文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初2039号原告：重庆市铜梁区明弘商贸有限责任公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处金龙大道28号（标准厂房1幢3层1号），统一社会信用代码91500224MA5U51PR3K。法定代表人：张华彬，执行董事。委托诉讼代理人：曾学梅，女，1968年9月5日出生，汉族，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。原告：张华彬，男，1971年10月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。被告：重庆创设房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1，统一社会信用代码91500112563472490D。法定代表人：李光裙，执行董事。委托诉讼代理人：洪宗兴，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。第三人：陈贤芳，女，1964年9月23日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆市铜梁区明弘商贸有限责任公司（以下简称明弘公司）、张华彬与被告重庆创设房地产开发有限公司（以下简称创设公司），第三人陈贤芳合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月3日、2020年6月29日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，明弘公司的委托诉讼代理人曾学梅、刘建波（兼原告张华彬的委托诉讼代理人），被告创设公司的委托诉讼代理人**、洪宗兴到庭参加了诉讼。第三人陈贤芳经本院传票传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次庭审，明弘公司的委托诉讼代理人曾学梅、刘建波（兼原告张华彬的委托诉讼代理人），被告创设公司的委托诉讼代理人洪宗兴到庭参加了诉讼。第三人陈贤芳经本院传票传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。明宏公司、张华彬向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1.判决被告向原告张华彬交付重庆市铜梁区东城街道办事处龙兴大道4号商业门市和重庆市铜梁区东城街道办事处龙兴大道6号商业门市；2.被告向原告张华彬支付违约金，以已缴纳房款1925094元为基数从2017年7月1日起按日万分之一计算至交付之日止；3.被告立即协助原告张华彬办理该房屋产权过户手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月22日，明弘公司与创设公司签订了《房屋订购协议》和《车位订购协议》，约定明弘公司向创设公司购买大量房屋及车位。2017年1月25日双方签订《补充协议》，约定购买房屋变更为只购买住宅5-4、6-1和一层5#、6#商业门市，并将创设公司应退还的款项作为上述房屋的房款，明弘公司需另行支付剩余购房款。补充协议约定明弘公司委托张华彬签订购房合同，且商业门面为张华彬的个人财产，即明弘公司指定商业门市登记在张华彬名下。协议签订后，明弘公司按约支付了房款，但创设公司仅交付了住房，商业门市至今未交付。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。创设公司辩称，诉争商业门市现为重庆市铜梁区东城街道办事处龙兴大道4号和6号属实。本案诉争商业门市未达到交房条件，原告仅支付了1425084元，还有631746元未付，即使按照合同约定其还应当支付50万元购房款才达到交房条件。原告违约在先，被告有权解除合同，并追究原告的违约责任。因此，原告请求支付违约金无法律依据。原告将50万元支付给陈贤芳，陈贤芳并不是被告公司员工，被告也未授权陈贤芳收款。综上，应当驳回原告的诉讼请求，被告保留追偿原告违约的权利。如果原告将未支付的50万元支付给被告，被告愿意交付房屋并办理过户手续。