河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初30号原告（案外人）：张洁，女，1982年8月26日出生，汉族，住焦作市中站区。被告（申请执行人）：中建三局第一建设工程有限责任公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区台商投资区东吴大道特1号。法定代表人：吴红涛，董事长。委托诉讼代理人：陶沛，河南经东律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作市福安置业有限公司，住所地：河南省焦作市丰收路中段。法定代表人：孙文斌，董事长。委托诉讼代理人：师悦敏，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐智权，男，该公司工作人员。原告张洁与被告中建三局第一建设工程有限责任公司（以下简称中建三局一公司）、第三人焦作市福安置业有限公司（以下简称福安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁，被告中建三局一公司的委托诉讼代理人陶沛，福安公司的委托诉讼代理人徐智权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洁向本院提出诉讼请求：1、撤销焦作市中级人民法院（2020）豫08执异69号执行裁定书，认定焦作市解放区站南路1487号铭苑花园1号楼57、58号房产（总房款1518720元）归原告所有。2、本案一切费用由被告承担。事实和理由：1、焦作市解放区站南路1487号铭苑花园1号楼系“五证”齐全的楼盘，不是非法建筑。原告是看到“预售房许可证”才进行购买，完全是合法的行为，这样取得的财产应该得到保护。2、铭苑花园1号楼57号房产为原告张洁所有，58号房产是长期居住深圳的父母购买，为了办理手续方便，在网签之前由原告张洁代为办理。两套房总房款1518720元，原告于2013年12月25日缴纳10000元，2013年12月31日缴纳190000元，2018年12月1日缴纳300000元，2018年12月10日缴纳300000元，2020年1月20日缴纳300000元，共缴纳房款1100000元，剩余的418720元原告没有缴纳，是因原告担心被告福安公司不能顺利办理房产手续，经和福安公司双方协商达成协议，等办理房产手续时一并付清，这样有利于保护原告的合法利益，并且原告缴纳房款不仅已经超过50％，已达到72．4％以上房款。3、《执行裁定书》中法院已查明，福安公司与2013年12月25日向张洁出具1万收据，2013年12月31日向张洁出具19万收据，2018年12月1日向张洁出具30万收据，2018年12月10日向张洁出具1号楼57号房款30万元收据，但是在下达裁决时却书写成仅有支付50万元房款收据，提出异议。目前原告手中有6034801号的1万收据，6034802号的19万收据，6034814号的30万收据，6034820号的30万收据，共计80万收据，并在开庭时一起携带原件以及复印件交给法官，请工作人员认真仔细审核提交资料，原告缴纳房款80万元，已超过总价款的50％，故认为是错误的认定。4、原告对焦作市解放区站南路1487号铭苑花园1号楼57、58号房产已经实际占有，并在2018年12月21日领取了该房钥匙开始装修。5、裁定书认定原告未将剩余房款按照法院要求交付执行，根据法律规定原告对该房不享有排除执行的民事权益，对原告的请求，不予支持。对法院的这一认定，原告不予认可，原告如将剩余房款给付法院，被告福安公司不给原告办理房产手续谁来承担相关责任，法院不给一个明确说法，就让原告交款，完全没有考虑到原告的利益。6、具原告所知被告中建三局一公司已经执行福公司1000多万，剩下的执行款非常少，现在还认定原告的购房行为无效，执行原告的房产完全没有法律依据，没有充分考虑原告的利益，完全属于超标的执行。综上，请求查清事实，撤销焦作市中级人民法院（2020）豫08执异87号执行裁定书，维护原告的合法利益。中建三局一公司辩称，一、原告要求撤销焦作市中级人民法院（2020）豫08执异69号执行裁定书，不符合法律规定，应予驳回。该诉请显然系原告对裁定书所确定的内容不服，根据69号裁定书可知，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，故本案中，原告诉请的撤销裁定书不能通过执行异议之诉的方式提起。二、原告诉请的要求认定案涉房屋系其所有，无事实和法律依据，应于驳回。（一）被执行房屋登记在本案被告福安公司名下，执行法院对本案房屋的执行查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。执行法院对案涉房屋的强制执行符合法律规定。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告不享有足以排除本案强制执行的权利，且原告要求认定案涉房屋为其所有，无任何事实和法律依据。?1、原告所提交的证据，不足以证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告提出异议的房屋为1号楼57号、58号房产。