江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3849号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏奔腾汽车科技有限公司。委托诉讼代理人：李春阳，该公司员工。委托诉讼代理人：王霞，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏辉煌汽车销售服务有限公司。委托诉讼代理人：杨敏，江苏东恒（吴江）律师事务所。上诉人江苏奔腾汽车科技有限公司（以下简称奔腾公司）因与被上诉人江苏辉煌汽车销售服务有限公司（以下简称辉煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初11205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奔腾公司的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费用由辉煌公司承担。事实和理由：一、一审在庭审中漏查了重要的争议焦点，即审查辉煌公司在合同履行过程中的违约情况。1.依据双方之间《房屋租赁协议》第二条第2款A项条款的约定，房屋租赁费用包括房租和物业费，两项任何一项没有付清，均应视为房屋租赁费用没有付清。从一审庭审中可以确认的是，辉煌公司在2019年5月支付之后的半年房屋租赁费用时，没有将物业费86400元支付，辉煌公司在2019年5月已经构成违约。未按期支付租金，根据租赁协议第四条第2款表述，“乙方有权随时终止租赁合约或随时关闭出租厂区大门。若因此甲方发生任何损失与乙方无关”。由此可见，且先不论所谓的“锁了西大门，保安不让辉煌公司进入”情况是否真实或者是否为奔腾公司指示，担论关闭出租厂区大门行为本身，也是辉煌公司没有按期支付租金时合同赋予奔腾公司的合法权利。一审在最终判决时判决奔腾公司提出的支付物业费的要求，但没有对不支付物业费的行为构成违约予以认定，显然错误。2.辉煌公司存在违法转租行为，一审认定奔腾公司存在明知的情况而视为予以默认，显然也是错误的。奔腾公司知道同时存在三个电表，不能视为其当然知晓存在转租，一方面三个电表中有两个是其自用，既然可以同时自用两个电表，那么同时拥有三个电表也是不足为其的，不能以此推断奔腾公司知晓存在转租的情况。另一方面，转租人从未在厂区内悬挂任何厂区标牌，其经营的业务与辉煌公司均是汽车类行业，作为出租人来说，没有发现转租情况是很正常的，不能以此为由认定奔腾公司对于转租情况是知晓的。根据合同约定，转租应经过奔腾公司书面同意，否则奔腾公司不退还租金和相关费用。二、一审认可承租人提出的解除租赁合同的依据为保安的陈述和有栅栏的存在导致辉煌公司即便从南门也无法进入，从而使得辉煌公司租赁目的无法实现，这个认定是错误的。首先，一审忽略了保安的聘请主体，西门保安的陈述根本不能代表奔腾公司。西门保安之前是由辉煌公司于苏州海佑汇电子科技有限公司（后更改为苏州鑫鸿硕电子科技有限公司）共同聘请，2019年5月后由苏州鑫鸿硕电子科技有限公司单独签订保安派遣合同，奔腾公司对于西门保安没有控制的权利。其次，栅栏确实存在，但一审没有对现场进行勘察，栅栏北面是焊死的，但是最南端栅栏是可以移动的门，门上从未上锁，栅栏也并非全包围，辉煌公司自己本身有东门，是可以随意出入的，因此辉煌公司完全可以从南大门进出厂区。辉煌公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。辉煌公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除合同并退还未履行期间租金134400元。2.判令奔腾公司退还因房屋面积错误产生的差额95368元。3.判令奔腾公司退还因房屋面积错误以及标准错误多付的物业费51814元。上述二、三项自2019年7月1日起，按照年利率4%支付利息，至实际付清之日止。4.判令奔腾公司退还押金2万元。5.请求法院判令奔腾公司支付违约金89796元（三个月租金，按照实际面积2138平方计算）。6.请求法院判令诉讼费由奔腾公司承担。奔腾公司向一审法院提出反诉请求：１.辉煌公司向奔腾公司支付物业管理费86400元及滞纳金25920元（按30%计算）；2.辉煌公司向奔腾公司支付电费14608.44元；3.奔腾公司无需向辉煌公司退还房租保证金20000元；4.辉煌公司向奔腾公司支付提前解除合同的违约金144000元；5.辉煌公司将租赁物恢复原状；6.