苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3287号原告：陈靖怡，女，1969年12月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。被告：何正东，男，1984年4月13日生，汉族，住江苏省苏州市。本院于2020年5月13日受理了原告陈靖怡诉被告何正东租赁合同纠纷一案，由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈靖怡及其委托诉讼代理人李亚州、被告何正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈靖怡向本院提出诉讼请求：1.判令被告将案涉租赁房屋交还其使用；2.要求被告退还其支付的案涉租赁房屋三个月租金10050元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月4日，被告与案外人刘X签订房屋租赁合同，约定租期为2019年2月25日至2024年2月25日，且在第三条3款特别约定，适当特殊情况，可酌情处理交房租问题。2019年10月刘X将案涉房屋租赁合同的权利义务概转移给其，被告亦通过微信聊天确认，并且接受了其之后支付的租金，双方已经存在与原合同一致的租赁合同关系。2020年2月份由于新冠××疫情的影响，其支付房租延误了一周时间，被告在未通知其的情况下要求解除合同、收回房屋。其与被告之间已经存在合法有效的房屋租赁合同关系，新冠××疫情应当视为不可抗力，由此导致的延迟交付租金的行为并不能构成被告解除合同的合法事由，且合同亦特别约定了房租交付的例外情形。据此，其要求被告继续履行双方之间的租赁合同关系。被告何正东辩称，其和原告没有房屋租赁法律关系，其与刘X签订的房屋租赁合同，该合同已经在2020年2月26日终止，且刘X也认可应当在2020年4月20日之前将房屋恢复原状。原告单方说她和刘X是合伙人，其对该情况不知情，也不认可，故其不同意将房屋交付给原告使用。收到原告的10050元可以退还，之前也退还过，只是原告不肯收。本院经审理认定事实如下：被告何正东（出租人、甲方）与案外人刘X（承租人、乙方）于2018年11月4日签订《苏州市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市吴中区蓝光和雍景园X房屋及其设施（毛坯房、建筑面积148.83）出租给乙方，乙方承租该房屋作为居住用途;租赁期限自2019年2月25日至2024年2月25日止，总金额3350元*12月*5年=201000元；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方应如期交还；房屋租金每月为人民币3350元，房屋租金交付方式为叁月一付，保证金3350元；第一次租金及押金在签订本合同即时支付，乙方今后每叁个月支付一次，以后租金按付款期限提前壹拾伍天将下期租金支付给甲方，乙方如逾期一天，则乙方需按月租金的50%向甲方支付滞纳金，逾期十天，则甲方有权终止本合同，自行收回房屋，保证金不退，租金乙方可通过银行转账的方式支付入甲方中国建设银行62XXX53（适当特殊情况可酌情处理交房租问题）。2019年11月17日，原告向被告转账10050元，附言为房租。2020年3月3日，原告向被告转账10050元，附言为蓝光27栋1601室房租付至2020年5月24日。2019年11月17日，被告通过微信告知原告其银行账户，原告表示“现在开始，房租我这里安排付”，被告表示知晓。2020年3月3日，原告通过微信告知被告因疫情导致房租延误，现已转账支付，被告表示，其已收回房屋，其已通知刘X，原告表示刘X未告知其，被告表示，合同系其与刘X签订，其仅认可刘X为承租人，原告表示，该房屋系其投资，被告表示，其仅认合同，要另外签合同可以找其协商。2020年3月6日，被告通过微信告知原告“你的钱还你？”，原告表示房租正常该付给被告的，被告要求原告自2020年3月6日至2020年3月13日期间将房屋恢复原状后其退钱，原告表示合同未到期，还在正常履行合同期间。被告于2020年4月8日、同年4月30日先后两次给付原告7000元、5240元，原告均予退还。另查，2020年2月26日，被告通过微信告知刘X，房租已经逾期十天，其有权收回房子，刘X表示“大哥房子你该收收，想不想租你说的算，欠钱也不是事”，被告表示“行把，那我收回了啊”、“到时候要合作在电话把”。2020年4月8日，被告母亲何XX与刘X签订《治安案件调解协议书》，约定刘X于2020年4月20号之前恢复毛坯状态、卫生清理干净，结清水电费，并赔偿大门2000元整，并按当地物价工费扣除，并扣除2020年4月20日之前的房租，后剩余余款由房东何XX退还；刘X如果在2020年4月20日之前未拆除完毕，房东何XX有权收房，如刘X违反将追究法律责任；今调解做一次性调解结束。再查，2020年3月14日至2020年4月29日期间，原告丈夫黄XX多次与被告因房屋使用问题发生争执并报警。审理中，原告向本院提供《京创房地产经纪有限公司房源资产分配确认表》一份，反映蓝光X幢X室房屋属于陈靖怡、黄XX选的A组房源，并约定房源分配后，双方做好租赁合同的移交工作，并配合对方做好和房东、租客的沟通工作。原告称，该证据证明案涉房屋租赁合同的权利义务已经由案外人刘X转移给其，其与被告之间成立事实上的租赁合同关系。被告称，对该证据不清楚、不知情。审理中，刘X称，其与原告系合伙承租案涉房屋，2019年10月其与原告分家，案涉房屋归原告继续租赁，之后的租金其就不支付了，都由原告支付；其曾告知被告以后的房租由原告支付、被告与其系合作关系，其他没有说；因为被告通过微信告知其房租未付，其以为是真实的，故在未付房租的情况下其同意房东收回房屋；因被告与原告的丈夫黄先生因房屋使用权多次报警，每次都叫其去，其觉得比较烦，所以签订了调解协议书，具体协议的内容都是被告的意思，被告让其签就签了，具体内容就是解除合同，其当时是认可的，其签订协议的目的是为了撇清与该房屋租赁的关系，至于原、被告的争议由他们自己解决；其在签订调解协议之后告知过原告合同已经解除。原告对刘X的陈述予以认可。被告对刘X的陈述不认可，其不知道原告与刘X之间是合伙关系，直至合同终止之后发生纠纷，其才知道。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、确认表、手机转账截图、微信截图，被告提供的微信截图、调解协议书、接警证明、照片，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告认为案外人刘X已将与被告之间所签订房屋租赁合同的权利义务转让给其，据此认为其有权承租案涉房屋，被告对此未予认可，本院认为原告该项主张依据不足，理由如下：首先，原告仅告知过被告案涉租赁房屋租金由其支付，并未提供证据证明刘X将案涉租赁合同项下的权利义务转让给其，更无证据证明被告对此予以同意。其次，根据刘X与被告的微信聊天内容以及刘X与被告母亲签订的调解协议内容，均可反映刘X认可其与被告签订的房屋租赁合同已解除，在此过程中，刘X亦未提出其已将案涉合同权利义务转让给原告。综上，根据现有证据并不能反映原告系案涉租赁合同约定的承租人，原告据此要求被告返还房屋于法无据，本院对此不予支持。因被告认可应退还原告向其支付的10500元，本院对原告该项诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何正东于本判决生效之日起十日内给付原告陈靖怡人民币10050元。二、驳回原告陈靖怡的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2158元，由原告陈靖怡负担2132元，被告何正东负担26元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇二〇年七月十四日书记员 朱吴祺