甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1440号上诉人（原审原告）：酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广武门街道武都路1-3号第六层001室。法定代表人：姚毅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳正明，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小媛，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃森林人商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路525号之1号（酒钢大厦）一层。法定代表人：王忠新，该公司总经理。上诉人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司(以下简称：酒钢聚东公司)因与被上诉人甘肃森林人商贸有限公司（以下简称：森林人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人酒钢聚东公司的委托诉讼代理人岳正明、胡小媛，被上诉人森林人公司的法定代表人王忠新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。酒钢聚东公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6226号民事判决，改判支持酒钢聚东公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由森林人公司承担。事实与理由：一、酒钢聚东公司在履行合同过程中不存在任何违反合同约定的情形，亦无任何过错，不应承担违约责任，一审认定酒钢聚东公司存在违约系事实认定错误。首先，酒钢聚东公司完全履行了合同约定，不存在任何违约情形，不应承担违约责任。其次，一审法院以工程未竣工验收这个违反管理性强制规定的行为认定酒钢聚东公司存在违约情形，显属错误。再次，本案双方当事人对租赁物现状有充分了解且在合同中进行了明确的约定，酒钢聚东公司不存在违反合同的情形，一审法院依据合同法第一百二十条的规定认定双方责任从而降低租金标准，属适用法律错误。二、一审判决酌定森林人公司按每月每平方米75元的标准支付租金既无法律依据，也不符合公平原则。三、酒钢聚东公司主张森林人公司按照合同约定的标准支付租金并承担违约金，合法有据。森林人公司辩称，森林人公司在工程交付时，虽然看到了规划图，但是知道工程未进行验收是在交付定金入场之后，且森林人公司在对涉案房屋装修完毕后，发现涉案房屋的周边经营环境已经发生改变，小区门口只留有一个小门出入，其余门被全部封死，根本不符合规划图所写的人车分流、四个进出门的商业环境，上述情况致使森林人公司至今无法将涉案房屋作为商业铺面进行经营，而只能作为库房使用，无法实现租赁房屋的经营目的，故酒钢聚东公司要求森林人公司支付每月每平方米150元的租金过高，且造成森林人公司投资过大。酒钢聚东公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令森林人公司偿还拖欠酒钢聚东公司从2015年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租赁费368965.60元，及由此拖欠租赁费而产生的逾期付款滞纳金（截止2017年10月31日）269344.82元；2.判令森林人公司给酒钢聚东公司支付从2017年11月1日后至实际支付给酒钢聚东公司房屋租赁费之日期间的逾期付款滞纳金（此指因未如约定缴纳房屋租赁费368965.60元而持续产生的后续逾期付款滞纳金）；3.判令森林人公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月中旬，酒钢聚东公司将位于酒钢大厦1号楼1层东南角、面积为325.57平方米的房屋出租给森林人公司经营使用。2015年10月30日，双方签订《租赁合同》一份，约定租期为五年，自2015年9月1日至2020年8月31日，免租期3个月，自2015年9月1日至2015年11月30日止；租金基本标准为150元/㎡·月，自租金起缴之日至租期满两年之日按此基本标准收取租金，自租金起缴之日至租期满两年之后，租金在基本标准上每两年增长10元/㎡·月；租金支付方式为一年一付，首年租金于2015年12月1日前付清，以后每年租金于租期开始日（9月1日）前十五日内一次性付清；森林人公司迟延交纳租金，自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之二向酒钢聚东公司支付逾期付款滞纳金。合同还约定了其他事宜。双方就缴纳租金及改善经营环境问题协商未果，遂酿成纠纷。另，森林人公司于2015年5月22日缴纳履约保证金168225元。酒钢聚东公司建造的涉案房屋于2016年9月至12月期间办理竣工验收，于2017年6月1日取得竣工验收合格证。期间，酒钢聚东公司将涉案房屋所在大厦出售，并于2016年11月1日将大厦移交买受人。