河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5321号 上诉人（原审原告、案外人）：李洋，男，1985年12月21日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：辛会文，河北大者律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）：高江燕，女，1986年4月25日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：高帅（系高江燕哥哥），男，1981年3月16日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：辛会文，河北大者律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司石家庄分行，营业场所：石家庄市长安区裕华东路197号。 负责人：刘国忠，该分行行长。 委托诉讼代理人：梁波，河北燕赵众诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁帅，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：李金明，男，1981年3月25日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘玉红，女，1980年7月3日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 上诉人李洋、高江燕因与被上诉人中国民生银行股份有限公司石家庄分行（以下简称民生银行）、李金明、刘玉红案外人执行异议之诉一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀01××2民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李洋、高江燕上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认位于石家庄桥西区房产为上诉人所有，并停止对该房产的执行，解除其查封；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法对执行标的享有排除强制执行的权利。一、原审法院混淆了诉讼主体，导致一审认定事实不清。（一）本案排除执行的是民生银行，民生银行并没有对诉争的房产办理抵押登记，只是基于被上诉人李金明、刘玉红对其借款而申请查封，而办理抵押登记的是工商银行石家庄桥东支行以及所谓的抵押给董哲斌；（二）工商银行石家庄桥东支行、董哲斌并不是本案的诉讼主体，其他被上诉人没有申请、原审也并未追加为当事人，而在判决书中却判定了他们的权利义务，这显然是不符合法律规定的；（三）既然工商银行石家庄桥东支行、董哲斌不是本案的诉讼主体，那么抵押是否有效、是否已解除以及买卖合同是否知晓通知就无法查清，尤其是2015年4月3日抵押人李金明将案涉房屋抵押给董哲斌，抵押担保债权20万元。该抵押是在买卖合同签订后才由李金明抵押给董哲斌，且没有办理抵押登记，该抵押本身就无效。一审法院对这一切不经过审理就认定为事实，显然是极其错误的；（四）在原审中并未考量上诉人的涤除权，亦未考量上诉人是否同意清偿李金明、刘玉红债务而使抵押权消灭。事实上，上诉人一直和工商银行石家庄桥东支行有联系，承诺抵押债权会一并予以解决。总之本案解决的是被上诉人民生银行的执行问题，并不涉及工商银行石家庄桥东支行以及董哲斌的抵押问题。原审混淆了诉讼主体，导致本案事实不清。二、上诉人李洋、高江燕与李金明签订的《房屋转让协议书》合法有效，原审认定无效是没有法律依据的。（一）《房屋转让协议书》并不因抵押权而无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权，取得抵押物的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使押权消灭。”、《合同法》第52规定：“有下列情形的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，由此可见该买卖房屋并没有违反合同法的相关规定，《房屋转让协议》没有合同法规定的无效事由，而且并没有侵害抵押权人的利益。上诉人是明确同意代偿这笔借款的，只要不损害抵押权人的利益，抵押权人与第三人签订的抵押物转让合同并非无效。在协议履行中，只是非因上诉人的原因办不了过户手续，但这并不影响转让协议本身的法律效力，房屋转让协议仍然合法有效；（二）石家庄市长安区人民法院（2019）冀01××2执异60号执行裁定书同样认定《房屋转让协议》有效，只是认为不能证明案外人在房产查封之前已实际占有该房产而驳回。为此，上诉人在原审提供了大量真实、有效的证据，足以证明上诉人在此居住的客观事实。原审对此只字不提，却以另一种理由驳回，这显然是违反法律规定的；（三）上述关于房屋买卖合同是否有效，只是针对工商银行石家庄桥东支行而言，而民生银行并不是抵押权人，与此毫无关联；（四）如果不排除执行，同样侵犯了抵押权人的合法权益。总之，原审法院不但认定房屋买卖合同无效没有任何事实和法律依据，而且认定的主体与本案毫无关联。三、上诉人提供了充分的证据，完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项规定。