湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终889号上诉人（原审原告）：周志伍（曾用名周志武），男，汉族，1971年2月16日出生，户籍地湖北省秭归县，现住湖北省秭归县。上诉人（原审原告）：谭昌芹，女，汉族，1976年6月3日出生，户籍地湖北省秭归县，现住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：周志伍，男，谭昌芹之夫。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：湖北新泰实业有限责任公司，统一社会信用代码91420527741750669F，住所地秭归县茅坪镇三溪路。法定代表人：陈先金，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅莉雅，女，该公司执行董事。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌煊旺商业管理有限公司，统一社会信用代码91420527052605677X，住所地秭归县茅坪镇三溪路。法定代表人：丁民，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：秭归居然之家家居商业管理有限公司，统一社会信用代码91420527MA493GEE63，住所地秭归县茅坪镇建东大道121号。法定代表人：向恒三，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李云康，男，该公司总经理。特别授权代理。原审第三人：胡长发，男，汉族，1964年5月24日出生，住湖北省仙桃市。上诉人周志伍、谭昌芹因与被上诉人湖北新泰实业有限责任公司（以下简称新泰公司）、宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称煊旺公司）、秭归居然之家家居商业管理有限公司（以下简称秭归居然之家），原审第三人胡长发房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周志伍，上诉人谭昌芹的委托诉讼代理人周志伍，被上诉人新泰公司的委托诉讼代理人傅莉雅，被上诉人煊旺公司的委托诉讼代理人聂浩，被上诉人秭归居然之家的委托诉讼代理人李云康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周志伍、谭昌芹上诉请求：1、撤销原审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决适用法律不当，没有尊重实事求是的原则，忽略了上诉人提交的证据。二、被上诉人在《委托租赁经营合同》中违约，至今合同期满近两年了还没有付清给上诉人的约定租金。在合同期满后拒不退还上诉人的店面。一审判决忽视了上诉人的违约金请求。三、上诉人与被上诉人签订的5年期的《委托租赁经营合同》期满后，上诉人多次与被上诉人口头及书面交涉，要求收回店面自主经营，但被上诉人以各种理由无视上诉人的意见，拒不退还店面，并继续出租给第三人经营而得利，一审判决“无因管理”与事实不符。四、《委托租赁经营合同》期满后，上诉人拒签续约合同理由是：1、被上诉人单方面制订格式合同，拟定霸王条款，租金及租期均没有与上诉人商量。2、上诉人一直要求收回自己的店面，并服从业态管理，自主经营。五、三个被上诉人实际都是由新泰公司百分之百控股操纵，一审判决书中的第三人也是在其市场内管理经营的商家，几者之间有着非常重要的利害关系，所有相互之间证据的真实性值得考量，有签订阴阳低价合同来应付上诉人的合法诉求之嫌疑。六、2019年3月、5月、9月，上诉人在三个被上诉人不给付租金，却依然占用店面出租得利的情况下，在新泰业主委员会的组织下，和100多位店面业主欲强行收回自己的店面，秭归县政府新泰解困专班，秭归县公安局茅坪派出所，秭归县司法局等领导出面制止业主们的强行收回店面的行为，称此行为违法，但各领导支持业主们以诉讼的方式收回店面。一审判决“表见代理”与事实不符。