河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初298号 原告：唐山水山物业服务有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸工业区四海公寓。 法定代表人：任浩章，该公司董事。 委托诉讼代理人：马艳珍，河北滨港律师事务所律师。 被告：李瑞芳，男，1957年5月14日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：何东。 原告唐山水山物业服务有限公司与被告李瑞芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山水山物业服务有限公司委托诉讼代理人马艳珍、被告李瑞芳委托诉讼代理人何东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山水山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告交纳拖欠物业管理服务费36399元，并自欠费之日起至实际交费之日止，以欠费金额为基数，按日利率千分之三的标准支付违约金。事实和理由：被告购买位于昱海澜湾小区3-16号底商，面积252.77平方米。原告为昱海澜湾小区提供物业管理服务，按照建筑面积每月每平方米4元的标准收取物业管理服务费，逾期未交纳的按每天千分之三的标准自逾期之日起收取违约金。3-16号底商的物业管理服务费到期日为2017年11月2日，欠费期间自2017年11月3日至2020年11月2日，欠费金额共36399元，原告多次催收，被告仍未交纳。原告只得诉至法院，请求被告交纳拖欠物业管理服务费36399元，并自欠费之日起至实际交费之日止，以欠费金额为基数，按日利率千分之三的标准支付违约金。望人民法院判如所请。 被告李瑞芳辩称，原告起诉李瑞芳属于主体不适格，被告没有与原告订立物业服务合同，也没有享受原告提供的物业服务，双方不存在物业合同的事实，李瑞芳作为原告唐山市丰润区综合采购批发站的总经理，与原告订立的物业服务合同，原告物业服务不合格违约在先，原告主张的欠费金额以及利息没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交前期物业管理服务合同、书面催收通知、唐山市曹妃甸区行政审批局作出的关于昱海澜湾商业用房物业服务收费备案申请的批复。被告发表质证意见：关于曹妃甸行政审批局对昱海蓝湾的申请批复系复印件，对其真实性不予认定，不能当做本案事实的依据。关于前期签订的业主手册，被告虽是个人签名，但是是职务行为，被告系采购站的总经理，双方都应有商品房买卖合同，原告应有物业业主具体的名称，所以被告不是适格主体，现在的原告是前期物业的承继者，对前期业主应该清楚，所以起诉李瑞芳是错误的，因业主是综合采购批发站不是李瑞芳，对李瑞芳起诉是错误的，不能以催费通知单收取违约金，对于照片没有形成时间，无法证明原告的主张目的，不能作为本案的事实依据，被告李瑞芳系职务行为。经审查，对原告提交的该组证据，本院予以采信。2.被告提交原唐山市丰润区综合采购批发站出具的证明，李瑞芳担任综合采购总经理期间有验收表，证明该物业一直存在严重的问题，该问题一直没有整改；唐山市瑞楠商贸有限公司与开发商唐山曹妃甸万居房地产开发有限公司商品房买卖合同，证明该房屋系公司所有，对物业服务的约定，原告对物业服务内容和质量均没有做到承诺，没有做到业主满意，提供的业主服务不合格，所以在该物业在验收房屋表所列瑕疵整改之前，唐山瑞楠商贸有限公司拒绝缴纳物业费，这是被告所拥有的权利。原告发表质证意见：被告提交的三组证据，对真实性均不认可，即便该房屋所有人是唐山市瑞楠商贸有限公司，但是是被告李瑞芳签订的物业合同，根据合同的相对性，原告要求被告李瑞芳承担责任符合法律的规定，被告所述原告服务不到位不合格，没有提供相应的证据予以证实，房屋验收表中所记载的验收结果，不属于物业应承担的相应义务，房屋验收表中清晰记载业主信息李瑞芳。经审查，被告提交的商品房买卖合同、证明、验收表均不能否定原被告之间签订的《前期物业服务合同》，亦未能证实被告李瑞芳与原告签订《前期物业服务合同》时已向原告表明其是代表唐山市瑞楠商贸有限公司（原唐山市丰润区综合采购批发站）签订的合同。被告提出的验收表中载明的问题，其可向责任人另行主张权利。 本院经审理认定事实如下：原告唐山水山物业服务有限公司原名称为唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司。原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务合同》，物业位置为昱海澜湾小区3-16号底商，约定由原告对昱海澜湾小区提供前期物业管理服务，业主应于办理入住时一次性交纳一年的物业服务费用，首期物业管理服务费期满后，业主或物业使用人应在一个月之内及时交纳下一年度物业管理服务费；甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。3-16号底商的建筑面积为252.77平方米，被告应按房屋建筑面积4元/月·平方米标准向原告唐山水山物业服务有限公司支付物业服务费。依据物业服务合同约定，被告每年应交纳物业费12133元（4元/月•平方米×12个月×252.77平方米），被告尚未交纳2017年11月3日至2020年11月2日期间的物业费36399元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告李瑞芳与原告唐山水山物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告李瑞芳辩称签订《前期物业服务合同》系职务行为，但《前期物业服务合同》中仅有李瑞芳个人签名捺印，未加盖唐山市瑞楠商贸有限公司（原唐山市丰润区综合采购批发站）的印章，且李瑞芳亦未能提供充分证据证实其签订合同时已向原告表明其系履行职务行为，故根据合同相对性原则，李瑞芳应当按照合同约定履行义务。李瑞芳与唐山市瑞楠商贸有限公司之间的权利义务关系可另行解决。被告提出原告提供的物业服务不合格，但未能提供证据予以证实，故本院不予采纳。原告已提供物业服务，被告应当按照约定履行交纳物业服务费的义务，原告唐山水山物业服务有限公司要求被告李瑞芳支付2017年11月3日至2020年11月2日期间的物业费36399元，本院予以支持。被告未按照合同约定履行交纳物业费的义务，应当承担相应的违约责任，原告要求被告自欠费之日起至实际交费之日止支付违约金，本院予以支持，但《前期物业服务合同》中约定的按每天千分之三计算违约金明显过高，本院予以适当调整，本院酌定被告按照年利率6%向原告支付违约金。《前期物业服务合同》中约定首期物业管理服务费期满后，业主或物业使用人应在一个月之内及时交纳下一年度物业管理服务费，因此欠缴物业费时间（即违约金起算时间）应为2017年至2019年每年12月3日。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李瑞芳于本判决生效之日起十日内支付原告唐山水山物业服务有限公司物业费36399元及违约金，违约金计算方式如下： 以12133元为基数，按年利率6%计算自2017年12月3日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金； 以12133元为基数，按年利率6%计算自2018年12月3日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金； 以12133元为基数，按年利率6%计算自2019年12月3日起至本判决指定的履行期间内实际履行之日止的违约金。 二、驳回原告唐山水山物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元，减半收取计355元，由被告李瑞芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  谭 剑 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  张力巾 书 记 员  孟 洁 ——