湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1754号 原告（反诉被告）：湖南弘兆商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A-2地块A7栋3楼3003室（集群注册267号）。 法定代表人：彭金霞，总经理。 委托诉讼代理人：方锐，男，1983年9月13日出生，汉族，住湖南省洞口县。 委托诉讼代理人：易军，湖南湘晋律师事务所律师。 被告(反诉原告)：湖南家家美家居有限公司，住所地湘潭市宝塔街道吉安路108号万博港3栋05019房。 法定代表人：喻磊，执行总裁。 委托诉讼代理人：潘柳，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。 原告湖南弘兆商业管理有限公司（以下简称弘兆公司）与被告湖南家家美家居有限公司（以下简称家家美公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，被告家家美公司于2020年5月29日提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告弘兆公司的委托诉讼代理人方锐、易军，被告家家美公司的委托诉讼代理人潘柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 弘兆公司向本院提出诉讼请求：1.判令家家美公司立即支付弘兆公司招商佣金674283.35元、招商奖励佣金100000元，合计774283.35元；并以774283.35元为基数按年利率6%自2017年1月1日起支付逾期付款利息至实际付清之日止；2.判令诉讼费由家家美公司承担。在诉讼过程中，弘兆公司变更第一项诉讼请求为：判令家家美公司立即支付弘兆公司招商佣金669983.15元、招商奖励佣金100000元，合计769983.15元；并以769983.15元为基数按年利率6%自2017年1月1日起支付逾期付款利息至实际付清之日止。事实与理由：2016年6月20日，弘兆公司接受家家美公司委托代理“湘潭家家美建材家居广场项目”二期“钻石广场”的招商代理（含顾问）活动，双方签订了《招商代理合同》，对委托事项及期限、佣金计算方式及支付时间、招商奖金等作了明确约定。弘兆公司接受委托后，依约提供了相关服务，截至2016年12月30日，“湘潭家家美建材家居广场项目”二期“钻石广场”一至五楼总招商面积13607.82平方米，弘兆公司完成代理招商面积11177.62平方米并如期开业，总招商佣金为1224283.35元。根据《招商代理合同》第六条招商奖励约定，弘兆公司于2016年9月30日前完成一至三楼招商工作指标85%以上，达到97%，家家美公司应支付奖励金额150000元；于2016年9月30日前完成一至五楼总出租面积80%以上，达到82%，家家美公司应支付奖励金额350000元，奖励金额合计500000元。截止2017年1月11日，家家美公司仅支付了招商佣金、奖励佣金950000元，剩余招商佣金和奖励佣金尚未支付。弘兆公司为维护合法权益，遂诉至法院。 家家美公司辩称：弘兆公司提供的《展位定金协议》属于意向租赁合同，由于招商环境和弘兆公司多次申请增加招商优惠等原因，造成正式合同中关于展位租赁面积和租金约定均有调整，应当以签订的31份正式《商铺租赁合同》确定的出租面积和租金标准计算代理费用。家家美公司作为商场运营管理方额外向商户提供运营管理服务，收取经营管理费，不属于弘兆公司作为代理方招商代理范围，也不属于双方约定的代理费结算费用，只有家家美公司收取的租金可以作为代理费结算依据，家家美公司收取的经营管理费用与弘兆公司无关。招商面积应当按照《招商代理合同》约定的15000平方米计算，即使按照实际产权建筑面积的1.2倍计算招商面积，总招商面积也应为13830.456平方米。经计算，弘兆公司未达到合同约定的奖励条件，应当驳回该部分诉讼请求。弘兆公司在代理期间迫使家家美公司不断降低招商条件，在代理时间过后，未提供合理结算凭证，以威胁家家美公司正常经营的方式，胁迫家家美公司在未完成结算情况下超额支付代理费用。综上，请求依法驳回弘兆公司的全部诉讼请求。 家家美公司向本院提出反诉请求：1.判令弘兆公司退还家家美公司多支付的招商佣金131150.18元，并以131150.18元为基数按年利率6%自2017年1月11日起支付逾期付款利息至实际付清之日止；2.判令反诉费用由弘兆公司承担。事实和理由：2016年6月20日，家家美公司与弘兆公司签订《招商代理合同》，约定由家家美公司委托弘兆公司对家家美居家婚恋广场二期钻石广场约15000平方米（1至5层）商铺对外招商，招商时间为2016年6月20日至2016年12月30日，招商费用先按月预支给弘兆公司，最终招商佣金按已签约客户实际出租面积（含公摊）三个月租金标准计算的数额，按月核算，扣除已预付费用后支付。签订合同后，家家美公司即先后多次预付招商费用给弘兆公司，因弘兆公司在招商过程中大部分出租协议都是先与商户签订意向合同性质的《展位定金协议》，是否签订正式租赁合同、租赁面积及租赁价格待以后情况再与商户确定，双方未完成按月佣金结算。至2016年12月30日招商代理协议终止后，双方一直无法就招商佣金结算达成一致。2017年1月份，在未完成结算的情况下，弘兆公司多次以影响商场经营相威胁，要求家家美公司立即支付400000元作为招商佣金。家家美公司为保证春节期间商场正常运转，在结算未完成的情况下向弘兆公司继续支付招商佣金400000元。至2020年，经双方核对结算凭证，根据合同约定计算方式，家家美公司仅需支付招商佣金818849.82元，家家美公司已支付招商佣金950000元，超额支付131150.18元。此外，1-3层总招商面积8339.712平方米（产权建筑面积的1.2倍计算招商面积）、弘兆公司在9月30日前完成招商面积（含20%公摊面积）仅60.16%；1-5层总招商面积13830.456平方米（产权建筑面积的1.2倍计算招商面积）、弘兆公司在12月30日前完成招商面积仅80.17%（含20%公摊面积），均未达到合同约定奖励佣金政策，因此家家美公司不需支付奖励佣金。综上，弘兆公司应当按照合同约定标准计算代理佣金，并返还家家美公司多支付的费用131150.18元。 弘兆公司对家家美公司的反诉辩称：弘兆公司与家家美公司签订合同后实现了招商目标，根据《招商代理合同》的约定，家家美公司应当自代理合同签订之日起三个工作日内预支第一个月的招商服务费18万元，此后每月20日前预支。家家美公司分四次支付了7、8、9三个月共计55万元预支费用，2017年1月24日由喻磊支付40万元奖励金。