江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4148号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海睦晖实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉金路469号4幢4625室。法定代表人：文飞，执行董事。委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：国微华芯环境科技（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东富路9号东景工业坊43幢。法定代表人：汤华，执行董事。委托诉讼代理人：周钦明，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琼玲，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人上海睦晖实业有限公司（以下简称睦晖公司）因与被上诉人国微华芯环境科技（苏州）有限公司（以下简称国微公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初96号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人睦晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回国微公司的诉讼请求、支持睦晖公司的反诉请求；2.本案上诉费用由国微公司负担。事实和理由：睦晖公司虽对一审法院认定双方在履行合同过程中均有违约行为的判决存有异议，但考虑到法院居中裁判的综合性，对此息诉服判。一审法院以消防等级升级解决方案没有经过国微公司盖章确认，也未提供国微公司授权委托书为由不予认定，驳回睦晖公司关于该部分的诉讼请求。睦晖公司不服，具体理由如下：一、睦晖公司有充分理由相信“张昕”有权签署《消防等级升级解决方案》，张昕的身份是安徽国微华芯环境科技有限公司（下称安徽国微）法定代表人，大股东（持股比例37.73%）。国微公司是安徽国微的全资子公司，睦晖公司完全有理由相信张昕有权代表国微公司签署《消防等级升级解决方案》。二、在睦晖公司与国微公司就合同履行磋商过程中，张昕是实际参与负责的，在国微公司提供的微信聊天群中，张昕的名字显然在列，说明睦晖公司与国微公司关于租赁合同的签订、履行中张昕是实际参与的，且有权签署《消防等级升级解决方案》。三、正是因为2018年4月28日《消防等级升级解决方案》的签署，双方在2018年6月6日签订《厂房租赁合同》才顺理成章地约定消防等级为“丙级”。《消防等级升级解决方案》与《厂房租赁合同》是息息相关，一脉相承的。四、设计费用本身就是消防改造的一部分，不应该割裂。且该设计费不光包括消防改造设计费，绝大部分是国微公司装饰、装修的设计费用，对此，设计图纸及证人证言均可以证明。五、消防改造是因为国微公司的承租使用而为，国微公司违约，拒不履行合同，给睦晖公司造成了实际损失，该损失应该由国微公司全额承担。被上诉人国微公司辩称：一、睦晖公司要求国微公司承担消防改造及设计费的事实和理由不成立。首先，睦晖公司提供的睦晖公司与“张昕”于2018年4月26日签订的消防等级升级解决方案并无国微公司盖章，也无国微公司对“张昕”的授权委托，故该解决方案无效。其次，退一步，即使法院认为消防等级升级解决方案有效，但因睦晖公司未按照协议约定在一个月内完成该解决方案，故后期双方于2018年6月6日签订《厂房租赁合同》约定：睦晖公司因消防升级改造的费用（包括装修设计费）由睦晖公司承担，该费用承担的约定是对消防等级升级解决方案中费用承担的变更，双方形成了新的合意，故消防等级升级解决方案中关于消防费用的承担条款也不再有效。二、睦晖公司没有按照合同约定的时间交付符合消防条件的出租厂房系根本违约，造成的损失应由其自行承担。睦晖公司负有按照《厂房租赁合同》对办公大厅及公共区域进行装修及厂房消防改造的义务，其为主要义务。而国微公司在厂房消防升级过程中配合申请、递交材料为附随义务。现由于睦晖公司一再根本违约，除了厂房的消防升级未如约完成，办公楼的装修、办公电梯改造等主要义务均未履行。且签订协议后国微公司发现睦晖公司应交付厂房面积为15040平方米，但实际厂房的产证面积为13472.82平方米，误差达1567.18平方米，年租金相差39.49万元。