贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4167号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王玉千，男，汉族，1985年1月7日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：潘丽，女，汉族，1989年12月21日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人王玉千、潘丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人王玉千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人王玉千、潘丽的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人的逾期交付办理不动产转移登记有关文书系因国家政策调整所致，且受到从2020年1月20日起的新冠疫情影响，均属不可抗力，上诉人应当免责。2.支付违约金以守约方存在损失为前提，被上诉人未证明存在损失，判决支付违约金缺乏事实依据。3.原判适用法律错误，被上诉人未举证其存在损失，属于损失难以确定的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金具有法律依据，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条，在贷款利率的基础上加收利息，加收幅度也应在30-50%之间。一审判决由上诉人以被上诉人购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的169%的标准向被上诉人支付违约金，适用法律错误，有违公平原则，且与一审法院作出的对同一情形的其他判决处理结果不同。即使上诉人应承担违约责任，本案违约金标准也应以同期同类贷款利率的1.3倍计算才有事实和法律依据。4.原判计算的违约金终期有误，如果被上诉人怠于履行其义务（如出具委托书等）则会导致上诉人承担违约责任的期间延长；根据毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，案涉房屋楼栋已于2019年10月17日达到办证条件，违约期间至迟应当于2019年10月17日截止。被上诉人王玉千、潘丽答辩称，一审判决并无不当，应予维持。原审原告王玉千、潘丽向一审法院起诉请求:一、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金24,875.00元。二、请求法院判令被告向原告支付未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约金375,503.38元。三、请求法院判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，协助原告办理不动产权证书。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月19日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为8-1601；建筑面积121.35平方米，套内建筑面积100.38平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款397779元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款119779元，余款278000元以公积金贷款支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年9月30日前，将该商品房交付买受人；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金;出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款397779元。2014年12月22日，原告与被告签订《补充协议》，约定：交房时间定为2015年7月30日，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交付款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日；违约金定于交房时据实一次性结清。被告2015年10月8日将涉案房屋交付原告，并与原告计算出逾期交房违约金为42960元，减去各项扣抵费用18085元，余额未付为24875元。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对原告逾期交房违约金的诉讼请求，双方在《补充协议》中对交房时间及逾期交房违约金重新约定，故以双方结算后的逾期交房违约金24875元作为定案依据，但被告提出诉讼时效抗辩，本案逾期交房违约金支付时间应为交房之日即2015年10月8日，应从2015年10月9日起算三年的诉讼时效，但原告于2020年1月17日才提起诉讼，远远超过诉讼时效，故对此诉讼请求，不予支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款397779元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，不予支持。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王玉千、潘丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款397779元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。二、驳回原告王玉千、潘丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币3653元（已按简易程序减半收取），由原告王玉千、潘丽负担2557元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1096元。本案审理期间，上诉人向本院提交了毕节市不动产登记中心2019年10月17日出具的瑞丰新城第八幢首次登记审查意见、贵州省不动产受理通知单、第八幢业主不动产登记信息、委托书。证明目的是：涉案房屋已于2019年10月17日起可办理不动产权证书，且同栋的其他业主也已经取得不动产权证书，故违约金计算期间应截止到2019年10月17日。被上诉人质证意见为：真实性认可，达不到证明目的，被上诉人从未接到瑞丰公司任何办理不动产权证书的通知，与合同约定不符。本院认为，该证据能证明案涉房屋于本案二审开庭前已符合办理转移登记条件，予以采信。经审理查明，案涉房屋于本案二审开庭前已符合办理转移登记条件。本院对一审查明的其余事实予以确认。本案二审争议的焦点为：1.上诉人应否承担违约责任及违约责任期间应如何认定；2.一审适用的违约金标准是否恰当。本院认为，关于焦点1，上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。关于上诉人所提免责事由，首先，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策调整所致，上诉人不应以此事由免责；其次，新冠疫情发生在其迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，上诉人不能因新冠疫情的发生而免责。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为具备办证条件后向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件的信息，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。毕节市不动产登记中心于二审开庭前符合办理转移登记条件，该信息于二审开庭时向被上诉人进行了披露，故上诉人承担违约责任的时间应截止至二审开庭之日即2020年7月29日，一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。关于焦点2，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1782号民事判决。二、上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王玉千、潘丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人已付购房款397779元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月29日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人王玉千、潘丽其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3653元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1050元，由被上诉人王玉千、潘丽负担2603元。二审案件受理费2192元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担1500元，被上诉人王玉千、潘丽负担692元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十九日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印