安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1203民初905号 原告：马灵丽，女，1984年3月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被告：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼501室，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。 法定代表人：李涛（已去世）。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告马灵丽与被告阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马灵丽的委托诉讼代理人张宇，被告阜阳恒业公司的诉讼代理人冯继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结（2020年4月27日原、被告向本院申请给予庭外调解期限40日，本院予以准许）。 原告马灵丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金20232元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月15日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于颍东区，总房价为562000元，被告于2018年12月31日前交房，如逾期按已付房款为基数计算违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告却以种种理由推脱至今未向原告交付房屋。为此，原告诉至本院。 原告马灵丽为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订合法有效房屋买卖合同事实；3、首付款收据、转款凭证，证明原告购房款义务全部履行完毕的事实；4、图片一组，证明被告完全可以克服、避免市政建设带来的不便；5、2017年3月24日颍东区政府文件《关于颍河东路上跨天路立交桥项目范围内国有土地房屋征收补偿方案征求意见的通知》，证明被告不得以不可预见的不可抗力或市政建设为由主张免责；6、《工程质量监督整改通知书》、《建设工程质量监督报告》、《说明》，证明被告未能如期交房系工程质量不合格造成，被告至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，不具备交房的前提条件。 被告阜阳恒业公司辩称，1、被告已于2019年9月9日按照签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的地址向原告邮寄入住通知书，原告收到通知后没有及时接受房屋，其应当自行承担责任。2、被告不存在违约行为，不需要支付逾期交房违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第二款第二项约定，若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的责任。被告施工的涉案工程在2018年9月初完工，被告的施工现场临时设施开始陆续拆除，准备9月底前完成地下室顶板覆土回填，开始小区绿化景观和配套设施综合管线施工，原计划两个半月完成所有工作达到交房条件，完全能够在合同约定期限内交付，但因下列政策变动及不可抗力的原因导致被告无法按期交房：（1）、阜阳市颍东区住房和城乡建设局及阜阳市公安局交通警察支队联合发出的公告，从2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济和路-向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，被告施工的涉案工程就处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误（附有公告和封路现场照片）；（2）、颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下污水管网破坏损毁后重建，然而该路段新排水管网截至目前尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，同时导致无法进行综合验收、无法进行环保验收备案。针对上述情况被告不仅多次口头向阜阳市颍东区住房和城乡建设局反映，而且书面也反映请求解决问题，但阜阳市颍东区住房和城乡建设局虽知道实际情况但一直没落实解决，被告为尽快交房，克服困难临时接通管线，待城市管网建成后再重新并入市政大管网；（3）、因政府有关部门政策原因，阜阳市政府及阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室决定，2017年度要求进行大气和环境治理，造成多次停工，2018年11月1日起所有拆迁工地、建筑工地等项目禁止作业，城区禁行重型货运车辆，直至2018年12月24日才予以解除。2019年1月11日再次要求禁止作业，9月份再次要求禁止作业，而被告施工的涉案工程在后期是需要回填土方、下水道等管道作业，离不开货运车辆的，政府的政策因素影响了正常的工期。3、退一步说，即使逾期交房，按照签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二项约定，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。 被告阜阳恒业公司在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明被告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》，证明该合同第十一条第二款第二项约定，若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约的责任；3、阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队《关于颍河东路（济河路—向阳路段）封闭的公告》及照片一组，证明（1）、从2018年9月20日至2019年12月31日对颍河东路（济河路—向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，被告施工的涉案工程就处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误。（2）、颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下雨污管网破坏损毁后重建，而该路段新排水管网至今尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度。（3）、本案存在《商品房买卖合同（预售）》约定的若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致延期交房情形，被告可据实予以延期交房的情况，故被告不存在违约情形；4、被告向阜阳市颍东区住房和城乡建设局递交的《关于申请协调恒业华府小区周边市政配套工程建设的报告》，证明被告已尽力采取应对措施，2018年4月1日向阜阳市颍东区住房和城乡建设局申请协调被告施工的涉案工程周边市政配套工程建设，但一直没有及时解决，导致被告无法施工小区配套设施，无法进行综合验收，无法进行环保验收备案；5、其他购房人与被告签订的《商品房买卖合同》，证明被告在出售房屋的过程中与所有购房人签订的《商品房买卖合同》第十一条已经明确了，若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任；6、延期交房通知，证明因政府有关部门发布公告对颍河东路（济河路—向阳路）实行全封闭，日期从2018年9月20日至2019年12月31日，导致被告工期延误，不可能再按期交房，被告已经根据《商品房买卖合同》的约定，向购房人进行告知，据实予以延期；7、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室文件五份，证明因政府有关部门政策原因，阜阳市政府及阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室决定，2017年度要求进行大气和环境治理，造成多次停工，2018年11月1日起所有拆迁工地、建筑工地等项目禁止作业，城区禁行重型货运车辆，直至2018年12月24日才予以解除，2019年1月11日再次要求禁止作业，9月份再次要求禁止作业，而被告施工的涉案工程后期是需要回填土方、下水道等管道作业，离不开货运车辆的，因政府的政策因素影响了正常的工期；8、涉案工程（恒业华府小区1#、2#、5#、6#楼）竣工验收报告，证明涉案工程（住宅楼）已经经过五大责任主体验收合格，正在办理后续的书面手续，以达到交房条件；9、消防验收合格的资料、建设工程规划核实合格证、竣工环境保护验收报告，证明涉案工程（住宅楼）符合交房条件的消防、规划、环保等手续已经办理；10、建设工程档案预验收认可意见书和建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、测量成果，证明涉案工程（住宅楼）的建设工程档案已经阜阳市城乡建设档案馆于2019年9月4日预验收合格，且工程经阜阳市建设工程质量监督局审查认定全部合格，房屋均已经备案；11、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，证明被告已经按照合同约定取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；12、交房通知、邮寄单据、验收交接单，证明被告于2019年9月9日之前书面通知交房，自愿按照现有条件收房，同时配合公司办理后期手续，因原告办理了房屋验收交接手续，被告不再承担该房屋的交房责任和其他相关责任，因此引起的法律后果及经济纠纷由原告本人自行承担。