杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2089号 原告：杭州东方唛霸文化创意有限公司。住所地：杭州市下城区武林路76号801室。 法定代表人：周斌。 委托诉讼代理人：韩立平、庄燕群，浙江泽大律师事务所律师。 被告：翁明霞，女，1959年6月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张熙、江丽波，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州御德丝绸有限公司。住所地：杭州市上城区南山路278-1号。 法定代表人：王敦永。 委托诉讼代理人：张玉，该公司员工。 原告杭州东方唛霸文化创意有限公司（以下简称东方唛霸公司）为与被告翁明霞、杭州御德丝绸有限公司（以下简称御德丝绸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告东方唛霸公司委托诉讼代理人韩立平、庄燕群，被告翁明霞委托诉讼代理人张熙、江丽波，被告御德丝绸公司委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方唛霸公司向本院提出诉讼请求：ｌ.判令被告翁明霞支付原告租金2300000元；2.判令被告翁明霞支付违约金250000元；3.判令被告翁明霞支付原告为实现债权而产生的律师费66000元；4.判令被告御德丝绸公司对被告翁明霞的上述全部债务承担连带清偿责任；5.由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月14日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告翁明霞向原告承租位于杭州市××路××号××层房屋，合同约定租赁期为2017年8月1日起至2020年7月31日止；其中2017年8月为装修免租期，租金一年一付；租赁期内任何一方单方面要求解除合同的，应提前六个月书面通知对方，并向另一方赔偿损失；租赁期内如任何一方违约，违约方应当在违约行为存续期间按日向另一方支付相当于日租金2倍的违约金，直到违约行为消除日止；违约金和赔偿金均包括但不限于主张违约金或（及）赔偿金产生的律师费等；被告御德丝绸公司对被告翁明霞在上述租赁合同项下的全部责任和义务承担连带担保责任。上述《房屋租赁合同》签订后，原告按照合同的约定，向被告翁明霞交付了租赁房屋，但被告翁明霞仅支付了前两年的租金，未按照租赁合同的约定，在2019年7月31日前向原告支付2019年9月1日至2020年7月31日的租金2300000元，且经原告多次催讨，被告翁明霞至今仍未支付。原告认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对各方均具有约束力，各方应当全面履行。原告己按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告应当按合同约定向原告支付租金。现被告翁明霞未按期支付租金的行为，己构成违约，并给原告造成了损失，被告翁明霞除应立即向原告支付租金外，还应当承担违约责任，而被告御德丝绸公司应当对被告翁明霞的债务承担连带清偿责任。因此，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望查明事实，判如所请。 原告东方唛霸公司向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明原被告双方约定租赁期为2017年8月1日起至2020年7月31日止，被告应在2019年7月31日前向原告支付2019年9月1日至2020年7月31日的租金2300000元。租赁期内任何一方单方面要求解除合同的，应提前六个月书面通知对方，并向另一方赔偿损失。租赁期内如任何一方违约，违约方应当在违约行为存续期间按日向另一方支付相当于日租金2倍的违约金，直到违约行为消除日止。违约金和赔偿金均包括但不限于主张违约金或(及)赔偿金产生的律师费。