浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1862号 原告：江山宏卓置业有限公司，住所地：江山市虎山街道中山路25号五楼。 法定代表人：任春雄。 委托诉讼代理人：潘成波，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴锦伟，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：应水琴，女，1974年12月11日出生，汉族，住江山市。 被告：徐忠，男，1971年12月24日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：祝春伟，浙江达正（江山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛自远，浙江达正（江山）律师事务所律师。 原告江山宏卓置业有限公司（以下简称宏卓公司）与被告应水琴、徐忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理。依法由审判员毛志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴锦伟、被告应水琴、徐忠及其委托诉讼代理人祝春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，向原告支付剩余购房款1090000元；二、判令被告向原告支付违约金（自2019年11月28日起，按逾期应付款的日万分之四计算违约金，计算至实际履行完毕止）。暂计算至2020年4月1日，计54500元；三.实现债权费用6000元由被告承担;四.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是一家从事房地产开发经营的企业，位于江山市（原牛头岭3、4＃地块）地块由原告开发建设，建设楼盘定名为牛头岭四区（宏地大诚·须江府）。被告向原告购买《宏地大诚·须江府》第11幢406室房屋一套，建筑面积总计119.89平方米，单价每平米11812.49元，计1416200元。另购第11幢5号储藏室间和第5-1幢209号车位一个，总计购房款1560000元。付款方式被告选择办理银行按揭贷款方式支付，被告支付470000元作为首付款，剩余房款计人民币1090000元采取银行按揭贷款方式支付。如被告未在合同约定期限内办理按揭手续，原告有权要求被告自行付清剩余购房款及承担逾期违约金或解除合同。被告支付了首付款人民币470000元，剩余房款109000元办理银行按揭贷款支付。在买受人收到出卖人达到银行或公积金中心的放贷条件的书面通知7日内办妥按揭贷款手续，但被告未在约定期内办理贷款手续，也未自行付清剩余房款1090000元，在原告多次催办的情况下被告至今仍未履行义务，尚欠购房款1090000元。被告的这种不按合同履行义务的行为已构成违约。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，支付全部购房款是被告应当履行的义务，被告逾期不办银行按揭贷款手续付清剩余购房款事实清楚，证据确凿，已构成违约，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令支持所请。 诉讼过程中，原告因被告在此前付清了全部购房款，故将诉讼请求作了如下变更：一、判令被告向原告支付违约金62824元（自2019年11月28日至2020年4月3日按109万元为基数，以日万分之四计算为42292元；自2020年4月4日至2020年4月22日以65万元为基数，以日万分之四计算为4680元；自2020年4月23日至2020年5月26日以21万元为基数，以日万分之四计算为2772元）；二、实现债权费用6000元，由被告承担；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告应水琴、徐忠辩称：一、两答辩人对原告主张的以下事实有异议，不予认可。1.案涉房屋总计购房款1560000元，双方约定于2020年4月3日前支付766200元作为首付款，剩余购房款650000元由以按揭贷款的方式支付。并非原告所主张“被告支付470000元作为首付款，剩余房款1090000元采取银行按揭方式支付。2.答辩人在合同约定的期限内足额支付了购房款，包括首付款以及按揭款，并不存在欠付购房款以及需要承担违约责任的事实。二、两答辩人对以下事实无异议，予以确认。1.2019年11月30日，两答辩人与原告分别就须江府11幢406室房屋、11幢5号储藏室以及5-1幢209号车位买卖事宜签订了相应的《商品房买卖合同》。两答辩人于2019年11月23日支付了47万元首付款；2.合同签订后，因答辩人欲增加首付款的数额，双方又就首付款数额进行对多次协商，所以暂未办理按揭贷款手续。后来受疫情影响直到2020年4月份双方才就首付款的数额以及办理按揭贷款的期限协商一致，双方重新签订了《商品房买卖合同》，合同约定:两答辩人应于2020年4月3日前支付首期购房款766200元，剩余购房款以贷款方式支付；3.此后，双方履行了新签订的《商品房买卖合同》。原告将该新签订的《商品房买卖合同》进行备案、用于办理按揭贷款等;答辩人根据合同约定付清房款，原告向答辩人开具了共计156万元发票，具体如下：①2019年11月23日，470000元面值发票；②2020年4月3日，440000元面值发票；③2020年4月29日，440000元面值发票；④2020年5月30日，210000元面值发票。三、双方实际履行的是新签订的《商品房买卖合同》，两答辩人已经全面履约，不存在违约情形，原告无权依照变更前的《商品房买卖合同》要求两答辩人承当违约责任。1.根据本案事实可知，原告与两答辩人实际履行的合同实际上是新的《商品房买卖合同》（合同编号2019330881Y0018221）。