重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4079号上诉人（原审原告）：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：易婧，女。被上诉人（原审被告）：重庆招商依城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路363号4幢附3-1，统一社会信用代码91500105331582324R。法定代表人：彭以良，执行董事。委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐月，重庆中辩律师事务所实习律师。上诉人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人重庆招商依城房地产开发有限公司（以下简称招商公司）商品房委托代理合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初15365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中原公司的委托诉讼代理人易婧、被上诉人招商公司的委托诉讼代理人高定利、王乐月参加诉讼。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中原公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费由招商公司负担。事实和理由：1.案涉30套房屋买卖合同已办理产权证。按交易习惯，开发商在收齐房款后才会将产权证办至购房人名下。中原公司已申请一审法院调取产权证明、抵押登记状况以此证明30套房屋产权证已办理，从而证明招商公司已收取全部房款，但一审法院并未调取。一审认定房款未付清事实不成立，错误。2.招商公司对中原公司提交的未结佣金明细表中的9个“放款”合同状态是认可的，但一审也未支持该部分佣金。3.合同约定中原公司向招商公司提供发票前，双方要共同核定总金额，但招商公司不认可中原公司的销售业绩，因此无法确定发票应当开具的金额。招商公司故意阻止条件成就，应当认定付款条件已成就。招商公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉30套房屋是招商公司以底价整体包销给重庆市环茂房地产营销策划有限公司（以下简称环茂公司）的，由环茂公司销售成功的，并非由中原公司代理销售成交，其无权主张代理佣金。根据销售代理合同约定招商公司可以自行销售房屋，一审招商公司提交的证据足以证明是由环茂公司销售成功。中原公司的业绩清单不能证明是其销售成功，业绩清单只载明是业绩，并未明确是中原公司销售业绩。根据结算条款，必须要有招商公司签字盖章才有效。代理合同到期至本案起诉长达三年双方并未结算，而2017年双方也就同一项目签订了另外的代理合同，而后一合同已结算完毕，本案合同尚未结算与常理不符。中原公司向一审法院起诉请求判令：1.招商公司按约支付中原公司代理佣金678961元；2.招商公司支付违约金266152.71元（以未付佣金为基数从2017年6月1日起按银行同期贷款利息的四倍计算至起诉之日2019年7月17日）；3.从2019年7月18日起至付清代理佣金678961元止，以未付代理佣金为基数，按银行同期同类贷款利率的四倍计算支付违约金；4.招商公司承担诉讼费。一审法院认定事实：中原公司依法登记成立于2000年4月17日，具有A级房地产中介服务资质。招商公司依法登记成立于2015年2月2日。招商公司（甲方）与中原公司（乙方）签订的《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129）约定：甲方委托乙方就甲方开发经营或拥有的招商锦星汇项目（以下简称“本项目”），向甲方提供营销策划、销售管理服务；合作期限：起始日期2016年7月1日，终止日期2016年12月31日；合作范围：受托物业位置是江北区观音桥电测村3号，受托物业类型是商业，受托物业范围是商业性质的物业；甲方享有如下权利：……甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式；……乙方的权利和义务，乙方的服务内容：为本项目提供策划、销售管理服务。营销策划服务：1）乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，销售方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报；2）在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报；以上计划的提报周期为：周报、月报、季报；3）乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理；4）乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议；销售管理服务：1）在正式驻场前一个月，乙方协助甲方组建本项目的销售团队，并从甲方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员，或者协助甲方招募合适销售人员组成本项目销售团队。