陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初1830号 原告：徐东祥，男，汉族，1956年8月21日出生，陕西省子长县人，初中文化，无业，现住延安大学家属院4号楼3单元401，公民身份号码：61062XXXX608210158。被告：张丽，女，汉族，1972年12月4日出生，陕西省延安市宝塔区人，初中文化，陕西帝唐房地产评估有限公司业务员，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61260XXXX212040028。被告：高翔，男，汉族，1952年9月8日出生，陕西省延安市宝塔区人，高中文化，延安市革命纪念馆退休工人，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61260XXXX20908061X。 委托代理人：高辉，（与被告高翔系父子关系），男，汉族，1980年3月14日出生，陕西省延安市宝塔区人，大学本科，延安市人民医院干部，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61260XXXX003140617。被告：陕西帝唐房地产评估有限公司（以下简称帝唐公司），住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：蔡晓鑫，系该公司总经理。原告徐东祥诉被告张丽、高翔及帝唐公司合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员姚倩倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐东祥及被告张丽、被告高翔的委托代理人到庭参加了诉讼，被告帝唐公司未到庭。本案现已审理终结。原告徐东祥向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告高翔签订的《买卖定金收付书》；2、请求依法判令被告高翔赔偿原告定金和违约金20000元；3、请求依法判令被告张丽退还收取的佣金(中介费)4600元以及首付款18万元在押期间的利息(年利息4％)2000元；4、陕西帝唐房地产评估有限公司承担无限连带责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过网上看到中介张丽发布的王家坪纪念馆家属楼可以按揭的信息，从价格各方面权衡自己的实际情况后，准备通过按揭贷款购买该房。经过三方商谈，原告交了定金10000元，并付了中介费4600元。后原告决定在建设银行做按揭。按揭当天，原告和房主到场后，中介迟迟没有到达。被告通过亲属关系把所有手续办完后中介才到达。原告自始至终积极配合，并交了首付18万元。后原告多次敦促中介尽快办理，中介一直说下个礼拜办理过户手续就可以交房了。但是过了两个礼拜，银行给原告打来电话说房子超过二十年就不能做按揭贷款了。过后原告多次联系，要求退还首付、定金、中介费，但是被告连电话都不接。最后银行联系被告后，才把原告的首付款要回。根据以上事实，被告没有诚信，提供虚假信息，给原告造成巨大经济损失。根据《合同法》第一百一十ー条、第五十四条及《房地产经济管理办法》之规定，请求法院查明事实，退还原告定金、佣金、违约金等一切损失。被告张丽辩称，原告所述部分属实。1、其是帝唐公司的业务员，但是帝唐公司并不给其支付工资，其工资都是业务中介费；2、其确实收取了原告中介费4600元，但首付款交给帝唐公司了；3、在签合同的时候，被告高翔曾明确告知原告，房子所带的地下室是属于单位的，如果单位不收回，原告买房后就可以继续使用，如果收回了就不能用了；4、原告所说超过二十年不能做按揭不属实。当时是原告因其女儿在长安银行有贷款，不同意在长安银行做按揭，坚持要到建行做按揭。但建行的政策确实是房子超过二十年不能做按揭。其公司老板要为原告在其他银行做贷款，原告却不配合，所以其认为中介费也不应该退给原告。被告高翔的委托代理人辩称，原告所述不属实。1、其认为其不构成违约。其与被告于2019年12月19日签订了房屋买卖定金收付书后，一直积极配合原告办理相关手续。根据协议内容，其积极解除了租户的租赁合同，并且退还租金10000元。由于受到新冠疫情的影响，租户在2020年3月6日腾出房屋。2、其房屋、房产证均是真实的，不存在欺骗。原告也现场勘验过房屋及房产情况，确认将以46万元购买该房屋。3、根据协议第3条，原告应当先与其余两方协商解决，协商不成后才提起诉讼。但原告并未经过协商程序直接诉讼，不符合协议约定。4、2020年4月1日原告与被告高翔一起在建行取回了首付款18万元，当时被告高翔还征询了原告意见，原告明确表示还要买房子。后原告妻子来其（高辉）单位告知原告不买房了，要求其退还定金，其要求三方均在场的情况下商量退定金事宜，但是原告未经协商就起诉了。5、其认为原告即便经济困难，也应该寻求办法积极凑够房款，履行协议。但原告一直未积极履行合同，所以其认为其并不构成违约，不应当承担违约金。