云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初1705号原告（反诉被告）：徐望源，男，1988年6月2日生，汉族，初中文化，贵州省毕节市人，现住贵州省毕节市七星关区。委托代理人：何华，贵州四立律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：赵波，贵州四立律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：宣威市金恒商贸有限公司。统一社会信用代码：9153038157466851XA。住所地：宣威市西宁路245号。法定代表人：罗波，总经理。委托代理人：叶超，云南乐超律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）徐望源与被告（反诉原告）宣威市金恒商贸有限公司（以下简称金恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐望源及其委托诉讼代理人何华、赵波，被告金恒公司法定代表人罗波及其委托代理叶超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐望源诉称，2018年9月23日，原告徐望源与被告金恒公司签订《商铺租赁协议》，约定被告金恒公司将宣威市西宁路2××号商铺出租给徐望源使用。合同签订后，原告即投入数十万元进行装修，用以经营森佰汇男装专卖店。在商铺使用过程中，原告发现涉案商铺存在严重漏水现象，导致装修及店内物品被损毁。此后，原告了解到，涉案商铺仅有110余平米系合法建筑物，但设计用途为住宅，并非商铺。其中250平米以上的多半部分系未取得建设工程规划许可证而建的房屋。鉴于此，原告于2019年12月交还被告钥匙并搬离，部分物品因受被告阻扰而无法搬走。双方就有关合同无效而产生的装修损失赔偿等事宜协商未果，故而产生诉争。原告认为，合同效力问题是缔约双方所订立之合同能否继续履行的先决条件,根据相关司法解释规定，未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告金恒公司所出租的商铺系一整体标的物，原告承租涉案商铺，用于经营大型品牌服装专卖店，相关装潢及经营设施亦是按此经营用途统一施工和配置，因三分之二以上部分面积均系未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，故而双方所签《商铺租赁协议》当然应属无效合同。无效合同自始无效、当然无效，不具备履行之基础。另根据合同法的规定，原告投入的装修款项，实属合同无效而导致原告遭受的损失，被告金恒公司应当予以赔偿。另，原告于合同签订时所交付的40000元保证金，被告金恒公司应当一并予以返还。现起诉请求：1、判决确认原告徐望源与被告金恒公司于2018年9月23日签订的《商铺租赁协议》无效；2、判决被告金恒公司赔偿原告徐望源装修损失暂定10000元；3、判决被告金恒公司立即退还原告徐望源合同保证金40000元；4、本案诉讼费由被告金恒公司承担。针对金恒公司的反诉辩称，第一、反诉原告的涉案房屋有240平方米以上属于未取得规划许可证的房屋，涉案合同属于无效合同，根据相关规定，租赁合同无效，承租人占有使用房屋的，出租人可主张按照租金标准判令损失，但是本案中反诉被告于2019年10月1日首次以自己的行为表示不再继续履行合同，并将占有物品搬走，并在之后又有两次搬物品的行为，是因为遭到反诉原告阻止后才没有全部搬离，鉴于反诉被告自2019年10月至今没有合法使用涉案房屋，故反诉原告诉请支付其租金不应该得到支持。第二、被告在民事答辩及反诉状中自认房屋已经获得房屋所有权证，原被告在签订协议的时候，主观上已经知道不合法房屋有240平方米，现合同无效。就过错责任划分方面，反诉原告应当承担因此给反诉被告造成的装修损失，其主张要求反诉被告支付违约金和既得收益损失没有事实和法律依据，不应得到支持。被告（反诉原告）金恒公司反诉并辩称，双方所签订的租赁合同是合法有效的，并不违反法律的禁止性规定。徐望源2018年8月找金恒公司协商租赁西宁路2××号一楼商铺，徐望源反复了解商铺情况和现状，金恒公司也明确告知可以租赁的西宁路2××号商铺为公司与他人签订合同取得，并有权转租，同时将与房东签订的租赁合同及房产证复印件提交给徐望源核实，经双方协商一致后，于同年9月23日正式签订商铺租赁协议。