湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申835号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：闵亮，男，2006年3月2日出生，汉族，住湖北省仙桃市。法定代理人：闵某（系闵亮之父），男，1973年9月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北赫柏投资开发有限公司。住所地：湖北省仙桃市沔阳大道以南三号路以东（锦绣龙城1号楼）。法定代表人：郑成先，该公司执行董事。再审申请人闵亮因与被申请人湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉江中级人民法院（2019）鄂96民终1197号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。闵亮申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原二审判决认定违约时间错误。根据原一、二审判决认定涉案房屋交付的条件，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。闵亮2018年3月29日接到通知时，当场要求赫柏公司出示合同约定的证明文件，并要求赫柏公司派一名工作人员一起现场验收，在通知书回单写明要求，留有文字记载。之后，闵亮多次通过见面和文书方式沟通，表达了迫切要求收房的意愿，甚至希望先收房，后讨论违约责任。闵亮在赫柏公司违约后，通过找赫柏公司商谈和请求仙桃市房地产管理局监察大队调解的方式，积极采取了适当措施，防止损失的扩大。而赫柏公司在涉案商铺无卷轴门、无门锁、无钥匙、无电、无水等达不到合同约定的交房条件情况下，既不完工，也不提供合同约定的证明文件，不派工作人员配合验收交接，要求闵亮自己去先收房，后验房。在闵亮通过多种沟通方式表达要收房的意愿的情况下，赫柏公司在2018年4月2日回函后冷漠交房，拒绝沟通，从未跟闵亮联系。原二审判决认定“闵亮未根据通知与赫柏公司办理交房手续，没有采取适当措施致使损失扩大，闵亮在2018年3月28日拒不与赫柏公司办理交接手续……”和“故闵亮因其自身的原因未接收房屋，导致赫柏公司无法履行其交接义务，而不是赫柏公司不履行交接义务”的事实，缺乏依据。赫柏公司提供的《验收备案证书》，虽然颁证日期为2018年1月22日，但是在2018年8月3日才提交。判断是否交房及计算违约金的期间，应按双方签订的合同第十一条约定的书面通知、提交证明文件、验收备案证书、签署交接单的日期为准。双方签订的合同约定，只有附件三达不到约定标准的，才不影响办理房屋交接手续，可以要求赫柏公司在合理期限内进行完善。其他的包括出示证明文书、验收交接等都应当于交房前履行。赫柏公司无论是按照国家行政法规相关规定，还是双方签订的合同，都应验收交接并签署交接单。涉案商铺未完工不可能已交房，原二审判决在未见到交接单，未注意《通知》的打印日期和送达日期，《验收备案证书》的颁发日期和提交日期均存在时间差的情况下，以打印日期和颁发日期为依据，认定通知日就是交房日错误，属于认定的基本事实缺乏证据证明。（二）原判决适用法律确有错误。1、原二审判决对电开户的相关认定错误。（1）双方签订的合同第十四条对于电开户有约定，只是约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《中华人民共和国民法总则》第十条的规定，处理民事纠纷，应当依照法律;法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。根据日常用电交易习惯，电开户应该是用业主名字开户。开发商二次供电侵犯了买受人的合法权益。（2）根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。①按照国家标准、行业标准，商品房销售价格已包含水、电一户一表安装开户费。配电设施为商品房正常使用直接关联的基础设施，公众配套所必须。开发商应当向供电公司申请，由供电公司勘探、设计、施工到每户并由开发商承担所有费用。合同不明、合同有争议的应当依以专项法律法规为准。②按通常标准或者符合合同目的的特定标准，买受人购房款中已经包含了水电开户的费用，水电开户应登记于买受人名下。根据《中华人民共和国民法总则》第十一条的规定，其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和湖北省建设厅和物价局《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》的规定中“一价清”制度属于其他法律有特别规定的。该制度明确了供电公司电开户已包含在房价中，属于购房者。赫柏公司不以闵亮名到供电公司开户，违反了上述法律规定。（3）根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。闵亮支付的房价款中已经包含供电公司一户一表安装到户的费用,赫柏公司早于2016年6月20日全额收取，应当按照诚实信用原则履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方关于电开户的约定条款属于典型的格式条款，应当作出不利于赫柏公司的解释。原二审判决驳回闵亮要求赫柏公司以闵亮的名义将涉案商铺用电开户安装到位的诉讼请求，适用法律确有错误。2、原二审判决对违约金的调整错误。原二审判决采信的证据能证明，闵亮向赫柏公司提出改建申请的时间与签订《商品房买卖合同》的时间均为2016年6月20日，该改建申请并没有改建，只是建前设计变更，将原设计的三个楼梯变更设计为一个楼梯，工程量仅为原设计的三分之一，不但未增加工程量，还减少工程量。涉案商铺建成后无改建、无装修、无改造。闵亮于2017年11月14日提出装修、改造的预申请后，一直在等待赫柏公司完工交房。由于赫柏公司未能完工交房，该申请未能，也无法获得实施。原二审判决以“综合考虑闵亮于2016年6月20日向赫柏公司提出改建申请，赫柏公司签章同意了其申请。闵亮于2017年11月14日提出装修、改造申请。