江苏省盐城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏09行终230号 上诉人（原审第三人）江苏诺贝投资置业有限公司，住所地响水县百汇广场。 法定代表人万坤林，该公司董事长。 委托代理人成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。 委托代理人聂杨，江苏龙蟠律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）董志祥，性别××年××月××日生，××族，居民。 上诉人（原审第三人）丁文颖，性别××年××月××日生，××族，居民。 被上诉人（原审原告）龚成林，性别××年××月××日生，××族，居民。 委托代理人汪洪龙，响水县城东法律服务所法律工作者。 原审被告响水县住房和城乡建设局，住所地响水县城双园路416号。 法定代表人朱国强，该局局长。 出庭负责人徐球荣，该局副局长。 委托代理人许迎九，该局工作人员。 委托代理人朱建，江苏法理情律师事务所律师。 上诉人江苏诺贝投资置业有限公司（以下简称诺贝公司）、董志祥、丁文颖诉被上诉人龚成林、原审被告响水县住房和城乡建设局（以下简称响水住建局）撤销网签备案一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925行初370号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，响水县百汇广场小区由第三人诺贝公司于2009年6月26日通过招拍挂方式竞得国有土地使用权，面积为56946平方米，土地使用权证号为响国用（2009）第20259号。2015年2月13日，原告龚成林（乙方，认购人）与第三人诺贝公司（甲方，开发商）签订《百汇广场房屋认购协议》，约定：乙方向甲方购买百汇广场11幢102-202室，建筑面积170.91平方米，单价为6031元/平方米，总价为1030758元，定金为10万元；乙方应于2015年2月13日前向甲方支付购房款463000元，剩余房款467758元应于签订《商品房买卖合同》前一次性付清；乙方需在甲方公开通知期限内，携带个人资料至售楼处签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续。如未在规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方视同乙方放弃该房屋的购买权，本协议作废，定金不予退还，甲方有权将该套房屋另售他人，乙方无任何异议。 2016年3月18日，原告龚成林（乙方）与第三人诺贝公司（甲方）签订补充协议，约定：甲方承诺免费为乙方所购商铺安装一部楼梯、两扇卷帘门。乙方需在楼梯和卷帘门安装完毕5天内进场装修，如逾期未进场，则由乙方自行承担安装楼梯及卷帘门的费用；如乙方按时进场装修并在2016年5月30日前开业，甲方承诺该套房屋11﹟102-202以单价5738元/平方、总价980682元销售给乙方，《百汇广场房屋认购协议》与本补充协议的差价部分作为甲方给乙方的装修补贴。 2016年3月18日，原告龚成林向第三人诺贝公司分别交纳11号楼102-202号购房款10万元、463000元，收据中注明10万元“更换房号，原于2014年12月24日付款”，463000元“原于2015年2月13日付款，现更换房号”。 2016年4月26日，原告向响水县规划和城市管理局申请户外广告牌设置，在涉案房屋外悬挂“阿依莲”标牌。后涉案房屋由原告装修后经营“阿依莲”服装店至今。 另查明，2017年10月9日，第三人诺贝公司与第三人董志祥、丁文颖签订《商品房买卖合同》，以总价140万元的价格将涉案房屋出售给董志祥、丁文颖，董志祥、丁文颖于合同签订前的2017年9月30日已向诺贝公司支付全部房款。上述合同已在响水县不动产登记中心网上备案。 又查明，2018年5月31日，龚成林作为原告，以诺贝公司作为被告向响水县人民法院提起民事诉讼，其诉讼请求为两项，一是要求法院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同成立并生效；二是要求被告诺贝公司协助原告办理房屋所有权证手续。2019年4月1日，响水县人民法院作出（2018）苏0921民初3334号民事判决书和民事裁定书各一份，在民事判决书中，针对原告第一项诉讼请求判决确认原告龚成林与被告诺贝公司签订的《百汇广场房屋认购协议》、补充协议合法有效。在民事裁定书中，针对原告第二项诉讼请求，认为涉案房屋未进行房初始登记，尚不具备办理房屋所有权证的条件，其不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回原告龚成林要求被告协助办理房屋所有权证手续的起诉。