河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初642号原告：张建荣，女，1961年12月23日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：夏冬冬，河南苗硕律师事务所律师。被告：冯红喜，男，1965年1月10日出生，汉族，现住小营工贸区。被告：李卫东，男，1973年12月11日出生，汉族，住焦作市修武县。委托诉讼代理人：刘喜庆，河南云台律师事务所律师。原告张建荣与被告冯红喜、李卫东确认合同效力纠纷一案，原告张建荣起诉至焦作市山阳区人民法院，被告冯红喜提出管辖权异议申请，焦作市山阳区人民法院裁定管辖权异议成立并出具移送函移送至修武县人民法院。本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建荣及其委托诉讼代理人夏冬冬、被告冯红喜、李卫东及其委托诉讼代理人刘喜庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张建荣向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告于2019年11月25日签订的《厂房及土地转让合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告张建荣与被告冯红喜为夫妻关系，二人均为再婚，2002年同居，2005年5月24日在山阳区民政局登记结婚。2010年冯红喜与张建荣租用小营工贸区大队的土地，使用期限为20年，二人在2012至2017年之间，先后盖了28间厂房（西边7间，东边21间），2018年11月5日二人将东边21间厂房租给焦作市怀府草堂生物科技有限公司使用，租期6年。2019年11月25日，二被告私下签订《厂房及土地转让合同》，冯红喜将夫妻共同共有的21间厂房及土地使用权以725000元的价格转让给李卫东。原告得知房产被转让后，于2019年12月4日前去找被告李卫东，告知李卫东她本人不知道厂房被转让一事，冯红喜属于无权处分，要求李卫东和自己补签合同，将未支付的房款支付给原告，以此追认冯红喜的处分权。但被告李卫东以各种借口拒不提供二被告所签的转让合同，也不同意和张建荣签订补充协议。张建荣为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院确认《厂房及土地转让合同》无效。被告冯红喜答辩称：自己为修武宇洁塑料制品厂的法定代表人，修武宇洁塑料制品厂是独资企业，当企业运转不开时，有权利将部分厂房出售用来资金周转。被告李卫东答辩称：1、本案诉争转让资产的性质属于修武宇洁塑料制品厂投资人冯红喜的个人财产，不属于原告和冯红喜的夫妻共同财产；2、李卫东属于善意并支付合理对价，且在厂房交付后进行了大量投入，目前处于正常生产经营状态；3、根据原告起诉所列的事实，说明原告只是要求将剩余款项支付给原告本人，并非对合同的效力产生异议，所以原告夫妻内部争议不能影响二被告所签订转让协议效力。为支持自己的诉讼请求，原告张建荣向本院提交了以下证据：证据一：结婚证一份；证据指向：证明张建荣与冯红喜于2005年5月24日登记结婚（二人事实在2002年就在一起生活），本案被告冯红喜私自转让的21间厂房及租赁土地的土地使用权属于张建荣和冯红喜在婚姻关系存续期间共同建造的自建房屋，属于夫妻共同财产，冯红喜未经财产共同所有人张建荣的同意，偷偷的擅自处分夫妻共同财产属于无权处分的事实。证据二：修武县小营村村委会收款收据两份；证明指向：证明张建荣和冯红喜在婚姻存续期间二人承包的修武县小营村的土地，被告冯红喜向小营村村委会缴纳土地租金已交至2026年的事实，目前尚未变更土地承包人，张建荣与冯红喜共同享有该块土地的使用权，土地使用权归原、被告共同所有。证据三：房屋租赁协议一份、厂房及土地转让合同一份、录音证明文字版一份、录音光碟一份；证据指向：第一、证明被告冯红喜将婚姻存续期间在租用小营村的土地上原、被告共同建造的21间房屋，租赁给焦作市怀府草堂生物科技有限公司，该公司的法定代表人刘新兵（实际控制人为被告李卫东）与被告冯红喜签订了一份为期6年的租赁合同，租赁期限为2018年11月5日至2024年11月4日。第二、证明租赁协议的房屋就是本案的涉案房屋。第三、证明被告签订租赁合同仅履行一年的时间，被告二人就隐瞒原告张建荣在2019年11月25日签订了《厂房及土地转让合同》，而且双方签订转让合同时均带有证明人，但是签订合同的事却没有人通知原告张建荣。也就是说合同签订时房产共有人张建荣根本没有到场，冯红喜也未获得张建荣授权的事实。第四、转让合同中清楚的写明，“1、转让的房产紧邻冯红喜与张建荣的住宅；2、冯红喜必须保证拥有处理权；3、合同的证明人是冯红喜的儿子，而非是张建荣。