山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6483号 上诉人(原审原告)：青岛市中纺四季青实业股份有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路1617号服装市场A区对面中纺联合运营中心。 法定代表人：田启明，董事长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：杨科举，男，1982年5月4日出生，汉族，住即墨区。 上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司（以下简称四季青公司）与上诉人杨科举房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人四季青公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判杨科举向上诉人支付解除合同违约金99300元，杨科举自2019年6月11日起至实际将商铺返还给上诉人之日止按照日362.74元向四季青公司支付商铺延期占用费。2.二审诉讼费用由杨科举承担。事实与理由：一、租赁合同系杨科举违约而解除，杨科举应该向上诉人支付解除合同违约金99300元。1、杨科举除与上诉人签订了租赁合同外，还与中纺服装城物业管理公司签订了综合服务合同。杨科举未及时支付综合服务费，上诉人有权解除租赁合同。租赁合同明确约定了租金标准，一审法院认定3年期租赁合同未约定租金标准是完全错误的。双方签订的3年期租赁合同和15年期租赁合同是存在关联且为有机联系整体，不能割裂。15年租赁合同第2.4条约定：“三年期租赁合同租金与本合同前三年租金共计397200元”，前6年租金共计397200元，每年租金为66200元。然而一审法院在明知该约定的情况下，以3年期租赁合同未明确约定租金标准，而15年租赁合同未开始履行为由，错误的认定双方未约定3年租赁期内的租金标准，应依法改判。根据租赁合同第7.5条约定，因杨科举根本违约导致租赁合同解除，杨科举应按租金总额的50%向四季青公司支付违约金，杨科举应支付违约金99300元即（66200×3÷2)。二、杨科举应自2019年6月11日起至实际将商铺返还之日止按日362.74元支付商铺延期占用费。双方于2019年6月8日解除租赁合同，租赁合同约定杨科举应于租赁合同解除后3日内将商铺返还给四季青公司，杨科举未返还商铺。双方合同约定租金为每年66200元，日租金181.37元，杨科举应自2019年6月11日起按日双倍362.74元向支付延期占用费。 上诉人杨科举答辩并上诉，请求撤销原审判决，驳回四季青公司诉讼请求。事实与理由：商铺租赁合同无效，无须解除。依据消防法规定，未经消防安全检查,不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营。四季青公司于2018年7月15日取得消防合格证，12月26日取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全合格证。在2018年12月26日消防检查合格前，禁止使用。而双方于2017年9月14日签订租赁合同，并交付使用。消防安全不合格，严重影响市场秩序、公共安全，所签租赁合同无效。 四季青公司向一审法院起诉请求：1、确认四季青公司与杨科举双方于2017年9月14日签订的编号为A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除；2、判令杨科举立即将位于青岛市即墨区季青公司；3、判令杨科举支付四季青公司自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照362.74元/天的标准计算的延期占用费；4、判令杨科举向四季青公司支付解除合同违约金99300元；5、判令杨科举向四季青公司支付律师费13000元；6、本案诉讼费用由杨科举承担。事实与理由：2017年9月14日四季青公司与杨科举签订编号为A213-3及编号为A213-15的《中纺服装城同铺租赁合同》各一份，由杨科举承租四季青公司位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺。合同签订后，四季青公司将商铺交付杨科举，杨科举对商铺装修后开始营业。在经营过程中，杨科举存在擅自停止营业、拖欠租金和综合服务费、货品丰满度低于80%等各种根本违约行为。双方经多次沟通无效后，四季青公司向杨科举发函解除了上述租赁合同。为维护四季青公司的合法权益,特具状起诉，望判如所请。 原审查明，位于青岛市即墨区季青国际服装城项目于2015年5月20日取得建设工程规划许可证，建设规划367038平方米，其中地上263238平方米、地下103800平方米。2018年7月15日消防验收合格，2018年12月26日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年10月30日整体工程竣工验收合格。 四季青公司与杨科举于2017年9月14日签订A213-3及A213-15号中纺服装城商铺租赁合同两份。其中A213-3号合同主要约定：1、杨科举承租四季青公司位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺，建筑面积约67.79平方米。租赁期间自2017年9月28日起三年。杨科举应于合同签订之日向四季青公司交纳履约保证金10000元。