云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2517号原告（反诉被告）：黄剑峰，女，1950年6月12日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。被告（反诉原告）：李红云，女，1968年12月1日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：周琳、莫建梅，云南鼎甲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）黄剑峰与被告（反诉原告）李红云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理，本院于2020年7月10日进行了审理。原告（反诉被告）黄剑峰、被告（反诉原告）李红云及其委托诉讼代理人周琳、莫建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄剑峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年9月8日签订的房屋租赁合同且立即搬离房屋将房屋归还原告；2.判令被告立即支付8个月零17天（2019年9月10日至2020年5月27日）的租金13706元；3.判令被告支付原告违约金4800元（月租的3倍）；4.判令被告支付原告通讯费500元、车旅费1000元；5.判令被告赔偿原告精神损失费10000元。在庭审中原告（反诉被告）黄剑峰变更请求，要求被告（反诉原告）支付2019年9月10日至2020年7月10日）的租金16000元，放弃要求被告（反诉原告）支付通讯费500元的诉讼请求。事实和理由：被告李红云于2013年9月10日起租住原告黄剑峰、刘海旭位于玉溪市红塔区彩虹路25号龙盛苑一单元604号房屋一套，从2019年9月10日起至今，李红云未缴纳过房租且继续住在该套房屋内，原告多次催交租金、要求她搬出房屋，她都以各种理由不执行。原告为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告（反诉原告）李红云答辩称，一、被告（反诉原告）已支付租金的租赁期限尚未到期，并不存在拖欠房租的情形。自被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁房屋以来，每年都向原告（反诉被告）足额支付租金。因原告（反诉被告）年岁尚高，不习惯电子银行汇款和微信转账，故其要求被告（反诉原告）向其支付现金。因此，被告（反诉原告）几乎每一年都是带上现金直接到原告（反诉被告）家中支付，每次原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）所支付的租金当天，都会手写一份收条予以证明。2018年7月8日，被告（反诉原告）到通海与原告（反诉被告）协商2018年度房租的支付事宜，但最终未协商成。后2018年7月9日，被告（反诉原告）丈夫李建青便通过银行转账的方式向原告（反诉被告）支付了一年的房租19200元。但由于被告（反诉原告）与其丈夫矛盾巨大，二人平日几乎不联系沟通，因此被告（反诉原告）丈夫在支付了租金后也一直未告知过被告（反诉原告）。后因原告（反诉被告）一直催促，被告（反诉原告）在毫不知情的情况下又于2018年7月18日带着现金直接到原告（反诉被告）家中将2018年3月10日至2019年3月10的房租19200元支付给原告（反诉被告），于是原告（反诉被告）当日才出具了收条。至此，仅2018年的房租被告（反诉原告）就支付了两次，故租赁期应当往后顺延一年，即到2020年9月9日。因此原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）拖欠房租与事实不符，没有任何依据。二、因被告（反诉原告）并未拖欠房租，故不存在违约情形，被答辩人主张违约金并无依据。三、原告（反诉被告）要求赔偿的通讯费、车旅费和精神损失费并无法律依据。首先，每年房租的支付方式均是被告（反诉原告）自行驱车前往原告（反诉被告）所在地通海向其支付，原告（反诉被告）并未产生任何的费用；其次，被告（反诉原告）也没有不接原告（反诉被告）电话、不与之协商，在被告（反诉原告）并不知道其丈夫已支付过一年房租的情形下，被告（反诉原告）在短信中一直明确并保证会支付房租，但原告（反诉被告）不仅态度蛮横，而且直接找了十多个人上门剪断电线和水阀，并砸坏门锁，以暴力方式威胁和恐吓被告（反诉原告），导致被告（反诉原告）及其家人无法正常居住，反而给被告（反诉原告）的身心、名誉造成巨大伤害，理应由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付精神损害金。