江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3510号上诉人（原审被告）：朱杰。上诉人（原审被告）：朱单萍。两上诉人共同委托诉讼代理人：周刚，江苏蓝之天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文汀。委托诉讼代理人：朱永年，江苏恒渊律师事务所律师。原审第三人：吴江新城房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区江陵西路明珠城米兰苑11幢102商铺。法定代表人：陆军荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴煜芳，该公司经理。上诉人朱杰、朱单萍因与被上诉人王文汀、原审第三人吴江新城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初7456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱杰、朱单萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：凡秀娟与朱杰、朱单萍并未住在一起，一审法院认定错误。吴江新城房地产经纪有限公司为赚取中介费用与本案有利害关系，该公司在签订合同时即知晓涉案房屋权利人并非凡秀娟，一审法院采信第三人陈述错误。5月10日的录音证据，证明凡秀娟自作主张出售房屋，后只与亲家商量，朱杰、朱单萍并不知情，不同意出售房屋。至王文汀发函前，从未与朱杰、朱单萍联系。王文汀不能证明凡秀娟有代理权，应承担举证责任。一审法院适用法律错误。购房合同的相对人是朱杰与王文汀，一审法院判决朱单萍承担责任不当。一审法院未向朱杰、朱单萍释明，是否要对房屋价格进行鉴定，剥夺了朱杰、朱单萍提交证据的权利。一审法院在王文汀只支付了2万元定金的情况下判决朱杰、朱单萍承担20%的违约责任，未考虑实际支出、实际损失等，判决不公。王文汀二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。吴江新城房地产经纪有限公司二审称，本案是因为房价上涨，朱杰、朱单萍恶意违约所致。王文汀向一审法院提出诉讼请求：1、解除案涉《房屋买卖合同》；2、请求朱杰、朱单萍返还房屋预付款21万元，赔偿王文汀经济损失532000元；3、本案诉讼费用由朱杰、朱单萍承担。一审法院认定事实：2019年3月19日，朱杰的母亲凡秀娟到中介公司即第三人吴江新城房地产经纪有限公司处将坐落在吴江区松陵镇冬梅街188号凯旋名邸13幢205室房产进行挂牌出售。在中介公司联系到买家后约买卖双方当事人到中介公司协商签约，签约当天即2019年3月31日，凡秀娟携带房产证到中介公司，房产公司工作人员发现房产证上登记的要出售的房产的产权人并非凡秀娟时，要求凡秀娟进行确认。凡秀娟说，房产证上登记的名字是她儿子即本案朱杰，她告诉中介公司工作人员她已与儿子、儿媳确认过了，他们同意出售该房产。在签订合同前，凡秀娟走到外面与他人通了两次电话，然后告诉中介公司工作人员，她已再次与儿子、儿媳以及亲家确认了此事。当天在中介公司的协调下，中介公司作为居间代理机构，凡秀娟代表朱杰作为出卖人与王文汀的母亲王微代表王文汀作为买受方签订了合同编号为NO.2018448的房屋买卖合同。该合同约定的主要内容为：出卖方将坐落在苏州市吴江区松陵镇冬梅街188号凯旋名邸13幢205室（产权登记建筑面积123.61平方米）住宅用房出售给买受方；房屋成交价款为人民币266万元，买受方于当天应交付给出卖方定金人民币2万元；监管价格经买卖双方协商一致后定为人民币245万元，委托居间代理机构办理房屋权属交易登记手续，由出卖方于权属过户结束后，从资金监管账户领取，其他方应准备相关证件并配合办理相关手续；本合同自买卖双方且居间代理机构三方签字盖章后生效。