四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初1395号 原告：冷柏林，男，汉族，生于1982年1月23日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：宋洪松，四川瀛卓律师事务所律师。 原告：谭火珍，女，汉族，生于1985年10月17日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：宋洪松，四川瀛卓律师事务所律师。 被告：唐家国，男，汉族，生于1967年9月17，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：郑爱民，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：龚爱华，女，汉族，生于1970年6月4日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：郑爱民，四川同方正（广元）律师事务所律师。 原告冷柏林、谭火珍与被告唐家国、龚爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷柏林及委托诉讼代理人宋洪松，被告唐家国、龚爱华的共同委托诉讼代理人郑爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冷柏林、谭火珍向本院提出诉讼请求： 一、判令被告退还多支付的购房款35356.00元。 二、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍向被告唐家国、龚爱华购买了利州区居委会王小刚集资楼1-2层房屋，合同约定建筑面积143.15㎡，成交价650000.00元。合同签订后，原告按合同支付了购房款，房屋交付并办理了物权登记手续【川（2018）广元市不动产第××号】，登记建筑面积为143.15㎡。原告过户前发现房屋登记的建筑面积与图纸面积严重不符，故提出面积登记不一致不予成交，被告自行在房管处予以更正，将房屋登记的建筑面积与图纸面积统一更改为最大面积。过户后原告使用时发现房屋建筑面积与登记面积严重不符，故找到广元市不动产登记中心处理。2019年8月19日，广元市不动产登记中心委托广元市恒信房产测绘公司（以下简称恒信测绘）重新测绘的建筑面积为137.10㎡，该面积比买卖合同约定少了6.05㎡，原告为此多付了35356.00元购房款，原告找被告退款，被告予以拒绝，遂向法院提起诉讼。 原告冷柏林、谭火珍为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为乙方与被告唐家国、龚爱华作为甲方、广元市中亿房地产置业代理有限公司（以下简称中亿置业）作为丙方签订的关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》一份，证明：根据合同第1条、第2条，双方约定买卖的房屋面积为143.15㎡，总价650000.00元，即4540.69元／㎡。 二、2018年6月21日，广元市国土资源局作出的川（2018）广元市不动产权第××号不动产权证书一份，证明：1.原告买房后办理的产权证上面积为第143.15㎡。合同中根据卖的面积是143.15㎡，购买后也是143.15㎡。2.我方认为本案适用商品房的买卖性质。 三、产权人为王小刚的房地产平面图（档案）一份，证明川（2018）广元市不动产权第××号不动产权证书所对应的房屋面积在本次买卖之前房屋档案记载面积实际为135.35㎡。即证明被告在出卖时隐瞒了房屋实际面积真相，违背了诚实信用原则。 四、2019年8月19日，恒信测绘出具的关于王小刚集资楼1-2层房屋的（广恒测［2019-08-19］）《广元市房屋面积测绘报告》一份，载明：王小刚集资楼1-2层总建筑面积137.10㎡，其中共有建筑面积为外墙5.62㎡。证明川（2018）广元市不动产权第××号所对应的房屋面积实际为137.10㎡。 被告唐家国、龚爱华辩称，1.本案原、被告购买的房屋当初是按套计价并非房屋面积计价，合同总价款不仅仅包括房屋本身价款，还涵盖装修折价与家具折价，双方当初在购买时没有进行细分进行讲价，双方谈的是总价。2.本案的原告购买房屋是进行了实际查看，在房屋过户前原告是知道的，当时的设计图纸与当初的房屋的建筑面积不一致情况是清楚的，存在一定误差。当初原告没有提出如果今后他委托第三方测绘如果面积多或少的情况下怎么进行价款的多退少补，并没有进行约定。事实上原告最后是在接受房屋登记建筑面积与实际面积不一致的情况下进行过户办理按揭。3.本案是属于二手房买卖不属于商品房买卖，案由有问题，不能适用审理商品房买卖合同纠纷。在二手房买卖中除非双方在合同中明确约定该房屋按照具体面积计价，出现面积误差的情况下，参照商品房买卖合同司法解释的情况下才可以使用该司法解释。4.