综上，一审判决已经充分考虑了双方的权利义务，睦晖公司的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院维持原判，驳回睦晖公司的上诉。原审原告国微公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的厂房租赁合同于2018年12月15日解除，睦晖公司返还国微公司定金、押金和租金合计2526720元；2.睦晖公司承担违约金10万元；3.睦晖公司承担自2018年12月15日起至实际还款日以2526720元为基数计算的同期同类贷款利息；4.诉讼费由睦晖公司承担。后国微公司诉请变更为：1.双方2018年4月（落款为2018年6月6日）签订的厂房租赁合同于2018年12月15日解除；睦晖公司返还国微公司押金（包含定金10万元）和租金共计2526720元；2.睦晖公司承担违约金10万元；3.睦晖公司承担自2018年4月26日起至2019年8月20日止按照银行同期贷款利率计算的利息以及从2019年8月21日起至实际还款之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息，以2526720元为基数；4.睦晖公司承担全部诉讼费用。反诉原告睦晖公司向一审法院反诉诉请：1.国微公司赔偿租赁损失1895040元（以6个月的租金标准计算）及消防改造费用损失76万元（消防改造63万元+13万元设计费用）；2.本案诉讼费用由国微公司承担。一审法院认定事实如下：睦晖公司自苏州新大诚科技发展股份有限公司（以下简称新大诚公司）承租位于苏州工业园区胜浦镇江胜路18号的厂房，并将其中2号厂房转租给了国微公司，由睦晖公司的何兴科与国微公司的段慧明于2018年4月4日签订《厂房定金协议》，言明：一、物业地址苏州工业园区胜浦镇江胜路18号，面积约15040平方米，物业现状为已经腾空，可立即起租（毛坯，具备入住条件，需要装修）；二、乙方在签订本协议时支付甲方定金10万元；三、甲乙双方约定于2018年4月15日前洽商并签署厂房租赁合约（如单方面原因不能如期签约，将视为违约，违约方承担违约责任）；租约的基本条件包括面积、租金支付方式等，面积约15040平方米，位于苏州工业园区胜浦镇江胜路18号，租金支付方式押二付六，租金21元每月每平方米，装修期间免收租金，用途为生产及办公，地下停车场5万元每年，仅供乙方使用，生产车间1-4楼安装升降梯或货梯增加高度，厂房及办公交付标准：办公楼一楼精装修，2-4楼公共区域装修好，免租期2个月，甲方必须厂房所有证照齐全。厂房租赁合同主要内容应与前述约定一致，否则双方有权不签署租赁合约并且不承担违约责任。四、乙方需在签署本协议后，需在7个工作日内签署厂房租赁合同，逾期甲方有权将以上物业厂房另行出租。五、本协议签订后，在约定期限内甲方不得再将厂房另行出租，如有此行为甲方将双倍返还乙方定金。六、如乙方违约，甲方不退还乙方定金。2018年4月28日，由睦晖公司及国微公司的张昕签订《A栋厂房消防等级升级解决方案》，载明甲方目前消防等级丁类，乙方实际需求等级丙二类，A栋厂房施工时间和金额：1.完工时间图纸加施工加申报一个月时间完成；2.金额80万加10万等于90万（90万为预估金额，实际发生金额以发票为准）。解决方案：1.免租期以最终实际完工时间为准，免租期2.5个月；2.消防等级升级费用甲方承担60%，乙方负责承担40%。就该方案，国微公司认为其未授权张昕签订该方案，且其后亦未盖章对此予以确认，对该份方案不予认可。2018年4月18日，苏州新大诚科技发展股份有限公司委托睦晖公司并与其签订《物业授权管理委托书》，将甲方所属产权房屋全权委托乙方进行招商引资及日常管理，委托权限包括房屋出租、代收租金、日常维护和物业管理；厂区内的公共消防安全；授权管理出租期限为10年。甲方同意乙方以乙方名义与国微公司就国微公司承租房屋（15040平）一事，签署租赁合同，甲方认可租赁合同的内容及效力，同意乙方收取租金，履行合同项下的义务。2018年6月6日，国微公司（承租方、乙方）睦晖公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将苏州工业园区胜浦镇江胜路18号厂房出租给乙方，供乙方日常生产经营，该厂房面积约15040平米（厂房图纸见本合同附件一），甲方作为该厂房的合法拥有人的合法被授权人，根据授权《物业授权管理委托书》，有权与乙方签订合同。1.3该厂房应具备丙级消防标准。关于交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，甲方于2018年6月25日前向乙方交付该厂房，合同五年，租赁日期自2018年6月25日起至2023年6月25日止，免租期为2个月（2018年6月25日至2018年8月24日），免租期内，乙方有权按照租赁用途装修和改装厂房，免租期内，乙方同样不承担车位租金和物业费。