四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终549号 上诉人（原审原告）：叶大军，男，1978年11月12日出生，彝族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：向华，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200910494554。 委托诉讼代理人：雷振东，四川三才律师事务所实习律师，证号：22031907110021。 被上诉人（原审被告）：攀枝花鼎佳商贸有限公司，住所地四川省攀枝花市东区冶金中路（原攀钢修建公司一楼），统一社会信用代码：91510402097439879U。 法定代表人：李举德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷旭涛，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖恩，四川信恒律师事务所律师，执业证号：15104201210356795。 上诉人叶大军因与被上诉人攀枝花鼎佳商贸有限公司（以下简称鼎佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 叶大军上诉请求:撤销一审判决，改判支持叶大军的全部诉讼请求。事实和理由：1.叶大军与鼎佳公司之间存在租赁合同关系，叶大军作为出租人，其主要的合同目的就是收取租金。鼎佳公司与叶大军于2019年1月建立合同关系，按照合同约定鼎佳公司应从2019年4月开始支付租金，支付租金的时间应为2019年3月27日、6月28日、9月28日，但鼎佳公司每一期租金均延迟支付。而鼎佳公司交纳的履约保证金的性质是为了保证合同能够得到顺利履行，根据合同约定履约保证金只有在合同终止时先用于冲抵鼎佳公司应当承担的所有费用，剩余部分才能将其退还给鼎佳公司。从鼎佳公司在2019年11月19日给叶大军的回函中提出要求退还履约保证金可以看出，诉讼前双方并未达成用履约保证金冲抵房屋租金的一致意见。鼎佳公司多次延迟支付租金，已经构成根本违约，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定叶大军享有法定解除权，本案应适用法定解除。2.因鼎佳公司根本违约，叶大军享有法定解除权，叶大军向鼎佳公司发出解除合同通知，鼎佳公司收到解除合同通知书后，无论鼎佳公司是否同意解除合同，均不改变合同系由叶大军单方发出解除通知书予以解除的结果，而合同解除的时间应为解除通知书到达对方的时间即2019年11月7日。3.叶大军行使解除权至合同解除后，双方办理有关合同解除的手续及后续移交等手续，是合同双方的附随义务。一审法院将双方办理房屋交接手续、鼎佳公司交清欠付费用等行为认定为双方协议解除，没有依据。4.鼎佳公司实际于2019年12月5日搬离，其应支付2019年10月8日至2019年12月5日期间的租赁费。虽然鼎佳公司提出用履约保证金冲抵租金，但叶大军未予以同意。根据履约保证金的性质及功能，在叶大军未同意用履约保证金冲抵欠付租金的情况下，一审法院判决用履约保证金冲抵租金并据此驳回叶大军的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。5.本案中鼎佳公司确实存在延迟支付租金的违约行为，其即应按照合同约定承担违约责任。因鼎佳公司的违约行为导致双方租赁合同关系提前终止，给叶大军造成免租期租金损失及原租赁合同与新租赁合同之间租金单价差额损失，两项损失高达数十万元，鼎佳公司应按照双方合同约定的违约责任计算方式支付违约金。 鼎佳公司辩称：鼎佳公司并未连续迟延支付三期租金。2019年10月份，鼎佳公司因租金问题找叶大军进行协商，并表示对于租金可用履约保证金进行抵扣。鼎佳公司的行为并不构成根本性违约，不符合法定解除的规定，双方系协商解除合同。鼎佳公司在2019年12月5日即搬离房屋，而履约保证金在减去2019年10月-2019年12月期间的租金后，还剩余了一个月租金，鼎佳公司也表示放弃这一个月的租金。叶大军在2020年1月即与他人重新签订了租赁合同，其并未遭到损失，鼎佳公司不应向叶大军支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 叶大军向一审法院起诉请求：1.判令鼎佳公司向叶大军支付租金26814元，房屋占用期间的使用费25026.4元，违约金560235.09元，合计612075.49元；2.本案诉讼费由鼎佳公司承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认，即2019年1月叶大军、鼎佳公司签订了《商业房屋租赁合同》，叶大军为甲方，鼎佳公司为乙方，约定：1.甲方将位于攀枝花市东区方使用。2.租赁期限为6年，即从2019年1月8日起至2025年1月7日。6.1.为了支持乙方的经营，甲方将给予乙方租赁免租期；6.2.免租期为3个月，即2019年1月8日起至2019年4月7日。7.1.2.租赁房屋的月租金标准为200元／㎡／月；7.1.3.从2021年1月开始按212元／㎡／月、224.72元／㎡／月、238.2元／㎡／月、252.49元／㎡／月标准逐年递增；7.2.1.乙方应按3个月／期提前支付租金；7.2.2.除第一次租金外，乙方应于每次租金届满10个工作日之前，将下期租金交付给甲方。8.1.乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳定金人民币80442元，双方合同履行后，定金转为履约保证金；8.2.