湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终843号上诉人（原审原告）：姚林欢，男，1991年8月15日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。上诉人（原审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨小利，该公司员工。委托诉讼代理人：张俭，湖南阳邵律师事务所律师。上诉人姚林欢因与上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初693号民事判决，先后向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大汉置业的上诉请求：1、撤销怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初693号民事判决，驳回姚林欢的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由姚林欢承担。事实和理由：1、一审法院事实认定错误。一审法院认定涉案房屋没有如期达到交付条件是错误的，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》“二”条“1”项约定的商品房交付条件：“商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收纪律》，同时符合合同附件三约定的交楼标准”，《补充协议》第“九”条约定“本协议作为合同的附件，具有同等法律效力，与合同约定不一致的以本协议内容为准。”同时，大汉公司提交燃气《竣工报告》，能够证明实际已如期竣工验收。因此，根据《补充协议》，一审法院认为上诉人逾期达到房屋交付条件，构成违约，是事实认定错误。2、一审法院对姚林欢一审提交的证据采信不当，偏信姚林欢提供的录音证据、证人证言等，对大汉提交的《单位工程质量验收记录》、燃气《竣工报告》的证明力不予认定，明显有失公允。姚林欢辩称，涉案房屋未能如期达到交房条件，具体达到交房条件的问题，应当以燃气达到开通使用的条件为准。一审法院查明燃气能开通使用的时间为2020年1月8日，那么在此之前，应认定为大汉公司没有达到交房条件，不符合交房标准，因此，延期交房的违约时间应计算至实际交房之日。上诉人姚林欢的上诉请求：1、请求法院认定被上诉人逾期交房的时间从2019年6月30日起至实际交房之日止，并就该期间承担逾期交房违约责任。2、请求法院判决被上诉人按每日万分之三向上诉人支付违约金，金额暂计一审起诉之日。事实与理由：原判决认定事实错误，适用法律错误。原判决认定违约期限错误，原判决以补充协议第二条第六款作为认定违约期限的依据是错误的，被上诉人的违约期限应当认定为从2019年6月30日起至实际交房之日止。原判决的违约金认定错误，每日万分之三的违约金约定合法合理有效，也符合实际情况，原判决调低至每日万分之一没有法律和事实依据。大汉置业辩称，大汉置业履行合同义务，不构成违约。《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。姚林欢所称燃气的问题不是事实，涉案房屋的燃气已于2019年6月27日竣工验收。姚林欢诉请大汉置业支付违约金，因大汉置业无违约事实不能成立。上诉人姚林欢向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金(暂计2019年7月1日至起诉之日止。具体逾期天数以法院判决实际交付房屋之日为准)；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·骏龙府”第8幢5层506号房，建筑面积为148.4平方米，单价为每平方米4711.93元，总金额为699251元，房款已于合同签订之日一次性支付；被告应在2019年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2019年6月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续；本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。合同附件三：住宅交房标准中约定燃气安装到户。同日，原、被告签订上述合同的附件四：《补充协议》一份，该协议第二条第一款约定商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》，同时符合合同附件三约定的交楼标准；第二条第六款约定：在商品房交接时，如原告发现交付的商品房不符合合同附件三之交楼标准或任何非主体结构质量问题，应在交接后10天内以书面方式向被告提出维修要求，由被告进行维修。但原告不得以此为由延迟或拒绝办理商品房交接手续。第二条第八款约定：被告承诺与商品房交付使用时有有线电视、电话、宽带、燃气等已具备开通条件。以上合同签订后，原告交清了购房款、契税及专项维修资金。到达交房期限后，被告要求原告收房，原告等业主认为被告未达到交房条件而拒绝收房，并向怀化市住房和城乡建设局反映被告存在违规交房和工程质量问题，怀化市住房和城乡建设局于2019年10月31日作出回复载明“大汉公司确实存在未取得竣工备案表、未完成消防验收的情况下擅自进行房屋交付的违法行为……要求大汉公司立即停止违法行为；……7月19日，大汉公司作出公开承诺：1.