黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10224号上诉人（原审原告）：田帅，男，1986年3月4日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市双城区。被上诉人（原审被告）：孙金满，男，1963年5月3日出生，汉族，哈尔滨市天宇建筑工程公司副经理，住哈尔滨市双城区。被上诉人（原审被告）：姚宏杰，男，1968年9月6日出生，汉族，哈尔滨市天宇建筑工程有限公司员工，住哈尔滨市双城区。二被上诉人委托诉讼代理人：栾云曦，黑龙江中柏律师事务所律师。上诉人田帅因与被上诉人孙金满、姚宏杰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田帅，被上诉人孙金满、姚宏杰的共同委托诉讼代理人栾云曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田帅上诉请求：撤销一审判决，改判支持田帅的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。然而一审法院却适用民法总则第三条及证据规定第三条作为法律依据调整本案，且用“不符合生活常理”代替法律依据，适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。认定房屋买卖合同关系在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。田帅所举示的3张“定房交款确认单”完全符合商品房买卖合同的要件，然而一审法院却否定该合同的效力。三、一审法院审判程序严重违法。一审中，孙金满、姚宏杰否定田帅的诉讼请求和理由，这在本案的事实、证据、争议焦点上不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，亦不符合当事人意愿。采取简易程序独任审理，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条的规定。孙金满、姚宏杰辩称：请求维持一审判决，驳回田帅上诉请求。理由：一、田帅称一审法院认定事实错误，缺乏证据支持。田帅主张“定房交款确认单”就是商品房买卖不成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，田帅不能提供案涉商品房书面订购、认购、预订协议书，其提供的“定房交款确认单”，不论从名称上还是内容上都不具备商品房买卖的内容，事实上该确认单仅是一份“所谓的交款凭证”。田帅把所谓的交款凭证作为商品房买卖合同显然是不成立的。根据《商品房销售办法》关于商品房现售和预售规定，是指房地产开发企业将竣工或在建的商品房出售或预售给买受人的行为，而有权签订销售商品房的主体只能是房地产开发企业。孙金满、姚宏杰不是房地产开发企业，也不是受房地产开发企业委托经销商品房的房屋中介人员。田帅主张与孙金满、姚宏杰存在商品房买卖合同关系不论从主体上，还是实体上都是缺乏有效证据支持的。田帅在不能提供足以推翻一审判决的证据的情况下，认为一审法院关于对事实认定错误的主张是不成立的。二、本案实际的基础法律关系是民间借贷以房设押。2015年8月，孙金满、姚宏杰以施工人的身份承包双城区浩宁枫桥郡小区的建设五项工程，因急需资金与田帅达成了借款60万元的口头协议，田帅提出借款必须提供抵押物。孙金满、姚宏杰经与浩宁枫桥郡工程开发商协商，开发商同意孙金满、姚宏杰用尚未开工建设的三套商品房作为担保物，对此田帅认可。孙金满、姚宏杰于2015年8月5日、6日为田帅出具了三份用于借款抵押的“定房交款确认单”。田帅收到借款抵押的三份订房交款确认单后，从银行向孙金满、姚宏杰出借49999元，后因田帅不知去向，再未向孙金满、姚宏杰出借剩余款项。田帅隐瞒事实编造购买商品房事由起诉孙金满、姚宏杰，并诉称已交付订购款118461.36元，但不能提供交款的证据，也不能提供具备购买三套商品房的经济能力及资金来源，其一次购买三套商品住房不合常理。孙金满、姚宏杰仅是承包工程人员不是商品房的开发商，无商品房销售资质和权利，也不拥有可供销售的商品房。田帅如需购买商品住房只能向双城区浩宁枫桥郡小区商品房的开发商浩宁房地产开发有限公司购买。三、田帅事实上没有购买三套商品房。田帅称孙金满、姚宏杰销售给他的三套商品房又另售他人的主张是没有证据支持的。双城区枫桥郡小区商品房建成后，开发商浩宁房地产开发公司将涉案房屋依法出卖给案外人白冬明、耿秀梅、王明友是签订商品房买卖合同及买房交款收据的，商品房买卖合同及买房交款收据的出卖人、收款人均是浩宁房地产公司，而非孙金满、姚宏杰。