四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1236号 原告：冯朴，男，1964年3月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：成都新莲花置业有限公司。住所地：都江堰市幸福大道下段建川丽水青城。 法定代表人：赵中彬，公司总经理。 委托诉讼代理人：熊原，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告冯朴与被告成都新莲花置业有限公司（以下简称新莲花公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日、2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告冯朴、被告新莲花公司的委托诉讼代理人熊原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯朴向本院提起诉讼请求：1、判决被告为原告办理位于都江堰市车位的不动产证；2、判令被告支付未按约定期限办理车位所有权证的违约金；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，冯朴增加一项诉讼请求，请求判决冯朴与新莲花公司于2012年10月11日就都江明珠小区地下车位（1栋-1楼225号车位）签订的《商品房买卖合同》和《补充协议及附件》合法有效。事实和理由：原告与被告于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》及《补充协议附件》，原告购买被告开发的位于都江堰市个。签订合同后，原告即全额支付车位款6万元以及维修基金、契税、登记费、转让手续费、土地证费等办证费用3527元，合计支付63527元。按照《商品房买卖合同》第19条及《补充协议附件》第4.3条约定，被告应于买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修基金且办理完毕房屋交付手续后的365日内，出卖人将办理房屋分户产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办证，截止2020年1月6日，7年间，被告均未为原告按照合同约定及时办理上述车位的不动产证。按照《商品房买卖合同》第19条及《补充协议附件》第4.4条约定，出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按照已付房款的每日万分之0.5向买受人支付违约金。依据以上事实和理由，被告严重违约，原告要求被告立即为原告办理所购买车位的不动产权证书并支付有关违约金，并由被告承担诉讼费。 新莲花公司辩称，一、商品房买卖合同补充协议第4.4条约定，出卖人未能在《商品房买卖合同》第十七条（二）款约定期限（房屋交付之日起180日内）内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，《商品房买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款每日万分之零点五向买受人支付违约金（下称：楼栋权属违约金）；商品房买卖合同第19条第（一）款约定办理楼栋权属证明的时间是2014年9月30日前，而新莲花公司取得楼栋权属证明的时间是2014年9月18日，未违反合同约定。二、商品房买卖合同补充协议第4.5条约定，如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5％向买受人一次性支付违约金（下称：逾期办证违约金）。商品房买卖合同补充协议第4.6条约定，甲乙双方同意：上述4.4、4.5条约定的违约金在任何信况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用。根据上述约定，冯朴仅能择一主张补充协议4.4、4.5条约定违约金中的一项，而冯朴关于要求新莲花公司支付违约金的依据及计算标准未能明确；其次，根据新莲花公司提交的《都江明珠停车管理服务协议》显示，新莲花公司已于2012年9月15日将房屋交付给了冯朴。根据补充协议4.5条约定，新莲花公司应当在房屋交付之日起两年内为冯朴办理房屋产权证书（即2014年9月15日前），鉴于新莲花公司已向冯朴交付房屋的事实，冯朴应当知道其权益自2014年9月15日起受到侵害，而冯朴于2020年1月7日才提起诉讼，冯朴关于依据补充协议4.5条约定向新莲花公司主张逾期办证违约金的诉讼时效已经经过。三，新莲花公司正积极为冯朴办理房屋产权证书。四、对冯朴增加的诉请予以认可。综上所述，望法院驳回冯朴关于要求新莲花公司支付违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：新莲花公司以出让方式取得案涉车位所在地块的国有土地使用权（编号：都国用（2008）第××号，面积28718.90平方米），经批准在该地块建设名称为“都江明珠”的商品房，并取得了商品房预售许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。 冯朴在“都江明珠”小区购置有住宅房屋一套。2012年10月11日，冯朴与新莲花公司签订了《商品房买卖合同》，与本案有关的约定：一、冯朴购买新莲花置业销售的位于都江堰市（都江堰大道）中段“都江明珠”1栋-1楼225号车库，（以下简称案涉房屋），建筑面积20.91平方米，其中套内建筑面积8平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.91平方米，总价款为60000元。二、抵押情况：无。三、付款方式及期限：一次性付款。四、出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房取得抵押权人同日，冯朴与新莲花公司签订《补充协议及附件》，与本案有关的约定如下：4.2为能及时、统一地办理出产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房合同价款预交应由买受人承担的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税等费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化导致实际税费缴费金额不一致的，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担。