福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2108号 原告：王晴晴，女，汉族，1984年3月20日出生，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：曾建峰、郭丽双，福建众益(涵江)律师事务所律师。特别代理。 被告：仙游万晨房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县城内社区学府路101号，统一社会信用代码91350322MA3463GF19。 法定代表人：郑光耀，总经理。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所律师。特别代理。 委托诉讼代理人：吴潇博，福建壶兰律师事务所实习律师。特别代理。 原告王晴晴与被告仙游万晨房地产开发有限公司（以下简称“万晨公司”）商品房预约合同纠纷一案。本院于2020年1月21日立案后，公开开庭进行了审理。原告王晴晴的委托诉讼代理人曾建峰、郭丽双、被告万晨公司的委托诉讼代理人王少协、吴潇博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晴晴向本院提出诉讼请求：1.判令万晨公司返还王晴晴购房款20万元，并自2018年11月18日收款之日起至还清之日止按年利率6%计算利息。2.判令万晨公司承担本案诉讼费。事实和理由：王晴晴与万晨公司系房屋买卖合同关系，王晴晴于2018年10月27日与万晨公司签署了《万晨伯爵山别墅认购协议书》(以下简称“《认购协议书》”)，王晴晴购买万晨公司开发的仙游县学府西路万晨伯爵山B62栋02号单元房产。王晴晴分别于2018年10月27日(3万元)和2018年11月18日(17万元)，共计20万元购房款付于万晨公司的账户，并由万晨公司出具两张收据给万晨公司。《认购协议书》是意向书，不是正规的合同。双方因后续的购房条件没达成一致，双方正式的商品房合同没有签订，之后，万晨公司将该房子另售他人。因此，王晴晴请求万晨公司返还20万元购房款，有理有据。 万晨公司辩称：本案因王晴晴存在违约行为，万晨公司有权没收其定金，王晴晴违约行为包括如下：1.根据双方签订的《认购协议书》第4条约定王晴晴需于签订认购协议15日内主动与万晨公司签订合同，否则视为王晴晴违约，万晨公司有权将房屋出售给案外人。2.万晨公司提供的《认购协议书》中备注2019年1月21日交齐首付，但王晴晴没有按照该约定履行。因王晴晴存在上述2项违约行为。双方有口头协商解除协议书，但对返还的款项有争议。 在本案审理过程中，王晴晴对其主张提供以下证据： 1.王晴晴身份证复印件，证明其作为原告主体适格。 2.《认购协议书》复印件，证明(1)王晴晴于2018年10月27日与万晨公司签署了《认购协议书》，购买万晨公司开发的仙游县学府西路万晨伯爵山B62栋02号单元房产的事实。(2)王晴晴分别于2018年10月27日（3万元）和2018年11月18日（17万元），共计20万元购房款付于万晨公司的账户。(3)按照王晴晴提供的《认购协议书》，《认购协议书》的最底下备注部分，手写“备注：首付时间：1.21号过来交首付。”双方没有写2019年，按照王晴晴陈述是朋友时间关系，宽限时间比较长双方口头约定是指2020年1月21日。 万晨公司质证意见：对证据1的三性均无异议。对证据2的三性均无异议，但对第2点证明对象有异议。王晴晴所提供的证据无法证明首付时间为2020年，该协议书签订时间为2018年10月27日，“约定”2020年支付首付，明显与常理不符。王晴晴主张备注时间没有写明具体时间。不认同王晴晴主张的2020年支付首付。对王晴晴支付20万元购房款与支付时间没有异议。 本院审查认为，万晨公司对证据1的三性均没有异议，予以采信；证据2来源合法，但王晴晴对其上的“备注：首付时间：1.21号过来交首付”中的“1.21号”解释为指2020年1月21日，与常理相悖，对该解释不予采信；其上的其他内容万晨公司无异议，予以采信。 在本案审理过程中，万晨公司对其答辩主张提供以下证据： 《认购协议书》复印件，证明王晴晴存在违约行为，《认购协议书》第四条约定协议书签订后15日内王晴晴需主动与万晨公司签订商品房买卖合同。合同中备注：2019年1月21日交齐首付。 王晴晴质证意见：该《认购协议书》原件与复印件是一样的。经王晴晴本人辨认，万晨公司提供的《认购协议书》上，上半部分：乙方：王晴晴签名的，身份证号、手机号也是王晴晴本人书写的。在下半部分签名按指印，以及所写的身份证号码是王晴晴本人书写的、盖的。没有在备注处签写内容和按下指印。备注内容都不是王晴晴写的。其他处盖手印不是王晴晴盖的。万晨公司提供的《认购协议书》的原件跟王晴晴手上的《认购协议书》不一样，备注处内容不一样，王晴晴不认可万晨公司《认购协议书》。