广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12475号原告：陈晓红，女，1978年9月6日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市，被告：李慧贞，女，1933年7月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告：李冬松，男，1969年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。原告陈晓红与被告李慧贞、李冬松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓红，被告李慧贞的委托诉讼代理人郑秋婷，被告李冬松及其委托诉讼代理人林志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即办理位于广州市白云区京溪犀牛路18号4103铺的涂销抵押手续；2.请求判令被告履行合同将涉案房屋在15天之内过户至原告名下；3.请求判令两被告共同履行合同条款，因延迟办理过户向原告陈晓红支付自2014年1月1日至办妥产权转移登记之日止的延迟办理违约金（暂计至2020年4月26日为人民币230369.40元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告陈晓红与被告李慧贞于2013年4月3日签订《广州市存量房买卖合同》，约定被告李慧贞向原告陈晓红出售位于广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼A区402单元，产权证地址为白云区京溪犀牛路18号4103铺，总价为人民币333000元。签订合同当日，原告陈晓红付给被告李慧贞定金30000元，其余款项的付款方式为分歧付款，第一期于2013年4月10日前付款136500元，第二期付款133200元，第三期款33300元于房管或税务部门出具办理产权过户缴款书的当天向被告李慧贞缴纳。双方约定于2013年12月31日前到房地产登记机构申请办理产权转移登记。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了房款，但被告一直以种种原因拖延为原告办理涉案房屋的所有权证。2019年6月原告向华夏银行支付购房尾款，华夏银行同意涂销并提供办理涂销相关证明，并且与被告李慧贞协商约定具备过户条件一个月内配合将涉案房屋过户给原告，但被告李慧贞于2019年7月份开始具备过户条件后，仍没有按合同履行将涉案房屋过户给原告。被告李慧贞的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。被告李冬松出具声明与承诺，声明李慧贞仅为挂名所有权人，被告李冬松才是房屋所有者和实际控制人，并承诺所有法律责任及经济损失均由被告李冬松承担，故被告李冬松承担连带责任。两被告拒不履行合同义务的行为严重违反了我国《合同法》的规定，给原告造成损失，故诉至法院，请求判如所请。被告李慧贞辩称：1.我从未拖延为原告办理涉案房屋的所有权证，在具备过户条件的情况下，我也愿意配合原告办理过户手续。2.我并非涉案房屋的实际所有人和控制人，不参与房屋买卖的后续事项，包括未收取原告的购房款，所以不应当承担违约责任。3.原告在履行合同的过程中存在迟延支付购房款的违约行为。4.原告从2011年10月30日起算违约金，从其起诉之日往前倒退三年之前的违约金已经过了诉讼时效。被告李冬松辩称：1.原告自履行合同开始已经不按合同约定履约，已属于违约。原告未按照合同约定的付款期限支付购房款，其于2013年4月10日才支付定金，于2013年5月19日才支付首期款，第二期购房款更是在甲方多次催讨下，于2014年1月22日才支付五万元，其余第二期应付款一直拖延至2019年6月27日才支付。根据双方签订的合同约定，原告未按合同约定支付第二期购房款，甲方完全有权顺延办理产权过户递件手续。根据合同履行情况，原告拖延支付第二期购房款的时间很长，从2014年1月至2019年6年，原告在五年半时间才完成第二期购房款的支付，违约事实清楚，而且严重影响到购房合同的履行。事实上，原告在迟延五年半多的时间内，双方就合同履行问题多次磋商，才会出现原告把部分二期购房款直接交付给银行的做法。现在，原告不顾事实，隐瞒自身违约的事实，要求索赔，没有合同依据和法律依据。2.因原告违约造成本案交易房屋出卖人损失巨大，理应承担损害赔偿责任。在原告发生违约后，房屋买卖双方经多次协商，原告仍不负责，双方未能达成一致意见遂发生纠纷。因为原房产在改造时抵押在银行，若不及时赎出，资金成本必然加重，我系该改造项目筹集资金的经办人，为及早归还银行贷款，故在努力寻求妥善解决问题、避免损失扩大。原业权持有人在投资方在与银行协调赎契资金，减轻资金负担，但原告不按时支付二期款，导致本案交易房屋出卖人迟延五年多时间才能在银行赎出契证，造成房屋改造投资人巨大资金损失。我方亦打算循法律途径向原告提出索赔要求。3.原告要求我承担连带责任于法无据。我与原告之间不存在任何合同关系，也没有任何证据证明本案房屋买卖合同相关款项与我管理的银行账户发生过关系，我对银行账户的“声明与承诺”完全与本案无关，该承诺也不构成对本案交易合同承担连带责任的承诺。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《广州市不动产登记查册表》、《广州市存量房买卖合同》、收款收据、银行流水、《天河M公寓认购书》、《涂销证明》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：根据《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市白云区京溪犀牛路18号4103房的登记产权人为李慧贞，房屋建筑面积25.3738平方米，房屋使用性质为非居住用房，该房屋存在抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司广州越秀支行。2013年4月3日，陈晓红（乙方，买方）与李慧贞（甲方，卖方，委托代理人饶国龙）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼A区402单元，建筑面积25.37平方米，房屋使用性质：商业；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产总金额333000元整；签订本合同时，乙方向甲方支付3万元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房屋的一部分），并按分期付款方式按期付款：第一期乙方应于2013年4月10日前向甲方支付房款136500元。