浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2085号 原告：安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社，住所地安吉县递铺街道雾山寺村雾山寺路，统一社会信用代码N23305236982584753。 法定代表人：高国强。 委托诉讼代理人：王德兰，浙江京衡律师事务所律师。 被告：浙江海宏置业有限公司，住所地安吉县递铺街道雾山寺村（安吉县递铺街道雾山寺村民委员会房屋），统一社会信用代码91330523MA2B3J2U7A。 法定代表人：施力舟。 委托诉讼代理人：金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙思杰，北京大成（上海）律师事务所律师。 原告安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社（以下简称“雾山寺村合作社”）与被告浙江海宏置业有限公司（以下简称“海宏公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序由审判员梁赟独任审判，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。雾山寺村合作社的委托诉讼代理人王德兰，海宏公司的委托诉讼代理人金莉、孙思杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雾山寺村合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月11日签订的15份《浙江省商品房买卖合同（预售〕》（7号楼合同编号：2018330523YS0138734/2018330523YS0138741；8号楼合同编号：2018330523YS0138759/2018330523YS0138756/201 8330523YS0138749/2018330523YS0138746/2018330523YS0138742/2018330523YS0138777/2018330523YS0138779/2018330523YS0138782/2018330523YS0138789/2018330523YS0138791/2018330523YS0138792/2018330523YS0138793/2018330523YS0138762）无效；2.确认原、被告于2019年12月26日签订的1份《浙江省商品房买卖合同（预售〉》（9号楼合同编号：2019330523YS00019134）无效；3.确认合同无效后，被告依据2017年11月22日，安吉县递铺街道雾山寺村村民委员会和江苏上弘置业有限公司签订的《雾山寺村留用地公开出让商务条款》约定，于2020年4月1日前交付全部回购房屋，逾期交付的须在超出时间内交付安吉县递铺街道雾山寺村村民委员会商铺租金；被告承担办理该房屋产权证及他项权证的相关费用（包括但不限于契税、公用维修基金、代办费等费用）；免除依据《浙江省商品房买卖合同（预售）》第9条约定的原告逾期付款责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，经村民代表会议表决同意，安吉县递铺街道雾山寺村村民委员会（以下简称“雾山寺村委会”）和江苏上弘置业有限公司（以下简称“上弘公司”）签订了《雾山寺村留用地公开出让商务条款》，约定：“回购条款1.本次回购部分为北侧地块即安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块中的全部商业用房和部分地下车库。乙方交付甲方两层建筑面积共26400平方米的店铺房屋（其中一层面积不少于13200平方米）和地下车库7200平方米（包括公摊面积），具体回购位置和面积以规划设计方案中确认的为准。2.甲方回购商业用房价格为4800元/平方米，回购地下车库价格为2000元/平方米。3.乙方在安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块取得土地权属证书之日起两年内交付全部回购房屋并办理好土地证和房产证。若乙方满两年后无法交付回购房屋的，须在超出的时间内交付甲方商铺租金。4.回购资金支付方式：乙方取得预售证时甲方支付50%，乙方办理好土地证和房产证后甲方全部付清。”实际履行中，上弘公司在取得出让地块后，指定项目公司海宏公司履行出让地块开发权利及义务。