甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1745号上诉人（原审被告）：兰州鑫泉房地产开发有限公司，住所地榆中县城关镇兴隆路54号。统一社会信用代码：9162012366004288X1。法定代表人：郑成志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李泉，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡邦海，男，汉族，1964年8月5日出生，浙江省永嘉县人，户籍所在地浙江省永嘉县，现住榆中县。委托诉讼代理人：周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜卫东，甘肃策横律师事务所律师。上诉人兰州鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）与被上诉人胡邦海房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫泉公司上诉请求：1、撤销原审判决并改判承担赔偿金额406351元；2本案一、二审诉讼费由双方按相应比例承担。主要事实和理由：一、一审法院认定鑫泉公司承担1000104元租金，有失公允，且不符合法律规定。本案中，胡邦海与涉案商场产权人直接签订合同时，并没有根据当时的市场行情与产权人协商确定合理的租金标准，最终确定的55元每平米大幅度超出之前签订的30元每平米的价格，明显超出市场价，现在胡邦海与产权人签订的价格是40元每平米，因此，胡邦海主张的请求明显超出其损失，其的部分损失属于其未采取适当措施导致损失扩大所致。二、请求二审法院按照10元每平米的标准确定责任。胡邦海辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡邦海向一审法院起诉请求：1.判令鑫泉公司赔偿因缔约过失给胡邦海造成的损失1000104元;2.本案诉讼费用由鑫泉公司承担。一审法院认定的事实：兰州鑫泉房地产开发有限公司开发了榆中县兴隆商贸城综合商住楼，商住楼二层为商场，分东、西两个区，东区有40间房38户，西区有51间房51户，共91间房屋，89户房屋所有权人。2009年10月1日，鑫泉公司作为出租方(甲方)，胡邦海作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定:“甲方房屋坐落于兴隆商贸城综合商住楼二层商场内，建筑面积约6708.86平方米(该面积为预收测绘面积，最终以产权测绘面积为准);该房屋用途为大型超市商业经营场地，乙方不得任意改变房屋用途;租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日止，暂定5年;租金每月为134177元，在合同年度内，乙方应先付租金后使用房屋，每半年交付一次，每次所交租金总额为805062元;签订合同当日乙方应当向甲方一次性缴纳商场租赁押金120万元，双方租赁关系终止后5日内，甲方应向乙方退还全部押金;甲方于2010年5月1日之前将该商场交付给乙方，从交付房屋时间起至2010年6月30日为乙方装修时间不计收房屋租金;本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准;本合同经双方签字盖章，并于2009年12月2日之前交清商场全部租赁押金立即生效，否则合同无效”。后鑫泉公司将房屋交付胡邦海，胡邦海作为榆中华东百货购物有限公司的股东，将承租房屋无偿提供给“华东百货购物有限公司”经营华东超市。2009年12月2日，胡邦海给付鑫泉公司商场租赁押金120万元。2010年1月18日，鑫泉公司作为承租方(乙方)，分别与兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区房屋的每个所有权人（出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定“租赁期限为5至7年即2010年8月1日至2017年7月30日止;租金为每平方米20元”。2010年9月26日，胡邦海(乙方)与鑫泉公司(甲方)签订《房屋租赁补充合同》，约定:“租赁期限由原合同的2010年7月1日至2015年6月30日变更为2010年7月1日至2017年6月30日，租期延长两年;租期内前五年的租金按照原合同执行，从第六年七月一日起，该房屋每平方米每月租金30元，租金交付时间同原合同;甲方于2010年10月1日将承租房屋交付乙方，从房屋交付之日起至2010年11月31日为乙方装修期间，装修期间甲方不计收房屋租金”。