销售人员劳动关系归属/方，由乙方销售项目经理负责管理;2）乙方以月度驻场的形式进行服务……；3）在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度；4）乙方销售经理根据项目考核管理制度，对本项目销售代表有处罚权，包括（物质奖、罚；佣金归属判断；停盘、停职等权利）；5）销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序；6）客户接洽：乙方代表甲方组织销售团队接洽客户、市调人员以及交流参观人员；7）客户信息管理：乙方负责组织销售团队收集来电来访客户信息，建立来电采访客户档案，向甲方反馈客户意见；8）前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方组织销售团队进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；9）签订认购书：乙方管理销售后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行；10）签订正式的商品房购销合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳款项，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行；11）甲方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作；12）收集客户按揭贷款资料：乙方负责组织销售团队收集客户办理按揭贷款资料，并将上述全部资料转移至办理按揭贷款的相关单位或者人员；乙方履行如下合同义务：……9）乙方对每个销售单位的管理工作在客户签订了合同，并按合同约定一次性付款客户全款到达甲方账户，按揭客户签订按揭合同时即告完成，若因甲方保留房号、工程进度变化、推迟入伙、面积超标、工程质量等其他原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之管理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分管理费；……11）乙方管理销售行为并非包销，乙方不得在甲方书面批准的销售政策之外，为了销售目的，向购房人作出额外的承诺，为甲方设立超出甲乙双方约定范围义务，即使该种承诺为乙方工作人员所为，乙方也须承担赔偿责任；……代理佣金及结算条件，本项目提点费率为：合同月度成交金额的2%（暂定合同金额人民币950，000元）。（1）每月佣金按照对应提成比例，扣除保证金后结算；（2）对于选择按揭付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房买卖合同，并且首付款结清（包含各项代收税费）后结算50%的佣金，接揭贷款部分待银行发放按揭款到甲方账户后进行剩余佣金的结算（保证金在剩余佣金结算时扣除）；（3）对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房房买卖合同，并且付清所有购房款后才能进行佣金的结算；（4）关于保证金，1）回款交付风险保证金：甲方将乙方当月完成的实际回款金额×提点费率×3%提留作为回款交付风险保证金，具体考核办法见《回款交付风险管理制度》；2）销售准业主满意度保证金：甲方将乙方当月完成的实际回款金额×提点费率×3%提留作为销售准业主满意度保证金，具体考核办法见《销售准业主满意度考核制度》；……结算时间及程序：（1）代理佣金结算时间：乙方每月25日与甲方共同核定上月售出单位合同总金额（结算期间为：上个月1日至上月底），甲方在3个工作日内将签章确认的结算结果交回给乙方，如甲方认为乙方提供的数据存在错误的，双方应就此指派专门人员进行核对和协商，并以双方共同确认的结果为依据；乙方在收到结算结果3个工作日内提交结算价款的全额增值税普通发票。甲方应于收到经甲乙双方确认的成交结算单及乙方发票后的45工作日内以转账或支票的方式支付代理佣金的94%给乙方；代理佣金的6%作为甲方预留保证金部分，用于对滞后的客户反馈问题的考核，保留至同期房源集中交付日结束后次月结算，不计利息；（2）在项目的实际销售过程中，无论何种原因，造成已签订的商品房购销合同解除的，都界定为退房。