浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6053号 原告：刘爱香，女，1949年2月13日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴志强，浙江东邦律师事务所律师。 被告：刘俊六，男，1968年10月9日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：丁小花，女，1970年5月21日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：刘骄杨，女，1995年9月25日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：刘新月，女，2001年2月14日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 原告刘爱香为与被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月宅基地使用权纠纷一案，于2020年5月12日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭审理了本案，原告刘爱香的委托诉讼代理人吴志强和被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘爱香向本院提出诉讼请求：1、判决原告刘爱香与被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月关于坐落于义乌市地使用权转让关系成立并生效；2、判决被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月协助原告刘爱香办理坐落于义乌市房屋中土地使用权面积36平方米的不动产权过户至原告刘爱香名下的变更登记手续；3、判决被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月支付原告刘爱香违约金20.50万元。事实和理由：原、被告系亲戚关系。被告刘俊六、丁小花系夫妻关系，被告刘骄杨、刘新月系被告刘俊六、丁小花的女儿。2008年7月25日，在双方的亲戚刘某1、刘某2见证下，原告与被告刘俊六签订《借款抵押协议书》，《借款抵押协议书》实为宅基地使用权转让协议，被告将旧村改造审批所得的农村建房用地中的36平方米建房用地使用权以冲抵借款的名义转让给原告，转让款为41万元，全户人无条件为原告办理变更房产证，否则，按转让款的50％支付违约金。2008年7月25日，被告刘俊六还出具《授权书》一份，由原告自行办理建房等事项。上述宅基地转让款原告已全部付清。2009年原告将上述购买的36平方米与向被告同村亲戚刘双萍处购买的36平方米合在一起建成占地72平方米的房屋，并由原告使用管理至今，房屋坐落于义乌市。2018年原告建造的房屋取得不动产权证，产权证号为浙（2018）义乌市不动产权第××号，产权登记被告占50％土地使用权面积计36平方米。原告已多次请求被告办理产权变更登记手续，被告拒不办理，被告违约，应承担违约责任。为保护原告合法权益，只能诉诸贵院，恳请查明事实，支持原告诉请为盼。 被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月辩称，被告刘俊六和原告刘爱香是亲姐弟关系。刘某2、刘某1、刘香春、刘世伟是原告刘爱香和被告刘俊六的亲兄弟姐妹。1、2008年将36平方米建房用地使用权转让给原告时，市场价为11500元／平方米，总转让款为414000元，考虑到亲姐弟关系，让利4000元，仅收取410000元。2、原告起诉书中“原告已多次请求被告办理产权变更登记手续，被告拒不办理，被告违约”这段话，与事实不符。实际情况是刘某2、刘某1、刘香春、刘世伟仅于2019年12月19日在凌云二区93幢飞哥私房菜馆约谈刘爱香、刘俊六、丁小花、刘双萍一次，双方都没有明确态度，商量无果。由于疫情原因，2020年春节双方没有互相拜年上门，在收到起诉书前未曾碰面，也没有任何电话联系。原告起诉书中所说的“原告多次请求被告办理产权变更登记手续，被告拒不办理，被告违约”是虚假陈述，否则原告应提供证据证明。3、涉案房产登记在被告名下，被告不存在过错。被告一直愿意配合过户，但从未收到原告要求过户的具体时间，被告没有违约，涉案房产一直没有过户系原告自身原因所致。原告主张违约金，于法无据。 原告刘爱香为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、《借款抵押协议书》一份，拟证明2008年7月25日在刘某1、刘某2见证下，原告与被告签订《借款抵押协议书》，被告将旧村改造审批所得的农村建房用地使用权以冲抵借款的名义转让给原告，转让款41万元，并无条件为原告办理变更房产证；否则，按转让款的50%支付违约金。 2、授权书一份，拟证明授权原告办理建房相关手续。 3、收条一份，拟证明原告已付清全部转让款。 4、现金缴款单一份（复印件），拟证明原告缴纳做证费用。 5、不动产权证一份（复印件），拟证明所建房屋已取得不动产权证书，四被告共占50%份额。 6、情况说明一份，拟证明原告系为集体经济组织成员。 7、历月电费明细、用水情况查询清单各一份，拟证明原告已经占有使用房屋。 8、关于允许杨街等村宅基地使用权转让的函一份（复印件），拟证明争议的宅基地可以转让并过户。 