湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终965号上诉人（原审原告）：胡红缨，女，1967年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李启昊，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王湘屏，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南福鑫投资有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区莲城大道19号富鑫源小区。法定代表人：孙福，该公司总经理。委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。上诉人胡红缨与被上诉人湖南福鑫投资有限公司（以下简称福鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2019年6月24日作出（2019）湘0302民初338号民事判决，福鑫公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2019年10月24日作出（2019）湘03民终1451号民事裁定书，裁定撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初338号民事判决，本案发回重审。2020年4月14日，湖南省湘潭市雨湖区人民法院对本案作出（2020）湘0302民初236号民事判决，胡红缨不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡红缨上诉请求：1、解除双方签订的房屋拆迁补偿安置协议书，将房屋退还给胡红缨；2、判令福鑫公司支付违约金868991.24元；3、判令福鑫公司支付未按期交房的临时安置补助费的三倍补偿215740元；4、判令福鑫公司赔偿因违约给胡红缨造成的租金损失172546元；5、福鑫公司承担本案诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。胡红缨与福鑫公司签订房屋拆迁安置补偿协议书后，未占有使用该房屋，亦未向租户继续收取租金，履行了合同的义务。而福鑫公司已实际占有使用该房屋多年，但从未按照合同约定履行相应的义务，胡红缨提交了相关视频资料证实了福鑫公司占有使用房屋的证据。原一审法院为查清事实，组织了双方到房屋现场进行了实地勘察，并对拆迁时房屋租赁人进行了调查询问，从而认定了福鑫公司实际占有并使用了房屋的情况。而本次一审不顾实际情况，在胡红缨提交了相关证据及原一审法院已勘察核实的情况下，未进行实际查验。属于认定事实不清。2、胡红缨要求福鑫公司按合同约定承担违约金，符合法律规定。违约金条款和合同解除可以并存。合同解除后，违约金条款仍属于双方意思表示的合意，还能起到其原有的补偿、惩罚作用，因此应当对其效力持肯定态度。3、胡红缨要求福鑫公司按期支付临时安置补助费合理合法。根据湘潭市人民政府2号令第39条的规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当按下列规定向被拆迁人支付临时安置补助费，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照本办法第三十八条第一款标准的2倍支付，延长时间超过一年的，按照本办法第三十八条第一款标准的3倍支付。本案中对临时安置补助费双方已通过协议的方式确定为1105元/月，福鑫公司并未支付该笔费用，因此，胡红缨要求支付符合法律及协议的规定。4、一审判决自相矛盾，漏洞百出。在原一审判决及本次一审判决中，均已查明认定，2010年8月17日，由福鑫公司申请，一审法院强制执行，腾空了本案所涉门面，且此后十日，案外人亿发公司主动腾空了从胡红缨处所租赁的三楼房屋，事实上，本案所涉及的房屋从此时起，一直由福鑫公司占有使用，其还将门面作为售楼部使用，并将上三楼的楼梯用水泥墙体封死，胡红缨完全没有办法上楼。一审判决采取推理的方式认为胡红缨不同意交付房屋，双方的合同并未实际履行。该判决查明的事实与本院认为属于自相矛盾。本案应当以事实为依据，福鑫公司已经实际占有并使用房屋。