所退房源已收取的管理服务费由乙方退还甲方。对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金或收取的客户的违约金，甲方100%，乙方0%；……（4）合同终止后佣金的清算方式；在合同到期日3个月内，银行已实际投放贷款的，全额提佣；在合同到期日3个月内，银行贷载已经审批通过并将客户接揭资料返给甲方但尚未办理抵押登记的，乙方能全额提佣，但提佣时间应在银行实际发放贷款之后，若此期间产生了诉讼，乙方之对应单位的结佣比例为应结佣金的50%；在合同到期日3个月内，银行既未发放贷款、抵押也未办理完毕、银行贷款也未审批通过并将接揭资料返给甲方的，甲方不再支付任何佣金。备注：前述清算方式系对每一个营销策划和联合销售代理年度（以下简称代理年度）的清算，“合同到期日”指该代理年度到期日。若双方续约的，合同到期日以续约后到期日计算；违约责任：任何一方违反本合同其它条款之规定，应赔偿给对方造成的直接经济损失；合同生效及终止：……如合同签订后甲方未能按规定时间向乙方支付规定的费用，延迟时间超过半个月后，乙方有权停止对甲方的服务……；本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。若对本合同执行中产生的争议协商不成的，任何一方均可向甲方所在地法院提起诉讼解决……。审理中，中原公司提交的招商锦星汇未结佣金明细表载明：1.客户姓名：欧利琴，成交单位：4号楼1-14，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：605，241元；2.客户姓名：覃秀珍，成交单位：4号楼1-3，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：439，840元；3.客户姓名：覃秀珍，成交单位：4号楼1-4，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：462，109元；4.客户姓名：程帆/包娟，成交单位：2号楼1-15，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：736，060元；5.客户姓名：向成娟/夏永庆，成交单位：4号楼1-8，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：730，248元；6.客户姓名：刘力维，成交单位：2号楼1-17，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，534，968元；7.客户姓名：张榆，成交单位：2号楼1-18，成交日期：2016年11月29日，成交状态：放款，成交金额：1，893，418元；8.客户姓名：唐维，成交单位：4号楼1-10，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，175，872元；9.客户姓名：唐义，成交单位：2号楼1-5，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，526，914元；10.客户姓名：周世发/刘春碧，成交单位：2号楼1-8，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：982，040元；11.客户姓名：张宇翔，成交单位：2号楼1-14，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：800，996元；12.客户姓名：戴丽，成交单位：4号楼1-7，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：962，931元；13.客户姓名：刘林，成交单位：4号楼1-1，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：419，271元；14.客户姓名：杨继繁/蔡明勇，成交单位：2号楼1-12，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：939，685元；15.客户姓名：高林茂/叶邵琴，成交单位：4号楼1-12，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，330，474元；16.客户姓名：许军/曾红梅，成交单位：2号楼1-1，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：0元；17.客户姓名：卢元仙，成交单位：4号楼1-13，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，200，384元；18.