北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7554号上诉人（原审原告、反诉被告）：王天一，男，1992年3月14日出生。委托诉讼代理人：李敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，1970年3月19日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京云电电气有限责任公司，住所地北京市密云区密云镇110KV变电站院内。法定代表人：常新，总经理。委托诉讼代理人：高峡，北京嘉翰律师事务所律师。上诉人王天一因与被上诉人北京云电电气有限责任公司（以下简称云电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王天一上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持我方一审的诉讼请求。事实与理由:原审法院认定事实错误。原审法院经过调查，云电公司的房屋并无产权证，房屋建设未取得施工许可，未完成竣工验收，是违法建筑，云电公司在与我方签订《房屋场地租赁合同》前并未告知我方涉案房屋无法办理营业执照，因无法办理营业执照，我方即使进行了房屋装修依然不能实际经营，原审法院对涉案房屋的实际使用及经营状况认定错误。原审法院未审查云电公司的违约行为，云电公司隐瞒涉案房屋不能办理营业执照的真相致使王天一租赁涉案房屋，导致合同目的不能实现，云电公司为根本违约，原审法院未予认定，违背公平公正与诚信原则。原审法院适用法律错误。在云电公司存在根本违约的情况下，原审法院对作出认定涉案房屋租赁合同效力所依据的法律并未适用，在存在其他法律规定的前提下优先适用了法律原则，针对云电公司的违约亦未提供相关法律依据。云电公司辩称：同意原审判决，不同意王天一的上诉请求和事实理由。王天一向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方之间签订的《房屋场地租赁合同》无效；2.判令云电公司依法赔偿我装修费609722元；3.判令云电公司赔偿我购买设备款334515元；4.判令云电公司赔偿我经营损失费787500元；5.判令云电公司退还我租赁费20万元；6.诉讼费由云电公司承担。一审诉讼过程中，王天一变更第2项诉讼请求为：判令云电公司依法赔偿我装修费524343.69元；变更第3项诉讼请求为：判令云电公司赔偿我购买设备款273370元、安装工程款85378.31元。云电公司向一审法院提出反诉请求：要求王天一支付我公司所欠租赁费5万元。一审法院认定事实：2015年1月22日，云电公司（甲方）与王天一（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：云电公司将其位于密云区经济开发区康宝路门面房x层（建筑面积420平方米）出租给王天一作为办公使用，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，年租金5万元，每年4月15日之前交纳年租金100%。合同第4条约定：根据房屋情况，在租赁合同签订后，乙方在承租期间，在不损坏房屋主体结构的情况下，征得甲方同意乙方可以进行改造装修，其费用由乙方承担。承租期满如不再承租，房屋及室内外设施应完好无偿保留给甲方。乙方在承租期内，对所承租房屋的正常维修负责，其费用由乙方承担。如一方需要对房屋进行大规模改造或搭建临时建筑，必须经双方协商征得甲方同意后方可施工。王天一承租后对所租赁房屋进行了装修，装修后用于经营餐饮会所（已实际经营），并按合同约定交付了前4年的租金。合同履行过程中，云电公司与王天一签订两份补充协议，内容分别为：因门脸房公共部分房屋屋顶多处出现漏雨情况，经协商由承租方负责维修，对房屋防水进行全面维修后，承租方承诺承租期内如果房屋屋顶出现漏雨情况，由承租方自行负责维修，房屋屋顶防水费用从2015年租金中扣除；因门脸房暖气管道破裂造成多处损坏情况，经协商由承租方负责维修，对房屋损坏部分进行全面维修后，承租方承诺承租期内如果房屋损坏部分再有损坏的情况，由承租方自行负责维修，房屋屋顶防水费用从2016年租金中扣除。房屋维修费用总计：陆万叁仟陆佰柒拾肆圆整。现王天一以涉案房屋无产权证明，不能办理营业执照为由，认为双方签订的房屋租赁合同无效，故诉于法院。王天一为证明其主张，向法院提交证据如下：1、《房屋场地租赁合同》，拟证明双方签订房屋租赁合同的事实；2、发票10500元，房屋维修费39500元折抵第一年租金。