吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2377号上诉人（原审被告、反诉原告）：张旭，男，1981年5月27日生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：崔新国，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王同福，男，1982年6月13日生，汉族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：高翔，吉林中证律师事务所律师。上诉人张旭因与被上诉人王同福房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王同福原审提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年5月15日签订的《房屋转租合同》;2.判令张旭返还王同福押金10000元;返还已付租金83333元（2018年7月1日至2019年10月31日止共4个月）;按照合同约定赔偿违约金337500万元（2019年7月1日至2021年5月14日止共22.5个月），以上合计430833元;3.判令诉讼费由张旭承担。事实和理由：案涉房屋坐落于长春市朝阳区开运街3号1楼商铺,约500平米。该商铺由长春市统计局所有的4号房及案外人张某所有的5号房组成。张旭于2012年将上述房屋承租，打通后于2018年5月15日转租给本案王同福王同福，约定租金为年租金25万元，另押金1万元。王同福已依约支付房屋租金至2019年10月31日及押金1万元，并装修经营。但2019年5月中旬，王同福忽然接到长春市统计局的《限期搬离知书》，才得知张旭与长春市统计局之前签订的《房屋租赁合同》已被长春仲裁委员会裁决于2017年1月24日解除(【长仲裁字(2017）第0673号】），现长春市统计局已申请法院强制执行，要求王同福限期搬离腾房。王同福多次联系张旭协商解决此事，张旭均消极推诿不予处理。王同福租房目的已不能实现，已无法继续经营，且因张旭违约给王同福造成了包括装修及商业利润在内的巨大经济损失。为维护自身合法权益，王同福现依据《中国人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定诉至人民法院。张旭原审辩称：一、张旭不应当承担违约金。1.张旭转租给王同福的一楼商铺，大约500平方米，房屋所有人是两人，并不是长春市统计局一家，完全可以改建。2.虽然张旭与长春市统计局有纠纷，就商铺的问题正在协商解决中，根本没有能强行将王同福清理走。王同福的离开是自己单独主张离开的，张旭不承担违约的责任。3.王同福为什么积极自行离开租赁房屋，完全是因为其经营不善，为了摆脱经营困境，看到张旭有纠纷，自行离开的结果。4.离开时候王同福并没有经过与张旭协商，未得到张旭的认可。5.王同福未经张旭的同意，自行与统计局协商，将房屋中间砌墙隔离开，完全是超越了其权限。6.王同福提出长春市统计局限期搬走的通知，没有强制执行的效力，不能据此搬走。为此张旭不应当承担违约责任。二、王同福直到起诉的时候，还占用张旭的房屋，直到2019年8月23日才将房屋的控制权交给张旭，王同福要承担使用期间的费用。三、王同福承担赔偿张旭房屋装修、设备损失、房屋主体结构的修复费、承担支付使用房屋水、电、煤气费的义务。张旭原审提出反诉请求：1.要求王同福赔偿房屋装修、设备损失、房屋主体结构的修复费20万元；2.赔偿修复期间的房租金4.5万元；3.反诉费由王同福承担。事实和理由：2018年5月15日张旭与王同福签订房屋转租合同将坐落于长春市朝阳区开运街3号楼1楼商铺约500平方米房屋转租给王同福。因王同福要求解除合同，2019年8月23日王同福将钥匙交给张旭，收回房屋钥匙时，看到张旭出资230万的室内装修全部被破坏，价值10万元的水晶灯被拆除，原有的两台德国进口八喜牌壁挂取暖设施被拆走、厨房固定燃气设施只剩下一块大表其余8块小表被拆走、主管道全部损坏、整个一楼的所有电路全部损坏、四台美的大型空调被拆走。房屋主体结构被改变，其他损坏还在进一步统计中。上述损失为王同福租赁张旭房屋中发生，王同福有赔偿义务。王同福针对张旭的反诉辩称:张旭的反诉请求没有事实和法律依据应予以驳回，理由如下：1.