江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2537号上诉人（原审被告）：邓兵，男，1970年10月24日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：史长城，江苏马健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丁，男，1983年9月20日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：尹清涛，江苏厚拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，江苏厚拓律师事务所律师。上诉人邓兵因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序由审判员李飞鸽进行独任审理。上诉人邓兵的委托诉讼代理人史长城、被上诉人李丁的委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓兵上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、上诉人与被上诉人在签订租赁合同时，其承诺只要能够与南京江宁城市建设集团有限公司达成续租协议，即无条件将该房屋继续租赁给上诉人，当时被上诉人不止是只向上诉人作出承诺，其他的承租户也得到这样的口头承诺。2、涉案房屋在2019年5月就进行了门面出新，上诉人根本无法经营，该房屋的产权人南京江宁城市建设集团有限公司也因为门面出新，免去了被上诉人两个月房租，所以，被上诉人不应当要求支付该两个月的房租。3、一审认定的房屋占有使用费偏高，应该按照租赁合同到期后同地段同类型的房屋租赁合同价格确定，参照被上诉人与南京江宁城市建设集团有限公司签订的新租赁合同所约定的租金标准，该房屋的租赁费用为400元/天。4、上诉人与被上诉人在签订租赁合同时上诉人已经向对方缴纳了保证金1万元，应当在房屋占有使用费中予以扣除。综上所述，一审判决明显错误，请二审法院依法改判。李丁辩称：1、一审判决合法合理，请求维持一审判决。2、对上诉人的事实和理由部分，我方认为李丁与城建集团公司签订的租赁的房屋合同与本案无关。3、保证金合同中约定保证金是因上诉人不如期交付房屋的违约金，按照合同约定，该保证金不予退还，不应当在占有使用费中予以扣除。李丁向一审法院起诉请求：1、邓兵立即腾空并返还位于南京市江宁区景祥佳园承租房屋；2、邓兵支付房屋占有使用费（以日租金452元为基数，自2019年6月8日起计算至邓兵实际搬离房屋之日止）；3、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月13日、2014年8月31日，李丁（乙方）与案外人南京江宁城市建设集团有限公司（以下简称城建集团）（甲方）分别签订房屋租赁协议各1份，约定城建集团将其所有的位于南京市江宁区门面房出租给李丁使用，用于苏侨好邻里生活超市和苏鲜平价菜场等社区生活配套使用，租期分别自2014年6月1日、2014年9月1日起，均至2019年5月31日止。2016年10月27日，李丁（甲方）与邓兵（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定李丁将案涉房屋（经双方确认为宏运大道与湖西路交界口湖西路由南向北数第一个门，包含一楼第一个门，二楼第一至第四间）出租给邓兵用于经营餐饮，租期自2016年12月1日起至2019年5月31日止，其中2018年12月1日至2019年5月31日租金为81881元。合同第3.1.2约定：合同期满后，若甲方依然享有合法租赁权且该房屋仍对外出租同业态使用的，则在同等条件下乙方对该房屋具有优先续租权。乙方须在合同期届满提前三个月向甲方提出书面续租要求，甲方在其后一个月内给予书面回复同意续租的，则双方对租赁条件等进行协商，协商一致的，另行签订房屋租赁合同；甲方回复不同意续租或未回复乙方的，则本租赁合同租赁期满即终止。第8.1条约定：本合同期满或任何原因终止时，乙方应在终止或期满后七（7）日内将该房屋恢复原状并以清洁状态返还给甲方，并须经甲方验收书面确认通过后方视为返还。合同签订后，李丁向邓兵交付了案涉房屋，邓兵将案涉房屋用于经营烧鸡公饭店。合同期满后，双方未续签合同，2019年7月2日，李丁向邓兵送达房屋租赁合同到期不再续签通知书，明确不再与邓兵续签租赁合同，同时要求邓兵于2019年7月10日前将案涉房屋归还李丁，后邓兵使用案涉房屋至今。另查明，2019年6月1日，李丁与城建集团续签合同，租赁期自2019年6月1日起至2024年5月31日止。2019年7月22日，城建集团向李丁出具授权证明书1份，告知李丁有权将案涉房屋用于零售、药房、美容美发、通讯数码、培训、快餐（但不包括重餐饮）等之用途，同时允许李丁将承租的部分房屋授权给第三方使用。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李丁与邓兵之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按约履行。合同期限届满后，双方未能续签合同，案涉合同已终止，邓兵应按约归还案涉房屋，邓兵未能按约及时交付案涉房屋，应承担相应的违约责任。关于邓兵抗辩的要求继续租赁案涉房屋的要求，因在合同期内，其与李丁未续签合同，同时李丁与城建集团续签合同后，城建集团对于案涉房屋的业态有明确限定，邓兵所经营的烧鸡公饭店业态不属于城建集团限定业态范围内，故继续租赁案涉房屋已不具备条件，加之李丁不同意继续签订合同，故对于邓兵的抗辩意见，不予采信。关于房屋内装饰装修部分应否折价归并，因双方对于合同终止后装饰装修部分如何处理并无约定，且该部分内容应为反诉内容，邓兵在本案中并未提起反诉，故对其该项意见，不予采信。综上，对于李丁要求邓兵腾空并返还案涉房屋并支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、邓兵腾空并向李丁返还位于南京市江宁区景祥佳园街区承租房屋（宏运大道与湖西路交界口湖西路由南向北数第一个门，包含一楼第一个门，二楼第一至第四间）。二、邓兵向李丁支付房屋占有使用费（自2019年6月8日起按452元/天标准计算至实际搬离之日止）。上述一、二项均于判决发生法律效力之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取415元，由邓兵负担（此款已由李丁垫付，邓兵在支付上述款项时应加付此垫款）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方一致确认，上诉人邓兵已于2020年1月14日自涉案房屋搬出，双方已办理房屋交接手续。被上诉人李丁认可签订租赁合同时邓兵向其支付了10000元保证金。本院认为，本案中，上诉人邓兵与被上诉人李丁之间的房屋租赁合同于2019年5月31日到期后，被上诉人向上诉人送达了租赁合同到期后不再续签通知书，明确表示不再与上诉人续签租赁合同，故双方租赁合同终止，上诉人应按约返还房屋，现上诉人未履行房屋返还义务，继续占有使用涉案房屋。被上诉人作为房屋的权利人，有权请求上诉人返还房屋及支付房屋占有使用费用，故一审判令上诉人向被上诉人返还房屋，并酌定按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。上诉人主张应参照被上诉人与出租方城建集团的租赁合同，支付占有使用费及减免两个月租金，于法无据，本院不予支持。另二审中，双方一致确认签订租赁合同时上诉人向被上诉人支付了10000元保证金，上诉人主张该保证金应在房屋占有使用费中予以扣除。本院认为，双方的租赁合同已经终止，上诉人未能按合同约定返还房屋，故被上诉人要求按照合同约定不返还保证金10000元，符合法律规定，上诉人上诉主张在使用费中扣除保证金10000元，本院不予支持。综上所述，邓兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人邓兵负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年七月二十四日书记员  杨文艳