北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6628号上诉人(原审原告)：杨瑞全，男，1952年8月21日出生，汉族，河北省承德市兴隆县上石洞乡米铺村农民，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨青山（杨瑞全之子），男，住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨军，北京兆盈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：段起君，男，1946年1月18日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。上诉人杨瑞全因与被上诉人段起君农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨瑞全上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判段起君赔偿各项损失55万元；2．一、二审诉讼费用及鉴定费用均由段起君承担。事实和理由：1．1999年段起君将位于密云区某村下队的房屋以23000元的价格卖给杨瑞全。2018年，段起君反悔，双方的合同被法院确认无效。2019年，经鉴定机构评估涉案房屋价格为742459元，鉴定报告具有法律效力，一审法院随意减除区位补偿价没有法律依据。一审法院将购房款23000元列入重置成新价没有法律依据。2．一审法院未考虑合同无效双方过错程度，不应按7:3比例判处本案。在1999年时，双方均为农民，自愿签订买卖合同是真实的，合同履行近二十年，段起君在2018年起诉确认合同无效，主观过错明显，而杨瑞全无过错。一审法院适用的比例不当。段起君辩称，不同意杨瑞全的上诉意见。1．本案是房屋买卖合同，不是拆迁安置合同纠纷，村民建房时是依据村民的身份无偿获取宅基地，出售民房时，出售的是地上物而不是宅基地，区位补偿价只能出现在拆迁安置合同当中，段起君不应支付区位补偿价，但未提起上诉。2．依据相应的拆迁政策法规，宅基地的面积是经过行政审批的宅基地面积，而不是实际的占地面积，本案中符合行政审批的宅基地面积是166平方米，实际占地面积是285平方米，评估单位按实际占地面积来计算区位补偿价，与相关的政策不符。即便计算区位补偿价也应当按照166平方米来计算，也不能以实测的宅基地面积来计算区位补偿价。3．杨瑞全的过错更大，一审法院未考虑杨瑞全将涉案房屋出售给其他村民的事实。4．一审法院对房价23000元所做的处理没有错误。杨瑞全向一审法院起诉请求：1．判令段起君返还并补偿杨瑞全房屋补偿款共计55万元；2．鉴定费、诉讼费由段起君承担。一审法院认定事实如下：杨瑞全、段起君于1999年签订农村房屋买卖协议，约定杨瑞全购买段起君位于密云区某村下队的北房及东西厢房共计10间。2018年4月，段起君向法院起诉要求确认上述农村房屋买卖协议无效并要求杨瑞全腾退。2018年6月25日，北京市密云区人民法院以（2018）京0118民初3806号民事判决书判决：一、确认段起君与杨瑞全于1999年10月签订的房屋买卖协议无效；二、驳回段起君其他诉讼请求。因法院在（2018）京0118民初3806号民事案件中未对协议无效后的损失进行处理，故杨瑞全于2019年4月向北京市密云区人民法院起诉，要求段起君返还并赔偿杨瑞全损失共计55万元。在该案审理中，杨瑞全就案涉房屋的区位补偿价及房屋修缮、院内附属设施等损失数额向法院申请评估鉴定，经北京市高级人民法院随机选择，北京市密云区人民法院委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称宝业恒评估公司）进行评估鉴定。因杨瑞全在宝业恒评估公司现场踏勘时对该公司的鉴定方法不认可，故其向法院申请撤回该次鉴定申请，宝业恒评估公司亦告知法院退出此案评估。北京市密云区人民法院将上述情况及再次启动评估鉴定程序对杨瑞全、段起君进行了告知，二人对此均无异议。经北京市高级人民法院再次随机选择，北京市密云区人民法院委托北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称国地评估公司）对案涉房屋的重置成新价、宅基地区位补偿价等进行评估，杨瑞全为此交纳评估费6000元。在第二次启动的鉴定评估程序中，北京市密云区人民法院向评估机构出具的委托书委托要求部分明确标注“杨瑞全要求土地评估面积以实际面积为准”。2019年8月4日，国地评估公司作出《房地产估价报告》，其估价意见为：密云区某某村河南营下队段起君的房屋，宅基地面积285．