浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初5385号 原告：叶忠梁，男，1982年7月4日出生，汉族，住慈溪市。 原告：崔丹娜，女，1982年8月20日出生，汉族，住鄞州区。 两原告委托诉讼代理人：王耀赟，浙江六和律师事务所律师。 被告：慈溪中琅置业有限公司，住所地：慈溪市掌起镇集贸市场B#楼1-15号。统一社会信用代码：91330282MA2AFPFY38。 法定代表人：纪志远，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：裘永宁，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告叶忠梁、崔丹娜与被告慈溪中琅置业有限公司（以下简称中琅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人王耀赟，被告中琅公司的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告诉请（变更后）判令：1.被告赔偿两原告房屋贬值损失100000元（具体以评估为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系上市公司中南控股集团有限公司旗下控股公司，是为开发坐落于慈溪市××镇××楼盘而设立的项目公司。两原告系夫妻关系，基于对中南品牌的信任，在“珑誉府”楼盘预售后前往售楼处看房。两原告因三楼房屋配套有大露台而看中了“珑誉府”1幢301号房屋。购房前，原告与被告置业顾问反复确认购买涉案房屋后可以使用大露台且露台高度与案涉房屋地面高度一致。2019年5月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》并按约支付了全部购房款。2020年2月15日，被告通知原告收房。原告至现场却发现当初看中的三楼露台与被告置业顾问宣称的相差巨大。露台不仅没有和案涉房屋地面齐平甚至比正常的室内窗户还要高。从三楼和其他楼层的窗户对比可以直观地看出，三楼窗户明显要短一截，导致房间采光也受到影响。因室内地面显著低于室外地面，原告身处其中，倍感压抑。被告对此解释系设计原因造成并表示愿意予以补偿。但经双方多次协商，赔偿数额始终无法达成一致。原告认为，被告置业顾问关于露台高度的说明和允诺具体确定，并对原告购买涉案房屋以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。被告交付的房屋与约定不符，已构成违约，应当承担违约责任。被告交付的房屋地面高度显著低于三楼露台，不仅使得原告当初因看中三楼露台而购买该房屋的美好愿望落空，更使得案涉房屋客观上沦为“半地下室”，并存在雨水倒灌等诸多隐患而导致房屋价值严重贬损，对于该贬损部分，被告应予赔偿或减少价款。 被告中琅公司在庭审中答辩称，一、涉案房屋符合合同约定的交付条件。被告取得了《房屋建筑面积测绘成果书》，涉案项目经验收合格，并取得竣工验收备案证明，同时取得了慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书。涉案房屋系按图施工满足约定交付条件。二、被告不构成违约，无需承担违约责任，更无需承担房屋贬值损失。首先，被告从未向原告承诺其所购房屋地面与露台持平。原告在诉状中主张所谓的“与置业顾问反复确认所购房屋高度与地面一致”与事实不符；原告提供的相关聊天记录也不能佐证其以上说法。同时，涉案项目沙盘展示也不能认定被告展示房屋地面与露台一致。一方面，沙盘因制作工艺所限，势必在整体展示时比例存在一定差异。为此，被告在沙盘上进行了相应提示，并于合同补充协议第一条进一步约定了“楼盘模型不构成合同要约”。其次，即使从目前沙盘拍摄照片观察，窗户位置及比例明显与其他楼层不同，其中一张侧面照片（原告证据第47页）更加明确显示地面在露台之下。三、原告主张的房屋贬值损失无任何法律依据。一方面，预售房屋一房一价，原告既然在销售时接受了价格，该价格就已经是双方磋商后的真实意思表示。除合同约定的面积补差调整外，房屋价格不应作出调整。而房屋交付后的二手房交易价格受投资环境、周边配套、政策等多种因素影响，并非双方缔约时所能预见。除特别约定外，亦不能作为双方就购房合同索赔依据。另一方面，原告主张的房屋贬值损失实际不存在，从涉案房屋交付至今，仅从二手房交易网站查询，涉案项目均价就较预售时增长了1000-2000元/平方米，故不存在贬值损失。 原告为证明其主张成立，向本院提交以下证据： A1.商品房买卖合同一份、增值税发票二份、借款借据一份，拟证明2019年5月20日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》购买“珑誉府”1幢301号房屋，并按约支付了全部购房款的事实； A2.