因此，依据《雾山寺村留用地公开出让商务条款》约定，上弘公司指定履行主体海宏公司应当承继上弘公司相应义务，在取得出让地块土地权属证书后两年内（即2020年4月1日）向雾山寺村委会交付回购房屋并办理好土地证和房产证。然而，在后续履行中，雾山寺村合作社与海宏公司在2018年12月11日签订15份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（7号楼、8号楼）、在2019年12月26日签订1份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（9号楼）（以下统一简称“预售合同”)，约定购买递铺街道华府家园7号楼、8号楼、9号楼商品房，但该16份预售合同未经股东（村民〉代表大会决议。预售合同第九条约定了买受人逾期付款责任，逾期付款按应付款万分之五按日计算违约金，并约定了逾期超过60日，出卖人有权解除合同。第十二条约定了“交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年7月31日前向买受人交付该商品房。”第二十一条房屋交易、不动产登记约定“（一）双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房交易手续和不动产登记。”同时在合同附件十三补充协议第十三条约定“十三、本合同第二十条、第二十一条作如下补充：1.乙方委托甲方（或甲方指定的代办单位）办理产权证、他项权证的，乙方须在和甲方签署本合同时提供办理产权证、他项权证的全部材料，并办妥委托代办手续等（相关的代办费用及办理产权证、他项权证所产生的费用均由乙方承担），若乙方违反本条约定，则产权证、他项权证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方承担，与甲方无关。乙方同意甲方（或甲方指定的代办单位）将其办理的他项权证交付给乙方的贷款机构。2.乙方在按本条第1款之约定，委托甲方（或甲方指定的代办单位）办理该房屋产权证及他项权证过程中，应按照甲方（或甲方指定代办单位）要求交纳委托办理该房屋产权证及他项权证的相关费用（包括但不限于契税、公用维修基金、代办费等费用）并办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；如乙方选择自行缴纳相关税费，则乙方应向甲方〔或甲方指定的代办单位）移交全部完税、缴费证明。买受人未完整提供办证资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此而导致的延期办证责任。”上述预售合同约定内容明显违反2017年11月22日雾山寺村委会和上弘公司签订的《雾山寺村留用地公开出让商务条款》中关于上弘公司在取得出让地块土地权属证书之日起两年内交付全部回购房屋并办理好土地证和房产证的义务，并且附加了买受人逾期付款违约责任和海宏公司的合同解除权。被告海宏公司作为上弘公司的指定项目公司，应当办理好土地证和房产证，办理好，即承担办证过程中产生的一切费用（包括但不限于契税、公用维修基金、代办费等费用），并且无权解除合同或加收逾期付款违约金。雾山寺村合作社在与海宏公司签订预售合同时，没有召开村民（股东）代表大会，合同内容明显与2017年11月22日《雾山寺村留用地公开出让商务条款》约定的房屋交付时间、办理土地证、房产证义务、逾期付款责任等不一致，应属无效合同。 海宏公司答辩称：对原告的所有诉请，都不认可。1.原、被告之间签订的16份预售合同内容不违反法律规定，是双方真实意思表示。该16份合同签订后，已经在政府相关部门备案，取得预告登记，并且已经实际履行。原告已经基于该预售合同支付被告首期购房款。被告也按照该合同约定，向原告交付了房屋，目前在办理产证的阶段。2.预售合同的内容并不违反法律的规定，也经政府相关部门审核确认，不具备合同无效的法定情形。3.原告在本次诉讼中主张，按照村民组织相关法律规定，认为该16份合同未经村民委员会决议应为无效的法律适用错误。原告的诉讼主体是雾山寺村股份经济合作社，该合作社是企业法人组织，应当依据我国关于农村合作经济组织的组织法，以及浙江省相关村民组织法进行适用。在该等法律中，村民组织合作社等同于企业法人，有股东会、董事会、法定代表人和监事会，按照企业管理运营，这16份预售合同均有经济合作社加盖印章，由法定代表人高国强签字，符合企业对外有效法律行为的要件，不存在无效的情形。经济合作社的对外行为，也不需要村民委员会的集体决议，村民委员会与经济合作社是两个不同的相互独立的法人组织。