山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁09执异82号 案外人：马振洪，男，1963年4月10日出生，住山东省肥城市。 案外人：李霞，女，1975年10月2日出生，住山东省肥城市。 案外人：张晓楠，女，1988年1月28日出生，住山东省肥城市。 申请执行人：山东农大肥业科技有限公司，住所地山东省泰安市高新区北天门大街东首。 法定代表人：马学文，该公司总经理。 被执行人：山东金晖光电有限公司，住所地山东省肥城市高新技术开发区创业路。 法定代表人：马振洪，该公司总经理。 在本院执行申请执行人山东农大肥业科技有限公司（以下简称农大公司）与被执行人山东金晖光电有限公司（以下简称金晖公司）、肥城市宏源环保机械有限公司、山东金太阳照明有限公司、山东新天地生物质能有限公司借款合同纠纷一案中，案外人马振洪、李霞、张晓楠对本院（2019）鲁09执恢46号迁出公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马振洪、李霞、张晓楠称，请求立即中止（2019）（2019）鲁09执恢46号的执行，停止对肥城市高新区创业路257号土地和房产的执行。确认案外人对该房地产享有继续租赁使用的权利。理由：你院发出（2019）鲁09执恢46号公告，责令被执行人及案外人迁出房屋、退出土地。但上述土地及房产被执行人于2014年7月12日将房屋租赁给案外人使用至今，并签订合同一份，期限30年。本案上述房地产查封时间为2016年10月11日，晚于取得租赁权的时间，现仍在租赁期间，故案外人享有的租赁权应予保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”以及《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，你院责令案外人迁出房屋、退出土地的公告不能涤除案外人的租赁权，故你院不应继续对上述房产和土地继续执行。案外人向本院提交合同书一份、金晖公司借款明细、收据及汇款手续等证据。 农大公司称，一、案外人所称涉案土地、地上建筑物存在租赁不属实。且案外人提交的证据与其主张的债权及拍卖物上设有租赁无关，无法证明其在异议申请中主张的事实。案外人称曾向金晖公司出借款项，存在债权债务关系，从而以租金抵销债权，明显与事实情况不符，且存在众多疑点。首先，租赁和所依据的债权真实性没有证据支撑。案外人提供的证据中，只有两张借条与金晖公司有关：一张借条是金晖公司于2011年8月15日向辛向东出具的，借款20万元；另一张是由金晖公司于2012年1月7日向李正海出具的，借款5万元；以上均与三案外人无关。一份收据的交款人是马振洪，无收款单位，出具日期是2017年6月19日，在案外人所谓的租赁合同签订时间之后，且金额仅有2万元，与案外人主张的以租赁抵销债权的事实无关，无法证明其异议所依据事实的存在。其次案外人与金晖公司签订租赁合同不符合常理。根据案外人所提供的借款明细表格，债权人众多，为什么单单向三异议人出租土地及建筑物以抵销债权？案外人为三人，如何分割使用，从事何种业务，租赁合同均未明确，不符合常理。第三，涉案土地和建筑物被查封后，申请执行人及其他有关部门曾多次前往该地，评估机构先后于2015年、2018年两次进行现场勘察评估，并拍摄现场照片，均未发现使用痕迹，案外人提出的关于租赁的主张与事实不符。若三案外人主张一直正常租赁、使用该宗不动产，应提供水费、电费等交费票据予以证实。二、三案外人均与被执行人金晖公司存在关联关系，也并非善意第三人，具有互相串供抵抗法院强制执行的恶意。第一、根据肥城市自然资源和规划局出具的不动产查询信息，本案所涉及地上建筑物最早于2014年6月19日被肥城市人民法院查封，而案外人与金晖公司所谓租赁合同签订时间为2014年7月12日，是在被查封之后。三案外人与金晖公司在已被查封的标的物上设置权利，足可见其恶意串通，意图抵抗法院执行。第二，案外人马振洪是被执行人金晖公司、宏源公司、金太阳公司的法定代表人，李霞为宏源公司、新天地公司股东，张晓楠是被执行人新天地公司法定代表人、金太阳公司股东，均与被执行人有关联关系，因而三人所称借款、租赁均存在伪造、虚构的可能，其异议所依据的事实不能成立。综上，请求法院依法驳回案外人的申请。 本院查明，本院于2014年12月29日作出（2014）泰商初字第186号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：“一、被告金晖公司于2015年4月1日前偿还原告借款本金476.6935万元及利息，并支付律师代理费80439元；二、被告肥城市宏源环保机械有限公司、山东金太阳照明有限公司、山东新天地生物质能有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、在上述协议约定的期间内，被告依约履行完毕偿还义务，原告应申请解除对被告的查封。如不履行还款义务，原告在协议约定期满后，可申请法院强制执行该协议。”因本案被执行人未履行民事调解书确定的还款义务，经申请执行人申请，本院立案执行，案号为（2015）泰执字第180号，于2015年11月23日终结本次执行程序。本院于2019年5月29日恢复执行，案号为（2019）鲁09执恢46号，于2019年6月20日裁定拍卖被执行人金晖公司位于肥城市××新区创业路××幢有证建筑物（产权证号0012422、建筑面积5133.61平方米）、2处无证建筑物（面积分别为57.34平方米、57.34平方米）及一宗国有出让用地使用权（证号为肥城国用（2011）第040024号、使用权面积45173.9平方米）。于2020年6月1日发布腾退公告，因前述房地产于2020年4月26日由买受人泰安龙元地质勘探有限公司竞得，并已到登记机构办理了产权过户登记手续，责令被执行人及案外人在2020年6月15日前迁出前述有关房屋和土地。三案外人不服前述迁出公告，向本院提出异议。 本院认为，本案争议焦点是案外人所主张的租赁权能否排除本院的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人向本院提交的2014年7月12日《合同书》中载明：“公司愿将土地67亩、办公楼近6000平方米及地上附属物使用权、收益权抵押给三人。如果能从银行贷下款项，则优先归还三人，如果贷不下款项，则由三人租赁该抵押物，每年租金叁拾万元用于归还三人借款本息，借款利息为年息10%，暂定30年直至还清本息为止。”关于该合同的效力问题，本院认为，第一，从该合同内容看，其主要目的是将有关房地产向借款人设定抵押，并确认了借款本息及还款方式。因该不动产未办理抵押登记，故不能产生抵押的法定效力。该合同关于租赁部分的约定条件是“如果贷不下款项”，故各方意向签订的租赁合同属于附条件的合同，该合同书签订日并非案外人主张的租赁合同签订生效日，租赁条款是否生效、何时生效、是否是在本案查封之前生效，案外人并未提供证据予以证明。第二，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该合同书约定租赁期限为30年，超过法定最长租赁期限，与以上法律规定不符。第三，根据租赁不动产的常理，占有使用所租赁的不动产一般会产生用水、用电、供暖、用气、网络通讯等费用，但案外人未提供缴纳支出此类费用的证明，未提供证据证实在本院查封前实际占有使用该不动产。第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”本案案外人未提供证据证明其根据该规定办理了租赁登记备案手续以公示其租赁权利。故案外人对执行标的不享有排除强制执行的权益。 综上，案外人马振洪、李霞、张晓楠所提交的证据，不足以证实其在本院查封前已签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，所主张的租赁权不能排除本院对该不动产的强制执行，其提出的理由不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人马振洪、李霞、张晓楠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二〇年七月二十九日 法官助理高鹏 书记员陈珠慧