（1）签订合法有效的《房屋转让协议》；（2）人民法院查封之前，上诉人已合法占有桥西区工农路27号宿舍1-203室房产；（3）上诉人已支付全部价款：（4）非因上诉人自身原因未办理过户登记。综上所述，原审以他人抵押权否定房屋买卖转让协议的有效性，既无事实根据更无法律依据，从而导致原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法对执行标的享有排除强制执行的权利。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 中国民生银行股份有限公司石家庄分行答辩称，一审法院查明和认定的事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉人的诉讼请求正确。上诉人的上诉理由不成立，请求贵院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人对李金明名下位于石家庄市桥西区的房产，不享排除强制执行的民事权益。李金明名下案涉房产早在2012年1××月25日就已向中国工商银行石家庄桥东支行办理了抵押登记，该抵押登记人至今仍有抵押担保的效力。2013年1××月14日，上诉人才与李金明签订《房屋转让协议书》，该协议约定房屋价款53万元，在甲方李金明将房产证办理到乙方上诉人名下后，在交付乙方房产证1××日内由乙方全部支付。2015年4月3日，李金明再次向董哲斌办理了抵押登记，且上述抵押登记至今尚未解除或注销。该房产至今被多家法院查封，其中2015年11月23日井陉县人民法院查封了该房产，2017年11月1××日、2017年12月4日、2018年8月7日长安区人民法院因不同案件多次轮候查封了该房产。现该房产登记时间是2015年3月13日，一审中李金明陈述该登记是其本人申请办理，而上诉人所提交的房产登记时间是2012年1××月22日。前述事实足以证明该房产并非是实际买卖转让，该房产的所有人李金明主观上并非转让该房产。根据我国《物权法》第191条和《担保法》第49条之规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效、《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。客观上该房产也不能够转让。本案中上诉人陈述李金明并未告诉其该房产有抵押，上诉人也不清楚有抵押。上诉人提交有2016年5月9日工商银行桥东支行委托律师的催收《律师函》，同样印证了该转让行为并未通知抵押权人。综上，上诉人的上诉理由不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人与李金明2013年1××月14日签订的《房屋转让协议书》属于无效合同，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回上诉，维持原判。 李金明答辩称，当时是经过一个朋友公证下进行转让，后来转让、签订协议以后，房屋的使用权就都移交给高江燕，他们此后一直在此居住，房屋的管理、物业都是他们来进行管理缴纳，我就一直没去过这个房屋所在地。签完合同以后一年左右，他们把房屋尾款就已经交清了。上诉人在北京挣钱，也是辛苦钱，就为了买这房，结果后来因为我的原因导致到现在还没有过户，买卖协议是真实有效的。 刘玉红未到庭亦未提交书面答辩意见。 李洋、高江燕向一审法院起诉请求：1.请求确认位于石家庄市桥西区房产为原告所有（价值530000元）。要求停止对该财产的执行，并解除查封、冻结。2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，认定如下：2013年1××月14日李金明与高江燕、李洋签订的房屋转让协议书，经双方自愿协商达成一致，李金明将位于石家庄市桥西区，以53万元的价格转让给高江燕、李洋，付款方式为分期付款，高江燕、李洋应于本合同生效之日，向李金明支付购房款25万元；2013年1××月14日高江燕的中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀区万泉庄营业所出具的账户交易明细证明跨行交易237000元至62×××31账户内，剩余房款1.2万原告以信用卡刷卡方式支付。2013年1××月14日李金明出具“今收高江燕、李洋购房款250000（贰拾伍万元整）”。原告于2014年5月1日以汇款人为李洋的账户向户名李金明卡号62×××31账户内汇款40000元。2014年1××月1日，以高江燕支付宝账户向李金明支付房款40000元。双方约定剩余房款20万元在李金明将房屋产权证办理到高江燕、李洋名下后，在交付高江燕、李洋房产证1××日内由高江燕、李洋全部支付。后因被告李金明急需资金，双方协商于2015年7月27日高江燕通过中国工商银行账户分两笔向李金明账户转账支付房款共计1××万元。2015年1××月3日原告以现金方式向被告支付房款1××万元。同日，李金明出具“今收到高江燕全部购房款共计伍拾叁万元整（530000）房子位于桥西区工农路27号宿舍1-203面积62.95㎡（以现金方式付尾款拾万元整共合计收到伍拾叁万元整）。”合同签订当日，被告李金明将房屋钥匙交付给李洋、高江燕，原告于2013年11月搬至案涉房屋后居住至今。 另查，根据案涉房产《不动产权利及其他事项登记信息》显示，案涉房产2012年1××月25日，抵押人李金明将房屋抵押给工商银行石家庄桥东支行，登记时间为2012年1××月25日，抵押担保债权31万元，债务履行期限2012年1××月24日起2032年1××月31日止。