上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5510号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海森旻众创空间有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号1幢3层。法定代表人:周爱芬，总经理。委托诉讼代理人：拜守华，上海市海燕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：葛家敏，男，汉族，1984年3月31日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁培佳，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海张江公司（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张东路1387号16幢。法定代表人：袁涛，董事长。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文，上海上正恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶慧华，女，汉族，1976年11月3日生，住上海市浦东新区。上诉人上海森旻众创空间有限公司（以下简称森旻公司）、葛家敏因与被上诉人上海张江公司（集团）有限公司（以下简称张江公司）、叶慧华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。森旻公司上诉请求：撤销一审判决第九项，改判支持其一审提出的反诉诉讼请求。事实和理由：一、张江公司将同一地址分别租给森旻公司、案外人北京XX有限公司（以下简称XX公司），由于XX公司先行办理注册地址登记手续，导致森旻公司无法实现从事众创空间经营管理的合同目的，依法应认定张江公司构成违约。二、张江公司因案外人XX公司的原因造成违约，应当就森旻公司无法办理地址注册期间的租金、物业费以及装修分摊损失，向森旻公司承担违约赔偿责任。三、即便森旻公司存在逾期支付租金的违约行为，也不能免除张江公司的违约责任。张江公司辩称，森旻公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。首先，森旻公司未按期支付租金，经多次催讨仍未缴纳，符合案涉房屋租赁合同约定的解除条件，张江公司享有合同解除权。其次，森旻公司没有提供证据证明张江公司影响到其招商，也没有提供证据证明有企业有意承租而因地址注册问题未承租。况且，注册地址的问题很好解决，森旻公司实际上也采取了灵活变通的做法，森旻公司要求张江公司赔偿损失的反诉请求缺乏依据。葛家敏辩称，森旻公司对案涉房屋进行装修经张江公司同意，在装修较新且有很大价值的情况下，张江公司应当补偿森旻公司装修损失。叶慧华未发表答辩意见。葛家敏亦不服一审判决，提起上诉，要求撤销一审判决第七项，改判葛家敏不承担连带担保责任。首先，《补充协议（三）》的签订未告知葛家敏，根据我国担保法之规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。其次，从权利义务对等角度，葛家敏原先持有森旻公司10%股份，张江公司要求自然人提供担保，因此葛家敏提供了担保。《补充协议（二）》以及《补充协议（三）》签订时葛家敏已经退出森旻公司，不是森旻公司股东、员工，《补充协议（三）》也变更担保人为叶慧华，该协议旨在明确承租地址和变更担保人，葛家敏无需承担担保责任。张江公司辩称，不同意葛家敏的上诉。《补充协议（三）》不是对租赁合同的变更，租赁部位、号码都一致，只是增加101室，其他都没有变更，没有影响葛家敏作为担保人的权利，没有增加其担保责任，该协议增加一个担保人也有利于分散葛家敏的担保责任。森旻公司辩称，对于葛家敏的上诉请求法院依法判决。叶慧华未发表答辩意见。张江公司向一审法院起诉请求：1、判令解除张江公司与森旻公司、葛家敏之间签署的《上海张江公司（集团）有限公司租赁合同》；2、判令森旻公司将房屋恢复原状后迁出房屋；3、判令森旻公司向张江公司支付2018年7月15日至森旻公司实际迁出之日的租金和使用费（暂算至2019年3月31日，共计992,699.26元，按3.50元/平米/天计算，2019年7月15日后按3.85元/平米/天计算）；4、判令森旻公司向张江公司支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的物业费184,627.56元。5、判令森旻公司向张江公司支付2018年3月1日至3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日期间的电费11,700元（2018年3月1日至2018年3月31日为2,100元，2018年11月1日至2019年2月28日为9,600元）；6、判令森旻公司向张江公司支付逾期支付租金的违约金190,272.19元（从2018年7月1日暂计至2019年3月31日，按合同约定每逾期一天按未付金额千分之一计算）；7、判令叶慧华、葛家敏对森旻公司的上述支付义务承担连带责任；8、本案诉讼费由森旻公司、叶慧华、葛家敏承担。