赫柏公司按闵亮的要求完成了相关的改建工程和部分装修、改造工程，均增加了赫柏公司的工程量，影响赫柏公司的工期”为由，对一审法院酌情对涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准调整到日万分之三的结果予以支持，不仅未尊重合同当事人在不违反法律前提下的自治自愿原则，还违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条与第十七条关系及部分文字表述应当如何理解的问题的答复“如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定”的规定，适用法律错误。（三）原审遗漏诉讼请求。闵亮上诉状载明的上诉请求为“1、判决赫柏公司支付闵亮逾期交房违约金，从2016年12月31日暂时计算至交房通知日2018年3月29日为378935.17元，应按已付房款的每日万分之五计算至房屋交接单日期；2、判令赫柏公司继续履行合同，应包括合同全部内容，给排水正常，自来水、供电公司买受人名开户安装到户，安装卷帘门，修复楼板，内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单”，二审中，闵亮仅增加证据保全费1100元一项上诉请求，未改变其他上诉请求。而原二审判决却表述“闵亮在诉讼中，变更诉讼请求为撤销原判，改判赫柏公司向闵亮支付按已付房款的日万分之五计算从2016年12月31日至签署交接单之日止的违约金，并以闵亮的名字将涉案商铺用电开户安装到位，赫柏公司负担证据保全费1100元”，改变了闵亮的诉讼请求的原意，并遗漏了部分诉讼请求。（四）原二审判决还存在其他错误。1、闵亮对原一审判决认定“并称赫柏公司逾期交房违约责任与其交房无关”的事实有异议，并当庭提供已被法院采信的证据原文“逾期交付违约责任问题与当前完善完工尽快交房无关，属于交房后另外再议的条款”。原二审判决对原一审判决认定错误的事实未予纠正，未将闵亮表述的积极采取适当措施防止损失扩大的事实写入判决，相反却认定闵亮未采取适当措施防止损失扩大。2、原二审判决第三页第一行表述“闵亮至今没有派一名工作人员和赫柏公司一起进入过涉案房屋，合同约定的双方进行验收交接，出示证明文件并签署交接单以及交房交钥匙均没有发生过”的内容错误，闵亮是个人，没有工作人员。3、赫柏公司在一审中只提交备案证书，未提交内文，闵亮从住建委查档获得内文。既然原二审判决对闵亮所举的赫柏公司会议结论和工程竣工验收本案证书内文予以确认并在卷佐证，那么就应当对闵亮所述该证据的证明内容和目的予以采信。综上，闵亮依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十二项规定申请再审。本院经审查认为，（一）关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。经原审查明，赫柏公司于2018年3月28日向闵亮发出通知，告知闵亮案涉房屋已完成各项验收手续，具备办证条件，尽快办理房屋交接手续。闵亮收到通知后于2018年3月30日提出房屋存在水电未通等问题。赫柏公司于2018年4月2日回函对闵亮提出的问题进行了回复，并提出了相应的解决措施。闵亮与赫柏公司的上述行为表明双方在2018年3月28日后，就房屋的交接问题进行协商。对闵亮提出的房屋存在瑕疵的问题，赫柏公司积极提出解决措施。原审据此认定赫柏公司的违约时间为合同约定的交房时间2016年12月31日至赫柏公司向闵亮发出通知的2018年3月28日，有事实和法律依据。闵亮有关原判决认定的基本事实缺乏证据证明的申请理由不能成立。（二）关于原判决适用法律是否确有错误的问题。1、关于原二审判决对电开户相关认定是否错误的问题。根据双方合同约定，赫柏公司交房时应电安装到户，并预留接口，并未约定赫柏公司承担用电开户安装到位的义务。“电安装到户”与“用电开户安装到位”并非同一事实，安装到户是用电开户的前提条件，用电开户还涉及到房屋使用人与供电部门的合同关系。闵亮关于赫柏公司承担用电开户安装到位的义务的请求，没有合同依据，无相应的请求权基础。原二审判决驳回闵亮要求赫柏公司以闵亮的名义将涉案商铺用电开户安装到位的诉讼请求并无不当。2、关于原二审判决调整违约金是否错误的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。原二审判决根据上述规定，结合本案中闵亮的实际损失及赫柏公司违约的过错程度，将合同约定的日万分之五的违约金计算标准调整为日万分之三，适用法律并无不当。闵亮有关原判决适用法律确有错误的申请理由不能成立。（三）关于原二审是否存在遗漏诉讼请求的问题。按照闵亮所述，其二审上诉请求为“1、判令赫柏公司支付闵亮逾期交房违约金，从2016年12月31日暂时计算至交房通知日2018年3月29日为378935.17元，应按已付房款的每日万分之五计算至房屋交接单日期；2、判令赫柏公司继续履行合同，应包括合同全部内容，给排水正常，自来水、供电公司买受人名开户安装到户，安装卷帘门，修复楼板，内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单；3、判令赫柏公司支付证据保全费1100元”，而原二审判决判项为“1、撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1369号民事判决；2、赫柏公司于本判决生效之日起十日内向闵亮支付逾期交房违约金226859.21元；3、赫柏公司于本判决书生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋给排水正常、将水、电安装到户、安装铁皮卷帘门、内墙批腻子粉；4、驳回闵亮的其他诉讼请求”。由此可见，原二审判决即使存在对闵亮上诉请求表述瑕疵的问题，也不存在遗漏闵亮诉讼请求的情形。（四）闵亮所述的原二审判决存在的其他错误并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。综上，闵亮的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回闵亮的再审申请。审判长  王潜勇审判员  兰 飞审判员  郭登友二〇二〇年七月八日法官助理万冬冬书记员虢锡