山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4550号 上诉人（原审原告）：青岛喜龙果食品有限公司，住所地山东省莱西市辽阳路11号。 法定代表人：姜杰秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文彤，山东瀚生律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛金铭制冷保温有限公司，住所地山东省莱西市水集街道办事处深圳北路220号。 法定代表人：宫元成，经理。 委托诉讼代理人：周晓晴，山东莱安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩飞，该公司职工。 上诉人青岛喜龙果食品有限公司（以下简称喜龙果公司）因与上诉人青岛金铭制冷保温有限公司（以下简称金铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人喜龙果公司上诉请求：1、依法判决金铭公司支付喜龙果公司营业损失等各种损失共计30万元；2、本案的诉讼费由金铭公司承担。事实与理由：一、一审法院认定金铭公司以喜龙果公司违反合同约定为由解除租赁合同理由正当，明显与事实不符且无法律依据。1、喜龙果公司与金铭公司签订的《厂房租赁合同》并未约定金铭公司有权以喜龙果公司对厂房设施造成一定损坏为由主张解除租赁合同。2、金铭公司主张喜龙果公司对厂房设施造成一定损坏为由构成违约，解除租赁合同无事实依据。金铭公司仅仅凭借《告知函》和对喜龙果公司负责人录音、照片等证据证明喜龙果公司严重违约，不足以证实喜龙果公司故意损害厂房及设施或者拒绝维修。首先，对姜杰秀的录音，是喜龙果公司已搬离厂房后产生的录音，录音中姜秀杰虽认可承担维修费用，但其真实意思表示为如果喜龙果公司给金铭公司造成损失，喜龙果公司核实是其破坏，喜龙果公司愿意承担维修费用。但录音形成时间距离金铭公司下达告知函间隔数月，不能以录音认可承担维修费用，就以此证实金铭公司发送《告知函》时，喜龙果公司已经故意损害厂房及设施或者拒绝维修。其次，金铭公司于2018年8月17日送达的《告知函》内容中，金铭公司主张喜龙果公司给其造成的厂房设施损坏无事实依据。针对其告知函所提出的具体损害，喜龙果公司认为均与事实不符且无证据支持，首先，厂房内主墙开洞、车间屋顶开洞、锅炉改造，系喜龙果公司按照租赁合同约定，因生产经营需要对租赁厂房进行的改造，且已征得金铭公司同意。喜龙果公司于2017年年中就已经对厂房、车间改造，如金铭公司不同意喜龙果公司上述改造，应于2018年前就提出异议，直到2018年才提出明显与常理不符。其次，办公室3楼属于违章建筑，喜龙果公司并未租赁、使用，屋顶损害及维修应该由金铭公司负责。此外，租赁合同附件中接收清单中也未将三楼列入，也可以表明喜龙果公司对三楼无使用权。再次，厂房内的冷风机，系租赁合同中约定金铭公司负责整改范围内的第4项：撤销车间内的冷风机，因金铭公司未履行上述义务，喜龙果公司征得金铭公司同意予以拆除，如金铭公司不同意喜龙果公司上述改造，应于2015年提出异议，直到2018年才提出明显与常理不符。第四，对于机房压缩机，因金铭公司在喜龙果公司租赁厂房内占用一间冷库，该冷库应该由金铭公司交由喜龙果公司使用，但金铭公司从租赁开始未将其存放在冷库中的牛肉处理，一直霸占使用，系由金铭公司与喜龙果公司共同使用，且租赁过程中喜龙果公司也置换一台压缩机，喜龙果公司对此进行过维修，故金铭公司主张的压缩机损坏是不存在的。最后，电瓶叉车电池系损耗品，且喜龙果公司也已购买自己的电瓶叉车，无须使用金铭公司的电瓶车；对告知函提出的其他损害，系金铭公司为解除租赁合同凭空编造，金铭公司在此之前，未向喜龙果公司主张上述损害赔偿或者维修。3、即使金铭公司以喜龙果公司对厂房、设施造成损害为由，也应该事先告知喜龙果公司对上述厂房、设施进行维修，如喜龙果公司拒绝维修，金铭公司方可提出解除租赁合同，金铭公司直接提出解除租赁合同，明显系金铭公司违约解除租赁合同。首先，金铭公司主张的所谓损害，其早在2018年以前就已知晓且已同意金铭公司进行改造。因为金铭公司在租赁厂房内霸占冷库存放牛肉，负责人宫勤明经常到租赁厂房查看，足以证实金铭公司知晓对厂房的改造。