湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初638号原告：张青。委托诉讼代理人：韩莉莉。被告：黄林顿。第三人：武汉家天下房地产经纪有限公司。法定代表人：施东宝。委托诉讼代理人：何利荣。原告张青诉被告黄林顿、第三人武汉家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张青的委托诉讼代理人韩莉莉、被告黄林顿、第三人家天下公司的委托诉讼代理人何利荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月21日签署的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。2.判令被告向原告支付违约金人民币332000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月21日，原、被告在家天下公司的居间下签署《武汉市存量房居间（买卖〉合同》一份，约定原告将其所有的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处藏龙大道银河湾湖畔假日30栋2单元1层2室房屋（不动产权证号：鄂武汉市江夏区不动产权第00007277号）出售给被告，交易成交价为1660000元。合同第二条第1款约定：“甲乙丙三方签订本合同后，乙方向甲方支付购房定金30000元整，由丙方代管10000元，待甲方交房后，丙方支付给甲方，冲抵乙方房款”；第十条第2款约定：“乙方逾期不接受房屋过户手续或不交付房款给甲方，…甲方解除合同的，乙方承担房屋转移过户中缴纳的所有税费，且按全部房款的20%向甲方支付违约金”；第十五条约定：“（3）乙方签合同当日支付甲方定金伍仟元整；2019年10月25日前补交剩余定金25000元整；乙方承诺2019年12月21日前支付甲方首付款570000元整，若乙方不能支付首付款视为乙方违约自动放弃合同定金不退。上述合同签订后，被告一直未按期支付首付款。原告多次催促，被告均以各种理由推脱，且至今未向原告支付首付款。被告逾期支付首付款的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告黄林顿辩称，我对原告陈述的事实和要求解除合同的诉请没有异议，但对原告主张的违约金有异议。一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，合同签订后，原告收取了我的定金，而且从其宣称解除合同至今，也没有退还定金，等于原告实际上选择适用定金条款，所以我不必再向原告赔偿违约金。二、约定违约金属于格式条款的第十条，而定金条款属于非格式条款的第十五条，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“当格式合同和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，签订合同时三方就乙方违约责任进行过讨论，达成一致的真实意思是属于非格式条款的第十五条第4款，即“若乙方不能支付首付款视为乙方违约，自动放弃合同，定金不退”。对于合同的格式条款特别是第十条，我提出过改动，因为当时我购房款并未在手，对于能否按期交付首付款存在担心，且每逾期一日按未交付房款的20%向甲方支付违约金，显然过高不合理，但中介方说这是他们的合同模板不用改，真实协商结果以补充协议形式写在后面。关于违约责任，张青还提出过，如果真的过了两个月交不了首付款怎么办，张青的老公说那就不退定金，对此我曾开玩笑说两个月就得三万定金也不少了。对于合同我曾竭尽全力去履行，但因逾期款项未能及时回款，导致我无法继续履行合同，在离交首付款最后期限一个月左右，我预计无法按期付款，一直在与卖方及中介方积极沟通说明情况，并表示万一我交不齐首付款，定金不退，卖方可以把房子卖给他人，尽量不给卖方造成延误和损失。给付定金是惯常做法，不退定金我没有疑问，在我没有给原告造成任何损失的情况下，我不应再支付违约金。第三人家天下公司述称，双方签订了房屋买卖合同，买方支付了定金30000元，其中10000元作为保证金支付给我方代为保管，买方因资金出现困难未按约定支付后续首付款，买方口头表示想延迟一个月，卖方当时也同意。后来合同约定的首付款期限到了之后，买方首付款没有到位，并告知卖方和我方可能买不了房子，卖方认为不能支付首付款就是买方违约，我方做了协调工作，但不能解决纠纷。如果双方合同解除，我方代管的10000元会退还给原告。