湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4326号原告：长沙君都云程酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区湘湖街道车站北路230-1号经典名家公寓1B栋5-7楼。法定代表人：陈永明，总经理。委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂燕妮，湖南金凯华律师事务所实习律师。被告：黄坤俊，男，汉族，1985年8月5日出生，户籍地湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：黄力平，湖南姜亚律师事务所律师。原告长沙君都云程酒店管理有限公司（以下简称君都云程酒店）与被告黄坤俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告君都云程酒店的委托诉讼代理人谢攀、聂燕妮和被告黄坤俊的委托诉讼代理人黄力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君都云程酒店向本院提出如下诉讼请求：1.判令双方于2015年12月19日签订的《租赁合同》及2019年11月20日签订的《协议书》于2020年3月31日解除；2.判令黄坤俊将涉案房屋腾空并予以返还；3.判令黄坤俊向君都云程酒店支付租金143370元、热水费4340元，电费5104元，空调使用费19440元，物业费8505元，违约金200000元及滞纳金（该滞纳金以143370元为基数，按照每日5‰的标准，自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止）；4.判令黄坤俊向君都云程酒店支付房屋占用费53170元（该占用费以每月租金43375.5元的标准，自2020年4月1日起暂计算至2020年5月7日，此后应计算至黄坤俊腾空房屋之日止）。事实与理由：2015年12月19日，案外人王腊凤与君都云程酒店签订一份《租赁合同》，王腊凤承租了君都云程酒店位于长沙市芙蓉区的房屋用于经营健身房等项目。该合同签订后，君都云程酒店依约将房屋交付给王腊凤。2019年11月20日，经君都云程酒店同意后，王腊凤将上述房屋转租给黄坤俊，为此，三方签订一份《协议书》，约定：王腊凤在上述《租赁合同》中的全部权利义务由黄坤俊概括继承，自2020年1月1日起由黄坤俊向君都云程酒店支付租金。该《协议书》签订后，黄坤俊一直未支付相应的房屋租金、物业费及水电费等款项。经君都云程酒店多次催要，黄坤俊于2020年1月5日出具一份《租金承诺书》，承诺于2020年2月28日之前付清所欠租金。此后，黄坤俊并未支付任何欠款。2020年3月31日，黄坤俊经营的健身房闭店，但至今仍有健身器材堆积在涉案房屋中，导致君都云程酒店无法将房屋另行出租。君都云程酒店认为黄坤俊拖欠房屋租金、物业费和水电费等款项以及长期非法占用涉案房屋的行为严重损害了其合法权益，遂向本院提起诉讼。被告黄坤俊辩称：2019年11月20日，黄坤俊正式从王腊凤等人手中接手其经营的健身房并开展经营活动。2020年1月21日，该健身房正式通知顾客春节放假，并定于2020年2月3日将开门营业。2020年1月23日，长沙市文化旅游广电局、长沙市文化市场综合行政执法局联合下发了《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，要求长沙市的所有娱乐演艺场所、网吧停止对外营业，恢复时间将根据疫情情况和全市的部署另行通知。由此，黄坤俊经营的健身房按照上述指令一直停业至今，黄坤俊也因此长达五个月没有任何经济来源，生活十分困难。君都云程酒店与黄坤俊之间的房屋租赁合同纠纷，是由于全国新冠肺炎疫情和相应的疫情防控措施造成，属于无法预见的不可抗力。请求请求法院依法判决驳回君都云程酒店的第三、四项诉讼请求。君都云程酒店围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.《租赁合同》一份，拟证明君都云程酒店将涉案房屋出租给案外人王腊凤的事实；证据2.《协议书》一份，拟证明黄坤俊从王腊凤手中转租该涉案房屋及具体权利义务的事实；证据3.《租金承诺书》一份，拟证明黄坤俊承诺在2020年2月28日之前付清拖欠的2020年第一季度房屋租金的事实；证据4.电费、冷水费及热水费等费用的抄表数据单，拟证明王腊凤已支付电费至2019年12月1日，当时电表数字显示为87032，热水表数字显示为5409吨，上述费用三方已进行确认，与黄坤俊无关，此后实际产生的电费、水费等费用应由黄坤俊承担。