陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终4607号 上诉人（原审原告）：郑日朋，男，1971年11月25日出生，汉族，无业，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西华原房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区（东城第一小学对面）。法定代表人：郭维娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高鹏，陕西岚光律师事务所律师。上诉人郑日朋因与被上诉人陕西华原房地产开发有限公司（以下简称华原公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑日朋上诉请求：1、判令将一审判决第四项改判为：华原公司向郑日朋赔偿违约损失100069元（合同金额至20%）；2、一、二审诉讼费由华原公司承担。事实和理由：一、一审判决法律关系认定错误，郑日朋与华原公司双方签订的《预定协议书》不属商品房预约合同，应当属商品房买卖本约合同。首先，将《预定协议书》的所有条款与《商品房销售管理办法》第十六条逐一对比，《预定协议书》完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款。其次，涉案购房合同已经得到双方的实际履行，表明双方都认可本合同性质为房屋买卖合同。郑日朋第一批购房款交付完毕后，华原公司向郑日朋出具收据，明确注明款项性质为购房款。此后，也基本按照合同约定开始手续报批、土建施工等合同义务。合同双方以实际履行的行为证实了双方之间的房屋买卖合同关系。另外，郑日朋向华原公司支付的款项数额额度明显不符合预约合同的特征。根据合同法规定和商品房交易惯例，预约合同中一般只约定支付一定额度的预约金或诚意金，其额度一般不会超过交易定金的额度，即交易总额的20%。而本案中郑日朋支付的款项比例均超过总房款的50%以上，加之华原公司出具的收据均明确载明款项为“购房款”。因此，郑日朋前期支付的款项不可能被解释为预约金、诚意金等性质，只能认定为郑日朋履行买卖合同的付款义务、从而支付的购房款。综合以上三点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案的《预定协议书》不应被解释为商品房预约合同，应当认定为商品房买卖合同。一审法院将其界定为商品房预约合同，法律关系定性错误。二、在涉案《预定协议书》完全具备继续履行条件的情况下，华原公司为获得房屋涨价的巨额非法利益，以各种借口无故拒不履行配合办理房产证、交付房屋等合同义务，因合同无法履行导致郑日朋解除合同，华原公司理应承担相应违约责任。理由如下：1、本案诉前，合同双方都依约正常履行涉案合同，截止约定的三年期限到来之前，涉案《预订协议书》得以正常履行，且没有出现客观上不能继续履行的情形，华原公司以借款合同为由拒不履行合同的行为明显构成违约。郑日朋支付了一半以上的购房款后，华原公司一方也在积极履行合同，如三通一平、土建施工、手续报批等工作。（涉案合同约定华原公司在2017年12月30日前取得预售许可证，事实上华原公司也兑现承诺，在2017年4月取得了预售许可证）。一审法官在现场查明的事实表明，涉案房地产工程目前虽没有完全竣工，但涉案的商铺大部分已经建成竣工，商铺所在小区的大部分楼盘也已经建成。一审已经查明，涉案房屋已经取得了预售许可证，相关手续合法合规。且目前大部分建筑物已经建成竣工，郑日朋也愿意在约定的时间节点支付剩余房款，预定期限届满之前，涉案房屋已具备办理房产证的条件。所以无论从事实上还是法律上，涉案合同都没有出现不能履行或无法履行的现实情形。因此，华原公司声称涉案房屋尚不具备办理房产证条件、合同为借款合同高等均是为自己的违约行为找借口，为获取巨额非法利益寻找理由，其行为已构成合同违约。2、郑日朋认为涉案合同应是附解除条件的商品房买卖本约合同而非附解除期限的预约合同。而本合同解除条件尚未成就，合同一直处于合法有效状态，华原公司拒不继续履行即构成违约。