北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6323号上诉人（原审被告、反诉原告）：远策文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区黄杉木店路×号。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：余昉，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鹏飞，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区望京园603号楼11层1222。法定代表人：田新茂，执行董事。委托诉讼代理人：袁京，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。上诉人远策文化传媒（北京）有限公司（以下简称远策公司）因与被上诉人北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司（以下简称中瀛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远策公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中瀛公司一审的全部诉讼请求，并支持远策公司的一审全部诉讼请求，或发回重审；中瀛公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1．一审判决认定涉案租赁合同无效，属严重错误。首先，涉案房屋始建于上世纪80年代，系姚家园村第五生产队所办企业北京新亚铁木制品厂的厂房。而我国关于建设工程规划许可证的法律法规，最早见于1990年4月1日生效的《中华人民共和国城市规划法》，以及1991年3月10日生效的《北京市人民政府关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定》。即，在案涉房屋建造之时，尚无“建设工程规划许可证”的概念，也当然无从办理该证件。其次，案涉房屋所在楼宇是案外人北京健博润彩家具有限公司（以下简称健博润彩公司）于2013年6月从北京市朝阳区平房乡集体所有制企业北京市隆华商贸公司（以下简称隆华公司）处租赁的。健博润彩公司承租后对原有房屋进行了加固和加建，相关行为已经平房乡政府同意和认可，北京市朝阳区公安消防支队已为该楼宇办理了消防行政许可，北京市朝阳区工商局也为健博润彩公司和远策公司以该地址办理了工商注册登记。由此可见，远策公司对案涉房屋的出租行为，完全是经政府、消防和工商行政主管部门认可的合法经营行为，其效力不应受到质疑。最后，北京市第三人民法院2018年8月29日作出的（2018）京03民终10038号民事判决书中，已经查明了案涉房屋所在楼宇的历史沿革和实际情况，并最终认定相关租赁合同合法有效。因此，本案一审判决也与生效判决存在明显冲突。2．中瀛公司无理拖欠租金，远策公司有权解除租赁合同，并要求其承担违约责任。远策公司已于2019年3月27日向中瀛公司送达《解除通知》，涉案合同已于2019年3月27日解除。3．涉案合同解除后，中瀛公司应当负担直至2019年8月9日搬离前的房屋占有使用费。中瀛公司辩称，1．一审法院认定涉案合同无效，证据确凿。远策公司未提供原件证据证明涉案房屋是合法建筑，涉案房屋并非八十年代所建，（2018）京03民终10038号民事判决书中涉及的房屋没有规划手续，已经被国土资源局做出处罚。2．中瀛公司并非无理由拖欠租金，且房屋租赁合同无效，远策公司无权解除无效的合同，要求违约金。3．中瀛公司不存在拖欠房租的情况，中瀛公司缴纳的租金已经超过实际使用的租金。4．后期因远策公司擅自封锁房屋导致的损失，应当由远策公司自行承担。中瀛公司向一审法院起诉请求：1．判令远策公司返还中瀛公司租金及物业费948826．41元、押金542185．2元；2．判令远策公司赔偿中瀛公司装修损失1296875．95元；3．判令远策公司赔偿中瀛公司经营策划损失635542．8元；4．判令远策公司赔偿中瀛公司经营损失18366元；5．判令远策公司赔偿中瀛公司违约金545186．