江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终558号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州速丰客餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区体育场路229号25楼，统一社会信用代码91330103MA27WBNX82。法定代表人：陈潇潇，该公司总经理。委托诉讼代理人：高莹，江苏传承律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山荣凯物业管理有限公司，住所地昆山开发区合兴路118-32号，统一社会信用代码91320583MA1MTAJH46。法定代表人：王险林，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢飞，上海四维乐马（昆山）律师事务所。上诉人杭州速丰客餐饮管理有限公司（以下简称速丰客公司）、昆山荣凯物业管理有限公司（以下简称荣凯物业）因物业服务合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初19043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人速丰客公司上诉请求：撤销原判，改判支持速丰客公司的本诉请求，驳回荣凯物业的反诉请求；由荣凯物业承担本案诉讼费用。事实和理由：1.速丰客公司与荣凯物业2017年3月28日签订的《物业代管协议》应当解除。荣凯物业单方违反合同约定收取停车费，之后直接发函告知停止所有物业服务，且其在合同约定的服务期限起算日尚无主体资格，无资格提供物业服务，无权收取物业费用，已收取的物业费应返还速丰客公司，并应支付违约金20000元。2.荣凯物业擅自收取停车费高达464766.4元，根据涉案《物业代管协议》第27条约定，速丰客公司有权要求荣凯物业双倍返还擅自收费部分或超出收费标准的部分。3.荣凯物业拒绝提供物业服务，不配合办理正常的消防系统施工、怠于行使对公共消防措施进行维护管理，速丰客公司只能代为出资对该区域进行修复，荣凯物业应承担修复费用203000元。4.荣凯物业拒绝配合正常消防施工、强行收取停车费等造成速丰客公司整体经营状况受损，应赔偿速丰客公司运营损失200000元。5.荣凯物业已发函正式停止所有物业服务，其主张物业费无依据，速丰客公司无须支付物业费482077元。荣凯物业辨称：一审查明事实清楚，使用和法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荣凯物业上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项判决，依法改判；一、二审诉讼费用由速丰客公司负担。事实和理由：1.荣凯物业在速丰客公司承租翡翠名都商业裙楼前已承租使用翡翠名都商业街3-5(3室）、3-5（4室），不存在速丰客公司转租的情形。且荣凯物业没有收到速丰客公司的解除通知，原判认定速丰客公司行使解除权不符合事实。3.路面下沉费用及电梯维保费用不应由荣凯物业承担。速丰客公司辨称：荣凯物业的上诉理由不能成立，应予驳回。原审原告速丰客公司向一审法院起诉请求：1.判令速丰客公司、荣凯物业签订的合同解除，荣凯物业支付速丰客公司违约金20000元；2.荣凯物业返还速丰客公司已经缴纳的物业费245872.44元，返还道路南面路面下沉的修路费70000元；3.荣凯物业腾让地下车位200个供速丰客公司及商户使用；4.荣凯物业停止收取速丰客公司及商户停车费的行为；5.荣凯物业双倍返还其已经收取的停车费总计330141元，（暂计至2018年11月1日，实际应当计算至停止收取之日止）；6.荣凯物业将3-5(三室)、3-5(四室)归还速丰客公司。并支付房屋租金124000元（自2016年5月6日至2018年6月10日）及2018年6月11日至实际退还房屋之日之间的占有房屋使用费用按照年租金59442元计算，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自起诉之日起至款项付清之日止的利息；速丰客公司、荣凯物业就3-5（三室）、3-5（四室）租赁关系于2018年5月24日解除；7.荣凯物业配合办理正常的消防系统施工，并赔偿因不协助消防施工造成甲方损失203000元；并按中国人民银行同期贷款基准利率支付自起诉之日起至款项付清之日止的利息；8.