天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3937号原告：天津中海物业管理服务有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建二1-401号，统一社会信用代码：91120103550387756X。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被告：司雪冰，女，1975年9月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：包海慧，天津昭元律师事务所律师。原告天津中海物业管理服务有限公司（以下简称“中海物业”）与被告司雪冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中海物业的委托诉讼代理人贾俊鹏和司雪冰的委托诉讼代理人包海慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2016年8月1日至2020年5月31日的物业费35010.05元及违约金14173.36元，合计49183.41元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月14日，原告（曾用名天津中信物业管理服务有限公司）和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为聆湖苑小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米3.2元。被告系聆湖苑小区24-4号房屋的业主，房屋面积为237.84平方米。原告依约履行了服务义务，但被告未交纳2016年8月1日至2020年5月31日期间的物业费。经原告催要未果，故呈讼，提出如上诉请。司雪冰辩称，我是聆湖苑小区房屋的业主，房屋面积为237.84平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、原告的诉讼请求部分超过了诉讼时效。2、原告在服务期间存在重大瑕疵（物业人员破坏草坪、保洁不到位、服务意识差、随意关停业主的水和电、安保措施不到位等），未提供和物业费标准相匹配的物业服务。3、原告请求的违约金没有依据。综上，被告不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、企业名称变更核准通知书1份。以此证明原告在2018年进行了企业名称变更。2、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应缴纳物业费。3、催费律师函、催费邮寄EMS存根和查询单各1份，以此证明原告向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无法确认，因为不是和被告签订的合同，合同内容第一次看到。对证据3不认可，首先，该证据无原件核实且被告未收到过催费通知函。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。关于原告提交的证据3的证明力问题，经本院核实，本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片10张，以此证明被告收房后发现小院内的草坪被无业人员破坏，原告提供的物业服务存在瑕疵。2、判决书2份，以此证明物业公司提供的物业服务存在瑕疵。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，照片显示系业主院内的草坪，不属于物业服务范围。对证据2的真实性无异议，但不认可关联性。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2013年1月14日，天津中信物业管理服务有限公司和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“天津中信物业管理服务有限公司为天津中信天嘉湖投资有限公司开发建设的中海公园城聆湖苑提供物业服务，期限自2013年1月14日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及房屋的收费标准为每月每平方米3.36元（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用），业主于每月25日前交纳”。2018年10月26日，天津中信物业管理服务有限公司更名为原告。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务。2019年6月22日，原告向被告购房时预留的通讯地址寄发了物业费催收律师函，要求被告支付2016年8月1日至2019年5月31日的物业费和违约金。该邮件被退回，理由系拒收退回。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告在物业服务过程中，依照服务合同标准提供了相应的物业服务。违约金系按照前期物业服务合同的约定主张的，符合法律规定。另查明，司雪冰系天津市津南区八里台镇天嘉湖大道中海公园城聆湖苑房屋的业主，该房屋建筑面积为237.84平方米。原告为该小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年8月1日至2020年5月31日的物业费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准，以每月每平方米3.2元（未超过合同约定的每月每平方米3.36元）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，依据原告提交的证据可以认定，原告于2019年6月份向被告购房时预留的地址寄发了催费律师函，虽该邮件因拒收被退回，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，产生时效中断，应重新计算，故原告于2020年6月3日再次提起诉讼未超过诉讼时效，被告的该抗辩不成立，本院不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2016年8月1日至2020年5月31日的物业费31509.05元。原告主张被告支付违约金14173.36元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、司雪冰于本判决生效之日起十日内给付中海物业2016年8月1日至2020年5月31日的物业费31509.05元。二、驳回中海物业的其他诉讼请求。如司雪冰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费515元，由中海物业负担185.07元，由司雪冰负担329.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年七月二十三日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。