江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1938号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期会所。法定代表人：陈灿荣，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州开元名都置业有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区汉王镇府前路壹号。负责人：陈灿荣，该公司董事长。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周琳，女，1988年2月19日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：顾鹏飞，与周琳系夫妻关系，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：蒋成阵，江苏茂通律师事务所律师。上诉人徐州开元名都置业有限公司（以下简称开元公司）、徐州开元名都置业有限公司铜山分公司（以下简称开元铜山分公司）与被上诉人周琳商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人开元公司及开元铜山分公司的委托诉讼代理人韩芳芳，被上诉人周琳的委托诉讼代理人顾鹏飞、蒋成阵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开元公司、开元铜山分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于补充协议的效力。涉案合同补充协议是商品房买卖合同的一部分，且与主合同之间并没有冲突矛盾，互为补充。1、补充协议中“对于商品房交付使用时，房屋质量问题不涉及房屋主体结构安全的，不影响买受人按照合同规定期限履行对商品房验收交接的义务”约定既没有改变了原先双方的约定，也没有排除业主对质量问题行使自己的权利，不应适用格式条款无效的法律规定。2、主合同已经对“主体结构”及“其他质量问题”进行了明确的约定，补充协议仅是在此基础上进行了相关情形发生时如何处理的约定，而非免除主要责任，加重对方责任、排除对方主要权利。3、补充协议“对于商品房交付使用时，房屋质量问题不涉及房屋主体结构安全的，不影响买受人按照合同规定期限履行对商品房验收交接的义务”的约定与合同第十一条第三款第二项约定的“其他质量问题”修复后再行交付”的约定均是对房屋存在“其他质量问题的情形下双方权利义务的约定”，前后约定一致，不存在任何冲突，而一审判决书却错误的将此条解读为“无论是否涉及房屋主体结构安全，原告均要验收交接”，进而认定该约定免除上诉人主要责任，加重对方责任、排除对方主要权利导致条款无效，系认定事实不清，适用法律错误。二、关于被上诉人收房的义务。按照约定的时间收房是买受人的合同义务，而涉案纠纷中被上诉人在上诉人数次书面通知后至今仍没有办理收房手续，而“其他质量问题维修后再行交付”的约定适用于签署验房单后，被上诉人不按照合同约定收房程序执行，恶意拖延上房的行为已经满足“自通知的交付时间届满之日起视为本合同项下的商品房已经交付”的约定，上诉人并不存在迟延交房的违约行为，更不应承担违约责任。三、关于物业费的缴纳。收取物业费是物业公司的法定权利，也是业主应尽的法定义务，被上诉人应依法依约向物业公司支付物业费，且被上诉人提交物业公司要求缴纳物业费的视频均发生在“视同上房”的约定情形之后，房屋已经视同被上诉人接受，上诉人并不存在违约行为。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。周琳辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。周琳向一审法院起诉请求：1、开元公司、开元铜山分公司给付逾期交房违约金18020元（至2019年3月31日止）及从2019年4月1日起以每日73.55元计算至实际交房之日止；2、本案诉讼等其他费用由开元公司、开元铜山分公司承担。开元公司、开元铜山分公司向一审法院反诉请求：1、周琳向开元公司、开元铜山分公司支付违约金16622元（按总价款日万分之0.5的标准，自2018年9月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2019年4月15日）；2、诉讼费用由周琳承担。一审法院审理查明：2018年3月20日，开元铜山分公司与周琳签订商品房买卖合同（预售），其中约定：周琳购买开元铜山分公司位于开元路189#开元四季蓝庭L-28幢1单元102号房屋，建设面积110.97平方米，单价13256.09元/平方米，总金额为1471028元。买受人在签订本合同时支付471028元，余款100万元由买受人在本合同签订之日起30日内付清。