江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初5308号原告：**，男，1971年8月4日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：陈桂顺，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝祥（系原告父亲），男，1948年10月4日生，汉族，住江苏省仪征市。被告：殷春华，男，1971年1月11日生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：牛志村，仪征市扬子法律服务所法律工作者。原告**与被告殷春华房屋租赁合同纠纷（原定案由财产损害赔偿纠纷有误而变更）一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人陈桂顺、陈宝祥、被告殷春华及其委托诉讼代理人牛志村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿2018年9月5日至2019年11月4日计14个月的租金使用费损失1188250元；2、判令被告赔偿装潢损失3259200元；3、判令被告赔偿修复房屋门窗支出120000元；4、判令被告赔偿清理垃圾支出90000元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年9月4日，在仪征市人民法院执行法官要求下，被告在搬出承租原告的门市房屋过程中，对原告所出租的门市房屋进行了破坏，把应属于原告所有的房屋装潢用挖机全部拆除，门窗全部毁坏，致使原告无法将该门市房屋再次对外出租，且无法经营，给原告造成重大损失计四百余万元。原告提供如下证据：1、2004年8月8日，殷春华与陈宝祥签订的《摊位经营租赁合同》一份，陈宝祥将坐落于仪征市石桥东的东方家具城东侧的属于仪征市宝祥地板厂的门市房屋租赁给殷春华经营，面积618㎡，租期2004年10月1日起至2014年9月30日止。2、2009年12月19日，**与殷春华签订的《房屋租赁合同》一份，**将坐落于仪征市石桥东的东盛家具城东侧的属于仪征市宝祥地板厂的房屋租赁给殷春华经营，面积2777㎡，租期2010年1月20号至2015年1月19日。3、《房屋所有权证》一份（证号：仪房权证真字第真州2009013391号）、仪征市宝祥地板厂营业执照一份，证明殷春华所承租的房屋坐落于仪征市，产权人是仪征市宝祥地板厂（个人独资企业），**是投资人，该处房屋360㎡系有产权房，被殷春华租用。4、《国有土地使用证》二份，编号分别为仪国用（2000）字第0012号和仪国用（2009）第02028号，殷春华承租的房屋虽然只有360㎡的房屋有产权证，另外3035㎡的房屋没有产权证，但是有土地使用权证。5、仪征市人民法院（2015）仪民初字第0528号生效民事判决书一份，判决主文载明被告殷春华于本判决生效之日起十日内搬离其占有的位于仪征市中面积计3395㎡的房屋。殷春华直至2018年9月5日才搬出，并且搬出前将房内破坏并产生大量垃圾使得房主无法使用。6、2018年9月6日，仪征法院执行法官许翠华对申请人**的委托代理人陈宝祥、被执行人殷春华的询问笔录一份，证明2018年9月5日殷春华和陈宝祥办理了承租的房屋的交付手续（实际交付时间是2018年9月4日）。该份询问笔录载明交付房屋遭到破坏，堆满了垃圾，执行法官建议，通过诉讼程序进行救济。7、现场彩色照片8张，系殷春华承租房屋交付前的部分室内室外装潢情况。8、江苏省仪征市公证处《公证书》一份，这是一份证据保全，反映了殷春华将承租房屋室内外装潢全部扒光，满地垃圾，损坏幕玻100多平方米，玻璃门1樘，铝合金窗10扇，安全通道门一道。9、仪征市公安局城北派出所的《接处警工作登记表》二份，证明被告擅自拆除房屋装潢，原告报警后警方出警处理的情况。被告殷春华辩称，2011年4月28日扬州市仲裁委员会裁定认定双方于2009年签订的租赁合同系无效合同，合同自始至终均无效。原被告双方在合同中未就出租房屋装修在退租后的最终归属明确载明，但房屋系被告出资装修，故该装修应归装修人即被告所有。