贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10738号原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。负责人：何健，系该行行长。委托诉讼代理人：韦娜，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系该行员工，特别授权代理。被告：王金虎，男，1985年4月6日生，布依族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：蔡欢，女，1992年9月13日生，布依族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：贵州怡和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路79号。法定代表人：刘代明，系该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称“建设银行黔西南州分行”）与被告王金虎、蔡欢、贵州怡和房地产开发有限责任公司（以下简称“怡和房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，经审查发现不宜适用简易程序进行审理的情形后，裁定转为普通程序，并于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告建设银行黔西南州分行的委托诉讼代理人韦娜、姚勇，被告王金虎、蔡欢均到庭参加诉讼，被告怡和房开公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。建设银行黔西南州分行向本院提出诉讼请求:1.判令解除建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令王金虎、蔡欢立即偿还建设银行黔西南州分行截止至2019年9月4日止的借款本金394421.63元，利息6401.74元，罚息116.94元，合计400940.31元，并自2019年9月5日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息清偿之日止；3.判令王金虎、蔡欢以抵押的房产（坐落于兴义市的房屋）拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿其所欠的上述债务；4.判令怡和房开公司对王金虎、蔡欢的上述债务向建设银行黔西南州分行承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由王金虎、蔡欢、怡和房开公司共同承担。事实及理由：2014年4月10日，建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号:520674509-2012-2014026920），合同约定借款人向贷款人借款470000元用于购买怡和房开公司开发的位于兴义市，借款期限240个月，即2014年4月14日至2034年4月14日，合同执行浮动利率（签订时贷款利率为月利率5.4583‰），即为贷款基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由贷款人将款项一次性划入借款人指定的委托扣款账户；还款采用等额本息还款方法，按月还本付息人民币3518.04元，委托扣款日为每期约定还款日的前一日，最后一期采取委托扣款方式的，委托扣款为贷款最后的到期日；还款日期为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日。2014年4月10日，建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢对王金虎、蔡欢提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。2014年4月14日，建设银行黔西南州分行履行放款义务，将470000元汇到王金虎、蔡欢委托扣款账户。合同履行期间王金虎、蔡欢多次逾期偿还贷款，截至2019年9月4日，王金虎、蔡欢尚欠建设银行黔西南州分行借款本金394421.63元，利息6401.74元，罚息116.94元，合计400940.31元。2010年3月23日，建设银行黔西南州分行与怡和房开公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定:建设银行黔西南州分行向怡和房开公司开发建设并依法销售的坐落于兴义市的商品房发放个人住房贷款；怡和房开公司对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）等；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至借款合同的最后履行期限届满之日起两年止。因此，怡和房开公司应当为王金虎、蔡欢上述债务承担连带保证责任。综上所述，为保障建设银行黔西南州分行债权的实现，特依法提起民事诉讼，请求人民法院判决支持建设银行黔西南州分行的诉请。王金虎辩称，建设银行黔西南州分行诉请拖欠还款属实，我现在无经济能力每月偿还贷款本息。蔡欢辩称，对建设银行黔西南州分行主张的400940.31元本金及利息不承担还款义务。蔡欢虽然与王金虎于2014年4月10日向建设银行黔西南州分行共同贷款470000元用于购买怡和房开公司开发的位于兴义市，但由于蔡欢与王金虎于2016年5月10日已到兴义市民政局办理离婚登记手续，且双方在离婚协议中已明确将案涉房屋的所有权约定归王金虎所有，按揭贷款也由王金虎自行偿还。蔡欢认为，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效。其次，蔡欢与王金虎离婚至今已长达四年之久，期间从未对王金虎对案涉房屋的使用、处分情况作干预。对此，因购买案涉房屋所产生的贷款债务，应由王金虎自行承担。为此，蔡欢认为建设银行黔西南州分行要求其承担400940.31元的还款义务的请求无事实及法律依据，法庭不应采纳。本院经审理认定事实如下：2014年4月10日，建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：由王金虎、蔡欢向建设银行黔西南州分行借款本金470000元，用于购买怡和房开公司开发的位于贵州省兴义市的房屋；借款期限240个月，即2014年4月10日至2034年4月10日；合同执行浮动利率（签订时贷款月利率为5.4583‰），即为贷款基准利率，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由建设银行黔西南州分行将款项一次性划入借款人指定的怡和房开公司账户；还款采用等额本息法，按月还本付息，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日采取委托扣款方式还款。担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。2014年4月10日，建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢对提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，建设银行黔西南州分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。另查明，建设银行黔西南州分行与怡和房开公司于2010年3月23日签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，建设银行黔西南州分行对购买位于兴义市的商品房的全部购房人提供最高额为3700万元的住房抵押贷款，怡和房开公司同意在建设银行黔西南州分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建设银行黔西南州分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）等，保证期限从建设银行黔西南州分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至借款合同的最后履行期限届满之日起两年止。2014年4月14日，建设银行黔西南州分行即将470000元贷款一次性受托支付至王金虎、蔡欢指定的怡和房开公司银行账户，依法履行了贷款发放义务。