昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1795号原告：赵映书，男，1984年11月25日出生，白族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘洪升，云南兴宾律师事务所律师，特别授权代理。原告：肖灿，女，1986年10月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：赵映书（系肖灿丈夫），男，1984年11月25日出生，住云南省昆明市五华区，现住，特别授权代理。被告：周璇，女，1997年7月16日出生，住云南省曲靖市麒麟区。原告赵映书、肖灿诉被告周璇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法由审判法官一人适用普通程序独任公开开庭进行了审理，原告赵映书及其委托诉讼代理人刘洪升，原告肖灿的委托诉讼代理人赵映书到庭参加诉讼，被告周璇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵映书、肖灿向本院提出诉讼请求：1、判令被告周璇立即将缅花桌椅一套（包括卷书椅一把、太师椅四把、大茶几一张、小茶几四张，估价约100000元）移交给原告赵映书、肖灿所有；2、判令被告周璇立即向原告赵映书、肖灿支付违约金430000元；3、判令被告周璇赔偿房屋装饰品、物业、水、电、气及修复费53685元；4、本案案件受理费由被告周璇承担。事实和理由：2019年9月19日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告周璇将其合法所有的位于昆明市呈贡区房屋及相关附属设施、装修装饰等出卖给原告。2019年9月30日，原告与被告再次签订了《云南省二手房买卖合同》，该合同经云南省昆明市明信公证处依法进行了公证，约定被告将其所有的位于昆明市呈贡区房屋及相关附属设施、装饰装修等物品出卖给原告，总价款为2150000元，被告应于原告付清全部房屋及相关设施和物品买卖款后的三日内将房屋及相关设施和物品完好地移交给原告，特别约定被告须将缅花桌椅一套（包括卷书椅一把、太师椅四把、大茶几一张、小茶几四张，估价约10万元）留下归原告赵映书、肖灿所有。同时，被告还须结清移交之前的水费、电费、煤气费、物业管理费等费用。其中第六条第二款第二项明确约定：属于出卖人责任的，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约于2019年11月3日之前向被告付清了全部价款，并按约承担了相关的税费，但被告却未按约向原告交付房屋及相关设施和物品，直到2020年1月13日，被告才通过其朋友将房屋钥匙交给原告。同日，原告与房地产中介的人员一同进到了涉案房屋内，见到的情况却是：被告并未将约定缅花桌椅一套留下归原告，被告还将衣柜、集成灶、装饰灯具、窗帘、水管、龙头、晾衣架、卫生间内的洗面盆、镜子、镜前灯、花洒等物品取走，甚至还故意损坏了装饰墙体，其状不忍直视。原告及房地产中介多次要求被告严格履约并承担相关违约责任，被告均置之不理。万般无奈之下，原告只得自行出资购置了前述相关物品，并对房屋进行了必要的装修装饰，装修装饰工时费就花费了53685余元。被告的行为严重违背诚实信用原则，极大地损害了原告的合法权益，原告特依法向法院提起民事诉讼，请求判准诉请为谢。被告周璇未到庭答辩，但在庭后提交书面答辩状称：1、答辩人出售房屋是参照毛坯房作价进行出售的，出售的房屋不包含装修、家具、家电等设施。双方于2019年9月19日签订《房屋买卖合同》时，答辩人就将与前房东的纠纷及相关风险告知了被答辩人，由于房屋不一定能按现状出售，故双方是以毛坯房的标准谈的价。因为前房东答应将茶椅留下，所以合同上写了答辩人将茶椅留给原告。2019年9月30日，双方在公证处签订《二手房买卖合同》时，因答辩人与前房东纠纷升级，所以合同关于房屋交付标准的附件一所列项目均为空白。2、双方约定全款付清三日内交房，当时预计的贷款周期为2个月，答辩人觉得2个月的时间可以解决与前房东的纠纷移交房屋，但意料之外是2019年10月13日银行就发放了贷款（签订合同后不足15天），答辩人并非故意违约，要求答辩人承担房屋销售价款20%的违约金不公平。3、合同约定的违约金过高，恳请法院予以调低。答辩人愿意从合同约定的应交房之日（2019年10月17日）至实际交付之日（2020年1月13日），以同类型房屋的租金标准计算实际损失补偿原告，即3个月房租损失6600元。4、答辩人已经结清交付前房屋水电费，不存在差欠，且双方约定的房屋装修标准是毛坯，不存在由答辩人承担原告对房屋的装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院认为，原告提交的证据符合证据的有效形式，且提供了原件核对，被告未到庭质证，视为其放弃质证权利，本院依法对原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以采信，证人范某证言客观真实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，原告赵映书（乙方）与被告周璇（甲方）及云南房赞赞房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，其中第一条约定了房屋的基本情况为房屋坐落于昆明市呈贡区，建筑面积168.69平方米，套内面积156.3平方米，所有权（不动产）证编号：云（2018）呈贡区不动产权第0356173号。第三条约定：房屋成交总价为2249946元，乙方于2019年9月19日支付购房定金49946元，于办理房屋过户手续当日在办理网签备案手续后，支付首付款（包含已支付定金）749946元，剩余房款1500000元于2019年9月27日前向银行申请按揭贷款支付。第七条约定：甲方应于贷款发放后3个工作日内将房屋交付乙方，并履行下列手续：1、双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房屋钥匙；3、甲方在移交该房时应保持乙方在看房时房屋装修状态。