山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6484号 上诉人（原审原告）：青岛市南汇慈门诊部有限公司，住所地：山东省青岛市市南区延安一路77号。 法定代表人：丁继东，总经理。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛黄海饭店，住所地：山东省青岛市市南区延安一路75号。 法定代表人：周少军，总经理。 委托诉讼代理人：高勇华，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人青岛市南汇慈门诊部有限公司（以下简称汇慈门诊部）因与被上诉人青岛黄海饭店（以下简称黄海饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院作出的(2019)鲁0202民初7488号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇慈门诊部向本院上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判为：(1)黄海饭店返还汇慈门诊部擅自对青岛市市南区综合楼负一楼、一楼、二楼(以下简称“租赁房屋”)停水、断电的房屋租金共计43134元。(2)黄海饭店赔偿其擅自对租赁房屋进行停水断电导致汇慈门诊部停业期间各项损失共计924630元。2、一、二审诉讼费由汇慈门诊部承担。事实与理由：一、对于黄海饭店违反房屋租赁合同约定的优先承租权等事项，一审法院事实认定错误。一审法院认定汇慈门诊部与黄海饭店于2018年12月28日签订的第二次腾房宽限期协议书约定汇慈门诊部应于2019年4月3日前搬离腾房，但汇慈门诊部未按期搬离腾房，汇慈门诊部构成违约等事实属于事实认定错误。按照双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定汇慈门诊部对租赁房屋在同等条件下享有优先续租权。黄海饭店在房屋租赁合同届满前多次电话及当面告知汇慈门诊部因其要将租赁房屋另行出租给案外人而不能继续租给汇慈门诊部，期间汇慈门诊部多次向黄海饭店书面发出函告申请继续承租该房屋且要求明确另行出租房屋的条件保护汇慈门诊部的优先续租权，但黄海饭店以仍在协商为由拒不告知，黄海饭店违背诚实信用原则、违反合同约定的行为侵害汇慈门诊部优先续租权才是合同产生争议的根本原因，因此是黄海饭店违约在先而非汇慈门诊部。二、一审法院对双方签订的第三次腾房宽限期协议书中第八条“双方再无其他争议”的认定属于事实认定错误。一审法院认定赔偿停业损失因违反双方于2019年5月10日签订的第三次腾房宽限期协议书中第八条“双方再无其他争议”的约定而不予支持，属于事实认定错误并将汇慈门诊部一方置于不公平的劣势地位。首先，汇慈门诊部与黄海饭店双方签订《房屋租赁合同》伊始，黄海饭店向汇慈门诊部许诺双方会形成长期、广泛的合作关系，会保证同等条件下汇慈门诊部承租房屋的权利，汇慈门诊部本着上述承诺与信任投入巨大的人力、物力、财力对租赁房屋内外进行装修改造，使得租赁房屋的价值大大提升，现第一次租赁合同到期，黄海饭店即违反承诺与合同约定将房屋出租给第三人，使得汇慈门诊部近十年的投入与经营付诸东流。其次，黄海饭店作为青岛市机关事务管理局全资出资的国有独资公司，其强势的身份背景以及作为出租人的优越地位使得其在与黄海饭店的合作中处于优势地位。黄海饭店在租赁合同届满前多次通知汇慈门诊部因其要将租赁房屋租给第三人而终止租赁合同的续签，作为承租人的汇慈门诊部在遭受多次停水、断电出现巨大营业及其他损失的情形下希望继续承租租赁房屋，在极其劣势的情形下无奈与出租人签订三次胸房宽限期协议书，以期事情会有一丝缓和的余地。但事情仍未得到解决，法院应做出对于弱势力相对有利的判决以维护法律的公平正义。再次，双方在2019年5月10日签订的第三次腾房宽限期协议书中第八条“双方再无其他争议”的约定，根据双方的真实意思表示并非为“双方在此房屋租赁过程中的全部争议消灭”，这对汇慈门诊部来说显然极不公平。第三次腾房宽限期协议书中第八条“双方再无其他争议”是指本协议中的内容双方再无其他争议，即汇慈门诊部按协议约定的期限及价款付清房屋占有使用费，黄海饭店允许汇慈门诊部在约定期限内继续使用租赁房屋，并撤回对汇慈门诊部在青岛市市南区人民法院的房屋租赁合同案件的起诉，双方关于上述情形再无其他争议。