湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1085号原告：邱雁峰，男，汉族，1989年8月11日出生，公民身份证住址湖南省衡阳县，现住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：龙志强，男，汉族，1977年8月27日出生，住湖南省耒阳市。原告邱雁峰与被告龙志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱雁峰到庭参加诉讼，被告龙志强经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告邱雁峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的租赁合同关系并勒令被告腾房交付给原告；2、判令被告偿还原告租金42000元；3、判令被告偿还原告违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月21日，被告龙志强与原告签订《门面租赁协议》，约定：原告将位于衡阳市蒸湘区的门面租给被告，租期自2019年9月26日开始到2022年9月20日止，租金每月6000元，门面押金为15000元；同时约定在2020年1月15日前被告向原告一次性支付第一年租金72000元，如双方任何一方违约，需赔偿对方违约金10000元。合同签订后，原告随即将房屋交付给被告使用。2020年1月，被告未按约定向原告支付租金，原告通过多次催讨，被告拒不支付租金，故诉至法院，望判如所请。原告邱雁峰为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、房产证、国土证，证明该门面房为原告邱雁峰所有；2、门面租赁协议，证明原告与被告签订租赁协议。被告龙志强未予答辩。对原告邱雁峰提供的证据，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提供的证据来源合法，客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以确认。根据原告邱雁峰的诉请及提供的证据，本院确认以下事实：2019年9月21日，被告龙志强与原告签订《门面租赁协议》，双方约定原告将其购买的位于衡阳市蒸湘区门面房（房产证号码衡房权证蒸湘区字第××号，房屋所有权人邱雁峰，建筑面积599平方米）租给被告，租期自2019年9月21日至2022年9月20日止，房屋租金为6000元／月，押金人民币15000元；于2020年1月15日，首付第一年租金，共计人民币72000元整，第二、三年按季度支付租金；双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金10000元。合同签订后，被告于当日向原告支付门面押金15000元，随后原告将房屋交付给被告使用。2020年1月，被告未按约定向原告支付租金，原告通过多次催讨，被告未支付租金，遂酿成本案纠纷。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《门面租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”。本案中，原、被告双方签订的租赁协议约定到期被告不交纳房租费属被告违约，超过一周被告不交房租费，原告有权换销并另租他人；同时约定于2020年元月15日首付第一年租金，共计人民币柒万贰仟元整。这些条款即是原、被告双方约定的合同解除条件，条件成就时解除权人有权解除合同。被告于2019年9月21日签订租赁协议后，仅只是在当日交纳了15000元门面押金，未交纳租金，构成违约，符合双方约定的合同解除条件。故而原告请求判令解除与被告签订的租赁协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾空门面房，将门面房交付原告。故原告请求判令被告交付门面房给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。被告自2019年9月21日起，至2018年5月9日起诉之日止未支付租金，以自己的行为明确表明不履行合同义务，应承担继续履行或赔偿损失的责任。原告请求判令被告自2019年9月21日支至2020年5月9日起诉时止支付门面租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”。2020年年初在我国境内爆发的新冠疫情，属不可抗力。疫情期间，案涉门面房无法正常使用，被告实际上也没有使用该房屋，应当适当减免被告应支付的部分房租，故本院依法酌情判令减免被告应支付的2个月门面租金。则本院确认被告2019年9月21日起至2018年5月9日起诉之日，共计7个月，应当支付给原告的门面租金为30000元（6000元/月×5个月=30000元）。至于原告请求判令被告支付10000元违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。本案中，原、被告双方签订的《门面租赁协议》约定了双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金壹万元整；被告未支付租金，构成违约，应当支付违约金给原告。但原告没有提供其实际遭受损失的证据，故原告请求判令被告支付违约金10000元的诉讼请求，明显过高，故本院酌情判令被告支付3000元违约金给原告。以上合计被告应当支付原告租金、违约金共计33000元。鉴于门面租赁协议解除后，原告应当返还15000元门面押金给被告，故两相折抵，被告应当支付原告款项为18000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告邱雁峰与被告龙志强签订的《门面租赁协议》；二、被告龙志强在本判决生效后十日内一次性支付原告邱雁峰18000元；三、被告龙志强在本判决生效后十日内将租用的衡阳市蒸湘区门面房交付给原告邱雁峰；四、驳回原告邱雁峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收550元，由被告龙志强负担200元，由原告邱雁峰负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年七月三十日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。