陈贤芳未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，创设公司（甲方）与明弘公司（乙方）签订了《房屋订购协议》，协议约定：“……甲乙双方根据2015年1月18日甲方授权代表（陈代梅、徐耀玉、陈代芬、陈贤芳、孙宗梅）与乙方签订的房屋订购合同，就乙方购买甲方的铜梁区金龙大道XXX苑项目多项物业事宜，通过友好协商，自愿达成如下购买协议。一、购买范围：1.平街楼层约110平方米门面，根据XXX苑设计一层平面图1-14轴至1-17轴75平方门市，2-12轴至2-8轴之间的39平方门面（靠近2-8轴这一侧）；2.二楼和三楼全部商业面积；（非住宅，含公摊面积）3.四楼、五楼、六楼全部面积。（住宅，含公摊面积）以上房屋以房产证实际建筑面积为准。……四、付款方式……3.甲方在2017年6月30日之前必须交房给乙方。若逾期未交房，甲方每天按本协议所指总购房款的万分之一支付违约金给乙方。……4.甲方应当在签订重庆市商品买卖合同后5日内办理房屋备案登记。甲乙双方在完成交房手续之后三个月之内，甲方为乙方办好产权证。……”。同日，创设公司（甲方）与明弘公司（乙方）签订了《车位订购协议》，约定购买范围为负一楼车库。2017年1月25日，创设公司（甲方）与明弘公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：“……甲乙双方于2016年3月22日签订了《房屋订购协议》和《车位订购协议》，协议约定了乙方购买甲方的铜梁区金龙大道XXX苑项目平街楼层约110平方米门面，设计图纸一层平面1-14轴至1-17轴75平方米，2-12轴至2-8轴之间的39平方米门面；二楼和三楼非住宅，全部面积；四楼、五楼、六楼住宅全部面积；负一层车位38个，共计房款2020万元。因乙方无力支付购房款，故双方通过友好协商，对原协议补充如下：一、乙方自愿支付给甲方违约金20万元（大写：贰拾万元）。二、甲方同意乙方只购买住宅5-4、6-1和一层5#、6#商业门市（设计图纸轴线1-14至1-17轴之间），住宅5-4建筑面积77.96平方米、6-1建筑面积88.6平方米，建面单间3542元/每平方米，不含代收费。2个门面建筑面积120.99平方米，建面单价1.7万元每平方米，不含代收费。三、乙方将一层商业（2-12轴与2-8轴之间）39平方米、二层整层商业990平方米、三次整层商业992平方米、车位（负一楼38个）、四楼到六楼住宅共16套住宅全部退还甲方，甲方自行销售。现变更为乙方只购买住宅5-4、6-1和一层5#、6#商业门市（设计图纸轴线1-14至1-17轴之间）房款总价约264.6785万元，乙方自愿支付违约金20万元给甲方。四、乙方将4-6层共16套已签定商品房买卖合同住宅全部退给甲方。其中8套（4-1、4-3、4-4、4-6、6-2、6-3、6-4、6-5未享受铜梁区房交会优惠政策）首付房款51.5564万元及代收费12.9568万元均转为住宅5-4、6-1和一层门市（5#、6#）购房款及代收费，已交的初始登记费、预告登记费、合同印花税不能退回的款由乙方承担。其中8套住宅（分别为4-2、4-5、5-1、5-2、5-3、5-5、5-6、6-6，均以享受铜梁区房交会优惠政策）的首付房款68.0369万元和代收费138583元均转为住宅5-4、6-1和一层门市（5#、6#）购房款及代收费，乙方组织未解除的8套住宅业主在2017年2月7日前到不动产登记中心无条件配合甲方办理解除买卖合同所有手续及办理退契税、退大修基金等代收费，不能退回的款项（初始登记费、预告登记费、合同印花税等）由乙方承担。已经享受房交会契税优惠的8套住宅由乙方及时用现金方式返还到铜梁东城财政所。五、乙方购买的住宅5-4、6-1和一层5#、6#商业门市的房款及代收费：……房款及代收费合计约275.5424万元（大写：贰佰柒拾伍万伍仟肆佰贰拾肆元整）。六、乙方已交款项：4-6层18套住宅首付房款167.3678万元、定金50万元、车库15万元，共计已交房款232.3678万元。乙方应交甲方购房款、代收费：购房款为275.5424+违约金20=295.5424万元，乙方尚欠甲方购房款63.1746万元（大写：陆拾叁万壹仟柒佰肆拾陆元整）。如金额计算有误可以进行更正。七、乙方承诺2017年2月15日内付50万元购房款给甲方（大写：伍拾万元整）。其余购房尾款13.1746万元于甲方交付房产证时付清，具体金额以房产证实际面积×约定的单价进行决算。