上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20496号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被告：上海三水瀛台餐饮管理有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：沈颖。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告上海三水瀛台餐饮管理有限公司(以下简称三水瀛台公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告镌新公司的委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。被告三水瀛台公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告镌新公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告支付综合物业服务费112,749.39元(2017年7月15日至2018年7月30日期间，按9,029元/月计算)；2.被告支付原告逾期付款违约金5,149.66元(按日万分之五暂计至2018年3月16日，实际要求计算至费用付清之日止)。事实和理由：原告自2016年9月起受案外人上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙展飞公司)委托为上海七宝宝龙城市广场提供物业服务。同年12月6日，宝龙展飞公司与被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》(以下简称商铺租赁合同)一份，约定被告承租位于本市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场5号楼第一及二层编号为H3a-F1-XXX-XXX/H3a-F2-XXX-XXX商铺(以下简称案涉商铺)，租赁面积为361.16平方米，租赁期限为五个租赁年度，综合物业服务费为25元/月/平方米等。双方还对支付综合物业服务费的期限及逾期支付违约金等进行了约定。2017年5月15日，被告承租的案涉商铺开业，原告自该日起为被告提供物业服务，然被告在预付两个月的综合物业服务费18,058元后未再付款，原告经多次催讨未果，故诉至法院。诉讼中，原告还陈述，被告曾在一项企划活动中多付550元，该款已予抵扣，现确认2017年7月被告欠缴综合物业服务费为4,401.39元；被告与宝龙展飞公司签订的商铺租赁合同于2018年3月17日解除，案涉商铺于2018年8月1日被宝龙展飞公司收回，故要求被告支付综合物业服务费至2018年7月30日并承担相应违约责任。被告三水瀛台公司辩称，被告承租的案涉商铺存在严重漏水问题，直到被告被迫于2018年4月20日晚搬离，该问题仍然没有解决。现同意按租赁面积361.16平方米、25元/月/平方米的标准计算综合物业服务费，已经预付的综合物业服务费18,058元应予抵扣；不同意支付违约金，且原告主张的违约金计算标准过高；要求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月，宝龙展飞公司(出租方暨甲方)与被告(承租方暨乙方)签订商铺租赁合同一份，约定宝龙展飞公司将案涉商铺出租给被告、租赁场所面积暂计为361.16平方米、租赁期限为5个租赁年度(自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度)、租赁起始日为最迟开业日2017年5月15日或被告租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)等。该合同还约定，由原告为宝龙城市广场提供统一的商业物业管理服务，具体管理服务内容以《宝龙广场/商业街商业管理公约》为准；被告应在接收租赁场所时签署《宝龙广场/商业街商业管理公约》(以下简称管理公约)，商业物业服务的内容及相关权利义务在管理公约中约定；原告有权援引该合同项下有关商业物业服务约定或管理公约直接向被告主张权利；被告应按照租赁场所的计租面积支付原告综合物业服务费，计费标准为25元/月/平方米，包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费；综合物业服务费起交日期为最迟开业日或被告租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)；被告应按自然月度为一期支付综合物业服务费，如被告应付的首期综合物业服务费为非完整自然月度，则按当期的实际使用天数支付综合物业服务费，日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数；被告应于每个自然月度末的25日或之前支付原告下一个自然月度的综合物业服务费；被告应向原告预付综合物业服务费18,058元，该预付款可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费；如被告逾期支付综合物业服务费，每逾期一日，被告应按未付款项的5‰支付违约金；自该合同解除之日起至实际交还之日止，被告应支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。该合同签订后，被告向原告预付综合物业服务费18,058元。2016年12月6日，被告签署《承诺书》一份，载明：“致：上海镌新企业管理有限公司……一、本人已详细阅读《宝龙广场/商业街商业管理公约》的条款并签收了该公约。二、本人将按本承诺书附件《物业服务收费确认表》的标准向贵司承担相关物业服务费用。三、本人向贵司承诺遵守该公约内的一切条款……”。该《承诺书》附件“经营商户物业收费确认表”载明：“1.综合物业服务费1.1经营商户应按照租赁场所的计租面积(361.16㎡)向宝龙广场/商业街的物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为人民币25元/月/平方米……”。2017年12月19日，宝龙展飞公司向被告出具《催款函》一份，要求被告于2017年12月29日前缴清拖欠的2017年7月1日至2017年12月31日期间案涉商铺租金422,196.04元及综合物业服务费50,096.39元等。2018年3月15日，宝龙展飞公司向被告出具《解约函》一份，载明：“……经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：⑴、2017年7月1日至2018年3月15日期间之租金人民币610,581.76元；⑵、2017年7月1日至2018年3月15日期间之综合物业服务费人民币72,523.26元；……我司分别于2017年9月20日、2017年10月31日、2017年12月19日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付……现我司正式函告贵方如下：一、自2018年3月16日起，贵我双方签署的租赁合同解除；……贵方应于2018年3月18日前，向我司支付综合物业服务费人民币72,523.26元、逾期付款之违约金人民币51,417.25元……贵方应于2018年3月22日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司……若逾期交还租赁场所……则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利……”该《解约函》于2018年3月17日被签收。2018年3月21日，被告出具《承诺书》一份，承诺于2018年3月31日起停止正常经营，并配合关闭店铺；于2018年4月20日前将租赁场所按合同约定恢复至毛坯状交还宝龙，或于2018年4月10日前将租赁场所按现状交还宝龙(道具清场)。2019年5月，宝龙展飞公司诉至本院，要求解除双方签订的商铺租赁合同、被告支付拖欠的租金及违约金、房屋占有使用费、合同解除损失赔偿金、商铺复原费等。经审理，本院于2019年8月6日作出(2019)沪0112民初18011号民事判决，认定案涉商铺的租赁起始日为2017年5月15日、交还日期为2018年8月1日、宝龙展飞公司与被告签订的商铺租赁合同于2018年3月17日解除等，并据此作出相应判决。后双方均未上诉，该判决现已生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告与案外人宝龙展飞公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据商铺租赁合同约定，被告在承租或占用案涉商铺期间应向原告支付综合物业服务费，现原告依据该合同要求被告履行交费义务，于法有据。关于交费期间，根据已生效的(2019)沪0112民初18011号民事判决书认定，被告自2017年5月15日起承租案涉商铺，于2018年8月1日交还该商铺，故被告应支付原告上述期间的综合物业服务费。本院根据双方确认的涉案商铺租赁面积及收费标准，结合原告诉请及双方陈述意见，确定被告应支付原告综合物业服务费112,458.13元。根据商铺租金合同约定，被告逾期支付综合物业服务费的，应当支付违约金，结合案情，本院认为原告主张数额过高，现酌情支持2,000元。被告三水瀛台公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海三水瀛台餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司综合物业服务费112,458.13元；二、被告上海三水瀛台餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金2,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,375.32元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担375.32元、被告上海三水瀛台餐饮管理有限公司负担1,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  何 刚二〇二〇年七月三日法官助理  王芃芃书 记 员  顾艺超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。