荣凯物业赔偿速丰客公司经济损失共计200000元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付自起诉之日起至款项付清之日止的利息；9.本案诉讼费由荣凯物业承担。反诉原告荣凯物业向一审法院提起反诉，请求：1.速丰客公司支付2017年7月1日至2019年3月31日的物业费482077元；2.本诉、反诉费用由速丰客公司承担。事实和理由：反诉荣凯物业自2017年7月1日起的物业费一直拖欠未交，违反了三方协议的约定，应承担继续履行责任。一审法院认定以下事实：2016年5月6日，速丰客公司（乙方）与昆山翡翠房地产开发有限公司（甲方、以下简称翡翠公司）签订《合同》一份，约定，甲方将其建造和合法拥有的位于昆山市翡翠名都商业裙楼A、B栋，即昆山开发区天桥翡翠名都花园1、2号楼1、2、3、4室、3-5号楼1、2、3、4、5、6室，合计建筑面积17012.66平方米出租给乙方，甲方承诺物业整体预计于2016年5月10日移交给乙方使用，实际使用至2031年11月10日止；停车场：甲方向乙方免费提供乙方及其顾客使用的停车位，地面停车位由乙方自行管理和维护，甲方不收取车位租金和物业管理费，地下车位由甲方统一管理和维护；在整个租赁期限内，甲方免费提供的停车场为乙方商场不可分割的部分，甲方向乙方提供的停车位不得另行出售或出租。甲方同意乙方转租。2016年11月9日，速丰客公司（乙方）、荣凯物业（丙方）、翡翠公司（甲方）签订《三方协议》，约定，甲方、乙方于2016年5月6日签订房屋租赁合同一份，由乙方承租甲方位于昆山市翡翠名都商业裙楼A、B栋的房屋，并对双方的权利义务进行了约定，现为保证合同的顺利履行，将甲、乙、丙三方本着自愿、平等和公平的原则，经协商如下：1.车位租金（路面停车位）由甲方承租，费用25万元，甲方交丙方一年一交，确保商业客户正常使用，杜绝社会车辆使用；2.物业费从2016年5月6日其由乙方承担，每平方米1.5元×17000平方米（-42.92平方米-65.65平方米=16891.43平方米）计304045.74元/年，乙方交丙方一季度一交，确保物业正常管理，物业费不开发票；3-5（3室）由丙方承租，42.92平方米，租金23498.7元/年；3-5（4室）丙方承租，65.65平方米，租金35943.3元/年，由丙方交于乙方，一年一交，物业费由丙方承担。2017年3月28日，荣凯物业（甲方)、速丰客公司(乙方）签订《物业代管协议》（以下简称代管协议），约定，乙方将昆山长江南路翡翠名都商业街整体委托甲方进行物业服务。委托服务期限自2016年5月6日至2019年5月5日。第一条约定商业区停车位开发区免费提供给乙方及商户150个位置、地下200个位置，甲方认可并提供相关配套服务。第二条，物业管理服务事项包括但不限于道路、共用的上下水道、落水管、水管、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；佳通和车辆停放秩序的管理等……合同第三十二条，合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，除双方签订补充协议外，责任方需按照合同及补充协议的有关条款规定承担违约责任，并应向对方支付20000元违约金。合同备注：物业费从2016年5月6日由乙方承担，一年共计304045元，一季度一交，一季度是76011元，甲方原门岗电费共计2000元，此费用从前期的物业费中自动扣除，每季度到期后10日内由乙方打款到甲方物业公司账户；2.商铺南面路面下沉，消防和电梯物业验收合格后再进行维保，维修与更新，地面问题由物业跟开发商协商结局；3.物业2017年之前收的商家停车费一律不退；4.商家装在小区内的空调外机，如造成绿化死亡需赔偿；5.乙方如到期不付款，之后所带来的后果一切由乙方负责。6.甲方在公共区域管理不到位，乙方可提出整改，如甲方不作为，乙方有权暂停交付物业费，双方协商解决；7.甲方在乙方物业管理费用按原三方协议结算后，不得再从门岗处收取商业街区的所有车辆费用，并配合乙方做好车辆信息登记与停车费的使用，甲方在2017年前收取的停车费用乙方不再要求返还，大唐停车费后续由乙方收取；8.甲方收到物业管理费用后应对商业街区内的所有公共设施进行维护维保，做好绿化修剪与路灯、亮化工程、监控等修复（3个月内完善好）；9.甲方应在本协议之日起，对本商业街的所有商户的正常经营提供一切所需要的协助，如图纸、排污许可证、各类工程验收合格证、并配合商户开展相应的经营活动及装修期间的设置设备存放等问题。