安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1004民初325号 原告：黄山市金龙房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号黄山纳尼亚小镇，统一社会信用代码91341004772845062W。 法定代表人：熊涛。 委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所律师。 被告：丁文超，男，1985年8月4日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。 原告黄山市金龙房地产开发有限公司（以下简称黄山金龙公司）与被告丁文超商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄山金龙公司委托诉讼代理人陶涛、程淑敏，被告丁文超委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山金龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁文超立即向黄山金龙公司支付购房余款1251670元及违约金（以1251670元为基数，按每日万分之一的标准自2011年4月16日起计算至款清之日，暂计至2020年4月20日为412049.8元；2.本案诉讼费由丁文超承担。事实和理由：2010年12月3日，丁文超就购买位于黄山市徽州区岩寺镇慈张公路瓦村段西南侧黄山纳尼亚小镇会所第J区13幢房产与黄山金龙公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房建筑面积为288.11平方米，单价为每平方米7718.07元，房产总价款为2223653元，面积按产权登记处登记为准，多退少补，据实核算。付款方式及期限双方约定丁文超以分三期付款的方式支付全部购房款，于2010年12月3日支付购房款565000元，于2010年12月20日支付房款人民币435000元，剩余购房款1223653元于2011年4月15日前支付，并约定丁文超逾期付款超过90日，黄山金龙公司有权解除合同，经其同意合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，丁文超按日向黄山金龙公司支付逾期应付款万分之一的违约金。2011年9月16日，黄山市徽州区广厦测绘有限公司对案涉房产进行了现场勘察，房屋实际建筑面积为291.74元，因此，根据合同约定，房屋总价款调整为2251670元。合同签订后，丁文超仅向黄山金龙公司支付购房款1000000元，剩余购房款1251670元经多次催告，丁文超一直未予支付，2019年11月29日，向丁文超寄送律师函，再次要求其立即支付拖欠的剩余购房款及相应利息，但时至今日仍未支付，现诉至法院。 丁文超辩称，一是黄山金龙公司在诉状中陈述的部分属实，部分不属实；二是由于双方之间就案涉房屋的周边环境有过约定，黄山金龙公司同意将丁文超房屋的东北西三边都做护坡，并同意将从案涉房屋地下走的下水进行改造处理。案涉房屋周边有泥沙滑坡，黄山金龙公司同意恢复，但至今未恢复；三是黄山金龙公司答应做护坡，却未实施。双方买卖合同实际上属于中止履行的情形。从种种情形可看出，丁文超未违约。我们在2019年12月份，去销售部门协商款项，黄山金龙公司承诺给我们护坡和改道处理，我们承诺每月25日前付50000元，所有款项两年内付清。当时销售人员也同意了，只是说要和公司汇报。我们在等销售人员回复时发生疫情，然后等来了起诉。双方签订的合同，都处于停止状态，故丁文超不存在违约。我方无欲追究黄山金龙公司的违约责任，我们只想通过本案与黄山金龙公司就付款方式和期限及黄山金龙公司承诺达成一揽子协议。丁文超承诺若能达成协议，我们将按协议履行，前提是黄山金龙公司要按口头承诺履行。 黄山金龙公司为支持其诉请，向本院提交如下证据： 一、企业营业执照复印件，证明其主体身份情况； 二、商品房买卖合同复印件，证明丁文超向黄山金龙公司购买位于黄山市徽州区岩寺镇慈张公路瓦村段西南侧黄山纳尼亚小镇会所第J区13幢房产，合同中双方对房产总价、付款方式、延期付款的违约责任及送达地址的确认进行了具体约定； 三、房产测绘报告书，证明案涉房产实际建筑面积为291.71平方米，根据合同约定，房屋总价款调整为2251670元； 四、律师函、邮寄单及快递查询单，证明黄山金龙公司已于2019年11月29日向丁文超寄送催告购房款的律师函。 丁文超对黄山金龙公司提交的证据质证意见如下：对证据一、证据二、证据三三性均无异议；对证据四是否收到律师函不确定，仅从这份律师函来看，丁文超存在违约，但黄山金龙公司对护坡的处理及之前承诺的事项未完成也是事实，仅凭黄山金龙公司提供的前三组证据证明丁文超违约是不成立的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月3日，丁文超就购买位于黄山市徽州区岩寺镇慈张公路瓦村段西南侧黄山纳尼亚小镇会所第J区13幢商品房与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同》。合同就如下事项作了约定：商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人所购商品房的基本情况：该商品房（合同约定）建筑面积共计288.11平方米……。计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单位为每平方米7718.07元，总金额为贰佰贰拾贰万叁仟陆佰伍拾叁元整。面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理1.