甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1184号上诉人（原审被告）：韩玲，女，1957年1月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：苏航，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃省地震局，住所地甘肃省兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠玉皎，北京大成（兰州）律师事务所律师。原审被告：于长永，男，1954年11月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人韩玲因与被上诉人甘肃省地震局、原审被告于长永房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩玲上诉请求：1．依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4765号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用及保全费、保险费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足，应当依法发回重审或改判。1、上诉人与被上诉人签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》（以下简称《新旧房交接协议》）为合法成立的民事合同，不违反法律及行政强制性规定，故约定大于法定。该《新旧房交接协议》第13条对被上诉人履行期限约定不明，上诉人及单位其他相关债权人在协议期间内多次要求被上诉人先行履行协议的内容，按照协议的约定向省市房管、物价部门进行报送审批，由相关行政机关批准确定合理的回收结算价格，但时至今日被上诉人始终没有进行该项工作，导致无法确定合理的回收结算价格。被上诉人也未依据《甘震发（2009）212号关于印发甘肃省配售办法的通知》文件中第二十六条所述“旧房回收价以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准”进行旧房价格结算。被上诉人应当按约定充分履行合同义务，确定回收旧房的价格。2、上诉人与被上诉人所签订的协议没有一条陈述以旧房价值抵偿新房房款，被上诉人在未按协议履行的情况下要求上诉人腾交房屋及转移产权是完全没有法律依据的，亦是违背公平交易的原则的。3、两份协议均为被申请人所提供的格式合同，而“甘建保（2013）393号”文件的内容不符合双方约定的价格评估情形，在本案中是不应当被适用的。二、原审法院判决由上诉人腾交房屋及过户给被上诉人，并支付违约金无任何事实及法律依据，请求在查明事实的基础上撤销原判，发回重审或改判。《新旧房交接协议》实为房屋买卖合同，上诉人已经依照《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》充分履行了自己的合同义务，先后三次支付给被上诉人210000元。而被上诉人却并未按照《新旧房交接协议》中的约定按照合理的价格回收旧房，原审法院在被上诉人未履行合同义务的情况下径直判决要求上诉人履行合同义务腾交房屋和转移产权，无事实及法律依据。自该协议签订直至今日已经七年之久，被上诉人一直怠于履行合同义务，才导致合同不能履行，合同目的不能实现，应当由被上诉人承担全部的违约责任。且上诉人与相同情况的退休职工多次寻找相关部门寻求解决方案，被上诉人非但不积极履行协议义务却以停水断电、扣发工资等手段以期达成目的。被上诉人作为国家行政机构直属的事业单位，个体职工完全无法与其抗争，其提供的格式合同通篇没有任意一条约定是对其自身违约责任的约定，同时却约定在合同相对人违约时以扣发工资、断水、断电等手段加重了违约责任，亦违反了《合同法》第五条所规定的公平原则。甘肃省地震局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该当予以维持。一、一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷正确，双方签订了《预售协议》，并以交还旧房为配售新房条件签订了《新旧房交接协议》，并约定了新旧房结算依据。二、上诉人认为旧房是100%产权房屋，新房为经济适用房，故新房应按照福利价格购买，旧房不得按照房改房成本价格回购的上诉理由，显然无视国家建设部等七部委发布的《经济适用房管理办法》【建住房（2017）258】第三十二条、《兰州市经济适用房住房管理办法》【兰州市人民政府令【2008】第5号四十四条之规定，福利性分房不得重复享受及以市价出售福利性分房的不再享受福利分房，上诉人旧房同样是通过单位购买的福利性房屋，其再次申购新的福利住房，应当按照无利润价格出售，即房改房成本价，故一审法院认定393文件成本价回购旧房正确，并且改价格同经生效法律文书确认并无不当。三、交付旧房义务包括交付旧房实体房屋及办理产权过户登记，一审法院认定“地震局向上诉人配售保障性新房依约给上诉人办理产权登记，基于同一协议的约定，上诉人应向地震局交付旧房并办理产权转移登记”符合公平原则。上诉人的新房面积为140平方米，其旧房为40平方米，因此上诉人的旧房回购款已经折算在新房预售款中，且上诉人还需补交剩余房款。于长永述称，一、上诉人与被上诉人签订了《预售协议》及《新旧房交接协议》，未签订房屋买卖合同。上述两份协议不完善且仍在履行中。根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。二、被上诉人在集资建房启动时，甘震（2009）212号文件第26条规定“旧房回收价格以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准。”《新旧房交接协议》第13条规定“旧房的回收价格，按省市房管物价部门批准的价格进行回购结算。”2014年9月，被上诉人委托兰州市诚信房地产置换有限有限公司对渭源路甘肃省地震局家属院东楼进行评估，评估价为6500元／㎡；2018年又委托甘肃华澳地产估价有限公司进行估价，评估价格为2110元／㎡至2445元／㎡。前后价格差距甚大。上诉人的原住房面积未达标，也未获得住房补贴，因此上诉人有资格参加集资建房。上诉人自甘肃省地震局分得的新房，是上诉人集资所建，根据《预售协议》，该新房从交付使用起计算五年后发放房屋所有权证，但被上诉人于2018年1月将上诉人的新房登记在甘肃省地震局名下，成了国有资产。如果上诉人及于长永将涉案旧房腾交并转移产权给被上诉人，就真正没有房产了。因此，被上诉人在虚构事实、隐瞒真相，非法侵占上诉人及于长永的合法权益。三、一审判决认定“旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质”。