在道路全封闭、不可抗力没有消除的情况下，被告仍然克服重重困难，及时将竣工的房屋提请质量主管部门备案，并及时完善了全部的交房手续，在不可抗力消除之前书面邮寄通知业主办理交房手续，无论是哪种情况，被告都不应承担任何违约责任。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的部分证据及相应争议焦点，本院分析认定如下： 一、关于是否存在据实延期交房情形的问题。 被告认为因交通管制导致运输车辆无法进出工地和地下雨污管网损毁重建以及环保原因，造成延期交房，且符合《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。本院认为，1、关于政府交通管制的行为。原、被告于2017年3月15日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定2018年12月31日前交房。被告在施工涉案工程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，颍河东路（济河路–向阳路段）于2018年9月20日至2019年12月31日实行全封闭交通管制。交通管制发生在双方签订合同之后，涉案工程在交通管制范围内，交通管制事件，客观上确实给被告的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故对被告延期交房予以酌情考虑；2、关于天气原因。阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件仅要求建筑工地停止作业，但被告未在举证期限内提供证据，证明其按照文件要求停止作业的事实及具体天数，且被告作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限。故对被告因天气原因要求延期交房，本院不予采信。 二、关于双方约定逾期交房承担违约金的比例不同，是否都应按已付房款的日万分之三计算支付逾期交房违约金的问题。 原告认为本案逾期交房违约责任条款系无效条款，应按已付房款的日万分之三计算支付逾期交房违约金。被告认为逾期交房违约金，应按双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五计算。本院认为，商品房买卖合同虽为格式合同，但对商品房买卖合同中的价款、违约金的比例等都属于可约定部分，买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时对此已充分协商认定，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反法律规定，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。 三、关于讼争房屋在被告通知原告交房时是否已经符合交付条件的问题。 原告认为被告通知交房时未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合交房条件。本院认为，讼争合同约定，讼争房屋经验收合格，出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示证明文件，出卖人还需取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告书面通知原告于2019年9月11日办理讼争房屋交付手续，讼争房屋在该通知交房之日已通过竣工验收合格，公安消防、环保、规划、城建档案等部门出具认可性意见，并取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，根据双方合同约定，可认定讼争房屋于2019年9月11日符合了交付条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收不合格的，不得交付使用”。开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，备案行为是行政管理机关为了行政管理方便设定的，即便没有备案，但若能被确认交付房屋已验收合格的，且双方当事人没有明确约定《建设工程竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件。故对原告的该项主张，本院不予支持。 本院经审理认定事实如下：被告系阜阳市颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2017年3月15日原、被告签订了（合同编号为ＦＹ2017123110）《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为104.44平方米，单价每平方米5381.08元，总房款为562000元。该合同第七条（付款方式及期限）约定为贷款方式付款，买受人应于2016年12月11日前支付首付款132000元，余款430000元办理银行按揭贷款。该合同第九条（商品房交付条件）约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。该合同第十一条（交付时间和手续）约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该合同第十二条（逾期交付责任）约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。原告于2017年4月7日向被告支付首付款132000元，2017年4月11日支付剩余购房款430000元，合计562000元，被告向原告出具收据。被告于2018年9月28日通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区后续工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交付。2019年9月10日被告通过ＥＭＳ向原告邮寄《入住通知书》，交房时间为2019年9月11日。2019年10月7日原告委托他人签署了领房验收交接单，接受该房屋并办理了房屋验收交接手续。 另查明，被告在施工涉案工程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。 又查明，2019年3月5日涉案工程(阜阳恒业华府1#楼)经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格；2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件；2019年6月28日阜阳市城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，该建设工程消防验收合格；2019年7月11日环保验收合格；2019年9月11日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定；2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件；2019年9月9日被告取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。因涉案工程（住宅楼）受交通管制的影响致延期交房，综合交通管制的事件、双方签约时间和约定交房时间，本院酌定被告承担65%逾期交房违约责任，并免除被告35%逾期交房违约责任。本案讼争房屋在2019年9月11日通知交房时已经符合交房条件，依照《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告逾期交房自2019年1月1日起至2019年9月11日止，共计253天，被告应依约向原告支付已付购房款千分之五的逾期交房违约金的65%，即562000×0.5％×65%=1827元。超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告阜阳恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马灵丽逾期交房违约金1827元； 二、驳回原告马灵丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费306元，减半收取153元，由原告马灵丽负担128元，被告阜阳恒业投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二〇年七月二十四日 书记员 王丹丹 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账号 开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行 开户名称：阜阳市颍东区人民法院 开户账号：2082501021000014325005391