甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1911号上诉人（原审原告）：兰州金星电子设备加工厂，住所地兰州市城关区段家滩路22号。法定代表人：石正和，该厂经理。委托诉讼代理人：段养平，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋莉，女，1966年12月31日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨东廷，甘肃久铭律师事务所律师。上诉人兰州金星电子设备加工厂（以下简称金星设备厂）因与被上诉人蒋莉房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金星设备厂上诉请求：1.撤销原判，依法改判蒋莉支付拖欠租金102566元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应利息；2.本案诉讼费由蒋莉承担。事实与理由：金星设备厂主张的租金未超过诉讼时效。双方当事人于2012年1月1日签订了《租赁合同》将先前租赁合同中确定的租赁物予以合计，并确定年租金共计20200元，租赁期限截止于2014年12月31日。2015年4月30日，涉案平方、库房、洗车房被拆除后，铺面两间继续由蒋莉租赁至2018年12月31日。在租赁合同中，双方约定了租金标准，但并未约定租金支付时间。本案中，蒋莉并未提交证据证明金星设备厂曾向其主张支付租金，亦没有证据证明蒋莉拒付租金，蒋莉应当承担举证不能的责任。金星设备厂主张租金并未超过诉讼时效。蒋莉辩称，双方就租金明确约定了支付期限，原审对于诉讼时效的认定并无不当。双方当事人在2012年1月1日的租赁合同中明确约定租金按月或按半年支付，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满计算。不定期租赁合同不等于未约定债务履行期限。双方当事人自没有签订书面合同起，仅是租赁期限变为不定期，关于租金数额、租金支付期限等均不变，仍继续适用原来的合同。金星设备厂向一审法院起诉请求:1.蒋莉支付拖欠的房屋租金102566元（计算至2018年12月31日）；2.蒋莉以拖欠的租金102566元为基数依照月息2%向金星设备厂支付从2019年1月1日至清偿之日的利息；3.判令本案的诉讼费用由蒋莉承担。一审法院认定的事实：2007年6月30日，双方当事人签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：金星设备厂将坐落于兰州市城关区金星设备厂门口铺面两间租赁给蒋莉使用，租金每月600元，付款方式为按月支付；租赁期为三年，即自2007年7月1日至2010年6月30日止。2008年2月28日，双方当事人签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：金星设备厂将坐落于兰州市城关区金星设备厂范围内的两间平房租赁给蒋莉使用，租金为年租金2200元，付款方式为每半年付一次；租赁期为三年，即自2008年3月1日至2011年2月28日止。后于2009年7月1日，金星设备厂将两间库房租赁给蒋莉使用，租金为每月500元；又于2011年10月1日，金星设备厂将一间洗车房租赁给蒋莉使用，租金为每月400元；上述租赁合同中部分约定了租赁期限的合同到期后，双方未续签新的书面合同但继续维持租赁关系。2012年1月1日，双方就上述租赁物（即铺面两间、库房两间、平房两间、洗车房一间）重新签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：金星设备厂将坐落于段家滩22号本厂铺面两间、库房两间、平房两间、洗车房一间租赁给蒋莉使用，租金分别为：年租金7200元、6000元、2200元、4800元，共计20200元，按先交租金后住房的原则，租金每月前交付，不得拖欠；租赁期限为三年，即自2012年1月1日至2014年12月31日止。该租赁合同约定的租赁期限到期后，蒋莉仍继续使用上述房屋。上述房屋承租期间，蒋莉分别于2008年5月28日、7月14日、2009年1月15日、3月25日、5月25日、7月2日、9月28日、2010年1月3日、4月8日、2014年9月1日向原告支付租金2000元、2000元、2000元、2000元、1000元、2200元、2000元、3000元、2000元、30000元，共计48200元，但按照合同约定的房租价格，截止2014年9月1日，蒋莉尚欠金星设备厂62700元租金未付清。2015年4月30日，租赁物中两间库房、两间平房和一间洗车房被予以拆除，剩余两间铺面蒋莉仍继续承租使用至2019年1月。