浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初711号 原告：蒋宏炯，男，1963年3月11日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：项薇，浙江信顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑海燕，女，1964年4月1日出生，汉族，住诸暨市，系原告妻子。 被告：丰球集团有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱南路143号。 法定代表人：何智慧，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞荣才，系被告公司员工。 原告蒋宏炯与被告丰球集团有限公司（以下简称丰球公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，对被告所有的相应财产采取保全措施。本案于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告蒋宏炯的委托诉讼代理人郑海燕、项薇，被告丰球公司的委托诉讼代理人黄峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋宏炯向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告享有的政府补偿款129203元(装饰装修6993元、定着物7200元、钢棚60000元、水泥地面补偿54000元、空调400元、电话220元、有线电视390元)；二、判令被告赔偿原告停业损失360000元。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告返还水泥地面补偿款54000元、空调补偿400元、电话补偿220元、有线电视补偿390元的诉讼请求。事实和理由：原告自2013年开始租赁被告的场地经营建材（广告牌为海燕石膏板经营部），双方于2015年开始签订书面租赁合同，每年一签。截至2019年3月底，原告方突然接到诸暨市人民政府陶朱街道办事处通知强制拆除租赁场地上的建筑物（构筑物）。原告被迫在租期未到前（截至2019年5月31日租赁期满）强制被搬离，原告出资搭建的构筑物300平方米钢棚以及棚内设施、水泥地面等全部被拆除，这给原告的经营带来了很大损失。后原告得知，政府对所有商户都进行了数额不等的补偿，包括装饰装修补偿，定作物补偿，房产拆除（包括无证建筑物，钢棚等构筑物等）等补偿，但在原告及其他商户要求被告公开补偿项目、数额以及返还这些补偿时，被告拒绝支付。另据原告了解，被告在政府通知拆违前己与被告协商相关事宜，但被告却未告知原告及其他商户，在搬迁时也未给原告安置另外场地，造成了原告严重的停业损失，为此被告应予赔偿。鉴于以上事实，原告依据相关法律规定提起诉讼，望支持原告的诉请。 被告丰球公司辩称，1.2013年6月被告将位于环城西路188号约23000平方租赁给楼佳明办木材市场，本案所涉场地皆属于该厂范围。楼佳明在涉案场地搭棚，因楼佳明无法付出租赁费，被告提起诉讼，法院作出（2015）绍诸民初字第1995号民事判决书解除了双方合同。由于楼佳明租赁期间与原告等人签订了有关合同，故被告同意自与楼佳明解除租赁合同后的2016年6月起与原告签订了租赁合同，故原告诉称的与被告在2013年已发生租赁关系不是事实。2.涉案租赁的钢棚是原承租人楼佳明在向被告租赁期间承建的，在原判决书中已作认定。在该案的执行阶段楼佳明已用全部钢棚建筑物抵债190万元。故原告主张的钢棚是被告所有，并非原告所有，原告无权主张。而原告在2013年-2016年5月是与楼佳明发生租赁合同关系。根据合同相对性原则，即使钢棚确由原告出资建造，则原告也应向楼佳明主张赔偿。3.原告主张的水泥地面系钢棚的地面与钢棚作为房屋是一体的，其价值已包含在钢棚的损失评估之内。不存在独立评估，当然也不存在独立的损失。4.被告租赁给原告使用的场地，没有合法手续，原告是明知的，政府对该钢棚作为违章建筑拆除双方都有责任，原告要求给予损失没有法律依据也没有具体损失造成的事实依据。