苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1453号 原告（反诉被告）：马景高，男，1981年11月16日出生，汉族,住河南省淮滨县。 委托诉讼代理人：史利霞（系原告之妻），女，1986年10月20日出生，汉族，住河南省淮滨县。 被告（反诉原告）：沈思玉，男，1966年3月15日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：王健，江苏普邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭航，江苏普邦律师事务所律师。 原告马景高与被告沈思玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序。2020年4月26日，被告沈思玉提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告马景高及委托诉讼代理人史利霞、被告沈思玉的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马景高向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还押金、未使用的房租，并返还装修的物品（空调、冰箱、门、窗、电用设备），共计63518元；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为：判令被告退还租金共计74459.5元、押金5000元，返还原告安装的门、窗、吊顶、扶手、地砖、墙上的画。事实和理由：原告租赁的房屋留园路楼层是商体楼，根据姑苏区四类行业整治，不能营业，要求关店，原告向沈思玉主张退还剩余房租，沈思玉以各种理由不退、不见面。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告沈思玉辩称，原告马景高的诉讼请求无事实及法律依据，原告一直在使用租赁房屋，直至2020年4月5日才将房屋交付给案外人谈梅芳（房屋所有权人），其房租也应当支付至2020年4月5日，原告尚拖欠被告房租。为维护原告合法权益，故诉至法院。 反诉原告沈思玉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付租金至2020年4月5日，共计44141.10元，并支付反诉原告的利息损失（以32893.15元为基数，自2019年8月13日起按年利率6%计算至实际履行之日止；以11247.95元为基数，自2020年1月16日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；2、要求反诉被告支付欠付水费511.3元、电费343元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告将将诉讼请求1变更为反诉被告支付涉案房屋1楼东侧超市及二楼位置自2019年9月12日至2019年11月26日期间的租金12076.71元、利息及违约损失35890.41元，利息计算方式不变。事实和理由：2015年2月2日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告将涉案房屋一楼西侧饭店转租给反诉被告，2018年1月9日，双方又签署续租合同，期限为2018年2月15日至2019年2月15日，月租金6125元，每12个月支付一次，提前30天支付下期租金。2018年9月11日，双方又签订租赁合同，反诉被告又将一楼东侧超市及二楼承租下来，租赁日期自2018年9月12日至2020年7月31日止，年租金58000元，每12个月支付一次，提前30天支付下期租金，且双方在此合同中明确一楼西侧饭店的租赁合同顺延，租赁期限与本合同一致。合同签订后，反诉被告未能按照约定支付租金，还拖欠水费511.55元、电费343元。为维护反诉原告合法权益，故诉至法院。 反诉被告马景高辩称，我不认可反诉原告的诉讼请求，我2019年6月电话联系反诉原告，其以在山里接收不到信号为由将我拉黑，我无法联系到他，包括大房东的管理人员也联系不到他。 本院经审理认定事实如下： 1、2015年9月2日，谈梅芳（出租方，甲方）与沈思玉（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方自愿将坐落于苏州市姑苏区留园路的房屋（房屋建筑面积280平方米）出租给乙方使用，年租金为10万元，如乙方需转租给第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须征得甲方同意，合同还对其他事项作了约定。 2019年10月30日，谈梅芳以沈思玉未按时支付房租为由起诉沈思玉，要求解除双方的租赁合同，返还房屋，支付拖欠的租金，经本院组织调解，谈梅芳与沈思玉签订的房屋租赁协议于2020年4月5日解除，沈思玉支付谈梅芳自2019年8月1日至2020年4月4日期间的租金68000元，如沈思玉未按期支付租金，则需要支付违约金12000元，双方就本案纠纷再无其他纠葛。 另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，为谈梅芳与蒋如华共同共有，房屋规划用途为非居住。 