大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5923号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：曹艳萍，女，汉族，1971年6月17日生，现住大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告曹艳萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告曹艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告曹艳萍给付原告物业服务费19,751.13元（自2018年1月1日起至2020年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金5,925.34元。以上款项合计：25,676.47元。事实与理由：原、被告双方于2015年7月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费每年预缴纳一次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时缴纳，此后按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是远洋钻石湾小区A3区31号3－202业主，自2018年1月1日起至2020年9月30日止拖欠物业服务费及违约金共计25,676.47元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故向法院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年10月19日一楼装修时引起火灾，致整楼的保温墙受损，冬天取暖不达标，与物业交涉多次未果。2019年10月份原告向我索要物业费，我提出让一楼业主把违建裸露的墙面修复了我就可以缴纳物业费，但物业只把一面的墙修复了，剩下的没有修复，没有从根本上解决保温层受损致冬天取暖不达标的情况；物业没有经过我们的同意修改排水管，致排水管外露，这是擅自改装；一楼违建给我家造成安全隐患，可以从违建的阳光房爬上我家二楼，多次找物业都没有结果；绿化问题，小区裸露的地面严重；原告承诺保安没有小区的门禁卡，不会将其他人员放进小区，但我看到夜班保安手持门禁卡将外人放进小区；因还未到交费期限，故原告无权收取2020年1月1日至2020年9月30日的物业费。我们不应缴纳违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区A3区31号3－202的业主，原、被告均认可房屋面积171.01平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司选聘原告为案涉小区提供物业管理服务；案涉房屋物业服务费收费标准为洋房住宅每月每平方米3.5元；物业费第一年的物业服务费于房屋交付时交纳，此后按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年1月1日起至2020年9月30日的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此原告要求二被告给付拖欠的2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费19,751.13元（3.5元/月/平方米×171.01平方米×33个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的楼体墙面没有修复、物业改装水管、小区裸露的地面严重、保安放人员的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；如物业公司有侵害业主权利的行为，业主有权依据相关法律法规，主张物业服务企业承担相应的侵权责任，以维护自身合法权益。被告以上述理由抗辩，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张一楼违建造成安全隐患的意见，因原告并非违建的所有人或管理人，被告也无据证明原告在物业管理中存在违约行为，故若原告主张侵权，应在确定侵权人的情况下另行诉讼。关于被告主张对于2020年1月至9月的物业费未到交费时间的意见，本院认为，原、被告在合同中已约定交费时间为按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴，故被告最迟应在2019年12月间交纳2020年第一季度的物业费，在2020年2月间交纳2020年第二季度的物业费，在2020年6月间交纳2020年第三季度的物业费，现原告主张被告交纳至2020年9月30日前的物业费有合同依据，故对被告的此节答辩意见本院不予采纳。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹艳萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币19,751.13元（自2018年1月1日至2020年9月30日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币221元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担74元，由被告曹艳萍负担147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年七月二十八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。