西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初21567号 原告:姚文成，男，汉族，籍住西安市长安区。 委托代理人:焦玉鸽,陕西立腾律师事务所律师。 委托代理人:朱晔,陕西立腾律师事务所律师。 被告:陕西新联合实业发展有限公司。住所地:陕西省西安市雁塔区乐游路后村一号后村委员会内。 法定代表人:梁玉梅,系该公司董事长。 委托代理人:王新荣,陕西瑞森律师事务所律师。 委托代理人:王倩,陕西瑞森律师事务所律师。 被告:梁亚其，男，汉族，籍住西安市雁塔区。 被告:陕西嘉联万策商业管理有限公司。住所地:陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：王晓红，该公司总经理。 委托代理人：张麦昌，康达（西安）律师事务所律师。 委托代理人：苏洁，康达（西安）律师事务所实习律师。 原告姚文成与被告陕西新联合实业发展有限公司、梁亚其、陕西嘉联万策商业管理有限公司用益物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姚文成及其委托代理人焦玉鸽、朱晔，被告陕西新联合实业发展有限公司委托代理人王新荣，被告梁亚其，被告陕西嘉联万策商业管理有限公司委托代理人张麦昌、苏洁到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2013年5月16日从被告梁亚其承租后村小区一号楼一号商铺,并签订《房屋租赁合同》,租期五年,自2013年7月15日至2018年7月15日。合同签订后,原告按约向被告梁亚其支付租房押金10000元。该商铺所有权人系被告新联合公司,被告新联合公司委托被告嘉联公司代为管理后村小区所有商铺，该商铺系被告梁亚其从被告嘉联公司处承租后转租给原告。2016年2月起,被告新联合公司与被告嘉联公司就解约事宜产生纠纷,并经过西安市中院一审以及省高院二审确定解除。自2016年3月起,被告新联合公司强行更换被告嘉联公司之前安装的电表,并通知原告必须向其缴纳物业费(已包含卫生费),且额外要求原告缴纳2016年5月至2016年6月卫生费500元。被告新联合公司自2016年7月22日起拒绝向原告售电,原告要求梁亚其进行沟通售电事宜,但无任何沟通结果,致使原告的商铺无法正常经营,于2016年8月12日因为没有电被迫关门停业。 在诉讼过程中,在法院的主持下,原告及三被告一致同意原告承租的房屋的装修残值为20000元,并于2018年4月2日将承租房屋移交给被告新联合公司,新联合公司将涉案房屋原状出租给其他人,仍然做餐饮使用。原告认为,原告作为承租人,已经完全履行了支付房屋租金的义务,被告梁亚其作为出租人,负有保障租赁房屋能够正常使用的义务,但被告梁亚其出租给原告的房屋没有电,致使原告无法正常使用租赁房屋,给原告造成严重的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告2016年8月12日至2017年1月15日期间停业的经营损失465790.5元(159天*2929.5元/天)；2、解除原告与被告梁亚其签订的《房屋租赁合同》；3、被告梁亚其退还原告租房押金10000元；4、被告赔偿原告店面装修残值20000元；5、被告新联合公司向原告退还强行收取的卫生费500元；6、本案诉讼费由被告承担。 陕西新联合实业发展有限公司辩称，一、被答辩人所谓的各项损失非答辩人原因造成的,其要求答辩人承担没有法律依据。答辩人与陕西嘉联万策商业管理有限公司之间房屋租赁合同已于2016年2月25日正式解除。虽然该案业经一二审终审判决在2018年做出,但是终审判决是基于嘉联万策公司2016年2月25日之前以乙方实际撤出整个后村商铺,答辩人实际已经全部接管整个商铺的事实做出。嘉联万策公司实际撤出的事实当时在整个后村几乎人尽皆知。本案梁亚其作为答辩人的股民,对此事实更是明知的。姚文成及梁亚其应当对自己应该向谁交纳租金做出判断。尤其是梁亚其,在实际收取姚文成租金至2017年1月15日也未向其相对的承租方嘉联万策公司交纳,所以其在享受权利的同时就应该承担相应责任。