山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终6032号 上诉人（原审被告）：青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会，住所地青岛市城阳区城阳街道仲村社区。 法定代表人：杨显青，该社区主任。 委托诉讼代理人：窦泽成，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，山东颐衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：城阳区仲村鑫泰酒店，住所地青岛市城阳区城阳街道仲村社区。 负责人：**，该个体工商户经营者。 委托诉讼代理人：曲启俊，青岛市北海伦法律服务所法律工作者。 上诉人青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会因与被上诉人城阳区仲村鑫泰酒店房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定双方法律关系错误,双方并非拆迁补偿合同纠纷。涉案房屋的拆迁人为城阳区城阳街道办事处，被拆迁人为上诉人。被上诉人既无要求上诉人支付拆迁补偿款的权利，也不具有基于拆迁行为直接获得补偿的基础权利。二、一审认定事实的主要证据为李某出具的证明，该证据违反了《民事诉讼法》及《证据规则》的相关规定；一审法院在证据明显违法、存在恶意串通损害集体权益的情况下进行裁判明显违法。三、涉案房产征地过程中，拆迁人没有向上诉人支付任何经营性补偿，被上诉人没有要求上诉人给付经营性补偿的事实依据。 城阳区仲村鑫泰酒店向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款共计1376120元；2、判令被告以1376120元为基数自2016年1月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息；3、本案诉讼保全费用由被告承担。事实与理由：2015年，原告酒店经营期间，被告所在的仲村社区开始进行拆迁改造，原告经营场所被纳入拆迁改造范围。经城阳街道指定的青岛大信合诚资产评估有限公司评估及仲村社区认定原告财产价值及经营性补偿共计4426720元，被告向原告支付部分补偿款后尚余1376120元未付，至原告起诉之日曾多次催要，被告均未支付。为维护合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。 一审期间原告提交的证据及被告的质证意见： 证据1.李某（系被告社区原书记兼主任）出具的证明一份，证明事项：原告所诉被拆迁的经营场所拆迁面积、经营性补偿标准及经营性补偿数额。 被告对此证据的真实性不认可。1、此证明的内容为拆迁补偿标准，而拆迁补偿应当以拆迁补偿协议为载体，由原、被告签订，双方签字、盖章，约定拆迁补偿标准，而不应当是证人出具证明的形式；证人所述“根据评估结果双方就补偿事宜达成一致”但是却未签订补偿协议，此不符合常理，若达成一致，如此巨大的数额必然签订书面协议。2、根据被告社区拆迁安置规定，房屋拆迁均要求签订拆迁协议，拆迁协议约定补偿标准，不存在证明中提到因急于推进拆迁而未签订书面拆迁补偿协议的情况，也不符合常理。原告起诉称拆迁补偿款四百多万元，不可能仅凭口头约定确定，且不能以证人出具的证明确定拆迁补偿标准；3、出具证明的证人中包括李某、江某，两人与原告负责人**存在亲属关系，与本案存在利害关系，两人出具的证明证明力低，不应被采纳；4、证明材料的三人身份不明，且都未出庭质证，对于此证据的签字真实性不能确定，且三证人均未写明签字时间，对此证据真实性不认可；5、证明材料中房屋面积为4717.80平方米，而评估表中房屋仅1453.85平方米，面积严重不符，证明内容缺乏事实依据，真实性存疑。 证据2.房屋建筑物/构筑物清查评估明细表复印件一份、酒店装修（评估表）复印件一份，证明事项：经城阳街道委托青岛大信和诚资产评估有限公司对案涉经营场所拆迁及财产部分进行了评估，确认了价值。 被告对复印件证据不认可。对房屋建筑物/构筑物清查评估明细表证据真实性、关联性以及证明内容均不认可。1、被告未委托青岛大信和诚资产评估有限公司对本案涉案资产进行评估，因此此评估明细表对被告不具有效力；2、出具此证据的单位是青岛大信和诚资产评估有限公司，其不具有房地产评估资质，不能对房地产进行评估，其出具的评估明细表不具有法律效力；3、评估明细表中记载资产占有单位为仲村社区，而不是原告，因此即便评估明细表是真实的，评估表中评估的资产也是被告的，而不是原告的；4、原告未提交与被告的租赁合同，而根据被告向工商部门调取的原告工商登记信息记载，被告于2011年8月将社区48平方米的房子租给原告使用，并且原告的注册时间也是在2011年8月8日，即原告是在2011年租赁被告房屋进行经营，而评估表中记载房屋建成年代均在2002年—2003年之间，建筑面积一千四百多平方米，那时原告未租赁被告房屋，并且被告仅同意将面积仅48平方米房屋租赁给原告使用，与评估表中记载的资产严重不符，因此评估表与本案无关联系，是被告的资产，与原告无关。对酒店装修（评估表）证据真实性、关联性以及证明内容均不认可。