山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0305民初2095号 原告：山东嘉州置地有限公司，地址，淄博市临淄区淄江花园北二区会所二楼，统一社会信用代码：91370305MA3NUCEK2U。 法定代表人：陈莉，总经理。 委托诉讼代理人：庄明鹏，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被告：曹婷婷，女，1981年11月25日生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：贾淑霞，山东春辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建东，山东春辉律师事务所律师。 原告山东嘉州置地有限公司诉被告曹婷婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日、2020年7月9日公开开庭进行审理。原告山东嘉州置地有限公司的委托诉讼代理人庄明鹏，被告曹婷婷的委托诉讼代理人贾淑霞、杨建东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原告与被告2019年9月24日签订的合同编号201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》；2.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金131832元；3.请求贵院判令被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续；4.请求贵院依法判令被告承担本案诉讼费等全部费用。事实与理由：2019年9月24日，原告与被告就蓝光雍锦半岛项目13#住宅楼签署了合同编号为201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》一份，合同约定由被告购买原告开发建设的蓝光雍锦半岛项目13幢2单元16层021602号房，同时，对商品房价款、逾期付款责任、违约责任等内容进行了约定。合同签订后原告依约向被告全面履行合同义务，但被告的违约行为致使原告无法继续履行，并给原告造成巨大经济损失。虽原告与被告多次协商，但被告总推诿拖延，导致原告不能实现合同目的，故诉至贵院，望判如所请。 被告曹婷婷辩称，被告同意原告提出的合同解除请求，但原告应当退回被告所交纳的购房款、赔偿被告利息损失并双倍返还定金。2019年8月31日，被告交款20万元，车位定金1万元，2019年9月14日，被告交款198320元，此时双方尚未签订正式书面合同，被告就将首付款付清了。直到2019年10月19日，原告才通知去签合同，因此被告签订合同的时间不是原告诉状中所说的2019年9月24日。在2019年10月19日签合同当天，原告将以前的交款收据收回去后，换成了房地产预收款发票（日期是2019年10月19日），被告签字时，原告工作人员只让被告在合同签字页上签名，不允许被告阅读合同内容，也没有口头告知合同的内容，另外合同最后页原告也未并盖章，原告的工作人员解释说是先由被告签字后，合同交总部审核盖章，之后再将一份合同交被告，之后就可以贷款了。之后被告一直等待原告通知拿合同、办理贷款、选车位、选储藏室等事项。此后被告一直问合同的事情，但时至今日合同也没给被告，且后来被告询问选储藏室的事情，原告不予回复，后经询问这栋楼房屋储藏室不够了，被告购买的房屋系高层，没有储藏室，根本没法居住，被告多次联系原告，原告工作人要不就是电话不接，要不就是称反映给领导了，之后便没有下文，这本是原告的过错，现在却都推到被告身上，被告难以接受。购房合同被告单方签字后到现在都没见到，原告始终不将合同交给被告，其内容一概不知，这种情况下无法贷款，也无法交后续房款。直到被告被起诉后，其代理人通过法院才看到了本案的合同，才知道被告购买是尚在建设的预售商品房，房屋尚未建好，交房时间为2022年2月28日，因此房屋所有权尚不存在。而这尚不存在的房屋还被原告抵押给了国投泰康信投有限公司，并在临淄区自然资源局登记，其抵押债务的履行期限为2019年5月30日至2020年6月30日。并在合同中约定了被告若逾期三十日后付款，需按商品房总价款的10%支付违约金等诸多不平等条款。综上，本案中原告明显存在过错，对被告隐瞒购买房产的相关事项，应对被告承担赔偿损失的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：1.临建预售证（2019）第Y07-1001278号《商品房预售许可证》1份,证明事项：2019年9月12日，原告开发建设的“蓝光.雍锦半岛项目13号住宅楼”取得商品房预售许可证，即，本案13号住宅楼，可以充分说明原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系合法有效的，原被告双方应当按合同约定全面履行义务。2.《商品房买卖合同（预售）》1份,证明事项：2019年9月24日，原告与被告就蓝光雍锦半岛项目13#住宅楼签署了合同编号为201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定由被告购买原告开发建设的蓝光雍锦半岛项目13幢2单元16层021602号房，房屋总价格为1318320元，同时，对逾期付款责任、违约责任等内容进行了约定。