合同约定总价款1518720元，申请人仅支付了500000元，不足房屋总价款的百分之五十，且原告的收据不能证明其已经支付价款的行为，故原告不享有足以排除执行的权利。2、原告未在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，本案《认购书》不属于合法有效的买卖合同。《商品房认购书》没有对所购房产的基本情况、销售方式、价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任等做出详细的约定，而是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方并未签署正式的买卖合同，且《商品房认购书》中明确约定，乙方应携带认购书等与甲方签订《商品房买卖合同》。故本案中原告与被告福安公司未签订合法有效的买卖合同，未成立正式的房屋买卖关系。3、原告未将剩余房款交付执行，且并未占有本案被执行房屋。买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，原告尚未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，且原告也不同意将剩余房款交付执行。原告提起异议的房产到现在尚未实际交付，原告也未提交任何证据证明对涉案房产形成合法占有，不能排除执行。4、本案中被查封房屋并非原告的唯一居住性房屋。原告一次性购买了被告福安公司1号楼57号、58号房产。不符合所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。原告购买房产的目的并不是用于消费性居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。（三）被告福安公司将涉案房屋转让给原告，违反法律规定，系无效转让。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告福安公司已经将涉案房屋抵押给了焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行，案涉房屋作为抵押物，在未经抵押权人同意以及未代为清偿债务的情况下，被转让的行为无效。案涉房屋作为抵押物，在未解除抵押的情况下，不能发生权利的转移，原告诉请案涉房屋归其所有这是没有任何法律依据的。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。焦作市福安置业有限公司述称，张洁的两套房是父母住一套，自己住一套，房子也在一起，方便照顾自己父母。张洁作为她的子女有一个继承权，也是为了方便老人百年以后的话，免去过户费用，完全合情合理。张洁购买的房屋最早是在2013年交款的，在当时此房屋还不属于涉案房屋。所以中建三局阐述的观点不予认同。原告张洁向本院提交了以下证据。认购书两份，证明其在2013年12月25日已经完成购买房屋的认购书；收据五份，证明我其已缴纳房款已经达到70%以上的一个房屋证明，已经交纳110万元。装修申请书两份，房屋钥匙发放通知书是一份，证明目前为止这套房屋已经装修完毕，开始入住。商品房预售许可证一份，证明在买房的时候福安公司有卖房的许可才购买的。银行流水三份合计费用92.5万元，证明缴费的真实性，另外17.5万元是以现金的形式交纳。户口本复印件证明本三份流水都以张洁的母亲王月梅的明细银行卡来汇入到福安公司的。《焦作日报》一份，证明2013年12月25日一万元收据丢失，于2020年5月26日焦作日报登遗失声明，并于2020年6月4日补开1万收据，凭证号为1219028。中建三局一公司提供四份证据：1、（2014）豫法民一终字第58号《民事判决书》2、焦作市中级人民法院2014焦执00176号裁定书3、焦作市中级人民法院协助执行通知书2014焦执字第00176号4、《在建工程抵押合同》。证明指向：1、证明本案被查封房屋系福安公司所有。2、被告中建三局依据（2014）豫法民一终字第58号《民事判决书》所确定的债权，依法申请焦作市中级人民法院查封执行本案诉争房屋，符合法律规定。3、被告福安公司已经将涉案房屋抵押给了焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行，案涉房屋作为抵押物，在未经抵押权人同意以及未代为清偿债务的情况下，被转让的行为无效。案涉房屋作为抵押物，在未解除抵押的情况下，不能发生权利的转移，原告诉请案涉房屋归其所有这是没有任何法律依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中建三局一公司提交的（2014）豫法民一终字第58号民事判决书、焦作市中级人民法院（2014）焦执00176号裁定书及协助执行通知书、《在建工程抵押合同》客观真实，本院予以采信。原告张洁提交的铭苑花园认购书、购房款收据、建设银行流水、工商银行流水、户口本、房屋钥匙发放通知书客观真实，互相印证，形成证据链条，可以证明张洁从福安公司购房并交纳购房款并占有的事实。依据有效证据，本院确认以下案件事实：中建三局一公司与福安公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2013年7月3日作出的（2011）焦民一初字第13号民事判决，判决如下：一、被告福安公司应在本判决生效后十五日支付中建三局一公司工程款14040902.5元及利息（从2011年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止）；二、驳回中建三局一公司其他诉讼请求。