山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终2677号上诉人（原审原告）：田社基，男，1956年10月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李学先，山东港盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会。住所地：烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村。法定代表人：田国丰，任村委会主任。委托诉讼代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰光，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田浩基，男，1941年10月7日出生，汉族，住烟台高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：徐健，山东前卫律师事务所律师。上诉人田社基、上诉人烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会、上诉人田浩基因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0692民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人田浩基上诉称，请求1、依法撤销(2018)鲁0692民初398号民事判决。2、依法改判上诉人不承担任何侵权责任。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审法院计算的被上诉人的房屋面积置换比例错误。1981年4月22日田曰钦立分书_“南面、北正瓦房三间半分给田社基”。其中南面，指的是当时田曰钦有南、北两栋房，田曰钦把位于南面的正瓦房三间半给了被上诉人，在1983年11月30日由烟台市牟平县人民政府将该房产登记在被上诉人名下，房产证载明“正瓦房四间(面积43.24平方米)”。由此可知：1、被上诉人仅分得涉案的正瓦房四间(面积43.24平方米)。2、涉案的东厢房一间(面积11平方米)在1983年11月30日尚不存在。1981年，上诉人和被上诉人私下达成协议，田曰钦由上诉人一人赡养，被上诉人将分得的上述房产无偿转让给上诉人，以作为给上诉人一人赡养田曰钦的补偿(有2000年4月1日登记在田浩基名下的房屋所有权证可证)。于是在1990年上诉人将涉案的正瓦房四间进行了翻修并为了田曰钦洗澡方便在院子东边建造了平房一间(面积11平方米)。所以在2000年4月1日登记在被上诉人名下的房产证当中就有了“房号2：间数1，建筑面积11平方米”和2004年6月4日烟台市莱山区房产管理局颁发给被上诉人的烟房莱私字第××号房产证中的“房号2：间数1，建筑面积11平方米”。这11平方米的东厢房是上诉人在自己的宅基地上自己建造的，原审法院却错误的认定为属于被上诉人的房产。按照原审被告提交的拆迁比例情况说明(一)，本案有一个特殊的事实，即涉案房屋所占用范围内的宅基地(即土地使用权)的物权权利人是上诉人。所以，不可能按照土地证面积置换，而只能按照房产证面积置换。那么被上诉人所能置换的面积为：43.24平方米×1.3=56.212平方米。即便再把上诉人建造的东厢房一间(面积11平方米)强加给被上诉人，那么被上诉人所能置换的总面积为：56.212平方米+(11平方米×1.3=14.3平方米)=70.512平方米。2、原审法院未对上诉人的物权作出认定并严重侵犯了上诉人的物权。《物权法》第九条第一款、第十七条第一款、第一百五十二条，《土地管理法实施条例》第三条第一款，山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第五条等有规定。1996年烟台市莱山区人民政府向上诉人颁发了莱集建(96)字第02××83号集体土地建设用地使用证，上诉人于1996年取得了涉案房产占用范围内的宅基地(并经烟台市莱山区人民法院(2012)莱行初字第57号行政裁定书、烟台市中级人民法院(2013)烟行终字第13号行政裁定书确认)。即上诉人系涉案房屋所占用范围内的宅基地(即土地使用权)的唯一的物权权利人。被上诉人于1975年接替田曰钦到烟台市里工作并同时将户口迁出烟台市牟平县莱山镇，从1975年开始不属于的村民了。