贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3321号上诉人（原审被告）卿青，男，1970年7月25日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人姜荣祥，贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面，统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人何正斌、王伦，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李银生，男，1975年3月17日出生，汉族，住湖南省邵阳县。上诉人卿青因与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（下称新鼎公司）、李银生房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行审理。上诉人卿青及委托诉讼代理人姜荣祥，被上诉人新鼎公司委托诉讼代理人何正斌、王伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卿青上诉请求：一审判决认定基本事实不清，故请求撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审判决对一审开庭已出示的关键证据没有认定，导致基本事实认定不清。一是消防验收没有过关，房屋不能使用；二是没有房屋经竣工验收的证明，所谓的竣工验收备案仅为融资所用，只是权宜之计；三是现场还有房开公司制作的竣工标识牌，显示竣工时间为2016年12月；四是纳雍供电所证明时间证明了正式用电的时间为2017年4月14日。因此，房屋未通过竣工验收、消防验收，未达到使用条件，虽然我方已实际使用房屋，但应该达到合理条件后才能计算租金。2.根据合同第一条约定，出租房具有先履行的义务但未履行，我方截止目前都未收到书面通知，计租日期应该以书面通知为准，计租日期起算时间不明，因此我方不能支付租金。3.一审没有确定起租时间，一审判决对被上诉人一方严重违法的事实视而不见，违背消防法第13条、建筑法第61条、城市房地产管理法第27条、建设工程管理条例第16条、合同法第39条及41条、60条的规定。被上诉人将法律规定禁止使用的房租出租给上诉人并正常收取租金属于严重违法的行为。被上诉人新鼎公司答辩称：1.上诉人主张没有通知记租日期就不能计算租金违背诚实信用原则，也无法律依据。根据上诉人交纳第一期租金及支付水电费等情况看，上诉人在签订合同后已实际使用案涉房屋。即便没有合同约定，上诉人也应支付租金。招商合同第二条并未约定计租日期以甲方书面通知为准，该约定实际上不成立。起租日期应以该合同第三条约定为准。本案合同对租金的计租期限及支付标准有明确约定。因此上诉人的主张没有事实及法律依据。2.根据案涉合同的约定及上诉人有关行为完全可以确定本案的起租日期。根据招商合同第二条关于四个月装修免租期的约定，并结合合同中关于租赁期限的约定，可以通过扣除相应的装修免租期后得到第一年的起租日期。上诉人仅抓住被上诉人在履行合同中的通知瑕疵拒付租金，该行为明显为推脱相应法律责任的表现。3.事实上被上诉人在发现没有及时通知起租日期的情况后于2019年5月23日向上诉人送达了缴费通知，实际上也履行了通知行为。4.关于消防验收与竣工验收的问题。本案中被上诉人提供的竣工验收备案表已表明案涉商铺在签订合同前已竣工验收。此外消防验收并不影响商铺的使用，上诉人因此拒付租金无事实及法律依据。原审原告新鼎公司起诉请求：1.解除原、被告于2016年6月7日签订的《商铺招商合同》；2.判决被告立即将纳雍县新鼎大商汇项目B1号楼2层、3层、4层商铺腾空并交还原告；3.判决被告支付原告房屋租金624464.00元，并依约支付原告违约金187339.20元。4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判决被告支付原告为其垫付的水费6996.00元。事实和理由：2016年6月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订了合同，约定原告将其位于贵州省纳雍县出租给被告用于经营家居、灯具、窗帘使用。合同第二条约定，租赁期限为5年，自2016年12月6日到2021年12月5日；第三条约定，租金交纳时间以甲方正式通知为准，前三年（2017年1月6日至2020年1月5日）租金每年均为312232.00元，第四年（2020年1月6日至2021年1月5日）租金为543283.00元，第五年（2021年1月6日至2022年1月5日）租金为626719.00元。