江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1524号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王士华，男，1982年6月24日出生，住江苏省射阳县。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：南通华诚邮电器材有限公司，住所地南通市通州区平潮镇沈川村十二组。 法定代表人：陈颖，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人王士华因与被上诉人南通华诚邮电器材有限公司(以下简称华诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2018)苏0612民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王士华上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求、驳回华诚公司的原审反诉请求；并由华诚公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.2017年9月10日的《房屋租赁合同》的签订，构成对2017年9月6日《租赁合同书》的变更。2017年9月10日，双方就案涉租赁事项签订了《房屋租赁合同》，该合同在租赁物交付、租金标准、违约责任等方面与此前双方签订的《租赁合同书》约定不一致。该合同的签订是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性的规定，合法有效。该合同签订构成对2017年9月6日《租赁合同书》的变更。原判认定不构成替代或变更，缺乏依据。2.案涉租赁合同自始不得履行。根据原判认定案涉房屋租赁合同涉及小车间的部分自始无效，故涉小车间部分自始无效，也不具有履行性。小车间的部分无效，直接导致其整体使用大、小车间的合同目的无法实现。事实上，华诚公司一直未将租赁物交付给其，其亦从未使用过华诚公司的租赁物。除其向华诚公司支付36000元保证金外，案涉房屋租赁合同始终没有履行过。故原审认定2017年9月6日签订的《租赁合同书》已于2018年2月26日解除错误。 华诚公司辩称，1.2017年9月6日签订的《租赁合同书》系双方实际履行的合同。原审以此合同作为认定双方权利义务的依据正确。2017年9月6日双方签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，租赁内容、权利义务等约定详尽，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，不具有无效或可撤销情形。对合同双方均具有法律约束力，双方都应全面履行。至于王士华称2017年9月10日签订的《房屋租赁合同》构成对2017年9月6日《租赁合同书》的变更，该说法不成立。因为，2017年9月10日签订的《房屋租赁合同》系办理工商登记所用，并非实际履行的合同。2.原审认定2017年9月6日签订的《租赁合同书》于2018年2月26日解除，并基于此判决王士华赔偿2017年10月1日至2018年2月26日期间的租金损失、合同解除后大车间闲置期间的租金损失以及逾期支付租金的违约金正确。综上所述，王士华的上诉不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 王士华向一审法院起诉请求：判令华诚公司返还保证金36000元，并承担利息损失（自2017年9月6日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）。 华诚公司向一审法院反诉请求：1.判令王士华继续履行2017年9月6日的《租赁合同书》，确认王士华2018年1月3日《解除合同通知书》不具有解除合同的效力；2.判令王士华支付其公司已经到期的截至2018年9月30日的第一期、第二期房屋租金436000元；3.判令王士华就所欠房租支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际给付之日止，按每日万分之六计算），暂计60000元。原审审理中，华诚公司变更诉讼请求为：1.确认王士华2018年7月1日《解除合同通知书》不具有解除合同的效力；2.