甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1215号上诉人（原审原告）：梁存升，男，1974年3月3日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：高燕，甘肃九和同晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）:兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1995年8月7日出生，现住兰州市城关区，该公司法务。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。上诉人梁存升因与上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2622号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁存升上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2622号民事判决，依法改判支持梁存升一审中的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由:一、根据双方签订的《商品房买卖合同》，碧桂园公司在交付房屋时必须出示房屋验收合格文件，与梁存升签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》，否则梁存升有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由碧桂园承担。一审判决以碧桂园公司向梁存升邮寄《期楼收楼通知书》便认定“碧桂园公司按约定时间将楼房交付梁存升”系认定事实错误。二、梁存升持有钥匙并不代表已接收房屋，即便其持有钥匙也是碧桂园公司管理不善的原因，并不能因此免除延期交房的责任，更不能以此代替碧桂园的交房义务。截至目前，案涉房屋仍不合格，碧桂园公司也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，没有签署房屋交接单等，没有履行交房义务。三、一审期间梁存升虽提交过2018年11月期间的维修照片，但这并不代表房屋在2018年11月已经维修结束，实际在2019年1月时案涉房屋仍在维修。一审判决将维修期间认定在2018年7月至11月系事实认定错误。综上，一审判决认定事实与客观事实不符，属事实认定错误，故此请求二审法院予以改判。碧桂园公司辩称，梁存升所说碧桂园公司并未履行交房义务属于因果倒置，梁存升只有办理交房手续的时候碧桂园公司才能把质量保证书和使用书交给梁存升。本案中梁存升一直拒绝办理交房手续，收楼通知书也是碧桂园公司邮寄给梁存升的，梁存升不办理手续碧桂园公司是无法把质量保证书和使用书给梁存升的。一审中已经提交了竣备表，证明房屋达到了交付标准，梁存升的上诉理由不能成立。梁存升持有钥匙不能证明已经接收房屋，房屋已经办理了网签备案登记，梁存升已经拿着钥匙了，然后说不代表接收房屋，梁存升强词夺理。一审判决认定的维修期间并不能产生延期交房的义务，梁存升不能以质量问题拒绝收房，碧桂园公司存在的是一个保修义务，而不是延期交房义务，法院不能对这个进行自由裁量。碧桂园公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2622号民事判决第一项;2.一、二审诉讼费由梁存升承担。事实与理由:《商品房买卖合同》约定该商品房经验收合格后交付买受人使用，入住条件并不是双方约定的交付条件。案涉房屋至2018年6月29日验收合格取得竣工验收备案，不存在主体结构质量问题，不影响房屋的正常交付，案涉房屋符合约定交付条件。本案中没有证据证明案涉房屋存在质量问题属于主体结构质量经核验确属不合格的瑕疵。碧桂园公司于2018年6月25日已经通知梁存升按期收楼，故在合同约定的交付期限届满之日即2018年6月30日，案涉房屋应视为已经交付，不存在逾期交楼。另双方约定的《商品房买卖合同》附件四补充协议第4.3条明确约定该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按照约定承担保修责任，买受人不得拒绝收楼，买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，请求二审法院支持碧桂园公司的上诉请求。梁存升针对碧桂园公司的上诉辩称，一、案涉房屋未达到合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并出示合同约定的证明文件，碧桂园公司不出示证明文件或证明文件不齐全，梁存升有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担。案涉房屋虽然不存在主体结构问题，但合同约定，案涉房屋由碧桂园公司统一装修。即需装修完毕，碧桂园公司才具备交付房屋的条件。若碧桂园公司将未完成装修的房屋交付给梁存升，系合同未完全履行。因此，碧桂园公司在交付房屋时，双方应进行验收交接。否则，按照合同约定，梁存升有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规制的是房屋主体问题不合格的情形，但本案《商品房买卖合同》约定交付的是装修完毕后的房屋，装修是碧桂园公司应承担的合同义务。碧桂园公司作为房地产开发商，交房不让业主验房，没有按照合同约定的时间及标准交付房屋，请求法院判决驳回碧桂园公司的上诉请求。梁存升向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司向梁存升支付违约金80597.18元（自2018年7月1日至2019年4月1日）直至交房之日。一审法院认定事实：2016年10月26日，梁存升、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定，碧桂园公司应于2018年6月30日前，将经验收合格，并且具备正常使用的基本条件的商品房交付给梁存升。第十一条明确了房屋交接条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，在逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，2016年10月26日，梁存升、碧桂园公司又签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定，案涉商品房的总价款为980501元。其中780000元以按揭贷款的方式支付给碧桂园公司。