山东省乐陵市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1481执异46号异议人（申请执行人）苏绍芳，女，汉族，1970年8月11日出生，住乐陵市。被执行人山东五洲国际家居博览城有限公司（以下简称五洲公司），住所地系乐陵市汇源南大街666号。法定代表人舒策丸，执行董事。委托代理人刘德志，男，汉族，1979年8月30日出生，系五洲公司行政经理。本院执行申请执行人苏绍芳与被执行人五洲公司为商品房销售合同纠纷一案中，申请执行人苏绍芳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并组织双方当事人进行了听证，现已审查终结。异议人苏绍芳称，异议人与被执行人五洲公司就（2017）鲁1481民初1757号民事判决书（以下简称：1757号判决书）确定的房产交付执行过程中，乐陵市法院作出（2018）鲁1481执948号执行裁定（以下简称948号裁定），以涉案房产交付标准属于执行内容不明确，驳回苏绍芳的该项执行申请，对该项申请可按审判监督程序处理，申请执行人苏绍芳对现状案房随时自行接收。现对该948号裁定提出异议。事实与理由是：1、1757号判决书确定的内容只执行了违约金给付，其他两项（包括房产执行）没有结案。2、执行裁定书赋予申请执行人直接到德州市中级人民法院申请复议的权利不符合法定程序。3、一、二审判决书判决五洲公司自判决生效之日起30日内将其开发的乐陵五洲国际现代装饰物流城一街区交易区A栋二单元1-2层121/123（两层）商铺交付给苏绍芳，交付标准应达到原、被告于2013年5月29日签订的《乐陵市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及合同附件一、附件三的标准。（1）《买卖合同》明确约定涉案房屋是1-2层，判决确定按合同交付。异议人签订的《商品房买卖合同》约定购买的是两层商铺，开发商擅自更改设置夹层，异议人无法作为商铺对外出租。（2）根据附件一房屋平面图标识、附件三约定的“墙面水泥砂浆找平”和《建设工程质量管理条例》规定，异议人不认可乐陵市法院没有墙体另案起诉的说法。（3）房屋现状与附件三明显不符，二层全封闭，没门无法进入，没有卫生间、没有上下水，没有预留楼梯口，一楼没门，地面也不是毛坯。开发商已经违反了《买卖合同》附件三约定，申请人绝不认可按现状收房的执行裁定。另外，（1）异议人对948号裁定中的下列表述有异议：申请执行人苏绍芳除上述执行申请事项外，另向本院主张，被执行人五洲公司交付的房产除达到一审判决的条件以外，还应达到如下条件：一、拆除夹层；二、一、二楼与相邻业主隔开，并以不与其他相邻业主产生纠纷为准，墙体按图纸设计要求施工（国家强制性规范）从基础梁开始修，要有圈梁、构造柱、墙体与框架柱间要有拉筋，填充墙用砌块一楼中间的间隔墙可不修。二楼要隔成两间，并能进入室内（可开外门），因未预留楼梯口，如果开凿的话会产生安全隐患。未尽事宜以图纸为准执行。三、室内及门窗按合同附件三执行。四、水表、电表齐全。异议人对以上表述提出异议，不是除达到一审判决的条件外，还应达到如下条件，而是以上条件都是在附件一、三中明确要求和施工必须具备的，也是《建设工程质量管理条例》对开发商的约束。（2）948号裁定中认为执行中遇到的实际问题（一）：山东五洲国际家居博览城有限公司开发的乐陵五洲国际现代装饰物流城-街区交易区A1整栋一层，于2012年9月份装修成为项目的营销中心和办公区并对外开放，其中包括涉案的A1-121和A1-123两套商铺，一直使用到2016年7月份全部销售后出租给商户，因该两套商铺未签订委托经营公司未进行出租，业主苏绍芳是于2013年5月29日签订两份商品房买卖合同购买了A1-121和A1-123两套商铺，当时对商铺的状况完全了解，同时其配偶当时为五洲公司员工，五洲公司开发的商铺在销售完成后均需要向商管公司进行移交，并由商管公司统一经营，原告对被告的经营模式是知悉的，五洲公司开发的所有商铺除涉案的这两间外均与商管公司签署委托经营协议。