判令王士华支付其公司2017年10月1日至2019年3月1日期间的租金486372元；3.判令王士华就所欠房租支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际给付之日止，按每日万分之六计算），暂计60000元。 一审法院认定事实：2017年9月6日，王士华（乙方）与华诚公司（甲方）签订《租赁合同书》，其中第一条租赁标的约定：租赁物座落于平潮工业园区，1号厂房大车间和南边小车间4000平方米（详见合同附件厂区总平面图粗线内，因为拆迁1号厂房大车间20间的东边6间和平行南边小车间至大门和办公楼面积不在内），面积如有误差或房屋是否有产权，本合同约定的租金（使用费）额不变。其中包括宿舍3楼东边6间，室外场地不计租金，甲方作为优惠给乙方使用，服从甲方统一安排。乙方确认对租赁物的现状已完全了解，并自愿以租赁物的现状，支付上述约定的租金（使用费）承租该租赁物。第二条租赁物用途约定：租赁物用途为铝塑板、铝单板生产制造。第三条租赁期限约定：租赁期限为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，租金因物价上涨因素房租每年递增5%。第四条租赁物交付约定：乙方缴纳第一期的租金及履约保证金后，于2017年10月1日前，甲方将租赁物交付乙方使用。第五条租金及付款方式约定：每合同年度的租金为人民币536300元整。年租金中的436000元每合同年度交纳（第一年分两期交付），先付后用，本合同签订三日内乙方交清第一期年度的租金，以后乙方在租金到期前一个月缴纳下一期房租，分别在每年的9月1日前给甲方。年租金中的另100300元（以实际缴税金额为准，房租税由乙方承担），甲方可随时要求乙方支付，乙方在收到甲方通知后5日内支付已经使用期间的该部分租金。（双方约定由乙方代甲方向税务部门缴纳房屋租赁税，乙方凭缴纳的租赁税票向甲方收取，甲方以本部分中的等额租金抵算给乙方）。支付租金是乙方的最基本义务，构成本合同的基础。任何理由均不得成为乙方拒付或者拖延支付租金的抗辩理由。在租金未按时付清的情况下，乙方无权提出任何要求或索赔，并且视为乙方放弃本合同的全部权利。第六条履约保证金约定：乙方在本合同签订后三日内，在交付第一期租金的同时，向甲方缴纳定金36000元，该定金36000元在乙方使用租赁物后转为合同履行保证金，用作乙方对本租赁合同履行的保证。履约保证金36000元于租赁结束后，经甲方确认乙方无任何毁、损租赁物及附属设施等应承担责任和无任何拖欠费用的情形，并扣除乙方应当支付的各项费用后全额退还（不计息）。第十五条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定致使本合同终止履行的，则按本合同履约保证金向守约方支付违约金。甲方不按时将租赁物交付乙方，每逾期一日按每日人民币2000元向乙方偿付逾期交房违约金。由于乙方未按时付清首期租赁价款（含第一期的租金、日常费用押金6万元），导致租赁物未交付乙方使用，租期起算日不变，但由于甲方的原因未按时交付租赁物的，租期起算日相应顺延。乙方不依约按时足额缴纳租金及履约保证金和应承担的费用，除必须缴纳租金及履约保证金和承担的费用外，每逾期一日，按每日人民币2000元向甲方偿付逾期付款违约金。超出合同约定期限15日内仍未缴纳的，甲方有权对乙方采取停水停电措施；逾期30天仍未全部交纳，甲方有权解除本合同，终止合同的履行，收回出租的租赁物，并由乙方按省院司法解释向甲方交付6个月房租的解除合同违约金。合同还就租赁期间水、电、消防、卫生保洁费用的负担、租赁物的使用责任、维修养护责任、装修改造、租赁物交还等事项进行了约定。该合同附件为《南通通成电气设备有限公司宗地图》（以下简称通成宗地图），图中以黑框确定王士华的承租范围，并由王士华签字确认。合同签订当日，王士华支付华诚公司租房保证金36000元。 2017年9月10日，华诚公司为甲方与乙方“江苏吉鼎金属制品有限公司（筹）”签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租房屋坐落于南通市通州区，房屋性质属生产经营用房，面积5000平方米，共1套，用于乙方生产、经营使用；租赁期限自2017年9月10日至2027年9月10日止；房屋年租金为人民币460000元；租金按年结算，每9月10日以现金交付；甲方于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给乙方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，以年租金的1%承担违约责任，乙方逾期交付租金的，以逾期总额的0.01%按日加收滞纳金……该份合同甲方处加盖有华诚公司合同专用章，乙方注明“江苏吉鼎金属制品有限公司（筹）”并由王士华、曹三军签名。 