辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终877号上诉人(原审被告):沈阳南湖剧场有限公司，住所地沈阳市和平区文化路25号。法定代表人：徐寅大，该公司董事长。委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告):沈阳明真文化演出有限公司，住所地沈阳市和平区文化路25号。法定代表人：金宪淑，该公司经理。委托诉讼代理人：郝沈武，辽宁誉硕律师事务所律师。被上诉人(原审原告):沈阳东南湖酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路25号。法定代表人：柳东胜，该公司经理。委托诉讼代理人：郝沈武，辽宁誉硕律师事务所律师。上诉人沈阳南湖剧场有限公司（以下简称南湖剧场公司）因与被上诉人沈阳明真文化演出有限公司（以下简称明真文化公司）、沈阳东南湖酒店管理有限公司（以下简称东南湖公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初70号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2019年8月27日组织各方当事人进行了询问。南湖剧场公司的委托诉讼代理人高远；明真文化公司及东南湖公司的委托诉讼代理人郝沈武参加了询问活动。本案现已审理终结。南湖剧场公司上诉请求：1.撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初70号民事判决，依法改判驳回明真文化公司、东南湖公司要求赔偿装修损失的诉讼请求；2.诉讼费用由明真文化公司、东南湖公司承担。事实与理由：一、关于装修损失应否赔偿的问题。1.根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的不予支持。本案中，依据沈阳市和平区人民法院（2010）沈和民二初字第179号民事判决确认，明真文化公司与东南湖公司拖欠南湖剧场公司租金的行为已经构成违约，并判令明真文化公司、东南湖公司于该判决生效之日起三十日内将租赁房屋交还南湖剧场公司，同时判令明真文化公司、东南湖公司给付拖欠租金及房屋使用费。由此可见明真文化公司、东南湖公司在租赁合同履行过程中拒付租金并构成根本违约已是不争事实。根据上述司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人主张装修损失不应予以支持。2.《房屋租赁合同》第九条第三款约定在租赁期满或者合同解除后，乙方（明真文化公司与东南湖公司）所做装修改善应完整交给南湖剧场公司处置，凡在不破坏装修的情况下，可以移动的以及添置的新设备由乙方自行处置。乙方不处置的，甲方有权处置。因此，合同解除后，已有装修应当完全归南湖剧场公司处置，明真文化公司与东南湖公司要求装修赔偿缺乏合同依据。二、关于政府发布《拆迁公告》是否导致明真文化公司与东南湖公司不能正常经营的问题。明真文化公司、东南湖公司一审期间诉称，由于租用的南湖剧场被拆迁严重影响其正常经营，并根据《房屋租赁合同》第十二条第三款的规定要求南湖剧场公司赔偿装修损失，但我方认为该理由不能成立。1.政府发布《拆迁公告》的时间为2008年8月8日，而明真文化公司与东南湖公司利用承租房屋开办的“天幻秀宫”因自身经营不善，早在2007年11月10日便停止营业。因此，政府发布的《拆迁公告》不可能对其经营产生影响。2.案涉房屋至今未实际拆迁，相关配套设施运转正常，完全具备继续使用的条件。3.2011年6月8日，三好街管委会向明真文化公司与东南湖公司出具《答复函》并告知其安心经营，积极配合三好街的升级改造工作。4.（2010）辽审一民再字第8号民事判决已查明南湖剧场地块拍卖是因为明真文化公司与东南湖公司的关联公司沈阳美珠房地产开发有限公司要在此地块开发建设天幻IT数码广场。明真文化公司与东南湖公司对拆迁是事先明知的，且南湖剧场拆迁问题是明真文化公司与东南湖公司恶意促使合同约定的赔偿条件成就的行为，其应当承担后果。故南湖剧场被拆迁并严重影响正常经营的说法不成立，明真文化公司、东南湖公司依据《房屋租赁合同》主张装修损失赔偿缺乏事实依据。