湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初3290号 原告宜昌市宜药小区业主委员会，住所地宜昌市西陵区西陵二路52号。 代表人***，该业主委员会主任。 委托代理人李序勇，湖北楚鼎律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人黎昌鹤，湖北汉宜律师事务所律师。（特别授权） 被告宜昌天欣物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区西陵二路52号。 法定代表人李淑梅，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人史俊杰，湖北三立律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人徐卯，湖北三立律师事务所律师。（特别授权） 原告宜昌市宜药小区业主委员会（以下简称宜药业委会）诉被告宜昌天欣物业有限责任公司（以下简称天欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法由审判员左树青独任审判，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告宜药业委会之代表人***及委托代理人李序勇、黎昌鹤，被告天欣物业公司之法定代表人李淑梅及委托代理人史俊杰、徐卯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜药业委会诉称，宜药小区系湖北宜药集团自建老旧小区。2008年4月23日，湖北宜药集团与天欣物业公司签订《物业管理合同》，合同期限为10年（2018年4月20日到期）。合同约定,宜药集团将小区专项维修资金2303709.18元过户至天欣物业公司，并由其负责房屋维修基金的申请、使用及管理。天欣物业公司自接手宜药小区的物业管理工作之后，管理混乱，违章建筑横行，小区环境脏乱差，居民反映强烈。2016年10月，经小区业主大会选举，西陵区物业办及西陵街道备案，宜药小区成立业主委员会。宜药业委会就小区的管理等诸多问题与天欣物业公司多次交涉，但其一直置若罔闻。2018年4月20日，《物业管理合同》到期，双方未续签物业合同。之后，天欣物业公司退出小区，但并未按照规定向宜药业委会移交由其代管的专项维修资金及相关账目明细。后宜药业委会委托宜昌人福药业有限责任公司对专项维修资金进行审计，发现诸多问题。宜药业委会就上述问题与天欣物业公司协商无效，为维护小区居民合法权益。遂诉至法院，请求判令：1、天欣物业公司向宜药业委会移交小区专项维修资金355807.82元；2、天欣物业公司向宜药业委会退还从小区专项维修资金中私自挪用的运输费65000元；3、天欣物业公司向宜药业委会公布已经使用的996100元专项维修资金的资金使用明细账目并移交完整的财务档案资料；4、天欣物业公司向宜药业委会退还虚开发票占用的专项维修资金139277.40元；5、天欣物业公司承担本案诉讼费用。审理中，宜药业委会变更诉讼请求为：1、天欣物业公司向宜药业委会移交小区专项维修资金355807.82元；2、天欣物业公司向宜药业委会退还从小区专项维修资金中私自挪用的运输费60000元；3、天欣物业公司向宜药业委会移交完整的专项维修基金财务档案；4、天欣物业公司向宜药业委会退还虚开发票占用的专项维修资金168077.40元；5、天欣物业公司承担本案诉讼费用。 被告天欣物业公司辩称：1、截止到2019年10月30日，专项账户上的资金为104661.65元，并且还有一笔完工了的维修费用18000元需要支付；2、宜药业委会所称挪用不属实，宜昌林杰建筑装饰工程有限公司（以下简称林杰公司）开具的发票是施工单位项目错误，不应该是运输费，而应该是维修费；3、维修基金财务档案可以移交；4、天欣物业公司不存在虚开发票占有维修资金的情况。 经审理查明，2008年4月23日，湖北宜药集团有限责任公司（甲方）与天欣物业公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：座落位置为宜昌市西陵二路52、55号、常刘路27号、东山大道398号、夷陵大道466号及李家湖路2号，共计514户（湖北宜药集团有限责任公司职工住宅小区）；物业类型为住宅区；甲方同意将其截止2007年12月31日房屋维修基金2303709.18元（2007年利息未记）过户至乙方账户，由乙方负责房屋维修基金的申请、使用及管理；本合同有效期限为十年，自2008年4月20日至2018年4月20日止；乙方负责编制房屋及附属设施的年度维修、养护计划和方案，经甲方同意后由乙方组织实施；维护、养护的质量标准应符合相关的法律法规的规定；房屋维修基金的使用应专款专用，不得超越房屋维修基金的使用范围，并不得挪用等。 2016年9月，湖北宜药集团有限责任公司职工住宅小区业主召开业主大会，选举产生宜昌市宜药小区业主委员会，并依法进行了备案。 2019年7月16日，宜昌人福药业有限责任公司对天欣物业公司代管湖北宜药集团有限责任公司职工住宅小区专项维修资金的情况进行了专项审计，审计意见为：1、天欣物业公司自接收审计报告之日起，停止使用及支付专项资金，天欣物业公司专用账户余额为35.58万元，待签订新的《物业管理合同》并经业主大会同意后，转入该物业公司专用账户。2、天欣物业公司于2018年1月支付林杰公司运输费6万元，该业务不属于《物业管理合同》业务范围，建议天欣物业公司退还该笔资金。3、鉴于缺乏真实开展维修业务的证据，我们无法对天欣物业公司已使用专项资金99.61万元作出合理判断。建议天欣物业公司提供各维修项目的完整资料，证明其业务真实性；并向宜药集团职工住宅全体业主公布该资金支出明细情况，包括发生列支的项目、费用明细、项目实施进度、专用账户结存金额等。 另查明，2017年6月16日，天欣物业公司就该公司原“宜药集团公司”西陵二路52号小区、常刘路12＃等职工住宅楼需要部分维修，向宜昌市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）申请30万元维修基金。