山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1083民初4696号原告：辛新，男，1963年10月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宋建美，山东闻远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。被告：威海市明珠硅胶有限公司。住所地：山东省威海市乳山市青山北路240号。法定代表人：周凯，经理。委托诉讼代理人：任复苏，乳山信誉律师服务所工作人员。被告：威海市华达房地产开发有限公司。法定代表人：孙保民，经理。被告：乳山市华达汽车经销有限公司。法定代表人：李斐，经理。被告：孙保民，男，1970年2月7日出生，汉族，住乳山市城区。被告：李斐，女，1972年8月7日出生，汉族，住乳山市城区。上述四被告委托诉讼代理人：范仁忠，系威海市华达房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：于晓磊，系威海市华达房地产开发有限公司法律顾问。原告辛新与被告威海市明珠硅胶有限公司、威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛新之委托诉讼代理人宋建美、王东、被告威海市明珠硅胶有限公司之委托诉讼代理人任复苏及被告威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐之委托诉讼代理人范仁忠、于晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛新诉称：原告与被告威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐民间借贷纠纷一案，乳山市人民法院于2019年3月7日作出（2018）鲁1083民初4601号民事判决书，判令被告偿还原告借款本金20000000元及利息，原告于2019年6月4日立案执行。该案在诉讼过程中，经原告申请，乳山市人民法院于2018年9月3日依法查封了被执行人威海市华达房地产开发有限公司名下的位于乳山市户商铺。后威海市明珠硅胶有限公司提出异议，乳山市人民法院于2019年9月23日作出（2018）鲁1083执异43号执行裁定书，中止了对上述商铺的执行。原告认为该裁定书认定事实有误，现要求对位于乳山市商业街北华府名居小区6-22、6-319.6-320三户商铺继续执行。被告威海市明珠硅胶有限公司（以下简称明珠硅胶公司）辩称：与威海市华达房地产有限公司已签订了商品房买卖合同，已全额支付了房款，华达公司已将三户商铺交付给我公司，我公司又将该商铺出租给他人，请求驳回原告的诉请。被告威海市华达房地产开发有限公司（以下简称华达房地产公司）、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐辩称：已将涉案三户商铺出售给威海市明珠硅胶有限公司，已收到房款，威海市华达房地产开发有限公司也出具了收据。经审理查明：被告威海市华达房地产开发有限公司于2016年2月26日至2016年7月20日期间分九次向被告威海市明珠硅胶有限公司借款1469.1万元，后华达房地产公司先后还款本金1162.6148万元，尚欠借款本金3064852元及利息。2016年5月25日，被告华达房地产公司与明珠硅胶公司签订两份商品房买卖合同，由明珠硅胶公司购买华达房地产公司开发的位于乳山市区，合同编号分别为（乳）W1602025、（乳）W1602029。合同价款分别为746352元和807296元。2016年5月31日，被告华达房地产公司将其于2016年5月25日出具的两张原始收据入账，摘要及金额分别为转6-22号房款746352元和转6-319、320号房款807296元。2019年7月26日，明珠硅胶公司作为出租方（甲方）与刘铭镇、孙赛楠（承租方乙方）、华达房地产公司（丙方）分别签订租赁协议：2016年5月25日威海市华达房地产开发有限公司将位于商业街北畅园路东商业街（华府名居小区）6-22、6-319、6-320门市出售给威海市明珠硅胶有限公司，于2016年12月31日前已经将上述商铺交付给威海市明珠硅胶有限公司使用，明珠硅胶为了出租方便于2017年委托华达公司统一对外出租，租金由华达公司代收，华达公司每年支付给威海市明珠硅胶有限公司租金。现在经三方协商，将承租方与丙方签订的租赁合同所约定的丙方的权利义务全部转交给甲方，由甲方直接行使合同约定的权利义务。2019年8月16日，被告华达房地产公司向被告明珠硅胶公司出具两份增值税发票，房号分别为华府名居小区6-22号、金额764352元，华府名居小区6-319、320号、金额807296元。2018年12月17日，被告明珠硅胶公司作为原告向乳山市人民法院提起诉讼，要求确认与被告华达房地产公司2016年5月25日签订的（乳）W1602029号、（乳）W1602025号商品房买卖合同有效，乳山市人民法院于同日作出（2018）鲁1083民初6065号、60696号民事调解书，确认双方于2016年5月25日签订的上述两份商品房买卖合同有效。庭审中，各被告均承认涉案房产未办理过户的原因是该房产尚未进行综合验收，不具备过户条件。另查明：原告辛新与被告孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司、威海市华达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，乳山市人民法院于2019年3月7日作出（2018）鲁1083民初4601号民事判决书，判令上述被告连带偿还原告辛新借款本金20000000元及利息。原告于2019年6月4日立案执行。该案在诉讼过程中，经原告辛新申请，本院于2018年9月3日依法查封了威海市华达房地产开发有限公司名下的位于乳山市户商铺。后被告明珠硅胶公司作为案外人向乳山市人民法院提出执行异议，乳山市人民法院于2019年9月23日作出（2018）鲁1083执异43号【立案案号为（2019）鲁1083执异43号】执行裁定书：对乳山市商业街北乳山市华府名居小区6-22、6-319、6-320三户商铺中止执行。现原告辛新向本院提起诉讼。上述事实有双方当事人的陈述及原、被告提交的相关证据在案为证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告明珠硅胶公司与华达房地产公司于2016年5月25日签订了商品房买卖合同，2016年5月25日华达房地产公司出具收据，并于2016年5月31日做账处理，应当视为双方协商一致将部分借款转为购房款，应当认定明珠硅胶公司已支付了华达房地产公司全部购房款。通过明珠硅胶公司提交的两份租售协议，可以认定华达房地产公司已于2016年12月31日前已将涉案房产交付给明珠硅胶公司占有使用。本案涉案房产未办理房产过户登记是因为开发商至今未进行综合验收所致，而非买受人的原因。综上，明珠硅胶公司对诉争房产有排除强制执行的权利。原告要求对涉案房产继续执行的诉请理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告辛新要求对位于乳山市户商铺继续执行的诉讼请求。案件受理费8800元由原告辛新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  于鲁江人民陪审员  孙福辰人民陪审员  韩 静二〇二〇年七月三十一日书 记 员  孙佳悦