湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初192号原告（反诉被告）：阮长波，男，1985年7月3日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：罗仲欣，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：武汉市蔡甸区建新房地产开发公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区建新二路。法定代表人：刘贤木，该公司董事长。委托诉讼代理人：李尚银，湖北法正联合律师事务所律师。原告（反诉被告）阮长波与被告（反诉原告）武汉市蔡甸区建新房地产开发公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日作出（2019）鄂0114民初1236号民事判决。阮长波及建新公司均不服，提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）鄂01民终10397号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。阮长波及其委托诉讼代理人罗仲欣，建新公司的委托诉讼代理人李尚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮长波向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付延期交房违约金93,227.42元（从2017年1月1日起至2019年4月1日，共计790天，590,047元×0.2‰×790天）；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年10月26日，阮长波与建新公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市蔡甸区蔡甸街新福路新福茂·中央广场x号楼x层x号房，交房时间为2016年12月31日。合同签订后，原告支付了全部购房款，但至今被告仍未将商品房交付原告使用。被告建新公司答辩并反诉称，2016年10月26日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定阮长波支付首付款199,920元，余款通过按揭贷款的方式在合同签订之日起60日内支付。但合同签订后，按揭贷款39万元直到2018年11月26日才支付给被告。原告未付清房款前，被告有权拒绝交房，请求驳回原告的诉讼请求。原告逾期付款构成违约，应承担逾期付款的违约责任，被告建新公司提出反诉请求：1、要求反诉被告阮长波承担逾期付款违约金56,628元；2、反诉案件受理费由被告承担。反诉被告阮长波辩称，反诉请求不能成立，2016年10月26日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》后，阮长波提交了贷款资料，但因涉案工程未竣工验收，不符合贷款条件，因此贷款不成功的原因在建新公司。反诉请求的依据是2016年10月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》，但该合同没有备案，已经废止，建新公司依据已经废止的合同提起反诉不能成立。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，原告（反诉被告）阮长波（买受人）与被告（反诉原告）建新公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的新福茂·中央广场x号楼x层x号房，建筑面积139.05平方米，单价4,242.50元，总金额589,920元。买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订时付清首付款199,920元，并办理余款的抵押贷款手续，余款39万元应于本合同签订之日起60日内到达出卖人账户。出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）……。合同还约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件六《合同补充协议》约定，买受人必须在《商品房定购协议书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人应承担逾期付款违约责任；如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，如逾期付款应承担逾期付款违约责任；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行批准的，交房期限顺延；如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部的到期款项（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房款、违约金等），交房期限顺延，买受人还应承担逾期付款的违约责任。合同中还对房屋维修基金的交纳进行了约定。2018年6月5日，阮长波与建新公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡140xxxxxx）,约定涉案商品房建筑面积139.08平方米，房款总金额590,047元，其他内容与2016年10月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》内容一致，并在房管部门办理了合同备案。2016年10月26日合同签订后，原告于2016年12月2日支付首付款199,920元，2018年9月10日补交首付款127元，首付款合计200,047元。2018年11月6日，阮长波与武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）签订《个人住房按揭借款合同》，约定阮长波向农行蔡甸支行申请个人住房按揭贷款39万元。2018年11月26日，阮长波以按揭方式支付购房余款39万元。2019年1月28日，建新公司向阮长波发出《入伙通知书》，通知2019年1月30日开始办理交房入伙手续，邮件于2019年1月30日被签收。合同履行过程中，建新公司先行代缴了涉案房屋的维修基金，2019年4月15日，阮长波领取按揭房款发票，并按建新公司的口头通知交付了维修基金10,153元。另查明，新福茂·中央广场项目于2014年6月9日核准预售，于2017年12月29日完成竣工验收备案。以上事实，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）阮长波与被告（反诉原告）建新公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。缔约双方应按合同约定全面履行自己的义务。2018年6月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》对原2016年10月26日合同内容进行了部分变更，并进行了备案。对此，前后合同一致的部分继续履行，不同的部分以变更后的内容为准予以履行。关于本诉。阮长波与建新公司前后合同均约定建新公司应当在2016年12月31日前将“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”的商品房交付给阮长波使用，但涉案项目于2017年12月29日才完成竣工验收备案，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建新公司在约定交房时间界满前，尚不具备交房条件，且建新公司直至2019年1月28日才通知原告收房，交房时间为2019年1月30日。建新公司交房时间明显存在逾期，依法应承担逾期交房的违约责任。故建新公司的逾期交房违约责任应从2017年1月1日起算至2019年1月29日止，建新公司应向阮长波支付逾期交房违约金89,569元（590,047元×0.2‰×759天）。根据双方两份合同约定：一、前、后合同均约定建新公司应当在2016年12月31日前将商品房交付给阮长波使用。二、阮长波的按揭贷款应在2018年6月5日合同签订之日起60日内即2018年8月4日前支付给建新公司（以变更后合同约定的支付时间为准）。按照合同履行顺序，建新公司应当在2016年12月31日前交付房屋，而建新公司实际交房时间为2019年1月30日。故建新公司从2016年12月31日起逾期交房违约行为在先，阮长波可以行使其先履行抗辩权，拒绝建新公司相应的履行要求。本案中，阮长波于2016年12月2日支付首付款199,920元，2018年9月10日补交首付款127元,2018年11月26日以按揭方式付清全部房款。由此，阮长波并不构成逾期付款违约。建新公司认为在阮长波未付清房款前有权拒绝交房，该项抗辩主张，与事实不符，本院不予采纳。关于反诉。建新公司反诉认为阮长波逾期付款，依照合同约定应承担逾期付款违约责任。如前所述，阮长波并不构成逾期付款违约。建新公司的反诉请求不能成立，依法予以驳回。阮长波因购房向金融机构申请贷款，属于市场主体间的自由经济活动，贷款能否成功，受诸多经济因素的影响制约。对此，商品房买卖合同中并无明确约定建新公司应履行的具体内容及责任承担。阮长波提供的证据不足以证明建新公司在其个人贷款问题上存在合同违约及相应责任。合同履行过程中，建新公司先行代缴了涉案房屋的维修基金，阮长波按建新公司的口头通知于2019年4月25日交付了维修基金10,153元，履行中均无异议表示。合同当事人在履行中实际变更了原有合同约定内容，属于新的要约、承诺，要约经承诺后发生法律效力，且此要约、承诺内容已经履行完毕，双方均不构成违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市蔡甸区建新房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）阮长波支付逾期交房违约金89569元；二、驳回原告（反诉被告）阮长波的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武汉市蔡甸区建新房地产开发公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,131元，由阮长波负担84元，武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担2047元；反诉案件受理费1,216元，由武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周红兵人民陪审员  叶玉洁人民陪审员  李巧玲二〇二〇年七月二十二日法官助理陈思书记员方倩