江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5027号上诉人（原审被告）：郭苏军。委托诉讼代理人：杨龙，江苏法鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾丙和。委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱祥洪。上诉人郭苏军因与被上诉人艾丙和、朱祥洪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初12273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。郭苏军的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清。郭苏军与艾丙和从未就租赁常熟市古里镇新桥新村7组67号房屋事宜达成合意，双方也从未约定过每月租金3000元。2.郭苏军入住使用艾丙和的房屋仅仅是三间，而并非是全部。3.一审法院认定郭苏军应支付艾丙和房屋占有使用费的时间起止日期也是错误的。郭苏军应支付艾丙和房屋占有使用费的时间起止日期应是2016年6月3日起至2019年7月1日止。4.一审法院认定郭苏军应按双方确认的每月3000元的租金计算支付艾丙和房屋占有使用费也是错误的。对于房屋使用费的问题，常熟市人民法院曾在2017年3月6日因郭苏军与艾丙和之间的民间借贷纠纷执行案中，委托苏州天地房地产土地评估有限公司对艾丙和的房屋市场租金进行了评估，评估的总价为每年2.13万元。5.本案中应当扣除郭苏军为艾丙和的房屋修缮的费用及郭苏军为艾丙和所缴纳村里的公摊费用。艾丙和、朱祥洪二审未作答辩。艾丙和向一审法院起诉请求：1、判令郭苏军、朱祥洪支付艾丙和租金192500元（按照每月3000元，从2008年8月30日计算至2016年1月18日）；2、判令郭苏军、朱祥洪支付艾丙和房屋占有使用费暂计287557元（从2016年1月18日计算至2019年9月22日，实际以评估报告计算标准计算至实际搬离之日）；3、诉讼费和鉴定费用由郭苏军、朱祥洪担。一审查明事实如下：常熟市房屋系艾丙和于1989年7月4日经批准建造，艾丙和于1999年9月28日取得常熟市房屋的土地使用权证，其中家庭成员为妻子钱小二、女儿艾敏英。郭苏军、朱祥洪系夫妻关系。2015年10月13日，艾丙和向一审法院提起诉讼，要求判令郭苏军、朱祥洪立即腾空常熟市房屋返还给艾丙和。该案在审理中，向常熟市公安局古里派出所调取了郭苏军、艾丙和的笔录等材料。艾丙和在2014年4月12日的笔录中陈述，其和郭苏军有债务纠纷，郭苏军一直住在其家里，当时商量好以房租抵债务，其算算郭苏军在其家里住了7年了，当时的债务已抵的差不多了，今天其就回到新桥的家里，准备向郭苏军收回房子，但郭苏军不愿意搬走，并且还让其还之前的借款，双方就此发生纠纷。……2008年底，郭苏军打电话给其，说要搬到其家里去住，其说愿意还款让其不要搬进来，当时其不在家，郭苏军说他已经在其家里了，其女儿也把家里的钥匙给他了，后来据其所知，郭苏军是撬了其家里的门锁进去的，其家里的大门钥匙不是其女儿给的，是家里的出租户当着其女儿的面给郭苏军的。2013年左右，由于郭苏军一直住在其家里，其想通过常熟市古里派出所调解以4万元/年的租金，来向郭苏军偿还其欠他的借款，因当时郭苏军在吃官司，没有见到他人，具体郭苏军有无答应，其也不清楚。艾丙和在2015年4月20日的笔录中陈述，其向郭苏军借了钱，郭苏军已经霸占其涉案房屋7年左右时间了。2008年8月底的时候，郭苏军打电话给其说要住到其家里，其说：你别住进去，钱会慢慢还你的，你住进去属于私闯民宅，他说房屋的钥匙其女儿已经给他了，其说女儿是不可能给他钥匙的。郭苏军住进涉案房屋的时候，其家里没有人在场，双方也没有书面或口头约定。2015年4月12日，其就和老婆、女儿还有亲戚到我家里去找郭苏军，意思是让郭苏军将房子还给其，欠他的钱和这几年他使用房子的租金一笔勾销，郭苏军没有同意，双方还发生了纠纷并报警。其现在的想法是让郭苏军把房子、土地使用权证原件还给其，其欠郭苏军的钱与郭苏军使用房子7年左右的租金相抵了，从此无涉。郭苏军在2011年11月1日的笔录中陈述，艾丙和原是在新桥开玻璃纤维厂的，其有辆小货车经常去他厂里帮他拉货，他厂里资金不够，经常向其借钱，借了好几次，借还反反复复，现在一共加起来还欠其19万元左右。这几年艾丙和一直没有还钱给其，艾丙和说他的钱被上海人骗走了。