因此，被告（反诉原告）不应承担任何赔偿费用。请求法院判决驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）李红云反诉称，1.判令被告（反诉原告）立即退还被告（反诉原告）李红云已经支付的房租19200元以及租房押金1600元；2.判令被告（反诉原告）赔偿被告（反诉原告）李红云违约金14400元、交通费1500元以及精神损失费20000元；（以上两项共计56700元）3.本案本诉与反诉的诉讼费用由被告（反诉原告）承担事实和理由：被告（反诉原告）李红云与被告（反诉原告）于2013年9月8日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：1.被告（反诉原告）将其位于玉溪市红塔区的自有房屋一套出租给被告（反诉原告）李红云使用，租金每个月1600元；2.合同签订之日，被告（反诉原告）李红云向被告（反诉原告）交付1600元押金；3.已付租金的租赁期间，双方不得终止合同，否则视为违规；4.任何一方违约则违约方将承担月租金3倍的违约金。该合同生效后，双方于2014年12月8日另行签订了《补充协议》，协议明确约定因被告（反诉原告）原因造成车位不能正常使用或停水停电、邻里纠纷，则被告（反诉原告）李红云不付房租并追究相应法律责任。虽租房合同签订的租期仅为三年，但三年期满时经过双方协商一致同意继续按原合同续租，故被告（反诉原告）李红云一直按照合同的约定每年向被告（反诉原告）支付租金，且被告（反诉原告）李红云已提前支付到2020年9月9日的房租。现已付租金的租赁期限尚未届满，被告（反诉原告）就主张要求解除合同，其行为已构成违约，根据合同约定，违约方应当支付相应的违约金。同时，自2019年下半年以来，被告（反诉原告）李红云所租住的房屋楼上就一直在装修，严重影响被告（反诉原告）李红云休息，无奈被告（反诉原告）只能搬到其他地方居住，但租金已经支付给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）李红云多次让被告（反诉原告）出面协商解决房屋存在的问题，但被告（反诉原告）一直未予以解决，反而于2020年5月24日叫人直接上门剪断水电，砸坏房门和门锁，并言语威胁恐吓反诉人，不仅让被告（反诉原告）李红云名誉受损，还使得被告（反诉原告）李红云更是无法继续居住，且一直处于担惊受怕之中。除此之外，该房屋从租给被告（反诉原告）李红云一开始就没有装修完整，设施设备也不齐全，被告（反诉原告）承诺的车位使用费也一直是被告（反诉原告）李红云自行承担，且该房屋从2019年9月起就无法正常居住，被告（反诉原告）之后又强行停水停电，因此被告（反诉原告）李红云可以不付租金，已支付的租金要求被告（反诉原告）李红云退还。综上，被告（反诉原告）的种种行为已经构成违约，且对反诉人的身心造成了严重损害，故依法向贵院提起反诉，请求法院查明案件事实，并依法判决。原告（反诉被告）黄剑峰答辩称，1.2018年9月10日至2019年9月9日的房租被告（反诉原告）未支付给原告（反诉被告）；2.被告（反诉原告）至今还未将房屋交还给原告（反诉被告），所以原告（反诉被告）才没有交还其押金；3被告（反诉原告）租房没有按期缴纳房租，违约的是被告（反诉原告），故被告（反诉原告）主张的违约金、交通费、精神损失费原告（反诉被告）都不认可；4.补充协议是对于车位使用的补充协议，因为被告（反诉原告）不支付给原告（反诉被告）房租，所以原告（反诉被告）才签订的这份补充协议；5.被告（反诉原告）的丈夫确实从银行汇款19200元的房租给我，这是被告（反诉原告）带原告（反诉被告）找到其丈夫的住处后三天，其丈夫汇款给原告（反诉被告）。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、授权委托书。证明：涉案房屋是原告租给被告的，本案由原告处理。二、房屋租赁合同。证明：原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同中约定了将涉案房屋租赁给被告居住，每年房租为19200元，租金一年一付及被告交纳了1600元押金，合同第十条约定如果任何一方违约，就要承担三倍月租的违约金。三、短信聊天记录。