北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6097号上诉人（原审被告、反诉原告）：远策文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：邓鹏飞，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：余昉，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区远策中心一层A22。法定代表人：田新茂，执行董事。委托诉讼代理人：袁京，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。上诉人远策文化传媒（北京）有限公司（以下简称远策公司）因与被上诉人北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司（以下简称中瀛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远策公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中瀛公司的全部诉讼请求，并支持远策公司的全部反诉请求；2、本案诉讼费由中瀛公司承担。事实和理由：1、一审法院认定案涉的租赁合同无效是错误的，案涉房屋始建于上世纪80年代，房屋建造时尚无“建设工程规划许可证”的概念，也无从办理该证件，且另案中已查明案涉房屋所在楼宇的历史沿革和实际情况，并最终认定相关的租赁合同有效，一审法院判决与在先的生效判决存在明显冲突。2、中瀛公司无理拖欠租金，远策公司有权解除租赁合同，并要求其承担违约责任。3、租赁合同解除后，中瀛公司应当负担相应的房屋占有使用费。中瀛公司辩称，不同意远策公司的上诉请求及理由，同意一审法院判决，请求法院依法驳回远策公司的全部诉讼请求。1、一审法院认定房屋租赁合同无效事实清楚，证据确凿。涉案房屋未取得建设规划许可证，北京市朝阳区平房乡姚家园村民委员会2020年4月30日出具公告写明：北京健博润彩家具有限公司因违反《中华人民共和国土地管理法》被北京市国土资源局作出处罚，认定其经营使用的建筑物和其他设施均未取得合法规划手续，没收其地上建筑物和其他设施，并于2020年5月15日实施拆除。我国非判例法国家，在先判决不能作为本案的定案依据。2、中瀛公司并未无理由拖欠租金，且因双方签订的房屋租赁合同无效，远策公司无权解除无效合同并要求违约责任。3、后期因远策公司擅自封锁房屋导致的损失应当由其自行承担。中瀛公司向一审法院起诉请求：1、判令远策公司返还中瀛公司租金226730.7元；2、判令远策公司退还中瀛公司押金109456.2元。远策公司的反诉请求：1、请求确认中瀛公司与远策公司于2018年4月25日签订的《租赁合同（房屋）》于2019年3月27日解除；2、判令中瀛公司向远策公司支付2019年1月1日至2019年3月26日的租金101959.2元；3、判令中瀛公司以101959.2元为基数，按照年利率4.35%的标准向远策公司支付2019年1月1日至实际给付之日止的滞纳金；4、判令中瀛公司向远策公司支付违约金43782.5元；5、判令中瀛公司按照租金标准向远策公司支付2019年3月27日至2019年6月10日的房屋占用费91163.52元。一审法院认定事实：2018年4月25日，远策公司（甲方）与中瀛公司（乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称《租赁合同》），约定：“第一章房屋租赁及期限。1.1租赁房屋位于北京市朝阳区黄杉木店路116号远策中心一层A07-1；租赁单价7元/平米/天（含物业、取暖、发票），租赁房屋建筑面积171.36㎡。该面积乙方租赁后作为商业使用，如更换使用用途需经得甲方书面确认。1.2本合同所约定的租赁期限为8年，即：自2018年5月1日至2026年4月30日止。每两年递增6%。自2018年5月1日至2018年5月31日之前均为装修免租期，在此免租期内甲方不收取租金，但需承租方支付免租期间物业费（物业费标准为：1.5元/平米/天），其他费用不减免（如水、电费等），租金起算日为2018年6月1日。1.3甲方应于2018年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用。如甲方逾期交付租赁房屋，按其逾期交付房屋的累积日进行顺延，且甲方就顺延期内逾期交付租赁房屋的面积不向乙方主张租金。第二章租金、租赁抵押金及支付方式。2.1租赁房屋年度租金为人民币437825元/年（含物业费、供暖费，制冷、租赁发票及任何税票）。每两年递增6%，租金支付方式为押三付三，租金支付方式及时间见附表。备注：以上租金不含房屋所有修缮、水、电、[公共区域水电费由甲方承担]。2.2本合同签定之日起2工作日内，乙方应向甲方支付期租金（即2018年6月1日至2018年7月31日期间的租金）人民币72970元。乙方需提前1个月支付租金。自2018年5月1日至2018年5月31日止1个月装修免租期的物业管理费为7818元与首期租金同时交给甲方。自2019年5月1日至2019年5月31日止免租期的物业管理费为7818元与同期租金同时交付甲方。自2020年5月1日至2020年5月31日止免租期的物业管理费为8287元与同期租金同时交付甲方。乙方已支付的定金转为部分房屋租金。