湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初479号 原告（反诉被告）：王滔，男，1989年9月18日出生，汉族，住临湘市。 原告（反诉被告）：熊沙沙，女，1990年3月2日出生，汉族，住临湘市。 被告（反诉原告）：刘珍春，女，1961年1月24日出生，汉族，住临湘市。 被告（反诉原告）：张关祥，男，1960年3月10日出生，汉族，住临湘市。 两被告的委托诉讼代理人：张仕明，临湘市天成法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王滔、熊沙沙与被告（反诉原告）刘珍春、张关祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王滔、熊沙沙，被告（反诉原告）张关祥及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张仕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王滔、熊沙沙起诉称，2017年4月1日，王滔、熊沙沙与张关祥、刘珍春签订了《租赁合同》，约定王滔、熊沙沙承租张关祥、刘珍春坐落于长安中路48号房屋一楼商铺，租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日，年租金240000元，合约租期第四年开始（2020年4月2日）租金递增5%，每年3月15日前将全年房租一次性缴纳，如不按时交付视为违约，张关祥、刘珍春收取王滔、熊沙沙房屋押金10000元。合同约定，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害或政策因素导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。 服装行业均是下半年旺季，本来2020年1月1日至2020年1月24日是旺季，但因新冠病毒影响，不能正常的使用门面，门面于2020年1月24日闭店至今无法开门营业，预计损失达300000元，完全达不到正常营业标准。经与张关祥、刘珍春协商，请求解除《租赁合同》未果。故诉至法院，并提出如下诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令张关祥、刘珍春向王滔、熊沙沙退还房屋押金10000元；3、判令张关祥、刘珍春退还王滔、熊沙沙2020年3月1日至2020年3月31日房屋租金20000元；以上2-3项合计30000元。4、判令张关祥、刘珍春配合原告将王滔、熊沙沙所有的房内财务搬出；5、判令张关祥、刘珍春承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）刘珍春、张关祥对本诉辩称及反诉称，1、双方签订的“租赁合同”依法成立，受法律保护，具有法律约束力。合同期限为5年，即从2017年4月1日起至2022年3月31日止，每年租金为240000元，后两年每年各递增5%；2、王滔、熊沙沙诉请解除合同，退还押金和退还租金缺乏事实和法律依据。王滔、熊沙沙在履行合同的过程中，以新冠病毒疫情为由要求解除合同，退还押金和租金，不符合“租赁合同”第九条第一项终止合同的条件，并非是不可抗力的因素导致原告房屋无法使用。王滔、熊沙沙的诉请没有法律依据，也并非不能实行合同目的。而是为到其他地方做生意，想解除合同关系；3、鉴于疫情的影响，对王滔、熊沙沙在疫情防控期间不能照常营业，房屋租金问题可以酌情考虑，若王滔、熊沙沙单方面解除房屋租赁合同，则根据双方签订的房屋租赁合同，违约方应承担对方的一切经济损失及100000元违约金。 因此，王滔、熊沙沙的主张，既没有事实根据，也无法律依据，理应得不到支持。相反，根据《租赁合同》第9条2款2项规定，王滔、熊沙沙应承担赔偿张关祥、刘珍春一切经济损失，及违约金。故提起反诉。反诉请求：1、请求判令王滔、熊沙沙支付违约金100000元；2、责令王滔、熊沙沙支付反诉张关祥、刘珍春合同期内租金40000元；3、由王滔、熊沙沙承担本案本诉诉讼费及反诉诉讼费用。 反诉被告（本诉原告）王滔、熊沙沙对反诉辩称，一、王滔、熊沙沙一直按照《租赁合同》全面履行合同义务，没有违约，请求法院依法驳回被答辩人支付违约金100000元的诉讼请求。因诉称中提及的原因，无力承担昂贵的租金，依法不应承担任何违约责任。且违约金约定超过造成损失的百分之三十，属无效合同条款。因此，请求法院依法驳回张关祥、刘珍春的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提供了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对双方有异议的证据认证如下： 王滔、熊沙沙提供的证据与酷黄毛财务胡姐、何姐的微信聊天记录，不符合证据的关联性，不能达到其证明“无法继续经营”的目的，不予采信。 王滔、熊沙沙提供的证据熊沙沙临湘酷黄毛形象店报价单，与本案不具关联性，不予采信。 经审理查明，2017年4月1日，张关祥、刘珍春与王滔、熊沙沙签订《租赁合同》，合同的主要内容有：张关祥、刘珍春将长安中路48号一楼商铺约140㎡（二楼免费给王滔、熊沙沙居住）租给王滔、熊沙沙作为经营服装店之用；租期自2017年4月1日至2022年3月31日止；租金为240000元/年，合约租期第四年开始（2020年4月2日）租金递增5%，每年3月15日前将全年房租一次性缴纳，如不按时交付视为违约;收取房屋押金10000元；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害或政策因素导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；若单方面提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并承担100000元的违约金。租赁合同签订后，张关祥、刘珍春将涉案房屋交付给王滔、熊沙沙，王滔、熊沙沙在2020年以前分几次交清了2017年4月1日-2020年3月31日的房租，押金10000元。