河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10587号原告：张欣，男，汉族，1985年12月23日出生，住郑州市。被告：李胜利，男，汉族，1967年12月18日出生，住郑州市金水区。委托代理人:朱建萍，河南经东律师事务所律师。原告张欣诉被告李胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张欣，被告李胜利及其委托代理人朱建萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金人民币33万元；2、被告承担本案诉讼费、保全费等其他诉讼相关费用。事实与理由:2019年10月20日，原告与被告、河南我爱我家房居中介有限公司郑州第三十八分公司(房屋买卖合同“丙方”，下称“中介方”)在中介公司住所地签订了《房屋买卖合同》(编号:0000197)一份，约定由原告购买被告所有的位于“郑州市金水区农业路的房屋”，约定总价款为165万元。原告于签订合同当日支付给中介方购房定金共计6万元整。《房屋买卖合同》第四条付款方式中约定“甲乙双方约定贷款手续审批完毕后75个工作日内办理该房屋过户手续。如任何一方不按约定配合过户，视其违约。应当按本合同第七条约定承担违约责任”。《房屋买卖合同》第七条违约责任“1、甲方须保证该房屋权属无争议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷或被法院查封、拆改等，有甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”《房屋买卖合同》第十二条约定其他事宜中约定，“如因任一方原因导致本合同无法履行属违约，违约方承担本合同房价20%的违约金赔偿守约方。”2019年10月29日，原告、被告、中介方工作人员共同至平顶山银行办理贷款借款手续。2019年11月24日，中介方工作人员通知原告贷款已审批通过。2019年11月25日，中介方工作人员通知原告称被告房屋处于查封状态，不能进行过户，并向原告提供了“不动产登记资料查询结果证明”，证明显示2019年11月15日，《房屋买卖合同》房屋被郑州市惠济区人民法院查封，无法进行过户。达成《房屋买卖合同》中约定的被告违约事项，经过协商原告要求被告、中介方根据《房屋买卖合同》第四条付款方式中确定的时间为限解决房屋无法过户问题。但自2019年11月24日贷款审批通过之日起至2020年3月16日期间原告多次采用微信、电话等方式催告被告、中介方要求其解决房屋无法过户问题，均未能解决。原告于2020年3月16日向中介方发出《履行合同催告函》，并由中介方通知被告，原告声明“如合同继续履行，三方应于2020年3月22日前签订补充协议延期交房，否则原告要求单方解除合同，并要求赔偿违约金”。但三方未能签署相关补充协议。自2020年3月22日后，原告多次声明按照合同约定原告已行使解除权《房屋买卖合同》已解除，要求中介方退还定金，并要求被告支付违约金。中介方以合同双方未就解除合同协商一致为由拒不退还定金。直至2020年5月20日，原告为取回购房定金，与被告、中介方共同签订补充协议，确认了原房屋买卖合同已解除的事实，并于2020年6月14日由中介方退回原告购房定金。另根据“中国裁判文书网”中公示信息“河南省郑州市惠济区人民法院执行裁定书(2020)豫0108执异8号”显示，在被告李胜利于2019年8月23日与案外人(李霍震)及郑州安立房地产营销策划有限公司另行签订了《房屋买卖合同》(合同编号:660223)及《补充协议》，约定将被告李胜利名下位于郑州市金水区农业路房产出卖给案外人的事实。故2019年10月20日，原告与被告、河南我爱我家房屋中介有限公司郑州第三十八分公司签订了《房屋买卖合同》时，被告隐瞒房屋已出卖给案外人的事实，构成一房两卖合同欺诈行为，及构成《房屋买卖合同》第七条违约责任约定的构成要件。被告李胜利售房前故意隐瞒自身为被执行人和限制消费人员的事实，隐瞒自身存在债务纠纷和法律诉讼的事实，隐瞒房屋一房两卖存在权属争议的事实。并直接导致合同履行时房屋处于查封状态，无法交易及过户，构成根本性违约。同时，被告在合同约定的时间内未按合同约定解除妨碍，构成合同本质违约。原告购买房屋本为子女上学使用，因被告房屋查封，导致无法在约定时间内交付房屋并办理户口入户手续，致使原告子女无法正常上学，给原告生活造成了重大影响，为满足原告子女上学条件，原告付出了巨大的经济代价。被告的违约行为给原告造成了重大损失，故原告要求被告按照合同约定赔付违约金共计165万*20%=33万元，被告拒不赔偿。基于以上事实及理由请求法院判令被告赔偿原告违约金33万元并承担诉讼费、保全费等诉讼费用，以维护原告合法权益。综上，为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告李胜利辩称：1、2019年10月20日，被告与原告签订合同时，被告房产并无任何查封;合同签订后，被告一直在积极履行合同。2、2019年11月15日，本案房屋被惠济区法院查封，被告也没想到。被告出卖房屋，就是为了偿还债务，也一直在与自己的债权人沟通。得知被查封事实后，被告也一直在积极协调解除查封，早日为原告办理过户手续。尽管受到今年疫情影响，被告经多方努力，于2020年5月2日解除惠济区人民法院对本案房屋的查封。