云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1969号原告云南金航线商业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区民航路663号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告昆明市雅撒酒店。住所云南省昆明市官渡区民航路689号融城金阶C座11楼。投资人孟凡英。原告云南金航线商业管理有限公司（以下简称“金航线公司”）与被告昆明市雅撒酒店租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日、7月7日公开开庭进行了审理。原告金航线公司的特别授权代理人***、马屹然，被告昆明市雅撒酒店的法定代表人孟凡英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金航线公司诉称：2015年9月28日，原、被告签订《Ｃ座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》，由被告承租原告负责经营管理的位于昆明市官渡区面裙楼自编第26号广告位，面积7.61平方米。租期自2015年11月1日至2022年10月31日止，租金第1年为一万元，之后每年逐年递增10%。交租方式为年交，每年10月31日前结清下一年度的租金。合同履行过程中，截止2019年12月31日，被告共计交纳了15000元的租金。经原告多次催交租金，被告既不缴纳租金，也不同意解除合同，并一直实际占有和使用租赁的广告位。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原告与被告签订的《Ｃ座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》，被告于租赁合同解除之日起3日内将广告位恢复原有样貌并返还原告；二、被告向原告支付计算至2019年12月31日的租金33850.17元（应付租金总额为48850.17元，实际已付租金15000元），扣减被告已经缴纳的保证金1000元，计32850.17元；被告按照14614元／年的租金标准向原告支付自2020年1月1日至合同解除之日的租金；被告按照14614元／年的租金标准向原告支付自合同解除之日止被告实际将广告位返还原告之日的占用费；三、被告向原告支付16833.17元的违约金；四、被告承担本案诉讼费。被告昆明市雅撒酒店辩称：与原告签订了广告位租赁合同属实，自己也按照合同约定向原告支付了租赁费。但是后来有业主向自己主张租赁费，自己也不知道应该向谁支付了，就没有向原告支付租金。现在自己就是想知道广告位的所有权是谁的？原告有权利收取吗？原告金航线公司为证明自己的主张提交以下证据：一、营业执照、企业信用信息公司报告、身份证复印件，欲证明原、被告适格；二、Ｃ座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同，欲证明原、被告签订的《Ｃ座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》合法有效，被告承租了原告拥有产权的位于昆明市官渡区融城金阶Ｃ座西面裙楼自编26号广告位。该广告位面积7.61㎡，高度2.475ｍ，宽度3.075ｍ。租期自2015年11月1日至2022年10月31日。广告位租金以每年结算，被告应在每年的10月31日前将下一年度的租金缴纳给原告。租金第一年为10000元；第二年为11000元；第三年为12100元；第四年为13310元；第五年为14641元；三、付款证明，欲证明被告向原告缴纳了保证金1000元。截止到2019年12月31日，被告共向原告实际支付广告位租金15000元，被告应向原告的广告位租金为48850.17元，未支付租金为33850.17元。扣减被告缴纳的保证金1000元，欠付租金共计32850.17元；四、关于Ｃ座26号广告位租赁费催交的函，欲证明被告长期存在欠缴租金的情况。原告于2018年4月9日和2019年8月12日向被告分别发函催告其缴纳欠付租金，并告知被告若逾期未交，将承担相应的责任；五、昆明市户外广告设置许可证、户外广告设施设置许可及特许经营权分项授权书、昆明市户外广告设施特许经营合作协议，欲证明原告拥有合法权利。被告昆明市雅撒酒店质证认为：认可证据一。认可证据二的真实性和关联性，但不认可合法性，出租方对该广告位无产权且广告的投放未经工商局、城管等部门审批，属于违法广告，因此该合同行为也属于违法行为，不受法律保护。认可证据三、四。催缴通知已经收到了。证据五的三性均不认可，该协议属于诉讼之后为了诉讼而可以制作的虚假证据，且原告也未提交相关的支付凭证证明其向城市资源开发公司租赁该广告位，若没有支付相应的对价，则该协议属于双方串通损害国家利益（城投属于国企）合同当然无效。被告昆明市雅撒酒店无证据向法庭提交。质证过程中，法庭也向原告提出了关于证据五的来源的问题。对此，原告解释：在法庭要求的截止到原告诉邹建国的、也是广告位租赁合同纠纷一案时候，代理人均未能从委托人处获得相关证据。但是随着昆明市城市资源开发有限公司起诉原告租赁合同纠纷一案的进行，原告才从案件中得到了上述材料。本案争议广告位是昆明市人民政府授予的城市户外广告媒体特许经营权持有方和运营主体，原告的权利来源于该公司的授权。本院对于原告提交的证据的真实性予以认可，但因原告提交的的《昆明市户外广告设置许可证》（2015）第G0002号，设置期限为2015年4月14日至2018年4月13日，则至2018年4月13日，原告获得的授权已经因为期满而存在疑问了。