苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1503号原告：陈有银，男，1988年2月16日生，居民身份证号码362323198802162513，汉族，住江西省上饶市玉山县下塘乡新塘村新塘141号。委托诉讼代理人：陈文，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。被告：张杏荣，男，1963年2月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：俞玉珍，女，1963年3月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：姜兴强，男，1983年11月5日生，汉族，住浙江省江山县。委托诉讼代理人：杨雅雅，江苏尚维律师事务所律师。被告：姜慧芳，女，1984年1月27日生，汉族，住浙江省江山县。委托诉讼代理人：杨雅雅，江苏尚维律师事务所律师。原告陈有银与被告张杏荣、俞玉珍、姜兴强、姜慧芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，后因案情疑难复杂，本院于2020年4月8日依法裁定本案由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈有银及其委托诉讼代理人陈文，被告张杏荣、俞玉珍、姜慧芳以及被告姜兴强、姜慧芳的委托诉讼代理人杨雅雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈有银向本院提出诉讼请求：1.判决四被告就松陵镇交通路口1999号6幢2037号商铺进行的转让行为无效；2.判令原告在同等条件下享有对上述商铺的优先购买权，被告张杏荣、俞玉珍以1055000元的价格将涉案商铺转让给原告；3.本案诉讼费用由四被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1.判令被告张杏荣、俞玉珍共同赔偿因侵犯原告优先购买权给原告造成的经济损失26.8万元；2.本案诉讼费由被告张杏荣、俞玉珍负担。事实和理由：原告与被告张杏荣于2013年11月4日签订《吴江恒大国际装饰广场商用房租赁协议书》，承租被告张杏荣和被告俞玉珍共同共有的松陵镇交通路口1999号6幢2037号商铺，租赁期间为2014年10月1日至2019年9月30日。2019年7月，租赁协议到期前，涉案商铺二楼房屋(所有权人也是被告张杏荣、俞玉珍)正在进行司法拍卖，原告跟被告张杏荣协商，购买或续租涉案商铺。因被告张杏荣坚称涉案商铺不卖，原告无法购买，只能要求续租涉案商铺，被告张杏荣同意按原协议续租5年。原告为经营便利，遂积极参与涉案商铺二楼竞拍，并于2019年8月15日以高价拍得，并将拍得房屋过户登记至原告名下。在此期间，原告一直联系被告张杏荣、俞玉珍补签涉案商铺续租合同，被告张杏荣从未拒绝，称有空就会来签合同。2019年10月15日，原告再次联系被告张杏荣及其女儿张亚莹要求续签合同。张亚莹称商铺己于2019年6月1日卖给了被告姜兴强、姜慧芳，且据了解涉案商铺已于2019年10月底过户登记至被告姜兴强、姜慧芳名下。原告作为承租人，在同等条件下依法享有涉案商铺的优先购买权。被告张杏荣、俞玉珍出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人侵害了原告的优先购买权，导致原告为购得涉案房屋多支出26.8万元。根据相关法律及司法解释的规定，原告有权要求被告赔偿上述损失，故诉至法院。庭审前，原告申请撤回对被告姜兴强、姜慧芳的起诉，经审查，为查明本案案情，本院不予准许。被告张杏荣辩称，原告根本就没有优先购买权。被告房屋已经不租给原告，不存在优先购买权，而且租赁合同中只有优先租赁权，没有优先购买权。被告卖房子没必要先问原告买不买，原告不存在损失。被告俞玉珍辩称，不予赔偿。被告姜兴强、姜慧芳辩称，原告与被告张杏荣的房屋租赁合同已于2019年9月30日到期。2019年10月10日，被告姜兴强、姜慧芳通过吴江市安居房产经纪有限公司向被告俞玉珍购买涉案房屋，并于2019年10月31日办理了过户手续，因此被告姜兴强、姜慧芳属于善意第三人，与被告俞玉珍签订的买卖合同自始有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：张杏荣、俞玉珍原系夫妻关系，坐落于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号6幢2037号商铺原系两人共有房产。