2年前其搬到了艾丙和位于新桥的房子，三上三下的楼房，其和老婆住在楼上，楼下有2间也被租掉了。艾丙和一直没住那里，都搬走了，其住这个房子的时候，艾丙和女儿把整个房子的钥匙都给了其。整个房子的租金是3000元/月，刚租的时候，艾丙和来过一次，他拿了3000多元钱，后来他就没有来找过其，也没有联系其，其也没有联系上他，楼下两间的房租费也是其收的。关于新桥房子的租房协议没有书面的，是口头的协议，反正3000元一个月，说是房租在欠其钱的总数中扣除。另外其租艾丙和的房屋，房租按照3000元/月抵债。其租在艾丙和的房屋里大概有二年时间了。郭苏军在2015年4月12日的笔录中陈述，2008年5月份开始，艾丙和陆续找到其向其借钱，到2008年年底的时候，其因联系不到艾丙和，就搬进了艾丙和位于常熟市房屋，居住至今。郭苏军在2015年4月24日的中陈述，艾丙和向其借钱的时候其要求艾丙和将常熟市房屋抵押给其，只是口头抵押。其于2008年下半年住进新桥的房子，当时艾丙和拿了其的钱，人跑掉了，其叫艾丙和的女儿还钱，艾丙和女儿说不会给她爸还钱，房子她也不要了。其住进新桥的房子，艾丙和的女儿是同意的，钥匙也是艾丙和的女儿给其的，艾丙和给其的是大门的钥匙，房子里面的其他的钥匙是挂在厨房间的窗台上的，其没有撬他们家的门锁，因为门锁老化，其现在已经更换了新桥房子的门锁。其住进去时没有租客，房子是在2014年下半年才开始出租的，之前只有其朋友借住过几个月是不收钱的，从开始出租至今一共收了3000元左右的租金。另在常熟市公安局呈请撤消案件报告书中载明：我局于2015年4月30日对“20140430艾丙和被非法侵入”立案侦查，经侦查查明：2008年秋艾丙和欠债无法偿还，后艾丙和一家人为躲债而搬离常熟市房屋，后郭苏军、朱祥洪搬入该地居住至今。2008年秋至2015年4月间，艾丙和及其家人在未偿还所负郭苏军债务的情况下，至常熟市公安局古里派出所多次反映，要求处理其与郭苏军的债务、房产纠纷，提出以郭苏军居住其房子支付租金的形式冲抵艾丙和欠其的债务，后古里派出所民警应艾丙和及其家人的要求，至看守所提审郭苏军（涉嫌合同诈骗罪被羁押），郭苏军提出其居住艾丙和的房子，支付每月3000元的租金，用以冲抵艾丙和欠其的债务，但未提及开始计算的时间及结束时间。后古里派出所向艾丙和反馈该情况后，艾丙和及其家人表示认可。2015年4月，艾丙和及其家人认为租金足以冲抵债务，遂要求郭苏军返还房产，遭郭苏军拒绝后报警。该案经审理后，一审法院作出了（2015）熟兴民初字第00570号民事判决书，判决郭苏军、朱祥洪于本判决生效之日起三十日内从原告艾丙和所有的位于常熟市的房屋中迁出。郭苏军、朱祥洪不服向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年5月3日作出（2016）苏05民终1834号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。为查明本案事实，一审法院调取了（2015）熟兴民初字第00570号一案的庭审笔录及执行材料，庭审中审判员问：原告（即艾丙和）何时得知房屋被被告（即郭苏军）占有？原告（即艾丙和）回答：2008年8月底，被告住进去后打电话给我的。审判员问：被告（即郭苏军）何时住进所涉房屋的？被告（即郭苏军）回答：2008年8月份。执行材料显示，郭苏军、朱祥洪于2019年7月1日迁让出涉案房屋，后该房屋由法院予以查封。本案在审理过程中，根据艾丙和的申请，一审法院委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对常熟市的房屋市场租金进行了评估，该公司于2019年10月31日出具了房地产估价报告，结论为2016年1月18日至2019年9月22日该房屋的租赁价值为287557元。为此，艾丙和支付了评估费6157元。本案争议的焦点：郭苏军、朱祥洪与艾丙和之间是否存在租赁关系，郭苏军、朱祥洪占有艾丙和房屋是否应该支付相应的费用，如何计算。艾丙和认为，艾丙和因欠郭苏军借款无法归还，郭苏军强行于2008年8月占据艾丙和所有的常熟市的房屋，后艾丙和要求常熟市公安局古里派出所进行处理，后艾丙和与郭苏军口头协商一致，艾丙和同意郭苏军以每月3000元的价格承租该房屋。