新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终686号 上诉人(原审原告)：陈金礼，男，1969年6月4日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区麦盖提县。委托诉讼代理人：刘柯，新疆正嘉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：麦盖提县住房和城乡建设局，住所地新疆维吾尔自治区麦盖提县文化路42号。法定代表人：郝东，该局局长。委托诉讼代理人：邓志辉，男，1982年2月16日出生，汉族，麦盖提县住房和城乡建设局房产局局长。被上诉人(原审被告)：麦盖提县住房和城乡建设局征迁和补偿办公室，住所地新疆维吾尔自治区麦盖提县文化路42号。负责人：麦麦提吐尔逊·艾力，该办公室主任。原审第三人：喀什嘉陵房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市西环路（海天·中华名园小区）G16幢18层。法定代表人：刘和香，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明，新疆叶尔羌律师事务所律师。原审第三人：喀什嘉陵房地产开发有限公司麦盖提县分公司，住所地新疆维吾尔自治区麦盖提县文化西路交警大队对面。负责人：张前程，该公司经理。委托诉讼代理人：李明，新疆叶尔羌律师事务所律师。原审第三人：麦盖提县自然资源局，住所地新疆维吾尔自治区麦盖提县人民路3号。法定代表人：王玉峰，该局局长。委托诉讼代理人：萨比尔·萨迪克，男，1967年11月3日出生，维吾尔族，该局职工。上诉人陈金礼因与被上诉人麦盖提县住房和城乡建设局（以下简称麦盖提县住建局）、麦盖提县住房和城乡建设局征迁和补偿办公室（以下简称麦盖提县住建局征迁和补偿办公室），原审第三人喀什嘉陵房地产开发有限公司（以下简称嘉陵房地产公司）、喀什嘉陵房地产开发有限公司麦盖提县分公司（以下简称嘉陵房地产公司麦盖提县分公司）、麦盖提县自然资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区麦盖提县人民法院（2019）新3127民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈金礼及其委托诉讼代理人刘柯，被上诉人麦盖提县住建局的委托诉讼代理人邓志辉、麦盖提县住建局征迁和补偿办公室的责任人麦麦提吐尔逊·艾力，原审第三人嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司的委托诉讼代理人李明，原审第三人麦盖提县自然资源局的委托诉讼代理人萨比尔·萨迪克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金礼上诉请求：1.请求依法撤销新疆维吾尔自治区麦盖提县人民法院（2019)新3127民初640号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院事实认定错误，原审法院依据2013年4月23日喀什天正房地产估价测量咨询有限责任公司出具的《房屋补偿价值测算表》，认定被上诉人对上诉人土地及房屋附属物补偿总价值470356元，该份测算表中并未体现商业面积，不应当对商业面积进行补偿。但被上诉人给上诉人提供的2014年4月11日复测并经被上诉人确认的《房屋补偿价值测算表》中，明确载明上诉人的商业面积为120平方米，上诉人要求被上诉人补偿120平方米商铺具有事实依据。2014年4月12日，上诉人与被上诉人在签订《麦盖提县2014年城市改扩建建设项目土地征收房屋搬迁补偿安置协议》的基础上，再另行签订了《补充协议》。该《补充协议》虽是以被上诉人麦盖提住房和城乡建设局征迁和补偿办公室名义与上诉人签订，但被上诉人麦盖提住房和城乡建设局给予认可，并实际开始履行该《补充协议》，视同对该《补充协议》的追认，是其真实意思表示。既然被上诉人同意给予上诉人在原址补偿120平方米的商铺，以及同意上诉人以被征收时105元／平方米价格另行取得不低于1400平方米的商业用地，原审法院就不能认为已经给予货币补偿，而就不能另行给上诉人其他补偿。双方签订的《补充协议》，被上诉人根本未履行，未给予上诉人原址120平方米的商铺，也未让上诉人以105元／平方米单价在民生路延伸段受让不低于1400平方米的商业用地，并不存在原审法院所认定的补偿协议履行完毕，这明显与事实相悖。上诉人在该《补充协议》签订之后，积极向原审第三人麦盖提县自然资源局积极履行土地出让手续，但原审第三人麦盖提自然资源局不愿意按照105元／平方米（协议约定的被征收时的价格）出让给上诉人，上诉人并未放弃自己权利。原审法院法律适用错误，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《补充协议》部分无效之后，要考虑合同无效后的法律后果，根据实际被上诉人在缔约该《补充协议》中存在过失，判令被上诉人赔偿上诉人损失，不应当直接径直驳回上诉人的诉讼请求。该《补充协议》是被上诉人为加快征收工作进程，让上诉人尽快搬离，从而与上诉人签订的《补充协议》。被上诉人无权处分他人财产，在缔约过程中，本身具有过错。