广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2411号 原告：李辉，男，1976年3月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：柳州市和佳房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区龙潭路22号大美天第4#商业综合楼，统一社会信用代码：91450200727647753K。 法定代表人：黄玉兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈冬霞，该公司员工。 原告李辉与被告柳州市和佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李辉，被告柳州市和佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈冬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金14582元（违约金从2014年5月31日起计算至2014年9月26日止）；2.判令被告支付逾期取得房地产权属证书违约金617.88元，并将房地产权属证书交付给原告。案件在审理过程中，被告已将涉案房屋的不动产权属证书交付给原告，故原告当庭自愿放弃要求被告交付房地产权属证书的请求。 事实和理由：2013年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于柳州市龙潭路22号大美天第小区52栋1单元4-1号商品房出卖给原告，房屋建筑面积122.22平方米，总价为617880元整。根据合同第八条交付期限规定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2017年12月27日，原告在被告的通知下与柳州市泓福物业服务有限责任公司办理了房屋交接手续。被告已经逾期交房，根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.如确因出卖人过错直接造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人以买受人已交款为基数按每天万分之二利率计赔买受人。如逾期交付180天，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起满30天退还买受人已付款，并按每天万分之二利率计赔买受人。”根据柳州市泓福物业服务有限责任公司的说法：被告在2014年9月26日在《柳州日报》刊登《交房公告》，逾期118天，违约金为14582元。 另外，根据第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告2017年12月27日与被告柳州市泓福物业服务有限责任公司办理办理了房屋交接，支付了办理房地产权属证书的相关费用。至今已有2年，被告并未向原告交付大美·天第小区52栋1单元4-1号的房地产权属证书，存在违约，应向原告支付违约金617.88元。 综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告柳州市和佳房地产开发有限公司辩称，《商品房买卖合同》第11条以及附件四第4点（关于交付的约定）约定了出卖人在柳州日报、柳州晚报或南国今报发布公告、通知等视为发出本合同相关协议所指的公告、通知或者书面通知。涉案商品房在2014年8月29日已经竣工验收，在2014年9月24日取得了竣工验收备案表，我公司已于2014年9月26日在柳州日报上刊登了交房公告，通知交房时间为从2014年9月26日至2014年9月30日，所以，我方认为已经履行了交房的义务。另外，由于原告迟迟不来领房，我公司在2016年4月27日邮寄了催告函给原告，由于原告逾期未领取，邮件被退回。最后，本案已经过了诉讼时效。综上，应当驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发的位于柳州市龙潭路22号大美·天第52栋1单元4-1号一套，建筑面积121.63平方米，房屋总价款617880元。第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇合同签订时不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；气象部门的气象记录有连续二天（含二天）以上发生降水；……第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如确因出卖人过错直接造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人以买受人已交款为基数按每天万分之二利率计赔买受人，如逾期交付180天，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起满30天退还买受人已付款，并按每天万分之二利率计赔买受人。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第4点约定：关于交付：（1）出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》或《南国今报》发布公告、通知等，视为发出本合同和相关补充协议所指的公告、通知或书面通知。合同签订后，原告依约履行完毕付款义务。 2014年9月17日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，2014年9月24日经柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 2014年9月26日，被告在《柳州日报》刊登《交房公告》，通知龙潭路22号大美?天第小区52栋、53栋、55栋、56栋工程竣工并将交付使用，被告定于2014年9月26日起办理交付使用手续，交房时间2014年9月26日至2014年9月30日。被告认为其已履行通知交付的义务，应视为在2014年9月30日交付了房屋。2016年4月13日，被告出具《销售不动产统一发票》，记载的涉案商品房建筑面积122.22平方米，总房款为617999元。2017年12月27日，原告办理收房手续。2018年2月14日，涉案房屋不动产证办理完毕，不动产证记载建筑面积为122.22平方米。2020年4月9日，被告领取不动产证。 另查明，2013年1月、2013年3月-2014年5月的《柳州市大美天第高尚住宅小区（52#、55#楼工程）监理月报》中“与进度计划比较”栏项均记载：本月实际施工进度与施工进度计划严重滞后；“进度延迟的原因分析”栏项均记载：1、施工人员较少，没有认真落实“三检”制度，2、材料供应不及时、雨天，影响施工进度，3、施工方管理混乱、松散。自2013年1月7日（合同签订之日）至2014年5月30日（合同约定交房之日），《52#楼施工日志》记载的因雨天全天停工天数合计63日：2013年1月11日-12日、3月17日-18日、3月24日、3月26日、3月28日、3月30日、4月3日-4日、4月11日、4月29日、5月3日、5月5日、5月25日、6月9日、6月29日-30日、7月20日、8月24日-25日、11月11日、11月23日-24日、2014年3月2日、3月6日-7日、3月9日-12日、3月15日-18日、3月21日-22日、3月29日-30日、4月1日-2日、4月5日-6日、4月8日-10日、4月12日-13日、4月21日-23日、4月25日-26日、5月3日-4日、5月8日、5月11日、5月15日、5月18日、5月21日-22日、5月25日、5月27日。以上日期在《气象资料》中对应的降水强度等级均记录为小雨或小雨以上程度。 本院认为，原、被告于2013年1月7日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证实涉案商品房于2014年9月17日经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款所规定的法定交付条件。2014年9月26日，被告在《柳州日报》刊登《交房公告》，通知52栋的交房时间为2014年9月26日至2014年9月30日，视为被告已履行涉案商品房交付的通知义务。故本院对被告辩称应视为其在2014年9月30日已履行交房义务予以确认。合同约定被告应于2014年5月30日前向原告交付符合约定条件的房屋，但被告交房时间为2014年9月30日，逾期123日。依合同第八条的约定，气象部门的气象记录有连续二天（含二天）以上发生降水属被告可据实予以延期的情形，但需结合实际施工情况方能依约据实延期。由于《柳州市大美天第高尚住宅小区（52#、55#楼工程）监理月报》记载表明施工进度延迟既有雨天因素，亦有材料供应不及时、施工方管理混乱等其他因素，且《52#楼施工日志》中同时记录因雨停工及其他工作内容的日期均不符合合同约定的延期情形，而应以《52#楼施工日志》、《气象资料》相互印证因小雨或小雨以上程度导致全天停工的天数，方符合合同约定的延期情形。因小雨或小雨以上程度的雨天导致实际全天停工的天数合计63日，据此，被告违约逾期交房时间为60日（123日-63日）。根据合同第九条第2项约定，被告应支付原告逾期交房违约金。由于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，本案在《中华人民共和国民法总则》实施前已过两年的诉讼时效，原告亦并未向本院提交证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条两年诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年5月30日前交房，而被告并未在该日期前交房，原告作为完全民事行为能力人，理应知道自己的合法权益受到了侵害，其以在此三年多后的实际收房之日即2017年12月27日作为知道自己合法权益受到侵害之日来起算诉讼时效明显缺乏事实依据。时至2019年12月17日，原告才向本院递交起诉状主张权利，显然已过诉讼时效，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以驳回。 关于原告主张的逾期办理房地产权属证书违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，原告对被告提交办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间并无异议且被告提交相关材料的时间并未超出上述约定期限，原告在2017年12月27日收房并交纳办理产权证的相关材料后，不动产证已于2018年2月14日办好，故被告并不存在违约行为，原告该项诉请并无事实依据，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告李辉的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由原告李辉负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢祥兵 二〇二〇年七月一日 书记员  杨艺柔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。