金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1727号 原告（反诉被告）：黄丽，女，1994年5月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：朱靖洁，北京盈科（金华）律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：阎辉，北京盈科（金华）律师事务所实习律师。（特别授权） 被告：金华市现代房产建设开发有限公司（反诉原告），住所地金华市迎宾大道建科大楼五楼，统一社会信用代码：91330702712573747D。 法定代表人：沈锦旺。 委托诉讼代理人：曹兆明、李静，浙江八婺律师事务所律师（特别授权）。 原告黄丽诉被告金华市现代房产建设开发有限公司（以下简称现代房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序审理,于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄丽的委托诉讼代理人朱靖洁、阎辉及被告（反诉原告）现代房产公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金68158.58元（应算至实际交房之日止）；2、判令被告支付原告逾期交付权属证书违约金69746.51元（算至实际交付权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原告与被告双方签订了商品房买卖合同。约定原告向被告购买位于金瓯路2788号的现代同心阁7栋1-501房屋一套房屋建筑面积99.48平方米，总价款610740元。合同约定，被告应于2017年12月30日将商品房交付于买受人使用，自买房之日起180日取得土地房屋权权属证书，并交付原告逾期出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之二的逾期交房违约金，以及逾期交付权属证书违约金。2019年7月11日，原告收到被告发出的交房通知书，通知原告现代同心阁7幢1-501室已达到交房条件，可以办理交房手续。2020年1月21日，原告向被告交付房屋权属证书。被告逾期交房、交付权属证书的行为，已经违反双方签订的房屋买卖合同中的约定，原告为保障自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告现代房产公司辩称，第一、原告存在逾期交付购房款的情形，逾期交付购房款的时间是96天，违约金计算是5568元。第二，即便被告存在逾期交房的情形，逾期的时间应该是322天，逾期的违约金应当是38527元。交房时间是在2019年的6月25日。第二、根据原告逾期付款96天，我们认为交房时间应该往后顺延96天。另外，由于G20分会以及全国环保大检查等一些不可预见的政府调控行为，导致停工117天。所以逾期交房时间是322天，第三、被告不存在逾期办证的情形。被告已经在2019年的11月20日完成土地证的大证分割，并且通知原告前来办理房产证，不存在逾期办证的情形的。第四、被告即便存在逾期交房的情形，但并非是被告主观上违约，而是因为金瓯路扩建等政府规划行为，才导致逾期交房。所以被告认为不应当承担违约责任。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求完毕。 反诉原告现代房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期付款违约金5568元；2、由反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：2017年3月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，向反诉被告出售位于金华市申华翡翠城北门对门的现代同心阁7幢1-501号房产，购房金额为598253元。按照合同第七条月，反诉被告应于2017年4月20日之前办理银行贷款手续，并支付剩余房款29万元，逾期则买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。反诉被告直到2017年7月26日才向反诉原告支付剩余房款29万元，逾期96天，应支付违约金5568元。反诉被告逾期付款的行为违反了合同约定，为维护反诉原告的权利，诉至贵院。 反诉被告黄丽辩称，虽然说双方购房合同中约定是2017年4月20日之前办理银行贷款手续，但是银行贷款是由反诉原告联系的，反诉原告通知反诉被告在什么时间办理的。所以说，反诉原告是在2017年7月13日，通知被告办理银行贷款手续，反诉被告才在2017年7月13日办理了贷款手续。因为被告是在2017年7月13日办理的贷款手续，所以逾期天数只有83天。被告认为，逾期贷款并不是因为反诉被告的主观原因造成，而是由于反诉原告的原因造成。所以责任不应由被告来承担。 原告（反诉被告）黄丽向本院提交了以下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买位于金瓯路2788号现代同心阁7幢1-501室房屋一套，房屋建筑面积90.48平方米，总价款610740元，被告人应于2017年12月30日前将商品房交付买受人使用，逾期出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之二的违约金，以及其他的权利义务。 2、发票复印件一张、个人借款合同一份，证明原告已经付清房款的事实。 3、《交房流程确认表》、《交房结算单》、收据复印件3页，证明被告直到2019年7月11日向原告发出交房通知，被告已经实际违约。 4、《不动产权登记证书》复印件5页，证明被告2020年1月21日向原告交付不动产权证书，被告实际违约的事实。 被告（反诉原告）向本院提交证据： 1、2018年1月18日报告一份，证明被告打报告给金东区政府，要求解决因金瓯路建设等工程，导致红线调整问题的事实； 2、2018年5月16日告知函一份证明，目的是被告红线调整等问题，而导致延后交房办证的情况，及时告知原告等购房户的事实。 3、聊天记录截屏一份，证明信访局在接访以后通知被告以及国土建设规划等部门开展协调工作的事实。 4、2018年8月20日的报告一份，证明被告再次打报告给金东区政府要求解决金瓯路建设等工程，导致红线调整问题的事实。 5、2018年的10月份补充协议一份，证明是被告与政府部门就用地红线问题达成协议的事实。 