浙江省舟山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙09执复11号 复议申请人（申请执行人）：张海青，女，汉族，1968年2月6日出生，住舟山市定海区。 被执行人：舟山市中昌房地产有限公司，住所地舟山市定海区解放西路225号7楼。 法定代表人：包新强，该公司董事长。 被执行人：舟山市半岛投资开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道银雁路100号218室。 法定代表人：包新强，该公司董事长。 被执行人：上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路118号。 法定代表人：陈建铭，该公司董事长。 被执行人：陈建铭，男，1956年4月29日出生，汉族，住舟山市定海区。 被执行人：陈艳红，女，1958年3月10日出生，汉族，住舟山市定海区。 复议申请人张海青不服舟山市定海区人民法院于2020年3月20日作出的（2020）浙0902执异4号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 舟山市定海区人民法院（以下简称定海法院）在执行（2019）浙0902执1936号申请执行人张海青与被执行人舟山市中昌房地产有限公司（以下简称中昌公司）、舟山市半岛投资开发有限公司（以下简称半岛公司）、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（以下简称三盛公司）、陈建铭、陈艳红民间借贷纠纷一案中，申请执行人张海青对定海法院暂缓发放执行款的行为提出了书面异议。定海法院审查后裁定驳回张海青的异议申请。后张海青不服该异议裁定，向本院提出复议，请求执行法院及时发放执行款，纠正相关执行行为。 定海法院查明，2019年8月28日，申请执行人张海青以（2019）浙0902民初3047号民间借贷纠纷为由起诉被执行人中昌公司、半岛公司、三盛公司、陈建铭、陈艳红。案经调解，双方达成如下协议：一、中昌公司归还张海青借款本金2500万元，并从2019年8月21日起于每月20日前按月利率1.8%支付利息，该款于2019年9月6日已归还400万元，于半岛公司银行账户被解除查封之日起五个工作日内归还350万元，于2019年10月底前归还760万元，于2019年11月底前归还490万元，于2019年12月底前归还290万元，于2020年1月底前归还210万；二、中昌公司支付张海青保全费5000元、诉讼保全保险费48600元、律师代理费250000元，上述款项中昌公司在半岛公司银行账户被解除查封之日起五个工作日内支付；三、半岛公司、陈建铭、陈艳红对上述全部款项承担连带清偿责任，三盛公司对上述借款本金中的1000万元本息承担连带清偿责任；四、如中昌公司有任一期未按约定期限和金额归还，则张海青有权向法院对中昌公司未偿还部分本息（包括未到期部分）及第二条约定的费用向法院申请强制执行。后五被执行人均未按照调解协议约定履行全部还款义务。2019年11月1日，张海青向定海法院申请强制执行，执行案号（2019）浙0902执1936号。 执行过程中，定海法院通过执行查控系统对被执行人半岛公司在浙商银行舟山分行的存款14375413元予以冻结，2019年11月7日扣划至定海法院。款项扣划至定海法院后，半岛公司向定海法院提出异议，陈述称：定海法院扣划的款项，系半岛公司为开发“南沙里”住宅项目融资需要，系通过杭州炀闰贸易有限公司在温州金融资产交易中心股份有限公司申请挂牌登记发行的收益权产品；受托管理人、承销机构为舟山东点投资管理有限公司；各方约定，账户内销售回款除用于支付工程款、农民工工资及必要的开支外，应优先归还杭州炀闰贸易有限公司的收益权产品款项；现法院扣划上述款项后，导致农民工工资及工程款无法发放，请求法院暂缓发放执行款。定海法院收到半岛公司的书面申请书后，要求其补全异议案件所需的全部材料，但半岛公司迟迟未予补全，故其异议申请未予立案。2020年1月9日，舟山群岛新区普陀山-朱家尖管理委员会、舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普朱管委会）联合向定海法院发函。告知定海法院：扣划的存款账户系半岛公司商品房预售资金专用存款账户，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》《舟山市商品房预售资金监管实施细则》的规定，预售资金实行封闭式管理，只能用于支付项目建设相关费用；现“南沙里”项目销售过半，大部分业主对项目建设进度和预售款高度关注，已多次至普朱管委会上访。