贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2667号 原告：黄卫琴，女，汉族，1966年5月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：袁光福（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205199010156152。 被告：贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司（贵州省毕节地区城乡房地产开发有限公司）。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道观邸二层。统一社会信用代码：91520500709552216F。 法定代表人：路恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310883797。 委托诉讼代理人：余英民（一般代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告黄卫琴与被告贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司（贵州省毕节地区城乡房地产开发有限公司）（下称：城乡房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄卫琴及其委托诉讼代理人袁光福，被告城乡房开公司委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金163,711元(按照中国人民银行同期同类贷款利率4.8%/年的1.3倍计算，从2013年2月10日至2019年9月1日，共6年6月20天，即78月×30天/月+20天=2360天共计应支付2360天×405,669元×0.000171=163,711元)；2、诉讼费由被告承担。 事实及理由：2010年6月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（含附件），合同编号为2010-ＧＤ069，10070935。被告原名为“贵州省毕节市城乡房地产开发有限公司”（已更名为现在名称）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为405669元。出卖人承诺于2011年10月30日前向原告交付涉案房屋。同时：合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”；合同附件四补充协议第6条约定“产权证的办理由出卖人代办，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用方可办理产权证，如因买受人原因造成产权证延期办理，则买受人不承担任何责任”；合同第19条约定，合同履行中发生争议“提交房地产行政部门仲裁委员会仲裁”。合同签订后，原告向被告支付完毕所有购房款（含首付和按揭款）。被告于2012年2月14日向原告交付涉案房屋。原告也于2012年2月14日向被告交付了办理涉案房屋转移登记所需的税费、维修基金、办证等费用共17685元。被告应于2012年2月14日交付房屋后的360日内即2013年2月9日前将案涉产权证交付原告，但被告于2019年5月才开始为原告办理产权证，2019年9月1日才办好交付原告。办证违约起止时间应为2013年2月10日至2019年9月1日，共6年6月20天，即78月×30天／月＋20天＝2360天，被告对此应当支付违约金，但至今被告未向原告支付。原告认为，被告逾期向原告交付涉案房产证的行为已构成违约，应当向原告支付违约金，但合同约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”的计算标准中没有明确是以年、月、日或何种单位、数量进行计算，同时也属计算标准过低，违背公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”;第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任.....合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。据此，原告请求对逾期办证违约金的标准进行调整，主张逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.8%／年的1.3倍计算，从2013年2月10日至2019年9月1日,共6年6月20天，即78月×30天／月＋20天＝2360天共计应支付2360天×40,5669元×0.000171＝163711元。关于案件争议管辖问题，合同约定的“提交房地产行政部门仲裁委员会仲裁”由于没有指明是哪里、哪级及哪个房地产行政部门仲裁委员会仲裁，属约定不明，且合同签订及履行地毕节市七星关区也无“房地产行政部门仲裁委员会”这类机构，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议;达不成补充协议的，仲裁协议无效。”之规定，原告诉讼应由人民法院受理。综上所述，为使原告合法权益得以切实保护，依法起诉，望支持原告诉求。 被告城乡房开公司辩称：被答辩人诉求无事实及法律依据，依法应予驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。首先，合同并未约定由答辩人代为办证并交付不动产权证的义务，更未约定由此产生的违约责任；其次，根据该约定，违约金计算金额应当为121.5元。同时，由于答辩人在2013年5月12日前就按合同约定将办理产权登记需由答辩人提交的资料提交到产权登记机关，并于2013年5月12日取得备案登记证书，即便答辩人违约，根据《民法总则》之规定，被答辩人至少应当2014年2月14目前向法院提起诉讼，但被答辩人的该项诉权至今已过诉讼时效，请法庭予以驳回。 本院经审理查明：2010年6月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2010－GD069）。合同约定：买受人向出卖人购买位于贵毕路（碧阳大道）观邸（御景华庭）第C幢20层2号房，建筑面积134.14平方米，套内建筑面积111.78平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为405,669元；关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.原告买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向原告支付违约金。合同附件四：合同补充协议约定：6、产权证的办理由出卖人代办，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（如契税、印花税、工本费等），方可办理产权证。如因买受人原告造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任。合同还约定的其他事项。合同签订后，原告向被告交付购房款405,669元。2012年2月14被告向原告交房。2013年5月12日，被告取得毕节市贵毕路碧阳大道观邸的《商品房备案证明书》。涉案商品房于2019年登记至原告及赵小吉名下，于2019年12月18日转移登记至原告名下。原告认为，被告逾期向原告交付涉案房产证的行为已构成违约，应当向原告支付违约金，但合同约定的违约金的计算标准中没有明确是以年、月、日或何种单位、数量进行计算，同时也属计算标准过低，违背公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，应对逾期办证违约金的标准进行调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告履行了交付房屋的义务，但未按约定期限履行交付办理权属登记相关资料的义务，构成违约，应当承担违约责任。但被告提出诉讼时效抗辩主张，认为原告的诉请超过诉讼时效。原告主张逾期办证违约金的诉请，属于单纯的债权请求权，适用诉讼时效。按《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”被告于2012年2月14日交付涉案房屋，应于2013年2月8日内提交办理权属登记的相关资料。以便能为原告为理权属登记。2013年2月8日，被告未按约定履行上述义务，即发生违约行为，债权债务关系形成，原告即可主张该违约金。原告未主张该违约金，则该违约金的诉讼时效期间开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，一般诉讼时效期间为三年。但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前，仍然适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，即原告应于2015年2月8日前向被告主张该违约金。但原告于2020年3月2日才提起本案的诉讼，主张该违约金，已超过二年的诉讼时效期间，原告提供的证据也不能证明其对该违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。被告提出的诉讼时效抗辩主张成立，故原告诉请的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄卫琴的诉讼请求。 案件受理费1,787元（已减半收取），由原告黄卫琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十八日 书记员  张婵婵