新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终784号 上诉人（原审原告）：喀什市国际会展中心，住所地新疆维吾尔自治区喀什市天南路16号。法定代表人：刘丽，该中心副主任。委托诉讼代理人：武乃文，新疆驼铃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：喀什市海鑫投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市天南路16号。法定代表人：王卫兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。原审第三人：西尔艾力·吐逊，男，1983年2月10日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。原审第三人：何奇，男，1974年4月16日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。原审第三人：张紫霞，女，1973年3月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。原审第三人：阿里木江·艾则孜，男，1972年11月19日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。原审第三人：米尔阿力木江·莫合塔尔，男，1985年1月29日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。上诉人喀什市国际会展中心（以下简称：会展中心）因与喀什市海鑫投资有限公司（以下简称：海鑫公司），原审第三人西尔艾力·吐逊、何奇、张紫霞、阿里木江·艾则孜、米尔阿力木江·莫合塔尔房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2018）新3101民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人会展中心的法定代表人刘丽及委托诉讼代理人武乃文，上诉人海鑫公司的委托诉讼代理人马静，原审第三人西尔艾力·吐逊、阿里木江·艾则孜到庭参加诉讼，原审第三人何奇、张紫霞、米尔阿力木江·莫合塔尔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。会展中心上诉请求：1.一审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判(判令：解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系；被上诉人向上诉人支付房屋租金8550743.19元、暖气费105198.5元、水电费9960.2元、违约金5059771.97元，合计13725673.86元。一审法院共计少判8456943.87元)。2.一、二审诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、原审法院未确认被上诉人长期拖欠上诉人巨额租金的事实，且该事实已构成根本性违约。根据上诉人提供的《海鑫公司欠房租费明显表》可知，被上诉人拖欠上诉人的房租总额达8550743.19元，且最长逾期期限已经达4年之久（该事实海鑫公司都不曾否认），原审法院为何对此不作出任何事实认定，也不确定被上诉人承担相应的法律后果？在房屋租赁合同中，承租人的基本合同义务就是向出租人支付房屋租金，承租人长期拖欠巨额租金，这样的合同目的已不能实现，也无履行必要。上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》第九条第2款第（6）项和第十二条第1款第（2）项均有明确约定“拖欠房租累计三个月以上，甲方有权解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同”、第（四）款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”也有明确规定。这样的合同不解除，那么怎样的合同才可以解除？相关合同约定和法律规定，意义何在？原审法院对本案基本事实的无视，显然是对被上诉人不守诚信行为的纵容，违背了市场经济契约精神，更违背法律崇尚的公平、公正、诚信原则。故，请二审法院对原审法院故意或重大失误予以更正，依法确认被上诉人长期拖欠巨额租金系根本性违约并对此承担相应后果。第二、原审法院认为“被告确因房屋存在质量问题自2016年3月未能出租，并闲置至今”，系管中窥豹，事实认定片面并刻意偏袒被上诉人。首先应当明确，本案涉案房屋到底有没有质量问题？实事求是的说(上诉人也从未否认过)：有小的瑕疵问题，比如被上诉人紧抓不放的负一层墙体渗漏水问题，但并不是主体重大质量问题，并不影响使用，从2010年开始至2016年初近7年多的时间，民心超市、亿家超市先后一直租用此处就充分证明可以正常使用。本案所涉房屋租赁面积达17343m，上诉人要确保上述房屋完美无瑕，不太符合客观现实。但是，原审法院把被上诉人闲置房屋的账都算到上诉人的头上，显然逻辑错误：有质量问题，不等于该质量问题就是重大质量问题，该质量问题也不等于导致涉案房屋无法使用，更不等于必然导致涉案房屋闲置。