嘉联公司以及梁亚其作为被答辩人的出租方及转租方,在其退出管理之前,有义务处理好其之前所管理商铺的相关后续问题包括退还被答辩人缴纳的2016年2月25日之后的租金、押金以及结清物业费等所有后续问题。但现因嘉联万策及梁亚其未处理好合同解除后的交接问题而产生所谓损失。被答辩人就基于其与梁亚其及嘉联公司之间因租赁合同产生的损失,应要求其合同相对的违约方承担,而不应要求答辩人承担。二、答辩人基于物权请求权要求收回房屋有法律依据。各方确认嘉联万策撤出整个租赁房屋是在2016年2月25日。也就是说梁亚其与嘉联万策的房屋租赁合同于该日解除,嘉联万策应做好对梁亚其的管理义务,梁亚其同样基于转租人对被答辩人进行善良管理义务。可本案的实际是梁亚其不仅对于自己使用的44平米商铺拒不向权利人交纳租金,对于对外转租给被答辩人的54平米房屋客观上也未实际向权利人—答辩人交纳租金。最终导致答辩人因不能收取租金而采取排除物权妨害的手段要求收取房屋。答辩人此行为完全有法律依据。三、被答辩人所谓损失不管是从计算标准还是常理来讲均不符合实际情况。1、即便答辩人对被答辩人采取停电行为,答辩人承认买油发电，那么实际通过发电是否意味着被答辩人尚能正式营业,那么其提出2016年8月开始计算营业损失是否正确。2、被答辩人明知无法继续在涉案商铺继续营业,也未向答辩人缴纳2016年2月25日之后房租,却一直非法占有涉案商铺至2018年4月2日。且早已开始在涉租房屋对面继续经营餐饮。因此遭受损失的应是答辩人。3、按照该区域同等业态,54平米的小吃店每月纯利润充其量2万元,根本不可能达到被答辩人所计算的每月高达9万元。被答辩人提出的营业损失明显不符合常理。综上,答辩人认为被答辩人所谓的损失不应由答辩人承担。请求驳回被答辩人的诉讼请求。 被告梁亚其辩称，原告诉讼请求当中,押金是事实存在的,房屋残值是四方都认可的,经营不下去不是我梁亚其造成的,造成一切损失应该由新联合公司和嘉联万策公司承担。 被告陕西嘉联万策商业管理有限公司辩称，答辩人不是本案的适格主体,应依法驳回对答辩人的起诉,不论本案属于侵权纠纷还是属于合同纠纷，原告诉请均与答辩人无关。原告诉请第一点的经济损失,答辩人自2016年2月25日已与陕西新联合实业发展有限公司解除了租赁合同关系,XX社区,对所涉商铺已不再具有管理控制权力,原告所述2016年8月12日-2017年1月15日之间的停电与答辩人无关。原告诉请第二、三、四项也与答辩人无关,2016年2月25日答辩人与新联合解除合同之前,也在XX社区张贴了公告,公告内容就是答辩人与新联合发生合同纠纷,答辩人愿意向新联合全部移交商户，也借此告诉了所有承租户,因此答辩人尽到了自己的注意义务和通知义务;原告诉请第五项也与答辩人无关,综合上述请求依法驳回原告诉请。 经审理查明，2012年11月22日，陕西新联合实业发展有限公司与陕西嘉联万策商业管理有限公司签订租赁合同，陕西新联合实业发展有限公司将其公司享有所有权的坐落于西安市雁塔区XX村XX路总面积约20000平方米的房屋出租给陕西嘉联万策商业管理有限公司，租赁期限20年。2014年1月26日，陕西新联合实业发展有限公司与陕西嘉联万策商业管理有限公司签订补充合同。 2013年4月17日,陕XX村XX路XX号楼XX号XX㎡商铺转租给被告梁亚其,用于百家商旅酒店咨询有限公司使用。陕西嘉联万策商业管理有限公司于2013年5月1日向梁亚其交付商铺,免租期90天,租期5年,自2013年5月1日起至2018年4月30日。 2016年11月5日,陕西嘉联万策商业管理有限公司出具同意转租证明表示,其与梁亚其签订商铺租用合同,梁亚其从嘉联万策公司租用商铺两处,一处向南面积为54平方米,一处向西面积为44平方米,后梁亚其将其中54平方米的商铺予以转租,陕西嘉联万策商业管理有限公司口头同意梁亚其将其转租。 2013年5月16日,出租方梁亚其与承租方姚文成签订《房屋租赁合同》，合同约定XX村XX路XX小区XX号楼XX号54平方米的商铺转租给姚文成,租期为5年,从2013年7月15日至2018年7月15日，租金为每平方米每月220元,月租金总额为11880元，租金半年结算一次。