2017年9月14日，以王士华为法定代表人的江苏吉鼎金属制品有限公司(以下简称吉鼎公司)注册成立，登记住所为南通市通州区，即案涉房屋所在地。王士华、曹三军系该公司股东。 2018年1月3日，王士华向华诚公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“因贵公司未能按照约定提供符合要求的租赁物等原因，致使我的合同目的无法实现。我方虽为此与贵公司进行过多次交涉，一致未能解决。鉴于以上事实，我方特依法解除与贵公司订立的租赁合同，请贵公司于收到本通知之日起三日内将我方支付的租房保证金36000元退还我方”。2018年1月5日，华诚公司向王士华邮寄《工作联系函》，内容为：“我公司于2017年9月6日与你签订了厂房租赁合同，并于2017年9月27日交付给你，根据合同约定，你应于合同签订3日内交付第一期租金218000元，但你至今分文未付，请你接到本函后，立即按约交付房租。我公司保留全部索赔权利。” 2018年6月19日，王士华向华诚公司邮寄《催告函》，内容为：“根据贵公司与我方订立的《租赁合同书》、《房屋租赁合同》等的约定，贵公司应将位于南通市通州区（平潮工业园区）的房屋等设施交付我方，但贵公司至今未履行交付义务，贵公司的行为已构成严重违约。为此，我方特具函敦促贵公司：请于收到本函之日起七日内将合同项下的租赁物按约定要求交付我方，逾期未交付的，我方将与贵公司解除上述合同。”次日，华诚公司向王士华邮寄《工作联系函》，内容为：“贵方2018年6月19日《催告函》收悉。你方《催告函》提及‘贵公司至今未履行交付义务’，我司对此不予认可。2017年9月27日，我司已将租赁房屋交付给贵方，贵方已实际使用租赁房屋三个多月，并对租赁房屋进行了改造，以适应铝塑板、铝单板生产制造的要求。贵方本次来函愿意放弃解除合同，继续使用租赁房屋，我司表示十分欢迎。同时请贵方尽快付清所欠租金费用。” 2018年7月1日，王士华向华诚公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“根据贵公司与我方订立的《租赁合同书》、《房屋租赁合同》等的约定，贵公司应于2017年9月25日前将合同项下的租赁物交付我方。但上述合同签订后，贵公司未能按约履行交付义务，我方曾就此多次与贵公司进行交涉，并向贵公司寄送《催告函》敦促贵公司履行义务。时至今日，贵公司仍未履行。贵公司的行为已构成严重违约。为此，我方特通知贵公司：解除与贵公司订立的租赁合同，请贵公司立即归还我方已给付的36000元。”2018年7月8日，华诚公司向王士华邮寄《工作联系函》，内容为：“贵方2018年7月1日《解除合同通知书》收悉，我司不同意，不认可。我司2017年9月27日已将租赁房屋交付贵方，贵方对租赁房屋进行了改造，以适应铝塑板、铝单板生产制造的要求。贵方在实际使用租赁房屋三个多月后，贵方要求解除合同，我司已经明确表示不同意。合同是具有法律约束力的契约文件，具有严肃性，贵方作为违约方，没有要求解除合同的权利。贵方上次于2018年6月19日《催告函》明确表示愿意放弃解除合同，继续使用租赁房屋，我司已立即表示欢迎贵方继续履行合同，并随时等候贵方支付租金，请贵方尽快付清已到期的租金4360000元以及相应的逾期付款滞纳金。贵方此次来函变卦，我司不予认可。因贵我双方正在诉讼过程中，贵方以后来函恕不一一回复，听从法院判决。” 另查明： 1.案涉房屋位于南通市通州区。2004年3月30日，南通通成电气设备有限公司（以下简称通成公司）取得案涉出租厂房所在土地的使用权（使用权面积为16769平方米）。经南通市通州区平潮镇人民政府确认的通成宗地图中，车间一即本案所涉大车间。本案所涉小车间位于通成宗地图中车间一与其南侧的车间二之间范围内。 2.通成公司为房屋所有权人的通州房权证平潮字第××号房屋所有权证书中登记有砖混结构、建筑面积2207.712平方米的车间，即本案合同所涉大车间。 3.2011年9月19日、9月20日，2013年12月25日，华诚公司召开股东会，并形成决议，主要内容为：华诚公司与通成公司合并，合并后通成公司注销；公司注册资本由50万元变更为400万元。