天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初409号原告：宋殿忠，男，1947年7月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：刘通，天津维畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光宇，天津维畅律师事务所律师。被告：天津融创晟元置业有限公司（统一社会信用代码91120110MA05KWW1XE），住所地天津市东丽区津滨大道与天山南路交口万新招商中心大楼5楼502-17室。法定代表人：王斯恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，男，该公司法务。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司法务。原告宋殿忠与被告天津融创晟元置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋殿忠的委托诉讼代理人刘通、刘光宇，被告融创公司的委托诉讼代理人李强、卞小月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋殿忠向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《商品房预订合同》；2．判令被告向原告返还购房款2531345元；3．判令被告向原告支付损害赔偿金607522.8元（暂计算至2019年12月25日，并按照购房款的12%/年标准计算损害赔偿金至实际履行之日），以上合计3138867.8元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告与被告的销售人员商谈购房事宜，被告的销售人员并未告知关于天津房屋的限购政策，并表示外地人可全款在被告处购买商品房。当日，原、被告签订《商品房预定合同》，购买天津融创汇莲馨苑8-1-1702号房屋，约定2019年10月交房。根据合同约定，原告当日缴纳了定金20000元。此后，原告分别于2017年12月15日、2017年12月25日向被告指定的中国工商银行账户内共支付2511345元，总计支付购房款2531345元。而后被告以各种理由拒绝签订《天津市商品房买卖合同》，直至2019年11月28日原告前往被告处要求签订《天津市商品房买卖合同》时才被告知因原告不具有购房资格不能在津购买商品房，因此，不能签订《天津市商品房买卖合同》。被告作为专业的房地产从业机构，未告知消费者天津的房屋限购政策误导消费者签订《商品房预定合同》，并缴纳全款购买商品房。后被告拒不退还购房款，导致原告支付的购房款一直存放于被告处，给原告造成了极大的经济损失，为维护其合法权益，故依法提起诉讼。融创公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、《商品房预订合同》双方已经签字盖章，合同合法有效，双方签订的《商品房预订合同》中已经明确约定原告知悉天津市房地产限购政策。二、天津市商品房限购政策是在双方签订《商品房预订合同》之前就已经出台，天津市商品房限购政策主要是对买房人的资格进行的限制，原告作为完全民事行为能力人，在明知自身不具备购房资格的情况下仍签订《商品房预订合同》，对无法正式网签的后果是知晓且接受的。预订合同签订后，被告为原告保留房源，且目前已经满足交付条件，原告购买商品房的合同目的是完全可以实现的。三、天津市商品房限购政策仅为政府阶段性政策，并不会对房屋的权属和使用造成任何实质影响。综上，原告要求解除《商品房预订合同》及赔偿损失，无事实和法律依据。宋殿忠围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：一、《商品房预订合同》一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系。原、被告就涉案房屋的面积、价格、尾款方式、权利义务等进行约定。二、银行交款凭证三张和被告出具的收据二张，证明原告向被告交付的房款总计为2531345元及相应的交款日期，原告依据约定履行了自己的义务。三、名片两张，证明原告与被告的代表人刘勇志、房凡签订的《房屋预订合同》。融创公司围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：一、天津市商品房销售许可证一份，证明对于涉案房屋被告具备销售资格。双方签订的《商品房预订合同》依法成立有效。二、《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），证明该限购政策出台于2017年3月，且系政府公开文件，社会公众有能力知悉该政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：关于原告提交的证据二，被告对此无异议，但对原告提交的证据一、三，被告不予认可其证明目的。证据一为双方签订的《商品房预订合同》，该证据系双方真实意思表示，内容合法，并对购买涉案房屋的相关事宜进行约定，故对其关联性、真实性、合法性，予以确认，并采信。证据三无法核实真实性，不予确认。关于被告提交的证据一、二，原告对两组证据的真实性均无异议，但不认可其证明目的。证据一为销售许可证，其证明涉案房屋允许对外销售，故对其关联性、真实性、合法性,予以确认，并采信。证据二为《实施意见》，证明原告是否具有购房资格，故对其关联性、真实性、合法性，予以确认，并采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，被告融创公司取得关于汇莲馨苑6-9号楼的天津市商品房销售许可证，涉案房屋坐落于天津市北侧。2017年11月28日，原告宋殿忠（买受人、乙方）与被告融创公司（出卖人、甲方）签订《商品房预定合同》，双方主要约定：一、乙方所预定的商品房为甲方开发销售的汇莲馨苑8-1-1702号房屋、销售单价26048元／平方米、总价款为2531345元；二、乙方付款方式及付款时间......;五、乙方确认，在签订本合同之前已经明确知悉并认同以下事项：1．乙方承诺明确知悉国家、商品房所在地省、市的限购、限贷政策，并承诺本人具有符合限购政策的购房资格.....．；七、本合同自甲乙双方签章之日起生效，本合同于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》并完成网签备案后自动终止。后原、被告签字、盖章。2017年11月28日，原告宋殿忠通过ＰＯＳ机支付定金20000元；2017年12月15日，原告宋殿忠通过案外人银行账户向被告融创公司转账支付购房款500000元；2017年12月25日，原告宋殿忠通过案外人银行账户向被告融创公司转账支付购房款2011345元。上述转账付款后，被告融创公司向原告宋殿忠出具定金20000元和房款2511345元的收据。另查，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台《实施意见》，其规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明......”。原告宋殿忠户籍地为黑龙江省通河县。截至本案立案之日2020年1月7日，原告宋殿忠尚未取得天津市户籍。本院认为，原告宋殿忠与被告融创公司签订的《商品房预定合同》，经双方签字、盖章确认，系真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。同时，涉案房屋已经取得销售许可证，且《实施意见》并不属于行政法规，故该《商品房预订合同》合法有效。关于《商品房预订合同》是否应当解除的问题，《实施意见》中明确规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，原告宋殿忠并未取得天津户籍，无法进行网签备案，致使不能实现合同目的，故该《商品房预订合同》应予以解除。原告宋殿忠解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于原告宋殿忠主张返还购房款的问题，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，原、被告不能对涉案房屋进行网签合同，进而原告不能购买涉案房系限购政策导致，系不可归责于双方当事人的原因，原告宋殿忠已经实际支付被告的定金20000元，依有关规定，应返还原告。对原告支付被告的房款2511345元,依合同解除的后果的有关规定，被告应当返还原告。关于被告融创公司是否应当赔偿原告损失问题，原告宋殿忠诉称被告融创公司销售人员承诺外地人全款购房不受限购政策影响，但并未提供证据予以证实。《实施意见》系公开发布，《商品房预订合同》也明确约定“原告宋殿忠（乙方）承诺明确知悉国家、商品房所在地省、市的限购、限贷政策，并承诺本人具有符合限购政策的购房资格，原告宋殿忠作为购房人，理应知晓自身是否具备购房资格。”原告宋殿忠在签订《商品房预订合同》时不具备购房资格，直至立案之日时也不具备购房资格。原告对不能购买涉案房屋具有过错，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日解除原告宋殿忠与被告天津融创晟元置业有限公司签订的关于天津市东丽区房屋《商品房预定合同》；二、被告天津融创晟元置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋殿忠定金及购房款合计2531345元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告宋殿忠其他诉讼请求。案件受理费减半收取计15955元，由原告宋殿忠负担3031元，由被告天津融创晟元置业有限公司负担12924元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王宝新二〇二〇年七月十三日书记员  李晓旭本判决所依据的法律、法规《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。