36平方米、房屋面积144．84平方米、区位补偿价552360元、房屋重置成新价144632元、附属设施重置成新价45467元，合计742459元。该份估价报告还对以下内容进行具体描述：“……根据当事人提供的《农村建房申请表》，申请人姓名为段起君，申请翻建3间、扩建1间，占地亩数为0．25亩，折合占地面积为166．67平方米，申请时间为1982年12月5日，批准机关为密云县北庄人民公社管理委员会，批准日期为1983年3月19日。委托人及当事人均未提供《集体建设用地使用证》及宅基地批示文件。……经估价人员实地查勘，目前估价对象院落内有北房5间、东西厢房各3间组成，与《农村建房申请表》文件所载房屋不符，经与双方当事人现场确认，本次评估按现状房屋进行登记测量，经现场实测房屋总建筑面积为144．84平方米……根据估价委托方要求现场对宅基地面积进行实地测量，实测宅基地面积为285．36平方米。根据估价委托人要求，本次评估实测宅基地面积及房屋建筑面积作为本次评估依据。估价对象各部位详见表3-1、图3-1。上述内容在评估人员现场踏勘时得到了到场当事人的认可，并在上进行了签字确认。……由于估价对象为农村宅基地，农村宅基地作为集体用地，目前的政策条件尚不允许上市交易，没有可依据的合法市场价值，目前其合法变现的唯一方式是通过征地拆迁获得拆迁补偿，因此本次评估依据北京市集体土地拆迁政策规定，以其可能实现的区位补偿为参照确认宅基地区位补偿价……本次估价参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》……《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发[2010]23号）等文件规定和北京市建筑市场行情并结合估价对象的实际情况，对估价对象的宅基地区位补偿价及宅基地内房屋、装修、附属设施重置成新价进行评估……。”此外，估价报告显示：杨瑞全、段起君对附属物明细表中的虎皮石墙、柏油路和香椿树存在争议。根据评估报告及一审法院询问，双方对附属设施中的虎皮石墙应否作为附属设施进行评估，柏油路是否杨瑞全自行铺设，以及香椿树的测量数据存在争议。评估报告未就争议项作出单独价格评估。2019年8月26日，段起君对国地评估公司的估价报告向密云区人民法院提出书面异议。具体异议为：1．本次鉴定机构的选定程序违法。该鉴定机构既非通过高院摇号选定也非当事人双方选定，而是由法院直接指定，对之前已经确定的鉴定机构更换为本次鉴定机构的原因不知晓。2．本次鉴定报告内容存在如下问题：（1）报告记载“估价委托书人及当事人均未提供《集体土地建设用地使用证》及宅基地批示文件”，但段起君已经将《建房申请表》提供给鉴定机构，鉴定机构上述认定错误且影响涉案宅基地面积认定；（2）报告对区位补偿面积认定错误。依据报告表述，其认定宅基地面积的依据是《土地管理法》、《北京市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》、《密云县房屋拆迁补偿安置办法》等文件，但前述文件规定宅基地是指经过审批后的合法用地面积，合法宅基地是指经过政府行政机关审批过的土地使用面积，即本案申请表中确定的0．25亩，而非实际占地面积。（3）报告中对区位补偿价单价计算2000元或1000元没有依据。根据前述文件规定，区位补偿价单价应当由区县人民政府根据区位制定。3．报告违反了独立、公正原则。本次评估报告中对宅基地面积的计算是以估价委托人要求的实测面积为依据，违反了相关文件规定。2019年8月28日，北京市密云区人民法院以‘段起君之儿媳杜鹃系密云区人民法院刑庭法官’为由，向本院报请管辖。2019年9月22日，本院以（2019）京03民辖153号民事裁定书裁定：本案由怀柔区人民法院审理。2020年1月15日，一审法院受理此案。一审法院在审理过程中，将段起君书面的评估异议申请向国地评估公司进行送达。2020年3月31日，国地评估公司作出书面回复为：本次评估工作是通过北京法院对外委托一体化平台随机确定，后由北京市密云区人民法院委托进行评估。评估符合《北京市高级人民法院关于对外委托鉴定评估工作的规定（试行）》相关规定；本次评估当事人均未提供《集体建设用地使用证》及宅基地批示文件。估价报告已对《农村建房申请表》进行描述。本次评估是以实测面积为依据，在评估人员现场踏勘时得到到场当事人认可。本次评估与评估范围的认定由委托法院进行确认。对于评估机构的书面回复，段起君仍不认可，坚持要求评估人员出庭进行质证。一审法院于2020年5月28日组织庭审并依段起君申请要求评估人员出庭质证。