苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0509执异98号异议人（案外人）：吴江市建设工程（集团）有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区江陵东路58号。法定代表人：王海荣，董事长。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。申请执行人：苏州市风范资产管理有限公司，住所地江苏省苏州常熟市尚湖镇工业集中区西区人民南路8号1幢。法定代表人：朱群芬，董事长。委托诉讼代理人：高韵，江苏大名大律师事务所律师。被执行人：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。法定代表人：张星霞，该公司执行董事。本院在执行苏州市风范资产管理有限公司与苏州瑞景房地产开发有限公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案过程中，案外人吴江市建设工程（集团）有限公司向本院提出书面异议。本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员王惠进行了审查，并于2020年7月24日举行了公开听证程序。异议人吴江市建设工程（集团）有限公司的委托诉讼代理人毛春泉、申请执行人苏州市风范资产管理有限公司的委托诉讼代理人高韵参加听证，被执行人苏州瑞景房地产开发有限公司经依法通知，无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审理查明：中国农业银行股份有限公司吴江分行与苏州瑞景房地产开发有限公司、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，苏州市吴江区人民法院于2017年1月18日作出(2016)苏0509民初5999号民事判决书，判决：一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金6000万元，并支付相应罚息（以本金6000万元为基数，自2016年12月21日起至实际给付之日止按年利率8.19375%计算）。二、被告苏州瑞景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失240910元。（以上两项付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、被告钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对被告苏州瑞景房地产开发有限公司履行上述第一项、第二项债务在13000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、若被告苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述第一项、第二项债务，则原告有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告苏州瑞景房地产开发有限公司抵押的位于苏州市××经济技术开发区思贤路北侧国有土地使用权[土地证号：吴国用（2013）第4××××9号，他项权证号：吴押他项（2013）第5251号]进行折价或以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在登记债权数额范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告苏州瑞景房地产开发有限公司继续清偿。五、若被告苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以被告吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市××区横××商业街东侧名都豪庭的房地产[详见抵押物清单一、二、三］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。如有不足，不足部分由被告苏州瑞景房地产开发有限公司继续清偿。根据中国农业银行股份有限公司吴江分行的申请，本院2017年8月10日立案执行，案号为(2017)苏0509执6893号。后，本案作终本程序处理。2019年5月13日，中国农业银行股份有限公司吴江分行将上述债权转让给南京泽诚源股权投资管理有限公司。2019年8月13日，南京泽诚源股权投资管理有限公司申请恢复执行，本院予以立案处理，案号为（2019）苏0509执恢1085号。在本案的执行过程中，南京泽诚源股权投资管理有限公司又将上述债权转让给苏州市风范资产管理有限公司。2020年1月6日，本院作出（2019）苏0509执恢1085号执行裁定书，拍卖、变卖瑞景公司名下位于松陵镇××号瑞景国际（公安登记编号为景瑞花园）××幢××室以及××幢××室、××幢××室房屋。异议人吴江市建设工程（集团）有限公司提出异议称，停止对位于苏州市吴江区景瑞花园××幢××室以及××幢××室、××幢××室房屋的强制执行。事实和理由：2018年6月，苏州瑞景房地产开发有限公司(以下简称瑞景公司)与吴江市建设工程(集团)有限公司(以下简称建工集团)签订《以房抵工程款协议书》，瑞景公司以一批房源抵偿结欠建工集团的土建工程款。2018年9月8日，建工集团与吴丽华签订《以房抵工程款协议书》，双方明确建工集团结欠吴丽华工程款2789654元，建工集团将其从瑞景公司抵偿工程款取得的景瑞花园××幢××室商品房以3386400元的价格抵偿给吴丽华，吴丽华向建工集团补足差价。2018年10月9日，吴丽华向案涉房屋所在小区物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司相城分公司缴纳了物业管理费，物业公司根据瑞景公司的指令向吴丽华交付了案涉房屋的钥匙。吴丽华接收案涉房屋后即开通水电账户，并开始进行装饰装修。2018年9月8日，建工集团与周丽华签订《以房抵工程款协议书》，双方明确建工集团结欠周丽华工程款4059297元，建工集团将其从瑞景公司抵偿工程款取得的景瑞花园××幢××室商品房以3386400元的价格抵偿给周丽华。2019年8月16日，周丽华向案涉房屋所在小区物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司相城分公司缴纳了物业管理费，物业公司根据瑞景公司的指令向周丽华交付了案涉房屋的钥匙。周丽华接收案涉房屋后即开通水电账户，并开始进行装饰装修。2018年9月12日，建工集团与倪险峰签订《以房抵工程款协议书》，双方明确建工集团结欠倪险峰工程款2145348元，建工集团将其从瑞景公司抵偿工程款取得的景瑞花园××幢××室商品房以2761680元的价格抵偿给倪险峰，异议人向建工集团补足差价。后倪险峰向案涉房屋所在小区物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司相城分公司缴纳了物业管理费，物业公司根据瑞景公司的指令向倪险峰交付了案涉房屋的钥匙。倪险峰接收案涉房屋后即开通水电账户，并开始进行装饰装修。异议人认为：根据2016年第2期江苏省高级人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导》第14条规定，在建设工程领域，由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的，在不存在虚假诉讼的情况下，可以认可其效力。另据《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》规定，发包人与承包人在工程款已届清偿期，约定以房屋折抵工程价款的，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查抵债协议系当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第52条、第54条规定情形的，对其主张不予支持。申请执行人辩称：涉案房屋于2017年4月被法院查封，异议人的以房抵工程款协议于2018年9月8日签订，双方未签订房屋买卖合同，异议人未支付房价，涉案房屋仍为瑞景公司名下资产，异议人不能排除执行，请求驳回异议人的请求。本院认为，根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。因此，提出案外人执行异议的主体“案外人”应当是对执行标的享有阻却执行的实体权利的其他当事人。本案中，异议人认为被执行人已将执行标的抵债给异议人，但是又自认执行标的已被其抵给周丽华等第三人并提交了证据材料，故异议人现已对执行标的并不享有任何实体权利，不能阻却执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，裁定如下：驳回异议人吴江市建设工程（集团）有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判员 王 惠二〇二〇年七月二十九日书记员 张晓燕