“珑誉府”楼盘沙盘照片一组，拟证明“珑誉府”楼盘沙盘展示的与涉案房屋相连的三楼露台高度明显低于三楼房屋窗户的高度，经同比例放缩，露台低于窗户七十厘米左右的事实； A3.涉案房屋现场照片一组，拟证明经与其他楼层的窗户对比可以直观看出，三楼露台的高度比涉案房屋的窗户还要高，且露台与涉案房屋连接处存在严重的渗漏质量问题的事实； A4.与被告置业顾问的微信聊天记录截图一组，拟证明原告发现露台与沙盘及置业顾问所说不符合后第一时间发微信质问被告，被告置业顾问回复“我们都以为和地面一样高”，即被告置业顾问明确露台和地面一样高的事实； A5.“中南徐总沟通群”微信聊天记录截图一组，拟证明原告及购买同一楼层的购房户与被告就露台问题多次协商解决方案，被告辩称置业顾问并非故意欺诈或隐瞒，并表示愿意补偿，但就赔偿数额无法与原告达成一致的事实。 被告中琅公司为证明其辩称成立，向本院提交以下证据： B1.补充协议一份，拟证明原、被告就相关条款达成一致，买受人已经清楚或充分预见该商品房相关的包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况以及该商品房的自然状态，买受人对此予以确认的事实； B2.房屋建筑工程竣工验收备案证明书、房地产开发项目竣工交付备案证明书、房屋实测成果报告各一份，拟证明被告所售房屋已于2019年12月13日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2019年12月20日竣备完毕；主体建筑和配套各单位工程已由开发建设单位自行组织验收，全部合格，于2019年12月31日竣工交付备案；所售房屋于2019年12月2日完成面积实测。综上，证明被告所售房屋已经达到交付条件的事实； B3.沙盘上的参观须知、模型制作说明的照片一份，拟证明被告在沙盘上对模型与实景存在一定差异，模型方案系规划方案设想的实现，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同的约定内容为准等内容做了提示说明的事实。 经质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据A1无异议；对证据A2形式真实性无异议，对证明目的有异议，被告沙盘上做了相应的提示说明，且从沙盘照片可以明显看出，房屋地面是低于露台的；对证据A3的形式真实性无异议，对原告的待证目的有异议；对证据A4的形式真实性无异议，但微信聊天记录系事后形成，是在原告的诱导下形成的，且置业顾问并无相应的权限；对证据A5形式真实性无异议，但这是业主之间的聊天记录，也不能证明被告人员与业主之间达成了补偿协议。 经质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据B1的形式真实性无异议，签字为两原告所签，但是这份补充协议是格式条款，被告无证据证明其已经尽到提示说明义务，故对免除被告主要责任，增加原告责任的条款是无效条款；证据B2的系列证据被告欲证明被告是按图施工符合交付条件的，但这与本案争议点无关；对证据B3的质证意见与B1的相同。 经审查，原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认。 为查明涉案房屋有关情况，本院组织原、被告双方人员到场进行现场勘验，双方在场人员对本院勘验后记录内容均无异议。 根据本院确认的证据及当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下： 2019年5月20日，原告叶忠梁、崔丹娜与被告中琅公司签订《商品房买卖合同》一份，两原告向被告购买由被告开发的“珑誉府”项目的1幢301商品房。合同约定：该商品房预测建筑面积共132.97平方米，其中套内建筑面积96.753平方米，分摊共有建筑面积36.22平方米。该商品房层高为2.90米，有1个非封闭式阳台。该商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7165.71元，总价款为952825元。该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；3.商品房经竣工交付备案。被告还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第二十五条第4款约定，出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人人。具体内容见附件十。