2020年2月21日，熊沙沙与刘珍春协商因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，门面不能开门营业期间的租金减免问题，刘珍春未同意减免租金，后熊沙沙有解除租赁的意思，与刘珍春协商未果。2020年2月22日，王滔向张关祥直接送达《解除合同通知书》，张关祥未予回复。2020年2月24日，王滔、熊沙沙起诉至法院，请求判如所请。2020年3月30日，王滔、熊沙沙搬离租赁门面并携带走相关资产。 本市新型冠状病肺炎疫情防控中，于2020年1月23日下午5时关市，案涉租赁门店路段在2020年3月25日部分门店陆续开门经营。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人提出诉讼请求的法律基础为双方签订的《租赁合同》。其双方签订的《租赁合同》中，关于房屋租赁的合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在张关祥、刘珍春履行了提供出租房屋的义务后，王滔、熊沙沙应当按照合同约定支付相应租金。王滔、熊沙沙在租赁近三年后，提出解除合同。虽然合同中只约定了张关祥、刘珍春可以行使合同解除的情形。但2020年2月22日，王滔向张关祥直接送达《解除合同通知书》后，2020年3月30日王滔、熊沙沙将租赁的门面腾空，属于在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的情形。同时，双方在履行合同中发生了纠纷，双方之间的租赁关系产生了不和谐的僵持局面。根据公平及诚实信用原则及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百一十条的规定，可认定王滔、熊沙沙在履行该《租赁合同》时，因符合法律上或事实上不能履行的情形，可行使解除权。同时，张关祥、刘珍春在答辩中表示“若王滔、熊沙沙单方面解除房屋租赁合同，则根据双方签订的房屋租赁合同，违约方应承担对方的一切经济损失及100000元违约金”，并提起反诉。可推定张关祥、刘珍春在附条件的情况下，也同意解除合同。 关于双方当事人之间的房屋租赁关系的解除、权利义务终止的时间节点问题。2020年2月22日，王滔向张关祥递交了《解除合同通知书》，2020年3月30日，王滔、熊沙沙将租赁的门面腾空，搬离租赁屋。又因受新冠肺炎疫情及防控措施影响，王滔、熊沙沙不能进行正常经营行为，且疫情严重及重点防控期间正好处于2、3月份。因此该情形符合情势变更情形，王滔、熊沙沙不能也没有履行合同的义务。故本院认定，合同解除节点为2020年3月30日，双方的权利义务终止。因此，依照《合同法司法解释（二）》第二十六条规定及公平原则，本院对王滔、熊沙沙要求张关祥、刘珍春退还2020年3月1日至2020年3月31日房屋租金20000元的诉讼请求予以支持，即减免2020年3月1日至2020年3月31日房屋租金20000元；双方权利义务终止后，在没有扣除押金的情形下，张关祥、刘珍春应当将押金10000元予以退还。故本院对王滔、熊沙沙要求被告退还押金10000元的诉讼请求予以支持。同理，在双方的权利义务终止后，本院对张关祥、刘珍春要求王滔、熊沙沙支付房屋租金40000元的反诉请求不予支持。 关于王滔、熊沙沙应否支付张关祥、刘珍春违约金100000元的问题。王滔、熊沙沙起诉提前解除合同，虽然有解除权，但仍是一种违约行为。在解除合同的同时，需要承担违约责任，该违约责任的大小可参考租赁物是否能再行出租以及承租人的过错程度等因素酌定。另外，对于承租人而言，生产经营受到影响不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，不宜认定为不可抗力。但本案属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本院亦根据公平原则，虽然王滔、熊沙沙没有明确提出降低违约金的陈述，但其以违约金的约定不具有效力为前提，主张不支付违约金，实质上也有要求降低违约金金额，实现实质利益平衡的意见。因此，本院酌定王滔、熊沙沙的违约责任，以三个月张关祥、刘珍春再行招租的租金损失为限，即60000元违约金。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王滔、熊沙沙与被告（反诉原告）张关祥、刘珍春之间的房屋租赁关系，至2020年3月30日止，原告（反诉被告）王滔、熊沙沙与被告（反诉原告）张关祥、刘珍春之间《租赁合同》的权利义务终止； 二、被告（反诉原告）张关祥、刘珍春退还原告（反诉被告）王滔、熊沙沙房屋租金及押金30000元； 三、原告（反诉被告）王滔、熊沙沙支付被告（反诉原告）张关祥、刘珍春违约金60000元； 四、驳回原告（反诉被告）王滔、熊沙沙的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）张关祥、刘珍春的其他反诉请求。 以上二、三项相抵后，由原告（反诉被告）王滔、熊沙沙在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张关祥、刘珍春30000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费：本诉受理费550元，减半收取计275元，反诉受理费1550元，合计1825元，由原告（反诉被告）王滔、熊沙沙负担1050元，由被告（反诉原告）张关祥、刘珍春负担775元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院 递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副 本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  丁月亮 二〇二〇年七月十七日 法官助理李凡 书记员王珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。