森旻公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、请求判令张江公司向森旻公司赔偿因其违约造成的各项经济损失1,761,748.16元；2、反诉费由张江公司承担。一审法院经审理查明：沪房地浦字（2016）第XXXXXX号《上海市房地产权证》载明上海市浦东新区XX路XX号1-2,4幢房屋权利人为张江公司。2016年6月7日，张江公司作为出租方（甲方），森旻公司作为承租方（乙方），葛家敏作为乙方的担保方，三方签署了《房屋租赁合同》。其中，《房屋租赁合同》（协议条款）第2.1条约定，乙方为在园区从事众创空间经营管理的企业。协议条款第3.1条约定，甲方将上海市张江公司高科技园区XX路XX号XX幢B座1楼房屋及6楼房屋出租给乙方，双方确认实测建筑面积共计3735.2平方米（其中，1楼实测面积1554.30平方米，6楼实测面积2180.90平方米），不再异议，作为乙方项目生产经营的场所。协议条款第4.1条中约定，乙方租赁该房屋仅作为生产经营、科技研发用途，……。协议条款第5.1条约定，乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，租期为60个月，自2016年6月30日起至2021年6月29日止。其中2016年7月1日起至2016年8月31日止为贰个月免租期，2017年7月1日起至2017年7月31日为壹个月免租期，免租期内该租赁房屋免收租金，但相关物业管理费乙方仍需照常支付。协议条款第6.1条约定，XX路XX号XX幢B座1楼房屋的租金标准自2016年6月30日起至2019年6月29日止为每天每建筑平方米3.50元（其中净价3.33元，另有税率5%增值税0.17元）；自2019年6月30日起至2021年6月29日止为每天每建筑平方米3.85元（其中净价3.67元，另有税率5%增值税0.18元）。协议条款第7.1条中约定，本合同生效后十五日内，乙方应支付给甲方1,153,128.07元作为本合同的履约保证金。协议条款第9.1条约定，除本合同约定外，对非金钱违约行为，违约方应承担日违约金12,637元。《房屋租赁合同》（标准条款）第7.2.1条约定，租金每三个月（自租期开始起算）支付一次，先付后用。乙方应于本合同签订后15天内（但不迟于租赁房屋交付日之前），向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。标准条款第18.1.1约定，乙方应在租赁合同满或本合同提前终止时，将其所租赁的房屋拆除装修及乙方自设的附属设施（如果有），恢复房屋至交房时的状态，交房时的状态无法确定的，恢复至毛坯状态。标准条款第19.3条约定，除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……19.3.5未按期支付租金及其它费用。标准条款第19.5条约定，乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其它费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其它费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。标准条款第20.9约定，乙方的担保方葛家敏（身份证见附件六）在此不可撤销地承租对森旻公司履行本合同无条件承担连带保证责任。2016年8月1日，张江公司作为甲方、森旻公司作为乙方，葛家敏作为乙方的担保方，三方签署《补充协议》，其中第一条约定将房屋起租日由原定的2016年6月30日推迟至2016年7月15日。第二条将《房屋租赁合同》（协议条款）第5.1条中租期变更为自2016年7月15日起至2021年7月4日止，同时对免租期的起止日期亦作了相应变更。第三条将《房屋租赁合同》（协议条款）第6.1条中租金支付标准的起止日期作了相应变更，该条其余内容不变。2017年3月24日，张江公司作为甲方，森旻公司作为乙方，葛家敏作为丙方，三方又签订《补充协议（二）》，其中第一条约定，甲方同意乙方变更该房屋租赁面积的请求，即乙方于2017年3月20日起不再承租XX路XX号B座1楼部分房屋（建筑面积约519.16平方米，具体方位详见附件平面图）及B座6楼房屋（建筑面积约2180.90平方米，具体方位详见附件平面图），保留承租上海市XX路XX号B座1楼部分房屋（建筑面积约1035.14平方米，具体方位详见附件平面图）；第三条约定，乙方支付给甲方作为履约保证金的1,153,128.07元中的822,530.23元……无息退还给乙方，即该合同的履约保证金金额变更为330,597.84元。第四条约定，丙方作为乙方的担保方，不可撤销地承诺继续就乙方履行该合同、该协议及本协议无条件承担连带保证责任。2018年2月5日，张江公司作为甲方，森旻公司作为乙方，叶慧华作为丙方，三方签署了《补充协议三》，其中第一条约定，甲乙丙三方确认：乙方的承租地址为上海市XX路XX号XX座XX楼XX室（计租建筑面积为1035.14平方米，具体方位详见附件一：平面图，与该协议二中乙方保留承租的房屋范围相同），不再异议；第二条约定，丙方作为乙方的担保方，不可撤销地承诺继续就乙方履行该合同、该协议、该协议二及本补充协议三无条件承担连带保证责任。