贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初173号原告：田仁明，男，1970年9月21日出生，土家族，住贵州省沿河县。委托诉讼代理人：冉明光，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：江洋合，贵州巨合律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：潘伟华，女，1951年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环伊顿小镇路口。法定代表人：万旭，该中心主任。委托诉讼代理人：李坤爱，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为一般授权。第三人：铜仁市顺利房屋拆迁有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道123号。法定代表人：石安全。第三人：铜仁市公安交通管理局（铜仁市公安局交通警察支队），住所地：贵州省铜仁市梵净山大道839号。负责人：马云华。原告田仁明与被告潘伟华所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依职权追加铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心（以下简称房屋征收中心）、铜仁市顺利房屋拆迁有限责任公司（顺利拆迁公司）、铜仁市公安交通管理局（以下简称公安交通局）为本案第三人，并再次公开开庭进行了审理。原告田仁明及委托诉讼代理人冉明光、第三人房屋征收中心到庭参加诉讼，被告潘伟华通过微信视频参加诉讼，第三人顺利拆迁公司、公安交通局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告田仁明向本院提出诉讼请求：1．判令确认东路10号附27号（开发区交警支队小区）4栋房屋底层21.51平方米架空层征收补偿款70983元归原告所有；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原系铜仁交警支队职工，1995年铜仁交警支队集资修建了东路10号附27号房屋，该房屋除住宅外，在底层还按楼上住户户数每户修建了一个柴火房（2.2米架空层），被告分得4栋4楼1套房，面积107.71平方米，外加底层一个柴火房。后经补足土地收益金，该房于2005年获准上市交易。2013年3月，被告以27万元的价格将上述房屋及底层柴火房转让给原告，同年4月18日双方去房管交易中心办理了房产证转移登记。原告取得上述房产之后，将底层柴火房进行了简单的装修，供自己年老的父、母亲居住，父亲去世之后，原告将柴火房作为库房使用至今。2019年开发区拆迁，由于各家各户的柴火房面积不一，经协商架空层面积按户数均摊，平均每户为21.51平方米，补偿款项为70983元。本来原告已经与拆迁办签订了拆迁补偿安置合同，但被告这时候说柴火房是属于被告的，征收补偿款应当归其所有，双方因此发生纠纷。柴火房作为本案房屋的附属物，已经随房屋的买卖转移给原告所有，因此现在柴火房被征收，其补偿款也应当属于原告所有，被告以其系铜仁交警支队的职工来争柴火房的补偿款没有道理，为维护自身合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告潘伟华辩称，潘伟华系铜仁市公安局交通警察支队退休人员。2013年4月18日，潘伟华通过铜仁市房屋产权管理处将案涉房屋即交警支队宿舍的住房（建筑面积107.71平方米）卖给原告属实，但是楼下住房架空层的柴房所有权属于交警支队，支队职工49户，每户只有在居住时使用，而无买卖或赠送的权利。潘伟华并未与田仁明有任何关于架空层柴房的买卖或赠与的文字手续，田仁明对架空层柴房所有权及拆迁赔偿的要求无理，不应得到支持。第三人公安交通局述称，原告田仁明与被告潘伟华所有权确认纠纷一案的诉讼标的为单位集资房，该集资房系第三人公安交通局职工全额出资修建，该住房土地收益已经房改办核定由产权人补足，准许进入房地产交易市场，案件处理结果与第三人公安交通局无法律上的利害关系。