家家美公司提供的31份《商铺租赁合同》，将每层约定的租金单价减12元每平方米后计算得出的招商佣金不符合合同约定，应当依据家家美公司出具的招商政策及《展位定金协议》约定的单价计算。根据家家美公司提供的31份《商铺租赁合同》，弘兆公司共完成1-5楼招商面积11112.29平方米，家家美公司应付佣金1219983.15元。家家美公司提出因部分商铺租赁合同系9月30日后出租，对该部分面积不予认可，但弘兆公司均在2016年9月30前完成招商任务，弘兆公司提交了图表予以证明。从弘兆公司在家家美公司处接到的招商图纸和实地测量可得，可出租面积为13542.15㎡，家家美公司使用的是房产测绘报告，应当以图纸布局加实地使用面积测量为基准计算出每层可用于出租的面积，弘兆公司在9月30日前共完成招商1-5楼招商面积11112.29平方米，出租率82%，经核算后弘兆公司符合约定的奖励条件。综上，家家美公司提出反诉请求及理由没有事实依据，弘兆公司无需返还其主张金额，家家美公司还应支付佣金及奖励金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据认定如下：1、弘兆公司提交的《招商代理合同》、16份《展位定金协议》，家家美公司对真实性无异议，本院予以认定；2、弘兆公司提交的《招商政策》，家家美公司提出只认可其盖章的第3页，对第1、2页不予认可，但未提交相反的证据，异议不能成立，该《招商政策》经双方盖章确认，本院依法予以采信；3、弘兆公司提交的出租面积交租统计表、招商佣金统计表、招商奖励统计结算表，实际是弘兆公司对己方诉讼请求的详细陈述；家家美公司提交的招商代理期间商铺出租明细表，实际是家家美公司对本诉的抗辩以及对反诉请求的详细陈述；家家美公司应支付佣金和奖励的数额以及弘兆公司是否应退还佣金，本院将结合其他证据予以综合认定；4、弘兆公司提交的调查笔录2份，因被调查人未出庭接受质询，本院依法不予采信；5、弘兆公司提交的一至五楼招商面积平面图，能与31份《商铺租赁合同》确认的出租面积相互印证，本院依法予以采用；6、家家美公司提交的《招商代理合同》、31份《商铺租赁合同》，弘兆公司对真实性无异议，本院予以认定；7、家家美公司提交的争议招商位置产权测绘表，弘兆公司对真实性无异议，但该测绘表未区分涉案招商代理项目部分和其他部分，无法确认涉案招商代理项目部分的可招租面积，对该证据本院不予采用；8、家家美公司提交的预付招商代理费用表，系其对已支付佣金的陈述，弘兆公司对家家美公司已支付950000元的事实无异议，对该事实本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，家家美公司与弘兆公司签订《招商代理合同》，合同约定：家家美公司委托弘兆公司对位于家家美居家婚恋广场二期钻石广场的“湘潭家家美建材家具广场项目”进行招商代理（含顾问），委托期限自2016年6月20日至2016年12月30日止；家家美公司每月预支弘兆公司招商服务月费180000元，招商佣金为已签约商户实际出租面积（含公摊）三个月租金标准计算数额，按月核算，扣除每个月预支的招商服务月费后支付；经双方商讨确定招商政策后（弘兆公司）开始执行大面（积）的招商工作，严格按照约定的招商政策执行招商工作，招商政策以家家美公司盖公章的正式书面文件为准，在招商过程中如遇到确实因为市场原因需要调整招商政策策略应对市场变化时，弘兆公司应及时与家家美公司沟通商讨制定新的招商政策，同时家家美公司有义务配合弘兆公司商讨招商期间的推广计划和广告投放计划。为了提高招商热情，迅速完成招商任务，合同另约定招商奖励政策：“钻石广场一至三楼招商工作在9月30日前完成总指标的百分之八十五以上家家美公司将额外奖励弘兆公司150000元、完成总指标百分之百家家美公司将额外奖励弘兆公司250000元；12月30日前完成钻石广场全部招商任务的百分之九十以上家家美公司再次额外奖励弘兆公司150000元；如果9月30日之前完成一到五楼总出租面积的70%以上家家美公司将额外再奖励弘兆公司250000元，完成一到五楼总出租面积80%以上奖励350000元。（签订租赁合同、预付租金及完成装修具备开业条件为完成标准）”。同日，弘兆公司与家家美公司商讨确定《招商政策》，拟定租金单价为一楼45元/月/平方米，二楼40元/月/平方米，三楼35元/月/平方米，四楼30元/月/平方米，五楼25元/月/平方米。 经弘兆公司促成，家家美公司先期与杨德勇等16位商户签订《展位定金协议》，16份《展位定金协议》均约定商户选择家家美公司进行装修，家家美公司最晚于2016年9月25日完成装修；最终家家美公司与杨德勇等31位商户签订《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》约定了租赁商铺面积、租金标准及合同签订时间（详见附表），并约定签订合同时，承租方缴纳第一季度租金及经营管理费。弘兆公司最终完成招商面积11112.29平方米（即31份合同涉及的商铺总面积）。在31份《商铺租赁合同》中，除第23、24、28、29、30、31号签订时间为2016年9月30日以后，其余合同均在2016年9月30日前签署。其中弘兆公司在2016年8月19日促成第23、28、29号合同的承租方陈凌与家家美公司签订了《展位定金协议》，陈凌支付定金100000元，在2016年9月7日促成第31号合同的承租方陈友谷与家家美公司签订了《展位定金协议》，陈友谷支付定金15000元。第1-24号合同涉及的商铺位于商场一至三楼。第1-23号合同涉及的商铺面积为7587.3平方米，除第24、30号合同外，第1-23号及第25、26、27、28、29、31号共29份合同涉及的商铺面积为10535.36平方米。 因《招商代理合同》对涉案招商项目的可出租面积未明确约定，仅表述“约为15000平方米”，双方均认可按实际测量面积（专有建筑面积）×1.2（公摊系数）计算可出租面积。从31份《商铺租赁合同》所附的家家美（湘潭）场地面积测量单可知合同中约定的出租面积均是按实际测量面积（专有建筑面积）×1.2（公摊系数）计算，故依据31份《商铺租赁合同》及一至五楼图纸，经计算家家美居家婚恋广场二期钻石广场一至三楼可招租总面积8159平方米，一至五楼可招租总面积13671.7平方米。 另查明，家家美公司已向弘兆公司支付招商佣金950000元。 本院认为，本案系合同纠纷。家家美公司与弘兆公司签订《招商代理合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的约定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点有两个：1、招商佣金的计算标准及数额；2、弘兆公司是否达到奖励的条件。 