另查明：荣凯物业提供一份与翡翠公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》，该份合同中约定由荣凯物业为翡翠名都（总建筑面积93787平方米，住宅77761平方米、商场17101平方米、停车场16026平方米，自2017年11月6日至2019年11月5日，翡翠公司提供252平方米的物业用房，由双方另行约定费用；甲方未出售的停车位委托乙方出租；对于该份《昆山市前期物业管理委托合同》，速丰客公司质证认为非在主管部门备案的合同，应以备案合同为准，备案合同相对方为苏州文畅居物业服务有限公司（以下简称文畅居公司），对此，荣凯物业解释为因以荣凯物业名义签订的合同去备案，需要资质，备案下不来，遂挂靠文畅居公司，荣凯物业服务的范围包括商业、住宅、公寓楼等。2016年10月18日，因翡翠名都火灾报警控制器有火警68处，故障255处，被主管部门责令通知改正，荣凯物业发函联系速丰客公司要求根据《三方协议》承诺维修已损坏的消防设施，速丰客公司对责任整改通知书及工作联系函均不认可，认为责令整改的单位为翡翠名都（昆山开泰物业管理有限公司）。又查明：2017年3月29日，速丰客公司支付176303元，该笔款项，荣凯物业、速丰客公司陈述：2016年5月6日至2017年3月31日期间物业费扣除荣凯物业应向速丰客公司交纳的2016年5月6日至2017年5月5日期间的租金59442元后支付的。2017年7月14日，速丰客公司支付16569.44元，该笔款项，荣凯物业、速丰客公司陈述：2017年4月1日至2017年6月30日期间物业76011.44元，扣除荣凯物业应向速丰客公司交纳的2017年5月6日至2018年5月5日期间的租金59442元后支付的。2017年10月10日，速丰客公司支付50000元，该笔款项，荣凯物业陈述应支付2017年7月1日至2017年9月30日期间物业费76011.44元，但仅支付50000元，未足额支付；速丰客公司陈述系在扣除26011元修路款后支付上述期间的物业费，不存在拖欠。2017年12月中旬，荣凯物业向各商户及速丰客公司发出通知，“2017年12月20日其商铺车辆通卡取消并对商铺进行统一收费”，后速丰客公司发出声明，告知其公司放弃并停止该行为。2018年5月22日，荣凯物业发函通知各商户：由于速丰客公司自2017年9月起未付物业费用，物业公司无法正常运行，从今日起物业公司对商业街停止一切服务，包括（绿化维护、地面维修、垃圾清理、电梯的维保、地下车位使用）。后速丰客公司回复荣凯物业，告知由于荣凯物业单方违约，没有及时交纳租金等，自2018年5月24日起解除3-5（3室）、3-5（4室）的租赁合同关系，要求在2018年6月10日内腾退房屋，并限期结清租金及其他费用。对于部分商户在2019年1月、2月、3月支付的垃圾运费共计1300元，速丰客公司陈述已返还给了各商户，并提供相应收据，对此，荣凯物业不予认可，认为不足以证实交易实际发生，且如果物业公司停止清运垃圾，不可能只有一家商户自行清运垃圾。2018年5月30日，因案外人承租物业服务范围的商铺进行装修，因荣凯物业拒绝配合该商铺的消防水（喷淋系统和消火栓系统）、火灾报警系统与翡翠名都总的消防控制中心并网施工事宜进行沟通，速丰客公司陈述因荣凯物业不配合导致其公司损失一个月的租金收入32083元。再查明：2017年8月25日，速丰客公司（甲方）与汪洪兵签订《路面维修工程施工合同》，约定，就翡翠物业南侧路面损坏、下沉、下水管损坏现状按标准路面重新铺设，工程价款70000元，开工时间为2017年8月29日、竣工时间为2017年9月4日。速丰客公司分别于2017年10月10日、2017年11月3日、2018年2月14日各支付汪洪兵40000元、20000元、10000元。前述修路费用支出，荣凯物业不予认可，认为道路的维修最终义务应按约归属于速丰客公司。2018年3月31日，速丰客公司（甲方）与南京市消防工程有限公司昆山城东分公司（乙方）签订《工程安装合同书》，工程内容：翡翠名都商业街指定区域穿线至消防控制室，施工依据为商业街消防报警总线路摊还，合同价23000元，自2018年4月2日至2018年4月15日竣工，具体进度以甲方协调为准。荣凯物业质证认为无相应交易事实，施工内容无法确定，工程造价的真实性无法确认，该份证据不予认可。2018年8月6日，速丰客公司（甲方）与南京市消防工程有限公司昆山城东分公司（乙方）签订《消防施工合同》，工程名称为翡翠名都商业街消防报警主线路布线工程，工程范围包括火灾报警主线路布线、调试。