以上五年租金共计1485131.34元；第八条约定，被告逾期交纳租金，原告有权解除合同；第九条约定，如被告逾期交纳费用，原告可扣除其缴纳费用总额的30%作为违约金，逾期10天仍未交纳的，原告可以解除本合同。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告实际管理使用，但被告仅支付了第一年的租金，原告已于2019年5月23日书面通知被告于2019年5月30日前交纳2018年1月6日至2019年1月5日及2019年1月6日至2020年1月5日的租金共计312232.00×2＝624464.00元，但被告以各种理由拖延至今。原告认为，原、被告双方自愿签订的合同，其内容系原、被告双方的真实意思表示、该合同合法有效，被告拒付租金的行为已经构成严重违约，原告依法依约均可解除合同，同时根据合同约定被告还应支付原告违约金187339.20元，原告为被告垫付的水费6996.00元应由被告支付。一审认定事实：2016年6月7日，原告与被告李银生、卿青签订了商铺招商合同，原告将新鼎大商汇项目B1栋2层3层、4层商铺租给二被告经营使用，同日，被告李银生向原告缴纳租金312232.00元。被告于2016年12月底入住承租商铺，2017年3月11日，被告交纳电费3626.00元，2019年8月1日，原告代被告交纳水费6996.00元。合同第一条约定原告将出租的商铺位于新鼎大商汇项目B1号楼2层、3层、4层租赁给二被告经营家居、灯具、窗帘使用；第二条约定租赁期限为5年，从2016年12月6日起至2021年12月5日止，记租日期以原告书面通知；第三条约定第一年自2017年1月6日到2018年1月5日的租金因培育市场需求，原告优惠312233.24元，被告实际应缴纳租金312232.00元；第二年自2018年1月6日至2019年1月5日，第三年自2019年1月5日至2020年1月6日，因培育市场需求，被告实际应缴纳租金与第一年相同；第八条约定被告逾期交纳租金或费用在原告通知的合理期限内仍不交纳的，解除合同通知到达被告7个工作日起解除；第九条约定被告逾期交纳费用，原告扣除其缴纳费用总额的30%作为违约金，逾期10天仍未交纳的，原告可以解除合同。2019年5月23日，原告向被告送达缴费通知，缴费通知载明自2018年1月6日至2019年1月5日的年租金欠租312232.00元，限被告于2019年5月30日前把所欠的全部租金付清，逾期则视为违约，同年6月2日，原告向被告送达了解除合同通知。另查明，被告李银生于2017年7月29日将贵州鸿富雅具有限公司全部股份转让给被告卿青，2018年1月10日，原告在二被告的股份转让证明上加盖了公章。一审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告新鼎公司与被告卿青、李银生签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应受法律保护。关于原、被告双方签订的《商铺招商合同》能否解除的问题，根据合同约定，记租日期以原告书面通知，租金交纳方式以原告正式通知为准。原告未向被告送达记租日期和租金缴纳方式，直到2019年5月23日原告才向被告送达缴费通知，限被告于2019年5月30日前将所欠租金付清，被告对记租日期产生分歧，不同意解除合同，原告未向被告送达记租日期和租金缴纳方式存在一定的过错，原告主张解除合同、腾空商铺交还原告的诉讼请求，不予支持。关于案涉房屋租金起算时间及租金如何计算的问题，被告与原告签订合同之日向原告交纳了第一年的租金，且于2016年12月底入住承租商铺，已实际占用该出租商铺，起租时间应按双方约定2017年1月6日起计算租金。关于被告应如何支付租金的问题，根据合同约定，租金交纳时间以原告正式通知为准，原告未向被告送达交纳租金时间，属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。被告在签订合同时已经支付2017年1月6日至2018年1月5日的租金，2018年1月6日至2019年1月5日已经满一年，被告应当支付该年度的租金312232.00元，原告请求被告支付2019年1月5日至2020年1月6日的部分租金，不予支持。关于被告未按约定支付租金是否违约，若违约，违约金如何计算的问题，根据合同约定，记租日期以原告书面通知、租金交纳方式以原告正式通知为准，原告未向被告书面送达记租时间和租金缴纳方式，直到2019年5月23日才向被告送达缴费通知，限被告于2019年5月30日前缴纳所欠租金，被告对记租日期产生分歧，原告存在一定的过错，不视为被告违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告代被告支付的水费问题，属于另一法律关系，原告可以另行行使追偿权，在本案中不作处理。