广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13033号原告:东莞市晋百义包装有限公司，住所为广东省东莞市******富林大道1号C栋一楼101号。法定代表人：匡志琳，总经理。委托代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所实习律师。被告：李向光，男，汉族，1968年9月18日出生，住址为湖南省冷水江市******1*****，公民身份号码为432************715。委托代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。被告：汪伦，男，汉族，1994年12月23日出生，住址为湖南省汨罗市*************，公民身份号码为430************357。原告东莞市晋百义包装有限公司（以下简称晋百义公司）诉被告李向光及汪伦租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告晋百义公司的委托代理人黄健平，被告李向光的委托代理人邓铁柱，均到庭参加了诉讼；被告汪伦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋百义公司向本院提出诉讼请求：1.判令李向光返还租赁押金及租金1760000元；2.判令李向光返还水电管理费203303元；3.判令李向光赔偿装修及搬迁费用2031307元；4.判令李向光支付违约金480000元；5.判令被告汪伦对上述债务承担连带清偿责任；以上合计4474610元；6.判决两被告承担本案全部诉讼费、保全费。原告晋百义公司于2020年3月25日向本院提交书面的《变更诉讼请求申请书》，明确将第1项诉讼请求变更为：判令被告李向光返还租赁押金480000元。原告晋百义公司于2020年4月1日向本院提交《撤回诉讼请求申请书》，明确撤回第1项中关于租金部分的请求，撤回部分诉讼请求后，第1项诉讼请求为：判令李向光返还租赁押金480000元。原告晋百义公司于2020年6月30日向本院提交《撤回诉讼请求申请书》，明确撤回第1项关于“判令被告李向光返还租赁押金480000元”及第3项关于“判令被告李向光赔偿装修及搬迁费用2031307元”中的159万元，撤回部分诉讼请求后，第1及3项诉讼请求为：判令李向光返还押金、赔偿装修及搬迁费用共计921307元。事实与理由：原告与被告李向光于2018年9月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告李向光将位于东莞市******富林大道1号厂房C栋4680平方、宿舍（一楼两楼部分面积大概970平方）的物业出租给原告使用，合计租金为160000元/月，租赁期限自2018年9月16日至2023年8月17日止。房屋租赁合同签订后，原告依据《房屋租赁合同》约定，装修了租赁物及搬迁了机器设备，安装投产，并依约支付了租金。在租赁期间，因办理环保工程需要，被告李向光向原告陈述，案涉租赁物是其从被告汪伦处租赁过来，经被告汪伦同意后转租部分给原告使用。但原告于2019年7月3日收到东莞市第三人民法院送达的广东富林木业科技有限公司破产管理人文件文号为（2019）富林木业破管字第032号的《通知书》，通知被告无权出租，占有人停止侵害、立即搬离,文中表述“2019年6月12日，东莞市第三人民法院与管理人再次前往贵司现场调查处理，……贵司所称的出租人李向光及汪明皇均为无权处分人，无权出租富林木业公司房产，……应立即停止侵害”，并通知原告限期搬离。两被告明知无权处分租赁物却违反了诚实信用原则，虚构事实、隐瞒了真相与原告签订《房屋租赁合同》，造成原告巨大的资金损失。在租赁期间，原告装修了厂房宿舍，搬迁安装了生产设施设备，完成了消防环保工程，已经正式投入了规模生产。就此，又面临限期搬迁，造成原告的租赁押金、租金、装修搬迁费用、员工工资、客户索赔、重置厂房设备等等种种经济损失。晋百义公司认为，其已经主动要求被告李向光向晋百义公司提供了其对案涉厂房享有权利的来源，由广东富林木业科技有限公司与汪伦签订的《厂房仓库租赁合同》、李向光与汪伦签订《房屋租赁合同》。晋百义公司认为自身当时已经尽到注意义务。晋百义公司在签署合同时已经尽到注意义务，且在发生纠纷前按约定交付租金，系善意的。造成广东富林木业科技有限公司损失（占用费）的责任应当由李向光承担。