江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0612民初7415号 原告：南通市通州区兴仁镇横港社区经济合作社，统一社会信用代码31320000689154957N，住所地南通市通州区横港社区居委会七组。 负责人：祁建，该社社长。 委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。 被告：陈爱明，女，1974年3月20日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张坚刚，上海正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱婧，上海正源律师事务所律师 原告南通市通州区兴仁镇横港社区经济合作社（以下简称横港经济合作社）与被告陈爱明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转入普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告横港经济合作社委托诉讼代理人季娅南、孙东强与被告陈爱明及其委托诉讼代理人朱婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横港经济合作社向本院提出诉讼请求：被告立即支付拖欠的租金等费用334788元及逾期利息55941.6元（利息暂计算至2019年8月31日），其余利息应当以拖欠租金为基数，从应交未交的的下月起按年利率6%计算至租金实际给付之日。事实与理由：2010年3月，原告与南通市通安后勤服务中心（以下简称通安中心）签订土地租赁协议，约定原告将社区51.63亩土地出租给通安中心发展农业项目，后双方又签订三份补充协议，将租赁土地面积增加至52.74亩，每亩土地租金在上年基础上增加100元。2013年，原告、通安中心与陈爱明三方签订协议，通安中心将租赁协议中的权利义务转让给陈爱明。陈爱明在受让后支付了2013年度52.74亩租金。2014年1月1日，原告与陈爱明签订土地租赁协议，陈爱明再向原告租赁土地1.3亩，土地租赁费基价每亩每年2000元，随大米价格每年每亩上浮100元。此后，陈爱明按新标准交付了部分年度的土地租金。2016年、2017年、2019年租金共计440268元，陈爱明仅交付105480元，余款334788元经原告多次催要，陈爱明以种种理由推脱至今未能支付。原告遂起诉要求处理。 陈爱明辩称，其从2013年3月18日通过与原告及通安中心三方签订土地租赁转让协议取得通安中心租赁原告社区52.74亩土地的使用权属实，其已经根据双方的约定及双方在履行过程中达成的租金给付变更条件履行了给付租金义务。现原告向其主张2016年度、2017年度的租金，虽然金额系按照协议约定进行计算，但在实际履行过程中因客观原因导致原、被告双方达成部分租金减免合意，故在截止至2019年初原告第一次起诉前，原告亦未向其主张过该部分土地租金权益。由于本案系2016年、2017年土地租金纠纷，根据民法通则规定，诉讼时效应当在2018年7月23日前届满，原告在2019年初向法院诉讼，已经超过诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时对案件事实进行了举证质证，对双方认可一致的事实，本院依法予以确认并记录在卷佐证。综上，本院认定事实如下： 2010年3月16日，横港经济合作社与通安中心签订土地租赁协议一份，约定横港经济合作社将本社区15组、16组的土地51.63亩出租给通安中心发展农业项目，租期从2010年3月6日起至2028年3月5日止，共18年，租金以每亩2000元计算，如大米平均价格上浮0.1元，则每亩租金上浮100元，支付方式为每年的12月31日前付清下一年度全年租金。此后，在该协议履行过程中，双方又多次签订补充协议增加租赁土地面积和土地使用项目，其中南通市通州区兴仁镇横港社区居民委员会（以下简称横港居委会）与通安中心在2011年1月21日双方签订的土地租赁补充协议（二）第二款约定：“为充分合理利用土地资源，有效提高企业经营利润最大化，经双方协商，在通过上级有关部门验收合格后，乙方（通安中心）可以在园区内的道路上进行汽车驾驶培训。”此间，通安中心实际租赁土地面积增加至52.74亩，并在租赁土地上成立南通市通安高效农业有限公司（以下简称通安农业公司），建造了配电间和四周围墙，在租赁土地上种植了树木，此外并未开展其他农作物种植生产活动。2011年8月26日，横港居委会、南通市国土资源管理局通州分局兴仁土管所、南通市通州区兴仁人民政府向通安中心和通安农业公司出具《关于租用横港土地承诺的情况说明》，允许公司在绿化园林道路上进行汽车驾驶培训。 2013年3月18日，横港经济合作社、通安中心与陈爱明三方签订土地租赁转让协议，约定通安中心将从横港经济合作社租赁的52.74亩土地使用权及土地上的构筑物、种植物一并转让给陈爱明所有，由陈爱明享有全部权利和义务。同月陈爱明取得上述土地后于同年4月2日，经工商行政机关登记成为通安农业公司法定代表人，系该公司自然人独资股东。此后，陈爱明未办理建设审批手续即在租赁土地内建造包括传达室、楼房、平房、休息室、卫生间等房屋，设置驾培场地、停车场，浇砌水泥路面，添置驾培设施，挖掘鱼塘、形成假山，种植绿化树木美化环境，并以通富驾校城北分校名义进行机动车驾驶员培训教学经营活动。 