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，甲方应同意续租要求，市场同等条件下重新签订厂房租赁合同。甲乙双方约定，该厂房年租金总计3790080元整，地下停车位约30个，租金共计50000元/年，仅供乙方使用，租金为21元/月/平方米（含6个点的税票和2元/平米物业费，不包含地下停车场租金，地下停车场无物业费）；该厂房租金3年内不变，每3年递增10%，支付方式：押二付六，两个月押金为631680元整，六个月租金为1895040元整，乙方支付租金的方式为转账，延期作违约处理，承担每日千分之一的违约金。甲乙双方约定，本合同签订时，乙方应向甲方支付厂房租赁押金，押金631680元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁押金在经乙方书面同意后，可用以抵充合同约定由乙方承担的费用，剩余部分无息归还乙方。甲方提供工业用电给乙方使用，电费在供电局收费标准的基础上，甲方加收乙方每度0.1元，电损按每月用量5%收取。乙方在规定的地点安装水表，水费标准5元每吨，水电费乙方根据实际使用量缴纳给甲方，甲方需开具相应发票给乙方。关于厂房使用要求，5.9乙方有权以厂房为办公地址，办理营业执照。关于厂房交付及返还的标准，6.1甲方负责按乙方的需求安装一台1-4层的升降梯，或者改装原有电梯的高度，6.2甲方负责办公大厅及公共区域的装修（1楼为精装，2-4楼楼梯公共区域及墙面），6.5本合同租期届满后，乙方应在30日内返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还，每逾期一日，乙方应向甲方支付占用期间的使用费，为当期日租金的120%。6.6乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲方进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。6.7厂房应适宜作为乙方的日常生产经营场所，甲方不得以乙方生产经营行为产生噪音、粉尘等为由，解除本合同，否则甲方应按照本合同9.1款承担违约责任。关于解除，甲乙双方同意在租赁期内，除非有下列情形，否则任何一方不得提前解除本合同，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任：一、该厂房因社会公共利益被依法征用的；二、该厂房因城市建设等需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；三、该厂房在租赁期内如因不可抗力导致毁损、灭失的；四、如遇国家市政等动迁，甲乙双方享有国家法律法规规定的各自应有的动迁补偿。8.2如厂房不能办理营业执照，则乙方有权解除本合同，甲方应承担因此给乙方造成的损失。关于违约责任，非本合同规定的情形，甲方不得在租赁期间擅自解除本合同，如甲方提前收回该厂房的，须提前6个月书面通知乙方，并且甲方应退回未到期的租金，如乙方已对厂房进行装修，和/或为生产经营购置设备已运抵，安装和/或已投入使用，则在乙方成功租赁到其他厂房，且其他厂房装修完毕，设备安装调试完毕，实际满足乙方生产经营活动所需条件（即乙方成功租赁其他厂房）前，甲方不得解除合同，乙方不受前述6个月的书面通知约束。无论乙方是否成功租赁其他厂房，甲方均应向乙方承担提前解除本合同的违约责任。甲方提前解除本合同的，应承担的违约责任除应向乙方退回未到期的租金外，还应赔偿装修费用、搬迁费用及两年房租。非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租，须提前3个月书面通知，乙方赔偿3年租金给甲方作为违约金。苏州工业园区江胜路18号登记权利人为新大诚公司，取得不动产权属证书日期为2018年4月18日，该附记中记载不动产幢号包括1、2、3号，国微公司承租的厂房为幢号为2号，包括车间和办公楼，产证附记中记载面积为13472.82平方米，附的测绘图纸中为14594.04。签约时国微公司查看看现场。就涉案房屋租赁合同中的款项支付情况，国微公司于2018年4月4日支付定金10万元，于2018年4月26日支付六个月租金及两个月押金2426720元，以上合计2526720元，以上款项尚未退还。