云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5665号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：罗绮琴，女，1994年4月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系该公司员工，特别授权代理。被告：范雨嫣，女，1993年2月20日出生，汉族，住云南省保山市龙陵县。被告：张勤，女，1980年6月19日出生，汉族，住河南省淮阳县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）与被告范雨嫣、张勤居间合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗绮琴，被告范雨嫣、张勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同连带向原告支付佣金人民币32100元；2.两被告共同连带向原告支付违约金（以32100元为基数，从2019年10月27日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为2000元（暂计至起诉之日总计为34100元）；3.两被告共同连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月13日，被告范雨嫣经昆明市国土资源局核准登记为昆明市北市区房屋所有权人，不动产权证号为：（2017）盘龙区不动产权第××号。2019年10月26日，经原告居间撮合，被告范雨嫣（出售方、甲方）、被告张勤（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0117216），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为2138888元（第一条）；定金120000元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。介于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币32100元。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，两被告以贷款问题为由表示不再继续履行涉案合同。2019年11月4日，原被告签署《解除协议》，其中第五条约定：若买卖双方后续办理了交易房产的转移登记手续的，则买卖双方应共同连带向丙方支付该方有权收取的全部佣金。后两被告跳过原告办理涉案房屋过户手续，实现合同目的，未依照涉案合同及《解除协议》约定向原告支付佣金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取佣金32100元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”两被告跳过原告办理涉案房屋过户手续，实现合同目的，应共同连带向原告支付佣金32100元。两被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请予支持。被告范雨嫣辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告范雨嫣于2019年10月26日与被告张勤签订了房屋买卖居间合同，合同明确规定原告尊园公司为被告张勤及被告范雨嫣提供居间服务，其中包括协助双方办理过户等手续，但后面因为贷款办不下来，被告范雨嫣与被告张勤无法办理过户，后经原告尊园公司、被告张勤以及被告范雨嫣协商，三方于2019年11月4日签订了解除协议，协议明确约定该协议签订之日三方于2019年10月26日签订的房屋买卖合同解除，因此原告尊园公司未能向两被告提供完整的居间服务。其次，主体合同解除系由于原告尊园公司未按照合同约定履行义务，系原告尊园公司过错导致解除，所以责任应该由原告尊园公司承担，且合同解除后原合同条款不再履行，原合同违约责任不再适用。第三，解约协议实质为解除原合同，对于解约协议里面约定的不得擅自不得私自交易的条款，形式上属于格式合同，文本提供方并未充分说明和必要提示，签订时被告并不知晓；效力上该条格式条款严重限制两被告的主要交易权利，损害两被告利益，且违约责任内容及违约承担主体无约定及约定不明，该约定仅为禁止性约定，即使提示也无效。第四，严重违背市场交易的自由、公平原则，诚实守信原则，被告不应承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，且居间人取得报酬必须具备两个条件，一是所介绍的合同必须成立。二是合同的成立与居间人的介绍有因果关系，只有两者同时具备，两被告才负有支付报酬的义务。本案中原告尊园公司并未提供完整的居间服务，也并未最终促成两被告签订合同，因此原告尊园公司要求两被告向其支付佣金，没有相关的法律依据和事实证据，请求依法予以驳回。被告张勤辩称，不同意原告尊园公司的诉讼请求。原告尊园公司与被告张勤、被告范雨嫣签订了房屋买卖居间合同，合同明确约定原告尊园公司为被告范雨嫣及被告张勤提供居间服务，其中包括协助双方办理过户手续。后面因为贷款问题，两被告无法办理过户，原告尊园公司与被告范雨嫣、张勤沟通，原告尊园公司称可以帮助办理贷款，但要另外收费，按照三方合同的约定，原告尊园公司提供的居间服务中已经包含协助两被告办理过户的内容，但原告尊园公司另外收费且收费过高。明显违反合同约定。后三方协商于2019年11月4日签订了解除协议，协议明确约定协议签订之日三方于2019年10月签订的房屋买卖居间合同解除，可以看出原告尊园公司未能向两被告提供完整的居间服务。原告的服务内容仅仅是介绍买卖双方认识签订了合同，后面办理贷款、登记、过户、直到完税等工作并未做，不应该收取如此高的佣金。签订解除协议是由于原告多收额外费用所以三方才解除。对于解除协议中第五条，是由于被告缺乏法律常识，同时是信任原告是遵守法律的正规公司没有认真阅读就签了，原告作为专业方也应作出相应的提醒。根据合同法第427条的规定，居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬，且居间人取得报酬必须具备两个条件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系，只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。本案中原告并未提供完整的居间服务，也并未最终促成两被告签订合同，因此原告要求两被告支付佣金，没有相关的法律依据和事实依据。