安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终685号 上诉人（原审被告）：康永，男，1968年9月10日出生，汉族，住江苏省邳州市开发区。 委托诉讼代理人：吴士芹，江苏徐淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮北新世界百货有限公司，住所地安徽省淮北市孟山南路116号。 法定代表人：杨军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。 上诉人康永因与被上诉人淮北新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康永及其委托诉讼代理人吴士芹，新世界公司的委托诉讼代理人杜春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康永上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1.一审程序违法。康永向一审法院提交了承租案涉房屋的营业执照、淮北店帐务清单、合伙人投资账目，申请追加合伙经营人刘赛、杭大飞、陈士梅参加诉讼。但一审法院却以合伙关系与本案不是同一法律关系不宜合并审理为由,未支持康永的追加申请。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》(试行)第41条规定，起字号的个体工商户,在民事诉讼中应以营业执照登记的户主为诉讼当事人。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第46条规定，在诉讼中个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人,营业执照上登记的业主与实际经营人不一致的以业主和实际经营者为共同诉讼人。故在民事诉讼中,个体工商户的业主作为原告、被告和第三人其诉讼主体适格,一审法院对康永的追加申请不予支持属程序违法。2.一审判决康永支付新世界公司317808元租金不妥。首先,案涉租赁合同的解除是双方合意结果，一审判决对此也予以认定，双方就合同解除相互不承担违约责任是不争的事实。其次,根据租赁合同第三条第3项约定，甲方在交付日期条款上不得违约,如交付日期内未交付乙方,甲方赔偿乙方损失50万元。在合同履行过程中,新世界公司没有按约定时间将出租房屋一楼、二楼西半部分交康永装修,其违约是客观存在的事实。因此,在新世界公司没有提供因其违约给康永造成多少经营损失的情况下,一审法院理应判决新世界公司支付康永具有惩罚性质的违约金50万元。再者,租赁合同第九条第2项约定，乙方违反本合同约定,应承担因此造成的全部法律责任和损失,乙方应向甲方支付一年的租金作为违约金。虽然康永逾期支付了部分租金,但逾期支付租金只是利息损失,自逾期付款至双方合意解除合同时康永仅需支付新世界公司数千元利息损失。因此,一审法院在未厘清涉案违约金性质及标准的情况下,不支持康永要求新世界公司支付逾期交房违约金50万元的抗辩有悖事实和法律。还有,租赁合同约定，房屋租期为八年，双方认可康永的装修费为170万元。在双方没有约定终止履行租赁合同时对装修物的处理情况下,根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定,新世界公司对余下七年多的装修残值损失也应向康永承担赔偿责任。 新世界公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。理由：涉案租赁合同是由双方签订，康永所谓的合伙经营和本案租赁合同关系并非同一法律关系。新世界公司并未与康永合意解除合同，本案是康永单方解除合同并撤走所有货物，然后产生的违约责任和赔偿问题。虽然新世界公司未提起上诉，但对一审判决认定新世界公司存在违约行为有异议。 新世界公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2017年9月签订的租赁合同；2.判令康永支付租金954636元，滞纳金31503元，继续支付滞纳金至租金全部支付完毕之日止；3.判令康永支付违约金140万元；4.本案的诉讼费由康永承担。 