河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2760号原告：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室。统一社会信用代码：91410000553158035X。法定代表人：茅铁军，系总经理。委托诉讼代理人：赵飞，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴杰，河南博云天律师事务所律师。被告：张书景，女，1974年7月28日出生，汉族，住河南省禹州市。原告华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润公司）与被告张书景房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人赵飞、刘兴杰到庭参加诉讼。被告张书景经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（郑州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请确认原、被告签订的编号为17003470019的《商品房买卖合同》（含附件一至四）及《补充协议二》已解除，并判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销等手续；2.请判令被告张书景向原告返还代偿款80500元；3.请判令被告张书景向原告支付违约金173633.79元，且原告为提起本案诉讼支付的律师费20000元由被告张书景承担；4.请确认原告有权从被告张书景已付房款中扣除前述诉讼请求所列款项；5.本案诉讼费由被告张书景承担。原告当庭将诉讼请求第一项变更为：请判令解除原被告签订的编号为17003470019的《商品房买卖合同》（含附件一至四）及《补充协议二》，并判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销等手续；第二项变更为：请判令被告张书景向原告返还代偿款1194207.96元;第三项变更为：判令被告向原告支付违约金157848.9元，且原告为该案件支付的律师费20000元由被告张书景承担。事实与理由:2017年7月27日，被告与原告签订了编号为17003470019的《商品房买卖合同》（含附件一至四），购买原告开发的座落于郑州市××区××、××路南郑州华润悦府二期5幢1单元28层2807号房屋一套，建筑面积89.84㎡，总价款1578489元，其中首付款478489元，下余110万元采用商业贷款于2017年9月9日支付。同日，双方又签订了《补充协议二》，约定买受人应按时向贷款机构还本付息，如其逾期还款超过3个月，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权“单方解除”购房合同及补充协议，并要求买受人按总房款的10%支付违约金。出卖人行使合同解除权的，买受人应当自收到解除通知之日起30日内办理合同注销备案手续等，否则应当向出卖人支付总房款1%的违约金和诉讼费用（含律师费等）。8月8日，原告与建设银行签订了《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》，由该行于2017年8月8日至2020年8月8日为购置华润悦府住宅二期房产的买受人提供按揭贷款，原告为买受人的债务向该行提供3亿元的最高额保证担保，保证方式为连带责任保证。9月15日，被告与建设银行河南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告从该行贷款110万，借款期限自2017年9月15日至2037年9月15日，按等额本息方式每月还款7498.58元。上述合同签订后，原告按约为被告办理了合同备案，建设银行也向被告发放了贷款。但是，自2018年9月起，被告并未按约偿还贷款，导致原告向该行承担保证责任，实际代偿80500元。被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了损失，原告于2020年1月14日通知被告解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其配合原告办理备案注销等手续、支付违约金。但是，直至目前，被告并未采取任何措施。故此，为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告张书景未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2017年7月27日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（编号：17003470019），购买原告开发的位于二七区××、××单元××房，购房款1578489元，含首付款478489元、按揭贷款1100000元。合同附件四第三条第六款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。原告已办理了《商品房买卖合同》备案及《商品房买卖合同》预告登记。合同签订后，被告向原告支付首付款478489元、按揭贷款1100000元，另支付维修基金5839元、产权登记费160元、代办费1000元。2.原、被告另签订《商品房买卖合同》补充协议二一份，约定被告的通讯地址为河南省禹州市汪姑堂街5号，合同第二条关于按揭付款的补充约定1、3）约定，如买受人逾期付款超过3个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款的10%的违约金，买卖双方签订的购房合同以及补充协议自出卖人解除购房合同及补充协议的书面通知送达买受人时解除。3.2017年9月15日，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：410003869-2012-20171767225），约定被告从该行贷款1100000元。