浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2389号原告：长兴明鑫物业管理有限公司，住所地长兴县泗安镇鑫城绿苑7幢2单元1楼、2楼。法定代表人：赵月琴，经理。委托代理人：苍玉辉，长兴县金源法律服务所法律工作者。委托代理人：杨宏，长兴县金源法律服务所法律工作者。被告：李清海，男，1970年1月30日生，汉族，住长兴县。被告：殷志芳，女，1969年5月4日生，汉族，住长兴县。原告长兴明鑫物业管理有限公司（以下简称明鑫公司）诉被告李清海、殷志芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨宏、被告殷志芳到庭参加诉讼，被告李清海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告2018年3月1日至2020年2月物业管理费1462元，滞纳金197元，合计1659元(2018年4月1日至2019年7月1日，以731元为基数按每日万分之五计滞纳金164元；2019年4月1日至2019年7月1日，以731元为基数按每日万分之五计滞纳金33元)；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系泗安鑫城绿苑小区业主，两被告名下有位于泗安鑫城绿苑小区商品房一套，建筑面积87.03平方米。据《物业管理委托合同》约定，每年度物业费应于当年4月1日前一次性支付，物业费按0.7元/每平米每月计收。被告结欠2018年3月1日至2020年2月底期间物业费1462元。原告经催讨，两被告至今未缴纳。根据合同约定，若逾期缴纳物业管理费，应承担自逾期起每日万分之五的滞纳金。现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.通告及鑫城绿苑业主花名册一份，证明业委会合法聘请原告管理物业的事实。2.物业管理委托合同及合同附件各一份，证明物业费收取标准及滞纳金计算方式、数额。3.长兴县不动产登记查询证明，证明长兴县泗安镇鑫城绿苑18幢1单元502室房屋所有人系被告李清海、殷志芳。4.物业费催款通知书及邮寄回执，证明原告向被告催讨物业费的事实。被告殷志芳辩称，一、明鑫公司违约在先。2010年答辩人购置长兴县泗安镇鑫城绿苑18幢1单元502室房屋，2011年5月26日完成不动产登记。入住后不久即发现供水压力不足，外墙渗水。向有关单位反映情况后至今供水及外墙渗水问题均未解决，而是答辩人自费四次购置抽水泵安装、修茸外墙。2017年3月1日，鑫城绿苑小区业主委员会聘请明鑫公司并签订了《物业管理委托合同》，合同第二章委托管理事项中第四条：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”、第十七条：“协调处理开发商工程质量遗留问题”可知，明鑫公司针对答辩人购买的房屋产生的问题未按合同约定履行相应义务，属于违约。二、答辩人无需支付物业管理费、滞纳金，不承担本案受理费。明鑫公司向答辩人主张物业管理费及滞纳金系依据《物业管理委托合同》，因原告违约在先，且造成答辩人财产安全受损，其未按合同约定履行自己的义务，要求答辩人支付1462元物业费及197元滞纳金缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，答辩人无需支付上述费用。因原告违约在先而启动诉讼程序，由此产生的案件受理费应由原告自行承担。2018年3月至今，答辩人仍自费维修、处理房屋供水及渗水问题，根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损害的，应当依法承担相应的法律责任”，据此，请求法院在查明事实下，依法作出公正裁决。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供照片复印件一组，证明因供水不足被告安装增压泵及外墙渗水导致家中墙体发霉的事实。被告李清海未到庭，庭前提交了书面答辩状，所述内容与被告殷志芳当庭陈述一致。被告李清海未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论及最后陈述意见的权利。原告提供的证据1、2、3、4，被告殷志芳质证认为，对证据1、2质证认为两被告并未参与，对两份证据并不知情。对证据3的真实性无异议。证据4质证认为，原告并未向两被告催缴过物业费，也未收到过催缴物业费通知。经审查，原告提供的证据1、2，虽被告质证有异议，但未提供证据证明业委会选聘原告作为物业服务企业不合规定，对证据1、2予以采用。证据3被告质证无异议，予以采用。证据4，系复印件，无其他证据佐证，不符合证据形式要件，不予采用。被告提供的照片经原告质证认为照片系复印件，真实性、关联性、合法性均有异议。本院审查认为，被告提供的照片系复印件，不符合证据形式要件，亦无其他证据印证，不予采用。本院根据认定的上述有效证据，并结合到庭当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：被告李清海、殷志芳系长兴县房屋所有权人，该房屋建筑面积为87.03平方米。2017年3月1日，案外人长兴县泗安镇柴湾社区鑫城绿苑小区业主委员会（甲方）与明鑫公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：长兴县泗安镇柴湾社区鑫城绿苑小区业主委员会将小区委托明鑫公司实行物业管理，全体业主和物业使用人应对履行本合同承担相应责任。物业管理费按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取，空置房屋的物业费亦按相同标准收取；每年的第一个月为缴费时间，预交一年；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五支付滞纳金。同时合同还约定：房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。两被告欠缴2018年3月1日至2020年2月期间物业管理费1462元未付，原告催讨未果，纠纷成讼。本院认为，长兴县泗安镇柴湾社区鑫城绿苑小区业主委员会与明鑫公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，两被告作为该小区业主享受服务，合同效力自然约束两被告，两被告结欠原告两年物业费1462元未支付，未按期缴纳物业费，理应承担支付物业费的民事责任。原告要求两被告支付物业费1462元的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告认为原告未履行物业管理义务，致使被告房屋供水不足自行加装增压泵，房屋渗水未进行维修导致损失扩大，认为无需缴纳物业管理费抗辩主张。本院认为，被告房屋供水不足导致加装增压泵的行为并非原告的物业服务合同义务，被告可向提供供水义务的相对人主张权利。被告主张房屋渗水导致墙体发霉系原告未履行物业管理义务造成，目前被告提供的证据无法证明渗水具体原因，且本案原告并非房屋共用部分维修义务主体，原告仅协调和沟通义务，被告可向负有维修义务的责任主体主张权利。被告以此理由拒付物业费缺乏依据，该项抗辩意见不予采纳。原告主张要求被告承担逾期付款滞纳金197元的诉讼请求，因被告非物业管理服务合同直接签订方，原告应履行物业费催缴的通知义务，原告提供的证据尚不能证明曾向被告催缴过物业费，原告提起诉讼即视为被告履行物业费期间届满，原告主张的逾期付款滞纳金计至2019年7月1日，系其正当处分自己的合法权利。而本案原告提起诉讼的日期为2020年2月26日。故对原告主张要求两被告承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李清海、殷志芳共同给付原告长兴明鑫物业管理有限公司物业管理费1462元，限于本判决生效后十日内支付。二、驳回原告长兴明鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  施前平二〇二〇年七月三日书记员  江淑婷?????6?