八、此协议生效后乙方组织未解除的8套住宅业主在2017年2月7日前到不动产登记中兴无条件配合办理解除买卖合同，相关手续和到政府相关部门办理退契税、退大修基金、代收费等，如乙方按本协议第七条按时支付房款和积极配合甲方办理退房相关手续后，则2016年3月22日双方签订的《房屋订购协议》和《车位订购协议》作废……九、合同生效后由重庆市铜梁区明弘商贸有限责任公司委托张华彬签订商业门面的购房合同，签订后的商业门面为张华彬的个人财产，住宅现有确权人员不变更。……”。2017年2月9日，明弘公司委托案外人重庆市铜梁区龙康商贸有限公司向创设公司转账支付50万元，转账凭证用途载明“明弘购房款”。案涉商业门面至今未交付。2020年5月8日，明弘公司、张华彬起诉来院。另查明，案涉商业门面已办理了初始登记，且登记在创设公司名下，房产证号：渝（2018）铜梁区不动产权第XX号。庭审中，原、被告均认可《补充协议》中5#、6#商业门市现为重庆市铜梁区东城街道办事处XX大道4号商业门市和6号商业门市。上述事实，有原、被告的陈述，房屋订购协议、车位订购协议、补充协议、房产证复印件、银行转账记录、明弘公司情况说明、房屋现状照片、不动产登记查询档案等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。庭审中，明弘公司举示了股东决定书、XXX苑财务收支情况表，拟证明陈贤芳为XXX苑出纳，其于2015年7月8日收取了张华彬保证金50万元，因创设公司予以否认，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、创设公司是否应当向张华彬交付房屋并协助办理过户登记手续；二、创设公司是否应当向张华彬支付违约金。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于创设公司是否应当向张华彬交付房屋并协助办理过户登记手续的问题《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，创设公司与明弘公司签订的《房屋订购协议》《车位订购协议》和《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按协议约定的内容履行自己的合同义务。明弘公司已按约定支付了房款，创设公司应当交付房屋并办理过户登记手续。《补充协议》约定明弘公司只购买住宅5-4、6-1和一层5#、6#商业门市，且明弘公司在补充协议第九条中明确表明商业门面为张华彬个人财产，该条应当理解为明弘公司认可并指定将商业门面登记在张华彬名下。庭审中，原、被告均认可补充协议中“一层5#、6#商业门市”现为重庆市铜梁区东城街道办事处XX4号商业门市和6号商业门市。据此，明弘公司、张华彬请求创设公司交付上述商业门市并协助办理过户登记手续的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于创设公司辩称明弘公司未按补充协议支付房款（欠付50万元）的意见，因明弘公司举示了其于2017年2月9日向创设公司转账50万元的银行转账记录，且该转账记录明确载明了转款用途，故对该意见，本院不予采纳。关于创设公司辩称未授权陈贤芳收款50万元的意见，该笔款发生于2015年，因2017年双方签订的《补充协议》对双方之前所有收付款情况进行了确认，故对该意见，本院不予采纳。二、创设公司是否应当向张华彬支付违约金的问题虽然创设公司未按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，但合同相对方为明弘公司，张华彬并非合同相对方，张华彬无权请求创设公司支付违约金。另外，《补充协议》约定《补充协议》生效后原《房屋订购协议》和《车位订购协议》作废，《补充协议》中并未有违约金的相关约定。据此，明弘公司、张华彬请求创设公司向张华彬支付违约金的主张，本院不予支持。综上，明宏公司、张华彬的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、重庆创设房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张华彬交付其所有的位于重庆市铜梁区东城街道办事处XX4号商业门市和重庆市铜梁区东城街道办事处XX6号商业门市，并协助张华彬办理过户登记手续；二、驳回重庆市铜梁区明弘商贸有限责任公司、张华彬的其他诉讼请求。案件受理费24848.6元，减半收取12424.3元，由重庆创设房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 李明星二〇二〇年七月七日法官助理 刘妤婷书 记 员 徐 倩