新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初4215号 原告(反诉被告)：杨丽，女，1976年3月5日出生，汉族,住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：徐婷，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张智胜，男，1978年9月24日出生，汉族,住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘润霞，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告：伊犁正和置业有限责任公司，住所地伊宁市开发区北京路1号。 法定代表人：程国鹏,系该公司经理。 委托诉讼代理人：张**，新疆怀泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨丽与被告（反诉原告）张智胜、被告伊犁正和置业有限责任公司（以下简称正和置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨丽的委托诉讼代理人徐婷、任勇刚、被告（反诉原告）张智胜的委托诉讼代理人秦启勇、刘润霞到庭参加诉讼，被告正和置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张智胜之间的房屋租赁合同；2.判令被告张智胜退还保证金10,000元；3.判令被告张智胜之赔偿因违约造成的装修及投资物品损失（以评估结论为准）；4.判令被告张智胜之赔偿违约金15,000元;5.判令被告正和置业公司对第三、四项赔偿承担连带赔偿责任；6、判令两被告承担公证费、鉴定费以及本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告张智胜于2017年5月23日签订房屋租赁合同，约定被告张智胜将合作区××房屋××出租给原告，租赁期限为3年，自2017年5月23日至2020年7月10日止，该租赁合同系被告正和置业公司认可被告张智胜转租给原告。在合同未租赁期限时，原告却突然收到被告正和置业公司责令搬迁的通知，因两被告的违约，致使合同无法履行，同时也无法经营利用，两被告应承担违约责任，并且现周围已被被告正和置业公司强行拆除，因被告正和置业公司收回已租出但未到期的房屋用于自行开发建设，致使两被告违约，无法履行与原告之间的合同，同时被告正和置业公司又是受益人，因其行为才导致原告的权益受到损失，应与被告张智胜承担连带责任，故诉至法院。 在诉讼中，原告要求被告支付装修损失的补偿金465,183元。 被告（反诉原告）张智胜辩称，我方不同意解除合同，原告与我方在2017年5月23日签订合同，原告在合同期间正常使用，我方给原告留有两个月的装修期，在合同约定期间，原告只支付第一年的租金，2018年6月10日（提前一个月交付）至2019年7月10日的租金没有支付，只向我方交付4万元的租金，剩余的3.5万元并未履行给付义务，现我方有证据证明原告在房屋营业至2019年7月，故我方不同意解除合同，并且我方与被告正和置业公司之间并未解除合同，且与被告正和置业公司的租赁在合同期间内，原告擅自搬离租赁房屋，要求解除合同并要求赔偿不符合法律依据，请求驳回原告的诉请。并提出反诉，请求判令：1.请求判决反诉被告支付租赁费用35,000元；2.涉诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月期间，反诉被告从我方租赁合作区××房屋，但其在租赁期间，未按照约定期限缴纳租金，反诉被告反而以拆迁为由将我方诉至法院，要求我方支付各种费用，反诉被告提出的请求没有事实依据，只是不缴纳费用的借口，故依法提起诉讼，要求反诉被告支付拖欠的租赁费用，请求依法判决。 原告（反诉被告）就反诉答辩称：请求依法驳回反诉原告的诉请，2019年2月22日，原告收到被告正和置业公司及集团公司的通知，要求所有与被告张智胜签订租赁合同的商户全部搬离，并在2019年3月20日将该市场关闭并拆迁，通知收到后合同自然解除，并且在3月20日已经封闭，不存在了履行合同的可能性，原告对第二年的租金2018年7月10日至2019年7月10日应缴纳4万元，按使用的天数计算交至2019年3月，该合同解除不能经营是在2019年2月22日，故不存在拖欠租金的问题，请求依法驳回被告的反诉请求。 被告正和置业公司未做答辩。 原告提供证据予以证实。 原告举证：租赁合同及收据，证实原告与被告张智胜签订租赁合同，期限为三年至2020年7月10日，现合同已经终止履行，被告张智胜构成违约，合同第三条及收据证明被告收到保证金10,000元，证明合同第六条第二款约定违约方向非违约方承担违约金20%，即1.5万元(年租金7.5万元×20%)。 被告张智胜质证意见：对合同及收据真实性认可，对证明的目的不认可，合同第三条第二年交款再租赁，以后年租金支付以此类推，就该条而言，原告并未按约定在2018年6月10日前全额支付2018年7月8日至2019年7月10日的租金，故我方不存在违约行为，合同第六条违约责任约定合同期限内解除合同需提前3天提出，解除合同不符合约定。 原告举证：通知及现场照片六份(载体在手机内)，证实2019年2月22日被告正和置业公司向原告等商户发出解除通知，并告知在3月20日关闭并拆除，照片显示在2019年3月15日只能进入市场的东门和南门，被告正和置业公司封闭；拆迁收回是被告正和置业公司的行为，是市场的受益人，应当承担连带责任的依据。 