江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3938号原告：石锦凤，女，1947年7月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周长元，男，1942年8月20日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，系石锦凤丈夫。被告：蒋大维，女，1990年5月20日生，汉族，户籍在内蒙古呼伦贝尔市，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王烁，男，1990年7月23日生，汉族，户籍在北京市西城区，现住江苏省无锡市新吴区，系蒋大维丈夫。原告石锦凤与被告蒋大维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石锦凤及其委托诉讼代理人周长元到庭参加诉讼，被告蒋大维的委托诉讼代理人王烁到庭参加第一、第二次庭前会议，此后经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告石锦凤向本院提出诉讼请求：1、判令蒋大维支付案涉房屋拖欠的水、电、燃气费共计508.81元；2、判令蒋大维赔偿遗失的三菱原装遥控器2只折价600元、住所门禁卡1张20元；3、判令蒋大维赔偿房屋中地板损失6214元、灶台面损失690元、卫生间窗台损失64元、保洁费300元、餐桌修理费470元、房屋空置损失19200元（暂主张6个月，自2019年4月至2019年9月，后续空置损失其保留诉讼权利），以及拖延交房8天（2018年6月27日、28日、29日、30日、31日以及2019年4月1日、2日、3日）的房屋占用费853.28元；4、判令蒋大维支付违约金3200元；5、本案诉讼费用、鉴定费用由蒋大维承担。事实和理由：2018年6月27日，其与蒋大维签订了租房合同，其将精装修的位于房屋租给蒋大维。双方按合同约定验收交接。2019年2月初，其发现蒋大维一直未交水、电、燃气费用，并不接电话，拉黑微信。其遂于2019年2月17日下午上门催讨，当日还报了警，蒋大维当着警察的面说：要解除合同，不租该房屋了。其表示同意，并要求蒋大维立即搬出。蒋大维表示会在2019年3月10日前搬离，其表示同意。但蒋大维直到2019年4月3日才搬清。交接时，其发现房屋地板损坏严重，厨房灶台面断裂，餐桌椅损坏，卫生间瓷砖破裂，两支三菱遥控器及门禁卡遗失。其要求蒋大维进行赔偿，但蒋大维不同意，经警察调解无果，遂诉至本院，请求判如所请。被告蒋大维辩称，1、对于结欠的水、电、燃气费用共计508.81元认可，但还有房屋押金3200元未退还；2、空调遥控器当时并没有交付给其，是其在房间内找到的，仅找到一只，已经归还，退房时已经将所有物品归还；3、其正常使用房屋，租金缴纳至2019年3月31日，对于空置费不认可；4、关于违约金，当时双方协商一致，不涉及到违约金，其才搬离的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据：1、租房合同；2、水、电、燃气费用明细。本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年6月27日，石锦凤（甲方）与蒋大维（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将金色家园56-1903室房屋出租给乙方。合同还约定了以下内容：1、租期为1年，自2018年7月1日至2019年7月1日，期满后无条件搬出，同时结清乙方应承担的费用，完好的交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还居住使用押金给乙方；2、租金为3200元/月，包含物业费，3个月付一次，先付后住；3、居住使用押金3200元；4、乙方在租期内必须承担该房的水、电、煤等费用；5、如甲乙双方续租或停租须提前一个月通知对方，甲方在出租期未满而停租，应赔偿乙方中介费，乙方在承租期未满而退租，应赔偿甲方一个月的房租；6、甲方提供给乙方的物品如下：大床2只、床头柜4只、大小衣柜各1只、电视柜一只、餐桌1套、餐桌柜1套、方凳6只、椅子一张、沙发1套、空调挂式3只、冰箱1只、微波炉1只、洗衣机一只、热水器1只、电视机1只、写字台1只、空调柜机1只，以上物品经双方清点交接无误，如乙方造成财务被盗、坏须照价赔偿。当日，双方进行了交接。2019年4月3日，蒋大维搬离了案涉房屋。诉讼中，双方一致明确案涉房屋结欠的水、电、燃气费用共计508.81元。诉讼中，石锦凤申请对案涉房屋内地板、灶台台面、窗台、餐桌椅的损失进行评估。本院依法启动司法评估程序，评估过程中，石锦凤应评估机构要求提供了餐桌椅的购买凭证，本院则向案涉房屋的开发商无锡东城房地产有限公司调取了地板、灶台台面、窗台瓷砖的出厂厂家、规格材质等信息。2020年6月24日，评估机构出具资产评估报告，评估报告的结论为：案涉房屋的屋内地板、灶台台面、窗台、餐桌椅在评估基准日2020年1月7日的评估价值为4894元。