另就签约后各方沟通及装修和消防改造的情况，2018年5月双方相关人员的聊天记录显示睦晖公司的法定代表人文飞于2018年5月21日回复：你们大概20天可以进场，我这边会全力加快进度的。5月22日国微公司的叶进军：1.消防设计图5月25日完成；2.水箱改造、泵房改造、管道改造6月20日前完成；3.消防设备检测6月25日前完成；4.厂房装修进场时间6月26日请再次确认工期，尽量缩短。文飞2018年5月22日回复：可以的我这边来监督。就相应的装修设计，双方协议以国微公司名义签订设计合同。2018年6月25日国微公司（发包人）与苏州市时代工程咨询设计管理有限公司（以下简称时代公司）（设计人）签订《建设工程设计合同（一）》，约定：办公部分室内装修1-4层，建筑面积3248平方米，估价11.3万元；车间部分室内装修1-4层，建筑面积10164平方米，估价6.7万元，设计费估算总价为18万元，支付方式为施工图交付后10日内支付162000元，竣工验收后支付18000元。以国微公司名义签订的施工图设计文件于2018年8月22日通过审查合格。设计合同中包括为睦晖公司实施涉案办公楼的装修及车间的电梯安装，截至双方解约涉案办公楼未进行装修，仅是签约前睦晖公司铺贴了地砖，粉刷了墙漆，涉案的电梯也未安装，后由睦晖公司转租给他人。睦晖公司（甲方）与苏州新金砖建设工程有限公司（以下简称新金砖公司）（乙方）签订《消防工程施工合同》，消防的改造包括办公楼和车间区域，约定：工程名称为江胜路18号新大诚工业园内A栋厂房（合计约14758.82平方米），消防丁类升级丙二类，工程承包范围包括乙方负责在新大诚厂房现丁类升级成丙二类的所有工作（包括设计、施工、报批在内的所有程序）。承包方式为按经甲方要求由消防主管部门批准之施工图施工，包施工安装、包材料采购、包安全、包联络消防主管部门验收（包括竣工图）取得消防验收合格证书，本次工程为一口价，总价68万元（不含税金），开工时间于2018年5月21日起算，乙方应于6月30日前完成以上消防工程，并具备检测条件，自检合格，提供完整竣工资料及竣工验收申请报告，组织消防主管单位进行验收，并不迟于7月20日前完成所有消防验收工作，如有延误，每延误一天扣工程总款1%。本工程所有设备，主材单价附后，此设备、主材单价在合同期内不作调整，验收合格的全部安装工程量以竣工图为准，并以此办理竣工结算。本工程为单价合同，本工程合同签订后3个工作日内支付合同价的40万元，具备检测条件再付20万元，尾款8万元在消防部门验收合格后支付。相应消防改造于2018年8月17日通过变更审查由丁类变成丙类。一审诉讼中，依睦晖公司申请，方某到庭作证，方某陈述其为新金砖公司的项目经理，其受公司指派协助双方进行消防升级改造的设计、装修设计及装修许可证的办理。因国微公司提出将消防等级从丁类升级为丙类，并要求对厂房进行装修，其公司委托了时代公司的张总与国微公司的叶总等人在国微公司的会议室协商装修及消防升级的相关事宜。依照装修流程，需要先升级消防才能确定装修的格局，因就相关消防升级的图纸已经设计完成，其催促国微公司的叶总提供相应装修合同及监理合同，否则无法办理装修施工许可证，但据叶总反映，其认为装修价格较高，还在谈，其自始至终未提供上述合同，后续未办理施工许可证，其已经将消防等级升级为丙二类，但因涉案装修未实施也无施工许可证，故消防未验收，未能最终取得消防部门关于涉案消防属于丙二类的相关证明资料，且因国微公司未能提供相应合同及办理相应手续，致使涉案消防无法验收。就涉案消防改造，睦晖公司支付63万元。装修和消防于2018年8月17日和2018年8月20日通过审图报告，取得报告后其即将报告发给了国微公司的叶进军，并要求其办理施工许可证，叶进军回复老板没有定。消防升级改造的实际施工大约从2018年7月底至2018年8月25日已经完成。国微公司对证人身份不清楚，其认为通过证人的陈述无法证实消防改造费用及装修改造的费用是全部或者部分由国微公司承担。不存在系由国微公司不配合的原因导致丙类消防目的无法达成。睦晖公司对证人陈述无异议，根据双方的约定，消防改造由睦晖公司出面签约并办理但因实际使用人为国微公司故后续由新金砖公司与国微公司直接沟通。方某与国微公司叶进军微信记录显示，2018年8月14日方某：叶总，施工单位合同让他们抓紧备案，要他们公司的用户名和密码，8月15日，方某：叶总，装修施工合同抓紧定下来，以便办理施工许可证和消防同步施工，他们装修施工合同备案也需要不少时间的。叶进军：好的。我这里抓紧。8月22日方某将审查合格书发送给叶进军，8月23日，叶进军：我这就弄了。8月25日，方某：消防改造室内部分已全部结束。叶进军：下周二老板过来，我要跟他谈这个事情，他现在人在日本，等老板来了，我跟他确定。