后森旻公司向张江公司支付了租赁保证金330,597.84元及至2018年7月14日的租金。2019年2月26日，森旻公司向张江公司发出《关于租赁地址无法作为注册地址租金损失、以及外墙浸水、修复损失补偿的公函》，其中载明系争房屋地址无法作为注册地址及2016年10月22日由于系争房屋漏水导致森旻公司的修复损失等问题。张江公司确认其于2019年2月27日收到此份公函。2019年4月19日，张江公司向一审法院递交民事起诉状及证据副本，森旻公司于2019年5月20日收到一审法院寄送的本案民事起诉状副本、证据副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼材料。一审法院另查明，张江公司与案外人XX公司于2017年4月1日签订了《房屋租赁合同》一份，租赁房屋地址为上海市张江公司高科技园区XX路XX号XX幢B座一层部分房屋（519.16平方米）。案外人XX公司成立日期为2017年4月28日，营业场所为中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX幢B座一层。一审庭审中，张江公司向一审法院陈述，张江公司租赁给案外人的租赁部位与租赁给森旻公司的租赁部位不同，系将森旻公司申请退租的一部分租赁部位租给了案外人。诉请2中恢复房屋原状就是按照合同约定将装修隔断拆除，恢复至毛坯状态。租赁保证金要求抵扣欠付租金。一审庭审中，森旻公司、叶慧华向一审法院提交了各类装修合同及各类装修费发票和支付凭证，张江公司对此均不予认可。同时，森旻公司向一审法院陈述,对张江公司诉请5中的电费金额无异议；如果认定合同解除，对张江公司主张的逾期支付租金的违约金标准应按照银行同期贷款利率计算。其提起的反诉请求系基于合同继续履行情况下的损失赔偿。一审法院认为，张江公司与森旻公司就系争房屋签订的《上海张江公司（集团）有限公司租赁合同》及三份《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方合同约定，森旻公司未按期支付租金及其它费用构成违约，逾期支付租金或其它费用款项超过30天的，张江公司有权解除合同。现森旻公司已逾期支付租金超过30天，构成违约，现张江公司诉请解除合同符合双方合同约定，一审法院予以支持，双方签订的房屋租赁合同及三份《补充协议》自森旻公司收到民事起诉状副本之日即2019年5月20日解除。合同解除后，森旻公司应将系争房屋恢复原状，鉴于张江公司与森旻公司对系争房屋交房时的状态无法确定，根据双方租赁合同约定，森旻公司应将系争房屋恢复至毛坯状态并迁出系争房屋。对张江公司主张的自2018年7月15日起计算的租金和房屋占有使用费的诉请，符合双方合同约定,一审法院予以支持。对张江公司主张的2018年3月1日至2018年3月31日及2018年11月1日至2019年3月31日期间的电费11,700元，森旻公司对此不持异议，一审法院予以支持。对张江公司主张的逾期支付租金的违约金，现双方合同既已解除，故逾期支付租金的违约金应截止至合同解除日即诉状副本送达之日，森旻公司提出违约金的标准过高要求法院调整，由一审法院根据双方合同的履行情况、张江公司损失、森旻公司过错程度等因素酌情调整，2018年7月15日至2019年1月14日期间的租金逾期支付违约金调整为92,000元，2019年1月15日至2019年5月19日的租金逾期支付违约金调整为25,000元。对张江公司主张要求叶慧华、葛家敏对森旻公司承担连带责任的诉请，《房屋租赁合同》及2016年8月1日的《补充协议》、2017年3月24日的《补充协议（二）》中均明确约定葛家敏作为担保方对森旻公司继续履行租赁合同及两份补充协议承担连带保证责任；2018年2月5日的《补充协议三》亦明确约定叶慧华对森旻公司继续履行租赁合同及三份补充协议承担连带保证责任，但鉴于《担保法》规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证。”本案中张江公司主张的未付租金中，根据合同约定，2018年7月5日森旻公司应支付2018年7月15日至2018年10月14日的租金，2018年10月5日应支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金，以上两笔租金支付期限届满后，张江公司未向法庭举证其曾向葛家敏或叶慧华要求承担保证责任，故该葛家敏、叶慧华对该两段期间的租金应免除保证责任，并免除该两段期间租金逾期支付违约金的保证责任。之后的租金支付及相应的逾期付款违约金的保证责任葛家敏、叶慧华应予承担。同理，2018年3月1日至2018年3月31日的电费2,100元亦免除葛家敏、叶慧华的保证责任。张江公司在本案审理过程中撤回诉请4，系自行处分诉讼权利，并不违反法律规定，一审法院予以准许。合同解除的情况下，现张江公司未要求没收租赁保证金，并要求抵扣租金，对租赁保证金作为合同解除的后果，张江公司应予返还。