安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1522民再10号抗诉机关：安徽省六安市人民检察院。申诉人（原审被告）：胡庆明，男，1961年12月28日出生，汉族，住安徽省霍邱县。申诉人（原审被告）：龚传华，男，1956年04月08日出生，汉族，住安徽省霍邱县。申诉人（原审被告）：李茂华，男，1978年01月05日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：韩侠章，女，1974年11月12日出生，汉族，住址，系李茂华妻子，特别授权。被申诉人（原审原告）：安徽徽商农家福有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：王玉柱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪磊，男，系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师，一般代理。申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人（原审原告）安徽徽商农家福有限公司（以下简称徽商农家福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月21日作出（2017）皖1522民初823号民事判决，判决生效后，胡庆明、龚传华、李茂华不服该判决，向检察机关申诉。2019年8月23日，安徽省六安市人民检察院作出六市检民（行）监[2019]34150000032号民事抗诉书，向安徽省六安市中级人民法院提出抗诉。2019年9月26日，六安市中级人民法院作出（2019）皖15民抗10号民事裁定，指令本院再审。本院于2019年12月22日作出（2019）皖1522民再7号民事判决，宣判后申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华不服从判决，提起上诉。安徽省六安市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）皖民再8号民事裁定，认为一审认定事实不清，程序存在不当，将案件发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。霍邱县人民检察院员额检察官谢报、检察官助理张杰，受六安市人民检察院指派出席了再审法庭，申诉人胡庆明，申诉人李茂华的委托诉讼代理人韩侠章，被申诉人徽商农家福公司委托诉讼代理人汪磊、万廷鹏到庭参加诉讼，申诉人龚传华经本院传票传唤无正理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告徽商农家福公司与被告胡庆明、龚传华、李茂华合同签订房屋租赁合同事实，双方没有争议，三被告租赁的房屋是A区3号楼101-124室。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告认可在2016年7月收回胡庆明使用的8间房屋(109-116)，龚传华已交合同期以后的租金14000元，被告也认可原告在2016年6月30日通知房屋到期并要求收回房屋，这些事实本院亦予以确认。对双方有争议的事实：1、三被告是否拖欠合同期内租金4万元；2、李茂华是否将4间房屋交给了原告。由于合同期内租金是8万元，三被告只交了4万元，没有向法庭提交证据证明交清了合同内的租金8万元，李茂华也未提供证据证明其已向原告交付了4间房屋，故对有争议的事实认定如下：1、三被告拖欠租金：（1）合同期限内拖欠租金4万元，（2）合同期满从2015年6月7日至2016年9月30日拖欠租金92667元（80000元÷12个月×16个月-14000元）。2、三被告租用的A区3号楼101-124共24间房屋，原告已收回109-116共8间房屋。本院原审认为，本案中,原被告之间的经营管理合同关系实为房屋租赁合同关系。双方在签订合同后，均应按合同约定履行自己的义务。合同约定的经营期限届满后，未续签新的合同，之后的租赁关系视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方均可以随时解除租赁合同。原告在2016年6月30日通知被告交纳房租、收回房屋，其已履行了解除租赁关系的通知义务。原告诉请要求解除原被告之间的不定期租赁关系、被告交付租赁房屋并支付租金理由正当，本院予以支持。判决：1、解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告胡庆明、龚传华、李茂华之间的不定期房屋租赁合同关系；2、被告胡庆明、龚传华、李茂华于本判决生效后五日内连带支付原告安徽徽商农家福有限公司计算至2016年9月30日的房屋租金132667元，后续租金按年租金80000元计算至租赁房屋实际交付之日止；3、被告胡庆明、龚传华、李茂华本判决生效后十五日内将租赁房屋交付给原告安徽徽商农家福有限公司（位于霍邱县光明大道南端徽商大市场内A区3号楼101-108、117-124室共十六间商铺）；4、驳回原告安徽徽商农家福有限公司其他诉讼请求。