贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3987号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520525534224B。法定代表人：李当明，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201511320546。委托诉讼代理人：金民辉。被上诉人（原审原告）：穆昆，女，汉族，1992年9月14日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：周领，男，汉族，1987年8月25日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：周礼贵，贵州锐腾律师事务所律师。执业证号：15205201810059283。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人穆昆、周领商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人金民辉，被上诉人的委托诉讼代理人周礼贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福明房开公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方对房屋权属的初始登记和转移登记均有明确约定，同时该条第三款第二项明确超过360日出卖人不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房，从约定之日起按已付购房款的日万分之一承担违约责任。一审判决认为双方未对房屋权属转移登记时间及违约责任作约定，认定事实错误，径直按照司法解释规定计算违约金，适用法律错误。2.因产权登记制度变更，登记流程、条件均发生重大变化，上诉人必须将原《土地使用权证》合宗变更登记为《不动产权证》，取得变更后的不动产权证是办理房屋产权初始登记和转移登记的前提，毕节市国土资源局2018年10月17日才为上诉人颁发该不动产权证，故合同约定的办理初始登记至上诉人实际取得不动产权证期间系不可抗力造成，上诉人应当免责。同时，上诉人对被上诉人办理产权登记仅为协助义务，根据双方合同的约定，因被上诉人未向上诉人出具委托书，上诉人不应承担违约责任。被上诉人穆昆、周领答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。原审原告穆昆、周领向一审法院起诉请求：1.依法判决被告福明房开公司立即为原告办理七星关区双树?望城第（17）17层8号号房屋的不动产权证书;2、依法判决被告福明房开公司向原告支付逾期办理前述房屋转移登记有关文书的违约金(违约金以已付购房款420000.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年5月22日起计算至被告向交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止)，暂计至2020年1月15日69736.33元;3、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年2月10日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《商品房预购合同》，约定乙方预购甲方开发的位于毕节市七星关区房屋，房屋总价为420000.00元，本合同签订当日乙方向甲方支付100000.00元，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，通过银行按揭方式支付剩余房款320000.00元。2017年2月21日，被告将毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第（17）17层8号房交付给原告。2017年5月14日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第（17）17层8号房，房号为（17）17-8；建筑面积123.38平方米，套内建筑面积102.11平方米；总价款为420000.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100000.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2019年1月14日，原告办理了住房公积金贷款，向被告福明房开公司支付完毕购房余款320000.00元。另查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记查询的结果，显示涉案商品房于2015年12月25日办理了在建抵押手续，于2017年5月12日解除抵押，2017年6月21日为原告办理了预售备案登记。再查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院认为：2016年2月10日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《商品房预购合同》，约定乙方预购甲方开发的位于毕节市七星关区房屋，房屋总价为420000.00元，本合同签订当日乙方向甲方支付100000.00元，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，通过银行按揭方式支付剩余房款320000.00元。2017年2月21日，被告将毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第（17）17层8号房交付给原告。2017年5月14日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第（17）17层8号房，房号为（17）17-8；建筑面积123.38平方米，套内建筑面积102.11平方米；总价款为420000.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100000.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2019年1月14日，原告办理了住房公积金贷款，向被告福明房开公司支付完毕购房余款320000.00元。另查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记查询的结果，显示涉案商品房于2015年12月25日办理了在建抵押手续，于2017年5月12日解除抵押，2017年6月21日为原告办理了预售备案登记。再查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本案审理过程中，上诉人向本院提交以下证据：第一组证据：1.毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告；2.2018年10月29日毕节市国土资源局为上诉人颁发的不动产权证书；3.办理房屋首次登记及不动产登记所需资料清单。拟证明：因不动产登记制度的变更，上诉人需将原国有土地证变更为不动产权证，且具备不动产权证是办理房屋产权登记的前提之一，因此2018年10月29日之前应当作为不能办理产权登记的免责期。第二组证据：不动产登记流程；拟证明：办理产权登记，出卖人仅有协助义务，买受人未出具委托书及缴纳契税，都将导致出卖人无法为买受人办理产权登记，故出卖人承担逾期办证的违约金的截止期限应当为涉案房屋具备办理转移登记条件且出卖人通知买受人出具委托书之日止。被上诉人质证意见：1.不动产登记条例的出台与上诉人至今未取得涉案房屋消防验收等转移登记条件没有法律上的因果关系，土地不动产权证系上诉人开发地块的不动产权证并非涉案房屋所在楼栋的不动产权证，故其不具备转移登记的条件，应当承担相应的违约责任。2.上诉人二审所举证据不属于新证据，不属于不可抗力，依法认定应当是商品风险。经审查，上诉人二审提交的二组证据，不能证明涉案房屋不符合办理转移登记条件系由于不可抗力以及被上诉人未出具委托书所致，不能达到上诉人的证明目的，不予采纳。二审经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记中约定了上诉人应自交房之日起90日内申请所有权初始登记，但在第三款转移登记中对取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的时间未作约定，且在该款第二项约定逾期超过360日后不能交付有关文书的处理方式仅选择了被上诉人退房的情形下上诉人应按银行同期活期贷款利率支付利息，对被上诉人不退房的情形未作选择。一审据此认定双方未约定上诉人逾期超过360日未能交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算本案违约金，并无不当，上诉人主张双方就办理转移登记及违约责任已作约定，无事实依据，本院不予采纳。上诉人至今仍未取得案涉房屋初始登记，不具备向被上诉人交付办理案涉商品房不动产权登记有关文书的条件，被上诉人是否出具委托书均不会改变上诉人不能向被上诉人交付办理不动产权登记有关文书的违约事实。上诉人主张系因被上诉人未出具委托书导致其不能向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书，不应承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间晚于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行的时间，不动产登记政策的调整不属于合同履行期间的不可抗力事由，上诉人所举证据不能证明其逾期具备办理转移登记条件系不动产登记的政策调整所致。上诉人据此主张免除违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费1542元，自行退回770元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印