北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7342号上诉人（原审原告、反诉被告）：中商物联行集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街×-A1号。法定代表人：骆德强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号1007室。法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，北京君天晟信物业管理有限公司职员，住江西省高安市。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。上诉人中商物联行集团有限公司（以下简称中商公司）因与上诉人北京君天晟信物业管理有限公司（以下简称君天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初28002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人中商公司之委托诉讼代理人李晓春、曹美娟、被上诉人君天公司之委托诉讼代理人郑福敏、赵素荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中商公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，判令双方于2014年5月签署的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及补偿协议有效，上述协议于2019年1月10日解除；2．判令君天公司向中商公司支付逾期付款违约金，以5294138．85元为本金，每日万分之五为标准，即每日2647．07元，自2018年12月1日起计算至君天公司腾退租赁物之日即2019年5月31日止，共182天，计人民币481766．74元；3．判令君天公司向中商公司支付违约金共计5558845．8元；4．撤销一审判决第四项，判令中商公司无需向君天公司支付装修折价款。事实和理由：一、一审法院认定事实和法律适用错误，双方于2014年5月签署的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及补充协议有效，君天公司应向中商公司支付逾期付款违约金及提前解除合同违约金。首先，中商公司一审庭后提交2019年12月4日北京市规划自然资源委（朝阳分局）（2019）第979号答复告知书附件关于北京市朝阳区土地利用总体规划（2006-2020年）涉及北京市朝阳区高碑店乡半壁店村土地利用总体规划图显示涉案房屋的土地属于农村集体土地的建设用地。第二，根据北京市朝阳区高碑店乡人民政府开具的证明得知，涉案房屋的产权人归北京市朝阳区高碑店乡半壁店村集体企业北京惠通宏信文化产业中心所有，房屋用途为商业及办公，不属于违法建设。第三，根据中商公司提交的海奥斯康（北京）信息咨询有限公司、北京众商联物业管理有限公司在国家企业信用信息公示系统查询结果显示，租赁涉案房屋的经营企业一直能正常办理工商注册登记，因此，该房屋不属于违法建设。第四，君天公司至今延期交付2019年度上半年租金未付，又拒绝向中商公司移交大厦直至2019年6月1日，该违约责任在合同签署时君天公司即已明知，故应当向中商公司支付逾期付款违约金481766．74元及解约违约金5558845．8元。二、中商公司无需向君天公司支付中央空调、新风系统、监控系统、消防系统及大厦标识的装修折价款八十万元。第一，一审中君天公司提交的施工及安装合同等有关装修的合同存在项目重复、金额错误等情况，且一审法院并未说明装修折价款金额的依据和计算标准。第二，双方签署租赁合同时，中商公司已在大厦办公6年，中央空调、新风系统、监控系统、消防系统等运营大厦的设施均已经完备，不存在重新投入安装的事实。第三，涉案租赁合同明确约定合同解除或者终止时应维持原状向中商公司提交房屋，但中商公司与君天公司办理物业交接时，君天公司陆续将部分监控系统、消防系统拆走，损坏大厦标识等，中商公司重新安装的监控系统、布置消防系统以及大厦标识等设备。君天公司辩称，涉案租赁协议和补充协议是无效的，一审法院认定正确。中商公司要求的违约金没有依据。物业交接的时候，君天公司没有人员到场，不可能拆除监控系统、消防系统等设备。如果法院认定双方合同有效，违约金标准约定过高，超过中商公司损失。君天公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回中商公司起诉或依法改判支持君天公司的反诉请求；2．一审、二审诉讼费由中商公司承担。事实和理由：一、因中商公司原因，君天公司的次承租人自2019年1月1日起无法正常使用房屋，故中商公司无权要求君天公司支付2019年1月1日至2019年5月31日期限的房屋占用费；并且一审计算金额错误，应为4409364．