江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2691号原告：俞新，男，1974年3月19日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈益，江苏常联律师事务所律师。被告：谢昕林，男，1971年5月3日生，汉族，住盐城市阜宁县。被告：杨效红，女，1973年4月9日生，汉族，住址同上。两被告委托诉讼代理人：杜成林，江苏瑞莱律师事务所律师。原告俞新诉被告谢昕林、杨效红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告俞新及委托诉讼代理人叶鹏，被告谢昕林及谢昕林、杨效红的委托诉讼代理人杜成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令确认原、被告于2020年1月8日签订的不动产买卖居间合同已经解除。2、判令两被告按合同约定共同向原告赔偿定金10万元，并赔偿原告损失25万元。3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年12月底，两被告委托常州百年典尚中介公司挂牌出售莱蒙双子星公寓2-X室的房屋，总价为124.8万元。原告看中后，于2020年1月8日至中介公司与两被告签订了一份不动产买卖居间合同，当日即通过银行转账向被告一支付了购房定金10万元。但没过几天，两被告即通过中介公司告知房屋不卖了，期间中介公司多次与其沟通，但两被告坚决不同意继续履行合同，原告于2020年3月17日委托律师向两被告发函也没有回复，并在4月1日将定金通过网银退还原告。原告认为，两被告违反诚信原则，无视合同约定，应承担违约责任，为此，根据法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、不动产买卖居间合同1份。2、2020年1月8日被告方出具的收条1张。3、微信聊天记录截屏7页。4、律师函1份。5、原告2020年4月1日的手机短信截屏1页。6、2020年5月6日同地段同一小区的房屋成交合同1份。被告未作书面答辩，也未提交证据。庭审中辩称，原告诉讼请求不能成立，原、被告双方合同没有依法成立，尚未生效，不存在解除合同的诉讼请求，该效力待定的合同，对双方没有约束力，不存在损失赔偿。主要理由：原告诉状上的事实和理由部分存在虚构，两被告从未委托中介公司挂牌出售房产，也没有标明总价为124.8万元，2020年1月8日也不存在两被告与原告签订居间买卖合同，被告一于2020年1月8日收到一笔不明款项，为9万元，也不是10万元。不存在两被告通知中介公司房屋不卖的情况。本案的关键证据居间合同是由中介公司进行主导，隐瞒房屋真实的市场价格，组织原告与刘海富签订的合同，刘海富并没有得到两被告的书面授权，两被告在事后也没有对该合同进行追认，故该合同对双方没有约束力。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，两被告至前曾经刘海富出面委托常州百年典尚住宅综合服务有限公司居间莱蒙双子星公寓2-X室房屋出租事宜。2019年底，该公司听说房主想出售该房，即挂牌公示。2020年1月8日下午，由刘海富以两被告名义作为甲方，原告作为乙方、上述中介公司作为丙方签订《不动产买卖居间合同》一份，合同约定，甲方将坐落于“双子星公寓2-X”30平方米以124.8万元出售给乙方，乙方于合同签订时支付购房定金10万元，2020年2月28日前支付余款114.8万元。甲乙双方预定于2020年2月20日前甲方协助乙方“办理公证”手续，房屋过户给乙方时，该建筑范围内的土地使用证一并转移给乙方。甲方于全款付清之日将房屋交付乙方。乙方中途毁约，购房定金归甲方所有，甲方毁约，应在乙方同意毁约之日起3日内双倍归还购房定金给乙方。签约人刘海富承诺全权代理房屋所有人及其共有人签本合同，若签约人无代理权或者承诺不当造成合同失效或无效，签约人违约按第六条第三款执行。第六条第三款约定，甲乙双方必须严格履行本合同，若有违约，有违约方承担丙方的中介服务费（按服务成交价的2%计收），双方违约的，双方共同承担。合同还就其他内容做出约定。结合原告提交的收条、微信聊天记录和双方庭审中陈述，2019年12月双方还在沟通房租事宜，同月22日，杨效红明确表示“房子我还要跟儿子商量。具体情况刘海富说了算”，而2020年1月8日则出现中介向杨效红提出提供卡号的要求。虽然杨效红提供了自己的信用卡信息，但原告于当日下午向谢昕林转账支付了9万元，并交付中介1万元，刘海富据此向原告出具收条，言明“今收俞新购买双子星2-X房屋定金壹拾万元整，其中转账玖万元整，壹万元暂存于中介方”。同月12日下午15时22分，杨效红微信告知中介“陈老板你好：能不能麻烦你把对方的卡号发给我，我把钱转给人家。我儿子打算明年再买房子呢！所以现在还不想卖。不好意思了陈老板”，在中介要求两被告到场时，杨效红表示“没必要，按照市场价格差的太多了”。另，谢昕林于2020年1月9日表示“在啊，我那套房子帮我托管一下呢”。2020年3月17日，原告经律师向两被告发出《律师函》，称“2020年1月8日，你们委托刘海富与本律师委托人签订了一份不动产买卖居间合同，双方约定，由委托人购买你们所有的位于常州市钟楼区房屋一套，合同总价124.8万元，委托人在合同签订当日即向你们支付了定金10万元（该款已经支付至谢昕林的银行卡）。