山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1250号原告：王学向，男，1990年生，汉族，户籍所在地烟台经济技术开发区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，山东君孚律师事务所律师。被告：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：田军，男，该公司法务代表。委托诉讼代理人：李华章，男，该公司职工。原告王学向与被告山东智本资产运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人郝碧峰、刘文静，被告诉讼代理人田军、李华章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即协助原告办理烟台开发区房屋不动产权属证书；2.赔偿原告逾期交房违约金20645元（按总房款676900元日万分之一自2016年5月31日起计算至消防验收合格之日即2017年4月1日计305天）、逾期办证违约金86643元(按总房款676900元日万分之一自2015年9月7日起暂计算至2019年3月10日1280天，此后仍按此标准计算)；3.诉讼费全部由被告负担。事实与理由：2013年5月13日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的烟台开发区房屋，总房价款为676900元。原告依约付清了全款。按合同第八条及补充协议第五条、第九条约定，被告应当在2014年10月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，并在实际交房后的180天内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构。后被告于2015年3月11日将房屋交付给原告，至今未履行协助原告办理产权登记手续之义务。按商品房买卖合同及补充协议，被告未按期协助办理产权登记的，应当按每日房款万分之一赔偿逾期办证违约金。经协商不成，原告现提起诉讼，请求贵院查明事实，公正裁判。被告山东智本资产运营管理有限公司辩称:原告主张逾期交房违约金应适用民法通则两年诉讼时效的规定，双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年10月31日，截至2016年10月30日原告此前并未向被告主张过逾期交房违约金，其主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告主张的关于逾期交房违约金的诉讼请求。关于原告主张逾期办证违约金的问题，被告于2018年6月6日按商品房买卖合同约定的地址向原告发送了不动产权证书办理通知书，通知原告办理不动产权证书，所以逾期办证违约金只应计算至2018年6月6日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台经济技术开发区房屋，建筑面积124.17平方米，总房款676900元，付款方式为按揭贷款，首付款276900元；剩余部分400000元于2014年8月20日前用按揭贷款支付。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4法律、法规、规章规定满足的其他事项。合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任，该条除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方未能按本合同规定的期限将房屋交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，双方签订附件一补充协议，补充协议第四条约定，合同第九条补充为：4、如乙方不按商品房买卖合同约定支付房款，甲方有权不交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。补充协议第九条约定，将合同第十五条变更为：1、在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料（卖方应提交的、符合国家相关法律规定的资料）提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。2、若买方采用银行按揭贷款或者公积金贷款方式付款，按以下约定执行：（1）在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。（2）卖方应在买方提交了全部所需材料的30日内将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。（3）在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，卖方负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续。上述合同、补充协议签订后，原告于2015年1月4日通过银行按揭贷款方式向被告付清了全部房款676900元。2015年3月11日，原告到被告处接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。2018年6月6日，烟台经济技术开发区住房和建设局为被告1-6、8、10号楼项目已由各相关单位验收合格并备案，报送资料齐全，符合房地产开发项目竣工综合验收备案要求，同意备案。被告于2018年6月6日通过EMS特快专递向原告送达办理房产登记通知书，快递于6月10日签收。同时，被告在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书，通知原告在收到通知20日内携带通知书载明的材料到被告处办理房屋不动产权证的相关手续。原告主张涉案房屋具备办证条件后但被告及物业公司一直拒绝开具相关证明导致原告房屋至今未能办理不动产权登记。被告称通知书中之所以要业主提交物业公司出具的证明，只是被告协调物业公司为了解业主对涉案房屋是否存在违规拆改的行为以维护小区所有业主的安全，即使没有物业公司出具的证明，其也同样协助业主办理了不动产权登记手续。烟台开发区不动产登记中心于2018年3月29日为被告建设的7号楼，于2018年6月29日为被告建设的1-6、8、10号楼出具涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记受理通知单。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日受理涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记。本院认为，本案双方争议的焦点问题，1、原告主张逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效；2、被告是否应当支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。一、关于逾期交房违约金诉请是否超过诉讼时效问题原告针对被告辩称其主张超过诉讼时效认为，被告提供的房屋消防验收情况表明2017年4月1日房屋才通过消防验收，此时房屋才具备法定交付条件。