河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3511号 上诉人（原审原告）：杨兆友，男，1963年12月13日生，汉族，住唐山市路南区。 上诉人（原审原告）：尹福女，女，1966年10月15日生，朝鲜族，住唐山市路南区。 二上诉人委托代理人：李顺前，河北青水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩国成，男，1955年1月2日生，汉族，住唐山市路北区。 被上诉人（原审被告）：李桂芬，女，1957年5月17日生，住唐山市路北区。 二被上诉人委托代理人：郝秀娟、党小艳，河北天壹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王翠荣，女，1953年7月28日生，汉族，住唐山市路南区。 委托代理人：付小坤，河北天壹律师事务所律师。 委托代理人：吴志娟，河北天壹律师事务所实习律师。 上诉人杨兆友、尹福女因与被上诉人韩国成、李桂芬、王翠荣执行异议之诉纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（以下简称一审法院）（2019）冀0202民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人杨兆友、尹福女的上诉请求为：1.撤销一审法院（2019）冀0202民初1052号民事判决，改判准许执行王翠荣名下位于唐山市路北区房产；2.本案一审、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一审判决确认韩国成、李桂芬享有排除强制执行的民事权益，存在明显的认定事实错误。一、种种迹象表明韩国成、李桂芬与王翠荣之间的《房屋买卖合同》存在虚假性。首先该《房屋买卖合同》约定的付款时间、付款方式与韩国成、李桂芬主张的付款时间、付款方式存在明显的矛盾，且难以自圆其说。1.付款方式：合同约定的付款方式是一次性付清，而韩国成、李桂芬主张的付款方式却是分三次支付。2.付款时间：合同载明付款时间是2017年4月5日便已经付清全部购房款，而韩国成、李桂芬主张的付款时间却是2017年4月4日7万元、4月17日23万元、4月23日28.5万元；其次，《房屋买卖合同》约定的交易方式反常，不符合正常的二手房买卖交易习惯。在二手房交易过程中，如果交易的二手房未取得房屋所有权证，土地使用权证（或不动产权证），正常的交易习惯是先支付一部分购房款，扣留一部分尾款，待交易房产完成产权过户登记手续后，再行支付剩余尾款。而韩国成、李桂芬与王翠荣签订的《房屋买卖合同》却约定在办理产权过户登记前，就需要支付完毕全部的购房款，双方约定的交易方式与正常的二手房交易习惯明显不符。最后韩国成、李桂芬从王翠荣手中购买争议房产的行为本身也完全有悖常理。其一、从唐山市路北区房屋征收办公室调取的证据显示，韩国成本人在和顺园小区就有三套置换房屋，分别是208-3-1004（面积84.34平方米）、109-2-0302（面积81.53平方米）、207-3-0904（面积82.410平方米），韩国成、李桂芬再以58.5万元的价格从王翠荣手中购买和顺园小区108-2-403号房屋，有悖常理。其二，韩国成、李桂芬以58.5万元的价格购买108-2-403号房屋完全多此一举，也是极其不正常的。本案争议的108-2-403号房屋的面积为115.94平方米，总价款为58.5平方米，单价为5046元／平方米，根据“路北区东新村境内震后危旧平房征收补偿安置政策”，即《唐山市人民政府关于规范市中心房屋拆迁改造补偿安置工作意见》的有关规定，“因房屋设计及房屋不可分割的原因，超出置换标准面积5平方米（含）以内部分，由被拆迁人按每平方米3000元购买；再超出部分，按市场价格购买”，韩国成完全可以选择一套面积为115平方米左右的安置房屋，并且可以按照当时政府确定的市场价即每平米4600元的价格购买。韩国成本来有条件按照4600元的价格在和顺园小区购买房产，但其却弃之不用，偏偏要每平方米多支付446元，按照5046元的价格从王翠荣手中购买和顺园小区的房产。这种操作方式完全有悖常理，如果目的不是恶意串通、规避执行，实在无法为这种行为的动机，寻找到一个合乎常识、常理、常情的解释。综上，《房屋买卖合同》约定的付款时间、付款方式与韩国成、李桂芬主张的付款时间、付款方式存在明显的矛盾，《房屋买卖合同》约定的交易方式极其反常，韩国成、李桂芬放弃拆迁的优惠政策、以高于市场价近500元的价格从王翠荣处购买房产完全违背常理。因此本人有充分的理由确信韩国成、李桂芬与王翠荣之间的《房屋买卖合同》是虚假的，其缔约目的就是要规避法院的强制执行，其二人不享有排除强制执行的民事权益。二、即使韩国成、李桂芬与被执行人王桂荣签订的《房屋买卖合同》是真实的，韩国成、李桂芬对执行标的（即和顺园108楼2单元403室房产）也不享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，韩国成、李桂芬作为执行案件的案外人应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，在证据采信标准上，对韩国成、李桂芬提交的证据应依据民事证据规则严格把握。鉴于以上情形，韩国成、李桂芬不享有排除强制执行的民事权益；（一）韩国成、李桂芬与王翠荣签订的《房屋买卖合同》系无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的要求，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定“未依法登记领取权属证书房地产”，不得转让。本案中，作为执行标的的和顺园108楼2单元403室房产迄今为止仍未办理两证，属于城市房地产管理法规定的不得转让的房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，韩国成、李桂芬与王翠荣签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。因此，该《房屋买卖合同》不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。