山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初1562号 原告：栾风云女，汉族，1971年9月26日出生，现羁押于山东省女子监狱。 委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：于晓磊，乳山信誉法律服务所法律工作者。 被告：陈国华男，汉族，1966年4月18日出生，住威海火炬高技术产业开发区。 被告：威海泰浩房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913710007433566497），住所地威海市青岛中路188号。 法定代表人：王浩，总经理。 委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所实习律师。 第三人：蔡鲁川男，汉族，1974年4月10日出生，住威海临港经济技术开发区。 原告栾风云与被告陈国华、威海泰浩房地产开发有限公司，蔡鲁川确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。栾风云之委托诉讼代理人于乐胜，威海泰浩房地产开发有限公司之委托诉讼代理人徐国荣、徐大伟，蔡鲁川到庭参加诉讼。陈国华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 栾风云向本院提出诉讼请求为：1.确认栾风云与陈国华签订的房屋买卖合同有效；2.确认威海泰浩房地产开发有限公司与蔡鲁川签订的商品房买卖合同及办理的房屋不动产权转移登记行为无效；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年3月1日，陈国华将威海泰浩房地产开发有限公司顶债的房屋出卖给了栾风云，双方签订了房屋买卖合同，合同约定，陈国华出卖的房屋位于威海临港经济技术开发区车库，建筑面积34.44平方米，总计价款73000元。栾风云依照合同约定一次性支付陈国华购房款73000元。陈国华将房屋交付栾风云使用。2019年12月，栾风云得知陈国华出卖给其的房屋，由威海泰浩房地产开发有限公司于2019年1月31日又出卖给了蔡鲁川，并且办理了房屋不动产权转移登记，为维护栾风云的合法权益不受侵犯，故起诉请求处理。 陈国华未作答辩。 威海泰浩房地产开发有限公司辩称，陈国华与其于2018年11月7日签订变更协议，收回案涉房产后，又出售给蔡鲁川。至于陈国华与栾风云之间的合同关系，与其公司无关。其公司与陈国华协商一致之后，将案涉房产等所有房屋一起收回，解除了原先签订的协议书，所以其公司有权将房屋另行处置。对于2018年签订的变更协议及其公司和蔡鲁川之间签订的房屋买卖合同，及办理不动产权转移登记行为，均有效。栾风云主张合同无效，没有法律依据，不符合合同法第52条合同无效的情形。综上，请驳回栾风云的诉讼请求。 蔡鲁川述称，其在2019年1月31日从威海泰浩房地产开发有限公司购买了涉案车库，用该公司欠付其工资抵付房款，并于当天签订了网签合同，于2019年6月4日办理了不动产权证。其现在持有该车库的不动产权证、威海泰浩房地产开发有限公司开具的发票、个人办理不动产权证交税的发票。2019年6月4日，其办理完不动产权证以后，物业主任陈巍说车库已经出售给栾风云，其就去找了栾风云，栾风云的母亲孙世玲拿出2015年3月1日由陈巍开具的车库收据。而在2019年的12月11日蔡鲁川起诉孙世玲和李志发非法占有案中，孙世玲在法庭上承认上述收据是后开的，开具时间是2019年6月4日至2019年12月11日之间。在蔡鲁川到栾风云家中商谈索要车库的事情的过程当中，孙世玲多次提到，栾风云和陈国华一直没有签订任何的买卖协议，而本案中，又有栾风云和陈国华签订的买卖协议，现在分析，该买卖协议应该是在2020年以后签订的。陈国华在2014年的6月26日通过物资、现金的方式，从威海泰浩房地产开发有限公司获得该车库，并约定以现金及物资全部付清后办理转让手续。假设该车库是从陈国华2015年的3月1日出卖给栾风云，到2018年11月7日三年多的时间，陈国华未给栾风云办理转房手续，说明陈国华自始至终就没有从威海泰浩房地产开发有限公司取得该车库的处置权。2018年11月7日，威海泰浩房地产开发有限公司和陈国华签订了同意收回该车库的协议后，陈国华和栾风云又签订了买卖协议并出具了收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下，栾风云提交房屋买卖协议书拟证明陈国华将从威海泰浩房地产开发有限公司抵债得来的威海市苘山镇泰浩文苑花园小区10-5号楼48号车库以73000元的价格出售给栾风云。威海泰浩房地产开发有限公司、蔡鲁川对该证据不予认可。陈国华之子陈登魁在本院调查中对栾风云主张从陈国华处以73000元的价格购买威海市苘山镇泰浩文苑花园小区10-5号楼48号车库认可。根据陈登魁的陈述，本院对上述买卖合同关系予以认定。