江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3124号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州鹏润国美电器有限公司。委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿伟，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州信德广场购物中心有限公司。委托诉讼代理人：杨迎，江苏筹胜律师事务所律师。上诉人苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称鹏润国美）因与被上诉人苏州信德广场购物中心有限公司（以下简称信德广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鹏润国美上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回信德广场要求鹏润国美支付地砖、给排水、楼板、消防设施修复费用、房屋占有费、违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由信德广场承担。事实和理由：一、原审法院认定鹏润公司需承担地砖、给排水、楼板、消防设施修复费用事实认定不清，适用法律错误。（1）关于地砖修复费用，目前因涉案房屋老旧，鹏润国美增铺了一层地砖，是对涉案房屋的添附，并非损坏，也无任何证据证明影响房屋使用。而原审法院在无任何第三方专业机构出具鉴定意见的情况下，就认定涉案房屋一楼的地砖铺设对房屋“可能带来一定安全隐患”无任何依据。（2）关于排污管道修复费用，排污管道系房屋的附属设施，本身系房东的义务。主审法官在勘察房屋当日未勘察排污管道的情况。排污管道系隐蔽工程，涉案房屋为老旧房屋，故原排污管道口径较小，排污速度较慢，为减小双方的分歧，鹏润国美已在诉讼期间主动派施工人员对该排污管道进行疏通。信德广场主张的排污管道修复费用其实系对该管道重新改造的费用，明显超出了鹏润国美应承担的责任范围。（3）关于楼板的修复费用，原审法院认定鹏润国美为了运输物品的便利在楼板开洞无任何客观依据。鹏润国美在向信德广场交房前，已经请有资质的第三方公司对涉案房屋的楼板进行了修复。原审法院在无任何第三方机构专业鉴定意见的情况下，仅凭信德广场不认可鹏润国美的修复行为，就认定该修复不合格，属于事实认定错误。（4）关于消防设施修复费用，因物业值班室的消防控制接口已被改动，鹏润国美已事实上无法将控制室迁回，该行为系信德广场原因造成，并非鹏润国美的过错。信德广场提出的消防设施修复方案，完全超出了消防控制室回迁的工程范围，该修复方案包含将涉案房屋进行重新二次消防改造的全部费用。二次消防本身系承租人为了经营需要而进行的添附，并非出租人的财产。正常情况下，二次消防改造系承租人装修后开业前向消防部门进行申报需要完成的消防项目，与出租人无关。信德广场作为出租人对于已经解约的鹏润国美提出将涉案房屋的消防全部重新改造的请求完全超出了合同约定，明显不合理。二、原审法院认定鹏润国美需要承担房屋占有费法律适用错误。鹏润国美通过公证和邮寄钥匙的方式交房，涉案房屋自2019年4月25日已事实上由信德广场实际控制。信德广场作为房屋产权人有防止损失扩大的义务。信德广场基于市场租金下滑的因素，在鹏润国美具有合法解约权且愿意支付解约补偿金的情况下，以拒不返还100万元保证金、提出超出合同约定的修复要求等方式拖延双方房屋的交接。房屋交付以后不再产生占有使用费，法院已认定鹏润国美需要承担修复费用，即使鹏润国美交付的房屋及设施部分不符合合同约定，其应要求赔偿损失，且损失的计算应以市场价而非合同价为准。三、原审法院判定鹏润国美支付违约金适用法律错误。违约金与赔偿金不能同时主张。原审法院已认定鹏润国美需要承担修复赔偿的情况下，又认定鹏润国美需要承担违约金，适用法律错误。原审法院判定的违约金标准中还包含了物业费，且根据合同约定鹏润国美支付违约金需要以信德广场先开具发票为前提。信德广场辩称，一审认定事实和适用法律正确。关于占有使用费，2019年4月25日的公证不符合公证交房条件，在未交房的情况下占有使用费当然是存在的。关于违约金，本案所涉房屋是地上四层，地下一层，房屋在市场上对外出租时至少要给对方三个月装修期，合同中约定三个月租金的违约金并不过高。鹏润国美向一审法院起诉请求：1.支付物业租金款（使用费）3045000元（暂自2019年4月20日计算至2019年10月19日，实际主张至生效法律文书确定给付之日）；2.支付修复苏州市太监弄31号房产1楼地砖、1一4楼照明、给排水工程费用339381.70元；3.支付修复苏州市太监弄31号房产1一3楼顶楼板漏洞工程费用65653.25元；4.