吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉05执异80号案外人：辉南县住房和城乡建设局，住所：吉林省辉南县朝阳镇。法定代表人：赵小猛，局长。委托诉讼代理人：陈志春，该局法制科负责人。委托诉讼代理人：张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。申请执行人：高君，男，汉族，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：刘艳君，吉林昱诚律师事务所律师。被执行人：通化恒通房地产开发有限公司，住所：吉林省通化市建设大街。法定代表人：辛振钢，总经理。在本院执行申请执行人高君与被执行人通化恒通房地产开发有限公司（下称恒通公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人辉南县住房和城乡建设局（下称辉南县住建局）对本院（2019）吉05民初6号民事裁定书中涉及的11户被查封的房屋及车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人辉南县住建局向本院提出执行异议，请求：撤销（2019）吉05民初6号民事裁定，解除对其所有的金宝秀苑小区2户车库及10户房屋的查封。具体是：1.二号楼北侧9号车库（面积15.87平方米）。2.二号楼南侧12号车库（面积17.7平方米）。3.一号楼一单元1102号住宅（面积94.47平方米）。4.一号楼二单元1101号住宅（面积104.53平方米）。5.一号楼三单元1102号住宅（面积126.95平方米）。6.二号楼一单元502号住宅（面积49.6平方米）。7.二号楼一单元602号住宅（面积49.6平方米）。8.二号楼三单元201号住宅（面积50.45平方米）。9.三号楼一单元602号住宅（面积49.03平方米）。10.二号楼三单元401号住宅（面积50.45平方米）。11.三号楼二单元502号住宅（面积49.03平方米）。12.三号楼二单元602号住宅（面积49.03平方米）。事实与理由：该局于2015年8月20日与恒通公司辉南分公司签订了《廉租住房购买合同》，购买了7户房屋（本院注，异议请求中6-12房屋），并已按照合同约定履行完毕，足额支付购房款，占有使用了该7户房屋。为化解金宝秀苑信访事件，该局依据政府会议纪要，用恒通公司的另外3套房屋和2户车库（本院注，异议请求中1-5房屋、车库）抵顶该局为化解信访事件而垫付的资金，该局依法取得了上述房产。法院查封侵害了该局合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应解除对其所有的房屋及车库的查封。辉南县住建局针对其主张提供的证据有：1.《廉租住房购买合同》及7份《商品房买卖合同》（预售）原件。2.2015年8月21日支付房款1,014,953元银行存账记账凭证原件，中国储蓄银行2015年8月21日进账单及中国邮政储蓄银行转账支票存根原件、恒通公司出具的委托书原件。3.2015年8月21日恒通公司开具的7份销售不动产统一发票原件。4.《辉南县城镇廉租住房实物配租合同书》复印件。5.《关于研究解决金宝秀苑业主回迁安置信访问题的纪要》原件。6.辉南县住建局与恒通公司签订的《协议书》原件。7.恒通公司为辉南县住建局出具的《证明》原件。申请执行人高君称，不同意解除查封。理由：1.在辉南县住建局与恒通公司签订房屋买卖合同前，恒通公司已于2013年将包括案涉10户房屋和2户车库在内的43户房屋抵顶给高君，用于抵顶欠付高君的工程款1,334万元。辉南县住建局异议申请涉及的一号楼3户住宅及另外2户车库，是基于该局与恒通公司借款关系产生的抵顶行为，辉南县住建局与恒通公司并不是房屋买卖合同关系。2.其他7户廉租房，在辉南县住建局与恒通公司签订房屋买卖合同前，恒通公司已于2013年将该7户房屋抵顶给高君，高君与恒通公司的抵顶在先。3.结合现场实际勘察情况，辉南县住建局不是案涉房屋的占有人和使用人，且其中至少3户廉租房屋目前无人居住，该局所提异议，不符合法律规定。综上，辉南县住建局的异议请求无事实依据，不能因为该局为了解决百姓上访问题而损害高君的利益。高君针对其反驳意见提供的证据有：1.高君与恒通公司于2013年7月份就案涉12户房屋签订的《商品房买卖合同》复印件。2.案涉房屋照片。3.辉南县住建局《关于通化市中级人民法院查封金宝秀苑区域房源说明》复印件。本院查明：本院在审理原告高君与被告恒通公司、第三人辉南县住建局、通化市二建实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，高君向本院申请财产保全，本院于2019年5月5日作出（2019）吉05民初6号民事裁定书，并向相关单位送达了协助执行通知书，查封了恒通公司名下的多户房屋（包括案涉12户房屋）。2019年7月4日本院作出（2019）吉05民初6号民事判决，判令：一、恒通公司于本判决生效后10日内给付高君工程款17,613,724.40元及利息（自2012年11月21日起至实际给付完毕时止，按中国人民银行人民币同期同类贷款利率计息）；二、驳回高君其他诉讼请求。