贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终3900号 上诉人（原审被告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。 法定代表人：刘桂平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：向家礼，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢江翠，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:叶发珍，女，汉族，1965年10月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）:邵正雪，男，汉族，1961年5月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司因与被上诉人叶发珍、邵正雪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15783号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院遗漏当事人、案件事实不清、适用法律错误。一、一审逾期办证违约金计算至办理不动产权证没有合同约定，逾期办证天数计算错误；二、一审遗漏诉讼当事人。根据双方当事人的合同约定，上诉人系根据被上诉人委托，代贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司代收“三通费”，且已将三通费足额向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司缴纳，应当依法追加贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司作为被告参加诉讼。一审法院遗漏当事人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定应当发回重新。三、上诉人与被上诉人之间系委托代理关系，上诉人无任何过错，不应承担任何责任。四、被上诉人没有证据证明上诉人将三通费列入房屋总价，且是否列入房屋总价与本案没有关系。 被上诉人叶发珍、邵正雪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人上诉请求。 原审原告叶发珍、邵正雪一审诉讼请求:1.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金3901元、返还代收燃气费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元，合计7181.89元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月12日，原告邵正雪、叶发珍作为买受人，被告华飞房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市卧龙大都会（一期）第5幢1单元31层2号房，房号为5-1-31-2，建筑面积89.52平方米，套内建筑面积Ｘ平方米，总房款239380元。交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，邵正雪、叶发珍按合同约定向被告支付完毕购房款239380元。被告于2017年1月4日交付涉案房屋给原告，并向原告收取（代收）燃气入户费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元，合计3280元。被告于2018年8月2日办理不动产权证书（大证），载明：权利人：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，共有情况：单独所有，坐落：毕节市七星关区碧海大道卧龙大都会5幢，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，此外，还载明其他相关事项，已具备办证条件。2018年12月12日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权属证书：黔（2018）七星关区不动产权第0006697号，载明：权利人：叶发珍／邵正雪，坐落：毕节市七星关区碧海大道旁.卧龙大都会5幢1单元31层2号，专有建筑面积：68.97平方米，此外，还载明其他事项。 一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及金额；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费。对双方争议的焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。从双方提供的证据证实，被告于2018年8月2日办理不动产权证书（大证），才具备办证条件。已违反双方合同的该约定，故应承担违约责任，向原告支付违约金，又因系委托办证，被告将为原告办理涉案房屋的不动产权属证书的有关资料提交至办证部门交通知原告，便履行完毕委托办证义务，被告完全没有必要再将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给买受人。至于何时能办证，系办证部门的职能，不是原告所能控制的范围，原告所举证据虽然不能证实其何时提交相关资料至办证部门，但从原告提供的证据不动产权属证书能证实被告已于2018年12月12日为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，即可认定被告致迟于2018年12月12日将为原告办理涉案房屋的不动产权属证书的有关资料提交至办证部门。故计算违约金的时间从被告违约的次日起至被告履行完毕之日止，即2018年7月1日起至2018年12月12日止，共165天。又根据合同约定：“约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任”。因本案被告违约时间为165天，是在365日内，故依该约定，被告应支付原告逾期办证违约金为以已付房款239380元的万分之一为23.94元（239380元×0.1‰=23.94元），原告诉请超过部分，不予支持。对双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2019年11月29日提起诉讼要求被告退还，对原告的该诉讼请求，予以支持。对被告以“已将代收的费用足额向收取单位缴纳，答辩人不应当承担责任，也不应要求答辩人向被答辩人退还”的抗辩理由。因被告收取的三通费应包含在商品房购房款中，系重复收费，至于被告支付费用给相关单位，是被告的行为，与原告无关，该抗辩理由不成立；对被告以“根据贵州省发展和改革委员会文件（黔法改收费（2019）248号），合同约定的电开户费，也就是电功仪器仪表单相表费，自2019年4月1日后才不予收取，本案中被答辩人交费时间在2019年4月1日之前，不予退还，被答辩人自己不退还广电入户费等费用，答辩人不承担任何责任”的抗辩。因三通费已商品房购房款中，该规定是2009年就实施；另外，被告不能举证证明原告未向被告主张退还广电入户费等费用；对被告以“三通费是否应当收取，与代理人无关，不应由代理人退还”的抗辩，因被告收取原告的三通费，即使其向相关单位缴纳，但原告支付购房款，三通费应在购房款中。因此，被告的该抗辩理由，也不予以支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告邵正雪、叶发珍支付逾期办证违约金23.94元；二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告邵正雪、叶发珍退回燃气入户费2500元、电入户费520元、有线电视开户费260元，以上合计3280元；三、驳回原告邵正雪、叶发珍的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，各方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于一审判决上诉人承担的案涉违约责任是否恰当的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，因双方形成了委托办证关系，上诉人无交付办证相关文书给被上诉人的现实必要性，其取得初始登记后向被上诉人披露该事实即可认定其完成交付文书的义务，上诉人承担案涉逾期办证违约责任的时间应截止到其取得初始登记后向被上诉人披露该事实的时间。但上诉人未举证证明其向被上诉人披露该情况的时间，也未证明其向办证机关提交办证资料的时间。一审结合不动产登记部门于2018年12月12日向涉案房屋颁发了不动产权属证书之事实，认定上诉人至迟于2018年12月12日向被上诉人履行完毕办理涉案房屋转移登记有关文书义务，计算违约金的时间从上诉人违约的次日起至2018年12月12日止并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于各项开户费应否退还的问题。上诉人代收的各项开户费，于双方当事人而言，属于上诉人委托被上诉人代为缴纳的费用，双方未约定委托期限。在履行过程中，在上诉人尚未代被上诉人完成委托事项的情况下，被上诉人主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人应向被上诉人退回该代缴费用，不须再代被上诉人缴纳该费用。上诉人上诉称其已经足额向相关公司或部门缴纳代收的费用，但其所举证据不能证明其主张的事实成立。上诉人关于一审遗漏当事人及主张不退还代收费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 吉 雪 审 判 员 郭少华 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 王 江 书 记 员 陈思印