贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5291号 原告：杜华，男，1970年8月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈连会，女，1972年3月24日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理）、王玉（实习），均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 原告杜华、陈连会与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜华及其委托诉讼代理人唐嘉曼，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告以原告已付购房款401036.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告从2016年10月3日至被告实际向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止的违约金（暂定70990.06元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际商品房，购房款为401036.00元。合同签订后，原告已履行支付购房款义务。合同未约定转移登记的期限及违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定,请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条,对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定,即:“约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款,其表述包含前后紧密关联的两项内容:l、即如果出卖人逾期办证超过180日,买受人有权退房。2、买受人选择退房的,出卖人还必须承担退款付息责任，由此可知,原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房,依据约定,其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同,出卖人当然免除违约责任。由此可知,上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定，该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律,行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款,只要不违反法律,行政法规的强制性规定,人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证,交付,违约金等事项有特殊约定的,应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言,答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形,从公平角度而言,在此情况下,答辩人认为即使原告不主张退房,答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式,按银行同期活期存款利率计算,向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”,本案已经在合同中做出明确约定,显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定在民事案件的法律适用上,应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定,否则应当遵循当事人意思自治原则当事人有约定的,除非其约定违反法律禁止性规定,否则应当从其约定。如前所述,对于逾期办证的处理方法,双方已进行了明确约定。在此情况下,应当按照合同约定进行处理.而并非无视合同约定,直接引用法律规定,况且原告所依据的法律规定中,也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上,应当优先适用双方的合同约定,而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金，金额明显过高。首先,逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失,大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次,即便原告主张其受到了损失,也应当按照“谁主张,谁举证”的原则,由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实,则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境,结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象,有其主观原因也有客观原因所致,且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主,若按被答辩人诉请依据计算违约金,答辩人将承担巨额的违约金,其生产经营势必面临困境,不利于经济社会和谐、健康、有序的发展，鉴于此,原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发,综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力,判决执行的可能性因素,依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金,对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，该商品房总价款为401036元。合同未约定转移登记的日期及违约责任。附件十二补充协议第3.1条约定：若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2条约定：如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时前来办理交房手续、提供办证所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任，买受人确因不可抗力因素造成的除外。合同签订后，原告依约支付了购房款401036元。被告于2016年7月3日向原告交付房屋。被告未办理涉案房屋转移登记手续。原告以前述请求诉至本院。 另查明，涉案房屋已于2019年8月2日办理初始登记，被告于2019年12月16日在涉案房屋电梯处张贴通知要求原告等业主提交资料办理不动产权证书。 本院认为，关于原告要求被告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。原告已按约定全额支付了购房款，合同未约定转移登记的日期及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。被告于2016年7月3日向原告交付房屋，应于房屋交付的90日期满后即2016年10月4日起承担违约责任。被告于2019年12月16日在涉案房屋电梯处张贴通知要求原告等业主提交资料办理不动产权证书，违约金应截止。违约金以原告已付购房款401036元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月4日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至2019年12月16日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜华、陈连会支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款401036元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月4日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至2019年12月16日； 二、驳回原告杜华、陈连会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费787元，由原告杜华、陈连会负担197元，被告贵州七众置业有限公司负担590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月十五日 书记员  周 猷