浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4473号 原告（申请执行人）：杭州银行股份有限公司温州瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道润锦苑7幢1单元1-2层，统一社会信用代码913303813439883803。 负责人：徐文益，行长。 委托诉讼代理人：吴康喜，男，系该行工作人员。 委托诉讼代理人：任豪，男，系该行工作人员。 被告（案外人）：韩冬平，女，1985年8月23日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：张秀娇，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周燕青，浙江合一律师事务所律师。 被告（被执行人）：谢申国，男，1978年12月17日出生，汉族，住瑞安市。 被告（被执行人）：林玲娜，女，1979年7月19日出生，汉族，住瑞安市。 原告杭州银行股份有限公司温州瑞安支行（以下简称杭州银行瑞安支行）与被告韩冬平、谢申国、林玲娜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杭州银行瑞安支行委托诉讼代理人吴康喜、被告韩冬平及其委托诉讼代理人张秀娇到庭参加诉讼，被告谢申国、林玲娜经本院依法传唤没有到庭，本案现已审理终结。 原告杭州银行瑞安支行向本院提出诉讼请求：1.撤销(2020)浙0381执异50号执行裁定书，判决支持贵院作出的(2020)浙0381财保57号民事裁定书依法有效；2.继续对坐落于瑞安市东山街道的房产【权证号：浙(2017)瑞安市不动产xxx号)】进行查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因杭州银行瑞安支行与谢申国、林玲娜金融借款合同纠纷一案，向瑞安市人民法院提起保全谢申国、林玲娜持有瑞安市东山街道房屋份额部分，产权证为浙(2017)瑞安市不动产权第xxx号。第一，被查封的房产2017年9月1日办理首次登记，办理首次登记完成后，被告韩冬平完全可以在2017年9月1日以后办理过户手续，但被告韩冬平在长达2年多的时间里未及时办理变更登记手续，使自己的买卖房产处于不确定的状态，未提供有效的证据证明非因自身的原因未办理过户登记。第二，2020年3月13日被告韩冬平在《财产保全复议申请书》中承认因为办理过户税点过高，加之申请人自身经济原因，长达2年多的时间不去办理过户手续，她应该要对此风险负责。第三，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。即使谢申国、林玲娜、谢申华与复议申请人存在买卖合同关系，也不得对抗原告因物权公示原则而查封该房产的权利。第四，买受人提供的证明材料未能够完全证明其已经全额支付价款。第五，被告韩冬平未能提供有效的证据证明法院在查封之前已合法占有该不动产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条等规定，基于买受人因自身原因，未及时办理过户相关手续，应承担对此造成所有风险。 被告韩冬平辩称，（2020）浙0381执异50号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。1.被告韩冬平于2011年2月28日向谢申国、谢申华、林玲娜购买涉案房产，该合同合法有效，被告已依约支付全部购房款。2.被告韩冬平早已实际占有使用涉案房产，并于2011年11月20日将涉案房产出租给他人至今。3.涉案房产于2017年9月4日取得产权证后，被告韩冬平已积极向房屋登记部门主张变更过户，但由于公证受托人系被告韩冬平的丈夫陈礼杰，不能代办变更登记为夫妻共同财产。后来被告韩冬平多次要求出卖人协助办理，出卖人口头答应但一直未成行。4.被告韩冬平于2012年就占有涉案房屋并使用至今，涉案房屋产权证也是由陈礼杰领取并一直持有。5.原告与谢申国、林玲娜的借款发生在2019年2月2日，且该借款非因涉案房产抵押而产生，该物权登记与借款合同无实质意义。6.财产保全复议申请书关于税点过高及自身经济原因而未办理过户不是客观事实，是受其公公误导所致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告谢申国、林玲娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括委托公证书、经济合作社收据、户口本、结婚证、产权证等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的韩冬平财产保全复议申请书，拟证明因买受人自己过错未办理过户手续。被告韩冬平对文书真实性没有异议，但是“办理税点过高加之申请人自身原因”是韩冬平的公公和律师讲的，不是被告的真实意思，不能证明待证事实。 被告提供的房地产买卖合同，拟证明被告从谢申国、谢申华、林玲娜处购得涉案店面的事实。原告认为因时间较长难以辨别真伪，但是形式要素都是有的。 被告提供的收条、汇款凭证，拟证明被告向谢申国、谢申华、林玲娜全额支付购房款的事实。原告对其真实性难以认可，一般都是先汇款再打收条的，但是这份收条出具时间早于汇款一天，而且是汇给徐小明的。 被告提供的房屋出租协议书，由她公公陈炳洪代签的，拟证明涉案店面一直由被告出租使用的事实。