重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1937号上诉人（原审被告）：张吉秀，女，汉族，1956年8月10日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄宇，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芩，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李进，男，汉族，1973年8月10日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：喻涛，重庆玺多律师事务所律师。上诉人张吉秀与被上诉人李进房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张吉秀上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、经司法鉴定《安置证购买合同》、《授权委托书》上均非上诉人本人签字和捺印，被上诉人声称以上两份材料系张强出示并告知是上诉人签字捺印，没有证据能够证明。若上诉人确实准备出售安置房，就会在该两份材料上签字捺印。经张强确认，该两份材料上“张吉秀”的签名和指纹并非张强代签代按，应属被上诉人伪造。上诉人未委托张强出售拆迁房安置权，也未与被上诉人签订《安置证购买合同》，一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在安置证买卖关系没有事实依据。安置证根据相关规定禁止流通买卖，安置证买卖既不是房屋拆迁安置权的买卖，也不是安置房屋的买卖，一审判决认定双方安置证买卖关系成立，却判令上诉人将安置房屋过户给被上诉人，认定法律关系错误。2、房屋拆迁安置权及安置房屋具有特定的人身专属性，安置证在不同人手中的转移和持有，不能代表房屋拆迁安置权和产权的转让，根据《重庆市房屋拆迁安置权交易规定》，仅有安置证的买卖，房屋拆迁安置权交易不能成立和生效，而被上诉人持有的安置证是张强在上诉人不知情之下非法卖给被上诉人，故本案上诉人与被上诉人的房屋拆迁安置权交易未成立。3、在没有上诉人授权的情况下，不能仅以张强持有上诉人的安置证而相信张强可以代上诉人转让拆迁房屋安置权或出售安置房屋。被上诉人亦是拆迁地区范围的人员，其知晓仅以安置证不能代为选房，遂伪造了《安置证购买合同》、《授权委托书》，管委会才相信被上诉人有权代理上诉人选房，而一审判决认为被上诉人在张强持有安置证的情况下有理由相信张强有权代上诉人出售，是错误的类推。同时，李进伪造了上述两份材料，其购买安置证系为了转卖牟利，并非善意相对人。4、上诉人在被上诉人选房、支付房款后不久即发现了问题，一直要求被上诉人归还房屋，还报过警，但被上诉人为逃避责任将房屋转让给了何强。在何强搬入涉案房屋后，上诉人继续与被上诉人、何强交涉，由于上诉人在广东工作，只能间断性地回重庆交涉。2010年10月，涉案房屋登记于上诉人名下，由于房屋的产权以登记为准，故上诉人一直认为自己的房屋产权未受到损害。上诉人还要求支付房款给被上诉人，被其拒绝，上诉人不知该如何解决此事，也不知如何起诉被上诉人，并不意味着上诉人不知情或默认被上诉人的违法行为。5、对于被上诉人提供的录音证据，何强并非本案当事人，张强在电话录音中的说法是为其擅自卖掉安置证进行推脱，不能证明上诉人认可张强非法处置安置证的行为。上诉人因在广东从事保姆工作，让张强代领拆迁安置款、安置证，但张强并未把安置款全部支付给上诉人，且与被上诉人商议将安置证以2000元卖给了被上诉人，在上诉人知晓此事后，张强对上诉人谎称其喝醉了才出售了安置证，故其在电话中的推脱之辞不能证明上诉人认可安置证买卖。上诉人与何强的电话录音中，上诉人也未承认将安置房卖给了被上诉人，涉及到转让金额的原因，也是上诉人为解决问题采取的方式之一，并非认可安置房转让关系成立。6、张强无权处分安置证而获利2000元，上诉人伪造了《安置证购买合同》、《授权委托书》并在之后转卖获利近十五万元，何强则以相对低价购房并入住，三人均侵犯了上诉人的合法权利，一审判决未予以纠正，却剥夺了上诉人的合法权利。上诉人现已年老即将回重庆养老，却面临失去自己唯一住房、居无定所的困境，一审判决显属不当。