云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初5511号原告：赵德苍，男，1983年8月24日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告赵德苍与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，于2020年6月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵德苍，被告的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵德苍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金，直至交房。按照云南省昆明市中级人民法院2019年4月17日作出的（2019）云01民终1088号民事判决书裁决的每日万分之二，暂计2019年11月7日至2020年5月10日共186日的违约金30968元，最终数据以交房日期确定；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买山海城邦A2-1地块X幢X层XXX号房屋，房屋总价832489元，被告应于2014年12月31日前向原告交付验收合格的商品房。截至起诉日，原告没有收到被告收房通知，被告也没有履行《商品房购销合同》补充协议及《关于延期交房问题的公示（一）》，未按季度支付违约金。被告迟延交房，构成违约，给原告带来多重损失，严重损害了原告的利益。为维护自身的合法权益，原告诉至人民法院。被告正林公司辩称，1、商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金明显过高，应予调整。在原告未举证证明因被告逾期交房造成其另行租房损失的情形下，其实际损失仅为购房款的资金占用费，故应当以购房款产生的同期存款利息认定原告的实际损失及违约金。2、违约金的计算期限应扣除××疫情影响等不可抗力导致停工的期限。根据昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击××疫情若干措施的通告，××系不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，属不可抗力，故上述期间不应计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《关于延期交房问题的公示（一）》、民事判决书2份、民事裁定书真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的租金截图，系打印件，真实性无法确定，且仅凭该截图不能证明案涉房屋周围小区租金情况，本院对该截图不予采信。2、被告提交的应扣除违约金计算期限，系被告单方制作，对该证据本院不予确认，至于是否应扣除疫情期间违约金，本院随后予以评判。3、被告提交的《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击××疫情若干措施的通告》、昆明市住房和城乡建设局关于印发《新冠病毒防疫期间昆明市建筑工程开（复）工工作方案》的通知，《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击××疫情若干措施的通告》中载明“房屋建筑、市政工程项目顺延工期自2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起至解除之日止……”，因本案《商品房购销合同》约定被告应交付房屋时间为2014年12月31日，被告主张的疫情不可抗力事实发生于合同约定交房期限之后，不存在工期顺延的事实基础，故被告提交的前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院确认下列事实：2013年12月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：“原告向被告购买坐落于昆明市西山区交叉口山海城邦（Ａ2-1地块）X幢X层XXX号房屋，房屋总价款832489元，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；逾期交房的违约责任，若被告自合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，宽展期内，被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。”《商品房购销合同》办理了备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款832489元。2016年1月10日，原、被告签订《商品房购销合同补充协议》，约定原告赵德苍购买的山海城邦X幢XXX号房屋，总价为832489元，已付清全款，因未能在2014年12月31日交房，被告同意在逾期交房满一年后，新产生的违约金按照已付房款每日万分之四的标准计算，被告同意于2016年12月31日前交房，若届时仍不具备交房条件的，将继续执行每日万分之四的标准支付违约金。庭审中，被告表示，案涉房屋没有竣工验收，被告没有向原告交付房屋。另查明，原告因被告逾期交付案涉房屋于2018年10月16日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，本院做出（2018）云0112民初11550号民事判决书，判决被告正林公司向原告支付2016年4月1日至2017年6月30日期间的违约金75923元。正林公司不服该判决，提起上诉，昆明市中级人民法院做出（2019）云01民终1088号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月6日，原告与被告正林公司经云南省昆明市国信公证处主持调解，达成调解协议，被告正林公司于2020年5月6日前支付原告2019年4月29日起至2019年11月6日止的逾期交房违约金31967元。该调解协议经本院（2019）云0112民特1210号民事裁定书确认有效。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告依约向被告支付了购房款，被告未按合同约定在2014年12月31日前交房，构成违约，被告应承担违约责任。关于违约金的标准。《商品房购销合同》约定被告逾期交房违约金按日万分之二计算，之后《商品房购销合同补充协议》约定逾期交房满一年后按每日万分之四计算。现原告主张按照日万分之二主张违约金，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告提出应扣除2020年××疫情停工期间违约金的主张。本院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，《商品房购销合同》约定被告交房时间为2014年12月31日前，××疫情发生于合同履行期限届满之后，该疫情与被告不能在约定期限交付房屋不存在因果关系。同时，案涉房屋尚未完成竣工验收，被告也未提交证据证明因疫情对其竣工验收造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故被告提出扣除疫情停工期间违约金的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》约定被告应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。目前被告未交付房屋，原告有权向被告主张2019年11月7日至2020年6月22日庭审之日逾期交房违约金38127元（832489元×0.2‰×229天）。因2020年6月22日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，对庭审之后的违约金在本案中本院不予支持，如确实产生，原告可另行主张权利。《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前案涉房屋尚未完成竣工验收，客观上不具备交房条件，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵德苍2019年11月7日至2020年6月22日期间逾期交房违约金38127元；二、驳回原告赵德苍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元（原告已预交），已减半收取，由被告云南正林实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年七月十七日书记员 刘俊毅