支付2019年5月电费7000.30元、6月电费9383.64元；5.支付违约金1522500元（三个月的房租）；6.支付滞纳金54810元（基数是1015000元，按照每日万分之二的标准，暂自2019年1月20日计算至2019年10月19日，实际主张至生效法律文书确定给付之日）；7.支付电梯折旧费700000元；8.支付财产保全费5000元[（2019）苏0508民初2402号案件保全费]。诉讼中，信德广场增加诉讼请求，要求判令鹏润国美支付：消防系统改造费用519525.48元、三个月的维修期租金1522500元。鹏润国美向一审法院提出反诉诉讼请求，要求判令信德广场：1、返还保证金100万元；2、支付电梯款370866.66元；3、支付中央空调折旧款578133.32元。一审法院认定事实：1.鹏润国美向信德广场承租苏州市姑苏区及相应附属设施，双方签订合同情况如下：2004年3月17日，信德广场作为房屋出租人、甲方与上海永乐家用电器有限公司（以下简称“永乐家电”）作为房屋承租人、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定信德广场将位于苏州市姑苏区（建筑面积约4400平方米）和其他相应附属设施及场地出租给永乐家电使用，租赁期限为6年即自2004年4月20日起至2010年4月19日止；用途为经营综合性家电产品、通讯产品、数码产品、电脑等，租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用。合同第六条物业管理条款约定：6.1甲方授权乙方进行全部物业管理，乙方不再支付甲方物业管理费，甲方负责房屋结构及屋面完好，乙方使用过程中如发现问题通知甲方，一般情况下应由乙方自行派人予以修复；6.2乙方负责对商场的供电系统、供水系统、消防系统及公用设备系统、设施进行必要的维护保养，保障商场的正常使用并因此承担费用，此外，为保证物业管理的延续性，由乙方留用甲方原有6名物业人员并负责其费用；6.3甲方负责将商场内原有设备设施包括房屋结构调试完好，在保证其运行良好能正常使用的状态下经乙方确认后交付乙方使用，租赁期间由乙方负责维护、维修及保养，租赁期满在保证能其运行状态良好正常使用的情况下由乙方交还给甲方，商场内乙方添置的设备设施的维护、维修及保养由乙方负责。合同第八条租赁物业移交条款约定，甲方按约定于2004年3月20日前让乙方进场装修，2004年4月5日前将有关设备设施调试好后移交给乙方，其中消防设施的移交以乙方消防验收合格为准。合同第九条合同终止条款约定，本合同解除和终止时，双方应进行商场设备、设施的交还和相关费用的结算工作；乙方将租赁的商场设备、设施归还给甲方，如属乙方保管、使用不当造成的商场和设备设施损坏的，应予修复或赔偿由此造成的损失，但正常使用损耗除外；乙方添置的设附属设施或其他财产由乙方自行处理，如甲方同意接收的，可以作价处理给甲方；甲方需提供乙方30天的时间来退场，乙方不承担费用。合同第十一条违约责任条款中第11.2.1款约定，甲方完全履行了自己的义务，而乙方单方面提出解除合同又不能得到甲方同意的，则乙方赔偿甲方相当于三个月租金的违约金。合同附件列明附件三为本年度消防检测合格报告，附件七为设备交接清单。2007年9月20日，信德广场作为出租人（甲方），永乐（中国）电器销售有限公司（以下简称“永乐电器”）作为原承租方（承租权转让方、乙方）和鹏润国美作为新承租方（承租权受让方、丙方）签订《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》，约定：甲、乙双方已就苏州信德广场购物中心一至四层4400平方米及地下室300平方米和地下室房屋分摊面积432平方米（含相关设施设备）于2004年3月17日签订了《房屋租赁合同》及相关协议，现自2007年10月20日起，乙方按原合同约定将原合同的权利和义务全部转让给丙方，由丙方享有和履行原合同中乙方的所有的权利和义务；合同中关于租赁费用及补充协议中关于地下室租赁费用和6名物管人员费用的条款经重新调整，（以上费用纳入房租金中），2007年10月20日至2008年1月19日的租金99.05万元，2008年1月20日至2010年4月19日按年租金585万元的标准计算，租赁采用先付后租原则，租赁费用按季支付，丙方先支付再由甲方在收取租赁费用后10个工作日内提供（房屋租金占总租赁费用60%、物业管理费占总租租赁费用40%）发票；丙方如提前解除租赁合同，则甲方视丙方为根本违约，除甲方不退还丙方已支付的租赁费用及履约保证金100万元外，丙方还需支付给甲方一年租赁费用为标准的违约金；协议签订后一周内，丙方向甲方支付合同履约保证金100万元，甲方出具收据，同时乙方缴纳的保证金50万元，在甲方收到丙方款项后由甲方退还给乙方。