重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1601号上诉人（原审原告）：柯凤秀，女，1976年12月14日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨宏高，重庆柳公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奉节澜庭房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县朱衣镇胡家社区四组，统一社会信用代码915002365880292097。法定代表人：何金金,董事长。委托诉讼代理人：窦琼，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘玉权,男,1982年8月2日出生,汉族，住重庆市奉节县。上诉人柯凤秀与被上诉人奉节澜庭房地产开发有限公司（以下简称奉节澜庭公司）、潘玉权商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院(2020)渝0236民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。柯凤秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人奉节澜庭公司立即交付上诉人所购买的住房一套（位于奉节县澳海澜庭Ｂ区Ｂ7幢6-2）；2.二被上诉人共同支付其违约金2万元；3.二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人将首付款已经付清，除了奉节澜庭公司直接收取并开具发票的款项外，另外的款项虽然是付给潘玉权，但是经过了奉节澜庭公司的同意，或者说奉节澜庭公司明知潘玉权以其名义从事收款行为而不作否认表示，应视为同意。因潘玉权对奉节澜庭公司享有工程款债权，奉节澜庭公司同意潘玉权采用收房款抵作工程款的方式清偿债务，且这种交易模式并非个例，上诉人了解到其他购房人采取这种交易模式成功购房，基于合理信赖，相信潘玉权的收款行为构成表见代理，应由奉节澜庭公司承担相应法律责任。二、从购房过程的基本事实分析，上诉人是在潘玉权的带领下，到奉节澜庭公司的售楼部办理签订合同、交首付款等事项，有该公司工作人员杨容等在场，经公司方面确认后出具《奉节项目成交联系单》，将相关费用明细包括“首付款尾款”、“大修基金”、“税费、产权办理费”等完全计算清楚后，上诉人按照《奉节项目成交联系单》确定的金额向奉节澜庭公司支付了首付款的零头861元、大修基金等，其余款项是支付给潘玉权。奉节澜庭公司只收取上诉人的首付款861元，并未要求上诉人出具欠条，还配合上诉人办理了按揭，足以证明公司是知情并且“默认”同意上诉人将首付款29.4万元交给潘玉权的。奉节澜庭公司辩称，一、上诉人提供的证据不足以证明其将29.4万元已交付给我公司，在其未付清首付款的情况下，我公司有权拒绝交房。二、潘玉权收取房款的行为不构成表见代理，潘玉权并非我公司员工，也未获得我公司授权，也未我公司就案涉房屋抵扣工程款签协议，上诉人轻信潘玉权向其付款，应自行承担责任。三、我公司和潘玉权之间此前虽采取以房款抵债的交易模式，但必须是签订有抵债协议，而本案中无此情形，不能以案外人交易情况来推定上诉人的事实主张成立。四、上诉人和潘玉权另行签订的协议中约定了，如上诉人未按时取得案涉房屋，则可处置潘玉权妻子名下的房屋，由此表明上诉人对于案涉房屋的交易安全存在不确定性是清楚的，所以才要求潘玉权夫妻以其房屋作为担保。五、上诉人是否实际向潘玉权支付29.4万元，证据并不确实充分，上诉人于2018年2月2日又缴纳房款8万元，2019年12月14日缴纳房款1.4万元，至今尚欠20万元。潘玉权在一审诉讼中经合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，二审中亦未到庭参加诉讼。柯凤秀向一审法院起诉请求：1.判令被告奉节澜庭公司立即交付柯凤秀所购的住房（坐落在奉节县澳海澜庭Ｂ区Ｂ7幢6-2）；2.判令二被告共同支付违约金20000元；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年1月13日，柯凤秀与奉节澜庭公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定：“...第三条、乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房坐落为：重庆市奉节县澳海澜庭Ｂ区Ｂ7幢6-2。...第五条、付款方式及期限。...3、按揭付款：房屋总成交金额为424861元整（大写肆拾贰万肆仟捌佰陆拾壹元整）。（1）2017年1月13日支付房款计人民币小写：294861元（大写贰拾玖万肆仟捌佰陆拾壹元整），剩余房款计人民币小写：130000元（大写：壹拾叁万元整）于2017年1月20日前办理完毕银行按揭手续...”。《补充协议》第九条第4项约定：“买受人在办理房屋收房手续前，保证已交齐办理权属登记所需的各类文件资料，同意付清全部房价款、房屋面积补差款、契税、物业维修基金、办理权属登记的全部税费及国家、本市规定的相关费用，...