浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7594号 原告：龚园香，女，1974年4月20日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：黄毅俊，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：龚红金，男，1954年6月6日出生，汉族，住义乌市。 被告：金兰青，女，1963年11月21日出生，汉族，住义乌市。 被告：龚志恒，男，1993年3月24日出生，汉族，住义乌市。 原告龚园香为与被告龚红金、金兰青、龚志恒宅基地使用权纠纷一案，于2020年6月5日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告龚园香及其委托诉讼代理人黄毅俊到庭参加诉讼，被告龚红金、金兰青、龚志恒经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚园香向本院提出诉讼请求：1、确认原告龚园香与被告龚红金于2009年12月18日签订的房屋买卖契约有效；2、判令被告龚红金、金兰青、龚志恒立即办理坐落于义乌市××街道××路××幢××单元××平方的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告龚园香名下的转移登记手续。事实和理由：原告龚园香系义乌市稠江街道八角井村村民。被告龚红金、金兰青、龚志恒系义乌市稠江街道大路金村村民，被告龚红金与被告金兰青系夫妻关系，龚志恒系被告龚红金与被告金兰青的儿子。2009年义乌市××街道××路××村改造工作开始，根据大路金旧村改造实施细则，龚红金、金兰青、龚志恒三人为一户，可享受90平方米拆迁安置建房用地权益。2009年12月18日，原告龚园香与被告龚红金签订房屋买卖契约一份，双方约定：龚红金户将旧村改造拆迁安置建房权益72平方米出卖给原告龚园香，出售价款为84万元整，安置建房的建筑一切事宜由买房方实施，一切费用由买房方负担，出卖方应在法律、政策允许后一个月内积极协助买房方办理土地使用权证、房屋产权证过户手续等内容。合同签订当日，原告龚园香即履行了付款义务。在旧村改造实施过程中，为方便建房和合理利用房屋，义乌市××街道××路××村委对从两户以上村民购买的建房，决定可以定位联户投标建房。原告龚园香将从被告龚红金处买受的72平方建房权益与从大路金村另一村民龚菊芳处买受的36平方建房权益共计108平方合并一处，进行定位联户建房。被告龚红金及案外人龚菊芳于2009年12月9日在定位联户投标协议书上签字，同意原告龚园香联户建房。2009年12月10日，原告龚园香在义乌市××街道××路××村委组织下，进行建房用地定位联户投标，投得当时标号为大路金第六幢位置共计3间108平方的宅基地使用权。大路金定位投标工作结束后，原告于2010年年初开始建房，2010年年底竣工后即入住所建房屋，并居住至今。2019年开始，不动产登记部门对义乌市大路金旧村改造所建的房屋开始不动产登记，对村民将建房权益出卖给大路金以外的义乌市市内农村居民，也允许办理不动产过户登记。原告要求三被告办理不动产过户手续，但三被告要求加价，在原告未满足其加价金额的情况下，就拒不配合原告办理不动产权证的过户手续。原告认为，原告与被告龚红金签订的房屋买卖契约合法有效，三被告应履行办理不动产产权证的初次登记及过户义务。现原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 原告龚园香为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、房屋买卖契约一份，拟证明龚红金户将旧村拆迁建造权益72平方出卖给龚园香的事实。 2、收条一份，拟证明龚园香支付购房款及三通费用的事实。 3、大路金旧村改造规划图一份，拟证明大路金拆迁安置房屋坐落情况。 4、大路金旧村改造投标定位联户投标协议一份，拟证明龚红金、龚菊芳同意将出卖的建房权益统一由龚园香投标联户建房的事实。 5、中标确认书一份，拟证明龚园香投得当时标号为第6幢的三间宅基地的使用权资格。 6、××路××村××村改造结算清单一份（核对件），拟证明龚园香从龚红金户买的72平方在××路××村××村改造结算清单中有注明。 7、证明一份，拟证明大路金股份经济合作社证明大路金40幢1单元房屋由龚园香所有的事实。 8、关于大路金旧村改造实施细则的批复和大路金旧村改造实施细则各一份（均为核对件），拟证明大路金旧村改造村民享有的拆迁建房权益的具体政策及实施细则。 9、关于大路金居民委员会旧村改造实施细则补充条款的批复和大路金居民委员会旧村改造实施细则补充条款各一份（均为核对件），拟证明对旧村改造实施细则未涉及部分的补充。 10、义乌市村股份经济合作社股权证两份（均为复印件），拟证明龚园香系稠江街道八角井村集体经济组织成员的事实。 11、门牌编号表两份，拟证明龚园香现在所住房屋门牌号为40幢1单元，龚红金户现所住房屋门牌号为5幢3单元。 12、情况说明一份，拟证明龚红金户家庭成员户内人数、宅基地使用权转让及联户建房情况。 