2.3本合同生效当日，乙方应向甲方一次性支付押金109455元，相当于3个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日内，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。第六条甲方责任。6.1甲方须保证拥有房屋合法的出租权，能够办理营业执照等经营相关手续（非甲方原因除外）。第八条合同解除。8.1乙方有下列情形时，甲方有权单方面终止合同、立即收回房屋，对乙方已支付的合同款项和押金不予退还，并保留向乙方追究其违约和赔偿的权利。c、拖欠租金累计超过15日的。8.4因甲方没有合法出租权，或不能办理营业执照等相关手续（非甲方原因除外），或因房屋原因致使乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同。第十条乙方违约责任。10.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。（4）拖欠房租累计十五天。”《租赁合同》后附付款附表，显示2018年5月1日至2018年7月31日，付款日期为签约日起5个工作日，付款金额80789元；2018年8月1日至2018年10月31日，付款日期为2018年7月1日，付款金额109456元；2018年11月1日至2019年1月31日，付款日期为2018年10月1日，付款金额109456元；2019年2月1日至2019年4月30日，付款日期为2019年1月1日，付款金额109456元。合同签订后，中瀛公司交纳了押金109455元，六个月租金（含物业费）及一个月物业费共计226730.7元。2018年9月7日，远策公司向中瀛公司发出《交付确认函》，内容为：“贵司所承租之远策中心1层A07单元已具备交付条件，交付确认日期为2018年7月1日，此日期为租金起算日。”中瀛公司称涉案房屋实际交付时间是2018年7月1日，2018年5、6月份由于电梯围栏等问题没有交付。远策公司称2018年5月已交付涉案房屋，但交付不久由于房体进水影响装修，双方协商确定交付时间为2018年7月1日。涉案房屋交付后中瀛公司未装修。2018年7月16日，由于下雨导致涉案房屋地面出现维修，中瀛公司称是下雨导致地面塌陷，远策公司称是一层踢脚线和地面之间裂开，属于地面沉降，不是地面塌陷。关于维修情况，远策公司称2018年7月18日物业向其反映，2018年7月19日远策公司聘请工人进行维修，2018年8月6日修好，2018年8月13日中瀛公司搬回涉案房屋。中瀛公司称事发几天后远策公司开始维修，一直修到2018年8月13日，但未修好，中瀛公司一直未使用涉案房屋，对此中瀛公司提交视频一份、照片四张佐证。远策公司对上述证据真实性不认可，认为不能确认照片和视频中是涉案房屋，涉案房屋的地面沉降已经及时修复，可以正常使用。2018年9月12日，远策科技中心物业管理处向中瀛公司发出《承诺书》，内容为：“此承诺书仅作为远策传媒账户在今日（2018年9月12日）17:00前收齐以下四笔费用使用：1、1层A07-1租金及物业费应交日期：2018年7月1日至2018年9月30日，应交金额：36486.2元；2、1层A07-1租金及物业费预交日期：2018年10月1日至2018年12月31日，预交金额：109456.2元……待收齐以上四笔费用后，承诺于2018年9月28日将以上四笔费用开普票并通知北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司领取。另因答应贵司先行采购B1-02租区维修材料报销，须在以上四笔费用交齐后，贵司提供维修材料采购发票及清单后，由我司财务进行核实，核实无误后，五个工作日内进行付款报销。”当日，中瀛公司交纳了《承诺书》中的租金及物业费。远策公司称双方协商一致减免了中瀛公司2018年8月份的租金及物业费，在《承诺函》中仅要求中瀛公司支付2018年9月、10月、11月、12月的租金及物业费，中瀛公司亦已交纳。中瀛公司称双方并未协商一致，远策公司从未提及2018年8月份免租金及物业费的事宜，因中瀛公司想继续履行合同，按照《承诺书》拿到中瀛公司承租的另一房屋的维修材料报销款，所以按照《承诺书》交纳了租金及物业费，但实际中瀛公司没有收到维修材料报销款。2019年3月20日，远策公司向中瀛公司发出《催告函》，要求中瀛公司在收到《催告函》的三日内支付2018年1月1日至2019年4月30日的租金及物业费共计145941元、滞纳金1547.98元、违约金43782.5元，否则将解除合同、收回涉案房屋。中瀛公司认可于2019年3月20日收到《催告函》。2019年3月24日，涉案房屋被远策中心物业上锁并张贴封条。中瀛公司认为远策公司以其锁门、张贴封条行为单方解除合同。远策公司认为是中瀛公司欠交物业费导致远策中心物业锁门、张贴封条，与远策公司无关。2019年3月26日，远策公司向中瀛公司发出《解除通知》，要求解除租赁合同并于合同解除后三日内支付2018年1月1日至2019年4月30日的租金及物业费共计145941元、滞纳金1547.98元、违约金43782.5元。中瀛公司认可于2019年3月27日收到该《解除通知》。2019年5月8日，远策公司向中瀛公司出具《通知》，要求中瀛公司在收到该通知后三日内与远策公司协商合同善后事宜，并将涉案房屋内物品搬出，如逾期未清理，视为放弃物品所有权。