浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4507号 原告杭州市地铁置业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区彭埠镇明月桥路22号2幢。 法定代表人汪利军。 委托代理人许宇风、郑胡波，浙江天杭律师事务所律师。特别授权代理。 被告杭州昌松餐饮管理有限公司。住所地浙江省杭州市江干区九沙大道399号地铁东城4楼L418-1号。 法定代表人余昌松。 被告余昌松，男，1988年11月5日出生，汉族，住四川省大竹县。 本院于2019年5月7日立案受理原告杭州市地铁置业有限公司（以下简称地铁公司）诉被告杭州昌松餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）、余昌松房屋租赁合同纠纷一案。原告诉请判令：一、双方签订的《商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告餐饮公司支付至合同解除之日（暂算为2019年1月31日）止拖欠原告的租金359482元、经营管理综合服务费8050元、水费275元以及滞纳金274124.46元；三、被告餐饮公司支付自合同解除之日（暂算为2019年1月31日）起至交还商铺之日（暂算至2019年4月30日）止的经营管理综合服务费24150元、商铺占用费77655元；四、被告餐饮公司按合同约定支付违约金155310元，已支付的租赁保证金不予退还；五、被告餐饮公司立即清空商铺并按合同约定交还商铺，或承担原告清空商铺所产生的所有费用；六、被告餐饮公司按合同约定补交免租装修期租金37799元；七、被告餐饮公司承担因其违约造成原告的律师费损失23600元；八、被告余昌松对被告餐饮公司上列第二项至第七项义务承担连带责任；九、本案诉讼费用由两被告承担。本案由审判员高春燕独任审判，于2019年10月29日、2020年7月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人许宇风、郑胡波到庭参加诉讼。被告余昌松（并作为被告餐饮公司的法定代表人）第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本院经审理认定： 2016年10月25日，杭州市江干区市场监督管理局向被告余昌松出具《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营（营业）场所设在杭州市江干区市场监督管理局管辖范围内的个体工商户名称为杭州市江干区昌松餐饮店。 2016年11月4日，被告余昌松以杭州市江干区昌松餐饮店（乙方，承租方）的名义与原告地铁公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将地铁东城的第四层L418-1（号）商铺出租给乙方使用；租赁面积为230平方米；该商铺只供乙方以经营品牌“千骨千味”（类别：餐饮）之用途，经营项目包括“小火锅”；租赁期自2016年11月10日至2021年12月23日止；免租装修期自2016年11月10日至2016年12月23日止，自实际交付日开始起算；该商铺的交付日暂约定为2016年11月10日；实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，免租装修期按实际交付日相应顺延；该商铺所在项目的开业时间暂定为2016年12月24日（含试营业）；如开业时间发生变动，甲方将于原定开业时间前3个月提前书面通知乙方，租赁期、经营免租期等按实际交付日相应顺延；起租日为实际交付日；租金计算方式为月固定租金，以日租金乘租赁面积乘365日的金额，除以12所得之平均值为准，标准为自2016年12月24日至2017年3月23日的日租金为0元/平方米；自2017年3月24日至2018年12月23日的日租金为3.7元/平方米、月固定租金为25885元/月，不满整月的按日计算；自2018年12月24日至2020年12月23日的日租金为3.922元/平方米、月固定租金为27438元/月，不满整月的按日计算；自2020年12月24日至2021年12月23日的日租金为4.157元/平方米、月固定租金为29082元/月，不满整月的按日计算；月固定租金原则上采用先付后用，按每3个月支付一次，乙方不得迟延支付或者少付；首期租金在本合同签署后5日内一次性支付，剩余的每期租金均应提前15日一次性支付；若遇法定节假日的，支付时间则顺延至该节假日后的第一个工作日；经营管理综合服务费收取标准为35元/月/平方米，以本项目实际开业日开始起算，不满整月的则按日计算（注：统一按30日为整月）；经营管理综合服务费按每3个月支付一次，首期费用在本合同签署后5日内一次性支付，后续的每期费用均应提前15日一次性支付；商铺租赁保证金77655元，乙方应在本合同签署后5个工作日内向甲方交纳；乙方按照每月抄表数承担水费并在收到水费账单后5个工作日内一次性付清；乙方逾期支付租金、经营管理综合服务费及租赁保证金等的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