四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0823民初639号 原告：广元市百晟房产经纪有限责任公司，住所地广元市利州区老城建设路广播局宿舍1幢1号。 法定代表人：张光复，总经理。 委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。 被告：剑阁县荣灿超市，经营场所剑阁县下寺镇绵广高速剑门关服务区。 经营者：王桂兰，女，1981年6月22日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：王柏松，四川剑州律师事务所律师。 原告广元市百晟房产经纪有限责任公司（以下简称百晟公司）与被告剑阁县荣灿超市（以下简称荣灿超市）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张光复及委托诉讼代理人赵平、被告王桂兰及委托诉讼代理人王柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋租赁费114876.00元及按月利率3%计付迟延支付期间的利息；2.判决被告立即向原告支付2018年12月至2020年3月的物业管理费12160.00元及按月利率3%计付迟延支付期间的利息；3.解除原、被告所签订的涉案72平方米营业用房的租赁合同；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，原、被告就绵广高速剑门关服务区的营业用房及宿舍达成租赁协议，双方并签订了《商业用房租赁合同》。合同就租赁的120㎡营业用房和两间宿舍的租金及支付方式以及水、电、气、物业管理等费用的承担都进行了约定。而被告自2018年10月1日至2020年9月30日欠付原告营业用房的租金8700.00元、宿舍的租金19200.00元。后来双方经过口头约定，又增加租赁了72㎡的营业用房，参照《商业用房租赁合同》约定及逐年递增的标准，被告欠付自2019年4月至2020年3月该部分营业用房的房租84240.00元；欠付2018年9月1日至2019年8月31日递增租金1728.00元，欠付2019年至2020年3月31日的递增租金1008元，合计86976.00元。按照每平方米4.00元的物业管理费收费标准计算，被告自2018年12月至2020年3月欠交物业管理费12160.00元。综上，被告共欠原告各项费用127036.00元，为维护合法权益，特依法提起诉讼，并望支持原告的诉讼请求。 荣灿超市辩称，自（2018）川0823民初2598号民事判决书生效后被告已不欠原告主张的合同约定的租赁费，且宿舍的费用已经包括在租赁费用内；增加租赁房屋的费用还没到期，递增租金的计算没有约定；原告主张的物业费没有法律依据，故望驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交有以下证据：1.原告的《营业执照》、法人身份证明书、被告的个体户工商登记基本信息、原告法人及被告经营者的身份信息，拟证实双方的基本信息及主体资格；2.《商业用房租赁合同》，拟证实双方对租赁房屋进行权利、义务方面约定的事实；3.（2018）川0823民初2598号民事判决书，拟证实租赁房屋的相关事项已在该判决书中进行认定的事实；4.房租催缴通知及送达截图以及邮件交寄单和查询记录，拟证实被告欠付房租原告已进行多次催缴的事实；5.自制支出记录六份，拟证实其支付保洁人员工资、应收物业管理费的事实；6.收取服务区内其他经营户房租发票，拟证实其他经营者已按约支付房租及物业管理费的事实。被告也依法提交有以下证据：1.经营者王桂兰自记账单两页，拟证实原告法人欠付货款的事实；2.（广元农商银行）结算业务申请书两份，拟证实被告已履行了部分房租的给付义务；3.被告经营者王桂兰与原告法人张光复的谈话录音整理资料，拟证实原告法人同意返还已收物管费及借款的事实；4.京昆高速交通管制通告，拟证实被告所处的服务区于2019年7月25日至同年11月20日因封闭施工而影响其经营收入的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告除对原告所举的1号证据不持异议外，对其他证据均持异议。认为租赁合同中的年租金中已包含二楼两间宿舍的费用，（2018）川0823民初2598号民事判决书的判决结果已经履行，72平方米营业用房没有约定递增房租，因公路维修、疫情影响生意冷淡应扣减房租，自制的支出记录不具有真实性，其他经营者的房租发票与本案无关。原告对被告所举的1、3号证据持有异议，认为没有己方人员的签字故不予认可。对当事人不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于欠付房租如何认定的问题。《商业用房租赁合同》中单独约定二楼两间宿舍自2018年10月1日起每年每间按4800.00元租金进行支付，并未包含在120平方米营业用房最初按100.00元/㎡/月标准所应支付的房屋租金内，故原告的该部分主张应予采信；因双方均未提供2018年10月1日至2019年9月30日120平方米营业用房仍欠付租金的证据，故原告的该部分主张不予采信；被告提交的广元农商银行盘龙支行2019年10月29日结算业务申请书能够证实，被告已向原告支付了2019年10月1日至2020年9月30日120平方米营业用房的房租144000.00元，按照合同约定该时段的应付租金为149800.00元，对原告主张的该部分欠付租金5800.00元的事实应予以采信；（2018）川0823民初2598号民事判决书属已生效法律文书，对其中的事实认定及裁判结果应予以采信，该判决仅对被告所租赁的120平方米营业用房自2018年10月1日至2019年9月30日欠付房租34000.00元及72平方米营业用房自2018年8月1日至2019年3月31日欠付房租14218.00元进行过处理，且被告已经履行该部分义务，故对原告主张的72平方米营业用房自2019年4月至2020年3月欠付房租的事实予以采信；但原告就该部分租赁房屋递增租金的主张缺乏事实和法律依据，故不予采信。