浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初9491号原告（反诉被告）：章金玲，女，1978年2月2日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：韩芳，浙江泰杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青青，浙江泰杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨梦倩，女，1996年10月16日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：陈仟伍，浙江人地律师事务所律师。第三人：诸暨市友家房产置换有限公司，住所地诸暨市浣东街道高湖东路7号永丰花园6幢000114。法定代表人：方洁。委托诉讼代理人:寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。委托诉讼代理人：许灏斌，浙江靖光律师事务所实习律师。原告（反诉被告）章金玲与被告杨梦倩（反诉原告）、第三人诸暨市友家房产置换有限公司（以下简称“友家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。章金玲的委托诉讼代理人韩芳、杨青青，杨梦倩的委托诉讼代理人陈仟伍，第三人友家公司的委托诉讼代理人寿奇光、许灏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉部分：章金玲向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令杨梦倩支付章金玲违约金10万元。审理中，章金玲变更第2项诉讼请求为判令章金玲不退还定金并支付违约金10万元，并表示若需在违约金、定金中选择其一，则要求杨梦倩支付违约金10万元，已付定金5万元在应付违约金中直接抵扣。事实和理由：章金玲、杨梦倩于2020年4月8日签订《房屋买卖合同》一份，约定：章金玲将其位于诸暨市陶朱街道詹家山北路17号诸暨上海城××幢××号房屋以总价92万元的金额转让给杨梦倩。合同约定杨梦倩于合同签订时支付定金5万元，于2020年4月30日前支付房款首付款22万元（含定金），余下房款需要银行按揭贷款，章金玲在收到全部房款后五日内交付房地产，合同同时约定了若一方违约应承担违约责任等内容。协议签订后，杨梦倩只向章金玲支付5万元定金，对于首付款以及余下房款，杨梦倩迟迟未付，之后章金玲通知杨梦倩解除双方于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》，但杨梦倩置之不理。杨梦倩辩称，1.章金玲有对房屋过户的义务，该义务虽然没有约定具体期限，但是合同中的表述是合同签订后章金玲应当立即办理相关手续；2.章金玲、杨梦倩及友家公司有口头约定，即先过户后付款，章金玲不能履行过户义务，违约在先，导致杨梦倩依法依约解除了合同，所以章金玲应当退还定金，并按照合同约定承担相应违约责任；3.房屋买卖合同已解除杨梦倩是认可的，但是系杨梦倩于2020年4月30日要求解除，杨梦倩一直与中介公司联系，催促是否能履行过户手续，答案一直是否定的，一拖再拖，所以杨梦倩以微信方式通知中介公司转告章金玲单方面解除合同；4.对于要求杨梦倩支付违约金10万元不予认可，缺乏事实依据。友家公司陈述，1.章金玲、杨梦倩之间签订的《房屋买卖合同》是当事人自己的真实意思表示，没有违反相关法律规定，合法有效，作为友家公司审查的义务是产权没有纠纷，友家公司向房管部门查询，涉案房产没有查封、抵押的情况，友家公司已尽到合理义务，不存在过错；2.根据《房屋买卖合同》第二条第2款，被告杨梦倩应当于2020年4月30日前向章金玲交付房屋首付款22万元，但是杨梦倩没有将约定的款项交付章金玲，从而产生了诉争纠纷，但这个纠纷与友家公司无关，故章金玲、杨梦倩应当按照合同约定履行义务，作为友家公司也会积极配合。反诉部分：杨梦倩向本院提出反诉请求：判令章金玲退还杨梦倩定金50000元，并支付违约金100000元。事实和理由：2020年4月8日，杨梦倩与章金玲经友家公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》一份，约定：章金玲将其位于诸暨上海城28幢011402室的房屋以总价92万元转让给杨梦倩。