吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终659号上诉人（原审被告）：吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司，住所地：吉林省四平市铁东区南四纬路4518号丰翼东郡小区14号楼102。负责人：李亚成，经理。委托诉讼代理人：姜岳章，吉林待续律师事务所律师。委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1966年5月6日出生，汉族，住四平市。被上诉人（原审原告）：李杰航，男，2000年2月20日出生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：李军，系李杰航父亲。上诉人吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司（以下简称丰翼公司）因与被上诉人李军、李杰航房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰翼公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审；诉讼费由李军、李杰航承担。事实和理由：一、2014年签订的房屋买卖协议书书面约定是“一次性付款（全款）"和“该房屋认购房价总额为人民币八百万元”，并没有关于“预付款”约定，协议书中“多退少补"只是针对房屋“面积差”的说明。一审法院将购房总额认定为“预付款”，既无事实依据又无法律依据，也不符合交易习惯，2014年签订的房屋买卖协议书才是订立合同双方真实意思表示，且全部履行，因此，原判决没有确认该份合同的效力，认定基本事实不清。二、2019年的《商品房现房买卖合同》的签订，形成的房屋价格和总价，明显低于市场价格，不是双方的真实意思表示，该项约定买卖双方都少缴了税款，严重侵害了税收制度，损害国家利益，目前上诉人在税务部门已经全额补缴税款。所以，该价格约定应当是合同的无效条款，对双方不具有约束力。三、一审法院采信了，李军关于和唐总长期存在商业交流、口头答应免费安装一部电梯的陈述，综合部分商业用房变更为办公用房、建安费和当地地价情况，错误地得出双方价格变更合理的判断，但却回避了漏税问题，无视书面证据证明的全款购房、一次性付款，以上判断依据既与本案无关，又没有事实佐证，因而做出返还“预付款”的判决是错误的。四、本案涉及两份合同的效力问题，且标的额巨大，权利义务关系复杂，争议极大，双方对争议事实陈述完全不一致，争议标的存在严重的原则分歧，一审法院采用简易程序审理违反民事诉讼法的规定，属于严重违反法定程序。李军、李杰航辩称，800万确实是预付款，不是一次性，唐总说最终我们以商品房买卖合同为准。李军、李杰航向一审法院起诉请求：丰翼公司返还预付款2625980元；并支付自2017年12月14日至实际给付之日的利息；丰翼公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）丰翼公司（出卖人、甲方）、李军（买受人、乙方）于2014年8月29日订立一份《丰翼东郡协议书》（以下简称协议书），双方约定由李军认购丰翼公司开发的丰翼东郡项目××楼，建筑面积约1820平方米），该房屋认购房价总额为人民币800万元整，由丰翼公司于2014年12月31日前交房。后李军已经按照约定向丰翼公司支付了800万元（包括现金400万元，水泥款抵付400万元），并由丰翼公司于协议书签署当日向李军出具了1份收款金额为800万元的《收据》（NO．0089177，以下简称收据）。协议书第九条“其它条款”部分记载，“本协议书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”。（二）房屋交付后，李军于2018年3月27日交纳了“C号楼商网2016年1月1日-2018年12月31日物业费”109629元，“C号商网2015-2016年度余热费”13879元，“C商网装修垃圾清运费”17913元；李杰航于2020年3月10日向四平市丰翼物业管理有限公司交纳了“C-5层（1791.3㎡）”2019年度物业费36543元（实收36000元）。丰翼公司于2018年4月2日向李杰航代收了相应的物业维修资金，并向李杰航出具了《四平经济开发区住宅专项维修资金代缴专用票据》（以下简称维修资金代缴票据）。维修资金代缴票据“交存计算”一栏记载“建安造价”为1057元。（三）丰翼公司（出卖人）、李杰航（买受人）于2019年12月27日签署4份《商品房现房买卖合同》（合同编号分别为XS00029276、XS00029277、XS00029278、XS00029279，以下分别简称276号合同、277号合同、278号合同、279号合同），并由丰翼四平公司出具了对应的4份《商品房现售合同签约证明》（编号分别为2177626、2177628、2177635、2177636，以下分别简称626号签约证明、628号签约证明、635号签约证明、636号签约证明）、4份《吉林增值税普通发票》（序号分别为07157180、07157182、07157183、07157181）。276号合同记载“该商品房（指301号房）的用途为办公用房”，“建筑面积共1179.92平方米”，单价为3000元／㎡，总金额“叁佰伍拾叁万玖仟柒佰陆拾零元整”（1179.92㎡×3000元／㎡=3539760元）；277号合同记载“该商品房（指101号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共156.78平方米”，单价为3000元／㎡，总金额“肆拾柒万零仟叁佰肆拾零元整”（156.78㎡×3000元／㎡=470340元）；278号合同记载“该商品房（指102号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共207.28平方米”，单价为3000元／㎡，总金额“陆拾贰万壹仟捌佰肆拾零元整”（207.28㎡×3000元／㎡=621840元）；279号合同记载“该商品房（指103号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共247.36平方米”，单价为3000元／㎡，总金额“柒拾肆万贰仟零佰捌拾零元整”（247.36㎡×3000元／㎡=742080元）。（四）诉讼中双方对二原告系共同购房人的事实无争议。