第九条，商品房交付的条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条，商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设放供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统各个领域供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理。（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年7月31日决向买受人交付该商品房。……。（三）查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起3日内负责修复，并承担修复费用，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理。（1）出卖人不构成逾期交房，自出卖人书面通知交付之日起算，买受人自该日起承担房屋毁损灭失风险，并自次日起承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用；（2）自出卖人书面通知交付之日起30天内该商品房未能交付的，自上述30天的期限届满之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之0.5的违约金。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。同日，周琳与开元铜山分公司签订补充协议。双方在补充协议第六条中约定：1、该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房贵任。2、出卖人依约履行保修义务，不得危及建筑物的安全，不得损害买受人的合法权益，买受人应当配合保修，买受人拒绝配合的不视为出卖人违反合同约定。3、买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款（包括银行贷款/公积金贷款划入出卖人银行账户的）、物业维修资金、违约金（如有）。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后30天内，届时由买受人自行前往办理交付手续，出卖人无需另行通知买受人。本补充协议的内容与主合同内容不一致的，以本补充协议的内容为准。本补充协议自双方签字或盖章之日起生效。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，2018年3月20日，周琳缴纳房款471028元，2018年4月10日，缴纳房款100万元。2018年5月4日，由建设单位组织竣工验收合格。2017年11月23日，江苏省测绘部门出具诉争房屋测绘报告[竣工]。2018年7月20日，开元铜山分公司出具交房通知书，告知周琳于2018年7月30日-7月31日前来办理房屋的交付手续。交房流程图：业主准备资料—审核业主资料—签订相关协议（《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》）--缴纳相关费用（缴纳面积补差费、维修基金、物业费、水电押金、车位费、垃圾清运费）--业主领取钥匙签收资料—陪同验房，填写《验房单》。周琳接到通知后，要求先验房，后交付房屋，开元公司、开元铜山分公司要求按照上述流程交房后，再进行验房。后经周琳交涉后，于2018年8月2日查看房屋，其认为涉案房屋存在阳台下水口漏水、二个厕所和厨房水、墙面空鼓、院子高度不符等质量问题及水电未并网，开元公司、开元铜山分公司未出示相关证明文件等要求维修后上房。2018年8月20日，徐州市铜山区规划局向徐州开元名都置业有限公司出具整改通知书，内容为：我局收到业主反映你小区L28#楼室外标高与原设计不符，经现场勘察，L28#楼南侧室外地坪标高比原方案标高略高，请你单位结合现场具体情况，在满足规范、周边围墙及道路安全，同时在不影响周边居民安全使用前提下，对局部标高尽快进行优化，以满足业主要求。2018年10月30日，徐州市铜山区规划局向徐州开元名都置业有限公司出具督办单，内容为：我局已于2018年8月20日对你公司下达了《整改通知书》（照片附后）。请你单位结合现场具体情况，尽快按照整改通知书的要求进行整改。2018年11月26日，开元公司委托律师向周琳送达律师函，其中载明：要求周琳在收到本律师函后五个工作日内办理上房房屋的收房手续，如到期仍不办理，相关合同责任及法律责任将由周琳方承担。2019年3月，周琳到开元公司、开元铜山分公司要求上房，开元公司、开元铜山分公司知应缴纳物业物后，才能办理上房手续。2019年3月29日，周琳以诉称理由将开元公司、开元铜山分公司诉至法院，后开元铜山分公司以上述理由提起反诉，形成本案诉讼。2019年5月22日，法院至涉案房屋现场进行勘察，发现房屋部分地面上存有水绩，开元铜山分公司对诉争房屋已进行相应维修。当日，周琳到开元铜山分公司处要求上房，仍被相关人员告知需缴纳物业服务费用后，才能交付房屋。一审法院认为：本案争议的主要焦点为：周琳或开元铜山分公司是否违反合同约定逾期上房或交房。通过该合同的约定来看，一、双方在合同的第九条对商品房交付的条件进行了约定，同时双方在第十条对商品房相关设施设备交付条件也进行了约定。