黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终836号上诉人（原审被告）：哈尔滨现代房地产开发有限公司,住所地黑龙江省哈尔滨市道里区西五道街37号中央经典大厦6楼。法定代表人：张凯，董事长。委托诉讼代理人：郑海超，黑龙江率航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大为，男，1981年7月8日出生，汉族，该公司副经理，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：孟晓刚，男，1961年1月1日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘小愚，黑龙江元辰律师事务所律师。上诉人哈尔滨现代房地产开发有限公司（（以下简称现代开发公司））因与被上诉人孟晓刚房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。现代开发公司上诉请求：改判驳回孟晓刚全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，一审法院认定“因在前诉（哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初11048号）孟晓刚与现代开发公司房屋买卖合同纠纷一案中，孟晓刚要求现代开发公司协助办理案涉房屋所有权证。现代开发公司以无法查明孟晓刚是否交付购房款为由，不同意协助办理”的事实错误。经向道里区人民法院调取（2018）黑0102民初11048号案件开庭笔录，开庭笔录第4页记载的开庭内容可以证明现代开发公司自始至终都同意协助孟晓刚办理案涉房屋所有权证，与一审法院认定的事实不符。现代开发公司要求孟晓刚提供购房款汇款凭证不是拒绝协助孟晓刚办理案涉房屋所有权证的意见表示。因现代开发公司的财务账簿被犯罪份子隐匿，大量购房者的购房款被犯罪份子占为己有，资金去向不明，为配合公安机关查清犯罪份子的犯罪事实，提供相关线索，现代开发公司希望孟晓刚能提供购房款汇款凭证等线索，查清购房款资金去向，但即使孟晓刚不提供，现代开发公司作为负责的企业，仍然会配合孟晓刚办理案涉房屋所有权证。案涉房屋所在小区的房屋，有近百户购房者的购房情况与孟晓刚相同，现代开发公司都主动承担损失，积极配合购房人办理了房屋所有权证。因此，一审法院认定“现代开发公司以无法查明孟晓刚是否交付购房款为由，不同意协助办理”为认定错误。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，适用该规定的前提是由于出卖人的原因，导致买受人未能取得房屋权属证书的，而本案是由于孟晓刚的原因造成未能取得房屋权属证书。现代开发公司于2017年12月至2018年4月曾在小区电梯等公共区域张贴通知，要求业主携带购房手续前往公司6楼办理、更换合同，协助业主办理产权登记。截止目前，以协助与孟晓刚同样购房情况的近百名业主办理了产权登记，说明现代开发公司一直在积极协助购房者办理产权登记。而孟晓刚作为业主，在案涉房屋长期居住，不可能没有看到过通知，没有向现代开发公司提供过任何购房手续要求办理产权登记，导致现代开发公司无法协助孟晓刚办理产权登记。因此，现代开发公司不应承担违约责任及支付违约金，一审法院适用法律错误。3.孟晓刚存在重复、恶意诉讼。孟晓刚自与现代开发公司签订商品房买卖合同以来，从未向现代开发公司要求协助办理产权登记，现代开发公司于2017年12月至2018年4月曾在小区电梯等公共区域张贴通知，要求业主携带购房手续前往公司6楼办理、更换合同，协助业主办理产权登记，孟晓刚仍然不提供相关手续，没办理产权登记的意愿。2018年9月29日孟晓刚突然向道理区人民法院提起诉讼，要求现代开发公司协助其办理产权登记，虽然当庭现代开发公司当庭同意协助孟晓刚办理，但孟晓刚执意要求法院作出判决，在道里区人民法院作出（2018）黑0102民初11048号判决后，仍然不到现代开发公司提供必要材料，导致现代开发公司无法协助为其办理产权登记。2019年4月12日向道里区人民法院提起诉讼，要求现代开发公司给付违约金。孟晓刚的以上行为表明其诉讼目的为恶意，并不是为办理房产证，而是浪费司法资源达到其非法目的。因此，2018年9月29日孟晓刚第一次向道理区人民法院提起诉讼时，没有要求支付违约金的诉请，应视为孟晓刚放弃要求支付违约金的权利，一审法院应当驳回支付违约金的诉请。同时，因现代开发公司在孟晓刚不配合的情况，不能向产权登记机关提交相关材料，无法协助其办理产权登记，孟晓刚未能取得房屋权属证书的责任也应当由孟晓刚个人承担。孟晓刚辩称，一审判决清楚，证据确实充分、程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孟晓刚向一审法院起诉请求：要求现代开发公司给付孟晓刚自道里区人民法院判决现代公司协助孟晓刚办理房屋产权证之日倒推三年即自2016年2月21日至2019年2月20日的违约金299,250元。一审法院认定事实：2007年12月21日,孟晓刚与现代开发公司签订《商品房买卖合同》，孟晓刚购买位哈尔滨市××西××雅士××号号建筑面积252.25平方米房产，房屋按套销售价格为140万元。双方签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理房屋所有权证的违约责任。孟晓刚分别于2007年11月2日付款19万元、2007年12月21日付款121万元。现代开发公司于2007年交付了房屋。后现代开发公司分别于2017年12月、2018年4月在中央经典小区电梯内张贴通知，通知小区业主可办理房屋产权登记。