3、惠济法院查封解除后，房屋已具备办理房产过户条件，但是原告却三番四次要求被告降价，被告同意降价5万，原告还不满意，被告也不想和原告继续纠缠。最终，双方协商解除房屋买卖合同，不再有任何纠纷，并于2020年5月20日签订书面解除协议，被告将原告定金全部退还。4、原告诉请要求被告支付违约金的依据是《房屋买卖合同》十二条，该约定是一方违约致使合同无法履行的责任，事实上，2020年5月2号，惠济法院解除房屋查封后，双方的合同是可以履行的，只是双方协商一致不再继续履行了。5、关于原告诉称的一房二卖问题，被告与李霍震虽然签了房屋买卖合同，但双方并没有办理过户登记，房屋权属至今仍在被告名下，并不影响履行与原告的合同，况且案外人李霍震是同意被告将房屋另售他人的。综上所述，被告签订合同后一-直积极履行合同、处理问题，双方合同不再履行是因为原、被告协商一致解除，而非不能继续履行。原告在双方已就此事做了了断的情况下，又要求被告支付违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告没有提供任何证据证明其损失，原告损失可按其资金被占用损失计算。原告申请违约金过高，申请法院按实际损失酌减。经审理查明：1、2019年10月20日，原告（买方）、被告（卖方）、中介方河南我爱我家房产房产中介有限公司郑州第三十八分公司（以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》，主要约定，被告将位于金水区农业路的房产出售给原告，房屋建筑面积82.7平方米，房屋成交价1650000元；合同签订时原告支付定金60000元、中介佣金20000元、房屋物业交割保证金10000元，双方物业交割当日完毕，中介公司将一次性退还被告；非因中介公司原因导致买卖合同不能顺利履行，中介公司所收中介佣金不予退还；原、被告在合同签订后7个工作日内将办理房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全；付款方式为贷款，贷款手续审批完毕75个工作日内办理房屋过户手续；被告保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷或法院查封、拆改等，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任；如因一方原因导致本合同无法履行属违约，违约方应承担本合同房价20%的违约金，赔偿守约方，中介佣金按照合同房价的2%收取，违约责任以此为准；定金60000元，被告拿走30000元，剩余30000元由中介公司保存；合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成可向郑州市仲裁委员会申请仲裁或向房产所在地人民法院提起诉讼；合同对其他事项进行了约定。2、原告与中介公司员工闫利品的通话录音显示，原告银行贷款手续审批通过后，因涉法房屋被查封导致房屋无法办理过户。3、原告提交的不动产登记资料查询结果证明复印件显示，登记在被告名下的位于金水区农业路房屋于2019年11月15日被郑州市惠济区人民法院查封。被告对该查封事实无异议，并陈述称该查封已于2020年5月2日解封。4、2020年5月20日，原告、被告、中介公司签订《房屋补充协议》，约定，三方协商一致，同意解除买卖房屋合同，原告交付定金60000元，其中30000元由被告拿走，现合同解除，被告需退还中介公司。原告认可已经收到退还的60000元定金。5、2020年7月7日，中介公司出具《证明》一份，载明：闫利品系中介公司员工，原告购买位于金水区农业路房屋在平顶山银行办理贷款的审批手续于2019年11月22日通过。6、被告提交的不动产登记资料查询结果证明复印件显示，登记在被告名下的涉案房屋于2020年5月12日正式登记抵押，抵押权人李霍震，抵押金额180万元，2020年5月25日被郑州市金水区人民法院查封。原告陈述称，2020年5月25日的查封系由其申请而作出的。本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然原告、被告、中介方已协商一致解除《房屋买卖合同》，但在该合同履行过程中，在原告已按照约定通过银行贷款审批手续的情况下，因涉案房屋被查封致使房屋长时间无法过户，被告构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付违约金330000元，被告辩称原告仅支付定金60000元，且已退还，原告的损失为资金占用期间的利息损失，原告诉请的违约金过高，申请按实际损失酌减，综合考虑合同履行情况、原告损失等因素，为平衡双方当事人的利益，依据《中国人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院确定被告支付原告60000元违约金。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李胜利于本判决生效后十日内向原告张欣支付违约金60000元；二、驳回原告张欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3125元，由原告张欣负担2557元，由被告李胜利负担568元；保全费2170元，由原告张欣负担1775元，由被告李胜利负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李雯二〇二〇年七月二十九日书记员  刘可