湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初1284号原告：罗习凌，男，1965年8月28日，汉族，无业，户籍地麻城市，住湖北省麻城市，原告：刘永妮，女，1966年11月11日，汉族，无业，户籍地麻城市，住湖北省麻城市，系罗习凌之妻。委托诉讼代理人：刘应良，湖北诚信联合律师事务所律师。被告：胡梭，男，1990年4月22日出生，汉族，无业，户籍地麻城市，住湖北省麻城市，被告：祝小奇，男，1991年8月6日出生，汉族，职工，住湖北省麻城市，被告：胡伟刚，男，1990年6月22日出生，汉族，无业，住湖北省麻城市，原告罗习凌、原告刘永妮与被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日、7月7日公开开庭进行了审理。罗习凌、刘永妮及其委托代理人刘应良、被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗习凌、原告刘永妮提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告间房屋租赁合同，责令三被告恢复合同规定范围内的被其损坏的房屋装修和设施，退出承租原告所有的房屋（包括被告擅自出租给他人二楼整层和一楼门店）；2、依法判令三被告连带支付自2019年11月15日起至诉讼日（2020.4.15）止的租金66666.67元整、以及电梯款折抵的租金50000元整，并支付自2020年4月15日起至恢复被损坏的装修、设施同时向原告交付房屋止的租金，按444.44元/日计算；3、判令三被告连带支付年租金的20%的违约金即32000元整、并支付自2019年11月15日起计算滞纳金，按年租金每日1%计算至清偿全部欠缴租金之日止,并责令被告结清水、电费和交出电费卡证；4、由被告承担诉讼费。事实与理由：2017年5月31日,原告夫妻二人同意将位于麻城市××大道××号共同所有的房屋，共五层，约1200㎡出租给被告胡梭，经协商约定：租金：18.5万元/年，被告胡梭提出第一年租金中的16万元，由被告胡梭直接支付给电梯供货方（因洽谈可分期支付），折抵当年租金16万元以减少资金压力，电梯所有产权属仍然归原告所有。出于同情被告，原告同意电梯款折抵租金的意见。当日被告胡梭以“97商务宾馆”（该97商务宾馆已于2014年10月10日注销，与九七商务宾馆同音--详见附件）的名义与“升福机电有限公司”签订了《电（扶）梯销售安装合同》（详见附件），第二天，即2017年6月1日，由原告罗习凌与被告胡梭按前一天的约定，签订了《房屋租赁合同》同时约定了违约责任等事项（详见附件）。电梯安装完毕后，由于被告应当支付的电梯款至今仍然下欠5万元，电梯公司暂停“维保”，致使原告的合法财产受到损害。2019年2月1日，被告以经营效益差为由，多次找原告要求减少租金、重新签订合同。原告鉴于被告年轻人，创业不易，出于同情，原告同意自2018年11月15日起，将租金从18.5万元/年,减少至16万元/年，租期自2018年11月15日至2023年11月15日止，合同中的双方权利义务、违约责任等条款基本上按2017年合同照搬（详见附件）。2017年合同只履行了一年，另减免两个半月租金，自2017年6月1日至2018年11月14日年度，仍然下欠电梯款50000元没有支付，其实质是下欠50000元租金没有支付。然而，原告的让步与同情，并没有换得被告的诚信。自2019年11月15日至今（诉讼日止）的年度租金没有支付给原告。根据合同约定：乙方（被告）拖欠租金累计达两个月，甲方（原告）可终止合同，并承担当年租金的20%的违约金，并另需每日支付年租金1%的滞纳金。另查明：被告野蛮拆除承租房屋内的装修的设施，致使原告房屋受损，将合同中约定不能拆除的装修和设施，也一扫而空搬走了。原告找被告要求解决，可被告置之不理。为维护原告的合法权益，现特提起起诉，请支持原告的诉讼请求。原告罗习凌、原告刘永妮围绕诉讼请求依法提交以下证据，证据一原告身份证，拟证明原告的身份信息、诉讼资格；证据二原告结婚证、产权证，拟证明出租房屋属原告夫妻共同所有；证据三被告身份信息，拟证明被告的身份信息、诉讼资格；证据四房屋租赁合同书二份，拟证明原、被告双方合同约定租金、期限、违约责任、电梯款折抵租金、等及租赁房屋的事实；证据五电（扶）梯销售安装合同，拟证明被告与电梯公司订立销售安装电梯，以及电梯总价款16万元的事实；证据六工程结算单，拟证明被告下欠电梯款5万元的事实；证据七2010年11月22日《转让合同》，拟证明原告房屋出租给被告时房屋现状及设施、物品；证据八水费发票三张，拟证明被告租赁房屋期间下欠的水费。