三、关于赔偿金额的认定问题。一审判决计算赔偿金额的依据是辽宁中大工程造价咨询事务所有限公司（以下简称中大事务所）作出的辽中价所鉴定（2018）第009号鉴定报告。但该份报告存在鉴定程序严重违法、鉴定内容不实、超越鉴定资质和范围等一系列违法行为，不应作为定案依据。中大事务所不具备外币兑换人民币的金融资质，却在计算合同金额时，参照网络查询到的汇率直接将韩元兑换成人民币，且未适用合同订立时的汇率。该行为违反国家相关金融管理规定，也必然导致鉴定金额计算错误。且明真文化公司与东南湖公司至今未提供所谓的与韩国公司签订的装修合同是否实际履行的证据。中大事务所仅凭装修合同金额来确定工程造价金额没有事实依据。中大事务所认为现场有音响设备150个没有事实依据。且其将与本案无关的招待所装饰装修费用列入剧场鉴定金额中，超出了委托鉴定范围。另外，对一审法院计算残值的时间节点有异议。双方签订的租赁合同在2010年1月12日就已经被生效法律文书确认解除，一审法院将残值的计算时间计算到2012年没有法律依据，我方认为残值计算最多是从2007年到2010年。综上，一审判决认定南湖剧场公司应当承担装修损失费19,355,611.63元缺乏事实和法律依据。明真文化公司、东南湖公司辩称：1.一审判决事实认定清楚，适用法律得当，程序合法，判决正确，应予维持。2.南湖剧场公司的上诉理由无事实和法律根据，应予驳回。南湖剧场公司称政府发布的拆迁公告为2008年8月8日，而一审法院已经认定2007年12月11日沈阳市土地储备交易中心出具《2007-103号南三好街西地块拍卖公告沈土拍（2007）第27号》，且南湖剧场公司已于2007年11月7日向一审法院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。因此，明真文化公司、东南湖公司于2007年11月10日停业是被迫的，经营不善停业无事实和法律根据。明真文化公司、东南湖公司向一审法院提出诉讼请求：判令南湖剧场公司赔偿装修费及营业收入损失，合计3,000万元。一审法院查明：本案诉争房屋位于沈阳市和平区文化路25号，建筑面积为5170平方米，房屋所有权人为南湖剧场公司。2005年12月15日，明真文化公司与南湖剧场公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，南湖剧场公司将其所有的、坐落于沈阳市和平区文化路25号沈阳南湖剧场房屋出租给明真文化公司使用，用途为文化演出娱乐餐饮，租赁期自2006年4月28日至2012年4月27日止，年租金前三年每年200万元，后三年双方应重新确定租金等租赁条件，但租金最高涨幅不超过50％，合同中第十二条（三）款约定，因城市建设政府征用，该房屋被依法列入房屋拆迁范围的，房屋正常使用存在安全隐患等原因，致使乙方不能正常经营的，甲方应向乙方赔偿装修费及营业收入损失（装修费按投资实际金额计算）。合同签订后，南湖剧场公司按合同约定时间将诉争房屋交付明真文化公司占有、使用。2006年12月28日，明真文化公司、东南湖公司与南湖剧场公司签订《协议书》一份，约定：明真文化公司与南湖剧场公司签订的《房屋租赁合同》对东南湖公司有约束力，东南湖公司享有《房屋租赁合同》及附件一《消防安全协议》规定的权利，并承担《房屋租赁合同》及附件一《消防安全协议》规定的义务。2007年12月11日，沈阳市土地储备交易中心出具《2007-102号南三好街西地块拍卖公告沈土拍（2007）第27号》，主要载明：依照中华人民共和国国土资源部令（第39号）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》文件精神及沈阳市土地需求情况，经沈阳市人民政府批准，沈阳市规划和国土资源局决定授权沈阳市土地储备交易中心组织拍卖宗地编号2007-102号南三好街地块。现将有关事项公告如下：1.拍卖时间和地点：本次2007-102号南三好街西地块拍卖定于2007年12月31日（星期一）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行；四至范围：东至南三好街、西至用地界线、南至永安北路、北至文化路；占地面积：6496平方米；规划用途：商业；出让年限：商业40年；供地状况：净地，……”。