河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初598号原告：张祥，男，汉族，1986年9月26日出生，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。被告：河南文成置业有限公司，住所地：河南省孟州市河雍大街009号唐人御园售楼部。统一社会信用代码：91410883587079861M（1—1）法定代表人：徐勇平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告张祥诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张祥的委托诉讼代理人张春福与被告文成置业公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张祥诉称：该与被告文成置业公司于2016年6月28日签订一商品房买卖合同。合同签订后，该依照约定交付了房屋价款，但被告文成置业公司并未依照约定于2017年12月31日前交付房屋，已构成违约应当承担违约责任支付违约金。然而，约定支付的逾期交房违约金日万分之0.1远远低于逾期付款违约金约定的日万分之0.5，违犯公平原则，应当同样按照日万分之0.5计算。被告文成置业公司直至2019年4月1日才交付房屋。为此请求：1．判令被告文成置业公司向原告张祥支付逾期交房违约金4,928元［按照已付房屋价款389,570元的日万分之0.5乘以253天（自2018年1月1日起至2019年4月1日止违约天数455天减以免责天数202天）计算］；2．案件受理费50元，由被告文成置业公司承担。被告文成置业公司辩称：依照双方签订的合同，迟延交房违约金的支付应当自2018年1月1日（约定交房期限届满之日第二日）起按照日万分之0.2计算至实际交房之日止；违约金的计算要求由日万分之0.1调整为日万分之0.5的理由违反合同约定；合同所涉房屋已经实际交付；自2018年1月1日起至实际交房之日止这一期间还存在着因政府大气污染防治导致不定期停工累计天数应予以据实扣除。原告张祥诉讼请求中关于违约金的计算，其按照日万分之0.5比率计算不能成立，计算天数也存在错误。因此，应当驳回原告张祥的诉讼请求。根据双方的诉辩意见，本案之争议焦点归纳为1．延期交房行为是否构成违约行为？是否存在免责事由？如果属于违约行为，迟延交房天数多少？如果存在免责事由，迟延交房天数应予扣除多少天？2．迟延交房违约金的计算比率有无事实根据？是否于法有据？围绕着第一、第二个争议焦点，原告张祥提供了如下证据材料：1．商品房买卖合同复印件一份，意在证明原告张祥与被告文成置业公司于2016年6月28日签订一份商品房买卖合同。合同载明：买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，经出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2017年12月31日以前交付房屋，逾期交付房屋的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过180日，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。经质证，被告文成置业公司对原告张祥的提供的证据材料没有异议。经审查，本院对该证据材料的证据效力予以确认。2．河南省增值税普通发票（№01147164）复印件一张，意在证明原告张祥于2016年9月10日向被告文成置业公司交付房屋（唐人御园第8号楼2单元82051号房）价款389,570.00元。经质证，被告文成置业公司对原告张祥提供的证据材料没有异议。经审查，本院对该证据材料的证据效力予以确认。3．原告张祥陈述：自2018年1月1日起至2019年4月1日实际交房之日止，被告文成置业公司迟延交房违约天数455天，因大气污染防治造成施工停工天数202天。经质证，被告文成置业公司对此不予认可。围绕着第一、第二个争议焦点，被告文成置业公司提供了如下证据材料：1．商品房买卖合同复印件一份，意在证明被告文成置业公司与原告张祥于2016年6月28日签订一份商品房买卖合同。经审查，被告文成置业公司提供该证据材料与原告张祥提供的证据材料内容、形式相一致，其证据效力予以确认。2．建设工程竣工验收备案表复印件一份，意在证明被告文成置业公司开发建设的唐人御园8号楼于2015年11月23日开工建设，住宅用途，2019年1月30日竣工验收，至2019年5月9日验收完毕，2019年8月1日交讫文件完成备案。经质证，原告张祥对该证据材料的真实性没有异议，但对证明指向有异议。经审查，原告张祥提出的异议理由不足，因此该证据材料的证据效力予以确认。3．业主提前接房装修承诺书复印件一份、收据复印件一份，意在证明原告张祥作为唐人御园第8号楼2单元82051号房业主于2018年9月30日向被告文成置业公司承诺自接收房屋之日起不再追究延期交房的违约责任并交纳装修保证金2,000元，证实于2018年9月30日承诺当日已向原告张祥交付房屋。