上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7394号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1988年5月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：上海名烨文化传媒有限公司，住所地上海市浦东新区杨新东路24号。法定代表人：邓凤梅，执行董事。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：臻居酒店管理（上海）有限公司，住所地上海市宝山区月罗路249弄27号1层、28号2-3层、30号2层、31号1层、32号1层、33号2层。法定代表人：张伟兵，总经理。委托诉讼代理人：逯志亮，山东盛强律师事务所律师。原审第三人：王振南，男，1994年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。上诉人刘勇、上海名烨文化传媒有限公司（以下简称名烨公司）因与被上诉人臻居酒店管理（上海）有限公司（以下简称臻居公司）、原审第三人王振南房屋租赁合同一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘勇、名烨公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回被上诉人对系争违约金和刘勇承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人刘勇与被上诉人法定代表人张伟兵于2019年7月31日的聊天记录内容证明双方当事人已协商一致解除了系争租赁合同，并重新签订新的合同，故一审法院未对此事实认定是错误的。且双方原来签订的租赁合同缺乏租赁期限、房屋面积及交付、承租期、租金押金交付方式、时间及付款账户信息等租赁合同须具备的主要条款。另外，刘勇向案外人XX公司先予签订的租赁合同约定租金240万元，超过转租给被上诉人的180万元租金，显然不合情理；且双方实际上口头约定，其以上诉人名义向案外人承租系争房屋，并承担一部分租金、使用部分房屋，被上诉人承担其余180万元租金、并对其余房屋装修后经营酒店。故双方名为租赁关系，实为合作经营关系。二、如上所述双方签订合同后并未实际履行即予解除，故被上诉人不存在违约行为，也就不应支付违约金。即使要承担违约责任，因案外人违约导致双方无法继续履行合同，上诉人名烨公司为此所受损失远大于被上诉人仅有的数万元存款利息损失。故一审判决上诉人承担30万元违约金，明显过高。三、刘勇并非名烨公司的法定代表人、名烨公司也非一人有限公司，一审判决刘勇对名烨公司的债务承担连带责任与事实不符。被上诉人臻居公司不同意刘勇、名烨公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、双方无解除合同关系的意思表示，合同文本的补充不影响合同关系的存续。上诉人的陈述也无证据支持。二、合同中对于违约金和违约损失的计算有明确约定，臻居公司一审所起诉的违约金数额在双方可预见的合同损失内，合同12.3条和9.6条有明确约定。三、刘勇违反《公司法》第171条规定，以个人账户收取公司款项，事发时刘勇系公司唯一股东，应承担连带责任。原审第三人王振南未发表答辩意见。臻居公司向一审法院起诉请求：1.解除臻居公司与名烨公司签订的房屋租赁合同；2.刘勇、名烨公司向臻居公司返还租金人民币（币种下同）1,109,016.50元；3.刘勇、名烨公司支付臻居公司违约金183万元；4.刘勇、名烨公司承担臻居公司律师费12万元。一审法院认定事实：2019年7月30日，臻居公司（乙方）与名烨公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区XX路XX-XX号四楼、五楼和一楼XX号（原XX）房屋出租给乙方，建筑面积约2438平方米。除甲乙双方另有约定，甲方应于2019年8月15日（约定交付日）前将该房屋、所属设施设备及本合同约定之店招位、停车位、辅助用房以及公共条件/公用部位交付给乙方。租赁期14年6个月，自2019年8月15日起至2034年2月14日止，装修期6个月，自2019年8月15日起至2020年2月14日止，装修期内乙方无需向甲方支付任何费用。自计租日起，前2个计租年度租赁范围租金不变，为1,836,000元/年。乙方应在交付后5个工作日内将首期租金91.8万元（2020年2月15日至2020年8月14日之间）的租金支付给甲方。接下来租金每半年为一个周期支付一次。本合同签订后，在甲方将房屋交付乙方前，如甲方向乙方表示不履行本合同、解除本合同、不向乙方交付该房屋、或将该房屋给第三方使用等不履行本合同情形之一的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方支付相当于第一个租赁年度12个月租金的赔偿金。