山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7031号 上诉人（一审被告）：青岛日月明机械化施工有限公司，住所地：青岛市李沧区南岭路2号。 法定代表人:刘顺杰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓君，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会，住所地：青岛市李沧区文昌路376号。 法定代表人：刘吉玮，主任。 委托诉讼代理人：温涛，山东凌恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振强，山东凌恒律师事务所律师。 上诉人青岛日月明机械化施工有限公司（以下简称日月明公司）因与被上诉人青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会（以下简称南岭居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 日月明公司上诉请求：1、依法撤销青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初4283号民事判决第一项、第二项，将本案发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由南岭居委会承担。事实与理由：一审法院作出的判决内容存在事实认定、法律适用等方面的错误。一、根据案涉双方重新达成的口头约定，涉案场地的租赁费用，日月明公司无需提前缴纳，南岭居委会只需从其后房屋的拆迁补偿款中一次性扣除。一审法院作出日月明公司长期欠缴租金的事实认定存在错误，应予纠正。根据本案已查证的证据显示，南岭居委会除在2019年3月（即本案正式立案起诉前）向日月明公司发出过催告函外，在之前长达八年的时间内从未向日月明公司表示过要求缴纳租赁费。这与本案的客观事实“案涉双方曾就租赁费履行期限重新达成了口头协议，日月明公司无需提前缴纳租赁费，南岭居委会从其后房屋的拆迁补偿款中一次性扣留”相互印证。二、一审法院判令日月明公司向南岭居委会支付租金1073233元及违约金35万元错误，应予纠正。1、一审法院错误地判令日月明公司支付租金1073233元。其一，一审法院已认定“南岭居委会长期怠于主张权利”，证实了南岭居委会在起诉前长期从未要求日月明公司缴纳租金的事实，更能印证日月明公司未缴纳租金的原因是因双方就履行期限重新达成口头约定。其二，一审法院以“诉讼时效应从最后一次履行义务期间届满之日起算”为由，未支持日月明公司关于诉讼时效抗辩的主张，法律适用错误。因租赁合同约定的债务并非一项债务的分期履行，每年租金应根据合同的履行期限，单独起算诉讼时效，南岭居委会直到2019年3月才要求日月明公司缴纳租金，则租赁合同中自2011年3月至2016年3月的租金已超过诉讼时效。2、一审法院错误地判令日月明公司支付违约金35万元。其一，基于双方对租金履行期限的约定，日月明公司并不存在违约行为。退一步讲，即便按照原租赁合同的约定，因南岭居委会的自2011年3月至2016年3月的租金已超过诉讼时效，则该部分租金所对应的违约金也就不应得到支持。并且，因南岭居委会怠于主张权利而造成的损失，也不应当由日月明公司承担。 南岭居委会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方于2004年5月14日签订协议书、租赁合同各一份，明确约定了双方的权利义务，一审法院据此判令日月明公司支付租金及违约金正确合理。请求二审法院依法裁定驳回日月明公司的上诉请求，尊重事实维护集体利益。 南岭居委会向一审法院起诉请求：1、确认南岭居委会与日月明公司之间的《租赁合同》于2019年7月19日解除；2、日月明公司立即腾退租赁场地；3、日月明公司支付租金1073233元及滞纳金418228.4元；4、诉讼费用由日月明公司承担。在案件审理过程中，南岭居委会撤回前述第二项诉请。 一审法院认定事实：1、2004年5月14日，南岭居委会作为甲方、日月明公司作为乙方，分别签订《协议书》及《租赁合同》各一份，主要内容为：甲方对乙方完成了企业改制的审计、评估，根据相关政策，经双方协商，确认乙方占用甲方净资产204552元，甲方同意企业除土地及建筑物外，其他资产乙方零买断。企业改制后，乙方将承担原企业的债权债务并安置全部职工。乙方占用甲方的土地及建筑物将有偿使用，双方将另外签订租赁合同。租赁合同约定，甲方将南岭路2号土地面积10547平方米，建筑面积391.7平方米的经营场所一处，有偿租赁给乙方使用，租期20年，即2004年1月1日至2023年12月31日。租金10万，每3年上调5%。租金每年分2次交纳，即1月1日交纳当年租金的50%，7月1日缴清当年全部租金。逾期交纳，按日千分之二支付滞纳金。乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同。日月明公司在《协议书》落款处加盖公章及此时法定代表人刘政世个人印章。《租赁合同》落款处加盖刘政世个人印章。日月明公司质证，《协议书》真实性需落实；《租赁合同》真实性不予认可，并申请对合同中刘顺杰印章真实性进行司法鉴定。2、2019年3月，南岭居委会多次向日月明公司邮寄催告函、解约函，均退件。2019年3月14日，日月明公司法定代表人刘顺杰签收催告函，该函件主要内容为：双方于2004年5月14日签订租赁合同；日月明公司已付租金475000元，自2011年3月后未再缴纳租赁金；截至2019年1月，日月明公司已欠租金1182689.3元及滞纳金；要求根据合同约定“承租方欠租金累计达叁个月的，出租方有权中止合同，收回该经营场所”，要求五日内缴清全部租金及滞纳金，否则将终止合同。3、2004年7月至2011年1月，日月明公司支付南岭居委会租金47.5万元。2019年4月，日月明公司共支付南岭居委会8万元。4、南岭居委会提交租金及滞纳金明细一份，主张按合同约定租金确定方式，截至2019年7月17日，日月明公司欠付租金1073233元及滞纳金418228.4元（按年利率6%分段计算）。日月明公司对租金数额无异议，但不应支付滞纳金，且南岭居委会长期未主张租金，即使计算滞纳金，也应当自起诉之日以同行业拆借利率计算。 一审法院认为，日月明公司未将《协议书》真实性情况回复法庭，视为认可；虽对租赁合同真实性有异议，但租赁合同相关事项已体现在同日签订的《协议书》及2019年3月14日签收的催告函中，刘政世个人印章同时出现在协议书及租赁合同之中，日月明公司未陈述并举证证明另有其他文本的租赁合同。综上，一审法院据此推定南岭居委会提交的《租赁合同》系属真实，为双方的真实意思表示。日月明公司申请对刘政世印章真实性进行司法鉴定，对上述事实认定无影响，不予准许。日月明公司主张南岭居委会承诺无需支付租金，其后从拆迁补偿款中扣除，但无证据佐证，不予采信。日月明公司长期拖欠租金，已满足合同约定的解除条件。南岭居委会诉请解除合同，予以支持。双方之间的租赁合同于诉状送达之日，即2019年7月19日解除。双方约定租金分期给付，该支付义务的诉讼时效应从最后一次履行义务期间届满之日起算（本案中应从合同解除之日起算）。现日月明公司以时效为辩，无依据，一审法院不予支持。日月明公司拖欠租金且对诉请租金数额无异议，应及时支付。关于滞纳金。南岭居委会主张的数额不超出合同约定，日月明公司请求予以调减。对此，一审法院认为，双方是在企业改制背景下，对集体土地及建筑物使用权进行协商及处置，双方约定租期较长。日月明公司长期拖欠租金，满足合同解除条件，但南岭居委会长期怠于主张权利，对于扩大损失应承担相应的法律责任。综合考虑各方的订约、履约、违约事实，一审法院酌定违约金数额为35万元，但相应诉讼费用应由日月明公司承担。综上所述，南岭居委会诉请部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条规定，一审判决：一、青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会与青岛日月明机械化施工有限公司的《租赁合同》于2019年7月19日解除；二、青岛日月明机械化施工有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会租金1073233元及违约金35万元；三、驳回青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会对青岛日月明机械化施工有限公司的其他诉讼请求；案件受理费22800元，由日月明公司负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。日月明公司主张其与南岭居委会另行存在口头约定，其不需要支付租金，待涉案房屋拆迁时一次性从拆迁安置补偿款中扣除，但其对此未提交任何证据加以证明，一审法院对此不予支持符合民事诉讼证据规则，本院对此予以维持。日月明公司主张部分涉案租金已超过诉讼时效，但因其违约行为一直处于持续状态，且双方租赁合同亦一直处于履行过程中，故一审法院以本案租赁合同解除之日为诉讼时效的起算时点并无不妥，亦符合公平原则，本院对此予以维持。日月明公司长期欠付租金，一审法院认定其违约并判令其支付违约金符合双方合同约定和法律规定，日月明公司对此的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，日月明公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17609元，由上诉人青岛日月明机械化施工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员祁康