根据我国《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失…”之规定，原审法院认定该《补充协议》部分无效之后，应当让被上诉人赔偿上诉人的损失。一审开庭过程中，就本案的诉讼请求，也是因为被上诉人不认可该《补充协议》，更不愿意赔偿损失，上诉人才要求被上诉人继续履行。现该《补充协议》被原审法院认定无效，则原审法院就应当判令被上诉人应当赔偿损失。原址120平方米的商铺，市场价值为12000元／平方米至15000元/平方米，按照13500元／平方米予以计算，则损失为162万元。未受让1400平方米商业用地（民生路延伸段）的损失，目前的市场成交价在350元／平方米，按照实际的差价可以核算上诉人损失为1400平方米＊（350-105)元／平方米＝34.3万元。上诉人不能接房导致的租金损失，自2017年11月至2019年11月，每年租金5万元，则上诉人的租金损失为10万元，合计损失为206.3万元。恳请二审法院依法查明案件事实，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。麦盖提县住建局辩称，由第三方评估才能对房屋价值进行确认，上诉人手中有土地使用证和房产证，土地使用权类型为划拨土地，房产证的性质为住宅性质，这表明上诉人不尊重事实，房子的性质是住宅不能置换商铺。上诉人实际土地使用面积是835.6平方米，我方已经按照拆迁补偿要求向上诉人支付87738元补偿金。对于1400平方米土地，上诉人自己在两年期限内没有缴纳出让金，所以不存在损失问题。房屋的性质是住宅，而不是商铺，因此上诉人所提的商铺租金损失我方不认可。恳请法院根据上诉人的土地和房屋性质公平公正判决。麦盖提县住建局征迁和补偿办公室辩称，由第三方评估才能对房屋价值进行确认，上诉人手中有土地使用证和房产证，土地使用权类型为划拨土地，房产证的性质为住宅性质，这表明上诉人不尊重事实，房子的性质是住宅不能置换商铺。上诉人实际土地使用面积是835.6平方米，我方已经按照拆迁补偿要求向上诉人支付87738元补偿金。对于1400平方米土地，上诉人自己在两年期限内没有缴纳出让金，所以不存在损失问题。房屋的性质是住宅，而不是商铺，因此上诉人所提的商铺租金损失我方不认可。恳请法院根据上诉人的土地和房屋性质公平公正判决。嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司述称，原审判决事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。我方与麦盖提县招商局签订的城市综合体开发项目协议已有偿支付相关费用。我方并未与上诉人签订关于拆迁性质的任何法律文件，上诉人将我方作为第三人并无事实和法律依据。麦盖提县自然资源局述称，我方单位也没有与上诉人签订任何法律文件，麦盖提县住建局拆迁办给上诉人出了一份《道路搬迁户商业用土地出让审批书》，上诉人没有到我单位办理出让手续，办理时间为两年，2014年12月30日至2016年12月30日，上诉人自动放弃受让资格。所以与麦盖提县自然资源局没有任何关系，更不存在上诉人所说的损失问题。陈金礼向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告履行《麦盖提县2014年城市改扩建建设项目土地征收房屋搬迁补偿安置协议》级《补充协议》，补偿给原告不低于1400平方米的商业用地并办理国有土地使用证及房产证等手续，补偿给原告120平方米的原址商铺。如果被告无法补偿给原告1400平方米的商业用地和120平方米原址商铺，则按照不低于1400平方米的商业用地和120平方米原址商铺的现有价值给原告支付补偿金；2.判令被告赔偿原告损失10000元；3.本案相关诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年2月2日，麦盖提县建设局向原告陈金礼颁发房屋产权证，该涉案房屋位于麦盖提县第三社区，房屋产权证上地类用途为住宅用地，使用面积835.60平方米，使用权类型为划拨。2013年4月23日，喀什天正房地产估价测量咨询有限责任公司出具原告陈金礼房屋补偿价值测算表并加盖喀什天正房地产估价测量咨询有限责任公司，该测算表内容显示，原告陈金礼附属物价值为382618元，土地价值为87738元，合计补偿总价值为470356元。2014年4月12日，原告与被告麦盖提县城建局拆迁办签订编号为2014年76号的《麦盖提县2014年城市改扩建建设项目土地征收房屋搬迁补偿安置协议》，该协议约定被拆迁房屋为住宅用途，砖混砖木结构，建筑面积为200.81平方米，无产权证建筑面积20.62平方米，无土地使用权证面积835.6平方米，回迁楼房安置与部分货币补偿金额为581344.5元。第九条约定，本协议未尽事项，甲乙双方可以达成书面补充条款或附件，是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。原告已收到被告补偿的房屋附属物价值、土地价值及其他补助费用581344.5元。协议签订后，被告将原告的房屋及地上附着物予以拆除。2014年4月12日，原告与被告麦盖提县城建局拆迁办签订《补充协议》并加盖被告麦盖提县城建局拆迁办公章。该协议约定：1.甲方提供土地权属类型为国有出让，用地性质为商业用地；3.该地块的国有土地使用证、房产证等甲方负责办理，除工本费外，其他费用由甲方负责；……5.该地块的土地使用面积不低于1400平方米；6.120平方米的商铺在原址划分；7.