故双方之间系租赁关系，郭苏军应该支付艾丙和租金及使用费，故要求郭苏军支付租金192500元（自2008年8月30日起至2016年1月18日止按每月3000元计算）及2016年1月18日起至实际返还房屋之日止按评估价格计算的房屋占有使用费；郭苏军、朱祥洪认为艾丙和的诉请不合理，艾丙和诉讼的排除妨碍一案，经法院判决，意味着被告需要搬走，那么之后的房屋的使用费是应当支付的；对于之前由于艾丙和欠郭苏军钱未支付，郭苏军、朱祥洪入住至艾丙和的房屋，艾丙和女儿是同意的，且房屋的钥匙也是艾丙和女儿给郭苏军、朱祥洪的，郭苏军、朱祥洪住至艾丙和房屋内，只是为了向艾丙和要还借款，故这段时间是不应当收取租金的；而且，使用费的标准不能按照评估报告，应按照郭苏军、朱祥洪实际使用的面积来计算。一审法院认为，从艾丙和与郭苏军、朱祥洪在常熟市公安局古里派出所调查时所作的陈述及（2015）熟兴民初字第00570号一案的庭审笔录及执行材料看，可以认定郭苏军、朱祥洪自2008年8月底开始居住至涉案房屋常熟市新桥67号，至2019年7月1日搬离涉案房屋，期间双方口头协商确认房屋租金（使用费）按每月3000元计算。故双方之间虽然未签订书面的房屋租赁协议，但构成事实上的房屋租赁关系。按照法律规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中双方未签订书面租赁合同,租赁期限已超过六个月,应视为不定期租赁。郭苏军、朱祥洪占有使用涉案房屋，郭苏军、朱祥洪应向艾丙和支付占有使用费，至于使用费应按双方确认的每月3000元计算，自2008年8月31日起至2019年7月1日止，计算为390200元。郭苏军、朱祥洪占有使用艾丙和的房屋属于连续的状态，艾丙和主张自2016年1月18日起房屋使用费按评估价计算，缺乏依据，一审法院不予采纳。郭苏军、朱祥洪辩称的房屋使用费应该从法院判决迁出涉案房屋时开始，且应按照郭苏军、朱祥洪实际占有使用的面积进行计算等理由不能成立，一审法院不予采信。综上，艾丙和的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条规定，判决：一、郭苏军、朱祥洪于判决生效之日起十日内支付艾丙和房屋使用费390200元。二、驳回艾丙和的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3969元，保全费1520元，合计5489元，由艾丙和负担392元，郭苏军、朱祥洪负担5097元；评估费6157元，由艾丙和负担。二审经审理查明事实与一审一致。二审中，当事人均未提交新的证据。本院认为，根据艾丙和与郭苏军在常熟市公安局古里派出所调查中所做的笔录、常熟市公安局呈请撤销案件报告书中载明的内容以及2015）熟兴民初字第00570号一案的庭审笔录及执行材料，可以认定郭苏军、朱祥洪自2008年8月底至2019年7月1日期间一直居住、占有案涉房屋内，期间双方口头协商确认房屋租金按照每个月3000月计算。艾丙和与郭苏军、朱祥洪之间未签订书面租赁合同，应视为成立不定期租赁合同。后艾丙和通过诉讼方式要求郭苏军、朱祥洪搬离案涉房屋，视为其要求终止不定期租赁合同，在判决生效后，郭苏军、朱祥洪继续占有房屋，应按照双方口头协商的租金标准支付占有使用费。故郭苏军、朱祥洪应向艾丙和支付2008年8月31日至2019年7月1日期间的租金和占有使用费共计390200元。郭苏军上诉主张双方之间并未达成租赁协议，也没有约定过每月3000元的租金标准，郭苏军、朱祥洪居住案涉房屋的原因是艾丙和向郭苏军借款后用房屋做了抵押，本院认为，郭苏军的该主张与其在公安调查笔录中所做的陈述相互矛盾，也与生效判决认定的事实相互矛盾，故对于该上诉主张本院不予采信。郭苏军上诉主张应按照一审法院审理郭苏军与艾丙和之间的民间借贷纠纷执行案中评估的案涉房屋租金标准计算本案租金，本院认为，郭苏军在公安笔录中明确陈述其与艾丙和口头达成一致，租金标准以每个月3000月计算，现主张按照另案评估价格计算缺乏依据，本院不予支持。郭苏军上诉主张其只使用了三间房屋，而非是全部，应按照实际占用的面积计算租金和使用费。本院认为，郭苏军在公安调查笔录中明确陈述案涉房屋的大门钥匙和整个房间钥匙由其控制，郭苏军除了自住之外，还收取过楼下两间的房租费，现主张其只使用了楼上三间房屋，应按照实际占用的面积计算租金和使用费，本院不予采信。综上所述，郭苏军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7938元，由上诉人郭苏军负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年七月二十七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