浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终103号 上诉人（原审被告）：潘定岳，男，1955年11月26日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：陈智勇，玉环市海天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：叶玲萍，女，1980年10月22日出生，汉族，住玉环市。 被上诉人（原审被告）：林金保，男，1978年4月23日出生，汉族，住玉环市。 上诉人潘定岳因与被上诉人叶玲萍、林金保案外人执行异议之诉一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘定岳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人叶玲萍的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人叶玲萍负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。两被上诉人于2017年9月13日所签订的对“2015年1月4日的《离婚协议书》”第六条“将坐落在玉城街道安康佳园10幢1单元402室（玉房产证玉环字第××号、玉房产证玉环字第××号）归甲方”内容变更为：“坐落于玉城街道安康的壹套房地产［《房屋所有权证》编号：玉房产证玉环字第××号、第××号，房屋所有权人：林金保、叶玲萍，附件：1.套房产（所在层次：4层），梯共用，附属2.2米以睛1－402号储藏室8.90平方米，所有权人林金保、叶玲萍共同共有］全部归乙方叶玲萍所有，甲方林金保自愿放弃上述房地产夫妻共有权主张，房地产变更登记手续由乙方叶玲萍单独申办。”从变更时间、内容上看该变更公证被上诉人林金保都有恶意逃避债务之嫌疑。时间上，2015年1月4日所签订的《离婚协议书》却要等到2017年9月13日进行变更，这可以明确知道，在此两年半期间时以及离婚之前因被上诉人欠下巨额债务无力偿还，想保住该房屋而做的变更。内容上，“甲方林金保自愿放弃上述房地产夫妻共有权主张”，该变更行为是无偿赠与。而被上诉人林金保明知欠下巨额债务，仍无偿将财产赠与他的前妻，侵害了债权人的利益，显然是可撤销行为。另外，关于两被上诉人于2017年9月17日签订的《房屋买卖协议》的真实性也是存疑，一审对此没有提及进行审查。该《房屋买卖协议》的内容与事实不符，该套房地产在目前市场交易价应当是人民币30万元左右，而被上诉人林金保却以人民币9万元出售给被上诉人叶玲萍，明显低于市场价格，足以说明两被上诉人在恶意串通逃避债务，此种行为亦属可撤销行为。况且，该《房屋买卖协议》第三条“甲方须保证出售的房屋未设置抵押、担保，否则，甲方双倍退还乙方的购房款”这明显与事实不符。被上诉人叶玲萍明知被上诉人林金保欠巨额债务以及房地产设置有抵押还与之进行买卖交易。显然是一种自陷风险的行为，不符合常理。总之，《离婚协议书》的变更公证行为和《房屋买卖协议》的行为是两个不同的法律行为，而一审法院却把两者混为一谈，显然系认定事实错误。二、一审对《房屋买卖协议》的交易款项是否交付，仅凭银行取款记录及收条就直接认定交付，而未作进一步审查，虽然被上诉人有取款人民币8万元的事实，但是否有交付无从知晓，却将1万元进行转账，为什么不直接全额转账9万元呢？这明显不当。再说，假设其交付9万元是实，但《房屋买卖协议》交付的价格也明显低于市场价格，也是可撤销的。另外，对于银行贷款的归还，一审认定2017年9月13日之后的贷款系被上诉人叶玲萍归还，该认定是错误的。实际上，从银行还款记录以及公积金记录上可知被上诉人叶玲萍自2018年12月28日才开始代被上诉人林金保归还贷款。一审未查明事实也未对有关证据进行审查核实就直接认定，明显错误。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》只是对物权转让合同的合法有效的确认，但本案《离婚协议书》的变更公证行为和《房屋买卖协议》的行为是两个不同的法律行为，到底是对哪一个行为的确认？况且该两种行为均侵害了债权人的合法权利，系可撤销行为，因此一审在法律适用上是错误的。 被上诉人叶玲萍辩称，婚前，被上诉人林金保以投资为由向其借款3万元，后未归还。