浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初2577号 原告：颜贻坤，男，1986年1月1日出生，汉族，住浙江省温州市苍南县。 被告：海宁肯泰世家置业有限公司，住所地浙江海宁经编产业园区经都二路2号经编大厦5层A-518，统一社会信用代码91330481059573428F。 法定代表人：陈恩明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈敬畏，该公司监事。 被告：上饶市功成旅就房地产营销策划有限公司，住所地江西省上饶市广丰区少阳乡少阳村横街16号，统一社会信用代码91361122MA35MRC07H。 法定代表人：周渊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜平,浙江银资律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫珍，浙江银资律师事务所律师。 原告颜贻坤与被告海宁肯泰世家置业有限公司（以下简称肯泰世家公司）、上饶市功成旅就房地产营销策划有限公司（以下简称功成旅就公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日、6月29日、7月15日三次公开开庭进行了审理。原告、被告功成旅就公司委托诉讼代理人杜平三次开庭均到庭参加了诉讼。被告肯泰世家公司委托诉讼代理人陈敬畏第二次开庭到庭参加了诉讼。第一、三次开庭，被告肯泰世家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。案件审理中，本院依原告诉请，增加居间合同纠纷作为本案并列案由。本案现已审理终结。 原告颜贻坤向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告肯泰世家公司于2018年7月22日签订的合同编号为1807220024号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，确认原告与被告功成旅就公司之间的会员服务协议无效；二、二被告立即退还原告已支付的购房款664000元并赔偿自原告付款之日起按银行同期贷款利率计算至实际履行日止的利息损失；三、二被告共同赔偿原告因购房产生的其他费用（装修费、物业费、契税、印花税、物业维修基金、产权代办费）95684元；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告肯泰世家公司授权被告功成旅就公司就杭州湾财富中心楼盘进行营销。2018年7月，原告通过被告功成旅就公司工作人员的介绍，前往查看了精装修的样板房，在置业顾问熊琴的介绍下，选定了杭州湾财富中心项目楼盘1幢1110室，并签订了商品房认购协议，约定成交总价为670812元，定金为50000元。2018年7月22日，原告前往售楼处签订正式合同时得知该楼盘并非住宅，而是办公。原告拒绝签订，但被告方以不退还定金为由，并宣称可以45000元装修成住宅，逼迫原告签订了商品房买卖合同，合同中显示购买的房屋位于海宁经编产业园区××路××号××大厦××，总价款为436146元，其余22万余元，被告方以服务费的名义收取。2019年7月7日，被告肯泰世家公司通知了原告办理交房手续。在交接手续时，被告肯泰世家公司以拒不办理产权证和不办理消防改造等要挟原告签署了交接书。后原告要求被告方按45000元进行装修，但被告方拒绝。后原告发现该地段的同类房产价格明显低于涉案的房产。原告认为被告方虚假宣传，抬高房价，虚列服务费，骗取了原告的合法财产。为维护自身合法权益，起诉请求依法裁判。 被告肯泰世家公司辩称，原告请求撤销合同没有合法理由，且在时效上也超过了1年的撤销权行使期间。肯泰世家公司与功成旅就公司是依据不同的法律关系向原告收取款项，不存在连带责任关系。原告请求被告肯泰世家公司赔偿原告与第三方产生的相关费用，也没有法律依据。请求驳回原告的全部诉请。 被告功成旅就公司辩称，原告与功成旅就公司是居间合同关系，不存在与肯泰世家公司承担连带责任的法律依据。原告与功成旅就公司的合同已经履行完毕，不存在无效的情形。请求驳回原告的全部诉请。 