所以原告在本次起诉中适用村民委员会的组织法，确定合作社对外签订的合同无效，属于明显的适用法律错误。最后即使按照村民委员会组织法，对外签订商品房买卖合同，也不属于村民委员会需要全体决议的事项。同时，根据合同法第五十二条第四项及第五项的规定，损害公共利益违反法律法规的强制性规定，指的是违反法律的效力性强制规定，根据我国合同法司法解释的规定只有违反效力性强制规定，才会导致合同的无效。合作社对外签订预售合同，并且按照预售合同进行履行，并不是必须经过村民集体决策的效力性强制性规定的内容。即使原告作为合作社内部章程有相关的规定，这样的规定也应当仅仅属于原告内部的管理性规定对外不发生效力。另外，被告也详细查阅了原告提交的合作社章程，在合作社章程规定的需要全体股东进行决议的事项中，并没有对外签订合同需要全体决议内容。所以无论是按照村民组织法、合作社组织法，还是双方一直以来的合同约定，本案涉案的16份预售合同，均不存在无效的情形，不应当按照无效进行处理。4.关于原告的第三项要求交付涉案房屋的诉讼请求，也不能成立。房屋的交付，应当按照双方签订的预售合同来履行，目前所有房屋实际占有物权的表面的实际交付已经完成，仅仅是在办理产权过户阶段，所要产生的费用应当依法由原告承担。在双方签订的预售合同中有该等费用承担的明确约定。其次，即使双方回到仅仅有雾山寺村委会签订的相关合约的前提下，对于没有明确约定的契税和公用维修基金等费用的承担，依法也应当由该房屋的实际受让人全额承担，也不存在于由被告承担的情况。5.原告一方面要求确认合同无效，一方面要求交付房屋，本身诉请之间存在矛盾。我们理解原告的诉讼请求的真实目的是要确认预售合同无效，而仅仅按照被告与案外人雾山寺村委会签订的相关条款来交付房屋。如果是这样的话，本案的原告则不适格，不具有发起本次诉讼的主体资格。因为预售合同无效之后，原告将灭失房屋交付作为受让人的资格，应当是雾山寺村委会来作为买卖房屋的受让人。请求法庭驳回原告诉请。 以下事实因双方无异议，本院予以确认：2017年9月28日，雾山寺村委会召开全体村民代表大会，就村6%留用地委托安吉县国土资源局进行公开挂牌出售相关事宜达成会议决议，决议内容为“1.村留用地净面积为135亩。村回购两层建筑面积26400平方米的店面房（其中每层面积不少于13200平方米）回购价为每平方米4800元。回购地下车库7200平方米，回购价为每平方米2000元。村回购的位置以设计方案为准，在该回购条件下以最高价中标。2.回购资金支付方式：受让方（中标单位）取得预售证后，村付回购款的50%，办理好土地证和房产证后回购款付清。回购房建造期限为受让方取得该地块土地权益证后2年内完成。详细内容见国土局确认的雾山寺村留用地公开出让商务条款附后（村委和合作社盖骑缝章）。”通过公开挂牌招标后，上弘公司拍得案涉安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块和C地块，进行留用地开发与建设。2017年11月22日，上弘公司作为乙方与甲方雾山寺村委会签订正式的《雾山寺村留用地公开出让商务条款》（以下简称“商务条款”），其中关于B地块中由雾山寺村委会回购部分的第1、2条款内容与村民会议决议内容第1条一致，第3、4条内容为“乙方在安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块取得土地权属证书之日起两年内交付全部回购房屋并办理好土地证和房产证。若乙方满两年后无法交付回购房屋的，须在超出的时间内交付甲方商铺租金。4.回购资金支付方式：乙方取得预售证时甲方支付50%，乙方办理好土地证和房产证后甲方全部付清。”同日，双方签订《补充协议》一份，明确吉二路改名为阳光大道，回购房屋标准按房地产开发商一般正常在售房屋标准及乙方提供给甲方回购房施工图纸并同意甲方派人监管房屋质量等。 2017年11月24日，海宏公司成立，主营案涉地块开发项目。2018年4月1日，海宏公司取得安吉县国土资源局颁发的《不动产权证书》，获得案涉地块国有建设用地使用权。2018年12月10日，上弘公司向雾山寺村委会出具《说明》一份，告知由海宏公司作为项目开发公司承担上弘公司在商务条款中的权利义务，并由海宏公司与雾山寺村委会依法订立其他协议。同日，雾山寺村委会与海宏公司签订《付款协议》一份，主要就付款时间进行了约定“海宏公司提供回购房预售证原件及复印件后15日内付给海宏公司人民币6500万元整”。同时，雾山寺村委会也向海宏公司出具《说明》一份，告知商务条款中涉及回购房（7幢、8幢、9幢）及9幢地下车库等资产在预售合同签署时，买受人为雾山寺村合作社，合作社履行和享受商务条款及与海宏公司依法订立的其他协议内容。 