客户姓名：曾海萍，成交单位：4号楼1-11，成交日期：2016年7月29日，成交状态：放款，成交金额：1，175，872元；19.客户姓名：皮爱群／喻明波，成交单位：4号楼1-6，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，469，598元；20.客户姓名：黄路媚，成交单位：2号楼1-10，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：806，265元；21.客户姓名：鲁朝静，成交单位：2号楼1-9，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：682，813元；22.客户姓名：唐永利，成交单位：4号楼1-2，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：450，693元；23.客户姓名：杨雅麟，成交单位：4号楼1-5，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：939，446元；24.客户姓名：曾芳／邓勇，成交单位：2号楼1-2，成交日期：2017年2月2日，成交状态：放款，成交金额：1，803，736元；25.客户姓名：周筠／罗文，成交单位：2号楼1-7：，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，152，851元；26.客户姓名：王斐／漆玲玲，成交单位：2号楼1-4，成交日期：2017年2月1日，成交状态：放款，成交金额：1，913，773元；27.客户姓名：吴豪，成交单位：4号楼1-9，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：951，738元；28.客户姓名：王飞，成交单位：2号楼1-19，成交日期：2016年12月5日，成交状态：合同，成交金额：1，897，311元；29.客户姓名：周晓钰，成交单位：2号楼1-6，成交日期：2016年7月29日，成交状态：合同，成交金额：1，152，851元；30.客户姓名：张玉华，成交单位：2号楼1-3，成交日期：2017-2-8，成交状态：合同，成交金额：1，880，083元；31.客户姓名：张玲，成交单位：2号楼1-22，成交日期：2017年3月1日，成交状态：放款，成交金额：1，930，569元。前述明细表中的客户，招商公司认可已与其签订房屋买卖合同。审理中，对前述明细表中客户姓名、成交单位、成交日期、成交状态、成交金额所载内容招商公司亦无异议。但同时，招商公司否认前述客户是中原公司代理销售成交的。中原公司的招商锦星汇项目2016年8月业绩清单显示：1.客户欧利琴，合同金额605，241元；2.客户覃秀珍，合同金额439，840元；3.客户覃秀珍，合同金额462，109元；4.客户程帆/包娟，合同金额736，060元。中原公司的招商锦星汇项目2016年9月业绩清单显示：1.客户向成娟/夏永庆，合同金额730，248元；2.客户刘力维，合同金额1，534，968元。中原公司的招商锦星汇项目2016年10月业绩清单显示：1.客户张榆，合同金额1，893，418元；2.客户唐维，合同金额1，175，872元；3.客户姓名唐义，合同金额1，526，914元；4.客户周世发/刘春碧，合同金额982，040元；5.客户张宇翔，合同金额800，996元；6.客户戴丽，合同金额962，931元；7.客户刘林，合同金额419，271元；8.客户杨继繁/蔡明勇，合同金额939，685元；9.客户高林茂/叶邵琴，合同金额1，330，474元；10.客户许军/曾红梅，成交金额：1，070，629元；11.客户卢元仙，合同金额1，200，384元。中原公司的招商锦星汇项目2016年11月业绩清单显示：1.客户曾海萍，合同金额1，175，872元；2.客户皮爱群／喻明波，合同金额1，469，598元；3.客户黄路媚，合同金额806，265元；4.客户鲁朝静，合同金额682，813元；5.客户唐永利，合同金额450，693元。中原公司的招商锦星汇项目2016年12月业绩清单显示：1.客户杨雅麟，合同金额939，446元；2.客户曾芳／邓勇，合同金额1，803，736元；3.客户周筠／罗文，合同金额1，152，851元；4.客户王斐／漆玲玲，合同金额1，913，773元；5.客户吴豪，合同金额951，738元；6.客户王飞，合同金额1，897，311元；7.客户周晓钰，合同金额1，152，851元。中原公司的招商锦星汇项目2017年2月业绩清单显示：客户张玉华，合同金额1，880，083元。中原公司的招商锦星汇项目2017年3月业绩清单显示：客户张玲，合同金额1，930，569元。前述业绩清单上有招商公司的销售经理汤泽园的签字确认。