吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉05执异81号案外人：李延国，男，汉族，住吉林省白山市浑江区。委托诉讼代理人：王秀，北京市君永律师事务所律师。申请执行人：杨进臣，男，汉族，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍，吉林通兴律师事务所实习律师。被执行人：白山市佳兴房地产开发有限公司，住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街西站安居小区4号楼106门市。法定代表人：张振涛，董事长。委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。在本院执行申请执行人杨进臣与被执行人白山市佳兴房地产开发有限公司（下称佳兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李延国对本院（2020）吉05执2号之三执行裁定中涉及的11处被查封车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人李延国在向本院递交的第一份执行异议申请书中，请求解除对其所有的位于白山市浑江区励学家园小区27号楼7号、8号、9号，37号-38号楼裙房1号、2号、3号、4号，38号楼北侧12号、13号、14号，共计11户车库的查封。因前述房屋已经产权测绘，李延国向本院递交第二份执行异议申请书，请求：解除对其所有的位于白山市浑江区励学家园小区1.04-0004-0420-0299-000107号（40.14平方米）、2.04-0004-0420-0299-000108号（39.67平方米）、3.04-0004-0420-0299-000109号（32.97平方米）、4.04-0004-0428-0178-000105号（42.71平方米）、5.04-0004-0428-0178-000106号（42.71平方米）、6.04-0004-0428-0178-000107号（43.43平方米）、7.04-0004-0428-0178-000108号（30.93平方米）、8.04-0004-0428-0187-000112号（30.12平方米）、9.04-0004-0428-0187-000113号（30.12平方米）、10.04-0004-0428-0187-000114号（25.69平方米）11.04-0004-0428-0187-000115号（31.63平方米），共计11个车库的查封，并中止对上述车库的执行。事实与理由：案涉11个车库早在法院查封前的2010年5月19日，李延国就已经与佳兴公司签订了《商品房买卖合同》。2010年李延国为佳兴公司开发的广厦安居小区干土石方工程，工程款总额为1,323,806元，因佳兴公司当时资金紧张，经与李延国协商，用案涉11个车库抵顶工程款。2010年5月20日佳兴公司给李延国出具了收到11户车库款的收据。在双方办理完相关买卖手续后，佳兴公司将11户车库全部交付给李延国使用至今。因佳兴公司一直不给开具正式发票，致使李延国没有条件办理产权。后来这些车库被李延国一直出租给他人使用。2015年6月3日，李延国又用这些车库在抚松县中小企业担保公司办理了抵押贷款，现在这些车库手续还在担保公司。佳兴公司没有对已经转让给李延国的11户车库去产权处办理产权登记，在该公司的销售系统里，案涉11户车库也记载转让给了李延国，因此李延国名下的11个车库对佳兴公司不发生物权效力，法院基于其他债权，在查封佳兴公司名下房产时，将归属于李延国名下的11户车库一并查封属于违法查封。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。而车位、车库也明确界定为建筑物的专有部分。以此可见，李延国名下的11户车库，被法院以佳兴公司名下财产予以查封明显不当。李延国的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定，能够排除执行。李延国针对其主张提供的证据有：1.2010年5月19日《商品房买卖合同》11份、2010年5月20日交房款收据11份。2.《出租车库协议》。被执行人佳兴公司称，认可李延国提出的事实和请求，对李延国所举证据无异议。案涉11户车库确实系以物抵顶工程款形式早已抵顶给李延国，同意李延国的异议请求。申请执行人杨进臣称，一、李延国只是以房顶债协议的普通债权人，其与佳兴公司未结算，无房屋抵顶协议，无购房收据及发票，不是真正房屋买受人。二、李延国的债权不成立建设工程价款优先受偿的法律效果。案涉房屋不是李延国施工完成的，他不享有建设工程价款优先受偿权。若本案成立建设工程价款优先受偿权，也仅影响受偿顺序，不影响执行标的权属，不能排除执行。三、李延国具有过错。案涉37-38号楼、27号楼的车库，以及A区5号楼的车库，分别在2013年时和2014年就能办理并取得房屋所有权证书。而李延国自2010年抵顶后至今长达10年的时间未办理产权证照，甚至连不动产发票都未出具，具有过错。四、我方有证据证明2016年及2018年，佳兴公司能配合李延国为二手房买卖而出具房款收据，就能够为其出具不动产发票，故李延国主张系佳兴公司不给他出具正式发票的意见，不能成立，佳兴公司无过错。