山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初547号原告：丁璇，女，1976年生，汉族，户籍所在地山东省烟台经济技术开发区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐玉琢（系原告之夫），男，1974年生，汉族，烟台新趋势餐饮管理有限公司经理，住烟台经济技术开发区。被告：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区E。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：田军，男，该公司法务代表。委托诉讼代理人：李华章，男，该公司职工。原告丁璇与被告山东智本资产运营管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人徐玉琢，被告诉讼代理人田军、李华章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁璇向本院提出诉讼请求：1.判令被告于2019年10月底之前以人民币形式向原告支付逾期办证违约金31236元(自2017年7月1日起暂计算至2019年9月30日，共822天，每天38元。此后仍按每日38元计算违约金至原告拿到房产证为止，每月由被告将违约金打到原告指定银行账户。)如若被告逾期支付，应向原告支付双倍违约金；2.诉讼费全部由被告负担。事实与理由：原告与被告签订的《协议》第三条：甲方（被告）承诺乙方（原告）2017年6月30日前，乙方按照国家规定缴纳相关费用后，为其办理不动产产权登记证，逾期未办理则自2017年7月起支付逾期交房违约金（每日人民币38元）直至乙方取得不动产权登记证为止。按照买卖双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定：交房时卖方即应向买方出示“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。2017年7月1日以后，原告方曾经两次至被告公司要求出示“三书一证一表”，以证明其已具备办理房产证的条件，希望尽快缴纳相关费用后办出房产证。而被告至今未向原告出示“三书一证一表”，因此原告认定被告至今不具备国家规定的交房条件，因而也不具备办理房产证的资格条件。原告要求被告支付逾期办证违约金，被告也拒不履行责任。原告现提起诉讼，请求贵院查明事实，公正裁判。被告山东智本资产运营管理有限公司辩称：一、涉案房屋于2017年3月9日交付原告，按照商品房买卖合同及补充协议约定，逾期办证违约金自2017年3月9日往后延180日计算至2018年6月6日，共计273天。超过2018年6月6日的诉讼请求不应得到支持。因为被告于2018年6月6日完成综合验收，于2018年6月6日按照合同约定地址向原告发放了不动产权证书办理通知书，通知原告办理不动产权证书，并且当日向烟台经济技术开发区不动产权中心递交了材料，根据商品房买卖合同及补充协议第九条第一款，被告将办理产权登记手续资料提交产权登记机构，即视为卖方（被告）履行了办证义务，原告主张的逾期办证违约金的时间应该截止为2018年6月6日。二、原告采用银行按揭贷款方式付款，根据补充协议第九条第二款（1）约定，买方应于房屋实际交付后的160天内向卖方提交办理房地产权登记证书手续应由买方提交的资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房房地产权属登记证书手续，因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。第九条第二款（2）约定卖方应在该商品房实际交付使用180天日将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构，若卖方没有按规定时间提交资料，每延误一天按照万分之一向买方支付违约金。综上所述，原告没有按照合同约定履行办证义务，不应该将没有按时办理产权证书的责任全部归咎于被告，按照合同及补充协议第九条第二款（1）（2）之约定，原告与被告均应该各自承担房屋没有按时办理产权登记的50%责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台经济技术开发区房屋，建筑面积81.47平方米，总房款380000元，付款方式为按揭贷款，首付款130000元；剩余部分250000元于2013年9月9日前用按揭贷款支付。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定满足的其他事项。合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任，该条除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方未能按本合同规定的期限将房屋交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同日，双方签订附件一补充协议，补充协议第四条约定，合同第九条补充为：4、如乙方不按商品房买卖合同约定支付房款，甲方有权不交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。补充协议第九条约定，将合同第十五条变更为：1、在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料（卖方应提交的、符合国家相关法律规定的资料）提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。2、若买方采用银行按揭贷款或者公积金贷款方式付款，按以下约定执行：（1）在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。（2）卖方应在该商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。（3）在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，卖方负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续。上述合同、补充协议签订后，原告于2013年9月28日通过银行按揭贷款方式向被告付清了全部房款380000元。2017年3月9日，原告到被告处接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。2018年6月6日，烟台经济技术开发区住房和建设局为被告1-6、8、10号楼项目已由各相关单位验收合格并备案，报送资料齐全，符合房地产开发项目竣工综合验收备案要求，同意备案。烟台开发区不动产登记中心于2018年3月29日为被告建设的7号楼，于2018年6月29日为被告建设的1-6、8、10号楼出具涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记受理通知单。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日受理涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记。被告于2018年6月6日通过EMS特快专递向原告送达办理房产登记通知书，快递于6月10日妥投，处理说明显示：本人收陈勇。同时，被告在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书，通知原告在收到通知20日内携带通知书载明的材料到被告处办理房屋不动产权证的相关手续。对此原告称，快递单上的地址和电话号码是原告的，但原告未收到被告邮寄的上述快递，不认识陈勇，也从未见过被告提供的不动产权证办理通知书、建设工程消防验收意见书、房地产项目竣工综合验收备案证明及开发区不动产登记受理通知单。另查明，原告于2018年春节前后入住涉案房屋。2017年左右，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议一份，载明：一、甲方向乙方支付违约金共计23104元，银行卡转账支付。二、甲、乙方签署本协议之日后，2017年6月30日前再无争议；乙方于签署本协议之日起3日内撤销对甲方的所有起诉等要求。三、甲方承诺乙方2017年6月30日前，乙方按照国家规定缴纳相关费用后，为其办理不动产产权登记证，逾期未办理则自2017年7月1日起支付逾期交房违约金（每日人民币38元）直至乙方取得不动产产权登记证为止。如果甲方不能完全履行此条款，则双方同意起诉至当地人民法院解决。协议由原告签字捺印，被告盖章确认。庭审中，原告认为该协议第三条中的逾期交房违约金为文字错误，应该是逾期办证违约金，变更诉求为被告向原告支付逾期办证违约金。本案双方争议的焦点问题，被告是否应当承担逾期办证违约金责任。本院认为办理涉案房屋不动产权属证书系行政机关的职权范围,原、被告均负有按协议约定的协助义务。根据双方补充协议第九条关于产权登记的约定，为原告办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，被告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记主管部门；第二，原告需要向被告提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托被告办理房屋产权登记申请手续。被告已将办理产权登记所需的资料按合同约定的地址邮寄给了原告，并同时通过在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书的方式通知原告，应视为原告已收到通知，后原告未向被告提交协议约定的其应向被告提交的相关资料。而此时被告并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，直至2018年6月29日烟台开发区不动产登记中心才受理被告提交的相关材料，履行了合同约定的提交办证所需资料的义务。综上，原、被告均违反了合同约定的义务，但被告作为专业的房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务，其应承担主要过错，因此被告应当按合同约定向原告承担逾期办证的违约责任。鉴于被告逾期提交办证材料的违约行为仅对原告能否及时取得房屋权属证书产生影响,而对其实际使用诉争房屋未造成妨碍,综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素,依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定案涉违约金的数额以总房款380000元为基数，自双方协议约定的2017年7月1日为起算点，每日按照0.01%标准计算至2018年6月29日为宜，其违约金计算为13794元。原告要求被告承担2018年6月29日后的逾期办证以及其他违约责任，与约不符，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁璇逾期办证违约金13794元。二、驳回原告丁璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元减半收取291元，由原告丁璇负担219元，由被告山东智本资产运营管理有限公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年七月二十八日书记员  王琳