云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2717号原告：昆明龙泉物业服务集团有限公司法定代表人：董延清，系总经理。住所：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：孔俊、王萍，系云南澜湄律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨华忠，男，彝族，1987年8月21日生，户籍地：云南大理白族自治州巍山彝族回族自治县，系原告公司员工，一般授权代理。被告：李林，男，汉族，1965年12月10日生，户籍地：云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：冯权、周晓妹，系西山区利民法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告昆明龙泉物业服务集团有限公司诉被告李林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，于2020年6月5日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明龙泉物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人王萍、杨华忠和被告李林的委托诉讼代理人冯权、周晓妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2009年10月1日至2019年9月30日物业管理服务费438780元；二、判令被告支付逾期付款的违约金直至付清全部物业管理服务费之日止（按照每日千分之一计算，暂计自2009年10月1日至2019年12月10日应支付违约金为778980.2元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系昆明市盘龙区江东丽景园A幢业主，房屋建筑面积1580.73平方米。依据2002年11月12日原被告双方签订的《物业管理协议》约定，原告提供物业管理服务，并按照物价部门核准的收费标准向被告收取有关费用，被告必须按时缴纳规定的费用，逾期未交的，将按所欠款额的千分之一加收违约金。经物价相关部门的核准，自签订物业管理协议之日起，物业综合服务收费按建筑平方米每月0.6元上下10%以内计收。自2013年10月1日起，江东丽景园住宅小区的物业服务收费标准调整为每月每平方米0.8元收费，商业为每平方米2.2元/月。城市垃圾处理费调整为居民10元/户/月，商铺0.75元/月/平方米或者双方协商计量收取。原告依约提供了物业管理服务，被告自2009年10月1日起至今未交纳物业管理服务费，截止2019年9月30日拖欠物业服务费（含垃圾清运费、二次加压费）共计438780元，原告多次催缴无果，特起诉。被告李林答辩称：被告认为原告所诉完全是颠倒事实，实际情况与原告陈述不符，被告与原告未签订过物业管理合同，江东丽景园A幢是完全独立于江东丽景园小区之外，根据物权法第81条业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理，江东丽景园A幢是业主自行管理建筑物及其附属设施，所以不存在交纳物业管理服务费的情况；物业管理条例第二条条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同预定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动，江东丽景园A幢完全独立，房屋及配套设施设备及相关场地维修、养护、管理、环境卫生和相关秩序的活动均由被告自己管理和处理，所以不存在物业管理的情况，原告认为被告2009年10月1日开始没有交物业管理服务费，根据民法通则第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应道知道权利被侵害时起计算，原告现在才提出诉请求已经超过诉讼时效，综上，请求法院查明事实，原告诉求不应得到法院支持，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：第一组证据：原告《营业执照》复印件一份、被告户口证明复印件一份，证明：原告系合法登记的物业管理企业，原被告主体适格；第二组证据：2020年9月16日被告与云南龙泉房地产开发经纪有限公司签订的《商品房购销合同》一份、《丽景园小区平面图》复印件一份、KMGD2825574所有权人为李林的《房屋信息查询摘抄表》一份，证明：1、被告是江东丽景园A幢的所有权人；2、被告（乙方）承诺遵守昆明龙泉物业管理有限公司对江东丽景园小区的各项管理、严格按照相关物业管理及物价部门规定范围内缴纳费用，缴纳物业管理服务费是被告应尽的义务，被告应信守诺言按时缴纳物业费。