福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2789号 原告：高生元，男，1953年6月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：谢少良，福建厦信律师事务所律师。 被告：谢黎明，女，1966年2月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，暂住福建省厦门市同安区。 被告：厦门市集美区小精灵幼儿园，住所地福建省厦门市集美区杏林东路37号。 法定代表人：谢黎明。 原告高生元与被告谢黎明、厦门市集美区小精灵幼儿园（以下简称小精灵幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。高生元委托诉讼代理人谢少良、谢黎明（小精灵幼儿园法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高生元向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金610000元整及利息（自2017年5月27日起以610000元为基准，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至2020年5月8日为86683.5元），暂总计696683.5元；2.本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1.被告支付原告房屋占有使用费610000元整及利息（以610000元为基数，自2017年5月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告系厦门市集美区村民，2002年原告出资在集美区土地上兴建房屋，于2005年年底建成6楼，一直使用至今。2014年2月23日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于厦门市集美区的房屋（建筑面积2800平方米）出租给被告用于幼儿园经营使用，租期自2014年4月1日至2024年3月30日止，每月租金为5万元，6个月一付，押金10万元，租赁期间如拖欠租金，甲方每天按每日租金的10%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上视为违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋；违约方应赔偿对方一个月租金作为违约金。租赁期间由谢黎明向原告支付占用费。后因被告在租赁过程中常常欠付占用费，双方于2014年12月17日签订一份补充协议，约定因被告违约，自2015年1月1日起原告收回涉案房屋4-6层，被告应于2014年12月31日前结清所欠2014年7月至12月的租金30万元及水电费;结清欠款后，经原告同意1-3层可由被告继续租赁，月租金按3.5万元计算;房租欠款按1%支付利息。2015年1月1日后，原告收回了涉案房屋4-6层，被告继续租赁涉案房屋1-3层，然被告依旧陆续欠付占用费，故双方于2017年5月27日解除了租赁关系，被告自愿放弃房屋内未搬走的设施及财产，并出具了欠条确认共欠原告租金610000元整，时至今日分文未还。综上所述，被告逾期支付原告占用费的行为侵害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 小精灵幼儿园、谢黎明共同辩称，小精灵幼儿园确有累计拖欠原告占用费共610000元，但在合同签订之日，小精灵幼儿园已向原告支付了100000元押金。《房屋租赁合同》约定，合同期满，原告将退还押金给小精灵幼儿园，故小精灵幼儿园尚欠原告的占用费应为510000元而非610000元。原告主张的利息没有法律依据。房屋租赁合同时是小精灵幼儿园的名义签订的，与谢黎明无关，承租人为小精灵幼儿园，对外经营都是以小精灵幼儿园的名义，包括押金、租金、工资都是用幼儿园的名义支付的，谢黎明无需承担付款义务。 本院经审理认定事实如下： 2014年2月23日，高生元作为出租方（甲方），小精灵幼儿园承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租之物业坐落于厦门市集美区，建筑面积为2800平方米。一、租赁用途为幼儿园之使用，乙方不得擅自另作他用。二、租赁期限自2014年4月1日起至2024年3月30日止，每月租金为50000元整。三、付款方式：六个月一付，共计300000元，下次付款应提前5天付清。四、合同签订之日，乙方向甲方支付100000元整作为押金，合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。……六、租赁期间乙方如拖欠租金，甲方可每天按每日租金的10%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上视为违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金。