（二）韩国成、李桂芬虽然提交了王翠荣出具的收条以及两张银行转账凭证，但仍无法证明其“已支付全部价款”。关于7万元的定金部分，仅有王翠荣出具的收条，韩国成、李桂芬并未提供相应的银行取款凭证。根据最高人民法院相关案例的裁判精神，对于被上诉人（案外人）提交的证据应依据民事证据规则严格把握；因此，在执行异议案件中，仅有被执行人提供的收据而无其他客观证据佐证的话，该部分款项不应予以认定。关于韩国成、李桂芬提交的两张银行转账凭证，其中一张是案外人韩静转给王翠荣的，该证据不能说明所转款项是韩国成、李桂芬向王翠荣支付的购房款；另一张虽系李桂芬转账给王翠荣，但转账的时间与《房屋买卖合同》的约定不符，不排除李桂芬与王翠荣之间存在其他经济往来。因此，现有证据不足以认定韩国成、李桂芬已经支付了全部购房款。（三）韩国成、李桂芬无视房地产管理法有关“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让的法律规定，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，明知交易房产未取得两证或不动产登记证，存在过户的法律政策限制，其仍在合同中约定“待房产证、土地证办理下来后再行办理产权转移登记”的条款系双方当事人为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，属于对法律政策限制的故意无视，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，故该买受人的权利不能排除执行。综上所述，种种迹象表明韩国成、李桂芬与王翠荣之间的《房屋买卖合同》是虚假的；而且这三人签订的《房屋买卖合同》也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，韩国成、李桂芬不享有排除强制执行的民事权益。 被上诉人韩国成、李桂芬辩称杨兆友、尹福女提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院驳回其上诉请求。 被上诉人王翠荣辩称一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，做出的判决正确，请二审法院依法驳回杨兆友、尹福女的上诉，维持原判。 杨兆友、尹福女向一审法院提出诉讼请求：1.判决准许执行被执行人王翠荣名下的唐山市路北区房产；2.诉讼费由王翠荣、韩国成、李桂芬共同承担。 一审法院查明，2017年4月5日，王翠荣与韩国成、李桂芬签订房屋买卖合同，约定王翠荣将坐落在唐山市路北区缸窑里和顺园108楼2单元403号住宅出售给韩国成、李桂芬，价款为585000元。2017年4月5日王翠荣签写收条一份，内容为：收到李桂芬交购房款订金七万元整。2017年4月17日，李桂芬向王翠荣转账230000元。2017年4月23日，韩国成女儿韩静给王翠荣转账285000元。韩国成、李桂芬购买涉案房产后进行了装修并入住，并于2017年10月12日开始缴纳热费。 一审法院另查明，在执行杨兆友、尹福女与王翠荣、宋明华、孙素彦民间借贷纠纷一案中，2019年3月26日，本院作出（2018）冀02执16413号执行裁定书，裁定依法查封王翠荣名下坐落于唐山市路北区房产，自2019年3月26日至2022年3月25日止。 一审法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王翠荣与韩国成、李桂芬签订了书面的房屋买卖合同；结合韩国成、李桂芬提交的银行流水、签写收条的时间、金额等因素综合分析，可认定韩国成、李桂芬已支付全部价款；韩国成、李桂芬在居住即合法占有涉案房产先于人民法院的查封行为；韩国成、李桂芬未办理过户登记非其自身原因。故韩国成、李桂芬对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第二十八条的规定，判决驳回杨兆友、尹福女的诉讼请求。案件受理费9300元，由杨兆友、尹福女承担。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：韩国成、李桂芬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。一、关于合同效力：涉案房产为拆迁安置房，王翠荣通过产权置换的方式取得了涉案房产的所有权，故王翠荣享有该房产的物权，《中华人民共和国物权法法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，王翠荣处分其名下不动产，符合《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人该上诉主张，理据不足。二、关于韩国成、李桂芬于本院查封之前是否合法占有使用涉案房产：本院查封涉案房产的时间为2019年3月26日，而韩国成、李桂芬有证据证明其于2017年即已实际居住于该房产内。三、关于韩国成、李桂芬是否于法院查封前支付了全部购房款：房产的交易价格为585000元，2017年4月，韩国成、李桂芬两次通过银行转款的方式向王翠荣银行账户转款共计515000元，另支付现金7万元，总计585000元，故能够认定韩国成、李桂芬于法院查封之前支付了全部购房款。涉案房产非因系置换房，因有权机关或义务单位尚未对涉案房产办理产权登记，故不能完成过户的原因不能规则于买受人。综上，王翠荣与韩国成、李桂芬系在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；一审法院查封之前韩国成、李桂芬装修入住，合法占有涉案房产；已支付全部价款；涉案标的房产未能办理过户登记非因韩国成、李桂芬自身原因。韩国成、李桂芬对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，上诉人杨兆友、尹福女的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由杨兆友、尹福女负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 靓 审判员 刘玉秋 审判员 王 楠 二〇二〇年七月十三日 书记员 任颖超