因广东富林木业科技有限公司另案起诉，如果在本案中再行诉讼，有可能会造成李向光双重损失，故申请撤回关于已支付租金部分的诉讼请求。因在审理过程中，晋百义公司与李向光就部分案涉事项达成了协议，李向光也履行了《协议书》中的部分内容，但有部分仍未实际履行，天然气工程所涉的16万元系晋百义公司自行支付，且《协议书》并未包含本案所涉的全部费用或款项。晋百义公司确认李向光已支付《协议书》项下的159万元，故撤回诉请关于返还押金、赔偿装修及搬迁费用中的159万元。现原告为了维护自己合法利益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告晋百义公司对其上述主张提供的证据有：房地产权证（复印件）、营业执照（复印件）、厂房仓库租赁合同（复印件）、李向光与汪伦房屋租赁合同（复印件）、李向光与晋百义公司房屋租赁合同，押金、租金、水电费管理费转账记录，因投产而发生的费用单据，广东富林木业科技有限公司破产管理人文件《通知书》（复印件），东莞市第三人民法院限期搬离通知书（复印件）、决定书（复印件）、送达回证（复印件），协议书，燃气工程安装合同及发票。被告李向光辩称，案涉合同所对应的厂房没有合法手续，厂房租赁合同因此无效，所以原告主张第四项违约金应该不予支持。双方曾在2019年11月13日达成的协议书，就租赁关系的解除及搬迁进行了明确的约定，原告无权再要求被告支付水电管理费、装修及搬迁费，被告已经退还原告约194万元，应当从原告的请求予以抵扣。被告李向光对其上述主张提供的证据有：收据及银行交易明细。被告汪伦未答辩未举证。本院经审理认定事实如下：晋百义公司提供房地产权证复印件显示，座落于东莞市******、使用权面积为51601.83平方米的工业用地，土地使用权人为广东富林木业科技有限公司（以下简称广东富林公司）。晋百义公司提供的《厂房仓库租赁合同》（复印件，只有首页和尾页）显示，广东富林公司与东莞市*********产业园建设有限公司（以下简称东莞富林公司）于2015年2月8日共同作为出租方（甲方）与汪伦作为承租方（乙方）共同签订，约定：广东富林公司及东莞富林公司将位于东莞市******（以下简称“租赁物业”）出租给汪伦用于经营生产仓储使用；广东富林公司的租赁物业厂房、仓库总建筑面积为23000.97平方米，东莞富林公司仓库总建筑面积为7222.03平方米；租赁期限共9年，自2015年3月31日起至2024年3月31日止。广东富林公司在《厂房仓库租赁合同》甲方落款处盖章，张杰强在落款法定代表人或授权代表（签字）处签名，未显示有东莞富林公司的盖章或代表签字，汪伦在落款乙方处签名捺印。晋百义公司提供的《房屋租赁合同》（复印件）显示，汪伦作为出租方（甲方）于2018年8月18日与李向光作为承租方（乙方）共同签订，约定：汪伦将位于常平镇司马工业区富林木业有限公司厂房加宿舍36680平方租给李向光；租赁期限为5年，从2018年8月18日至2023年8月18日止；每月租金为780000元。汪伦在落款甲方代表（签字）处签名捺印，李向光在乙方代表（签字）处签名捺印。2018年9月14日，李向光作为出租方（甲方）与匡志琳代表晋百义公司作为承租方（乙方）共同签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市******富林大道1号厂房C栋4680平方租给乙方，宿舍一楼两楼部分面积大概970平方，合计租金160000元/月（不含税费），款项由甲方代收代付，乙方应配合甲方于每月5日前按时上交房租费、水电费和卫生费等，所收费用由甲方开具收据；合同期为5年，从2018年9月16日至2023年8月17日止，合同期满后在同等条件下，乙方可优先续签合同；甲方提供500千伏安的电量给乙方使用，电费按每度峰1.18元平0.78元谷0.46元计算，甲方另收取乙方每月电费的百分之八的变配电设备、设施维修基金，但每月少于300元按每月300元收取；乙方在规定的地点安装水表，水费价格按每方4.5元收取；乙方于每月5日前预交当月一个月租金，支付上月水电费，款项由乙方派员按时直送甲方财务；合同签订时，乙方须向甲方支付3个月房屋租赁保证金480000元、一个月房租及费用计160000元，共计640000元；租赁期间，如甲方非法依合同约定条件中途收回租赁房产，须无息退还乙方租赁保证金，并支付三个月租金作违约金给乙方；乙方对厂房进行装修，应将装修图纸和书面报告交甲方工程部，经甲方工程部批准后才可装修，乙方装修不能改变原建筑主体结构，应保证消防安全并通过消防部门验收，乙方装修时，应注意各项安全，出现任何损失及安全事故均由乙方负全部责任，装修完成后要通知甲方工程部进行验收，工程验收合格后可投入使用；甲方同意免收乙方60天装修期租金，但综合费用照常收取；甲方提供产权证明的相关文件，协助乙方办理政府法规要求证书；本合同一式两份，甲方双方各持一份，经双方签字后生效。