2011年6月14日，胡邦海(乙方)与鑫泉公司(甲方)再次签订《房屋租赁补充合同(二)》，约定:“租赁期限由原合同的2010年7月1日至2015年6月30日变更为2011年7月1日至2018年6月30日;租期内前五年的租金除本协议附图红线内面积外按照原合同执行，本协议附图红线内面积(1000平方米)的租金变更为每平方米每月租金35元，从第六年7月1日起，除1000平方米租金每平方米每月35元外，其余面积的租金按每平方米每月30元执行(二层商场产权总面积为6722.66元);甲方于2011年7月1日将承租房屋交付乙方，从房屋交付之日起至2011年9月1日为乙方经营筹备期间，期间甲方不计收房屋租金，租金从2011年9月1日起算，每月租金为149453元;乙方于2011年7月10日前缴纳2011年9月至2012年2月28日的租金896719元(2011年7月10日之前一次性付清租金450000元，余款446719元在2011年9月1日之前一次性付清);乙方于2012年2月10日前交清2012年3月1日至2012年8月31日的租金”。此后，胡邦海按照合同约定向鑫泉公司支付租金，由鑫泉公司将租金分发给房屋所有权人。2017年7月29日，兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区全体业主(马仲林等38户)给鑫泉公司、华东超市发出《退房通知》，以兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区铺面于2017年7月30日合同期满，鑫泉公司和华东超市均没有提出续租为由要求收回房屋，限期8月1日前搬离。同年7月30日，胡邦海与榆中华东百货购物有限公司给鑫泉公司发出《关于要求兰州鑫泉房地产开发有限公司妥善处理兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区出租事宜的函件》。为防止矛盾发生,避免损失扩大，经有关部门协调,马仲林等38户同意胡邦海将东区房屋使用至2018年6月30日。2017年8月17日,胡邦海与东区38户分别签订《房屋租赁合同》,约定“租赁期限自2017年8月1日至2018年6月30日共计11个月;房屋租金为55元/月/平方米,合同签订后七日内一次性支付前6个月租金,已经支付每平方米每月30元再支付每平方米每月25元,剩余5个月租金必须于2018年1月1日前付清”。同年8月29日至9月21日期间，胡邦海向马仲林等38户通过银行汇款支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金538341.5元;2018年1月3日至2月9日期间，胡邦海向马仲林等40户(增加马占仕、张海)通过银行汇款支付2018年2月1日至2018年6月30日期间租金1015877.5元(实际补发1015867.5元)，共支付租金1554209元。后胡邦海与鑫泉公司因房屋租金和押金问题发生纠纷，胡邦海将鑫泉公司诉至法院，要求鑫泉公司返还其房屋押金120万元及资金占用利息，鑫泉公司提出反诉，要求胡邦海支付其代付租金及滞纳金、违约金、利息，减去租赁押金120万元，胡邦海应当支付其2274170.04元（庭审变更为1310666.84元）。一审法院于2019年4月16日作出（2018）甘0123民初2688号民事判决书，判决鑫泉公司向胡邦海返还房屋押金120万元；驳回胡邦海的其他诉讼请求及鑫泉公司的反诉请求。鑫泉公司不服该判决，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，该院于2019年9月29日作出（2019）甘01民终1645号民事判决书，判决维持鑫泉公司向胡邦海返还房屋押金120万元及驳回胡邦海其他诉讼请求的判决内容，撤销作出的驳回鑫泉公司反诉请求的判决内容，改判为：胡邦海向鑫泉公司支付房屋租金927138元。对于胡邦海针对其抗辩主张的鑫泉公司给其造成的损失，该院认为其可通过合法途径另行主张。该二审判决已经发生法律效力。现胡邦海诉至本院，要求鑫泉公司赔偿因缔约过失给其造成的损失1000104元，即胡邦海向马仲林等东区商户支付的2017年8月1日至2018年1月31日(共计6个月)的房屋租金差价538341.5元及2018年2月1日至2018年6月30日的上涨租金461762.5元。