云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7533号原告：王子蓬，男，1982年9月21日生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：徐美琪，该公司职员，特别授权代理。原告王子蓬与被告昆明荣城房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，适用简易程序并通过云南在线矛盾纠纷多元化解平台于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告王子蓬、被告昆明荣城房地产经纪有限公司委托诉讼代理人徐美琪参加互联网庭审。本案现已审理终结。原告王子蓬诉称：原告因工作多次到昆明，感觉昆明环境适宜，决定在昆明为母亲买套房屋居住。2019年12月31日，原告与被告及房东签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，决定购买云南省昆明市官渡区房屋并支付定金30000元和中介费用15440元。双方约定于2020年5月31日开始办理房屋交付。因疫情原因，原告财务紧张，与房东和被告三方协商，于2020年4月15日收取了房东退回的定金28000元。被告提出原告邮寄回协议原件方退还剩余定金2000元，原本答应退还的中介费用也拒绝退还。特诉至法院请求：一、判令被告返还中介费用17440元；二、判令解除《荣城地产存量房屋买卖合同》。被告昆明荣城房地产经纪有限公司辩称：被告同意解除合同、同意退还原告剩余定金2,000元，不同意退还中介费。被告介绍原告和房东签订房屋买卖合同，已经尽到居间义务。合同不能履行是因为原告自身原因，与被告无关。当事人围绕其诉请向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《荣城地产存量房屋买卖合同》、定金收条的真实性无异议，该证据所涉案外人宫怡菲到庭接受询问亦确认相应证据的真实性，本院予以确认并采证。被告对原告提交的收款收据的真实性无异议，本院予以确认并采证。原、被告双方对对方提交微信聊天记录截图的形成客观性表示无异议，并对相应微信联系人身份予以了明确，本院对其真实性予以确认并采证。对于记录中《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》电子影像文本，案外人宫怡菲已到庭确认文本及文本上签名的真实性，本院予以确认，对其性质及效力，本院作后续评述。经审理，本院确认本案法律事实如下：2019年12月31日，原告王子蓬以买受方名义、案外人宫怡菲以出卖方名义、被告昆明荣城房地产经纪有限公司以经纪方名义共同签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定案外人宫怡菲将官渡区矣六乡万景花园9幢2单元1002号房屋出售予原告，成交价格为965000元，支付方式为首付335000元（买受方于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日前给付出卖方）、按揭贷款600000元（买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并核发《不动产登记证书》之日起七个工作日内，向银行或其他金融机构申请办理贷款手续；若贷款发放至买受方所有的银行指定账户的，买受方应于收到款项后三个工作日内向出卖方给付该笔房款），并在“房屋权属情况”一项中表述交易房屋“已抵押，抵押权人为富滇银行”以及“经买卖双方约定于2020年5月31日前将该房屋采取以下Ｂ方式确保赎证交易：Ｂ买受方自愿在过户前出借人民币（大写）叁拾陆万伍仟圆整（小写￥365000元），该出借款用于冲抵购房款（上述买受方出借资金不足以赎证的，剩余赎证资金及其他费用由出卖方承担）；因赎证所产生的全部费用由出卖方承担；出卖方提供预约还款账户为……”。同时，上述合同就“定金交付”约定为“签订合同当日，买受方交付给出卖方购房定金人民币（大写）叁万圆整，（小写）￥：30000元，出卖方以下列方式Ｂ收取定金：Ｂ该定金由出卖方直接收取，待房屋权属变更登记手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款”；就“经纪方的义务”约定为“（一）本合同签订前，经纪方已向买卖双方提供房产交易信息，并报告订立该房屋买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务；同时，买受方已确认并接受经纪方提供的房屋带看、房屋交易行情咨询等服务，买卖双方均认可经纪方均已完全履行居间人的全部法律义务；（二）本合同签订期间，经纪方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务；非经买卖双方当事人书面同意，经纪方不得泄露买卖双方的信息资料等”；就“居间服务费用的支付”约定为“（一）经纪方依法促成买卖双方当事人签订合同，当事人应当于签订本合同当日向经纪方支付居间服务费，其中……2、买受方应向经纪方支付居间服务费：人民币（大写）壹万伍仟肆佰肆拾元整（小写￥：15440.00元）；（二）买卖双方或其中一方当事人逾期支付上述居间服务费的，违约方每日应按未付居间服务费3%的标准以日累计向经纪方支付违约罚金；（三）基于经纪方已履行法定居间义务，故非经纪方过错导致本合同解除的，经纪方已收取的居间服务费不予退还，因此造成任何一方经济损失的，应由守约方直接向违约方主张赔偿。”