9、建房平面图一份（复印件），拟证明建房时以原告的名义进行平面规划出具图纸，房屋是原告建造的事实。 四被告对原告刘爱香提供的上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 四被告未有证据向本院提供。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘爱香与被告刘俊六是亲姐弟关系。被告刘俊六、丁小花系夫妻关系，被告刘骄杨、刘新月系被告刘俊六、丁小花之女。2008年7月25日，在兄弟刘某1、刘某2见证下，原告刘爱香（甲方）与被告刘俊六（乙方）签订《借款抵押协议书》一份，载明：一、乙方因建造北苑青溪村旧村改造房屋缺资，今向甲方借到人民币41万元整，月利率按银行同期贷款利率计算，并自愿以本户北苑街道青溪村旧村改造占地36平方米房屋作抵押或冲抵债务。二、若无力偿还全部本金及利息，上述抵押房屋归甲方所有，本人全户无条件为其变更房产证、土地使用证提供方便；否则，乙方愿按借款本金的50％支付违约金。本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各执一份，存照执行。原告刘爱香、被告刘俊六及见证人刘某1、刘某2在下方签名。同日，被告刘俊六向原告刘爱香出具《授权书》一份，授权刘爱香全权办理旧村改造房子、土地、房产等相关手续。嗣后，原告刘爱香分三次向被告刘俊六支付购房款，至2019年1月21日购房款41万元已全部付清。2009年原告刘爱香将上述购买的36平方米与向被告同村亲戚刘双萍处购买的36平方米合在一起建成占地72平方米的房屋，并占有、使用至今。该房屋坐落于义乌市，并已于2018年办理了不动产初始登记并取得了浙（2018）义乌市不动产权第××号不动产权证书，其中登记在刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月名下的土地使用权面积为36平方米，土地性质为农村宅基地／住宅。因四被告至今未协助原告刘爱香办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，为此原告诉至本院，要求判如所请。 另查明，原告刘爱香系义乌市稠城街道保联股份经济合作社集体经济组织成员。2017年12月26日，义乌市北苑街道办事处发文函告义乌市国土资源局、义乌市农业林业局(农办)，称青溪等村正在开展农村土地制度改革试点—宅基地历史遗留问题处理工作，上述村均已召开村民代表大会，讨论通过了允许本村宅基地使用权在村民中互相买卖转让，同时也允许本村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让，已报我街道审核同意。 本院认为，最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。原告刘爱香与被告刘俊六签订的《借款抵押协议书》实质上系对四被告在义乌市北苑街道青溪村旧村改造中农村宅基地的转让，且属于义乌市行政区域范围内跨集体经济组织的转让。原告刘爱香系义乌市稠城街道保联股份经济合作社集体经济组织成员，而四被告所在的青溪村已经有关部门审核允许其农村宅基地在义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让，故原告刘爱香与被告刘俊六达成的宅基地使用权转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，且该转让系双方的真实意思表示，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。虽然被告丁小花、刘骄杨、刘新月未在协议书签字，但基于三被告与被告刘俊六之间的身份关系，原告刘爱香有理由相信被告刘俊六有代理权，且三被告在案件审理中对协议书也未提出异议，故案涉的《借款抵押协议书》对被告丁小花、刘骄杨、刘新月具有约束力。原告刘爱香已付清转让款，履行了本方合同义务，且已在案涉的宅基地上出资建造房屋并居住使用至今，四被告作为转让方按约负有协助原告刘爱香办理涉案不动产转移登记的义务。 在《借款抵押协议书》中，双方并未明确约定协助办理不动产转移过户登记的履行期限。没有履行期限的债权，债权人可以随时主张权利，债务人可以随时主动履行债务。在债权人主张权利前，债务人没有履行义务并不构成违约，故不能主观上推定债务人不履行义务。现原告刘爱香并未提供证据证明曾要求四被告履行协助办理产权变更登记义务，原告刘爱香主张四被告违约并承担违约金20.5万元的诉请不能成立，本院不予支持。 综上，原告刘爱香诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条规定，判决如下： 一、原告刘爱香与被告刘俊六于2008年7月25日签订的《借款抵押协议书》有效； 二、本判决生效后十日内，被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月协助原告刘爱香办理将坐落于义乌市占地36平方米的不动产转移过户登记至原告刘爱香名下； 三、驳回原告刘爱香的其他诉讼请求。 案件受理费4975元，由原告刘爱香负担1250元，被告刘俊六、丁小花、刘骄杨、刘新月负担3725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年七月二十日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??