湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初896号原告：衡阳市天酬房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新产业技术开发区长丰大道25号。法定代表人：李小林，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷一思，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：许小易，湖南居安律师事务所实习律师。被告：衡阳市广播电视大学，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路98号。法定代表人：黄建国，该校校长。委托诉讼代理人：陈西岳，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：文月亮，湖南业达律师事务所实习律师。原告衡阳市天酬房地产开发有限公司（以下简称天酬公司）与被告衡阳市广播电视大学（以下简称衡阳电大）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序进行了审理，因双方当事人对案件事实的争议较大，本院依法将本案转为普通程序，并于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告天酬公司的委托诉讼代理人雷一思，被告衡阳电大的委托诉讼代理人陈西岳、文月亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天酬公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告签订的《衡阳电大集体定向购房协议书》及《衡阳电大集体定向购房补充协议书》；2.判令被告立即向原告返还位于蒸湘区高新区祝融路33号桃李源A栋104、105号门面、106、107号物业用房，并向原告赔偿自上述房屋出租之日起至今的租金收益，原告向被告退还被告已付购房款645.5万元；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告立即向原告返还位于蒸湘区高新区祝融路33号桃李源A栋104、105号门面，并向原告赔偿自上述房屋出租之日起至今的租金收益，原告向被告退还被告已付购房款645.5万元。事实与理由：2005年4月30日,原、被告签订《衡阳电大集体定向购房协议书》,约定原告按照被告购房需求建设并出售培训楼一栋(约为1500㎡)、门面8间(约400㎡)。同年5月18日,原、被告根据被告实际情况,将原出售项目由培训楼变更为门面,并签订《衡阳电大集体定向购房补充协议书》。上述购房协议及补充协议签订后,原告依约完成了被告认购门面及物业用房的建设,并完成了附属工程绿化、围墙、道路硬化、小区大门室外排水系统、监控系统、室外给水工程、室外供电工程的建设。门面及附属工程经竣工验收合格后早已交付被告使用，被告也自行出租给案外人使用并收取租金至今。原告已于2007年4月2日取得涉案房屋的产权证书,因被告一直拖延付款,案涉房屋未作变更登记。2017年10月17日，经双方结算,被告尚欠付3761518元的购房款。而被告拖延付款的行为导致各项税、费上涨的金额已达数百万元。结算后，原告多次通过口头及具函方式催促被告支付欠付款项,被告不但分文未付,且明确表示无能力继续履行。故原告为维护自身合法权益,特向人民法院提起诉讼,望判如所请。被告衡阳电大辩称：1.本案系因双方互有过错引发的，原告的过错主要体现在交付的标的物、位置不符合合同目的，交付的面积不符合合同的约定，原告在未经与被告协商一致的情况下，擅自将本应优先交付给被告门面对外出售；2.即使原告诉请的理由成立，也已超过了行使撤销权一年的期限；3.原告所称104号门面已实际交付，但因涉案房产不属于教育设施范围内，财政部还未拨付该笔款项，何时交清尾款存在不确定性；4.在原告不要求返还租金的前提下，被告同意解除104、105号门面的租赁合同，保留106、107物业管理用房，被告接受除本金外互不相欠的方案，不同意赔偿原告租金收益的诉讼请求。为证明其诉讼主张，双方当事人均向本院提交了证据，本院作如下分析：原告提交的《衡阳电大集体定向购房协议书》以及原、被告提交的《衡阳电大集体定向购房补充协议书》反映原、被告就各方权利、义务进行明确约定的情况；原告提供的衡房权蒸湘区字第00238925号房屋产权证、房屋分层分户平面图、房屋分层分户面积对照表、照片共同证明涉案商铺及物业用房已办理房屋产权登记手续的事实，104号、105号商铺的面积情况以及涉案房屋已经交付使用的事实；原告提供的桃李源-A、B、C栋工程竣工验收备案表证明涉案工程已经竣工验收合格的事实；原告提供的记账凭证、进账单、借款单等共同证明被告支付购房款的情况；《衡阳市广播电视大学购买门面结算单》证明双方确认原告交付房屋的面积的情况以及应付款、欠付款的情况；原告提供的《公函》证明原告向被告进行催收，并将违约处理方案告知被告的情况，以上证据来源及形式合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。