请求法庭对原告不合理的诉请部分给予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蒋宏炯对其起诉主张的事实向本院提供如下证据： 证据一、场基租赁合同、市场场基租赁合同各一份（租赁期限分别为2017年6月1日-2018年5月31日、2018年6月1日-2019年5月31日），证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方对租赁场地面积、租赁费等作出约定，被告明知并认可争议钢棚系原告出资搭建所有的事实； 证据二、公证书一份，证明原告的经营场所名称为海燕石膏板经营部，场地的经营面积即钢棚的面积以及钢棚的现状等事实； 证据三、结婚证一份，拟证明原告与郑海燕系夫妻关系的事实； 证据四、房屋征收公告、诸暨市人民政府令第47号《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》、诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议各一份，证明涉案的钢棚是属于政府拆迁的范围的事实； 证据五、诸暨市正信房地产评估有限公司出具的房地产估价报告二份、诸暨广信资产评估有限公司出具的资产评估报告书二份，证明原告的钢棚及相关设施经评估确定相应价值的事实； 证据六、照片三组，证明原告租赁场地现状； 证据七、场地租赁合同三份，消防安全工作责任书一份，证明2013年6月1日楼佳明与经营户签订的租赁合同中第8条确认经营户系钢棚投资人及楼佳明以诸暨市丰佳装饰建材有限公司对外发生业务的事实。 被告丰球公司对其抗辩提供如下证据： 证据八、（2015）绍诸民初字第1995号民事判决书，证明楼佳明在案涉场地上搭建钢棚并出租给商户，钢棚系楼佳明搭建的事实； 证据九、申请报告一份，证明被告与楼佳明在2016年3月12日签订的协议，楼佳明同意在租金中抵扣190万的事实； 证据十、诸暨广信资产评估有限公司评估报告书及说明各一份，证明地面属于房屋的一部分，不作为单独评估的事实； 证据十一、2016年3月24日被告与楼佳明签订的协议书一份，证明楼佳明承租期间搭建的钢棚已抵债给被告的事实。 被告丰球公司对原告提供的证据一至证据五的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据六，被告认为现场已不存在，故质证有困难，但对装饰装修补偿6993元、定作物7200元无异议，本院认为，被告对案涉钢棚装饰装修补偿6993元及定作物补偿7200元无异议，本院对该事实予以确认。证据七，被告认为真实性无法确认，且与本案无关联。本院认为，原告已提供证据原件，符合证据形式要件，本院对真实性予以确认。原告对被告提供的证据八至证据十一的真实性均无异议，本院亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月30日，被告与楼佳明签订租赁合同一份，合同约定：被告将坐落于诸暨市土地出租给楼佳明，用于家装、木材交易经营场所，面积约23000平方米；租赁时间五年，（2013年7月1日起至2018年6月30日止）。之后楼佳明将上述租赁场地出租给包括原告在内的商户从事家装、木材交易经营。 2015年6月4日，被告丰球公司向本院提起诉讼，要求楼佳明支付租金235万元。本院于2015年9月11日作出（2015）绍诸民初字第1995号民事判决书，判决“一、自本判决生效之日起解除丰球公司与楼佳明之间于2013年6月30日签订的租赁合同；二、楼佳明应支付丰球公司租金人民币180万元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回丰球公司的其他诉讼请求。”该案执行程序中，被告丰球公司与楼佳明达成执行和解协议，确认：一、楼佳明应支付丰球公司租赁费300万元（包括2015年5月31日至2016年6月1日的租赁费120万元），丰球公司同意扣除楼佳明前期投入款190万元，并补偿楼佳明20万元，楼佳明尚应支付90万元，丰球公司同意楼佳明应付的租赁费90万元从丰球公司应付的工程款中冲抵。至此，本案楼佳明已履行完毕。二、楼佳明在租赁期内（2013年6月1日到2016年5月31日止）发生的债权由其享有，所负债务（包括钢棚制作款、应缴水电费、垃圾清运费等）由楼佳明负担，与丰球公司无关。 