贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3240号上诉人（原审被告）：肖云峰，男，汉族，1969年5月13日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吴燕鸣，贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：毕节市畜牧兽医科学研究所，住所地：七星关区环东路谢家院左侧，统一社会信用代码：12522400429790500D。法定代表人：王明进，任该所所长。委托诉讼代理人：刘成涛、何朝鹏，系贵州三好律师事务所律师。上诉人肖云峰因与被上诉人毕节市畜牧兽医科学研究所（以下至主文前简称研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7724号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实未明确涉案承租房屋已被被上诉人收回，并判决收回房屋的租金由上诉人承担实属司法不公，于法无据。涉案房屋已被被上诉人收回，合同已解除而终止。2、一审法官违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定未将双方质证意见写入一审判决。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1、判决被告肖云峰立即将其非法占有的属原告所有的位于毕节市谢家院左侧的房屋一栋及屋后空地返还给原告；2、判决被告肖云峰赔偿其非法占有上述房屋给原告造成的损失10万元（暂计，判决时以评估及实际返还时间为准）；3、本案诉讼费等全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年6月25日，以原告畜牧研究所为甲方，被告肖云峰为乙方，甲乙双方签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：甲方将位于环东路砖混结构的房屋一栋六层出租给乙方。租赁期限为2010年7月1日至2015年6月30日。租金以年计算，2010年25万元，2011年26.5万元，2012年28.09万元，2013年29.78万元，2014年31.57万元。乙方应于每年6月30日前向甲方交付本年度房屋租金，另加收每年房屋后面的空地租金5000.00元。合同签订之日起10日内交清第一年租金。《合同》第10条、第11条还约定：“在合同期内因政府行为或不可抗力因素强制拆迁，乙方对房屋的装修部分的赔偿与甲方无关……乙方在合同期满后未出现拆迁和合作开发，乙方租赁时间可顺延至2018年6月30日，但2016年7月1日至2018年6月30日之间的租金递增率按8%计算，每一年租金基数以上一年租金总额为准，即2016年租金为34.09万元，2017年租金为39.76万元，2018年租金为39.76万元。另加每年房屋后面空地租金5000.00元。2018年以后在同等条件下乙方享有优先承租权。”。《合同》同时还约定了甲乙双方是权利与义务及违约责任。原、被告双方均在该《合同》上签字盖章。2010年6月25日，原、被告双方签订了一份《地区牧科所关于环东路××大楼出租的补充协议》，协议约定，乙方在租赁甲方房屋期间，甲方同意乙方将一楼的十个门面转租给第三人经营使用，转租时间为三年，即从2010年7月1日至2015年6月30日止。2018年，因政府改革因素，必须将各单位名下的房屋交由市机关事务局统一处理，原告畜牧研究所于2018年3月就该房屋相关事宜通知被告肖云峰在租期届满前腾空房屋，将涉案房屋交还给原告畜牧研究所，并于2018年3月28日进行会议协商，2018年6月28日向被告肖云峰发出《通知》，2018年8月17日向被告肖云峰发出《律师函》，但被告肖云峰直至今日未腾空涉案房屋交还给原告畜牧研究所。原告畜牧研究所诉至一审法院。本案在审理过程中，原告畜牧研究所申请对其被告肖云峰在此次租赁合同中造成的租金进行评估，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋及房屋后面空地进行评估，评估结果为：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经营，综合考虑影响物业租赁价格的各项因素，取整确定估价对象于2018年7月1日至2018年10月19日在毛坯状态下的日平均租金市场价值的估价结果为1,197.00元；在现状装修下的日平均租金市场价值的估价结果为1,219.00元。另查明，涉案房屋及房屋后面空地产权属于原告畜牧研究所。该涉案房屋在2010年出租给被告肖云峰时属于毛坯房。一审法院认为，原告畜牧研究所与被告肖云峰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告畜牧研究所已将商铺交付给被告肖云峰经营管理、使用，被告肖云峰应当按照合同约定向原告畜牧研究所支付租金等费用。根据《合同》第10条、第11条约定：“在合同期内因政府行为或不可抗力因素强制拆迁，乙方对房屋的装修部分的赔偿与甲方无关……乙方在合同期满后未出现拆迁和合作开发，乙方租赁时间可顺延至2018年6月30日，但2016年7月1日至2018年6月30日之间的租金递增率按8%计算，每一年租金基数以上一年租金总额为准，即2016年租金为34.09万元，2017年租金为39.76万元，2018年租金为39.76万元。另加每年房屋后面空地租金5,000.00元。2018年以后在同等条件下乙方享有优先承租权。”，现该房屋已由政府统一收回且统一处理，原告畜牧研究所已通知被告肖云峰腾空房屋且交还房屋，但被告肖云峰未交还房屋，已违反合同约定。故对原告畜牧研究所诉请要求被告肖云峰腾出并交还所租房屋及房屋后面的请求，一审法院予以支持。对于被告肖云峰延迟未返还房屋及房屋后面空地给造成原告畜牧研究所造成的租金问题。因原告畜牧研究所在租赁房屋给被告肖云峰时，该房屋属于毛坯房，故应按毛坯房评估价值计算租金。经评估，该房屋在毛坯状态下的日平均租金市场价值的估价结果为1,197.00元，租金起算时间为2018年7月1日至涉案房屋实际腾空交还给原告畜牧研究所之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肖云峰于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空并交还属于原告毕节市畜牧兽医科学研究所坐落于毕节市七星关区及房屋后空地；二、被告肖云峰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠原告毕节市畜牧兽医科学研究所自2018年7月1日至实际腾空并交还属于原告毕节市畜牧兽医科学研究所坐落于毕节市七星关区及房屋后空地之日止的租金，该租金按日平均租金市场价值的估价人民币1197.00元计算；三、驳回毕节市畜牧兽医科学研究所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,150.00元（已按简易程序减半收取），由被告肖云峰负担。二审中，被上诉人提交的照片反映了涉案房屋现状，即上诉人开设的宾馆正常营业，该证据具备证据三性，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案房屋是否已被被上诉人收回，上诉人应否支付涉案房屋腾空交还前的租金。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人达成房屋租赁合同，上诉人承租被上诉人的房屋用于开设宾馆。后涉案房屋因政策原因要交由毕节市机关事务局统一处理，研究所于2018年6月28日向肖云峰发出《通知》通知其交回涉案房屋。上诉人上诉称研究所已收回涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，上诉人对其所称研究所已收回涉案房屋的主张未能举证证明，且被上诉人所举的照片反映上诉人经营的宾馆仍在营业，上诉人该主张证据不足，本院不予采纳。据此上诉人以研究所已收回涉案房屋为由拒付房屋腾空交还前的租金的主张没有事实依据，本院不予采纳。上诉人主张一审判决违法（未将质证意见写入一审判决）的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人肖云峰负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年七月十三日书记员 邱诗韵