南昌铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2020）赣71行终190号 上诉人（原审原告）南昌幸福物业管理有限公司，住所地江西南昌市南昌县象湖新城金沙二路幸福时光滨河壹品48栋1楼，统一社会信用代码913601006779966125。 法定代表人甘汉斯，该公司总经理。 委托诉讼代理人林学文，江西客家人律师事务所律师。 委托诉讼代理人王锦贵，江西客家人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南昌县住房和城乡建设局，住所地南昌县莲塘镇公园路28号，统一社会信用代码11360121MB1550493K。 负责人黄炳锋，该局局长。 委托代理人徐朝灿，江西秦风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南昌县八月湖街道办事处，住所地南昌县东岳大道936号，统一社会信用代码11360121MB13602195。 负责人余宇，该办事处主任。 委托代理人周丽，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 上诉人南昌幸福物业管理有限公司（以下简称幸福物业）诉南昌县住房和城乡建设局（以下简称南昌县住建局）、南昌县八月湖街道办事处（以下简称八月湖街办）物业管理行政决定一案，不服南昌铁路运输法院（2020）赣7101行初97号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 原审法院经审查查明，2017年7月6日，南昌县人民政府作出南政字〔2017〕75号《关于同意昌南新城管委会新增社区居委会、社区更名和调整社区管辖范围的批复》，同意昌南新城管委会增设8个社区居委会、景奥社区更名及调整原有社区管辖范围，将幸福时光三、五期划归新增的滨河社区管辖，幸福时光一、二、四期仍由原社区幸福时光社区管辖。2018年12月4日，幸福时光社区居委会就幸福时光三、五期成立业主委员会进行公告，于2019年2月19日就幸福时光三、五期拟划分为一个独立物业服务区域征求幸福时光一、二、四期业主的意见，并进行公告，公告期内只有26位居民提出书面异议。2019年3月4日，幸福时光三、五期业主向南昌县住建局与八月湖街办提交《南昌市物业管理区域划分申请表》，后南昌县住建局与八月湖街办共同作出《物业管理区域划分意见书》（以下简称《区域划分意见书》），将位于南昌县的幸福时光三、五期（滨河壹品）划分为一个物业管理区域。幸福物业不服提起行政诉讼。 原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。本案中，南昌县住建局与八月湖街办于2019年3月4日作出《区域划分意见书》，只是将位于南昌县的幸福时光三、五期（滨河壹品）划分为一个物业管理区域，幸福物业作为物业公司，既不是该行政行为的相对人，也与该行政行为没有法律上的利害关系。故幸福物业的起诉应予驳回。该院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，驳回幸福物业的起诉。 幸福物业不服原审裁定，上诉称:1.申请物业管理区域划分是法律法规赋予物业公司的合法权利，两被上诉人作出的《区域划分意见书》侵害了上诉人的实体性权利和程序性权利，上诉人与该行政行为有法律上的利害关系，是本案的适格原告。物业管理区域的划分，不仅仅影响小区业主的权益，而且对物业公司的经营管理、设施设备的投入等都会产生重大影响。案涉幸福时光小区是一个完整的整体，上诉人按照一个物业管理区域的标准来为全体业主提供物业管理服务，并为此投入了大量的人力、物力，物业管理区域的划分，直接会影响到上诉人的核心利益。前期物业服务合同约定的期限为业主委员会成立并确定好物业服务公司之日止，依照该合同的这一约定，只有当整个物业管理区域成立一个业主委员会并确定了一家物业服务企业后，前期物业服务合同终止，但由于被上诉人不依照法律法规规定的程序将原一个物业管理区域划分为两个物业管理区域，根据被上诉人对物业管理区域的划分，则可成立两个业主委员会，随着幸福时光三、五期业主委员会的成立，直接导致前期物业服务合同中所涉及三、五期物业管理区域的合同终止，客观上损害了上诉人的合法权益。根据《江西省物业管理条例》第十一条第三款的规定:“已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请登记。”