但王金虎、蔡欢在合同履行期间多次逾期还款，未按约还本付息，截止2019年9月4日，王金虎、蔡欢尚欠建设银行黔西南州分行借款本金总额为394421.63元、利息6401.74元、罚息116.94元，建设银行黔西南州分行起诉后，王金虎、蔡欢未归还前述到期本金及利息，也未归还起诉后产生的到期本金及利息，截止2020年4月20日，王金虎、蔡欢尚欠建设银行黔西南州分行借款本金总额为394421.63元、利息19222.92元、罚息642.81元，复利676.1元。上述事实，有建设银行黔西南州分行的陈述，建设银行黔西南州分行提交的建设银行黔西南州分行营业执照、负责人身份证明及身份证复印件各1份；王金虎与蔡欢身份证及结婚证复印件各1份；《个人住房（商业用房）借款合同》《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人贷款支付凭证》《房屋预告登记证明》《拖欠明细表》《中国建设银行个人贷款对账单》《结算试算单》及庭审笔录在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，王金虎、蔡欢作为共同借款人与建设银行黔西南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及怡和房开公司与建设银行黔西南州分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》均系双方当事人的真实意思表示，约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立生效。生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务。建设银行黔西南州分行作为贷款人，已按合同约定向王金虎与蔡欢指定的怡和房开公司账户支付了贷款资金，王金虎、蔡欢作为共同借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，已构成违约。因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，建设银行黔西南州分行作为贷款人，在借款人王金虎、蔡欢逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除与借款人王金虎、蔡欢之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南州分行诉请解除与王金虎、蔡欢签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请王金虎、蔡欢偿还借款本息的请求，本院予以支持。截止2020年4月20日，王金虎、蔡欢尚欠建设银行黔西南州分行借款本金总额394421.63元、期内利息19222.92元，本院予以确认。蔡欢作为借款人与建设银行黔西南州分行签订合同，系案涉合同的相对人，现未按合同约定履行义务，已构成违约，应该承担继续履行合同义务的责任；其次，虽然蔡欢与王金虎在离婚协议中明确案涉房屋的所有权约定归王金虎所有，按揭贷款也由王金虎自行偿还，但该协议仅为蔡欢与王金虎二人之间的内部协议，对建设银行黔西南州分行并未产生法律效力，故对蔡欢称其不应承担责任的辩解，本院不予采纳。关于本案有关罚息、复利的主张是否得到支持的问题。建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢签订《个人住房（商业用房）借款合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，王金虎、蔡欢未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对建设银行黔西南州分行请求王金虎、蔡欢按合同约定支付罚息、复利的主张予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢在合同中约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，复利自逾期之日起对不按时偿付的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计收复利。经本院核算，建设银行黔西南州分行主张截止2020年4月20日的罚息642.81元，符合双方约定的计算方式，本院予以支持，但建设银行黔西南州分行主张截止2020年4月20日的复利704.58元计算有误，本院予以纠正，确认为676.10元。涉案借款合同中约定的贷款利率为贷款基准利率，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案借款在2020年4月20日之后的利息（罚息及复利）则以尚欠的借款本金和期内利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上上浮50%计算。关于王金虎、蔡欢是否应以其抵押房产拍卖、变卖价款向建设银行黔西南州分行优先清偿所欠上述债务问题。虽然建设银行黔西南州分行与王金虎、蔡欢在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将贷款购买的房屋抵押给建设银行黔西南州分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至王金虎、蔡欢名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，建设银行黔西南州分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行黔西南州分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对王金虎、蔡欢以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于怡和房开公司是否应对王金虎、蔡欢所欠上述债务承担连带清偿责任问题。因怡和房开公司与建设银行黔西南州分行在《个人房屋销售贷款合作协议书》中约定，对购买位于兴义市的商品房的全部购房人提供最高额为3700万元的住房抵押贷款，怡和房开公司同意在建设银行黔西南州分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建设银行黔西南州分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并约定保证期间从建设银行黔西南州分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至借款合同的最后履行期限届满之日起两年止。本案中，借款期满为2036年4月9日，担保期限应为2038年4月9日，故王金虎、蔡欢所欠债务尚处于怡和房开公司保证期间，因此，怡和房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对王金虎、蔡欢所欠上述债务承担连带清偿责任。怡和房开公司承担连带保证责任后，有权向王金虎、蔡欢追偿。怡和房开公司经本院合法传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利义务的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与王金虎、蔡欢于2014年4月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、王金虎、蔡欢于本判决生效之日起十日内共同偿还所欠中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2020年4月20日的借款本金总额为394421.63元、利息19222.92元、罚息642.81元、复利676.1元，合计414963.46元；2020年4月20日的利息，以413644.55元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至借款清偿完毕之日止；三、贵州怡和房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，在其承担连带保证责任后，有权向王金虎、蔡欢追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7414元，由王金虎、蔡欢、贵州怡和房地产开发有限责任公司共同负担，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行同意由王金虎、蔡欢、贵州怡和房地产开发有限责任公司直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  韩显丽人民陪审员  王成萍人民陪审员  张民波二〇二〇年七月六日法官 助理  谭姣娇书 记 员  陈贵芳