2010年4月18日，信德广场和鹏润国美签订《续租补充协议》，约定新的租期为2010年4月20日至2016年4月19日，并对租金进行了重新约定，违约责任约定如乙方提前解除合同，甲方不退还乙方已支付的租赁费用及履约保证金100万元外，丙方还需支付给甲方半年租赁费用为标准的违约金。2016年4月7日，信德广场和鹏润国美签订《补充协议》，约定：在原合同总体不变的基础上达成如下续签协议：续租续期为10年，即自2016年4月20日起至2026年4月19日止，租赁面积合计为5132平方米，租金为580万元/年，租金递增方式为1-2年不变，第3年起每2年递增5%，其中2018年4月20日至2020年4月19日的租金为609万/年；租赁采用“先付后租”的原则，租赁费用按季支付，乙方于每季前一个月的20日之前向甲方支付当期租赁费用；合同约定乙方已支付甲方的100万元合同保证金，继续作为本续签协议的保证金，已终止后5日内由甲方退还乙方；若乙方提前解除合同，须提前三个月书面通知甲方，乙方赔偿甲方三个月房屋租金作为补偿金；本续租协议其他条款，仍按原合同执行并保持不变，本续租协议是原合同不可分割部分，与原合同具有同等法律效力，若有冲突部分，以本协议为准。2.2018年11月2日，鹏润国美向信德广场邮寄通知函一份，告知信德广场因该公司一直处于严重亏损状态，现根据双方于2016年4月7日签订的《补充协议》约定于2019年1月31日解除双方的租赁关系，2019年1月31日正式关闭门店，2019年2月1日至2019年3月2日为该公司免费撤场期。信德广场员工胡永健于2018年11月5日收到该通知函。2018年11月10日，信德广场答复称，鹏润国美属于提前解除合同属于违约行为，应承担违约责任，并且应按照合同约定交还商场设备、设施，结算相关费用。2019年1月31日，信德广场向鹏润国美递交函件，要求鹏润国美对相应设备、设施进行修复后交还房屋，该函件包含一至四楼经查后需解决的十四大议题文件一份，信德广场提出的主张为：1、鹏润国美应赔偿三个月租金作为补偿金；2、信德广场不退还保证金；3、自动扶梯按照10年限拆旧所剩比例分摊，乙方违约，按比例承担；4、三菱电梯维修；5、一至四楼地砖清除修复（铺两层地砖楼层造成危房）；6、一至四楼消防控制柜并入物业；7、楼梯地砖修复；8、西面一至四楼墙面及北面一至四楼广告牌清除修复；9、三至四楼配电间内电信、移动、联通拆除；10、自动电梯合同、维修保养等移交，赔偿损失；11、空调移交；12、一至四楼北面厕所复原；13、仓库内吊顶及空调恢复；14、三个楼层顶有直径一米的大洞，修补；15、一至四楼外立面幕墙玻璃因拆广告牌破碎，应修复。2019年12月16日，鹏润国美对“十四大议题”进行答复，主要内容为：1、保证金根据2016的补充协议应予退还；2、六部电梯，按照10年折旧比例分摊；3、我司修复三菱电梯；4、一至四楼地砖铺设没有造成对房屋的损害，不予清除；5、一至四楼消防控制柜不予并入物业；6、楼梯部分地砖，同意修复；7、西面、北面广告同意清除并修复；8、三至四楼配电间电信、移动、联通我司拆除；9、自动扶梯我司将合同及维护保养移交给贵司；10、一至四楼空调移交给贵司；11、一至四楼厕所，合同未约定不予恢复；12、仓库吊顶及空调，我司同意修复；13、两个楼层洞口我司已修复完毕。3.2019年3月18日，信德广场向一审法院起诉鹏润国美，要求鹏润国美支付2019年1月20日至2019年4月19日房屋租金（占有使用费）1522500元，并修复1楼地砖、2楼、3楼、4楼楼顶漏洞，后申请撤回修复的诉讼请求，一审法院经审理认为：关于信德广场与鹏润国美的租赁关系，信德广场与永乐家电就案涉房屋签订了涉案房屋租赁合同，后信德广场、永乐电器和鹏润国美通过签订《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》，将涉案房屋租赁合同中实际承租人永乐电器的权利和义务全部转让给鹏润国美，租赁期限到期后，鹏润国美和信德广场先后签订了涉案《续租补充协议》和《补充协议》，同时确认了涉案房屋租赁合同作为主合同对双方具有约束力，上述各租赁合同的内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，均应认定为合法有效，鹏润国美应依照合同的约定履行按时支付租金的义务。双方在2016年4月7日签订的《补充协议》中约定了鹏润国美有权提前解除合同，但须提前三个月书面通知信德广场的解除条件，鹏润国美于2018年11月2日向信德广场发送通知函提前三个月书面通知信德广场解除合同，符合合同约定，租赁合同可以解除。但是信德广场于2019年11月5日才收到该份通知函，因此涉案租赁合同解除时间应从2018年11月5日起经过三个月确定，即双方之间的租赁关系于2019年2月5日解除。