广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初255号 原告：周佳琪，女，1997年2月16日生，汉族，哥伦比亚大学在读研究生，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 委托代理人：贲超，广西九宇律师事务所实习律师。 被告：刘捷，男，1964年11月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 第三人：黄庆，女，1972年1月8日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 第三人：黄晓，女，1968年5月11日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 第三人：孙仕杰，男，1980年4月26日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 第三人：广西桂林金隆房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区东江路28号漓东休闲商业街3栋1号门面，统一社会信用代码：91450300708616281W。 法定代表人：罗静雨。 第三人：桂林翔德贸易有限公司，住所地：桂林市七星区东江路28号漓东休闲商业街3栋1号1-2，统一社会信用代码：914503006953506045。 法定代表人：孙仕杰。 原告周佳琪诉被告刘捷、第三人黄庆、黄晓、孙仕杰、广西桂林金隆房地产开发有限公司、桂林翔德贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周佳琪及委托代理人龚泽锦、贲超到庭参加了诉讼，被告刘捷、第三人黄庆、黄晓、孙仕杰、广西桂林金隆房地产开发有限公司、桂林翔德贸易有限公司经本院送达开庭传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.排除对桂林市漓东休闲商业街6栋2-5-3号房屋的查封、拍卖措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因金钱债权执行案请求法院查封、拍卖的桂林东江漓东休闲商业街6#栋2-5-3号房屋，是桂林金德房地产开发有限公司和桂林金隆房地产开发有限公司联合开发的，该二公司的法定代表人均为黄晓，属于一套人马两块牌子，联合开发项目也由黄晓一人负责运营。案涉房屋系原告母亲龙凌于2006年向该项目的联合开发商桂林金德房地产开发有限公司（下称金德公司）购买所得。双方签订了正式的《商品房买卖合同》时购买人变更至原告名下，原告已全额交付了购房款；金德公司已于2008年8月将案涉房屋交付给原告占有使用，并为原告办理了供水、供电一户一表；原告对案涉房屋行使所有权权能已超过十年之久。开发商金德公司及桂林漓东休闲商业街项目联合开发商桂林金隆房地产开发有限公司对此项商品房买卖合同并无争议，且金隆公司对上述交易行为予以明示追认。因开发商履行合同过程中存在工作失误，尚未将其与原告签订的《商品房买卖合同》向不动产登记部门备案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及二十九条之规定，被告申请查封、拍卖桂林市房屋，（2019）桂0305执恢98号之二执行裁定书事实不清适用法律不当损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起执行异议之诉，请依法判处。 原告对其陈述的事实提供的证据有：1.（2019）桂0305执异80号执行裁定书，证明原告、被告、第三人的身份信息及诉讼主体适格。2.工商登记、身份证、出生医学证明，证明龙凌与周佳琪是母女关系，证明第三人主体适格。3.市规管字[2001]50号《规划定点通知书》；4.[2001]23号《建设用地规划许可证》；5.2001高新字第32号的《建设用地批准书》；6.450304200604040201号《建设工程施工许可证》、7.[2006]78号《建设规划许可证》，证据3-7共同证明漓东休闲商业街项目是经政府批准开发的，批复的对象是金德公司和金隆公司，项目由金德公司和金隆公司联合开发。