2017年8月8日，原告与中国建设银行股份有限公司郑州直属支行（以下简称建行郑州支行）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：“华润悦府住宅二期”项目），约定自2017年8月8日至2020年8月8日期间，因建行郑州支行向债务人（购买“华润悦府住宅二期”）发放个人住房贷款而形成的全部债权，由原告承担连带责任保证。本最高额保证合同从属于建设河南省分行合同第一条所述各相关债务人的主合同（借款合同）。建设郑州支行根据本合同享有的权利，建设河南省分行均享有和行使。因被告未按约向银行偿还贷款，建行郑州支行分别于2018年12月26日、2019年6月28日从原告保证金账户扣划34800元、45700元。后建行河南省分行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院（2020）豫0105民初5448号民事判决判令被告向建行河南省分行偿还贷款本金1041780.42元、利息52940.27元、罚息3161.83元及违约金1010.06元（暂计算至2020年6月16日，自2020年6月17日起至贷款本息还清之日止的利息、罚息按照合同约定计算），并判令原告对上述债务承担连带保证责任，案件受理费减半收取7282元，由张书景、华润公司负担。判决生效后，因被告拒不履行，原告于2020年7月17日向建行河南省分行代偿了1113707.96元。4.2019年8月2日原告与河南博云天律师事务所签订了《专项法律顾问服务合同书》，委托河南博云天律师事务所作为其清欠业务的专项顾问，约定办理诉讼案件的费用为20000元，原告已于2020年7月6日向河南博云天律师事务所支付本案前期律师费7000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议二》及原、被告与银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期向建行河南省分行归还本息，违反了商品房买卖合同附件四的约定，符合合同约定的解除条件。故原告要求解除双方签署的编号为17003470019的《商品房买卖合同》及《补充协议二》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。鉴于原告已为被告办理了合同备案和房屋预告登记，取得了《房屋预告登记证明》，因此在《商品房买卖合同》解除的情况下，被告应当协助原告办理合同备案注销和预告登记注销手续。原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续的诉讼请求，本院予以支持。因保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故对原告主张判令代被告向银行所偿还的贷款本息、诉讼费等共计1194207.96元的请求本院予以支持。原告主张的律师费目前虽仅支付7000元，但根据《专项法律顾问服务合同书》所约定的内容及本案实际情况，原告应当支付剩余的13000元律师费，上述费用均应由被告承担，故为减轻当事人诉累，本院支持原告所主张的20000元。对原告主张的违约金157848.9元，因原告未对其实际损失举证予以证明，且该违约金标准过高，本院根据《商品房买卖合同》附件四的约定及相关法律规定支持被告按日万分之五标准向原告支付违约金，即自2018年12月26日至2019年6月27日以34800元为基数，自2019年6月28日至2020年2020年7月5日以80500元为基数，自2020年7月6日至2020年7月16日以87500元为基数，自2020年7月17日以1201207.96元为基数计算至实际清偿之日止，剩余13000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止的违约金，对原告的过高请求本院不予支持。合同法第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。对于原告要求确认原告有权从被告张书景已付房款1578489元及维修基金5839元、产权登记费160元、代办费1000元中扣除其上述全部款项的诉讼请求，不违反法律法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告华润置地（郑州）有限公司与被告张书景签订的《商品房买卖合同》（编号：17003470019）及《补充协议二》；二、被告张书景于本判决生效之日起三十日内配合原告华润置地（郑州）有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销手续；三、被告张书景于本判决生效之日起十日内支付原告华润置（郑州）有限公司代偿款1194207.96元、律师费20000元；四、被告张书景于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司支付违约金（违约金按日万分之五标准，自2018年12月26日至2019年6月27日以34800元为基数，自2019年6月28日至2020年2020年7月5日以80500元为基数，自2020年7月6日至2020年7月16日以87500元为基数，自2020年7月17日以1201207.96元为基数计算至实际清偿之日止，剩余13000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止）；五、原告华润置地（郑州）有限公司有权从被告张书景房款1578489元及维修基金5839元、产权登记费160元、代办费1000元中扣除上述判项中所列全部款项；六、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17148元，减半收取8574元，由被告张书景负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年七月三十一日书记员  李 ?