…请你们在收到本函后七日内，履行双方签订的上述合同。如果坚决不同意履行合同，请按合同约定及法律规定向委托人双倍返还定金20万元”等。因双方存在争议，后并未按约“办理公证”，原告也未支付余款，双方也未办理案涉房屋过户事宜。原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实有原告提交的证据和原、被告庭审陈述得到证实。本院认为，不动产对于普通公民来说是一项重要资产，不动产交易应当有本人亲自到场签约，如委托他人代理的，除以双方交易习惯及其他表征能够确认其有代理权限外，首先应当确认委托人和被委托人身份及委托权限是否真实。本案中，就原告提交的证据而言，并不能证明两被告一致同意出售案涉房产，而更多地表现在两被告与中介就案涉房产出租方面的交涉。并且，原告与刘海富签订合同时，刘海富并未出示两被告的授权委托书，也未出示案涉房产的产权权证，双方此前也未有此等交易习惯，房产交易市场也无此等交易惯例，故不能证明刘海富有权限代理两被告处分案涉房屋。同时应当看到，“合同”第三条第（一）项明确约定“甲乙双方预定于2020年2月20日前甲方协助乙方办理公证手续”，而划去了“办理产权转移登记”字样，这就表明合同约定的生效方式是公证生效。而中介在《不动产买卖居间合同》签订后即将合同以微信发给杨效红，也说明中介并未当然认为刘海富代签后就无需征求两被告的意见。故刘海富以两被告的名义于2020年1月8日与原告、中介公司签订《不动产买卖居间合同》属于无权代理行为，该代理行为应当得到两被告的一致追认或合同得到两被告的一致认可才对两被告产生法律效力，并且该合同并未按约办理公证，也属于尚未生效的合同。而杨效红在2019年12月22日曾经表示“房子我还要跟儿子商量”，虽然同时表示“具体情况刘海富说了算”，但并未明确表示已经委托刘海富签订房屋买卖合同。同时，即使杨效红有这个意思表示，也不能证明已经取得谢昕林的同意。而中介在向杨效红发出合同文本前就要求其报卡号，同时要求“麻烦收到定金以后把房产证快递过来”，虽然杨效红回复“过户带过来呗”，但此时杨效红并不知道合同情况，故并不能因此认为杨效红已经认可该合同，并同意接受合同约定的“定金”。更不能因此认为合同已经发生法律效力。何况根据原告提交的证据，杨效红于同月12日回复“陈老板你好：能不能麻烦你把对方的卡号发给我，我把钱转给人家。我儿子打算明年再买房子呢！所以现在还不想卖”，应当认为杨效红对刘海富所签合同效力做出了明确否认。同时，杨效红收到合同后理应与共有人协商此事，而对于非专业人士在同月12日回复是合情合理的。同时应当注意到，据原告提交的证据表明2020年1月9日谢昕林还通过短信向中介表示“在啊，我那套房子帮我托管一下呢”，显然并未涉及卖房事宜，也看不出有出售的意思表示。综上所述，本案争议关键是合同效力问题，一、关于代理权，刘海富以两被告的名义于2020年1月8日与原告、中介公司签订《不动产买卖居间合同》，但刘海富当时并未出示两被告的授权委托书和案涉房屋的权证，原告也不能证明刘海富事先得到两被告授权，更不能证明签订出售案涉房屋的合同系两被告的合意或事后得到两被告的确认，故案涉《不动产买卖居间合同》并非两被告的真实意思表示，对两被告并无约束力。二、关于定金，原告向谢昕林转账9万元前，中介或原告均未事先与其沟通，谢昕林卡上收到9万元所谓的“定金”是一种被动行为，两被告也及时要求返还，并于2020年4月1日实际向原告返还了该款，故不能作为谢昕林认可案涉合同的依据。三、关于两被告对共有财产的处置权，对于夫妻共有财产，夫或妻非因日常生活需要做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。从原告提供的证据看，中介之前只与杨效红有过联系，并于合同签订后将合同以微信发给杨效红，无证据显示曾与谢昕林沟通。虽然原告向谢昕林转账了9万元，但无证据证明原告或中介在该款汇出前向谢昕林释明了相关合同内容和款项性质及法律后果，并征求了谢昕林的意见，故并不能据此认为两被告一致认可了该买卖合同。因原告不能证明刘海富在签订案涉合同前取得了两被告授权，也不能证明两被告协商一致表示出售案涉房屋，也不能证明事后得到两被告的确认，故两被告并不能成为原告主张合同关系的相对方，该合同对两被告并无约束力。四、案涉合同实际是附生效条件的合同，“合同”第三条第（一）项明确约定“甲乙双方预定于2020年2月20日前甲方协助乙方办理公证手续”，而划去了“办理产权转移登记”字样。鉴于此，两被告主张刘海富并未得到两被告卖房授权及双方房屋买卖合同并未实际成立的抗辩主张本院予以采纳，原告主张双方案涉合同合法成立和因两被告违约致原、被告案涉合同已经解除的诉讼主张本院不予采纳，原告要求确认案涉合同已经解除的诉讼请求本案不予理涉。鉴于谢昕林已经返还了收到的9万元转账款项，并鉴于上述理由，原告要求两被告赔偿定金10万元的诉讼请求本院不予支持。同时，因两被告并未明确并一致表示接受该房屋买卖合同，相反，杨效红于同月12日明确表示不履行该房屋买卖合同，故两被告在该纠纷中并无明显过错，原告当时如果选择正确的处理方式就不会因房屋涨价造成损失。故原告要求两被告赔偿损失25万元的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费减半收取8016元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年七月二十七日书记员  恽孟娟