广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9389号原告：洪戈升，男，1978年9月21日出生，汉族，身份证住址北京市朝阳区，现住址广东省广州市白云区,委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小丽，广东国智律师事务所实习律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）13层1301房自编1301-D334号（JM）。法定代表人：林嘉民。原告洪戈升与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪戈升的委托诉讼代理人吴东霞、曾小丽到庭参加了诉讼，被告珈然公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告洪戈升诉称：2019年10月10日，我（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区科颖路18号B栋913房的使用权转让给乙方，甲方已与该物业服务所有权人签有《租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费为344000元，在本合同签订当日，乙方向甲方支付首期转让费50000元，在2019年l0月13日前乙方向甲方支付第l期转让费用294000元；该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年10月10日起至2039年10月9日；在本合同履行期内，甲方承诺在2020年l0月10日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可自行决定购买或指定第三方购买该物业；甲、乙任一方违反本合同约定的其他条款，违反约定的一方应当承担相应的违约责任，违约金数额参照前述约定的标准；无过错方因行使合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等）均由过错方承担；甲方有以下行为的，乙方有权解除本合同，甲方应当赔偿乙方实际损失：1.甲方没有取得或丧失房屋的使用权等。合同签订当日，我依约支付首期转让费50000元，同月12日支付剩余款项294000元。被告向我出具收款收据予以确认，自此我已履行完毕合同约定的全部付款义务。2019年11月12日，被告向我交付房屋。2020年1月，我通过广州市白云区人民政府门户网站获悉“涉案913房所在的白云区科颖路易通四方大厦B栋产权人为案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司），被告仅为承租人，且其就涉案大楼的对外招商（认购）出租的行为未经产权人同意，被告与该公司之间存在租赁合同纠纷”等信息。后经我进一步了解，易通四方大厦于2018年l2月被司法机关查封。被告于2019年6月就易通四方大厦的租赁纠纷在广州市白云区人民法院提起民事诉讼，案号为(2019)粤0lll民初22252号。该案经审理查明：被告于2018年3月向产权人易通四方公司承租白云区科颖路易通四方大厦B栋（不含三层）的房屋（面积共19853.17平方米，租赁期限为10年）。易通四方大厦未曾出具《经营授权书》授权被告出租，被告自2019年3月起未依约向易通四方公司缴纳租金且逾期15日，构成根本违约。广州市白云区人民法院于2019年11月16日作出民事判决书，判决解除被告与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》以及将场地腾空交还产权人易通四方公司等。我认为，首先，2019年6月，被告已与产权人易通四方公司就涉案913房所在的易通四方大厦B座物业提起民事诉讼，在诉讼过程中已明知产权人不同意其“转租、出租、认购”的经营行为，且产权人易通四方公司反诉要求解除合同的情况下，继续于2019年10月通过宣传、推销的方式与我签订涉案913房的租赁合同，该行为已严重违反诚实信用原则。其次，广州市白云区人民法院作出的“解除被告与易通四方公司签订的租赁协议、腾空交还易通四方大厦B座物业”的判决结果，直接导致我与被告签订的《租赁合同》根本目的无法履行，已达到法定解除权以及约定解除权的条件，故我有权要求解除合同，被告应向我返还巳付款项及承担相应的利息等。第三，被告已不享有涉案物业的合法使用权、出租权，将房屋的使用权流转给我的行为既违反法律规定，亦违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。诉讼请求：1.判决解除我与告于2019年l0月10日签订的《租赁合同》；2.判决被告向我一次性返还合同款344000元以及自2019年10月13日起至实际返还之日止的利息（以344000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；3.判决被告向我一次性支付因无权处分而签订《租赁合同》的违约金（以我已付合同款项344000元为基数，自判决解除之日起至实际付清之日止，按照每日万分之五的标准计算）；4.判决被告负担因我为催讨实现债权而引起的律师费30000元；5.判决本案的受理费由被告负担。被告珈然公司没有答辩意见。