湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2919号上诉人（原审原告）：文向华，男，1974年6月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李国俊，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号方茂苑二期13栋2507房。法定代表人：谢祖圆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊煜，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金艳，湖南湘达律师事务所律师。上诉人文向华因与被上诉人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司（以下简称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。文向华上诉请求：1、依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8316号民事判决；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；3、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院未调取或者未调取到文向华向一审法院申请调取由金茂公司持有、保管的证据，也未责令金茂公司提交相应的备案资料，文向华的勘验申请也未获得支持，而支持了金茂公司提交的一组缺少建设方、设计单位、设计人、设计时间签注的非正式图纸，违反举证责任分配制度，程序错误；2、一审法院一方面肯定案涉房屋因存在结构反梁，另一方面认定“视觉效果比其他房间矮”系装饰装修导致，两者相矛盾，事实认定错误；3、金茂公司提交的交房证据可以还原的事实为金茂公司将应当交付给文向华的房屋交付给了其他人，并由他人支付了相应的物业管理费，金茂公司为了掩盖过错自行签署了房屋交接单，该证据自证了其未按合同约定交付房屋给文向华，且否定了合同关于推定交付约定，一审判决认定金茂公司按照合同约定履行了交房义务缺乏事实依据；4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条并未排除《中华人民共和国消费者权益保护法》对其他侵害消费者权益行为法律的适用，一审法院适用法律错误。金茂公司辩称：1、一审法院已根据文向华申请到档案馆调取证据而未获得，金茂公司已按照法院要求提交了金茂公司持有的相关图纸，且文向华将该图纸作为证据提交；2、一审审理过程中，文向华对“案涉房屋书房顶部因有结构反梁布置，导致该间房屋经装饰装修后整体视觉效果比其他房间略矮”予以认可，双方无争议，一审事实认定正确；3、涉案房屋楼栋于2017年12月27日经湖南湘江新区管理委员会住建环保局备案，备案意见结论为同意备案，涉案房屋达到了《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的交付标准，2018年1月26日，文向华提前办理了收房手续、支付了半年物业管理费，另有双方的电话、微信联系记录可以证明文向华已经收房，2018年3月20日，金茂公司按内部管理流程通过邮寄方式向文向华送达了《交房通知书》，文向华于2018年3月22日签收，因此涉案房屋在事实上和法律上均已完成了交付手续，不存在迟延交付；4、《消费者权益保护法》保护的范畴仅只是普通商品市场中流通的商品，不包括商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是特别规定，一审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回文向华的上诉请求，维持原判。文向华向一审法院提出诉讼请求：1、确认金茂公司销售商品房有欺诈行为；2、判令金茂公司赔偿文向华惩罚性赔偿金500万元；3、判令金茂公司赔偿文向华迟延交房利息损失406055元（自2018年3月31日暂计至2019年6月20日，直至房屋实际交付之日止）；4、由金茂公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月31日，文向华与金茂公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1602133802）及其附件，约定文向华购买金茂公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，该房屋建筑面积269.06ｍ2，单价为16918.89元／ｍ2,总房价4552197元。合同第二条“买受人所购商品房的基本情况”中约定该商品房层高为3.15米。合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）2282197元，剩余房款2270000元向银行申请贷款。合同第八条“交付时间及条件”中约定，（一）出卖人应当在2018年6月30日之前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、已经竣工验收备案；2……。合同第十条“交接手续”中约定，（一）……双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋1、买受人应在交房通知书规定的交房日期办理该商品房的交接手续，如未在规定时间内办理交房的则视同交房……合同附件七“非标准层与标准层的区别”中约定：关于本户型与标准层存在的区别具体如下表所示：无。并注明“1、关于本户型与标准层存在的区别，已由出卖人向买受人告知，买受人对此表示知悉，并无异议。2、本人在此确认，针对本户室已实地看房，知晓该房所处地理位置、周边环境、户内平面布局和梁格布置以及通风采光景观等情况，听取了置业顾问对该房的介绍及本人的疑问所作的解答，并无异议。”文向华在上述约定及注明内容下方签名并按手印。合同附件九《补充协议》第一条“关于联系方式及送达事宜”中约定，1、出卖人的通讯地址为……买受人通讯地址及联系电话以主合同记载的地址及电话为准，如买卖任何一方地址及联系电话变更，应在发生变更之日起及时以书面形式通知另一方。买受人没有向出卖人预留通讯地址及联系方式、预留的通讯地址及联系方式有误或通讯地址及联系方式变更而未及时以书面形式告知出卖人的，出卖人不承担由此而造成的任何责任。2、主合同及本补充协议中的通知事项（包括但不限于《入伙通知书》）可用传真、挂号信件、特快专递、专人手递方式送达，或以网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，通知在下列情形下均视为已送达：……（5）以特快专递发出的，以收件人签收日为送达日时间，收件人未签收的，同城以特快专递交寄日的第3日为送达日，异地以特快专递交寄日的第7日为送达日。