江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初5714号原告（反诉被告）：李开春，男，1981年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。原告（反诉被告）：李玉，女，1981年2月9日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。上述两原告共同委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡小石，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻俊生，该公司员工。被告：徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司，住所地江苏省涟水东鼎商城建材市场J21幢201室。负责人：何文兵，该公司总经理。被告：徐州金铭物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市华东小区（公园路幸福路交叉口）。法定代表人：郭凤鸣，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：张兵，江苏捍华律师事务所律师。原告（反诉被告）李开春、李玉与被告（反诉原告）淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下简称东鼎商贸公司至判决主文前）、被告徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司（以下简称金铭涟水分公司至判决主文前）、徐州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司至判决主文前）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。经审理发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行审理。两次开庭时，原告李玉及两原告李开春、李玉共同委托诉讼代理人余元顺、马泽，被告东鼎商贸公司的委托诉讼代理人闻俊生、被告金铭涟水分公司、金铭公司共同委托诉讼代理人张兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李开春、李玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年7月底前租金21809.69元及违约金（以4361.94元为基数，分别从次月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际交付之日止）；2.判令被告自2019年8月起按照每月4361.94元支付租金至2023年8月20日（如被告未按期支付租金，则以4361.94元为基数，从次月1日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至被告实际付清之日止）；3.被告承担诉讼费用。审理中，原告（反诉被告）李开春、李玉要求被告金铭涟水分公司应承担的民事责任由被告金铭公司承担。事实与理由：2013年8月2日，原告从被告东鼎商贸公司处购买了位于房屋，并签订《商品房买卖合同》。2013年8月7日，原、被告签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定原告将上述购买房屋出租给被告金铭涟水分公司统一招商、经营。被告金铭涟水分公司每年按照总购铺额的7.5%支付租金，被告东鼎商贸公司承担共同责任。截止2019年7月，被告共计尚欠原告租金21809.69元。原告多次向其索要，被告一直拖延支付，故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司辩称，原告所诉房屋是由我公司的分公司进行统一管理租赁，对原、被告以及原东鼎分公司之间的关系认可，但是由于市场环境的影响以及租赁房屋的周边新开发了许多的建材市场，而且涉案租赁房屋周边的道路均已限行，导致租赁房屋的经营情况非常恶化，在此种情况下，本案原告以及所有业主不但不能理解被告公司的困难处境反而采取游行示威、举大字报、堵门等非法方式进行讨要，在此情况下导致被告公司的信誉严重受损，众多商户纷纷退出，原有签署进场意向的相关商户也拒绝进入被告公司营业场所，导致分公司被迫注销。双方的协议已实际上无法履行，请求法院驳回原告诉讼请求。被告金铭涟水分公司、金铭公司共同答辩称，被告金铭涟水分公司与原告签订协议的情况属实，但是在签订协议之后双方并没有履行该协议，被告金铭涟水分公司已经将原告以及其他当时签署协议的业主的委托事项全部移交给原东鼎分公司，双方的协议并没有履行，因此，金铭涟水分公司、金铭公司不应当承担原告所诉责任。请求驳回对我们两公司的诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告、反诉被告于2013年8月7日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营协议。2.反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2013年8月2日，反诉被告从反诉原告东鼎商贸公司（原涟水东鼎置业有限公司）处购买了东鼎小镇5号楼108、208、308号房屋，并签订《商品房买卖合同》。为保证反诉被告购房后取得好的利益回报，反诉原、被告同金铭涟水分公司签订东鼎商城东鼎小镇商业经营协议。约定由东鼎商城商业管理分公司负责管理，实际由东鼎商城商业管理分公司履行。后由于市场环境影响，周边新开发的建材市场及东鼎小镇所处位置为禁止货车通行，导致小镇租赁情况不理想，处于空铺状态的商铺居多，现公司资金短缺，业主不但不理解，反而和其他业主在5月1日前后游行示威，扰乱公共秩序，使反诉原告公司商业信誉受损，产生巨大损失。同时受反诉被告违法行为影响，致使涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司被迫注销，现合同无法履行，故提起反诉，请求法院依法支持我方反诉请求。原告（反诉被告）李开春、李玉反诉答辩称，1.对于被告提出的反诉，要求解除租赁关系我方不予认可。2.根据双方签订的补充协议，双方并未约定协议解除的条件，因此，被告并无协议解除权。3.根据合同法关于法定解除的规定，被告作为逾期支付租金的违约方，也没有法定解除权。所以其要求解除合同没有事实和法律依据。4.被告与所有商户之间现有租赁关系并未终止，被告又收取了商户相应的租赁期间的租金，即使原告同意解除合同，被告也无法及时将租赁房屋交还给原告，从事实角度来讲，本案租赁合同不适宜解除。