原审法院委托的鉴定机构也没有明确判断涉案房屋存在重大质量问题，原审法院你凭什么来这样主观判定；负一层共计有六处渗漏水痕迹，现仅有一处渗漏点有积水，上述房屋质量瑕疵，并不能影响房屋的使用（的确影响美观；若对渗漏水处稍作改修，制作引流沟或埋引流管，应该可以解决上述问题)；房屋的闲置，被上诉人自己给上诉人的函件都承认是多方面原因(是所谓消防不过关问题、无广告位问题、停车问题、安保升级问题、商业环境问题、负一层渗漏水问题等等），这已经可以说明，房屋的闲置是多因一果（实际更重要的原因是被上诉人的经营能力问题、招商能力问题），渗漏水对于房屋闲置，成因影响微乎其微。原审法院凭什么可以推导出渗漏水是导致房屋闲置的唯一原因？由此可知，原审法院认为“被告确因房屋存在质量问题自2016年3月未能出租，并闲置至今”的观点，是一叶障目、以偏概全，严重偏离事实、逻辑混乱!更为错误的是，原审法院将房屋闲置的原因全部归结为房屋质量问题后，又居于所谓的涉案房屋负一层的6处渗漏水，对被上诉人的应付租金直接扣减3251013.19元，完全是主观臆断，请二审法院予以纠正。第三、原审法院认为“原告要求被告支付违约金的请求，因原告存在违约，本案不以支持”，责任不明、是非不分。退一步说，被上诉人拖欠房租8550743.19元逾期4年不付，即便原审法院不认为是根本性违约，不应当解除合同。但无论如何，这至少还是要算是一种违约吧!双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第4款明确约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日则须按日租金两倍支付滞纳金”，上诉人要求被上诉人支付延迟付款的滞纳金（违约金）并按照酌情按照应付租金2%/月×拖欠时间计算，难道这也错了原审法院居然判决被上诉人对此不承担一分钱的滞纳金（违约金）。上诉人对此特别纳闷：为什么地下负一层房屋有点渗漏水，原审法院可以毫不犹豫的确定系上诉人违约，租金被直接扣减325万元!而被上诉人逾期4年不交855万元租金，却是绝然相反的另一种判断：这不是违约，不用支付一厘钱的违约金!这是怎样的一种逻辑：难道合同和法律只是单纯来约束上诉人的，被上诉人只是单纯来享受权利的!原审法院显然不是居中裁判，而是“拉偏架”：其看上诉人违约（渗漏水），用的是显微镜；其看被上诉人违约（逾期不付巨额租金），用的是太阳镜！第四、原审法院判决上诉人承担50%的鉴定费有误，鉴定费用应当由被上诉人全部承担。（一）被上诉人申请的所谓涉案房屋质量鉴定，没有达到被上诉人所期望的证明效果、目的。该鉴定仅仅证明涉案房屋负一层存在6处渗漏水点（其中1处有积水），根本不存在所谓的重大质量问题，更不会居于该渗漏水导致负一层12702.615m*房屋完全不能使用，更不会导致房屋的闲置。（二）涉及鉴定的事项（所谓负一层渗漏水），上诉人从未否认过，根本无鉴定必要。对此鉴定，申请人从一开始就持反对意见。对上诉人不否认的事实（双方无争议的事实）进行鉴定，鉴定的意义何在现在想来，无非就是为被上诉人的拖延诉讼找借口（借口的成本还要上诉人来支付）。第五、原审法院认为“被告未交纳租金是对原告未履行房屋修缮义务合同目的无法实现的抗辩，为此原告提出的解除权应经双方协商一致予以解除，现被告不同意解除，且被告已将一层部分租赁给第三人，而第三人均已租用并进行装修投资，如若解除原、被告签订的租赁合同及补充协议，势必会造成更大的损失及产生不利后果，为此双方签订的租赁合同及补充协议应继续履行，故对原告的此项请求，本院不予支持”的观点，逻辑错误，也违背法理。（一）渗漏水，只是涉案房屋的质量小瑕疵，不足以导致“未履行房屋修缮义务合同目的无法实现”，对于涉案合同履行的影响，这就是一粒芝麻；而逾期4年不付855万元租金，才是真正导致合同目的无法实现，对于涉案合同履行的影响，这是一只西瓜。原审法院不能捡来芝麻丢了西瓜!（二）如果原审法院认为渗漏水不是芝麻也是西瓜，足以导致“未履行房屋修缮义务合同目的无法实现”。那么按照该逻辑，合同也应该解除才是。（三）合同的解除权是居于合同约定或法律规定，并非一定是协商一致解除；否则，按照原审法院逻辑，本案合同解除权最终不是取决于上诉人、法院来确定，也不是取决于法律、合同来确定，只能是由被上诉人来确定。（四）本案第三人本无需追加，本案第三人系相关涉案房屋次承租人，本案处理只是涉及房屋租赁双方（上诉人与被上诉人二者）的权利、义务，次承租人虽与本案存在利害关系，但不是法律上的利害关系，本质上，相关次承租人对本案无任何发言权，次承租人不能确定本案合同是否继续履行或是立即解除，更不能对涉案租金、违约金等是否支付做实质性的表态、决策。相关第三人（次承租人）仅与被上诉人（承租人）存在租赁合同关系，他们的纠纷应当另案处理，上诉人同样对此无发言权和参与必要。原审法院追加上述第三人，无非是将相关次承租人绑上本案租赁合同纠纷的战车，为被上诉人海鑫公司即将面临的违约后果（解除合同）找借口，将本应由被上诉人海鑫公司双向（分别对出租人和次承租人）承担的违约后果，变成不解除本案合同的一个理由。海鑫公司本是两种租赁合同纠纷（与上诉人之间、及与第三人之间）的制造者，也本应当是相关责任的承担者，现在却钻了空子，坐山观虎斗：反而有关合同是否解除，成了出租人（上诉人）与次承租人之间的矛盾和对抗。