证明：原告通过短信的方式通知被告交纳房租。四、房产证。证明：涉案的房屋系刘海旭、张玲英、黄剑锋按份共有。五、李红云、黄剑峰结清房租的协议书。证明：原、被告对涉案房屋达成协议结清房租后退房。以上证据经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证据三，被告认为该记录可以证明原被告在协商过程中被告也向原告说明其和丈夫正在闹离婚，两人平日不往来的情况，被告多次找原告协商告知其楼上在装修没办法居住，请原告出面协商解决，2020年5月24日原告上门剪断水电，砸坏门锁；证据五，证明了2018年7月8日原、被告的确就房租支付的事情进行过协商，故签订了该协议，但当日李建青并没有支付该款项，是在之后（7月9日）才支付的19200元。证据五，是原告制作的，我们签完字以后原告就收走了，但是该协议上的款项并未实际支付；在7月9日李建青支付了19200元房租给原告，不知情。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、身份证。证明：被告的诉讼主体适格。二、房屋租赁合同、补充协议。证明：原、被告租赁房屋，合同明确约定：原告出租的房屋配套设施齐全，车位购买费和租赁费由原告支付，因原告原因造成房屋停水停电不能正常使用，则被告不付房租并可以追究相应法律责任。三、收条七份、银行转账回单、自动柜员机客户凭条。证明：被告向原告支付租金的时间及金额。（2013年9月8日被告支付原告押金1600元；同年同日支付2013年9月10日至2014年9月9日的租金19200元；2014年12月8日支付2014年9月10日至2015年9月9日的房租19200元减去2014年的租车位费1800元，实际被告支付原告17400元；2015年8月10日支付2015年9月10日至2016年3月10日的租金9600元；2016年8月29日支付2016年9月10日至2017年3月10日的租金9800元；2017年2月14日支付2017年9月10日至2018年3月10日的房租9600元；2018年7月18日支付2018年3月10日至2019年3月10日的房租19200元，以上7份收条均是被告现金支付给原告后，原告当日出具的收条；其中2016年3月11日至2016年9月9日、2017年3月11日至2017年9月9日的两份收条于2020年6月5日原被告双方庭前调解时被原告拿走；在2018年7月9日被告丈夫通过转账汇款的方式向原告转账2018年3月10日至2019年3月9日的房租19200元；2019年8月11日被告通过自动柜员机存款方式向原告支付了2019年3月10日至2019年9月10日的房租9600元，原告收到该笔款项后也于当日手写收条出具，但是是以拍照方式短信发给被告）四、温馨提示、收款收据二份。证明：由于原告没有按照合同约定购买并提供车位，导致被告因停车问题多次被物业处罚。五、证人柴某的证言，证明被告和其2018年7月18日到原告家用现金支付了原告2018年3月10日至2019年3月10日的房屋租金19200元，原告出具了一份收条给被告。以上证据经质证，原告对证据一、二、四的真实性、合法性、关联性均无异议；证据三，原告认为2018年7月18日的收条是本人所写，因为在被告丈夫李建青汇款给原告以后，原告没有出具收条，之后被告上门找原告要收条，原告就补了一个收条给被告，并没有多支付一年的租金给原告；证据五，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评述如下：对被告提交的证据五，因证人与被告有债权、债务关系，属于有利害关系，对证人证言，本院不予采信。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：被告（反诉原告）李红云与被告（反诉原告）于2013年9月8日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：1.被告（反诉原告）将其位于玉溪市红塔区的自有房屋一套出租给被告（反诉原告）李红云使用，租金每个月1600元；2.合同签订之日，被告（反诉原告）李红云向被告（反诉原告）交付1600元押金；3.已付租金的租赁期间，双方不得终止合同，否则视为违规；4.任何一方违约则违约方将承担月租金3倍的违约金。该合同生效后，双方于2014年12月8日另行签订了《补充协议》，协议明确约定因被告（反诉原告）原因造成车位不能正常使用或停水停电、邻里纠纷，则被告（反诉原告）李红云不付房租并追究相应法律责任。