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的上诉请求。福鑫公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人胡红缨没有履行双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，将被拆迁房屋移交给答辩人福鑫公司。福鑫公司与胡红缨于2009年11月4日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由福鑫公司以产权调换的方式对胡红缨所有的位于湘潭市雨湖区的房屋进行拆迁，胡红缨应于协议签订后五日内将一楼房屋腾空、于三日内将三楼房屋腾空并移交给福鑫公司。从协议内容来看，胡红缨作为被拆迁人，负有的主要合同义务如下：1、按期将被拆迁房屋腾空；2、按期将被拆迁房屋移交给福鑫公司。胡红缨一再强调履行了腾空房屋的义务，但其一，所谓的腾房是案外人亿发公司将其承租的胡红缨的房屋腾空，福鑫公司不知情也不在场更未办理相关手续；其二，胡红缨的合同义务不仅仅是腾空房屋，还应将其移交给福鑫公司，胡红缨自始至终没有提交任何证据证明将房屋进行了移交，其合同义务并未履行。胡红缨一审时向法庭提交了所谓视频资料意图证明福鑫公司实际占有使用了房屋，但法庭组织的实地勘察证明，福鑫公司既未占有也未使用胡红缨的房屋。二、因胡红缨未履行移交房屋的合同义务，其诉请由福鑫公司返还房屋、承担违约金、赔偿损失等请求缺乏事实和法律依据。协议第五条约定，福鑫公司支付产权调换后的房屋差价的时间是在胡红缨腾空并移交房屋之后，而临时安置补助费也应自胡红缨腾空并移交房屋后开始计算。根据合同法的规定，胡红缨作为先履行义务一方在自己没有履行完合同义务前无权要求作为后履行一方的福鑫公司先履行义务。本案中的合同纠纷，起因是胡红缨没有履行腾空并移交房屋的合同义务，违约在先，不但无权要求福鑫公司承担违约金、赔偿损失，而且因为胡红缨的违约，给福鑫公司造成了重大损失，福鑫公司可因此追究胡红缨的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。胡红缨的上诉请求没有任何事实与法律依据，应依法予以驳回。胡红缨向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的房屋拆迁安置协议书，将房屋退还给胡红缨，或按应给付原地安置面积166平方米及该地段现在的市价7000元/平方米的价格赔偿胡红缨1162000元；二、判令福鑫公司赔偿违约金868991.24元（计算至2019年2月）；三、判令福鑫公司支付未按期交房的临时安置补助费的3倍补偿款215470元；四、判令福鑫公司赔偿因违约给胡红缨造成的租金损失172546元（计算至2018年12月）；五、判令福鑫公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2005年10月21日，湘潭市油漆美术工艺厂作出《关于湘潭市油漆美术工艺厂资产处置的分配方案》，该方案明确，该厂的厂址位于车站路27号，该厂现有固定资产四处，因诸多方面的原因，企业无法继续经营，面临破产倒闭，经全体职工大会集体讨论，一致通过，决定将湘潭市油漆美术工艺厂全部资产进行一次性处置，处置收入用于安置职工。胡红缨一次性完成出资。处置后，湘潭市油漆美术工艺厂四处房屋门面的所有权及使用权归胡红缨所有。2009年11月4日，胡红缨（被拆迁人、乙方）与福鑫公司（拆迁人、甲方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方被拆迁房屋坐落在雨湖区，产权性质为私，该房屋合计建筑面积76.32平方米，其中住宅用房62.06平方米，营业用房14.26平方米，砖混结构。双方协定选择产权调换方式，由甲方提供雨湖区车站路原湘潭日报社附近Ａ-2-12-05、Ａ-1-12-04号房屋，建筑面积分别为100、66平方米，框架结构，住宅用途的房屋与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲乙双方按本协议第四条规定结算产权调换的差价。甲方提供的安置房为期房，过渡时间为30个月。