你的消防管道不是还没有装完吗。方某：快了，这个和你没关系，影响你两个合同备案吗，我今天增加四个人在工地上。9月4日，叶总，还没定下来？（指将施工合同和监理合同备案），现在办公楼装修了，万一消防大队查到很麻烦。叶进军：还没定下来，我在问老板。10月8日，方某：叶总还没定下来吗，能早点定下来最好。我们消防升级做好了，但是没验收，我们就担心这个，万一查到了麻烦。叶进军：还没有，我在等老板通知。11月13日，叶进军：原来1-4层丁升丙全套设计图纸和消防备案审核意见书图纸能发我下吗。后其二人于11月16日商议碰面。一审又查明，国微公司于2018年12月13日发函告知睦晖公司解除合同及退还已交租金、押金，该函件于2018年12月14日签收，诉讼中双方一致确认涉案房屋租赁合同于2018年12月15日解除。国微公司使用相应区域堆放材料，未进行装修也未实际经营。国微公司于2019年3月9日将相关的货物搬离完毕，双方未办理交接手续。一审诉讼中，国微公司就其后续租赁情况，提供其（乙方）与业加科技（苏州工业园区）有限公司（甲方）签订的协议，约定：甲方与苏州工业园区东景资产管理有限公司于2016年5月1日签订房屋租赁合同，租赁东景资产管理有限公司43、46幢厂房，现因甲方资金困难，未能及时支付租赁费用，导致东景资产管理公司不允许乙方的货运车辆进出厂区及装载货物，现为了解决乙方的出货问题，减少损失，甲乙双方经协商：1.乙方先行向甲方支付车间加工、办公场所的使用费用654676.11元，甲方保证该项费用用于向出租方支付租金；2.甲方承诺收到乙方支付的车间加工、办公场所的使用费用后当日连同甲方应支付的租金一并支付给出租方，不得挪作他用；3.甲方保证位于东景工业坊内的车间加工、办公场所给乙方使用至2019年3月31日。苏州工业园区三埃国际科技有限公司（出租方、甲方）与国微公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同暨附随物业管理服务合同》，约定乙方自愿租赁位于苏州工业园区东富路58号三埃国际科技园A幢第二层毛坯房屋及三埃国际科技园户外7个机动车位及租赁房屋相关的附属设施。房屋承租面积约为1450平方米，承租期2019年2月1日至2022年3月15日，年租金30万元。睦晖公司主张其与国微公司解约后将涉案房屋分租给他人，并提交如下证据：2019年2月1日睦晖公司（甲方）与苏州创振自动化科技有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定租赁面积约260平方米，年租金115440元；2019年4月22日睦晖公司（甲方）与上海沪蕊模具科技有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，租赁面积约170平方米，于2019年5月1日前交付该厂房，年租金46500元；2019年2月27日睦晖公司（甲方）与吴志桃（乙方）签订厂房租赁合同，租赁面积约820平方米，于2019年3月9日前交付该厂房，年租金240000元；2019年4月16日睦晖公司（甲方）与苏州诺达成精密机械自动化有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，租赁面积约280平方米，于2019年5月1日前交付该厂房，年租金73800元；2019年5月25日睦晖公司（甲方）与苏州夺天工机械制造有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，租赁面积约370平方米，于2019年6月10日前交付该厂房，年租金85000元；睦晖公司（甲方）与苏州协佳机械科技有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，租赁面积约220平方米，于2019年6月20日前交付该厂房，年租金90000元。2019年9月4日，新大诚公司就与睦晖公司房屋租赁合同纠纷一案诉至法院，案号为（2019）苏0591民初10662号，该案经一审法院调解，双方达成调解协议：“一、双方于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》及2018年1月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》，均已在2019年10月31日终止；二、原告苏州新大诚科技发展股份有限公司应向被告上海睦晖实业有限公司支付补偿款185万元，同时扣除原告已为被告垫付的水电费29.5万元，折抵后原告还需向被告上海睦晖实业有限公司支付补偿款155.5万元。