广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初6967号原告彭利，男，汉族，1983年9月30日出生，住湖南省双峰县*********民组，公民身份证号码为432************576。委托代理人黄海滨，系广东深信律师事务所律师。被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市************、6号商铺127，统一社会信用代码：914***********553C。法定代表人纪某1。委托代理人张嘉雯，系广东名成律师事务所律师。委托代理人赖秀玲，系广东名成律师事务所律师助理。原告彭利诉被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司（以下简称“时代华庭公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年4月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄海滨，被告委托代理人张嘉雯、赖秀玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭利诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金21563.27元（以购房款1112656元为基数，按每日万分之0.3的标准，自2016年11月29日起计至2018年9月6日）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市******************。合同约定被告交付商品房日期，并约定被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案，自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的…出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机构备案之日…按已付房价款的每日万分之0.3向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清购房款，被告未按约定及时办理转移登记，因此，应当承担逾期办证的违约责任。被告辩称，一、因政府部门整合及新政策实施原因导致无法开展权属初次登记及权属转移登记手续，不属于因出卖人原因导致的，应属不可抗力，被告应免责。二、原告未遭受任何损失，无须赔偿或支付违约金；三、即使需要承担违约责任，原告主张的违约金起算日期错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应自案涉房屋交付使用之日起90日起届满一年次日起算违约金，故违约金起算日期为交付之日2015年10月1日起90日届满后一年之次日即2016年12月28日。因被告于2017年12月1日提交本项目的相关资料给产权登记机关办理权属初次登记，因此，逾期办证违约金应当计算至2017年12月1日。四、即使法院不认可被告主张的逾期办证违约金计算期间，根据法院（2019）粤1971民初3036、3038-3040、3042号等民事判决书，违约金只计算至原告申请办证之日，而非是原告领取不动产权证之日。经审理查明：2014年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买位于东莞市*****************房，房价为1112656元，交楼日期为2015年10月1日。2、被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价的每日万分之0.3向原告支付违约金。案涉楼盘于2016年1月20日通过竣工验收备案，案涉房屋于2015年10月1日交付，于2017年12月7日取得大确权不动产权证，于2018年9月6日取得不动产权证书。本院向东莞市**********调查案涉房屋申请转移登记的日期，查明案涉房屋申请转移登记日期为2018年9月5日。双方确认，因房屋面积存在差异，双方协商房屋总价降为1104940元，退还面积差异房款后，原告实际支付购房款1104940元。根据案涉楼盘其他业主与被告的其他诉讼案件，本院统计下表。(2020)粤1971民初6957、6962、6964、6967、6971、6973、6976、6981号案案号房号约定交付日期实际交付日期大确权日期申请转移登记日期69642号楼4022016/2/292016/2/292018/6/202018/7/969572号楼4032016/2/292016/2/292018/6/202018/8/969673号楼6032015/10/12015/10/12017/12/72018/9/569715号楼3012016/4/162016/4/162018/6/202018/8/269625号楼6032016/6/212016/6/212018/6/202019/4/2469766号楼9032015/10/12015/10/12018/6/202018/7/1769817号楼16062016/3/312016/3/312018/6/202019/3/2769738号楼8032015/10/12015/10/12018/6/202018/7/19(2019)粤1971民初3036、3038-3040、3042、3044、3045、3047、3048、3050、3052、3055、3062、3064、3067、3070、3071、16345-16354、16357-16365、16367-16369、16371、16373、16380、16383-16386、16388号案案号房号约定交付日期实际交付日期申请转移登记日期最早申请登记日期30471号楼502号2016/2/292016/2/292018/7/112018/7/1130482号楼703号2016/4/132016/4/132018/7/112018/7/11163582号楼603号2016/2/292016/2/292018/7/2430712号楼704号2016/2/292016/2/292018/7/12163572号楼803号2016/2/292016/2/292018/8/10163513号楼503号2016/4/102016/3/52018/1/302018/1/23163623号楼