在该案审理过程中，龚成林才得知诺贝公司与董志祥、丁文颖就案涉房屋已签订商品房买卖合同并已网签备案。该民事判决书和民事裁定书，双方均未上诉，均已发生法律效力。2019年9月19日，原告遂向原告法院提起行政诉讼，要求撤销被告对诺贝公司与董志祥、丁文颖于2017年10月9日签订的商品房买卖合同网签备案登记。 再查明，2016年1月26日，连云港市中级人民法院向响水县国土局发出（2015）连执第00534号协助执行通知书，载明“请响水县国土局协助执行以下事项：查封江苏诺贝投资置业有限公司位于响水县××与××大道交叉口东南角，土地证号响国用（2009）第20259号。查封期限三年，即从2016年1月26日至2019年1月25日止。” 原审法院认为，本案的争议焦点为：原告龚成林提起行政诉讼是否超出法定起诉期限；被告对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销。 关于原告龚成林提起诉讼是否超出法定起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第三人诺贝公司述称，被告响水住建局对案涉房屋进行网签备案登记的时间为2017年10月9日，原告龚成林向人民法院提起行政诉讼的时间为2019年9月19日，已超出法定的起诉期限。本案中，因原告龚成林于2018年5月31日曾以诺贝公司为被告向响水县人民法院提起民事诉讼，要求诺贝公司协助办理房屋所有权证手续，在诉讼过程中，诺贝公司述称其已与本案第三人董志祥、丁文颖签订了案涉房屋买卖合同，并在被告处进行了网签备案登记，响水县人民法院于2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书中对该网签备案事实予以了确认，在同日作出的另一份民事裁定书中，认为原告的该诉讼请求不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回了原告的起诉，故应当认定原告知道被告作出案涉房屋网签备案登记这一行政行为为2019年4月1日，原告提起行政诉讼的起诉期限应从2019年4月1日起算，原告于2019年9月19日向本院提起行政诉讼，未超出6个月的法定起诉期限。 关于被告对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销问题。根据《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人。”第三人诺贝公司于2015年2月13日已将案涉房屋百汇广场11幢102-202室销售给原告龚成林，响水县人民法院于2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书对该事实已予以认定，后第三人诺贝公司又于2017年10月9日将该房屋销售给董志祥、丁文颖，明显违反该条规定。第三人诺贝公司述称其在将房屋销售给董志祥、丁文颖前已与原告龚成林解除该房买卖合同，但未能向法庭提交相关证据予以证实，对该述称不予采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案案涉房屋所在的百汇小区土地使用权证书响国用（2009）第20259号已于2016年1月26日被连云港市中级人民法院查封，查封期限三年，从2016年1月26日起至2019年1月25日止，而本案被告对案涉房屋进行网签备案登记的时间为2017年10月9日，明显违反上述条款的规定，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（二）项的规定，判决撤销被告响水县住房和城乡建设局于2017年10月9日对第三人江苏诺贝投资置业有限公司与第三人董志祥、丁文颖签订的商品房买卖合同的网签备案登记。案件受理费50元，由被告响水县住房和城乡建设局负担。 上诉人诺贝公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、本案中，根据龚成林就案涉房屋另案起诉上诉人的民事案件开庭笔录，龚成林在该案2018年7月17日开庭时就知道案涉房屋网签给董志祥、丁文颖。龚成林提起行政诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，应在2018年7月17日起的6个月内（即2019年1月17日前）提起，龚成林于2019年9月19日提起本案诉讼，远远超过法定6个月的起诉期限，原审法院认定龚成林知道或者应当知道作出行政行为的时间是2019年4月1日，系故意混淆事实、违法判决，属于认定事实和适用法律错误，本案依法应驳回龚成林的起诉。二、原审法院认为案涉房屋所在的土地已于2016年1月26日被连云港中级人民法院查封，查封期三年，故2017年10月9日案涉房屋的备案行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，应予撤销，该事实认定错误，适用法律错误。