湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1777号 原告（反诉被告）：陈永安，男，1988年7月9日出生，汉族，住湖南省桂东县。 委托诉讼代理人：吴超，湖南金州律师事务所律师。 被告：湘潭万达广场投资有限公司，住所地湘潭市高新区湘潭大道281号万达广场综合楼B座7楼。 法定代表人：吕正韬，执行董事。 委托诉讼代理人：欧阳思华，湖南湘晋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湘潭万达广场商业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区湘潭大道281号万达广场综合楼1单元4楼。 法定代表人：王志彬，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：罗琬星，湖南湘晋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱娟，湖南湘晋律师事务所律师。 原告陈永安与被告湘潭万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）、湘潭万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，被告万达商管公司于2020年6月5日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告陈永安的委托诉讼代理人吴超，被告万达投资公司的委托诉讼代理人欧阳思华，被告万达商管公司的委托诉讼代理人朱娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永安向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈永安与万达投资公司、万达商管公司签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年3月31日解除；2.判令万达投资公司、万达商管公司退还履约保证金101219.25元、物业服务费保证金18403.5元、质量保证金10000元、ＰＯＳ机押金5000元，以上合计134622.75元；3.判令本案诉讼费用由万达投资公司、万达商管公司承担。事实和理由：2018年6月28日，陈永安与万达投资公司签订《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》，约定万达投资公司将位于湘潭出租给陈永安，合同签订后陈永安按约定向万达投资公司、万达商管公司支付了首期租金78726.09元、首期物业管理费18403.5元、履约保证金101219.25元、物业服务费保证金18403.5元、质量保证金10000元、ＰＯＳ机押金5000元。因店铺经营长期处于亏损状态，陈永安于2019年10月31日申请在2020年1月30日撤店，万达商管公司于2019年11月1日回函称不同意陈永安在2020年1月30日之前提前撤场，同意陈永安于2020年3月31日撤场，陈永安继续以亏损状态承租至2020年3月31日。2019年12月31日，陈永安再次申请撤店并退还各项保证金，万达投资公司、万达商管公司拒绝退还。万达投资公司作为签订合同的主体、万达商管公司作为实际履行合同的主体，应当共同承担退还其所支付的保证金的责任。陈永安为维护自身合法权益，特诉至法院。 万达投资公司辩称，《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》的实际履行主体为万达商管公司和陈永安，万达投资公司已于2018年9月19日进行公司分立，与陈永安所签订合同的相关权利义务全部由万达商管公司继受，陈永安对此完全知晓并接受，履行合同中缴费等义务均向万达商管公司履行，万达商管公司对此也予以认可，故请求陈永安撤销对万达投资公司的诉讼或者由法院驳回原告对万达投资公司的全部诉讼请求。《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》的签订系双方的真实意思表示、合法有效，陈永安未按合同约定在双方协商一致的情况下单方要求终止租赁合同，构成违约。根据合同约定，万达投资公司有权没收本合同项下的履约保证金101219.25元，物业服务费的履约保证金18403.5元，有权要求陈永安在合同终止的7日内补缴减免的租金22493.16元；陈永安未按照约定交还商铺，万达投资公司有权在保证金中抵扣商铺占用期间的费用、物业费147228元，且陈永安在租赁期间有逾期缴纳租金和物业费的事实，应当支付迟延违约金9385.79元。扣除陈永安交纳的保证金押金134622.75元后，陈永安还应支付违约费用164106.95元。综上，陈永安的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 万达商管公司辩称，万达投资公司与陈永安签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》是双方的真实意思表示、合法有效，该合同项下的权利义务已由万达商管公司继受取得；陈永安提出撤柜申请后，万达商管公司已明确答复陈永安不同意其提前撤场，在万达商管公司就铺面招商到位后方可撤柜，在条件未成就前，陈永安提前解除合同违反法律规定和合同约定；陈永安对案涉商铺予以上锁且其也未按合同约定对铺位进行拆除、恢复的情况下予以撤场，依然占用铺位，占用期间的租金、物业费及其他费用也应依约支付。