协议约定租期为八年，时间自2018年10月1日至2026年10月1日止，前五年的租金为每年426000元，后三年租金为476000元。每年租金分二次支付即每年11月1日和次年4月1日。对于商铺后面的临时建筑不在租赁范围内，金恒公司当时表明在未被拆除之前可无偿提供给徐望源使用。徐望源主张合同无效的理由不能成立，其未按合同履行，未支付到期租金才引发的纠纷。因此，应判决驳回本诉原告的诉请。金恒公司现提出反诉。在合同签订后，第一年租金反诉被告已支付。但第二年租金426000元反诉被告至今未付，并在中途拉走货物，单方撕毁合同。按照合同约定的违约责任，逾期付款每天5000元；如反诉被告在合同租期内提前归还商铺应赔偿合同总价30%的违约金，并应按未履行天数每天1000元赔偿损失。据此，应计算的违约金为195200元（逾期付款每天5000元，逾期180天，应计算90000元，原告按127800元主张，合同总价3558000×30%），应计算的既得损失2190000元，反诉原告按一年主张既得损失即365000元。现要求反诉被告徐望源承担：1、支付反诉原告2019年10月1日到2020年9月30日的租金426000元；2、支付反诉原告违约金195200元；3、赔偿反诉原告既得收益损失365000元；三项合计：1986200元；4、诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）为证实其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原被告身份证复印件1份，证明原被告的诉讼资格；2、商铺租赁协议两份、装修图纸一份，用以证明原被告双方于2018年9月23日签订协议，被告将面积约350平方米的商铺出租给原告用于经营森佰汇男装，合同对租金标准、租金支付等进行约定，此后，原告进行整体装修和使用；3、房产证复印件一份，用以证实根据产权记载，被告所出租给原告的门面登记产权人为符禄锦，包括涉案房屋在内的总面积为352.52平方米，被告将超出合法部分外250平方米的非法建筑一并整体出租与原告，故涉案租赁协议应属无效合同；4、银行转账回单一份，用以证实基于租赁合同无效，原告按照合同约定交纳给被告的40000元保证金被告应当予以返还；5、接处警登记表一份、现场治安调解书一份，用以证明合同履行期间，因原告了解到涉案商铺250平方米以上的部分属于非法建筑，原告于2019年10月1日撤离商铺，搬走店内物品，以实际行为表示不再履行合同，在搬离过程中，被告予以阻止，经过公安机关予以处理。因此，从2019年10月1日起，原告并未占有使用过该商铺，被告主张支付2019年10月1日之后的租金无事实及法律依据；6、货柜采购清单一份、装修款支付凭证一份，用以证实原告为装修涉案商铺投入共计84万元的装修费，基于合同无效，被告应该予以赔偿。7、聊天记录及录音一份，用以证实：原告在2019年8月11日才收到被告发送的房产证照片；录音证实在原被告交涉过程中2019年10月，被告认可是将近400平方米进行整体出租的事实。8、顺丰快递回单，证实原告2019年12月18日通过顺丰快递将涉案商铺的钥匙邮寄交还于被告，由何兴梅收取，于2019年12月20日签收。经质证，被告（反诉原告）及代理人认为，对第1组证据没有异议。对第2组证据，2018年9月23日签订的协议真实性没有意见，但是对第二份租赁协议有意见，这个协议是在徐望源单方撕毁合同要搬走物品但是又没有付清租金及正式解除租赁协议之前，双方报警，由徐建找对方达成了一个协议。但是协议达成后，被告与徐望源联系，徐望源说是徐建与金恒公司签订的，他不认可。这个协议当时公司没有盖章，因为公司是说在徐望源能够按照协议第八条付清租金，那该合同就生效，否则以之前的协议为准。这份协议对面积有表述，但是表述不正确。所以，原告用这两份协议说明出租的商铺是350平方米是不正确的。装修图纸，只要不改变房屋结构，我们认为与本案无关，所以不能证明我们出租的房屋包括临时建筑在里面。第3组证据真实性认可，房产证载明了房屋的相关信息，当时出租的时候已经将房产证的复印件提供了给徐望源，所以徐望源是清楚的，其要用此来说我们出租的面积是350平方米，我方不认可。对第4组证据，真实性认可，但是返还保证金不成立，现在合同还有效。对第5组证据真实性没有意见，但是徐望源是签订合同后认为租金高了要把东西搬走，这是在出警记录中载明的，不是其诉请中说的那样。这个接处警只能够证明徐望源认为租金高要搬东西，是其单方撕毁合同，是徐望源违约。