福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3654号 上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江兴中，男，1974年4月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：薛**，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江开发公司”）因与被上诉人江兴中商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台江开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持台江开发公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、台江开发公司与江兴中签订的《房产认购书》约定，本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订《商品房买卖预售合同》为准，该约定的法律效力已由（2018）闽0103民初578号、（2018）闽01民终8259号判决予以确认。台江开发公司与江兴中之间为房屋买卖预约关系，因案涉店面所在项目属于拆迁安置房项目，至今无法办理初始登记，店面总价款等本约主要内容无法明确，未能签订《商品房买卖合同》。台江开发公司已多次努力试图解决该问题，但至今无果。双方预约合同中关于签订本约的这一合同目的无法实现，预约关系应予以解除，台江开发公司不存在违约。二、一审判决混淆了预约与本约的权利义务关系，认为江兴中向台江开发公司支付了部分购房款，台江开发公司亦将讼争店面交付给江兴中使用至今，所以认为江兴中已依约履行了《房产认购书》中的义务，这是错误的。1.《房产认购书》为预约合同，主要合同义务是约定未来订立本约，订立本约未完成，不能认为双方义务履行完成。2.支付购房款以及办理交房手续均是订立本约之后本约的权利义务内容，现双方对购房款数额未达成一致，根本无江兴中支付购房款之说，一审判决混淆了预约与本约的权利义务内容。3.双方就讼争店面的交付事宜没有约定，也未办理交房手续，江兴中也无证据证明是台江开发公司将案涉店面交付给江兴中使用，一审法院认定江兴中现占用讼争店面系台江开发公司交付其使用缺乏依据。三、从2005年7月25日双方签订《房产认购书》至今近十五年，案涉房屋至今无法办理初始登记，致使店面总价款等本约主要内容无法确定，本约未订立，预约的合同目的已落空，但一审判决避开这一根本问题，混淆预约本约权利义务内容，造成双方权利义务混沌的状态。 江兴中辩称，一、虽然双方未签署《商品房买卖预售合同》，但《房产认购书》应当认定为房屋买卖合同。1.双方未签署《商品房买卖预售合同》的原因在于台江开发公司，生效判决已进行了认定。2.银行按揭并非支付购房款的唯一方式，双方对于款项支付早已达成合意。《房产认购书》约定：江兴中购买北兴园9幢一楼12-2店面，面积68.84平方米，单价11453元，九六折后一平方米10994.88元，房屋总价756888元，定金20000元，付款方式按揭。《商品房买卖预售合同》签署后，买受人所付认购定金无息冲抵第一期购房款。事实上，江兴中已向台江开发公司支付370000元购房款。交房时，双方约定，台江开发公司能够为江兴中办理房屋产权证时，江兴中向台江开发公司支付剩余386888元购房款。《房产认购书》已具备商品房购销合同应具备的主要内容。3.《房产认购书》中约定的签署《商品房预售合同》，仅是为了办理房屋权利转移登记手续，即房管部门的备案登记需要。二、江兴中不存在违约行为，台江开发公司不享有合同的约定解除权。江兴中的主给付义务在于支付购房款，根据生效判决，江兴中未支付剩余购房款的责任在于台江开发公司。江兴中多次向台江开发公司表示愿意支付剩余购房款，台江开发公司出售房屋获得购房款的合同目的已经实现，已经实现了国有资产的依法管理。三、台江开发公司不享有法定解除权，台江开发公司作为违约方，无权解除合同。1.2018年1月25日，台江开发公司曾就案涉房屋剩余购房款之事向福州市台江区人民法院提起诉讼，提出双方签订了《房产认购书》，达成买卖约定，总价款为人民币756888元，江兴中未支付剩余房款人民币386888元，要求江兴中按店面市场价值减去江兴中已支付的购房款370000元计算支付剩余购房款。台江区人民法院驳回其诉讼请求，江兴中不服上诉后，福州市中级人民法院判决维持原判。台江开发公司第一次诉讼严重违背诚实信用，时隔一年，再次提起诉讼要求解除合同，具有明显恶意，其行为不应被鼓励。2.即便台江开发公司不为江兴中办理权属登记，享有合同解除权的也是江兴中，江兴中是否行使合同解除权属于江兴中可自由处分的权利。 台江开发公司向一审法院起诉请求：判令解除台江开发公司与江兴中于2005年7月25日订立的关于北兴园9幢1楼12-2店面的《房产认购书》。 