2013年11月4日，陈有银与案外人朱雷红、张杏荣签订《吴江恒大国际装饰广场商用房租赁协议书》一份，约定由陈有银租赁案外人朱雷红、张杏荣位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号6幢2035（案外人朱雷红所有）、2037号的两间商铺，经营水暖、五金、建材。协议期限五年，自2014年10月1日至2019年9月30日，协议期满，在同等条件下陈有银享有优先续订权，但必须在协议期满前2个月办理续订手续，同时享受市场的优惠政策，不再续订者，必须在协议期满前2个月书面通知案外人朱雷红、张杏荣。第一年至第三年租赁费总金额为90000元；第四年租赁费用为94500元；第五年租金租赁费用为99225元。2019年3月8日，张杏荣、俞玉珍登记离婚，《离婚协议书》中关于房屋的居住及分割部分载明位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号6幢2037号商铺归俞玉珍所有。2019年10月9日，张杏荣、俞玉珍就上述房屋办理了变更登记，不动产权证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9058597号，权利人为俞玉珍，系单独所有。2019年5月27日，姜兴强、姜慧芳在微信朋友圈看到住商不动产（房屋经纪机构）的工作人员发布涉案商铺的出售信息，遂联系该房产经纪机构，当天工作人员带其看了涉案商铺，发现商铺有人占有使用。2019年6月1日，姜兴强、姜慧芳就案涉商铺的买卖事宜与俞玉珍达成意向，并签署了意向书。当日，姜兴强、姜慧芳向吴江市安居房产经纪有限公司支付中介服务费7500元及定金20000元。2019年10月10日，俞玉珍作为甲方（出让方），姜兴强、姜慧芳作为乙方（受让方），吴江市安居房产经纪有限公司作为丙方（中介方），三方签订《房屋买卖合同书》一份，俞玉珍同意把案涉商铺出售给姜兴强、姜慧芳，商铺建筑面积46.09㎡，房屋总价款为1055000元。合同签订后，姜兴强、姜慧芳按照合同约定向俞玉珍支付了相应购房款。2019年10月31日，姜兴强、姜慧芳、俞玉珍就上述商铺办理了产权过户登记手续，不动产权证号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9063427号，权利人为姜兴强、姜慧芳。姜兴强、姜慧芳为办理案涉房屋过户登记手续支付相应税费合计121117.68元。事后，陈有银与姜兴强、姜慧芳就案涉商铺的再转让事宜进行磋商。2020年3月19日，双方就转卖事宜达成一致意见，姜兴强、姜慧芳向陈有银出具收条一份，载明姜兴强、姜慧芳将案涉商铺转卖给陈有银，收转卖房款共计132.3万元（均为银行转账）。该房价款包含姜兴强、姜慧芳向俞玉珍购买案涉商铺时所支付的房屋价款、中介费、物业费、办理产证时的各项税费以及陈有银房屋占有使用费，不包含姜兴强、姜慧芳转让给陈有银后续办理产证的税费。租赁协议期满前，陈有银曾就续租事宜与被告张杏荣进行协商，但陈有银认为张杏荣、俞玉珍出卖案涉租赁商铺未通知承租人侵害了其优先购买权，导致为购得涉案房屋多支出26.8万元，故引起本案诉讼。另查明，2019年8月15日，陈有银通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价985000元竞得位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号6幢215室房屋。该房屋原共有产权人为张杏荣、俞玉珍，因张杏荣涉其他民事案件，未履行生效法律文书所确定的义务，导致该房屋被拍卖。庭审中，陈有银陈述该房屋位于案涉商铺楼上，因张杏荣同意将案涉商铺续租，为了经营便利故而参与司法竞拍，并高价拍得。2019年11月15日，本院受理姜兴强、姜慧芳诉陈有银返还原物一案【案号（2019）苏0509民初15407号】，姜兴强、姜慧芳要求陈有银搬离案涉商铺、将房屋恢复原状，并支付房屋占有使用费。2019年12月31日，姜兴强、姜慧芳在开庭笔录中陈述“原告方2019年5月27日，在微信朋友圈看到住商不动产（房屋经纪机构）的工作人员发布的涉案房屋的出售信息。原告就联系该房产经纪机构，当天工作人员带我去看了涉案商铺，看到商铺有人在占有使用，我觉得挺满意的，然后2019年6月1日，中介约了俞玉珍和她女儿到了安居房屋经纪公司，两原告也在场，当天中介跟原告讲房屋被法院查封了，可能买不到，如果没有被拍卖掉就可以买到，中介又跟我说还有一个人也看上这个商铺，要求我给2万元意向金，当天我就以微信转账方式付给中介工作人员（微信昵称为：住商不动产双板桥王180××××5033），当天付了一笔中介费7500元，两原告与俞玉珍、中介签了一份意向书，开了收据给我，过户到我名下以后又付了一笔6000元的中介费。