证明其缴纳租金的事实；3、承租房屋的照片，证明房屋出现渗漏，无法正常经营，导致合同目的无法实现；4、装饰装修施工合同；5、收据；6、报价明细表，证明其未开展经营花费装修费609722元；7、收据及发票；8、香河家具城买卖合同，证明其为开展经营购买设备花费334515元；9、防水合同；10、收据，证明其修缮承租房屋的事实。经质证，云电公司对证据1的真实性予以确认；对证据2缴纳租金及维修费用抵顶租金的事实予以确认；对证据3、4、9房屋渗漏照片及装修合同予以确认，但认为已通过抵顶租金的方式解决了房屋问题；对证据5、6、7、8装修及购置家具情况的真实性、关联性、合法性均不认可。云电公司向法院提交证据如下：1、房屋产权说明，主要内容：北京市密云区经济开发区康宝路x号房屋所属权为北京云电电气有限责任公司。2003年北京云城电气设备有限公司为密云经济开发区一期建设提供电气设备,因开发区无资金支付,经双方协商一致,密云经济开发区将康宝路12号房屋与北京云城电气设备有限公司电气设备款相抵。因北京云城电气设备有限公司2006年清算关闭,由北京云电电气有限责任公司投资成立北京云城兴业电气设备有限公司。原云城电气资产由云城兴业承继。2012年云城兴业清算关闭后,该房屋产权归北京云电电气所有。因历史原因,该房产一直未能办理房屋产权证。落款：北京云电电气有限责任公司。2019年5月29日；2、商品房买卖合同两份。主要内容：合同1、甲方：北京市密云县工业开发区总公司。乙方：北京云城电气设备有限公司。乙方购买甲方建筑面积280平米商业门面房，每平方米2500元，总金额70万元，2003年10月31日前将房屋交付乙方使用，房款由甲方欠乙方工程款中冲抵等；合同2、乙方购买甲方位于众勤公寓门洞上方房屋建筑面积140平米商业门面房，乙方认可该商品房总金额15万元，2003年10月31日前将房屋交付乙方使用，房款由甲方欠乙方工程款中冲抵等。上述证据，王天一在辩论时称：上述证据说明，云电公司不持有合法的产权证明，也未提供合法的权属证明，所述涉案房屋场地的来源及公司变更情况未提供相应证据证明，无法证明在签订本案租赁合同时具有合法的出租方地位，与涉案房屋无法办理营业执照有直接关系。就涉案房屋建设问题，法院向北京市密云区工业开发区总公司法务部进行调查咨询，该公司法务部部长刘金彪述称：涉案房屋的地块属于开发区总公司下属企业北京太阳投资管理公司的综合服务楼，有综合服务楼总体规划图，建设工程规划许可证。涉案房屋为北面临街二层楼房，王天一承租后用于经营餐饮。同时向法院提交北京太阳投资管理公司的综合服务楼（含涉案房屋）的建设规划许可证及房屋规划图。上述证据经质证：王天一对上述证据的真实性及合法性予以认可，但认为一栋合法建筑物的建设，不仅需要规划许可证，还需取得施工许可，经验收合格后取得产权证明，因此涉案房屋不属于合法建筑，云电公司明知此情况仍将房屋出租给王天一，造成涉案租赁合同无效并给王天一带来巨大经济损失。诉讼过程中，王天一申请对涉案房屋装修装潢的市场价格进行评估，法院依法委托北京求实工程管理有限公司进行鉴定，鉴定意见为：一、确定部分：698771.20元；二、不确定部分：184320.80元。鉴定意见书出具后，云电公司提出异议，北京求实工程管理有限公司出具的复议结论为：鉴定结论金额没有变化。王天一支付鉴定费52200元。一审法院认为：归纳总结双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、关于涉案房屋租赁合同的效力；二、王天一与云电公司在履行合同过程中谁存在违约行为。一、关于涉案房屋租赁合同的效力。目前，涉案房屋租赁合同涉及的房屋未办理不动产权属证书。但根据法院调取的《建设工程规划许可证》及附图等证据，足以证明涉案房屋的建设经过了行政管理部门的规划许可。王天一以涉案房屋无产权证明为由主张涉案房屋租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。诉争双方签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。二、关于违约行为问题。本案中，王天一称云电公司在签订合同时隐瞒涉案房屋没有权属证书的事实，导致其无法进行工商登记注册及合法经营，进而主张云电公司赔偿装修、营业损失并退还租金。云电公司称王天一对涉案房屋没有权属证书的事实是明知的，因王天一未履行支付最后一年租金的主要合同义务，据此反诉王天一支付租金5万元。首先，根据查明事实，双方在租赁合同中并未约定云电公司有任何义务协助王天一办理营业执照；而且，根据王天一在诉讼中称“对方告诉我们能办”，可以认定王天一在签订涉案合同时知晓涉案房屋尚未办理产权证书。