云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6657号原告：王奉兰，女，汉族，1979年6月11日出生，身份证住址云南省昆明市晋宁县，现住云南省昆明市官渡区。被告：陈小林，女，汉族，1980年7月24日出生，身份证住址湖南省衡南县，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：赵继生，官渡区小板桥法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告王奉兰诉被告陈小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告王奉兰（以下简称“原告”）、被告陈小林（以下简称“被告”）的委托代理人赵继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、判令被告支付原告自2020年3月10日至2020年4月6日的商铺租赁费用2022元（计算方式：28000元／年÷12月×30天×26天）；二、判令被告支付原告补墙费用3000元；三、判令被告赔偿原告违约产生的双倍租金56000元（计算方式：28000元／年×2年）；四、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年12月16日签订《租赁协议》，约定租期为一年，自2017年3月9日起至2018年3月9日止，房屋地点位于云南省昆明市官渡区铺面，租金为45000元每年；合同期满后，若被告有续租要求，需提前一个月通知原告；合同期满后，若被告有拆墙、打通的行为，被告必须恢复完整。租赁协议到期后，被告决定续租，原本被告双方未签订书面的租赁协议，通过微信约定租期自2018年3月10日至2019年3月9日止，租金为39000元，其余事项按照上述《租赁协议》的约定履行。于2019年3月9日，原、被告双方通过微信再次约定续租事项，自2019年3月10日至2020年3月9日的租金为28000元每年，其余事项均不变。协议期满后，于2020年3月11日，被告告知原告不续租该商铺，但是其依然使用原告的上述商铺至2020年4月6日。并且，被告在使用上述铺面期间，将该铺面的墙面打通，至今未按照协议约定恢复。为此，原告多次找到被告要求其支付2020年3月10日至4月6日期间的租赁费用，并赔偿原告双倍租金的违约金，但均协商未果，故原告诉至法院。被告答辩称：原告的全部诉讼请求毫无事实基础，更无法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。双方当事人于2016年12月16日签订书面《租赁协议》，原告将其承租的位于官渡区国际商贸城一期Ａ区铺面转租于被告使用，租期为一年（即2017年3月9月至2018年3月9日），租金为45000元。合同期满后，双方未再签订书面的续租合同，而是口头达成续租协议，且约定租金为37000元，租期自2018年3月10日2019年3月9日。该口头续租协议期限届满后，双方再次达成口头协议，约定租金为28000元，租期为2019年3月10日至2020年3月9日。2020年春节期间，因新冠疫情防控客观原因，被告于2月29日返回昆明后需隔离14天才能出门，直至3月15日被告才通过市场管理方办理证件开门营业。期间，恰好赶上双方合同到期，被告于2020年3月11日微信联系原告，表示因疫情影响，而不能继续租赁原告商铺的意思。原告表示，疫情期间也没有人，就让被告先使用着商铺，是否续租之后再说。直至2020年3月27日，双方就续租再次达成新的口头协议，约定租金为8000元，租期至2021年1月（具体时间以市场管理方与商户统一签订的租赁期限为准）。被告遂向朋友借款8000元支付给原告，仅仅时隔4分钟后，原告就将8000元租金退还被告，称其后悔了，不愿将该铺面租给被告使用，而是自己使用。为此，双方协商一致不再维持租赁关系，被告次日将处理完成隔断事宜，且双方于2020年3月29日在市场管理方的监督配合下，完成了本案诉争的铺面的移交手续。至此，双方租赁合同解除，双方再无任何的权利义务关系。此后，原告对商铺进行了装修，且退回被告多交的396.72元水、电费。自此，双方之间已无债权债务关系。基于以上事实，双方当事人只在第一次租赁时签订了书面协议，在此后租赁关系中都只是采用口头约定的方式每年达成一次新的租赁协议，租金也因市场不景气而随行就市另行协商约定，直至今年双方再次达成8000元租至2021年1月的协议后，因原告自己反悔而导致双方租赁关系终止。随着双方租赁关系解除，实际交回租赁物后双方之间再无权利义务关系。原告主张支付租金无事实基础和法律依据，况且在3月10日至27日期间是经原告许可后才使用的铺面，是不计租期的使用。退一步讲，即使要支付租金，也只能按之后双方达成的新的租金数额计算，而非原告所诉之事实和理由。