具体为：①地板，原值12427.14元，成新率25%，净值3107元；②卫生间窗台，原值127.20元，成新率25%，净值32元；③灶台台面，原值1380元，成新率25%，净值345元；④餐桌椅，原值1880元，成新率75%，净值1410元。2020年7月8日，评估机构又出具说明函一份，对评估报告进行了说明，内容为：1、依据照片无法确定评估对象租赁前的具体状况，进而无法判断租赁期间由租户造成的具体损失程度，故本次评估报告出具了评估对象之现状参考意见；2、以现场勘察日2020年1月7日为评估基准日，假设本次评估对象在合理使用寿命期内，正常使用，均匀损耗，结合年限法成新率和装饰装修综合成新评定上线，推测综合成新率合理区间如下：①地板，参考成新率区间范围40%-50%；②卫生间窗台，参考成新率区间范围40%-50%；③灶台台面，参考成新率区间范围40%-50%；④餐桌椅，参考成新率区间范围82%-95%。对于租赁及解约过程，石锦凤陈述：因为蒋大维不交水电费，导致其在2019年2月17日报警，当日蒋大维表示不再租了，其要求蒋大维2019年3月1日搬离，蒋大维同意2019年3月10日前搬离，但直到2019年4月3日才搬离。蒋大维陈述：租赁期间因为交水电费的事情导致石锦凤报警，双方闹得不愉快，双方协商不再租赁。其搬出是在2019年3月31日，但由于其工作原因，其在2019年4月3日才通知石锦凤进行交接。本院认为，石锦凤与蒋大维之间的房屋租赁合同成立、合法、有效。而由于蒋大维未按照房屋租赁合同的约定交纳水、电、燃气费用这一违约行为，导致案涉租赁合同的解除。2019年4月3日案涉合同在事实上已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体说明如下：1、根据租房合同，租期内的水、电、燃气费用应由蒋大维支付，因此，租期内结欠的水、电、燃气费用应由蒋大维支付给石锦凤。2、因蒋大维的违约行为导致房屋租赁合同解除，石锦凤可以要求蒋大维赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，根据本案的具体情况，本院酌定房屋闲置期间的租金损失为12800元。3、承租人在租赁期间应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，参考评估机构给出的评估结论和说明，可知承租人蒋大维对租赁房屋的使用超过了正常程度，未能尽到妥善保管义务，造成了租赁物的损坏，理应赔偿。结合评估报告和说明函中对评估对象的成新率判断，本院酌定相关损失如下：地板损失为3107元、卫生间窗台损失为32元、灶台台面损失为345元、餐桌椅损失为376元，合计3860元。4、关于石锦凤陈述蒋大维将2只三菱原装遥控器、1张住所门禁卡遗失的事实，因双方签订的租房合同中并未列明上述物品，石锦凤也无其他证据证明出租时向蒋大维交付了上述物品，因此，对于该部分主张，无事实依据，本院不予支持。5、关于保洁费300元，石锦凤未提供证据证明，本院不予采信。6、关于延期交房损失，租房合同约定租赁期间为2018年7月1日至2019年7月1日，后因水电费交纳问题，双方合意在租期截至2019年3月30日，而由于蒋大维自身方面原因，直到2020年4月3日才进行交接，因此，蒋大维应当赔偿石锦凤超期3天的房屋占用费，结合双方约定的租金标准，本院酌定延期交房的房屋占用费损失为320元。双方是在2018年6月27日签订的合同，并约定租期开始日期为2018年7月1日，而双方在2018年6月27日进行了出租房屋交付的行为应视为石锦凤同意蒋大维在该日入住，因此2018年6月27日至2018年7月1的期间不应计算房屋占有使用费。7、关于石锦凤主张的违约金，因租房合同并未有违约金条款，故本院不予支持。因此，蒋大维应向石锦凤支付欠付的水、电、燃气费用共计508.81元，并赔偿石锦凤房屋损失3860元、闲置期间租金损失12800元、房屋占有使用费320元，损失共计16980元，扣除已交纳的押金3200元不再返还，蒋大维还应赔偿石锦凤损失13780元。综上，对于石锦凤的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十九、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、蒋大维于本判决发生法律效力之日起十日内支付石锦凤欠付的水、电、燃气费用共计508.81元；二、蒋大维于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿石锦凤各项损失共计13780元；三、驳回石锦凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取282元，评估费750元，合计1032元（已由石锦凤预交），由石锦凤负担550元，由蒋大维负担482元（石锦凤同意其预交的案件受理费及评估费中的482元由蒋大维向其直接支付，本院不再退还，由蒋大维在本判决发生法律效力之日起三日内直接向石锦凤支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 徐晓磊二〇二〇年七月二十日法官助理 毕 俊书 记 员 俞亦乐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。