原审法院追加第三人的行为，将本清晰的出租人（上诉人）与承租人（被上诉人）之间的租赁合同权利、义务成功搅浑，以次承租人（第三人）的加入，作为不解除合同的筹码。最终导致海鑫公司“吃肉”，会展中心与第三人“争骨头”，附加会展中心“挨打”。我们承诺对第三人的权益进行保障，如果第三人在同等情况下可以享受优先承租权。综上所述，原审法院在对本案进行认定事实时，选择性失明，对上诉人提出有关被上诉人违约的事实（逾期不付巨额租金），视而不见听而不闻；对被上诉人提出有关上诉人违约的事实（渗水、漏水、渗漏水），认为比黄河决堤的事还大，连被上诉人都不敢说房屋闲置原因仅仅是渗漏水（详见海鑫公司出具的2014年3月18日《申请报告》和2017年12月11日《海鑫公司汇总报告》），原审法院敢说将涉案房屋渗漏水这样的质量小瑕疵，幻化成抵御4年不交巨额租金的挡箭牌!更匪夷所思的是，原审法院还认为上诉人对涉案合同不具有单方解除权，如果被上诉人不同意解除，次承租人不同意解除，本合同永远无法解除，原审法院相关事实认定及法律观点，使得被上诉人一边收取第三人的巨额租金（粗略统计，该租金单价标准达本案租金单价标准4、5倍，年租金总额不低于380万元），一边又对上诉人少付相关租金（按照原审法院判决，年租金不足150万元），且拖欠租金无须负任何责任。原审法院的本案判决，让上诉人耳目一新、三观尽改，衷心希望这不是司法的常态。盼二审查明事实，秉公裁判。海鑫公司辩称，1.本案系会展中心违约在先，违法合同义务，拒不维修房屋，自海鑫公司提出房屋存在质量问题后，会展中心从未进行过维修，造成租赁房屋长期存在质量问题，无法使用，2016年3月至今一直空置，一审认定的违约事实均正确，在租赁过程中海鑫公司投资1300万元，将地下室（原本停车场用途）通过消防改造等其他规划改造，变成商业使用，将原低廉租金增加至13元每平米，但海鑫公司巨额投资后，却因质量问题无法出租，空置至今，因而本案违约主体系会展中心。2.根据一审鉴定报告及现场勘验情况，租赁房屋存在重大质量问题，只是鉴于一审鉴定范围仅为地下室外墙是否存在漏水现象及原因，鉴定报告仅对部分质量问题进行了鉴定，但实际整个租赁物全部因未做防水处理，全部浸泡在水中是客观事实，涉案房屋存在重大质量问题，并非会展中心陈述的小问题。3.海鑫公司将一层转租给第三人，本案不是海鑫公司违约故意不交租金，而是房屋存在质量问题，与会展中心协商减免租金或者不缴纳负一层租金，双方无法达成一致意见的情况下，一直未缴纳，因此一审认定不解除一层房屋租赁关系是正确的。其他答辩意见以海鑫公司的上诉意见为准。阿里木江·艾则孜述称，我同意海鑫公司的意见，涉案房屋确实一直存在漏水现象，刚开始就在漏水，经过修理截止到现在还存在漏水。我承租的店里刚开始漏水有20多处，现在有多处地方在不下雨的情况下还存在漏水现象，我开的儿童游乐场，通过漏水很多设备容易损坏，给我也造成了损失。西尔艾力·吐逊述称，表示自己没有意见。何奇、张紫霞、米尔阿力木江·莫合塔尔经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼，也未提及书面的答辩意见。海鑫公司上诉称，1.请求二审法院撤销喀什市人民法院作出的一审判决第一项、第三项，依法判令海鑫公司需向会展中心支付房屋租赁费2048716.8元，同时依法判决解除海鑫公司与会展中心之间关于负一层12702.615平方米的租赁关系；2.请求二审法院依法判决由会展中心承担本案一审、二审诉讼等相关费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中负一层地下室商用部分8210.502平方米及停车场4492.113平方米的租赁关系应当予以解除。一审中原被告均同意解除不涉及任何第三人权益、完全空置、且有质量问题的负一层地下室商用部分8210.502平方米及停车场4492.113平方米共计12702.615平方米的租赁关系，但一审未予以判决解除，显然错误。二、上诉人不应当向被上诉人支付负一层房屋50%的租金3251013.19元。1.经过一审中鉴定报告显示本案上诉人承租的被上诉人出租的负一层部分存在渗漏及积水现象，整体存在巨大质量问题。根据合同法第220条规定，被上诉人不进行维修、返修，上诉人承租房屋的使用目的根本无法实现，负一层房屋一直处于空置状态，因而上诉人不应当向被上诉人支付租金。涉案房屋并不是仅在负一层存在渗水现象，而是整体均存在漏水现象，对一层部分由于我们对外出租了，对部分商铺进行了修缮，但仍存在部分漏水现象。2.一审判决认为被上诉人不进行违约，上诉人可以先行维修减少损失，因上诉人未及时进行维修将负一层一直闲置，导损失扩大，因而判决上诉人支付负一层房屋50%的租金3251013.19元。上诉人认为，一审该判决不能成立。根据鉴定报告显示，负一层存在质量问题的地点是防水混凝土结构预留孔洞及变形缝处理不符合相关技术规范、验收标准，对该部分的维修和修复不是上诉人能力范围能够维修的，而是需要被上诉人联系施工单位及相关单位进行维修，上诉人并没有故意扩大损失的主观故意，上诉人不存在过错，上诉人不应承担50%的租金3251013.19元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判，请求二审依法支持上诉人全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。