贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初822号原告（反诉被告）：唐开书，男，1972年11月27日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭锐，男，1969年5月22日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被告（反诉原告）：李兴芬，女，1965年4月20日出生，汉族，住贵州省凤冈县。本院于2020年3月9日立案受理原告唐开书与被告郭锐、李兴芬农村房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告唐开书的委托诉讼代理人王雪乂，被告郭锐、李兴芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐开书向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认唐开书与郭锐、李兴芬于2018年3月5日订立的《房屋及宅基地产权转让协议》中涉宅基地转让约定部分无效，并依法解除《房屋及宅基地产权转让协议》中涉房屋转让的约定；2.依法判决郭锐、李兴芬向唐开书返还购房款156800元并支付相应的资金占用费（以156800元为基数，按年利率6%计算资金占用费，计算资金占用费的起至时间为2018年3月5日至实际支付之日）。3.依法判决郭锐、李兴芬向唐开书赔偿经济损失9万元。事实和理由：唐开书与郭锐、李兴芬于2018年3月5日订立的《房屋及宅基地产权转让协议》。双方约定的主要内容有：郭锐、李兴芬将凤进—国用（98）字第57号《国有土地使用证》上的门面房一间出卖给唐开书；唐开书向郭锐、李兴芬支付购房款186000元。双方对办理宅基地批复手续、违约责任等作了约定。唐开书于订立合同的当日向郭锐、李兴芬支付购房款156000元，郭锐、李兴芬于订立合同的当日向唐开书交付了门面房。唐开书对所购买的门面房进行了装修，共支付装修费45000元。唐开书多次联系郭锐、李兴芬办理宅基地批复手续，郭锐、李兴芬均未办理。由于买卖双方是不同集体经济组织的成员，《房屋及宅基地产权转让协议》涉及宅基地转让部分，因违反国家法律禁止规定，应属无效约定。郭锐、李兴芬涉嫌批少占多修建房屋，在双方产生纠纷后，有关部门曾要求郭锐、李兴芬补交土地出让金，郭锐、李兴芬仍未交土地出让金，至今未补办案涉房屋所占用土地建设用地使用权。因郭锐、李兴芬的行为构成根本违约，应解除《房屋及宅基地产权转让协议》及门面房转让的约定。郭锐、李兴芬应向唐开书退还购房款158600元、赔偿损失90000元（装修费45000元、经济损失45000元）。郭锐、李兴芬辩称：1.双方订立的《房屋及宅基地产权转让协议》有效。2.按约定在唐开书向郭锐、李兴芬付清购房款后，在唐开书对房屋进行拆除重建时，郭锐、李兴芬协助办理相关手续。唐开书未付清购房款，违约在先，同时也未对房屋进行拆除重建，故郭锐、李兴芬协助办理相关手续的条件未成就。3.如人民法院判决确认《房屋及宅基地产权转让协议》无效，或判决解除《房屋及宅基地产权转让协议》，唐开书应将房屋恢复原状，并将房屋交还给郭锐、李兴芬；唐开书应向郭锐、李兴芬赔偿损失（相当于租赁房屋的租金）；郭锐、李兴芬不应向唐开书赔偿已付购房款的资金占用、装修费和其他损失。请求人民法院依法驳回唐开书的诉讼请求。反诉原告郭锐、李兴芬诉称：依法判决唐开书向郭锐、李兴芬支付购房款3万元。事实与理由：根据《房屋及宅基地产权转让协议》约定，唐开书本应于订立合同的当日付清购房款。因唐开书尚欠购房款3万元，其于2018年3月6日出具《欠条》，并承诺于农历2018年10月底前付清欠款。双方均应履行《房屋及宅基地产权转让协议》的相关约定，唐开书应向郭锐、李兴芬支付购房款3万元。如人民法院判决确认《房屋及宅基地产权转让协议》无效，或判决解除《房屋及宅基地产权转让协议》，唐开书应将房屋恢复原状，并将房屋交还给郭锐、李兴芬；唐开书应向郭锐、李兴芬赔偿损失（相当于租赁房屋的租金）；郭锐、李兴芬不应向唐开书赔偿已付购房款的资金占用费、装修费和其他损失。反诉被告唐开书辩称：《房屋及宅基地产权转让协议》中涉宅基地转让约定部分无效，《房屋及宅基地产权转让协议》中涉房屋转让的约定应依法解除。因此，《房屋及宅基地产权转让协议》尚未履行的部分不用履行或不再履行，对已履行的部分，应相互返还。唐开书不同意郭锐、李兴芬的反诉请求，请求人民法院公正判决。经审理查明：唐开书与郭锐、李兴芬于2018年3月5日订立《房屋及宅基地产权转让协议》。郭锐、李兴芬（甲方）以186000元的价格向唐开书出卖房屋一间（国有土地使用证为凤进—国用（98）字第57号）。双方对买卖房屋的状况、办理相关手续、违约责任等作了约定。《房屋及宅基地产权转让协议》所载明的主要条款有：一、房产的基本情况：房屋前面一楼，后面一楼一底，临正街门面宽4.2米×12米，后面为宽4.2米×7.2米内空一楼一底住房。二、房屋及土地转让：地随房走。