四川省成都市青白江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0113执异28号 案外人：四川置信实业有限公司，住所地成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 申请执行人：徐搏,男,1979年9月28日出生,汉族,住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：贾皓中，四川天与律师事务所律师。 被执行人：陈光平，男，1986年1月6日出生，汉族，住福建省漳平市。 被执行人：吕燕，女，1992年1月22日出生，汉族，住福建省漳平市。 被执行人：成都红大地园林绿化有限公司,住所地成都市温江区涌泉街办光华大街三段1969号13栋1层1号。 法定代表人：陈光平。 被执行人:成都市温江区民信永福花木种植专业合作社,住所地成都市温江区公平街办惠民路402号。 法定代表人：陈光平。 本院在执行徐搏与陈光平、吕燕、成都红大地园林绿化有限公司（以下简称红大地公司）、成都市温江区民信永福花木种植专业合作社（以下简称民信永福合作社）借款合同纠纷一案中，案外人四川置信实业有限公司（以下简称置信实业公司）对查封位于成都市温江区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人置信实业公司称，申请事项：请求中止对位于成都市温江区房屋的执行并解除查封。事实与理由：案涉房屋依法登记在案外人名下，案外人是该房屋的所有权人，该房屋为案外人的合法财产。虽然案涉房屋备案登记在被执行人名下，但备案登记属于行政管理行为，并没有物权转移的效力，备案登记仅作为买受人的一项债权请求权，而物权效力高于一般债权。其次，根据成都市青羊区人民法院生效的（2019）川0105民初3184号《民事判决书》，置信实业公司与陈光平、吕燕之间的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，在预查封行为据以设立的买卖合同被生效法律文书解除后，执行法院继续对置信实业公司名下房屋进行预查封或执行已无法律依据。因此，恳请法院停止对案涉房屋的执行并解除查封。 本院查明，本院在执行徐搏与陈光平、吕燕、红大地公司、民信永福合作社借款合同纠纷一案中，于2018年3月14日作出（2018）川0113执443号执行裁定书，裁定查封被执行人陈光平、吕燕名下位于成都市温江区（合同签约备案号：186144）房屋一套。 另查明，2013年8月8日，案外人置信实业公司与吕燕、陈光平签订编号为1329262的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》，主要约定：吕燕、陈光平购买置信实业公司开发的案涉房屋，房屋总价款为1072030元。付款方式为按揭付款，买受人于合同签订之日起当日内（即2013年8月8日之前），向出卖人支付按揭购房首付款共计人民币叁拾贰万贰仟零佰叁拾零元整（含买受人已付定金人民币贰万元）。余款共计人民币柒拾伍万零仟零佰零拾零元，由买受人向中国工商银行股份有限公司成都东大支行（以下简称工行东大支行）或住房公积金管理机构申请7成20年按揭贷款，买受人应委托贷款银行将所申请的按揭贷款一次性全部转入出卖人指定的账户。如买受人未按时足额支付首付款超过5天，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额的10%的违约金。置信实业公司为吕燕、陈光平的按揭贷款提供担保。合同还约定，出卖人承担保证责任期间内，若因买受人未按期还款等原因导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿并有权要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金。若因买受人原因导致贷款银行解除按揭贷款协议（抵押贷款协议）并要求出卖人承担保证责任的，出卖人除有权向买受人追偿并要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金外，还有权解除合同并收回房屋。由此给出卖人造成的损失及产生的额外费用（包括但不限于诉讼费、公证费、查询费、律师代理费用等），均由买受人承担。2013年9月27日，案涉房屋办理合同备案登记，合同备案号为186144。 因吕燕未依约向工行东大支行按时足额归还借款本息，2018年3月22日，工行东大支行向置信实业公司发送《中国工商银行个人贷款提前收回通知书》，要求置信实业公司履行连带保证责任。2019年11月21日，工行东大支行向置信实业公司出具《情况说明》，证明置信实业公司已向其履行担保责任，总金额为人民币778116.87元，贷款本息结清，《个人购房借款／担保合同》解除。之后，置信实业公司向成都市青羊区人民法院提起诉讼，请求确认其与陈光平、吕燕签订的商品房买卖合同及补充协议解除。成都市青羊区人民法院于2019年11月21日作出（2019）川0105民初3184号《民事判决书》，判决确认置信实业公司与陈光平、吕燕签订的案涉《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》已于2018年12月19日解除。陈光平、吕燕于判决生效之日起十日内协助置信实业公司办理位于成都市温江区团·国色天乡住宅四期2号地块）2栋1单元28楼2804号房屋（合同签约备案号：186144）撤销备案手续、预告登记手续及抵押预告登记手续。陈光平、吕燕于判决生效之日起十日内向置信实业公司支付代偿款778116.87元、违约金5万元及律师费6万元。该判决已于2020年2月17日发生法律效力。 再查明，案涉房屋于2016年3月28日办理产权登记，房屋所有权人为置信实业公司（监证0537152）。 本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。在本院查封案涉房屋之前，陈光平、吕燕购买了案涉房屋并已办理商品房预售合同备案登记。因此，本院对案涉房屋实施预查封的行为并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，因置信实业公司与陈光平、吕燕之间签订的商品房买卖合同已解除，故预查封所依据的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，案涉房屋的所有权已无基于买卖合同的履行转移为陈光平、吕燕所有的可能性。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，置信实业公司已取得案涉房屋的所有权，本院继续对案涉房屋采取查封措施缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 综上，案外人置信实业公司的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下： 中止对位于成都市温江区房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张德荣 审 判 员 秦际友 审 判 员 袁伟博 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 何 宇 书 记 员 夏娜娜