湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3781号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾柳华，女，1964年4月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘伟玲，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦婷，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴华兴，男，1990年3月17日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审第三人）：龙麒安，女，1989年4月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人曾柳华因与被上诉人吴华兴、龙麒安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾柳华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任，并支持上诉人的一审全部反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在上诉人曾柳华合同签订及履行过程中不存在任何过错的情况下，判决其返还门面转让费及租金，既无事实依据也无法律依据。二、吴华兴依据同业竞争导致其租赁目的无法实现，要求曾柳华退还门面转让费及租金，既无事实依据也无法律依据，且其在履行合同过程中存在过错，应承担相应责任。三、龙麟安在本案中存在重大过错，应针对本案损失承担主要责任。一审法院仅以龙麟安与吴华兴没有成立租赁关系，也未收取吴华兴任何费用，判决龙麟安无须承担任何责任，既无事实依据也无法律依据，应予纠正。四、曾柳华与吴华兴之间的租赁合同并不符合法定解除情形，吴华兴也并没有提出解除请求，吴华兴仍须继续履行合同义务，按照合同约定向曾柳华履行支付门面转让费及租金。吴华兴辩称：关于同业竞争导致租赁目的无法实现，我开始租赁的时候是不清楚的，在房东拒绝签订合同的次日，我就与上诉人提出解除合同要求退钱。龙麟安辩称：我当时委托工作人员处理此事，当时不在长沙，故对合同等没有签字。关于合同解除，我与吴华兴之间不存在合同解除问题，在收取吴华兴1万元押金并知晓有同类竞争之后，我就马上退还给吴华兴，上诉人收取吴华兴的钱是没有道理的。吴华兴向一审法院起诉请求：一、依法判决曾柳华向吴华兴退还门面转让费人民币陆万元（￥60000）、一个月租金叁仟柒佰元（￥3700）及门面转让费和租金未退还期间资金占用费人民币壹佰叁拾陆元陆角（￥136.6）（资金占用费按银行同期贷款利率4.35%的标准暂计算至2018年4月9日止，后续资金占用费继续按银行同期贷款利率4.35%的标准计算至门面转让费全部退还之日止），以上三项合计人民币陆万叁仟捌佰叁拾陆元陆角（￥63836.6元）；二、判令龙麟安对上述资金承担共同还款责任；三、依法判决曾柳华承担本案全部诉讼费用。曾柳华向一审法院反诉请求：一、依法判令吴华兴向曾柳华支付门面转让费60000元；二、依法判令吴华兴向曾柳华支付门面租金18500元；三、依法判令吴华兴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月4日，曾柳华（乙方）与第三人龙麒安（甲方）就长沙市岳麓区湖南门面签订了《商铺租赁合同》，在该合同落款处有张家界天马中加公寓物业管理有限公司的盖章确认。该合同租赁期届满后，双方于2017年8月30日进行了续签，续签后的《租赁合同》约定：“一、铺面基本情况：1．租赁场地位于湖南门面，面积37㎡;2．租赁场地交房标准：以现场所租赁场地实际状况为准。二、铺面经营范围及约定：1．乙方的经营范围为小吃；2．此场地只能经营国家法律法规允许的经营项目；3.该场地不得从事约定外的任何经营项目或进行任何促销经营活动；4．乙方在场地禁止开放音响及影响他人的各种噪音，在经营期内要保持店内外整洁、不得店外经营；5．