大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2122号原告：顾瑞垚，男，1987年2月7日生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：苏文秀、丛俊峰，均系辽宁先河律师事务所律师。被告：大连半岛集团有限公司，统一社会信用代码912102007364380055，住所地辽宁省大连市沙河口区星岛园17号1单元9层1号。法定代表人：赵毅，系总经理。委托诉讼代理人：吕意闯，男，1982年1月9日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。第三人：大连泉城置业有限公司，统一社会信用代码91210212696026697K，住所地辽宁省大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1号。法定代表人：郑全兰，系总经理。委托代理人：赵宇，男，1986年2月20日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。第三人：大连江山建设工程有限公司，统一社会信用代码912102317288744995，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街3号602-34号。法定代表人：曹海林，系经理。委托代理人：唐华，女，1973年12月1日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省普兰店市。原告顾瑞垚与被告大连半岛集团有限公司（以下简称半岛集团）、第三人大连泉城置业有限公司（以下简称泉城公司）、第三人大连江山建设工程有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾瑞垚的委托诉讼代理人苏文秀，被告半岛集团的委托诉讼代理人吕意闯，第三人泉城公司的委托诉讼代理人赵宇，第三人江山公司的委托诉讼代理人唐华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾瑞垚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《四方抵房协议书》有效；2、被告向原告交付位于大连市甘井子区房屋；3、被告将大连市甘井子区房屋过户至原告名下；4、被告支付逾期交房违约金60,000元；5、被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金126,892元；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月20日，原、被告与大连泉城置业有限公司、大连江山建设工程有限公司签订YX-E-2016-07《四方抵房协议书》，约定协议各方的工程款及案涉房屋的抵售事宜。被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未向原告交付房屋，也未办理过户事宜。经查，被告已将案涉房屋抵押，事实上无法完成房屋过户。该协议书应被认定为《商品房买卖合同》，原、被告应当依约履行合同，并受商品房买卖合同司法解释的约制，被告已构成违约，应承担违约责任。被告半岛集团辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，第一、《四方抵房协议书》是各方真实意思表示，合法有效；第二、原、被告之间没有形成房屋买卖合同关系，不存在商品房买卖合同，不具备办理过户的条件，原告主张办理产权手续无合同或者法律依据；第三、原告与江山公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，原告应向江山公司主张违约责任；第四、被告向原告交付房屋，但是原告拒绝收房。第三人泉城公司述称，原告的诉请与该公司无关。第三人江山公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月20日，泉城公司（甲方）、江山公司（乙方）、被告（丙方）、原告（丁方）签订《四方抵房协议书》。该协议书约定：1、2012年9月14日及2015年4月13日甲方与乙方分别签订了《半岛印象项目消防工程施工合同》及《补充协议》，截止到协议签订之日，甲方尚欠乙方工程款657,516元。2、2010年9月19日、2011年8月2日及2011年10月17日丙方与乙方签订了《半岛泉水欣座项目消防、通风工程施工合同》、《补充协议》及《补充协议二》，截止本协议书签订之日，丙方尚欠乙方工程款177,984元。3、丙方同意以其开发的“半岛泉水欣座”项目的房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的上述工程款，共计835,500元。4、乙方同意抵顶并指定丁方为房屋受让人，要求丙方直接将房屋抵付给丁方。上述协议书第一条关于抵付房屋、单价及总价约定：1、丙方同意，以其开发的位于大连市甘井子区龙畔金泉居住区东侧“半岛泉水欣座”项目10-1-1801房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的工程款共计835,500元，各方确认该房屋抵付单价为10,000元/平方米，总房款为835,500元。第二条丁方的购房约定：本协议签订后60日内，丙方与丁方签订《商品房买卖合同》及相关文件，丁方支付的房款专款专用，专门用于支付本合同第一条约定的乙方工程款。