山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1218号原告：刘云生，男，1978年生，汉族，户籍所在地山东省莱阳市，现住烟台经济技术开发区。原告：孙向华，女，1979年生，汉族，户籍所在地山东省烟台经济技术开发区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，山东君孚律师事务所律师。被告：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：田军，男，该公司法务代表。委托诉讼代理人：李华章，男，该公司职工。原告刘云生、原告孙向华与被告山东智本资产运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人郝碧峰、刘文静，被告诉讼代理人田军、李华章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即协助原告办理烟台开发区房屋不动产权属证书；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金51538元(按每日73元，自2016年7月1日起至2018年6月6日止706天)、逾期办证违约金50005元(按每日73元自2017年7月1日起暂计至2019年5月16日共计685天，并按此标准继续计算至被告实际履行协助办证义务之日止)，上述合计101543元；3.诉讼费全部由被告负担。事实与理由：2013年9月26日，两原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的烟台开发区房屋，总房价款为73万元。原告依约付清了房款。后因被告迟延交房，原告就迟延交房违约赔偿向贵院起诉被告，并最终在烟台中级法院主持下，对方对迟延交房违约金以及办理不动产登记等事项，进行重新协商，被告赔偿了原告2016年6月底之前的违约金，双方签订了书面协议。按照协议第三条，被告承诺其在2017年6月30日前为原告办理不动产权登记，逾期未办理的，自2016年7月1日起继续支付逾期交房违约金至房屋综合验收。上述房屋在2018年6月6日才通过综合验收。原告于2018年6月25日接收了房屋并要求被告办理产权证，被告虽声称房屋已具备办证条件，但要求原告在被告所委托的物业公司开具办证证明后才能交费及办证，但物业公司却一直拒绝开具证明，导致房屋至今未能办出不动产权登记证。被告及其委托的物业公司拒绝为原告办理产权登记，应当按照协议约定，自2016年7月1日起继续支付逾期交房违约金至2018年6月6日综合验收。同时还应当自2017年7月1日至实际办出不动产证之日止，赔偿原告逾期办证违约金。经协商不成，原告现提起诉讼，请求贵院查明事实，公正裁判。被告山东智本资产运营管理有限公司辩称:原告主张逾期交房违约金应适用民法通则两年诉讼时效的规定，双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年10月31日，截至2016年10月30日原告此前并未向被告主张过逾期交房违约金，其主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告主张的关于逾期交房违约金的诉讼请求。针对原告主张逾期办证违约金的问题，被告于2018年6月6日按商品房买卖合同约定的地址向原告发送了不动产权证书办理通知书，通知原告办理不动产权证书，所以逾期办证违约金只应计算至2018年6月6日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台经济技术开发区房屋，建筑面积153.82平方米，总房款730000元，付款方式为按揭贷款，首付款440000元；剩余部分290000元于2014年10月10日前用按揭贷款支付。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4法律、法规、规章规定满足的其他事项。合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任，该条除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方未能按本合同规定的期限将房屋交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订附件一补充协议，补充协议第四条约定，合同第九条补充为：4、如乙方不按商品房买卖合同约定支付房款，甲方有权不交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。补充协议第九条约定，将合同第十五条变更为：1、在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料（卖方应提交的、符合国家相关法律规定的资料）提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。2、若买方采用银行按揭贷款或者公积金贷款方式付款，按以下约定执行：（1）在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。（2）卖方应在该商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。（3）在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，卖方负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续。上述合同、补充协议签订后，原告于2014年3月11日通过银行按揭贷款方式向被告付清了全部房款730000元。2018年6月25日，原告到被告处接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。2018年6月6日，烟台经济技术开发区住房和建设局为被告1-6、8、10号楼项目已由各相关单位验收合格并备案，报送资料齐全，符合房地产开发项目竣工综合验收备案要求，同意备案。被告于2018年6月6日通过EMS特快专递向原告送达办理房产登记通知书，快递于6月11日签收。同时，被告在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书，通知原告在收到通知20日内携带通知书载明的材料到被告处办理房屋不动产权证的相关手续。原告主张涉案房屋具备办证条件后但被告及物业公司一直拒绝开具相关证明导致原告房屋至今未能办理不动产权登记。被告称通知书中之所以要业主提交物业公司出具的证明，只是被告协调物业公司为了解业主对涉案房屋是否存在违规拆改的行为以维护小区所有业主的安全，即使没有物业公司出具的证明，其也同样协助业主办理了不动产权登记手续。烟台开发区不动产登记中心于2018年3月29日为被告建设的7号楼，于2018年6月29日为被告建设的1-6、8、10号楼出具涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记受理通知单。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日受理涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记。2017年1月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议一份，载明：一、甲方向乙方支付违约金共计44384元，银行卡转账（实时到账）支付。二、甲、乙方签署本协议之日后，2017年6月30日前再无争议；乙方于签署本协议之日起3日内撤销对甲方的所有起诉等要求。三、甲方承诺乙方2017年6月30日前，乙方按照国家规定缴纳相关费用后，为其办理不动产产权登记证，逾期未办理则自2016年7月1日起继续支付逾期交房违约金至该房屋综合验收。协议由原告签字捺印，被告盖章确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题，被告是否应当支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。关于逾期交房违约金诉请，合同约定交房时间为2014年10月31日，被告未能按期交房，自2014年11月1日起构成违约，其违约交房状态一直持续至2018年6月25日交房为止。双方通过协议约定逾期交房违约金自2016年7月1日起计算至该房屋综合验收。而2016年7月1日起的逾期交房违约金根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间尚未届满。被告未按协议约定办理不动产产权登记证，因此原告根据协议要求被告承担2016年7月1日起至2018年6月6日止的逾期交房违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付按照已交付房价款的日万分之一计算705天逾期交房违约金为：51465元，超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金诉请，根据双方补充协议第九条关于产权登记的约定，被告负有向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料的合同义务，该义务的履行期限为被告将商品房实际交付使用180日内。原告于2018年6月25日有效接收房屋，故应自2018年6月25日后180日起计算逾期办证违约金。而2018年6月29日烟台开发区不动产登记中心受理了被告提交的相关材料，即视为被告于2018年6月29日履行了其应承担的办证所需的协助义务，此时尚在履行期限内，故原告要求被告承担逾期办证违约责任，与约不符，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告刘云生、原告孙向华于本判决生效之日起十日内向被告山东智本资产运营管理有限公司提供办理烟台经济技术开发区房屋权属证书需要原告提供的各项资料及经公证的委托手续。二、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘云生、原告孙向华办理烟台经济技术开发区房屋权属证书。三、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘云生、原告孙向华逾期交房违约金51465元。四、驳回原告刘云生、原告孙向华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元减半收取1165元，由原告刘云生、原告孙向华负担571.69元，由被告山东智本资产运营管理有限公司负担593.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年七月二十八日书记员  王琳