2018年12月11日，由海宏公司作为出卖人，雾山寺村合作社作为买受人，就7号楼、8号楼商铺买卖签订案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》15份，2019年12月26日就9号楼商铺买卖签订案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份，合同除约定了每套房屋的基本状况、价款、付款方式及期限、逾期付款责任、房屋交付条件及手续等，其余约定多为浙江省住房和城乡建设厅、浙江省行政管理局共同制定的示范文本内容。其中，关于付款期限的约定为合同第八条，7号楼、8号楼约定首付房款时间为2018年12月11日，余款在2020年7月31日前支付；9号楼约定的首付款时间为2019年12月31日，余款在2020年7月31日前支付。关于逾期付款责任的约定为合同第九条“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）向中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。”关于交付时间的约定为合同第十二条“（一）出卖人应当在2020年7月31日前向买受人交付该商品房。”关于房屋交易、不动产登记的约定为合同第二十一条“（一）双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房交易手续和不动产登记。”并在合同附件十三《补充协议》第十三条对此做了补充约定“1、乙方委托甲方（或甲方指定的代办单位）办理产权证、他项权证的，乙方须在和甲方签署本合同时提供办理产权证、他项权证的全部材料，并办妥委托代办手续等（相关的代办费用及办理产权证、他项权证所产生的费用均由乙方承担），若乙方违反本条约定，则产权证、他项权证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方承担，与甲方无关。乙方同意甲方（或甲方指定的代办单位）将其办理的他项权证交付给乙方的贷款机构。2、乙方在按本条第1款之约定，委托甲方（或甲方指定的代办单位）办理该房屋产权证及他项权证过程中，应按照甲方（或甲方指定代办单位）要求交纳委托办理该房屋产权证及他项权证的相关费用（包括但不限于契税、公用维修基金、代办费等费用）并办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；如乙方选择自行缴纳相关税费，则乙方应向甲方〔或甲方指定的代办单位）移交全部完税、缴费证明。买受人未完整提供办证资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此而导致的延期办证责任。”出卖人海宏公司作为甲方、雾山寺村合作社作为乙方在《补充协议》落款处盖章。后雾山寺村合作社向海宏公司支付了首期房款合计6500万元。2019年12月20日，双方在2017年11月22日签订的商务条款、《补充协议》及2018年12月10日签订的《付款协议》的基础上，再次签订《补充协议》一份，明确沿街店面面积符合要求，对面积有差异部分如何解决进行了约定。2020年1月16日，双方在2018年12月11日及2019年12月16日签订的预售合同及2019年12月20日的《补充协议》的基础上，就剩余回购房款支付达成《付款协议》一份，约定按预售合同交付条件将所有房屋于交付完毕之日起5日内，雾山寺村合作社向海宏公司预付回购房款4000万元，剩余回购房款及支付方式按商务条款及补充条款的约定执行，自海宏公司收到预付房款之日起至不动产权证书办理至雾山寺村合作社名下之日止，海宏公司按年利率3.5%支付预付房款的利息，若因雾山寺村合作社原因未能按预售合同约定时间办理完毕不动产权证书，则海宏公司至多支付预付房款六个月利息，若因海宏公司原因未能将所有房屋不动产权证书自按预售合同交付条件交付（预交付时间为2020年1月15日）之日起180天内办理至雾山寺村合作社名下并正式交付，则海宏公司利息支付期限顺延至不动产权证书办理至雾山寺村合作社名下止等内容。2020年1月16日，海宏公司和雾山寺村合作社办理了回购房屋交接手续，由雾山寺村合作社对约定房屋实际占有、使用、收益，但不动产权证书尚在办理过程中。2020年4月28日，海宏公司函告雾山寺村合作社，房屋已具备办理房地产权属证书的条件，请雾山寺村合作社按预售合同约定于2020年5月10日前缴纳委托海宏公司办理房屋小产证及他项权证的相关费用（包括但不限于契税、公用维修基金、代办费等费用）。 