浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初1360号 原告：永康市江南街道东虹花苑北区业主委员会，住所地：浙江省永康市江南街道东虹花苑北区门卫室。 负责人：胡嫔。 委托诉讼代理人：应远遥（特别授权），浙**溪律师事务所律师。 被告：徐卫忠，男，1968年9月11日出生，汉族，住址：浙江省永康市西城街道溪边村象珠山头17号，现住永康市。 被告：李秋霞，女，1970年9月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告永康市江南街道东虹花苑北区业主委员会（以下简称“东虹北区业委会”）与被告徐卫忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序。2020年3月27日，原告东虹北区业委会以涉案房产所有人为徐卫忠、李秋霞为由，申请追加李秋霞为本案被告，本院予以准许并于2020年4月2日通知李秋霞作为被告参加本案诉讼。本院于2020年4月14日公开开庭进行审理，庭审中被告徐卫忠、李秋霞对适用小额诉讼程序提出异议，要求适用简易程序审理，并提出原告东虹北区业委会的主任徐秋玲主体不适格，且已提出辞职。2020年5月12日，原告东虹北区业委会提交主要负责人身份证明书，证明胡嫔为东虹北区业委会主任。本院于2020年6月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东虹北区业委会的委托诉讼代理人应远遥，被告徐卫忠、李秋霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东虹北区业委会向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2018年度物业管理费1050元，并支付逾期交费滞纳金（滞纳金自2019年9月1日起按日万分之五计算至实际交费之日止）；二、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告系永康市江南街道东虹花苑北区业主，根据原告制定的《物业收费办法》规定，被告在2019年8月31日前，应向原告缴纳2018年度（2018年9月1日-2019年8月31日）物业费1050元，逾期则按日万分之五计算支付滞纳金。被告至今未支付，经原告多次催讨未果。 被告徐卫忠辩称，要求原告方根据规定出示证据。原告方没有业务公约，我也不清楚是否经过报备，原告方也无相关单位的审批，且缴费后没有正式发票。据我了解，缴费账户不是对公账户，我认为原告方的收费不合法、不合规。关于物业费，是原告方自行定义的，没有经过业主大会的表决。关于滞纳金，也是原告方自行定义的。原告方没有通知我，也没有与我签订协议，收钱也无解释，收钱时应告知费用的产生原因。原告的负责人既然发生变化，原告的诉请就应驳回。 被告李秋霞辩称，选举权与被选举权都被剥夺。一、小区所有的事物我们都不知情，从未接到通知，也从未参与任何事情的决定，我们现在也不想中途参与进去。关于物业费的事，请按照协议或合同办理，如果说要交费用，大家都是一个小区的，为什么起诉我一户。费用及业委员如何产生均不知道。小区中有很多人都不知道业委会的事情。我要求恢复小区原状。按安置规划图，继续享受政府给小区的福利，方便住户生活为中心，要求退回费用，补贴原住户。二、我们是2010年从解放街拆迁的安置户。原安置规划图是不封闭小区，我们每户上交重点班几万元费用，几年来享受政府各方面福利（卫生费、绿化费、道路照明费等）。全封闭小区，政府会停止、切断一切费用、补贴、福利。这样我们之前上交重点办的费用将付之东流，我们要求退回之前费用或让多数促成封闭小区的户主，来补贴我们原住户的经济开支和损失。三、我请求原告出示：1、小区户主上交费用户数，金额单价，未上交户数。2、补贴等各项详细凭证、时间、金额。3、本小区开支、预算（如保安费等开支详细票据、凭证、承包商电话）减去国家补贴金额，尚欠金额。由全小区住户分摊赞助。 原告东虹北区业委会为证明自己的主张向本院举证如下： 一、物业费收取办法、物业费催缴通知书原件各一份，粘贴情况照片两张，用以证明原告向被告多次催缴，被告拖欠物业费及金额、情况的事实。 二、浙江省定价目录政策解读、定价目录、温州市区物业费基准价上调信息打印件各一份，用以证明物业费的收取符合市场调节价标准，没有偏离物业费收取的事实。 三、不动产登记信息查询记录打印件两页，用以证明二被告系涉案房屋的所有权人，系东虹花园小区的业主。 