3.《收据》各1份,证明事项：2019年9月14日，被告向原告支付购房首付款合计398320元，原告于同日向被告出具收据。4.《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》《邮政快递单及签收记录单》各1份,证明事项：因被告至今未按合同约定提交按揭贷款资料并办理按揭贷款手续原因，故原告根据《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款”，以及附件十一《补充协议》第六条第三款第五项之约定，请求解除与被告签署的商品房买卖合同（预售），并要求被告支付合同总价款10%的违约金。5.涉案房屋网签《手机截图》1份,证明事项：被告购买的涉案房产合同状态虽为“未备案”，但该涉案房产所签署的合同已经进行了网签登记，故，因被告违约解除合同后，需被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续。被告对1号证据的真实性无异议，对证明效力有异议。对2号证据的真实性无异议，但合同签订的时间有异议，合同是在2019年10月19日通知被告去签的字，当时合同上原告并没有盖章，也没有日期，是原告自行添加的，合同签订时原告未将房屋被抵押给国投泰康信托有限公司的事实告知被告，属于欺诈，该合同至今并未交付被告，原告提交给法庭电子版合同中没有日期的记载，现在向法庭提交的原件有日期等内容，系对证据的变造，该行为应当受到法庭的制裁。对4号证据有异议，快递是原告在向法庭提交虚假证据，合同签订是在2019年10月19日，内容是2019年9月28日就要求被告贷款，明显属于伪造内容，被告从未收到过该快递，根据已经实施的新的证据规则，法庭应当对其予以处罚，触犯刑律的应当追究刑事责任。对5号证据被告不知情，但若双方解除合同后已经网签，被告可以配合解除网签。本院经审查认为，原告提供的1、2、3号证据真实合法且能证明本案事实，本院予以采信。原告提供的4号证据因被告有异议，原告也未提供其他证据予以佐证，故对该证据不予认可。原告提供的5号证据为网页截图，且因被告不予认可，且不能证实其真实性及与本案的关联性，本院不予采纳。 被告向本院提交以下证据：1.收据一份，2019年10月19日原告出具的发票一张，证明2019年8月31日，被告向原告缴纳楼款200000元，2019年9月14日被告通过银行向原告转款198320元，被告已经交付首付款398320元，该发票是签订合同时，原告给被告换的发票，证明签合同的时间也是2019年10月19日。2.收据一份，是被告缴纳的车位定金10000元，收据时间是2019年9月27日，该证据证明了2019年9月24日并没有签订合同，该证据也是后来换的，是在2019年10月19日一块交给被告的。3．2019年10月19日拍摄的照片一组，2019年10月19日去原告处签订合同时原告收回证据一中的单据，被告当时拍了一张照片，证明合同签订的时间是2019年10月19日，被告签字后原告将合同收回至今未给被告。4.被告庭前阅卷时从法院取得的合同一份，证明原告今天向法庭提供的合同有变造的内容，造的内容为合同签订时间，证明原告并未将合同交付给被告，原告在起诉时合同尚不完整，不完整的合同原告不会交付被告。5、被告与原告工作人员微信通话记录一份，证明当时双方签订合同的日期为2019年10月19日，因此原告在诉状中所说的合同的签订日期与事实不符，原告通过邮局寄送催办贷款的证据是虚假证据。经质证，原告对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该收款收据显示的时间仅能证明是被告交付款后原告为其出具的收款收据及发票时间，该收据与合同签订时间不具关联性。对证据2真实性无异议，但该10000元定金与本案不具关联性，不能证明合同的签订时间。对证据3真实性及证明内容均有异议，该内容证明原告已经将合同连同收据一起交付给了被告，该照片不能证明合同签订时间是2019年10月19日。对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，即使存在与本案中开庭提交的合同有不一致，但不能说明该份合同是原告变造的，该组证据中也有原告签字确认，同时由于双方签订合同存在多份，且被告知悉相关内容并签字确认，即使存在空白处也可以视为被告对原告相关权利义务放弃。对证据5证据真实性、证明内容均有异议，该证据是手机截图，并未提供原始载体，无法确认其真实性，刘明并非我公司人员，被告提供的该证据也不能体现刘明是我工作人员，虽其名称写着蓝光刘明，但该昵称是可以任意修改的，因此该证据不能证明被告主张的合同签订时间，该截图上载明的“186××××4219”并不是我公司电话也不是刘明电话。合同二十二页第五项约定买受人承诺自本合同签订之日起90日内，取得按揭贷款并将该款项交付给出卖人即原告，否则原告有权解除合同并要求买受人承担合同总价款10%的违约金，因此被告主张的合同时间即使是2019年10月份，但根据该条也具备了解除合同并要求支付违约金的条件。若被告继续履行合同办理贷款手续，原告同意按合同约定继续履行，合同中抵押情况为抵押，但实际该抵押是一种融资方式，是房地产开发企业使用的惯例，且购买该楼盘的所有的购房者均未影响办理贷款，及合同备案手续，且该抵押期限截止到2020年6月30日已经解除抵押。因此，被告提交的以上证据均不能证明其主张的相关事实。本院经审查认为，被告提供的1-4号证据真实合法且能证明本案事实，本院予以采信。