四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初396号 原告：张俊德，男，1969年12月19日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 被告：广安中富房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市城南东方街138号。 法定代表人：邓苏轩，该公司总经理。 诉讼代表人：周克虎，广安中富房地产开发有限责任公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 第三人：四川广安建设集团有限公司，住所地四川省广安市城南东方街138号。 法定代表人：邓钢，该公司董事长。 诉讼代表人：周克虎，四川广安建设集团有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 原告张俊德与被告广安中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富公司）、第三人四川广安建设集团有限公司（以下简称广建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案。依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行审理，原告张俊德，被告中富公司和第三人广建集团的委托诉讼代理人汪孝才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张俊德向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告代为第三人偿债而抵偿给原告的商品房（广建西城•雅郡第7栋原编号1604号）享有优先受偿权；2.判令被告继续履行合同，在房屋达到交付条件时交付案涉房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月26日，被告中富公司自愿将其开发的广建西城•雅郡第7栋原编号1604号房屋抵偿给原告，代为第三人广建集团清偿债务，原告以妻子周素兰之名与被告签订《认购定房协议》。2014年12月30日，被告财务人员出具载有“张俊德本息转”字样的房款收据。2015年2月6日，法院裁定被告和第三人进入破产重整，指定四川圣梓律师事务所为管理人。2016年2月6日，被告取得广建西城•雅郡第7栋房屋预售许可证，周素兰请求被告签订商品房买卖合同并备案，管理人以房款被原告收走且以房抵债系个别清偿为由，拒绝办理。 原告与第三人的民间借贷经结算后，第三人以其关联公司即被告开发的案涉房产进行抵偿，不违反法律法规禁止性规定，且经法院生效判决确认，原告与被告之间的房屋买卖合同有效。虽然第三人和被告进入破产重整，且以房抵债发生在破产宣告前6个月内，但广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初339号生效判决中查明，第三人和被告在被裁定破产重整前6个月内共计分285笔向149位债权人清偿了债务2.33亿元，数量众多，非个别清偿。再则，从本案以房抵债发生时间上看，原告并不知道第三人和被告当时存在不能清偿到期债务并资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力和会申请破产重整的事实。案涉房屋已由原告支付全部购房款及税款，且该房屋系用于原告居住之用，已具备交付条件，符合特定物的特征。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”的规定，以及《四川省高级人民法院关于印发的通知》（川高法〔2019〕90号）第三项第8个问题答复意见，继续履行房屋交付及过户义务不属于《企业破产法》第十六条规定的无效个别清偿行为。原告已履行完支付房款义务，即使被告和第三人破产重整，《企业破产法》也未赋予其管理人有解除商品房买卖合同的权利。为保护原告权益，请求法院公正判决。 被告中富公司和第三人广建集团共同辩称，1.原告主张的房屋实际是其妻周素兰与中富公司签订的《认购定房协议》所涉房屋，而周素兰在此之前以买房人的名义向广安市前锋区人民法院法院提起诉讼，广安市前锋区人民法院和广安市中级人民法院审理后认定该买卖合同无效，驳回了周素兰的诉讼请求。原告在该案中以第三人身份参加诉讼，周素兰的诉讼请求已被驳回，现在原告又以自己的名义再次起诉，已违反一事不再理的诉讼原则，应当驳回原告的起诉。2.在广安市中级人民法院（2019）川1603民终443号民事判决书中，已经确认原告与中富公司之间事实上的房屋买卖合同有效，但该判决也明确确认广建集团对原告的借款清偿属于个别清偿，不能再继续履行该合同，其中包含本案案涉房屋。原告不服该二审判决，又向四川省高级人民法院申请再审，被裁定驳回再审申请，证明（2019）川1603民终443号民事判决书确已生效，现原告再次起诉履行合同，违反一事不再理，也应当驳回原告的起诉。3.原告要求确认对案涉房屋享有优先权，没有事实和法律依据，应当驳回该项诉讼请求。 原告张俊德为证明其主张，向本院举示如下证据： 1.广建集团向原告出具的借条、原告与广建集团利息结算清单，拟证明第三人广建集团在破产重整前与原告存在借贷关系、债务到期后双方进行结算的事实。 2.张俊德所选住房表、（2018）川1603民初899号民事判决书，拟证明原告与第三人广建集团债务到期后终止借贷关系，重新建立以中富公司开发的房产抵偿债务的房屋买卖关系，经人民法院确认合法有效的事实。 3.周素兰与中富公司签订的《广建西城认购定房协议》、中富公司出具的张俊德本息转购房款的收据、周素兰及张萌的身份信息，拟证明中富公司对广建集团用其案涉房屋抵债无异议，房款由张俊德支付，张俊德以家人名义签订认购协议达到用于家庭生活居住，并未出售以实现债权的事实。 4.不动产登记信息查询结果证明、租房合同、房租支付转账单，拟证明原告家庭无自有房产，靠租房居住，购买案涉房屋属于消费性购房的事实。 5.案涉房屋的物业管理公司的物管费收据，证明案涉房屋已达到交付条件。 中富公司和广建集团质证认为：第1组证据真实性无异议，但利息结算月息为3%，超过法律保护范围。第2组证据真实性无异议，但（2018）川1603民初899号非生效判决。第3-4组证据真实性无异议，但不能证明其家庭无房产，且张萌租房的事实与本案无关。第5组证据显示房号为4栋，原告主张的是7栋，与本案无关。 中富公司和广建集团向本院举示如下证据： 1.