反诉费用由辉煌公司承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，辉煌公司作为承租方（甲方），奔腾公司作为出租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定如下：第一条：分区规划内容乙方厂区内现有厂房(西侧)一楼靠北，面积约为2400平方米，提供给甲方租赁使用。第二条：租赁用途及租金1、用途：甲方用于研发、车辆维修、生产及配套人才安置。2、双方商定租金价格如下：A、现有厂房租赁费用为2017年18元/月/平方米(其中房租14元/月/平方米、物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米)。B、乙方负责根据物业管理的相关规定做好房屋主体维护及修缮工作；C.合同签订后三个工作日内，甲方需缴纳房租保证金2万元，保证金在租赁合同到期后，甲方不续租并经乙方验收后退还给甲方。第三条：租期及续租1、现有厂房从2017年5月1日起至2020年4月30日止承租并计算租金且开始计算租赁年度；乙方需配合于承租起始日前移交甲方使用。2、租赁期满，乙方有权收回出租厂房，甲方享有优先租赁权，甲方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向乙方提出书面要求，经乙方同意后重新签订租赁合同。第四条：租金支付1、乙方交付的租赁资产自承租起始日起算租赁费用，每6个月支付一次，入驻前需付清。2、甲方若未按规定按期支付租金时，需要向乙方支付滞纳金，按照2%计算(从租赁日起)；且乙方有权随时终止租赁合约或随时关闭出租厂区大门。若因此甲方发生任何损失与乙方无关。3、甲方支付租金时，乙方必须向甲方提供相当金额的发票。第五条：租赁资产要求……3、由于甲方过度使用或使用不当造成的建筑或设施损坏，由甲方负责维修，费用由甲方负责；甲方结束租赁时应自行拆除搬离设施设备，使用空间恢复租赁前状态(墙壁、屋顶、地面无洞需与原来颜色一致)。第六条：其他约定1、甲方需在租赁前在厂房北面至厂房围墙处加一道防护栏，费用由甲方承担。2、在租赁期间，甲方不可以自行将该厂房转租，需事先征得乙方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则乙方不再退还租金和相关费用……9、甲方使用电费按表实际数量计算，以1.1元/度计价。水费按国家规定价格计算。第七条违约责任第2条：租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金。租赁期间，如甲方提前退租而违约，应赔偿乙方三个月租金。合同签订前，辉煌公司已于2017年4月11日按双方约定支付了房租保证金2万元，并在厂房北面至厂房围墙处加装了一道防护栏。合同签订后，奔腾公司按合同约定交付了租赁房屋。辉煌公司按照约定的租赁面积2400平方米陆续支付了至2019年10月31日的租金1008000元，并分别按4元、5元、6元/月/平方米的标准支付了至2019年4月30日的物业费。辉煌公司租赁奔腾公司厂房后不久，即于同年5月20日将部分厂房（300平方米）转租给苏州耀顶新能源技术有限公司（以下简称耀顶公司）。2017年9月6日，耀顶公司经辉煌公司同意又转租给苏州融和时空新能源技术有限公司（以下简称新能源公司）。另查明：2018年5月15日，辉煌公司作为甲方与案外人江苏宝泰保安服务有限公司（以下简称宝泰公司）作为乙方，双方签订《保安派遣服务合同书》一份，约定乙方根据甲方需要向甲方租赁工厂派遣1名保安，负责西大门的白班管理工作，合同期限自2018年5月15日至2019年5月14日止。2019年5月，新能源公司作为甲方与宝泰公司作为乙方签订《保安派遣服务合同书》一份，约定乙方根据甲方的实际需要向甲方工厂派遣1名保安员，晚班1人（晚18点到早6点）。具体调休等由乙方自行安排，但应确保在约定的时间内有约定的人数在岗值勤，合同期限自2019年5月15日起至2020年5月14日止。2019年7月5日，奔腾公司以辉煌公司终止保安合同，西大门晚间无人看守为由，于晚间19:30至次日7:30关闭厂区西大门，并关照公司保安不允许辉煌公司员工出入大门，双方由此产生矛盾。2019年7月16日，辉煌公司单方委托苏州先觉装饰设计院朱鹏现场测量，测得辉煌汽修厂（益胜路518号）装饰面积为2138平方米。2019年8月12日，辉煌公司向一审法院提供诉讼，要求解除双方的租赁合同等。