江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初15387号 原告（执行案外人）：杨学凤，女，1970年12月5日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：程江黎，江苏言子律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海飞发资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区洪山路164号B418室，统一社会信用代码：91310115350671664N。 法定代表人：叶树根,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：常熟市常港机械设备制造有限公司，住所地江苏省常熟市新港镇碧溪花园新村，统一社会信用代码：91320581628221271F。 法定代表人：蔡军。 原告杨学凤与被告上海飞发资产管理有限公司、第三人常熟市常港机械设备制造有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杨学凤及其委托诉讼代理人程江黎、被告上海飞发资产管理有限公司委托诉讼代理人黄旭东、被告常熟市常港机械设备制造有限公司法定代表人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨学凤向本院提出诉讼请求：1、请求停止责令原告搬离常熟市碧溪新区溪中路59号房产；2、请求确认原告自2012年5月26日起至2022年6月30日止对案涉房屋享有租赁权；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：常熟市人民法院(2015)熟执字第01781号之三执行裁定中去除原告在常熟市碧溪新区溪中路59号房产上设立的租赁关系，解除原告对案涉房产的占有，并责令原告搬离案涉房产。但自2012年5月26日起，第三人已将案涉房产租赁给原告用于开办幼儿园，原告于2012年4月底开始装修案涉房产，并一直实际占有使用该案涉房产。原告作为案涉房屋承租人，与第三人的租赁关系设立在案涉房产办理不动产抵押登记之前，系合法有效的租赁关系，按照“买卖不破租赁”的原则，法院拍卖案涉房屋应当保护并维持原告的租赁权利，不应当责令原告搬离案涉房产。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告上海飞发资产管理有限公司辩称，原告杨学凤和第三人常熟市常港机械设备制造有限公司签订的租赁合同是虚假的，原告方实际占用房屋的时间在抵押之后，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人常熟市常港机械设备制造有限公司述称，其与原告杨学凤签订的租赁期限自2012年6月30日起至2022年6月30日止的《厂房租赁合同》是真实的，原告要求租用至合同届满日，同意带租拍卖，其对此不持异议。 本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，本院立案受理原告中国工商银行股份有限公司常熟支行诉被告常熟市天海机械制造有限公司、常熟市常港机械设备制造有限公司、常熟市诚鑫印染有限公司、常熟市宏伟制造有限公司、金卫飞、陆卫庆金融借款合同纠纷一案，经审理本院于2015年4月7日作出（2015）熟商初字第00059号民事判决：一、被告常熟市天海机械制造有限公司偿付原告中国工商银行股份有限公司常熟支行编号为11020248-2013年（常熟）字1011号的《小企业借款合同》项下借款本金人民币200万元，支付至2014年10月20日的利息人民币73895.72元，并支付自2014年10月21日起至实际履行日止按《小企业借款合同》约定计算的利息、罚息和复利。被告常熟市天海机械制造有限公司偿付原告中国工商银行股份有限公司常熟支行编号为11020248-2013年（常熟）字1040号的《小企业借款合同》项下借款本金人民币250万元，支付至2014年10月20日的利息人民币116952.38元，并支付自2014年10月21日起至实际履行日止按《小企业借款合同》约定计算的利息、罚息和复利。二、被告常熟市天海机械制造有限公司给付原告中国工商银行股份有限公司常熟支行为实现本案债权实际支出的律师费人民币15万元。上述款项，被告常熟市天海机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付。三、被告常熟市常港机械设备制造有限公司对被告常熟市天海机械制造有限公司编号为11020248-2013年（常熟）字1011号的《小企业借款合同》项下的债务在人民币250万元的最高额范围内承担连带清偿责任。被告常熟市常港机械设备制造有限公司对被告常熟市天海机械制造有限公司编号为11020248－2013年（常熟）字1040号的《小企业借款合同》项下的债务承担连带清偿责任。四、被告常熟市诚鑫印染有限公司对被告常熟市天海机械制造有限公司的本案所涉债务承担连带清偿责任。被告常熟市宏伟制造有限公司对被告常熟市天海机械制造有限公司的本案所涉债务承担连带清偿责任。