湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初551号 原告：江礼，男，1989年11月17日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 原告：刘家丽，女，1991年6月25日出生，汉族，户籍地湖南省茶陵县，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：江礼，男，1989年11月17日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，系刘家丽之夫。 被告：株洲德胜置业有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区响石东路42号22栋702房。 法定代表人：谢小强，总经理。 委托诉讼代理人：陈日锋，男，1993年9月2日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，系该公司法务人员。 原告江礼、刘家丽诉被告株洲德胜置业有限公司（以下简称德胜置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江礼、原告刘家丽的委托诉讼代理人江礼、被告德胜置业公司的委托诉讼代理人陈日锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江礼、刘家丽向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《株洲恒大御苑商品房认购书》；2、被告双倍归还原告定金40000元；3、被告向原告进行书面道歉。事实和理由：原、被告于2020年3月31日晚在株洲市营销中心达成以6233元／平方米为最终成交价的合意并签订认购书，认购8栋903室。因被告声称不能低于备案价销售，故认购书记载的价格为6942元／平方米，前后房款相差96962元，被告销售人员承诺2022年1月前分四次返现至原告银行账号。遂原告与被告签订上述认购书，原告当晚交纳定金20000元。原告于4月2日联系被告置业顾问交纳首付款，被告告知原告返现部分要扣除9500元作为佣金支付给销售人员。原告认为，经双方认真磋商达成的有效合同应共同遵守。磋商过程中从未谈及支付佣金事宜，原告无义务支付，亦不符合商业惯例，被告单方面变更合同，且不同意退还定金，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告德胜置业公司辩称，一、案涉20，000元款项系双方签订正式商品房合同的立约定金；二、原告所述佣金返点事宜为原告与拓客及其他人员另行达成的协议，我司从未承诺由公司进行返点，其与相关人员就该事项未能达成一致与我司无关，亦属不可抗力；三、双方签订的认购书为预约合同，双方应按协议履行各自义务。原告未依照认购书的约定履行签订商品房认购书的义务，应承担定金没收的违约责任；四、双方所签认购书已经在2020年4月25日解除，我司已经严格按照约定履行了相应义务，不存在违约行为，也没有侵害原告的权益，原告要求赔礼道歉没有事实法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对对方提交的证据的真实没有异议，本院将其作为认定本案客观事实的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案法律事实如下：两原告系夫妻关系，被告系株洲恒大誉苑楼盘项目的开发商。两原告欲购买该项目房屋，遂到株洲恒大誉苑营销中心商谈购房事宜。被告公司人员谢某某、黄某某、徐某某及拓客（被告公司认可的促成房屋销售的中介人员）厉某等人与原告方进行过购房事宜的商谈。其中，2020年3月31日，经原告方与谢某某在株洲恒大誉苑营销中心进行商谈，针对两原告欲购买的8栋903号房屋，谢某某填写了《置业计划表》，该表明确了房屋面积、房号、标准单价、折后单价、折后总价、首付款额度、部分税费等内容。其中，标准单价为9，166元，折后单价为6，233元。随后，原、被告双方签订《株洲恒大誉苑商品房认购书》，该认购书明确8栋903号房屋单价为6，942元，由原告方支付定金20，000元。认购书还约定，两原告必须于2020年4月4日前支付首期房款171，193元，同时签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款。此外，认购书还对双方其他权利、义务内容进行了约定。认购书中，被告进行了签章，所落经办人为黄某某。当晚，原告方向被告交纳定金20，000元。4月2日，原告方通过微信与黄某某进行联系，询问8栋903号房屋单价是否为6，233元，黄某某回复“把所有折扣算进去没错”。双方还对合同签订相关事宜进行了沟通。