重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初7725号 原告：秦华，女，1993年9月25日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：李富华，重庆军航律师事务所律师。 被告：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附1号、附25号，统一社会信用代码91500106203098095J。 法定代表人：左杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康峻强，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原告秦华与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦华及其委托诉讼代理人李富华，被告开发公司的委托诉讼代理人谭双、康峻强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令确认原被告双方签订的编号为ZC2019XX-XX号《房屋临时租赁合同》已于2020年3月11日解除；2、由被告退还原告已交付的租赁保证金149400元；3、本案诉讼费由被告承担，要求被告迳付原告。 事实及理由：2019年12月30日，原、被告双方签订ZC2019XX-XX号《房屋临时租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告将位于沙坪坝区XXX号门面房出租给原告经营使用，租赁期限为1年（即2020年1月1日至2020年12月31日），月租金为49800元，租金支付方式按季度支付。截止起诉日，原告已实际支付被告租赁保证金149400元、租金149400元。案涉门面招租起拍价是基于磁器口旅游市场最旺盛、最活跃的经济背景评估形成，加之众商家十分看好磁器口旅游市场预期，竞拍竞争异常激烈，最终成交溢价312.1%。然而租赁合同仅履行24天后，因突发新冠疫情，重庆市政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取关闭了所有公共文化场所、停止群众文化活动、暂停所有A级景区的经营、对社区实行封闭式管理等系列抗击疫情措施，并发布了《重庆市企业复工复产有关工作的通知》，要求严把复工复产关、严防人员流动加剧疫情的扩散。受疫情和政府防控措施影响，案涉门面尚未完成装饰装修即进入停业状态，至今难以恢复正常经营；且在今后较长一段时间内，案涉门店内的经营状况还将受到本次疫情和防控政策的深度、潜在、全面的影响，无法恢复到租赁合同签订时的市场环境和经营预期。原告认为，此次疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，且事发突然，对磁器口旅游市场影响深远，已导致租赁合同签订时的市场背景和预期丧失殆尽，继续履行合同，已无法实现合同目的，且必然导致原告损失不断扩大，对原告极不公平，原告遂起诉至法院，请求判如所请。 被告开发公司辩称，被告与原告之间存在合法有效的租赁合同关系，应受法律保护，原告主张的诉讼请求无相应的法律依据。根据合同法第94条以及租赁合同第7条第6款，以不可抗力为由解除合同，必须以该不可抗力导致合同目的不能实现为要件，虽然本次新冠疫情使得涉案商铺在1月25日至3月25日无法正常营业，但2020年3月9日，重庆市突发公共卫生事件已调整为二级响应，3月24日调整为三级响应，且3月26日磁器口恢复对外开放，商铺已经可以正常营业，因此影响商铺经营的不可抗力事由已经消除，同时被告也按照国务院、重庆市人民政府的相关规定，免除了原告1月24日至4月23日共计3个月的租金，原告因不可抗力遭受的损失已经由被告承担，故本次疫情并未导致双方合同目的不能实现，如请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2009年4月3日，重庆市人民政府作出《关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》（渝府地【2009】323号），同意将位于沙坪坝区双3工农村、土地面积97261平方米，磁3童家桥正街、土地面积18930平方米和詹5特钢家属区、土地面积126262平方米三个地块，共计面积为242453平方米的国有土地交由重庆迈瑞城市建设投资有限公司作为危旧房拆迁地块储备用地。沙坪坝区某正街XXX号原所有权人为刘永华。2009年6月23日，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司作为拆迁人与被拆迁人刘永华签订《城市房屋拆迁货币补偿协议书》，约定由重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司拆迁产权属乙方的房屋，被拆迁人自愿选择货币补偿安置方式，执行解决拆迁安置。2018年11月13日，重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心（原城改办）向沙坪坝区人民政府作出《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，报告称，鉴于拆迁地块现场情况复杂且停止拆迁多年，在移交业主单位前上述地块我单位委托属地街道进行现场安全管理，街道与拆房公司在进行管理期间对现场房屋进行了零星投入整治并租赁，租赁的收入现已由监察委查处后收为国有。现租赁房屋的租赁期限即将到期，如还未进行处置，将造成国有资产流失。根据业主单位迈瑞城投公司对上述地块的报告，也同意由沙房总对上述地块进行后续管理。2018年11月15日，沙坪坝区人民政府作出同意该报告的批示。 2019年12月24日，原告秦华通过竞拍的方式拍得案涉房屋的租赁权。