信德广场主张2019年1月20日至2019年4月19日期间三个月的租金（占有使用费）应按照合同约定的609万元/年的标准计算。因双方约定租金是“先付后租”，尽管鹏润国美和信德广场的租赁关系于2019年2月5日已经解除，但是鹏润国美也应支付合同解除前的未付租金，且鹏润国美尚未将涉案房屋移交给信德广场，因此鹏润国美仍需要向信德广场支付合同解除后占有房屋期间的占有使用费，占有使用费应参照合同约定的609万元/年的租金标准计算。鉴于涉案房屋租赁合同中约定鹏润国美在合同解除后有30天退场免租期，该一个月的退场免租期产生的房屋占有使用费应予以扣除，故鹏润国美需要支付2019年1月20日至2019年4月19日期间的房屋租金（占有使用费）合计为1015000元（609万元÷12月×2月）。一审法院据此于2019年4月25日作出（2019）苏0508民初2402号民事判决，判令鹏润国美支付信德广场2019年1月20日至2019年4月19日期间的房屋租金（占有使用费）1015000元。鹏润国美对租赁合同于2019年2月5日解除无异议，但不认可支付房屋占有费，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院经审理认为，合同解除后，双方就房屋返还问题存在争议，直至2019年4月19日，鹏润国美尚未将涉案房屋钥匙返还信德广场并将房屋交还给信德广场，一审法院据此支持信德广场2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金以及占有使用费的诉讼请求并无不当。根据双方的函件往来可知双方对于房屋是否符合交付条件存在争议，而现有证据亦不足以证明系信德广场恶意拖延房屋交接，故一审法院对鹏润国美该上诉主张不予采信。苏州市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）苏05民终7537号民事判决，驳回鹏润国美的上诉，维持原判。该案已发生法律效力。该案一审宣判后，信德广场向一审法院提出诉讼保全，并支付保全费5000元。4.2019年4月24日，鹏润国美对案涉租赁房屋进行摄像，并由江苏省苏州市苏城公证处进行了公证。同日，鹏润国美将公证书及房屋钥匙邮寄至信德广场，信德广场次日签收。2019年7月至8月期间，鹏润国美的员工丁浩与信德广场的总经理胡永健通过电话、微信沟通，丁浩提出先交接房屋，把房屋问题解决好，胡永健同意谈判，但双方未达成一致。2019年8月16日，鹏润国美曾委托员工耿伟及吴剑雄与信德广场沟通，但双方未达成一致。5.鹏润国美提交施工合同、照片、预算表等证据证明其委托上海本邦建设工程有限公司、上海荣飞装饰设计工程有限公司对案涉房屋内部装修、电气、楼板、空调进行修复，工期为2019年2月20日至3月25日，总工程款448031元。信德广场对修复内容无异议，但提出案涉房屋仍不符合交接条件，其在起诉时要求鹏润国美支付修复1楼地砖、1-4楼照明、给排水、楼板漏洞修复费用，在一审法院2019年9月6日组织当事人质证时增加诉讼请求，要求鹏润国美按照合同约定将消防控制室回迁至物业管理处（费用待定）。就相关设备设施存在的问题，一审法院于2019年9月17日对案涉房屋进行了查勘。关于一楼地砖，鹏润国美在经营期间将在一楼瓷砖上加铺一层瓷砖。关于照明，现场查勘时一至四楼均无任何照明设施，鹏润国美提出房屋交付时是毛坯房，没有照明设施。关于给排水系统，现场查勘发现房屋存在排污管道不通畅情况，鹏润国美提出该问题并非其责任。关于楼板漏洞，鹏润国美为了运输方便在一楼、二楼、三楼楼顶开凿洞口，后用钢筋重新加固，现场查勘发现洞口以钢筋加固后用钢板遮掩。关于空调和消防系统。2010年6月10日，信德广场（甲方）与鹏润国美（乙方）签订《补充协议》一份，约定主要内容为：1）一至四层原安装的是日本进口原装大金空调（理论上可连续使用30年），由于某种原因乙方提出改造，由大金空调更换为国产志高变频空调，甲方原则上同意；乙方承诺更换空调及安装产生的费用由乙方自行承担，并且更换后上述空调设备及设施产权归甲方，同时空调改造后各项技术能力、安全性能应验收达标，甲方的大金空调设备有由乙方负责拆除，产权归乙方。2）消防系统经双方通过协商一致，一至四层由乙方负责改造，双方同意谁改造谁负责，承担改造所产生的一切费用，包括消防达标通过验收，有关产权归甲方，乙方租赁结束撤场前必须将消防系统控制箱迁移至原来的物业管理值班室，对此乙方表示同意。信德广场表示鹏润国美还在维修空调，本案中不再主张有关空调修复的赔偿，鹏润国美表示空调质量没有问题，只需要通过售后对中央空调解码促成空调正常使用。现场查勘时，消防系统控制箱未迁移至物业值班办公室，鹏润国美提出原来的主机箱没有了，没有办法把消防控制箱接回去，该问题不是其责任。另，信德广场提出鹏润国美还应对三菱电梯（直梯）进行修复，本案中不主张赔偿责任，鹏润国美表示电梯不在其名下，无法进行维修。