重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2484号上诉人（原审原告、反诉被告）：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行,住所地重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）2909-2914/2901/3013-3014,统一社会信用代码91500103771799500Y。负责人：戴祖睿，行长。委托诉讼代理人：吴文滔，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊维，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆国展实业有限责任公司，住所地重庆市渝中区八一路53号，统一社会信用代码91500103709470501W。法定代表人：瞿东，董事长。委托诉讼代理人：黄云江，重庆正智律师事务所律师。上诉人汇丰银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称汇丰银行重庆分行）与被上诉人重庆国展实业有限责任公司（以下简称国展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初19626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汇丰银行重庆分行的委托诉讼代理人吴文滔、被上诉人国展公司的委托诉讼代理人黄云江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇丰银行重庆分行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回国展公司的全部反诉请求；2.撤销一审判决第四项，改判国展公司立即支付汇丰银行重庆分行自2019年4月15日起计至实际付清之日止的资金占用损失（以租赁保证金819755.37元为基数，按年利率4.35%计收）；3.本案一、二审案件受理费由国展公司承担。事实和理由：1.《租赁合同》第7条明确约定撤场标准为汇丰银行重庆分行将自己的设备、物件清空，然后按现状交还。2.即使认定关于空调外机是属于设备物件还是附加物的返还标准约定不明，也应按照租赁合同有关条款或者交易习惯来确定汇丰银行重庆分行是否有权拆走空调外机。3.国展公司拒不退还保证金并反诉房屋占用费的原因并非汇丰银行重庆分行拆走了空调外机，而是企图转嫁房屋空置损失。4.案涉房屋空调外机的残值与汇丰银行重庆分行约46万元巨额占用费的承担完全不相匹配。即使认定拆走不妥，也只应在空调外机残值的范围内承担赔偿责任。综上，不能因为汇丰银行重庆分行仅仅拆走几台残值不高的空调外机，就承担约46万元的巨额占用费，更何况空调外机本身就为汇丰银行重庆分行自有财产。一审判决明显不公，望查明事实后依法改判。国展公司辩称，一审判决正确。事实和理由：1.汇丰银行重庆分行未按约定交房。《租赁合同》第7条对交房应符合哪些条件做了明确约定，空调外机与房屋形成附和，是案涉房屋正常使用不可分割部分，汇丰银行重庆分行拆除空调外机的行为造成交付不符合条件。除此之外《终止协议》还约定汇丰银行重庆分行还要结清相应的费用并将加盖公章的复印件交国展公司，将相关执照迁走，图纸等复印件亦应交还国展公司，完成上述条件后才能视为汇丰银行重庆分行完成交房，否则就要按租金标准继续交纳占用费。2.为了减少损失，一审法院组织双方进行协调后，汇丰银行重庆分行才向国展公司交还钥匙，在此之前，案涉房屋一直处于汇丰银行重庆分行的管控中。正是因为其拆走空调，才导致交付不符合约定。3.汇丰银行重庆分行认为空调不属房屋附加物，且拆除后不影响房屋的继续使用与事实不符。银行在交房前拆除了空调外机和锁具，违反《租赁合同》第7.1条之约定。4.汇丰银行重庆分行认为空调外机是属于设备还是附加物标准不明，应按合同条款和交易习惯确定，该意见错误。空调与房屋形成整体、形成附和，合同交房条件也明确以现状交付，不存在约定不明。现实中，房屋租赁惯例是合同终止时按现状返还房屋，而非恢复至清水或出租时的状态。按现状交付符合合同约定和交易习惯，汇丰银行重庆分行拆除空调构成违约，应承担违约责任。5.汇丰银行重庆分行拆除空调外机不符合合同约定和交易习惯，导致其不能将房屋返还，对国展公司造成了损失，不应退还保证金，不存在转嫁空置损失。6.汇丰银行重庆分行拆除外机不符合合同约定的交房条件，其行为给国展公司造成损失，故应支付占用费，该费用不能按空调残值确定，应按给国展公司造成的实际损失确定。汇丰银行重庆分行向一审法院起诉请求：1.