在该份《区域划分意见书》作出前，上诉人是案涉幸福时光小区的物业服务企业，该小区也实行了物业管理，根据《江西省物业管理条例》第十一条的规定，应当是由上诉人向被上诉人南昌县住建局申请登记。两被上诉人于2019年3月4日作出的《区域划分意见书》，将幸福时光小区划分为两个不同的物业管理区域，实际上已经对上诉人的管理造成了影响，也实际侵害了上诉人的合法权益。2.两被上诉人共同作出的《区域划分意见书》不符合法律法规规定，依法应予以撤销。首先，被上诉人南昌县住建局作为南昌县房地产主管部门虽然有权作出物业管理区域的划分，但在已经实施物业管理的区城，依法应当依据物业服务企业的申请进行登记，而非依据业主的申请。其次，被上诉人八月湖街办并非房地产主管部门，依法无权作出物业管理区域的划分。因此，两被上诉人共同作出的将南昌县幸福时光三五期划分为一个物业管理区域的《区域划分意见书》，违反了法律法规的规定，依法应予以撤销。综上，请求二审法院依法撤销南昌铁路运输法院作出的(2020)赣7101行初97号《行政裁定书》，发回原审法院对本案重新审理。 被上诉人南昌县住建局答辩称:1.一审认定上诉人并非诉争《区域划分意见书》的相对人和利害关系人正确。第一，案涉的《区域划分意见书》所涉对象为物业所在的业主，影响的也是物业所在业主的权利，上诉人并非相对人。2019年11月8日滨河壹品业委会与新力物业集团有限公司签订《物业服务合同》并进行了备案，自2019年11月8日起上诉人对幸福时光三、五期区域的相关权利义务自行终止。因此，物业管理区域的变化对上诉人的服务范围也没有影响，该意见书与被答辩人也没有利害关系。第二，虽然《江西省物业管理条例》第十条第三款有关于“由物业服务企业向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请登记”的内容，但该条并非赋予了物业服务企业申请的实体权利。物业服务企业能够申请管理区域划分登记的基础在于物业服务合同的服务性质以及基于业主的授权，物业服务企业申请仅是形式要求，其申请的前提应当是在业主已决定的前提下进行。现幸福时光三、五期业主已成立业主委员会，要求正式划分管理区域，说明已有争议，申请应当根据业主共同决定进行，是否由物业服务企业申请并不影响被上诉人依法行使职权。2.《区域划分意见书》合法。第一，依据《南昌市物业管理区域划分暂行规定》第二条、第三条以及第十三条，被上诉人具有做出划分南昌县内物业管理区域的职权。第二，依据《南昌市物业管理区域划分暂行规定》第五条、第六条以及《江西省物业管理条例》第十一条之规定，对物业项目内有规划市政道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域。上诉人在接到物业管理区域划分登记申请表后，经过考察，结合两个《批复》文件，查明幸福时光一、二、四期和三、五期分属于两个社区，且有市政道路穿越，共用设施设备能够分割和独立适用，故案涉小区符合划分物业管理区域的条件，《区域划分意见书》内容合法。第三，被上诉人于2019年3月5日收到幸福时光三、五期业主和八月湖街道幸福时光小区居民委员会的《南昌市物业管理区域划分申请表》后，通过对幸福时光三、五期业主和八月湖街道幸福时光小区居民委员会提交的“滨河社区筹备组2018年12月4日召开的关于申请独立物业管理区域意向确认居民代表大会会议相关纪要及公告”及八月湖街办出具的“关于幸福时光三五期申请划分为独立物业服务区域公告结果情况说”等公告文件，确认该申请事项为幸福时光三、五期业主的共同意愿，应当予以批准通过，故被上诉人做出《区域划分意见书》的程序合法。综上所述，一审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。 被上诉人八月湖街办答辩称，1.一审法院认定上诉人既不属于案涉行政行为的相对人，也与该行政行为没有法律上的利害关系正确。（1）一审法院认定上诉人不属于案涉行政行为的相对人正确。物业管理制度是基于建筑物区分所有权而产生，物业服务公司权利来源主体为业主，物业管理区域划分的结果意味着该物业管理区域为区域内业主所共同享有的土地使用权，划分物业管理区实质是对业主共有权益产生影响，而非对物业服务企业造成实质影响，故上诉人不属于案涉行为的相对人。（2）一审法院认定上诉人与案涉行政行为没有法律上的利害关系正确。