2019年4月15日、2019年5月13日，中瀛公司与远策中心物业因锁门和室内物品问题发生纠纷报警，派出所出警。2018年6月11日，中瀛公司将涉案房屋内的物品取走。远策公司称物品交接前涉案房屋一直贴着封条，物品在涉案房屋内；中瀛公司称远策公司将物品搬到了其他地方，后在物品交接时搬回涉案房屋。中瀛公司称2018年4月至2019年3月期间远策中心大楼一直在装修未投入使用，大楼门口有围栏，无法进入，正门未开启，电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机，导致中瀛公司无法正常经营，不应支付租金及物业费，对此中瀛公司提交视频、照片及微信记录佐证。远策公司对上述证据真实性、关联性证明目的均不认可。庭审中，中瀛公司称其从未向远策公司提出过解除合同。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于涉案房屋是否有建设工程规划许可证。中瀛公司称涉案房屋无建设工程规划许可证，并提交北京市规划和自然资源委员会《答复告知书》、《登记回执》佐证。《答复告知书》载明涉案房屋所在楼栋在集体土地上，未检索到中瀛公司要求公开的建设工程规划许可证。远策公司对《答复告知书》、《登记回执》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为北京市集体土地上房屋没有产权证也没有备案，只需要集体土地使用权人认可。远策公司称涉案房屋系自平房乡政府承租，主体建筑建造年代为90年代，具体时间不清楚，涉案房屋系合法建筑，对此远策公司提交平房乡政府出具的《北京市朝阳区平房乡政府关于办理北京健博润彩家具有限公司消防行政许可的申请》（以下简称《消防行政许可申请》）复印件，其中载明北京市朝阳区黄杉木店路116号不属于违法建筑；北京市朝阳区消防支队出具的《关于北京健博润彩家具有限公司商业办公楼消防技术咨询的复函》（以下简称《消防复函》）复印件、高德地图网页打印件、物流单，用以证明涉案房屋所在楼栋与北京健博润彩家具有限公司所在的楼栋门牌号都是黄杉木店路116号，经过消防检查及验收，属于乡产合法房屋。中瀛公司对《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单真实性不认可，认为不能证明涉案房屋有建设工程规划许可证系合法建筑。一审法院认为，结合双方质证意见，一审法院对《答复告知书》、《登记回执》真实性予以采信，《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单远策公司均未提交原件，中瀛公司不认可其真实性，一审法院对上述证据的真实性不予采信。远策公司没有提交证据证明涉案房屋建造时间、建造的规划审批情况，一审法院依据《答复告知书》、《登记回执》认定涉案房屋无建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设工程规划许可证，因此中瀛公司与远策公司签订的《租赁合同》无效。一审法院对远策公司要求确认《租赁合同》于2019年3月27日解除的反诉请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋于2018年7月1日交付中瀛公司使用，应当从该日开始计算占有使用费。2018年7月16日至2018年8月13日涉案房屋地面发生维修事宜，关于维修期间的占有使用费的处理，远策公司同意免除2018年8月1日至2018年8月31日期间的占有使用费，上述期间长于2018年7月16日至2018年8月13日的维修期间，一审法院不持异议。关于2018年9月1日之后的占有使用费，中瀛公司虽称涉案房屋地面没有完全修好，且远策中心大楼一直处于装修状态、正门未开、电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机等问题，但中瀛公司不仅按照《承诺书》要求支付了2018年7月1日至2018年12月31日期间的占有使用费，表达了继续履行合同的意愿，而且从未在使用涉案房屋期间内向远策公司提出过解除合同，中瀛公司应当参照合同约定的租金标准向远策公司支付占有使用费。2019年3月24日之后，由于远策中心物业将涉案房屋上锁、张贴封条致使中瀛公司无法使用涉案房屋，远策公司主张2019年3月24日之后的占有使用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。所以，中瀛公司应当参照合同约定7元/平米/天的标准支付2018年7月1日至2018年7月30日、2018年9月1日至2019年3月23日期间的占有使用费共计280687.68元。中瀛公司已交纳226730.7元，还应给付远策公司占有使用费53956.98元。