河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初4120号原告谢素娟，女，汉族，1981年9月26日出生，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人张良辉、张良波，河南旷奇律师事务所律师。被告商丘市昊鑫置业有限公司，住所地商丘市开发区长江东路北侧豫苑路东侧。统一社会信用代码914114005637477737（1-1）。法定代表人沙珂，职务总经理。委托诉讼代理人李亚彬，河南睢阳律师事务所律师。原告谢素娟与被告商丘市昊鑫置业有限公司(以下简称昊鑫公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告谢素娟及其委托诉讼代理人张良辉，被告昊鑫公司的委托诉讼代理人李亚彬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的购房协议；2、依法判令被告返还原告购房款30万元，并支付购房款一倍的损失即30万元，共计60万元；3、依法判令被告按约定支付原告赔偿款10万元并支付购房款利息94500元；4、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2015年2月14日，原、被告商定，被告将其开发的位于商丘市××与××路交叉口东源百汇2号楼10层东户房产出售给原告，同时被告承诺，若不能交房，赔偿原告人民币10万元。同日，原告支付30万元购房款，被告出具收到条。之后被告迟迟未交房，双方又于2016年7月17日签订内部认购协议（实为商品房买卖合同），约定房屋位置、面积、价款及支付方式等。因原告已支付购房款，被告又出具一份房款收据交予原告。后来原告得知，被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实。被告的行为已构成严重违约，因此原告诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告昊鑫公司辩称：一、原、被告签订的内部认购协议系合法有效的协议，现不具有解除的事由，应当继续履行。1、双方签订的《内部认购协议》属于商品房预约性质的合同，不是商品房预售性质的合同或正式购房协议，法律及行政法规并没有明确禁止未取得商品房预售许可则不能进行商品房的预约，且该协议不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此该协议系合法有效的协议。2、该协议虽然约定了房屋的位置、面积、价格、价款及支付方式，但该协议没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及正式购房合同的签订时间、方式，因此，虽然至今未交房，但并不是合同解除的事由。3、涉案的房产一直在施工建设，并且现在主体已经完工，合同目的是能够得以实现的，本案不具有法定解除的理由，因此该合同应当继续履行。二、即使协议被解除，答辩人并不具有任何过错，也不应当承担任何违约责任，并且在协议中也未约定违约条款，根据合同法第九十七条的规定也仅是答辩人返还原告认购金，不存在其他义务和责任。三、答辩人不存在没有隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。对这一客观事实，原告也是明知的，为了享受优惠政策，才会与答辩人签订认购协议书，并且协议书明确约定后期需要办理正式购房手续的条款。因此原告是在签订认购协议书时就知道答辩人未取得商品房预售许可证明的，而不是诉状中称的后来得知，答辩人不存在故意隐瞒的情况，原告诉请中的双倍返还购房款、支付赔偿金及利息的诉请不能成立。本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《内部认购协议》应否解除？2、原告诉请被告双倍返还购房款60万元并支付赔偿款10万元及利息94500元有无事实及法律依据？本院经审理确认如下事实:2015年2月14日，原告谢素娟为购买房屋，通过银行向谢季宏转账26万元，通过原告丈夫李存折账户向尾号为8639的账户转账4万元，共计30万元。同日，被告昊鑫公司和案外人商丘经济技术开发区蓝天服装厂（以下简称蓝天服装厂）给原告出具收到条一份，内容为：“今收到谢素娟（东源百汇房款叁拾肆万元正）东源百汇2号楼（注：捌角楼东侧）10层A户，122.9㎡，全款付清。交房时间2016年8月份。如果2016年8月份不能交工，赔偿谢素娟人民币壹拾万元正（￥100000元）或选府锦花园、上海城市花园房，谢素娟说了算。注：如果不要房，2016年8月份所交本金与赔偿一块付清。”在收到条下方，有被告加盖的公章和财务专用章，蓝天服装厂加盖的公章，经手人谢季宏和收款人沙忠波的签名、指印。