浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初426号 原告：董增莉，女，汉族，1955年2月3日生，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：郭旭、王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。 被告：吴贤，男，汉族，1982年12月21日生，住浙江省嘉善县。 被告：金松，男，汉族，1986年7月10日生，住浙江省嘉善县。 被告：俞俊浩，男，汉族，1974年1月4日生，住浙江省嘉善县。 原告董增莉与被告吴贤、金松、俞俊浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告董增莉及其委托诉讼代理人王兆茜、被告吴贤到庭参加诉讼。被告金松、俞俊浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。其间，受新型冠状病毒肺炎疫情防控影响，原告无法参加诉讼，本院依当事人申请依法裁定中止诉讼。恢复审理后，当事人申请庭外和解二个月，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告董增莉向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原告与被告吴贤于2019年1月11日签订的《嘉善协和水乡买卖合同》；2.解除原告与被告吴贤于2018年12月16日签订的《协和水乡订购协议》；3.解除《公寓委托经营管理协议》；4.三被告返还原告购房款15万元及维修基金748元；5.三被告赔偿原告利息损失（以1万元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年12月16日起计算至2019年8月19日，按银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算自2019年8月20日计算至实际清偿之日；以1万元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年12月19日起计算至2019年8月19日，按银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算自2019年8月20日计算至实际清偿之日；以13万元为基数，按照同期银行贷款利率自2019年1月11日起计算至2019年8月19日，按银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算自2019年8月20日计算至实际清偿之日；以748元为基数，按照同期银行贷款利率自2019年3月11日起计算至2019年8月19日，按银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算自2019年8月20日计算至实际清偿之日）；6.三被告按照双倍定金罚则支付原告2万元；7.三被告支付原告违约金129000元；8.三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年1月11日，原告与被告吴贤签订了《嘉善协和水乡买卖合同》，约定由原告购买嘉善县××路××号××室的房屋。合同对违约责任等事项进行了约定。之后，原告与嘉兴宜庭酒店管理有限公司（以下简称“宜庭酒店”）签订《公寓委托经营管理协议》。此外，原告还与吴贤以及宜庭酒店签订了《协和水乡订购协议》。后来，吴贤将案涉房屋出卖给案外人，且产权已经登记在案外人名下。原告认为，被告的行为已经构成了实质性违约，应当承担相应的违约责任。虽然原告是与被告吴贤签订的相关合同，但是宜庭酒店收取了案涉房屋的购房款，又因该公司已经注销，故三名股东应当承担连带责任。 被告吴贤答辩称，首先，房屋买卖合同双方当事人是原告董增莉和被告吴贤，宜庭酒店只是受托的收款人，将宜庭酒店的三名股东作为被告是有问题的。其次，原告没有按照订购协议约定的时间签订合同，构成第一次违约。签订买卖合同后，又没有按照约定时间配合办理房屋过户手续，构成第二次违约。再次，被告没有违约。 被告金松、俞俊浩未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吴贤对原告董增莉提交的以下证据均无异议：1.收据及POS签购单一组；2.《协和水乡定购协议》、《嘉善协和水乡买卖合同》及《公寓委托经营管理协议》各一份；3.《不动产转让协议》及《不动产登记信息查询结果》各一份；4.《宜庭酒店股东会决议》及附表一组。本院对其三性予以确认并在卷佐证。被告吴贤对原告提交的微信聊天记录截屏打印件等证据的真实性有异议，且认为微信名为周璐璐的人与宜庭酒店及被告吴贤无关，本院对该证据的三性不予确认。被告未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年12月16日，甲方吴贤、宜庭酒店与乙方董增莉签订《协和水乡定购协议》一份，主要内容包括：1.乙方自愿定购甲方坐落于××路××号××室的房屋，房屋建筑面积为37.4平方米，总价款432995元。2.乙方签订该协议当日支付甲方定金1万元。3.乙方应于2018年12月20日前前往甲方售楼部签订《协和水乡买卖合同》，乙方先期已交定金即转为首付购房款。如乙方未在上述时间内与甲方签订买卖合同，甲方有权将该房屋出售给第三方，且定金不予退还；4.