该款原告苏州新大诚科技发展股份有限公司分五期支付给被告，第一期于2019年11月30日前支付35.5万元，第二期于2019年12月30日前支付30万元，第三期2020年1月30日前支付30万元，第四期于2020年2月28日前支付30万元，第五期于2020年3月30日前支付剩余30万元（上述款项支付至如下账户：户名，上海睦晖实业有限公司；开户行，浙江泰隆商业银行上海奉贤支行；账号，3101090120100046477）；三、涉案承租房屋内现有的装修以及附属设施，被告上海睦晖实业有限公司予以放弃，由原告苏州新大诚科技发展股份有限公司无偿继受，被告上海睦晖实业有限公司应于2019年11月10日之前搬离涉案承租房屋；四、如原告苏州新大诚科技发展股份有限公司未按本协议第2条的约定按期支付补偿款，则原告苏州新大诚科技发展股份有限公司应向被告支付的补偿款总额按205万计算（该205万未扣除垫付的水电费29.5万元，扣除垫付的水电费后实际总额为175.5万元），被告上海睦晖实业有限公司可就原告苏州新大诚科技发展股份有限公司所有未支付款项一并申请法院强制执行；五、如被告上海睦晖实业有限公司未按本协议第3条履行其义务，则被告应承担违约金5万元，该款项可在本协议第2条原告应向被告支付的款项中予以抵扣；六、案件受理费减半收取29658元，该款项由原告苏州新大诚科技发展股份有限公司自行负担”。以上事实，由厂房定金协议、厂房租赁合同、建设工程设计合同（一）、消防工程施工合同、微信记录、转账记录、证人证言等证据及双方当事人庭审陈述予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人都有约束力，双方均应诚信履行。国微公司与睦晖公司签订的上述《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的上述合同合法有效。双方一致确认涉案房屋租赁合同由双方于2018年12月15日解除，一审法院对此予以确认。围绕合同履行过程中，双方是否存在相应的违约行为及本反诉的诉请，一审法院分析认证如下：针对国微公司主张合同的租赁面积与产证面积存在误差，其多支付相应租金的意见，一审法院认为，签约时国微公司已经实际查看过涉案房屋，对租赁房屋的现状了解，厂房租赁合同中的面积15040平方米为估算面积，另结合其实际承租的区域双方一致明确系二号厂房包括办公楼及车间在内的整幢厂房，可以综合认定双方明确以该幢厂房年租金3790080元为计租依据，一审法院对上述租金计算标准予以确认。针对国微公司认为，睦晖公司存在违约行为，主张睦晖公司退还押金及租金合计2526720元并支付相应资金占用利息，睦晖公司支付违约金10万元的诉请；睦晖公司认为，国微公司存在违约行为，主张国微公司支付6个月租金作为违约金计1895040元。一审法院一并分析认证如下：涉案《厂房租赁合同》言明租赁日期自2018年6月25日起至2023年6月25日止，免租期为2个月（2018年6月25日至2018年8月24日），免租期内，国微公司有权按照租赁用途装修和改装厂房，免租期内，国微公司同样不承担车位租金和物业费。且双方一致确认国微公司已经支付6个月的租金即自2018年8月25日至2019年2月24日的租金，《厂房屋租赁合同》于2018年12月15日解除，国微公司也于2019年3月9日自涉案厂房搬离。结合厂房租赁合同中言明的交付时间、交付标准以及双方沟通协商微信记录，可以表明睦晖公司未能依约于2018年6月25日前交付符合条件的厂房。然综合现有证据，虽睦晖公司未依约交付该厂房，但双方就继续履行涉案《厂房租赁合同》不持异议，且双方亦协议以国微公司的名义与他人于2018年6月25日签订了《建设工程设计合同（一）》。对此一审法院认为，双方于《厂房租赁合同》中虽明确约定消防须升级为丙级，且由睦晖公司按国微公司的需求安装一台1-4层的升降梯及睦晖公司负责办公大厅及公共区域的装修（1楼为精装，2-4楼楼梯公共区域及墙面），但结合本案证据和证人陈述，睦晖公司委托他人进行了消防升级，且于2018年8月25日由证人方某通知国微公司的人员消防改造室内部分已全部结束，并数次微信与国微公司联系要求其提供相应的合同以便办理相关施工许可证和验收许可证，然国微公司亦未配合履行上述义务，其作为承租人,未能依约进行消防的升级和相应装修施工，在此前提下其发出解约通知，国微公司系存在相应的违约行为。