一式三份。协议生效后，如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受人并按照房屋成交价格的20%进行赔偿。如买受方违约，购房定金归出卖方所有，并按照房屋成交价格20%进行赔偿，违约方承担佣金费用并于违约之日起3天内支付。合同还对该房屋是否存在出租、抵押以及如何处理等其他条款进行了详细的约定。合同最后补充协议约定：1、经双方协商一致,签合同之日起7个工作日内，买卖双方把网签送审资料送至居间代理机构(新城房产)，网签下来后7个工作日内办理资金监管，买受方当天办理贷款，贷款下来后，2019年6月28日满两年后7个工作日内办理过户手续;2、经双方协商一致，该房屋成交价266万元、定金2万元、监管价格245万元，剩余19万元差价，过户前买受方支付给出卖方。当天,凡秀娟代表出卖方收取了买受方定金人民币2万元现金,由凡秀娟写下定金收据，收款人处由凡秀娟签字并写下产权共有人朱杰。合同签订后，凡秀娟向第三人即中介公司提交了网签送审材料，包括朱杰、朱单萍的结婚证原件、户口本原件、物业费发票原件、朱单萍身份证原件等，王文汀也递交了相应的材料，第三人将相关材料扫描后传输给吴江区房地产管理中心进行审核，并于2019年4月26日通过了交易审核和购房资格审核。后因吴江地区住宅房涨价，代表出卖方的凡秀娟与购买方为房屋价款问题产生争议，在第三人工作人员的协调下，于2019年5月10日，凡秀娟又代表朱杰作为出卖人与王文汀的母亲王微代表王文汀作为买受方达成关于苏州市吴江区松陵镇冬梅街188号凯旋名邸13幢205该房屋的补充条款如下：“经双方协商一致，买受方补偿出卖方人民币贰万元整，过户当天买受方一次性转账给出卖方。该协议与房屋买卖合同，合同编号：2018448具有同等法律效力，未涉及部分以房屋买卖合同为准”。补充条款签订后，凡秀娟向买受人提供了朱杰的中国银行卡号，当天买受人王文汀向出卖人朱杰该中国银行卡号尾号为9957的银行卡支付了购房款19万元，并由凡秀娟代朱杰出具了书面收据。后因朱杰、朱单萍拒绝配合王文汀及第三人办理相应的资金托管等手续，致双方再次发生纠纷。2019年5月15日，王文汀委托律师向朱杰、朱单萍发出律师函，要求朱杰、朱单萍在收到函件后7日内配合王文汀去办理资金托管和过户手续，朱杰、朱单萍不予理睬。朱杰以没有与王文汀签订过合同为由将收到的19万元购房款，通过银行卡原路退回给了王文汀。在第三人吴江新城房地产经纪有限公司再次协调无果的情况下，王文汀于2019年6月3日到一审法院提起民事诉讼，请求：1、判决朱杰、朱单萍继续履行《房屋买卖合同》；2、判决朱杰、朱单萍协助王文汀办理位于吴江区不动产权第9052824号】过户手续；3、本案诉讼费用由朱杰、朱单萍承担。本案在审理过程中，一审法院发现本案涉及的标的物存在抵押等情形并向王文汀方进行释明。释明后王文汀自愿变更诉讼请求。变更后的诉讼请求为请求解除房屋买卖合同、朱杰、朱单萍返还房屋预付款21万元、朱杰、朱单萍赔偿王文汀因朱杰、朱单萍违约造成的王文汀经济损失532000元。以上事实，有王文汀提交的房屋买卖合同、定金收据房款收据，银行转账凭证、交易房屋网签资料，网签送审材料复印件、补充协议、微信聊天内容打印件以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案主要争议焦点之一是双方所签订的房屋买卖合同以及补充协议是否成立生效。一审法院认为，这个问题的关键点在于凡秀娟是否具有出卖房屋的委托代理权。首先，我国法律规定委托代理倡导采用书面的形式，但并未禁止采用口头或者其他形式。本案中凡秀娟与朱杰、朱单萍系母子、婆媳的关系，且双方住在一起，双方之间的代理关系采用口头或其他形式不能排除且符合常理；其次，从本案已查明的事实看，凡秀娟明确表示已经过儿子、儿媳及亲家的同意。