昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4号原告：李灿德，男，1957年6月28日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张剑，云南杜昊律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗永琼，女，1973年10月13日生汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张敏丽，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告李灿德诉被告罗永琼合同一案，本院2020年1月7日立案，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李灿德及其委托诉讼代理人张剑，被告委托诉讼代理人张敏丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李灿德向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2003年2月25日签订的房屋买卖协议书无效。2、由被告将昆明市西山区马街街道办事处明波社区第三股份合作社A幢1单元102号房屋返还原告。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是昆明市西山区马街街道办事处明波居委会明波三组的居民。2003年2月25日，经原、被告协商，双方签订了房屋买卖协议书。约定原告将其户所享有的一套居民小组集资建房指标以15000元转让给被告，因该房屋产生的所有费用由被告自行承担。房屋建盖至今一直由被告居住使用。现原告认为双方签订的房屋买卖协议书违反法律禁止性规定，属于无效协议，故诉至法院。被告罗永琼辩称，本案转让的标的物是建房指标，不是宅基地也不是房屋，不应适用土地管理法等相关法律。原告与西山区马街镇明波居委会明波村居民三组签订的协议书约定，该集资建房指标可以向本村或村外的人员转让，形成的协议经村小组同意及公证处公证后生效，没有其他约定后规定禁止原告对外转让该建房指标。现双方的交易行为已经取得村委会的同意以及公证处的公证，无约定及法定的禁止性情形。协议已经履行，应当予以保护。被告向村集体支付了全部的建房款并已占有使用多年，村小组始终认可该事实。村集体组织向原告分配建房指标是组织成员的福利待遇，属于村集体组织的自治范畴，不应当进行司法或行政的干预。原告的诉讼请求不属于民事诉讼的受理范围，法院应当不予受理。即使是双方签订的协议书构成宅基地转让行为，根据新修订的第六十二条第六款的规定，原告属于依法自愿有偿退出宅基地，原告的转让行为应当有效。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的户口簿、被告户口证明、3张收款收据、集体土地使用证、房屋信息查询表；被告提交的原告和昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社签订的协议书和公证书、三张收款收据；原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原、被告均提交双方签订的《协议书》，被告还提交了相应的公证书。原告认为，原、被告订立的《协议书》中，原告的签字是其妻子金洪英签署，原告不予认可。该《协议书》经过公证，公证书记载原、被告协商一致订立《协议书》。原告诉状也表述原、被告协商后订立转让建房指标的协议。无论其中的签字是否是原告本人书写，均可以认定原告认可和被告订立的《协议书》。原告庭审中否认订立《协议书》与其自认及公证书矛盾，本院不予采信。对《协议书》《公证书》予以确认。原告提交的民事诉状、火车票；被告提交的2017年11月20日的“三委会”会议记录和本案没有关联性，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是原昆明市西山区马街镇明波居民三组居民。2003年2月25日，原告（乙方）和昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社（甲方）订立《协议书》。协议约定，甲方经土地局马街镇政府审查批准的1999年和2000年度社员建房指标，决定由居民集资居民小组统建房。社员集资统建房为2幢(A、B幢）全框架结构的单元式住房共7层56套。此次统建房土地为集体共同享有，以本组居民要房的人为准。若乙方自愿放弃本户三人指标，可将指标交给甲方，甲方一次性补偿10000元给乙方。若乙方将本户指标转让给本村或本村以外的人员，双方形成的协议必须经甲方审核、签字、盖章，公证机关公证后生效。集体建房的集资款为分期付款，首次付款为总房款的40%，以50000元为准，必须在2003年2月25日前交给甲方。如超期付款，视为自行放弃分房指标。其余未付房款，甲方将住房钥匙交给住房户时起，应承担农行同期贷款利息。该协议于2003年3月18日经公证机构公证。2003年2月25日，原告（甲方）、被告（乙方）订立《协议书》。约定甲方现有明波居委会明波三组居民集资房指标房屋一套，甲方自愿将房屋一套指标转让给乙方，房屋指标转让费15000元，乙方于2003年2月25日将转让费支付给甲方。甲方将房屋转让给乙方后，房屋的一切所有权归乙方所有，甲方无权干扰。该协议于2003年4月2日经公证机构公证，公证书记载，原告的转让行为已征得昆明市西山区马街镇明波居委会的同意。2003年2月25日，被告向昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社交纳第一次建房集资款50000元；2003年12月10日，支付建房集资尾款95059.57元。2003年2月28日，被告支付原告转让费15000元。昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社A幢1-102号房屋建成后，由被告居住使用至今。房屋的土地性质为宅基地，于2005年12月19日进行集体土地使用权登记，原告是土地使用权人。房屋于2006年办理房屋所有权登记，所有权人登记为原告。另，被告是城镇居民。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。2003年2月25日，原告和昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社订立《协议书》，约定原告参与明波三组居民统建房集资建设的当天；原告将自己的建房指标转让给被告，由被告交纳统建房的建设费用。原、被告订立的《协议书》是原告将其和昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社订立的《协议书》中的合同权利义务概括转让给被告。原告转让的建房指标是明波三组社员在经批准的宅基地上建设房屋的权利。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。“一户一宅”是国家长期的农村集体土地制度。使用宅基地建设房屋是和农村村民身份密不可分的权利，城镇居民无法享有。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款所称的国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，是指进城落户的农村村民将宅基地退还给农村集体组织，而非转让给城镇居民。被告认为转让行为合法的主张不能成立。原告将建房指标转让给被告虽然经过昆明市西山区马街镇明波第三股份合作社同意，但违反了土地管理法的强制性、效力性规定。原、被告订立的《协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告订立的《协议书》自始没有法律效力。被告因该《协议书》取得的财产应当返还原告。原告要求被告返还昆明市西山区马街街道办事处明波社区第三股份合作社A幢1单元102号房屋的请求，本院予以支持。被告支付的建房资金及因《协议书》无效产生的其他损失可以另行向原告主张。《协议书》无效系原、被告双方行为所致，本案诉讼费由原、被告共同分担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，判决如下：一、原告李灿德和被告罗永琼2003年2月25日签订的《协议书》无效。二、由被告罗永琼于判决生效后三十日内将昆明市西山区马街街道办事处明波社区第三股份合作社A幢1单元102号房屋返还原告李灿德。案件受理费12800元（原告已预交），由原告承担6400元，被告承担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 武 云人民陪审员 王 肖人民陪审员 李沙佧二〇二〇年七月十六日书 记 员 高 楠