大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1406号原告（反诉被告）：大连瑞泰祥物业服务有限公司，统一社会信用代码9121021158809836XQ，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛村。法定代表人：王凯，系该公司经理。委托代理人：张世广，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱作文，男，1976年12月7日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托代理人：张俊，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托代理人：裴盈欣，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司（以下简称原告瑞泰祥物业）与被告（反诉原告）朱作文（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日作出了（2019）辽0211民初2263号民事判决，原告（反诉被告）对此判决不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2019年12月26日作出（2019）辽02民终10300号民事裁定，撤销本院（2019）辽0211民初2263号民事判决，发回重审。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞泰祥物业的委托诉讼代理人张世广、被告朱作文的委托代理人张俊、裴盈欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告瑞泰祥物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金5,914.34元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：因为在二审期间被告已经缴纳了物业费，所以对本金的诉讼请求撤回，原告在2018年起诉时被告已经拖欠了2年的物业费，虽然在2019年末补交了物业费，但至此被告拖欠了4年的物业费，违约情形严重，关于双方的车库租赁案件在2017年7月已经解决，且与本案无关，被告以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，关于违约金的标准，合同第十条第四项约定明确，如果被告认为过高或者过低可以请求调整，请求人民法院予以支持，否则会给物业工作造成不良影响。原告关于违约金的计算仅计算了2年，少于实际拖欠的数额，系原告对自身权利的处分。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方前期关于停车服务的纠纷缘于前期物业服务管理协议，被告基于同时履行抗辩权暂时没有缴纳物业费，另外辽宁省高院作出驳回被告前述再审申请的时间是2018年3月，并非原告陈述2017年7月，原审判决中未支持原告违约金的理由被告认可。被告同时提出反诉请求：1、请求判令原告在小区显著位置予以公示2018年度停车费收支情况及广告费收支情况；2、请求判令原告公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目。事实与理由：反诉原告于2013年9月18日接收房屋，入住小区，大连瑞泰祥房地产开发有限公司选聘反诉被告为该小区物业服务企业，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，小区内的公共场所、公用设施属于物业共有，利用公共部位、公用设施设备进行经营的应当在物业服务合同中约定经营收益归全体业主共有，应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况并接受业主监督，在原、被告签订的前期物业管理服务协议中也约定反诉原告有权监督反诉被告定期公布物业管理服务费用的收支账目，为维护反诉原告合法权益，恳请法院依法支持反诉请求。原告瑞泰祥物业对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。关于停车费问题（2017）辽02民终3314号生效民事判决已经对本小区停车场的产权归属及收益情况进行确认，即“瑞泰祥房地产对其开发建设的地下一层停车场补交了土地出让金，故该部分地下一层停车场的产权属于瑞泰祥房地产，不属于案涉小区全体业主共有，是由瑞泰祥房地产进行管理、使用、收益，或由瑞泰祥房地产授权委托的他方进行管理、使用、收益”，而本小区范围内仅此一个地下停车场，该停车场并不属于由全体业主共有的公用部位、公用设施，因此，并不在业主的知情权范围内，我公司也无权进行公布。关于广告费和物业费问题，我公司在每年年初均进行了公布，被告拒不到场交付物业费，其也没有证据证明我公司没有进行公布，我公司公布的内容即物业费服务收支情况表中将广告费即公共经营收入单列一项连同物业费一起进行公布，并且在本案的诉讼期间也向被告提供，已经充分满足被告的知情权。关于广告收益，在商品房买卖合同补充协议第十一条已经约定，即买受人同意小区公共设施、公共场地、停车场地、电梯内和小区公共部位广告费由出卖人保留使用和收益权，出卖人可委托物业公司行使，所得收益用于补贴物业管理，买受人不得以此拒绝缴纳管理费，该约定符合《物权法》第八十条，因此广告费与被告也没有法律上的利害关系。此外，本案被告仅代表其个人，无权代表全体业主，且现行的法律法规中仅有《物业管理条例》第六条第八项规定了业主对公用部位、公共设施、设备及相关场地的使用情况享有知情权，但对于知情权的行使方式并无具体规定，被告要求在所谓的显著场所进行公布显然没有法律依据，我公司已经充分满足了本案被告的知情权，且不论其请求是否依法有据。另外被告在事实与理由部分所提到的法律依据在《物权法》《物业管理条例》中均没有规定。本院原审认定，原告系大连瑞泰祥房地产开发有限公司委托的大连市甘井区缇香漫城小区物业服务企业。被告系该小区虹彩西园51号2单元3层2号房屋的业主，房屋面积87.66平方米。2013年9月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为缇香漫城住宅小区提供物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止；物业管理服务费用由乙方按下列标准向甲方缴纳，其中住宅按建筑面积每月每平方米2.0元计算，因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元计算；乙方交纳费用的时间为每年初的第一个月；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或向人民法院起诉。