国银行股份有限公司固安支行以及作为保证人的原告签订《个人一手住房贷款合同》，编号为：101346822727。合同约定了贷款币种、金额（大写人民币柒拾柒万元整、小写77万元）及期限（360个月）、贷款用途（用于购买孔雀城峰景园11-4-1902房屋）、贷款利率及计结息、贷款发放的条件等内容，该合同附件一特别签订条款约定，保证人提供阶段性担保及逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%等内容，该合同附件二个人一手住房贷款合同通用条款约定，借款人出现未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成或视为借款人在本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求保证人承担保证责任。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。合同签订后，第三人中国银行股份有限公司固安支行按约向被告李瑞红发放了贷款，原告亦已经将涉案商品房交付给被告实际占有使用，被告在履行与第三人约定的偿还定期借款时未按时还款发生违约，第三人按照《个人一手住房贷款合同》的相关约定，直接从原告在第三人处的保证金账户划扣被告的违约还款额及其罚息，第三人于2017年12月28日划扣原告保证金金额8243.2元，被告于2018年1月18日给付原告上述保证金，于2018年3月28日划扣原告保证金金额8241.54元，于2018年8月31日划扣原告保证金金额12303.28元，于2018年9月12日划扣原告保证金金额4095.74元，于2018年11月07日划扣原告保证金金额8208.96元，于2018年12月20日划扣原告保证金金额4102.37元，于2019年3月21日划扣原告保证金金额12382.3元，于2019年3月22日划扣原告保证金金额744225.59元，截止2019年3月22日，第三人在原告的保证金账户扣划原告的保证金共计793559.78元。原告承担保证责任后多次向被告催要被第三人扣划的保证金未果，双方成讼。 另查明，2017年8月29日华夏幸福基业股份有限公司作为甲方与作为乙方的北京保和律师事务所签订《专项法律服务事项合作协议》，协议约定，乙方同意按本协议的约定为甲方及其关联公司提供法律服务，本协议中涉及的各项条款均适用甲方及其各关联公司，地域范围不限。同时约定了具体服务内容、双方的义务、费用结算及付款方式、服务质量控制争议解决等条款。2019年6月5日华夏幸福基业股份有限公司作为甲方与作为乙方的北京保和律师事务所及作为丙方的廊坊京御房地产开发有限公司签订了《专项法律服务事项合作协议》补充协议三，协议约定，鉴于甲乙双方于2017年8月29日签署了《专项法律服务事项合作协议》，甲乙丙三方于2018年5月23日签署了《专项法律服务事项合作协议补充协议》，甲乙丙三方于2019年1月10日签署了《专项法律服务事项合作协议补充协议二》，丙方以及丙方所属的子公司作为甲方关联公司，现因原合同剩余支付金额不足以满足业务需要，补充了收费标准、结算周期、违约责任等内容。原告固安京御幸福房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司下属关联公司。 上述事实，有原告的当庭陈述、原告向本院提交的《商品房买卖合同》一份、《个人一手住房贷款合同》一份、《中国银行贷款回单》、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单、《专项法律服务事项合作协议》、《专项法律服务事项合作协议》补充协议三等证据材料在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议以及原、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。第三人中国银行股份有限公司固安支行在被告李瑞红逾期偿还借款，按合同约定直接从原告在该银行的保证金账户划扣被告的违约还款额及其罚息，不违反法律规定和合同约定。根据法律规定，作为原告的保证人承担保证责任后，有权向作为被告的债务人追偿，作为被告的债务人并应承担原告被扣划保证金及直至被告全部还清期间的利息损失。到2020年7月27日，被告尚欠原告为被告支付贷款还款额及其罚息共计793559.78元，事实清楚、证据确实充分，故对原告要求依法判令被告支付银行划扣原告的保证金人民币793559.78元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付利息（利息以保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从划扣之日计算至被告实际支付之日）的诉讼请求，因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院应予支持被告向原告支付自2018年3月28日起至2019年8月19日以8241.54元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年8月31日起至2019年8月19日以12303.28元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年9月12日起至2019年8月19日以4095.74元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年11月7日起至2019年8月19日以8208.96元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年12月20日起至2019年8月19日以4102.37元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年3月21日起至2019年8月19日以12382.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年3月22日起至2019年8月19日以744225.59元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年8月20日起以793559.78元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。对原告主张要求判令被告支付违约金158711.96元（793559.78元*20%=158711.96元）的诉讼请求，本院认为被告确实存在违约，根据原、被告间的补充协议第七条第7款第（1）条的约定，应支付违约金，但双方约定的违约金数额过高，且本院已支持原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，对其损失已有部分补偿，综合本案案情，本院酌定支持违约金20000元。原告请求判令被告支付本案律师代理费14000元，其虽向本院提交了《专项法律服务事项合作协议》及《专项法律服务事项合作协议》补充协议三等证据材料，但上述证据材料对本案被告无约束力，亦未向本院提交原告已实际支付律师代理费14000元的证据材料，且其主张无法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李瑞红支付原告固安京御幸福房地产开发有限公司被第三人中国银行股份有限公司固安支行扣划的保证金793559.78元并支付自2018年3月28日起至2019年8月19日以8241.54元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年8月31日起至2019年8月19日以12303.28元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年9月12日起至2019年8月19日以4095.74元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年11月7日起至2019年8月19日以8208.96元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2018年12月20日起至2019年8月19日以4102.37元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年3月21日起至2019年8月19日以12382.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年3月22日起至2019年8月19日以744225.59元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息、自2019年8月20日起以793559.78元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。 二、被告李瑞红支付原告固安京御幸福房地产开发有限公司违约金20000元。 三、驳回原告固安京御幸福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 以上一、二项限于本判决发生法律效力后十日内一次性履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6560元，由被告李瑞红负担，限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  李 珉 人民陪审员  惠艳艳 人民陪审员  颜 琼 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  刘艳桥 书 记 员  安卫玲