李向光在落款甲方代表（签字）处签名捺印，匡至琳在落款乙方代表（签字）处签名捺印。晋百义公司提供其向李向光交纳押金、租金及水电管理费的转账记录，主张其已向李向光支付押金、租金及水电管理费合计1963303元，其中押金48万元、租金128万元、水电管理费203303元，李向光确认收到该些款项。晋百义公司提供其因投产而发生的部分费用单据，主张其对案涉租赁物进行装修、消防、环评、设备拆除及搬迁等花费了1376240元，其中装饰装修费887990元、搬迁费488250元，实际花费共计2031307元；李向光对此不予认可，主张该些费用为晋百义公司与第三方之间发生的费用，不能排除晋百义公司与第三方串通制作费用单据而向李向光索赔。2017年12月1日，本院依据债权人的申请裁定受理广东富林公司破产清算一案，经公开摇珠指定广东君政律师事务所担任广东富林公司管理人。2019年7月3日，广东富林公司管理人及本院分别向晋百义公司发出书面通知，声明晋百义公司所称的出租人李向光及汪明皇均无权处分出租广东富林公司的案涉土地及房产，要求晋百义公司立即解除与李向光之间的《房屋租赁合同》并限期搬离现占用广东富林公司的案涉土地及房产[土地证号为东府国用（2013）第特35号，房产证号为2700610943、2700610944、2700611123]。晋百义公司主张，其已于2019年12月底从案涉租赁物业搬离并告知法院负责破产案件审理的部门。2019年11月13日，晋百义公司（甲方）与李向光（乙方）签订《协议书》，主要约定：鉴于双方于2018年9月14日签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，甲方依约支付了押金和租金，装修及搬迁了机器设备，并安装量产了约半年；但甲方于2019年7月3日收到东莞市第三人民法院送达的广东富林公司破产管理人《通知书》，通知乙方无权出租，要求甲方停产并立即搬离，导致甲方无法进行生产使用，需重新寻找厂房再次搬迁，现双方就再次搬迁及投产事宜达成以下约定供共同遵守；原《房屋租赁合同》解除，乙方同意协助甲方完成再次搬迁及投产必须的工作，并同意补偿甲方再次搬迁投产涉及的相关费用；乙方协助甲方重新寻找租赁物业，目前已经签订了新的物业租赁合同，地址在桥头镇石水口村银湖一路；现甲方搬迁投产需要进行空压机搬迁安装、全厂拉电、照明、办公室装修、消防检验、环评检验等（具体项目费用详见附件一《印铁厂搬迁资金》清单）；乙方同意对清单中部分项目负责完成或协助完成并承担费用，乙方同意部分所产生的费用约为175万元，其中：厂房租赁押金419200元乙方已经直接支付给甲方新的物业出租方，归甲方所有；空压机搬迁安装、空调搬迁、打印刷与RTO机基础工程由乙方直接施工处理并承担相关费用；拉天然气管工程款调整为16万元；除前述项目外，乙方仍需支付甲方1020800元，乙方承诺于签订本协议当日将余款1020800元支付至甲方指定账户；乙方同意就甲方为维护自身合法权益所支出的律师费、交通费、保险费等费用，由乙方承担；本协议一式两份，自甲方收到上述费用之日起生效。附件一《印铁厂搬迁资金》清单显示，李向光签名同意负责印刷机RTO搬迁、空压机搬迁安装、全厂拉电照明、拉天然气管、打印刷与RTO机基础工程、消防检验、环评检验、通讯网络工程、空调搬迁、运输费用及竹排等项目预估合计175万元，其余租金、办公室装修含家私宿舍、龙门吊、员工3个月（工资）、花架链条等项目预估合计159万元则未明确由李向光负责。在签署前述《协议书》之前，李向光分别于2019年7月15日、25日及31日向晋百义公司支付了15万元、10万元及10万元（合计35万元），晋百义公司已开具收据予以确认，但收据未写明款项的性质。晋百义公司主张，当时双方并未达成协议，只是晋百义公司要求李向光赔偿损失否则就报警控告李向光诈骗，李向光于是先行支付了35万元，该款应为法院停水停电造成晋百义公司停产的损失补偿而非返还的押金；李向光则主张，收到法院送达的搬迁通知书后李向光和晋百义公司协商搬迁事宜，晋百义公司声称搬离会有损失要求李向光进行赔偿，李向光就向晋百义公司支付了该35万元，该款理应冲抵部分押金。