五、被告金卫飞、陆卫庆对被告常熟市天海机械制造有限公司的本案所涉债务在人民币550万元的最高额范围内承担连带清偿责任。六、保证人常熟市常港机械设备制造有限公司、常熟市诚鑫印染有限公司、常熟市宏伟制造有限公司、金卫飞、陆卫庆承担保证责任后，可向债务人常熟市天海机械制造有限公司追偿。案件受理费减半收取人民币22764元、财产保全费人民币5000元，合计人民币27764元，由被告常熟市天海机械制造有限公司负担，被告常熟市常港机械设备制造有限公司、常熟市诚鑫印染有限公司、常熟市宏伟制造有限公司、金卫飞、陆卫庆承担连带清偿责任。 因中国工商银行股份有限公司常熟支行此后将本案主债权合同及担保合同中约定的全部权利、法律救济均转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。后中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司作为申请执行人向本院申请执行，本院于2015年10月14日立案执行，案号为（2015）熟执字第01781号。期间上海飞发资产管理有限公司提供了相关证据材料，主张其已受让本案相关债权，并申请变更该公司为申请执行人，本院经审查予以准许。在该案执行过程中，本院于2019年8月15日作出（2015）熟执字第01781号之三执行裁定：一、去除杨学凤、常熟新神力电子有限公司、陆建刚与常港公司在常集用（2006）字第×××号集体建设用地使用权及该地块上常熟市碧溪新区新溪中路59号房产上设立的租赁关系。二、解除杨学凤、常熟新神力电子有限公司、陆建刚及其他未申报租赁的案外人对常集用（2006）字第×××号集体建设用地使用权及该地块上常熟市碧溪新区新溪中路59号房产、无证房产的占有，责令杨学凤、常熟新神力电子有限公司、陆建刚与常港公司及其他未申报租赁的案外人在收到本裁定之日起十五日内搬离该房产。三、拍卖、变卖被执行人常港公司名下常集用（2006）字第×××号集体建设用地使用权及该地块上常熟市碧溪新区新溪中路59号房产、无证房产等财产，以清偿债务。 案外人杨学凤对执行标的提出异议，认为其对涉案房屋享有带租拍卖的权利，本院经审查于2019年11月14日作出（2019）苏0581执异82号执行裁定，驳回杨学凤的异议请求。 另查明：杨学凤为开办“碧溪笑笑幼儿看护点”作为乙方于2012年5月26日与常熟市常港机械设备制造有限公司（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，合同载明：租赁地点位于碧溪公园对面常熟市常港机械设备制造有限公司新盖楼房，租赁范围为马路对面楼房第二层、底层门面（东）二间半，总计年租金为（前五年）8万元，门卫用房、门面楼房后面（指围墙内所有场地及１楼大厅和大厅内楼梯通道免费提供使用），五年后每年根据市场情况增加租金，原则上不超过百分之五的增长，即第六年84000元、第七年84200元、第八年84410元、第九年84630元、第十年84862元，门面房二间半（租金25000元／年），五年后每年根据市场情况定价，原则上不超过10％。租赁期限为10年，自2012年6月30日至2022年6月30日，若有推迟则相应顺延。若终止或续签提前两个月告知出租方，到期后如甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。租赁期满，乙方必须无条件归还所有租赁物。合同生效七天内乙方一次性付全部租金，乙方每次付款后，如需甲方提供常熟市税务部门认可的正规发票。税金由双方承担。乙方租赁后如需改造租赁物，所需费用由乙方承担，到期归还甲方时，双方协商确定。租赁物因房屋质量问题(如漏雨等)，租赁内租赁房、物如需修理由甲方承担相关费用。水、电费由乙方负担。乙方租赁后增添的设备及辅助物，到期归还时如甲方要求拆除的，乙方予以拆除；如甲方要求不拆除的，由甲方负责补偿给乙方相应的费用。甲方补偿乙方后产权归甲方所有，价格由双方协商而定。甲方负责在6月30号前解决并且做好一楼内隔墙和水电计量表，作为甲方向乙方的交房和乙方接受条件。自本合同签订生效起，甲方其它门面房出租后不允许开通后门占用后面场地，如有违约乙方有权拒交甲方房屋利金。2012年2月14日，常熟市常港机械设备制造有限公司向杨学凤出具一份金额为8万元的厂房租金预付款收据，后又于2012年5月27日出具一份金额为8万元的租金收据，载明厂房租金（马路面楼房第二层、底层门面东二间半）。此后杨学凤于2012年7月、9月等月份向常熟市常港机械设备制造有限公司支付水电费。 2012年10月18日，中国建设银行股份有限公司常熟分行对常熟市常港机械设备制造有限公司名下位于常熟市碧溪新区新溪中路59号房屋（抵押登记设定的最高额为567.12万元）办理了最高额抵押登记。 2013年7月30日，常熟市公安局碧溪派出所出具笑笑幼托所（幼儿看护点）工作人员吴忆、吴春叶等12人无违法犯罪记录证明。2014年8月15日，该所出具证明，载明结合2014年7月10日上级有关部门对辖区内的常熟市笑笑看护点开展联合检查中提到的有关整改要求，该所结合与该单位前期原有校园警务室安保防范措施基础上配齐了校园警务室各种安全防范器材，并在校园底楼、二楼的教室、仓库、走道等增设了17个监控摄像探头，各项安全防范措施落实到位。