反诉中涉及的所谓230万元室内装修没有任何证据，两台德国进口八喜牌壁挂取暖设备、四台美的大型空调、价值10万元水晶灯均没有证据证明真实存在，且王同福经营店铺是从上一家店主为李某手里所兑，当时协议约定兑的包括店里的桌椅设备厨房用具及所有装修，所以王同福所用店里的物品均与张旭无关，且没有张旭反诉中提的以上物品，张旭的房屋已转租多家，如所提物品真实存在，赔偿人也不应是王同福，其没有证据证明是由王同福破坏。2.统计局的限期搬离通知书早已送达张旭，但张旭一直隐瞒，直至今年5月统计局申请中院强制执行并将撤离通知书送达王同福手中，王同福多次联系张旭，张旭均躲避推诿不予处理，加之中院法官多次催促腾房，无奈6月末停止营业将房屋退给统计局，统计局随即将房屋砌墙隔断，此墙是统计局所砌，与王同福无关，且王同福腾房为张旭严重违约所致，不能正常腾房进行交接为张旭推诿责任躲避所致，并且张旭在我方起诉后不得不于2019年8月23日进行了所谓的事后腾房交接，当时张旭也未对王同福所腾房屋提出任何异议，足以证明张旭对王同福所交房屋予以确认和接受，其反诉状中所提“只剩下一块大表，其余八块小表被拆走，主管道全部损坏，整个一楼所有电路全部损坏”，张旭没有证据证明为王同福造成，事后交房已完成，之后所造成的损害与王同福无关。3.原张旭签订的房屋转租合同明确约定，如有装修必须经甲方同意，王同福从2018年5月15日签订合同到腾房，张旭对于王同福的装修均是同意，没有任何异议。因此，对张旭转租合同严重违约给王同福造成了装修损失张旭应予承担。综上，张旭的反诉请求无任何事实与法律依据，应予驳回。原审法院审理查明：2018年4月23日，王同福与案外人李某签订转让协议一份，李某将位于开运街555号火锅店转让给王同福，转让价款215000元。因火锅店的房屋承租人系张旭，2018年5月15日，张旭、王同福分别作为甲乙双方签订《房屋转租合同》。合同约定，张旭将位于长春市朝阳区开运街3号1楼商铺（约500平方米）租给王同福使用，约定租期3年，自2018年5月15日至2021年5月14日，租金为每年250000元，交押金10000元整。实行上打租，按年度交，提前一个月交纳房屋租金。合同备注中，张旭手写：“若合同期内履行不满，甲方每月按壹万伍仟元赔偿乙方”。合同签订后，王同福向张旭交付租金250000元。张旭给王同福出具的收条中注明：“租期自2018年11月1日至2019年10月31日止，2018年5月15日至2018年10月31日前已结清。”王同福将火锅店更名为添香园自助水饺店，经营水饺生意。经营期间王同福接到长春市统计局限期搬离通知书，通知张旭转租业户，限期搬离，逾期不搬离我局将通过法律途径予以解决。长春市统计局申请强制执行，将归属于其所有的房屋（建筑面积272平方米）从饭店中间用砖砌成原状收回，致使王同福承租的房屋无法继续经营水饺生意，导致其向本院提起诉讼。并于2019年7月19日向长春市国安公证处申请办理保全证据公证。国安公证处派公证员到添香园自助水饺店对店内装修状况进行证据保全并刻制光盘1张后复制2张，于2019年8月6日出具公证书。另查明，张旭承租的房屋系从长春市统计局及张某处租赁而来，张旭于2012年2月1日起承租长春市统计局一至四层房屋，年租金200000元，租期自2012年2月1日至2022年2月1日，房屋面积约1160平方米，其中涉案房屋面积为272.87平方米。张某的房屋面积为268平方米，两家房屋相邻，张旭承租两家房屋后，将房屋打通合二为一。张旭将房屋转租给案外人孙威，2017年8月，孙威将其开办的火锅饭店出兑给案外人李某，李某与张旭签订房屋租赁合同，租赁期限三年。李某经营不到一年时间即将饭店出兑给王同福。又查，2017年11月27日，长春市统计局向长春仲裁委员会申请仲裁。2018年11月15日，长春仲裁委员会作出长仲裁字（2017）第0673号仲裁裁决书，裁决：（一）裁决确认申请人长春市统计局与被申请人张旭签订的《房屋租赁合同》于2017年1月24日解除；（二）裁决被申请人张旭于本裁决作出之日起十日内返还申请人长春市统计局涉案房屋；（三）裁决被申请人张旭向申请人长春市统计局以200000元/年的标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止；（四）裁决申请人长春市统计局于本裁决作出之日起十日内向被申请人张旭支付供热管线改造费、供热费、蹲位维修更换费合计111613.14元；（五）驳回申请人长春市统计局其他仲裁请求；（六）驳回被申请人张旭其他裁决请求。