沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初8216号原告（反诉被告）：沈阳市大东区添福养老之家，住所地：沈阳市大东区东站街51甲1-1号。法定代表人：雷凤刚，职务：院长。委托代理人：冯玲，系沈阳市大东区文官法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：沈阳幸福九号老龄服务有限公司，住所地：沈阳市沈河区悦宾街1号方圆大厦913室。法定代表人：常吉旺。委托代理人：王丽妍，女，汉族，1973年7月16日出生，住址：沈阳市大东区。原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家（以下简称添福养老之家）与被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司（以下简称幸福九号老龄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）添福养老之家的委托代理人冯玲，被告（反诉原告）幸福九号老龄公司委托代理人王丽妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）添福养老之家诉称：2015年10月17日原告与沈阳市成盛鞋业有限公司签订《厂区租赁协议》，协议约定:原告承租沈阳市成盛鞋业有限公司所有的坐落于沈阳市大东区，建筑面积3837.89平方米，用作开办养老院。协议第四条第2款租金支付第(2)还约定:第三年、第四年每年租金按0.7元/天/平，每年169.46万元(一百六十九万四千六百元整)，即从第三年开始租金增加了12％。经房屋所有权人沈阳市成盛鞋业有限公司同意，2016年4月20日原告与被告签订《房屋租货合同》，原告将承租房屋的一楼，建筑面积910平方米房屋转租给被告，用于经营幸福九号居家养老项目。“合同”第二条约定:房屋年租金25万元，第三年租金按甲方即原告与产权人租金同步同比增长，即被告2018年至2019年度的年租金应为28万元。被告已付租金25万元，欠租金3万元至今未付“合同”中约定的在被告承租期间发生的采暖费及电费由被告承担的义务，被告也没有履行。“合同”第四条违约责任一还约定:“违约方需向守约方支付违约金5万元。因此原告主张由被告给付违约金5万元符合法律规定。综上，原告诉被告给付拖欠租金、采暖费、电费及违约金等合计104515元的诉讼请求符合法律规定，故原告起诉至法院，请求法院判令：1、解除房屋租赁合同;2、给付2018年4月至2019年4月拖欠租金3万元；3、给付2018年至2019年度采暖费23660元;4、给付拖欠电费855元；5、賠偿违约金5万元；6、由被告承担诉讼费。被告（反诉原告）幸福九号老龄公司辩称：同意解除房屋租赁合同，原告与被告之间的租赁合同2019年4月20日到期，被告于4月17日已经搬出，被告认为到期并没有续租，合同已经实际解除。对于第2项诉讼请求没有依据；采暖费没付给原告，因为房屋的租赁面积不对，有100多平方米的误差，被告认为之前多收取的采暖费，用之前原告多收的抵顶被告没交的2018、2019年的采暖费，已经足够了。4月26日我又支付了一笔1300多元的电费，所以现在也不欠电费。我们不存在违约的行为。被告（反诉原告）幸福九号老龄公司的反诉请求：要求原告1、返还被告（反诉原告）因减除租赁面积而减少的房屋租金85879.1元及利息；2、返还被告（反诉原告）第一年和第二年多收取的采暖费5418.4元；3、返还被告（反诉原告）三年期间多缴纳的电费25200元；4、支付被告（反诉原告）违约金50000元；5、支付被告（反诉原告）养员会费198000元；以上5项合计金额364497.5元；6、判令原告（反诉被告）承担诉讼费用。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2016年4月20日签订《房屋租货合同》合同约定内容:租赁地址沈阳市大东区东站街51甲1号，建筑面积910平方米，租期三年，租期从2016年4月20日至2019年4月20日止。租金25万元(见证据一《房屋租赁合同》共4页)。被告（反诉原告）承租后，设计装修工作由原告（反诉被告）承搅实施(无资质)，见设计图(证据二《幸福九号一层平面布置图》共4页)，平面图一层总体建筑面积906.6平方米，其中门厅位置以及步梯、电梯公共设施等占用面积100.8平方米((2.4米+6米)×12米＝100.8平方米)，均包含在了被告（反诉原告）承租的面积里。但装修完毕后，该区域即被原告（反诉被告）占据使用，一直作为原告（反诉被告）的接待处，被告（反诉原告）多次讨要均被原告（反诉被告）拒绝，员工也因讨要该经营区域发生争执。