其次，双方签订的《厂房租赁合同》期限为10年，喜龙果公司租赁厂房时，对上述厂房改造已花费几十万元，并且喜龙果公司于2018年6月才将2018年至2019年期间租金予以缴纳，不可能故意损害租赁厂房及设施，影响继续使用租赁厂房，并为此构成违约。因此，金铭公司主张喜龙果公司违约解除租赁合同，应该证实给金铭公司造成损失，且喜龙果公司拒绝履行维修或者赔偿义务的前提下主张。4、金铭公司以喜龙果公司对厂房设施造成一定损坏为由解除租赁合同，其主张违约情形不足以构成根本违约。金铭公司《告知函》里所说的损害情形大多是金铭公司已知晓并认可的或者虚构的。即使是真实的，也未对金铭公司的厂房主体造成损害，并且不影响厂房使用。并且，喜龙果公司已全部缴纳下一年度租金。如果金铭公司认为喜龙果公司的行为构成违约，就应该在缴纳租金前予以告知。喜龙果公司履行了缴纳租金义务的前提下，金铭公司以此主张解除租赁合同，是不符合公平和诚实信用原则的。二、金铭公司系恶意违约，单方解除租赁合同，应该承担违约责任，予以赔偿喜龙果公司的营业损失等各种损失。1、金铭公司主张解除租赁合同的理由是无事实和法律依据的，在喜龙果公司刚刚缴纳下一年度全部租金的情况下，无故要求喜龙果公司搬离厂房，终止租赁合同，其行为构成根本违约。2、金铭公司解除租赁合同的主要原因是其想成立新公司，用于经营与喜龙果公司同样的业务。首先，金铭公司在喜龙果公司租赁期间，多次查看喜龙果公司的生产设备，并仿造。其次，金铭公司实际控制人宫勤明在喜龙果公司搬离厂房后，于2019年1月22日成立青岛新六一绿色食品有限公司，经营与喜龙果公司共同的业务。最后，青岛新六一绿色食品有限公司继续沿用喜龙果公司的厂房，且使用喜龙果公司的环保手续经营生产。金铭公司解除租赁合同是另有目的，只是以喜龙果公司违约为由借此解除租赁合同来逃避其违约责任。3、金铭公司违约解除租赁合同，应该给予喜龙果公司合理的搬迁时间并承担相应的营业损失等各种损失。喜龙果公司搬离时间及恢复正常时间至少需要半年以上。因为搬离厂房，需要寻找合适的厂房，并拆卸生产设备到新厂房进行安装调试设备，喜龙果公司耗时2月。此外，喜龙果公司入住新厂房时，需要重新办理生产许可证、环保手续等各种手续才能恢复正常生产。在此期间，喜龙果公司无法进行生产经营，且必须支付工人工资等各种费用。即使抛开公司这一期间利润损失之外，工人工资是喜龙果公司必需支付的，也是实际发生的损失。综上所述，金铭公司恶意违约，应该承担违约责任。金铭公司截至喜龙果公司起诉，也未将剩余租金和保证金退还给喜龙果公司，明显违约，金铭公司的种种行为，可以看出金铭公司违背诚实信用原则，给喜龙果公司造成极大损失。 金铭公司辩称，喜龙果公司违约，不应当由金铭公司承担损失。一、喜龙果公司在未通知金铭公司的情况下，在厂房顶部开了6个大约70-80公分的洞作为排气孔，在冷库壁上擅自开门致使冷库失去制冷功能，将两间仓库中间墙壁推倒打通，其对金铭公司厂房及冷库主体的破坏已经导致了根本违约。喜龙果公司对下水道不及时清理油污致使下水道堵塞，也对房屋造成很大损失。根据合同约定，办公室3楼一并租给了喜龙果公司，其未尽到维护和维修的义务，导致了房屋的漏雨和损坏。双方协商多次未果，金铭公司才进行录音，且录音中金铭公司表示喜龙果公司如果维修好、维护好房屋，可以继续租赁，是喜龙果公司坚持要搬走，让金铭公司自己维修后，喜龙果公司支付费用，可以从之前押金折抵。 金铭公司上诉请求：1、撤销山东省莱西市人民法院（2019)鲁0285民初4173号民事判决第二项，依法判决驳回喜龙果公司返还押金和租赁费的诉讼请求，判决金铭公司不需支付喜龙果公司利息291333.33元；2、一、二审诉讼费用由喜龙果公司承担。事实和理由：一、双方租赁合同约定租赁期满，结清水电费、工资及其他费用后，金铭公司退回保证金。但双方租赁合同因喜龙果公司违约导致未能履行到期，且喜龙果公司亦没有结清房屋维修费，没有赔偿喜龙果公司丢失和私自带走的部分租赁物的费用，故金铭公司不应返还押金10万元。二、由于喜龙果公司违约致使租赁未履行到期，且由于喜龙果公司破坏性使用租赁物致使房屋特别是冷库修复需要很长时间，以致在合同约定的终止期限内，金铭公司没能再出租房屋，产生租金损失，因此，不需返还租赁费。三、鉴于保证金及租赁费均不应返还，故不需支付利息。喜龙果公司在诉讼请求中亦未要求利息，原审判决超出了诉讼请求。 喜龙果公司辩称，系金铭公司违约造成解除合同，应当支持喜龙果公司上诉请求，赔偿喜龙果公司损失。 