会展中心辩称，1.关于合同解除问题，我们认为海鑫公司观点不成立，海鑫公司要求部分解除租赁合同，不能成立，合同是整体的，并未对某个面积进行的单独约定，我们认为合同应该全部予以解除。2.关于渗漏水问题，并非重大质量问题，渗漏水是相对普遍的现象，是否属于重大质量问题，需要专业机构认定，目前没有证据显示属于重大质量问题，渗漏水也不可能影响房屋使用，也不能导致房屋闲置，该点上诉理由也是不能成立的。3.关于租金问题，海鑫公司欠付的所有租金均应该支付，理由还是渗漏水并不影响使用，也不能导致闲置。阿里木江·艾则孜述称，表示自己没有意见。西尔艾力·吐逊述称，漏水也不是没办法做生意，漏水对做生意来说只是存在损害，有20多处漏水现象，对生意有损失，我们的店上面就是会展中心，他们每次开会时就要求我们暂停营业，每个月都存在这种现象，有的时候10多天，有的时候1至2天。喀什市国际会展中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告喀什市海鑫投资有限公司支付房屋租金8550743.19元、暖气费124721.30元、水电垃圾费105844.28元、违约金5059771.97元（酌情按照应付租金2%/月×拖欠时间计算），合计13841080.74元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年11月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁房屋的位置、面积、装修、设备、租金价格、支付方式、租赁期限、合同解除、违约责任等相关内容。在合同履行过程中，因公共利益和情势变更等原因，原、被告双方于2013年1月15日及2014年10月21日又协商签订了两份房屋租赁合同补充协议，最终约定自2012年2月，地上房屋租赁面积由原来的20339.566平方米扣减收回的7488.13平方米，调整减少至12851.526平方米；自2013年7月，地下停车场面积由原来的6013.113平方米扣减收回的1521平方米，调整减少至4492.113平方米，以此同时房屋租金也进行了调整，其中地上房屋年租金为12851.526平方米×12.50元每平方米每月×12月为1927728.90元；地下停车场租金为4492.113平方米×3元每平方米每月×12月为161716.07元。被告在合同履行初期能够按约支付租金，但自2015年5月至今被告未按约支付租金，原告多次催要，被告以种种理由拒付。一审法院认定事实：2009年11月15日，喀什市科技文化广场管理中心与被告签订了房屋租赁合同，约定喀什市科技文化广场管理中心将位于喀什市××路（科技文化广场）的房屋面积为19000平方米，地下停车场5860.10平方米租赁给被告，喀什市科技文化广场管理中心保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，租赁期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止，15年，从合同生效之日起第一年至第五年，即2010年5月1日至2015年4月30日止每月每平方米10元，从合同生效之日起第六年至第15年增至每月每平方米13元，其中地下停车场以每月每平方米3元，如停车场改为其他用途需经喀什市科技文化广场管理中心同意。该房屋每月租金为207580.30元，年租金总额为2490963.60元，押金500000元，交付房租时抵房租，租金2490963.60元先款后使用。同时被告交纳承包经营期间房屋的水费、电费、暖气费、管理费，按照实际用量计算，每月交纳一次。取暖费按照喀什市供热公司规定应于每年11月30日交清，被告应按时交纳自行负担的费用。被告有权自己招商，被告拖欠房租累计3个月以上的喀什市科技文化广场管理中心有权解除合同。合同签订后，原告按约将房屋及停车场交付被告使用。2013年1月15日，喀什市科技文化广场管理中心与被告签订了喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书，约定喀什市科技文化广场管理中心收回原租给被告的二、三段一、二层8134.61平方米的房屋面积（其中648.48平方米为海鑫公司扩建，当年度未列入租用收费面积）将原来租赁合同约定的租赁面积总体减少7488.13平方米，未涉及回收的面积部分按照原租赁合同继续履行。双方同意在协议签订后15个工作日内一次性打包给被告赔偿已收回部分面积房租、装修、商城营运投入损失等五大项共计6085691.03元。2014年10月21日，喀什市科技文化广场管理中心与被告又签订了房屋租赁补充协议，约定双方同意变更部分租赁协议内容，即由喀什市科技文化广场管理中心于2012年2月收回科技文化广场二、三段一、二层7488.13平方米的房屋面积，2013年7月收回地下停车场面积1521平方米的房屋面积，将原来租赁合同约定的租赁面积总体减少9009.13平方米，剩余17343.639平方米按照原租赁合同继续履行。双方同意对原房屋租赁合同租赁标准每月每平方米租金额均下调0.5元，直至合同期满，地下停车场以原房屋租赁合同租赁标准每月每平方米3元继续履行，其他事项仍按照原租赁合同继续履行。