充分证明冯红喜在签订转让合同时有故意隐瞒张建荣的主观意思表示，因此才让其儿子作为合同证明人签订转让合同。第五、证明被告李卫东认识原告张建荣，也明知转让的房产是属于张建荣和冯红喜夫妻二人的共同财产。在合同标的数额较大，证明人是冯红喜儿子而不是房产共有人张建荣的情况下，李卫东却未向张建荣核实转让房产一事，就与冯红喜签订转让合同，既不符合常理也证明李卫东未尽到合同的审慎义务。第六、截至本案起诉时该合同剩余的转让款项尚未支付完毕，承包的土地使用权手续尚未办理完成。第七、证明转让合同签订后第十日，张建荣得知房产被转让的事情后，在第一时间就告知李卫东，冯红喜转让房产无效系无权处分，并明确向李卫东提出要求：要求将被告二人签订的转让合同交给自己，但是被李卫东拒绝，坚决不同意将转让合同交与张建荣。张建荣多次索要无果后，无奈之下只能报警，李卫东才不得已让刘新兵拿出合同。其行为明显有和冯红喜串通勾结的行为和意思表示，如果李卫东是善意购买人，为什么不愿意将转让合同交与张建荣，在张建荣已将冯红喜无权处分一事告知与自己的时候，还拒绝和张建荣进行沟通，让转让行为合法合规，只能说其本意就是不想让张建荣参与此事。第八、在张建荣告知李卫东和冯红喜，如果继续履行和完善转让合同，其二人只要将剩余房款支付给张建荣，张建荣就同意与李卫东补签合同，完成房产及土地转让，但均被二人所拒绝，冯红喜拒绝可以理解，因为其就不想让张建荣得到转让款，而李卫东拒绝，如果是善意购买人其行为不可理解也不符合常理。第九、通话录音中冯红喜明确表示没有他发话，李卫东是不可能将剩余款项支付给张建荣的，由此证明李卫东和冯红喜之间的暗中串通行为，故意不让张建荣知晓转让房产及土地的事实。因为被告二人的转让行为损害了房产共有人张建荣的合法权益，应当认定二人签订的转让合同属于无效合同。证据四：照片五张；证明指向：涉案房产的内外部结构，证明房产目前系被告占有使用。证据五：律师函一份、邮政交寄单两份、回执一份、快递物流信息一份；证明指向：证明张建荣在得知房产被转让一事后，与被告多次交涉无果的情况下，于2020年1月3日以律师函的形式，再次告知被告李卫东不要将转让房产的剩余款项支付给冯红喜。如果李卫东需要继续完成转让合同的话，张建荣要求只要将合同未付款项支付给张建荣，张建荣就同意补签合同，完善冯红喜的无权转让行为。但冯红喜在无权处分夫妻共同财产后拒绝分给张建荣，李卫东明知冯红喜无权处分的情况下，并且在张建荣的多次要求下，对张建荣行使合法权利的要求拒不配合的事实。证据六：申请法院调取的土地承包合同；证明指向：1、同证据二，2、证明冯红喜转让土地的行为违反了他和小营村村委签订的租地合同。因转让的土地性质为集体所有，冯红喜未经出租方小营村村委的同意，冯红喜擅自转让土地使用权，属于无权转让，应认定为无效合同，3、证明目前该土地的租赁权人并未变更，仍然是由冯红喜承租。针对原告张建荣举证，被告李卫东提出以下质证意见：六组证据真实性无异议，证明指向有异议，证据一至四原告证明指向涉案房屋属于夫妻财产，我方认为是对法律及资产性质理解有误，我方举证时会证明厂房属于个人独资企业属于个人所有，个人独资企业收益才属于共同财产；证据五只是原告单方意见表述，对被告没有约束力；证据六：冯红喜与小营村委会签订土地承包合同是附条件的转让，只需要小营村委会同意，只要小营村委会不提出异议，不影响二被告协议效力，并且目前也正在和小营村委会正在沟通，也符合国家对集体土地转让的要求。针对原告张建荣举证，被告冯红喜质证：同李卫东质证意见。为支持自己的主张，被告李卫东提交如下证据：1、修武宇洁塑料制品厂营业执照和统一社会信用代码查询截屏，证明：修武宇洁塑料制品厂成立于2011年5月3日，类型为个人独资企业，投资人为冯红喜，根据个人独资企业法第二条规定，证明厂房厂地属于冯红喜个人财产，不属于冯红喜与原告共同财产；2、冯红喜与李卫东代理人于2018.11.5日签订的房屋租赁协议及二人于2019.11.25签订的厂房转让合同一份，证明：结合独资企业法第17条规定，两份协议均有效，只是租赁收益及转让收益作为共同财产进行分割，收益的分割并不影响二人签订协议的效力。夫妻二人居住房屋与转让的房屋相邻，原告对被告租赁事实并未参与但认同，印证了李卫东有理由相信冯红喜有处分权。针对被告李卫东举证，原告张建荣提出以下质证意见：证据一、二真实性无异议，证明指向有异议，因为该企业存在夫妻二人婚姻存续期间，投资款是夫妻二人投资，注册在冯红喜名下，为了经营方便，该与企业经营所得均用于夫妻共同生活及企业再投资，张建荣自始至终都参与企业经营情况，涉案房屋并未登记塑料厂名下，不能证明转让的房产属于该企业所有，不能证明冯红喜对厂房有全部所有权。