威海泰浩房地产开发有限公司提交威海泰浩房地产开发有限公司作为甲方和陈国华作为乙方于2018年11月7日签订的变更协议，拟证明威海泰浩房地产开发有限公司收回上述车库后有处置权。栾风云质证不予认可。陈国华之子陈登魁在本院调查中对该变更协议上陈国华签字的真实性没有异议，但认为该协议的内容与口头约定不符。根据陈登魁的陈述，本院对威海泰浩房地产开发有限公司提交威海泰浩房地产开发有限公司作为甲方和陈国华作为乙方于2018年11月7日签订变更协议的事实予以认定。蔡鲁川提交编号为201900001371的商品房买卖合同（现售）鲁（2019）威海市不动产权第0023711号不动产权证书、发票，拟证明为有效合同、证书、发票。栾风云质证不予认可。威海泰浩房地产开发有限公司质证没有异议。本院认为，上述合同、不动产权证书、发票均有相关单位加盖的公章，本院对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年6月26日，威海泰浩房地产开发有限公司作为甲方和陈国华作为乙方签订协议书，约定乙方购买甲方房产（详细见附页抵顶房源明细表），乙方支付房价款方式为现金和用物资抵顶，乙方现金及物资全部付清后，甲方为其办理转房手续。协议后附文苑花园房源明细显示有涉案房产（老楼号4#楼、新楼号中韩路10-5#楼、老户号甲10-48#车、新户号南向车-2#，面积34.44，单价2550，金额87822）。 后，陈国华将威海市苘山镇泰浩文苑花园小区10-5号楼48号车库以73000元的价格出售给栾风云。栾风云进行装修并入住。 2018年1月11日，威海泰浩房地产开发有限公司作为甲方和陈国华作为乙方签订补充协议书，约定双方确认截止到2018年1月11日，甲方尚应抵顶给乙方的房产包含有文苑花园房产（施工楼号4#楼、预售楼号中韩路10-5#楼、车库预售号甲10-48#车、车库施工号南向车-2#，面积34.44，单价2550，金额87822）等。 2018年11月7日，威海泰浩房地产开发有限公司作为甲方和陈国华作为乙方签订变更协议，约定双方根据2018年1月11日签订的补充协议书及2014年6月26日签订的协议书达成变更协议，双方确认上述两份协议中甲方兑换给乙方至今没有交付和过户给乙方的房产包含有文苑花园房产（施工楼号4#楼、预售楼号中韩路10-5#楼、车库预售号甲10-48#车、车库施工号南向车-2#，面积34.44，单价2550，金额87822），双方同意，本协议签订后，甲方不再向乙方履行交付和过户等合同义务，即仍归甲方所有，不再兑换给乙方。 2019年1月31日，威海泰浩房地产开发有限公司作为出卖人与蔡鲁川作为买受人签订编号为201900001371的商品房买卖合同（现售），约定出卖方将座落苘山镇中韩路-10-5号-2房屋出售给买受人，总价款87822元。2019年6月，该房产办理不动产登记至蔡鲁川名下，不动产权证书号为鲁（2019）威海市不动产权第0023711号。 2019年11月21日，本院立案受理蔡鲁川诉孙世玲、李志发占有排除妨害纠纷一案，该案中，蔡鲁川诉请要求孙世玲、李志发搬离涉案房屋并支付占用费。2019年12月11日，蔡鲁川撤诉。 另查，陈国华之子陈登魁在本院调查中陈述，陈国华把诉争房屋出卖并交付给栾风云属实，栾风云款项已经付清。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。栾风云与陈国华就座落威海临港经济技术开发区苘山镇中韩路-10-5号-2房屋签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。威海泰浩房地产开发有限公司与陈国华于2018年11月7日签订变更协议约定座落威海临港经济技术开发区苘山镇中韩路-10-5号-2房屋不再兑换给陈国华。上述变更协议签订后，威海泰浩房地产开发有限公司与蔡鲁川于2019年1月31日签订编号为201900001371的商品房买卖合同（现售）不违反法律行政法规的禁止性规定，亦属有效。本案为确认合同效力纠纷，对威海泰浩房地产开发有限公司与蔡鲁川办理房屋不动产权转移登记行为效力不予处理认定。 综上所述，对栾风云诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。陈国华经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席审理及宣判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认栾风云作为买受人与陈国华作为出卖人就座落威海临港经济技术开发区苘山镇中韩路-10-5号-2房屋签订的房屋买卖协议书有效； 二、驳回栾风云的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由陈国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 徐 国 建 二〇二〇年七月十三日 书记员 **（代）