被告（反诉原告）实际经营面积区域界线以图上③--③为界限，该界线以东，从GM1821门起，以东至门里面为被告（反诉原告）租赁实际租赁面积，该界线以西为原告（反诉被告）养老院使用的面积以及楼上电梯等占用面积，共计100.8平方米，被告（反诉原告）认为双方之间的租赁协议合法有效，原告（反诉被告）构成违约。双方签订的租货合同，明确规定了租赁物的面积和相应的租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方协议中明确约定，租赁物的建筑面积为910平方米，而原告（反诉被告）交付的租赁物实际建筑面积缩减了104.2平方米((910-906.6)+100.8＝104.2)，不符合双方的协议约定。其交付的租赁物少于协议约定面积的事实，是对协议约定的违反。因此，原告（反诉被告）构成违约，应当承担相应的违约责任，依据《房屋租赁合同》第四条违约责任:“若甲方出现违约行为，甲方需支付违约金人民币50000元(大写:伍万元)。被告（反诉原告）请求人民法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金50000元。同时，应当退还因缩减租赁物面积而多收取的租金，因此被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还因缩减租赁面积多收取的房屋租金85879.1元、三年所收取房租的利息，以及两年多收取的采暖费5418.4元，(见证据三图片(1)（2）门厅和原告（反诉被告）实际掌控的前台接待处实景。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）多收取的房屋租金计算如下250000元/910平方米*104.2平方米*3年＝85879.1元；同时采暖费亦应减除，应返还采暖费计算如下:23660元/910平方米＊104.2平方米*2年＝5418.4元。在合同到期时被告（反诉原告）缴纳了电费见证据四(2019年3月、4月微信电费截图共2页)，证明被告（反诉原告）不欠电费。在被告（反诉原告）2019年4月20日停业以后，见证据五(《停业通知》)、证据六原告（反诉被告）在被告（反诉原告）曾经的经营场地门上张贴的《告知函》，证明被告（反诉原告）经营场所确实关门停业。被告（反诉原告）法定代表人常吉旺给原告（反诉被告）实际控制人吕富强发微信通知不再续租，并协商返还设施设备证据七(常吉旺微信截屏)被告（反诉原告）也多次派人去协商取回自己物品，均被原告（反诉被告）门卫拒绝。但后期被告（反诉原告）居然发现被告（反诉原告）经营场所的电表停业后依然有大量的电量消耗见证据八(电费催缴微信截屏:2019年6月3日微信账号显示的缴费通知电费钱数数额)，说明门厅位置确实是原告（反诉被告）在使用，从事经营活动，同时也说明这三年以来被告（反诉原告）在不知情的情况下一直替原告（反诉被告）承担多计算租货面积产生的大量的电费，数值可以参考证据八。按此计算，被告（反诉原告）每月替原告（反诉被告）支付的电费约700元，三年即700元*12月＊3年25200元。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）给予返还该笔费用；二、按照双方答的《房屋相货合同》第三条双方的权利和义务中：“二、乙方第(三)条双方确认给子甲方养员在乙方项目的优惠政策，即第一、二年乙方收取甲方养员会费每人3980元。第一年乙方返还甲方养员全部会费，第二年乙方返还甲方养员全部会费(但不能超过80人)，所交会费从交纳日起三日内返还甲方，第三年以后每年收取甲方养员会费每人1980元。【乙方为甲方养员提供基础会员服务，不含有偿服务(如，旅游，体检，摄影摄像等増值服务)】”。依据本协议原告（反诉被告）从第一年起应向被告（反诉原告）按照3980每人缴纳会费，而原告（反诉被告）的添福养老机构开业三年从未向被告（反诉原告）交纳过任何会费，原告（反诉被告）再次违约，要承担违约责任，被告（反诉原告）请求人民法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金50000元；三、同时依据该条款:原告（反诉被告）从第三年起应向被告（反诉原告）支付其养员会费每人每年1980元，原告（反诉被告）的机构床位150张，入住率70％计，即100人，则原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）养员会费1980元*100人＝198000元；请求人民法院判令原告（反诉被告）停止侵权行为，立即归还被告（反诉原告）室内设施设各和室内货物，明细见证据九《幸福九号居家养老服务中心固定资产明细表》、证据十《率福九号停业被添福养老扣押设施设备清单一》附照片7页。根据《民法通则》第七十五条的规定:公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。