原告向本院提交了如下证据材料：1、原告本人的支付宝芝麻信用评分1份；2、建设银行现金交款单1份、农村信用社业务凭证1份、农业银行个人账户明细1份、增值税普通发票1份、支付宝交易截图6份；3、商品房认购协议复制件1份、熊琴微信账号及名片截图1份；4、样板房照片4张；5、涉案房屋、市场价格和行情截图3页；6、与熊琴的微信聊天记录截图1份及电话录音1份；7、行政处罚截图1份；8、商品房买卖合同（预售）1份；9、商品房交接书1份、收据2份、交易凭据4份、物业服务合同1份、与小佟的微信聊天记录1份（以上均为照片截图）；10、与熊琴的微信聊天记录截图1份；11、董大坑书面证言1份；12、吴盈盈书面证言1份；13、网页截图1页；14、与装修人员现场录音1份；15、（2017）浙0481民初8196号、（2019）浙0481民初1034号、（2019）浙0481民初6624号案件庭审录像的部分摘录稿各1份；16、宋春燕与陈恩明的录音1份；17、原告与李雪品的通话录音1份；18、海宁市市场监督管理局对嘉兴宝泽房地产经纪有限公司所作的行政处罚复印件1份；19、A黄尚（售楼部）的微信聊天记录截图1份；20、鑫敏房产小沈的微信聊天记录及名片截图各1份；21、熊琴的微信记录截图1份；22、关于业主投诉的网页截图3页；23、申请本院调取的（2019）浙0481民初6624号案件中的行政处罚决定书1份、调查笔录4份、照片4张；24、涉案房产的产权登记证书截图1份。二被告对上述证据中的1、2、3、4、6、7、8、9、10、17、19、21本身的真实性均无异议，本院对证据本身予以认定；其中证据1只是原告个人在某网络平台的信用记录，与本案的商品房交易并无直接关联；证据3中熊琴的微信和名片截图也只是显示了其个人的基本信息，其是为客户购买“杭州湾财富中心”的房产提供顾问服务，并没有反映出假冒肯泰世家公司员工的意思表达；证据6中，从微信聊天记录中熊琴告知了原告可以自己联系装修公司装修，并没有在装修事宜上有欺诈的行为表现，而通话录音反映的是在2020年5月左右原告与熊琴就涉案房屋的层高和装修的问题进行沟通协商，但该录音中熊琴对层高问题并没有明确的答复，对装修问题也没有认可曾经与原告达成过45000元的整体装修标准的协议，故原告的待证事实并不能成立；证据7，反映的是被告肯泰世家公司对涉案房产在周边交通方面的虚假宣传的处罚，但该宣传内容并非本案原告主张的欺诈内容；证据10中，只能反映原告与熊琴之间关于交房及联系装修事宜的交流，并不能证实原告曾被拒绝验房的情形；证据17，系原告与案外人之间的通话录音，只能代表通话人的个人意见，并不能确认其陈述内容的客观性；证据21，系微信截图，并不能直接反映账号使用人存在非法收入的事实。证据5，系原告自行拍摄打印及网络下载截取的材料，庭审中无法当庭演示，无法确认真实性，不作认定。证据11、12，均属于证人证言，应当出庭陈述证言，原告仅以书面证词的方式提交，不符合证据形式要件，不作认定。证据13，系原告自行通过网络截取打印的材料，当庭无法完整演示以确认内容的一致性，不作认定。证据14，系原告与案外人之间的对话录音，对话人的身份无法确认，也只能体现陈述人的个人意见，无法确认陈述内容的真实性，不作认定。证据15，系原告自行对其他案件庭审的部分内容的文字摘录，其中陈述人的陈述内容是否符合客观事实，并不能直接予以体现，相关事实的认定应以该案的裁判文书为准，仅以该组证据不能证实相关事实，故不作认定。证据16，系原告截取了（2019）浙0481民初1034号案件庭审录像的片断，该录像本身的真实性经核实属实，但录像中涉及的录音证据，原告并没有提交录音原件，且在（2019）浙0481民初1034号案件中法院并没有对该录音予以认证，故无法确认该证据的真实性，而客观上也无法通过录音中的陈述人的陈述来认定原告就本案主张的待证事实，对该证据不作认定。证据18，本身材料复印的来源无法审核，且处罚对象也非本案当事人，缺乏关联性，不作认定。证据20，并非原件，无法确认真实性，且通过该证据本身也无法作为准确的市场价格参考的依据，故不作认定。证据22，当庭无法联网审核真实性，且内容本身也属于单方投诉，不能确认其客观性，对该证据不作认定。证据23，系调取自本院其他案件中的材料，符合证据要件，予以认定。证据24，经与被告方核实，具有真实性，予以认定。 被告功成旅就公司向本院提交了如下证据材料：1、会员服务协议1份、银联POS单1组、收据1份；2、商品房认购协议1份，定金收据1份、银联POS单1份；3、购房合同签约流转单1份。原告对上述材料中的签名捺印及材料本身均无异议，被告肯泰世家公司对上述材料也均无异议，对被告功成旅就公司提交的上述材料均予以认定。 本院经审理，根据认定的证据及当事人的陈述，认定本案事实如下： 2018年7月18日，原告与被告功成旅就公司签订了《会员服务协议》和《商品房认购协议》各一份，就原告认购杭州湾财富中心1幢1110号房屋作了相关事宜的约定，其中包括优惠后总房价为436146元，服务费为234666元，后原告支付了50000元购房定金。2018年7月22日，原告又向被告功成旅就公司支付了服务费227854元。该日，原告与被告肯泰世家公司签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，就原告购买海宁经编产业园区××路××号××大厦××商品房的相关事宜作了约定，其中包括商品房坐落地址、规划用途、总价款、层高、出卖人、项目核准名称等内容。