2019年8月27日，奔腾公司收到一审法院发送的起诉状副本等相关应诉材料。以上事实，有辉煌公司提供的《房屋租赁协议》、租金费用表以及付款凭证、告知函、照片，奔腾公司提供的租赁物位置及西门南门照片打印件、辉煌公司使用的租赁物周边配套照片打印件、辉煌公司与宝泰公司及与新能源公司签订的《保安派遣服务合同书》、微信聊天记录截屏、租赁合同件、2019年6月、7月水电费清单打印件，以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，辉煌公司与奔腾公司于2017年5月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，奔腾公司依约将案涉房屋交付辉煌公司使用，辉煌公司理应按约支付租金等费用。一、本诉部分1、关于双方合同是否应当解除的问题。辉煌公司主张，奔腾公司擅自锁门，导致辉煌公司无法使用租赁物，合同目的无法实现，已构成根本违约，故要求解除合同。奔腾公司则认为，辉煌公司系违约提前解除合同，其无权要求奔腾公司支付违约金。1、奔腾公司确有部分时段对厂区西门加锁，但系辉煌公司违约导致。2、厂区西门关闭不影响辉煌公司进出。3、辉煌公司擅自转租违约在先，其因担心被告追责而恶意要求解除合同。一审法院认为，出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持。双方合同第六条约定，甲方需在租赁前在厂房北面至厂房围墙处加一道防护栏。原告提供的现场照片可以看出厂区北面至围墙处有一栅栏。庭审后，双方一同到达租赁厂房所在的西门，现场保安陈述该西门在晚间19:30至次日7:30关闭，奔腾公司关照保安不允许辉煌公司员工出入大门。由此，可以确认，奔腾公司在晚间关闭了厂区西门，且不允许辉煌公司员工出入。同时由于栅栏的存在，即便可以从奔腾公司南门进入，也无法进入辉煌公司租赁的厂区。故辉煌公司的合同目的无法实现，依照合同法第九十四条的规定，其要求解除合同的理由成立，应予支持。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。辉煌公司以诉讼的方式要求解除合同，诉状副本到达之日应视为解除通知到达。一审法院受理本案后及时发送了诉状副本等相关应诉材料，奔腾公司于2019年8月27日签收，故应视为双方的合同已于2019年8月27日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因奔腾公司关闭西大门，不允许辉煌公司进入租赁房屋，导致辉煌公司无法正常经营，合同解除，奔腾公司的行为已构成违约。奔腾公司认为辉煌公司擅自转租，违约在先。但辉煌公司认为奔腾公司在举证时也提到有电表安装在新能源公司的厂房内，新能源公司的装修、电表的安装，以及平时的保安管理奔腾公司也参与的，说明转租事实奔腾公司是知晓的。一审法院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。案涉租赁厂房内有三块电表，其中一块安装在新能源公司，且平时由奔腾公司抄表。本案庭审中，奔腾公司陈述在辉煌公司终止保安合同后由新能源公司与宝泰公司续签保安合同，可以确认奔腾公司知晓次承租人新能源公司的存在。其称：“后来据了解奔腾公司得知辉煌公司可能存在转租情形，在此情况下多次与辉煌公司协商赔偿事宜，继而发生争议”，辉煌公司予以否认，且奔腾公司对此亦未提供相关证据，故一审法院不予采信。直至诉前，奔腾公司对转租事宜并未提出异议，应视为对辉煌公司的转租行为予以默认，故奔腾公司主张辉煌公司擅自转租，证据不足，一审法院不予采信。综上,一审法院认为，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，辉煌公司要求解除合同，奔腾公司退还剩余租金和押金（房租保证金）2万元，并支付违约金的请求理由成立，一审法院予以支持。辉煌公司的租金已支付至2019年10月31日，按双方约定的标准计算，奔腾公司应退还2019年8月28日至2019年10月31日（计65天）的租金72800元（14元/月÷30×65×2400㎡）。根据双方合同约定，租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金。现辉煌公司要求奔腾公司赔偿三个月的租金89796元（按照其主张的实际面积2138平方计算，14元/月/㎡×3×2138㎡），该计算面积小于合同约定面积，视为辉煌公司对自己民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。