甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1189号上诉人（原审被告）：陈晓芳，女，1945年4月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）：范伟，男，1968年4月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃省地震局，住所地甘肃省兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠玉皎，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人陈晓芳、范伟因与被上诉人甘肃省地震局房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓芳、范伟上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4770号民事判决；2.查明事实，依法改判或发回重审；3.本案一审、二审的诉讼费用及保全费、保险费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人范伟父亲范元芹与被上诉人签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》（以下简称《预售协议》）及《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》（以下简称《新旧房交接协议》），未签订房屋买卖合同。上述两份协议不完善且仍在履行中。根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。二、被上诉人在集资建房启动时，甘震（2009）212号文件第26条规定“旧房回收价格以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准。”《交接协议》第13条规定“旧房的回收价格，按省市房管物价部门批准的价格进行回购结算。”2014年9月，被上诉人委托兰州市诚信房地产置换有限有限公司对渭源路甘肃省地震局家属院东楼进行评估，评估价为6500元／㎡；2018年被上诉人公示的房产估价为2233元／㎡，被上诉人单方更改行为不符合《合同法》第61条规定，严重违约。上诉人的原住房面积未达标，也未获得住房补贴，因此上诉人有资格参加集资建房。上诉人自甘肃省地震局分得的新房，是上诉人集资所建，根据《预售协议》，该新房从交付使用起计算五年后发放房屋所有权证，但被上诉人于2018年1月将上诉人的新房登记在甘肃省地震局名下，成了国有资产。如果上诉人将涉案旧房腾交并转移产权给被上诉人，就真正没有房产了。因此，被上诉人在虚构事实、隐瞒真相，非法侵占上诉人的合法权益。三、一审判决认定“旧房为房改房，新房为经济适用住房，均具有福利性质”。但旧房1998年省房改办批准出售给个人（工龄折扣后），取得了百分之百产权，已转化为私产，再无福利可言。新房是经济适用房，价格为2485元／㎡，带有一定福利性质，新旧房的性质完全不同。四、《交接协议》虽约定上诉人交旧房的时间为2012年7月31日前，但2014年被上诉人的甘震发〔2014〕135号文件，详细规定了交房时间，前后不一致。一审判决认定“且双方在协议中并未约定具体明确的回收旧房价格，被告交付旧房并不影响旧房价格的确定，范元芹及二被告曲解协议关于交付旧房的约定条款”上诉人对此不予认可。该认定与2020年高法司法解释“先款后房”的精神相违背，2018年底被上诉人单方出台的回收价格不到交易时市场价的70%，被上诉人单方定价2233元／㎡，明显是强买强卖。涉案旧房是上诉人的私产，在关于价格问题上，双方未达成一致意见，上诉人有权拒绝交付旧房。一审判决上诉人腾交旧房，并办理产权转移登记不当。一审判决上诉人承担的违约金20000元与《交接协议》的约定不符。一审驳回了被上诉人的其他诉讼请求，但判令上诉人承担全部案件受理费，有失公允。五、被上诉人起诉至法院后，甘肃省地震局退休职工到中国地震局集体信访了三次。中国地震局明确答复：（一）、停止一切法律诉讼并撤诉。（二）、依法依规搞好房产工作，多找几家有资质的评估公司进行评估。未依法解决前，不能转移房产。但甘肃省地震局违背上级精神。甘肃省地震局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该当予以维持。一、一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷正确，被上诉人与范元芹签订了《甘肃省地震局职工住宅预售协议》，并以交还旧房为配售新房条件签订了《甘肃省应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，并约定了新旧房结算依据。二、上诉人认为旧房是100%产权房屋，新房为经济适用房，故新房应按照福利价格购买，旧房不得按照房改房成本价格回购的上诉理由，显然无视国家建设部等七部委发布的《经济适用房管理办法》【建住房（2017）258】第三十二条、《兰州市经济适用房住房管理办法》【兰州市人民政府令【2008】第5号四十四条之规定，福利性分房不得重复享受及以市价出售福利性分房的不再享受福利分房，上诉人旧房同样是通过单位购买的福利性房屋，其再次申购新的福利住房，应当按照无利润价格出售，即房改房成本价，故一审法院认定393文件成本价回购旧房正确，并且改价格同经生效法律文书确认并无不当。