96元并非法院认定的4596584．96元；二、中商公司向君天公司承诺房屋有合法产权，庭审中依然坚持涉案房屋有产权，构成欺诈，应当承担合同无效的全部责任；三、君天公司提供证据能够证明因中商公司不能办证导致君天公司与次承租人之间的租金下降及长期无法租赁，根据君天公司与中商公司之间的补充协议约定，中商公司应当赔偿损失，但是一审对此未予支持，有失公允；四、合同无效的责任在中商公司，中商公司仍实际利用君天公司的装修，应赔偿装修和扩建全部损失，一审认定装修折价款与实际损失差距悬殊；五、2019年1月1日至2019年5月31日期间，双方在履行合同中出现诸多问题，君天公司采取极端手段导致部分租户不交租金或搬走，一审法院不支持减免租金，不合理；六、一审法院认为中介服务费并非本案合同无效导致的损失，不予支持，实属错误；七、一审判决未判决中商公司退还君天公司支付的押金，明显漏判。中商公司辩称，不同意君天公司的上诉请求。一审法院对装修折价款进行酌定，依据不足。中商公司仅认可装修发生的费用为50余万元。中商公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签署的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年1月10日解除；2．君天公司向中商公司支付2019年1月1日至2019年1月10日的租金及2019年1月11日至2019年5月31日的房屋占有使用费共计2596584．96元；3．君天公司以5294138．85元为基数，按照日万分之五的标准支付2018年12月1日至实际付款之日止的逾期付款违约金；4．君天公司支付单方解除合同违约金5558845．8元；5．君天公司支付2017年未付租金480194元、2018年未付租金504203．7元及2019年未付租金219017．8元。君天公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签署的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》无效；2．中商公司退还保证金200万元；3．中商公司赔偿装修损失2577975元；4．中商公司赔偿免租期租金损失200万元；5．中商公司赔偿2019年夏季制冷费399464元；6．中商公司赔偿地下一层租金损失200万元；7．中商公司减免君天公司租金200万元；8．中商公司赔偿中介费损失1998395．28元。一审法院认定事实：2014年5月，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公等使用，建筑面积8596平方米，实际承租建筑面积为8096平方米（包含地下室的面积2500平方米，阁楼450平米予以赠送）。……租赁物业交付状态为地面全部硬化；隔断房间天花完成，开放办公区无天花；与相邻单元无隔断墙；部分安装制冷、制暖设备，乙方如有增加、改动，费用由乙方负责；消防系统已经全部安装，乙方如有增加、改动，费用及二次装修后的报审由乙方负责；门窗已经安装完毕，乙方如有增加、改动，费用由乙方负责；按装修现状交付，包含甲方原房间及开放办公区的家具、地毯等装饰物；地下室部分装修，乙方如有增加、改动，费用由乙方负责；水电甲方已经按照办公需求安装完毕，如乙方再接入而产生的费用由乙方负责；天然气总阀门已经接入至地下室G轴东部附近，并已经由美迪医院实施接入其楼中使用，具体的再转接入位置而产生的一切费用由乙方负责。……租赁期限为10年零7个月，自2014年6月1日至2024年12月31日。甲方同意给予4个月的免租期供乙方装修租赁物业，即2014年6月1日至2014年9月30日，免租期内免交租金，但物业管理费和其他实际发生的费用仍按本合同约定支付。本合同项下的租金按建筑面积计算，2014年至2016年收费标准3．25元/㎡/天（含全额租金发票、园区物业费、不含租赁物业内部物业费），2017年1月1日至2024年12月31日收费标准为逐年每年递增5%。租金第一年每三个月支付一次，从2015年10月1日起，每次支付六个月的租金，应于下次支付期30日前支付。各期租金如下：……2017年1月1日至2017年12月31日年租金10084074元，实际支付9603880元，迟付部分480194元推迟到2022年度支付；2018年1月1日至2018年12月31日年租金10588277．7元，实际支付10084074元，迟付部分504203．7元推迟到2023年度支付；2019年1月1日至2019年12月31日的年租金11117691．59元，实际支付10588277．7元，迟付部分529413．89元推迟到2024年付支付……乙方应于签订本合同三日内一次性交纳200万元保证金，该保证金的支付不影响乙方按约定支付租金。