市房改办于2017年11月28日作出宜市房改维【2017】70号《关于宜昌天欣物业有限责任公司住房维修基金请示的批复》，主要内容为：“经现场查勘、鉴定、审核，同意你单位使用公房售后维修基金17.045009万元”，专项用于你单位已售公房的屋面等公用部位的维修。天欣物业公司委托宜昌林杰建筑装饰工程有限公司（以下简称林杰公司）对宜昌天欣幼儿园屋面防水及更换下水管道进行施工。天欣物业公司于2018年1月17日向林杰公司支付施工费6万元（天欣物业公司给林杰公司出具的该笔发票上书写的运输费）。 2018年7月16日，天欣物业公司就该公司原“宜药集团公司”西陵二路52号小区、55号小区、常刘路等职工住宅楼需要部分维修，向市房改办申请52万元维修基金，市房改办于2018年9月14日作出宜市房改维【2018】67号《关于宜昌天欣物业有限责任公司住房维修基金请示的批复》，主要内容为：“经现场查勘、鉴定、审核，同意你单位使用公房售后维修基金47.0495万元”，专项用于你单位已售公房的屋面等公用部位的维修。 2018年9月30日，天欣物业公司（甲方）与宜昌双锋土石方工程有限公司（乙方，以下简称双锋公司）签订《房屋维修合同》。约定：1、甲方同意将坐落于宜昌市西陵二路52、55号小区的房屋维修委托乙方；2、维修内容：甲方申请宜昌市房管局审核批准的宜昌市西陵二路52、55号小区漏水屋面进行防水维修、保温隔热层屋面恢复、楼梯间墙面粉刷、老旧落水管更换、化粪池疏通清理、建筑垃圾外运等；3、按房管局核准价格结算，包干价35万元等。2019年6月18日，双锋公司向天欣物业公司出具结算资料，总造价251690元。天欣物业公司于同年10月14日向双锋公司支付该款项。 2018年12月21日，天欣物业公司（甲方）与宜昌市西陵区永盛管道疏通服务部（乙方，以下简称永盛服务部）签订《化粪池、管道疏通维护协议书》，约定：甲方将西陵二路55号、常刘路27号管道疏通改造、沉淀井清掏项目委托给乙方施工；项目价款18000元；项目日期：2018年10月24日至2019年10月25日。2019年10月25日，永盛服务部向天欣物业公司出具完工单和项目结算书，确认工程总价为1.8万元。天欣物业公司于2019年11月29日向永盛服务部支付该工程款。 审理中，双方对截止2019年5月12日天欣物业公司名下账户中涉及宜药小区的维修基金账户金额355807.82元无异议，宜药业委会对天欣物业公司后期向双锋公司支付的251690元，向永盛服务部支付的1.8万元，以及2018年1月17日向林杰公司支付的6万元施工款有异议，认为并未施工。现天欣物业公司认可其名下账户中仍有宜药小区的维修基金86117.82元（355807.82元-251690元-18000元）。宜药业委会书面申请对宜市房改维【2017】70号文件和宜市房改维【2018】67号文件批准的维修工程的真实性进行审计和对维修工程进行价值鉴定。 宜药业委会主张天欣物业公司退还虚开发票占用的专项维修资金168077.40元，未提交确凿证据。 上述事实，有《物业管理合同》，《企业活期明细信息》，《关于宜昌天欣物业有限责任公司代管湖北宜药集团有限责任公司职工住宅专项维修资金的专项审计报告》，关于宜昌天欣物业有限责任公司住房维修基金请示的批复宜市房改维【2018】67号文、【2017】70号文，当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证，并当庭质证。 本院认为：1、湖北宜药集团有限责任公司与天欣物业公司签订的《物业管理合同》不违反法律规定，本院予以确认。根据《物业管理合同》的约定，天欣物业公司负责管理宜药小区物业的期限至2018年4月20日，宜药小区在2016年9月选举产生宜药业委会，现宜药业委会要求天欣物业公司移交小区专项维修资金和专项维修基金财务档案的请求符合法律规定，本院予以支持。双方当事人对宜药小区截止2019年5月12日的维修基金355807.82元无异议，在扣除双方有争议的费用后，仍有86117.82元，天欣 物业公司应向宜药业委会移交。2、《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条对住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的办理程序进行了详细的规定，天欣物业公司虽然未提交第二十二条第（二）项规定的：“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”的相关证据，但按照该法律规定履行了审批手续，现宜药业委会对有争议的维修基金使用的审批手续及具体施工的工程量有异议，认为侵害业主的权益，因涉及案外人施工方宜另案主张，故宜药业委会对天欣物业公司在2019年5月12日后从宜药小区的维修资金中支付的工程款有异议及要求鉴定的申请，本院不宜一并处理。3、宜药业委会要求返还的运输费6万元，经本案庭审后确定为维修费，宜药业委会对该费用的发生有异议，也应另案向天欣物业公司和施工单位主张赔偿。4、宜药业委会主张天欣物业公司退还虚开发票占用的专项维修资金168077.40元，未提交确凿证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌天欣物业有限责任公司向原告宜昌市宜药小区业主委员会移交小区专项维修资金86117.82元。 二、被告宜昌天欣物业有限责任公司向原告宜昌市宜药小区业主委员会移交完整的专项维修基金财务档案。 三、驳回原告宜昌市宜药小区业主委员会其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3769元（原告已预交），由被告宜昌天欣物业有限责任公司负担。被告宜昌天欣物业有限责任公司负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付给原告宜昌市宜药小区业主委员会。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇二〇年七月八日 书记员  高 源