被告胡梭辩称；我们同意解除合同退还房屋，房屋是我们装修的，没有损坏原告房屋，房屋二楼去年年底就没有做生意，可以退还给原告，不是我们擅自出租，出租的时候房东知道；电梯费用5万元我们承认，关于租金我们有异议，一直没有做生意，房屋空着应通过实际计算；违约金和滞纳金我们有异议，原告主张的过高。原告所述的事实和经过大体属实。被告祝小奇辩称：我的意见同胡梭意见一致，我们是三个人合伙开的宾馆。被告胡伟刚辩称：我同意解除合同退还房屋，所欠的租金和电梯钱属实，违约金过高，滞纳金没有法律依据，2019年2月之前的情况我不清楚，之后的情况属实。房屋是我们装修的，没有损坏原告房屋，添置空调、床、门、马桶、热水器等设施都是我们的，可以拿走，如果添置的财产属于原告，那么要求抵扣租金。被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚都向本院提交各自身份证一份。经当庭质证，被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚对二原告提供证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八没有异议，对证据七有异议，认为与他们没有关系。原告罗习凌、原告刘永妮对三被告提交身份证均没有异议。本院对罗习凌、原告刘永妮提供证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八和被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚提供的身份证均确认有效，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告罗习凌与原告刘永妮是夫妻，被告胡梭、被告祝小奇、被告胡伟刚系合伙关系。2017年5月31日,罗习凌与刘永妮将共有的位麻城市××大道××层层房屋，约1200㎡出租给胡梭等人经营宾馆，双方约定租赁期限自2017年8月1日至2023年8月1日止，第一年租金185000元。在合同履行过程中，胡梭提出第一年租金中的160000元直接支付给电梯供货方，折抵当年度租金，电梯产权仍归原告所有，罗习凌与刘永妮表示同意。电梯安装完后，胡梭支付了大部分电梯款，还下欠50000元。此后，胡梭多次找罗习凌与刘永妮要求减少租金、重签合同，2019年2月1日，刘永妮与胡梭、祝小奇、胡伟刚签订一份房屋租赁合同，约定：租期自2018年11月15日至2023年11月15日止，年租金160000元，付款方式为：签订合同之日支付第一年租金160000元，第二年至第五年于每年度到期日提前一个月一次性付清；关于装修投入及添置物品约定能随时可移动、拿走的，归胡梭、祝小奇、胡伟刚所有，固定在墙面、对面及吊顶上的物品，不能随时可移动的（空调、电器除外）物品，归刘永妮所有；还约定拖欠租金累计达两个月，可终止合同收回房屋所有权，违约责任条款约定：任何一方违反合同中任何一条，则向对方交纳当年租金的20%作为违约金；如逾期交付房租，另需交纳每逾期一日按年租金1%的滞纳金。合同签订后，胡梭、祝小奇、胡伟刚向罗习凌与刘永妮支付了第一年的租金，2019年11月15日后第二年的租金没有支付，遂引起纠纷。本案审理过程中，被告胡梭、祝小奇、胡伟刚均同意解除房屋租赁合同，已将租赁房屋内添置的财产清理、搬出，并恢复损坏的装修和设施，结清了电费，于2020年7月10日将房屋及附属财产返还给罗习凌、刘永妮。罗习凌、刘永妮已接收房屋。本院认为，罗习凌、刘永妮提出的第一项诉请要求解除合同、恢复损坏房屋装修和设施、退出租赁的房屋，在诉讼过程中胡梭、祝小奇、胡伟刚已实际履行。现本案争议的焦点为：下欠租金的数额和违约金多少、滞纳金是否合法问题。一、关于下欠租金数额问题。