合同价暂定价180000元，之前地下室布线合同包括在本次范围内，主次这次使用不做分算，预付80000元、调试完成后支付100000元。双方还对违约、工期等事项进行约定，合同自双方签字或盖章之日起生效。2018年8月7日、2018年10月15日、2019年1月3日，速丰客公司支付南京市消防工程有限公司昆山城东分公司工程款80000元、50000元、50000元。该笔支出，荣凯物业认为，不能证明物业公司阻碍商户二次消防验收而导致的必要消防改造。2019年8月2日，双方当事人一致确认荣凯物业收取2017年12月至2019年5月6日停车费为464766.4元，2019年8月1日后荣凯物业停止收取停车费；荣凯物业应付房租2018年5月6日至2019年5月5日为59442元，但荣凯物业不认可租赁关系解除。关于物业费用，速丰客公司称自2017年9月30日开始，因荣凯物业违约，速丰客公司未支付物业费，且荣凯物业单方不提供物业服务，自2017年10月1日至2019年5月6日物业费为506741元，荣凯物业认为其公司已经提供了物业服务，且不认可速丰客公司提出的赔偿，遂引发本案纠纷。以上事实由代管协议、租赁合同、《三方协议》、前期物业管理委托合同、责令改正通知书、工作联系函、声明函、回复函、致函及快递单、工程安装合同、消防报警布线改造工程合同、情况说明及律师函、支付凭证、垃圾清运支付收据、停车费收据、路面施工合同及付款凭证、荣凯物业发出的通知当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，速丰客公司与荣凯物业签订的代管协议系双方当事人真实意思表示，速丰客公司认为为翡翠名都提供物业服务的应为文畅居公司，且荣凯物业无相应资质，应以备案合同载明的主体为准，但是根据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”规定，资质管理制度并法律、法规强制性的规定，荣凯物业根据代管协议提供物业服务，不违反法律法规的相关规定，应认定合法有效。《三方协议》系速丰客公司、荣凯物业、翡翠公司三方签订确认，应认定合法有效。一、关于代管协议解除、解约违约金支付的诉讼请求。荣凯物业作为翡翠名都花园（商住两用）的物业服务管理公司，且与开发商之间签订了前期物业管理合同，合同期未满，速丰客公司承租的商业部分也属于荣凯物业物业服务范畴，在整个物业服务合同未解除之前，速丰客公司请求解除与荣凯物业之间的物业服务合同关系，于法无据，一审法院不予支持，同时对于其主张的解约违约金亦不予支持。二、关于是否应当返还已经交纳物业费的诉讼请求。通过举证，速丰客公司并未全额交纳2017年7月1日至2017年9月30日期间物业费，之后物业费也未交纳，不存在返还，故一审法院对速丰客公司要求返还已交纳的物业费诉讼请求不予支持。三、关于是否应腾空地下车位200个供速丰客公司及商户使用的诉讼请求。应依据三方协议以及其与开发商签订的租赁协议向开发商主张，故一审法院对速丰客公司该项诉讼请求一审法院不予支持。四、关于停止收取停车费行为的诉讼请求。因判决前即2019年8月1日荣凯物业已明确不再收取，故一审法院对速丰客公司该项请求不予支持。五、关于双倍返还已收取的停车费的诉讼请求。一审法院认为，双倍返还停车费无合同依据，双方对截止至2019年5月6日的停车费予以了核算，停车费暂计算至2019年5月6日，之后的停车费，速丰客公司可另行主张。依据合同约定，荣凯物业不应向商户及速丰客公司收取，速丰客公司已将2017年12月至2019年5月6日停车费464766.4元代为返还商户，荣凯物业应将收取的停车费返还速丰客公司。对于双倍返还停车费与本案代还事实不符，一审法院不予支持。六、关于3-5(3室）、3-5（4室）租赁合同解除、租金支付、腾退房屋等诉讼请求。因速丰客公司向翡翠公司承租的房屋内含3-5(3室）、3-5（4室）房屋，且翡翠公司同意速丰客公司转租，在合同履行过程中，双方均是租金、物业费相互抵扣的方式进行费用的结算，且荣凯物业并未对该项主张不能一并处理提出异议，为减少当事人诉累，结合代管协议的解除及后续的物业进驻等事实，一审法院对于该项主张在本案中一并处理。关于房屋租赁，速丰客公司与荣凯物业并未签订书面的租赁协议，应视为不定期租赁，速丰客公司可随时主张解除合同，荣凯物业存在欠缴租金的事实，构成违约，2018年5月22日，速丰客公司发函解除合同，合同可认定在2018年5月24日解除，速丰客公司主张一审法院判令双方解除合同，无依据，一审法院不予支持。2018年5月6日至2018年5月24日租金，计算为2931.39元。