安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初5254号原告：安徽省天方物业有限公司，住所:安徽省阜阳市颍州区中清路洪庄新天地304,统一社会信用代码:91341200769029777P（1-1）。法定代表人:刘利，经理。委托诉讼代理人：任美杰，女，1999年9月11日出生，汉族，住阜阳市颍州区，该公司员工。被告：杨洋森，男，1993年10月30日生，汉族，住阜阳市颍州区。原告安徽省天方物业有限公司（以下简称天方物业）诉被告杨洋森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天方物业的委托诉讼代理人任美杰，被告杨洋森到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告天方物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨洋森向原告支付物业服务费4318元人民币；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2017年2月28日原告与阜阳市颍州区天章水岸业主委员会签订《物业服务合同》，根据合同第二十二条约定物业费收费标准为:多层住宅每月每平方米建筑面积1.2元，院外沿街商业按每平方建筑面积2元。原告按照合同约定为天章水岸小区提供物业服务。被告杨洋森系天章水岸6号楼1004室多层住宅业主，被告房屋面积为1004室124.96平方米，按物业合同约定，被告应向原告缴纳从2017年11月15日至2019年11月15日期间的物业费4318元人民币，但被告一直拒绝交纳。原告认为依法交纳物业费是业主应尽的义务，但在原告多次催要下，被告仍拒不履行自己的缴费义务，无奈原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，以维护原告企业的合法权益。被告被告杨洋森答辩。一、天方物业的民事起诉状不成立。天方物业在民事起诉状中的“事实和理由”所述“2017年2月28日原告与阜阳市颍州区天章水岸业主委员会签订《物业服务合同》…”事实是，阜阳天章水岸国际小区大多数业主不知道何时何地成立了业主委员会，不知道业主委员会成员是谁，对业主委员会成立的合法性表示质疑，甚至业委会成员也不知道自己是成员，更没参与过业委会会议（有本人签字证明），业委会主任陈学成为涉案人员，在天章并无房产。物业公司与一个根本无法代表小区业主的假业主委员会签订的合同，从法律规定和起诉事实上是无效的。答辩人要求天方物业提供合法的业主委员会的成立材料，提供与所谓的业主委员会签订合同的时间、地点和代表业主委员会签订合同的业委员人员。二、答辩人对交纳物业费的起始计算日期和金额表示异议。2016年9月23日被告到天方物业拿新房钥匙，天方物业在没有提供任何合法的手续给业主确认的情况下，以不交钱不签协议不给钥匙相威胁，逼迫答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，并缴纳了两项费用。这两项费用分别是：装修押金1000元、管理费1989元。根据《阜阳市物价局、房地产局关于进一步规范住宅小区前期物业服务费的通知》(单价费[2015]131号）第五条：物业服务企业不得向业主(使用人)和装修单位（装修人)收取任务形式的保证金、押金、管理费等。根据相关规定，在商品房未取得综合验收合格之前，物业公司不可能入驻，更不可能收取物业服务费，据此，答辩人要求即使根据《前期物业管理服务协议》计算物业服务费，也应该从2017年5月3日起开始计算，计算出的物业服务费也应去除装修押金1000元、管理费1989元。三、《前期物业管理服务协议》部分条款与国家法律法规相抵触，条款所涉及的相关收益应归全体业主所有。在《前期物业管理服务协议》“第九条广告牌设置及权益”一栏内，内容为“甲方（天方物业）可以在小区内自行经营广告牌或委托专营公司经营，收益归甲方支配”。根据《安徽省物业管理条例》（2016年7月29日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订）第四十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分”；第八十四条规定“利用业主公用部位、公用设施设备从事广告等经营活动的，还应当经有利害关系的业主同意”。第八十五条规定“建立物业管理区域公共经营收益财务帐目，定期审计和公示制度”。目前小区设置广告牌不少，答辩人要求天方物业提供占用业主公共区域经营广告牌或委托专营公司经营收益财务帐目、定期审计和公示相关材料。四、天方物业未有效履行《前期物业管理服务协议》，小区管理混乱，物业服务不到位，态度蛮横，性质恶劣。1、公共绿地杂草丛生、草坪斑驳稀疏；花草树木由于未定期养护造成大量枯死；人工湖从未清淤，湖水变质恶臭；2、门禁卡形同虚设，夜晚各栋进户门无法锁闭；电瓶车、自行车杂乱停放，电瓶车在楼下充电随处可见；3、私搭乱建随心所欲，毁草硬化司空见惯，更有甚者，将地下室承重墙掏空改建，滋生建筑安全隐患；小区排水不畅，地下室及停车库长期处于积水状态；电梯故障经常发生且维修迟缓，业主被困电梯现象屡见不鲜；4、小区保安名存实亡，平时不见保安巡逻警戒；小区南门门岗每天夜里无人值守，车辆人员自由进出畅通无阻。由于小区安保薄弱，造成小偷乘虚而入，多次发生偷盗行为，业主财产安全得不到保障；5、小区大门护栏本为保障安全所设，天方物业却将其作为限制车辆进出以此敛财的手段，在工作日指使保安放下护栏，阻碍业主出入，业主报警后依然长时间拒不放行。6、小区消防定期检查弄虚作假，例行巡查随意填写日期和时间。上述问题，小区业主多次通过直接沟通、电话联系、微信群交涉、书面投诉等方式告知天方物业，但天方物业不管不问、听之任之，丝毫不予整改，致使问题任意蔓延扩散，小区业主十分不满。7、天章物业不能提供国家税票，只提供收据，严重偷税漏税，与国家法律相悖。综上所述，答辩人认为天方物业欺骗业主，与不合法的组织签订不被业主认可的虚假合同；在进驻天章水岸小区后签订协议不履行，虽有标准不作为，态度蛮横不收敛，故请求法院依法驳回天方物业的起诉，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：原告天方物业是具有物业服务资质的企业。被告杨洋森系天章水岸6号楼1004室多层住宅业主。2016年8月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》；约定的主要内容为：原告为天章水岸小区提供共用部位及共用设施设备的维护和管理，环境卫生的保洁，小区秩序管理服务等；收费标准为住宅每平米每月1.2元，商业每平米每月1.5元；被告住宅建筑面积124.96平米等。2016年8月6日被告收房。原告按约进行了服务。原告自认被告从2017年11月15日后拒绝交物业费。上述事实，由营业执照、原被告签订的《前期物业管理服务协议》及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，双方均应按约履行各自的义务。原告按约提供了服务，被告应按约支付物业费。从2017年11月15日至2019年11月15日期间的物业费为3598.85元（124.96平米*1.2元/平米*24月）。被告对原告服务不到位的地方，应多与原告沟通，原告亦应认真对待，积极改进，争取为业主创造优美、安全、整洁、舒适的居住环境。被告对交纳物业费的起始计算日期和金额表示异议，但没有提供证据证实，本院不予采信。被告答辩称原告管理混乱，物业服务不到位，态度蛮横，但其提供的证据不足以证明，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，国务院《物业管理条例》第四十一条、《安徽省物业管理条例》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨洋森于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省天方物业有限公司从2017年11月15日至2019年11月15日期间的物业费3598.85元；二、驳回原告安徽省天方物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇二〇年七月二日书记员  陈 震