对以上问题有异议，异议人承认对当时商铺的状况完全了解，但开发商承诺交房时装修及夹层全部拆除，于是在2013年5月29日签订的合同，约定好按合同交房。五洲公司违反了《商品房销售管理办法》第11条的规定进行的非法经营，而且承诺的内容事项在委托经营协议中没有提及，涉嫌欺诈，故而申请人没有签订委托经营协议，而且协议是在公平自愿的原则下签订。如果必须签的话第一有失公平、自愿原则，第二当时开发商完全可以不卖给申请执行人。这些也是法院在判决前都调查清楚的，以此为由，让申请人按现状收房既不合理也不合法。再有不与开发商签订协议的不在少数，不是唯独申请执行人自己。执行遇到的实际问题（二）：现两套的商铺的情况是：1、进户门处为玻璃须从后门进入；2、一楼和周边的5套商铺整体通过钢结构设置了假层，将一层层高为5.8米隔为两层使用，并已装修；其旁边的假层房间现有的住人，有的作为办公室，若拆除其私密性安全性将不复存在，其间可能发生进一步对他方造成人身财产损害；3、装修后的墙体未在图纸的位置上，也需要拆除重新砌墙，现西边是处于营业中的超市，东边是处于营业中金鑫大酒店的宴会大厅。基于其行业性质，都属于人流来往密集的公共场合，直接拆除其施工安全性无法确保，可能造成的人身财产损失损失无法排除；且我公司无权干预该两家企业的营业，亦不能侵犯其合法权益，包括承租及经营权；4、一、二层楼预留楼梯口未打通，二楼暂无法进入。申请执行人认为：一楼和周边5套商铺整体通过钢结构设置了假层，其安全更没有保证，这是开发商为了自己的使用方便私自加设的，若拆除其私密性将不复存在是无稽之谈，开发商交给业主的房产就应该都有自己独立的空间，何来私密性不复存在。所有一切后果都是开发商违反《合同法》，违反《建筑工程质量管理条例》造成的。被执行人不能以任何理由而损害申请执行人的合法权益，更不能推卸应该承担的责任。948号裁定让申请执行人按现状自行收房，开发商就逍遥法外，申请执行人的权益无法保障。鉴于以上事实及有关法律规定，948号裁定认定执行内容不明确，按现状自行收房错误，请求依法撤销该裁定，要求被执行人按照合同约定交付符合标准的楼房并提供办理房产登记所需手续。异议人针对其异议请求，提交了商品房销售合同及其附件。被执行人五洲公司辩称，异议人提出的楼房存在一楼夹层、二楼没有隔断墙、室内无楼梯口无法出入、左右邻居隔断墙不符合标准、水电设施不完善等问题确实存在，但异议人的丈夫曾在五洲公司上班，异议人在签订购买合同前对楼房的现状是知情的，异议人提出的楼房存在的问题在其购买前已经存在。对于左右相邻的隔断墙可以通过协商等其他方式处理，对提供办理房产登记所需手续的请求无异议。本院审查查明，异议人苏绍芳与被执行人五洲国际公司为商品房销售合同纠纷一案，本院作出1757号判决书：一、被告五洲国际公司应于本判决生效之日起三十日内将其开发的乐陵五洲国际现代装饰物流城一街区交易区A1【幢】2单元1-2层121/123（两层）商铺交付给苏绍芳，交付标准应达到原、被告于2013年5月29日签订的《乐陵市商品房买卖合同》及合同附件一、附件三的标准；二、被告五洲国际公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告苏绍芳为第一项中的涉案房产办理不动产登记、备案手续；三、被告五洲国际公司应于判决生效之日起三十日内给付原告苏绍芳逾期交房违约金61542元；四、驳回原告苏绍芳的其他诉讼请求。原、被告均不服判决提起上诉，德州市中级人民法院作出（2018）鲁14民终1303号民事判决：驳回上诉，维持原判。执行过程中，本院已将判决第三项，即：“被告五洲公司应于判决生效之日起三十日内给付原告苏绍芳逾期交房违约金61542元”以及诉讼费和迟延履行金执行完毕。