2008年1月17日，沈阳市规划和国土资源局出具《土地拍卖公告沈土拍（2008）第4号》，将拍卖时间调整为：本次2007-102号南三好街西地块拍卖定于2008年2月5日（星期二）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开进行……。2008年2月3日，沈阳市规划和国土资源局出具《关于2007-102号南三好街西地块停止拍卖的通知》，载明：“我局原定于2008年2月5日（星期二）上午10时整在沈阳市地块停止拍卖，特此通知。”2008年8月8日，沈阳市房产局发布沈房（浑南）拆公字（2008）第006号《拆迁公告》，载明：沈阳市浑南新区土地储备交易中心委托沈阳市浑南拆迁有限公司对南湖剧场实施拆迁。拆迁范围：“东至：南三好街道路边线；西至:省纤维检验所；南至：沈阳市电影公司住宅；北至：文化路”。后因未能与南湖剧场达成拆迁补偿协议，沈阳市浑南新区土地储备交易中心提出裁决申请。2008年9月24日，沈阳市房产局作出沈房（浑南）拆裁（2008）第002号《城市房屋拆迁行政裁决书》，裁决第五项载明：申请人（沈阳市浑南新区土地储备交易中心）应向被申请人（南湖剧场公司）或承租人（明真文化公司）支付的房屋装修费总计为2,215,866元。2011年6月8日，相关部门为明真文化公司出具《答复函》称：被拆迁方南湖剧场有限公司始终对拆迁补偿条件不满意，致使剧场拆迁问题一直未能解决。希望贵公司以大局为重、安心经营，积极配合三好街的升级改造工作。另查明，明真文化公司与东南湖公司以租用的南湖剧场将被拆迁，严重影响了其经营活动为由，拖欠南湖剧场公司租赁费，与南湖剧场公司发生纠纷。南湖剧场公司于2007年11月7日向一审法院提起诉讼，请求判令解除案涉房屋租赁合同，及支付拖欠的房屋租金、滞纳金共计2,356,000元。一审法院作出(2007)沈中民二房初字第××号民事判决书，判决：一、明真文化公司和东南湖公司于判决生效后三十日内一次性给付南湖剧场公司2006年房屋租金20万元及滞纳金，按照每月1%的标准从2006年5月1日起给付到判决生效之日止；二、明真文化公司和东南湖公司于判决生效后三十日内一次性给付南湖剧场公司房屋租金200万元及滞纳金，按照每月1%的标准从2007年5月1日起给付到判决生效之日止；三、驳回南湖剧场公司其他诉讼请求。明真文化公司与东南湖公司对判决不服，上诉至本院。本院作出（2008）辽民一终字第360号民事判决书，判决维持(2007)沈中民二房初字第××号民事判决书的第一、三判项，但将第二项改判为：明真文化公司和东南湖公司于判决发生法律效力后30日内给付南湖剧场公司2007年5月至12月11日的租金122.2万元及滞纳金，滞纳金计算按每月1%的标准从2007年5月1日起计算至本判决生效之日止。此后，南湖剧场公司又于2010年1月22日向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，请求判令明真文化公司与东南湖公司返还所占用的房屋并解除房屋租赁合同，及支付拖欠2008年4月28日后的房屋租金。沈阳市和平区人民法院作出（2010）沈和民二初字第179号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起三十日内，明真文化公司和东南湖公司将位于沈阳市和平区文化路25号的沈阳南湖剧场主厅及其部分附属面积交还南湖剧场公司；二、本判决生效之日起三十日内，明真文化公司与东南湖公司一次性给付南湖剧场公司2008年4月28日至2009年4月27日房屋租金2,000,000元，并从2008年4月28日起至判决确定给付之日止按每月1%的标准支付滞纳金；三、本判决生效之日起三十日内，明真文化公司与东南湖公司一次性给付南湖剧场公司2009年4月27日至2010年1月11日房屋租金1,424,658元；四、本判决生效之日起三十日内，明真文化公司与东南湖公司一次性给付南湖剧场公司房屋使用费，以每年2,000,000元为标准，自2010年1月12日起至诉争房屋交还南湖剧场公司之日止；五、驳回明真文化公司、东南湖公司、南湖剧场公司的其他诉讼请求。