对第6组证据，租赁后如何装修，是徐望源自己决定的，这些材料都是复印件，这些是徐望源经营需要的投资，不认可。对第7组证据的聊天记录的三性不认可，看不出这两个人的身份，对真实性无法核实，所以在本案中原告提交的证据不能说明双方的真实身份，又无法提供原始载体，所以不能作为证据使用；关于录音光盘，光盘是在什么条件下，是谁和谁针对什么问题的聊天，对于400平方米是使用面积还是其他的面积不清楚，录音也不可能只有一个人说话，原告方又不能提供载体，原告方不能确保录音的完整性，这个录音是不完整的，只有一个400平方米的这句话，不能说明双方确定的租房面积。对第8组证据的快递单，何兴梅是被告的妻子，本诉被告认可是收到了一把钥匙，但是花公子店的钥匙，与这个案子没有关系。被告（反诉原告）金恒公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照、身份证复印件一份，用以证实被告的主体资格；2、商铺租赁合同复印件一份，用以证实合同签订时间、期限、权利义务；3、房屋租赁协议一份，用以证实协议约定原告有权转租；4、房产证复印件一份，用以证明涉及出租给金恒公司的房屋房东是符禄锦；5、宣威市临时建筑许可证复印件一份，用以证实在本案中提供给反诉被告使用的临时建筑曾经办理过临时建筑许可证。6、反诉原告在相同地段相同面积铺面出租给其他商户的租赁合同一份，用以证实在相同的地段，反诉原告出租的房屋租金大体与出租给反诉被告的租金相同，证明出租的房屋提供给商户无偿使用包括临时建筑后段的位置，租赁合同的租期是5年。提交作为参考认定与反诉被告之间的租赁商铺和租金。7、申请证人王某1出庭庭作证，予以证实证据6中所签订合同的实际履行情况。证人王某2证实：我是2019年6月1日开始租用罗波位于宣威市用，前面是铺面，后面是临时建筑，后面的临时建筑我做仓库使用。商铺不含临时建筑，有200多平方米。是租来卖品牌服装，营业执照还没来得及办，铺面也没有装修。当时我们谈的就是前面的铺面一年408000元，后面的临时建筑说我要用就给我用，没有收钱的。在我租用期间，没有城管部门或者其他部门干涉过后面的临时建筑。罗波还租了隔壁的商铺给森佰汇，具体是谁经营我不清楚，面积跟我租的差不多。现在这个商铺是关着的，听说是双方扯皮了，具体的情况我不知道。原告（反诉被告）代理人质证后认为，对第1组证据没有异议。对第2组证据真实性没有意见，但是合法性和关联性有意见，理由是：第一、该份合同与包括240平方米以上无建设规划许可证的临时建筑作为以整体标的物进行出租，合同为无效合同；第二，对于出租房屋的面积，在2019年签订的未实际履行的协议中的350平方米的出租面积，是被告确认的事实；第三，因涉案合同为无效合同，原告自2019年10月1日以实际行为搬离商铺，从此，未实际占有使用该房屋，金恒公司以此主张租金与事实违背。另外，合同无效，应是全部无效，金恒公司主张的既得利益无法律依据。对第3、4组证据三性没有意见，房产证同时证明了涉案房屋仅有114平方米是合法建筑。对第5组证据的临时建筑许可证三性没有异议，但是达不到对方的证明目的，相反证实涉案合同属于无效合同，该组证据证实被告公司在涉案商铺后修建的临时建筑使用期限是2014年9月19日-2015年9月19日，根据相关规定，反诉原告将临时建筑整体出租给原告方，因此涉案房屋无规划许可证，并且超出临时建筑许可的期限，因此合同是无效的。对第6、7组证据的租赁合同及证人证言，三性均有异议，理由是：第一，根据向证人发问，证人陈述租金是取现金交付，我方认为对此种大金额交易，取现交付不符合交易习惯，交易时间是在签订之日，如果证人不能提供取现记录，其陈述不能作为认定案件事实的依据。第二，证人与被告签订的这份合同，从外观上是属于一份崭新的合同，我们有理由相信这份合同是在上一次庭审后补签和伪造的，如果对方将该组证据提交，我方可以申请鉴定，根据上次勘察的情况，那么这个合同的商铺应该是与涉案商铺是差别不大的，但是根据证人陈述，是存在一定差距的。对双方当事人提交的证据，本院综合认证如下：对本诉原告提交的第1、2、3、4、5、8组证据符合证据的“三性”，本院予以采信，对证明观点能否成立，待后面说理部分予以阐述。对本诉原告提交的第6组证据系复印件，未提交原件核对其真实性，本院不予采信。对第7组证据，对话录音内容不完整、清晰，不能与其他证据相印证，且未提供原始载体予以核对，不予采信；对微信聊天记录，原告也未提交原始载体予以核对，无法确认其真实性，本院不予采信。