河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初473号原告：邱玉芬，女，汉族，1987年5月18日出生，住郸城县。原告：黄朔，男，汉族，1998年8月15日出生，住郸城县。原告：黄伟，男，汉族，1972年12月3日出生，住郸城县。原告：王宇，男，汉族，1984年3月14日出生，住郸城县。原告：杨光伟，男，汉族，1976年8月20日出生，住郸城县。原告：王志涛，男，汉族，1991年4月23日出生，住郸城县。原告委托诉讼代理人：王含盈，系河南阳夏律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：张粉丽，系河南阳夏律师事务所律师。被告：贾东辉，男，汉族，1979年11月29日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人：胡艳立，系河南奉献律师事务所律师。原告邱玉芬、黄朔、黄伟、王宇、杨光伟、王志涛诉被告贾东辉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。六原告委托诉讼代理人王含盈、张粉丽，被告委托诉讼代理人胡艳立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行合同，将其名下的“豫(2017)郸城县不动产权第0001404号”国有建设土地过户给原告，协助办理土地使用权、房屋所有权等不动产权证，同时将合同约定的涉案土地、土地上的附属物7224平方米厂房等其他附属物一并交付给原告；2、请求依法判令被告自2019年7月1日以后依涉案土地及其附属物所得收益全部退还给原告(租金收益195000元)；3、请求依法判令被告退还原告支付给被告因办理涉案不动产权转让的税金和费用70万元，由被告承担因办理涉案不动产权超过70万元限额税金等费用；4、被告承担本案的诉讼费用、保险费、保全费、律师费。事实和理由：2019年6月30日原告与被告签订不动产产权转让协议，原告已按合同约定履行了合同义务，按照合同约定被告应当为原告办理涉案土地使用权、房屋所有权等土地上的附属物过户登记手续，且被告应一并将涉案标的物交付原告，但被告已明确表示不履行合同，且有意向、行为将该土地的使用权、房屋所有权等土地附属物向第三人处分，原告为防止被告转移财产造成将来执行困难，原告先申请了诉前财产保全。被告在合同约定的期限内仍拒不为原告办理土地使用权、房屋所有权等土地上的附属物过户登记手续。被告的违约行为迫使原告不得不依法维权，原告为维护自身权益支出的费用均应有被告承担。为维护原告合法权益，特起诉请判如所请。被告贾东辉辩称，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。答辩人愿意继续履行合同，但答辩人在合同履行过程中不存在违约行为，原告的诉讼请求不能成立，具体理由如下：一、原告未按约定支付首次转让款600万元，存在违约行为。《不动产产权转让协议》签订于2019年6月30日，该协议第二条第3项约定“乙方于签订协议之日支付给甲方首次转让款600万元整”、第四条约定“乙方的承诺和保证。自愿按月利息2分从违约之日起至给付时间支付给甲方下欠款及利息”、第五条约定“土地过户。在本协议生效后且乙方支付第一笔转让金后60日内，甲方双方共同向不动产登记机关办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续。”原告在该协议签订前支付了10万元的订金，在协议签订后至2019年12月5日，包括上述10万元在内共计支付了667万元，该667万元中600万元为不动产转让费，下余67万元是过户需交纳的税费。按照协议约定原告应在2019年6月30日当天足额支付600万元，原告在6月30日之后付款属于逾期付款，原告逾期付款应当按照协议约定按照月息2分的标准支付逾期付款的违约金，答辩人保留要求原告应支付的逾期付款违约金的权利；况且，原告应承担的税费是70万元，原告仅支付67万元，下余3万元税费目前仍没有支付。在原告没有足额付清首笔转让款本息及70万元税费的情况下，应视为原告没有履行支付首次转让款600万元的义务。协议第二条约定首次付款600万元，下余400万元为第二笔，因此协议第五条中约定的“乙方支付第一笔转让金”应当是指“首次转让款600万元”，但原告并没有付清首次转让款600万元及违约金，原告要求答辩人按照协议第五条的约定办理过户登记的依据不足。