上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14629号原告：上海勃安甘水电安装有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蔡建强，总经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海闵卫实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：葛仁国，总经理。委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。原告上海勃安甘水电安装有限公司(以下简称勃安甘公司)与被告上海闵卫实业有限公司(以下简称闵卫实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勃安甘公司的法定代表人蔡建强及其委托诉讼代理人刁骅，被告闵卫实业公司的委托诉讼代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勃安甘公司向本院提出诉讼请求：判令被告补贴原告遗漏的装修损失(暂定为100万元，最终以评估价的70%为准)。事实和理由：2011年9月30日，原、被告签订《土地租赁协议书》，被告将闵行区华漕镇卫星村谭家塔生产队北侧约2亩土地租赁给原告用作生产经营场所，租期20年。2012年经政府同意进行危房翻建，2013年竣工。2017年因南虹桥开发，原、被告于2017年10月18日为解除上述《土地租赁协议书》签订了《资产回购协议书》和《清退终止合同协议》。《资产回购协议书》内容是对原告的建筑物、构筑物、围墙、水泥地进行回购；《清退终止合同协议》内容是对原告的装修、停工停产损失进行补贴，其中装修补贴是1,139,313元。2019年，上海阔龙清洗机械有限公司(以下简称阔龙公司)向法院起诉原告，要求原告返还其装修的部分补贴，并出示了《估价结果汇总表》《建筑物勘察汇总一览表》《二次装修明细表》及房屋平面示意图，原告只能根据该表所列有关阔龙公司的装修补贴给阔龙公司。此时原告才发现《二次装修明细表》中遗漏了原告的很多装修项目。之后，原告找被告要求复印整个评估报告未果，协商对遗漏部分装修增加补贴，被告并不否认遗漏了很多装修项目，但认为无法解决。协商时，原告还得到了《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》，该纪要第(8)明确：“卫星村上海勃安甘水电安装有限公司按照装修费用的70%支付”。现原告认为被告应当对遗漏的装修项目按照评估价的70%补贴给原告，故诉至法院。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告补贴原告遗漏的装修损失34,450元。闵卫实业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。华漕镇区域内实施的对集体土地上非居住房屋进行的腾地搬迁，是当事人自愿、协商性质的腾地搬迁。2011年，原、被告签订《土地租赁协议书》，由原告承租被告的土地作为经营场所使用，原告在集体土地上搭建的房屋属于违章建筑。2016年，政府开始拆除违章建筑，根据《南虹桥地区开发项目集体土地上非居住房屋协商搬迁实施细则》，将协商搬迁补偿分为有证补偿和无证补贴两大类，对于无证房屋采用适当补贴的办法。原告搭建的房屋是按照资产回购协议每平方米500元的标准回购的。同时考虑到原告承租时间短，房屋装修比较新，故以二次装修补偿的形式适当补偿原告。2017年10月18日，原、被告双方签订《清退终止合同协议》，该协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力。被告亦于2018年4月11日履行了该协议的付款义务。原告诉请所谓的遗漏装修，实际包含在每平方米500元的建筑物造价补贴中，不存在遗漏，原告再次要求被告支付装修费无事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月30日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《土地租赁协议书》，双方约定：甲方同意将谭家塔生产队北侧土地租赁给乙方，作生产经营场所，面积约2亩；土地使用期限20年，自2011年10月1日至2031年9月30日止；乙方在租赁期间遇到政府征地或规划，乙方应无条件服从。双方另对土地费用、付款方式等内容进行了约定。2017年1月10日，闵行区华漕镇卫星村民委员会(甲方、委托方)与案外人上海科东房地产土地估价有限公司(乙方、受托方)签订《委托合同》，甲方委托乙方对上海市闵行区华漕镇卫星村协议回购项目涉及49家单位及个人所属建筑物及附属物的面积、数量等进行核实。同年9月3日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，其中《估价结果汇总表》载明：价值时点2017年5月10日，房屋坐落地址为华漕镇电台路XXX号，单位名称为勃安甘公司，其中建筑物(砖混、混合结构)总量4,303.36平方米，单价500元/平方米，补偿总价2,151,680元；建筑物(简易结构)总量227.85平方米，单价350元/平方米，补偿总价79,747.50元；围墙394平方米，单价120元/平方米，补偿总价47,280元；水泥场地3,485平方米，单价80元/平方米，补偿总价278,800元；二次装潢，补偿总价1,139,313元，合计补偿总价3,696,820.50元。