沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初10325号 原告耿隽，女，1978年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 被告曲瑶，女，1989年4月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。 委托代理人张静、李浩，系辽宁联盛律师事务所律师。 原告耿隽与被告曲瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员任玲玲独任审判，公开进行了审理。原告耿隽，被告曲瑶及其委托代理人张静、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿隽诉称，2019年5月13日，原、被告在沈阳晟鑫房产中介服务有限公司（金地店）居间签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的沈阳市浑南区房屋，房价款为人民币168万元整。原告于签约当日向被告支付定金13万元整，支付丙方中介费15,000.00元整。根据本买卖合同条款第十一条一款约定，甲乙双方同意全权交由丙方办理更名手续，并全权配合丙方；第十二条一款约定，经三方商定，如若于2019年6月31日前未成功办理更名手续，此合同自动解除，三方无责。本买卖合同签订后，丙方受甲乙双方积极办理更名手续，但甲方于2019年5月31日至丙方处前置取走备案合同、发票等所有手续，表示不卖此房，也不予配合更名手续，在合同期内违约。乙方与甲方电话沟通，甲方亦明确表达该房不卖。根据本买卖合同相关约定如下：第六条二款约定，甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前使用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行合同的，应双倍返还定金。第六条三款约定，除本合同另有约定外，甲乙双返给任意一方违约导致本合同不能继续继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。第十二条二款约定，如在规定期限内，甲方不卖，恶意不配合，除返还乙方定金外，赔付同等定金。第十二条四款约定，违约方承担中介费。另该楼盘紧邻沈阳地铁九号线，因沈阳地铁九号线于2019年5月25日正式开通，周边房价又有较大幅度上涨，被告当时卖给原告的法兰香颂小区房屋为顶层送同等面积阁楼的洋房，为每平米13,440.00元（一楼送地下室、花园、顶楼送阁楼，两个楼层为洋房中最贵的两个楼层），目前类似房源最高的卖价已达19,000.00元左右。被告给原告造成的可得利益损失巨大。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告在合同约定期内强制取走备案合同、发票等有关沈阳市浑南区房屋所有手续，明确表示不卖此房，也不予以配合更名手续，已构成违约，同时被告仅于6月4日通过丙方将定金13万元整退还给原告，而不同意赔偿同等定金，不同意赔偿违约金及中介费。被告的这种行为不仅浪费了原告的时间和精力，同时也严重损害了原告的合法权益。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第十五条、合同法有关规定及本房屋买卖合同相关约定，诉至贵院，提请法院判令被告向原告支付人民币130,000.00元（合同定金13万元，被告应双倍返还26万元，已经返还13万）、判令被告向原告违约金84,000.00元、中介费15,000.00元、利益损失150,000.00元；由被告承担本案诉讼费用。 原告耿隽提供如下证据： 1、商品房买卖合同1份，说明1份，收款收据3张，要约协议书1份，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同，5月12日缴纳给沈阳晟鑫房产服务有限公司要约金2万，5月13日缴纳给沈阳晟鑫房产服务有限公司中介费1.5万，5月13日缴纳给沈阳晟鑫房产服务有限公司定金11万元，合同约定的是定金13万； 2、收条1份，证明1份，用以证明被告收到13万定金，被告将房屋手续取走，导致无法办理。 被告曲瑶辩称，一、案涉《房屋买卖合同》系履行不能的合同，答辩人不存在违约情形，不应承担责任。1、根据案涉《房屋买卖合同》第十一条约定，全权由丙方（沈阳晟鑫房产中介服务有限公司，以下简称“中介公司”）办理更名手续。案涉房屋备案在答辩人名下，尚未办理房屋权属证书。丙方明确表示办理案涉房屋的更名手续只能采用开发商直更的方式，开发商直更需要开发商同意解除与答辩人的原购房合同，撤销原备案，再与被答辩人签订新的购房合同，并将房屋备案至被答辩人名下。由此可以看出，案涉《房屋买卖合同》为合同主体之外的第三人，即案涉房屋的开发商设定了履行义务，时至今日开发商从未同意过办理直更手续，且办理直更会涉及到逃税等违法行为，开发商也不可能同意办理直更手续，因此案涉《房屋买卖合同》从事实上根本无法履行。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，禁止转让。《房产经纪管理办法》第25条第9项房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为禁止交易的房屋提供经纪服务。