贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0525民初2411号 原告：胡某达，男，穿青人，某年某月某日出生，住贵州省纳雍县。 原告：李某会，女，穿青人，某年某月某日出生，住贵州省纳雍县。 二原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴迪，贵州省纳雍县龙场法律服务所法律工作者，执业证号32406181200292。 被告；贵州宜城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇万佳商城。统一社会信用代码91520525067740011B。 法定代表人：宋勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗朝斌。 第三人：纳雍宜城新天地商业运营管理有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县文昌办事处中山大道梦想宜城。统一社会信用代码91520525MA6DMJD55B。 法定代表人：胡泉，该公司负责人。 原告胡某达、李某会与被告贵州宜城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“宜城房开公司”）、第三人纳雍宜城新天地商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称“宜城新天地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月17日立案后，依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告胡某达及其与原告李某会共同委托的诉讼代理人吴迪、被告宜城房开公司的委托诉讼代理人罗朝斌到庭参加诉讼。第三人宜城新天地公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡某达、李某会向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告因E-1-34号房屋实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款13849元及利息至清偿完毕之日止（以13849元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的l.5倍计算自2017年2月21日至2020年2月21日止的利息暂计2799元）及因E-1-35号房屋实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款14715元及利息至清偿完毕之日止（以14715元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的l.5倍计算自2017年2月21日至2020年2月21日止的利息暂计2865元）；2.判令被告双倍返还原告因E-1-34号房屋实际面积小于合同约定面积误差比超过3%部分的房价款199455元及因E-1-35号房屋实际面积小于合同约定面积误差比超过3%部分的房价款205942元；3.判决第三人对上述一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2016年11月20日，被告将其第E栋1层1-34、1-35号商铺按建筑面积31.46㎡、31.42㎡以14674元/㎡、15038元/㎡的价格（总价461659元、472508元）出售给我方，通过从第三人宜城新天地公司收取三年租金抵扣购房款后，我方另行向原告支付了364711元和373281元。2017年1月9日，我方与被告签订了《商品房买卖合同》，同日，被告通过其委托的关联公司与我方签订《梦想宜城商铺委托经营管理合同》将第二个托管期租金抵扣房款。2020年5月，被告在为我方办理不动产登记过程中，因实测建筑面积与合同约定的预售建筑面积存在误差（E-1-34号房屋合同约定预售建筑面积3l.46平方米．实则建筑面积为23.72平方米，面积差7.74平方米；E-1-35号房屋合同约定预售建筑面积3l.42平方米．实则建筑面积为23.63平方米，面积差7.79平方米）导致不能办证。被告通过其关联公司实施欺诈行为与我方签订虚假商品房买卖合同，严重侵犯了我方的合法权益，为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告宜城房开公司辩称，我们双方签订的合同都是格式合同，商品房买卖合同对于面积差异处理，双方同意按照第三种方式约定面积差异。这一条款的约定是根据房产事业局的要求处理，无法进行修改，我公司也没有选择的权利。 第三人宜城新天地公司未提交陈述意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月20日，原告胡某达签字确认了被告提供的《房款交纳确认单》两份。房号E栋1层34号房的确认单载明：购买房号E栋1层34号房，建筑面积31.46㎡，套内面积空白，房屋折前总价542646元，折扣方式为总价减5万日进斗金40天（12000元）按揭0.99折老带新0.99折经理0.98折三年租金，合同成交总价（签约价）364711元，已交购房定金50000元，今日交款首付款134711元、代收维修基金3648元、代收预告登记费550元、代收预告抵押费550元、代收网通费150元。