苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初3901号原告：徐娟，女，1985年11月1日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：谢会芳，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。被告：苏州普世投资管理有限责任公司，统一社会信用代码91320594066241499P，住所地苏州工业园区苏虹中路399号。法定代表人：夏镇南，执行董事。委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫苏云，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告徐娟与被告苏州普世投资管理有限责任公司(以下简称“普世公司”)委托合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员邵晓波适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告徐娟的委托诉讼代理人谢会芳，被告普世公司的委托诉讼代理人王飞、皇甫苏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告占有使用费215424.3元（按177.45元/天计算1214天）；2、判令被告立即返还租金58995元（按60元/平方*39.33平方*25个月）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》一份，协议约定原告将其购买的位于汾湖南京路369号汾湖新天地3幢120室商品房（以下简称“涉案房屋”）委托给被告经营，被告支付原告固定回报租金。协议还约定委托期限为2014年2月27日起至2020年2月26日。2015年5月30日被告在涉案房屋不符合交付条件时与开发商进行了交房手续，并对涉案房屋进行了出租收益。根据（2019）苏0509民初6939号民事判决书确认的双方委托经营期限应自2018年9月26日起算，则2015年5月30日至2018年9月25日期间系被告非法占有原告的涉案房屋，原告有权要求被告支付上述期间的占有使用费。此外，被告在2016年8月25日将原告的涉案房屋私自对外出租，租赁期限为25个月，租金为固定租金60元/月，因前述法律判决书中已确认委托经营期限自2018年9月26日起算，则在此之前的租金收益被告无权收取，已经收取的应返还原告。因双方协商无果，致本案诉争。被告普世公司辩称，1、（2019）苏509民初6939号民事判决文书已经确认涉案房屋的交付时间为2018年9月26日，在该日之前，案外人苏州xx房地产开发有限公司（以下简称“xx公司”）并未将涉案商品房竣工证明文件报房产管理部门备案和取得商品房交付使用通知书，并交于买受人即原告使用。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的第一项诉请为占有使用费，此项诉请是以物权作为基础的，而在2018年9月26日之前原告并未取得涉案房屋的物权，因此该项诉请不应该被支持。2、在原被告签订的汾湖新天地委托经营管理协议第三页第六条明确约定，原告同意在本合同有效期内，因被告对外出租或经营该物业而获得的该期间的全部收益归被告所有，原告不得要求被告支付除因获得的租金以外的其他任何收益，而委托管理的期限约定为2014年2月27日至2020年2月26日，但由于涉案房屋实际交付时间为2018年9月25日，因此，约定的期限应顺延至2018年9月26日至2024年2月26日。3、在（2018）苏05民终9586号民事判决书的第六页明确记载，原告已获得了逾期交房的违约金，其损失获得填补，若因此再要求占有使用费是不公平的。4、同理，原告也不应该就涉案房屋再主张租金。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理查明事实如下：2014年，徐娟作为委托方（甲方）与普世公司作为受托方（乙方）签订《汾湖新天地委托经营管理协议》一份，约定徐娟购买的吴江汾湖南京路369号汾湖新天地3幢120室商品房（预测建筑面积为39.33平方米），自愿将涉案房屋不可撤销地委托普世公司进行出租或/和经营管理。代办房屋交付手续，并按照该商业项目统一规划、统一商业经营管理；委托经营管理期限为六年，自委托物业2014年2月27日按规定付清全部款项起算至2020年2月26日止；双方约定在委托经营管理期限内，第一至第四年普世公司无需向徐娟支付租金，自第五年起由普世公司向徐娟支付租金，第五年至第六年总计二年的固定回报总计租金129544元，其中第五年为64772元、第六年为64772元；徐娟同意在本合同有效期内，因普世公司对外出租或经营该物业而获得的该期间的全部收益，归普世公司所有，徐娟不得要求普世公司支付除应获得的租金外的其他任何收益。2015年5月30日，普世公司在《商铺交付确认书》上盖章，确认对涉案房屋进行交接验收。2016年8月28日普世公司将涉案房屋出租给邱志强使用，租赁期为自交付之日起25个月。2018年9月26日xx公司取得了吴江区住建局颁发的涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。因xx公司逾期交房，徐娟于2018年3月20日起诉xx公司支付逾期交房违约金。本院于2018年8月21日作出（2018）苏0509民初3143号民事判决书，判决xx公司向徐娟支付2015年6月1日至2018年7月10日的逾期交房违约金279846.63元（按照已付房款的日万分之三的标准计算）。后徐娟、xx公司均对上述判决不服，并上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）苏05民终9586号民事判决书，判决xx公司向徐娟支付2015年6月1日至2018年9月26日的逾期交房违约金299044.55元（按照已付房款的日万分之三的标准计算）。因普世公司未支付租金，徐娟于2019年5月23日起诉普世公司支付租金及滞纳金。本院于2019年11月15日作出（2019）苏0509民初6939号民事判决书，判决驳回徐娟的全部诉讼请求。上述事实有原告提供的《汾湖新天地委托经营管理协议》、《商铺交付确认书》、《商铺租赁合同》、（2019）苏0509民初6939号民事判决书，被告提供的（2018）苏05民终9586号民事判决书及原、被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告徐娟与被告普世公司签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据约定，双方的委托经营管理期限为六年，尽管被告普世公司于2015年5月30日直接向xx公司接收了涉案房屋，但因当时涉案房屋不具备原告徐娟与xx公司之间的商品房买卖合同约定的交付行为，而徐娟在生效判决中亦不认可该交付行为的效力，基于此，已生效判决确认了xx公司于2018年9月26日完成交付行为，徐娟取得了逾期交房违约金，故徐娟因xx公司逾期交房造成的损失已得到弥补，另生效判决中已确认委托经营管理期限顺延至2018年9月26日起算，故对逾期期间xx公司因错误的交房行为产生的权利义务关系，应由xx公司与被告普世公司进行结算，原告无权再主张该期间涉案房屋的占有、使用、收益，故对原告的全部诉请，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2903元，由原告徐娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二〇年七月七日书记员  芦 霄附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。