本合同终止时，定金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定归还租赁场所并履行完毕其他合同义务后30日内无息退还。13.6.乙方应按照本合同规定按期足额支付租金及物业管理公司要求支付的物业服务费及其他应付款项。21.1.若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理；21.3.在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：①按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的；②乙方未经甲方同意，对租赁场所进行建筑物结构、设施、设备的变更改造、破坏，且在甲方书面通知后20日内未能恢复原状的；③乙方擅自变更租赁用途对外经营，经甲方书面通知后未在20日内改正的；④乙方违反本合同项下的转租约定的；21.4.1.甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任；21.4.2.在本合同解除时，乙方除承担本合同第21.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于剩余租期租金总额百分之三十的违约金。 合同签订后，2019年5月7日，“中环.天地”的开发商攀枝花市正恒房地产开发有限公司将其收取的鼎佳公司的保证金80442元及2019年4月至2019年6月的租金80442元一并交与叶大军，叶大军出具收条。2019年7月23日，鼎佳公司通过李华的私人账户向叶大军转账80442元支付了2019年7月至2019年9月的房屋租金。2019年10月18日，叶大军代理人叶映灵发微信给鼎佳公司员工李华：“房租我商量了，我们贷起款还是恼火，没办法降房租，今天都18号了，你看多久可以把房租交了。”，李华当日回复“他们都没有交，在转让呢，我们公司的款项都几乎是月底最后一天才能到账。能不能在我定金里先扣一个月。等我公司这边回款了给你补上。” 2019年11月7日，叶大军向鼎佳公司发出解除租赁合同通知书，通知载明：你公司应该于2019年10月8日缴纳10-12月租金80442元，经多次催缴无结果，根据我国合同法规定，我作为出租人有权通知您解除租赁关系。2019年11月19日，鼎佳公司向叶大军发出了《回复关于叶大军解除我公司租赁合同通知》，回复载明：您于2019年11月7日发函，我公司已经收到，按您解除租赁合同要求，我公司与您多次协商及电话沟通后，同意你方收房，鉴于你2019年11月17日未到现场办理相关收房手续，我公司再次依法通知您：1.请您于2019年11月22日上午10：00派人员到商铺现场接收房屋及办理相关手续。2.请您按合同约定返还我公司剩余履约保证金。3.如你方未按约定时间到场进行接收商铺及办理相关手续，所造成的一切损失及后果由您自行承担。2019年12月5日，鼎佳公司结清了2019年12月5日前应缴的物业费、水电费，叶大军收回了位于攀枝花市东区，叶大军、鼎佳公司双方办理了收（交）房手续，并签订了收房证明。合同解除后，叶大军至今未退还鼎佳公司履约保证金。2020年1月5日，叶大军将案涉房屋出租给四川鸿翔一心堂医药连锁有限公司，并签订了房屋租赁合同。 一审法院认为，叶大军与鼎佳公司签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因鼎佳公司延迟交付租金，叶大军发出了解除合同的通知，鼎佳公司同意后，缴纳了其租赁期间的相关费用，腾退了承租房屋，双方解除了房屋租赁合同，对此，双方均无异议。出租人叶大军主张承租人鼎佳公司延迟交付租金的违约行为导致合同解除，其依据合同法的规定行使法定解除权，鼎佳公司应按合同约定承担违约责任。而承租人鼎佳公司主张双方是协商一致解除合同，合同解除并未给出租人造成损失，鼎佳公司不应承担违约责任。本案双方争议的焦点为：案涉房屋租赁合同的解除是法定解除还是协议解除；合同解除后，违约方是否承担违约责任，违约金的计算标准问题。1.关于合同解除性质问题。合同的解除分为法定解除、约定解除和协议解除三类。本案合同双方未作出承租人延迟支付租金，出租人有权解除合同的约定，因此本案不存在约定解除的情形，且出租人亦主张其通知解除合同是行使法定解除权。法定解除，是指当事人基于法律的规定行使合同解除权致使合同发生解除效果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有一方当事人不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，另一方当事人才能行使法定解除权。本案承租人鼎佳公司虽然客观上有延迟支付房屋租金的行为，但其在收到出租人催告后，及时作出了用履约保证金先行垫付房屋租金的意思表示，而履约保证金足够支付一期（三个月）的房屋租金，承租人延迟支付一期房屋租金的行为违约程度显著轻微，并不必然导致出租人不能实现合同目的，不构成根本性违约，因而出租人并不享有法定的合同解除权。协议解除，是指合同的解除既非基于法律的规定，也不是合同双方当事人在合同中明确约定的，而是在合同履行过程中双方当事人经过协商一致后决定终结合同的效力。出租人叶大军发出解除合同的通知，承租人鼎佳公司在收到通知后，作出同意解除合同的意思表示并进行回复，继而鼎佳公司为达到解除合同的目的结清了租赁期间的相关费用，最后双方完成了交、收房义务，这一系列行为均表明了双方协商一致，达成解除合意后，自愿履行从而达到了双方之间的《商业房屋租赁合同》于2019年12月5日解除的目的，属于协议解除。