湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终704号上诉人（原审被告）：卢小凤，女，1980年10月24日出生，汉族，住江陵县。上诉人（原审被告）：张军，男，1975年5月26日出生，汉族，住江陵县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨颖，湖北昭信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐竟成，男，1987年10月14日出生，汉族，住江陵县。被上诉人（原审原告）：江陵县鑫恒源房屋中介所，住所地江陵县郝穴镇中兴路。经营者：饶雪彪，男，1989年1月21日出生，汉族，住江陵县。上诉人卢小凤、张军及上诉人徐竟成因与被上诉人江陵县鑫恒源房屋中介所居间合同纠纷一案，不服江陵县人民法院(2019)鄂1024民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人卢小凤、张军及委托诉讼代理人杨颖，上诉人徐竟成，被上诉人江陵县鑫恒源房屋中介所的经营者饶雪彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军、卢小凤上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、被上诉人不具备主体资格，无权主张权利，原判仅以经营者相符就认定其具有诉权，明显缺乏事实和法律根据。二、上诉人不存在任何违约行为或其他过错，原审酌定上诉人支付2550元没有事实和法律根据，且超出审理范围，应当改判。徐竟成上诉请求：一、撤销一审判决第二条，或将本案发回重审；二、涉案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。三、补偿上诉人的误工及交通费用500元。主要事实和理由：一审认定事实不清，我方没有私下恶意交易来避开中介费5000元，在其成交事实存在之后对方以我签订看房合同为由来索取居间服务费是滥用诉权。江陵县鑫恒源房屋中介所向一审提出诉讼请求：1、判决被告卢小凤、张军向原告支付违约金80000元；2、判决被告徐竟成向原告支付违约金50000元；3、由三被告承担本案律师费12000元；4、由三被告共同承担本案诉讼费。一审认定：原告江陵县鑫恒源房屋中介所于2012年8月30日经工商部门登记为个体工商户，经营者为饶雪彪，经营范围为房屋信息咨询服务。被告张军、卢小凤系夫妻关系。案外人徐振武与被告徐竟成系父子关系。2018年5月30日，卢小凤、张军（甲方）与江陵县鑫恒源房产中介信息服务部（乙方）签订《房产出售出让委托书》，约定由甲方作为委托方将其位于江陵县××镇××组××层房屋委托乙方出售出让，出让出售总价为530000元。委托事项内容还包含：“乙方的定价行为都视作甲方的定价行为，房屋出售后乙方收取百分之一作为中介费。甲方自己出售自己的房产时，不得以各种原因和借口及变换方式同乙方介绍的客户成交，来损害乙方利益。如要成交，应得到乙方同意，甲方否则支付8万元给乙方作为违约金”，卢小凤、张军在委托方签名捺印，饶雪彪在代理方加盖个人签章并同时加盖“江陵鑫恒源房屋中介”字样的印章。原告江陵县鑫恒源房屋中介所主张该所作为中介方于2019年3月2日与作为被告徐竟成签订《鑫恒源房产中介看房协议书》，约定“看房收取看房费50元，以后看房不再另行收取看房费用，有效时间为半年。看房方在所看房屋成交签订合同时支付成交价格百分之一中介费用（3000起每宗）。如私自与买房者交易，视为恶意违约，则必须支付给鑫恒源房产中介所介绍房屋所需要收取的中介费十倍作为违约金”，后该所工作人员杨焕祥带领被告徐竟成及父母到被告卢小凤、张军委托出售的房屋看房，并就房屋价格进行了协商。一审另查明，涉案房屋委托出售期间，被告卢小凤、张军还通过亲友、网上发布信息等方式出售涉案房屋。2019年4月1日，经他人介绍后，被告张军与案外人徐振武签订《房屋出售合同》，将涉案房屋以510000元价格出售给徐振武。后因双方中介费用支付问题，原、被告发生争议，原告以“江陵县鑫恒源房产中介所”名义向本院提起诉讼，后因诉讼主体不适格，本院于2019年7月9日作出（2019）鄂1024民初467号民事裁定书，驳回起诉。一审认为，本案主要争议焦点为：1、本案原告主体认定问题？2、原、被告法律关系认定？3、三被告是否构成违约并承担违约责任？关于原告主体认定问题。被告卢小凤、张军认为涉案《房产出售出让委托书》加盖“江陵鑫恒源房屋中介”印章，该印章字样与原告工商登记名称不一致，故原告主体不适格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”原告提交的营业执照登记名称为“江陵县鑫恒源房屋中介所”，经营者为“饶雪彪”，原告与被告卢小凤、张军签订的《房产出售出让委托书》中加盖“江陵鑫恒源房屋中介”印章并有饶雪彪私人签章，其经营者均系同一人，且原告已向一审提交原件核实，现原告以其营业执照上的登记字号名义提起诉讼，符合法律规定，足以认定原告主体资格。关于本案中原、被告之间法律关系认定问题。原告江陵县鑫恒源房屋中介所作为江陵县域内长期从事房屋信息咨询服务的经营组织，其与被告卢小凤、张军签订《房产出售出让委托书》，从该合同的内容及实际履行来看，被告卢小凤、张军系借助原告江陵县鑫恒源房屋中介所的专业房屋信息服务来实现出售房屋目的，并支付一定的中介费，该委托书实为居间合同法律关系，即被告卢小凤、张军系委托人，原告江陵县鑫恒源房屋中介所系居间人，由居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付相应中介报酬。同理，原告江陵县鑫恒源房屋中介所与被告徐竟成签订《看房协议书》亦是通过原告提供看房服务来实现购买房屋的目的，原告江陵县鑫恒源房屋中介所系居间人，被告徐竟成系委托人，双方形成了居间合同法律关系。关于被告卢小凤、张军是否存在违约行为并承担责任。