辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1341号原告：李欣悦，女，汉族，1999年10月5日出生，现住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宫子婵，辽宁睿智律师事务所律师。第一被告：谷晓鹏，男，汉族，1974年8月19日出生，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：谷晓俏，女，汉族，1978年5月20日出生，现住营口市站前区。第二被告：陈猛，男，汉族，1983年4月29日出生，个体，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：张玉芬（陈猛母亲），女，汉族，1956年2月23日出生，现住营口市站前区。第三被告：营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆，住所地营口市站前区东升路49甲-甲21、22、23号，统一社会信用代码：92210802MA0U20KU81。经营者：陈猛。委托诉讼代理人：张玉芬（陈猛母亲），女，汉族，1956年2月23日出生，现住营口市站前区。原告李欣悦与被告谷晓鹏、陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆（以下简称海岛蝶湾水汇馆）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李欣悦的委托诉讼代理人、被告谷晓鹏、陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：一、要求解除原告与第一被告签订的《租赁协议书》；二、要求被告将涉案房屋恢复原状并返还原告；三、要求第一被告承担因其原因导致提前解除协议的违约责任，即赔原告7500元违约金，被告支付的履约保证金2000元不予返还；四、要求第一被告给付房租，即按照15000元/年的标准，自2019年4月14日至返还房屋之日止给付房租（截止至2019年12月30日，第一被告欠付租金11250元)；五、要求第一被告支付因占用使用涉案房屋所产生的物业费、水、电、煤气等所有费用；六、要求第一被告承担逾期支付房租的违约责任，即以4000元为基数，自2018年1月30日至2018年2月8日，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以11000元为基数，自2018年1月30日至2018年4月15日，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以1250元为基数，自2018年12月30日至2019年2月13日止，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以2500元为基数，自2018年12月30日至2019年2月22日止，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；以欠付房租为基数，自2018年12月30日起至付清该款之日止，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；（截止至2019年12月30日，上述逾期利息合计约为25793元）；七、要求第二被告、第三被告与第一被告承担连带责任；八、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托其母亲卢颖与第一被告于2018年1月12日签订《租赁协议书》，协议约定原告将其位于站前区东升路49甲-甲8号的房屋出租给第一被告，该房屋用于经营洗浴，由第三被告实际使用，租赁期限为2018年1月15日起至2026年3月31日止，履约保证金为2000元，房屋租金15000元/年，首年租金于2018年1月30日缴清，以后租金以年度预付的方式在每年12月30日前支付下一年租金。签订合同后，第一被告未按合同约定支付租金，且逾期支付租金的日期超过15天，按照协议约定，原告除有权要求解除协议，要求第一被告将房屋恢复并返还，被告应承担因其原因导致提前解除合同的违约责任及逾期给付房租的违约责任。因第二被告、第三被告是涉案房屋的实际承租人，第二被告是第三被告的经营者，是实际房租的给付者，同时，第二被告承诺涉案房屋租金由其给付，故，第二被告、第三被告应与第一被告承担连带责任。为维护原告合法权利，特向贵院起诉要求①解除原告与第一被告签订的《租赁协议书》；②被告将涉案房屋恢复原状并返还原告；③第一被告承担因其原因导致提前解除协议的违约责任，即赔偿原告7500元违约金，被告支付的履约保证金2000元不予返还；④要求第一被告给付房租，即按照15000元/年的标准，自2019年4月14日至返还房屋之日止给付房租（截止至2019年12月30日，第一被告欠付租金11250元)；⑤第一被告支付因占用使用涉案房屋所产生的物业费、水、电、煤气等所有费用；⑥第一被告承担逾期支付房租的违约责任，即以4000元为基数，自2018年1月30日至2018年2月8日，按照日利率5‰计算逾期支付房租利息；以11000元为基数，自2018年1月30日至2018年4月15日，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以1250元为基数，自2018年12月30日至2019年2月13日止，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以2500元为基数，自2018年12月30日至2019年2月22日止，按照日利率5‰。