2.关于合同解除后，违约方承担违约责任及违约金的计算标准问题。首先，叶大军主张的违约金计算标准是依据双方《商业房屋租赁合同》第21.4.2条的约定，而该条是建立在约定解除的基础上，即出租人按照合同约定有权解除合同时，承租人应按该标准支付违约金，承担违约责任。但本案不存在约定解除的情形，而双方在协议解除时并未具体约定违约金计算标准，《商业房屋租赁合同》中约定解除的违约金计算标准并不必然适用于协议解除，叶大军于本案中所主张的违约金560235.09元既无合同约定，又无法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。叶大军虽在本案中主张违约责任而非损失赔偿，但2019年12月5日叶大军与鼎佳公司的《商业房屋租赁合同》解除后，叶大军于2020年1月5日将案涉房屋出租给他人，期间因合同的解除导致叶大军产生了一月的房屋租金收入的损失，鼎佳公司庭审中明确表示愿意以履约保证金80442元抵付三个月的房屋租金，双方自合同解除后互不负债务，即自愿用履约保证金支付2019年10月8日至2019年12月5日的房屋租金53628元，并承担叶大军2019年12月5日至2020年1月5日所损失的房屋租金26814元，该意思表示不违反法律的规定，符合诚实信用，以善意的方式履行义务的原则，一审法院予以确认。叶大军关于支付房屋租金及房屋占用期间的使用费的主张也因鼎佳公司已实际履行了给付义务而丧失诉讼的意义，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回叶大军的诉讼请求。 二审中，鼎佳公司提交了攀枝花市正恒房地产开发有限公司与鼎佳公司签订的《商业房屋租赁合同》及叶大军与攀枝花市商居物业服务有限公司签订的《商业服务合同》各一份，拟证明就案涉房屋鼎佳公司先与攀枝花市正恒房地产开发有限公司签订了租赁合同，鼎佳公司向攀枝花市正恒房地产开发有限公司支付了履约保证金及第一期租金。后叶大军购买了案涉房屋，鼎佳公司与叶大军重新签订租赁合同，双方协商由攀枝花市正恒房地产开发有限公司将履约保证金及第一期租金转给叶大军，鼎佳公司不存在延迟支付第一期租赁费的行为。叶大军对鼎佳公司出具证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，鼎佳公司出具证据的真实性双方均无异议，本院予以确认。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，一、叶大军是否享有法定解除权，案涉租赁合同的解除是否为法定解除；二、鼎佳公司应如何承担违约责任。本院逐一评判如下： 关于争议焦点一。叶大军认为鼎佳公司存在延迟支付租金的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十四条第一款第四项的规定，其享有法定解除权，故其于2019年11月7日向鼎佳公司发出解除合同通知，在通知书到达鼎佳公司时即发生解除合同的法律后果。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述法律规定，出租人基于承租人延迟支付租金的行为行使合同解除权，需先给予承租人合理的支付期限，承租人在该合理期限内仍不按期交纳租金，出租人才能行使合同解除权。本案中，鼎佳公司应支付第三期租金的时间为2019年10月8日前，叶大军于2019年11月7日即向鼎佳公司发出解除合同通知，在此期间鼎佳公司提出用履约保证金垫付房屋租金，而叶大军未提交证据证明其给予鼎佳公司一定的合理期限进行支付。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，根据该条规定，迟延履行债务方的违约行为致守约方不能实现合同目的时，守约方才能依据该条规定行使法定解除权。本案中，鼎佳公司向叶大军交纳了履约保证金80442元，该笔费用可支付一期房屋租金。鼎佳公司在支付期限届满时，作出了履约保证金先行垫付房屋租金的意思表示，而履约保证金的功能就是为了保证合同履行，鼎佳公司的延迟支付行为并未导致叶大军收取租金的合同目的不能实现。综上，本案情形不符合上述法条的构成要件，叶大军不享有法定解除权。叶大军有解除合同的意思表示，鼎佳公司亦同意解除合同，本案合同应为经双方协商一致解除。 关于争议焦点二。首先，叶大军与鼎佳公司协商解除合同后，鼎佳公司于2019年12月5日腾退房屋，其应向叶大军支付租金至2019年12月5日。其次，叶大军要求鼎佳公司承担违约责任，其主张的违约金560235.09元包含了免租期（2019年1月8日-2019年4月7日）租金及违约损失。经查，案涉租赁合同中并未对出租方给予免租期的行为附条件。叶大军主张其违约损失额计算方法是依据《商业房屋租赁合同》第21.4.2条的约定，但从该条约定内容看，是双方就出租方行使约定解除权时，承租方应承担的违约责任，并不适用于本案情形。叶大军要求鼎佳公司支付560235.09元违约金的诉请，无事实及法律依据。最后，鼎佳公司自愿以履约保证金抵扣欠付租金及赔偿叶大军2019年12月5日至2020年1月5日所损失的房屋租金，一审法院进行确认，既不违反法律规定，又减少了当事人诉累。叶大军提出其未同意用履约保证金冲抵费用，一审法院不应在本案中进行冲抵的意见不能成立。 综上所述，叶大军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9921元，由叶大军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