河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1527民初1977号原告:刘海侠,女,汉族,1989年2月3日生,住淮滨县。被告：杜川，女,汉族,1989年5月6日生,住淮滨县。委托诉讼代理人：臧义仁，系河南文开律师事务所律师。原告刘海侠诉被告杜川房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，即向原、被告送达了开庭传票，依法独任公开开庭进行了审理。原告刘海侠、被告杜川及其委托诉讼代理人臧义仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2020年6月23日签订《房地产买卖协议》，协议第五条约定房屋总价款为46万元,约定房屋首付款为33万元,剩余房款完成过户之后一次性付清。协议第十条约定;在签订本协议时,乙方(原告)交付购房定金10万元整,在购房时该定金折抵房款。现乙方(原告)依合同约定已经交付10万元房屋定金,乙方(原告)要求继续履行合同,完成交付双方约定首付房款并转移房屋占有时,甲方(被告)以各种理由拒不履行合同约定。双方为此事多次协商未能解决。为此,原告特起诉到贵法院,要求被告双倍返还购房定金,恳请贵院依法裁判。诉讼请求：1、请求判决被告双倍返还原告定金200000元；2、请求判决本案诉讼费由被告承担。被告杜川答辩称，原告主张双倍返还定金没有事实和法律依据。首先,原告所述与事实严重不符,被告并没有拒绝履行合同。截止到2020年7月7日,被告仍在催促原告履行合同,被告对原告的催促却置之不理。现在被告仍旧希望能继续按合同约定履行合同。其次,原被告双方关于所签的商品房买卖合同部分条款存在争议,被告就争议条款与原告协商,而达不成一致意见,所发生争执但并不能以此认定被告拒绝履行合同。涉案合同第七条关于相关费用的约定:由甲方承担各自费用,乙方承担过户(不包含增值税)费用，该条对维修基金由谁承担并没有明确约定,对于约定不明的条款,被告提出异议,继而发生争执,原告就立即主张双倍返还定金,被告认为原告操之过急。第三,涉案合同第九条约定:甲方收到全款时交接给乙方,然而截止到现在,被告也没有收到合同约定的全款。在原告没有按约定支付全款的情况下,现在就起诉让被告双倍返还定金,被告认为原告这种行为应当认定为拒不履行合同。第四,原被告双方就争议条款协商过程中,原告又恶意安排第三人与被告协商房屋买卖事宜。被告认为原告违反了最基本的诚实信用原则,其目的并不是为了购房,而是恶意设计行为,从而诱导被告违约,从而获得高额的违约金,原告这种恶意磋商的行为不应获得支持。第五,因双方所签合同存在瑕疵,双方对于合同履行的时间也没有明确约定,原被告双方聊天记录中体现的时间为1个月，合同签订的时间为2020年6月23日,那么1个月时间的截止日期应当为2020年7月23日,按照该约定双方约定的履行期限也没有届满,原告现在就起诉要双倍返还定金,为之过早。综上,原被告双方因合同条款约定不明,进而发生争议,这种争议行为不能定性为“拒不履行合同行为”,被告与原告一直是以协商的语气在沟通,同时双方口头约定的合同履行期限也没有届满,原告也没有按约定支付房款,原告现在就主张双倍返还定金,不具备法律和事实依据,更不和时宜。综上，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。另外,根据《担保法》第九十一条,定金数额不得超过主合同额的20%,涉案合同约定的定金过高。原告向法院提供证据：1、房屋买卖合同、定金收据、转账记录；2、原被告聊天记录、原告丈夫与被告丈夫聊天记录；3、原被告在被告家对话记录；4、案外人与被告微信聊天记录。被告向法院提供证据：1、被告在房天下/安居客网站查询关于“维修基金应当由谁承担的答复”截图各一份；2、被告家属与原告家属微信聊天截图；3、被告与案外人微信聊天截图。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月23日，原、被告经协商自愿签定房屋买卖合同，合同约定：被告将其名下淮滨县福地华府小区27#3单元208室的房屋以总价46万元的价格卖给原告，原告首付房款为33万元，余款13万元过户完成时一次性付清；签订协议时，原告交付给被告购房定金10万元；过户手续负担方式为被告承担各自费用，乙方承担过户（不包括增值税）费用；违反协议的任何一条款均视为违约。