北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1428号上诉人（原审被告）：姚雪飞，女，1974年1月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴宝荣，女，1950年1月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田畅，女，2001年11月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺福春，男，1975年1月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈祎萌，北京楷汇律师事务所律师。原审第三人：北京紫燕子科技有限公司，住所地北京市朝阳区小庄6号3号楼1层101A-007-2。法定代表人：魏彪。委托诉讼代理人：杨威，男，该公司员工。原审第三人：胡宇航，男，1994年4月2日出生，住北京市大兴区。原审第三人：孙闯，男，1994年4月12日出生，，住北京市大兴区。原审第三人：张青松，男，1993年12月20日出生，住黑龙江省哈尔滨市。上诉人姚雪飞、吴宝荣、田畅因与被上诉人贺福春，原审第三人北京紫燕子科技有限公司（以下简称紫燕子公司）、胡宇航、孙闯、张青松返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姚雪飞、吴宝荣、田畅共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判一审判决第一项为姚雪飞、吴宝荣、田畅补偿贺福春因其居住权不能实现的经济补偿20万元；3.依法改判一审判决第二项为姚雪飞、吴宝荣、田畅按照每月3000元的标准向贺福春给付本案诉争房产自其居住权确定之日起至姚雪飞、吴宝荣、田畅向贺福春实际支付经济补偿20万元之日止的租金；4.上诉费由双方共承担。事实和理由：一、一审法院判决未查明本案基本事实，属于事实认定不清，应当依法撤销。1.本案北京市朝阳区小红门新村××号房屋（下称涉案房屋）系吴宝荣自有房屋拆迁所得，并花费了218640购得，因此涉案房屋是吴宝荣个人合法所得财产。2011年12月4日吴宝荣以74万元价格卖给扈某。该房产买卖系双方真实意思表示，属于合法有效的民事法律行为。但一审法院对上诉人提交的《房屋买卖合同》及《购房协议》均未予认可，该判决是违反法律规定的，是错误的。根据我国《物权法》相关规定，贺福春对本案涉案房产享有的居住权不能对抗所有权。因此，一审法院判决上诉人返还涉案房产给贺福春，违反我国物权法规定。2.涉案房产已经出售给扈某，且已经交付，房产出租人是扈某，而非吴宝荣。一审法院在认定出租人身份时存在事实不清的情况。涉案房屋在出售给扈某后，由扈某出租给紫燕子公司。但因该房产尚未办理产权证，因此中介公司要求必须由被拆迁人吴宝荣才能有资格签订出租协议，于是吴宝荣代扈某签订了涉案房屋的出租协议。但真正的出租人是扈某，一审法院在庭审中未查明该事实，认定出租人是吴宝荣是错误的，与实际情况不符。二、一审法院认定本案涉案房屋的月租金为4500元是错误的，与实际情况不符。涉案房屋位于南四环外，地段偏远，又因该小区系拆迁腾退安置小区，其房屋售价和房屋租金低于市场价格，而且此房出租的状态是交房初期状态，没有装修、没有家具，中介公司在签订长期租赁协议后负责装修，所以价格更低。在涉案房屋所在的小区内，相同一居室的月租金在2800元左右。而一审法院认定4500元每月，明显高于市场价格，且无证据在案作证该价格的合理性。三、一审法院适用法律错误，应当依法撤销。涉案房屋在2011年就出卖给第三方扈某所有。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，2011年吴宝荣与扈某签订的涉案房产的《购房协议》和《房屋买卖合同》是真实、合法、有效的。对于贺福春的居住权，司法解释也规定应当进行适当的经济补偿。一审中上诉人明确表示愿意对贺福春居住权进行补偿，而一审法院却未就该情况进行深入调查审理，忽视了善意购买人扈某的合法权益，而要求三上诉人腾退该房。一审判决不仅侵犯了善意购买人扈某的合法权益，并且违反了我国民法对善意第三人的保护，在事实和法律上均存在履行不能的实际情况。贺福春辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求，上诉人经济补偿的上诉请求不属于本案的审理范围。