关于中瀛公司要求退还押金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于远策公司反诉请求中的滞纳金、违约金，因合同无效，远策公司上述主张没有合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、远策文化传媒（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司押金十万零九千四百五十五元；二、北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司于判决生效之日起七日内给付远策文化传媒（北京）有限公司房屋占有使用费五万三千九百五十六元九角八分；三、驳回北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司的其他诉讼请求；四、驳回远策文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远策中心提交的证据：证据一《集体资产租赁合同》、证据二《房屋租赁合同》，证明目的案涉房屋为隆华商贸公司出租给健博润彩公司，健博润彩公司又将该房屋转租给远策公司；证据三北京市朝阳区平房乡人民政府关于北京健博润彩家具有限公司消防行政许可的申请、证据四北京市朝阳区平房乡人民政府关于北京健博润彩家具有限公司商业办公楼消防技术咨询的复函，证明目的朝阳区平房乡政府认可黄杉木店村116号不属于违法建筑，朝阳消防支队同意黄杉木店村116号作为办公场所使用；证据五住所证明、证据六营业执照，证明目的隆华商贸公司及朝阳区平房乡政府均同意为远策公司办理营业执照，远策中心的诸多租户也实际取得了工商行政管理部门核发的相关营业执照；证据七（2015）朝民初字21393号民事判决书、证据八（2018）京03民终10038号民事判决书，证明目的一审判决与在先判决明显冲突；证据九付款明细及付款凭证、证据十发票明细，证明目的中瀛公司欠付租金；证据十一《承诺书》，证明目的一审法院以第二份承诺书上载明的金额倒推认定远策公司同意减免租金是错误的。中瀛公司的质证意见是：证据一、二、三、四、五、六真实性、关联性、证明目的均不认可；证据七、八，真实性认可，证明目的和关联性不认可；证据九、十、十一真实性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明，2014年4月9日北京市国土资源局出具京国土朝阳分局罚字[2014]第35号行政处罚决定书，内容为：当事人：北京健博润彩家具有限公司；地址：北京市朝阳区平房乡黄杉木店村116号…违法事实：2010年5月，你公司未取得土地行政主管部门审批文件，即占有平房乡黄杉木店村116号集体土地21398.52平方米，建综合商业办公，你公司所占宗地：东至黄杉木店路西800米，南至星河湾北路北200米，西至姚家园村5队西50米，北至村路…你公司的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地…处罚依据：依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，本机关责令你公司退还非法占用的土地并作出如下行政处罚：1、没收在非法占用21398.52平方米土地上建设的建筑物和其他设施…远策公司认可行政处罚决定书的真实性、合法性，但认为虽然远策中心处于行政处罚决定书载明的四至范围内，但并无任何行政机关通知远策公司需要拆除远策中心，故远策中心不是违章建筑，案涉租赁合同是有效的。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点有二：一是《租赁合同》的效力认定问题；二是关于占有使用费的金额认定问题。关于争议焦点一。根据已查明的事实，涉案房屋并未取得建设规划许可证，且依据2014年4月9日北京市国土资源局出具京国土朝阳分局罚字[2014]第35号行政处罚决定书所载内容，行政机关已经认定东至黄杉木店路西800米，南至星河湾北路北200米，西至姚家园村5队西50米，北至村路范围的建筑物及其他设施属非法占地，而案涉房屋即在上述范围内，一审法院认定中瀛公司与远策公司签订的《租赁合同》无效是正确的。远策公司认为涉案房屋并非违章建筑，案涉的租赁合同有效的上诉理由本院不予采信，其要求法院确认《租赁合同》解除、并按照合同中瀛公司支付租金、滞纳金、违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于争议焦点二。在认定《租赁合同》无效的情况下，中瀛公司应就其实际占有使用涉案房屋期间参照合同约定向远策公司支付房屋占有使用费并无不当，具体期间为2018年7月1日至2018年7月31日、2018年9月1日至2019年3月23日，一审法院在具体时间认定上存在错误，本院予以纠正。就2019年3月23日之后的占有使用费，因远策中心物业将涉案房屋上锁、张贴封条致使中瀛公司无法使用涉案房屋，一审法院认定中瀛公司无需支付2019年3月24日之后的占有使用费是正确的。因《租赁合同》被认定无效，远策公司应向中瀛公司退还押金。综上所述，远策文化传媒（北京）有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50258号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50258号民事判决第二项为：北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司于本判决生效之日起七日内给付远策文化传媒（北京）有限公司房屋占有使用费五万五千一百五十六元五角。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5668元，由远策文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  王天水二〇二〇年七月二十九日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