山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1242号 上诉人（原审被告）：日照市昊德汽车贸易有限公司，住所地日照市东港区204国道东侧八方汽车轮胎城。统一社会信用代码913711025652050542。 法定代表人：申强，总经理。 委托诉讼代理人：冷洁，山东舜铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕鑫华，山东舜铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：日照市昊杰汽车销售有限公司，住所地日照市东港区奎山街道204国道郭家湖子桥往南300米路西。统一社会信用代码9137110269543359XF。 法定代表人：尹作海，总经理。 委托诉讼代理人：田芳，山东律苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛丽娜，山东律苑律师事务所实习律师。 原审被告：申强，男，1976年8月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人日照市昊德汽车贸易有限公司（以下简称昊德公司）因与被上诉人日照市昊杰汽车销售有限公司（以下简称昊杰公司），原审被告申强租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2019)鲁1191民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昊德公司上诉请求：撤销一审判决，对一审判决第一项、第二项予以改判，或发回重审。事实和理由：一审法院认定展厅面积为长60米×宽37米=2220平方米错误。经实际测量，展厅面积为长60米×宽37米=2220平方米，但展厅南后侧有一长45米×宽7米=315平方米的消防通道，消防通道为公共区域，且不在上诉人与被上诉人签订的《展厅租赁合同》范围内，一审法院认定展厅面积为2220平方米未将消防通道315平方米予以扣除，认定事实错误，展厅实际面积应为2220平方米-315平方米=1905平方米。二、一审法院未将日照美恒汽车贸易有限公司租赁被上诉人展厅的700平方米予以扣除认定事实错误。上诉人在一审审理过程中提交了日照美恒汽车贸易有限公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁面积为700平方米，及相应的展厅广告牌照片，已经形成了完整的证据链，足以证明上诉人与日照美恒汽车贸易有限公司在一个展厅内经营，上诉人租赁被上诉人的展厅实际面积为：展厅面积1905平方米-日照美恒汽车贸易有限公司租赁的700平方米=1205平方米。三、一审法院认定上诉人所建铁皮房面积为长15米×宽10米=150平方米错误，经上诉人实际测量，该铁皮房实际面积为长7米×宽5米=35平方米。综上，一审法院事实认定错误，请贵院依法查明事实，撤销(2019)鲁1191民初1184号民事判决书，发回重审或依法改判，以维护上诉人的合法权益。 昊杰公司辩称，一审法院认定实清楚，证据充分，法律适用正确，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下，第一、原审法院认定的展厅面积认定事实正确，上诉人使用的展厅实际面积2220平米，展厅南门后侧并非展厅的消防通道，实际上是上诉人使用的停车位，该区域应当计算在上诉人的使用面积中。第二、上诉人将一个并不实际存在的租赁合同提交法庭以达到减少租金的目的，而实际上该所谓的租赁合同是上诉人为其兄弟申杰作为日照美恒汽车贸易有限公司的法定代表人为开办企业，让被上诉人出具的住所证明，该住所证明是假的，这也就出现了该所谓的租赁合同租赁物并不明确，以及在这个所谓的租赁合同中定金、租金并未实际缴纳，格式合同的条款几乎都是空白，所以仅凭上诉人提供的租赁合同，并不能认定该租赁合同成立，更不能扣减上诉人自己声称的日照美恒汽车贸易有限公司占用700平方米租赁面积，原审法院没有根据上诉人的单方陈述进行认定是正确的。