江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2242号原告：杨小妹，女，1991年2月28日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：吴冬生，男，1984年12月23日出生，汉族，住江苏省建湖县。系原告杨小妹丈夫。被告：朱礼海，男，1978年4月22日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告杨小妹与被告朱礼海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，适用小额诉讼程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告杨小妹及其委托诉讼代理人吴冬生到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告朱礼海无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨小妹向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将所租赁的房屋恢复原样，或支付房屋内装修拆除的费用(约3000元)；2、被告立即腾出所租赁的房屋；3、被告支付违约金1600元整；4、被告支付自合同到期日至房屋腾出日期间的租金损失；5、被告承担诉讼费用。审理中，原告明确：由于案涉房屋已实际收回，其已找装修人员拆除了隔墙，故第一项诉请明确为要求被告支付拆除费3000元；第二项诉请不再主张；第四项诉请主张2020年4月16日至2020年5月2日期间占有使用费1773元（标准按照2800元/月计算）；增加要求被告支付租赁及占用期间产生的水费198.95元、电费306元、燃气费112元。事实与理由：2017年2月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将坐落于相城区高铁新城青龙港路268号鑫之苑4幢1602室的房屋出租给被告用于居住用房。双方约定房屋每月租金为1600元，租赁期限自2017年2月16日到2020年4月15日止等内容。然而，被告违反约定，租赁期满之日未能交还房产，并且房产中尚有人员居住。原告多次催促按照约定交还房产，被告仍然不予理睬，拒不接受。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告朱礼海未作答辩。原告杨小妹为证明自己的主张，举证如下证据：1、租赁合同原件一份、不动产权证复印件一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系。2、清洲国际装修公司工程预（决）算书一份，证明拆除费用及垃圾外运费用合计3532.3元。3、杨小妹与朱礼海及其妻子之间的聊天记录，证明被告按季度支付的租金为4800元，另证明杨小妹曾要求其将房屋恢复原状及按时退房。4、视频，证明朱礼海搬离后房屋的现状。5、发票及售气凭证打印件一组，证明杨小妹为案涉房屋支出水、电、燃气费的情况。庭审中，杨小妹陈述：证据1中的租赁合同为复写件且形成于3年之前，部分手写内容已经褪色或模糊。其自述合同手写部分的内容如下：出租人杨小妹（甲方），承租人朱礼海（乙方），房屋坐落于相城区鑫之苑4幢1602室，建筑面积89平方米，月租金1600元，租赁期间2017年2月16日到2020年4月15日，租金按季度结算，租金前五日交付给甲方。乙方向甲方支付一个月的房屋租金作为押金人民币1600元整。1、物业费由甲方承担；2、甲方同意乙方将房屋转租；3、租赁期间内房屋内人员安全由乙方承担。杨小妹另确认收到朱礼海支付的押金1600元，认可在本案款项中进行抵扣。根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下：杨小妹将其名下位于苏州市相城区的房屋出租给朱礼海使用。双方于2017年2月16日《房屋租赁（居间）合同》，约定：“如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方承担。乙方须在租赁期满时把房产完好交还给甲方。如需继续承租上述房产，应提前1个月与甲方协商，双方另签订契约。租赁期间水、电、煤气、有线电视、电话等由乙方根据实际用量付费”。落款处由杨小妹、朱礼海及分别在甲、乙方处签字，苏州君行房地产经纪有限公司在居间人处加盖合同专用章，落款时间为2017年2月16日。上述合同签订后，朱礼海支付租房押金1600元，杨小妹向朱礼海交付了租赁房屋，之后朱礼海自行对房屋进行了部分装修，并在客厅内做了隔断墙。杨小妹举证的微信聊天记录显示：朱礼海及其妻子实际按季度向杨小妹支付房屋租金4800元。