云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1607号上诉人（原审被告）：曲靖圣庭物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303026885902204；住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。法定代表人：速小娜。委托诉讼代理人：刘学玉，云南东新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆明嘉渡物业管理有限公司。统一社会信用代码：9153010079720414911；住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。法定代表人：李荣贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会。住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。负责人：杨锐。委托诉讼代理人：陶毅杰，云南靖嘉律师事务所律师。上诉人曲靖圣庭物业服务有限公司（简称圣庭物业公司）、昆明嘉渡物业管理有限公司（简称嘉渡物业公司）因与被上诉人曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会（简称圣庭花屿小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，圣庭物业公司的委托诉讼代理人刘学玉，嘉渡物业公司的委托诉讼代理人刘绍英，圣庭花屿小区业委会负责人杨锐及委托诉讼代理人陶毅杰到庭参加询问。本案现已审理终结。圣庭物业公司上诉请求：1.撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5901号民事判决第二项，依法改判。2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：曲靖市圣庭花屿小区自2010年10月份交付业主使用至2018年6月30日，近8年时间以来一直未成立业主委员会，部分业主（包括圣庭花屿小区业委会的部分成员）多年拖欠水、电费及物管费，上诉人在无力经营的情况下，经小区业主介绍与嘉渡物业公司联系，为维护圣庭花屿小区业主的权益，不影响业主的正常生活，上诉人对其资质、信誉等多次考察、沟通后，双方在平等、自愿的基础上达成协议，由嘉渡物业公司承接圣庭花屿小区的物业服务工作，并已移交了相应的物业资料，一审庭审过程中，嘉渡物业公司也予以认可。同时，上诉人对借用的物业用房及小区内规划车位退还给所有权人，所以，一审法院判决由上诉人向移交《物业管理条例》第二十九条、第三十八条规定的相应的物业资料应予撤销。嘉渡物业公司上诉请求：1.撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5901号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人圣庭花屿小区业委会承担。事实与理由：曲靖市圣庭花屿小区自2010年10月份交付业主使用至2018年6月30日，近8年时间以来一直未成立业主委员会，部分业主（包括圣庭花屿小区业委会的部分成员）多年拖欠水、电费及物管费，圣庭物业公司在无力经营的情况下，要求上诉人承接圣庭花屿小区的物业服务工作。为更好的维护圣庭花屿小区业主的利益，上诉人积极与供电局、供水公司协商，先垫付了所欠的水电费共计10余万元，以保障小区的正常供电供水，在小区绿化、卫生、公共设施维修以及安全方面做出了积极努力，也赢得了大多数业主的认可，有500余户业主主动交纳水电费及物管费，至今事实上己为小区业主服务一年半。2019年1月22日圣庭花屿小区业委会成立至今，从未与上诉人沟通交流过，也未协助、配合上诉人对小区进行管理，从未履行业委会的义务，反而滥用职权，带领少数不明真相的业主扰乱物业管理秩序，煽动业主不要交纳物业费，严重损害了业主的合法权益。一审法院证据采信不当，认定事实不清，恳请二审查明事实，发回重审或依法改判。圣庭花屿小区业委会辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果公正，恳请维持一审判决，驳回上诉人圣庭物业公司、嘉渡物业公司的上诉请求。圣庭花屿小区业委会向一审法院起诉请求：1.解除业主与被告圣庭物业公司之间的物业服务合同。2.两被告移交：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必须的其他资料，并且结束对曲靖圣庭花屿小区的物业管理工作。3.两被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：被告圣庭物业公司成立于2009年6月2日。原告圣庭花屿小区业委会所在圣庭花屿小区于2010年10月交付使用，业主在房屋交付后便与被告圣庭物业公司签订了《圣庭花屿前期服务协议》，由被告圣庭物业公司对上述小区进行物业管理服务。2018年6月30日，因被告圣庭物业公司无力经营，便将圣庭花屿小区转包给被告嘉渡物业公司。2018年7月1日，被告嘉渡物业公司正式进入圣庭花屿小区进行物业管理服务。2018年11月28日，原告向益宁街道、曲靖市麒麟区住建局提交了备案申请一份，对选举产生的业主委员会及成员向益宁街道、曲靖市麒麟区住建局申请备案。2019年1月30日，曲靖市麒麟区住房和城乡建设局向原告下发了《关于圣庭花屿小区第一届业主委员会予以备案的通知》，通知对原告予以备案并确定了原告的组成人员。原告成立后，通过入户收集的形式向小区业主征询了更换物业管理公司的意见，小区业主以专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。2019年5月14日，原告通过招投标的方式选聘了案外人云南宇辰物业服务有限公司对圣庭花屿小区进行物业服务管理，并签订了《曲靖圣庭花屿小区物业服务合同》。