一审法院认定4500元的租金是合理合法的，上诉人对涉案房屋的现状多次作出虚假陈述，阻碍被上诉人取得该房屋的居住使用权。上诉人在分家析产案件一审过程中陈述涉案房屋由吴宝荣居住，后陈述由吴宝荣出租，但根据一审法院查明，中介公司提供委托服务合同证明2018年5月该房屋的出租人是李某，而姚雪飞作为代理人签署该合同，租金直接打入姚雪飞的账户。上诉人在分家析产二审案件中又陈述2011年卖给了扈某，被二审法院认定不属实，未被采信。现上诉人又陈述将涉案房屋卖给了扈某，房屋由扈某使用。但根据一审法院查明，中介公司提供委托服务合同证明，2019年1月5日姚雪飞代理李某办理的合同解除，同日再次签订新的合同。新的合同的出租人是吴宝荣，租金仍是打入姚雪飞的账户。上诉人在本案庭审中再次做虚假陈述。关于每月的房租，第一次出租每年4万元，第二次是每月一千元，上诉人是为了混淆涉案房屋的实际出租价格，侵害被上诉人的实际居住利益。涉案房屋一直处于姚雪飞与吴宝荣的控制之中，房租也是由姚雪飞收取。紫燕子公司述称，服从法院判决。胡宇航、孙闯、张青松向本院提交书面意见称，胡宇航、孙闯、张青松于2020年5月31日已腾退北京市朝阳区小红门新村27××号室的涉案房屋。贺福春向一审法院起诉请求：1.请求判令姚雪飞、吴宝荣、田畅、紫燕子公司、胡宇航、孙闯、张青松将位于北京市朝阳区小红门新村××号房屋腾退还给贺福春；2.请求法院判令姚雪飞、吴宝荣、田畅支付房屋占有使用费（自2019年3月29日起以每月4500元计算至实际腾退之日，暂计算至2019年5月29日的占有使用费为9000元）。一审法院认定事实：贺福春与姚雪飞于2014年4月17日结婚，于2018年8月13日解除婚姻关系，田畅系姚雪飞与前夫所生之女，吴宝荣系姚雪飞的母亲。北京市朝阳区小红门乡少角村1××号院（下称1××号院）宅基地使用权登记在吴宝荣名下。2011年10月26日，吴宝荣作为被腾退人（乙方）与腾退人（甲方）小红门拆迁办签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，该协议书约定：腾退范围为1××号院居住的房屋，建筑面积149.6平方米，姚雪飞、田畅2人为实际腾退人口，甲方按人均45平方米（含）对乙方安置现房后另安置期房两套两居室；原居住面积在人均45平方米以内的产权兑换，原居住面积不足人均45平方米以内的面积按1600元／平方米计算，原居住面积大于人均45平方米以外的面积可按40％兑换面积或按1600元／平方米予以补偿，安置面积超出人均45平方米在50平方米以内的按3000元／平方米计算，安置面积超出人均50平方米的按4000元／平方米计算。2014年10月12日，吴宝荣与小红门乡拆迁办签订了《腾退安置协议附件》，载明“被腾退户吴宝荣与小红门乡腾退拆迁安置办公室于2011年10月26日已签订腾退安置协议书，同时因产权人之女姚雪飞单身，双方签订了一份协议书附件。现小红门乡腾退拆迁安置办公室落实该户安置房屋具体房号时，经核实该户姚雪飞与贺福春已结婚并于2014年4月17日办理婚姻登记手续。该户原协议书安置楼房贰套……因上述原因增加应安置面积45㎡，现安置房屋调整为楼房叁套，其中一居室壹套，二居室贰套……应安置人口调整为三人……”。同日，吴宝荣与小红门乡拆迁办签订了《房屋腾退安置协议书附件》，载明吴宝荣获得安置房屋为：小红门新村7××号，建筑面积76.1㎡；小红门新村一期1××号，建筑面积82.32㎡；涉案房屋，建筑面积52.8㎡。吴宝荣就1××号院拆迁签订了两份腾退安置协议书，除前述腾退安置协议书外，吴宝荣在另一份腾退安置协议书中作为被安置人取得了一套三居室的安置房屋。2018年8月13日，贺福春以分家析产为由将姚雪飞、吴宝荣、田畅诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认贺福春对涉案房屋享有排他性居住使用权，并要求姚雪飞、吴宝荣、田畅向贺福春返还租金。北京市朝阳区人民法院经审理后，作出（2018）京0105民初63622号民事判决书，判决涉案房屋的排他性居住使用权益归贺福春享有，驳回了贺福春该案中的其他诉讼请求。