被告御德丝绸公司对被告翁明霞与原告签订的租赁合同项下的全部责任和义务承担连带担保责任的事实； 2.法律服务委托合同1份； 3.律师费发票1份； 证据2、3共同证明原告为实现债权产生律师费66000元。 被告翁明霞答辩称：1.原告起诉翁明霞属对象错误，案涉租赁合同项下的权利义务应由杭州云之锦贸易有限公司（以下简称云之锦公司）承担。本案的事实背景是2017年7月，被告翁明霞及其他各股东拟成立云之锦公司开展丝绸销售业务。由于公司的注册设立必须先有明确的工商注册地址,故在云之锦公司成立之前,由翁明霞开展前期的选址租房等工作，并最终选定诉争房屋作为公司的经营地址。与此同时,原告同意先由翁明霞以个人名义与其签订房屋租赁合同,待租赁合同生效后90天内丝绸公司正式注册成立后,将翁明霞的全部权利义务转由新成立的丝绸公司承担，对此权利义务转移事项,双方在租赁合同18.7条已明确约定。后翁明霞及其他股东按合同约定于90日内即2017年9月8日正式注册成立云之锦公司,该公司注册地址及实际经营地址均为案涉杭州市××路××号,案涉房屋由云之锦公司实际使用并承担房租水电等各项费用,云之锦公司亦对此事实予以确认。故案涉房屋租赁合同的承租人及原告的合同相对方应为云之锦公司,且原告对于案涉租赁合同项下的权利义务应由云之锦公司承担,而不是由翁明霞承担,是明确认可的,且各方在合同中对此也是进行过明确约定的。2.云之锦公司已于2019年8月撤离腾退案涉租赁房屋,且原告已于云之锦公司搬离后将房屋另行承租给其他承租人,故案涉房屋租赁合同关系已于2019年8月提前终止。2019年上半年开始，云之锦公司因股东内部纠纷问题,经营出现问题遂决定停止经营,经与原告沟通,公司于2019年8月31日正式搬离武林路76号商铺,并将商铺腾退交还给原告的法定代表人周斌,腾退过程中,原告的法定代表人周斌也在现场。完成腾退后,原告亦将空置的商铺另行出租给其他租客开展经营。据被告所知,在被告腾退商铺后,原告至少另行出租给过两家以上的租户用于经营。因此,双方的租赁合同事实上已于2019年8月提前终止,原告主张2019年9月起的租金无任何事实和法律依据。3.因本案原告并非案涉房屋的房东，且原告并未就其转租行为已获得房东同意或房东明知转租行为未提出异议进行举证，故请求法庭对案涉合同是否有效进行查明。如果系无效合同，应按实际占用时间计算房屋占用费用。就本案而言，云之锦公司已经支付完毕了房屋占用期间的全部费用。综上，请求法院依法驳回原告针对翁明霞的诉讼请求。 被告翁明霞向本院提交如下证据： 1.云之锦公司企业公示信息1份； 2、云之锦公司说明1份； 证据1、2共同证明被告翁明霞按约设立云之锦公司，云之锦公司为租赁合同项下的承租方。 3.现场搬离照片1份； 4.云之锦公司经营异常信息1份； 5、东方唛霸公司企业公示信息1份； 证据3-5共同证明云之锦公司于2019年8月撤场，且原告对此明知。 6.甩卖衣物照片1份； 7.花店照片1份； 证据6、7共同证明云之锦公司撤场后，涉案房屋先后出现两家新的承租人。 被告御德丝绸公司答辩称：1.被告御德丝绸公司是担保方，但是云之锦公司的股东签字已经证明由云之锦公司承担担保责任，被告御德丝绸公司不再承担责任。2.案涉房屋目前是由原告租赁给其他人在使用，昨天被告代理人还去实地查看了。 被告御德丝绸公司向本院提交如下证据： 1.照片3份； 2.短信聊天记录1份； 证据1、2共同证明案涉店铺已经转租给他人。 3.股东协议1份，证明被告御德丝绸公司无须承担担保责任； 4、转账凭证1份，证明前两年的房租及保证金25万元已经支付。 经庭审质证，对原告东方唛霸公司提交的证据，被告翁明霞质证认为：对证据1无异议，对证明目的有异议，根据合同第18.7条的约定，原告将被告翁明霞作为起诉对象是错误的。对证据2、3形式真实性无异议，对证明对象及该笔费用是否实际支出有异议，即便费用实际支出，该笔费用由被告承担无事实及法律依据。被告御德丝绸公司无异议。对被告翁明霞提交的证据，原告东方唛霸公司质证认为：对证据1无异议，对证明对象有异议，三方并未按照租赁合同的约定另行签订备忘录，故租赁合同的主体并未发生变更，承租人仍然为被告翁明霞，故被告翁明霞应当承担责任。