贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初5091号 原告：李怀丽，女，苗族，1960年8月12日出生，住贵州省罗甸县。 委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市观山湖区。 第三人：贵阳银行股份有限公司高新科技支行，住所地贵阳市白云区白云北路1-2-01号地块。 负责人：李祖钧，该支行行长。 委托诉讼代理人：平永波，男，汉族，1971年1月24日生，住贵阳市白云区。 委托诉讼代理人：徐林，男，汉族，1986年3月6日生，住贵阳市白云区。 原告李怀丽诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李怀丽及其委托诉讼代理人李鸿，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、刘依、第三人贵阳银行高新支行的委托诉讼代理人平永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李怀丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》（编号137073）及补充协议；2.解除原告与第三人贵阳银行高新支行于2014年4月4日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；3.判令被告向原告返还南明区花果园彭家湾花果园项目M区第4栋（4）1单元21层18号房的首期购房款247691元、预告登记费550元并支付利息（以248241元为基数，从2013年10月19日起按银行同期存款利率计算至被告支付完毕所有购房款之日止）；4.判令被告向原告退还原告已向第三人支付的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；5.判令被告向第三人偿还原告就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年10月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的南明区花果园彭家湾花果园项目M区第4栋（4）1单元21层18号房。合同签订后。原告按约向被告支付了首付款247691元。并与被告及第三人签署《个人商业用房贷款合同》，通过银行按揭方式向被告支付了230000元，后又向被告缴纳预告登记费550元。合同第十一条、第十三条约定该房屋应当在2015年12月31日前交付，如被告逾期超过180个工作日交付的，原告有权向被告主张退房。经查被告至今未向原告移交房屋，根据合同约定，原告有权向被告主张退房。合同第二十二条约定，被告承诺于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告在2017年12月31日起180日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已远远超过合同约定的日期之后180日，因此原告有权向被告主张退房。鉴于此，特提起诉讼，恳请判如所请。 被告宏益公司辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年5月6日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2.被告虽存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但被告已于2019年5月15日取得案涉房屋的《商品房现房备案证明》，2019年5月24日取得案涉房屋首次登记的《不动产权属证书》，案涉房屋已可办理房屋权属转移登记。另原告已办理接房并通过委托贵州恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）经营管理的方式将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3.如法院仍判决解除合同，则因按照合同约定计算退还购房款的违约金即按照同期银行存款利率支付利息。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为交房之日，且原告因将房屋恢复成交付状态还给被告。另维修基金已交至住建部门，如判决解除合同，原告可自行凭相关票据向相关部门申请退还，被告不承担返还责任。4.根据合同附件十二20.2条之规定，如判决解除合同，则原告因配合被告办理备案登记、预告登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。 第三人贵阳银行高新支行述称：原告于2014年4月4日向我行申请贷款230000元，购买涉案房屋，并签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，同日在相关房产部门办理了预售房登记手续。截止至2020年7月7日，原告尚欠我行贷款本金105621.31元，利息293.28元。原告需结清在我行的全部贷款本息后，方能同意解除《商品房按揭借款（抵押）合同》。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.原告的身份证复印件、被告及第三人的工商公示信息报告各1份，拟证明原、被告及第三人诉讼主体适格。被告及第三人无异议。2.商品房买卖合同、备案登记表各1份，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同合法有效；合同第二十二条第三款第（一）项明确约定被告应当于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书移交给原告；证明该条款明确约定超过180日以后被告不能将办理商品房转移登记有关文书移交给原告的，原告有权选择退房。由于目前被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告，所以原告解除合同的条件已经成就。被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告依据合同约定取得的解除权已超过一年除斥期间，原告的解除权已经消灭，无权解除合同。第三人的质证意见为与我行无关，不发表意见。3.购房款收据1份，拟证明原告已向被告支付了购房首付款247691元。被告无异议。第三人的质证意见为与我行无关，不发表意见。4.房屋销售专用收据、商品房按揭借款（抵押）合同各1份，拟证明原告按约通过向第三人贷款方式向被告支付了剩余购房款230000元。被告及第三人无异议。5.预告登记费收据1份，拟证明原告缴纳了预告登记费550元。被告对收据的真实性无异议，但认为预告登记费是原告购买房屋所产生的成本，如判令解除合同，被告也仅按合同约定承担违约责任，不承担该笔费用的退还或赔偿责任。第三人无异议。 被告围绕其主张提交如下证据：1.营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告及第三人无异议。2.委托管理协议、情况说明各1份，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利，并通过案涉房屋获取利益，恒祥公司支付原告租金收益131608.8元。原告认为委托管理协议中恒祥公司未签字，真实性不予认可。且协议与本案不具有关联性。对情况说明三性不予认可，认为恒祥公司不是本案当事人也不是证人，其出具情况说明的内容属于证人证言，根据证据规则，应当出庭作证。第三人无异议。3.补充协议1份，拟证明原告与恒祥公司就案涉房屋的委托租赁事宜进行相应协议签署，该协议已实际履行，真实合法有效。原告对补充协议的三性不予认可，认为由于双方签订的正式委托管理协议都未签字盖章生效，补充协议自然不具有法律效力。即使原告与恒祥公司存在委托管理关系，也是被告强迫原告与其签订相应的协议，并非原告自愿与其签署。第三人无异议。4.商品房现房备案证明、案涉房屋首次登记的不动产权属证书各1份，拟证明案涉房屋已经可以办理转移登记，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约行为已经终止。原告对该组证据的三性无异议，但认为该组证据恰好证明被告存在严重的与其交付商品房所有权转移登记有关文书，被告直至2019年5月15日才取得商品房现房备案证明，距离合同约定时间已远远超过180天，违约期限较长，严重影响原告在合理期限内取得所购买商品房所有权，且至今也未通知原告办理该商品房的所有权。第三人无异议。 第三人未提交证据。 根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2013年10月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为60.93平方米，套内建筑面积42.12平方米。总价款为477691元；付款方式及期限为：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款247691元，余款230000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条第2项约定：逾期交房超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第二十二条“房屋登记”约定：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付首期房款247691元及预告登记费550元。2014年4月4日，原告与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，通过向第三人按揭贷款向被告支付购房款230000元。 另：原告在《委托管理协议》上签名，将案涉房屋委托恒祥公司对外招租管理，管理期为《商品房买卖合同》约定的交付期限届满第二日起36个月，自2016年1月1日起算，恒祥公司确保原告在管理期限内的租赁收益。恒祥公司已支付原告36个月租金收益共计131608.8元。2019年5月15日，被告取得案涉房屋商品房现房备案证明。2019年5月24日，被告取得案涉房屋所有权属证书。 本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款477691元支付给原告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，本院予以确认。 关于原告以被告逾期交房，原告有权退房的主张。双方合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，逾期后原告并未选择退房，而是将涉案房屋委托恒祥公司对外招租管理，且已获取36个月租赁收益131608.8元。对此，应视为被告出现逾期交付房屋情形后，原告选择继续履行合同。故对原告的该主张，本院不予支持。 关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。本院认为，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未在取得解除权利后及时行使该解除权，而是依据与恒祥公司签订的为期36个月的《委托管理合同》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被告已分别于2019年5月15日、5月24日取得案涉房屋商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即案涉房屋已取得初始登记。办理案涉房屋权属转移登记的障碍已经消除，案涉房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还购房款、预告登记费并支付利息及归还向第三人支付的贷款等诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告李怀丽的诉讼请求。 案件受理费5016元，减半收取2508元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告李怀丽已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告李怀丽）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年七月二十一日 书记员  谭博文