第三、原审法院认定的铁皮小屋面积为150平方米面积认定正确，因为上诉人除使用自己建设的铁皮小屋以外，还将铁皮小屋前面的位置划出了车位进行了占有使用，自然也应该计算在内。 申强未作陈述。 昊杰公司向一审法院起诉请求：1.判令昊德公司支付拖欠的国土租金60480元、税金172800元，共计233250元及利息。2.诉讼费、保全费由昊德公司承担。 一审法院认定事实：1.2011年6月11日，日照阳光合源电力集团有限公司（以下简称“阳光电力”）与昊杰公司签订《土地租赁合同》一份，合同约定：阳光电力将位于日照市经济开发区亩土地租赁给昊杰公司进行汽车销售、维修服务和中心的建设经营。租赁期限自2011年6月1日起至2041年5月31日止，前20年为租赁期，后10年为续租约定；租金第1-5年4500元/亩，以后每年按照13.5%滚动。。合同第七条第4项约定，在租赁期内因租赁物和昊杰公司经营产生的一切费用（如水费、电费、卫生费、国有土地租赁金、水费以及其他国家行政事业性收费等），均由昊杰公司承担。其中，国有土地租赁金是因昊杰公司经营需要而变更国家批准的土地用途产生的，昊杰公司每年按国土资源局征收的总额乘以其所租面积占土地证所示面积的比例（39.25%）所乘金额，由昊杰公司交纳。2016年7月5日，阳光电力向日照仲裁委员会提交仲裁申请书，对其与昊杰公司的土地租赁租赁合同纠纷申请仲裁。2017年3月15日，日照仲裁委员会作出（2016）日仲字第205号裁决书，该裁决书对阳光电力要求昊杰公司承担所使用面积比例的税费及欠付租金的仲裁请求予以支持，其中对国有土地租赁金及土地税金的标准认定为：“国有土地租赁金，期间自2014年6月1日止2016年5月31日，租金为4.2元/平方米×13100.60平方米×2年=110040.5元；土地使用税，期间自2011年6月1日至2014年12月31日的税金为8元/平方米×13100.60平方米×3.5年=366816.8元，期间为2015年1月1日至2016年5月31日的税金为12元/平方米×13100.60平方米×1.5年=235810.8元，以上共5年的税金合计为602627.60元。”后阳光电力要求昊杰公司向其支付尚欠土地租金、国有土地租赁金、土地使用税合计为567506.10元，日照仲裁委员会支持了阳光电力上述数额的请求。2.上述仲裁裁决书生效后，阳光电力向日照市东港区人民法院提出强制执行申请，案号为（2018）鲁1102执1258号。在执行过程中，阳光电力向日照市东港区人民法院列出费用清单中载明“2016年6月1日至2018年8月11日，国土租金：4.2×13100/365天×802=120893.26元。2016年6月1日至2018年8月11日，税金：12×13100/365×802=345409.31元。”昊杰公司在执行过程中分批缴纳了部分执行款。3.2015年3月5日，昊杰公司与昊德公司签订《展厅租赁合同》一份，约定昊杰公司将其位于日照经济开发区奎山街道驻地204国道西侧租赁物展厅出租给昊德公司用于汽车销售，汽车维修服务中心经营，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，共5年整。其中合同第七条第4项约定“在租赁期内，因租赁物和乙方经营所发生的一切费用（如水费、电费、卫生费、国有土地租赁租金、税费以及其他国家行政事业性收费等），均有乙方承担。其中，国有土地租赁金是因为乙方经营需要而变更国家批准的土地用途产生的，乙方每年按照国土资源局征收的总额度（以每年国土资源局出具的资金合同为准）乘以乙方所租面积占土地证所示面积的比例（%）所得金额，向甲方缴纳。”。2019年3月29日，昊杰公司与昊德公司就其上述展厅租赁合同达成《展厅租赁合同终止协议书》，约定双方于2015年3月5日签订的《展厅租赁合同》，租赁期五年，经协商一致，原合同租赁期计至2020年4月30日，从2019年6月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行。乙方应于2019年6月1日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退给甲方。原合同终止后，乙方除应付4年租金外，税费等其他费用按原合同约定执行。