第二期乙方应在接到甲方书面通知办理过户手续后5天内（乙方未支付完毕本期款项的甲方可顺延办理产权过户递件手续）向甲方支付房款133200元整。第三期乙方应在房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天向甲方支付房款33300元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2013年12月31日；甲乙双方共同办理产权转移登记，甲乙双方应当于2013年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按甲方每日按总房款的0.03%向乙方支付延迟办理违约金等。上述合同签订后，陈晓红于2013年4月3日支付购买涉案房屋的定金10000元，2013年4月10日支付定金20000元，2013年5月19日支付第一期购房款136500元。陈晓红取得的上述款项的收款收据上载明经手人为“许小姐”。2014年1月22日以转账的方式支付第二期购房款50000元。陈晓红另提交编号为7107214的收据一张以及《天河M公寓认购书》一份，该收据开具时间为2014年4月5日，载明“今收到陈晓红犀牛路18号E402定金30000元”，经手人处签名为“许小姐”。《天河M公寓认购书》签订时间为2014年4月5日，该认购书约定陈晓红认购出卖人李慧贞名下的广州市白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼E区402单元（以下简称E402房），陈晓红于签订本认购书时交付定金30000元。该合同出卖人处没有签名，经办人处有签名，但现已看不清楚。陈晓红主张其向李慧贞认购上述E402房并支付30000元定金后，因E402房被法院查封，其与李冬松联系后，李冬松同意将E402房的定金转作涉案房屋的购房款。李冬松确认收取了E402房的定金30000元，但否认其曾同意将E402房的定金30000元转为涉案房屋购房款。李慧贞对陈晓红主张E402房的定金30000元转为涉案房屋购房款有异议，对陈晓红支付的其他购房款并无异议。本案各方当事人对白云区京溪犀牛路18号天河M公寓4楼A区402单元与广州市白云区京溪犀牛路18号4103铺系同一房屋均无异议。2019年6月27日，陈晓红向华夏银行股份有限公司广州越秀支行转账83500元，代李慧贞欠华夏银行股份有限公司广州越秀支行的贷款本息。华夏银行股份有限公司广州越秀支行向陈晓红出具《涂销证明》，该行同意涂销白云区京溪犀牛路18号4103铺的他项权利。本案审理过程中，陈晓红确认其2014年1月22日支付50000元购房款是接到被告的通知，被告让其支付第二期购房款以便涂销抵押，其在支付50000元购房款后故意扣下剩余款项未支付，其在支付第二期50000元购房款后就联系不到被告开具收据。本院认为：李慧贞与陈晓红就涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广州市存量房买卖合同》约定涉案房屋购房款333000元，陈晓红主张其已付清全部购房款，李慧贞现仅对E402房的定金30000元转为涉案房屋购房款有异议，对其他款项并无异议。对此本院认为，陈晓红因向李慧贞认购E402房支付了定金30000元，此后其并未与李慧贞就E402房签署房屋买卖合同，故李慧贞应当将30000定金退还给陈晓红，而李慧贞并未向陈晓红退还该笔定金，因此无论李慧贞是否同意以E402房的定金抵扣涉案房屋的购房款，陈晓红均有权主张抵扣，故陈晓红现主张E402房的定金抵扣涉案房屋的购房款应予支持。因此本院确认陈晓红已向李慧贞付清全部购房款，现李慧贞表示同意协助陈晓红办理房屋过户手续，且抵押权人华夏银行股份有限公司广州越秀支行已出具了《涂销证明》，该行同意涂销涉案房屋的他项权利，故涉案房屋已不存在办理过户手续的障碍，陈晓红要求李慧贞协助其办理涉案房屋涂销抵押及过户手续的诉讼请求本院予以支持。对于陈晓红要求李慧贞支付逾期办妥产权转移登记的违约金的诉讼请求，根据《广州市存量房买卖合同》的约定，陈晓红在支付第一期购房款后，第二期购房款应当在接到李慧贞书面通知办理过户手续后5天内支付133200元，陈晓红现确认其在2014年1月22日支付第二期购房款50000元购房款是接到卖方的通知后去支付的，因此本院确认李慧贞至迟于2014年1月22日已通知陈晓红支付第二期购房款，陈晓红在收到通知后并未付清第二期购房款，直至2019年6月27日才付清第二期购房款，根据双方约定，因陈晓红未支付完毕第二期购房款，李慧贞可顺延办理产权过户递件手续。陈晓红迟延支付第二期购房款的时间共1977天（2014年1月28日至2019年6月27日），故双方约定的办证时间顺延至2019年5月31日，因此，李慧贞应当承担的逾期办证违约金应当从2019年6月1日起算。双方合同约定每日按总房款的0.03%计算违约金，故李慧贞应当向陈晓红支付自2019年6月1日起至本案庭审辩论终结之日即2020年6月8日的违约金37362.6元（333000元×0.03%×374天）。陈晓红主张的2019年6月1日前的违约金本院不予支持。对于2020年6月8日之后的逾期办证违约金，本案暂不予调处，陈晓红可待过户手续办妥后视情况另行主张。被告李冬松并非涉案《广州市存量房买卖合同》的合同相对方，陈晓红要求李冬松承担责任缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告李慧贞按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告陈晓红办理将广州市白云区京溪犀牛路18号4103铺的涂销抵押登记，以及将前述房屋过户登记至原告陈晓红名下的手续；二、在本判决生效之日起三日内，被告李慧贞向原告陈晓红支付逾期办理产权转移登记手续的违约金37362.6元；三、驳回原告陈晓红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4739.32元(原告预交3147.50元)，由原告陈晓红负担1311.6元，被告李慧贞负担3427.72元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年七月二十八日书记员  林嘉仪