《土地管理法》第六十二条第一款、第三款，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(五)、山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十三条第一款、第四十四条、第四十五条，《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》第三条第三款、第四款。从以上法律规定可以看出，要取得农村的宅基地前提条件必须是本村村民而且还必须符合其他条件。被上诉人从1975年开始不属于的村民了，自然就不能取得涉案房产所占用范围内的宅基地。原审法院按照上诉人的宅基地证上所载明的土地面积计算被上诉人的房屋拆迁置换面积显然没有事实根据更没有法律依据。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款、第二款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第二款，山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第二十五条，《山东省农村宅基地管理办法》第十六条、第十八条的规定。原审被告和马山街道办事处根据前述法律规定按照上诉人宅基地使用权证上载明的土地面积确定征用补偿标准，而上诉人又是涉案宅基地的使用权人，所以上诉人有权与原审被告签订宅基地征用补偿协议，原审被告也应当将征用宅基地的补偿款发放给上诉人和进行补偿安置。上诉人根据自己的莱集建(96)字第02××83号集体土地建设用地使用证和上述法律规定从原审被告处取得自己的宅基地的补偿款和补偿安置是理所应当。田社基辩称，上诉没有事实和法律依据，田浩基和村委属于恶意共同侵权。理应赔偿我方损失，请求驳回上诉。民委员会称，同意田浩基的上诉请求和理由。上诉人田社基上诉称，请求1、依法撤销一审判决第一项，改判田浩基赔偿原告财产损失1048800元，或者发回重审。2、依法撤销一审判决第二项，判令烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会对田浩基应赔偿的1048800元承担连带责任。3、诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院在鉴定过程中程序不当。鉴定人退案后，一审法院未调查鉴定所需检材，未重新委托有鉴定资质的鉴定单位对拆迁安置房屋的价格进行鉴定，就对本案作出判决，造成一审认定的关于房屋价格的基本事实不清，程序不当。二、一审法院认定的基本事实有误，不应以4500元每平方米的标准赔偿上诉人损失。一审法院委托的烟台市阳光房地产评估有限公司未能对烟台高新区祥隆理想城安置区的房屋均价得出鉴定结论，而即使所选鉴定机构未能做出鉴定，也应当调取鉴定所需检材，重新委托或者另行委托其他鉴定机构再次进行鉴定，以确定赔偿标准。另外，虽然被上诉人认同4500元每平方米的赔偿标准，但该标准与上诉人无关，上诉人没有参与2011年10月20日《房屋拆迁安置补偿协议》的签订，更何况该《房屋拆迁安置补偿协议》是2011年由两被上诉人擅自签订的，没有征得上诉人的同意和认可。更重要的是2011年烟台市高新区的房屋价格，与房屋被强拆的2018年房价有天壤之别，目前烟台高新区祥隆理想城小区售楼处房屋单价在11000元至12000元每平米左右，该小区的房屋均价也在9000元以上，上诉人要求按8000元每平方米计算，已经做出了明显让步。一审法院按4500元每平方米的标准要求两被告赔偿，明显不公平。民委员会称，依法驳回田社基的全部上诉请求，田社基上诉请求缺乏事实和法律依据，并且没有任何证据予以佐证。田浩基称，田社基的上诉没有事实和法律依据，请求驳回。上诉人烟台高新区技术产业开发区马山街道办事处民委员会上诉称，请求1、依法撤销原判决。2、依法改判驳回被上诉人对上诉人提起的全部诉讼请求。3、依法判令本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、诉争房屋土地使用权证载权利人为原审被告，上诉人据此与原审被告签订拆迁协议合法合理。《物权法》第九条第一款、第十七条第一款、第一百五十二条、《土地管理法实施条例》第三条第一款、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第五条规定，依法登记的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护。原审被告持有1996年莱山区人民政府颁发的莱集建（96)字第02××83号集体土地建设用地使用证，该证未被依法撤销或宣告作废、失效。上诉人据此与原审被告就诉争房产签订拆迁协议，并无违法或侵权。且，根据前述土地管理规定，取得农村宅基地的法定前提条件必须是本村村民。