4.因昊杰公司、昊德公司双方《展厅租赁合同》中并未约定租赁展厅面积，一审法院于2019年10月30日下午组织双方就租赁物展厅及相关土地面积进行了测量，双方均予以签字确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。昊杰公司、昊德公司双方协商一致后签订了涉案《展厅租赁合同》及《展厅租赁合同终止协议书》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 本案因昊杰公司、昊德公司签订的《展厅租赁合同》及《展厅租赁合同终止协议书》并未约定明确的租赁面积，属约定不明，现双方对租赁面积存有争议，确定双方协议中约定的租赁面积是处理本案的关键问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，昊杰公司、昊德公司双方并未就租赁面积达成补充协议，租赁面积应从合同条款或者交易习惯确定。对于涉案租赁物的租赁面积，应从以下几个方面予以综合认定：（一）合同内容。首先根据双方签订的《展厅租赁合同》的名称结合合同部条款的内容，可以推定昊德公司与昊杰公司签订的租赁合同中的租赁物为展厅；（二）从双方签订的合同目的来看，昊德公司租赁展厅目的用于汽车销售、汽车维修服务中心经营；（三）从后期签订的《展厅租赁合同终止协议书》第三条来看“乙方应于2019年6月1日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方”；（四）从租金来看，根据双方的约定，第1年租金48万元，以后四年每年按50万元收取，结合庭审过程中昊杰公司主张昊德公司租赁面积（包含展厅、展厅正门门口停车位、展厅到院门卫室的面积、院内展厅左前方的停车位面积、展厅后的停车位面积、展厅南侧的消防通道面积以及后院内昊德公司建设的板房到院后侧门口的距离等）为3600平方米，昊德公司主张租赁面积为812平方米，如按每年租金50万元计算，依据昊杰公司主张租赁的面积3600平方米计算，每平方米租赁费用约为139元；如依据昊德公司主张租赁的面积812平方米计算，每平方米租赁费用约为616元。（五）根据庭审昊德公司提供的涉案展厅所载院落的图片结合一审法院前往实地测量的情况，涉案展厅所在的院内并非一家公司独自经营，而是由不同的公司租赁了不同的位置进行经营。综上，根据昊杰公司、昊德公司双方签订的租赁合同的名称、内容、合同目的来看，结合每平方米每年租金的数额以及涉案展厅所处位置的构成情况来看，可以认定昊德公司承租的应是昊杰公司的一处汽车展厅，本案租赁面积应围绕汽车展厅予以确定。昊杰公司主张的租赁面积分为七部分：（一）展厅面积；（二）展厅南侧后消防通道面积；（三）进入大院门口后右侧的停车位面积（与涉案展厅中间隔有消防通道、公共行车通道）；（四）展厅到大门门卫室距离的面积；（五）展厅正门与展厅相连的门口停车位面积；（六）展厅后后面维修中心后的停车位面积；（七）昊德公司建设的铁皮房所占面积。根据前述的认定昊德公司承租昊杰公司的是汽车展厅以及展厅所处大院是几个公司共用的事实和昊德公司承租的合同目的来看，一审法院认为，依据现实情况和常识来看，昊德公司租赁的面积应为展厅面积、展厅正门与展厅相连的门口停车位面积以及昊德公司建设的铁皮房所占面积，其余部分因几个公司共用大院涉及到消防通道、公共使用部分，且昊杰公司并未就其余部分由昊德公司使用提供相关证据予以证实，故对昊杰公司就其余部分的面积向昊德公司主张权利的请求，一审法院不予认可。经实际测量，展厅面积为长60米×宽37米=2220平方米；展厅正门与展厅相连的门口停车位面积为长20米×宽5.7米=114平方米；昊德公司建设的铁皮房所占面积（扣除消防通道后）长15米×宽10米=150平方米，上述三部分总面积为2484平方米。庭审过程中，昊德公司出具了昊杰公司与日照美恒汽车贸易有限公司的房屋租赁合同，主张日照美恒汽车贸易公司使用了涉案展厅的一部分即700平方米，应予以扣除。根据该租赁合同内容看，对于租赁房屋座落面积过于笼统仅表述为日照奎山启程204国道南段西侧，结合涉案展厅所处大院的共用情况，该租赁合同虽有昊杰公司的盖章确认，但并不能明确认定该房屋租赁合同承租的房屋位于本案涉案展厅内，故对昊德公司的该项主张，一审法院不予认可。 