沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初21237号原告：黄刚，男，1955年1月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：赵家一，系北京市康达（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：叶繁，系北京市康达（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区秀岛路300-20号，统一社会信用代码9121010000161483XY。法定代表人：李玉武，系该公司总经理。委托代理人：章学峰，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王璐，女，1991年3月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区，系该单位员工。原告黄刚诉被告沈阳安泰房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员郭树琼担任审判长并主审，人民陪审员王淑娟、杨晓玲参加评议，于2020年6月5日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告黄刚委托代理人赵家一、叶繁和被告委托代理人章学峰、王璐均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年11月28日，签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发出售的位于沈阳市和平区秀岛路300-11号22栋1-3单元1号房屋。截止2014年12月31日，原告已交购房款合计2,830,940元。合同中约定被告应在2015年5月31日之前向原告交付房屋。合同签订后，被告至今未按合同约定交付房屋，其行为已严重违反双方合同约定。另查，被告于2014年4月24日将本案诉争房产作为在建工程押给第三人作为担保。依据以上事实，原告认为被告与原告在签订商品房买卖合同后，在未告知买受人的情况下又将该房屋抵押给第三人的行为已严重损害了原告的合法权益。后经原告多次催促，被告均未为原告解决。无奈诉至贵院，请求贵院依法裁判。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的坐落于沈阳市和平区秀岛路300-11号22栋1-3单元1号房屋《商房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款2,830,940元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息直至实际支付完毕之日，暂从2013年11月28日起计算至2019年12月5日止，暂计899,468.26元；3、判令被告向原告支付赔偿金2,830,940元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称：1、原告诉请没有事实依据，不符合解除合同的条件，2、事实与理由也不客观，按照合同约定原告应在2013年12月31日支付首期款2,830,940元，2014年5月31日前付第二笔款2,820,000元，2019年9月30日前付第三笔款3,760,000元，原告只履行了第一期2,830,490元，第二、三笔并未向被告履行支付，未按合同约定付清购房款，鉴于原告不履行先期付款义务，被告也不能向原告如期交付房屋，根据商品房买卖合同补充协议第五条的约定，买受人未按合同约定支付房款，出卖人有权顺延交房时间。另外，双方签订的商品房买卖合同系自愿签订，并已实际履行，房屋已竣工，不存在烂尾及停滞施工的事实，双方的合同目的完全能够实现，故原告诉请没有事实及法律依据，望法院驳回。我方不同意原告解除合同的请求，要求原告方继续履行合同。经审理查明：2013年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的沈阳市和平区秀岛路300-11号第22幢1-3单元1号房屋，建筑面积314.85平方米，房屋总价款9,410,940元，买受人采用分期付款方式，买受人于2013年12月31日付首笔款2,830,940元，于2014年5月31日付第二笔款2,820,000元，于2014年9月30日前付第三尾款3,760,000元；合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人未按本合同约定时间支付房款的，每逾期一日，按应付未付款额的万分之一向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人采用银行按揭贷款方式支付房款的，见附件四：合同补充协议相关约定；第八条交付期限出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见附件四：合同补充协议；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限；第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证明期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额总房款的20%为限。附件四：合同补充协议5、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、采暖费（北方地区如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。2013年11月28日原告交付了购房款100,000元，2013年12月12日交付购房款200,000元，2013年12月27日交付购房款1,190,000元，2013年12月30日交付购房款1,200,000元，2013年12月31日交付购房款140,940元，以上原告共计交付购房款2,830,490元。2015年11月27日，被告将涉案房屋办理了在建工程抵押至今，抵押权人为盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行。因涉案房屋至今未交付，原告要求退房，双方协商未果，原告起诉来院。另查明：2019年10月29日，被告取得了辽宁省建设工程规划核实合格证。在本案诉讼中，原告提出财产保全，为此产生财产保全担保保险费9,842.02元，保全费5,000元。上述事实，有商品房买卖合同、不动产电子登记簿、收款收据、中国农业银行分户账，照片、微信聊天记录等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告在履行合同过程中存在违约，至今未将涉案房屋交付给原告且在签订《商品房买卖合同》后，在未告知原告的情况下，被告将涉案房屋办理了在建工程抵押，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，故原告诉请要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求返还已付购房款的请求予以支持；关于原告主张的利息，本案原告虽然未交付全款，但考虑原告所交付的房款数额较大，被告占用此款时间较长且被告确曾存在工程停工等情形，致使原告产生合理怀疑而未继续支付，故本院结合该案的实际情况对原告主张利息的请求予以支持。关于原告要求被告给付已付购房款一倍赔偿金的请求，依据法律规定，原告依法享有主张被告赔偿的权利，因一倍赔偿属于惩罚性条款，从被告的违约性质、主观心态、违约后果等因素综合考虑，酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的30%为宜，即2,830,490元×30%=849,147元。对于原告主张的保全担保保险费，缺乏法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄刚与被告沈阳安泰房产开发有限公司就位于沈阳市和平区秀岛路300-11号第22幢1-3单元1号房屋，建筑面积314.85平方米房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄刚购房款2,830,490元；三、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄刚利息（以100,000元为基数，从2013年11月29日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以200,000元为基数，从2013年12月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1,190,000元为基数，从2013年12月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1,200,000元为基数，从2013年12月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以140,940元为基数，从2014年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄刚赔偿金849,147元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费57,730元，由原告黄刚承担17,435元，被告沈阳安泰房产开发有限公司承担40,295元；保全费5,000元，由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  王淑娟人民陪审员  杨晓玲二〇二〇年七月二十四日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。