《建筑物勘察汇总一览表》载明：单位名称为勃安甘公司，房屋坐落地址为华漕镇电台路XXX号，其中序号1厂房为混合结构、层数3(4)、屋面形式平顶、门窗玻璃、彩铝、墙体砖(面砖)、高度13.30米、建筑面积3,975.59平方米、回购面积3,975.59平方米；序号2厕所为混合结构、层数1、屋面形式平顶、门窗塑钢、墙体砖、高度3.20米、建筑面积4.34平方米，回购面积4.34平方米；序号3门卫为混合结构、层数1、屋面形式平顶、门窗塑钢、墙体砖、高度3.70米、建筑面积23.31平方米，回购面积23.31平方米；序号4车棚为钢膜结构、层数1、屋面形式膜、高度4.10米、建筑面积180.60平方米、回购面积180.60平方米；序号5辅助房为混合结构、层数1、屋面形式平顶、门窗防盗门、彩铝、墙体砖、高度4米、建筑面积193.92平方米、回购面积193.92平方米；序号6工棚为混合结构、层数1、屋面形式彩钢板、高度4米、建筑面积47.25平方米、回购面积47.25平方米；序号7辅助房为混合结构、层数1、屋面形式平顶、门窗彩铝、墙体砖、高度3.70米、建筑面积106.20平方米、回购面积106.20平方米，合计建筑面积4,531.21平方米、回购面积4,531.21平方米。《二次装修明细表》载明：单位名称勃安甘公司，华漕镇电台路XXX号，其中1号房下层：部分地砖及钙塑板吊顶，设标准卫生间3；2层：环氧地坪、彩铝封阳台、标准卫生间一；梯：大理石；3层：抛光地砖及复合地板、矿棉板吊顶、彩铝封阳台、阳光房、标准卫生间一。1号房数量3,975平方米，评估价1,550,250元；2号房：标准卫生间一，数量4平方米，评估价4,000元；5号房：整体地砖、部分花瓷砖及大理石操作台，数量193平方米，评估价73,340元。1号房、2号房、5号房评估价合计1,627,590元，按70%进行补偿，补偿价合计1,139,313元。2017年9月22日，华漕镇五违整治办公室、华漕镇集资委办公室共同出具《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》，该纪要载明：2017年9月22日，华漕镇党委副书记王建国主持召开关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议专题会议。形成会议纪要如下：会议原则同意：……(8)卫星村上海勃安甘水电安装有限公司按照装修费用的70%支付……同时，明确以下工作要求：1.所有数据必须以评估报告为准，不得随意更改……2017年10月18日，被告(甲方、回购方)与原告(乙方、出售方)签订《资产回购协议书》，双方约定：一、甲、乙双方于2011年10月1日订立的房屋或土地租赁协议，自本协议生效之日起终止。二、资产回购价格：由甲乙双方根据资产的实际情况协商确定，参照拆违材料回购费标准协商。1.砖混建筑面积4,303.36平方米，单价500元，计2,151,680元。2.彩钢简易大棚面积227.85平方米，单价350元，计79,747.50元。3.围墙面积394平方米，单价120元，计47,280元。4.水泥场面积3,485平方米，单价80元，计278,800元。上述各项合计：总回购款为人民币2,557,507.50元。三、甲方应支付乙方各类费用共计2,557,507.50元。并在签订协议书后10天内支付10%。四、乙方应于2017年12月30日前搬离并将房屋等全部设施移交给甲方。甲方在乙方履行搬离义务后30个工作日内，在扣除乙方应付甲方的费用后，将全部余款支付给乙方。五、如乙方未按本协议约定的时间履行搬离义务，即构成严重违约，甲方有权收回出租的房屋及设施，有权采取断电、断水等措施，并有权对乙方在租赁期间自行搭建的建筑物予以拆除，不再支付该拆除建筑的相关费用。六、乙方收到甲方支付的全部费用后，本协议履行完毕，双方此后再无争议。同日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《清退终止合同协议》，双方约定：为了进一步规范南虹桥地区村、队回购非居住房屋清退及租赁协议终止的工作要求，严格把关，严格按照统一口径落实，特签订以下协议：一、房屋主体建筑面积已在资产回购协议内给予补偿。二、装修补贴1.补贴条件：2017年6月30日以前村、队回购的非居住房屋承租人，能积极配合，并对适当补贴的标准无异议的，能妥善处理回购房屋的租赁关系，并能解除合同的。2.补贴标准，由于该区域部分回购房屋装修较好，村、队对回购非居住房屋可以适当补贴，一次性补贴1,139,313元。三、停工停产损失补贴1.补贴条件：2017年6月30日以前村、队回购的非居住房屋承租人，能积极配合，并对适当补贴的标准无异议的，能妥善处理回购房屋的租赁关系，并能解除合同的。2.补贴标准：村、队对回购非居住房屋可以适当补贴停工停产损失，按建筑面积100元/㎡一次性补贴4,303.36㎡。各类棚舍不享受停工停产损失补贴。计430,336元。二项装修、停产停业合计1,569,649元。2018年4月11日，被告向原告的法定代表人蔡建强建设银行账户转账支付1,569,649元。