2011年9月20日，华诚公司作为甲方与乙方通成公司签订合并协议书，主要约定由甲方吸收乙方，乙方解散注销；合并后，乙方的股东为甲方的股东，甲方的注册资本变更为400万元，陈颖占50%，陈治华占50%。2011年9月21日，华诚公司与通成公司的合并公告在江苏经济报刊登。2013年7月22日，通成公司办理注销登记。2013年12月27日，华诚公司办理变更登记，主要变更事项为注册资本从50万元变更为400万元。 4.一审法院于2014年11月4日立案受理南通港恒机械有限公司（以下简称港恒公司）与华诚公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院经审理于2015年6月19日作出（2014）通潮民初字第01119号民事判决，查明2014年6月25日港恒公司与华诚公司签订厂房车间租赁合同，租赁房屋为位于南通市通州区平潮镇工业园区内（云台山村31组）的1080平方米厂房及旁1米宽的走廊约100平方米、附属设施（6间生活用宿舍、配套设备、5T行车2台、配电柜1台），判决认为案涉厂房车间租赁合同系双方真实意思表示，且与法不悖，对其有效性、合法性予以确认。华诚公司不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，该院经审理判决驳回上诉、维持原判。 5.2018年2月3日，华诚公司（甲方）与案外人杨传红（乙方）签订《租赁合同书》，租赁物为“1号厂房南边小车间共计1500平方米”，与本案合同中所涉南边小车间系同一房屋。该合同约定：租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于合同签订后三日内缴纳第一期租金及履约保证金后，甲方应于2018年2月6日前将租赁物交付乙方使用；每合同年度的租金为人民币265680元整，年租金中的180000元每合同年度交纳，先付后用，本合同签订三日内乙方交清第一期年度的租金，以后乙方在租金到期前一个月缴纳下一期房屋，分别在每年的2月1日前给甲方；年租金中的另49680元，甲方可随时要求乙方支付，乙方在收到甲方通知后5日内支付已经使用期间的该部分租金。（双方约定由乙方代甲方向税务部门缴纳房屋租赁税，乙方凭缴纳的租赁税票向甲方收取，甲方以本部分中的等额租金抵算给乙方）。合同签订当日，杨传红支付华诚公司17万元。杨传红与华诚公司在履行该租赁合同过程中产生纠纷，杨传红于2018年9月19日诉至一审法院，要求华诚公司退还租金17万元并赔偿损失。审理中，华诚公司提起反诉，请求判令双方的租赁合同关系自2018年8月29日起解除，杨传红支付截止2018年9月9日所欠租金9755元并赔偿管道蒸汽工程费用损失15万元。经一审法院审理，杨传红与华诚公司一致确认华诚公司于2018年2月27日向杨传红交付了租赁物。2019年3月15日，杨传红与华诚公司达成调解协议，确认双方的租赁合同于2018年8月29日解除，杨传红已于2018年9月9日迁出租赁物，华诚公司返还杨传红40000元，双方各自放弃其他诉讼请求。 原审审理中，王士华为支持其本诉诉讼请求及反诉抗辩意见，提供以下证据：1.2017年11月至12月期间的照片4张，证明案涉租赁房屋的周边堆放杂物、建筑垃圾，华诚公司并未履行交付租赁物的义务。2.2018年1月2日拍摄的照片一组，证明当日案涉大车间内仍堆放大量案外人的出口货物，至2018年1月2日，华诚公司仍未交付租赁物。 华诚公司质证后认为：1.王士华举证该4张照片中，1张拍摄有吉鼎公司的招牌，可证明王士华已实际使用租赁房屋。照片中显示的杂物位于厂区大门一侧的传达室和配电房之间，砖石位于宗地图车间二和办公楼之间的通道处，树木、轮胎位于传达室旁，均属于室外场地，并不在案涉租赁合同范围内，上述杂物均可清理，并不影响租赁房屋的使用。2.对2018年1月2日照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。 华诚公司为支持其反诉诉讼请求及本诉抗辩意见，提供以下证据： 1.吉鼎公司的营业执照，证明王士华以案涉租赁房屋作为住所注册了该公司，2017年9月10日双方签订的《房屋租赁合同》是依据在工商行政部门办理注册登记所需的固定格式填写，并非双方变更合同约定，同时证明租赁物已实际交付。 2.2017年10月10日，双方签订的《关于更改用户名称的协议书》，证明租赁期间，为了开票方便，用电户名变更为吉鼎公司，王士华已实际使用了租赁房屋并产生了用电。 3.