贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2584号上诉人（原审原告）贵州省黔西公路管理段，住所地贵州省黔西县莲城大道原高速公路管理局处，组织机构代码42983048-8。法定代表人崔同飞，该公路管理段段长。委托诉讼代理人廖进、李梅，贵州宗庭律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈勇，男，1981年8月4日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）张华，男，1986年3月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人贵州省黔西公路管理段（下称黔西公路段）、上诉人陈勇因与被上诉人张华房屋租赁合同纠纷一案，均不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黔西公路段委托诉讼代理人廖进、上诉人陈勇，被上诉人张华参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人黔西公路段上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人的全部请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1．一审认定“上诉人在被上诉人租赁涉案房屋进行施工翻修后交付给陈勇使用”与事实不符。上诉人与被上诉人签订《段门面出租合同》第四条房屋修缮部分明确载明：“租赁初期，承租人负责将现有厕所拆除、围墙修补、边沟清理和屋面防水，工程完工后经甲方验收合格后，可减免乙方次年一年租金。租赁期间，房屋门窗和排水设施损坏或阻塞，该有乙方自行修理和清除，并在租赁期满后完好交还甲方，严禁转租；”明确载明了关于房屋修缮的主体方均为承租人即被上诉人陈勇，且（2017）黔0522民初4306号生效民事判决也明确认定是被上诉人陈勇对涉案房屋进行修缮。因此，上诉人不可能对涉案房屋进行施工修缮。2．一审认定“涉案房屋的住房部分一直被案外人王某一家占用至2017年8月搬离”也是错误的。2017年9月8日，被上诉人陈勇向一审提起诉讼，请求判决双方于2016年6月12日签订的《段门面租赁合同》终止，同时请求原告返还租金12000.00元，支付其因实际施工修缮涉案房屋所支出的费用31500.00元及违约金5000.00元，一审经审理后于同年12月5日作出判决：驳回了被上诉人陈勇的诉讼请求，被上诉人并未对该判决提起上诉。该判决足以证明被上诉人的诉求没有事实和法律依据，并未有被上诉人在此次庭审中所提出的涉案房屋的住房被案外人占用一事，且被上诉人未举证证明该事实，一审认定确有案外人占用涉案房屋一事，属认定事实错误。3．一审未支持上诉人提出的请求被上诉人支付5000.00元的违约金的诉求，适用法律错误。《段门面出租合同》中第七条明确约定：“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方需赔偿对方违约金5000.00元。”该合同约定的违约金条款符合《合同法》规定，一审在明确被上诉人存在违约的情况下，不予支持上诉人的诉求，属适用法律错误。4．一审认定被上诉人张华不承担本案的合同义务，不负向原告返还房屋的合同义务并不承担违约责任，该认定错误，被上诉人张华应承担返还房屋的义务及违约责任。被上诉人张华虽然与上诉人未签订合同，但是涉案房屋场地的占有者从名义和实际经营者均系被上诉人张华，张华系涉案房屋的实际占有人。被上诉人张华侵犯了上诉人的物权。因此，被上诉人张华应承担返还房屋的义务及违约责任。综上，一审错误认定事实错误，适用法律错误。现提起上诉，请求二审审查后，依法予以纠正。上诉人陈勇答辩称：以我方的上诉状内容为准。上诉人陈勇上诉请求：我不负有向公路管理段2019年6月13日至2020年6月13日期间的租金12000.00元。