湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6565号原告:银德富，男，1987年11月14日出生，汉族，住湖南省邵阳市城步苗族自治县。被告:湖南达业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区环湖路488号佳兆业云顶小区6楼2602号房。法定代表人：王翔。委托诉讼代理人：李金，女，公司员工，住湖南省涟源市。原告银德富诉被告湖南达业房地产开发有限公司（以下简称“达业房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银德富、被告达业房地产公司的委托诉讼代理人李金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银德富向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即支付逾期交房违约金94249元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年5月12日采用其提供的格式条款与原告签订了房屋买卖合同（该份合同被告没有交付原告），约定原告购买被告开发的岳麓区房屋。2017年5月12日，原告交付了89万元首付款和其他费用。2017年5月19日，被告又采用其提供的格式条款要求原告重新与其签订商品房买卖合同。该合同第五条约定房价款为1984202元。第七条约定原告逾期付款未超过90日或超过90日，但双方同意继续履行的，按日向被告支付逾期应付房款万分之五的违约金。与原告承担逾期付款违约金的约定相对应，合同第十一条约定了逾期交房的违约责任，该条约定被告逾期交房的，应自交付期限届满之次日起按日支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止，该条还对被告逾期交房的违约责任进行了特别要求，即被告逾期交房的违约金比率不得低于原告逾期付款的违约金比率。第八条约定了被告应于2017年5月30日前向原告交付房屋以及其他交付条件。合同第十条约定被告在房屋达到交付条件后应于交付日的一天前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点。合同签订后，原告积极按照合同的约定交付了房屋价款。然而，被告却不守诚信，未按约交房。直至2017年9月2日，在原告再三要求下才向原告交房。原告认为，房屋买卖合同系被告提供的格式条款，并对等的约定了双方的违约责任，尤其对被告逾期交房的违约责任进行了特别的要求，被告应充分预见其违反合同的法律责任，但被告未按时交房，其严重违反了双方签订的房屋买卖合同，应按合同约定向原告承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告达业房地产公司辩称，一、被告在合同约定的时间内达到交付条件，但是原告未在合同约定的交付时间即2017年5月20日前付清房款。该事实是被告未按照约定时间通知原告办理入伙手续的根本原因。原被告双方于2017年5月19日签订了《商品房买卖合同》，该合同第六条约定买受人按银行按揭贷款方式按期付款，首付款于买卖合同当天支付首付款894202元，剩余房款1090000元向商业银行申请贷款。2017年5月30日，原告按揭银行中国工商银行未放款。该合同附件六补充协议第四条第六款约定买受人未能按时付清房款或者应缴纳的其他费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担因此造成的延期交房的违约责任。被告可不因此承担逾期交房的违约责任。（中国工商银行于2017年6月8日放款。据此，给予被告准备交房时间合理期间后，交付条件自此成立）。二、被告在达到交付条件且屡次口头通知无果的情况下，书面通知原告收房，但原告未按照要求及时办理收房手续。这是被告逾期交房的主要原因。三、即使被告存在逾期交付情况，原告主张的逾期交房违约金过高。请求法院结合逾期通知原因、原告存在相应过失、相同地段租金价格等因素，对违约金予以考虑。经审理查明：2017年5月7日，原告（乙方）银德富与被告（甲方）达业房地产公司签订了一份《佳兆业·云顶梅溪湖认购书》，约定乙方认购甲方开发的21栋-203号房，建筑面积164.9平方米，并签订了一张《签约信息表》，约定按揭付款，应于2017年5月12日支付房款894202元，余款109万元以银行按揭贷款形式补足。2017年5月12日，银德富以银行转账的形式向达业房地产公司支付了首付款。2017年5月19日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积164.9平方米，房屋总价款为1984202元。合同第六条约定：原告应于合同签订之日向被告支付首期购房款，剩余房款向银行申请贷款。第八条约定：（一）被告应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、／向所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十条约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。第十一条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内买受人支付违约金。合同附件六补充协议第8条约定：在买受人若以银行按揭贷款方式付款的，其未按照主合同第六条约定期限将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给甲方，或未在接到甲方或贷款人通知后的规定时间内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用的，均视为乙方逾期付款，应承担违约责任，具体处理方式将按照主合同第七条处理。合同签订后，中国工商银行长沙德雅路支行营业室于2017年6月8日向达业房地产公司放款1090000元。2017年7月25日，达业房地产公司向银德富邮寄了《入伙通知书》，通知银德富于2017年7月31日前到云顶梅溪湖营销中心办理商品房交付手续。2017年9月2日，银德富与达业房地产公司办理了商品房交付手续。因达业房地产公司并没有在约定的时间内交付房屋，构成违约，遂成本诉。上述事实，有原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、发票，被告提交的《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议、《佳兆业·云顶小区入伙通知书》《佳兆业·云顶小区入伙认购书》、中国工商银行放款凭证等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告银德富与被告达业房地产公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及起附件是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，被告达业房地产公司应于2017年5月30日前向原告交付房屋，但被告达业房地产公司直至2017年7月25日才通知原告于2017年7月31日前收房，已经构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，违约时间应从2017年6月1日起开始计算，截至2017年7月31日止的违约天数是61天。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之五的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整。本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年6月1日起至2017年7月31日止的违约金12104元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南达业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告银德富逾期交房违约金12104元；二、驳回原告银德富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1078元，由原告银德富负担940元，被告湖南达业房地产开发有限公司负担138元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年七月二十九日书记员  陈 果