大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5752号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告：王南，男，1990年8月24日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告王南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年11月1日起至2020年12月31日止的物业服务费10,359.10元；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金3,107.73元。事实与理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区业主，房屋面积97.36平方米，自2017年11月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计13,466.83元未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王南辩称，被告是案涉房屋的业主，不同意原告的诉请。对房屋的坐落、面积无异议，对物业费的收费标准有异议，被告认为应按1.3元的标准计算。关于欠费期间，当时买房子的时候是有一个老代新的活动，当时有减免1年物业费的优惠，但是没有给被告出具任何书面材料，买房子后被告缴纳了1年的物业费，当时收房的时候工作人员跟被告说第一年的物业费必须缴纳才可以收房，减免是从第2年开始。被告对违约金金额也有异议，被告之前和物业联系过要去缴纳物业费，因为第2年是减免，所以从第3年开始缴。但物业不同意，说是每一年都必须要缴，跳过中间一年不可以，所以不是被告不去缴纳物业费。未缴纳物业费的理由是1、物业的收费标准2.8元是违法的。2、物业服务没有达到特级的标准。3、远洋荣域前期物业服务中的服务内容原告也没有做到，比如：没有活动场所，小区的私搭乱建的现象比较严重，没有定期协助业主开展过文化活动、满意度没有到85%、没有建立完善的档案管理制度、没有建立设施设备的资金台账、账目不清楚、没有见过物业公示资金情况。楼下公建施工，业主与物业指出公建晚上施工噪音大影响了生活，物业也没有积极处理。垃圾外溢的情况也比较严重，地面也特别脏乱，物业没有进行处理。小区内存在违建，居民小院还有一楼下跃，被告也曾向物业投诉，但物业回复没有执法权，被告认为物业即使没有执法权也应向相关部门进行举报。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积97.36平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年11月1日起至2020年12月31日的物业服务费10,359.10元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费，因此现原告要求被告给付拖欠2017年11月1日起至2020年12月31日的物业服务费10,359.10元（2.8元/月/平方米×97.36平方米×38个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的物业费过高违法，物业服务不到位没有达到特级的标准，小区内私搭乱建侵占业主的公摊面积等的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的购房时有优惠可以减免一年物业费的辩论意见，本院认为，被告应提供相关的证据证明其观点，但被告现未提供相关的证据，仅凭其自述无法证明其观点，故本院对被告的该辩论意见不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王南于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币10,359.10元（自2017年11月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币68元（原告已预交，已减半收取），由被告王南负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年七月三十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。