贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1598号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园4栋3楼。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：颜林华，男，1983年3月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地：湖南省隆回县，租住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联超市）与被告颜林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华联超市的委托诉讼代理人杨林、被告颜林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华联超市向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同关系，被告立即腾空并搬离其租赁的原告位于铜仁市碧江区的超市外租区商铺，并将该商铺返还给原告；2、判令被告支付原告租金及物业管理费（租金按每月5325元，自2019年5月1日起计算至2019年6月30日，自2019年7月1日起，按月租金5857.5元计算至被告腾空并返还租赁商铺之日止；物业管理费按50元／月，自2019年5月1日起计算至被告将租赁商铺腾空并返还原告之日止；租金和物业管理费暂计至2020年3月31日为63917.5元）；3、判令被告支付原告违约金19175元（63917.5元×30%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月间，就被告颜林华租赁原告位于铜仁市碧江区经营的超市外租区一事，双方达成了一致意见。2018年8月11日，原、被告双方补签了《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于铜仁市碧江区经营服装、鞋、干洗店；租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日；商铺面积为142㎡，租金按37.5元／㎡进行计算，月租金为5325元，第二年开始租金逐年递增10%；被告每月向原告交纳50元的物业管理费；并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行合同义务，将该商铺交由被告使用。被告在经营过程中，未能按照约定期限按时支付租金，自2019年5月至今未支付原告租金，给原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，恳请依法裁判。被告颜林华辩称：华联超市自2015年开业以来，基础设施不完善，外租区的房租一直在减少，房租按9折计算。被告颜林华一直与原告协商，要求降低房租，但未协商好。华联超市所述条款脱离以往事实。以前每年的租金都只交9个月或10个月，因此2019年5月1日至2019年6月30日的租金不应当交纳；2019年7月1日以后的租金计算标准过高。2019年9月与原告协商过28元/㎡，其认为过高，不同意，双方未协商好。其没有违约，因为其在2020年1月12日提交了要求退租114㎡，只保留28㎡门面的申请。对解除合同无异议。本院经审理认定事实如下：2013年11月12日，原告（原贵州省铜仁上海华联超市有限公司）与案外人铜仁非凡置业有限公司（以下简称非凡公司）签订《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于贵州省铜仁市碧江区××项目，租赁区域3、4号楼之间，租赁房屋包括一层、二层部分商业物业，建筑面积960㎡，其他房屋建筑面积约6700㎡，合计建筑面积约7660㎡，最终面积以房管局实际测绘报告的使用建筑面积为准；乙方（原告）租赁甲方（非凡公司）房屋作为综合超市使用；租赁期限15年，从2015年1月1日起至2029年12月30日止；甲方承诺乙方2014年6月31日前可进场，但如果遇到特殊地质结构则往后移2个月，至8月31日前进场装修；甲方承诺交房日期不晚于2014年9月1日。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2018年8月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（原告华联超市）向乙方（被告颜林华）出租商铺，华联玛客商场建筑面积分摊系数为80%，经双方协商，乙方自愿承担分摊系数为20%，其余由甲方承担调整；该商铺租赁总面积为142㎡，实用面积为118㎡，公摊面积为24㎡；租赁期共12个月，自2018年7月1日起至2019年6月30日止；乙方不得超出经营范围进行经营，如乙方需变更经营项目时，须提前一个月以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意及双方签订补充协议后方可实施，否则作违约处理；乙方经营范围如下：服装、鞋、干洗店；租赁期满前，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金双方商定并重新签订租赁合同；租金及支付方式：乙方预付十二个月的租金63,900元给甲方；租金37.5元/㎡，5,325元/月，15,775元/季度，31,950元/半年，63,900元/年；乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方新签合同必须先给甲方把保证金、首次交纳租金、物业卫生费等各项费交清之后，乙方才可以进场装修；租金递增方式：第二年开始逐年递增10%；签订本合同之日，乙方向甲方交纳9,940元作为定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还给乙方；乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付50元物业管理费；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方可以解除本合同，收回该商铺，乙方按照合同总租金额的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动商铺结构或损坏商铺；（3）未经甲方同意，改变本合同约定的商铺租赁用途；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用，后果全部由乙方承担，若因此给甲方造成损失的，双倍赔偿给甲方；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金额的20%向甲方支付违约金，且乙方所交保证金甲方不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；如乙方逾期支付租赁金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还，室内装修及内部设施归甲方所有；租赁期内，乙方如连续停业三天，甲方有权将乙方铺面收回。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。张娟作为甲方签订人在合同尾页签字，并加盖了被告公司印章。合同签订前，被告颜林华向原告交纳押金9,940元，该款在案涉商铺交由原告经营后，已转为案涉商铺的保证金。合同签订后，被告颜林华在其所租赁商铺经营服装、干洗店。2019年5月1日前的租金，原、被告双方已结清。2019年5月1日起至今，被告颜林华未向原告支付租金。至今，被告颜林华未将案涉商铺交还给原告华联超市，亦未腾空该商铺。庭审中，被告当庭表示同意解除租赁合同。另查明，2017年9月21日，贵州省铜仁上海华联超市有限公司变更其公司名称为贵州省铜仁华联玛客超市有限公司。2017年10月12日，贵州省铜仁华联玛客超市有限公司变更其公司名称为贵州省华联玛客超市有限公司。