甲方应付乙方房屋拆迁补偿安置费用共526661.26元，其中被拆迁房屋补偿金额460613.92元，附属设施及装饰装修补偿费24080.78元，临时安置补助费（过渡费）33135.36元（172.58平方米×6.4元／平方米×30＝33135.26元），拆迁补助费1490.32元，其它补偿费7340.88元。乙方应付甲方安置房屋总额441560元。甲乙双方实行产权调换结算后甲方应付乙方差价款85101.26元。付款方式和时间为一楼在签订协议之日起五日内，三楼在签订协议之日起三日内腾空交甲方验收，甲方一次性付清应付款。如甲方未按约定时间付款，每逾期一天按应付款与实付款之间差额的万分之五支付违约金。如遇国家政策调整，不可抗力等造成安置房延期交付，其过渡费自动延后，标准还按原标准计算；过渡期满，甲方应及时提供符合国家质量安全标准的房屋安置乙方，因甲方责任延长过渡期限不能及时提供安置住房的，按照湘潭市人民政府2号令第39条的规定执行。另查明，湘潭市雨湖区其中的50.18平方米为湘潭市雨湖房地产管理所（以下简称雨湖房管所）所有。1992年4月22日，雨湖房管所与湘潭市油漆美术工艺厂签订了《湘潭市公房租赁租约》，雨湖房管所将其在湘潭市雨湖区房屋（50.18平方米）租赁给湘潭市油漆美术工艺厂。2005年，在胡红缨出资购得湘潭市油漆美术工艺厂在车站路27号房产后，胡红缨将其出资购得及湘潭市油漆美术工艺厂租赁的雨湖房管所在车站路27号的房产一并租赁给湘潭市亿发工贸有限公司（以下简称亿发公司）。2008年10月29日，因雨湖房管所就其在车站路27号的房产与福鑫公司达成拆迁协议，该所向湘潭市油漆美术工艺厂发出《终止租赁关系通知》，并要求湘潭市油漆美术工艺厂、亿发公司腾出房屋。因实际租赁使用该房产的亿发公司未腾房，2010年福鑫公司以亿发公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求亿发公司返还其占有的雨湖房管所在车站路27号的房屋。在诉讼过程中，福鑫公司提出了先予执行的申请，一审法院于2010年7月21日作出（2010）雨法民一初字第284-1号民事裁定书，裁定限亿发公司在2010年7月31日之前将湘潭市车站路27号门面腾空，并返还给福鑫公司。因亿发公司在该裁定指定的期间内未履行，法院对此采取了强制执行措施，并于2010年8月17日强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，亿发公司将其租赁的一楼门面整体都进行了搬迁，其中包含雨湖房管所名下的50.18平方米及其从胡红缨处租赁的一楼其余部分房产。此后十日左右，亿发公司亦主动腾空了其从胡红缨处租赁的三楼房屋。2011年4月25日，福鑫公司向湘潭仲裁委员会提出仲裁申请，请求胡红缨将坐落于湘潭市雨湖区的房屋交付给福鑫公司。在湘潭仲裁委员会立案受理后，胡红缨提出了仲裁反请求，要求解除双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，并撤销该协议书中涉及承租人应取得的利益部分。在该案的审理过程中，因亿发公司与胡红缨、福鑫公司在一审法院的纠纷案件未处理，湘潭仲裁委员会中止了该案的审理。2018年7月31日、同年8月8日，福鑫公司、胡红缨分别向湘潭仲裁委员会申请撤回仲裁请求，该仲裁委于2018年8月10日作出（2011）潭仲决字第154-3号决定书，决定准许福鑫公司撤回仲裁申请，准许胡红缨撤回仲裁反请求申请。因双方就案涉协议的履行存在争议，胡红缨提起诉讼。庭审中，福鑫公司同意解除双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。上述事实有双方的陈述及相关证据在卷佐证，足以证实。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。