江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初7132号原告：方健，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王蕴刚，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭静，江苏刘洪律师事务所律师。被告：肖本才，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张潇潇，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶青，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。第三人：高立辉，住南京市鼓楼区。原告方健与被告肖本才、第三人高立辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方健及其委托诉讼代理人王蕴刚，被告肖本才及其委托诉讼代理人张潇潇、叶青，第三人高立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方健向本院提出诉讼请求：1.被告配合原告办理南京市雨花台区甲室房屋的过户手续，将该房屋产权办理至原告名下；2.被告支付拒绝履行房产过户违约金400000元。事实和理由：2013年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）就南京市雨花台区甲室房产签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房产出卖给原告，价格为780960元；乙方付给甲方三十万元工商银行本票，甲方确认收到；甲方承诺在国家正式办理房产证、土地证时，负责无条件为乙方办理房产证、土地证等房屋权利证；关于违约责任，合同约定如所售房屋可以办理产权证时甲方以认可理由拒不为乙方办理产权证件，则甲方应按购房款银行贷款年利率的4倍复利赔偿乙方损失。被告妻子邵某、儿子肖某2、原告丈夫高立辉在合同上签字。被告侄子肖某,4作为见证人也在合同上签字。被告向原告交付房产后，2013年12月14日，被告向原告出具《收据》，载明：合同价款780960元，应肖本才要求，方健同意，再付19040元，合计800000元整；肖本才收到方健房款480000元银行本票，应肖本才要求，收款人为邵某；至此，房款已经付清；如有一方违约，则届时按所购房屋面积四倍的周边商品房价格赔偿给对方。2019年2月，原告得知被告已于2018年底办理了房屋产权登记，遂与被告联系。但被告以涉案房产升值很大为由，要求原告补偿300000元。2019年10月，被告突然同意配合过户，但中途却变卦予以拒绝。原告认为涉案房产为拆迁安置房，已经办理房产登记，原告缴纳购房款已超过5年，涉案房屋买卖合同合法有效，被告无正当理由拒绝办理产权变更手续，依法应承担相应的法律责任。被告肖本才辩称，涉案房屋性质为经济适用房，房屋买卖合同应为无效。原告应当向被告返还涉案房产，并支付占有期间的房屋占有使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告方健与第三人高立辉系夫妻关系，高立辉与被告肖本才系甥舅关系。2013年10月13日，原告方健（乙方）与被告肖本才（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售南京市雨花台区农花村经济适用甲室，面积65.08平方米；房屋价格780960元；乙方于2013年10月13日付给甲方三十万元工商银行本票，号码102××××3272，乙方（笔误，应为甲方）确认收到；甲方应在收到乙方首期房款后一个月内交房，乙方余款在甲方交房后10日内付清；甲方承诺在国家正式办理房产证、土地证时，负责无条件为乙方以乙方名义办理房产证、土地证等房屋权利证件；关于违约责任，双方约定甲乙双方任何乙方均不得反悔，如甲方不能按时交房或乙方不能按时支付余款，则按银行贷款年利率的四倍复利支付罚金给对方，如所售房屋可以办理产权证时甲方以任何理由拒不为乙方办理产权证件，则甲方应按购房款银行贷款年利率的四倍复利赔偿乙方损失，并不得妨碍乙方及其继承人的永久居住权；所有办证、过户等费用由乙方承担。甲方肖本才、甲方之妻邵某，甲方之子肖某2，乙方方健、乙方之夫高立辉，见证人肖某,4在该《房屋买卖合同》上签名。房屋买卖合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。2013年12月14日，应肖本才要求，方健同意再付19040元，合计800000元。被告肖本才及其妻子邵某出具《收条》：确认方健已付320000元；今肖本才收到方健房款480000元平安银行现金本票一张，票号30703272，应肖本才要求，收款人为邵某；至此，所有房款已全部付清；双方承诺办理房产证时严格按合同约定办理，如有乙方违约，则届时按所购房屋面积四倍的周边商品房价款赔偿对方。