江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4729号上诉人（原审原告）：吴小玲，女，1979年8月19日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：丁正海，系吴小玲丈夫。上诉人（原审原告）：丁正海，男，1974年8月21日生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审被告）：苏州嘉旭商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路18号万嘉生活广场5F。法定代表人：顾海华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑璐，江苏安颂律师事务所实习律师。上诉人吴小玲、丁正海因与被上诉人苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称嘉旭公司）合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初942号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法审理本案。本案现已审理终结。丁正海、吴小玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由嘉旭公司共同承担。事实与理由：一、对于一审法院审理认定的事实没有异议。二、本案焦点：2018年06月01日开始涉案商铺年租金应该是多少。（2019）年苏0506民初8106号判决书已经发生法律效力，确认了前三年租金收益已经被抵扣了购房款，其中第一年年租金是8313元，是房价的5%，其中第二年年租金是11637元，是房价的7%，其中第三年年租金是13300元，是房价的8%，前三年租金共计33250元。现第四年年租金是4859元，相差太大，嘉旭公司没有做出合理解释，一审法院避而不谈，强调了《委托经营管理合同》如何约定租金和如何计算租金，却不明确前三年的租金是免费使用还是有偿使用。丁正海、吴小玲认为前三年的租金是有偿使用，对此（2019）苏0506民初8106号判决书已进行了认定。嘉旭公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方之间租金分配应当按照涉及的房屋实际的租金以1:9的比例进行分配。吴小玲、丁正海向一审法院起诉请求：判令嘉旭公司支付自2019年6月1日至2020年2月28日的租金6347元。一审法院经审理查明，吴小玲、丁正海于2015年5月22日与苏州甪嘉置业有限公司（以下简称为甪嘉公司）签订合同，购买美嘉商业广场1幢4082室房屋。同日，吴小玲（甲方）与金客源公司（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方将美嘉商业中心4082号商业办公用房，房屋总价166250元委托乙方经营管理，期限：从该房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺于2016年5月30日前正式开业；甲方同意自该房屋开发商正式通知房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管房屋的经营使用权；甲方同意将所购商铺自开业之日起三年使用权无偿提供给乙方，进行统一招商和经营管理，免租期内因商场运营产生的所有费用由乙方承担，相应租金收益，归乙方所有；自开业之日起算第四年至第十年，结算原则为：该房屋实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，租金每季度支付一次；上述租金若因房屋交付时实测面积有差异而导致总价变化的，租金按同等比例调整，如成片（几套或十几套）出租给经营户，则按房屋总价比例分摊计算租金收益。2018年4月19日，吴小玲、丁正海（甲方）与金客源公司（乙方）、嘉旭公司（丙方）签订三方协议，载明甲、乙双方就万嘉生活广场四楼4082号商铺签订委托经营管理合同，甲方为该商铺所有权人，甲方可于2019年6月1日根据委托经营管理合同约定收取租金；甲、乙双方签订的合同所涉及委托经营管理条款内约定的权利及义务，由丙方全权继承，乙方退出经营，不再承担相关义务及责任，甲乙双方别无其他争议，不再相互追究对方任何责任；丙方按照原合同继续履行相关责任和义务。