湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初519号 原告：姚远。 委托诉讼代理人：姚绍军。 委托诉讼代理人：许进平，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。 被告：冉秀仙。 原告姚远与被告冉秀仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚远的委托诉讼代理人姚绍军、许进平，被告冉秀仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚远诉请：1.判令冉秀仙协助姚远办理位于荆门市东宝区象山一路26号（金象小区）南三幢xxx号的房屋产权过户登记手续，并支付过户手续中的一切费用；2.判令冉秀仙支付姚远违约金2万元。事实与理由：2006年6月8日，冉秀仙将位于荆门市东宝区象山一路26号（金象小区）南三幢xxx号的房屋出售给姚远，并于同时签订了《房屋买卖合同》。约定：出售价格为15.5万元；交钥匙时付15万元，另5000元在交付新房产证时付清。并约定了违约责任为违约方向守约方支付2万元整。合同签订后，姚远于当日支付冉秀仙15万元，冉秀仙将房屋交给姚远居住至今。2018年7月30日，冉秀仙为上述房屋办理了不动产登记手续，登记在冉秀仙名下，姚远知悉后，于2018年8月20日将履行合同的余款5000元转给了冉秀仙，但冉秀仙收款后拒不协助办理过户手续。 冉秀仙辩称，1.我与姚远签订的房屋买卖合同无效，应予撤销，第一，案涉房屋系夫妻共同财产，我单方无权处置，女方不同意出售该房，第二，姚远在签订该合同时年仅8岁，不具备民事行为能力，所签合同应为无效；2.姚远方存在严重违约行为，案涉房屋在2016年具备办证条件后，我就通知来办理，但姚远方置之不理 双方当事人向本院提交了证据，本院经审核后对双方无异议的A1身份证复印件、身份信息详情，A2原被告双方于2006年6月8日签订的《房屋买卖合同》，A3不动产登记信息查询结果证明，A4中国建设银行单位客户专用回单，B1身份证复印件予以采信。B2房屋买卖合同虽为复印件，但本院已将该复印件与原件核对无异，并对其真实性予以采信，该合同尾部手写的“过房产证土地证费由乙方自理，姚绍军，2006.6.9”，姚绍军主张“由乙方”三个字非其本人所写，本院对该质证意见予以采信，但其并未否认整句话其他部分的真实性，可以认定除“由乙方”三个字外，该句话及签名均系其本人所写，从字面意思理解，其在“过房产证土地证费自理”一句后签名确认，可以认定其认可办理房产证、土地证的费用自理，本院对此部分予以采信，冉秀仙提交此证据还欲证明合同签订主体资格有瑕疵，合同无效，本院于判决理由部分阐述。B3、B4、B5能够证明冉秀仙于2018年7月30日办理了不动产权证明，本院予以采信，但上述证据不能证明姚绍军与冉秀仙约定了办证事宜，本院对此部分证明目的不予采信；B7系证人证言，因证人未到庭接受法庭询问，本院对B7不予采信。 根据本院采信的证据，结合当事人庭审中的陈述，本院查明本案以下事实： 2006年6月5日，姚远之父姚绍军代姚远（乙方）与冉秀仙（甲方）签订房屋买卖合同，约定冉秀仙将其位于荆门市东宝区象山一路26号（金象小区）南3幢xxx号房屋以15.5万元价格出售给姚远，付款方式为交付钥匙时即付15万元，余5000元在交付新房产证时付清。同时约定了双方权利义务为“甲方：1.保证该房产无产权纠纷，2.提供该房产有关证明及相关法律文件，3.配合办理房产过户手续；乙方：1.提供过户所需的身份证明，2.支付购房定金及余款，3.配合办理房产过户手续”。还约定了违约责任，若一方不按合同履行，违约方向守约方支付2万元违约金。合同签订后，姚绍军于当日向冉秀仙支付购房款15万元，冉秀仙将房屋交付给姚绍军，姚绍军及家人一直居住至今。 由于合同未对房屋过户费用由谁承担作出约定，双方经协商，姚绍军于2006年6月9日在冉秀仙保管的房屋买卖合同第二页签署了“过房产证土地证费自理。姚绍军。2006年6月9日”字样。 因案涉房屋属房改房，一直不具备办证条件，2016年，冉秀仙缴纳相关税费后将上述房屋登记在自己名下，后用房产证在公积金管理部门办理了公积金抵押贷款，抵押解除后，2018年7月30日，冉秀仙在不动产登记部门换领了房屋不动产登记证书（证号：鄂（2018）荆门市不动产权第0xxxx0号）。