河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1999号原告:潘玉利，男，汉族，1982年5月20日出生，住河南省XX市。被告:史锡春，男，汉族，1965年2月28日出生，住河南省XX市。委托诉讼代理人：王广林，重庆奥凡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：史展，女，汉族，1993年1月2日出生，住河南省XX市，与被告为父女关系，代理权限为一般代理。原告潘玉利与被告史锡春为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日依法受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘玉利与被告史锡春的委托诉讼代理人王广林、史展均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘玉利向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告合同违约；2.被告依法承担因合同违约行为给原告造成的各项损失，包括装修材料费5947元、装修人工费3600元、购销合同损失20000元、误工费800元，共计30347元；3.被告承担合同违约金5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年06月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告将自有的坐落于河南省南阳市白河中路育阳桥南头滨河村街387号房屋的一楼出租给原告用于经营使用。原告按约定正常履行合同，原告于2020年06月16日交付第一年房租租金及押金共计35000元(叁万伍仟元整)，并按约定对房屋进行了投资装修及购进、搬入经营设备等经营准备活动。2020年06月26日，在原告毫不知情的情况下，被告突然让人将房屋封闭，用短信通知原告解除合同，并转账给原告38000元(叁万捌仟元整)。2020年06月27日，原、被告因被告的合同违约行为发生争执，协商解决不成，原告报警处理，出警记录显示被告承认因特殊原因房屋不能出租，单方中止合同，并多转3000元作为违约补偿金。由于被告的单方违约行为，已给原告造成了巨大的损失，远远超出被告主张的3000元作违约补偿，双方协商不成，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告史锡春辩称，原、被告双方在房屋租赁合同第五条明确约定，提前终止合同的，在出租方赔偿承租人实际损失之外承租人不得提出任何其他要求，双方没有针对合同违约需要支付违约金和具体金额的约定，且房屋租赁合同第三条第1款约定，原告需要装修的，装修方案应当事先得到被告同意后方可进行施工。原告并未按约定向被告告知装修方案，未经被告同意准备在地基上深挖坑道，被告发现后认为该行为可能对房屋安全造成损害，于是不同意原告继续对房屋进行装修。合同第二条第3款约定原告与第三方发生的一切经济民事纠纷被告不予负责，双方对此已经达成约定，原告仍然诉请其与第三方的、与本案无关的购销合同损失，不应当由被告承担且该损失未实际产生。原告诉称2616元的房屋隔断费用，原告自认并没有产生，被告对此不予认可，不应承担相应责任。本案的诉讼费应由法院依法判决。综上，原告的诉讼请求金额与事实不符，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告潘玉利为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据，房屋租赁合同一份。证明原告为经营汽修店于2020年6月16日承租被告位于XX村街××房屋××楼，原、被告之间存在合法租赁关系；第二组证据，收条、转账记录一份。证明被告收取原告一年房屋租金30000元和押金5000元。其中定金10000元后用于房屋租赁；第三组证据，房产证复印件一份。证明被告史锡春对涉案房屋享有所有权；第四组证据，照片6张。证明房屋装修前及装修后的情况，原告租赁房屋后进行装修，被告在原告不知情的情况下私自将房屋封住不让原告继续租赁；第五组证据，短信及原、被告支付宝转账记录。证明被告违约后返还原告38000元；第六组证据，润滑油购销合同一份和收条5张。证明原告经营汽修店与润滑油经销商签订购销合同。以及原告为装修房屋购买的装修材料和相关花费；第七组证据，出警情况说明一份。证明被告违约情况。被告发表质证意见称，对第一、二、三、四、五、七组证据的真实性和证明方向均无异议。对第六组证据的真实性无法核实，证明方向有异议，不能达到原告的证明目的。