49元；6．判令远策公司以3441796．05元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向中瀛公司支付2019年3月24日至实际给付之日止的利息；7．鉴定费30000元由远策公司负担。远策公司向一审法院反诉请求：1．确认中瀛公司与远策公司于2018年4月25日签订的《租赁合同（房屋）》于2019年3月27日解除；2．判令中瀛公司向远策公司支付拖欠2018年12月16日至2019年3月26日的房屋租金600118．77元；3．判令中瀛公司以600118．77元为基数，按照年利率4．35%的标准向远策公司支付自2018年12月16日至实际给付之日止的滞纳金；4．判令中瀛公司向远策公司支付违约金216847．6元；5．判令中瀛公司按照租金标准向远策公司支付2019年3月27日至2019年8月8日的占用费802138．95元；6．中瀛公司拆除房屋的装饰装修、恢复原状。一审法院认定事实：2018年4月25日，远策公司（甲方）与中瀛公司（乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称《租赁合同》），约定：“第一章房屋租赁及期限。1．1租赁房屋位于北京市朝阳区黄杉木店路×号远策中心地下一层B1-×；租赁单价3元/平米/天（含物业、取暖、发票），租赁房屋建筑面积1980．59㎡。该面积乙方租赁后作为商业使用，如更换使用用途需经得甲方书面确认。1．2本合同所约定的租赁期限为8年，即：自2018年5月1日至2026年4月30日止。每两年递增6%。自2018年5月1日至2018年6月15日之前均为装修免租期，在此免租期内甲方不收取租金，但需承租方支付免租期间物业费（物业费标准为：1．5元/平米/天），其他费用不减免（如水、电费等），租金起算日为2018年6月16日。1．3甲方应于2018年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用。如甲方逾期交付租赁房屋，按其逾期交付房屋的累积日进行顺延，且甲方就顺延期内逾期交付租赁房屋的面积不向乙方主张租金。第二章租金、租赁抵押金及支付方式。2．1租赁房屋年度租金为人民币2168746元/年（含物业费、供暖费，制冷、租赁发票及任何税票）。每两年递增6%，租金支付方式为押三付三，租金支付方式及时间见附表。备注：以上租金不含房屋所有修缮、水、电、[公共区域水电费由甲方承担]。2．2本合同签定之日起5工作日内，乙方应向甲方支付期租金（即2018年6月16日至2018年7月31日期间的租金）人民币271094元。乙方需提前1个月支付租金。自2018年5月1日至2018年6月15日止1．5个月装修免租期的物业管理费为135546元与首期租金同时交给甲方。自2019年5月1日至2019年5月31日止免租期的物业管理费为90364元与同期租金同时交付甲方。自2020年5月1日至2020年5月31日止免租期的物业管理费为95786元与同期租金同时交付甲方。2．3本合同生效当日，乙方应向甲方一次性支付押金542187元，相当于3个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日内，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。第四条房屋装修及装饰。4．6租赁期满或因乙方原因解除合同后，上述装修无条件归甲方所有。第六条甲方责任。6．1甲方须保证拥有房屋合法的出租权，能够办理营业执照等经营相关手续（非甲方原因除外）。6．2甲方应做好供水、供电、供暖（时间及标准按有关规定执行）的服务工作。非因甲方原因导致水、电、供暖中断，甲方不承担任何责任，同时不应免除乙方根据本合同规定应付的一切费用。第八条合同解除。8．1乙方有下列情形时，甲方有权单方面终止合同、立即收回房屋，对乙方已支付的合同款项和押金不予退还，并保留向乙方追究其违约和赔偿的权利。c、拖欠租金累计超过15日的。8．4因甲方没有合法出租权，或不能办理营业执照等相关手续（非甲方原因除外），或因房屋原因致使乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同。