如买受人未付清上述款项，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续...”。合同签订当日，柯凤秀向奉节澜庭公司支付购房款861元，另支付契税6069元、产权办理费87元、印花税5元、大修基金3994元。合同签订后柯凤秀与中国工商银行有限公司奉节支行签订了个人购房借款合同，中国工商银行有限公司奉节支行向柯凤秀发放了房屋按揭贷款，柯凤秀正常缴纳房屋按揭贷款至今。合同签订后，奉节澜庭公司又先后两次收到柯凤秀购房首付款8万元、1.4万元，奉节澜庭公司至今未向柯凤秀交付房屋。另查明，潘玉权向柯凤秀出具收条一张，收条记载“今收到柯凤秀买房澳海澜庭B7-6-2现金214000元。大写贰拾壹万肆仟元正”，潘玉权在收条收款人处签名、捺印。一审法院认为，柯凤秀与奉节澜庭公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，双方均应按合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第五条关于付款方式及期限的约定：“...3、按揭付款：房屋总成交金额为424861元整（大写肆拾贰万肆仟捌佰陆拾壹元整）。（1）2017年1月13日支付房款计人民币小写：294861元...”,另有《补充协议》第九条第4项约定：“买受人在办理房屋收房手续前，保证已交齐办理权属登记所需的各类文件资料，同意付清全部房价款、房屋面积补差款、契税、物业维修基金、办理权属登记的全部税费及国家、本市规定的相关费用，...如买受人未付清上述款项，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续...”。按照上述合同及补充协议的约定，柯凤秀要求奉节澜庭公司交付房屋前应先履行首付款294861元的支付义务。现柯凤秀主张已将购房首付款交付给了潘玉权，将首付款交付给潘玉权就视为交付给了奉节澜庭公司。奉节澜庭公司则辩称只收到柯凤秀购房首付款94861元，认为柯凤秀尚欠20万元未支付。本案争议的问题就是柯凤秀是否已向奉节澜庭公司履行了首付款294861元的支付义务。当事人对自己提出的主张有责任提交相应的证据予以证明。柯凤秀对自己的事实主张，未能提交相应抵偿合同等予以证明，也未能提供相应的委托收款材料等予以证明存在委托收款关系，不能证明奉节澜庭公司认可将首付款交付潘玉权就视为交付给奉节澜庭公司。现柯凤秀提交的收条明确记载214000元房款的收款人为潘玉权，而非奉节澜庭公司，不能证明其已向奉节澜庭公司履行了全部购房首付款的支付义务，故对柯凤秀主张奉节澜庭公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决：驳回原告柯凤秀的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告柯凤秀负担。本院二审期间，上诉人柯凤秀围绕其上诉请求，提供了以下证据：证据1、银行转账支付凭证三张，拟证明其向潘玉权及潘玉权指定的人彭术平分三次共计支付了房款22.4万元，另加上现金支付给潘玉权的7万元，已经足额付清了首付款29.4万元；证据2、证人何某1出庭作证证言，拟证明签订房屋买卖合同及首付款支付的具体情况。经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，因未得到公司的授权、指示或追认，柯凤秀向潘玉权付款并不能视为向奉节澜庭公司付款，且柯凤秀向彭术平付款15万元与本案无关，他们之间存在何种关系不能确定；对证据2证人证言的真实性、客观性有异议，因证人何某1与柯凤秀系夫妻，与本案存在重大利害关系，且其证言内容与此前当事人陈述存在矛盾，不能达到其证明目的。本院审查认为，证据1真实、合法，与本案亦具有一定关联性，在此前诉讼过程中未经当事人举示并经质证，故本院作为新证据予以采信，但其单独不能作为认定事实的依据，须结合其他事实和证据综合评析；证据2何某1证人证言，虽何某1与柯凤秀系夫妻，与本案存在利害关系，但其系购房过程的亲历者，本院对其证言证明力的有无和大小将结合其他事实和证据综合分析认定，不单独作为认定事实的依据。本院二审查明：柯凤秀之夫何某1于2017年1月2日向潘玉权转账支付5万元，同年1月13日向潘玉权转账支付2.4万元，柯凤秀于2017年2月6日向彭术平转账支付15万元。柯凤秀陈述其向彭术平付款系受潘玉权的指示和要求所为。何某1陈述于合同签订当天向潘玉权支付现金7万元。奉节澜庭公司之后收到8万元和1.4万元的两笔款项，柯凤秀否认是其向奉节澜庭公司直接支付。在柯凤秀与中国工商银行股份有限公司奉节支行签订个人购房借款合同及抵押贷款合同时，奉节澜庭公司以保证人身份提供担保。奉节澜庭公司与潘玉权之间因门窗承建工程存在债权债务关系，奉节澜庭公司在对外售房过程中采取了同意由潘玉权收取购房人的部分购房款以抵偿其欠付潘玉权工程款的交易模式，案外人也即一审中的证人何某2采取这一交易模式完成了购房交易。奉节澜庭公司与潘玉权之间尚未办理结算，奉节澜庭公司经内部财务核算，认为只欠潘玉权工程款一万余元。2019年6月12日，柯凤秀与潘玉权夫妻签订《协议》，主要内容约定，在柯凤秀购买案涉房屋时，由潘玉权代奉节澜庭公司收取了柯凤秀购房款21.4万元，因柯凤秀无法按时接房，潘玉权承诺妥善处理，保证柯凤秀在2019年9月15日前接房，否则由潘玉权夫妻承担相应的责任。