2、2018年1月9日，沈思玉（出租方，甲方）与马景高（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将留园路一楼西侧饭堂房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性，乙方所租赁房屋仅为营业所用，不得进行任何违法活动。租赁期限自2018年2月15日起至2019年2月15日止，每月租金6125元，乙方每12个月支付一次，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方，乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费。如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补。合同还对其他事项作了约定。 2018年9月1日，沈思玉（出租方，甲方）与马景高（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将留园路超市及二楼房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性，乙方所租赁房屋仅为商业所用，不得进行任何违法活动。租赁期限自2018年9月12日起至2020年7月31日止，每年租金58000元，租房保证金5000元，乙方每12个月支付一次，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方，乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费。如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。原饭店合同有效期延续至本合同约定时间一致，原饭店租赁费用按原合同执行。如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补。合同还对其他事项作了约定。 2018年9月11日，马景高的妻子史利霞向沈举华支付56800元，同日，史利霞向吴云跃支付65700元。2019年1月16日，史利霞向沈举华支付7万元。 3、2019年5月30日，姑苏区四类行业整治向马景高出具“证照联办”现场审核书，载明“经营者姓名马景高，经营地址留园路，经营范围餐饮服务，是否符合开办条件为否，不符合理由原因：环保部门根据《中华人民共和国大气污染防治法》规定，禁止开办餐饮服务项目，市场监管部门认定不具备开办条件，消防部门认定不具备开办条件，城管部门认定不具备开办条件，责令马景高立即停止经营”，尾部加盖姑苏区四类行业整治专用章。 2019年6月24日，马景高向沈思玉发送“什么时候过来交接一下”。2019年7月3日，沈思玉回复“小马，我和无锡张经理沟通了一下，你这里大概到什么时间退房？”2019年7月23日，马景高发送“沈总，什么时候来给这房子算掉，剩余的房钱退给我，不要到时按着你过来的日子结房子”，当日沈思玉回复“剩余的房子钱款结给你，那怎么可能？”2019年7月28日，马景高发送“沈总，这里房子什么时候过来交接”，2019年8月1日，马景高发送“你是过来还是不过来，痛快话”。2019年10月21日，沈思玉发送“小马，留园路一楼的房租，你得交一下了，拖欠两个月了”，马景高回复“你过来，见面说”。2019年11月13日，马景高发送“我给留园路店里东西搬走完了，你来交接一下”，并发送了房屋照片，当日，沈思玉回复“小马，你那里搬完了吗？等会我电话给你吧”。2019年，马景高发送“什么时候来处理”，2020年1月8日，沈思玉回复“小马，房子的事咋说，老拖着也不是事”。 2020年4月5日，谈梅芳与马景高签订交接单，载明“今有苏州市留园路房屋的实际承租方马景高交还所使用的房屋钥匙一把，房屋内原属于马景高的物品已基本清空，如有遗留，则与马景高无关，马景高放弃所有权等权限，房屋内拖欠的水电费由沈思玉或马景高承担，包括但不限于已拖欠的水电费、未结的水电费、滞纳金等，最终由法院判决为准，沈思玉支付不了时，由马景高承担。马景高交纳给房东的13万元整，由房东退回”。 审理中，马景高与沈思玉均确认马景高支付给中介的保证金5000元已退还给马景高。 审理中，马景高陈述，其支付沈思玉一楼东侧及二楼房屋2018年9月11日至2019年9月11日期间的租金58000元，一楼西侧饭堂2019年2月15日至2020年2月15日期间的租金73500元，其中马景高支付7万元，沈思玉欠其8000元，故抵扣租金3500元；其主张的保证金5000元是代替沈思玉支付给吴云跃的，其向吴云跃转账5700元，包含了给沈思玉的保证金5000元。 审理中，沈思玉陈述，马景高支付给吴云跃的65700元系转租费用，吴云跃将一楼超市转让给马景高，马景高转账给沈举华的费用是用来支付房屋租金的，对马景高提出的沈思玉欠其8000元，故抵扣3500元的事实不认可，但对马景高支付租金期间无异议；谈梅芳对涉案房屋转租是知情的，谈梅芳曾起诉沈思玉要求收回房屋，但是经过协商，继续履行合同；其承租涉案房屋用于经营餐饮，后转让给马景高，其知道马景高租赁涉案房屋用于经营餐饮。 以上事实，有不动产权属证明、房屋租赁合同、民事诉状、民事调解书、“证照联办”现场审核书、交接单、中国工商银行账户历史明细清单、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，沈思玉与马景高签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，涉案房屋的所有权人明知沈思玉转租，在六个月内未提出异议，故马景高与沈思玉签订的房屋租赁合同，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2019年5月30日，涉案房屋因姑苏区四类行业整顿不符合经营餐饮的条件而停止营业，马景高多次联系沈思玉办理房屋交接，沈思玉未能及时前去办理交接。