四川省广安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川16执异56号 案外人：代平富，男，1974年5月25日出生，汉族，住四川省岳池县。 案外人：刘俊梅，女，1979年7月30日出生，汉族，住四川省岳池县。 申请执行人：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 被执行人：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇滨河东路9号。 法定代表人：杨晓东，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人郑剑与被执行人广安和谐置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，作出（2019）川16执290号之一执行裁定，对岳池县九龙镇花漾城8栋1-9号商业用房拍卖。案外人代平富、刘俊梅对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人代平富、刘俊梅称，2017年1月12日，其与广安和谐置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议（商业）》，购买岳池县九龙镇花漾城8栋1-9号商业用房。合同签订当日，广安和谐置业有限公司向其交付涉案房屋，同时她将案涉房屋委托广安和谐置业有限公司出租。代平富、刘俊梅已经支付全部价款，因广安和谐置业有限公司原因未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求终止执行涉案房产并确认《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议（商业）》有效、该房产归其所有。为证明其主张，案外人代平富、刘俊梅提供了《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议（商业）》、广安和谐置业有限公司收款收据、代平富62×××485号银行卡转账凭证及银行卡流水、委托收款证明、《委托租赁合同》、欠条等证据。 申请执行人郑剑称，案涉门市在代平富、刘俊梅与广安和谐置业有限公司买卖前已经抵押给四川岳池农村商业银行股份有限公司，其异议请求不应支持。 被执行人广安和谐置业有限公司未提出意见。 本院查明，郑剑与广安和谐置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，本院于2017年11月14日立案受理。诉讼中，因郑剑申请财产保全，本院于2017年11月27日作出（2017）川16民初76号民事裁定，对广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产：7-102、7-104、7-105、7-106、7-202、7-301、7-302、8-106、8-107、8-109、8-112、8-113、9-101、9-102、9-106、9-117、9-118、9-203、10-106、10-202、10-301、10-302、10-401、10-402、11-102、11-106、11-201、11-202、11-301、11-302共计30套营业用房（建筑面积约5800平方米）予以查封；2017年11月29日本院作出（2017）川16执保16号之二协助执行通知书，并于2017年11月30日送达岳池县不动产登记中心。 2019年4月26日，本院作出（2017）川16民初76号民事判决：一、广安和谐置业有限公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，其中4,389,727元、9,087,029.92元分别从2017年4月1日、2017年9月1日起计算利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算），1,920,819.42元不计算利息；二、广安和谐置业有限公司退还郑剑履约保证金210万元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中，185万元从2017年4月1日起计算利息，25万元从2017年9月1日起计算利息）；三、广安和谐置业有限公司退还郑剑民工工资保证金40万元；四、郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权；五、驳回郑剑的其他诉讼请求；六、驳回广安和谐置业有限公司的反诉请求。广安和谐置业有限公司对该判决不服，上诉至四川省高级人民法院。因广安和谐置业有限公司未预缴上诉案件受理费，四川省高级人民法院于2019年7月3日以（2019）川民终408号民事裁定按广安和谐置业有限公司自动撤回上诉处理。 本院（2017）川16民初76号民事判决发生法律效力后，广安和谐置业有限公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，郑剑申请本院强制执行。本院于2019年7月16日受理执行，并于同日向广安和谐置业有限公司发出执行通知书。2019年7月30日，本院作出（2019）川16执290号之一执行裁定：对被执行人广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产7-102、7-104、7-105、7-106、7-202、7-301、7-302、8-106、8-107、8-109、8-112、8-113、9-101、9-102、9-106、9-117、9-118、9-203、10-106、10-202、10-301、10-302、10-401、10-402、11-102、11-106、11-201、11-202、11-301、11-302共计30套营业用房（建筑面积约5800平方米）进行评估、拍卖。 2019年8月26日，本院发出（2019）川16执290号执行公告：鉴于即将对以上财产进行评估、拍卖的情况下，为了有效保护相关权利人的合法权益，对以上财产相关的抵押权人、承租人、已购买人等人于2019年9月2日前向本院申报，并附相关合同、票据等证据。 2019年8月16日，郑剑以上述部分营业房已实际网签在他人名下为由申请解封，本院于同日作出（2019）川16执290号之二执行裁定书裁定解除广安和谐置业有限公司在岳池县九龙镇花漾城项目中的房产：7-301、8-106、8-107、8-112、10-401、10-402、11-106、11-201、11-202共计9套营业用房的查封。 2017年1月12日，广安和谐置业有限公司作为出卖人，代平富、刘俊梅作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定代平富、刘俊梅以970,750元的价款购买花漾城8幢第1层1-9号（建筑面积83.49平方米）。同时约定，买受人一次性付款。2017年1月12日广安和谐置业有限公司出具了委托收款证明，可将案涉购房款打入公司法定代表人杨晓东及财务总监杨世界的银行卡，代平富分别于2017年1月12日向杨世界的银行卡转入550,000元；2017年1月24日向杨世界的银行卡转入150,000元；2017年1月26日向杨世界的银行卡转入100,000元；2017年3月27日向杨晓东的银行卡转入128,980元。广安和谐置业有限公司分别于2017年1月5日出具商铺定金10,000元收据；2017年1月12日出具550,000元商铺款收据；2017年3月27日出具房款410,750元收据。 2017年2月22日，广安和谐置业有限公司与代平富、刘俊梅签订《委托租赁合同》，约定将代平富、刘俊梅所购买的花漾城8栋1层9号商铺委托给广安和谐置业有限公司同意招租，委托期限自2017年1月12日起至2022年1月11日止。 同时查明，案涉营业用房因广安和谐置业有限公司向岳池农村商业银行股份有限公司（原岳池县农村信用合作联社）贷款被抵押，并于2016年5月23日办理了抵押登记。 本院认为，案涉营业用房因广安和谐置业有限公司向原岳池县农村信用合作联社贷款被抵押，于2016年5月23日办理抵押登记，代平富、刘俊梅与广安和谐置业有限公司于2017年1月12日签订《商品房买卖合同》，亦即案涉营业用房抵押在前，买卖在后，买受人代平富、刘俊梅对该营业用房存在抵押没有履行合理的注意义务，对案涉营业用房不能办理过户登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。同时，执行依据即本院（2017）川16民初76号民事判决载明郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人代平富、刘俊梅对案涉营业用房不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求不予支持。对于代平富、刘俊梅请求确认案涉营业用房归其所有的主张，不属于执行异议审查的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回代平富、刘俊梅的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 彭 曦 书 记 员 李星坤