该判决作出后，姚雪飞、吴宝荣、田畅不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后于2019年3月28日作出（2019）京03民终2706号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，在（2018）京0105民初63622号民事判决书审理查明部分有如下查明内容：“经询，贺福春现无住房，贺福春与姚雪飞婚姻关系存续期间一直居住在2702号房屋，双方分居后贺福春搬出，吴宝荣现将2702号出租并收取租金”。庭审中，姚雪飞、吴宝荣、田畅提交购房款发票、《购房协议》、《房屋买卖合同》，用以证明：涉案房屋购房款由吴宝荣支付，吴宝荣作为所有权人有权处分涉案房屋；2011年12月4日，吴宝荣与扈某签订《购房协议》，约定以吴宝荣未来分得的房产出售给扈某，抵偿吴宝荣的欠款64万元；2015年1月8日，吴宝荣与扈某正式签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给扈某，扈某支付10万元购房尾款给吴宝荣。现双方房屋买卖合同已履行完毕。经询，贺福春对购房款收据真实性认可，但对《购房协议》、《房屋买卖合同》真实性不认可。紫燕子公司提交《房屋委托管理服务合同》及附件、《和解协议书》，用以证明：该公司于2018年5月28日与案外人李某就涉案房屋签订了一份《房屋委托管理服务合同》。约定李某将涉案房屋委托该公司进行管理和代租，委托期限自2018年5月29日至2021年6月28日。后该合同履行至2019年1月5日，李某与该公司签订《和解协议书》解除了委托管理服务合同。经一审法院查看，以上《房屋委托管理服务合同》附件三中约定，2018年5月29日至2018年5月28日期间年租金为4万元；2018年5月29日至2018年6月28日期间租金抵扣李某应向紫燕子公司支付的管理费；2019年6月29日至2020年6月28日期间年租金为4万元；2020年6月29日至2021年6月28日期间年租金为41600元。经询，贺福春对紫燕子公司提交的以上证据不予认可。姚雪飞、吴宝荣、田畅对紫燕子公司提交的以上证据真实性认可，并称李某是姚雪飞的债权人，姚雪飞自行将涉案房屋由李某对外出租并收取租金来抵债，吴宝荣对此并不知情，后李某与紫燕子公司解除了合同，由吴宝荣对外出租。庭审中，姚雪飞、吴宝荣、田畅提交《房屋委托管理服务合同》，用以证明2019年1月5日扈某与吴宝荣将涉案房屋交与紫燕子公司委托管理，因涉案房屋没有房本，所以中介公司要求由被腾退人吴宝荣签订该合同。经一审法院查看，姚雪飞、吴宝荣、田畅提交《房屋委托管理服务合同》首部委托人（甲方）写有吴宝荣和扈某两人名字，但尾部签名处，甲方仅有吴宝荣签名，合同附件三中约定，2019年1月5日至2020年1月4日期间租金为每月1000元。经询，紫燕子公司认可该合同真实性，并称2019年1月5日吴宝荣与该公司就涉案房屋签订委托服务合同，将涉案房屋委托该公司管理和代租，期限自2019年1月5日至2029年1月5日，后该公司于2019年6月2日将涉案房屋出租给胡宇航，租赁期限自2019年6月12日至2020年6月11日。贺福春对姚雪飞、吴宝荣、田畅提交的《房屋委托管理服务合同》附件中约定的租金标准提出异议，称该租金标准不符合当地一般租赁价格标准，且与前述李某的那份合同年租金4万元的标准相差巨大。本案审理过程中，贺福春申请法院调查涉案房屋的占有使用情况，并申请法院向北京市公安局朝阳分局小红门派出所调取2019年4月13日相关当事人在涉案房屋关于腾房问题发生纠纷时的报警记录等材料。2019年9月17日，一审法院工作人员两名前往涉案房屋调查，房屋内居住三人，分别为胡宇航、张青松、孙闯，经询，三人称系共同合租在涉案房屋内。另经一审法院前往小红门派出所调查，小红门派出所民警向法院提供报警信息单，并称2019年4月13日晚间接到事主孙闯的报警后所内民警前往涉案房屋，因当天得知涉案房屋已有法院判决，故没有制作询问笔录。庭审中，胡宇航、张青松、孙闯到庭并提交《房屋租赁合同》及附件，用以证明涉案房屋现由其三人共同居住使用，该房屋系胡宇航与紫燕子公司签订租赁合同承租。经一审法院查看，该租赁合同出租人为紫燕子公司，承租人为胡宇航，租赁标的即涉案房屋，租赁期间为2019年6月12日至2020年6月11日，租金每月4950元。经询，贺福春、姚雪飞、吴宝荣、田畅及紫燕子公司均认可胡宇航、张青松、孙闯提交的《房屋租赁合同》及附件的真实性。一审法院认为，根据（2018）京0105民初63622号、（2019）京03民终2706号两份民事判决书，涉案房屋经法院确认由贺福春享有排他性居住使用权，判决内容生效日期为2019年3月28日。