广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12380号原告：王易菲，女，汉族，1983年2月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪雨，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：和记黄埔地产（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼，统一社会信用代码91440300708408028E。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玩婷，广东商达律师事务所律师。上列原告王易菲诉被告和记黄埔地产（深圳）有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张茂荣、纪雨，被告委托诉讼代理人王仁端、吴玩婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告于2018年7月18日签订的深（宝）房现买字（2018）第21368号《深圳市房地产买卖合同》及其他相关协议；2、判决被告按成交价10%支付原告购房违约金159万，并承担合同解除后涉案房产重新过户到被告名下的全部交易税费；3、判决被告返还原告购房款1590万元及占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率（一至三年：4.75%），从2018年8月22日起计算，暂计至起诉之日暨2019年9月29日为854460.42元，计算方式：1590万×（4.75%÷365）日利率×403天=854460.42）；4、判决被告赔偿原告因购房支付的契税、印花税、登记费损失共计人民币：238585元；5、判决被告赔偿原告装修房屋损失人民币：123万元；6、判决被告赔偿原告截止2019年9月已支付的物业各项费用损失人民币13161.62元，并承担涉案房屋在原告名下期间的全部物业各项费用；7、判决被告向原告出示涉案楼盘项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件、《白蚁预防工程竣工验收证明》及向房地产行政主管部门出具按照本规定实施房屋白蚁预防的证明文件；8、判决本案诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由：2018年6月20日，原告与被告签订《房地产认购书》，认购位于深圳市××街道横坑水库南侧，观天路北侧懿花园A6栋第1-3层01号房屋（样板房，带装修，简称“涉案房屋”）。2018年7月18日，双方签订正式深（宝）房现买字（2018）第21368号《深圳市房地产买卖合同》，购买被告涉案房屋，建筑面积229.62平方米，成交价1590万元。合同签订后，原告如约支付全部购房款；2018年8月22日，被告出具《付清楼款证明》，确认原告付清全部购房款1590万元。2018年9月13日，被告交付涉案房屋并告知原告物业服务费从2018年9月14日起计算；2018年11月9日，原告取得粤（2018）深圳市不动产权第0218723号不动产权证书。房屋交付后，由于原告不喜欢房屋的部分装修风格，对涉案房屋地下室、三楼重新装修，在装修拆除过程中，发现涉案房屋涉及木质材质部位出现大量白蚁，于是通知被告现场核实，被告先后派员工、装修公司及白蚁防治公司实地查看，发现涉案房屋涉及木质材质部位均出现大量白蚁，波及整栋楼房（包含一层、二层、三层、地下层）。2019年1月11日，被告委托深圳市一枝叶环保科技有限公司《懿花园A6-01、A6-02白蚁防治方案》显示（原文）：A6-01：经我司专业技术人员现场全面勘察发现：1、一层大门厅的石门框见有白蚁路，两边都有，连及到两边墙面的木板及衣柜和卫生间门套；在厨房入门口左边外墙面下角发现有白蚁路。