计算逾期支付房租利息；以欠付房租为基数，自2018年12月30日起至付清该款之日止，按照日利率5‰计算逾期。被告谷晓鹏辩称：不同意解除租赁协议，合同不是第一被告本人签字，但是不知道是谁签的，第一被告本人也不知道，我们实际占用该房屋。最初是第二被告、第三被告与原告签订的合同，后来变更为第一被告与原告签订。被告陈猛及海岛蝶湾水汇馆辩称：不同意解除租赁协议，之前的房租都是陈猛微信转账给原告的母亲的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告是站前区东升路49甲-甲8号、面积14.92平方米房屋所有权人。2018年1月12日原告委托其母亲卢颖与第一被告谷晓鹏签订《租赁协议书》，协议约定原告的房屋出租给被告，用途为经营洗浴，租赁期限为2018年1月15日起至2026年3月31日止，履约保证金为2000元，房屋租金15000元/年，首年租金于2018年1月30日缴清，以后租金以年度预付的方式在每年12月30日前支付下一年租金。合同约定，若承租方未能按时缴纳租金或物业服务费，每逾期一日，则承租方须按欠缴费用总额的5‰缴纳滞纳金，逾期15日未缴付房屋租金的，出租方有权解除本协议。该合同承租方由被告方谷晓鹏签字，出租方是原告的母亲卢颖签字。根据双方庭审陈述，因原告方居住在大连，联系磋商合同的时候原告母亲一直是同第二被告陈猛联系，当原告方将合同文本邮寄给承租方签字时，原告方收到的租赁合同承租方的名字写的却是第一被告谷晓鹏的名字，因第二被告、第三被告给付了履约保证金2000元和第一年的租金，原告了解到是家庭经营，所以原告就予以默许了。关于履约保证金，双方合同约定：乙方即承租方未履行本协议的保证，乙方如逾期未付租金、物业费、协议约定的各项费用，或乙方应负损害赔偿责任、违约责任而不支付时，甲方可从履约保证金中扣除。第二被告的委托代理人对租赁房屋的事实予以认可。对租赁合同中谷晓鹏的签字是否是本人签字不太了解，有可能是第三被告的会计人员所签，但承认陈猛与谷晓鹏双方是亲属关系。第一被告谷晓鹏的代理人否认合同的签字的真实性，称不是租赁者，应与其无关。另查，合同签订后，第二被告陈猛实际使用了该房屋用于经营营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆。根据合同约定，被告应在第二年度即2018年12月30日前交付2019年度租金。经查，被告陈猛于2019年2月13日给付原告租金1250元，2月22日给付原告租金2500元，共计给付2019年度租金3750元，此后租金未付。另查，被告陈猛系营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆的经营者，谷晓鹏使用与原告签订的租赁合同注册了营口市站前区印象足道店，后又将该店注销。本院认为：原告与被告谷晓鹏签订了房屋租赁合同，由被告陈猛实际使用房屋用于经营营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆，现各被告均未按约定给付房屋租金，因此被告构成违约，原告请求解除租赁合同，本院予以支持。虽然庭审中谷晓鹏否认租赁合同是本人签字，但从庭审调查的情况，谷晓鹏对租赁原告房屋的事知情并利用该房屋办理了个体工商户的登记，因此其辩称不院不予采信。被告谷晓鹏作为承租人，未按约定给付租金应承担违约责任。被告陈猛实际给付2019年度租金为3750元，应为给付至2019年3月31日（3750元/15000元/365天=91天），因此承租人被告谷晓鹏应继续给付从2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金15000元标准的租金。被告营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆、陈猛系涉案房屋的实际使用者，应将房屋予以腾退。对被告交付的履约保证金2000元，原告可不予退还被告。原告请求给付违约金，双方约定违约金为按日5‰，约定过高，本院酌定以15000元为基数按年利率24%标准计算利息给付原告违约金。原告请求被告支付因占用期间所生的物业费、水、电、煤气费等可待具体确定后另行诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李欣悦与被告谷晓鹏签订的房屋租赁合同。二、被告谷晓鹏、陈猛、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆应于判决生效后十日内将站前区东升路49甲-甲8号、面积14.92平方米房屋腾退给原告李欣悦。三、被告谷晓鹏应于判决生效后十日内给付原告租金从2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金15000元标准计算。四、被告谷晓鹏应于判决生效后十日内给付原告李欣悦违约金以15000元为基数按年利率24%标准计算利息从2019年4月1日起至租赁房屋实际腾退之日止。上述三、四项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费964元（原告已预交），由被告谷晓鹏、营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆、陈猛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冷阳春人民陪审员  王 迪人民陪审员  辛 虹二〇二〇年七月二十八日法官助理聂磊书记员籍莎莎