虽租房合同签订的租期仅为三年，但三年期满时经过双方协商一致同意继续按原合同续租，故被告（反诉原告）李红云一直按照合同的约定每年向原告（反诉被告）支付租金，2018年7月8日被告（反诉原告）李红云及其丈夫、儿子到原告（反诉被告）协商由李红云及的丈夫支付截止日为2018年6月10日的租金19200元，并签订了结清房租协议书，协议约定，原告（反诉被告）提供20天的免费搬家时间，由被告（反诉原告）李红云搬出租赁房屋，2018年7月9日被告（反诉原告）李红云的丈夫通过银行转账方式付给原告（反诉被告）房租19200元，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）李红云的丈夫出具收条，2018年7月18日被告（反诉原告）李红云到原告（反诉被告）家中，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）李红云出具了收条一份，被告（反诉原告）李红云认为2018年7月18日其因为不知其丈夫已通过银行转账方式支付了原告房租，其又用现金支付原告（反诉被告），属于重复支付，根据房租的支付，租赁时间已到了2020年9月9日，拒绝搬离租赁房，2020年5月24日原告（反诉被告）和他人一起将租赁房的门锁砸坏，剪断水电，被告（反诉原告）现在租赁房内放置财物、并未在租赁房内居住。为此原告起诉来院。本院认为，本案即有本诉又有反诉，本院分别评判如下：对本诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故双方的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。由于被告无正当理由未支付或者迟延支付租金，故对该诉讼请求，本院予以支持，但考虑到现在要求被告搬房有一定的困难，本院予以延期至2020年9月9日。对原告要求被告支付尚欠租金的诉讼请求，虽被告在庭审中提交了其夫的银行转账单、原告出具的收条证明其支付了原告两次房租，认为房租已支付至2020年9月9日，但因其陈述为现金支付，原告又不予确认，其证人又与其有利害关系，证言的真实性，本院无法确认，原告也没有向被告的丈夫出具转账收条，且原告出具给被告收条的时间是转账之后，原告在签订结清房租协议书时在场，其主张的其不知道其夫转账支付房租的理由不成立，本院推定原告2018年7月18日出具被告的收条是对被告丈夫转账支付租金行为的进一步确认，因此被告尚欠原告一年的房租，对该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，双方虽在合同中原告约定了违约条款，但双方约定过高，被告迟延履行支付租金的义务，原告损失的仅为租金的迟延履行资金占用费，本院根据住房惯例予以适当调整，按被告预付的押金作为违约金已能补偿原告的损失，对该诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求被告赔偿差旅费、精神损失费的诉讼请求，原告提交的证据虽有出租车的发票，但不能证明原告为房租之事长期在通海与红塔区之间运转，同时根据原告在庭审中的陈述，其夫在红塔区所在地医院住院治病，本院不排除原告为了照顾其夫，原告提交的从通海与红塔区的租车发票也包含其中，双方在协商房屋租金双方发生的语言争执、冲突，并不构成名誉侵权，对该诉讼请求，本院不予支持。被告的反诉不成立，对被告的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄剑峰与被告（反诉原告）李红云于2013年9月8日签订的《房屋租赁合同》，并于2020年9月9日前将租住房屋返还原告（反诉被告）黄剑峰；二、由被告（反诉原告）李红云于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）黄剑峰租金19200元（截止2020年9月8日），并支付原告（反诉被告）黄剑峰违约金1600元（被告已预付押金1600元）；三、驳回原告（反诉被告）黄剑峰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李红云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）黄剑峰105元，被告（反诉原告）李红云负担170元，反诉费609元，由被告（反诉原告）李红云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二〇年七月十三日书记员  杨沛璇