山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6097号 上诉人（原审被告）：王珍，女，1976年3月14日生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：孙志业，男，1982年11月30日生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人王珍因与被上诉人孙志业房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5420号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王珍上诉请求：一、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初5420号判决；二、重新审理上诉人与被上诉人的房屋租赁合同一案；三、一、二审理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审判决无事实及法律依据，判决结果有误。首先，上诉人与被上诉人协商，被上诉人支付给上诉人3000元违约金是在2019年06月22日，即判决书中提到的被上诉人前往涉案房屋之后，且被上诉人承认违约并同意支付部分违约金，但一审法院并未按实际情况判决。其次，双方于2019年8月5日庭审时决定于2019年8月9日前往涉案房屋调解，上诉人因身体原因无法到现场交接，委托房屋中介办理房屋交接事宜，并出具委托书，但被上诉人以上诉人未到为由，不办理房屋交接。此责任应由被上诉人承担。再次，一审法院根据产生电费判定上诉人并未搬离牵强。 孙志业辩称：一审事实清楚，适用法律正确，应予维持。 孙志业向一审法院起诉请求：1.终止孙志业、王珍之间的房屋租赁合同；2.王珍向其支付违约金3500元；3.王珍向其支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金；4.诉讼费用全部由王珍承担。2019年8月5日一审开庭时，孙志业明确第一项、第三项诉讼请求，分别为：1.孙志业、王珍之间的房屋租赁合同于2019年6月10日终止；3.王珍向孙志业支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金，按合同约定月租金3500元标准支付。事实与理由：孙志业将名下位于青岛市市南区户房屋出租给王珍，租期自2017年6月11日起至2020年6月10日止，并签订了《房屋租赁合同》。合同中第四条约定租金支付方式为年付，每次租金提前30日内支付；合同中第七条约定，“乙方拖欠房租超过十天及十天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同一个月租金，向甲方支付违约金。”王珍应于2019年5月10日支付下一年度的租金，但至今仍拖欠租金拒不支付，孙志业多次索要未果。 王珍于一审中辩称：1.王珍同意双方于2019年6月10日终止房屋租赁合同。王珍养有两只狗，都是小型犬，偶尔会有王珍母亲的两只狗（一只小型犬、一只中型犬）也一起养，这四只狗都是符合青岛市养犬规定的，家中最多的时候是有四只狗。2019年2月15日，孙志业电话通知王珍，因王珍家中养狗，有狗毛、狗吠等情况，2019年6月合同到期后不再续约。王珍当时要求孙志业支付违约金，将王珍装修折旧一千至两千元。2019年5月，孙志业再次与王珍沟通，询问王珍是否搬走，王珍表示孙志业尚未支付违约金及装修折旧，孙志业说要咨询律师。一周后，大概是2019年6月第一周的周一，王珍打扫院子时，街道办事处询问王珍为何仍未搬走，王珍称孙志业尚未支付违约金等款项。后街道办事处与孙志业电话联系，孙志业要求街道办事处出具文书以不支付王珍违约金，街道办事处表示无法出具。2019年6月4日，孙志业询问王珍是否继续租赁房屋，若继续租赁需支付房租，王珍短信回复称在等孙志业的违约金。2019年6月22日，双方再次联系，王珍告知孙志业给付违约金后将钥匙交还。2.因孙志业单方违约，王珍不应支付违约金。3.2019年6月10日后，王珍再未占用涉案房屋，不应支付之后的房屋租金。因孙志业平时一直在胶州，故双方一直未办理房屋交接，合同中也未约定王珍应主动交付钥匙。 一审法院认定事实：一、孙志业系青岛市市南区户房产登记权利人。