辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1637号上诉人（原审被告）：赵树林，男，1961年4月28日出生，汉族，工人，住凌源市。被上诉人（原审原告）：朝阳城发物业有限公司，住所地朝阳市双塔区双塔古街9号A座41C。法定代表人：杨前进，经理。委托诉讼代理人：尚宇，男，朝阳城发物业有限公司职员。委托诉讼代理人：夏凌波，男，朝阳城发物业有限公司职员。上诉人赵树林因与被上诉人朝阳城发物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人赵树林、被上诉人朝阳城发物业有限公司的委托诉讼代理人尚宇及夏凌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵树林上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律错误，显失公正，判决结果错误。上诉人所在小区的物业一直是自主物业，于2014年11月17日正式成立凌源市电业小区业主委员会，同时出台了业主大会议事规则、凌源市电业小区管理规约等有关小区管理方面的相关规定。被上诉人进驻上诉人所在小区承接物业管理的程序违法，被上诉人承接上诉人所在小区物业，即没有召开业主大会，也没有业主委员会的认可，其与业主委员会签订的《辽宁省服务合同》并非原业主委员会及全体业主的真实意思表示，是裴占清违反《规则》，私自对外委托物业公司，并私自加盖印章，对全体业主不发生法律效力，因此，就有关交接方面以及债权转让的所有事宜均不发生法律效力，应由裴占清个人承担法律责任。被上诉人只凭裴占清与其签订的《辽宁省物业服务合同》及由此承接的债权，向上诉人主张2018年的物业费于法无据，不应得到法律的支持。朝阳城发物业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朝阳城发物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠我公司的物业服务费440元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告公司于2016年9月2日成立，申办了工商行政管理机关颁发的“营业执照”。2019年5月21日，依据国办发[2016]45号《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》的精神，以原告为乙方与以凌源市电业小区业主委员会为甲方，双方签订了《辽宁省物业服务合同》，其中约定：甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，清点前责任由原物业服务企业承担，清点后责任由乙方承担。原告按建筑面积，以每月每平方米0.6元向业主收取，营业用房相同；委托管理期限为5年，即自2019年1月至2024年1月1日。被告所居住的房屋面积为91.62平方米，属于原告与凌源市电业小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》范围内。签订合同前，凌源市电业小区由凌源市电业小区业主委员会负责物业管理。签订合同时，凌源市电业小区业主委员会针对业主拖欠其2019年前物业费的债权已转让给原告，后由原告向业主发出了催收通知，且凌源市电业小区业主委员会对此也予以认可。依据凌源市电业小区业主管理规约，2019年前收费标准为每平方米0.4元，用于以下几个方面的支出：1、小区门卫保安员的配备及管理；2、小区院内所有卫生清扫；3、小区各单元楼道卫生的清扫；4、小区内道路照明设施的管理；5、小区公共化粪池的维护、清理。原告依据合同及管理规约的约定，向被告收取2018年度的物业费，被告没有交纳，致使原告诉至本院。一审法院认为，原告朝阳城发物业有限公司虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市电业小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。该合同范围包括被告所有的房屋，且被告在凌源市电业小区业主委员会为其进行物业服务期间未提出异议。又因原告与凌源市电业小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》时，凌源市电业小区业主委员会已将业主拖欠其2019年前物业费的债权转让给原告，后由原告向包括被告在内的业主发出了催收通知，被告对此并未提出异议，且凌源市电业小区业主委员会对此也予以认可，故原告当然有权就被告所拖欠2018年的物业费向本院起诉主张其权利。因被告的住宅面积为91.62平方米，2018年物业费收费标准为每平方米0.4元，故原告要求被告向其给付2018年物业费440元的请求，合法有据，本院依法予以支持。被告提出的原告主体不适格的辩解，于法无据，本院依法不予采纳。综上，原告的诉请，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第八十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：被告赵树林于本判决生效后五日内给付所欠原告朝阳城发物业有限公司2018年度的物业服务费合计440元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵树林向本院提交了电业小区业主委员会会议纪要，用以证明业主委员会成立是错误的，案涉物业服务合同签订时业主委员会已经解散了，业主并没有同意。朝阳城发物业有限公司对上述证据提出异议，称业主委员会已经合法成立，被上诉人（合同上）有业主委员会公章，街道也备案了。本院经审查认为，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由业主共同决定，且赵树林提交的上述证据载明电业小区业主委员会解散日期为2019年9月20日，发生于案涉物业服务合同签订之后，该会议纪要也并不能反映案涉小区业主对物业服务合同签订的意见，结合现有其他证据，本案不宜否认案涉物业服务合同的效力，故对上诉人提交的上述证据本院不予采信；赵树林向本院提交了凌源市电业小区业主委员会公布（附凌源市电业小区业主大会议事规则），用以证明签订物业服务合同时主任和副主任没有签字。朝阳城发物业有限公司对上述证据提出异议，称朝阳城发物业有限公司征求意见了，而且在物业管理条例上来说业主委员会是业主大会的机构，并且也经过同意就可以签订合同。本院经审查认为，业主大会议事规则为业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的文件，对外不具有当然的约束力，不能作为确认合同效力的依据，本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人朝阳城发物业有限公司虽然与上诉人之间没有签订物业服务合同，但朝阳城发物业有限公司与凌源市电业小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。该合同范围包括上诉人所有的房屋，且上诉人在凌源市电业小区业主委员会为其进行物业服务期间未提出异议。又因朝阳城发物业有限公司与凌源市电业小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》时，凌源市电业小区业主委员会已将业主拖欠其2019年前物业费的债权转让给朝阳城发物业有限公司，后由朝阳城发物业有限公司向包括上诉人在内的业主发出了催收通知，上诉人对此并未提出异议，且凌源市电业小区业主委员会对此也予以认可，故朝阳城发物业有限公司有权主张其权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年七月三十一日书记员  张 多（法官助理代）