第十条乙方违约责任。10．1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。（4）拖欠房租累计十五天。”《租赁合同》后附付款附表，显示2018年5月1日至2018年7月31日，付款日期为签约日起5个工作日，付款金额406640元；2018年8月1日至2018年10月31日，付款日期为2018年7月1日，付款金额542187元；2018年11月1日至2019年1月31日，付款日期为2018年10月1日，付款金额542187元；2019年2月1日至2019年4月30日，付款日期为2019年1月1日，付款金额542187元。合同签订后，中瀛公司交纳了押金542187元，4．5个月租金（含物业费）及1．5个月物业费共计948827．7元。2018年9月7日，远策公司向中瀛公司发出《交付确认函》，内容为：“贵司所承租之远策中心B1层02单元已具备交付条件，交付确认日期为2018年9月15日，此日期为租金起算日”。该《交付确认函》上有远策公司公章及侯喆签名。同日，远策科技中心物业管理处（以下简称远策物业）出具《承诺书》，内容为：“此承诺书仅作为大厦施工方需要在B1层02加装临时隔断墙，（改造期间：2018年9月8日至2018年9月20日），后期由大厦施工方恢复原状，如不能如期拆除免除房租（含物业费），直至全部拆除清场之日。此承诺书将在拆除临时隔断墙后退还物业，不能以此时间段来要求交付期等延期使用。”关于涉案房屋的租金起算时间，中瀛公司称应当从2018年10月20日起算，远策物业出具《承诺书》的隔断墙在2018年10月底才拆除，并提交与侯喆的微信聊天记录原件佐证，微信记录中有以下内容：“2018年9月28日下午5：25侯：刘老师，地下一层B1-×这边租金及物业费从2018年10月20日开始计算。”远策公司对微信记录的真实性不认可，称远策物业确有工作人员侯喆，但微信记录可以更改伪造，且远策物业的意思并不代表远策公司，二者是独立的法人主体。远策公司称隔断墙在2018年9月20日之前已经拆除，但未提交证据。2018年7月16日，由于下雨导致涉案房屋渗水。2018年8月17日，远策公司（甲方）、中瀛公司（乙方）、北京东川至和文化传播有限公司（丙方）与北京共耀凯业物业管理有限公司（丁方）签订《维修委托三方协议》，对涉案房屋进行了维修。远策公司称从2018年8月21日开始维修，大约一周修好。中瀛公司称在2018年9月5日勉强完成维修。中瀛公司另称远策公司因消防问题于2018年9月5日在涉案房屋门口和旁边健身房之间开了两个防盗门，立大横杆影响人员出入，2018年10月拆除大横杆，远策公司平时限制中瀛公司用电，每天只能用500元电，且一直未供暖。远策公司称根据消防要求的防火门长期处于关闭状态，旁边有入户门用于出入，不影响中瀛公司使用，横杆是施工用的，不会影响到顾客，而且已经拆除。2018年9月12日，远策物业向中瀛公司发出《承诺书》，内容为：“此承诺书仅作为远策传媒账户在今日（2018年9月12日）17：00前收齐以下四笔费用使用：3、B1层-02免租期物业费应交日期：2018年6月16日至2018年9月15日，应交金额：271093元；4、B1层-02租金及物业费预交日期：2018年9月15日至2018年12月15日，预交金额：271093元。……待收齐以上四笔费用后，承诺于2018年9月28日将以上四笔费用开普票并通知北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司领取。另因答应贵司先行采购B1-×租区维修材料报销，须在以上四笔费用交齐后，贵司提供维修材料采购发票及清单后，由我司财务进行核实，核实无误后，五个工作日内进行付款报销。”当日，中瀛公司交纳了《承诺书》中的租金及物业费，但称最后未收到维修材料报销款。远策公司称其免除了2018年8月1日至2018年9月15日的租金及物业费、免除了2018年9月16日至2018年12月15日的部分租金及物业费。中瀛公司提交2018年10月21日、2018年11月15日、2018年12月28日、2018年12月29日、2019年7月18日视频，用以证明涉案房屋发生漏水的事实。