完整阅读分析《预定协议书》第3.2条，在3年期限届满时如具备办理房产证条件的，则甲方应通知乙方缴纳剩余房款并配合办理房产证后，本合同才终止解除。郑日朋认为该条即为双方约定的合同解除条件之一。事实上，在本案房产在当时已明显具备了办理房产证的条件时，华原公司故意拖延不予办理，导致房产证无法办理。此时，预定协议书正在履行之中，不应适用三年自动解除的条款，而是应待华原公司配合履约办理房产证之后，才能终止合同。因此，郑日朋认为预定协议书尚处于合法有效状态，华原公司应继续履行合同。3、华原公司公然违反合同约定，恶意违约为郑日朋造成巨额经济损失，因原合同约定违约责任过低，郑日朋依照合同法规定，有权要求华原公司承担与郑日朋损失相当的损失赔偿责任。三年来，西安房地产价格迅猛增长，涉案房屋的单价已经从当初的每平方米1.8万余元，增长到了目前的均价3.6万余元，房价上涨接近一倍。华原公司为了图谋巨额非法利益，将涉案房屋收回另售他人、利用设置陷阱的格式合同，公然违约，导致郑日朋实际上已无法实现买房的目的。如今郑日朋想要再购买相同地段位置的房屋，将要付出双倍的代价。华原公司的违约行为无疑给郑日朋造成了与房屋溢价相当的经济损失，严重损害了中小购房者的合法财产权益。虽然双方在《预定协议书》第七条第2项中对华原公司的违约行为约定了已付房款5%的违约金，但郑日朋认为该违约金约定明显过低，且属于华原公司提前拟好的格式条款，根本无法弥补给郑日朋造成的损失。因此，郑日朋依据合同法司法解释相关条款，要求适当提高违约金数额，请求二审法院按照双方合同总金额的20%标准认定违约金的数额，并以此为准赔偿郑日朋的损失。综上，一审法院对法律关系认定错误，将商品房本约合同认定为预约合同，将附解除条件的合同认定为附解除期限的合同。因此导致华原公司的违约行为被放纵，违约责任被逃避，郑日朋的巨额损失无法弥补。请求二审法院依法查明事实，准确认定法律关系，依法追究华原公司的违约责任，切实保护中小购房者的正当权益，竭力维护有序稳定的房地产市场交易秩序。 华原公司辩称，一审判决认定事实清楚，虽然未认定双方是民间借贷，但是双方合同解除华原公司是正确的，请求维持。郑日朋提出的损失没有合同约定和法律依据，在双方的预定协议和商铺委托经营合同签订之后，郑日朋交付了款项，华原公司依照相应的款项如期足额支付了利息，没有任何违约之处，并且双方在两份协议中没有违约条款，因此郑日朋要求的违约损失不成立，请求二审法院维持一审判决。郑日朋向一审法院起诉请求：1.判决华原公司继续履行《预定协议书》，办理网签备案手续，交付商铺，并办理房产证； 2.诉讼费由华原公司承担。诉讼中，郑日朋变更诉请为： 1.解除郑日朋、华原公司之间签订的《预定协议书》，判令华原公司向郑日朋返还已支付的购房款 250173 元及该笔资金自 2018 年 6 月 1 日开始暂计算至 2019 年 11 月 1 日之间的资金占用利 息 38985 元（以 250173 元为本金，年利率 11%为标准，暂计 算 17 个月，实际数额以付清之日为准）；2.判令华原公司向郑日朋赔偿另行购买相同位置，面积的房屋增加的支出及涨价损失 498960 元；3.本案诉讼费由华原公司承担。 一审法院认定事实： 2015 年 5 月 18 日，郑日朋、华原公司签订《预定协议书》，该协议书约定：郑日朋购买的商铺位于 1 层 25 号商铺、建筑面积 27.72 平方米，单价为 18050 元／平方米，总金额 500346 元， 付款方式为分期付款；预定期为三年，自本合同签订之日起 计算，三年期满自动解除，预定期限届满华原公司已具备给郑日朋办理产权证时，华原公司应通知郑日朋缴纳剩余房款，产权证办理 后，则本预定协议自动终止，郑日朋已缴纳预付款转为购房款 不予返还。或预定期限届满，华原公司未具备给郑日朋办理产权证 时，或虽已具备，但郑日朋未与华原公司办理相关手续并未支付剩 余购房款的，本预定协议亦自动终止。