关于招商佣金的计算标准及数额。《招商代理合同》约定，招商佣金按已签约商户实际出租面积（含公摊）三个月租金标准计算数额。弘兆公司主张家家美公司在与商户签订的《商铺租赁合同》中擅自将招商政策确定的租金单价拆分成租金和经营管理费两部分，不能对抗弘兆公司，招商佣金应按双方签订的《招商政策》确定的租金单价来计算；家家美公司辩称租金与经营管理费性质不同，经营管理费不同于租金，两者性质不同，家家美公司在与商户正式签订《商铺租赁合同》时，根据实际情况降低租金费用不需要征得弘兆公司的同意，招商佣金应当严格按照《商铺租赁合同》约定的租金单价计算。对此，本院认为，《招商政策》是合作初期拟定的招商指导方案，因招商困难，在实际招商过程中，双方对招商政策进行了调整，且家家美建材家居广场作为一个综合性建材家居商场，家家美公司除向业主提供商铺的使用权外，同时还提供制定商场管理制度、维持商场的经营秩序、负责商场的宣传推广、公共关系的协调以及维护公共设施等运营管理服务，其向商户收取经营管理费符合交易习惯，故经营管理费不应计算为租金的一部分。本院对家家美公司的该答辩意见予以采纳，确定招商佣金以31份《商铺租赁合同》约定的租金标准计算。经计算，家家美公司共应支付招商佣金821202.06元（详见附表）。 关于弘兆公司是否达到奖励的条件。《招商代理合同》对于招商任务完成的标准约定不明确，双方存在争议。弘兆公司主张第23、24、28、29、30、31号合同虽在2016年9月30日以后签署，但在2016年9月30日前，经弘兆公司招商，家家美公司均与该6份合同的承租方签订《展位定金协议》，故31份《商铺租赁合同》均属于弘兆公司在2016年9月30日前完成的招商任务，弘兆公司在9月30日前完成1-3楼总指标的96%，应获奖励150000元，在9月30日前完成1-5楼总指标的82%，应获奖励350000元，合计应得奖励500000元；家家美公司主张根据《招商代理合同》约定，应以签订正式租赁合同、预付租金及完成装修具备开业条件作为完成招商任务的标准，三者缺一不可，31份《商铺租赁合同》中仅有第1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、14、15、17、18、19、20、22、25、26、27号共21份合同系在2016年9月30日前签订且承租方在2016年9月30日前预付了租金，该21份合同涉及的出租面积没有达到获得奖励的条件，家家美公司不应向弘兆公司支付奖励。对此，本院认为：根据《展位定金协议》，完成装修具备开业条件系家家美公司应履行的义务，且家家美公司对完成装修具备开业条件这一标准未提出异议，视为31份《商铺租赁合同》涉及的商铺均达到完成装修具备开业条件的标准；31份《商铺租赁合同》均约定承租方在签订合同时，缴纳第一季度租金，家家美公司提出部分商户未在2016年9月30日前预付租金，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的后果，对该意见本院依法不予采纳，第1-22号及第25、26、27号共25份合同在2016年9月30日之前签订，且承租方在签订合同时支付了租金，故该25份合同应视为弘兆公司在2016年9月30日前完成的招商任务；家家美公司与弘兆公司签订《招商代理合同》的目的是委托弘兆公司提供招商代理服务、完成项目的招商工作，第23、28、29、31号合同签订时间虽为2016年9月30日以后，但弘兆公司在2016年9月30日前已促成上述合同的承租方与家家美公司签订了《展位定金协议》，且承租方支付了定金，最终上述承租方实际也与家家美公司签订了正式的《商铺租赁合同》，故本院认定上述合同的招商亦可认定为弘兆公司在2016年9月30日前完成的招商任务，家家美公司提出在2016年9月30日前签订正式《商铺租赁合同》才属于弘兆公司在2016年9月30日前完成的招商任务的答辩意见，本院不予采纳，弘兆公司提出其在2016年9月30日促成第24、30号合同的承租方与家家美公司签订《展位定金协议》的主张与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，31份《商铺租赁合同》中除第24、30号合同外，其余29份合同均属于弘兆公司在2016年9月30日前完成的招商任务。经计算，弘兆公司在2016年9月30日前完成一至三楼招商总指标的92.99%（7587.3÷8159），根据约定，家家美公司应向弘兆公司支付招商奖励150000元；弘兆公司在2016年9月30日前完成一至五楼招商总指标的77.06%（10535.36÷13671.7），根据约定，家家美公司应向弘兆公司支付招商奖励250000元；家家美公司合计应向弘兆公司支付招商奖励400000元。 综上，家家美公司应向弘兆公司支付招商佣金821202.06元，招商奖励400000元，合计1221202.06元，减去已经支付950000元，还应向弘兆公司支付招商佣金和奖励271202.06元。对于弘兆公司要求家家美公司支付招商佣金和奖励769983.15元的诉讼请求，本院予以部分支持，对于家家美公司要求弘兆公司退还多支付的佣金131150.18元及逾期利息的反诉请求，本院依法不予支持。家家美公司逾期付款的原因是因为双方对招商佣金的计算标准及招商奖励条件约定不明，导致双反存在争议，不视为违约，弘兆公司要求家家美公司按年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、湖南家家美家居有限公司自本判决生效之日起十日内向湖南弘兆商业管理有限公司支付招商佣金和奖励271202.06元； 二、驳回湖南弘兆商业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回湖南家家美家居有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11540元，减半收取计5770元，由湖南弘兆商业管理有限公司负担3738元，由湖南家家美家居有限公司负担2032元；反诉案件受理费1460元，由湖南家家美家居有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  陈至求 二〇二〇年七月二十日 法官助理喻异男 书记员陈珍                            31份《商铺租赁合同》及招商佣金明细表                                           合同             序号                       承租方                       合同签订时间                       