经段起君及一审法院询问，评估人员称：国地评估公司进行本次评估系经北京市高院摇号确定；农村建房审批表是建房的审批文件，不是宅基地的批示文件；农村建房审批表显示房屋是翻建和扩建，说明在1982年以前就有宅基地和房屋，这个不需要向密云政府核实，根据农村建房审批表就可以进行判断；报告中的区位补偿价补偿标准是参照密云县拆迁文件确定，密云县拆迁文件是对北京市拆迁文件的细化；国地评估公司近几年对密云区相关农村房屋进行过很多次估价，在评估过程中，如果没有《集体建设用地使用证》的，评估公司会要求当事人提供行政机关关于宅基地使用权的批准文件，都没有的会建议当事人查找土地使用权相关档案或者由行政机关出具土地使用权证明，但在实际操作过程中我们对于乡镇和村里盖章的东西也是认可的；本次鉴定之所以按照实测面积计量宅基地面积是因为委托书上这样注明的；现场踏勘时，评估人员在现场将法院委托函上要求以实测面积为依据测量宅基地进行了告知，当事人均同意并签字；案涉院落的东院墙是以东厢房后山墙为院墙，西院墙是以西厢房后山墙为院墙，东西院墙均未在东西厢房以外部分进行外扩。评估人员当庭出示了二张现场踏勘笔录，段起君认为其仅在房屋和附属设施笔录页签字且该签字仅是对现状描述的确认，另一页并无段起君签字，不能说明段起君同意以实测面积测量并计算区位补偿价。杨瑞全对其主张另出示（2018）京0116民初3806号民事起诉状和民事判决书、杨瑞全支付房款23000元收条、未出庭证人曹某证言、杨瑞全胡同外自行铺设的沥青路与村内其他胡同外村里铺设的地砖路不同照片、案涉北房后虎皮石墙为挡泥石流作用的照片、鉴定费6000元票据、泥石流移民搬迁实施方案及某某村搬迁村民抽签选房工作方案。经质证：段起君对（2018）京0116民初3806号民事判决书和23000元收条无异议，对其余证据均有异议。段起君出示《农村建房申请表》、法院案件撤销委托评估函、案涉房屋原貌照片、密云县人民政府新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案（密政发[2012]55号、（2018）京0116民初553号民事判决书，证明：案涉院落宅基地面积是0．25亩；案涉房屋建造年代久远且位置距离密云县城100里，鉴定机构作出的区位补偿价过高；杨瑞全撤回的是对案件的评估，因此被启动的二次鉴定评估程序违法；杨瑞全与第三人就涉案房屋签订过虚假合同。经质证：杨瑞全对上述证据的真实性均认可。杨瑞全向一审法院提供了案号为（2018）京0118民初2219号民事判决书作为本案判决参考，目的在于说明距离北庄镇较近的太师屯镇房屋亦按实测面积计算区位补偿价；段起君向一审法院提供（2016）京03民终7625号民事判决书作为本案判决参考，目的在于说明与案涉房屋相同地点的某某村区位补偿价计算依据及标准。另查一：案涉院落所在的密云区某某村均未颁发《建设用地使用权证》，案涉院落原属段起君祖宅，院内房屋最早形成于1982年以前。1983年，段起君经申请批准后对院落内原有房屋进行翻建、扩建。另查二：案涉房屋所在村落因属山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区已被搬迁。一审法院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋买卖协议效力已经密云区人民法院（2018）京0118民初3806号民事判决书判决确认无效，但对合同无效后的后果未予处理，现杨瑞全要求段起君返还并补偿杨瑞全房屋补偿款，系杨瑞全要求段起君给付其房屋和附属设施重置成新价及信赖利益损失，一审法院应根据双方的过错程度并在平衡双方利益的基础上予以处理。根据（2018）京0118民初3806号民事判决书可知，案涉房屋被确认无效系因杨瑞全、段起君双方违反法律强制性规定将密云区某某村宅基地上的房屋卖给某某村集体经济组织成员外的杨瑞全，故对合同的无效，双方均有过错，一审法院认为，段起君作为农村房屋的出卖人应承担70%的过错责任，杨瑞全承担30%的过错责任。关于损失赔偿总额的计算标准，一审法院应参照《房地产估价报告》并结合实际酌情予以考虑。其中，附属设施重置成新价中存在的争议项是虎皮石墙应否作为附属物进行估价、柏油路是否属于杨瑞全铺设以及香椿树数据等三项，一审法院对此认为：案涉房屋地处自然灾害易发地区，房后建造的虎皮石墙对房屋整体安全具有一定的防护作用，该虎皮石墙应作为附属物纳入估价。杨瑞全已就柏油路由其个人铺设出示了相关证据，段起君对此虽予否认但未提供相反证据予以证实，故该柏油路应作为本次评估中的附属设施进行评估。对香椿树的测量数据问题，一审法院应尊重估价公司的测量数据。