同日双方就该商铺签 订《商铺委托经营合同》，该合同约定：委托经营标的物位 于西安市灞桥区XX园阳光，商铺为第 1 层 25 号，建筑面积 27.72 平方米；出租期限为 3 年，华原公司统一经营管理，双方 特别约定在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同； 租金给付标准为：2016 年 5 月 18 日华原公司支付租金为该商铺 实付款的 9％即 22516 元，2017 年 5 月 18 日华原公司支付租金 为该商铺实付款的 10％即 25017 元，2018 年 5 月 18 日华原公司支付租金为该商铺实付款的 11％即 27519 元。合同到期后郑日朋可选择自营或者继续委托经营，如继续委托从第四年开 始，每年由专业评估单位评估本项目租金，最低不会低于 11％，直至合同期限届满，或者合同解除。合同签订当日，郑日朋向华原公司支付商铺款 250173 元，华原公司向其出具收款收据。华原公司于 2016 年 7 月 19 日、2017 年 6 月 15 日、2018 年 5 月 28 日分别向郑日朋转账汇款 22516 元、25017 元、27519 元 。  一审法院认为，郑日朋、华原公司签订的预定协议书约定了双方拟进行买卖房屋的位置、面积和价款、付款方式、交付标准，同时约定预定期为三年，自本合同签订之日起计算，三年期满 自动解除，预定期限届满华原公司已具备给郑日朋办理产权证时，华原公司应通知郑日朋缴纳剩余房款，房产证办理后，则本预定协 议自动终止，郑日朋已缴纳预付款转为购房款不予返还。或预 定期限届满，华原公司未具备给郑日朋办理产权证时，或虽已具备， 但郑日朋未与华原公司办理相关手续并未支付剩余购房款的，本预 定协议亦自动终止。因此该预定协议书的性质为附解除期限 的商品房预约合同。预定协议书自预定期限届满，即 2018 年 5 月 18 日解除。现《预定协议书》已经解除，郑日朋要求华原公司退还购房款 250173 元及该笔资金自 2018 年 6 月 1 日至 实际还款之日按照年利率 11%计算的资金占用利息，华原公司同 意，本院予以支持；郑日朋要求华原公司支付该房屋涨价损失 498960 元，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华 人民共和国合同法》第六十条、第四十五条、第九十七条之 规定，判决如下： 一、原告郑日朋与被告陕西华原房地产开发有限公司于 2015 年 5 月 18 日签订的《预定协议书》自 2018 年 5 月 18 日起解除； 二、被告陕西华原房地产开发有限公司于判决生效后十 五日内返还原告郑日朋购房款 250173 元； 三、被告陕西华原房地产开发有限公司于判决生效后十 五日内支付原告郑日朋资金占用利息（利息以 250173 元为 基数，按年利率 11%从 2018 年 6 月 1 日起计算至实际还款之 日）； 四、驳回原告郑日朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 11681 元，原告已预交 14313 元，现由原告 承担 6009 元，被告陕西华原房地产开发有限公司承担 5672 元，并同上述应付之款一并给付原告。下余款项 2632 元， 本院退付原告郑日朋。 本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，郑日朋与华原公司订立《预定协议书》协商买卖涉案商品房，约定了办理产权证的期限和条件，且明确到期合同终止。故涉案合同为附条件、附期限的合同。在双方订立合同时华原公司尚未取得商品房预售许可证，故涉案合同为商品房预约合同，一审法院认定正确，本院予以支持。郑日朋上诉主张华原公司赔偿损失100069元，没有合同约定，且郑日朋未提交证据佐证其损失的事实，故郑日朋上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，郑日朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2301元，郑日朋已预交，由郑日朋负担。本判决为终审判决。  审判长      王  宏    审判员      张  伟    审判员      侯新省二〇二〇年七月十三日（院印）书记员    宁  越