湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初520号原告：武汉美好物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华路392号。法定代表人：吴增庆，公司总经理。委托代理人：王欣，公司员工，特别授权。被告：吴三梅,女，1959年6月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，原告武汉美好物业管理有限公司诉被告吴三梅物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王欣，被告吴三梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉美好物业管理有限公司诉称，被告吴三梅为武汉市武昌区凯乐花园小区6-3-1502房的业主，房屋面积为91.56㎡。2016年1月12日武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会与武汉美好物业管理有限公司签订《武汉市凯乐花园小区物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告自合同签订后一直在凯乐花园小区服务至今。但是，自2016年4月1日开始，被告吴三梅从未缴纳物业管理服务费，根据物业服务合同的约定，每逾期一日按应缴费用的千分之三加收违约金。截止至2019年9月30日，被告共计欠缴物业管理6153元，违约金554元，合计人民币6707元。原告多次联系被告催要未果。原告认为，被告作为小区业主，依法应当向原告支付物业费。原告诉至法院，请求判令:1、被告立即支付武汉市武昌区凯乐花园小区6-3-1502房的物业管理费6153元，违约金554元，合计6707元;2、由被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。被告吴三梅辩称，不同意给付物业费的原因如下：1、2016年5月，下了几天的大雨，我家的次卧外有一根楼顶的下水管爆了，水喷进了我家，我去找原告维修，原告做了记录，但答复我们要动用维修基金才能解决，为了生活，我自己换了地板，重新做了乳胶漆，因此，对原告物业服务无法忍受。2、我没有看到原告物业的收益公示，没有对我交待。3、2017年我的自行车丢了，损失了800多元，原告物业不承担损失，此外，我们单元大厅仍有人乱停自行车和电瓶车，原告物业公司没有清理。以上我的经济损失共计5800元，原告物业公司应承担我的损失。我确实差原告物业管理费6153元，我也愿意支付物业管理费6153元，但是前提是要原告物业公司赔偿我2016年漏水的损失。对原告的诉讼事实我认可，我家2016年因为次卧外下水管漏水，漏到我家里了。原告武汉美好物业管理有限公司向法庭提交的证据有1、房屋权属登记信息即被告吴三梅名下位于武汉市武昌区武珞路五巷46号凯乐花园小区6栋3单元15层2室（房屋建筑面积为91.56㎡，房产证号：昌2013013801）。拟证明，被告系凯乐花园小区业主。2、2016年1月12日武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会与武汉美好物业管理有限公司签订《武汉市凯乐花园小区物业服务合同》一份。拟证明，原告在凯乐花园小区内提供物业服务及对被告的物业收费标准和违约金的依据。3、业主欠费统计表，内容有：武汉市武昌区凯乐花园小区6-3-1502房的业主吴三梅，房屋面积为91.56㎡，物业收费标准1.6/㎡，自2016年4月1日开始，被告从未缴纳物业管理服务费，根据物业服务合同的约定，每逾期一日按应缴费用的千分之三加收违约金。截止至2019年9月30日，被告共计欠缴物业管理费6153元，违约金554元，合计6707元。被告吴三梅没有向法庭提交的证据。上述证据经当庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性没有异议并予以认可。被告对原告提交的证据2质证认为:我以前没有见过物业服务合同，原告提交的这份物业服务合同不完整，合同中无附件内容。被告对原告提交的证据3质证认为:我认可差欠2016年4月1日至2019年9月30日的物业管理费。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对原、被告质证后，双方均认可的证据，本院予以认定。对原、被告质证后，双方不认可的证据，本院结合本案事实进行综合分析认定。经审理，本院认定本案事实如下：2016年1月12日，原告武汉美好物业管理有限公司(受托方）与武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会签订的《凯乐花园物业服务合同》一份，约定坐落位置武汉市武昌区中南路街道办事处舒家街社区武珞路五巷58号(占地面积:83819.05平方米、建筑面积:184400.00平方米、物业管理区域:东至武珞路五巷;南至武珞路;西至铁路线;北至舒家街。规划平面图和物业构成明细见附件一、二，以实际验收清单为准)接受原告提供的物业服务(物业服务内容包括：1、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护(共用部位明细见附件三，共用设施设备明细见附件四)。2、公共绿化的维护。3、公共区域的秩序维护和安全协防。4、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。5、物业维修、更新、改造费用的账务管理。6、物业服务档案和物业档案的保管)。该《物业服务合同》及合同附件具体约定内容概括如下:1、本物业服务合同期限为三年，自2016年1月13日至2019年1月12日。2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：6层以下1.5元／平方米·月，7层以上1.6元／平方米·月，上述业主的物业服务费收费标准三年内不得涨价。3、业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度的第一个月。