云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初80号原告：邹兴龙，男，1996年5月12日出生，汉族，昆钢嘉华水泥厂职工，现住云南省昆明市安宁市昆钢小南新区。委托诉讼代理人：周晓明，云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘玉学，云南锦秀江山律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：樊红，女，1968年11月8日出生，汉族，住云南省安宁市。被告：王映昆，男，1968年11月18日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人：云南仁信房地产经纪有限公司昆钢蓝天城分公司。住所：云南省昆明市安宁市金方街道办事处昆钢朝阳后山。负责人：王文仙。委托诉讼代理人：王燕，女，1981年11月3日出生，汉族，系公司员工，代理权限为特别授权代理。原告邹兴龙与被告樊红、王映昆，第三人云南仁信房地产经纪有限公司昆钢蓝天城分公司（以下简称“仁信地产经纪昆钢分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告邹兴龙及其委托诉讼代理人周晓明、刘玉学，第三人仁信地产经纪昆钢分公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加了诉讼，被告樊红、王映昆因下落不明，本院依法公告送达开庭传票，公告期届满，被告樊红、王映昆未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹兴龙向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与两被告于2018年2月25日签订的房屋买卖合同。二、判令两被告返还原告已支付的购房定金1万元及购房首付款19万元，共计20万元。三、判令两被告向原告支付违约金87600元。四、判令两被告向原告支付该房屋截止自原告购买至起诉之日的增值部分100040元。五、本案的诉讼费、保全费、公告费等由两被告承担。事实和理由：第三人仁信地产经纪昆钢分公司经营范围是房地产经纪业务。在第三人居间服务下，原、被告双方达成了买卖房屋的一致意见，并于2018年2月25日在第三人处签订了《房屋买卖合同》，由原告购买两被告所有的坐落于云南省安宁市昆钢向阳坡二期3幢1单元302号房屋，该房屋建筑面积为109.31平方米，房屋总价款为438000元。付款时间及付款方式为本合同签订后，原告于2018年2月25日支付购房定金10000元，于2018年3月3日支付购房首付款190000元，剩余尾款238000元由原告申请个人按揭贷款支付。违约责任及交房时间为在买卖合同生效后，任何一方违约，均需赔付守约方违约金87600元，交房时间为2018年4月30日前。并且被告樊红保证在本合同签订时，不再将该套房屋出售予他人，并已取得该房所有共有人的同意，拥有上述房屋的完全所有权，该产权真实清楚且没有任何产权、债权、债务等纠纷。原被告双方在签订合同后，原告已按约定于2018年2月25日支付购房定金10000元，于2018年3月3日支付购房首付款190000元。两被告也于2018年4月30日将房屋实际交付给原告居住使用，但是两被告一直未配合原告办理过户登记手续，导致原告也无法办理按揭贷款，虽经原告多次催促，但被告始终不配合。直到2019年11月13日原告下班回家后发现其向被告购买的该房屋已由案外人中国经济贸易信托有限公司申请强制执行，安宁市人民法院已经发出腾房公告。现原告向两被告所购买的房屋因为两被告的原因已被案外人申请强制执行，导致原告要求两被告协助原告把房屋过户到原告名下及变更登记的合同目的不能实现，且合同现在已经实际履行不能，两被告的行为已经严重违反合同第七条第一项被告保证涉案房屋产权清楚，且没有任何产权、债权、债务等纠纷之约定。两被告的违约行为，已经严重侵害到了原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告樊红未到庭应诉，未作答辩。被告王映昆未到庭应诉，未作答辩。第三人仁信地产经纪昆钢分公司辩称：原、被告在第三人居间服务下签订了购房合同，两被告在签订购房合同时提供了抵押合同和公证书，其称涉案房屋抵押在信托公司，承诺自己用原告支付的20万元偿还债务后配合原告办理过户。此后我们联系被告，被告称其还款时信托公司要求支付5万元的违约金，其觉得违约金过高，无力偿还就走了。此后第三人一直联系不上被告，直到原告告诉第三人涉案房屋已被安宁法院查封，第三人才得知因信托公司起诉被告还款，安宁法院要对涉案的房屋进行拍卖予以强制执行。原告邹兴龙为证明其主张的事实提交以下证据：第一组邹兴龙身份证，樊红、王映昆身份证，云南仁信房地产经纪有限公司昆钢蓝天城分公司营业执照；以证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。第二组房屋买卖合同；以证明原告经第三人居间服务，向两被告购买坐落于昆钢向阳坡二期3幢1单元302号房，双方在合同中对房屋价格、房款的支付方式和期限、办理过户的时间以及违约责任进行了明确约定。第三组定金收条、首付款收条、云南农村信用社账户交易信息明细；以证明原告向被告支付购房定金10000元，通过转账方式向被告支付首付款190000元。