北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7254号上诉人（原审被告）：曹莲香，女，1934年1月27日出生，汉族，新疆兵团第三建筑公司退休职工，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董鹏，女，1959年12月14日出生，汉族，新疆机械研究院股份有限公司退休职工，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董鸿，女，1962年11月7日出生，汉族，新疆正方建设集团有限责任公司员工，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董鹰，男，1968年9月30日出生，汉族，新疆正方建设集团有限责任公司董事长，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈平，男，1964年3月15日出生，汉族，新疆众力农产品有限公司总经理，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：刘艳，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张逸潇，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈方真，女，1964年12月3日出生，汉族，中国建设银行新疆库尔勒市分行退休干部，住新疆库尔勒市。委托书诉讼代理人：董瑞凡，男，1990年3月11日出生，汉族，库尔勒市中祥房地产开发有限责任公司经理，住新疆库尔勒市。被上诉人（原审被告）：董瑞凡，男，1990年3月11日出生，汉族，库尔勒市中祥房地产开发有限责任公司经理，住新疆库尔勒市。上诉人曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰因与被上诉人陈平、陈方真、董瑞凡所有权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26861号民事判决;2.改判驳回陈平的全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由陈平、陈方真、董瑞凡承担。事实及理由：1.依据《物权法》第九条规定，董鸣为北京市朝阳区八里庄北里X号楼X层X室（以下简称涉案房屋）的真实权利人，陈平在庭审中提交入伙缴费清单、产权代办收据、物业费发票、暖气费发票等予以证实其一直居住，但是该证据并不能以此来对抗董鸣对该房屋享有的所有权。即使该房屋由陈平暂时居住，也理应由其支付相应的费用，不能成为确认涉案房屋所有权的依据。2.陈平在一审庭审中，虽提交了购买涉案房屋部分出资的证据，但并未提供相应的证据证明陈平与董鸣之间曾存在借名买房的合意。一审法院认定陈平与董鸣之间存在借名买房的合意，依据只有陈方真、董瑞凡的单方陈述，并无其他书面证据予以佐证。一审庭审中，曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰已经向法庭释明，曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰与陈方真、董瑞凡已经就董鸣的遗产问题诉至新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院，陈方真、董瑞凡为规避遗产分配诉讼，明显在本案中作出了虚假的陈述。3.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。因此，对于借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与《物权法》规定的不动产生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。一审法院支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，违背了物权法定原则，混淆了债权关系与物权关系。陈平的法律身份为“真实债权人”，而非“真实物权人”。假如即使陈平存在有部分出资协助董鸣购买涉案房屋的事实，双方之间为债权纠纷，并不能改变本案涉案房产所有权的归属。陈平辩称：同意一审判决，不同意曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰的上诉请求。陈平是涉案房屋真正购买人，陈平和董鸣之间构成借名买房关系，董鸣的继承人应配合将房屋产权登记至陈平名下。首先，陈平与董鸣之间存在借名买房合意。陈平选中涉案房屋，委托董鸣以其名义代陈平签署了《楼宇认购书》和《北京市商品房预售合同》，是陈平实际购得了涉案房屋，只是暂时登记在董铭的名下，就该事实董鸣之妻陈方真、董鸣之子董瑞凡及陈平均予以认可，案外人苏志杰亦出具了证言，并且出庭证实了该事实。