且承前所述，睦晖公司于合同履行过程中未能依约向国微公司交付符合合同条件的厂房，其作为出租方及合同中上述改造的义务方，在合同履行过程存在相应的违约行为，一审法院结合涉案房屋租赁合同的履行程度和履行期限、双方交接日期、合同标的价款、双方的违约行为及各自的过错程度、涉案厂房租赁合同后续出租情况等因素，综合考量参照3个月租金酌定睦晖公司退还国微公司947520元。另针对睦晖公司主张国微公司支付消防改造费用63万元的诉讼请求，一审法院认为，睦晖公司提供的上述消防等级升级解决方案并未经由国微公司盖章确认，其也未能提供国微公司出具的授权委托书，且2019年6月6日双方签订的《厂房租赁合同》中并未明确约定上述消防等级升级系国微公司一方的义务，且涉案消防改造合同系由睦晖公司与新金砖公司签订，且相应费用亦由其支付，并无证据表明应当由国微公司支付该费用，故睦晖公司主张国微公司支付上述费用的意见一审法院不予采纳。就其主张国微公司支付设计费用13万元的诉讼请求，一审法院认为，双方一致确认该设计合同系睦晖公司以国微公司的名义与时代公司签订，且承前所述，其未能举证证实该款项应当由国微公司支付，且就涉案装修未能改造完成，其亦存在违约行为，其主张该费用由国微公司支付，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认国微华芯环境科技（苏州）有限公司与上海睦晖实业有限公司签订的关于苏州工业园区胜浦镇江胜路18号的《厂房租赁合同》于2018年12月15日解除；二、上海睦晖实业有限公司于判决生效之日起十日内支付国微华芯环境科技（苏州）有限公司947520元；三、驳回国微华芯环境科技（苏州）有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海睦晖实业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费27814元，由上海睦晖实业有限公司负担10000元，国微华芯环境科技（苏州）有限公司负担17814元，反诉案件受理费减半收取为13500元，由上海睦晖实业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2018年6月6日国微公司与睦晖公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。国微公司已向睦晖公司支付10万元定金、两个月押金631680元和六个月租金1895040元。双方一致确认《厂房租赁合同》于2018年12月15日解除。本案系国微公司要求睦晖公司退还上述款项引发。根据查明的事实，睦晖公司未能依约于2018年6月25日前向国微公司交付符合条件的厂房，存在违约行为，但之后双方对继续履行合同不持异议。在睦晖公司委托新金砖公司对厂房进行消防升级改造，要求国微公司提供相应合同以便办理相关施工许可证和验收许可证时，国微公司未积极履行配合义务，亦存在违约行为。一审法院综合合同的履行情况、双方的违约行为以及各自的过错程度、厂房后续出租情况等因素，参照三个月租金酌定睦晖公司退还国微公司947520元，二审中双方对此均无异议，本院予以确认。关于睦晖公司要求国微公司赔偿消防改造费用损失76万元（消防改造63万元、设计费用13万元）的诉请，本院认为，《厂房租赁合同》约定厂房应具备丙级消防标准，且睦晖公司负责按国微公司的需求安装一台1-4层的升降梯以及负责办公大厅及公共区域的装修（1楼为精装，2-4楼楼梯公共区域及墙面）。虽然睦晖公司与国微公司的张昕曾签订《消防等级升级解决方案》约定，消防等级升级费用由睦晖公司承担60%、国微公司承担40%，但在之后睦晖公司与国微公司签订的《厂房租赁合同》中对此并无明确约定，而提供具备丙级消防标准的厂房应为睦晖公司的合同义务，《消防工程施工合同》也系睦晖公司与新金砖公司签订，工程并未通过竣工验收或交付使用，故睦晖公司要求国微公司赔偿消防改造费用损失63万元，缺乏充分依据，本院不予支持。关于设计费用13万元，本院认为，双方一致确认设计合同系睦晖公司以国微公司的名义与时代公司签订，《厂房租赁合同》约定装修由睦晖公司负责，而装修并未实际完成，故睦晖公司要求国微公司赔偿设计费用，亦依据不足，本院不予支持。综上，上海睦晖实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人上海睦晖实业有限公司负担。上诉人上海睦晖实业有限公司多交纳的二审案件受理费16414元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年七月十三日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。