福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3868号 原告：**胜，男，1971年12月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：廖龙智，男，1980年10月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：葛芬纬，福建建达（厦门）律师事务所律师。 原告**胜与被告廖龙智房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**胜与被告廖龙智及其委托诉讼代理人葛芬纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **胜向本院提出诉讼请求：1.廖龙智支付自2019年9月1日至2020年1月31日期间递增部分的租金16500元（33000元／月×10%×5个月）；2.廖龙智支付自2017年5月1日至2020年1月31日期间少付的租金138308.82元（10000元／月×33个月×**胜出租房屋间数比例）；3.廖龙智支付少付递增租金的违约金（其中自2019年9月1日至2020年1月31日期间的违约金为105435元，并以16500元为基数，按日5%自2020年2月1日起计至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由廖龙智承担。事实和理由：**胜与廖龙智于2016年7月23日签订两份《房屋租赁合同》，约定廖龙智承租**胜所有的厦门市思明区间房屋；218号租期从2016年8月15日起至2022年8月14日止，租金每月15000元，每月提前7天付清当月租金，从2019年8月15日起，在原租金的基础上递增10%，即2019年9月1日起每月16500元，履约保证金30000元；221号租期从2016年8月1日起至2022年8月1日止，租金每月17000元，每月提前7天付清当月租金，从2019年8月1日起，在原租金的基础上递增10%，即2019年8月1日起每月18700元，履约保证金34000元。上述合同签订后，**胜依约将房屋交付廖龙智租用。2017年5月7日，廖龙智与案外人林勇强签订《双方协议》，约定经双方协商承包前埔村前村社218、219、220、221号四栋136间房屋，从2017年起让利，承包人每月少付10000元作为补偿，从2017年5月1日起至合同期满，原合同所有条款不变，之后有问题就按原合同实施。2019年9月1日之后，廖龙智仍按原租金标准支付至2020年1月31日，拒绝支付增加部分的租金，并自2020年2月1日起停止支付租金。廖龙智已构成违约，应承担违约责任，**胜特提起诉讼，望判如所请。 廖龙智辩称，一、关于递增租金。廖龙智认为应自2020年9月1日起递增租金，即便自2019年9月1日起递增租金，递增基数也有误。廖龙智应向**胜和案外人林勇强支付的租金共计79000元/月，让利11000元/月，实际支付租金68000元/月，按照林勇强和**胜出租房屋的间数比例，林勇强递增租金4019.1元/月，**胜递增租金2880.9元/月。二、关于让利租金。《双方协议》仍然有效，虽然该协议约定“之后有问题就按原合同实施”，但不能得出廖龙智违约就按原合同实施的结论，**胜关于支付少付租金的诉求不应得到支持。三、关于递增租金的违约金。租赁双方关于递增租金的理解有分歧，故不应计算违约金。如果法院认定廖龙智违约，则违约金的计算基数及标准也应予以调整。四、由于新冠肺炎疫情影响，廖龙智经营困难，请法院根据客观情况酌情处理。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年7月23日，**胜（甲方）与廖龙智（乙方）签订两份《房屋租赁合同》。其中一份合同约定：甲方将厦门市思明区一至五楼27间房屋出租给乙方，租赁期限从2016年8月15日起至2022年8月14日止；租金每月15000元，每月提前7天付清当月租金；从第四年即2019年8月15日起，在原租金的基础上递增10%即每月16500元；如逾期缴纳，连续超过3天的，每天加收应缴纳金额5%的滞纳金；签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金30000元；每月补租金1000元，即每月租金16000元；押金补2000元，总押金32000元。另一份合同约定：甲方将厦门市思明区前埔村前村社221号一至三楼30间房屋出租给乙方，租赁期限从2016年8月1日起至2022年8月1日止；租金每月17000元，每月提前7天付清当月租金；从第四年即2019年8月1日起，在原租金的基础上递增10%即每月18700元；如逾期缴纳，连续超过3天的，每天加收应缴纳金额5%的滞纳金；签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金34000元。上述两份合同签订后，**胜将租赁标的房屋交付给廖龙智使用，廖龙智向**胜支付履约保证金及租金，但未支付递增部分的租金，且2020年2月租金于2020年3月15日支付，2020年3月租金于2020年3月16日支付。 廖龙智除向**胜承租上述57间房屋外，还向案外人林勇强承租了厦门市思明区前埔村前村社219号、220号共79间房屋。 2017年5月7日，林勇强与廖龙智签订《双方协议》，约定：经双方协商承包前埔村前村社218、219、220、221号四栋136间房屋，从2017年起让利，承包人每月少付10000元作为补偿；从2017年5月1日起至合同期满，原合同所有条款不变，之后有问题就按原合同实施。**胜确认林勇强系代其签订上述《双方协议》。 另查明，据厦门市农村房屋所有权证记载，厦门市思明区房屋为**胜所有，层数为三层，总建筑面积为288.18平方米。据相关权利证书记载，厦门市思明区前埔村前村社221号房屋登记为王国别（系**胜之父）所有，层数为一层，建筑面积为160平方米。上述218号房屋现状为五层，221号房屋现状为三层，均存在超建情况。 本案审理中，本院向双方当事人释明，双方之间的租赁合同部分有效、部分无效。**胜坚持其诉讼请求，廖龙智认为对于合同无效部分的占有使用费不应计算违约金。 本院认为，厦门市思明区、221号房屋均存在超建情况，其超建部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，**胜与廖龙智有关超建部分的租赁合同无效。故，**胜与廖龙智签订的两份《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。 两份《房屋租赁合同》约定自2019年8月起递增租金，每月递增金额为3200元[（16500－15000）＋（18700－17000）]，现**胜诉请廖龙智支付自2019年9月1日至2020年1月31日期间的递增款项，于法有据。鉴于两份《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，上述递增款项的性质除租金外还包括占有使用费，金额共计16000元。 虽然廖龙智未及时支付上述递增款项，但考虑到两份《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，且廖龙智并非恶意拖欠递增款项，故本院对**胜诉请的递增款项违约金不予支持。 此外，虽然廖龙智迟延支付2020年2月、3月的租金及占有使用费，但考虑到新冠肺炎疫情的影响，不宜认定廖龙智构成违约。林勇强代**胜与廖龙智签订《双方协议》，同意对租赁标的房屋的租金进行让利，现**胜诉请廖龙智支付少付的让利部分租金，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告廖龙智于本判决生效之日起七日内向原告**胜支付递增租金及占有使用费16000元； 二、驳回原告**胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2602元，由原告**胜负担2442元，被告廖龙智负担160元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年七月二十三日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。