吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终807号上诉人（原审被告）：路某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某1，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:延边吉祥物业管理服务有限公司。法定代表人：侯某，经理。委托诉讼代理人：李某1，吉林敖联律师事务所律师。上诉人路某因与被上诉人延边吉祥物业管理服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人路某及其委托诉讼代理人崔某1、被上诉人吉祥物业公司的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吉祥物业公司全部诉讼请求，上诉费用由吉祥物业公司承担。主要事实与理由：一审认定事实、适用法律错误。1.吉祥物业公司在一审诉讼前从未向路某主张过权利，诉讼请求已超过诉讼时效。路某在一审中已经提出诉讼时效抗辩。2.根据相关法律规定，吉祥小区业主委员会组成和换届程序不合法，无权代表全体业主与吉祥物业公司签订合同，故吉祥物业公司与所谓吉祥小区业主委员会签订的物业服务合同无效，吉祥物业公司无权向路某主张物业费，一审认为物业服务合同合法有效属认定事实及适用法律错误。3.吉祥物业公司作为物业服务企业未履行物业服务义务，路某不应支付物业费，一审认为路某应当支付物业费属于适用法律错误。4.按照收费许可证副本的记载，非住宅收费标准应与业主进行协商，但吉祥物业公司未与路延松进行过协商，且一审中未能举任何经过了协商的证据，故吉祥物业公司在一审中的诉讼请求计算方式没有任何依据。吉祥物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吉祥物业公司一审法院起诉请求：1.路某立即支付自2013年9月至2019年12月期间的物业费519622元、自2018年1月至2019年3月期间的水费14522元；2.诉讼费由路某承担。一审法院认定事实：吉祥物业公司于2007年6月12日依法成立，经营范围系物业管理。2010年6月2日，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定吉祥物业公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2010年6月1日至2013年6月1日，物业服务标准为三级，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费、电梯费、水费每季度缴纳一次。2013年4月15日，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定吉祥物业公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，小区物业费、电梯费每年初一次性交纳，水费每季度缴纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2014年1月8日，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定吉祥物业公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费用每年初一次性交纳，水费每季度交纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2017年1月8日，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订延边吉祥物业管理服务合同，约定吉祥物业公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元收取，物业费用每年年初一次性交纳，水费每季度交纳一次，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。2013年6月8日，路某与案外人延边吉祥房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，路某承租案外人延边吉祥房地产开发有限公司名下的延吉市××区、208号门市房，面积分别为2256.85平方米、2301.24平方米，共计4558.09平方米，承租期限自2013年8月9日至2021年8月8日，房屋租金为68万元，租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、取暖费等费用、房屋和设备的日常维修费用，由路某承担，其中物业管理费由路某每月向物业公司缴纳，水费按照营业性用水缴纳。路某拖欠自2013年9月至2019年12月期间的物业费519,622元（面积4,558.09平方米×每月每平方米1.50元×76个月）、自2018年1月至2019年3月期间的水费14,522元。庭审中，路某提供其委托诉讼代理人崔某1于2019年11月10日拍摄的13张照片证明吉祥物业公司从未履行物业服务义务，对此吉祥物业公司对照片真实性无异议。另查，延吉市河南街道白丰社区于2010年5月13日通知吉祥小区全体居民，定于2010年6月1日上午9点在××区织召开业主委员会选举大会，于2010年5月23日向吉祥小区全体业主公示业主委员会筹备组名单、吉祥小区业主委员会筹备名单及候选人名单。于2012年4月9日吉林省物价局颁布的收费许可证副本显示非住宅收费项目与业主协商。一审法院认为：吉祥物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务相关手续，并到延吉市房产管理中心登记备案，故该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订的物业管理服务合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对吉祥小区所有业主和物业使用人具有约束力。吉祥物业公司为延吉市吉祥小区提供相关的物业服务，路某直接或间接受益，因此对吉祥物业公司要求路某支付拖欠物业费519622元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于吉祥物业公司要求路某支付拖欠水费14522元的诉讼请求，对此路某对水费认可，符合法律规定和合同约定，予以支持。路某关于吉祥物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，吉祥物业公司提供的物业服务行为是连续性的，不存在诉讼时效超过的问题，其抗辩意见不成立，不予采信。