河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3412号原告（反诉被告）：刘华娟，女，1982年3月4日出生，汉族，住河南省项城市。被告（反诉原告）：徐超，男，1990年3月20日出生，汉族，住河南省固始县。原告（反诉被告）刘华娟与被告（反诉原告）徐超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘华娟，被告（反诉原告）徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘华娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘华娟与徐超之间于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》，徐超立即搬离刘华娟所有的房屋；2.判令徐超支付拖欠房屋租金1283元（租金暂计算至2020年3月30日，以后至实际搬离房屋之日止的房租按照月1100元另计）、物业费551元（物业费暂计算至2020年3月30日，以后按照平方米1.88元每月计算至实际搬离之日止）、水电费144.48元及违约金15000元，以上暂共计16978元；3.诉讼费用由徐超承担。在审理过程中，刘华娟请求变更第1项请求为确认双方签订的租赁合同于2020年4月2日解除；第2项为判令徐超支付拖欠房屋租金1283元（自2020年2月24日暂计算至2020年4月2日）、物业费551元（自2020年2月24日暂计算至2020年4月2日）、水电费144.48元及违约金15000元，以上暂共计16978元。事实与理由：2019年2月24日，刘华娟与徐超签订一份《房屋租赁合同》，约定刘华娟将位于新郑市龙湖镇公园1857小区2号楼1903房出租给徐超使用，租期自2019年2月25日至2022年2月24日，租金为每月1100元，租金半年一付，水、电、物业费由徐超承担。徐超应于2020年2月24日缴纳下一期的租金，但徐超表示不再租赁刘华娟的房屋，且至今仍不搬离刘华娟房屋，徐超的行为已构成违约，严重侵害了刘华娟的合法权益。故刘华娟提起诉讼。徐超答辩并反诉称，双方于2019年3月7日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年2月24日至2022年2月24日，租金1100元/月，2020年2月24日应当缴纳下期租金。租金交纳至2020年3月7日。同意解除双方签订的合同，并同意支付物业费551元、水电费144.48元，下余租金及违约金不应支付。刘华娟主张的违约金过高，不应超过损失的30%。徐超个人物品已于2020年4月搬走，钥匙放于物业保安处，并将放钥匙的照片发给了刘华娟。2020年2月1日，疫情爆发，徐超需赶到公司值班，××例，禁止任何租户返回小区，徐超无奈只能另找房屋租赁。徐超已于2020年3月6日告知刘华娟因疫情原因房屋无法继续租赁，并承诺待小区正常通行就搬离物品。疫情为不可抗力，徐超多缴纳的一月房屋租金和押金应当无条件退还，故提起反诉，请求：1.判令刘华娟返还房屋押金1500元；2.判令刘华娟返还2020年2月7日至2020年3月7日疫情期间的租金1100元；3.诉讼费由刘华娟承担。案件审理过程中，徐超主张反诉请求变更为：扣除所欠的物业费及水、电费后，剩余房屋押金应当返还徐超；放弃第2项反诉请求。针对徐超的反诉刘华娟辩称，徐超所称的疫情期间不让进小区的情况不存在，收取1500元押金属实，因徐超违反合同约定，故不同意返还押金。本院经审理认定事实如下：2019年2月24日，出租方刘华娟（甲方）与承租方徐超（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其主要内容：一、甲方出租给乙方的房屋位于龙湖镇公园1857小区2号楼1903房，建筑面积58.27平方米。二、该房屋租赁期36个月，自2019年2月25日起至2022年2月24日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。三、该房屋租金为1100元/月，租金总额39600元，房屋租金支付方式为半年一付。五、乙方在租赁期间需向甲方支付该房屋保证金1500元。合同期满，若房屋内设施完好无损以及物业费等结清之后，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。六、租赁期间，如政府有关部门征收与该房屋有关的费用，但本合同中并未列出的项目，应由甲方承担；租赁期间需要乙方承担的费用有水、电、物业。八、甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应向乙方支付一个月租金做为违约金并赔偿损失，退还全部租金、保证金；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月租金做为违约金并赔偿损失。