2018年5月24日至实际退还房屋之日的占有使用费按年租金59442元的标准计算。速丰客公司还主张利息损失，无依据，一审法院不予支持。七、关于赔偿因不协助消防施工造成的损失203000元的诉讼请求。速丰客公司认为因物业公司不配合入驻商户正常的消防系统施工，导致翡翠名都商业街消防报警主线路布线工程由其公司负责，为此支出费用203000元（23000元+180000元），应由荣凯物业负担。一审法院认为，根据代管协议，物业公司提供系消防设施的运行、维修、养护和管理，保修、大修、更新、改造等非日常维护是不包含在物业管理服务事项内，故一审法院对速丰客公司的该项诉讼请求不予支持。八、关于其他经济损失的诉讼请求。速丰客公司为道路维修、垃圾清运、电梯维保支出共计70000元+1300元+25535元=96835元，根据合同约定，应由荣凯物业负担，速丰客公司可主张返还，利息损失，从起诉之日起即2018年10月8日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至款项付清之日。其他损失，因速丰客公司未提供相应的证据，一审法院不予支持。九、关于物业费支付的反诉请求。速丰客公司自2017年7月1日起至2019年3月31日应交纳物业费532080.045元，扣除此期间速丰客公司已支付的50000元，经计算为482080.045元，荣凯物业主张482077元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山荣凯物业管理有限公司于判决生效后十日内返还杭州速丰客餐饮管理有限公司自2017年12月至2019年5月6日的停车费464766.4元。二、昆山荣凯物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杭州速丰客餐饮管理有限公司租金2931.39元及房屋占有使用费（从2018年5月24日起按年租金59442元的标准计算至实际退房之日）。三、昆山荣凯物业管理有限公司于判决生效后十日内搬离翡翠名都商业街3-5(3室）、3-5（4室）。四、昆山荣凯物业管理有限公司于判决生效后十日内支付杭州速丰客餐饮管理有限公司损失96835元及利息损失（从起诉之日起即2018年10月8日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至款项付清之日）。五、驳回杭州速丰客餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。六、杭州速丰客餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付昆山荣凯物业管理有限公司物业服务费482077元。本诉案件受理费15656元，由昆山荣凯物业管理有限公司负担10668元，杭州速丰客餐饮管理有限公司负担4988元。反诉案件受理费4070元，由杭州速丰客餐饮管理有限公司负担。二审中，速丰客公司向本院提交以下证据复印件：1.翡翠公司与杭州萧山金城物业服务有限公司昆山分公司（以下简称金城物业服务昆山分公司）2019年10月22日签订的昆山市前期物业管理协议一份，证明荣凯物业与翡翠公司的前期物业合同已到期，翡翠公司重新确定了新的物业服务企业金城物业服务昆山分公司。2.告知函、授权委托书各一份，证明翡翠公司已经告知荣凯物业以及文畅居公司退出物业服务，要求其做好与新的物业公司交接工作。3.杭州萧山金城物业服务有限公司及其昆山分公司营业执照，证明新物业公司是合法的物业服务公司。4.翡翠公司出具证明文件，证明翡翠公司将该小区人防工程48个地下车位再次确认由速丰客公司进行商业配套停车。5.告知函，证明速丰客公司已将上述材料邮寄至荣凯公司，明确如果荣凯公司不按时交接，应当承担的法律后果。6.2019年8月1日后停车费统计表及缴费凭证，证明荣凯公司在一审判决后仍有收取停车费的行为，暂计为4009元。荣凯物业对上述证据发表质证意见为：对于证据的合法性、关联性、真实性均不予认可。二审中速丰客公司陈述，其从翡翠公司处接收房屋时消防工程时即无法正常使用，维修前一直处于损坏状态。另查明：荣凯物业于2018年10月23日收到本案起诉状副本及应诉材料。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，速丰客公司与荣凯物业签订的《代管协议》以及速丰客公司、荣凯物业与翡翠公司签订的《三方协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，应属合法有效。