上诉人所述6500元每平方米评估价格也已经生效法律文书驳回。三、交付旧房义务包括交付旧房实体房屋及办理产权过户登记，一审法院认定“地震局向上诉人配售保障性新房依约给上诉人办理产权登记，基于同一协议的约定，上诉人应向地震局交付旧房并办理产权转移登记”符合公平原则。甘肃省地震局向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告交付南昌路317号3单元202（房屋产权证记载兰州市城关区渭源路街道南昌路207号第3单元2层202）室房屋；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元（违约金暂计算至2019年3月31日）；3.判令被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至房屋实际交付之日的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：范元芹原系原告甘肃省地震局的退休职工，2010年,原告正在建设的应急职工住宅楼是为适应地震时快速应急工作的保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。范元芹享有配售新房的资格,遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告与范元芹依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：选定的新房为西楼Ｄ型23层住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准。被告应向原告支付购房首付款150000元，且将位于城关区（产权证记载为：渭源路街道南昌路207号第3单元第2层202室）房屋产权证交付原告。双方还约定了收回配售房屋的条件等其他事宜。范元芹于2010年2月5日向原告支付购房首付款150000元，又于2010年9月15日支付购房款60000元。2012年4月17日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括范元芹在内的职工均分别签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。协议约定：原告于2012年4月13日至14日两天内向范元芹交付上文所述协议项下选定的新房即2单元2304室，预售建筑面积122.99平方米。新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日。协议第4条约定“乙方（范元芹）在搬入应急职工住宅楼二单元2304室预售建筑面积（122.99㎡）的新住房后，必须在2012年7月31日前交回南昌路317号202室建筑面积为（62.5㎡）的原住房。”协议第5条约定“乙方（范元芹）如未能在协议规定期限内交回原住房者，拖延交房时间在10天之内，甲方（甘肃省地震局）按照每天临时租房价格100元标准进行违约处罚；拖延交房时间在20天之内，甲方按照每天临时租房价格200元标准进行违约处罚。……”协议第13条约定“旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。”双方还约定了其他事宜。2012年4月14日，原告将东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元2304室房屋交付范元芹装修入住。此后，范元芹认为原告未按协议第13条约定价格回收原住房，拒不腾交其位于渭源路街道南昌路317号202室房屋。2015年12月范元芹去世，新分配的2304室由其妻被告陈晓芳居住使用，旧房屋202室由其子被告范伟居住使用，二被告均认为原告未按协议第13条约定价格回收原住房，故拒不向原告腾交202室房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用原则；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。范元芹之所以能够与原告签订预售协议和新旧房交接协议，是基于范元芹系原告的退休职工而获得缔约资格，范元芹在缔约前对原告关于向职工配售新房时还需收回旧房的缔约条件是明知并接受的，在此背景下，范元芹与原告缔结的上述协议，双方意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向范元芹交付新房的合同义务，范元芹仅依约支付了部分购房款，其未依合同约定的期限交付原告旧房202室的行为对原告构成违约；且双方在协议中并未约定具体明确的回收旧房价格，被告交付旧房并不影响旧房价格的确定，范元芹及二被告曲解协议关于交付旧房的约定条款，拒绝交付旧房的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，故一审法院对原告要求被告腾房并承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持；关于被告应承担的违约金数额问题，因双方约定了如范元芹迟延交付旧房逾期20天以上，则应每天按200元向原告支付违约金。