云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初259号原告史峰，男，汉族，1961年10月1日生，身份证住址云南省昆明市五华区。原告杨兰，女，汉族，1962年4月24日生，身份证住址云南省昆明市五华区。两原告共同委托代理人杨会明、黄孔生，云南枢环律师事务所律师。特别授权代理。被告刘仪斌，男，穿青人族，1972年3月11日生，身份证住址贵州省水城县。被告李超群，女，汉族，1978年8月15日生，身份证住址云南省楚雄市。两被告共同委托代理人周礼赞，云南煜扬律师事务所律师。特别授权代理。两被告共同委托代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。被告刘尊云，男，汉族，1966年7月6日生，身份证住址云南省楚雄市。原告史峰、杨兰诉被告刘仪斌、李超群、刘尊云租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月18日、7月7日公开开庭进行了审理。原告杨兰及史峰的特别授权委托代理人、被告刘仪斌、李超群的特别授权委托代理人及被告刘尊云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史峰、杨兰诉称：两原告系夫妻，被告刘仪斌与被告李超群也是夫妻。2010年8月1日，两原告与被告刘仪斌、李超群共同签订《出租协议》，原告将位于官渡区的昆国用（2008）第00775号土地使用权及附着于该土地上的80ＫＶＡ变压器、配电室、水表设施出租给刘仪斌和李超群。双方共同对租期、租金标准及租金支付方式等事宜进行了约定，其中《出租协议》第六条第一项约定：若承租人不按约定支付租金请判令被告向原告支付租金，在给予三个月宽限期内仍未全额付清下一期租金，则出租人有权收回租赁场地及房屋，终止租赁协议，承租人须立即无条件把出租物及地上附着物无偿交还给出租人，地上一切建筑及附着物归于出租人。被告刘仪斌和李超群承租后向原告借款在上述土地上建盖厂房、综合办公楼及相关设施，并于2013年将其中的部分场地和房屋转租给被告刘尊云，但自2014年7月31日起开始连续五年拖欠租金。诉请解除史峰、杨兰与刘仪斌、李超群于2010年8月1日签订的《出租协议》，判令被告刘仪斌和李超群共同向原告无损返还昆国用（2008）第00775号土地使用权及附着在该土地上的房屋、80ＫＶＡ变压器、配电室和自来水设备，刘尊云在其实际占用的范围内负协助返还义务，并确认昆国用（2008）第00775号土地上的一切建筑物及附着物所有权归原告所有；判令被告刘仪斌和李超群向原告连带支付昆国用（2008）第00775号土地在2015年7月31日前欠付的租金100000元，并按照每年租金130000元的标准支付该土地自2015年8月1日起至《出租协议》解除生效日止的租金及按照年利率6%的标准计付的逾期付款损失（计算至2020年3月31日为181200元），判令被告刘尊云按照每年1053994元的标准支付自《出租协议》解除生效日止至实际返还所占用的昆国用（2008）第00775号土地及附着于该土地上的房屋之日止的占用费。原告史峰、杨兰针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、出租协议，欲证实原、被告的权利义务关系；2、房屋租赁合同及三方协议，欲证实被告刘仪斌和李超群在涉案土地上建盖房屋后转租给刘尊云；3、民事起诉状，欲证实被告刘仪斌、李超群建盖房屋的资金绝大多数系向原告借款；4、证据清单，欲证实被告刘仪斌、李超群向原告的付款，其中仅有30万元系支付本案所涉租金；5、电话录音，欲证实被告刘仪斌认可刘尊云欠付其本人租金，以及刘仪斌、李超群欠付原告租金，金额约为80万元左右。被告刘仪斌、李超群辩称：被告刘仪斌、李超群从2010年开始至2018年10月15日止共计支付原告4,179,391元，其中包括了本案所涉租金123万元及归还借款本息。根据交易常理，被告所付的款项应当优先认定为支付租金，两被告并无恶意拖欠租金的行为，且在承租期间，对承租场地投资逾1300万元，综合上述因素，希望继续承租涉案场地，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘仪斌、李超群针对其答辩和质证意见提交如下证据材料：1、出租协议，欲证实原、被告的权利义务关系；2、借款及付款明细、收条、临时借款合同、银行卡明细帐及个人帐户对帐单，欲证实原告史峰、杨兰与被告刘仪斌、李超群之间除本案租赁合同关系外，还存在借款合同关系以及双方的帐目往来；3、房屋租赁合同，欲证实被告在涉案租赁土地上建盖房屋并出租给第三方刘尊云使用。被告刘尊云答辩称：两原告与被告刘仪斌、李超群之间的租赁关系及债权债务关系与被告刘尊云无关。但被告刘尊云知道双方曾就租金问题进行过确认，被告刘仪斌、李超群大概欠付租金80万元左右。被告刘尊云未提交证据材料。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，查明如下法律事实：原告史峰、杨兰系夫妻，被告刘仪斌、李超群系夫妻。