原告认为租赁不涉及当事人，对证明力有意见。 被告提供的情况说明，因公证受托人陈礼杰与被告系夫妻，致使无法办理产权过户手续，未办理产权变更并非被告的过错。原告认为情况说明人应当出庭作证，否则证明效力有问题。 被告申请证人杨某到庭作证。杨某陈述：韩冬平是她的客户，韩冬平曾到她和别人合伙的爱香房屋中介所买房屋，合同签了，钱都付了，收条也打了，为了免跨行转账费，韩冬平将购房款先打给徐小明，徐小明再转给出卖人。尾款5万元也是韩冬平用所买房屋租金支付的，收条是在中介所里打的。2017年证办好之后，韩冬平有去过户，但过不了，房管部门说凭这个委托公证登记夫妻共有办不起来，如办共有要房东去的。韩冬平他们就来问她，委托公证了怎么过户不了的，还需要出卖人配合。她多次电话打给谢申华、谢申国要求配合，他们也就笑笑，去都没去。 原告质证认为，证人证言不能作为直接定案的依据，证人证言前后矛盾；她从事十几年房屋中介，也没有提示没有过户会有风险是不正常的；在两年半接近三年时间都没提示过客户，不正常。被告质证认为，证人陈述是属实的，有些细节上记忆模糊也是正常的。 本院综合认证认为，被告提供的房地产买卖合同、收条、汇款凭证、房屋出租协议书及证人证言中关于房屋买卖事实的内容能够与无争议的委托公证书、经济合作社收据等证据相互印证，原告虽对真实性存疑，但未能提供证据反驳，本院予以采信。财产保全复议申请书所载的“因当时办理过户税点过高，加之申请人自身经济原因，直到2020年3月11日前去办理过户手续”内容，被告韩冬平认为非其真实意思表示，并申请证人杨某出庭作证陈述当时实际情况及未能过户的原因，强调了因不动产实名登记要求，作为受托人的陈礼杰不能同时登记为涉案房屋共有人的客观情况。在委托公证不能发挥作用，需要出卖人到场协助办理过户手续的情况下，由于出卖人的原因，导致过户不能。上述解释基本合理，本院予以采信。原告对谢申华情况说明的质证意见成立，该证据因谢申华未能到庭，其真实性难以确认。 经审理查明，2011年2月28日，被告韩冬平与谢申华、谢申国、林玲娜经中介签订了一份房产买卖合同，约定被告韩冬平以142.5万元的价格买受后者所有的坐落于安阳新区xxx号一间店面带夹层（东首第四间），订立合同之日付定金30万元，次月16日前付107.5万元，余留5万元，领取产权证时付3万元，领取土地证时付2万元。合同签订后，被告韩冬平向谢申国转账30万元，谢申国、谢申华出具收条；3月15日，韩冬平向车头村经济合作社缴纳了综合配套费5000元；3月17日，谢申华、谢申国、林玲娜到瑞安市公证处就涉案买卖房屋转让办理了委托公证，委托韩冬平老公陈礼杰办理相关事项；当天，韩冬平向徐小明账户转账107.5万元，徐小明受托扣中介费5000元后将107万元转给谢申国；2013年2月1日，谢申华收取余款5万元。2011年11月20日，韩冬平的公公陈炳洪等四人一起将包括本案店面在内的6间店面出租他人经营使用。2017年9月4日，涉案房屋办理了不动产权证书，证号为浙（2017）瑞安市不动产权第xxx号，权利人为林玲娜、谢申国、谢申华。不久，韩冬平凭委托公证书向房屋登记机构申请过户，在登记夫妻共有时遇受托人为其老公陈礼杰而过户不能，在需要出卖人到场协助办理过户时经中介多次通知始终未果。 另查明，原告杭州银行瑞安支行于2020年3月3日向本院申请诉前财产保全，要求对登记在谢申国、林玲娜与谢申华名下共有的涉案房屋予以保全，本院经审查后作出（2020）浙0381财保57号民事裁定，查封前述房屋。3月12日，杭州银行瑞安支行向本院提起诉讼，本院于4月26日作出（2020）浙0381民初2037号民事判决，判令谢申国、林玲娜偿还借款本金50万元及利息。韩冬平于4月14日向本院提起执行异议，本院于5月8日裁定撤销（2020）浙0381财保57号民事裁定，中止对涉案房屋的执行。杭州银行瑞安支行于5月21日提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据在案证据来看，被告韩冬平在本院查封涉案房屋之前已经签订房产买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款的事实成立，双方争议不大，唯第四个条件才是本案主要争议焦点。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。2017年涉案房屋取得不动产权证后，韩冬平向房屋登记部门提出过户申请，在委托公证不能代办的情况下，又通过中介多次联系出卖人协助办理过户手续，韩冬平在过户上已尽了主观努力，未能过户客观上系因不动产实名登记要求，非因买受人自身原因所致。原告关于要求继续查封执行涉案房屋的诉讼请求和理由不能成立，本院不予支持。另，申请执行人执行异议之诉案件，解决的是双方当事人之间就涉案标的物是否准许执行引发的争议，至于原告要求撤销涉案异议裁定书，支持查封裁定书合法有效，不属于本案审理范畴，本院在判决主文中不予涉及。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告杭州银行股份有限公司温州瑞安支行的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告杭州银行股份有限公司温州瑞安支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  孙治星 人民陪审员  李 平 二〇二〇年七月二十八日 代书 记员  许彬彬