根据《南昌市物业管理区域划分暂行规定》(以下简称《暂行规定》)第十一条之规定，对于已经实施物业管理的项目只有在同攻时满足物业管理区域已经形成和无争议两个条件才由物业服务企业向有关部门申请，然幸福时光三五期与ー二四期之间有市政道路(诚义路)穿越，根据《暂行规定》第六条，应当划分为不同的物业管理区域，上诉人明显不符合上述申请条件，两被上诉人依据业主申请共同作出该意见，并未侵害上诉人的实体权益和程序权利，上诉人不属于本案的利害关系人。根据上诉人与中新置业有限公司签订的《前期物业合同》第三条，其前期物业服务系从第一期第一批业主入伙之日起至项目成立业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效时终止，即导致前期物业合同所涉及的幸福时光三、五期合同终止的条件是同时满足幸福时光三、五期成立业委会且与物业服务企业签订物业服务合同生效，物业区域的划分并不必然导致前期物业合同的终止，且两被上诉人在作出《区域划分意见书》后，上诉人仍然在幸福时光三、五期提供物业管理服务，直至滨河壹品业委会成立后于2019年11月8日与新カ物业集团有限公司签订《幸福时光?滨河壹品物业服务合同》，且上诉人负责人杨小弟全程参与了选聘新物业的投票选举工作，案涉行政行为并未对上诉人的管理造成影响，亦未损害上诉人的合法权益；幸福时光滨河壹品小区业委会已经成立，且经第二次业主大会表决，最终表决通过由新力物业集团有限公司作为滨河壹品小区(幸福时光三五期)物业服务企业，即自2019年11月8日起上诉人对滨河壹品小区的相关权利义务自行终止，不属于本案利害关系人。2.一审法院判决驳回上诉人的.起诉适用法律正确。3.南昌县住建局会同上诉人作出《区域划分意见书》合法、合规。（1）滨河社区于2018年3月2日正式划入八月湖街道管辖范围，根据《暂行规定》第三条、第八条之规定，南昌县住建局负责南昌县内物业管理区城划分的监督管理，并会同八里湖街办共同负责辖区内的物业管理区域划分工作，故二被上诉人共同出具《区域划分意见书》符合法律规定。（2）物业管理区域划分的结果意味着该物业管理区域为区域内业主所共同享有的上地使用权，属于对业主重大权益的处分，作为物业管理区域的土地使有权人，业主是有权实施物业管理区域调整的唯一合法主体。且根据《暂行规定》第七、九、十ー、十ニ、十三、十四条之规定，在办理商品房屋预售许可证或者商品房屋现售备案前，由开发建设单位业提出申请并在合同中明示，对已经实施物业管理项目的，且物业管理区域已经形成并无争议的，由物业服务企业申请，除上述两种申请主体之外，还可以由业主申请，亦可以由房产主管部门会同街道办事处根据合理原则进行划分。本案中，幸福时光三、五期业主提出划分物业管理区域之前已经通过现场会议和公告形式征求了一至五期业主意见，仅有极少数业主提出异议，幸福时光居委会在公告期满后出具了情况说明，以幸福时光三、五期业主名义申请划分物业管理区域，并同时在申请人处盖章确认，申请主体合法。（3）2017年7月6日经南昌县人民政府批准，正式将幸福时光三、五期单独成立滨河社区，该社区属于封闭区域、有独立的物业用房以及相关设施设备，且与幸福时光一二四期之间有市政道路(诚义路)穿越，符合划分为独立物业区域的条件。针对幸福时光三、五期业主提交的划分物业管理区域申请，二被上诉人共同出具《区域划分意见书》符合物业管理区域划分的立法原则，并无不当。综上所述，一审法院认定上诉人既不属于案涉行政行为的相对人，也与该行政行为没有法律上的利害关系继而裁定驳回上诉人的起诉系认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，物业管理区域的划分实质上是业主的建筑物区分所有权实施的区域和范围。本案涉诉的《区域划分意见书》系南昌县住建局、八月湖街办应幸福时光三、五期业主的申请作出的行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼”的规定，本案幸福物业即不是该行政行为的相对人，也与该行政行为没有法律上的利害关系，其不具备《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九规定的原告主体资格，不符合法定起诉的条件，一审法院据此驳回幸福物业的起诉并无不当，该裁定应予维持。上诉人幸福物业的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  肖 康 审 判 员  胡少林 审 判 员  谢卫红 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  杨 勇 书 记 员  李兴强