贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4329号原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省凯里市永乐路3、5号。统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，系该行行长。委托代理人(特别授权):李勇,贵州贵信律师事务所律师。委托代理人(特别授权):刘太坤,贵州贵信(施秉)律师事务所律师。被告杨忻逾，男，1991年5月22日出生，苗族，住凯里市。委托代理人（特别授权）：田文兰，女，苗族，1994年2月13日，住贵州省黄平县。被告凯里碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路21号清江休闲购物广场2栋23层7号。统一社会信用代码：91522601MA6DQJ1C84。法定代表人：黄士冯，执行董事兼总经理。委托代理人（特别授权）:彭育鋆、杨政彬（实习律师）。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“建行黔东南分行”）诉被告杨忻逾、凯里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）借款合同纠纷一案，本院2020年4月13日立案受理后，适用简易程序公开进行了审理，原告建行黔东南分行的委托代理人刘太坤，被告杨忻逾及委托代理人田文兰，被告碧桂园公司的委托代理人彭育鋆、杨政彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行黔东南分行向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告杨忻逾2017年9月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同标的70万；2、判令被告杨忻逾立即向原告偿还借款本金677600.05元支付借款利息及罚息共计6036.37元（暂算至2020年3月2日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年3月3日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3、判令被告杨忻逾承担原告为实现债权而发生的律师费8808.80元；4、判令凯里碧桂园房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5、判决确认原告对被告杨忻逾提供的抵押物，即位于凯里市房屋享有优先受偿权；6、由被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2017年6月26日，原告与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2017个借最高额保证09号），约定由被告为原告2017年至2020年向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，提供连带责任保证，其保证最高额为人民币四亿元。2017年9月5日，原告与被告杨忻逾就其购买位于凯里市房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为70万元，借款期限为2017年9月4日至2047年9月4日，还款方式等额本息，贷款利率为基准利率上上浮10%。同时，被告用其购买的位于凯里市房屋提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。2017年9月21日，原告按约定足额发放了贷款。但至2020年2月25日，被告杨忻逾未按约定足额偿还贷款，构成违约。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告杨忻逾辩称，对于原告的诉请没有异议，逾期是事实，希望通过处理凯里碧桂园江湾1号95栋1层1-2号房屋来支付贷款。被告碧桂园公司辩称：对于原告起诉的欠款本息，我们没异议。对于其要求被告碧桂园公司对欠款连带担保责任，我方不予认可。本案中被告杨忻逾是提供的有抵押物，在被告有抵押物的情况下，物保优于人保，应由其抵押物拍卖清偿欠款，不足的部分，才由被告碧桂园公司承担清偿责任。原告建行黔东南分行为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件一份，拟证明原告身份信息及诉讼主体资格。2、《企业信用信息公示报告》复印件一份，拟证明被告身份信息及诉讼主体资格。3、《个人住房借款最高额保证合同》复印件一份，拟证明原告与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司于2017年6月26日签订最高额保证合同，被告凯里碧桂园房地产开发有限公司对购买其开发房产的购房人债务承担最高4亿元连带责任保证的事实。4、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，拟证明2017年9月5日，原告与被告杨忻逾就其购买位于凯里市房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为70万元，借款期限为2017年9月4日至2047年9月4日，还款方式等额本息，贷款利率为基准利率上上浮10%的事实。5、《个人贷款支付凭证》复印件一份，拟证明原告按约定将被告杨忻逾贷款支付给其指定的被告凯里碧桂园房地产开发有限公司的事实。6、《不动产登记证明》复印件一份，拟证明被告杨忻逾已将其购买的房产办理预告抵押登记的事实。7、《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》复印件一份，拟证明原告已向被告杨忻逾进行催收的事实。8、《中国建设银行个人贷款对账单》复印件一份，证明被告杨忻逾已经欠付房贷的事实。9、结清试算单（当庭提交）复印件一份，证明被告杨忻逾2020年3月2日止，被告没有偿还任何贷款利息罚息的事实。10、《个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》复印件一份，证明原告为了实现债权委托贵州贵信律师事务所代起诉支付的律师费8808.80元的事实。经审理查明：2017年6月26日，碧桂园公司（甲方）与建行黔东南分行（乙方）就其开发的“凯里市清水江西侧，滨江路东侧龙头河片区原凯里电厂A地块、B地块”签订了《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称：《保证合同》），主要内容为：一、本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置座落于凯里市清水江西侧、滨江路东侧龙头河片区原凯里电厂A地块、B地块属之个人住房房产（住房/商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2017年至2020年期间，乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为肆亿元正。三、在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。四、保证方式：甲方提供连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权要求甲方在其保证范围内承担保证责任。五、保证期间：保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2017年9月5日，杨忻逾与建行黔东南分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：《借款合同》），合同条款主要内容为：1、贷款用途：购买位于凯里市房屋；2、贷款金额为700000元；3、贷款期限：2017年9月4日至2047年9月4日；4、还款方式：采取按月等额还本付息法；5、贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，6、抵押财产名称：凯里市房屋；7、违约责任：借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。合同签订后，杨忻逾与建行黔东南分行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，登记证号为：（黔）2018凯里市不动产证明第0023089号。建行黔东南分行亦如约于2017年9月21日将700000元贷款发放指定账号。合同履行中，杨忻逾从2020年2月25日起未按期逐月偿还贷款本息。截止2020年3月2日，杨忻逾尚欠建行黔东南分行贷款本金677600.05元及利息（含罚息）6036.37元，共计683636.42元。2019年9月24日,建行黔东南分行与贵州贵信律师事务所律师签订《个人类不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议》,其中关于代理费用及支付的约定:(一)基础代理费:甲方每批次委外时点贷款本金余额×1.3%计付；……。截止庭审辩论终结前,建行黔东南分行尚未向其委托诉讼代理人实际支付相关代理费用。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告杨忻逾、凯里碧桂园房地产开发有限公司分别签订的《保证合同》、《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告杨忻逾在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担还本付息的民事责任。建行黔东南分行依约有权主张解除合同，并提前收回未到期的贷款。《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。基于《借款合同》项下涉案贷款未超过年利率24%的上限规定，本院予以支持。原告主张的律师费8808.80元，因原告未能举证证明，已实际支付该费用，属举证不能，本院不予支持。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然而,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。凯里碧桂园房地产开发有限公司作为借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与杨忻逾所于2017年9月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、杨忻逾在本判决生效之日起十五日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金677600.05元，支付借款利息、罚息共计6036.37元（暂计至2020年3月2日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年3月3日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息。三、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司对前款杨忻逾所欠中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8667元，由原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行承担667元，被告杨忻逾、凯里碧桂园房地产开发有限公司承担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员 杨 辉二〇二〇年七月三日书记员 左陈成