在2019年10月10日在安居房产经纪公司签的房屋买卖合同，在场的是姜慧芳、俞玉珍及其女儿、两名中介工作人员。当天俞玉珍出示了商铺所有权证。”后姜兴强、姜慧芳向本院申请撤回对该案起诉，本院依法裁定准许。以上事实，有陈有银提供的《吴江恒大国际装饰广场商用房租赁协议书》、拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、江苏省增值税发票（购房发票）、收款收据、微信支付交易明细、不动产权证书、收条、银行转账明细、情况说明，有俞玉珍提供的离婚协议书、离婚证，有姜兴强、姜慧芳提供《房屋买卖合同书》、不动产权证书、支付宝支付明细、收据、缴款书、税务发票、微信支付交易明细、收款收据、银行业务凭证、情况说明，有本院调取的（2019）苏0509民初15407号案件开庭笔录以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告张杏荣、俞玉珍是否侵害了原告陈有银的优先购买权；二、若侵害了原告陈有银优先购买权，其损失如何认定。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告陈有银与被告张杏荣签订的《吴江恒大国际装饰广场商用房租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行各自合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”原告陈有银作为承租人，依法对租赁房屋享有优先购买权。被告张杏荣、俞玉珍在出售涉案房屋前未按照上述法律规定通知陈有银，并征询其是否愿意按照同等条件优先购买，直接选择被告姜兴强、姜慧芳作为交易对象出售涉案房屋，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，被告张杏荣、俞玉珍对原告陈有银未尽到通知义务，侵害了原告陈有银的优先购买权。被告张杏荣辩称案涉商铺租赁期满后不再出租给原告陈有银，其没有优先购买权，并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，优先购买权是指出卖人出卖其租赁物时,承租人依法律规定或约定而享有的在同等条件下优先与出租人缔约的权利,而非出租人必须将房屋转让给该承租人,同等条件亦不能简单理解为合同价款。本案中，被告张杏荣、俞玉珍未在出售案涉商铺前通知原告陈有银，导致原告陈有银丧失一次交易机会，并在后续交易中增加了交易成本，依照法律规定，原告陈有银有权要求被告张杏荣、俞玉珍赔偿相应损失。考虑到优先购买权系缔约请求权的范畴,优先购买权对于承租人来说只是丧失了一个优先交易的机会,同等条件下的交易价格仍具有不确定性。原告陈有银认为其为购买案涉商铺多支付26.8万元,但由于房地产市场价格具有波动性,仅仅以简单的两次交易价格差额作为侵害优先购买权的损失不具有合理性。此外，还存在着因原告陈有银与其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。综合上述因素考虑以及吴江地区房屋市场交易行情，本院酌情认定被告张杏荣、俞玉珍赔偿原告陈有银经济损失10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张杏荣、俞玉珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈有银经济损失10万元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行营业部，账号：62×××68）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取7148元，由被告张杏荣、俞玉珍负担2667元，由原告陈有银负担4481元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××65），原告已预交诉讼费用扣除自行负担的部分外本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵向煜人民陪审员  褚永林人民陪审员  陆根荣二〇二〇年七月十日法官 助理  孙星星书 记 员  徐成艳附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。