被告提供的5号证据系微信截图打印件，因被告有异议，原告也未提交手机原始载体进行质证，故不予认定。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告预购买原告蓝光雍锦半岛项目处商品房，2019年8月31日，被告向原告缴纳楼款200000元，2019年9月14日被告通过银行向原告转款198320元，被告已经交付首付款398320元，2019年10月19日原告出具发票一张。2019年9月27日，被告向原告交付车位定金1万元。双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由被告购买原告开发建设的蓝光雍锦半岛项目13幢2单元16层021602号房，房屋总价格为1318320元，面积为136平方米、每平方米9693.53元，定金20000元，首付款398320元，余款920000元向青岛银行淄博临淄支行申请贷款支付。买受人逾期付款责任，按照逾期时间分别处理：逾期在三十日内的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。补充协议对贷款方式付款补充约定如下：买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放贷要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。出卖人逾期交付责任，按照逾期时间分别处理：逾期在三十日内的出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。原告对涉案商品房向国投泰康信托有限公司办理了一般抵押。抵押登记机构：临淄区自然资源局，抵押登记日期：2019年5月31日，债务履行期限：2019年5月30日至2020年6月30日。合同对其他事项也作了约定。嗣后，因被告未支付剩余房款，双方产生纠纷，从而形成诉讼。被告认为数额过高，要求予以调整。 庭审中，原告陈述抵押已于2020年6月30日解除，但未提交证据证明。 本院认为，关于原告要求解除与被告签订的合同编号201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》的诉求，有合同约定，被告也同意解除，故本院予以确认。 关于原告要求被告支付违约金131832元的诉求。依照法律规定，约定的违约金过高的，当事人可以要求调整。本案原告要求买受人按照商品房总价款的10%支付违约金，被告提出《商品房买卖合同(预售)》中存在对于出卖人和买受人逾期交付违约责任约定不一致，有加重买受人的违约责任的情况。被告认为数额过高，要求予以调整。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的实际损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合确定。本案中，原告主张《商品房买卖合同(预售)》签订于2019年9月24日，2019年9月28向被告邮寄了《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，对此，被告不认可。根据原告提交的证据，结合庭审时当事人的陈述，原告该主张证据不足。关于涉案房屋办理抵押登记的争议，原告陈述的该抵押截止到2020年6月30日已经解除，但未提供证据证实，故不能认定。综上，被告在合同签订过程中也存在瑕疵。且《商品房买卖合同(预售)》为原告提供的格式合同，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。对照合同第八条逾期违约责任、第十二条逾期交付责任的内容，买受人的违约责任明显高于出卖人的违约责任，考虑到原告已交付首付款398320元，原告主张其实际损失为合同总价款10%，即131832元，显然过高，应予调整。根据双方的过错程度，综合考虑本案案情，本院酌定支持由被告向原告支付违约金按照未付款920000元的10%确定数额，对原告主张的过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续，原告未向本院提供证据证明该房屋已经办理了网签登记手续，因而对于原告的该项诉求，本院不予支持。因合同已解除，被告的购房款及定金也应返还，为减少诉累，本院可予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东嘉州置地有限公司与被告曹婷婷签订的编号为201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》。 二、被告曹婷婷于本判决生效后十日内支付原告山东嘉州置地有限公司违约金92000元。 三、原告山东嘉州置地有限公司于本判决生效后十日内返还被告曹婷婷购房款398320元（含定金20000元）、车位定金10000元。 四、驳回原告山东嘉州置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1468元，由原告山东嘉州置地有限公司负担444元，被告曹婷婷负担1024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  于洪美 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  丁海玲 代理书记员  王梦文