该协议第一条第一款甲方的权利义务中的第7项约定甲方每年末向乙方公布物业管理服务费用的收支账目。被告收房后，向原告交纳了2013年9月18日至2016年9月17日的物业费。自2016年9月18日起被告拖欠物业服务费一直未付。另查，被告朱作文曾向本院提出诉讼，诉请原告履行《前期物业管理服务协议》和《大连市甘井子区缇香漫城住宅小区业主临时公约》，以300元/月价格向被告出租地下停车位。本院作出（2016）辽0211民初5130号民事判决，驳回被告朱作文的诉讼请求。被告朱作文不服，提出上诉，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终3314号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告朱作文仍不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，辽宁省高级人民法院于2018年3月26日作出(2017)辽民申4516号民事裁定书，驳回被告朱作文的再审申请。本院原审判决：一、被告（反诉原告）朱作文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司支付拖欠的2016年9月18日至2018年9月17日止的物业服务费4,208元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将2018年度停车费收支情况及广告费收支情况在小区显著位置予以公示。三、原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）朱作文公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目。四、驳回原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱作文的其他反诉请求市中院经审理后认为，原告在二审期间提交了物业服务收支情况表，拟证明其公示了2017、2018年的物业服务费收支情况；被告提交了增值税普通发票，拟证明其在一审判决作出后向原告支付了2016年10月1日至2020年9月30日期间的物业费。一审法院应结合上述证据进一步查明原告是否依照合同约定及法律规定公布了物业费、广告费、停车费的收支情况以及被告是否欠付原告物业费。本次重审，原告自认被告已经支付了物业费。庭审中原告提交了2017年、2018年物业服务收支情况表，主张其中的公共经营收入即为广告费。针对原告提交的该份证据，被告对其真实性提出异议，认为表格系原告单方制作，并非合法有效的财务账目，也不能证明原告在小区内进行了公示，对该证据的证明事项有异议，根据《辽宁省物业管理条例》第67条规定，本小区属于未成立业主大会的情形，利用公共部位的经营型收益所得70%应当纳入专项维修资金，并且应当单独分类列账，独立核算，原告无权将其纳入物业费用的账目，并且原告认为物业服务费用是包干制，自负盈亏，更没有理由将属于全体业主所有的公共经营收益据为己有，法律规定是公布经营所得的收支情况，收入当然以广告费经营合同、收款凭证来证明，支出应当体现经营成本和收益，以及收益是否纳入专项维修资金，该证据无法体现上述法律规定的要求，原告所称物权法第80条有约定按照约定，是指小区成立业主大会以后，业主大会有权以决议的方式约定与物业服务企业的权利义务关系，本小区尚未成立业主大会，不能适用本条规定。上述事实，有原告提供的《缇香漫城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、（2016）辽0211民初5130号民事判决、（2017）辽02民终3314号民事判决、物业服务收支情况表、原、被告陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，关于原告主张被告支付违约金5,914.34元的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但该合同约定的违约金计算方式过分高于法律规定的违约责任承担的标准，应予调整。结合本案原、被告之间由于停车位问题产生纠纷先行诉讼，经过一审、二审、再审的审理，于2018年3月审理终结，被告在此之前虽然未向原告缴纳物业费，但基于存在相关纠纷的诉讼程序尚未终结，故难以认定其存在恶意拖欠物业费的主观故意。且原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，故双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本院对原告要求被告支付违约金5,914.34元的诉讼请求不予支持。关于被告提出的要求原告公示2018年度停车费的反诉请求，因（2017）辽02民终3314号民事判决已经对案涉小区停车场的产权归属及收益情况进行确认，被告的该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告提出要求原告公示2018年度广告费收支情况的反诉请求，本院认为，根据《辽宁省物业管理条例》第六十七条之规定，原告利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。本次庭审中，原告出示了2017年、2018年物业服务收支情况表，对其中所包含的广告费进行了说明，被告未提供证据证实其在提起本次诉讼之前就该项知情权的行使受到了不当阻碍，故本院对被告的该项诉讼请求不予支持。关于被告提出要求原告公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目的反诉请求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条约定原告每年末需向被告公布物业管理服务费用的收支情况，但未对需要公示的具体内容作出明确约定，被告坚持主张要求原告对账目进行公示的反诉请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）朱作文的反诉请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。反诉费50元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 员  尹 霞人民陪审员  孙香凤人民陪审员  邹秀玉二〇二〇年七月十四日书 记 员  张圣悦本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。