而关于例如因黄海饭店擅自停水、断电给汇慈门诊部所造成的营业损失及其他损失，不在“双方再无其他争议”的争议范围内，因此一审法院仅以一份腾房宽限期协议书中约定的内容就判定驳回汇慈门诊部关于营业及其他损失的一审诉请，以偏概全，属于事实认定错误。综上，请求二审法院本着公平正义与对弱者的保护主义原则支持汇慈门诊部的上诉请求。汇慈门诊部补充上诉理由称：黄海饭店不仅违反法律规定侵害了汇慈门诊部的优先承租权，且在与汇慈门诊部的租赁关系中，存在严重的欺诈行为。一、黄海饭店法定代表人不与汇慈门诊部续租的理由是因为要租赁给八大关派出所，而全然不顾汇慈门诊部一直诚信守约且已步入经营的稳定期和发展升级的良好阶段，该事实有双方法定代表人谈话录音。为掩盖违规租赁的事实，后黄海饭店又在给汇慈门诊部的不续租通知函件中称收回房屋自用。根据本次庭审汇慈门诊部提供新证据，案涉房屋已出租给八大关派出所，直接剥夺汇慈门诊部的优先续租权，而且存在明显的欺诈。二、作为政府机关下属单位对外招租，应当公开招标，但黄海饭店未经招标，直接租给派出所，明显违规。黄海饭店在汇慈门诊部使用房屋期间，单方实施断水断电，侵权行为成立，汇慈门诊部从未欠交租金，如果黄海饭店认为汇慈门诊部占用房屋，双方可以据实计算占用使用费，但无权强行断水断电，黄海饭店应赔偿汇慈门诊部损失。 黄海饭店答辩称，1、汇慈门诊部本案提起的是侵权之诉，并非合同之诉，亦非“优先承租权”之争，其所谓侵害其优先承租权与本案无关。2、黄海饭店与汇慈门诊部签订的房屋租赁合同期限于2018年10月12日届满，在租期届满前，黄海饭店曾多次书面通知汇慈门诊部期满后不再续租。租期届满后，汇慈门诊部未按约定返还房屋，要求给与搬离腾房宽限期。双方签订第一次协议，约定宽限期自2018年10月13日至2018年12月31日。第一次宽限期满后，汇慈门诊部未按约定搬离。双方又签订了《关于再次给与汇慈门诊部搬离腾房宽限期的协议书》，宽限期自2019年1月1日至2019年3月31日。第二次宽限期满后，汇慈门诊部又一次违背承诺，拒绝搬离腾房。为维护自身合法权利，黄海饭店于2019年5月5日向青岛市市南区人民法院起诉了汇慈门诊部，请求判令返还房屋并支付逾期腾房占用费。诉讼期间，黄海饭店与汇慈门诊部经协商于2019年5月10日签订了《关于第三次给与汇慈门诊部搬离腾房宽限期的协议书》，宽限期自2019年4月1日至2019年6月30日，在占用使用费上黄海饭店给与了汇慈门诊部极大的让利，仍旧参照租金价格确定，每日让利1946元，不仅少收了汇慈门诊部177086元占有使用费，又让汇慈门诊部多使用了很长时间的房屋，其少交了费用还在商业上又获得了较多的利益。汇慈门诊部于2019年7月6日搬离。3、汇慈门诊部多次违反约定，迟迟不搬离腾房，非法占用涉案房屋，其诚信严重缺失。在黄海饭店起诉汇慈门诊部的案件中，双方于2019年5月10日签订的《关于第三次给与汇慈门诊部搬离腾房宽限期的协议书》第八条约定“双方再无其他争议”，即双方已经对纠纷做了一次性的了结，达成了和解的情况下黄海饭店撤回了起诉，但汇慈门诊部又提起本次起诉，再次充分证明其严重缺乏契约精神，屡屡违背自己的承诺。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 汇慈门诊部向一审法院起诉请求：1、判令黄海饭店返还汇慈门诊部因黄海饭店擅自停水、断电期间的房屋租金共计43134元；2、判令黄海饭店赔偿汇慈门诊部因黄海饭店擅自停水、断电导致汇慈门诊部无法使用房屋所造成的停业期间各项损失共计924630.87元；3、本案诉讼费用由黄海饭店承担。 一审法院认定的事实：1、2010年10月13日，汇慈门诊部与黄海饭店签订《房屋租赁合同》，约定：汇慈门诊部承租黄海饭店位于青岛市市南区综合楼负一楼、一楼、二楼房屋，租期为2010年10月13日至2018年10月12日；合同期满后，黄海饭店若继续出租该房屋，在同等条件下，应优先将该房屋续租给汇慈门诊部；本合同期满终止，汇慈门诊部必须无条件地在合同终止起的三日内退出并将所租房屋完好地交给黄海饭店；如汇慈门诊部不能按期全部退出返还房屋，汇慈门诊部应自本合同期满终止之日的次日起按每天4000元向黄海饭店支付逾期腾房占有使用费，直至汇慈门诊部将所承租的全部房屋完好无损腾空返还给黄海饭店之日止。合同签订后，双方依约履行。