黄坤俊向本院提交了如下证据：证据1.长沙市文化旅游局广电局、长沙市文化市场综合行政执法局于2020年1月23日出具的《关于做好新冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，拟证明政府相关部门因疫情防控，要求相关企业停业的事实；证据2.米兰24小时健身俱乐部春节放假通知，拟证明该健身房于2020年1月21日放假的事实；证据3.王腊凤与君都云程酒店签订的《租赁合同》一份，拟证明王腊凤已向君都云程酒店支付房屋租赁保证金50000元，该保证金应当冲抵黄坤俊所欠的租金；证据4.王腊凤、君都云程酒店、黄坤俊三方于2019年11月20日签订的转租性质的《协议书》及长沙青春美力健身服务有限公司《股权转让合同书》各一份，拟证明涉案房屋经君都云程酒店同意由王腊凤转租给黄坤俊的事实；证据5.长沙24小时健身服务有限公司营业执照，拟证明黄坤俊合法经营健身房。本院经审查认为，君都云程酒店的证据均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。黄坤俊的证据1、2、4真实、合法，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对黄坤俊的证据3，本院认为该证据能证明王腊凤向君都云程酒店支付保证金50000元的事实，但该款项系王腊凤与君都云程酒店之间的债权债务关系，与黄坤俊无关。虽然三方签订的《协议书》约定黄坤俊概括继承王腊凤与君都云程酒店签订的上述《租赁合同》项下所载明的全部权利义务，但该《协议书》中其他条款已经对因房屋租赁而产生的相关房屋租金、水电费、物业费、停车费等全部费用进行了约定，王腊凤并未将该保证金的收条原件交付给黄坤俊，上述协议中“概括继承”的表述应当是指黄坤俊受让原《租赁合同》中约定的权利义务，而不包括因该合同而衍生的债权债务，故本院认为仅凭该份证据不能证明该50000元保证金应归黄坤俊所有，本院对该证据的待证内容不予采信；黄坤俊的证据5与本案争议事实无关，本院不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2015年12月19日，王腊凤（乙方）与君都云程酒店（甲方）签订一份《租赁合同》，王腊凤承租了君都云程酒店依法享有出租权的位于长沙市芙蓉区的房屋，用于经营健身房等项目。该合同约定：租赁的房屋产权面积为810平方米；租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，自2016年1月1日起至2016年4月30日止。房租缴纳标准为自2016年5月1日起，第一年至2018年4月30日，每年租金为51元／平方米每月，第二年不递增，第三年开始，以后每年为一个时段，租金在原来上一时段的基础上每增加一个时段，租金上调5%，租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金按季度（3个月）支付一次，提前15天预交；租金计算方式为租赁面积×当期租金单价×当期应付租金月份数。乙方经营期间所产生的税费，包括二次消防报建、水电等费用，由乙方承担；租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担（热水暂按10元／吨向乙方收取，空调费暂按每个月8元／平方米收取），合同还对上述费用有关事项进行了具体约定。乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5%向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交清房屋租金的，视为乙方违约，甲方可立即解除合同，双方结清费用，并由乙方向甲方支付违约金50万元；本合同签订后乙方向甲方支付保证金5万元，如乙方悔约此保证金不退，甲方悔约则按保证金双倍赔偿乙方；合同还约定，如甲方在租赁期间违约解除合同，甲方除应赔偿乙方装修损失外，应另外向乙方支付50万元作为违约金，如乙方擅自解除合同，应当保证装修的完好，甲方不承担任何费用；如甲方中途悔约，应于悔约之日起10个工作日内支付50万元给乙方作为违约金，并赔偿乙方实际经济损失；如乙方中途悔约，应于悔约之日起10个工作日内支付50万元给甲方作为违约金，并赔偿甲方实际经济损失。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，君都云程公司依约将房屋交付给王腊凤使用，王腊凤收房后将涉案房屋用于经营健身房（名为长沙青春美力健身服务有限公司）。