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。我方原则上认为合同不应当解除，但是法院如果判令合同解除，我方要求东鼎商贸公司赔偿我方损失，损失按照补充协议确定的租金标准计算到合同期满。请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2013年8月2日，李开春与东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买东鼎小镇5号楼108、208、308号房屋，所购三房屋价款分别为397647元、164514元、135749元，合计697910元。2013年8月7日，李开春（乙方）与涟水县东鼎置业有限公司（甲方）、金铭涟水分公司（丙方）签订三份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺，由甲方委托丙方统一集中使用权，由丙方统一招商和经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日起开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由甲方代扣代缴。《商品房买卖合同》与补充协议签订后，案涉三商铺登记为原告李开春、李玉共同共有。被告东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主（商铺所有权人）在微信群里商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金,原告在微信群里参与商讨维权。部分商家向被告东鼎商贸公司通知要求撤场。另查明，2013年9月1日，被告金铭涟水分公司（甲方）与涟水县东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（乙方）签订协议，被告金铭涟水分公司将其与部分业主签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定的权利义务转移给乙方，与甲方无任何关联。具体涉及的房号，包含原告李开春购买的T-5#楼108、208、308房屋。2019年3月14日，涟水县东鼎置业有限公司法人名称变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司。2019年6月11日，淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司（原涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司）办理注销登记手续。审理中，反诉原告东鼎商贸公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%，而同期原告购买商铺价格是原房屋总价的94%。反诉被告李开春、李玉购买商铺未能实际出租，现仍处于闲置状态。反诉原告东鼎商贸公司另主张因新型冠状病毒疫情产生重大影响，请求法院判决时扣除两个月房租。东鼎商贸公司为证明其主张，提供东鼎小镇自营户明细、东鼎小镇T-5李开春购房信息表、返租金业主确认表等证据，反诉被告李开春、李玉对东鼎商贸公司主张的购房“自营模式”和购房折扣比例不认可，对东鼎商贸公司提出的解除合同的方案及计算方式均不予认可，对东鼎商贸公司要求免除两个月房租亦不认可。本院于2020年7月29日向反诉被告释明，为避免扩大损失，反诉被告可立即自行对外招租。上述事实，有当事人陈述，原告李开春、李玉提交的房屋所有权证三份、商品房买卖合同三份、东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议三份；被告东鼎商贸公司提交的业主集会照片、招商的商户撤场申请及解除合同通知、微信群讨论截图、东鼎小镇自营户明细、东鼎小镇T-5李开春购房信息表、返租金业主确认表、案涉商铺位置示意图、交通限行通知等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李开春与东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）、金铭涟水分公司签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。被告金铭涟水分公司应当按照补充协议约定支付2019年2月、4月及之后的租金。被告金铭涟水分公司应承担的民事责任由设立该分公司的法人承担，故原告要求被告金铭公司承担合同责任，符合法律规定。被告金铭涟水分公司与涟水县东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司另外签订协议转让原商业经营补充协议约定的权利义务，未经过合同相对方李开春、李玉同意，对原告不发生效力，不能免除被告金铭公司应负的合同责任。因补充协议约定东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）承担同等责任，故被告东鼎商贸公司也应当给付欠付租金并承担相应违约责任。本案争议焦点在于：东鼎商贸公司反诉要求解除反诉原、被告于2013年8月7日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议，是否符合合同解除条件。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告从东鼎商贸公司购买的商铺后由金铭涟水分公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，金铭涟水分公司将其与部分业主签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定的权利义务转移给涟水县东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（系被告东鼎商贸公司的分公司），现东鼎商贸公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎商贸公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎商贸公司的商誉，客观导致对外租赁更加困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺物的有效利用和实现最大的价值。