2019年6月20日，原告向被告圣庭物业公司送达了《通知》一份，通知载明圣庭花屿小区在1/2以上业主（该部分业主所占专有面积超过小区建筑面积1/2）同意后，采取招投标方式选聘了云南宇辰物业服务有限公司对小区进行管理，双方签订了《曲靖圣庭花屿小区物业服务合同》，依照《物业管理条例》的规定，通知被告圣庭物业公司移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料……。后原被告未能就涉案纠纷协商达成一致意见，原告遂起诉并提出前述诉讼请求。一审法院认为，原告圣庭花屿小区业委会系由圣庭花屿小区业主共同选举，并于2019年1月30日经曲靖市麒麟区住房和城乡建设局予以备案，是全体业主的代表，执行业主大会的决议，维护全体业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”原告所在小区业主大会作出解聘物业服务企业的决定、业主委员会请求解除该物业服务合同，符合上述法规、司法解释的规定。但被告圣庭物业公司2018年6月30日便将小区物业服务转包给被告嘉渡物业公司，且被告嘉渡物业公司已对圣庭花屿小区进行管理服务，另原告经招投标选聘了案外人云南宇辰物业服务有限公司对小区进行管理服务。因此根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故业主与被告圣庭物业公司签订的《圣庭花屿前期服务协议》已终止，无需再解除，因此对原告诉请解除业主与被告圣庭物业公司签订的前期物业服务合同，不予支持。对原告诉请被告嘉渡物业公司结束对圣庭花屿小区的管理工作。根据《物业管理条例》第三十九条的规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告圣庭物业公司违反物业管理条例的规定，将圣庭花屿小区的全部物业管理转包给被告嘉渡物业公司，属于无效合同。因此，对原告该项诉讼请求，予以支持。针对原告诉请的两被告移交物业服务相关资料。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此对原告该项诉讼请求，予以支持。被告圣庭物业公司抗辩在承接圣庭花屿小区物业时，建设单位虽指定了物业管理用房，但该物业用房所有权系他人，对其他物业资料，其公司在进驻小区时并未进行严格的物业交接，因此不具备原告诉请的部分物业资料，另承接物业时的资料在转包时已全部移交给被告嘉渡物业公司。对此，被告圣庭物业服务公司并未举证证明在其进驻小区时建设单位向其移交的资料，以及在转包时将资料移交给被告嘉渡物业公司。被告嘉渡物业公司也未举证证明其在被告圣庭物业公司转包给其的时候，被告圣庭物业公司向其移交的资料，因此对两被告的抗辩不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、被告昆明嘉渡物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出圣庭花屿小区。二、被告昆明嘉渡物业管理有限公司、曲靖圣庭物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内依法向原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条、第三十八条规定的物业资料。三、驳回原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告昆明嘉渡物业管理有限公司承担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人圣庭物业公司与曲靖市麒麟区圣庭花屿小区业主签订《圣庭花屿前期服务协议》，由圣庭物业公司对曲靖市麒麟区圣庭花屿小区提供前期物业服务。协议订立后，圣庭物业公司将物业管理区域内全部物业管理一并转包给上诉人嘉渡物业公司，违反了《物业管理条例》的禁止性规定，转包合同关系无效。但嘉渡物业公司于2018年7月1日进入曲靖市麒麟区圣庭花屿小区实施物业管理，客观上为小区业主提供了相应的物业服务，与业主形成事实上的物业服务合同关系。该物业管理区域内的业主设立业主大会，选举成立曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会并报行政主管部门备案。圣庭花屿小区业委会征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘嘉渡物业公司，并通过公开招标选聘案外人云南宇辰物业服务有限公司为曲靖市麒麟区圣庭花屿小区的物业服务企业，圣庭花屿小区业委会与云南宇辰物业服务有限公司订立的物业服务合同生效之时，上诉人圣庭物业公司所签订的前期物业服务合同终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”圣庭花屿小区业委会基于嘉渡物业公司被解聘的事实，请求嘉渡物业公司退出物业服务区域、移交物业相关设施以及物业服务所必需的相关资料，于法有据，应予支持。综上所述，上诉人圣庭物业公司、嘉渡物业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判决适用法律及判决结果存在不当，依法予以改判纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条，《物业管理条例》第二十六条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5901号民事判决的判决主文。二、昆明嘉渡物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退出曲靖市麒麟区圣庭花屿小区物业服务区域。三、昆明嘉渡物业管理有限公司、曲靖圣庭物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会移交曲靖市麒麟区圣庭花屿小区物业相关设施以及物业服务所必需的相关资料。四、驳回曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由昆明嘉渡物业管理有限公司负担。上诉人曲靖圣庭物业服务有限公司预交的二审案件受理费100元，由曲靖圣庭物业服务有限公司负担；上诉人昆明嘉渡物业管理有限公司预交的二审案件受理费100元，由昆明嘉渡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年七月二十二日书记员  陈 蔚