本合同所指的乙方损失，包括但不限于：……(4)乙方为处理与本案纠纷相关的费用支持（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费）。2019年7月24日，臻居公司法定代表人张伟兵转账支付王振南15万元。同日，王振南转账支付刘勇15万元，附言标注“XX广场4楼5楼租赁定金”。2019年7月29日，张伟兵分两笔转账支付刘勇10万元、50万元，事由/用途均标注为“租金”。2019年7月30日，张伟兵转账支付刘勇359,016.50元，事由/用途标注为“租金”。同日，张伟兵转账支付王振南20万元，事由/用途标注为“北蔡项目”。张伟兵与刘勇的微信聊天记录显示：2019年7月31日，张伟兵发，“这样的。我不知道小王告诉您了没有。那份合同，没有约定保证金，没有约定物业费”、“我们昨天写的那个凑在一起，不要了吧。也没写上”、“方便的话，我们就换一下吧。毕竟要十几年”。刘勇回复，“我重新弄合同吧”、“弄好发给你”。张伟兵发，“我十点以前到那里。加上这个内容合同我打印出来了。带着了”、“就是加了，保证金，金额就是我给你的那个45万多”“还有一年12万物业费事情”。2019年8月1日，张伟兵发，“你大约几点到”。刘勇回复，“还没搞好”、“领导让我们都不要动”。张伟兵发，“什么情况？”、“你有转租权的材料，先给我没问题吧。我就没见到过”。2019年8月23日，刘勇与XX公司员工因转租事宜发生纠纷。XX公司董事长助理李某在公安机关询问时称，2019年7月22日，刘勇和XX公司签订了房屋租赁意向书，刘勇付了10万元定金。2019年7月28日下午，XX公司正式通知刘勇，不再和他签订正式租赁合同，并告知他退还租金。之后刘勇就和XX公司多次发生纠纷。刘勇在公安机关询问时所述与李某基本一致。另查明，2019年3月28日，名烨公司核准登记为一人有限责任公司，刘勇系名烨公司唯一股东。2019年11月18日，名烨公司股东变更为刘某、邓凤梅、刘勇、耿某、王某、上海A有限公司。对有争议的事实，一审法院分述如下：1、刘勇、名烨公司提供系争房屋的房地产权证、上海B有限公司向XX公司出具的转租授权书、名烨公司于2019年7月19日支付XX公司10万元意向金的收据、XX公司于2019年7月22日出具给名烨公司的情况说明、2019年7月22日名烨公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明在与臻居公司签约时，名烨公司对系争房屋享有转租权。刘勇、名烨公司仅提供收据和情况说明的原件，其余原件未提供。臻居公司表示，对真实性和关联性均不予认可。2、刘勇、名烨公司提供刘勇与XX公司的张某、袁某的微信聊天记录，欲证明名烨公司承租系争房屋后，支付了95万元合同款。臻居公司对真实性无异议，但认为无法核实张某、袁某的身份，不认可关联性。3、刘勇、名烨公司提供2019年7月18日上海C有限公司（以下简称C公司）出具的《租赁意向书》，记载C公司有意向租赁XX路XX-XX号XX房屋，月租金114,912元，租期10年。商务咨询费50万元由C公司承担。刘勇、名烨公司据此证明，王振南先以C公司名义向刘勇、名烨公司承租系争房屋，并愿意向刘勇、名烨公司支付50万元商务咨询费，后实际由臻居公司签约，商务咨询费由张伟兵支付刘勇。臻居公司表示对该情况不了情。王振南表示，其先找了C公司承租系争房屋，后来C公司不租了，就找到了臻居公司。4、2019年7月24日，刘勇（甲方）与王振南（乙方）签订《房屋租赁定金协议》，约定甲方将XX路XX-XX号4F、5F出租给乙方使用，乙方租赁该房屋用于经营酒店。月租金为153,000元，乙方愿意支付甲方15万元作为该房屋租赁定金。刘勇、名烨公司表示，当时王振南是以个人名义承租房屋，定金由王振南支付。臻居公司及第三人均表示，该份协议由王振南代臻居公司签订，后果归属臻居公司。5、刘勇、名烨公司提供王振南与魏某于2019年7月24日签订的《商务咨询服务确认书》，欲证明刘勇、名烨公司通过中介覃某，再找到中介魏某，最终找到租客王振南，王振南同意支付魏某10万元中介费。臻居公司表示，不清楚该情况。王振南表示，其通过朋友王婷知道系争房屋的租赁项目，与魏某都是中介。6、刘勇、名烨公司提供刘勇于2019年7月29日出具的两张收据，欲证明张伟兵于2019年7月29日向刘勇支付咨询服务费50万元。臻居公司表示，未收到上述两张收据，50万元为臻居公司支付的租金。7、刘勇、名烨公司提供刘勇的银行流水，欲证明在收到臻居公司支付的款项后，刘勇随即转付给XX公司，积极促成与臻居公司的合作。臻居公司对关联性不予认可。