江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初901号原告：朱中学，男，1973年9月1日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人:缪新林（朱中学姐夫），1969年11月5日生，汉族，住响水县。原告：王艳红，女，1974年2月8日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：王红红（王艳红姐姐），1970年2月2日生，汉族，住灌南县。两原告共同委托诉讼代理人：**，江苏灌江律师事务所律师。被告:连云港春成房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇金御名城售楼处。法定代表人：曾毅峰，经理。委托诉讼代理人：杨威、董胜男，江苏港通陆桥律师事务所律师。被告:灌南县福达社区服务有限公司，住所地灌南县新安镇金御名城售楼处。法定代表人：李敏，经理。委托诉讼代理人：姜涛，公司员工。原告朱中学、王艳红与被告连云港春成房地产开发有限公司（以下简称春成公司）、灌南县福达社区服务有限公司（以下简称福达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱中学委托诉讼代理人缪新林、**，原告王艳红委托代理人王红红、**，被告春成公司的委托诉讼代理人杨威，被告福达公司的委托诉讼代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告损失170000元；2、被告将原告房屋修复；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在被告春成公司开发的金某名城小区购买了第13幢3、4、5、6、7、8共六间门面房，被告福达公司为该小区物业服务企业。原告于2013年1月份接收房屋。在原告接收房屋后就发现每个房屋的二层楼顶裂缝漏雨，原告多次找到被告交涉，要求将二层楼顶修复好，但是被告一直没有修复，原告无奈自己找人修复，由于漏雨是房屋设计问题所致，从2013年至2016年原告修了三次仍没有将漏雨的问题解决，花去了维修费40000元。由于原告的房屋漏雨导致原告的每间房屋租金与同位置的房屋相比每年少了3000元，七年时间原告租金损失126000元，第八间房的楼梯被漏雨已经完全损坏，价值4000元。现在原告的房屋仍然漏雨，被告不履行自己的修复义务，不赔偿原告的损失，故原告诉至贵院，请求依法支持诉求。被告春成公司辩称：原告诉称的在被告处购买的房屋位置是没有异议的，由被告福达公司提供物业服务是事实，目前为止我们并没有收到原告提出的房屋漏雨要求进行修理或者自行修理的任何材料。原告诉称漏雨是房屋设计原因导致，根据我们了解该小区的开发建设都是通过相关设计院进行设计，通过了行政部门及相关机构进行审核，符合设计规范，不存在设计问题，因此原告认为因设计问题导致的质量问题是不存在的。原告诉称2013至2016年三次修理没有解决问题，说明这是原告自己的问题，除非原告有证据证明是设计问题不能修复，才可能存在多次修复不能修好，否则对于原告诉求中的多次修复属于重复修复问题。原告起诉的房屋漏雨问题，从2013年到2016年自己诉称三次修理，按照该修复时间，主张权利的时间应当最迟到2018年8月22日，原告诉状书写的时间是2019年11月15日，超过法定诉讼时效。2013年第一笔维修费用应当到2015年就结束了，当时的民事总则尚未生效，诉讼时效为2年。第二笔维修费用是2014年10月3日，诉讼时效时间计算至2016年10月3日，因此原告要求法律保护其权利，已经超过法定时效，不应当支持。原告诉称该争议房屋根据相关法律规定已经超过五年保修期，应当启用维修基金，不应当由两被告承担维修责任。综上原告要求被告春成公司赔偿维修费用以及房屋减少租赁费用的损失没有事实和法律依据，诉求不能成立，请求法庭驳回原告诉求。被告福达公司辩称：原告提出的2013年1月拿房的确切时间是2013年1月16日，时间没有异议。依据《江苏省物业管理条例》第七十一条，在国家规定的保修期内，物业由建设单位负责保修，保修期满后，物业全体共有部分的维修由全体业主承担，物业专用部分的维修责任由该业主承担。被告所购买的6间门面房屋顶属于原告专用部分，在质保期外应由业主自己承担。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年，原告的保修期限已经超过五年。依据《城市地产毗连房屋管理规定》第五十条规定，因保修不及时造成的财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。原告在三次修复过程中一直未能修好，产生的费用应当由原告自行承担。房屋质量问题不在物业服务范围之内，与本公司无关。原告为证明其主张，提供以下证据：1、商品房交付清单、验收交接表、交付须知，上面记载交付时间为2013年1月16日，还记载了13号3—8所有房顶漏。2、一组照片，证实房屋漏雨时的相关状况，由于房屋漏雨导致原告房屋毁损。3、收款收据3张，证实原告在2013年、2014年、2016年三次对自己房顶漏雨问题进行维修，花费4万元费用。4、租赁协议、租房人的证明，证实原告的房屋在对外出租时由于漏雨问题比其他人家房屋租金低。被告春成公司对原告提供的证据，发表如下质证意见：对证据1、交付清单、验收交接表不予认可，该两份证据没有物业人员签字确认，无法证明其真实性，根据原告提交的证据，我们可以说明，原告自己认为在2013年就知道自己房屋漏雨，其主张权利应当从2013年开始计算。