2019年12月31日，原告秦华（乙方）与被告开发公司（甲方）签订《房屋临时租赁合同》，约定甲方将位于沙坪坝区某正街XXX号房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积为15.8平方米，租赁期限为12个月，从2020年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为49800元，支付方式为按季度缴纳，首笔租金乙方于本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日前（即20日-30日）前向甲方支付下一个季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金149400元。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。……6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲、乙双方违约责任及处理规定：……4、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方不退还保证金。若保证金不足弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。免责条件：1、因不可抗力原因导致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同还对租赁期间相关费用及税金的承担、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、甲乙双方违约责任及处理规定等内容进行了约定。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了第一季度租金149400元和保证金149400元。 2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，从3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。3月26日，在严格落实疫情防控的前提下，磁器口古镇景区有序恢复开放，并严格管控商家进出货时间。 2020年3月10日，原告秦华向被告开发公司发出《退租函》，称案涉店铺于2020年1月24日起无法进行门店经营，现重庆市重大突发公共卫生事件一级响应还未解除，门店何时开业尚属未知。客观上再次导致经营收入巨亏，店铺无法继续经营，根据合同第七条第六款的约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。为此特提出自2020年1月24日起不再租用贵公司位于重庆市沙坪坝区某正街XXX号房屋。请在收到本呈递三日内，就上述退租事宜给予回复，逾期未做回复我将视为贵公司已经同意我的退租请求。该《退租函》于2020年3月11日送达被告处。 2020年3月12日，开发公司向秦华作出《关于的复函》，告知秦华已向上级领导汇报，待上级领导下一步指示，将及时与其联系。 2020年3月30日，秦华向开发公司发出《退租协商函》，称因受新冠疫情影响，我在前期投入大量资金且未经营的情况已经给我造成严重的经济损失，根据合同约定：因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。2020年3月10日，我向贵公司递交了退租函，提出自2020年1月24日起不再租用贵公司位于重庆市沙坪坝区某正街XXX号房屋，但时至今日贵司仍然没有给予回复，为此向贵司提出以下处理意见：自2020年1月24日起，我与贵公司所签订的《房屋临时租赁》合同解除，贵司退还我所缴纳的253号房屋保证金149400元和剩余两个月7天的房屋租金111220元。 2020年4月21日，秦华又向开发公司发出《告知函》，称根据相关法律规定和合同约定，本合同终止，因本次疫情影响，已造成我方不能正常履行，若继续履行合同对我方明显不公平且也不能实现合同目的，我方与贵司签订的《房屋租赁合同》自贵司收到本函件之日起解除，您应当退还我已缴纳的保证金149400元以及租金109560元，合计258960元。自贵司收到本函件之日起，应当立即派出工作人员前来验收房屋，若贵司在收到本函件两日内没有验收房屋，则该房屋所产生的费用以及风险均与我方无关，所遭受的损失由贵司自行承担。 2020年4月23日，开发公司向秦华发出关于《告知函》的复函，复函中，开发公司认为疫情未导致双方的合同无法履行，不同意解除合同。 另查明，2020年2月28日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》，通知规定对疫情期间承租区属国有资产经营类用房的中小微企业及个体工商户予以适度减免租金，减免期限自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止，最长不超过3个月。2020年3月31日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期限的补充通知》，通知规定，租金减免期限由原“自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止”调整为减免3个月租金，即从1月24日起至4月23日止。庭审中，双方表示原告交纳的第一个季度的租金中，从2020年1月24日至3月31日的租金已经退回。 庭审中，原告另外还举示以下证据：第一组：磁器口管委会关于磁器口暂停对外接待游客的公告照片、渝肺炎组办发（2020）117号文件网页截屏、磁器口公众号网页截屏，拟证明疫情对案涉门店的经营状况产生深度、全面、长期的影响，导致案涉租赁合同难以履行。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为不能达到原告的证明目的。第二组：被告于2019年12月17日发出的沙坪坝区某正街XXX号、XXX-X号招租公告网页截屏、于2019年12月26日发出发出的沙坪坝区某正街XXX号、XXX-X号招租结果公示网页截屏、被告2020年4月24日发出的沙坪坝区某正街XXX号、XXX-X号招租公告网页截屏、被告2020年4月29日发出的沙坪坝区某正街XXX号、XXX-X号招租结果公示，拟证明疫情前后，某正街XXX号、XXX-X号月租金分别相差2.84倍和4.72倍。