鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2783号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路189号。负责人：张冰，系该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，该公司职员。被告：佟天宇，男，汉族，1974年12月4日出生，住鞍山市立山区。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告佟天宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司的委托诉讼代理人战宇、被告佟天宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付其拖欠的物业费13841.4元，违约金1020.3元，合计14861.7元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市颐和城1.1期27号楼2单元3层1号业主，建筑面积125.38平方米。原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以1.6元/月/平向被告收取，被告应于每半年交纳一次物业费（6个月的物业服务费），每年12月15日前须续交次年度1至6月份的物业服务费，每年6月15日前须交下半年7至12月份的物业服务费。逾期不交按银行贷款利率6%计算作为违约金。现被告拖欠2014年3月31日至2019年12月31日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。被告拖欠原告物业费和电梯费拒不交纳己构成违约，被告依法应该承担支付欠款及违约金的民事责任，根据合同法解释二的相关规定，本次诉讼违约金按被告欠款总额的30%计算。综上，原告依法诉至贵院，请求贵院判如所请。被告佟天宇辩称：我不给付物业费，因为小区未建完毕，物业未达到规定的标准。经审理认定事实如下：原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，被告系该小区27号楼2单元3层1号业主，该房屋的建筑面积为125.38平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：原告为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。逾期未缴纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应滞纳金。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2014年3月31日至2019年12月31日止未向原告交纳过物业费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、催交物业费通知单。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告提供的证据有：照片一组，拟证明：1、楼房外墙瓷砖脱落；2、园区内承诺的喷泉改为菜地；3、车库玻璃破损多年没有维修；4、围墙简陋；5、园区内围墙用广告牌代替；6、购买时承诺的高压线挪走，现在还在园区；7、楼顶乱建，加盖楼层；8、购买时有水系，但里面一直没有水，物业公司管理和服务不到位。原告质证意见为：证据三性均没有异议。外墙瓷砖脱落个别有这种现象，但不影响质量，没有任何安全隐患。车库玻璃损坏，玻璃是三层玻璃，其中中间一层损坏不影响使用，没有安全隐患。关于围墙简陋，小区是陆续持续开发，没有最后全部竣工，等到最后全部竣工更换围墙和广告牌。关于高压线，是地产当年招商的问题，与物业无关。楼顶加盖问题物业已经向相关承建部门反映。关于喷泉改菜地，是未开发的用地，不是在我们物业管辖范围内。本院认为，关于购房时承诺的喷泉、高压线挪走及外墙瓷砖脱落的照片，与本案不具有关联性，不予采信；其他照片，因原告对三性均无异议，且能够证明原告在服务管理过程中存在瑕疵，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为颐和城小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月，业主应当按半年交纳物业服务费。被告欠缴时间为2014年3月31日至2019年12月31日止，共计69个月，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×125.38平×69个月=13842元，故本院对原告主张物业费13841.4元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节，原告在庭审过程中主张按同期银行贷款利率计算违约金，因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金为宜。关于被告辩称车库玻璃破损、围墙简陋等物业管理和服务不到位、物业未达到规定标准一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称与购买时承诺不一致，没有喷泉、高压线没挪走一节，本院认为，该承诺系被告购房时开发商承诺给业主的，而开发商与本案原告系两个民事主体，被告应向开发商主张权利，现被告以此为由不交纳物业费显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称楼顶乱建一节，本院认为原告物业公司对违法建筑物如何处理没有执法权，物业公司应履行相应职责向相关部门积极反映，努力为业主积极解决问题。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称楼房外墙瓷砖脱落一节，本院认为，原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的外墙瓷砖脱落系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益，原告物业公司应当尽到沟通协调的职责，积极向开发商反映，努力为业主解决问题。故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佟天宇于本判决发生法律效力后十日内给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2014年3月31日至2019年12月31日止的物业费13841.4元及违约金（以13841.4元为基数，自2020年7月6日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费172元（原告已预交），减半收取86元，由被告佟天宇承担。应退原告86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年七月二十九日书记员  闻丹