贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初1520号原告：孟维，男，1992年6月19日生，苗族，贵州省安顺市人，户籍地址贵州省安顺市平坝区，现住贵州省安顺市平坝区。被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路15号。统一社会信用代码：91520402580676567H。法定代表人：佘海钧。委托诉讼代理人：李松、秦弢，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孟维与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟维、被告委托诉讼代理人李松、秦弢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟维向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金39887元(自2017年7月19日至2019年8月1日);2、判决被告退还原告违法收取的水电立户费1000元、电视立户费2000元,共计3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于平坝区尚品都汇房号为1-12-4，价格为268782元，同时约定，被告在2017年3月31日前向原告交付上述房屋，若逾期交房,在60日内被告按日计算向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，若超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按照原告已支付全部房款的万分之二计算违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付及以贷款方式向被告支付了全部房款，交付期到后，被告一直未按照合同约定向原告交付房屋，房屋实际交付的时间为2019年8月1日。另外,被告还向原告收取了水电立户费1000元，电视立户费2000元。原告认为，上述合同成立并生效，原告如约履行了合同，被告逾期达到742天，按照双方的约定,被告应当支付原告违约金39887元。且按照相关规定,被告收取的水电立户费、电视立户费属于重复收费,应当退还给原告。综上所述,合法的债权应当受到法律的保护,为了维护自己的合法权益,原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定,向人民法院提起诉讼,望人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告孟维向本院提供《商品房买卖合同》、《维修资金收据》、《收款收据》、《购房款收据》等证据，用以支持其主张。被告中渝公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金无事实依据，应予以驳回。根据双方合同显示签订合同时间为2017年7月19日，而合同约定的交房时间为2017年3月31日，属于约定不明。同时，被告中渝公司已于2019年7月1日将案涉房屋交付给原告，而原告在2019年11月18日才将全部购房款付清，在原告未付清全部购房款前，被告有权拒绝交付房屋，应驳回原告的诉请。二、双方签订的商品房买卖合同系各方真实意思表示，被告是根据合同约定代收水电开户费、有线电视开户费等一户一表的费用，代收的相关费用已支付给相关单位，故不存在退还的问题。且原告诉请退还相关费用已超过诉讼时效，应予驳回。被告中渝公司向本院提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《平坝“尚品都汇”商住小区给水管道立户及安装施工合同》及付款票据、《10千伏及以下配电项目施工建设工程施工合同》及付款票据、《中国建设银行客户专用回单》等证据，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2017年7月19日，原告与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“尚品都汇”2号楼1-12-4号商业用房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为108.38平方米，套内建筑面积为86.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为3117.76元，总价款为268782元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款58782元，余款210000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述《商品房买卖合同》签订前，原告于2017年4月12日向被告支付房款10000元,于2017年6月20日支付购房款48782元，另支付被告转现房登记费80元、预告登记费80元、电视开户费2000元、水电立户费1000元、抵押登记费80元；于2019年9月6日追加首付款30000元；于2019年11月18日将按揭贷款180000元支付至被告账户。案涉房屋于2019年6月28日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意合格验收。2019年7月1日，被告发布交房公告，告知“尚品都汇”商铺已具备交房条件，请购房户携带购房合同及本人身份证办理交房手续。原告称其去验收房屋，但案涉商品房水、电、排污等设施均不具备，直至2019年8月份才通水电。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《收款收据》、《中国建设银行客户专用回单》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、被告是否构成违约以及应否承担违约责任的问题；二、原告主张退还水、电开户费、电视费及楼宇对讲费等费用有无事实基础和法律依据。焦点一，被告是否构成违约以及应否承担违约责任的问题。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应在2017年3月31日前将案涉房屋交付给原告，但双方合同在2017年7月19日才签订，合同约定的交房时间根本无法实现，双方对交房时间未补充约定，应视为被告预售的为现房，双方签订合同的时间即应为交房时间。被告于2019年7月1日发布交房公告通知原告交接房屋，显然构成违约，应当承担相应的违约责任。但本案原告在支付首付款后直至2019年11月18日方将按揭贷款支付完毕，明显超出办理按揭贷款的合理期间，原告未提供在长达两年的时间内不能办理按揭贷款系被告方责任所导致的相关证据。原告方在被告交付房屋后才交清购房尾款，其延迟付款情形显著，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故，被告方后履行抗辩权成立。原告主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。焦点二，关于水、电、电视开户费及楼宇对讲费、预告登记等费用应否退还的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条（四）1中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收水、电开户费用的条款应属无效。合同条款无效，属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉请已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采信。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院亦予以支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及有线电视立户安装费分别为1000元、2000元，被告应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟维退还水、电及有线电视开户费3000元。二、驳回原告孟维的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取计436元，由原告孟维负担406元，由被告安顺市中渝房地产开发有限公司负担30元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费872元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年七月八日法官助理王菊书记员张丁勇