湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4994号上诉人（原审原告、反诉被告）：周冬琪，男，1951年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周莎，1978年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林晃秋，男，1969年6月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人周冬琪因与被上诉人林晃秋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初12281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周冬琪上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、被上诉人向上诉人支付房租24500元，水费312元，物业管理费760元；3、驳回被上诉人的反诉请求；4、被上诉人承担一、二审诉讼费用，财产保全费。事实和理由：一审认定事实不清，林晃秋于2019年5月2日才将门面腾空交付，房租应从2018年8月28日至2019年5月2日止共计9个月，应付房租24500元。一审认定租房合同于2018年10月15日解除是错误的，应改为2019年5月2日解除。租房合同明确约定装修来修去丢，一审酌定上诉人向林晃秋赔偿装饰装修损失12205.08元属认定事实不清。2018年10月15日锁门没有给林晃秋造成任何预见的或没预见的损失，司法鉴定费不应该由上诉人出。上诉人一审时已提交物业费、水费发票复印件，不存在未提交相关证据。上诉人换了门锁，林晃秋到2019年5月2日才搬走，从2018年8月28日至2019年5月2日长达9个月未付房租，一审认定周冬琪以收回房屋的方式解除租赁合同与林晃秋欠付租金的程度不相适应，双方按各自过错程度对合同的解除承担相应责任，属认定错误。一审认定2018年10月15日因双方对支付租金等事宜产生分歧，周冬琪将承租房屋更换了门锁，导致林晃秋不能正常经营，属认定错误。实际是林晃秋经营不善，早在2018年9月15日就关门停业了。综上，请求二审法院支持上诉请求。林晃秋辩称，上诉人实际已将门面收回，2018年10月15日后就不应再计算租金。对于租赁期间产生的水费、物业费认可。周冬琪向一审法院起诉请求：1、林晃秋向周冬琪支付管理费475元；2、林晃秋向周冬琪支付水费311.18元；3、林晃秋向周冬琪支付房租5000元；4、林晃秋向周冬琪支付经济损失10000元；5、林晃秋向周冬琪支付精神损失费5000元；6、解除周冬琪与林晃秋签订的《租房合同》；7、林晃秋向周冬琪支付违约金5000元。林晃秋向一审法院反诉请求：1、周冬琪赔偿林晃秋商品损失9000元；2、周冬琪返还林晃秋空调3000元，饮料吧3800元、岛柜6880元、货架4500元、收银及监视系统6500元，如不能返还，要求折价赔偿24680元；3、周冬琪赔偿林晃秋装修费26900元；4、周冬琪向林晃秋支付违约金26480元；5、本案诉讼费用由周冬琪承担。一审法院认定事实：2013年3月，周冬琪与刘丽珍的女儿许霞秀签订《协议书》，双方约定由许霞秀承租周冬琪所有的位于长沙市芙蓉区房屋，租赁期限为2013年2月28日至2016年2月27日。合同签订后，刘丽珍实际承租使用该房屋，并向周冬琪支付了房屋押金2500元。《协议书》到期后，刘丽珍继续使用该房屋，月租金为2500元／月，房屋租赁费为每月支付。2018年3月31日，刘丽珍向周冬琪转账支付了租金2500元，后因刘丽珍经营困难，经周冬琪、刘丽珍、林晃秋口头协商约定，自2018年5月开始，由林晃秋承租周冬琪的房屋，林晃秋将房屋押金2500元直接支付给刘丽珍，周冬琪不再向刘丽珍退还房屋押金，林晃秋亦无需再向周冬琪支付房屋押金，并约定林晃秋一次性向周冬琪支付第二、三季度的房屋租金。2018年4月30日，林晃秋向周冬琪转账支付2018年5月至2018年9月的房屋租金12500元，并向刘丽珍支付了房屋押金2500元，随后林晃秋对出租房屋进行了装饰装修，购置了相关经营设备。2018年7月30日，周冬琪与林晃秋补签了《租房合同》，合同约定，房屋租赁时间为2018年2月28日至2022年2月27日，房屋租金为每月2500元，支付方式为季付，合同期限暂定四年。同时约定，承租人交租金或退房，须提前15天通知房东或支付租金，房租期满退房退押金。合同还约定，承租人租赁房屋，来修去丢。周冬琪、林晃秋在《租房合同》上签字确认。周冬琪向林晃秋出具收条一份，确认收到林晃秋房屋押金2500元。