但旧房1998年省房改办批准出售给个人（工龄折扣后），取得了百分之百产权，已转化为私产，再无福利可言。新房是经济适用房，价格为2485元／㎡，带有一定福利性质，新旧房的性质完全不同。四、《交接协议》虽约定上诉人交旧房的时间为2012年7月31日前，但2014年被上诉人的甘震发〔2014〕135号文件，详细规定了交房时间，前后不一致。一审判决认定“参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2275元／㎡并无不当。”但生效判决并未有判项中载明旧房价格2275元／㎡。涉案旧房是于长永的私产，在关于价格问题上，双方未达成一致意见，于长永有权拒绝交付旧房。一审判决上诉人及于长永腾交旧房，并办理产权转移登记不当。一审判决上诉人及于长永承担的违约金20000元与《交接协议》的约定不符。一审驳回被上诉人的其他诉讼请求，但判令上诉人及于长永承担全部案件受理费、保全费及保险费有失公允。五、被上诉人起诉至法院后，甘肃省地震局退休职工到中国地震局集体信访了三次。中国地震局明确答复：（一）、停止一切法律诉讼并撤诉。（二）、依法依规搞好房产工作，多找几家有资质的评估公司进行评估。未依法解决前，不能转移房产。但甘肃省地震局违背上级精神。另外，一审开庭时，上诉人及于长永进行反诉，被法官以抗诉的理由口头驳回，剥夺了上诉人及于长永的权利，程序违法。甘肃省地震局向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告立即向原告交付兰州市城关区渭源路街道东岗西路350号1单元2层202室房屋（房屋产权证记载地址兰州市城关区）；2.判令二被告立即将兰州市城关区房屋不动产权过户至原告名下；3.判令二被告向原告支付迟延交房违约金120000元（违约金暂计至2019年3月31日）、判令二被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至实际交付之日的违约金；4.本案诉讼费由二被告负担（诉讼费包括保全费、保险费、案件受理费）。一审法院认定事实：二被告原系夫妻关系，2015年6月11日解除婚姻关系。二人均为原告甘肃省地震局的退休职工。90年代原告将分配给被告的兰州市城关区渭源路街道东岗西路350号1单元2层202室房屋（现房屋产权证记载地址兰州市城关区），经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给被告，房屋产权登记在被告韩玲名下,该房屋性质属房改房，2017年10月30日被告韩玲将该房屋产权转移登记到被告于长永名下。2010年,原告正在建设的应急职工住宅楼是为适应地震时快速应急工作的保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。二被告享有配售新房的资格,遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告与被告韩玲依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：被告选定的新房为西楼Ｄ型层27住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准。被告应向原告支付购房首付款150000元且将上述202室旧房腾交原告。新房暂按2800元／平方米的预售价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，若最终售价低于2800元／平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元／平方米，被告需在三个月内向原告补齐房款。双方还约定了其他事宜。被告遂向原告支付购房首付款150000元，又于2010年9月支付购房款3700元,公积金抵扣56300元。2012年4月13日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括被告韩玲在内的职工分别均签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。双方约定：原告于2012年4月13日至14日两天内向被告交付上文所述协议项下被告选定的新房（二单元2704室）钥匙，预售建筑面积122.99平方米。被告就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日。被告应于2012年7月31日前向原告交回上述202室旧房，如逾期10天之内，被告每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按200元向原告支付违约金外，双方还约定了其他事宜。该协议成立后，原告当日向被告交付了2704室新房。但被告至今未向原告交回202室旧房，遂酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元／平方米，将旧房回收价格确定为2355元／平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。原告与被告韩玲之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于二被告系原告的退休职工，因而获得缔结协议的资格，而二被告作为原告的退休职工，对原告关于向职工配售新房时还需收回旧房，并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，2010年被告韩玲与原告签订的上述协议，系二被告夫妻双方的共同意思表示，二被告虽于2015年解除婚姻关系，但并不影响上述协议的全面履行。故上述协议双方意思表示真实，内容约定合法，预售协议和新旧房交接协议对双方均具有法律上的拘束力。原告依约履行了向二被告交付新房的合同义务，二被告仅依合同约定支付了部分购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。关于二被告拒绝腾交房屋的辩称理由，一审法院认为双方在协议中约定原告向被告交付新房后，再给被告3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，被告必须向原告交回旧房，被告以旧房回购价格没有批复为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。且本案中旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质，参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2355元／平方米并无不当，故对其辩称理由一审法院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向二被告交付了新房，二被告应依约向原告交付旧房，故对原告的第一项诉请一审法院予以支持。