福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1265号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林廷劈，男，1973年10月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林廷劈房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人林廷劈的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林廷劈一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由林廷劈承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成林廷劈所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金应自商品房及车位实际交付之日开始计算至商品房及车位首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 林廷劈辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 林廷劈向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付林廷劈逾期办理权属登记违约金49050元（其中：住宅部分25900元、车位部分23150）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 2015年5月14日，林廷劈与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，林廷劈向碧桂园公司购买三明市梅列区（即住宅），总价款为745000元。2015年12月29日，林廷劈与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，林廷劈向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，总价款为65330元。两份合同的第十一条均约定，碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给林廷劈使用；两份合同的第二十条均约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。合同签订后，林廷劈向碧桂园公司支付了全部购房款，碧桂园公司分别于2016年12月29日、2017年2月24日向林廷劈交付住宅、车位。2018年8月30日，三明市国土资源局为碧桂园公司开发的坐落于梅列区碧桂园6号24幢房产办理房地产开发项目首次登记（总确权）。根据邮政ＥＭＳ快递回单显示，碧桂园公司于2018年8月31日向林廷劈邮寄该公司于2018年8月30日制作的《不动产权属证书办理通知书》。 一审法院另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；三明市国土资源局于2016年8月29日在三明市人民政府网站上发布《关于印发的通知》，明确规定了办理各项不动产登记所需材料；三明市人民政府于2016年10月10日在其信息公开网站上发布《关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》，自2016年10月19日起，在三明市区（含梅列、三元两区）范围内实施不动产统一登记。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更可以免责的抗辩理由不能成立，理由为：涉案合同签订于国务院《不动产登记暂行条例》发布、施行之后，碧桂园公司在签订合同时理应对该条例实施对房屋权属登记所带来的变化有所了解、预测，因其是从事房地产开发销售的专业市场主体，本院有理由相信其具备的专业能力足以及时应对不动产登记政策调整并为此做好充分准备，且涉案房屋交付于三明市实施不动产统一登记政策两个多月后，碧桂园公司客观上也有充足时间调整应对；况且，碧桂园公司在合同履行过程中始终没有向林廷劈提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同造成不利影响，碧桂园公司在诉讼中也未举证证明其在应对该政策调整上已积极、全面善意履行合同义务；最后，办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上并没有本质区别，不会显著增加碧桂园公司的负担，不动产产权登记制度的变化不会导致继续履行涉案合同产生显失公平的后果。因此，本案显然不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的适用情势变更原则的条件。本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护规定。因碧桂园公司的原因导致林廷劈未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何确定的问题 碧桂园公司迟延办理涉案住宅、车位所在楼幢商品房项目的首次登记，但还应履行移交办证资料、及时通知等义务，本案逾期办证违约金应计算至碧桂园公司完成商品房首次登记、办证相关材料移交且通知业主办证时（即2018年8月31日）止。如前一焦点问题所述，房屋产权登记制度的变化，未实质加重碧桂园公司的合同义务，且碧桂园公司未举证证实其已及时全面向不动产登记部门递交办证材料后仅因缺少“权籍调查成果”导致无法进行不动产登记，故碧桂园公司要求计算逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，不予采纳。本案，住宅交付日2016年12月29日，林廷劈同意按碧桂园主张的商品房办证义务起始日从2016年12月30日起算，予以确认，自2016年12月30日起的第91日（即2017年3月31日）即为逾期一日，计至2018年8月31日止逾期共计518天；自车位交付日2017年2月24日起的第91日（即2017年5月26日）即为逾期一日，计至2018年8月31日止逾期共计462天。双方当事人同意住宅逾期办理权属登记的违约金按每逾期一天按50元计算，予以确认，故住宅部分的逾期办理权属登记违约金确认为25900元（518天×50元／天）。林廷劈实际取得车位使用权后，因逾期取得权属证书所造成的损失主要是因影响该车位转让和办理他项权利引起，若按每逾期一天50元计算，碧桂园公司应支付的违约金达23100元，占案涉车位总价为65330元的比例达35.36%，因违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，高于实际损失30%的，属于过高，碧桂园公司要求调整违约金于法有据，予以支持。因案涉车位逾期办理权属登记的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案认定的逾期天数为462天，案涉车位部分的违约金酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算，故碧桂园公司应支付李珍的违约金为5106.21元（65,330元×462天÷365天／年×4.75%／年×1.3）。 综上所述，一审法院认为，案涉商品房和车位《商品房买卖合同》系林廷劈与碧桂园公司双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依约应承担支付违约金违约责任。林廷劈要求碧桂园公司支付逾期办理住宅、车位的权属登记违约金的诉讼请求，对有事实和法律依据的部分予以支持，对其不合理的诉请金额部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应支付林廷劈逾期办理权属登记违约金（住宅部分）25900元；二、碧桂园公司应支付林廷劈逾期办理权属登记违约金（车位部分）5,106.21元。上述两项款项，限于判决生效之日起七日内支付。三、驳回林廷劈的其他诉讼请求。案件受理费1026元，减半收取计513元，由林廷劈负担189元，碧桂园公司负担324元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交房时间为2016年12月29日，交付车位的时间为2017年2月24日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年8月30日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给林廷劈时止。一审法院分别以2017年3月31日和2017年5月26日作为案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起算时间，判决碧桂园公司按每日50元支付逾期办理商品房权属登记违约金，并酌情对案涉车位逾期办理权属登记违约金标准进行调整，该处理结果并无不当，本院予以确认。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1026元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。