原告的诉讼请求30000.00多元系原告按照商品房买卖合同计算的，而本案是属于房屋买卖不属于商品房买卖的，商品房买卖司法解释中误差的条件解释的非常清楚，主体是在开发商与个人及法人不特定的对象交易的。而本案合同也没有约定每个平方好多钱，原告是想当然根据650000.00元总价与143.15平方来求的平均，这个是原告单方的计价。 被告唐家国、龚爱华为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为乙方与被告唐家国、龚爱华作为甲方、中亿置业作为丙方签订的关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》一份，证明：1.本案属于二手房买卖不属于商品房买卖，本案的案由应当是房屋买卖合同纠纷，不应当是商品房买卖。2.本案是按套计价，不是属于按建筑面积来计价。本案的650000.00元是包含了房屋本身价款和家具价款。3.双方当初没有明确约定房屋好多钱一个平方，他们真实交易就是按照认了个总数，也没有明确约定房屋本身价款数额、装修折价好多钱、家具折价好多钱。4.原告诉请30000.00多元的计价方法就是错误的。 被告唐家国、龚爱华对原告冷柏林、谭火珍提交证据的质证意见为： 一、2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为乙方与被告唐家国、龚爱华作为甲方、中亿置业作为丙方签订的关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》的三性均无异议，对证明目的有异议，这组证据不能证明双方当事人当时是按照单价来计价，从合同中第2、9条来看，我方认为是按套计价。650000.00元是包含房屋本身价款、家具及装修价款。如果是按照面积单价应当按合同第2条里面明确进行约定，建筑面积或者套内面积多少钱每㎡，当时合同从第1条到11条里面都没有约定。 二、2018年6月21日，广元市国土资源局作出的川（2018）广元市不动产权第××号不动产权证书一份的三性无异议，证明目的有异议，这个达不到原告证明本案属于商品房买卖的目的，商品房买卖的主体是开发商与不特定的个人、法人及其他组织。 三、产权人为王小刚的房地产平面图（档案）的真实性没有异议，但是达不到原告举证目的，对证明目的有异议。不能证明本案的被告隐瞒行为。这个是行政机关在进行登记过程中的行为，被告是无法左右的，被告也不懂也不存在过错。这个最初是王小刚的产权户头，本案的被告从王小刚手中购买房屋，主管部门也是按照143.15㎡这个面积过户给被告。 四、2019年8月19日，恒信测绘出具的关于王小刚集资楼1-2层房屋的（广恒测［2019-08-19］）《广元市房屋面积测绘报告》一份的形成时间是2019年8月19日，而143.15㎡这个登记早于2019年8月19日，两份报告的测绘机构测绘方法及计算面积方法不一样，所以导致不同的结果。前几年国家采取了新的测绘方法计算面积所以导致不同。 原告冷柏林、谭火珍对被告唐家国、龚爱华提交证据的质证意见为： 2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为乙方与被告唐家国、龚爱华作为甲方、中亿置业作为丙方签订的关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》的三性没有异议，对证明有异议。我们认为这个房屋买卖合同就是按面积在进行计价，因为房屋没有特别约定按套计价的时候通常原则都是根据面积计算。房屋面积是决定房屋总价值的决定因素，属于房屋买卖合同的必要条款。对于所谓的装修实际上只是附带产品，它是附加在房屋上面的，是按房屋面积分摊价格的。我们认为二手房它同样属于商品房，我们计算应当退还的房屋款项计算方式是合理的。 经审理查明，2002年8月19日，广元市人民政府颁发广房权证城Ｃ字第××号房屋所有权证，确认位于广元市利州区房屋建筑面积143.15㎡的所有权人为王小刚，但房屋产权现场登记勘察表记录的产权人王小刚，建筑面积为135.35㎡。广元市国土局亦对该房屋作出了土地使用面积67.63㎡的广国用（2002）字第2009号国有土地所有权证。 2010年1月26日，被告唐家国与王小刚、王莉莉夫妻签订房地产买卖契约，约定由被告唐家国购买王小刚名下的位于广元市利州区建筑面积143.15㎡的房屋，交易完成后，广元市人民政府颁发广房权证城字第××号房屋所有权证，确认位于广元市利州区房屋建筑面积143.15㎡的所有权人为唐家国、龚爱华，房屋产权现场登记勘察表记录的建筑面积仍为135.35㎡，广元市国土局也作出了广国用（2010）字第1438号国有土地所有权证。 2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为购买方乙方与被告唐家国、龚爱华作为出售方甲方、中亿置业作为中介方丙方签订了关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》一份，约定：一、出售标的基本情况：1.房屋位置：广元市利州区；2.