首先，原审中提交土地登记信息显示该土地于2018年8月15日被连云港海洲区人民法院查封，查封期为3年。庭审中从未出现2016年1月6日即被查封的证据，原审判决没有依据；其次，本案不应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产转让的规定，应适用《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，网签备案仅仅是房地产管理部门针对商品房预售合同的登记备案手续，是房地产管理部门针对开发企业的管理性规范，与土地是否被查封没有关系。三、原审法院对上诉人已与龚成林解除房屋买卖合同不予认定，认定事实错误，明显违法。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，判决明显违法。恳请二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人龚成林的一审起诉或诉讼请求。 上诉人董志祥、丁文颖不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院关于龚成林对本案的起诉期限起点计算错误，龚成林起诉时已超过6个月的起诉期限。龚成林知道上诉人案涉房屋网签备案的时间很明确是2018年7月17日，其起诉的民事案件庭审笔录记载明确、证据充分，龚成林起诉已超过6个月的起诉期限。龚成林在与诺贝公司的民事案件中提出错误的诉讼请求，导致本案超过起诉期限的法律后果应由其本人承担，本案依法应驳回其起诉。二、原审法院判决书第八页第二段中“再查明……土地证号响国用（2009）第20259号，查封期限三年，即从2016年1月26日至2019年1月25日止。”的事实庭审中各方均未提供任何证据，法院也未出示该依据，未经举证质证的证据出于何种原因成为定案依据，上诉人对该事实认定的证据客观性、合法性有异议，一审法院审理本案程序明显违法。三、经向响水住建局了解，连云港中级人民法院从未将（2015）连执第00534号协助执行通知书向其送达。响水国土局也从未将上述情况告知响水住建局，上诉人的案涉网签备案符合法律规定。综上，一审法院适用法律错误、程序违法导致判决错误。恳请二审法院撤销一审判决，裁定驳回龚成林的起诉。 被上诉人龚成林答辩称，一、在龚成林起诉诺贝公司的民事案件庭审中，诺贝公司称其已与董志祥、丁文颖签订了房屋买卖合同，并在响水住建局进行网签备案登记。但该事实在响水县人民法院2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书中才予以确认，故应当认定龚成林知道响水住建局作出案涉房屋网签备案登记行政行为的时间为2019年4月1日，依法应从该日起计算6个月的起诉期限，龚成林于2019年9月19日提起行政诉讼，并未超过6个月的起诉期限。二、响水住建局作为行政机关，依法应提供相应的证据，否则就应承担相应的法律后果。人民法院依职权调取的证据，无需庭审质证。诺贝公司在案涉房屋已出售且交付给龚成林二年多的情况下，又将案涉房屋销售给董志祥、丁文颖，明显违法并构成诈骗罪，应受到刑事处罚。响水住建局在案涉房屋土地被法院查封期间，将案涉房屋进行网签备案登记，明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，依法应予撤销。三、上诉人诺贝公司、董志祥和丁文颖作为行政诉讼中无独立请求权的第三人，无权对本案提起上诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决公正，上诉人诺贝公司、董志祥和丁文颖的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告响水住建局陈述称，一、龚成林提起本案诉讼时已经超过6个月的法定起诉期限。在2018年7月17日龚成林起诉诺贝公司案开庭笔录中，龚成林明确知道案涉房屋已网签备案给董志祥、丁文颖，本案应当依法从2018年7月17日起计算6个月的起诉期限。一审法院关于被上诉人龚成林对本案的起诉期限计算认定错误，明显违反法律规定。二、原审法院判决书第八页第二段中“再查明……土地证号响国用（2009）第20259号。查封期限三年，即从2016年1月26日至2019年1月25日止。”的事实庭审中各方均未提供该证据，法院也未出示该证据，该证据未经法庭举证、质证，依法不能成为定案依据。一审法院审理本案程序明显违法。三、多年来均由本局负责房屋网签备案工作，响水国土资源局负责土地管理工作。经查询，响水国土资源局从未将收到连云港中级人民法院的（2015）连执第00534号协助执行通知书的情况告知本局，多年来本局对房屋买卖网签备案均以本局收到的法律文书为准，故本局对案涉房屋的网签备案完全符合法律规定。