江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初127号原告：周加平，男，1972年12月22日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：陈思洁，江苏引瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奇奇，江苏引瑞律师事务所实习律师。被告：孙秀英，女，1973年1月29日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：邵长胜，江苏问法律师事务所律师。原告周加平与被告孙秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周加平的委托诉讼代理人陈思洁、宋奇奇，被告孙秀英的委托诉讼代理人邵长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周加平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的租房协议书；2、判令被告支付原告租金45000元，并将租赁房屋恢复原状后交还给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年5月20日签订了租房协议书一份，约定将原告所有的位于仪征市房屋租给被告进行经营，房租每年提前一个月一次性付清。2019年4月，被告应当向原告交纳最后一年45000元租金，但经原告多次催要，被告均拒不交纳，为此，原告于2019年12月14日向被告发出催缴房租通知书一份，于2019年12月20日向被告发出解除合同通知书一份，被告均不予理睬，既未支付租金，也未将承租的房屋归还原告。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院依法作出裁判。原告提交的证据有：1、《租房协议书》一份，证明原告将位于房屋门市房出租给被告使用，以及相应的租房期限、租金等约定；2、《催缴房租通知书》及《解除合同通知书》一份，证明2019年12月14日及2019年12月20日，原告方已向被告发出过通知，要求被告支付租金以及解除双方的房屋租赁关系。被告孙秀英辩称，原告与被告于2016年5月20日签订了《租房协议书》是事实。2018年4月8日，本案诉争的房屋被仪征市市政府纳入了拆迁规划并张贴了拆迁公告，虽然协议书上写明拆迁装潢收益归被告所有，但是原告迟迟不愿意对原告所有的拆迁收益进行拆迁签字确认，这也是我们未交房屋租金的原因。被告实际上不存在拖欠房屋租金的违约行为，因为在拆迁公告贴出以后，原告被告双方进行了口头协商和约定，房屋的租金根据拆迁的进度分批次交纳，2018年5月20日到2019年5月20日这一年度的租金被告是分三次支付的。从政府拆迁公告张贴之日，被告承租原告房屋经营的饭店处于停业状态，截至目前房屋也是关着的。2019年5月之后，拆迁公司要求原告明确被告承租的房屋内的装修归被告所有的时候，原告拒绝向拆迁公司签字确认。因此，双方发生纠纷，原告曾经报警，在警察到场的情况下，被告表示愿意交纳最后一年的房租，但原告须签字确认被告在承租其房屋内的装潢及设施的拆迁收益按约归被告所有，但原告仍然表示拒绝。原告提出要求确认在2019年12月20日双方合同解除，这显然是确认之诉，我方认为这不符合合同解除的法定要件，合同至始没有解除。在合同未解除的情况下，原告主张房屋使用费是缺乏法律依据，同时原告要求将房恢复原状后交还给原告也缺乏依据。因此，应驳回原告诉讼请求。被告提交的证据有：1、《租房协议书》一份；2、《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》一份、《2018年仪征市棚户区（城中村）改造房屋征收（拆迁）社会稳定风险评估公示》一份、《2018年仪征市棚户区改造目标任务分布表》一份、《仪征市房屋征收评估分户报告》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告周加平与被告孙秀英签订《租房协议书》一份。协议约定：原告将其所有的位于仪征市房屋出租给被告使用，期限4年，即2016年5月20日至2020年5月20日，每年房租45000元，房租均于每年租用前一个月一次性付清。协议签订后，双方又在《租房协议书》背面签订补充协议如下：1、如孙秀英水、电费未交，由孙秀英承担所有一切费用。2、如遇政府拆迁，装修费用由孙秀英所得，与周加平无关。2018年4月8日，仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》，被告承租原告房屋经营的泽东酒楼在房屋征收（拆迁）范围。此后，虽然被告承租原告房屋经营的泽东酒楼已关门停业，但仍然根据拆迁的进度向原告交纳了2018年5月20日到2019年5月20日的租金45000元（分三次交纳）。2019年下半年，仪征市金诚拆迁服务有限公司根据《仪征市房屋征收评估分户报告》（孙秀英承租房屋）要求原告确认被告承租房屋内的装修、固定设施等归被告所有，原告拒绝签字确认。因此，被告停止向原告交纳2019年5月20日到2020年5月20日的租金。2019年12月14日，原告向被告发出《催缴房租通知书》（张贴于案涉房屋大门），要求被告三日内一次性付清拖欠原告房租45000元，否则按约解除租赁关系；2019年12月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》（张贴于案涉房屋大门），告知被告已经违约，致使合同目的不能实现，通知被告解除原订《租房协议书》，限被告收到本通知三日内支付拖欠的租金，并将房屋恢复原状交还原告，否则须支付房屋占用使用费并承担相应的违约责任。2020年5月20日，协议约定被告承租原告房屋的租期届满。上述事实，有2016年5月20日原告周加平与被告孙秀英签订《租房协议书》、2018年4月8日仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布的《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》、2018年《仪征市房屋征收评估分户报告》、2019年12月14日原告向被告发出的《催缴房租通知书》、2019年12月20日原告向被告发出的《解除合同通知书》、原被告双方的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告周加平与被告孙秀英签订《租房协议书》（包括“补充协议”）不违反合同法的规定，应为合法有效。2018年4月8日，仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》，被告承租原告房屋经营的泽东酒楼在房屋征收（拆迁）范围。从公告之日起，被告已经停止营业，但为了拆迁补偿利益，被告继续租赁原告房屋，被告按照拆迁的进度给付原告租金符合常理，原告亦未提出异议。2019年下半年，仪征市金诚拆迁服务有限公司根据《仪征市房屋征收评估分户报告》要求原告确认被告承租房屋内的装修、固定设施等归被告所有，原告拒绝签字确认。此时尚在《租房协议书》的履行期内，根据“补充协议”第2条“如遇政府拆迁，装修费用由孙秀英所得”的约定，作为房屋出租户的原告，有义务协助被告办理相关拆迁装修补偿手续，原告拒绝协助属于不履行法律认可的约定俗成义务之行为。就本案的违约责任而论，原告事实上属于违约在先，被告拒付租金而违约在后。鉴于此，如果原告请求本院按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定，确认自其发出《解除合同通知书》之日（2019年12月20日）起双方的租赁合同解除，而本案的事实不符合原告选择适用的解除合同法定条款的情形。本案审理期间，协议约定被告承租原告房屋的租期届满，租房合同自然终止。因此，原告要求解除原被告签订的《租房协议书》的请求，无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告实际占用原告房屋至承租期满，应给付原告从2019年5月20日到2020年5月20日的租金45000元，对原告的该项请求，本院予以支持。因涉房屋系拆迁房屋，目前已完成对该房屋的拆迁评估，原告要求被告将租赁房屋恢复原状后交还给原告的请求，无任何实际意义，亦予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告孙秀英于本判决生效之日起十日内，给付尚欠原告周加平的房屋租金人民币45000元。二、驳回原告周加平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，由原告周加平、被告孙秀英各负担463元。原告周加平应负担的部分已预付，被告孙秀英于本判决生效后十日内直接向本院缴纳463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  彭 辉人民陪审员  赵桂云人民陪审员  孙守明二〇二〇年七月二日书 记 员  陈睿茜