904号2015/10/12016/1/202018/1/23163613号楼903号2015/10/12016/1/202018/1/23163633号楼1101号2015/10/12016/1/202018/1/29163494号楼403号2016/5/232016/5/232018/3/132018/3/13163505号楼604号2016/4/152016/3/122018/8/172018/8/17163686号楼405号2015/10/12016/1/202018/7/132018/7/530626号楼503号2015/10/12016/1/202018/7/24163736号楼601号2015/10/12016/1/202018/7/18163646号楼602号2015/10/12016/1/202018/7/25案号房号约定交付日期实际交付日期申请转移登记日期最早登记日期163696号楼706号2015/10/12016/1/202018/7/132018/7/5163606号楼1003号2015/10/12016/1/202018/7/530556号楼1103号2015/10/12016/1/202018/7/9163836号楼1201号2015/10/12016/1/202018/7/20163536号楼1402号2016/3/302016/3/302018/7/26163526号楼1406号2016/4/52016/4/52018/8/2430527号楼401号2016/6/72016/6/72018/8/292018/7/2163677号楼701号2015/10/12016/1/202018/8/7163657号楼903号2015/10/12016/1/202018/7/2163547号楼1002号2016/3/282016/3/282018/7/9163887号楼1206号2015/10/12016/1/202018/7/1330677号楼1301号2016/1/122016/1/202018/7/20163807号楼1302号2015/10/12016/1/202018/9/1030448号楼902号2016/2/232016/2/232018/8/72018/7/6163598号楼1002号2016/2/232016/2/232018/9/1330458号楼1104号2016/4/52016/4/52018/7/2730648号楼1203号2015/10/12016/1/202018/7/30163718号楼1303号2015/10/12016/1/202018/7/630429号楼504号2016/1/302016/1/302018/8/162018/7/630509号楼602号2016/7/132016/7/132018/9/1430409号楼701号2016/1/302016/1/302018/8/3163849号楼703号2016/7/212016/7/212018/9/1330399号楼707号2016/1/302016/1/302018/7/630369号楼804号2016/1/302016/1/302018/8/132018/7/630709号楼1010号2016/1/302016/1/302018/7/30163459号楼1005号2016/6/32016/6/32018/9/21163869号楼1006号2016/6/252016/6/252019/2/15163479号楼1304号2016/5/242016/5/242018/8/20163489号楼1504号2016/5/242016/5/242018/10/11163859号楼1701号2016/6/72016/6/72018/10/29163469号楼1909号2016/5/292016/5/292018/10/3030389号楼2210号2016/1/302016/1/302018/8/16以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房款发票、房产证、契税税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据，被告提交的大确权产权证、面积实测结算协议、银行账户明细、增值税发票，以及本院调取的房产信息复函，本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应履行合同义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。原告主张被告未能按合同约定向产权登记机关备案相关资料，导致原告迟迟不能办理产权证书，被告应当承担违约责任。被告主张案涉房屋迟迟未能办理产权转移登记手续系因政策原因所致，属于不可抗力。本院认为，根据合同约定，被告有义务提交证据证明其向产权登记机关备案相关资料的时间，现被告未能举证证明，依法应当承担举证不能的法律后果。综上，对原告关于被告逾期备案办证资料的主张，本院予以采纳。根据双方的合同约定，原告请求被告自案涉房屋实际交付使用后60日期满后一年之次日起支付违约金，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。但案涉房屋于2017年12月7日取得大确权不动产权证书后，原告未在合理期间内办理产权证，拖延至2018年9月5日才申请办理产权证，因此，结合前述其他案件中3号楼的最早办证时间为2018年1月23日的情况，本院酌定本案原告的合理办证期间为大确权之后30天，即合理办证期间为2017年12月8日至2018年1月5日，故违约金计算至2018年1月5日。因此，违约金的计算时间为2016年11月30日至2018年1月5日，共计401天，金额共计13292.43元=1104940元×0.00003×401天。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内原告彭利支付违约金13292.43元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费169.54元，由原告预交，由原告负担64.54元，由被告负担105元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 员 林永雄二〇二〇年七月三十日法官助理 刘敏玲书 记 员 卢雅婷附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。