首层客厅电视背景墙地脚线拆除检查发现有白蚁痕迹，而上部分的布墙面没有拆除，餐厅上吊空二层的大块玻璃镜墙面、沙发后的高位玻璃墙面连周边的木饰面没拆除，不确定是否有白蚁食过；2、二层次睡房门框套连两边木板墙面拆除检查后两边上角都发现有白蚁路，特别是近镜墙面比较明显，其他墙体因没有拆除，从外表面看未发现有白蚁活动迹象；3、二层主房间连门扇腐烂，其他木墙面因没有拆除，只检查了外表面。原告在配合被告核实白蚁的过程中，从施工工人口中知晓，被告早在原告购买涉案房屋前早已发现涉案房屋存在白蚁，但并未安排工人进行过修护，在出卖过程中，对原告加以隐瞒并恶意出卖给原告，导致原告损失巨大。同时，原告经从被告工作人员处得知，房屋在交付之前，一直有被告的保安和保洁人员长期值守和维护该房屋，为此，被告对房屋状况始终是知情的，属于严重的欺诈行为。房屋大量白蚁存在的事实证明，被告房屋建设及装修样板房时并没有按照《新建房屋白蚁预防技术规程》(广东省地方标准-DB44T-857-2011)、《广东省新建房屋白蚁预防技术规程》（省标）尽职履行白蚁防治义务，也没有按照《城市房屋白蚁防治管理规定》（2015年5月4日修正版）向原告出具《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中也没有包括白蚁预防质量保证的内容，存在刻意隐瞒情况。另：在检测出大量白蚁后，被告虽有部分拆除消杀，但并没有全部拆除检查，导致蚁患继续存在，原告仍有发现活蚁，再找被告，被告则不闻不问。同时，原告家里有年幼的宝宝，因为被告未对房屋进行彻底消杀，导致原告宝宝身上起了很多痘痘，并给宝宝的健康产生重大不利影响。原告认为被告故意隐瞒涉案房屋出售前既已存在大量白蚁的真实情况，诱使原告做出购买的错误意思表示，检测出大量活蚁后，拒不全面拆除消杀灭绝隐患，导致原告满心欢喜买别墅无法正常安心居住使用，并对原告宝宝的健康造成重大影响，已对原告构成欺诈。另被告交付原告的涉案房屋存在严重质量问题：总闸跳闸、电箱跳闸，电线劣质且无法抽换，重新挖墙布线，至今无法使用；排污管道被水泥完全堵死，导致包括洗手间在内的相关设施至今不能使用；排污管接废水管，排污系统无法正常使用。综上，被告欺诈原告购房事实清楚，证据确凿，涉案房屋蚁患严重，质量低劣，导致原告无法实现正常的开心居住目的，被告的行为已构成根本违约，请求贵院判如所请。被告和记黄埔地产（深圳）有限公司答辩称，一、被告在出售房屋时不存在欺诈的行为，主观上亦不具有欺诈的故意，本案白蚁问题的发生系意外。被告已做好相应的白蚁防治工程的情形下，将已经精装修竣工后的涉案房屋出售给原告时，被告根本无法预见、并不知晓房屋内部存在白蚁问题。2008年8月15日，被告与深圳市百年计白蚁防治有限公司签订《深圳观澜盈峰翠邸白蚁防治工程合同文件》，被告将深圳观澜盈峰翠邸项目(后更名为懿花园)白蚁防治工程发包给深圳市百年计白蚁防治有限公司施工，该工程包含了配合土方及桩基础工程、总承包工程及室外园林工程的施工。2014年9月18日，白蚁防治工程作为总承包工程的一项独立工程，并且是一道必须实行的隐蔽工序，与总承包工程施工交叉进行，并最终竣工。即实际上，被告在完成房屋土建及装饰装修的过程中，都进行了白蚁防治工程的施工，且该白蚁防治工程已经竣工验收。被告在出售房屋、原告实际查看房屋至房屋实际交付原告使用后，原告自己也无法知晓白蚁的存在，亦没有发现，即可说明双方在签订房屋买卖合同时无法知晓白蚁问题的存在。更重要的是，一方面，白蚁具有相当隐蔽的特点，应当由专业白蚁消杀人士才能发现白蚁的巢穴及蚁路，普通人很难发现白蚁蚁路，并且在有人居住的房屋中，白蚁见光时不易出没。另一方面，白蚁出现的原因众多。涉案房屋装修后已空置多年，白蚁如何筑巢成患不得而知，且涉案房屋又地处山边这一地理环境，树木众多，气候湿热，更容易造成蚁患。