租金单价（元/㎡/月）                       出租面积（㎡）                       应付佣金（元）                               1                       杨德勇                       2016.09.30                       33                       204.29                       20224.71                               2                       肖 立                       2016.09.30                       33                       227.8                       22552.2                               3                       曹文杰                       2016.09.30                       33                       285.85                       28299.15                               4                       曹文杰                       2016.09.30                       48                       28.03                       4036.32                               5                       李 坤                       2016.09.30                       33                       457.19                       45261.81                               6                       吴 泽                       2016.09.30                       33                       348.11                       34462.89                               7                       苏英明                       2016.09.30                       33                       291.08                       28816.92                               8                       肖霖林                       2016.09.30                       33                       530.36                       52505.64                               9                       叶怡辉                       2016.09.29                       33                       367.07                       36339.93                               10                       叶怡辉                       2016.09.29                       28                       343.31                       28838.04                               11                       杨德勇                       2016.09.30                       28                       204.29                       17160.36                               12                       肖 立                       2016.09.30                       28                       227.8                       19135.2                               13                       李 坤                       2016.09.30                       28                       457.19                       38403.96                               14                       苏英明                       2016.09.30                       28                       291.08                       24450.72                               15                       唐友来                       2016.09.28                       28                       350.11                       29409.24                               16                       肖霖林                       2016.09.30                       28                       530.36                       44550.24                               17                       叶怡辉                       2016.09.30                       23                       343.31                       23688.39                               18                       苏英明                       2016.09.30                       23                       291.08                       20084.52                               19                       刘 佳                       2016.09.30                       23                       204.29                       14096.01                               20                       刘 佳                       2016.09.30                       23                       348.11                       24019.59                               21                       肖霖林                       2016.09.30                       23                       530.36                       36594.84                               22                       李安龙                       2016.09.29                       23                       227.8                       15718.2                               23                       陈 凌                       2016.12.07                       23                       498.43                       34391.67                               24                       胡 鹏                       2017.01.18                       23                       285.85                       19723.65                               25                       叶怡辉                       2016.09.29                       18                       343.31                       18538.74                               26                       苏英明                       2016.09.30                       18                       291.08                       15718.32                               27                       张文科                       2016.09.30                       18                       851.64                       45988.56                               28                       陈 凌                       2016.12.07                       18                       654.73                       35355.42                               29                       陈 凌                       2016.12.07                       13                       457.19                       17830.41                               30                       王正委                       2016.12.22                       13                       291.08                       11352.12                               31                       陈友谷                       2016.12.24                       13                       350.11                       13654.29                               合计                                                                                               11112.29                       821202.06