被告按照法院的要求搬离租赁房屋，在搬离的过程中既没有损坏涉案房屋，也没有损坏过道门、玻璃门、幕玻以及窗户，被告2018年9月4日将涉案房屋由法院完好地交付给原告，该案件已经执行完毕，原告特意向执行法官赠送锦旗一面表示感谢，说明原告对此案执行很满意。涉案房屋交接前的2018年4月，仪征市真州镇人民政府已经发出公告，拆迁区域的房屋不得出租，涉案房屋属于拆迁区域，所以原告不存在租金损失，即使有损失也与被告无关。被告拆除涉案房屋装潢系处置个人财产，原告提出的所有诉求没有事实基础和法律依据，因此，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告提供如下证据：1、2004年8月8日，殷春华与陈宝祥签订的《摊位经营租赁合同》一份；2、2009年12月19日，**与殷春华签订的《房屋租赁合同》一份；3、2010年1月20日，仪征市宝祥地板厂与殷春华签订的《协议》一份；4、2010年2月5日，**与殷春华签订的《补充协议》一份；5、扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书一份；6、仪征市人民法院（2015）仪民初字第0528号民事判决书一份；7、仪征市人民法院（2016）苏1081执528号执行裁定书一份；8、2018年4月25日，《仪征市真州镇人民政府征求意见公告》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月8日，原告**父亲陈宝祥与被告殷春华签订《摊位经营租赁合同》一份，合同约定，陈宝祥将座落于仪征市石桥东的东方家具城东侧的房屋租赁给殷春华经营，其面积为618㎡。土地证号：仪国用（2000）字第0012号。租赁期限为10年，自2004年10月1日起至2014年9月30日止。该618㎡房屋中，原告有产权部分为360㎡，其余258㎡房屋系原告及其家人未取得建设工程规划许可证而私建，无产权证。关于房屋装修的归属，该合同第十一条约定，承租方在租赁期间若对房屋进行装修，其费用由承租方自行承担，合同期满或因其他原因而终止合同后，该装潢无偿归出租方所有。若搬迁中（承租方）对出租方房屋造成损坏，则由承租方自行维修，恢复原貌。该合同第十二条又约定，承租期间，如遇国家或政府行为的建设、拆迁、开发及不可抗力因素使合同终止，双方互不承担责任。但此房屋建设、拆迁、开发时若国家或政府给予拆迁补偿费，则除属出租方的房屋及地皮等外，其它如承租方装潢、装修的相关拆迁补偿费由承租方自行与国家或政府交涉归承租方所有，出租方有义务协助承租方与有关部门交涉。原告**父亲陈宝祥个人投资的仪征市地板厂于1997年9月3日进行开业工商登记，于2005年12月28日注销。仪征市宝祥地板厂是个人独资企业，于2009年8月19日进行开业工商登记，于同年9月15日将投资人陈宝祥变更登记为**。陈宝祥将其与殷春华于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》中的权利、义务让与给**享有和承担。2009年12月19日，原告**与被告殷春华签订《房屋租赁合同》一份，约定，**将座落于仪征市真州路15号仪征市石桥东仪征市地板厂内计2777㎡的房屋租赁给殷春华经营，租赁期限为5年，自2010年1月20日起至2015年1月19日止。关于房屋装修的归属，该合同第十二条约定，租赁期间，承租方若对该房屋进行装修，其费用由承租方自行承担。合同期满或因其他原因而终止合同后，该装修物产权无偿归出租方所有，承租方不得破坏和拆除，否则损失由承租方承担；如遇有国家或经正常合法程序审批的拆迁，承租方装修部分的拆迁补偿费用由承租方与相关部门交涉归承租方所有。该2777㎡房屋系原告及其家人未取得建设工程规划许可证而私建，无产权证。2010年2月5日，**与殷春华就2009年12月19日双方签订的关于《房屋租赁合同》继续履行而达成的《补充协议》一份。2010年11月29日，**向扬州仲裁委员会申请仲裁，扬州仲裁委员会于2011年4月28日作出（2010）扬仲裁字第377号裁决书，认定**与殷春华于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效，并裁决殷春华向**支付房屋占有使用费15800元。