后原告依约共支付了436617元（含面积补差），被告肯泰世家公司向原告开具了增值税普通发票。现原告已接收了由被告肯泰世家公司交付的上述商品房，并办理了产权登记，目前正在装修中。 本院认为，本案原告分别以商品房预售合同和居间合同的法律关系向二被告主张权利，当事人的主要争议焦点在于原告是否有权撤销《浙江省商品房买卖合同（预售）》及确认原告与被告功成旅就公司之间的会员服务协议无效。对此，分别作如下阐述。 就原告行使撤销权的问题，原告是以被告肯泰世家公司在房产销售中存在欺诈行为提出主张。对此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。可见，撤销权的成立需要满足撤销事由的正当性和程序的合法性。就被告肯泰世家公司的欺诈事实，原告主张被告肯泰世家公司在宣传本案商品房时，授权了被告功成旅就公司在楼盘的项目名称、项目地址、项目的开发主体、项目价格、商品房的性质、层高和装修事宜上作虚假宣传，存在欺诈行为。首先，关于肯泰世家公司授权功成旅就公司作虚假宣传的事实，就现有证据，只能体现出双方存在委托代销的事实，无法认定存在故意授权作虚假宣传的情节。其次，就欺诈行为的判断，应当是被告肯泰世家公司明知在销售推介中就有关事实的宣传与实际出售的商品房的事项存在重大差异而故意向原告隐瞒，尚可构成。即便就本案商品房的项目名称、项目地址、项目的开发主体、商品房的用途性质事项上，认购协议的内容与预售合同存在一定的差异，但至少在双方订立商品房买卖合同时，上述事项都已在合同条款中明确写明，原告理应在订立合同时就明确知晓，被告肯泰世家公司并不存在故意隐瞒上述事项的情形，且就目前交付的商品房，并无证据证实与合同约定存在明显差异，就这些事项不能构成欺诈内容。就商品房的价格，理应是买受人在订立预售合同时关注的重要内容，同类房产的价格本身是可以通过公开途径了解的，不存在被告肯泰世家公司故意隐瞒市场行情价格的事实，且在会员服务协议中明确写明的优惠后房价与预售合同写明的房价是一致的，故亦不能构成欺诈。就商品房的层高，原告本身也没有提交证据证实实际交付的房屋的层高数据，即便有差异，也属违约，没有证据证实被告肯泰世家公司是在明知的情形下存在欺诈行为。就装修事宜，本身不属于商品房预售合同的内容，原告也无证据证实双方曾就装修达成明确的协议，也不能成为欺诈的合理事由。再次，关于项目名称、地址和开发主体的情况，原告自认在签订预售合同时已知晓存在被欺诈的情形，但之后原告并未明确提出要求撤销，直至本案起诉，明显已经超出了一年的行使撤销权的期间。由此，无论在撤销的事由上和就部分事由行使撤销权的程序上，原告的主张均不能成立。至于原告认为其受胁迫，无法行使撤销权，并无证据证实，不作采信。 就确认会员服务协议无效的问题，原告提出签订会员服务时，其并不能看到协议内容，但并无证据证实，且针对房产认购这种大宗商品的交易，以日常经验法则来看，都是需要在仔细审查标的物的坐落、总价等基本条款的情况下再签字确认，原告作为完全行为能力人，在无法清楚了解协议内容的情况下，就贸然签字捺印，也是不符合通常情形下的交易主体的理性行为，即便属实，也应视为原告放弃审查内容的权利，对该协议应视为系双方的真实意思表示，该合同自双方当事人签字或盖章时已经成立，并合法有效。原告援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项，认为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，应属无效，并认为被告功成旅就公司欺骗原告将服务费与房款混同，但服务协议上关于优惠后房价和服务费的价款约定明确，并不存在隐瞒的情形，客观上被告功成旅就公司也确实促成了商品房买卖交易的完成，其收取服务费的理由正当，并不存在损害国家利益的情形，因此，原告对该协议提出无效的主张，理由不充分，不予支持。 综上，原告就商品房预售合同主张撤销及就会员服务协议主张无效的诉请，无事实和法律依据，不予支持。由此就撤销及无效后的相关诉请，即原告的第二、三项诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十四条第二款、第五十五条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告颜贻坤的全部诉讼请求。 案件受理费11396元，减半收取5698元，由原告颜贻坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  范云程 二〇二〇年七月二十七日 书记员  汪凯航 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?