同日，案外人宫怡菲向原告王子蓬出具“今收到王子蓬购买昆明市官渡区（花园）Ｇ9幢（栋）2单元1002号房定金人民币（大写）叁万元整（￥：30000.00元）”的《定金收条》，被告昆明荣城房地产经纪有限公司向原告王子蓬出具收到中介费15440元的收款收据。本案诉讼中，案外人宫怡菲、被告昆明荣城房地产经纪有限公司各自确认实际收到相应款项。2020年2月，原告王子蓬通过微信与被告员工刘兵联系表示因疫情担心房价下跌，不想再继续上述合同项下买卖交易，刘兵表示愿意尝试另寻买家。2020年4月13日，刘兵通过微信发信息“王哥，这两天谈一个客户，价格96.5万元基本接受了，就是现在落实着他的贷款，他要走公基金贷款，这样贷款放的就慢，也还在跟宫姐协商着希望能成吧”，王子蓬回“有效率”，刘兵再回“嗯嗯，都还再协商，客户的资料我们也提交银行，先看下，因为这个客户首付款也是付的少；这边落实清楚，客户没问题，我们再做宫姐这边的工作”。2020年4月15日，刘兵在名称为“万景花园9幢2单元1002室”的微信聊天群中上传《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》照片件，原告王子蓬回复“好吧，我同意”。该文书列甲方（卖方出租人）宫怡菲、乙方（买方承租人）王子蓬、丙方（居间方）昆明荣城房地产经纪有限公司，内容为“甲、乙双方经丙方居间于2019年12月31日签订《荣城存量房屋买卖（租赁）合同》（以下简称买卖合同）（租赁合同），合同编号：ＲＣＭ20191217091530941。现甲、乙双方经平等协商、自愿互信的情况下，就上述买卖合同（租赁合同）的解除达成如下协议：一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同（租赁合同）；二、自双方签订本协议之日起，甲乙双方之间的权利、义务关系解除，上述买卖合同（租赁合同）终止履行；三、双方对上述买卖合同（租赁合同）已履行部分，按照法律规定双方互负返还义务，已给付的合同价款应当于本协议签订生效后7个工作日内返还，具体约定如下：乙方已缴的定金30000.00元（大写：叁万圆整），甲方同意退还；甲、乙方就上述返还款项事宜另行约定如下：卖方先退还买方定金人民币贰万捌仟圆整，￥28000.00元，剩余人民币贰仟圆整（￥2000.00元），待买方把买卖合同原件寄回，荣城地产收到合同后，由荣城刘兵退还买方贰仟圆整（￥2000.00元）；四、双方应于本协议生效后的三个工作日内，提交在交易过程中签署的相关文件，并与主合同一并解除，居间方配合甲乙双方办妥上述事宜，若一方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理解除的，守约方有权暂缓退还另一方所有款项；五、关于中介费的给付，甲乙丙三方协商一致，按一下方式给付：甲、乙双方协商一致，同意丙方已收取的中介费不再退还；六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同已无履行争议。任何一方均不得对另一方主张已解除合同协议项下的任何权利或义务，亦不得再向任何一方主张赔偿责任……”上述协议文本中甲方落款处有“宫怡菲”字样签名及时间落款“2020年4月15日”（本案诉讼中案外人宫怡菲接受本院询问确认其签名的真实性，并确认该协议所载内容为其真实意思表示）。此外，原告王子蓬与被告工作人员刘兵间有如下微信聊天表意：2020年4月15日20时刘兵与王子蓬语音通话约一分钟后，刘兵发出与群聊记录相同的《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》照片件，并接发文字“我怎么会发群里，你在群里同意”，王子蓬语音回复后，刘兵回“协议对的呀”，王子蓬再回“好的”。其后，刘兵发“嗯嗯，好的，他让他老公给的转钱待会他给你转定金的时候我么要截频；然后剩余2000他给我转了，我也会给你截频，你尽快把合同了寄给我”，王子蓬回“好的”。2020年4月18日，刘兵发“王哥，你这边想好，如果要给我寄合同的话，你就寄之前给我打电话，我再给你确认一遍，不想寄的话就算了”，王子蓬回“你们那边商量了嘛”，刘兵再回“这边没得商量，我已经走完解除合同程序；不可能，不是我说退给你，就能退给你；你一个大男人，不要说一样做一样，我现在很希望你那晚什么都不同意，合同不解除，你打官司吧，好累”，王子蓬回“大男人才不能屈服不合理收费不是吗”；2020年4月19日，王子蓬发“我现在还有17440元是不是，你给我转7440我给你邮寄，要不就等着我再想想吧”，刘兵发“那你再想想吧”。本案庭审中，原告王子蓬确认案外人宫怡菲已退还其定金28000元，被告昆明荣城房地产经纪有限公司确认案外人宫怡菲已交付其款项2000元。本院认为，本案原告王子蓬与案外人宫怡菲、被告昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，就原告与宫怡菲买卖房屋以及被告提供中介服务等事项进行约定，相应约定涉及两重法律关系，即房屋买卖合同关系及居间关系。