在签署前述《协议书》之后，晋百义公司确认另外收到补偿款合计159万元，并确认该159万元即为《协议书》所涉的再次搬迁费用，其中：桥头厂房押金419200元晋百义公司并未实际支付，是由李向光直接向桥头厂房的房东缴纳并提供押金单给晋百义公司，押金单权益归晋百义公司；余款1020800元，是在2019年11月13日通过孙寿延的账户支付给晋百义公司，转账留言写明“代李向光转”；天然气管工程款16万元为晋百义公司自行垫付，李向光并未支付，李向光对此予以确认。晋百义公司主张，李向光明知对案涉租赁物业无处分权，虚构事实、隐瞒真相而租赁给晋百义公司，已构成违约，给晋百义公司造成巨大的资金损失，双方后续签订的《协议书》仅是对再次搬迁及投产产生费用的补偿约定，未涉及案涉租赁物业的押金、水电管理费、装修费及搬到案涉厂房的搬迁费用补偿，故诉请李向光返还租赁押金、水电管理费，赔偿装修及其搬迁到案涉租赁物业的搬迁费用，并依照合同约定支付违约金，汪伦则同样无权转租给李向光而应承担连带清偿责任。李向光则主张，其转租案涉物业给晋百义公司有口头的授权并非无权处分，但没有相应证据证明；法院通知晋百义公司搬离厂房是外部变化因素，导致原租赁合同无法继续履行，不应认定为李向光单方违约，双方签订的《协议书》已就原租赁合同约定具体位置及搬迁费用进行详细约定，《协议书》是对原租赁合同的变更，是对原租赁合同解除后重新寻找租赁物业提供给晋百义公司的变通，故《协议书》约定由李向光承担的费用包含了原租赁合同解除而产生的补偿。关于案涉租赁物业的装修残值及不可搬迁设施的残值，晋百义公司申请了评估鉴定。本院于2020年6月8日组织晋百义公司及李向光到案涉租赁物业进行现场勘察，在此过程中，双方经协商一致确定同意晋百义公司对案涉租赁物业的装修残值按23万元来确定，晋百义公司当场表态撤回评估鉴定申请。此外，晋百义公司前后两次向本院提交《撤回诉讼请求申请书》，申请撤回部分诉讼请求（含诉请的部分金额），本院已另行裁定予以准许。上述事实，有双方提供的前述证据以及本院庭审笔录、现场勘察笔录附卷为证。本院认为，汪伦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。本案为涉及房屋的租赁合同纠纷，争议的焦点为：一是案涉租赁合同的效力问题；二是李向光以双方签署的《协议书》对案涉租赁合同的解除及搬迁和装修补偿问题进行了约定，理据是否充足；三是晋百义公司现有的诉请，依据是否充分。针对焦点一。从晋百义公司提供的案涉租赁物业所在厂房的房地产权证、广东富林公司破产管理人发出的《通知书》及本院发出的《限期搬离通知书》来看，虽然案涉租赁物业已办理产权权属证书，符合出租使用的合法条件，但本院裁定受理广东富林公司的破产清算一案并依法指定管理人后，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知汪伦继续履行《厂房仓库租赁合同》，反而声明晋百义公司所称的出租人均无权处分出租广东富林公司的案涉土地及房产，要求晋百义公司立即解除与李向光之间的《房屋租赁合同》并限期搬离案涉租赁物业，晋百义公司及李向光亦无法提供证据证明汪伦及李向光对案涉物业享有转租权。因此，本院认定汪伦及李向光转租案涉物业均属于无权处分，原属于效力待定的案涉《房屋租赁合同》，因一直未取得广东富林公司的追认，且后续经广东富林公司的破产管理人声明转租为无权处分，而无效。针对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋租赁合同》无效，作为过错方的李向光依法理应向晋百义公司赔偿因此所受到的损失，但按照民商事行为“意思自治优先”的原则，双方可对合同无效后的损失赔偿事宜进行协商确定。在本案审理过程中，晋百义公司与李向光签署了《协议书》，该《协议书》明确了案涉《房屋租赁合同》的由来、晋百义公司履约的情况及导致合同最终无法继续履行和晋百义公司停产需要搬离的原因，并明确该协议为双方就晋百义公司再次搬迁及投产事宜所涉及的相关费用补偿而协商达成的一致方案。结合《协议书》明确李向光同意由其承担的费用明细及其附件《印铁厂搬迁资金》清单可知，该《协议书》明确由李向光承担的晋百义公司再次搬迁及投产所产生的费用中，包含了新厂房的租赁押金、印刷机RTO搬迁、空压机搬迁安装、全厂拉电照明、拉天然气管、打印刷与RTO机基础工程、消防检验、环评检验、通讯网络工程、空调搬迁、运输费用及竹排等项目预估合计175万元，其余租金、办公室装修含家私宿舍、龙门吊、员工3个月（工资）、花架链条等项目预估合计159万元则未明确由李向光负责。