连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0703民初440号原告：孙某，男，1984年1月20日生，汉族，住连云港市连云区。原告：戚某，女，1984年3月20日生，汉族，住连云港市连云区。被告：连云港鼎达置业有限公司，住所地：连云港市连云区云山街道白果树村统一社会信用代码913207007899101076。法定代表人：董宪军，总经理。委托诉讼代理人：屠友梅，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红伟，江苏明亮律师事务所律师。原告孙某、戚某诉被告连云港鼎达置业有限公司（以下简称鼎达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙某、戚某，被告鼎达置业公司委托诉讼代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某、戚某向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房支付原告2018年6月1日至2019年9月30日违约金38954.54元、2019年10月1日至2020年1月20日违约金17917.31元。事实与理由：2017年8月7日，原、被告在云某华庭售楼处签署了《商品房买卖合同》1份，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）所有的连云港市连云区房屋，房价款为799888元整。按合同规定，出卖人（鼎达置业公司）应于2018年5月31日前交付房屋给买受人，期间收到一次出卖人关于逾期的通知及迟延交房的原因，截止2020年1月20日（共计599天，违约金共计56871.85元整），经催要、谈判协商均未给出明确答复，至今未能交房。为维护原告合法权益，依《商品房买卖合同》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告鼎达置业公司辩称，违约金应当严格按照合同约定执行。附属协议是被逼迫写的，不是真实意思表示。原告诉请2019年10月1日至2020年1月20日按照日万分之二计算过分加重了被告的违约责任，请求法院依法予以调整，违约金明显高于实际损失。涉案商品房是按揭贷款的，尾款550000元于2017年11月22日到账，违约75天计4125元，应该冲抵部分违约金。经审理查明，2017年8月7日，原告孙某、戚某作为买受人与被告鼎达置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》1份,由孙某、戚某购买鼎达置业公司开发的位于连云港市连云区排水涧沟东侧商品房,房屋坐落第A1#楼2单元2-502室，建筑面积为167.06平方米,房屋价款共计为799888元。合同对商品房交付期限及逾期交付违约责任作了如下约定：第八条，出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工。第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后,孙某、戚某按约支付了首付款249888元,余款550000元于2017年11月22日以银行按揭贷款方式支付。涉案商品房至今未交付原告使用。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》1份、购房发票、契税发票，被告提供的江苏银行贷款到账通知单及原、被告陈述在卷加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实及证据予以确认。另查明，因被告开发的云某华庭项目没有按合同约定交房，被告鼎达置业公司于2019年6月5日向云某华庭项目全体业主发出《云某华庭购房合同附属协议》（以下简称附属协议）1份，内容为：1、云某华庭项目2019年12月31日前合格交房具备五证两书。从2019年9月30日起，至实际正式交房日止。购房违约金赔付标准由原合同总价按日万分之一调整至合同总价按日万分之二赔付。2、连云港市鼎达置业有限公司于6月1号起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，于6月初已签订融资意向协议，并承诺在融资到账后，即日将证明公布于业主。若融资资金到账壹仟伍佰万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金先行赔付至少50%。若融资资金到账贰仟万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金一次性全部赔付。3、根据上述情况，开发商承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金（含2019年9月30日起，至实际正式交房日止，合同总价按日万分之二赔付的购房违约金）。4、如未达到以上承诺，则本人愿意承担相应违约法律责任。该附属协议的落款处有被告鼎达置业公司法定代表人董宪军的签名，并加盖有被告的公章予以确认。原告向本院提供该附属协议，用以证明自2019年9月30日起至实际交房之日止，被告应按日万分之二向原告支付逾期交房违约金。被告则认为该附属协议系原告等业主逼迫被告签订，但也没有否认该附属协议的效力。本案在审理过程中，本院向原、被告释明了该附属协议的性质为被告的单方承诺，原告有权选择是否受其约束，如果原告选择受其约束，则该附属协议即对原告产生法律效力，原告即可享受该附属协议确定的权利，同时也应当承担附属协议确定的义务；如果原告选择不受其约束，则该附属协议即对原告不产生法律效力，还是按原、被告之间签订的《商品房买卖合同》履行。本案原告称其接受附属协议的约束，并要求被告按照附属协议第1条的约定自2019年9月30日起按日万分之二的标准计付违约金，被告则认为按附属协议第3条的约定，被告是承诺在正式交房当日结清所有业主的购房违约金，正式交房时间是指实际交房的时间，现在还没有交房，故原告主张支付违约金的时间还没有到，法院不能支持原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告则认为协议为一个整体，第三条“正式交房当日结清所有业主购房违约金”，应结合协议第一条来看，第一条中鼎达置业公司承诺2019年12月31日前合格交房，因此第三条的正式交房当日不是事实上的交房时间，而是2019年12月31日前。本案争议的焦点问题是本案原告主张的违约金支付时间是否到期。本院认为，原告孙某、戚某与被告鼎达置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应遵照履行。被告未能按合同第八约定的时间向原告交付商品房，构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。原、被告双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，后合同在履行期间，被告又向包括原告在内的业主作出承诺，即原告提供的附属协议，该附属协议系被告的单方承诺，对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》作了补充及变更，原告自愿受其约束，系原告对自己权利的处分，本院依法予以确认，故该附属协议对本案原、被告均具有法律约束力。关于本案争议的焦点问题即本案原告主张的违约金支付时间是否到期。根据附属协议第2条、第3条的约定，被告鼎达置业公司表示于2019年6月1日起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，且鼎达置业公司承诺根据融资到账情况支付买房人的逾期交房违约金，在此情况下，鼎达置业公司承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金。至此，鼎达置业公司在该附属协议中表达有以按附属协议第1条约定的以提高交房的条件及逾期交房违约金的计算标准，来换取买房人在其融资成功之前或正式交房之前不主张逾期交房违约责任的意思表示，否则鼎达置业公司没有必要提高交房条件及违约金计算标准，加重自身负担。现涉案商品房尚未交付，故原告主张逾期交房违约金的权利尚未到期，对原告该诉请，本院依法不予支持。原告认为附属协议第三条“正式交房当日结清所有业主购房违约金”，是指附属协议第1条中约定的“2019年12月31日前”，对此本院认为，正是因为原告等要求被告签署该附属协议时，虽然重新约定了交房日期，但正式交房日期仍处于不确定状态，故才有被告在“正式交房当日”结清逾期交房违约金的承诺，该“正式交房当日”应当为实际正式交房日期，本院对原告该主张依法不予采信。被告抗辩附属协议是被逼迫写的，日万分之二计算过分加重了被告的违约责任，请求法院依法予以调整，本院认为，被告未就该抗辩向法庭提供证据予以证实，协议对其有约束力，对被告的抗辩本院不予采纳。被告抗辩原告未按期支付贷款存在违约，应该冲抵部分违约金，本院认为，原告对被告的债权尚未到期，被告向原告主张抵销无法律依据，且是否逾期付款、是否与逾期付款违约金冲抵应当以反诉的形式提出，被告未提出反诉，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告孙某、戚某诉请被告连云港鼎达置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费1222元,由原告孙某、戚某承担(原告孙某、戚某已预交)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1222元,并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行:连云港市农行苍梧支行营业部,账号：10×××94。审判员  武心勇二〇二〇年七月三日书记员  李 鑫法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定,现将有关上诉事项告知如下:当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。