贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1288号 原告：赵瑞悦，女，2001年3月16日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：赵明宽，男，系原告赵瑞悦之父。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司（统一信用代码：9152055741101589F），住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩。 原告赵瑞悦与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵瑞悦的委托诉讼代理人赵明宽、被告的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵瑞悦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币97974.00元，大写：玖万柒仟玖佰柒拾肆元整（暂计）违约金的计算时间从2016年7月26日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。诉讼请求二：1、判令被告强制性向原告缴纳：“三通费”。2015年3月9日，被告在销售房屋期间，公然违法国家政策、法律法规的规定，非法向原告收取：有限电视入户费330元、电表入户费530元、燃气安装费2500元，共计约为3360.00元2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 事实和理由：2014年3月17日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积127.71平方米。套内面积103.19平方米，房价总款：261167元，大写：贰拾陆万壹仟壹佰陆拾柒元整，。原告按照，合同约定支付了该商品房全款。契税等款项，被告承诺原告在2016年7月26日前办理该商品房不动产权登记证书，证书编号，国用（2010）毕节市不动产权第1763号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“超过约定日期180日的，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延直至2019年12月17日现在都未取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告，逾期交付该商品房转移的有关文书所产生的违约金人民币97974.00元，大写：玖万柒仟玖佰柒拾肆元整（暂计），并及时给买受方办理不动产登记证书。违约金的计算从2016年7月26日起计算至2019年12月17日。 被告不遵守购房合同约定，公然违反国家法律法规的规定，强制性向原告收取“三通费”等法律禁止收取的相关费用，强迫原告缴纳有限电视入户费，电表入户费，燃气安装费等，否则不予办理交房手续。面对强势的房地产开发商，原告处于弱势没办法，为了顺利办理交房手续，只能选择任人宰割，如数向被告缴纳了上述费用。法律依据，根据贵州省人民代表大会法制委员会于2014年4月17日对“省住建厅”作出的《关于有关问题询问的答复》及《贵州省城镇房地产开发经营管路条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有限电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。特此具状，恳请人民法院依法支持原告的诉请。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司答辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的条例作为验收依据，然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了新的验收条例，按常理消防部门应该以2010年以前的验收条例进行验收，但是在验收中确引用了部分新的验收条例进行验收。由于新老部门验收标准不一致，导致涉案商品房一直未验收完毕。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办理的政策，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间，所以虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但是，该因素以超出了答辩人可控制的范围，是政府政策的因素，并非答辩人自身的原因；三、逾期办证并未给答辩人带来实质性的经济损失，被答辩人已经实际入住，居住权得到保障。四、被答辩人的诉请已经部分超过诉讼时效。原告诉请三通费用没有事实和法律依据。毕节市发展改革委员会关于企业收取四通费工作建议的报告，是在2018年9月才出台的意见书，且并非国家政策，而原告是在该意见书出台之前向被告购买的商品房，该费用并未计算在开发成本内，是原告应自己承担的费用。因此，原告要求退还三通费没有事实和法律依据。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区，房屋建筑面积127.71平方米，套内建筑面积103.19平方米；按照套（单元）建筑面积计算，该商品房总价款为261167元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128972元，余款127000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2015年7月26日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款261167元。被告收取原告的契税、测绘费、办土地证费、维修基金等费用。2015年9月9日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。原告认为被告逾期办证，违规收取三通费，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今尚不具备办理商品房转移登记条件，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月13日）往前倒推三年，即2017年1月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了部分诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月13日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款261167元为基数，2017年1月13日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请判决被告退还有线电视入户费330元、电表入户费530元，燃气开户费2500元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还有线电视入户费330元、电表入户费530元，燃气开户费2500元的请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵瑞悦逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款261167元为基数，2017年1月13日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算]； 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵瑞悦有线电视入户费330元、电表入户费530元，燃气开户费2500元，共计3360元； 三、驳回原告赵瑞悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1163元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  毛雨