补充协议签订后，喀什市科技文化广场管理中心依约收回了科技文化广场二、三段一、二层的房屋面积7488.13平方米及地下停车场面积1521平方米。被告向喀什市科技文化广场管理中心支付租赁费至2015年5月1日。2015年5月1日之后的租赁费被告支付了1200000元，剩余租赁费被告至今未付。另查明，2011年7月5日，喀什市机构编制委员会作出喀市机编字（2011）10号关于成立喀什市国际会展中心的通知，决定将喀什市科技文化广场管理中心、国际会展中心、城市规划展示馆三个机构合并成立喀什市国际会展中心，隶属喀什市政府管理，负责科技文化广场场地出租等经营管理工作。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同、喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书、房屋租赁补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规相关规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋及停车场交付给被告使用，被告亦将房租交至2015年5月1日。后因负一层房屋多处漏水、渗水等问题被告于2011年12月15日至2018年10月8日期间陆续向原告提交申请报告，申请原告予以维修或减少租金，原告认可该租赁房屋确实存在上述情况，但认为不影响出租使用及交纳房租，而被告确因房屋存在质量问题自2016年3月未能出租，并闲置至今。原告作为出租人应在被告提出质量问题后进行维修，原告未及时维修的行为已构成违约。另被告在租赁期间已发现租赁的房屋存在质量问题并影响对外出租，在向原告申请递交维修和减少租赁费报告后，在确定原告不予维修的情况下，可自己先行维修以此减少损失，而被告并未积极采取措施挽救损失，而是将其所租赁的负一层自2016年3月一直闲置至今，导致损失不断扩大，被告亦存在一定的过错。对原告主张的租金部分双方没有争议的一层使用面积为4641.024平方米×12.50每平方米×12个月为年租金696153.60元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金3248716.80元，应由被告予以支付。对于负一层商业部分面积为8210.502平方米，年租金应为8210.502平方米×12.50每平方米×12个月为1231575.30元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金5747351.40元，因该租赁房屋存在质量问题至今闲置，并未产生收益，而双方对其实际损失均存在违约和过错，故对负一层商业部分面积为8210.502平方米的租金5747351.40元，原、被告各自承担50%即2873675.70元，方为显失公平，被告对此部分应向原告支付租赁费2873675.70元。对于负一层停车场部分面积为4492.113平方米，年租金应为4492.113平方米×每平方米3元×12个月为161716.07元，自2015年5月1日起至2019年12月30日止计4年8个月，共计租金754674.99元，因该租赁房屋亦为负一层部分确存在质量问题至今闲置，未产生收益，该部分的租赁费仍为损失亦应由原、被告各承担50%较为适宜，故被告应当向原告支付754674.99元的50%即377337.49元，为此被告应向原告支付租金总计6499729.99元。因被告已支付了1200000元，应从应支付的6499729.99元中予以扣减，扣减后被告应向原告支付尚欠的租赁费5299729.99元。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告存在违约，本院不以支持；对于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、喀什市科技文化广场租赁合同补充协议书、房屋租赁补充协议的请求，因原告的此项请求是基于被告未按期交纳租金提出的，而被告未交纳租金是对原告未履行房屋修缮义务合同目的无法实现的抗辩，为此原告提出的解除权应经双方协商一致予以解除，现被告不同意解除，且被告已将一层部分租赁给第三人，而第三人均已租用并进行装修投资，如若解除原、被告签订的租赁合同及补充协议，势必会造成更大的损失及产生不利后果，为此双方签订的租赁合同及补充协议应继续履行，故对原告的此项请求，本院不予支持。对于被告欠付的暖气费，水电费等应由被告交纳至相应的部门。至于被告垫付的鉴定费62000元，原、被告应各承担一半即31000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5299729.99元；二、原告喀什市国际会展中心于本判决生效后十日内向被告喀什市海鑫投资有限公司支付鉴定费31000元；以上一、二项折抵后，被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5268729.99元；三、驳回原告喀什市国际会展中其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人会展中心为支持其上诉请求向本院提供一组证据，海鑫公司为支持其上诉请求向本院提供两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。