西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初7044号原告：浮某，女，1968年4月25日出生，汉族，住西安市。原告：林某某，女，1973年4月3日出生，蒙古族，住西安市。原告：刘某某，男，1971年9月28日出生，汉族，住西安市。原告：周某某，男，1958年5月6日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：张某某，（系周某某的妻子），女，1958年9月10日出生，汉族，住西安市。被告：西安某某物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘某，该公司总经理。被告：西安市莲湖区某某某某业主委员会，住所地西安市。负责人：李某某，该业某某主任。原告浮某、林某某、刘某某、周某某与被告西安市莲湖区某某某某小区业主委员会（以下简称某某某某业某某）、西安某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月24日作出（2018）陕0104民初4762号民事裁定书后，原告浮某、林某某、刘某某、周某某不服，上诉至西安市中级人民法院。该院审理后作出（2019）陕01民终5008号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浮某、林某某、刘某某，原告周某某的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼，被告某某某某业某某经公告送达传票未到庭参加诉讼，被告某某物业公司经传票传唤无正当理由亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浮某、林某某、刘某某、周某某向本院提出诉讼请求：1.判令2016年6月某某某某业某某与某某物业公司签订的《物业服务合同》无效；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月，某某某某业某某任期届满未改选、未召开业主大会、未经50%以上业主同意，擅自决定更换物业公司，业主向西安市莲湖区物业办、环城西路街道办事处反映后，两部门明确告知业某某必须通过业主大会同意才可以更换物业公司。但业某某不顾业主反对，强行与某某物业公司签订物业服务合同，原告数次要求被告公示合同被拒绝，直至2017年7月17日庭审才看到合同。物业服务合同将物业费从1.1元/月/平方米（含电梯费）上调至1.55-1.65元/月/平方米（含电梯费），严重侵害了原告的权益，现诉至法院，望判如所请。某某某某业某某未到庭应诉，但在原审中辩称，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，只有符合下列两种情形才能确认无效，一是物业公司将全部物业服务内容委托他人而签订的委托合同，二是对物业服务合同中免除物业公司责任、加重业某某或者业主责任、排除业某某或者业主权利的条款。本案不属于可确认合同无效的情形。对物业服务企业的选聘、解聘关系到全体业主的权利，必须是全体业主通过集体意志来决定，刘某某等人不能代表全体业主利益，不能请求确认合同无效。业主认为业某某决定侵害其权利的，可以依法行使撤销权，而没有权利起诉确认合同无效。通过调查，75.5%业主对前一个物业服务企业的服务不满意，71.2%的业主要求提升物业服务水平。选聘新物业邀请业主参加了会议，还邀请有关部门参加和指导监督选聘。选聘物业公司采用了招标方式，及时公示了中标结果，并对合同、交接情况及业主物业费缴纳情况进行了公示。某某某某小区业某某的决定没有侵害刘某某等人的权利。某某物业公司未到庭应诉，但在原审中辩称，某某某某小区业某某有权代表业主与物业服务企业签订物业合同，而且合同生效后，对全体业主产生约束力。其与某某某某小区业某某签订的合同，内容没有违反法律规定的无效情形。即使业主认为某某某某小区业某某决定侵害其权利，可以依法行使撤销权，而没有权利起诉确认合同无效。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。二被告未出庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某某某小区位于本市XX路XX号，东邻大庆路小学、西邻莲湖交警大队、南邻海纳集团家属院、XX街道，小区住户约571户。四原告系该小区的业主。2011年8月，小区成立首届业主委员会，章程记载：“本会有业主大会选择产生，是业主大会的常设执行机构，由5名委员组成，设主任1名、副主任1名，每届任期三年，任期届满后3个月前，组织召开业主大会，换届选举新一届业主委员会。业某某的权利包括：1.召集和主持业主大会（业主代表大会）；2.负责房屋共用部位、公用设备和公共设施的筹集及使用管理情；3.选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同……”。因小区业主对前期服务的西安筑家物业管理服务有限公司不满意，某某某某小区业某某于2016年6月通过在小区张贴通知的方式告知业主重新选聘物业公司。2016年6月29日，某某某某小区业某某与某某物业公司签订《物业服务合同》，并于当日由某某某某小区业某某、某某物业公司、西安筑家物业管理服务有限公司进行了三方交接协议。2016年7月，某某物业公司正式入驻小区服务至今。2017年7月25日，包括本案原告在内的小区业主浮某、林某某、刘某某、周某某、钟晓鹏、孙悟云向本院起诉，要求判决某某物业公司与某某某某小区业某某2016年6月签订的《物业服务合同》无效。本院经审理认为本案不属于人民法院受案范围，于2017年11月17日作出（2017）陕0104民初6363号民事裁定书，裁定驳回起诉。浮某、林某某、刘某某、周某某、钟晓鹏、孙悟云不服，上诉至西安市中级人民法院。2018年4月17日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终2273号民事裁定书，裁定：“一、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6463号民事裁定；二、本案指令西安市莲湖区人民法院审理。”本院受理后，重新组成合议庭进行了审理，认为原告享有的是对业某某决定的撤销权，经释明后原告拒不变更诉讼请求，遂于2019年1月24日作出（2018）陕0104民初4762号民事裁定书，裁定驳回起诉。浮某、林某某、刘某某、周某某仍不服，上诉至西安市中级人民法院。该院于2019年6月5日作出（2019）陕01民终5008号民事裁定书，裁定：“一、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4762号民事裁定；二、本案指令西安市莲湖区人民法院审理。”审理中，原告提交莲湖区环城西路街道办事处2018年1月15日出具的《关于某某某某小区业某某换届选举情况的说明》，记载：“某某某某小区于2016年6月24日联名提出业主委员会换届选举的申请，接到申请后，我办对业主申请进行核实。经了解，某某某某小区业主委员会任期已届满。我办立即组织指导业主委员会换届选举工作，2016年9月8日成立了业某某XX组XX小区新一届业主委员会，换届筹备组分别于2016年12月17日、2017年9月23日两次组织召开业主大会，由于未达到规定要求人数，致使业主委员会换届选举失败。”据原告称，目前小区没有业某某，成立了新的物管会。本院认为，业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。作为业主大会的执行机构，业某某对外从事民事法律行为，必须得到业主大会的授权。本案某某某某小区业某某成立于2011年8月，任期三年，具有“选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同”的权利。但至2016年6月某某某某小区业某某与某某物业公司签订涉案的《物业服务合同》时，业某某任期已届满，所签订的《物业服务合同》属于授权终止后实施的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，因此，涉案物业合同的效力取决于是否得到业主大会的授权或追认。如未经业主大会的授权或追认，则该物业合同对全体业主不发生效力，若得到业主大会的授权或追认，则对全体业主发生法律效力。因选聘和更换物业企业，涉及小区全体业主的利益，原告无权代表全体业主要求确认涉案物业合同的效力，应由业主大会作出决定。在小区业主大会未作出明确的意思表示之前，不能认定涉案的物业合同无效。《物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告认为涉案物业合同存在侵犯其合法权益的情况，可通过行使法律赋予的撤销权解决，但其坚持要求确认物业合同无效，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告浮某、林某某、刘某某、周某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告浮某、林某某、刘某某、周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长    周  强                          人 民 陪 审 员    刘建平                            人 民 陪 审 员    张扣利  二〇二〇年七月十六日                       书     记   员    孙  曦                         1