二、双方在第十一条对交付时间和手续进行了约定。三、补充协议第六条对房屋交接和质量争议处理进行了补充约定。对于双方争议的问题逐一分析如下：一、交付时间和手续。双方合同约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。首先，通过开元铜山分公司提供的业主交房流程图的交房手续来看，其顺序是业主准备资料、审核业主资料、签订相关协议、缴纳相关费用（其中面积补差费、维修基金、物业费、水电押金、车位费、垃圾清运费）、业主领取钥匙签收资料、陪同验房，填写《验房单》。验房前却系最后环节。其流程的设置明显与合同约定及常理不同。其次，从实际交付情况来看。周琳在接到通知后到韩芳芳处上房，周琳要求先验房，再上房，开元铜山分公司要求上述流程进行交付房屋。后经周琳交涉，周琳看房后发现房屋存在一定的瑕疵，要求开元铜山分公司进行维修。开元铜山分公司在维修后亦未将维修结束，可上房的情况告知周琳，却在周琳主动要求上房时，以须先缴纳物业费等为由未交付房屋。违反双方合同约定“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的内容。二、补充协议第六条对房屋交接和质量争议处理，该条的约定改变了原先双方的约定，并优先适用。其中对于商品房交付使用时，房屋质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理。也就是说，房屋质量问题，即使原告申请质量检测，无论是否涉及房屋主体结构安全与否，周琳均要验收交接。房屋主体结构安全是否存在问题，普通的购买者凭借观察是无法看到确认的。同时，房屋是否符合交付条件，不应仅考虑主体安全问题。该条排除原告对质量问题行使自己的权利。根据合同法第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，开元铜山分公司的未交房行为违反双方的合同约定，存在违约，应当支付违约金。因开元铜山分公司系开元公司的分支机构，其不具有法人资格，其民事责任由开元公司承担。反之，同理，开元铜山公公司的反诉请求，不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、徐州开元名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周琳逾期上房违约金（以1471028元为基数，按照日万分之0.5，从2018年8月1日计算至实际上房之日止）；二、驳回周琳的其他诉讼请求；三、驳回徐州开元名都置业有限公司铜山分公司的反诉请求。本诉案件受理费251元,反诉案件受理费108元，合计359元，由徐州开元名都置业有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审庭审中，双方当事人均同意办理上房手续，故法庭要求庭后7日内及时办理上房，后因上诉人要求被上诉人先签订调解协议，再办理上房手续，双方未能达成一致意见，故仍未能办理上房手续。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，上诉人与被上诉人之间签订的补充协议约定：“双方合同弄约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”，但上诉人向被上诉人邮寄的交房通知书中，对于交房流程图却规定：业主准备资料—审核业主资料—签订相关协议（《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》）--交纳相关费用（交纳面积补差费、维修基金、物业费、水电押金、车位费、垃圾清运费）--业主领取钥匙签收资料—陪同验房，填写《验房单》。二者在交纳相关费用与验房的顺序方面存在矛盾，该交房流程图违反了双方之间的约定。而上诉人依据该交房流程图不同意被上诉人先验房，并将交纳物业费作为办理上房手续的环节之一，上述行为已经构成违约。其次，上诉人经过交涉后，于2018年8月2日查看房屋，发现涉案房屋存在一定的瑕疵，要求被上诉人进行维修，但被上诉人在维修结束后并未将可上房的情况告知上诉人，且在2019年3月及2019年5月22日，被上诉人主动要求上房时，上诉人以须先交纳物业费为由拒绝为被上诉人办理上房手续，该行为违反了双方之间补充协议中“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的约定。综上，上诉人未按照合同约定办理交付手续，而是将交房与物业费的交纳挂钩，导致被上诉人未能办理上房手续，上诉人应当承担违约责任。故一审法院认定上诉人存在违约行为，应当支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人开元公司、开元铜山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由上诉人徐州开元名都置业有限公司、徐州开元名都置业有限公司铜山分公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年七月二十日书记员  杭恒宇