浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初812号 原告（反诉被告）：嘉善天宸房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉善县惠民街道东升路18号2号楼102室。统一社会信用代码91330421MA29HX28XF。 法定代表人：王朋朋，董事长。 委托诉讼代理人：何晓蓉、朱安平，浙江圣文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘小和，男，1987年8月6日出生，汉族，户籍地福建省福安市。 委托诉讼代理人：熊徐斌，浙江思贤律师事务所律师。 第三人：易居臣信房地产经纪（上海）有限公司，住所地上海市静安区江场路1228弄1、2号201-10室。统一社会信用代码91310000551507078L。 法定代表人：左琼，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉琳，系公司法务。 第三人：北京怡生乐居信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室。统一社会信用代码911101086723796660。 法定代表人：贺寅宇，经理。 委托诉讼代理人：钱辉，系公司法务。 原告嘉善天宸房地产开发有限公司（以下简称天宸公司）与被告刘小和、第三人易居臣信房地产经纪（上海）有限公司（以下简称易居臣信公司）、第三人北京怡生乐居信息服务有限公司（以下简称怡生乐居公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序进行公开审理。被告刘小和、于2020年5月27日提起反诉，经审查，本院依法予以准许并合并审理。2020年4月21日、5月26日、6月19日，本院对本案进行了公开开庭审理，三次庭审原告（反诉被告）天宸公司的委托诉讼代理人朱安平、被告刘小和（反诉原告）及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人易居臣信公司、怡生乐居公司参加了后两次庭审。案件审理过程中，当事人申请庭外和解时间二个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告天宸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告剩余车位转让费120000元及逾期付款违约金（以未付款120000元为基数按每日万分之五从2018年8月28日起暂算至2019年11月25日）；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2018年8月28日，由于原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定由被告购买原告位于嘉善县××街道××路××狗头泾港东侧，船厂路南侧项目名称为环北花苑6幢701号房屋。当天双方签订车位使用权转让协议，车位号603，车位使用费130000元，被告应于2018年8月28日支付130000元，逾期付款按应付款的每日万分之五承担违约责任。被告仅支付了10000元，之后被告一直未按合同约定将剩余120000元支付原告。为此，原告多次催讨，被告不予履行。 被告刘小和辩称，根据房屋买卖合同及相关证据，被告方的首付和车位款都已经付清，主要核心是80000元在被告方通过查询银行记录发现进入了第三方公司账户，在被告付款的时候刷的是POS机，所以没有在意是哪个公司收款，其实是被第三方钻了空子，但我方交款在原告的售楼处，刷POS机的人也是原告方的销售人员，应当有授权行为，原告方应当对这个80000元的来龙去脉有个合理的解释并且应该承担相应责任。被告方认为销售人员当时陈述是80000抵50000元，后来又让被告支付了10000元，总共130000元的车位款已经付清。 第三人易居臣信公司述称，我方与刘小和签订的结算确认书合法有效，被告参加了第三人与开发商80000元抵120000元的活动，80000元的是服务费，第三人提供了服务，被告享受了优惠，抵价之后实际车位费为130000元。 第三人怡生乐居公司述称，我方仅作为第三方平台，对相关费用进行监管预收，此后已将款项转入易居臣信公司，我方义务已经履行完毕。 反诉原告刘小和向本院提出反诉请求：1.判令撤销原被告2018年8月28日签订的《永丰花苑车位使用权协议》，退还反诉原告已经交纳的车位款10000元；2.本案诉讼费用由反诉被告天宸公司承担。事实和理由：2018年8月28日，由于刘小和与天宸公司签订商品房买卖合同，双方约定由刘小和购买天宸公司环北花苑6幢701号房屋。在庭审过程中天宸公司确认刘小和所购买的车位为人防车位，而刘小和从未有意向购买人防车位，也不知道是人防车位。人防车位与普通车位性质上存在本质区别，因第三方代理销售人员欺诈已经签订了高价购买该车位使用权的协议，然现庭审才发现该车位使用权又属于人防车位，在双方签署协议之时天宸公司向刘小和隐瞒了603车位属于人防车位的事实，并在协议中天宸公司还虚假明确603号车位是甲方的，该协议十一条还欺诈天宸公司今后车位存在办理车位权证的可能等。根据协议及第三人提交的付款确认书，都是以出让产权车位、购买的名义销售的，最后签订协议的时候实际被偷梁换柱，刘小和被误导了。对此，反诉原告认为反诉被告存在欺诈销售的情况，严重损害了反诉原告的合法权益，该车位使用权协议依法应予撤销。 反诉被告天宸公司辩称，反诉原告刘小和与我方签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十五条谁投资谁受益的规定，法律并不禁止开发商行使收益的权利。