二、原告应在涉案不动产过户前或过户的同时向答辩人支付下余的400万元转让款。转让协议第二条第3项对于第二笔尾款的约定是“根据该产权抵押贷款情况而定，甲方协助办理该产权抵押贷款，所贷款项用于支付第二笔尾款”。答辩人认为该约定对于如何支付第二笔尾款的约定不明确，答辩人可要求原告在过户前支付完毕。《合同法》第四十五条、第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，也可以附期限。转让协议第十二条已经约定“本合同自甲乙双方签订之日起生效”，因此上述约定的办理产权抵押贷款并不是附条件的民事法律行为。办理产权抵押贷款能否成功，受贷款人征信、抵押物价值、信贷政策等多方面因素的影响，能否成功并不确定，即使成功也不能确定时间。因此，双方对于第二笔400万元尾款如何及何时支付并没有明确的约定，应当视为约定的履行期限不明确。在第二笔400万元尾款履行期限约定不明确的情况下，依据《合同法》第六十二条，答辩人可要求原告在涉案不动产过户前将1000万元转让款足额支付；即使不能依据转让协议确定付款和过户的先后顺序，答辩人依据《合同法》第六十六条，也享有同时履行抗辩权。因此，原告应在过户前或过户的同时支付下余的400万元尾款。三、原告的诉讼请求不应支持。1、对于原告的第一项诉讼请求，答辩人认为，原告未付清第一笔600万元转让款及相应的违约金，也未支付第二笔400万元尾款，原告的该项诉讼请求不应支持。2、对于原告的第二项诉讼请求，答辩人认为，收取涉案房产的租金是答辩人在转让协议签订前享有的债权，况且原告没有按照协议约定在2019年6月30日当天足额支付600万元，也没有支付相应的违约金，原告要求答辩人退还2019年7月1日之后租金的请求不应支持。3、对于原告的第三项诉讼请求，答辩人认为，不动产过户产生的税费是由不动产、税务等行政部门按照相关规定收取的，具体数额以行政部门的收费标准为准，不属于法院审理的范围；另外，原告仅向答辩人预付了67万元的税费，答辩人收取该费用也有合同依据。原告要求退还70万元税费没有事实和合同依据。4、对于原告的第四项诉讼请求，答辩人认为，诉讼费、保险费和财产保全费是原告自身已经违约且在不符合约定过户条件的情况下起诉到法院，该项费用应由原告自行承担；转让协议未对发生争议时如何承担律师费进行约定，原告要求被告承担律师费没有合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。原告方提供了以下证据：一、不动产产权转让协议、不动产权证。证明目的：原、被告于2019年6月30日签订不动产产权转让协议。协议约定被告将其名下的涉案不动产使用权及涉案土地上的附属物转让给原告。并约定原告支付第一笔转让金后60日内，原、被告双方共同向不动产登记机关办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续；二、转账凭证28张和收条1张。证明目的：原、被告签订协议后，原告自2019年6月30日至2019年12月5日期间先后通过银行转账方式支付首次转让款600万元的事实。原告为了办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续先后向被告转账67万元，该费用被告应当返还给原告；三、裁定书一份、保全费票据、保险费票据。证明目的：原告为了本次诉讼能够顺利进行，维护自己的合法权益申请财产保全、购买保险及委托律师，原告为此支付财产保全费5000元、保险费10000元、律师费100000元，该部分费用应当由被告承担；四、录音材料一份、短信记录一份。证明目的：原告按照协议约定支付首次转让款600万元后，原告要求被告按照协议约定，和原告共同向不动产登记机关办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续，但被告拒绝履行其义务；五、租赁合同一份。证明目的：被告将涉案不动产转让给原告之前，与案外人周杰签订有租赁合同，约定涉案不动产租金39万元。2019年6月30日原、被告签订不动产产权转让协议，协议第九条约定，签订之后的债权债务归乙方享有和承担。故自2019年7月1日起，涉案不动产所产生的租金应当由原告享有，被告应当将该部分费用返还给原告。