2、2018年10月9日，汇慈门诊部与黄海饭店经协商签订《关于期满后搬离腾房宽限期的协议书》，约定搬离腾房宽限期自2018年10月13日至2018年12月31日。2018年12月28日，汇慈门诊部与黄海饭店再次签订《搬离腾房宽限期的协议书》，约定再次搬离腾房宽限自2019年1月1日起至2019年3月31日止；汇慈门诊部应自2019年4月3日前搬离腾房，不应再以任何理由提出给与搬离腾房宽限期的请求。同时约定，汇慈门诊部逾期腾交房屋，应按照每天4000元的标准向黄海饭店支付逾期腾房占有使用费。该二份腾房宽限期的协议书均约定宽限期内的占有使用费按照原租赁合同约定的正常租金每天2054元确定。3、2019年4月3日腾房期限到期后，汇慈门诊部仍占用涉案房屋，未将涉案房屋腾交给黄海饭店。4、2019年5月5日，黄海饭店起诉至一审法院，要求汇慈门诊部腾交涉案房屋，并按每天4000元的标准支付逾期腾房占有使用费等。案件审理过程中，汇慈门诊部与黄海饭店于2019年5月10日再次签订《关于第三次给与汇慈公司搬离腾房宽限期的协议书》，协议书约定：黄海饭店第三次给与汇慈门诊部搬离腾房宽限期91天，第三次搬离腾房期限自2019年4月1日起至2019年6月30日止；汇慈门诊部于协议签订当日一次性支付91天的房屋占有使用费186914元（按每天2054元的标准计算）；汇慈门诊部应于2019年7月3日18点前搬离腾房，2019年7月4日凌晨零点黄海饭店将实施停水停电。协议书第八条明确约定黄海饭店与汇慈门诊部“双方再无其他争议”。协议书签订后，汇慈门诊部依约定向黄海饭店支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费186914元。2019年7月6日，汇慈门诊部将涉案房屋腾交给黄海饭店。2019年7月10日，黄海饭店向一审法院申请撤回起诉。同日，一审法院作出（2019）鲁0202民初3359号民事裁定书，裁定准予黄海饭店撤诉。一审庭审中，汇慈门诊部明确其主张黄海饭店赔偿损失的时间段为2019年4月4日至2019年4月18日、2019年5月5日至2019年5月10日，共计21天。为证明黄海饭店擅自停水、断电造成汇慈门诊部停业期间各项损失共计924630.87元的主张，汇慈门诊部向法庭提交《致黄海饭店给青岛市南汇慈门诊部有限公司断水断电造成损失的函》、断水断电后双方产生争议的现场照片视频、供电设备租赁合同一份及收款收据、医疗设备维修协议一份及相关发票、涉案房屋内存放的检测试剂照片及相关发票、存放的食品照片及相关发票、会计师事务所出具的审计报告、工资发放单及代扣社保公积金单据等证据一宗。黄海饭店质证称，对该宗证据的真实性均不予认可，与本案无关，且双方已经在2019年5月10日签订的协议书中明确约定再无其他争议。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为汇慈门诊部主张黄海饭店返还21天租金并赔偿停业期间的损失是否成立。关于返还21天租金的请求，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，汇慈门诊部与黄海饭店的房屋租赁关系依法成立。租赁期限届满后，双方经协商先后签订的三次腾房宽限期协议书，均系双方当事人的真实意思表示，依法成立，双方当事人均应严格履行。依据双方于2019年5月10日签订的第三次腾房宽限期协议书的约定，汇慈门诊部应支付黄海饭店腾房宽限期91天（2019年4月1日至2019年6月30日）的房屋租金。协议书签订后，汇慈门诊部亦依约实际履行。现汇慈门诊部主张黄海饭店返还21天（2019年4月4日至2019年4月18日、2019年5月5日至2019年5月10日）房屋租金43134元的诉讼请求，有悖于双方的约定，不予支持。关于赔偿停业损失的请求，一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。本案中，依据汇慈门诊部与黄海饭店于2018年12月28日签订的第二次腾房宽限期协议书的约定，汇慈门诊部应于2019年4月3日前搬离腾房。