后，招商公司（甲方）又与中原公司（乙方）签订一份《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-202）。该合同约定：甲方委托乙方就甲方开发经营或拥有的招商锦星汇项目，向甲方提供营销策划、销售管理服务；合作期限：起始日期2017年4月1日，终止日期2017年12月31日；合作范围：受托物业位置是江北区观音桥电测村3号……。审理中，当事人双方确认本案争议销售佣金的物业，系前述2016年销售代理合同范围的争议。又，2016年7月21日，招商公司（甲方、出售方）与环茂公司（乙方、承销方）签订《购买协议》约定：乙方自愿购买甲方开发的位于重庆市江北区共计36套，建筑面积约2016.06平方米），上述物业以下简称“标的物业”；甲方同意将标的物业出售给乙方及／或乙方指定之任何第三方，如乙方另行指定任何第三方购买标的物业，乙方应确保被指定方将承担本协议所约定之乙方所应承担的全部权利与义务，乙方对此承担不可撤销之连带保证责任至甲方收齐标的物业中每套房源房款及代收税费之日止。；……标的物业总价款为人民币44355744元……；在本协议签订当天，乙方向甲方支付购房定金人民币4435574元……；在2016年10月30日前，乙方及／或乙方指定之任何第三方向甲方支付人民币6653362元……；在2016年12月20日前，乙方及／或乙方指定之任何第三方向甲方支付人民币11088936元……；在乙方按本协议第二条第1款第（1）项的约定向甲方支付购房定金后，如乙方向甲方发出书面通知，指定第三方与甲方签署标的物业中某套房源的《重庆市商品房买卖合同》，则由第三方按照该套房源签署的《重庆市商品房买卖合同》约定的付款方式（仅限按揭付款或一次性付款）向甲方付齐应付房款。购房人支付的房款计入除定金外乙方应付购房款的总额中。乙方每指定完成一套房源的签约（即签署《重庆市商品房买卖合同》并完成备案，甲方将在次月底前退还由乙方按本协议第二条第1款第（1）项约定支付的该套房源对应的10%的购房定金；……甲方在接到乙方书面通知后的10个日历日内与购房人签订《重庆市商品房买卖合同》。已与购房人签订《重庆市商品房买卖合同》的，甲方不再配合办理变更手续；……乙方保证乙方及／或购房人按照本协议的约定购买标的物业并严格履行付款义务，配合甲方办理各项签约手续。乙方应当以书面方式告知甲方某每套房源的购房人，对购房人购买标的物业等事项（包括但不限于支付购房价款、签署《商品房买卖合同》、配合办理各项签约手续等）承担连带保证责任；……甲方违反本协议约定，自行销售或者委托第三方销售本合同约定物业，视为乙方销售成功，甲方除了退还乙方该等房源对应的购房定金外，并按照该等房源对应的购房定金向乙方进行赔偿……。2016年11月30日，招商公司退环茂公司包销定金425，845.2元；2017年8月30日，招商公司退环茂公司定金3，076，022.3元。环茂公司与招商公司合同纠纷一案［（2019）渝0105民初3716号］《民事判决书》载明：环茂公司请求判令招商公司支付赔偿金及其资金占用损失。环茂公司称，2016年10月23日，其指定的案外人曾红梅、许军与招商公司签署了《重庆市商品房买卖合同》，购买了江北区的房屋，由于招商公司原因，曾红梅、许军退房，要求按约赔偿。法院认定事实是：2016年7月21日，环茂公司与招商公司签订了《购房协议》；2016年10月23日，招商公司与曾红梅、许军签订《重庆市商品房买卖合同》，所购房屋是江北区观音桥电测村3号2幢1－商铺1，总成交金额为1070629元；2018年3月3日，招商公司与曾红梅、许军签订《退房协议书》，招商公司退还了房款及利息。人民法院经审理判决：招商公司支付环茂公司赔偿金。一审法院认为，中原公司与招商公司所签《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129，合作期限2016年7月1日至2016年12月31日），系当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该销售代理合同合法有效。本案争议的曾红梅、许军购买物业，因已解除房屋买卖合同并已退还购房，该物业代理销售佣金为零。本案争议涉及的其他30套物业，根据证据一审法院认定是中原公司代理销售的。理由：其一，中原公司提交的招商锦星汇项目业绩清单上载明了中原公司的销售业绩，该业绩清单上有招商公司销售经理汤泽园的签字确认；其二，中原公司还提交了部分物业客户的成交确认书予以佐证；其三，招商公司称前述业绩清单只表明其告知中原公司每月成交信息，包括招商公司自行销售物业给环茂公司的客户信息，并不表明是确认中原公司的代理销售业绩。此称一审法院不予认可。业绩清单上有“中原地产”的标志，表明清单是中原公司的，而非招商公司的；再有，清单是业绩清单，是中原公司交招商公司确认业绩的清单，而非招商公司交中原公司的通知清单或告知清单；其四，招商公司的举证不能证明其主张。