陕 西 省 眉 县 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕0326民初1553号   原告：眉县星原装饰卷闸厂。   被告：眉县城市建设投资经营有限公司。   原告眉县星原装饰卷闸厂（以下简称星原卷闸厂）与被告眉县城市建设投资经营有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告星原卷闸厂法定代表人王纲练及委托代理人韩少民，被告城投公司及委托代理人李峰、周观亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2011年11月29日，原告星原卷闸厂将自己所属的美阳街福星大厦四、五层共18间房屋租赁给被告城投公司办公使用，租赁期限为2011年12月1日至2019年12月1日共计8年时间.2019年7月23日被告给原告下发通知欲搬离所租赁的房屋，2019年8月13日被告向原告移交了五楼钥匙，被告城投公司尚下欠房屋租赁费292305元，按合同第十二条约定，被告城投公司单方提出解除合同应赔偿另一方剩余租期租金的50%的违约金。因而被告除应支付下余租金外，还应承担违约金49347元。另应承担拖欠的物业费3550元，以上总计367650元。纠纷发生后，双方虽经协调，但达不成共识。现原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费、物业费、违约金共计367650元。2、本案诉讼费由被告承担。   被告辩称，被告城投公司仅欠原告租金136621元，其余已付清，原告主张租赁费无依据。被告已将物业、水电等费用结清，原告主张物业费无事实依据。原告关于违约金的主张，不符合约定及法律规定。该主张不应支持。   经审理查明，2011年11月29日，原告星原卷闸厂与被告城投公司签订了房屋租赁协议，原告星原卷闸厂将自己所属的美阳街福星大厦四、五层共18间房屋租赁给被告城投公司办公使用，租赁期限为2011年12月1日至2019年12月1日共计8年时间.合同约定：一、前四年即2011年12月1日至2015年12月1日，第一年租金300000元，第二、第三年租金310000元，第四年租金340000元。二、二期四年即从2015年12月1日2至2019年12元1日，首期届满后，租金另行约定。以当年相应位置相应市场价位基础，适当优惠后签订补充协议（涨幅不低于前一期租费的10％）。合同期内若单方提出解除合同，提出方应赔偿合同另一方剩余租期租金50％的违约金。合同签订后被告方已将首期租金（前四年）全部履行。2019年7月23日被告城投公司给原告星原卷闸厂下发书面通知欲搬离所租赁的房屋，2019年8月13日双方做了移交。现原告星原卷闸厂以被告城投公司仍下欠原告租金及被告违约为由向本院起诉，请求判如所请。   上述事实，有原被告陈述、房屋租赁协议、缴费及转账凭证等证据在卷佐证。   本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的房屋租赁协议系双方协商一致自愿签订,该协议自成立时生效,各方当事人均应当按照协议约定履行自己的权利义务。审理中，结合双方当事人的诉辩观点，合议庭重点审查了以下几个方面的问题：   1、涉案房屋租赁协议第二期租费涨幅10％的问题。   原告星原卷闸厂与被告城投公司，于2011年11月29日签订了为期八年的房屋租赁协议（时间从2011年12月1日至2019年12月1日），双方协议约定，2011年12月1日至2015年12月1日，第一年租金300000元，第二、第三年租金310000元，第四年租金340000元。二期四年（时间从2015年12月1日至2019年12月1日），首期届满后，租金另行约定，以当年相应位置相应市场价为基础，适当优惠后签订补充协议（涨幅不低于前一期租费的10％）。合同签订后被告方已将首期租金（前四年）全部履行完毕。在两次庭审中原告主张二期四年租金，应以一期的第四年340000元为基数涨幅10％即374000元支付租金。通过庭审查明，原、被告双方并未在第一期四年届满后签订补充协议，原告星原卷闸厂也无证据证明其与被告城投公司之间有调整租金的约定，从被告当庭提供的第二期四年租期内房租缴纳票据中，无论是被告城投公司向原告星原卷闸厂转付款银行凭证，还是原告星原卷闸厂向被告开具的租金发票，均能证明从2015年12月1日以后，原、被告之间的房屋租金是按照每年340000元计收的。