远策公司对上述所有视频真实性不认可，认为2019年11月15日的漏水远策公司及时进行了修复，积极协商减免租金，修复期间及修复后中瀛公司一直在正常营业，没有对其正常营业造成影响。涉案房屋最严重的一次漏水发生在2018年11月15日，中瀛公司称是取暖空调管漏水，导致整个训练区、库房、办公室、VIP室被淹，浸泡面积至少五分之四，不到400平米未被泡，前厅未被泡但影响训练，空调管修了，但泡水部位维修一直未解决，直到2019年3月11日远策公司才更换了部分地胶，只修好了一部分。远策公司认可此次漏水时间，称系空调管道漏水，远策物业接到通知后全员进行清理，用沙袋围挡，漏水积到地面，大约有三分之一地面被水泡，远策公司修好空调管道，之后中瀛公司没有要求维修，只要求赔偿，直到2019年1月才找远策公司维修泡水部分，远策公司将VIP室地板、库房地板更换，大厅地面重新进行注浆、地胶更换等，地胶是2019年1月份定的，2019年1、2月份进行的地胶维修。远策公司提交了2019年1月21日地面刷胶，2019年3月4日、2019年3月5日、2019年3月7日、2019年3月11日、2019年3月15日地面注浆、铺地胶照片，中瀛公司对上述照片真实性不认可。2019年3月20日，远策公司向中瀛公司发出《催告函》，要求中瀛公司在收到《催告函》的三日内支付2018年12月16日至2019年4月30日的租金及物业费共计813280元、滞纳金9207．89元、违约金216874．6元，否则将解除合同、收回涉案房屋。中瀛公司认可收到《催告函》。2019年3月24日，涉案房屋被远策中心物业上锁并张贴封条。中瀛公司认为远策公司以其锁门、张贴封条行为单方解除合同。远策公司认为是中瀛公司欠交物业费导致远策中心物业锁门、张贴封条，与远策公司无关。2019年3月26日，远策公司向中瀛公司发出《解除通知》，要求解除租赁合同并于合同解除后三日内支付拖欠的租金及物业费共计813280元、滞纳金9207．89元、违约金216874．6元。中瀛公司认可收到该《解除通知》。2019年5月8日，远策公司向中瀛公司出具《通知》，要求中瀛公司支付拖欠的各项费用，收到通知之日立即与远策公司协商合同善后事宜，并将涉案房屋内物品搬出，如逾期未清理，视为放弃物品所有权。2019年4月15日、2019年5月13日，中瀛公司与远策中心物业因锁门和室内物品问题发生纠纷报警，派出所出警。2019年8月9日，中瀛公司将涉案房屋内的物品全部取走。中瀛公司称2018年4月至2019年3月期间远策中心大楼一直在装修未投入使用，大楼门口有围栏，无法进入，正门未开启，电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机，导致中瀛公司无法正常经营，不应支付租金及物业费，对此中瀛公司提交视频、照片及微信记录佐证。远策公司对视频、照片真实性不认可，对微信记录真实性认可，称中瀛公司与远策物业沟通供暖问题，与远策公司无关，电梯始终正常运营，税控机是税务部门管理，与远策公司无关。庭审中，中瀛公司称其从未向远策公司提出过解除合同。中瀛公司提交会员卡退费收据、转账记录，用以证明因涉案房屋漏水无法使用，导致其经营损失。远策公司对该组证据的真实性不认可，认为是否实际发生无法核实，中瀛公司的经营损失与远策公司无关。中瀛公司提交《中瀛腾飞乒乓球俱乐部全案营销策划合作意向书》、《补充协议》、转账记录、银行回单，用以证明中瀛公司委托金刚石（北京）数码图文制作有限公司（以下简称金刚石公司）为其俱乐部做营销策划，合同金额90万元，因远策公司单方解约导致中瀛公司无法经营，中瀛公司与金刚石公司解约产生费用635542．8元。远策公司对该组证据的真实性、关联性不认可，认为解约是中瀛公司违约，损失应由其自行承担。经中瀛公司申请，一审法院委托中磊工程造价咨询有限责任公司（以下简称中磊造价咨询公司）对涉案房屋装饰装修、隔断的造价及现值进行鉴定，2019年10月15日，中磊造价咨询公司作出《鉴定意见书》，鉴定意见为涉案房屋装饰装修、隔断的工程造价为984041．4元，现值评估为863155．2元。《鉴定意见书》第八项特别说明中载明双方争议项包括：1、看台内部构造做法，按中瀛公司主张的做法费用为33385元，按远策公司主张的做法费用为15613．41元，二者差价17771．