陈永安单方提前终止合同，违反了合同约定，万达商管公司有权没收本合同项下的履约保证金101219.25元，物业服务费的履约保证金18403.5元，有权要求陈永安在合同终止的7日内补缴减免的租金22493.16元，有权在保证金中抵扣商铺占用期间的费用、物业费147228元，且陈永安在租赁期间有逾期缴纳租金和物业费的事实，应当支付迟延履行违约金9385.79元。万达商管公司扣除陈永安交纳的保证金、押金134622.75元后，陈永安还应支付违约费用164106.95元。综上，陈永安的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 万达商管公司提出反诉诉讼请求：1.判令解除万达投资公司、万达商管公司与陈永安签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》，并判令陈永安在合同终止后的7日内按合同约定的交还标准向万达商管公司交还案涉商铺；2.判令支持万达商管公司没收陈永安租赁和物业合同项下履约保证金101219.25元和物业履约保证金18403.5元，合计119622.75元；3.判令陈永安向万达商管公司支付商铺占用期间的费用134959元和物业服务费12269元，合计147228元（上述费用暂计算至2020年6月6日，并请求法院判令继续依据合同约定计算陈永安占用商铺期间的费用至其按合同约定标准归还商铺之日止）；4.判令陈永安向万达商管公司补交合同期间内减免的租金22493.16元；5.判令陈永安向万达商管公司支付租金迟延履行违约金6073.16元以及物业费迟延履行违约金3312.63元，合计9385.79元；6.判令本案全部诉讼费由陈永安承担。事实和理由：2018年6月28日，万达投资公司、万达商管公司与陈永安签订了《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》，合同约定陈永安承租万达商管公司位于湘潭，套内建筑面积为122.69平方米，租金为每月每平方米275元，租赁期限33个月，自2018年7月1日起至2021年3月31日止；租金支付方式为除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，陈永安应当在每个交租期最后一个月的10日前一次性足额支付下个交租期租金。合同履行期间，万达商管公司考虑到陈永安的实际情况，允许陈永安按月交纳租金，但陈永安仍有逾期缴纳租金和物业费的行为，逾期缴纳租金、物业费共计180天，陈永安应支付迟延履行违约金共计9385.7元。2019年10月31日，陈永安以经营不善为由表示撤店意向，万达商管公司于2019年11月1日答复不同意其提前撤场，并告知其依照合同约定，撤场需提前90日向万达商管公司提交书面申请，在双方协商达成书面一致后才能提前解除合同，且承租方违反合同约定在租赁期限届满前提前撤场，合同项下的履约保证金不予退还。且万达商管公司提出撤场方案为在2020年3月31日前如该店铺能重新招商成功，则同意陈永安的撤柜。2019年12月31日，陈永安又提交撤柜申请，但客观事实尚未达到双方协商一致的撤柜情形，且由于疫情期间，万达商管公司为扶持各商户，作出了减免一个月租金的决定，故答复陈永安从2020年2月8日启动招商，预计在九十天内招商完成，陈永安应配合无缝对接商铺，方可终止合同、退还保证金。但陈永安在双方就合同提前解除尚未达成一致意见且合同提前解除的条件尚未成就的前提下自行关店上锁，截至起诉时陈永安的货物仍占用案涉商铺，导致万达公司无法重新招商使用，依照合同约定，陈永安应交还房屋，并使房屋符合交付时的各项标准要求、保持清洁完好状态，还应支付商铺占用期间的费用134959元和物业服务费12269元，共计147228元。至起诉时止，陈永安未按合同约定交还房屋，由于陈永安存在严重违约行为，万达商管公司有权依约没收租赁履约保证金101219.25元、物业履约保证金18403.5元，并要求陈永安在合同终止的7日内补缴减免的全部租金22493.16元。综上，万达商管公司为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持全部诉讼请求。 陈永安对万达商管公司的反诉辩称，万达商管公司诉请陈永安交还案涉商铺以及支付商铺占用期间的费用和物业服务费缺乏事实依据与法律依据，由于万达商管公司单方面对案涉商铺上锁，导致陈永安无法腾空店铺，未能返还店铺的责任不在陈永安，万达商管公司认为双方未就解除合同达成一致，又对案涉的商铺上锁，应认定为严重违约。2020年4月6日起，万达商管公司未再向陈永安提供物业管理服务，陈永安未拖欠物业管理费，也没有违反物业管理规定的情形，万达商管公司无权没收物业服务费保证金；在本案中，履约保证金实际就是违约金，陈永安的撤店是双方协商一致的结果，且已在合理期限（提前5个月）向万达商管公司提出撤店申请，此外，万达商管公司单方对店铺上锁的行为也导致租赁合同无法继续履行，万达商管公司无权没收履约保证金，即使认定陈永安构成违约，根据双方的过错，违约金明显过高，请法院依法大幅度调低。合同的解除是双方协商一致的，且在合同履行过程中，万达商管公司未给予租金优惠，陈永安已按合同约定支付全部租金，根据合同约定，万达商管公司应将减免的租金退还给陈永安，万达商管公司诉请陈永安补交合同期间内减免的租金22493.16元缺乏事实依据和法律依据。陈永安与万达商管公司已对租金、物业管理费的支付方式作出变更，万达商管公司不能再依据合同要求支付迟延履行违约金，陈永安未拖欠租金及物业管理费，即使万达商管公司有证据证明陈永安迟延支付租金、物业管理费，迟延履行违约金的计算标准过高，应当大幅度调低。 