普朱管委会建议定海法院对该笔执行款审慎执行。2020年1月21日，舟山市住房和城乡建设局亦向定海法院发函，告知定海法院：购房预售资金账户实行封闭式管理，只能用于项目建设；“南沙里”项目资金监管账户内预售款系前期业主购房款，专项用于工程建设，其他用途不得支取，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，如该专项预售资金用作其他用途，将影响该项目建设工程的正常进行；同时，该笔资金牵涉面大，利益诉求多，存在较大的社会风险隐患，建议法院对该笔款项审慎执行，预售资金账户不应进行其他用途处置。 定海法院认为，本案的争议焦点在于商品房预售管理账户内的资金法院能否强制执行，并用于清偿被执行人的一般债务。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。浙江省住房和城乡建设厅亦在2010年出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，该办法第十二条规定，商品房预售资金使用实行封闭式管理。第十五条规定，各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品房预售资金的监管。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。本案扣划的账户系半岛公司为“南沙里”住宅项目开发建设所设立，账户内的资金来源于购房人预售商品房所支付的购房款。现“南沙里”项目尚未竣工，而账户内仅有资金1400余万元，根据法律规定，该款应优先保障“南沙里”项目的开发建设，以维护广大购房者的预期利益。异议人关于工程预算清册总额的20%可以用于清偿其债务的主张，系其对该规定条款的理解偏差。首先，法律明确规定，商品房预售所得款项必须用于工程建设；其次，所谓项目工程预算清册总额的20%，其用途也是与工程项目相关的前期工程费及同步归还本项目房地产开发贷款，理应不能包含房地产企业因民间借贷产生的债务，否则对商品房预售资金的监管将失去意义。况且，本案半岛公司虽然是被执行人，但其实际为保证人，将保证人商品房预售资金监管账户的资金用于清偿担保之债，更超出了该条款准许支出的范畴。故张海青要求及时将涉案款项作为执行款用于清偿其民间借贷案件本息的主张，定海法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一项的规定，裁定驳回张海青的异议申请。 复议申请人张海青向本院申请复议称，一是2019年11月7日，定海法院扣划被执行人半岛公司1400余万款项，半岛公司即提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，定海法院应当在三日内立案，但三天过后复议申请人询问被告知已通知半岛公司补充材料，按照规定，执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。2019年12月13日复议申请人递交了半岛公司全资股东舟山宏盛置业发展有限公司以及舟山宏盛置业发展有限公司的全资股东被执行人中昌公司给定海法院的函件，表示本案借款系用于半岛项目，对法院扣划执行款不持异议，并支持法院执行的意见，但法院仍不发放执行款。2020年1月9日普朱管委会发函要求定海法院审慎执行，从2019年11月7日半岛公司提出异议，补充材料到2020年1月9日期间两个多月时间，定海法院既不对半岛公司异议立案，也没有作出不予受理的裁定，更没有发放执行款，定海法院的执行行为不符合法律规定；二是房地产公司的收入均来源于销售产品即商品房的款项，国家对商品房销售款进行监管，是为了防止房地产企业的资金使用，并非针对司法机关的执行行为，自实行商品房预售制度以来，法院针对房地产公司的债务执行，无论查封、扣划、是否必须查明工程是否完工、工程款是否足额支付。如果定海法院裁定的理由成立，那么法院除工程款性质的债务外就不能查封监管账户资金；三是商品房预售资金可以用于清偿其他债务，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第十五条规定，各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品房预售资金的监管。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。根据上述规定，监管资金的是按照工程预算的130%计算，不是所有销售款，而且是这个130%范围内资金在20%范围里是可以用作清偿债务，而且没有说必须先满足工程款情况下才用这20%资金。