2018年9月25日，哈尔滨市不动产登记交易事务中心道里一分中心向现代开发公司下发“关于加快推进历史遗留项目办理不动产登记工作的通知”，通知现代开发公司开发建设的中央大厦（中央经典）小区已具备不动产登记申请条件，尽快为购房群众办理相关登记手续，并配合做好办理不动产登记的有关宣传工作。2018年9月29日，孟晓刚向一审法院提起诉讼，要求现代开发公司履行与孟晓刚签订的商品房买卖合同，立即给孟晓刚开具房屋销售不动产统一发票，协助孟晓刚办理哈尔滨市道里区西五道街37号中央经典—雅仕阁13××号号房屋产权证。一审法院于2019年2月20日制作（2018）黑0102民初11048号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，哈尔滨现代房地产开发有限公司提供在不动产登记部门办理不动产登记所需要的相关手续并协助孟晓刚办理坐落哈尔滨市××西××号雅××号号房屋的产权登记手续；二、本判决生效后十日内，哈尔滨现代房地产开发有限公司为孟晓刚开哈尔滨市××西××号雅××号号房屋销售不动产统一发票。”一审法院认为，一、依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定;“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”1.现代开发公司抗辩孟晓刚自合同签订后直至2018年9月起诉要求办理房屋产权证之前，从未要求现代开发公司办理房屋产权证书，也未提交过任何办理产权证的手续，现代开发公司无法单独代为办理产权证书，不存在违约行为，不应承担违约责任。且提供证崔某范李某晨当庭证言，证明现代开发公司在电梯间张贴办理产权登记证通知的事实。因在前诉孟晓刚与现代开发公司房屋买卖合同纠纷一案中，孟晓刚要求现代开发公司协助办理案涉房屋所有权证。现代开发公司以无法查明孟晓刚是否交付购房款为由,不同意协助办理。故现代开发公司虽于2017年12月至2018年4月曾张贴为业户办理产权登记证的通知，但不能证明其同意为孟晓刚办理房屋所有权证，故现代开发公司该抗辩不予采纳。2.现代开发公司抗辩孟晓刚拒绝提交银行汇款凭证，不能证明其实际交付140万元购房款，故不能为其办理不动产登记手续。因孟晓刚起诉现代开发公司商品房买卖合同纠纷，要求现代开发公司为其办理不动产登记手续以及开具房屋销售不动产统一发票的案件，已经一审法院（2018）黑0102民初11048号民事判决书判决。在该判决中已对孟晓刚交付房款予以认定，故现代开发公司该抗辩亦不予采纳。3.现代开发公司抗辩逾期办理房屋所有权证并非现代开发公司原因造成，系因公司法定代表人被刑事羁押，副总经理伪造印章、隐匿财务账簿被起诉等原因。因孟晓刚请求的是2016年2月21日至2019年2月20日期间的逾期办证违约金，而现代开发公司抗辩事由均发生在2013年前，故该抗辩不予采纳。综上，现代开发公司未协助孟晓刚办理房屋权属证书，构成违约。二、孟晓刚要求现代开发公司给付自2016年2月21日至2019年2月20日期间的逾期办理房屋所有权证的违约金。现代开发公司抗辩孟晓刚的主张已超过诉讼时效期间。因孟晓刚与现代开发公司签订的商品房买卖合同中对于逾期办证违约金并无约定。由于当事人没有约定违约金，且违约行为在起诉时仍在持续状态，故应参照适用继续性债权的诉讼时效的规定计算案涉违约金。孟晓刚于2019年4月12日提起本案诉讼。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，故本案诉讼时效应自起诉之日向前倒推三年，即自2016年4月12日开始起算。本案中，孟晓刚主张的逾期办证违约金时限范围应为2016年4月12日至2019年2月20日。三、关于违约金标准问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综合本案实际，现代开发公司应按照孟晓刚交付购房款140万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算孟晓刚自2016年4月12日至2019年2月20日期间逾期办证违约金。综上，孟晓刚要求现代开发公司给付自2016年2月21日至2019年2月20日逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求部分成立，对成立部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、哈尔滨现代房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付孟晓刚自2016年4月12日至2019年2月20日逾期办证违约金246,862.77元；二、驳回孟晓刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，2007年12月21日,孟晓刚与现代开发公司签订《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方均应全面履行。为案涉房产办理不动产登记证书是房屋出售人开发公司必须履行的合同义务。办理不动产登记证书的必要条件是出售人为房屋买受人开具商品房买卖发票，由于现代开发公司自身过错，一直没有为孟晓刚开具购房发票，导致案涉房屋不具备办理产权登记证书。后通过政府政策调整及孟晓刚诉讼，法院判令现代开发公司为案涉房产办理产权登记，但现代开发公司应承担的合同违约责任并不能免除。一审判决依照法律规定的预期办证标准及诉讼时效保护期间的规定判令现代开发公司承担2016年4月12日至2019年2月20日逾期办证违约金并无不当。综上所述，哈尔滨现代房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5789元，由哈尔滨现代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇二〇年七月二十二日法官助理胡渤书记员于文娟