第三年届满6个月前，若杨科举选择在合同期满后继续经营的，则应按照双方已经签订的15年期租赁合同执行并交纳第一笔租金；逾期超过15日未交纳租金的，视为放弃租赁权，本租赁合同于第三年届满时终止，四季青公司在第三年届满后1个月内将履约保证金无息退还给杨科举。合同因杨科举原因提前解除或者提前终止时，履约保证金不退，不抵扣杨科举应付的任何费用。2、杨科举按照与四季青公司指定的商业管理公司签订的综合服务合同的约定，遵守商业管理公司制定的服装城管理制度或者守则，并向商业管理公司支付综合服务费等费用。3、杨科举需按四季青公司指定的商业管理公司规定每天开门营业，不得连续5天或一年内累计20天不开门营业(服装城统一规定的春节市场歇业期除外)；而且，杨科举应保证商铺货品丰满度不低于80%。4、本合同解除或终止，杨科举应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给四季青公司。如果杨科举未能在退还期内交还商铺给四季青公司，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向四季青公司支付延期占用费至实际交还商铺之日。5、杨科举逾期支付租金、综合服务费等超过30日，视为杨科举根本违约，四季青公司有权提前解除合同，合同于四季青公司解除合同通知送达杨科举之日终止。因杨科举原因导致四季青公司解除合同的，杨科举应按照本合同租金总额的50%支付违约金。6、本合同载明或者签署页填写的地址、联系方式均为有效送达地址。任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以快递等方式送达给另一方，快递自发出后72小时视为收到，而不论另一方是否实际收到快递或者快递被拒收或者任何原因无法送达，均发生送达的法律效力。7、因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，因此发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）由违约方承担。8、本合同解除或终止，双方已经签订的15年期租赁合同同时解除或者终止。A213-15号商铺租赁合同主要约定：1、双方已经就该商铺签订了三年期租赁合同，该三年期租赁合同期限届满之日的次日为本租赁合同的起算日。本租赁合同期限为15年。2、杨科举应支付的三年期租赁合同租金与本合同前三年租金共计397200元，分三次平均支付，提前6个月付清当年租金。该租赁合同其他内容与三年期租赁合同基本一致。 2017年9月14日，杨科举与青岛中纺联合商业管理有限公司签订《中纺服装城综合服务合同》一份，约定涉案商铺的综合服务费自《中纺服装城租赁合同》约定的计租日开始计算，标准为0.5元/㎡/天，年付。杨科举于签订本合同时支付第一年综合服务费12400元/年；自第二年起提前30日一次性付清当年度综合服务费。 合同签订后，四季青公司于2017年9月14日将涉案商铺交付给杨科举，杨科举进行了装修后占有使用至今。杨科举已经支付履约保证金及第一年综合服务费。杨科举自2018年9月27日起拖欠涉案商铺综合服务费12400元，至今未付。 2019年6月1日四季青公司及物业管理公司青岛中纺联合商业管理有限公司分别按照合同约定的送达地址和身份证地址邮寄催费函，快递均被退回，杨科举亦未按时缴纳。2019年6月4日四季青公司以合同约定的“即墨市文化路29号”地址向杨科举邮寄送达解除编号为A213-3（三年期）和A213-15（十五年期）的《中纺服装城商铺租赁合同》通知书，于2019年6月8日因“查无此人”和“收件人不在指定地址”为由退回。 四季青公司为本次诉讼支付律师费13000元。 原审认为，四季青公司与杨科举签订的编号为A213-3（三年期）和A213-15（十五年期）的两份《中纺服装城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。杨科举辩称涉案商铺未取得消防验收合格证和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，因此租赁合同无效，杨科举的答辩意见与事实不符，且涉案商铺是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，杨科举的答辩意见不予采纳。 关于四季青公司要求确认双方签订的A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除的诉讼请求，原审认为，根据商铺租赁合同约定，杨科举逾期支付综合服务费超过30日，视为杨科举根本违约，四季青公司有权提前解除合同。四季青公司以杨科举拖欠综合服务费、其他公共能耗费用为由解除与杨科举签订的商铺租赁合同，符合合同约定，应予以确认。四季青公司于2019年6月4日向杨科举邮寄送达解除合同通知书，2019年6月8日邮件退回。故，应认定编号为A213-3（三年期）、编号A213-15（十五年期）商铺租赁合同于2019年6月8日同时解除。根据合同约定杨科举应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给四季青公司，但涉案商铺至今仍在杨科举处占有使用，故四季青公司要求杨科举返还位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺的诉讼请求，应予以支持。 关于四季青公司主张杨科举支付自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照362.74元/天的标准计算的延期占用费的诉讼请求，原审认为，根据商铺租赁合同约定，如果杨科举未能在退还期内交还商铺给四季青公司，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向四季青公司支付延期占用费至实际交还商铺之日，但三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，因此，四季青公司的主张不予支持。 