重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初5883号 原告：刘缘，女，1989年3月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：赵庭（刘缘之夫），男，住湖北省天门市，现住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆市金龟子商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子街6号负2号第-2商业区A3，统一社会信用代码91500106327743383U。 法定代表人：马金学，重庆市金龟子商业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。 原告刘缘与被告重庆金龟子商业管理有限公司（以下简称金龟子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘缘及其委托诉讼代理人赵庭，被告金龟子公司的委托诉讼代理人简娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘缘向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告于2018年10月9日所签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》于2020年4月23日解除；2.请求判令被告退还原告履约保证金49725元、POS机押金1000元；3.请求判令被告退还原告2020年1月26日至2月29日的租金21366元；4.判令诉讼费由被告承担，要求被告迳付原告。事实及理由：2018年10月9日，原被告双方签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》。合同签订后双方均依照约定履行各自义务，同时原告还向被告交付履约保证金49725元、POS机押金1000元。但自2019年12月以来，因新冠肺炎疫情的出现，重庆市陆续出台系列严于全国平均水平的防控措施，取消各类活动、限制人群聚集，直至现阶段国家和地方政府也一再强调对疫情的重视与管控，严防聚集性传播。同时因为疫情原告被封锁在重灾区万州，且原告籍贯也是湖北，加上原告的员工也因疫情离职，导致原告无法及时恢复经营。原告租赁案涉商铺系用于服装销售，因受疫情影响，被告出租的商场的客流量极少、无法正常营业、店铺库存积压严重，原告严重亏损，现金流已断，现无法继续维持经营，合同目的已经不能实现。原告多次与被告协商解除合同未果，原告于2020年4月22日向被告邮寄送达了解除合同通知书，双方之间的合同已经解除。根据《合同法》相关规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，原告已依法解除合同，被告应当返还原告履约保证金49725元、POS机押金1000元及停业期间的租金21366元。原告因与被告协商未果，遂起诉来院，请求判如所请。 被告金龟子公司辩称，双方之间签订的合同不符合解除条件，原告不享有单方解除合同的权利，被告也不同意解除合同，故双方之间的合同没有解除。案涉商场已经于2020年3月4日全面恢复营业，原告也恢复了营业，被告也对疫情期间的租金进行了减免，因现在社会秩序基本恢复正常了，案涉合同具备继续履行的条件，现原告以不可抗力为由主张合同目的不能实现的理由不能成立。即便法院认定解除合同，应当退还原告的租金尚不足以覆盖到原告主张合同解除前的租金，故原告已缴纳的租金不应退还。原告提前解除合同给被告造成了预期租金的损失和空置期损失，保证金不应当退还，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2018年10月9日，原告刘缘与被告金龟子公司签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》。合同约定：租赁物位于某购物广场XXX层XXX；租赁期间为2018年12月1日至2020年11月30日；2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为16575元，2019年12月1日至2020年11月30日的月租金17901元；原告向被告缴纳履约保证金49725元、POS机押金1000元。合同第4.5条约定：未经甲方（金龟子公司）同意，乙方（刘缘）在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，视为乙方根本性违约，按本合同21.1条处理；第20.1条约定：本合同将因下述任一事件之发生而解除：20.1.1：在承租期内，双方就提前解除合同事宜协商一致并以书面确认。20.1.2：在承租期内，违约方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，经诉讼法院判决合同解除或守约方给予书面通知合同可以解除。20.2条约定：本合同将因下述任一事件之发生而终止：20.2.1：承租期满。20.2.2在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件（即战争、地震）出现而致使本合同无法或不能履行。第20.6条约定：本合同提前终止，违约方就其在合同终止前的违约行为应向守约方承担的违约责任不能免除；第21.1条约定：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方已交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，乙方认可此违约金兼具惩罚性和补偿性，除作为乙方违约的处罚，同时以弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等（甲方无需另行承担举证责任）。乙方认可此违约金的约定具有惩罚性，乙方放弃提出违约金过高的抗辩理由。但若该违约金不足以弥补乙方给甲方造成的损失，甲方有权继续追偿。若甲方根本性违约（如甲方原因造成乙方未能整体经营或停业），乙方有权单方面解除合同，乙方同意甲方可以双倍返还乙方履约保证金的标准承担违约赔偿责任并解除本合同。 2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。 2020年3月17日，原告向被告邮寄《DRYC达人缘创关于合同解约相关的申请》，表明因疫情原因亏损严重，员工辞职，向被告申请提前解除合同，并退还已经交纳的疫情期间的租金、物业费，以及履约保证金。2020年3月19日，被告金龟子公司针对该解约申请向原告发出《公函》，表明新纪元购物广场已于3月4日获准恢复营业，双方租赁合同具有继续履行的基础，不同意提前终止合同。2020年4月19日，原告再次向金龟子公司发出《奈梓熙【DRYC缘创】关于商铺租赁合同的解约协商》，再次向被告金龟子公司表示因疫情导致亏损严重，员工离职，无法正常经营，向被告申请提前解除合同，并退还已经交纳的疫情期间的租金、履约保证金和POS机押金。