至于购房人把购房款打到孙金满、姚宏杰的银行卡上，是因浩宁房地产公司拖欠孙金满、姚宏杰工程款要求购房人把房款直接打到孙金满、姚宏杰卡上为其还账，田帅以孙金满、姚宏杰收房款就是一房两卖根本不成立。四、田帅上诉称一审法院适用法律错误不成立。田帅隐瞒借款以房设立抵押的事实，在不能提供购买三套商品房合同、协议及交付购房款凭证的情况下，以三份交款确认单要求一审法院确认商品房买卖法律关系存在，并按一房两卖支持双倍房款索赔诉求，证据不充分。一审法院在查明双方诉争是借款以房抵押关系的情况下，依法向田帅释明后，田帅拒不变更诉求，一审法院判驳适用的法律是正确的。五、田帅诉称一审法院适用简易程序是严重违法的理由，没有事实及法律根据，不成立。田帅向一审法院起诉请求：解除与孙金满、姚宏杰买卖浩宁枫桥郡三处房屋的买卖关系并要求孙金满、姚宏杰返还购房款1184613.60元，同时要求孙金满、姚宏杰按已付房款的一倍赔偿田帅的损失。一审法院认定事实：2015年8月5日，孙金满、姚宏杰给田帅出具双城区浩宁枫桥郡小区1号楼2单元1201、1202定房交款确认单。2015年8月6日，孙金满、姚宏杰又给田帅出具该小区1号楼1单元1202定房交款确认单。2015年8月8日，孙金满提供的银行流水，可以看出田帅通过银行转账的方式转给孙金满49999元。2016年11月5日，双城区浩宁枫桥郡售楼处为案外人白冬明以票据金额365488元办理了双城区浩宁枫桥郡小区1号楼2单元1201室抵账开房手续。2016年11月5日，双城区浩宁枫桥郡售楼处为案外人耿秀梅以票据金额417258元办理了双城区浩宁枫桥郡小区1号楼2单元1202室抵账开房手续。2016年12月16日，双城区浩宁枫桥郡售楼处为案外人王明友购买双城区浩宁枫桥郡1号楼1单元1202室办理了更名手续，票据金额为365488元。一审法院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。本案田帅提供的“定房交款确认单”中虽然约定田帅向孙金满、姚宏杰购房，交购房款1184613.60元，田帅还应向法庭提供其与孙金满、姚宏杰之间房屋买卖合同文本、收款凭证、发票及资金来源等证据证明其与孙金满、姚宏杰之间存在房屋买卖关系。同时田帅在两天内用现金一起购买三套住宅也不符合一般生活常理，故田帅只举示“定房确认单”来证明双方之间存在房屋买卖关系及向孙金满、姚宏杰交付购楼款1184613.60元明显证据不足。故依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回田帅的诉讼请求。二审期间，田帅举示了证据一、“定房交款确认单”（原件）。用以补强其一审举示的证据一。拟证明：田帅在孙金满、姚宏杰手中购买案涉三套房屋的事实。证据二、韩强、姜井春、朱凤喜作为证人到庭出具证人证言。拟证明：韩强陪田帅去找过孙金满，但是人去楼空；2019年5月，田帅与孙金满在姜井春酒店，曾说过房子的事；田帅曾经营货运运输，拥有大量现金可以购买案涉房屋。证据三、视听资料一份。拟证明：2019年5月12日，田帅在酒店偶遇孙金满，并向孙金满索要三套房屋。证据四、二手汽车交易协议书。拟证明：2015年10月16日，孙金满买了丰田汉兰达汽车并支付田帅16万元，孙金满虚构田帅失去联系的事实。证据五、孙金满车辆信息照片。拟证明：2015年11月24日，孙金满与田帅有联系。孙金满、姚宏杰质证认为：对证据一的真实性无异议，但该证据不能证明田帅向孙金满、姚宏杰买卖商品房及交付1184613.60元的事实。对证据二三位证人证言的真实性、关某、证明问题均有异议，其中韩强陈述见过购房合同，与事实矛盾；姜井春无法就其证明内容进行明确的陈述与解释；朱凤喜陈述并不了解田帅的财务状况。对证据三的真实性、证明问题有异议，该录音未提及案涉三套房屋，无法体现双方存在商品房买卖的意思表示。对证据四、证据五的真实性无异议。一审中田帅称转款49999元系支付汽车买卖款，但该证据显示孙金满为买方，田帅为卖方，田帅的陈述有违常理。孙金满、姚宏杰未举示证据。本院认证意见：孙金满、姚宏杰对田帅举示的证据一、证据四、证据五的真实性无异议，本院予以确认，证明问题本院将结合案件其他证据与事实予以综合评判。证据二中的证人证言，从陈述内容看，韩强称看过购房合同，与事实不符；姜井春称双方谈话涉及到房子，但是无法说明具体情况；朱凤喜并不了解田帅的财务状况和经营状况，故仅凭上述证人证言不能证明案涉商品房买卖关系的存在，也不能证明田帅支付了购房款，本院对该组证据不予采信。