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 原告天宸公司为证明其诉称事实，提交证据如下： 一、《永丰花苑车位使用权协议》一份，证明原告与被告签订车位使用权协议，协议约定了车位使用、支付期限及违约责任等； 二、收据一组，证明被告仅支付10000元车位款； 三、催款函一份，证明原告委托律师催款支付剩余车位款的事实。 被告刘小和为证明其辩称事实，提交证据如下： 付款凭证一组，证明被告已向原告支付90000余元，即使按照车位使用权协议约定，我方最多再付原告40000元，不存在另行支付120000元的情况。我方提交的转账凭证中，两笔合计80000元是进入了第三人怡生乐居公司的账户（代易居臣信公司收取），刷卡时候我方并不清楚这个公司，我方对支付80000元服务费不予认可，本案的责任应由易居臣信公司来承担。 第三人易居臣信公司提交《付款确认书》、《结算确认书》各一份，证明80000元是经过刘小和签字确认作为我方服务的服务费用；车位的组成有80000元的服务费，车位优惠后总价130000元。付款确认书由三方确认的。 质证及本院认证意见： 被告刘小和对原告天宸公司提交的证据认为对车位使用协议、收据真实性无异议，我方在购买车位时提到车位原价130000元，销售提到车位有80000元抵50000元，在我方支付了80000元及10000元之后，认为车位款已经付清，当时销售与庭审的陈述不符。我方在购买的时候开发商和销售人员均未如实告知案涉车位系人防车位，存在欺诈销售。 原告天宸公司对被告刘小和提交的证据对被告提供的证据真实性无异议，但是原告方认为转款中包含266502元首付房款、10000元车位款。 第三人易居臣信公司、怡生乐居公司对原、被告证据的真实性无异议，对原告证据二、三认为与己无关，第三人根据《付款确认书》、《结算确认书》收取服务费合法有据。 原告天宸公司对第三人易居臣信公司提供的证据无异议。 被告刘小和对第三人易居臣信公司提供的证据三性有异议，收取80000元作为服务费缺乏相关依据，我方不予认可，虽然形式上看有被告的签字，但当时夹杂在一堆资料中，绝不是被告的真实意思表示，趁被告不注意签订的确认书实际是套取了被告原本支付车位的款项。根据我方调查车位市场价也就80000元，中介刻意抬高价格收取服务费，没有合法依据。从确认书中可以反映，在销售项目推销、介绍的时候都是购置车位即车位的买卖，付款确认书中也明确是“车位款”，而非使用权，通常按照交易习惯，都是先签订了确认书之后再签订协议，而原告签订的协议偷换概念成了租赁。 本院认为，被告对原告提交的三份证据的真实性没有异议，均予确认；原告及第三人对被告提交的证据的真实性没有异议，本院对被告支付事实予以确认，但支付款项不能排除部分购房首付款；对第三人的证据，被告虽有异议，但辩解趁被告不注意和车位原价等，却无证据证明，该抗辩意见本院不予采信，《付款确认书》、《结算确认书》确定的价款与《永丰花苑车位使用权协议》价款一致，且与被告先后支付80000元至第三人账户相印证，本院对被告参加优惠活动的事实予以确认。 根据上述采纳的证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下： 2018年8月28日，原告与被告签订《永丰花苑车位使用权协议》一份，载明：双方经平等协商，就乙方（刘小和）有偿使用甲方（天宸公司）的地下停车库中的车位事宜，自愿达成如下协议：一、甲方将“永丰花苑”地下停车库中暂定编号为603号的车位的使用权转让给乙方使用。该车位面积约13.75平方米，具体范围见附件车位规划图。该车位，甲方已提示乙方，且乙方认同车位中部分车位面积较小，乙方自行选择车位进行使用。二、乙方使用该车位的年限：与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，期满按国家相关规定执行……三、乙方按本协议约定该车位，应向甲方一次性缴纳使用费130000元，该费用在签订本协议时由乙方支付。乙方逾期支付的，按应付额的日万分之五计算支付违约金，逾期超过45天的，甲方有权解除本协议，另行处分该车位，甲方不再另行通知；且乙方已支付的费用不再退还，作为乙方支付给甲方的违约金。四、乙方同意甲方在2020年6月15日以前将该车位移交乙方使用……因甲方原因不能按期交付该车位，甲方又未提供其他车位供乙方暂时使用的，甲方应按每天10元补偿乙方损失。五、该车位只能作为停车使用，乙方不得改变用途，不得在车库、车位内作隔墙、栏杆以及添加任何设施、附属物等……八、乙方按本协议约定使用该车位，双方同意不再办理其他任何产权转移手续，也不办理任何产权转移登记……十、因该车位由乙方长期使用受益，双方同意，如国家对该车位物业所有权人征收相关税、费的，相关税、费由乙方负责承担……十一、如将来嘉善地区政策规定可以办理该车位之权证到乙方名下的，双方同意，原乙方支付的使用费则转作为车位产权价款的一部分，转移产权及办理车位权证所需的相关税、费则会全部由乙方承担，甲方配合办理有关权证手续……十五、本协议中的所有条款均由双方经充分协商一致，双方已完全知晓并理解本协议全部内容，双方对本协议内容不存在任何争议；双方确认在签订本协议时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本协议内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。 2018年8月28日签约当日，被告刷卡支付给原告5000元，原告开具收据一份，注明收款事由：嘉善永丰花苑6-701车位定金。2018年12月19日，被告通过支付宝支付给原告5000元，原告开具收据一份，事由同样为嘉善永丰花苑6-701车位定金。之后，被告未支付剩余款项。 