明真文化公司与东南湖公司对判决不服，上诉至一审法院。一审法院作出（2011）沈中民二终字第1144号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2012年3月16日，本案在第一次一审过程中，明真文化公司与东南湖公司向一审法院提出申请，要求对其装修使用的沈阳南湖剧场装修装饰物品进行鉴定，一审法院于2012年4月13日依法委托辽宁天汇资产评诂事务所进行评估鉴定，2012年10月24日，辽宁天汇资产评诂事务所因双方当事人对于评估范围不能确定，分歧较大，将卷退回一审法院。2014年12月9日，一审法院作出（2012）沈中民二初字第36号民事判决书，判决：一、南湖剧场公司向明真文化公司、东南湖公司支付装修损失费人民币2,215,866元；二、驳回明真文化公司、东南湖公司其他诉讼请求。后明真文化公司、东南湖公司不服该判决，上诉至本院。2016年12月22日，本院作出（2015）辽民一终字第105号民事裁定书，裁定撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。再查明，本案在重审过程中，明真文化公司和东南湖公司于2017年7月13日向一审法院提出鉴定申请书一份，要求对位于沈阳市和平区文化路25号南湖剧场公司中的由明真文化公司对诉争房屋的装饰装修损失造价进行鉴定。后一审法院组织双方随机选定鉴定机构辽宁光明工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定。2017年9月25日，鉴定机构辽宁光明工程造价咨询事务所有限公司以双方当事人未提供鉴定所需材料，导致鉴定机构无法开展司法鉴定工作为由，向一审法院提出退卷申请，要求退卷，待提供鉴定所需材料后，继续开展鉴定工作。后一审法院在2017年10月10日的询问笔录中要求东南湖公司限期向鉴定机构提供鉴定所需材料。2017年10月12日，鉴定机构表示明真文化公司与东南湖公司已向其提供相关鉴定材料，并同意继续鉴定。2017年12月5日，鉴定机构又以明真文化公司与东南湖公司未能提供鉴定所需材料，导致鉴定机构无法开展司法鉴定工作为由，再次向一审法院提出退卷申请，要求退卷。2018年2月8日，经双方当事人的随机选定确认，一审法院委托鉴定机构中大事务所对位于沈阳市和平区文化路25号南湖剧场公司中的由明真文化公司和东南湖公司对诉争房屋的装饰装修工程造价进行鉴定。2018年3月30日，一审法院收到中大事务所作出的辽中价所鉴定（2018）第009号鉴定报告。鉴定结论为：“对位于沈阳市和平区文化路25号南湖剧场公司中的由明真文化公司和东南湖公司对沈阳南湖剧场装饰装修工程造价进行鉴定定案金额为：38,039,979.1元。其中，1.音响设备造价鉴定定案金额为：5,100,032.53元；2.舞台制作造价鉴定定案金额为：14,002,585.75元；3.舞台电气照明造价鉴定定案金额为：9,091,030.83元；4.室内装修造价鉴定定案金额为：9,062,296.66元；5.其他装修造价鉴定定案金额为：784,033.33元”。2018年4月12日，明真文化公司向鉴定机构中大事务所支付鉴定费用人民币380,000元。南湖剧场公司收到该鉴定报告后，于2018年4月25日向一审法院提交该报告的复议申请。2018年5月18日，中大事务所作出辽中价所鉴定（2018）第009号鉴定报告的复议。复议结果：“复议后造价鉴定定案金额：37,899,541.42元。其中，1.原鉴定金额：38,039,979.1元。2.配重铁下调金额：73,122.39元。3.取费下调：6,325.7元。4.无框全玻门（入口内门和外门）下调77,180.8元。5.卫生间隔断上调16,191.21元。”同时，鉴定机构对于南湖剧场公司在复议申请中所提到的其他问题亦进行了答复。2018年7月5日，南湖剧场公司向一审法院提交《复议鉴定报告》的复议申请，表示不接受该复议鉴定结果，并要求另换鉴定机构重新鉴定。2018年8月20日，一审法院组织双方对鉴定机构中大事务所进行质询。质询中，鉴定机构对于南湖剧场公司所提出的异议事项逐一进行了答复。但南湖剧场公司对鉴定机构的答复并不满意。