广安市中级人民法院民事裁定书2份，拟证明广建集团和中富公司于2015年2月6日进入破产重整程序。 2.广安市中级人民法院（2019）川16民终433号民事判决书，拟证明原告以房抵债属于个别清偿。 3.四川省高级人民法院（2019）川民申3794号民事裁定书，拟证明原告的再审申请被告驳回，生效裁判已认定其主张不能得到人民法院支持。 原告张俊德质证认为：证据1不能证明原告与第三终止借贷关系建立以房抵债关系时存在资不抵债的情况，只能证明以房抵债后被告及第三人进入破产程序。证据2判决理由载明，在原告实现债权的情况下交付案涉房屋，将形成以房抵债的个别清偿，其表述是一个将来式，不是肯定会形成个别清偿。证据3不能否定原告的诉讼请求，是因为原告在那一个案件中未提起上诉，只是从程序上否定了原告的再审资格，并未肯定以房抵债属于个别清偿。 根据各方当事人举证质证意见及当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月23日，广建集团向张俊德借款315万元，约定月利率3%，借款时间2个月。经结算，截止2014年12月24日，广建集团尚欠张俊德借款本金165万元，利息49.71万元。2014年12月23日，广建集团法定代表人邓钢在《张俊德所选住房》表上审批意见：“同意在此价格优惠百分之叁。预订必在2014年12月31日前有效。如抵借款从预订之日起停止计息。”该表载明四套房屋的房号、面积、单价及金额等信息，其中包括本案所涉房号。2014年12月26日，周素兰（原告之妻）与中富公司签订《广建西城认购定房协议》，对案涉房屋房号、面积、单价、总价等进行了约定。2014年12月30日，中富公司出具收据一张，载明“交款单位：周素兰，收款方式：张俊德本金+利息转，人民币：531988元，收款事由：购广建西城•雅郡7-1604号房。”2015年2月6日，广安市中级人民法院作出（2015）广法民破字第4号民事裁定，裁定中富公司进入破产重整。2016年2月6日，中富公司开发的广建西城•雅郡第7幢（包含案涉房屋）取得商品房预售许可证。 根据本院审理的（2016）川1603民初805号案件及该案上诉结果，查明：2016年2月15日，周素兰要求与中富公司网签案涉房屋买卖合同被拒绝。2016年7月，周素兰向本院起诉，要求确认其与中富公司签订的广建西城认购定房协议有效。本院于2017年1月11日对该案作出民事判决，驳回周素兰的诉讼请求。周素兰不服，提起上诉，广安市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）川16民终452号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2018年4月，张俊德向本院起诉，要求确认其与中富公司构成事实上的房屋买卖合同关系，并要求中富公司办理销售合同网签备案，在达到交付条件时交付房屋（其中包括本案所涉房屋号）。本院作出（2018）川1603民初899号民事判决，确认张俊德与中富公司的买卖合同有效，驳回张俊德其他诉讼请求。中富公司不服，提起上诉，广安市中级人民法院作出（2019）川16民终433号民事判决，认为张俊德与中富公司形成的事实上买卖合同有效，但不支持继续履行合同，判决驳回上诉，维持原判。张俊德不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，被裁定驳回再审申请。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.本案是否系重复起诉？2.原告是否对案涉抵债房屋享有优先受偿权？3.案涉合同是否应当继续履行？针对以上争议，本院评判如下。 关于第1个争议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与周素兰所起诉的（2016）川1603民初805号案件当事人不同，且诉讼标的也有区别，故本案与周素兰所起诉的案件不构成重复起诉。 关于第2个争议。首先，张俊德与中富公司形成的事实上的房屋买卖合同，实质是以物抵债协议。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案房屋买卖合同未办理网签登记，更未办理权属变更登记，故不能认定原告张俊德享有案涉房屋的物权。案涉房屋买卖合同（即以物抵债协议）为抵偿债务的履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产依法登记前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。其次，债权人与债务人达成的以物抵债协议，属于实践性法律行为，应当用抵债物的现实交付或转移登记作为以物抵债协议的履行。而以物抵债只是消灭原债权债务关系的方式之一，如债务人未主动履行以物抵债协议，债权人仍然有权要求债务人履行原债务。本案中原告张俊德基于以物抵债协议所享有的权利属性仍为债权，在中富公司进入破产程序后，其应当依照破产法的相关规定行使权利。第三，被告中富公司已进入破产程序，如支持张俊德基于以物抵债协议对案涉房屋优先受偿，则不符合破产程序中债权人公平受偿的原则，将会损害其他债权人的合法权益。第四，张俊德主张其抵债房系消费性购房，本院不予采信。因为张俊德与中富公司形成“以房抵债协议”时，案涉房屋未修建且无预售许可，张俊德一次性选取四套房屋，抵顶第三人广建集团对其的借款债务，不符合消费性购房的常理，也不能据此享有优先受偿权。综上所述，原告张俊德要求确认其对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 关于第3个争议。张俊德曾在本院审理的（2018）川1603民初899号案件中，提出判令被告继续履行合同，在达到交付条件时交付房屋的诉讼请求，其中包括本案所涉房屋，本院判决驳回了该项诉讼请求，并经广安市中级人民法院（2019）川16民终433号判决予以维持，已发生法律效力。已构成重复起诉，应驳回起诉。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下： 驳回原告张俊德的诉讼请求。 本案受理费9120元（原告已预交），由原告张俊德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  郭大金 人民陪审员  李世蓉 人民陪审员  游 勇 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  陈书琴