河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1336号上诉人（原审原告）：陈玉民，男，1970年3月11日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人（原审原告）：李风，女，1969年12月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：窦培强，河南众孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹豪杰，男，1984年7月7日出生，汉族，住河南省濮阳市清丰县。上诉人陈玉民、李风因与被上诉人曹豪杰房屋租赁合同纠纷一案，不服范县人民法院（2020）豫0926民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈玉民、李风的委托诉讼代理人窦培强，被上诉人曹豪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉民、李风上诉请求：1、撤销范县人民法院（2020）豫0926民初206号民事判决书，依法改判曹豪杰向陈玉民、李风支付租金43700元。2、本案一、二审诉讼费用由陈玉民、李风与曹豪杰依法分担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一、陈玉民、李风向原审提供的证据足以证明陈玉民、李风对范县迎宾馆副楼楼顶享有所有权。陈玉民、李风向原审提供的范县迎宾馆副楼一层0002铺、二层0004铺、三层0005铺、四层0006铺、五层0007铺、六层0008铺不动产登记证书证明陈玉民、李风是范县迎宾馆副楼上述各房铺的业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项规定，屋顶属于建筑物的共有部分。根据《物权法》第七十条规定:。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《物权法》第九十五条规定:共同共有人对其共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据以上证据所证明的事实及上述法律规定，陈玉民、李风对副楼楼顶共同享有所有权。二、陈玉民、李风与曹豪杰就范县迎宾馆副楼楼顶广告位存在租赁合同关系。2013年9月1日,曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司签订了《范县迎宾副楼楼顶广告位租赁合同》。李风和陈玉民取得副楼0002、0004、0005、0006、0007、0008各房铺所有权后，陈玉民、李风作为各房铺业主也同时取得了副楼楼顶的共同所有权。该副楼及楼顶所有权变动后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，李风、陈玉民作为副楼楼顶共有人与曹豪杰就副楼楼顶广告位自动发生租赁合同关系。三、陈玉民、李风有权决定向曹豪杰收取副楼楼顶广告位的租金。由于曹豪杰在副楼所有权发生变动后,与陈玉民、李风自动发生租赁合同关系,且陈玉民、李风的专有部分占副楼总建筑面积的88.9%，并占副楼业主总人数的63.3%。根据《物权法》九十六条规定，陈玉民、李风作为占副楼总建筑面积过半且占总人数过半的业主,有权决定向曹豪杰收取副楼楼顶广告位的租金。四、陈玉民、李风主张由曹豪杰支付租金43700元,有充分的事实根据和明确的法律依据。其理由如下:1、曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司签订的《范县迎宾馆副楼楼顶广告位租赁合同》规定;租金及缴纳方式为,每年租金三万元。合同签订并制作完成后从第三年开始缴纳租金。自2016年9月份，范县迎宾馆副楼所有权变动后,曹豪杰至今未按合同规定向副楼新的所有权人缴纳租金,共欠付副楼广告位租金98314元,陈玉民、李风要求被曹豪杰支付租金符合合同约定及实际欠付租金事实。2、陈玉民、李风虽对副楼楼顶西边的广告位和南边的部分广告位进行使用和出租，但对副楼楼顶东、北两边的广告位及楼顶南边部分广告位并未使用和出租,且陈玉民、李风使用和出租的广告位不到整个副楼楼顶广告位的一半,陈玉民、李风上诉请求曹豪杰支付欠付副楼楼顶广告位租金的一半43700元，合情合理。3、根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定，当事一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈玉民、李风要求曹豪杰按合同约定履行支付租金的义务，符合法律规定。综上所述，原审认定“陈玉民、李风没有证据证明对副楼楼顶享有所有权，且对楼顶西边的广告位进行了使用和出租,陈玉民、李风诉讼请求没有事实和法律依据”。原审显系认定事实错误，适用法律错误。曹豪杰辩称，一、陈玉民、李风提出支付租金没有任何事实依据及法律依据。1、曹豪杰的租赁协议是与濮阳豫港置业有限公司签订的，而不是从陈玉民、李风手里租赁的，所以陈玉民、李风无权向曹豪杰要求支付租金，更无权把楼顶强行占为自己私有财产。同时濮阳豫港置业有限公司对陈玉民、李风有特别规定，更对曹豪杰出具了证明一份。2、陈玉民、李风不享有楼顶的使用权，陈玉民、李风的房屋是（高利贷抵账所得）。濮阳豫港置业有限公司已对陈玉民、李风讲明。