确认汇丰银行重庆分行、国展公司双方于2018年2月13日签署的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除；2.判令国展公司立即向汇丰银行重庆分行返还房屋租赁保证金819755.37元,并向汇丰银行重庆分行支付自2019年4月15日起至实际付清之日止的资金占用损失（以819755.37元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算，截至2019年5月31日，暂计4457.42元）；3.本案诉讼费用由国展公司承担。国展公司向一审法院反诉请求：1.判令汇丰银行重庆分行支付国展公司2019年4月1日起至2019年8月31日的房屋占用费1407246.7元；2.判令汇丰银行重庆分行从2019年9月1日起至汇丰银行重庆分行按《房屋租赁合同》约定标准交还房屋时止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准即281449.34元/月支付国展公司房屋占用费；3.判令汇丰银行重庆分行承担从2019年4月1日起至按《房屋租赁合同》约定标准交还房屋时止的物业管理费、水、电、气、通讯等费用；4.由汇丰银行重庆分行承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月13日，国展公司（甲方，出租方）与汇丰银行重庆分行（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市渝中区某大厦租赁给乙方作为银行营业、办公和24小时自助银行业务使用，计租面积207.6平方米；租赁期自2018年2月15日起至2021年2月14日止；在租赁期内，乙方有权提前3个月以书面形式通知甲方终止该租赁合同；乙方以该等形式提前终止租赁合同的，不视为乙方违约；在乙方足额缴纳实际租赁期限内的应付租金，物业管理费等相关费用后，甲方应全额无息返还乙方所有的保证金；2018年2月15日至2019年2月14日，每月租金273251.79元，2019年2月15日至2020年2月14日，每月租金281449.34元；2020年2月15日至2021年2月14日，每月租金289892.82元，租金按月度支付，甲方应于上月10日前向乙方提供国家税务机关认可的正式租金发票，在收到甲方提供的国家税务机关认可的正式租金发票后，乙方应于每月首个工作日内向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金；物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司；乙方须在双方签订本合同后的15天内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即819755.37元；甲方收取保证金后向乙方开具凭证，保证金将在本合同到期或提前终止后，且乙方没有违约行为和尚未结清的款项及所有应付费用后15天内由甲方无息返还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方按照物业合同约定承担；在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方，在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋；本合同自双方签署后生效。2018年3月13日，国展公司向汇丰银行重庆分行出具《收据》一份，载明收到汇丰银行重庆分行缴纳的房屋租赁保证金819755.37元。2018年12月17日，汇丰银行重庆分行通过ＥＭＳ（快递单号：1035608229531）向国展公司邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，内容为：我分行与贵司签署的位于重庆市渝中区的房屋租赁合同将于2021年2月14日到期。由于业务发展需要，我分行将不再继续承租该房屋，根据该合同第三条规定，我分行特此书面通知贵司：我分行将在2019年3月31日终止该合同。另根据该合同第七条记载：“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还房屋。”望贵司届时给予协助并配合办理相关退租事宜。国展公司于2018年12月18日签收该邮件。2019年3月21日，汇丰银行重庆分行将租赁房屋内的物品清空并完成了场地清洁。2019年3月22日，汇丰银行重庆解放碑支行的地址由重庆市渝中区某号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13商铺变更为重庆市渝中区某号一单元30-3＃及30-4-1＃。