西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初4948号 原告（反诉被告）：张胜利，男，1972年9月23日出生，汉族，住河南省西平县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：路钢，陕西合翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯媛，陕西合翰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陕西云德现代农业发展有限公司,住所地：西安市未央区,统一社会信用代码：91610112561497432F。法定代表人：谭锦，总经理。委托诉讼代理人：刘玲，女，公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李珏，女，公司法务，住该公司。原告（反诉被告）张胜利与被告（反诉原告）陕西云德现代农业发展有限公司（以下简称“云德公司”） 商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张胜利及其委托诉讼代理人路钢，被告云德公司的委托诉讼代理人刘玲、李珏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张胜利向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2013年10月15日签订的《商铺认购合同》无效；2.请求依法判令被告向原告退还购房款465500元；3.请求依法判令被告赔偿原告利息损失4655元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月15日，其与被告签订了《商铺认购合同》，合同约定其购买被告位于西安市XX市场XX幢XX层XX号房（房屋编号M1-1-14），该房屋建筑面积为32㎡，总价款为465500元。合同签订后其依约向被告支付了全部房款，但被告却未依约在三年内为其办理产权登记手续，导致其至今仍未取得产权证书，严重损害其合法权益，故其诉至法院。被告云德公司辩称，其对确认合同无效的诉讼请求没有异议，对退还购房款及退还利息也没有异议，要看一下具体的利息计算方法，诉讼费由法院依法判决。反诉原告云德公司向本院提出反诉请求：1、责令被告返还给原告商铺租金收益242965元。2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年5月10日，其与反诉被告签订《商铺认购合同》，反诉被告购买了其开发的位于西安市未央区XX路XX线XX号楼XX号，编号M-1-14，建筑面积32平米，合同总价款465500元。双方签订合同时，该商铺的销售证照并不完整，对此其并没有隐瞒，且当时其的售价仅为手续齐全商铺价格的二分之一。因国家政策变化，致使其办理产权登记的承诺无法兑现，签订合同后，其将商铺交原告代为出租，按购房价款的10%给付租金，共计139650元，至今已支付116965元，下欠租金30063元。反诉被告自2017年1月1日委托经营合同到期后一直自主经营，按本人与第三方出租时所签合同约定，每月收益3500元，三年来取得收益126000元，加上前期收益，反诉被告以此商铺共获得收益总计242965元，现反诉被告要求认定《商铺认购合同》无效，主张其返还本金及利息，同时，反诉被告也应当返还其从商铺所获得的收益242965元。反诉被告张胜利辩称，其对反诉原告的反诉请求不予认可。反诉原告所提反诉和本诉不是一个法律关系，也不是一份合同，反诉原告所提反诉系以双方的委托经营合同作为起诉依据，而本诉是房屋买卖关系。其所收取的收益需要对账确认，且其收到的收益也不是反诉原告所支付，而是由第三方承租户支付，其与反诉原告只是委托经营关系，反诉原告要求其返还收益没有事实及法律依据。本案是因为反诉原告在售房过程中有欺诈行为所引发，一切责任均在反诉原告一方，反诉原告无权要求其返还收益，未央法院已审理反诉原告与买房方大量的委托租赁关系案件，并没有一起判决由买房方向反诉原告返还收益，人民法院应予驳回。经审理查明，2013年5月10日，张胜利（买受人）与云德公司（出卖人）签订《商铺认购合同》一份，约定买受人认购出卖人开发的位于西安市XX市场XX幢XX层XX号房，建设面积为35平方米，每平方米13300元，总价款465500元。另约定出卖人负责办理房屋的产权批复及验收合格等手续，自本合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书。出卖人如在本合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人在约定期限到期后1个月内无条件退换买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳认购款项总额的1%作为违约金。上述合同签订当日，张胜利向云德公司缴纳了购房款465500元。2013年10月15日，双方另行签订《商铺委托经营合同》，约定张胜利委托云德公司负责涉案商铺的招商租赁、运营管理并与第三方签署租赁合同，委托期限为3年，即自2013年10月15日至2016年10月14日止。年租金为商铺总价款的10%，三年共计30%。委托经营期间云德公司共向张胜利支付租金收益116965元。上述委托经营期限届满后，涉诉商铺交由张胜利自行管理至今。后因云德公司未能办理产权手续，张胜利诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，云德公司提出反诉请求。审理中，因双方分歧太大，致调解未果。另查，云德公司所开发的涉案商铺项目至今未取得商品房预售许可证，该地经相关部门批复依法征收国有，用于城市建设。上述事实，有当事人陈述、原、被告提供的证据材料及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当确认无效。本案中，云德公司作为涉案商铺的出卖人，未取得商品房预售许可证，违反了法律和行政法规的强制性规定，其与张胜利签订的《商铺认购合同》应确认无效，故张胜利主张确认《商铺认购合同》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。法律规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故对于张胜利主张云德公司返还其购房款465500元的诉讼请求，应予以支持，同时，张胜利还应向云德公司返还其占有的位于西安市未央区XX路XX线XX号楼XX号商铺（编号M1-1-14）。其次，因云德公司未及时取得“五证”，对合同无效负有主要过错，张胜利已于2013年5月10日向云德公司支付了465500元房款，该款项实际由云德公司占有使用，云德公司应支付张胜利已付房款的利息损失，现张胜利已取得云德公司支付的租金收益116965元，故对张胜利主张云德公司支付利息的诉讼请求，依法不予支持。至于云德公司主张张胜利返还其涉案商铺租金之反诉请求，因云德公司实际支付张胜利116965元，该款与张胜利已付房款所产生的相应利息基本相互折抵，故对于云德公司的反诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：   一、原告张胜利与被告陕西云德现代农业发展有限公司于2013年10月15日签订的《商铺认购合同》无效。   二、被告陕西云德现代农业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张胜利购房款465500元。   三、原告张胜利于本判决生效后十日内向被告陕西云德现代农业发展有限公司返还位于西安市未央区XX路XX线XX市场XX号楼XX号商铺（房屋编号为M1-1-14）。   四、驳回原告张胜利其他诉讼请求。   五、驳回反诉原告陕西云德现代农业发展有限公司之反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费8352元（原告已预交），现由被告承担，并于上述款项履行时一并给付原告；反诉受理费2472元，被告已预交，由被告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    宗晓嵘审  判  员    赵  冰人民陪审员    李玉梅 二〇二〇年六月二十二日法 官 助 理   赵媛坤书  记  员    冀  星   1