乙方须服从甲方的管理；三、铺面租赁期限从2017年9月11日至2018年9月11日，共1年（在甲方的经营期限内，保证乙方的经营时间）。四、租金等款项及支付方式1．场地租金：乙方根据实际承租场地按44280元／年向甲方缴纳租金，租金一年一交。2．签订合同之日起交纳门面保证金10000元，非转让情况下，合同期满退还乙方。3.如乙方转让门面给其他人，须经过甲方同意，如乙方违约或欺骗甲方，甲方不退还保证金，并终止合同……”合同签订后，曾柳华对涉案门面的租金已交付至2018年9月11日。2018年3月18日，在取得第三人龙麒安同意后，曾柳华与吴华兴口头约定以120000元的价格将涉案门面转租给吴华兴。2018年3月21日，吴华兴向曾柳华出具《欠条》一张，载明：“今欠到岳麓区天马路108号原曾记肠粉门面转让款尾款人民币60000元整（门面具体地址为：湖南省长沙市岳麓区），该尾款由吴华兴于2018年8月31日前以现金或银行转账形式补清给收款人曾柳华。否则产生的一切后果由吴华兴负责。另外，从2018年3月11日至2018年9月11日，共计6个月。吴华兴须每月交付人民币3700整的门面租金给曾柳华。欠款人：吴华兴身份证号：4325241990××××××××，联系方式：156××××6391，2018年3月21日”。同日，吴华兴欲与第三人龙麒安签订《租赁合同》，将涉案门面用于经营烤肉和寿司，但第三人龙麒安未予签字确认。2018年3月22日，吴华兴向曾柳华支付了首期门面转让费60000元及2018年3月份的租金3700元，曾柳华出具收条并将涉案门面交付吴华兴使用。同时，吴华兴通过银行转账方式向第三人龙麒安支付了门面押金10000元。2018年3月23日，第三人龙麒安委托的案外人言老师与吴华兴通过微信聊天称“兄弟兄弟，我们合同上写的是烧烤和夜宵，你要记住，我们这条街是不能相同产品的啦”。3月24日，吴华兴向案外人言老师询问涉案门面的情况，案外人言老师称“规矩是肯定不能破坏我的”。庭审中，经询问吴华兴该规矩系因涉案门面旁已有烤肉店，为避免竞业竞争，吴华兴不能做烤肉。2018年3月26日，吴华兴搬出涉案门面同时将涉案门面钥匙交给了曾柳华。2018年3月27日，吴华兴向曾柳华发送律师函，要求其退还支付的首期门面转让费以及2018年3月的租金，但曾柳华未予返还，形成本诉。2018年4月，第三人龙麒安将涉案门面上锁。曾柳华与第三人的租赁合同到期后，曾柳华未再与第三人就涉案门面续签《租赁合同》，第三人龙麒安将涉案门面内的曾柳华所有的物品搬离门面。现涉案门面已由第三人转租给了他人经营。另查明，本案涉案门面为湖南师范大学所有，2017年8月1日，第三人龙麒安与案外人湖南师范大学签订《湖南师范大学经营性用房租赁合同》，合同约定案外人湖南师范大学将涉案门面出租给第三人龙麒安用于经营餐饮，租赁期限共计1年，自2017年8月1日至2018年7月31日止。再查明，第三人龙麒安与他人以张家界天马中加公寓物业管理有限公司的名义合伙经营，后因经营问题解散。张家界天马中加公寓物业管理有限公司并未进行注册登记，龙麒安认可与曾柳华签订租房合同系个人行为，虽天马公司在合同和收据上盖章，但实际上均与张家界天马中加公寓物业管理有限公司无关。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、曾柳华应否返还吴华兴已付的首期门面转让费60000元、2018年3月份的租金3700元以及资金占用费；二、吴华兴应否向曾柳华继续支付门面转让费以及门面租金；三、第三人龙麒安应否对曾柳华的返还款项承担共同清偿责任。一审法院认为，曾柳华与第三人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据涉案合同约定“乙方转让门面给其他人，须经过甲方的同意”。现曾柳华与吴华兴之间的转租行为已经第三人同意，故吴华兴与曾柳华之间的转租行为合法有效。关于争议焦点一，曾柳华是否应返还吴华兴已付的首期门面转让费60000元，2018年3月份的租金3700元以及资金占用费。经审理查明，吴华兴于2018年3月22日向曾柳华支付了首期门面转让费60000元以及2018年3月的租金3700元。