至于原告诉请的补墙费，被告认为根本不存在，因为被告在交回铺面前已经做好了铺面间的隔断，在市场方监督下双方完成了租赁铺面移交手续，原告若有异议应在交回铺面前提出，而非在双方权利义务关系消灭后主张。原告主张的违约双倍租金么没有依据，双方合同关系终止是因原告自己反悔所致，要说违约也是原告单方面违约，况且双方已协商终止了租赁关系。最后，原告所称的协商是在双方终止租赁关系的权利义务后，也不是友好协商，被告采取报警方式才制止其挑衅行为。经质证，原、被告双方对以下证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法确认并存卷佐证：一、原告提交的《租赁协议》、交易记录、微信聊天记录、退还水电费截屏；二、被告提交的《租赁协议》、民生银行流水、华夏银行交易明细两份、微信账单照片、装修申请审批表、收款通知。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的收条，无法核实真实性，且无相应合同等证据予以证实，本院不予采信；二、被告提交的铺面照片，本院对真实性予以采信，该照片为铺面现状的照片。经本院审理查明并确认如下法律事实：2016年12月16日，原告与被告签订《租赁协议》，合同约定：原告将昆明螺蛳湾国际商贸城铺面出租给被告经营使用，租赁期限自2017年3月9日起至2018年3月9日，租金每年45000元，在经营期间，该店所产生的一切费用，水电费和税费由被告承担，合同期满后，被告若不再续租的情况下，被告必须提前一个月通知原告，合同还约定了违约金等权利义务。租赁期限届满后，原、被告双方口头约定继续租用案涉铺面，约定的租金为37000元，该租金被告已支付完毕。在租期限期届满后，双方又口头约定了继续租用案涉铺面，约定的租金为28000元，该租金被告已经支付完毕。在2020年3月，原、被告双方再次对续租一事进行协商，被告于2020年3月27日向原告转款8000元，认为系该铺面的租金，原告在收取了该款项后又于当天退还给被告。在被告退回铺面后，原告于2020年4月9日向昆明螺蛳湾国际商贸城管理处申请对铺面进行了装修。2020年5月7日，原告向被告退还了被告多交付的水、电费共计396.72元。现原告起诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间订立的《租赁协议》约定的租期届满后，双方口头协商继续租赁事项，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案中，原、被告之间就案涉商铺自2018年3月10日起形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但从双方的意思表示来看，双方均确认租期是之前的租赁合同到期后就开始计算，故双方续租的期限应延至2020年3月9日，对于2020年3月10日之后是否继续租赁一事，双方进行过协商，但未达成一致意见，故双方的不定期租赁合同关系于2020年3月10日起解除；在期限届满后，被告未及时向原告返还商铺，原告认为被告返还商铺的时间为2020年4月6日，被告认为向原告返还商铺的时间为2020年3月29日，但均未提交证据证实，结合庭审的事实，原告在收到铺面后几天就向市场申请了装修，故本院认为原告所陈述的2020年4月6日更具有客观性，因被告在此期间仍占用原告的铺面，并未向原告进行交付，应当向原告支付相应租金，对于被告辩解的已经与原告协商，原告允许被告先用着的观点，无法证实原告确认双方在协商期间免租金这一事实，对于被告所辩解的在疫情期间，市场于3月15日才允许开门，本院认为符合客观事实，故对于2020年3月10日至3月15日期间的租金在本案中酌情予以免除，同时原告主张的以28000元每年来计算的租金，因遇到疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少系不可抗力因素，如原告继续按照去年的租金来主张，明显对被告不公平，根据公平原则及情势变更原则，本院对自2020年3月16日起至2020年4月6日止租金酌情支持1500元；对于补墙费用，在庭审中，被告也认可在租赁铺面后，把该铺面中间的钢架取掉，故原告所主张的补墙费用是客观事实，但本院并未采信原告提交的《收条》，对于该费用本院酌情支持1500元；对于违约的双倍租金，在《租赁协议》及双方后面形成的不定期租赁合同中并未约定具体的违约事项，原告并未举证证实被告在履行合同过程中存在违约行为，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈小林自本判决生效之日起十日内向原告王奉兰支付自2020年3月16日至2020年4月6日止的租金1500元；二、由被告陈小林自本判决生效之日起十日内向原告王奉兰支付补墙费用1500元；三、驳回原告王奉兰的其他诉讼请求。案件受理费1251元，由原告王奉兰承担251元，由被告陈小林承担1000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二〇年七月六日书记员  杨玉池