江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初6576号原告（反诉被告）:无锡东方上工维修连锁有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：倪滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚丽娜，江苏恒佳达律师事务所律师。被告（反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区。法定代表人：崔磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡东方上工维修连锁有限公司（以下简称东方上工公司）与被告（反诉原告）利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东方上工公司的委托诉讼代理人姚丽娜，被告(反诉原告)利群公司的委托诉讼代理人陆文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方上工公司向本院提出本诉请求：1、判令利群公司继续履行双方签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、判令利群公司向其赔偿停电损失暂计110000元，直至恢复正常供电之日止；3、本案诉讼费由利群公司承担。事实和理由：2016年1月其与江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》1份，约定其向乐天玛特公司承租无锡市友谊南路金城东路，乐天玛特无锡金城店，建筑面积为545平方米的场地，租赁期限为2016年1月16日至2023年12月31日。合同签订后，其投入大量人力精力打造品牌，目前初见成效。但在合同履行期间，乐天玛特公司多次违约并通知其解除合同，其不同意解除，乐天玛特公司即于2018年7月10日及9月10日停止供电至今。后乐天玛特公司更名为利群公司，利群公司的行为对其的正常经营造成巨大影响并产生诸多损失，故其诉至本院，要求判如所请。诉讼中，东方上工公司于2020年6月17日变更诉讼请求为：1、判令双方解除《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、判令利群公司向其支付合同解除违约金100000元，赔偿经营损失暂计110000元，最终以审计结果为准。事实和理由为：因其租赁场地长期关闭无法使用，机器设备他原材料等已无法使用，故要求解除合同。利群公司本诉辩称，双方之间的合同在2018年9月10日解除，且系东方上工公司长期未支付租金造成的违约解除，东方上工公司的相关损失由其自行承担。利群公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方自2018年9月10日起解除《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、请求依法判令东方上工公司向其支付房屋租金186670.40元（2018年4月1日-2018年9月10日）及逾期付款违约金（自逾期之日起反诉被告实际支付之日，每逾期一日按月租金的0.5%计算，暂计算至2018年11月20日为69651元，合计260668.50元；3、请求依法判令东方上工公司向其支付水电费5634元；4、请求依法判令东方上工公司向其支付合同解除违约金100000元、一个月的租金损失35000.70元；5、请求判令东方上工公司按照2/元/天/平方米支付2018年9月11日至实际腾房之日的场地占有使用费141700元（占有费1090元/日，暂计算至2018年10月19日），以上合计503655元；6、本案诉讼费由东方上工公司承担。事实和理由：案涉租赁合同履行期间，东方上工公司在其不存在违约行为的情形下，严重违反合同约定，拒绝向其支付2018年4月1日之后的租金及水电费等，故其于2018年9月10日向东方上工公司发出解除合同通知，双方合同已于2018年9月10日解除，东方上工公司影响其支付拖欠的租金及水电费，并按合同约定承担违约责任。因东方上工公司一直未归还案涉租赁物，故应按照合同约定的标准支付其实际占有使用费。东方上工公司反诉辩称，其不存在违约情况，自2018年3月起，就陆续发生了产权人与乐天玛特公司存在租赁合同纠纷，乐天玛特公司闭店并关闭消防通道，乐天玛特公司通知租金交至第三方账号等影响其正常经营的事项，在该情形下其无法正常缴纳租金，且其多次与乐天玛特公司进行过沟通，乐天玛特公司都没有给出合理的回应，反而在2018年9月10日时进行了断电拉闸的违约行为，导致其之后再无法正常使用租赁场地，故其不应承担违约责任，而应由利群公司承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：东方上工公司与乐天玛特公司签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定东方上工公司向乐天玛特公司租赁无锡市友谊南路金城东路，乐天玛特无锡金城店，建筑