联合开发的成果归属于两公司共同共有，是两公司的共有财产，两公司对开发成果均享有处置和收益的权利。8.市房预（销）2007054号《商品房预售许可证》，证明预售许可证的销售权人是金德公司和金隆公司，两家公司对案涉项目的商品房均享有销售和订立合同的权利。金德公司对外签订的《商品房买卖合同》是有效的。9.东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》；10.周佳琪签订的《商品房买卖合同》、11.0009752、0009748号《收据》；12.《金德金隆公司商住楼使用说明书》；13.《供用电合同》；14.《代缴电费委托书》，证据9-14共同证明2006年2月28日龙凌与开发商金德公司签订了《东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》，并向开发商交纳了共55万元购房款，金德公司分别开具了两张共55万元的房款收据，房号写的是6#1-5-3。2007年6月20日开发商取得预售许可证号后，双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，因房屋测绘时重新编号，按新编房号6#2-5-3号签订正式合同，户型、面积、房价不变。2008年8月，开发商将6#2-5-3号房屋交付给周佳琪，并为周佳琪办理了供水、供电一户一表，水电费由周佳琪交付，周佳琪实际占有使用所购商品房至今已超过十年。15.《关于东江“漓东休闲商业街”商品房买卖合同相关事宜的确认函》，证明2020年1月3日，联合开发商金隆公司正式行文周佳琪，表示：①金德公司与金隆公司是一套人马两块牌子，法定代表人和项目运作人都是黄晓，对涉案项目联合开发，两个公司都可以销售房屋，金隆公司对金德公司与周佳琪所签订《商品房买卖合同》的效力予以追认和确认；②对周佳琪已全额交纳购房款的事实予以确认；③对房屋已交付给周佳琪的事实予以确认；④《商品房买卖合同》未及时备案以及未及时办理不动产登记的情况进行了解释并表示尽快为周佳琪办理合同备案和不动产证。16.《桂林市自来水客户报装申请表》、《桂林市供用水合同》、《商品房买卖合同》、《委托银行代扣代交水费合同》；17.《桂林供电局客户用电报装申请表》、《商品房买卖合同》，证据16、17共同证明①周佳琪与桂林金德房地产开发有限公司于2006年就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，交易房号为第6幢2单元5层3号；②周佳琪于2007年向桂林市自来水公司申请安装水表，2008年签订《供用水合同》并交纳水费；③申芬良于2007年向桂林市供电局申请安装供电表，并签订《供用电合同》并交纳电费；④案涉房屋交易发生于2006年，交付于2008年8月，自2008年8月起周佳琪便已实际行使占有、使用、处分、收益的所有权权能；⑤该证据与桂林金隆房地产开发有限公司《关于东江“漓东休闲商业街”商品房买卖合同相关事宜的确认函》的内容相互印证；⑥第三方自来水公司和供电局保存的证据证明周佳琪与开发商金德公司及金隆公司对案涉房屋进行交易的时间、实际占有房屋的时间均早于刘捷申请采取保全措施的时间，不存在刘捷指称的为对抗法院执行伪造购房合同的事实。18.（2018）桂03民终2313号民事判决书，证明金德公司和金隆公司联合开发房地产中，只要有一家公司与业主签订购房合同，合同有效，另一家公司应当履行义务。 被告刘捷及第三人黄庆、黄晓、孙仕杰、金隆公司、桂林翔德贸易有限公司未作书面答辩,也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告及第三人经本院公告送达开庭传票合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：针对周佳琪作为案外人提出的执行异议，2019年11月1日，本院作出（2019）桂0305执异80号执行裁定书，认为本院作出（2019）桂0305执恢98号之二执行裁定书，裁定拍卖的是金隆公司位于桂林市房屋。周佳琪所提供的却是与金德公司签订的《商品房买卖合同》，而且周佳琪的母亲龙凌2006年1月17日与金德公司签订的《东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》订购的是桂林市漓东商业街6栋1-5-2号房屋，与周佳琪2007年6月20日与金德公司签订的《商品房买卖合同》所购买的是桂林市房屋，两房屋单元和房号都不一致。