四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6056号 上诉人（原审被告、执行案外人）：方春华，男，1963年1月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：方丽（方春华之女），住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：肖问福，四川洪运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：贾鹏，男，1977年7月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李双全，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洁，四川泰益律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。 法定代表人：李波，无职务。 委托诉讼代理人：李贤利，男，系公司员工。 原审第三人（被执行人）：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：李贤利，男，住四川省洪雅县，系洪雅县洪川镇柳街村村民委员会推荐代理人。 上诉人方春华因与被上诉人贾鹏、原审被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）、原审第三人江邦福申请执行人执行异议之诉一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 方春华上诉请求：撤销一审判决，改判中止对位于四川省洪雅县房屋的执行。事实及理由：一审认定事实不清，认定方春华未付清全部房款系认识错误。244524元为合同价款，方春华实际支付220000元系一次性付款给予的优惠，方春华已交清全部价款。鑫顺公司多年来在交付房屋及钥匙时也未就此主张过权利，因此220000元才是房屋实际价款。案涉房屋工程的竣工时间为2015年1月11日，交房日期为2015年2月1日。一审庭审后，方春华又补充提交了物业公司的交钥匙名册，证明方春华领取该房屋钥匙的时间为2015年6月18日。另外鑫顺公司的交房通知、物业公司提供的装修注意事项、装修须知、装修管理规定等证据，均能证明2015年6月18日方春华与物业公司办理了该房屋的交接手续。一审判决质疑方春华代理人方丽提交的交房通知无法证明房屋是否交付及交付日期系认识错误。贾鹏于一审提交的公证书系侵权所得，且不能客观反映房屋使用的事实，不能达到其证明目的。一审判决认定应由方春华证明其是否有其他居住住房系举证责任分配错误。 贾鹏辩称，方春华主张支付220000元购房款，但无转账凭证、银行流水佐证。方春华并未实际占有房屋，该房屋也并非方春华用于居住的唯一房产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 鑫顺公司述称，案涉房屋购房款与实际交付金额有差异，原因是公司对一次性交清房款的购房者给予了优惠，方春华支付的220000元是优惠后的房款。同意上诉人方春华的上诉请求。 江邦福述称，同意鑫顺公司的意见。 贾鹏向一审法院起诉请求：1.判令对执行标的位于四川省洪雅县的房屋许可执行；2.该案案件受理费由方春华、鑫顺公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2015年7月2日受理贾先知、贾鹏与鑫顺公司、江邦福民间借贷纠纷一案，审理过程中，贾先知、贾鹏向一审法院提出财产保全的申请，一审法院于2015年7月9日作出（2015）武侯民初字第5410裁定，于2015年7月30日查封了四川省洪雅县的房屋。2015年9月17日，一审法院作出（2015）武侯民初字第5410号判决，判决鑫顺公司、江邦福向贾鹏连带清偿借款570万元及其利息（以本金570万元为基数，按月息1%从2010年12月24日起计算至判决确定的本金给付之日止）；鑫顺公司、江邦福向贾鹏赔付律师费50万元。2015年12月22日，一审法院依据已发生法律效力的（2015）武侯民初字第5410号判决受理贾鹏与鑫顺公司、江邦福民间借贷纠纷执行一案。执行过程中，因贾鹏与鑫顺公司达成了分期付款的执行和解，一审法院于2016年10月26日作出（2015）武侯执字第3931号之三裁定，裁定终结本次执行程序。2017年10月10日，因贾鹏向一审法院申请强制执行，一审法院依法恢复执行，案号为（2017）川0107执恢221号。执行过程中，案外人方春华以自己购买了拟执行的鑫顺公司名下位于四川省洪雅县房屋为由，对案涉房屋的执行提出了书面执行异议，一审法院于2018年11月13日作出（2018）川0107执异344号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。贾鹏不服该执行裁定，依法提起本案执行异议之诉。贾鹏提交了（2018）洪证字第16号《公证书》，公证书载明在2018年1月5日到“公园壹号”小区，经雅雨物业管理有限公司的工作人员带离到了案涉房屋，对房屋现场状况进行了拍摄，房屋为清水房。 方春华为了证明案涉房屋系其合法购房，关于购房提供了以下证据：1.2011年10月30日，鑫顺公司向方春华出具的《收据》,载明收到公园壹号住房诚意金2万元。2.2011年11月5日，方春华与鑫顺公司签订《商品房买卖合同》，约定方春华购买四川省洪雅县房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为244524元。3.鑫顺公司于2011年11月5日向方春华出具《收据》，载明收到案涉房屋房款200000元。4.2015年6月18日鑫顺公司向雅雨物业管理有限公司出具的《交房通知》（存根联），其中落款处鑫顺公司签发人为方丽签字。一审庭审中经询问，方春华的委托诉讼代理人方丽承认该处签名是其亲笔签署，但是对于该证据系鑫顺公司向物业管理公司出具的《交房通知》（存根联）的原件为什么在方春华处没有合理解释，也不能解释方丽为何在鑫顺公司销售部签发人处签字。 一审庭审中，方春华的委托代理人即其女儿方丽陈述：案涉房屋实际系方丽出资购买，但是因涉及方丽的婚姻问题所以使用方春华的名字购房；购房总价款实际为22万元，但是该金额与合同不一致，没有补偿协议或者其他证据予以佐证；方丽曾经在鑫顺公司任职，但是没有说明具体职位和工作内容，现在已经离职。 一审法院认定以上事实，主要采信了：房屋信息登记查询情况说明、公证书、房地产司法鉴定估价报告、证明、洪雅县房地产管理局查封信息单、民事判决书、执行裁定书、民事裁定书、《商品房买卖合同》《收据》两份、公证书等证据材料及各方当事人在庭审中的陈述。 