2018年10月15日，因双方对支付房屋租金等事宜产生分歧，周冬琪将承租房屋更换了门锁，导致林晃秋不能正常经营。2018年10月23日，林晃秋向公安机关报警，称其租赁的门面被人上锁，门面内价值10000余元货物失踪。公安机关组织林晃秋、周冬琪协商未果，周冬琪遂诉至一审法院。另查明，案件审理期间，周冬琪将林晃秋在承租房屋内的空调、饮料吧、岛柜、货架、收银及监视系统等物品已全部交付给林晃秋。再查明，经林晃秋申请，一审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案房屋林晃秋房屋装饰装修总费用价值进行司法鉴定。国众联建设工程管理顾问有限公司的鉴定意见为：房屋装修总费用价值为24410.16元。林晃秋已垫付司法鉴定费用3000元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，周冬琪与林晃秋签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。房屋租赁合同属双务合同，出租方与承租方均应根据合同的约定履行各自的义务。关于本案承租方林晃秋履行合同的相关责任问题，首先，承租方应根据合同的约定履行足额按时交付房屋租金的合同义务。《租房合同》约定，房租支付方式为季付，承租方需提前15天支付，合同履行的时间为2018年2月28日，刘丽珍于2018年3月31日向周冬琪支付了租金2500元，随后林晃秋向周冬琪支付租金12500元，刘丽珍在周冬琪处的2500元押金转为林晃秋的押金，刘丽珍、林晃秋共计向周冬琪支付6个月租金15000元（2500元+12500元）。刘丽珍、林晃秋认为刘丽珍支付的2500元系4月份的租金，即林晃秋已向周冬琪支付2018年3月1日至2018年10月1日共计7个月租金，周冬琪对此不予认可，认为刘丽珍2018年3月31日支付的2500元为3月份的租金，故至2018年10月1日，林晃秋尚有一个月的房租未支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，刘丽珍、林晃秋认为2018年3月、4月的房屋租金已经支付，应举证予以证明，现刘丽珍、林晃秋仅举证证明2018年3月、4月向周冬琪支付了一个月的房屋租金，故一审法院认定，从合同履行至2018年10月1日，林晃秋尚有一个月房屋租金未向周冬琪支付。同时，根据《租房合同》及林晃秋的陈述，林晃秋亦应提前15天，即2018年9月15日前向周冬琪支付下个季度的房屋租金。至2018年10月15日周冬琪以换房屋门锁的方式收回租赁房屋时止，林晃秋尚未向周冬琪支付下个季度房屋租金，即林晃秋存在未及时足额支付房屋租金的违约行为。关于周冬琪通过关门换锁的方式解除房屋租赁合同的行为是否合法的问题。承租人根本违约行为导致不能实现合同目的的，出租人可以解除，但出租人的行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。具体到本案中，至周冬琪收回房屋时，林晃秋拖欠延迟支付租金的违约行为尚未达到根本违约应当解除双方房屋租赁合同的程度，周冬琪以收回房屋的方式解除双方房屋租赁合同，与林晃秋欠付租金的程度不相适应，周冬琪、林晃秋应按各自过错程度对合同的解除承担相应的责任。一审法院考虑到周冬琪已于2018年10月15日通过更换承租房屋门锁的行为已实际收回房屋，双方房屋租赁合同的目的已无法实现，且本案审理中林晃秋已接收租赁房屋内自有物品，故一审法院认定周冬琪与林晃秋签订的《租房合同》已于当日实际解除。关于房屋租金，房屋租赁合同存续期间，承租人应当向出租人及时足额支付房屋租金，故林晃秋尚需向周冬琪支付2018年10月1日至2018年10月15日的房屋租金，共计3750元（1250元+2500元），基于林晃秋尚有2500元押金在周冬琪处，为减少当事人诉累，抵扣2500元押金后，林晃秋尚需向周冬琪支付房屋租金1250元。关于周冬琪要求林晃秋向其支付管理费、水费和经济损失及要求林晃秋向其支付违约金和精神损失费的诉讼请求，周冬琪主张的管理费、水费，其未提交相关证据，一审法院不予支持；周冬琪对合同的解除存在过错，且其主张的违约金和精神损失费无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于林晃秋的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案林晃秋承租房屋后，对该房屋进行了装饰装修，《租房合同》约定房屋装饰装修来修去丢，周冬琪在房屋租赁期间尚未到期的情况下收回租赁房屋，因林晃秋的房屋装饰装修已形成附合的装饰装修物，周冬琪亦不同意对上述装饰装修予以利用，周冬琪应对林晃秋装饰装修房屋的损失承担与其过错相适应的赔偿责任。