河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1912号上诉人（原审被告）：信阳当代文化艺术交流有限公司，住所地信阳市羊山新区国际茶城一期8号楼2楼201-228号房。法定代表人：李家朋，公司总经理。被上诉人（原审原告）:信阳茶城运营管理有限公司，住所地信阳市羊山新区羊山五街18号楼2单元5层8号。法定代表人：张山高，公司董事长。委托诉讼代理人：李建军，公司副总经理。委托诉讼代理人：郭昆，公司招商部经理。上诉人信阳当代文化艺术交流有限公司因与被上诉人信阳茶城运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信阳当代文化艺术交流有限公司的法定代表人李家朋、被上诉人信阳茶城运营管理有限公司的委托诉讼代理人李建军、郭昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳当代文化艺术交流有限公司上诉请求：l、撤销信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6623号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。l、案涉房屋存在三年免租期的事实应当予以认定。国际茶城房屋系由被上诉人负责出租运营。案涉房屋租户并非上诉人一家,被上诉人对租户的租赁政策是对等的。同时段内，被上诉人运营出租的其他房屋是享有三年免租期的。所以双方在订立合同时并未明确写明租赁房屋的起止时间，这与免租期是可以相互印证的，加上案涉房屋系修上诉人自行装修，应当予以扣除免租期，所以三年免租期的事实应当予以认定，在计算租金时应当予以扣除。2、租金计算标准过高。就国际茶城房屋租金标准来看,位置较好且已经装修的一楼租金才每平方米10元，位置较差的二楼租赁价格不超过每平方米5元。案涉房屋系处于二楼，且由上诉人自行装修，一审法院认定租金计算标准过高。综上，案涉房屋租赁合同存在着未写明事项，同位置其他租户的免租期、租金计算标准可以印证国际茶城房屋的相关出租标准。因此二审法院应当查明免租期及租金计算标准重新确定应付租金。信阳茶城运营管理有限公司辩称：第一、上诉人所指案涉房屋存在三年免租期的事实，答辩人在信阳国际茶城2013年一期开业后，对外省茶叶商户台湾、贵州、福建知名企业给予免租三年优惠政策。答辩人是2016年入驻信阳国际茶城且不是经营茶叶的商户，提出免租三年不符合招商要求。答辩人在不同时期推出不同的招商政策，所以上诉人不能享受免租三年的优惠政策。上诉人提出双方在订立合同时并未明确写明租赁房屋的起止时间，我方依法驳回。上诉人如对合同签订有问题，应提前告知。答辩人保留的合同上面都标注有租赁起止时间。上诉人进驻装修前，物业公司有装修用电记录，且上诉人已支付第一年租金200000元，答辩人财务开具的缴款收据上面注明缴费时间。事实证明上诉人对合同签订和合同条款都是认可的。第二、上诉人提出租金计算标准过高，不符合现有市场运营管理要求。双方商定以后才签订案涉合同，合同第六条租赁优惠政策第一款租金优惠约定：为协助承租方经营，出租方为承租方提供优惠后每年200000元收取。如按照合同第三条约定每月每平方米20元标准计算，每年收取租金516000元，而实际优惠后收取租金每年200000元。案涉合同是在双方共同商定后签订，双方共同加盖有公章。综上，请求驳回上诉，维持原判。信阳茶城运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付拖欠原告的商铺租赁费273336元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月之前，原告信阳茶城运营管理有限公司与被告信阳当代文化艺术交流有限公司经过协商，就信阳国际茶城一期商铺号为8#二层8-201—8-228（整层）的商铺出租事项达成协议。但是，双方在签订《信阳国际茶城商铺租赁合同》时没有按规定对部分主要合同条款进行现场确认和当场规范填写在合同文本的空白部分。而是由双方在原告信阳茶城运管公司将事先打印好的空白合同文本上之加盖法人印章后各持一份。其中：租赁期限只打印为五年，起止时间为空白，合同签订时间为空白。事后，原告信阳茶城运营管理有限公司将其所持的合同文本房屋租赁期限空白处补填为：从2016年8月15日起至2021年8月15日止。合同签订时间补填为2016年8月15日。被告信阳当代文化艺术交流有限公司则将所持的合同文本上的签订时间则补填为2016年12月21日，房屋租赁的起止处仍为空白。两合同文本打印的内容完全相同，其中与本案双方争议焦点相关联的条款如下：第一条租赁商铺建筑面积为2150平方米。第二条，1.租赁期限为五年。第三条，2.商铺租金按建筑面积计算，每月每平方米20元，合同期内每年租金200000元，合同期满后顺延三年，承租方有优先租赁权，期后经协商可根据市场发展情况按照每年3%-5%递增。第四条，1.商铺租金按每年度支付，每年底支付下年度租金。