对上述证据被告方异议认为：一、对第一组证据的真实性没有异议，但对于原告方证明目的有异议：首先，被告在履行该协议过程中不存在违约行为，被告也愿意继续履行转让协议，但原告方没有按照约定时间足额支付600万元，也没有按照协议支付逾期付款的违约金，原告方至今没有完全履行支付600万元及逾期付款的违约金的义务。其次，双方在协议中对下余400万元如何支付没有明确的约定，被告要求原告方在土地过户前或过户的同时支付下余400万元。二、对第二组证据的真实性没有异议，但对于原告方证明目的有异议：被告的确收到原告方转账支付的667万元，但原告方没有按照约定在2019年６月30日当天足额支付600万元，原告方还应支付因逾期付款产生的违约金；67万元是因土地过户产生的税费，原告方按照协议约定应当承担且应当支付；三、对第三组证据的真实性没有异议，但对于证明目的有异议：原告方自身已违约且在不符合约定过户条件的情况下起诉到法院，诉讼费、财产保全费和保险费应由原告自行承担；转让协议未对发生争议时如何承担律师费进行约定，原告方要求被告承担律师费没有合同和法律依据；四、对第四组证据的录音的真实性需要核实，短信记录的真实性没有异议，即使录音也是真实的，录音是在被告不知情的情况下录制的，不能全面反映双方的争议。被告对于原告方的证明目的有异议：原告方逾期付款应当支付违约金，双方对于下余400万元何时支付发生争议，被告在原告方足额付款的情况下也愿意履行转让协议。五、对第五组证据的真实性没有异议，但对于证明目的有异议：收取涉案房产的租金是被告在转让协议签订前享有的债权，况且原告没有按照协议约定在2019年６月30日当天足额支付600万元，也没有支付相应的违约金，原告要求被告退还2019年７月１日之后租金的请求不应支持。根据当事人提交证据与庭审调查质证情况，本院认定如下事实：2019年6月30日，被告贾东辉为甲方（卖方）与六原告为乙方（买房）签订不动产产权转让协议一份，将位于周口市郸城县工业区漯双公路南侧产业集聚区，土地使用证号0001404，包括地上附着物7224平米厂房等其他附属物一并转给乙方。该宗土地的使用性质为工业用地，使用年限自2011年12月29日至2061年12月29日。协议第二条价款及支付方式和时间1、该宗土地转让价格为一千万元整。附着物的转让价格包含在土地总体转让价格中，乙方不另行向甲方支付附属物价款。2、关于土地（含土地使用权及该土地上的房屋所有权）转让相关的税金和费用缴纳乙方承担70万元以内、如有超出部分甲方承担。3、房屋价款的支付方式为分期支付：乙方于签订协议之日支付给甲方首次转让款600万元整（根据该产权抵押贷款情况而定，甲方协助办理该产权抵押贷款，所贷款项用于支付第二笔尾款）。4、在本合同签订前该土地及附属物如有应缴纳的税费均有甲方承担。甲方收到乙方的每一笔款项后均应向乙方出具收款收据。第三条甲方的承诺和保证1、该土地以及附属物不存在出租、抵押、查封等权利负担，甲方应负责去除该房屋之上的权利负担并且承担与之相关的费用，确保过户手续的顺利办理。2、在土地所有权含（该土地上的房屋所有权）转移过程后，其他任何第三方不会对该土地以及附属物主张任何权利；如有，则由甲方负责解决并且承担与之相关的费用。第四条乙方的承诺和保证自愿按月息2分的利息从违约之日起至给付时间支付给甲方下欠款及利息。第五条土地过户登记在本协议生效后且乙方支付第一笔转让金后60日内，甲乙双方共同向不动产登记机关办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续。甲方承诺对该土地及附属物有完全权利，如因甲方原因不能办理过户登记视为违约，乙方有权解除合同，除要求甲方退还全部所交款项并按乙方交款数额和日期按月利息2分的利息支付给乙方，协议终止。第六条土地交付附属物如需向有关部门申请办理更名手续的，甲方应当负责办理……。协议签订后，至2019年12月5日原告方先后通过银行转账支付给被告方600万元首次转让款和67万元土地转让费用。被告贾东辉于2019年12月5日出具收到条一份，内容为：“收到2019年12月5号之前共收到邱玉芬、杨光伟、黄伟、王志涛共计陆佰万元正（卖仓库费用）贾东辉2019.12月5号”。此后原被告协商过户和尾款支付事宜，未能达成协议。六原告遂向本院申请了诉前财产保全。