华诚公司工作人员拍摄的案涉房屋照片7张，证明2017年9月27日前，华诚公司已将租赁房屋交付王士华，租赁房屋符合交付条件。王士华接收租赁物后实际使用，并对租赁房屋进行改造，在房屋内为工人搭建食堂，吉鼎公司的厂牌立于厂区大门口，办公用品已搬入办公楼。 4.2017年10月8日、10月16日、10月19日，华诚公司的实际负责人陈治华发给王士华的催款短信，要求王士华支付应于2017年9月9日前支付的第一期租金218000元，证明王士华拖欠租金，华诚公司已催促其支付，但王士华仍未支付。 5.2018年1月21日案涉租赁物的照片及2018年1月5日吉鼎公司新址的照片3张，证明王士华对租赁房屋进行前期改造后，一直将房屋处于空关状态，王士华并未告知原因，且王士华已在另一地址开办吉鼎公司，表明王士华违约在先，无权解除合同。 6.2018年5月31日郭洪成出具的《厂房借用》，载明“因本人临时试运行新产品，特向师父陈治华借用其所有的车间使用3—6个月，为了明确使用（因师父告知该厂房被租用），本人特此承诺，如果师父需要使用该厂房，我会在接到通知后一周内搬出，并恢复原样”；2018年8月23日，郭洪成出具的《情况说明》，载明“因本人为了在年底前试运行环保设备新产品，特向陈治华临时借用空置车间3-6个月，因陈治华已向我说明车间已租，因此，我向陈治华承诺，如需用房，保证一周内恢复原样归还。特此说明。”证明案涉大车间在空置期间曾借给郭洪成临时使用，但可随时恢复原状并交付王士华使用。 7.2018年2月3日华诚公司与杨传红签订的《租赁合同书》、2018年10月小车间现状照片4张、一审法院（2018）苏0612民初7307号民事调解书。证明因王士华违约，为避免损失扩大，华诚公司将小车间出租给杨传红使用，小车间已经恢复原状，可以交付王士华使用。 8.2018年6月12日，华诚公司的工作人员陈海琴与顾汉银签订的《租房协议》的复印件以及同日顾汉银出具的《临时用房说明》，2018年10月份办公楼现状照片5张。证明2018年6月12日至10月11日期间顾汉银曾短期租赁办公楼，租期届满后顾汉银已经搬离，办公楼已经恢复原状，可以交付王士华使用。 上述证据6-8证明，王士华违约后，提起本案诉讼，因本案案情复杂，诉讼时间的长短无法预估，华诚公司在王士华违约后，不能任凭损失扩大，从而积极采取措施，减少损失。对于实际收取杨传红的13万元，华诚公司已在要求王士华支付的租金中扣减。顾汉银支付的办公楼租金6400元不在案涉合同约定的租金范围内，故未予扣减。 王士华对华诚公司所举证据发表质证意见如下： 1.对营业执照真实性无异议，但办理工商登记时仅进行形式审查，不能据此认定华诚公司已交付了租赁物。双方于2017年9月10日签订的《房屋租赁合同》既变更了原合同，也用于工商注册，并不矛盾。 2.对《关于更改用户名称的协议书》的真实性不持异议，但此后并未实际变更用电户名。 3.对照片的真实性不持异议，但不能证明华诚公司已履行交付租赁物的义务。王士华放置办公家具的系办公楼，并非租赁物范围，悬挂吉鼎公司招牌不能证明租赁物已经交付，照片中的隔断系用于大车间办公，因华诚公司阻挡未能完工。 4.对短信的真实性不持异议，但短信内容中提及房屋已交付及王士华逾期支付租金与事实不符。2017年10月16日陈治华所发短信中提及“上海设备直接拉到厂里来，房租没有付没有事的，不会扣你设备的”，表明此时王士华的设备在上海，房屋并未交付，且华诚公司并不认为王士华未付租金构成违约。 5.对照片的真实性不持异议，但此时车间现状照片不能排除当时华诚公司已将车间实际出租给他人。王士华为了避免损失扩大，另行租赁厂房开办吉鼎公司。 6.对证据6-8中的民事调解书予以认可，可证明在双方租赁合同存续期间，华诚公司擅自将小车间租赁给杨传红。对郭洪成的《厂房借用》、《情况说明》以及顾汉银的《租房协议》、《临时用房说明》均不予认可，郭洪成、顾汉银未到庭作证。且即便真实，亦证明华诚公司在租赁期间擅自将房屋租用给郭洪成、顾汉银，且实施上述行为时并未告知王士华。 2018年8月7日，一审法院曾组织双方至案涉租赁房屋内进行现场勘验。经勘验，小车间内放置有生产乳胶产品的原材料、设备、烘房，地面进行了环氧地坪浇筑，系案外人杨传红因租赁小车间而放置的相关物品；大车间内未放置设备、货物，在北端开挖有一处占地不大但较深的基坑；厂区外及办公楼入口处悬挂有南通鸿亚建设工程有限公司的招牌。华诚公司陈述基坑系郭洪成在2018年6月、7月开挖，并未实际使用，郭洪成一直在等待双方纠纷处理的结果，至2019年3月1日已将基坑填平恢复，南通鸿亚建设工程有限公司招牌系顾汉银所挂。 