江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初787号原告：常新明，男，1963年12月23日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：季锡清，泰兴市宣堡法律服务所法律工作者。被告：严强林，男，1968年12月24日出生，汉族，住泰州市开发区。委托诉讼代理人：佴荣正，江苏海之阳律师事务所律师。原告常新明与被告严强林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常新明及其委托诉讼代理人季锡清，被告严强林及其委托诉讼代理人佴荣正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常新明向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋过户协议，并承担违约赔偿金三万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告将坐落在泰州市小区）拆迁安置房，在2011年3月5号经泰州市联华房地产有限公司中介见证卖给原告，总价51万元。签订买卖合同时给付拾万元，于2011年6月5日给付35万元。后为过户一事双方又在2019年10月19日签订了房屋过户协议书，约定在2020年1月15日办理过户手续。协议中原告预支3万元给被告，其中原告为表示双方协商过户的诚意增加了5000元给被告。并约定如被告在2020年1月15日过户之日不到场办理过户手续，将承担违约金3万元，如被告到场办理过户手续，余款4万元在过户之日一次性由原告给付给被告。协议签订后，原告依约定给付了3万元给被告，但在协议约定过户之日，被告未到场办理房屋产权过户手续，后经多次电话联系被告均答复现在没有空，等有空时办，尤其是现在连电话也不接，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决被告按照2019年10月19日的协议履行房屋过户手续，并承担违约责任和本案的诉讼费。被告严强林辩称：原被告双方确实签订了房屋买卖协议，被告亦将房屋交付给原告使用，后因被告有债务缠身，多次找原告要求过户，但被告因过户费的金额问题一直延后，现被告已将该房屋抵押给银行，无法配合原告过户。本院经审理认定事实如下：2011年3月5日，严万康、严强林、陈粉兰作为甲方（卖方）与常新明作为乙方（买方）在见证方泰州市联华房地产有限公司（丙方）见证下签订《房屋产权买卖合同》，主要约定：常新明购买严万康、严强林、陈粉兰坐落于泰州市小区房屋。正房建筑面积118平方左右，车库20平方左右（以产权证为准，多不退，少不补）。甲方依法取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》证号为待办。该房屋是拆迁安置房，甲方取得房屋所有权证后，五年后上市过户，国有划拨土地，乙方对该房屋的情况已了解，并认可。甲方将与该房屋有关的手续交给乙方。办理甲方的产权证、土地证的费用甲方承担。房屋成交总价为51万元。甲方产权过户到乙方名下产生的契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、交易费及土地出让金等所有过户产生的费用由乙方承担。本协议签订后到乙方产权过户期间国家出台新政增加或减少过户的税费都由乙方负责。乙方于签订合同时缴给甲方购房定金10万元整，合同签订后，甲方在一个星期内交车库钥匙给乙方；于2011年6月5日付给甲方房款35万元整，同时甲方交房给乙方；余款6万元整，在甲方办好产权证、土地证后，五年后与乙方办理产权过户当日付清给甲方（其中2万元整乙方按银行利息五年合计5000元整在交房时付给甲方）。甲方保证出售的房屋无产权纠纷，保证上述房地产可以上市，若发生任何与甲方出售的房屋有产权纠纷或有债权债务等，一切责任由甲方负责。上述合同签订后，常新明于合同约定的期限内向严强林通过现金支付及银行转账方式支付购房定金及购房款合计45万元。严强林在收到上述款项后将案涉房屋钥匙交付给常新明，常新明入户后，对案涉房屋进行了装修，居住至今。2019年10月19日，严强林作为甲方与常新明作为乙方在见证人张某的见证下就案涉房屋重新签订《协议书》，主要约定：双方一致同意在2020年1月15日办理过户手续，其过户的规定仍按原合同规定；甲方现将房屋产权证等手续交由乙方保管，到过户之日必须到场签名，办好过户手续，否则承担违约金3万元人民币赔给乙方；订立本协议后，乙方先给付甲方购房余款7万元中的3万元（其中5000元为双方协议增加给甲方的），作为本协议协商过户的诚意，余款4万元在过户之日全部给付结清。上述协议签订后，常新明于2019年10月19日向严强林现金支付购房款3万元，严强林同日向常新明出具了相应金额的收条。审理期间，本院至泰州市自然资源和规划局查询案涉房屋的登记情况。泰州市自然资源和规划局出具的泰州市不动产（房屋）登记簿证明（权利人、利害关系人）载明：严强林为案涉泰州市梅兰西路10号小区房屋的权利人，不动产权证号苏（2019）泰州市不动产权第0087743号。原登记日期为2019年11月8日，2019年12月9日变更进行抵押登记。案涉房屋抵押权人泰州高港兴福村镇银行有限责任公司，抵押人严强林，最高额抵押，被担保主债权数额/最高债权额94万元，债务履行期限/债权确定时间为2020年3月19日起至2030年3月19日止。庭审中，原、被告一致陈述确认，严万康、严强林、陈粉兰与常新明签订的《房屋产权买卖合同》甲方签字处“严万康、严强林、陈粉兰”签字，其中“严万康”是严强林代签，严万康到场捺手印，“陈粉兰”、“严强林”是本人签字。严万康是严强林父亲，已经去世，仅严强林一继承人。陈粉兰是严强林的前妻。后因严强林要求其个人承担责任，且严强林是不动产权证上的单独所有权人，常新明与严强林就案涉房屋重新签订《协议书》。以上事实有《房屋产权买卖合同》、《协议书》、收条、泰州市不动产（房屋）登记簿证明（权利人、利害关系人）等证据及原、被告的陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋产权买卖合同》、《协议书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告依约向出卖方支付购房款48万元，已经完成了合同约定的给付房款之义务；被告同时履行了房屋交付义务。根据合同约定条款，出卖人应当在2020年1月15日协助买方办理过户手续。但被告并未能按期履行合同义务，恶意将已出售给他人的房屋进行了抵押，办理了抵押登记，其行为已构成违约。原告按合同约定，主张被告支付违约赔偿金3万元，本院予以支持。至于原告主张被告履行房屋过户手续的请求，因案涉房屋目前存在抵押权，在抵押权存续期间，不具备不动产过户登记的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告严强林于本判决生效之日起十日内给付原告常新明违约金30000元；二、驳回原告常新明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，减半收取4600元，由被告负担（此款原告已缴纳，在本判决发生法律效力后十五日内由本院向原告退还4600元，被告应当在本判决发生法律效力后五日内向本院缴纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  陈俊涛二〇二〇年七月二十八日书记员  张 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。