2012年11月16日，**又向扬州仲裁委员会申请仲裁，扬州仲裁委员会于2013年8月20日作出（2012）扬仲裁字第490号裁决书，裁决:一、殷春华自裁决书送达之日起十日内向**返还坐落于仪征市石桥东仪征市地板厂内（东盛家具城东侧）计2777㎡的房屋。二、殷春华自裁定书送达之日起十日内向**支付房屋占有使用费331660元。2015年4月，原告**因与被告殷春华房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，2015年9月15日，本院作出（2015）仪民初字第0528号民事判决：一、原告**与被告殷春华对原告出租给被告的位于仪征市㎡房屋的租赁合同无效。二、解除原告**与被告殷春华间自2015年1月1日起对位于仪征市中360㎡房屋的不定期租赁合同。三、被告殷春华于本判决生效之日起十日内搬离其占有的位于仪征市中面积计3395㎡的房屋。四、被告殷春华于本判决生效之日起十日内给付原告**按照每年596000元的标准计算的自2015年1月20日起至被告实际搬离位于仪征市中面积计3395㎡房屋的房屋占有使用费。该判决生效后，**于2016年4月25日向本院申请执行，本案在执行过程中，被执行人殷春华给付申请执行人**房屋占有使用费350000元。由于暂不具备强制被执行人殷春华搬离涉案房屋的条件，2016年10月17日，本院作出（2016）苏1081执528号执行裁定书，裁定终结本次执行。2018年4月8日，仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》，位于仪征市中面积计3395㎡的涉案房屋在拆迁范围。2018年3月5日，根据**的申请，本院恢复对（2015）仪民初字第0528号民事判决的执行。被执行人殷春华在2018年8月至9月初陆续搬离涉案房屋的过程中，将该房屋内由其添置装修的天花板、地板砖、墙壁装饰等全部拆除，原告发现后曾于2018年8月19日、2018年9月1日两次报警，仪征市公安局城北派出所出警民警在了解情况后，均要求双方通过诉讼解决争议。2018年9月5日，被告向原告交付承租的涉案房屋。2019年3月7日，本院发出（2018）苏1081执恢67号《执行结案通知书》，告知执行双方当事人该案已执结。2019年8月8日，原告向江苏省仪征市公证处申请对涉案房屋的室内现状进行证据保全，仪征市公证处公证员对现场进行了拍照、摄像，并于2019年8月12日出具（2019）扬仪证民内字第5920号《公证书》一份。2019年9月18日，原告**向本院提起本案的诉讼。上述事实，有当事人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、2004年8月8日被告与原告父亲陈宝祥签订的《摊位经营租赁合同》、2009年12月19日原被告签订的《房屋租赁合同》、2010年2月5日原被告签订的《补充协议》、扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书、仪征市人民法院（2015）仪民初字第0528号生效民事判决书（二审维持）、2018年4月25日《仪征市真州镇人民政府征求意见公告》、仪征市公安局城北派出所的《接处警工作登记表》、仪征市人民法院（2016）苏1081执528号执行裁定书、2018年9月6日仪征法院执行法官许翠华对执行申请人**的委托代理人陈宝祥、被执行人殷春华的询问笔录、江苏省仪征市公证处《公证书》（证据保全）、现场彩色照片8张、证人薛某,4的证人证言、双方当事人的当庭一致陈述、本院调取的2018年4月8日仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。首先，原告要求被告赔偿2018年9月5日至2019年11月4日计14个月的租金使用费损失1188250元，对于该主张，本院认为，截止2018年9月4日，经本院执行，被告已经履行了（2015）仪民初字第0528号民事判决确定的义务，即被告已经交还原告全部案涉房屋，并向原告支付了自2015年1月20日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费。