在租赁期内，如乙方有到期应支付甲方的费用或赔偿款项的，甲方有权在上述租赁保证金中予以扣除。扣除后乙方应在甲方通知的期限内予以补足，否则承担逾期付款的违约责任。本合同到期终止后，如果乙方全面履行了本合同的所有义务，没有拖欠任何应付的租金及其他费用，甲方应于乙方交还租赁物业三日内将租赁保证金无息退还乙方。如乙方拖欠应付租金或任何应付的费用，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方所欠的款项，剩余部分（如有）于乙方交还租赁物业当日无息退还乙方，如保证金不足抵偿乙方的欠款，甲方有权进一步追索。乙方应自行承担因房屋使用而发生的制冷、制暖、水、电、燃气、停车、广告、宣传、通讯等相关费用（园区物业费除外），以上费用乙方应按照物业管理要求交予盛世宏信企业管理中心或相关部门。……租赁合作期满未能续约或本合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满之日或合同解除后三十日内将租赁的场地及地上物和甲方提供的配套设施以良好、适租的状态保持原貌，并且原内装修现状不准拆除、破坏交给甲方。……本合同有效期内，甲方提前终止合同（政府政策原因除外）及甲方原因致使合同无法继续履行的，甲方应退还违约日之后的房租，另赔偿乙方当年6个月租金作为补偿并双倍返还保证金，如仍不足以弥补乙方损失的，乙方还有权进一步追索，装修残值按国家规定处理。……甲方不得干涉乙方的自主经营，乙方在本合同期内自行办理所需要的营业执照等手续，甲方给予提供必要的法律文件。2014年5月27日，双方签署补充协议，内容为：一、乙方及乙方的承租人办理营业执照所需要的材料由甲方提供，园区协调工作由甲方负责，甲方接到乙方通知后30日内提供齐全的办照材料并完成工作，甲方未尽到上述义务的，租期相应顺延。逾期超过60日未提供齐全的办照材料和未完成协调事宜（由于乙方以及乙方客户提供材料不全原因除外）乙方有权解除合同，甲方按照合同第9．5条款承担违约责任。二、由于政策原因导致无法办理营业执照的，甲乙双方友好协商达不成一致的，乙方有权解约，甲方赔偿乙方三个月租金（当年房租租金标准）作为补偿，并退回未使用租金以及保证金……四、大楼内增建部分未安装空调的，由乙方自行安装，但甲方负责与提供服务的公司办理相应事宜。2015年11月27日，双方签署第二份《补充协议》，约定按照租赁合同约定，乙方应当自行承担因房屋使用而发生的制冷、制暖等费用，但是由于乙方承租后，转租情况不太理想，并且受到当地地理位置的限制以及当地写字楼租金下滑的影响，从而导致乙方已经没有利润承担制暖、制冷等费用，故甲方同意乙方在交纳2016年度房租9603880元时，减免年度租金120万元，用于弥补乙方的不足。现双方就2016年度租金支付达成一致，乙方分四期按时足额支付租金2100970元，各年度的制冷费及取暖费仍由乙方负责交纳。在2017年度，如果乙方的经营情况还是如此，双方会再次友好协商并予以解决……2016年12月30日，双方签署第三份《补充协议》，约定自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方应向甲方交纳租金的方式，由租赁合同约定的每次支付六个月的租金，变更为每次支付三个月的租金。乙方每次应于下次租金开始日前30日向甲方支付下次租金，即自2017年度起，乙方应按照每三个月一次按季度向甲方交纳租金，且每期租金应提前30日向甲方支付……同日，双方又签署《“盛世龙源”房屋租赁2017年度租金支付》，确认乙方因经营困难，甲方同意在乙方交纳2017年度租金时，以乙方实际应支付的9603882元为基数，减免乙方2017年度的年租金50万元。按照补充协议约定的新的付款方式，甲方每季度减免乙方2017年度租金12．5万元，即2017年度每季度租金为2275970元。乙方应缴纳的2017年度租金中迟付部分480194元，应于2022年度支付的约定不变。本协议签署后，乙方应于七日内将应于2016年12月交纳的2017年度第一季度租金的差额部分，即应付未付的租金30万元减去第一季度减免的12．5万元，还应交17．5万元向甲方汇款支付，以后应提前30日支付下一季度租金……2017年12月5日，双方签署第四份《补充协议》，约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方应向甲方交纳租金的方式，由合同约定的每次支付六个月的租金变更为每次支付三个月的租金，即2018年度，乙方应按照每三个月一次的支付方式，按季度向甲方交纳租金，且每期租金应提前30日向甲方支付。因乙方经营困难，甲方同意在乙方交纳2018年度租金时，以乙方实际应支付的10084074元为基数，减免乙方2018年度的年租金30万元。甲方每季度减免乙方2018年度租金7．