汇丰银行重庆分行并于2019年3月31日前拆走了为租赁房屋安装的六台空调室外主机及专业锁具。其后，国展公司认为汇丰银行重庆分行将租赁房屋的锁具及空调室外机拆除了，且汇丰银行重庆分行尚未处理妥当与案外人杨明星、杨志红的房屋租赁事宜，不符合租赁合同的约定还房条件为由，未接收涉案租赁房屋。汇丰银行重庆分行与国展公司相关工作人员通过电子邮件及微信聊天方式反复沟通交流无果。2019年3月25日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出修改完毕并经汇丰银行重庆分行加盖印章的《终止的协议》，该协议的主要内容为：根据甲乙双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》3-1的约定“在租赁期内，乙方有权提前3个月以书面形式通知甲方终止该租赁合同。乙方以该等形式提前终止租赁合同的，不视为乙方违约。在乙方足额缴纳实际租赁期限内的应付租金，物业管理费等相关费用后，甲方应全额无息返还乙方所有的保证金。”乙方于2018年12月向甲方提出于2019年3月31日终止《房屋租赁合同》的执行。甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就终止《房屋租赁合同》达成如下协议。一、退还的房屋情况。按照《房屋租赁合同》的约定，乙方应将租赁的房屋归还给甲方，该租赁房屋计租面积为207.6平方米，座落在重庆市渝中区某号（以下简称该房屋）。二、还房标准。按照《房屋租赁合同》第七条7-1的约定，“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。”乙方应按此标准还房，同时甲乙双方签署钥匙移交清单。三、费用的结算。乙方应结清水电、通讯、物业管理等经营期间发生的所有费用，相应的缴费凭证原件交甲方查看并将加盖乙方公章的缴费凭证复印件交由甲方留存。四、乙方应于2019年3月31日将该处房屋上的营业执照等相关证照迁移或注销，原件交甲方查看并将加盖乙方公章的复印件交由甲方留存。五、乙方应将场地涉及的相关图纸复印件完整交给甲方。六、在完成上述事项后，乙方应将保证金凭证原件交还甲方，甲方收到后15天内退还保证金，乙方收取退还保证金的帐户为：账户名:汇丰银行（中国）有限公司重庆分行账号：63×××99-001银行：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行。七、若乙方未在2019年3月31日完成上述事项，则视为房屋仍由乙方使用，甲方按照届时的租金收取直至乙方完成所有事项为止。乙方在完成所有事项后，若因乙方原因影响该处房屋出租或使用，乙方应承担届时双倍的租金作为赔偿金，直至乙方消除所有影响为止。八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，均具同等效力。国展公司工作人员于2019年3月27日回复：因我们在还房方面还需沟通，律师已要求我们终止协议暂缓。一审庭审中，国展公司向法庭提交了经国展公司加盖印章后的前述《终止的协议》。汇丰银行重庆分行认为，因为双方对房屋的返还标准存有异议，国展公司一直拒绝签署该《终止的协议》，国展公司的印章应属于2019年3月31日之后加盖，而非落款的2019年3月25日，双方未对该协议约定的内容达成意思表示的一致，该《终止的协议》对汇丰银行重庆分行无拘束力。2019年3月27日，汇丰银行重庆分行为案涉租赁房屋安装了普通锁具。2019年3月28日，汇丰银行重庆分行将案涉租赁房屋的相关图纸复印件交与国展公司。2019年5月21日，国展公司就案涉房屋在重庆市渝中区公共资源交易网上挂牌招租。2019年5月27日，国展公司向汇丰银行重庆分行发出《关于催缴租金及房屋点交的函》，载明：汇丰银行重庆分行，根据贵我双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》的约定，我司应贵行要求，积极配合贵行的退租行为，我司分别在3月份，4月12日、4月23日、4月30日多次参与贵行组织的退房现场会和沟通会，根据合同的约定以及沟通会上的意见，请贵行抓紧落实以下事项：1.根据《房屋租赁合同》“第七条房屋返还时的状态7-1在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋”的约定，贵行应列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，且确保现状完好进行点交。在退房现场会中，贵行拆除了室内房门锁具和空调系统室外机，在我司按上述约定指出后，贵行也多次同意恢复。目前仅重新安装了室内房门锁具，但空调系统室外机至今未恢复。