贵州省毕节市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔05民终4262号上诉人（原审原告）：李启学，男，1968年6月14日生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：潘廷军，男，贵州一苇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：织金豪都房地产开发有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇法星路靠沿河路处。统一社会信用代码：915205245963807791。法定代表人：朱外香，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚，男，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，女，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。上诉人李启学因与被上诉人织金豪都房地产开发有限公司（以下简称豪都公司）合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1067号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。李启学向本院上诉请求撤销一审裁定，发回重审或改判支持上诉人的一审第1、2、4项诉讼请求，将上诉人选定的3套房屋判归上诉人，面积多退少补（第3项关于物业费诉请后续根据情况另行主张）。事实及理由：一、涉案项目系移民安置项目，涉及移民的生活、居住、生存基本权利，涉及社会公共利益，依法应优先予以保护，房屋约定具体，应判决确定优先权。一审判决未确定优先权，事实认定错误，适用法律错误。（一）涉案项目系移民安置项目，涉及公共利益，应优先保护。李启学等移民原住洪家渡，因修建洪家渡水电站，安置于织金县，因房屋土地修建洪家渡水电站被征拆，政府将织金县城关镇三道坡作为移民安置点修建房屋安置移民，项目由政府交给被上诉人开发，开发的房屋用于安置洪家渡被征拆的移民。移民土地房屋被征收，不但缺少土地耕种，更是连居住的地方都没有，涉案房屋涉及移民的生活、居住、生存的权利，涉及社会公共利益，法律应优先予以保护。通过合同内容、开庭情况充分证明涉案项目系用来安置移民的事实。（二）本案房屋约定具体，依法应适用或参照适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第七条规定，应明确上诉人的优先选择并取得的权利。二、9个单元2-8层全部都需用来安置移民，被上诉人完全违反合同约定将除3栋1单元2-8层出售，单方用三栋1单元安置移民，已经严重损害了上诉人作为移民的权益。被上诉人称房屋全部已销售完不属实，少量房屋未售，房开可以按约定范围履行交付房屋的义务。一审未查清案件事实。（一）合同约定用全部楼层2-8层安置移民，被上诉人将除3栋1单元的2-8层出售，已经违反合同约定。（二）三栋1单元商品房故意修建得极其差，不能用来安置移民。三、被上诉人已经完全破坏合同履行的基础，法院应判决直接履行交付房屋，上诉人已经具体选定了3套，法院应直接判决上诉人选择的房屋给上诉人。综上所述，上诉人是洪家渡移民，房屋土地被征拆，政府将涉案项目交由被上诉人开发用来安置移民，被上诉人却将房屋出售，严重损害社会公共利益，损害上诉人作为移民优先选房及取得的权利。被上诉人意图用修建最差的3栋1单元的房屋来安置上诉人，严重损害上诉人利益。上诉人已经选择5-3-2号，5-3-3号，6-3-2号房，房屋明确具体，诉讼请求明确具体，无论法院是否判决优先权，上诉人已明确选择具体房屋情况下，法院应直接判决给上诉人，进而高效解决纠纷，保障上诉人的权益。原审原告李启学向原审法院提出诉讼请求：1、要求确认原告李启学对被告豪都公司开发的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》中的商住房2－8楼拆迁安置房屋有优先选择300平方米的权利；2、要求判令被告履行补偿合同约定交付商住房300平方米拆迁安置住房（除3栋1单元商住楼外，原告从被告开发的其余全部商住楼2-8层中选择）；3、被告支付原告物业费195,120元（按每月542元计算，暂主张30年，30年外的物业费再根据主张时的价格另行计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审查认为：原告与金地材公司签订、之后由被告豪都公司承受金地材公司权利义务的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。该合同第二条第1项约定，“乙方有位于织金县平的安置地块120平方米土地，自愿提供给甲方开发。甲方与乙方在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工，从建好的住房一楼划门面作为乙方的补偿，另外在商住房的二至八楼之间划住房作为补偿。如果补偿的房屋及铺面超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差”；第2项约定，“甲方补偿给乙方的铺面为乙方抽签所得的一楼临街大道陆拾壹平方米（61㎡）、或抽签认定的商场内的铺面捌拾平方米（80㎡）。其中只能抽取一个铺面作为乙方的补偿。铺面的位置座号，由所有的移民共同抽签取号定位。每户移民只有一次抽签机会”；第3项约定，“补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为贰佰捌拾平方米（280㎡）”；第4项约定，“补偿给移民的房屋永久不交物业管理费”。合同尾部签字处载明“另加贰拾平米不计价汪政有陈玉平”。从前述约定可知，该补偿合同虽约定从被告建好的2-8层商住楼中由原告参与抽签选择300平方米的住房，但未明确约定将特定的标的物住房指定补偿给原告，故原告应依合同约定参与抽签选房后才能确定其获得的补偿房屋的具体位置、所属单元、所在楼层及相应房号、面积。原告的优先权与所涉其他移民安置户均为平等所有，该优先权系除项目所涉安置移民之外的不特定买受人，其要求确认享有优先权应在其选择房屋固定后存在该房屋已被开发商出卖给其他买受人时才享有。原告在未参与抽签选房活动前诉请人民法院判决被告向其交付位置、楼层、房号等不明确具体的住房，其诉讼请求不具体，不具有可判性及可执行性。原告要求被告按补偿的商铺及住房面积向其支付物业管理费，根据合同约定，原告系移民，其将拆迁补偿所得的地块建设用地使用权转让给被告开发商住楼，被告按合同约定补偿原告一定面积的商铺及住房，并约定补偿的房屋永久不交物业管理费，即原告因补偿所得的商铺及住房免予交纳物业管理费，但该约定并不等同于原告享有主张物业管理费的主体资格，加之，原告目前未交纳物业管理费，亦不产生追偿物业管理费的条件。综上，原告的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李启学的起诉。本院经审查认为：根据当事人双方签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》约定，李启学有与其他移民共同参与抽签选房的权利，其选房的优先性应视抽签的情况而定，抽签后选择次序在其前的移民选定的房屋其不可再选择。涉案商住房2-8楼包括多套房屋，在未确定抽签选择次序的情况下，其并不当然对涉案商住房2-8楼所有的房屋都有选择的权利，其在一审诉讼中请求确认对合同中的商住房2－8楼拆迁安置房屋有优先选择300平方米的权利及判令豪都公司交付300平方米拆迁安置住房，因无房屋具体的位置、楼层、房号，诉讼请求不具体明确，不具有可判性和可执行性，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的“有具体的诉讼请求和事实、理由”的起诉条件；在安置房屋尚未确定的情况下，亦不存在物业管理费的交纳问题，李启学无诉的利益可言，故原审裁定驳回李启学的起诉并无不当。李启学上诉称，其已选定了5-3-2号、5-3-3号、6-3-2号房，经审查原审卷宗材料，其并无相关的依据对此进行明确，本院二审不作审理。本院需指出的是，李启学的合法权益应依法予以维护，但其应当依法提出适当的请求，并提供合法充分的依据和理由，以便权利得到切实有效的维护。综上所述，李启学的上诉请求缺乏充分的依据和理由，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年七月十三日书记员  刘佳