5万元，即2018年度每季度租金为2446018．5元……上述合同签订后，双方依约履行，中商公司将涉案房屋交付君天公司使用，君天公司向中商公司交纳了保证金200万元及合同约定截止2018年12月31日应付的全部租金。2018年12月7日及12月14日，中商公司向君天公司连续发出《催款通知》，向君天公司催要2019年度上半年租金，并告知逾期不交的后果；2018年12月17日，君天公司回函称因房屋租赁面积中地下室面积大，无效面积多，导致实际出租面积大为减少，投入的大量资金进行装修改造，并且房屋租金高、每年租金递增，至今房租已经明显高于同等区域房屋，故经营该房屋不仅没有盈利，还持续亏损；房屋系村集体土地没有产权手续，从2017年开始地下室出现无法办理营业执照、难以进行消防验收的问题，园区对承租商户诸多限制致使房屋无法出租，公司承担了重大损失，故要求年租金每年减少200万元，租金支付方式由每半年支付一次变更为每季度支付一次，待协商一致后再缴纳租金；2018年12月24日，中商公司对君天公司的回函予以回复，称无法接受君天公司要求年租金减少200万元的条件。此后，双方多次函件往来，但均未达成一致，君天公司未再向中商公司支付租金。2018年12月至2019年1月，中商公司陆续向君天公司的租户发函，告知各租户君天公司欠付租金，公司作为物业权利人将保留收回物业、解除合同及追究违约责任的合法权利，要求各租户将与君天公司的租赁合同副本交至公司统一备案，如有交纳租金的义务，亦先与公司协商处理租金交纳方式，以免造成损失。有部分租户收到该通知后，向君天公司发出通知要求解除双方合同关系。2019年5月31日，中商公司与君天公司办理了涉案房屋的交接手续，君天公司不再占有使用涉案房屋，将房屋及相应租户均移交给中商公司。2019年6月1日，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《物业移交协议》，确认：一、经双方同意，乙方于2019年6月1日前将涉案房屋以及十户租户整体移交给甲方。甲方自2019年6月1日起承担×号整栋大厦及十户租户租赁物业的物业服务义务……三、乙方已收取的全部租户租赁保证金（押金）及部分租户未到期全部租金，双方一致同意分别按如下处理：1、为了促进双方物业移交的进度，甲方同意在乙方向甲方支付九户租户的租赁保证金人民币40万元后，甲方承接该九户租户的全部押金1483489．5元对应的相应权利义务，即甲方按照乙方和租户已经签订的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，甲方依约向租户退还相应的押金，乙方无需向租户退还押金，且除本协议约定外，乙方无需向甲方支付任何上述租户的任何押金。2、为此甲方、乙方及十户租金需通过分别签订三方协议，对乙方与租户已经签署的《房屋租赁协议》进行主体变更，即将协议中的出租方由乙方变更为甲方，其他条款保持不变。如十户租户全部签订三方协议后，经逐一核实，九户租户已缴纳的押金超过人民币1483489．5元，则乙方应将超过该金额之外的部分一次性向甲方补足。如该九户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的40万元押金按照未签署租户的押金占全部押金1483489．5元的百分比数同比例扣除。3、乙方向甲方支付十户租户中已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金1418633．95元，相关租户已交款金额和截止期限在三方协议中予以明确。如十户租户全部签订三方协议后经逐一核实，租户已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金超过人民币1418633．95元，则乙方应将超过该金额的部分一次性向甲方补足。如该十户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的未到期租金按照未签署租户的未到期租金的实际金额从乙方应付的未到期租金1418633．95元中全额扣除。4、十户租户中，有部分租户的装修押金乙方未予退还，待三方协议签署时，由三方对装修押金的金额、退还情况等一并确认，最终确认的装修押金数额由乙方支付给甲方，甲方收款后按照三方协议退还给相关租户。5、双方与十户租户全部签署三方协议后，乙方以乙方账户向甲方账户支付人民币40万元的押金以及1418633．95元的租金以及经三方确认的装修押金。6、乙方以乙方账户向甲方下列账户支付上述款项，付款信息以乙方向甲方提供的付款银行凭证为准。四、双方同意，乙方已向首欣新峰（北京）能源科技有限责任公司支付的涉案房屋2019年5月至2019年9月的能源费（即制冷费）人民币399464万元，乙方不再向首欣新峰（北京）能源科技有限责任公司申请退回，由×号租户继续使用，乙方就此费用不得向甲方追索。