浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5905号 原告：黄洪鸣，男，1975年1月13日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：杨毓根，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙诗云，江苏圣典（义乌）律师事务所实习律师。 被告：黄庆丁，男，1952年3月6日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：李卫仙，女，1956年4月2日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：黄旭丰，男，1980年11月4日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：刘巍巍，女，1983年11月11日出生，汉族，住义乌市。 被告：黄玉玲，女，1983年8月9日出生，汉族，住义乌市。 原告黄洪鸣为与被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲宅基地使用权纠纷一案，于2020年5月11日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告黄洪鸣的委托诉讼代理人杨毓根、孙诗云和被告黄庆丁、黄旭丰、李卫仙到庭参加诉讼，被告刘巍巍、黄玉玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄洪鸣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2009年8月18日签订的宅基地转让协议有效；2、依法判令五被告办理坐落于义乌市，共1间，面积36平方米房屋（价值136万元）的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户登记至原告名下的过户登记手续。事实和理由：原告与五被告均为义乌市集体经济组织成员。五被告于2009年8月与原告签订转让协议，将义乌市被告黄旭丰的36个平方转让给原告，协议签订后原告付清转让款开始建造并使用至今。2019年3月，原告所在村房屋可以办理不动产登记手续。原告多次要求五被告办理涉案房屋的不动产初始登记以及过户登记手续，被告均以各种理由推诿。原告认为，原、被告之间的转让协议系双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应履行。原告已履行付款义务，被告应履行不动产初始登记及过户义务。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告黄庆丁辩称，是我的平方卖给原告的，原告一次都没有打电话给我要求办理过户手续。我没有收到过136万元，我分两次收到过通过银行转账的方式支付的款项共计46万元。我同意原告的诉请。 被告李卫仙辩称，我同意原告的诉请。我同原告签订过宅基地转让协议。 被告黄旭丰辩称，卖房子是事实的，是原告买我父母的平方，结果村里把卖掉的平方扣到我的身上。原告一个电话也没有打来过，我问过原告，原告说不管，说买的是我们家的平方。卖过是事实，我不会去反驳。协议绝对是有效的，就是原告一个电话都没有打过来沟通过，我愿意协助原告办理初始登记和过户登记。 原告黄洪鸣为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、原告与五被告签订的房地产转让协议一份，拟证明原、被告存在转让宅基地的事实。 2、收条两份，拟证明原告已付清款项。 3、农村私人建房建设用地审批呈报表（核对件）一份，拟证明被告黄旭丰为审批在册人口，其中36平方在原告所建的房子里面。 4、建设工程规划许可证（核对件）一份，拟证明许可证上建房地址与涉案房屋地址一致，其中72幢36平方属于被告黄旭丰所有。 5、股权证一份，拟证明原告是山口村集体经济组织成员，具有买宅基地资格。 6、公告一份，拟证明山口村2019年3月14日已经开始办理初始登记及过户手续。 7、建房施工合同一份，拟证明涉案房屋为原告出资建造。 8、山口新房建造责任书一份，拟证明涉案房屋为原告负责建造。 9、中标协议书一份，拟证明涉案房屋由原告前往投标并且中标。 10、有偿使用费收据（复印件）一份，拟证明涉案房屋为原告实际使用。 11、江东街道山口村农村住房调查情况公示一份，拟证明被告将宅基地转让给原告的事实。 12、房屋照片一份（打印件），拟证明涉案房屋自建成以来一直由原告使用和管理。 被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰对原告黄洪鸣提供的证据1、证据3-12均无异议。被告黄庆丁对证据2有异议，认为钱没有收到。被告李卫仙、黄旭丰认为其对证据2不清楚。 被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲未有证据向本院提供。 本院认为，被告刘巍巍、黄玉玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭的被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰对原告黄洪鸣提供的证据1、证据3-12无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。原告黄洪鸣提供的证据2即两份收条，因出具收条人黄庆丁否认其收到过136万元，而原告黄洪鸣在庭审中亦承认实际成交转让款为46万元，故本院对这两份收条不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年10月10日，黄旭丰经审批取得90平方米的农村私人建房建设用地。2009年8月18日，买受方黄洪鸣（乙方）与出卖方黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲（甲方）签订《房地产转让协议》一份，载明：甲方取得建房用地36㎡，因无力建房，故决定委托乙方建房，房屋建好后转让给乙方所有。现双方就此达成以下协议：一、甲方将取得的建房用地36㎡委托乙方建房（建房用地坐落于义乌市）；二、房屋建好后，转让给乙方所有；三、建房资金双方确认为50万元；四、转让价款为186万元（其中包括上述建房资金50万元）；五、根据规定房地产证应先做在甲方名下，待允许过户时，甲方应协助乙方办理房地产过户手续，过户一切费用由乙方自负；六、甲方如反悔，应承担下列责任：1、返还建房转让款186万元；2、赔偿房屋转让款的利息损失（从2009年8月18日按月息3分计算）；3、赔偿房屋差价损失（以当时评估机构评估为准）。本协议经双方签字生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，山口村委会留档一份。原、被告均在协议下方签名捺印。嗣后，黄洪鸣向黄庆丁支付了房屋转让款46万元。2010年2月2日，涉案的36平方米宅基地取得建设工程规划许可证（建字第3307820100156号）。后原告黄洪鸣出资在上述宅基地上建成位于义乌市房屋，并占有、使用至今。2019年3月，山口村可以办理不动产登记手续，因五被告未协助原告黄洪鸣办理涉案不动产的初始登记及转移登记手续，原告向本院提起诉讼。 另查明，原告黄洪鸣与五被告均系义乌市集体经济组织成员。被告黄庆丁、李卫仙系夫妻关系，黄旭丰、黄玉玲系被告黄庆丁、李卫仙之子女，被告刘巍巍系被告黄旭丰之妻。 本院认为，原告与五被告签订的《房地产转让协议》实质上系36平方米宅基地使用权的转让，双方转让宅基地及相关过户的内容系双方真实意思表示。原、被告系同一集体经济组织成员，涉案宅基地的转让及相关过户等内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定有效。但《房地产转让协议》虚标的转让价格部分非双方真实意思表示，该部分应认定无效。原告黄洪鸣已付清转让款46万元，履行了本方合同义务，且在涉案宅基地上已出资建造房屋并居住使用至今。五被告作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告黄洪鸣办理转移变更登记的义务。综上，除《协议书》系部分有效之外，原告黄洪鸣的其他诉请，于法有据，应予支持。被告刘巍巍、黄玉玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告黄洪鸣与被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲于2009年8月18日签订的《房地产转让协议》部分有效； 二、本判决生效后十五日内，被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲办理坐落于义乌市房屋1间占地36平方米的不动产初始登记手续，并协助原告黄洪鸣将该不动产转移过户登记至原告黄洪鸣名下。 三、驳回原告黄洪鸣的其他诉讼请求。 案件受理费8520元（已减半），由被告黄庆丁、李卫仙、黄旭丰、刘巍巍、黄玉玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年七月二十日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?