张旭向长春市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，长春市中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）吉01民特1号民事裁定书，裁定驳回张旭的申请。本案受理后通知张旭应诉，张旭于2019年8月23日接收张某房屋的钥匙。原审法院认为：（一）房屋转租合同效力问题，长春市统计局与张旭签订的房屋租赁合同第十一条约定：“租赁期间内，因经营不善，乙方有权将该房屋部分或全部出租、出兑给他人。”张旭承租的另一部分房屋所有人张某出庭作证同意张旭转租。据此，张旭与王同福签订的房屋转租合同有效。（二）房屋转租合同解除问题，《最高人民法院》第六条第二款规定：“不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”张旭转租给王同福的房屋，一部分归属长春市统计局，另一部分归属张某。现归属长春市统计局的房屋已被收回，追其原因，从长春仲裁委员会作出的裁决书中可以看出系张旭拖欠租金所致，故造成本案王同福无法使用房屋,从事经营活动，责任完全在于张旭本人。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”王同福要求解除房屋转租合同，于法有据，本院予以支持。（三）赔偿损失问题，1、张旭收取王同福押金10000元，在房屋转租合同解除后，张旭应将押金10000元退还给王同福。2、剩余租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因长春市统计局对房屋主张权利，致使王同福不能整体使用房屋，王同福主张张旭应予退还剩余租金，符合法律规定。应从王同福向法院起诉时开始计算剩余租金，即7月11日至10月31日租期为3个月20天，租金为76198元（250000/12*3+25000/365*20=76198）。故对王同福主张返还四个月租金83333元，本院不能全额保护。3、经营损失问题，张旭在合同中明确注明：“若合同期内履行不满，甲方每月按壹万伍仟元赔偿乙方。”现因合同不能履行，为此，张旭应对王同福的损失予以赔偿。即按照合同约定的标准计算赔偿数额，自2019年7月11日至2021年5月14日共计22个月，每月按15000元计算，应为330000元。张旭应赔偿王同福损失330000元。（四）反诉问题，张旭与王同福签订的房屋转租合同中，没有约定房屋所附带的附属设施，其提到的房屋原有的空调、取暖等设施，没有提供发票，没有证据证明其提到的设施真实存在，尤其是房屋几经转租及屋内设施出兑已无法确定房屋设施归属张旭所有，其提出的鉴定房屋装修、确定设备损失的申请，不符合鉴定要求，本院不予支持。因张旭提出的主张没有证据加以证明，其提出的反诉请求不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王同福与被告张旭于2018年5月15日签订的房屋转租合同；二、被告张旭于本判决生效后三日内返还原告王同福押金10000元及租金76198元，合计86198元；三、被告张旭于本判决生效后三日内赔偿原告王同福330000元；四、驳回原告王同福其他诉讼请求；五、驳回被告张旭反诉请求。本诉案件受理费7762元，由被告张旭负担，反诉案件受理费4975元，由被告张旭负担。宣判后，张旭不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审人民法院驳回张旭要求王同福的赔偿装修、设备损失的诉讼请求是错误的。2018年5月15日张旭与王同福签订房屋转租合同将座落于长春市朝阳区开运街3号楼1楼商铺约500平方米房屋转租给王同福。因王同福要求解除合同，2019年8月23日王同福将钥匙交给张旭,收回房屋钥匙时候，看到的是张旭出资230万的室内装修全部被破坏，价值10万元的水晶灯被拆除，原有的两台德国进口八喜牌壁挂取暖设施被拆走、厨房固定燃气设施只剩下一块大表其余8块小表被拆走、主管道全部损坏、整个一楼的所有电路全部损坏、四台美的大型空调被拆走。其他损失还在进一步统计中。上述损失为王同福租赁张旭房屋中发生,王同福有赔偿义务。1.