上述事实，有双方的陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁补充合同（二）》，兴隆商贸城二层商场东区补发租金名单，中国工商银行电子银行回单，（2018）甘0123民初2688号民事判决书及（2019）甘01民终1645号民事判决书等证据在案佐证，予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，鑫泉公司与兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2017年7月30日届满，之后，鑫泉公司又与次承租人胡邦海签订《房屋租赁补充合同(二)》，约定租赁期限至2018年6月30日届满，兴隆商贸城综合商住楼二层商场东区全体业主(马仲林等38户)在租赁期限届满的前一日要求鑫泉公司、华东超市限期8月1日前搬离，胡邦海为防止矛盾发生,避免损失扩大，和东区产权人签订房屋租赁合同，并向每个产权人支付租金差价及上涨租金，使得租赁期限能够延长至2018年6月30日。综上，鑫泉公司在订立合同过程中违背诚实信用原则，其行为存在过错，给胡邦海造成损失，依法应当承担赔偿责任。根据原告提供的《房屋租赁合同》、兴隆商贸城二层商场东区补发租金名单及中国工商银行电子银行回单反映出，胡邦海向马仲林等38户业主支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金差价538341.5元（25元/月/㎡×3588.97㎡×6个月）；向马仲林等40户业主(增加马占仕、张海)支付2018年2月1日起至2018年6月30日的房屋租金共计1015867.5元，其中含上涨租金461762.5元（25/月/㎡×3694.1㎡×5个月），即胡邦海多支付了房屋租金1000104元，该损失系鑫泉公司缔约过失所致，依法应当由鑫泉公司予以赔偿。鑫泉公司辩解胡邦海就东区部分与马仲林等产权人直接签订租赁合同时，并没有根据当时的市场行情与产权人协商确定较为合理的租金标准，最终确定的55元/㎡的单价不仅大幅超过了原租赁合同确定的30元/㎡，也明显超出了当时正常的市场价格，超额部分超过了鑫泉公司的预见范围，且属于胡邦海未采取适当措施造成的损失不当扩大，对于超过部分其不应予以赔偿。因鑫泉公司的缔约过失行为直接导致其与胡邦海针对案涉房屋东区部分达成的2017年7月31日至2018年6月30日期间的租赁约定无效，胡邦海在情势紧急的状况下，与东区产权人签订合同，约定增加租金，才使得租赁期限延长至2018年6月30日，该行为是胡邦海为避免合同无法继续履行造成更大的损失而采取的适当措施，且胡邦海已经按照合同约定实际支付了东区产权人相应的租金差价和上涨租金，该部分损失是因鑫泉公司违背诚实信用原则造成的，应当由其予以赔偿，故对其辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决:被告兰州鑫泉房地产开发有限公司赔偿原告胡邦海经济损失1000104元，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告兰州鑫泉房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，鑫泉公司将涉案综合商住楼二层商场东区的房屋转租给胡邦海时，未将已方承租期限对胡邦海进行告知，且与胡邦海签订的房屋租赁合同期限超过了鑫泉公司的承租期限。由于鑫泉公司的上述在缔约过程中的不当行为，致使涉案商场东区的实际产权人在租期到期后，要求胡邦海搬离，胡邦海在此情形下，为了防止矛盾激化、损失进一步扩大，积极采取措施与涉案房屋实际产权人进行协商，并因此多支付了房屋租金1000104元。导致这一后果的原因是，鑫泉公司在与胡邦海缔约过程中，违背了诚实信用的原则。因此，鑫泉公司应承担相应的责任。胡邦海在面临随时被清场，自己合同目的无法实现，相关经营损失存在现实危险的情况，以高于合同约定租金标准的价格与出租人达成新的租金协议的行为符合常理。现鑫泉公司以现行租金价格作为标准，从而主张胡邦海所付租金过高的理由不符合事发时的客观状况，因此，对其上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人鑫泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人兰州鑫泉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云和审判员 周瑞芹二〇二〇年七月十三日书记员 夏菁菁