合同签订当日，杨梦倩依约支付了5万元定金，同时按照双方口头约定，章金玲应在2020年4月30日之前履行房屋过户手续，房屋过户后杨梦倩一次性支付房屋首付款，余款由友家公司代办房屋按揭后支付。合同签订后，杨梦倩积极准备房屋首付款及房屋按揭所需的相关材料，并多次向友家公司询问、催促过户事宜（双方之间不得私下联系交易，所有沟通工作均由友家公司居间服务）。但据居间方于2020年4月13日反映，由于章金玲办理上述房屋过户需要其丈夫配合，而其丈夫在境外，故需要一定时间，且房东承诺最多差个一两天，肯定会弄好的（指办理过户手续）。杨梦倩了解后明确告知，在约定的期限内肯定愿意等，但若超出期限则将解除合同，友家公司对此表示会转告并催促章金玲。此后，杨梦倩多次与友家公司联系，友家公司均表示会于2020年4月30日前办好过户手续。但直至4月30日，章金玲仍未能履行房屋过户义务，故杨梦倩明确告知要求解除合同并退还定金、支付违约金等。章金玲辩称，1.杨梦倩的陈述不属实，双方没有口头约定章金玲应当于2020年4月30日前办理过户；2.案涉合同是房屋买卖合同，友家公司是居间介绍提供服务的作用，该份合同中没有约定友家公司可以代表章金玲做出意思表示的内容，章金玲也没有承诺什么时候过户、收房，杨梦倩与中介友家公司之间的沟通不能对章金玲产生约束力，对杨梦倩的反诉请求应当驳回。友家公司陈述，《房屋买卖合同》合法有效，应当按照合同履行，且根据合同内容应当先付款再办理过户手续。本诉部分：章金玲为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.房屋买卖合同1份；2.银行转账记录、支付宝转账记录、押金单、收条各1份；3.委托代理合同、电子发票各1份；4.证人证言（申请证人陈某出庭作证）；5.章桥安出具的情况说明、章乔安的身份证各1份；6.公证书。经质证，杨梦倩对证据1、2、6的真实性无异议；证据3，与本案无关；证据4，证人陈述到有些事情是不清楚的，鉴于章金玲与证人之间的关系，有些事情是应该知道，而不是不清楚，证人陈述其于3月18日回到国内，中间隔离一个月不到，最晚就到4月18日。4月20日杨梦倩与中介公司的聊天内容中，中介公司一直在强调因为章金玲的老公在国外，需要去大使馆办理委托公证；退一步讲，如果证人陈述属实，那么在完全没有过户障碍的情况下，中介公司说了是见面当天可以办理过户，可以一手交钱一手交货，哪怕是先付钱，当场办理过户，没有障碍的情况下为何不办，那么责任应当在章金玲；证据5不符合法律规定的证据形式要件。友家公司对证据1、2、6的真实性均无异议；证据3与本案无关；证据4，对其真实性无异议；证据5由法院依法核实。本院认为，证据3与本案缺乏关联性，故不予采纳；证据4将结合其他证据综合予以认定，对其余证据的真实性均予以确认。杨梦倩为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：7.微信聊天记录(杨梦倩与友家公司法定代表人方洁)若干。经质证，章金玲对证据7的真实性由法庭核实，对证明目的有异议，认为该份聊天记录是杨梦倩与方洁之间发生的，与章金玲无关，承诺首付款当天见面再付是方洁做出的承诺，而聊天记录中杨梦倩说30号过户，该时间与杨梦倩答辩时陈述签订合同当日过户差了22天；该份证据对章金玲没有约束力，且无法证明章金玲与杨梦倩约定签好合同马上办理过户，杨梦倩的解除通知是发给中介的，杨梦倩没有收到。友家公司对证据7的真实性以手机实际内容为准，友家公司的意思是首付款22万元付完毕之后，当天就有可能办理过户手续。本院对该份证据的真实性予以确认，至于证明力将结合其他证据综合予以认定。友家公司为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：8.微信聊天记录（章金玲与友家公司合作的中介公司员工丁建富与章金玲的微信聊天记录），经质证，章金玲表示其真实性由法庭审核，合同约定的是4月30日前支付首付款，章金玲说5月1日之后就可以办理房产过户，与本案的交易模式没有任何冲突，且章金玲没有以其丈夫不在拒绝办理房屋过户的意思。杨梦倩表示无论是中介公司还是杨梦倩，章金玲说其丈夫陈某一直在国外，公证手续也办不了，中介当时也相信了章金玲的说法。陈某在家里隔离了一个月，没有对外讲。签订合同的时间是4月8日，此时陈某已经在国内了，正在自动隔离。自动隔离一个月满是4月18日，但是到了4月23日、4月24日章金玲还是一直宣称陈某在国外，不管是出于什么目的及原因，性质就是在说谎，不配合办理过户手续。