北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7346号上诉人(原审原告)：柴玉啟，男，1959年12月19日出生，住北京市丰台区。被上诉人(原审被告)：陈远恒，男，1984年12月31日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈斌，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人柴玉啟因与被上诉人陈远恒房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初45461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。柴玉啟上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持柴玉啟的诉讼请求。事实及理由：一、一审片面的以“陶冶的说明”及《物品放行李》两项证据不足以证明双方实际于2018年8月1日办理了交接手续。二、一审仅凭双方之间协商修复陈远恒拆开的衣柜、撤离注册网络、修复地板划痕及窗户为依据，忽视了柴玉啟不能收回房屋的真正原因是陈远恒并未腾出房屋。三、对于三柜门，《租赁房屋入住交接备忘录》中有明确记载。陈远恒答辩称同意一审判决，到期后陈远恒已经搬离诉争租赁房屋，此后之所以曾搬出房屋内部分物品系因柴玉啟不及时退还押金，并非陈远恒实际使用房屋，如柴玉啟认为陈远恒继续使用了房屋，应当提供陈远恒继续交纳水电费、网费的凭证予以证明。关于三门柜并未出现在双方入住时签署的交接备忘录中，从未交接给陈远恒。综上，不同意柴玉啟的上诉请求，请求维持原判。柴玉啟向一审法院起诉请求：1、陈远恒支付柴玉啟欠付租金168657．53元（2017年9月8日至2018年8月21日共计342天，15000元＊12月／365天＊342天）；2、陈远恒支付柴玉啟逾期撤出房屋的违约金171000元（500元＊342天）。一审法院认定事实：2016年9月1日，柴玉啟作为出租方（甲方）与陈远恒作为承租方（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2016年9月8日至2017年9月7日。租赁期满，甲方有权收回全部涉案房屋，乙方在租期届满日之前保持该房屋原有及乙方改造、装修添加的不可移动设备、设施在完好状态下交还甲方。租赁期每月租金为15000元。租赁保证金为15000元，乙方于签订本合同当日向甲方支付。3．7．5本合同期满或合同提前终止，乙方完全按本合同的相关约定向甲方交还涉案房屋同时乙方保证履行并完成下列约定，乙方将涉案房屋及屋内甲方原有或者乙方装修、增设的不可移动的设备、设施，按被合同有关约定完好交给甲方，不得拆除、损坏，其中包括……b．地板或固定在地面的地毯；天花板及灯具、灯泡；……d．动力及照明线路、电源地插、强插及各种开关；e．电话及网络线及插头等。3．7．7乙方在合同期满移交租赁房屋时并未完成（包括但不限于3．7．5款）合同约定的交接工作，可待乙方（包括在乙方违背合同3．7．5条约定，拒不恢复时，甲方代替乙方完成恢复或相关工作）按本合同完成上述工作后并按本合同相关约定及甲方由此造成的损失（其中包括但不限于租金）部分从租赁保证金中扣除，保证金不足部分，乙方应另行赔偿甲方的损失。结算的租赁保证金金额数额的确定，甲方依据乙方应交租金、水电燃气、逾期违约金等费用的缴清情况，扣除乙方欠交费用后退回乙方。合同期满或因乙方违约提前终止合同后，乙方逾期撤出租赁房屋（包括乙方不向甲方交还租赁房屋或在合同期满后5日内不迁出以涉案房屋为注册地址的电话、网线），每逾期一天，乙方同意向甲方支付500元／天的违约金。本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出租赁房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。甲方将涉案房屋交付乙方前，甲乙双方签订《房屋交付备忘录》后将钥匙交给乙方，乙方开始使用承租房屋并承担使用租赁房屋的责任和义务；无论合同以何种形式终止时，乙方在向甲方交还承租房屋前，甲乙双方首先签订《房屋交还备忘录》并乙方将钥匙及相关手续交给甲方，至此，乙方完成承租房屋的交还手续。乙方未向甲方进行上述房屋交接程序，即乙方未将承租房屋交还甲方，乙方继续承担租赁房屋的相应责任及义务，直到双方按照约定完成交接手续，甲方收到租赁房屋为止等。附件一为《租赁房屋入住交接备忘录》，其中次卧2含有白色二门柜衣柜一套，能源卡部分的购电卡、IC燃气卡、热水卡、中水卡、冷水、歌华有线电视费、卫星电视均已划掉，由乙方自己补办费用自付等。