陕西省西乡县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0724民初724号原告：谢先文，男，1978年6月6日出生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：张丛波，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，陕西嘉盟律师事务所律师。被告：肖述高，男，1966年9月2日出生，汉族，户籍地湖北省，现住陕西省。委托诉讼代理人：王德全，陕西永嘉律师事务所律师。第三人：汉中桃心岛商贸有限责任公司。地址陕西省汉中市汉台区兴汉路2号。法定代表人：胡玲玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢小平，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吕朝霞，该公司工作人员。原告谢先文与被告肖述高租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告谢先文及委托诉讼代理人张丛波、张琪，被告肖述高的委托诉讼代理人王德全，第三人汉中桃心岛商贸有限责任公司（以下简称汉中桃心岛公司）的委托诉讼代理人谢小平、吕朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢先文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2015年10月5日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还租赁物(汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼面积约为2400平方米场地)，并自2020年5月1日起至租赁物实际返还之日，以每日3998.63元的标准向原告支付占用费(1459500元÷365日=3998.63元)；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金145950元；4、判令被告向原告支付汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼租金损失，暂计算至2020年5月15日租金损失为100000元；5、判令本案案件受理费由被告承担。事实与理由:原、被告系湖北同乡。2015年9月9日，原告为经营服饰、鞋帽等产品与汉中桃心岛公司签订《汉中桃心岛公司西乡购物中心场地租赁合同》，承租汉中桃心岛公司位于西乡县汉白路中段“汉中桃心岛公司西乡购物中心”一楼场地及附属固定设施、设备，面积约为3200平方米，租赁期限为十年，自2016年3月1日至2026年2月28日止。合同签订后，原告经过考察决定在承租商场内规划800平方米用于经营各种鞋类产品，并将剩余面积转租。2015年10月5日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将其承租的“汉中桃心岛公司西乡购物中心”一楼场地及附属固定设施、设备中除800平方米自用面积以外的约2400平方米转租给被告使用，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日止，原告需于2016年3月1日前，将场地交付被告使用，场地租金自2016年5月1日起开始计算，合同期内租金支付方式为年付，每年2月1日前10日为交租期，被告需向原告一次性支付租金。合同签订后，原告即按照合同约定将出租场地交付被告使用，被告也基本能按时向原告支付租金。2019年初，汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼超市因经营不善撤柜空置，被告欲承租二楼场地经营服装。为此，原、被告达成口头协议，双方约定原告利用其与汉中桃心岛公司的租赁合作关系，将“汉中桃心岛公司西乡购物中心”二楼承租后整体转租给被告。2019年12月10日，原告与汉中桃心岛公司签订《汉中桃心岛公司西乡购物中心场地租赁合同》，承租“汉中桃心岛公司西乡购物中心”场地（含1、2楼及楼上附属建筑物）及附属固定设施、设备面积约为6300平方米，租赁期限自2019年12月1日至2029年6月30日。合同还约定，自本合同生效之日起原告与汉中桃心岛公司2015年9月9日签订的汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼合同自行废止。然而，原告按照被告要求从汉中桃心岛公司承租了“汉中桃心岛公司西乡购物中心”二楼后，被告却拒不按照双方约定向原告承租二楼场地。同时，被告亦未按时向原告支付一楼场地租金，经原告多次催促未果。