对于判决第二项，即：“被告五洲国际公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告苏绍芳为第一项中的涉案房产办理不动产登记、备案手续”，本院作出裁定涉案商铺由不动产登记中心为其办理不动产登记、备案等手续，并向不动产登记中心送达了协助执行通知书。2019年7月19日，本院作出948号执行裁定：一、（2017）鲁1481民初1757号民事判决书第二项、第三项、诉讼费及迟延履行金的执行申请执行完毕；二、驳回申请执行人苏绍芳的其他执行申请。关于涉及判决第一项执行内容，经查：苏绍芳购买的沿街商铺系上下两层，购买前，五洲国际公司为临时办公，将一层（包括西邻在内）中间搭建地板分割为两层，并将与西邻共用墙体设计、建造为简易墙体作为隔断墙，同行说按照办公需要进行了装修。商铺二层地面应当预留楼梯口，由苏绍芳自行设计室内楼梯，但楼房现状没有楼梯口，也没有出入门。二楼应有隔断墙而未建造，并存在楼房水电安装不完善等问题。本案审查过程中，本院书面通知要求五洲公司对以上问题是否符合设计要求作出书面说明，但五洲公司没有书面答复。本院认为，被执行人五洲公司应当全面履行生效判决确定的义务，按照《商品房销售合同》及其附件的标准要求向异议人交付楼房，合同及其附件约定不明确的，也应符合在有关监督机关备案的设计图纸标准。异议人购买涉案楼房前对现状确实了解，但除签订的购房合同及其附件外，双方无其他关于按现状交付楼房的书面补充约定。涉案楼房存在一楼由被执行人自行装修设置的夹层以及与邻居间的简易隔断墙、二楼无室内楼梯口，也无出入门，楼房水电设施不完善等问题，被执行人对以上问题未作出合理说明，并且存在的问题直接影响居住使用，二楼甚至无法出入通行，故认定被执行人未全面履行判决确定的义务，对（2018）鲁1481执948号案件应当继续执行。关于判决确定的第二项：五洲公司协助苏绍芳为涉案房产办理不动产登记、备案手续。虽然本院作出裁定并向不动产登记部门送达了协助执行通知书，但在判决第一项内容执行完毕后办理不动产登记等手续时，如仍需被执行人予以协助，被执行人务必协助办理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）鲁1481执948号执行裁定的第二项，即“驳回申请执行人苏绍芳的其他执行申请”，变更为：“对（2017）鲁1481民初1757号民事判决书确定的第一项即：‘被告山东五洲国际家居博览城有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其开发的乐陵五洲国际现代装饰物流城一街区交易区A1【幢】2单元1-2层121/123（两层）商铺交付给苏绍芳，交付标准应达到原、被告于2013年5月29日签订的《乐陵市商品房买卖合同》及合同附件一、附件三的标准’继续执行，如《乐陵市商品房买卖合同》及合同附件一、附件三中关于涉案楼房交付标准存在不明确事项，应按照在有关建筑工程质量监督、管理机关备案的设计图纸标准执行”。二、将本院（2018）鲁1481执948号执行裁定的第一项，即：“（2017）鲁1481民初1757号民事判决书第二项、第三项、诉讼费及迟延履行金的执行申请执行完毕”，变更为：“（2017）鲁1481民初1757号民事判决书第三项、诉讼费及迟延履行金的执行申请执行完毕”。三、被执行人山东五洲国际家居博览城有限公司对以上第一项履行完毕后，在办理不动产登记、备案等手续时，如需被执行人予以协助，被执行人务必协助办理。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向德州市中级人民法院申请复议。审判长  张兴明审判员  崔丽丽审判员  王 勇二〇二〇年七月十七日书记员  井雨馨