2014年11月13日，两被上诉人本来说申请经济适用房的，但是林金保没去申请，就让被上诉人叶玲萍及其姐姐去申请看看，后来申请下来了。2015年1月4日，两被上诉人协议离婚，因为考虑到孩子比较小，孩子也跟着林金保生活，当时考虑想把房子留给林金保和儿子居住，故协议将房屋归林金保所有。但是林金保一直没有装修房子，房子空置在那里，被上诉人叶玲萍对林金保的其他事情都不太清楚，后来林金保让被上诉人叶玲萍给他9万元，就把房屋卖给被上诉人叶玲萍，叶玲萍也不会弄什么协议书，经父亲提醒去玉环公证处做了公证，就让林金保自愿放弃。关于买卖房屋时钱款的支付，上诉人说到当时为什么没有通过银行转账的方式支付，这是被上诉人无知的失误，其中五万元是跟朋友借的，三万元是跟被上诉人妈借的，还有一万元是被上诉人自己的存款，当天晚上去取款机取了，第二天去中国银行取的才交给林金保。银行显示一万元是转账给他的，被上诉人也记不太清楚了。买房屋的钱是借的，被上诉人也没有能力装修，因为不动产服务中心出了通知，如果经济适用房三年内不住的话就要收回去，所心被上诉人又借钱去装修居住。并且去不动产中心打了份证明，说房屋归被上诉人叶玲萍单方所有。因为经济房当时没有土地证的，没有办法办理产权过户。被上诉人将钱支付给林金保之后，林金保才把房屋所有权证和钥匙交给被上诉人叶玲萍。林金保在外面欠债的事被上诉人叶玲萍是不清楚的，也跟叶玲萍没有关系。涉案的房子是经济适用房，两被上诉人口头上说好，经济适用房的贷款全部由林金保支付，但最后也都是被上诉人叶玲萍承担的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人林金保经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状。 叶玲萍向一审法院起诉请求：一、要求立即停止对坐落于玉环市房产的强制执行，并解除查封扣押。二、请求判决确认原告叶玲平与被告林金保于2017年9月13日在玉环市公证处作出的（2017）浙玉证字第2766号公证书中关于变更房产所有权的约定合法有效，确认玉环市房产归原告单独所有。三、判决被告林金保立即协助和配合原告办理玉环市房产的产权过户登记。四、要求被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：原告叶玲萍与被告林金保于2015年1月4日离婚，离婚时双方约定二人共同共有的坐落于玉环市地产（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号）归被告林金保所有。2017年9月13日，原告与被告林金保另行协议确认上述房产归原告叶玲萍所有，该协议经玉环市公证处公证确认。尔后，原告按变更房产协议约定支付给被告林金保90000元，后续的房产按揭贷款均由原告承担。原告对房屋进行了装修，现和其儿子居住在此。但上述房产至今仍登记在原告与被告林金保的名下。该院在执行申请执行人（被告）潘定岳与被执行人（被告）林金保民间借贷纠纷一案［执行案号为（2018）浙1021执4929号］中，查封了原告与被告林金保共同共有的坐落于玉环市的不动产（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号）。 一审法院认为，涉案的坐落于玉环市经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》规定，购房人不享有完全的产权，而且具有社会保障性。这套住房现由原告及其儿子居住，且系其唯一的住房，若允许执行，则其基本生活无保障。《中华人民共和国婚姻法》对于不动产的处分也区别于一般物权的变动，虽然房屋产权变更未经登记，但如果双方对于房屋权属的约定是明确的，双方也非假离婚恶意串通逃避债务，则应当支持原告停止执行的诉讼请求。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，现原告凭与被告林金保签订的房屋买卖协议要求确认玉环市房产归原告单独所有，没有法律上的依据，原告这一诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止执行坐落于玉环市的不动产（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号）。