如招商公司不能举示客户更名申请的原件，且举示的客户更名申请中出现无数份的落款“2014年”的客户更名申请；其五，招商公司与环茂公司的《购买协议》载明：甲方违反本协议约定，自行销售或者委托第三方销售本合同约定物业，视为乙方销售成功，甲方除了退还乙方该等房源对应的购房定金外……。据此，虽存在招商公司退环茂公司包销定金或定金的情形，但在无确凿充分证据证实的情况下，亦难以认定招商公司的主张。中原公司支付销售代理佣金及违约金的诉求，一审法院不予支持。理由：其一，《招商蛇口招商锦星汇项目商业物业销售代理合同（中原）》（合同编号为cq.7050.001-yx-129）约定：每月佣金按照对应提成比例，扣除保证金后结算；对于选择按揭付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房买卖合同，并且首付款结清（包含各项代收税费）后结算50%的佣金，接揭贷款部分待银行发放按揭款到甲方账户后进行剩余佣金的结算（保证金在剩余佣金结算时扣除）；对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，乙方须在客户签订商品房房买卖合同，并且付清所有购房款后才能进行佣金的结算。据此可知，佣金支付的条件是购买物业的客户付清购房款。根据当事人双方认可的未结佣金明细表中所载合同状态，其中有21套物业是合同（不含许军、曾红梅所购物业），也就是说本案没有证据证实该21套物业已付房款，达到了佣金支付条件；其二，前述物业销售代理合同约定：代理佣金结算时间：乙方每月25日与甲方共同核定上月售出单位合同总金额（结算期间为：上个月1日至上月底），甲方在3个工作日内将签章确认的结算结果交回给乙方，如甲方认为乙方提供的数据存在错误的，双方应就此指派专门人员进行核对和协商，并以双方共同确认的结果为依据；乙方在收到结算结果3个工作日内提交结算价款的全额增值税普通发票。甲方应于收到经甲乙双方确认的成交结算单及乙方发票后的45工作日内以转账或支票的方式支付代理佣金的94%给乙方。据此约定可知，支付佣金的另一个条件是收到发票后45个工作日内。本案证据不能证实中原公司提交了案涉物业的佣金发票；其三，前述物业销售代理合同约定：代理佣金的6%作为甲方预留保证金部分，用于对滞后的客户反馈问题的考核，保留至同期房源集中交付日结束后次月结算，不计利息。本案证据不能证实房源集中交付日已到并提交了该部分佣金的发票；其四，前述物业销售代理合同未对违约金有过约定，因此，违约金诉求没有依据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，判决：驳回原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的诉讼请求。本案案件受理费13，251.14元减半收取6，625.57元，由原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司承担。二审中，招商公司称，关于案涉30户房屋房款是否付清、交房的问题，其将于二审询问后7个工作日内向本院进行书面回复，未回复的，视为案涉房屋房款已付清、已交房。招商公司对此未向本院进行书面回复。中原公司举示了以下证据：1.通话录音，拟证明部分案涉房屋的房款交付和接房情况；2.部分买卖合同、购房发票复印件，拟证明房款已付清；3.代理服务费发票，拟证明中原公司有能力开具发票，因招商公司不认可佣金金额，故无法开具，招商公司故意阻止支付条件成就。招商公司质证称，对证据1的真实性不认可，房款是否付清非本案争议焦点，案涉房屋并非中原公司代理销售的；对证据2需事后核实；认可证据3的真实性，但招商公司不应支付佣金。本院认为，招商公司对案涉房屋房款已付清、已交房的事实未提出异议，对证据1、2的证明目的予以认可；对证据3的真实性予以认可。招商公司举示了两份判决书，拟证明中原公司将案涉房屋交由环茂公司包销，协议已经履行并结算完毕，其中曾红梅、许军向环茂公司交纳了119371元差价，可见销售是通过环茂公司完成的。中原公司质证称，招商公司与案外人的合同与本案无关，无法达到其证明目的。本院认为，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够证实曾红梅、许军曾系通过环茂公司购买。中原公司向本院申请律师调查令，申请向重庆市江北区房交所调取案涉房屋的商品房买卖合同、借款合同、产权登记等证据，拟证明案涉房屋房款已付清、已交房。此外，中原公司还申请本院向招商公司调取案涉房屋房款支付凭证及相关票据，申请本院调取招商公司与案涉房屋业主之间的银行流水，拟证明案涉房屋的房款已付清。本院认为，涉房屋房款已付清、已交房招商公司未提异议，故本院无需律师调查令；中原公司申请本院向招商公司调取案涉房屋相关证据，属当事人掌握的证据，应通过分配举证责任解决，故其申请不符合法律规定，不予准许。