2、关于奔腾公司是否应当退还因房屋面积错误产生的租金差额和因房屋面积、标准错误多付的物业费及利息的问题。辉煌公司主张，租赁厂房实际面积只有2183平方米，故应当退还差额部分租金。奔腾公司则认为，辉煌公司要求退还房租没有事实和法律依据。一审法院认为，辉煌公司主张的面积系单方委托第三方测量所得，且未提供该第三方是否具有相应资质的证据。同时双方签订的租赁合同已明确约定租赁面积约为2400平方米，可以认定双方对此租赁面积的约数也是确认的。截至测量前，奔腾公司对此也没有提出异议，且其支付租金和物业费均按此面积计算，原告关于租赁面积的异议已超过超除斥期间。故应该认定案涉租赁房屋的面积为2400平方米，辉煌公司要求奔腾公司退还租金差额的理由不能成立，一审法院不予支持。关于物业费标准，双方在合同中明确约定，物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米。事实上，双方在合同履行过程中也按照每年增加1元/月/平方米执行。故应确认双方的真实意思为物业费每年增加1元/月/平方米，并非辉煌公司主张的1元/平方米/年。综上，辉煌公司要求奔腾公司退还因房屋面积错误产生的租金差额，以及因房屋面积错误和标准错误多付的物业费及利息的请求一审法院不予支持。二、反诉部分。1、关于辉煌公司是否应当支付物业管理费的问题。奔腾公司要求辉煌公司支付自2019年5月1日至2019年10月31日的物业费86400元及滞纳金25920元（按30%计算）。辉煌公司同意支付至2019年6月30日的物业费。一审法院认为，如前所述，由于双方租赁合同于2019年8月27日解除，而辉煌公司的物业费仅支付至2019年4月30日，故奔腾公司要求辉煌公司支付2019年5月1日至2019年的8月27日的物业费的请求应予支持。按照双方合同约定，物业费标准为4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/月/平方米，辉煌公司应支付2019年5月1日至2019年的8月27日（计119天）的物业费应为57120元（6元/日/㎡÷30×119天×2400㎡）。根据案涉合同第二条租赁用途及租金第2条约定，双方商定租金价格为2017年18元/月/平方米(其中房租14元/月/平方米、物业费4元/月/平方米，及第四条租金部分第2条约定，甲方若未按规定按期支付租金时，需要向乙方支付滞纳金，按照2%计算。上述条款明确了租金和物业费的单价，且仅约定未按规定按期支付租金时需向乙方支付滞纳金，故奔腾公司要求辉煌公司支付滞纳金的诉请不符合上述约定，一审法院不予支持。2、电费。奔腾公司主张2019年7月份电费14608.44元。电表一共有3块，其中2块是辉煌公司自己使用，另一块在新能源公司处使用。2019年7月，辉煌公司自己使用的电表已经没有读数，但是新能源公司的电表还有读数。辉煌公司则认为，辉煌公司已付清截至6月底的水电费。奔腾公司提供的水电费清单上也显示7月份电表总电量为零，因此辉煌公司不存在欠付电费情形，不予支付。一审法院认为，对于租赁房屋内有三块电表，且其中一块安装在新能源公司的事实双方没有争议，一审法院予以确认。庭审中，辉煌公司陈述在双方产生纠纷之前新能源公司的水电费由该公司向辉煌公司支付，再由辉煌公司统一向奔腾公司支付。奔腾公司提供的证据可以看出双方通过微信发送电表读数及生成的明细账单结算费用，其中2019年7月份的电费为14608.44元，对此一审法院予以确认。且新能源公司所用房屋系由辉煌公司转租，其产生的电费由辉煌公司收取后一并支付给奔腾公司，故辉煌公司应支付2019年7月电费14608.44元。3、关于奔腾公司提出的无需退还保证金的诉请，该请求实为对辉煌公司要求返还保证金而提出的抗辩意见，其主张辉煌公司应支付提前解除合同违约金的诉请，一审法院在本诉部分已对反诉被告是否违约作了说明，在此不再赘述。因此，奔腾公司提出的无需退还保证金的抗辩意见，及要求辉煌公司支付提前解除合同违约金的诉请理由均不能成立，一审法院不予支持。至于奔腾公司提出的恢复原状的诉请，辉煌公司表示同意。依照法律规定和双方合同约定，辉煌公司应于判决生效后按照合同第五条约定，自行拆除搬离设施设备，使用空间恢复租赁前状态(墙壁、屋顶、地面无洞需与原来颜色一致)。同时，奔腾公司对此应给予必要的协助（如开放大门等）。