上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4020号原告：上海浦罡物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张庆生，总经理。委托诉讼代理人：周云。委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。被告：上海市杨浦区建筑材料公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：葛正敏，总经理。委托诉讼代理人：张文杰，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：符婷婷，上海市凤凰律师事务所律师。原告上海浦罡物业管理有限公司(以下简称浦罡物业)与被告上海市杨浦区建筑材料公司(以下简称杨浦建材公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦罡物业的委托诉讼代理人周云、王为荣，被告杨浦建材公司的委托诉讼代理人张文杰、符婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦罡物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告杨浦建材公司缴纳自2014年1月1日起至2019年6月30日的物业管理费计672,790.8元；2、请求判令被告杨浦建材公司缴纳滞纳金20,183.72元；3、本案诉讼费由被告杨浦建材公司承担。事实和理由：被告杨浦建材公司系上海市杨浦区松花江路1160弄(松苑小区)七套商铺和三套公寓的产权人，按月支付物业管理费给原物业管理单位上海林厦物业管理有限公司(以下简称林厦物业)至2013年底。自2014年1月原告浦罡物业接受该小区的物业管理后，杨浦建材公司拒绝支付物业管理费至今。浦罡物业认为本公司是小区业委会选聘的唯一合法的物业管理公司，杨浦建材公司名下的物业是小区的一部分，杨浦建材公司作为业主应当支付物业管理费。经核算，杨浦建材公司名下七套沿街商铺建筑面积4001.42平方米，按2.5元/平方米/月计算，计660,231元；名下三套公寓建筑面积237.88平方米，按0.8元/平方米/月计算，计12,559.8元，以上合计672,790.80元。杨浦建材公司无故拖欠物业管理费，应当按年利率3%支付2019年2月2日至2020年5月31日共计484天的滞纳金。被告杨浦建材公司辩称，不同意浦罡物业的诉讼请求。如果法院认定物业管理合同能够约束杨浦建材公司，则2016年7月1日前的物业管理费已过诉讼时效，不应当予以支持。杨浦建材公司的物业面积合计3671.33平方米，浦罡物业对一套商铺重复计算了建筑面积。浦罡物业在同一小区提供同一服务内容，物业管理费的收费标准应当统一，即应当统一按0.8元/平方米/月收取。基于浦罡物业没有对沿街商铺前面的公共部位提供保洁、保安服务，请求法院酌情减少物业管理费。关于松花江路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记在杨浦建材公司名下，现由案外人居某，经了解，可能杨浦建材公司已经将房屋使用权有偿转让给了他人，但没有材料显示，如属实，则物业管理费应当由实际使用人支付。在浦罡物业进入小区之前，杨浦建材公司有自己的物业管理公司，杨浦建材公司不知道浦罡物业被业委会选聘接手小区的物业管理服务，浦罡物业也没有对沿街商铺提供物业管理服务，故不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区松花江路1160弄松苑小区东至松花江路XXX号，西至松花江路XXX号，南至松花江路，北至走马塘。被告杨浦建材公司名下物业(商铺)位于：1、松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层店铺(建筑面积1436.71平方米)；2、松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层店铺(建筑面积567.97平方米)；3、松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层店铺(建筑面积567.97平方米)；4、松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层店铺(建筑面积530.64平方米)；5、松花江路XXX弄XXX号XXX层店铺(建筑面积177.03平方米)；6、松花江路XXX弄XXX号XXX层店铺(建筑面积153.13平方米)。以上商铺建筑面积共计：3433.45平方米。杨浦建材公司名下物业(公寓)位于1、松花江路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积64.47平方米)；2、松花江路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积80.90平方米)；3、松花江路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积92.51平方米)。以上公寓建筑面积共计237.88平方米。2013年12月27日，上海市杨浦控江214街坊松苑小区业主大会(甲方)与原告浦罡物业(乙方)签订《物业服务合同》约定，第一条、本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：松苑小区，物业类型：售后公房，座落位置：杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号。第二条、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第七条、乙方按户型向业主收取物业服务费……今后若有新政策出台，经双方协商。按新规定执行。第十条、物业服务费用按季交纳，业主或使用人应在每季度的第二个月的二十日前履行交纳义务。逾期交纳的，逾期应按应缴物业服务费额的每日千分之三收取违约金。第三十二条、本合同为期贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。上述合同到期后，甲、乙双方未续签书面合同。2015年1月1日，上海市杨浦控江214街坊松苑小区业主大会(甲方)与原告浦罡物业(乙方)签订《补充协议》约定，根据文件规定，自2015年1月1日起，公有住房售后房屋的管理费、保洁保安费按房屋的建筑面积计算，管理费为0.18元/月/平方米，保洁费0.26元/月/平方米，保安费0.36元/月/平方米；非住宅商铺的物业管理费为2.5元/月/平方米……松苑小区及沿街商铺，原由杨浦建材公司下属企业进行物业管理，2004年起委托林厦物业进行物业管理，杨浦建材公司向林厦物业支付沿街商铺的物业管理费。2013年底林厦物业退出小区的物业管理，浦罡物业于2014年1月1日起进驻小区提供物业管理服务，杨浦建材公司未向浦罡物业缴纳物业管理费至今。浦罡物业及松苑小区业主委员会自2014年起多次向杨浦建材公司催讨，杨浦建材公司未予缴纳。2019年初，小区业主委员会主任向杨浦建材公司的上级单位上海卫百辛(集团)有限公司信访要求杨浦建材公司支付拖欠的物业管理费，上海卫百辛(集团)有限公司表示杨浦建材公司将会同小区业委会及现任物业管理公司共商物业管理费的缴纳事宜，因至今未解决，浦罡物业具状来院，要求判如诉请。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。浦罡物业为系争房屋所在小区提供物业服务，按时缴费是业主应尽义务。虽然浦罡物业在2015年12月31日物业服务合同到期后未与小区业主大会续签书面合同，但是仍为小区实际提供物业服务至今，浦罡物业有权要求业主按照合同约定支付物业服务费。小区业主大会与浦罡物业于2015年1月1日签订的《补充协议》约定调整公寓的物业服务费标准为0.8元/月/平方米，商铺的物业服务费标准为2.5元/月/平方米并不违反法律规定，小区业主应依约履行。故杨浦建材公司应当按照上述标准支付浦罡物业自2014年1月至2019年6月的物业服务费。关于诉讼时效，浦罡物业公司和小区业委会主任在2014年、2015年向杨浦建材公司进行过催缴，业委会主任也通过信访向杨浦建材公司的上级主管单位反映情况要求解决物业费的拖欠问题，故杨浦建材公司关于2016年7月1日前的物业管理费已过诉讼时效的意见，本院不予采信。关于松花江路XXX弄XXX号XXX室房屋，鉴于该房屋的产权仍在杨浦建材公司名下，属于浦罡物业公司的物业管理范围，故杨浦建材公司认为该房屋不应当支付物业管理费之意见，本院不予认同。考虑到历史遗留因素及实际情况，对浦罡物业主张的违约金，本院不再予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告上海市杨浦区建筑材料公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦罡物业管理有限公司自2014年1月起至2019年6月止的物业服务费579,079元；二、原告上海浦罡物业管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计10,800元，由原告上海浦罡物业管理有限公司负担1,210元，由被告上海市杨浦区建筑材料公司负担9,590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年七月二十七日书记员  陈 洁附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。