但2019年4月3日腾房期限到期后，汇慈门诊部未依双方约定将涉案房屋腾交给黄海饭店，仍继续占用涉案房屋，已构成违约，故在双方2019年5月10日签订第三次腾房宽限期协议书前，汇慈门诊部于2019年4月4日至2019年5月10日期间占用涉案房屋缺乏合法依据，构成侵权，其主张黄海饭店赔偿此期间停业损失不能成立，且违反双方于2019年5月10日签订的第三次腾房宽限期协议书中第八条“双方再无其他争议”的约定，故对汇慈门诊部主张判令黄海饭店赔偿停业损失924630.87元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回青岛市南汇慈门诊部有限公司的诉讼请求；案件受理费13513元，减半收取，由青岛市南汇慈门诊部有限公司负担。 二审审理期间，汇慈门诊部提交照片三张，欲证明黄海饭店存在欺诈行为，其已将案涉房屋租赁给八大关派出所，而非“不续租通知”中所称的收回自用，侵犯了汇慈门诊部的“优先承租权”；黄海饭店与他方串通，不经过招标程序，严重损害汇慈门诊部利益。黄海饭店质证称，对证据的真实性没有异议，黄海饭店将房屋租给了青岛市公安局，并不是八大关派出所，该照片不全面，只是涉案房屋的一小部分，现在全部房屋已出租给青岛市公安局；汇慈门诊部本案提起的是侵权之诉，不是合同之诉，也不是优先租赁权之争；黄海饭店在收回房屋后有权处置自己的房产，汇慈门诊部无权干预，其所证明的事项均与本案无关。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以公平的观念指导自己的行为，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷、平衡各方的利益。本案中，汇慈门诊部作为承租人其在涉案房屋中经营多年，倾注了大量的人力、财力和精力，在商圈周边积累了相对固定的客户群体，稳定的租赁关系关涉到其切身的商业利益，应当受到关注，但同时，市场经济的发展依赖于自由竞争，司法的干预需要保持合理的克制；作为出租人的黄海饭店，其在缔约、履约过程中应当遵守诚实信用的原则，对长期租赁关系的变更和终止应当持谨慎和善意的态度，同时，其作为物权人对财产自由处分的权利、作为市场经济主体追逐商业利润、降低商业风险的权利亦应当得到尊重。汇慈门诊部主张根据双方合同的约定其享有优先承租权，但该约定的前提是在“同等条件下”，而所谓“同等条件”双方并没有限定于租金的价格相同，故通常还应当包括支付方式、支付时间、第三人的身份地位以及与出租人的关系等所有各种因素。根据汇慈门诊部的陈述，黄海饭店将涉案房屋所租的第三人系机关法人，故在支付能力、支付保障、商业风险等方面与汇慈门诊部相较并非同等情况，因而汇慈门诊部的上述主张不能成立，一审法院对此未予支持，并无不当。关于汇慈门诊部主张2019年4月4日至2019年4月18日、2019年5月5日至2019年5月10日期间的租金返还以及停水停电造成的经营损失，因在该期间，双方既无租赁合同的约定，亦无腾房宽限的合意，汇慈门诊部对涉案房屋的占有使用缺乏合法依据，侵害了黄海饭店对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，汇慈门诊部主张返还该期间的占有使用费，即其无偿占有涉案房屋，缺乏合同和法律依据，其主张该期间所谓的经营损失则是因其自身侵权行为在先所导致的，一审判决对此不予支持符合“禁止任何人从不当行为中获益”的原则，并无不当，本院对此予以维持。我国合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，双方约定的租赁期限至2018年10月12日已经届满，虽然汇慈门诊部一直向黄海饭店要求继续承租涉案房屋，但黄海饭店已多次明确拒绝，明确表示不再与汇慈门诊部继续双方的租赁关系，根据上述契约自由和平等原则，无法强制黄海饭店与汇慈门诊部进行缔约，故汇慈门诊部应当对双方续约的可能性有明确的预见。自合同期满后，双方关于腾房的时间从2018年10月13日延展至2018年12月31日，又延展至2019年3月31日，汇慈门诊部仍未搬离，黄海饭店因此向法院提起了诉讼，并在诉讼过程中再次将搬离时间延展至2019年6月30日。至2019年7月6日汇慈门诊部腾交涉案房屋，距双方租赁合同期满已延长近10个月的时间，故汇慈门诊部并非没有合理的时间进行搬迁以及采取措施避免损失的发生或减少损失的扩大。综上，汇慈门诊部的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13513元，由上诉人青岛市南汇慈门诊部有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年七月三十日 法官助理 徐鹏 书记员祁康