付水、电及其他费用，每逾期一日，应按逾期支付费用的3‰或国家有关规定交付滞纳金；在乙方履行本合同过程中没有违约的预设前提下，甲方给予乙方免租装修期的优惠，该优惠租金在乙方支付第一期租金时给予扣减；租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受免租装修期的免租金优惠，乙方应向甲方补交原先优惠免交的该部分租金；乙方若逾期支付租金、经营管理综合服务费、推广费、电水燃气费及其他费用超过15天的，甲方有权单方面采取包括但不限于断水、断电、断燃气及封铺等必要措施，乙方对前述措施可能产生的严重后果完全了解并自愿承担该后果及风险；租赁期内，如根据本合同明确约定因甲方原因导致乙方解除本合同的，则甲方向乙方返还租赁保证金（如有发生抵扣且乙方未补足的，则返还剩余租赁保证金）；租赁期内，因乙方原因需提前解约，乙方需提前3个月书面通知甲方并一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金后，可提前解除本合同，甲方不退还租赁保证金；租赁期内，乙方有“拖欠支付租金、经营管理综合服务费、租赁保证金、推广费及其他任何费用连续超过30日或累计超过60日”“未经甲方书面同意，乙方租赁店铺在一个租赁年度内停业累计超过15日”等行为之一的，甲方有权单方面解除并终止本合同，收回该商铺，乙方须一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金，甲方不退还租赁保证金（租赁保证金如发生抵扣的，则乙方应补足租赁保证金），给甲方造成损失的（包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失），甲方有权要求乙方继续赔偿。另，该合同第14.2条载明：乙方应最迟于终止之日前将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（因正常使用导致的损耗或经双方协商同意保留的除外）；如果该商铺交还时之状态不符合本合同约定的，甲方有权要求乙方自行或委托第三方将该商铺恢复至交付时的状况，由此产生的一切费用由乙方负担。该合同第14.3条载明：若乙方未能按14.2条将商铺内物品、设施设备搬离，则甲方有权自行或在公证机关公证下将乙方在该商铺内的任何遗留物品封存并另行保管，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺；乙方不得就上述甲方封存等行为造成的损失要求甲方承担任何责任，同时乙方还应承担相关费用并赔偿由此给甲方造成的损失；如乙方在甲方发出书面搬离通知后30日内仍未搬离遗留物品，则视为乙方对上述物品放弃所有权及一切权利，遗留物品的所有权归甲方所有，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等）而无需给予乙方任何补偿，甲方在上述过程中发生的费用包括公证费、律师费、清理费（拆除和搬离等）和保管费等均由乙方承担。 2017年6月14日，被告余昌松以案涉商铺为住所地登记设立个体工商户。2018年4月20日，被告余昌松签署《债权债务清理承诺书》，确认个体工商户拟转型为有限责任公司，债权债务已清理完毕，转型后原个体工商户若有经营期间未结清的债权债务，仍由本人承担。2018年4月25日，该个体工商户变更登记为余昌松系股东的自然人独资企业杭州昌松餐饮管理有限公司。 原告持有落款时间为2018年10月19日、加盖有被告餐饮公司印章的《延期付款申请单》一份，载明：本店铺为地铁东城项目千骨千味店，铺位号L418-1号，现申请延期缴款，并保证在2018年12月15日前将2018年9月至2018年12月合计4个月租金、2018年11月至2018年12月合计2个月物业费付清（共计117690元）；其中2018年10月25日前缴纳14150元，2018年12月15日前缴纳103540元；若不能按照以上承诺打款，本店铺自愿接受商场管理公司按照合同条款规定处理。 原、被告共同确认：案涉商铺租赁合同签订后，案涉商铺即交付被告进行装修。被告尚欠原告水费275元。 原告确认：案涉商铺所在项目于2017年5月开业。案涉商铺自2017年6月1日起计收经营管理综合服务费，自2017年9月1日起计收租金，于2016年11月8日收到租赁保证金77655元，于2016年11月10日收到租金77655元、经营管理综合服务费24150元，于2017年9月27日收到经营管理综合服务费24150元，于2018年5月4日收到租金3650元、经营管理综合服务费56350元，于2018年7月21日收到经营管理综合服务费10000元，于2018年7月23日收到经营管理综合服务费14150元，于2018年9月30日收到经营管理综合服务费10000元，于2018年10月26日收到经营管理综合服务费14150元。原告于2019年1月25日向被告发送解约通知函，明确案涉合同于2019年1月31日解除。原告于2019年2月3日向被告发送清场通知函，要求在2019年2月7日前结清欠费并将商铺清空交还，逾期将依据租赁合同相关约定自行收回商铺并代为处理遗留物品。原告于2019年1月中旬对案涉商铺予以断水、断电，于2019年3月15日在案涉商铺门面处加设围挡。 