吴小玲、丁正海在协议中签名，并留有银行账号。嘉旭公司于2019年5月28日、8月28日、11月26日分别向吴小玲、丁正海转账支付1214.96元、1207.71元、1207.71元。就此，吴小玲、丁正海认为，该商铺由嘉旭公司出租给健身房使用，其不清楚嘉旭公司如何分配租金，未看到相关材料；委托经营管理合同并非真实意思表示，该合同约定前三年该商铺由嘉旭公司无偿使用，但实际是将租金抵扣到房屋价款中，不存在免费使用，后期第四年至第十年的租金分配原则是开发商应付检查所作，销售人员已口头承诺第四年租金不会低于第三年租金即房屋总价款的8%，嘉旭公司并未按此足额支付。2018年11月，吴小玲、丁正海以嘉旭公司、金客源公司、甪嘉公司为嘉旭公司向一审法院提起诉讼，要求解除委托经营管理合同、返还商铺，后变更为要求嘉旭公司提供租赁合同、租金计算明细、收取租金的材料，并说明受托方为何由金客源公司变更为嘉旭公司。该案审理中，吴小玲、丁正海提供商铺租金结算表，并称是签订三方协议时取得的，该结算表显示“总面积1363.7×单价27.1×月份12×回报0.9=总租金399127.716”，“个人房屋总价166250÷总房屋价13653710.7×总租金399127.716=个人租金4829元”，金客源公司表示，其将租金收益计算给吴小玲、丁正海，吴小玲、丁正海认可后才签订三方协议；嘉旭公司提供由苏州甪嘉投资管理有限公司（甲方）与周权（乙方）签订的编号：406的租赁合同，该合同载明甲方将开店铺号4F-410、建筑面积1363.7㎡房屋出租给周权，店铺名称为阳光100健身会所，租期自2016年3月1日至2026年3月1日；租金部分：（1）月最低保证租金，第1-2年为25.9/月/㎡×1363.7㎡，第3-4年为27.1/月/㎡×1363.7㎡，第5-6年为28/月/㎡×1363.7㎡，第7-8年为29.2/月/㎡×1363.7㎡，第9-10年为30.4/月/㎡×1363.7㎡，（2）月销售额抽成租金，按照当月销售人员乘以抽成比率0%计算，乙方应支付甲方的月租金的计算取（1）月最低保证租金和（2）月销售额抽成租金中较高者；嘉旭公司还提供健身房2018年度缴款明细、租金计算表（2016年-2018年），其中计算表中明确2018年度按27.1/月/㎡计算，年租金总额为443475.24元，吴小玲、丁正海个人购房价166250元，购房总价为13653711元，个人租金90%为4859.85元；吴小玲、丁正海对编号：406的租赁合同关联性予以认可，但认为缴款明细未说明2016年至今收取租金的情况。一审法院于2019年2月19日就该案作出（2018）苏0506民初10324号民事判决，认定委托经营管理合同、三方协议合法有效，嘉旭公司已提供涉案商铺的租赁合同、租金计算明细，并明确2018年之前的租金均按合同载明的计算方式收取，吴小玲、丁正海未明确表示异议，应视为嘉旭公司已按照吴小玲、丁正海要求履行义务；经吴小玲、丁正海同意，三方协议受托方由金客源公司变更为嘉旭公司，金客源公司、嘉旭公司已作出相应说明；因此，该判决驳回吴小玲、丁正海的诉讼请求。后吴小玲、丁正海进行上诉，苏州市中级人民法院于2019年6月24日作出判决，认为嘉旭公司已提供涉案商铺的租赁合同、租金计算明细、租金收取明细，吴小玲、丁正海虽不认可，但未说明合理理由；金客源公司变更为嘉旭公司系三方协商结果，吴小玲、丁正海已签字确认，故以此确定吴小玲、丁正海上诉请求不能成立，故驳回上诉，维持原判。2019年9月，吴小玲、丁正海再次起诉，要求甪嘉公司退还多余房款38250元（即团购费5000元及前三年租金收益33250元），并支付资金使用费。该案中，吴小玲、丁正海认为，业务员王延杰向其出具过预算单，明确购房款是总价187929元，“5000团购抵20000→167929”，“99折→166250”，扣减前三年租金（按5%、7%、8%计算）共33250元，得出房屋价款133000元；甪嘉公司确定该房款计算方法是对的，对收取团购费及前三年租金抵房款的事实无异议。一审法院于2019年11月22日作出（2019）苏0506民初8106号民事判决，认定按照预算单，吴小玲、丁正海实际支付5000元、133000元，吴小玲、丁正海已确认购房款133000元已扣除前三年租金收益，现以合同价格主张房屋总价就为133000元，与委托经营管理合同载明的房价166250元相互矛盾；因此，一审法院确认涉案商铺总价应为187929元，吴小玲、丁正海的团购费、前三年租金收益已抵作购房款，故驳回吴小玲、丁正海的诉讼请求。