被告张智胜质证意见：对证据不认可，通知是意向不是拆迁行为的出现，我方没有收到被告正和置业公司解除合同的通知，在照片上不能看出市场被封闭，实际上商户在经营。 原告举证：2018年12月29日通知，2015年9月11日的租赁合同，2016年3月18日的补充协议，通知证明被告正和置业公司自2018年12月30日起所有的商户直接被被告正和置业公司管理，与被告正和置业公司及被告张智胜利共同履行租赁合同，被告正和置业公司承担连带责任的依据，两份租赁合同证明被告张智胜是在与被告正和置业公司签订有效租赁期内又将部分分出租给原告，造成不能履行合同的是两被告共同的行为，应当承担赔偿责任。 被告张智胜质证意见：对证据的真实性认可，对证明的目的和关联性不认可，该通知只能说明新商户与被告正和置业公司洽谈，被告张智胜仍然在履行合同。 原告举证：（2019）新伊白杨证民字第2162号公证书，证实在2019年3月10日原告停止经营，被告张智胜因称原告欠付租金不让搬离致使原告无法取得物品，请公证人员对投资物品及装修进行公证，我方要求赔偿的依据。 被告张智胜质证意见：公证书是证据保全，只是对2019年3月11日12点25分时在原告经营的场所中现有物品的证明，对3月11日之后物品是否还在无法证明，原告作为经营者对自己的设施物品有保管义务，我方对其是否损毁和丢失不应当承担赔偿义务。 原告举证：接警登记表一份及现场照片六份，物品是被两被告损毁，所有的投资物品和装修，明确写明当时餐具还在，但是监控已经拆除，要求我方在黄河社区处理，处理结果为不能确认物品的价格，现场的录像资料在手机上，刻录光盘，证实我方申请有依据。 被告张智胜质证意见：对登记表认可，表明原告经营到2019年9月7日，对照片的时间不确认无法证实，与我方主张的租金不相违背，和原告的主张不相符。 原告举证：新疆泽信评估有限责任公司出具的评估报告1份，新疆增值税电子普通发票1份，证明由于被告张智胜的违约行为给原告造成了465,183元的损失，证明原告垫交鉴定费14,000元,该费用应由两被告共同承担。 被告张智胜质证意见：对于该组证据的真实性认可，对关联性和合法性不予认可，合法性鉴定结论采用的是重置成本法，该案并非拆迁案件，不适用重置的方法，同时鉴定结论中的评估明细表所罗列的物件除了装修、广告牌、三相电项目之外其他均可拆除价值不会产生毁损的物品，因此鉴定书不具备合法性。关联性是该鉴定物在合同期限内并未拆除，因此鉴定结论与本案没有关联性。 被告张智胜举证：5张收据，证实在2019年2月至6月19日原告在经营时产生的水电费，在2019年7月原告一直在经营。 原告质证意见：三性不予认可，两被告恶意串通的行为，是被告张智胜向被告正和置业公司交钱，水电费是我方缴纳，我方在2019年2月的水电费票据在原告手中，这份收据没有交款人，拆迁是要用水电的，只能用商户的电解决拆迁问题。 本院经审理认定事实如下：一、2017年5月23日，原告（反诉被告）作为承租方（乙方）与被告（反诉原告）张智胜作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告张智胜将合作区××房屋××，总建筑面积186平方米，出租给原告作为餐饮使用。租赁期限为叁年，自2017年5月23日起至2020年7月10日止；租金为每年75,000元，保证金10,000元在开业前一次性交清，租金费用按年交纳；第二年交款在上一个租赁期届满前一个月交清，以后年租金支付以此类推。…租赁期满后，乙方应在15日内自行搬离，投入的装修未形成附和的部分，乙方拆卸后自行取走，形成附和的部分不得拆卸，视为乙方无偿赠与甲方...违约责任约定合同期内，如果一方向另一方提出解除合同，需提前30日提出书面申请，经对方同意后方可解约，除结清各项应缴费用外，违约方向守约方按当年的租金20%交纳违约金；如果在租赁期限内，因甲方原因或因房主提前终止与甲方的租赁合同导致甲乙双方的合同无法履行的，甲方根据装修折旧赔偿乙方的装修费用，折旧费用按第一年折50%，第二年折30%，第三年折50%计算。…在合同签订后，原告即向被告交付了10,000元保证金和35,000元租金。 二、2018年12月29日，被告张智胜与被告正和置业公司向××市场的商户发出通知，要求自2018年12月30日起，市场商户直接向被告正和置业公司交纳租金。2019年2月22日，被告正和置业公司发出通知，内容为“××商户：根据伊宁市政府有关文件精神决定将我公司天马市场做限期拆除处理。根据我公司与承租人张智胜签订的租赁合同中的条款：如遇到政府拆迁行为租赁市场需自行搬离拆除。以上情况我公司已通知承租人张智胜做解除合同限期搬离处理，故通知天马市场各租赁户做好拆迁搬离额准备，该市场需于2019年3月20日前关闭并拆迁。如果逾期不搬离，各商户租赁区域中的所有物品视为遗弃物后果自负。拆迁中如遇租赁合同、拆迁事宜等法律问题，请与我公司具体负责以上事务的张律师联系…”。 三、2015年9月11日，被告张智胜与被告正和置业公司签订场地租赁合同，约定被告张智胜租赁被告正和置业公司管理的位于伊宁市××区院内的场地，面积约9000平方米，并就租赁期限和租赁费和交纳期限和方式等进行了约定。2016年3月18日，被告张智胜与被告正和置业公司签订补充协议，约定被告张智胜租赁××场地合同期限延长2年，即合同期从2015年8月11日至2020年11月10日，共5年。…租赁期内，若政府要求该场地拆迁规划，则租赁合同自动终止，双方互不赔偿。张智胜必须拆除场地内所有自行搭建的房屋、设施、设备，恢复场地原状，费用由乙方承担。 