4.3买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属证书的，应在房屋交付时按房管部门的要求签订委托办理房屋产权事宜的《委托书》，买受人须全力配合办证事宜，并按本补充协议4.2款规定向出卖人支付按政府规定应由买受人承担的办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证所需各种税、费并提交相关资料。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交相关委托手续和办证资料的，出卖人不负催告义务，买受人应自行向出卖人申请提交，且商品房买卖合同第十九条第（二）款及本补充协议中约定的办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证的期限相应顺延至买受人实际提交齐全办证所需的全部委托手续、办证资料和费用之日起开始计算，且买受人应按逾期天数向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之零点五作为违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续。出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋维修资金且办理完毕交房手续后365日内将办理房屋分户产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当在买受人取得其所购房屋的分户房屋产权之日起3年内将办理国土分户使用证需由出卖人提供的资料报国土部门备案。4.4如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》第十九条第一款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，《商品房买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4.5如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。4.6甲乙双方同意：上述4.4、4.5条约定的违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人职能选择其中一项适用。该补充协议主文尾部有买受人冯朴的签名捺印、新莲花公司的盖章及其法定代表人赵中彬的签章予以确认。冯朴已向新莲花公司支付车位款6万元，新莲花公司向冯朴出具了收据。 签订上述《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》当日，新莲花公司将车位交付冯朴，并由物业单位与冯朴签订了《都江明珠停车管理服务协议》。2012年10月13日，冯朴向新莲花置业支付了维修基金、登记费、契税、转让手续费、土地证工本费等总计3527元，新莲花公司向冯朴出具了收据，双方交接了办理产权登记资料。至本案诉讼前，冯朴未向新莲花公司主张过逾期未办理所有权证的违约金。 据本院调取的《房屋信息查询记录》，案涉车位所有权已于2014年9月18日办理登记在新莲花公司名下，所有权证书编号为监证0469210，业务件号为权0301252，规划用途为车位，建筑面积为20.96平方米，抵押信息栏有两项抵押信息，一是案外人成都青白江融兴村镇银行有限责任公司在案涉车位上设定有抵押权，债务履行期限为2019年12月6日至2020年12月5日，处于有效状态，二是案外人成都新怡融资担保有限责任公司在案涉车位上设定有抵押权，债务履行期限为2020年1月22日至2021年1月21日，被担保债权数额900万元，处于有效状态。 另，据都江堰市人民政府于2016年10月18日发布的《关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，都江堰市不动产登记中心于2016年11月15日起统一受理不动产登记申请。 以上事实，有当事人提交的身份证信息、工商登记信息、《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》、收费票据、车位款收据、《都江明珠停车管理服务协议》、《房屋信息查询记录》等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，冯朴与新莲花公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效，故对冯朴增加的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”。及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，本案合同项下所约定的办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证已客观不能，但就双方签订合同的目的来看，新莲花公司仍负有协助冯朴办理案涉车位的不动产权属证书的义务。但根据《房屋信息查询记录》，案涉车位被设定了两项经登记且处于有效状态的抵押权，在该两项抵押权未注销前，案涉车位的不动产权登记存在履行障碍，故对冯朴诉请新莲花公司办理案涉车位不动产权证书，本院不予支持。 关于逾期办理房屋所有权证的违约金问题。冯朴依据《补充协议及附件》第4.5条约定在本案起诉主张逾期办证违约金，《补充协议及附件》中第4.5条约定“如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金”，案涉车位实际交付时间为2012年10月11日，按上述约定新莲花公司应于2014年10月10日前为冯朴办得其所购车位的所有权证，即冯朴主张违约金的诉讼时效应自2014年10月11日起算，至冯朴提起本案诉讼时已超过法定的两年诉讼时效，因此，对冯朴要求新莲花公司支付逾期未能取得所购车位所有权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告冯朴与被告成都新莲花置业有限公司于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议及附件》有效； 二、驳回原告冯朴的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取650元，由被告成都新莲花置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年七月十七日 书记员 胡小雪