福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1258号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗明亮，男，1987年2月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人罗明亮房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人罗明亮的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗明亮一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由罗明亮承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成罗明亮所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房、车位违约金的计算明显存在错误，应予以调整。办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。3.一审法院按合同约定价款的日0.01%计算违约金明显错误，该违约金应以罗明亮实际支付商品房价款为基数予以计算。 罗明亮辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式和标准，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 罗明亮向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司立即向罗明亮支付逾期办理商品房权属登记违约金28869元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 1.2014年3月28日，罗明亮与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定罗明亮向碧桂园公司购买三明市梅列区房产，合同总价款748647元；碧桂园公司应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付给罗明亮使用；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付罗明亮。因碧桂园公司原因，罗明亮未能在该商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，罗明亮不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按罗明亮已付款的0.01%向罗明亮支付违约金。合同签订后，罗明亮依约向碧桂园公司支付购房款748647元。 2.2014年11月30日，碧桂园公司与罗明亮签订《协议书》，就碧桂园公司项目进行促销事宜达成协议，约定碧桂园公司应在商品房办妥收楼手续后30个工作日内向罗明亮提供一张价值3500元的创喜邦盛家居购物卡（该购物卡可抵购家具、家电）；碧桂园公司在2014年11月30日后向罗明亮赠送碧桂园公司项目车位一个或无偿提供一个碧桂园公司项目车位供罗明亮使用，届时双方再签署相关协议。 3.2017年5月1日，罗明亮与碧桂园公司就三明市梅列区房产和三明市梅列区车位移交办理交接手续，罗明亮交纳了房产和车位的相应物业费。 4.2017年6月14日，罗明亮与碧桂园公司补签《商品房买卖合同》，主要约定罗明亮向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，合同总价款90000元；碧桂园公司应于2017年6月30日前将车位交付给罗明亮使用；因碧桂园公司原因，罗明亮未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向罗明亮支付人民币五十元的违约金。 5.碧桂园公司分别出具给罗明亮开票日期为2014年8月19日、2017年6月14日，金额合计655147元的购房发票，在2017年6月14日的发票备注栏中注明合同单价8147.21元、合同总价748647元。另外，碧桂园公司出具给罗明亮开票日期为2017年6月14日，金额为90000元的购买车位发票。 6.2018年1月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号20幢房屋办理首次登记(总确权)手续。2018年3月17日和同年5月19日，碧桂园公司向罗明亮分别移交办理房屋和车位权属登记的相关资料。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内，即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记时限，期间也长达几个月时间，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。罗明亮与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致罗明亮未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 罗明亮于2017年5月1日与碧桂园公司办理案涉房屋移交手续，罗明亮未能提供证据证明逾期交房系因碧桂园公司原因造成，因此，罗明亮主张的逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应从实际交房之日即2017年5月1日起开始计算90天的次日，至碧桂园公司移交办理房屋权属登记资料之日的前一日即2018年3月16日止，共计228天。罗明亮于2017年5月1日与碧桂园公司办理车位移交手续，并交纳相应的物业费，予以确认。碧桂园公司认为双方于2018年4月18日办理车位移交手续，与事实不符，不予采纳。根据双方合同约定，碧桂园公司应于2017年6月30日前将车位交付给罗明亮使用，并于车位交付之日起90日内取得所有权证书，因此，车位逾期办证违约金的起算时间应为2017年6月30日之日起届满90日的次日，至碧桂园公司移交办理车位权属登记资料之日的前一日即2018年5月18日止，共计232天。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日即2017年12月4日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 三、关于车位逾期办证违约金约定是否过高，是否应予以调整的问题 案涉车位的总价仅为90000元，而罗明亮与碧桂园公司约定的逾期办理车位权属登记的违约金却为逾期一日50元，双方对违约金的约定过高。根据碧桂园公司的请求，违约金应予调整，调整为按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整车位违约金，于法有据，依法予以支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系罗明亮与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制规定，属合法有效合同，应受法律保护。罗明亮与碧桂园公司虽约定以赠送家居卡3500元和车位款90000元冲抵购房款，但碧桂园公司于2017年6月14日开具的购房发票上备注的案涉商品房的合同总价仍为《商品房买卖合同》约定的金额748647元，故前述购房发票及回馈金的约定仅是对购房款支付方式进行的变更，而非对购房款数额进行的变更，购房款数额应以《商品房买卖合同》约定的数额748647元为准。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房和车位权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。罗明亮要求碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。碧桂园公司逾期办理商品房权属登记共计228天，因此，违约金应认定为748647元×0.01%×228天＝17069.20元。罗明亮与碧桂园公司约定逾期办理车位权属登记按每逾期一天支付人民币50元的违约金，因违约金标准过高，予以调整，应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给罗明亮逾期办理商品房权属登记违约金17069.20元；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给罗明亮逾期办理车位权属登记违约金(该违约金以已付车位款90000元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年9月29日起计算至2018年5月18日止)；三、驳回罗明亮的其他诉讼请求。案件受理费522元，减半收取计261元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前、2017年6月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交付房屋及车位的时间为2017年5月1日），碧桂园公司办理讼争房屋及车位所属楼幢初始登记的时间为2018年1月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给罗明亮时止，即案涉商品房逾期办理权属登记的天数为229天（自2017年7月31日至2018年3月16日），案涉车位逾期办理权属登记的天数为232天（自2017年9月29日至2018年5月18日）。因案涉商品房实际所付购房款为655147元，故逾期办理商品房权属登记的违约金应以该实际支付的购房款为基数、按每日0.01%标准计算，计15003元（即655147元×0.01%×229天）。一审法院对碧桂园公司逾期办理案涉商品房权属登记的天数及计算基数认定有误，导致违约金数额计算错误，本院予以纠正。一审法院对案涉车位逾期办理权属登记的天数确定准确，同时酌情对案涉车位逾期办理权属登记的违约金标准进行调整，该处理结果符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1194号民事判决第二项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1194号民事判决第三项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1194号民事判决第一项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给罗明亮逾期办理商品房权属登记违约金15003元； 四、驳回罗明亮的其他诉讼请求； 五、驳回三明市碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费522元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。