原告史峰、杨兰（甲方）与被告刘仪斌、李超群（乙方）于2010年8月1日签订《出租协议》，约定由甲方将位于昆明市官渡区距温州路约零米，面积为2722.6平方米的土地出租给乙方使用（国有土地使用权证编号为昆国用【2008】第00775号，已安装80ＫＶＡ变压器、配电室及水表）。租用期为二十年，自2010年8月1日起至2030年7月31日止，其中变压器、配电室及水表设施租金于协议签订时一次付清。租金支付方式为按五年一期划分，考虑到乙方建设期间资金压力，第一年五年期（2010年8月1日至2015年7月31日）为每年租金100000元，实际应支付租金460000元，第二个五年期（2015年8月1日至2020年7月31日）为每年租金130000元，第三年五年期（2020年8月1日至2025年7月31日）为每年租金169000元，其中乙方应于2015年7月31日前支付租金260000元，于2017年7月31日前支付租金390000元。乙方应在本协议签订之日起三十日内组织施工，建盖生产性企业所需的厂房、综合办公楼。合同签订后，原告史峰、杨兰将上述场地及地上附着物交付被告刘仪斌和李超群使用。被告刘仪斌与李超群在承租期间，另向原告史峰、杨兰借款，据被告刘仪斌、李超群陈述，共向原告史峰、杨兰归还借款本息及租金共计4179391元。双方无争议的租金支付为变压器、配电室、水表租金已于2010年10月15日一次性付清外，被告刘仪斌、李超群于2010年8月14日付租60000元，2013年7月31日付租200000元，2013年8月12日付租100000元。对于其他付款的性质，被告辩称于2017年8月4日通过转帐方式支付的1000000元包括了租金650000元，因此并不存在欠付租金的情形。双方另存在民间借贷关系，业已经过昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初2122号民事判决书认定该1000000元系用于归还借款本息，但该判决书尚未生效。被告刘仪斌、李超群承租涉案土地后，在该场地建盖房屋后另行与被告刘尊云于2016年12月14日签订《房屋租赁合同》，将4000平方米的房屋出租给乙方（刘尊云）作酒店、商务办公使用，租赁期为12年，自2013年7月11日至2025年7月10日。该房屋租赁合同已实际履行。因被告刘尊云欠付刘仪斌2019年的租金，刘仪斌已向本院提起诉讼，请求判令被告刘尊云支付欠付的租金1,053,393元。本案在审理过程中，根据原告史峰、杨兰的申请，本院于2020年1月10日作出（2020）云0111民初259-1号民事裁定书，对被申请人刘仪斌、李超群价值641,667元的财产予以保全，因此产生保全费3728元。本案双方当事人争议的焦点为：一、被告刘仪斌、李超群是否欠付原告史峰、杨兰租金及具体金额；二、原告史峰、杨兰对其与被告刘仪斌、李超群之间的租赁合同行使解除权是否成立；三、若案涉租赁合同解除，被告刘仪斌、李超群、刘尊云的权利义务为何。针对争议焦点一，本院认为，根据原告史峰、杨兰与被告刘仪斌、李超群于2010年8月1日签订《出租协议》，被告刘仪斌、李超群在承租期间，自2010年8月1日至即将到期的2020年7月31日，应付租金共计1,110,000元。其间，被告刘仪斌与李超群因与原告同时存在民间借贷关系，所支付的款项中归还借款利息及本金、支付租金存在混同，本院根据原告史峰、杨兰的自认，确认被告刘仪斌、李超群所付款项中，有360,000元为租金，据此，认定被告刘仪斌、李超群欠付的租金为750,000元；针对争议焦点二，本院认为，根据原告史峰、杨兰与被告刘仪斌、李超群签订的《出租协议》，被告刘仪斌、李超群最迟应于2017年7月31日前支付租金，被告刘仪斌、李超群未在上述承诺期限内支付租金，已构成违约。但鉴于双方形成租赁及借贷两个法律关系，自2010年至2018年10月15日期间存在频繁的经济往来，被告刘仪斌、李超群亦有大额款项的支付、帐目存在混同的情形，被告刘仪斌、李超群欠付租金亦有双方认知差异的客观因素，因此本院认为，被告刘仪斌、李超群承担逾期付款利息的方式与其违约情节相符，故对原告史峰、杨兰行使解除权的诉讼主张，不再予以支持；本案被告刘尊云与原告史峰、杨兰之间未形成租赁合同关系，根据合同相对性的原理，被告刘尊云在本案中不承担违约责任，其与被告刘仪斌之间因履行转租合同产生的权利义务，在另案中处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告刘仪斌、李超群于本判决生效之日起十日内一次性支付原告史峰、杨兰租金750,000元及逾期付款利息181,200元，并自2020年4月1日起，依照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付750,000元的利息，至付清之日止；二、原告史峰、杨兰的其他诉讼请求不予支持。本案案件受理费10217元、保全费3728元，均由被告刘仪斌、李超群承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年七月二十七日书记员  于晶