对反诉原告宣威市金恒商贸有限公司提交的证据，对第1、2、3、4、5组证据符合证据“三性”原则，本院予以采信，对证明观点能否成立，待后面的说理部分予以阐述。对原告提交的第6、7组证据，与本案有关联、能和其他证据相印证的部分本院予以采信，其余部分不予采信。综合双方当事人陈述和举证、质证、认证情况，本院确认如下法律事实：2017年4月1日，被告（反诉原告）宣威市金恒商贸有限公司与案外人符亿林、赵芹多、符禄谨签订《房屋租赁协议》，租赁房屋所有人为符禄谨，位于宣威市西宁路的245、247、2××号商住房使用，租期为2017年4月1日至2027年3月30日止，合同约定宣威市金恒商贸有限公司可转租。后被告（反诉原告）宣威市金恒商贸有限公司的法定代表人罗波在上述房屋的后院搭建总建筑面积为824平方米的建议临时建筑，并以原出租人符亿林的名义向宣威市建设局申请了使用期限为2014年9月19日起至2016年9月19日止的临时建筑许可证。2018年9月23日，被告（反诉原告）宣威市金恒商贸有限公司与原告（反诉被告）徐望源签订《商铺租赁协议》，宣威市金恒商贸有限公司将其中2××号商住房一楼商铺租赁给徐望源经营“森佰汇”服装。《商铺租赁协议》约定：商铺位于宣威市西宁路2××号一楼商铺，租期八年，从2018年10月1日至2026年10月1日止。第一条约定，租期内，2018年10月1日至2023年10月1日，租金每年人民币426000元，自2023年10月1日至2026年10月1日止，每年租金人民币476000；合同保证金人民币40000元。第二条约定，每年租金分两次支付（时间为每年11月1日和次年4月1日），每逾期一天加收逾期费5000元。第三条约定，承租方装修时须经出租方同意后才可改造商铺，商铺内所有装修装饰部分承租方不得移除（可移动部分除外）。第四条2约定，如承租方在合同期限内提前归还商铺应赔偿合同总价30%的违约金给甲方，并承担相关损失和既得收益（既得收益按合同未履行天数计算，每天1000元人民币）。合同签订后，原告（反诉被告）徐望源在支付第一年租金后，对2××号一楼商铺及后面的临时建筑装修经营“森佰汇”服装。2019年10月31日凌晨徐望源将店内物品搬走，2019年11月1日徐望源派人来撤店内货柜时被宣威市金恒商贸有限公司法定代表人罗波发现后发生争议。徐望源方遂向宣威市公安局西宁派出所报警。宣威市公安局西宁派出所2019年12月15日组织双方进行调解，但未达成协议。在争议发生后，原告徐望源的亲属徐建作为徐望源的代理人与宣威市金恒商贸有限公司达成新的商铺租赁协议，对租期和租金进行了变更约定，该协议第一条载明：甲方所出租的商铺位于宣威市西宁路2××号一楼，面积约350平米（后面仓库不在出租范围）；第八条载明：乙方支付原欠甲方的租金叁万八仟元，及按本协议应付的第一年房租贰拾万元后，原双方于2018年9月23日所签订的《商铺租赁协议》自行解除，本协议正式生效，如未支付上述费用，原协议继续生效。但协议签订后，徐望源并未按该协议给付相关款项。另，本案审理中，本院曾于开庭当日组织双方当事人到现场查看，对本案诉争的2××号商铺因双方均称钥匙被对方拿着而未能进入屋内，经查看宣威市金恒商贸有限公司租给案外人王某2的相邻245号商铺结构，前面商铺与后面临时建筑为有隔界的相互独立部分，只有一门相通。审理中，双方就2018年9月23日签订的《商铺租赁协议》涉及的租赁商铺面积是否包括后面的临时建筑面积，租赁合同是否为有效合同还是无效合同争议较大，调解未能达成协议。本案中，双方当事人就2018年9月23日签订《商铺租赁协议》后，徐望源对位于宣威市西宁路2××号商铺进行装修后经营“森佰汇”服装并支付第一年租金及2019年10月31日晚和同年11月1日，徐望源在未通知宣威市金恒商贸有限公司情况下搬走店内物品而发生争议的事实无争议。本案的主要争议焦点为：涉案租赁物签订合同时，是否包括后面的临时建筑？双方签订的《房屋租赁协议》是属有效合同还是无效合同？原告（反诉被告）认为，宣威市金恒商贸有限公司出租给自己的2××号商铺只有110余平方米为合法建筑，有250平方米以上系未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，违反相关法律法规规定，属无效合同，己失去继续履行合同的先决条件；宣威市金恒商贸有限公司认为出租给徐望源的是2××号一楼商铺，商铺后面的临时建筑不在租赁范围内，当时自己答应在未被拆除之前可以无偿提供给徐望源使用。这些情况签订合同前已告知徐望源，合同不违反相关法律禁止性规定，属有效合同。