13、收款收据一份，拟证明龚园香支付投标款事实。 14、义乌市农村村民建房用地审批表一份（核对件），拟证明：（1）、龚红金户户内人数成员；（2）、龚红金户批得90平方建房用地。 三被告未作答辩，也未有证据向本院提供。 本院认为，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告龚园香提供的上述证据，其来源和形式合法，内容真实，且与本案相关联，各项证据之间能相互印证，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告龚园香系义乌市稠江街道八角井股份经济合作社集体经济组织成员。被告龚红金、金兰青、龚志恒系义乌市稠江街道大路金村村民，被告龚红金、金兰青系夫妻关系，被告龚志恒系被告龚红金、金兰青之子。 在义乌市××街道××路××村改造中，被告龚红金、金兰青、龚志恒于2009年6月15日经审批取得90平方米拆迁安置农村村民建房用地权益。2009年12月18日，在见证人龚某能的见证下，原告龚园香（买房方）与龚红金（出卖方）签订《房屋买卖契约》一份，载明：今有稠江街道大路金村龚红金，经家人协商一致，决定将经过土管部门审批批准的旧村改造安置房屋占地72㎡出卖给龚园香，共计人民币84万元整；安置房屋的位置落实按村委规定，安置房屋的建筑一切事宜由买房方实施，其一切费用也由买房方负担，出卖方只提供该房屋安置的指标，配套设施及其他任何费用由买受人自理；买房方在协议签订后，以现金方式一次性支付出卖方84万元；出卖方应在法律、政策允许后一个月内积极协助买房方办理房屋土地使用证、房屋产权证过户手续，办理费用由买房方承担；以上协议买卖双方签字后生效，以后无论房价的涨跌双方不得反悔，如出卖方反悔或拒不配合办理土地证、房产证过户的，应加付房价总额的叁倍给买房方；此协议一式三份，买卖双方各执一份，见证人一份，存执为据。原告龚园香、被告龚红金及见证人龚某能在协议下方签名捺印。当日，原告龚园香将购房款84万元及三通费用36000元支付给被告龚红金，被告龚红金向原告龚园香出具了收条一份。原告龚园香将从龚红金处购得的72平方米和从案外人龚菊芳处购得的36平方米共计108平方米，在征得被告龚红金和案外人龚菊芳同意后，通过大路金旧村改造联户投标，以228000元的价格中标当时标号为第六幢第一间至第三间的宅基地使用权资格。原告龚园香在付清投标款后于2010年年初开始建房，并于2010年年底竣工入住使用至今，该房屋现门牌编号为义乌市。因三被告未协助原告龚园香办理涉案不动产的初始登记及转移登记手续，原告龚园香为此诉至本院，要求判如所请。 本院认为，原告龚园香与被告龚红金签订的《房屋买卖契约》，实质上是对被告龚红金户审批取得的义乌市稠江街道××路××村××村改造过程中拆迁安置建房权益的转让。最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。案涉的拆迁安置建房权益转让，系义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让。虽在签协议时，原告龚园香尚不符合受让人条件，但在义乌市作为全国农村土地改革试点地区颁布《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》后，原告龚园香已符合受让人资格（义乌市人民政府江东街道办事处于2018年4月26日同意大路金村宅基地在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让）。该转让系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定有效。双方均应按照契约的约定全面履行自己的义务。被告金兰青、龚志恒虽未在《房屋买卖契约》签字，但基于被告金兰青、龚志恒与被告龚红金之间的身份关系，原告龚园香有理由相信被告龚红金有代理权，且被告金兰青、龚志恒在案件审理过程中也未提出异议，故案涉《房屋买卖契约》对被告金兰青、龚志恒具有约束力。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今；三被告作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记，并协助原告龚园香办理转移变更登记的义务。原告龚园香的诉请，于法有据，应予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告龚园香与被告龚红金于2009年12月18日签订的《房屋买卖契约》合法有效； 二、本判决生效后十日内，被告龚红金、金兰青、龚志恒办理坐落于义乌市××街道××路××幢××单元××平方米的不动产初始登记，并协助原告龚园香将该不动产转移过户登记至原告龚园香名下。 案件受理费6100元（已减半），由被告龚红金、金兰青、龚志恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年七月二十日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?