另外，周志伍、谭昌芹二审当庭明确上诉请求：对原审判决第一项服判，对第二项、第三项不服，要求煊旺公司和新泰公司共同承担责任。煊旺公司辩称，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。新泰公司辩称，同煊旺公司的答辩意见。秭归居然之家辩称，同煊旺公司的答辩意见。周志伍、谭昌芹向一审法院起诉请求：1、判令新泰公司、煊旺公司、秭归居然之家按月租金1550元支付2018年7月31日至归还商铺之日止的租金，并支付违约金5万元。2、判令新泰公司、煊旺公司、秭归居然之家清腾并返还周志伍、谭昌芹拥有产权的商铺房。3、判令新泰公司、煊旺公司、秭归居然之家承担本案的诉讼费、执行费及周志伍、谭昌芹的误工费2000元。一审法院认定事实：新泰公司开发建设新泰家居建材市场于2014年3月营业，市场建筑总面积64827㎡，其中地上五层52317.56㎡，地下一层12509.44㎡。截至2019年6月，共销售278个商铺，涉及238个业主，销售面积为16866.69㎡，还有商铺35450㎡没销售出去，由新泰公司作为资产持有。2014年2月1日，新泰公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定：新泰公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积，期限自2014年2月1日至2019年12月31日，租赁期间煊旺公司所收取租金用于培育市场，无需向新泰公司支付租金，煊旺公司自主经营、自收自支、自负盈亏等等。2018年3月12日，武汉居然之家家居市场有限公司与新泰公司签订《加盟委托管理协议》，武汉居然之家家居市场有限公司授权加盟店的经营范围为家居建材。新泰公司负责加盟店的投资，分享经营成果并承担经营风险，武汉居然之家家居市场有限公司负责加盟店的运营和管理，除依协议收取加盟费、权益金、委托管理费等相关的费用外，不参与加盟店经营成果的分配。在武汉居然之家家居市场有限公司派出管理人员之后，新泰公司成立一家分公司或子公司（即管理公司）专司加盟店的运营管理，加盟委托管理期限15年。2018年4月3日，注册成立秭归居然之家家居商业管理有限公司即秭归居然之家，从2018年7月起依照加盟委托管理协议从事新泰家居建材市场从事运营管理工作。2013年4月20日，李颜清与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，将购买新泰家居建材市场第1-137号商铺（合同约定建筑面积33.7㎡）委托给煊旺公司出租经营，委托租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日；委托出租经营期间的物业管理费、水费、电费由商铺的实际经营人承担。委托出租期满，李颜清有权自主经营或进行自主招商。若李颜清进行招商，在同等条件下，煊旺公司有优先承租权。在煊旺公司放弃优先承租权后，李颜清可将商铺承租权转让给第三方，第三方经营业态必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理，若李颜清自主经营，其经营业态也必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理。合同期满后，将根据市场发展状况，在李颜清自愿的前提下，继续签订五年租约的《湖北新泰家居建材市场商铺委托租赁经营合同》。若李颜清不续约合同，则煊旺公司将商铺按返还时现状移交李颜清。如遇不可抗力合同难以履行，合同解除，双方互免除责任。2018年3月26日，李颜清与周志伍达成商铺转让协议，约定：李颜清将其在新泰家居建材市场1－137号商铺转让给周志伍，周志伍同意接受李颜清与新泰公司、煊旺公司签订的《商品房买卖合同》与《委托租赁经营合同》。自2018年4月1日以后，商铺租金由周志伍收取。尔后，该商铺依法变更产权登记到周志伍、谭昌芹名下。其不动产登记本记载：建筑面积为33.62㎡。其中专有建筑面积21.28㎡，分摊建筑面积12.34㎡。2018年7月31日，周志伍与煊旺公司的委托租赁经营合同期满。期满后，新泰公司、煊旺公司通知周志伍重新签订协议，周志伍、谭昌芹不同意签订协议。