被告认可其已收到了104号商铺，原告也同意附条件的放弃门面租赁收益，双方对于所附条件达成了共识，故原告提供的被告与案外人签订的《门面租赁合同》已与本案无关联性，本院不予确认。本院经审理查明的事实如下：2005年4月30日，被告衡阳电大（甲方）与原告天酬公司（乙方）签订《衡阳电大集体定向购房协议书》，双方约定，甲方为解决教学用房问题，同意以先预付购房款、再按基建进度付款的办法，购买乙方在华新开发区金星路以南、东邻中房集团衡阳房地产开发有限公司土地、南邻大千房地产公司土地、西邻拓里路的培训楼、门面，从合同签订之日起计算，2006年底乙方必须将甲方所购培训楼和门面交付甲方使用等等。后双方于2005年5月18日签订《衡阳电大集体定向购房补充协议书》，双方约定，根据学校实际情况，将原约定的培训楼变更为门面；乙方为甲方购房建筑的工程项目为约800㎡的门面；乙方办理规划、报建、设计、施工等一切合法手续，由此产生的费、税由乙方负责；工程附属部分为小区内的绿化、广场美化、物管用房、围墙及室外供水供电工程；门面均价为6348元／㎡，物管用房为1500元／㎡，小区内的绿化、广场美化、围墙及室外供水供电工程按实际工程量套用湖南省99定额及相关国家政策取费标准结算；付款时间及额度：甲方在签约时向乙方交付定金50万元，在基础工程完工前支付房款300万元，于主体工程完工前付至总房款的60%，于房屋全部竣工验收合格之日起10日内再支付总房款的20%，在房屋能办理产权证、国土使用证等合法手续时另支付总房款的15%，在房屋竣工验收一年期满之日起10日内付清质保金（总房款的5%）；竣工验收一年期满之日起10日内，甲方未付清应付款项的，乙方有权出售甲方所认购的房屋；办理产权前，凭此协议双方再签订正式商品房购买合同等。在“工程建筑期限”这一项的约定中，补充协议将之前的订购协议中约定的“2006年底乙方必须将甲方所购培训楼和门面交付甲方使用”删除，仅保留了“为确保工程按时完成，乙方需向甲方提供逐月工程施工进度表”。后桃李源小区-ＡＢＣ栋房屋建设工程于2006年2月8日开工，于2007年2月1日竣工验收，涉案工程的勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位陆续分别签字、盖章确认验收合格，并经相关部门备案。衡房权证蒸湘区字第××号房屋产权证（2007年4月2日填发，房屋所有权人为原告）显示，衡阳市蒸湘区高新区祝融路33号桃李源Ａ栋1层的建筑面积为1130.5平方米，设计用途为商服，其中商服用房房号为101-105、108号，物业用房房号为106、107号。另查明，房屋竣工验收后，2007年2、3月份左右，原告向被告交付了104、105号商铺以及106、107号物管用房，其中商铺的面积共计760.31㎡，物管用房的面积共计32.54㎡。又查明，被告于签订第一份合同当日支付了购房定金50万元，后于2005年12月19日至2011年6月15日期间陆续支付房款5955000元，之后未再支付。2017年10月17日，原、被告进行结算得出，被告的应付款为：1.门面款482.6448万元（6348元/㎡×760.31㎡），2.物管用房4.881万元（1500元/㎡×32.54㎡），3.合同约定其他费用合计534.73万元（绿化、围墙、道路硬化、小区大门计263.8万元，室外排水系统计160.5万元，监控系统计8.6万元，室外给水工程计22.27万元，室外供电工程计79.56万元），以上应付款合计1022.2558万元，除去被告已付的645.5万元，被告尚欠376.7558万元及“因滞缴付造成税费上涨（按实际发生额为准）”。原告于2019年12月27日向被告发生《公函》，催告被告于2019年12月31日前依约付清房款，并结清因延期付款所导致增加的税费（500万元），或者由原告收回门面，被告配合原告解决因门面出租所导致的相关纠纷，并请求被告于3日内复函原告，否则视为放弃“门面优先购买权”，原告将“另行处置”。后被告仍未支付购房款，双方也未签订正式商品房买卖合同，涉案房屋的不动产权持续登记在原告名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《衡阳电大集体定向购房协议书》及《衡阳电大集体定向购房协议书补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规之规定，应为合法有效。