6、由于房子有产权，地下室没有产权；为避免以后带来不必要的麻烦，所以被告高翔好心告知原告其只有使用权，没有所有权。7、其自始至终都在积极履行协议，只要原告现在凑够房款，其还可以履行协议。现在的事实是原告不愿买房，未经三方协商直接起诉，存在违约，其已经承担了10000元的租金损失，所以其不同意承担违约金，也不同意退还定金。被告帝唐公司未到庭，未向本院提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：原告徐东祥欲购买被告高翔所有的位于王家坪纪念馆家属楼2号楼2单元402室。其通过被告帝唐公司的中介张丽与被告高翔协商，并支付中介费4600元。后经过三方共同协商，于2019年12月19 日签订了房屋买卖定金收付书，约定房屋总价46万元，乙方（原告）向甲方（被告高翔）支付定金10000元。该买卖定金收付书第二条第一款约定：房款支付方式为商业贷款。第三条第三款约定：若甲方违约，甲方须返还定金双倍于乙方。若乙方违约，甲方有权利扣除乙方所交的全部定金。补充协议约定：签购房合同必须带地下室。后由于房屋年限过长，导致原告不能办理按揭手续；故双方未能按照约定签订房屋买卖合同。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原、被告签订的《买卖定金收付书》因原、被告协商一致而依法解除。本案的争议焦点在于：1、被告高翔是否构成违约，是否应当向原告赔偿定金和违约金20000元；2、被告张丽是否应当向原告退还中介费4600元及首付款18万元从2019年12月30日起至2020年4月3日按照年利率4%计算的利息；3、被告帝唐公司是否应当承担无限连带责任。关于争议焦点1，原告认为被告高翔构成违约的原因是涉案房屋不能办理按揭；被告高翔并没有涉案房屋地下室的所有权，故不能将该地下室的所有权连同涉案房屋的所有权一并向其转让。本院认为《买卖定金收付书》上虽然约定了原告的房款支付方式为商业贷款，但并没有约定被告高翔有保证贷款顺利办理的义务。原告曾查验过涉案房屋的房产证，房产证上也注明了填发时间；作为完全民事行为能力人，原告应当承担其个人行为的法律后果，故其称其没有看清房产证上的具体信息，本院不予认可。由于涉案房屋的银行按揭手续不能正常办理的问题，超出了普通人的日常生活经验范围，原告与被告高翔并非二手房买卖的专业人士，故其二人对此均无过错，被告高翔不构成违约。此外，虽然《买卖定金收付书》的补充协议注明：签购房合同必须带地下室，但并没有明确是地下室的所有权还是使用权。故原告据此要求被告承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告高翔不构成违约，本院对原告要求被告高翔向其支付违约金的诉求不予支持。虽然原告徐东祥与被告高翔最终并未能实现合同目的，但其二人均不存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告高翔应当向原告退还定金10000元。关于争议焦点2，被告张丽主张涉案房屋可以办理按揭，但未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。被告张丽作为被告帝唐公司的专业房屋中介，具有全面细致的掌握待出售房源的具体情况、了解相关政策并如实向原告告知的义务。其对外发布不实房屋信息，引导原告错误的认为涉案房屋一定能办理银行按揭，且明确告知过原告涉案房屋可以办理按揭，存在明显的过错，给原告造成了损失，应当向原告退还中介费。但由于被告张丽是被告帝唐公司的工作人员，被告帝唐公司才是被告张丽职务行为的责任承担主体，故本院认为应当由被告帝唐公司向原告退还中介费4600元。对于原告主张的其向银行支付的首付款18万元从2019年12月30日起至2020年4月3日按照年利率4%计算的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。3、关于争议焦点三，连带责任属法定责任，原告主张被告帝唐公司承担连带责任无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，对于原告提出的由被告高翔向其退还定金10000元及由被告帝唐公司向其退还中介费4600元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告高翔于本判决生效之日起三日内向原告徐东祥退还定金10000元；二、由被告陕西帝唐房地产评估有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐东祥退还中介费4600元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，原告徐东祥已预交，减半收取，实际由被告陕西帝唐房地产评估有限公司承担232.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。    审判员    姚 倩 倩   二0二0年七月七日 书记员     雷 圆 圆  1