2016年10月23日，梁存升向碧桂园公司支付了200501元首付款，碧桂园公司向梁存升出具了收据。2016年11月30日，梁存升与中国农业银行甘肃省分行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定梁存升为购买兰州碧桂园J81003005幢1单元301号房屋向中国农业银行甘肃省分行借款780000元，并授权银行将全部借款直接划入碧桂园公司的账户内，后贷款银行及时向碧桂园公司支付了780000元的购房款。2018年6月29日，碧桂园公司正式取得《竣工验收备案表》。2018年6月25日，碧桂园公司向梁存升邮寄了《期楼收楼通知书》，通知按双方约定的2018年6月30日交付楼房。梁存升收楼后发现房屋客厅、阳台、卧室、厨房、卫生间存在装修质量问题，遂向碧桂园公司反映要求整改。梁存升又于2018年10月底从维修单位深圳市中装园林建设工程有限公司借取房屋钥匙至今未还。一审法院认为，梁存升、碧桂园公司均应按签订《商品房买卖合同》履行义务，碧桂园公司应当将符合入住条件的楼房交付梁存升，碧桂园公司虽按约定时间将楼房交付梁存升，但不符合入住条件，后碧桂园公司履行了整改义务。维修期间，梁存升不能入住，故对该期间，碧桂园公司应当按约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，因梁存升、碧桂园公司提交的照片均证明2018年11月期间碧桂园公司尚在维修，故法院将维修期间认定在2018年7月至11月，考虑维修后建筑材料的晾干期间，法院酌定碧桂园公司支付违约金的截止时间为2018年12月15日。关于碧桂园公司向梁存升是否交房的问题，梁存升接受楼房后因质量问题碧桂园公司进行了维修，维修后梁存升应当积极履行收房，以防止损失的扩大，且梁存升亦持有房屋钥匙，故对2018年12月15日以后未入住期间不再按碧桂园公司违约认定。法院核定违约金如下：980501元×0.0003×165天≈48535元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、兰州碧桂园房地产开发有限公司向梁存升给付逾期交房违约金48535元于判决生效后立即付清；二、驳回梁存升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元（已减半），由梁存升负担361元，兰州碧桂园房地产开发有限公司负担546元。本院二审期间,碧桂园公司提交了(2019)甘0102民初4796号民事判决书，证明房屋存在质量问题，买受人拒绝收楼产生的不是延期交房的义务。二审中梁存升未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁存升对碧桂园公司提交的前述证据质证意见如下：此证据与本案无关，且两者事实不同，本案所涉合同明确约定了逾期交房的违约金，一审中梁存升也提交了类似的判决，全部支持了受损人的请求。本院经审核认为，碧桂园公司提交的前述民事判决书与本案争议内容并无关联，且案件事实应当根据个案具体情况及在卷证据予以综合评定，故对碧桂园公司提交的前述证据不作为本案二审认定案件事实的证据采信。经二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定内容积极全面地履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定出卖人应当在2018年6月30日前将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但碧桂园公司提交的案涉楼房整体竣工验收备案表系于2018年6月29日取得，且此表记载竣工验收日期也是2018年6月26日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”，故在2018年6月25日案涉房屋因尚未通过竣工验收,并不符合法定的交付条件，碧桂园公司主张其于2018年6月25日通知梁存升收房与本案客观事实不符；再者，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条（二）将原合同第十一条约定的:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但碧桂园公司在本案中未能提供证据证实在商品房达到交付使用条件后，其出示了合同第八条规定的证明文件，并签署了房屋交接单及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等合同约定的交付条件。而在卷证据也证实碧桂园公司至2018年11月期间仍旧对案涉房屋进行维修，此事实足以证实案涉房屋达不到正常使用的标准。基于前述事实，碧桂园公司确实在履行合同中存在违约行为，碧桂园公司应当按约定的按日向梁存升支付已交付房价款万分之三的违约金。一审法院结合案涉房屋现状及维修后装修材料需要晾干的事实综合确定碧桂园公司支付违约金的截止时间为2018年12月15日事实依据充分，本院予以确认。梁存升持有案涉房屋钥匙以及于2018年7月1日曾对涉案房屋进行过验收的行为并不能足以推反前文中关于案涉房屋存在瑕疵达不到交付标准的事实，故碧桂园公司上诉称其按照约定履行了交付房屋的义务以及不应承担违约责任的上诉理由与本案事实不符，本院不予采纳。关于梁存升上诉请求能否成立的问题。根据已查明案件事实,梁存升于2018年7月1日曾对涉案房屋进行过验收,其对房屋当时的现状已有相当了解，而自2018年7月1日梁存升第一次验收房屋至其起诉时,在近一年时间内对其房屋是否符合交付条件应当予以正常的关注,双方也在此期间进行沟通，而梁存升主观上存在不积极行使收房权利的行为,致使损失扩大，故一审判决对2018年12月15日以后未入住期间不再按碧桂园公司违约认定符合本案实际情况，本院予以确认。关于梁存升陈述截止2019年因案涉房屋仍在维修中不符合合同约定交付条件的意见，其并未提交形成完整证据链的证据加以证明，因此，对梁存升的该上诉意见不予采纳，其主张支付2018年12月15日以后至实际交付期间违约金的诉请本院不予支持。综上所述,梁存升与碧桂园公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉人梁存升预交的二审案件受理费722元，由其自行负担；上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1013元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 杨 清审 判 员 谷元元二〇二〇年七月十五日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