另查明，兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会陈述兰州市城关区段家滩路22号系该社区居民委员会集体土地，其上所建建筑物为该村村办集体企业金星设备厂所有，该社区表示认可金星设备厂作为原告向承租人蒋莉主张所拖欠的租金。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应依法确认有效。合同约定的租赁期届满后，双方虽未续签新的《租赁合同》，但租赁物一直由蒋莉占有使用，且期间金星设备厂没有提出异议，故应视为原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，蒋莉应承担继续使用租赁物期间的租赁费，但截止蒋莉最后一次支付房租的时间2014年9月1日，蒋莉共向金星设备厂支付租金48200元，而截止该时间点蒋莉依合同约定应向原告支付租金110900元【两间铺面从2007年7月1日至2014年8月31日的租金51600元（86个月×600元/月＝51600元）；两间平房从2008年3月1日至2014年8月30日的租金14300元（78个月×2200元/年÷12个月＝14300元）；两间库房从2009年7月1日至2014年8月30日的租金31000元（62个月×500元/月＝31000元）；一间洗车房从2011年10月1日至2014年8月30日的租金14000元（35个月×400元/月＝14000元）】，除去蒋莉已付租金48200元，尚欠62700元未付。嗣后蒋莉所承租的其中两间库房、两间平房和一间洗车房于2015年4月30日拆除，故至拆除时间该部分租赁物的租赁关系自行解除。因此，该被拆除的三处租赁物从2014年9月1日至2015年4月30日产生新的租金8666.64元【两间平房2014年9月1日至2015年4月30日的租金1466.64元（8月×183.33元/月≈1466.64元）；两间库房2014年9月1日至2015年4月30日的租金4000元（8月×500元/月＝4000元）；一间洗车房2014年9月1日至2015年4月30日的租金3200元（8月×400元/月＝3200元）】。剩余两间铺面蒋莉则一直承租至2019年1月，故该部分租赁物从2014年9月1日至2018年12月31日又产生租金应为31200元【52个月×600元/月＝31200元】。关于蒋莉提出本案部分租金已超过法定诉讼时效的辩由。诉讼时效是指权利人在法定的期间内不行使权力即丧失请求司法机关强制力保护其权利的法律制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年。蒋莉最后一次向金星设备厂支付租金是在2014年9月1日，故金星设备厂主张蒋莉支付2014年9月1日之前拖欠的未付清部分租金的诉讼时效期间应从2014年9月2日起算至2015年9月1日届满，现金星设备厂在法定诉讼时效期间无证据证明其向蒋莉主张过租金从而引起诉讼时效的中断，故对于2014年9月1日之前未结清的租金不予支持。2014年9月2日至2015年4月30日各个租赁物未付租金的诉讼时效同上述之理，金星设备厂亦无证据证明其在法定诉讼时效期间向蒋莉主张过租金，故该部分租金亦不予支持。本案金星设备厂向蒋莉主张权利应认定为2019年9月19日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故对2016年9月20日至2019年9月19日期间未付租金因未超过法定诉讼时效可以支持，该期间仅有两间铺面仍在蒋莉租赁使用中，现金星设备厂所主张的此部分租金依据租赁物的实际使用情况要求计算至2018年12月31日，故该两间铺面租金从2016年9月20日计算至2018年12月31日，具体为27个月×600元/月+10天×20元/天＝16400元。关于蒋莉辩称金星设备厂不是租赁房屋的真正所有权人，双方之间的《租赁合同》无效的理由，因双方签订的房屋租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，亦不侵犯第三人的利益，故对该抗辩意见不予采纳。关于金星设备厂要求蒋莉按照月息2%从2019年1月1日至清偿之日支付拖欠租金的利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。判决：一、蒋莉于判决生效十日内向兰州金星电子设备加工厂给付房屋租金16400元；二、驳回兰州金星电子设备加工厂的其他诉讼请求。