湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4901号原告：汤博惠，女，1957年2月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：赵芳，湖北山河律师事务所律师，一般授权。被告：武汉俊珲工贸有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村宋岗路。法定代表人：瞿雪珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：周卓沛，湖北忠三律师事务所律师，一般授权。第三人：瞿雪珊，女，1964年2月16日出生，汉族，住武汉市硚口区多福路47号12楼1号。公民身份号码：42010319640216376X。原告汤博惠与被告武汉俊珲工贸有限公司（以下简称俊珲公司）、第三人瞿雪珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤博惠的委托诉讼代理人赵芳、被告俊珲公司的委托诉讼代理人周卓沛、第三人瞿雪珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤博惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告俊珲公司继续履行《厂房转让协助义务》，将位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村武汉俊珲服装生产基地1栋1-5层1室房屋权属过户登记至原告汤博惠名下，并承担全部过户费用；2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告俊珲公司负担。事实与理由：2012年5月30日，原告汤博惠与被告俊珲公司签订《厂房转让协议》，购买位于黄陂盘龙城武汉俊珲工业园1号楼A区厂房（1-5层）和二期（1-2层）两处房产。根据该协议约定，房产总价款共计人民币12651466元，采取分阶段支付方式，在原告支付至7924060元时，被告应当履行协助办理房屋产权过户登记手续，尾款4727406元由原告在房证办理后再一次性付清或按揭付款。同时还约定房屋权属过户费用由被告承担。协议签署后，原告依约履行了协议项下的付款义务。自2012年4月16日至2012年12月13日期间，累计支付协议项下购房款已达10302570元，远远超过双方约定应办理房屋产权过户付款额度，被告应将房屋权属过户至原告名下。然而被告收款后仅将两套房产交付原告占有、使用，迟迟未予履行办证义务。数年中，经原告一再主张。被告方于2018年配合原告办理了俊辉工业园二期1-2层房屋权属过户登记，但对于1号楼A区厂房1-5层，被告至今未履行过户义务。原告认为被告行为已构成严重违约，为此提出上述诉讼请求。被告俊珲公司辩称，1、本案转让协议包括1号楼和二期5号楼两部分。其中在房屋交付时进行了面积实测，5号楼面积增补为1239.45平方米，所以本协议的转让金额合计为12795636元。根据我方向法庭提交证据表明原告为协议所涉两处房屋付房款总额应为8300000元。其中除去5号楼面积补差款，原告所支付的部分购房款实为7920000元，并未超过合同约定的阶段性付款额度。至于原告在诉状中提到付款额度10302570元，实际上将上述首付款中应为办理5号楼产权属变更登记手续，而由被告几次出具的用于证明已交配套款、办理银行按揭贷款手续的小额收据重复相加而得来的。2、本案所涉转让的两处房屋，其中5号楼已办理完相关变更登记手续，诉争的1号楼由于行政不可抗力即随后向法庭提交的黄陂区人民政府及办公室的相关文件规定，用于生产的单层或多层工业厂房项目中属于行政办公或生活服务的配套设施，不能予以分割销售，所以并非被告违约不办理变更登记手续，而是诉争房屋根本无法办理权属变更登记。第三人瞿雪珊述称意见与被告一致。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据经本院审核及调查，结合当事人的陈述，查明事实如下：2012年5月30日，原告汤博惠（乙方）与被告俊珲公司（甲方）签订《厂房转让协议》，协议约定甲方将其合法拥有的黄陂盘龙城“武汉俊珲工业园”1号楼A区厂房（1-5层）和二期（1-2层）转让给乙方；1号楼A区厂房共5层总计面积为3220.41平方米（以房产证为准），1层面积为500平方米，单价为5000元/平方米，计价2500000元，2-5层面积为2720.41平方米，单价为2600元/平方米，计价7073066元，二期5号楼宿舍共2层面积为1184平方米，单价2600元/平方米，计价3078400元，以上金额共计12651466元。协议一经签订，乙方先预付2000000元作为订金给甲方，在2012年5月16日前，乙方再付5924060元房款给甲方，剩余房款4724406元由乙方在办理房产证时可选择一次性付清或以二手房按揭方式付款，若因乙方自身原因造成不能办理按揭，则乙方需一次性付清房款。当甲方通知乙方办理房屋产权过户手续时，乙方应在10个工作日内配合办理，否则甲方有权收回房屋所有权。双方在签署此协议后，甲方应协助乙方将房产证从甲方更名过户至乙方名下，过户费用由甲方承担，办理房产证的相关费用由乙方按照其他业主的交费标准承担。乙方在2012年5月20日已付第二笔房款中的3000000元，第二笔房款剩余部分2924066元于2012年6月30日付清，甲方应将1号楼A区厂房出租剩余天数的租金转让给乙方。协议签订前，原告汤博惠分别于2012年4月16日、2012年5月16日向被告俊珲公司法定代表人瞿雪珊转款2000000元、3000000元；协议签订后，2012年7月3日，原告汤博惠向被告俊珲公司法定代表人瞿雪珊转款3000000元，被告俊珲公司将转让的房屋交付原告汤博惠占有、使用。