2019年12月15日本院作出（2019）豫1625财保139号民事裁定书，裁定查封被申请人贾东辉名下坐落郸城县工业区漯双公路南侧产业集聚区，国有建设用地使用证号为“豫(2017)郸城县不动产权第0001404号”国有建设用地一处及土地上的附属物。期限为2020年12月15日。申请人负担申请费5000元、诉讼责任险保费10000元。另查明，2017年11月7日被告贾东辉为甲方（出租方）与郸城县雪世界商贸有限公司为乙方（承租方）签订租赁合同一份，将坐落于郸城县金丹大道东段路南（看守所西、电业局仓库东），占地面积约31亩，其中仓库建筑面积7200平方米，甲方将厂房租赁给乙方作为仓库使用。乙方租赁该厂房期限为三年，日期自2017年11月7日起至2020年11月7日止，每年年租金为390000元，先交租后使用，租金每年支付一次。双方同时约定：在租赁期间，甲方有权随时出卖或转让该厂房，乙方不得阻拦。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原被告签订不动产产权转让协议，被告将自己所有的土地使用权及地上附属物转让给六原告系双方真实意思表示。原被告双方均应按照协议约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。1、原被告双方是否存在违约问题？首先，转让协议约定“乙方于签订协议之日支付给甲方首次转让款600万元整”，签约日期为2019年6月30日，甲方出具收款收据日期为2019年12月5日。因此原告并未按照约定日期支付首笔转让款，但被告仍出具收条接受首付款及转让费用67万元，视为双方对协议支付款项时间新的约定；2、剩余400万元转让款应如何支付、何时支付？双方协议约定“甲方协助办理该产权抵押贷款，所贷款项用于支付第二笔尾款”，但支付时间并无明确约定。对支付时间没有约定或者约定不明确,买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。因此被告主张在过户的同时原告方支付下余转让款理由正当，应予支持；3、关于原被告转让的土地使用权过户及地面附属物交付方式。双方协议约定“在协议生效后且乙方支付第一笔转让金后60日内，甲乙双方共同向不动产登记机关办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续”。因此被告应当按照协议约定的时间履行过户登记手续，原告请求被告履行协议约定的过户义务、交付附属物，理由正当、应予支持。同时，原告也应当按照约定足额支付约定承担的转让费用，不足部分应予补足；4、关于转让土地及其附属物所得收益的归属。原告请求被告退还自2019年7月1日以后涉案土地及其附属物所得收益租金195000元。因被告将转让土地及其附属物以年租金390000元的价格出租给他人，但2019年11月7日后的租金被告并未收取，同时原被告签订的协议第九条约定“签订之后的债权债务归乙方享有和承担”。根据上述约定及双方协商意见2019年11月7日以后涉案土地与房屋租金归原告所有，被告不再收取。原告请求被告承担律师费、诉前财产保全费及保险费用，但未能提供律师费承担的约定及诉前财产保全必要性的证据，因此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贾东辉应予本判决生效后三十日内将转让给原告邱玉芬、黄朔、黄伟、王宇、杨光伟、王志涛的豫(2017)郸城县不动产权第0001404号土地使用权及地上附着物7224平方米厂房等其他附属物过户给六原告，过户费用由被告贾东辉负担。并将上述土地及地上附属物交付给六原告；二、原告邱玉芬、黄朔、黄伟、王宇、杨光伟、王志涛应于本判决生效后三十日内支付给被告贾东辉下余转让费400万元、过户费用3万元，合计403万元；三、涉案土地使用权及地上附着物7224平方米厂房自2019年11月7日以后的租金归原告邱玉芬、黄朔、黄伟、王宇、杨光伟、王志涛所有；四、原被告其他诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由原告邱玉芬、黄朔、黄伟、王宇、杨光伟、王志涛负担40900元，被告贾东辉负担40900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李廷瑞审 判 员  郑文利人民陪审员  王连猛二〇二〇年七月二十日书 记 员  左一辰