两上诉人的上诉理由均成立，一审法院适用法律错误、审理程序违法、判决错误。请求支持两上诉人的上诉请求。 当事人在一审审理期间所提供的证据、依据，原审法院已随卷移送本院。本院对事实及证据的认定与原审判决一致。 本院认为，《中华人民共和国城市房产管理法》第七条规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的设置机构及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。江苏省《城市房地产交易管理条例》第五条第二款规定，市县人民政府房地产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。故响水住建局具有对本行政区域内的房地产交易活动进行监督管理的法定职责。 本案的争议焦点为：一、龚成林提起行政诉讼是否超出法定起诉期限；二、一审法院审理本案程序是否违法；三、响水住建局对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销。 一、关于龚成林提起诉讼是否超出法定起诉期限问题。根据最高人民法院《关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”根据本案查明的事实，龚成林于2018年5月31日在响水县人民法院以诺贝公司为被告提起民事诉讼，在该案2018年7月17日的庭审中，诺贝公司陈述与董志祥、丁文颖签订的案涉房屋买卖合同已办理了网签备案手续，但诺贝公司并未提交案涉房屋网签备案的相应证据，响水县人民法院于2019年4月1日作出的（2018）苏0921民初3334号民事判决书中对该网签备案事实予以了确认，故应认定龚成林于2019年4月1日知道案涉房屋网签备案行为并开始计算起诉期限。因行政机关作出案涉网签备案行为时并未告知龚成林起诉期限，故本案应适用一年的起诉期限。龚成林于2019年9月19日提起本案诉讼时并未超过起诉期限，一审法院适用6个月的起诉期限不当，但认定龚成林起诉未超过法定起诉期限结果正确。 二、关于一审法院审理本案程序是否违法的问题。最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条规定：“下列事实法庭可直接认定：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）按照法律规定推定的事实；（四）已经依法证明的事实；（五）根据日常生活经验法则推定的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）项，当事人有相反证据推翻的除外。”本案中，一审法院判决书中再查明所认定事实的依据为“2016年1月26日，连云港市中级人民法院向响水县国土局发出（2015）连执第00534号协助执行通知书”所载明的内容。虽然一审法院调取该份证据后未组织当事人予以质证，但因该证据是一审法院依职权调取，且是人民法院生效的法律文书，根据上述规定，可以直接予以认定，一审法院审理本案的程序并不违反法律规定。 三、关于响水住建局对案涉房屋进行网签备案登记是否应予撤销问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案中，经生效的响水县人民法院（2018）苏0921民初3334号民事判决书认定，诺贝公司与龚成林就案涉房屋所签订的《百汇广场房屋认购协议》、补充协议合法有效。且该房屋在销售后即由龚成林装修经营至今。响水住建局于2017年10月9日对房屋进行网签备案登记时，案涉房屋所在的百汇小区土地使用权证书处于被连云港市中级人民法院查封期间，故该网签备案行为违反了上述法律规定，一审法院认定该网签备案登记行为违法并判决撤销，符合法律规定。另因一审法院判决撤销案涉房屋的网签备案，对诺贝公司、董志祥、丁文颖的权利义务产生实际影响，诺贝公司、董志祥、丁文颖有权就一审法院判决提起上诉。龚成林认为诺贝公司、董志祥、丁文颖无权提起本案上诉的理由不当，依据不足。 综上，上诉人诺贝公司、董志祥、丁文颖的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本案应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人江苏诺贝投资置业有限公司，上诉人董志祥、丁文颖各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  周晓文 审判员  李星星 审判员  秦广林 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李 晖