会展中心向本院提交：会展中心组织维修的证据，包括喀什市科技文化广场屋面防水及会展中心旗杆维修工程《投标文件（含具体清单报价）》、《中标通知书》、《财政国库支付申请书》，拟证明在2014年会展中心对所涉房屋进行工程维护，主要是防水和旗杆修理，共支付904800元。海鑫公司质证称，对该证据的真实性认可，关联性、证明问题不认可，该组证据是对屋面防水的修复，但涉及本案是一层及负一层存在质量问题的修复，该组证据不能显示对于质量鉴定报告中存在质量问题的部分进行了修复修理。本院对该证据的真实性予以确认，但本案双方争议部分为地下部分漏水，而此次维修部分为屋面的防水，对于维修后是否改善地下部分的漏水情况并不能确定，且经过实地查看，地下部分漏水的情况至二审时依然存在。故对该证据的关联性不予认可。海鑫公司向本院提交两组新证据，证据一：新疆增值税发票4张、新疆行政事业单位资金往来结算票据2份，拟证明新疆海鑫公司已将2018-2019年、2019年-2020年的暖气费支付完毕，并不拖欠；同时证实新疆海鑫公司将2017年8月-2017年12月、2018年1月-2018年8月期间的水电费也支付完毕，对于后续时间的水电费我公司同意立即支付，不需要法院判决。会展中心质证称，对该证据真实性、关联性、合法性均认可。海鑫公司已交的暖气费、水电费同意从我们起诉的欠付金额中予以扣减。证据二，喀什亿家超市有限公司的函一份，证实喀什亿家超市有限公司与海鑫公司于2016年3月9日解除了租赁合同，涉案负一层的商铺自2016年3月以来一直空置，且亿家超市在经营期间也是严重亏损，房屋租赁合同被提前解除。会展中心质证称，对该证据的真实性认可，证明问题不认可。该函件实际上是亿家超市发出的解除合同的要约，函中对于何时解除合同并不明确，需要经过海鑫公司确认才能明确，所以对该函证明问题不认可。同时该函也证明亿家超市经营亏损并不是房屋渗水导致。本院对该组证据的真实性予以认可，从本院实地查看及双方的陈诉来看，目前地下负一层商业部分自亿家超市搬走后一直为空置状态，但会展中心认为亿家超市搬离时间在2016年之后，海鑫公司认为亿家超市搬离时间在2016年3月。对该证据在本案的关联性结合其他证据予以认定，结合本院现场查看情况可知地下商用部分的原承租人亿家超市在2016年与海鑫公司商议要求解除租赁合同，后亿家超市搬出地下商用部分后，地下商用部分一直空闲至今。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，海鑫公司已经支付2017年8月至2018年8月的水电费62700元，海鑫公司向喀什华兴供热有限责任公司缴纳喀什市天南路16号2018年至2019年、2019年至2020年，两年供热费210397元。地下商用部分的原承租人亿家超市在2016年与海鑫公司商议要求解除租赁合同，后亿家超市搬出地下商用部分后，地下商用部分一直空闲至今，经本院庭后组织双方去现场实地查看，地下商用部分、地下停车场部分墙体、顶部漏水、渗水情况一直存在。本院认为，本案的争议焦点是：1.会展中心与海鑫公司双方在履行租赁合同及补充协议中的履约行为及违约责任应当如何认定？2.会展中心与海鑫公司之间的租赁合同及补充协议是否应当解除或应当部分解除？3.对鉴定费用会展中心分摊50%即31000元有何事实及法律依据？民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本案中双方之间的履约行为及违约责任应当如何认定问题，本案中双方之间租赁合同、租赁合同补充协议书、未违反法律法规相关规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。从双方签订的相关租赁合同来看，会展中心在一审中起诉海鑫公司欠付的租金的起止时间为2015年5月1日至2019年12月31日（共56个月），租赁物的总面积为17343.639平方米，欠付的租金主要是有三部分组成，包括一楼商业部分、地下商业部分、地下停车场部分。其中一楼商业部分单价为12.5元每月每平方米，一楼商业部分总面积是4641.024平方米，既一楼商业部分的租金为：4641.024㎡×12.5元/月/㎡×56个月=3248716.8元。地下商业部分单价为12.5元每月每平方米，地下商业部分总面积8210.502平方米，既地下商业部分的租金为：8210.502㎡×12.5元/月/㎡×56月=5747351.4元。地下停车场部分单价是3元每月每平方米，地下停车场总面积是4492.113平方米，既地下停车场部分的租金为：4492.113㎡×3元/月/㎡×56个月=754674.99元。在暂不考虑违约金的情况下，租金为3248716.8元（地上一楼）+5747351.4元（地下商业）+754674.99元（地下停车场）=9750743.19元，扣减掉2015年5月1日之后的海鑫公司支付的1200000元租赁费，剩余部分8550743.19元即为会展中心向一审法院主张要求海鑫公司欠付的租赁费金额。