2017年6月3日，孙志业与王珍签署《房屋出租赁合同》一份，载明：王珍承租孙志业位于青岛市市南区户房产，用途为居住，租赁期限自2017年6月11日至2020年6月10日；租金及支付时间为每月租金3500元，支付方式为年付，每次租金提前30日支付；王珍应于签订合同当日支付押金3500元，押金可以用于抵扣未结清费用或造成的房屋设施损坏；违约责任约定如因孙志业原因提前终止合同，应提前两个月通知王珍，孙志业退还合同终止之日后的房租及押金，并另行赔偿王珍一个月房租作为违约金；王珍利用承租房屋从事违法活动、损害社会公共利益或拖欠租金超过十天及以上，孙志业有权终止合同、收回房屋，王珍应向孙志业支付一个月房租作为违约金。后孙志业将涉案房屋交付给王珍，王珍支付押金3500元。2019年5月25日，在孙志业与王珍的微信聊天记录中，王珍问“孙师傅，我们是不是不用找房子了，可以续租了？”，孙志业说“怎么了？你找社区中心了？”，王珍说“找他们干嘛，他们调剂不好邻里关系，那是他们工作不力，我只是没有看到你的违约金而已”，孙志业说“你就是说我现在不给你打钱你不搬”，王珍说“嗯，我问过中介了，你得先给我违约金”，孙志业说“行，我去找个律师看看我们的合同”。2019年6月4日上午10：20许，在孙志业与王珍的微信聊天记录中，孙志业说“王女士我找律师问了，他说你租房屋子只要不违法和违反青岛有关规定就行了，他说让我只收房租就行，至于你跟社区了怎么协调那是你的事。我的房子你要接着租就给我房租就行。你不是还要租吗，那你什么时候把房租给我”，王珍10:32回复说“我在等你的违约金”，孙志业说“你不是要租吗”，后孙志业再问“你不租了是吧”，微信显示“消息已发出，但被对方拒收了”。10:41孙志业向王珍发送短信“王珍你要续租就把房租给我转过来，你要不租那你告诉我”，王珍未予回复。涉案房屋在2019年5月用电398度、电费217.67元，2019年6月用电296度、电费161.88元，2019年7月用电量87度，电费47.58元。王珍尚未支付该费用。一审庭审中，一审法院询问孙志业、王珍双方2019年6月4日之后是否就涉案房屋进行过交接或进行沟通，双方称，2019年6月十几号左右进行过沟通，具体时间记不清了，孙志业与王珍协商支付3000元，押金另算，让王珍准备好钥匙；后孙志业在未提前联系王珍的情况下前往涉案房屋处敲门，无人应答，孙志业拨打王珍电话，王珍表示不在青岛、在前往即墨的路上了，要求孙志业转账支付违约金，孙志业表示可以去即墨找王珍，须当面交接，并需要王珍出具说明，王珍告知孙志业不方便，双方协商未果，孙志业就说要提起诉讼，之后双方再未进行联系。 2019年8月5日一审法院庭审时，双方均同意于2019年8月9日下午两点前往涉案房屋进行交接。2019年8月9日上午，王珍电话联系一审法院表示因身体原因无法到现场交接，将钥匙交给中介工作人员。当日下午，中介工作人员携钥匙前往涉案房屋。孙志业称考虑王珍未到场、不认识中介工作人员，不能单方办理交接，后拨打王珍电话关机，故未进入涉案房屋。2019年10月9日质证时，王珍表示房屋钥匙在中介处，可以出具授权委托中介工作人员进行交接，相关费用可以从押金抵扣。孙志业表示若王珍向中介出具授权，可以与中介办理涉案房屋交接。后孙志业与中介工作人员于2019年10月22日办理涉案房屋交接。交接后，孙志业向一审法院提交变更诉讼请求申请，要求王珍支付房屋维修费38000元、财产损失费16600元、物业管理费及水电煤气费1800元、因房屋不能正常出租使用产生的损失14000元，共计70400元。 二、对双方有争议的证据，一审法院认定如下：1.孙志业提供反映情况手写件一份。证明：王珍在租赁房屋饲养多只大型犬的行为严重影响附近居民的正常生活，损害了太平角六路9号居民的公共利益。王珍质证称，真实性不认可，王珍未饲养大型犬。一审法院经审查认为，反映情况记载的相关人员未出庭接受询问，故一审法院对该证据不予采信。2.王珍提供收据一份（金额为10980元）、手写收条一份（油工费3840元、瓦工费5985元）。证明王珍装修花费20805元，主要是装修东南卧的地板，刮腻子、刷油漆，修整院子杂草石块、铺园艺砖。孙志业质证称，收据只能证明装修材料，手写收条真实性不认可；孙志业知道王珍装修，但是装修到何种程度并不清楚，且装修是王珍自愿的行为，不同意承担装修折旧。一审法院经审查认为，该证据与该案诉讼请求无关。3.王珍提供2019年8月5日下午4点、2019年8月9日上午10点30分许前往涉案房屋卫生间、厨房、客厅、卧室拍摄的视频两段。证明2019年6月10日已搬离涉案房屋，因离开时未关闭热水器开关，产生电费，涉案房屋长期无人居住。孙志业质证称，对该两段视频真实性无异议，证明事项有异议，视频内容不能直接证明涉案房屋长期无人居住，无人打扫房屋可能也会形成此种情况。一审法院经审查认为，双方对该证据的真实性无异议，一审法院予以确认。 一审法院经审理认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，孙志业与王珍签订的《房屋出租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，双方应按照合同约定予以履行。