双方的争议焦点在于：原、被告于2018年12月11日和2019年12月26日签订的16份预售合同是否因未经雾山寺村村民大会决议而无效。本院认为，村经济合作社是指在农村双层经营体制下，集体所有、合作经营、服务社会的社区型农村集体经济组织，其依法代表全体社员行使集体财产所有权，享有独立进行经济活动的自主权，其社员为户籍在本村且遵守村经济合作社章程的农村居民。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，由村民选举产生。在人员组成及产生上，二者具有一定的重合性;在性质上，村经济合作社更偏向于经济性，村民委员会更偏向于行政性。二者在处置集体资产上均应经村民（社员）大会同意，对村民（社员）负责。雾山寺村委会在对案涉6%留用地进行开发处置前，召开了村民代表大会，对处置方案进行了决议，雾山寺村合作社亦盖章予以确认，处置程序符合法律规定。上弘公司拍得案涉土地后，与雾山寺村委会签订了商务条款，关于回购部分内容与村民代表会议决议基本一致。后上弘公司和雾山寺村委会将相关合同权利义务转让给海宏公司和雾山寺村合作社，该转让不违反法律规定，对各方均为有效。2017年9月28日的村民代表会议决议对雾山寺村合作社仍具有约束力。现要判断案涉16份预售合同是否有效，便是要看其内容是否符合村民代表会议决议内容。雾山寺村合作社提出预售合同中违背村民会议决议内容的条款主要集中在关于办理产权证书过程中产生的税费等由谁承担、购房尾款何时支付及逾期付款违约责任方面。关于办理产权证书过程中产生的税费承担，雾山寺村合作社认为村民代表会议决议及商务条款中均约定“在乙方取得土地权属证书之日起二年内交付全部回购房屋并办理好土地证和房产证”，此处的“办理好”即是要求海宏公司单方一力完成全部的办证手续后向雾山寺村合作社交付产权证书，包括承担在此过程中的各项费用，雾山寺村合作社只要拿到证就好。海宏公司则认为此处双方并未就产权证书办理过程中的税费等承担作出明确约定，“办理好”仅是一个概括性表述，表明海宏公司具有协助办证的义务。对此，本院同意海宏公司的主张。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据上述法律规定，对于当事人之间有争议的合同条款的解释，依次采取文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释及诚实信用解释等方法来确定该条款的真实意思。关于争议条款“办理好土地证和房产证”中“办理好”的约定，从文义的角度即属于易使当事人产生分歧的字词，何为“好”、如何“好”、怎样才算“好”，每个人对“好”的定义有每个人的标准，很难形成一致意见。从整体解释、目的解释的角度，将该条款置于整个村民代表会议决议、直至整个商务条款中，是整个房屋回购条款的组成部分，目的是对回购房屋的交付和确权作出安排，但事实上无论是决议还是商务条款，对此约定均过于简单和笼统，房屋产权办理过程中需要转嫁承担相应税费等支出的义务给房屋出售方，则应在合同中作出明确约定为宜。同时，结合房屋回购价格，双方约定的商业用房价格为4800元/平方米、地下车库价格为2000元/平方米，该价格明显低于同类房屋市场交易价格，若办理权证过程中产生的税费还需海宏公司承担，则有违诚实信用及公平原则。从习惯解释的角度，在房屋、土地交易过程中，缴纳契税、公共维修基金等费用的义务人通常应为财产权利的受让人，这也符合我国税法的相关规定和市场交易习惯。综上，既然办理产权证书的主要义务在房屋受让方，其需要委托他人代办相关事宜，支付相应报酬亦符合市场经济规则。若其迟延履行办证义务，致使约定的购房余款付清时间（办理好土地证和房产证后）无法确定，出卖方补充约定付款时间与逾期付款违约责任无可厚非。且海宏公司在2020年1月16日已向雾山寺村合作社交付了房屋，转移了占有使用收益权。雾山寺村合作社一边享受了权利，一边又怠于履行义务，则不符合权利义务对等原则。故海宏公司与雾山寺村合作社签订的案涉16份预售合同内容未违反和背离雾山寺村2017年9月28日村民代表大会作出的会议决议内容，签订前也无需再经过村民（社员）代表大会重新决议，不存在无效情形，雾山寺村合作社的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半），由原告安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 梁 赟 二〇二〇年七月二十九日 书记员 俞步步 ?*ArabicDash?-16-? ?*ArabicDash?-15-?