次日，原告方通过微信与黄某某又进行联系，原告方询问“优惠差额有9万6什么时候返到位？”黄某某回复“渠道愿意返大头给你，自己只拿部分，先别着急，我跟上面沟通一下，看解决方案。”后因“拓客”坚持要求收取约房款1%的中介费用，导致案涉房屋的实际成交价高于原告方认可的6，233元/平方米的价格（差价为前述中介费用）。原告方认为商谈购房事宜的过程中及其后的签订案涉认购书、交纳定金时并不知道“拓客”的存在，被告及相关工作人员从未告知需收取中介费用，拒绝承担该中介费用。被告则坚持要求原告方承担“拓客”需收取的中介费用。双方就此事项协商未果，导致未能签订商品房买卖合同。2020年4月24日，被告向两原告寄送书面通知，告知被告将按认购书的约定另行处理案涉房屋，且不退还原告方所付的款项。两原告遂诉至本院，请求裁决。 另查明，被告公司已将其销售的楼盘在相关部门进行了价格备案。在销售房屋时，因促销优惠导致实际成交价低于备案价，被告公司在实际操作过程中，与购房者签订的认购书及房屋买卖合同中填写的销售价格不低于备案价格，备案价格与实际成交价格的差额由被告公司在购房者交纳房款后返还给购房者（即“返点”）。具体到本案，被告称前述被告公司能够返还的房款为68，462元，其余2万余元“返点”应由原告方与销售人员和“拓客”协商。而原告方则称其之所以签署认购书并交纳定金是基于案涉房屋的实际成交单价为6，233元/平方米。 本院认为，本案系原、被告双方订立商品房预约合同后，未能订立商品房买卖合同引发的纠纷，本案系商品房预约合同纠纷。预约合同成立后，双方均应遵照合同所确定的内容，诚实履行订立正式买卖合同的义务，否则应当承担相应的法律责任。双方当事人对于本案《株洲恒大御苑商品房认购书》应予解除，以及应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定适用定金罚则没有争议。根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点问题是：未能订立商品房买卖合同是哪一方的原因所致。本案中，被告公司的销售人员在株洲恒大誉苑营销中心与原告方进行商谈，并制作了明确折后单价6，233/平方米的《置业计划表》，在随后的双方微信往来时亦明确了该折后价格，庭审中，被告也自认公司将对原告方进行返还部分购房款。据此，结合《商品房销售管理办法》第十一条的规定，案涉《株洲恒大誉苑商品房认购书》中约定8栋903号房屋的单价6，942元，实为被告规避监管的行为，该约定并非当事人间协商确定的真实价格。此外，被告未举证证明其在签订认购书并交纳定金前向原告方披露了“拓客”的存在，也未举证证明告知原告被告公司“返现”只是针对部分款项，其余款项应当由公司员工及“拓客”个人返还。因此，本案《置业计划表》及公司员工在与原告方微信往来中对折后房屋单价的确认系职务代理行为，其行为的效果应归属于被告公司，前述行为的意思表示属于本案商品房预约合同的组成部分。本案中，被告坚持要求原告方承担“拓客”的中介费用，实质上是擅自变更了双方预约合同中确认的房屋售价。如前所述，预约合同的标的是承诺将来依预约合同订立正式买卖合同作为义务，若被告在其后拒绝根据其确认的房屋折后单价签订、履行商品房买卖合同，则是对该义务的违反，应当承担不履行预约合同的违约赔偿责任。因被告擅自变更了《置业计划表》及双方微信往来中确认的房屋售价，致使两原告不愿意与被告继续签订正式的商品房买卖合同。被告的行为违反了双方预约合同的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应承担双倍返还定金的违约责任。对于原告诉请由被告双倍返还原告定金40，000元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告诉请由被告进行书面赔礼道歉的诉讼请求，本院认为，本案合同类纠纷，被告的违约行为并未对两原告的人格权等权利造成损害，故两原告该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告江礼、刘家丽与被告株洲德胜置业有限公司2020年3月31日签订的《株洲恒大誉苑商品房认购书》； 二、被告株洲德胜置业有限公司于本判决生效后十日内一次性双倍返还原告江礼、刘家丽定金计40，000元； 三、驳回原告江礼、刘家丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由被告株洲德胜置业有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在二年内向人民法院申请强制执行。 审判员  吴登高 二〇二〇年七月二十四日 法官助理张凯 书记员李丹丹 附法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。