面积为545平方米的场地（位置见合同附件租赁平面图红线范围）；租赁期为八年，自2016年1月16日至2023年12月31日；每月租金为3334元，每三个月支付一次，先付后用，东方上工公司于每期前一个月的二十日之前支付下期的租金，每逾期一日，按月租金的0.5%支付取其付款违约金，逾期支付（含不足支付）累计超过30天为严重违约，乐天玛特公司有权解除合同；租金前两年不变，自第三年起每两年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增5%；东方上工公司在合同签订后的三日内支付履约保证金100000元；租赁场地所使用发生的水、电等费用由东方上工公司每月25日按乐天玛特公司提供的账单以现金或汇票支付给乐天玛特公司，乐天玛特公司收取的水、电等费用是代缴行为，如东方上工公司不按时支付导致服务停止，因此造成的一切损失由东方上工公司自行承担；东方上工公司应在合同终止或者租期届满后的30日内返还建筑物，未经乐天玛特公司同意逾期返还建筑物的，每逾期一日，东方上工公司应按2元/平方米（建筑面积）向甲方支付该建筑物占有使用费；如任何一方单方终止合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方100000元违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。因东方上工公司违约至合同被解除，东方上工公司还须支付一个月的租金以赔偿乐天玛特公司重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由东方上工公司自行承担。合同签订后，东方上工公司交付保证金100000元，租金付至2018年3月，水、电费付至2018年7月，8、9月水、电费金额为5634元。2018年4月20日、5月18日、6月19日、7月16日，8月17日，乐天玛特公司均向东方上工公司发送缴费通知单，催缴2018年4月起的租金及水、电费。2018年9月10日，乐天玛特公司向东方上工公司送达《关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知》，载明因东方上工公司自2018年3月起再未向乐天玛特公司支付2018年4月份至今的租金，逾期6个月以上，经其多次催讨无果，东方上工公司的行为违反了双方之间的租赁合同约定，其已符合解除合同的条件，故通知东方上工公司自2018年9月10日起解除双方的租赁合同，并要求东方上工公司与2018年9月13日前支付结欠的租金191017.50元、场地空置损失费35000元。并于2018年9月13日前腾空并交还租赁物。同日，乐天玛特公司对案涉租赁物进行断电。以上事实，有双方提供的《大型项目、餐饮类租赁合同》、利群公司提供的缴费通知单、《关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知》及双方当事人陈述在卷予以佐证。另查明，乐天玛特公司于2018年8月29日更名为利群公司，由企业信用信息公示报告在卷予以佐证。另查明，利群公司认可系其发函解除案涉租赁合同后，派人迁出部分东方上工公司物品。2018年10月22日，东方上工公司向公安机关报案称案涉场地被盗窃，无锡市公安局新吴分局南站派出所立案受理。后根据双方当事人陈述，公安机关要求双方不得私自处理案涉租赁物。诉讼中，本院至南站派出所调查，南站派出所先告知本院该盗窃案尚未处理完毕，后又向本院出具了2019年12月10日的撤销案件决定书，告知本院该盗窃案已被撤销。东方上工公司否认接到南站派出所的撤销案件决定书，利群公司亦对此不知情，双方当事人均陈述未接到公安机关可以处理案涉租赁物的通知。东方上工公司为证明利群公司存在违约行为，向本院提供如下证据：1、2017年3月9日《公告》照片1份，内容为乐天玛特无锡店在卖场张贴公告，载明因卖场存在消防隐患，需进行消防整改，同时卖场库存短缺，亟待整理等原因，即日起暂停营业，待消防整改完成及货物充足后再行营业；2、2017年3月9日，东方上工公司向乐天玛特公司发送的《告知函》1份，内容为针对乐天玛特公司在卖场张贴的公告询问乐天玛特公司停业整顿、出入通道封闭是否会对其承租范围内的正常经营产生不离影响，导致双方租赁合同不能履行；3、2018年5月5日无锡新城创置房地产有限公司（以下简称新城公司）发给乐天玛特租户的《告知函》1份，内容为新城公司认为其与乐天玛特公司之间房屋租赁合同因乐天玛特公司逾期支付租金已达合同解除的条件，其已按照合同约定行使合同解除权，于2018年4月25日公证送达了租赁合同解除函，乐天玛特公司已收到解除函件，双方之间的房屋租赁合同已经解除，故请各租户及时与乐天玛特公司沟通退租事宜，并于10日内完成清场及交房手续，逾期其视为租户授权其清场，其会对租赁房屋的装修设施进行处理，且不承担任何责任；4、2018年5月11日，东方上工公司向乐天玛特公司发送的《公函》1份及相应邮寄凭证，内容为东方上工公司再次明确乐天玛特公司在2017年3月9日封闭主要进出通道，对其生产经营造成严重影响，其已第一时间发函要求乐天玛特公司保证其正常承租房屋进行经营，但乐天玛特公司非但没有解决上述问题，其反而在2018年5月5日收到了新城公司的告知函，如按照新城公司的告知内容，将导致其无法继续使用承租的房屋，且将遭受租赁房屋装修、营业收入等重大损失，故其函告乐天玛特公司，在收到本函之日起3日内，向其提供银行履约保函担保，在提供担保之前，其将暂缓向乐天玛特公司缴纳房租、水电等费用或各方协商将相关费用交付提存，同时如新城公司影响其生产经营，属于乐天玛特公司违约行为造成，则乐天玛特公司应承担违约责任，向其赔偿违约金和承担所有损失。