另，被告刘小和与第三人易居臣信公司代表人单文秀、开发商代表高慧签署《付款确认书》：本人确认购买金科旭辉公元城市项目，房号6-701车位，车位原总价320000元。优惠方式如下：1.确认支付活动服务方80000元服务费，享购置车位款减120000优惠；2.人才引进享总购置车位款减70000优惠，优惠后车位总价130000元。2018年8月25日，被告刷卡支付至第三人怡生乐居公司账户20000元。此后，被告刘小和在与第三人易居臣信公司《结算确认书》签字确认：本人通过服务机构提供的服务，确认购买金科旭辉公元城市项目房屋，房号6-701及对应车位，并与发展商签订商品房销售合同。现确认使用订单编号为18081513281223433509的E金券，用以享受购置车位优惠。本人同意第三方支付平台将本人在该平台账户中的捌万元整预存款转入相应的服务机构账户，作为向服务机构支付的服务费。2018年8月28日，被告刷卡支付至第三人怡生乐居公司账户60000元。第三人怡生乐居公司庭审时陈述相应服务费已转给易居臣信公司，第三人易居臣信公司自认已收款。 再查明，天宸公司于2019年12月12日提交起诉状后，被引导至嘉善县惠民街道调解委员会调解，因双方无法达成调解协议，调解终止。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。刘小和对于在《永丰花苑车位使用权协议》落款处签名的事实没有异议，但提出天宸公司隐瞒了车位属于人防车位的事实，并在协议中还虚假明确车位属于开发商，欺诈其今后车位存在办理车位权证的可能等，同时对于第三人提供的《付款确认书》、《结算确认书》，认为系趁其不备时签订，违背了刘小和的真实意愿，严重损害了刘小和的合法权益，反诉请求撤销车位使用权协议。对此，本院认为，刘小和作为具有完全民事行为能力人，对其行为内容应具有认知能力，应当举证证明存在法定的可撤销事由。《永丰花苑车位使用权协议》涉及车位的使用权转让，并非转让所有权，本案双方无论是在交易前的磋商阶段还是订立合同时，对交易标的及其产权状况均有明确认识，协议虽然未提及“人防车位”，但刘小和在与天宸公司签订《永丰花苑车位使用权协议》标题即明确为使用权，协议各条款约定了车位位置、价格、期限，特别是第十五条加粗字体，可以确定刘小和进行充分考虑后自愿选择的结果，且刘小和在购买车位使用权时享受了第三人与开发商的优惠活动，已按确认书约定支付了服务费80000元，又于2018年8月28日及12月19日支付车位“定金”10000元，故涉案《永丰花苑车位使用权协议》的签订和履行是双方当事人的真实意思表示，刘小和反诉提及天宸公司隐瞒事实、欺诈销售证据并不充分，本院不予支持。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”由此可见，对于此类人防设施，国家在鼓励社会力量参与建设的同时，赋予投资者承担管理义务并享有收益，使人防工程达到兼顾平时无害利用与保证战时效能的双重效果，但并未就人防工程权属转让进行限制，天宸公司在车位使用权协议已明确：“该车位只能作为停车使用，乙方不得改变用途，不得在车库、车位内作隔墙、栏杆以及添加任何设施、附属物等……”，其转让行为符合《中华人民共和国人民防空法》规定的承担管理义务、无害利用要求。天宸公司有权处分涉案车位使用权，双方订立的《永丰花苑车位使用权协议》属于车位使用权转让合同，依法有效。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现刘小和未按《永丰花苑车位使用权协议》约定的支付剩余款项，天宸公司要求刘小和支付剩余转让款120000元，本院予以支持。天宸公司同时要求刘小和支付逾期付款违约金（以未付款120000元为基数按每日万分之五从2018年8月28日起暂算至2019年11月25日），首先，《永丰花苑车位使用权协议》约定车位使用费一次性缴纳，乙方在签订本协议时支付。实际履行过程中，天宸公司分别于2018年8月28日和12月19日各收取5000元“定金”，也未按照“逾期超过45天的，甲方有权解除本协议”来操作，直至2019年10月才发函催款，说明其同意刘小和分期支付，对逾期支付亦存在过错，因此现仍以2018年8月28日起计算违约金明显不当，本院确定自2019年12月12日本案原告起诉后引导调解日起计算违约金较为合理，在此予以调整。其次，鉴于天宸公司在转让车位使用权时采用的营销手段，易使购房人产生错觉，误以为已经付清车位转让款，原告天宸公司要求被告刘小和支付按逾期款项每日万分之五违约金的请求，虽经约定，但该约定过高，应予以调整，违约金可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘小和于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善天宸房地产开发有限公司车位使用权转让款120000元，并支付逾期付款利息（以120000元为基数，自2019年12月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至被告实际履行之日）； 二、驳回原告嘉善天宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘小和的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3245元，减半收取1622元，由被告刘小和负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告刘小和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 朱 晓 二〇二〇年七月十三日 书记员 曹译丹 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-13-?