一、根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定，福鑫公司向胡红缨支付相应款项的方式与时间为“一楼在签订协议之日起五日内，三楼在签订协议之日起三日内腾空交甲方验收，甲方一次性付清应付款”，可以推断出双方在协议中约定的交付房屋时间为一楼在“签订协议之日起五日内”、三楼在“签订协议之日起三日内”，但胡红缨没有提供证据证明胡红缨已将涉案房屋交付给了福鑫公司，同时一审法院结合亿发公司直至2010年才腾出胡红缨所有的房屋，福鑫公司在2011年向湘潭仲裁委员会请求裁定胡红缨将涉案房屋腾交福鑫公司，胡红缨反请求解除上述《城市房屋拆迁补偿安置协议书》以及本案胡红缨的诉讼请求等事实可以推断出胡红缨一直不同意将房屋交付给福鑫公司，双方的合同并没有实际履行，胡红缨作为先履行义务一方在自己没有履行合同义务时无权要求后履行合同义务的福鑫公司先履行合同义务并承担违约责任，因此，胡红缨请求福鑫公司将涉案房屋退还、按《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定向其赔偿未按时交付安置房屋赔偿款、支付违约金、补偿未按时交付安置房屋的临时安置补助费的3倍补偿款、赔偿因违约给其造成的租金损失等诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持；二、现胡红缨要求解除《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，福鑫公司同意解除该协议，法院予以确认解除合同；三、胡红缨主张福鑫公司已经实际占用其房屋，但未提供相应的证据证明，若福鑫公司确实对胡红缨的房屋有侵权行为，其可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、胡红缨与湖南福鑫投资有限公司于2009年11月4日签订的《湘潭市城市房屋拆迁补偿安置协议书》于本判决书生效之日起解除；二、驳回胡红缨的其他诉讼请求。本案受理费15880元，由胡红缨负担。二审期间，福鑫公司向本院提交一组证据：湘潭商务中心核心区建设指挥部支付楼道、门窗封堵施工款项的凭证，拟证明胡红缨所有的车站路27号3楼的房屋楼道是湘潭商务中心核心区建设指挥部安排施工并承担了相关费用。胡红缨对上述证据质证认为：1、对该证据的真实性有异议，未提交该证据的原件，无法核实其真实性，且该证据证明的时间为2016年，在本案原一审、二审中均未提交，现在提交不属于法定的新证据，依法不应认定，证据复印件上开具票据的时间无法看清，无法核实票据时间。2、“湘潭商务中心核心区建设指挥部”是区政府为协调商务中心核心区建设成立的临时协调机构，区政府根本没有赋予其封堵、改造、建设等各项职权。发票及其彭建良的证明恰恰说明了，该指挥部的封堵行为是受福鑫公司委托，故费用在福鑫公司报销。3、该证据说明，楼梯堵了，围墙砌，还在胡红缨门面上挂了售楼部招牌，更说明房屋已经在福鑫公司的掌控下。4、胡红缨已经完成了合同约定的义务。按照当时的行政法规，是福鑫公司和承租人的事情，该证据是涉及福鑫公司和承租人纠纷的事实证明，对本案的审理判决没有任何意义。本院对福鑫公司提交的证据认证如下：该证据与本案无关联性，无法达到福鑫公司的证明目的。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：胡红缨是否按合同约定交付案涉房屋，福鑫公司是否已经实际占有胡红缨的房产。本院认为，腾空房屋与交付房屋是不同的概念，房屋已被腾空，但并不等于实际已经交付。2010年8月17日，法院先予执行，强行腾空了亿发公司租赁的车站路27号的一楼门面，但不等于胡红缨此时就将门面交付给了福鑫公司。如若已交付，福鑫公司不会在2011年4月25日，向湘潭仲裁委员会提出仲裁申请，请求胡红缨将坐落于湘潭市雨湖区的房屋交付给福鑫公司。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果，胡红缨称其已经腾空并交付房屋且案涉房屋一直由福鑫公司占有使用，但其并未提交充分的证据予以证实其已经履行完了交付手续且福鑫公司一直占有使用案涉房屋，故其要求福鑫公司支付违约金、临时安置补助费及租金损失，缺乏事实依据。一审法院结合本案实际情况，判决解除双方签订的《湘潭市城市房屋拆迁补偿安置协议书》并无不妥，若福鑫公司对胡红缨房产存在侵权行为，其可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15880元，由胡红缨负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴忠华审 判 员  肖伟胜审 判 员  陶 玲二〇二〇年七月二十七日法官助理许姣代理书记员  胡 骞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……