一审法院认为，案涉房屋登记在鑫顺公司名下，应当认定为鑫顺公司所有，一审法院的查封合法有效。该案争议焦点为，方春华对位于四川省洪雅县房屋的权利是否足以排除对案涉房屋的执行。从方春华提交的证据看，方春华与鑫顺公司签订了购房合同，支付了部分购房款，但是不能证明案涉房屋已经交付。对于案涉房屋是否交付，从（2018）洪证字第16号《公证书》可以看出在2018年1月5日现场查看房屋状况时，是由物管工作人员带到现场查看，案涉房屋仍然为清水房，结合方春华的委托诉讼代理人即女儿方丽曾经在鑫顺公司任职，其提交的《交房通知》（存根联）中方丽作为鑫顺公司销售部签发人处签字的情况，对于案涉房屋是否交付、实际的交付时间均不能予以确认。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，一审法院认为，虽然方春华在一审法院查封之前已与鑫顺公司签订了书面买卖合同，但是方春华并未支付全部购房款；没有举证证明案涉房屋确实已经交付以及交付的时间，不能证明方春华对于案涉房屋的实际占有；据方春华的委托代理人方丽陈述案涉房屋系方丽实际出资购买，可以推断案涉房屋不属于用于方春华居住的房屋，方春华也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，方春华对案涉房屋的权利不满足排除执行的条件，贾鹏诉请对案涉房屋许可执行的诉请成立，一审法院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，一审判决：准予对鑫顺公司名下的位于四川省洪雅县房屋予以执行。该案案件受理费100元，由方春华、鑫顺公司负担。 二审中，方春华向本院提交新证据：1.鑫顺公司文件处理卡及证明，其中在“分管领导审核意见”栏中显示内容为“同意公司加盖印章。徐忠，（2019年）12月9日”，拟证明鑫顺公司的公章自2014年7月14日起交由政府清算组监管，方春华的交房是在政府监管下完成的。2.鑫顺公司分别于2015年2月11日、2015年6月18日、2015年6月19日向雅雨物业管理有限公司出具的案涉小区业主韩国容、罗桂、周永乐（以上三人均为案外人）的《交房通知》，拟证明方丽是鑫顺公司的工作人员，负责交房。3.洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组《关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》，拟证明鑫顺公司因为所开发项目涉及相应问题，所建房屋均未办理产权证，其中方春华购买的案涉房屋也未办理产权证；4.鑫顺公司的交房草案，拟证明方春华一次性支付完房款，享受2年免交物业费的优惠。5.鑫顺公司出具的承诺书，拟证明案涉房屋虽未备案，但可以装修。 经组织质证，鑫顺公司、江邦福对方春华提交的上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。贾鹏质证称，1.文件处理卡签字人员无法证明身份，对该证据不予认可。2.交房通知不是原件，证明内容与本案无关，即使真实，方丽作为鑫顺公司员工，不能达到其证明目的，对该证据不予认可。3.对《关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》，超过举证期限，即使真实，其内容也没有明确是针对案涉房屋所在项目具体的处置方案。4.交房草案为复印件，无法核实真实性，该草案未证明公示过。5.承诺书不予认可，案涉房屋是否装修，以实际现状为准。 经本院审查，本院将结合本案其他实际，对方春华提交的上述证据材料一并予以认定。 本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：方春华主张中止对案涉房屋执行的诉请，应否得到支持。对此，本院评析如下： 首先，根据本案现有证据显示，方春华于2011年10月30日向鑫顺公司支付案涉房屋的20000元购房诚意金，后双方就案涉房屋于2011年11月5日签订《商品房买卖合同》，房屋总价244524元，该公司也于2011年11月5日向方春华出具收据，载明收到购房款200000元。因方春华系一次性支付购房款，可以享受一定购房款优惠，故其实际支付购房款为220000元。对此鑫顺公司予以认可，并有交房草案予以佐证。之后该房屋所在小区物业公司在2015年6月18日也就案涉房屋向方春华进行了分户移交等。上述情况可以说明在案涉房屋被查封之前，方春华已与鑫顺公司签订房屋买卖合同并分期付清全部房屋价款，该公司也就此出具相应收据并进行了分户移交等事实。第二，再结合本案其他查明实际，因鑫顺公司开发的案涉房屋所在小区建设项目存在相应问题，其公司印章也确实在由政府设立的相关工作组进行控制。同时也可说明，该公司于2019年12月9日出具的《证明》中加盖的公司印章，也应系经政府工作组工作人员同意后加盖，则该证明中记载的内容应当具有一定的真实性，证明中显示的方春华购买了案涉房屋，且系在政府工作组的监管审核下办理的交房手续等内容涉及的相应事实，也与相应证据显示的房屋分户移交的情况存在吻合。第三，鑫顺公司开发的案涉房屋所在小区建设项目确实存在相应问题，也能够进一步反映房屋未办理过户登记确实并非仅为方春华自身原因造成。而现有证据也不能证明该房屋并非用于方春华所居住。因此，基于以上分析，应当视为方春华已实际合法占有案涉房屋，而房屋的合法占有应以实际控制和管理为准，方春华是否实际入住或使用并非房屋占有的必要条件。贾鹏虽对方春华提交的相关证据不予认可，但并未就此提交相应有效证据予以反驳。综上，方春华要求中止对案涉房屋执行的诉请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。一审准予对案涉房屋予以执行的相应认定有误，本院予以纠正。 综上所述，方春华的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清且因二审出现新证据，导致判决结果出现错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初566号民事判决； 二、驳回贾鹏的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由贾鹏负担。二审案件受理费4600元，由贾鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  张荣文 审判员  谢 剑 审判员  童庆勇 二〇二〇年七月八日 书记员  王清影