此外，周佳琪所提供的证据，无法证明周佳琪在签订的《商品房买卖合同》后向金德公司支付了房款。综上，周佳琪所提供的证据不能证明其权利能够排除执行。因此，周佳琪的执行异议不能成立，本院不予支持，裁定驳回周佳琪的执行异议。周佳琪对（2019）桂0305执异80号执行裁定书不服，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，经桂林市建设规划局同意，并下发了市规管字[2001]50号《关于金德公司、金隆公司新建商品房的建设用地规划定点通知书》，桂林市土地管理局于2001年12月30日颁发了市（县）[2001]高新字第32号《建设用地批准书》，用地单位为金德公司、金隆公司，桂林市建设与规划委员会于2006年3月6日、2006年4月4日分别颁发了编号[2006]78号《建设用地规划许可证》、编号450304200604040201的《建设工程施工许可证》，由建设单位金德公司、金隆公司在自由路北面、栖霞路南面建设漓东休闲街6#商住楼；2007年4月27日桂林市房产管理局颁发了市房预（销）售字第2007054号《商品房预（销）售许可证》，其中载明：开发单位金德公司、金隆公司；项目名称漓东休闲街；房屋坐落七星区（号）；预（销）售栋号6#。原告的母亲龙凌于2006年1月17日与作为出卖人的金德公司签订《东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》，约定（节选）：定购物业为桂林市东江路28号漓东商业街6#楼1单元5层2号，套内建筑面积为172.65㎡，购房总价为550000元。金德公司于2006年1月17日、2006年1月21日分别向原告母亲龙凌出具了金额为350000元及200000元的收据（NO.0009748、NO.0009752），均载明“今收到龙凌房款东江6#1-5-2”。2007年6月20日，原告与金德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为桂林市东江路28号漓东休闲商业街第6幢2单元5层3号房，该商品房总价款为523810元，购房契税15714元，公共维修基金10476元。在该《商品房买卖合同》上列明的出卖人仅为金德公司，加盖的也只是金德公司的公章。2008年6月23日原告以该地址向桂林市自来水公司申请用水，并分别于2008年5月30日、2010年1月5日与桂林市自来水公司签订了《桂林市供用水合同》及委托工商银行代扣代交水费合同；2008年6月16日，原告与广西电网公司桂林供电局签订《供用电合同》及代缴电费委托书，但其向桂林市自来水公司、广西电网公司桂林供电局提供的《商品房买卖合同》落款时间分别为2006年7月、200年月日。原告持有的《金德金隆公司商住楼使用说明书质量保证书》上落款日期为2009年8月31日，加盖金德公司公章。无东江路28号6栋2-4-2地址的用电缴费记录及用水缴费记录，原告自述未入住。2020年1月3日，金隆公司向原告出具《关于东江“漓东休闲商业街”商品房买卖合同相关事宜的确认函》，就周佳琪与金德公司签订《商品房买卖合同》一事，致函确认如下事实（节选）：一、漓东休闲商业街项目是经政府批准由金德公司与金隆公司联合开发的。二、金德公司与金隆公司均享有销售商品房并签订《商品房买卖合同》的权利。本楼盘在与购房业主签订《商品房买卖合同》时存在金德公司与金隆公司分别作为出卖人合同主体的情况。因为金德公司与金隆公司当时的法定代表人均为黄晓，实行一套人马两块牌子的运营模式，两公司对此类合同的效力是相互认可的，不论以金德公司还是金隆公司作为出卖人签订的《商品房买卖合同》对联合开发的两个公司均具有约束力。因此，金德公司于2006年1月17日与龙凌签订《东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》的法律效力，金隆公司予以认可。金德公司开具的NO.0009748、0009752号收据的真实性金隆公司予以确认，该房屋55万元购房款已由龙凌交纳收讫，因龙凌系你母亲，要求以你的名义签订《商品房买卖合同》，金德公司亦予以认可，遂于2007年6月20日与你签订《商品房买卖合同》，该合同的法律效力金隆公司予以认可，同时认可龙凌交纳的55万元购房款转化为你应交购房款。