2014年1月1日，横港经济合作社与陈爱明签订土地租赁协议书，约定陈爱明向横港经济合作社租赁16组1.3亩土地用于道路，租赁期限从2014年1月1日起至2028年12月31日，土地租赁费为每年每亩2000元，先付款后使用，租金标准仍随大米市场价格进行波动。 此后，陈爱明按约定将2016年3月18日前的全部土地租金交清。2015年11月，由于陈爱明在租赁土地上建造的建筑物未办理建设行政许可被部分强制拆除，相关拆除的遗留物就地堆放或掩埋。此后，陈爱明向横港经济合作社及兴仁镇人民政府工作人员寻求损失救济途径未获明确答复，遂未再向横港经济合作社交纳2016年3月19日至2018年3月18日间土地租金284722元（其中2016年3月19日至2017年3月18日土地租金为2600元/亩*52.74亩+2000元/亩*1.3亩=139724元，2017年3月19日至2018年3月18日土地租金为2700元/亩*52.74亩+2000元/亩*1.3亩=144998元）。2017年12月1日，横港居委会向通安（陈爱明）发出通知，要求其在同月10日前将土地租金150272元交至横港经济合作社账户。此后，陈爱明将该款交至横港经济合作社。横港经济合作社开具的结算凭证记载为通安支付2017年度土地租金及服务费150272元（租期为2018年3月19日至2019年3月18日）。2018年12月30日，陈爱明将105480元通过银行转账汇入横港经济合作社账户，汇款摘要注明系通安农业公司2019年租金（即2019年3月19日至2020年3月18日）。 2019年1月10日，横港经济合作社诉至本院要求陈爱明给付2016年3月19日至2020年3月18日间拖欠土地租金。后于同年7月9日申请撤回起诉。同年9月19日，横港经济合作社再次起诉要求处理。 另查明，根据横港经济合作社与通安中心约定的土地租金给付标准，陈爱明应当按照2900元/亩的标准支付2019年3月19日至2020年3月18日间52.74亩土地租金152946元，按2000元/亩标准支付1.3亩土地租金2600元，合计155546元。 本案审理中，本院认为横港经济合作社将农业土地出租给陈爱明从事驾培活动并在部分土地上未经审批修建房屋、路面等非农建设活动，双方据此形成的土地租赁行为应当属于无效合同，在释明后要求横港经济合作社变更诉讼请求。但横港经济合作社不同意变更诉讼请求。 本院认为，横港经济合作社与陈爱明在2013年3月18日通过签订土地租赁转让协议以及2014年1月1日双方签订的土地租赁协议书，双方形成土地租赁法律关系。由于双方约定将横港社区15组、16组的集体土地用于种植树木、开展机动车驾驶员培训，并在案涉土地上未经审批进行房屋、道路等设施建造的非农建设行为，此举违反《中华人民共和国土地管理法》对农村集体土地的强制保护性规定，故双方形成的土地租赁协议属于无效合同。虽然双方之间形成的土地租赁合同关系无效，但不影响出租人横港经济合作社根据租赁协议约定的租金给付标准向承租人陈爱明主张实际占有使用租赁土地期间的土地占有使用费。陈爱明在实际占有并正常使用土地期间的土地占有使用费应当参照协议约定标准支付。2015年11月，陈爱明在租赁土地上的未经批准建造的建（构）筑物被部分强制拆除，无法按照约定用途使用租赁土地。但由于陈爱明至今仍占有案涉土地，并未将土地交还横港经济合作社。本案审理中，横港经济合作社在庭审中不主张返还案涉租赁土地，导致因合同无效造成的经济损失进一步扩大，双方对此均负有过错，故本案诉争时间段2016年3月19日至2020年3月18日间案涉租赁土地的占有使用费可作为履行合同过程形成的损失由双方依法分担。庭审中陈爱明陈述已按照105480元/年的标准支付2019年3月19日至2020年3月18日间实际土地占有使用费，本院衡情此金额能在一定程度上有效弥补横港经济合作社因土地出租造成的相应损失，故参照此标准计算2016年3月19日至2020年3月18日间土地占有使用费，合计421920元（105480元/年*4年）。此款陈爱明已交纳255752元（150272元+105480元），故还需给付166168元。至于双方因案涉土地租赁关系无效引发的土地返还及其他损失分担等后续事宜则可通过合法途径另行处理。陈爱明辩称行政部门在强行拆除其建（构）筑物时横港经济合作社曾与其达成减免其2016年3月19日至2018年3月18日间土地占有使用费的合意，因未能提供有效证据佐证，本院依法不予采信。至于陈爱明抗辩本案所涉土地租金已经超过诉讼时效的主张，因陈爱明陈述案涉租赁土地上的无证房屋等建筑物拆除后的后续事宜其一直在与横港经济合作社等部门进行沟通处理，至今未有明确结果，而后续土地占有使用费的负担亦属于该部分范畴，故其提出的诉讼时效抗辩不能成立，本院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、陈爱明给付南通市通州区兴仁镇横港社区经济合作社拖欠的2016年3月19日至2020年3月18日间剩余土地占有使用费合计166168元，于本判决书发生法律效力之日起10日内履行完毕。 二、驳回南通市通州区兴仁镇横港社区经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7160元，由南通市通州区兴仁镇横港社区经济合作社与陈爱明各半负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7160元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  洪峰 人民陪审员  邢华 人民陪审员  陈飞 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  顾楠