福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2753号 原告：福州振兴物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路17号8层805室。 法定代表人：谢美慧。 委托诉讼代理人：胡艳红、魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 被告：林先天，男，1986年1月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告福州振兴物业管理服务有限公司与被告林先天物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州振兴物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人胡艳红、被告林先天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州振兴物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令林先天立即支付自2017年2月1日起至2018年10月25日止的物业服务费、公共水电公摊费等3095.1元及逾期付款违约金（自欠费之日起至债务全部清偿之日按日物业服务费千分之四计算，暂计至2018年10月25日共592.8元），合计3687.9元；2．判令林先天承担本案诉讼费用。 事实与理由：福州振兴物业管理服务有限公司于2016年5月12日与福建省闽侯县上街镇红峰社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》，为林先天所拥有的福建省闽侯县上街镇书香领寓小区房产提供物业服务。依据合同约定：业主应于每月20日前向福州振兴物业管理服务有限公司交纳物业服务费，未按时支付物业服务费应当按照日物业服务费千分之四标准支付违约金。合同生效后，福州振兴物业管理服务有限公司依约向林先天提供了完善的物业管理服务，林先天亦应该根据合同约定交纳物业服务费，但林先天一直拒绝支付。福州振兴物业管理服务有限公司先后多次催交，林先天仍然拒绝交纳，截止2018年10月25日，林先天共欠交3095.1元。林先天拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害福州振兴物业管理服务有限公司利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。 林先天辩称，一、福州振兴物业管理服务有限公司系强行进入小区，违背业主意愿，且诉争物业服务合同系福州振兴物业管理服务有限公司与上街镇红峰社区居委会签订，居委会无权替小区业主选定物业公司并签订物业服务合同，该份合同无效；且福州振兴物业管理服务有限公司无法证明其是本案业主，对产权面积也无法证明，诉争房屋真实产权面积为86.69平方米。二、福州振兴物业管理服务有限公司未按合同约定提供物业服务，存在小区公共照明基本未维护、绿化保养不到位、电梯长期损坏未通过年检、水管爆管不维护或拖沓、日常安全管理不到位等情形。三、物业服务及水电公摊等收费情况从未公示，存在乱收费情形，公摊水费和户内水费标准都超过福州青源水厂收费标准；福州振兴物业管理服务有限公司拖欠水厂水费导致小区停水，并在退出后卷款逃跑。四、福州振兴物业管理服务有限公司属于三级资质，其物业费收费标准不得超过0.8元/平方米，只愿意按每月0.6元/平方米缴纳福州振兴物业管理服务有限公司诉请期间的物业费。五、如果有2018年3月要求福州振兴物业管理服务有限公司退场的证据，则林先天无需缴纳2018年3月之后的物业费。六、林先天已经将福州振兴物业管理服务有限公司管理期间的公摊水电费和户内水费交至业委会。七、福州振兴物业管理服务有限公司退出小区后未进行任何交接手续，属于业主的抽水泵、发电机、消防设备等公用设施损失严重。 本院认为，福州振兴物业管理服务有限公司为福建省闽侯县上街镇邱阳东路8号“书香领寓”小区提供物业服务，林先天作为小区业主，应及时交纳相应的物业服务费。福州振兴物业管理服务有限公司主张林先天支付2017年4月1日至2018年10月25日期间的物业服务费1958.7元的诉讼请求，本院认为，庭审中林先天确认尚未交纳2017年4月1日至2018年10月25日期间的物业服务费，但辩称业主委员会已于2018年3月要求福州振兴物业管理服务有限公司退出小区物业管理，无需交纳之后的物业服务费，但其提交的证据不足以证明其主张，故该抗辩意见，本院不予采纳，林先天应向福州振兴物业管理服务有限公司交纳2017年4月1日至2018年10月25日期间的物业服务费；但根据林先天提交证据，可以证明福州振兴物业管理服务有限公司提供物业服务存在不足，本院酌情对诉争物业服务费数额予以扣减30%，故林先天应向福州振兴物业管理服务有限公司支付2017年4月1日至2018年10月25日期间的物业服务费1371.1元，福州振兴物业管理服务有限公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。福州振兴物业管理服务有限公司主张林先天支付2017年8月至2018年10月的公摊水电费及户内水费共计1136.4元，但其提交证据不足以证明公摊水电费及户内水费的实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。福州振兴物业管理服务有限公司主张林先天支付逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，福州振兴物业管理服务有限公司为涉案小区提供的物业服务确实存在不足的情形，故对其该项诉讼请求本院不予支持。林先天抗辩福州振兴物业管理服务有限公司多收取户内水费及公摊水电费，其可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、林先天应于本判决生效之日起十日内向福州振兴物业管理服务有限公司支付物业服务费1371.1元； 二、驳回福州振兴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林先天负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年七月三十日 法官助理 洪 烨 书 记 员 郑香鸿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。