2017年6月21日，原、被告签订场基租赁合同一份，约定“原告向被告租赁坐落于诸暨市190号场基面积300平方米用于经营；租赁期限2017年6月1日起2018年5月31日止，共一年；场基租金起租价每天每平方米0.26元，年租金28470元，垃圾清理费每天每平方米0.01元，年垃圾清运费1095元，场基租赁税由原告承担被告代缴；租赁期内因不可抗力因素，政府整体动迁，被告发展需要造成导致本合同不能继续履行的，被告应提前三个月通知原告，原告应无条件服从，被告不作任何补偿，租费按实际使用日期计算，政府赔偿搬迁费归原告；被告自2013年7月1日起至2018年6月30日保证租期五年，若五年内因被告解除合同要求（除本合同4.3条款规定外），原告退出场基的应全额退还原告钢棚建造投资费，价格核定为115元／平方米，按实际丈量面积结算；合同期间内原告连续15天不开门营业，事前必须向被告说明原因，经被告同意方可，否则经被告书面或电话告知仍不营业属违约，被告有权提前终止合同，原告愿意将所搭建钢棚按50元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有）；原告方五年期满不租或因原告原因在合同期内导致合同解除，被告对原告搭建费不作任何补偿，钢棚不得拆除，所有权归被告所有；被告承诺中途停业或未满五年不足，自停业或不租之日起钢棚保留期限三个月，过期将所搭钢棚以30元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有），并在7日内腾清经营场所货物，逾期未腾清的由被告任意处理场所内财物。” 2018年，原、被告签订市场场基租赁合同一份，约定“原告向被告租赁坐落于诸暨市，场基面积300平方米作木（板）材、装饰、钢材、石材经营场所；租赁期限2018年6月1日起2019年5月31日止，共一年；场基租金起租价每天每平方米0.29元，年租金31755元，场基租赁税由原告承担被告代缴。”该合同未对钢棚作出相应约定。 原告蒋宏炯与郑海燕系夫妻，原告租赁案涉场基以“海燕石膏板经营部”名义用于经营建材。2019年12月13日，被告丰球公司（被征收人）为乙方与甲方诸暨市房屋征收安置所（征收人）、诸暨市城西工业新城建设管理委员会办公室（征收实施单位）、诸暨市新城投资开发集团有限公司（出资单位）签订《诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议》，被告同意将坐落于开发区环城西路188号的房屋交由甲方征收，共计征收补偿款项119155816元。其中征收范围内合法土地上无批准手续的建筑按重置价补偿；征收范围内合法土地外无批准手续的临时建筑按重置价的60%予以补偿。经诸暨市正信房地产评估有限公司评估，海燕经营部装饰装修补偿金额为6993元；经诸暨广信资产评估有限公司评估，海燕经营部定着物评估价值7200元。根据征收安置相关政策，原告搭建的300平方米钢棚为合法土地上无批准手续的建筑,钢棚按200元/平方米补偿共计60000元。上述装修补偿、定着物补偿、钢棚补偿共计74193元，征收人已补偿给被告丰球公司。 本院认为，案外人楼佳明向被告租赁坐落于诸暨市土地，楼佳明又将该土地租赁给原告等商户。在被告丰球公司与楼佳明的租赁协议解除后，原告与被告另行达成租赁协议，并签订租赁合同的行为，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规之禁止性规定，本院依法认定有效，双方当事人均应遵照执行。本案的争议焦点为：一、案涉300平方米钢棚由谁投资搭建；二、土地租赁合同因征收而终止后，该300平方米钢棚的征收补偿款应归谁享有。争议焦点一，原告主张其向楼佳明租赁的仅系场地，案涉300平方米钢棚系原告所建，故钢棚的所有权应归原告，相应的征收补偿款应由原告享有；被告认为钢棚系楼佳明搭建，钢棚已折价190万元在楼佳明应付的租金中抵扣，该钢棚所有权应归被告所有，相应拆迁补偿款应归被告所有。本院认为，原、被告于2017年6月21日签订的《场基租赁合同》特别约定条款中明确约定，如因被告原因解除合同，原告退出场基的应全额退还原告钢棚建造投资费，价格核定115元／平方米计算；如原告违约，原告愿意将所搭建钢棚按50元／平方米价格归被告收购；如因原告原因导致在租期内解除合同，被告对原告搭建费不作任何补偿，钢棚不得拆除，所有权归被告所有。从上述特别约定条款分析，结合原告庭审陈述及相关证据，可以认定案涉钢棚系原告投资搭建。被告提供的申请报告载明了楼佳明前期投入款190万元，该款用于抵扣楼佳明应付租金等内容；（2015）绍诸民初字第1995号民事判决书查明事实部分载明了楼佳明陆续在租赁的场地上搭建房屋建筑，出租给从事家装、木材交易经营户等内容。本院认为，申请报告记载的前期投入款190万元，并不明确系楼佳明搭建钢棚的投入款；民事判决书虽然记载“楼佳明搭建房屋建筑”等内容，但该“房屋建筑”指向不明。