辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7541号原告（案外人）：羿洪，女，1993年10月4日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告（申请执行人）：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区合作街101号，统一社会信用代码91210100662512099。法定代表人:杨为，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被告（被执行人）：刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省辽中县。原告羿洪诉被告郭瑛、沈阳宗达置业公司（以下简称“宗达公司”）、刘海波案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告羿洪，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰、被告宗达公司的委托诉讼代理人王国日到庭参加诉讼。被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告羿洪向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决不得对原告购买的位于辽宁省辽中县的住宅房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求贵院依法判决确认原告与被告沈阳宗达置业有限公司于2015年6月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于辽宁省辽中县的住宅房屋归原告所有;3.请求贵院依法判决被告沈阳宗达置业有限公司立即协助和配合原告办理位于辽宁省辽中县的住宅房屋的产权过户登记至原告名下；4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告沈阳宗达置业有限公司（以下简称：宗迗公司）于2015年6月1日签订《商品房买卖合同》，被告宗达公司将其开发的位于辽宁省辽中县的住宅房屋（建筑面积：86.24平方米）以人民币206976元的价格出售给原告所有。原告于当日按照宗达公司的指示以现金方式支付了全部购房款共计人民币206976元，宗达公司向原告出具了印有宗达公司财务专用章的收款收据。原告于2015年6月1日办理了上述房屋的接收入住手续，一直占有居住至今。由于宗达公司未缴纳相关税费，所以没有为原告开具发票和进行合同备案。由于宗达公司未给国土局等部门提供办理不动产登记的任何手续，所以导致原告一直未能办理不动产权证书。2016年1月5日，被告郭瑛依据（2015)沈和民一初字第02863号民事判决书（借款合同纠纷/向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，和平区法院于2019年6月4日查封宗达公司名下位于辽宁省辽中县的住宅房屋。原告知悉后，依法向和平区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并终止对上述财产的执行。2019年11月11日，和平区人民法院作出（2019)辽0102执异570号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为：原告与被告宗达公司签订和履行的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效且已经履行，被告宗达公司应当协助原告办理产权过户登记。并且，本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上所述，原告享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护包括原告在内的数十人买受人老百姓的基本居住生存权利等合法权利。庭审中，原告放弃第3项诉讼请求。被告郭瑛辩称，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告的诉讼请求。被告宗达公司辩称，原告所述均属实，同意其诉讼请求。被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案被告宗达公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第02863号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢124号。该案执行过程中，本院于2019年6月4日作出（2018)辽0102执恢124号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案被告宗达公司名下位于辽宁省辽中县，面积为86.24平方米的房产一处。原告羿洪向本院提出执行异议，要求“解除对沈阳市辽中县产的查封，并停止腾房行为”。本院经审查作出（2020）辽0102执异570号执行裁定书，裁定：“驳回案外人羿洪的异议请求”。原告羿洪不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。庭审中，原告羿洪提供《商品房买卖合同》一份，其中约定，羿洪购买被告宗达公司开发建设的位于沈阳市辽中区。原告羿洪为此还提供收款日期记载为“2015年6月1日”的收款收据一份，其中载明：“付款单位（交款人）：羿洪；人民币：206976元；收款事由：6#2-10-1房款”。原告与被告宗达公司一致确认，上述《商品房买卖合同》于2015年6月1日签订，原告于当日以现金方式缴纳了全部购房款。原告羿洪主张其于2015年6月1日办理了案涉房屋的入住手续，并一直居住至今，为此，原告提供了水费收据4张（2016年、2017年、2018年、2020年）、采暖费发票3张（2017年至2020年三个供暖期）、物业费收据3张（2015年、2018年、2019年），以上票据载明的交款人均为原告。被告宗达公司对原告的主张予以认可。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告羿洪是否系案涉房产的真实物权人；原告羿洪对案涉房产所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告羿洪对案涉房产所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告羿洪与被告宗达置业公司于2015年6月1日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，本院于2019年6月4日作出（2018)辽0102执恢124号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉房产进行查封。上述事实足以说明原告羿洪“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。关于《商品房买卖合同》中对交房日期为“2012年12月30日前”的约定一节，结合该系列案件中，被告宗达置业公司就此所作的解释，具有合理性，本院予以确认。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，羿洪、宗达置业公司均认可案涉房产自2015年6月1日起即已办理房屋交付，由原告羿洪实际占用至今。原告羿洪还提供了该房产的水、取暖、物业缴费票据等加以佐证，本院对该事实予以确认。第三，关于已支付全部价款的问题。庭审中，原告羿洪提供了宗达置业公司出具的收款收据等证据，被告宗达置业公司对原告现金交款的事实亦予以认可，故应认定原告羿洪已支付案涉网点房全部价款的事实。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案审理中，被告宗达置业公司明确确认案涉网点房未办理产权登记系其原因导致，而非原告羿洪的主观过错，同时，经本院核实，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公于2019年5月24日下发的《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号）中亦载明“……（都市蓝湾项目）由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”，故“……决定准予为购房人办理不动产登记”，所以，可以认定案涉网点房未办理产权登记并非原告羿洪自身原因导致。综上所述，原告羿洪对于案涉网点房所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告羿洪的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告羿洪要求解除查封的诉求，不属于民事案件的审理范围，本案不予审理。关于原告羿洪要求确认案涉《商品房买卖合同》有效及案涉房产归其所有的诉求。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效。同时，根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房产尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告羿洪对于案涉车库享有物权期待权，并且，案涉房产的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告羿洪同时要求确认案涉房产所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中县产（建筑面积86.24平方米）；二、确认原告羿洪与被告沈阳宗达置业有限公司签订的关于位于沈阳市辽中县产的《商品房买卖合同》有效；三、驳回原告羿洪的其他诉讼请求。案件受理费4404.64元，由被告沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  鄂 淼人民陪审员  孙迎春人民陪审员  何 静二〇二〇年七月二十九日法官助理林霖书记员张菁璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。