59元；2、工程墙体表面刮腻子遍数和施工范围，中瀛公司主张墙面均为其施工且基层刮腻子三遍，费用为102700元，远策公司主张仅看台部分是中瀛公司施工且刮腻子两遍，费用为1237．12元，二者差价101462．88元；3、墙体表面乳胶漆涂刷遍数和施工范围，中瀛公司主张墙面均为其施工且乳胶漆底漆一遍、面漆两遍，费用为74260元，远策公司主张仅看台部分墙体是中瀛公司施工且乳胶漆底漆两边，没有面漆，费用为1219．92元，二者差价73040．08元；4、天棚饰面是否为中瀛公司施工，中瀛公司主张所有天棚均为其施工，费用为120560元，远策公司主张天棚不是中瀛公司施工，二者差价120560元；5、是否有定制书柜，中瀛公司主张施工时书柜是定制的，费用为25000元，远策公司认可柜子是中瀛公司购买，但不是定制书柜，经中磊造价咨询公司询价为1858元；6、现值评估时限，中磊造价咨询公司按照现有资料计算一年期折旧，中瀛公司称装修完成时间为2018年12月，涉案房屋泡水后到2019年3月中旬泡水部分才维修完成，且远策公司擅自锁门导致涉案房屋无法使用，泡水维修完成后对应部分不应计算折旧，其他部分应从2018年12月计算折旧。以上所有争议项《鉴定意见书》在计算造价和现值时按照远策公司主张及中磊造价咨询公司的询价结果计费。对于上述争议项，中瀛公司未提交证据。鉴定费30000元，由中瀛公司预交。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于中瀛公司是否在涉案房屋经营。中瀛公司称由于涉案房屋出现漏水、安装隔断墙和横杆、大门口围栏、正门未开启、电梯、供暖设备无法正常使用、不能办理税控机等，导致中瀛公司不能使用涉案房屋，自2018年11月漏水开始不能正常经营，仅做了一些宣传，会员全部退费，因此要求退还已交纳的全部租金及物业费。远策公司称中瀛公司一直正常营业，并提交视频、照片、中瀛公司员工微信朋友圈截图佐证。中瀛公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为远策公司未提交原件，且也能够看出仅有极小部分可以使用，大部分租区及VIP室无法使用，不能达到正常经营的目的。一审法院认为，结合中瀛公司的质证意见，一审法院对微信朋友圈截图的真实性不予采信，远策公司提交的视频、照片主要是涉案房屋在2018年11月15日漏水、乒乓球馆使用情况、张贴《催告函》、《解除通知》、《通知》的照片和视频，上述视频、照片的内容与中瀛公司提交的证据可以相互印证，一审法院对其真实性予以采信，远策公司提交的2019年3月20日在涉案房屋上张贴《催告函》的视频中，有中瀛公司人员高伟陪同，此时涉案房屋处于经营状态。关于涉案房屋是否有建设工程规划许可证。中瀛公司称涉案房屋无建设工程规划许可证，并提交北京市规划和自然资源委员会《答复告知书》、《登记回执》佐证。《答复告知书》载明涉案房屋所在楼栋在集体土地上，未检索到中瀛公司要求公开的建设工程规划许可证。远策公司对《答复告知书》、《登记回执》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为北京市集体土地上房屋没有产权证也没有备案，只需要集体土地使用权人认可。远策公司称涉案房屋系自平房乡政府承租，主体建筑建造年代为90年代，具体时间不清楚，涉案房屋系合法建筑，对此远策公司提交平房乡政府出具的《北京市朝阳区平房乡政府关于办理北京健博润彩家具有限公司消防行政许可的申请》（以下简称《消防行政许可申请》复印件，其中载明北京市朝阳区黄杉木店路×号不属于违法建筑；北京市朝阳区消防支队出具的《关于北京健博润彩家具有限公司商业办公楼消防技术咨询的复函》（以下简称《消防复函》）复印件、高德地图网页打印件、物流单，用以证明涉案房屋所在楼栋与北京健博润彩家具有限公司所在的楼栋门牌号都是黄杉木店路×号，经过消防检查及验收，属于乡产合法房屋。中瀛公司对《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单真实性不认可，认为不能证明涉案房屋有建设工程规划许可证系合法建筑。一审法院认为，结合双方质证意见，一审法院对《答复告知书》、《登记回执》真实性予以采信，《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单远策公司均未提交原件，中瀛公司不认可其真实性，一审法院对上述证据的真实性不予采信。