关于被告李银生是否承担责任的问题，被告李银生将其贵州鸿富雅具有限公司全部股份转让给被告卿青，原告在其证明上加盖印证，视为原告同意因合同产生的债权债务及一切纠纷与被告李银生无关，故被告李银生在本案中不承担责任。被告以原告没有书面通知记租时间，记租时间应当以房屋备案验收和消防验收时间为起租时间作为抗辩理由，因原告为了培育市场需求，从2017年1月6日至2022年1月5日每年优惠被告部分租金，被告虽在庭审中称原告出租的商铺不符合出租条件，但在原告优惠的前提下与原告签订了合同，并接收了原告出租的商铺，视为被告对原告出租的商铺现状已作了详细评估，权衡了利弊才与原告签订的合同，案涉商铺是否通过竣工验收、消防验收不影响商铺的经营或居住，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卿青在本判决生效之日起十五日内向原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司支付2018年1月6日至2019年1月5日期间的租金312232.00元；二、驳回原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费11914.00元，适用简易程序审理减半收取5957.00元，由原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担4460.00元，由被告卿青负担1497.00元。二审中，上诉人卿青提交2019年7月16日纳雍县公安消防大队出具的情况说明，证明截止2019年4月3日案涉房屋所涉范围没有经过消防验收，依照消防法的规定，聚集性场所必须经过消防验收否则禁止使用。因此在消防验收未通过前计算起租日期不恰当。经质证，被上诉人新鼎公司认为该证据与本案无关。经审查，该“情况说明”落款单位为“纳雍县消防救援大队”，加盖纳雍县公安消防大队公章，并未由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的单位出具证明材料时需具备的形式要件，本院不予采信。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人卿青不支付2018年1月6日至2019年1月5日期间的租金的理由是否成立。本院认为：上诉人卿青不支付2018年1月6日至2019年1月5日期间租金312232.00元的理由即被上诉人新鼎公司未按《商铺招商合同》第二条约定向其发送书面记租日期通知、案涉房屋未经竣工验收、未通过消防验收以及认为因新冠疫情的影响应免除部分租金。首先，新鼎公司与卿青、李银生签订《商铺招商合同》确实未依合同第二条的约定向卿青发出记租日期书面通知。但卿青一、二审均认可新鼎公司于2016年12月将租赁物交给卿青，卿青已早于《商铺招商合同》第三条确定的起租计算时间实际取得租赁物使用，即新鼎公司已以事实行为履行《商铺招商合同》约定的租赁物交付义务，新鼎公司未书面通知卿青记租日期的行为虽有瑕疵，但其请求卿青支付2018年1月6日至2019年1月5日期间的租金，符合客观事实及合同第三条的约定，应当获得支持。其次，根据新鼎公司一审提供的《贵州省建设工程竣工验收备案表》记载，案涉房屋已于2015年4月30日通过竣工验收并合格。虽然新鼎公司至今未提供案涉房屋已通过消防验收的相关证据，但卿青二审认可其承租期间并未因租赁物未通过消防验收而被相关职能部门处罚过，即便案涉房屋未经竣工验收以及未通过消防验收，并未影响卿青对案涉房屋的正常使用及营业。而且案涉《商铺招商合同》第四条第6项已明确记载“由于消防未过，乙方（卿青）现在装修均不能影响甲方（新鼎公司）消防验收。”即卿青在签订租赁合同已然明知租赁物未通过消防验收并予以接受，现其以租赁物未通过消防验收拒付租赁，有违诚实信用原则。最后，新鼎公司请求卿青支付的系2018年1月6日至2019年1月5日期间的租金，且在2019年5月23日、2019年6月2日向卿青发出催收租金、限期腾退房屋通知，而新冠疫情的影响始于2020年，上诉人卿青以新冠疫情的影响请求免除其应当在新冠疫情产生之前的部分租金，无事实依据。综上所述，上诉人卿青的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11914.00元，由上诉人卿青承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年七月十三日书记员  曹晶