现孙志业要求确认解除，王珍亦同意解除，双方一致确认2019年6月10日为解除日期，与法不悖，故一审法院予以照准。关于孙志业主张王珍支付违约金3500元的请求。孙志业主张王珍应于2019年5月10日支付下一年度的租金，因王珍拖欠租金十天以上，孙志业依据合同约定有权终止合同、收回房屋，王珍应支付违约金。一审法院认为，综观双方2019年5月25日、2019年6月4日微信、短信内容及庭审陈述，可知孙志业曾在租赁合同期满之前向王珍提出解除租赁合同事宜，后双方协商是否继续履行租赁合同、违约金以及房屋交接问题，故一审法院对孙志业有关因王珍拖欠租金终止合同的主张不予采信，对孙志业主张王珍支付违约金的请求，一审法院不予支持。关于孙志业主张王珍支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金的请求。一审法院认为,合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中《房屋出租赁合同》解除后,孙志业、王珍双方应当及时办理房屋交接。通过庭审双方陈述可知，双方曾先后于2019年6月中旬、2019年8月9日协商办理交接，在交接未果的情况下，后王珍向中介工作人员出具授权委托书，孙志业与中介工作人员于2019年10月22日办理涉案房屋交接。王珍虽主张已于2019年6月10日搬离涉案房屋，但未能提交证据予以证明，且涉案房屋在2019年6月、2019年7月仍产生相应的电费。综合以上情况，王珍应支付孙志业2019年6月11日至2019年10月22日期间房屋占用费15317.20元（3500元/月÷30天/月×20天+3500元/月×3个月+3500元/月÷31天/月×22天）。双方办理交接后，孙志业向一审法院提交变更诉讼请求申请，要求王珍支付房屋维修费38000元、财产损失费16600元、物业管理费及水电煤气费1800元、因房屋不能正常出租使用产生的损失14000元，共计70400元。一审法院认为，孙志业变更诉讼请求系在一审法庭辩论终结之后，一审法院不予处理。孙志业可待证据充足后，另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孙志业与王珍签订的《房屋出租赁合同》于2019年6月10日解除；二、王珍于判决生效之日起十日内支付孙志业2019年6月11日至2019年10月22日期间房屋占用费15317.20元；三、驳回孙志业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王珍负担。 王珍二审中向法庭提交证据材料为：照片四张，证明当事人双方在决定提前解除合同后，上诉人在2019年6月10日之前已经搬离。 经庭审质证，本院对证据审核认定如下：孙志业对上诉人王珍二审中提交照片的真实性不予认可，且该证据材料均在本案一审举证期限内客观存在，能够被王珍取得并提交，而其又不能证明其未提交不存在故意或者重大过失。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于二审新证据，故不予采信。 孙志业于二审中未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、孙志业是否应向王珍支付违约金3500元；二、租赁房屋交接完毕的时间。 一、关于违约金的问题。上诉人王珍主张被上诉人孙志业违约，应支付违约金3500元。对此，被上诉人孙志业不予认可。本院认为，合同法第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，被上诉人孙志业虽在租赁合同期满之前向王珍提出解除租赁合同事宜，但因双方均确认租赁合同于2019年6月10日解除，所以被上诉人孙志业的行为并未违约，故上诉人王珍的该项上诉请求，本院不予支持。 二、关于交接完毕时间的认定问题。由于双方对交接完毕时间存在争议，上诉人王珍主张其于2019年6月10日搬出租赁房屋，被上诉人孙志业则主张一直未搬出租赁房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，因双方都没有提供确切的证据证实自己的主张，一审法院综合案件实际情况，认定2019年10月22日为交接完毕时间是合理的。 综上，上诉人王珍的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 张晓华 二〇二〇年七月九日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