重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初4056号原告：重庆新华立地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区建新北路一支路6号名义层35层1号。统一社会信用代码91500105450406083H。法定代表人：刘光伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴浪（公司员工），女，1990年3月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：李大庆，女，1970年12月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆新华立地产（集团）有限公司（以下简称新华立地产公司）与被告李大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新华立地产公司的委托诉讼代理人吴浪，被告李大庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新华立地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认双方签订的租赁合同于2019年9月10日解除；2、判决被告支付逾期返还房屋的违约金3500元（2019年9月17日至2019年9月23日期间，按照每天500元计算）；3、判决被告支付2019年2月10日至2019年9月9日期间的租金40451.4元，并从2019年9月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付资金占有损失至付清为止。4、判决被告支付原告代为缴纳的2019年3月1日至2019年9月30日期间的物业费779.8元(15号门面)，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付资金占有损失至付清为止；5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将租金金额变更为21746.4元。事实及理由：2018年2月9日，原被告签订《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》，约定原告将重庆市北碚区××号附13、14、15号门面出租给被告使用，租赁期限为2018年2月10日至2019年2月9日，每月租金为8313.2元/月。租赁期满后，双方未再续签租赁合同，但被告实际占有房屋，且未缴纳租金。原告向被告发出解除租赁合同的函，被告签收后于当月23日搬离涉案房屋,但仅缴纳了租金17741元。现尚欠租金21746.4元和物业费779.8元未付清。被告李大庆辩称：对原被告双方签订《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》的真实性无异议，认可合同于2019年9月10日解除。合同快到期时，被告就腾空了15号房屋，并多次电话通知原告，要求继续租赁13、14号房屋，退还15号房屋。2019年9月10日左右，被告收到原告腾房通知书，并于当月23日腾空房屋。被告并未占有使用15号房屋，不同意支付15号房屋的租金和物业费，不同意支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告新华立地产公司（甲方）与被告李大庆（乙方）于2018年2月9日签订了《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市北碚区××号5幢附41号门面，自编号为附41-13、14、15号，门面，建筑面积296.91平方米出租给乙方。合同主要条款约定：一、租赁期限为一年，即2018年2月10日至2019年2月9日。月租金标准为28元/平方米/月，月租金为8313.2元/月。乙方向甲方缴纳保证金18705元。二、租赁期满且双方未续签合同，甲方有权收回房屋，乙方应腾空房屋。乙方需续签合同，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面申请，双方达成一致意见后续签合同。乙方未提书面申请，视为乙方无续租要求，甲方有权另行出租并要求乙方腾房。三、物业服务费标准为2元/平方米。四、除甲方同意乙方续租并达成新的租赁合同外，乙方应在本合同的租期届满日或合同解除后的三日内腾退房屋。五、乙方未按合同约定履行房屋返还义务的，甲方有权要求乙方每日支付500元逾期返还房屋违约金。六、租赁期满或租赁合同解除，乙方向甲方按约交还房屋时，该房屋的装修物无偿归甲方所有或者乙方将房屋装修去除并将房屋恢复至出租时的原状交给甲方，甲方对此不予任何补偿。合同签订后，原告将涉案三间房屋交予被告装修使用，被告缴纳了首期租金及保证金18705元。合同到期后，被告继续占有使用13、14号房屋，并于2019月2月、2019年5月电话通知原告需退还15号房屋，但双方一直未办理交接手续，也未续签书面的租赁合同。2019年9月10日，被告收到原告发出的《解除合同通知书》，于2019年9月23日腾空13、14号房屋，并缴纳租金17741元。原被告双方均同意欠付的租金从保证金中予以抵扣。另原被告在庭审一致认可，北碚区××号5幢附41号中，13、14号房屋面积为185.54平方米，15号房屋面积为111.36平方米。13、14、15号房屋均可独立出租，被告基于营业需要，将上述3个门面打通后自行装修使用。