杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1555号 原告：杨妙红，女，1966年1月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：王呈纬、吴雷，浙江楷立律师事务所律师。 被告：沈宝祥，男，1969年2月8日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告杨妙红与被告沈宝祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨妙红及其委托诉讼代理人王呈纬、吴雷到庭参加诉讼，被告沈宝祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨妙红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告配合办理杭州市下城区××幢××室房屋产权转移登记手续；3.本案全部诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告杨妙红变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还购房款1970000元；3.判令被告向原告赔偿损失655856.67元（以每笔款项支付之日起按年利率6%暂计算至2020年6月18日为655856.67元，此后继续计算至被告实际返还之日止）；4.判令被告赔偿原告房屋装修费用88000元；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告杨妙红经弟弟介绍认识被告沈宝祥。2004年至2008年期间，被告陆续向原告借款共计45万元。2011年10月18日，被告再次向原告借款30万元，因原告不同意借款，被告遂提出将其名下的拆迁安置房出售给原告折抵欠款。双方于2011年10月18日签订《协议书》，约定被告将案涉拆迁安置房出售给原告，并一致同意将此前原告出借款项75万元折抵为购房定金。协议签订后，被告又以各种理由多次向原告借款。被告进行回迁安置分房抽签后，确认其所分得房屋为杭州市××幢××室。2017年12月15日，原告与被告对此前全部借款进行结算，并签订《房屋买卖合同》，双方约定案涉房屋总价为236.6万元（90.1㎡×2.6万／㎡），并确认合同签订时被告尚欠原告167万元，该借款均用于折抵购房款项，同时合同第6条约定“甲方（被告）有义务协助乙方（原告）办理房产过户事宜手续的相关手续”。合同签订当日，被告交付案涉房屋（原告对房屋进行装修并使用案涉房屋至今）。此后，原告又于2017年12月30日、2018年1月30日、2018年6月5日、2020年1月20日再向被告分次支付购房款项共计50万元。2020年1月20日，被告出具《收条》确认剩余购房款项数额并承诺办理房屋产权转移登记手续后再向原告索要剩余购房款。原告认为被告并无配合原告办理房屋产权转移登记手续的真实意愿，遂于2020年2月29日诉至法院，法院于2020年3月24日立案后，原告代理人向法院申请了调查令。经调查，2016年12月6日，案涉房屋由“梁招根、沈宝祥、沈颖”与下城区多层农居建设管理中心共同共有变更登记为仅由“沈颖”与下城区多层农居建设管理中心按份共有，被告自始至终都不享有转让案涉房屋的权利，《房屋买卖合同》实际不能履行，原告的合同目的无法实现。 被告沈宝祥未到庭，亦未举证。 本院经审理查明事实如下： 被告沈宝祥于2004年起陆续向原告杨妙红借款，于2011年10月18日时结欠750000元。2011年10月18日，双方商议以沈宝祥将来拆迁安置所得住房折抵债务，此前借款转为已付房款，并签订《协议书》一份，约定：甲方（沈宝祥）自愿将坐落在西文村东新路新西来大酒店对面（房屋）卖给乙方（杨妙红）所有，该房屋的建筑面积70平方-100平方米左右，于2011年10月18日前付定金750000元整，本房产总卖价按市价9折定；等。同日，被告沈宝祥出具《证明》、《收条》各一份。《证明》内容：今有杭州市下城区多层农居建设管理中心安置给沈宝祥的房屋约70平方-100平方左右面积，自愿转让给杨妙红，地址在西文村东新路，新西来大酒店对面小区房，沈宝祥配合办理。《收条》内容：今沈宝祥收到杨妙红人民币750000元。此后，被告沈宝祥陆续向原告杨妙红借款或讨要购房款，其中有借条的付款情况如下：于2013年7月3日借款300000元，沈宝祥出具《借条》一份，注明“购房款”；于2015年8月18日借款15000元，沈宝祥出具《借条》一份；于2016年1月31日借款165000元，沈宝祥出具《借条》一份，注明“购房款扣”；于2016年7月25日借款30000元，由杨妙红代沈宝祥清偿他人债务，沈宝祥将《借条》交由杨妙红保管，注明“以上借款杨妙红给沈宝祥归还”；2016年9月21日，借款10000元，沈宝祥出具《借条》一份。 