在房屋买卖合同以及补充协议上，其代表儿子朱杰签字，也代儿子收取定金，向对方提供朱杰的银行账号，向第三人递交儿子、儿媳的户口本原件、结婚证原件等行为也能表明凡秀娟具有代理权；第三，朱杰、朱单萍否认凡秀娟具有代理权并将已收取的19万元预付款退回给王文汀的时间，是在房屋涨价、对方要求朱杰、朱单萍配合办理网签双方再次产生争议后。故一审法院认为凡秀娟具有代理权，其代表朱杰、朱单萍与王文汀所签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同及补充协议成立生效，双方当事人依法应当履行。本案的主要争议焦点之二在于朱杰、朱单萍方是否构成违约以及如何承担违约责任等问题。一审法院认为，根据已经查明的事实，朱杰、朱单萍在本案起诉前以及本案在审理过程中，明确表示不再履行房屋买卖合同及补充协议，由于该房屋买卖合同及补充协议早已成立生效，所以朱杰、朱单萍的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，同时由于王文汀在庭审中也表示同意并要求解除合同，故该合同应当解除，解除房屋买卖合同自然包括后来的补充协议。由于解除合同是朱杰、朱单萍违约造成的，王文汀根据合同的约定，要求朱杰、朱单萍承担房屋总价的20%的经济损失以及要求朱杰、朱单萍退还定金2万元、预付款19万元的理由成立。由于19万元的预付款在起诉之前朱杰、朱单萍方已返还，无需再次返还。至于朱杰、朱单萍方在诉讼中认为合同中约定的违约金过高，要求适当降低，但未递交任何证据，该意见一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认为，王微代表王文汀与凡秀娟代表朱杰、朱单萍所签订的房屋买卖合同以及补充协议合法有效，对双方当事人产生法律效力。在朱杰、朱单萍方当事人明确表示不再履行房屋买卖合同及补充协议的情况下，朱杰、朱单萍方已构成违约，应当承担违约责任。在朱杰、朱单萍违约后，王文汀由于客观原因也同意解除房屋买卖合同，该合同应当解除，解除房屋买卖合同自然包括后来的补充协议。由于解除合同的原因是朱杰、朱单萍违约造成的，现王文汀要求朱杰、朱单萍返还已支付的定金2万元以及以合同约定的以房屋成交价格的百分之二十【金额应为（2660000元+20000元）*20%=536000元，王文汀主张532000元】赔偿王文汀损失的理由成立。现依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百条一十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、解除王文汀与朱杰、朱单萍间的《房屋买卖合同》及补充协议；二、朱杰、朱单萍返还王文汀定金20000元并赔偿王文汀损失532000元，合计552000元，于本判决生效后十日内给付王文汀（若采用转账方式支付，请汇入王文汀指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。案件受理费28080元，诉讼保全费5000元，合计33080元，由朱杰、朱单萍负担。二审中，朱杰、朱单萍提交了以下新证据：1.上海港游轮登船凭证、机票订单，证明朱杰系公司高管，常常出差不在苏州。2.涉案房屋所在小区2019年4月-6月期间成交价格、2020年5月挂牌价格截屏，证明王文汀的损失情况。3.凡秀娟的身份证，证明其住在吴中区石湖华城花园，未与朱杰、朱单萍居住在一起。4、钥匙、权证收据，证明凡秀娟临时起意签订合同。凡秀娟出具的情况说明，证实凡秀娟不知道出售房子需要朱杰、朱单萍的授权，糊里糊涂签了合同，完全是受中介和买家的蛊惑。凡秀娟考虑购买案涉房屋时亲家出过钱，和亲家进行了沟通。王文汀质证认为，并非属于二审新证据，不予采纳。1.