被上诉人从1975年户口迁出且系城镇居民,自此其依法不能在上诉人处取得任何农村宅基地，包括涉案房产所占用范围内的宅基地。因此，一审判决被上诉人对涉案房屋宅基地享有物权是错误的。二、退一步，即便假设被上诉人对涉案房屋享有所有权，一审判决被上诉人按土地证载面积获取拆迁利益，也是错误的。若按一审查明事实看，涉案房产证登记的所有权人为被上诉人，证载面积为51.24平米，被上诉人系城镇居民、非上诉人村民，且涉案各方均认可上诉人一审提交的庭审回复及拆迁安置标准证明，那么被上诉人按房产证面积至多可获得安置面积51.24平米。田社基称，其上诉没有事实和法律依据，田浩基和村委属于恶意共同侵权。理应对我方的损失进行赔偿，请求驳回上诉。田浩基称，同意村委的上诉请求和理由。原审原告田社基向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告共同赔偿原告的房屋损失1048800元（131.1平方米乘以8000元每平方米的单价）；2.诉讼费由二被告依法承担。事实和理由：田社基与田浩基系兄弟关系，位于烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村的房屋为田社基所有，该房屋由烟台市莱山区房管局登记在田社基名下，房产证编号为烟房莱私字第××号，房号1：间数4，建筑面积43.24平方米；房号2：间数1，建筑面积11平方米。2018年3月，田社基听说房屋所在地要进行拆迁改造，与委会主任田国丰沟通拆迁事宜，并告知案涉房屋属于田社基所有，拆迁事宜应与田社基协商确定。2018年4月10日，田社基回村见到委会贴的《旧村拆迁补偿方案》，2018年4月11日打电话给田国丰询问相关拆迁事宜，田国丰告知田社基于2018年4月16日到村委协商。2018年4月16日，田社基到发现案涉房屋已经被拆除，委会称就案涉房屋与田浩基签订了拆迁协议。委会在未与田社基签订拆迁协议的情况下，擅自将田社基所有的案涉房屋强行拆除，侵犯了田社基的合法财产权益。田浩基在非法占有田浩基房屋拒不归还的情况下，与委会共谋非法侵害田社基的财产权益，构成共同侵权，应对原告进行赔偿，赔偿标准可参照烟台高新区相关房屋的拆迁补偿政策和同地段房屋的市场价值综合确定。一审法院认定事实：田社基与田浩基系兄弟关系，田社基1975年参加工作后，户口迁出，现为城镇居民，田浩基的户口在。案涉房屋于2004年6月4日填发有烟房莱私字第××号房屋所有权证，填写有：所有权人田社基，房屋坐落莱山区，房屋状况处：房号1：间数4，建筑结构砖木，层数平，建筑面积43.24平方米；房号2：间数1，建筑结构砖混，层数平，建筑面积11平方米。案涉房屋于1996年填发有莱集建（96）字第02××83号集体土地建设用地使用证，填写有：土地使用者田浩基，地址，用地面积131.1平方米。田社基曾于2012年9月3日在烟台市莱山区人民法院提起行政诉讼，原告为田社基，被告为烟台高新技术产业园区规划国土建设局，第三人为田浩基，田社基请求撤销莱集建（96）字第02××83号集体土地建设用地使用证。烟台市莱山区人民法院认为烟台高新技术产业园区规划国土建设局作为该案被告不适格；田社基的起诉已过法定的起诉期限，于2012年11月29日作出（2012）莱行初字第57号行政裁定书，裁定：驳回田社基的起诉。因田社基提起上诉，山东省烟台市中级人民法院作出（2013）烟行终字第13号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。田社基曾在烟台市莱山区人民法院提起民事诉讼，原告为田社基，被告为田浩基，田社基请求判令田浩基立即将其占用的位于烟台高新区的房产（房产证号烟房莱私字第××号、面积54.24平方米）腾空并迁出；田浩基支付占用房屋的使用费26400元（自1993年7月1日至2015年6月30日），并自2015年7月1日起至实际腾迁并返还房产之日止，按照每月100元的标准支付房屋占有使用费。烟台市莱山区人民法院于2015年11月12日作出（2015）莱山民一初字第580号民事判决书，判决：一、田浩基将位于烟台高新技术产业开发区（所有权人为田社基、房产证编号为烟房莱私字第××号、建筑面积为54.24平方米）的房产腾空并迁出；二、驳回田社基其他诉讼请求。因田浩基提起上诉，山东省烟台市中级人民法院于2016年3月7日作出（2016）鲁06民终218号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2011年10月20日，委会与田浩基签订《房屋拆迁安置补偿协议》，民委员会为甲方，田浩基为乙方，内容摘要：一、依据烟高（2009）31号文，房屋安置原则上以宅基地使用证登记的土地面积为准，按1:1比例确定房屋安置面积；也可按烟政办发（2008）107号文规定执行，乙方同意按烟高（2009）31号文执行。