且我公司已于2009年8月31日向你交付了6幢2单元5层3号房屋，并办理了水、电一户一表过户登记手续。三、特别说明：本合同在签订和履行过程中，由于我公司工作人员失误，存在两个瑕疵：一是《东江“漓东休商业街”6#楼个人订购书》中存在房号书写笔误，这在签订《商品房买卖合同》时已予以更正，实际房号以正式《商品房买卖合同》所载为准；二是在办理《商品房买卖合同》备案和办理房产证时遗漏了你的购房合同。 经询原告，原告称购房款项交付给张传玲，张传玲当时为金德公司会计。 因被告及第三人未到庭，庭审后经查询本院涉案的执行卷宗材料，卷宗材料显示：桂林市秀峰区人民法院受理的刘捷、桂林宝捷典当有限公司与黄晓、孙仕杰、黄庆、金隆公司、桂林翔德贸易有限公司民间借贷纠纷一案，桂林市中级人民法院于2014年8月26日作出的（2014）桂市民四终字第350民事调解书已经发生法律效力，后因被执行人未履行生效法律文书规定的义务，桂林市中级人民法院于2015年3月12日作出（2015）桂市执指字第10号执行裁定书，裁定（2014）桂市民四终字第350民事调解书案件由本院执行。2016年4月22日，本院作出（2015）星执字第809-1号执行裁定书，裁定查封桂林市（销售证号2007054）房屋中金隆公司享有的所有权份额。本院又于2019年8月22日作出（2019）桂0305执恢98号之一执行裁定书，裁定查封金隆公司所有的位于桂林市（销售证号2007054）的房屋；于2019年9月5日作出（2019）桂0305执恢98号之二执行裁定书，裁定拍卖已查封的包括金隆公司所有的涉案房屋在内的被执行人财产，并于2019年10月11日发布拍卖公告。为此，周佳琪作为案外人提出执行异议。 本院认为，本案的争议焦点为：原告所提出的阻却执行的理由是否成立，原告是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 原告与第三人金隆公司就涉案房屋的买卖存在以下明显不合常理之处：一、经政府相关部门批准，涉案房屋所属楼盘系由金德公司与金隆公司共同开发，2007054号《商品房预（销）售许可证》上所列开发单位亦是金德公司与金隆公司，但《商品房买卖合同》上所列明的出卖人仅为金德公司，加盖的也仅是金德公司的公章，并未有金隆公司的公章，且该合同并未能进行备案登记；二、原告仅提供了两张加盖金德公司公章的收款收据，原告自称系向金德公司会计张传玲个人账户转款，并未提供已将房款交付金隆公司或金德公司转款或存款的凭证；三、同时，《东江“漓东休闲商业街”6#楼个人订购书》中所订购的房屋及收款收据上注明的房屋1-5-2与《商品房买卖合同》中约定购买的房屋2-5-3中单元及房号均不一致；四、收款收据开具的时间为2006年1月17日、2006年1月21日明显早于签订《商品房买卖合同》的时间2007年6月20日一年半的时间；五、原告办理水电使用申请时所提供的《商品房买卖合同》与其向法院出示的《商品房买卖合同》在落款时间上分别出现了2006年7月、200年月日、2007年6月20日三个时间，年月日均不一致，特别是向供水部门提供的《商品房买卖合同》上无具体日期，向供电部门所提供的《商品房买卖合同》上落款时间不但年份写为200年，也无月日的具体时间；六、金隆公司作为被执行人之一，其仅在原告异议时以确认函的形式说明涉案房屋已出卖给原告，却并未提交原告已交付购房款并入账公司的证据，也不出庭参加诉讼；七、涉案房屋在长达十余年的时间里未办理产权登记，原告并没有采取诉讼等救济手段，原告也未举证证明并非其怠于行使权利。针对以上明显不合常理的情况，原告并未能给出合理的解释及提供充分证据予以佐证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。原告提供的证据不足以证明其符合上述规定情形且其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告提出的执行异议理由不成立。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周佳琪的诉讼请求。 本案案件受理费100元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 人民陪审员  龙桂林 人民陪审员  吴丽琳 二〇二〇年七月七日 书 记 员  李 捷