湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4598号原告：谈姬宏，女，1977年1月23日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被告：湖南省大鸿投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路88号裕华名苑4栋2408房。法定代表人：李向阳。委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾文彬，湖南弘一律师事务所实习律师。原告谈姬宏（以下简称原告）与被告湖南省大鸿投资置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人聂彬彬、曾文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告赔偿因入房门达不到合同约定标准给买受人造成的直接经济损失6000元或按合同更换；2、请求人民法院判决被告违约逾期办理房屋产权登记，向原告支付已付房款2‰的违约金：485953.00×2‰=971.91元；3、请求人民法院判决被告赔偿纱窗安装及购买费用10个*150=1500元。事实和理由：原告于2014年1月l7日与被告签订了购房合同，并于2014年1月17日交付总房款（含定金）485953元。被告提供的入户门（盼盼防火门），达不到合同附件三约定的交付标准（入户门：品牌防盗门，门锁采用B+级）；被告未按合施工图设计要求，未安装窗户纱窗（详见图纸）。按合同第十五条及图纸设计规定，被告应赔偿原告防盗门的更换的直接经济损失含改装费用6000元，赔偿纱窗安装及购买费用10个*150=1500元。合同第十八条规定，被告承诺在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好买受人的房屋所有权证和国士使用证。实际房屋产权证书登记日期为2018年1月18日。被告办理产权登记违约，逾期超过30天，自合同第十八条规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款2‰的违约金971.91元。为维护自己的合法权益，现原告依法提起诉讼。被告辩称，一、原告的第1、3项诉讼请求已过诉讼时效。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，在商品房达到交付条件后，被告应当书面、电话、短信或报纸公告的方式通知原告办理交付手续，在发出书面通知之日起30日内，原告未到被告处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为已履行房屋交付义务。被告于2014年12月25日在潇湘晨报刊登《公告》，通知原告在2014年12月30日起可办理房屋交付手续，被告还通过在小区张贴公告、邮寄收房通知等形式，催告原告收房。原告于2015年1月2日对房屋进行了验收，并办理了房屋交接手续，即自该日起被告己将房屋交付给原告，距今己长达五年多时间，因此，原告的第1、3项诉讼请求己过诉讼时效。二、被告安装的乙级防火入户门符合规划设计要求，经竣工验收和消防验收，依法不能更换。同时涉案房屋经原告验收收房，原告对该入户门的安装是认可的。退一步说，即使入户门不符合合同约定，也只需更换符合合同约定的入户门即可，并没有给原告造成经济损失，无须给予经济赔偿。三、延期办理产权登记并非被告原因所致，被告不应承担违约责任。自2016年开始，长沙实行不动产登记制度改革，房屋权属证明由原来的房屋所有权证和国土使用证合并为不动产权证，产权证的办理流程、提交资料等都发生巨大变化，由此影响办证的顺利进行。此外，政府相关部门还实行机构改革，在机构改革期间未正常办证，因此严重拖延了办证时间。合同第十八条同样约定，如因被告的责任，致使未能在约定期限内办证，才需承担违约责任，现延期办证的并非被告的责任，被告不应承担违约责任。四、被告严格按照规划设计开发建设裕华名苑项目，交付的房屋符合规划设计要求及《长沙市商品房买卖合同》约定的交付条件，且经相关部门竣工验收，原告的第l、3项诉请没有事实依据。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告所购房屋为团购房屋。2012年1月13日，原告所在的团购领导小组湖南化工医药设计院院工会与被告签订了《团体购买商品住房协议》，协议对房屋价款的支付方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。2013年8月30日，湖南化工医药设计院院工会与被告又签订了《团体购买商品住房补充协议》，合同双方一致同意将交房时间变更至2014年12月31日，交房条件变更为完成五方验收。2014年1月17日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋，建设面积95.66平方米；房屋总价款485953元，原告应当于本合同签订之日支付；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设五单位共同验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；商品房达到交付条件后，被告应当书面、电话、短信或报纸公告的方式通知原告办理交付手续，原告应在书面、电话、短信或报纸公告的方式通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在被告发出书面通知之日起30日，原告未到被告处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为被告已履行房屋交付义务，原告对商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任且被告逾期按0.1元／平米／天向原告收取房屋管理费并同时按照政府规定交纳物业管理费；被告承诺在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好原告的房屋所有权证和国土使用证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，逾期未超过30天，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告向原告支付已付房款1‰的违约金；逾期超过30天，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告向原告支付已付房款2‰的违约金。合同附件与本合同具有同等法律效力，合同附件三为“装饰、设备标准”，其中第12项的内容为：入户门为品牌防盗门，乙级防盗，门锁采用Ｂ＋级，第13项的内容为：窗户为中空铝合金窗，并约定未注明部分按批准的设计图实施。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款485953元，被告亦向原告开具了相应发票。2014年12月25日，被告通过登报方式通知原告于2014年12月30日前往被告处办理房屋交接手续。2015年1月2日，原告前往被告处办理了房屋交接手续。2015年12月30日，涉案房屋所在栋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方共同验收合格。2018年1月18日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。后原告认为被告未按期办理产权登记，所交付房屋也未达到合同约定标准，因而与被告产生争议，原告遂向本院提起诉讼。另查明，1、2018年7月23日，长沙市公安消防支队向被告出具《关于能否将防火门更换为防盗门的复函》，载明：关于大鸿·裕华公馆小区能否将防火门更换为防盗门的问题已收悉，现复函如下：根据国家消防技术标准和消防设计文件要求，你小区原设计为乙级防火门的户门不可更换为不具有乙级防火功能的防盗门。2、长沙市不动产登记中心于2016年7月28日成立。3、涉案房屋入户门原告目前没有更换。4、原告在庭审中，申请撤销诉讼请求第3项。本院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告第1项诉讼请求。《长沙市商品房买卖合同》约定涉案房屋入户门为乙级防盗门,门锁采用B+级。而涉案房屋实际安装的入户门为防火门，且被告未举证证明安装的入户门已达到合同约定的防盗标准。据此，被告应当将入户门更换为符合合同约定的防盗门，对原告该项诉讼请求本院依法予以支持。关于原告第2项诉讼请求。被告应当在合同约定的时间内办理房屋产权登记，涉案房屋不动产权登记时间为2018年1月18日，产权登记时间较合同约定的时间有所逾期。由于2016年政府机构改革及不动产登记变动，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证，对办证时间造成一定影响，办证逾期不能完全归责于被告。据此，综合考虑被告的过错程度以及给原告造成的实际损失大小，本院依法酌情认定被告承担逾期违约责任的50%，即由被告向原告支付违约金486元（485953元×2‰÷2），对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。原告当庭撤回第3项诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南省大鸿投资置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将原告谈姬宏购买的位于长沙市雨花区房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门；二、被告湖南省大鸿投资置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告谈姬宏违约金486元；三、驳回原告谈姬宏的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费25元，由被告湖南省大鸿投资置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年七月二十三日书记员 吴叶佳