2020年3月1日，杨小妹向朱礼海发送消息“下个月我们的房屋租赁合同就到期了，你需要在租赁到期之前把房屋恢复到交付状态噢”；4月1日，杨小妹称“我主动询问你那边的情况你还不回复！既然如此的话，那就按照我们合同约定的4月16号截止，4月17号我们就去收回房子了”，朱礼海于4月11日回复“月底差不多了”，杨小妹回复“……考虑到你这边和你的租客以及拆除都需要时间，那月底就月底吧”、“到月底是多出来14天，14*53.3=747元房租，你现在转给我以下吧还是按3年前的价格算，不给你按照现在的行情算好了”。4月14日，杨小妹又发送消息“我们的房屋租赁协议将于4月16日到期，请在此时间前完成房屋恢复工作，包括住客搬离、房屋装修恢复、垃圾清运、水电煤结算等事宜；我们将于4月17日前往收房，如果房屋恢复工作未完成造成的损失，将一并由你方承担。”朱礼海未予恢复。2020年7月1日，杨小妹自行支付了案涉房屋的电费305元（发票显示抄表时间为2020年4月30日）、水费152元及47.74元（发票分别显示费用日期2020年4月20日、6月22日）、燃气费90.89元及22元（收费系统显示抄表日期分别为2020年4月19日、6月20日）。杨小妹收回案涉房屋后，对房屋原有装修（包括隔断）进行了拆除，苏州清州装饰工程有限公司出具的工程预（决）算书显示拆除费用合计2332.2元（含拆除石膏板隔墙482.2元）、垃圾外运费1200元。审理中，本院至高铁新城派出所调取了杨小妹的丈夫吴冬生的报警记录及民警出警视频。杨小妹要求本院对该部分证据直接审核。上述证据显示：吴冬生于2020年4月16日、4月19日及5月4日分别报警，要求朱礼海退租及拆除装修、隔墙。朱礼海夫妇均表示愿意支付房租，但认为其有1600元押金可予抵扣；对于拆除装修、隔墙不予认可，认为双方即未在合同中约定，也没有对此进行口头约定，应由杨小妹方自行拆除。本院认为，杨小妹与朱礼海之间存在房屋租赁合同关系，该合同并不违反法律法规效力性、强制性规定，应为合法、有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，虽然杨小妹举证的合同原件部分手写内容已经褪色，但结合其他证据，可以认定杨小妹将案涉房屋出租给朱礼海，双方约定租金标准为1600元/月，租期截止至2020年4月15日的事实。根据本院调取的出警记录及视频，能够证明至少在2020年5月4日时朱礼海仍未向杨小妹交付案涉房屋，故杨小妹有权主张朱礼海承担2020年4月16日至2020年5月2日的占有使用费。杨小妹主张按照目前租赁市场价格2800元/月计算，依据不足，本院酌情按照双方合同约定的1600元/月的标准计算，认定906.67元。关于违约金，由于朱礼海未按约返还房屋，杨小妹按合同主张1个月租金的违约金1600元，符合法律规定，予以支持。关于拆除装修的费用，本院认为，结合本案证据，可以认定杨小妹在出租房屋后默许朱礼海对该房屋进行装修（不包括隔墙）。现租赁期限已经届满，在双方没有另行约定的情况下，应认定朱礼海对房屋的装修归杨小妹所有。现杨小妹要求朱礼海支付拆除费用，本院对于其中隔墙拆除费482.2元予以认定，并酌情认定该部分垃圾清运费300元。杨小妹自行拆除了其他装修，应认定系其自愿处分自身权利。杨小妹主张双方口头约定由朱礼海负责拆除全部装修，对此未能提供任何证据，且朱礼海夫妇在出警视频中也均不认可双方存在该口头约定，应由杨小妹承担举证不能的法律后果，故对拆除费用不予认定。关于杨小妹主张的水、电、煤气费，根据票据记载情况认定其中电费305元、水费152元、燃气费90.89元，其余票据抄表时间均为20202年6月，无法确认系朱礼海使用期间产生，不予认定。综上，朱礼海应支付杨小妹房屋占有使用费906.67元、违约金1600元、拆除隔墙及垃圾清理费782.2元、电费305元、水费152元、燃气费90.89元，合计3836.76元，与其已付押金1600元相抵，尚需支付2236.76元。朱礼海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：朱礼海支付杨小妹房屋占有使用费906.67元、违约金1600元、拆除隔墙及垃圾清理费782.2元、电费305元、水费152元、燃气费90.89元，合计3836.76元，与其已付押金1600元相抵，尚需支付2236.76元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020914）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告朱礼海负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。本判决为终审判决。审判员  候佳芸二〇二〇年七月二十日书记员  陆锦枫