从2018年4月8日仪征市城区棚户区（城中村）改造指挥部发布《石桥河东侧棚户区（城中村）改造项目房屋征收（拆迁）范围公告》之日起，包括案涉房屋在内的所有在征收（拆迁）范围的房屋不得再经营以及出租【相关损失由房屋征收（拆迁）部门按地方相关行政法规予以补偿】，因此，原告要求被告租金使用费损失无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。其次，原告要求被告赔偿装修损失3259200元，对于该主张，本院认为，原告虽然依据2004年8月8日《摊位经营租赁合同》第十一条、2009年12月19《房屋租赁合同》第十二条的约定有权要求赔偿，但原告所认为的赔偿范围错误。（2015）仪民初字第0528号民事判决书主文第一、二项确定，原告出租给被告的位于仪征市㎡房屋的租赁合同无效，有产权证的360㎡房屋的租赁合同有效。因此，本院认定本案房屋的租期届满后，被告应向原告移交的房屋装修面积为360㎡。该判决于2016年4月生效后，被告一直拒绝交付原告房屋，一直拖延至2018年4月案涉房屋被当地政府征收（拆迁），被告将应当交付原告的360㎡面积的装修擅自拆除，属于违约，所造成原告的房屋拆迁（装修）补偿损失，依法应予赔偿。关于赔偿标准，原告要求按照目前仪征市房屋拆迁（装修）补偿标准960元/㎡计算，但未提供相关证据。本院认为，原告所述系房屋拆迁（装修）补偿标准的上限，根据原告提供的案涉房屋装修拆除前的照片可以看出，该装修为简易装修，原告亦非房屋装修人，其提供的《装修造价表》没有事实依据，故本院对原告所述的房屋拆迁（装修）补偿标准不予采信。鉴于房屋装修原现场已不存在，被告不同意鉴定并拒绝提供房屋装修原始资料，本院无法委托第三方进行鉴定，故本院参照目前仪征市房屋征收（拆迁）中简易装修补偿的通常标准，酌定本案装修赔偿标准为500元/㎡。综上，原告的该项请求，部分有合同依据和法律依据，本院部分予以支持，即被告应赔偿原告在房屋征收（拆迁）补偿中的装修损失180000元（360㎡×500元/㎡﹦180000元）。第三，原告要求被告赔偿修复房屋门窗支出120000元，对于该项主张，本院认为，2018年9月6日，执行法官许翠华对申请人**的委托代理人陈宝祥、被执行人殷春华进行询问时，陈宝祥未提出过道门、玻璃门、幕玻以及窗户损坏。2019年8月8日，原告申请江苏省仪征市公证处对案涉房屋装修拆除现场进行证据保全，仪征市公证处出具《公证书》一份。该公证内容（现场录像、照片）虽然与原告陈述相同，但距离被告交付房屋已近一年，不能证明门窗系房屋交付前由被告损坏，亦或在房屋交付后因其他原因损坏，不能达到原告的证明目的。因此，原告要求被告赔偿修复房屋门窗支出费用的请求，证据不足，本院不予支持，予以驳回。第四，原告要求被告赔偿清理垃圾支出90000元，本院认为，案涉房屋为拆迁房屋，该房屋已经不能使用和出租他人，况且房屋内的建材垃圾不影响相关部门对该房屋征收（拆迁）补偿的评估，清理垃圾已无必要。因此，原告的该项请求，本院亦不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告殷春华于本判决生效之日起十日内，赔偿原告**关于仪征市中有产权的360㎡房屋装修在该房屋征收（拆迁）补偿中的损失合计人民币180000元。二、驳回原告**的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44060元，由被告殷春华负担3900元，原告**负担40160元。上述费用，原告**已预交21350元，原告**、被告殷春华于本判决生效之日起十日内分别向本院缴纳18810元（40160元-21350元）、3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  彭 辉人民陪审员  张道良人民陪审员  周德祥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  谢月婷