经质证，原告张祥对该份业主提前接房装修承诺书的真实性表示认可，对该份收据的真实性无异议，但同时提出异议认为自己的这一承诺是无效的，也不能证明房屋已经实际交付。经审查，原告张祥提出的异议理由不够充分，该证据材料的证据效力予以确认，能够证实原告张祥自2018年9月30日起在客观上能够入室、管理占有买受房屋，能够为房屋后续装修及其他入住事务做准备，并对被告文成置业公司的延期交房违约责任予以了免除。4．地方政府及其相关部门下发的大气污染（防治）应急响应（停工）文件（通知），意在证明大气污染防治相对于建设、施工单位足已构成不可抗力，足已构成承担迟延交房违约责任的免责事由，基于大气污染防治导致建设、施工停工的累计停工天数应当在计算违约金时予以扣除。经质证，原告张祥对此证据材料不持异议。经审查，现代大气污染防治，相对于建设、施工单位，对照当今工程建设、施工的政策要求，具有不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力（事件）特征，结合本案，在计算迟延交房违约金时因大气污染防治而导致的停工天数应当予以免责扣除。5．被告文成置业公司陈述：在建设施工过程中（至2018年9月30日交房之日前），因大气污染防治造成施工停工天数189天。经质证，原告张祥对此不予认可。对比原告张祥的陈述材料3与被告文成置业公司的陈述材料5，经审查，结合被告文成置业公司提供的证据3交付房屋日期2018年9月30日，本院确认被告文成置业公司迟延交房违约天数为273天。进一步，结合被告文成置业公司提供的证据4：2016年9月30日，孟州市人民政府办公室发布紧急通知，规定自2016年9月30日0时至2016年10月7日24时启动应急管控措施，停止拆迁和土石方作业，停工8天。2016年11月18日，孟州市住房和城乡建设局发布孟建（2016）97号文，自2016年11月19日0时至2016年11月25日24时全部停止施工，停工7天。2016年12月16日、2016年12月17日，孟州市人民政府办公室关于认真做好重污染天气红色（I级）预警应急响应的特急通知、孟州市住建局通知，自12月17日0时起至22日施工工地全面落实“六个百分百”、“两个禁止”标准，裸露场地增加洒水降尘频次，防止扬尘发生，停工6天。2016年12月25日、2016年12月26日，焦作市蓝天工程行动领导小组办公室发布焦蓝天办（2016）107号、孟州市蓝天工程行动领导小组办公室发布孟蓝天办（2016）176号文件，自2016年12月25日至12月31日，停工7天。2017年2月12日，孟州市住建局发布通知，启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警应急响应，自2017年2月12日0时至2月17日，停工6天。2017年5月18日，孟州市住建局通知自2017年5月18日至5月20日，停工3天。孟州市住房和城乡建设局文件2017年6月5日至2017年6月8日，停工4天。2017年9月6日焦作市住建系统蓝天办工作领导小组办公室焦建蓝天办（2017）113号文，通知自2017年9月11日至2017年9月22日、2017年10月15日至2017年10月31日，停止土石方开挖、场内倒运、回填、房屋拆迁、渣土清运等一切土石方工程，以上停工29天。2017年11月3日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室发布焦气应急办函（2017）24号文件、孟州住建局发布通知，自2017年11月3日0时启动橙色（Ⅱ级）预警，停工3天。2017年11月13日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2017年11月13日0时启动黄色（Ⅲ级）预警，停工2天。2017年11月21日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2017年11月21日至2017年11月26日，停工6天。2017年11月24日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2017年11月26日起将孟州市重污染天气黄色（Ⅲ级）调整为橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。2017年12月3日，孟州市住房和城乡建设局孟建［2017］99号文件，自2017年12月3日至2017年12月31日，停工29天。2018年1月6日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月12日，停工7天。2018年1月11日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整升级孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2018年1月13日至1月23日，停工11天。