黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终199号上诉人（原审原告）：彭昊波，男，1977年10月5日出生，汉族，黑龙江新媒体集团运营总监，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘俊雄，黑龙江申度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘润泽，男，1997年5月11日出生，汉族，哈尔滨市公安局道外分局辅警，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙玉洁，女，1971年7月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。原审第三人：哈尔滨市道外区众志诚房屋中介信息服务部，住所地哈尔滨市道外区红旗小区66栋4单元0层3号。经营者：张立冬，男，1970年12月10日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人彭昊波因与被上诉人刘润泽，原审第三人哈尔滨市道外区众志诚房屋中介信息服务部（以下简称众志诚房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初12332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。彭昊波上诉请求：撤销一审判决，改判支持彭昊波在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决遗漏了刘润泽在出卖房屋时故意隐瞒存在难以解决的债务问题这一基础事实，属于事实认定错误，双方买卖合同依法应当认定为可撤销合同。2.因刘润泽一直拒绝处理其与案外人（案涉房屋楼下五楼房主）之间因漏水产生的债务问题，导致损失未得到赔偿的五楼房主拒绝沟通并切断了案涉房屋的水源。同时也直接导致五楼房主对此事一律不予配合，彭昊波无法进入五楼房屋取得其安装水阀切断案涉房屋水源的直接证据。但房屋无上水是事实，且多份录音证据能够证明五楼因房屋存在漏水债务而切断水源的事实。一审法院不仅没有根据彭昊波的其他证据认定刘润泽存在故意隐瞒的欺诈事实，反而据此认定彭昊波因此无法举证而承担举证不能的不利后果，应依法纠正。3.一审法院认定错误，对于彭昊波提交的相关证据，在第三人无异议、刘润泽无合理理由否定其真实性的情况下，片面的、武断的判决不予采信，明显有失公正。4.一审法院认定事实错误，在一审法院调取的证据中明确了案涉房屋发生过非正常死亡，但仅因死亡家属未按照刑事案件报案，无后续法医鉴定结果，而直接判决不是凶宅，缺乏事实及法律依据。5.一审判决认定事实不清，案涉房屋至今无正常上水，不具备使用功能是客观事实，彭昊波合同目的不能实现，有权撤销合同。刘润泽辩称，本房产不存在他项权利，贷款、查封、抵押等债务，也就不存在债务之说，房屋具备正常的使用功能，且该房屋在出售给彭昊波之前，一直正常出租使用，符合居住条件，有房屋出租合同及房屋残联家属楼证明材料一份。彭昊波在买受之前多次验收，此房，并在合同第八条补充条款中予以确认，房产符合使用需求，彭昊波现为该房产产权人，案外人导致无法正常使用，可通过法律途径来解决。对于告知和隐瞒，是刘润泽和彭昊波说过，因渗水导致卫生间阀门关闭，也说过与楼下住户关系不好，有房产中介的证明，刘润泽不存在隐瞒房屋的真实情况。相邻住户侵犯彭昊波合法权益，导致不能正常使用房屋，彭昊波应通过法律途径解决，刘润泽已经尽到了告知义务。对于录音方面，录音中的主体没有参与房屋买卖过程，无法证明案件的事实与本案无关。对于凶宅的问题，公安机关的证据，没有证明承租人在该房屋内死亡，院内居民均了解跳楼事件未发生在涉案房屋，与本案没有直接关系。众志诚房屋中介经依法送达传票未出庭。彭昊波向一审法院起诉请求：1.撤销彭昊波、刘润泽及第三人众志诚房屋中介于2018年4月9日签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.刘润泽返还彭昊波购房款876，000元；3.刘润泽赔偿彭昊波因购房实际支出的费用（中介费10，760元、评估费4350元、契税印花税15,340.34元、向贷款银行归还的利息44,371.15元并计算至实际给付之日止）；4.刘润泽赔偿彭昊波房屋差价损失10万元（暂定为10万元，以鉴定为准，以起诉日诉争房屋的市场评估价减去双方成交价）。