据此，一审法院对附属设施重置成新价45467元不再进行扣减。本案争议的焦点是评估报告中关于区位补偿价以实测宅基地面积285．36平方米以及每平米按照《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发[2010]23号）中规定的补偿标准计量，是否妥当的问题。对此，一审法院认为：案涉院落系段起君家祖宅，原有院落、房屋均形成于1982年以前，现没有证据证明杨瑞全购买案涉房屋时的院落与案涉院落在使用面积上存在外扩，根据北京市政府相关规定1982年以前的宅基地面积以不超过0．4亩为标准，在案涉村落均未颁发《集体建设用地使用权证》的前提下，评估公司根据院落房屋形成时间及现场踏勘确认区位补偿价以宅基地面积0．4亩（267平方米）和超出宅基地面积18．36平方米的两个标准进行补偿，并无不妥。农村宅基地审批与农村建房审批不同，前者应颁发《集体建设用地使用权证》，后者则颁发农村建房施工审批表等批示。《集体建设用地使用权证》仅在1992年或1993年左右颁发过一次，并非每个乡镇均向村民进行了颁发，故形成了北京市各区县各乡镇各村落持有或不持有《集体建设用地使用权证》两种不同的现状。现段起君出示的《农村建房审批表》仅是农村建房审批手续，且该审批并非新批宅基地而是在原有院落内对原有房屋的翻建和扩建，故段起君以此为据对《房地产估价报告》中的区位补偿价以实测面积计算提出异议的意见，一审法院不予采纳。但考虑到案涉村落搬迁系因属于自然灾害易发及生存条件恶劣地区，《房地产估价报告》在计算区位补偿价时未对上述具体情况予以考虑，故一审法院应在参照《房地产估价报告》的基础上酌情予以判决。酌情时，一审法院亦已参酌双方提供的生效判例，综合生效判例时间点与本案时间点不同导致的院落房屋增值等因素。综上，一审法院确认段起君给付杨瑞全房屋、附属设施重置成新价133069元，杨瑞全支付给段起君的购房款23000元已经折抵为本案中的房屋及附属设施重置成新价，段起君给付杨瑞全信赖利益损失269371元，以上共计402440元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、段起君于判决生效后七日内返还并赔偿杨瑞全各项损失共计402440元；二、驳回杨瑞全其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨瑞全向本院提交4张搬迁别墅照片及证人徐某出具的证明，证明搬迁后的别墅估价约190万元，评估应当以房屋现有价值为标准，涉案房屋也可以根据相同政策，换取住房。本院经审查认为，上述别墅照片不能证明杨瑞全所主张的评估应以房屋现有价值为标准的证明目的，徐某出具的证明与本案没有关联性，亦不能证明杨瑞全的证明目的，故本院对于上述证据均不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案所涉房屋买卖协议效力已经北京市密云区人民法院（2018）京0118民初3806号民事判决书确认无效，涉案房屋被确认无效系因杨瑞全、段起君双方违反法律强制性规定，将密云区某某村宅基地上的房屋卖给某某村集体经济组织成员外的杨瑞全，双方对于合同无效均有过错。一审法院确认段起君作为农村房屋的出卖人应承担70%的过错责任，杨瑞全承担30%的过错责任，并无不当。杨瑞全对过错责任承担比例不予认可，但未提交证据予以证明，本院对其该项上诉意见不予支持。本案的争议焦点在于段起君应予返还并赔偿杨瑞全的损失数额。参照《房地产估价报告》，损失数额包括房屋重置成新价、附属设施重置成新价以及区位补偿价。一审法院确定的段起君给付杨瑞全房屋、附属设施重置成新价133069元系参照评估价格结合责任承担比例确定。该数额系对于杨瑞全支付购房款产生的损失的确定，故对于杨瑞全支付给段起君的购房款23000元无需另行返还。关于杨瑞全上诉主张应当按照《房地产估价报告》确定的区位补偿价予以计算损失的问题，一审法院考虑到涉案村落处于自然灾害易发及生存条件恶劣地区，参照《房地产估价报告》确定的区位补偿价的基础上，参考双方提供的生效判例，综合生效判例时间点与本案时间点不同导致的院落房屋增值等因素酌情予以确定，判令段起君给付杨瑞全相关损失269371元，处理结果并无不当。综上所述，杨瑞全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由杨瑞全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 蒋 巍二〇二〇年七月二十八日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然