上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26223号原告(反诉被告)：郭敏，女，1977年1月26日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张丽萍，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦毅，上海市竞业律师事务所律师。被告(反诉被告)：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。委托诉讼代理人：傅巍波，男。原告郭敏诉被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，被告于2020年6月9日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)郭敏及其委托诉讼代理人张丽萍、被告(反诉原告)上海家营物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭敏向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令原、被告于2019年6月24日签订的《房管承租合同》于2019年12月22日解除;2.判令被告返还原告租房押金人民币(以下币种相同)3,880元；3.判令被告返还原告2019年12月至2020年2月三个月的租金11,640元并赔偿原告在外另行租房的差价损失660元，共计12,300元；4.判令被告赔偿原告中介费损失1,520元；5.判令被告赔偿原告空气质量检测费600元；6.判令被告支付原告违约金3,880元；7.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月10日,原告在案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司的居间下与被告签订《房管承租合同》一份,合同约定：租赁房屋坐落在上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室(以下简称系争房屋),用途为居住；租赁期限自2018年8月20日起至2019年8月19日止；租金为3,800元/月,按季支付;房屋押金为3,800元。2019年6月24日,原、被告就该房屋续租,租赁期限调整自2019年8月20日起至2020年8月19日止,租金调整为3,880元/月。2019年6月下旬,原告顿感身体不适便就医,经检查发现血液中的嗜中性粒细胞百分比偏低,可能与空气中的甲醛超标有关。原告立刻找到被告了解该房屋的空气质量情况,被告再三表示该房屋中空气质量经检测已达标。2020年初,原告身体不适感一直未好转,便委托上海沐森实业有限公司(以下简称沐森公司)进行室内空气质量检测,根据检测报告显示卧室内甲醛超标,不适合居住。综上，原告认为该房屋由于甲醛超标,已经严重危及原告的健康,根据《合同法》以及相关司法解释,原告有权要求解除与被告的租赁合同,并要求被告赔偿原告因此遭受的全部损失。原告为维护合法权益诉至法院，要求判如诉请。被告上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)辩称，均不同意原告诉请，要求驳回。诉请1.合同解除日期应为2020年4月14日原告办理交接之日。诉请2.原告租金支付至2020年2月19日，未支付2020年2月20日起的租金，还应当补付7,016元,押金用以抵扣未付租金。诉请3.原告实际已经居住、使用系争房屋并产生了租金，不应退还已付租金。诉请4.原告入住系争房屋后居间已完成，且支付的是第一期租赁合同的中介费，第二个续租合同并未产生中介费。诉请5.对检测公司的资质不认可，诉状上写的是沐森公司，实际报告是由浙江希谱检测技术有限公司(以下简称希谱公司)提供，2019年希谱公司因“未按照有关标准、程序和技术方法从事检验服务活动”“违反检验检测机构资质管理规定”“未如实记录剧毒化学品、易制爆危险化学品数量、流向案”被行政处罚3次。诉请6.被告没有违约，不应支付违约金。反诉原告家营公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告补付反诉原告2020年2月20日至4月14日的租金7,016元；2.判令反诉被告支付的押金3,880元不予返还，用以抵扣第一项未付租金。事实与理由：2019年6月24日原、被告就系争房屋签订房管承租合同，对房屋用途、租金、押金、支付方式和期限、违约责任等都做了相关约定，反诉被告租金支付至2020年2月19日止。2020年1月，反诉被告以系争房屋甲醛超标为由要求解除合同，但并未即刻返还房屋，直至2020年4月14日才归还房屋并办理交房手续，故反诉原告要求判如所请。反诉被告郭敏辩称，不同意支付2020年2月20日至4月14日期间的租金，也不同意押金抵扣。反诉被告并未实际居住系争房屋，当时担心家营公司进去做甲醛的处理，故反诉被告白天在系争房屋内，但晚上不在屋内睡觉，所以仍有少量电费产生，电费现也已结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年6月24日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)续签《房管承租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2019年8月20日起至2020年8月19日止，月租金3,880元，每三个月支付一次，前一期租金到期日前7日内支付下一期房屋租金；房屋押金3,880元；解约违约金为月租金的一倍；合同另对其他事项作了约定。原告在原合同押金3,800元的基础上补足了差价，并陆续支付租金至2020年2月19日。2019年6月20日下午，原告赴仁济医院就诊，自述“不洁饮食后腹泻”，诊断为胃肠炎，检验报告单显示：嗜中性粒细胞百分比、嗜中性粒细胞绝对值、红细胞压积、平均血红蛋白浓度低于参考值。2020年1月8日，希谱公司出具《检测报告》，委托人为沐森公司，检测依据为GB/T18883-2002《室内空气质量标准》附录C等，参考标准为GB/T18883-2002《室内空气质量标准》，检测地址即系争房屋，结果为：卧室甲醛0.137mg/m3(参考指标≤0.10mg/m3)。2018年9月，原告层与被告工作人员程伟旭微信联系，问：“我这套房子装修好后找人处理甲醛了嘛；程伟旭称：有；原告问：现在甲醛如果超标，你们怎么办；程伟旭回：可以再除一次呀，而且不会超的……。