苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0509执异63号异议人（利害关系人）：苏州市昂利莱酒店管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-601、701。法定代表人：黄利芬，该公司执行董事。申请执行人：苏州市恒孚首饰集团有限公司，住所地苏州市人民路1620号。法定代表人：汤丽佳，该公司执行董事。被执行人:苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：滕万飞，该公司执行董事。保证人：苏州威尔得威快捷酒店有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路199号(万亚广场)。法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事。本院在执行苏州市恒孚首饰集团有限公司（以下简称恒孚公司）与苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称万亚公司）、苏州威尔得威快捷酒店有限公司（以下简称威尔得威公司）合同纠纷一案中，异议人苏州市昂利莱酒店管理有限公司（以下简称昂利莱公司）向本院提出书面异议。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。经审理查明：2019年9月26日，本院对原告苏州市恒孚首饰集团有限公司诉与被告苏州万亚商业管理发展有限公司合同纠纷一案作出（2019）苏0509民初12109号民事调解书：“一、原告苏州市恒孚首饰集团有限公司与被告苏州万亚商业管理发展有限公司之间的《联合销售合同》（编号为115061）于2019年11月25日解除。二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司结欠原告苏州市恒孚首饰集团有限公司货款511663.56元、保证金5000元、水牌押金300元，合计516963.56元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司于2019年11月25日之前一次性给付原告苏州市恒孚首饰集团有限公司。三、原告苏州市恒孚首饰集团有限公司自愿放弃其余诉讼请求。四、如果被告苏州万亚商业管理发展有限公司未能按期足额履行上述第二项付款义务，则应承担违约金（以未付金额为基数，按照每日4‰计算至实际清偿之日止），且原告苏州市恒孚首饰集团有限公司有权就未付款项及违约金一并向法院申请强制执行。五、双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方当事人在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。”根据恒孚公司的申请，本院于2019年12月2日立案强制执行，案号为（2019）苏0509执8675号。在执行过程中，本院于2020年4月20日作出（2019）苏0509执8675号执行裁定书：“一、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××54，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。二、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市××区松陵镇××-××室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。三、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××76，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。四、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××40，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。五、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××73,土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。六、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××39，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。七、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××12，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。八、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市××区松陵镇××-601室房地产[房产证号：25××13，土地证号：江国用(2013)第0××××1-××号]。”异议人昂利莱公司提出异议称：请求带租拍卖威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-××室、××室房地产。事实和理由：2018年5月16日，异议人与威尔得威公司签订了房屋租赁合同，租赁威尔得威公司6-7楼约3600平，租赁期为2018年5月16日至2030年12月31日，所租赁房产仍在租赁期内。另查明：威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-601的房地产（权证号：25××13）设立有抵押权，他项权证号为00243393（于2016年3月30日设立，他项权利人为苏州吴江中银富登村镇银行有限公司）。威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-701的房地产（权证号：25××56）设立有抵押权，他项权证号为00241656（于2016年3月8日设立，他项权利人为中国工商银行股份有限公司吴江分行）。2018年5月15日，昂利莱公司与威尔得威公司签订房屋租赁合同，约定：“第一条房屋的基本情况1、甲方同意将位于苏州××区松陵镇××-601／701的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，……第二条租赁期限1、租赁期共12.625年，即自2018年5月16日起至2030年12月31日止。……第三条租金及支付方式1、租赁房屋每月租金为人民币102500整（￥壹拾万贰仟伍佰元整）（含物业管理费，含税），自免租装修期满后次日开始计收。……”昂利莱公司租赁威尔得威公司房屋后，按照合同约定支付租金，并支付使用水费、电费、物业费。2019年12月30日，本院对威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-701室、××室房地产进行查封。再查明：2020年6月29日，本院执行人员与苏州吴江中银富登村镇银行有限公司、中国工商银行股份有限公司吴江分行进行执行约谈，上述抵押权人同意本院带租拍卖威尔得威公司名下位于苏州市××区松陵镇××-701室、××室房地产（承租人昂利莱公司）。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在本案中，昂利莱公司与威尔得威公司签订的房屋租赁合同在抵押权设立之后，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押后财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权人。但在本院于2020年4月20日作出（2019）苏0509执8675号执行裁定书之后，抵押权人已认可昂利莱公司与威尔得威公司的租赁关系，故异议人所提请求成立，本院作出的执行裁定书应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：异议人苏州市昂利莱酒店管理有限公司的异议请求成立，将本院2020年4月20日作出（2019）苏0509执8675号执行裁定书中第二项、第八项内容“二、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。八、不带任何权利负担拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××13，土地证号：江国用(2013)第0××××1-××号]。”变更为“二、带租拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××56，土地证号：吴国用(2013)第0××××1-××号]。八、带租拍卖、变卖保证人苏州威尔得威快捷酒店有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路××号-××室房地产[房产证号：25××13，土地证号：江国用(2013)第0××××1-××号]。”如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  吴龙章人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇二〇年七月一日法官 助理  李 艳书 记 员  钱林平