吴小玲、丁正海就此已提起上诉，该份判决尚未生效。本案一审中，吴小玲、丁正海提供宣传单，盖有“置业顾问：王延杰”及联系电话，列明涉案商铺所在商业综合体的相应信息，其中部分内容为“总价10万/套”，“年租金2万/套，投资回报＞10%”。吴小玲、丁正海表示，开发商已承诺投资回报，委托经营管理合同并非真实意思表示，按开发商解释，仅是应付有关部门检查；委托经营管理合同记载的房价166250元应为133000元加上前三年租金33250元，但是实际购房款还要加上20000元，并考虑“99折”的优惠。嘉旭公司称，从未见过该宣传单，与其无关，其于2018年4月签订三方协议，从2019年6月1日开始向吴小玲、丁正海支付租金，完全按照经营管理合同履行义务，不清楚开发商作出的承诺及三年租金抵扣房款的情况。一审法院认为，根据（2018）苏0506民初10324号案件生效判决，可以确定委托经营管理合同、三方协议合法有效，双方应按此行使权力、履行义务。吴小玲、丁正海认为，委托经营管理合同并非其真实意思表示，无相应证据，不予采信。根据该合同，已确定涉案商铺总价166250元，开业之日起第四年至第十年结算租金收益的方式：该房屋实际租金收入的90%归吴小玲、丁正海所有。可见，租金收益计算标准并非涉案房屋价款的固定比例，比如8%。吴小玲、丁正海认为，购房时，开发商对该收益作出口头承诺，但与委托经营管理合同不符，宣传单更难以认定双方对租金收益形成合意。吴小玲、丁正海主张按房屋价款的8%计算应得租金，缺乏依据，不予采纳。委托经营管理合同明确，以房屋实际租金收入分配租金收益，成片出租的，按房屋合同总价比例分摊租金收益。从查明的情况看，涉案商铺与其他房屋合并出租给健身房使用。吴小玲、丁正海在（2018）苏0506民初10324号案件中确认，签订三方协议时，金客源公司或嘉旭公司向其出租商铺租金结算表，明确健身房租赁合同面积、月租金、所占房屋总价13653710.70元等内容。该案审理过程中，嘉旭公司向吴小玲、丁正海提供与周权签订的租赁合同、租金计算清单，相应租赁面积1363.70㎡、购房总价13653711元、2018年度个人租金为4859.85元。对此，吴小玲、丁正海在一审中未提出异议，二审过程中虽不认可，但未说明合理理由，相应判决已生效。吴小玲、丁正海主张的2019年6月1日至2020年2月28日的租金，对应租赁合同年限为第四年，月租金27.1元/㎡，按此计算该年度租金为443475.24元。根据吴小玲、丁正海房屋价款166250元在租赁合同对应房屋总价款13653711元所占比例计算，应分配给吴小玲、丁正海的90%租金为4859.85元，其中3个季度的租金3644.89元。嘉旭公司已实际支付3630.38元，仍应支付14.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：嘉旭公司于判决生效之日起十日内支付吴小玲、丁正海人民币14.51元。一审案件受理费减半收取为人民币25元，由嘉旭公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，2015年5月22日丁正海、吴小玲与金客源公司签订《委托经营管理合同》，对租金约定为前三年租金收益归金客源公司所有，第四年至第十年实际租金收入的90%归丁正海、吴小玲所有，其余10%作为委托佣金归金客源公司所有。2018年4月19日丁正海、吴小玲与金客源公司、嘉旭公司签订三方协议，约定金客源公司退出经营，金客源公司在《委托经营管理合同》中涉及委托经营管理条款的权利义务由嘉旭公司全权承继，故《委托经营管理合同》中关于租金的约定能够约束丁正海、吴小玲和嘉旭公司。（2018）苏0506民初10324号案件中对于案涉商铺的租金进行了确定，该案已经生效，本案中丁正海、吴小玲亦未能对此提供相反证据，故该判决中认定的租金金额可以作为认定本案事实的依据。一审法院据此计算出本案丁正海、吴小玲主张的2019年6月1日至2020年2月28日期间的租金金额，并无不当。现丁正海、吴小玲上诉认为由于前三年的租金分别为8313元、11637元和13300元，故第四年也应参照前三年的租金比例进行计算，缺乏事实依据，本院不予支持。（2019）苏0506民初8106号判决书中认定前三年的租金已经抵作购房款，与本案中第四年租金的计算方式并无关联性。综上所述，丁正海、吴小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁正海、吴小玲负担。本判决为终审判决。审判员  李晓琼二〇二〇年七月三十日书记员  吴丹娜