经审理查明：2019年10月10日，原告洪戈升（乙方）与被告珈然公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号B栋913房的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为50.26平方米；甲方已与该物业房屋所有权人签有《租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费为344000元，在本合同签订当日，乙方向甲方支付首期转让费50000元，在2019年l0月13日前乙方向甲方支付第l期转让费用294000元；该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年10月10日起至2039年10月9日，在本合同履行期内，甲方承诺在2022年l0月10日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可自行决定购买或指定第三方购买该物业；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按乙方己付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过60日的，乙方有权解除本合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；甲、乙任一方违反本合同约定的其他条款，违反约定的一方应当承担相应的违约责任，违约金数额参照前述约定的标准；无过错方因行使合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等）均由过错方承担；甲方有以下行为的，乙方有权解除本合同，甲方应当赔偿乙方实际损失：1.甲方没有取得或丧失房屋的使用权等。合同签订当日，原告洪戈升就涉案房屋向被告珈然公司支付了首期转让费50000元，2019年l0月12日,原告洪戈升就涉案房屋向被告珈然公司支付了第l期转让费用294000元，且被告珈然公司于同日出具收据确认收到915房定金50000元和楼款294000元。2020年1月13日，广州市白云区住房建设和交通局在广州市白云区人民政府网站上发布《关于认购、租赁“戴斯铂公寓”的风险提示》，内容为珈然公司将戴斯铂公寓对外招商（认购）出租的行为，未经易通四方公司书面同意，双方就该物业房屋租赁合同存在纠纷，已进入司法程序，提醒认购、承租人勿认购或承租任何产权状况不清晰、无合法权属证明的房屋。2020年3月17日，原告洪戈升就本案纠纷委托广东国智律师事务所律师提起诉讼，产生律师代理费30000元。另查，在本院受理的本案被告珈然公司起诉案外人易通四方公司的房屋租赁合同纠纷（2019）粤0111民初22252号案中查实，珈然公司与该案外人易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋，珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。易通四方公司于2018年12月27日已在珈然公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告洪戈升并无证据证实其与被告珈然公司所签订的案涉《房屋租赁合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。本院于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。另查，易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号。庭审中,原告洪戈升陈述被告珈然公司已于2019年10月将案涉房屋交付其使用，同意将涉案房屋交还给被告珈然公司。上述事实，有《租赁合同》、收据、民事判决书、《民事委托代理合同书》、增值税普通发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，根据该司法解释的精神，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。经查实，易通四方公司早于2018年12月27日在案涉易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转租行为其公司是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方2019年1月8日签订《租赁合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转租行为，该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故案涉《房屋租赁合同》应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告洪戈升已向被告珈然公司交纳了租金344000元，在合同无效的情况下，其要求被告向其退还租金344000元，并无不当，本院依法予以支持，原告洪戈升同意将涉案房屋返还被告珈然公司，本院予以支持。原告洪戈升要求被告珈然公司支付为实现本案债权所产生的律师费30000元，并自2019年10月13日起按合同约定的每日万分之五支付逾期违约金，因该合同属无效的合同，且原告洪戈升对签订案涉无效合同亦存有自身过错，故本院对该诉请不予支持。鉴于被告珈然公司在与原告洪戈升签订案涉合同时处于优势地位，其对于转租案涉房屋是否经得了易通四方公司的同意是明知的，却仍在案涉合同中宣称其有权转租，主观过错较之于原告而言更大，故本院认为其应自原告洪戈升主张的2019年10月13日起支付款项利息，该利息以344000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月13日起计付至本金付清之日止。被告珈然公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州市珈然投资咨询有限公司退还洪戈升租金344000元；二、本判决生效之日起五日内，广州市珈然投资咨询有限公司支付洪戈升利息（该利息以344000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月13日起计付至本金付清之日止）；三、本判决生效之日起三十日内，洪戈升将广州市白云区科颖路18号B栋913房腾空交还给广州市珈然投资咨询有限公司；四、驳回洪戈升的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3610元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 昕二〇二〇年七月二十四日书记员 周燕文