姚雪飞、吴宝荣、田畅提出的吴宝荣系涉案房屋合法所有权人的抗辩主张与上述生效判决不符，一审法院不予采纳。关于姚雪飞、吴宝荣、田畅提出的涉案房屋已由扈某购买的抗辩意见，姚雪飞、吴宝荣、田畅未提交足够的证据证明其主张的事实成立，且该抗辩主张亦不能对抗已生效判决的效力，故一审法院对该抗辩不予采纳。贺福春系涉案房屋的排他性居住使用权享有者，根据一审法院查明的事实，姚雪飞、吴宝荣、田畅作为涉案房屋腾退义务人，胡宇航、张青松、孙闯作为涉案房屋现实际居住使用人，紫燕子公司作为转租方，以上当事人均有义务向贺福春腾退返还涉案房屋。前述分家析产案件判决生效后，姚雪飞、吴宝荣、田畅未能及时将涉案房屋腾退交付贺福春，而是继续对外出租获利，损害贺福春的权益，故一审法院对贺福春要求姚雪飞、吴宝荣、田畅支付2019年3月29日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。考虑到涉案房屋所在地区的一般租金标准，并参考各方提交的证据，一审法院对贺福春主张的4500元每月的房屋占有使用费计算标准予以认可。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、姚雪飞、吴宝荣、田畅及北京紫燕子科技有限公司、胡宇航、张青松、孙闯于判决生效之日起十日内向贺福春腾退返还北京市朝阳区小红门新村××号房屋；二、姚雪飞、吴宝荣、田畅于判决生效之日起十日内按照每月4500元的标准，向贺福春给付北京市朝阳区小红门新村××号房屋自二〇一九年三月二十九日起至该房屋实际腾退返还贺福春之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，姚雪飞、吴宝荣、田畅提交了：证据1，北京市朝阳区小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议，其主张该协议是1××号院的拆迁协议，第四页附件中的内容可以证明：本案涉案房屋系一居室，建筑面积为52.8平方米，非两居室。证据2，涉案房屋的照片九张，其主张证明：本案涉案房屋经中介机构违法改造，将客厅改造为卧室，出租给三人居住使用，出租所得的租金的一部分属于违法所得，一审法院曾经去现场勘查，一审法院在认定房屋租金时存在认定事实错误、适用法律错误的情形。证据3，房屋中介公司同地段同面积出租价格的截图9张，证明：本案涉案房屋作为一居室，市场租金价格为3000-3500元之间，一审法院认定涉案房屋所在地区的租金一般标准系两居室房屋标准，而非一居室房屋的租金标准。贺福春认为上述证据不属于二审新证据，认可证据1和证据2的真实性、合法性和关联性，证明内容不认可；不认可证据三的真实性、关联性、合法性及证明目的。贺福春主张在其提起分家析产案件后，上诉人明知诉争房屋属于查封状态的情况下，与中介公司签署出租协议，侵犯了贺福春的权利；上诉人领取的房屋租金有中介公司的合同予以证明，现在上诉人手里拿着违法所得，其在庭审中自述是因为中介公司违法改造导致房屋现状是两居室，出租金额远高于一居室，但房屋租金自始至终都是上诉人所得，该违法行为的获利人是上诉人，我方认为应该按照实际情况认定房屋租金，一审法院认定房屋租金为4500元合理合法。紫燕子公司主张对于上述证据请求法院依法认定。胡宇航、张青松、孙闯对于上述证据未发表质证意见。二审中，贺福春、紫燕子公司、胡宇航、张青松、孙闯均未提交新的证据。对于姚雪飞、吴宝荣、田畅提交的上述证据，本院将结合案件事实予以综合论述。另查明，本案二审中，胡宇航、孙闯、张青松向本院提交书面意见称，胡宇航、孙闯、张青松于2020年5月31日已腾退北京市朝阳区小红门新村27×号室的涉案房屋。二审诉讼中，紫燕子公司主张涉案房屋现处于空置状态。姚雪飞向本院提交书面《情况说明》表示，涉案房屋于2019年1月1日委托紫燕子公司代理出租，委托期限为2019年1月1日至2029年1月5日，该委托合同仍在继续履行期间，该房屋由紫燕子公司出租后，并定期将租金支付给委托人，经姚雪飞核实，胡宇航等三人于2020年5月31日已搬离涉案房屋，目前涉案房屋并非空置状态，仍有人居住。贺福春向本院提交《房屋现状情况说明》称，2020年6月5日贺福春与胡宇航联系，胡宇航说他和其两名原承租人是在2020年5月31号搬走的；2020年7月24日，贺福春与紫燕子公司经理程洪杰联系，其说涉案房屋由该公司出租给另外的租户，目前在出租中。