十、甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付租金三倍的滞纳金。十三、其他约定事项（其他条款与此条款冲突的，以此条款为准），甲、乙双方约定违约金15000元等内容。落款处分别有刘华娟、徐超的签名。合同签订后，徐超向刘华娟支付了押金1500元及2019年2月25日至2019年8月24日租金，并入住涉案房屋。后于2019年8月24日支付2019年8月25日至2020年2月24日租金。2020年2月15日，徐超所在单位通知其返程上班。2020年2月16日，龙湖镇公园1857小区通知各业主：1、所有湖北籍业主和租户不允许返回进入小区；2、小区所有租户不允许返程进入小区；3除湖北籍的其他地方的小区业主可以返程（可返程需隔离7天到14天）。2020年2月24日，徐超以疫情无法入住为由未再向刘华娟支付租金，并于2020年3月6日向刘华娟表明不再租赁涉案房屋。2020年4月2日，徐超将其个人物品搬离涉案租赁房屋。上述事实有当事人的陈述，《房屋租赁合同》及不动产权证，微信截图及本案的庭审笔录为证。本院认为，刘华娟与徐超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，徐超于2020年2月15日返程上班，其承租的房屋因疫情防控措施的客观要求不允许入住使用，于同年3月6日告知刘华娟不再租赁涉案房屋，故《房屋租赁合同》于2020年3月6日刘华娟收到徐超的解除合同通知时解除。刘华娟提出徐超搬离涉案房屋之日《房屋租赁合同》解除的主张，不符合法律规定，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外。本案中，徐超支付租金至2020年2月24日，2020年3月6日解除《房屋租赁合同》，至2020年4月2日搬离涉案房屋，共占用该房屋38天，其中解除《房屋租赁合同》前11天，依照《房屋租赁合同》的约定，其租金为403.33元（1100元/月÷30天×11天），解除《房屋租赁合同》后27天，参照《房屋租赁合同》的约定，其占有使用费为989.99元（1100元/月÷30天×27天），鉴于该期间因新冠肺炎疫情防控，且徐超也未实际使用涉案房屋，根据公平原则，本院酌定由双方各承担部分损失，根据疫情防控措施的影响程度，结合本案实际，由徐超、刘华娟各负担50%，即徐超向刘华娟支付租金201.67元、占有使用费494.99元。对于刘华娟主张的物业费551元、水电费144.48元，徐超同意支付，本院予以照准。解除《房屋租赁合同》前，徐超依照约定应当于2020年2月24日前向刘华娟交纳租金，但未交纳，其行为构成违约，应当承担违约责任。刘华娟请求支付其违约金15000元的主张过分高于造成的损失，结合其实际损失、《房屋租赁合同》履行情况以及该期间新冠肺炎疫情防控措施的影响等，违约金适当减少，违约金酌定2000元为宜。刘华娟请求支付房屋租金1283元的主张，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》已经解除，刘华娟应当依法返还保证金1500元。徐超退租的根本原因是新冠肺炎疫情防控措施导致其不能入住承租的房屋，其退租并非主观过错，故刘华娟抗辩称不予返还保证金的意见，有悖于法律规定，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。双方约定租赁期间为2019年2月25日至2022年2月24日，承租人徐超按照约定交纳了租金和保证金，其抗辩租赁房屋交付时间为2019年3月7日，出租人对此不予认可，徐超亦无证据予以证明，其抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告刘华娟与被告徐超签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日解除；二、被告徐超应于本判决生效之日起十日内向原告刘华娟支付租金201.67元、房屋占有使用费494.99元、物业费551元、水电费144.48元及违约金2000元，共计3392.14元；三、反诉被告刘华娟应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐超保证金1500元；四、驳回原告刘华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取计112元，由原告刘华娟负担90元，被告徐超负担22元；反诉案件受理费25元，由反诉被告刘华娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇二〇年七月三十日代理书记员  张丽亚