2012年7月6日，被告俊珲公司法定代表人瞿雪珊将转让1号楼A区厂房出租剩余天数的租金100000及80000元购房款共计180000元返还给向原告汤博惠。其后，原告汤博惠多次要求被告俊珲公司将案涉两套房屋过户至其名下，被告俊珲公司仅于2018年配合办理了俊辉工业园二期5号宿舍楼（1-2层）房屋权属过户登记，但对于1号楼A区厂房（1-5层），被告俊珲公司至今未履行过户义务。2019年6月7日，被告俊珲公司向原告汤博惠出具1号楼A区厂房1-5层尾款说明：“案涉1号楼A区厂房1-5层厂房面积为3220.41平方米，价款9573066元；二期1-2层（武汉盘龙线业宿舍楼）面积1239.45平方米，价款3222570元，两处房产价值12795636元。汤博惠本人已支付8919725元（以最终对账为准），汤博惠通过银行贷款支付1302845元，综合以上数据，汤博惠还应支付尾款2573066元。俊珲公司现委托公司股东石磊代收尾款2573066元，备注为瞿雪珊移交给俊珲公司，陶惠明代办此事宜。”因被告俊珲公司至今未办理案涉1号楼A区厂房（1-5层）过户手续，原告汤博惠诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，案涉《厂房转让协议》的约定的二期5号楼宿舍，原产权人为武汉盘龙线业制造有限公司，由被告俊珲公司进行了购买，但未办理过户手续。为将上述房屋办理至原告汤博惠名下，2012年10月9日，被告俊珲公司法定代表人瞿雪珊通过武汉知行智成健康管理有限公司付给武汉盘龙线业有限公司1302845元。同日，武汉盘龙线业有限公司向原告汤博惠出具了收到房款1302845元的收据。2012年11月20日，原告汤博惠与武汉盘龙线业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买“武汉俊珲工业园”二期（1-2层），亦即案涉二期5号楼宿舍。2012年12月4日，原告汤博惠向被告俊珲公司指定的案外人转账支付380000元，2012年12月13日，被告俊珲公司法定代表人瞿雪珊出具收到原告汤博惠垫付的5栋1-2层A1号房款619725元的收条。2013年3月10日，原告汤博惠以其与武汉盘龙线业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》向华夏银行股份有限公司贷款1300000元，并签订了《个人房屋抵押借款合同》。其后，华夏银行股份有限公司直接将原告汤博惠的贷款1300000元支付给武汉盘龙线业有限公司。2018年案涉“武汉俊珲工业园”二期（1-2层）办理了不动产登记，登记证号为鄂（2018）武汉市黄陂不动产权第0008855号，权利人为汤博惠等4人，登记房屋建筑面积为1239.45平方米。再查明，被告俊珲公司于2007年8月8日取得国有土地使用证，地类（用途）：工业用地，使用权面积49003平方米，使用权类型：出让；2009年4月26日取得建设用地规划许可证，用地项目名称：武汉俊珲服装生产基地；2010年6月10日取得建设工程规划许可证，建设规模：87100平方米，17栋，2、3、5层。工程名称：武汉俊珲服装生产基地；2010年8月23日取得建筑工程施工许可证，建设规模：87097平方米（其中：1-3号厂房5层、6-11号厂房3层、物业用房2层共50217平方米，5号厂房5层、12-13厂房3层、15-18号厂房3屋共计36880平方米）；2010年11月19日，取得2-3号楼、5号楼、9-11号楼、16-18号楼武汉市商品房预售许可证；2010年12月1日取得6-8号楼、12号楼、13号楼、15号楼武汉市商品房预售许可证；2012年4月13日取得建设工程规划验收合格证，项目名称：武汉俊珲服装生产基地，总建筑面积88002.75平方米，建筑栋数及楼层：16栋3、5层，物业及食堂2层，门卫室1层。1号楼于2012年5月18日取得工程验收备案证；物业及食堂用房于2012年6月7日取得工程验收备案证。1号楼、物业及食堂用房未办理武汉市商品房预售许可证；1号楼共分A区和B区厂房，A区厂房登记为武汉俊珲服装生产基地1栋1-5层1室，B区厂房登记为武汉俊珲服装生产基地1栋1-5层2室，建筑面积均为3213.85平方米，土地使用权面积均为49003平方米。2013年1月25日，办理了房屋所有权证。权证分别为：武房权证黄字第××号、武房权证黄字第××号，登记规划用途均为办公，土地所有权证号均为：黄陂国用（2007）第1058号。2018年6月13日，两房均进行了换证登记，1号楼A区不动产证号为：（2018）武汉市黄陂不动产权第0026689号，规划用途更改为工业。又查明，2019年7月17日，本院依原告汤博惠的申请，作出（2019）鄂0116财保150号诉前保全民事裁定书，查封被告俊珲公司名下位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村武汉俊珲服装生产基地1栋1-5层1室房屋。原告汤博惠支付诉前财产保全费5000元，支出财产保全担保费10000元。本院认为:原告汤博惠与被告俊珲公司签订的《厂房转让协议》，双方当事人并无异议，应确认为当事人真实意思表示，且未违反法律强制性效力规定，故双方间签订的《厂房转让协议》合法有效。本案争议焦点为：1、原告汤博惠向被告俊珲公司的实际付款数额；2、案涉1号楼A区厂房（1-5层）能否办理过户手续。关于原告汤博惠向被告俊珲公司的实际付款数额。原告提交的证据为转账记录、收据、收条、《个人房屋抵押借款合同》，其中，转账为8380000元，收据为1302845元，收条为619725元，银行转账为1300000元，共计11522570元，自认实际付款为10302570元；被告俊珲公司认为转账8380000元属实、银行转账属实，但收据及收条系为办理5号楼房屋贷款而出具，并未收到此款，5号楼原告应付款项为3222570元，当时5号楼贷款额度为1300000元，须出具付款依据供银行审核，故而出具。