综上所述，一审法院认为，辉煌公司与奔腾公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除，奔腾公司应退还辉煌公司剩余租金2019年8月28日至2019年10月31日的租金72800元，房租保证金2万元，并支付违约金89796元；辉煌公司应将案涉租赁房屋恢复原状返还给奔腾公司，并应按合同约定支付拖欠奔腾公司2019年5月1日至2019年8月27日止的物业费57120元、电费14608.44元，同时，奔腾公司应给予必要的协助。双方其他诉讼请求均予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏辉煌汽车销售服务有限公司与江苏奔腾汽车科技有限公司于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除。二、江苏奔腾汽车科技有限公司应于判决生效之日起十日内退还江苏辉煌汽车销售服务有限公司剩余租金72800元、房租保证金20000元，并支付违约金89796元，合计182596元。三、江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江经济技术开发区益胜路北侧518号的租赁厂房恢复原状，并江苏奔腾汽车科技有限公司。四、江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付江苏奔腾汽车科技有限公司物业费57120元、电费14608.44元，合计71728.44元。五、驳回江苏辉煌汽车销售服务有限公司和江苏奔腾汽车科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5734元，由双方各半负担。反诉案件受理费2832元，由江苏奔腾汽车科技有限公司负担2000元，江苏辉煌汽车销售服务有限公司负担832元。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，辉煌公司与奔腾公司签订《房屋租赁协议》的租赁合同中第六条第6款约定，奔腾公司提供安保，费用由辉煌公司与海佑汇公司共同承担。关于加锁情况，一审中，奔腾公司在答辩意见中明确，根据合同约定，奔腾公司提供安保，费用由辉煌公司与海佑汇公司共同承担。在实际履行过程中，是由辉煌公司直接与江苏宝泰保安服务有限公司签订的保安服务合同，由保安公司为辉煌公司提供厂区西门的安保服务，但辉煌公司2019年5月份擅自终止了安保服务，双方发生纠纷并诉讼。因厂区内还有其他承租人，为了确保厂区内夜间财产安全，奔腾公司遂于晚上17:30至早上7:00对厂区西门加锁，后辉煌公司的转租户苏州融和时空新能源技术有限公司找到奔腾公司，要求夜间不要锁门，并提出自己自行聘请保安提供服务，但2019年7月初终止了保安服务合同明知是西门有出现无人看守的情况，遂自2019年7月5日开始晚间对西门予以加锁。但根据合同约定，因辉煌公司存在违约行为，其也有权加锁，且加锁并不影响辉煌公司正常出入。二审中，奔腾公司为证明其主张提供如下证据：1.厂房图纸，证明辉煌公司厂房及出入门的位置。2.消防大队消防安全检查员王建林出具的《证明》，证明因消防安全要求，辉煌公司厂房南门边的铁栅栏从未上锁，车辆可以顺利出入厂区，如果无法通过车辆，会提出整改和做出处罚。3.苏州纳斯康迪汽车部件有限公司员工毛伟伟、张厚政出具的《员工情况说明》两份，证明从毛伟伟、张厚政2018年9月入职起辉煌公司南门边的铁栅栏从未上锁，一直可以顺利出入厂区；西门也一直可以通行，只有2019年7月份开始晚间锁门，但仍然可以从南门铁栅栏出入厂区。4.《江苏宝泰保安服务有限公司保安张春来等情况说明》，证明从保安2018年入职以来公司就安排自己和另一个保安至厂区西大门为辉煌公司和苏州鑫鸿硕电子科技有限公司提供保安服务，后来2019年5月份辉煌公司终止保安合同，到7月份只有苏州鑫鸿硕电子科技有限公司一家公司与保安公司有服务合同，故只剩下张春来一人为苏州鑫鸿硕电子科技有限公司提供安保服务，后经与苏州鑫鸿硕电子科技有限公司协商，决定自2019年7月15日开始让保安在晚上7点半开始给西门锁门，第二天早上7点半再开门，晚上厂区员工从南门边铁栅栏出入厂区。奔腾公司与锁门事件无关。5.江苏宝泰保安服务有限公司出具的《撤回派驻辉煌公司保安情况的说明》，证明因辉煌公司保安服务费未付清，江苏宝泰保安服务有限公司自2019年5月15日之后，多次到辉煌公司催讨欠款，辉煌公司均没有开门，直至6月中旬在吴江机关汽车修理所找到了辉煌公司人员，后来双方至7月份诉讼解决。另外案涉厂区的西门保安是苏州鑫鸿硕电子科技有限公司聘请，管理权归于苏州鑫鸿硕电子科技有限公司，奔腾公司无权管理控制。