宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初2814号 原告：刘玲，女，1987年1月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县白莲乡长塘村牛堰组。 委托诉讼代理人：程冠方，浙江锦屏律师事务所律师。 被告：朱海丰，男，1983年8月19日出生，汉族，住宁波市奉化区莼湖街道洪溪村洪渔28组30号。 委托诉讼代理人：郑彩霞，女，系被告朱海丰配偶，1982年11月13日出生，汉族，住宁波市奉化区江口街道上横村西岸新区1幢4号。 原告刘玲为与被告朱海丰房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员左红卫适用小额诉讼程序于2020年7月29日公开开庭审理了本案。原告刘玲的委托诉讼代理人程冠方及被告朱海丰的委托诉讼代理人郑彩霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘玲以被告朱海丰违反买卖合同约定应按合同约定承担违约责任为由，诉请判令：要求确认合同无效并判令被告返还原告定金50000元（之前返还的50000元已扣除）。 被告朱海丰答辩称，原告诉请无法律依据，请法院驳回其诉讼请求。首先，合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，合同无效后，合同中约定的违约条款也应归于无效。原告不得基于原合同主张权利。其次，原告给被告出具的退还订金的收条中，原告写明退还的是“订金”五万元，该“订金”并不具备定金的担保性质，故不适用法律上的双倍返还条款。再次，涉案买卖合同是原告及房产中介主动来找被告要求签订的，原告在整个签约过程中对被告没有授权委托书没有代理权是明知的，原告并非法律规定中的善意保护人。最后，房产中介在签约过程中没有尽到应尽的审查义务，明知被告没有代理权还组织双方进行签约，存在明显过错，原告应向中介机构主张索赔权利。现原告不起诉中介而只起诉被告，被告认为原告与中介之间有恶意串通、通过起诉勒索钱财的嫌疑。 原告刘玲为证明其主张，向本院提供《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明被告朱海丰作为裘尧素的委托代理人与原告签订房屋买卖合同，合同中明确约定若代理人过错发生产权纠纷或违约的，由代理人承担责任。结合该合同中的第十四条约定，在因被告方原因导致合同无法正常履行情况下，被告除应退还原告所付购房定金外，还应同时支付原告违约金5万元的事实。 被告朱海丰对上述证据发表质证意见称，对合同真实性无异议，委托代理人处“朱海丰”的签名及手印均系被告的，但甲方处“裘尧素”的签名不是被告书写的，而是中介姓傅的经办人书写的，“裘尧素”签名上的手印系被告按的。该合同签订时裘尧素未在现场。 被告朱海丰为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、房产证复印件一份，用以证明涉案房产的所有权人为裘尧素而非被告的事实； 2、图片二份，用以证明因房产所有权人裘尧素不同意出售房产，被告朱海丰已将原告支付的购房订金50000元退还给原告，原告在出具收条时亦确认该款属于订金而非定金，按照法律规定，该订金并不具有担保的法律性质，被告无需承担双倍返还法律责任的事实。 原告刘玲对上述证据发表质证意见称，对二份证据的真实性均无异议，但对被告欲证明的内容有异议，被告是否需承担责任应按照双方签订的买卖合同来确定。 对原、被告各自提交的证据，因对方对真实性均无异议，故本院对该些证据均予以确认。至于是否实现各自的证明目的，本院将结合整案的案情在下文中进行综合认定。 本院经审理，认定事实如下：位于宁波市奉化区江口街道芝水家苑3幢205室房产登记在被告朱海丰母亲裘尧素名下，房权证号为：房权证奉化市字第××号。 之前，被告朱海丰配偶郑彩霞将该房产的出售信息挂在宁波奉化宜家房产中介所。原告刘玲在获悉该房产的出售信息后，在该房产中介所的组织下，被告朱海丰以裘尧素委托代理人身份于2019年4月15日与原告刘玲及该中介所一姓傅的经办人共同签订一份《存量房屋买卖中介合同》。在该合同中，裘尧素为卖方（甲方），原告刘玲为买方（乙方），宁波奉化宜家房产中介所为中介方（丙方）。该合同约定，甲方将位于宁波市奉化区江口街道芝水家苑3幢205室房产以100万元价格卖给原告，在签约日原告支付给甲方购房定金5万元，此定金在过户受理后即转为首付款。2019年5月1日前原告支付房款30万元，余款65万元由原告办理商业贷款，待正式放贷当天付给甲方。除原告及中介方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：1、甲方违约应退回原告所付购房定金，并同时支付原告违约金5万元。本合同甲方由委托代理人签订，如代理人过错发生产权纠纷或违约的，由代理人承担责任。 该合同签订当日，原告向被告朱海丰支付购房定金5万元。在原告支付首期房款30万元前，被告告知原告因其母亲裘尧素不同意出售该房产，故该房屋买卖合同无法继续履行。被告于2019年4月29日将原告支付的购房定金5万元退还给了原告，原告亦向被告出具了收条。后原告要求被告承担一定的赔偿责任，双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为：本案中，被告朱海丰作为裘尧素的委托代理人与原告签订房屋买卖合同，并收取了原告支付的购房定金。后被告又以裘尧素拒绝出售该房产为由告知原告买卖合同无法继续履行，并退还了原告已支付的购房定金。庭审中，被告亦承认其是在没有取得裘尧素委托代理权的情况下与原告签订的买卖合同。签订合同时，被告没有取得代理权。嗣后，被告的签约行为又没有取得裘尧素的追认同意，故对该房产没有处置权的被告与原告签订的该买卖合同无效。我国《合同法》第五十七条明确规定“合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。原、被告签订的该买卖合同中明确约定“本合同甲方由委托代理人签订，如代理人过错发生产权纠纷或违约的，由代理人承担责任”。“除原告及中介方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：1、甲方违约应退回原告所付购房定金，并同时支付原告违约金5万元”。结合上述两项约定，在被告违反诚实信用原则情况下，原告要求被告支付违约金50000元的诉请，与法有据，本院予以支持。至于被告辩称合同中甲方处“裘尧素”的签名非被告所签，本院认为，不管合同中“裘尧素”的签名是否系被告所签，在已确认被告委托代理人身份的情况下，并不影响本案的处理。被告还提到的原告出具的收条中原告已自行确认退还的款项是订金而非定金，故不适用定金法则。本院认为，认定被告承担责任的依据系双方签订的买卖合同中的解决争议纠纷的独立条款，而非原告出具的收条。至于被告的其他辩称意见，于法无据，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘玲与被告朱海丰作为裘尧素委托代理人身份于2019年4月15日签订的《存量房屋买卖中介合同》无效； 二、被告朱海丰于本判决生效之日起五日内向原告刘玲支付50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告朱海丰负担。 本判决为终审判决。 审判员  左红卫 二〇二〇年七月三十日 书记员  徐淑贞 附：一、本判决依据的法律条文 1．《中华人民共和国合同法》第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 2．《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。