而且，被告出售的涉案房屋系已经装饰装修的房屋，无法拆除已装修的木质结构、护墙板等措施进行拆除检查，不符合实际情况，被告在主观上实则无法、亦不可能知晓房屋装饰装修内部结构中存在白蚁的问题，不可能存在欺诈的故意。二、白蚁问题的发生系意外，被告进行了积极的整修维护工作，原告已以具体的行为与被告确认继续履行房屋买卖合同，且接受被告对房屋进行维修、维护的义务，被告亦在合理的期限内完成整修的工作。即使原告享有合同解除权，其亦以具体行为表示放弃了解除权，该解除权消灭。原告在房屋整修完毕后提出解除合同，对被告有失公允，违反了诚实信用原则。被告无需向其支付违约金及其他任何赔偿。本案中，首先，原告在2018年11月底发现白蚁问题后即向被告反映，被告第一时间组织相关人员到现场进行查看，且在现场查看时对房屋的需要整修的问题与原告进行协商确认。其次，被告与深圳市美佳装饰设计工程有限公司签订了《维修合同》，对于涉案房屋一、二层的白蚁问题进行检查、消杀，并对房屋内的装修装饰部分拆除后重新装修，深圳市美佳装饰设计工程有限公司开始进行相应的整修维护工作，为此被告亦花费了巨额的款项，并积极配合、尽量满足原告的要求。在房屋买卖合同明确约定房屋精装修系附赠的情形下，被告对该房屋的白蚁消杀、重修装饰装修已尽义务。在整修工作完成后，原告却一直拖延且拒绝验收，经被告的再三发函要求其验收后，原告才对房屋进行验收。在整个过程中，原告以实际行为向被告表示其愿意继续履行房屋买卖合同，且从未向被告表达过其欲与被告解除合同的意愿，在此前提下，被告为满足原告的需求，及时进行房屋的整修维护，以期使原告能够尽快入住，并且事实上，被告也在合理的期限内高效的完成，被告已尽自己最大的义务。原告以具体的行为向被告表示双方继续履行房屋买卖合同的意愿，且原告亦接受被告对房屋进行维修、维护的义务，即使原告享有解除权，其亦选择放弃解除权。原告主张其享有解除权而请求法院解除合同系毫无事实、法律依据的，亦对被告不公平，违反了双方的真实意思表示。三、根据双方买卖合同、协议书及《承诺书》的约定，被告无需向原告赔偿装修房屋的损失123万元。双方签订的《协议书》第三条明确约定，“1、对于该单元及其特定部位的装修部分(详见附件一)，甲方不提供保修，乙方同意按照装修、家具、电器的现状接收。2、对于该单元及其特定部位除装修、家具、电器以外的其他部分，在乙方正常使用且未自行改动的情况下，甲方将按照买卖合同及《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。3、对于甲方为该单元及其特定部位配置的家具、电器(详见附件二、附件三)，甲方不提供保修，乙方同意按照家具、电器的现状接收。4、乙方明白该单元及其特定部位作为样板房展示会造成自然磨损，乙方对此不持异议。”且根据协议第四条第(3)款的约定，“乙方不得擅自拆改装修，若乙方须进行任何的拆改，须书面通知物业服务企业并经其批准，由此所产生的所有费用由乙方自行负责。甲方就拆改的部分不再承担保修责任，且乙方须自行承担因拆改而导致的任何损失、给他人造成的任何损害及其他由此产生的责任。”而被告在出售涉案房屋时，原告亦向被告出具了《承诺书》，该《承诺书》记载原告“购房时已清楚知悉并同意按现状接收该单元的装置、装修、装饰，以及懿花园项目及周边环境、配套，并清晰的知道该单元内的所有装修及附带家具、家电均属于免费赠送，和记黄埔地产(深圳)有限公司均不负责拆除及维修。”据此，原告于2018年11月初开始自行拆除样涉案房屋的装修装饰，对其所有的房屋进行任何改动，被告均不再支付任何赔偿及费用，该事实发生在发现白蚁蚁害之前,其自行改动拆除房屋所发生的所有费用,被告均无需赔偿。针对第二项诉讼请求，原告要求支付违约金毫无事实法律依据，并且原告变更后的诉讼请求第二项要求支付违约金与第三项诉讼请求要求支付购房款、占用利息属于指向损害的两种赔偿方式，属于重复获得利益，即使法院最终判令解除合同，对该两项诉讼请求被告无需承担。