6.电话录音光盘及文字版，证明辉煌公司原主要负责人陈总说明南门铁栅栏是辉煌公司自行制作安装，与奔腾公司无关。7.视频光盘及文字版，证明奔腾公司没有指令过保安对西门锁门、限制辉煌公司人员出入，并且南门铁栅栏自保安入职时就存在且没有锁过，即使后期西门晚间锁门，厂区人员也可以从南门铁栅栏出入。8.微信记录，证明辉煌公司自2019年6月19日之前就已经打算和奔腾公司解除合同，因为其自身经营原因打算不再继续经营，所以找到第三方参与协商，证明解除租赁合同系因辉煌公司原因，并非奔腾公司造成的。9.谈话记录，系奔腾公司一审聘请律师到苏州鑫鸿硕电子科技有限公司所做的谈话笔录，苏州鑫鸿硕电子科技有限公司负责人证明西门保安是其公司聘请，奔腾公司没有管理权限，也不影响辉煌公司员工的进出，可以从南门边铁栅栏出入厂区。辉煌公司针对上述证据发表质证意见如下：对于证据1厂房图纸，认可与厂区平面图大体一致，南门铁栅栏在图中所示位置，但该栅栏是辉煌公司应奔腾公司要求制作，在承租开始之前钥匙交由奔腾公司保管，辉煌公司从不从该通道进出，租赁合同签订时，奔腾公司为了便于管理就明确要求辉煌公司只能使用西门，并且要求辉煌公司自行在南门的通道上加一道栅栏以隔离车辆进出厂区其他地方。对于证据2《证明》，属于证人证言，真实性无法核实，不能作为证据使用，奔腾公司作为厂区所有人又持有南门铁栅栏的钥匙，在消防部门检查时完全可以打开铁栅栏以符合消防要求。对于证据3《员工情况说明》，属于证人证言，证人需要出庭接受质询，根据图纸可以看出，厂区有三个大门，分别是南门、西门、东门，主门是南门，员工应当是直接经由南门进出，而非证人所述的要通过铁栅栏，该铁栅栏横跨在厂区西面的走道上，宽约5米，留有80㎝左右的空隙可以走人。对于证据4、5、7，这些证据均是保安公司保安及管理人员向法庭出具，因保安公司至今仍向奔腾公司提供安保服务，双方存在利害关系，对于上述证据真实性均不予认可。对于证据6电话录音光盘及文字版，真实性认可，关联性不认可。对于证据8微信记录，真实性无法确认，辉煌公司确有解除合同的意思，但已经支付租金至2019年10月31日，辉煌公司愿意承租至2019年10月31日，之后与奔腾公司解除合同，如果在此期间找到合适的承租人，也愿意配合提前退租，但奔腾公司2019年7月初擅自将西门关闭，导致辉煌公司无法正常经营。证据9谈话记录，属于证人证言，应当出庭接受质询。二审中，辉煌公司向本院提交了两份接处警工作登记表，证明2019年9月23日、2019年11月1日，辉煌公司要求进入厂区搬走其物品，奔腾公司均阻扰辉煌公司进入厂区。奔腾公司质证认为，报警记录显示的时间是2019年9月23日、2019年11月1日，辉煌公司于2019年8月12日起诉，报警发生在起诉之后，不能证明奔腾公司不让辉煌公司进入厂区，关闭西门。二审中，本院于2020年6月11日组织双方查看现场，根据现场查看双方确认，辉煌公司承租奔腾公司厂区的西北位置，苏州纳斯康迪汽车部件有限公司承租于奔腾公司厂区的西南位置，辉煌公司与苏州纳斯康迪汽车部件有限公司南北相邻。奔腾公司厂区有西大门和南大门。辉煌公司紧邻西大门。辉煌公司承租的房屋有西门、东门和北门。至查看现场当天，辉煌公司仍掌握了其承租房屋的西门钥匙和东门钥匙，在双方到场的情况下，辉煌公司打开了房屋的西门和东门，东门门外南侧有辉煌公司的设施。根据合同约定，辉煌公司在承租的厂房北面至厂房围墙处制作了北铁栅栏，北铁栅栏门是锁住的。辉煌公司称当时自己制作的是焊死的，门后来被改过了，奔腾公司称门从制作后从未改过。辉煌公司在厂房南面至厂房围墙处制作了南铁栅栏，从现场看，该栅栏门是敞开的，大约3米宽。辉煌公司称南铁栅栏门被改过，西侧半扇门现在是可以活动的，之前是焊死固定在地面上的，奔腾公司称门从辉煌公司制作后从未更改过，也从未上锁，门是插销式的，百叶上锈迹斑斑，不可能是刚改过的。当日，应双方要求本院组织双方进行了交接。奔腾公司要求辉煌公司按照合同约定恢复原状，辉煌公司表示愿意恢复原状。二审中，辉煌公司陈述因奔腾公司擅自关闭西门，导致辉煌公司无法正常使用房屋，2019年7月份开始不在案涉房屋内经营。二审中，辉煌公司陈述其承租房屋只有西门可以使用，东门不能使用，也不存在可以使用的可能。本院认为，辉煌公司作为承租方与奔腾公司作为出租方签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，奔腾公司依约向辉煌公司交付案涉房屋，辉煌公司应按照合同约定履行支付租金的义务。一、本诉部分1.关于合同解除问题。