河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2303号原告：周兰洲，男，1942年6月19日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号，统一社会信用代码91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红朵，女，该公司员工。原告周兰洲与被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兰洲的委托诉讼代理人李明伟、被告郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人李红朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的合同编号为XY17003570539号的《商品房买卖合同》及郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议；2.请求判令被告退还原告购房款3708477元、维修基金13794元、预告登记费100元及自2018年11月30日起按照银行同期贷款利率计算至实际还款期间的利息；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月11日在被告开发的“郑州恒大山水城”项目看房时，被告承诺可无理由退房，在确认了交付房屋地下室高度为5.2米后，向被告认购了137号楼1单元103号房屋，并交付了购房款，按照被告要求向其支付了维修基金13794和税费100元，并在2017年9月6日签订了编号为XY17003570539号的《商品房买卖合同》及郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议。但2018年11月30日交付房屋时，被告以公司统一要求，先办理了交房手续才让原告看房，原告在看到房屋时，地下室因有污水管道导致层高仅为3米多，与被告宣传介绍的均不相符，随即向被告提出异议，在被告核实后，被告多次与原告协商退房手续事宜，但最终以总部未能通过审批为由拖延至今。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告诉请。被告辩称：1.关于无理由退房的承诺，依据双方签订的郑州恒大山水城《商品房买卖合同补充协议》第13条第4项，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不作为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意愿和信息，不构成合同内容，双方不受其约束，因此，关于无理由退房属于要约邀请，不属于合同内容，被告不受其约束。2.关于地下室的交付标准，依据双方签订的郑州恒大山水城《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：该房屋的层高非净高，如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔和退房。所有层高均包括搂板厚度。因此关于地下室的交付标准不应当以宣传介绍的为准，应当以双方的合同约定为准，地下室的交付符合约定，原告不得以此为由解除合同。3.双方合同解除之前，被告占有涉案房款属于合法有权占有，且被告不存在违约，原告要求支付房款占用的利息没有事实依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年9月8日签订编号为XY17003570539的《商品房买卖合同》一份，原告购买被告位于荥阳市××郭岗村的郑州恒大山水城三区137幢1单元1-2层103号房屋一套，该房屋总价款为3708477元，约定一次性付款，交房时间为2018年11月30日前。原、被告签订《郑州恒大山水城〈商品房买卖合同〉补充协议》一份，该协议中有“该房屋的层高非净高，如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔和退房。所有层高均包括搂板厚度”及“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”的内容。该补充协议上无签订日期，被告称系与《商品房买卖合同》同天签订。被告的山水城3#、4#地块5+1洋房（S38-2户型）升级说明手册中有“G1、G2、G2'户型地下室层高由3.3m改为5.2m”的内容，原告所购房屋在该地块系该户型。同时，原告作为乙方、被告作为甲方又签订了《无理由退房协议书》一份，该协议书约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。2.乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。3.……，等等。合同签订后，原告向被告交纳了房款3708477元，被告于2017年9月11日给原告出具发票一份，被告于2017年8月12日给原告出具维修基金及预告登记费共13894元的收据一份，原告于2018年5月30日交纳契税55627.15元。2018年11月30日交付房屋时，原告按照被告的统一要求，先办理了交房手续后才看房，原告看房时发现地下室层高与被告宣传的5.2米不符，遂向被告提出异议，并要求退房，后原告与被告的工作人员韦天旗共同在郑州公司恒大山水城项目退房审批表上签名，该表中显示：“客户成交渠道为老带新，佣金折房款，退房款3708477元+维修基金13794元+产权登记费100元，合计退款3722371元。”退房事宜至今无结果，原告诉至法院，请求处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《郑州恒大山水城〈商品房买卖合同〉补充协议》及《无理由退房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行义务。根据双方签订的无理由退房协议，原告要求解除合同，退还房款、维修基金及产权登记费共计3722371元，符合双方约定，本院予以支持；原告要求被告支付利息，因双方在《无理由退房协议书》中无关于利息的约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告的广告、宣传资料等将无理由退房及地下室层高等作为亮点，吸引广大购房者，同时又在合同中约定不受广告、宣传资料等的约束，违反诚实信用原则，且双方签订有《无理由退房协议书》，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告周兰洲与被告郑州恒林置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号XY17003570539）及《郑州恒大山水城〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周兰洲房款、维修基金、产权登记费共计3722371元；三、驳回原告周兰洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18289元，由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年七月三日书记员  张 景