本院二审期间，金星设备厂围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金星设备厂提交2018年2月5日拱星墩村委会与蒋莉的谈话记录一份，证明蒋莉同意交回拱星墩村委会的资产。提交《清产核资扫黑除恶约谈笔录》一份，证明蒋莉未付租金是因为其认为在村委会监管下偷电的问题没有解决，村委会告知蒋莉没有就偷电事宜进行司法维权。提交2018年9月10日拱星墩村委会的公告一份，证明谈话笔录中提到蒋莉欠付租赁费的事实。蒋莉认为以上证据均不属于二审新证据。谈话记录的内容是村委会与相关工作组之间的，要求蒋莉交回涉案租赁房屋，蒋莉没有明确承诺向村委会支付租金，不构成诉讼时效的中止、中断。对于约谈笔录的内容是相关工作组约谈蒋莉的笔录，也是告知其交回房屋，约谈的主要目的是收回房屋，并未提到租金问题，并不构成蒋莉就租金支付问题对金星设备厂的承诺，而是对相关行政工作组的承诺，不构成诉讼时效的中止、中断。另外，公告系复印件，真实性无法核实。公告2018年9月才发出，早已过了诉讼时效。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：金星设备厂提交的证据来源合法，综合全案予以审查，金星设备厂二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是金星设备厂的主张是否超过诉讼时效，蒋莉应付的租金数额是多少。首先，双方当事人签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应依法确认有效。合同约定的租赁期届满后，双方虽未续签新的《租赁合同》，但租赁物一直由蒋莉占有使用，蒋莉应承担继续使用租赁物期间的租赁费。二审经审查，原审认定的蒋莉未付租金62700元正确。自蒋莉所承租的其中两间库房、两间平房和一间洗车房于2015年4月30日拆除后，至此该部分租赁物的租赁关系自行解除。原审认定被拆除的三处租赁物从2014年9月1日至2015年4月30日产生新的租金8666.64元并无不当。剩余两间铺面蒋莉一直承租至2019年1月，原审认定两间铺面从2014年9月1日至2018年12月31日又产生租金31200元正确。其次，蒋莉最后一次向金星设备厂支付租金是在2014年9月1日，根据法律规定，金星设备厂主张蒋莉支付2014年9月1日之前拖欠的未付清部分租金的诉讼时效期间应从2014年9月2日起算至2015年9月1日届满，现金星设备厂无证据证明在法定诉讼时效期间内其向蒋莉主张过租金从而引起诉讼时效的中断，二审中，金星设备厂提交的证据证明的其向蒋莉主张权利的时间已超过诉讼时效，原审对2015年4月30日之前的租金不予支持并无不当。再次，二审中，金星设备厂提交证据证明其向蒋莉主张权利的事实，经审查，金星设备厂提交的村委会谈话记录和《清产核资扫黑除恶约谈笔录》中明确写明主题为要求蒋莉交回租赁房屋，并没有要求其交租金的表示。金星设备厂提交的公告中载明了蒋莉租赁房屋及欠缴租金数额，蒋莉在谈话笔录中亦明确表明对于公告内容知悉，本院认定金星设备厂向蒋莉主张权利的时间为2018年9月10日。经审查，《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）生效时间为2017年10月1日，民法总则第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）中对于延付或拒付租金适用一年诉讼时效的规定并未废止，民法总则亦明确“法律另有规定的依照其规定”，因此，应对2017年9月11日至2018年9月10日期间未付租金进行支持。该期间仅有两间铺面仍在蒋莉租赁使用中，现金星设备厂所主张的此部分租金依据租赁物的实际使用情况要求计算至2018年12月31日，故该两间铺面租金应从2017年9月11日计算至2018年12月31日，具体为15个月×600元/月+21天×20元/天＝9420元。但是现双方均未对此项提出上诉，本院对原审认定的金星设备厂所主张的两间铺面租金从2016年9月20日计算至2018年12月31日16400元予以确认。原审对金星设备厂要求蒋莉按照月息2%从2019年1月1日至清偿之日支付拖欠租金的利息的诉讼请求不予支持正确。综上所述，上诉人兰州金星电子设备加工厂的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，仅对诉讼时效法律适用和应付租金数额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1954元，由上诉人兰州金星电子设备加工厂负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  王志娟二〇二〇年七月十七日书记员  岳媛媛