证件号：广房权证城字第××号，广国用（2010）第××号；3.房屋建筑面积143.15㎡，结构混合，楼层1-2层，有装修；4.配套设施：水电气。二、房屋成交价650000.00元。三、权证、按揭办理方式由丙方协助甲、乙双方办理。四、付款方式：1.在合同签订前，乙方支付定金于甲方20000.00元、丙方10000.00元；2.双方约定于2018年6月20日前办理过户手续，在办理过户手续时支付房款280000.00元；3.其余房款350000.00元乙方于2018年8月10日前由银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续办理后支付。五、税费及其他相关约定：经甲乙双方协商，甲方650000.00元为净收价，过户产生的所有税费由乙方支付，甲方650000.00元含房价及部分家具电器，具体如下：四张床、空调一台、餐桌一套、沙发一组、电视柜一组详见照片。 2018年6月21日，被告唐家国、龚爱华将上述涉案房屋过户登记给原告冷柏林、谭火珍。广元市国土资源局当日向原告冷柏林、谭火珍颁发了川（2018）广元市不动产权第××号不动产权证书，载明：坐落于广元市利州区居委会王小刚集资楼1-2层房屋，独用土地面积67.63㎡，房屋建筑面积143.15㎡，权利人为冷柏林、谭火珍。将房屋产权现场登记勘察表更名为产权人冷柏林、谭火珍，建筑面积更正为143.15㎡并加盖了国有土地所有权登记校正章及广元市房管处房屋权属登记验讫章。 之后，原告冷柏林、谭火珍将涉案购房款共计650000.00元向被告唐家国、龚爱华支付完毕。 因原告冷柏林、谭火珍质疑房屋产权现场登记勘察表建筑面积由135.35㎡更改为143.15㎡向广元市不动产登记中心提出异议，为此，广元市不动产登记中心委托恒信测绘对案涉房屋进行测绘。 2018年11月28日，恒信测绘利用ＤＩＳＴＯＴＭＡ5瑞士徕佧并用电脑、开思软件绘制，依据中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ17986-2000《房产测量规范》、四川省房产测绘实施细则对案涉房屋进行了测绘并于2019年8月19日出具了关于王小刚集资楼1-2层房屋的（广恒测［2019-08-19］）《广元市房屋面积测绘报告》，载明：广元市利州区居委会王小刚集资楼1-2层房屋总建筑面积为137.10㎡，共有分摊面积5.62㎡，套内面积131.48㎡。 原告冷柏林、谭火珍认为其购买房屋实际面积（137.10㎡）与不动产证书载明面积（143.15㎡）不一致，依据《房屋面积测绘报告》要求被告唐家国、龚爱华退还超付的面积价款未果后，遂向本院提起诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，2018年5月23日，原告冷柏林、谭火珍作为购买方乙方与被告唐家国、龚爱华作为出售方甲方、中亿置业作为中介方丙方签订了关于广元市利州区房屋的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。 原告冷柏林、谭火珍认为案涉房屋实际面积为137.10㎡，该面积比买卖合同约定少了6.05㎡，原告按双方约定的房屋单价4540.69元/㎡多支付购房款35356.00元，要求被告退还。本院认为，虽然案涉房屋在最初登记时房屋所有权证确定的建筑面积143.15㎡与房屋产权现场登记勘察表记录的建筑面积135.35㎡不一致，但非被告唐家国、龚爱华所为，且权属登记部门已进行了更正；恒信测绘受广元市不动产登记中心委托对案涉房屋进行测绘后出具的（广恒测［2019-08-19］）《广元市房屋面积测绘报告》确认的案涉房屋面积137.10㎡，系因案涉房屋初始登记时为人工测绘，恒信测绘对案涉房屋测绘时依据的是2000年8月10日生效的中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》及2010年生效的《四川省房产测绘实施细则》，测绘方式亦非人工。由此造成案涉房屋初始登记的房屋建筑面积143.15㎡与恒信测绘测绘的建筑面积137.10㎡不一致；又因双方《房屋买卖合同》约定房屋成交价650000.00元为被告唐家国、龚爱华净收价，该房价还包含四张床、空调一台、餐桌一套、沙发一组、电视柜一组等部分家具电器，并非原告所诉的房屋单价4540.69元/㎡。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告冷柏林、谭火珍没有提供相关证据证明案涉房屋系按单价4540.69元/㎡交易。故原告冷柏林、谭火珍的诉讼请求本院不支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告冷柏林、谭火珍诉讼请求。 本案诉讼费684.00元，由原告冷柏林、谭火珍承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 何 靖 人民陪审员 王荣霞 二〇二〇年七月七日 书 记 员 王妍力