8、刘勇、名烨公司提供名烨公司与案外人上海D有限公司（以下简称D公司）签订的《物业管理合同》，约定名烨公司委托D公司对XX酒店实行专业化、一体化的物业管理，地址为XX路XX号，管理面积为2502平方米。期限自2019月7月22日起至2020年7月21日止。名烨公司为此支付了预付款8万元。刘勇、名烨公司据此证明，因XX公司违约，导致刘勇、名烨公司也存在损失。臻居公司对真实性无异议。9、刘勇、名烨公司申请覃某、魏某作为证人出庭作证。覃某表示，其职业为中介，刘勇是其客户。中介朋友介绍说王振南要做酒店的项目，刘勇正好有沪南路的房屋，于是撮合交易。当时说好，王振南要付刘勇50万元费用，包括了中介费、打点费、垃圾费和消防费用。魏某表示，王振南当时要刘勇问房东要停车优惠券，还要另外租一楼大堂，所以收50万元服务费。臻居公司表示，覃某与刘勇有经济往来，存在利害关系，陈述的内容是听刘勇说的，不具备证据效力。魏某是听朋友的朋友说的，自身没有参与，也不具备证据效力。王振南表示，其见过覃某一次，后面覃某都没有参与。魏某说的50万元咨询服务费包括垃圾清运费等，是跟第一个客户（指C公司）谈的，与臻居公司无关。10、臻居公司提供委托代理合同，证明臻居公司委托山东盛强律师事务所代理本案，约定风险代理，代理费按照胜诉额的10%计取。刘勇、名烨公司表示，律师费尚未发生，而且并非臻居公司损失。审理中，臻居公司表示，刘勇系名烨公司唯一股东，存在财产混同，本案中刘勇应对名烨公司的债务承担连带责任。刘勇、名烨公司表示，双方约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调低。一审法院认为，臻居公司与名烨公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。刘勇、名烨公司抗辩双方已于2019年7月31日协商解除《房屋租赁合同》，但从双方沟通情况来看，仅是就合同中未约定的租赁保证金、物业费等内容进行补充，重新签订合同，而无协商解除租赁合同关系的意思。故就该项抗辩，一审法院难以采纳。本案中，虽然刘勇一直与XX公司协商、洽谈，积极争取系争房屋的转租权，但刘勇或名烨公司自始至终未取得系争房屋的出租权利，乃不争之事实。名烨公司违反合同约定，未能交付房屋，并且已经无法实际履行，臻居公司据此主张解除双方的合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。臻居公司主张支付刘勇的959,016.50元及王振南支付刘勇的15万元均为租金，刘勇、名烨公司则认为，459,016.50元为押金，50万元为咨询服务费，15万元为王振南支付的定金，仅同意返还459,016.50元押金。一审法院认为，刘勇、名烨公司同意返还459,016.50元，可予照准。关于50万元，张伟兵转账时已经明确注明转账用途为租金。从刘勇、名烨公司提供的证据看，其一方面主张2019年7月18日与C公司签订意向书，C公司欲承租房屋并同意支付50万元咨询服务费，另一方面又主张2019年7月24日王振南签订定金协议，王振南欲承租房屋，上述主张明显存在矛盾。即便其陈述属实，那么至2019年7月24日时，刘勇、名烨公司明知当时王振南已不代表C公司，C公司不再承租房屋，也就不存在再付50万元咨询服务费的说法。而覃某、魏某均未能直接证明臻居公司曾同意支付50万元咨询服务费的事实。综上，刘勇、名烨公司该抗辩不能成立，一审法院根据转账凭证注明的用途，认定50万元为租金。至于王振南支付的15万元，无论系王振南以个人名义支付，还是代臻居公司支付，现王振南同意由臻居公司主张该项权利，于法不悖，一审法院予以支持，刘勇、名烨公司应向臻居公司返还。臻居公司诉请要求刘勇、名烨公司支付违约金，刘勇、名烨公司请求一审法院调低。一审法院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方的租赁合同自始未履行，臻居公司亦未实际投入运营，难谓臻居公司存在巨额损失，故一审法院综合考虑臻居公司的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准调整为30万元。臻居公司还主张律师费损失，因合同仅约定臻居公司有权主张解约时的违约金，并未约定臻居公司还可以主张其他损失，且一审法院已支持了违约金，故臻居公司要求刘勇、名烨公司承担律师费损失缺乏依据，一审法院难再支持。在臻居公司与名烨公司订立本案合同、臻居公司支付费用时，名烨公司为一人有限责任公司，且费用全部由刘勇收取，本案中刘勇未能举证证明其与名烨公司财产相互独立，臻居公司要求刘勇就名烨公司的债务承担连带责任，于法有据，一审法院予以支持。