但从一审查明的事实及双方二审中的陈诉来看，双方主要是对地下商业部分和地下停车场部分的因漏水而造成的租金是否应当扣减的问题各执一词、争议较大，而对一楼商业部分虽也存在漏水的问题，但总体而言影响较小、双方对此争议不大，对应双方争议的金额为，对地上一楼3248716.8元受漏水影响争议不大，对地下商业和地下停车场的6502026.39元（5747351.4元+754674.99元）争议较大。从两者数量上比较来看，地下负一层部分的租金为地上部分租金的2倍余，故漏水问题对租金造成的影响占到整个租金比例的三分之二，且根据会展中心二审中提供的维修单据表明，即便是在会展中心支付过904800元进行过防水维修后，仍然存在地下负一层漏水点多，漏水问题频发等问题，据一审中的鉴定报告显示，地下负一层至少存在6处漏水点，直到二审开完庭后去现场查看，漏水现象仍然存在，对此，鉴定报告也定性为涉案工程“防水混凝土结构预留孔洞及变形缝处理不符合《地下工程防水积水规范》及《地下防水工程施工验收规范验收》，未能有效起到密封、防水作用”。故本案中漏水问题对海鑫公司二次出租收取租金影响的金额巨大（占总租金2/3多）、影响的时间长（至二审开庭后仍然存在）、影响面较广（漏水、渗水点多），虽不至于如会展中心所夸大的“黄河决堤”般，也绝非会展中心所述的“小瑕疵”或者是“稍作修改即可解决”（会展中心已为此花费90余万元，但漏水情况依然存在）。故一审法院考虑到地下负一层漏水的现状，将地下负一层的租金酌情扣减一半也无不妥。退一步讲，根据海鑫公司二审的上诉请求要求只支付租金2048716.8元来看（地上一层商用部分欠付租金3248716.8元－已支付的1200000元），双方对于地上一层商业部分应当依照双方约定支付租金并无异议。对于地下负一层，根据双方均认可的事实，2015年5月1日之后，地下负一层商用部分的次承租人只有亿家超市，在亿家超市搬离后，地下负一层商用部分和停车场便一直空置，虽然会展中心不认可亿家超市于2016年3月搬离，但根据会展中心向一审法院提交的2017年12月11日《海鑫公司汇总报告》中明确显示超市为2016年3月搬离，时间上与《函》可以完全对应，会展中心既然将其作为证据提交，应当视为对其真实性的认可，故可以确认亿家超市于2016年3月搬离，亿家超市出具的《函》中承诺的租金每年1794942元具有一定的参照意义，亿家超市自2015年5月1日起自2016年3月搬离，即便是截止时间算至3月底，亿家超市向海鑫公司支付的租金约在160万元左右，而一审认定地下负一层租金共3251013.19元，已经超过了海鑫公司收入的2倍，也是综合考虑到海鑫公司未能收取到租金的原因，除了漏水以外，还有诸如会展中心所述的招租不到位、消防不过关、无广告位、停车、安保升级、商业环境等等问题，已经适当的对会展中心有所倾斜。但亿家超市搬离后，地下负一层一直空置到现在是双方都认可的事实，如要求海鑫公司在漏水问题仍未解决的情况下继续承担空置的地下负一层租金，显属不当，更不符合公平原则。而对于地上一层部分，虽偶有漏水的情况发生，但总体而言受到漏水影响甚微，海鑫公司至少亦应当依合同约定向会展中心足额按期交付租金，虽海鑫公司认为已交付的120万元租金仅为地上一层的租金，但并无相关证据予以证明，会展中心对此也不予认可，该部分交付的120万元应当视为地上、地下整体部分的租金。退一步讲，即便地下部分因漏水如海鑫公司所述不应支付租金，已支付120万元是地上一层的租金，根据双方合同计算，1200000元÷（4641.024㎡×12.5元/月/㎡）=20.69月，其交付的地上一层的租金也仅支付了约21个月，至2017年2月1日后海鑫公司仍属于欠付租金的状态，海鑫公司拖欠租金未付，亦属违约。海鑫公司对于地上一层部分应当依约足额支付租金。故一审法院在充分考虑到法律的规定、双方合同的约定、房屋的质量现状及双方履行情况，结合本地的区情和法官的日常生活经验，综合判定地上一层租金按照合同约定的价格由海鑫公司支付给会展中心共3248716.8元、将地下负一层租金按50%负担标准由海鑫公司支付给会展中心共3251013.19元（地下商用2873675.7元+地下停车场377337.49），合计6499729.99元，并扣除海鑫公司已支付的1200000元，要求海鑫公司向会展中心支付5299729.99元并无不当，本院予以支持。关于本案中的违约责任承担问题，虽然从地上一层来看，海鑫公司明显欠付租金，实属违约，而从地下负一层来看，会展中心提交房屋质量确实存在问题，亦属违约。但本案中双方之间签订的合同中既包含了地上一层商业部分，也包含了地下负一层商业部分和地下负一层停车场，如单独考虑地上部分或地下部分，均不符合双方在订立合同时的本意，应当整体考虑双方之间的履约行为和违约责任。对于出租人会展中心来说，因本案中双方在合同中均未约定房屋质量出现问题后如何处理，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，为本案的出租方，会展中心应当负有按期将质量合格的房屋交付给承租人占有、使用的义务，当房屋质量出现问题应当及时维修，会展中心未能及时履行维修义务，导致房屋地下负一层漏水问题一直延续至今，虽然漏水问题并不必然造成海鑫公司二次出租的次承租人解除租赁合同的问题，但如前所述，漏水问题对二次出租收取租金影响的金额巨大、时间长、影响面较广，会展中心应当承担相应的违约责任。