信德广场在起诉时提供江苏龙延建设工程有限公司向其提供的报价清单，载明:照明修复、一楼地砖修复、给排水改造所需费用为339381.7元（其中照明87085.2元、一层地砖修复196937.5元、给排水修复7850元，其余辅助工程如搬运费等为4660元，管理费5%为14826.6，税金9%为28022.3元）。信德广场起诉时提交上海皓科加固工程有限公司报价清单及工程合同书、楼板计算书，载明加固楼板漏洞工程造价为65653.25元。信德广场于2019年10月10日向一审法院提交苏州市金宇消防工程技术有限公司报价清单，载明消防系统改造工程造价为519525.48元。6.关于自动扶梯问题。2016年4月7日，信德广场与鹏润国美签订《电梯补充协议》，约定主要内容为，双方约定由乙方安装甲方承担费用，费用在后期乙方支付甲方的租金中按三年扣除，电梯由乙方安装并先行垫资，费用125万元由甲方承担，安装完毕后在乙方支付甲方的房租中扣除（按三年摊销扣除，每一年的第一期租金中扣除416666.67元；电梯由乙方负责维修保养，甲方配合，如乙方在合同期5年内提出解除合同，则乙方需按国家规定的设施设备的折旧标准分摊作为电梯补偿金支付给甲方。双方庭审中确认租金抵扣以后，信德广场尚需支付鹏润国美电梯款370866.66元。7.关于中央空调问题。鹏润国美主张，其根据2016年6月10日的补充协议拆除原有大金空调，安装国产空调，后来其在2018年安装新的海尔空调在一至二楼，所以现在空调数量是原空调数量的一倍，对于新的空调信德广场应折价赔偿。信德广场主张，按照2016年6月10日的补充协议新安装的空调产权属于其所有，无需折价，对于原始空调的数量不清楚。8.关于水电费，信德广场未提供证据，鹏润国美认可5月份电费5715.03元、6月份电费9383.69元。一审法院认为，信德广场与鹏润国美之间形成房屋租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同及相关补充协议的效力已由生效判决确认，双方均应按照约定履行各自的义务。生效判决认定双方的租赁关系于2019年2月5日解除，应予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鹏润国美提前终止房屋租赁合同，信德广场有权要求鹏润国美承担相应的责任。关于信德广场各项诉讼请求，一审法院逐一分析如下：1.修复费用。房屋租赁合同解除，鹏润国美作为承租人应按照法律规定及合同约定向信德广场交还房屋。鹏润国美在2019年2、3月份对房屋进行了维修，但仍存在诸多遗留问题。其一、鹏润国美在一楼地砖上加铺一层地砖，该施工完全是为了其自己的利益所为，可能带来一定的安全隐患，信德广场有权要求其恢复。其二、合同约定鹏润国美对设备、设施具有维护义务，排污管道不通畅的问题，信德广场有权要求其修复。其三、鹏润国美将一楼、二楼、三楼楼顶开洞用于运输物品，不顾出租人利益，主观恶意明显，经现场查勘其以钢筋固定铁板遮掩的方式修复，明显不符合安全性的要求，信德广场有权要求其修复。其四、双方2016年6月10日签订的补充协议明确要求鹏润国美交还房屋时需要把消防控制室迁回至物业值班室，信德广场有权根据该约定要求鹏润国美履行该义务。关于照明问题，根据合同约定案涉租赁房屋由最初的承租人永乐家电进行过装修，信德广场未举证装修前存在照明及照明的具体设施状况，其要求鹏润国美修复一至四楼照明，一审法院不予支持。鹏润国美明确拒绝履行维修义务使房屋符合合同约定的交付条件，信德广场作为出租人为了减少损失，有权自行维修向鹏润国美主张相应的损失。关于一楼地砖、给排水修复，江苏龙延建设工程有限公司提供了详细的报价，费用在合理范围内，但因该公司将照明设施一并报价，一审法院扣除照明设施的修复费用并对辅助工程、税费按照比例折算得出地砖、给排水修复费用238121.19元。关于楼板漏洞修复，上海皓科加固工程有限公司报价清单及楼板计算书对楼板承重进行了测定，并提供详细的修复方案，该修复金额65653.25元在合理范围内。关于消防系统修复，2004年信德广场与永乐家电签订的合同约定信德广场向永乐家电交付了符合消防验收标准的设施，而信德广场与鹏润国美在2010年6月10日补充协议中约定，鹏润国美在交还房屋时必须将消防控制室迁回物业办公室，鹏润国美在签订该协议时明知消防控制室的迁移势必需要对消防配套设施进行改造，其理应承担相应的后果，苏州市金宇消防工程技术有限公司提供的报价519525.48元在合理范围内。