贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2458号原告：刘琴，女，1980年9月1日出生，汉族，住贵安新区。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师，执业证号：15201201710733596，代理权限：特别代理。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201411977767，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：范进丹，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210109711，代理权限：一般代理。原告刘琴与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称“贵安碧桂园”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，被告贵安碧桂园提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其对管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平、被告委托诉讼代理人肖恒、范进丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金，违约金从2018年10月1日起以已付购房款740611元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将位于贵安新区，建筑面积136.86平方米，套内建筑面积为113.85平方米的预售商品房以740611元出售给原告。合同签订后原告将全额购房款支付给了被告。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前将房屋交付给原告，第十三条及合同附件第十二《补充协议》对逾期交付的违约金计算方式也做了明确约定。但时至起诉至今，被告出售给原告的商品房一直未经验收合格、不符合合同约定的交付条件，被告也未履行交付商品房的义务。被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司辩称，1.合同约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院按照周边房屋租金的标准予以调减，目前花溪区同地段租金的指导价为每平方米每月6-14元，请求取中间值进行调整；2.对于已经收房的业主，逾期交房违约金应计算至其实际收房之日止；3.原告存在违约行为，根据合同补充协议的规定，我公司交房时间可以相应顺延，即在合同约定的交房之日起依法扣除原告逾期付款的天数后再计算逾期交房违约金；4.房屋已经竣工验收，可以交付使用，具备居住条件，只是单项的消防验收还在验收期间。本案经审理认定事实如下：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3日成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ZE-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于贵安新区房屋［房号为（28）2-4-2］，该商品房建筑面积为136.86平方米，套内建筑面积113.85平方米，单价每平方米6505.15元，总价款人民币740611元，原告采取分期付款的方式支付购房款：第一期楼款222183元须于2016年9月5日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款518428原须于2016年10月5日前付清。双方对于其他的合同权利进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；如果在约定期限内示未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2016年9月5日向被告贵安碧桂园物业公司支付了全部购房款740611元。现原告以被告逾期交付为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、碧桂园物业及资料移交书、入住登记表、售楼费用确认表、物业费收据拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，原告于2018年11月28日收房，逾期交房违约金应截至原告收房之日。原告质证称被告通知其收房存在欺诈，案涉房屋并未达到交付条件和居住条件。上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、竣工验收备案表、入住登记表、碧桂园物业及资料移交属、碧桂园贵安1号收楼费用确认表等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称本院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，被告辩称应计算至实际收房之日，原告实际收房时间为2018年11月28日，但此时案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格后，才可以交付使用，所以原告实际收房时被告案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，尚不符合交付条件，故被告不能认定被告履行了交付符合约定和法律规定的房屋的义务。直到案涉房屋取得竣工验收备案登记表并在网上登载交房公示，被告才履行完相关义务，故案涉房屋的逾期交房违约金应计算至交房公示截止日期即2019年1月4日较为合理。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见本院不予采信。综上所述，被告应支付原告的逾期交付违约金为740611元×2?/日×96日=14219.73元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘琴逾期交房违约金14219.73元；二、驳回原告刘琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  李艳阳二〇二〇年七月二十八日书记员  吴青青