合同所约定的逾期交房屋违约金是对被告因逾期交房的违约行为所应当承担违约责任，在房屋依法尚不能交付的情况下，被告虽然要按合同约定承担逾期交房违约责任，但原告尚不能向被告主张履行交付房屋的义务，只有在房屋具备法定交付条件后，原告才能向被告提出实际履行交房义务。而民事诉讼时效制度的设立在于督促原告及时提出债权请求，而只有在原告的债权请求权可以依法行使的情况下，才能开始计算诉讼时效。就本案而言，房屋具备交付条件是原告请求权得以行使的法定条件，此时才是逾期交房违约金诉讼时效的起算时间。所以，本案被告逾期交房违约金的诉讼时效应当统一从2017年4月1日开始计算。对此，本院认为，权利人请求人民法院保护其权利应当在法律规定的时限内提出，债务人提出时效抗辩的，若权利人未在法定时间请求人民法院保护其权利，或者没有证据证明其向法院申请权利保护时未超过诉讼时效，或者存在中止、中断事由的，法院对权利人的权利不予保护。权利人的权利受到损害的事实,发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前,按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的,义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权,该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消灭。另外,按照《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的,义务人的诉讼时效抗辩权系在《中华人民共和国民法总则》施行后产生,基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑,此时《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定产生溯及力,不再适用《中华人民共和国民法通则》相关规定。双方当事人未对逾期交房违约金的支付日期进行约定的,逾期交房违约金系按日产生的独立债权,每日违约金的诉讼时效应独立计算。具体到本案,我国建筑质量的法律法规规定建设工程经验收合格,方可交付使用，也是交付的先决条件，合同约定交房时间为2014年10月31日，被告未能按期交房，自2014年11月1日起构成违约，此时房屋尚不具备交房条件，直至2017年4月1日涉案房屋通过消防验收合格方具备交房条件，被告在此前的2014年11月向原告交付房屋不能构成有效交付,被告的违约交房状态一直持续至2017年4月1日，但原告应于2014年11月1日起就应当知道其权利受到损害，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效应当从2014年11月1日开始起算。2014年11月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金的诉请因两年诉讼时效期间届满不应得到支持。而2015年10月1日起的逾期交房违约金因按照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满,应适用三年诉讼时效规定,原告于2019年5月31日通过诉讼方式主张逾期交房违约金,被告应向原告支付2016年5月31日至2017年4月1日按照已交付房价款的日万分之一计算305天逾期交房违约金为：20645元，超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。二、关于被告是否应当承担逾期办证违约金责任。本院认为,办理涉案房屋不动产权属证书系行政机关的职权范围,原、被告均负有按协议约定的协助义务。根据双方补充协议第九条关于产权登记的约定，为原告办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，被告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记主管部门；第二，原告需要向被告提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托被告办理房屋产权登记申请手续。被告虽已将办理产权登记所需的资料书面送达原告，原告于2018年6月10日妥投后未向被告提交协议约定的其应向被告提交的相关资料。而此时被告并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，直至2018年6月29日烟台开发区不动产登记中心才受理被告提交的相关材料，履行了合同约定的提交办证所需资料的义务。综上，原、被告均违反了合同约定的义务，但被告作为专业的房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务，其应承担主要过错，因此被告应当按合同约定向原告承担逾期办证的违约责任。鉴于被告逾期提交办证材料的违约行为仅对原告能否及时取得房屋权属证书产生影响,而对其实际使用诉争房屋未造成妨碍,综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素,依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定案涉违约金的数额以总房款676900元为基数，自原告有效接收房屋后190日（160日+30日）为起算点，每日按照0.01%标准计算至2018年6月29日为宜。关于原告有效接收房屋的时间，我国建筑质量的法律法规规定建设工程经验收合格方可交付使用，也是交付的先决条件。根据被告提供的房屋消防验收情况表明2017年4月1日涉案房屋才通过消防验收，此时房屋才具备法定交付条件。所以本案原告有效接收房屋时间应为2017年4月1日，从原告有效接收房屋后190日即2017年10月9日为起算点计算至2018年6月29日共计263天，其违约金计算为17802.5元。原告要求被告承担2018年6月29日此后的逾期办证违约责任，与约不符，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告王学向于本判决生效之日起十日内向被告山东智本资产运营管理有限公司提供办理烟台经济技术开发区房屋权属证书需要原告提供的各项资料及经公证的委托手续。二、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王学向办理烟台经济技术开发区房屋权属证书。三、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王学向逾期交房违约金20645元。四、被告山东智本资产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王学向逾期办证违约金17802.5元。五、驳回原告王学向的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元减半收取1223元，由原告王学向负担784.73元，由被告山东智本资产运营管理有限公司负担438.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年七月二十八日书记员  王琳