河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初774号 原告：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达综合办公楼。 法定代表人：徐青山，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘月，该公司员工。 被告：范文杰，男，1985年3月20日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城县。 委托诉讼代理人：范军辰，男，1956年3月27日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城县。与被告系父子关系。 原告卓达物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）与被告范文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年６月８日公开开庭进行了审理。原告卓达物业服务股份有限公司的委托诉讼代理人刘月、被告范文杰的委托诉讼代理人范军辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓达物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5182.7元及违约金4000元，共计9182.7元（庭审中原告变更诉讼请求为判令被告向原告支付物业服务费5182.7元及违约金1000元，共计6182.7元）；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告范文杰系石家庄市栾城区广厦财富中心3-1-403室的业主，建筑面积为119.97平方米。原被告签订《前期物业服务协议》约定由原告为该小区提供物业服务。原告依约履行了协议约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计5182.7元，收费标准为1.2元/月/平方米建筑面积。根据协议约定逾期缴纳费用的，应按迟交额的千分之三的标准向原告支付违约金。违约金我方自愿主张1000元，两项金额总计6182.7元。经原告多次催要。被告推托至今，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特诉至法院，望判如所请。 被告范文杰辩称，一、被告范文杰确为广厦小区的业主；二、认可签订《前期物业服务协议》，但被告签订时未进行阅读；三、不缴纳物业费的原因是：1、物业工作人员服务态度不好，电话骂人且未经催缴物业费即起诉；2、被告缴纳20000元，但迟迟未发放房产证；3、因物业公司不出具缴纳物业费、天然气费的证明，所以一小不让孩子上学导致被告孙子范鹏博、孙女范鹏欣分别花了3000元、2000元上的北关小学；4、案涉房屋出现墙体裂缝等质量问题未解决；5、装修押金1000元物业公司至今未退还；6、被告住进小区后没有使用上天然气，后由业主出钱才使用上天然气。四、认可2017年1月1日-2019年12月31日被告未缴纳物业费之事实，但案涉房屋被告于2016年下半年装修好后于2018年冬天才正式长期居住，未居住期间不应当缴纳物业费。 经审理查明，一、范文杰作为买方与河北兆和房地产开发有限公司作为卖方于2015年6月9日签订了《财富中心住宅内部认购协议书》，约定范文杰购买广厦财富中心3号楼1单元403室房屋，地上住宅面积为约119.97平方米。 二、2015年12月29日河北兆和房地产开发有限公司向被告范文杰出具《广厦财富中心入住流程单》，该流程单载明，被告范文杰认购（回迁）的广厦财富中心3-1-403已具备入住条件。业主范文杰在该流程单上进行了签字确认。物业于2016年1月1日进行了签字确认。另，河北兆和房地产开发有限公司向业主范文杰发送《通知》一份，该通知载明，业主范文杰认购（回迁）的广厦财富中心3-1-403已具备入住条件。请业主接到本通知后于2015年12月31日-2016年1月10日到广厦财富中心物业处（8号楼1单元1层）办理入住手续，如未能在通知的规定的期限内办理交房手续的，自2016年1月10日视为业主已经同意接受房屋，业主应当于2016年1月11日起按规定缴纳物业管理等相关费用。 三、广厦财富中心业主范文杰作为乙方与物业公司作为甲方于2016年1月7日签署了《前期物业服务合同》，合同第二章第一条约定了甲方的权利与义务：１、依据有关法律法规和广厦财富中心《临时管理公约》，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度。2、依据本协议和相关的法律、法规对物业实施管理服务。……6、将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《装饰装修管理服务协议》。7、按约定向乙方收取物业服务费用、代收代缴费用以及其他相关费用。8、接受乙方对物业管理服务工作的监督。……12、法律法规规定的其他权利和义务。第二条约定了乙方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、接受和监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。……4、依据本协议按时向甲方交纳各项费用。5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。6、乙方在装饰装修房屋时，签订并遵守《装饰装修管理服务协议》。自觉约束装修人员的行为，遵守甲方有关规定，办理装饰装修申请手续，缴纳相关费用。……12、法律法规规定的其他权利和义务。第三章约定物业管理服务内容为：房屋管理；共用部位、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务。