合同签定后，原告于2020年6月23日依约交付给被告购房定金10万元，被告于同日向原告出具10万元定金收据1张。2020年6月23日原被告微信聊天内容显示：原告要求近两天按要求付款，被告同意；原告要求被告交契税和维修基金，被告不同意交纳维修基金。2020年6月24日原被告微信聊天被告仍不同意交纳维修基金。2020年6月25日，原告向被告要求支付首付款余款23万元，同时要求被告办理交房手续，被告没有回复；2020年6月26日，被告对原告要求交房的信息不予回复；2020年6月27日，被告仍对原告要求交房的信息不予回复。2020年6月26日，原、被告双方的丈夫在微信聊天中，被告丈夫要求原告丈夫把首付款再增加5万才同意进行房屋交接。2020年7月3日至5日，被告与案外人（微信名乘风破浪）在微信中商讨预以一次性支付48万元的价格将房屋出售。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1、关于维修基金问题。被告辩称原、被告双方是因为维修基金没有约定且双方协商不成而导致没有履行合同。就此问题本院认为，维修基金该谁承担不是本案解决的问题，但维修基金承担问题不是拒绝履行合同的理由。即使双方对维修基金没有明确约定，即使双方就此没有协调一致，但在原告准备好首付款余款，数次要求履行交接房屋时，被告也应予以配合。对于维修基金承担存在的问题，如果双方后期实在达不成一致意见，可以通过法律途径解决，此问题不能成为拒不履行合同主要义务的理由。2、对于被告是否违约问题。本案中双方于2020年6月23日签订合同，2020年6月25日至27日，原告多次以微信形式要求被告按要求履行交房义务，被告都不予回复。2020年6月24日至26日，被告的丈夫和原告的丈夫微信聊天中被告的丈夫要求原告多交纳首付款5万元才同意交接房屋，已是对合同条款实质性改变。2020年7月3日至5日，被告在其已与原告签定房屋买卖协议且收取定金10万元的情况下，隐瞒事实多次与案外人协商出卖本案所涉房屋。综上，被告以自己的行为违反了合同的约定，在原告多次要求履行的情况下，其以自己的行为表明不愿履行合同义务，已经是对合同的实质性违约。同时，双方在协议的第十四条约定，违反协议的任何一条款均视为违约，根据此条款也可以判定被告违约。3、关于一个月内交房问题。本院认为，被告急于卖房，双方协商一个月内履行，该期限是最长期限，在该期限内提前履行是有利于被告急用钱的，该期限是对原告的限定，现原告提前准备好首付款要求被告办理交房手续，被告不予交接且要求原告增加首付款数额，以自己实际行为表明不愿履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任。4、关于定金的问题。本案中双方协定的总房款46万元，在司法实践中，定金一般不能超过合同总金额的20%，本案中双方约定的定金10万元超过了20%，则返还的定金数额应为18.4万元，多出的部分本院不予支持。综上，被告以自己的行为表明不履行主要债务，让原告产生信任危机，从而要求解除合同，诉求被告双倍返还定金，于法有据，本院对其诉求合理部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杜川于本判决生效之日起五日内双倍返还原告刘海侠定金184000元；二、驳回原告刘海侠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付拖延履行期间的债务利息。案件受理费2150元由被告杜川承担2000元，由原告刘海侠承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及预交上诉费凭证（收款单位：河南省信阳市中级人民法院账号46×××16开户行：兴业银行信阳分行），仅递交上诉状不递交上诉费预交凭证的，将在上诉期满后第七日按自动撤回上诉处理。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  刘瑞刚二〇二〇年七月二十七日书记员  喻俊雯