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为该两个门面与案涉门面不具有关联性，租金价格受市场供求关系影响较大，租金价格波动属于正常商业风险。第三组：被告于2019年12月18日发出沙坪坝区某正街XXX号招租公告网页截屏、被告于2019年12月24日发出的沙坪坝区某正街XXX号招租结果网页截屏，拟证明案涉门面租赁权竞拍溢价率为312.1%，如果按照疫情后同批次同类门面租赁权拍卖溢价率102%计算，案涉门面现在的市场租金为16277.20元。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为该组证明不能证明案涉房屋受疫情影响后的市场价格。第四组：疫情前后磁器口客流量对比照片、磁器口管委会出具的磁器口景区客流量历史数据对比网页截屏，拟证明疫情后，磁器口景区人流量与疫情前相比出现大幅回落。被告对该组证据真实性、合法性不予认可，且认为该证明不能证明客流量下降的原因。第五组：《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（渝府办发〔2020〕14号）网页截屏、中央人民政府官网关于2月25日国务院常务会议内容摘要截屏、中央人民政府官网关于4月21日国务院常务会议内容摘要截屏，拟证明政府出台相应政策减免承租户租金，为小微企业和个体工商户减轻负担。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为被告已经按照相应规定免除了原告三个月租金，已经最大化保障原告的利益。第六组：磁器口古镇景区有序恢复开放的公告、磁器口古镇景区经营行为事前调查公示，拟证明磁器口景区虽然在2020年3月26日恢复开放，但采取了限流措施；案涉门面的装修需要事前调查公示半个月到一个月时间，因此次疫情发生在2020年1月底，故疫情发生时，原告都尚未装修案涉门面。被告对公告的真实性、合法性予以认可，但认为磁器口景区已经有序开放，不影响合同目的的实现；对磁器口古镇景区经营行为事前调查公示三性不予认可。双方对于原告是否享有单方解除合同的权利以及租赁保证金是否应当退还争议较大，调解未果。 本院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告开发公司对该地块进行后续管理，被告开发公司享有出租涉案房屋的权利。原告秦华、被告开发公司签订《房屋临时租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。 本案的争议焦点为：原告秦华是否有权解除《房屋临时租赁合同》以及租赁保证金是否应当退还。对此，本院评析如下： 关于原告秦华是否有权解除《房屋临时租赁合同》。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但是否因此而导致合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。根据重庆市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的要求，磁器口古镇于2020年1月25日起暂停对外接待游客，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，磁器口古镇于2020年3月26日有序恢复开放。即从2020年3月26日起，原告即可以正常经营，影响原告租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。其次，被告开发公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，将依法减免原告秦华自2020年1月24日起至4月23日止的租金，并已实际减免了原告秦华自2020年1月24日起至第一季度期满的租金。虽然新冠肺炎疫情常态化防控工作对原告秦华的经营活动存在一定的影响，但被告开发公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和损失，没有证据证明原告秦华无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，而在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，而不属于合同解除的事由。此外，原告秦华举示证据拟证明类似门面在疫情前后的租金变化，但租金系租赁合同双方订立合同时自愿确定，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，原告秦华单方解除合同无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。结合本案的实际情况，虽然原告秦华无权解除合同，但鉴于原告从自身利益考虑决定终止合同，继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。 关于租赁保证金是否应当退还。根据《房屋临时租赁合同》的约定，原告擅自退租，构成违约行为，被告开发公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告秦华也无权主张退还租赁保证金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告秦华与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力后解除； 二、驳回原告秦华的其他诉讼请求。 案件受理费5782元，减半交纳2891元（原告已预交），由原告秦华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈泫华 二〇二〇年七月十五日 书记员  杨 美