李进答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。李进向一审法院起诉请求：1、判令被告履行房屋买卖合同办理重庆市南岸区弹子石盘龙花园11栋1单元10楼4号房屋的过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张吉秀为原涂山镇红星村花朝门社征地农转非户主。2008年1月23日，李进持有《安置证购买合同》、《授权委托书》到重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会与该单位签订了《盘龙花园选房确认协议》，选定了重庆市南岸区弹子石盘龙花园11栋1单元10楼4号房（南岸区腾黄路30号11栋1单元10-4号）并缴纳了房款243967.18元、大修基金7319.02元、契税3659.51元、合同印花税73.19元。后重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会将该房屋交付李进。《安置证购买合同》内容为：张吉秀自愿将自己在盘龙花园的购房安置证转卖给李进，转卖金额为2000元。购房费及产权为李进所有，与张吉秀无关，在办理房管证时双方应全力配合直至办好为止。《授权委托书》内容为：本人张吉秀，系重庆市南岸区涂山镇红星村花朝门120号的社员，因工作原因不能前来办理盘龙花园小区购房的相关事宜，现委托李进全权办理。2010年1月14日李进将案涉房屋出售给了何强，并将相关的手续都移交给了何强。何强随后入住案涉房屋至今。庭审中，本院询问：审：安置证购买合同上卖方“张吉秀”的签名是否是被告本人签字？原告：张强是将已经签字的合同拿给原告签字，张强告知原告是被告本人签字的。审：张强与被告是何关系？被告：张强是被告的侄儿。审：原告签订安置证购买协议是和谁协商的？原告：是和张强谈的。审：涉案房屋的相关费用是否都是由原告缴纳？被告：是原告交纳的，但被告当时不知晓，是原告购房之后被告才知晓原告冒用被告的名义选房购房。且被告知晓后一直表示要将房款还给原告，但原告一直不出面。审：张强与张吉海是什么关系？被代：是我侄子。审：张强的父亲是谁？被代：张吉星，是我大哥。审：张吉星现在在哪里居住？被代：盘龙花园。审：安置证购买合同中的卖方“张吉秀”是否是张强代签的？被告：不清楚。原告：李进签完字后张强说拿回去给张吉秀签，签完再给李进。2019年3月22日，重庆市弘正司法鉴定所出具鉴定报告，确认：《安置证购买合同》和《授权委托书》中张吉秀字迹处的红色捺印指印均不是张吉秀所留。庭审中，原告举示了何强与张强的通话录音：（2016.3.7）张强“我当时就是不晓得李二娃怎么回事，当时他给我说他要买房子，我又不晓得后来卖给你了，给你说不多心的话当时那个房管证只拿了2000元给我”；张强：“这是我大娘的安置证，我大娘说她又不在这边买房子哪个要就拿给哪个”。（2016.3.7）张吉秀：“10000块钱实在是太少了哟，10000快都把我打发了哟”。（2016.6.7）何强：“要得呀，近段时间23000付给你，反正我又不打卡，我付现金带身上”；张吉秀：“肯定你要先给我，我再给你办啥，我这个人说话算话”。另查明，案涉房屋产权登记在张吉秀名下。一审法院认为，综合全案事实，法院认为李进与张吉秀之间的安置证买卖关系成立。理由如下：一、从庭审查明来看，《安置证购买合同》和《授权委托书》中张吉秀字迹处的红色捺印指印均不是张吉秀所留，但安置证的原件在李进处。如果李进没有持有安置证原件，重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会是不可能让李进以张吉秀的名义签订《盘龙花园选房确认协议》。也就是说重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会作为《盘龙花园选房确认协议》的相对方，有理由相信李进享有张吉秀的代理权，该代理行为有效。同样，李进作为《安置证购买合同》的相对方，在张强持有安置证的前提下，有理由相信张强享有张吉秀的代理权，该交易行为是张吉秀的真实意思表示，该代理行为同样有效。二、从时间来看，盘龙花园选房协议的签订时间为2008年1月，据双方发生争议的时间2016年，已经过了八年。张吉秀作为被拆迁人，在签订补偿安置协议时就知晓了自己享有选择购买安置房的权利。