浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1247号 原告：江山市林业局，住所地：江山市区江滨四区115号，统一社会信用代码：113308811002630014G。 负责人：柴登祥，局长。 委托诉讼代理人：周国平，浙江刚诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗敏，浙江刚诚律师事务所实习律师。 被告：江山市普丰物产有限公司，住所地：江山市双塔街道中山路66号，统一社会信用代码：91330881753988965U。 法定代表人：姜锡武，系执行董事。 委托诉讼代理人：姜正莲，女，1970年11月11日出生，汉族，住江山市双塔街道中山路66号，系被告员工。 原告江山市林业局为与被告江山市普丰物产有限公司租赁合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院提起诉讼，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周国平、被告委托诉讼代理人姜正莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金154785元，及逾期付款损失（损失金额按本金154785元计，自起诉之日起至实际付清之日止按月利率0.5%据实计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，原、被告双方签订一份《租赁协议》，《租赁协议》约定：被告承租原告位于江山市都木材检查站房屋及相关场地，租赁期限为5年，从2016年8月27日开始至2021年8月26日止，租金起始价为8.05万元，每半年缴纳一次，第二年的租金在上一年租金的基础上递增5%，以此类推，同时，协议对租赁的其他事项作了约定。《租赁协议》签订后，原告依约将房屋及场地交付给被告使用。然而，被告在租赁房屋及场地后，并未依约履行义务，没有支付租金，经原告多次催讨，仅支付了部分租金。后被告于2019年6月4日通过手机短信的方式向通知原告终止租赁协议，原告鉴于被告的实际情况予以同意。之后原告经核算，截止2019年6月4日，被告尚欠原告租金154785元，并告知被告支付，但被告均以种种理由拖延，为此原告多次发函催讨，均未果，为此起诉。 被告辩称：1、对双方签订《租赁协议》的时间、协议约定的内容无异议。2019年6月4日，被告通过短信形式要求原告解除《租赁协议》的事实也无异议。2、对于原告诉状陈述有异议的部分：原告主张其多次向被告催收租金，被告以种种理由推脱系不属实的。（1）事实上，原告将租赁物交付给被告时，被告就发现租赁物存在很多问题（房屋严重漏水、漏电），无法正常使用。之后，被告多次与原告沟通，要求原告修缮，但原告未履行修缮义务。（2）因房屋漏水问题，部分租赁物墙体受损，被告为了修缮受损墙体，进行墙面粉刷，共花去44000元。因租赁物漏电问题，被告委托江山市晨阳电器安装服务部对租赁物的电路及相关设备进行修复及改装，共花27300元费用。另，因租赁物漏水损坏了被告的部分财产，折合人民币18296元（具体详见清单）。（3）因租赁物本身问题比较多，无法正常使用，现仍有部分房屋的漏水问题未得到解决。被告曾多次与原告沟通，且也提交了书面申请要求解决或承担被告的修缮费用，但原告均未给予明确的回复。鉴于上述事实，被告认为：被告与原告签订的《租赁协议》合法有效，租赁协议第三条约定“甲方（即原告）负责交付的场地整理和使用期间的房屋修葺及原有的水电、围墙、路面等的维护维修，并提供三通（通电通水通路），保证乙方可以安全、顺利使用”，但事实上原告交付的租赁物存在严重的漏水漏电情形，直接导致租赁物无法正常使用，原告应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、一百二十条的规定，原告交付的租赁物不符合协议约定，也不符合正常使用条件，更没有履行修葺义务，现却要求被告全额支付租金，有违公平公正原则。故对于原告的诉讼请求，被告认为其未提供符合合同约定的租赁物，被告无需向其支付租金，如要求支付也应当在租金当中扣除被告修缮房屋的费用及相关损失，请求法院依法查明案件事实，并给予公正的裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中原告提供了下列证据： 证据一：2016年8月26日《租赁协议》一份，证明双方签订租赁房屋的事实。 证据二：《江山市林业局拍租房屋基本情况和特别约定》一份，证明被告通过江山市产权交易中心竞拍，拍租中标了原告讼争的标的物，同时特别约定了租屋的现状符合交付条件，对于承租方在租赁期间产生管道、线路等维修费用由承租方承担与出租方无关。 证据三：2019年11月12日《催告通知书》一份，证明原告确认双方于2019年6月4日双方同意终止租赁合同，并向被告多次催收拖欠租金的事实。 