贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初2257号原告张菊辉，女，1982年11月26日生，汉族，户籍地贵州省开阳县，现住开阳县。被告贵州康居置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环城北路。统一社会信用代码91520121072001184C。法定代表人张林志。委托代理人谢雨余（特别代理），贵州成城律师事务所律师。被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司。法定代表人罗信武。（未到庭）原告张菊辉与被告贵州康居置业有限公司（以下简称康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称绿叶物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2020年6月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告张菊辉、被告康居公司的委托代理人谢雨余到庭参加诉讼，被告绿叶物管公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张菊辉诉称：2018年6月28日，原告张菊辉与被告康居公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告康居公司将其开发修建的位于开阳县3元销售给原告，合同签订后，原告已履行了相关付款及提交相关个人资料的义务，按照合同第二十二条关于转移登记的约定，出卖人即被告康居公司于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告康居公司至今仍无法提供办理转移登记的相关文书，构成逾期事实。根据合同约定应向原告给付逾期违约金。同时，由被告康居公司委托的被告绿叶物管公司在前期物业管理中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的水电开户费1335元，其行为已构成违法，应依法予以退回。特向人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令被告康居公司支付原告转移登记逾期违约金（从2019年12月31日起至向原告交付办理不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款426553元为基数，按日万分之一计算）；2、判令被告绿叶物管公司退还水电开户费1335元；3、诉讼费用由两被告承担。为支持其诉请，原告委托代理人向法庭提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份；2、2018年6月26日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》，证明原、被告双方买卖关系成立的事实，同时证明被告没有按合同约定向原告交付办理转移登记相关文书，明显违约，被告应按照合同约定承担逾期违约责任；3、《个人借款/担保合同》、贷款到账支付凭证、收款收据，证明原告已履行合同约定的付款义务，已支付完毕全部房价款及被告绿叶物管公司违规收取了原告的水、电开户费1335元的事实。被告康居公司对原告提交的证据的真实性无异议，但提出至今仍不能提供办理转移登记相关文书的原因并非康居公司造成。被告康居公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金过高，请求人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定调减违约金；且至今仍不能提供办理转移登记相关文书并非被告原因造成，而是多方原因，请求人民法院考虑。被告康居公司提交的公司营业执照、法定代表人证明。被告绿叶物管公司经本院送达开庭传票和相关应诉手续后无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和书面证据。经审理查明：2018年6月26日，被告康居公司（出卖人）与原告张菊辉（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县3元出卖给二原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款86553元，余款340000元以【银行按揭】支付。合同约定转移登记条件：合同第二十二条第三项第（一）款约定“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款86,553元，并于2018年7月30日向银行贷款340,000元支付康居公司。2018年8月17日，原告在被告绿叶物管公司处办理了案涉商品房的交房手续，同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元。被告康居公司至今未向原告提供商品房转移登记的有关文书。上述事实有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人购房借款/担保合同》、贷款转入康居公司账户凭证、收款收据及本院庭审笔录在卷，来源合法，与本案有密切联系，能证明案件事实，应予采信。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2020年1月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于被告康居公司提出合同约定违约金过高，请求适当调减的请求，因《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合同约定的违约金标准未违反国家法律，应以合同约定为准，对被告康居公司的意见不予支持。被告绿叶兴苑公司收取原告水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,具有法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应予退还原告水电开户费1335元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张菊辉逾期办理转移登记违约金（从2020年1月1日起，以426,553元为基数，按日万分之一计算至向原告张菊辉交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记条件的相关文书之日止。）；二、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告张菊辉水电开户费1335元；如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 秦 勇二〇二〇年七月十三日书记员 吴东璃