湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2025号 原告：李凡，男，1979年3月26日出生，汉族，住湖南省郴州市永兴县。 被告：罗旭，男，1989年10月2日出生，汉族，住湖南省临武县。 原告李凡与被告罗旭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凡到庭参加诉讼，被告罗旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凡向本院提出诉讼请求： 1、依法判令原被告签订的房屋买卖合同合法有效； 2、依法解除合同，判令被告（因无法履行双方所签订的房屋买卖合同）向原告赔偿定金50000元，并赔偿原告房屋差价200000元，共计250000元； 3、被告承担本案诉讼费用。 被告罗旭未予答辩。 查明的案件事实 根据庭审查明的情况，本院确认如下案件事实： 一、2020年1月6日，原告李凡（买方、乙方）与作为罗浩峰法定代理人的被告罗旭（卖方、甲方）、中介郴州市苏仙区利居地产信息服务部（经纪方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将坐落于郴州市的房屋出售给乙方，建筑面积117.48平方米；甲乙双方约定的成交价为656000元；合同签订时，乙方向甲方交付定金50000元；甲乙双方于2020年1月14日前办理不动产过户手续，甲方办理产权过户手续给乙方签字时，乙方即刻将购房款350000元支付给甲方；在2020年1月18日前乙方付清所有购房款时甲方将房屋交付给乙方；若乙方中途违约，定金不退，若甲方中途违约，定金双倍返还给乙方；甲方逾期交房，按日向乙方支付房款总额1‰的违约金，购房定金暂由丙方保管，甲乙双方除中介佣金外不再支付任何费用给丙方。 二、《房屋买卖合同》中约定的将坐落于郴州市的房屋系被告罗旭的未成年小孩罗浩峰所有，合同签订时罗浩峰系未满八周岁的无民事行为能力人。 三、2020年1月6日，原告李凡按照《房屋买卖合同》中的约定将50000元定金通过银行存入中介公司指定的银行账户；同日，被告罗旭向原告出具一张“收条”，写明已收到原告的50000元购房定金。 四、2020年1月14日，原告李凡与被告罗旭签订《补充协议》，写明原告已经准备了所有购房款等待被告办理相关产权过户手续，被告因故未能在2020年1月14日前办理，双方继续约定于2020年1月22日前办理好相关产权过户手续。 五、原告称，《房屋买卖合同》《补充协议》签订后，原告与中介公司多次找被告按照约定办理产权过户未果，后退还了原告的50000元定金，双方未能履行房屋买卖交易，酿成纠纷，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 判决结果及理由 本案系房屋买卖合同纠纷。本院认为，一、被告罗旭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”罗旭作为无民事行为能力人小孩罗浩峰的法定代理人，依法由其代理实施民事法律行为。原告李凡与被告罗旭所签订的《房屋买卖合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在原告按照协议履行支付50000元购房定金的义务后，被告罗旭未按协议约定的期限之前与原告李凡到房产登记部门办理产权过户手续，已构成违约，原告要求解除上述协议有事实和法律依据，本院予以支持。 关于定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，现被告罗旭违约，减去已返还的50000元定金，应双倍返还的定金为50000元（50000元×2倍-50000元），对原告该项诉请，于法有据，且符合双方合同的约定，本院予以支持。 关于原告诉请的“房屋差价200000元”。法律规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告已选择要求被告适用定金条款赔偿，再要求被告承担违约责任，于法无据。且当事人对自己提出的主张有责任提供证据，原告未向法庭提交任何证据证明所谓的“房屋差价”是200000元，故对原告要求被告支付“房屋差价200000元”的该项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李凡与被告罗旭于2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》有效并依法解除； 二、限被告罗旭于本判决生效后五日内支付原告李凡50000元； 三、驳回原告李凡的其他诉讼请求。 如果被告罗旭未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取2525元，由原告承担2020元，被告罗旭承担505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二〇年七月二十四日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同； （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。