万晨公司私自在《认购协议书》上备注时间内容，也没有提前举证，万晨公司提供伪证，法庭应该给予惩戒。 本院审查认为，万晨公司提供的上述证据，除了“备注”内容之外的内容与王晴晴提供的证据2“备注”外的内容基本一致、予以采信外，前者证据上的“备注：2019年1月21号交齐首付”，与王晴晴提供的证据2的“备注：首付时间：1.21号过来交首付”，虽文字内容有所不同，但从日常生活经验判断，其两者的原意应为相同。故王晴晴关于万晨公司系提供伪证等质证意见，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月27日，王晴晴（作为乙方）与万晨公司（作为甲方）签订由万晨公司提供的格式《认购协议书》。该《认购协议书》载：乙方基于对甲方开发的位于仙游县学府西路万晨伯爵山项目及所购房产状况已充分了解，自愿向甲方定购B62栋02号单元房产。经双方协商一致后订立如下协议条款，以资共同遵守执行。一、乙方向甲方定购B62栋02号单元，预核准建筑面积265.93㎡，地上面积㎡，地下面积㎡。按揭、公积金、一次性付款：总数价款：元整，人民币(大写)仟佰拾万仟 佰拾元整。优惠后总楼价款：3058195元整，人民币(大写) 仟叁佰零拾伍万捌仟壹佰玖拾伍元整。二、本房产认购协议书签定时乙方应向甲方缴纳定金人民币3万元整。并于甲方通知之日起五日内缴足首付款或一次性款项，备齐按揭银行所需的完整、真实、合法的按揭材料，且个人的资信及贷款条件达到银行规定的要求，并于甲方通知之日起三日内签定《商品房买卖合同》电子合同，甲方有权在乙方获得银行按揭贷款申请批准后，再行签定《商品房买卖合同》电子合同及报备工作。(本定金具有：1.担保合同履行2.证明合同成立3.乙方预先给付的性质)。三、乙方在签定本协议并缴纳定金后的五日内，甲方不得将乙方所认购的房产另售他人，签订《商品房买卖合同》电子合同时，乙方所缴纳的定金直接转为购房款。四、本协议为不可撤销协议。乙方在本协议签订十五日内且履行完毕本协议第三条约定的前提条件下，应主动与甲方签订《商品房买卖合同》电子合同，否则即视为乙方违约，甲方将取消本协议项下乙方定购房产的优惠金额，没收乙方所缴纳的定金，并有权将房产另售他人，乙方将放弃诉控、仲裁的权利，无条件接受甲方有关规定，不得提出异议。五、甲、乙双方所签定的本房产认购协议书之权益不得转让，即甲、乙双方签定《商品房买卖合同》电子合同时的主体应与本协议书一致，不允许变更姓名或名称等。六、若乙方付款以银行按揭贷款或公积金贷款方式，则乙方应于甲方通知后五日内，按甲方提供的按揭材料清单，备齐货款发放银行所需的材料文件，供甲方及货款发放银行作《商品房买卖合同》电子合同签订前的初步审核。因乙方原因造成按揭贷款或公积金贷款不能办理或不能及时办理，其责任由乙方自行承担。七、乙方付款方式为按揭付款的，须在付款时将本人真实的购房情况告知甲方，乙方首付款比例依据乙方本人购房套数和资信情况以及银行相关规定执行。若乙方暂缴的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的，则乙方应于办理按揭贷款手续前将上述差额补足。如因国家金融政策原因、金融机构原因及乙方个人原因导致无法获得按揭贷款（包括但不限于因乙方个人资信问题导致银行拒绝贷款或拒绝发放足额贷款），乙方同意更改一次性付款方式，则成交总价不变，乙方应在接到银行确认不批准通知之日起7日内按一次性付款方式支付全部剩余购房款。若乙方未按时缴纳全部购房款，视为乙方违约，甲方有权单方面收回乙方购买的房产，同时乙方应按照总房价的20%向甲方支付违约金，同时乙方需按黄金市场当期价格退还所获得黄金价值款，甲方有权从乙方已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及黄金价值款，甲方扣除应扣款项后，将乙方已付房款余额不计息退还。如上述条款乙方未按时配合的，因此产生的相关后果均由乙方承担。八、乙方应对本协议所提供的姓名、电话、通讯地址的准确性负责，以便甲方通知及时正确传达给乙方。九、乙方确认，在签署本协议前，甲方已向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确定的前提下，双方签定本协议。十、本认购协议书经甲、乙双方签定后对双方均具有同等法律效力。十一、本认购协议书一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。本协议未尽事宜均以《商品房买卖合同》电子合同为准。 同日，万晨公司与王晴晴在上述王晴晴所持有的那份格式《认购协议书》上用手书签上“备注：首付时间：1.21号过来交首付”；在万晨公司持有的那份格式《万晨伯爵山别墅认购协议书》上用手书签上“备注：2019年1月21号交齐首付”。王晴晴并于同日向万晨公司交纳3万元,此后，王晴晴又于同年11月18日向万晨公司交纳17万元。