对第三至五项诉讼请求的费用，应由原告自行负担，即使法院最终判令合同解除被告也无需负担该比费用。对于第六项诉讼请求是原告作为业主自行负担的法定义务，即使合同最终解除该部分费用也应当由原告自行承担。被告对原告房屋进行整改，只是针对该房屋的一二层进行整改，原告在被告对房屋进行白蚁消杀之前，已经自行委托其他的装修公司装修房屋的第三层和地下室，关于第三层和地下室发生的费用被告均无需承担。被告自始都未故意隐瞒房屋存在白蚁问题而将房屋出售给原告，更无诱导原告购买房屋，主观上亦不存在隐瞒、欺诈的故意，原告基于被告存在欺诈，并且主张解除合同，系毫无事实及法律依据的。并且，在原告向被告反馈白蚁问题后，双方均以实际行动确定了对房屋的整修维护的方案，以使双方的房屋买卖合同得以继续履行，被告对房屋进行维护整修后，其提出解除合同更属无稽之谈。被告恳请贵院依法查明本案事实，并驳回原告的诉讼请求!经审理查明如下事实：2018年7月18日，原告与被告签订深（宝）房现买字（2018）第21368号《深圳市房地产买卖合同》，购买被告位于深圳市××街道横坑水库南侧，观天路北侧懿花园A6栋第1-3层01号房屋（带装修，以下简称“涉案房屋”），建筑面积229.62平方米，成交价1590万元。合同签订后，原告如约支付全部购房款；2018年8月22日，被告出具《付清楼款证明》，确认原告付清全部购房款1590万元。2018年9月13日，被告交付涉案房屋并告知原告物业服务费从2018年9月14日起计算，自2018年9月至2019年9月，原告支付物业管理费、水费、排污费、维修基金等共计13161.62元。2018年11月9日，原告取得粤（2018）深圳市不动产权第0218723号不动产权证书，原告为此支付登记费及税费共计238585元。2018年11月底，原告发现涉案房屋存在白蚁，于是通知被告现场核实，被告先后派员工、装修公司及白蚁防治公司实地查看。2019年1月11日，深圳一枝叶环保科技有限公司出具的《懿花园A6-01、A6-02白蚁防治方案》载明：A6-01栋，本项目按建设单位要求只对一二层进行白蚁防治，拟建设总面积约180平米，发现蚁巢没有那么多；A6-01：经我司专业技术人员现场全面勘察发现：1、一层大门厅的石门框见有白蚁路，两边都有，连及到两边墙面的木板及衣柜和卫生间门套；在厨房入门口左边外墙面下角发现有白蚁路。首层客厅电视背景墙地脚线拆除检查发现有白蚁痕迹，而上部分的布墙面没有拆除，餐厅上吊空二层的大块玻璃镜墙面、沙发后的高位玻璃墙面连周边的木饰面没拆除，不确定是否有白蚁食过；2、二层次睡房门框套连两边木板墙面拆除检查后两边上角都发现有白蚁路，特别是近镜墙面比较明显，其他墙体因没有拆除，从外表面看未发现有白蚁活动迹象；3、二层主房间连门扇腐烂，其他木墙面因没有拆除，只检查了外表面。因协商未果，故原告诉至法院并提出上列诉请。另查明，1、出售案涉房屋时被告未告知原告案涉房屋曾经有白蚁的情况，事发后被告委托公司进行过白蚁处理，但未得到根除。2、原告自述于2018年10月19日启动房屋入住仪式。3、原告提交的深圳市名雕装饰股份有限公司现场施工手册载明：开工日期为2018年12月12日，竣工日期为2019年8月12日。4、庭审中，原告自愿撤回第七项诉请。以上事实有房屋买卖合同，付清楼款证明，物业费缴费明细及发票，光盘及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。一、关于本案的争议焦点之一：被告是否存在欺诈。本院认为，原告提供的微信聊天记录、视频光盘及白蚁防治方案等证据，能够形成证据链，可以相互印证，足以证实被告明知涉案房屋存在白蚁的情形，但其未如实告知原告，构成欺诈，被告存在缔约过失。二、关于本案争议焦点二：案涉房屋是否存在质量问题。本院认为，案涉房屋部分下水管道、排污管存在堵塞的现象，存在一定的瑕疵，但可通过维修等予以解决，不能据此视为房屋有严重质量问题。