远策公司没有提交证据证明涉案房屋建造时间、建造的规划审批情况，一审法院依据《答复告知书》、《登记回执》认定涉案房屋无建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设工程规划许可证，因此中瀛公司与远策公司签订的《租赁合同》无效。一审法院对远策公司要求确认《租赁合同》于2019年3月27日解除的反诉请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费，虽然2018年9月7日双方签订的《交付确认函》确认涉案房屋交付及租金起算日为2018年9月15日，但同日远策物业出具的《承诺书》上亦表明如在2018年9月20日前不能拆除隔断墙，免除租金（含物业费）至拆除清场之日。远策公司抗辩称其与远策物业系独立的法人，远策物业不能代表远策公司，而《交付确认函》中远策公司公章上有侯喆的签名及手印，侯喆具有代表远策公司的权利外观，从中瀛公司提交的与侯喆的微信记录来看，侯喆表示涉案房屋租金及物业费从2018年10月20日开始计算，因此，一审法院认定涉案房屋占有使用费的起算点为2018年10月20日。2018年9月15日至2018年12月15日的占有使用费，远策公司仅预收271093元（按合同租金标准折算约45．6天），且在其反诉请求中也未主张上述期间内的费用，对于远策公司同意减免的部分，一审法院不持异议，但上述预交费用没有考虑到2018年11月15日空调管道漏水事件，此次漏水较为严重，确实会对中瀛公司使用涉案房屋产生一定影响，一审法院在预收的271093元占有使用费中酌减15%。2018年12月16日至2019年3月23日期间的占有使用费，中瀛公司虽称涉案房屋还有局部漏水点，且远策中心大楼一直处于装修状态、正门未开、电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机等问题，但其从未向远策公司提出过解除合同。在租赁合同中，如果租赁物需要维修，出租人应当在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2018年11月15日漏水发生后，远策公司对漏水的空调管道进行了维修，后双方争议在于因漏水损坏地板、地胶的赔偿、维修、更换等问题，一审法院综合考虑涉案房屋时有漏水点、地板地胶损坏及更换时长情况等，酌减2018年12月16日至2019年3月23日占有使用费的15%。2019年3月24日之后，由于远策中心物业将涉案房屋上锁、张贴封条致使中瀛公司无法使用涉案房屋，远策公司主张2019年3月24日之后的占有使用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。所以，中瀛公司在2018年10月20日至2019年3月23日应当支付占有使用费共计725378．5元，中瀛公司已交948827．7元，多交的223449．2远策公司应当退还。关于中瀛公司主张退还押金542185．2元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于中瀛公司主张的经营策划费及经营损失，双方对合同无效均有过错，中瀛公司提交的证据不足以证明上述费用、损失实际发生，一审法院不予支持。关于中瀛公司主张的违约金、利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于中瀛公司主张的装修损失，其对争议项没有提交证据，一审法院根据《鉴定意见书》确定的现值863155．2元并考虑双方对合同无效的过错，认定远策公司赔偿中瀛公司70%的装修现值损失。鉴定费根据过错由双方分担。