云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1539号原告:张文府，男，1978年1月3日出生，汉族，居民，住昆明市宜良县。委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限:特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司；住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵红文，云南白龙律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告张文府与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文府委托诉讼代理人彭昭然，被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人赵红文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文府向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月31日至2018年12月31日的租金74896.79元（79614.48元-4717.69元）；2、判令被告支付2016年2月1日至2020年2月3日的违约金19399.39元（26538.16元×0.05%×1462天）；2017年2月1日至2020年2月3日的违约金14556.18元（26538.16元×0.05%×1097天）；2018年2月1日至2020年2月3日的违约金9712.96元（26538.16元×0.05%×732天），合计43668.53元；3、由被告支付自起诉之日起至付清全部所欠租金之日止的违约金；4、由被告承担全部的诉讼费及原告为本案的全部开支。事实和理由:2010年7月8日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将“弥勒财富新天地旅游综合建设项目”第一期第X幢X层XX号房屋出售给原告，总价款331727元，并对付款方式、违约责任等进行了约定。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告该上述房屋出租给被告，租期三年（2013年1月1日至2015年12月31日），租金为原告购房总款的8%，即26538.16元，租金支付方式为每年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告延迟支付租金，则按未付款项的日万分之五计算违约金。2015年5月23日，原、被告签订《补充协议》，约定将租期延长至6年（2013年1月1日至2018年12月31日），其余事项同《房屋租赁合同》一致。原告已按时足额向被告付清了购房款、契税、维修基金及其办证费，并按时办理了接房手续，但被告仅向原告支付了前三年租金（2013年1月1日至2015年12月31日），之后便以各种理由拒付剩余租金，故向人民法院提起民事诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司认可与原告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及欠付原告租金的事实，但认为原告起诉的租金含有税费，人民法院判决支持的租金应当扣除税费或者被告支付税前租金给原告后由原告开具税票交至被告处，而且原告主张的违约金过高，应以原告的实际损失为准，超过实际损失的部分应予以减少或者扣除，且实际损失额的举证责任在原告而不在被告。被告云南昆润高宏投资有限公司对原告主张的原、被告签订《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》的过程、内容以及欠付原告2016年1月1日至2018年12月31日房屋租金的事实无异议，本院予以确认。对双方有争议的案件事实，本院认定如下：被告原为云南昆润高鸿投资有限公司，法定代表人为余镕材，后被告更名为云南昆润高宏投资有限公司，法定代表人变更为万俊。2016年1月1日至2018年12月31日的房屋租金，被告支付2016年1月和2016年2月的租金4717.69元后，其余租金未支付。2019年4月12日原、被告就未支付的租金签订《租金支付协议》，被告确认欠原告截止2018年12月31日止的房屋租金74896.79元，约定被告自协议签订之日起一年内支付完毕，后被告仍未履行付款义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告经与被告平等协商，双方自愿签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告将向被告购买的“弥勒财富新天地旅游综合建设项目”第一期第X幢X层XX号房屋出租给被告使用，由被告按照房屋价款的8%支付租金，被告作为工商登记手续完备的企业法人，具有完全民事行为能力，其提供格式合同即《房屋租赁合同》与原告确定租赁关系时，应该能预见承租原告房屋从事商业经营可能会带来的商业风险，其约定的房屋租金、违约金及支付方式系其真实意思表示，具有明确的可预见性，原告要求被告按合同约定支付房屋租金、违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。原、被告在庭审中确认被告已经支付2013年1月1日至2015年12月31日的租金，2016年1月和2016年2月的房屋租金已经支付4717.69元，故被告欠付租金的起算日应为2016年1月1日，欠付的租金应当扣除已经支付的4717.69元，合计74896.79元（331727元×8%×3年-4717.69元）。对于被告欠付的房租是否应当扣减税费的问题，原、被告在《房屋租赁合同》第三条已明确本合同租金由净租金和租赁税费组成，在合同约定的租赁期限内，被告每年应按照原告购房款的8%向原告支付租金，原告同意应当缴纳的租赁税费，由被告根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴，换言之，原告的房租包括了租赁所得的税费，纳税的主体是原告而不是被告，被告仅为代扣代缴人，且庭审中被告确认在欠付租金的租赁期内未代原告缴纳过税费，现原告要求支付税前租金的请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持，被告要求欠付的租金应扣除税费的辩解，本院不予采纳;被告支付房租及原告出具收款发票属于履行的问题，可由双方在执行过程中协商。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对守约方的补偿性功能外，还具有对违约行为的惩罚性，被告在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，其提供格式合同约定的违约金的计算方式明确、具体，现其迟延支付租金应按合同约定承担继续支付租金和违约金的责任，被告要求违约金应以原告实际损失为准，并由原告举证证明实际损失的辩解，本院不予采信；因每年第1个月为租金支付期限，故每年2月1日为违约金起算日，被告应当支付原告截止2020年2月3日的违约金包括2016年的违约金15961.67元[（331727元×8%-4717.69元）×0.5‰×1463天]，2017年度的违约金14556.18元（331727元×8%×0.5‰×1097天），2018年度的违约金9712.97元（331727元×8%×0.5‰×732天），上述违约金合计40230.82元；原告未举证证明起诉之日，本案本院于2020年5月11日立案，故原告主张起诉之日至付清所欠租金之日的违约金，本院支持自2020年5月11日起算；对于原告未主张的2020年2月4日至2020年5月10日的违约金，系原告对自身权益的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告张文府“弥勒财富新天地旅游综合建设项目”第一期第X幢X层XX号房屋自2016年1月1日至2018年12月31日的租金74896.79元及2016年2月1日至2020年2月3日的违约金40230.82元，合计115127.61元，2020年5月12日至上述房屋租金付清之日止的违约金按未付租金为本金，按日利率0.5‰计付；二、驳回原告张文府的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元，减半收取计1336元，由原告张文府负担35元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1301元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨彦玲二〇二〇年七月十五日书记员  尹超祎