一审法院认为，协议书及前述4份合同均系丰翼公司提供的制式合同，协议书第九条“其它条款”部分明确记载，“本协议书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”。276号合同、277号合同、278号合同、279号合同系丰翼公司自愿签署，丰翼公司系成熟的商事主体，作为制式合同的提供方，丰翼公司理应对合同条款负有谨慎的注意义务，应当明知合同约定的房屋单价和总金额。诉讼中丰翼公司主张双方在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同时就价格条款存在虚假的意思表示，以该条款无效为由提出抗辩，但没有提供直接证据。结合当地一般地价标准比较，双方在276号合同、277号合同、278号合同、279号合同约定的房屋单价3000元显然高于房屋建筑安装及土地成本。对丰翼公司的抗辩主张，应由其承担举证不能的不利后果。对李军、李杰航要求丰翼公司返还预付款2625980元的诉讼请求，予以支持。李军、李杰航要求自2017年12月14日起计算逾期返还的利息，但其提供的证据系复印件，李军、李杰航也没有提供其在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同后、提起诉讼前要求丰翼公司返还差额部分预付款的证据，故应按照其主张权利之日起计算逾期返还的利息。判决：一、被告吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司于判决生效后3日内向原告李军、李杰航返还预付款2625980元及利息（利息以2625980元为基数，按照同期同类银行贷款利率自2020年4月1日起计算至实际返还时止）；二、驳回原告李军、李杰航其他诉讼请求。案件受理费13904元，由被告吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，丰翼公司与李军、李杰航之间就案涉房屋先后签订过五份合同，该五份合同均为双方的真实意思表示，其内容亦不损害他人利益，故合法有效，对双方具有约束力。在丰翼公司与李军签订第一份合同即《丰翼东郡协议书》时，案涉房屋尚不具备交付条件，且房屋总面积尚不准确、具体，从该合同中没有约定房屋面积的单价以及第九条约定的“本协议与《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准”的表述看，第一份合同中的部分内容并非双方协商的最终结果。双方之间签订后四份合同即《商品房现房买卖合同》的基础源自于《丰翼东郡协议书》，该四份合同签订时，案涉房屋已经交付完毕，双方之间就案涉房屋的面积、质量、单价、总价款及其他权利义务均已明晰，在此基础上签订的四份《商品房现房买卖合同》相较于第一份合同则更加完善、具体、明确。丰翼公司主张《商品房现房买卖合同》约定房屋单价为3000元/平系双方“通谋”避税而进行的虚假的意思表示，该购房总价应以《丰翼东郡协议书》约定为准。但丰翼公司为此提供的物业费收据、维修基金专用票据、商品房预售许可证、与他人的《商品房现房买卖合同》等证据均不足以证明丰翼公司与李军、李杰航之间关于房屋单价为每平方米3000元的约定系虚假的意思表示。关于该“通谋”丰翼公司未能提供充分的证据予以证明，李军、李杰航又否认存在与其“通谋”的主观意愿，且一审中丰翼公司称是在2019年12月30日即签订《商品房现房买卖合同》后发现发票和房屋价款的数额不一致故要求李军、李杰航退回发票。该表述反而说明了双方并不存在事前“通谋”。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方虽然在《丰翼东郡协议书》中约定了房屋总价为800万元，但因双方在该协议书第九条约定了“本协议书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”，而在之后签订的四份《商品房现房买卖合同》中双方明确约定了案涉房屋单价为每平方米3000元，共计价款为5374020元，该价款虽然与《丰翼东郡协议书》中约定的800万元价款不符，但按照该协议书第九条的约定，则应当以后四份合同约定的5374020元作为双方结算购房款的依据，即《丰翼东郡协议书》中约定的800万元购房款已经被双方之后签订的四份《商品房现房买卖合同》所约定的5374020元购房款所取代。对于李军、李杰航多支付的2625980元，丰翼公司没有占有的法律依据及合同依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，一审法院判决丰翼公司返还李军、李杰航多支付的2625980元结果正确。一审法院对《丰翼东郡协议书》的性质认定为“预约”虽不准确，但并不影响本案的处理结果。关于利息的问题，因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，同时取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准，一审法院仍延用同期贷款利率来表述不当，应予纠正。本案事实清楚，法律关系亦不复杂，且丰翼公司在一审时并未对一审法院适用简易程序审理本案提出异议，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当，丰翼公司关于一审法院严重违反法定程序的上诉理由因证据不足而不能成立。综上所述，吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司的上诉理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初462号民事判决第二项；二、变更四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初462号民事判决第一项为“吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司于判决生效后3日内向李军、李杰航返还预付款2625980元及利息（利息以2625980元为基数，自2020年4月1日起至款清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费27808元，由吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟杰审判员 王玉川审判员 赵文涛 二〇二〇年七月十日（法官助理 曲 胜书记员 侯 跃