云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2453号原告：云南实力房地产开发经营集团有限公司。住所：云南省昆明市西苑开发区凯苑9幢2单元101号。法定代表人：彭励，执行董事兼总经理。委托代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：滕娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告：何楠，男，汉族，1980年2月7日生，住四川省宁南县。原告云南实力房地产开发经营集团有限公司诉被告何楠房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月12日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托代理人马配娟、滕娟娟到庭参加诉讼，被告何楠经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《借款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：昆明市官渡区，应按约向原告支付购房总价款480450元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，导致贷款银行要求解除按揭合同并要求原告承担连带保证责任代被告偿还完毕所有剩余贷款的，原告有权立即单方与被告解除合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）由被告承担，同时被告还应向原告支付总房款的20%作为违约金；合同中，同时对各方的权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向贷款银行代偿剩余房屋按揭贷款本息。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，符合合同约定的解除条件，且双方合同目的现已无法实现。请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋（房屋总价款480450元）；二、判令被告向原告支付违约金96090元；三、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；四、判令被告承担诉讼过程中实际产生的公告费、保全担保费；五、判令被告承担本案的诉讼费（含案件受理费及保全费）。被告何楠未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：一、商品房买卖合同预售，证明：原告与被告签订商品房购销合同及补充协议的事实。二、商品房购销合同登记备案表，证明：原告与被告办理了商品房买卖合同登记备案。三、公证书，证明：被告向贷款银行申请房屋按揭贷款，原告作为保证人向银行承担了连带保证责任，被告以该房屋向贷款银行提供抵押担保。四、情况说明，证明：因被告未按时向贷款银行清偿按揭贷款，导致原告承担保证责任，代被告向贷款银行清偿全部贷款本息。五、个人贷款还款单，证明：因被告未按时向贷款银行清偿按揭贷款，导致原告承担保证责任，代被告向贷款银行清偿贷款本金及利息共计336896.2元。六、交房通知，七、业主登记，证明：本案所涉房屋已经具备交付条件，且被告已经接房。八、法律服务合同，九、云南增值税普通发票，证明：原告为实现其合法权益向泰和泰律师事务所支付律师费5000元。十、诉讼保全保险合作协议书、十一、保险单明细表、十二、云南增值税电子普通发票，证明：原告为实现合法权益，向中国太平洋财产保险股份有限公司云南分公司支付了保全保险费600元。十三、云南省非税收入收款收据，证明：原告为实现其合法权益向昆明市官渡区人民法院支付了保全费2922元。十四、法律服务合同三方协议。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认。经审理，本院认定案件事实如下：2016年10月9日，原告云南实力房地产开发经营集团有限公司（甲方）与被告何楠（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由被告向原告购买位于昆明市官渡区的房屋，房屋套内面积53.45平方米，总价款为480450元，付款方式为首期支付购房总价款的20.91%即100450元，剩余房款380000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2018年6月30日前。《合同补充协议》第四条第五款约定，甲方承担连带保证期间，如因乙方原因，导致甲方承担担保责任的，乙方必须自甲方承担担保责任之日起5日内归还甲方代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：1、乙方自甲方承担担保责任之日起30日内归还甲方代还全部款项的，按照甲方代其向贷款银行还款金额的每日千分之二的标准向甲方支付违约金；2、乙方自甲方承担担保责任之日起第60日后归还出卖人代还全部款项的，每日按乙方贷款总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；3、乙方自甲方承担担保责任之日起超出90日内仍未归还甲方代还全部款项的，甲方有权解除合同，同时收取乙方总房价款20%的违约金。《合同补充协议》第四条第六款约定，如因乙方出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任或以任何理由要求甲方代乙方偿还完毕所有剩余贷款的，甲方有权立即单方与乙方解除合同，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由乙方承担，同时乙方还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。《合同补充协议》第十六条约定，如果合同解除时，商品房已经交付乙方，则乙方应当在合同解除通知送达后15日内腾退房屋，甲方将在办理完毕合同备案注销手续且乙方已经腾退房屋后30日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还乙方。上述《商品房购销合同》于2016年10月10日备案。2016年10月11日，原告、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行（以下简称“邮政银行”）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定被告向邮政银行贷款38万元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，原告向银行提供阶段性连带责任保证担保。借款合同签订后，因被告未按借款合同约定归还借款，原告向邮政银行代被告偿清贷款本息及实现债权的费用共计336896.2元。此外，本案房屋原告已交给被告使用。原告因本案产生律师费2500元，保全费2922元，保全担保费600元。本院认为，本案原告与被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同依法生效后，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。因被告未按合同约定归还按揭贷款，导致原告按约履行了保证责任，为被告清偿全部贷款本息及实现债权的费用共计336896.2元，按照双方约定，原告可以解除合同、收回房屋销售并与被告清算费用。原告收回房屋后，扣除原告实际代付的款项，应返还被告购房款143553.8元。因原告收回房屋后，可再行进行售卖，因此，关于原告主张的违约金，本院不再支持。律师费，目前实际产生的仅有2500元，本院仅对该部分予以支持，保全担保费因并非原告实现债权产生的必要费用，不予支持，公告费等费用，原告无证据证实，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告何楠于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；二、由被告何楠于本判决生效之日起十五日内协助原告云南实力房地产开发经营集团有限公司办理上述商品房购销合同登记备案的撤销手续，原告云南实力房地产开发经营集团有限公司同时退还被告何楠143553.8元；三、由被告何楠于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市官渡区房屋腾退给原告云南实力房地产开发经营集团有限公司；四、由被告何楠于本判决生效之日起十五日内支付原告云南实力房地产开发经营集团有限公司律师费2500元；五、驳回原告云南实力房地产开发经营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9615元、保全费2922元，由被告何楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年七月二十九日书记员  温梦亭