经林晃秋申请，一审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案房屋内装修总费用价值进行司法鉴定，该公司的鉴定意见为：房屋装修总费用价值为24410.16元。一审法院综合承租人实际使用房屋的时间，《租房合同》的房屋租赁期限及承租人拖欠房屋租金的过错程度，酌定周冬琪应向林晃秋赔偿装饰装修费用损失12205.08元。林晃秋主张周冬琪应向其赔偿商品损失9000元，但未提交证据证明上述损失确已发生，亦未提交证据证明上述损失与周冬琪的解除合同行为有法律上的因果联系，一审法院对其该项主张不予支持。案件审理时，周冬琪已将出租房屋内林晃秋所有的空调、饮料吧、岛柜、货架、收银及监视系统等物品交付林晃秋，林晃秋要求周冬琪返还上述物品的诉讼请求已无事实依据，一审法院亦不予支持。另外，林晃秋已垫付司法鉴定费3000元，因周冬琪、林晃秋对合同的解除均存在过错，司法鉴定费各自承担1500元。周冬琪的其他诉讼请求及林晃秋的其他反诉请求均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，林晃秋应向周冬琪支付房屋租金1250元，周冬琪应向林晃秋赔偿房屋装饰装修损失12205.08元，支付司法鉴定费1500元。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、周冬琪与林晃秋于2018年7月30日签订的《租房合同》于2018年10月15日解除；二、林晃秋于本判决发生法律效力之日起十日内向周冬琪支付房屋租金1250元；三、周冬琪于本判决发生法律效力之日起十日内向林晃秋赔偿损失12205.08元；四、周冬琪于本判决发生法律效力之日起十日内向林晃秋支付司法鉴定费1500元；五、驳回周冬琪的其他诉讼请求；六、驳回林晃秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费447元，保全费620元，合计1067元，由周冬琪负担；反诉受理费989元，由林晃秋负担。本院二审期间，上诉人周冬琪提交了以下证据：2018年10月18日水费312元收费凭证一份；2018年10月20日物业费475元收费收据一份、2018年12月21日物业费95元收款收据一份、2019年5月5日物业费95元收款收据一份。林晃秋质证意见：对水费312元认可，物业费只认可租赁期间5个月的物业费。本院经审查认为，水费312元和2018年10月20日物业费475元与本案具有关联性，予以采信。其余物业费与本案不具有关联性，不予采信。林晃秋没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，周冬琪与林晃秋签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。经查明，至周冬琪收回房屋时，林晃秋尚有一个月房屋租金未向周冬琪支付，林晃秋拖欠延迟支付租金的违约行为尚未达到根本违约应当解除双方房屋租赁合同的程度，周冬琪以收回房屋的方式解除双方房屋租赁合同，与林晃秋欠付租金的程度不相适应。虽双方合同约定来修去丢，但周冬琪在房屋租赁期间尚未到期的情况下收回租赁房屋，对合同的解除存在过错，故周冬琪应对林晃秋装饰装修房屋的损失承担与其过错相适应的赔偿责任。一审法院综合承租人实际使用房屋的时间，《租房合同》的房屋租赁期限及承租人拖欠房屋租金的违约程度，酌定周冬琪向林晃秋赔偿装饰装修费用损失12205.08元并无不当，应予维持。水费312元和2018年10月20日物业费475元系租赁期间产生的费用，应由林晃秋向周冬琪支付。周冬琪其他上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人周冬琪的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初12281号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初12281号民事判决第五项；三、限林晃秋于本判决发生法律效力之日起十日内向周冬琪支付水费312元、物业费475元；四、驳回周冬琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费447元、保全费620元，合计1067元，由周冬琪负担1000元，林晃秋负担67元；反诉受理费989元，由林晃秋负担。二审案件受理费447元，由周冬琪负担400元，林晃秋负担47元。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年七月七日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。