以上事实，有《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、物管费明细表、电费缴费记录等证据及原被告的当庭陈述等证据为证，足以认定。本院认为，原告新华立地产公司与被告李大庆签订的《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：合同到期后，原租赁合同是否继续有效？期限是否转为不定期？被告是否应当支付15号房屋的租金及物业费？本院分析如下：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。根据庭审查明的事实，13、14、15号房屋均可独立出租，被告租赁时可与原告协商选择房屋的数量，视为原被告将13、14、15号3个独立的房屋标的签订在一份合同中。合同期限届满后，被告基于营业需要，选择继续使用13、14号房屋，原告对此并未提出意见且收取了13、14号房屋租金，基于三间房屋可以独立出租的事实，本院认定《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》中关于13、14号房屋的租赁部分继续有效，但期限转为不定期。庭审中，当事人一致认可13、14号房屋租赁合同于2019年9月10日解除，本院予以确认。二、上述合同中15号房屋租赁合同已因期限届满而终止。理由如下：合同期限届满后，被告多次电话通知原告接房。虽15号房屋与13、14号房屋连通使用，但合同中有装修方案需要经原告同意，返还房屋时装修物无偿归出租人所有的约定，由此可见，房屋是否装修不影响房屋的返还，原告接收15号门面后再自行出租。故本院认为原被告双方对15号房屋是否继续租赁未能达成合意，《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》中关于15号房屋的租赁部分已终止。三、关于15号房屋，被告不应支付租金、物业费。理由如下：首先，合同到期后，承租人应当向出租人返还房屋，出租人在收到通知后应及时接收房屋，出租人延迟接房导致的损失应由其自行承担。本案中，2019月2月，被告即向原告提出返还房屋，已履行通知原告接房的义务，推定其已腾空房屋并达到返还条件，原告以需要与被告商谈、向上级汇报等理由拒绝接房，不符合法律规定，其延迟接房导致的损失应由其自行负担。其次，在被告已通知原告接房的情形下，应由原告举证证明被告继续占有使用房屋或者房屋未达到合同约定的返还标准等，否则应承担举证不能的后果。庭审中，原告仅举示电费清单，拟证明被告一直占有使用15号房屋。被告辩称，13、14、15号门面系其自行装修，装修时将14号门面的部分电线与15号门面的电线均接到了该电表上，14号门面被告一直使用至2019年9月，故2019年2月后产生的电费实际系14号门面的部分电费。本院认为，从原告举示的电费清单来看，2019年3月至9月的电费明显低于2018年同期电费，被告的该辩解意见合符常理，原告无其他证据予以反驳，也未作出其他合理解释，故对被告的该辩解意见本院予以采纳。原告仅举示电费清单，不足以证明合同到期后，被告在通知原告接房情形下仍实际占有15号房屋，综上，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。四、关于13、14号房屋的租金。按照合同约定，13、14号房屋每月租金计算为185.54平方米×28元/月=5195元（取整）。原告主张2019年2月10日至2019年9月9日期间的租金，抵扣保证金后，被告缴纳的租金足以支付13、14号房屋的租金，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。五、关于逾期返还14、14号房屋的违约金。根据合同约定，被告应于合同解除后3日内腾空并返还房屋，本案合同于2019年9月10日解除，被告于2019年9月23日腾空13、14号房屋，已逾期。原告要求被告支付2019年9月17日至2019年9月23日期间逾期返还房屋违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根公平原则和诚实守信予以衡量。本案中，合同约定逾期按每日支付500元违约金，该标准明显超过实际损失（5195元/月÷30天/月=173元/天），被告请求予以减少，符合法律规定。因合同的期限已转为不定期，不定期租赁合同当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽本案中被告接到解除合同通知后并未过分迟延搬迁，但考虑到原告在本案中未主张合同解除后（2019年9月10日之后）的房屋占用费，故本院酌情按照每日200元支持违约金，计算为200天/天×7天=1400元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆新华立地产（集团）有限公司与被告李大庆于2018年2月9日签订的《北碚“北泉花园”非住宅房屋租赁合同》于2019年9月10日解除。二、被告李大庆于本判决生效后五日内支付原告重庆新华立地产（集团）有限公司逾期腾房违约金1400元。三、驳回原告重庆新华立地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918.3元，减半收取459.15元，由原告重庆新华立地产（集团）有限公司负担434.15元，被告李大庆负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈薇薇二〇二〇年七月十三日书记员  李 思