证据三的录音内容中孙金满并未承认过双方存在商品房买卖合同关系，也并未认可收到了田帅所称的购房款，本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于双方之间是否形成商品房买卖法律关系的问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，孙金满、姚宏杰并非案涉房屋的开发单位，没有案涉房屋销售许可证，也不是案涉房屋所有权人。孙金满、姚宏杰作为田帅所称的房屋出卖人，不符合上述司法解释规定的商品房买卖合同的出卖人主体地位。田帅主张适用上述司法解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，依据不足。其次，本案所涉三套房屋，价值共计118461.36元。田帅称其为购房人，理应对此大额交易行为审慎注意、调查核实，充分了解房屋的性质、手续、归属等基本情况。如前所述，田帅明知孙金满、姚宏杰并非案涉房屋的开发单位，也不是案涉房屋所有权人。田帅在二审庭审中称其对案涉房屋的性质及登记情况并不了解。而双方之间又并无书面的房屋买卖合同，田帅提交的“定房交款确认单”中仅有“姓名”“收款人”等字样，未体现房屋出卖人、买受人的主体地位，未约定房屋交付时间、产权转移登记、违约责任等事宜，也并无房屋开发单位同意、认可的意思表示。综合上述情况，田帅主张双方成立商品房买卖合同法律关系不符合正常的交易习惯、有违常理，缺乏事实依据。第三，就118461.36元是否交付的问题。田帅举示的“定房交款确认单”仅体现了房屋预交金额，孙金满、姚宏杰在收款人处签字、捺印，田帅还应对此大额现金交付的事实承担进一步的举证证明责任，并达到高度可能性的程度。但在全部以大额现金进行交付存疑，没有转账凭证、正规票据的情况下，田帅未合理解释该118461.36元通过现金进行交付的必要性，也未举示充分证据证明其财务能力和现金来源。案涉“定房交款确认单”签订的时间是2015年8月5日、8月6日。在2015年8月8日田帅通过银行转账给付孙金满49999元。田帅在一审中陈述该笔款项为向孙金满支付的汽车买卖款。田帅当场用现金全额支付118461.36元购房款。但在二审中田帅又称当场给付现金时差5万元，后又通过转账给付49999元，该款项系购房款一部分。通过上述陈述可知，一是在2015年8月期间，田帅有通过银行转账进行交易的习惯，与其在二审陈述原来没有用银行卡交易的习惯不符；二是按照田帅二审所述，其在未全额给付房款的情况下，孙金满、姚宏杰给田帅出具了第三套房屋的确认单，且该确认单未标注欠付款项数额，有违常理。案涉款项是否给付、如何给付是本案审理的焦点问题，也是判断房屋买卖法律关系是否实际存在的重要依据。田帅的上述陈述相互矛盾、不合逻辑，其作为负有举证证明诉讼请求成立责任的原告，对于款项给付这一核心事实所举示的证据，未形成证据链条，未尽合理解释责任，有违交易习惯和常理，既未达到排除合理怀疑的特殊证明标准也未达到高度可能性的一般证明标准。综上，在田帅不能提供有效证据对其诉讼主张予以证明的情况下，不能确认双方当事人之间形成了商品房买卖的真实意思表示，而118461.36元是否全部给付也处于真伪不明的状态，田帅应对此承担举证不能的法律后果。一审以田帅证据不足为由驳回其诉讼请求，并无不当。关于本案适用简易程序审理是否程序违法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”第二百六十九条规定：“当事人就案件适用简易程序提出异议，人民法院经审查，异议成立的，裁定转为普通程序；异议不成立的，口头告知当事人，并记入笔录。……”根据上述法律规定，本案并无不宜适用简易程序审理的情形，且田帅也未就案件适用简易程序审理向一审法院提出异议，故一审法院适用简易程序审理并无不当。关于田帅提出中止审理的问题。在田帅作为原告已选择通过民事诉讼程序寻求救济的前提下，其在一审判决作出后，向本院提出案件涉及刑事因素要求中止审理的申请，且并非其上诉主张和理由。田帅举示的证据不能证明本案与相关刑事案件是同一法律关系、同一法律事实，及必须以该刑事案件的处理结果为依据。本案的审理与刑事案件的侦查、处理并不冲突，并不影响本院对双方民事权利义务的评判，本案不符合中止审理的情形。关于田帅申请调取证据的问题。田帅申请调取案涉房屋出售给案外人及案外人购房款银行转账情况的证据。但该事实孙金满已认可，即案涉房屋已由开发商出售给案外人，款项转给孙金满。该事实不影响本案对双方之间是否存在商品房买卖法律关系的评判，调取该证据没有必要性和关某，本院不予准许。综上，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15462元，由田帅负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 孟朋卓审判员 李妮娜二〇二〇年七月十日书记员 于文娟