房号E栋1层35号房的确认单载明：购买房号E栋1层35号房，建筑面积31.42㎡，套内面积空白，房屋折前总价541940元，折扣方式为总价减5万按揭0.99折老带新0.99折经理0.98折前三年租金，合同成交总价（签约价）373281元，已交购房定金50000元，今日交款首付款143281元、代收维修基金3733元、代收预告登记费550元、代收预告抵押费550元、代收网通费150元。被告的置业顾问及主管分别在上述确认单上签名。 2017年1月7日，原告胡某达、李某会作为委托方甲方与第三人宜城新天地公司作为受托方乙方签订《梦想宜城商铺委托经营管理合同》两份，这两份合同均约定：甲方就所购买的位于纳雍县方招商及运营管理，自购买该房屋之日起以乙方名义为该房屋寻找承租人等委托工作；第二个托管期为2017年5月1日起至2020年4月30日，此阶段应返还租金已由开发商从房款中一次性支付给甲方，乙方在此阶段收取的商户租金、相关管理费用及应缴纳税金应根据乙方与宜城房开公司签订的《合作协议》履行，甲方不承担上述费用。 2017年1月9日，原告胡某达、李某会作为买受人与被告宜城房开公司作为出卖人分别签订了合同编号为2017000057号、2017000058号的《商品房买卖合同》，2017000057号《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为纳雍县房产事业局，预售许可证号为纳商房预字第××号；买受人购买的商品房为第Ｅ栋1层1-35号房，规划用途为商业，属钢混结构，层高4.2米；该商品房【合同约定】建筑面积31.42㎡，套内建筑面积20.15㎡，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是具有房产测绘资质的机构，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价18525.11／㎡，总价款373281元，买受人选择贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款193281元，余款18万元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年6月16日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同约定的预测面积发生误差的，双方同意自行约定，以实测套内建筑面积为准据实结算房屋价款，多退少补。该合同附件二载明该商品房的公摊面积为11.27㎡。2017000058号《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为纳雍县房产事业局，预售许可证号为纳商房预字第××号；买受人购买的商品房为第Ｅ栋1层1-34号房，规划用途为商业，属钢混结构，层高4.2米；该商品房【合同约定】建筑面积31.46㎡，套内建筑面积20.18㎡，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是具有房产测绘资质的机构，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价18072.89元／㎡，总价款364711元，买受人选择贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款184711元，余款18万元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年6月16日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同约定的预测面积发生误差的，双方同意自行约定，以实测套内建筑面积为准据实结算房屋价款，多退少补。该合同附件二载明该商品房的公摊面积为11.28㎡。原告胡某达、李某会在上述两份合同的买受人处签名捺印，被告在出卖人处加盖了公司印章。 2017年2月13日，原告胡某达作为借款人及抵押人、原告李某会作为抵押物共有人、被告宜城房开公司作为保证人与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行作为贷款人签订合同编号分别为5299927Q117025536491及5299927Q117025536485的《个人购房/购车借款及担保合同》，案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行向原告胡某达发放购置上述涉案商业用房的贷款各18万元。 2019年10月8日，纳雍县房产事业局向各房开公司、房地产经纪机构印发《纳雍县房产事业局关于转发贵州省销售管理工作的通知>的通知》，贵州省住房和城乡建设厅《关于进一步加强和规范商品房销售管理工作的通知》载明：销售商品房应按套内建筑面积或按套计价，预售商品房一般适用于按套内建筑面积计价销售，按套内建筑面积计价销售的应当在《商品房买卖合同》中同时载明商品房的建筑面积、套内面积、建筑面积单价、套内建筑面积单价，按套计价销售方式一般只适用于现房销售；在商品房交付时，出现面积差异时，按套内建筑面积计价销售的，应当以套内建筑面积和套内建筑面积单价作为结算处理依据，房地产开发企业不得通过采取按套计价销售而以建筑面积和建筑面积单价作为结算处理依据的方式，变相以建筑面积计价销售。 另查明，涉案房屋经贵州智强房地产测绘服务有限公司测绘，E栋1层1-34号房套内建筑面积20.16㎡、建筑面积23.72㎡、公摊面积3.56㎡，E栋1层1-35号房套内建筑面积20.09㎡、建筑面积23.63㎡、公摊面积3.54㎡。