合同签订后,姚文成向梁亚其交纳了押金10000元,并对租赁房屋进行装修使用。姚文成向梁亚其交纳租金至2017年1月15日。梁亚其向陕西嘉联万策商业管理有限公司交纳租金至2016年7月底。 姚文成向陕西新联合实业发展有限公司交纳了2016年3月至2016年9月的物业费,并交纳了2015年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。 后由于陕西新联合实业发展有限公司强行断电,姚文成自行购买发电机发电营业,2016年8月12日原告关门停业。 根据原告提供的2016年3月至2016年8月11日的营业收入明细显示,原告的日均营业收入为2929.5元。 2018年4月2日,在原合议庭主持下，本案原被告一致同意将姚文成承租的房屋退还给陕西新联合实业发展有限公司,并一致同意姚文成承租房屋的装修残值为20000元。 陕西新联合实业发展有限公司与陕西嘉联万策商业管理有限公司发生争议,经西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院两审终审,均认定该租赁合同于2016年2月25日解除。 上述事实,有房屋租赁合同、收款收据、照片、营业收入明细清单、录音、证明、函件、（2017）陕民终1140号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证,并经当庭核实无误,本院依法予以认定。 本院认为，陕西新联合实业发展有限公司将位于西安市雁塔区XX村XX路总面积约20000平方米的房屋出租给被告陕西嘉联万策商业管理有限公司，陕西嘉联万策商业管理有限公司将其中1号楼1号房屋（98平方米）出租给梁亚其，梁亚其将其中54平方米的商铺出租给姚文成。依据陕西省高级人民法院2018年5月18日作出的（2017）陕民终1140号民事判决书确认，陕西新联合实业发展有限公司与陕西嘉联万策商业管理有限公司的《租赁合同》、《补充协议》已于2016年2月25日予以解除。合同解除后，姚文成从被告梁亚其处承租的商铺实际由陕西新联合实业发展有限公司接管。由于姚文成与陕西新联合实业发展有限公司就涉案商铺并未形成租金关系，故陕西新联合实业发展有限公司自2017年1月15日起停止供电的行为并不构成对姚文成的侵权，姚文成主张被告承担经营损失，依法不予支持。 关于原告主张解除与被告梁亚其于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限至2018年7月15日。因该合同约定的履行期限已经届满，依法不予支持。 关于原告主张的被告梁亚其退还押金10000元一节，原告按约履行了合同义务，现合同履行期限已经届满，故该部分诉请，依法予以支持。 关于原告主张的店面装修残值20000元，因（2018）陕0113民初490号一案中，在合议庭主持下，原被告四方一致同意将姚文成承租的房屋退还给陕西新联合实业发展有限公司，并一致同意姚文成承租房屋的装修残值为20000元。故应由陕西新联合实业发展有限公司赔偿原告装修残值20000元。 关于原告主张的卫生费500元，因该费用产生于原告经营期间，故不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告梁亚其于本判决生效之日起十日内退还原告姚文成押金10000元。 二、被告陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚文成房屋装修残值20000元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费10932元，由原告承担10271元，被告陕西新联合实业发展有限公司承担661元。因原告已预交，被告陕西新联合实业发展有限公司在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 宁 莎 审判员 张元平 审判员 李晓婷 二〇二〇年七月二十三日 书记员 杨 雪