第三人房屋征收中心述称，原告的诉讼请求无事实依据，根据铜仁市碧江区人民政府办公室的文件（碧府办发【2019】88号）第七条规定，3,300元/平方米是仅针对住房的补偿，不包含附属物及室内装修，同时也不包含架空层。架空层是没有产权的构筑物，故不在本次补偿范围内。第三人顺利拆迁公司未到庭参加诉讼，亦未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘伟华原系铜仁市公安局交通警察支队职工，1995年铜仁市公安局交通警察支队职工全额集资修建了东路10号附27号共5栋房屋（每栋包括架空层在内共6层，每层两套房屋），潘伟华参与上述房屋的修建集资，并取得了第4栋4楼房屋一套（面积107.71平方米）。2005年5月20日，原铜仁地区房改办向潘伟华颁发了准入许可证（铜房准证地房字第××号），该证载明：房屋所有权人姓名为潘伟华，房屋坐落铜仁市，经济适用房总价款51610元。另载明：根据铜署发（1999）51号文，该住房土地收益已经铜仁地区房改办核定并由产权人于2005年5月补足，准许进入铜仁市房地产交易市场。附记：此证房屋状况与房屋所有权证相吻合，两证同时使用方有效；上市交易时，按有关规定办理。2013年3月份，被告潘伟华以27万元的价格将上述房屋出卖给原告，同年4月18日，潘伟华与田仁明去铜仁市房屋产权管理处办理了上述房屋所有权转移登记，将上述房屋所有权变更登记在田仁明名下。原告取得上述房屋所有权后同年入住使用至今。2019年铜仁市碧江区开发区拆迁，案涉铜仁市公安局交通警察支队（即第三人公安交通局）（7-42号）五栋单位职工集资修建的宿舍楼拟在拆迁范围。2019年10月9日，贵州跃华建设工程有限责任公司受托对案涉第一、二、三、四栋集资宿舍楼进行测绘，并出具房屋建筑面积测绘表，载明第一、二、三、四栋集资宿舍楼的架空层面积分别为225.87㎡，总面积为903.48㎡。该表上注明：房屋建筑面积为903.48㎡，经42户居民协商决定架空层面积平均分摊，每户面积为21.51㎡。2019年11月7日，第三人公安交通局向第三人顺利拆迁公司出具《证明》一份，载明：“按照《碧江区人民政府办公室关于桐梓巷市政道路及古城广场项目建设房屋征补偿安置方案意见的通知》精神，要求拆迁开发区交警支队（7-42号）小区49户职工的房屋（共五栋），该房屋于1995年修建，于1999年竣工验收入住。根据49户职工中的两名代表明承超、郭辉提供的集资建房收据（复印件）证实，小区的水泥地坪、堡坎、绿化、化粪池、暗沟、路灯、五栋房屋底层的2.2米高的架空层由49户职工共有（49名职工名单附后）。特此证明。”该《证明》后附有交警支队7-42号小区四十九户职工名单，名单内载明第一栋集资楼的职工有12个，第二、三、四栋集资楼的职工各有10个（潘伟华在第四栋集资楼的职工名单中），第五栋集资楼的职工有7个。审理过程中，本院依职权向铜仁市碧江区自然资源局查询案涉铜仁市公安局交通警察支队（即第三人公安交通局）在铜江路××集资楼的土地使用权登记情况，2020年5月15日，铜仁市碧江区自然资源局向本院出具情况说明一份，载明：“经查档案，贵州省铜仁市交警支队在铜江路4号处集资楼所涉及土地使用权在我局无登记档案。”。碧府办发［2019］88号碧江区人民政府办公室关于印发铜仁市碧江区桐梓巷市政道路及配套广场建设项目房屋征收补偿安置实施方案的通知载明：征收范围为铜仁市碧江区桐梓巷市政道路及配套广场建设项目建设店规划用地红线范围内房屋及其他建（构）筑物（具体范围以规划红线图为准）。征收主体为碧江区人民政府，征收部门为碧江区住房和城乡建设局、碧江区自然资源局。征收补偿方式：1．住房货币补偿：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估或者按照本方案确定的住房货币化补偿指导价3,300元/㎡给予补偿（不含附属物及室内装修）。该方案中并无架空层补偿标准的明确规定。2020年3月26日，本院依职权向顺利拆迁公司的员工郭启文作了一份《询问笔录》，郭启文陈述，顺利拆迁公司对架空层的补偿是3,300元/㎡，该方案是根据征收补偿方案来确定的，该架空层虽然现在被封了墙，但顺利拆迁公司及相关部门在认定时，依然按照架空层认定，并按架空层标准补偿。