被告确认：案涉商铺所在项目于2017年5月31日开始试营业。案涉商铺租赁合同因原告采取断电措施于2018年12月解除。 另查明：原告委托浙江天杭律师事务所处理案涉纠纷并支付律师费23600元。 上列事实有商铺租赁合同、延期付款申请单、水费缴纳通知单、照片、委托代理合同、发票、企业信用信息公示报告、债权债务清理承诺书及当庭陈述等为证。 本院认为，余昌松以拟设立的个体工商户名义与原告签订的案涉合同对设立后的个体工商户及由其变更登记的被告餐饮公司具有约束力。结合本案实际，在无约定或法定抗辩事由的情况下，被告餐饮公司应按约支付租金、经营管理综合服务费等费用。结合在案证据，原告主张自2017年9月1日起计收租金、自2017年6月1日起计收经营管理综合服务费应属合理。经计算，2017年9月1日至2019年1月31日期间的租金共计440045元，扣除原告自认已收到的81305元，故尚需支付租金358740元。2017年6月1日至2019年1月31日期间的经营管理综合服务费共计161000元，扣除原告自认已收到的152950元，故尚需支付经营管理综合服务费8050元。在未有证据证实案涉租金等费用已按约支付的情况下，原告要求判令案涉合同于2019年1月31日解除的诉请可予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求清空并交还商铺的诉请可予支持，相应期限由本院酌定。至于原告诉请的清空商铺所产生的费用，因该费用尚未发生，在本案中不予支持。原告自认于2019年1月中旬对案涉商铺予以断水、断电，于2019年3月15日在案涉商铺门面处加设围挡，案涉合同虽约定在逾期支付租金等费用超过15天的情况下原告有权单方面采取断水、断电、封铺等必要措施，但案涉商铺系经营性用房，在原告断水、断电、加设围挡的情况下，客观上影响案涉商铺使用。并且，根据案涉商铺租赁合同的约定，原告“有权自行或在公证机关公证下将乙方在该商铺内的任何遗留物品封存并另行保管，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺”，应认为原告有权自行收回商铺，亦应以合理方式防止损失扩大。对原告诉请的合同解除后的商铺占用费及经营管理综合服务费，本院酌定计至2019年3月15日止（经计算，截至该日的占用费、经营管理综合服务费分别为38650元、12075元）。被告对欠付水费无异议，本院对原告要求支付水费的诉请予以支持。结合认定的事实，被告餐饮公司在案涉商铺租赁期间迟延支付租金、经营管理综合服务费、水费，应承担赔偿损失等违约责任。案涉合同就违约责任的承担约定了支付滞纳金、违约金以及不予退还租赁保证金、补交免租装修期租金、赔偿律师费损失等方式。结合本案实际，本院酌定被告餐饮公司承担案涉违约责任的方式为不予退还租赁保证金（在判决主文中不再对该租赁保证金不予退还的诉请作出表述）、支付违约金70000元并赔偿律师费损失，对原告要求支付滞纳金、补交免租装修期租金等其他诉请不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。结合本案实际，本院对原告要求被告余昌松对案涉债务承担连带责任的诉请予以支持。因余昌松并非案涉商铺承租方，本院对原告要求余昌松就清空并交还商铺的行为承担连带责任的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间的案涉商铺租赁合同于2019年1月31日解除。 二、被告杭州昌松餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司清空并交还案涉商铺。 三、被告杭州昌松餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付截至2019年1月31日的租金人民币358740元、经营管理综合服务费人民币8050元、水费人民币275元。 四、被告杭州昌松餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付2019年2月1日至2019年3月15日期间的商铺占用费人民币38650元、经营管理综合服务费人民币12075元。 五、被告杭州昌松餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付违约金人民币70000元。 六、被告杭州昌松餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司赔偿律师费损失人民币23600元。 七、被告余昌松对上列第三项、第四项、第五项、第六项中的债务承担连带清偿责任。 八、驳回原告杭州市地铁置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币6702元，由原告杭州市地铁置业有限公司负担3134元，由被告杭州昌松餐饮管理有限公司、余昌松负担3568元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市 中级人民法院。 审 判 员 高春燕 二〇二〇年七月十七日 代书记员 曹雨萍