罗习凌、刘永妮要求胡梭、祝小奇、胡伟刚支付2019年11月15日至2020年7月7日（共232日）的租金及电梯款折抵租金50000元，按年租金160000元算至每月为13333.33元，再换算成每日的租金为444.44元，疫情防控期间从2020年1月24日开始管制至允许复工复产的2020年3月20日止，合计56日，罗习凌、刘永妮同意扣减56日，即还应支付（232日-56日）×444.44元=78221.44元、电梯款折抵租金50000元、水费944.85元。本院经查，罗习凌、刘永妮提出的租金和扣减疫情期间租金的计算标准和方法，符合有关规定，胡梭、祝小奇、胡伟刚也对上述租金和水费没有异议。因此，本院对下欠租金128221.44元和所欠水费944.85元予以确认，胡梭、祝小奇、胡伟刚应及时向罗习凌、刘永妮支付。二、关于违约金、滞纳金问题。罗习凌、刘永妮提出违约金按合同约定年租金160000元的20%为32000元、滞纳金按年租金160000元千分之一计算逾期支付的176天为28160元，要求胡梭、祝小奇、胡伟刚支付。胡梭、祝小奇、胡伟刚均有异议。本院认为，按租赁合同第十条、第十三条约定：拖欠租金累计达两个月；租赁期间双方必须信守合同，如违反合同任何一条，则向对方交纳当年租金的20%作为违约金。胡梭、祝小奇、胡伟刚拖欠租金已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额问题，本院认为，依照法律规定：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑。本案中三被告合伙租赁原告房屋开办宾馆，已支付了2019年11月15日前的租金，因种种原因经营状况不佳，一直拖欠租金，二原告鉴于此，向本院提起诉讼，要求解除合同、支付租金，被告提出因前期接受房屋时支付过转让费，并投入部分资金重新装修、添置财产，后期经营不善一直处于亏损状态。诉讼中，三被告认可所欠租金，提出以添置财产折抵租金，二原告不同意折抵，三被告于2020年7月10日搬出财产、返还了二原告的房屋。鉴于本案有关情况，三被告愿意支付算至2020年7月7日的租金、并已返还租赁的房屋，原告接收房屋后，被告并未给原告造成其他的实际损失，且双方签订的五年房屋租赁合同只履行了不到两年，被告前期资金投入已无法收回。现根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院认为原告提出的违约金32000元过高，考虑本案实际情况，结合上述法律规定，本院现确定违约金为14000元。关于滞纳金，依照有关法律规定，一般是指国家为维护社会公共利益，对迟延缴纳税费义务的公民、法人等收取带有国家强制力保护的一种惩罚性货币措施，存在于税收、水、电等公用事业收费中，滞纳金收取主体是国家行政机关或者其授权管理公共事物的事业单位。本案争议的是租赁合同，是平等民事主体之间的纠纷，合同中虽约定了滞纳金，但根据《中华人民共和国合同法》条款，只对违约金、定金、损害赔偿金有所规定，对合同滞纳金标准没有作出规定。因此，罗习凌、刘永妮提出滞纳金按年租金160000元千分之一计算28160元的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。胡梭、祝小奇、胡伟刚系个人合伙关系，对外债务应承担连带责任。综上，胡梭、祝小奇、胡伟刚应连带向罗习凌、刘永妮支付下欠租金128221.44元、水费944.85元，承担违约金14000元。现依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七、第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、罗习凌、刘永妮与胡梭、祝小奇、胡伟刚2019年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年7月7日解除；二、胡梭、祝小奇、胡伟刚连带支付所欠罗习凌、刘永妮租金、水费、违约金共计143166.29元，于本判决生效之日起十五日内一次性付清；三、驳回罗习凌、刘永妮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1636.5元由被告胡梭、祝小奇、胡伟刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  蔡波二〇二〇年七月二十一日书记员  杨帆