湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书(2020湘3130民初228号原告：张某，男，1984年12月24日出生，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：杨某某，男，1975年6月30日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县，一般代理。被告：龙山县安顺房地产开发有限公司，住所地：龙山县民安街道办事处长沙路东段。统一社会信用代码：914331306735728044。法定代表人：张其顺，男，1966年7月2日出生，苗族，湖南省龙山县人，住龙山县，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗某，男，1993年12月1日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县，特别授权。委托诉讼代理人：彭某某，男，1976年2月13日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县，特别授权。原告张某诉被告龙山县安顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人杨某某、被告龙山县安顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗某、彭某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告双方签订的合同编号为20160002607《龙山县商品房买卖合同》合法有效并判令被告继续履行合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月8日，原、被告双方之间签订了合同编号为20160002607《龙山县商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的世纪新村项目的3栋6层607号房屋。房屋总价款为380,375元，付款方式为银行按揭贷款。原告在签订合同时向被告支付了首付款120,375元，剩余260,000元的房屋款项由银行支付，每月向中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山支行偿还5,000元按揭款至2018年7月27日。2018年6月5日，原告张某因被广州公安机关刑事拘留，广东省广州市荔湾区人民法院判处有期徒刑9个月，原告张某在服刑期间无法向按揭银行偿还按揭贷款。2019年3月，原告张某刑满释放后主动联系被告支付剩余按揭款161,921.68元，被告却告知该房屋已经被处理。在《龙山县商品房买卖合同》没有依法解除的情况下，被告的行为给原告带来了巨大的经济损失。2020年7月8日，原告张某变更其诉讼请求为：判令案涉房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归原告所有，被告协助原告办理案涉房屋的不动产权登记证书，原告自愿向被告支付其垫付的购房款，诉讼费用由被告承担。现为了维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼。被告龙山县安顺房地产开发有限公司方辩称：原告张某在银行按揭时提供虚假的收入证明来证明自己有收入、有偿还能力，此后在银行多次催告、催收仍然没有还款，该借款合同已经严重违约，借款合同是买卖合同成立的基础，故买卖合同无效；中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山支行扣除龙山县安顺房地产开发有限公司的保证金代偿张某债务后，已经交由开发商即被告处理；案涉房屋的总房款是380,375元，张某已缴纳首付款120,375元，我公司已经向其办理了预告登记，但是并未进行物权登记；龙山县安顺房地产开发有限公司已在房管局网签备案系统里提交了预售商品房合同备案注销申请书；龙山县安顺房地产开发有限公司愿意全额退还张某所交的房款、偿还银行按揭贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：原告张某向本院提供的证据：1．合同编号为20160002607号的《龙山县商品房买卖合同》（买受人系张某）一份、《安顺世纪新村商品房认购协议》一份；2、中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单一份，还款明细共四份，《个人账户申请书》一份；3、收据三份。被告龙山县安顺房地产开发有限公司方向本院提供的证据：1、《安顺世纪新村商品房认购协议》、《世纪新村客户购房交款确认单》各一份；2、2016年6月27日至2018年3月26日的银行流水清单一份；3、《中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单》一份。本院依法调取的证据：1、询问周国成的笔录一份；2、调取的《龙山县商品房买卖合同》合同编号为20160002607（买受人系周国成）一份，收据两份（复印件）；3、龙山县家定房地产经纪有限公司证明、周国成身份证复印件各一份。本院认为，上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告张某向本院提供的证据：1、《龙山县不动产权信息查询证明》复印件一份，拟证明涉案房屋登记在原告名下，归原告所有的事实。被告方质证认为，预告登记证明只是预先进行登记，并不意味着原告拥有的事实，并未办理房产证，房款未付清，并且预告登记有错误，该房屋事实上进行了抵押登记，在该份证据上显示无抵押。2、《世纪新村物业管理服务协议》原件一份、收据原件两份，拟证明原告从购房之日到现在为止一直为案涉房屋缴纳了物业管理费的事实。被告方质证认为，原告交物业管理费应通知被告一起了解，该套房屋的使用情况相关事宜。3、U盘一个，拟证明案涉房屋被他人非法占有并入住的事实。被告方质证认为，非法占有不存在，原告违约后我公司将该套房屋卖给第三方，第三方是善意的取得。被告龙山县安顺房地产开发有限公司方向本院提供的证据：1、合同编号为20160002607的《龙山县商品房买卖合同》复印件（买受人系彭秋香）一份；《离婚协议书》复印件一份；彭秋香离婚证复印件、彭秋香、周国成身份证复印件各一份，拟证明在张某违约后被告将房屋卖给周国成、彭秋香的事实。原告质证认为，该证据与本案无关联性，反而证实了被告的违法行为，实施了一房多卖的事实。2、《预购商品房合同备案注销申请书》一份，拟证明案涉房屋预告登记已申请撤销的事实。该证据不具有合法性，没有造成对原告实际的危害。本院认证，原告提供的上述证据1、2、3，符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。被告方提供的证据1，符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。