湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初1170号原告：山河建设集团有限公司。住所地：团风县团方大道。统一社会信用代码：91421121272000266B。法定代表人：程理财，该公司董事长。委托诉讼代理人：张增国，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。被告：湖北宏信房地产开发有限公司。住所地：武穴市刊江大道锦绣家园A栋201-202室。统一社会信用代码：91421182795905152E。法定代表人：易洪松，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡起并，湖北文信律师事务所律师。特别授权。原告山河建设集团有限公司与被告湖北宏信房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告山河建设集团有限公司的委托诉讼代理人张增国、被告湖北宏信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡起并到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山河建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2015年1月14日签订的六份《商品房门面买卖合同》合法有效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告湖北宏信房地产开发有限公司建设武穴东方商贸城（星光天地）无资金投入，被告湖北宏信房地产开发有限公司作为甲方与原告山河建设集团有限公司作为乙方于2014年3月14日签订了一份《建设工程施工承包协议书》，协议约定：乙方以包工包料的方式承建武穴东方商贸城，工程造价暂定为贰亿玖仟万元整，若甲方不能按合同约定支付工程款，乙方可优先选择本项目物业的任意栋号及楼层，并按1800元/平方米的价格抵付乙方工程款等。工程完工后，被告根本无能力支付工程款。2015年1月14日，原、被告双方签订了《商品房门面买卖合同》，合同约定被告以武穴东方商贸城58105.15平方米商品房和门面分别按3000元/平方米和4000元/平方米的价格抵付原告的工程款，并将上述商品房门面网签在原告指定的人员徐文斌和邹勇的名下。原告认为，原、被告签订的《商品房门面买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，故请求法院依法确认合同合法有效。被告湖北宏信房地产开发有限公司辩称，1、原告提交的系列《商品房门面买卖合同》中的买受人系徐文斌和邹勇，并非本案原告，故原告的主体不适格；2、原、被告双方就合同所涉的全部房屋并非达成真实合法的买卖关系；3、案涉的系列《商品房门面买卖合同》系以物抵债合同，性质属实践性合同，应以房屋交付（过户）作为认定合同生效的法律要件。案涉房屋并未竣工验收，更未实际交付，故合同依法未生效。综上，请求法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，湖北宏信房地产开发有限公司作为甲方与山河建设集团有限公司作为乙方签订《建设工程施工承包协议书》，由山河建设集团有限公司承建湖北宏信房地产开发有限公司开发的武穴东方商贸城项目，承包方式为包工包料，该协议对工程的价款、工期、工程款的支付方式、双方的权利与义务、违约责任等均作了约定。山河建设集团有限公司按协议约定进行施工，但由于湖北宏信房地产开发有限公司无力支付工程款，工期被拖延，且引发了一系列的社会问题，武穴市人民政府为维护社会稳定，就该项目成立了以武穴市人民检察院为包保单位的工作专班。经政府工作专班的协调，湖北宏信房地产开发有限公司同意山河建设集团有限公司提出的网签约6万平方米房屋作为工程款抵押的要求。为此，湖北宏信房地产开发有限公司与山河建设集团有限公司于2015年1月14日签订了六份《商品房门面买卖合同》，编号分别为：WX15003965、WX15003966、WX15003967、WX15003968、WX15003969、WX15003970。其中，编号为WX15003965、WX15003966、WX15003967三份合同载明的买受人为徐文斌（山河建设集团有限公司的项目负责人），合同约定购买的商品房（商铺）面积分别为21226.04平方米、5863.12平方米、4763.21平方米，单价4000元/平方米或3000元/平方米，付款方式为“宏信公司欠山河集团工程款抵押支付”，具体面积分布楼栋楼层面积附有《宏信房地产开发有限公司东方商贸城（星光天地）商铺抵押给山河工程款徐文斌网签汇总表》或《宏信房地产开发有限公司东方商贸城（星光天地）住宅楼抵押给山河工程款徐文斌网签表》，山河建设集团有限公司在合同的买受人栏加盖了公章；编号为WX15003968、WX15003969、WX15003970三份合同载明的买受人为邹勇（山河建设集团有限公司的项目负责人），合同约定购买的商品房（商铺）面积分别为5375.04平方米、5863.12平方米、15014.62平方米，单价4000元/平方米或3000元/平方米，付款方式为“宏信公司欠山河集团工程款抵押支付”，具体面积分布楼栋楼层面积附有《宏信房地产开发有限公司东方商贸城（星光天地）住宅楼抵押给山河工程款邹勇网签表》及《宏信星光天地门面及住房抵押山河集团工程款邹勇名下网签总表》，山河建设集团有限公司在合同的买受人栏加盖了公章。因湖北宏信房地产开发有限公司未按约定支付案涉工程工程款，山河建设集团有限公司遂向湖北省高级人民法院提起民事诉讼，该案现已经中华人民共和国最高人民法院终审判决，并已进入执行程序（由湖北省黄冈市中级人民法院执行）。2020年6月29日，湖北宏信房地产开发有限公司与山河建设集团有限公司共同作为委托方与武汉新鸿泰裕隆房地产代理有限公司作为受托方签订《“武穴星光天地”项目委托销售代理合同》，委托武汉新鸿泰裕隆房地产代理有限公司销售案涉项目的物业，销售所得的购房资金全部进入委托方共同设立的共管账户，并报黄冈市中级人民法院冻结该账户。本院认为：一、案涉六份《商品房门面买卖合同》虽然载明的买受人为徐文斌或邹勇，但实际签订合同的系原告山河建设集团有限公司与被告湖北宏信房地产开发有限公司，徐文斌、邹勇只是原告山河建设集团有限公司指派的项目负责人，且原告山河建设集团有限公司在合同的买受人栏加盖了印章，足以证明合同的主体系原告山河建设集团有限公司与被告湖北宏信房地产开发有限公司，故原告山河建设集团有限公司就该六份合同提起本案诉讼符合法律规定，被告湖北宏信房地产开发有限公司辩称原告主体不适格理由不足，不予支持；二、案涉六份《商品房门面买卖合同》虽名为房屋买卖合同，但实际系原、被告双方为保障原告山河建设集团有限公司工程款的给付而协商的结果，即以该项目的房屋作为工程款的抵押，而非真正意义上的房屋买卖行为。现行法律法规并没有禁止房地产开发企业以商品房买卖合同的形式为工程款设立担保。因此，案涉六份《商品房门面买卖合同》是基于原、被告签订的《建设工程施工承包协议书》而产生的，是将案涉六份商品房买卖合同中的标的物作为抵押物为工程款设立的抵押担保，合同的性质为非典型性抵押担保合同，未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。虽然原告山河建设集团有限公司因未办理抵押登记而没有取得抵押物权，但不影响合同的效力，故原告山河建设集团有限公司关于确认合同有效的诉请符合法律规定，予以支持；三、被告湖北宏信房地产开发有限公司关于合同未生效的辩称理由不足，不予支持；四、案涉六份《商品房门面买卖合同》签订之后发生的事实对合同的效力不产生影响，故原告山河建设集团有限公司就案涉工程提起的民事诉讼以及案件的执行与案涉六份《商品房门面买卖合同》本身的效力无关。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认原告山河建设集团有限公司与被告湖北宏信房地产开发有限公司于2015年1月14日签订的编号为WX15003965、WX15003966、WX15003967、WX15003968、WX15003969、WX15003970的六份《商品房门面买卖合同》有效。案件受理费80元，减半收取计40元，原告山河建设集团有限公司与被告湖北宏信房地产开发有限公司各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇二〇年七月十三日书记员 杨小青