请求人民法院依法判令原告（反诉被告）停止违法侵权行为。在被告（反诉原告）停业以后，原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意，擅自使用被告（反诉原告）设施设备从事经营活动，见证据十(照片和网络报道)，2019年5月30日原告（反诉被告）使用被告（反诉原告）装修的场地以及被告（反诉原告）的设施设备、办公家具召开大型联谊活动，开展经营活动。原告（反诉被告）三年来一直对外宣称该经营场所是原告（反诉被告）自己的场所，是给其养老院配套的活动场所，每逢有咨询养老事宜的客户，他们都带客户到被告（反诉原告）场地参观，并讲解能为养员提供该项服务。但从未给付被告（反诉原告）养员会费严重侵害了被告（反诉原告）的合法权利。鉴于原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的违约和侵权行为是一贯行为，公然肆意践踏被告（反诉原告）的合法权益，扣押被告（反诉原告）物品，侵占并为己所用，情形恶劣，现被告（反诉原告）保留向原告（反诉被告）追加赔偿的权利。四、综上所述，原告（反诉被告）一直在违约、侵权，被告（反诉原告）多次与其协商无果，而不是被告（反诉原告）违约，所以，原告（反诉被告）索要违约金没有理由和依据:原告（反诉被告）没有理由和权力扣押被告（反诉原告）的设施设备，请人民法院维护被告（反诉原告）;原告（反诉被告）房屋租金涨幅30000元没有合法依据，仅凭《厂区租赁协议》相关内容，证据不充分;关于原告（反诉被告）要求的第三年采暖费的支付的诉求，被告（反诉原告）一直未交的原因也是跟原告（反诉被告）协商，从以往多缴纳的房租费用中冲抵相应数额，现在依然坚持这个主张。五、请求人民法院判令原告（反诉被告）承担所有诉讼费用。原告（反诉被告）添福养老之家反诉辩称：1、关于被告（反诉原告）请求原告减除租赁面积减少租金85879.1元的没有事实与法律依据。《房屋租赁合同》第一条第（二）款约定：甲方租赁给乙方的房屋建筑面积910平方米，使用面积860平方米，门厅是电梯及步梯的公共使用区域，不在合同约定范围内，租赁合同双方均有权使用。2、被告（反诉原告）按照合同约定面积交纳采暖费，符合双方约定，反诉原告2018年至2019年度的采暖费23660元至今没有交纳是违约行为，应负违约责任。3、门厅使用的电量是使用的养老院电表，反诉原告请求答辩人返还多交纳的电费25200元没有事实与法律依据。电业局查询电表使用电量是当月查上个月的，2019年5月1日抄表的日期是4月份的使用电量的表数，被告（反诉原告）租赁的房屋电表是独立的，被告（反诉原告）在使用房屋时所产生的电费应由其交纳是双方合同约定的义务。4、关于违约金问题，属于被告（反诉原告）违约，应由其承担。5、关于《房屋租赁合同》第二条双方的权利义务中第三款：“双方确认给予甲方养员在乙方项目的优惠政策，即第一、二年乙方收取的甲方养员会费每人3980元。第一年乙方返还甲方养员全部会费，第二年乙方返还甲方养员全部会费（但不能超过80人），所交会费从交纳日起三日内返还甲方，第三年以后每年收取甲方养员会费每人1980元”。这一条款是双方约束第三方即养员如何交纳会费的无效条款。在我养老之家入住的养员从来也没有向原告交纳过会费，即便交纳会费合同中也约定，三日内全部返还给甲方（即我方）。这一条款我方不存在违约。设立这一条款的意思是：在我养老院入住的老人免费在被告（反诉原告）处健身，所收取的费用归我方所有。综上：被告（反诉原告）不按时交纳租金违约在先，应承担违约责任，请求法院依法驳回被告（反诉原告）的无理请求，作出公正判决。经审理查明：被告幸福九号老龄公司原名为沈阳幸福九号老龄产业发展有限公司。原告（甲方）与被告（乙方）于2016年4月20日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于沈阳市大东区的房屋出租给被告使用，合同约定甲方租给乙方的房屋建筑面积为910平方米，使用面积为860平方米，租赁期限从2016年4月20日至2019年4月20日，租金双方约定租金标准为每年25万元，第三年租金按甲方与产权人租金同步同比增长（以甲方租赁合同为准，此租赁合同复印件已提供给乙方）。在支付方式和时间中双方约定首年租金于2016年4月30日前一次性支付，之后每年租金于每年4月30日向甲方支付当年租金。合同同时约定水电费采暖费在承租期内由乙方所租面积及计量表向甲方缴纳。在第三条双方的权利义务中乙方的权利义务中约定，双方确认给予甲方养员在乙方项目的优惠政策，即第一、二年乙方收取的甲方养员会费每人3980元。第一年乙方返还甲方养员全部会费，第二年乙方返还甲方养员全部会费（但不能超过80人），所交会费从交纳日起三日内返还甲方，第三年以后每年收取甲方养员会费每人1980元。在合同中违约条款约定，任何一方违约，均需支付对方5万元违约金。