一审认为，原告江陵县鑫恒源房屋中介所与被告卢小凤、张军形成居间合同关系时，二被告已告知原告除委托原告出售涉案房屋外，还通过其他途径出售房屋，实际上二被告委托原告出售房屋并非唯一方式。现二被告未通过原告自行将涉案房屋出售给案外人，原告未提交其与被告徐竟成达成房屋购买意向的事项向被告卢小凤、张军报告的证据予以证实，不足以证实其已促成房屋买卖合同成立，且现有证据不足以证实二被告在出售房屋时已实际知晓案外人徐振武与被告徐竟成的关系，故对原告认为二被告与他人签订房屋买卖合同构成违约的主张，一审不予支持。考虑原告作为居间人，在从事房屋出售居间活动中，必然支出相应费用，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，原告可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，一审酌定由二被告支付原告费用2550元，对原告主张二被告支付违约金80000元的请求，一审不予支持。关于被告徐竟成是否存在违约行为并承担责任。本案中，原告与被告徐竟成签订的看房协议约定房屋成交支付成交价款的百分之一作为中介费用。现原告主张按照看房协议支付违约金50000元，被告徐竟成认为该看房协议系被告提供的格式条款，对其违约金约定不予认可；其父虽与被告张军签订房屋买卖合同，但其并不知情。本院认为，被告徐竟成作为看房人与原告达成看房协议，且原告工作人员已实际带领被告及家人看房，可以认定原告已履行了相应居间看房服务义务。现被告徐竟成作为看房人与自己的父母共同看房，且其家人在明知涉案房屋已由原告带领看房并居间出售的情况下，而由被告徐竟成的父亲徐振武私下与房屋出售方即本案被告张军达成房屋出售合同，在看房后到签订房屋出售合同仅仅间隔一个月时间，基于被告徐竟成与案外人徐振武的特殊身份关系，原告有理由相信被告徐竟成对涉案房屋买卖事实已知晓。被告徐竟成未在合理期间内及时与原告协商解除居间合同关系，因第三人原因导致本案居间合同房屋出售目的无法实现，应认定被告徐竟成存在一定过错，应当向对方承担违约责任，对被告徐竟成辩称不知情的意见，一审不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告居间合同目的实现后可以获得利益为房屋成交价款的百分之一，现原告主张违约金50000元，明显过分高于造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑原告实际损失、双方合同履行及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，一审依法予以调整，酌定由被告徐竟成支付原告违约金6600元。关于原告主张的律师费12000元。因双方合同中并未明确约定，且原告未提交相应票据予以支持，结合本案合同目的无法实现实际情况，对原告该主张，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告卢小凤、张军支付原告江陵县鑫恒源房屋中介所损失2550元；二、被告徐竟成支付原告江陵县鑫恒源房屋中介所违约金6600元；三、驳回原告江陵县鑫恒源房屋中介所的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取1570元，由原告江陵县鑫恒源房屋中介所负担1400元，由被告卢小凤、张军负担70元，由被告徐竟成负担100元。二审中各方当事人没有新证据向法庭提交，本院认可一审对本案事实的认定。本院认为，关于被上诉人主体资格的问题。被上诉人提交的营业执照登记名称为“江陵县鑫恒源房屋中介所”，经营者为“饶雪彪”，被上诉人与上诉人卢小凤、张军签订的《房产出售出让委托书》中加盖“江陵鑫恒源房屋中介”印章并有饶雪彪私人签章，其经营者均系同一人，且被上诉人已向法院提交原件对比核实，现被上诉人在一审中以其营业执照上的登记字号名义提起诉讼，符合法律规定，被上诉人的诉讼主体适格。关于上诉人卢小凤、张军是否应当支付2550元中介费用的问题。本案中，上诉人卢小凤、张军与被上诉人签订房屋出售委托合同后，被上诉人作为居间人，在从事房屋出售居间活动中，必然支出相应费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，被上诉人可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，一审酌定由上诉人卢小凤、张军支付原告费用2550元并无不当。在一审中，被上诉人要求上诉人卢小凤、张军承担违约损失，虽然一审没有认定上诉人有违约行为，但被上诉人为履行该合同而支出的费用也是损失的组成部分，对此，一审判决上诉人卢小凤、张军承担2550元没有超出本案的审理范围。关于上诉人徐竟成是否存在违约行为并承担责任的问题。本案中，双方签订看房协议后，被上诉人已实际带领上诉人徐竟成及家人看房，被上诉人履行了居间合同约定的看房服务义务。上诉人徐竟成的家人在明知涉案房屋已由被上诉人带领看房并居间出售的情况下，而由上诉人徐竟成的父亲徐振武私下与房屋出售方达成房屋出售合同，且在看房后到签订房屋出售合同仅间隔一个月时间，基于上诉人徐竟成与案外人徐振武的特殊身份关系，可以认定上诉人徐竟成知晓涉案房屋买卖的事实。上诉人徐竟成未在合理期间内及时与被上诉人协商撤销或解除居间合同关系，存在一定过错，应当承担相应的违约责任，但被上诉人对此主张违约金50000元，明显过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑原告实际损失、双方合同履行及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，一审依法予以调整，酌定由上诉人徐竟成支付被上诉人违约金6600元较为公平合理。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元、100元，分别由上诉人卢小凤、张军及上诉人徐竟成负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年七月三十日书记员  程 瀛