1、被告未委托青岛大信和诚资产评估有限公司对本案涉案资产进行评估，因此此酒店装修表对被告不具有效力；2、酒店装修表中未记载酒店位置和酒店的资产所有人，不能证明酒店装修表中记载的资产是原告的资产，原告也不能证明该装修是原告实施的；3、原告未提交与被告的租赁合同，而根据被告向工商部门调取的原告工商登记信息记载，被告于2011年8月将社区48平方米的房子租给原告使用，而酒店装修表中记载的装修面积不止48平方米，与实际严重不符，因此评估表与本案无关联系。 证据3.**余额明细查询复印件一份、付款明细一份。原告主张被告欠款应当从总额中扣除3050000元（2016年11月17日转账700000元+2017年1月25日转账500000元+抵顶房租200000元/年×7年+农村信用社转账450000元）。 被告质证认为需要向当事人询问情况。 证据4.青政发[2004]25号《关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》，证明青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿，“对因拆除非住宅房屋造成停产、停业损失的，除按规定计发补偿费外，再按照建筑面积每平方米500元的标准，一次性计发经营性补助费”。崂山、城阳、黄岛三区可参照本意见。就本案经营性补偿标准，被告村委给原告为450元/平方米，未超出500元/平方米上限，符合法律规定。 被告质证认为关于经营性补偿，拆迁房屋应当拥有土地使用证等相关产权证明，违章建筑的拆除，没有经营性补偿。原告酒店所在的土地没有相关权属证明，属于私自建造的违章建筑。根据法律规定，不应当给予经营性补偿。 原告反驳被告称原告是合法经营的酒店，已经向法庭提交了相关经营手续。 一审期间被告提交的证据及原告的质证意见： 证据1.原告工商登记信息复印件一份6页（盖章复印件核对无异后取回）；证据来源：向青岛市城阳区市场监督管理局调取；证明事项：证明原告单位于2011年8月8日申请设立，为个体工商户，原告租赁被告社区48平方米的房屋进行经营。 原告质证认为对证据真实性无异议。该份证据恰恰能证明原告系合法经营，在拆迁时应当获得相应的拆迁补助及经营性补助。证据中第4页房屋经营面积证明，仅仅是为办理工商登记，也是为避免缴纳过多的经营费用，实际经营面积远远超出该数目。具体可参照原告提交的证据。 证据2.青岛大信和诚资产评估有限公司企业信用信息公示报告打印件一份4页；证据来源：从国家企业信用信息公示系统打印；证明事项：青岛大信和诚资产评估有限公司的经营范围中没有列明房地产评估，因此不具有房地产评估资质。 原告质证认为真实性无异议。原告作为被拆迁主体，对于资产评估公司的资质无从得知。该资产评估公司是当时城阳街道委托的。其作出的评估结果具有合法性，应当作为定案依据。 一审期间，一审法院依据原告城阳区仲村鑫泰酒店的申请调取了青岛大信和诚资产评估有限公司作出的青大信和诚评估字（2015）第037号《城阳街道委托仲村社区土地征收项目资产评估报告书》一份。青岛大信和诚资产评估有限公司依据一审法院(2019)鲁0214民初5612号咨询函作出复函一份，载明“贵院函询的我公司出具的青大信和诚评估字（2015）第037号《城阳街道委托仲村社区土地征收项目资产评估报告》中的相关内容，说明如下：评估报告特殊事项已说明，评估仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，不对评估对象法律权属进行确认或发表意见。评估过程中我们对评估对象的产权归属给予了必要的关注，但未获取与产权相关的资料。评估报告中“仲村社区1”“仲村社区2”“仲村社区3”“仲村社区4”是根据建筑群落、地块位置等区分，其中：仲村社区1指代的地块院落内建筑物，其中“楼房1”外挂牌“青岛市城阳区城阳街道仲村社区居委会”；仲村社区2指代的地块院落建筑物，其中“楼房2”外挂牌“仲村小学”“幼儿园”；仲村社区3指代的地块院落内建筑物，其中“酒店”上竖“鑫泰大酒店”;仲村社区4指代的地块院落为仲村社区西院大院，无挂牌单位。”对《评估报告书》及复函，原告质证认为无异议，并且根据报告书中被告出具的情况说明，评估报告书中属于被告所有的资产在评估时已经扣除。报告书中房屋建筑物/构筑物清查评估明细表、酒店装修两表中的资产应当为原告所有，被告应当支付拆迁补偿。被告质证认为真实性无异议，但报告书不是被告委托所做的，因此被告对评估报告内容不认可。根据被告社区调查落实以及《资产评估报告书》第一页开头所记载，青岛大信和诚资产评估有限公司是接受城阳区城阳街道办事处委托，对被告社区土地征收项目进行评估。即本案原告酒店是因为政府的征收行为而进行的资产评估，土地的征收主体即拆迁人不是被告社区，而是城阳街道办事处，被告也是被拆迁人，因此原告不应向被告索要拆迁补偿，应当向城阳街道办事处索要。此《资产评估报告书》中，并没有对经营性补偿即停产停业补偿进行评估，仅对资产进行评估，因此城阳街道办事处未向被告支付经营性补偿，被告也无法向原告支付经营性补偿。 被告提交代理词称：本案原告酒店是因政府征收行为而进行的评估、拆除，拆迁主体是城阳街道办事处，而非被告社区，因此原告无权向被告主张拆迁补偿款。《资产评估报告书》中原告酒店资产评估值，被告已经支付给原告。因《资产评估报告书》中未对经营性补助费进行评估，被告未收到经营性补助费，也无法支付给原告，原告应向拆迁人城阳街道办事处主张经营性补助费。经被告社区调查，《资产评估报告书》中所评估的资产20231710元，城阳街道办事处将此款支付给被告社区，被告社区也按照评估报告书中原告资产的评估金额2303760元（房屋建筑物评估1196800元+酒店装修1106960元）支付给原告。