浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2849号原告：中国银行股份有限公司苍南县支行，统一社会信用代码91330327765209471R，住所地苍南县灵溪镇玉苍路609号。负责人：章东晓，该支行行长。委托诉讼代理人：华胜，浙江塘河律师事务所执业律师。被告：陈体育，男，1967年5月25日出生，汉族，住苍南县。被告：潘春月，女，1969年4月17日出生，汉族，住苍南县。被告：温州南星房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032766173209X9，住所地苍南县灵溪镇东仓路6号（浙江大新实业有限公司厂房第二层）。法定代表人：林月东。原告中国银行股份有限公司苍南县支行（以下简称中行苍南支行）与被告陈体育、潘春月、温州南星房地产开发有限公司（以下简称南星公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年5月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华胜到庭参加诉讼，被告陈体育、潘春月、南星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行苍南支行提出诉讼请求：1.被告陈体育、潘春月立即偿还借款本金715958.38元及利息（截至2020年4月15日的利息为13697.61元，其余利息以本金715958.38元为基数，自2020年4月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算）、罚息（截至2020年4月15日为449.62元；其余罚息以13697.61元为基数，自2020年4月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算），审理过程中，原告变更该项诉讼请求为：被告陈体育、潘春月立即偿还借款本金715958.38元及期内利息（截至2020年4月15日的期内利息为13697.61元）、逾期利息（截至2020年4月15日的逾期利息为283.21元，另以715958.38元为基数，自2020年4月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算）、复利（截至2020年4月15日的复利为160.5元，另以期内利息13697.61元为基数，自2020年4月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算）；2.被告陈体育、潘春月支付原告为实现债权而支出的律师代理费5000元；3.如陈体育、潘春月到期未履行上述第一、第二项债务的，原告对登记在陈体育、潘春月名下坐落于苍南县产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；4.被告温州南星房地产开发有限公司对陈体育、潘春月的上述第一、第二项债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，原告与被告陈体育、潘春月、南星公司签订《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：被告陈体育因购买苍南县产向原告申请贷款，借款金额为94万元，借款期限为192个月，贷款利率为浮动利率，首次定价日的贷款利率为定价日当日适用的中国人民银行公布施行的相应期限贷款基准利率下浮5%，每年1月1日重新定价一次，还款方式为按月等额本金，付息方式为按月付息，每月15日为结息日和付息日，逾期罚息为合同约定贷款利率上加收50%，如借款人连续出现逾期3次（含3次）以上情形，贷款人有权单方面取消本合同执行的利率下浮比例及优惠利率浮动比例，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用的损失；被告陈体育、潘春月以其购买的上述房产提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部债务，被告南星公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并收到他项权证之日止，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告潘春月向原告出具共同还款承诺书，承诺对陈体育的上述借款合同项下全部债务承担共同偿还责任。上述合同签订后，双方办理了抵押登记。2016年2月5日，原告依约发放贷款。此后被告陈体育未按约还款且长期持续逾期已构成违约，经催收无效，原告现要求其提前偿还全部贷款本息。原告在举证期限内，提供了下列证据材料：1、原告营业执照、金融许可证，证明原告主体资格及经营资质；2、被告身份证、企业信息，证明三被告主体资格；3、结婚证复印件，证明被告陈体育、潘春月系夫妻关系；4、中国银行个人借款申请表、个人一手住房贷款合同，证明原告与三被告签署贷款合同，被告陈体育向原告借款94万元，被告南星公司对合同项下的债务承担阶段性保证责任的事实；5、共同还款承诺书，证明被告潘春月对被告陈体育的贷款合同项下的全部债务承担共同还款责任的事实；6、预售商品房抵押权预告登记证、预售商品房预告登记证，证明被告陈体育、潘春月将贷款所购的涉案房产抵押给原告并已经办理抵押权预告登记的事实；7、借款借据、放款回单、贷款已还款明细清单，证明原告向被告陈体育指定的受托支付账户支付94万元贷款及被告未按期还款的事实；8、民代费发票，证明原告为实现债权所支出的律师费的事实。