姚绍军得知冉秀仙办理了上述不动产登记证书后，于2018年8月20日支付了冉秀仙下余购房款5000元。但双方因过户登记费用问题未达成一致意见，至今未办理房屋过户登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为，一、案涉房屋买卖合同是否有效；二、冉秀仙是否构成违约，违约责任如何承担。 关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。冉秀仙主张姚远与其签订合同时年仅8岁，属无民事行为能力人，姚远签订的合同无效。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定：“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”姚远生于1998年2月11日，2006年6月8日与冉秀仙签订房屋买卖合同时，其年仅8岁，属无民事行为能力人，但合同相对人虽为姚远，却是其父姚绍军代为签署，故该民事行为应认定为姚远的法定代理人姚绍军代理完成。冉秀仙还主张案涉房屋系夫妻共同财产，其单方无权处置，但并未举证证明双方签订房屋买卖合同时违背了其真实意思，且房款已按照约定支付完毕，房屋也已交付姚远一家并居住了十多年之久，冉秀仙并未向姚远一家主张权利，应认定为其认可双方的房屋买卖法律关系。综上，上述房屋买卖合同出于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，依法成立并生效，本院对冉秀仙主张的合同无效应予撤销的抗辩理由不予支持。 关于冉秀仙是否构成违约，违约责任如何承担的问题。双方签订的房屋买卖合同约定了如果任何一方不按照合同履行各自义务，则应向守约方支付2万元违约金，其中买卖双方的义务均包含“配合办理房产过户手续”。本案中，房屋买卖合同签订后，姚绍军已代姚远支付完毕购房款，且一直不间断要求冉秀仙协助办理过户手续，但案涉房屋具备办理过户登记条件后，冉秀仙因要求姚绍军支付一定费用和将房屋抵押给公积金管理部门办理贷款等原因，致使房屋一直未能过户至姚远名下，冉秀仙未按合同约定履行协助过户义务，其行为构成违约，应承担协助办理过护手续及支付违约金的违约责任。对于违约金数额，冉秀仙于2016年将房屋登记在自己名下后，姚绍军未及时要求其履行协助过户义务，致使冉秀仙用案涉房屋在公积金管理部门办理了抵押登记，其自身也存在一定过错，也应承担一部分违约责任，结合案情，本院认定冉秀仙应支付1万元的违约金。 对于过户费用的承担问题。如前文所述，姚绍军于2006年6月9日在冉秀仙持有的房屋买卖合同上签署了“过房产证土地证费自理。姚绍军。2006年6月9日”字样，应认定为姚远的代理人姚绍军确认自愿承担案涉房屋过户费用，姚绍军主张上述字样是在不公平的条件下签署，但其并未举证证明，故对姚远要求冉秀仙承担过户费用的诉请，本院不予支持。冉秀仙将案涉房屋登记至本人名下补交的房款，缴纳的契税、土地出让金等，是其房屋具备办证条件时必须缴纳的必要费用，应由其自行承担，姚远不负有支付义务。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告冉秀仙于本判决生效之日起十日内履行协助原告姚远办理登记在冉秀仙名下的位于荆门市东宝区象山一路26号（金象小区）南3幢xxx号房屋（证号：鄂（2018）荆门市不动产权第00xxx0号）的转移过户义务，过户所需相关税费由姚远承担； 二、被告冉秀仙于本判决生效之日起十日内支付原告姚远违约金1万元； 三、驳回原告姚远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告姚远负担108元，被告冉秀仙负担1792元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。判决书生效后，当事人如自觉履行的，标的款项汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。 审判员  邵国平 二〇二〇年七月二十七日 法官助理李利娟 书记员蒋梦妮