苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1436号原告：吴江市惠联织造厂，住所地苏州市吴江区桃源镇铜罗富乡工业区。投资人：姚惠春，厂长。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇铜罗震桃路。法定代表人：盛兴荣。委托诉讼代理人：朱永年，江苏恒渊律师事务所律师。原告吴江市惠联织造厂（以下简称“惠联厂”）与被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司（以下简称“鸿达公司”）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年1月15日受理后，依法由审判员向军适用简易程序独任审理，因案情复杂，依法转为普通程序由审判员向军独任审理，因工作原因，变更为由审判员张金花适用普通程序独任审理。本案于2020年6月28日公开开庭审理，原告惠联厂的委托诉讼代理人周有星、被告鸿达公司的委托诉讼代理人朱永年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠联厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金81079元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2015年就一直承租被告位于的610平方米的车间。2019年1月10日，原告与被告的法定代表人盛兴荣签订《租房协议》，合同约定被告将位于的610平方米的车间出租给原告用于生产经营，租期2年，自2019年1月10日至2021年1月10日，年租金88450元，租金预付2年共计176900元。合同签订后，原告按被告要求支付了2年的租金。2019年12月10日，被告出租的厂房已被法院司法拍卖成交，法院执行法官要求原告在拍卖成交后的2020年2月10日前搬出，被告隐瞒厂房查封、拍卖的情况将厂房出租给原告，导致原告无法再继续使用租赁场所。故原告诉至法院，望判如所请。被告鸿达公司辩称：虽然案涉房屋已由第三人成交受让，但根据买卖不破租赁原则，本案房屋租赁合同可以继续履行，并且目前原告仍未搬离租赁场所，故原告的诉请没有法律基础。至于第三方买受人与被告之间产生的债务关系，与本案无关。本案中被告实际收到租金175200元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：鸿达公司于2001年6月13日成立，系自然人独资的有限责任公司，原来的股东及法定代表人为盛兴荣，2014年11月25日股东及法定代表人均变更为吴雪英，2015年8月11日，法定代表人变更为盛舟红，2017年1月23日，法定代表人变更为盛兴荣。盛兴荣与吴雪英原系夫妻，双方于2019年10月21日经法院判决离婚。鸿达公司有位于吴江区的房地产，其中国有土地使用权的面积为1831.8平方米，有证房屋6幢，面积分别为288.77平方米、35.05平方米、497.94平方米、690.34平方米、82.5平方米、499.87平方米，共计2094.47平方米；在该土地上，鸿达公司还建造了844.68平方米的无证厂房，另外鸿达公司还在宗地外的无证土地上（由徐金泉、盛兴荣购买的原永宁村3、5组的农户土地）建造无证房产1466.89平方米。惠联厂所租赁的即为其中的无证房产，双方确认案涉租赁的厂房也未办理建设工程规划许可证。2018年2月8日，盛兴荣出具一张书面材料，显示了张红红的建设银行账号，并写有“租房到2018年3月底，交房”的内容。2019年1月10日，姚永梅的银行账户向张红红的前述银行账户转账175200元。2019年1月10日，盛兴荣（鸿达公司）作为甲方、惠联厂作为乙方签订了一份《租房协议》，载明：盛兴荣有厂房5间，惠联厂承租北面二间610平方米，每平方145元，年租金捌万捌仟肆佰伍拾元，承租日期自2019年元月10号开始，承租二年，至2021年1月10号止，租金预付二年共壹拾柒万陆千玖佰元正。因考虑到开厂是长期性的，期满后再续签。如要搬迁，承租方自行负责。承租方由姚学生签字，出租方由盛兴荣签字。2019年10月26日，吴雪英出具承诺书一份，载明：如果吴江鸿达皮件厂未办证厂房已收吴江市惠联织造厂二年房租从2019年1月开始，租约二年，已付租金176900元整。如果厂房拍卖，那么所拍金额将留出归还剩余房租资金，用于归还。因鸿达公司未履行生效文书确认的债务，其债权人申请执行，本院将鸿达公司名下的房地产进行司法拍卖，并根据鸿达公司的申请，将有证房产和无证房产一并拍卖，拍卖公告写明：宗地内共有建筑面积2939.15平方米（有证建筑面积2094.47平方米，无证建筑面积844.68平方米），宗地外无证土地上无证房产面积为1466.89平方米；占有人承诺在拍卖后二个月内搬离；宗地外的无证土地系被执行人从村集体和农户承租而来，已支付46000元租用土地对价，该部分集体土地能否用于非农生产用途，现是否存违法用地，以及该集体土地上的无证建筑存在被拆除的全部风险均由买受人承租。2019年12月10日，无锡瑞丽佳纺织原料有限公司（以下简称“瑞丽佳公司”）网络竞价成功，并签订了司法成交确认书、支付对价及税费。2020年1月18日，瑞丽佳公司作为出租方（甲方）、惠联厂作为承租方（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于吴江区部分厂房租赁给乙方从事纺织类生产经营，双方确认出租厂房建筑面积（含公摊）约为740平方米，租赁期限1年，自2020年2月10日至2021年2月9日，厂房年租金为148000元。庭审中，原告惠联厂陈述称：原告从2015年就承租案涉厂房，之前是次承租人，从2017、2018年直接向被告租赁，但未签订书面的租赁合同，关于本案中所付租金175200元，差额1700元，是用2018年多付的租金直接予以抵扣，且被告的唯一股东吴雪英也出具承诺书确认收到了原告两年的租金176900元。被告鸿达公司陈述称：吴雪英虽系被告的股东，但并非法定代表人，其行为不能视为法人行为；被告的厂房部分自用，部分租赁给包括原告在内的他人使用，被告实际的搬离时间为2020年4月初，被告认为原、被告之间的租赁关系并没有终止，原告没有提出解除租赁合同的诉请或者提出合同无效的诉讼，故原告的诉请没有法律基础。上述事实，由原告惠联厂提交的租房协议、书面材料、转账记录、承诺书、不动产登记信息、申请书、拍卖公告、竞价成功确认书、厂房租赁合同书，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：第一，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋的建造没有取得建设工程规划许可证，故原告惠联厂与被告鸿达公司签订的《租房协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因原告惠联厂实际使用案涉租赁厂房，故应按照租金标准向被告鸿达公司支付占有使用费。第二，关于原告惠联厂已付的两年占有使用费金额，虽然双方租赁合同约定了两年租金共计176900元，而原告惠联厂通过银行转账支付175200元，差额为1700元，但被告鸿达公司的唯一股东吴雪英出具承诺书确认原告已支付两年租金176900元，且原告惠联厂对此又作出了合理的说明，故本院确认原告惠联厂已支付给被告鸿达公司占有使用费为176900元。第三，因案涉房地产被法院拍卖，且系不带租拍卖，占有人承诺在拍卖后二个月内搬离，而原告惠联厂又于2020年1月18日与买受人瑞丽佳公司签订新的租赁协议，约定租期自2020年2月10日开始，故本院确定原告惠联厂应支付被告鸿达公司自2019年1月10日至2020年2月9日的占有使用费，计95821元（88450÷12*13），因原告已支付被告176900元，多支付的81079元，被告鸿达公司应予返还。故对原告惠联厂的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴江市惠联织造厂占有使用费81079元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元、保全费840元，共计2666元，由被告吴江市铜罗鸿达皮件服饰有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61），原告吴江市惠联织造厂预交的诉讼费用2666元由本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  张金花二〇二〇年七月十四日书记员  柯震黎附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。