福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1266号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓享伟，男，1984年1月15日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人邓享伟房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人邓享伟的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓享伟一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由邓享伟承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成邓享伟所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金应自商品房及车位实际交付之日开始计算至商品房及车位首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 邓享伟辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 邓享伟向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即向邓享伟支付逾期办理商品房权属登记违约金33412.35元；2.判令碧桂园公司立即向邓享伟支付车位逾期办证违约金2172.5元；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.2014年5月30日，邓享伟与碧桂园公司签订两份《商品房买卖合同》,分别向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，房屋建筑面积118.9平方米，房屋总价款为962892元；车位总价款为55000元。碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋、车位交付给邓享伟使用。碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付邓享伟。如因碧桂园公司原因，邓享伟不能在商品房、车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，邓享伟不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按邓享伟已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，邓享伟向碧桂园公司支付了购房款962892元及车位款55000元。2017年2月22日，碧桂园公司向邓享伟交付案涉商品房。2018年3月7日，碧桂园公司向邓享伟移交案涉车位物业及资料。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号13幢、1号12幢办理了首次登记(总确权)；2018年3月7日、2018年5月14日，碧桂园公司向邓享伟分别移交案涉商品房及车位办证相关材料。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。邓享伟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓享伟未在房屋及车位交付使用后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何计算的问题 案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因碧桂园公司在首次登记后未及时履行通知义务，导致邓享伟不能在案涉商品房、车库交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，而邓享伟在接收碧桂园公司向其移交办理不动产权证书相关资料之日起，即可办理相关权属证书，但邓享伟因怠于行使权利而未及时办理权属证书，其要求违约责任计算至案涉房屋、车位权属证书取得之日，本院不予支持。故逾期办理不动产首次登记违约金分别计算如下： 1.案涉商品房：应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年2月23日）起的第90日（即2017年5月24日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年3月6日。邓享伟主张逾期办证的天数不符合合同约定，予以调整。因房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金起算时间应当扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。 2.案涉车位：应从碧桂园公司交付车位的次日（即2017年3月8日）起的第90日（即2017年6月6日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年5月13日。邓享伟主张逾期办证的天数应从2017年2月21日碧桂园公司向邓享伟代收车位物业专项维修基金3088元之日起算，但收取物业专项维修基金与交付车位系不同概念，应以缴纳物业管理费来界定车位交付的时间，故邓享伟主张逾期办证的天数不符合合同约定，予以调整。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系邓享伟与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓享伟有权要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，但对邓享伟主张的违约责任的计算方法按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给邓享伟逾期办理案涉商品房权属登记违约金27538.7元(该违约金按已付购房款962892元的日0.01%计算，从2017年5月24日计算至2018年3月6日，共计286天)；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给邓享伟逾期办理商品房权属登记违约金1875.5元(该违约金以已付车位款55000元的日0.01%，自2017年5月24日计算至2018年3月6日，共计341天)；三、驳回邓享伟的其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取计345元，由碧桂园公司负担267.5元，由邓享伟负担77.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交房时间为2017年2月22日，交付车位的时间为2018年3月7日），碧桂园公司于2017年11月24日办理涉案楼栋初始登记，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给邓享伟时止。因碧桂园公司对交付案涉房屋及车位的日期并无异议，故本案逾期办理商品房（车位）权属登记应分别以2017年5月24日和2017年6月6日作为起算时间，计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日（涉案商品房至2018年3月6日、涉案车位至2018年5月13日）止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院不予支持。案涉商品房逾期办理权属登记的天数为287天（自2017年5月24日计至2018年3月6日止），案涉车位逾期办理权属登记的天数为342天（自2017年6月6日起计算至2018年5月13日止）。一审法院对案涉商品房及车位逾期办理权属登记的天数确定有误（各少一天），导致讼争违约金数额计算错误，因邓享伟对此未提出上诉，视为没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院确定的涉案商品房及车位逾期办理权属登记违约金的数额不作变更。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果并未加重碧桂园公司的责任，故对碧桂园公司的上诉请求不予支持。一审判决对于案涉车位逾期办理权属登记违约金的表述存在书写错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初687号民事判决第一项、第三项； 二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初687号民事判决第二项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓享伟逾期办理商品房(车库)权属登记违约金1875.5元； 三、驳回三明市碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费690元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。