案件受理费3233元，由胡庆明、龚传华、李茂华负担2953元，安徽徽商农家福有限公司负担280元。申诉人（原审被告）申诉意见，合同到期后，房屋就交掉了，我们不欠房租。申诉人持有的合同与被申诉人持有的合同不符。申诉人胡庆明所租赁3号楼109-116房屋8间已于2016年6月份交付被申诉人，4万元房租已付清，其不应再承担责任。申诉人龚传华所租赁A区3号楼101-108房屋8间，房屋已交付，合同期内4万元房租也付清。申诉人李茂华所租赁A区3号楼117-124房屋8间，合同到期的已交还被申诉人4间，合同期内租金4万元也已付清，另4间是2016年3月交的，已补交租金1.4万元，原审后又交了1万元。抗诉机关抗诉意见，申诉人胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人徽商农家福公司签订的《经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。徽商农家福公司在一审诉讼过程中提交的合同没有第五页，按照该页中条款附则8.2条约定：甲、乙双方应于经营期限到期3个月之前达成是否续约共识，如甲乙双方尚未达是否延续经营管理关系共识，则视为双方不再续约。按该条款的约定，2015年6月6日双方合同到期后，因双方未续签租赁合同，原房屋租赁合同视为解除，原判决认定申诉人与被申诉人在经营期限则满后构成不定期租赁关系并判决胡庆明、龚传华、李茂华按照不定期租赁合同关系支付合同到期后的租金，缺乏事实与法律依据。被申诉人（原审原告）答辩意见，1、六安市人民检察院抗诉理由不符合事实，不符合申诉人与被申诉人之间合同约定，不符合法律规定。2、申诉人与被申诉人2012年6月7日订立《经营管理合同》，承租被申诉人24间商铺，年租金即使用费用8万元，合同约定期限3年，自2012年6月7日至2015年6月6日。该合同第8.2.规定：本合同期限届满后甲、乙双方应于经营期限到期3个月之前达成是否续约共识，甲乙双方未达是否延续经营管理关系共识，则视为双方不再续约。申诉人与被申诉人2012年6月7日订立的经营管理合同，2015年6月6日期限届满，申诉人没有将承租被申诉人的24间商铺，交还被申请人，并继续占有使用该商铺，由此申诉人与被申诉人就该商铺形成的是不定期租赁合同关系。应当按其占有使用的时间，参照之前双方经营管理合同约定的租金，即使用费用标准，向被申诉人支付租金。3、申诉人在合同约定3年租期，尚欠被申诉人4万元租金，连同3年租期届满自2015年6月7日至2016年9月30日，申诉人应支付被申诉人租金合计106005元。被申诉人要求申诉人给予支付，符合事实和法律规定。另，六安市人民检察院对本案提起抗诉的同时，对另案被申诉人诉李建平房屋租赁合同纠纷一案提起了抗诉，这两个案件均因被申诉人对一审再审判决不服，提起上诉。六安市中人民法院先后作出判决。关于本案申诉人与被申诉人，书面合同约定租期届满后，双方是否存在不定期租赁合同关系，六安中院对申诉人与李建平案所作出的终审判决作了认定和论述，本案可借鉴。申诉人（原审被告）胡庆明、李茂华向本院提交了《经营管理合同》一份，证明合同到期后，申诉人与被申诉人之间未续签房屋租赁合同关系。被申诉人（原审原告）徽商农家福公司向本院提交以下证据。证据1、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、营业执照，证明原告诉讼主体适格。证据2、霍邱项目承包协议书、霍邱徽商大市场项目代理合同、私营企业基本注册信息查询单，证明霍邱徽商大市场运营管理有限公司的经营管理权来自原告的委托。证据3、关于终止履行《霍邱项目承包协议》的协议、徽商集团关于徽商农家福公司终止与福嵘公司项目合作关系的批复，证明原告的主体资格的恢复。证据4、“霍邱徽商城项目部”（即霍邱徽商大市场）营业执照，证明“霍邱徽商城项目部”系“安徽徽商农家福有限公司”的分公司，不具有独立的法人资格。证据5、霍邱徽商大市场经营管理合同一份，证明被告租赁的房屋情况和原租赁合同约定的租金数额。证据6、霍邱徽商大市场委托经营管理合同，证明三申请人租赁的房屋是被申诉人受房主委托管理，管理期限是2011年7月1日至2016年6月30日止。经庭审质证，本院对申诉人和被申诉人提交的证据真实性、合法性和关联性及证明目的予以确认。本院再审查明本案事实如下：2012年6月7日，申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人（原审原告）徽商农家福公司签订《霍邱-徽商大市场经营管理合同》一份，由三申诉人租赁被申诉人管理的房屋A区3号楼101-124室，共24间用于经营。合同约定的经营期限为2012年6月7日至2015年6月6日。合同中租金约定为：第一年租金8万元，第二年费用10万元，第三年费用12万元，交第一年租金免收第二、三年的租金。