湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1211号上诉人（原审被告）：宋发辉，男，1973年12月28日出生，汉族，农民，户籍所在地湖北省巴东县），现住湖北省巴东县。委托诉讼代理人:曾雄建，湖北必胜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宋发枝，女，1966年6月11日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。被上诉人（原审原告）：谭集（曾用名谭琼），男，1985年10月22日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李作亮，巴东县远大法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原审被告:谭志山，男，1966年1月15日出生，土家族，农民，湖北省巴东县号。原审第三人:谭倩（曾用名谭娟），女，1988年8月15日出生，土家族，居民，住河北省廊坊市固安县。上诉人宋发辉因与被上诉人宋发枝、谭集、原审被告谭志山、原审第三人谭倩确认合同无效纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2019）鄂2823民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋发辉上诉请求：请求撤销巴东县人民法院（2019）鄂2823民初2748号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、上诉人与原审被告谭志山之间的房屋买卖合同合法有效，没有违反强制性规定。1、2019年9月11日通过的第九次民商事审判工作会议纪要强调：民商事审判工作要树立正确的审判理念。注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则。第九次民商事审判工作会议纪要关于合同纠纷案件的审理部分强调：合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。2、现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。本案中，2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其上加盖了所在地村委会公章，并有两名村委干部签字见证。诉争房屋所在小组村民认可上诉人在当地居住生活。该房屋买卖合同既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人出售诉争房屋已三年之久，在该地建设高铁新区，房屋价值上涨的情况下主张房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定。3、房屋买卖合同是被上诉人与上诉人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第52条规定的无效情形及第54条规定的可撤销情形，故请求人民法院确认上诉人与被上诉人间的《房屋买卖合同》有效，驳回被上诉人的诉讼请求。4、上诉人在其原户籍所在地无地无房，属赤贫户，属精准扶贫对象。上诉人购买房屋后，对房屋进行了重大修缮，子女在当地上学，参加了当地换界选举，已经融入当地生活，基本脱贫。未能办理户籍转入手续是因为高铁新区冻结办理相关手续，但被上诉人与上诉人间的交易行为是自愿、公平，不存在胁迫、欺诈等违法情形，双方的买卖合同有效。二、对于农村宅基地转让限制的目的不是上诉人这样为了解块基本生存环境和条件脱离赤贫状态的情形，而是对于购买宅基地和房屋并非用于自住，而是为了囤积、炒卖土地或者翻建后改为豪华住宅对外出租、经营的，则应加以禁止，所签订的买卖合同认定无效。上诉人系在册贫困户，在户籍所在地没有房屋，找亲友借钱购买被上诉人的空置房，解决了全家人的住房问题，并对房屋进行了重大修缮，其价值远远超出房屋原值。上诉人作为普通老百姓，对政策法律法规不熟，咨询了扶贫的工作人员，认为我作为贫困户，为了脱贫自主外迁，国家政策是允许的，才购买被上诉人的房屋。平阳坝村民委员会证明上诉人已在平阳坝居住3年多，实现了贫困人口“两不愁三保障”的要求，上诉人已经脱贫。在全国开展精准扶贫攻坚的关键时刻，若因被上诉人因其已处分的房屋发生重大增值，不讲诚信，出尔反尔收回房屋，使上诉人无房居住，再次返贫，与党中央精准扶贫保障民生的基本国策相悖。被上诉人卖给上诉人的房屋系空置房，被上诉人在本村集镇有四层楼房，居住条件十分优越，被上诉人主张《房屋买卖合同》无效属见利忘义，不讲诚信，其行为应得到否定，而不是得到人民法院的支持。被上诉人宋发枝、谭集辩称：首先，据双方签订的协议内容，谭志山是将与被上诉人宋发枝、谭集共有房屋所有权、房屋的附属设施、土地承包经营权、山林承包经营权整体作价58000元一并转让。根据“房地一体”原则，房屋作为宅基地上不可分的附着物，转让房屋所有权的同时必然一并转让宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，本集体经济组织以外的人不能享有、受让该集体经济组织的宅基地使用权。上诉人宋发辉并未实际取得该集体经济组织成员的身份，因而也无权受让谭志山转让的宅基地使用权。