双方自行约定：面积按产权登记为准，多退少补，据实核算。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权面积大于合同面积约定时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。付款方式及期限：买受人按下列第贰种方式按期付款：2.分期付款：买受人于2010年12月3日前支付购房款565000元，于2010年12月20日支付房款人民币435000元，剩余购房款1223653元于2011年4月15日前支付，否则视为买受人违约，违约责任按合同第七条执行。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1.逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2011年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（该商品房验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》还对出卖人逾期交房的违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。2010年12月3日，丁文超与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：出卖人以挂号信方式将与本合同有关的所有通知邮寄给买受人（邮寄地址为本合同买受人填写的地址），视为出卖人已履行了通知义务，挂号信凭证作为送达的凭证。买受人如变更地址、联系电话，应及时用挂号信书面通知出卖人，否则由此造成的后果由买受人负责。交房时，买受人需按出卖人提供的交房结算清单一次性付清房屋面积差额款、代收费用、首期物业管理费等相关费用。若买受人未能付清上述费用，出卖人有权拒绝交房，延期交房责任由买受人承担。补充协议还就其他事项进行了约定。2011年9月16日，黄山市徽州区广厦测绘有限公司对案涉房产进行了现场勘察，房屋建筑面积为291.74平方米（188.86+102.88），庭审中丁文超认可案涉房屋的建筑面积291.74平方米。合同签订后，丁文超依约交付了购房款1000000元。 另查明，黄山金龙公司于2019年11月29日通过EMS向丁文超邮寄送达《律师函》，邮寄的地址为丁文超在《商品房买卖合同》中填写的江苏省宜兴市新城花园3号301室，该律师函载明“你方于收到本函之日起7日内立即将拖欠购房余款1251670元及利息支付于金龙公司……”该EMS显示2019年11月30日签收（他人代收）。 本院认为，丁文超与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应确认为有效合同。《商品房买卖合同》约定该商品房为每平方米7718.07元，双方庭审中认可房屋建筑面积为291.74平方米，案涉房屋价款应为2251669.74元。合同签订后丁文超已依约支付房款1000000元，现余房款1251669.74元未付，丁文超应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，黄山金龙公司向丁文超主张支付购房余款及违约金符合合同约定，亦不违背法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。本院认为双方在案涉《商品房买卖合同》中约定“剩余购房款1223653元于2011年4月15日前支付，否则视为买受人违约，违约责任按合同第七条执行”及双方在案涉《商品房买卖合同补充协议》中约定“交房时，买受人需按出卖人提供的交房结算清单一次性付清房屋面积差额款、代收费用、首期物业管理费等相关费用”，结合庭审中黄山金龙公认为丁文超未履行合同主义务，其有权延期交房等情况，故案涉违约金应以1223653元为基数从2011年4月16日起按合同约定标准计算；对于黄山金龙公司主张的以房屋勘测面积据实结算的价款与案涉《商品房买卖合同》约定房屋价款差额28016.74元（2251669.74元-2223653元）部分的违约金不予支持。关于本案案由问题。本案系黄山金龙公司取得预售许可后对正在建设的案涉房屋所作的预先销售，双方所签订的《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买商品房的依据为预售商品房，且明确了商品房的预售许可证号，根据《民事案件案由规定》应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。 综上，本院对黄山金龙公司的诉请，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下: 一、被告丁文超于本判决生效之日起三十日内向原告黄山市金龙房地产开发有限公司支付购房款1251669.74元及违约金（违约金以1223653元为基数，按日万分之一标准从2010年4月16日起至实际履行之日止）； 二、驳回原告黄山市金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19773元,由原告黄山市金龙房地产开发有限公司负担173元，被告丁文超负担19600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  庄 翊 审 判 员  张 娜 人民陪审员  宋玉林 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  余红梅 附相应法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。