本案审理中，经一审法院主持调解，双方于2019年3月1日达成以下一致意见：案涉房屋租赁合同自2019年3月2日起不再继续履行，华诚公司有权将房屋另行出租，出租行为与王士华无关，且与本案讼争事实无关。对双方房屋租赁合同是否已解除、何时解除、违约责任认定等争议，由法院依法判决。此后，华诚公司已将案涉房屋另行出租他人使用。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方就同一租赁物于2017年9月6日、9月10日先后签订了《租赁合同书》、《房屋租赁合同》，王士华认为后一份合同系对前一份合同的变更，内容不一致的应以9月10日《房屋租赁合同》为准，而华诚公司认为后一份合同系为办理吉鼎公司注册登记而签订，双方并无变更原合同约定的意思表示。对此，法院认为，应以双方实际履行的合同作为认定双方权利义务的依据，即2017年9月6日所签《租赁合同书》。2017年9月6日，双方就房屋租赁合同事宜签订了一份对租赁内容、权利义务等约定详尽的《租赁合同书》，签订当日王士华按照该合同约定交纳了36000元的保证金，表明双方已经实际开始履行该份合同。2017年9月10日，双方再次签订《房屋租赁合同》，该份合同系格式合同，对具体事项采取手写填空的方式确定，在双方已签订有权利义务约定详尽的合同的情况下，却以该份内容简单的格式合同进行变更、替代，有违常理。9月10日《房屋租赁合同》中乙方注明“江苏吉鼎金属制品有限公司（筹）”，落款处除王士华签名外，另有吉鼎公司股东签名，且该份合同实际用于办理吉鼎公司的注册登记，而原《租赁合同书》中乙方系王士华个人，并未提及吉鼎公司，故法院认为华诚公司认为《房屋租赁合同》系为吉鼎公司办理注册登记而签订具有高度盖然性，签订该份合同并不构成对前份《租赁合同书》的替代或变更。王士华在提起本案诉讼时，以其个人作为原告，且在诉状中仅陈述双方于2017年9月6日签订《租赁合同书》，其在合同签订后依约支付了36000元保证金，表明王士华亦认可双方实际履行的系2017年9月6日的《租赁合同书》。为此，法院认为，应以双方于2017年9月6日所签《租赁合同书》作为认定双方权利义务的依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《租赁合同书》所涉租赁物为1号厂房大车间和南边小车间。大车间依法办理了产权登记，就大车间所订立的房屋租赁合同应认定为合法有效。关于南边小车间，华诚公司陈述系2014年10月筹建、12月初竣工，华诚公司未就小车间的产权登记或建设工程规划许可提供证据。华诚公司认为小车间在由政府盖章确认的通成宗地图范围内，且宗地图注明“该宗地图红线范围内为南通通成电气设备有限公司征用土地，地块符合我镇总体规划”，可证明小车间的建造经过相应的审批，且（2014）通潮民初字第0119号民事判决中也确认了该宗地图的效力，并认定该案所涉房屋租赁合同合法有效。对此，法院认为，华诚公司未就建造小车间取得建设工程规划许可进行举证，通成宗地图中显示有车间一、车间二、车间三、办公楼等，本案所涉小车间位置在宗地图中车间一、二之间，图中并未标注为车间。且宗地图仅是对征用土地范围的确认，并不能代替征用土地上相关建筑物的建设工程规划许可。一审法院（2014）通潮民初字第0119号民事判决，涉及港恒公司与华诚公司之间的房屋租赁合同，该合同签订于2014年6月25日，租赁房屋为1080平方米厂房及旁1米宽的走廊。虽然根据判决查明事实无法明确该案所涉厂房具体的位置，但本案中华诚公司陈述小车间系2014年10月筹建、12月初竣工，晚于该案所涉合同签订时间，可认定该案所涉厂房与本案小车间并非同一房屋，该案认定合同有效，与本案认定合同效力并无关联和影响。综上，法院认为，案涉房屋租赁合同所涉及的小车间未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同涉及小车间的部分无效。案涉《租赁合同书》系部分无效、部分有效的合同。 根据《租赁合同书》的约定，王士华应于合同签订三日内交清第一年的第一期租金218000元，华诚公司需在王士华付清该笔租金和履约保证金后于10月1日前交付租赁物。但王士华仅在2017年9月6日支付保证金36000元，租金分文未付，王士华已构成违约，合同所约定的华诚公司交付租赁物的条件未成就，华诚公司不交付租赁物并不构成违约。华诚公司的实际负责人陈治华与王士华的短信中提及的“房租没有付没有事的”，并不能起到变更合同约定的作用，且此后陈治华数次以短信催促王士华支付租金。