《补充协议》第七条“房屋交付相关事宜”中约定：1、买受人同意出卖人可委托物业公司代出卖人办理房屋交付手续和承担房屋质量保修事宜。买受人应在房屋交付通知书或入伙通知书（以下称“交房通知”）规定的时间内前来办理房屋交付手续，以电话通知的，买受人应在指定交付地点补签交房通知。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续的，如果买受人未收到交房通知的，均以交房通知规定的截止时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担。出卖人的交房通知规定的交房时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。非房屋主体结构质量问题不构成买受人拒绝受领房屋理由，房屋质量瑕疵由出卖人按买卖合同约定对其承担保修责任，维修期间不视为出卖人预期交付。3、超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以出卖人第一次交房通知书注明的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担……5、主合同第九条所列“层高”指商品房所处楼栋的标准层的层高。在符合规范的前提下，该商品房层高可能存在局部高于或低于该层高的情形。6、出卖人在交付房屋时须达到主合同第八条约定的房屋交付条件，如买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部污染、局部水电气不通等均不作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担逾期收房的违约责任……7、除本合同已约定的情形外，买受人不得以房屋存在某些不影响主体结构安全和使用的瑕疵为由拒绝收房，否则，视为房屋已经按约定交付，但对于发现的质量问题，买受人有权要求出卖人依约进行保修。合同签订后，文向华向金茂公司依约支付了购房款、税金、专项维修资金等。2018年3月20日，金茂公司向文向华发出《交房通知书》，通知文向华于2018年3月20日前到金茂广场营销中心办理交房手续。该通知书于2018年3月22日通过ＥＭＳ特快专递寄出，收件人地址及联系电话为《长沙市商品房买卖合同》中记载的文向华的地址及联系电话。该邮件于2018年3月23日显示“妥投”。2018年12月至2019年5月期间，文向华就涉案房屋的局部漏水、墙纸脱胶及书房天花板吊顶装饰后比其他房间略矮等问题曾与金茂公司的相关人员进行过沟通。另查明：1、涉案房屋所在17栋于2017年12月21日通过竣工验收，并于2017年12月27日完成竣工验收备案。2、涉案房屋2018年4月1日至9月30日期间的物业管理费已于2018年1月26日交纳。3、涉案房屋的书房顶部因有结构反梁布置，导致该间房屋经装饰装修后整体视觉效果比其他房间略矮。一审法院认为：文向华与金茂公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力。一、关于文向华主张的惩罚性赔偿的法律依据问题：（一）本案的法律适用问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。首先，本案系商品房买卖合同纠纷；其次，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条中亦有“法律另有规定的，依照其规定”之规定；第三，关于商品房买卖合同纠纷，有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》可以适用。综上，本案应当适用的特别规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。（二）关于文向华所主张的惩罚性赔偿的法律依据问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。据此，当事人针对商品房买卖合同主张惩罚性赔偿的，应当具有符合上述司法解释规定的情形，且以合同目的无法实现或合同无效、撤销、解除为前提。即便是依照《中华人民共和国消费者权益保护法》，其中规定的惩罚性赔偿的立法目的是为了让故意制售假冒伪劣商品的经营者付出沉重代价，其损害后果也应包含买卖合同目的已根本不能实现。本案中，第一，文向华所主张的“欺诈”行为，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的可适用惩罚性赔偿的情形；第二，文向华既未主张证明合同目的已根本不能实现，也未主张合同的无效、撤销、解除。综上，文向华主张确认金茂公司销售商品有欺诈行为，并据此主张惩罚性赔偿的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。二、关于文向华主张的“迟延交房”的事实认定问题：首先，本案《长沙市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2018年6月30日之前，交房条件为该商品房已经竣工验收备案。经查，涉案房屋所在17栋已于2017年12月27日完成竣工验收备案，满足了合同约定的交房条件。文向华主张该合同条款无效的法律依据不足，一审法院不予采纳；其次，金茂公司于2018年3月23日依照本案《长沙市商品房买卖合同》的约定向文向华送达了《交房通知书》，通知文向华应于2018年3月30日前办理交房手续，故无论文向华是否实际办理了收房手续，依照本案《长沙市商品房买卖合同》第十条及《补充协议》第七条的约定，该房屋亦应视为已于2018年3月30日交房；第三，文向华未提交充分证据证明其主张的拒绝收房事由属于合同约定或法律规定的事由。综上，文向华主张“迟延交房利息”的理据不足，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回文向华的诉讼请求。案件受理费24821元，由文向华负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。上诉人主张被上诉人构成欺诈，应当适用惩罚性赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条关于惩罚性赔偿适用的前提是：1、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。而本案上诉人诉请所依据的书房顶部有结构反梁布置事由不属于上述情形，且该事由未导致上诉人无法取得案涉房屋或导致案涉买卖合同无效或者被撤销、解除，故上诉人据此请求被上诉人承担惩罚性赔偿责任无事实和法律依据。综上，上诉人文向华的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费49642元，由上诉人文向华承担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年七月十五日书记员  曾知畅