吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初801号原告：侯俊江，男，1988年12月1日生，汉族，现住吉林省长春市绿园区。被告：于冬伟，男，1986年11月19日生，汉族，住吉林省长岭县。原告侯俊江与被告于冬伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯俊江到庭参加诉讼，被告于冬伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告侯俊江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自拖欠租金之日起至腾空房屋之日止期间的租金，暂计算8.3万元（2019年11月15日至2020年1月15日期间租赁费）。2、请求法院判令被告与原告解除2019年10月19日双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告支付30万元补偿费。3、请求法院判令被告承担租赁期间至腾空房屋之日止期间所产生的水费、电费、采暖费、物业费等费用12万元。4、请求法院判令被告承担全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：原告与被告2019年10月15日签订《房屋租赁合同》，协议中约定原告将坐落在长春市××区第五层101号2800平方米的商业用房出租给被告使用，租赁费为每年50万元并每年递增5％。双方约定被告应当在签订合同当日一次性支付第一年的租金，由被告承担房屋租赁期间的水费、电费、物业费及供暖费，并约定了如被告逾期交付租金，则被告负责赔偿甲方损失并承担合同终止违约责任30万元补偿款。被告在签订合同当日支付了4.1万元租赁费且原告将房屋交付给被告使用后，被告至今未支付剩余租金。经原告多次催告无果，并且被告已拖欠水费、电费、物业费、供暖费迟迟不缴纳。现原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告于冬伟未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：原告侯俊江（甲方）与被告于冬伟（乙方）于2019年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在长春市××区第五层101号商业性用房出租给被告使用，该房屋建筑面积2800平方米（原菲特健身使用场地现状，该面积不包含美容院，少儿舞蹈，网络工作室及会籍办公室）。租赁用途用于商业用途等及其他合法经营项目。租金起算时间为2019年10月11日。租金每年50万元，每年递增5％。合同2.2.2约定，被告应当在签订合同当日一次性支付第一年的租金，从第二年起以后年度的租金付款方式为先付，于每年起租日之日提前一个月将下一租赁年度租金支付给原告。乙方承诺严格按照上述方式向甲方支付租金，如逾期未交租金，除须及时如数补交外，乙方还需向甲方按照整年租金的千分之二/日支付逾期滞纳金。因乙方原因导致经营中断或被政府有关部门责令停业整顿，中断或停业期间乙方仍需向甲方支付租金。本合同所订租期为54个月。合同第5条约定，租赁期间水、电费按照乙方实际使用发生，由乙方自行承担并缴纳相关部门；物业管理费按照2元/月/平收取标准向长春市欣圣物业管理有限公司缴纳，乙方按租用该房屋的建筑面积缴纳；乙方应按照实际使用面积，向该房屋辖区的供暖公司缴纳暖费，如乙方不需供暖，每年应向供暖公司缴纳供暖基础暖费。8.2约定，在租期内，乙方可以提前90日书面通知甲方，并向甲方另外支付叁拾万元（￥300,000.00元）补偿费而提前终止合同。但甲方应将乙方已交剩余租金返还乙方。如甲方提前终止租赁合同，应提前90日书面通知乙方，甲方返还乙方已交剩余租金，并向乙方支付叁拾万元（￥300,000.00元）的补偿费。合同中8.3.1约定，在租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并无需承担任何责任；因此给甲方造成损失的，乙方须负责赔偿并承担合同终止违约责任：（1）逾期交付租金及应交款项。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）在房屋内或利用房屋进行违法活动。（4）未经甲方书面同意，改变房屋租赁用途。（5）因损坏房屋及附属物，给甲方造成重大损失的。8.3.2约定，在租期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，撤出房屋，并无需承担任何责任；因此给乙方造成损失的，甲方须负责赔偿并承担合同终止违约责任；因房屋结构问题导致房屋无法使用，致使乙方无法进行正常经营，经过甲方书面确认后三十日内房屋无法修复达到经营状态时。第10条联络方式确认，甲方的地址“长春市××区”，乙方确认地址“同身份证地址××县。任何一方向对方确认的联络地址邮寄信函视为合法送达，产生法律上合法送达的法律效力；因任何一方确认的地址不准确或变更后未及时通知对方，导致邮寄信函无法接收的，信函被退回之日视为送达之日。双方同时对房屋使用、留存物品、招牌设置、续租及优先购买权等进行了约定。