江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初2456号 原告：泰州市凤城物业管理有限公司，统一社会信用代码91321202789938046A，住所地泰州市海陵区泰东商业广场南楼501室。 法定代表人：骆莉静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊生，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：于飞霞，女，该公司工作人员。 被告：黄铭，男，1970年4月23日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：许晔（系被告之妻），女，1970年4月28日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。 原告泰州市凤城物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告黄铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘俊生、于飞霞、被告黄铭及其委托诉讼代理人许晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业服务费2316.19元及违约金2835.01元，公共能耗费156.25元（2017年4月12日至2020年5月31日止），合计5307.45元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2017年4月8日与泰州市姜堰区尚城壹品小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》，并于2020年3月30日续签，服务期限自2017年4月12日至2023年3月31日止。上述合同约定，原告为该小区提供物业服务，并向业主或者物业使用人收取下列物业服务费用：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；公共能耗费按每户每年50元收取，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费用，自逾期之日起按每天5‰加收违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。被告为该小区10幢2单元103室业主，并实际占有和使用至今。案涉房屋结构为多层，建筑面积123.53平方米。被告自2017年4月12日至2020年5月31日止共计37.5个月未按合同约定向原告支付物业服务费用，累欠物业服务费及违约金等合计人民币5307.45元（其中物业服务费0.5元/月/平方米×123.53平方米×37.5个月=2316.19元；公共能耗费50元/年×37.5/12/年=156.25元；违约金0.5元/月/平方米×123.53平方米×（37.5-12）个月×360天×5‰=2835.01元）。期间，原告于2019年10月11日在小区内张贴了《尚城壹品花园物业服务费用公示催缴名单》，并于2020年6月4日在被告住处进行书面催缴，但被告至今未交。 被告辩称，被告不交纳物业费的具体理由如下：1.被告不知道物业公司何时进入尚城壹品及业主委员会成员是谁，故案涉物业服务合同违法，不受法律保护；2.2017年7、8月被告空调落水管堵塞，水反流致地板裂缝，被告因未交纳物业费自己找人修理，如原告要求被告交纳物业费，该损失由谁承担；3.小区门卫对非小区汽车、三轮车无登记，未做好督查，致被告家宠物狗被抓走，原告应负主要责任；4.原告将被告家旁的摄像头拆除，致被告汽车被划，无法查找作案人；5.原告未按物业合同于每年3月公示物业服务费收支和公用场地经营收益处置情况，且物业利润不应超过8%。 针对被告答辩意见，原告补充陈述：1.落水管属于公共部位，原告依据物业合同每年定期对落水管、楼顶、露台等部位进行清理，至今未接到被告关于空调落水管报修的记录；2.除疫情防控期间，合同没有约定对进出小区、外来车辆进行登记；3.监控属公共设施设备，在2018年本小区创市优项目时曾请求姜堰住建局小区办对小区监控设施检修、更新改造，本小区获得2018年市优项目，说明小区的硬件设施、软件设施达市优标准，物业合同明确约定业主承担个人的生命财产安全，物业公司配合有关部门维护公共区域的治安、消防等安全工作，原告依据物业服务标准及收费标准向被告收取相关费用并无不当。 原告提交《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》两份、尚域壹品物业服务费用公示催交名单一份、物业催缴通知单一份、物业服务记录一组等证据证明其主张。被告对其主张未提交证据证明。 经审查，本院认为原告提交的证据真实、合法，且与本案有关联，依法应确认其证明力。根据原告陈述和举证，本院对原告主张的事实予以确认；被告对其主张并未举证，应承担举证不能的法律后果。 另查明，《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》约定，业主和物业使用人应当加强安全保护意识，负责自身的人身、治安、消防、交通和财产等安全防范工作。 本院认为，原告与业主委员会之间签订的《泰州市姜堰区尚城壹品小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告辩称业主委员会与物业公司签订的物业服务合同违法，并以其非合同当事人提出抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称物业公司擅自拆除摄像头，经本院调查核实，物业公司拆除损坏的摄像头是依据住建局的统一规划，且由住建局拨款资助完成，故被告主张因摄像头被拆除，导致无法查明宠物狗走失、汽车被划原因，并以此要求物业公司承担赔偿责任，缺乏法律依据，且物业服务合同明确规定物业管理行为符合合同约定的情形，不承担业主和物业使用人的人身、交通、财产安全和赔偿责任，被告可通过正当途径向负有责任的主体主张权利，不能以此作为拒交物业服务费的理由。被告辩称物业公司未修理空调落水管、物业公司未进行公示、门卫未对进出车辆进行登记，空调落水管的问题需要被告自行报修，物业的公示需要被告自行查看，物业服务合同未规定物业公司需对非本小区的过往车辆进行登记，物业公司仅需协调和协助有关行政部门加强公共秩序、治安消防等方面的监督管理和行政执法，被告以超过合同约定的内容来要求原告承担义务，缺乏法律依据，本院亦不予采信。关于被告应缴纳物业服务费的数额，根据被告黄铭的房屋面积及收费标准，被告应向原告支付物业服务费（含公共能耗费）2472.44元（其中物业服务费0.5元/月/平方米×123.53平方米×37.5个月=2316.19元；公共能耗费50元/年×37.5/12/年=156.25元）。关于违约金，物业管理合同中有明确约定，本院予以支持，但原告主张按每日千分之五加收过高，本院作适当调整，综合考虑物业服务情况和市场因素，酌情确定按年利率6%计算。 综上，本院认为，物业服务具有一定的公益性，并关系到全体业主的切身利益，因此不允许个别业主以物业服务不满足个人需要为由拒交物业管理费用。物业服务合同是双务合同，业主有权要求物业服务企业按照合同约定对小区事物进行管理和服务，同时物业服务企业有权要求业主交纳相应的费用。一方面物业服务企业应该加强与业主的沟通，听取业主的意见，不断完善和改进工作，提高服务质量，另一方面业主也需要理解和配合物业服务企业，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的服务，长此以往才能形成良性循环，共同创造良好的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告黄铭于本判决生效后三日内向原告泰州市凤城物业管理有限公司支付尚城壹品10幢2单元103室房屋自2017年4月12日至2020年5月31日止期间的物业服务费2316.19元、公共能耗费156.25元，共计2472.44元及违约金（以2472.44元为基数，自2020年6月18日起至实际给付之日止按年利率6%计算）； 二、驳回原告泰州市凤城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄铭负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起三日内向原告支付）。 本判决为终审判决。 审 判 员 张树春 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 孙佳乐 书 记 员 顾孟蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。