一审法院认定事实：2018年4月9日，彭昊波与刘润泽、第三人众志诚房屋中介签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：彭昊波购买刘润泽位于哈尔滨市××××省残联家属楼2单元601号房屋，交易价格为876,000元，定金2万元，其中包括居间服务费8760元，刘润泽保证房屋产权真实合法，无债务等，否则即为刘润泽违约，承担包括但不限于双倍赔偿购房定金等违约责任。合同第八条补充条款约定，彭昊波亲自验过此房，刘润泽保证此房无贷款、抵押、查封等经济纠纷，彭昊波违约定金不退，刘润泽违约定金双倍返还。2018年5月3日，彭昊波将包含定金2万元在内的首付款246,000元交付刘润泽，刘润泽为彭昊波出具了收条。2018年6月19日，彭昊波将银行发放的63万元贷款转入刘润泽账户，彭昊波另支付了中介费及代办费共计10，760元、评估费4350元、契税印花税15,430.34元。2018年5月9日，彭昊波取得了案涉房屋不动产权证。另查明，案涉房屋在出售前，案外人白锐曾在案涉房屋内租住，2016年5月18日，白锐因抑郁症跳楼身亡。再查明，彭昊波于2019年9月11日向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋的现行市场价格进行鉴定，本院依法委托了黑龙江省鑫佳房屋土地估价咨询有限公司进行鉴定，鉴定过程中，彭昊波认为鉴定费用过高而未交纳，导致鉴定程序终止。2019年11月8日，彭昊波向本院申请撤回了“刘润泽赔偿彭昊波房屋差价损失10万元（暂定为10万元，以鉴定为准，以起诉日诉争房屋的市场评估价减去双方成交价）”部分的诉讼请求。一审法院认为，彭昊波与刘润泽、第三人众志诚房屋中介之间签订的房屋买卖居间服务合同，系双方真实意思表示并已实际履行完毕。彭昊波已向刘润泽交付了全部购房款，刘润泽也配合彭昊波将案涉房屋产权登记在彭昊波名下。现彭昊波以案涉房屋楼下业主与刘润泽存在纠纷而被人为切断了房屋供水导致房屋不具备使用功能为由，要求解除房屋买卖居间服务合同，因彭昊波未举示有效证据证明案涉房屋存在影响居住使用的质量缺陷，案外人与刘润泽之间的纠纷与案涉房屋买卖合同的履行没有关联性，彭昊波现为案涉房屋的所有权人，案外人如侵犯彭昊波的合法权益导致彭昊波不能正常使用房屋，彭昊波可通过法律途径另行解决，故彭昊波提出的该项合同撤销事由于法无据，不能成立。彭昊波又以刘润泽在出售案涉房屋前隐瞒了房屋系凶宅的事实为由要求解除房屋买卖居间服务合同，按照社会大众对凶宅的一般认识，凶宅应指房屋内发生过凶杀等非正常的死亡事件，根据法院依申请调取的公安机关询问笔录，公安机关未认定自杀事件发生在案涉房屋内，彭昊波也未举示证据证明自杀事件发生在案涉房屋内且刘润泽存在隐瞒的情况，故彭昊波提出的该项合同撤销事由于法无据，不能成立。综上所述，因彭昊波举示的证据不能证明刘润泽以欺诈、胁迫的手段使彭昊波在违背真实意思的情况下订立的合同，故彭昊波提出的撤销合同、刘润泽返还购房款及赔偿购房实际支出费用的诉讼请求，法律上没有依据，不予支持。关于彭昊波提出的刘润泽赔偿房屋差价损失的诉讼请求，彭昊波已向一审法院申请撤回，故对该部分诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回彭昊波的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，彭昊波与刘润泽、第三人众志诚房屋中介签订《房屋买卖居间服务合同》为双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同。事实上，双方已依照合同约定履行完毕。2018年5月9日，彭昊波取得了案涉房屋不动产权证。彭昊波为案涉房产所有权人。现彭昊波以案涉房产负有债务、房屋不能正常使用等原因请求撤销或解除《房屋买卖居间服务合同》。首先，依照法律规定行使撤销权需在法律规定的期间内行使，本案自双方签订合同及2018年5月9日，彭昊波取得了案涉房屋不动产权证，在此期间彭昊波已实际验房，如房屋存在影响交易的事项，其也应当知晓，至2019年7月11日起诉到人民法院行使撤销权已超过一年除斥期间，彭昊波享有的撤销权已灭失。二审庭审时，彭昊波又提出合同目的不能实现，请求解除案涉合同。对此，本院认为，合同的解除需符合法律规定。行使合同解除权需在合同尚未履行或未全部履行的情形下行使。本案，双方签订的合同已全部履行完毕，刘润泽取得了全部房屋出售款项，彭昊波取得了案涉房屋不动产权证，在此情形下，行使解除权无事实和法律依据。如本案案涉房产存在或发生因相邻关系产生的纠纷，房屋所有权人可通过物权保护途径保护其实现物权利益。综上所述，彭昊波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,254元，由上诉人彭昊波负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇二〇年七月二十二日法官助理胡渤书记员于文娟