2019年9月10日，本院立案受理原告与案外人阔龙公司房屋租赁合同纠纷一案。同年10月25日，原告向本院提出撤诉申请。庭审中，原告的法定代表人蔡建强陈述，其于2017年10月18日签署《清退终止合同协议》时并不知晓有《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》及《二次装修明细表》，其签署时看到一次性装修补贴1,139,313元，二次装修、停产停业合计1,569,649元，当时并未对金额提出异议。诉讼中，被告申请上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东估价公司)的注册房地产估价师叶利忠出庭作证。2020年6月9日，叶利忠到庭陈述称，其为本案系争闵行区华漕镇电台路XXX号勃安甘公司建筑物及附属设施协议回购补偿估价的估价师。原告搭建的房屋属于违章搭建，按照规定，对于违章建筑是不进行赔偿的，但村里为了顺利开展回购，故对违章搭建的房屋进行了估价。评估是根据房屋新旧程度及装修程度，折算成每平方米多少钱。原告认为遗漏的项目要么包含在房屋结构中，不属于装修部分，要么不属于补偿范围。具体来说，原告列明的1号房遗漏的20个项目，其中第19项内墙涂料已经包含在二次装修明细表，第13项二楼一房间吊顶也包含在二次装修明细表，其余18项均不属于装修，属于建筑物本身，它包含在每平方米500元中；3号房四个铝合金窗属于房屋结构，不属于装修，已经包含在每平方米500元中，内墙涂料属于装修，已经笼统计算在二次装修明细表中，外墙涂料属于房屋结构；5号房的四个铝合金窗意见同3号房，防盗窗属于装修，已经笼统计算在二次装修明细表中，脱排油烟机不属于装修，属于房屋结构，内外墙涂料意见同3号房；7号房的意见也同3号房，铝合金窗不属于装修，内墙涂料已经笼统计算在二次装修明细表中，外墙涂料不属于装修；厂区的项目，拆违只赔偿围墙和场地，其他项目不赔偿。对于评估人员的陈述，原告认为对照《建筑物勘察汇总一览表》《二次装修明细表》，可以发现《建筑物勘察汇总一览表》中的序号3和序号7二项是属于遗漏的装修补偿，评估人员认为3号房的装修补偿已经考虑在1号房内是不成立的，按照面积，第一项3,975平方米的面积只含有1号房的面积，不包含3号房的面积。因此，原告变更诉请为要求补贴遗漏的3号房和7号房按面积的补偿(23.31+106.20)*380元/㎡*70%=34,450元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告之间签订《土地租赁协议书》建立了土地租赁合同关系，在租赁期间，租赁地块遇政府拆违，双方于2017年10月18日签订《资产回购协议书》《清退终止合同协议》，对于《土地租赁协议书》的后果处理作出约定，《资产回购协议书》《清退终止合同协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。依据《资产回购协议书》《清退终止合同协议》，原告与被告确认了租期终止时间，并对房屋主体建筑面积的相关资产回购费用予以结算。原告提出的装修部分，根据双方签订的《清退终止合同协议》，双方确认了装修补贴条件、补贴标准，原告可得装修补贴1,139,313元，被告亦根据协议就相关费用向原告支付完毕。至于原告认为估价报告中《二次装修明细表》存在遗漏装修的情形，首先，根据科东估价公司的评估人员到庭陈述，原告主张遗漏的3号房和7号房的装修已经考虑在1号房的估价结果中，不存在遗漏。其次，在《清退终止合同协议》中双方明确约定“由于该区域部分回购房屋装修较好，村、队对回购非居住房屋可以适当补贴，一次性补贴1,139,313元”。可见，原告对该装修补贴是适当补贴已经明知，现被告根据估价报告，结合相关操作口径确定装修补贴1,139,313元并无不当。再次，原告虽主张其在签署《清退终止合同协议》时并不知晓科东估公司出具的估价报告，亦不知晓存在《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》按照装修费用的70%支付。对此，本院认为，原告并未提供证据证明其在签署《清退终止合同协议》时不知晓科东评估公司出具的估价报告以及《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》。退一步讲，即使原告确实不知晓，《清退终止合同协议》中关于装修的补贴金额与科东估价公司出具的《二次装修明细表》列明的补偿价相一致，与《华漕镇关于动迁区域存量违法建筑清退过程中一事一议的会议纪要》中载明的按装修费用的70%支付亦符合。被告系根据真实的估价结果与原告签订协议，原告可得装修补偿补贴符合实际情况，被告并不存在欺骗行为。综上，原告要求被告补贴遗漏的装修损失34,450元之诉请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：驳回原告上海勃安甘水电安装有限公司的诉讼请求。案件受理费661.25元，减半收取计330.63元，由原告上海勃安甘水电安装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年七月一日书记员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。