关于四季青公司主张杨科举支付解除合同违约金99300元的诉讼请求，根据商铺租赁合同约定，因杨科举原因导致四季青公司解除合同的，杨科举应按照本合同租金总额的50%支付违约金。但本案中，双方三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，故对四季青公司该项诉讼请求，不予支持。 关于四季青公司主张杨科举支付律师费13000元的诉讼请求，根据合同约定因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，发生的各项费包括但不限于诉讼费、保全费、律师费由违约方承担。四季青公司主张律师费13000元符合合同约定及法律规定，应予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、青岛市中纺四季青实业股份有限公司与杨科举于2017年9月14日签订的A213-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A213-15的《中纺服装城商铺租赁合同》于2019年6月8日解除；二、杨科举于判决生效后十日内返还四季青公司位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺；三、杨科举于判决生效后十日内向四季青公司支付律师费13000元；四、驳回青岛市中纺四季青实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2546元，由杨科举负担。 二审期间，杨科举提交：中纺业主意见书、授权委托书、救助信，证明：双方在四季青公司办理消防合格证前就已经谈判解除合同问题；根据相关法律规定，未竣工或销售验收合格，致使房屋不符合使用条件的，承租人有权解除租赁合同。四季青公司对杨科举提交证据真实性及证明事项均不认可。 二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是:一、杨科举应否支付解除合同违约金；二、杨科举应否自2019年6月11日起至实际返还四季青公司商铺之日止按照日362.74元的标准赔偿商铺延期占用费。 关于第一个焦点问题，杨科举在合同履行期内，未按期支付双方约定的综合服务费用，一直占用房屋至今，其行为已构成违约。四季青公司有权依据租赁合同第7.2条约定，解除合同。杨科举是否支付违约金，应考虑下述三因素：一、关于违约金的约定问题。在双方所签订的三年期租赁合同中对于违约金的约定为杨科举应向四季青公司支付合同租金总额的50%，但在该合同当中没有约定支付租金，对于该违约金的计算方式的约定无法执行。二、四季青公司没有及时取得消防验收对杨科举经营的影响。在三年期租赁合同履行期间，四季青公司在一年多时间没有及时取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，对于承租人杨科举的服装经营存在安全隐患，一定程度上影响经营。三、四季青公司扣押有杨科举1万元履约保证金，可以适当弥补四季青公司损失。综合上述考量，本院对四季青公司主张合同解除前支付50%租金计算的违约金不予支持。 关于第二个焦点问题，杨科举违约后，四季青公司按照合同约定的地址发送合同解除通知，行使其合同解除权，在解除通知生效后，双方的合同即行解除。杨科举继续占用涉案租赁房屋没有合同依据。杨科举拒不腾出租赁房屋，导致四季青公司租金损失，应予以赔偿。四季青公司按三年期租赁合同第6.4条约定，按日租金双倍赔偿，显属过高，本院不予支持。本院以双方签订的15年租赁合同所约定的前六年的日租金为参考（即397200÷6÷365=181.37)，支持该部分费用。故杨科举应当支付自四季青公司合同解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费用，该房屋占用费用以每日181.37元计算。 综上，原审判决驳回四季青公司在解除租赁合同之后对杨科举占用房屋费用请求不当，本院予以纠正。四季青公司的该上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人杨科举的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初5865号民事判决第一、二、三项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初5865号民事判决第四项； 三、上诉人杨科举于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司的房屋占用费用（计算方式为：自2019年6月11日起至房屋实际交付之日止按照日181.37元计算）； 四、驳回上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2546元，由杨科举负担1697元，四季青公司负担849元；上诉人杨科举二审案件受理费2546元，由其自行承担；上诉人四季青公司二审案件受理费2283元，由四季青公司负担1522元。杨科举负担761元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 胡金鳌 审判员 温 燕 二○二○年七月二十二日 法官助理 张宁 速录员 刘欣瑜