原告确实对涉案房屋进行装修产生一定材料费，被告予以认可，但是根据房屋装修现状以及有关材料的市场价格，与原告所提交的证据与实际费用差异过大，与事实不相符合，基于此对原告提交的装修材料清单质证如下，对总价为680元的收据，根据被告市场询价，原告诉称22号螺纹钢的市场单价应为89元左右，16号螺纹钢在市场单价应为48元左右，而原告提供的收据上载明的价格远远超过市场价；对总价为735元的销货清单中的外墙腻子，根据原告施工现场图片可得原告使用的为洁玉牌生态外墙腻子，根据被告市场询价该品牌腻子的市价为单价20元一袋，而原告的票据显示为单价45元，与事实不符，被告对该单据的真实性不予采信；对总价为30元的销货清单和总价为2616元的销货清单，因清单中并没有具体销货单位以及相对的购买方名称，被告无法确认其真实性以及与本案的关联性；针对总价为2616元的销货清单，客户记载为小徐，而非原告本人，与本案无关，而且该张销货清单显示是房屋隔断费用，根据原告提交的房屋照片和房屋现状，案涉房屋并没有安装、设置房屋隔断，故该费用并没有实际发生，原告所提交的证据不能达到事实发生的概然性；对于安装卷闸门花费1700元的收条，被告予以认可；对于润滑油购销合同及润滑油定金20000元的收据，是与本案无法律关系的，且原告诉称的该笔损失未产生，按照合同法以及合同法司法解释二相关规定，有违约产生的赔偿应当以实际损失为基础，与本案无关的该两份证据不能作为认定原告实际损失的依据，不能达到原告的证明目的。被告就其辩解主张向本院提交以下证据：第一组证据，房屋租赁合同复印件一份。证明原、被告双方存在租赁关系和双方约定的装修事宜与要求。合同约定，承租方与第三方发生经济纠纷时出租方不承担责任；提前终止合同时，承租方不应当提出其他要求；第二组证据，照片11张。证明房屋装修现状为仅有安装了三道卷闸门，内墙和部分粉刷，以及地面两平米左右的坑道，并没有发生原告诉请的损失量。原告发表质证意见称，对第一组证据的真实性和证明方向无异议；对第二组证据的真实性无异议，证明方向有异议，我的损失不仅仅包括被告看到的损失，被告违约应当承担直接损失和间接损失。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性，根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）史锡春，承租方（乙方）潘玉利，第一条：甲方将自有的座落于滨河村街××房屋××楼（东门留至上二楼通道除外）出租给乙方使用；第二条：1.租赁期限2020年6月16日至2027年6月15日；2.租金第壹、贰、叁年年租金叁万元……3.另付押金伍仟元……第三条：1.租赁期间乙方应妥善使用室内设施，维护好房屋结构和设备不受损坏，因使用需要装修的，装修方案应事先得到甲方同意后方可施工，费用由乙方承担……”合同签订后，原告依约交付被告第一年房屋租金30000元及押金5000元，被告于2020年6月16日向原告出具收条两张，载明收到原告第一年房屋租金30000元及押金5000元。后原告开始对房屋进行装修并做购进、搬入经营设备等经营准备活动。2020年6月26日，被告将房屋封闭，以短信形式通知原告因特殊原因单方解除房屋租赁合同，并用支付宝转账退回原告38000元，其中包括房屋租金30000元、押金5000元、装修费用3000元。2020年6月28日，原、被告因涉案房屋租赁事宜发生争执，经南阳市公安局新区派出所现场调解，双方协商解决未果，现原告诉至法院。本院认为，原、被告于2020年6月16日订立的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，原告已依约向被告支付一年房屋租金30000元和押金5000元，被告应当依约履行向原告租赁房屋的义务。本案原告租赁房屋经营汽车修理店，原告在租赁合同签订后，着手对所租赁的房屋进行装修，后被告未经原告同意将房屋封闭，通知原告解除房屋租赁合同并向原告退还全部租金及押金，明确表示不再继续履行合同，被告的行为违背诚实信用原则且给原告造成了一定的经济损失，应当承担相应的违约责任。关于原告主张的装修材料费部分，根据原告提交的1张收据、1张收条和3张销货清单合计总价为735元+680元+30元+1700元+2616元=5761元，而原告诉请装修材料费为5947元，原、被告在庭审时均认可挖坑、房屋墙壁粉刷、卷闸门安装，对涉案房屋隔断未安装及房屋隔断的运输费、人工安装费未实际发生无异议，原告提供的证据均为手写单据，无其他证据相互印证，故对原告主张的损失数额本院不予认可，本院酌定被告赔偿原告装修材料费5000元。关于原告主张的购销合同损失20000元部分，原告仅提交购销合同及收条，未提供相应发票证明上述花费确实发生，另，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告主张的该部分损失是被告在订立合同时所不能预见的，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装修人工费3600元和误工费800元，原告装修房屋必然产生人工费，该部分费用确实发生，本院酌定为2000元；原告主张的误工费没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的5000元违约金部分，因双方并未约定违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应当赔偿原告损失7000元，因被告已经在诉前赔偿原告3000元，该部分费用应予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告史锡春于本判决书生效后十日内向原告潘玉利支付4000元；二、驳回原告潘玉利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，减半收取342元，由被告史锡春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月二十九日书记员  赵 婉