四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2594号 原告:文仁仕，男，1981年2月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：蒋宗禄，金堂县三星法律服务所法律工作者。 原告:滕旭辉，女，1982年11月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：蒋宗禄，金堂县三星法律服务所法律工作者。 被告：成都富康房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇。 法定代表人：潘静，公司总经理。 委托诉讼代理人：仁秋月，女，公司员工。 原告文仁仕、滕旭辉与被告成都富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文仁仕、滕旭辉的特别授权委托诉讼代理人蒋宗禄、被告富康公司的委托诉讼代理人仁秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文仁仕、滕旭辉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年9月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效；判决被告为原告办理位于金堂县，共三套房屋的不动产权证；2、判决被告承担未办理房屋所有权转移登记违约金268736元［206741元×1300天（365天×3年＋205天）×万分之一，从2016年12月1日起至2020年6月1日止］，以及从2020年6月1日起至原告取得权属证明时止的违约金（被告支付违约金按206.72元／天的标准计算）；3、本案诉讼费，由被告负担。事实和理由：2015年9月14日，原、被告双方签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》。原告分别购买了被告开发的位于金堂县.8元）、1栋2楼2号（购房款932883.60元）、188号1栋1楼（购房款245532元）商品房。2015年9月30日，原告付清了三套商品房的购房款，被告向原告出具了一张购房款收据金额为2067241元。2015年12月1日，被告向原告交付了房屋，但被告交房时没有向原告出示房屋验收合格证，也没有按照合同第二十四条、第二十七条、第二十八条约定，在合同签订之日起30日内进行合同备案，在交房360日内完成房屋所有权转移登记。被告一直没有为原告办理房屋所有权转移登记，根据合同第二十八条的约定，被告应当承担违约责任，按原告所交房款的万分之一支付违约金。原告向被告支付了2067241元，每天的违约金为206.72元。 被告富康公司辩称，依据国家相关法律规定，享有不动产物权要依法登记，而未经登记不发生物权效力。请求相关权利时，诉讼时效为三年。因此，被告承担未办理房屋所有权转移登记违约金的计算日期，应从2018年6月1日起至2020年6月1日止。 本院经审理查明：2015年9月14日，原告文仁仕、滕旭辉（买受人）与被告富康公司（出卖人）签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告文仁仕、滕旭辉分别购买被告富康公司开发的位于金堂县（建筑面积255.41㎡，总价款888826.8元）、1幢2层2号（建筑面积268.07㎡，总价款932883.6元）、188号龙井源商住楼1幢1层188号（建筑面积47.4㎡，购房总价款245532元）；付款方式为一次性付款。买受人在2015年9月14日前支付商品房全部价款；出卖人在2015年12月1日前向买受人交付商品房；合同第二十四条约定出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；合同第二十七条约定买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起360日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；合同第二十八条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。合同签订后，原告文仁仕、滕旭辉于2015年9月30日向被告富康公司支付了购房款2067241元。2015年12月1日，被告富康公司向原告文仁仕、滕旭辉交付了上述商品房，但至今没有办理上述商品房的不动产权证书。 2019年7月11日，本院立案受理了原告文仁仕、滕旭辉与被告富康公司、第三人赖春确认合同效力纠纷一案［（2019）川0121民初3405号］。原告文仁仕、滕旭辉在该案中向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年9月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效；判决将备案在第三人名下的位于金堂县［网签（或备案）号174510］备案登记在原告名下；2.判决被告支付未办理预售备案的违约金ｌ24435.00元,以及未办理不动产权属证明的违约金，违约金为88882.60元（该违约金应计算至办理产权之日止）；3.诉讼费，由被告负担。经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、原告文仁仕、腾旭辉与被告富康公司于2015年9月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、第三人赖春于2019年9月10日前协助被告富康公司办理位于金堂县房屋［网签（或备案）号174510］的备案撤销登记；三、被告富康公司于2019年9月20前到房产登记部门为原告文仁仕、滕旭辉办理位于金堂县房屋的备案登记；四、原告文仁仕、滕旭辉自愿放弃其他诉讼请求。 上述事实有当事人身份信息、工商信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、网签合同信息查询记录、交纳购房款收据、本院（2019）川0121民初3405号民事调解书，及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告文仁仕、滕旭辉与被告富康公司签订的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格遵守、履行各自义务。原告文仁仕、滕旭辉按照合同约定向被告富康公司支付了全部购房款，履行了买受人的合同义务，作为权利人享有不动产权属证明。但被告富康公司没有按照合同约定办理案涉商品房不动产权证书，存在违约。被告富康公司应当按照合同约定向原告文仁仕、滕旭辉支付违约金。关于违约金起算时间问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“自该商品房约定交付使用之日（2015年12月1日）起360日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，因此案涉商品房办理不动产权证书的时间应在2016年11月25日前。被告富康公司没有办理不动产权证书，原告文仁仕、滕旭辉应在2019年11月25日前主张权利。原告文仁仕、滕旭辉于2020年6月2日主张逾期办证违约金，根据诉讼时效三年的规定，违约金起算时间应倒推至2017年6月2日，终止时间为实际取得不动产权证书之日止。关于1栋2楼1号商品房逾期办证违约金问题。原告文仁仕、滕旭辉在本院（2019）川0121民初3405号案件中进行了主张，且放弃了该项诉讼请求。根据诚信原则，该商品房逾期办证违约金不在本案计算之列。综上，逾期办证违约金以1178415.6元（932883.6元＋245532元）为基数，从2017年6月2日起至实际取得不动产权证书之日止，按每日万分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决如下： 一、原告文仁仕、滕旭辉与被告成都富康房地产开发有限公司于2015年9月14日签订的三份《四川省商品房买卖合同(预售)》，合法有效； 二、被告成都富康房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内,为原告文仁仕、滕旭辉办理位于金堂县的不动产权证书； 三、被告成都富康房地产开发有限公司于原告文仁仕、滕旭辉实际取得上述商品房不动产权证书之日起10日内向原告文仁仕、滕旭辉支付逾期办证违约金（违约金，以1178415.6元为基数，从2017年6月2日起至实际取得商品房不动产权证书之日止，按每日万分之一计算）； 四、驳回原告文仁仕、滕旭辉的其他诉讼请求。 案件受理费2666元，由被告成都富康房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈福彪 二〇二〇年七月八日 书记员  刘治琼