第三组证据：2002年11月12日原被告双方签订的《物业管理协议》复印件一份，证明：依据双方于2002年11月12日签订的《物业管理协议》第二条约定：“甲方（原告）应按照物价部门核准的收费标准向乙方（被告）收取有关费用，乙方必须按时交纳规定的费用，逾期未交的，将按所欠费额的千分之一加收滞纳金，无正当理由超过一年仍不交清所欠费用的，甲方将采取相应措施，以法律手段维护公共利益。”据此约定，被告享受了原告提供的物业服务，应当依照物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费及相关费用。逾期未交纳，应当依照协议约定承担相应的违约金。因此，原告要求被告支付欠交的物业费及承担自逾期交纳之日起每日千分之一的违约金合法有据。第四组证据：《物业服务收费公示牌》照片一份、昆明市发展和改革委员会昆发改审批办（2009）47号《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》文件复印件一份，证明：1、江东丽景园小区物业服务费住宅每月每平方米0.8元；商业每月每平方米2.2元，二次加压电费每户每年60元；2、原告对小区物业服务收费进行了公示；3、商铺垃圾清运费每月每平方米0.75元。原告的收费标准有相关部门的规定并向业主公示，合法有据。第五组证据：2014年至2019年昆明龙泉物业服务集团有限公司江东丽景园服务处《安防工作记录本》各一份、2015年至2019年昆明龙泉物业服务集团有限公司技术江东丽景园服务处《客服经理工作日记》各一份，证明：原告对江东丽景园小区履行了日常巡逻、巡查工作。对小区保安、保洁、园艺、设施设备进行日常巡检、检查，履行了小区的日常管理工作。第六组证据：名称为李林《云南省其他服务统一发票》一张、《云南省收款专用发票》一张、《江东丽景园小区A幢商网李林2009.10.01-2019.9.30物业费欠费明细》一份、2010年至2019年《通知函》九张照片，证明：1、被告交纳物业综合服务费、自来水二次加压费及代收垃圾清运费交至2009年10月1日；2、被告欠交物业费截止2019年9月30日共计438780元；3、原告多次向被告催收欠交的物业费，被告拒不履行交费义务，存在恶意拖欠物业服务费的行为，被告违反双方签订的物业协议约定，自2009年10月1日至今拖欠物业服务费，经原告多次催收拒不履行交费义务构成严重违约，依约应承担相应的违约金。经质证，被告对原告提交的第一组证据三性及证明目的无异议，对第二组证据的真实性认可，证明目的和关联性不予认可，第三至六组证据不予认可。被告为证明其答辩意见向法庭如下证据：第一组证据：商品房购销合同复印件、照片；第二组证据：房屋租赁合同（两份，最早的复印件）、税收证明复印件、公司人员工资表复印件、废弃油脂回收合同复印件、废弃油脂收集记录复印件、付款证明单（原件无章）、报销单（原件无章）、账单详情（微信截图）、发票；证明被告自己管理涉案房屋的物业。经质证，原告对被告提交的第一组证据商品房购销合同复印件三性认可，证明内容不认可，照片不认可；第二组证据不认可。本院认为：对于原被告双方无异议的证据本院予以确认。对双方有争议的证据评判如下：原告提交的第二、四、五组证据真实、合法、有效，本院予以采信；原告提交的第三组证据系复印件，不予采信；第六组证据通知函粘贴时间不详，不予采信，其余证据本院予以采信。被告提交的第二组证据系与案外人关于涉案房屋的租赁事宜，与本案无关。由此认定本案事实如下：被告李林系昆明市江东花园丽景园A幢（建筑面积1580.73㎡）房屋所有权人，其于2002年9月16日与案外人云南龙泉房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，第十三条关于物业管理的约定被告承诺遵守昆明龙泉物业管理有限公司对江东花园丽景园小区的各项管理，严格按照相关物业管理及物价部门规定范围内缴纳费用。昆明龙泉物业管理有限公司于2007年10月17日变更为昆明龙泉物业服务有限公司，昆明龙泉物业服务有限公司于2010年11月25日变更为昆明龙泉物业服务集团有限公司即本案原告。