江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初649号原告:抚州国丰投资有限公司，住所地江西省抚州市商业大道（瀚海龙蟠智能花园）高层1栋502。法定代表人：廖小凡，执行董事。委托诉讼代理人：邱翠萍，北京首隆律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：朱亮兴，男，汉族，1991年1月1日生，住江西省抚州市临川区，原告抚州国丰投资有限公司诉被告朱亮兴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合庭公开开庭进行了审理，原告抚州国丰投资有限公司的委托诉讼代理人邱翠萍到庭参加诉讼，被告朱亮兴经本院依法送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告抚州国丰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月9日终止；2、判令被告支付欠缴的租金54183.48元、物业管理费2926.61元及2019年11月10至商铺返还之日的商铺占有使用费（占有使用费的计算标准为359.84元/日乘以具体天数）。3、判令原告不予退还租赁保证金10718元；4、判令被告按月租金、月物业管理费之和的三倍支付违约金16192.8元；5、判令被告将商铺恢复原状后交还原告；6、判决被告支付律师代理费5000元；7、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年10月29日，被告就租赁硕丰中心天空里1栋14号商铺签订《商铺租赁合同》用于经营波比艾斯品牌。合同约定：租赁期限为5年（2018年12月23日至2023年12月22日），租赁面积为26.95元平方米，月基本租金为5121元，租赁保证金为10781元。自2018年12月23日至2019年11月9日，被告仅交纳租赁保证金我，未缴纳租金54183.48元及物业管理费2926.61元，共计欠缴租金、物业管理费57110.09元。原告已向被告发送《逾期支付租金的违约终止函》，要求被告支付上述欠缴的租金及违约金并将商铺恢复原状后返还，但被告至今未履行。为维护原告合法权益，依法诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告朱亮兴未作答辩。经审理查明，2018年10月29日原告抚州国丰投资有限公司（甲方）与被告朱亮兴（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告朱亮兴租赁原告抚州国丰投资有限公司位于抚州市金巢大道777号天空里1栋14号商铺，该商铺出租面积为26.95㎡，用途为经营餐饮业态水吧品类波比艾斯品牌。租赁期限为五年，租金第一年为5121元/月，第二年租金为5417元/月，第三年租金为5794元/月，第四年租金为6252元/月；第五年租金为6764元/月。租赁保证金为10781元，由乙方于收铺后15日内向甲方足额支付。物业管理费为人民币10元/㎡/月，合计人民币276.6元/月。乙方应于收铺后15日内向甲方支付租赁期限内前三个月的租金、物业管理费，共计人民币16171.5元。其他各期租金及物业管理费均以每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个计租期。乙方应当在每个计租期最后一个月的第20日前，向甲方一次性足额支付下个计费期租金和物业管理费。租赁期限内最后一个月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。并约定天空里开业时间为：不迟于2018年12月31日（具体开业时间以甲方提前一个月发送的书面通知为准）。合同还约定，合同终止，乙方必须自费将商铺内的乙方安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的乙方的标示、广告、标记全部予以清除且乙方须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态。如果乙方未按照合同约定或甲方要求及时办理商铺返还手续的，则甲方有权采取对该商铺控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等措施，同时甲方有权在公证机关的公证下将商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担。若乙方延迟办理商铺返还手续，则自返还期满之日起直至该商铺返还甲方为止，逾期一日，乙方应按合同终止前日租金及物业管理费之和的2倍向甲方支付该商铺的占用使用费，同时乙方还应赔偿甲方因此遭受的经济损失。合同期内，乙方非因法律、法规及本合同约定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金和月物业管理费之和的3倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则乙方应按租赁保证金的3倍支付违约金）；若上述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿。乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日（含本楼）以上的；或不按合同约定时间支付租金、物业管理费或其他费用达连续2次或1年内累计达3次的。甲方有权选择单方解除本合同，收回商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金和月物业管理费之和的3倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则乙方应按租赁保证金的3倍支付违约金）；若上述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿。乙方因违约给甲方造成损失的，除按照本合同约定支付违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、评估费用、鉴定费、律师费等费用。合同还对其他条款进行了约定。另查明，抚州市硕果时代及其后面的天空里商业区系由原告抚州国丰投资有限公司开发并经营管理，其对外进行招商招租。天空里商业区于2018年12月23日正式对外营业，故本案商铺所涉租金从2018年12月23日开始计算。被告朱亮兴承租天空里1栋14号商铺后，仅向原告支付了10781元的租赁保证金及3000元的装修保证金，未支付过租金及物业管理费。原告于2019年10月24日向被告发出《律师函》，要求被告在2019年10月25日之前支付之前欠缴的租金及物业管理费。因被告仍未交纳，原告于2019年11月10日向被告发出《逾期支付租金的违约终止函》，通知被告解除合同，收回商铺，双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月9日终止。之后原告于2019年11月15日将涉案商铺上锁并持续至今。