二、被拆除房屋基本情况，乙方被拆除房屋坐落于高新区内，门牌编号××，土地证号为02××83，宅基地面积131.10平方米（房屋所有权证号和有证房屋面积处未填写）。三、房屋安置补偿方式及金额，（二）选择按照宅基地使用证登记的土地面积1:1比例安置的，本次拆迁不予补偿安置，按旧村改造拆迁补偿安置方案一并给予安置，其宅基地范围内的附属物、设施等不再补偿；（三）宅基地外的附属物、设施等以货币方式补偿，补偿金额以市场评估、财政评审确定的价格为准，详见《房屋及附属设施评估一览表》。第九条，乙方须保证所交房屋产权明晰，无任何纠纷和异议，并自行处理好买卖、抵押、查封、借贷等债务关系；如乙方隐瞒事实，由乙方负法律和经济责任；如拆迁房屋存在纠纷，可将房屋先予拆除，并将房屋拆迁各类补助费予以封存，待纠纷解决后再予发放。案涉房屋于2018年4月由委会委托拆迁公司拆除。委会对田浩基补偿安置面积157.32平方米。关于补偿面积置换房屋的情况，委会提交庭审问题回复1份，内容摘要为：案涉被拆迁房屋宅基地面积131.1㎡，因田浩基系村民，按1:1.2比例实际获取安置面积共计157.32㎡，田浩基分给大儿子田克学79.32㎡，分给小儿子田冬将78㎡。田克学：其自有房屋拆迁获取安置面积206.96㎡，加上委照顾田克学儿子田宝禄的面积30㎡（田克学需按3000元/平方米支付该面积房款，目前款未付），再加上受让田浩基的79.32㎡，田克学共获316.28㎡（206.96㎡+30㎡+79.32㎡）。田克学已实际分得三套房屋，分别位于祥隆理想城回迁区2号楼804（91.53㎡）、4#903（91.23㎡）、8#502（70.32㎡），以上三套房屋总面积为253.08㎡（91.53㎡+91.23㎡+70.32㎡），剩余面积63.20㎡（316.28㎡-253.08㎡）委将按4500元/平方米单价向田克学支付货币补偿，目前款未付。田冬：其自有房屋拆迁获取安置面积210.92㎡，加上委照顾田冬儿子田洋的面积30㎡（田冬需按3000元/平方米支付该面积房款，目前款未付），再加上受让田浩基的78㎡，田冬共获318.92㎡（210.92㎡+30㎡+78㎡）。田冬已实际分得三套房屋，分别位于祥隆理想城回迁区3#1801（113.60㎡）、4#2204（91.53㎡）、8#1803（70.32㎡），以上三套房屋总面积为××5.45㎡（113.6㎡+91.53㎡+70.32㎡），剩余面积43.47㎡（318.92㎡-××5.45㎡）委将按4500元/平方米单价向田冬支付货币补偿，目前款未付。田社基、田浩基对该庭审问题回复没有异议。因田社基申请，经摇号确定鉴定机构后，法院委托烟台市阳光房地产评估有限公司对烟台高新区祥隆理想城安置区的房屋均价进行鉴定，烟台市阳光房地产评估有限公司收到委托后，向法院出具烟阳（2019）008号函，内容为：本次委托评估的估价对象为高新区祥隆理想城安置房，价值类型为房屋均价，因估价对象为整个住宅小区，目前该小区房产尚未办理产权证书，无法在公开市场依法进行交易，我公司也无法取得该小区开发的相关资料，故无法对该小区的房屋均价进行评估，鉴于上述原因，我公司申请退案。关于拆迁补偿比例的情况，委会提交拆迁补偿比例的情况说明1份（以下简称《情况说明一》），内容摘要为：本村村民（户口在，且在有房产）按土地使用证面积置换的，置换比例为1:1.2；本村村民按房产证面积置换的，置换比例为1:2；非本村村民（户口不在，在有房产的）按土地证面积置换的，置换比例为1:1；非本村村民按房产证面积置换的，置换比例为1:1.3。田社基、田浩基对该情况说明没有异议。关于补偿面积价格的情况，委会提交补偿面积价格的情况说明1份（以下简称《情况说明二》），内容摘要为：旧改期间，若被拆迁人选择的安置房面积小于应获得的安置面积，委按4500元每平方米价格将面积差所涉款项支付给被拆迁人；若被拆迁人选择的安置房面积大于其应获得的安置面积，则被拆迁人按4500元每平方米的价格向委支付面积差价款。田社基对该情况说明持有异议，主张委会按每平方米4500元进行补偿，未经其同意，与其无关。田浩基对该情况说明没有异议。一审法院认为，烟房莱私字第××号房屋所有权证、（2015）莱山民一初字第580号民事判决书、（2016）鲁06民终218号民事判决书足以证明田社基系案涉房屋的所有权人。田浩基并非案涉房屋的所有权人，委会在明知的情况下而与田浩基签订《房屋拆迁安置补偿协议》、拆除房屋、交付拆迁补偿利益，田浩基和委会的行为构成共同侵权。委会出具的《情况说明一》，田社基、田浩基均没有异议，应予以采纳。在鉴定机构无法对祥隆理想城安置区的房屋均价进行评估的情况下，对委会出具的《情况说明二》应予以采纳。