河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9893号原告：河南裕华置业有限公司，住所地郑州市南阳路135号，统一社会信用代码：91410100719178264H。法定代表人：田润，职务总经理。委托代理人：魏蕾蕾，女，汉族，1990年11月7日出生，系公司员工。被告：康建捷，女，汉族，1968年12月11日出生，住郑州市金水区。原告河南裕华置业有限公司（以下简称原告）诉被告康建捷（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人魏蕾蕾到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的备案号为16002792618的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告协助原告办理撤销备案号为16002792618的《商品房买卖合同》备案的相关手续；3、被告支付原告保证金垫付款278478.21元及补偿金8215.10元（补偿金自2020年3月30日按日万分之五计算至起诉之日，起诉之次日起继续按日万分之五计付至垫付款及补偿金清偿完毕之日）；4、被告支付原告违约金5569.56元（按照278478.21元的2%计算；如起诉后被扣划的保证金数额增加，增加额继续按照2%计算违约金）；5、本案诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：2016年9月30日，被告购买原告开发的位于郑州市××区迎宾路××号房××套，并与原告签订了编号为16002792618的《商品房买卖合同》及其补充协议，根据合同约定，被告采用首付款和剩余房款按揭贷款的方式缴纳购房款。2016年11月23日，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款850万元整用于购买涉案房屋。2013年11月18日，原告与建行河南分行签订《商品房销售贷款合作协议书》（以下简称“合作协议”）为被告的按揭贷款提供保证担保。被告自2020年1月起未能按期向建行河南分行偿还到期贷款本息，导致原告按照合作协议约定承担了保证责任，建行河南分行于2020年3月30日从原告保证金账户扣划原告保证金278478.21元。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款（1）项约定，原告已于2020年4月15日发出通知催告被告按时偿还垫付款，但被告一直未予偿还；根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款（2）项约定，被告已构成严重违约，原告有权立即解除与被告签署的《商品房买卖合同》。故诉至法院，望判如所请。被告康建捷未答辩亦未举证。本院经审理查明：2016年9月30日，原告与被告签订编号为16002792618的《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告向原告购买位于惠济区迎宾路××房屋××套，房屋按套计价，总价款为1308万元。约定首付款金额4580000元，付款方式现金，约定付款时间2016年9月30日，交纳比例35.02%；约定剩余付款金额8500000元，付款方式银行按揭贷款。合同附件四《合同补充协议》第三条第6款（1）项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。《合同补充协议》第三条第6款（2）项约定，买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除本合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2016年11月23日，被告为购买上述房屋向中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建行河南分行”）申请贷款，并与建行河南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定，被告因购房向建行河南分行贷款8500000元，贷款期限为120个月，自2016年11月23日起至2026年11月23日止。该借款合同的担保方式为抵押加最高额保证担保，即被告以上述房屋作抵押担保，同时由原告提供连带责任保证担保。原告提供连带责任保证担保的约定由原告与建行河南分行于2013年11月18日签署的编号为2013-009的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》具体约定。上述贷款发放后，被告自2020年开始拖欠建行河南分行每月贷款，建行河南分行于2020年3月30日直接从原告的保证金账户扣划保证金278478.21元。原告于2020年4月15日向被告邮寄催告函，催告其于收到函件后3日内向原告偿还垫付款278478.21元，否则，原告将解除与被告签署的《商品房买卖合同》。被告于2020年4月16日拒收函件，原告又于2020年4月17日通过手机短信形式向被告发送催告函的内容。本院认为，本案中原告与被告康建捷存在两个法律关系，一是商品房买卖合同关系，二是原告作为保证人承担保证责任后向被告债务人的追偿关系。现就两个法律关系分别论述。原告与被告康建捷签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且主要内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，被告康建捷未按时履行偿还贷款的义务，导致原告保证金账户被扣划大额款项。被告康建捷的行为符合《商品房买卖合同》附件四第三条第6款的约定，且原告已向被告康建捷发送了催告还款的通知，被告康建捷一直未予偿还。故原告请求解除双方签订的备案号为16002792618《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第十一条第二款，解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同，解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。故原告请求撤销备案号为16002792618的《商品房买卖合同》备案相关手续，符合法律规定，本院予以支持。关于原告与被告康建捷的追偿关系问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告康建捷代偿款后，有权向被告进行追偿，截至起诉之日原告共计为被告代偿278478.21元，现原告主张被告支付代偿款278478.21元，以及按照附件四合同补充协议第三条第6款（1）项按日向原告支付相当于代偿银行款项万分之五的补偿金，本院予以支持。原告诉请的违约金无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南裕华置业有限公司与被告康建捷于2016年9月30日签订的编号为16002792618的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告康建捷于本判决生效后三十日内协助原告河南裕华置业有限公司办理合同号为16002792618的《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、被告康建捷于本判决生效后十日内支付原告河南裕华置业有限公司代偿款278478.21元并支付补偿金（以278478.21元为基数，自2020年3月30日起按日万分之五计付至实际清偿之日止）；四、驳回原告河南裕华置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取2842元，由被告康建捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年七月二十九日书记员  郑 璐