签订该协议时，乙方已充分知晓房屋的全部情况，并理解该协议的全部内容。该协议尾部甲方盖“吴贤印鉴”，乙方有“董增莉”签字。 2019年1月11日，出售人吴贤与买受人董增莉签订《嘉善协和水乡买卖合同》一份，包括以下内容：1.甲方（指吴贤）将坐落于嘉善县××路××号××室的房屋（面积37.4平方米）出售给乙方（指董增莉）。2.房屋价款为43万元，开始办理过户手续当天，乙方支付房款15万元，余款分120个月平均支付，逾期按余款每日万分之五支付违约金。3.乙方在完成第一期付款后，视为房屋自动交付给乙方；乙方如约支付房款完成后30日内配合甲方办理房屋过户手续，如因一方当事人的原因造成不能过户而解除该合同的，另一方当事人应赔偿对方的损失。4.任何一方违约导致本合同不能履行，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，并赔偿因违约造成的合理损失。 此外，董增莉和宜庭酒店签订《公寓委托经营管理协议》一份（无落款时间），约定董增莉将案涉房屋委托宜庭酒店统一经营管理，委托期间为2019年7月1日至2026年6月30日。在2019年7月1日至2021年6月30日期间，宜庭酒店每月支付董增莉租金1500元，此后至2026年6月30日，除支付租金外，还约定了分成。租金支付方式为付至董增莉指定银行账户。 经查明，2018年12月16日，董增莉支付定金1万元，12月19日支付定金1万元，此后又陆续付款13万元，合计付款15万元。2019年1月11日，出卖人出具《收据》一份，记载交款人为董增莉，金额为15万元，摘要“××路××号××室购房款（含装修款）”，“收款公章”处盖宜庭酒店章。2019年3月11日，董增莉支付房屋维修基金748元，《收据》亦由宜庭酒店盖章。 另查明，2019年8月24日，吴贤和案外人李磊签订《不动产转让协议》一份，约定由吴贤将坐落在亭桥南路529号楼453室的房屋转让给李磊，双方还就价款等事项进行了约定。9月2日，该房屋所有权人变更登记为李磊。被告吴贤在庭审中述称，买卖合同签订后，董增莉当即反悔，不愿意继续履行合同，其后，吴贤通过销售公司的人员多次催促原告董增莉前来办理房屋过户手续以及后续款项支付的手续，董增莉始终未前来办理。董增莉则述称，因其年龄大了，电话有时没有听到，而且听说要打借条，认为是诈骗，加上身体不好，所以没有前来办理相关手续。 还查明，宜庭酒店股东吴贤、金松、俞俊浩于2020年1月14日签署股东会决议，决定解散宜庭酒店，成立清算组。该公司现已注销。 本院认为，原告董增莉与被告吴贤于2019年1月11日签订的《嘉善协和水乡买卖合同》自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告董增莉违反诚实信用原则，未按照约定支付购房款，亦未按照约定配合被告吴贤办理房屋过户手续，属于合同法规定的迟延履行主要债务，经被告吴贤催告后在合理期限内仍未履行，被告吴贤可以按照法定方式解除合同。然而，在合同未依法解除的情况下，被告吴贤将系争房屋出售给案外人，致使合同目的不能实现，原告董增莉可以主张解除合同。现原告主张解除合同，被告表示同意，本院予以确认，解除时间为起诉状副本送达被告之日（2020年2月10日）起。双方于2018年12月16日签订《协和水乡订购协议》，目的在于就案涉房屋签订买卖合同，因买卖合同解除，该定购协议的履行失去意义，自然亦应解除。《公寓委托经营管理协议》履行的前提是原被告双方履行买卖合同，同理，因买卖合同解除，该委托协议当然亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告董增莉主张由出卖人返还已支付的购房款及维修基金具有法律依据，本院予以支持。结合双方履行合同的情况，因董增莉迟延履行主要债务，违约在先，被告吴贤因认知错误，在合同未解除的情况下自行将房屋另行出售，亦存在违约。 合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同解除的主要过错在于原告董增莉。原告交付的15万元款项中，有2万元属于定金，根据担保法及其司法解释的有关规定，因原告的违约行为，致使合同目的不能实现，给付定金的原告无权要求返还定金。结合被告吴贤的违约行为，本院酌定其赔偿原告董增莉损失1万元，从原告交付的定金中扣除，对原告主张的其他诉请本院不予支持。宜庭酒店并非房屋买卖合同的一方当事人，原告主张因该公司注销而要求原股东承担退款等责任于法无据，本院不予支持。被告金松、俞俊浩经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告董增莉与被告吴贤于2019年1月11日签订的《嘉善协和水乡买卖合同》自2020年2月10日起解除； 二、原告董增莉与被告吴贤于2018年12月16日签订的《协和水乡定购协议》自2020年2月10日起解除； 三、原告董增莉与嘉兴宜庭酒店管理有限公司签订的《公寓委托经营管理协议》自2020年2月10日起解除； 四、被告吴贤于本判决生效之日起十日内返还原告董增莉购房款及房屋维修基金合计140748元； 五、驳回原告董增莉的其他诉讼请求。 案件受理费5798元，减半收取2899元，由原告董增莉负担1450元，由被告吴贤负担1449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  江万景 二〇二〇年七月二十八日 书记员  周 丹 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?