第三条约定：丁方如需按揭贷款，丙方可以协助丁方用该房屋办理银行商品房抵押贷款手续，因办理商品房抵押贷款及商品房买卖合同手续所产生的各种税费均由乙方、丁方承担。在乙方向甲方、丙方分别开具与抵付房款相应的工程款发票后，丙方协助丁方办理按揭贷款，银行贷款汇入丙方账户后，丙方转账给乙方，丙方完成转账视为甲乙丙三方债权债务结清，甲方、丙方不再承担任何责任。丁方必须按银行贷款协议规定按时、分期向银行偿还贷款，如因丁方不按时还款造成银行收回房屋或要求丙方承担连带保证责任等一切损失，均由乙、丁双方承担连带责任。第五条约定：乙方保证并承诺，丙方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及丙方的义务、责任均由乙方承担。丁方也保证并承诺，凡发生于该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，与丙方无关。另查，案涉房屋已被被告抵押给哈尔滨银行股份有限公司大连分行，且至今未交付给原告，亦未给原告办理案涉房屋过户手续。上述事实，有《四方抵房协议书》及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告与被告、第三人泉城公司、第三人江山公司签订的《四方抵房协议书》，不违反法律及行政法规强制性规定，不存在无效情形，被告及与本案直接相关的第三人江山公司均认可该《四方抵房协议书》的效力，《四方抵房协议书》合法有效，各方均应按照协议书的约定履行相应权利义务。关于房屋交付一节。目前原告并未占有、使用案涉房屋，被告应当履行向原告交付房屋的义务，对于原告的该项诉请，本院予以支持，原告亦应当配合被告接受房屋，办理相关交接手续。关于办理产权手续一节。本院认为，被告应当将产权手续办理至原告名下。第一，《四方抵房协议书》系对工程款抵顶案涉房屋的认定，该协议书的签订及原、被告对于抵顶房屋的明确，可以认定原告已经交付相应房款，依法享有对案涉房屋的所有权。第二，原告要求被告交付房屋，被告并未提出异议，即被告并不否认应当将房屋交付原告的事实。占有、使用房屋系原告享有房屋所有权的一部分，原告有权要求被告将案涉房屋的产权办理到自己名下，以享有对案涉房屋的完全所有权。第三，案涉房屋目前被被告抵押给哈尔滨银行股份有限公司大连分行，被告需履行相应手续以满足房屋办理产权变更手续的条件，由于被告怠于履行上述义务，致使原告长时间无法办理产权手续，如若被告依然不履行偿还银行贷款等义务，原告的合法权益将长期受到侵害。支持原告关于办理产权手续的诉请，既是对《四方抵房协议书》的执行，亦符合原告与被告对于房屋的交易约定。关于被告辩称的第三人江山公司未给付发票一节。《四方抵房协议书》约定，第三人江山公司给付发票系原告需要办理按揭贷款时第三人江山公司的义务，本案原告不涉及办理按揭贷款的问题，不存在第三人江山公司开具工程款发票与否影响办理产权手续的情形。关于原告主张的逾期交房违约金一节。《四方抵房协议书》中未约定逾期交付房屋的违约责任，原告亦未举证证明其因逾期交房所产生的实际损失，故对原告该项请求本院不予支持。关于逾期办理所有权证书违约金一节。本院认为，虽然《四方抵房协议书》中未约定逾期办理产权手续的违约金，但本案是因被告未按《四方低房协议书》约定向原告交付房屋、办理产权过户手续所致，故被告理应承担逾期办证的违约责任。综合本案实际情况，本院确定逾期办证违约金自本案立案之日即2019年3月1日起至被告为原告办理所有权登记之日止，以案涉房屋总房款835,500元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于逾期交付房屋、逾期办理产权手续违约责任的认定，既是对被告未履行合同义务的惩戒，亦是对其应及时履行义务的敦促，故对于被告辩称的本案不适用商品房买卖合同司法解释中关于逾期办证规定的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告顾瑞垚、被告大连半岛集团有限公司、第三人大连泉城置业有限公司、第三人大连江山建设工程有限公司于2016年7月20日签订的《四方抵房协议书》有效。二、被告大连半岛集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告顾瑞垚交付位于大连市甘井子区房屋。三、被告大连半岛集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向大连市不动产登记中心提交相关手续，协助将大连市甘井子区房屋过户至原告顾瑞垚名下。四、被告大连半岛集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告顾瑞垚逾期办理产权手续违约金（自2019年3月1日起，以案涉总房款835,500元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算至办理所有权登记之日止）。五、驳回原告顾瑞垚的其他诉讼请求。如果未按本判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,000元（原告已预交），由原告顾瑞垚承担1,050元，由被告大连半岛集团有限公司承担12,950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵 伟审 判 员  张 禾人民陪审员  张晓青二〇二〇年七月三日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。