对于原告的第二项诉请，一审法院认为，原告向二被告配售的保障性新房依双方的约定将给被告办理产权登记，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，二被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，一审法院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方约定了如被告迟延交付旧房逾期20天以上，则应每天按200元向原告支付违约金。因二被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据。但结合本案案情及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，一审法院依法酌情确定被告应向原告支付违约金20000元为宜。原告对于诉讼费用的主张，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一款及第二款、第十条第二款、第二十九第一款的规定，案件受理费及保全费均属于诉讼费用范畴，应由本案二被告承担；关于原告向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费，一审法院认为本案诉讼是因二被告违约引起，原告提起诉讼，且提出财产保全申请，并通过保险公司出具保函为财产保全提供担保而支出该项费用，系原告为本次诉讼支出的合理费用，故对原告的该项诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第六条第一款、第二款、第十条第二款、第二十九第一款之规定，判决：一、被告韩玲、于长永于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区；二、被告韩玲、于长永于判决生效后15日内将位于兰州市城关区产权转移登记给原告甘肃省地震局；三、被告韩玲、于长永于判决生效后10日内支付原告甘肃省地震局违约金20000元；四、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（已减半），保全费1121元，保险费500元，由被告韩玲、于长永于负担。二审中，上诉人举证甘肃省住房和城乡建设厅机关简介一份、甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅联合发布的甘建改〔2020〕93号文件一份，拟证明甘肃省建设厅的权责中没有评估和确定私人产权价格的行政职责和权利，93号文件确定的房改房价格只用于产权单位根据老房老办法的规定向符合条件的老职工出售公有住房或向拆迁户出售还建房的价格基础。被上诉人对该组证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为上诉人的第二份证据已推翻第一份证据，甘肃省建设厅联合几个单位出具了房屋成本价，房改房的成本价即无利润价格，涉案新旧房均系福利分房，上诉人享受新房配售应按照无利润价格回收旧房，被上诉人的行为符合法律及事实依据。本院对该组证据的真实性予以采信，但因该文件与涉案房屋时间差距较大，对其证明目的不予采信。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：第一、本案是否属于人民法院受理案件范围。原审被告于长永称根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。本案中，上诉人与被上诉人签订了《预售协议》和《新旧房交接协议》，在两份协议中，双方对于配售的具体新房及需交付的具体旧房达成一致意见，该两份协议是双方真实意思表示，合法有效。因此，本案争议房屋虽属于单位内部建房，但双方关于要分配的具体新房及腾交的具体旧房并无异议，被上诉人是基于双方签订的两份合法有效的协议提起的诉讼，属于人民法院的受理案件范围，原审被告的该主张不能成立，本院不予采信。第二、被上诉人将涉案旧房价格确定为2355元／㎡是否适当。上诉人对于其应交还的旧房为房改房，其分得的新房为经济适用房的性质无异议，故涉案的新旧房均具有福利性质。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，第三十二条规定：“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。”兰州市人民政府于2008年发布的《兰州市经济适用房住房管理办法》第四十四条规定：“已领取住房补贴的职工，不得参加单位集资建房。已享受福利分房、已购买经济适用住房或者已参加单位集资建房的，其住房已达到控制标准的职工家庭，不得再次参加单位集资建房。”根据以上两份文件精神，一个家庭只能享受一次福利分房，且福利分房具有保障性住房性质，任何人不能从中获取利润。涉案新房价格确定为2485元／㎡，上诉人对此无异议。被上诉人根据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件将涉案旧房回收价格确定为2355元／㎡，新旧房价格差距不大，因此，被上诉人确定的旧房回收价格并无不当。上诉人以该回收价格不符合《新旧房交接协议》约定的抗辩理由不能成立，上诉人及原审被告拒不交付旧房构成违约。第三、一审判令上诉人及原审被告承担的义务是否适当。如上所述，涉案旧房为具有福利性质的房改房，上诉人在分得新的经济适用房的同时，应退回旧房，这也是《新旧房交接协议》明确约定的内容，上诉人及原审被告未按约定交还旧房，构成违约，且《新旧房交接协议》中对于违约责任有明确约定，因此，一审判令上诉人及原审被告向被上诉人腾交位于兰州市城关区，将该房屋产权转移登记给被上诉人正确；鉴于双方协议约定的违约金过高，一审法院综合考虑各种因素，酌定上诉人及原审被告承担违约金20000元并无不当，上诉人对此的上诉理由不能成立。本案中，上诉人及原审被告存在违约情形，一审法院支持了被上诉人要求腾交房屋、办理产权转移手续的诉讼请求；对于被上诉人主张的违约金，按照双方的《新旧房交接协议》约定并非上诉人及原审被告不需要承担，而是一审法院综合考虑各方因素，调低了违约金的数额，但上诉人及原审被告仍是违约一方，故一审法院根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定判令上诉人及原审被告承担本案诉讼费用并无不当。综上所述，上诉人韩玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人韩玲负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年七月九日书记员  潘晓娟