陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终5661号     上诉人（原审被告）:陈燕娟，女，1981年12月25日出生,汉族，住福建省连江县凤城镇丹凤西路2号宏宇花园11座304单元，现住西安市雁塔区雁环中路联盟新诚3-1-1104户。   委托诉讼代理人：李珉，陕西永嘉信律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:西安御洋房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区电子城街道雁环路联盟新城9号楼40105室。   法定代表人:李晋，该公司执行董事兼经理。   委托诉讼代理人：杨姣，女，1990年7月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住陕西省兴平市西城街道办事处西丰村2组02号，现住西安市灞桥区灞柳一路中铁滨河佳园3号楼1单元803号。   原审被告：李江龙，男，1989年12月19日出生，汉族，住陕西省宝鸡市岐山县益店镇官庄村三组022号副1号。    原审被告：张杰，男，1989年7月16日出生，汉族，住河南省息县关店乡金店村街中组。   上诉人陈燕娟因与被上诉人西安御洋房地产开发有限公司（以下简称御洋公司）及原审被告李江龙、张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   陈燕娟上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项。事实和理由：对于商铺而言，取得消防验收许可是开展经营活动的必备前置条件，而经营动漫娱乐项目，对消防验收许可的要求则更严。作为出租人的御洋公司在长达一年多时间里未取得消防验收许可，即使在2018年3月取得消防验收许可后也未向其告知，直至一审期间才告知其，导致其损失不断扩大。此间，其依约支付租金、管理费超过40万元，其进行装修、设备购置、人员培训及其他方面投入资金过百万并造成闲置，而其承租的商铺未曾营业一天，御洋公司对此应承担瑕疵履约责任。一审仅判令其腾交商铺、支付拖欠的租金、管理费以及为实现债权产生的律师费，却未判令御洋公司承担瑕疵履约责任，对其不公。   御洋公司辩称，其与陈燕娟签订租赁合同系现状出租。陈燕娟对于承租房屋经营动漫行业需要经过两次消防验收是明知的。陈燕娟在涉案房屋没有经过两次消防验收的情况下仍然承租，说明陈燕娟对涉案房屋的现状是认可的。其与陈燕娟之间存在合法有效的租赁合同关系，陈燕娟实际占有了涉案房屋，应当向其支付租金。   李江龙、张杰经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   御洋公司向一审法院起诉请求：1.解除其与陈燕娟签订的《联盟新城商铺租赁合同》；2.陈燕娟向其支付直至腾房之日拖欠的租金、管理费及违约金共计174595.2元(暂算至2019年9月15日)；3.陈燕娟向其支付改变租赁房屋用途的违约金80582.4元;4.陈燕娟、李江龙、张杰共同向其腾交租赁房屋;5.陈燕娟承担其由此支出的律师费2万元；6.诉讼费由陈燕娟、李江龙、张杰负担。   一审法院认定事实：2016年12月13日，御洋房地产与陈燕娟签订《联盟新城商铺租赁合同》，合同约定：御洋公司将位于雁环南路“联盟新城”9号楼过道出租给陈燕娟使用，该过道租赁面积为223.84m2，御洋公司应于2017年2月15日向陈燕娟交付商铺，租赁期限自商铺交付之日起计算至2020年2月14日止。租金15元/平米/月，管理费35元/平米/月，每月租金及管理费共计11192元。本合同签订之日起5日内，陈燕娟一次性支付前三个月租金及管理费33576元，此后租金及管理费为每季度支付一次，每季度结束前15天支付下一个季度租金。租赁期间，陈燕娟不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损御洋公司利益的行为，否则御洋公司有权解除本合同且要求陈燕娟支付合同总金额20%的违约金。如陈燕娟未按约定向御洋公司支付租金，御洋公司按陈燕娟逾期应付租金每日1%收取违约金。陈燕娟如超过约定期限15天，仍未支付租金，则御洋公司有权单方面解除合同，且有权要求陈燕娟支付逾期租金20%的违约金，御洋公司有其他损失的，陈燕娟仍应当进行赔偿（包括但不限于为实现租金产生的律师费及其他相关费用）。陈燕娟承租本合同只能用作库房使用，不能从事经营活动。否则御洋公司有权解除本合同且要求陈燕娟承担约定租期总租金20%的违约金。御洋公司确认因另一租赁纠纷起诉陈燕娟，并确认两案共计收取陈燕娟押金10000元，陈燕娟予以认可。   庭审中，经御洋公司与陈燕娟确认，陈燕娟已向御洋公司支付截止2018年8月15日租金。御洋公司确认2018年3月涉案房屋所在房屋消防验收办理完毕。陈燕娟主张因御洋公司方房屋消防验收迟延取得，导致其经营的动漫业务消防验收无法办理，相关营业证件亦无法办理，致使陈燕娟经营的动漫业务一直未营业。陈燕娟确认为减少损失，在租赁期间其将商铺过道转租给李江龙用于经营菜鸟驿站、转租给张杰经营鲜果园水果店。陈燕娟同意解除与御洋公司之间的租赁合同，并同意腾房。   