马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案……大汉骏龙府已于2019年9月4日及2019年9月30日分别通过了消防及规划验收。”2019年11月30日，被告再次向原告发出交房通知书，告知涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。原告在收到交房通知后，因燃气问题再次拒绝收房。另查明，本案涉及的“大汉·龙城骏龙府”第8幢于2019年6月28日经设计、施工、监理、建设、勘察单位验收取得《工程质量竣工验收记录》，于2019年11月13日取得竣工验收备案表。再查明，大汉龙城骏龙府业主2020年1月3日向怀化市长热线投诉该小区的燃气未能开通供气，该小区整体送气调试时间为2019年12月25日，整体入户开通时间为2020年1月7-9日。庭审中，被告陈述涉案小区燃气工程的竣工验收时间为2019年6月27日，且认为燃气竣工的条件是指能开通、能用；原告提交的录音即怀化市新奥燃气有限公司答复的2019年6月27日的单项竣工验收不等于能够开通使用、燃气整体竣工时间要看怀化市新奥燃气有限公司与大汉公司签订的合作合同中的具体约定，经法院要求,大汉公司未交出该合同。一审法院认为：本案争议的焦点是原告购买的房屋何时已达到合同约定的交房条件。现评判如下：首先，原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；在《补充协议》中约定商品房交付条件为取得《工程质量竣工验收记录》。但在原告第一次拒绝收房后，在怀化市住房和城乡建设局的督促下，大汉公司作出公开承诺“马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房”，并于2019年11月底,以其已取得《竣工验收备案表》具备交付条件，再次通知原告交房，应视为大汉公司以其实际行动改变了交房条件；其次，关于燃气具备开通条件的时间。双方约定房屋交付时燃气具备开通条件。被告辩称涉案小区燃气工程的竣工验收时间为2019年6月27日，但被原告提交的录音所反驳即怀化市新奥燃气有限公司答复的2019年6月27日的单项竣工验收不等于能够开通使用、燃气整体竣工时间要看怀化市新奥燃气有限公司与大汉公司签订的合作合同中的具体约定，上述合同由大汉公司保存，庭审中,经本院要求,大汉公司拒不交出该合同。据此，可以推定，燃气能开通使用的时间为2020年1月8日。虽然燃气未能在约定的交房时间具备开通、使用条件，但双方在补充协议中约定原告不得以此为由延迟或拒绝办理商品房交接手续。商品房达到上述交付条件后，被告未及时通知原告收房，亦应承担逾期交房的违约责任，故涉案商品房未达到交房条件的时间应计算到在2019年11月30日。对原告请求被告支付2019年7月1日至2019年11月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。违约金的计算标准，因违约金的性质以补偿为主、以惩罚为辅，以及为统一裁判尺度，参考上级法院及本院的同类判决，本院酌定违约金按日万分之一计算，对被告辩称违约金过高请求调整为每日万分之0.5的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。违约金计算为10239.5元（699251元×0.0001×153天）。现涉诉房屋符合交房条件，原、被告双方可自行办理相关交房手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、原告姚林欢与被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内共同办理交房（大汉龙城·骏龙府第8幢5层506号）手续；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚林欢逾期交房违约金10239.5元；三、驳回原告姚林欢的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人大汉置业提交了怀化新奥燃气有限公司出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋的燃气工程竣工日期为2019年6月27日，竣工时已通过验收。本院认为，大汉置业提交的证据不影响本案基本事实的认定，故本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的焦点在于大汉置业是否应向姚林欢支付逾期交房违约金及支付违约金的金额。在本案中，双方所签合同约定的交房日期为2019年6月30日，而大汉置业直至2019年11月30日方取得《竣工验收备案表》，故大汉置业已违约，应向姚林欢支付逾期交房违约金。关于逾期交房时间，一审判决认为涉案商品房的交付时间为大汉置业取得《竣工验收备案表》之日，即2019年11月30日，符合法律规定，并无不当。至于违约金的标准，一审法院参照本地法院同类判决，酌定按日万分之一计算符合本案实际，并无不当。据此，上诉人大汉置业与上诉人姚林欢的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由怀化市大汉置业有限公司负担56元，姚林欢负担1064元。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年七月二十七日法官助理张敏书记员唐菁