一审法院认定事实：2017年9月9日，康永（乙方）与新世界公司（甲方）签订了一份租赁合同，甲方将其合法拥有使用权的商铺出租给乙方使用，合同主要约定甲方将位于淮北市原新世界百货区域1F部分面积约1300平方米、2F全部面积约2200平方米、3F全部面积约1300平方米的使用权及三个门面的门头，出租给乙方用于商业经营；租期为8年，自乙方计租之日起算；装修期为3个月，从交付日起算，装修期甲方不收求租金；甲方在2017年9月10日签订合同后2017年9月30日将二楼东半部分及三楼场地交付给乙方装修，2017年12月10日之前将一楼及二楼西半部分交于乙方装修，甲方在交付日期条款上不得违约，如交付日期内未交付乙方，甲方赔偿乙方损失50万元，乙方在合同装修期内提出解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金50万元；第一年租金140万元，租金按每年四个季度付，三个月一付，先付后用，须于租金到期前15日付清下季度租金；合同签订后7日内乙方向甲方交付10万元作为合同履行的定金汇入指定账户，该定金冲抵第一年应交租金；甲乙双方就租赁资产进行物业交接并在租赁资产移交清单上签字，视为租赁资产交付；乙方必须按时向甲方交纳租金，如不能按时如数交纳，每延期一天，除如数补交租金外还应按所欠租金金额的日万分之一交纳滞纳金，并按乙方违约处理，乙方添置的用于经营的所有可以移动的设施、设备归乙方所有；因甲方原因致使乙方不能营业超过24小时，每影响一天，甲方减少乙方在受影响期间的租赁费，并赔偿乙方损失，若超过30天，乙方有权以书面形式解除合同，甲方支付一年租金作为违约金，并赔偿乙方差额部分损失；乙方违反约定，应承担由此造成的全部法律责任和损失，乙方向甲方支付一年的租金作为违约金，并赔偿甲方差额部分的损失。 合同签订后，双方没有办理租赁资产移交清单，新世界公司依约将第一期商铺交付给康永，但第二期至2017年12月16日，新世界公司才将商铺全部交付给康永。2018年3月6日，康永所经营的新九洲广场支付租金10万元，2018年4月11日又支付租金10万元。2018年6月21日，康永租赁的商铺因亏损经营不下去，将经营的商品撤走，不再经营。康永撤货后，新世界公司将房屋另行出租。此后，双方因租赁事宜协商未果，新世界公司遂提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康永与新世界公司所签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，系有效合同。双方都应当遵循诚实信用的原则，履行各自的义务。合同签订后，新世界公司依约交付了第一期租赁房屋，第二期没有按照约定的日期交付，同时，康永也没有如期交付租金，后双方在没有协商一致的情况下，康永撤走商品不再经营，新世界公司将案涉商铺又租赁给他人使用，双方均以实际行为表示不再履行合同，均有解除合同的意思表示，现新世界公司请求解除合同，应予准许。 关于租金的请求。按照合同约定，房屋交付后装修期为3个月，不收取租金，装修期结束后开始计租。第一期房屋（面积约2400平方米）自2017年9月30日交付，应自2017年12月31日起计收租金，第二期房屋（面积约2400平方米）自2017年12月16日交付，应自2018年3月17日起计收租金。2017年12月31日至2018年3月16日，康永应计租金的房屋为承租的一半即2400平方米，故其应支付的租金为145753元（140万元÷365天×76天÷2）；2018年3月17日至2018年6月21日，康永应计租金为372055元（140万元÷365天×97天），扣除已交付的租金20万元，合计康永应当支付租金为317808元。对超过部分的请求，没有事实依据，不予支持。 关于滞纳金的请求。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。本案双方当事人系平等的民事法律关系主体，不存在收缴滞纳金的法律规定，双方关于收缴滞纳金的约定无效，故该项诉讼请求，没有法律依据，不予支持。 关于违约金的请求。合同签订后，双方均互有违约，根据合同约定的双方的违约责任，甲方交付商铺日期条款上不得违约，如交付日期内未交付乙方，甲方赔偿乙方损失50万元；乙方逾期支付租金，支付所欠租金金额的日万分之一的滞纳金，同时，另约定乙方违约，应向甲方支付一年的租金既140万元作为违约金。