路某关于延吉市吉祥小区业主委员会成立程序不合法，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会之间签订的物业管理服务合同无效的抗辩意见，对此吉祥物业公司予以否认，虽路某提供延吉市河南街道白丰社区出具的吉祥小区业主委员会档案，但该档案中显示延吉市河南街道白丰社区通知吉祥小区全体居民组织召开业主委员会选举大会、公示吉祥小区业主委员会筹备名单及候选人名单，且路某未提供充分证据证明其主张，其抗辩意见不成立，本院未予采信。路某关于吉祥物业公司作为物业服务企业长期不履行物业服务义务的抗辩意见，虽路某提供照片作为证据，但该照片为2019年11月10日拍摄，该证据不足以证明路某主张吉祥物业公司2013年9月-2019年12月期间存在物业服务未达标等事实，其抗辩意见不成立，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，路某作为物业使用人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。吉祥物业公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：路某于一审判决发生法律效力后立即向吉祥物业公司支付自2013年9月至2019年12月期间的物业费519622元、自2018年1月至2019年3月期间的水费14522元，共计534144元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的证据，本院认定如下：1.路某提供2020年3月《吉祥小区前三期（2010-2019）业主委员会成立调查表》一份，证明吉祥小区2010年至2019年没有召开过业主大会。经质证，吉祥物业小区对该证据真实性、关联性均提出异议。本院认为，该证据为一审判决作出后形成，不属于新证据，且与本案无直接关联，故不予采信。2.路某提供证人袁某、崔某2、金某、方某证言，证明证人为吉祥小区业主，吉祥小区2019年冬季之前没有召开过业主大会，证人不清楚之前该小区业主委员会是如何产生的。经质证，吉祥物业公司对证人崔某2、方某证言无异议，对证人袁某证言有异议，认为其所述与事实不符，对证人金某证言有异议，认为金某与吉祥物业公司之间有过纠纷，存在利害关系，其证言不应采信。本院认为上述证人证言之间基本能相互佐证，故对上述证人证言真实性予以采信。3.吉祥物业公司提供证人李某2证言，证明2016年、2017年左右，在办公楼里见到过吉祥物业公司经理侯某向路某催缴物业费。经质证，路某对该证人证言真实性有异议，认为证人李某2系延边吉祥房地产开发有限公司职员，延边吉祥房地产开发有限公司与吉祥物业公司名称一致，且在同一办公场所办公，二者之间存在利害关系，且已过举证期限，该证人证言不应当采信。本院认为证人李某2与吉祥物业公司之间存在利害关系，其证言证实内容无其他证据相佐证，故对该证人证言不予采信。4.吉祥物业公司提供证人寇某证言，证人寇某证实其大概在三年前左右，听吉祥物业公司经理侯某说过路某拖欠物业费和房屋租金的事情。经质证，路某认为该证人与吉祥物业公司存在商业往来，且已过举证期限不属于新证据，系传来证据，不应采信。本院认为，该证人证言系间接证据、传来证据，且无其他证据相佐证，故对该证言不予采信。经审查，双方对一审认定事实并无争议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：1.延吉市吉祥小区业主委员会与吉祥物业公司之间签订的物业服务合同，对路某是否产生拘束力，即路某应否按照前述物业服务合同约定向吉祥物业公司交纳物业费；2.吉祥物业公司是否实际履行了物业服务义务；3.吉祥物业公司向路某收取物业费、清掏费的标准是否具有事实及法律依据；4.吉祥物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点1,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，路某主张延吉市吉祥小区未召开业主大会，业主委员会的组成和换届程序不合法，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。本院认为，延吉市吉祥小区业主委员会组成是否符合法定程序，与本案吉祥物业公司请求路某支付物业服务费之间不属同一法律关系，不具直接关联性，不是本案的审理范围。当事人认为业主委员会组成不合法或损害其利益，应另行主张权利，路某以此为由拒绝向物业服务企业交纳物业费，缺乏法律依据。关于争议焦点2，根据原审证据及二审中袁某等四名证人的证言，吉祥物业服务公司自2010年至2019年12月实际上始终持续地为延吉市吉祥小区提供着物业服务。路某主张吉祥物业公司未履行物业服务义务，缺乏证据证明。至于吉祥物业公司提供的物业服务质量是否符合合同约定，因路某在本案中未提出具体的理由及提供充分的证据，其可在充分举证的基础上向吉祥物业公司另行主张。关于争议焦点3，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会于2013年4月15日、2014年1月8日、2017年1月17日签订的物业服务合同中，关于营业用房物业费以每月每平方米1.50元，营业用房清掏费以每月每平方米0.35元标准收取，均作出了明确约定。根据物业服务合同的性质，物业服务的对象为整个物业管理区域的全体业主，具有不特定性，因此物业服务公司同业主委员会之间签订合同中约定的物业服务费标准，应对全体业主产生约束力。收费许可证中记载的营业用房物业费收费标准“与业主协商”，这里的“业主”不应是单独的业主个体，而是以业主委员会为代表的全体业主。故吉祥物业小区向路某主张的物业费及清掏费的收费标准符合合同约定，应予支持。关于争议焦点4，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中吉祥物业公司提供的证据不能证明其在本案起诉之前向路某主张过物业费，路某一、二审中也对诉讼时效均提出了抗辩。吉祥物业公司提出的部分请求超过诉讼时效，对于路某拖欠的2013年9月至2016年9月期间物业费，依法应不予保护。一审支持该期间的物业费属适用法律错误，本院予以纠正。对路某拖欠的2016年10月至2019年12月期间物业费259811元（面积4558.09平方米×1.5元每平方米×38个月）及水费14522元，本院予以支持。综上所述，路某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6545号民事判决；二、路某于本判决发生法律效力后立即向延边吉祥物业管理服务有限公司支付自2016年10月至2019年12月期间的物业费259811元、自2018年1月至2019年3月期间的水费14522元；三、驳回延边吉祥物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9141元，减半收取计4570.5元，由路某负担2331元，由延边吉祥物业管理服务有限公司负担2239.5元；二审案件受理费9141元，由路某负担4662元，由延边吉祥物业管理服务有限公司负担4479元。本判决为终审判决。审判长  叶明晶审判员  金成焕审判员  金 花二〇二〇年七月六日书记员  滕 滕