2018年6月30日和7月12日，被告分两次向原告支付第三年的租金250000元。合同到期后，被告搬出所承租的房屋。截止2019年5月1日，被告尚欠电费855.9元，2019年2月被告的电费为1016.60元，3月份电费为1308.32元。被告没有向原告支付2018年采暖费23660元。另查明，2015年原告与案外人沈阳市成盛鞋业有限公司签订厂区租赁协议，协议约定沈阳市成盛鞋业有限公司将位于沈阳市大东区出租给原告开办养老院，租赁期限从2015年11月1日至2025年12月31日，合同约定建筑面积为6029.67平方米，租金第一、二年为每年150万元，第三、四年的租金为每年169.46万元。上述事实，有厂区租赁协议、补充协议、房屋租赁合同、支付凭证、电费通知单、微信聊天记录、照片、告知函等证据及庭审笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:原告添福养老之家与被告幸福九号老龄公司签订的房屋租赁合同系双方真实的表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。合同中约定第三年的租金按甲方与产权人租金同步同比增长（以甲方租赁合同为准，此租赁合同复印件已提供给乙方），原告与产权人之间合同约定第三年租金为169.46万元，比第一、二年的租金上涨13%，因此被告应支付原告第三年租金为28.25万元，扣除已经在支付的25万元，因此对于原告要求被告支付租金30000元予以支持。因原告与被告之间签订的房屋租赁合同已经到期，被告到期后并未继续承租案涉房屋，因此原被告之间的租赁协议已经到期终止，故对于原告要求解除租赁合同的主张不予支持。关于原告要求被告给付采暖费的问题，由于合同约定采暖费由承租人负担，因此被告应支付原告采暖费23660元（26元/平方米*910平方米）。关于原告要求被告给付电费的问题，因双方在合同中约定电费由承租人负担，故被告应给付原告电费855元。关于原告要求被告给付违约金的问题，虽然被告支付第三年租金上未能按合同约定的时间和数额给付原告，但原告主张的数额过高，因此本院酌定被告给付原告5000元违约金。关于原告要求被告给付从2019年5月之后房屋租金的问题，因被告在合同到期时搬出案涉房屋，而被告提供的证据也能证明原告在2019年5月份实际使用案涉房屋，故对于原告的该项主张不予支持。关于被告提出的房屋面积的问题，被告在庭审中提供装修图纸，但该图纸并非系房产测绘部门测定，且双方在合同中约定的房屋租金并非按面积计算租金，被告在承租房屋前对房屋的情况已进行充分了解，对所承租的房屋的面积和租金并未提出过异议，因此被告应按合同约定的租金标准在支付租金。故对于被告要求原告返还租金及利息以及采暖费的的主张不予支持。关于电费的问题，被告所使用的房屋单独电表，2019年2月被告的电费为1016.60元，3月份电费为1308.32元，因此4月份电费为855.9元符合客观实际情况，因此对于被告要求返还电费的主张不予支持。关于被告要求原告给付养员会费198000元的主张，因双方合同约定由被告收取养员会费，在庭审中，被告并未提供证据证明原告已经替被告收取养员会费，因此对于被告的该项主张不予支持。关于被告要求违约金的问题，因原告并未违反合同约定，因此对于被告的该项主张不予支持。关于被告提出的请求法院调取原告养员人数的请求，因被告的该项请求与裁判结果并无联系，因此对于被告的该项请求不予准予。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家租金30000元；二、被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家采暖费23660元；三、被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家电费855元；四、被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家违约金5000元；五、驳回原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司的反诉请求。如被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391元，由原告（反诉被告）沈阳市大东区添福养老之家负担891元，由被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司负担1500元。反诉案件受理费3384元，由被告（反诉原告）沈阳幸福九号老龄服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 郭福强审判员 贾雪艳二〇二〇年七月二十七日书记员 高明月