五、双方确认于2019年6月1日前办理完毕×号整栋租赁物业的交接手续、交接清单（十户租户的物业交接除外）。2019年6月10日前完成甲方、乙方及十户租户《房屋租赁合同》之三方协议。任一租户的主体变更完成，即视为双方对该租户对应的物业交接手续完成……2019年7月，中商公司、君天公司陆续与君天公司的部分租户签署了《租赁合同变更三方协议》，将原君天公司与租户的房屋租赁合同的出租方变更为中商公司，并约定了变更后的各项事宜。另查，涉案房屋所在楼栋为地上四层地下一层，系2009年5月中商公司与北京龙立东方投资股份有限公司签署房屋租赁合同承租，租赁期限至2024年12月29日。该建筑由北京晟联合投资管理有限公司与北京盛世宏信企业管理中心合作租赁建设，北京龙立东方投资股份有限公司系受北京晟联合投资管理有限公司委托经营管理×-×号标地物业。庭审中，中商公司提供北京市朝阳区人民政府会议纪要及高碑店乡半壁店村民委员会决议等，证明涉案房屋所在项目为合法建筑。经询，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。庭审中，君天公司主张因中商公司未按合同约定提供办理营业执照所需材料违约在先，给其造成了巨大损失，具体包括：1、免租期租金损失，即出租给次承租人时均给予相应期间的免租期，前后38家租户从7天至90天不等，免租期租金共计3903308元，仅主张200万元，并提交其与各个租户的租赁合同予以证明。2、夏季制冷费损失。2019年5月9日，君天公司向首欣新峰（北京）能源科技有限责任公司交纳涉案房屋2019年5月1日至9月30日的制冷费399464元，提供付款回单及发票予以证明。3、地下一层2500平米自起租至交房期间的租金200万元，主要原因是地下室自2017年起无法办理营业执照，导致房屋难以出租，发生租金损失，但就该损失具体情况未提供证据证明。4、中介费损失1998395．28元，主要是承租涉案房屋后委托中介招商出租，向中介支付了中介费用，提供付款回单及发票予以证明。5、装修损失2577975元，主要是承租涉案房屋后进行了整体装修，包括地面、吊顶、二次消防、冷暖设施设备、电梯维保及公共区域卫生间等，并提供相应合同及付款票据予以证明，其中室内装修合同自2014年至2019年持续发生，另安装了中央空调、新风系统、监控系统等，进行了中央空调及消防系统改造、电梯维修、地面保养、大厦标识安装等。中商公司对上述损失均不认可，认为提前解除合同的责任系因君天公司拖延支付租金，制冷费根据双方移交协议，君天公司不应再主张。经询，中商公司表示涉案房屋收回后大部分仍由原租户继续承租，有部分面积由租户进行了重新装修，君天公司则对涉案房屋装修现状表示不清楚。经询，双方均不申请对君天公司主张的装修损失进行评估。关于办理工商营业执照的问题，中商公司表示涉案房屋能够正常办理营业执照，且君天公司在签署合同时即对涉案房屋的产权状况知情，并提供优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司及北京华建联造价工程师事务所第四分所的工商登记信息查询，两个公司均为君天公司的租户，均已办理营业执照，登记地址为涉案房屋；又提供君天公司与其租户的房屋租赁合同及变更三方协议，其中均有关于涉案房屋产权情况的约定。对此，君天公司认为前述两公司都是在2003年注册的，不能证明在租赁期间能够办理工商登记，合同亦不能说明公司对涉案房屋产权情况知情。经询，君天公司陈述未查阅涉案房屋的任何产权文件，因中商公司承诺涉案房屋合法，即签署了租赁合同。庭审中，经中商公司申请并提供担保，一审法院依法对君天公司名下价值9640314．8元的财产采取了诉讼财产保全措施，保全期限自2019年5月20日至2020年5月19日。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故中商公司与君天公司订立的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及相关补充协议应属无效。对中商公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持，对君天公司要求确认合同无效的请求一审法院予以支持。但《物业移交协议》系双方对物业交接手续的确认，是对涉案房屋、相关设施设备等后续问题处理的合意，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，故该协议有效，双方就后续问题的处理应当依该协议履行。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中商公司与君天公司的合同虽无效，但君天公司实际使用了涉案房屋，应当向中商公司支付房屋使用费。