原告因本案诉讼，聘请律师支付律师代理费5000元。本案审理过程中，原告称天空里商业区对正常经营商户给予的租赁优惠政策是2019年10月9日之前的租金五折优惠，故对诉讼请求作出了变更，原告将诉讼请求变更为：1、判令原被告于2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月9日终止；2、判令被告支付2018年12月23日至2019年10月9日租金24495.45（按五折算），2019年10月10日至2019年11月9日的租金5121元，以上两项共计29616.45元。物业管理费为2926.61元。2019年11月10日之后的商铺占有使用费按合同约定的租金及物业费的2倍计算至商铺返还之日止。3、判令原告不予退还租赁保证金10718元；4、判令被告按月租金、月物业管理费之和的三倍支付违约金16192.8元；5、判令被告将商铺恢复原状或者由原告恢复原状，被告承担相应费用；6、判决被告支付律师代理费5000元；7、本案诉讼费由两被告承担。以上事实，有原告的陈述，营业执照、法定代理人身份证明、商铺租赁合同、律师函、逾期支付租金违约终止函、微信聊天记录、店面的照片、委托代理协议，转账记录、发票、开庭笔录等证据材料在卷，经庭审审查，足已认定。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，原被告于2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》，约定被告朱亮兴租赁原告抚州国丰投资有限公司位于抚州市金巢大道777号天空里1栋14号商铺，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依法履行。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告装修使用，然被告仅向原告支付了10781元的租赁保证金及3000元的装修保证金，未支付过租金及物业管理费，被告的行为明显违约。根据双方合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日（含本楼）以上的，甲方有权选择单方解除本合同，收回商铺。因此原告向被告发出《逾期支付租金的违约终止函》，通知被告解除合同，收回商铺，双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月9日终止，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。合同解除后，被告仍应支付尚欠租金及物业管理费。由于原告天空里商业区对正常经营商户给予的租赁优惠政策是2019年10月9日之前的租金五折优惠，原告亦主张2018年12月23日至2019年10月9日的租金按合同约定的五折进行计算。因此，根据原被告签订的合同约定，租金第一年为5121元/月，物业管理费276.6元/月，双方合同于2019年11月9日终止，相应计算后，被告2018年12月23日至2019年11月9日应支付租金数额为29616.45元（5121元/月÷2×9月+5121元/月÷30天×17天+5121元），应支付物业管理费为2926.61元（276.6元/月×10月+276.6元/月÷31天×18天）。以上租金及物业管理费合计32543.06元，扣除被告交纳的装修保证金3000元，被告还应当支付29543.06元。关于合同终止后，商铺占用使用费的问题。原告主张2019年11月10日之后的商铺占有使用费按合同约定的租金及物业费的2倍计算至商铺返还之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告根据被告的违约行为，通知被告于2019年11月9日终止双方签订的《商铺租赁合同》，但在此后未及时按照合同约定清理商铺，致使损失扩大，原告应当对扩大的损失自行承担相应责任。根据本案情况，酌定被告再承担15日的商铺占用使用费。商铺占用使用费根据双方合同约定，按合同终止前租金及物业管理费之和的2倍计算。相应计算后，被告还应当支付合同终止后涉案商铺的占用使用费为5397.6元（5121元/月÷30天×15天×2倍+276.6元/月÷30天×15天×2倍）。关于违约金的问题。原被告合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日（含本楼）以上的，甲方有权选择单方解除本合同，收回商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金和月物业管理费之和的3倍的违约金。原告据此主张，原告不予退还租赁保证金10718元，被告按月租金、月物业管理费之和的三倍支付违约金16192.8元。由于上述条款属格式条款，其约定不退还租赁保证金的同时还约定按月租金、月物业管理费之和的三倍支付违约金，明显偏高，加重了承租人的责任，故本院酌定原告不予退还租赁保证金10718元，对于原告主张被告按月租金、月物业管理费之和的三倍支付违约金16192.8元的诉讼请求，不予支持。对于原告主张判令被告将商铺恢复原状或者由原告恢复原状，被告承担相应费用诉讼请求，考虑本案合同已于2019年11月9日终止，故涉案商铺由原告恢复原状，被告承担相应费用为宜。关于原告主张的律师代理费的问题。双方合同约定，乙方因违约给甲方造成损失的，除按照本合同约定支付违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、评估费用、鉴定费、律师费等费用。因此，对于原告主张被告支付律师代理费5000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：一、原告抚州国丰投资有限公司与被告朱亮兴于2018年10月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月9日终止。二、被告朱亮兴于本判决生效之日起十日内向原告抚州国丰投资有限公司支付拖欠的2018年12月23日至2019年11月9日租金及物业管理费32543.06元。扣除被告尚在原告处的3000元装修押金后，被告朱亮兴还应当向原告抚州国丰投资有限公司支付的数额为29543.06元。三、被告朱亮兴于本判决生效之日起十日内向原告抚州国丰投资有限公司支付合同终止后商铺占用使用费5397.6元。四、原告抚州国丰投资有限公司不予退还被告朱亮兴缴纳的租赁保证金10718元。五、被告朱亮兴于本判决生效之日起十日内向原告抚州国丰投资有限公司支付律师代理费5000元。六、位于抚州市金巢大道777号天空里1栋14号涉案商铺，由原告抚州国丰投资有限公司恢复原状，被告朱亮兴承担相应费用。七、驳回原告抚州国丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1557元，由原告抚州国丰投资有限公司负担436元，被告朱亮兴负担1121元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  邓海荣人民陪审员  武贞娥人民陪审员  王晓倩二〇二〇年七月三十一日书 记 员  顾佳胜