河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初2494号原告：王光志，女，生于1968年7月20日，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：郭亚惠，河南雷鸣律师事务所律师（特别授权，执业证号14113201811021160）。被告：南阳市黄河房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码411300100019151）。法定代表人：王志谦，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙培欣，邓州市花洲律师事务所律师（特别授权，执业证号14113201810055943）。被告：刘玉涛，男，生于1989年6月17日，汉族，住河南省南阳市宛城区尚座花园。原告王光志与被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称黄河开发公司）、刘玉涛为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光志及其委托诉讼代理人郭亚惠，被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙培欣到庭参加了诉讼，被告刘玉涛经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光志向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告共同交付原告所购单元房（邓州市盛世苑经济适用房项目2号楼东单元7楼东A户）；2、诉讼费用由被告承担。在庭过程中，将诉讼请求有变更为：1、解除原、被告之间签订的购房合同；2、由被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司返还原告的房款160000元及利息（利息自原告交款之日起按照年利率24%计算至款付清之日止），由被告刘玉涛对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告黄河开发公司以招拍挂中标方式获得邓州市“盛世苑”经济适用房项目的地块使用权，被告刘玉涛为该项目的经理。原告具备经济适用房的认购资格，2012年10月24日，原告向黄河开发公司该项目售楼部交纳购房款100000元。2012年10月25日，双方签订了《经济适用房认购书》，认购了位于邓州市“盛世苑”经济适用房项目2号楼东单元7楼东A户单元房一套，户型为2室1厅1卫，面积为89.21平方米，暂定销售价为2100元/平方米，总房款为187341元，该楼盘竣工日期暂定为2014年5月1日。2013年1月5日，黄河开发公司通知原告又交纳购房款60000元。2019年10月份，原告得知黄河开发公司在陆续交房，原告多次找黄河开发公司要求交房，但该公司却推拖不予交付。后原告从该小区物业公司得知，原告所认购的房屋已被黄河开发公司出售他人，且已装修入住。原、被告之间为此引发纠纷，故有前请。被告黄河开发公司辩称：1、2016年7月份，市政府确定案涉房屋价格为3600元每平方米，原告所诉的交款时间和数额均不持异议。但后来因联系不上原告，被告穷尽送达手段且经公告公示后，于2019年9月28日以205076元的价格将该房屋已经出售给案外人韩训伟。2、原告所诉与事实不符，双方所签订的经济适用房认购合同不属于正式的房屋买卖合同，不具备正式房屋买卖合同效力。且该认购合同在公示期满后于2019年9月8日已自动解除，被告没有交付房屋的义务。3、原告主张年利率24%没有合同和法律依据，不应当得到支持。综上所述，造成双方未能签订正式合同的过错全部在原告方，被告已按照合同约定履行了相应义务，现双方的合同已经解除，也就不存在交付房屋的义务，且根据合同约定，订金不予退还。被告刘玉涛未向本院提交书面答辩状。原告王光志为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，以证明原告的身份情况；2、经济适用房认购合同及选房卡各一份，以证明原被告之间的合同关系成立；3、收据二份，以证明原告向被告交款160000元的事实。被告黄河开发公司对原告提交的1-3组证据的真实性无异议，但原告现在不具备购房资格，双方之间的认购合同于2019年已解除。被告黄河开发公司为证明其辩称主张，向本院提交如下证据：1、公司营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、组织机构代码证复印件、资质证书复印件各一份，以证明被告公司注册登记和具备开发房地产资质等情况；2、中国邮政快递单一张，以证明被告公司向原告提供的地址发送通知，由于原告原因造成邮件退回的事实；3、照片五张，以证明被告公司在醒目位置张贴通知的事实；上述证据2-3同时证明被告公司已履行了通知义务，且双方合同已于2019年9月8日解除，双方的权利义务终止；4、被告公司与案外人韩训伟签订的经济适用房认购合同一份，以证明由于原告无法联系，被告公司以同样价格已将案涉房屋出售给韩训伟的事实，从而证明被告公司没有赚取任何费用的事实。原告王光志对被告黄河开发公司提交的证据真实性均无异议，但对证明方向有异议，被告在原告购房时，被告让原告留了两个号码，被告没有尽到通知义务，双方合同没有解除。被告将房屋卖与他人，我方对购房合同无异议，但是我方不知道被告实际所收房款。被告刘玉涛未向本院提交相关证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在评理部分予以评述。经庭审质证，本院确认如下案件事实：被告黄河开发公司以招拍挂中标方式获得邓州市“盛世苑”经济适用房项目的地块使用权，被告刘玉涛为该项目的经理。原告具备经济适用房的认购资格，2012年10月24日，原告向黄河开发公司该项目售楼部交纳购房款100000元，黄河开发公司出具了加盖其财务专用章的收据一份。2012年10月25日，双方签订了《经济适用房认购书》，认购了位于邓州市“盛世苑”经济适用房项目2号楼东单元7楼东A户单元房一套，面积为89.21平方米，暂定销售价为2100元/平方米，总房款为187341元，该楼盘竣工日期暂定为2014年5月1日。2013年1月5日，黄河开发公司通知原告又交纳购房款60000元，再次出具了加盖其财务专用章收据一份。后黄河开发公司以联系不上原告且穷尽送达手段为由，经公告公示，于2019年9月28日以205076元的价格已经将该房屋出售给案外人韩训伟，且已装修入住。本院认为：原告王光志与被告黄河开发公司签订《经济适用房认购书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按约定收受了购房款，该认购协议应认定为商品房买卖合同，双方均应按协议履行。现黄河开发公司也已将房屋售卖交付给第三人，王光志的购房目的已无法再实现。故对王光志解除合同并退还购房款诉请，本院予以支持。但导致协议不能履行的主要过错，在于黄河开发公司方工作中未能尽责通知到王光志，以致双方的后续事宜没有正常办理，因此应认定黄河开发公司方违约，应对王光志的损失进行赔偿。王光志要求黄河开发公司自其交付款之日起按年利率24%计付利息，应是向黄河开发公司主张损失，但其主张的标准过高，黄河开发公司应当自收取房款之日起支付王光志相应的资金被占用的占用费损失，其中2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款付清之日的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告刘玉涛系黄河开发公司的项目经理，履行的是职务行为，其行为的后果应当由黄河开发公司承担，故对王光志要求刘玉涛承担责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王光志与被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司签订的《经济适用房认购书》。二、被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告王光志退还购房款160000元并支付相应利息（2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款付清之日的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中100000元自2012年10月24日起计付利息，60000元自2013年1月5日起计付利息）；三、驳回原告王光志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元（已减半收取），由被告南阳市黄河房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王明军二〇二〇年七月二十六日法官助理赵红阳书记员杨忠义