2019年11月20日，黄坤俊、朱雪丽与孙冯、夏晶、唐惠林、王腊凤以及长沙青春美力健身服务有限公司签订一份《股权转让合同书》，黄坤俊受让了长沙青春美力健身服务有限公司全部股权。同日，王腊凤、黄坤俊和君都云程酒店三方签订一份《协议书》，约定：王腊凤将其与君都云程酒店于2015年12月19日签署的《租赁合同》所承租的房屋按现状转让给黄坤俊继续租赁使用，各方同意自2019年11月20日起黄坤俊概括继承上述《租赁合同》项下所载明的自2019年12月31日起所涉承租方全部权利与义务；各方一致确认，王腊凤已经结清截止至2019年12月31日涉案房屋所涉及的全部租金，2019年11月20日起涉案房屋所涉及的全部水电费、物业费、空调费、停车费及自2020年1月1日起的租金均由黄坤俊承担，与王腊凤无关。协议还约定了其他事项。此后，王腊凤正式退出上述《租赁合同》的履行及长沙青春美力健身服务有限公司的经营，该健身房转由黄坤俊接手并开展经营活动。2019年11月27日，长沙青春美力健身服务有限公司更名为长沙米兰二十四小时健身服务有限公司，法定代表人为黄坤俊。2019年12月15日，黄坤俊未按上述《租赁合同》及《协议书》的约定支付2020年第一季度的房屋租金，君都云程酒店多次催告其付款。2020年1月5日，黄坤俊向君都云程酒店出具一份《租金承诺书》，内容为：“因年底经营困难，米兰二十四小时健身俱乐部承诺于2020年2月28日之前付清租金143370元，若超过此日期，本人同意按照5‰（千分之五每日）支付滞纳金。”2020年1月21日，长沙米兰二十四小时健身服务有限公司正式通知春节放假，并定于2020年2月3日开门营业，健身房实际于该通知发布当日歇业。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情爆发，长沙市文化旅游广电局、长沙市文化市场综合行政执法局联合下发《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，要求长沙市的所有娱乐演艺场所、网吧停止对外营业，恢复时间将根据疫情情况和全市的部署另行通知。此后，长沙米兰二十四小时健身服务有限公司一直停业至今。因黄坤俊一直未支付租金、水电费、物业费、空调费等款项，君都云程酒店多次催收，均未果，由此引起本案诉讼。另查明，涉案房屋在2019年12月1日的电表抄表数字显示为87032度,2020年7月2日的电表抄表数字显示为92334度，期间共计用电5302度。在2019年12月1日的热水表抄表数字显示为5409吨,2020年7月2日的热水抄表数字显示为5854吨，期间共计用水445吨。本院认为,王腊凤与君都云程酒店签订的《租赁合同》以及王腊凤、黄坤俊、君都云程酒店三方签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应全面履行。君都云程酒店已依约将涉案房屋交付给黄坤俊使用，黄坤俊未依照合同约定支付租金，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。黄坤俊辩称其经营的健身房因新型冠状病毒疫情及随后采取的防控措施导致一直停业至今，系因不可抗力，并由此造成黄坤俊无力履行支付租金义务，不应承担违约责任。本院认为，按照上述《租赁合同》及《协议书》约定，黄坤俊应当于2019年12月15日前向君都云程酒店支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金，当时新型冠状肺炎疫情并未爆发，黄坤俊经营的健身房处于正常经营状态，故对君都云程酒店要求黄坤俊支付2020年1月1日至2020年3月31日期间房屋租金143370元的诉讼请求，本院予以支持；对于此后的房屋租金，因黄坤俊经营的长沙米兰二十四小时健身服务有限公司在此后确因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业，无法开展经营活动，故对后续租金应当适当予以减免。因黄坤俊已经明确不再履行上述《租赁合同》及《协议书》，合同目的已经不能实现，君都云程酒店于2020年5月11日向本院起诉请求解除上述房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有关合同解除的相关规定，故本院确认，王腊凤与君都云程酒店于2015年12月19日签订的《租赁合同》及王腊凤、黄坤俊、君都云程酒店于2019年11月20日签订的《协议书》于2020年5月11日解除。