河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初2622号原告：王某。被告：项城市某某置业有限公司原告王某与被告项城市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人凡朋敏、被告项城市某某置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的商品房买卖合同，将广场大厦第A座1层150号房交付给原告，并为原告办理不动产登记；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金160288.7元（从2016年7月1日起至2020年4月21日，全部违约金计至实际交房日止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原被告签订了《商品房买卖预售合同》，约定原告购买被告预售的位于项城市中心广场的A幢1层150号房，该商品房建筑面积为23.34平方米，单价为每平方米16457元，总价款384109元；被告应当在2016年6月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合合同约定的商品房交付原告使用。原告在2012年签订了投资意向书时已支付房款156855元，签订合同时支付227254元，房款已付清。如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之三制度逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今没有按合同第八条约定的交付房屋。应按合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。被告迟延交房近四年，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免除责任，违约事实明显，给原告造成了多重损失。为此，为了维护原告的合法权益，诉至法院。被告项城市某某置业有限公司辩称：1、原告要求交付房屋并办理不动产登记的理由依法不能成立，依据建筑法第六十一条和房地产管理法二十七条规定，结合双方之间的商品房预售合同第八条明确约定，交付房屋必须经验收合格后予以交付，由于涉案房屋至今未经相关部门验收合格，达不到交付条件，2、被告不存在违约行为，对原告诉求要求支付逾期交房的违约金不能成立，合同虽然约定出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋，但在该协议履行过程中，因出现了不可预料的情形，致使该项目停工，相关人员涉嫌刑事犯罪，对此情形发生后，被告已及时履行了告知义务，告知所有购房业主对房源和交房时间予以核实和顺延，商品房预售合同第八条第二款明确约定，遭遇不可抗力，出卖人应在30日内告知买受人，被告发生不可预料的情形后，已进行告知义务，充分证明双方签订的预售合同对交付房屋时间已顺延，达成了新的共识，因此，被告不存在违约行为，且因为规划，面积有所增加，出卖人已通知买受人，买受人至今未作出书面答复，视同接受变更，面积增加部分应当按照实际设计与规划进行执行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月9日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A幢1层150号商品房，用途为商业。150号商品房建筑面积为23.34平方米，单价为每平方米16457元，总价款384109元；交付期限均为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于2015年1月12日支付了商品房的购房款384109元。原告支付购房款后，被告未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院，请求被告继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金160288.7元（从2016年7月1日至2020年4月21日，全部违约金计至实际交房日止）。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用”；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告继续履行合同约定的交房义务。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订后第三天按照约定向被告支付了384109元的全部购房款。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金160288.7元（从2016年7月1日至2020年4月21日，全部违约金计至实际交房日止）。应当按照384109元为基数进行计算，故违约金应当为160288.7元（按照房款384109元/天万分之3，自2016年7月1日计算至2020年4月21日）。双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算，因此，本院予以支持被告项城市某某置业有限公司支付原告王某逾期交房违约金160288.7元（自2016年7月1日始至2020年4月21日止），并自2020年4月21日始至交房之日止，按已付购房款元日万分之三支付原告违约金。被告辩称在该协议履行过程中，因出现了不可预料的情形，致使该项目停工，相关人员涉嫌刑事犯罪，对此情形发生后，被告已及时履行了告知义务，告知所有购房业主对房源和交房时间予以核实和顺延，商品房预售合同第八条第二款明确约定，遭遇不可抗力。被告公司人员涉嫌刑事犯罪不属于不可抗力，且未提交履行告知义务的证明，故被告的辩称理由本院不予支持。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告项城市某某置业有限公司支付原告王某逾期交房违约金160288.7元（自2016年7月1日始至2020年4月21日止），并自2020年4月22日始至交房之日止，按已付购房款日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日日履行完毕。二、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1753元，由被告项城市某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇二〇年七月二十九日法官助理于冰书记员秦坤主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）