国土租金、税金的计算。根据日照仲裁委员会（2016）日仲字第205号裁决书得知，涉案展厅所占用的土地租金自2014年6月1日至2016年5月31日，租金为每天4.2元/平方米；税金自2015年1月1日至2016年5月31日为每天12元/平方米。对于2016年6月1日至2018年8月11日的土地租金和税金，依据阳光电力向日照市东港区人民法院提交的费用清单结合昊杰公司向东港区人民法院缴纳了大部分执行款的事实，2016年6月1日至2018年8月11日的土地租金和税金计算标准为，国土租金应为每天4.2元/平方米，税金应为每天12元/平方米。故依据昊杰公司、昊德公司告双方签订的协议内容，昊德公司在合同签订日（2015年3月5日）至2018年8月11日期间应向昊杰公司支付国土租金为：4.2元/平方米×2484平方米÷365天×2250天=10432.80元；税金为12元/平方米×2484平方米÷365天×2250天=183747.95元。现昊杰公司主张昊德公司交纳的国土租金和税金计算到2019年5月1日，依据双方合同约定来看，昊德公司应将国土租金和税金向昊杰公司缴纳到2019年5月1日，但双方并未在合同中明确约定国土租金和税金的计算标准，且根据双方租赁的合同约定国有土地租赁租金每年按照国土资源局征收的总额度（以每年国土资源局出具的资金合同为准）乘以昊德公司所租面积占土地证所示面积的比例计算金额，结合本案相关的现有证据来看，国土租金和税金依照上述标准计算至2018年8月11日有事实依据，且已经实际发生。对于2018年8月11日至2019年5月1日期间产生的国土租金和税金，昊杰公司可根据后续情况或者提供相关证据再要求昊德公司交纳或另行起诉解决，故对于昊杰公司要求昊德公司交纳自2015年3月5日起至2018年8月11日期间产生的国土租金和税金的诉讼请求，一审法院予以支持，昊德公司应向昊杰公司支付的国土租金和税金为10432.80元+183747.95元=194180.75元。 关于利息问题。昊杰公司、昊德公司在租赁协议及终止协议中并未就国土租金和税金交纳方式和期限进行约定，但昊杰公司确因昊德公司未缴纳国土租金和税金存在着利息损失问题。对于昊杰公司主张的利息损失一审法院酌定为自起诉之日即2019年7月17日起至支付完毕之日止，按照同期银行贷款利率计算。另，根据合同签订主体来看，合同当事人应为昊杰公司与昊德公司，申强作为昊德公司的法定代表人在合同联系人一栏中签字，应系其职务行为，据此认定申强应对上述国土租金和税金承担交纳义务，不符合法律规定，故对于昊杰公司要求申强承担支付国土租金和税金的诉讼请求，不予支持。昊杰公司向一审法院申请诉前财产保全缴纳保全费2020元系其维护自身合法利益支出，应由昊德公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决：一、昊德公司于判决书生效后十五日内向昊杰公司交纳国土租金10432.80元、税金183747.95元，共计为194180.75元；二、昊德公司于判决书生效后十五日内向昊杰公司支付利息损失（以本金194180.75元为基数，自2019年7月17日起至付清之日止，按照同期银行贷款利率计算）；三、驳回昊杰公司对申强的诉讼请求；四、驳回昊杰公司本案的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，减半收取2400元，由昊德公司负担。 二审中，昊德公司提交如下证据：证据1房屋租赁合同、住所证明、证明一份、照片三张，证实昊德公司与日照美恒汽车贸易有限公司共用一个展厅；证据2，日照经济技术开发区人民法院2019年10月30日在现场实地测量记录一份、日照市公安消防支队经济技术开发区责令限期改正通知书一份、（2019）鲁1191民初1184号判决书一份，证实昊德公司的展厅长为60米宽37米，面积为2220平米，但展厅南后侧有一长45米宽7米面积为315平米的消防通道，消防通道为公共区域，应当扣除；证据3，照片一张，证实一审法院认定上诉人所建铁皮房面积为长15米宽10米面积为150平米错误。 