综上所述，诚实信用原则是公民从事民事活动中应遵循的基本原则，原、被告双方自愿签订《租赁合同》，双方均应按照合同约定履行各自义务，被告拒不按时向原告支付汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼租金的行为以及拒不按照双方约定承租汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之相关规定，提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告肖述高辩称，1、被告没有违约动机，也没有违约行为，未及时支付房租不构成违约；2、最高人民法院发布的新冠疫情属于不可抗力的认定和国务院发布的因新冠疫情减免房租政策对肖述高履行租赁合同支付租赁费也产生一定影响，这是被告未及时支付房租的另一个重要原因，也充分说明被告未及时支付房租不构成违约；3、被告收到法院诉状后，愿意履行支付租金义务，表明其没有违约恶意，愿意继续履行合同；4、原告主张的判令肖述高向其支付汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼租金损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回该诉讼请求；5、如果解除原、被告签订的租赁合同，必然导致双方利益失衡，合同继续履行并不影响双方的合法权益。因此，原告请求解除合同是显失公平的，其目的是为了胁迫被告承租汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼。第三人汉中桃心岛公司辩称，原、被告争议的涉案房屋的使用权属于汉中桃心岛公司。汉中桃心岛公司将房屋租赁给原告，与原告签订有《租赁合同》，合同对原告转租有明确约定，第三人汉中桃心岛公司与被告肖述高没有合同关系。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《汉中桃心岛商贸有限责任公司西乡购物中心场地租赁合同》及《补充协议》各一份，证明2015年9月9日原告与第三人汉中桃心岛公司签订了租赁合同，承租了汉中桃心岛公司位于西乡县汉白路中段“汉中桃心岛商贸有限责任公司西乡购物中心”一楼场地及附属固定设施、设备，面积约为3200平方米，租赁期限为十年（2016年3月1日至2026年2月28日）的事实；3、原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，证明原告将其承租的汉中桃心岛商贸有限责任公司西乡购物中心一楼场地约2400平方米转租给被告，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日。同时证明了原告单方行使解除合同的条件、违约方支付违约金的计算方法；4、2019年12月10日原告与汉中桃心岛公司签订的《汉中桃心岛商贸有限责任公司西乡购物中心场地租赁合同》，证明2019年12月10日，原告承租了汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼、二楼及附属设施、设备，面积约为6300平方米，租赁期限自2019年12月1日至2029年6月30日，原告与汉中桃心岛公司于2015年9月9日签订的汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼租赁合同自行废止的事实；5、视听资料（光盘）一份，证明被告未按约定时间向原告支付一楼租金、原告按照被告要求租赁了汉中桃心岛公司西乡购物中心后，被告不承租二楼场地的事实；6、涉案房屋照片11张、消防通道布局图1张，证明汉中桃心岛公司西乡购物中心的规划、布局，该购物中心只有一部电梯，二楼无法单独出租的事实。被告委托诉讼代理人对原告提交的证据的真实性没有异议，但对证据3、4、5、6的证明目的有异议，认为原告是逼迫被告承租汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼，达到其赚取差价的目的。第三人汉中桃心岛公司对原告提交的证据的真实性无异议。被告委托诉讼代理人、第三人汉中桃心岛公司对原告所提交的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告委托诉讼代理人对原告提交的证据3、4、5、6的证明目的有异议，本院经审查认为，证据3即租赁合同中对单方解除权、违约责任的约定，是双方的真实意思表示，在合同的履行过程中，一方违约另一方可以按照合同约定行使单方解除权并要求违约方承担责任，这是合同在一般情况下一方违约，守约方可以行使的合同权利。但该租赁合同在被告交纳租金期间，新冠疫情突然爆发，各地政府采取了严格的疫情防控措施，这种突如其来、不能预见、不能克服的事件发生，不能认定被告构成违约。被告在答辩中明确表示愿交纳租金，继续履行合同。故该证据的证明目的，本院不予采信。证据4是原告与第三人汉中桃心岛公司签订的新租赁合同，承租方是原告。证据5中被告与原告通话虽有“我和你说呀，原来我们是要求你搞下来”，但没有证据证明原、被告就汉中桃心岛西乡购物中心二楼的租赁达成了一致意见，也没有其他证据印证。因此，证据4、5的证明目的，本院不予采信。关于证据6，因该证据是汉中桃心岛公司西乡购物中心的房屋现状及房屋布局，该购物中心二楼在原告租赁前汉中桃心岛公司一直在经营，无法证明原告租赁后该二楼就不能单独出租。故该证据的证明目的，本院亦不予采信。根据当事人陈述及对证据的认定，本院认定事实如下：原告谢先文与被告肖述高系湖北同乡，双方关系一直较好。2015年9月9日，原告谢先文为经营服饰、鞋帽等产品与汉中桃心岛公司签订了《汉中桃心岛公司西乡购物中心场地租赁合同》，承租汉中桃心岛公司位于西乡县汉白路中段“汉中桃心岛公司西乡购物中心”一楼场地及附属设施、设备，面积约为3200平方米，租赁期限为十年，自2016年3月1日至2026年2月28日止。