第四章第一条第五款约定房屋装修符合标准，有装修管理服务制度；与业主签订室内装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；……对装修现场进行巡视与检查……第五章第一条约定乙方按1.20元/月/建筑平方米（包含电梯费：0.30元/月/建筑平方米）交纳物业管理费。收费标准随市场变化，经甲乙双方协商随机调整。第二条约定物业管理服务费每半年交纳一次。业主或使用人应于每半年首月10日前向甲方交纳当前物业管理费。第三条约定自开发建设单位通知当批业主入住期限届满之日的次日起开始全额计收物业服务费；其后，无论该房屋是否使用，均按标准全额收取物业服务费。第四条约定乙方应于办理入住时预交半年物业管理服务费……第六章第二条约定，业主在装修房屋时，施工单位应缴纳施工保证金2000元/套……第九章第二条约定乙方违反本协议，不按本协议的约定按时足额交纳物业管理服务费的，甲方有权依法追缴，从逾期之日起，每逾期一日，按应交纳物业管理费的千分之一累计加收违约金。该协议加盖有原告物业公司的公章、法定代表人印章，且被告范文杰进行了签字捺印确认。 四、原告作为物业服务公司，已经依照物业服务合同第三章、第四章之约定履行了房屋管理、共用部位、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务的义务，并提交了设备房保洁记录、设施设备保养记录表、物业水泵房运行巡检记录、变配电室运行巡检记录、装修管理巡查记录表、房管员区域巡查记录、绿化工作记录台帐、公共设施消杀工作记录表作为证据予以证明。 五、庭审中原告物业公司称被告范文杰自2017年1月1日至2019年12月31日共36个月未交纳物业费，并有河北卓达物业服务有限公司收款专用票据为证，故本院对此事实予以认定。依据《前期物业服务合同》第五章第一条被告按1.20元/月/建筑平方米（包含电梯费：0.30元/月/建筑平方米）交纳物业管理费之约定，本院认定被告尚欠物业费为5182.7元（119.97平米×1.2元×36月）。另查明，范文杰于2016年3月9日向物业公司缴纳装修履约保证金1000元，现物业公司尚未退还。 以上事实有原被告陈述、《财富中心住宅内部认购协议书》、《前期物业服务协议》、业主入住登记表、记录表等证据予以证明。 本院认为，一、案涉《前期物业服务协议》加盖有原告物业公司的公章、法定代表人印章，且被告范文杰在该协议上进行了签字捺印。故本院认为物业公司作为物业服务企业与业主签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示。同时也未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该协议合法有效，对业主范文杰和物业公司均具有约束力，双方均应当按照协议约定享受权利并履行义务。现原告已依约按照协议履行了合同义务，被告范文杰在接受物业服务的同时，也应当按照协议约定履行交纳物业费的义务。 二、对于被告抗辩的理由：1、对于物业公司的服务态度不好以及未经催缴即起诉的问题。因被告庭审中并未提供证据证明物业公司的服务态度存在问题且双方并未约定催缴物业费为起诉的前置程序，故对此抗辩理由本院不予支持。2、对于房屋质量问题。《前期物业服务协议》中只约定了物业公司对共用部位、共用设施设备有维修养护义务。被告所述内墙壁有裂缝的质量问题不属共用部位出现问题，不属物业服务合同调整范围，应属商品房买卖合同的调整范围，故对质量问题被告应当另行起诉处理。3、对于房产证未发放的问题。因房屋产权证的办理是房产开发商河北兆和房地产开发有限公司履行房屋买卖的合同义务,与物业服务单位为小区提供物业服务是不同的法律关系,故业主不能以开发商未及时办理房屋产权证为由拒缴物业服务费。4、对于因原告不出具证明导致孩子无法上学的问题，被告未提供证据证明且原告对此不予认可，故对该问题本院不予认定。5、对于天然气管道安装不合理导致被告产生损失的问题。因《前期物业服务协议》并未约定物业公司具有天然气管迁改的义务，故物业公司不应当承担该天然气管道的迁改费用。若该天然气管道安装违反了房屋买卖合同的约定，则属商品房买卖合同的调整范围，被告应当另行起诉进行处理，该问题不能成为业主拒缴物业费的理由。6、关于装修押金1000元的问题。依据《前期物业服务协议》的约定，该装修押金的退还应当在原被告签订《装饰装修管理服务协议》，被告办理装饰装修申请手续，缴纳费用且原告查验被告房屋装修符合规定的基础上进行退还，故该笔费用由原被告双方依据该合同约定自行处理即可，因该案涉房屋装修原告尚未查验，故该笔费用不再从物业费中予以扣除。7、对于未居住期间无需交纳物业费的问题。本案依据原告提交的《通知》确认开发建设单位通知业主范文杰入住期限届满之日的次日为2016年1月11日，合同第五章第三条约定自开发建设单位通知当批业主入住期限届满之日的次日起开始全额计收物业服务费；其后，无论该房屋是否使用，均按标准全额收取物业服务费。故被告范文杰应当全额支付2017年1月1日至2019年12月31日未缴纳物业服务费5182.7元。 三、对于违约金的问题。《前期物业服务合同》第九章第二条约定若原告违反本协议，不按本协议的约定按时足额交纳物业管理服务费的，甲方有权依法追缴，从逾期之日起，每逾期一日，按应交纳物业管理费的千分之一累计加收违约金。庭审中原告自愿将违约金降至1000元，系其对权利的自由处分，符合法律规定且未损害被告利益，本院对此予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告范文杰于本判决生效之日起十日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费5182.7元以及违约金1000元，合计人民币6182.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告范文杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓萍 二〇二〇年七月二十九日 书记员  范媛媛 ——