江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1035号原告：朱玉珍，女，汉族，1967年2月22日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：冯建强，江苏启星律师事务所律师。被告：徐金华，女，汉族，1967年2月17日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：戴洪林，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。被告：陈奕男，男，汉族，1991年12月23日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：徐金华，女，陈奕男之母。原告朱玉珍与被告徐金华、陈奕男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日及6月24日公开开庭进行了审理。原告朱玉珍及其委托诉讼代理人冯建强，被告徐金华及其委托诉讼代理人戴洪林，被告陈奕男的委托诉讼代理人徐金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令两被告于十日内将南通市港闸区公园佳苑48幢303室及同幢车库09室的房屋交付给原告；2.判令两被告按照每年总房款24%支付自2020年1月16日至实际交房之日止的违约金。事实和理由：2019年8月10日，原告与两被告签订《房地产买卖协议》一份，约定两被告将位于南通市港闸区公园佳苑48幢303室及48幢车库09室（以下简称“案涉房屋”）出售给原告；成交总价925000元，于协议签订时支付定金50000元，于2019年8月20日前交房，于2019年8月23日前办理产权过户手续，于过户当天支付剩余房款875000元；如两被告违约应除退还定金外赔偿20万元，并支付双方的中介费2万元等合同履行事宜。合同签订当天，原告支付被告50000元购房定金。但因两被告的原因造成未能按约交付房屋。2019年8月22日，原告按被告要求向其转款30000元，并约定于2019年8月26日交房、2019年8月27日办理产权过户手续。由于两被告原因，两被告仍未能按约履行交房及产权过户义务。2019年10月23日，双方再次签订补充协议一份，约定案涉房屋产权过户至原告指定的案外人居锡萍名下；过户后剩余房款150000元待被告交房时付清；交房日期为2020年1月15日前；如两被告逾期不能交房则应向原告支付按每天1000元计算的违约金，并从剩余房款中扣除。原告于2019年10月23日协议签订当天，向被告分别付款611466元、46167元，代被告垫付过户税费37367元，连同之前付款合计付款775000元。现原告已按约履行了付款义务，但两被告迟迟不能将案涉房屋交付原告，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告徐金华、陈奕男辩称：原告系港闸区小玲中介服务部的合伙人，被告因2017年另一房屋出售认识原告。案涉房屋系徐金华原公公陈永元及公婆陈和英的拆迁安置房，登记在徐金华前夫陈志新名下。为了帮助儿子陈奕男偿还对外100余万元的债务，陈志新将案涉房屋过户登记至徐金华名下，由徐金华出售后偿还债务。陈志新曾反复提醒徐金华出售案涉房屋时要告知陈志新及陈永元、陈和英，但徐金华将案涉房屋出售给原告时并未告知。原告购买案涉房屋时对陈永元、陈和英居住在房屋内是知情的，主张被告支付合同约定违约金没有事实依据。陈永元、陈和英均系90岁以上的高龄人员，没有其他住处，无法交付房屋，即使交付亦应在两位老人“百年”之后。被告陈奕男虽在案涉房屋买卖合同签字，但不是适格的被告。原告明知被告徐金华在陈永元、陈和英实际居住案涉房屋内的情况下无法交付房屋仍与两被告签订买卖合同，该合同属于无效合同。原告只能主张被告徐金华退款，无权主张交付房屋。故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告所诉案涉房屋买卖过程的事实有其提供的房地产买卖协议、收条、协议书、完税缴款书、不动产权证、银行交易明细等证据一组，被告不持异议，本院予以认定。另查，徐金华与陈志新于2003年7月23日经本院（2003）港民一初字第749号案调解离婚。2010年，陈志新作为户主与南通永盛房屋拆迁有限公司达成搬迁补偿安置协议，将包含其父母陈永元、陈和英份额在内的农村房屋交付拆迁。案涉房屋系因前述拆迁安置而来，于2015年11月5日产权登记在陈志新名下，于2019年4月10日过户登记于徐金华名下，于2019年10月23日过户登记于居锡萍名下。徐金华取得案涉房屋产权后曾于2019年6月12日向海门市中南融通农村小额贷款有限公司登记抵押借款。