贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3111号上诉人（原审原告）黄玉苹，女，1950年1月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，小学文化，农民，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人黄志波，贵州民康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曾庆生，男，1966年3月23日出生，汉族，贵州省金沙县人，初中文化，农民，户籍地住贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。委托诉讼代理人任先绪，贵州山一（金沙）律师事务所律师。上诉人黄玉苹因与被上诉人曾庆生房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黄玉苹及委托诉讼代理人黄志波，被上诉人曾庆生及委托诉讼代理人任先绪参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人黄玉苹上诉请求：1.判决被上诉人返还上诉人的房屋；2.判决被上诉人支付超期未支付的租金45000.00元，剩余租金计算到交回房屋时止；3.解除上诉人与被上诉人于2013年4月20日口头达成的租赁合同。二审中，上诉人黄玉苹主张上诉请求第二项“超期”为2016年4月20日至2019年4月20日。事实及理由：1.被上诉人应当将租赁房屋返还，该房屋属于上诉人及其子女共同所有。2.上诉人并未将案涉房屋转让给徐锡梅。3.案涉房屋自从上诉人出租给被上诉人后，上诉人并未将该房屋移交给任何人管理及使用，现房屋除出租部分由被上诉人使用外，其余房屋仍然由上诉人管理使用。4.一审认定上诉人通过上诉人的儿子廖泽忠将房屋转让给徐锡梅，但廖泽忠已向公安机关提起控诉，控诉徐锡梅等人挟持廖泽忠签订所谓的房屋买卖合同。从现有事实及证据来看，上诉人是案涉房屋的合法使用者及所有者，上诉人的主张依法应得到二审支持。请二审查明事实后撤销一审判决，改判或将本案发回重审。被上诉人曾庆生答辩称：上诉人主张与徐锡梅签订《房屋买卖协议》后徐锡梅没有支付过一分钱，并没有真实买卖关系，也未将房屋移交给徐锡梅，但一审判决已经对购房款支付情况调查清楚，我方不再重复，以一审判决为准。廖泽忠将房屋卖给徐锡梅后，2016年4月1日至2019年4月1日徐锡梅将案涉房屋出租给答辩人，在2019年3月徐锡梅委托其姐徐锡敏将房屋租给答辩人并签订《房屋出租合同》，我方已支付两年房租24500.00元给徐锡敏，这说明案涉房屋已经由徐锡梅占有控制，请二审充分考虑答辩人的意见。综上，我方认为一审判决认定事实正确，应驳回上诉人的上诉请求。原审原告黄玉苹起诉请求：1.判决被告返还承租的房屋；2.判决被告支付超期未交租金45000.00元，以后的租金计算到交回房屋时止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与丈夫廖得齐在清池中街共同修建砖混结构房屋一栋三楼，廖得齐过世后，原告随子女到金沙共同生活，并将该房屋及门面出租给被告用作经营房屋。当时双方约定租金每年为15000.00元，被告支付至2016年4月20日止就没有再支付租金。原告每年去收租金，被告都以各种理由要求暂缓，由于原告年龄较大，不便于去清池，就默认被告暂付租金的行为。2019年3月20日左右，原告要求被告将出租的门面房返还原告，并支付未付的租金，被告仍不履行义务，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大的经济损失。一审认定事实：原告黄玉苹主张将其与丈夫廖得齐（已故）共同修建位于金沙县的砖混结构房屋一栋三楼出租给被告曾庆生经营及被告拖欠租金45000.00元的事实，被告不予认可，原告未提供充分证据予以证明。被告抗辩自2016年3月14日后与案外人徐锡梅产生了房屋租赁关系，并提交如下证据：1.2015年6月28日《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方（出售方）：黄玉苹、廖泽忠，乙方（购买方）：徐锡梅。因甲方在金沙县有一栋自建房屋须出售，乙方也有意购买该房屋，为此，甲乙双方在平等、自愿、协议一致后，达成如下协议：一、甲方自愿将产权系其所有，位于金沙县自建砖混结构房屋一栋三楼约270平方米出售给乙方。该房屋的四至边界为：前抵公路，后抵罗先华住房，左抵廖佐奎房屋共壁强，右抵熊朝义房屋共壁墙。甲方保证房产产权无争议，无设定抵押、担保且不属于违章建筑，否则甲方承担一切赔偿责任。二、在本协议签订时乙方一次性支付甲方购房现金陆拾贰万捌仟元整（小写：628000.00元），本协议签订时购房现金当面付清，以甲方出据（具）的收条为准。三、在本协议签订后甲方于2015年6月28日前将上述房屋交付给乙方所有。