原告未提供证据案涉房屋具有经两次以上维修仍不能满足正常使用的情形或房屋主体结构工程存在质量问题，故对原告主张案涉房屋存在严重质量问题的意见本院不予采信。三、关于原告的各项诉请，本院作如下评判：本院认为，关于原告第一项诉请。本院认为，购买房屋是普通民众的重大事项，白蚁对木质家具破坏力巨大，难以根除，房屋是否存在白蚁足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响。被告隐瞒案涉房屋存在白蚁的情形，存在缔约过失；且案涉房屋存在白蚁老巢，至今未除，严重影响正常居住使用，无法实现原告“安居”的合同目的。综上，原告要求解除与被告签订的案涉《房地产买卖合同》的诉请于法有据，本院予以支持。主合同已解除，由此衍生的其他从合同当然一并解除。关于原告第二项诉请。本院认为，案涉购房合同并未就缔约过失约定相应的违约责任，故对原告要求被告按成交价10%支付违约金159万元的诉请本院不予支持。因被告构成违约，故原告要求被告承担案涉房屋重新过户到被告名下的全部交易税费的主张本院予以支持。关于原告第三项诉请。本院认为，鉴于本院判令解除双方签订的购房合同，且被告存在违约，故原告要求被告返还购房款1590万元的诉请于法有据，本院予以支持。被告构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请利息计算未超出法定范畴，本院亦予以支持。关于原告第四项诉请。本院认为，该主张有相应的证据证实，且属直接损失，故被告依法应承担。关于原告第五项诉请。本院认为，原告提交的深圳市名雕装饰股份有限公司现场施工手册载明开工日期为2018年12月12日，原告于2018年11月底发现案涉房屋存在白蚁，原告此时不应再对案涉房屋进行改建、装修，故该部分支出视为原告自行扩大的损失，被告不应承担。原告自行添置的家俬其可自行搬走或移除。关于原告第六项诉请。本院认为，根据权利义务对等原则，原告入住了涉案房屋，享受了相应的物业服务，缴纳入住期间的物业管理费是应有之义，故该部分支出原告无权要求被告赔偿。因被告存在过错导致合同解除，故原告搬离之后产生的物业费应由被告承担。关于原告第七项诉请。本院认为，原告自愿撤回该项诉请，系其行使自身处分权的体现，本院予以准许，故对该诉请本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王易菲与被告和记黄埔地产（深圳）有限公司于2018年7月18日签订的深（宝）房现买字（2018）第21368号《深圳市房地产买卖合同》及由此衍生的其他相关协议；二、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司承担案涉房屋重新过户至被告名下的全部交易税费；三、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告王易菲购房款15900000元及利息854460.42元；四、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告王易菲契税、印花税、登记费损失共238585元；五、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司承担案涉房屋自原告王易菲搬离之后产生的物业管理费；六、驳回原告王易菲的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150327元，由原告王易菲负担人民币21482元，由被告和记黄埔地产（深圳）有限公司负担人民币128845元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄爱裕人民陪审员  吴雪明人民陪审员  孙丽丹二〇二〇年七月四日书 记 员  黄玲雁书 记 员  刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。