2018年1月26日，孟州市住房和城乡建设局通知、孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知、2018年1月29日关于解除孟州市重污染天气橙色（II级）预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，以上停工4天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）11号文，自2018年2月27日至2018年3月3日，停工5天。2018年3月8日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年3月22日，关于发布孟州市重污染天气橙色（II级）预警的紧急通知，自2018年3月22日启动重污染天气橙色（II级）预警，停工3天。2018年6月4日，孟州市住房和城乡建设局通知停工4天。经审查，确认因大气污染防治造成施工停工天数为155天。根据双方的诉辩意见以及经过举证、质证、本院认证确认的有效证据，本案的案件事实确认如下：被告文成置业公司开发建设的唐人御园第8号楼于2015年11月23日开工建设，住宅用途。原告张祥与被告文成置业公司于2016年6月28日签订一份商品房买卖合同。依此合同，原告张祥成为唐人御园第8号楼2单元82051号房屋业主。合同载明：买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，经出卖人同意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2017年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过180日，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。依照合同，原告张祥于2016年9月10日向被告文成置业公司交付房屋（唐人御园第8号楼2单元82051号房）价款389,570.00元。按照约定交房期限2017年12月31日，被告文成置业公司逾期未能交付房屋。2019年1月30日竣工验收，至2019年5月9日验收完毕，2019年8月1日交讫文件完成备案。原告张祥于2018年9月30日向被告文成置业公司书面承诺不再追究延期交房的违约责任、接收房屋并交纳装修保证金2,000元。自约定交房期限届满之日第二日2018年1月1日起至2018年9月30日交房之日止，被告文成置业公司迟延交房违约天数为273天。被告文成置业公司在建设施工过程中（至交付房屋前）因大气污染防治造成施工停工天数为155天。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，基于不可抗力的影响，应当部分或者全部免除违约责任。结合本案，依照合同，被告文成置业公司未能按照合同约定在约定交房期限届满之前交付房屋，构成迟延交房，属于违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。被告文成置业公司在持续开发施工过程中，大气污染间歇发生，防治大气污染造成建设、施工不断停工。防治大气污染构成不可抗力（事件），应当部分免除被告文成置业公司的违约责任，因不可抗力引起的停工天数应当从迟延交房违约天数中予以免除。合同的约定理应构成当事人所应遵循的规则。双方当事人对逾期付款与迟延交房的违约责任（违约金）比率约定明确、具体，原告张祥诉讼要求按照逾期付款违约责任约定的日万分之0.5比率来计算迟延交房违约金，理由不足，理应遵循合同明确约定的迟延交房违约金日万分之0.2比率加以计算。基于此，被告文成置业公司原本应当承担违约责任，支付迟延交房违约金的数额理应确认为919.39元【计算方式：按照389,570.00元（已交付房屋价款）的日万分之0.2（迟延交房违约责任比率）乘以118天（自2018年1月1日起至2018年9月30日交房之日止迟延交房天数273天减以免责天数155天）】。但是，履行过程中当事人一方向对方的承诺，亦应本着诚信原则予以遵守。原告张祥为了自己方便、提前装修，在合同履行过程中，特书面向被告文成置业公司承诺不再追究被告文成置业公司迟延交房的违约责任，系其真实意思表示，属于免除债务行为，对原告张祥具有法律拘束力。一经承诺，即应遵守。原告张祥反悔承诺主张被告文成置业公司继续承担违约责任，理由不足。原告张祥起诉主张被告文成置业公司承担违约责任的诉讼请求，应当予以驳回。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第二款、第九十一条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告张祥的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  高中祥二〇二〇年七月六日书记员  刘春燕