被告徐卫忠的质证意见：对证据一均有异议，既然代表全体业主的价格，应提交全体业主签字确认的材料，成立后应有业主公约。我认为该业委会不合法，且是否经过全体业主同意。关于证据二，这是关于物业企业的定价，不适用我们这种拆迁户。若原告代表我们与物业公司签订，我们无异议，应该代表全体业主的意愿，经过业主同意。若有公约，大家都应遵守公约，现在是因为几个人私自主张，大部分人对于原告方的行为有异议，代表了大部分业主的心声。从证据看，属于自治组织，应按自治组织的管理。物业法中对于自治有明确规定。其他地方的物业费与我们无关。对证据三无异议。 被告李秋霞的质证意见：小区没有请物业管理，没有物业为何要缴纳物业费，且没有合约。我没有参与选举，小区剥夺我的人权。我没有参与选举不应缴纳物业费。我向小区业主了解，参与人数有限，要求提交选举时的原始材料。关于小区费用虚高也有材料证明。保安费价格很多，从来不经过广大业主。小区绿化也没有管理过，为何会产生物业费。关于证据二，没有请过物业，我们不用缴纳物业费。其他意见与被告徐卫忠的一致。对证据三无异议。 被告徐卫忠、李秋霞为证明其抗辩主张向本院提交以下证据： 1、支出明细照片复印件一份，用以证明其他小区物业用房是出租的，可以减轻业主负担的事实。说明：物业用房一直没建，有些费用的支出就是因为配套设施未完善。 2、请示报告复印件一份，用以证明在这之前生活垃圾清扫工作都是国家在管理，也是原告自己提交的，因为原告搞了全封闭之后才会产生这些费用的事实。 原告东虹北区业委会的质证意见：证据1是其他小区的，与本案无关。如果有些业主要行使自己的权利，可另行主张。对于本小区的财务开支及银行明细，都是经过财务检查及公示，相关材料都是合法公开的。证据2系复印件，原告方对该证据的真实性有异议。这些情况与本案被告拖欠物业费无关，本小区物业的相关内容已陈述。据了解原先小区的图纸就是封闭的，不存在被告陈述的说法。 休庭期间，原告东虹北区业委会提交以下证据： 四、备案材料复印件共23页，用以证明原告系合法成立，并经街道及建设部门备案，主体适格的事实。 五、公告照片打印件4张，用以证明原告所从事的活动均合法、合规，并已履行公示义务的事实。 六、电子钥匙领取登记表、进出车辆登记表复印件各一份，用以证明二被告接受物业服务的事实。 被告徐卫忠、李秋霞的质证意见：关于证据四、五、六，首先被告在二次庭审中要求原告提供业主公约和业主大会召开记录和议事内容，还有选举和议定业主签字记录。现原告的证据中有《管理规约》和《议事规则》，其他没有。根据浙江省管理条例第九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，而被告根本没有收到书面通知，请问原告是否认为被告不是本小区业主，还是被告无权知晓大会议事内容，如原告不通知被告选举和议事，是否有权要求被告交纳物业费。再则原告这个管理规约是全体业主或者说是小区2/3业主同意达成共识进行的约定吗?(包括收费多少)，还是所谓原告自作主张制定的?因为在原告制定的《管理规约》第三十三条，本《管理规约》公示本小区宣传栏。而被告从建房至今一直居住在本小区，从来没有看见公告栏(保安室)有《管理规约》，询问本小区其它业主也说从来没有看见和听说有《管理规约》一事。现被告已采集本小区所有宣传栏和门卫室墙面资料共13张，供法庭查阅。在原告提供的书面证据中，《东虹花苑北区物业费收取办法》的内容中有这样一句:经业委会讨论特制定2018年度物业费收取办法，现予以公布，经业委讨论，这句已经很明确的说明收费是原告制定的，根本没有经过全体或2/3以上业主表决制定的，请问原告所有事情都可以你们自己决定吗?1、主权原则，主权在业主，一切权力属于业主，业主采用民主的方式作出决定，重大问题由全体业主决定。2、程序原则，制定议事规则，一切决定要依法依规则来作出。原告在诉讼请求中要求被告支付2018年物业管理费，在收费公告中也明确表明，根据《物业管理条例》的有关规定，如果原告收取的是物业费，那必须履行中华人民共和国物业法第二章第六条：按照物业合同的约定接受物业服务企业的服务，请原告提供物业服务合同，营业执照，收费依据，对公账号。在本案中原告与被告之间不存在物业合同法律关系，不具备诉讼主体资格，不能以自己的名义起诉被告拖欠物业费，请求法院驳回诉讼请求。 休庭期间，被告徐卫忠、李秋霞提交光盘一个，用以证明无管理规约公示；原告未尽到应尽的职责；原告根本没有为全体业主利益出发；原告根本不通知和公示就自作主张锁人行通道；原告收取的是什么费用不清楚；原告不按国家规定乱施工，造成安全隐患；原告乱用业主的款。 原告东虹北区业委会的质证意见：一、关于光盘中的材料与本案诉求无关联性。