四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0793民初517号 原告：张小芹，女，1989年11月12日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：陈启政，四川天府风律师事务所律师。 被告：邓佳文，男，1992年12月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：廖骑虎，四川科通律师事务所律师。 被告：四川立信房地产经纪有限公司，住所地绵阳市涪城区滨江西路中段25号凯信水韵滨江3栋2层1号。 法定代表人：王平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗文芳，该公司员工。 原告张小芹与被告邓佳文、四川立信房地产经纪有限公司（以下简称立信公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小芹委托代理人陈启政，被告邓佳文及其委托诉讼代理人廖骑虎，被告立信公司委托诉讼代理人罗文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小芹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告及签订的房屋买卖及经纪合同；2.判令被告邓佳文向原告返还定金20000元，并向原告支付违约金181000元；3.判令被告立信公司向原告返还佣金、保证金、评估费等合计45955元并自2018年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金利息至付清时止；4.本案诉讼费及其他合理费用由二被告承担。事实和理由：2018年1月27日，原告与二被告签订《房屋买卖及经纪合同》，约定原告购买被告邓佳文位于桃花岛住宅一套，交易价格为905000元，同时约定了合同的具体履行及各自违约责任。协议达成后，原告按照协议向被告邓佳文交付定金20000元，并按照被告立信公司要求向被告支付了佣金、保证金及其他费用45955元。原告交付定金后，被告因为房价上涨拒绝履行合同，导致原告遭受了一定经济损失。现原告为维护自身合法权益，诉至本院。 邓佳文辩称，1.根据三方签订的合同，张小芹应支付房屋首付款50万元，同时在2018年1月30日前提供办理贷款手续，但由于张小芹征信不符合商业贷款条件,无法按照合同约定进行贷款办理，以致我方至今未收到首付款，房屋也未售出；2.导致合同无法履行的真实原因在张小芹，我方非违约方，也从来没有以房价上涨为由不履行合同。 立信公司辩称，1.张小芹诉称我公司收到其费用45955元不属实，由于我公司工作人员失误开错票据，实际只收到佣金、保证金、按揭服务费、担保费等七项共计40355元；2.收取张小芹40355元的费用中，除佣金18100元不退外，其他费用我公司愿意退还。 本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，张小芹（买方）、邓佳文（卖方）、立信公司（中介）三方签订了《房屋买卖及经纪合同》，主要约定：1.邓佳文将其所有的位于绵阳市经开区的房屋（面积137.18平方米，不动产权政编号为0027918号）作价905000元卖给张小芹；2.给付方式为：定金20000元签合同时支付，剩余房款885000元通过银行按揭方式付款……买卖双方应于2018年1月30日前申请贷款并递交贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续，买卖双方应确保所提供资料及征信符合银行和公积金贷款政策要求，且双方应自行承担贷款不能通过银行、公积金中心审批或贷款额度不足的风险……买方应在交税当日前给卖方支付首期款500000元。审批贷款金额由银行或公积金中心依据确定贷款金额为准，不足部分买方应以现金形式在交房前支付给卖方……；3.本合同签署时，买方、卖方各缴纳履约保证金5000元于经纪方处（以经纪方出具的收款收据为准）以保证双方依约履行本合同按期交房、按时足额缴纳税费、按约履行合同等，交易完结时结算后无息退还双方；4.……买卖双方同意在签订合同时，卖方支付经纪方居间服务佣金5000元，买方支付经纪方居间服务佣金人民币18100元；买卖双方委托经纪方协助过户，在签订本合同时，买方支付经纪方权证过户服务费300元；以上应由买卖双方分别支付给经纪方的服务费买卖双方应在签署合同时一次性支付（以经纪方出具加盖财务印章的收款收据为准），合同签署后，买卖双方合意解除合同或任何一方违约导致本合同无法履行的，买卖双方仍需向经纪方支付上述居间服务费；5.