被告方提供的证据2，仅能证明被告申请撤销预告登记，不能证明案涉房屋的预告登记已经注销，对于被告提供的证据2本院不予采信，不予认定为本案的有效证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月8日，原告张某与被告龙山县安顺房地产开发有限公司签订《龙山县商品房买卖合同》合同编号为：20160002607，约定原告张某购买被告龙山县安顺房地产开发有限公司开发的世纪新村项目中的第3栋6层607号房，首付款（含定金）120,375元，剩余房款260,000元采取银行按揭的方式。2016年2月13日，原告张某向被告龙山县安顺房地产开发有限公司缴纳案涉房屋购房定金80,000元，于2016年4月7日向被告龙山县安顺房地产开发有限公司缴纳案涉房屋首付款40,375元，首付款（含定金）共计120,375元。2016年4月7日，原告张某向被告龙山县安顺房地产开发有限公司缴纳首付款预告登记及抵押240元、按揭资料费200元、物业管理费（2年）2,932元、产权办理费1,500元，共计4,872元。2016年5月19日，原告张某在中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行办理按揭贷款260,000元。2016年5月27日，龙山县不动产登记中心为案涉房屋办理了商品房预告登记，权证号为416001028，登记人为原告张某。2018年6月8日，原告张某被广州公安机关刑事拘留，2019年2月14日，广东省广州市荔湾区人民法院判处原告张某有期徒刑九个月，2019年3月刑满释放。2018年6月27日至2018年12月27日，原告张某因被刑事拘留没有按期足额偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行按揭本息，剩余按揭欠款共计161,921.68元。此后，中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行从被告龙山县安顺房地产开发有限公司保证金账户直接扣划原告所欠的剩余按揭款161,921.68元。2018年12月29日，被告龙山县安顺房地产开发有限公司与彭秋香签订《龙山县商品房买卖合同》，合同编号为20160002607与本案原、被告之间签订的《龙山县商品房买卖合同》合同编号一致，该合同约定总购房价格为596,092元。彭秋香的前配偶周国成于2018年12月29日向被告支付396,092元的首笔购房款，余款200,000元待办理不动产证后由彭秋香再行支付。另查明，2020年11月19日、2020年5月7日，原告张某分别向龙山县佳洁物业管理有限公司缴纳案涉房屋物业费1，489元、1,465元。本院认为，本案的争议焦点在于合同编号为20160002607买受人系原告张某的《龙山县商品房买卖合同》是否可以因为原告张某没有偿还银行按揭款而解除。合同编号20160002607买受人系原告张某的《龙山县商品房买卖合同》，是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，其内容合同合法、有效，受法律保护。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。原告张某的义务是按约定支付购房款，被告龙山县安顺房地产开发有限公司的义务是在收到购房款后向被告交付房屋并协助原告办理过户。在本案中，原告张某采取支付首付款（含定金）120,375元及按揭贷款260,000元方式向被告龙山县安顺房地产开发有限公司支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务。被告龙山县安顺房地产开发有限公司也将房屋预告登记给了原告张某，但尚未办理过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外…（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，对于原告的诉请判令确认原、被告双方签订的合同编号为20160002607买受人系张某的《龙山县商品房买卖合同》合法有效，被告龙山县安顺房地产开发有限公司应当继续履行合同。庭审中被告龙山县安顺房地产开发有限公司主张，原告张某没有按时支付中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行的按揭款，导致被告龙山县安顺房地产开发有限公司被中国邮政储银行股份有限公司龙山县支行直接扣划被告保证金账户中161,921.68元。以此为由，主张原、被告之间的《龙山县商品房买卖合同》合同基于原告张某的违约行为导致合同解除。本院认为，龙山县安顺房地产开发有限公司将保证金移转至其在中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行开立的保证金专户，作为对包括原告张某在内的按揭购买涉案楼盘的购房人向中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行借款的担保。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，该保证金的性质属于金钱动产质押，中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行的质权自该保证金转移交行占有时设立。现中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行选择从龙山县安顺房地产开发有限公司公司的保证金专用账户中直接扣划保证金以实现债权，龙山县安顺房地产开发有限公司实际承担的是质押担保责任，其在清偿原告张某合法债务的限度内取得中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行对原告张某所享有的权利，得以中国邮政储蓄银行股份有限公司龙山县支行的债权受让人之地位，对原告张某行使求偿权，但不得以此为由主张原、被告之间的《龙山县商品房买卖合同》解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力．．．．．．”的规定，被告龙山县安顺房地产开发有限公司没有证据证实已经通知原告张某解除合同，其应当承担举证不能的法律后果。庭审中原告自愿向被告支付其垫付的购房161,921.68元，系张某的真实意思表示且不违反法律规定，虽然系不同的法律关系，为节约司法审判资源，本院酌情在本案中一并处理为妥。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条之规定，判决如下：一、原告张某与被告龙山县安顺房地产开发有限公司签订的合同编号为20160002607的《龙山县商品房买卖合同》合法有效；二、被告龙山县安顺房地产开发有限公司继续履行合同，被告龙山县安顺房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起15日内协助原告张某办理不动产产权证书。三、原告张某于本判决书生效之日起15日内向被告龙山县安顺房地产开发有限公司支付161,921.68元购房按揭贷款。案件受理费7,000元，由被告龙山县安顺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张 文人民陪审员  王卫波人民陪审员  刘正姣二〇二〇年七月二十三日法官助理杨寅书记员陈文韬附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