一审法院认定事实：2006年7月25日，台江开发公司（出卖人）与江兴中（买受人）签订了一份《房产认购书》，约定江兴中向台江开发公司认购坐落于福州市台江区店面，建筑面积：68.84㎡，单价10994.88元／㎡，定购总价：756888元。附带约定：“1.本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准；2.出卖人取得商品房预售许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预售合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预售合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议……”。合同签订后，江兴中分别于2005年7月26日和2005年8月3日共计向台江开发公司支付了购房款370000元。 2018年1月25日，台江开发公司就讼争店面向一审法院提起诉讼，请求判令江兴中向其支付剩余购房款1695200元。2018年7月20日，一审法院作出（2018）闽0103民初578号民事判决书，认定“虽然江兴中已就讼争店面缴纳了部分购房款，且讼争店面也已由江兴中使用，但依《房产认购书》的附带约定台江开发公司在取得商品房预售许可证后七日内正式书面通知江兴中在规定期限内办理《商品房买卖预售合同》的签约手续，台江开发公司未能举证证明其在取得商品房预售许可证后已书面通知江兴中办理签约手续，而江兴中又否认已收到台江开发公司的书面通知，对此台江开发公司应承担举证不能的后果，并由此承担导致双方未能签订《商品房买卖预售合同》的违约责任”，并判决驳回台江开发公司的诉讼请求。台江开发公司不服该判决向福州市中级人民法院提起上诉，2018年11月28日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终8259号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审诉讼中，江兴中称台江开发公司于2006年底将讼争店面交付给其使用至今，现出租给他人使用，其同意向台江开发公司支付剩余购房款项386888元。台江开发公司称讼争店面的地块已于2005年12月取得商品房预售许可证，但至今未能办理产权初始登记手续。台江开发公司确认讼争店面目前由江兴中使用，但江兴中如何取得店面、何时开始使用店面其均不了解，十多年间也未向江兴中主张过权利。 一审法院认为，台江开发公司与江兴中签订的《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案的争议焦点在于台江开发公司是否享有《房产认购书》的合同解除权。因江兴中在认购书签订后已依约向台江开发公司支付了部分购房款，台江开发公司亦将讼争店面交付给江兴中使用至今。且《房产认购书》要求台江开发公司应在取得讼争店面预售许可证后七日内正式书面通知江兴中限期签订《商品房买卖预售合同》，但台江开发公司在本案中未提供证据证明其在取得讼争店面的预售许可后以书面形式通知了江兴中订立买卖合同，其行为构成违约。因台江开发公司向江兴中发出签约的书面通知义务为先履行义务，在其违约的前提下，其提出解除合同依据不足，一审法院不予采纳。另，台江开发公司已将讼争店面交付江兴中使用十余年，期间亦未对购房价款提出异议，现其未举证证明本案讼争的《房产认购书》中的合同目的不能实现，故台江开发公司作为违约方亦不享有法定解除权。综上，判决：驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费11368元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，根据《房产认购书》的约定，台江开发公司应在取得讼争店面预售许可证后七日内正式书面通知江兴中限期签订《商品房买卖预售合同》，但台江开发公司并未提供证据证明其在取得讼争店面的预售许可证后以书面形式通知了江兴中订立买卖合同，在签订本约一事上台江开发公司的行为已构成违约。鉴于台江开发公司已确认其已于2005年12月取得案涉店面预售许可证，尚未办理初始登记并不必然导致双方不能签订正式的《商品房买卖预售合同》，台江开发公司以此为由主张《房产认购书》中关于订立本约的合同目的无法实现，进而主张解除《房产认购书》依据不足，不予支持。从本案已查明的事实和双方的陈述来看，双方的主要争议在于购房价款的认定，而《房产认购书》已经对店面总价款进行了约定，江兴中亦已支付了购房款370000元，并同意支付全部剩余购房款。同时，台江开发公司已将讼争店面交付江兴中使用长达十几年时间，期间双方对购房价款均未发生争议，在此情形下，台江开发公司以《房产认购书》关于签订本约的合同目的无法实现为由主张解除《房产认购书》，对作为买受人的江兴中来说亦不公平。 综上所述，台江开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11368元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 陈 玥 书 记 员 卞振锋