因此谭志山与上诉人宋发辉于2016年2月6日签订的协议因违反效力性强制性规定，应属无效。虽然上诉人宋发辉系贫困户，享有异地扶贫搬迁政策，但上诉人宋发辉已在户口所在地享受了异地扶贫搬迁政策且指定了搬迁房屋，只是因小孩上学不便而放弃了该享有的权利，故本案不应突破现有法律规定的文意涵摄范围。原审被告谭志山辩称：房子卖错了，不应该卖，现在按照法律规定处理就行了。原审第三人谭倩未向本院提交书面答辩意见。宋发枝、谭集向一审法院起诉请求：确认宋发辉、谭志山于2016年2月26日签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：宋发枝与谭志山系夫妻关系，谭集系宋发枝、谭志山之子。谭倩系宋发枝、谭志山之女。巴东县溪丘湾乡平阳坝村系郑万高铁巴东站选址地点，宋发枝、谭集与谭志山均系巴东县××××组村民，宋发辉系巴东县沿渡河镇小神农架村十组村民。2012年谭倩将户口迁入河北省廊坊市固安县固安镇，后与河北省石家庄市何某在当地结婚。1992年宋发枝申请取得了巴东县××××组铜矿岭处153.35平方米的农村宅基地一宗。宋发枝与谭志山夫妇在此宅基地修建了房屋1栋。宋发枝作为承包方代表在巴东县××××组承包有2.25亩土地，谭志山、谭集、谭倩为土地承包经营权共有人。谭志山在平阳坝村××组承包有小地名为“长梁子”的1亩林地。宋发辉拟购买宋发枝、谭志山在溪丘湾乡××组铜矿岭处的房屋，2016年2月25日宋发辉向谭志山支付购房款58000元，谭志山向宋发辉出具收条1份。2016年2月26日，谭志山作为甲方与宋发辉作为乙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋情况：本合同下的房屋位于溪丘湾乡××组，占地面积153.5平方米，长14.8米，宽10.4米，其四界为：东至走路，西至自己山林、北至自己土地，南至宋发忠山林，建筑层数一层，平房一层5间。二、乙方购买甲方房屋时，甲方附带耕地6块及山林2块，其附属设施的四界以甲方确认的界限为准，甲方将其房屋及耕地附属设施整体一次性转让给乙方（甲方的土地现在正在办理土地使用证，等土地使用证办理结束后将土地使用证一并交给乙方）。三、该交易的房屋是由甲方自己出资建设，使用的土地为平阳坝村××组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，乙方购买该房屋后可以长期占有、使用。四、本合同项下的房屋交易价格为人民币伍万捌仟元整（58000.00），自该合同双方签字之后，乙方一次性付清，以甲方出具的收据为凭，乙方支付购房款后，甲方保证将本合同项下的房屋、水电路设施交给乙方使用，如有争议，由甲方负责处理，并将房产证等相关资料原件一并交付给乙方。乙方购买房屋的相关手续费用由乙方自行承担。五、土地四界及块数如下：1、门前：东至房屋晒坝坎，西至公路，南至宋发忠山林边，北边至走路边，面积0.2亩。2、屋右：西边至宋某山林边，东至走路，北边至宋发元田沟边，南边至宅基，面积0.8亩。3、大坪水：东至宋文浩墓前坎边，西至走路坎边，南边至宋某田边，北边至宋发元田边，面积0.5亩。4、水井湾：东边至宋秀林田边，南边至田坎，西边至田坎，北边至走路，面积0.2亩。5、老屋槽：水田4个，东至王强奎田坎，西至宋发元田边，南边至宋发忠田边坎，北边至宋发忠山林坎，面积0.48亩。6、对面山包：东至宋发忠田坎，西至5组田坎界，南至5组田坎，北至自己山林边，面积0.3亩。六、山林四界及块数如下：1、屋后山林：东至宋发元茶叶树坎边，西至宅基地，南至田边，北至宋发忠山林边，面积0.1亩。2、对面山林：东至宋发元山林水沟，北至5组界走路，西至自己田边，南至谭志山山林大槽中为界，面积0.8亩。……合同还对其他事项进行了约定。谭志山、宋发辉在该合同上签名捺印，见证人梁某、谭某（时任平阳坝村委会干部）在该合同上签名，巴东县溪丘湾乡平阳坝村民委员会在该合同尾部盖章并签署“望甲、乙双方共同按协议履行”。合同签订后，谭志山将房屋的集体土地使用权证交付给宋发辉。此后宋发辉搬入购买的房屋居住、生活，并对房屋进行整修，加修部分杂物间，对晒坝进行硬化，并对受让的土地、山林进行耕种、管理。宋发辉原与其叔父宋文元等人为同一家庭户口，属同一农村土地承包经营户，即宋发辉为宋文元农村土地承包经营户中土地承包经营权共有人之一。后宋发辉将其户口从宋文元家庭中分出另立一户，但对承包的土地经营权与宋文元等人未分割。宋发辉为建档立卡贫困户，2019年在巴东县××××村易地搬迁安置点分配安置房屋一套（75平方米）。谭志山除出售给宋发辉的房屋外还在本村另有房屋一栋，因修建郑万高铁被征收，还建房正在修建过程中。宋发枝、谭集及谭志山居住的巴东县××××组因建设高铁小区当地政府从2015年10月16日起对户口进行管控、冻结。谭志山与宋发辉签订买卖合同后平阳坝村民委员会及三组绝大部分村民同意宋发辉将户口迁入三组，但因户口被管控而未能成功迁入。一审法院认为，本案争议的焦点在于:一是宋发枝、谭集等人对谭志山与宋发辉签订房屋买卖合同是否知情以及对本案所涉合同效力的影响；二是宋发辉与谭志山不属同一集体经济组织成员对本案所涉合同效力的影响。针对本案争议的焦点分别评述如下：一、关于宋发枝、谭集等人对谭志山与宋发辉签订房屋买卖合同是否知情以及对本案所涉合同效力的影响问题。根据证人宋某（原告宋发枝胞兄）的书面证言以及证人朱某、王某、张某出庭所作证言，能够认定：谭集参与过将本案所涉房屋出售给他人但未成功的事实；谭志山、宋发枝、谭集曾委托宋某对外联系出售房屋，且宋某代为收取了宋发辉的购房“押金”2000元。