王士华举证的2018年1月2日照片显示租赁房屋中堆放了货物，但此时王士华尚未支付租金，华诚公司交付租赁物的条件尚未成就，故不能据此认定华诚公司构成违约。王士华作为违约方，于2018年1月3日向华诚公司寄送《解除合同通知书》，未经华诚公司认可，不产生合同解除的效力。此外，即便按照王士华所主张的2017年9月10日《房屋租赁合同》的约定，王士华应于9月10日付清第一年租金46万元，华诚公司于合同生效15日内交付租赁物，双方履行义务有先后，王士华未履行在先的支付租金义务，华诚公司未交付租赁物亦符合“合同法”所规定的后履行抗辩权，亦不能认定华诚公司构成违约。王士华单方提出解除合同，不符合法律规定。王士华此后依据该份合同发函要求华诚公司先交付租赁物，华诚公司未交付后又发函要求解除合同，同样缺乏法律依据，不产生合同解除的效力。 2018年2月3日，华诚公司就小车间与案外人杨传红签订了房屋租赁合同，所约定的租赁期限为3年，表明华诚公司与杨传红就小车间的租赁达成了较为长期履行的合意。此后双方在履行过程中为管道蒸汽安装产生矛盾，导致合同解除，并非因王士华要求使用而解除合同。故对华诚公司抗辩称将小车间出租给杨传红系为了减少损失，不影响与王士华租赁合同的意见，法院不予采纳。因王士华承租范围包括大、小车间，大小车间之间有门相连，王士华确认该承租范围系基于自身经营需要考虑，故大、小车间需整体使用。虽就小车间签订的租赁合同无效，但若实际交付仍具有使用价值，但华诚公司将小车间出租给杨传红，于2018年2月27日实际交付，导致案涉合同整体上无法继续履行，应认定至此华诚公司对双方之间的房屋租赁合同不再继续履行亦无异议。故法院应认定双方于2017年9月6日签订的《租赁合同书》已于2018年2月26日解除。合同解除后，违约方仍应依照合同约定和法律规定承担违约责任。 案涉《租赁合同书》中涉及小车间的部分自始无效。房屋租赁合同无效，但实际占有使用的，可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。华诚公司称已于2017年9月27日向王士华交付了《租赁合同书》所涉租赁物，应当就此承担举证证明责任。华诚公司举证的照片显示大车间内部分区域在进行建设，不足以证明华诚公司已完整地交付了合同项下的全部租赁物；照片显示厂区大门及传达室挂有吉鼎公司的招牌，办公楼内放置了办公家具，但因传达室、办公楼、场地均非合同约定的计取租金的租赁物范围，王士华部分使用亦不能佐证租赁物已全部交付使用。故法院对华诚公司已于2017年9月27日向王士华交付了《租赁合同书》所涉租赁物的主张不予采纳。王士华未实际占有使用小车间，无需支付相应的占有使用费。 王士华存在未按约支付大车间租金的违约行为，因当依据合同约定支付逾期付款违约金。合同约定为每日2000元，审理中华诚公司主张为日万分之六，未超出法律规定，法院予以支持。案涉《租赁合同书》未分别约定大车间、小车间的租金金额，但华诚公司于2018年2月3日与杨传红就小车间签订了租赁合同，约定小车间租金为18万元（不包含缴纳税金部分），本案中华诚公司主张租金按照436000元计算，故法院确定大车间租金按照256000元（436000元-180000元）计算。根据合同约定，王士华最迟应于2017年9月9日支付第一期租金128000元，逾期付款违约金自王士华逾期之日即2017年9月10日起计算至合同解除之日即2018年2月26日止（计170天），计算为13056元（128000元×0.0006×170天）。 王士华存在未按约支付大车间租金的违约行为，应当赔偿因其违约造成的损失。因王士华违约造成合同解除且大车间自合同约定的租期起算时间2017年10月1日起至2018年2月26日合同解除止处于闲置状态，此期间大车间闲置的损失系华诚公司的实际损失，应由王士华赔偿。闲置期间计4个月零26天，租金损失计算为105173.33元。 因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。案涉《租赁合同书》中约定，承租人逾期支付租金超过30日，出租人即有权解除本合同，终止合同的履行，并由承租人交付6个月房租的解除合同违约金，该约定符合法律规定，合法有效。故自2018年2月27日起，应再行计算大车间6个月期间的闲置损失，计128000元。王士华认为闲置损失未实际产生，应当就此举证证明。