湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初1901号原告:曾建雄，男，1971年2月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告:曾祥骏，男，1943年10月1日出生，汉族，住祁阳县，系原告曾建雄之父。原告:阳桂花，女，1944年8月7日出生，汉族，住祁阳县，系原告曾建雄之母。原告:曾建平，女，1976年10月2日出生，汉族，住祁阳县，系原告曾建雄之妹。四原告共同委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。曾祥骏、阳桂花、曾建平三原告共同委托诉讼代理人（特别代理）：曾建雄，男，1971年2月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被告:林邦多，男，1976年2月14日出生，汉族，住所地瑞安市，现住湖南省祁阳县。被告:祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心，住所地祁阳县龙山街道办事处兴浯路158号。经营者:林邦多，男，1976年2月14日出生，汉族，住湖南省祁阳县。两被告共同委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一律师事务所律师。原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平与被告林邦多、祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平共同委托诉讼代理人蒋智及原告曾祥骏、阳桂花、曾建平共同委托诉讼代理人曾建雄，被告林邦多、祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心及其共同委托诉讼代理人唐晓文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方租赁合同；2、要求被告将租赁房屋恢复原状，退回原告。3、要求被告因毁约赔偿原告损失5万元。4、依法判决被告履约信用金1万元归原告所有。5、要求被告自2020年6月1日起按105000元／年计算并支付原房屋租金至被告退还原告房屋之日止。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:本案出租房屋产权系四原告共有。2017年3月26日，四原告以原告曾建雄名义与被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条规定:甲方（原告）将位于祁阳县临街门面2间及配套卫生间出租给乙方（被告）使用。第二条规定:租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年5月31日止。第三条规定:第一年租金9万元，门面装修设施转让金3万元，租赁履约信用金1万元；第二年租金9.5万元:第三年租金10万元；第四年租金10.5万元:第五年租金11万元。第四条规定:房屋租金付款办法，…每年门面房年租金在本年度4月1日前按时付清，双方办理好财务手续。如乙方（被告）拖欠房租逾期达15日以上，甲方（原告）有权解除合同收回出租门面房，租赁履约信用金不予退还，乙方（被告）不存在异议和干扰行为。第五条7款规定:甲方（原告）、乙方（被告）在合同期内，如单方任意毁约，按门面房年租金款50％赔偿给对方。另外，合同签订时，被告林邦多声明租赁原告门面是经营眼镜店，并在合同上加盖了“祁阳县新爱眼城眼镜店”公章。据了解被告林邦多经营的“祁阳县新爱眼城眼镜店”于2016年7月19日已注销。2017年5月15日，被告林邦多登记成立“祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心”，之后，在本案租赁门面被告林邦多一直以“祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心”名义经营。合同签订后，原告全面实际履行了合同，无违约行为。同时，第三年因市场未开业，原告给被告减免了5000元租金，被告实付原告租金9万元。2020年4月1前，被告拒交第四年房屋租金。2020年4月下旬，被告提出解除双方租赁合同，双方未达成共识。2020年5月31日，被告搬离了租赁房，但房屋钥匙未交给原告，仍由被告锁住管理。原告认为:双方上述合同合法有效，被告之行为已构成毁约违约，故被告应承担违约责任并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法依法支持原告诉讼请求。被告辩称：1、同意解除双方的租赁合同。2、租赁标的物未经整体验收合格，原告与被告曾建雄订立的《租赁合同》依法认定无效。《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告自签订合同始，自始至终不曾提交相关验收合格证明，因此，双方签订的《租赁合同》因违反《建筑法》的强制性规定而无效。3、原告从未向被告出具过房屋租赁专用增值税发票，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。即被告有权行使“先后履行抗辩权”。4、即使《租赁合同》有效，但因“新冠病毒疫情”这一不可抗力事件，被告依法根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定行使解除权，并且无须赔偿违约金。5、被告已于2020年4月份向原告曾建雄寄送了书面《房屋租赁合同解除函》，明确告知原告将于2020年5月31日前搬离租赁房屋，并于搬离后的合理时间内(6月2日)交纳了水电费并要求交付钥匙(与原告曾建雄联系后，在原告无异议的情况下将钥匙放在卷闸门底下并告知了原告曾建雄)，原告对于交纳的水电费也无异议。原告第一次起诉庭审结束后，一审法官打电话也告知我们搬东西，也告诉原告，原告也同意搬。从以上可以看出，被告在2020年5月31日前已经搬离了租赁房屋并履行了腾房手续。6、被告租赁原告房屋时，已经具有装修，原告在《房屋租赁合同》中还向被告收取了30000元“门面装修设施转让金”。被告租赁房屋后，基本没有进行额外的装修。原告主张恢复原状，应当举证“现状”与“原状”的区别，并且要有相关的法律规定支持。综上所述，根据《民法总则》和《合同法》的相关规定，请求法院依法驳回原告除第一项诉讼请求以外的其他全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的证据1：原、被告户籍资料或企业登记信息复印件各一份，证明内容：证明原、被告基本信息情况，系本案适格主体。真实性无异议，关联性有异议，签订合同是原告曾建雄个人签订的，曾建平、曾祥骏、阳桂花不是租赁合同的当事人，不是本案的适格主体；经本院核实，原告曾建雄与被告签订合同是基于曾建平、曾祥骏、阳桂花同意并委托的，故对该证据本院予以采信。