经本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案核心争议焦点是柯凤秀向潘玉权支付案涉房屋首付款行为的效力是否及于奉节澜庭公司。虽然对柯凤秀主张的经奉节澜庭公司指示和同意向潘玉权支付房款、三方达成了协议等事实，奉节澜庭公司均不予认可，柯凤秀的事实主张缺乏直接的书面证据，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。基于柯凤秀一审中提供的证据和二审中提供的新证据，并结合相关事实，本院认定柯凤秀主张的待证事实存在。具体理由如下：一、根据奉节澜庭公司的陈述和证人何某2的证言，足以证明奉节澜庭公司与潘玉权之间基于门窗工程承建法律关系存在真实的债权债务关系，奉节澜庭公司在其售房过程中采取了由潘玉权收取购房人的购房款以抵偿其欠付潘玉权的工程款的交易模式，且非个例。二、从双方当事人签订并履行房屋买卖合同的过程分析，在2017年1月13日签订合同的当天，柯凤秀向奉节澜庭公司支付了房款861元，另付了由奉节澜庭公司代收的契税和大修基金等，代收费用金额与《奉节项目成交联系单》上载明内容一致，而861元的购房款仅为合同约定须于2017年1月13日当天支付的首付款294861元的零头，由此表明奉节澜庭公司是基于一定的意思表示所为。三、在柯凤秀与中国工商银行有限公司奉节支行签订个人购房借款合同及抵押贷款合同时，奉节澜庭公司以保证人身份提供担保，并配合柯凤秀办理了贷款手续，柯凤秀获批贷款后已正常还贷，而根据对商业银行的监管要求以及商业银行个人住房贷款办理流程的相关规定，商业银行在办理个人住房按揭贷款业务时，须审核首付款支付凭证等材料，以避免银行资金被套取的金融风险。换言之，无论是根据经验法则还是银行业务监管要求，购房人付清首付款是办理按揭贷款的前提条件。四、从后续款项的支付情况分析，奉节澜庭公司并无证据证明是柯凤秀向其支付了8万元及1.4万元两笔房款，在柯凤秀否认的情况下，奉节澜庭公司作为收款方，对此应当且能够举证证明，但并未举证证明，故应采信柯凤秀的事实主张，即此两笔款项系潘玉权支付，结合潘玉权向柯凤秀出具21.4万元收款收据的情况，进一步佐证奉节澜庭公司与潘玉权之间存在债务抵偿的意思表示但对抵偿金额尚存争议的事实。五、奉节澜庭公司庭审中陈述之所以认可何某2等人购房的交易模式，是因为与潘玉权签订有抵债协议，但其并未提供相应的书面抵债协议证明其事实主张，故只能认定奉节澜庭公司在采取由潘玉权收取购房款以抵偿其欠付潘玉权工程款的交易模式时，存在着并非书面形式的抵债协议，以及作出了指示或同意购房人向潘玉权支付购房款的意思表示，而这种意思表示亦并非表现为书面形式。六、虽柯凤秀和潘玉权夫妻之间于2019年6月12日签订了《协议》，但不能以此作为免除奉节澜庭公司责任的依据，因奉节澜庭公司与潘玉权之间的纠纷未妥善解决，导致柯凤秀不能按时接房，柯凤秀既可以根据房屋买卖合同的相对性向奉节澜庭公司主张权利，也可以向直接收款人潘玉权寻求解决问题。综上分析，本院认定在2017年1月13日，就案涉房屋进行交易时，奉节澜庭公司与潘玉权之间达成了以房款抵偿工程款的非书面协议（双方就抵偿的金额未予明确和固定），且奉节澜庭公司作出了指示和同意柯凤秀将29.4万元首付款支付给潘玉权的意思表示。意思表示一经作出并到达相对方即发生效力。奉节澜庭公司事后核算认为仅欠付潘玉权工程款一万余元，故不予认可案涉交易，系其与潘玉权在履行抵偿协议过程中的纠纷，应向潘玉权主张权利。根据合同相对性，就奉节澜庭公司和柯凤秀之间的房屋买卖合同法律关系而言，本院认定柯凤秀已按合同约定履行了向奉节澜庭公司付款的义务，故奉节澜庭公司应按约定履行交房义务，而不应将未足额收到购房首付款的风险转嫁给柯凤秀，并以此为由拒绝交房。经按合同约定标准计算，截止到一审法庭辩论终结的2020年4月9日，交房逾期共计450天，奉节澜庭公司应承担的逾期交房违约金应为19118.75元（424861元×1/10000/天×450天），故本院在此金额范围内予以支持。柯凤秀基于买卖合同选择向奉节澜庭公司主张权利，又要求潘玉权对其承担违约责任，缺乏合同依据。综上所述，根据二审中的新证据综合分析认定，一审事实认定不全面，裁判结果不当，本院予以纠正；上诉人柯凤秀的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市奉节县人民法院(2020)渝0236民初15号民事判决；二、奉节澜庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向柯凤秀交付其所购买的住房一套（位于重庆市奉节县澳海澜庭Ｂ区Ｂ7幢6-2）；三、奉节澜庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向柯凤秀支付违约金19118.75元；四、驳回柯凤秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，由上诉人柯凤秀负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  杨继伟二〇二〇年七月三十一日书记员  李 蕾