福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初1055号 原告：中国农业银行股份有限公司福州长乐支行，住所地福建省福州市长乐区吴航街道三峰路商业街140号，统一社会信用代码91350182854861760G。 主要负责人：林美，该支行行长。 委托诉讼代理人：范宇轩，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何伟杰，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：潘征，男，1990年11月12日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：福州腾耀房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区首占镇首占村新民路61号司法所办公楼二层东侧，统一社会信用代码91350182070876825X。 法定代表人：徐国宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林裔湄，女，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司福州长乐支行（以下简称农行长乐支行）与被告潘征、福州腾耀房地产开发有限公司（以下简称腾耀公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行长乐支行委托诉讼代理人范宇轩、被告腾耀公司委托诉讼代理人林裔湄到庭参加诉讼，被告潘征经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 农行长乐支行向本院提出诉讼请求：1．判决潘征向农行长乐支行偿还借款本金906471.38元并支付利息、罚息、复利12368.07元（暂计至2020年3月11日），之后的利息、罚息、复利按合同计算至借款本息实际清偿之日止；2．判决腾耀公司对第一项承担连带偿还责任；3．判决潘征协助农行长乐支行办理不动产（即长乐区）抵押登记手续，腾耀公司应督促潘征并配合办理抵押登记；4．判决折价或者拍卖、变卖潘征提供的抵押物即坐落于长乐区，并就处分所得款由农行长乐支行优先受偿。 潘征未应诉答辩。 腾耀公司辩称：1．腾耀公司仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任；2．腾耀公司承担保证责任后，有权向潘征追偿；3．潘征应偿还的贷款本息以法院查明的为准。 本院经审理认定事实如下： 一、合同名称及签订日期：2017年4月6日，农行长乐支行与潘征、腾耀公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170021656）。 二、借款金额、用途、期限：借款金额1,040,000元，借款用途为购买住房，借款期限20年。 三、借期利率、罚息利率、复利：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款期内的应付未付利息按借款执行利率计算复利；逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。 四、还款方式：等本递减还款，还款日为每月20日，还款账户为62×××72。 五、借款发放时间、方式：2017年4月7日，农行长乐支行向潘征发放贷款1,040,000元，上述贷款经潘征不可撤销地申请并授权农行长乐支行将全部借款直接划入腾耀公司账户。 六、担保内容：担保方式为阶段性保证加抵押；阶段性保证人腾耀公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为潘征的债务承担连带保证责任；保证期间为借款到期日起二年或贷款人确定的债务提前到期之日起二年；抵押人潘征提供位于长乐区产为上述债务提供抵押担保；保证、抵押担保范围均为借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。2017年4月21日，原长乐市国土资源局为上述抵押办理了预售商品房抵押权预告登记［不动产登记证明号：闽（2017）长乐市不动产证明第××号］。 七、欠款本金、利息：2019年12月16日，潘征最后一次还款后未再偿还借款本息。截至2020年3月11日止，潘征尚欠农行长乐支行借款本金906,471.38元、利息（含罚息、复利）12,368.07元。 八、违约责任：借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，提前行使担保权。借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 九、其他需要说明的事项：案涉合同约定，抵押人应自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。现案涉房产已具备办理不动产权属证书条件。 本院认为：农行长乐支行与潘征、腾耀公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。潘征作为借款人未按约定履行还款义务，构成违约，农行长乐支行依约有权要求其提前偿还全部借款本息。农行长乐支行主张要求潘征偿还尚欠的借款本金906,471.38元及约定利息（含罚息、复利）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即预告登记属于债权保全措施，只具有排除他人处分标的物的物权效力，仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。在商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，故在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房所在楼盘已具备办理登记至购房人名下及抵押登记等物权登记条件，但购房抵押人潘征怠于办理以致抵押登记未完成，故潘征负有协助办理抵押登记的义务，腾耀公司应督促其办理。本院确定潘征应在判决生效之日起三十日内协助办理涉案房产抵押登记。若潘征逾期仍未予协助办理抵押登记，因其尚未办理该商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由农行长乐支行自行办理抵押登记手续。但在抵押登记因购房抵押人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产享有优先受偿权。农行长乐支行与腾耀公司约定的保证担保为阶段性担保，保证期间至涉案商品房抵押权设立之日，在抵押权未能依登记而设立情况下，腾耀公司的保证期间延续，其应按约定承担保证责任；涉案商品房抵押登记手续办妥之日，腾耀公司的保证责任终止。腾耀公司提出其仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任的答辩意见理由不成立，不予采纳。腾耀公司在承担保证责任后，依法有权向潘征追偿。潘征经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、潘征于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州长乐支行借款本金906,471.38元，并偿付借款利息（含罚息、复利，计至2020年3月11日结欠利息为12,368.07元，2020年3月12日起按合同约定计付利息至实际还款之日止）； 二、福州腾耀房地产开发有限公司对潘征上述应还款项承担连带清偿责任； 三、潘征应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司福州长乐支行办理位于长乐区产抵押登记手续，福州腾耀房地产开发有限公司应督促潘征并配合其办理抵押登记，该房产抵押登记手续办妥之日，福州腾耀房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、长乐区产抵押登记办妥后，或潘征逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司福州长乐支行有权以该房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿本判决第一项确定的债务； 五、福州腾耀房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向潘征追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,988.3元，减半收取计6,494.1元，由潘征、福州腾耀房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 陈艳芳 二〇二〇年七月十三日 法官助理 林美艳 书 记 员 李 楠 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。