附件十载明，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明处标注“如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况”。除上述内容外，合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案、房屋交易、不动产登记等事项进行了约定。 《商品房买卖合同》合同签订后，两原告向被告支付了全部房款，被告向两原告开具增值税普通发票，价税合计952825元。 被告通知原告收房后，原告向被告提出了房外露台高于房内地面的问题。原告通过微信向被告置业顾问询问，被告置业顾问回复“当时我们都以为和地面一样高”、“主要那会儿我们都是这么以为的”、“我们都不知道是这样”。被告售后工作人员徐正洪与有关业主在微信群中也进行了协商沟通，未达成一致意见。 本院对涉案房屋进行了勘验，有关情况如下：该商品房为01东边套。房屋南边窗户无影响。北边书房外是消防通道，通道宽1.54米，通道外为露台，该窗户底边比露台高约20厘米。北边厨房地面比窗户底边低约94厘米，该窗户底边比露台高约20厘米。正北次卧，窗户底边比露台高约20厘米。东边窗户高135厘米、宽58厘米，窗户底边比露台高约20厘米。东北边卫生间窗户高134厘米、宽53厘米，窗户底边比露台高约20厘米。 本院认为，本案争议点是原告是否有权请求被告赔偿因房屋北边、东边外的露台表面高于室内地面所带来的损失，或者请求被告减少价款。对此，原告认为，当初买301房屋即看中房屋外的露台可以利用，故向被告的置业顾问求证过，置业顾问也承诺屋外露台表面与室内地面是持平的；但现在外面露台比室内地面高出七八十厘米，原告购买的房子成了“半地下室”，对原告房屋的通风、采光造成影响，还存在雨水渗漏和倒灌的风险，故被告交付的房子不符合约定，原告有权要求被告赔偿损失或减少购房款，具体金额请法院酌情确定。为确定差价金额，原告还申请法院就涉案房屋若室内地面与露台表面持平与当前现状的价格差进行鉴定。被告则认为，原告并无证据证明被告承诺过房屋外露台表面与室内地面持平，故被告不存在违约行为，无需承担房屋贬值损失，且现在二手房涨价，原告也不存在所谓的贬值损失。本院认为，两原告现有证据不足以证明双方之间存在关于室外露台表面与室内地面持平的书面或者其他形式的约定；但同样，双方也无室外露台表面可以高出室内地面多少的约定。通常为满足房屋居住使用的基本属性，类似涉案房屋这种外面有露台的建筑，露台表面与连接的房屋的室内地面应存在一个合理落差，露台表面不可过分高于房屋室内地面，否则将影响房屋的采光和通风，甚至存在其他隐患，与买受人购买类似房屋的基本预期形成较大反差。合同约定涉案房屋层高2.9米，而根据现场勘验数据可知，涉案房屋外的露台表面比室内毛坯地面高将近80厘米，意味着买受人实际居住后，房屋可能近1/4楼层处于外面露台表面之下，这对房屋的采光、通风等造成了一定影响。并且，根据双方合同约定，被告应将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知原告，但合同附件十中并未记载露台表面高于室内地面的情况。至于被告抗辩按照原告提交的沙盘照片，可以明显看到三楼的窗户比其他楼层矮，且室内地面也比露台表面低，故原告在购买三楼楼层的房屋时，其实对房屋结构是知情的。对此，本院认为，即便从沙盘看，露台表面高于室内地面，但正如前面论述的，其高度差也应当在合理范围内。综上，本院认为，原告向被告主张减少价款的请求合情合理合法。关于具体金额，因商品房销售价格受多重因素影响，且一房一价，室外露台不合理的高于室内地面对于价格的影响难以科学计量，此类鉴定缺乏可行性，故本院不再组织双方进行鉴定。根据现场勘验情况以及涉案房屋受影响的窗户数量和程度，本院酌定返还45000元。两原告的其余诉请，本院难以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告慈溪中琅置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告叶忠梁、崔丹娜房屋价45000元； 二、驳回原告叶忠梁、崔丹娜其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费减半收取计1150元，由原告叶忠梁、崔丹娜共同负担632.50元，被告慈溪中琅置业有限公司负担517.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 孙群美 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 张景华 代书记员 潘玲燕 ??10? ??11?