对本案证据认定如下：1、陈永安提交的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》、缴费通知书、三份支付凭证、关于以舍撤店告知函回函、申请书及微信聊天截屏、陈永安与万达商管公司员工王兢秀的微信聊天截屏，能够证明本案相关案件事实，本院予以认定；2、万达商管公司提交的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》及附件《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》、关于以舍撤店告知函回函、陈永安占用案涉商铺的照片，陈永安对真实性无异议，本院予以认定；3、万达商管公司提交的微信聊天记录、逾期缴纳租金和物业费记录、租费缴纳告知函、违约告知函，万达商管公司未提交其他证据予以佐证，且万达商管公司反诉称在合同履行过程中，万达商管公司允许陈永安按月支付租金，系双方对租金的缴纳达成了新的协议，该些证据不能达到证明陈永安欠付租金和物业费的目的，本院依法不予采信；4、万达商管公司提交的2020年3月26日关于以舍违约终止告知函，系其单方陈述，万达商管公司未提交证据证明已送达给陈永安，达不到其证明目的，本院不予认定；5、万达商管公司提交的邮政速递物流跟踪单，与本案关联性无法核实，本院不予认定；6、万达商管公司提交的情况说明，系万达商管公司和万达投资公司的内部约定，不能对抗第三人陈永安。 本案经审理认定事实如下：陈永安与万达投资公司于2018年6月28日签订《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》,约定万达投资公司将其位于室内步行街1F层1013号商铺出租给陈永安，该房屋计租面积为122.69平方米，租赁期限33个月，自2018年7月1日起至2021年3月31日止，陈永安在该房屋内经营品牌为“以舍”。合同第七条对履约保证金和物业服务费保证金、质量保证金进行了约定：陈永安应当在合同签署当日向万达投资公司支付101219.25元（相当于3个月月租金标准）作为履约保证金，同时向物业服务公司支付18403.5元（相当于3个月物业服务费标准）作为物业服务费保证金；陈永安应在合同签订之日支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，以用于对消费者的投诉、理赔的保障，本合同终止，且物业服务公司确认陈永安无任何遗留问题纠纷后的90日内，物业公司将剩余的保证金无息退还。合同第八条约定租金起始标准为每月每平方米275元，起始月租金标准为33739.75元，租金标准按比例逐年递增；万达投资公司同意在前述租金支付标准的基础上，给予陈永安0.67个月的租金优惠。合同第九条约定陈永安应当自计租日起向物业服务公司交纳物业服务费，收费标准为每平方米50元每月即6134.5元每月。合同第十八条约定，租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，陈永安应当将房屋交还；无论任何原因，交还期限满后陈永安仍未按合同约定交还房屋的则自交还期届满之日的次日起，陈永安应当按照合同终止时该房屋的月租金标准的200%支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至陈永安按照合同要求交还该房屋为止。合同第二十一条对违约责任进行了约定：陈永安延迟交纳租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，陈永安应当支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；如陈永安逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰支付违约金；在双方协商达成书面一致后，陈永安经提前九十天书面通知，可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无需承担合同项下其他违约责任；双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金政策优惠的前提，如因陈永安原因导致合同提前终止，则陈永安应在合同终止后7日内补交减免的全部租金。 同日，陈永安与万达商管公司签订《[湘潭万达广场]步行街物业管理服务协议》，约定如陈永安违反物业管理规定的，万达商管公司有权要求陈永安限期改正，逾期仍然不纠正的，有权中止或停止服务，或终止服务协议，没收履约保证金。 合同签订后，陈永安分别于2018年6月24日、2018年7月10日、2018年7月11日向万达投资公司和万达商管公司交纳了履约保证金101219.25元、物业费保证金18403.50元、质量保证金10000元、POS机押金5000元等费用，首期租金、首期物业管理费及至2020年3月31日的租金，陈永安已全部支付。2019年10月31日，陈永安以经营不善为由向万达商管公司提出撤店申请，万达商管公司于2019年11月1日回函称：不同意陈永安在2020年1月30日提前撤场；如陈永安单方违约提前终止合同，除履约保证金不予返还外，必须承担租赁合同下其他的违约责任；同意陈永安于2020年3月31日新品牌招商到位后撤柜。陈永安遂于2019年12月31日向万达商管公司书面申请在2020年3月31日撤店，2020年1月12日，万达商管公司回函称不同意陈永安提前撤场，需从年后2020年2月8日启动招商，预计在九十天内招商完成，陈永安配合万达商管公司无缝对接接铺，方可终止合同退还保证金。陈永安关店后，万达商管公司于2020年4月6日对陈永安经营的“以舍”店铺上锁。经双方协商，陈永安于2020年6月11日将店内物品搬离。 