被告提供了下列证据： 证据一、出示2016年8月26日双方签订的《租赁协议》一份，证明双方签订租赁房屋的事实，以及证明双方约定原告应当保证租赁物通水通电通路并符合使用条件的事实。 证据二、出示2018年2月26日被告出具的《申请报告》一份，证明因租赁物漏水严重，不符合使用条件，被告要求原告停止计算租金及承担租赁物修复费用的事实。 证据三、出示被告出具的《再次陈请书》一份，证明原告交付的租赁物不符合使用条件，被告更换了相关电力设备，并将相关情况反映给原告的事实。 证据四、出示被告制作的损失清单一份、江山市晨阳电器安装服务部证明一份、江山市晨阳电器安装服务部营业执照一份、现场照片组，证明因租赁物漏水等因素造成原告损失共计89596元的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告对原告提交的三组证据真实性没有异议，对第二组证据证明对象有异议，认为原告交付的房屋漏水严重，不符合使用条件。本院认为，结合第一组证据《租赁协议》第三条约定：“甲方（出租方）负责交付前的场地整理和使用期间的房屋修葺及原有的水电、围墙、路面等的维护维修，并提供三通（通电通水通路），保证乙方（承租方）可以安全、顺利使用；房屋内部的设施设备及安全生产由乙方负责”，被告在租赁期间房屋渗水、漏水，影响了被告对租赁物的合理使用，影响生产经营。本院对被告质证抗辩意见予以采纳。对原告三组证据的其他内容予以认定。 2、原告对被告提交的第一组、第二组证据真实性、关联性没有异议，对证明对象有异议，认为被告对原告交付的房屋要求高于现状，以及是被告自身经营不善而要求与原告终止租赁合同。对第三、第四证据真实性、关联系都有异议，认为与原告主张的事实无关，生产用变压器是被告没有经过原告同意自己擅自安装的。本院认为，被告与原告签订房屋租赁合同，租赁标的物房屋应当符合合理使用的价值。被告提交的现场渗漏水照片证明原告未能履行出租房协议中约定的“使用期间的房屋修葺”义务，影响了被告生产经营，对被告造成一定的利益损害。对此本院对被告第四组证据中现场照片以及第一组证据中的证明“原告未尽到保证出租房正当使用的义务”的证明对象予以确认。对被告其他证据证明对象不予认定。 本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告经江山市公共资源交易中心招投标招拍中标方式与原告签订了一份《租赁协议》，协议约定：被告承租原告位于江山市都木材检查站房屋及相关场地，租赁期限为5年，从2016年8月27日开始至2021年8月26日止，租金起始价为8.05万元，每半年缴纳一次，第二年的租金在上一年租金的基础上递增5%，以此类推，同时，协议还约定原告负责交付前的场地整理和使用期间房屋修葺及原有水电、围墙、路面等维护维修，并提供三通（通电、通水、通路），房屋内部的设施设备及生产安全由被告负责。《租赁协议》签订后，双方办理了租赁标的物交接手续，被告将场地和房屋用于当地特色农产品“廿八都铜锣糕”生产与销售。期间，因生产需要，被告更换了电力设备，缴纳了部分租金。由于经营管理不善，加之生产用房渗水、漏雨，缺少维修维护，置放物品发霉变质等，生产经营难以为继。2018年2月，被告即向原告提出申请报告，要求终止租赁协议以减少损失，原告对此未予回复。此后，被告拖欠原告租金人民币154785元未交，原告催索未果，为此涉诉。 本院认为，原、被告签订的房屋、场地《租赁协议》合法有效，受法律保护。协议双方确定的权利义务清楚无争议，双方应严格按照协议履行各自义务。本案合同履行过程中，双方均有违约，按照合同法规定，应当各自承担相应责任。原告未能履行出租房协议中约定的“使用期间的房屋修葺”义务，影响了被告生产经营，对被告造成一定的利益损害，可以适当减少被告尚欠应缴纳的租金，以减少20%为宜，计人民币30957元。被告拖欠原告租金未交，系违约行为，应当承担履行交付义务，并支付拖欠利息损失。原告诉讼请求合理部分，依法予以支持。被告抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告江山市普丰物产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江山市林业局租金人民币123828元，并支付及逾期付款违约金（违约金按本金123828元计，自2020年4月27日起至实际付清之日止按月利率0.5%计算）。 二、驳回原告江山市林业局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1698元（已减半收取），由原告江山市林业局负担340元，由被告江山市普丰物产有限公司负担1358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  雷章兴 二〇二〇年七月六日 书记员  曾倩倩 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?