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足，望二审将本案发回重审。一审在判决此案时，有意偏袒被上诉人，认定双方签订的合同期限已到期，判决上诉人陈勇于本判决生效后三十日内将其承租并位于黔西野坝老道班的房屋腾房交给被上诉人系错误的。本案中上诉人陈勇与被上诉人的签订合同后，上诉人陈勇将被上诉人的危房三间拆除、渣土外运及房屋前排水沟开挖修缮，费用支出已超出折抵一年租金12000.00元三倍之多。2016年12月至2017年9月20日期间，上诉人陈勇承租的房屋一直被被上诉人单位老职工王天祥家占用，上诉人陈勇租赁此房后，一直未得到该房使用，以上事实有证人覃某、潘某证实。因此房不能顺利得到使用，上诉人陈勇于2017年9月8日向法院起诉被上诉人（详见2017黔0522民初4306号判决书），后双方经过协商，上诉人陈勇于2018年12月8日才得到租赁的房屋使用。按公平原则，上诉人陈勇以2018年12月8日才开始计算三年的租期，而一审对于这些事实不予认可，不考虑实际情况，对上诉人陈勇提出的证据不予认定，有意偏袒被上诉人一方，从而作出了错误的判决。所以请求二审从公平、公正的原则和上诉人从2018年12月8日才开始顺利地履行合同的实际情况，判决驳回原告的诉求。2．一审程序违法，一审中上诉人提出反诉，要求被上诉人承担上诉人未得到实际履行合同的损失，而一审不允许上诉人陈勇提出，属程序违法，望二审予以纠正。一审中，上诉人陈勇提出了反诉要求被上诉人承担上诉人的损失三年的租金36000.00元，而一审法官称过了举证期限，不允许上诉人陈勇提出反诉，属程序违法。本案适用简易程序审理，不受开庭三日前限制，本案在一审辩论终结之前均可以提出反诉。而一审法官将本案按普通程序的举证时间计算，显然是程序违法。综上所述，一审法院的判决认定事实不清、程序违法、有意偏袒被上诉人一方，显失公平。二审质询中，上诉人陈勇确认：上诉事实及理由部分只提对下水道进行施工应该抵扣租金12000.00元的部分，对其余事实及理由不再提及。上诉人黔西公路段答辩称：陈勇的上诉无事实依据，请依法驳回。被上诉人张华针对上诉人黔西公路段、陈勇的上诉发表答辩意见：黔西公路段不应该起诉我，而且一审判决也没有判我承担责任，我对一审判决没有意见。原审原告黔西公路段起诉请求：1．两被告立即将位于黔西野坝的老道班房腾空并返还原告；2．两被告按每月1000.00元的标准向原告支付从逾期还房之日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；3．被告陈勇向原告支付违约金5000.00元；4．案件受理费由两被告负担。事实及理由：2016年6月12日，原告与被告陈勇签订《段门面出租合同》，约定原告将位于黔西野坝老道班房出租给被告使用，租赁期限三年（2016年6月12日至2019年6月12日），年租金12000.00元。租赁期满后，被告将房屋完好交还原告，严禁转租。合同另约定如一方存在违约行为，需向对方支付违约金5000.00元。租赁期满后，被告陈勇未按约定将房屋返还原告，经原告多次电话催促，被告陈勇拒不返还，且态度恶劣。2019年8月14日，原告到出租房处送达书面《限期搬离通知书》，方知晓在租赁期限即将届满时，被告陈勇将涉案房屋擅自转租给被告张华从事汽车修理，原告随即要求张华搬离，但仍招致拒绝。原告遂将上述书面通知张贴于租赁房屋墙上。原告认为，被告陈勇与原告的租赁关系终止时即不再享有涉案房屋的占有、使用权，也无权将该房转租给被告张华，被告张华占有房屋也无合法根据，属无权占有。一审认定事实：2016年6月12日，原告黔西公路段（甲方）与被告陈勇（乙方）签订《段门面出租合同》，约定甲方将位于黔西野坝老道班房出租给乙方使用，租期三年（2016年6月12日至2019年6月12日止），租金按12000.00元/年每年一交，第一年租金由乙方在2016年6月12日合同签订日交付甲方。合同第四条房屋修缮部分载明：“租赁初期，承租人负责将现有厕所拆除、围墙修补、边沟清理和屋面防水，工程完工后经甲方验收合格后，可减免乙方次年一年租金。租赁期间，房屋门窗和排水设施损坏或阻塞，概由乙方自行负责修理和清除，并在租赁期满后完好交还甲方，严禁转租。”