第五条，1.承租方向出租方缴纳本合同履约保证金，保证金额为80000元。第六条，租金优惠：为协助承租方经营，出租方为承租方提供优惠后每年按200000元收取租金。对于上述合同文本记载的内容，被告信阳当代文化艺术交流有限公司辩称该内容不是双方协商的最终结果，只是初步协商的草案。比如预留装修期、装修期内免收租金的问题。原告信阳茶城运营管理有限公司则对被告信阳当代文化艺术交流有限公司的上述主张，予以否认。另查明，被告信阳当代文化艺术交流有限公司自认于2016年9月接收租赁商铺，并于该月开始装修。截止2019年3月15日，被告信阳当代文化艺术交流有限公司已支付租金260000元。2018年8月1日，被告信阳当代文化艺术交流有限公司向原告信阳茶城运营管理有限公司出具房租还款计划书，承诺欠付原告信阳茶城运营管理有限公司2018年全年房租190000元，于2018年8月下旬至2019年元旦前期间全部付清。上述事实有当事人陈述、合同文本、还款计划书等证据予以证实。一审法院认为，一、对合同关键内容的确定。原、被告双各持的合同文本上的打印内容系双方当事人在订立合同时明确知晓的内容，双方在合同文本上加盖印章及签名的行为，依法应视为对该部分合同内容的确认。被告辩称当时双方对其中打印的部分内容（如装修期、履行保证金等）另有约定，但没有提供相应的证据予以证明，原告又予以否认，被告应当承担举证不能的法律后果。该院对被告主张的该项事实不予采信。对合同文本上的打印内容，该院予以采信。二、关于对租赁期限的确定。原、被告双方各持合同文本上打印部分均载明合同约定的租赁期限为五年，只是双方对起止时间存在争议。因原告所持文本上载明的起止时间为事后原告自己单方填写，不能证明是订立合同时双方达成的合意；且两合同文本上落款时间不一致，无法通过合同文本载明的内容确定合同的起止时间及生效时间。但是，可以确定的是原、被告双方对租赁商铺进行交付时，双方之间签订的租赁合同已生效并开始履行，因此可以认定原、被告双方签订的商铺租赁合同自2016年9月生效并开始履行，租赁期限应认定为自2016年9月起5年。三、关于对租金计算标准的确定。合同文本的第二条载明两种租金计算方式，一种是以每平方米20元的标准，按商铺建筑面积计算，一种是以按年租金200000元计算，但是，合同第六条第1项关于租赁优惠政策又约定，按优惠后的年租金200000元计算。合同同一内容前后约定不一致的，后面的约定可视为对前面内容的变更或补充，应以后面的约定为准。故，租金标准应按年租金200000元计算。四、关于租金欠款金额的确定。从2016年9月至2019年3月15日，按年租金200000元计算，租金合计为508333元（精确到个位），减去被告已支付的260000元，租金欠款余额为248333元。综上，原、被告双方签订的《信阳国际茶城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。虽然该合同存在租赁期间起止时间及合同签订时间上的缺陷，但是该合同的实际履行弥补了这一缺陷，使缺陷内容得以弥补。原告按合同约定向被告提供了租赁物，被告应当按合同约定的租金金额及支付期限履行支付租金的义务。依据合同约定，2019年3月15日前被告欠付租金的履行期限均已届满，原告要求被告支付上述期间的租金欠款，有事实和法律依据，该院予以支付。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十一条、一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：一、被告信阳当代文化艺术交流有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告信阳茶城运营管理有限公司租金欠款248333元；二、驳回原告信阳茶城运营管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费5400元，原告负担496元，被告负担4906元。由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。信阳当代文化艺术交流有限公司上诉虽称案涉房屋存在三年免租期，但双方签订的《信阳国际茶城商铺租赁合同》中并未对免租期作出明确约定，亦无其他证据支持其主张；其虽称“信阳国际茶城位置较好且已经装修的一楼租金才每平方米10元，位置较差的二楼租赁价格不超过每平方米5元，案涉房屋租金计算标准过高”，但未提交任何证据证明，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，信阳当代文化艺术交流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人信阳当代文化艺术交流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  胡晓峰审判员  周振力二〇二〇年七月十五日法官助理熊莉萍书记员邱成喆