贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初995号原告：姜志旭，男，1972年9月6日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告：杨竹梅，女，1971年11月8日出生，汉族，住贵州省黎平县。委诉讼托代理人：彭双雄，男，湖南振威律师事务所律师。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开南路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告姜志旭、杨竹梅诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年5月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员周之勇独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭双雄、被告委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判决被告承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金84819元（暂从2017年5月17日计算到2020年5月18日，违约金为457493×6.18%×3年=84819元）；二、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月14日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房房面积为123.25㎡，房屋总价款为457493元。合同约定被告应于2016年3月31日向原告交付房屋，于2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款、房屋维修基金、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金交至相关部门，应当依法承担违约责任。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《原告身份证复印件》，证明原告是适格的诉讼主体；2、《商品房买卖合同复印件》，证明原、被告签订合同，原告已经按照合同要求履行完成合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、《购房款、契税、公共维修基金等收据复印件》，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任；4、《房屋预售合同登记备案表复印件》，证明原告向被告购买的房屋已经进行登记备案。被告辩称：1、原告超诉讼时效起诉被告要求判决被告支付逾期交付商品房产权转移登记文书“违约金”84819元超过了请求法律保护的诉讼时效期间；2、按照双方签订的《商品房买卖合同》内容，被告交付产权转移登记文书的时间应为2016年6月30日，至今已经有四年零六个月，在双方约定的交房时间届满逾期交房时和约定的产权转移登记文书期限届满原告没有获取该“文书”时，原告就已经知道也应该知道其权利受到了被告的“侵害”，可是至今时间已经过去了四年零六个月的时间，其没有依法主张权利，按照《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，诉讼时效为二年，到2018年6月30日本案请求交付产权转移登记文书的诉讼时效届满，至今已经超过诉讼时效届满逾越二年零六个月的时间，本案诉讼时效不适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，对于产权转移登记文书交付的诉讼时效，也依法不应按照起诉时倒推三年的时间点来计算诉讼时效，而应从《商品房买卖合同》第十条约定的交房时间届满和合同第十九条第三项第（一）款明确约定的交付商品房产权转移登记文书的具体时间作为计算本案诉讼时效的起点时间，如今四年零九个月的时间过去，原告才诉请法院判决被告履行合同第十条的违约责任和合同第十九条的约定，交付商品房转移登记文书及其赔付“违约金”，其诉请不能获取法律的保护，应依法驳回其诉求；3、原告向被告购房，购房款为457493元，原告是否按时、是否足额向被告支付购房款，原告应向法院提供证据，需要经过法庭质证之后才能判定；4、原告没有证据证明其因产权转移登记文书的“逾期”交付发生了多少实际损失，原告请求赔付逾期办理商品房转移登记文书交付“违约金”84819元就没有法律依据，这个违约金诉求已经占到了其支付的全部购房款的22.76%，远远脱离了原告因此受到的实际“损失”，明显过高，应依法扣减；无论被告是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失“的有关规定：5、如果被告存在逾期交付产权转移登记文书，请法院根据原告因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评鉴定的发起人应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证不能，其对此应当承担法律后果。此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发(2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张“违约金”不能超过原告实际受到损失的30%；6、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因数，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，原告请求保护的权利已经超过了法律保护的诉讼时效期间，其诉求不能获得法律保护；其他合法、合理的抗辩意见请法院考虑支持。被告在举证期限内和庭审时未向本院提交证据，庭审后向本院提交以下证据：1、《黎平县不动产登记中心关于“侗族风情园”小区有关情况的答复》，证明原告购买房屋所属的第8幢楼2016年1月4日都已经验收合格，可以办理不动产权证书；2、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表复印件》，证明侗族风情园8号楼已于2016年3月24日竣工验收；3《贵州省不动产登记查询结果》，证明原告向被告购买的房屋已于2018年8月28日办理了不动产权证。经审理查明：原、被告于2015年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县城关侗族风情园第8幢3单元4层2号房屋，房屋建筑面积为123.25㎡，房屋总价款457493元。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及契税、维修基金。同时查明：原告向被告购买的黎平县城关侗族风情园第8幢3单元4层2号房屋已于2018年8月28日办理了不动产权登记，不动产权证号为黔（2018）黎平县不动产权第××号。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。虽然原告在2018年8月28日已经办理了房屋不动产权证，但此之前被告仍然存在未按约定期限交付办理商品房转移登记有关文书给原告的事实，根据合同第十九条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年5月25日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年5月25日止。原告请求从2017年5月17日计算违约金，因2017年5月17日至2017年5月24日期间因已超三年诉讼时效，故不受法律保护。另外，原告2018年8月28日已经办理了房屋不动产权证，即从该日起以后被告已经不存在违约交付办理商品房转移登记有关文书情形，也就不应再承担逾期违约金。故原告请求违约的时间节点为2017年5月25日至2018年8月27日（原告办理不动产权证的前一日），违约天数为459天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告诉求自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：违约金为：457493元×6.18%÷365天×459天=35554元。对原告请求超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告姜志旭、杨竹梅逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35554元。二、驳回原告姜志旭、杨竹梅的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担344元，原告姜志旭、杨竹梅负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  周之勇二〇二〇年七月二十九日书记员  王钰亨