《代管协议》约定委托服务期限为三年，自2016年5月6日起至2019年5月5日止，故一审判决作出前，该协议因履行期届满而终止，对于速丰客公司要求解除该协议的诉请，一审法院未予处理，并无不当。速丰客公司上诉主张荣凯物业无权收取2017年12月至2019年5月6日停车费464766.4元，根据《代管协议》第二十七条的约定，应双倍返还速丰客公司。对此本院认为，该《代管协议》三十五条第8款约定荣凯物业按三方协议结算物业管理费用后，荣凯物业不得收取停车费用；二十七条约定荣凯物业如擅自收费或擅自提高收费标准，业主有权要求荣凯物业双倍返还，该条款实质系对荣凯物业违规收费应承担的违约责任进行了约定。但因速丰客公司无合理理由欠付2017年7月1日至9月30日期间的物业管理费，且2017年第四季度物业管理费也未交纳，违约在先，荣凯物业于2017年12月20日起收取停车费系基于行使不安抗辩权，而非主动违约，故其不应承担双倍返还停车费464766.4元的违约责任。速丰客公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。速丰客公司上诉主张荣凯物业应按《代管协议》第三十五条第9款赔偿消防工程修复费用203000元，荣凯物业抗辩称，荣凯物业没有对消防设施的维修义务，《代管协议》第三十五条第2款约定经消防设施经荣凯物业验收合格后进行维保，但消防设施始终未经验收合格。对此本院认为，荣凯物业作为物业服务单位，对公共设施存在维保义务，但因速丰客公司接收房屋时消防设施时即无法正常使用，由此产生的修复义务不应由荣凯物业承担。速丰客公司该项上诉理由既缺乏合同依据，也与荣凯物业收取物业管理费的合同权利不对等，本院不予支持。速丰客公司上诉主张荣凯物业无相应物业服务资格且其已于2018年5月发函停止物业服务，速丰客公司不应支付荣凯物业物业管理费482077元。对此本院认为，速丰客公司未举证证明荣凯物业在2019年3月31日前已撤场，且从双方当事人一致确认的事实来看，荣凯物业收取停车费至2019年7月底，可合理认定荣凯物业在2019年3月31日前提供了物业服务。故对该项上诉理由，本院不予支持。荣凯物业上诉主张速丰客公司并非涉案3-5（3室）、3-5（4室）房屋的出租方，且其未收到速丰客公司的解除通知，租赁关系未解除。对此本院认为，涉案《三方协议》约定速丰客公司向翡翠公司承租商业裙楼A、B栋后，将其中的3-5（3室）、3-5（4室）转租给荣凯物业，应认定该两处房屋的租赁关系发生在速丰客公司和荣凯物业之间。因三方协议未约定租赁期限，可认定为不定期租赁，速丰客公司可随时通知荣凯物业解除合同。因速丰客公司诉讼中未提供证据证明解除通知已到达荣凯物业，故一审认定2018年5月24日速丰客公司通知荣凯物业解除合同无依据，本院认定双方不定期租赁关系于本案起诉状副本送达荣凯物业之日即2018年10月23日解除。鉴于荣凯物业对2018年5月6日至2018年5月24日欠付租金2931.39元无异议，则荣凯物业还应向速丰客公司支付2018年5月25日至2018年10月23日的租金并按年租金59442元的标准支付2018年10月24日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。因本案合同解除日的确定不影响荣凯物业应向速丰客公司支付的租金及占有使用费总额，本院对原审判决结果不再作调整。荣凯物业上诉主张其不应承担路面下沉的维修费用及电梯维保费用，本院认为，涉案《代管协议》第三十五条第2款约定，地面问题由荣凯物业跟开发商协调解决，即相对速丰客公司而言，荣凯物业有解决地面下沉问题的合同义务。现速丰客公司已举证其垫付路面维修费用70000元，荣凯物业返还速丰客公司，后续可就该费用与翡翠公司协商解决。同理，电梯维保义务也应由荣凯物业承担，荣凯物业应返还速丰客公司垫付的电梯维保费用25535元。另外，荣凯物业上诉请求明确为撤销原判二、三、四项，故荣凯物业应缴纳二审案件受理费5413元，荣凯物业已预交15656元，差额10243元，本院予以退回。综上，速丰客公司、荣凯物业的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25139元，由上诉人杭州速丰客餐饮管理有限公司负担19726元，上诉人昆山荣凯物业管理有限公司负担5413元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年七月十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。