二、驳回原告叶玲萍的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审经审理查明，2014年10月30日，两被上诉人与玉环县住房和城乡建设规划局签订《玉环县经济适用住房销售合同》，由两被上诉人购买位于玉环市经济适用住房（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号），约定房款176687元于2014年10月30日一次付清，两被上诉人对该房地产拥有有限产权，取得房屋所有权证不满5年的，不得直接上市交易，在取得房屋所有权证之日起满5年后可以转让房屋，但应当按照届时同地段普通商品住房价格与原购买价格差价的70%向县政府交纳土地收益等价款，同等条件下，县政府可以优先回购。被上诉人林金保为购买上述房地产向台州市住房公积金管理中心玉环分中心申请了住房公积金贷款。2014年11月13日，两被上诉人取得该房屋所有权证，对该房地产享有共同共有权。2015年1月4日，两被上诉人协议离婚，离婚时双方约定二人共同共有的坐落于玉环市地产（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号）归被告林金保所有。2017年9月13日，两被上诉人另行协议确认上述房产归被上诉人叶玲萍单独所有，被上诉人林金保自愿放弃上述房地产夫妻共有权，该协议经玉环市公证处公证确认。2017年9月17日，两被上诉人签订《房屋买卖协议》一份，约定被上诉人林金保以9万元的价格出售上述房地产给被上诉人叶玲萍，2017年9月19日林金保向叶玲萍出具收款凭条一份，确认已收取叶玲萍支付的购房款现金9万元。被上诉人叶玲萍对房屋进行了装修，并支付了自2018年12月起至2019年4月止共计5期的公积金贷款，每期1079.38元，合计5396.9元，现该房屋由被上诉人叶玲萍和其儿子居住，房屋产权至今仍登记在两被上诉人名下。一审法院在执行申请执行人（上诉人）潘定岳与被执行人（被上诉人）林金保民间借贷纠纷一案［执行案号为（2018）浙1021执4929号］中，查封了两被上诉人共同共有的坐落于玉环市的不动产（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××、16××02号）。现涉案房地产取得房屋所有权证已满5年。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，需要审查的是案外人对人民法院强制执行的标的是否享有足以排除执行的权利。首先，从外观主义即物权登记公示信息来看，涉案房地产现仍登记在两被上诉人名下，系两被上诉人共同共有，人民法院依照不动产管理部门在不动产登记簿中登记的信息来判断不动产权利人，进而采取查封措施并无不当。其次，从内部约定来看，两被上诉人在协议离婚时约定涉案房地产归被上诉人林金保所有，后又协议变更了房产归属，由林金保以9万元的价格出售给叶玲萍。虽然该变更协议经过公证确认，但该公证确认仅是对两人就房地产归属重新约定这一事实的确认，对外不具有对抗债权人的效力。通过审查被上诉人叶玲萍向林金保支付9万元对价的行为，其中6万元、2万元均系现金交付，仅有1万元系通过银行转账支付，该支付的真实性可疑，合理性欠缺，且支付对价与该处房地产市场价格差距较大。另外，林金保在负有债务的情形下，自愿放弃涉案房地产共有权，约定归叶玲萍单独所有，其作出这一意思表示的目的缺乏合理性，且在约定该处房地产归叶玲萍单独所有后，林金保仍在支付住房公积金贷款，不排除两人有逃避债务的可能。综上，涉案房地产不存在物权的真实权利状态与登记状态不一致的情形，被上诉人叶玲萍不能证明其系涉案房产唯一的权利人，人民法院仍可以就被上诉人林金保对涉案房地产享有的份额采取执行措施，故被上诉人叶玲萍以其系涉案房地产唯一权利人主张停止执行，并要求人民法院确认其与被上诉人林金保变更房产所有权的约定合法有效，进而确认其对涉案房地产享有单独所有权的诉讼请求不应获得支持。上诉人潘定岳的上诉请求具有事实和法律依据，依法应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销玉环市人民法院（2019）浙1021民初3529号民事判决； 二、驳回被上诉人叶玲萍的诉讼请求。 一审案件受理费670元，二审案件受理费670元，合计1340元，由被上诉人叶玲萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇二〇年七月一日 书记员  应一娇