第七条约定：“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5000.00元（大写：伍仟元）。”合同签订后，被告按约定于当日向原告支付第一年的租金12000.00元，原告向被告出具了收款收据，收据下方备注“2016年6月12日—2019年6月12日止”。此后，原告对租赁房屋进行施工修缮。2017年7月4日，被告陈勇以涉案出租房屋的住房部分一直被案外人王某一家占有使用为由，协调原告找王某协商处理，王某于同年8月搬离上述住房部分。2017年9月8日，被告向一审提起诉讼，请求判决双方于2016年6月12日签订的《段门面租赁合同》终止，同时由原告返还其已付租金12000.00元，支付其因实际施工修缮涉案房屋所支出的费用31500.00元及违约金5000.00元，一审判决：驳回陈勇的诉讼请求。双方未在法定期限内对该判决提起上诉。租赁合同约定的期限届满后，被告陈勇未将租赁房屋交还原告单位，原告经多次通知未果，于2019年8月14日向其送达书面《限期搬离通知书》，被告仍未搬离，目前仍居住使用涉案房屋。另查明，被告陈勇现以被告张华作为登记经营者的名义办理个体工商营业执照（登记名称：黔西张华重型汽修厂）后，将涉案房屋场地作为该修理厂的经营场地使用。一审认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。合同双方均应按约定行使权利和履行义务。关于原告是否按合同约定全面履行出租义务的问题，本案中，被告陈勇辩称其于2018年12月18日向原告付清三年租金后，才收到原告交付的房屋场地钥匙，主张涉案房屋租期的起算时间应为2018年12月18日，但对此未向法庭提交任何证据予以证明，且于合同签订当日，陈勇按约定支付首年租金1.2万元后，即对涉案房屋进行施工修缮直至完工，按照双方合同约定，陈勇的这一施工修缮义务完工并经原告验收合格后，可减免其次年一年租金，而无论其实际支出费用是否超出年租金1.2万元，陈勇对涉案房屋进行施工修缮是以原告已交付房屋作为前提条件，双方并未就施工修缮期间未能正常使用出租房屋如何处理有其他约定，也未对原合同的租赁期限及起止时间重新作出约定，故案涉合同的租赁期限仍应认定为三年（2016年6月12日至2019年6月12日止）。被告于租赁期满后直至目前仍占有使用房屋，故原告已全面履行其出租义务。就陈勇主张涉案房屋的住房部分在2017年8月前一直被王某一家占有使用这一情节，陈勇未举证证明该占有使用与其租赁的房屋存在必然的关联性，进而归责于原告未履行合同义务，且于王某搬离时也未向原告提出异议，故不影响涉案租赁合同租期的认定。涉案合同租赁期限届满后，合同的权利义务终止，原告并不同意继续出租房屋并多次通知被告限期搬离，被告陈勇继续占有使用房屋已无合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，结合合同约定，原告关于由被告陈勇腾房并交还的诉讼请求，因于法有据，应予支持。关于陈勇逾期占有房屋的使用费问题，参照双方关于年租金12000.00元的约定标准，按1000.00元/月从2019年6月13日起据实计算至被告实际返还房屋当月的13日止。双方虽在合同中约定5000.00元的违约金，且被告也存在逾期返还房屋的违约行为，但违约损害赔偿应以填补对方造成的实际损失为主，惩罚性为辅，本案就被告逾期占有使用房屋的损失问题已酌定处理，为公平、合理处理双方的纷争，对原告主张的违约金，不再支持。关于被告张华应否承担本案责任的问题。本案中，张华与原告并不存在合同关系，原告也无证据证明其系涉案房屋的次承租人，被告陈勇无论基于何种关系以张华作为登记的经营者在涉案房屋场地实际经营汽修厂，根据合同的相对性，均不涉及张华应承担合同义务的问题，因此，张华不承担本案的合同义务，不负有向原告返还房屋的合同义务并不承担违约责任。