关于远策公司的反诉请求中的滞纳金、违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于远策公司要求拆除装饰装修、恢复原状的诉讼请求，中瀛公司对涉案房屋的装饰装修经过远策公司同意，且已经形成附合，远策公司要求拆除、恢复原状没有法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、远策公司于判决生效之日起七日内退还中瀛公司押金五十四万二千一百八十五元二角；二、远策公司于判决生效之日起七日内退还中瀛公司占有使用费二十二万三千四百四十九元二角；三、远策公司于判决生效之日起七日内赔偿中瀛公司装修损失六十万零四千二百零八元六角四分；四、驳回中瀛公司的其他诉讼请求；五、驳回远策公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费39734元，由中瀛公司负担26334元（已交纳）；由远策公司负担13400元（中瀛公司已预交，远策公司于判决生效后七日内给付中瀛公司）。一审反诉案件受理费14746元，由远策公司负担（已交纳）。鉴定费30000元，由中瀛公司负担9000元（已交纳）；由远策公司负担21000元（中瀛公司已预交，远策公司于判决生效后七日内给付中瀛公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远策公司向本院提交证据如下：证据1．《集体资产租赁合同书》、证据2．《房屋租赁合同》，共同证明：2013年7月，隆华公司（平房乡集体所有制企业）将位于北京市朝阳区平房乡黄衫木店村×号（以下简称×号院）的2栋办公楼出租给了健博润彩公司；2015年12月，健博润彩公司又将其中的东楼（即远策中心）转租给了远策公司：因签约时远策公司尚未注册成立，故《房屋租赁合同》以其股东及法定代表人王文先生个人的名义签署；证据3．北京市朝阳区平房乡人民政府关于办理健博润彩公司消防行政许可的申请、证据4．北京市朝阳区消防支队关于健博润彩公司商业办公楼消防技术咨询的复函，共同证明：北京市朝阳区平房乡政府认可×号院不属于违法建筑：北京市朝阳消防支队同意×号院作为办公场所使用；证据5．住所证明、证据6．营业执照，共同证明：产权人隆华公司及北京市朝阳区平房乡政府均同意为远策中心承租人办理以×号院为注册地址的营业执照；远策中心的诸多租户也实际取得了工商行政管理部门核发的相关营业执照：远策公司的租赁经营行为是经政府和行政主管部门准许的；证据7．（2015）朝民初字第21393号民事判决书、证据8．（2018）京03民终10038号民事判决书，共同证明：同样坐落于北京市朝阳区平房乡黄衫木店村×号的其他房屋，相关租赁合同己被人民法院生效判决认定为有效；本案一审判决与在先生效判决明显冲突；证据9．付款明细及付款凭证、证据10．发票明细，共同证明：中瀛公司于2018年4月3日和2018年5月2日共计向远策公司支付了1139072元；上述款项是A07-1号房屋和B1-×号房屋的押金、首期租金和免租期物业费；此后，在远策公司多次催要的情况下，中瀛公司才于2018年9月12日补交了部分费用：就中瀛公司的全部付款（押金除外），远策公司已为其开具了合法发票，此后，如本案一审判决查明的，因中瀛公司拒不纳租金，远策公司行使了合同解除权；证据11．《承诺书》，证明：2018年9月12日存在2份《承诺书》，一份是本案一审判决查明的远策科技中心物业管理处向中瀛公司出具的《承诺书》，另一份是中瀛公司刘苹（刘苹是案涉租赁合同载明的联系人）向远策公司出具的《承诺书》；事实情况是，刘苹代表中瀛公司先出具《承诺书》（下称“第一份承诺书”），同意缴纳欠付的部分租金及物业费：其后，远策科技中心物业管理处才出具《承诺书》（下称“第二份承诺书”），同意为中瀛公司开具发票；因此，第二份承诺书上所载明的金额是来源于第一份承诺书，而第一份承诺书上的金额又是中瀛公司自己书写的：就中瀛公司承诺的付款额与应付款项之间的差额，远策公司并未放弃就此进行追索；一审判决以第二份承诺书上载明的金额，倒推认定远策公司同意减免租金，是明显错误的。中瀛公司发表质证意见为，远策公司二审中提交的均不属于新证据。证据1、证据2、证据5、证据6的真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可；证据3、证据4的真实性不认可，因为乡里与远策公司有关联关系；证据7、证据8的真实性认可，证明目的不认可，该判决不是针对本案涉案房屋，当事人也不同，不具备参考性。事实上该案涉及到的建筑已经被拆除，本案涉案房屋是2015年重建的，没有经过当地政府同意，不存在所谓的历史遗留问题。证据9、证据10．真实性认可，只是中瀛公司付款凭证中的一部分，不是全部，证明目的不认可。