由此可见，该《协议书》约定由李向光承担的补偿费用中并未包含晋百义公司对案涉租赁物业本身的装修费用损失或残值补偿，亦未包含再次搬迁投产之前因无法使用案涉租赁物业而停产造成的生产经营损失。因此，李向光主张，该《协议书》约定的补偿费用包括了对案涉物业装修补偿问题，理据不足，本院不予采纳。针对焦点三。关于案涉租赁物业的装修损失或残值补偿问题。如前所述，双方后续签署的《协议书》约定应由李向光承担补偿的费用中，并未包含晋百义公司对案涉租赁物业本身的装修费用损失或残值补偿。因李向光无权转租导致晋百义公司对案涉租赁物业装修投入使用并安装量产约半年即无法继续使用案涉租赁物业，造成其对案涉租赁物业的装修费用损失。据此，晋百义公司有权要求李向光对案涉租赁物业的装修损失或残值进行赔偿。到案涉租赁物业进行现场勘察的过程中，双方经协商一致确定同意晋百义公司对案涉租赁物业的装修残值按23万元来确定，为双方的真实意思表示，本院予以采纳。故对晋百义公司诉请李向光赔偿对案涉租赁物业的装修损失在23万元的范围内，本院予以支持。关于租赁押金和搬迁费用的问题。双方后续签署的《协议书》已明确，对晋百义公司再次搬迁及投产事宜所产生的费用进行协商处理，该费用理应包含晋百义公司因不能正常使用案涉租赁物业需搬迁而产生的所有搬迁费用补偿，包括李向光负责给晋百义公司新找厂房承租并承担新厂房的租赁押金，新厂房的租赁押金理应包含案涉厂房租赁押金的转移。现双方确认，签署该《协议书》后晋百义公司另外收到补偿款合计159万元，晋百义公司确认该159万元即为《协议书》所涉的再次搬迁补偿，其中天然气管工程款16万元为晋百义公司自行垫付，李向光并未支付。即依照该《协议书》，李向光尚欠晋百义公司再次搬迁费用补偿差额为16万元，故对晋百义公司诉请李向光赔偿搬迁费用在16万元的范围内，本院予以支持。关于水电管理费的问题。虽然案涉租赁合同无效，但按照“谁使用谁承担”的原则，晋百义公司实际占用案涉租赁场所期间实际产生的水电费用，理应由晋百义公司承担。故对晋百义公司诉请李向光返还已付水电管理费，本院不予支持。关于违约金的问题。因案涉《房屋租赁合同》无效，故晋百义公司依据该合同的约定诉请李向光支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于汪伦的责任问题。因与晋百义公司形成案涉租赁合同关系的出租方主体为李向光并非汪伦，根据合同相对性原则，晋百义公司只能向李向光主张合同无效而产生的法律责任。故对晋百义公司诉请汪伦对前述赔偿债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。关于李向光在签署《协议书》前已付35万元的性质问题。该35万元付款发生在《协议书》签订之前，相应的付款凭证及收款收据均未注明该款的性质，结合双方的陈述及《协议书》未涉及晋百义公司再次搬迁投产之前因无法使用案涉租赁物业而停产造成的生产经营损失，本院认定该款为双方协商一致达成的针对停产造成晋百义公司生产经营损失的补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市晋百义包装有限公司与被告李向光于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李向光应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市晋百义包装有限公司赔偿案涉租赁物业的装修损失（残值）230000元、租赁押金及搬迁费用补偿差额160000元，合计390000元；三、驳回原告东莞市晋百义包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收受理费19241元、财产保全申请费5000元，合计24241元（原告已预交），由原告东莞市晋百义包装有限公司负担18349元，由被告李向光负担5892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  朱树辉人民陪审员  黄淑娴二〇二〇年七月三日法官 助理  黄文倩书 记 员  张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。