被告陈体育、潘春月、南星公司未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，原告提供的证据3系复印件且不影响本案处理，故不作审查，原告提供的其他证据符合证据的基本特征，对其证明效力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2016年2月4日，被告陈体育、潘春月、南星公司与原告签订了编号为水岸72511633037的《个人一手住房贷款合同》一份，约定：被告陈体育向原告借款94万元，借款期限为192个月，该借款由被告陈体育、潘春月以预告登记在其名下的坐落于苍南县水岸豪庭8幢103室的住房提供抵押担保，借款利率执行浮动利率，借款年利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮5%，于每年的1月1日调整，如借款人连续出现逾期3次（含3次）以上情形，贷款人有权单方面取消本合同执行的利率下浮比例，还款方式采用等额本金还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为4870.47元，每月15日为结息日和付息日，按月付息，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%，若借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。被告南星公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。同日，被告潘春月向原告出具共同还款承诺书，承诺对陈体育的上述全部合同债务承担共同还款责任。2016年2月5日，原、被告办理了上述预购商品房抵押权预告登记。2016年2月5日，原告依约向陈体育指定账户发放了94万元的贷款，后被告自2019年12月15日开始未按时还款，现被告陈体育尚欠原告借款本金715958.38元[其中已到期本金34093.29元（共7期，第47期到第53期）]及期内利息（算至2020年4月15日止为13697.61元，算至2020年6月15日为19044.43元）、逾期利息（算至2020年6月15日为598.69元）和复利（算至2020年4月15日止为160.5元）。另查明，原告为本案花费律师代理费5000元。2016年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为4.9%，下浮5%执行年利率4.655%，取消本合同执行的利率下浮比例后的罚息利率为7.35%。本院认为，原、被告之间签订的《个人一手住房贷款合同》及被告潘春月出具的《共同还款承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告陈体育未按期归还借款及利息，其行为已构成违约，现原告按照合同约定要求被告陈体育提前偿付借款本金715958.38元及相应的期内利息和复利，理由正当，本院予以支持。关于到期未付的本金34093.29元，原告要求按逾期利率计算逾期利息，理由正当，应予支持。但对尚未到期的本金681865.09元计算逾期利息，依据不足，应按年利率4.9%计算利息，原告超出部分的请求，应予驳回。因被告违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，根据合同约定，应由被告负担。被告潘春月自愿在共同还款承诺书上签名捺印，应按约承担共同还款责任。被告陈体育、潘春月提供预购的房屋作抵押，并已经办理预购商品房抵押权预告登记，且原告不存在怠于办理正式抵押登记的情形，故对该抵押预告登记的效力予以确认，原告对涉案房屋依法享有抵押权，被告未履行涉案债务，原告有权以拍卖、变卖陈体育、潘春月提供的坐落于苍南县水岸豪庭8幢103室抵押物所得价款优先受偿。关于被告南星公司是否承担保证责任的问题，应从被告南星公司提供阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量。阶段性担保设立的目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记的条件，以降低银行因抵押权无法实现导致的债权清偿风险，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并办理所涉房屋所有权初始登记义务后，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。故本案被告南星公司在涉案房屋所有权初始登记完成之前，应承担保证责任，但其在承担保证责任后，有权向陈体育、潘春月追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈体育、潘春月应于判决生效后十日内共同偿还中国银行股份有限公司苍南县支行借款本金715958.38元及利息（截至2020年6月15日为19044.43元；另以681865.09元为基数，自2020年6月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率4.9%计算）、逾期利息（截至2020年6月15日为598.69元，另以34093.29元为基数，自2020年6月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算）和复利（截至2020年4月15日为160.4元，另以13697.61元为基数，自2020年4月16日起至实际履行完毕之日止，按年利率7.35%计算）；二、陈体育、潘春月于本判决生效后十日内共同赔偿中国银行股份有限公司苍南县支行因本案而支付的律师代理费5000元；三、如陈体育、潘春月到期未履行上述第一、第二项债务的，中国银行股份有限公司苍南县支行对陈体育、潘春月所有的坐落于苍南县产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；四、温州南星房地产开发有限公司在上述第三项中的房产完成产权初始登记前，对上述第一、第二项债务承担连带偿还责任；其在承担保证责任后，有权向陈体育、潘春月追偿；五、驳回中国银行股份有限公司苍南县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11243元，减半收取5621.5元，由中国银行股份有限公司苍南县支行负担18元，由陈体育、潘春月共同负担5603.5元，温州南星房地产开发有限公司对陈体育、潘春月负担部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 沈华清二〇二〇年七月十日代书记员 曾韩楷?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。……《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。?*ArabicDash???*ArabicDash??