2017年12月15日，沈宝祥（甲方、卖方）与杨妙红（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋作了充分了解；此房坐落于杭州市下城区××幢××室，产权所有人沈宝祥，房屋建筑面积90.1平方米，该房价格为236.6万元，先支付167万元，其余房款房屋交易公证时及房产证下来时交付余款696000元，现场交接房款两清；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失由违约（方）负责，乙方违约，定金不退，甲方违约双倍赔款；等。合同最后注明“今沈宝祥收到杨妙红房屋款1670000元”。庭审中，原告杨妙红自认被告沈宝祥误将其向原告弟弟借款的200000元计算到1670000元中，本案中原告已将该笔款项扣除。上述合同签订后，沈宝祥将西文南苑2幢1402室房屋及《房源中签单》交付给杨妙红。此后，杨妙红陆续付款，分别于2017年12月30日付款70000元，2018年1月30日付款30000元，2018年6月5日付款200000元，于2020年1月20日付款200000元。沈宝祥出具《收条》四份，确认其收到相应金额现金／房款，最后一份《借条》载明“今沈宝祥收到杨妙红购房款余款200000元，房款剩余396000元”。 另查明，2009年7月17日，被拆迁人沈宝祥、梁宝根与拆迁人杭州市下城区多层农居建设管理中心签订《农居拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁人对西文村进行征地拆迁，乙方所有房屋属拆迁范围，甲方对乙方采用统一建造的小高层、高层成套住宅实行安置和资金结算，由下城区多层农居建设管理中心负责安置，安置地点西文村城中村改造农居安置地块。 在审理过程中，原告杨妙红向本院申请调取杭州市下城区多层农居建设管理中心与沈宝祥于2016年1月23日签订的《回迁安置协议书》及不动产登记信息查询记录。该《回迁安置协议书》内容为：乙方（沈宝祥）原被拆迁房屋坐落下城区新西里18号，应安置面积为330㎡，安置人员为沈宝祥、沈颖、梁招根，乙方回迁安置房源为西文南苑2幢2单元1202室、3幢4单元1101室、2幢1402室（90.01㎡）、1幢1501室。据杭州市规划和自然资源局2020年4月8日出具的《杭州市不动产登记信息查询记录》显示，下城区西文南苑2幢1402室房屋的原权利人为梁招根、沈宝祥、沈颖和杭州市下城区多层农居建设管理中心，按份共有；2016年12月6日发生权利转移，权利现状为沈颖（监护人：陈桂珍、沈宝祥）和杭州市下城区多层农居建设管理中心按份共有，其中沈颖占建筑面积0.01平方米，杭州市下城区多层农居建设管理中心占建筑面积90平方米（该面积的使用人为沈颖）。 以上事实，由《农居拆迁补偿安置协议书》、《协议书》、证明、收条、借条、房源中签单、《房屋买卖合同》、《收条》、杭州市不动产登记信息查询记录等证据证实。 本院认为，我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，根据房管部门的权属登记信息显示，诉争房屋实际为沈颖与杭州市下城区多层农居建设管理中心按份共有，沈宝祥在2017年12月15日双方订立《房屋买卖合同》时既非权利人，亦未在本案庭审辩论终结取得所有权利人的追认或诉争房屋的处分权，因此致使房屋所有权不能转移，合同目的无法实现。原告据此要求解除案涉合同、返还购房款并要求赔偿损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于损失金额的计算，原告自愿放弃以房屋增值金额为计算依据，而变更为以每笔款项交付之日起按年利率6%计算资金占用期间的利率损失，未超出法律规定，亦符合情理，本院予以支持。原告主张其装修损失88000元，未提供有效证据，本院不予支持。被告沈宝祥未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，应由其承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨妙红与被告沈宝祥之间签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告沈宝祥于本判决生效之日起十日内返还原告杨妙红购房款1970000元； 三、被告沈宝祥于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨妙红利息损失655856.67元（以每笔款项支付之日起按年利率6%暂计算至2020年6月18日，此后继续计算至实际履行之日止）； 四、驳回原告杨妙红的其他诉讼请求。 案件受理费27806元（原告已预交30560元），因适用简易程序减半收取13903元，由被告沈宝祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  陈 丹 二〇二〇年七月九日 代书记员  董一涵 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?