6、用地红线图两份，证明是案涉房产地块确实存在用地红线调整问题的事实。 7、通知一份，证明因G20峰会、全国环保大检查创卫等原因，工程全面停工的事实。 8、记账凭证及回单二页，证明（反诉被告）逾期付款的事实。 9、房产交付邮寄清单一份，证明名单中的购房户均系2019年6月25日邮寄送达《交房通知书》的事实。 对原告提交的证据，被告对证据1的真实性无异议，但认为不能证明被告逾期交房的事实。应结合其他因素予以分析。对证据2的真实性无异议，但虽然付清了全款，但有29万元属于逾期付款。对证据3的真实性无异议，但认为原告发出交房的通知书的时间是2019年6月25日，而非7月11日。因确定为6月25日。对证据4的真实性无异议，但认为2019年11月20日完成了大证分割。所以按照2019年6月25日的交房，加上180天，并未逾期办证。被告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 对被告提供的证据，原告质证后，对证据1-4的三性不予认定。对证据5的真实性和合法性无异议，但认为与本案无关联性。对证据6的三性不予认定。对证据7的真实性由法庭予以核实。对证据8无异议，但约定办理贷款手续的义务是被告。对证据9的三性无异议，但对证明目的有异议，，约定贷款手续由被告办理，而不是按照具体贷款下发的时间进行计算。违约金的起算点应当是办理贷款的时间。对证据9的三性均有异议，只能说明寄出了，但不能说明收到。对被告提供的证据，其真实性无异议的部分，本院对其真实性予以确认，有异议的证据，应结合其他证据认定。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买现代·同心阁7幢1单元501室和辅房12号商品房一套，总价款为598253元。合同第七条约定，买受人（原告）在同年4月13日前支付人民币定金20000元，同年4月15日前支付288253元，同年4月20日前办理银行按揭贷款，贷款金额290000元；买受人如需办理贷款的，应根据出卖人（被告）通知备齐贷款的相关资料，按指定时间和地点办理有关手续，如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应按照本合同第八条承担违约责任。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人。出卖人（被告）逾期交房超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）因县级以上文物、环保主管部门原因导致开发建设延长的，但出卖人应该在该情形出现后30日内告知买受人。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》。出卖人承诺于交房之日起180日，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交房给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2017年7月13日办理贷款，贷款金额290000元。2019年6月25日，被告通过邮政将交房通知书寄出给原告。同年7月11日双方办理了交房手续。该房实测面积90.48平方米，原告补误差款12488元。2019年11月20日，被告取得不动产权证的初始登记。2020年1月21日，原告取得不动产权证。 本院认为，原、被告间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告在开发房产前应取得相关土地使用权并具备房产开发的条件，故对被告以红线调整而延迟交付办证的抗辩，本院不予采纳。合同签订时间为2017年3月24日，而被告提供2016年G20峰会停工天数，且被告未提供不可抗力对与本案房产工程影响的证据，故本院对被告该辩解不予采纳。该商品房实际总价款为610740元，为结算价，故应以双方签订合同时的房价款为598253元计算逾期违约金等的依据。原告未提供收到交房通知证据，而被告提供了其邮寄时间是2017年6月25日的凭证，而原告收到后办理了收房的相关手续，故本院采纳被告邮寄时间及合理时间为2017年6月26日。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付房产。但直到2019年6月25日被告寄出交房通知书，已构成逾期交房。至2019年6月26日，延迟了543天，故逾期交房违约金为598253*0.0002*543=64970.28。初始登记与转移登记是不同阶段不动产权概念，在办理初始登记后才能办理转移登记，双方约定在交房之日起180日取得初始登记，但未明确具体时间，被告在2019年6月25日发出交房通知，2019年11月20日取得不动产初始登记。合同约定委托被告办理转移登记，但未明确转移登记的取得期限。因此，被告并未违反合同约定。故对原告请求逾期办证的主张，本院不予采纳。双方合同约定于2017年4月20日前办理银行贷款，但原告于同年7月13日办理银行贷款，故原告应按约定日万分之二支付被告逾期交款违约金为290000*0.0002*84=4872。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告金华市现代房产建设开发有限公司支付原告黄丽逾期交房违约金64970.28元。 二、由反诉被告黄丽支付反诉原告金华市现代房产建设开发有限公司逾期交款违约金4872元。 上述款项相互折抵，由被告金华市现代房产建设开发有限公司支付原告黄丽60098.28元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕，款汇至原告黄丽在中国邮政储蓄银行塘雅支行账号：62×××28。 三、驳回原告黄丽的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告金华市现代房产建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1576元（已减半收取，原告黄丽已预交），由原告黄丽负担788元，被告金华市现代房产建设开发有限公司负担788元。反诉案件受理费25元（已减半收取，反诉原告金华市现代房产建设开发有限公司已预交），由反诉被告黄丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 严文明 二〇二〇年七月二十日 代书记员 余华珍 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??