招商公司向本院申请律师调查令，申请向环茂公司调取案涉房屋购买人支付差价或服务费的银行流水及收据等。本院认为，招商公司的申请系自己应当举证范围，不属于法院调取证据的范围，故对其申请也不予准许。本院二审查明：（2019）渝0105民初6275号民事判决审理查明的事实载明，许军、曾红梅于2016年10月23日与招商公司签订了商品房买卖合同，约定招商公司向其出售招商锦星汇一期2幢1-商铺1，同日，许军、曾红梅向环茂公司交纳了119371元2幢1号铺的服务费；2018年3月2日，许军与环茂公司签订协议约定环茂公司收到开发商所退房款后，环茂公司退还许军119371元。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，中原公司与招商公司签订的案涉销售代理合同，合法有效。本案争议焦点为，招商公司应否向中原公司支付佣金及违约金。首先，双方销售代理合同约定，中原公司为案涉项目提供整体营销策划和销售管理服务、提供专门团队驻场服务并代表招商公司负责项目销售现场的管理、催促客户在认购期间内签约、协助招商公司与客户签订买卖合同及相关文件、协助办理贷款手续等；招商公司负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作；若因招商公司保留房号、工程进度变化、推迟入伙、面积超标、工程质量等其他原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则中原公司之管理责任于客户签订认购书时结束，中原公司正常收取该部分管理费；代理佣金本项目提点费率为：合同月度成交金额的2%。由此约定可见，即或招商公司保留房号进行自有渠道范围内销售房屋，中原公司仍正常收取该部分管理费。故招商公司认为涉案已30户房屋是招商公司以底价整体包销给环茂公司销售成功的，并非由中原公司代理销售成交，其无权主张代理佣金，不符合合同约定，本院不予支持。虽然涉案30户房屋销售无双方签章确认的结算结果，但招商公司认可中原公司提交的未结佣金明细表载明的客户姓名、成交单位、成交日期、成交状态、成交金额，并确认与其签订了房屋买卖合同；二审中也对成交的30户房款已付清、已交房无异议。该未结佣金明细表也与经招商公司销售经理汤泽园签字确认的2016年8月至12月及2017年2月中原公司的招商锦星汇项目业绩清单吻合一致，应为招商公司对中原公司的销售业绩已进行了确认。中原公司还举示了部分客户成交确认书予以佐证。招商公司否认属对中原公司已销售物业业绩的确认，明显不成立。根据双方确认的业绩清单，除许军、曾红梅退房外,共有30套房屋完成了交易，共计成交金额33948050元，招商公司并未对该30套房屋已付清房款、已交房提出异议，故招商公司应当按约定向中原公司支付30套房屋代理销售的佣金，共计678961元（33948050元×2%）。虽然合同约定了佣金支付条件为双方结算确认金额、中原公司开具发票后，招商公司才支付佣金。但因招商公司对上述中原公司业绩不认可，双方未能自行按合同约定的方式完成签章确认的结算结果，自然中原公司也无法提前开具相应金额发票。本案争议现是通过诉讼的方式确定的佣金金额，开具发票是佣金支付后的附随义务，故招商公司依法应予支付。其次，关于违约金的问题。双方合同并未对逾期支付佣金的违约责任进行约定，中原公司主张的违约金及计算方式缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，中原公司的上诉请求及事实和理由部分成立，应予支持；因二审中招商公司对案涉房屋房款已付清、已交房的应付佣金事实条件予以认可，因新事实出现，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初15365号民事判决；二、重庆招商依城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司支付佣金678961元；三、驳回重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6625.57元，由重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司负担1865.57元，重庆招商依城房地产开发有限公司负担4760元；二审案件受理费13251.14元，由重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司负担3731.14元，重庆招商依城房地产开发有限公司负担9520元。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 邓  山审 判 员 朱 华 惠二〇二〇年七月二十二日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波