判决书生效后，福安公司不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2014年6月22日作出（2014）豫法民一终字第58号民事判决书，判决：一、维持河南省中级人民法院（2011）焦民一初字第13号民事判决第二项，即驳回中建三局一公司的其他诉讼请求；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2011）焦民一初字第13号民事判决第一项为：福安公司应在本判决生效后十五日内支付中建三局一公司工程款13121460.77元及利息（自2011年9月20日起至本判决确定的履行期间，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。法律文书发生法律效力后，福安公司未能自觉履行，中建三局一建公司向本院申请执行。另查明，2015年3月21日，福安公司在向焦作市解放区农村信用合作联社贷款，将铭苑花园1号楼、2号楼、3号楼等在建工程抵押。2018年12月25日本院作出（2017）豫08执恢7号之三执行裁定，裁定：查封福公司名下位于焦作市解放区××花园小区房产××套（详见清单）。查封期限为三年，自2018年12月27日起至2021年12月26日止。并张贴查封公告。另查明：2013年12月25日福安公司和张洁签订铭苑花园认购书两份，张洁认购1号楼57、58号房，57号房86.25㎡，单价8000元/㎡，总房款为69万元，58号房115.1㎡，单价7200元/㎡，总房款为828720元。福安置业于2013年12月25日向张洁出具1万元收据，2013年12月31日向张洁出具19万元收据，2018年12月1日向张洁出具1号楼58号房房款30万元，2018年12月10日向张洁出具1号楼57号房房款30万元。截止2018年12月10日，张洁共支付购房款80万元。2020年1月20日，张洁又向福安公司支付购房款30万元。在本院审理过程中，张洁同意将1号楼57号房屋交付本院执行。其所交的购房款全部算做58号房屋的购房款，对于相差的2.872万元购房款，张洁已交付本院执行。本院认为，第一，张洁与福安置业公司签订的关于1号楼58号房屋的《铭苑花园认购书》，载明有房屋的具体位置、房号、面积、单价、总价款等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且张洁已经向福安公司交付了80万元购房款，因此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书为商品房买卖合同，继而应认定张洁在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，张洁提供的房屋钥匙发放通知单以及房屋装修证明，可以证明张洁在本院查封房屋之前已经实际占有该房屋。第三，关于张洁交付的购房款，张洁已经于2018年12月10日前，交付购房款共计80万元，其在2020年1月20日向福安公司交付的30万元，是在本院已经将案涉房屋查封之后又交付的，不符合法律规定，不能认定，因此，张洁所缴纳的购房款仍按照80万元计算。在审理过程中，张洁同意将1号楼57号房屋交付执行，将其所缴纳的购房款80万元全部算做1号楼58号房屋的购房款，剩余的购房款2.872万元已交付本院执行。本院认为，张洁对57号房屋的处分以及将全部购房款计算为58号房屋的购房款，是当事人自愿选择的结果，不违反法律规定，应于支持。中建三局一公司可就1号楼57号房屋继续执行。第四，福安公司于2015年3月21日将铭苑花园1号楼、2号楼、3号楼作为在建过程抵押给焦作市解放区农村信用合作社，福安公司抵押的时间晚于张洁与福安公司签订的认购书，故《铭苑花园认购书》并不因该房屋对外办理抵押而无效。即便先办理抵押再进行转让,商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效。另外，因为存在在建工程抵押的情况，张洁对未办理房屋产权登记也不存在过错。综上所述，张洁就案涉的1号楼58号房屋的购房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的民事权益，对其请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行张洁购买的焦作市解放区站南路1487号铭苑花园1号楼58号房产。二、驳回张洁其他诉讼请求。案件受理费18468元，由张洁负担9000元，由中建三局第一建设工程有限公司负担9468元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 杨 柳审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年七月二十七日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2020）豫08民初30号（2020）豫08民初30号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。