买卖双方任何一方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日以总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30个工作日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%；买卖双方未按约定期限和金额向经纪方支付服务佣金或其他费用的，付款义务人自约定应付款项期限届满次日至实际支付之日止，按日向经纪方支付未付部分款项金额0.5%的违约金，经纪方因此而产生的律师费、案件受理费、交通费、实际支出的其他费用等也概由付款人承担……。签约当日，张小芹向立信公司缴纳了履约保证金5000元，向邓佳文预付了定金20000元。2018年2月6日，张小芹向立信公司缴纳了佣金18100元及代收款22555元（代收项目包括：资金担保费5000元，贷款手续费、评估费、担保费17255元，过户费300元）。事后立信公司经办员郭某协助张小芹申请办理贷款，但因其之前存在逾期还款的情形导致征信有问题，未被银行审核通过。立信公司经办员郭某提出免责解约，张小芹又提出用其弟名义申请贷款，但其弟收入较少，贷款额度达不到张小芹预期额度（差七万），张小芹又另找担保人为其弟担保（注：此时距合同签订日已一月左右），但最终未获银行批准。后立信公司通过电话、短信、微信等方式联系张小芹前来处理（张居住成都），但无果，搁置至今。 另查明：1.张小芹所提交的收款收据均系立信公司出具且加盖有财务印章，票面金额合计45655元，但立信公司认为其工作人员误开票据，实际收到40355元；2.庭审中，张小芹与邓佳文均同意解除《房地产买卖及经纪合同》，立信公司不同意解除其中的《经纪合同》。 上述事实，有当事人信息资料、《房地产买卖及经纪合同》、收款收据、证人证言、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告张小芹与被告邓佳文、立信公司三方签订了《房屋买卖及经纪合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对各方当事人具有约束力。合同虽约定剩余房款以银行按揭方式向被告邓佳文给付，但付款具体周期未明确约定，仅记载了申请贷款及递交资料的开始时间即2018年1月30日前，何时截止未作约定。对履行期限不明确的，法律规定债权人可随时要求债务人履行，但应当给于对方必要的准备时间。张小芹从一月底到三月初采取自身申请贷款和挂名贷款的方式均因征信问题、担保人不符合条件等问题而无果，其筹款时间已超过合理期限，被告邓佳文作为债权人有权选择解除合同，被告邓佳文无违约行为，不承担违约责任。审理中原告张小芹与被告邓佳文均同意解除合同，故尊重当事人意愿。合同解除后被告邓佳文本可不退还定金20000元，但考虑案涉合同未实际履行，原告方挣钱不易，故酌定由邓佳文向张小芹退款10000元。合同虽约定“买卖双方合意解除合同或任何一方违约导致本合同无法履行的，买卖双方仍需向经纪方支付上述居间服务费”，但本案纠纷缘起张小芹的征信问题，立信公司作为专业中介公司，应当在签约前向张小芹充分说明申请贷款成立的前置条件和告知贷款无果后应当承担的风险，但本案并无任何证据证实立信公司向张小芹予以了风险告知。案涉合同未得以实际履行和未及时解除，张小芹存在主要过错，立信公司亦应承担次要责任。考虑到立信公司就促成买卖双方达成合同和后期协助张小芹办理贷款等事项付出了一定成本，结合证人郭某所提到的中介行业商业习惯（即贷款审核不过则各方免责解约退款），酌定立信公司退还50%佣金（即9050元）给张小芹，其他代收的资金担保费、贷款手续费、评估费、担保费、过户费等共计22555元，因未实际产生，应全额退还给张小芹。履约保证金5000元因合同解除，也应一并退还。庭审中立信公司抗辩票据多开金额5300元（张小芹提交的票面金额45655元－立信公司辩称的实收金额40355元＝5300元），因合同中约定了以经纪方出具加盖财务印章的收款收据为准，故对立信公司的抗辩理由不予采信。张小芹因自身原因未及时与他方协商解除合同，也未及时提起诉讼维权，故对其主张的利息损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除张小芹与邓佳文、四川立信房地产经纪有限公司于2018年1月27日签订的《房屋买卖及经纪合同》； 二、由邓佳文在本判决生效后十日内向张小芹退款10000元； 三、由四川立信房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内向张小芹退还佣金9050元、履约保证金5000元、其他代收款22555元，共计退款36605元； 四、驳回张小芹其他诉讼请求。 案件受理费5004元，减半收计2502元，由原告张小芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 黄颂杰 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 刘俊江 书 记 员 赵宇漫