合同签订后，原告谢先文在承租的商场内规划了800平方米自己经营各种鞋类产品，将剩余面积转租。2015年10月5日，原告谢先文与被告肖述高签订了《租赁合同》，合同约定：一、场地租赁和场地租金：1、甲方（原告谢先文）将位于西乡县汉白路中段“汉中桃心岛商贸有限责任公司西乡购物中心”一楼场地及附属固定设施、设备出租给乙方（被告肖述高），面积约为2400平方米，交由乙方使用，租赁期限为十年，自2016年3月1日至2026年2月28日。2、乙方须向甲方交纳场地租金，从2016年3月1日至2020年2月28日租金为139万元，2020年3月1日至2023年2月28日租金为145.95万元，2023年3月1日至2026年2月28日租金为153.2475万元。……。6、合同期内租金支付方式为年付，每年2月1日前10日为交租期向甲方一次性支付租金。八、违约处理1、甲乙双方任何一方违约，其违约方向对方赔偿一年租金的10％作为违约金。造成对方损失的，违约方承担全部责任。2、乙方支付租金时，逾期支付时间超过十五日甲方有权解除合同，并参照本合同规定之八（1）执行。……。合同签订后，原告谢先文即按照合同约定将出租场地交付被告肖述高，被告肖述高对承租的场地进行了装修并按合同约定向原告谢先文支付了租金。按照合同约定，被告肖述高应该在2020年2月1日前10日向原告谢先文交纳2020年3月1日至2021年2月28日的场地租金，但被告肖述高一直没有交纳。另查明，2019年12月10日，原告谢先文与汉中桃心岛公司签订了《汉中桃心岛公司西乡购物中心场地租赁合同》，承租“汉中桃心岛公司西乡购物中心”场地（含1、2楼附属建筑物）面积约为6300平方米，租赁期限自2019年12月1日至2029年6月30日。合同约定自本合同生效之日起，双方于2015年9月9日签订的租赁汉中桃心岛公司西乡购物中心一楼合同自行废止。被告肖述高未按《租赁合同》约定时间交纳租金，原告谢先文主张解除与其签订的《租赁合同》，该租赁合同是否应该解除、被告是否应承担违约金是本案的争议焦点。2015年10月5日，原告谢先文与被告肖述高签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，该《租赁合同》合法有效。合同签订后，原告按照合同约定将被告租赁的场地交付被告使用，被告按照合同约定的时间交纳租金，双方均按约定履行了相应的义务。按照租赁合同约定，被告应该在2020年2月1日前10日即2020年1月20日前向原告交纳下一年度租金，否则根据《租赁合同》第八条第2项约定：乙方（被告肖述高）支付租金时，逾期支付时间超过十五日甲方（原告谢先文）有权解除合同。在合同约定的逾期交纳租金期间，新冠肺炎疫情在全国各地爆发。由于疫情防控对经济社会产生的重大影响，最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，根据该通知第三条第（二）项规定：疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予以支持。被告没有按合同约定时间交纳租金，有违约的事实，但原告提出解除合同、支付违约金的理由是被告在合同约定的期限内以及逾期后没有交纳租金。现疫情防控工作虽然没有结束，但疫情防控的重点已发生变化，社会经济逐步走向正规，被告租赁原告的场地所经营的服饰也已恢复正常营业，不存在合同履行困难的情形，在此情况下被告应该及时向原告支付租金。被告在答辩中表示愿意及时交纳租金，继续履行合同,原告的合同目的能够实现。在合同目的能够实现的情况下，解除双方签订的《租赁合同》，不利于交易安全。因此，原告与被告签订的《租赁合同》，不应解除。最高人民法院关于印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第5项规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据该规定，被告没有交纳租金是由于新冠疫情或疫情防控的特殊情况的出现，在这种特殊情况下原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由被告承担违约责任的诉讼请求，本院也不予支持。关于原告要求被告支付汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼租金损失。原告认为被告在租赁汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼时违背诚实信用原则，应承担缔约过失责任。由于原告的该项诉讼请求与原告主张的解除与被告签订的《租赁合同》，不是同一合同内容，不属于同一法律关系，双方之间没有关联性，而是一个新的争议纠纷。即使两种不同的法律关系在本案中可以合并审理，原告也只是提交了被告与其在通话中“我和你说呀，原来我们是要求你搞下来”这样的通话内容，没有证据证明原、被告就汉中桃心岛公司西乡购物中心二楼如何租赁、租赁面积、租赁费用等相关事项达成了一致意见，也没有其他证据印证。因此，原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回谢先文的诉讼请求。案件受理费5410元，减半收取2705元，由谢先文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  范湖胜二〇二〇年七月二十八日书记员  王 晶