2、对原告提供的证据2：2017年3月26日，原、被告签订“房屋租赁合同”一份，拟证明原、被告双方系房屋租赁合同关系，租赁合同合法有效。被告对该证据的真实性没有异议，合法性有异议，认为曾建雄不能提供房屋消防的验收证明，因此该房屋租赁合同是无效的；本院认为被告租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同，对该证据本院予以采信。3、对原告提供的证据3：祁房权证浯溪镇字第××、71××95、71××89号房产证及祁集建（92）字第××号集体土地建设用地使用证复印件各一份，拟证明涉案租赁房屋系三原告共有。被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明原告曾建雄与林邦多签订的租赁合同是无效的，因为他不是租赁房屋共有权人，他无权签订房屋租赁合同。经本院核实，本案租赁房屋基于家庭宅基地所建，原告曾建雄拥有宅基地使用权，同时经过了房屋的所有权人或共有权人曾建平、曾祥骏、阳桂花授权同意，故其具有合同主体资格，对该证据本院予以采信。4、对被告提供的证据1：照片，拟证明被告已将书面《房屋租赁合同解除函》邮寄给原告曾建雄，履行了提前告知的义务；原告对该证据的三性均有异议，事实上原告并没有收到林邦多的任何书信。本院认为根据当事人的当庭陈述，原告对被告要求解除房屋租赁合同是知情的，故对该证据本院予以采信。5、对被告提供的证据2：微信聊天记录，拟证明被告与原告曾建雄结清了水电费并移交了钥匙，按时履行了腾房手续，不存在欠付房租的情况；原告对该证据的真实性没有异议，但关联性有异议，认为该微信不是林邦多本人发的，曾建雄是收到了微信后的第二天去门店看了，钥匙至今没有放在卷闸门下；对该证据的真实性本院予以采信。6、对原告提供的证据3：销售报表，拟证明被告因受“××”不可抗力影响，销售暴跌，月营业额连房租都交不上，已不能实现与原告的房屋租赁合同目的，原告认为该证据与本案无关。本院认为被告未提供证据证实销售暴跌与“××”存在因果关系，“××”不足以影响租赁合同的履行，故对该证据本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2017年3月26日，原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平以原告曾建雄个人名义与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将四原告共有的位于祁阳县临街门面2间及配套卫生间出租给被告使用，租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年5月31日止。第一年租金9万元，门面装修设施转让金3万元，租赁履约信用金1万元，第二年租金9.5万元，第三年租金10万元，第四年租金10.5万元，第五年租金11万元。每年租金在本年度4月1日前按时付清，双方办理好财务手续。如乙方（被告）拖欠房租逾期达15日以上，甲方（原告）有权解除合同收回出租门面房，租赁履约信用金不予退还，乙方（被告）不存在异议和干扰行为。甲方（原告）、乙方（被告）在合同期内，如单方任意毁约，按门面房年租金款50％赔偿给对方。被告林邦多在合同上加盖了“祁阳县新爱眼城眼镜店”公章。但被告林邦多经营的“祁阳县新爱眼城眼镜店”于2016年7月19日已注销。2017年5月15日，被告林邦多登记成立“祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心”，之后，在本案租赁门面被告林邦多一直以“祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心”名义经营。2020年4月1前，被告未交第四年房屋租金。2020年4月下旬，被告提出解除双方租赁合同，双方未达成共识。2020年5月31日，被告交付至该日止的租金后，搬离了租赁房，原告向法院提起诉讼。本案在审理过程中，双方就下列问题达成一致意见：1、解除双方租赁合同；2、被告自行拆除在出租房内新增的办公室，恢复原状；3、被告履约信用金1万元归原告所有。上述一致意见不违反法律规定，本院予以准予。本案争执焦点为：1、被告是否应当赔偿原告违约损失50000元；2、原告要求被告自2020年6月1日起按105000元/年计算支付原告房屋租金至被告退还原告房屋之日止的诉讼请求是否应当得到支持。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。合同约定，租赁期为五年，被告2020年4月下旬提出解除双方租赁合同，在双方未达成共识的情况下。于2020年5月31日搬离了租赁房，属违约行为。被告辩称原告未向被告出具房屋租赁专用增值税发票，根据《合同法》第六十七条规定，被告有权行使“先后履行抗辩权”，本院认为未出具房屋租赁专用增值税发票不属该法条“先后履行抗辩权”之情形，原告的辩称理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方约定在合同期内，如单方任意毁约，按门面房年租金款50％赔偿给对方，明显过高，应以不超过总损失的30%为限，即被告应当赔偿原告违约损失30000元，又因为被告履约信用金10000元已弥补了原告部分损失，故被告还应当赔偿原告违约损失20000元。原告自2020年6月1日起的房租损失已包括在上述损失之内，不宜重复计算，故对原告要求被告自2020年6月1日起按105000元/年计算支付原房屋租金至被告退还原告房屋之日止的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告曾建雄与被告林邦多签订的《房屋租赁合同》。二、被告林邦多、祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心在本判决生效之日起10日内拆除在出租房内新增的办公室，恢复出租房原状。三、被告林邦多缴纳的履约信用金10000元归原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平所有。四、被告林邦多、祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心赔偿原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平违约损失20000元。五、驳回原告曾建雄、曾祥骏、阳桂花、曾建平的其他诉讼请求。上述款项限被告在本判决发生法律效力后五日内付至祁阳县人民法院收费处标的款专户。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，减半收取650元，由被告林邦多、祁阳县爱眼城眼镜兴浯路销售中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 于杨宁二〇二〇年七月二十日法官助理 唐银玲书 记 员 罗 倩附相关法律条文：《民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。