而资产评估报告书中未对原告酒店经营性补偿进行评估，因此城阳街道办事处也未将原告的经营性补偿支付给被告，被告也不能向原告支付，原告应当向城阳街道办事处主张拆迁经营性补偿，而不是被告。通过法庭庭审、质证，本案原、被告应当是租赁合同关系，但是双方的租赁合同、租赁标的物、租赁期限、租赁费等原告未提交有效证据证明，租赁关系可以确认，但是租赁内容确无法查明，本案原、被告基础法律关系原告未提交有效证据证明，原告应承担不利后果。 一审法院查明事实：原告城阳区仲村鑫泰酒店于2011年8月8日申请设立，经营餐饮业，系个体工商户。2015年，青岛市城阳区城阳街道中村社区根据上级部门的统一规划进行社区拆迁改造。期间城阳区城阳街道办事处根据仲村社区土地征收项目的需要，委托青岛大信和诚资产评估有限公司对仲村社区及部分个人的房屋、构筑物（含隐蔽工程项目、地下管网）、苗木、设备等进行评估，青岛大信和诚资产评估有限公司于2015年7月28日作出青大信和诚评估字（2015）第037号《城阳街道委托仲村社区土地征收项目资产评估报告书》，评估原告城阳区仲村鑫泰酒店资产（在报告书中载明资产占有单位名称为“仲村社区3”）的金额为2303760元（房屋建筑物评估1196800元+酒店装修1106960元）。上述款项被告青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会已经支付给原告城阳区仲村鑫泰酒店。 另查明，被告青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会原主任李某为原告出具证明，证明原告所经营的酒店面积为4717.80平方米，拆迁经营性补偿标准为450元/平方米。原告自认已经收到被告给付的补偿款3050000元（2016年11月17日转账700000元+2017年1月25日转账500000元+抵顶房租200000元/年×7年+农村信用社转账450000元）。 一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。”村民委员会作为基层群众自治组织，负责办理本村的公共事务和公益事业，旧村改造工程，属于本村的公共事务和公益事业，受益的是全体村民，拆迁主体是全体村民，村民委员会作为基层组织的管理者和负责人，具体负责组织拆迁工作，拆迁工作应当依法进行，不得损害村民以及其他组织的合法权益。原告系经营酒店的个体工商户，经营资质合法有效。被告在拆迁改造过程中，动迁原告经营的酒店，应当给予相应的经营性补偿金。根据庭审查明的事实，原告被拆迁的酒店经营面积为4717.80平方米，根据政府部门公布的经营性补偿金标准，原告主张按照每平方米450元主张经营性补偿金，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。被告应当支付的经营性补偿金应计算为2123010元（450元×4717.8平方米）。庭审中，被告不认可原告酒店经营的合法性，也对原告的经营场地提出质疑，但被告认可已经支付给原告地上附着物（构建物）价款2303760元（房屋建筑物评估1196800元+酒店装修1106960元），被告向原告支付的该价款与青岛大信和诚资产评估有限公司于2015年7月28日作出青大信和诚评估字（2015）第037号《城阳街道委托仲村社区土地征收项目资产评估报告书》中记载的原告建筑物评估价款一致，由此可以认定原告陈述的酒店经营面积情况属实。原告主张被告应当支付补偿款共计1376770元（评估2303760元+经营性补偿450元/平方米×4717.8平方米-转账700000元-转账500000元-房租200000元/年×7年-转账450000元），事实清楚，原告主张上述欠款中的1376120元，其余部分自愿放弃，是对自己民事权利的处分，符合法律规定，予以确认。对被告陈述的“原告无权向被告主张拆迁补偿款”的抗辩意见，不予采纳。原告要求被告支付欠款利息。 予以支持，利息具体应以1376120元本金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止的利息。 一审判决：一、被告青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会向原告城阳区仲村鑫泰酒店偿付经营性补偿金人民币1376120元，并承担以1376120元本金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止的利息。于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告城阳区仲村鑫泰酒店的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人提交了以下证据： 青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会提交证据一：青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会出具的证明一份。证明事项：1.李某在2011年4月至2017年7月期间担任该社区党委书记、社区主任，换届改选后其不再担任仲村社区任何职务；2.