对于承租人海鑫公司来说，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，依照双方合同约定按期、足额支付租金，虽根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，海鑫公司可以要求会展中心减少租金，但即便依海鑫公司所述，在2015年5月1日后，在不交地下负一层租金只交地上一层租金的情况下，还是拖欠了会展中心的租金，故海鑫公司亦影响承担相应的违约责任。对于双方的违约责任如何划分的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，对于会展中心来说，房屋质量问题漏水造成的违约责任，是承担一个较轻的、但影响资金多、影响时间长、影响面大的违约责任。而对于海鑫公司来说，拖欠租金不付的违约责任，是一个承担责任较重的，但影响资金较少、拖欠时间不长的违约责任。综合本案来看，双方的违约责任均对合同的履行造成严重的影响，但结合本案的实际情况，双方在违约的金额、时间、范围、程度上均互有轻重不一的违约情况发生，确实无法区分主次责任大小，也无法区分具体何方应当的责任比例大小，故一审依照公平原则判断双方各自承担对等的违约责任，亦无不当，对此本院亦予以认可。至于海鑫公司垫付的鉴定费62000元应当如何分担问题，因一二审中会展中心虽认可漏水、渗水的情况存在，但并不认可漏水质量问题，但鉴定结果却又证实涉案房屋确实存在质量问题，且地下负一层有多处漏水，对此一审法院也依照公平原则要求各方承担一半即31000元亦无不当，本院亦予以支持。关于双方之间的租赁合同及补充协议是否应当予以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，经本院询问会展中心与海鑫公司，双方均同意解除双方之间的租赁合同及补充协议。在合同的履行过程中，双方均有可视为同等程度的违约行为并因此而承担对等的违约责任，且地下负一层漏水问题一直未能解决，如不解除合同，仍会出现继续漏水的问题和继续拖欠租金的问题，双面之间的矛盾纠纷仍然存在，并未通过本案起到定分止争、化解矛盾的结果，会展中心在庭审中也明确承诺对原审第三人的权益进行保障，如果原审第三人在同等情况下可以享受优先承租权，即使解除双方之间的合同亦不会损害第三人利益。一审根据当时的具体情况认定双方之间合同不予解除，并无不当，只是二审中因双方当事人自身选择的变更和对第三人做出了相应的承诺，一审中认定解除合同后“势必会造成更大的损失及产生不利后果”的情况已不复存在。双方之间的租赁合同及补充协议应当予以解除，故本院对一审对此处理不当之处，予以纠正。关于会展中心要求海鑫公司支付暖气费105198.5元、水电费9960.2元的问题，因暖气费的收取方为供热公司，并非会展中心，水电费也应由相应部门收取，会展中心仅为代收水电费义务，且海鑫公司也在庭审中承诺将此类费用向相关部门结清不予拖欠，故本院对此不予审查。退一步讲，开庭后，海鑫公司也向本院提交其向相关部门缴纳了两年供热费210397元、水电费62700元的相关票据，并得到了会展中心的认可，会展中心也同意在其上诉的金额中予以扣减。海鑫公司交费的金额已经超出了会展中心要求海鑫公司要求支付暖气费105198.5元、水电费9960.2元的上诉请求。综上，会展中心与海鑫公司各自的大部分上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，但根据二审中出现的新情况，对一审中处理不当之处，本院予以纠正，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2018）新3101民初291号民事判决第一项、第二项，既“一、被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5299729.99元；二、原告喀什市国际会展中心于本判决生效后十日内向被告喀什市海鑫投资有限公司支付鉴定费31000元”；二、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2018）新3101民初291号民事判决第三项，既“驳回原告喀什市国际会展中其他诉讼请求”；三、解除喀什市海鑫投资有限公司与喀什市国际会展中心签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；四、驳回喀什市国际会展中心的其他诉讼请求；五、驳回喀什市海鑫投资有限公司的其他上诉请求。以上第一项折抵后，被告喀什市海鑫投资有限公司于本判决生效后十日内向原告喀什市国际会展中心支付房屋租赁费5268729.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费负担方式不变，二审案件受理费103806.72元（喀什市国际会展中心已预交70998.61元，喀什市海鑫投资有限公司已预交32808.11元），由喀什市国际会展中心负担70998.61元，喀什市海鑫投资有限公司负担32808.11元。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 二 日（法 官 助 理   孟   艳    霞书  记  员   张   墨    川