广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6073号原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：刘兴祥，男，1991年6月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟柱，广东国政律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）诉被告刘兴祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳听克，被告的委托诉讼代理人钟柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告捷骏公司向本院提起诉讼请求：一、判令《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年11月5日解除；二、判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年11月5日的租金人民44229.50元；三、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2020年2月29日，滞纳金暂计为人民币12617.40元）；四、判令被告向原告赔偿6个月租金损失人民币228000元；五、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元;六、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月30日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区宝华路133号地库一层3025号铺，承租期限为2018年9月27日至2021年9月26日，每月租金为人民币38000元，被告应于每月5日前支付。被告因自身经营不善，自2019年10月1日起拖欠租金，于2019年11月5日擅自撤场，根据《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，被告的行为已构成严重违约，已经严重损害原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及有关规定特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告刘兴祥辩称：我方同意双方签订的合同于2019年11月5日解除。被告是连锁经营的服装品牌，在广州及深圳多处开店，有丰富的服装经营经验。原告提供的租赁场地整体经营环境差，开业率极低，造成被告的经营困难。被告在原告撤场后，原告在几天后便将该铺转租他人，原告并没有实际损失。按照合同约定的6个月租金的违约赔偿，超出了原告的实际损失。请法庭予以核实。原告提供格式合同，在合同中对保证金的约定明显违反了担保法第21条对保证范围的规定。经审理查明：2018年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号地库一层3025房作为商业之用；租赁期限自2018年9月27日至2021年9月26日止；其中2019年9月27日至2019年9月26日每月租金38000元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项。如果乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。乙方不得转租、分租或转租该房产任何部分或任何权益，如违反则视为乙方自动放弃该房产之承租权，甲方有权视本合同在转租或分租之日起解除，乙方所付押金不予退回，由此造成的一切损失由乙方负责承担。在租赁合同期限内，实际使用该房产的任何机构或个人的行为均视为乙方的行为，乙方对其承担无限连带责任。转租必须由乙方向甲方提出书面申请，并经甲方书面同意并办理相应手续，方为有效。乙方存在迟延支付租金十五日或以上；未经甲方事先书面同意，将该房产转租他人或允许他人占有、占用、使用该房产的任何部分等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）。如因本合同产生争议，双方应尽最大努力通过友好协商解决。如双方在进行友好协商十日后仍未能达成一致解决方案，任何一方可向该房产所在地的人民法院提起诉讼；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用。押金114000元，乙方应于签署本合同前缴清等。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告向原告缴纳了租赁保证金114000元，自2019年10月1日起未向原告支付租金，被告自述于2019年10月离场，原告于2019年11月5日收回案涉商铺。庭审中，原告陈述被告撤场后，案涉商铺曾租给第三方两个月用于临时促销，至庭审之日案涉商铺仍处于闲置状态；主张对保证金予以没收。被告认为保证金应抵扣欠租及违约金。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告自2019年10月1日起未向原告支付租金，未经原告同意擅自离场，被告的上述行为根据其与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行；原告因此要求确认租赁合同及补充合同于2019年11月5日解除合法合理，本院依法予以支持。由于被告自2019年10月1日起拖欠租金，因此租金应自该日计至2019年11月5日，共计44229.5元。根据《补充合同》的约定，被告应准时缴付租金，如被告逾期缴交租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现被告拖欠原告2019年10月1日至2019年11月5日的租金44229.5元，故原告诉请被告支付拖欠租金44229.5元滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出不应按千分之二的标准计算滞纳金，因合同约定每日按千分之二的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金44229.5元为限。对于原告要求被告向其赔偿租金损失的诉讼请求。被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现原告自述将案涉商铺临租第三方两个月作促销之用，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金，即76000元。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于被告已向原告支付的保证金（押金）114000元。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。因此，对于被告要求以押金抵扣租金和违约金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告刘兴祥签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年11月5日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘兴祥向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年10月1日至2019年11月5日的租金44229.5元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告刘兴祥向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年10月1日至2019年11月5日的租金44229.5元的滞纳金（滞纳金以44229.5元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2019年11月6日起计至被告清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告刘兴祥向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿损失76000元。五、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费2809元，由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担1616元，被告刘兴祥负担1193元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年七月九日书记员  卢健华李诗云