辉煌公司主张因奔腾公司擅自锁门导致其合同目的无法实现，奔腾公司存在根本违约，故要求解除合同；奔腾公司认为辉煌公司未按期支付租金，存在违约，根据合同约定其有权关闭厂区大门；辉煌公司存在擅自转租行为；西门保安并非奔腾公司聘请，奔腾公司对保安无管理和控制的权利；西大门锁门不会造成辉煌公司无法经营，其完全可以从厂区南大门正常出入。本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明。辉煌公司主张奔腾公司擅自锁门导致合同目的无法实现，但一审中其仅提供了西门加锁的照片，奔腾公司认为西大门保安并非其聘请，其无权管理和控制，并提供了江苏宝泰保安服务有限公司、苏州鑫鸿硕电子科技有限公司之间的保安派遣服务合同、情况说明，本院认为结合一审查明的西大门保安服务合同情况以及上述证据，足以认定西大门的保安并非奔腾公司聘请，一审仅凭西大门现场保安的陈述晚间19：30至次日7：30西大门关闭就认定奔腾公司不允许辉煌公司出入依据并不充分。另外，根据本院现场查看情况，辉煌公司承租的房屋有西门和东门，西门和东门的钥匙都由辉煌公司持有，辉煌公司可以从南大门出入厂区；另外南大门旁边的铁栅栏宽约3米，可供人员和车辆正常出入，通过南大门旁边的铁栅栏辉煌公司承租的房屋西门与厂区南大门也是相通的，故西大门夜间锁门并不会影响辉煌公司人员出入，也不会造成辉煌公司合同目的无法实现。辉煌公司主张承租房屋的东门外部由奔腾公司加锁、南大门旁边的铁栅栏经奔腾公司后期改造等与本院现场查看的情况也不符，且辉煌公司上述主张并未提供任何证据加以证明，故本院不予采信。退一步讲，租赁合同第二条第2款约定，双方商定的租金价格为：现有厂房租赁费用为2017年18元/月/平方米（其中房租14元/月/平方米，物业费4元/月/平方米，以后每年物业费增加1元/平方米），本院认为，根据双方的约定内容，租金应包括房租和物业费。合同第四条约定，辉煌公司自承租起始日起算租赁费用，每6个月支付一次，入驻前需要付清。辉煌公司没有按照规定按期支付租金时，需要向奔腾公司支付滞纳金，按照2%计算；且奔腾公司有权随时终止租赁合同并随时关闭厂区大门。若辉煌公司发生任何损失与奔腾公司无关。奔腾公司、辉煌公司均明确辉煌公司按照合同约定房租支付至2019年10月31日，物业费支付至2019年4月30日，辉煌公司没有按期按约定支付物业费，构成违约。根据合同第四条规定，奔腾公司有权随时终止租赁合同并随时关闭厂区大门。在奔腾公司不存在违约行为、辉煌公司欠付奔腾公司租金的情况下，辉煌公司作为违约方，其无权要求解除租赁合同，一审认定奔腾公司存在违约行为属于事实认定有误，本院予以纠正。本案中，辉煌公司要求解除合同，奔腾公司反诉要求辉煌公司支付提前解除合同违约金，结合辉煌公司提供的2019年9月23日接处警工作登记表，在一审起诉后，因双方发生纠纷，奔腾公司不允许辉煌公司进入厂区搬离其物品，双方此时均有解除合同的意思表示，二审中双方也均明确要求解除合同并由法院组织双方进行了现场交接，本案租赁合同已经无法继续履行，故本院依法认定辉煌公司与奔腾公司签订《房屋租赁协议》于2019年9月23日解除。合同解除后，辉煌公司要求退还租金和押金，本院认为，因辉煌公司房租支付至2019年10月31日，按照双方约定标准，奔腾公司应退还2019年9月23日至2019年10月31日（计38天）的房租42560元（14元/日/㎡÷30×38天×2400㎡）。关于房租保证金2万元，根据合同约定，保证金在租赁合同到期后，承租人不续租并经出租人验收后退还给承租人。二审中，本院组织双方进行了交接，但根据合同约定，辉煌公司有将租赁房屋恢复原状的义务，故在辉煌公司履行恢复原状义务并经奔腾公司验收后，房租保证金2万元方能返还给辉煌公司，故对于辉煌公司要求返还2万元的房租保证金本院不予支持。辉煌公司要求奔腾公司赔偿提前解除合同违约金，但根据上文分析，合同解除的原因并非奔腾公司，故辉煌公司无权要求奔腾公司赔偿违约金。2、关于辉煌公司主张是否应当退还因房屋面积错误而产生的租金差额和因房屋面积错误、标准错误多付的物业费及利息问题。辉煌公司主张租赁房屋的面积只有2183平方米，但双方合同中已经明确约定租赁面积约为2400平方米，租赁房屋的四至清晰，截至2019年7月16日辉煌公司单方委托第三方测量前，辉煌公司没有对面积提出过异议，且其支付的租金均是按照合同约定的面积支付。辉煌公司主张租赁面积存在差异没有提供充足的证据加以证明，本院对于其要求退还因房屋面积错误而产生的租金差额和因房屋面积错误、标准错误多付的物业费不予支持。