4、原告对物业管理区域内房屋管理共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。5、原告对物业管理区域内房屋管理共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。6、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。原告在物业服务过程中应当配合委托方开展维修资金申请使用工作。7、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。8、委托方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使原告未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，原告不承担违约责任，造成原告损失的，委托方、业主或物业使用人应给予原告经济赔偿，如不能就赔偿事项达成一致，原告有权解除本合同。9、业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息。10、原告有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任(1、由于委托方、业主或物业使用人的自身责任导致原告的服务无法达到合同要求的。2、略。3、略。4、略。5、因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因原告故意或违反本合同义务而直接导致情况除外。6、略)。该服务协议签订后，从2016年4月1日至2019年9月30日被告开始拖欠物业服务费。原告于2019年12月1日诉至法院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案(委托方）武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会与原告(受托方）签订的《凯乐花园物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务合同亦对居住在武汉市武昌区凯乐花园小区全体业主具有约束力。原、被告双方应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。至于原告在该份物业服务合同履行期限届满之后为武昌区凯乐花园小区小区提供物业服务，在事实上与被告己形成了物业服务关系，依照上述《凯乐花园物业服务合同》的约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会与原告双方合同期限届满后，被告吴三梅未提供业主大会作出选聘或续聘决定的证据，且原告一直为该小区提供物业服务。因此，武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会与原告双方签订的上述《凯乐花园物业服务合同》自动延续。原告为该小区提供了物业服务，被告吴三梅作为武汉市武昌区武珞路五巷46号凯乐花园小区6栋3单元15层2室房屋业主，也应当参照原告与武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会在此前签订的上述物业服务合同约定的标准支付原告物业服务费等费用。被告吴三梅庭审中也自认拖欠原告2016年4月至2019年9月物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告吴三梅应向原告支付2016年4月至2019年9月的物业费并承担违约责任。关于被告吴三梅应缴纳物业费，本院参照本案《凯乐花园物业服务合同》中物业费的约定标准，酌情计算为6006.3元(91.56平方米㎡×1.6元/㎡≈146.495元/月×42月≈6152.8元)，对原告主张被告吴三梅一次性支付原告物业管理费6153元诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。被告吴三梅没有提供证据证明，2016年5月份，其居住的物业即凯乐花园小区6栋3单元15层2室房屋中一间卧室房屋，曾因外墙设置的漏水管道破裂，导致该卧室房屋顶部漏水。是因原告故意或违反本案物业服务合同义务而直接导致的法律事实。且本院庭审后到被告吴三梅所居住物业即凯乐花园小区6栋3单元15层2室房屋内外及武昌凯乐花园小区6栋内外的公共区域关于环境卫生管理、交通秩序与车辆停放服务等多个方面进行现场录像调查取证。经此次现场调查取证既没有发现，被告吴三梅所居住物业即凯乐花园小区6栋3单元15层2室房屋内外共用部位尚有漏水的事实。同时，原告在凯乐花园小区内6栋门外公共区域环境卫生维护管理方面也没有脏、乱、差的问题。原告基本履行了上述本案《凯乐花园物业服务合同》中“物业管理服务质量”中约定的义务。对此，原告作为物业服务企业方上述履约行为。没有给被告吴三梅的日常生活造成一定影响。被告吴三梅以其物业即凯乐花园小区6栋3单元15层2室房屋中靠北卧房屋顶处曾漏水导致其财产受损为由拒不缴纳物业费的抗辩主张。因无事实和法律依据，本院不予支持。被告吴三梅违反上述物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金，但根据双方签订的上述《凯乐花园物业服务合同》中约定“业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息”上述合同条款属约定不明。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴三梅于本判决生效之日起十五日内向原告武汉美好物业管理有限公司支付2016年4月至2019年9月物业服务费6152.8元;驳回原告武汉美好物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告吴三梅负担（此款原告武汉美好物业管理有限公司已垫付，由被告吴三梅于本判决生效之日十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 阳 春二〇二〇年七月二日书记员 熊建菊