甲方提供土地的价格按乙方被征土地价格进行出让。被告麦盖提县城建局向原告出具道路搬迁户商业用地出让审批书，并在该审批书上加盖被告公章，该审批书内容为：麦盖提县国土资源局：2014年6月，陈金礼同志的建筑物和土地被拆迁，按照人民政府相关政策规定，出让了1400平方米土地，请单位接到此通知后，尽快办理土地审批手续。被告麦盖提县城建局向原告出具麦盖提县汽修中心车间施工图设计，该施工图设计总监面积为4519.2平方米。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点是案涉两份协议是否有事实和法律依据。对此，原审法院分析认为，本案中，原与被告麦盖提县城建局拆迁办按照双方签订的《麦盖提县2014年城市改扩建建设项目土地征收房屋搬迁补偿安置协议》，均各自履行了义务，原告按照约定从被告麦盖提县城建局取得被拆迁的土地、房屋及附属物的货币补偿，被告将原告的涉案房屋予以拆除。被告麦盖提县城建局实际支付了补偿款，系对被告麦盖提县城建局拆迁办履行职务行为的确认，该协议系双方真实意思表示，该协议合法有效。关于2014年4月12日，原告与被告麦盖提县城建局拆迁办签订的《补充协议》是否有法律和事实依据。本案第三人喀什嘉陵房地产麦盖提分公司通过合法程序取得原告已经拆迁的土地，建设成住宅及商铺，被告麦盖提县城建局拆迁办与原告签的该补充协议中约定的在原址划分120平方米商铺的处分权利，事前没有得到第三人的认可，事后没有得到有处分权人喀什嘉陵房地产麦盖提分公司的追认，该项约定无效；关于1400平方米商业用地的约定。原审法院认为，《补充协议》中约定甲方提供土地权属类型为国有出让，用地性质为商业用地。国有出让是指使用人向国家交纳出让金后取得土地使用权。本案中原告的原有土地使用权类型为划拨，向他人提供国有土地出让的部门是土地管理部门即本案第三人麦盖提县自然资源局，被告麦盖提县城建局拆迁办作为被告麦盖提县城建局的一个内部部门与原告签订《补偿协议》，第三人麦盖提县自然资源局并没有追认被告麦盖提县城建局拆迁办的越权行为，该项约定无效。即使被告麦盖提县城建局已向原告提供了《道路搬迁商用土地出让审批书》，原告未向第三人麦盖提县自然资源局申请履行，因原告自己未去相关部门缴纳费用，视为自愿放弃权利。本案中，原告原有土地、房屋及构筑物经过第三方评估公司测评，其价值已经由被告麦盖提县城建局予以补偿，因此原、被告之间的补偿协议实际已经履行完毕，原告也未向法庭提交所受损失的证据。故该《补充协议》部分无效，对原告的两项诉求无事实依据，原审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿10000元损失的诉求。原告当庭未提供证据证实因被告的行为导致其利益损失的证据，故原审法院对该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈金礼的诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元（原告已预交），由原告陈金礼承担。本院二审期间，陈金礼围绕上诉请求依法提交了二组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：个体工商户营业执照一份，税务登记证正、副本各一份，企业产品执行标准登记证一份，恒达修理厂拆迁前照片两张，拟证明陈金礼被拆迁前的房屋是恒达修理厂的原址，其房屋用途本身就是商业用途。麦盖提县住建局质证称，对该证据的真实性、合法性均予以认可，关联性不认可，应当以房屋产权登记为准。麦盖提县住建局征迁和补偿办公室质证称，对该证据的真实性、合法性均予以认可，关联性不认可，应当以房屋产权登记为准。第三人嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司质证称，与嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司无关。第三人麦盖提县自然资源局质证称，与麦盖提县自然资源局无关。本院对该证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可。第二组证据：麦盖提县2013年棚户区改造项目土地征收房屋搬迁补偿安置工作实施方案（麦城改字【2013】7号文件复印件），拟证明在该文件的第6页已经明确规定了沿街经营用房征收补偿的标准，上诉人陈金礼要求120平方米是符合当时麦盖提县制定征收政策的，且该120平方米面积是经过麦盖提县住建局的同意。麦盖提县住建局质证称，对该证据的真实性、合法性有待核实，对关联性不认可，因为我们一个拆迁片区制定一个实施方案。麦盖提县住建局征迁和补偿办公室质证称，对该证据的真实性、合法性有待核实，对关联性不认可，因为我们一个拆迁片区制定一个实施方案。第三人嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司质证称，与嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司无关。第三人麦盖提县自然资源局质证称，与麦盖提县自然资源局无关。因该份证据系复印件，本院对该证据的真实性不予认可。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院对该事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.