两被告签订房屋买卖合同是在第三方昆明新亚房地产经纪有限公司的协助下签订的，与原告无关，原告未能提供完整居间服务且三方已经签订解除协议，两被告有选择其他第三方居间服务的权利。被告张勤在昆明新亚地产经纪有限公司的协助下，才与被告范雨嫣签订合同，与原告之前的介绍无任何因果关系，故两被告不应支付佣金。综上所述，原告各项诉请均没有事实及法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.原告提交的证据房屋买卖暨居间合同及解除协议，两被告不认可其证明目的，本院认为该证据可以证明原告与两被告于2019年10月26日签订了房屋买卖合同，于2019年11月1日签订了解除协议；2.被告范雨嫣提交的证据挂房记录及房屋买卖居间合同，经原告质证不予认可，本院经与原件核对无异且该部分证据中内容与查实的事实可以印证，对其真实性予以确认；3.被告张勤提交的与昆明新亚房地产经纪有限公司员工的聊天记录、微信转账记录，与原告公司员工的聊天记录、微信转账记录、房屋买卖居间合同，经原告质证不予认可，本院认为该部分证据中与被告张勤聊天的对象身份无法核实不予确认，对房屋买卖居间合同核对原件无异，予以确认。本院依据上述证据及认定，查明以下案件事实：2019年10月26日，原告尊园公司与被告范雨嫣、被告张勤签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号为：ＮＯ：0117216），约定被告范雨嫣与被告张勤通过原告尊园公司出售及购买位于昆明市北市区房屋，产权证号为（2017）盘龙区不动产权第××号，建筑面积为140.62平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为2138888元。约定签订本合同时，被告张勤支付购房定金120000元，该款由被告张勤支付给原告尊园公司，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款1188888元。除定金和首付款之外的剩余房款由被告张勤向银行按揭付款支付给被告范雨嫣。被告张勤的贷款额由银行按照信贷政策等该因素综合确定，若银行未发放贷款或者实际房款额不够支付房款，被告张勤应在产权转移登记至买方名下后六个月内补足。被告范雨嫣、被告张勤在原告尊园公司的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续及贷款相关手续，若被告张勤为贷款（商业或公积金）购置物业，则被告张勤需承诺信用记录（征信）良好，能够提供符合贷款要求的全部资料，方能通过原告尊园公司协助办理贷款申请手续；若因被告张勤信用记录、贷款记录问题导致贷款未能正常办理或逾期放款，一切责任由被告张勤自行承担。经原告、被告范雨嫣与被告张勤三方协商一致，若被告张勤由于流水问题无法贷款，则被告范雨嫣与被告张勤和平解除合同。被告范雨嫣与被告张勤双方确认，两被告委托原告尊园公司提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（中介费）。基于原告已提供服务，被告张勤同意向原告支付中介费32100元。中介费和代办（不动产登记或贷款）服务费的支付时间均为本合同签署之日，若本合同签订之后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除）被告范雨嫣及被告张勤按照协商方式补偿原告（若未能协商确定则两被告按佣金总额标准共同连带补偿原告佣金损失）；由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按佣金总额标准向原告支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方式办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2019年11月4日，原告尊园公司与被告范雨嫣、被告张勤签订《解除协议》，协商一致解除前述合同。被告张勤已缴付定金120000元，由原告尊园公司于7个工作日内退还被告张勤并约定若买卖双方后续办理了交易房产的转移登记手续的，则买卖双方应共同连带向丙方支付原告尊园公司有权收取的全部佣金。另查明，1.坐落于昆明市北市区房于2019年12月5日登记在被告张勤名下；2.在签订案涉居间合同前，被告范雨嫣将案涉房屋挂在多家中介机构售卖；3.2019年11月17日，被告张勤、被告范雨嫣、案外人昆明新亚房地产经纪有限公司签订房产买卖居间合同，并在该公司居间服务下完成贷款及过户手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，原告与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》、《解除协议》系当事人真实意思表示，合法有效，不违反法律的强制性规定当事人均应按照约定履行义务。原告作为居间人已向两被告提供了订立合同的媒介服务，两被告已签署了《房屋买卖暨居间合同》，原告已完成居间合同的主要义务，有权收取相应的报酬。但考虑三方签订有《解除协议》且在之后原告未完成居间合同中约定的代办贷款、协助过户等事宜，结合原告应履行的各项合同义务在合同中的重要性及合同未完全履行各方过错情况，对原告主张的佣金调整为15000元。再根据三方签订的《解除协议》两被告均有支付义务。《解除协议》约定两被告“共同连带”支付佣金，结合两被告在买卖合同中的地位及原居间合同中约定的佣金支付主体、交易习惯，可以认定被告范雨嫣的真实意思应是“连带”，故支持被告张勤支付原告佣金15000元，被告范雨嫣承担连带支付义务。对于两被告辩称是因原告过错导致合同解除，原告与两被告签署的解除协议违反自由交易原则、公平原则，签署解除协议时原告并未尽到相应的提示义务，两被告不应承担任何责任，本院审查认为两被告的反驳无事实依据及法律依据，故对两被告的反驳不予采纳。对于原告主张的违约金，因居间合同已解除且《解除协议》中并未约定违约责任承担方式，综合全案实际，再结合原告并未提交证据证明存在实际损失，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张勤于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金15000元；二、被告范雨嫣对被告张勤的前述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由被告范雨嫣、张勤承担。本判决为终审判决。审判员  江丽二〇二〇年七月二十九日书记员  颜青