2.关于房租是否应当扣减的问题。受高速公路封闭施工及新冠肺炎疫情影响，被告所经营的超市的营业收入相应会减少，为合情合理化裁判，可适当扣减被告所应支付的房租。3.对双方所提交的自制账单及原告提交收取他人费用发票、电话录音整理资料等证据是否应当采信的问题。个人记录，未经对方签字和认可，不具有真实性和合法性；收取他人费用的票据与本案不具有关联性，故均不予以采信。综上，认定事实如下：2016年9月10日，原告百晟公司法人张光复作为出租方即甲方与被告荣灿超市的经营者王桂兰作为承租方即乙方签订了一份《商业用房租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于绵广高速剑门关服务区A区综合楼营业用房出租给乙方使用，建筑面积120平方米；租赁用途为经营超市；租赁期限为6年，自2016年10月1日至2022年9月30日止；房租的支付，2016年10月1日前付清第一年租金14.40万元（100.00元/㎡/月计），2017年9月30日前付清第二年租金14.40万元，2018年9月30日前付清第三年租金14.69万元，2019年9月30日前付清第四年租金14.98万元，2020年9月30日前付清第五年租金15.28万元，2021年9月30日前付清第六年租金15.58万元；楼上两间宿舍，自2018年10月1日起按每间每年4800.00元与营业用房同期支付房租。合同签订后，原告将租赁房屋交与被告使用，被告也在办证后进行超市经营。后双方口头约定，自2017年8月1日起增加租赁72平方米营业用房扩大被告经营的超市面积，头年租金仍以每平米每月100.00元计算。因被告欠付租金，原告于2018年12月25日起诉来院，本院于2019年4月12日作出（2018）川0823民初2598号判决书，判决被告支付原告2018年10月1日至2019年9月30日120平方米营业用房所欠租金34000.00元、2018年8月1日至2019年3月31日72平方米营业用房所欠租金14218.00元计48218.00元，被告已于2019年6月25日按判决金额转账给原告履行了该部分给付义务。2019年10月29日，被告从广元农村商业银行股份有限公司盘龙支行向原告账户转款144000.00元，载明支付2019年12月至2020年12月（应为2019年10月1日至2020年9月30日）房租。原告在对被告欠付租金及物管费催收无果后，又起诉来院并提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告所签订的《商业用房租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。后增租赁的72平方米营业用房，虽只是口头协议，且具体约定不明确，租金以双方认可的每平米每月100.00元计算，原告主张的应以主合同约定计算递增租金的诉请，缺乏事实依据，不予支持；为维护被告整体经营的稳定性、合理性，该部分租赁关系不宜解除。被告方应当根据诚信原则，履行租金给付义务；根据合同约定及已经认定的事实，被告在本案中应当支付原告的租金为：二楼两间宿舍自2018年10月1日至2020年9月30日的租金19200.00元，120平方米营业用房2019年10月1日至2020年9月30日的欠付租金5800.00元，72平方米营业用房2019年4月1日至2020年3月31日的未付租金86400.00元计111400.00元；因被告的经营受高速公路维修及疫情影响，为合理司法，应付租金可适当扣减，扣减标准以一个月营业用房应付房租为宜，金额为19683.00元。原告主张被告应以每平米每月4.00元的标准支付物业管理费的请求，既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，且属另外法律范畴，故在本案中不予处分。原告主张被告应支付欠付租金的资金占用利息，未到期的不予支持，逾期的以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算为宜。 综上所述，对原告主张被告支付大部分欠付房屋租金及部分资金占用利息的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告剑阁县荣灿超市在本判决生效后二十日内向原告广元市百晟房产经纪有限责任公司支付房屋租金91717.00元，并以86400.00元为基数自2020年4月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息至付清之日止； 二、驳回原告广元市百晟房产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840.00元，减半收取1420.00元，由被告剑阁县荣灿超市负担（原告已预交，被告在给付案款时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  徐永南 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张立为