请贵行尽快恢复，确保按约定标准交付房屋。2.为不影响我司房屋的使用，贵行应妥善处理因承租我司该处房屋一并承租的从租赁房屋实物形态不便分离租赁的房屋部分，即贵行与杨明星签定的房屋租赁合同的解约事项。贵行在归还我司房屋时，应同时签署我司、贵行及杨明星三方交接房屋清单，乙方应确保不能因此影响我司的正常使用。3.贵行至今未履行房屋点交的约定义务和4月23日协调会的承诺，贵行已经拖欠2019年4月和5月份的房屋租金，且按照《房屋租赁合同》4-6“逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金”的约定，该部分租金已产生违约金，请贵行立即支付。2019年5月31日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出《回复函》，载明：重庆国展实业有限责任公司，贵司《关于催缴租金及房屋点交的函》我行已收悉，现回复如下：1.贵我双方租赁合同已于2019年3月31日解除，我行已在2019年3月31日前搬离上述房屋。根据合同约定，空调外机属我行物品，我行有权在租赁合同终止时拆除。2.我行与杨明星之间的租赁合同关系与贵司无关，贵司使用房屋是否受影响系贵司与杨明星之间不动产相邻关系。我行作为承租人，无义务为贵司、杨明星作居间协调。此外，造成我行与杨明星另行签订租赁合同导致现在不必要的退租纠纷系贵司与重庆和隆实业发展有限公司两方的原因，我行保留追究贵司与该公司相关法律责任的权利。3.2019年3月31日前我行已陆续搬离贵司房屋，我行在该日之前已多次联系贵司对房屋进行交接，贵司一直以各种无端事由为借口拒不配合交接。我行为避免不必要的争议，本着诚实信用原则并以解决问题为目的与贵司协商。鉴于我行已于2019年3月31日前按照合同约定完成了房屋的交接工作，且房屋已由贵司实际掌握控制，我行无义务支付2019年3月31日之后的房租。综上，我行再次告知贵司：请贵司立即退还我行交付的租赁保证金并按照合同约定、法律规定向我行承担违约责任。2019年6月10日，国展公司向汇丰银行重庆分行发出《关于再次催缴租金及房屋点交的函》，内容为：汇丰银行(中国)有限公司重庆分行，贵行《关于回复函》(回复《关于催缴租金及房屋点交的函》)收悉，今再次来函，请贵行尽快按贵我双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》的约定，履行还房义务并承担租金等相应费用：1.根据《房屋租赁合同》“第七条房屋返还时的状态7-1在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋”的约定，贵行应列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，且确保现状完好进行点交。贵行在《回复函》称“空调外机属我行物品，我行有权在租赁合同终止时拆除”，贵行拆除空调外机违反了完好交付我司的约定，请贵行尽快恢复，并请贵行尽快列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，按《房屋租赁合同》第七条7-1的约定确保现状完好进行移交，避免损失扩大。2.贵行分别向我司及杨明星承租了房屋，因贵行对所承租的房屋进行了整体装修和使用，贵行在归还我司房屋时应确保不能影响我司房屋的正常使用，即贵行应同时与我司和杨明星完善房屋点交手续。3.贵行至今未履行房屋点交的约定义务，且该房屋实际由贵行控制，贵行已经拖欠2019年4月、5月和6月的房屋租金，且按照《房屋租赁合同》“4-6逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金”的约定，该部分租金已产生违约金，请贵行立即支付。同时，贵行应承担返还房屋给我司前该房屋所产生的水、电、物管费等相关费用。2019年6月11日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出《回复函》，载明：重庆国展实业有限责任公司，贵司2019年6月10日《关于再次催缴租金及房屋点交的函》我行已收悉，现回复如下：1.关于所述的空调外机，本身属于我行物品，同时该空调外机独立于租赁房屋存在，未与租赁房屋形成附合，不属于租赁合同第七条约定的“附属物、装置、附加物”，而属于“设备、物件”，拆除并不会对租赁房屋造成结构及其他任何功能性损坏，我行有权利也有义务拆除空调外机；2.关于贵司所述的我行未完成租赁房屋的点交手续和义务，我行已按照租赁合同之约定对租赁房屋的设备和物件进行清空并打扫完毕，我行已多次组织贵司与杨明星、杨志红(YANGZHIHONG)三方就租赁房屋进行点交，但贵司及杨明星、杨志红(YANGZHIHONG)到场后，均以各种租赁合同外的无端事由拒不配合。