本院经审理查明事实如下：2019年10月21日，张青（卖方、甲方）与黄林顿（买方、乙方）及家天下公司（经纪代理方、丙方）签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲方将其坐落于武汉市江夏区藏龙岛办事处藏龙大道银河湾湖畔假日30栋2单元1层2室房屋（不动产权证号：鄂（2016）武汉市江夏不动产权第00007277号）出售给乙方，房屋交易成交总价为166万元。合同第三条约定付款方式为分期付款：1、由甲方委托丙方代收房款的方式，甲乙丙三方签订本合同后，乙方向甲方支付购房定金叁万元整，由丙方代管壹万元，待甲方交房后，丙方支付给甲方，冲抵乙方房款；2、乙方直接付款给甲方：甲乙双方过户前，乙方向甲方支付剩余购房首付款伍拾柒万元整，甲方同意过户；甲乙双方过户后，乙方贷款银行一次性向甲方支付购房尾款壹佰零陆万元整。第六条甲乙丙三方协商一致，合同期限为2019年10月21日至2020年3月21日，共150日。第十条违约责任：2、乙方逾期不接受房屋过户手续或不交付房款给甲方，甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中缴纳的所有税费，且按全部房款的20%向甲方支付违约金。第十一条，本合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行协商，并签订补充条款或合同附件，均与本合同具有同等法律效力。第十五条补充条款：（3）乙方签合同当日支付甲方定金伍仟元整，2019年10月25日前补交剩余定金贰万伍仟元整；（4）乙方承诺2019年12月21日前支付甲方首付款伍拾柒万元整，若乙方不能支付首付款视为乙方违约自动放弃合同定金不退。合同签订后，黄林顿支付了购房定金30000元，其中10000元交由家天下公司代为保管。2019年12月21日，张青发短信询问黄林顿当天是否付首付款，黄林顿回复还在筹款，并要求后续通过中介方沟通，张青要求其确定是否当天付款，黄林顿未予明确。2019年12月23日，张青发微信询问家天下公司员工关于黄林顿履约情况，中介人员回复黄林顿因首付款不够不买房了。以上事实，有当事人提交的武汉市存量房居间（买卖）合同、收条、短信微信记录等经当庭质证和本院核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于定金条款和违约金条款的选择适用。张青与黄林顿于2019年10月21日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，黄林顿支付购房定金30000元后，经张青催问后未能按合同约定支付首付款57万元。现张青主张解除合同，黄林顿亦表示同意，双方就合同解除达成合意，本院予以确认。张青主张违约金332000元系依据合同第十条第2款之约定，同时合同第十五条补充条款第（4）款对于买方即黄林顿付款期限明确为2019年12月21日，逾期付款违约责任为没收购房定金30000元。本院认为本案违约责任应适用定金条款，理由如下：一、合同补充条款系对合同第十条违约责任的补充或变动，合同第十条仅约定逾期付款违约金计算标准，补充条款明确了付款日期及逾期付款责任即没收定金。根据常理，补充条款内容系双方进一步明确的意思表示，在无特殊情况时不应以在先的意思表示推翻在后的真实意思表示，且张青在合同补充条款第（4）款约定的首付款支付当日即2019年12月21日向张青发短信询问其是否支付首付款，表明张青认可合同补充条款所确定的首付款支付日期，故以当日为限催促黄林顿履行付款义务，现张青欲否认补充条款约定的定金罚则，有悖其签订和履行合同时的真实意思。二、合同签订后，黄林顿仅在合同期限届满之前支付了30000元购房定金，双方对于支付首付款、办理贷款、过户、交房等合同权利义务均未履行，张青另售房屋不存在任何事实和法律上的障碍，亦未因此导致明显的经济损失，而适用合同第十条的违约金条款对于黄林顿则显失公平。在此情形下，双方合同解除后，将作为合同履行担保的购房定金予以没收，足以对张青因黄林顿违约所产生的损失加以弥补，且符合公平原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，判决如下：一、确认张青与黄林顿于2019年10月21日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除。二、驳回张青的其他诉讼请求。本案受理费6280元，减半收取3140元，由张青负担2857元，黄林顿负担283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年七月八日法官助理王苑书记员吴黎明