同时，包括原告在内的租赁户并非（2015）绍诸民初字第1995号案件中的当事人，而钢棚由谁投资搭建的认定与包括蒋宏炯在内的租户存在直接利害关系，且该部分租户未作为当事人在（2015）绍诸民初字第1995号案件中就钢棚由谁投资搭建的事实进行举证、质证、辩论。结合原告提供的场基租赁合同关于钢棚的相关约定，申请报告和判决书不足以认定案涉钢棚系由楼佳明搭建的事实，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳，案涉钢棚应认定为系原告投资搭建。争议焦点二，本院已认定案涉钢棚系原告投资搭建，则相应的征收补偿款是否应全部归原告所享有。本院认为，根据法律规定，租赁合同履行过程中，租赁的土地及地上建造的房屋等建筑物被国家征收，承租人并非征收补偿的对象。承租人因租赁标的物被征收而向出租人主张权利的，不能完全根据征收补偿协议以征收补偿项目名称及金额来确定具体补偿款项是否给予承租人，而应根据出租人与承租人之间的合同约定，并根据合同法的基本原则等规定予以处理。原、被告于2017年6月21日签订场基租赁合同约定1.租赁期内因不可抗力因素，政府整体动迁，被告发展需要造成导致本合同不能继续履行的，被告应提前三个月通知原告，原告应无条件服从，被告不作任何补偿，租费按实际使用日期计算，政府赔偿搬迁费归原告；2.被告自2013年7月1日起至2018年6月30日保证租期五年，若五年内因被告解除合同要求（除本合同4.3条款规定外），原告退出场基的应全额退还原告钢棚建造投资费，价格核定为115元／平方米。上述合同约定的五年租赁期届满后，原被告又签订了租赁合同（租赁期间为2018年6月1日至2019年5月31日），该租赁合同对案涉300平方米钢棚的相关权利义务未作约定。本院认为，从原、被告签订的合同分析，双方对钢棚的投资建造费已明确为115元／平方米，根据被告与征收人签订的《诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议》，征收范围内合法土地上无批准手续的建筑按重置价补偿，征收范围内合法土地外无批准手续的临时建筑按重置价的60%予以补偿。案涉钢棚系征收范围内合法土地上无批准手续的建筑，该钢棚按重置价200元进行补偿，未按照重置价的60%进行补偿，系包含了承租土地系合法土地的因素。原告向被告租赁的系土地，其经被告认可搭建的钢棚属于添附。现因政府征收的原因，导致双方租赁合同在租赁期届满前终止，双方均无过错。原告增设的添附的处理，有约定从约定，无约定的，根据合同法的基本原则予以处理。本案钢棚的搭建系被告同意，但双方对钢棚在政府拆迁补偿的情况下征收补偿款的处理未作明确约定，故拆迁补偿款应如何处理，应综合考量租赁合同履行情况和征收补偿情况。基于公平原则考虑，出租人应对原告增设的添附残值折价补偿，补偿金额的确定，本院参照双方于2017年6月21日签订的合同约定的按115元／平方米的价格予以补偿，更符合双方签订租赁合同时的预期，对双方当事人更加公平。故本院确定，对于案涉300平方米的钢棚按照115元／平方米进行补偿，共计34500元。被告对原告主张要求被告支付装饰装修补偿款6993元，定着物补偿7200元无异议，本院予以支持。以上被告应支付原告补偿款共计48693元。水泥地面、空调、电话、有线电视等补偿请求原告自愿申请撤回，本院予以准许。原告主张的停业损失360000元，本院认为，本案导致原告在租赁期届满前搬离租赁场地的原因系政府征收所致，属于合同约定的政府整体动迁原因，并非属于被告故意违约，且被告亦未从征收人处获得涉案钢棚的停业损失补偿，故原告要求被告赔偿停业损失360000元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决如下： 一、被告丰球集团有限公司应支付原告蒋宏炯装饰装修补偿款6993元、定着物补偿款7200元、钢棚补偿款34500元，合计48693元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告蒋宏炯的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7812元，减半收取3906元，由原告蒋宏炯负担3468元，被告丰球集团有限公司负担438元。财产保全费1170元，由原告蒋宏炯负担663元，被告丰球集团有限公司负担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 李冠军 二〇二〇年七月三十日 法官助理 严周菲 书 记 员 赵翊如 ?*MERGEFORMAT?12? ?*MERGEFORMAT?13?