2020年4月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，表示因此次疫情导致的严重不可抗力导致库存积压、严重亏损，合同目的不能实现，通知被告于2020年4月22日解除合同，并要求被告退还已经交纳的疫情期间的租金、履约保证金和POS机押金，该通知于2020年4月23日送达被告。被告于2020年4月23日向原告发出《公函》，表示新纪元购物广场已于3月4日获准恢复营业，双方合同具备正常履行的基础。同时表示被告公司积极相应政府号召，向承租人出台各项优惠帮扶措施，尽最大努力降低承租人经济损失，希望原告继续履行合同。 庭审中，双方对原告已向被告缴纳履约保证金49725元、POS机押金1000元，以及租金支付至2020年2月29号无异议。双方对被告发出通知案涉新纪元购物广场于2020年2月3日停业，于2020年3月4日恢复营业无异议，但原告表示因疫情影响，原告实际上于2020年1月底就停业了，并且因原告在万州，无法及时回重庆办理复工复产手续，原告并未于2020年3月4日被告通知恢复营业时就重新营业。原告表示现POS机在案涉商铺内，被告表示需完好退还后，才能退还该押金。 庭审中，原告表示其在被告处租赁商铺经营五年多，由于被告商场运营管理不好，商场整体经营环境并不好，疫情更加重了这一经营困难。原告还举示营业额统计表及销售总结小票一组，拟证明从2020年3月12日至2020年4月18日期间的销售收入为15452元，被告质证认为营业额统计表系原告自己制作，销售总结小票也是根据原告自行上报的数据制作，无法核实其真实性。原告还举示照片一组，拟证明原告在2020年4月21日撤场，且当时临近商铺没有人流量。被告认为该组照片不能达到原告的证明目的。原告还举示库存货物照片一组，拟证明其库存压力巨大，合同目的不能实现，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告举示重庆市沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会向沙坪坝区信访办作出的《关于煌华新纪元购物中心租赁户要求减免租金及物业管理费等问题处置情况汇报》，该汇报中载明：2020年4月1日11时30分，三峡广场商圈管理委员会、渝碚路街道办事处、渝碚路派出所、煌华新纪元购物中心商业单位金龟子商业公司在煌华新纪元9楼金龟子商业公司会议室组织陈昌荣、唐艺等经营户代表召开会议，协调租金减免事宜，会上，金龟子商业公司提出2020年2月份、3月份租金减半收取，在2020年6月前租金可采取每月缴纳的方式，陈昌荣、唐艺等经营户代表未当场答复，……。被告拟证明被告承诺为经营户减免2020年2月份、3月份各半个月的租金。原告质证认为，据其了解，经营户代表与被告协商当天并未谈到减免租金问题，且该情况也不影响疫情构成不可抗力终止合同的效力。双方对原告是否享有单方解除合同的权利，以及合同保证金、租金应否退还争议较大，调解未果。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》、手机转账截图、《DRYC达人缘创关于合同解约相关的申请》、《公函》（2020年3月19日）、营业额统计表、销售总结小票、《奈梓熙【DRYC缘创】关于商铺租赁合同的解约协商》、《解除合同通知书》、邮政单、《公函》（2020年4月23日）、照片、履约保证金、POS机押金条，被告提交的暂停营业通知、恢复营业公告、《公函》及快递单、《关于煌华新纪元购物中心租赁户要求减免租金及物业管理费等问题处置情况汇报》等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点为原告对双方签订的租赁合同是否享有单方解除的权利。结合本案具体情况来看，原告不享有单方解除合同的权利。理由是： 首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但被告根据当地政府防控疫情采取的禁业措施只有一个月左右的时间，且在党和政府的坚强领导和全社会的共同努力下，本次新冠疫情在两三个月的短时间内就得到了有效控制，各行各业也逐渐恢复正常生产经营。因此，虽然原告销售服装种类具有一定季节性，此次疫情给合同履行带来了一定程度的影响，但被告对原告等承租经营户采取了一定的租金减免措施，且原告多年从事服装经营，故此次疫情在国内的短时间流行并未从根本上导致原告租赁房屋进行服装销售经营的合同目的不能实现，因此原告不享有法律规定的单方解除合同的权利。 其次，从合同中有关合同解除和终止的约定内容来看，合同第20.1条约定了双方协商解除、法院判决解除和守约方在对方违约致使合同不能履行情况下通知解除合同。第20.2.2条约定因承租期届满、不可抗力事件（即战争、地震）出现致使合同无法或不能履行合同终止。本案未出现符合上述合同约定解除或终止的事由，原告并不享有根据合同约定得以行使单方解除合同的权利。综上，原告单方向被告发出的解除通知，并不发生解除合同的法律效力。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。鉴于原告从自身利益考虑决定终止履行合同，且已经从案涉租赁商铺撤场，被告虽要求继续履行合同，但继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。 根据《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》第4.5条和21.1条约定，刘缘在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，保证金作为弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失，以及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等不予退还，故对原告主张退还保证金的请求，本院不予支持。 关于原告刘缘主张被告金龟子公司退还2020年1月26日至2020年2月29日期间的租金问题。因重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据公平原则，本院对原告主张期间的租金酌情减半，被告应当退还原告该期间一半的租金，即10683元。庭审中，被告提出该款项尚不足以覆盖原告主张合同解除前的租金。本院认为，即使租金减半计算，该款项尚不足以抵扣原告主张合同解除前的租金，故本院对原告主张退还租金的请求不予支持。 关于POS机押金的退还问题。原告刘缘未举证证明POS机已完好退还被告金龟子公司，故现不符合退还POS机押金的条件。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 原告刘缘与被告重庆市金龟子商业管理有限公司2018年10月9日签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。 驳回原告刘缘的其他诉讼请求。 案件受理费1606元，减半交纳803元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈泫华 二〇二〇年七月二十日 书记员  杨 美