审理中，虽华诚公司自认曾将大车间交由郭洪成部分使用，但根据现场勘验的情况，大车间内仅开挖有一处基坑，使用面积小，不能认定为整个大车间正常投入使用，且并无证据证明华诚公司就此取得了收益，故法院对王士华的意见不予采纳。华诚公司认可曾将办公楼出租给顾汉银使用，但办公楼不在案涉《租赁合同书》约定的计取租金范围内，故不能据此减少闲置损失的金额。王士华应当依据合同约定支付合同解除后大车间闲置期间的损失128000元。 关于履约保证金36000元，《租赁合同书》中约定“任何一方违反本合同的规定致使本合同终止履行的，则按本合同履约保证金向守约方支付违约金”，系对违约金的约定。现王士华违约，应当依照合同约定支付违约金，且该违约金标准并未过分高于违约造成的损失。王士华已交纳的履约保证金36000元应与该违约金相抵，无权要求退还，对王士华要求退还履约保证金36000元本诉诉讼请求，法院不予支持。 综上所述，王士华与华诚公司于2017年9月6日签订《租赁合同书》，应以此份合同作为确定双方权利义务的依据，该房屋租赁合同涉及小车间部分无效，其余部分合法有效。合同履行过程中，王士华未按约支付租金，存在违约。《租赁合同书》已于2018年2月26日解除。王士华应当赔偿华诚公司大车间2017年10月1日起至2018年2月26日止的租金损失105173.33元，应当赔偿华诚公司因王士华违约造成合同解除后租赁房屋闲置期间的租金损失128000元，支付逾期支付租金的违约金13056元，合计246229.33元。履约保证金36000元冲抵解除合同违约金，不予退还。对华诚公司的其他反诉诉讼请求，法院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决：一、驳回王士华的诉讼请求。二、王士华于判决发生法律效力之日起十日内赔偿华诚公司案涉大车间2017年10月1日起至2018年2月26日止的租金损失105173.33元、合同解除后大车间闲置期间的租金损失128000元，支付华诚公司逾期支付租金的违约金13056元，合计246229.33元。三、驳回华诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由王士华负担；反诉案件受理费4632元，由华诚公司负担2544元，由王士华负担2088元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案二审中的争议焦点是1.本案应以2017年9月6日的《租赁合同书》还是以同年9月10日的《房屋租赁合同》来确定双方的权利义务关系；2.双方间的租赁合同能否履行，原审认定的合同解除时间是否恰当。 关于焦点1。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2019年修正)第三条规定：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。本案中，王士华在原审起诉时，起诉状中陈述其与华诚公司于2017年9月6日签订《租赁合同书》，该合同签订后，其根据合同支付保证金。同时，王士华向华诚公司发出的解除合同通知书中所涉及的合同亦是《租赁合同书》。根据上述规定，王士华本身已确认2017年9月6日的《租赁合同书》系双方真实履行的合同。原审因此以2017年9月6日的《租赁合同书》来确定双方的权利义务关系，并无不当。 关于焦点2。本院认为，案涉《租赁合同书》所涉小车间虽因未取得建设工程规划许可证，而此部分租赁无效。但并不影响双方的实际履行，即此部分合同虽然无效，但若交付仍可实际使用，并产生使用费。大车间所涉部分的租赁并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按约履行。根据案涉《租赁合同书》的约定，王士华应当先支付租金，华诚公司再交付房屋。王士华未及时缴纳租金，华诚公司有权依法行使先履行抗辩权。现一方面王士华未依法缴纳租金，另一方面华诚公司将小车间另租给他人，而大、小车间需整体使用，原审因此认定案涉租赁合同整体无法履行，并以小车间实际交付他人使用时间确认为双方合同解除时间，即于2018年2月26日解除，亦无不当。王士华主张无效部分不具有履行性，进而认定整个合同无法履行，与事实相悖，本院不予支持。 综上所述，王士华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2814元，由上诉人王士华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年七月一日 书记员 汤婷婷