我行己遵循诚实信用原则履行了后合同义务，因贵司滥用权利产生的相应后果和损失应由贵司自行承担；3.至于贵司所述的房租拖欠事宜，由于贵我双方之间的租赁合同已于2019年3月31日解除，且我行也在上述期限内搬离了租赁房屋，该房屋处于贵司的实际管领控制当中，贵我双方之间租赁合同关系已经终止，我行无义务继续向贵司缴纳房屋租金，更无义务支付逾期违约金，至于贵司房屋空置的使用收益损失及水、电、物管费等相关费用损失，应由贵司自行承担。有鉴于此，我行再次重申：请贵司立即退还我行已缴纳的房屋租赁保证金并按照合同约定、法律规定向我行承担相应法律责任。一审审理中，为了避免损失进一步扩大，汇丰银行重庆分行、国展公司双方于2019年11月14日办理了案涉房屋钥匙的交接。汇丰银行重庆分行向国展公司支付的保证金819755.37元尚未退还；汇丰银行重庆分行已交清案涉房屋2019年3月31日以前的房屋租金、水电及物管费。一审另认定，汇丰银行重庆分行还与重庆市渝中区某号一层8号商铺的权利人杨明星、杨志红签订有《续租协议》，约定由汇丰银行重庆分行向杨明星、杨志红租赁八一路某号商铺，租期自2018年2月15日起至2021年2月14日止。该8号商铺位于案涉12-7等14个商铺范围内。汇丰银行重庆分行与杨明星、杨志红就重庆市渝中区某号一层8号商铺的租赁合同争议尚在一审法院审理过程中。重庆和隆实业发展有限公司经国展公司同意曾于2013年2月15日至2018年2月14日期间将案涉重庆市渝中区某号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13出租与汇丰银行重庆分行作为银行营业、办公、24小时自助银行业务使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，汇丰银行重庆分行与国展公司之间签订的《房屋租赁合同》《终止的协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。汇丰银行重庆分行在合同履行过程中，于2018年12月17日通过EMS向国展公司邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，通知国展公司2019年3月31日终止《房屋租赁合同》的履行，其实质是要求解除房屋租赁合同，国展公司于2018年12月18日签收该邮件。汇丰银行重庆分行要求解除合同的请求符合《房屋租赁合同》第3-1条的约定，故确认汇丰银行重庆分行、国展公司之间订立的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。关于案涉租赁房屋的腾退交接问题。《房屋租赁合同》第七条约定，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方汇丰银行重庆分行应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方国展公司。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。本案中，案涉租赁房屋的空调外机虽然系汇丰银行重庆分行于承租案涉房屋后安装，但因其已与案涉房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大的状态，该空调室外机应属租赁房屋的附加物，汇丰银行重庆分行将其拆除并不利于经济原则，且汇丰银行重庆分行在拆除该室外机之前也未与国展公司进行沟通，以致双方在交接租赁房屋的过程中产生意见分歧。但同时应当指出，汇丰银行重庆分行虽然拆除了空调室外机，但仍然保留了案涉房屋内部的空调系统管道、管网，国展公司或其新的承租人可以在安装上新的空调室外机后即可正常使用空调系统。依照合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合汇丰银行重庆分行在2019年3月21日已将案涉房屋设施设备清空并完成了场地清洁，国展公司于2019年5月21日就案涉房屋在重庆市渝中区公共资源交易网上挂牌招租的事实。一审法院认为，汇丰银行重庆分行、国展公司在《房屋租赁合同》中对空调室外机是否属于租赁房屋的附属物、附加物未进行明确约定，汇丰银行重庆分行在解除房屋租赁合同及腾退租赁房屋过程中，虽然拆除了租赁房屋的空调室外机，导致其向国展公司腾退租赁房屋时存在一定的瑕疵，但鉴于双方对合同条文的理解存在分歧，且汇丰银行重庆分行主观上并无违约之故意，故汇丰银行重庆分行未构成根本违约，因此对汇丰银行重庆分行要求国展公司退还其已实际支付的房屋租赁保证金819755.37元的请求，予以支持。