福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初287号 原告：福州中隆泰实业有限公司，住所地福建省福州市晋安区。 法定代表人：陈冬桔，职务董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 被告：陈月华，女，1981年12月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：林健，男，1979年9月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州中隆泰实业有限公司与被告陈月华、林健商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州中隆泰实业有限公司的委托诉讼代理人周惟佳、被告陈月华到庭参加诉讼，被告林健经合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州中隆泰实业有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告福州中隆泰实业有限公司与被告陈月华、林健签订的合同编号为ＦＺ1906ＸＪ091173的《商品房买卖合同》已于2019年10月1日解除；2.被告陈月华、林健立即配合原告福州中隆泰实业有限公司办理合同编号为ＦＺ1906ＸＪ091173的《商品房买卖合同》的备案注销手续；3.被告陈月华、林健立即配合原告福州中隆泰实业有限公司办理福州市晋安区房屋的预购商品房预告登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2019）福州市不动产证明第××号］；4.被告陈月华、林健立即向原告支付逾期付款违约金482038.20元（1606794元×30%＝482038.20元）；5.被告陈月华、林健立即向原告支付逾期办理注销登记违约金（以总房款1606794元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年10月10日起计算至被告陈月华、林健配合办妥《商品房买卖合同》的注销登记和预购商品房预告登记注销手续之日止）；6.被告陈月华、林健立即赔偿原告律师费8000元；7.本案诉讼费、公告费、财产保全费均由被告陈月华、林健共同负担。庭审中，原告福州中隆泰实业有限公司撤回关于公告费、财产保全费的诉请。事实与理由：2019年6月4日，原告福州中隆泰实业有限公司与被告陈月华、林健签订一份编号为ＦＺ1906ＸＪ091173的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，被告以总价1606794元购买原告位于福州市晋安区的房屋（以下简称涉案房屋）。被告应于2019年6月30日前支付首期房价款486794元（含定金100000元），余款1120000元被告向银行申请贷款支付。合同附件四第二条第3款第（2）项约定，贷款部分，若被告未能在签订合同之日起30日内通过贷款机构的贷款审批的，则被告同意在签订合同之日起40日内以一次性付款的方式向原告支付全部购房款。合同第八条约定，被告未按照约定时间付款的，逾期付款超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日按照总房款的30%向原告支付违约金，且原告有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。合同附件十一第10.3条第（1）项、第（3）项约定，任何一方行使解除权时，合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致合同或补充协议解除的，被告应当在原告发书面通知之日起10日内配合原告办理完毕合同备案注销手续，包括但不限于到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如被告未在约定时间内配合原告办理前述注销手续，被告除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。合同附件十一第10.4条第（2）项约定，如原告通过诉讼及聘请律师处理与被告的争议，且该争议系由被告违约或过错导致，原告因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等，概由被告承担。上述合同及补充协议生效后，被告已向原告支付购房款296794元（含定金100000元）。2019年6月12日，双方办理讼争房屋预购商品房预告登记手续［不动产登记证明号：闽（2019）福州市不动产证明第××号］。但此后，被告既未按照合同约定于2019年6月30日前支付剩余的首期购房款190000元，也未配合办理银行贷款，未在合同签订之日起40日内（即于2019年7月14日前）以一次性付款的方式向原告支付剩余全部购房款1310000元。为此，原告多次联系被告，并先后发函敦促被告及时办理贷款手续，要求其履行一次性付清剩余购房款的义务，但均未果。被告逾期支付购房款的行为已构成违约。原告于2019年9月30日向被告发出《协议解除函》，书面告知被告解除双方签订的合同，要求被告在收到函件后五日内付清违约金，并配合原告办理合同备案注销等合同解除后的相关手续。2019年10月1日，《协议解除函》送达被告。但至今，被告依旧没有配合原告办理合同备案注销和预购商品房预告登记的注销手续。原告因此向人民法院起诉并因委托律师代理本案而支出律师费8000元。 被告陈月华辩称，原告所述的事实经过属实。其与林健去年经营养殖场亏损，导致购房资金不足。事发后，其二人与原告积极协商，以降低各方损失。其同意解除合同，但是原告主张的违约金过高。另外，其已经积极联系亲戚购买该房屋，希望原告能够予以支持。 被告林健未答辩。 原告围绕其诉讼请求提供《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、不动产登记证明、办理贷款手续催告函、付款催告函、协议解除函、EMS邮政快递面单、邮件查询单、诉讼案件委托代理合同、福建增值税普通发票为证，被告陈月华对上述证据无异议，被告林健经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利。