江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1409号上诉人（原审被告）：李霞，女，1977年4月27日出生，汉族，住安福县。委托诉讼代理人：刘桂雄，江西秦鞅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安福县心连心物业服务有限公司，住所地安福县武功山大道284号。负责人：周曼媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：高以进，男，该公司经理。上诉人李霞因与被上诉人安福县心连心物业服务有限公司（以下简称心连心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2020）赣0829民初1023号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李霞的委托诉讼代理人刘桂雄及被上诉人心连心物业公司的委托诉讼代理人高以进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李霞上诉请求：1、撤销一审判决，并改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人居住在安福县。2016年上诉人居住的房屋楼顶开始漏水，上诉人多次要求被上诉人对其房屋漏水进行维修，被上诉人置之不理。依照《安福心连心综合大楼前期物业管理服务合同》约定，委托管理服务事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖楼顶等的约定。被上诉人应当履行其服务义务，维修上诉人居住房屋的楼顶。上诉人拒交物业费的行为符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》物业公司未履行物业合同服务责任的，业主有正当理由拒交物业费的情形。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判。心连心物业公司辩称，上诉人称房顶漏水事宜被上诉人置之不理与事实不符，房屋漏水发生在开发商保修期间，当时上诉人称不会拖欠物业费。被上诉人与开发商联系维修房屋漏水，并在2019年就帮上诉人修好了，现上诉人主张从2019年修好漏水开始算物业费，被上诉人不同意。心连心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李霞支付心连心物业公司物业服务费6584元，违约金7209.48元，共计13793.48元；2、本案诉讼费由李霞承担。一审法院认定事实：李霞是安福县心连心综合大楼2401室业主，该房屋住房面积140.03平方米，心连心物业公司系该综合楼物业服务公司。2012年10月20日，心连心物业公司作为乙方与心连心房地产开发有限公司作为甲方签订了《安福心连心综合大楼前期物业管理服务合同》，合同约定：委托管理服务事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖房顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；委托管理期限为2012年11月1日至小区成立业委会并聘用其他物业公司；住宅房由乙方按建筑面积10楼-13楼的每月每平方米0.9元，14楼-18楼的每月每平方米0.95元，18楼以上的每月每平方米0.98元，向业主或物业使用人收取；物业服务费次年未装修入住使用的，按物业管理公共服务缴费标准的70%交纳费用，第三年开始无讼是否装修，均按100%交纳物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交管理费的2‰交纳滞纳金。2012年至2015年，李霞均能在每年的年度内支付物业管理费，2015年12月23日，李霞在支付2015年物业管理费1592.50元后，2016年1月1日至2019年12月31日的物业费拖欠至今。心连心物业公司多次与李霞协商，催收未果，遂诉至法院，要求李霞支付物业管理费和滞纳金。上述事实,有心连心物业公司的陈述和其提供的物业缴费通知单三张、安福心连心综合楼前期物业管理服务合同、心连心综合楼物业欠费表两张、李霞身份证复印件一份等证据予以证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2012年10月20日心连心房地产开发有限公司与心连心物业公司签订的《安福心连心综合大楼前期物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。李霞作为该综合大楼2401室房屋业主，应当交纳物业服务费。心连心物业公司在安福心连心综合大楼进行了物业管理，完成了一定的物业服务，李霞作为该小区的业主应当交纳物业服务费。李霞系该综合大楼2401室业主，住房面积140.03元平方米，应按每月每平方米0.98元收取物业服务费。故对心连心物业公司要求李霞支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6584元的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方对履行期限约定不明，李霞可以随时履行，心连心物业公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。心连心物业公司每年对李霞进行催收，已给予李霞必要的准备时间。故对心连心物业公司诉请要求李霞按合同约定自2017年1月1日起按日2‰支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。计算至2019年12月31日的滞纳金为7209.48元。李霞经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款之规定，判决：李霞于判决生效之日起五日内向安福县心连心物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6584元，违约金7209.48元，合计13793.48元。案件受理费212元，减半收取106元，由李霞负担。二审中，上诉人提交照片六张，证明本案房屋之前存在漏水，被上诉人质证认为，房屋之前漏水属实。本院认证，双方对房屋漏水事实予以认可，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋屋顶于2016年漏水，经向物业公司报修，于2019修好，现存在其他地方漏水。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《安福心连心综合大楼前期物业管理服务合同》约定缴纳物业服务费相关事宜，李霞自2016年1月1日起未缴纳物业费，其行为已违反上述物业服务合同约定。李霞以房屋自2016年漏水，心连心物业公司未履行物业服务合同职责为由拒交物业服务费，但漏水问题，双方均认可已于2019年维修好，故李霞拒交物业服务费的理由不能成立。关于滞纳金问题，《安福心连心综合大楼前期物业服务合同》第十八条第7款载明业主逾期缴纳物业服务费，按照2‰/日的标准支付滞纳金，该条款实质是对业主逾期缴纳物业管理费的违约责任约定。本案中，李霞房屋尚存在新的漏水问题，心连心物业公司在其管理服务过程中应当积极主动与业主沟通，协商并尽己所能解决实际问题，不应当让矛盾长期存在。同理，业主应当相互体谅，配合物业服务工作，不应当一味以拒交物业费作为对抗，致使物业服务质量无法得以保障。鉴于李霞提出的新漏水问题尚未解决，本院综合考虑当事人的履约情形，对心连心物业公司要求按照2‰/日的标准支付滞纳金的意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安福县人民法院（2020）赣0829民初1023号民事判决；二、李霞于判决生效之日起五日内向安福县心连心物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6584元；三、驳回安福县心连心物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，二审案件受理费212元，合计318元，由上诉人李霞负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇二〇年七月二十八日法官助理刘娟书记员谢佳艺