2019年11月13日，马景高搬离涉案房屋并通知了沈思玉，2019年11月26日，马景高再次向沈思玉发送信息表示不愿意继续履行合同，鉴于双方之间的房屋租赁合同已事实上不能履行，故本院依职权认定双方签订的房屋租赁合同于2019年11月26日终止。 关于合同终止前的租金。马景高承租涉案房屋用于经营餐饮，虽涉案房屋的用途为非居住，但是不符合餐饮企业开办条件，马景高对涉案房屋用途负有主要的考量和判断的义务，应对合同终止后的损失负主要责任；沈思玉明知马景高承租涉案房屋用于经营餐饮，未尽到提示、说明和告知的义务，应对合同终止后的损失负次要责任。对于2019年5月29日前的房屋租金，因马景高按约使用了涉案房屋，租金标准按照合同约定的标准计算；对于2019年5月30日后的租金，因马景高在使用房屋过程中基于政府部门的行政行为产生了障碍，租金标准应按照合同约定标准的80%计算。马景高应就涉案房屋一楼西侧饭店部分支付沈思玉2019年2月15日至2019年5月29日期间的租金20942.47元（月租金6125元×12个月÷365天×104天）、2019年5月30日至2019年11月26日期间的租金28997.26元[（月租金6125元×12个月÷365天×180天）×80%]，两项合计49939.73元，马景高已支付7万元，故沈思玉应返还马景高租金20060.27元。马景高就涉案房屋一楼东侧及二楼部分应支付沈思玉2018年9月11日至2019年5月29日期间的租金为41632.88元（年租金58000元÷365天×262天）、2019年5月30日至2019年11月26日期间的租金22882.19元[（年租金58000元÷365天×180天）×80%]，两项租金合计64515.07元，马景高已支付56800元，故还应支付7715.07元。综上，沈思玉就涉案房屋一楼西侧饭店部分应返还马景高租金20060.27元，马景高就涉案房屋一楼东侧及二楼部分应支付租金7715.07元，二者相抵，沈思玉还应返还马景高租金12345.2元，马景高主张返还租金超出部分，本院不予支持。 马景高主张沈思玉应返还其保证金5000元的诉讼请求，马景高陈述该笔费用是代替沈思玉支付给吴云跃的，沈思玉予以否认，马景高亦未能提供证据予以证实，故该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 马景高主张返还安装的门、窗、吊顶、扶手、地砖、墙上的画的诉讼请求，因马景高未能举证证明其安装了上述物品，且上述物品除墙上的画外均为不可移动物品，无法返还，故马景高的该诉讼请求，无法律和事实依据，本院碍难支持。 关于沈思玉主张马景高支付租金及利息的诉讼请求，因马景高已支付的租金超过应付租金，故该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 关于沈思玉主张马景高支付损失35890.41元的诉讼请求，涉案房屋因姑苏区四类行业整顿不符合经营餐饮的条件而停止营业，马景高搬离涉案房屋，存在违约，应赔偿沈思玉损失，但沈思玉明知马景高已搬离而未及时交接房屋，对房屋空置的损失扩大负有责任，故本院综合房屋空置时间、马景高、沈思玉对合同终止的责任及沈思玉没有采取适当措施致使损失扩大的情形，酌定马景高赔偿沈思玉损失22096元，沈思玉主张超出部分，本院不予支持。 关于沈思玉主张马景高支付水费511.3元、电费343元的诉讼请求，因沈思玉与谈梅芳房屋租赁合同纠纷一案中未涉及该两笔费用，沈思玉亦未支付谈梅芳该两笔费用，马景高亦认为涉案房屋水费、电费均不是由其经营餐饮产生，其不应承担该两笔费用，故沈思玉的该项诉讼，无法律和事实依据，本院不予支持。 关于马景高提出其支付沈思玉租金131500元的意见，因其仅能提供转账金额126800元，沈思玉亦仅对该转账金额予以确认，马景高对其他租金金额未能提供证据予以证实，故马景高应承担由此产生的不利后果，本院据以认定马景高支付沈思玉租金126800元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、沈思玉于本判决生效之日起十日内返还马景高租金12345.2元； 二、马景高于本判决生效之日起十日内支付沈思玉损失22096元； 三、驳回马景高的其他本诉诉讼请求； 四、驳回沈思玉的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1786元，减半收取893元，由本诉原告马景高负担754元，本诉被告沈思玉负担139元，本诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告马景高。反诉案件受理费1053元，由反诉原告沈思玉负担576元，反诉被告马景高负担477元，反诉被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告沈思玉。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇二〇年七月三十一日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  李艳婷