云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0428民初625号原告：云南普益物业管理有限责任公司，住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路242号。统一社会信用代码：915301037816551560。法定代表人：韩星海，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张剑院，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：朱玉仙，女，1972年出生，住元江县。委托诉讼代理人：杨七顺（被告朱玉仙丈夫），1968年出生，住元江县。原告云南普益物业管理有限责任公司与被告朱玉仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南普益物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杨建文、张剑院，被告朱玉仙委托诉讼代理人杨七顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告一次性付清尚欠原告自2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费、公用水电费及逾期付款违约金等费用合计3926元，其中物业费2663元、生活垃圾处理费93元、公用水电费512元、逾期付款违约金658元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原告与xx小区开发商xxx房地产开发有限公司签订了一份《物业服务委托合同》，约定原告为该小区提供房屋共用部分公用设施、设备的维修、养护、运行和管理及公共环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的前期物业服务。由原告负责向业主和物业使用人收取的费用包含：物业服务费、生活垃圾运输处置费、代收代支费用及有偿服务费用。物业服务收费标准为：住房按建筑面积每月每平方米0.8元，公用照明电费、水费每户每年200元；车库、车位每月每平方米0.8元，垃圾二次处置费收费标准为每月每套住房8元。业主、物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天1元交纳滞纳金等。该小区建成交付业主使用后，即2015年5月31日原告开始提供物业服务，截止2019年12月31日，该小区包括被告在内的部分业主未缴纳所积欠物业费。2019年12月21日，原告发出《物业费催缴通知书》，要求拖欠物业费的业主于2019年12月30日前付清拖欠的全额物业费，逾期仍未缴纳，原告将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的物业费，并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。通知发出后，被告至今未付清其拖欠的物业费。故向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，未交纳物业费属实，对垃圾处理费按每月3元收取无异议；但被告未与原告签订相关物业服务合同，且原告对小区消防通道堵塞、临街商铺油烟产生噪音问题不进行管理，对被告身心健康，造成损害，向业主收取高额物业费不合理，故要求解决临街商铺噪音问题后同意缴费。审理中，原告明确被告尚欠的费用为：住房物业管理费2663元（0.7元/月×122.71㎡×2年7个月）、公用水电费517元（200元/年×2年7个月）、生活垃圾处理费93元（3元/户/月×2年7个月）、逾期付款违约金658元（1元/天×2年7个月×70%），共计3926元。本院经审理认定事实如下：原告于2005年11月2日成立并进行工商登记，经营范围为物业管理、五金交电销售等。2013年12月27日，原告与xxx小区开发商xxx房地产开发有限公司签订一份《物业服务委托合同》，合同约定xxx房地产开发有限公司委托原告对xxx小区实行专业化、一体化的物业管理。合同第三条委托事项约定为：1、房屋建筑本体共用部位共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱（桶）、共用照明、水泵房、配电房、消防设施等；2、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、围墙、大门室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、自行车棚、停车场等；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、集中（不含外运）；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视和门岗执勤等保安工作；7、组织开展社区文化娱乐活动；8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；9、装饰装修管理服务；10、业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（原告）应接受委托并合理收费；11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条合同期限约定为：本合同期限自甲方交房之日起，至小区内业主按规定召开业主大会，选举产生业主委员会，公开选聘物业管理企业并接管时，本合同自动终止。第七条管理服务费用约定为：（一）管理服务费按双方协商的标准（报物价部门备案）向业主收取，具体收费项目、标准如下：……3、住房0.80元/平方米/月，公用照明电费、水费200元/户/年；4、车库、车位0.80元/平方米/月，公共照明电费、水费100元/户/年，以上水、电费不作为本合同固定收取标准，如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对该电费进行适当上调。（二）垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按元江县环卫绿化处实际的标准执行）。1、住房8元/月/套；……（四）装修垃圾处理费，此费为装修垃圾的集中及外运费（在交房时一次性收取）2元/平方米。……（七）受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务。……（十）业主自甲方通知交房之日起交纳物业服务费用。③业主/物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；④业主/物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。……合同还约定了双方的权利和义务、违约责任等条款。合同签订后，原告入驻元江县枫景嘉苑小区进行前期物业管理。2014年，被告向新大陆公司购买了位于该小区1幢6单元701室住房一套（合同面积122.71平方米），后就该套房屋办理了不动产权登记手续，权利人登记于朱玉仙名下，建筑面积126.35平方米；同年8月被告装修入住。2017年6月1日起，被告未向原告交纳物业管理费用，2019年12月21日原告以在业主门上张贴的方式向被告发出物业费催缴通告书，被告仍未履行交付义务。截止2019年12月31日，被告共拖欠物业管理费2663元，公用水电费512元，生活垃圾处理费93元。2020年1月1日，xxx小区业主委员会选聘新物业管理公司入驻该小区，开始对小区提供物业服务管理，同日原告退出小区。另查明，xxx环卫站收取的垃圾清运费标准规定为每户每月3元；2014年6月22日，原告对xxx小区物业管理服务收费经xxx发展和改革局备案。本院认为，原告与xxx房地产开发有限公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。xxx小区开发商在业主委员会成立前选聘有物业管理资质的原告开展前期物业管理，并签订合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，原告根据合同约定提供了物业管理服务，且多年来小区业主事实上接受了该公司所提供的管理服务。物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务。按时交纳物业管理费是业主的义务和责任，被告作为该小区业主之一，应按照合同约定履行支付物业管理费的义务，其长期拖欠物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人显然也不公平，且经原告催收仍未履行交费义务。故对原告提出支付拖欠的物业管理费2663元、公用水电费512元的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告主张生活垃圾处理费按每月每户3元标准收取的请求，未超过其代业主交纳的标准，符合法律、行政法规的规定，且被告对该标准无异议，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金658元的请求，符合合同约定和本案实际，本院予以支持。对被告提出原告管理不到位，以此为由拒交物业管理费的主张，因其未能提供充分证据证明普益物业公司在管理上存在重大瑕疵，故本院不予采纳；被告另提出小区临街商铺油烟管道产生噪音对其身心健康造成损害，要求原告予以解决的辩解，系另一法律关系，故本案不予涉及。综上，被告拖欠自2017年6月1日至2019年12月31日物业管理费2663元（0.7元/月×122.71㎡×2年7个月）、公用水电费517元（200元/年×2年7个月）、生活垃圾处理费93元（3元/户/月×2年7个月），对于公用水电费依原告主张的512元予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告朱玉仙于判决生效之日起五日内给付尚欠原告云南普益物业管理有限责任公司物业管理费、公用水电费、生活垃圾处理费3268元及逾期付款违约金658元，共计3926元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱玉仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 朱 玉二〇二〇年七月三十一日书记员 郑海蓉