本院认为，综合双方提交的证据及陈述看，双方2018年9月23日签订《商铺租赁协议》出租标的物不包括后面的临时建筑，理由如下：首先，2018年9月23日签订《商铺租赁协议》载明租赁物为宣威市西宁路2××号一楼商铺，并没有后面的临时建筑的表述，而从2××号房产证记载的内容及四至范围能界定2××号一楼商铺的范围。其次，从双方争议发生后新签订的但未实际履行的《商铺租赁协议》第一条载明的内容看，虽有面积的表述为约350平方米，但括号内已注明后面仓库不在出租范围。第三、2019年11月31日晚及同年11月1日徐望源未告知本诉被告即搬走店内物品发生争议后，本诉原告向公安机关报警，公安机关2019年12月15日出具的现场治安调解协议书中记载纠纷的原因是本诉原告认为租金太贵无法经营，并未提及是因为租赁标的物为违法建筑导致合同无效不想经营或影响其经营。第四、虽然徐望源租赁的2××号商铺客观上对商铺后面的临时建筑装修使用，但就现有证据，不能合理排除上述第一、二点理由中的事实，也存在其无偿装修使用的可能，而且本院和双方当事人、代理人现场查看，相邻的245号商铺情况侧面可印证了这一情况。综上，本诉原告徐望源现有的证据不能证明本诉被告宣威市金恒商贸有限公司将2××号一楼商铺后面的已超过临时使用期限的临时建筑包含在内出租给其使用，双方2018年9月23日签订《商铺租赁协议》不存在违反相关法律规定无效情形，系双方当事人真实意思表示，合法有效。对本诉原告主张合同无效的请求不予支持。对反诉原告主张合同有效的主张，本院予以支持。本案双方当事人在履行合同过程中，由于反诉被告徐望源认为租金太贵无法经营，在未协商一致解除合同的情况下，于2019年10月31日晚搬走店内物品，同年11月1日撤货柜时引发争议，此后未开门营业，以实际行动表明不再履行合同。虽然反诉原告宣威市金恒商贸有限公司反诉主张继续履行合同，但客观上已无继续履行的可能，经释明，反诉原告同意解除合同。对于合同解除后，双方的权利义务依2018年9月23日签订《商铺租赁协议》相关条款的约定及合同法相关规定确定如下：在本诉部分，对本诉原告诉请赔偿原告装修损失的诉请，由于双方签订的协议为有效协议，存在违约的系本诉原告，其对临时建筑装修因未在合同约定的租赁物范围内，合同约定范围内的租赁物装修依2018年9月23日签订《商铺租赁协议》第三条约定除可移动部分外不得拆除，故不予支持。对本诉原告要求返还合同保证金，根据本案的实际，可在欠反诉原告的租金中予以扣除，不再返还。在反诉部分，由反诉被告支付尚欠反诉原告的租金人民币355000元（2019年10月1日至2020年5月30日），扣除反诉被告缴纳的保证金人民币40000元，实际反诉被告应给付尚欠反诉原告租金人民币315000元。对反诉原告多主张的部分不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付违约金及赔偿既得收益损失的诉请，虽然双方在合同中既约定了违约金，又约定了损失的计算方法，但是根据《合同法》第一百一十四条规定，一般情况下，当事人只能选择适用一种计算方式，不能同时并用。根据本案的实际情况，本院支持反诉原告的第2项诉讼请求，即由反诉被告支付违约金195200元，对第3项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除反诉被告徐望源与反诉原告宣威市金恒商贸有限公司2018年9月23日签订《商铺租赁协议》，自2020年6月起，未履行的部分不再继续履行。二、由反诉被告徐望源在判决生效后15日内给付尚欠反诉原告宣威市金恒商贸有限公司的租金人民币315000元。三、由反诉被告徐望源在判决生效后15日内支付反诉原告宣威市金恒商贸有限公司违约金人民币195200元。四、驳回本诉原告徐望源的诉讼请求。五、驳回反诉原告宣威市金恒商贸有限公司其余诉讼请求。本诉原告徐望源预交的案件受理费人民币1150元，减半收取人民币575元由本诉原告徐望源负担；反诉原告宣威市金恒商贸有限公司预交的案件受理费人民币22676元，减半收取人民币11338元，由反诉原告宣威市金恒商贸有限公司负担人民币8163元，反诉被告徐望源负担3175元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国没事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民审判员  郭明利二〇二〇年七月二十五日书记员  沈 彦