江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初593号原告：魏春明，男，1965年4月5日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区，送达地址南通市港闸区隆兴佳园17幢1102室。被告：王琪，男，1975年9月5日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。原告魏春明与被告王琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，后因案情较为复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告魏春明到庭参加诉讼，被告王琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。魏春明向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金32000元；3、判令被告立即腾让房屋，同时按照年租金40000元计算，支付房屋腾让之前的房屋占用使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原被告签订了一份门面房屋租赁合同，位于南通市港闸区两层楼110平方米，因被告多次以各种理由拖欠房屋租金，遂诉至法院。王琪未答辩。魏春明向本院提交了如下证据：2013年5月22日《门面租赁合同》原件1份、《同意转租证明》原件1份、2012年11月14日《门面租赁合同》复印件1份、2017年12月14日《门面租赁合同》复印件1份、2019年4月12日《门面租赁合同》以及《店面房租赁安全协议》复印件各1份、产权证复印件1份、聊天记录1份。王琪因未到庭，对魏春明提交的证据未发表质证意见。经审理查明，2012年11月14日，甲方徐霞、凌斌与乙方魏春明签订《门面租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面位于南通市港闸区，门面建筑面积共609平方米。租赁期限：2012年11月14日起至2017年11月13日止，租赁期为5年。2017年12月14日，甲方徐霞与乙方沈德芹（系魏春明之妻）签订《门面租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面位于南通市港闸区，门面建筑面积共609平方米。租赁期限：2017年12月14日起至2022年12月13日止，租赁期为5年。2019年4月12日，甲方徐霞与乙方“卫春明”、沈德芹签订《门面租赁合同》《店面房租赁安全协议》，乙方由沈德芹签字，约定甲方出租给乙方的门面位于南通市港闸区米），108B（高2.75米），门面建筑面积共149平方米。租赁期限：2019年4月12日起至2022年4月11日止，租赁期为3年。魏春明认可该合同及协议。2013年5月22日，甲方魏春明与乙方王琪签订《门面租赁合同》，约定甲方将坐落于隆兴佳园B107（实际为隆兴佳园B幢109B）的房屋出租，租赁期限自2013年6月6日至2016年6月5日止。房屋租金为人民币每年40000元整，租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金。租金按照年结算，在每年的第一个月的10日前乙方向甲方交纳房租金。乙方应向甲方缴纳房屋押金人民币叁仟元整，合同到期终止时，乙方向甲方结清有关费用后，退还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……（4）拖欠租金或有关费用达10日的……。双方还约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、征用拆迁搬迁或不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方。在乙方结清有关费用后，甲方退还乙方剩余租金和押金，乙方其他的经济损失甲方不予补偿。若乙方未提前壹个月书面通知甲方，就提前终止合同，乙方搬出前必须向甲方结清有关费用。剩余租金和押金甲方不再退还乙方，甲方有权即时出租。上述合同到期后，王琪一直继续租赁使用案涉门面房屋，2019年6月6日至2020年6月5日期间的房屋租金仅支付8000元，其余至今未支付。审理过程中，徐霞出具《同意转租证明》，认可魏春明将承租位于隆兴佳园B幢107、108、109的商业用房转租给第三人作为商业用房合法使用，作为产权人，同意并认可魏春明与第三人签订的租赁协议/合同的效力，并保证在协议期内的合法使用权。房屋转租之后，原房屋租赁合同仍然有效，如果第三人将房屋内设施破坏，仍然要由承租人来对房屋业主承担破坏赔偿义务，转租日期不得超过原租赁合同。另查，徐霞、凌斌系隆兴佳园B幢107、108、109室房屋的共有权人，两人系夫妻关系。本院认为，依法成立的租赁合同，合法有效，双方当事人均应依法履行合同义务。关于案涉租赁合同效力的问题。魏春明与王琪签订的《门面租赁合同》，房屋租赁期间从2013年6月6日至2016年6月5日止。此后，双方虽然未签订书面合同，但从沈德芹与魏春明的微信聊天记录以及现场照片可以看出，王琪实际租赁、占用案涉门面房屋至今。根据法律规定，承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。本案中，魏春明及其妻子沈德芹先后与徐霞签订三份租赁合同，租赁期分别为2012年11月14日起至2017年11月13日止、2017年12月14日起至2022年12月13日止、2019年4月12日起至2022年4月11日，徐霞同意魏春明在租赁合同期限内转租。据此，本院认定案涉租赁合同合法有效。关于魏春明要求解除合同的主张能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的租赁合同从2013年6月6日至2016年6月5日止，租赁期间届满后，王琪继续使用案涉租赁房屋，魏春明没有提出异议，原租赁合同继续有效，应当视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本院认为，魏春明要求解除合同的主张应予支持。魏春明于2020年3月25日向本院起诉，要求解除其与王琪的房屋租赁合同。本院立案后，于2020年3月31日向王琪邮寄诉状副本及应诉材料，王琪于2020年4月2日签收材料。根据法律规定，当事人一方直接以提起诉讼的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，双方的租赁合同关系于2020年4月2日解除。关于魏春明要求王琪支付租金32000元的主张能否成立的问题。双方于2013年5月22日签订的《门面租赁合同》约定，租金每年40000元。庭审中，魏春明先主张从2016年6月6日至2019年6月5日租金增加为每年45000元、从2019年6月6日至2020年6月5日起租金增加为55000元，并称双方系口头协商，后魏春明基于证据原因，又变更诉讼请求，认可房屋年租金为40000元，扣除王琪已经支付的8000元，要求王琪支付租金32000元。本院认为，结合现有证据以及双方此前签订的书面租赁合同，案涉房屋租金应为每年40000元。因双方的租赁合同关系于2020年4月2日解除，2019年6月6日至2020年4月2日合计302天，扣除王琪已经给付的租金8000元，剩余租金合计25096元（40000/365*302-8000），本院应予支持。关于魏春明要求王琪腾让案涉租赁房屋，并支付腾让房屋之前的占有使用费的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，魏春明要求王琪腾让案涉租赁房屋的诉讼请求应予支持。双方租赁合同关系于2020年4月2日解除，此后由于王琪实际占有案涉租赁房屋，并未腾让，导致该房屋存在租金收益损失。本院认为，魏春明要求王琪承担实际腾让房屋之前的占有使用费的主张，应予支持。占有使用费的计算标准，可参照此前租金标准。综上，本院认为，案涉租赁合同依法成立，合法有效，双方当事人均应依法履行合同义务。王琪未履行租金给付义务以及租赁物给付义务，应承担相应的违约责任。根据前述分析认定，原告的请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、魏春明与王琪之间的房屋租赁合同于2020年4月2日解除；二、王琪于本判决生效后十日内向魏春明支付房屋租金25096元；三、王琪于本判决生效后十日内将位于南通市港闸区房屋腾让返还给魏春明，并支付房屋占有使用费（以每年40000元为标准，从2020年4月3日起计算至实际腾让房屋时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由王琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1046元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  刘卫华审 判 员  王小燕人民陪审员  施 霞二〇二〇年七月十四日书 记 员  倪保晖拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。