该房屋的全部手续，包括房产证的原件都在陈平手中，一直由陈平持有，而董鸣从未向陈平要过原件，从逻辑上可以充分说明陈平和董鸣之间系借名买房的法律关系，陈平是涉案房屋的真实产权人。涉案房屋的购房款共计3720086元，均是陈平支付，董鸣分文未付。2009年11月8日认购定金为50万元系董鸣替陈平垫付40万以及陈平的亲属贾春林垫付10万元，此后陈平已经归还了董铭的垫付款。2009年11月9日陈平托案外人苏志杰垫付首付款620086元，陈平已于2009年11月17号归还了苏志杰该垫付款，对此陈平提交了银行交易明细、存款凭证等证据予以证实。一审法院亦向开发商调取了付款证据，亦证实上述付款情况。后续购房尾款260万元均是陈平本人支付。以上出资事实足以证明董鸣仅为借名，未实际出资，而陈平才是涉案房屋真正买受人。第二，2011年6月房屋交房之后，该房屋始终都是陈平占有及使用，陈平通过自己及其所在的单位支付了涉案房屋从2011年6月交房之日起至今的全部物业管理费、供暖费，而董鸣分文未出，对于该事实陈平已经提交了相关发票等书面证据予以证实。因此，陈平借董鸣名义借名买房的事实清楚，一审法院认定依据充分，陈平系涉案房屋真正的购买人及权利人。董铭的继承人应当遵循诚实信用原则，按照合同法第六十条的规定，协助将房屋登记于陈平的名下。第三，一审法院适用法律正确，依据我国合同法第60条等法律规定作出判决是符合本案事实的，房屋登记与法律事实不符的情况下，应当恢复至物权的真实状态。董鹏、董鸿、曹莲香、董鹰的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。陈方真、董瑞凡辩称：同意一审判决，不同意曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰的上诉请求。陈平向一审法院提出诉讼请求：1.判令曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰、陈方真、董瑞凡于10个工作日内协助办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X层X室（产权证号为X京房权证朝字第XXXX号）的房屋的过户登记手续；2.曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰、陈方真、董瑞凡承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月8日，董鸣与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局公司）签订《楼宇认购书》，约定董鸣作为认购人，认购招商局公司开发的位于北京市朝阳区招商上苑（推广名“公园18XX”）项目中的第X幢X号房，建筑面积151.25平方米，套内建筑面积119.4平方米，该商品房原总价款为3795619元，董鸣选择银行按揭付款方式，招商局公司给予董鸣99折优惠，优惠后总价款为3757663元；董鸣签署本认购书时交付定金50万元，付款方式：董鸣应于签署本认购书之日起5个工作日内，即2009年11月15日前与招商局公司签订《北京市商品房预售合同》。2009年11月15日，招商局公司作为出卖人与董鸣作为买受人签订《商品房预售合同》，约定位于朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库招商上苑X#楼X层X（以下简称涉案房屋），按套内面积计算，总价款3720086元；招商局公司应当在2011年6月30日前向董鸣交付该商品房；在签署正式《预售合同》当日，即2009年11月15日，董鸣向招商局公司支付《预售合同》正文第五条约定的房价款30%计1120086元；剩余房款260万元董鸣以商业贷款、公积金贷款方式支付。2009年11月8日，董鸣向招商局公司支付40万元；同日，陈平姐夫贾春林向招商局公司支付10万元；2009年11月9日，苏润航（曾用名苏志杰）向招商局公司支付2453298元，其中620086元系用于支付涉案房屋的首付款；2009年12月17，陈平向招商局公司支付160万元；2009年12月20日，陈平向招商局公司支付100万元。2011年12月16日，涉案房屋取得X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证，登记于董鸣名下。陈平提交入伙缴费清单、产权代办费收据、2011年7月1日至2012年6月30日物业费、11-12年度供暖费发票、2012年下半年物业费、12-13年供暖费发票、2013年物业费、13-14供暖费发票、2014年物业费发票、14-15供暖费发票、2015年物业费收据、2017年物业费发票、2018年物业费发票、17-18供暖费发票、18-19供暖费发票、2018年8月8日陈平转账回执等，证明涉案房屋一直由陈平居住使用并交纳了物业费、供暖费等费用，开具发票的单位是新疆众力农产品有限责任公司（原名称新疆库尔勒众力商贸有限公司，以下简称众力公司），陈平系该公司股东、原法定代表人，2017年3月28日，众力公司的法定代表人变更为陈诚，陈平称陈诚系其子。曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰对入伙缴费清单、产权代办费收据的三性不予认可，证明目的不认可，对物业费、供暖费发票的真实性认可，但不认可陈平在涉案房屋内居住的事实。陈方真、董瑞凡对上述证据的真实性和证明目的均予以认可。另，苏润航（曾用名苏志杰）出庭作证，证明2009年11月9日，其向招商局公司支付的2453298元中有620086元系代陈平支付的购房款，陈平后通过银行转账的方式向其归还了欠款60万元，剩余款项系现金方式归还的。陈平提交存款凭条、证明、养老保险缴费明细，证明众力公司通过公司出纳宋伟雪向苏志杰账户存款60万元。苏润航认可收到该笔60万元系陈平归还的部分购房款。另查，涉案房屋自2011年12月16日至今无抵押、查封情形。曹莲香与董成春系夫妻关系，婚后育有四名子女，分别为董鹏、董鸿、董鸣、董鹰。董鸣与陈方真系夫妻关系，二人婚后育有一子董瑞凡。董成春于2018年8月21日去世，董鸣于2017年1月4日去世。一审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现董鸣已去世，曹莲香、陈方真、董瑞凡、董鹏、董鸿、董鹰分别为董鸣的第一顺位的继承人和董成春的转继承人，对董鸣的遗产均依法享有继承权。现涉案房屋登记在董鸣名下，故陈平起诉曹莲香、陈方真、董瑞凡、董鹏、董鸿、董鹰协助办理过户登记，主体适格，法院予以确认。本案中，陈平与董鸣之间不存在书面的借名买房合同，但董鸣的妻子陈方真、儿子董瑞凡均认可董鸣系代陈平签署了《楼宇认购书》、《商品房预售合同》及附件，董鸣与陈平之间存在借名买房的合意。根据现有查明的事实，涉案房屋的购房款分别由董鸣、贾春林、苏润航以及陈平支付，贾春林系陈平的姐夫，苏润航出庭作证认可代陈平支付房款的事实，陈方真、董瑞凡认可陈平已经归还为其垫付的40万元购房款。因此，陈平提交的证据足以形成证据链，证明涉案房屋的购房款系陈平或他人代陈平支付。结合陈平与董鸣之间借名买房的合意，法院确认，陈平存在购买涉案房屋的真实意思表示。涉案房屋的《楼宇认购书》、《商品房预售合同》及附件签订时，北京尚未出台限购政策，陈平具备购买涉案房屋的资格。故陈平要求曹莲香、陈方真、董瑞凡、董鹏、董鸿、董鹰协助办理涉案房屋的过户登记手续，合法有据，法院予以支持。曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰等虽然不认可借名买房的真实性，但并未提交反证，故法院对其抗辩意见，不予采信。曹莲香、陈方真、董瑞凡、董鹏、董鸿、董鹰经法院依法传唤，未按时出庭应诉，视为其放弃了答辩，以及举证和质证的权利，法院将依据查明的事实依法作出判决。综上，一审法院判决：陈方真、董瑞凡、曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰于判决生效之日起十个工作日内协助陈平办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X层X室（产权证号：X京房权证朝字第XXXX号）的过户登记手续。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。陈平主张其与董鸣存在借名买房合意，其系涉案房屋的所有权人，请求董鸣的继承人配合办理涉案房屋的过户手续。对此，陈平提供了《楼宇认购书》、《商品房预售合同》及附件、刷卡单、银行回单、房屋所有权证、苏润航出庭证言，自2011年交房以来的物业费发票、供暖费发票等证据用于证明其为实际购房人，持有涉案房屋资料原件，且由其实际占用涉案房屋。再结合一审法院向涉案房屋开发商调取的涉案房屋购房款支付情况可知，董鸣仅支付了部分首付款，其余房款均系陈平本人以及苏润航、陈平的亲属支付。苏润航出庭确认其系代陈平支付涉案房屋部分购房款，且陈平亦将该款归还完毕，与董鸣生前共同生活的配偶陈方真及其两人之子董瑞凡亦认可陈平已将董鸣所付部分首付款偿还完毕，均确认董鸣与陈平之间确有借名买房的合意。综合在案证据及当事人陈述，陈平提交的上述证据能够形成完整证据链，证实其所持主张。曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰虽对陈平的诉求予以否认，但未提出反证予以证实，故一审法院支持陈平的诉讼请求并无不当。曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰以不存在借名买房为由上诉请求驳回陈平的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由曹莲香、董鹏、董鸿、董鹰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年七月二十三日法官助理 肖萌萌书 记 员 李星月