合同履行过程中，原告在就有关办理交易房屋“抵押赎证”事项期限届满前向中介方即被告提出不再继续进行交易的表示。其后原告、案外人宫怡菲、被告通过微信表意方式对有关事项进行处理，其中案外人宫怡菲于2020年4月15日签署《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》书面文本，被告工作人员刘兵在联系人包括原告的微信群中将宫怡菲已签署文本拍照上传，原告在拍照文本后回复“好吧，我同意”。相应文本签署、文本上传、微信回复具有意思表示性质，其中宫怡菲签署《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》、被告上传拍照文本构成要约，被告在微信回复“好吧，我同意”构成承诺，根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第十六条“要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间”、第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定”，以及第二十五条“承诺生效时合同成立”，可认定原告、案外人宫怡菲、被告形成以《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》为内容的合意，也即三方于2020年4月15日以数据电文形式订立《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》，且相应合同成立并生效，对三方均具有法律约束力。根据《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》约定内容，可认定原告、案外人宫怡菲、被告已达成解除2019年12月31日订立《荣城地产存量房屋买卖合同》的合意，包括房屋买卖合同及居间合同。其中“乙方已缴的定金30000.00元（大写：叁万圆整），甲方同意退还”以及“甲、乙双方协商一致，同意丙方收取的中介费不再退还”构成合同解除后的结算、清理约定，应据之确定三方当事人的后合同权利义务。原告主张《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》订立非其真实意思表示缺乏依据，本院不予采纳。根据《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》中具有结算、清理性质的约定，案外人宫怡菲应退还原告定金30,000元。而对于原告交付被告的中介费15,440元，《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》约定被告不再退还，应理解为由原告负担被告居间服务报酬。房屋买卖双方终止交易后是否减轻被告中介服务工作量，以及房屋买卖双方系因何种原因解除合同，均不影响相应费用负担结算、清理约定的效力，故原告诉请要求被告退还中介费15,440元缺乏法律依据，本院不予支持。对于案外人宫怡菲承诺退还定金中的2,000元，《房屋买卖（租赁）合同解除协议书》约定“剩余人民币贰仟圆整（￥2000.00元），待买方把买卖合同原件寄回，荣城地产收到合同后，由荣城刘兵退还买方贰仟圆整（￥2000.00元）”。该约定中有关“待买方把买卖合同原件寄回”的性质及效力，基于被告不作相关事由抗辩，本院不再评判。就相应款项2,000元返还履行方式的整体约定而言，形式上为第三人履行表述。但结合三方就此约定的履行逻辑—即宫怡菲把款项交付被告并由被告处理后续事项—来说，实质为债务转移约定。被告对由其退还原告“定金”2,000元亦表示无异议，对原告要求被告退还定金2,000元的诉请（原告含混起诉要求退还中介费，庭审已作相应析分明确），本院予以支持。对原告就诉争《荣城地产存量房屋买卖合同》行使解除权诉请，与诉前合同当事人已合意解除合同情形相悖，本院据实际发生合同解除效力情形确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二十五条、第二十六条、第八十四条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告王子蓬、被告昆明荣城房地产经纪有限公司和宫怡菲于2019年12月31日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于2020年4月15日解除；二、由被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王子蓬定金2,000元；三、原告王子蓬的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取59元，由被告昆明荣城房地产经纪有限公司负担25元，由原告王子蓬负担34元，余额59元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 涛二〇二〇年七月十七日书记员 周春兰