二、就被告所提出的问题作出以下说明：1、管理规约在宣传栏公示了一年多时间，直到今年三、四月份宣传栏搬迁为止。公示照片已提供。2、消防车道停车原告曾屡次劝说和阻止，但包括被告在内的部分业主不听劝阻，原告也没有强制力。3、小区中心广场至今未予建设，原告已通过走访、书面报告等多种形式向相关部门联系反映，被告对原告的无私奉献不仅不予尊重，反而给予无情打击。在原告提供相应服务的过程中，被告无献计献策，且有添乱拖后腿之嫌。4、原告将北门枷锁原因：××防疫需要；由于被告为经营超市将北门整日敞开，严重威胁小区安全，在原告多次劝导被告无果的情况下，无奈所采取的措施。5、维护费是物业费的部分内容，二者并不矛盾。6、小区人行道、保安亭的改变是在原告成立之前，且由他人决定，与原告无关。 本院的认证意见：本案的争议焦点在于原告主体是否适格？物业费收费标准及滞纳金计算方式是否合理？ 关于原告主体问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理可以进行选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。而业主委员会属于小区的自治性组织，由业主委员会自管小区有利于营造舒适安全的环境，也有利于维护小区和谐稳定，故本案东虹北区业委会作为原告主体适格。 关于物业费收费标准及滞纳金计算方式的问题，目前涉案小区的主要开支在于安保支出，结合安保人员工资标准、小区的总户数、同地段其他小区的物业服务收费标准及永康本地的消费水平情况，涉案小区按入住户700元/间、未入住户400元/间的标准收取物业费并无不当。但滞纳金按日万分之五计算过高，本院酌定调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本院对证据一、二、三、四、五、六的真实性予以确认，对除滞纳金部分外的证明目的予以确认。证据1、2及光盘不作为本案定案依据确认。 经审理，本院认定事实如下：被告徐卫忠、李秋霞系永康市江南东虹花苑北区67幢1号的业主（权证号码为××，永国用2015第1××9号，建筑面积为304.61㎡）。原告东虹北区业委会于2018年8月20日经选举成立，同年9月1日发布东虹花苑北区物业费收费办法，明确2018年度（2018年9月1日至2019年8月31日）物业费以间为单位收取，入住户（含年度内已装修或正在装修户），每间收取700元，未入住户每间收取400元，交纳时间为2018年9月1日至2019年8月31日止，逾期按日万分之五支付滞纳金，上述收费办法进行了张贴公示。2020年2月26日，原告东虹北区业委会向被告方发出物业费催缴通知书，告知被告户拖欠物业费1050元及滞纳金。 本院认为，原告东虹北区业委会作为小区的自治组织，对小区进行自治管理，业主亦实际享受了相关服务，故原告东虹北区业委会与业主之间形成了物业服务关系，原告东虹北区业委会公布的收费办法对业主具有约束力。按照收费办法，作为业主的二被告至今未缴纳2018年9月1日至2019年8月31日止的物业费1050元，其行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。但原告主张的按日万分之五计算滞纳金的标准过高，本院酌定从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，对原告东虹北区业委会的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。被告徐卫忠、李秋霞关于业主委员会的召开、选举、表决等存在异议，但上述事项属于业主自治范围内的事项，不属于民事诉讼范畴，而其他抗辩意见则依据不足，故本院对二被告的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告徐卫忠、李秋霞支付原告永康市江南街道东虹花苑北区业主委员会2018年9月1日至2019年8月31日止的物业服务费人民币1050元及滞纳金（滞纳金以1050元为基数从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。款限本判决生效后三日内履行完毕。 二、驳回原告永康市江南街道东虹花苑北区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告徐卫忠、李秋霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  王 晓 二〇二〇年七月二十三日 代书记员  林晓燕 ??? ??9?