综上，对于君都云程酒店诉求2020年4月1日至2020年5月11日期间的房屋租金59537.09元（53.55元/平方米.每月×810平方米×1个月＋56.23元/平方米.每月×810平方米÷31天×11天=59537.09元），本院酌情减免一个月的租金，对减免后的租金余额16161.59元，黄坤俊应当偿付。关于后期房屋实际占用费。虽然黄坤俊经营的长沙米兰二十四小时健身服务有限公司因新型冠状肺炎疫情影响无法营业，但黄坤俊既不支付租金和相关费用，又不与君都云程酒店协商及时解除租赁合同，一直占用涉案房屋至今，致使君都云程酒店无法将该房屋另行出租，导致损失持续扩大，由此给君都云程酒店造成租金损失，黄坤俊应对此承担赔偿责任。故对君都云程酒店要求黄坤俊按照月租金43375.5元的标准支付2020年5月12日至本判决作出之日的房屋占用费79754.95元（43375.5元＋43375.5元÷31天×26天=79754.95元）的诉讼请求，本院予以支持。此后实际产生的房屋占用费，君都云程酒店可待实际发生后再另案主张权利。关于热水费、电费、空调使用费及物业费。依照《租赁合同》的约定，物业费由君都云程酒店预交，实际由黄坤俊负担；电费由君都云程酒店依酒店总表交纳后实际由黄坤俊依健身房安装的独立分表据实支付；热水、空调均由君都云程酒店向黄坤俊提供，空调费的收费标准为8元/平方米每月，热水费的收费标准为10元/吨。故对君都云程酒店诉求物业费8505元（3.5元/平方米.每月×810平方米×3个月=8505元）、电费5104元（按照1元/度的标准计算）、热水费4340元（434吨×10元/吨=4340元）、空调费19440元（8元/平方米.每月×810平方米×3个月=19440元）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金和滞纳金。黄坤俊单方违约的事实成立，但考虑到黄坤俊的违约一定程度上是受到新型冠状肺炎疫情的影响，且君都云程酒店已经在本案中主张了相应的损失，合同法有关违约金的适用遵循以补偿功能为主、惩罚功能为辅的原则，本案如果按照合同约定的标准计算违约金将明显超出君都云程酒店为此所受的损失。结合本案实际情况，本院认为应酌情调整为按照欠付房屋租金总价款的10%计算违约金为宜。至于滞纳金，因君都云程酒店已经主张了违约金，再主张滞纳金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、王腊凤与长沙君都云程酒店管理有限公司于2015年12月19日签订的《租赁合同》及王腊凤、黄坤俊、长沙君都云程酒店管理有限公司于2019年11月20日签订的《协议书》于2020年5月11日解除；二、黄坤俊在本判决生效之日起三日内搬离承租的位于长沙市芙蓉区面积810平方米的房屋；三、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付2020年1月1日至同年5月11日的房屋租金159531.59元；四、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付2020年5月12日至同年7月7日的房屋占用费79754.95元；五、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付热水费4340元；六、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付空调费19440元；七、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付电费5104元；八、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付物业费8505元；九、黄坤俊在本判决生效之日起三日内向长沙君都云程酒店管理有限公司支付违约金15953.16元（159531.59元×10%=15953.16元）；十、驳回长沙君都云程酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4809元，因适用简易程序，减半收取2404.5元,由长沙君都云程酒店管理有限公司负担738.5元，黄坤俊负担1666元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年七月七日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。