为证明系争房屋交付原告前甲醛经检测未超标，被告提供了由上海心吾科技有限公司出具的《检测报告》，报告日期为2018年8月12日(现场采样日期2018年8月10日)、委托方程伟旭、检测地址为系争房屋，检测依据为：GB50325-2010(2013)《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等，结果为：主卧室甲醛0.059mg/m3(参考指标≤0.08mg/m3)。原告对检测报告的真实性不予认可，即便是真实的，也只能反映2018年8月检测时的状态，无法证明房屋甲醛不超标。为证明原告在2020年2月19日后仍使用系争房屋，被告提供了2020年2月1日至29日金额为37.30元的电费发票、3月1日至31日金额为18.20元的电费发票、4月1日至30日金额为12.90元的电费发票。原告对电费账单的真实性没有异议，根据电费的金额可以看出，原告所述白天在屋内，晚上不在屋内睡觉，故用电量很少。另查明，GB50325-2010(2013)《民用建筑工程室内环境污染控制规范》为住建部发布的强制性国家标准，该规范1.05条明确：民用建筑工程所选用的建筑材料和装修材料必须符合本规范的有关规定；GB/T18883-2002《室内空气质量标准》为国家质量监督检验检疫总局、卫生部、国家环境保护总局发布的国标推荐性标准。为证明原告因系争房屋甲醛超标无法居住而另行租房产生损失，原告提供了2019年12月22日与案外人签订的租赁合同及收款收据，证明原告自2019年12月22日至2020年6月22日承租上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室房屋，出租人于同日出具收到郭敏支付的12,300元(2019年12月22日至2020年6月22日)租金的收款收据。被告对租赁合同的真实性不予认可，认为原告未提供产权证、支付租金及押金的凭证。原告表示该房屋系朋友介绍的，未看过产权证，也确未支付押金，租金系现金支付，且实际在3月初已经另行租房。以上事实，由原告(反诉被告)提供的房管承租合同、收款收据、医院病历及检验报告单、检测报告、资质证明、发票、租赁合同、收款收据、微信聊天记录，由被告(反诉原告)提供检测报告、电费发票、企业信用信息公示报告、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房管承租合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点为，系争房屋是否存在因空气质量不合格致使原告无法正常使用，被告是否存在违约行为。首先，原告提供2019年6月的病历诊断显示“不洁饮食”，并无直接证据证明原告所述的身体不适系因甲醛问题所造成，与甲醛超标具有关联性；原告与被告的租赁关系于2018年8月即已形成，期间原告仅有一次向被告咨询甲醛是否超标，但原告在发生腹泻症状就医后仍与被告续签租赁合同并居住在内，亦未向被告提出异议，即便是检测后仍占有系争房屋，上述行为有悖常理。其次，被告庭审中提供了2018年8月心吾公司出具的检测报告证明在出租给原告之前系争房屋甲醛未超标，原告如若在承租后感觉甲醛超标理应及时维权；原告自2018年8月入住系争房屋至2020年1月委托希谱公司检测，该检测报告结果虽显示甲醛略有超标0.137mg/m3(参考指标≤0.10mg/m3)，但不能排除在原告居住的一年半时间内，是否存在其他造成甲醛超标的客观因素及可能性，与现甲醛检测结果的因果关系不具有唯一、排他性。最后，对于希谱公司出具的检测报告，被告对该公司资质不予认可，即使该报告是真实的，该检测报告适用的依据是国家推荐标准，在原、被告未约定空气质量检测标准的情况下，心吾公司适用国家强制性标准作出的检测报告的效力高于该检测报告，原告依据希谱公司的检测报告主张系争房屋空气质量不合格、被告存在违约行为，本院难以采纳。关于合同解除。原告主张以其与案外人签订的租赁合同另行租房的起始日2019年12月22日作为本案租赁合同解除的日期，于法无据，本院不予支持。原、被告于2020年4月14日办理交接手续，加之原告在庭审中自认2月以后白天仍使用系争房屋故产生电费的事实，本院确认合同解除之日应为2020年4月14日。关于租房押金。合同解除后，原、被告结清相关费用后被告应当返还房屋押金，现原告要求返还押金的诉请，本院予以支持。然原告应先行结清2020年2月20日至4月14日期间的租金，如有剩余，被告应予返还。关于返还2019年12月20日至2020年2月19日期间的租金11,640元并赔偿原告在外另行租房的差价损失660元。原告在未与被告解除合同之前另行租房，应由其自行承担费用，故本院对该诉请难以支持。关于中介费1,520元。该居间费系原、被告第一次签订的租赁合同所收取的费用，且居间已完成，原告该主张于法无据，本院不予支持。关于检测费及违约金。原告要求被告承担检测费用、支付违约金，于法无据，本院难以支持。关于反诉要求补付2020年2月20日至4月14日的租金7,016元。反诉被告虽辩称为防止反诉原告进入屋内进行甲醛处理，仅白天在系争房屋内、晚上并不居住，但其客观上占有、控制系争房屋致反诉原告无法收回使用，应支付交接房屋之前的租金，考虑新冠疫情因素的影响可能造成交接房屋的迟延，故本院酌定为4,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告郭敏、被告上海家营物业管理有限公司2019年6月24日签订的房管承租合同于2020年4月14日解除(房屋坐落于上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室)；二、驳回原告郭敏的其余诉讼请求；三、反诉被告郭敏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海家营物业管理有限公司2020年2月20日至4月14日的租金4,000元；四、现在反诉原告上海家营物业管理有限公司处的房屋押金3,880元抵扣上述第三项的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费354元，减半收取计177元，由原告郭敏负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告郭敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二十四日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。