对原告关于由其与陈勇共同承担合同责任的诉求，因于法无据，不应支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈勇于本判决生效后三十日内将其承租并位于黔西野坝老道班的房屋腾房交还给原告贵州省黔西公路管理段，并自2019年6月13日起按每月1000.00元的标准向原告贵州省黔西公路管理段支付房屋使用费至其实际返还房屋当月的13日止；二、驳回原告贵州省黔西公路管理段的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告陈勇负担。二审双方当事人未提交新证据。二审审理查明：2016年6月12日，黔西公路段与陈勇签订《段门面出租合同》，黔西公路段将位于黔西野坝老道班房出租给陈勇使用，双方约定租赁期间为2016年6月12日至2019年6月12日，租金12000.00元/年，每年一交。第一年租金由陈勇在2016年6月12日合同签订日交付黔西公路段。租赁合同第四条约定：“租赁初期，承租人负责将现有厕所拆除、围墙修补、边沟清理和屋面防水，工程完工后经甲方（黔西公路段）验收合格后，可减免乙方（陈勇）次年一年租金。租赁期间，房屋门窗和排水设施损坏或阻塞，概由乙方自行负责修理和清除，并在租赁期满后完好交还甲方，严禁转租。”第七条约定：“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5000.00元（大写：伍仟元）。”陈勇于合同签订当日向黔西公路段支付2016年6月12日至2017年6月11日的租金12000.00元，黔西公路管理段出具收款收据交陈勇收执，收据备注“2016年6月12日—2019年6月12日止”。随后，陈勇对租赁房屋进行施工修缮。2017年9月8日，陈勇向一审法院提起诉讼，请求判决终止双方于2016年6月12日签订的《段门面租赁合同》，要求黔西公路段返还租金12000.00元，支付其施工修缮房屋费用31500.00元及违约金5000.00元，一审判决驳回陈勇的诉讼请求，陈勇未在法定期限内提起上诉。因租赁期限届满后陈勇未将房屋腾退黔西公路段，黔西公路段多次催收未果，遂于2019年8月14日向其送达《限期搬离通知书》，要求陈勇在限定期限内搬离搬离租赁房屋。而陈勇未按期搬离，黔西公路段遂向一审法院提起诉讼。陈勇承租案涉房屋，将之作为“黔西张华重型汽修厂”的经营场地使用。本案二审争议焦点为：1．上诉人黔西公路段主张的违约金及责任主体如何认定；2．上诉人陈勇所提其不承担逾期腾房占用使用费的理由是否成立。本院认为：黔西公路段与陈勇签订的《段门面出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《段门面出租合同》第二条、第四条约定，陈勇应当在租赁期限届满后即2019年6月13日将案涉租赁房屋交还给黔西公路段。虽然陈勇拒绝腾退实际占用案涉房屋，但根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”即守约方应对其主张的违约金合理性提供相应证据。而黔西公路段一、二审均未对该项主张举证证明，本院不予支持。同时，上诉人陈勇不承担逾期腾房占用使用费的理由是“合同约定其对房屋进行修缮而抵扣租金。”而《段门面出租合同》第四条已然明确约定系抵扣签订合同的“次年一年租金”，并非租赁期限届满之后陈勇逾期腾房占用期间的租金，且黔西公路段已实际对该租赁期间的租金进行抵扣，陈勇要求重复抵扣，无事实依据。另外，张华非案涉租赁合同当事人，不负有按照租赁合同腾退房屋的义务，黔西公路段请求张华腾退房屋，无法律依据。若张华占有房屋拒不腾退，黔西公路段应以侵权纠纷为由另案诉讼解决。综上所述，上诉人黔西公路段、上诉人陈勇的上诉理由均不能成立，对二上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉人贵州省黔西公路管理段、上诉人陈勇的上诉，维持原判；一审案件受理费25.00元，由原审被告陈勇承担；上诉人贵州省黔西公路管理段交纳的二审案件受理费50.00元，上诉人陈勇交纳的二审案件受理费50.00元，各自自行承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年七月十日书记员  曹晶