虽陈玉民、李风享有大部分房屋产权，但并不能说明陈玉民、李风享有楼顶所有权。3、曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司的租赁合同要早于陈玉民、李风(高利贷抵押所得房屋）的时间，根据合同法第229条规定买卖不破租赁的规定，租赁物在租赁期间所发生的所有权变动不影响合同的效力。同时陈玉民、李风所称的建筑面积过半有权收取租金无相关法律及事实依据，不足以证明其证明目的。4、陈玉民、李风不具备起诉条件，他们只是其中部分业主，并不能代表所有业主。陈玉民、李风（高利贷抵账所得的房屋）合同属于在不平等条约上签订的，正常销售6000元每平方米而陈玉民、李风则是1900元每平方米（高利贷抵账所得），濮阳豫港置业有限公司对副楼顶有特别约定，所以陈玉民、李风不享有楼顶使用权及所有权。五、楼顶从2016年一直是被陈玉民、李风在使用，曹豪杰根本无法使用。楼顶只有西面与南面两面紧靠大路（制作广告牌）有利用价值，其他（背面与东面）两面均无利用价值，陈玉民、李风霸占着别人的东西，还给别人要钱。自2016年10月至今一直是陈玉民、李风在使用楼顶，曹豪杰未曾使用楼顶，陈玉民、李风应该给曹豪杰支付租金及其他损失费用，而不是向曹豪杰索取费用。因此，陈玉民、李风向曹豪杰要求支付租金没有任何事实依据和法律依据。李风、陈玉民向一审法院起诉请求：1．判令曹豪杰按合同约定向李风、陈玉民支付租金96118.5元（自2016年10月1日起暂计算至2020年12月31日）；本案诉讼费由曹豪杰承担。一审法院认定事实：2013年9月1日，濮阳豫港置业有限公司作为出租方与承租方胡少朋、曹豪杰签订了租赁合同，合同约定，出租方租赁给承租方广告位的位置：范县迎宾馆副楼房顶，在此期间该房顶的所有权使用权归承租方所有，租赁期限止2043年10月1日止；租金按年计算，广告制作完成后，每年租金为叁万元整；广告制作费用由承租方投资所有费用，合同签订并制作完成后从第三年度开始缴纳租金，以后须在每年的12月31日前缴清下一年度的租金等内容。2016年9月份，李风取得了范县迎宾馆副楼一层0002铺、三层0005铺、四层0006铺、五层0007铺六层0008铺的不动产登记证书。2019年9月份，李风、陈玉民取得了范县迎宾馆副楼二层0004铺的不动产登记证书。2016年10月份，李风在范县迎宾馆副楼房顶的北半部分制作了“格林豪泰酒店”字样的广告牌，现该广告牌仍在。2019年12月1日李风、陈玉民将范县迎宾馆副楼房顶南半部分广告位出租给朱长景，朱长景悬挂了“玉童床垫”字样的广告牌，用于广告宣传。2019年5月14日，李风向一审法院起诉，要求曹豪杰承租人停止侵害，排除妨碍，并将楼顶上的相关设施、物品搬离楼顶。经过一审法院审理认为，曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司签订的租赁合同在李风与濮阳豫港置业有限公司签订房屋买卖合同之前，曹豪杰依法取得了涉案楼顶的使用权，驳回了李风的诉讼请求。李风不服，提起上诉，濮阳市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）豫09民终2272号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，范县迎宾馆副楼中还有其他购房人即业主。一审法院认为，本案中，曹豪杰对范县迎宾馆副楼楼顶的享有使用权的事实双方没有争议。李风、陈玉民诉称因其取得该楼房上的房铺所有权，曹豪杰应当按照其原与濮阳豫港置业有限公司签订的合同向李风、陈玉民支付租赁费。根据本案查明的事实，自2016年10月份至今，楼顶西边北半部分广告位是李风、陈玉民在使用，另一半于2019年12月1日由李风、陈玉民租赁给他人做了广告牌使用，之前广告位李风、陈玉民称在其使用前一直闲置。李风、陈玉民依据物权法第七十条主张涉案争议的广告位的所有权及租赁费，物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故李风、陈玉民虽取得了副楼中的大部分房铺的不动产登记证书，但不能证明李风、陈玉民对楼顶享有所有权，本案争议的楼顶属于该楼业主的共有部分，依法应该共同管理。李风、陈玉民主张其对副楼楼顶享有所有权的主张，没有证据证明，且李风、陈玉民对西边的广告位进行了使用和出租，李风、陈玉民的诉讼请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回李风、陈玉民的诉讼请求。案件受理费1101元，由李风、陈玉民负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，李风、陈玉民虽取得了范县迎宾馆副楼部分房铺的不动产产权，但对于楼顶等建筑物共有部分，应当与副楼其他业主共有和共同管理。李风、陈玉民无权单独依据曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司签订的租赁合同向曹豪杰主张租赁费用。且双方当事人均认可曹豪杰并未使用副楼楼顶广告位，而李风、陈玉民使用和出租了楼顶部分广告位，故一审法院驳回李风、陈玉民的诉讼请求并无不当。综上所述，李风、陈玉民的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费893元，由李风、陈玉民负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 孔德军审判员 周培勋二〇二〇年七月二十三日书记员 张梦珂