喜龙果公司向一审法院起诉请求：1、依法解除喜龙果公司与金铭公司签订的厂房租赁合同；2、判决金铭公司返还押金10万元，租赁费300700元，赔偿喜龙果公司搬家费用、营业损失等200万元，合计2400700元；3、诉讼费由金铭公司承担。 一审法院认定的事实：喜龙果公司与金铭公司于2015年6月28日签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方（金铭公司）将位于莱西市深圳北路218号厂房、冷库及设备整体发包给乙方（喜龙果公司）使用，厂房类型为：食品加工。甲乙双方约定租赁期限为2015年6月28日起至2025年6月27日止，租赁期限为10年，自签订合同起，前两年年租赁费为人民币30万元（大写人民币叁拾万元整），租金支付方式为签订合同之日起乙方支付全年度租赁费人民币30万元整，租金前两年不变。自租赁第三年（2017年6月28日）起，年租赁费为32.8万元（叁拾贰万捌仟元整），租赁费逐年递增1万元（壹万元整）甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为：人民币10万元（壹拾万元整）。租赁合同到期时，水电费、工资及其他费用结清后，甲方原数退回保证金10万元整。甲乙双方共同现场清点设备及相关物品，确定设备、物品价值，一一登记造册，（厂房、场地以土地登记证、房产证为准）制成交接清单由双方签字确认后，作为合同的附件一。甲方根据该清单，于乙方付清首笔承包费之日同时交付乙方使用。对于甲方交付的厂房、设备，乙方必须妥善管理、使用并定期维修、保养，以确保安全和设备性能，日常维修保养及费用由乙方自行承担，除自然磨损、自然损耗及自然灾害等不可抗力外，如出现使用不当毁损，乙方应按实际价值赔偿。合同期内，乙方因生产经营需要对厂房、设备进行改造或扩建应当及时通知甲方。改造扩建费用由乙方自负，按规定需向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后方可进行。合同期满后，在不损坏房屋主体的前提下，甲方应允许乙方将添置的部分拆回，根据需要恢复厂区原貌，并符合正常使用状态。合同后附有“金铭负责整改范围”一份，约定金铭公司整改以下事项：1、冷库做架子；2、天然气接通；3、制造10个水槽、10个案板；4、撤掉车间内的冷风机；5、宿舍换尾顶板；6、接通隆德水务自来水；7、整理大门，贴上大理石；8、恒温库改成低温库；9、打水井一口；10、加一个速冻间；11、冷库门修好。双方在整改列表上盖公司公章以示认可。合同签订后，喜龙果公司按照合同约定向金铭公司支付押金10万元，并按约定每年支付租金，喜龙果公司最后一次支付租金至2018年6月28日起至2019年6月27日年度租金32.8万元。 2018年8月17日，金铭公司向喜龙果公司送达《告知函》，主张自签订合同起，喜龙果公司未按合同如约履行部分相关责任，对厂房设施造成一定损坏为金铭公司造成了经济损失，金铭公司决定终止2015年6月28日签订的《厂房租赁合同》，并通知喜龙果公司在收到告知函90日内（即2018年11月16日前），另寻租赁地，搬出金铭公司厂房。若到期未搬离金铭公司厂房，喜龙果公司需按照日租金5000元/日支付给金铭公司。金铭公司要求与喜龙果公司解除租赁合同后，金铭公司法定代表人宫元成父亲宫勤明与喜龙果公司法定代表人姜杰秀就租赁房屋进行沟通，宫勤明提出涉案房屋有多处损坏，要求其回复原状，姜杰秀对此未提出异议，并同意由金铭公司修理后其负担相应费用。喜龙果公司与金铭公司在诉讼过程中确认，双方《厂房租赁合同》于2018年11月26日解除。 一审法院认为，喜龙果公司与金铭公司签订《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务，现双方均同意解除合同，予以确认。根据合同约定，喜龙果公司须妥善管理、使用并定期维修、保养租赁房屋及相关设施，以确保安全和设备性能。但是根据金铭公司提交照片及录像，涉案厂房在喜龙果公司使用期间有多处损坏，并且姜杰秀在与宫勤明的通话中予以认可、同意支付维修费用。现金铭公司以喜龙果公司违反合同约定为由，与其解除合同，理由正当，喜龙果公司要求金铭公司支付因解除合同造成的损失，没有法律依据，不予支持。因双方在诉讼中确认合同解除日起为2018年11月26日，故金铭公司应返还喜龙果公司押金10万元以及2018年11月26日至2019年6月27日期间租赁费191333.33元并自2018年11月26日起自实际支付之日止按年利率6%的标准支付利息。