江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初3228号原告：吴佩君，男，1976年出生，汉族。委托诉讼代理人：黄开颜，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静玉，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告：张家港东盛房地产开发有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号。法定代表人：赵洪宾。破产管理人：江苏立泰律师事务所。委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。原告吴佩君与被告张家港东盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告吴佩君的委托诉讼代理人黄开颜及被告张家港东盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佩君向本院提出诉讼请求：1、被告立即将张家港市塘桥镇景尚家园2幢M111、M112的房屋不动产权属证书登记至原告名下;2、被告继续履行合同约定的交房义务，同时向原告支付逾期交房违约金（自2016年4月1日起至实际交房之日止按已付购房款2408553元的每日万分之五计算）；3、被告向原告开具已支付房款2408553元的全额发票；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿撤回逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》二份，约定原告向被告购买位于张家港市的房产，二套房产总价款为2408553元；被告应当在2016年3月31日前将房屋交付给原告；出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，但被告未按期交房。被告进入破产程序后，原告亦要求继续履行合同，但管理人表示拒绝履行，并书面告知原告解除合同。原告认为，未能进行房产过户登记并非原告的原因，而是因被告涉及大量诉讼案件而无法开具正规发票导致。原告在被告破产之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，并支付了全部购房价款，有权请求被告协助办理房屋所有权变更登记。被告未能按约交房已构成违约，应向原告支付违约金。被告张家港东盛房地产开发有限公司辩称：1、原告虽已支付全部购房款，但案涉房屋尚未登记至被告名下，被告也未实际交房，原告无从取得所有权，且案涉房屋不存在法定的不应认定为债务人财产的情形，案涉房屋仍应属于破产财产；2、案涉房屋未曾交付，也未办理产权登记，若被告继续履行交房义务，将违反企业破产法第十六条及江苏省高级人民法院《破产案件审理指南（修订版）》第二章第六节第2条的规定，构成对个别债权人的违法清偿；3、原告购买的是商业用房，原告不是消费性买受人，不符合江苏省高级人民法院《破产案件审理指南（修订版）》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的继续履行和优先保护的条件。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2016年1月22日，吴佩君（买受人）与张家港东盛房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》2份，约定由吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司购买位于张家港市.99平方米）、M112（面积117.24平方米）门面房，价款分别为1280260.8元、1128291.5元，总价款为2408552.3元；张家港东盛房地产开发有限公司应于2016年3月31日前交付房屋；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。双方还对付款方式及期限、房屋交付和接收等作了约定。合同签订后，吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司付清了全部购房款，张家港东盛房地产开发有限公司未向吴佩君开具发票，也未交付房屋。2019年4月29日，本院作出（2019）苏0582破申8号民事裁定书，裁定受理黄龙富对张家港东盛房地产开发有限公司的破产清算申请。并于同日作出决定，指定江苏立泰律师事务所担任张家港东盛房地产开发有限公司管理人。2019年8月7日,吴佩君向张家港东盛房地产开发有限公司管理人提交《购房人权利申报登记表》，要求交付房屋。2019年11月28日，张家港东盛房地产开发有限公司管理人出具《张家港东盛房地产开发有限公司破产清算案关于购房人权益登记及审查情况的报告》，管理人在该报告中认可吴佩君购买的房产为“景尚家园2幢M11、M12”，已付清全部购房款，但吴佩君不符合消费性买受人的条件，若继续履行商品房买卖合同将构成个别清偿，故对吴佩君已支付的购房款债权予以认定，但依法解除与吴佩君签订的商品房买卖合同。2019年11月29日，张家港东盛房地产开发有限公司管理人向吴佩君发出解除合同通知书。吴佩君收到后向管理人提交了异议书，认为其有权请求张家港东盛房地产开发有限公司协助办理房屋所有权变更登记，该行为不属于破产法规定的个别清偿行为，合同应当继续履行。审理中，本院至张家港市不动产登记中心查询，未查询到景尚家园2幢有M111、M112的编号，仅查询到2幢有M11、M12的编号，M11的建筑面积为106.49平方米，M12的建筑面积为94.48平方米，上述房产均登记在张家港东盛房地产开发有限公司名下。张家港东盛房地产开发有限公司管理人陈述,张家港东盛房地产开发有限公司存在预售合同中的房屋编号比测绘报告中的房屋编号多一位数的情况，后来不动产登记部门是以测绘报告中的房屋编号办理的房屋登记。张家港东盛房地产开发有限公司确认案涉房屋已具备交房条件,吴佩君表示愿意垫付办理权属证书的相关税费。上述事实，有商品房买卖合同、（2019）苏0582破申8号民事裁定书、（2019）苏0582破6号决定书、关于购房人权益登记及审查情况的报告、解除合同通知书、异议书、不动产登记簿查询记录、庭审笔录等证据予以证实。原告吴佩君认为，原告已付清全部购房款，向原告交房是被告的合同义务，被告继续履行交房义务不构成破产法第十六条规定的个别清偿；本案原告是要求履行合同，而江苏省高级人民法院的《破产案件审理指南（修订版）》系房屋确权的相关规定，本案不应适用房屋确权的规定，也不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行自已的义务。关于合同约定的标的物景尚家园2幢M111、M112与查询到的景尚家园M11、M12是不是同一标的物的问题。本院认为，经本院向不动产登记中心查询，景尚家园2幢没有M111、M112的编号，只有M11、M12的编号，结合张家港东盛房地产开发有限公司管理人的陈述及《张家港东盛房地产开发有限公司破产清算案关于购房人权益登记及审查情况的报告》对原告所购房产的认定，可以认定合同约定的标的物景尚家园2幢M111、M112即是目前登记的景尚家园M11、M12，原告购买的房产为景尚家园2幢M11和M12。原告在破产申请受理前已付清上述房产的全部购房款，被告依约负有向原告交付房产的义务。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。本案中，原、被告买卖的标的物为张家港市塘桥镇景尚家园2幢M11和M12房产，该标的系特定物，原告在破产申请受理前已完全支付对价，故该房产不属于破产财产，被告继续履行合同不属于企业破产法第十六条规定的无效的个别清偿行为,破产管理人无权解除合同，本院对原告请求被告交付房屋、协助办理房屋过户登记手续的诉请予以支持。对于原告提出的开具发票的主张，因原告已实际向被告交付了全部购房款，被告理应向原告开具全额购房款发票。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，判决如下：一、被告张家港东盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将位于张家港市（建筑面积为106.49平方米）和M12（建筑面积为94.48平方米）交付给原告吴佩君，并于该房屋交付后10日内协助原告吴佩君将上述房产登记至原告吴佩君名下（相关税费由吴佩君承担）。二、被告张家港东盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告吴佩君开具张家港市塘桥镇景尚家园2幢M11和M12房屋的购房款发票。案件受理费40元（减半收取），由被告张家港东盛房地产开发有限公司负担。限被告于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港支行营业部，账号：10×××61）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二〇年七月三十一日书记员  沈 云