本院对该份证据的真实性予以确认，至于证明力将结合其他证据综合予以认定。反诉部分：杨梦倩为证实其反诉主张向本院提供证据材料如下：9.房屋买卖合同1份；10.收据1份；11.微信聊天记录(杨梦倩与友家公司法定代表人方洁)若干；12.银行流水1份，经质证，章金玲对证据9无异议，但是对证明目的有异议，认为杨梦倩说本合同签订后双方约定的付款时间和过户时间都是2020年4月30日前，从合同看，如果杨梦倩主张先办理过户手续再付款，其所依据的就是合同第五条第1款，这是杨梦倩主张的基础。在刚才的陈述过程中，其办理过户手续是2020年4月30日前，合同明确载明该时间点是支付首付款的时间，没有约定办理房屋过户，同时付款方式第2条，房东在收到全部房款后5日内…，也不存在2020年4月30日或者之前过户的可能性，杨梦倩的主张是自相矛盾的。证据10的真实性无异议；证据11与本诉部分的质证意见一致；证据12与本案无关，无论杨梦倩准备了多少钱，其还是没有按合同约定支付房款。友家公司对证据9、10的真实性无异议；对证据11的真实性无异议，但是友家公司一直认为应当先付款后过户；对证据12的证明目的有异议。本院对证据9、10、11的真实性予以确认，至于证据12，银行流水情况不能直接推定系杨梦倩为买卖房屋准备的款项，且杨梦倩亦并未实际将首付款支付给章金玲，故对其证明力不予采纳。本院经审理查明事实如下：2020年4月8日，章金玲（甲方）、杨梦倩（乙方）及委托代理机构友家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将本人在诸暨市陶朱街道詹家山北路17号诸暨上海城××幢××室房屋出售给乙方，房屋用途为住宅；双方同意上述房地产转让价为人民币92万元；乙方在签订《房屋买卖合同》时，向甲方支付定金计人民币5万元，其中2万元由中介公司保管，待交房时，各项费用结清后退还，同时甲方应将契证、房产证、国有土地证提供给丙方保管；乙方应在2020年4月30日前向甲方支付房款首付款人民币22万元（含定金）；余下房款需要银行按揭贷款：丙方代替乙方联系办理二手房按揭贷款70万元，乙方全权委托贷款银行将该项目按揭贷款70万元，直接划入两方设立在银行的监控账号内；甲方在收到全部房款后五日内交付房地产；本合同签订后，甲方中途毁约，应退还乙方双倍定金及已收房款，且赔偿乙方违约金计10万元，合同终止。反之，乙方中途毁约，已付定金不退，乙方赔偿甲方违约金计10万元；乙方如未按约定的时间付款，应向甲方支付违约金计10万元。逾期超过15天，甲方有权解除合同。如已过户，乙方需要将产权证做到甲方名下，所有费用由乙方负责，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金额差额部分由乙方按实赔偿；甲方不能提供房产证、土地证等过户资料，或甲方原因不能办理和不按约定时间办理产权过户手续，均属甲方违约。甲方未按本合同约定的时间交房，甲方应向乙方支付违约金10万元，逾期超过15天，乙方有权要求法院强制执行；乙方因自身原因不能办理和延期办理二手房按揭贷款（应在接丙方通知二天内办理贷款手续），乙方承诺接丙方通知10个工作日内现金补足房款，不能现金补足房款，承担逾期付款责任；如果房款由丙方转交的，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方，如逾期一天，丙方应分别向甲乙双方支付总房款千分之一作为违约金；本合同签订后，甲乙双方应向房地产管理机构申请办理房地产买卖过户手续，按规定申领新不动产证，甲方应协助乙方办理好产权过户手续，关于转让房地产的过户手续、权证和票据双方共同委托丙方办理与保管，丙方为遗失负责。同日，杨梦倩支付章金玲定金5万元，其中2万元由友家公司保管。后章金玲、杨梦倩均未按约定履行各自的义务。另，章金玲将浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书交付给友家公司。本案的争议焦点是章金玲、杨梦倩是否应当支付对方违约金。本院分析如下：1.《房屋买卖合同》第四条第5款规定，如果房款由丙方转交的，丙方应在办理好产权过户登记手续或房屋交付之日，即当日立即将房款交付给甲方。该条款虽非对房屋过户登记时间的明确约定，但是可以看出办理房屋产权过户登记手续与支付首付款时间为同一日，两项义务系同时履行；2.杨梦倩与友家公司的微信聊天记录显示：2020年4月13日，杨梦倩：“房东她老公这事情麻烦吗？四月三十前不弄好，那是她违约了呢。”