合同签订后，原告侯俊江将房屋交付给被告于冬伟，被告向原告交付了2019年10月11日至2019年11年11日租金41,000.00元，侯俊江出具了金额为41,000.00元的收据。其余租金被告至今未交付。2020年3月13日，原告通过邮政快递向被告邮寄一份《解除协议通知函》，主要内容是按照双方《房屋租赁合同》约定租赁费为每年50万元并每年递增5％，租期54个月，合同约定签订合同当日一次性支付第一年的租金，经我多次催告至今未支付房租。根据合同8.3.1约定：逾期交付租金及应交款项，我方可解除合同。现我正式通知你，此通知送达之日视为双方解除合同，限你在通知送达之日起5日内结清拖欠的租赁费、对我方造成的损失及合同违约金，并将屋内留存物品搬迁，逾期将按合同约定按弃权处置。该邮政专递邮寄地址为被告确认的其户籍所在××县，该邮件后因“迁走”于2020年3月21日被退回。另查明，长春市欣圣物业管理有限公司出具催缴通知书显示，该2800平方米出租房屋，自2019年10月20日至2020年3月20日，已欠消费0元，电费3.1万元，物业费2.8万元，供热费9.5万元（包括8.68元采暖费及0.82万元超高费用）。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、解除协议通知函、收据、催费通知书等证据，足以认定。本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照上述协议的约定履行己方义务，否则即应承担相应的违约责任。根据租赁合同2.2.2约定“被告应当在签订合同当日一次性支付第一年的租金”，而被告直至2020年3月，被告仅支付一个月租金4.1万元。根据合同8.3.1约定，“在租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并无需承担任何责任；因此给甲方造成损失的，乙方须负责赔偿并承担合同终止违约责任：（1）逾期交付租金及应交款项。…”，故被告逾期交付租金，已构成违约，原告有权解除合同。原告按照双方合同中共同确认的送达地址，向被告邮寄一份《解除协议通知函》，要求解除双方的合同，邮件虽被退回，但根据双方合同中约定，邮件退回之日视为送达之日，故应视为原告已向被告合法送达了解除合同通知书，双方的合同在邮件被退回之日即2020年3月21日已经解除。自2019年10月11日至2020年3月21日合同解除之日，被告欠付租金180,917.81元［221,917.81元（500,000.00元/365天×162天）－已付41,000.00元］，被告应予给付。关于原告主张的被告租赁期间所产生的水费、电费、采暖费、物业费等费用120,000.00元，按照合同第5条约定，水费、电费、采暖费、物业费等费用由被告承担，服务该小区的长春市欣圣物业管理有限公司出具的催缴通知书显示，上述房屋自2019年10月20日至2020年3月20日，已欠水费0元，电费31,000.00元，物业费28,000.00元，供热费95，000.00元，合计154,000.00元，被告请求原告支付120,000.00元，少于此数额，本院依法予以支持。关于原告主张由被告支付300,000.00元违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定。双方合同2.2.2约定，乙方承诺严格按照上述方式向甲方支付租金，如逾期未交租金，除须及时如数补交外，乙方还需向甲方按照整年租金的千分之二/日支付逾期滞纳金。该违约金约定过高，原告未能举证证明其实际损失，本院考虑到其损失主要是利息的实际情况，依法对其违约金调整为自2019年10月11日起至2020年3月21日，按照年利率24%计算，予以支持53,260.27元（500,000.00元×24%/365天×162天）。原告主张根据合同8.2约定，在租期内，乙方可以提前90日书面通知甲方，并向甲方另外支付叁拾万元（￥300,000.00元）补偿费而提前终止合同。因合同的解除并非被告主动要求与原告协商解除合同，故并不适用于该条约定，原告基于此约定主张违约金300,000.00元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告侯俊江与被告于冬伟于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月21日解除；二、被告于冬伟于本判决生效之日起十日内给付原告侯俊江拖欠的2020年3月21日前的租金221,917.81元；三、被告于冬伟于本判决生效之日起十日内给付原告侯俊江2020年3月21日前的违约金53,260.27元；四、被告于冬伟于本判决生效之日起十日内给付原告侯俊江拖欠的水费、电费、采暖费、物业费合计120,000.00元；五、驳回原告侯俊江的其他诉讼请求。以上二、三、四项合计395,178.08元，于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,415元（原告已预交），由原告侯俊江自行负担946元，由被告于冬伟负担3,469元，与前款一并执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  刘忠亮二〇二〇年七月二十二日书记员  张 波