对于该三项维修内容，双方的主要争议在于是否应该由鹏润国美予以维修，在一审法院已经确认应该由鹏润国美维修的前提下，鹏润国美拒绝继续履行维修义务，由此导致双方协商、沟通、确定维修费用期间产生的房屋占有使用费应该由鹏润国美负担，而案涉房屋占有使用费高达年609万元，上述维修费用仅相当于1.5个月的占有使用费，现信德广场向相关公司进行了询价，已尽合理义务，且维修费用均在合理范围内，如果再要求鹏润国美提供报价进行比对或以鉴定方式确定维修方案和价格，将扩大鹏润国美的损失，故此，一审法院对信德广场主张的三项维修费用予以确认，鹏润国美应该支付该费用，金额合计为823299.92元。2.房屋占有使用费。鹏润国美交还的房屋不符合合同约定的要求，其以公证摄像、邮寄钥匙的方式交还房屋，不具有交付房屋的效力，信德广场有权要求其支付占有使用费。但是，承租人违约提前终止合同时，信德广场作为出租人也应遵守诚实守信的原则，避免损失进一步扩大。鹏润国美在2019年2月16日对十四大议题的答复函中明确拒绝修复一楼地砖、迁移消防控制柜、修复楼板漏洞，随后在2019年4月24日向信德广场邮寄房屋钥匙已经明示其不会继续维修，信德广场对鹏润国美拒绝继续修复的态度是明知的，即使鹏润国美该行为属于违约，信德广场应该及时寻求合理方案以减少房屋空置期间，避免损失扩大。信德广场于2019年7月23日才向一审法院提起诉讼，直至2019年9月6日才提出诉讼请求要求迁移消防控制柜，直至2019年10月10日才提出消防控制柜迁移的报价给鹏润国美质证，其行为具有明显的拖延，由此扩大的损失应由其自行负担。一审法院综合考虑双方协商沟通的时间、信德广场询价的时间、确定修复方案和修复费用的时间，认定鹏润国美应承担信德广场5个月的房屋占有使用费，即2537500元（609万÷12月×5月）。一审法院在现场查勘时，已要求信德广场对案涉房屋进行管理控制，现维修费用已经确定，信德广场应该及时修复相应的设备、设施，减少扩大的损失。3.违约金。鹏润国美提前解除合同，势必给信德广场另行招租造成空置损失及其他成本的增加，合同约定违约金为三个月租金费用，一审法院予以支持。虽然合同约定发票中租金占60%、物业管理费占40%，但租金费用系一个整体，该发票内容的约定不改变信德广场可得的收益金额，故违约金应按照全部租金收益计算，鹏润国美抗辩按照60%计算没有事实依据，一审法院认定鹏润国美应支付信德广场违约金1522500元（609万÷12月×3月）。4.自动扶梯折旧款。鹏润国美支付125万元安装自动扶梯，产权归于信德广场，鹏润国美在5年内解除合同，信德广场有权根据电梯补充协议的约定要求鹏润国美分担电梯折旧费，对于折旧年限，双方在一至四楼查后需解决的十四大议题及回复中均认可按照10年折旧计算，一审法院予以确认。对于鹏润国美的使用时间，一审法院认定自2016年5月计算至2019年4月（含当月），另计算鹏润国美应付房屋占有使用费的5个月，计31个月，鹏润国美应支付信德广场电梯折旧款322916.67元（1250000元÷120月×31月）。5.维修期间的房屋占有使用费。信德广场所提供的证据不足以证明维修需要三个月工期，同时，一审法院已经支持其三个月的房屋租金费用作为违约金，而违约金主要弥补其空置期间的损失，信德广场完全可以在维修期间就开始对外招租，违约金足以弥补其损失，故一审法院不再支持其维修期间的占有使用费。6.滞纳金。信德广场主张的滞纳金实际为2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金及占有使用费产生的逾期损失，因双方合同在2019年2月5日解除，一审法院已在（2019）苏0508民初2402号民事案件中支持其房屋占有使用费，其在本案中另主张滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。如果鹏润国美迟延履行该判决书的义务，信德广场可在该案申请执行时根据《民事诉讼法》第二百五十三条的相关规定主张双倍利息损失。6.电费。信德广场主张电费5月份电费7000.30元、6月份电费9383.64元，其未提供证据证明，但鹏润国美自认5715.03元、9383.69元，一审法院确认鹏润国美自认的费用应支付给信德广场，合计15098.67元（6月份按照信德广场主张的金额计算）。7.保全费。信德广场主张（2019）苏0508民初2402号民事案件的保全费，该费用与本案不具有关联性，一审法院不予支持。关于鹏润国美提出的各项反诉诉讼请求，一审法院逐一认定如下：1、保证金。结合2007年9月20日《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》、2010年4月18日《续租补充协议》、2016年4月7日《补充协议》三份协议关于乙方违约责任的条款分析，2016年4月7日《补充协议》约定租赁合同终止保证金退还，且违约金条款未再明确保证金不予退还，应认为2016年4月7日《补充协议》变更了之前协议的约定，且一审法院已经支持信德广场三个月租金费用作为违约金，信德广场也没有依据另外没收保证金，据此鹏润国美要求信德广场退还保证金100万元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。