针对森旻公司提出的反诉请求，森旻公司以租赁房屋地址无法为其招商企业办理企业登记注册手续以及租赁房屋外墙渗水为由要求张江公司赔偿租金、物业费、装修分摊成本及渗水修复费用等各项损失，一审法院认为，首先，尽管森旻公司租赁系争房屋系为了通过打造众创空间方式进行招租赢取合法利润，其中可能会涉及到招商企业的注册登记问题，但张江公司与森旻公司的租赁合同中并未对森旻公司的招商企业的登记注册问题作出明确约定，对租赁房屋的修缮森旻公司亦未举证系张江公司应负之责；其次，森旻公司庭审中明确其提出的反诉请求系基于合同继续履行情况下的损失赔偿，现在租赁合同解除的情况下，且一审法院认定合同解除系森旻公司违约造成，对森旻公司提出的反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条的规定，判决如下：一、张江公司与森旻公司签订的《上海张江公司（集团）有限公司租赁合同》及三份《补充协议》于2019年5月20日解除；二、森旻公司应于判决生效之日起十五日内将上海市XX路XX号XX座XX楼XX室房屋（建筑面积1035.14平方米）恢复原状，并迁出上述房屋；三、森旻公司应于判决生效之日起十五日内支付张江公司2018年7月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费（2018年7月15日至2019年7月14日止按1035.14平方米X3.50元/平方米/天计算，2019年7月15日至实际迁出之日按1035.14平方米X3.85元/平方米/天计算）；四、森旻公司应于判决生效之日起十五日内支付张江公司电费11,700元；五、森旻公司应于判决生效之日起十五日内支付张江公司逾期付款违约金117,000元；六、叶慧华对森旻公司上述第三项中2019年1月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费、第四项中电费9,600元、第五项中逾期付款违约金25,000元承担连带清偿责任；七、葛家敏对森旻公司上述第三项中2019年1月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费、第四项中电费9,600元、第五项中逾期付款违约金25,000元承担连带清偿责任；八、张江公司应于判决生效之日起十五日内返还森旻租赁保证金330,597.84元；九、驳回森旻公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费15,552元减半收取计7,776元，财产保全费5,000元，共计12,776元，由张江公司负担783元，森旻公司负担11,993元；一审反诉案件受理费10,328元由森旻公司负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、张江公司是否存在违约行为，森旻公司提出的反诉请求能否得到支持？二、葛家敏是否应当承担连带担保责任？关于第一个争议焦点。本院认为，根据“谁主张、谁举证”原则，森旻公司认为张江公司在合同履行过程中存在违约行为，导致其合同目的无法实现，则其应当对此承担举证责任。本案中张江公司和森旻公司先后签署了《房屋租赁合同》及几份补充协议，并无证据证明森旻公司在签订《补充协议（三）》之前向张江公司提出过因注册地址导致无法招商的问题，相反，其向张江公司支付了部分租金。在租赁期内，是否有租户入住具有不确定性，森旻公司也未能提供证据证明有租户愿意租赁但因注册地址导致无法进驻的问题。况且，根据目前的政策，注册地址完全可以通过集中注册等方式解决。森旻公司认为张江公司存在违约导致其合同目的无法实现，但是并未提供有效的证据予以佐证，也未能提供证据证明其为此所遭受的损失，应当承担不利的法律后果，其一审提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》中均明确约定葛家敏作为担保方对森旻公司继续履行租赁合同及两份补充协议承担连带保证责任。《补充协议（三）》亦明确约定叶慧华对森旻公司继续履行租赁合同及三份补充协议承担连带保证责任。从合同内容来看，《补充协议（三）》属于一个补充性条款，旨在明确租赁地址，并未对《补充协议（二）》中的内容如租赁地址、租赁面积、租赁期限、租赁价格等内容进行变更约定，未改变张江公司和森旻公司在《房屋租赁合同》及之前签订的两份补充协议项下的权利义务，也未加重葛家敏的担保责任。《补充协议（三）》中约定叶慧华对森旻公司的债务承担连带保证责任，但并不意味着免除葛家敏依据《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》所应当承担的担保责任。在各方当事人并未约定葛家敏不再承担担保责任的情形下，《房屋租赁合同》及《补充协议》《补充协议（二）》对葛家敏依然具有法律约束力，其应当按约承担担保责任。葛家敏主张其不应当承担担保责任的抗辩于法无据，本院不予支持。综上所述，森旻公司和葛家敏的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计24,392元，由上诉人上海森旻众创空间有限公司负担8,840元，上诉人葛家敏负担15,552元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二〇年七月二十二日书记员  盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。