四、2019年3月11日，原告申请伊宁市白杨公证处对其经营的英尚法式铁板烧店的现状证据保全，2019年3月15日，该公证处出具（2019）新伊白杨证民字第2162号公证书。2019年9月7日，原告经营店铺负责人以其经营的店被拆，店里的物品、厨房里的餐具还没搬走、包括（监控）东西都不见了等为由，向伊宁市公安局指挥中心报警。 五、在诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托对其经营的英尚法式铁板烧店的房屋装修以及物品的价值，评估价值为465,183元；支付评估费14,000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）杨丽与被告（反诉原告）张智胜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。原告向被告张智胜支付涉案房屋租赁费2018年7月10日至2019年7月10日期间的租金4万元，被告张智胜对收到此款不持异议，本院对此数额予以确认。由于合同在实际的履行过程中，被告正和置业发出2019年2月22日向包括原告在内的天马市场商户下发拆迁通知，通知该市场商户于2019年3月20日前关闭并拆迁，导致本案所涉租赁合同不能继续履行，法定的合同解除条件已经成就，但并非当即就能发生合同解除的效力，原告庭审中表示在接到通知后于2019年3月22日已实际停业，原告提出解除合同是在向本院提起诉讼后，此时合同的履行期限尚未届满，故对原告要求解除合同的诉请,本院应予支持。对于被告张智胜庭审中表示在被告正和置业公司下发通知之后，涉案租赁场地实际上并未拆除，原告仍在进行经营的说法，因被告张智胜未提供证据以证明其意见，本院对此亦不予采信。被告张智胜与原告签订的合同中，明确约定了提前终止合同对于原告装修费用进行折价补偿的约定，在原告不能按照约定履行合同的情况下，原告并不存在过错，故被告应当在第二年租赁期限内解除合同有关按照装修价值按照折价30%的约定，被告应按向原告补偿装修费用325,628元（465,183元×70%）；对于原告企业被告承担评估费用14,000元的意见,应当根据本案查明的情况及被告应当向原告赔偿的数额,由被告承担9800元。对于原告主张被告退还10,000元保证金的诉请，由于原告已向被告张智胜交纳该保证金，故在合同不能履行的情况,被告张智胜应当承担退还此款的义务,因此,对原告的此项诉请依法应予支持。对于原告要求被告承担违约金的诉请，由于被告张智胜未按约定履行合同，应当承担违约责任，按照双方合同约定，被告应当承担年租金的20%的违约金，即被告应支付违约金15,000元。对于原告要求被告正和置业公司对被告张智胜所承担的赔偿责任承担连带责任的意见，因原告与被告正和置业之间并无直接的合同法律关系，且本案诉争租赁费的收取人是被告张智胜，故原告要求被告正和置业承担连带责任缺乏事实和法律依据，对原告的该主张本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付租赁费35,000元的诉请，根据查明的情况，按照约定被告支付的第二个租赁期间为2018年6月11日至2019年6月10日，原告已支付该年度租赁费40,000元，而根据被告正和置业公司的要求,原告在2019年3月20日即不能开展经营活动,此时合同已经无法履行,实际上合同已经属于终止状态,按照约定一年租金75,000元,按照每年365天计算,则原告平均每天应支付的租金为205.48元,原告在第二年度实际经营天数为280天,则原告应当支付的租金为57,534.4元,原告已经支付40,000元,则原告还应向被告张智胜支付17,534.4元。对于被告辩称原告履行合同至2019年7月的意见，由于被告提交的相关票据是被告正和置业公司提供，并无原告在相关票据上签字确认，且与被告正和置业公司发出停业通知自相矛盾，故对被告张智胜的该项意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张智胜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽赔偿装修损失325,628元； 二、被告（反诉原告）张智胜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽支付评估费9800元； 三、被告（反诉原告）张智胜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽退还10,000元保证金; 四、被告（反诉原告）张智胜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽支付违约金15,000元; 五、原告（反诉被告）杨丽于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张智胜支付租赁费17,534.4元； 六、驳回原告（反诉被告）杨丽的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）张智胜的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8842元，减半收取计4421元，反诉案件受理费676元，减半收取即338元，合计4759元，由原告（反诉被告）杨丽负担1390元，被告（反诉原告）张智胜负担3369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  刘 连 平 二〇二〇年七月十五日 书  记  员  凯迪日耶