该公函于2018年5月14日签收；5、2018年7月31日乐天玛特公司的《通知》1份，内容为根据利群商业集团收购乐天玛特公司的合同约定，自2018年8月1日乐天玛特公司无锡金城店所有合同存续期中的商户，按照合同条款约定的时间所需缴纳的租金、水电费及合同内约定的其他费用均打入利群李团指定账户（户头：利群商业集团股份有限公司；账号：38×××72；开户行：农行市北第一支行），请各租赁户配合执行，如未按以上内容执行所造成的损失及后果，由各租赁户承担所有责任；6、其他小租赁户出具的证明1份，内容为“2018年7月10日上午10：12突然停电，经了解是接手乐天玛特超市的利群集团断电，2018年9月10日截止到2018年9月21日尚未通电”，下面有武二郎餐饮、卡柏洗衣店、浩克网咖的经营者签字；7、其收到乐天玛特公司的解除函后项乐天玛特公司发送的回函，内容为其不同意解除合同，要求乐天玛特公司立刻纠正违约行为，通知保留追究乐天玛特公司违约行为的权利，之前新城公司曾函告其已与乐天玛特公司解约，要求乐天玛特公司明确回复是否对案涉租赁物享有处分权，并要求乐天玛特公司立刻恢复水电供应。经质证，利群公司对上述证据的质证意见为：针对证据1，真实性不予认可，该公告上没有盖章，且即使卖场闭店整顿，因东方上工公司并非在卖场内部，有独立的进出口及经营空间，在2018年9月10日前都正常经营，不受到卖场闭店的影响；针对证据2，真实性不予认可，其没有收到；针对证据3，真实性无法核实，因为并非是向其出具的，但从证据内容看，是新城公司的单方行为，即使新城公司与其存在租赁合同纠纷，亦尚未有定论，东方上工公司以该理由拒绝支付租金没有法律依据；针对证据4，真实性不予认可，其没有收到，该罕见的邮寄签收记录不能反映邮寄给了其，且其公司注册地址不在无锡，后双方多次沟通中东方上工公司均没有提出过该质疑，退一步说，即使函件是真实的，函件内容亦无法成立，没有证据证明其丧失履行能力，而东方上工公司有权拒绝支付租金及水电费；针对证据5，真实性予以确认，能够看出其就合同履行与东方上工公司有沟通，并且明确通知了东方上工公司交付租金的途径；针对证据6，真实性无异议，不符合证人证言的要求，且对2018年7月10日的停电事宜其无法核实，因利群公司尚未接手，对2018年9月10日的停电情况是存在的，因为东方上工公司未按约支付租金及水电费，按照合同约定其有权停止供电。为了证明其有权处分案涉租赁物，并向东方上工公司多次催讨租金及水电费，其向本院提供：1、2018年6月26日本院（2018）苏0214民初1658号民事判决书1份，内容为其与新城公司达成调解协议，继续履行双方之间的房屋租赁合同及补充协议；2、2018年4月至8月，其每月向东方上工公司发出的缴费通知书，内容明确载明了东方上工公司结欠的租金及水电费金额，并载明了缴费账户、逾期不缴费的滞纳金收取等内容，且明确对逾期未缴纳水电费的商户，其将停止水电服务。经质证，东方上工公司对利群公司提供的证据1真实性无异议，但认为其已书面向利群公司询问过相关事宜，利群公司从未向其明确过与新城公司的纠纷处理进展，也未告知其能够继续履行租赁合同；对证据2真实性无异议，其仅有2018年8月17日的缴费单上的水电费金额没有支付，其他水电费已支付完毕。本院认为，东方上工公司与利群公司之间的房屋租赁合同关系真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，东方上工公司确实存在拖欠2018年4月起的租金及2018年8、9月份水电费的情形，但其拖欠租金及相关费用是否系其正当行使不安抗辩权，应从几下方面分析：1、根据合同法规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行合同，要求对方提供担保，在对方提供担保时应当恢复履行，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行一方可以解除合同。