综合本案双方合同履行情况，新世界公司逾期交房违约在先，康永逾期支付租金在后，康永经营不久因亏损太多，亦与新世界公司协商终止履行合同，新世界公司对解除合同并无意见，从其另行出租即可证明，双方只是对违约责任问题没有达成一致。从合同履行程度及双方违约程度大小综合因素看，新世界公司现请求支付140万元的违约金，显然过高。违约金就是给对方所造成的损失赔偿，应以实际损失为基础，故酌定按照年利率6%支付逾期付款违约金，从2018年6月21日至付清款之日止，对超过部分，不予支持。 康永辩称应追加其合伙人共同参与诉讼，因本案法律关系的主体是新世界公司与康永，与康永的合伙关系非同一法律关系，不宜合并审理，故不予支持。判决：一、解除新世界公司与康永2017年9月9日签订的租赁合同；二、康永于判决生效后十日内支付新世界公司租金317808元，并从2018年6月21日起按照年利率6%支付逾期付款违约金至付清款之日止；三、驳回新世界公司的其他诉讼请求。案件受理费25889元，因适用简易程序减半收取12944.5元，新世界公司负担10355.6元，康永负担2588.9元。 本院二审期间，康永向本院提交聊天记录截图四份、陈士梅汇给康永4294元分摊的上诉费和律师费的转款记录，并申请证人祁某、蒋某出庭作证，拟证明康永与案外人陈士梅、杭大飞等人承租案涉房屋共同合伙经营，应追加为本案共同被告。新世界公司质证认为，上述证据是关于康永与案外人的资金往来情况，合伙与否与本案不具有关联性。 本院认证意见：康永提交的证据和证人证言所证事实与本案审理的法律关系不具有直接关联性，不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.一审法院是否存在程序违法情形。2.康永应否支付新世界公司房屋租金，如应支付则数额如何确定。3.本案违约责任及装修损失如何认定。 关于一审法院是否存在程序违法情形问题。康永上诉主张，案涉房屋系其与案外人合伙租赁用于商业经营，应追加其他合伙人共同参加本案诉讼。根据已查明的事实，2017年9月9日，康永作为乙方与作为甲方的新世界公司签订了租赁合同，约定租赁案涉房屋用于商业经营，康永是该租赁合同的相对人，故该租赁合同的主体应为新世界公司和康永。康永所主张的合伙关系与租赁合同关系不属于同一法律关系，康永申请追加的案外人并非本案必要共同诉讼参加人。如康永和案外人存在合伙关系，其在本案中承担民事责任后，可通过另行诉讼方式予以解决。故一审法院未追加当事人并无不当，康永的该项上诉理由不能成立。 关于房屋租金问题。本案中，康永与新世界公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，合同签订后，新世界公司陆续将房屋交付给康永，后康永于2018年6月21日将经营的商品撤走，不再经营。一审法院根据双方合同约定条款及康永实际占有使用租赁房屋情况，扣除康永已支付的房屋租金，认定康永还应当支付租金317808元，符合合同约定。康永虽上诉对一审判决的租金数额不予认可，但未提供相应反驳证据，本院不予支持。 关于违约责任问题。根据已查明的事实，双方签订合同后，康永未按合同约定日期向新世界公司支付作为合同履行的定金10万元。新世界公司如期交付第一期房屋后，康永逾期未足额向新世界公司支付约定的第一期房屋租金。后新世界公司逾期六日向康永交付第二期房屋，康永仍逾期未足额支付约定的第一期及第二期房屋租金，故双方均存在违约，且康永违约在先，一审法院认定新世界公司违约在先不当。本案中，从双方违约给相对方造成的实际损失情况看，合同约定的违约金明显过高，一审法院综合考虑合同履行程度、实际损失等因素，对合同约定的违约金进行调整，符合法律规定。对于康永逾期支付租金给新世界公司造成的损失，酌定康永按照年利率6%的标准支付利息，并无不当。关于康永主张的违约金问题，因其一审未提起反诉，对此不予处理。关于装修损失问题，因康永未能提供充分证据证明其实际损失的范围和数额，双方对此争议较大，康永可通过另行起诉等方式解决。 综上所述，康永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6068元，由康永负担。 本判决为终审判决。 审判长  余跃武 审判员  赵永生 审判员  刘 静 二〇二〇年七月三十日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。