2014年3月12日，常熟市碧溪新区管委会出具证明，载明由杨学凤在碧溪办事处新溪中路59号开办的民办学前儿童看护点，拟用“碧溪笑笑幼儿看护点”名称命名，决定采用“碧溪笑笑幼儿看护点”名称办理相关手续，但不作为新区管委会已经认可其为合格看护点的证明。 此后，杨学凤（乙方）与常熟市常港机械设备制造有限公司（甲方）另签订一份落款日期为2015年3月30日的《租赁合同》，载明：甲方将位于常熟市碧溪新溪中路59号的房屋约2000平方米（一楼约1000平方米，二楼约1000平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月30日至2032年6月30日，年租金为6万元，2015年6月30日起的合同租金乙方于2015年4月底之前支付50万元，2016年4月底支付30万元，剩余租金于2029年6月30日前一次性支付，乙方租赁期间的水电费等由乙方承担。 审理中，原告杨学凤为证明其实际租赁涉案房屋的事实，申请王某等六名证人出庭作证，本院予以准许，六名证人依法出庭作证。 证人王某作证述称：其女儿于2012年9月1日入学笑笑幼儿园，就读三年于2015年毕业，该学校位于，面朝东，小班在一楼，中班、大班都在二楼。 证人杨某作证述称：其于2012年在位于公园对面的笑笑幼儿园上班，做教师工作，一直教大班，学校一共二层，十几个教室，几十个老师。 证人李某作证述称：其女儿于2012年9月至2015年6月在笑笑幼儿园读书，学校在59号。 证人左某作证述称：其女儿在2012年2月份起就在笑笑幼儿园读书，先前学校在老的地方，半学期后搬到了新的地方，其也跟着一起在幼儿园工作，新老学校拐个弯就到了。 证人顾某作证述称：其是瓦工，在2012年4月底帮杨学凤老师干活的，到6月底结束，干活的地方在碧溪公园对面，装修了二层，其主要是做砌墙、贴瓷砖。 证人周某作证述称：其于2012年9月11日到笑笑幼儿园应聘做老师，工作至今，工作一直在现在这个地方没动过。 审理中，原告杨学凤表示：其对法院带租拍卖没有异议，但是要求在租赁期限届满前即2022年6月30日前不能让搬离。第一份签订日期为2012年5月26日的厂房租赁合同的对方经办人是邹建东，保证租赁合同和租赁使用都是真实的，愿意对此承担法律责任，本案就是以第一份份合同主张租赁权利，一开始的租金等都是现金支付的，那时还没有微信支付等。到2015年其考虑到长期使用又签订了一份租期至2032年6月的租赁合同。 第三人常熟市常港机械设备制造有限公司表示，原来的租金是现金支付的，确实是事实，后来公司向中国建设银行常熟支付抵押贷款，银行给了一个POS机，当初办理贷款的时候还有点问题，因为公司的房子出租给了杨学凤，挂了学校的牌子，银行说好像学校不能抵押，其作了解释，认为是以厂房租给杨学凤做幼儿园，后来银行现场查看的工作人员还拍了照片。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案原告杨学凤以其对涉案房屋享有租期至2022年6月30日届满的租赁权在银行抵押权设立前为由，要求停止责令其搬离承租房屋，应就抵押权设立前签订有真实合法有效的租赁合同并占有使用租赁物的事实承担举证责任。本院根据双方举证情况和陈述，综合本案案情，评析认为，首先,原告杨学凤与第三人常熟市常港机械设备制造有限公司于2012年5月26日签订了《厂房租赁合同》，约定常熟市常港机械设备制造有限公司将位于常熟市碧溪新区新溪中路59号楼房第二层及底层门面（东）二间半房屋出租给杨学凤使用。被告上海飞发资产管理有限公司不认可该租赁合同,但并无证据证明其属虚假，结合在案其他证据,本院对该租赁关系事实予以认定。其次，杨学凤支付租金的事实,由第三人常熟市常港机械设备制造有限公司出具的收据佐证，审理中该公司明确认可收款事实。结合承租使用时间节点及相关部门证明等信息，收据形式虽欠合理，但尚不足以推翻其证明事实。再次，原告杨学凤为证明其于2012年5月签订租赁合同时即实际占有使用案涉承租房屋的事实，提供了诸多证据佐证。证人王某、杨某、李某、左某、顾某、周某等六名证人出庭作证，证人既有学校老师，也有学生家长、装修工人，证言均指向2012年10月前杨学凤已实际占有使用承租房屋，证言无明显疑点，相互印证，本院予以采信。综上，原告杨学凤主张其在2022年6月30日前对案涉楼房第二层、一层门面（东）二间半享有租赁权益的事实，本院予以认定。原告杨学凤主张停止责令其在2022年6月30日前搬离该承租房屋，于法有据，本院予以支持。同时，原告对案涉房屋享有的承租权益，不能对抗法院对该房屋的处置。原告审理中也明确对带租拍卖无异议。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得责令原告杨学凤于2022年6月30日前从租赁第三人常熟市常港机械设备制造有限公司位于常熟市碧溪新区新溪中路59号的房屋第二层及一层门面（东）二间半搬离。 案件受理费4898元，由被告上海飞发资产管理有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费4898元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  高少波 人民陪审员  陶 心 人民陪审员  沈青妹 二〇二〇年七月六日 书 记 员  张春亚