三申诉人交付了租期内租金4万元。本次庭审中被申诉人（原审原告）主张三申诉人（原审被告）给付拖欠合同期内租金4万元和租期届满后（2015年6月7日至2016年9月30日期间）的租金合计106005元。三申诉人（原审被告）主张已交清了租期内的租金8万元，但未向本院提交证据佐证。另查明，申诉人胡庆明租赁的房屋是A区3号楼109-116室8间，申诉人龚传华租赁的房屋是A区3号楼101-108室8间，申诉人李茂华租赁的房屋是A区3号楼117-124室8间。被申诉人认可于2016年6月份收回胡庆明使用的8间房屋；2017年8月份收回龚传华使用的8间房屋；2017年8月收回李茂华4间房屋，另外4间于2017年12月份收回。合同期满后龚传华交付合同租期外租金1.4万元。又查明，本院于2017年5月11日作出的（2017）皖1522民初823号民事判决书中将判决事项第四项，错误的书写成第五项，在此予以指出。本院再审认为，申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华与被申诉人（原审原告）徽商农家福公司签订的《经营管理合同》，实为房屋租赁合同。双方在签订合同后，均应按合同约定履行自己的义务。合同约定的经营期限届满后，双方未续签新的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方之间构成不定期租赁关系。对于不定期租赁，双方均可以随时解除租赁合同。被申诉人（原审原告）诉请要求解除与三申诉人（原审被告）之间的不定期租赁关系并支付合同期内租金4万元，理由正当，本院予以支持。关于被申诉人（原审原告）诉请要求三申诉人（原审被告）交出租赁房屋，被申诉人（原审原告）已于2017年将三申诉人所租赁的房屋收回，此项诉讼请求已实现；关于要求三申诉人（原审被告）给付合同期以外（2015年6月7日至2016年9月30日期间）租金问题，因三申诉人（原审被告）所承租房屋的房屋是被申诉人（原审原告）受房主委托管理，签订的《委托经营管理合同》中，约定的委托经营管理期限是自2011年7月1日至2016年6月30日止。因此，被申诉人（原审原告）收取三申诉人（原审被告）合同期限以外的租金，应到2016年6月30日止，以后的房屋租金，被申诉人（原审原告）无权主张。2015年6月7日至2016年6月30日的租金为5.266万元，三申诉人（原审被告）应当给付。三申诉人（原审被告）主张已将合同期内的租金8万元给付完毕，但未提交证据证明事实存在，故此抗辩理由本院不予采信。因三申诉人（原审被告）共同与被申诉人（原审原告）签订的房屋租赁合同，所拖欠的房屋租金应共同偿付。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、维持本院（2017）皖1522民初823号民事判决中第一、三、四项（原第五项），即：解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告胡庆明、龚传华、李茂华之间的不定期房屋租赁合同关系；被告胡庆明、龚传华、李茂华本判决生效后十五日内将租赁房屋交付给原告安徽徽商农家福有限公司（位于霍邱县光明大道南端徽商大市场内A区3号楼101-108、117-124室共十六间商铺）；驳回安徽原告安徽徽商农家福有限公司其他诉讼请求。二、变更本院（2017）皖1522民初823号民事判决中第二项，即被告胡庆明、龚传华、李茂华于判决生效后五日内连带支付原告安徽徽商农家福有限公司计算至2016年9月30日的房屋租金132667元，后续租金年租金80000元计算至租赁房屋实际交付之日止；变更为：申诉人（原审被告）胡庆明、龚传华、李茂华于本判决生效后五日内共同支付被申诉人（原审原告）安徽徽商农家福有限公司合同期内租金4万元及合同期外（自2015年6月7日至2016年6月30日斯间）租金5.266万元，合计9.266万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3233元，由胡庆明、龚传华、李茂华负担2042元，安徽徽商农家福有限公司负担1191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  潘贤俊审 判 员  杨林章人民陪审员  陈孝同二〇二〇年七月三十日书 记 员  刘子旷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。附：三申诉人（原审被告）欠房屋租赁合同期外（2015年6月7日至2016年6月30日）的租金明细1、胡庆华8间商铺：8万24间=3333元/间x8间x12月=26664元。2、龚传华：8间商铺：8万24间=3333元/间x8间x12月=26664元，扣除2016年12月19日给付1.4万元，尚欠12664元。3、李茂华：4间商铺：8万24间=3333元/间x4间x12月=13332元。以上合计52660元。