一审庭审中，王同福承认拿走了装修的财产、声称要把拆走的东西拿回来。可以认定其拆走装修的事实。2.张旭提交有房屋被拆后的现场照片，因提出申请鉴定损失,现住房屋也没有维修,房屋现在是没有电,没有煤气，房屋的基础设备全部被王同福拆毁，张旭损失惨重!张旭还提交了张旭当时装修后的房屋状态照片!可以认定张旭的损失。3.庭审中房主张风燕出庭做证，证实她出租给张旭的之前也是做饭店，租给张旭后张旭对房屋进行了装修改造。投入资金,同意张旭作为二房东对外出租房屋。如果没有张旭投资装修，张旭就没有必要成为二房东了!4.张旭主张要的损失，是房主张某所有权部分的装修损失，包括后厨及部分营业面积装修的损失，以及房屋设备的损失张旭的损失是现实存在的，原审法院无理驳回张旭的请求,完全是错误的。综上，请求二审法院：1.撤销长春市朝阳区人民法院(2019）吉0104民初4166号民事判决中，第五条驳回张旭反诉请求一项，依法改判或发回重审。2.要求王同福赔偿房屋装修、设备损失修复费20万元（以最后评估鉴定的损失计算)。3.要求王同福赔偿修复期间的房租金每月1.5万元,年租金18万元。4.反诉费、上诉费由王同福承担。王同福二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.王同福原审庭审自认将房屋的空调、热水器拿走。2.王同福离开房屋拆除空调和热水器时，将房屋部分装修破坏。3.2020年7月14日，本院释明张旭，对空置的房屋进行修复利用，以减少空置损失。4.案涉房屋包含两部分，分别为产权为张某部分的268平方米，产权为长春市统计局部分的272平方米。本院认为：1.关于王同福是否构成违约。案涉租赁合同虽因张旭的原因无法继续履行，但在合同解除后，承租人王同福将原状的房屋返还张旭，属于王同福在合同解除时的附随义务，但王同福在离开房屋时，将不属于其的空调、热水器拿走并破坏了房屋部分装修，致使房屋空置至今无法使用，其行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，王同福应对此造成的损失予以赔偿。王同福虽抗辩主张其拿走的房屋设施包含在承兑饭店的标的范围内，但王同福与李某签订的《转让协议》并无相关约定，且案涉房屋的装修、设备均由张旭购买，李某亦无权将相关设备转让给王同福，同时，依据交易惯例，饭店承兑的范围一般并不包含房屋的固定设备设施，故王同福该抗辩理由不成立。2.王同福应如何承担违约责任。张旭上诉主张通过鉴定确定房屋装修、设备损失数额并由王同福赔偿，但张旭现无法举证证实王同福接收房屋时的装修、设备现状，亦不能提供装修、购买设备时的凭证证实其价格，致使鉴定不能，故张旭该项上诉主张本院不予支持。但王同福应将私自拿走的热水器、空调归还张旭，否则张旭可另案主张权利。张旭主张除空调、热水器外，王同福还拿走了另一部分设备，但该主张证据不足，本院不予支持。张旭上诉另主张王同福赔偿房屋修复期间的房屋租金损失每月1.5万元。由于王同福损坏房屋装修并带走设备，造成案涉房屋无法使用，由此造成的空置损失，应由王同福予以赔偿。房屋空置损失应从原审判决认定租赁合同解除的2019年7月11日起算，计算至本院释明张旭修复、使用房屋的2020年7月14日止，总计一年零四天。损失计算标准，参照王同福与张旭签订的租赁合同约定的每年250000元租金标准，按照剩余房屋面积268平方米所占的比例268÷（268+272）=49.63%进行计算，具体为（250000+250000÷365×4）×49.63%=125434.72元。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4166号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4166号民事判决第五项；三、被上诉人王同福于本判决生效后立即赔偿上诉人张旭损失125434.72元；四、驳回上诉人张旭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7762元，由张旭负担，一审反诉案件受理费4975元，由王同福负担。二审案件受理费9950元，由王同福负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二〇年七月二十八日法官助理 张佳楠书 记 员 李欣媛