吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初1724号 原告：延吉市江城物业有限公司，住所吉林省延吉市长白山西路税苑小区2号楼1004。 法定代表人：李镇江，总经理。 委托诉讼代理人：于振兰，吉林显顺律师事务所律师。 被告：李学刚，男，1981年3月5日生，汉族，住吉林省延吉市。 原告延吉市江城物业有限公司诉被告李学刚之间物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告延吉市江城物业有限公司的委托诉讼代理人于振兰，被告李学刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告延吉市江城物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.李学刚立即支付自2010年12月27日至2018年12月31日期间物业费、卫生费；2.诉讼费由李学刚承担。事实与理由：李学刚系延吉市嘉禾馨苑小区业主，其居住的房屋为该小区，每年应交物业费为460.74元。自2010年12月27日至2018年12月31日期间，延吉市江城物业有限公司向李学刚提供物业服务，但李学刚未交纳物业费、卫生费。经多次催要未果，诉至法院。 李学刚辩称：延吉市江城物业有限公司起诉李学刚的时间上显然已超过法定诉讼时效。李学刚于2011年1月开始居住，与延吉市江城物业有限公司是否签订物业管理和服务协议、是否存在业主委员会、业主委员会成立是否合乎法律规定均提出异议。根据《物业管理条例》第十五条第三款“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同…”，及第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，在合同履行合同过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量、收集全体业主意见、确认物业服务过程中存在问题，延吉市江城物业有限公司在未经业主委员会监督、催缴程序前提下起诉李学刚，缺乏法律依据。根据《物业管理服务标准（三级）》规定，采取多种形式，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。但物业公司从提供服务至今从未进行过一次调查、沟通，只是电话催费、门上贴条、打骚扰电话软暴力催费，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。延吉市江城物业有限公司从未开展社区文化活动，小区唯一门球场已被划分除外。延吉市江城物业有限公司从未对财务收支进行公布，2013年小区启用维修基金对屋面防水、楼道刮大白、单元门更换、小区监控维修，但维修后屋面漏水问题未解决、监控系统不好使、物业公司未及时协调施工方进行后续维护，资金去向未公示。物业公司没有提前公告停水、停电通知。小区南门保安室无人值班已变成放置杂物仓库，摄像头夜间基本无法使用，很多业主车辆被划被刮蹭，没有划分停车位标志线，小区封闭式管理但外来车辆随意进出、停放，物业公司没有做到应尽的职责。物业公司对积雪清理非常差，垃圾无人清理，走廊、楼体、扶手、楼道无人打扫，楼道小广告无人清理。小区12号楼右前1个水池，从入住至今从未注水使用。业主缴纳物业费时物业公司只开收据拒绝开发票。综上，李学刚延迟缴纳物业费是因延吉市江城物业有限公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的物业服务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：延吉市江城物业有限公司于2003年4月4日依法成立，经营范围为物业管理等。2008年6月5日，延吉市价格监督检查局向延吉市江城物业有限公司出具延市价字【2009】7号关于嘉禾小区物业服务收费标准的批复，内容为“一、小区物业服务收费标准：每月每平方米分别为0.50元（住宅）、0.80元（非住宅）。二、你公司应在小区主要出入口公示上述收费及服务标准，接受业主监督。三、你公司须办理收费许可证后，方可收费。四、本批复自发文之日起生效”。2009年3月31日，延吉市价格监督检查局向延吉市江城物业有限公司发放收费许可证，有效日期自2009年3月至2012年3月。2013年12月30日，延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会与延吉市江城物业有限公司之间签订物业服务合同，约定延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会委托延吉市江城物业有限公司对延吉市嘉禾馨苑小区进行物业管理，延吉市江城物业有限公司提供物业服务的受益人为本物业区域范围内的全体业主和物业使用人，住宅物业费用按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起每天按千分之一缴纳滞纳金，物业服务期限为五年，本合同在履行过程中发生争议时，由双方当事人协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉。2011年1月开始，李学刚居住位于延吉市嘉禾馨苑7号楼7单元203室，房屋建筑面积为76.79平方米。延吉市江城物业有限公司按照合同约定为延吉市嘉禾馨苑小区提供物业服务，但李学刚没有交纳自2010年12月27日至2018年12月31日期间的物业费3,685.92元。 另查，延吉市环境卫生作业有限公司委托延吉市江城物业有限公司收取自2014年至2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2014年至2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户60元、城市卫生费为每年每人9.6元，2017年至2018年度城镇垃圾处理费为每年每户84元。李学刚没有交纳自2014年至2018年度期间的卫生费376.80元（每年每户69.6元×3年+每年每人84元×2年）。 认定上述事实的主要证据有：营业执照、入住协议书、延吉市价格监督检查局出具的延市价字【2009】7号关于嘉禾小区物业服务收费标准的批复、收费许可证、物业服务合同、催费通知书、照片，以及延吉市江城物业有限公司、李学刚的陈述。 李学刚向本院提供证人王海君、呼健的出庭证言，以证明李学刚主张的内容是真实的。对此延吉市江城物业有限公司予以否认。本院认为，证人为涉案小区业主，与李学刚之间存在利害关系，不符合证据客观性，本院未予采信。 本院认为，延吉市江城物业有限公司依法成立，具备物业管理的相关资质。延吉市嘉禾馨苑小区业主委员会与延吉市江城物业有限公司之间签订物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对延吉市嘉禾馨苑小区全体业主具有约束力。延吉市江城物业有限公司为延吉市嘉禾馨苑小区提供了相关的物业服务，李学刚直接或者间接地受益。关于延吉市江城物业有限公司要求李学刚支付自2010年12月27日至2018年12月31日期间拖欠物业费3,685.92元的诉讼请求，符合法律规定，故本院予以支持。关于延吉市江城物业有限公司要求李学刚支付卫生费376.8元的诉讼请求，李学刚亦同意支付，符合法律规定，本院予以支持。李学刚关于延吉市江城物业有限公司的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的抗辩意见，延吉市江城物业有限公司提供的物业服务行为是连续性的，不存在诉讼时效超过的问题，其抗辩意见不成立，本院不予采信。李学刚关于延吉市江城物业有限公司对财务收支未公布，屋面漏水问题未解决，监控系统不好使，小区南门保安室无人值班，小区未封闭式管理，积雪清理非常差，垃圾、楼道小广告无人清理，走廊、楼体、扶手、楼道无人打扫等因延吉市江城物业有限公司首先没有履行合同约定，事实上明显未提供符合行业标准物业服务的抗辩意见，延吉市江城物业有限公司予以否认，虽李学刚提供照片，但未提供其他充分证据予以佐证，其抗辩意见不成立，本院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李学刚作为物业使用人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。延吉市江城物业有限公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 李学刚于本判决生效后立即支付延吉市江城物业有限公司物业费3,685.92元、卫生费376.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李学刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金旭 二〇二〇年七月一日 书记员  郭婧