另，业已生效的（2010）沈和民二初字第179号民事判决书和（2011）沈中民二终字第1144号民事判决书已经认定案涉租赁合同的解除时间为2010年1月12日。同时，本案在审理过程中，双方当事人均承认案涉房屋于2012年3月被沈阳市和平区人民法院强制收回。后该房屋一直处于闲置状态。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉2005年12月15日和2006年12月28日分别签订的《房屋租赁合同》《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依照合同的约定履行各自的义务。本案双方当事人的诉争焦点为南湖剧场公司应否赔偿明真文化公司与东南湖公司装饰、装修残值损失以及该赔偿损失数额如何认定。一、关于南湖剧场公司应否赔偿明真文化公司与东南湖公司装饰装修残值损失的问题。因案涉租赁合同第十二条（三）款明确约定，因城市建设政府征用，该房屋被依法列入房屋拆迁范围的，房屋正常使用存在安全隐患等原因，致使乙方不能正常经营的，甲方应向乙方赔偿装修费及营业收入损失（装修费按投资实际金额计算）。本案中，由于2007年12月11日，沈阳市土地储备交易中心出具《2007-102号南三好街西地块拍卖公告沈土拍（2007）第27号》，载明沈阳市规划和国土资源局决定授权沈阳市土地储备交易中心组织拍卖案涉宗地编号2007-102号南三好街地块。同时，沈阳市房产局于2008年8月8日发布的沈房（浑南）拆公字（2008）第006号《拆迁公告》，亦载明沈阳市浑南新区土地储备交易中心委托沈阳市浑南拆迁有限公司对南湖剧场实施拆迁。但因被拆迁方南湖剧场公司始终对拆迁补偿条件不满意，致使剧场拆迁问题迟迟未能解决，且事后沈阳市浑南拆迁有限公司亦未对明真文化公司与东南湖公司的损失进行补偿。而按照双方合同约定，案涉房屋用途为文化演出娱乐餐饮，其特定用途不仅是面向社会公众需要特定的演出团队，更是需要通过社会公众的参与才能使经营者从中获取利益，而诉争房屋所面临的众所周知的将被政府组织挂牌拍卖的事实，必然会影响到明真文化公司与东南湖公司的正常经营活动及导致其无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，亦不能完全享用附合的装饰装修价值。依据上述合同约定，一审法院对明真文化公司与东南湖公司要求南湖剧场公司赔偿装饰、装修残值损失的诉讼请求予以支持。二、关于南湖剧场公司赔偿案涉房屋装饰装修残值损失的数额如何确定的问题。1.关于案涉房屋装饰装修损失的数额如何确定的问题。因本案在原一审审理中，明真文化公司与东南湖公司请求南湖剧场公司赔偿其租赁期限内的装饰装修及经营损失共计人民币3,000万元，并向法庭提供了由韩国公司与东南湖公司签订的合同复印件以及韩文装修费预算、合同、发票及翻译文本等证明材料，用以证明其装饰装修的投入情况，但鉴于明真文化公司与东南湖公司在法庭依法释明的情况下，依然无法提供原件，且明真文化公司与东南湖公司在重审中亦未履行必要的域外认定程序，导致案涉房屋的装饰装修价值数额无法确定。为此，本案在重审期间，经明真文化公司与东南湖公司申请，一审法院委托鉴定机构中大事务所对位于沈阳市和平区文化路25号南湖剧场公司中的由明真文化公司和东南湖公司对诉争房屋的装饰装修工程造价进行鉴定。2018年3月30日，鉴定机构作出辽中价所鉴定（2018）第009号鉴定报告，确认位于沈阳市和平区文化路25号南湖剧场公司中的由明真文化公司和东南湖公司对沈阳南湖剧场装饰装修工程造价进行鉴定定案金额为人民币38,039,979.1元。2018年5月18日，鉴定机构作出辽中价所鉴定（2018）第009号复议鉴定报告，最终确认案涉房屋装饰装修工程造价定案金额为人民币37,899,541.42元。期间，虽南湖剧场公司对于鉴定机构所作出的鉴定报告及复议鉴定报告均提出异议，但并未提供相反证据予以反驳或推翻，其应承担举证不能的法律后果。故一审法院对鉴定机构所做出的鉴定复议报告予以采信，即案涉房屋装饰装修工程造价的价值为人民币37,899,541.42元。2.关于案涉房屋装饰装修残值损失数额如何认定的问题。