结合本案具体情况，东方上工公司认为利群公司不能履行合同的情形有三，一是在2018年3月时乐天玛特卖场曾停业整顿并且封闭消防通道，但该行为并未持续很久，且因东方上工公司的租赁场所独立于卖场外，有独立的进出通道，卖场关闭并不影响东方上工公司使用租赁物，而事实上，东方上工公司在卖场关闭期间也并未停止使用租赁场所对外营业；二是在2018年5月时，业主方新城公司曾发函告知东方上工公司其已解除与利群公司之间的租赁合同，该行为是否可以认定为系利群公司丧失履行能力的确切证据，本院认为尚不足以作出该认定，因新城公司仅向法院提出了与利群公司之间的租赁合同纠纷，法院尚未作出裁决，新城公司亦未向东方上工公司提供确切的其与利群公司之间租赁合同已经解除的证据，事实上在2018年6月，新城公司与利群公司已经就继续履行租赁合同达成协议，利群公司有权处分案涉租赁物，且在2018年6月后，利群公司给东方上工公司发送的告知函和催缴通知中都有继续履行合同的意思表示，在此期间，东方上工公司亦一直正常使用案涉租赁物，无论是新城公司或利群公司均未阻碍东方上工公司的案涉租赁物的正常使用，在此情形下，无法认定有确切证据证明利群公司丧失履行能力；三是利群公司在2018年7月向东方上工公司发送的通知中要求东方上工公司将租金交付给案外人，东方上工公司认为无法保证资金安全，该理由亦不成立，在该通知中利群公司已经明确利群集团收购乐天玛特公司，无论其内部如何完成收购或者更名等形式，其指示东方上工公司向指定账户履行支付租金及相关费用均无不妥。综上，东方上工公司在正常使用租赁物的同时以利群公司的上述几点行为为由拒绝支付租金，不能够成不安抗辩权的行使，且在2018年9月10日利群公司提出解除合同后，东方上工公司仍诉讼要求继续履行合同，可以印证其知晓合同可以继续履行。东方上工公司拖欠租金的行为构成违约。在认定东方上工公司存在拖欠租金及水电费的违约情形的基础上，利群公司按照合同约定停止供电服务，并且发函解除合同，于法有据，本院确认双方之间的《大型项目、餐饮类租赁合同》于2018年9月10日解除。合同解除后，东方上工公司欠付的租金及水电费仍需支付，故对于利群公司主张东方上工公司支付2018年4月1日至2018年9月10日房屋租金186670.40元、水电费5634元，本院依法予以支持；对于利群公司主张的上述租金的逾期付款违约金，合同约定的每日0.5%过高，本院酌情认定自逾期之日起按年利率24%计算；对于利群公司主张的违约金100000元及一个月的租金标准的场地空置损失，因双方多次沟通中，都无证据证明利群公司进行及时、明确的解释了东方上工公司就利群公司是否有能力继续履行合同提出的怀疑，现利群公司履行该项合同附随义务存在瑕疵，对双方的租赁纠纷产生不利的影响，应据此应酌情减轻东方上工公司的违约责任，综合利群公司的损失情况，本院调整违约金为两个月的租金标准即70000元。根据双方的合同约定，合同终止后，东方上工公司已支付的保证金应限用于冲抵其应支付的费用，故应在上述费用中予以抵扣，抵扣后，东方上工公司仍应支付利群公司162304.40元及相应的逾期付款利息损失。关于合同解除后利群公司主张的相应时间段的实际占有使用费，因利群公司于2018年9月10日采取断电后，东方上工公司无法进入案涉租赁物进行交接，客观上无法清场，且随即在2018年10月份发生利群公司在没有证据证明通知东方上工公司的情况下即自行搬出场地内部分设备，导致东方上工公司以为设备被盗而报案处理，公安机关亦立案，在公安机关处理过程中，双方均无法实际控制案涉租赁物，且直到2020年6月法院至公安机关调查时，公安机关才明确告知法院双方可以对案涉租赁物进行接管，在此之前没有证据证明公安机关对双方进行了了通知，故无法进行交接并非东方上工公司的过错，故不应由东方上工公司承担实际占有使用费。在双方实际交接完毕后，如有其他损失，双方可另行主张。因根据法院向公安机关调查的情况，现公安机关已明确对案涉刑事案件撤案，并同意双方当事人自行处分案涉场地，故东方上工公司应在合理期限内腾空并向利群公司交还房屋。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认利群时代商贸有限公司与无锡东方上工维修连锁有限公司之间的《大型项目、餐饮类租赁合同》于2018年9月10日解除。二、无锡东方上工维修连锁有限公司本判决法律效力之日起十五日内腾空无锡市友谊南路金城东路利群时代建筑面积为545平方米案涉租赁场地并归还利群时代商贸有限公司。三、无锡东方上工维修连锁有限公司于本判决法律效力之日起十日内支付利群时代商贸有限公司2018年4月1日至2018年9月10日的租金、水电费及违约金合计162304.40元，并支付逾期付款利息损失（以105002.10元为基数自2018年3月20日起，以105002.10元为基数自2018年6月20日起按年利率24%计算至实际支付之日止）。四、驳回无锡东方上工维修连锁有限公司的其他本诉请求。五、驳回利群时代商贸有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元（此款已由无锡东方上工维修连锁有限公司预交）；反诉案件受理费4418元（此款已由利群时代商贸有限公司预交），由无锡东方上工维修连锁有限公司负担。（利群时代商贸有限公司同意其预交的案件受理费4418元由无锡东方上工维修连锁有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡东方上工维修连锁有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向利群时代商贸有限公司支付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  杨 玲人民陪审员  廉 洁二〇二〇年七月二日书 记 员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。