第四组安宁市人民法院腾房公告，成交确认书；以证明因被告与案外人中国对外经济贸易信托有限公司之间的纠纷，涉案房屋被案外人申请强制执行，安宁市人民法院将被告出售的房屋以538040元予以拍卖，因被告的原因导致原告购房的目的不能实现，要求被告返还已支付的购房款200000元并赔偿损失100040元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人仁信地产经纪昆钢分公司对原告邹兴龙提交的证据均无异议，被告樊红、王映昆未到庭应诉，应视为对以上证据质证权利的放弃，原告提供的上述证据且与本案待证事实相关联，形成完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2018年2月25日，在仁信地产经纪昆钢分公司的居间服务下，邹兴龙与樊红、王映昆签订《房屋买卖成交合同》，约定邹兴龙以438000元向樊红、王映昆购买坐落于昆钢向阳坡二期3幢1单元302号房屋（房屋产权证号：昆明市房权证安宁市房字第××号），邹兴龙于合同签订之日向樊红、王映昆支付购房定金10000元，于2018年3月3日支付购房首付款190000元，剩余房款238000元由邹兴龙申请个人按揭贷款于办理房屋产权过户当日一次性支付给樊红、王映昆。在购房协议生效后，如有一方违约，则违约方需赔偿守约方违约金87600元。交房时间为2018年4月30日前。合同并对房屋内的设施、办理产权过户的时间、办理房屋产权过户手续中所产生的相关费用及中介费的支付方式等内容进行了约定。签订合同当日，邹兴龙支付了购房定金10000元，2018年3月3日邹兴龙以转账的方式支付了购房首付款190000元。2018年4月30日，樊红、王映昆将其出售的房屋交付给邹兴龙居住使用。2019年11月13日，因本院立案执行中国对外经济贸易信托有限公司申请执行王映昆、樊红借款合同纠纷一案，依据已发生法律效力的（2019）云昆中衡执字第6号执行证书确定的义务向王映昆、樊红发出腾房公告，邹兴龙才知晓其所购房屋已被案外人中国对外经济贸易信托有限公司申请强制执行。且涉案房屋已于2020年2月9日通过网拍的方式以成交价538040元由饶韵竞买成功。原告因与王映昆、樊红签订的房屋买卖合同履行不能，遂诉讼来院。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方约定，原告已按约向被告支付定金10000元及首付款190000元，则被告应当按照双方约定的时间配合原告办理房屋产权过户手续，在合同履行过程中，因被告对案外人中国对外经济贸易信托有限公司负有债务，导致涉案房屋被本院依法拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告的行为已对原告构成根本性违约，双方签订合同的目的完全不能实现，现原告要求解除与被告于2018年2月25日签订的房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方因合同而确定的权利义务终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当将原告已支付的购房定金10000元及购房首付款190000元返还给原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金87600元并支付房屋实际产生的增值100040元的诉讼请求，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告已按约支付了首付款给被告，被告因欠付他人债务导致涉案房屋被本院拍卖，原、被告双方签订的房屋买卖合同依被依法解除系因被告的违约行为所致，被告应当对此承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，现原告依据《房屋买卖合同》的约定，向被告主张违约金87600元并同时要求被告支付房屋实际产生的增值部分100040元，对此本院认为，违约金系因违约方违约给守约方造成的经济损失，其性质主要是具有补偿性，而非惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的实际经济损失。现涉案房屋经拍卖成交价为538040元，已高于原告购房价100040元，超出的部分应当认定为因被告的违约行为而给原告造成的实际经济损失，其性质应属违约金，故对原告主张的违约金及房屋增值部分，本院予以支持100040元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除邹兴龙与樊红、王映昆于2018年2月25日签订的《房屋买卖成交合同》。二、由樊红、王映昆于本判决生效之日起十日内共同返还邹兴龙购房定金10000元及购房款190000元，合计200000元。三、由樊红、王映昆于本判决生效之日起十日内共同支付邹兴龙违约金100040元。四、驳回邹兴龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7115元，保全费2458元，由被告樊红、王映昆承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年七月二十日书记员  唐丽慧