昊杰公司质证认为，昊德公司提供的上述三组证据均不是新的证据。这几组证据在一审法院开庭时，昊德公司已经提交，并由双方当事人进行了质证。关于租赁合同，昊德公司也明确注明了是向日照市工商局日照经济开发区分局提供的日照美恒汽车贸易有限公司租赁住所的证明，这与刚才昊杰公司在进行答辩的时候向法庭讲明的该租赁合同是昊德公司为日照美恒汽车贸易有限公司提供的住所证明，该合同并没有实际存在，更没有履行，该事实在一审中双方当事人已经进行了质证。日照美恒汽车贸易有限公司的证明不能证明上诉人的主张，因为该份证据是同租赁合同及住所证明都是相互矛盾的，因为租赁合同不存在，日照美恒汽车贸易有限公司证明存在租赁面积700平米没有事实根据，如果其证明有租赁关系，租赁事实的存在，日照美恒汽车贸易有限公司应当有缴纳定金及租金的证据材料，况且该证明人牟滕，昊德公司没有向法庭提供任何证据提供牟滕是何身份，如其作为证人，应该出庭当面接受质证。双方当事人在一审法院的主持下到租赁现场进行的面积测试，昊杰公司没有异议，但是在展厅的南门的右侧后位并不是消防通道，而是昊德公司实际占用使用的车位。消防通道的公共区域是的展厅北门、南北通道，该公共区域昊杰公司并没有在租赁面积中进行扣除。从法院出具的测量面积可以看出，铁皮小屋及铁皮小屋的前面均是由昊德公司占有使用的，靠近铁皮小屋的前面，闲置的区域也是由上诉人对其进行了车位的划分，并直接当做车位使用，所以说该区域的计算150平方米，一审法院的计算也是正确的。对于昊德公司提供的公安消防支队经济技术开发区大队的责令限期改正通知书，昊杰公司没有见到，况且双方当事人在2019年的3月29日对租赁合同达成了终止协议书，故即便是该限期改正通知书是存在的，也是在合同终止的期限之后，该限期改正通知书并没有注明昊德公司责令限期改正的具体位置，所以说也不能证明该份通知书是针对双方所签订的租赁合同所约定的租赁位置。昊德公司本身就对一审判决不服提出的上诉，昊德公司不能将本案一审判决作为证据使用。 本院审查认为，昊德公司提供的证据1中租赁合同、住所证明及证据2中的现场测量记录在一审中已经提交，当事人并发表质证意见，二审不再赘述，昊德公司本身对一审判决不服提起上诉，其提交的一审判决书亦不能作为有效证据使用。昊德公司提交的证据1中的证明、照片、证据2中限期改正通知书、证据3均不能证实昊德公司所主张的租赁场所的具体位置及面积，不能证实昊德公司的主张。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，昊杰公司与昊德公司签订的《展厅租赁合同》及《展厅租赁合同终止协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因双方在租赁合同中并未对租赁面积明确约定，事后未达成补充协议，一审法院根据双方合同签订合同的名称、条款内容及双方签订合同目的以及涉案展厅的所处位置、构成等因素分析，认定昊德公司租赁的应为昊杰公司的汽车展厅，并依此确认昊德公司的实际租赁面积为展厅面积、展厅正门与展厅相连的门口停车位面积以及昊德公司建设的铁皮房所占用面积并无不当。经一审法院组织双方当事人实地测量，展厅面积为长60米×宽37米=2220平方米；展厅正门与展厅相连的门口停车位面积为长20米×宽5.7米=114平方米；昊德公司建设的铁皮房所占面积（扣除消防通道后）长15米×宽10米=150平方米，上述三部分总面积为2484平方米，从本案案情分析，上述面积应为昊德公司实际使用的面积。昊德公司主张其实际租赁的面积应从上述面积中扣除展厅南后侧有一长45米×宽7米=315平方米的消防通道以及日照美恒汽车贸易有限公司租赁的700平方米面积的理由不成立，本院不予支持。昊德公司和昊杰公司已经在一审法院组织的实地测量表中签字确认，铁皮房实际所占用面积为长15米×宽10米=150平方米，一审法院据此计算昊德公司应支付给昊杰公司的相关费用并无不当。 综上所述，昊德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4799元，由上诉人日照市昊德汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年七月八日 书记员  裴凤文