结合田社基的户口不在等具体案情，应认为田社基案涉房屋的财产损失应按4500元每平方米×131.1平方米计算为589950元。鉴于案涉房屋的拆迁补偿利益被田浩基领取，田浩基应赔偿田社基的财产损失589950元，委会应承担连带责任。委会清偿后，有权向田浩基追偿。对田社基诉讼请求中的合理部分，法院依法予以支持。田社基系案涉房屋的所有权人，（2015）莱山民一初字第580号民事判决书已判决田浩基迁出房屋，田浩基辩称其是宅基地合法使用权人，委会与其签订宅基地征用补偿协议，没有涉及房屋，其理应获得宅基地的补偿安置利益的理由，与事实不符，于法无据，法院不予采信。烟房莱私字第××号房屋所有权证载明田社基为所有权人，田社基提供的2004年9月26日委会出具的证明也显示出委会知道案涉房屋的所有权人为田社基，委会辩称其不应承担侵权责任的理由，与法无据，法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第六项、第十九条规定及相关法律法规之规定，判决如下：一、被告田浩基赔偿原告田社基财产损失589950元，限于判决生效后十日内付清。二、被告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会对上述第一项债务承担连带责任。被告烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会清偿后，有权向被告田浩基追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14239元，由原告负担4539元，二被告共同负担9700元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，一审法院（2015）莱山民一初字第580号民事判决书载明：判决田浩基于判决生效之日起十日内将位于烟台高新技术产业开发区(所有权人为田社基、房产证编号为烟房莱私字第××号、建筑面积为54.24平方米)的房产腾空并迁出。本院（2016）鲁06民终218号民事判决维持该一审判决。2004年6月4日烟台市莱山区房产管理局填发的烟房莱私字第××号房屋所有权证载明，该房屋所有权人为田社基。并且，2004年9月26日委会向莱山区土地管理局出具的证明中载明：莱山区土地管理局：兹有本村村民田社基同志因在芝罘区工作，将自己的房屋借给兄田浩基居住，在办理（莱集96字第02××83号）集体土地建设用地使用证时，村委误将房主田社基名字写成其兄弟田浩基名字，应该集体土地建设用地使用权归房主田社基所有，望莱山区土地管理局领导给予办理变更手续为盼。另，生效的烟台市莱山区人民法院(2012)莱行初字第57号行政裁定书中载明：经审理查明：2004年，原告田社基向第三人田浩基索要涉案房屋时，第三人将莱集建(96)字第02××83号集体土地建设用地使用证及2000年颁发的房产证交付给原告。随后，原告将涉案土地上的房屋所有权进行了变更登记。2004年6月4日，原烟台市莱山区房产管理局为涉案房屋填发了所有权人为原告的烟房莱私字第××号房屋所有权证。原告亦去申请办理集体土地建设用地使用证的变更登记，但未办出。综合上述证据及本案其他有效证据能够证明，田社基系案涉房屋的所有权人；烟台高新技术产业开发区委会在明知田浩基并非案涉房屋的所有权人、且明确主张涉案集体土地建设用地使用权归房主田社基所有的情况下，却与田浩基签订《房屋拆迁安置补偿协议》，拆除了所有权人为田社基的房屋，向田浩基交付拆迁补偿利益；并且，2004年田社基向田浩基索要涉案房屋时，田浩基将莱集建(96)字第02××83号集体土地建设用地使用证及2000年颁发的房产证交付给田社基，使得田社基申请房屋所有权变更登记并取得了烟房莱私字第××号房屋所有权证。因此，一审法院认定田浩基和委会的行为构成共同侵权，判决田浩基赔偿田社基财产损失，民委员会承担连带赔偿责任，与法不悖。鉴于鉴定机构无法对祥隆理想城安置区的房屋均价进行评估，一审法院采纳委会出具的《情况说明一》、《情况说明二》，并结合田社基的户口不在等具体案情，认定田社基案涉房屋的财产损失应按4500元每平方米×131.1平方米计算为589950元，并无不当。且一审法院在鉴定过程中程序亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人田社基负担8183元、上诉人田浩基负担9700元、上诉人烟台高新技术产业开发区马山街道办事处西泊子村民委员会9700元。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年七月二十九日书记员  郭春莉