大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初835号原告：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，统一社会信用代码91210231MA0QCNAF51，住所地辽宁省大连市甘井子区榆水街11号1单元1层2号。法定代表人：魏坤，系该公司董事长。被告：张野山，男，1956年12月24日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨慧春，女，1955年3月10日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，系被告妻子。第三人：大连大管家物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200796932048G，住所地辽宁省大连市甘井子区盐岛北园24#1-1-4号。委托诉讼代理人：王萍，女，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司与被告张野山、第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的法定代表人魏坤、被告张野山及其委托诉讼代理人杨慧春、第三人大连大管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王萍均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年5月31日至2017年6月30日期间的物业费2,757元（1元每月每平方米×110.31平方米×25个月）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人大连大管家物业管理有限公司与大连市甘井子区金寓花园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由第三人为被告在内的业主提供物业管理服务，2017年因为第三人与新的小区业主委员会产生纠纷，小区业委会违约终止合同的执行，造成包括被告在内的业主的部分物业费未收取，第三人依照《合同法》的有关规定将其对被告享有的物业费部分债权转让给原告，并依法向被告等业主履行了告知手续。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告张野山辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋坐落、物业费收费标准无异议，但对拖欠物业费的起止时间有异议，第三人提供服务的时间是2014年6月1日至2017年5月31日。不同意缴纳物业费的理由：第一，本案原告诉讼的内容与事实不符，主要原因是因为与第三人产生了人身损害纠纷，被告和代理人是夫妻关系，代理人是本案没有缴纳物业费的主要原因，第三人在服务期间没有履行义务。院内卫生脏乱差，垃圾堆放随处可见。2014年6月9日晚，代理人路过长廊时被塑料垃圾绊倒，造成右脸和右眉骨摔伤，至眉骨神经受损，视线受阻，影响视力。右脸皮肤修复费用11,356元，医药费15,379元，当时代理人摔昏时被业主姜玉香发现，她可以证明，代理人找过第三人经理要求赔偿，当时甘井子派出所也到现场，业委会主任也到现场介绍情况，做了笔录。第三人违反了物业服务合同第2条第4项的约定。第三人消失3年，至今居然起诉被告，被告要求第三人赔偿代理人所有医疗费用。第二，第三人服务期间没有履行义务，没有职业道德。主要体现在：1、第三人把绿篱挖走出售给某公司，冬青树1325米，合计人民币70,395元，金寓小区4期原是沈阳军区退休干部住房的样板工程，小区绿化如同花园，树墙分隔绿地与花草，详见照片。现小区树墙为博文物业公司栽种，第三人侵犯了全体业主的合法权益。要求第三人承担赔偿责任。小区门口10颗芙蓉树被第三人移走，变为停车场，10棵芙蓉树4,000元，合计74,395元。2、金寓4期公共停车位院内50多个，按50个计算，每个车位每年租金1,200元，3年收费180,000元，当时收费经办人是何百龙，经理是隋凤歧，3年来第三人没有交过业主一分钱。合同期满时携款而逃，在撤出前收取部分业主两年物业费、车位费总金额287,296元。给业主和博文物业公司造成了一定损失，根据《物权法》第73、74条之规定，小区公共用地划出的停车位，停车位收费应为全体业主所有。第三人应把停车费、物业费归还业主。3、室内的公共设施不知去向。鱼塘前面的龟石部分移除出售，详见照片。4、第三人物业公司把102号楼的消防带、消防枪用于绿地浇灌使用。院内其他六栋楼消防器材都有缺失。地下车场消防器材全部消失，把业主的生命安全置之度外，违反了《消防法》第60条的规定，详见照片。5、第三人把业主的门禁卡押金19,400元，蓝牙卡押金15,600元携款逃走，要求退还给业主。6、第三人在撤走时将小区的建筑档案竣工图全部带走，是全体业主的文档财产，第三人违反了档案法，要求把竣工图返还体业主。7、欠业主钱不给，原沈阳军区拨给小区150,000元用于建设该款存入第三人物业账户上，最后账上剩余29,000元，原第三人经理手中掌握5,000元，合计34,000元。业委会多次向第三人催促索要第三人拒不交还。8、第三人无法让业主相信，在小区偷电被执法部门抓获，撤走时欠电业局40,000多元电费，小区不能正常生活，是现博文物业公司垫付的，第三人污染了小区政治环境。9、第三人在服务的最后半年中，让未取得物业资质的无业游民代管小区。在博文物业公司进驻小区时，无业游民武力解决，当时公安局的执法人员来到现场，那段时间业主晚上不敢出门。第三，第三人曾经起诉过金寓4期业委会，案号为（2017）辽0211民初6175号，开庭时间是2018年8月4日，在开庭审理时第三人未出庭，打来电话撤诉。法院的民事裁定书中写到第三人无正当理由拒不到庭。第三人消失三年现在又出现了，第三人必须履行合同，必须承担法律责任。第四，本案超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条之规定诉讼时效为2年，2017年10月1日的《民法总则》第188条改诉讼时效为3年，而第三人签订的合同有效期是2014年6月1日至2017年5月31日，请法院按《民法通则》135条执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实本院认定如下：被告系大连市甘井子区贤林园86号楼3-10-2号房屋的业主，原、被告及第三人均认可该房屋面积为110.31平方米。庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供的另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……”庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。被告提供了《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。现原告主张被告拖欠2015年5月31日至2017年6月30日期间的物业费2,757元，被告仅认可其拖欠2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费。被告另提供案涉小区生活垃圾清理不及时、消防设施缺损、植被破坏、乱搭违建等照片，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。本院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。本院认为，第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，本院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。关于第三人提供物业服务的标准。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区，据此，本院认为第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述本院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告向本院提交的诉状日期为2020年1月10日，因此，原告的物业费请求没有超过诉讼时效。综上，被告应向第三人缴纳2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费2,383元[（1元/月/平方米×110.31平方米×24个月）×90%]。因2019年6月30日第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费2,383元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告抗辩的人身损害赔偿问题，与本案并非同一法律关系，被告可另案诉讼主张；关于被告抗辩中要求第三人返还多收取的物业费的问题，应由多缴费的业主自行主张；关于被告抗辩中要求第三人退还侵占业主的停车费、欠款等各项费用的问题，这些均属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。据此，对被告所提上述问题本案中均不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张野山给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2015年5月31日至2017年5月31日期间的物业费人民币2,383元。二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告张野山负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年七月三日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。