本院二审补充查明，紫燕子公司一审中提交的落款时间为2018年5月28日的《房屋委托管理服务合同》附件三中约定，2018年5月29日至2019年6月28日期间年租金为4万元；2018年5月29日至2019年6月28日期间租金抵扣李某应向紫燕子公司支付的管理费。一审法院对该事实查明有误，本院二审予以纠正。本院二审对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见及本案案情，本案二审争议焦点为：1.姚雪飞、吴宝荣、田畅是否应将涉案房屋腾退返还给贺福春；2.姚雪飞、吴宝荣、田畅是否应当向贺福春支付涉案房屋的占有使用费及费用标准。关于争议焦点1，北京市第三中级人民法院于2019年3月28日作出的（2019）京03民终2706号生效民事判决书，已经确认涉案的排他性居住使用权益归贺福春享有。姚雪飞、吴宝荣、田畅作为该案当事人当然知晓贺福春对涉案房屋享有排他性居住使用权益，并应当依法保障贺福春实现该权益。但根据法院查明的事实，该生效判决作出后，吴宝荣等未将涉案房屋交付给贺福春实际占用使用，而是将涉案房屋委托紫燕子公司对外出租获益。因此，姚雪飞、吴宝荣、田畅作为涉案房屋的腾退义务人，紫燕子公司作为涉案房屋的实际出租人，负有向贺福春腾退返还涉案房屋的义务。本案一审判决后，胡宇航、孙闯、张青松已从涉案房屋内搬离，其三人已非涉案房屋的实际居住使用人，不再负有向贺福春腾退返还涉案房屋的义务。关于姚雪飞、吴宝荣、田畅上诉主张吴宝荣已经将涉案房屋出卖给扈某一节，本院认为，吴宝荣虽系原1××号院宅基地使用权人，亦系腾退安置协议的签订主体，但生效判决已经认定贺福春对涉案房屋享有排他居住使用权益，姚雪飞、吴宝荣、田畅上诉主张吴宝荣对涉案房屋享有所有权，与生效判决确认的内容不符，本院不予采信。根据法院查明的事实，涉案房屋现尚未办理产权登记，即使吴宝荣与案外人扈某签订了房屋买卖合同，扈某亦不满足我国物权法规定的善意取得制度的条件。故本院对于姚雪飞、吴宝荣、田畅的该项上诉主张亦不予采信。姚雪飞、吴宝荣、田畅所提证据亦不足以证明其上诉主张成立。关于争议焦点2，上述生效判决作出后，姚雪飞、吴宝荣、田畅未将涉案房屋腾退交付给贺福春，而将涉案房屋对外出租获取收益，损害了贺福春对涉案房屋享有的排他性居住使用权益。故贺福春要求姚雪飞、吴宝荣、田畅向其支付涉案房屋自2019年3月29日至实际腾退返还涉案房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据。姚雪飞、吴宝荣、田畅上诉主张涉案房屋的实际出租人系扈某，但根据其提交的《房屋委托管理服务合同》，其中仅为吴宝荣签名，并无扈某签字，本院对其该项上诉主张不予采信。关于占有使用费的支付标准，一审法院根据涉案房屋所在地区的一般租金标准，并参考胡宇航等涉案房屋的原承租人陈述的租金标准及各方当事人提交的证据，认定涉案房屋每月的房屋占有使用费为4500元，并无不当，本院二审予以维持。根据姚雪飞、吴宝荣、田畅二审中提交的证据，不足以证明一审法院认定的涉案房屋占用费标准过高，本院对上述证据不予采信。综上所述，姚雪飞、吴宝荣、田畅的上诉请求不能成立，本院不予支持。但一审法院判决后，本案出现新的事实，即胡宇航、孙闯、张青松已从涉案房屋搬离，故胡宇航、孙闯、张青松不再负有腾退义务，故本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60065号民事判决第一项为：姚雪飞、吴宝荣、田畅及北京紫燕子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向贺福春腾退返还北京市朝阳区小红门新村××号房屋；二、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60065号民事判决第二项；三、驳回贺福春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由姚雪飞、吴宝荣、田畅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费50元，由姚雪飞、吴宝荣、田畅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 付 辉二〇二〇年七月二十九日法官助理 石艳明书 记 员 李星月