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及原告提交的证据房款确认单、商品房买卖合同、《梦想宜城商铺委托经营管理合同》、收款收据、《个人购房／购车借款及担保合同》、Ｅ栋1层商铺销售价格表及被告提交的证据贵州智强房地产测绘服务有限公司测绘房屋面积测绘报告第7页至第9页、《纳雍县房产事业局关于转发贵州省销售管理工作的通知>的通知》在卷为凭，这些证据经当事人举证、质证，本院审查，予以采信，作为认定案件事实的依据。原告提交的证据宜城房开公司、宜城新天地公司企业信用信息报告以证明两公司为关联公司及恶意串通损害原告利益，被告质证认为信息真实。经审查，该组证据内容仅仅载明了被告及第三人的工商登记信息及股东信息，仅凭这些信息并不能认定两公司为关联公司及在本案中两公司对原告实施了恶意串通行为。被告提交的证据部分房产不动产登记证、部分业主商品房销售合同与本案不具有关联性，本院不予认定，不作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案争议的问题是：1.二原告与被告签订的《商品房买卖合同》效力如何认定；2.二原告请求按照建筑面积及建筑面积单价处理双方涉案房屋面积差异的主张是否支持；3.第三人对涉案面积差异价款是否承担连带责任。 关于二原告与被告签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定的问题。自然人年满十八周岁即为完全民事行为能力人，具备民事主体资格，法人成立即具备民事权利能力和民事行为能力，民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为是民事法律行为。原告胡某达、李某会与被告宜城房开公司签订的两份《商品房买卖合同》在双方的认知能力范围内，应当认定该合同系双方通过真实意思表示设立的民事法律行为，且未违反法律、法规的强制性规定，依法成立且生效。原告诉称存在阴阳合同及虚假、隐瞒、欺诈等情形，但原告提交的房款确认单并未就涉案房屋约定计价方式，只是约定涉案房屋的合同成交总价，而该成交总价与双方签订的《商品房买卖合同》约定的成交总价相一致，不存在原告所述阴阳合同的问题。同时，原告并未提供证据证明涉案合同存在虚假、隐瞒、欺诈的事实，其应当承担举证不能的法律后果，故原告的该项主张本院不予采信。 关于二原告请求按照建筑面积及建筑面积单价处理双方涉案房屋面积差异的主张是否支持的问题。根据两份《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的计价面积系按套内建筑面积计价，合同双方亦约定存在面积差异时以实测套内建筑面积为准据实结算房屋价款，多退少补。这些约定均以下划横线的方式标示，且购房的计价方式与存在面积差异时计价方式的约定对等，不存在加重二原告或免除被告宜城房开公司责任及排除二原告主要权利的情况，也无证据证明该合同对于价款计价方式及面积差异时的处理方式违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的规定，因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原被告双方均应严格按照涉案《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务，故二原告请求按照建筑面积及建筑面积单价处理双方涉案房屋面积差异的主张，与双方合同约定不符，本院不予支持。根据审理查明的事实，涉案E-1-34号房屋的约定套内建筑面积为20.18㎡，实测套内建筑面积为20.16㎡，套内建筑面积存在0.02㎡的差异，被告宜城房开公司应退还原告的购房款为361.46元（0.02㎡×18072.89/㎡=361.46元）。涉案E-1-35号房屋的约定套内建筑面积为20.15㎡，实测套内建筑面积为20.09㎡，套内建筑面积存在0.06㎡的差异，被告宜城房开公司应退还原告的购房款为1111.51元（0.06㎡×18525.11/㎡=1111.51元）。被告宜城房开公司应退还二原告E-1-34号、E-1-35号房屋购房款合计1472.97元。因涉案两份合同均未约定面积差异时出卖人退还购房款的具体时间，现出卖人尚不存在逾期退还购房款的事实，故二原告请求被告就其应当退还的购房款承担利息的主张，本院不予支持。 关于第三人对涉案面积差异价款是否承担连带责任的问题。二原告以第三人的企业登记信息载明的股东李朝辉系被告的财务人员为由认为被告与第三人系关联公司。但仅凭该企业登记信息，不能认定第三人企业登记信息载明的股东李朝辉与被告的财务李朝辉系同一人及被告与第三人在人员、财务等方面存在混同，二原告提交的证据不足，故其认为被告与第三人属于关联公司，第三人对被告的债务应承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告贵州宜城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡某达、李某会购房款合计1472.97元； 二、驳回原告胡某达、李某会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7886元，减半收取计3943元，由原告胡某达、李某会负担3930元，被告贵州宜城房地产开发有限责任公司负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陈 弦 二〇二〇年七月二十九日 书记员 翟彦霖