2、自动扶梯款项。鹏润国美支付125万元安装自动扶梯，产权归于信德广场，鹏润国美根据电梯补充协议反诉要求信德广场支付电梯款307866.66元，信德广场无异议，一审法院予以支持。3、空调折旧款。根据双方2016年6月10日补充协议的约定，鹏润国美更换的国产空调产权归信德广场，其并无证据证明新增加了空调，该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付地砖、给排水、楼板、消防设施修复费用合计823299.92元。二、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付电梯折旧款322916.67元。三、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付房屋占有费2537500元。四、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付违约金1522500元。五、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付电费15098.67元。六、苏州信德广场购物中心有限公司向苏州鹏润国美电器有限公司退还保证金1000000元、支付电梯款370866.66元，合计1370866.66元。七、驳回苏州信德广场购物中心有限公司的其他诉讼请求。八、驳回苏州鹏润国美电器有限公司的其他反诉诉讼请求。（以上合并计算，苏州鹏润国美电器有限公司合计向苏州信德广场购物中心有限公司支付5221315.26元，苏州信德广场购物中心有限公司合计向苏州鹏润国美电器有限公司支付1370866.66元，两者抵消，苏州鹏润国美电器有限公司应支付苏州信德广场购物中心有限公司3850448.6元，于判决生效之日起10日内履行）本诉案件受理费66335元，财产保全费5000元，合计71335元，由苏州信德广场购物中心有限公司负担21878元，苏州鹏润国美电器有限公司负担49457元。反诉案件受理费11216元，由苏州信德广场购物中心有限公司负担7889元，苏州鹏润国美电器有限公司负担3327元。（以上两项相互抵销，苏州鹏润国美电器有限公司支付苏州信德广场购物中心有限公司41568元，于判决生效之日起10日内履行。）二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：1.信德广场与鹏润国美2016年4月7日的《补充协议》约定，鹏润国美如提前解除合同，须提前三个月书面通知信德广场，鹏润国美赔偿信德广场三个月房屋租金作为补偿金，在信德广场提供房屋租赁费发票后10个工作日内由信德广场支付补偿金。2.信德广场提交的消防系统改造报价单第一项火灾自动报警主机从1楼迁移到物业消防控制中心价格合计37800元，第二项消防报警部分整改维修、第三项喷淋管整改、第四项排烟风管整改、第五项应急照明及疏散指示灯整改合计318000元，管理费加利润（总计13%）46254元，消防验收及检测配合费用100000元（预估），税金3.48%计17471.48元，合价519525.48元。本院认为，信德广场与鹏润国美之间房屋租赁合同及相关补充协议的效力已由生效判决确认，双方均应按约履行各自义务。本案二审争议焦点之一为鹏润国美应承担的修复费用。1.地砖修复费用。鹏润国美在装修时未将原地砖拆除重做，而是在一楼地砖上加铺一层地砖，系为自己利益所为，改变了房屋的层高，对房屋使用有一定影响，一审法院认定鹏润公司应将地砖恢复原状并无不当，修复费用也在合理范围内。2.给排水修复费用。鹏润国美二审确认一审法院现场勘查时确发现有排污管道不通畅的情况，但认为其交还房屋时管道通畅，系因后续施工原因导致管道堵塞，但对此观点未能提交证据证明，应认定鹏润国美应承担该项修复义务。对于排污管道的修复方案，信德广场认为该该管道系卫生间配套管道，鹏润国美曾在租赁期间将卫生间改造为营业面积，现虽然卫生间已恢复，但管道已无法疏通，需要挖掉重做。鹏润国美在法院现场勘察时明确拒绝自行维修，也未有证据证明管道可以直接疏通，一审法院按信德广场主张判决给排水修复费用7850元合理，应予维持。3.楼板修复费用。信德广场提交照片证明鹏润国美修复时未将钢筋焊接，且修复位置有铁板覆盖，不符合修复要求。鹏润国美主张照片是第一次修复后信德广场凿开的现状，后鹏润国美又再次聘请加固公司进行过施工，已维修完毕，铁板是信德广场要求加装，可以拆除。但鹏润国美未能提交证据证明系信德广场要求其加装铁板；楼板修复涉及房屋安全问题，在信德广场对修复提出异议的情况下，鹏润国美未能证明其所做修复的具体过程，也不能证明相应修复方案、修复结果符合规范要求，一审法院对修复费用予以支持亦无不当。