同时，虽然汇丰银行重庆分行未严格按照《房屋租赁合同》第七的约定“按现状完好”向国展公司交付租赁房屋，但在汇丰银行重庆分行已明确表示要求提前解除《房屋租赁合同》，并已将租赁房屋设施设备清空、完成了场地清洁的情况下，国展公司亦应积极配合汇丰银行重庆分行交接房屋以避免双方损失的进一步扩大。鉴于汇丰银行重庆分行在向国展公司交付租赁房屋过程中存在一定瑕疵，造成双方实际于2019年11月14日才办理了案涉房屋钥匙的交接。鉴于此，酌情确认汇丰银行重庆分行应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向国展公司支付房屋占用费至2019年5月20日止，以弥补国展公司的损失。对汇丰银行重庆分行的其他诉讼请求、国展公司的其他反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行与被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司于2018年2月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。二、被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司于本判决生效后立即退还原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行租赁保证金819755.37元。三、原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司2019年4月1日至2019年5月20日的房屋占用费463030元。四、驳回原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司的其他反诉请求。本案本诉受理费17465元，由原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行负担；本案反诉受理费12057元，由被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司负担。”二审庭审中，双方均未举示新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，汇丰银行重庆分行、国展公司在《房屋租赁合同》中对空调室外机是否属于租赁房屋的附属物、附加物未进行明确约定，双方对合同中涉及该部分的条文理解存在分歧。而汇丰银行重庆分行在解除房屋租赁合同及腾退租赁房屋过程中，在未与国展公司协商一致的情况下拆除了租赁房屋的空调室外机，导致其向国展公司腾退租赁房屋时存在一定的瑕疵，正是基于此瑕疵导致涉案租赁房屋未能按时腾退，进而造成租赁房屋在2019年11月14日前一直处于汇丰银行重庆分行的掌控之中，从而产生房屋占用损失。一审法院结合该事实，考虑到国展公司亦负有积极配合汇丰银行重庆分行交接房屋以避免双方损失进一步扩大的责任，综合认定汇丰银行重庆分行参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向国展公司支付房屋占用费至2019年5月20日止，以弥补国展公司的损失，并无不当，本院予以确认。汇丰银行重庆分行认为其无过错不应承担损失，即使要承担损失也只应按空调外机的价值进行赔偿的请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。至于汇丰银行重庆分行要求国展公司以保证金为基数向其支付自2019年4月15日起至实际付清之日止的资金占用损失的问题。本案的起因系汇丰银行重庆分行腾退房屋时擅自拆除搬离空调室外机所致，双方由此发生分歧争议进而引发诉讼。国展公司认为汇丰银行重庆分行存在违约行为，故而未在合同解除后向汇丰银行重庆分行退还保证金。就本案的最终认定来看，在双方争议未能得到解决、且责任未明确的情况下，国展公司未退还保证金属于合法维护自身权利，加之最终汇丰银行重庆分行因交付房屋存在瑕疵还承担了部分房屋占用损失清偿责任，可见国展公司在本案最终认定前未退还保证金的行为并无过错，故汇丰银行重庆分行要求国展公司以保证金为基数向其支付资金占用损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，汇丰银行重庆分行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人汇丰银行（中国）有限公司重庆分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年七月二日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