证据11，真实性不清楚，不申请笔迹鉴定，其中显示的数额是正确的。远策公司主张刘萍先出具不符合常理，中瀛公司作为付款方在远策公司提供房屋存在明显瑕疵的情况下，不可能主动交纳房租，也是因远策公司先行提出给中瀛公司报销维修款的前提下，中瀛公司为了获得报销款才同意根据远策公司提交的承诺书交纳房租，且该承诺书中写明待费用交齐后远策公司人承诺退还给中瀛公司，中瀛公司已经按照承诺书内容交齐全部费用。中瀛公司向本院提交如下证据：现场拆迁照片4张、拆迁视频2个、拆迁公告2张。共同证明远策公司所提交的（2018）京03民终10038号民事判决书中涉及到的房屋已经被拆除。远策公司发表质证意见为，4个照片和2个视频真实性不清楚，但是认可房屋已被拆除。关于第一份拆除公告的真实性、合法性、关联性不认可，不知道张贴地点是哪里。另一份公告的真实性亦不认可，没有原件，抬头也不是远策公司。即便是（2018）京03民终10038号民事判决书中涉及到的房屋已被拆除，不能倒推出（2018）京03民终10038号民事判决书是错误的，涉案房屋与（2018）京03民终10038号民事判决书涉及房屋的历史原因是一样的，并且涉案房屋也没有被拆除。经庭审质证，本院对上述证据的证明力综合全案作出评判。本院经审理查明，2014年4月9日北京市国土资源局出具京国土朝阳分局罚字[2014]第35号行政处罚决定书，内容为：当事人：北京健博润彩家具有限公司；地址：北京市朝阳区平房乡黄杉木店村×号…违法事实：2010年5月，你公司未取得土地行政主管部门审批文件，即占用平房乡黄杉木店村×号集体土地21398．52平方米，建综合商业办公，你公司所占宗地：东至黄杉木店路西800米，南至星河湾北路北200米，西至姚家园村5队西50米，北至村路…你公司的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地…处罚依据：依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，本机关责令你公司退还非法占用的土地并作出如下行政处罚：1、没收在非法占用21398．52平方米土地上建设的建筑物和其他设施…远策公司认可行政处罚决定书的真实性、合法性，但认为虽然远策中心处于行政处罚决定书载明的四至范围内，但并无任何行政机关通知远策公司需要拆除远策中心，故远策中心不是违章建筑，案涉租赁合同是有效的。中瀛公司认可行政处罚决定书的真实性、合法性、关联性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是《租赁合同》的效力认定问题；二是关于占有使用费的金额认定问题。关于争议焦点一，根据已查明的事实，涉案房屋并未取得建设规划许可证，且依据2014年4月9日北京市国土资源局出具京国土朝阳分局罚字[2014]第35号行政处罚决定书所载内容，行政机关已经认定东至黄杉木店路西800米，南至星河湾北路北200米，西至姚家园村5队西50米，北至村路范围的建筑物及其他设施属非法占地，而案涉房屋即在上述范围内，一审法院认定中瀛公司与远策公司签订的《租赁合同》无效是正确的。远策公司认为涉案房屋并非违章建筑，案涉的租赁合同有效的上诉理由本院不予采信，其要求法院确认《租赁合同》解除、并主张中瀛公司按照合同支付租金、滞纳金、违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于争议焦点二，在认定《租赁合同》无效的情况下，一审法院认定中瀛公司参照合同就其实际占有使用涉案房屋期间约定向远策公司支付房屋占有使用费，并无不当。就2019年3月24日之后的占有使用费，因远策中心物业将涉案房屋上锁、张贴封条致使中瀛公司无法使用涉案房屋，一审法院认定中瀛公司无需支付2019年3月24日之后的占有使用费无误，本院予以确认。因《租赁合同》被认定无效，远策公司应向中瀛公司退还押金。综上所述，远策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29028元，由远策文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 江锦莲二〇二〇年七月三十一日法官助理 何 平法官助理 王永基