案涉房屋尚未依法登记领取权属证书，国家明令禁止转让。签订合同时，被答辩人与中介公司均知道案涉房屋未取得房屋权属证书，案涉房屋不得转让。因此，案涉《房屋买卖合同》从法律上根本无法履行。3、案涉《房屋买卖合同》从法律和事实上均无法履行，依据《中华人民共和国合同法》第110条第1项规定，被答辩人不得要求答辩人履行，因此答辩人不存在任何违约情形，不应承担责任。二、案涉《房屋买卖合同》系无效合同，被答辩人基于该无效合同向沈阳晟鑫房产中介服务有限公司支付的13万元，已经由中介公司向其返还，答辩人不应承担责任。答辩人与被答辩人均为房地产买卖行业的非专业人士，中介公司作为房地产买卖行业的专业人士，提出了答辩人与被答辩人只能采用开发商直更的方式买卖案涉房屋，承诺其可以在收取相关费用后办理直更手续，起草并牵头签订了案涉《房屋买卖合同》。中介公司采取直更的方式买卖案涉房屋，为被答辩人逃避了高额的二手房交易税费，税收是国家财政最主要的收入形式和来源，中介公司此举为被答辩人逃避了向国家缴纳二手房交易税费的义务，严重损害了国家利益；中介公司此举亦将国家明令禁止转让的房屋进行了交易，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，禁止转让。综上，案涉《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第52条第2项，恶意串通，损害国家利益，第5项，违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，答辩人未因该合同取得任何财产，不应承担责任。三、被答辩人在诉状中所述“13万元定金”，系中介公司为了掩盖案涉《房屋买卖合同》系履行不能的合同与无效的合同的真相，并从中赚取高额的非法利润所采取的“障眼法”，并非实际发生的定金。沈阳晟鑫房产服务有限公司作为专业的房产机构，审查被告的手续时，就应知晓被告尚未取得房屋权属证书，法律明确规定房屋不得买卖。其在明知被告房屋不能买卖时，仍未原、被告双方设置了直更的方式违法操作，并作为合同主体之一收取了中介费用，中介的行为本身促使三方签的合同系无效合同，中介本身存在过错，且当庭原告本人已自认中介收取的13万元中包含10万元的直更费用，综上被告申请依法追加沈阳晟鑫房产中介服务有限公司作为被告，依法参加本案诉讼，承担因其过错造成的赔偿责任。如合同被认定为无效，中介依合同收取的中介费用，依法应予以返还。 被告曲瑶提供房屋买卖合同1份，微信聊天记录2份（复印件），用以证明本案房屋买卖合同虽约定房屋成交价为168万元，但实际房屋成交金额为155万元，原告主张的13万元系中介方收取的直更费及中介费用，与本案被告无关，该份合同的约定违法法律规定系无效合同。直更系由中介方牵头，并由中介方全权办理。 经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2019年5月13日签订房屋买卖合同1份，约定原告购买被告位于沈阳市浑南区建筑面积125.02平方米房屋1处，房屋总价款为1,680,000.00元，原告支付130,000.00元至中介沈阳晟鑫房产中介服务有限公司代管，该中介公司出具收款收据。双方约定甲方（被告）承诺乙方（原告）能于2019年6月31日前与开发商签订新的《商品房买卖合同》出具增值税发票并在房产局进行登记备案。在合同其他约定处双方以手写条款约定：“1、经三方商定，如若于2019年6月31日前未成功办理更名手续，此合同自动解除，三方无责。2、如在规定期限内，甲方不卖，恶意不配合，除返还乙方定金外，赔付同等定金。3、如在规定期限内，乙方不买，恶意不配合，定金不退。4、违约方承担中介费。”后由于合同无法履行，被告取回中介保管之手续，中介公司将130,000.00元退回原告。原告认为被告违约诉讼来院，要求被告双倍返还定金并支付违约金、中介费及利益损失。 本院认为，关于双方签订的合同效力问题。通过对双方签订的房屋买卖合同进行审查，该合同多处约定均不同于常规房屋交易合同。庭审中双方均表明知晓合同约定的履行方式为开发商直更，同时手写体条款明确约定了如于约定期限内未能成功过户，合同自动解除且三方无责的内容，由该条款的约定可见双方主观上对签订合同的过户手段以及目的能否实现处于未然状态应为知晓，且对合同无法实现持包容态度，双方互不追责，此约定有别于怀有正常买卖意愿之购房者所签订的具有唯一性、目的性明确，对实现有必然性要求之合同，约定内容明显有悖常理，反映了双方的真实意思表示及心里状态，即对由此非常规履行途径所规避的事项存在违规之处以及如合同达成后的受益事实均为明知，且对实现合同后的所获利益持侥幸心理。法律保护的是合同当事人的合法权益，法院不能鼓励此种规避缴纳正常交易税款，损害国家利益之行为，否则将会对社会经济秩序的平稳运行、国家的税务收入大局产生损害及负面示范作用，故而认定双方签订的房屋买卖合同无效。鉴于原告所交付款项均已退还，对此本院不再予以调整。原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一条之规定，判决如下： 驳回原告耿隽的诉讼请求。 案件受理费6,985.00元，由原告耿隽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  任玲玲 二〇二〇年七月三十一日 法官助理李恒国 书记员宋玉洁 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。