另查明，被告肖本才于2010年1月13日与南京市雨花台区征地拆迁安置办公室签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》。因被告原农花村房屋征地拆迁安置，被告向南京康益房地产开发有限公司购得涉案甲室及另两套房屋，并于2012年1月9日支付了购房款。2018年10月11日，南京康益房地产开发有限公司向被告肖本才出具了增值税发票，涉案房屋坐落变更为南京市雨花台区，房屋销售价款为175122元，并备注2012年2月28日已结清房款。现涉案房屋已于2019年1月14日登记在被告肖本才名下，不动产登记资料查询结果证明明确注明涉案房屋为征地拆迁安置房。再查明，2013年12月5日，第三人高立辉向被告承诺，如果xx室发证时为拆迁安置房，则补偿肖本才50000元。2019年8月31日，高立辉向被告出具《欠条》，载明：兹因肖本才将乙室售于方健一事，除方健补偿肖本才110000元之外，高立辉另外补偿肖本才200000元，并承诺自2018年8月31日起两年内付清。关于高立辉出具《欠条》事宜，高立辉陈述：“一开始不存在补偿问题，当时舅舅卖房时多要两万，我也给了，但是因为亲戚原因没有多说；但是合同约定是无条件过户的，舅舅私下让我补偿5万，我私下也答应了，但是我爱人不知道；然后舅舅5万也不同意了，追加到10万，我与爱人协商，最红同意，要求被告办理过户后再给被告；但是后来舅舅又要求我们给30万元”、“合同签订、支付房款等环节我参与了，即使参与了合同当事人还是方健，我答应被告的要求都是瞒着原告的”，被告陈述：“没有过户是因为原告夫妻没有履行先履行义务，当时5万并没有给，所以后面高立辉说如果协助过户，愿意先给11万，然后再给20万”。原告申请证人肖某,4出庭，肖某,4陈述：“《房屋买卖合同》上的签名为其本人所签；凡是签字的人，当时都在场；不办理过户的原因是钱没有谈拢”。被告申请证人周某,4出庭，周某,4系高立辉的表弟，其向法庭陈述：“关于房屋过户的事情和后面的补偿款，据我所知是30万，高立辉跟我说先支付10万将房屋过户，后20万分期给”、“因为被告家庭条件不好，谈到了30万的事情；当时没有通知方健；不知道买房人是谁”。以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、银行本票、《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》、收据、发票、不动产登记资料查询结果证明、《欠条》、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《房屋买卖合同》，就涉案南京市雨花台区缔结房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示。涉案房屋系被告通过拆迁安置取得，原、被告签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行。现涉案房屋交付已满5年，符合上市交易的条件，且在合同中约定：“甲方承诺在国家正式办理房产证、土地证时，负责无条件为乙方以乙方名义办理房产证、土地证等房屋权利证件”，即便第三人另外做出补偿约定，原告和第三人也未同意在补偿款支付前被告有权拒绝过户，综上，被告应当按照合同约定继续履行其合同项下义务，配合原告办理转移登记手续，将涉案房屋产权转移登记至原告方健名下。根据《房屋买卖合同》约定：“所有办证、过户等费用由乙方承担”，故在转移登记过程中产生的税费应由原告方健承担。关于违约责任，被告办理涉案房屋不动产权证之后应当按照约定配合原告办理产权转移登记，但是被告未能按约履行，并在本案诉讼过程中认为涉案合同无效，原告应返还房屋，被告以其行为明确表示了其拒不履行《房屋买卖合同》的转移登记手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。但是，鉴于涉案《房屋买卖合同》仍能履行，原告主张的400000元违约金明显高于其实际损失，本院综合考虑合同履行程度、被告的违约事实、原告的实际损失等因素，酌定被告赔偿原告违约金50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖本才于本判决生效之日起十日内配合原告方健办理坐落于南京市雨花台区房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产登记至原告方健名下（不动产权转移登记过程中产生的税费由原告方健承担）；二、被告肖本才于本判决生效之日起十日内于本判决生效之日起十日内赔偿原告方健违约金50000元；三、驳回原告方健的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11800元，保全费5000元，合计16800元，由被告肖本才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  张爱琴人民陪审员  孙 蓉二〇二〇年七月六日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