一审法院认为，确定案涉房屋剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值，这样对于出租人和承租人双方都较为公平。本案中，案涉租赁合同约定的租赁期限自2006年4月28日至2012年4月27日止，共6年计72个月。虽业已生效的（2010）沈和民二初字第179号民事判决书和（2011）沈中民二终字第1144号民事判决书已经认定案涉租赁合同的解除时间为2010年1月12日，但根据本案现有证据及相关判决可知，东南湖公司经营的“天幻秀宫”因拆迁问题于2007年12月11日停业。之后，该公司并未进行经营，亦未享受到案涉房屋剩余的附合的装饰装修价值。鉴于此，一审法院认定案涉房屋剩余装饰装修残值的期间应自2007年12月12日起至2012年4月27日止。据此计算，该期间的装饰装修残值损失应为27,650,873.76元〖37,899,541.42元÷72个月×｛72个月-（19个月＋14天÷30天）｝〗。3.关于南湖剧场公司赔偿案涉房屋装饰装修残值损失的数额如何确定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。纵观本案，一方面，如前所述，因南湖剧场公司的违约行为，导致明真文化公司与东南湖公司无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋；另一方面，业已生效的相关民事判决书已经认定，虽自2007年起，诉争房屋面临将在不特定时间内被拆迁问题，但事后并未实际拆迁，而明真文化公司与东南湖公司却以此为由拒付租金，该行为亦构成违约。鉴于此，一审法院认为，双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，最终导致案涉租赁合同的解除。故本案根据上述法律规定并结合双方的过错程度等实际情况，酌定南湖剧场公司应赔偿案涉房屋装饰装修残值损失人民币27,650,873.76元的70%为宜。据此计算，南湖剧场公司赔偿案涉房屋装饰装修残值损失的数额应为人民币19,355,611.63元（27,650,873.76元×70%）。三、关于明真文化公司与东南湖公司要求南湖剧场公司赔偿经营性损失的诉讼主张，一审法院认为，因明真文化公司与东南湖公司在业已生效的（2010）沈和民二初字第179号一案的反诉中已经提及该项诉请且被驳回，现明真文化公司与东南湖公司以同一事实及理由再次提出，构成重复诉讼。故一审法院对明真文化公司与东南湖公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南湖剧场公司于本判决生效之日起十日内赔偿明真文化公司、东南湖公司房屋装饰装修残值损失人民币19,355,611.63元；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果南湖剧场公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191,800元，由明真文化公司负担57,540元，由南湖剧场公司负担134,260元；鉴定费380,000元，由明真文化公司负担114,000元，由南湖剧场公司负担266,000元。本院审理查明，一审判决认定的事实基本属实。另查明，南湖剧场公司因不服本院（2008）辽民一终字第360号民事判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2009年11月20日作出(2009)民申字1008号民事裁定书指令本院再审。此后，本院于2011年3月24日作出（2010）辽审一民再字第８号民事判决书，判决：一、维持本院（2008）辽民一终字第360号民事判决第一项及诉讼费承担部分；二、撤销本院（2008）辽民一终字第360号民事判决第二项；三维持沈阳市中级人民法院（2007）沈中民二房初字第××号民事判决第二项。本院认定的上述事实，有（2010）辽审一民再字第８号民事判决书在卷佐证。本院认为，明真文化公司与南湖剧场公司于2005年12月15日签订的《房屋租赁合同》及明真文化公司、东南湖公司与南湖剧场于2006年12月28日签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。