贵州跃华建设工程有限责任公司是受政府委托测绘并出具上述房屋建筑面积测绘表。第五栋是干部职工集资楼，有7户，该7户不参与普通职工集资楼42户架空层补偿款分摊。公安交通局出具的上述《证明》以及所附清单载明的职工，还不能确定清单中的职工享有上述架空层征收补偿款的资格，需要顺利拆迁公司将相关资料统计成册，交由碧江区征收补偿安置办公室审核确定，才能最终确定由谁享有分配资格，且需要公安交通局提供的资料真实有效。另查明，案涉架空层外围已被封墙，里面已隔成了独立成套的房屋，案涉的柴火房属于其中之一，在潘伟华将案涉的第4栋集资楼4楼房屋一套出卖给田仁明后，案涉的柴火房也一并交由田仁明占有使用至今（房屋至今尚未实际拆迁）。2019年10月，第三人顺利拆迁公司与田仁明协商拟以3,300元/㎡的标准确定案涉架空层的征收补偿款，在此过程中，因潘伟华对案涉架空层的征收补偿款归属提出异议，致起纠纷成诉。上述认定事实，有原、被告、第三人的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。关于本案架空层权属问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，案涉架空层系整栋房屋的底层基础、承重结构以及整栋房屋业主所共有的土地部分所形成的空间，应属于整栋楼业主共有部分。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”之规定，虽然案涉的架空层被修建为独立成套的房屋，并由业主独立占有使用，但并无证据证明将案涉架空层分隔修建为独立成套的房屋的合法性，且从第三人顺利拆迁公司的员工郭啟文陈述“该架空层虽然现在被封了墙，但顺利拆迁公司及相关部门在认定时，依然按照架空层认定，并按架空层标准补偿。”的内容以及案涉架空层独立成套的房屋一直未能在相关行政主管部门办理产权登记的事实，亦可体现出相关行政主管部门对将案涉架空层分隔修建为独立成套房屋的合法性并未认可。也即案涉架空层独立成套的房屋不具备能够登记成为特定业主所有权的客体之特征，故，案涉架空层分隔修建为独立成套房屋的现状并未改变案涉架空层为业主共有部分的属性，应当将案涉架空层认定为业主共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”以及根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”之规定，潘伟华通过参与单位集资建房，分得案涉第4栋4楼房屋一套（面积107.71平方米），并成为了案涉第4栋集资楼房的业主，但在其将上述案涉第4栋4楼房屋一套（面积107.71平方米）转让出卖给田仁明后，潘伟华对案涉第4栋集资楼的架空层的共有部分所享有的共有权利应一并转让给了田仁明，田仁明作为案涉第4栋集资楼房的业主，理应享有案涉架空层征收补偿款的分配权利。关于原告主张的案涉第4栋楼架空层征收补偿款70,983元的问题。本院认为，案涉第4栋楼架空层属于业主共有部分，由该栋楼全体业主共同所有，但本案原、被告及第三人均未提供充分的证据证明案涉4栋集资楼的全体业主有对案涉架空层的征收补偿款的分配进行协商并达成了由各业主按户均摊21.51平方米的分配方案，根据“谁主张、谁举证”的基本原则，原告应当承担举证不能的不利后果。且第三人房屋征收中心亦表示3,300元/平方米是仅针对住房的补偿，不包含附属物及室内装修，同时也不包含架空层，故，案涉第4栋集资楼架空层征收补偿款分配方案及金额均未确定，原告要求确认案涉4栋集资楼21.51平方米架空层征收补偿款70,983元归其所有的诉讼主张不具备事实前提，本院不予支持。原告可待业主共同确定了架空层征收补偿款的分配方案，且相关行政征收部门确定了架空层征收补偿款的标准及金额后再行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告田仁明的诉讼请求。案件受理费减半收取计787元，由原告田仁明负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田永新二〇二〇年七月一日法官助理龙仲夏代理书记员  龙仲夏