对证据2有异议，该证据系第三方出具的说明，属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不应当作为有效证据，且与本案无关，也不能证明被告的待证事实。对证据3有异议，无法看出形成时间、地点，即便被告撤场也是被告对其经营行为的决定，与原告无关，也不能证明系被告与原告解除合同而撤场。对证据4真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，云之锦公司是案外第三人，其是否经营异常无本案无关，且原告不知情。对证据5无异议，证明对象有异议，该证据不能证明原被告之间合同已经解除。对证据6、7有异议，双方曾就对解除合同进行过协商，但原告不同意解除合同，故被告翁明霞委托原告将涉案房屋进行转租，以此减少损失，事实上花店及服装店只是承租了一部分空间且是短期的租赁，故不能达到被告的证明目的。被告撤场后委托原告对案涉房屋进行转租，因为店铺也是原告向上一家房东承租的，租赁期限是到2020年7月底，剩余租期不到一年，转租非常困难的，店铺一直空置在那里，为了减少损失所以有过3个月的短租用于清仓甩卖，每个月租金50000元，东方唛霸公司是认可的。花店也是租了门口一点小门面，一个月租金5000元，东方唛霸公司也是认可的。御德丝绸公司对证据1、3-7无异议。对证据2有异议，合同未进行更改，系被告翁明霞的个人行为，且无所有股东签字。对被告御德丝绸公司提交的证据，原告东方唛霸公司质证认为：对证据1有异议，双方曾对解除合同进行过协商，但原告不同意解除合同，故被告翁明霞委托原告将涉案房屋进行转租，以此减少损失，事实上花店及服装店只是承租了一部分且短期的租赁。对证据2有异议，短信内容均系案外人主动发给周斌，并非客观事实，也与本案没有关联，另外短信并没有得到周斌的确认和任何的回复。对证据3形式真实性无异议，对合法性、关联性及证明对象有异议，该证据是云之锦公司股东之间的内部约定，并不能对抗原告或者其他第三人，并未征得原告的同意。对证据4，认为既然张玉已经支付第一年跟第二年的租金，只需按照前两年的支付方式，无需征得原告同意就可支付第三年租金。原告作为出租方，以收到租金为目的，剩余租期也只有一年不到，故从情理上不可能不同意被告支付第三年的租金。被告翁明霞对证据1无异议，认可在被告翁明霞腾退后原告将房屋承租给其他人。对证据2形式真实性无异议，张玉作为云之锦公司的股东，在发给周斌的信息中也明确提到了2019年8月30日收房的事实，关于终止合同这件事情，前期双方也有过沟通，云之锦公司也明确做出过。对证据3，认为真实性无法确认，即使是真实的，也是云之锦公司股东之间内部约定。对证据4无异议，25万元保证金及前两年租金确实是张玉交的。 结合双方当事人的质证意见，本院各方证据真实性予以确认，证明效力后文详细分析。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 2017年7月14日，东方唛霸公司（出租方、甲方）、翁明霞（承租方、乙方）、御德丝绸公司（担保方、丙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于杭州市××路××号××层的部分房屋及附属设施、设备作为租赁物，并确定乙方作为承租方，由乙方租赁并使用。乙方同意按本合同约定用途使用租赁物，并履行本合同项下的全部义务与承诺。丙方同意对乙方本合同项下全部责任和义务承担连带担保责任。担保范围包括但不限于各种费用、违约金、赔偿金、实现债权的费用（诉讼费、律师费、执行费等）等。租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。装修免租期为2017年8月1日起至2017年8月31日止。乙方应在2017年7月15日前支付2017年9月1日至2018年8月31日租金2500000元、履约保证金250000元；应在2018年7月31日前支付2018年9月1日至2019年8月31日租金2500000元；应在2019年7月31日前支付2019年9月1日至2020年7月31日租金2300000元。租赁期内任何一方单方面要求解除合同的，应提前六个月书面通知对方，并向另一方赔偿损失。