故按照双方签订租赁协议第五条“......二期四年（时间从2015年12月1日至2019年12月1日），首期届满后，租金另行约定。以当年相应位置相应市场价为基础，适当优惠后签订补充协议（涨幅不低于前一期租费的10％）”的约定。综上所述，结合双方的交易习惯，本院可以认定原、被告双方第二期四年的房屋租金为每年340000元。   2、拖欠租金计算问题。   通过庭审查明，第一期四年租金（2011年12月1日至2015年12月1日）被告城投公司已全部履行。第二期四年租金（2015年12月1日至2019年12月1日）按每年340000元计算，租金总额为1360000元，期间被告城投公司已缴纳租金1105000元。另查明，被告城投公司租赁的房屋为四、五两层每层9间共18间，其中四层的9间房屋被告曾借用给另一单位使用，期间的租金仍由被告向原告支付，该状态一直维持到租赁期届满，庭审中原、被告双方对此均予以认可，原告星原卷闸厂也明确表态租赁的四层9间房屋已于租赁期届满后收回。对该房屋五层9间房屋租赁协议的终止日期，原、被告均认可为2019年8月13日双方交接钥匙之日，故本院对房屋租赁协议的终止日期为2019年8月13日予以确认。综上，根据原、被告交接钥匙时间可以确定，被告从2019年8月13日已不再租赁原告五楼的9间房屋，而房屋租赁协议的届满时间为2019年12月1日，期间五楼房屋实际空置时间为110天，该租金的计算应以四、五楼年租金340000元的一半来计算，且五楼房屋空置时间的租金应为51232.88元（340000元/年÷365天×110天÷2）应予以扣除，同时被告已缴纳的租金1105000元也应予以扣除。综上，被告应支付原告的房屋租金为203767.12元（1360000-51232.88-1105000            ）。另原告星原卷闸厂主张的被告在租赁期间仍下欠物业费2432.80元（物业费3132.80元+化粪池清理费300元），被告当庭予以认可，故对原告星原卷闸厂的该项主张本院予以支持，物业费2432.80元应由被告城投公司承担。   3、涉案租赁协议违约问题。   屋租赁协议约定的租赁期限为从2011年12月1日至2019年12月1日止。租赁协议第十二条约定“合同期内除国家法令、政策要求或不可抗拒自然灾害等原因外，如若单方提出解除合同，提出方应赔偿合同另一方剩余租金的50％的违约金。”本案中按照原、被告双方协议，被告城投公司已对第一期四年的租金全部履行完毕，原告星原卷闸厂对此也当庭予以认可。在第二期四年的租赁过程中，被告城投公司于2019年7月23日给原告星原卷闸厂下发通知欲搬离所租赁的房屋，2019年8月13日被告城投公司向原告星原卷闸厂移交了五楼钥匙。按照原、被告租赁协议第十二条的约定，被告城投公司单方提出解除合同的行为已明显违约，故被告应按照剩余租期租金的50％承担违约金，其违约期为110天（2019年8月13日至2019年12月1日），违约金为25616.44元（340000元/年÷365天×110天÷2×50％）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、由被告眉县城市建设投资经营有限公司于判决生效后10日内支付原告眉县星原装饰卷闸厂房屋租赁费、物业费共计206199.92元（203767.12元+2432.80元）,并支付违约金25616.44元。   二、驳回原告眉县星原装饰卷闸厂的其他诉讼请求。    本案受理费6465元，由被告眉县城市建设投资经营有限公司负担4525.50元，由原告眉县星原装饰卷闸厂负担1939.50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方人数提交副本，并预交上诉费6465元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                   审 判 长 樊怀平                              审 判 员 高宝康                             审 判 员 王淑娟                二〇二〇年七月十七日                                   书 记 员 宋阳          1