湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3383号原告：河南楷林物业管理有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江路53号楷林商务中心A座1405房。负责人：李亚丽。委托诉讼代理人：罗杰，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思琪，上海段和段（长沙）律师事务所律师。被告：长沙思恩贝化工有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江路53号楷林商务中心A座1305房。法定代表人：刘剑锋，董事长。委托诉讼代理人：张季莲，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司(以下简称“楷林物业湖南分公司”)与被告长沙思恩贝化工有限公司（以下简称“思恩贝化工公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楷林物业湖南分公司的委托诉讼代理人陈思琪，被告思恩贝化工公司的委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楷林物业湖南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2020年4月1日-2020年6月30日基础物业费19551.6元、2020年4月1日-2020年5月31日的电费200.6元、2017年8月1日-2020年6月30日的能耗公摊费52463.6元；2.请求判令被告向原告支付违约金58678.31元（暂计算至2020年6月30日，违约金自逾期付款之日起每日按欠费金额的3‰计算至全部款项支付完毕之日止）；3.请求判令本案全部诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。在审理过程中，原告为避免诉累，向本院撤回、变更部分诉讼请求，重新确认诉讼请求如下：1.2017年8月1日-2019年12月31日的能耗公摊费43469.72元；2.请求判令被告向原告支付违约金56678.31元（暂计算至2019年12月31日，违约金自逾期付款之日起每日按欠费金额的3‰计算至全部款项支付完毕之日止）；3.请求判令本案全部诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原、被告双方就原告所购楷林商务中心（楷林国际大厦）A1304、A1305、A1306、A1307号物业（建筑面积合计651.72平米），分别签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告需依约向原告支付物业费、水电费、共用设施设备水电运行能耗费、制冷/供热费等。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳各项费用。自2017年8月至今，被告已欠付原告能耗公摊43469.72元。根据《前期物业管理服务协议》第十条第3项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金”，故被告应当向原告支付违约金56678.31元。被告拒不交纳能耗公摊费、拒不履行合同义务的行为，已严重违反了《前期物业服务合同》和相关法律法规，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。原告经多次书面及上门催交未果，为维护权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告思恩贝化工公司辩称：一、关于2017年8月1日-2019年12月31日的能耗公摊费43469.72元。前期物业服务协议第三条第二项，约定了能耗公摊的计费方式，该条款明确约定公用设施运行能耗费用由各业主按产权面积分摊，原告因就2017年8月1日-2019年12月31日应收公摊费对应的公共用水用电缴费发票等凭证及缴纳支付标准进行举示，原告要求被告按照每平米能耗公摊2.3元每月的标准支付没有依据。二、关于原告请求被告向原告支付违约金。1.原告上述费用并非恶意拖欠，被告未收到原告就上述费用相关主张；2.原告在物业服务过程中存在重大瑕疵；3.即便被告存在违约，但原告要求按每日欠费3‰支付违约金的标准过高。三、关于原告要求被告支付保全费、执行费、律师费的要求。本案未产生保全费、执行费，且物业前期服务协议并未对违约方律师费支付进行约定，原告的上述要求没有依据。经审理查明：2017年3月6日，原告（甲方）楷林物业湖南分公司与被告（乙方）思恩贝化工公司签订了四份《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为楷林商务中心（楷林国际大厦），物业座落位置：长沙市岳麓区滨江路53号A座13层4号、5号、6号、7号，物业类型：商业写字楼。且约定依据本协议向乙方收取物业服务费用，有权追究未按规定缴付物业服务费的业主和物业使用人的责任；收费标准：办公：25元／月／平方米（此价格为备案标准，含物业费、公摊水电费），第一年（以首批交楼通知书告知收楼时间为起始时间）优惠价格为10元／月／平方米（此费用不含公摊水电费、空调费）。第二年开始根据市场价格调整。共用设施备水电运行能耗费用，由各业主按照产权面积分摊；制冷／供热费用采用预收形式，即提前一个月预收本制冷供热季的费用。水电保证金：5元／m2，即业主在收楼时一次性交纳，房屋转让时一并退还（不计利息）。乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共同部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用；不包括共同设施设备运行、能耗等费用）实行预交制度，自开发商向业主下发的《交房通知书》规定的交房日期起计算并交纳物业服务费。物业管理服务费实行按季度收取。产权人须在每季度的第一个月的10日前交清该季度的物业管理费。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。该协议还就双方的其他权利和义务进行了约定。上述协议签订后，原告为被告所购房屋提供物业服务至今。被告思恩贝化工公司系楷林商务中心（楷林国际大厦）A座13层04、05、06、07业主，房屋建筑面积分别为：225.93平方米、99.83平方米、99.83平方米、225.93平方米，共计651.52平方米（实测面积为651.68平方米）。被告以原告在履行物业管理服务过程中存在重大瑕疵为由，拒交物业费、水电费、能耗公摊费。在本案审理过程中，被告所欠物业费、水电费已全部缴纳支付给原告。为此，原告向本院撤回、变更了部分诉讼请求。另本院还查明：2016年6月18日，原、被告组织双方的负责人、公司财务、客户经理、律师及工程师，就争议的能耗公摊费进行对账，核对内容包括：水电公摊能耗单价测算表、公区用电表能耗统计表、地下室公区用电能耗统计表、公区用水能耗统计表、空调能源费用、楷林国际项目各楼座建筑面积CAD图示、楷林国际项目2017年-2019年各月度水电及能源费用缴付票据，并陪同被告财务人员对原告电表远程计量监测系统和空调主机的制冷量功率等。由于双方对能耗公摊费用计算、价格、缴纳凭据争议较大，双方协商未果。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告楷林物业湖南分公司与被告思恩贝化工公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。关于本案的能耗公摊费的认定。《前期物业服务合同》第四条第三款第2项约定：“共用设施设备水电运行能耗费用，由各业主按照产权面积分摊。”虽然在本条款中并没有明确约定能耗费的收费标准，但在庭审中原告提交了涉案公摊能耗单价测算表、部分业主缴纳的能耗公摊费用票据、楷林国际项目周边写字楼供暖收费标准等证据证实被告应交能耗公摊费付费标准为2.3元/月，且庭审后双方亦对能耗公摊费进行了对账核实，本院综合考虑到《前期物业服务合同》的约定及同栋楼盘其他业主缴纳能耗公摊费用情况，基于公平原则认定被告应缴纳2017年8月1日-2019年12月31日的能耗公摊费为43467元（651.68㎡×2.3元/月×29个月）。关于本案物业费、水电费、能耗公摊费的违约金56678.31元的认定。《前期物业服务合同》第十条第三款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金”。本案合同对能耗公摊费并没有明确约定收费标准，被告因对收费存在异议而拒缴能耗公摊费，并非故意为之，故本院对能耗公摊费的违约金不予支持；在庭审中，被告提出合同约定的违约金过高，要求法院予以减免。考虑到被告的违约责任的程度及事后补缴了所欠物业费、水电费的情况，本院对原告主张的违约金予以适当调整，酌情认定为5654元。关于本案保全费、执行费、律师代理费认定。物业管理是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，本院考虑到原告在履行物业服务合同过程中确有一定的瑕疵，仍需进一步建立完善物业服务计费制度、不断提高为广大业主服务的意识和物业服务水平，且保全费、执行费未实际发生，故对原告提出要求被告承担保全费、执行费、律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙思恩贝化工有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司自2017年8月1日-2019年12月31日的能耗公摊费为43467元及逾期缴纳物业费违约金5654元；二、驳回原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2312元，由被告长沙思恩贝化工有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年七月七日书记员  陈 果