因购房补充协议签订在后，根据双方约定及法律规定，两份协议存在的不一致之处，应以购房补充协议约定的内容为准。在实际履行合同的过程中，原告将涉案104、105号商铺以及106、107号物管用房交付被告，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，双方均应依法、依约履行各自的义务。被告主张原告交付标的物的面积、时间及位置不符合合同约定，但双方约定被告向原告购置的门面面积约为800㎡，而原告实际向被告交付的商铺面积为760.31㎡，双方未对被告所购置房屋的准确坐落位置进行过约定，也未约定被告对原告开发的涉案项目具有优先挑选房屋的权利，且被告在结算单据上对收房的面积及欠付购房款等情况盖章进行了确认，应视为其认可原告的交房行为，被告也未主张或提供证据证实原告存在其他违约行为，故本院依据现有证据，结合双方陈述，认定被告提出的其迟延支付购房款的抗辩理由均不成立。双方约定被告应在房屋竣工验收一年期满之日起10日内向原告付清全部购房款，而涉案房屋实际已于2007年2月通过竣工验收，但根据双方结算的数据，被告尚欠原告3767558元，虽经原告催收，被告仍未支付，依据双方关于在此情形下“乙方有权出售甲方所认购的房屋”之约定以及合同法第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”“当事人可以解除合同”之规定，被告已构成根本违约，原告有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”“逾期不行使的，解除权消灭”，而原告在向被告发出的《公函》中已做出“我方将采取以下2项措施”“第一、我方同意由贵方优先继续购买门面……届时我方将积极协助贵方办理相关手续”“第二、我方将收回门面，且贵方必须配合协助我方解决因门面出租所导致的相关纠纷”“请贵方于3日内复函我方，若贵方未及时复函，则视为贵方放弃门面优先购买权，我方将另行处置”之表示，即原告在向被告催收购房款的同时已向被告行使了要求其继续履行或解除合同的权利，仅为未明确二种权利的其中哪一项，并不存在未及时行使解除权的情形。且根据被告当庭做出的“何时争取到财政部门的资金何时交清尾款，资金到位时间存在不确定性”等陈述，被告至今仍无法明确履行支付尾款义务的期限，在此情形下要求被告继续履行合同即支付购房尾款的难度较大，对原告而言亦不公平。现被告同意在保留106、107号物管用房、不赔偿原告租金收益的情形下解除双方之间的房屋买卖合同关系，且不主张资金占用利息等，原告对此予以认可，并仅就合同解除以及104、105号商铺的返还进行主张，放弃了其他部分的权利主张，可以视为双方达成了解除房屋买卖合同关系的合意。就事实而言，原告交付房屋后，原告会产生房屋占用使用费损失；被告支付购房款后，会产生资金占用使用费损失，现双方协商一致将两项损失相互抵销，符合自愿及公平原则，本院予以认可。综合上述分析，购房协议及补充购房协议的法定及约定解除条件均已成就，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以确认。合同解除之后，根据双方的主张及协商一致的结果，依照法律之规定，被告应当将涉案104、105号商铺返还原告；根据原告的诉请以及被告的意愿，本院同时依法认定原告亦应向被告退还购房款6455000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告衡阳市天酬房地产开发有限公司与被告衡阳市广播电视大学于2005年4月30日签订的《衡阳电大集体定向购房协议书》以及于2005年5月18日签订的《衡阳电大集体定向购房补充协议书》；二、被告衡阳市广播电视大学于本判决生效之日起十五日内将衡阳市蒸湘区高新区祝融路33号桃李源A栋1层104、105号商铺返还原告衡阳市天酬房地产开发有限公司；三、原告衡阳市天酬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告衡阳市广播电视大学购房款6455000元；四、驳回原告衡阳市天酬房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36940元，由被告衡阳市广播电视大学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  王孝杰人民陪审员  李杏珍人民陪审员  谢明艳二〇二〇年七月六日法官助理罗娜书记员**梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。