上述事实，有原告提交的《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《准予变更登记通知书》2份，被告提交的微信聊天截图2张以及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。关于被告提交的收据复印件截图2张，经庭审质证，原告提出系复印件，对真实性有异议；对2017年7月18日的收据的关联性、证明目的都有异议，对2017年2月23日、2016年1月12日的收据的证明目的也有异议，认为即使存在被告所说的原告在2016年、2017年对其进行了相应租金的减免，这也是原告对自己部分权利的放弃，对被告进行人道主义的减免，并不代表原告针对案涉合同有减免租金的义务。本院认为，该三张收据系复印件，不符合证据的形式要件，故对上述证据不予认定。关于被告提交的《情况说明》，本院认为，该证据系被告单方制作，不符合证据的形式要件，不予认定。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于原告要求解除双方之间的租赁合同关系并要求被告腾空并返还租赁房屋的诉请，经庭审查明，案涉《商铺租赁合同》已于2019年6月30日到期，双方虽未补签书面租赁合同，但被告至今仍在该商铺继续经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同继续有效，原、被告之间形成了不定期的租赁合同关系。现原告要求解除该租赁合同关系，被告在庭审中表示同意解除合同，故对原告要求解除与被告的租赁合同关系的诉请，本院予以支持。租赁合同关系解除后，被告理应腾空案涉商铺并将该商铺返还给原告。关于原告要求被告按每月5,325元支付2019年5月1日-2019年6月30日期间的租金，2019年7月1日起的租金按每月5,857.5元计算（暂计至2020年3月31日）至案涉商铺返还原告之日止的诉请，本院认为，根据查明的事实，2019年5月1日-2019年6月30日在双方合同约定的租赁期限内，该期间的租金应按《商铺租赁合同》的约定计算，即为5,325元/月×2个月=10,650元；关于2019年7月1日起的租金，因原、被告双方之间形成不定期租赁合同关系，原《商铺租赁合同》继续有效，故2019年7月1日起的租金应根据该合同约定计算。2020年初，因受新冠肺炎疫情之不可抗力对铜仁市碧江区服务业、服装业的不利影响，被告在疫情期间无法经营确属客观事实，本院酌情调减2个月租金。故2019年7月1日至2020年6月30日的租金应为58,575元＝5,857.5元/月×10个月（按5,325元/月递增10%计算，月租金为5,857.5元），即租金截至2020年6月30日共为69,225元（10,650元＋58,575元）；2020年6月30日后的租金按《商铺租赁合同》约定，其计算标准为6,443.25元/月（5,857.5元/月递增10%）。现原告主张2020年6月30日之后的月租金按5,857.5元计算，系对其权利的处分，本院予以支持。因此，对原告要求被告支付2019年5月1日-2020年6月30日期间的租金69,225元，并按月租金5,857.5元，支付自2020年7月1日起至案涉商铺返还原告之日止的租金的诉请，本院予以支持。本案中，因被告向原告交纳了保证金9,940元，对此，本院认为，在房屋租赁合同中的保证金的功能在于一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿以及担保承租人不拖欠租赁期间应由承租人承担的水电费、卫生费、物业费等费用；二是促使承租人及时履行租金给付义务。在此意义上，该保证金又具有担保和违约金的双重功能，在房屋租赁合同无违约责任条款时，保证金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金及其他应支付费用的担保。故，原告应否承担退还被告保证金的义务，应视被告尚欠原告的费用总额是否超过保证金的数额而定。而本案截至2020年6月30日，被告尚欠原告的租金为69,225元，已经超过了被告交纳的保证金9,940元；结合租赁保证金的担保性质，被告交纳的租赁保证金9,940元应用于抵扣尚欠原告的租金，不应退还被告，抵扣后，2020年6月30日前的租金被告还应向原告支付59,285元（69,225元-9,940元）。关于原告要求被告按每月50元的标准，支付从2019年5月1日起至被告将租赁商铺腾空并返还原告之日止的物业管理费的诉请，本院认为，因《商铺租赁合同》约定了被告每月应向原告支付50元的物业管理费，故，原告的该项诉讼请求符合双方合同约定，也未违反法律规定，本院予以支持；物业管理费暂计至2020年3月31日为550元（11个月×50元/月）。关于被告提出以前每年的租金都只交纳了9个月或10个月，因此2019年5月1日至2019年6月30日的租金不应当交纳；2019年7月1日之后的租金约定过高，被告于2019年9月与原告协商租金调整为28元/㎡，但原告未同意；且被告于2020年1月12日向原告递交了要求退租114㎡，只保留28㎡门面的申请，因此被告不存在违约行为的抗辩意见，本院认为，被告提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告颜林华对此应承担举证不能的不利后果。故，对被告颜林华辩称其没有违约的抗辩，本院不予采纳。对原告要求被告按欠付租金63,917.5元的30%支付违约金19,175元的诉讼请求，本院认为，被告颜林华自2020年5月1日起未按约定向原告支付租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告颜林华应承担逾期支付租金的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。庭审中，被告提出原告主张的违约金计算比例过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。现原告主张违约金按照欠付租金63,917.5元的30%计算明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金按欠付租金63,917.5元的6%计算，为3,835元（63,917.5×6%），对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告颜林华之间的商铺租赁合同关系；二、被告颜林华于本判决生效之日起十日内将其从原告贵州省华联玛客超市有限公司租赁的位于铜仁市碧江区的商铺腾空并返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司；三、被告颜林华于本判决生效之日起十日内向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付截至2020年6月30日的租金59,285元、截至2020年3月31日的物业管理费550元，合计59,835元（2020年7月1日起的租金按每月5,857.5元的标准，计算至被告颜林华将上述租赁商铺腾空并返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司之日止；2020年4月1日起的物业管理费按每月50元的标准，计算至被告颜林华将上述租赁商铺腾空并返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司之日止）；四、被告颜林华于本判决生效之日起十日内向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付违约金3,835元。五、驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计939元，由被告颜林华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符 英二〇二〇年七月三十日法官助理帅清清代理书记员  刘佳红