目前，陈永元、陈和英仍实际居住在案涉房屋内。案涉房屋经本院调查在当地的租金标准约1100元/月左右，原告予以确认，两被告未有反驳异议。朱玉珍于2011年3月1日登记设立“崇川区好再来房产中介服务部”。印晓玲作为港闸区小玲中介服务部的经营者反映：“其与朱玉珍曾系纺织厂的同事，案涉房屋买卖系由其居间介绍促成；徐金华通过其所在中介于案涉房屋买卖之前出售过房屋。居锡萍反映：“其与朱玉珍系朋友关系，其女儿拜朱玉珍为干娘，朱玉珍将购买的案涉房屋过户登记于其名下系为了解决其孙子上初中的学区房问题，双方之间无案涉房屋买卖真实意思表示”。以上事实，有原告提供的不动产登记信息查询结果单一份；两被告提供的拆迁评估报告、拆迁安置协议、商品房结算单、民事调解书、权属登记申请表等证据一组；本院依职权调取的案涉房屋档案资料及登记信息表、现场调查照片及视频、调查笔录等一组；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证。双方当事人均无异议，本院予以认定。本院认为，现有证据不能认定原告购买案涉房屋系为了另售他人赚取差价而炒房。案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，合同双方均应全面履行各自的合同权利及义务。案涉房屋买卖合同签订后，原告按照合同约定的时间及数额支付了定金及大部分购房款，两被告收取前述钱款后业已按照约定将案涉房屋产权过户登记于原告指定的案外人居锡萍名下。对于剩余15万元房款，双方在合同履行过程中补充约定在两被告于2020年1月15日前实际交付案涉房屋时给付。两被告迟迟未能按照约定期限向原告交付案涉房屋，构成合同违约，依法应继续履行案涉房屋交付义务。至于两被告抗辩因被告徐金华前夫陈志新的父母居住在案涉房屋内致使其无法完成交付义务的意见，因该履行障碍并非原告原因造成，且有悖双方合同约定，两被告据此抗辩理由不成立而不能免除其交付案涉房屋的法律责任。故原告主张两被告十日内向其履行案涉房屋交付的请求，于法有据，本院予以支持。关于被告陈奕男的被告主体问题。虽然案涉房屋产权在买卖合同签订时并未登记在被告陈奕男名下，但陈奕男作为具备完全民事行为能力的自然人实际参与了案涉房屋买卖合同的签订和履行，且被告徐金华作为其母亲亦辩称案涉房屋出售钱款用于清偿被告陈奕男的对外债务，被告陈奕男作为合同相对方及利害关系人理应承担相应的合同责任。故被告陈奕男据此抗辩不是本案适格被告的意见，本院不予采纳。关于原告向两被告主张的违约金请求问题。就案涉房屋未能实际交付给原告造成的损失而言，主要系由未占有、使用房屋期间的租金损失组成。经本院实地调查案涉房屋的租金水平约1100元/月左右，原告予以确认，两被告未有反驳异议，本院酌情认定案涉房屋的租金标准为1100元/月。即使考虑对两被告违约行为的惩罚性因素，对照“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”司法解释规定，原告向两被告主张的违约金请求亦不应超过1430元/月计算标准。现原告主张按总房款的24%/年标准主张其违约金请求，折合18500/月（925000元×0.24÷12个月），即使未超出双方约定违约金计算范围，且在两被告抗辩不予认可的情况下，对照“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的法律规定，依法应予调整。综上所述，对原告主张两被告“1.十日内交付案涉房屋；2.给付自2020年1月16日起至实际交付案涉房屋止期间按1430元/月计算的违约金”请求，本院予以支持；其他违约金请求，不予支持。对于原告尚未支付给两被告的剩余房款15万元，两被告在本案中未有请求，两被告可在实际履行前述判决义务的过程中另行与原告抵扣结算，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告徐金华、陈奕男于本判决生效之日起十日内将位于南通市港闸区公园佳苑48幢303室及同幢车库09室房屋交付原告朱玉珍；二、被告徐金华、陈奕男于本判决生效之日起十日内向原告朱玉珍支付自2020年1月16日起至实际交付房屋之日止期间按1430元/月标准计算的违约金；三、驳回原告朱玉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6803元（已减半），由被告徐金华、陈奕男负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费13606元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年七月二十九日法官助理 贵贺湧书 记 员 陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。