王天一作为完全民事行为能力人，且其租赁房屋的目的系经营使用，在租赁房屋时对于房屋的实际情况应有所了解，对于房屋尚未办理产权证书的后果应有预期。王天一称云电公司曾一直承诺办理房屋产权证，一方面无有效证据证明，另一方面也不能免除自己签订合同时的审慎义务。故，王天一承租未办理产权证书的房屋经营，相应的合同风险应自行承担。其次，王天一称涉案房屋没有权属证书导致其无法注册、经营。但合同中明确约定云电公司将涉案房屋出租给王天一作为“办公使用”，云电公司不能提供涉案房屋权属证书，不影响租赁房屋的实际使用。而事实是，王天一也一直实际使用、经营餐饮至今已四年之久。最后，关于王天一称涉案房屋渗漏致无法正常经营的主张，因双方在合同中约定，承租房屋的正常维修由王天一负责，在补充协议中也约定由王天一对渗漏情况进行维修，相关费用从租金中扣除，且维修后再出现漏雨情况，由王天一自行维修，即涉案房屋的维修义务人为王天一，其未尽到自己的维修义务产生的相应风险应自行承担。综上，虽然涉案房屋目前尚未办理涉案房屋不动产权属证书是事实，但并非云电公司履行涉案合同的违约行为，王天一要求赔偿装修、经营损失并退还租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。而王天一未支付最后一年的房屋租金，违反了合同约定，故对云电公司要求王天一支付租金5万元的反诉请求，法院予以支持。据此，一审法院于2020年5月判决：一、驳回王天一的诉讼请求。二、王天一于判决生效之日起七日内支付北京云电电气有限责任公司租金五万元。一审案件受理费二万一千六百三十五元，由王天一负担（已交纳）。反诉案件受理费五百二十五元（北京云电电气有限责任公司已预交），由王天一负担，限判决生效之日起七日内交纳。鉴定费五万二千二百元，由王天一负担（已交纳）。二审审理中，云电公司提交腾退房屋通知函、短信等，证明王天一至今仍然占用涉案房屋。对此，王天一不予认可，称涉案房屋在空置中，并未和对方交接，对方无人和王天一交接。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于合同效力问题及违约责任的认定。关于合同效力问题，王天一主张涉案房屋未取得施工许可，无产权证明，属于违法建筑，双方之间所签租赁合同应属无效。但根据已经查明的事实，云电公司提供产权说明、商品房买卖合同，原审法院就此亦向北京市密云区工业开发区总公司法务部进行调查咨询，并查询相应建设规划许可证及房屋规划图等材料，在此基础上，原审法院认为上述证据足以证明涉案房屋的建设经过行政管理部门的规划许可，并据此驳回王天一主张涉案房屋租赁合同无效的诉讼请求，处理适当，本院予以维持。关于具体赔偿问题，涉及到违约方的认定，根据原审庭审各方陈述、双方所签合同内容及实际履行情况来看，王天一在涉案场地进行装修后实际经营，并交纳了前四年的租金，在合同约定的最后一年未交纳租金，并以无法办理工商登记注册及合法经营为由主张云电公司赔偿相应损失，但其承租未办理产权证书的房屋进行经营，自身即存在过错，且王天一在此经营餐饮已达四年之久，并无相应证据证明其租赁使用受到实质影响，双方合同中亦未约定办理营业执照的相应条款，现王天一以此为由主张云电公司存在违约行为，缺乏相应事实及法律依据，本院不予采信。关于因房屋漏水产生的损失及房屋装修损失，经查合同约定，王天一在承租期内，对所承租房屋的正常维修负责，相应费用由王天一负担，且在承租期内王天一经许可后可以进行装修改造，费用由其自担，承租期满，如不再承租，房屋及室内外设施应完好无偿保留给云电公司。在双方后续补充协议中，亦约定房屋损坏部分进行全面维修后，承租方承诺租赁期内如房屋损坏部分再有损坏的情况，由承租方自行负责维修。房屋维修相关费用从2016年租金中扣除。从上述约定及实际履行情况来看，在云电公司不存在违约行为的情况下，并无赔偿王天一上述损失的合同义务。原审法院综合考虑双方履行合同的期间、违约情节等，对违约方作出认定，并判令驳回王天一的全部诉讼请求，支持云电公司要求王天一支付5万元租金的反诉请求，处理正确，本院予以维持。综上，王天一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21635元，由王天一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年七月二十四日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