重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初9276号 原告：王洪均，女，1955年3月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 原告：朱家永，女，1978年11月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 原告：朱家极，男，1997年10月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 被告：重庆康田置业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。 法定代表人：贺学均，重庆康田置业（集团）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：陶代立，重庆博永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦宇，重庆博永律师事务所实习律师。 原告朱勤农、朱家极与被告重庆康田置业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理。因朱勤农于2020年6月26日死亡，其第一顺序法定继承人王洪均、朱家永、朱家极遂申请作为本案原告参加本案诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪均、朱家永、朱家极的委托诉讼代理人谷山美，被告重庆康田置业（集团）有限公司的委托诉讼代理人陶代立、张梦宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王洪均、朱家永、朱家极向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金25308元，并支付违约金（以25308元为基数，从2020年1月1日起按每日万分之五计算至付清之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：朱勤农、朱家极系重庆市沙坪坝区XX房屋的共有产权人。2013年11月21日，朱勤农与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将XX号房屋出租给被告，租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日，月租金2109元。租赁期内，自甲方将出租房屋交付给乙方并签订此合同开始计算租金，按12个月为一期进行结算，在每年的12月31日前支付。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方有权解除合同，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日万分之五计算至付清时止。合同签订后，原告如约交付了出租的房屋，被告一直租用至租赁期届满，但被告至今拖欠2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告重庆康田置业（集团）有限公司辩称，双方签订租赁合同属实，但租赁合同第二条约定的租期为5年，即从2014年1月1日-2018年12月31日，租赁期满后被告已经撤场并退还房屋，双方权利义务已经全部履行完毕。原告主张第六年即2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金，无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年8月21日，朱勤农、朱家极取得重庆市沙坪坝区XX号房屋不动产权证书，该房屋建筑面积为52.72平方米。 2013年11月21日，朱勤农(甲方、出租方)与重庆康田置业有限公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，该合同主要约定摘抄如下：一、乙方确定租赁甲方位于XX号房屋，建筑面积（承租面积）52.72平方。二、租赁期限为5年，时间2014年1月1日至2019年12月31日。月租金2109元。三、租赁期内，自甲方将出租房屋交付给乙方并签订此合同开始计算租金，按12个月为一期进行结算，在每年的12月31日前进行支付。四、乙方的违约责任，逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除本合同。甲方不解除本合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日万分之五计算至付清之日止。 2019年11月5日，被告重庆康田置业（集团）有限公司向朱勤农发出《租赁到期退还房屋通知书》，该通知书主要载明：您于2013年11月21日就XX房屋租赁事宜与我司签订《物业租赁合同》，约定由我司租赁您位于康田国际企业港的房屋，租赁期限为5年。合同履行期间，我司严格按照租赁合同约定履行合同义务，无任何违约行为。现合同租赁期即将于2019年12月31日到期，我司决定不再续签合同。现正式通知您：一、我司与您签订的租赁合同将于上述合同租期到期之日终止，我司不再续签该合同，双方权利义务关系终止。二、为方便您方便、快捷的办理房屋移交手续，请您于2019年12月31日前到康田企业港物业服务中心办理房屋移交手续，企业港物业服务中心联系电话XX。三、物业服务公司将按物业服务合同约定，向您收取《物业租赁合同》终止时间后的物业管理费及其他费用。 朱勤农接到上述通知后于2020年初在康田企业港物业服务中心领取了涉案房屋的钥匙。原告自认被告已付清2014年1月1日至2018年12月31日期间的租金。 另查明，朱勤农于2020年6月26日死亡，朱勤农的第一顺序法定继承人为其配偶王洪均、女儿朱家永、儿子朱家极三人。2017年4月24日，重庆康田置业有限公司更名为重庆康田置业（集团）有限公司。原、被告双方确认《物业租赁合同》载明的“XX号房屋”与“重庆市沙坪坝区XX号房屋”系同一套房屋。 审理中，原告认为涉案房屋租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日，《物业租赁合同》、《租赁到期退还房屋通知书》载明的租赁期限为5年均系笔误,租赁期限应为6年。被告认为涉案房屋租赁期间为5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日。因双方对租赁期限分歧较大，调解未成。 上述事实，有原、被告的陈述以及原告举示的结婚证、重庆市璧山区公安局丁家派出所证明、户口本、出生证明、居民死亡医学证明书、不动产权证书、《物业租赁合同》、《租赁到期退还房屋通知书》；被告举示的《物业租赁合同》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。 朱勤农与被告重庆康田置业（集团）有限公司所签订《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。朱勤农死亡后，其合同权利义务应由其第一顺序法定继承人即原告王洪均、朱家永、朱家极共同承继。因原、被告双方对涉案《物业租赁合同》的租赁期限存在争议，而解决本案争议首先应当对租赁期限的问题予以明确，故本院对该问题评析如下： 首先，租赁期限是租赁合同的主要条款，当事人在确定租赁期限时通常会慎之又慎。即使在租赁合同签订之时存在瑕疵，当事人也多会在后续的行为中予以修正。涉案租赁合同约定租赁年度为5年；同时又约定租赁时间从2014年1月1日至2019年12月31日，根据租赁时间计算租赁年度应为6年。被告虽辩称租赁期限按5年计算已于2018年12月31日届满，但在租赁期限差距如此明显的情形下，被告在后续长达多年的履行期限内从未提出过异议。且在2019年11月5日被告向朱勤农发送的《租赁到期退还房屋通知书》再次以手写的方式明确“合同租赁期限将于2019年12月31日到期”。被告的上述行为明显与其辩称相互矛盾。其次，被告辩称在2018年12月31日合同履行完毕后已将涉案房屋退还给朱勤农。被告对此负有举证证明的责任，但并未提交任何证据证明其事实主张。更为重要的是，倘若被告的陈述属实，被告实无必要在房屋移交完成后通知朱勤农于2019年12月31日办理房屋移交手续。再次，原、被告均认可双方在2020年初交接涉案门面钥匙。综上，本院认定涉案《物业租赁合同》的租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日。对被告提出的租赁期限为5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。涉案《物业租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在2019年12月31日前支付涉案房屋12个月（即2019年1月1日至2019年12月31日）产生的租金共计25308元，但被告逾期未支付租金已构成违约，被告应当支付租金及逾期付款违约金。合同约定按应付款每日万分之五（即年利率18.25%）的标准主张违约金，被告主张违约金过高，现原、被告均一致同意由法院依法调整，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十五条、第九十条之规定，判决如下： 一、限被告重庆康田置业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告王洪均、朱家永、朱家极租金25308元及逾期付款违约金，该违约金以25308元为基数，从2020年1月1日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算； 二、驳回原告王洪均、朱家永、朱家极的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483.60元，减半收取计241.80元，由被告重庆康田置业（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 田利辉 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 田 昆 书 记 员 朱 芮