本合同中的违约金和赔偿金均包括但不限于主张违约金或（及）赔偿金产生的费用，如诉讼费、律师费等。乙方保证在本合同生效之日起90日内在租赁房屋内注册成立经营公司，并由该公司实际使用租赁房屋，乙方应保证该公司确认并遵守本合同的全部约定，本合同中确定的乙方权利义务在该公司成立后全部由该公司承担，并由甲、乙、经营公司三方签署相应的权利义务转移备忘录，丙方继续对经营公司提供担保，对经营公司在本合同项下的全部责任和义务承担连带担保责任。如该公司成立后拒绝确认的，则甲方有权立即解除本合同，收回房屋，停止水电供应，并按乙方违约追究违约责任。丙方同意本合同确定的乙方权利义务在该公司成立后全部由该公司承担，并自愿同样为该公司提供连带责任担保。 2017年9月8日，云之锦公司成立，公司住所位于下城区武林路76-2号（临），登记股东为翁明霞、张玉、徐志良等。 2017年7月14日，张玉向东方唛霸公司支付租金2500000元，并支付履约保证金250000元。2019年8月31日，云之锦公司从案涉租赁房屋搬离。此后，东方唛霸公司曾将该房屋租赁他人使用。 另查明，原告东方唛霸公司为本案诉讼支出律师费66000元。 本院认为，原告东方唛霸公司与被告翁明霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。关于翁明霞抗辩所称云之锦公司成立后，其不应再承担责任的意见。案涉《房屋租赁合同》约定，公司成立后需签订权利义务备忘录对权利义务变更情况予以确认，但事实上三方并无签订该备忘录；且《房屋租赁合同》还约定，翁明霞应保证成立的公司遵守合同全部约定，翁明霞系合同项下承租方，履行合同项下全部义务与承诺等。故翁明霞上述意见难以成立。关于合同解除的相关争议，根据庭审查明的事实，东方唛霸公司、翁明霞确曾就合同解除事宜进行协商，东方唛霸公司主张当时考虑到解除合同损失较大，协商后双方确定由翁明霞委托东方唛霸公司转租。但该陈述并无证据证明，且“委托转租事宜”与东方唛霸公司以自己名义与他人另行签订合同、自行收取租金的事实相矛盾。结合东方唛霸公司确已收回房屋钥匙的事实，应视为双方对租赁合同于2019年8月31日解除已达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故虽合同已于该日解除，但不影响东方唛霸公司作为守约方要求违约方翁明霞承担违约责任。原告东方唛霸公司主张即使该解除合同的时间成立，也要求被告赔偿原告2019年9月1日至2020年7月31日的租金损失2300000元。根据前述分析，翁明霞并无正当理由要求提前解除合同，其应当承担违约责任。综合考量租赁房屋的剩余租期、房屋是否易于再行租赁等情况，鉴于东方唛霸公司已经收取履约保证金250000元，为节省当事人诉累，本院酌情履约保证金250000用于赔偿上述损失外，由翁明霞另行赔偿东方唛霸公司损失400000元。律师费，鉴于双方对其负担已做约定，且收费尚合理，本院予以支持。另，被告御德丝绸公司所持股东协议即使真实，其亦不得约束原告东方唛霸公司，御德丝绸公司应对上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告翁明霞在本判决生效后十日内赔偿原告杭州东方唛霸文化创意有限公司损失400000元； 二、被告翁明霞在本判决生效后十日内支付原告杭州东方唛霸文化创意有限公司律师费66000元； 三、被告杭州御德丝绸有限公司对被告翁明霞的上述第一、第二项付款义务承担连带责任； 四、驳回原告杭州东方唛霸文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费27728元，减半收取13864元，保全申请费5000元，两项合计18864元，由被告翁明霞、杭州御德丝绸有限公司负担3360元，由原告杭州东方唛霸文化创意有限公司负担15504元。 原告杭州东方唛霸文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告翁明霞、杭州御德丝绸有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇二〇年七月十四日 代书记员  施丽莎