2017年9月8日，陈远恒向武继英发送微信“10号到期”。2017年9月9日，武继英向陈远恒发送微信“把合同、交接单、汇款凭证、水、热水、中水、交费单、电卡等准备好，20170910下午交接，缴费发票准备好”，陈远恒回复“交费都是网上交，我们房租也是网上交，无发票这些”。2017年9月10日晚上20：12，陈远恒微信联系武继英“您几点过来”，武继英于晚上21：21回复“热水、冷水、中水、电费、网络迁移单”，陈远恒于晚上21：56回复“您没有给我过水卡、电卡、燃气卡，我没法去这些地方打印。电、水、然都是读卡消费，上面都有剩余金额。网络9．13号到期，自动断。明天我要出差去陕西，您要今天没有空，我让我父亲和您交接一下”。2017年9月11日晚上18：16武继英微信回复陈远恒“我有空，中水”。2017年9月11日18：35案外人向武继英发送短信，内容为“您好。我是租您房子房客的父亲，请问您几点钟过来交接”。2017年9月12日，武继英微信联系陈远恒，“差：燃气缴费、三柜门、网线撤离、一楼卫生间墙纸被濕潮卷起了，地板局部划痕、窗玻璃坏了一块等。陈远恒微信回复“真的没有三门桂……网络我打电话问，没有转移这一说，到期自动停，你想办随便办……地板租的时候不是全新的，人走不可能完全没有划痕，一楼墙纸以前就有卷起，用了有年头了都会老化，玻璃坏了我不知道，燃气和电表一样，都是充值后才能用，这是剩余气量，没有钱的话早停了”。2019年9月17日，陈远恒微信联系武继英，“您不能这样一直拖着押金吗，二手的柜子又不值钱，我也不可能卖掉”。2017年9月19日，陈远恒联系武继英“当初只有红色的柜子，其他都是木板，我自己花200多拼起来一个，别的柜子我真变不出来。您要扣多少钱您说，我认倒霉，可以吗”。武继英于2017年9月20日回复“弟弟您好，白色柜子要组装上，谢谢”。陈远恒回复“您当初拿来的就是木板，我也叫人来看过，不行，你现在非要我装，是不是不讲道理。当初您只给木板啊。我已经自己掏钱装好了一个，装二楼的空调我也自己掏了400块的管子钱，没找您要过安装费吧？现在还要逼我装，合不合情理”。2017年10月12日，柴玉啟联系武继英“武总，一个月了，柜子我真装不了，您退点押金吧”。2017年10月20日，武继英通知陈远恒交纳房租。陈远恒回复“9．10都到期退房了，交啥房租”……2018年4月5日，案外人陶冶出具书面材料，主要内容为：本人陶冶代表陈远恒，与陈远恒是男女朋友关系。于2018年3月底某一天用密码进入小区搬了茶几、冰箱、电视等物品，因武继英拒绝出面解决房屋押金问题，一时冲动。决定诚恳向武继英道歉，全部返还武继英的物品。诚恳向武继英道歉贴A4纸在门上，上面写着“武总欠几十户房租不退押金，老赖”以上纯属个人主观行为，诚恳道歉，绝不再犯。庭审中，陈远恒向法院递交了“承租房屋物品交接条”，主要内容为：本人陈远恒于2018年8月1日将承租的房屋内拉出的、租赁房屋业主原告所属的电视机、冰箱、沙发、微波炉、椅子等电器、家具及租赁房屋户门密码交付业主陈远恒的委托代理人武继英。至此，本人及委托人陶冶均保证不再进入承租房屋。另，陈远恒向法院递交了《物品放行条》，显示陶冶于2018年8月2日搬离，客服前台意见为“自如管家同意”。一审法院认为，柴玉啟与陈远恒签订的《公寓租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同约定，双方的《公寓租赁合同》于2017年9月7日到期终止。现柴玉啟提供陶冶的说明及《物品放行条》不足以证明双方实际于2018年8月1日办理了交接手续。通过双方微信记录可知，双方约定于2017年9月10日办理房屋交接手续，但双方因有部分争议事项未签署《房屋交还备忘录》，争议事项包括柴玉啟提出的三柜门、网线撤离、地板划痕、窗玻璃问题。一审法院认为，柴玉啟提出的问题并不阻碍柴玉啟实际收回房屋。对于柴玉啟未采取合理措施、适时止损导致的扩大租金损失由柴玉啟自行承担。故一审法院对于柴玉啟主张的2017年9月11日至2018年8月21日的租金及违约金，一审法院不予支持。针对2017年9月8日至2017年9月10日的房屋占有使用费及违约金问题，合同约定，在合同到期后，租赁保证金用于抵扣逾期腾房期间的租金及损失。针对柴玉啟提到的三柜门、网线撤离、地板划痕、窗玻璃问题，鉴于双方在交房时就约定水费、燃气费卡由陈远恒补办并自用，且交接单上并未提及三柜门，在无其他证据佐证的情况下，一审法院认为陈远恒支付的租赁保证金15000元足以抵扣上述租金、违约金及损失。故一审法院对于该部分诉讼请求亦不予支持。陈远恒经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。判决：驳回柴玉啟的全部诉讼请求。