五、李延国不享有阻却执行的权利。李延国的房屋买卖协议，是以消灭金钱债务为目的的债务履行方式，不能产生物权期待权。在完成房屋变更登记前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，若承认其优先性，则破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与被执行人之间存有债权、债务关系当事人的合法权益。杨进臣针对其反驳意见，提供了房款收据复印件11份、不动产档案查询3份。本院查明：杨进臣与佳兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）吉05民初92号民事判决，判决内容是：1.被告佳兴公司于本判决生效后立即给付原告杨进臣借款本金630万元及截至2019年4月11日的利息523万元；2.被告佳兴公司于本判决生效后立即给付原告杨进臣自2019年4月12日起至本息给付完毕时止的利息，以借款本金630万元基数，利率按月利2%计算。因佳兴公司未履行前述生效判决确定的债务，杨进臣向本院申请强制执行。本院立执行案件，案号为（2020）吉05执2号。在执行过程中，本院于2020年2月4日作出（2020）吉05执2号之三执行裁定，查封了佳兴公司开发的多户房屋（包括案涉11户车库）。李延国得知后，遂向本院提出执行异议。又查明：2010年李延国为佳兴公司进行建筑施工，佳兴公司将案涉11户车库抵顶应付李延国的工程款。2010年5月19日李延国与佳兴公司签订了11份《商品房买卖合同》，佳兴公司于次日为李延国开具了11份车库购房款收据。后，因李延国在金融机构借款，因抚松县中小企业信用担保公司为李延国提供保证，李延国以案涉11户车库中的10户车库提供反担保。因车库无产权证照，无法办理抵押登记，李延国将10户车库的《商品房买卖合同》原件交给了抚松县中小企业信用担保公司，现仍留存于抚松县中小企业信用担保公司。11份案涉《商品房买卖合同》中涉及的车库，经产权测绘，现为：1.04-0004-0420-0299-000107号（40.14平方米）、2.04-0004-0420-0299-000108号（39.67平方米）、3.04-0004-0420-0299-000109号（32.97平方米）、4.04-0004-0428-0178-000105号（42.71平方米）、5.04-0004-0428-0178-000106号（42.71平方米）、6.04-0004-0428-0178-000107号（43.43平方米）、7.04-0004-0428-0178-000108号（30.93平方米）、8.04-0004-0428-0187-000112号（30.12平方米）、9.04-0004-0428-0187-000113号（30.12平方米）、10.04-0004-0428-0187-000114号（25.69平方米）11.04-0004-0428-0187-000115号（31.63平方米）。佳兴公司内部登记信息体现，案涉11户车库属于李延国。本院认为，李延国提出执行异议，应提供其享有能够排除执行的权利的相应证据。本案中，李延国在2010年系因为给佳兴公司施工，佳兴公司以案涉11户车库抵顶工程款，并与李延国签订了《商品房买卖合同》，出具了购房款收据。李延国与佳兴公司就该双方债权债务关系进行了结算，双方债权债务关系清楚，并协商以房抵顶工程款，该行为合法有效。虽然后期案涉车库所在的楼房能够办理不动产登记，但是无证据证明在2010年时佳兴公司就能为李延国开具不动产发票，不能证明李延国对当时没有办理车库的产权登记有过错。后期，李延国因自身经营需要，将10户车库的《商品房买卖合同》及购房款收据原件，提供给抚松县中小企业担保中心作为反担保，虽然仍未办理房照，但不足以证明是他自身原因。从2010年至今，案涉11户车库已经由李延国实际占有、使用、收益。李延国不是购房人，其系因为工程款债权抵顶房款，依法应具有债权的优先性。杨进臣对佳兴公司的债权发生在后，是基于民间借贷，不享有优先的权利属性。综上，本院认为李延国所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，故对其所提执行异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于白山市浑江区04-0004-0420-0299-000107号、04-0004-0420-0299-000108号、04-0004-0420-0299-000109号、04-0004-0428-0178-000105号、04-0004-0428-0178-000106号、04-0004-0428-0178-000107号、04-0004-0428-0178-000108号、04-0004-0428-0187-000112号、04-0004-0428-0187-000113号、04-0004-0428-0187-000114号04-0004-0428-0187-000115号，共计11户车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吕希连审判员  王 红审判员  王文立二〇二〇年七月二十九日书记员  袁楹凯