交房须知的真实性无异议，但不能证明原告观点。对证据2、该证据不能证实漏雨的时间，以及房屋是否是漏雨所形成的，还是装修形成的，不能证明就是本案涉案房屋。对证据3、三性均有异议，3张收据分别记载2013、2014、2016年，跨度三年半，但是该3张收据分别是9577385、9577386、9577387，很显然是连号的收款收据，是虚假事实，任何一个单位不可能三年就开三张票据，很显然是同一时间形成的收据，因此该证据不具有真实性、合法性，同时与本案无关联性，该3张收据记载的内容并没有说明是本案的13号楼3—7房屋的维修。对证据4，无本案无关联性。时间发生在2017年以后，已经超过法庭诉讼时效。被告福达公司对原告的证据，发表如下质证意见：同被告春成公司观点一致。金某名城前期物业服务协议的相关内容，明确了甲方和乙方的权利义务，被告福达公司没有义务对其房屋进行维修的责任。金某名城业主临时管理规约第二十四条规定建设单位在保修期限和保修期内拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，但必须经过物业、开发商相关部门确认工作量后才能予以修复。被告春成公司为其辩解提供如下证据：建设工程验收审批表、竣工验收备案表，房屋移交流转单，证明涉案房屋是通过灌南县规划局、灌南县质量监督站建管处、房管局等部门综合验收，符合设计规划，验收合格的。不存在原告以及原告申请证人的房屋质量存在问题。该房屋的验收合格时间是2012年的11月28日，质量验收合格是2013年1月25日，验收在2012年12月，后通过初验、最终验收书写时间2013年1月。房屋验收备案表是2012年12月15日，灌南县房管处备案时间2013年12月，根据法律规定，质保期是从工程实际竣工之日起算，根据我们证据显示竣工日期是2012年6月15日为竣工日期，不是以实际验收时间作为质保时间。因此该房屋的质保期由开发商承担质保范围的应当到2017年6月14日，之后应当启用物业维修基金来对房屋质量问题进行维修。原告对被告春成公司的证据，发表如下质证意见：房屋移交流转单是2013年1月16日，根据竣工验收备案表，备案时间2013年4月2日。工程验收审批表最后时间是2013年1月30日，从时间节点看，被告在交付房屋时，该房屋没有经过验收合格，系属于违规交房，根据相关法律规定，应当受到主管部门的处罚，被告还应当承担房屋维修义务。根据双方举证、质证，本院认定事实如下：2013年1月16日，原告购买了被告春成公司开发的金某名城13幢3、4、5、6、7、8号门面房，该房屋于2012年11月至2013年1月经过有关单位验收审批。原告将购买的门面房陆续对外出租，后发现该房屋楼顶漏水，遂找人维修未能修好。被告负福达公司系金某名城小区的物业服务管理单位。双方争议的焦点：1、案涉房屋是否在交付时房顶就存在漏水情况。原告提供的住房使用验收交接表，表中注明13.03.08所有房顶漏。因该交接表没有被告方印章或者工作人员的签字，被告予以否认，本院不予采信。2、房屋漏水是否向被告反映过。原告诉称向被告反映过漏水情况，被告没有答复，并据此没有向被告福达公司缴纳物业费。对此，被告予以否认，原告未能提供证据证明向被告反映房屋漏水情况，故认定原告没有向被告反映房屋漏水情况。3、案涉房屋是否维修过。根据原告陈述、案涉房屋的照片及维修人员刘某举证言，证明案涉房屋漏雨在2013年、2014年、2016年三次维修过，本院认定案涉房屋漏水原告曾经维修过。4、是否超过诉讼时效。根据原告提供的最后一次维修费票据时间为2016年8月21日，起诉状的具状日期为2019年11月15日，已经超过3年诉讼时效的规定。故原告主张维修费用已超过诉讼时效。5、关于房屋出租的损失126000元。原告诉称因房屋漏水，每年减少租金收入，虽然申请部分承租人到庭作证，但承租人与原告有一定的利害关系，且没有其它证据证明租金损失126000元。故不予认定。6、是否超过保修期。商品房质量保修期为5年，原告于2013年1月购买案涉房屋，于2020年4月向被告春成公司主张维修权利，已超过保修期。原告可申请维修基金进行维修。本院认为，原告购买被告春成公司房屋，发现房屋质量有问题，应及时向被告反映并主张权利。原告曾对房屋漏水进行修复和处理，但未修复好。现要求被告对房屋进行维修，已超过保修期，且房屋的漏水原因并不清楚。故对原告要求被告维修房屋的请求，不予支持。对维修费40000的诉求，已超过诉讼时效，不予支持。对减少的租金损失126000元及楼梯损失4000元的请求，没有充分证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱中学、王艳红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1850元，由原告负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费3700元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94）。审判员  陈威二〇二〇年七月八日书记员  刘文法律条文及上诉须知附录一、法律条文中华人民共和国民法总则第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。建设工程质量管理条例第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。