复议申请人认为借款资金就是用于半岛项目开发，销售资金应该偿还给复议申请人；四是定海法院裁定书认为账户内仅有1400万元，与事实不符，在法院查封和扣划时，账户内尚有2700万元资金，在定海法院划拨后，普陀区人民法院执行局又扣划了其余的资金支付工程款和半岛公司的其他债务。复议申请人在异议期间，账户资金起码有8000万元可以用于归还债务，定海法院只是扣划了其中的1400余万元，在规定的限额内，定海法院应该予以审查，判断能否执行。 本院查明事实与定海法院基本一致。另查明，（2019）浙0902执1936号执行案件申请执行标的为14293720元及利息，2019年11月7日执行法院扣划半岛公司在浙商银行的存款14375413元。同时，执行案件另已受偿金额包括2020年3月23日提取中昌公司应收租金本案受偿3024005元、2020年4月28日提取中昌公司应收租金本案受偿209549.77元、2020年4月28日扣划半岛公司普通存款本案受偿90065.45元，合计受偿3323620.22元。本案扣划浙商银行的存款14375413元资金账户所涉及的“南沙里”项目位于寺岙，项目总用地面积6.8万平方米，总建筑面积12.2万平方米，其中商业33261.49平方米，住宅52162.56平方米，配套用房1270.21平方米。项目建设单位为半岛公司，施工单位上海世方建筑工程有限公司，监理单位浙江工正工程管理有限公司。目前，除其中两幢楼外其余建筑单体均已结顶，约完成土建施工总量的70%。自2019年底该项目出现项目风险隐患后，基本处于停滞状态。项目预售资金监管账户为浙商银行股份有限公司舟山分行，账户为34×××95。目前“南沙里”项目面临的主要问题包括项目不能及时交付时业主大量违约金赔付及退房、农民工工资无法支付、工程材料款无法支付和民间借贷等债务纷纷起诉法院等。在定海法院对预售资金监管账户划拨后，普陀区人民法院在该账户划拨已经保全的金额，主要用以支付工程款、农民工工资。在普陀法院处置该账户资金时，未有当事人及案外人提出该账户为商品房预售资金监管账户。 2020年1月16日，中昌公司向执行法院表示对扣划半岛公司账户资金的执行行为不持异议；舟山宏盛置业发展有限公司向执行法院表示以股东身份对扣划半岛公司账户资金的执行行为不持异议。4月23日，本院作出（2020）浙09民诉前调1号决定书，对半岛公司破产预重整一案，指定北京市中伦（上海）律师事务所、浙江京衡律师事务所担任半岛公司破产预重整联合管理人。 本院认为，本案的争议焦点在于定海法院暂缓发放扣划于被执行人商品房预售资金监管账户的款项是否适当的问题。 商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第十二条规定，商品房预售资金使用实行封闭式管理。第十五条规定，各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品房预售资金的监管。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。综合上述规定可知，对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能。预售资金应首先用于商品房工程建设，项目工程预算清册总额的20%，其用途也是与工程项目相关的前期工程费及同步归还本项目房地产开发贷款。对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，债权人与购房者的利益平衡等诸多方面，需要根据具体情况具体处理。 本案中，扣划资金账户所涉及的“南沙里”项目自2019年底出现项目风险隐患，基本处于停滞状态，在此情况下，对商品房预售资金监管账户的执行更应采取谨慎的态度，以发挥商品房预售资金监管制度的功能。只有在确保工程建设资金充足的情况下，或者待工程竣工后，才可就本案所涉普通债权执行监管账户内的资金。定海法院在监管资金所涉建设工程施工无法正常进行的情况下，暂缓发放执行款的行为并无不当。 综上，定海法院（2020）浙0902执异4号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。复议申请人张海青的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回张海青复议申请，维持舟山市定海区人民法院（2020）浙0902执异4号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 刘建伟 审 判 员 吴红伟 审 判 员 冷海波 二〇二〇年七月十九日 法官助理 郑 哲 代书记员 沈佳敏