经审查，原告提供的证据符合客观性、关联性、合法性特征，本院对原告举证的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年6月4日，原告福州中隆泰实业有限公司与被告陈月华、林健签订一份备案编号为ＦＺ1906ＸＪ091173的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定由被告购买原告开发建设的位于福州市晋安区复式单元房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积108.06平方米，规划用途为住宅，总价款1606794元。买卖合同第七条约定，买受人应于2019年6月30日前支付首期房价款486794元，余款1120000元向银行申请贷款支付。第八条约定，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的30%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销等相关手续，若买受人不予配合的，买受人除按照总房款的30%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。合同附件四第二条第二项约定，买受人以一次性付款或分期付款方式支付购房款及贷款方式中的首付款部分，应按本合同第七条约定的期限完成支付义务。逾期付款的，买受人应按本合同第八条及附件十一之约定承担逾期付款的违约责任。买卖合同附件四第二条第三项约定，若买受人未能在签订买卖合同之日起30日内向贷款机构提交齐全贷款所需材料并通过贷款机构的贷款审批的，则买受人同意在签订本合同之日起40日内以一次性付款的方式向出卖人支付全部购房款，逾期则买卖双方同意按照本补充协议关于逾期付款的违约责任之条款执行。买卖合同附件十一第10.3条约定，在出卖人和买受人任何一方根据本合同和补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；无论何种原因导致合同或补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。 如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。买卖合同附件十一第10.4条第（2）项约定，如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁发的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。 买卖合同签订后，被告依约支付购房款合计296794元，剩余购房款1310000元未支付。2019年8月23日，原告按买卖合同载明的联系地址向被告寄发《办理贷款手续催告函》，催促被告办理贷款手续，该邮件于2019年8月24日被签收。2019年9月6日，原告又向被告寄发《付款催告函》，催促被告于2019年7月14日前支付剩余购房款1310000元，提示被告收到该催告函起五日内付清剩余购房款，并按照约定支付逾期付款违约金。该邮件于2019年9月13日被签收。2019年9月30日，原告向被告寄发《协议解除函》，通知被告解除买卖合同并要求被告支付违约金、配合办理合同备案注销等相关手续。该邮件于2019年10月1日被签收。后原、被告就合同解除事宜未协商一致，原告因此提起本案诉讼并支出律师代理费8000元。 原、被告双方办理了买卖合同的备案手续及讼争房屋的预购商品房预告登记手续［证号：闽（2019）福州市不动产证明第××号］，讼争房屋尚未交付给被告。 本院认为，本案买卖合同依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按约定履行付款义务已经构成违约，买卖合同约定的解除条件成就，现原告发出的解除合同通知已于2019年10月1日送达被告，其诉请确认《商品房买卖合同》于2019年10月1日解除，可以支持。买卖合同解除，原告请求被告协助办理合同备案登记及讼争房屋预购商品房预告登记的注销手续，有合同和法律依据，可以支持。被告违约导致《商品房买卖合同》解除，应承担相应违约责任，但原告请求按讼争房屋价款的30%计算违约金，标准过高，本院根据本案合同履行情况及本地住宅类商品房买卖的市场情况，调整违约金标准为房屋价款的10%，即被告应支付原告合同解除的违约金（即原告主张的逾期付款违约金）160679.4元。原告已经主张合同解除的违约金，该违约金足以弥补损失，其再主张被告支付逾期办理注销登记违约金，不予支持。原告主张被告赔偿律师费损失8000元，有事实和合同依据，可以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福州中隆泰实业有限公司与被告陈月华、林健签订的《商品房买卖合同》（备案编号为FZ1906XJ091173）于2019年10月1日解除。 二、被告陈月华、林健应于本判决生效之日起十日内配合原告福州中隆泰实业有限公司办理坐落福州市晋安区房屋的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。 三、被告陈月华、林健应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中隆泰实业有限公司违约金160679.4元、律师代理费损失8000元。 四、驳回原告福州中隆泰实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19333元，由被告陈月华、林健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年七月六日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。