本院认为，陈永安与万达投资公司签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》、陈永安与万达商管公司签订的《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。陈永安在经营不善的前提下，履行了提前九十日书面通知的义务，主张提前解除合同，符合合同约定和合同解除的条件，本院确认陈永安与万达投资公司签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2020年3月31日解除。陈永安交纳履约保证金是为了保证合同的顺利履行，根据合同约定，陈永安提前解除合同，万达投资公司不予退还保证金，陈永安要求退还履约保证金101219.25元的诉讼请求，本院依法不予支持。因双方签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》已于2020年3月31日解除，陈永安与万达商管公司签订的《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》作为《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》的附件也自然解除，万达商管公司未提交证据证明陈永安违反了物业管理规定，万达商管公司无权没收陈永安交纳的物业服务费保证金，陈永安要求退还物业服务费保证金18403.5元的诉讼请求，本院依法予以支持。质量保证金是为了保障陈永安销售商品或提供服务的质量，万达投资公司、万达商管公司未主张陈永安销售的商品或提供的服务存在问题；陈永安向万达投资公司、万达商管公司交纳POS机押金5000元，万达投资公司、万达商管公司未主张陈永安存在损害或没有退还POS机，在合同解除后，质量保证金和POS机押金应退还给陈永安，陈永安要求退还质量保证金10000元、POS机押金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。万达投资公司系《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》的合同相对方，在合同履行过程中陈永安向万达投资公司履行了支付履约保证金、部分租金等合同义务，万达投资公司与万达商管公司之间合同权利义务的继受系其内部约定，不能对抗陈永安，万达投资公司辩称陈永安与万达投资公司签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》项下的权利义务全部由万达商管公司继受，请求驳回陈永安对万达投资公司的全部诉讼请求的辩论意见，本院不予采纳，万达投资公司和万达商管公司应当共同返还陈永安物业服务费保证金、质量保证金、POS机押金。 涉案合同的提前解除，系陈永安根据合同约定行使解除合同的权利，不视为违约。因双方对退还履约保证金、物业服务费保证金等事项存在争议，万达商管公司于2020年4月6日对“以舍”店铺上锁，经双方协商，陈永安于2020年6月11日搬空店内物品，陈永安在2020年4月1日至2020年6月11日仍实际占有该商铺。根据合同约定，陈永安要求提前解除合同，应在合同终止七日内补交减免的租金。万达商管公司提出要求陈永安支付商铺占用期间的费用、物业服务费、减免的租金的反诉请求，符合合同约定，综合考虑合同已经履行的期限、双方对解除合同的相关事宜存在争议以及万达商管公司对店铺上锁等因素，且考虑万达商管公司收取的履约保证金101219.25元已对万达商管公司主张的商铺占用期间费用和物业服务费、减免的租金等损失起到了弥补作用，对万达商管公司要求支付商铺占用期间的费用134959元、物业服务费12269元、减免的租金22493.16元的反诉请求，不再支持。万达商管公司主张陈永安在租赁期内存在多次逾期缴纳租金和物业费的行为，但万达商管公司未提交充分证据证明其主张，对该意见本院不予采信，对万达商管公司要求支付租金迟延履行违约金6073.16元及物业费迟延履行违约金3312.63元的诉讼请求，本院依法不予支持。陈永安已于2020年6月11日搬空店内物品，视为陈永安已经返还房屋，万达商管公司要求陈永安在合同终止后的7日内按合同约定的交还标准返还涉案商铺的反诉诉讼请求已实际履行，本院不再处理。万达商管公司提出要求没收陈永安履约保证金和物业服务费保证金的反诉请求属于其对本诉部分的抗辩，不再重复处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、湘潭万达广场投资有限公司与陈永安签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》、湘潭万达广场商业管理有限公司与陈永安签订的《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年3月31日解除。 二、湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈永安物业服务费保证金18403.5元、质量保证金10000元、POS机押金5000元，合计33403.5元； 三、驳回陈永安的其他诉讼请求； 四、驳回湘潭万达广场商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，减半收取计1500元，由陈永安负担1120元，由湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司共同负担380元；反诉案件受理费1940元，由湘潭万达广场商业管理有限公司负担970元，由陈永安负担970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  陈至求 二〇二〇年七月九日 法官助理马兰 书记员陈珍