中商公司要求君天公司按照租金标准支付2019年1月1日至5月31日的房屋使用费有事实和法律依据，一审法院予以支持，并将君天公司支付的保证金予以抵扣。因双方以2019年5月31日为节点办理了交接手续，故2017年、2018年的未付使用费部分，君天公司也应当实际支付，在结算至2019年5月31日的应付使用费后不存在2019年未付使用费的情况，故一审法院对中商公司主张2019年未付租金的请求不予支持。因双方合同无效，合同中约定的违约条款亦无效，故中商公司要求君天公司支付违约金的请求，一审法院均不予支持。根据庭审查明的事实及现有证据，中商公司于2009年即已承租涉案房屋，至今十年有余，对涉案房屋的产权情况在承租之初就应当明知，并在君天公司承租时予以告知。现有证据不足以证明中商公司履行了充分的告知义务，就合同无效存在过错。同时，君天公司作为承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，且在承租的五年期间持续招商、分租，对涉案房屋产权情况应当知情，其自述在承租时未查验产权文件，对合同的无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，中商公司与君天公司应各自承担相应的责任。君天公司主张的各项损失中，免租期是其与次承租人达成租赁合意时给予次承租人的优惠条件，并非合同无效导致的损失，该主张没有法律依据，一审法院不予支持。夏季制冷费根据双方移交协议的约定，由君天公司负担，其不再向中商公司追索，故该请求一审法院不予支持。地下一层租金损失部分，君天公司主张因不能办证导致租金下降，但提供的证据不足以证明，一审法院无法支持。减免租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。中介费一项，该费用是君天公司为招商向中介公司支付的服务费用，系因其与中介公司之间的居间合同而发生，并非本案合同无效导致的损失，一审法院不予支持。关于装修损失，君天公司提供的证据能够证明在其租赁期间为涉案房屋安装了中央空调、新风系统、监控系统、消防系统及大厦标识并进行了室内装修，该部分已经与涉案房屋形成附和，且中商公司认可涉案房屋大部分租户均为君天公司的原租户继续承租，上述装修及设施设备中商公司实质上已经利用，故就该部分中商公司应当折价支付给君天公司，具体数额由一审法院综合本案情况并根据君天公司提供的施工及安装合同及能够对应的支出凭证并在考虑折旧、双方责任的基础上予以确定。电梯检测及设备维保、技术咨询等相关费用系君天公司占有涉案房屋期间因使用设备而发生的费用，不构成涉案房屋的添附，并非合同无效导致的损失，一审法院不予计算为装修损失。判决如下：一、中商公司与君天公司二〇一四年五月签署的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及补充协议无效；二、君天公司于判决生效后七日内向中商公司支付二〇一九年一月一日至五月三十一日的房屋使用费二百五十九万六千五百八十四元九角六分；三、君天公司于判决生效后七日内向中商公司支付二〇一七年未付房屋使用费四十八万零一百九十四元及二〇一八年未付房屋使用费五十万四千二百零三元七角；四、中商公司于判决生效后七日内向君天公司支付装修折价款八十万元；五、驳回中商公司的其他诉讼请求；六、驳回君天公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79283元，由中商公司负担49155元（已交纳39640元，余款于判决生效后七日内交纳），由君天公司负担30128元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉费49828元，由中商公司负担5900元（于判决生效后七日内交纳），由君天公司负担43928元（已交纳）。保全费5000元，由中商公司负担2650元（已交纳），由君天公司负担2350元（于判决生效后七日内给付中商公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中商公司向本院提交如下证据：证据1．北京市朝阳区高碑店乡人民政府于2017年10月25日向北京市工商行政管理局朝阳分局出具的证明，证明包括×号标地在内的惠河南街×号至×号房屋的产权人为北京市朝阳区高碑店乡半壁店村集体企业所有，房屋用途为商业及办公，不属于违法建设。证据2．北京市规划和自然资源委员会（朝阳分局）关于朝阳区高碑店乡半壁店村土地利用总体规划图（2006-2020），证明×号标的所在地为建设用地，且地上建筑物为半壁店村集体企业所有，不属于违法建筑。证据3．海奥斯康（北京）信息咨询有限公司企业信息查询内容、北京众商联物业管理有限公司企业信息查询内容，证明承租×号标的的企业能正常进行工商注册；证据5．北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初15169号民事判决书、证据6．