贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6253号 原告：李作智，男，1981年9月11日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司（统一信用代码：9152050067073306XQ），住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（东客站旁边）。 法定代表人：吴正华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），执业证号：15224201610604979，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），执业证号：15224201710675742，系贵州锐驰律师事务所律师。 原告李作智与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李作智、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王会强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李作智向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于30日内为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付给原告。二、请求人民法院依法判令毕节市鼎盛房地产开发有限公司支付原告逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（从合同签订之日起至办理不动产权证书交付原告之日止）暂记30000元。三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：2013年10月26日，原告李作智与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为394486.00元，双方就商品房基本情况、付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋转移登记、违约责任等作了明确约定，合同签订后原告依约履行了买受人应尽义务，向被告付清了购房款项，然时至今日，经原告多次向被告催促办理该涉案商品房不动产权属证书，被告仍未按该商品房买卖合同第二十二条之约定，向原告交付该涉案房屋转移登记有关文书，该行为显然构成违约，被告应当承担违约责任。原告认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真是意思表示，亦未违反法律的强制性规定，该合同真实有效，原告依合同约定履行了买受人应尽义务，被告理应严格按照合同约定和法律规定按期向原告交付房屋及办理房屋产权转移登记相关文书，被告不履行合同约定的义务已严重违反法律规定，严重的侵害了原告作为买受人的合法权益。故原告根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，将毕节市鼎盛房地产开发有限公司诉至贵院，恳请人民法院依法判如所诉。 被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：被答辩人诉答辩人商品房买卖合同纠纷一案，答辩人就案件事实及法律规定作答辩意见如下：被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，同时也属于不可抗力，应依法判决驳回。（一）在案涉《商品房买卖合同》签订后，在国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平，也属于不可抗力。（二）被答辩人在与答辩人签订的《委托书》中，承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。2019年5月27日，原告在其签订的《委托书》中，在继续委托答辩人为其办理案涉房屋《不动产权属证书》的同时，已明确：不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。之后，答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交，被答辩人在领取案涉房屋《不动产权证书》的同时，已声明：不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。如上所述，被答辩人起诉要求答辩人支付逾期办证违约金即违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院依法裁定驳回原告起诉。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为394486元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款244486元，余款150000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照同期银行贷款基准利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款394486元。2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分不动产权证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月30日，被告在原告所属6楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年10月25日，原告提交资料并出具委托书委托原告代为办理不动产权证书。原告出具的委托书载明不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。因被告逾期办证，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告逾期通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。但被告取得涉案楼栋不动产权证书后，具备了办理商品房转移登记的条件，原告出具委托书委托被告办理涉案商品房不动产权证书时，明确表示不再追究被告的违约责任，原告就诉请的该民事权益已经作出处分，原告再行提起诉讼，诉请被告支付逾期办证违约金，本院不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李作智的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费275元，由原告李作智负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  毛雨