一审法院认为，御洋公司与陈燕娟签订的《联盟新城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《联盟新城商铺租赁合同》第6.1款约定:……乙方(陈燕娟)如超过约定期限15天,仍未支付租金,则甲方(御洋公司)有权单方面解除合同……。本案中，陈燕娟超过约定期限15天未支付租金，解除合同条件已经成就，且陈燕娟于庭审之日同意解除租赁合同，双方对解除《联盟新城商铺租赁合同》达成合意，故御洋公司主张解除合同的请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。御洋公司与陈燕娟之间的《联盟新城商铺租赁合同》应于庭审之日（2019年12月6日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈燕娟应向御洋公司腾交商铺，陈燕娟应将2018年8月16日至合同解除之日即2019年12月6日止拖欠的租金、管理费用共计175341元支付御洋公司，同时御洋公司应向陈燕娟退还房屋押金5000元。   因御洋公司办公地址紧邻租赁商铺，陈燕娟确认于2018年5月后转租商铺，而御洋公司仍收取租金至2018年8月，御洋公司的该行为表明其对于陈燕娟的转租行为是知悉并默许的，御洋公司主张陈燕娟支付改变房屋用途的违约金，与事实相悖，不予支持。陈燕娟逾期支付租金，致使御洋公司聘请律师花费律师费2万元，陈燕娟应按合同约定承担御洋公司该损失。李江龙、张杰非《联盟新城商铺租赁合同》当事人，御洋公司要求李江龙、张杰腾交租赁房屋，于法无据，不予支持。御洋公司主张陈燕娟支付租赁合同解除之日至腾房之日止的房屋租金，涉及另一法律关系，不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告西安御洋房地产开发有限公司与被告李燕娟订立的《联盟新城商铺租赁合同》；二、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内向原告西安御洋房地产开发有限公司腾交位于雁环南路“联盟新城”9号楼过道；三、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内支付原告西安御洋房地产开发有限公司房屋租金、管理费用共计175341元；四、被告陈燕娟应于本判决生效之日起十日内支付原告西安御洋房地产开发有限公司律师费20000元；五、原告西安御洋房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还被告陈燕娟房屋押金5000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费5967元，西安御洋房地产开发有限公司已预付，由西安御洋房地产开发有限公司负担2387元，由陈燕娟负担3580元，陈燕娟在偿付上述款项时一并向西安御洋房地产开发有限公司支付。   本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。   本院认为，御洋公司与陈燕娟签订的《联盟新城商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，御洋公司将房屋交付陈燕娟使用，履行了出租方的义务，陈燕娟亦向御洋公司支付了截至2018年8月15日的租金。合同履行中，双方因欠付租金等问题发生纠纷，御洋公司遂提起本案诉讼，要求解除合同、腾交商铺及支付租金、律师费等。关于解除合同问题，双方合同约定，如陈燕娟超过约定期限15天仍未支付租金,御洋公司有权单方面解除合同，而本案陈燕娟已超过上述约定期限仍未支付御洋公司租金，故一审认定涉案合同解除的条件已经成就，且基于陈燕娟在庭审中亦表示同意解除合同，认为双方对解除合同达成合意，对御洋公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，并确定《联盟新城商铺租赁合同》于庭审之日（2019年12月6日）解除，符合合同约定及法律规定，本院亦予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈燕娟应当向御洋公司腾交涉案商铺，并应当支付御洋公司自2018年8月16日至合同解除之日即2019年12月6日止的租金、管理费用共计175341元，同时御洋公司亦应当向陈燕娟退还房屋押金5000元。经查，涉案商铺所在建筑直至2018年3月才取得消防验收许可，陈燕娟改变房屋用途系为了避免损失扩大而采取的行为，且御洋公司办公地址紧邻涉案商铺，对于陈燕娟的转租行为，御洋公司应当是知悉并默许的。据此，一审对御洋公司要求陈燕娟支付改变房屋用途的违约金的诉讼请求不予支持，与法不悖，并无不当。陈燕娟逾期支付租金，致使御洋公司聘请律师支出律师费2万元，对此，陈燕娟应按合同约定承担御洋公司的该项损失。李江龙、张杰非《联盟新城商铺租赁合同》当事人，御洋公司要求李江龙、张杰腾交租赁房屋，于法无据，不予支持。    综上所述，陈燕娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4207 元，由陈燕娟负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 姜亦君   审 判 员 赵羽嘉       审 判 员 陈帅   二〇二〇年七月二十日   法官助理 高喜平   书 记 员  刘书方          1