……附：1、使用期间可出租不使用的房屋、场地。2、房租金每满三年递增10%。3、每年3月1日和9月5日支付房租。高生元、谢黎明（系小精灵幼儿园法定代表人）分别在落款的甲、乙方处去签名。2014年12月17日，高生元作为出租方，小精灵幼儿园作为承租方，双方签订一份《租房补充协议》，载明：关于小精灵幼儿园负责人谢黎明（承租方），严重违反合同约定，未按时支付房屋租金，经双方协商决定补充如下协议：一、按合同约定，承租方违约，出租方可收回房屋，另行处理，因此房主决定收回4-6层，时间自2015年1月1日起。2、承租方应于2014年12月31日前结清所欠房租300000元（2014年7月至12月，共计6个月）及水电费。3、承租方结清欠款，经出租方同意可续租1-3层，租金为35000元／月。等等。谢黎明在落款的承租方处载明小精灵幼儿园并签名捺印，高生元在出租方处签名。2015年9月10日，谢黎明出具一份欠条，载明：承诺2015年9月30日还款220000元房租。2017年5月27日，谢黎明出具一份书面说明，载明：我自愿放弃租赁在集美区未搬走的设施及财产（搬迁日期截止日期5月30日）；谢黎明并向高生元出具一份欠条，载明：兹有小精灵幼儿园法人谢黎明共欠房东高生元房屋租金共计610000元。2002年1月颁发的厦集土证杏字第000055号厦门市集体土地使用权证载明原杏林区地籍号为05-101-21-10018、面积为512.79平方米的土地使用权人为厦门华晖化纤织造有限公司（以下简称华晖公司），土地用途为工业。2020年5月6日，华晖公司出具一份情况说明，载明：我司系厦集土证杏字第000055号厦门市集体土地使用权证（土地坐落厦门市杏林区）的权利人，于2002年将该土地无偿交由高生元使用，该土地上兴建的房屋均是由高生元本人出资建成，与我司无关。 本案庭审中，高生元委托诉讼代理人陈述讼争房屋系在上述集体土地使用权证项下的土地上建设的；双方均确认讼争房屋没有批建手续，上述租赁合同及补充协议无效。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》、《租房补充协议》中均载明承租方为小精灵幼儿园，谢黎明作为小精灵幼儿园的法定代表人在合同上签名，应视为履行职务行为，前述两份协议应视为高生元与小精灵幼儿园所签订，故讼争房屋的承租人系小精灵幼儿园。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，讼争房屋所使用的土地为工业用地，讼争房屋无批建手续，且高生元建设讼争房屋用于出租经营幼儿园，改变了土地用途，故前述两份合同应认定为无效。小精灵幼儿园已使用讼争房屋至2017年5月，且其法定代表人谢黎明已向高生元出具欠条确认尚欠占用费610000元，根据《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，小精灵幼儿园应向高生元支付相应的占用费。谢黎明主张该欠条系在高生元儿子及儿媳的胁迫下出具，但未提交证据予以证明，则本院不予采信。高生元主张被告仅支付押金50000元，该欠条中载明的占用费已扣除押金50000元，小精灵幼儿园则主张其于2014年2月23日支付押金50000元（可能通过谢黎明账户转账支付），于2014年9月现金支付剩余押金50000元，该欠条中的占用费并未扣除押金。本院认为，《房屋租赁合同》约定小精灵幼儿园应支付押金100000元，高生元主张押金仅支付50000元，不符合合同约定亦不符合常理，且根据合同约定，合同期满，小精灵幼儿园交清费用后，高生元方退还押金，而该欠条系在合同尚未到期、欠付租金的情况下出具的，高生元主张其已在尚欠的占用费中扣除押金，不符合合同约定亦不合常理，故本院对高生元的主张不予采信，本院认为小精灵幼儿园已支付押金100000元。合同无效，则合同中关于押金的约定也无效，已付的押金100000元应在尚欠的占用费中予以抵扣，故小精灵幼儿园应向高生元支付占用费510000元。前述合同无效，故高生元主张的利息于法无据，本院不予支持。高生元以谢黎明为共同承租人，小精灵幼儿园与谢黎明财产混同为由主张谢黎明承担付款责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门市集美区小精灵幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付高生元占用费510000元； 二、驳回高生元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10767元，减半收取计5384元，由高生元负担负担1443元（已预交），厦门市集美区小精灵幼儿园负担3941元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇二〇年七月六日 代书记员 林雅玲 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。