一审法院认为，酒钢聚东公司与森林人公司于2015年10月27日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同是合法有效的，双方均应按合同的约定履行自己的责任和义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，酒钢聚东公司作为涉案房屋所在大厦的建设人未依约将符合交付条件的房屋交付森林人公司使用，酒钢聚东公司应承担相应的违约责任；森林人公司作为承租人对所承租的房屋未尽相应审查义务，亦存在过错，且森林人公司已经营使用涉案房屋，应支付相应的房屋租金。对于酒钢聚东公司要求森林人公司支付2015年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租赁费368965.60元的请求，根据酒钢聚东公司与森林人公司在履行合同过程中的过错程度，酌定森林人公司按每月每平方米75元的标准向酒钢聚东公司支付房屋租金，双方约定免租期三个月，森林人公司应支付2015年12月1日至2016年10月31日的租金共计为268595.25元（75/平方米/月×325.57平方米×11个月=268595.25元），扣除森林人公司已向酒钢聚东公司缴纳的履约保证金168225元，森林人公司应向酒钢聚东公司支付拖欠的租金为100370.25元。关于酒钢聚东公司要求森林人公司支付2015年9月1日至2017年10月31日滞纳金的请求，合同中约定的“滞纳金”，根据双方的合同意思可理解为是双方对逾期支付租金所应支付的违约金。森林人公司未按合同约定期限支付租金，理应支付相应的违约金。森林人公司认为双方约定的违约金标准过高，要求予以调整，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于调整的标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。森林人公司未按期向酒钢聚东公司足额支付租金，给酒钢聚东公司造成的损失主要是拖欠租金对应的利息损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定森林人公司以实际拖欠的租金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍（即年利率6.175%）向酒钢聚东公司支付违约金，森林人公司应于2015年12月1日前向酒钢聚东公司支付首年租金，2015年12月1日至2017年10月31日，森林人公司应向酒钢聚东公司支付的违约金为11879.24元（100370.25元×4.75%÷12×23×1.3≈11879.24元），对于要求森林人公司支付违约金202500元的请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、甘肃森林人商贸有限公司于本判决生效后十日内向酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司支付房屋租金100370.25元及滞纳金11879.24元（2015年12月1日至2017年10月31日期间的滞纳金）；二、甘肃森林人商贸有限公司以100370.25元为基数，按年利率6.175%的标准向酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司支付2017年11月1日至款项付清之日的逾期付款滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10184元，酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司负担7640元，甘肃森林人商贸有限公司负担2544元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，酒钢聚东公司与森林人公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立并生效。合同签订后，酒钢聚东公司向森林人公司交付了涉案房屋，森林人公司理应向酒钢聚东公司支付相应租金，但在合同履行过程中，森林人公司发现该涉案房屋所在大厦并未进行竣工验收，酒钢聚东公司对该事实亦予以认可，根据《中华人民共和国建筑法》的相关规定，未经竣工验收的建筑工程，不得交付使用。即无论是房屋的出卖人还是出租人均应向买受人、承租人交付已经验收合格、符合居住及使用条件的建筑工程。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”从上述法律规定中足以看出，出租人在租赁期间内对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，在房屋租赁合同中，出租人对房屋的建筑安全性能承担严格的瑕疵担保义务，且这种严格责任不因承租人是否对瑕疵明知而免除。本案中，酒钢聚东公司在涉案房产还未进行竣工验收的情况下将涉案房产交付森林人公司使用，违反了上述法律及司法解释规定的严格瑕疵担保义务，应承担相应的违约责任，涉案房产嗣后虽通过了工程竣工验收，但因涉案房产在竣工验收前一直处于不适宜租赁使用的状态，故一审法院根据本案实际情况及双方当事人的过错程度酌定调整期间的相应租金，并判令由森林人公司向酒钢聚东公司按原合同约定租金标准的一半即每月每平方米75元的标准支付租金以及逾期违约金符合本案客观事实，且于法有据，本院予以确认。综上所述，上诉人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7640元，由上诉人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年七月九日书记员 徐梦君