湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2010号原告：刘芬，女，1984年10月24日出生，汉族，住常德市武陵区。被告：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路396号（芙蓉观邸17楼）。法定代表人：敖勇。委托诉讼代理人：赵勇刚，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。原告刘芬与被告常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芬，被告天源公司的委托诉讼代理人赵勇刚、戴宇星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芬向本院提出诉讼请求：判令天源公司承担因延期办理房屋所有权证所产生的违约金48765.86元。天源公司辩称，天源公司因棚改政策导致延期办证，根据《常德市商品房买卖合同》规定应予免责，请求法院驳回刘芬的诉讼请求。经审理查明：2015年2月5日，刘芬（买受人）与天源公司（出卖人）签订合同编号为233714的《常德市商品房买卖合同》，合同第一条约定出卖人以出让方式取得位于地块的国有建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为天源鑫座；第三条约定买受人所购商品房为第一幢13层1306号，楼栋号为21118，该商品房预测面积62.09平方米，套内建筑面积46.97平方米，共有分摊建筑面积15.12平方米；第九条约定签订合同时支付首期款97900元，余款220000元以按揭方式支付；第十五条约定出卖人在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；第十九条约定出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内，委托出卖人向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证；第二十条约定逾期办理所有权登记，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。该合同附件五补充协议第十一条特别约定：因本项目受棚改政策影响，本合同第七章的第十八条、第十九条约定的办证时间客观上无法履行，双方对此互不承担责任。经双方共同协商约定，同意具体办证时间待项目综合验收后天源公司另行通知。案涉楼栋2012年2月开工，2013年1月竣工，2015年3月20日交付。2019年10月11日，天源鑫座服务管理中心告知刘芬其购买的商品房可以办理房产证。2019年10月13日，刘芬付清全部购房款317900元。2011年4月22日，常德市棚户区改造工作领导小组办公室作出常棚办建（3）号《常德市棚户区改造项目确认书》，明确鑫龙公司棚户区改造项目符合常德市棚户区认定条件，列入棚户区改造项目，项目位于武陵区，东至省安装四公司、西至临江路、南至丽景苑、北至鑫龙公司宿舍；改造时间2011年。2014年8月7日，常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室作出常棚办建（69）号《常德市棚户区改造项目确认书》，明确鑫龙公司二期棚户区改造项目符合常德市棚户区认定条件，列入棚户区改造项目，项目位于武陵区，项目地块由两部分组成，北地块东至工农小学、西至烟厂一区工厂、南至天源鑫座、北至烟厂一区殡仪馆；南地块东至东旺锦安嘉苑、西至丽苑、南至市公路局、北至欣运驾校办公区；改造时间2014年至2016年。2015年7月17日，常德市规划局召开天源鑫座和长胜桥棚改项目概念方案审查会，会议要求两个棚改项目在现有方案基础上按会议纪要作进一步修改和完善，其中建议天源鑫座棚改项目北地块容积率应下降，按≤4.0左右控制，与一期一并规划。2015年9月29日，常德市规划局召开天源鑫座及长胜桥棚改地块控制性详细规划图则与总平面方案部门专家评审会，会议确定天源鑫座棚改项目北地块主要经济指标容积率3.0-3.8，建筑密度≤28％，绿地率≥25％，配套商业面积≤1000平方米等。2015年12月25日，常德市规划局向天源公司核发常德市规划局建设用地规划设计方案审批单，同意天源鑫座（北区）棚改项目规划设计方案，其中建筑密度为25.8％，容积率3.8，绿地率25％。2016年2月5日，常德市武陵区人民政府作出常武发[2016]3号《常德市武陵区人民政府关于鑫龙公司二期棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，武陵区政府决定对案涉二期棚户区改造项目地块范围内的建筑物、构筑物及附属设施实施征收。2016年8月，武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室完成了上述地块征收工作。2016年11月10日，天源公司以挂牌截止时的最高有效报价竞得案涉北区二期地块国有建设用地使用权。2017年1月16日，常德市住房和城乡建设局对天源鑫座4#-10#楼项目初步设计进行了批复。2017年5月20日，常德市鑫龙公司棚户区A-1、A-2地块改造项目（天源鑫座）二期工程开工。2019年4月17日，案涉项目9号楼经五方主体验收合格。2018年6月1日，常德市不动产登记中心审核同意将案涉北区一、二期两宗地批发零售用地的出让终止日起统一为2056年3月23日。2018年6月6日，天源公司向常德市国土资源局申请将上述两宗土地进行合宗。2018年12月18日，常德市不动产中心完成了北区一期、二期两宗土地的权籍调查工作，2019年3月1日，天源公司取得合宗后土地的不动产权证书。2019年9月12日，常德市不动产登记中心完成对天源鑫座国有土地建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍调查工作。2019年9月26日，常德市不动产中心受理天源公司办理天源鑫座房屋首次登记的申请。以上事实，有《常德市商品房买卖合同》、关于10号楼商品房办理房产证的通知、购房发票、常棚办建（3）、（69）号《常德市棚户区改造项目确认书》、《天源鑫座和长胜桥棚改办项目概念方案审查会会议纪要》、《天源鑫座及长胜桥棚改地块控规图则与总平面图方案评审会会议纪要》、常德市规划局建设用地规划设计方案审批单、《常德市武陵区人民政府关于鑫龙公司二期棚户区改造项目房屋征收决定的公告》、关于天源鑫座棚改项目北区完成征拆工作时间节点的证明、常国土资挂让字［2016］第48号国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、《关于天源鑫座4＃-10＃楼项目初步设计的批复》、《湖南省建设工程施工合同》、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、常德市统一国有建设用地使用权出让年限计算备案表、常德市国土资源局国有土地使用权变更申请表、常不动产权调（2018）成确第183号不动产权籍调查成果单、湘（2019）常德市不动产权第××号不动产权电子证书、常不动产权调（2019）成确第147号不动产权籍调查成果单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：刘芬与天源公司所签《常德市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉房屋属鑫龙公司棚户区改造项目范围，后政府启动鑫龙公司二期棚户区改造项目，常德市规划局明确将上述毗邻棚改项目一并规划，并确定建筑密度容积率、绿地率等主要技术经济指标。相关行政机关对棚改事项进行调整，客观上影响天源公司在向刘芬交房90日内，向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记。天源公司在棚改项目被调整后，完成二期拆迁、竞得土地使用权、建设、土地合宗等工作后，及时申请不动产首次登记，其已履行合同相关义务。该公司以延期办证属合同附件五补充协议第十一条特别约定的免责情形为由进行抗辩，理由成立，原告相关诉请本院不予支持。刘芬提出《常德市商品房买卖合同》附件五补充协议中的条款系格式条款，天源公司并未在签订该补充协议时向其特别说明，该补充协议应属无效协议。刘芬作为完全民事行为能力人，在补充协议下方签字捺印，并注明签订日期，在其未提供证据证实签订该补充协议时有胁迫或重大误解的情形下，应当视为刘芬同意补充协议的约定，故该格式条款有效，本院对该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘芬的诉讼请求。案件受理费1019元，减半收取509.5元，由刘芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  谢玉鸣二〇二〇年七月八日法官助理王瑞书记员彭禹颀附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。