二、反诉部分1.关于辉煌公司是否应当支付物业费的问题。奔腾公司反诉要求辉煌公司支付自2019年5月1日至2019年10月31日的物业费86400元及滞纳金25920元，辉煌公司同意支付至2019年6月30日的物业费。本院认为，如前文所述，双方租赁合同于2019年9月23日解除，辉煌公司的物业费支付至2019年4月30日，故奔腾公司要求辉煌公司支付自2019年5月1日至2019年9月23日的物业费的请求应予以支持。按照双方合同约定内容，2019年5月1日至2019年9月23日期间的物业费计算标准为6元/月/平方米，故辉煌公司应支付的物业费为70080元（6元/月/㎡÷30×146天×2400㎡）。关于滞纳金，根据合同约定，承租人未按期支付租金时，应按照2%的标准向出租人支付滞纳金，根据前文分析，本案双方约定的租金包括房租和物业费，故辉煌公司未能按期支付物业费，应向奔腾公司支付滞纳金1401.6元。（70080元×2%）。2.电费。奔腾公司反诉主张辉煌公司应向其支付7月费的电费14608.44元，辉煌公司认为根据奔腾公司提供的水电费清单上显示的内容，辉煌公司不存在欠付电费的情况。对此本院认为，电表一共三块，其中两块是辉煌公司使用，一块是次承租人新能源公司使用，根据奔腾公司提供的证据可以看出双方通过微信发送电表读数及生成明细账单表，尽管辉煌公司自己使用的电表已经没有读数，但新能源公司所用房屋为辉煌公司转租，新能源公司所产生的电费应由辉煌公司一并支付给奔腾公司，辉煌公司与新能源公司再另行结算。故辉煌公司应支付2019年7月电费14608.44元。3.关于奔腾公司是否应退还辉煌公司房租保证金、辉煌公司是否应当支付奔腾公司提前解除合同的违约金。本院认为，根据前述分析内容，辉煌公司在未将房屋恢复原状并经奔腾公司验收之前，无权要求奔腾公司退还房租保证金。本案租赁合同解除的原因在于辉煌公司，故辉煌公司按照合同约定应支付奔腾公司提前解除合同的违约金144000元（20元/月/㎡×2400㎡×3个月）。4.关于恢复原状租赁合同第五条约定，承租人结束租赁时应自行拆除搬离设施设备，使用空间恢复租赁前状态（墙壁、屋顶、地面无洞需与原来颜色一致）。奔腾公司反诉要求辉煌公司将房屋按照合同约定恢复原状，符合双方合同约定，二审中辉煌公司已自行拆除搬离了设施设备，本判决生效后辉煌公司应按照合同约定将房屋恢复租赁前状态。同时，奔腾公司应给予必要的协助。综上，本院认为，辉煌公司与奔腾公司签订《房屋租赁协议》于2019年9月23日解除，奔腾公司应退还辉煌公司剩余房租42560元；辉煌公司应将房屋恢复原状，并按照合同约定支付欠付的物业费70080元及滞纳金1401.6元、电费14608.44元、并支付违约金144000元。综上所述，二审出现新证据，一审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初11205号民事判决；二、江苏奔腾汽车科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还江苏辉煌汽车销售服务有限公司剩余房租42560元。三、江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付江苏奔腾汽车科技有限公司物业费70080元及滞纳金1401.6元、电费14608.44元，并支付违约金144000元，合计230090.04元。四、江苏辉煌汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江经济技术开发区益胜路北侧518号的租赁厂房恢复原状。五、驳回江苏辉煌汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回江苏奔腾汽车科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5734元，由江苏辉煌汽车销售服务有限公司负担4870元，江苏奔腾汽车科技有限公司负担864元。反诉案件受理费2832元，由江苏奔腾汽车科技有限公司负担427元，江苏辉煌汽车销售服务有限公司负担2405元。二审案件受理费8566元，由江苏奔腾汽车科技有限公司负担1291元，江苏辉煌汽车销售服务有限公司负担7275元。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年七月十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