2015年4月3日抵押人李金明将案涉房屋抵押给董哲斌，抵押担保债权20万元，债务履行期限2015年4月3日起至2015年1××月止。上述抵押至今未撤销。2015年11月23日，河北省井陉县人民法院作出（2015）井民立保字第00289号民事裁定书，将案涉房产查封，于2018年5月8日解除上述房产的查封。 工商银行以金融借款合同纠纷为由向一审法院起诉被告李金明、刘玉红。一审法院于2016年7月25日作出（2016）冀01××2民初第3346号民事判决书“判决被告李金明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司石家庄分行贷款本金299942.04元、截止到2016年5月4日的利息47664.75元以及2016年5月5日至款项还清之日的利息、罚息（按《存贷合一卡额度借款协议》约定的利率计算）；被告刘玉红在其与被告李金明的夫妻共同财产范围内承担共同还款责任。”审理过程中，工商银行申请财产保全，一审法院于2016年6月27日作出（2016）冀01××2民初3346号民事裁定书，查封、冻结被告李金明、刘玉红名下银行存款347606.79元或同等价值其他财产。据此，轮候查封李金明名下位于石家庄市桥西区（房产证号：43××89），2018年5月8日转为正式查封。 李洋、高江燕对一审法院作出的（2016）冀01××2民初3346号民事裁定书不服，提出书面异议。一审法院于2019年5月13日作出（2019）冀01××2执异60号执行裁定书，该裁定认为“第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李洋、高江燕在一审法院查封李金明名下位于石家庄市桥西区（房产证号：43××89）之前已签订房屋买卖合同，但其提交的微信聊天截图复印件及2张孩子照片复印件共计12页，购物发票复印件8份、2017年12月21日居民采暖费河北增值税普通发票复印件1份、美的热水器安装单等证据并不能证明案外人在房产查封之前已实际占有该房产。故案外人请求排除执行不符合法定条件，其所提异议理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人李洋、高江燕的异议请求。”李洋、高江燕对上述执行裁定不服，向一审法院提起案外人异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为原告是否对案涉位于石家庄市桥西区的房产享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李金明将登记在自己名下的房产于2012年1××月25日依法向工商银行石家庄桥东支行抵押，并办理了抵押登记。2015年4月3日再次向董哲斌抵押担保债权20万元，且上述抵押至今未解除。原告与李金明签订《房屋买卖协议》晚于上述抵押登记，被告转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。故2013年1××月14日李金明与高江燕、李洋签订的《房屋转让协议书》应属无效合同。根据《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告现有证据对执行标的不足以享有排除强制执行的权利，原告的诉讼请求，理据不足，不予支持。一审判决：驳回原告李洋、高江燕的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据不动产权利及其他事项登记信息显示，案涉房屋设立了抵押登记，中国工商银行股份有限公司石家庄桥东支行据此成为案涉房屋的抵押权人。2013年1××月14日，李金明（甲方）与李洋、高江燕（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定“剩余房款200000元（人民币）贰拾万元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证1××日内由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。”、“房屋交付乙方后，甲方应当在2017年1××月22日办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。”根据李洋、高江燕提供的收条显示，李金明已于2015年1××月3日收到全部购房款。在李洋、高江燕已支付全部购房款的情况下，作为购房者对房产权利的不确定应属不安并应积极要求办理产权变更登记手续，但李洋、高江燕并未举证证明其曾向李金明、刘玉红积极主张权利而确系非因其自身原因无法办理产权过户登记手续的事实，其所提出系因李金明、刘玉红拒绝配合致使案涉房产办理过户登记手续未果的主张亦无相应证据予以支持，且在李洋、高江燕已支付全部购房款的情况下亦未要求撤销抵押权登记，因此李洋、高江燕提供的证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有足以阻却执行的民事权益，原审判决并无不当。综上所述，李洋、高江燕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李洋、高江燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年七月十三日 书记员 张 闯 ——