房屋买卖合同签订后宋发枝到过宋发辉已入住的本案所涉房屋。庭审中谭集的委托诉讼代理人也认可谭集对谭志山出售房屋是知情的。本地农村出售房屋时一并流转部分土地，即“卖屋搭田”是普通做法。因此应认定谭集、宋发枝对谭志山将房屋及部分土地流转给宋发辉是知情并同意的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此即使宋发枝、谭集不知情，也不影响本案所涉合同的效力。宋发枝、谭集现以谭志山未经共有人同意处分共有财产为由主张合同无效有违诚信原则。二、关于宋发辉与谭志山不属同一集体经济组织成员对本案所涉合同效力的影响问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，谭志山与宋发辉2016年2月26日签订的合同转让内容包含房屋所有权、农村土地承包经营权、林地承包经营权。根据“房地一体”原则，房屋作为宅基地上不可分的附着物，转让房屋所有权的同时必然一并转让宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”2007年12月30日国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）进一步指出“农村住宅用地只能分配给本村村民……”。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，具有社会保障性质，本集体经济组织以外的人不能享有、受让该集体经济组织的宅基地使用权。司法实践中，非同一集体经济组织成员间转让宅基地的，一般也认定为无效。最高人民法院于2010年4月30日在《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》[（2010）民一他字第4号]中指出，“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该合同无效。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条亦明确指出，“……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，宋发辉系巴东县沿渡河镇小神农架村十组村民，签订合同时并非出让人谭志山所在的巴东县溪丘湾乡平阳坝村的成员，且签订合同时按政策其户口已无法迁入平阳坝村。虽合同签订后当地村委会和部分村民同意其户口迁入，但因高铁小区建设该村户口只准迁出不准迁入，导致宋发辉至今未将户口迁入平阳坝村，客观上宋发辉并未取得平阳坝村成员的身份。因此谭志山与宋发辉签订的房屋买卖合同中有关房屋买卖的部分违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。同时宋发辉与谭志山签订合同转让的内容还有农村土地承包经营权、林地承包经营权，虽无法律、行政法规禁止在非同一集体经济组织间流转地土地承包经营权，该部分不具有法律规定的无效情形，但在本案中有关土地承包经营权的流转从属于房屋买卖，从合同内容来看有关土地承包经营权的流转并不是独立的合同内容，合同并没有单独对土地承包经营权的流转的价款进行约定。因此因房屋买卖部分无效导致本案所涉合同全部无效。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告宋发辉与被告谭志山于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人宋发辉系巴东县沿渡河镇小神农架村十组村民，2016年2月26日其与被上诉人谭志山签订《房屋买卖合同》时并非出让人谭志山所在的巴东县溪丘湾乡平阳坝村的成员，签订合同时按政策宋发辉的户口亦已无法迁入平阳坝村。2007年12月30日国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）进一步指出“农村住宅用地只能分配给本村村民……”。司法实践中，非同一集体经济组织成员间转让宅基地的，一般也认定为无效。最高人民法院于2010年4月30日在《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》[（2010）民一他字第4号]中指出，“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该合同无效。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条亦明确指出，“……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”由此可见，谭志山与宋发辉签订的房屋买卖合同中有关房屋买卖的部分违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，上诉人宋发辉的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人宋发辉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  刘开平审判员  陈 敏审判员  覃恩洲二〇二〇年七月二十九日法官助理苏蜀书记员苏蜀