上述《万晨伯爵山别墅认购协议书》签订后，王晴晴未主动与万晨公司签订《商品房买卖合同》电子合同，亦未在2019年1月21日或此前向万晨公司交纳首付款，且于2019年1月21日以后也未再向万晨公司交纳与上述预约购房有关的款项；万晨公司亦未通知王晴晴交纳首付款，而于2019年10月8日将上述王晴晴认购的商品房另售他人，并于此后未向王晴晴办理退款，致王晴晴于2020年1月21日以上述诉讼请求向本院提起诉讼。 本案的争议焦点是：王晴晴是否构成违约。 王晴晴主张，本案《认购协议书》不是正式商品房买卖合同，万晨公司并无证据证实王晴晴违约。 万晨公司认为，本案《认购协议书》确不是正式商品房买卖合同，但该《认购协议书》并非没有效力，按照有关司法解释的规定，该《认购协议书》对于认购书的性质以及定金担保的性质都予以约定，故万晨公司主张有权没收其定金3万元是符合法律规定的。 本院审查认为，《认购协议书》虽不是正式商品房买卖合同，但它对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的总价款、定金支付、首付款支付时间及其他事项等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同的主要内容作了相应的约定，且万晨公司已经按约定收受王晴晴给付的定金3万元和购房款17万元，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议书应当认定为商品房买卖合同。而《认购协议书》第四条约定“乙方在本协议签订十五日内且履行完毕本协议第三条约定的前提条件下，应主动与甲方签订《商品房买卖合同》电子合同，否则即视为乙方违约，甲方将取消本协议项下乙方定购房产的优惠金额，没收乙方所缴纳的定金，并有权将房产另售他人”，故综观本案，王晴晴没有主动与万晨公司签订《商品房买卖合同》电子合同及未在2019年1月21日交齐首付款的行为，均应视为违约。 综上所述，本院认为，王晴晴与万晨公司签订的《认购协议书》，合法有效。王晴晴虽按约支付了定金，但未按约定与万晨公司签订《商品房买卖合同》电子合同、未交齐首付款，致万晨公司将王晴晴认购的商品房另售他人。王晴晴违约，依法无权要求返还定金。因在诉讼期间，万晨公司主张“2019年10月8日出售案外人，原被告双方均口头同意解除认购协议”，对此，王晴晴未予否认且在递交本案《民事起诉状》时即已对其上原本主张的“请求解除原被告双方签订的《万晨伯爵山别墅认购书》”，予以删除。故可据此认定，其双方均已在诉讼之前口头解除了《认购协议书》。对该解除行为，本院亦予以认可。万晨公司在《认购协议书》解除后应将王晴晴已支付的购房款返还给王晴晴，并赔偿王晴晴的相应利息损失。故王晴晴请求万晨公司支付17万元，予以支持，万晨公司并应自王晴晴付款之日起按中国银行人民同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付利息。王晴晴的其他不合理诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、五条规定，判决如下： 一、仙游万晨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给王晴晴已支付的17万元及利息[以17万元为基数，自2018年11月18日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]； 二、驳回王晴晴的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4330元，由仙游万晨房地产开发有限公司负担3727元,王晴晴负担603元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  颜志伟 人民陪审员  戴建瑞 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  陈燕群 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 4.《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况 （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺 （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属 （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜 （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任 （十三）双方约定的其他事项 5.申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。