辉南县住建局得知案涉房屋被查封后，遂向本院提出执行异议。另查明：2015年8月12日，辉南县住建局与恒通公司签订了《廉租住房购买合同》，合同约定：辉南县住建局购买房屋总建筑面积347.19平方米，总套数为7套（即辉南县住建局异议请求中的6-12房屋），合同总价款1,014,953元。2015年8月19日，辉南县住建局与恒通公司签订了七份《商品房买卖合同》（预售）。2015年8月21日，辉南县住建局交纳了全部购房款1,014,953元，恒通公司为该局开具了7份销售不动产统一发票。辉南县住建局已将案涉前述7户房屋用于辉南县城镇廉租住房实物配租使用。经本院实地入户抽查，确有住户承租居住。因案涉楼房整体尚未验收，无法办理产权过户登记。2015年11月4日，辉南县人民政府专题研究解决金宝秀苑业主回迁安置问题，并形成《关于研究解决金宝秀苑业主回迁安置信访问题的纪要》。该《会议纪要》记载：“金宝秀苑是2012年开工建设的，2014年主体工程已经竣工，但由于开发公司拖欠供电局电费、电梯厂家电梯费、2014年供热费，导政开发商一直未安排业主回迁入住。针对企业现状，为尽快解决金宝秀苑业主回迁入住事宜，2015年11月4日，县联席会议召集人李忠辉召开信访联席会议，专题研究解决金宝秀苑业主回迁安置问题。现将会议内容纪要如下：1.由恒通公司提供住宅：1号楼2单元1101室，面积104.53㎡；1号楼3单元1102室，面积126.95㎡；1号楼1单元1102室，面积94.47㎡。车库：1号楼南2号车库，面积16.29㎡；1号楼南13号车库，面积16.29㎡；2号楼北9号车库，面积15.87㎡：2号楼南12号车库，面积17.7㎡，共计住宅房屋3套、车库4套作为实物抵押，由住建局拆借资金110万元为该企业垫付其拖欠供电局电费、电梯厂家电梯费、2014年供热费，该企业缴纳完所拖欠的费用后尽快安排业主回迁事宜。”等。2015年11月13日，恒通公司与辉南县住建局签订《协议书》，内容是：“辉南县住建局按照县信访联席会辉信联办字(2015)130号会议纪要内容，双方达成如下协议：……二、由县住建局拆借110万元资金给恒通公司，该款用于解决金宝秀苑二期建设中的供电设施配套费（金额：23万元）、供热设施配套费（金额：40万元）、电梯设备购置及安装（金额：47万元）等问题，恒通公司提供3套住宅、4套车库、供水泵房下蓄水池（900立方米）作为抵押。……。三、恒通公司提供的3套住宅、4套车库、供水泵房下蓄水池由该公司委托评估公司进行评估，依据评估公司的评估结果，进行拆借。四、如以上房源日后出现售空或重复抵押等情况，由恒通公司负相应法律责任。五、根据县政府金宝秀苑会议纪要内容，待该区域遗留问题一并解决后，恒通公司承诺于2016年11月13日之前，将上述借款还回县住建局，如未如期返还，则由县住局处理该承诺书中的上述房源。”同日，恒通公司为辉南县住建局出具《证明》，内容是：“金宝秀苑二期住宅房号：1-3-1102，面积126.95平方米，房号1-2-1101，面积：104.53平方米，房号1-1102，面积94.47平方米，车库1#南侧2号车库：16.29平方米，2#南侧12号车库17.7平方米，2#北侧9号车库15.87平方米均为该公司辉南分公司未销售抵押房源。以上住宅和车库均为恒通公司辉南分公司在政府拆借资金抵押用途。已开出商品房买卖合同及购房收据。”本院认为，辉南县住建局提出执行异议，应提供其享有能够排除执行的权利的相应证据。根据辉南县住建局所举证据可以证明，在本院查封案涉房屋之前，该局已于2015年与恒通公司签订了《廉租住房购买合同》及7份《商品房买卖合同》（预售），该合同合法有效。辉南县住建局购买了前述7户房屋后，已支付了全部购房款，实际占有前述7户房屋并作为廉租房使用。恒通公司为辉南县住建局开具了前述7户房屋的不动产发票，由于房屋整体没有验收不能办理产权登记，辉南县住建局对未办理过户登记无过错。综上，辉南县住建局对前述7户房屋所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，故本院对辉南县住建局该部分执行异议请求予以支持。关于辉南县住建局提出异议的另外2户车库及3户房屋能否排除执行问题。虽然在本院查封前，恒通公司为辉南县住建局开具了前述2户车库及3户房屋的《商品房买卖合同》及购房收据，但根据政府会议纪要、恒通公司为辉南县住建局出具的《证明》，双方的真实意思表示是抵押担保，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故本院对辉南县住建局该部分执行异议请求无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对位于辉南县金宝秀苑小区二号楼一单元502号、602号，二号楼三单元201号、401号，三号楼一单元602号，三号楼二单元502号、602号，共计7户房屋的执行；二、驳回辉南县住房和城乡建设局其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吕希连审判员  王 红审判员  王文立二〇二〇年七月三十日书记员  李建慧