结合《资产评估报告书》中《情况说明》的出具时间及“李某”、“黄祖德”、“江某”签名的《证明》内容可知，该证据形成时间在2017年12月13日后，当时李某已不是社区党委书记、社区主任，其签字行为不属于职务行为；3.李某等人与被上诉人之间明显存在恶意串通。 证据二：民事起诉状、应诉通知书、民事裁定书。证明事项：1.被上诉人作为原告起诉上诉人的餐饮服务合同纠纷已由一审法院立案审理，案号（2019）鲁0214民初3332号；2.双方之间存在其他法律纠纷，上诉人向被上诉人支付款项的法律性质存在争议，被上诉人单方陈述为拆迁补偿款没有依据。 证据三：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理： （七）征地补偿费的使用、分配方案。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。证明事项：1.一审认定明显违法，错误界定了双方的法律关系；2.变相支持不具有合法性的证据，即“李某”等人签名的《证明》；3.对于征地补偿费的使用、分配方案，村委主任和村民委员会没有决定权，依法应由村民会议或授权村民代表会议讨论决定。 证据四：《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作意见》青政发[2004]25号。证明事项：1、该地方法规的适用主体为各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位，明显属于行政主体范畴；2、依据第一条第一项、第五条第一项的规定，农村集体土地的征用实行政府统一征地、未经市政府征地机构依法征地，任何单位、个人不得私自与农村集体经济组织签订征地补偿协议；结合一审调取的青岛大信和诚资产评估有限公司的评估材料可知，涉案财产的拆迁人是城阳区政府委托的城阳区城阳街道办事处；3、被上诉人使用上诉人的涉案房产经营酒店，但无书面协议，无论基于租赁关系亦或其他关系均属于民事合同关系，而非拆迁补偿行政合同关系。上诉人并非拆迁主体，不具有向第三方支付拆迁补偿款的义务。 城阳区仲村鑫泰酒店质证称：对证据一本身无异议，该证据恰好证明涉案酒店拆迁时李某担任青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会的党委书记、社区主任；对证据二无异议，因青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会拖欠餐费，城阳区仲村鑫泰酒店已经向一审法院提起诉讼，案件正在审理中；对证据三和证据四本身无异议，但不能证明青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会的相关主张。 城阳区仲村鑫泰酒店提交青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会的拆迁协议复印件一份，证明事项：自2015年起该社区居委会以自己名义与村民签订拆迁协议。 青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会对该证据不认可，称该协议涉及旧村改造，与本案是不同的法律关系。 城阳区仲村鑫泰酒店二审申请证人李某出庭作证。李某当庭认可一审证明中的签名是本人所签，签字时间是在其担任青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会党委书记、社区主任职务期间。 青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会对李某的证言提出异议，认为李某与城阳区仲村鑫泰酒店负责人**系表兄弟关系，双方涉嫌恶意串通侵害集体组织利益；涉案证明的出具时间是在李某离职后。 经本院询问证人李某，其对证明中打印好的年月日一栏为何不填写具体时间表示无法解释，对证明中的经营性补偿标准表示无法提交具体依据。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的合法所有权人。只有当拆迁人与被拆迁人达成协议之后,因合同履行发生的争议才适用本案由。 经查，一审中城阳区仲村鑫泰酒店向青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会主张拆迁补偿利益，并没有提交双方签订的拆迁安置补偿合同。本院认为，在城阳区仲村鑫泰酒店未能提交拆迁安置补偿合同的情况下，其主张青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会应按照当地政府拆迁政策规定的标准履行拆迁安置合同义务缺乏基本依据。至于城阳区仲村鑫泰酒店是否符合拆迁安置条件，相关拆迁安置的范围及补偿标准如何确定，应当由相关政府部门裁决。双方当事人由此引发的争议，不属于人民法院民事案件的受理范围。综上，城阳区仲村鑫泰酒店的一审起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5612号民事判决； 二、驳回一审原告城阳区仲村鑫泰酒店的起诉。 一审案件受理费17185元，退还一审原告城阳区仲村鑫泰酒店；二审案件受理费17185元，退还上诉人青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会。 本裁定为终审裁定。 审判长  彭虎成 审判员  魏 文 审判员  张立宁 二〇二〇年七月八日 法官助理 毕文娜 书记员肖梦琦