收据、收条的金额应包含在前期原告的付款中。另外原告在2012年7月3日付款达8000000元后，俊珲公司于2012年7月6日向原告转账180000元，其中退还了按合同约定原告前期多支付的80000元和1号楼A区厂房出租剩余天数的租金100000元。实际原告付款应为9600000元。本院结合原、被告提交的证据及庭审陈述质证，认为，原告提交的收据、收条中的金额较大，并无相应的转账记录所证实，且2012年10月9日的转账系被告俊珲公司向武汉盘龙线业有限公司支付，无证据证实此款由原告支付，故对收据、收条金额不予采信；被告俊珲公司于2012年7月6日向原告转账180000元，有银行转账凭条所证实。被告俊珲公司陈述自认其中80000为返还原告前期多支付的房款和1号楼A区厂房出租剩余天数的租金100000元，此陈述与原、被告间的《厂房转让协议》约定的付款数额及出租剩余租金转让内容相印证，故原告向被告俊珲公司实际付款金额应为9600000元。关于案涉1号楼A区厂房（1-5层）能否办理过户手续。为规范房地产开发项目管理，2013年8月23日，武汉市住房保障局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合下发了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》〔武房发（2013）146号〕，其中第二条规定：“各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复文件后，必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设、不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。”第四条规定：“对于酒店类和发改部门在项目核准或备案批复文件中明确有生产用途的工业项目，房管部门不得分层、分套（间）办理该类项目的测绘成果备案，销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割，并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”。2013年9月25日，武汉市黄陂区人民政府下发《关于加强我区工业楼宇分割转让管理的意见》〔陂政规（2013）3号〕其中第八条规定：“……共有部分的建筑物、构筑物或配套设施一般不得分割转让。”2014年12月29日武汉市政府办公厅下发《关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》〔武政办（2014）208号〕其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规之外，还必须符合下列条件：……（三）项目已通过竣工验收；（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业，且拟从事的生产活动符合所在区域产业发展规划和国家产业政策；配套建设的办公、研发用房，其受让人仅限于已购买该类工业项目标准厂房的工业企业、已购买该类工业项目孵化器、加速器的科技企业；（五）项目所在地区人民政府同意分割。”另，本院向黄陂区不动产登记管理中心及黄陂区住房和城乡建设管理局征求询问能否办理案涉房屋过户手续意见时，均称：因案涉房屋系俊珲公司自用房，其自用房包括被告俊珲公司开发的1号楼（含A区与B区）、物业及食堂，虽在2013年1月办理了所有权证，2018年改变了土地规划用途，但1号楼、物业及食堂系一个整体，只可整体进行转让，不能独立转让和分割。案涉1号楼于2012年4月13日取得建设工程规划验收合格证，2012年5月18日取得工程验收备案证，原告汤博惠与被告俊珲公司签订《厂房转让协议》转让1号楼A区房产时，1号楼已完工，作为被告俊珲公司配套办公用房使用。依据〔武房发（2013）146号〕规定，1号楼A区和B区、物业及食堂可进行整体销售。不能分割转让，故不具备办理过户条件。2018年6月13日，1号楼A区和B区、物业及食堂，整体规划用途变更为工业，但亦为一个整体，且原告汤博惠作为自然人亦不具备受让人的资格。故案涉1号案A区房屋亦不能办理过户手续。综上所述，原告汤博惠与被告俊珲公司签订《厂房转让协议》后，至庭审辩论终结前，原告汤博惠实际向被告俊珲公司付款9600000元。按协议约定，被告俊珲公司在协议签订后，应积极办理案涉房屋的过户手续，但因政策原因，导致转让的1号楼A区厂房分割过户不能，故对原告汤博惠要求被告俊珲公司继续履行《厂房转让协助义务》，将位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村武汉俊珲服装生产基地1栋1-5层1室房屋权属过户登记至原告汤博惠名下，并承担全部过户费用的请求，本院依法不予支持。对原告汤博惠要求被告俊珲公司支付财产保全担保费的请求，因双方协议并无约定，且该费用非必要开支，故对其请求，本院不予支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告汤博惠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，诉前财产保全费5000元，共计86800元由原告汤博惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李勇胜人民陪审员  许庆福人民陪审员  官永红二〇二〇年七月三十日书 记 员  张 钊