友家公司：“就是说这样的，那她是会弄好的。”2020年4月20日，友家公司：“本身跟她说过的，合同签订的是30号之前，尽量要她30号之前弄好”；2020年4月30日，杨梦倩：“你好，今天已经30号了，过户还是没办好，请你转告房东，我现在正式通知解除合同，并且退还定金以及支付违约金，后续事宜我已经委托律师处理了，原来说好的5000块钱中介费等定金违约金拿到之后我会给你的。”友家公司：“我会通知房东的。”章金玲与友家公司合作的中介公司的微信聊天记录显示：2020年4月24日，中介公司：“这个人说不好，我也说你急先去装修，她不同意，我们商量你老公能不能4月底前到中国，到时候机票给她们看，隔离过不了户那是政府的问题，我们也没违约。”杨梦倩：“我觉得，上面补个协议，最好，你再问一下买方的小姑娘有哪方面的顾虑，她可能觉得没有过户的话产权还在我们这里，我们决定要卖这个房子的，51假期一过就可以办理过户了。”2020年4月25日，中介公司：“付首付那天就是过户，钱付给你了不过户谁会放心，现在主要是确定个时间，你老公5月份什么时候回来，客户什么时候能过户，这个问题要确定一下，拜托了。”2020年4月30日，中介公司：“老板娘你好，客户刚才来电话了说今天已经30号了，她已经委托给律师了，我们不知讲了多少好话，她也不听。”章金玲：“是的，她的款呢，她没有付首付，今天她不付款，是她违约。”2020年5月8日，章金玲：“亲，下周过户？”2020年5月9日，中介公司：“几号能下吗？我去预约，下周都没关系吗？估计要约到星期四五。”章金玲：“是的，这个时间可以。”中介公司：“老板娘你好，我通知客户了，我说房东到了可以过户了，客户说她已经委托律师了，意思好像要起诉。”从上述微信聊天记录可以看出，双方均未能履行各自的义务。据此，本院认为，合同约定及微信聊天记录的内容均反映出本案中房屋过户与支付首付款两项义务是同时履行，且同时履行该两项义务亦符合二手房交易习惯，本案原、被告双方均未履行各自的义务，双方均可以行使同时履行抗辩权，根据本案的实际情况以及考虑到平衡双方当事人的利益，本院确认章金玲、杨梦倩均无需支付对方违约金。本院认为，章金玲与杨梦倩于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本诉部分：1.判令确认双方于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》已解除。本院认为，双方均同意解除合同，故对该诉请予以支持。2.判令章金玲不退还杨梦倩定金并支付违约金10万元。本院已在争议焦点部分分析，不再赘述，对该诉请不予支持。反诉部分：判令章金玲返还杨梦倩定金5万元，并支付违约金10万元。本院已在争议焦点部分分析，不再赘述，违约金部分不予支持，但是杨梦倩已支付的定金应当由章金玲返还，其中2万元由友家公司代为保管，且友家公司同意在本案中一并处理，并表示由法院确定支付哪一方，本院确定定金2万元应由友家公司返还给杨梦倩。审理中，友家公司表示浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书在友家公司处，对于返还该证书要求法院在本案中一并处理，本院确认友家公司将上述不动产权证书返还给章金玲。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认解除章金玲与杨梦倩于2020年4月8日签订的《房屋买卖合同》；二、章金玲应返还杨梦倩定金3万元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、诸暨市友家房产置换有限公司应返还杨梦倩定金2万元，款限本判决生效之日起十五日内付清；四、诸暨市友家房产置换有限公司应将浙（2020）诸暨市不动产权第0××7号不动产权证书返还给章金玲，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；五、驳回章金玲的全部诉讼请求；六、驳回杨梦倩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉应收受理费2300元，依法减半收取1150元，由章金玲负担。反诉应收受理费3300元，依法减半收取1650元，由杨梦倩负担1100元，章金玲负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年七月二十七日书记员 谢周成?????10?