贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2325民初1346号 原告：刘守华，男，1974年10月09日生，汉族，小学文化，个体户，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：韦国辉，贵州楚权律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨倩，贵州楚权律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告：王胜云，男，1953年6月20日生，布依族，小学文化，农民，住贵州省贞丰县。 被告：王胜品，男，1958年6月15日生，布依族，无文化，农民，住贵州省贞丰县。 被告：王胜平，男，1966年5月1日生，布依族，小学文化，农民，住贵州省贞丰县。 被告：王胜海，男，1968年5月10日生，布依族，无文化，农民，住贵州省贞丰县。 原告刘守华诉与被告王胜海、王胜品、王胜平、王胜云国有土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘守华的委托诉讼代理人韦国辉、杨倩，被告王胜海、王胜品、王胜平、王胜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘守华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《门面转让协议》无效；2、判令四被告共同返还原告安置门面转让款322010元并承担从2012年5月6日起以322010元为本金，年利率6%至清偿之日止的资金占用费（资金占用费暂时计算至起诉之日为154564.8元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：四被告系同胞兄弟关系，在第一轮土地承包时，作为大家庭共同承包位于贞丰县的集体土地。2002年，贞丰县人民政府因城市建设需要四被告土地面积为4.7346亩土地（3156.4平方米）的土地被征收。四被告的土地被征收后，贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年5月5日就四被告中以王胜海、王胜平为户主作出内容为“根据贞府发（2010）1号文件规定，王胜海、王胜平户可在南城新区有偿划拨三个门面（沿街长12米，进深15米）”塔山村070号《征地面积确认书》。该《征地面积确认书》作出后，四被告于2012年5月6日与原告将涉案门面转让事宜达成一致意见后由原告与四被告共同签订《门面转让协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》约定由四被告将涉案两个安置门面以322010元价格转让给原告。签订协议书当天，原告通过银行将272000元支付到被告王胜云银行账户内，并将现金50010元现金交付给四被告。此后，应贞丰县人民政府一直未将涉案门面安置给被告方，从而导致被告方至今未将案涉的两个安置门面交付给原告。为此，特起诉。 被告方口头辩称，不同意原告诉请，原告交的转让款应该由政府返还，也应该由政府履行划地安置的义务，我们已经把门面票号给原告方，门面票号加盖有政府的公章。双方签订的门面转让协议，载明需要转让给原告的门面是原告在享受，该协议书是原告书写好了，他付了钱，我们在上面签名捺印，协议内容我们不清楚。 原告向本院提供下列证据： 1、原告身份证复印件一份，拟证明原告身份情况及诉讼主体资格。 被告方质证称，照片上的人记不起了，名字就是刘守华。 2、门面转让协议书复印件一份，拟证明原告与四被告于2012年5月6日签订门面转让。被告方无异议。 3、征地面积确认书复印件一份，拟证明贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室确认在南城新区商业区有偿划拨3个门面给王胜海、王胜平户。被告方无异议。 4、银行转账记录，收条各一份，拟证明原、被告2012年5月6日签订合同后，被告收到原告支付的转让款322,010元。被告方无异议。 被告向本院提供下列证据：四被告身份证复印件各一份，拟证明四被告的身份情况。原告无异议。 上述证据已经庭审质证，经审查符合证据三性，本院予以采信作为证据使用。 本院经审理认定事实如下：被告王胜云、王胜品、王胜平、王胜海系同胞兄弟关系。在第一轮土地承包时，以王胜海、王胜平为户主的家庭，承包了贞丰县的集体土地，该户家庭承包人口中包含四被告。1999年，贞丰县人民政府因城市建设需要，征收被告王胜海、王胜平户土地4.7346亩（3456.4平方米）土地。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室（以下简称贞丰县征拆办）于2010年5月5日田应祥户出具塔山村070号《征地面积确认书》，该确认书载明“珉谷镇塔山村王胜海、王胜平：经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于2002年征用你户4.7346亩（3456.4㎡）根据贞府发［2010］1号文件规定，可在南城新区安置区划拨叁个门面（沿街长12米，进深15米）。”2012年5月6日，以四被告为甲方，原告为乙方，签订《门面转让协议书》（以下简称《协议书》）。该协议书约定，甲方因2010年因城市建设需要，被贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年5月5日承诺给其安置三个门面，门面存根号为塔山村070号（即可在南城新区商业区有偿划拨三个门面，每个门面面积为4米宽×15米长）。现原告将自己的两个门面（面对门面从左数其第一、二个相连在一起）出让给乙方，转让总价为322010元，配套费及以后所有费用由乙方承担，门面抽签安置划拨权归乙方所有。该《协议书》还对其他事项进行约定。原、被告均在《协议书上》签名捺印。《协议书》签订当日，原告将转让款现金50010元交付给被告方，将转让款272000元支付到被告王胜云银行账户内。 本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地使用权证。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村070号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区的安置地已经不存在，是否安置，如何安置，贞丰县人民政府尚未作出决定。王胜平、王胜海户如要实际取得该门面的使用权，需缴纳相应的市政基础设施配套费，如存在买卖，还要缴纳土地出让金、土地增值税等等相关费用。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告签订的《门面转让协议书》是否为无效合同，2、被告是否应当承担返还原告支付安置门面转让款义务以及是否承担资金占用费？ 关于争议焦点一，经审理查明，本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地建设使用权证，被告王胜云、王胜品、王胜海、王胜平户家庭成员并未取得该安置门面建设用地使用权。本案涉案土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。”2010年5月5日，贵州省贞丰县人民政府向被告王胜平、王胜海户下发了编号为塔山村070号《征地面积确认书》，该《征地面积确认书》明确了王胜平、王胜海户可在南城新区安置区以划拨的方式得到三个门面。经核实，被告经转让取得该土地使用权的，除了需缴纳市政基础设施配套费外，还需缴纳土地出让金、土地增值税等相关费用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。 根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，王胜平、王胜海户对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准，故原告与被告方签订的《门面地基转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。综上，本院对原告要求确认其与被告王胜云、王胜品、王胜平、王胜海签订的《门面转让协议书》无效的诉讼请求依法予以支持。 关于争议焦点二，首先，因双方当事人签订的《门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告方应当返还收取的转让价款322,010元给原告。原告请求判决被告方自2012年5月6日起以转让价款322,010元为基数，按年利率6%支付资金占用费给原告。因原、被告签订该《协议书》时均存在过错，对于原告请求判决被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、原告刘守华与被告王胜云、王胜品、王胜海、王胜平于2012年5月6日签订的《门面转让协议书》无效； 二、被告王胜云、王胜品、王胜海、王胜平于本判决生效后十五日内返还原告刘守华支付的转让款322,010元； 三、驳回原告刘守华的其余诉讼请求。 案件受理费8,448元，减半收取4,224元，由原告刘守华承担1260元，被告王胜云、王胜品、王胜海、王胜平承担2964元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  石成兵 二〇二〇年七月二十五日 法官助理邵艳 书记员王朝梅