2017年8月17日至2018年10月31日，煊旺公司将1－137号商铺出租给向军昇经营，2018年11月1日至今，煊旺公司将1－137号商铺出租给第三人胡长发经营，没有与其签订租赁合同。居然之家公司实收第三人胡长发的2018年8月1日至2019年3月31日期间8个月租金5122.4元（每月19元/㎡，依合同约定面积33.7㎡计算月租金为640.3元）；2019年4月1日至2019年6月30日期间的2个月租金1685元（每月25元/㎡，月租金为842.5元，每季度优惠免收1个月，按2个月租金计算）。2018年8月1日至2019年6月30日期间，第三人胡长发共交纳周志伍、谭昌芹门面租金6807.4元。2019年7月1日至今第三人尚未交纳租金。2019年12月5日，胡长发与煊旺公司签订终止合同协议，拟于2019年12月31日退出四个门面，其中包括有周志伍、谭昌芹的门面。对未交纳的租金，双方拟从交纳的2万元押金中抵扣。周志伍、谭昌芹认为，新泰公司、煊旺公司前5年的委托经营期间租金就没付清，现新泰公司、煊旺公司、秭归居然之家不与周志伍、谭昌芹协商商铺出租价格，擅自做主制订租金标准，将商铺交付实际承租户胡长发经营，给周志伍、谭昌芹造成损失。2019年10月8日，周志伍、谭昌芹诉至法院，请求新泰公司、煊旺公司、秭归居然之家立即退还商铺给周志伍和谭昌芹、支付占用期间的租金。2018年8月1日以后，煊旺公司与新泰家居建材市场其他部分业主签订了《委托合同》，约定：委托租赁期限自2018年8月1日起，2020年7月1日前委托租赁费为实收租金（减去优惠期）的15%，2020年7月1日后委托费为实收租金的15%。一审法院认为，一、李颜清与煊旺公司于2013年4月20日签订的《委托租赁经营合同》自出让人李颜清于2018年3月26日将商铺产权转让给周志伍、谭昌芹起对受让人周志伍、谭昌芹即有法律约束力。二、周志伍、谭昌芹与煊旺公司的《委托租赁经营合同》自2018年8月1日起合同期满，除业主自主经营或自主招商、服从新泰市场经营业态管理、煊旺公司的优先承租权、相关水电物业管理等事宜约定的相关条款继续生效外，其余条款已经失效。周志伍、谭昌芹应该遵守期满后依然受上述生效条款的约束。三、新泰公司自2014年2月1日至2019年12月31日将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积。自2018年7月以后秭归居然之家开始履行煊旺公司的代收物业管理费、电费、租金等部分职能。煊旺公司与秭归居然之家之间形成了委托代理关系，秭归居然之家的行为视为煊旺公司的行为。四、关于煊旺公司与第三人的租赁关系，从周志伍、谭昌芹角度看，自2018年7月31日以后煊旺公司没有得到周志伍、谭昌芹的授权，系无权处分行为。从第三人角度看，2018年10月31日以前有书面租赁协议，自此以后有理由相信煊旺公司得到周志伍、谭昌芹的授权，系表见代理行为。双方没有签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，随时可以解除租赁关系。五、煊旺公司没主张周志伍、谭昌芹商铺优先承租权，且作为持有建材家居市场商铺份额最大业主新泰公司也同意退还商铺，周志伍、谭昌芹请求退还商铺的主张，应予以支持。鉴于煊旺公司与第三人约定于2019年12月31日终止租赁关系，退还商铺的时间在2019年12月31日之后为宜。六、2018年8月1日起至今，新泰公司、煊旺公司与周志伍、谭昌芹之间除存在前述个别条款约束外再没有其他的合同关系。秭归居然之家与周志伍、谭昌芹无合同关系。为了减少周志伍、谭昌芹的商铺出租损失，煊旺公司将其商铺不定期转租给第三人胡长发经营，可认定为无因管理的民事行为。管理者煊旺公司有权要求受益人周志伍、谭昌芹偿付由此而支付的必要费用。管理费的标准参考同时段2018年8月1日至2020年7月1日期间煊旺公司收取新泰市场其他业主委托租赁费用即实收租金（减去优惠期）的15%，较为公平合理。第三人交纳了2018年8月1日至2019年6月30日期间周志伍、谭昌芹门店租金6807.4元。依照煊旺公司与第三人的约定，第三人应该交纳2019年7月1日至2019年12月31日期间4个月租金3370元。