陈金礼要求麦盖提县住建局补偿120平方米原址商铺或者现有价值支付补偿金有何事实和法律依据；2.陈金礼要求麦盖提县住建局以105元/平方米的价格置换面积不低于1400平方米商业用地或未按照105元/平方米置换面积不低于1400平方米商业用地给陈金礼造成的损失予以赔偿有何事实和法律依据；3.陈金礼要求麦盖提县住建局赔偿损失10000元有何事实和法律依据。关于争议焦点1、2,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。麦盖提县住建局征迁和补偿办公室作为麦盖提县住建局办理拆迁事宜的一个职能部门，并非独立的民事主体，其实施拆迁过程中的相关行为的法律后果,应当由麦盖提县住建局承担。2014年4月12日，麦盖提县住建局征迁和补偿办公室与陈金礼分别签订《麦盖提县2014年城市改扩建建设项目土地征收房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，该两份协议均由麦盖提县住建局征迁和补偿办公室盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效协议。《补充协议》约定给陈金礼提供面积不低于1400平方米的商业用地和120平方米原址商铺一套。麦盖提县住建局向陈金礼出具一份《道路搬迁户商业用地出让审批书》，但《补充协议》、《道路搬迁户商业用地出让审批书》均未对商业用地出让金的差价问题进行约定。麦盖提县住建局征迁和补偿办公室签订该《补充协议》未经嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司、麦盖提县分公司、麦盖提县自然资源局的授权或同意，但这并不必然导致《补充协议》无效。嘉陵房地产公司、嘉陵房地产公司麦盖提县分公司、麦盖提县分公司作为《补充协议》约定原址商铺的合法所有权人并不认可《补充协议》关于120平方米原址商铺的约定，一审法院以麦盖提县住建局无处分权为由认定关于120平方米原址商铺的约定无效是错误的，本院对此予以纠正。陈金礼已经依约腾房，履行了合同主要义务，案涉房产被拆迁后麦盖提县住建局却未按照《补充协议》全面履行自己的义务。根据《中华人民共和共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，陈金礼要求麦盖提县住建局按照120平方米原址商铺的现有价值支付补偿金，理由正当，应予支持。陈金礼称原址商铺每平方米现有市场价是12000元至15000元，而麦盖提县住建局陈述每平方现有市场价是15000元至18000元（被拆迁户购买价每平方米7000元至8000元），本院结合当事人各方陈述、调查了解以及跟麦盖提县住建局相关的其他房屋拆迁安置补偿纠纷案件的审理情况，《补充协议》约定的120平方米原址商铺折价为1560000元（13000元/平方米），该款项应当由麦盖提县住建局补偿给陈金礼；至于面积不低于1400平方米商用土地，麦盖提县自然资源局陈述认可麦盖提县住建局出具的《道路搬迁户商业用地出让审批书》，因陈金礼被征收土地补偿款105元/平方米和涉案商业用地出让价格135元/平方米存在差价，陈金礼没有及时缴纳土地出让金，导致未能办理出让手续，且该国有土地已被相关部门使用，客观上已无法出让该面积不低于1400平方米的商业用地。麦盖提县住建局应当对陈金礼因此造成的损失承担相应的赔偿责任。麦盖提县自然资源局根据麦盖提县住建局出具的《道路搬迁户商业用地出让审批书》以135元/平方米的价格出让涉案商业用地，但陈金礼没有及时缴纳土地出让金，陈金礼对损失的扩大存在一定的过错，根据《中华人民共和共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院对面积不低于1400平方米商业用地的损失酌定为42000元（135元/平方米-105元/平方米=30元/平方米*1400平方米）。虽麦盖提县住建局辩解称只有第三方评估才能对房屋价值进行确认，上诉人的土地使用权类型为划拨土地，房产证的性质为住宅性质，不能置换商铺，但麦盖提县住建局自签订《补充协议》至今未对该《补充协议》进行纠正，亦未向法院或仲裁机构申请撤销，故麦盖提县住建局的上述辩解理由本院不予采信。关于争议焦点3，虽然陈金礼主张麦盖提县住建局向其赔偿损失10000元，但未能提供有效证据证实关于租金损失的主张，该项主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，陈金礼的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区麦盖提县人民法院（2019）新3127民初640号民事判决；二、麦盖提县住房和城乡建设局在本判决生效之日起三十日内向陈金礼支付补偿款1602000元；三、驳回陈金礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元、二审案件受理费300元，均由麦盖提县住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   艾克拜尔 江·买代提审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 七 月 十 九 日书  记  员   阿依姑丽·阿布都艾尼