安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1182民初2591号 原告：深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司，住所地安徽省明光市政务中心办公大楼(新政府大楼)一楼，统一社会信用代码9134118209075434XR。 负责人：王成林，总经理。 委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。 被告：朱为国，男，1988年7月8日出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：王文生，安徽洪武律师事务所律师。 原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司(以下简称新东升明光公司)诉被告朱为国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新东升明光公司的委托诉讼代理人余云峰，被告朱为国的委托诉讼代理人王文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新东升明光公司向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告支付房屋租金127000元。事实和理由：2017年11月20日，原告和明光嘉恒置业有限公司签订一份《明光市明中花园农贸市场摊位招租项目合同》，明光嘉恒置业有限公司将位于新明光中学东侧、小区东大门北侧的房产，面积约1257.78平方米出租给原告使用。2018年3月21日，原被告签订一份《明中花园农贸市场二楼租赁合同》，原告将位于明光市，面积约为628.89平方米出租给被告使用，出租期限为三年，即从2018年3月21日起至2021年3月20日止。合同第三条第1项约定年租金88000元，每年租金应与前一年结束一个月前支付，第3项约定清洁卫生费每年3000元，每年交纳一次。现被告拖欠原告2019年3月21日至2020年3月20日的租金36000元，同时按照合同约定应当向原告支付2020年3月21日至2021年3月20日的租金88000元，以及清洁费3000元。上述费用经原告多次催要，被告拒绝支付，故原告提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告朱为国辩称：一、原被告签订的租赁合同标的物为国有资产，依据《明光市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业平稳健康发展的17条意见》、《明光市财政局（国资类）关于做好国有资产类房租减免工作的通知》和明光市国信资产运营有限公司的《关于减免中小微企业（含个体工商户）房屋租金的通知》的规定，应当减免3个月的房租，该规定各单位都已实施，原告起诉的数额偏高，依法应当减免22000元；二、原告虽然与答辩人签订了租赁合同，约定物业费每年3000元，可至今原告也没有完全履行服务合同，不对涉及到答辩人的楼梯公共部分清扫，物业费应当减半收取；三、由于答辩人租赁房屋时约定农贸市场集中运营，可原告却将一楼部分租赁给玩具厂，改变了农贸市场的用途，导致客源减少一半，答辩人业务及效益减少一半，应当赔偿答辩人的损失，或者减少房租一半才公平合理；四、农贸市场外卖菜不到市场里，原告也不过问和管理，导致答辩人租在农贸市场的超市生意效益减少，原告在签合同时承诺农贸市场外不得经营与农贸市场一样品种的农产品和商品，答辩人履行了该约定，而原告没有履行该约定，原告应当承担赔偿责任或减免房租一半。而且在农贸市场外，原告收取他人摊位费，默认允许他人经营与农贸市场一样品种的农产品和商品，也是造成答辩人经营损失的一个原因。五、原告与答辩人关于答辩人损失，原告同意以前损失由答辩人支付2万元，原告购买答辩人1.6万元酒，作为答辩人以前欠付租金3.6万元的处理方法，但是由于原告上述方法赔偿的较少，答辩人没有同意。综上所述，由于原告与答辩人签订合同，却不完全履行合同，导致答辩人租赁房屋目的无法实现，原告具有过错，应当承担赔偿答辩人效益减少的损失，同时应当按照市政府规定减免三个月的房租和物业费，否则对答辩人不公平，原告同时也违反了合同的诚实信用原则，请求法院依法判决，支持答辩人合理的诉讼请求，驳回原告不合理的诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，原告作为乙方，明光市嘉恒置业有限公司作为甲方，双方签订《明光市明中花园农贸市场摊位招租项目合同》，约定甲方将位于新明光中学东侧、小区东大门北侧的房产(房产、土地、设施等)，面积约1257.78平方米(以实际面积为准)，出租给乙方使用，期限自2018年1月21日至2021年1月20日，每年租金251000元。2018年3月21日，原告与被告签订《明中花园农贸市场二楼租赁合同》，约定原告将位于明中花园小区东大门北侧的明中花园农贸市场二楼(房产、土地、设施等)，面积约为628.89平方米(以实际面积为准)，出租给被告使用；出租期限自2018年3月21日至2021年3月20日止。租金每年88000元，先付1年，以后每年房租费应在一年结束一个月前，按年向原告支付；被告向原告交纳经营保证金10000元，水费、电费押金5000元，合同期满后经原告验收合格后全额退还；清洁卫生费每年3000元，每年交纳一次。同时还约定被告对合同标的物周围卫生环境有管理的义务，做好门前“三包”的工作。合同签订后，原告按约向被告交付了合同标的物供被告使用，被告也按约支付了第一年的租金及相关费用，但被告尚欠2019年3月21日至2020年3月20日的租金36000元，2020年3月21日至2021年3月20日的租金及相关费用被告至今分文未付。在审理过程中，原告方向本院表示，因疫情原因，原告方愿意按相关政策免除被告3个月的租金。 上述事实，有原告提供的《明光市明中花园农贸市场摊位招租项目合同》、《明中花园农贸市场二楼租赁合同》、本院与原告代理人的谈话笔录，双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担违约责任。本案中，被告租赁原告房产，尚欠2019年3月21日至2020年3月20日租金36000元未付，且未按约定期限支付2020年3月21日至2020年3月20日租金88000元及清洁卫生费3000元，但本案原告与明光市嘉恒置业有限公司所签订的《明光市明中花园农贸市场摊位招租项目合同》中，租赁期限截止于2021年1月20日，而原告与被告所签订的租赁合同中截止期限为2021年3月20日，原告超期转租2个月，该超期部分无效，另因疫情原因，原告同意按政策免除被告3个月的租金22000元，故被告现需向原告支付上一年度所欠租金36000元及最后一年度的7个月租金51333.33元(88000元÷12个月×7个月)。同理，原告出租给被告的房产最后一年度实际为10个月，该年度中亦应减免2个月的清洁卫生费500元，故被告在最后一年度只需向原告支付2500元清洁卫生费。综上，被告共需向原告支付各项费用共计89833.33元(36000元＋51333.33元＋2500元)。对被告答辩中所述原告将农贸市场出租给玩具厂，以及不对市场外摊位进行管理而造成自己的收益受损等意见，与合同约定无关，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、被告朱为国于本判决生效后十日内向原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司支付租金、清洁卫生费等共计89833.33元； 二、驳回原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，减半收取1420元，由原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司负担420元，由被告朱为国负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 钱 军 二〇二〇年七月三十日 书记员 岳露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。