因范元芹及二被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，已构成严重违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，且于法有据，鉴于双方约定的违约金过高，故一审法院依法酌情确定被告应向原告支付违约金20000元为宜。关于原告要求被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至实际交房之日的违约金损失的诉讼请求，原告应在被告占用期限确定后另案解决。对于被告辩称原告扣发范元芹养老金的辩解理由，因与本案争议的事实不属于同一法律关系，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告范伟于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区房屋（产权证记载为：兰州市城关区）；二、被告陈晓芳、范伟于判决生效后10日内支付原告甘肃省地震局违约金20000元；三、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告陈晓芳、范伟负担（于本判决生效后10日内付清原告甘肃省地震局）。二审中，上诉人举证甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅联合发布的甘建改〔2020〕93号文件一份，拟证明该文件确定的价格明确指定只针对单位的存量房适用，对上诉人已取得100%产权的房屋不适用。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信，但因该文件与涉案房屋时间差距较大，对其证明目的不予采信。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：第一、本案是否属于人民法院受理案件范围。上诉人称根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题通知》，因单位内部建房，分房引起的占房、腾房等地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围。因此，本案应驳回被上诉人的起诉。本案中，上诉人范伟父亲范元芹与被上诉人签订了《预售协议》和《新旧房交接协议》，在两份协议中，双方对于配售的具体新房及需交付的具体旧房达成一致意见，该两份协议是双方真实意思表示，合法有效。因此，本案争议房屋虽属于单位内部建房，但双方关于要分配的具体新房及腾交的具体旧房并无异议，被上诉人是基于双方签订的两份合法有效的协议提起的诉讼，属于人民法院的受理案件范围，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。第二、被上诉人将涉案旧房价格确定为2233元／㎡是否适当。上诉人对于其应交还的旧房为房改房，其分得的新房为经济适用房的性质无异议，故涉案的新旧房均具有福利性质。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，第三十二条规定：“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。”兰州市人民政府于2008年发布的《兰州市经济适用房住房管理办法》第四十四条规定：“已领取住房补贴的职工，不得参加单位集资建房。已享受福利分房、已购买经济适用住房或者已参加单位集资建房的，其住房已达到控制标准的职工家庭，不得再次参加单位集资建房。”根据以上两份文件精神，一个家庭只能享受一次福利分房，且福利分房具有保障性住房性质，任何人不能从中获取利润。涉案新房价格确定为2485元／㎡，上诉人对此无异议。被上诉人根据甘发改服务［2013］581号、甘建保［2013］393文件将涉案旧房回收价格确定为2233元／㎡，新旧房价格差距不大，因此，被上诉人确定的旧房回收价格并无不当。上诉人以该回收价格不符合《新旧房交接协议》约定的理由拒不交付旧房构成违约。第三、一审判令上诉人承担的义务是否适当。如上所述，涉案旧房为具有福利性质的房改房，上诉人在分得新的经济适用房的同时，应退回旧房，这也是《新旧房交接协议》明确约定的内容，上诉人未按约定交还旧房，构成违约，且《新旧房交接协议》中对于违约责任有明确约定，因此，一审判令上诉人范伟向被上诉人腾交位于兰州市城关区房屋，将该房屋产权转移登记给被上诉人正确；鉴于双方协议约定的违约金过高，一审法院综合考虑各种因素，酌定上诉人承担违约金20000元并无不当，上诉人对此的上诉理由不能成立。本案中，上诉人存在违约情形，一审法院支持了被上诉人要求腾交房屋、办理产权转移手续的诉讼请求；对于被上诉人主张的违约金，按照双方的《新旧房交接协议》约定并非上诉人不需要承担，而是一审法院综合考虑各方因素，调低了违约金的数额，但上诉人仍是违约一方，故一审法院根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定判令上诉人承担本案诉讼费用并无不当，上诉人认为一审法院关于案件受理费判决不公的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人陈晓芳、范伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人陈晓芳、范伟负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年七月七日书记员  潘晓娟