2018年3月23日，第三人龙麒安委托协商处理此事的案外人言老师通过微信与吴华兴沟通不能经营相同产品。而后吴华兴于2018年3月26日将涉案门面退还曾柳华，第三人也将押金退付给了吴华兴。一审法院认为，在吴华兴与第三人就涉案门面协商缔约的过程中，曾柳华作为转租方应遵守诚实信用原则，及时告知吴华兴在缔约过程中可能出现的问题，做好出租方和承租方的沟通工作，促成吴华兴与第三人签订《租赁合同》。但曾柳华在交付涉案门面时并未如实告知门面租赁存在同类产品竞业禁止情形，导致吴华兴与第三人无法签订《租赁合同》。另吴华兴在仅使用涉案门面4日后即退还了涉案门面，并将钥匙交至曾柳华手中，曾柳华亦予以了接收，现曾柳华与第三人就涉案门面的租赁期限已经届满，双方未续签合同，涉案门面已经由案外人另行从第三人处承租。吴华兴欲使用涉案门面进行经营的合同目的已不能实现。故曾柳华应返还吴华兴未实际使用涉案门面的首期转让费用60000元以及租金3222.58元（3700元/月÷31天×27天）。因双方对逾期返还资金利息并无约定，故一审法院对吴华兴该部分诉请不予支持。关于争议焦点二，关于曾柳华要求吴华兴继续支付门面转让费以及门面租金的诉讼请求。一审法院认为，因吴华兴占有使用门面4天后便将涉案门面返还，并未实际长期占有使用该门面，且因门面已另转让给他人，合同目的无法实现。故曾柳华要求吴华兴继续支付门面转让费以及租金的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院对曾柳华的反诉请求不予支持。曾柳华与第三人之间因租赁合同关系产生的争议，曾柳华可以另行主张权利，本案不予处理。关于争议焦点三，吴华兴要求第三人承担共同还款责任的问题。吴华兴主张第三人在涉案门面租赁事宜中存在重大违约以及获取了不应当属于第三人的转让费。经查第三人龙麒安与吴华兴并没有成立租赁关系，也未收取吴华兴的任何费用。故第三人不应承担共同清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限曾柳华于本判决生效之日起十日内向吴华兴退还门面转让费60000元、租金3222.58元；二、驳回吴华兴其他的诉讼请求；三、驳回曾柳华全部的反诉请求。如果被告（反诉原告）曾柳华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1396元,由曾柳华承担；本案反诉案件受理费881.5元，由曾柳华承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：曾柳华与龙麟安签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应完全履行。曾柳华与吴华兴之间的转租行为已经龙麟安同意，故吴华兴与曾柳华之间的转租行为合法有效。经查明，吴华兴在使用涉案门面4日后即退还涉案门面，并将钥匙交至曾柳华，曾柳华亦予以接收，现曾柳华与龙麟安就涉案门面的租赁期限已经届满，双方未续签合同，涉案门面已经由案外人另行从龙麟安处承租，吴华兴使用涉案门面进行经营的合同目的已不能实现，合同已无实际履行可能，故应以解除为宜。吴华兴对转租合同不能实际履行并无违约行为或过错，故一审法院判决曾柳华退还吴华兴门面转让费60000元及租金3222.58元处理适当，应予维持。吴华兴占有使用门面4天后即将涉案门面返还，并未实际长期占有使用该门面，现门面已另转让他人，合同已无实际履行可能，故曾柳华要求吴华兴继续支付门面转让费以及租金的反诉请求无事实与法律依据，应不予支持。曾柳华、吴华兴未提供充分证据证明龙麟安在本案中存在相关违约行为或过错，以致转租合同不能实际履行，故一审认定龙麟安不承担共同清偿责任，处理适当，应予维持。综上所述，上诉人曾柳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1396元，由上诉人曾柳华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年七月七日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。