根据当事人举证及陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年9月28日，原告金航线公司（合同甲方）与被告昆明市雅撒酒店（合同乙方）签订《C座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》约定：一、甲方租赁给乙方的广告位位置民航路689号融城金阶C座西侧裙楼自编26号广告位，规格为高度2.475米、宽度3.075米，面积7.61平方米。租赁期从2015年11月1日至2022年10月31日止。合同满期后，若甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享有优先租赁权。租金为首年10,000元，每年在上一年度基础上递增10%。以下表金额为准：第一年2015年11月1日至2016年10月31日，年租金10,000元；第二年2016年11月1日至2017年10月31日，年租金11,000元；第三年2017年11月1日至2018年10月31日，年租金12,100元；第四年2018年11月1日至2019年10月31日，年租金13,310元；第五年2019年11月1日至2020年10月31日，年租金14,641元；第六年2020年11月1日至2021年10月31日，年租金16,105.1元；第七年2021年11月1日至2022年10月31日，年租金17,715.61元。三、付款方式：1、保证金：本租赁合同自签订生效之日起三个工作日内，乙方须向甲方支付1000元作为合同保证金。本租赁合同期满后，如双方未续签，乙方应结清各项费用并将广告位恢复至租赁前状态，甲方在与乙方办理完相关交接手续后十个工作日内将合同保证金一次性无息退还给乙方。2、租赁费：租金以每年结算，乙方应在每年的10月31日前将下一年度（以每年的11月1日至次年的10月31日为一个租赁年度）的租赁费（见上表）缴纳至甲方。首年租赁费应自本租赁合同签订生效之日起三个工作日内乙方支付给甲方。五、该广告位甲方已经过安全检测，已报城管审批并取得使用许可。因乙方的改造行为，乙方需自行负责协调城管等相关部门，自行报批改造该广告位为店招所涉及的设计、施工、安全检测及使用许可等全部审批手续，并承担因此发生的一切费用。若因乙方未报批或报批未通过而产生一切后果由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告使用广告位。原告向被告支付了15,000的广告费和1000元保证金。被告未支付之后的租金。2019年8月12日,原告向被告发出《关于C座26号广告位租赁费催交的函》载明：“昆明市雅撒酒店：贵我双方于2015年9月28日签订了《C座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》，租赁期从2015年11月1日至2022年10月31日止。根据《C座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》约定，租金以每年结算，贵方应在每年的10月31日前将下一年度（以每年度的11月1日至次年10月31日为一个租赁年度）的租赁费缴纳至甲方。截止2019年8月12日止，我司一直未收到贵方2017年4月1日至2019年10月31日的租金合计31,410元。现我司通知如下：请贵方在2019年8月16日17时前将所欠租赁费交至我司财务部，逾期未交者，我司将自行处理该广告位，特此通知。”故原告诉至法院，诉请如上。审理中，原、被告一致确认，该广告位设置形式为喷绘广告。归纳原被告诉辩主张，本案争议焦点为：本案争议广告位原告是否有处分权？原告是否有权向被告收取费用？办理广告位、发布广告究竟应该由原、被告中谁负责？针对争议焦点，本院认为，占有、处分权是物权行使的根本基础。本案中位于民航路869号融城金阶广场A座西侧广告位位于建筑物的外立面，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，该建筑物的外立面共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。经查，本案建筑区域并未成立业主委员会，原告并未取得业主或业主委员会的授权对于外立面进行使用并获取收益。审理中，原告补充提交了昆明市城市资源开发股份有限公司的《户外广告设置许可及特许经营权分项授权书》及《昆明市户外广告设施设置许可证》，但是，昆明市资源开发公司又是从哪里获得了本案争议的融城金阶C座西侧裙楼自编26号广告位的使用权呢？且截至2018年4月13日，原告获得的授权已经到期。其次，双方争议的办理广告位、发布广告的责任、义务应由谁承担的问题，本院认为，在没有解决处分权的问题的基础上，谈论由谁负责办理发布等事项并无意义。在审理过程中，本院给予原告充足时间准备处分权来源的问题但被告并未能完成举证，故本院认为原告出租广告位、收取费用的行为缺乏法律依据，原、被告之间签订的《C座西面（26号）外墙灯箱广告位租赁合同》无效，原告的诉请不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》第七十条的、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云南金航线商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1067元，由原告云南金航线商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员  林胜华二〇二〇年七月三十一日书记员  李彦霈