重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3134号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：郭玉玲，女，1971年12月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称为“锦绣山庄物业公司”）与被告郭玉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告锦绣山庄物业公司的委托诉讼代理人袁亮、段念，被告郭玉玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣山庄物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年7月至2020年4月期间的物业服务费3495.08元；2.判令被告支付2016年6月至2020年4月期间的公摊水电费243.66元；3.判令被告支付以所欠物业费及公摊费总额3738.74元为基数从起诉之日起按每日万分之三的标准计算至付清时止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告郭玉玲是重庆市长寿区XXX镇XX路X号XX•XXXX小区XX-X-X-X房屋（建筑面积30.39m²）业主，原告公司系该小区物业服务企业。被告接受原告物业服务，却未向原告支付2016年7月至2020年4月期间的物业服务费及2016年6月至2020年4月期间的公摊水电费等，经原告多次催收，被告仍拖欠至今，故原告诉至法院。被告郭玉玲辩称，对原告锦绣山庄物业公司请求的物业服务费、公摊水电费、违约金计算标准及金额均无异议。我系重庆市长寿区XXX镇XX路X号XX•XXXX小区XX-X-X-X房屋业主，但我至今未能入住。我房屋楼下邻居封闭自家阳台，占用我房屋空调外机位置，并将空调外机、电视接收器、电线等设施安装在我房屋阳台口，外人可通过楼下房屋直接进入我的房屋内，对我实际居住的健康和安全性产生影响。2017年4月25日，我就上述问题致函原告，要求原告督促我楼下业主拆除空调外机、电视接收器等设施，至今原告公司未出面解决，为此我不缴纳物业服务费。同时，物业服务费应从我楼下业主拆除上述设备之日起计算，并免除我不能居住期间的物业服务费及公摊费。另，物业服务合同是我与维丰物业管理有限公司签订的，我与原告并无合同关系，且小区内的公摊费属于原告公司自身的管理成本，不应由业主承担。小区成立至今的广告宣传费、停车费等公共收入属于全体业主，我应得的份额足以递减原告所诉费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告锦绣山庄物业公司提交的物业服务合同及备案证明、承诺书、业主接房表、业主签字的前期物业服务协议、业主临时管理规约、房产档案查询结果、民事判决书、催费通知邮政快递单据、欠费明细表、水电公摊清单以及被告提交的照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日，案外人重庆维丰房地产开发有限责任公司（涉案小区建设单位，以下简称“维丰开发公司”）、重庆维丰物业管理有限公司（涉案小区原前期物业服务企业，以下简称“维丰物业公司”）签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，约定由维丰物业公司对本案所涉小区物业提供前期物业服务，合同期限自2009年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定，并同时约定维丰开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；维丰开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。在其后维丰开发公司作为卖方与该小区房屋买受人所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，卖方应向房屋买受人出示《前期物业服务合同》，买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自合同标的房屋交付之日起，即应接受卖方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理。2014年5月31日至6月2日期间，维丰物业公司因故撤离涉案小区不再提供物业服务，并与本案原告锦绣山庄物业公司进行交接，锦绣山庄物业公司即开始进入涉案小区提供物业服务，但未向涉案小区业主征求意见。2014年9月9日，维丰开发公司与锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，该合同的内容与2009年9月9日维丰开发公司与维丰物业公司签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》内容基本一致，合同期限自合同生效之日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同亦未向涉案小区业主征求意见。2016年3月9日，案外人重庆市长寿区长寿湖镇狮子滩社区居民委员会（涉案小区所在地居民委员会，以下简称狮子滩居委会）与原告锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX物业服务合同》，约定由狮子滩居委会代表涉案小区全体业主委托锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务。2016年9月8日，锦绣山庄物业公司依据该合同向本院起诉涉案小区部分业主要求支付拖欠的物业费。后本院以“该合同未征求小区业主意见并取得过半数业主书面同意，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效”为由，判决驳回锦绣山庄物业公司的诉讼请求，该判决已生效。2017年1月1日至1月8日期间，经狮子滩居委会书面征求意见，涉案小区共3.12万平方米专有部分面积（占总面积53%）、668户专有部分业主（占总人数52.8%）签字同意以下事项：1.按照现行收费标准，聘请锦绣山庄物业公司提供物业服务；2.重庆市长寿区长寿湖镇人民政府指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2017年1月15日至1月24日期间，上述征求业主意见结果在涉案小区公示，公示期间无业主办理异议登记。2017年1月25日，重庆市长寿区长寿湖镇人民政府向狮子滩居委会发出《指定居委会代行业委会职责通知书》，指定狮子滩居委会代行涉案小区业主委员会职责，代为签订物业服务合同，代履职期限至业主委员会选举产生之日。2017年1月18日，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会选聘新的物业公司时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定。该合同签订后，原告锦绣山庄物业公司继续为涉案小区提供物业服务至今。另涉案小区至今尚未依法选举产生业主委员会。被告郭玉玲系涉案小区XX-X-X-X房屋（建筑面积30.39m²）的业主。被告未交纳2016年7月至2020年4月期间（共46个月）的物业服务费及2016年6月至2020年4月期间的公摊水电费等，经原告书面催收后，被告仍未交纳。本院认为，经本院生效判决认定，原告锦绣山庄物业公司自2014年6月起进入涉案小区提供物业服务，原告提供的物业服务业主已实际接受，故认定2014年6月至2016年12月期间，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系。案外人重庆市长寿区长寿湖镇狮子滩社区居民委员会（涉案小区所在地居民委员会）与原告于2017年1月18日签订的《XX•XXXX物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，效力及于全体业主，自2017年1月起，原告与涉案小区业主之间形成物业服务合同关系。故被告郭玉玲作为该小区业主，应当交纳物业服务费。被告郭玉玲辩称其对原告主张的物业服务费、公摊水电费、违约金计算标准及金额均无异议，只是因为其房屋楼下业主封闭自家阳台，将空调外机、电视接收器、电线等设施安装在其房屋阳台口，对其实际居住的健康和安全性产生影响，故拒绝缴纳。本院认为上述问题属于楼下业主的行为导致，不能成为其拒交的正当理由，其可另案主张权利。对于原告要求被告支付2016年7月至2020年4月期间拖欠的物业服务费3495.08元的请求，原告最后一次书面催收时间为2020年5月3日，被告对此无异议，且对原告举示的物业服务费计算标准及欠缴期间也无异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2016年6月至2020年4月期间的公摊水电费243.66元的请求，被告对欠费明细表及计算标准无异议，经本院核算金额实际为238.57元；被告辩称原告该项请求无法律依据，不应由业主承担；原告该项请求符合物业服务合同的约定，本院对原告的该项诉讼请求主张238.57元。关于原告请求的违约金，因原告在履行物业服务合同过程中，对小区内业主未按规定安装室外设备等未进行及时有效巡查和监督制止，在被告反映问题后，未做到及时有效沟通协调，原告提供的物业服务确有瑕疵，被告拒交物业服务费系事出有因，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郭玉玲在本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3495.08元及2016年6月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费238.57元，共计3733.65元；二、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭玉玲负担。本判决为终审判决。审判员  刘付兵二〇二〇年七月二十九日书记员  张文亚