大连市沙河口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0204执异33号 案外人：顾瑞英，女，汉族，1946年8月29日生，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：许嵩，辽宁见道律师事务所律师。 申请执行人：辽宁宝城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。 法定代表人：胡宪臣，董事长。 委托诉讼代理人：陈茹馨，辽宁大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：畅尤，辽宁大成（大连）律师事务所律师实习律师。 被执行人：大连嘉乐置业有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。 法定代表人：蔡汉光，执行董事。 委托诉讼代理人：陈宇周，男，系该公司办公室主任，住河北省定州市。 本院在执行辽宁宝城房地产开发有限公司与大连嘉乐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人顾瑞英对本院执行的大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区星海广场F区4A号15层11号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人称，2016年3月14日，案外人与被执行人签订《大连市房地产买卖合同》，约定被执行人将案涉房屋出售给案外人，双方签订合同后，案外人于当日支付全部房款，2016年10月24日，房屋经案外人验收，由被执行人交付给案外人。在案外人购买案涉房屋时，被执行人股东系上海公司，后来被执行人被天津公司收购，新股东不配合过户，故案涉房屋未过户非因案外人过错。故案涉房屋归案外人所有，法院应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，中止对案涉房屋的执行。 本院查明，辽宁宝城房地产开发有限公司与大连嘉乐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日作出（2016）辽0204民初3081号民事判决书，主文内容为：“一、被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司向原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司支付房款509.5186万元，并自2012年12月13日起至实际付清日止，按日万分之二标准计算偿付违约金；二、原告（反诉被告）辽宁宝城房地产开发有限公司偿付被告（反诉原告）大连嘉乐置业有限公司逾期交付房屋违约金232.4942万元。案件受理费67720元（原告已预付），由被告大连嘉乐置业有限公司负担55000元，其余12720元及反诉案件受理费28896元（被告已预交），由原告辽宁宝城房地产开发有限公司负担。”后大连嘉乐置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，辽宁宝城房地产开发有限公司向本院申请强制执行。 执行过程中，本院于2017年9月1日查封被执行人名下位于大连市沙河口区星海广场F区4A号15层11号房屋。 案外人为证明其主张，向本院提交了三份证据，分别为《大连市房地产买卖合同》、房屋交接书、收据。根据上述证据记载，2016年3月14日，案外人与被执行人签订《大连市房地产买卖合同》，约定案外人向被执行人购买案涉房屋，房屋价款865368元。当日，被执行人出具收据多份，收款人均记载为被执行人，付款人分别为顾瑞英、顾瑞伟、吴克清，金额分别为顾瑞英542232元、559020元、532950元、532950元、8030元、124818元，顾瑞伟319158元、400000元、吴克清306348元，以上金额合计3325506元。对于收据金额与房屋价款无法对应的问题，案外人称其与顾瑞伟、吴克清系家人，三人共同购买了被执行人名下多套房屋，案外人除交纳自身房款，还为其他二人交付了部分房款。2016年10月24日，案外人与被执行人签署房屋交接书，被执行人将案涉房屋交付给案外人。 另查，顾瑞英、顾瑞伟、吴克清购买了被执行人名下位于大连市沙河口区星海广场F区4A号15层7号、8号、9号、10号、11号五套房屋，房屋合同价款分别为861390元、532950元、532848元、532950元、865368元，房屋总价款为3325506元。 再查，案涉房屋于2016年7月1日办理了房地产抵押权注销登记。 本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，法院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》予以审查。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于已登记不动产的权利人，应按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋登记所有权人为被执行人大连嘉乐置业有限公司，本院依据案涉房屋登记的权利人对案涉房屋进行查封符合法律规定。其次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人须同时满足上述条件才可能排除执行。本案中，案外人提交证据证明其已在本院查封案涉房屋之前与被执行人签订房屋买卖合同并合法占有案涉房屋，同时，虽然案外人向本院提交的收据与案涉房屋的购房款无法对应，但如案外人所述其交纳了三个人、多套房屋的购房款，且该多套房屋的总价款与收据总金额可以对应，结合本案案情，本院对案外人已支付全部房屋价款的事实予以认可。故案外人的异议符合上述规定中的前三个条件。但关于第四个条件，案涉房屋抵押权于2016年7月1日注销，本院于2017年9月1日查封案涉房屋，在案涉房屋具备过户条件的一年多时间里，案外人未办理过户登记，其称系因被执行人更换股东导致，却未向本院提供证据予以证明，本院无法据此认定案外人符合非因自身原因未办理过户登记的情形。故本案未满足相关法律对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。 综上，案外人的异议请求于法无据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人顾瑞英的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。 审 判 长  蓝 天 人民陪审员  吕国萍 人民陪审员  王敬君 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  杨 丹 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。