一审案件受理费6394元，由柴玉啟负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈远恒提交了：证据一、杜鹏的书面证明，以此证实杜鹏于2018年1月3到3月期间在朝阳区大望路阳光100B座×室（以下简称×室）时，陈远恒亦在此居住；杜丙钊的书面证言及视频，以此证实2018年3月到8月杜丙钊在×室居住时，陈远恒亦在此居住。证据二、陈远恒与张权警官的微信聊天记录，欲证实陈远恒与柴玉啟因租赁押金退还问题，曾通过民警进行调解，并最终向柴玉啟归还了相关家电。证据三、陶冶与北京自如生活资产管理有限公司签订的房屋租赁合同两份，欲证实陈远恒女友陶冶租赁承租×室房屋，租赁期限自2017年5月到2018年8月，陈远恒自诉争房屋搬出后与陶治共同居住在×室。证据四、2017年11月与民警彭小松的聊天记录，欲证实因柴玉啟拒绝交接房屋，陈远恒曾通过民警帮助解决退租问题。柴玉啟发表质证意见称对证据一的真实性、关联性、合法性均不认可；对证据二、四的真实性合法性不认可，认为不能证明两位警官的真实身份；对证据三的真实性不认可，且陶冶并非本案当事人，对关联性亦不认可，承租其他房屋并不能证明已经交接诉争房屋。双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人的诉辩主张，以及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于双方《公寓租赁合同》租赁期限届满，诉争房屋未及时交接的原因，进而陈远恒应否向柴玉啟支付后续使用费，并赔偿逾期搬出房屋的违约损失。对此，其一，依据陈远恒与柴玉啟的委托代理人武继英的微信聊天记录显示，双方曾约定2017年9月10日办理房屋交接手续，但因柴玉啟提出缺失三柜门、网线未撤离、一层卫生间墙纸湿潮卷起、地板存在划痕以及窗玻璃坏了一块等问题，双方未签署《房屋交还备忘录》，陈远恒对此向柴玉啟作出解释，称网络到期自动停止、租赁房屋并无三门柜、地板及卫生间墙纸系正常老化、玻璃坏了不清楚，并多次要求柴玉啟退还押金，柴玉啟坚持双方未对房屋进行交接，要求陈远恒继续交纳租金，陈远恒则表示2017年9月10日房屋即已经搬空，此后未再使用诉争房屋，并要求柴玉啟自行查看等。该聊天记录产生于双方形成诉讼之前，可以较为完整的体现双方交接及产生争议的过程，通过上述记录可知，柴玉啟以租赁房屋存在部分问题为由拒绝收回房屋，而其所提出的缺失的三门柜并无明确证据证实已经交接给陈远恒，另几项问题亦均非对租赁房屋所造成的较为严重的影响房屋价值或使用用途的损害，即便上述问题客观存在亦可通过抵扣租赁押金或另行协商赔偿的方式予以解决，本着诚实信用原则，此并不能构成柴玉啟拒绝交接房屋的合理理由，一审认定其自行承担由此产生的扩大租金损失，并驳回其要求支付后续租金及逾期腾房违约金的诉求，并无不当。其二，柴玉啟上诉称，陈远恒在合同到期后仍继续使用诉争租赁房屋，但对此所提供的陶冶声明、物品交接条等仅能证实陈远恒女友曾因柴玉啟拒绝退还租赁押金，擅自自诉争房屋内搬走部分物品，后经民警调解交还，并不能据此证实陈远恒仍继续使用诉争房屋；柴玉啟所提交物品放行条，则载明系自×室房屋搬出物品的放行凭证，并未显示与诉争租赁房屋相关。反之，依据双方聊天记录中陈远恒表示租赁房屋已腾空，提出对方可自行查看，并多次要求退还押金的内容，并结合二审中陈远恒提供的×室的房屋租赁合同、证言等证据材料，本院有理由认为陈远恒所主张的其2017年9月10日后未再居住使用诉争租赁房屋的事实，具有高度可能性，并对此予以认定，进而对于柴玉啟以陈远恒于2017年9月10日后继续使用诉争租赁房屋为由要求其支付租金的诉讼请求不予支持。其三，双方《公寓租赁合同》于2017年9月7日到期终止后至2017年9月10日期间，陈远恒仍使用诉争租赁房屋，应支付相应使用费用及逾期腾退的违约损失，但柴玉啟尚持有陈远恒交纳的租赁保证金15000元，且合同约定，在合同到期后，租赁保证金用于抵扣逾期腾房期间的租金及损失，结合逾期腾退的时间、双方对逾期腾退违约责任的约定，一审认定上述保证金数额足以抵扣相应使用费、违约损失，并鉴于双方并未对租赁保证金提出诉求，故对柴玉啟该部分诉求在本案中未予支持并无不当。关于柴玉啟在交接时所提出的相应物品损失等，亦属租赁保证金保证范围且本案双方亦未对此提出相应诉求，如存在争议可另行解决。综上所述，柴玉啟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6394元，由柴玉啟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年七月二十八日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