临近交房时间，因不能按期交房，被告（甲方）与原告（乙方）经协商于2016年7月17日又签订《内部认购协议》一份，主要约定：乙方购买的房屋位于商丘市××路交叉口××楼××单元××东户房，建筑面积约128平方米，单价为2800元/平方米，总金额为人民币34万元；乙方于2015年2月14日付清该房屋的总房款为34万元；签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以乙方电话或媒体公告为准，在通知发出后一周内乙方必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间甲方有权将乙方所认购的房源重新销售，并收回乙方所认购房源总价的1%的违约金等条款。在该《内部认购协议》上有原告谢素娟签名和被告公章及经办人沙忠波私章。同日，被告又给原告出具一份加盖有被告财务专用章的收到房款34万元的收据。因涉案房屋至今没有完工，未能交房，原告要求被告返还购房款等款项未果，双方形成纠纷。另查明：涉案房屋所属房地产项目被告至今也未取得《商品房预售许可证》。本院认为，2015年2月14日，原告谢素娟向被告昊鑫公司和案外人蓝天服装厂汇款30万元购买房屋，在被告和蓝天服装厂向原告出具的收到条中，载明了当事人的名称和姓名、房屋的位置、面积、总价款、交房时间和违约责任等条款，具备房屋买卖合同的基本内容。原告接受该收到条，是对收到条内容的认可，原告与被告及蓝天服装厂之间的房屋买卖合同成立。被告和蓝天服装厂在给原告的收到条中载明：“如果2016年8月份不能交工，赔偿谢素娟人民币壹拾万元正（￥100000元）或选府锦花园、上海城市花园房，谢素娟说了算。注：如果不要房，2016年8月份所交本金与赔偿一块付清。”按此约定，被告和蓝天服装厂如不按时交房，原告有二种选择，一是选择继续购买房屋，二是不要房，要求被告和蓝天服装厂赔偿其10万元。本案中，原告选择的是继续购买房屋，放弃了被告和蓝天服装厂的10万元赔偿，又与被告签订《内部购房协议》，将2015年2月14日三方房屋买卖合同关系中已付的30万元购房款转为《内部购房协议》中的购房款，被告重新给原告出具收据一份。至此，原告与被告及蓝天服装厂三方之间的房屋买卖合同关系终止，被原告与被告之间双方的《内部认购协议》所取代。因原告已经放弃被告和蓝天服装厂10万元的赔偿，现再要求被告赔偿其10万元，与原告之前的选择相矛盾，缺乏合同约定及法律依据，对此诉讼请求本院不予支持。原告与被告签订《内部购房协议》以及被告为原告重新出具收据，是双方真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，为有效民事法律行为。但《内部购房协议》中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等主要条款，其性质应为商品房买卖合同的预约合同。因截止原告起诉之日，涉案房屋所属房地产项目也未取得《商品房预售许可证》，导致双方不能订立商品房买卖本约合同，被告已构成违约。原告因购买商品房的合同目的不能实现，诉请解除与被告之间的商品房预约合同关系、被告返还购房款30万元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息问题，原告与被告应依《内部购房协议》约定履行各自义务，因协议约定的交付购房款的义务原告已履行，而被告至今仍未取得商品房预售许可证，无法与原告签订商品房预售合同，已构成违约。原告要求被告支付购房款占用期间利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。利息按年利率6%，自原告交纳购房款之日起至被告实际付清购房款之日止。《内部购房协议》明确约定：“签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以乙方电话或媒体公告为准”，因原、被告约定了另行签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的条款，原告称被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实不能成立，原告诉请被告双倍返还购房款，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告谢素娟与被告商丘市昊鑫置业有限公司于2016年7月17日签订的《内部认购协议》。二、被告商丘市昊鑫置业有限公司返还原告谢素娟购房款30万元及利息（利息以30万元为基数，按年利率6%，自2015年2月14日起计算至被告还清购房款之日止）。于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告谢素娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理11745元，减半收取5872.5元，由原告谢素娟负担2172.5元，被告商丘市昊鑫置业有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张晓旭法官助理殷刚二〇二〇年七月二十一日书记员  张 阳