原告向法院提交的合同因之后进行了变更，并未实际履行，原告自然无权依据未实际履行的合同主张合同权利。2.从双方重新签订合同这一行为上看，原告与答辩人就案涉房屋的买卖已经达成一致意见，并未针对前一份合同未履约确定违约责任。并且从签订合同的时间顺序上看，新签订的《商品房买卖合同》原合同的付款方式及期限作出了变更，变更时也未提及有违约责任；3.两答辩人已按照新签订的《商品房买卖合同》全面履行自己的合同义务，不存在违约行为。综上所述，两答辩人认为:针对涉案房屋买卖，在合同履约过程中，双方协商一致就付款方式及节点作了变更，并签订了新的《商品房买卖合同》，原合同因被变更而未履行，原告无权依据变更前的合同主张权利;现两答辩人已按照新合同的约定按时、足额支付了购房款，原告无权要求两答辩人继续支付购房款，更无权要求两答辩人承担违约责任。请求法院查明事实、依法驳回原告的全部诉请。 诉讼过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以认定：原、被告于2019年11月30日签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定两被告到原告处购买坐落于须江府11幢406室房屋、11幢5号储藏室以及5-1幢209号车位，购房总价款为156万元。合同另约定了首付款47万元，于2019年11月23日付清，其余款项选择按揭贷款方式支付，被告在收到贷款机构达到放贷条件书面通知7日内办妥按揭贷款手续。合同签订后，被告于2019年11月23日支付了首付款47万元，2020年4月3日支付了44万元，4月29日按揭付款44万元，5月26日按揭付款21万元，合计已付款156万元。 庭审过程中，原、被告存在以下争议，本院予以查实并分析认定： 一、原、被告是否对双方于2019年11月30日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》中约定的付款期限进行了变更。 被告向本院提供了商品房预售合同3份（住宅，车库，储藏室），证明原、被告对双方于2019年11月30日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第七页的付款时间做了变更约定为：付款时间2020年4月3日，首付款762200元，针对剩余购房款是约定按揭贷款的方式支付，并没有约定期限。这三份合同只对第七页的付款时间作了变更，其余未变，且也已经备案了，这个更改不是单方的，是双方去更改的。 原告经质证认为：1.这三份合同我不知道真假，我们没有这份合同。2.原告是为了被告方便去办理按揭手续，所以在被告补款440000元之后，将首付款那页替换掉了。再者如被告所说的，拿这份合同去备案是2019年11月30日，而被告的首付款是4月30日，首付款都没有支付如何去备案呢。 本院认为，原告认可当时对首付款的支付时间和支付数额进行变更是为了便于被告按揭贷款，也即认可双方对被告支付购房款的时间进行了变更，不论原告留存的合同是否变更，均不影响变更的事实。因此，本院对被告主张双方签订的商品房买卖合同对首付款的数额及支付时间进行了重新约定的事实予以认定。 二、对被告在合同未变更前的违约行为是否可追究违约责任。 原告提供了按揭通知函2份，挂号信函详情单，邮件查单各1份，证明：原告履行告知义务，被告在收到办理按揭贷款通知后逾期未办理银行按揭贷款手续的事实，构成违约。邮件单上面详细写的地址，这个地址是根据合同上面的地址寄送的，我们经与邮递员的联系说，被告一直说自己不在家的，其实就是为了拒收的。另即使双方发生了约定变更付款时间的事实，但因被告延期付款的违约行为发生在变更前，因此，不影响原告向被告主张承担违约责任。 被告经质证认为，当时被告为了多交一点首付款，少按揭贷款，一直在与原告的销售员协商变更首付款的数额，并不知道原告送过这份函件给我们，从按揭通知函的时间来看，与房屋买卖的时间是有矛盾的，我们涉案房屋是2019年11月30日签订的，原告提供的按揭通知函是2019年11月19日，也就是说合同还没有签订的时候，就已经发放了该份通知函，另函件上的房号也是错误的。可能是原告的销售人员与其法务在沟通上出现了问题，才造成原告向被告发催告函。另原告在与被告约定变更首付款的数额和付款时间的时候，原告并未申明仍要追究合同变更前延期付款的违约责任。因此，合同只有一份，不可能同时履行两份合同。 本院认为，合同在履行中合同相对方对合同变更了履行期限的，视为接受款项方同意变更付款时间，故相对于付款履行期限的违约行为起算时间也应相应的从变更后的履行期限开始计算。如违约方仍应承担对原延期付款的违约责任的，应当在变更后的合同中予以释明，否则会出现合同条款的矛盾。但如变更后，付款方仍未按变更后的付款时间履行付款义务的，则对该部分违约行为仍应承担违约责任。故原告要求对变更前的违约行为承担违约责任于法律精神不符。 综上，本院认为，当事人协商一致可以变更合同。本案中，原、被告在合同履行中对被告首付款的数额及履行期限作了变更，根据后合同优于前合同的原则，合同义务方应当以变更后的合同条款履行付款义务，如在变更后的合同条款约定的期限内付款的，则不构成违约。原告要求被告承担合同变更前的违约责任无合同依据。另合同对按揭贷款的申请时间在合同变更后的条款中并未约定，因此，应视为变更后的合同对按揭贷款的申请时间无限制。据此，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。由于被告不承担违约责任，则原告要求被告支付实现债权的费用也即失去救济基础，本院对该请求也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告江山宏卓置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费1370元，减半收取685元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  毛志明 二〇二〇年七月二十二日 书记员  徐 宁