另查明，2003年9月16日，昆明市发展计划委员会文件昆计价格〔2003〕516号《关于江东丽景园物业管理综合服务费的批复》如下：“经研究，你公司（即原告）对江东丽景园物业管理综合服务收费按建筑面积平方米每月0.6元上下10%以内计收。在售房时对收取物业管理综合服务费有过承诺的，按承诺事项办理。上述收费标准从签订物业管理协议之日起执行。”2009年5月20日，昆明市发展和改革委员会文件昆发改审批办〔2009〕47号将城市垃圾处理费收费标准调整为商铺0.75元／月／㎡。2013年9月11日，昆明市盘龙区发展和改革局文件盘发改价备〔2013〕17号《昆明市盘龙区发展和改革局关于江东丽景园住宅小区物业服务收费备案的通知》如下：“一、位于盘龙区平方米）1292户的物业服务收费应实行政府指导价。二、按照《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，原告提供的江东丽景园住宅小区物业服务中，综合管理费达到三级，收费标准为0.23元／㎡／月；共用部位、共用设施设备日常运行维护达到三级，收费标准为0.13元／㎡／月；清洁卫生达到三级，收费标准为0.12元／㎡／月；园林绿化达到三级，收费标准为0.15元／㎡／月；公共秩序维护达到五级，收费标准为0.15元／㎡／月。同意原告提供的江东丽景园住宅小区的物业服务按0.8元／㎡／月的标准备案和收费，该物业服务收费标准不含二次供水加压费。三、此收费标准于2013年10月1日起执行，业主按照国家有关规定成立业主委员会后，可约定新的物业收费标准。四、原告收到物业服务收费备案通知书后，应按政策规定实行明码标价，向社会公示收费项目、收费标准、服务内容，并接受价格主管部门和业主的监督。2013年6月，原告在物业服务收费公示牌公示物业服务费收费标准商业：2.2元／㎡／月，二次加压电费60元／户／年，计费起始时间2013年10月1日至2014年9月30日。自2013年10月1日起，江东丽景园住宅小区的物业服务收费标准调整为0.8元/月/㎡收费，商业为2.2元/月/㎡收费。城市垃圾处理费调整为居民10元/户/月，商铺0.75元/月/㎡或者双方协商计量收取。现原告认为其依约提供了物业管理服务，被告自2009年10月1日起至今未交纳物业管理服务费，截止2019年9月30日拖欠物业服务费（含垃圾清运费、二次加压费）共计438780元。故诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原被告提交的涉案房屋的《商品房购销合同》明确约定由原告管理涉案房屋的物业，且原告提交了相应的证据证实其履行了物业管理职责。而被告无有效证据证实对涉案房屋另行约定过物业管理事宜，故原被告就涉案房屋存在物业管理服务合同关系，被告应当向原告支付物业管理服务费。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。现原告无有效证据证实其一直向被告催收物业管理服务费，而根据物业管理服务费的支付惯例，为一年一付。从被告逾期支付物业管理服务费之日起，原告就应当知道其收取物业管理服务费的权利被侵害，诉讼时效开始计算。故截止本院收到原告的立案材料之日止前三年之前的物业管理服务费已经超过了诉讼时效，本院不予保护。被告应当自2017年3月19日起向原告支付物业管理服务费，根据原告的诉请，被告应向原告支付自2017年3月19日起至2019年9月30日止的物业管理服务费。关于物业管理服务费的计算标准，原告已经提交了相应的证据佐证该时段的物业管理费标准为56018元/年，故被告应当向原告支付的物业管理服务费为56018元/年×2年＋56018元/年÷365天×197天＝142270元。关于原告主张按照每日千分之一计付逾期付款违约金的主张，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李林于本判决生效之日起十日内向原告昆明龙泉物业服务集团有限公司支付物业管理服务费人民币142270元（含物业费、垃圾清运费、二次加压费）；二、驳回原告昆明龙泉物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7880元由原告昆明龙泉物业服务集团有限公司承担人民币6959元，被告李林承担人民币921元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 陈 芳二〇二〇年七月二十三日书记员 周航宇