四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初2093号 原告：胥正旭，男，1965年10月1日出生，汉族，住安岳县。 原告：王素琴，女，1967年9月13日出生，汉族，住安岳县。 二原告共同委托诉讼代理人：唐光建，四川博鉴律师事务所律师。 被告：安岳县凯丽房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路306号。统一社会信用代码91512021073953005K。 法定代表人：谢贻伟，总经理。 委托诉讼代理人：邹建华，四川普州律师事务所律师。 原告胥正旭、王素琴与被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胥正旭、王素琴的委托诉讼代理人唐光建、被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告逾期交房违约金4789元；2.判令被告支付原告未办理房屋产权违约金（违约金以386247为基数，自2020年1月24日起按每日万分之一计算至不动产权证书交付之日止，其违约金为4934元）；3.判令被告立即给原告办理所购买房屋的不动产登记证书；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴强于2015年10月30日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于安岳县房屋。2018年2月1日，吴强将该商品房转让给原告。原告于2018年2月2日与被告换签商品房买卖合同，确认由原告购买该商品房，售价为382797元，面积补差3450元，总价款386247，双方权利义务不变。交房时间为2017年10月1日前，办理房屋不动产权证书的时间为交房后720日内，如未按约定交房和办理不动产权证书，按已付房款每日万分之一分别支付违约金。合同签订后，原告已支付全部房款。被告于2018年2月2日交房，迟延交房124天，且至今未办理房屋不动产权证书，已构成违约，原告据此依法提起本案诉讼。 安岳县凯丽房地产开发有限责任公司辩称：1.原、被告签订购买被告开发建设的位于安岳县房屋属实。2.被告迟延交房原因系原告未及时交清购房款，原告违约在先，所以对被告逾期交房有约束，被告有权拒绝交房。3.造成逾期交房和逾期办证的原因是欧城外面与汇金民城之间的市政道路未竣工，现在办证是备案制，欧成现在还没有备案。现在也在积极的办理不动产权证，办证时间还要等市政道路竣工后，具体时间无法预计。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的购房款收据及相关收据，拟证明原告购买该商品房向被告支付了全部房款及维修基金、契税等费用，原告已经按照合同约定履行了相关义务。被告经质证后认为，鉴于该房是原告购买的二手房，合同的第十一条，合同的订立时间是2018年2月2日，原告与被告的合同约定中交房时间有错，要么是原告的错或是被告的错或是原被告共同的错误，原告主张的违约金应该驳回，产权登记720天，那么原告主张的逾期办理产权证书违约金计算起止时间就有误。本院经审查认为，对原告所举的上述证据，其来源合法、内容真实，与本案争议焦点存在关联性，本院予以确认其证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安岳县凯丽房地产开发有限责任公司成立于2013年7月12日，其经营范围为：房地产开发经营。 吴强于2015年10月30日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于安岳县房屋。2018年2月1日，吴强将该商品房转让给原告。原告于2018年2月2日与被告换签商品房买卖合同，确认由原告购买该商品房，售价为382797元，面积补差3450元，总价款386247，双方权利义务不变。原、被告之间的合同约定：原告向被告购买其开发建设的位于安岳县房屋；预测建筑面积96.53㎡，单价3965.58元／㎡，总价款386247元；原告采用贷款方式付款，首期可以支付总房款的32%，其余款项可以向住房公积金管理机构借款支付；被告应在2017年10月1日前交房，交付的商品房应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1?的违约金，并于实际交房之日起15日内支付违约金；原告委托被告代交各种契税，并在接受该商品房的同时将办理权属证书所需的税费交给被告，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款1?的违约金；原告未按约定付清应付款的，被告可延期交房且不承担违约责任。 2018年2月2日，原告向案外人吴强交纳转让房款460000元，同日，原告向被告交纳面积补差款3450元、维修基金1448元，契税7587元。被告于原告交契税当日将修建完毕但未完成竣工验收的商品房交付给原告。小区业主接房后，小区部分业主对房屋进行了装修。至今，被告未为原告办理购买房的不动产权证书。 本院认为：原、被告所签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，则原、被告双方均应依约行使权利并履行义务。 一、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。 原、被告签订《商品房买卖合同》中约定“被告应在2017年10月1日前交付房屋”，但被告实际交房时间为2018年2月2日，即使原告购买的是二手房，但案外人吴强在涉案合同的权利义务应由原告承继，故被告的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对逾期交房应按合同约定支付违约金。对被告主张原告未依约在交房前支付面积补差款，属延迟交纳购房款，系原告违约在先，因被告未举证证明在合同约定的交房期限内通知原告接房并办理房款结算，故被告的该抗辩理由不能成立。 二、关于被告应否及时向原告交证的问题 原告在接房时按合同约定向被告交纳了办证契税和工本费。被告未按“被告在2017年10月1日前交房”、“在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书”的约定履行办证义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证已构成违约，其应承担及时向原告交付权属证书的义务。 三、关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金以及违约金数额如何确定的问题。 被告主张其所建工程至今未进行综合竣工验收，系市政工程未建设完工所致，可被告对其主张未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，本院对其辩称理由不予采纳，故被告对该工程未进行综合竣工验收及至今未办理权属证书的结果应承担相应的过错责任。同时，当被告将未完成竣工验收的商品房交付原告等业主后，小区业主对房屋进行装修使用，其对发现建筑工程质量缺陷以及为工程的综合竣工验收留下隐患，客观上对被告迟延办证亦存在一定的负面影响。根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，结合可能造成的实际损失及被告调低违约金的请求，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，本院酌情确定被告应当承担的违约金数额较为妥当。 综上所述，本院对原告要求被告交付房屋权属证书、承担逾期交房违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持；对要求被告承担逾期办理不动产权证书违约金的诉请部分予以支持，对该项违约金主张过高部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 一、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司在安岳县岳阳镇柠都大道柠都欧城1幢楼完成竣工验收之日起六十日内向原告胥正旭、王素琴交付该幢1单元第28层1-28-6号商品房的不动产权证书； 二、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告胥正旭、王素琴逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金1400元； 三、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告胥正旭、王素琴逾期交付房屋违约金4789元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司负担（限于本判决生效之日起7日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 向六强 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 严 品 书 记 员 陈彦汐