四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初521号 原告：广元市康隆房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市利州区东坝利源街22号。 法定代表人：贾显福，系公司董事长。 委托诉讼代理人：姜婷婷，四川同方正（广元）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何园，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：何青秀，女，汉族，生于1989年1月12日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：杜明，四川百根律师事务所律师。 原告广元市康隆房地产开发有限公司（以下简称康隆房产）诉被告何青秀合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康隆房产委托诉讼代理人何园、被告何青秀委托诉讼代理人杜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康隆房产向本院提出诉讼请求： 一、判令被告向原告支付截止2020年4月1日的租金337555.00元； 二、判令被告向原告支付违约金59949.70元； 三、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 事实及理由：2018年9月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于广元市利州区租给被告用于餐饮场所营业，合同期限为3年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止，装修免租期60日，即从2018年12月1日计算租金，合同约定以43.00元／㎡／月为单价，按照单位建筑面积计算月租金，租金按季度支付（不含水、电、气、物管费等费用），每个季度67511.00元，被告应于上期租金到期十日前交纳下季度的租金。若逾期支付租金，每月按应交纳租金的万分之八支付违约金。截止2019年8月27日，根据《租赁合同》约定被告应向原告缴纳三个季度的租金并于2019年8月21日预交下一个季度租金合计270044.00元，已缴纳67511.00元，尚欠202533.00元，且累计产生违约金15768.8元。现原告维护自己的合法权利，遂向法院提起诉讼。 原告康隆房产为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2018年9月25日，原告康隆房产作为甲方与被告何青秀作为乙方签订的《房屋租赁合同》一份，证明2018年10月1日起与被告何青秀建立了租赁合同关系。 二、权利人为康隆房产的川（2019）广元市不动产权第××号不动产权证书一份，证明案涉房屋属于原告名下所有。 三、原告康隆房产编制的《租金、违约金计算明细表》一份，证明截止2020年4月1日被告欠付的租金337555.00月，违约金59949.70元。 被告何青秀辩称，1.被告租赁原告房屋用于汤锅店经营，该店是三人合伙经营，因合伙人之间发生纠纷，故不能正常经营，不能按时支付房租。2.原告诉请的租金数额需要核实才能确定，原告诉请的违约金过高，应根据实际情况予以减少。 被告何青秀未在本院确定的举证期限内为支持自己的主张提交证据。 被告何青秀对原告康隆房产提交证据的质证意见为： 一、2018年9月25日，原告康隆房产作为甲方与被告何青秀作为乙方签订的《房屋租赁合同》三性无异议。 二、权利人为康隆房产的川（2019）广元市不动产权第××号不动产权证书，证明目的没有异议，但该证书不能显示租赁面积。 三、原告康隆房产编制的《租金、违约金计算明细表》的真实性无异议，证明目的和关联性有异议，租金的计算我们需要核实，违约金过高我们需要调节。 本院的认证意见为：因被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。故本院对原告提交的第一组证据予以采信，对其证明内容予以认定。 因被告对原告提交的第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。故本院对该证据予以采信，但对其内容，本院将结合本案事实及其他证据综合评判后再予以认定。 因被告对原告提交的第三组证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。故本院对该证据予以采信，但对其内容，本院将结合本案事实及其他证据综合评判后再予以认定。 经审理查明，2018年9月25日，原告康隆房产作为甲方与被告何青秀作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、合同期限：甲乙双方签订本租赁合同期限为3年，从2018年10月1日至2021年9月30日止。二、场地位置与面积及用途：1.乙方租赁的场地位于广元市，建筑面积523.34平方米（实测面积）；2.场地用途：餐饮；3.未经甲方书面同意乙方不得改变用途。三、租金及其支付方式：1.本合同租金按照单位建筑面积计价，每月以43.00元／㎡／月计算租金。租金支付按3个月共计67511.00元支付（不含水、电、气、物管等费用）作为一个支付周期，乙方于上期租金到期10日前交纳下期租金；2.租金支付方式以银行转账支付（账号：22272101040015924、户名：康隆房产、开户行：中国农业银行广元分行）；3.本合同签订之日起60天为免租金装修期即2018年12月1日起计算租金。超过半个月依合同计算租金，但期限计入合同租赁期限；4.本合同签订之日乙方一次性支付第一期的租金67511.00元。四、保证金：1.乙方于本合同签订之日内交纳履约保证金22504.00元，保证金不计算利息，在合同履约期满乙方结算和支付完毕所有费用后一次性退还；2.合同签订时，乙方已经了解该房屋的物业管理状况，并同意接受该房屋的物业管理。乙方入住后，须与物业管理公司签订前期物业管理协议，并遵守临时管理规约。五、违约责任：乙方逾期交付租金的，每日按应交纳租金的万分之八支付违约金。六、免责条件：因不可抗力的原因导致房屋毁损或造成乙方损失的，双方互不承担责任。 上述合同签订后，原告康隆房产将涉案房屋交由被告何青秀管理使用。之后，被告何青秀向原告康隆房产交纳租金至2019年2月28日。 2019年8月，经广元市自然资源局登记向原告康隆房产颁发了川（2019）广元市不动产权第××号不动产权证书，载明：坐落于广元市利州区房屋，面积17951.85㎡，系康隆房产单独所有。 原告康隆房产因被告何青秀自2019年3月1日起未再向其支付租金后，遂向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告康隆房产与被告何青秀签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，原、被告对合同义务均应恪守履行。原告康隆房产将涉案房屋租赁给被告何青秀使用，被告何青秀亦应依约履行按时支付租金的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，原告康隆房产与被告何青秀在合同中明确约定：“租赁期限从2018年10月1日至2021年9月30日（60天免租金装修期，2018年12月1日起计算租金），租金支付周期以3个月共计67511.00元计，并于上期租金到期10日前交纳下期租金”。但被告何青秀向原告康隆房产支付租金至2019年2月28日后，未再按照合同约定向原告继续支付租金酿成本案纠纷，其过错责任在于被告。故原告康隆房产要求被告何青秀支付2019年3月1日至2020年4月1日租金337555.00元（5个季度）的请求本院予以支持。 关于被告何青秀应交付的租赁费用。被告何青秀从2019年2月28日起未再向原告支付租赁费用，根据双方合同约定，被告何青秀理应支付2019年3月1日至2020年4月1日期间的租赁费用337555.00元。但被告租用原告的商铺在四川省广元市城区内用于经营餐饮服务，经营期间遭遇新冠肺炎流行于全国，后蔓延全球。新冠肺炎疫情期间，广元市人民政府作出餐饮娱乐业停止经营的决定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。”第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因大小，按照以下规则处理：㈠疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担举证责任。”的意见，应当免除被告何青秀2020年2-3月份三分之二的房屋租赁费用即30005.00元。 其余的租赁费用，被告何青秀辩称原告诉请的租金数额需要核实才能确定，但未向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告何青秀应当自行承担其举证不利的法律后果，其辩称本院不予采信。 关于原告康隆房产主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合考量原告的实际损失为资金占用损失等因素，原告康隆房产与被告何青秀在合同约定：“逾期交付租金的，每日按应交纳租金的万分之八支付违约金”的违约金约定过高，应当予以调整为从正常经营的2020年4月20日起，被告何青秀按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息承担违约责任至付清款项时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告何青秀在本判决生效后十日内向原告广元市康隆房地产开发有限公司支付房屋租赁费307550.00元并计付利息承担违约金（从2020年4月20日起，以未付的租赁费用为基数按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款项时止）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费4575.00元，由被告何青秀负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 贾 彬 人民陪审员 廖 萍 二〇二〇年七月二日 书 记 员 王妍力