金铭公司在诉讼中提出反诉请求，要求喜龙果公司赔偿损失并返还尚未交付物品，但未按规定支付反诉费用，故对金铭公司的反诉请求，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除青岛喜龙果食品有限公司与青岛金铭制冷保温有限公司签订的厂房租赁合同；二、青岛金铭制冷保温有限公司返还青岛喜龙果食品有限公司押金和租赁费291333.33元及利息（利息自2018年11月26日起自实际支付之日止按按年利率6%的标准计算）；三、驳回青岛喜龙果食品有限公司其他诉讼请求；案件受理费13003元，由青岛喜龙果食品有限公司负担11425元，由青岛金铭制冷保温有限公司负担1578元。 二审审理期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，金铭公司已就在涉案租赁合同的履行过程中，喜龙果公司给其造成的财物损失及尚未交还的物品提起诉讼，2020年4月山东省莱西市人民法院对此立案受理，该案正在审理过程中。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方解除合同的原因，喜龙果公司主张系金铭公司恶意违约单方解除，但其对此并未进行充分的举证加以证明；喜龙果公司主张在其搬离涉案厂房2个月后金铭公司便成立了与其经营范围相同的新公司，并在此基础上主张金铭公司系为此而恶意解除与其之间的租赁合同，但其并不能证明该事实与双方解除租赁合同之间是唯一、必然的因果关系，故本院不能认定两者之间的关联性，因而对其该项主张本院不予支持。喜龙果公司基于上述主张要求金铭公司承担解除合同的损失赔偿，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。我国合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同；双方合同亦约定喜龙果公司有义务妥善管理、使用并定期维修保养涉案的厂房、设备，根据金铭公司提交的证据显示涉案厂房在喜龙果公司使用期间发生多处损坏，且喜龙果公司的法定代表人在通话过程中对此事实予以认可并同意支付维修费用，故一审判决对此予以认定，并在此基础上支持金铭公司解除租赁合同的主张，符合合同约定和法律规定，并无不当。喜龙果公司上诉主张其法人同意支付维修费用是附条件的，但其对此未提交证据加以证明，本院对此不予采信。金铭公司主张因喜龙果公司损坏其厂房导致需要进行维修，从而影响使用，剩余租金不应当进行返还，但该范畴属于损失赔偿的主张范畴，与剩余租金系不同的性质，一审判决对其该项抗辩未予支持，并无不当；一审判决支持喜龙果公司关于返还剩余租金的主张符合客观事实和公平原则，本院对此予以维持。关于金铭公司不应当返还保证金10万元的上诉主张，因双方租赁合同约定退回保证金的条件为水电费、工资及其他费用结清后，而双方目前尚存在厂房损坏及物品返还的纠纷正待处理，故于本案中暂不宜处理保证金事宜，否则有违双方合同约定和交易习惯，本院对此予以纠正。关于金铭公司上诉主张的利息问题，其在一审诉讼过程中，确未对此提出明确的诉讼请求，故一审对此进行判决不当，本院予以纠正。对于剩余租金的数额，金铭公司二审主张应当为18666元（328000÷12×7），系其计算错误，本院对其该项主张不予采信。综上，金铭公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。喜龙果公司的上诉理由及金铭公司的其他上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初4173号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初4173号民事判决第二项为：青岛金铭制冷保温有限公司返还青岛喜龙果食品有限公司租赁费191333.33元. 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13003元，由青岛喜龙果食品有限公司负担11963元，由青岛金铭制冷保温有限公司负担1040元；二审案件受理费11470元，由青岛喜龙果食品有限公司担7746元，由青岛金铭制冷保温有限公司负担3724元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员冯文静 书记员祁康