东鼎商贸公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年之久，现虽欠付业主租金但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎商贸公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎商贸公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，对反诉被告损失进行赔偿，符合法律规定，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议对东鼎商贸公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。因反诉原告于2019年8月19日当庭提起反诉，要求解除案涉东鼎商城商业经营补充协议，故该协议应当自2019年8月19日起解除。反诉原告应当自本判决生效后五日内将案涉商铺（即东鼎小镇9号楼104号房屋）交付反诉被告。案涉商业经营补充协议解除，不免除东鼎商贸公司的违约责任。本院根据当事人举证、质证意见，结合本案具体情况认为，东鼎商贸公司应当给付李开春、李玉欠付租金，并承担相应的违约责任。关于欠付租金，案涉三商铺每月租金标准为（397647+164514+135749）×7.5%/12=4361.94(元)，东鼎商贸公司应当支付李开春、李玉2019年2月租金、以及2019年4月起至2019年8月19日止约5.61个月的租金即4361.94×5.61=24470.48（元）。反诉原告给付欠付租金后，反诉被告应当按照补充协议约定开具租金发票或由反诉原告代扣代缴。关于合同解除东鼎公司应承担的违约责任，双方合同未作明确约定，本院认为，东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告李开春、李玉因合同解除造成的损失，损失数额应考量多方面因素，损失应当包括合同解除后至2020年7月底为止的商铺实际占用损失、欠付租金迟延履行期利息、购买商铺时多付房款差价的相应比例部分，以及合理缓冲期限的商铺闲置损失。关于自合同解除之日（即2019年8月19日）起至2020年7月底止（约11.39月），案涉商铺因被东鼎商贸公司实际占用但未对外出租，反诉被告无法对外招租，反诉被告有权请求东鼎商贸公司赔偿损失。东鼎商贸公司在审理中主张扣除受疫情影响的两个月，虽然反诉被告不予认可，但考虑本次疫情对房产租赁市场的影响较大，本院认为反诉原告的申请符合法律规定，且有客观事实根据，本院照准，故实际占用期间应扣减2个月，以9.39月为宜。综合考虑上述因素，参照市场租金标准，本院酌定东鼎商贸公司赔偿反诉被告实际占用商铺期间损失20000元。关于欠付租金迟延履行期利息，本院为方便计算，迟延履行期利息可参照按月利率0.5%（即年利率6%）标准计算，据此，截至2020年7月31日止，本院酌定反诉原告应当支付欠付租金迟延履行期利息1700元。关于购买商铺多付房款差价，反诉被告不认可反诉原告主张的自营模式，对反诉原告主张购房系按94%折扣购买亦不认可，本院结合当事人陈述、举证及质证意见，参照同期其他业主购房价格及折扣比例，并考虑未履行合同期限占合同总期限的比例等因素，酌定反诉原告返还实际购买商铺价格与自营模式购房差价37900元。反诉原告东鼎商贸公司应当自本判决生效后五日内将案涉商铺腾空并交付给反诉被告李开春、李玉，由反诉被告自行对外招租。因反诉被告商铺一直处于闲置状态，未对外出租，反诉被告另行对外招租需要合理缓冲期限，本院酌定反诉原告按原有租金标准一次性补偿6个月缓冲期商铺闲置损失4361.94×6=26171.64（元）。根据案涉补充协议约定，东鼎商贸公司、金铭公司应当共同承担给付反诉被告商铺欠付租金、并赔偿各项违约损失的责任。据此计算，东鼎商贸公司、金铭公司合计应给付李开春、李玉24470.48+20000+1700+37900+26171.64=110242.12（元）。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认李开春、李玉与淮安东鼎文化旅游商贸有限公司、徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司于2013年8月7日签订的T-5栋1层108号、T-5栋2层208号、T-5栋3层308号商铺的三份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》于2019年8月19日解除。二、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司、徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司于判决生效后五日内将T-5栋1层108号、T-5栋2层208号、T-5栋3层308号三商铺腾空并交付李开春、李玉。三、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司、徐州金铭物业管理有限公司于判决生效后十日内给付李开春、李玉欠付租金并赔偿合同解除给李开春、李玉造成的损失，合计人民币110242.12元。四、驳回李开春、李玉的其他诉讼请求。五、驳回淮安东鼎文化旅游商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费456元，此款由李开春、李玉预交，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司、徐州金铭物业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2220元，此款由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司预交，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费456元，此款由李开春、李玉预交，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担、徐州金铭物业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2220元，此款由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司预交，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。李开春、李玉：6232636100122283966；淮安东鼎文化旅游商贸有限公司：6232636100122283958；徐州金铭物业管理有限公司涟水分公司：6232636100122283917；徐州金铭物业管理有限公司：6232636100122283925）。审 判 长  朱 剑人民陪审员  孟曼丽人民陪审员  王祝英二〇二〇年七月三十日书 记 员  冯佐桃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。