如果其真的权利受损，那么在最初的一两年不知情有可能理解，但三四年就有违背常理，长达八年的时间就不可能了。这时合理的解释就是张吉秀对案涉房屋安置证买卖的情况不仅是知道，而且是同意的。三、从最初争议的情况来看，无论是何强与张强的通话录音还是张吉秀与何强的通话录音，反映的是张吉秀仅认为当时交易的价格过低，在原告要求过户时要求进行一定的补偿，而非否认交易的事实。综上，李进作为善意的相对人，其享有要求张吉秀过户的权利，法院对被告的辩解理由不予采信。如果张吉秀的权利受损，也是张强的不当代理行为所致，应由张强对张吉秀进行赔偿。综上，遂判决：被告张吉秀于本判决生效之日起三日内履行转移南岸区腾黄路30号11栋1单元10-4号房屋的房地产权属给原告李进。二审中，上诉人举示户口页（复印件）、农转非住房货币安置协议书（复印件）、南岸区转户居民住房安置审定表（复印件）、《证明》2份，拟证明魏建华系上诉人女儿，与上诉人同为拆迁安置对象，享有涉案房屋拆迁安置权，被上诉人也损害了魏建华的利益，且被上诉人伪造的《安置证购买合同》、《授权委托书》并无魏建华的签名，拆迁房屋安置权转让不成立；2006年至2019年期间上诉人一直在广东从事保姆工作，才让张强代为领取安置证和拆迁安置款，但并未授权张强转让拆迁安置权，发现张强擅自出售后，上诉人及时回重庆处理该事宜。被上诉人对以上证据没有原件的不认可真实性，也不能达到上诉人的证明目的；《证明》2份虽为原件，但与本案无关联性。审理中，上诉人表示其农转非住房系以货币进行安置并发放安置证，凭安置证能够以便宜的价格购买房屋，故安置证有特定的人身属性。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的陈述及举示的相关证据，上诉人农转非住房在其领取货币安置费后已经安置完毕，载有上诉人姓名的安置证仅为其能以较优惠的价格购买房屋的凭证，并非房屋拆迁安置权的载体，对于安置证的买卖既不违反法律禁止性规定，也不涉及损害上诉人及其共同安置人员安置权利的问题。因此，本案争议焦点是上诉人是否是涉案安置证买卖关系中的相对方。上诉人提出张强持有安置证并不能表明其有权代上诉人出售该安置证，被上诉人系伪造《安置证购买合同》、《授权委托书》，故上诉人不应承担出售安置证的法律后果。经审查，张强系上诉人侄儿，在其持有安置证且与被上诉人商议出售事宜时，被上诉人有理由相信张强有权代理上诉人出售安置证，该代理行为即对上诉人产生法律效力；结合双方产生争议的时间在交易发生八年后、产生争议初期的电话录音均反映上诉人并未否认交易而只是认为交易价格过低的事实，也能印证上诉人知晓并同意张强出售安置证的行为。上诉人与被上诉人对于安置证的买卖关系成立，被上诉人通过取得优惠购房资格、选房并支付房款，成为涉案房屋的实际购买者，应享有房屋所有权，因涉案房屋登记在上诉人名下，上诉人应当履行将涉案房屋过户给被上诉人的义务。上诉人认为《安置证购买合同》、《授权委托书》系被上诉人伪造，而被上诉人则称该二份材料均系张强表示交由上诉人签字后再返还给的被上诉人，本院认为，上诉人签名处的指印虽非上诉人所按，但无法确定指印系被上诉人制作，不能仅以此认定该二份材料由被上诉人伪造。上诉人另称其虽一直在广东工作，但交易发生后不久便知晓并间断地回重庆与被上诉人协商此事，不能以其八年来不过问不符合常理而推定其知晓并同意出售安置证之事，为此提供两份《证明》予以证实，同时认为电话录音中张强所称上诉人要卖安置证的说法只是张强推脱之词，上诉人对于出售金额提出的要求也只是为了解决问题采用的方式，不能证明上诉人认可出售安置证的事宜。经查，该两份《证明》系证明上诉人于2006年6月至2019年11月期间一直在增城市新塘粤机电营业部工作而并未提及其它，不能达到上诉人的证明目的；而电话录音系双方在最初产生争议时进行交涉情况的还原，上诉人在交涉中并未否认过出售安置证的事实，只是要求加钱才办过户，故对于上诉人的此项观点本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元，由张吉秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年七月二日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