重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初14057号 原告：吴忠英，女，汉族，1963年9月21日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：郭侦满，重庆佳施德律师事务所律师。 被告:重庆市华顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区华顺小天鹅储运中心1号综合楼第二层36-39号，统一社会信用代码915001016211705476。 法定代表人：付开华，董事长。 委托诉讼代理人：黄涛，重庆谦合谦律师事务所律师。 被告：重庆市开拓物业公司管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼，统一社会信用代码：915001017094114215。 法定代表人：张革，总经理。 委托诉讼代理人：田飞，男，汉族，1957年4月10日出生，住重庆市万州区。 第三人：唐永中，男，汉族，1972年12月21日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄涛，重庆谦合谦律师事务所律师。 原告吴忠英与被告重庆市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺房产公司）、重庆市开拓物业公司管理有限公司（以下简称开拓物业公司）及第三人唐永中商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴忠英及委托诉讼代理人郭侦满、被告华顺房产公司的委托诉讼代理人黄涛、开拓物业公司的委托诉讼代理人田飞、第三人唐永中的委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴忠英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告华顺房产公司对万州区×路×号附×号×幢×层×外墙室进行修复；2、判令被告华顺房产公司赔偿原告因房屋外墙漏水造成的损失25000元，并赔偿原告精神损失费5000元；3、诉讼费及评估费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告华顺房产公司对万州区×路×号附×号×幢×层×外墙室进行修复；2、判令被告华顺房产公司赔偿原告因房屋外墙漏水造成的损失14347元；3、诉讼费及评估费由被告承担。事实和理由：2009年7月14日，原告与被告华顺房产公司签订《商品房买卖合同》，原告于2009年12月13日接房，华顺房产公司向原告出具了《重庆市新建商品房屋质量保证书》，原告装修后于2010年8月正式入住。2011年春季，原告发现房屋主卧、次卧等多处外墙漏水严重，便立即与二被告联系，华顺房产公司股东唐永中、孟经理及应德清接到通知后处理过此事，但未根本解决外墙漏水的问题。原告认为，被告作为房屋开发商，应当保证房屋质量，出现质量问题应当及时维修。被告的行为严重影响原告的正常生活，为维护原告的合法权益向法院提起诉讼，望判如所请。 华顺房产公司辩称，被告交房时是一个合格的房屋，没有瑕疵。交房后原告自行装修已9年，原告是否进行过维修，房屋本身的质量是否有问题，被告不知情。原告要求被告赔偿的项目中包含2016年的装修损失，该部分损失的请求权已过了诉讼时效。本案是合同纠纷，原告以商品房销售合同纠纷起诉，不存在精神损害。原告诉请的事实和理由没有说清是外墙漏水的原因，如果是楼上的装修造成的，侵权人应该是楼上的人，而不是开发商。房屋已经超过了质保期，如果外墙存在漏水、渗水的情况，作为开发商也不负有维修的义务。 开拓物业公司辩称，被告作为物业公司，针对业主反映的情况，尽到了相应的物业管理职责。本案中漏水到底是物业管理造成还是房屋质量造成的，原告并未明确。若是房屋质量问题，则应由开发商按照房屋质量标准进行维修。 唐永中述称，第三人不是华顺房产公司员工，不清楚原告房屋外墙漏水的事实。 本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市万州区×路×号附×号×幢×层×室的房屋权利人为吴忠英，房屋产权证号为×房地证×字第×号，该房屋系原告于被告处购买，并于2009年12月13日办理了接房手续。在接房当日，被告向原告出具了《重庆市商品房质量保证书》、《重庆市商品房使用说明书》。《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明“本套商品房交付使用日期为2009年12月13日，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的房屋工程、管道漏水保修期限为5年。2010年8月18日该工程取得了万州建竣备字（2010）29号《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。 2012年4月25日，原告房屋所在的小区物业公司由重庆诺兰物业有限公司变更为本案开拓物业公司公司。 2017年1月21日，开拓物业公司向醉美湾业主委员会发出《关于醉美湾灭火器过期、外墙渗漏等需整改的函》，其中载明×栋×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×栋×-×、×栋×-×房屋外墙渗水严重。2018年9月5日，开拓物业公司向醉美湾业主委员会发出《关于醉美湾7户外墙漏水维修需启动专项维修资金的函》，函中载明，业主外墙漏水情况统计中A×-×，吴忠英，漏水位置主卧室墙及次卧室墙，维修内容为外墙维修、室内装修维修。开拓物业公司公司曾就原告房屋外墙漏水事宜于2018年10月23日进行过协调，后无果。 在庭审中，原告举示的证据证明，原告的卧室墙体有渗水情况，渗水外墙有维修过的痕迹。审理中经原告申请，本院委托重庆正宏资产房地产土地评估有限公司对原告吴忠英房屋外墙渗水所造成的装修损失进行了资产评估，2020年6月15日，重庆正宏资产房地产土地评估有限公司作出了《报告书》，结论为：本次评估采用合理的评估方法、经过公认的评估程序，评估对象系卧室墙纸、木质玻璃门衣柜，2020年4月30日所表现的市场价值为：评估原值3480元、评估净值740元。本评估结论的有效期为1年，从2020年4月30日至2021年4月29日。原告支付此次评估费用3000元。 上述事实有原、被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、房屋渗水照片、房屋产权证书、新建商品房质量保证书、收条、录音光盘、评估报告、发票、物业服务合同、函等书面证据及双方的当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间商品房买卖合同真实有效，且原告已经按约取得了房屋产权证书，各方对上述事实无异议，本院予以确认。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定了屋面防水工程，有防水要求的外墙面的防渗漏，保修期是5年。涉案房屋被告出具的《重庆市新建商品房质量保证书》也载明了“保修范围与保修期限：住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位部件工程治疗问题的，均由本公司免费承担维修责任：……屋面防水、外墙面等保修期限是5年……”，该质保书符合法律规定，合法有效。现原告以房屋质量瑕疵为由，要求被告对外墙渗水部位进行修复并赔偿损失。按照原、被告签定《重庆市新建商品房屋质量保证书》约定，被告应对保修期内出现的房屋质量问题承担修复责任和损失赔偿责任，针对本案的外墙面保修期限为五年，原告在2009年接房，即使外墙渗水问题发生在2016年也已过保修期，且损失发生后原告也没有在诉讼时效期间内主张权利，故原告要求被告履行维修义务及赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。原告认为华顺房产公司在2011年曾进行过维修，但未根本解决渗水问题，导致2016年外墙再次漏水，原告提交的证据仅证明其房屋外墙体有漏水的情况，未举证证明被告曾进行过维修，也未举示证据证明被告的维修不符合质量要求，故原告的诉讼请求本院不予支持，评估费3000元应由原告自己负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴忠英的诉讼请求。 原案件受理费550元，原告变更诉讼请求后应收159元，由原告吴忠英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费缴纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上述案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后当事人应自觉履行本判决书所确定的义务。如一方当事人不履行义务，另一方可向本院申请执行。申请执行的期限为二年。 审 判 长  和小彬 人民陪审员  许长才 人民陪审员  付可英 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  宫 婷