四、本协议双方签字生效、双方均不得反悔，违约方承担购房款一倍的违约金给守约方。五、本协议纯属双方完全自愿，无任何欺诈、胁迫和乘人之危的行为，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后产生法律效力。甲方：廖泽忠、黄玉苹，乙方：徐锡梅，2015年6月28日。”2.2015年6月28日《收条》一份，载明：“今收到徐锡梅购房现金陆拾贰万捌仟元（628000.00元）整，收款人：廖泽忠，2015年6月28日。”3.2016年3月14日《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方：徐锡梅，身份证：5224241980××××××××，乙方：曾庆生，身份证：224241966××××××××。双方就乙方租赁甲方房屋一事，甲方将金沙县清池镇坳上村中自建房屋出租给乙方，甲乙双方在自愿协商一致后，达成如下议：一、租赁时间2016年4月1日至2019年4月1日；二、三年共计租金42800.00元，肆万贰仟捌佰元整；三、甲方如需要用房时提前通知乙方，乙方不用时也提前通知甲方；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。甲方：徐锡梅，乙方：曾庆生，2016年3月14日。”4.2019年3月7日《房屋出租合同》一份，载明：“出租房（甲方）：徐锡敏，身份证号码：5221211974××××××××，承租方（乙方）：曾庆生，身份证号码：5224241966××××××××.甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于清池镇××栋的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年3月7日至2025年3月7日。二、本房屋两件租金为人民币24500.00元，两年一交。三、乙方在房屋使用权期间如受到房屋使用权任何干扰，由甲方负责。四、发生争议，嫁、乙双方友好协商解决，解决不成时，提请由当地人民法院仲裁。五、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：徐锡敏乙方：曾庆生2019年3月7日”一审认为：本案系房屋租赁合同关系。本案中，原告黄玉苹主张将其与丈夫廖得齐（已故）共同修建位于金沙县的砖混结构房屋一栋三楼出租给被告曾庆生经营及被告拖欠租金45000.00元的事实，因原告没有依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定的要求，依法向人民法院提供充分证据证实其对争议房屋仍享有管理使用并进行处分的权利，且与被告曾庆生确实存在房屋租赁关系的事实存在，应承担举证不能的不利后果。故对原告要求被告返还承租的房屋，支付超期未交租金45000.00元，以后的租金计算到交回房屋时止的诉讼请求，依法应予驳回。综上所述，原告的主张无事实和法律依据，依法不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告黄玉苹的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告黄玉苹负担。二审中双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审再查明：2016年，黄玉苹、廖泽忠以徐锡梅为被告，向金沙县人民法院确认黄玉苹、廖泽忠与徐锡梅2015年6月28日签订的《房屋买卖协议》无效，同年11月2日黄玉苹、廖泽忠向金沙县人民法院请求撤回起诉。2016年3月14日曾庆生与徐锡梅签订《房屋租赁合同》后，按合同约定于同日向徐锡梅一次性支付2016年4月1日至2019年4月1日期间的租金42800.00元；2019年3月7日，徐锡梅委托其姐徐锡敏与曾庆生签订《房屋出租合同》，同日曾庆生依约向徐锡敏支付2019年3月7日至2021年3月7日期间的租金24500.00元。本案二审争议焦点为：上诉人黄玉苹请求被上诉人曾庆生支付租金及返还租赁房屋的理由是否成立。本院认为：上诉人黄玉苹与其子廖泽忠与案外人徐锡梅于2015年6月28日签订《房屋买卖协议》，黄玉苹、廖泽忠将金沙县自建砖混结构房屋一栋三楼约270平方米转让给徐锡梅。结合徐锡梅从2016年4月起数年间将出租给曾庆生并已收取曾庆生五年租金的事实，而上诉人黄玉苹、廖泽忠未提出任何反对意见，与常理不符。且曾庆生基于对《房屋买卖协议》而向徐锡梅、徐锡敏支付租金并无过错。黄玉苹可另案与徐锡梅之间的《房屋买卖协议》纠纷处理时依法对案涉租金主张权利。综上所述，上诉人黄玉苹的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人黄玉苹承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年七月十三日书记员  曹晶