根据本案事实并结合诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点问题有二：一是关于南湖剧场公司应否赔偿明真文化公司、东南湖公司装饰装修残值损失；二是关于装饰装修残值具体赔偿数额如何确定。一、关于南湖剧场公司应否赔偿明真文化公司、东南湖公司装饰装修残值损失的问题。明真文化公司与南湖剧场公司在双方签订的《房屋租赁合同》第十二条（三）款中约定，因城市建设政府征用，该房屋被依法列入房屋拆迁范围的，房屋正常使用存在安全隐患等原因，致使乙方不能正常经营的，甲方应向乙方赔偿装修费及营业收入损失（装修费按投资实际金额计算）。明真文化公司、东南湖公司与南湖剧场公司在其签订的《协议书》中约定东南湖公司享有《房屋租赁合同》规定的权利。2007年12月11日，沈阳市土地储备交易中心出具《拍卖公告》对案涉房屋所在地块进行拍卖。东南湖公司经营的“天幻秀宫”自该日起停业且在此之后未进行经营。2008年8月8日，沈阳市房产局发布《拆迁公告》决定对南湖剧场实施拆迁。由此可见，由明真文化公司承租、东南湖公司实际使用的案涉房屋确因政府拍卖土地和被列入拆迁范围等因素导致不能正常经营。故明真文化公司、东南湖公司关于南湖剧场公司赔偿其装饰、装修残值损失的诉讼请求既具有事实依据，也符合合同约定的条件，对其请求应予支持。南湖剧场公司关于合同解除后，已有装修应当完全归南湖剧场公司处置，明真文化公司与东南湖公司要求装修赔偿缺乏合同依据的上诉理由不充分，本院对其该项主张不予支持。二、关于装饰装修残值具体赔偿数额如何确定的问题。本案经本院发回重审后，经各方当事人随机选定确认，一审法院委托中大事务所对案涉房屋装饰装修工程造价予以鉴定。南湖剧场公司因对鉴定报告有异议提出复议申请，鉴定机构针对复议申请对造价鉴定定案金额进行了部分调整，且对南湖剧场公司在复议申请中所提到的其他问题进行了答复。后南湖剧场公司提交对《复议鉴定报告》的复议申请，表示不接受该复议鉴定结果，并要求另换鉴定机构重新鉴定。一审法院亦组织各方当事人对鉴定机构进行质询。质询中，鉴定机构对于南湖剧场公司所提出的异议事项逐一进行了答复。从上述鉴定过程看，鉴定机构具备鉴定资质、鉴定程序合法，鉴定结论可以作为认定工程造价的依据。一审法院据此认定案涉房屋装饰装修工程造价并无不当。南湖剧场公司关于中大事务所的鉴定报告存在程序严重违法、鉴定内容不实、超越鉴定资质和范围等一系列违法行为不应作为定案依据的上诉主张理由不充分，本院对其该项主张不予支持。明真文化公司、东南湖公司作为承租人对租赁房屋进行装饰装修目的在于在租赁期限内使用装修价值，是基于租赁合同正常履行预期下的成本投入。本案中，尽管已生效的（2010）沈和民二初字第179号民事判决书和（2011）沈中民二终字第1144号民事判决书认定案涉租赁合同的解除时间为2010年1月12日。但东南湖公司经营的“天幻秀宫”因拆迁问题于2007年12月11日即停业。故一审法院以停业时间至合同约定的期满时间作为认定案涉房屋剩余装饰装修残值的起止时间有事实依据。南湖剧场公司关于一审法院计算装修残值时间节点的异议理由不成立。本案中，因政府拍卖及决定实施拆迁等情形导致明真文化公司与东南湖公司无法按合同约定租赁期限使用案涉房屋属南湖剧场公司违约；而明真文化公司与东南湖公司在案涉房屋并未实际拆迁的情形下拒付租金亦构成违约。据此可以认定各方当事人在租赁合同履行过程中均存在违约行为。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定并结合各方当事人的过错程度，酌定南湖剧场公司应赔偿案涉房屋装饰装修残值损失的70%并无不当。综上，南湖剧场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137,934元，由沈阳南湖剧场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于德江审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇二〇年七月三十一日法官助理白曦书记员张博涵