4.关于消防系统控制箱迁移费用。信德广场作为出租人移交了消防设施。2010年6月10日信德广场与鹏润国美的《补充协议》约定鹏润国美租赁结束撤场前必须将消防系统控制箱迁移至原来的物业管理值班室。信德广场提出的交还房屋要解决的十四大议题中列明需将一至四楼消防控制柜并入物业。从双方的约定以及信德广场要整改的项目看，信德广场没有明确要求将消防报警系统、喷淋管、排烟风管、应急照明及疏散指示灯进行整改及恢复原状。消防控制柜的迁移并非必须对相关配套设施设备重新安装或整改，信德广场主张消防柜并入物业应包括消防配套设施整改等项目没有充分依据，本院不予采信。本院认定鹏润国美仅应赔偿消防系统改造报价单中的火灾自动报警主机从1楼迁移到物业消防控制中心的费用。消防系统控制箱迁移费用为分项金额37800元，管理费与利润4914元，税金1486元，合计44200元。因此，鹏润国美应支付修复费用合计347974.44元（238121.19元+65653.25元+44200元）。本案二审争议焦点之二为鹏润国美应支付的占有使用费及违约金。租赁合同关系于2019年2月5日解除，鹏润国美于2019年4月25日向信德广场邮寄房屋钥匙，2019年4月26日起未继续占有房屋。信德广场以房屋未能修复为由要求支付占有使用费，还主张3个月维修期租金1522500元以及按3个月租金计算的违约金1522500元。本院认为，首先，（2019）苏05民终7537号判决判令鹏润国美支付信德广场至2019年4月19日的占有使用费，鹏润国美还应承担2019年4月20日至2019年4月25日的占有使用费。其次，鹏润国美在2019年4月24日交还钥匙时已明示不会继续维修，信德广场对此明知，应及时主张权利或自行组织维修。信德广场至2019年7月23日才提起诉讼。综合考虑信德广场询价、确定修复方案和修复费用的时间、实际需要的修复时间、合同约定的租金金额以及修复费用的金额，结合信德广场可以在修复期间对外招租的情况，一审法院在判决3个月租金的违约金之外，认定鹏润国美还应承担信德广场5个月占有使用费，超出合理损失范围，未能体现信德广场应承担的防止损失扩大的义务。本院酌定鹏润国美应赔偿按3个月租金计算的损失。修复及空置是因鹏润国美违约导致，一审法院按照合同约定租金标准计算损失并无不当，鹏润国美主张按照市场租金标准计算损失本院不予采信。因此，本院认定鹏润公司应向信德广场支付占有使用费101500元，并赔偿按3个月租金计算的损失1522500元，合计1624000元。再次，一审法院判决鹏润国美同时承担赔偿责任及违约金责任不违反法律规定。《续租补充协议》明确约定2018年4月20日至2020年4月19日租金为每年609万元，鹏润国美公司仅以发票中包括40%物业管理费为由主张按照60%的标准计算违约金没有依据。本案中信德广场系要求鹏润国美支付违约金，鹏润国美以信德广场未开具租赁费发票为由不予支持违约金的抗辩没有依据，本院不予采信。鹏润国美应支付违约金1522500元。综上，鹏润国美的上诉请求部分成立，本院对修复费用及房屋占有使用费予以改判。鹏润国美的其他上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6253号民事判决第二、四、五、六项；二、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6253号民事判决第一、三、七、八项及案件受理费负担部分；三、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付地砖、给排水、楼板、消防设施修复费用合计347974.44元；四、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付使用费损失1624000元；五、驳回苏州信德广场购物中心有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苏州鹏润国美电器有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费66335元，财产保全费5000元，合计71335元，由苏州信德广场购物中心有限公司负担36243元，苏州鹏润国美电器有限公司负担35092元。反诉案件受理费11216元，由苏州信德广场购物中心有限公司负担7889元，苏州鹏润国美电器有限公司负担3327元。二审案件受理费45866元，由苏州鹏润国美电器有限公司32822元，苏州信德广场购物中心有限公司13044元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年七月十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。