鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2770号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路189号。负责人：张冰，系该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，该公司职员。被告：张红星，男，汉族，1976年9月8日出生，住鞍山市。委托诉讼代理人：姜禹彤（系张红星妻子），女，汉族，1988年8月23日出生，住鞍山市。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告张红星物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司的委托诉讼代理人战宇、被告张红星的委托诉讼代理人姜禹彤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其拖欠的物业费4483.20元，电梯费960元，合计5443.20元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市颐和城18号楼1单元16层2号业主，建筑面积116.72平方米。原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以1.6元/月/平向被告收取，被告应于每半年交纳一次物业费（6个月的物业服务费），每年12月15日前须续交次年度1至6月份的物业服务费，每年6月15日前须交下半年7至12月份的物业服务费。逾期不交按银行贷款利率6%计算作为违约金。现被告拖欠2017年12月31日至2019年12月31日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。被告拖欠原告物业费和电梯费拒不交纳己构成违约，被告依法应该承担支付欠款及违约金的民事责任，根据合同法解释二的相关规定，本次诉讼违约金按被告欠款总额的30%计算。综上，原告依法诉至贵院，请求贵院判如所请。被告张红星辩称：原告从未跟被告催交过物业费，我也没说过不交纳物业费。物业费原来是一年一交，并不是半年一交。不交物业费原因，是我家楼宇门对讲机坏了跟物业报修，17年物业答应给我更换，但至今未给我更换。我入住房屋时屋顶掉皮，物业经理说免除我1000元物业费，并同意给我修理屋顶，至今也未给我修理屋顶。关于电梯费，电梯多年不质检，做电梯时常发出响声。还有积雪不及时清理。楼宇门及楼道灯坏了物业不给维修。物业在疫情期间不作为，不测量外来人员体温，而且让外来人员和车辆随便进出。原告从未跟我协调过关于物业费问题。小区内乱停放车辆，管理不到位。物业工作人员态度不好。经审理认定事实如下：原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，被告系该小区18号楼1单元16层2号业主，该房屋的建筑面积为116.72平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：原告为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，电梯40元/户/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。逾期未缴纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应滞纳金。物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2017年12月31日至2019年12月31日止未向原告交纳过物业费、电梯费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、催交物业费通知单。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告提供的证据有：1、照片一组，拟证明楼宇门对讲机和屋顶掉皮的问题及电梯未质检。原告质证意见为：两张楼宇门对讲机和屋顶掉皮的照片真实性没有异议。对电梯未质检有异议，电梯我们物业都是按时、定时质检。楼宇门对讲我们物业可以简单维修，但有质保期，过质保期不能更换。关于房屋掉皮，被告可以向地产商要求退房或换房。本院认为，关于屋顶掉皮的照片与本案不具有关联性，本院不予采信；关于楼宇门对讲机照片，原告无异议，且照片与本案具有关联性，予以采信；关于电梯未质检照片，因原告未提供相关证据证明电梯已经质检，本院予以采信。2、协议书一份，拟证明原告免除1000元物业费，原告质证意见为：协议是被告单方面签字，没有物业盖公章和签字。本院认为，该协议无原告签字或盖章，且协议内容未体现系减免物业费，故本院不予采信。3、照片一组，拟证明积雪不及时清理，小区里车辆乱停乱放，楼宇门门锁坏了不及时维修，疫情期间物业不作为。原告质证意见为：真实性没有异议，关于积雪不及时问题的照片，其中一张我们物业已经清理了，另一张是疫情期间由于人手不够，导致清理不及时。关于车辆乱停乱放问题的照片，照片上不是一期园区内，是别墅区的照片，现在我们对服务质量进行提升。关于门锁我们物业及时维修了。关于疫情期间肯定是有服务不足，因为今年疫情是冬季而且过年，保安和保洁没有车辆，都是骑自行车和走来的，导致疫情期间服务不到位。本院认为，该证据真实性原告无异议，且与本案具有关联性，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为颐和城小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费、电梯费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月、电梯费40元/户/月，业主应当按半年交纳物业服务费、电梯费。被告欠缴时间为2017年12月31日至2019年12月31日止，共计24个月，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×116.72平×24个月=4482元、电梯费40元/户/月×24个月=960元，故本院对原告主张物业费4482元、电梯费960元，合计5442元的诉讼请求予以支持，对过高诉求部分不予支持。关于被告辩称楼宇门对讲机坏了、电梯不质检、积雪不及时清理、物业在疫情期间不作为、小区内乱停放车辆、管理不到位一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，且原告庭审过程中同意给被告更换对讲机。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称屋顶掉皮一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的屋顶掉皮系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益。关于被告抗辩的因棚顶掉皮免除1000元物业费，被告提供的协议书原告既未签字，亦未加盖公章，且协议内容为“同意给予1000元一次性解决该户室内棚顶掉皮鼓包现象”，并未表明系免除物业费，被告对此可另行主张权益。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张红星于本判决发生法律效力后十日内给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2017年12月31日至2019年12月31日止的物业费4482元、电梯费960元，合计5442元；二、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告张红星承担。应退原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年七月二十八日书记员  闻丹