对上海港游轮登船凭证及机票订单的真实性不予认可，与本案无关联性。2.对成交价格截屏及挂牌价格截屏真实性、关联性、证明目的不予认可。所涉房屋成交时间为2019年3月31日，符合当时的市场行情的。签订合同后，本案所涉楼盘涨至28000-29000元左右，凡秀娟于2019年5月5日在微信聊天中告知中介方房子涨幅多，并附有截屏证实121平方米房屋价格为320万元。朱杰、朱单萍恶意违约致王文汀的损失远远大于合同约定。3.凡秀娟的身份证与本案无关联性，对其证明目的也不予认可。凡秀娟与朱杰的户口信息一致。4.钥匙收据的真实性不予置评。即使是真实的，与本案无关联性。凡秀娟在鲈乡南路店挂牌售房时间为3月19日，在新城吾悦店挂牌售房时间为3月29日，一房两挂，急于出售房屋，并非临时起意。权证收据的真实性予以认可。凡秀娟提供的情况说明避重就轻，违背事实。凡秀娟与朱杰、朱单萍有亲属利害关系，对其陈述的情况说明真实性不予认可。在网签过程中，凡秀娟在微信聊天中明确陈述要向儿子媳妇拿身份证，朱杰的身份证照片是朱杰通过微信传给凡秀娟，凡秀娟再传给中介。朱单萍的户口是在平望的，网签时需提供朱单萍的身份证及户口本(即凡秀娟亲家的户口本)。朱杰、朱单萍交付原件给凡秀娟的行为，表明知晓且同意房屋交易，授权凡秀娟处理房屋交易事宜。录音显示凡秀娟回复朱杰的账号通过微信发送。王文汀把支付信息发至群聊微信群，凡秀娟也把朱杰收款到账的信息转发到群聊微信群。凡秀娟出具的情况说明完全是虚假陈述，不应采信。吴江新城房地产经纪有限公司质证认为，对凡秀娟提供的情况说明的真实性不予认可。凡秀娟的陈述完全违背了相关事实。在签订合同时，我方与凡秀娟核实过。凡秀娟陈述其儿子、儿媳都知道卖房子的事，也同意出售，由凡秀娟代为办理。网签材料都是凡秀娟将原件(除朱杰的身份证是微信照片传过来)带到我方门店。在微信中凡秀娟说要向儿子、儿媳拿身份证，特别是朱单萍的户口本是在平望凡秀娟亲家家里。朱杰于5月10日收19万元房款时，也是先由朱杰提供银行卡给凡秀娟，凡秀娟再提供给买家，对此在微信群中聊天可以体现出来。合同签订后吴江当地的房价涨幅较大，凡秀娟及其儿子、儿媳、亲家感觉房子卖亏了。凡秀娟在5月5日在微信中说房价涨到320万，所以一直通过我方联系买家，要求加价。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，凡秀娟认为受到中介和王文汀的蛊惑签订案涉房屋买卖合同，无事实依据，本院不予采信。凡秀娟认为出售登记在朱杰、朱单萍名下的房屋，不知道需要朱杰、朱单萍的授权不符合常理，本院不予采信。案涉房屋买卖合同签订后，凡秀娟在微信聊天中明确朱杰、朱单萍自己保管身份证，需联系二人取得。凡秀娟签订案涉房屋买卖合同后，提交了朱杰、朱单萍的结婚证原件、户口本原件、朱单萍身份证原件、物业费发票。其子朱杰的户口与凡秀娟登记在一起。朱单萍的户口与其父亲登记在一起。朱杰、朱单萍未能证实凡秀娟非法获取朱单萍的户口本原件及身份证原件，结合凡秀娟提供朱杰的银行卡账号、朱杰、朱单萍结婚证原件、物业费发票，一审法院认定凡秀娟经过朱杰、朱单萍同意出售案涉房屋合理，案涉房屋买卖合同对朱杰、朱单萍具有法律约束力。朱杰、朱单萍拒不履行案涉房屋买卖合同，构成根本违约，王文汀要求解除合同，并要求朱杰、朱单萍按照房屋成交价格的20%向其赔偿符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。综上所述，朱杰、朱单萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28080元，由朱杰、朱单萍负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年七月十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。