据此，判决：一、解除臻居酒店管理（上海）有限公司与上海名烨文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、上海名烨文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还臻居酒店管理（上海）有限公司1,109,016.50元；三、上海名烨文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付臻居酒店管理（上海）有限公司违约金30万元；四、刘勇对上海名烨文化传媒有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回臻居酒店管理（上海）有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,872元，保全费5,000元，合计37,872元，由原告臻居酒店管理（上海）有限公司负担15,472元，刘勇、上海名烨文化传媒有限公司负担22,400元。各方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争租赁合同在本案诉讼前是否已解除未实际履行；且系争租赁合同双方的法律关系性质是租赁合同关系还是名为租赁实为合作经营合同关系；二、上诉人是否存在违约行为并应承担违约责任或原判认定违约金是否过高应予调低；三、上诉人刘勇是否应对上诉人名烨公司的系争债务承担连带责任。针对第一个争议焦点：首先，综观系争合同的内容，上诉人诉称缺乏的主要条款中诸如租赁期限、房屋面积及交付时间、免租期、租金的金额及支付时间、方式等均已具备，而诉称的收付款账户信息和押金、占用费等条款并非租赁合同的必备条款、并不影响合同的实际履行和合同目的实现，故系争合同是合法成立并有效的。上诉人称合同主要条款不具备，本院不予支持。其次，经查上诉人举证其与案外人先予签订的租赁合同在证据形式上是影印件，并无原件印证，缺乏证明力，故其据此证明其承租的租金大于转租给被上诉人租金不合情理的主张无事实依据，不予采纳。同时其上述所称双方签订合同的同时口头约定了双方是合作经营系争房屋以及各自的权利义务，但此陈述未得到被上诉人确认，也无任何证据充分证明，故其主张双方实为合作经营的理由不能成立，本院不予支持。再有，如上所述无法认定双方系合作经营关系且签订的系争租赁合同在已成立有效情况下，鉴于已查明的事实表明被上诉人在签订合同前已先支付上诉人部分租金，系对系争合同的先予履行行为并得到所签合同的追认，故合同已实际履行。现上诉人主张合同签订后双方于上述2019年7月31日的聊天记录内容证明双方已协商一致解除了合同，对此，应综观该日及双方其他在案的微信聊天记录和往来联系内容的前后语境并结合本案已查明事实作系统地理解。诚如一审判决认为双方沟通中仅是因未约定租赁保证金和物业费等非合同主要条款，为补充和完备该此内容而拟定重新签订包含已签合同内容的新的合同替换已签合同，据此可见双方的真实意思表示是完善前合同，而非废除前合同。故上诉人主张系争合同已于该日解除的理由不能成立。针对第二个争议焦点：基于上述分析认定系争租赁合同在本案涉讼前并未解除，双方应继续履行合同，但上诉人名烨公司因无法依约向被上诉人交付系争房屋而违约，并导致合同目的无法实现，合同应予解除。对此上诉人名烨公司应承担相应违约责任。依据合同约定上诉人名烨公司应承担第一个租赁年度一年租金的赔偿金即183.6万元，一审判决根据上诉人请求已调低并判令上诉人承担30万元违约金，本院认为，鉴于被上诉人支付给上诉人的费用110万余元被占用至今已一年，按常理被占用资金方因此巨额资金被占用为生活、经营和投资等使用资金的需要必须贷款实现自己的用途，因此必然造成支付贷款利息等融资成本的损失，依据相关民间借贷法律规定估算的上述被占用资金的贷款利息损失，再考量被上诉人因合同解除造成的可能的预期利益损失和辅以惩罚相结合等情况，原判酌定违约金30万元并无不当。因此，上诉人要求不承担违约责任或再调低违约金，不应准许。针对第三个争议焦点：首先，已查明的事实表明，上诉人刘勇在系争合同签订和履行过程中系上诉人名烨公司的一人股东和法定代表人，并全程代表该公司签订和履行合同并以个人名义收取系争款项，且刘勇并未举证证明在此过程中，其与公司财产相互独立，依照我国《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故一审判决刘勇对其控制公司期间形成的债务对公司外的债权人承担连带责任是于法有据的，而其以现在不是公司一人股东为由不承担连带责任无事实和法律依据。综上所述，上诉人刘勇、上海名烨文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,481.00元，由上诉人刘勇、上海名烨文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年七月二十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……