北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66397号民事判决书，证明君天公司知晓×号标的产权情况，且自承租以来一直正常使用、出租房屋，收取租金至2019年6月1日以后。君天公司知道中商公司起诉其后通过法定代表人李皓个人账户收取租金、押金及物业费等，逃避债务；证据7．中商公司与北京市溯星空国际文化传播有限公司房屋租赁协议、证据8．中商公司与北京鲜有基餐饮管理有限公司房屋租赁协议，证明涉案房屋自君天公司2014年承租后一直正常使用、出租地下室房屋，收取租金至2019年6月1日以后，且地下室至今并未空置。君天公司发表质证意见为，对于证据1，真实性、关联性、合法性、证明目的不认可。该证据并非行政许可法定部门出具的建设规划许可证，不能证明涉案房屋不属于违法建设；对于证据2．真实性、关联性、证明目的不认可。从该图来看，未明确标注涉案房屋对应位置，无法明确涉案房屋明确的土地性质。涉案房屋范围大致对应的土地性质为城镇建设用地，但是任何类型建设用地的建设都需要行政许可部分作出建设规划可续，涉案房屋并无该建设规划许可；对于证据3、证据4，真实性认可，关联性、证明目的不认可。该房屋并未位于地下一层，不能证明×号标的所有楼层、房号均能注册；证据5、证据6，真实性认可，关联性、证明目的不认可；证据7、证据8，若与原件一致，真实性认可，关联性、证明目的不认可，该两份合同签订主体均非君天公司，不能证明君天公司自2014年承租后一直正常使用、出租地下室房屋，反而证明君天公司存在巨大亏损。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故中商公司与君天公司订立的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及相关补充协议应属无效。因双方合同无效，合同中约定的违约条款亦无效，故中商公司要求君天公司支付逾期付款违约金及解除合同违约金的上诉请求，本院不予支持。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中商公司作为出租方，君天公司作为承租方订立的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及相关补充协议，双方作为成熟的商事主体，均应当对合同标的涉案房屋的产权情况、出租市场、办照事项进行详细核查，双方对于租赁缺少建设工程规划许可证的房屋导致合同无效均存在过错，对于造成的损失应当各自承担相应的责任。故君天公司主张的装修损失，应当由双方各自分担。一审法院在核查君天公司提交相关装修、添附设备证据的真实性、合理性基础上考虑装修折旧问题、按照双方责任对已经形成添附的由中商公司继续利用的装修及设备酌情由中商公司赔偿君天公司80万元，数额基本合理，本院不持异议。本院对君天公司要求增加赔偿数额以及中商公司要求不予赔偿的上诉意见均不予支持。君天公司提供证据能够不能证明因中商公司不能办证导致君天公司与次承租人之间的租金下降及长期无法租赁，君天公司要求中商公司赔偿损失的上诉意见本院不予支持。君天公司自2019年1月1日起未支付租金，并持续占用涉案房屋至2019年5月31日，中商公司依照合同约定的标准主张房屋使用费符合法律规定。君天公司认为该期间因房屋腾退等问题造成其未能正常使用房屋，相应房屋使用费应当减免的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在计算房屋使用费一节将中商公司应当退还的保证金200万元与房屋使用费进行折抵，计算出君天公司应当缴纳的房屋使用费，并无漏判，本院对君天公司有关漏判房屋保证金200万元的上诉意见不予支持。关于君天公司主张中商公司赔偿其招商发生的中介费用一节，因该费用系其与案外中介公司发生的相关费用，其已经获得对方的中介服务，其要求中商公司赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于君天公司主张其给予次承租人免租期的损失一节，一审法院认定免租期系君天公司与次承租人之间自愿合意的优惠条件，并非合同无效导致的损失，本院认为并无不当。关于君天公司主张的夏季制冷费一节，一审法院依据双方移交协议的约定认定君天公司不应向中商公司追索夏季制冷费，亦无不当。综上所述，中商公司、君天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109513元，由中商物联行集团有限公司负担59685元（已交纳）；由北京君天晟信物业管理有限公司负担49828元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 江锦莲二〇二〇年七月三十一日法官助理 何 平法官助理 王永基