2018年8月1日至2019年12月31日期间煊旺公司可收取周志伍、谭昌芹门店租金10177.4元，周志伍、谭昌芹应该支付煊旺公司该期间的管理费即实收租金的15%为1526.61元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、胡长发在2020年1月6日前负责将新泰家居建材市场1－137号商铺交付给煊旺公司，煊旺公司于交付后的次日再交付给周志伍、谭昌芹。二、煊旺公司支付周志伍、谭昌芹2018年8月1日至2019年12月31日期间租金10177.4元，周志伍、谭昌芹支付煊旺公司该期间管理费1526.61元。两项相抵后，煊旺公司还应支付周志伍、谭昌芹8650.79元，限商铺交付的当日支付。三、驳回周志伍、谭昌芹的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由周志伍、谭昌芹负担100元，煊旺公司负担425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合上诉人的起诉请求及二审上诉请求和理由，其实际上是认为在《委托租赁经营合同》到期后，即2018年8月1日以后，新泰公司、煊旺公司仍应按照《委托租赁经营合同》中约定的月租金及违约金标准向上诉人支付相应租金及违约金。对上诉人的这一诉求，本院认为不能成立，具体理由如下：首先，李颜清与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，在《委托租赁经营合同》中，双方约定了委托出租方系李颜清，受托方系煊旺公司，由煊旺公司代收租金，委托出租期间的物业管理费等费用由商铺的实际经营人承担，委托租赁期限为自2013年8月1日起至2018年7月31日止等。根据对上述合同内容进行审查，系李颜清将购买的案涉商铺委托给煊旺公司出租经营，李颜清与煊旺公司之间并非房屋租赁关系。后李颜清与周志伍达成案涉商铺转让协议，约定周志伍同意承接李颜清与新泰公司、煊旺公司签订的《商品房买卖合同》与《委托租赁经营合同》，至此李颜清在《委托租赁经营合同》中的权利义务已转让于上诉人，上诉人与煊旺公司之间也并非房屋租赁关系。其次，《委托租赁经营合同》到期后，上诉人主张双方仍应按照《委托租赁经营合同》中约定的内容继续履行，实际上是认为在租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁关系。但由于根据前述分析，上诉人与煊旺公司之间并未形成租赁关系，因此上诉人的此项上诉理由不能成立。再次，煊旺公司已提供证据证实在《委托租赁经营合同》到期前，其已通过多种渠道告知新泰市场业主需与煊旺公司签订新的《委托租赁经营合同》，上诉人也认可收到了上述通知。虽然上诉人提出在2018年8月8日就曾和煊旺公司交涉过收回案涉商铺的事宜，但根据其在一审及二审中提交的证据，只能证明其自2019年3月份开始才向煊旺公司提出收回案涉商铺，而在此前上诉人应是有意将案涉商铺继续委托给煊旺公司出租经营，双方仅是对支付租金的标准未达成一致意见。在此情况下，为防止商铺空置带来的扩大损失，煊旺公司将案涉商铺出租于实际经营人具有合理性。由此，在双方对租金协商不谐的情况下，一审法院认定以在扣除秭归居然之家管理费后实收实付的标准由煊旺公司向上诉人支付租金并无不当。至于上诉人请求的违约金以及认为新泰公司也应作为承担责任主体的问题，由于上诉人与煊旺公司在《委托租赁经营合同》期满后并未签订新的合同，双方对违约金并无相应约定；而新泰公司亦不属于《委托租赁经营合同》中的相对方，因此上诉人的上述两项请求均不能成立。对上诉人所诉的执行费、误工费，由于无相应事实及法律依据，本院不予支持。最后，一审法院认定煊旺公司将案涉商铺不定期转租给第三人胡长发经营系无因管理的民事行为，属认定有误，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，周志伍、谭昌芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由周志伍、谭昌芹负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年七月十六日书记员  余 丹