房产付清款后协议转让的使用权、所有权，以及今后处置权全权归属乙方，甲方不再享有该房产及附属物的任何权利。……甲方无条件协同乙方将该房屋的一切手续办理完善。四、若乙方在条件成熟时需办理该宗房产的相关手续时，甲方无条件协同办理。在办理房产的手续中如缺相关手续，甲方无任何条件提供相结乙方（如补办批复等），补多补少由甲方负责，并不再向乙方收取其他任何费用（正规合理的过户费由乙方承担）。五、转让期限：由于本次转让是一次性的现金支付，故转让期限为长期永久。六、违约责任：甲方无理干涉乙方的生产经营，摘自变更或单方解除合同，给乙方造成损失的，除按相关法律法规规定赔偿的外，由甲方加倍赔偿乙方因此造成的损失。同日，唐开书向郭锐、李兴芬支付购房款156000元，郭锐、李兴芬向唐开书交付房屋。另查明：1.唐开书与张天军于2019年1月14日订立《室内装修协议书》，后张天军按约定对唐开书在郭锐、李兴芬所购买的房屋进行了装修。2.郭锐、李兴芬所有的凤进—国用（98）字第57号《国有土地使用证》宗地（以划拨取得使用权）的土地上共修建门面三间及其他房屋,案涉房屋为前述房屋的部分房屋。上述事实，有当事人陈述，凤进—国用（98）字第57号《国有土地使用证》《房屋及宅基地产权转让协议》《欠条》《室内装修协议》《电子证据》等证据在卷佐证。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争执焦点为：如何认定《房屋及宅基地产权转让协议》的效力？应如何清算双方间的账务？本院对前述争执焦点作如下评判：一、关于如何认定《房屋及宅基地产权转让协议》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”，第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”，同时，根据“房地一体”“房随地走、地随房走”的原理，郭锐、李兴芬对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分权利，但转让房屋时必然涉及占用土地使用权转让问题。郭锐、李兴芬未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，《房屋及宅基地产权转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。二、关于应如何清算双方间的账务问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《房屋及宅基地产权转让协议》第三、第四条载明的内容，说明唐开书与郭锐、李兴芬对买卖房屋的相关情况是清楚明了的，双方对转让房屋占用土地使用权系划拨取得，转让该土地使用权未经有批准权的人民政府审批是清楚明了的，对合同无效的结果双方均存在过错，因唐开书占用房屋导致郭锐、李兴芬遭受的租金损失，由郭锐、李兴芬负担；唐开书因装修案涉房屋所花费的装修费等损失，由唐开书自行负担。结合本案实际情况，该合同取得的财产等导致的相关损失按如下方式处理：郭锐、李兴芬向唐开书返还购房款156800元，按年利率6%为标准支付相应的资金占用费；唐开书将房屋[按房屋目前的现状进行交付，即按唐开书于2020年7月7日向本院提交的电子证据所反映的房屋现状进行交付，经装修后已与房屋形成附合的装修材料和设施，拆除或搬离将损坏或减少价值的所有材料设施等（包括地板、吊顶、门、窗子、楼梯、厕所水箱、厨房内的灶台等）]唐开书均不能拆除、搬离或损坏。综上所述，唐开书提出的部分诉讼请求，本院依法予以支持，对唐开书提出的其余诉讼请求和郭锐、李兴芬的反诉请求，本院依法均不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、唐开书与郭锐、李兴芬于2018年3月5日订立的《房屋及宅基地产权转让协议》无效；二、限郭锐、李兴芬于判决生效后30日内向唐开书返还购房款156800元，并支付相应的资金占用费（以156800元为基数，按年利率6%计算资金占用费，计算资金占用费的起至时间为自2018年3月5日起至实际付清之日止）；三、限唐开书于判决生效后30日内向郭锐、李兴芬唐返还房屋[按房屋目前的现状进行交付，即按唐开书于2020年7月7日向本院提交的电子证据所反映的房屋现状进行交付，经装修后已与房屋形成附合的装修材料和设施，拆除或搬离将损坏或减少价值的所有材料和设施等（包括地板、吊顶、门、窗子、楼梯、厕所水箱、厨房内的灶台等）]唐开书均不能拆除、搬离或损坏。四、驳回唐开书的其余诉讼请求；四、驳回郭锐、李兴芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5284元，减半收取计2642元，由唐开书负担842元，由郭锐、李兴芬负担1800元（唐开书已预交案件受理费2642元，在兑现本判决时，由郭锐、李兴芬直接向唐开书支付1800元）；反诉费275元（已预交），由郭锐、李兴芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  罗时友二〇二〇年七月十三日法官助理龙霞书记员张丽