被告指出转让收益应当作为夫妻共同财产分割，但为什么张建荣主张分割权利时予以拒绝不配合，房屋租赁协议因性质为租赁而非所有权转让，并且原告事先知道厂房对外租赁情况，所以冯红喜租赁给某个具体人原告予以承认，但对厂房所有权及土地使用权却不予以认可，该合同涉及所有权处置，因此原告对转让合同不认可，对冯红喜转让行为不追认。被告证据不能证明厂房为冯红喜个人所有。另外测绘图不真实，被告故意将夫妻二人住房不予标注。被告冯红喜同被告李卫东提交证据，证明指向也同被告李卫东。针对被告冯红喜举证，原告张建荣提出以下质证意见：同李卫东提交证据的质证意见。另补充：不同意塑料厂是冯红喜个人所有，虽登记在冯红喜名下，但是夫妻二人共同经营。厂成立时是原告投资几万元买的机器，进的生产线，以此厂房慢慢壮大，投资厂房经营中被告负责销售，原告一直负责生产经营。原、被告提交的证据符合证据的特性，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：原告张建荣与被告冯红喜系夫妻关系，二人均为再婚，2002年同居生活，于2005年5月24日登记结婚。2010年4月30日修武县郇封镇小营村村民委员会（甲方）与冯红喜（乙方）签订租地合同，约定修武县郇封镇小营村村民委员会将位于小营小区自家房东、房后1.185（东边110平方、房后20米×34米）亩地租给冯红喜用于筹建原厂扩建（原老纸厂污水坑），租赁期限自2010年5月7日至2030年5月6日，共20年；约定冯红喜在租赁期间“土地的所有权属于甲方，乙方对租赁的土地只有使用权，未经甲方同意，乙方不得在租赁期间将土地销售、抵押、不得擅自转包、确需转包的，须经甲方同意，并根据实际情况，洽商土地租赁价格。”2011年5月3日，成立修武宇洁塑料制品厂，营业执照副本载明：属非公司私营企业。住所：修武县××区。2018年11月5日冯红喜（甲方）与刘新兵（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲、乙双方约定租赁的厂房位于焦作市修武县××区××路，左邻宇洁塑料制品厂，右邻小花牛饮料厂。此处厂房包括：1、车间库房21间约1433平方米；2、附属用房：东大门门口三间；3、厂区空地约2100平方米。租赁期限为六年，自2018年11月5日至2024年11月4日。2019年11月25日，冯红喜（甲方）与李卫东（乙方）签订《厂房及土地转让合同》约定：本协议的标的位置位于焦作市修武县小营工业园区华芳路西段路南。东临原小花牛厂区，西临冯红喜2间住宅楼房，南临空地，北临空地。土地面积：3661.52平方米，东西长度86.52米，南北长度42.32米（以小营村委测量为准）。建筑物面积：土地上的“7”型字厂房面积为1507.5平方米，1处房屋：东大门西侧面积为125平方米。甲方将本协议约定土地租赁权转让给乙方，将本协议约定土地上的所有附属建筑物所有权转让给乙方。原告张建荣与被告冯红喜一直共同经营修武宇洁塑料制品厂，张建荣负责生产经营，冯红喜负责销售。本院认为,本案系确认合同效力纠纷，焦点应为被告冯红喜与被告李卫东所签订《厂房及土地转让合同》是否侵害了原告的共有权。首先，原告张建荣与被告冯红喜系2002年同居、2005年5月办理结婚登记的合法夫妻，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。其次，应搞清楚修武宇洁塑料制品厂的性质。该企业营业执照副本显示类型为非公司私营企业，被告并未提供证据证明涉案房产登记在修武宇洁塑料制品厂名下的清单。再者，虽然该厂登记法定代表人为冯红喜，但从庭审过程中反映的事实来看，该企业应为夫妻二人共同经营的个体工商户的性质，家庭共同投资，共同经营，只不过在注册登记时登记在冯红喜名下，但不能改变该企业属于夫妻共同财产的性质。我国物权法对处理共有的不动产明确规定，应征得全体共有人的同意。本案原告张建荣作为被告冯红喜的合法妻子，不仅在建厂时有资金投入，建成后负责生产经营，在处理财产时无处分权，在法律、情理上均讲不通，故二被告冯红喜、李卫东的买卖行为，侵害了原告张建荣的共有权，应属无效行为。另外，二被告在签订转让协议时，对涉案土地并未征得小营村村民委员会的同意，损害了小营村集体利益。综上理由，二被告签订《厂房及土地转让合同》，侵害了原告张建荣及案外人小营村集体利益，应属无效行为，对原告的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告冯红喜与被告李卫东于2019年11月25日签订的厂房及土地转让合同无效。本案受理费100元，减半收取为50元，由被告冯红喜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  崔世兵二〇二〇年七月十二日书记员  崔丽娜