在乙方支付首付款或剩余房款时预留交房保证金20000元在房屋交接完成时支付。第八条约定：除不可抗力外，甲方未按照第七条约定的期限和条件将房屋交付给乙方的，逾期在15日内，自交付期限届满之次日起至实际交付日止，甲方以该房屋转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金,逾期超过15日后，乙方有权解除合同，且甲方属于违约方。任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。第十四条其他补充约定：休息台的茶椅留给乙方，不可搬走，其余可移动物品搬走。合同还约定了其他权利义务。为办理涉案房屋过户，原告赵映书、肖灿（买受人）与被告（出卖人）于2019年9月30日再次签订《云南省二手房买卖合同》并依法进行了公证，该合同约定的房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品，但在合同中未进行明确约定）成交价款为2150000元，首付款650000元，商业贷款1500000元由买受人于2019年9月30日前向银行申请办理贷款手续。逾期交房按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。其他权利义务与2019年9月19日签订的《房屋买卖合同》一致。合同签订后，原告于2019年9月19日向被告支付了购房定金49946元，于9月30日分别向被告支付了650000元和30000元。双方办理了涉案房屋的权属转移登记手续并办理了抵押贷款。2019年11月5日，涉案抵押贷款发放成功，但被告未按约在贷款发放后3个工作日内将房屋交付给原告，仅于2020年1月13日通过他人将房屋钥匙交给原告。原告及中介工作人员进入房屋时发现约定的茶椅及灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具等装饰装修被取走，且墙体存在损坏，原告对房屋进行了必要装饰装修后遂诉至本院。本院认为，原、被告就涉案房屋买卖先后签订了一份《房屋买卖合同》和一份《云南省二手房买卖合同》，两份合同对成交总价和首付款的约定不一致，但根据原告支付房款的情况，双方实际是按照先签订的《房屋买卖合同》的约定履行合同义务，故本案应以双方签订的《房屋买卖合同》来确定双方的权利义务。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应于贷款发放后三个工作日内将房屋交付给原告，且双方应对房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；被告在移交该房时应保持原告在看房时的房屋装修状态。本案房贷于2019年11月5日发放，被告于2020年1月13日通过他人将钥匙交付给原告，没有履行共同验收、办理交接手续的义务，也没有按约定将休息台的茶椅留给原告，其行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，虽然双方《房屋买卖合同》未列明房屋交付时所包含装修及家居设施的具体项目，但合同载明交房时应保持原告在看房时的房屋装修状态，且按照二手房交易惯例，出卖方在交付房屋时不得拆除附合装修及其他足以影响房屋正常使用的设施设备，本案根据原告提交的照片及申请的证人证实被告交付的房屋中的灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具等附合装修均被拆除，足以影响房屋正常使用，故被告未按约和按交易习惯交付房屋亦构成违约。对于原告要求被告按合同成交价2150000元的20%支付违约金的诉讼请求，《房屋买卖合同》约定了任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。本案被告已将涉案房屋过户到原告名下且交付了房屋，完成了合同的主要义务，原告的主要合同目的已经实现，其原告要求按房屋总价款20%计算违约金明显过高，由于被告明确要求调低，根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合双方合同的履行情况、被告的违约的程度、过错的大小及原告的损失，酌情认定被告向原告支付约定违约金的30%，即134996.8元（2249946元×20%×30%)。对于原告要求被告将缅花桌椅一套移交给原告的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》第十四条约定了休息台的茶椅留给原告，但对茶椅是否为缅花茶椅、茶椅的价值、具体数量等未进行约定，原告提交的照片也不能对其材质及价值进行确认，由于原告对此不能提交证据证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对原告该诉讼请求依法不予支持；同理，由于原告在本案中未提交证据证实房屋修复的具体项目、必要修复费及房屋装饰品、物业、水、电、气的具体数额，对其主张的房屋装饰品、物业、水、电、气及修复费53685元的诉讼请求，本院亦不予支持。同时，由于违约金本身具有弥补非违约方损失的性质，本院已经考虑原告的损失支持了其主张的部分违约金，故其同时主张的损失赔偿不应再予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周璇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵映书、肖灿支付违约金134996.8元；二、驳回原告赵映书、肖灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9637元，由被告周璇负担2229元，原告赵映书、肖灿负担7408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年七月六日书记员  晋 进