江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初239号 原告（反诉被告）:太仓市城厢镇太丰社区居民委员会，住所地太仓市城厢镇太丰社区庙前港路，统一社会信用代码55320585K12242061P。 法定代表人：金震海，主任。 委托诉讼代理人：朱强，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李志超，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：韦日冬，男，1965年12月20日出生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人：陆培源，江苏谐达律师事务所律师。 原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会（以下简称“太丰居委会”）与被告韦日冬土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理。后被告韦日冬提起反诉，本院决定合并审理，并于2019年7月23日作出（2019）苏0585民初2474号民事判决。韦日冬不服该判决，提起上诉。2019年12月2日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终8908号民事裁定，撤销本院（2019）苏0585民初2474号民事判决，本案发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭对本案重新公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太仓市城厢镇太丰社区居民委员会的委托诉讼代理人李志超，被告（反诉原告）韦日冬及其委托诉讼代理人陆培源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太丰居委会向本院提出诉讼请求：判令被告韦日冬支付2007年1月1日至2013年12月31日期间的租金10080元及2014年1月1日至2020年4月7日期间的占有使用费9000元。事实和理由：1993年底，太丰居委会为了使辖区内“长田岸组”低洼地有效利用，经两委会研究决定将该地块出租给韦日冬用以开塘养殖。经协商一致，双方订立了以每亩120元、12亩土地、租期自1994年1月起为期20年的《荒田养鱼承包合同》，其实际性质为“土地租赁”。合同订立生效后至2006年底，韦日冬尚能履行支付每年租金的义务，但从2007年1月起韦日冬即有意违约，始终未能如期履行给付租金的义务。太丰居委会数次催讨，但韦日冬仍未付款。考虑到原合同届满时间为2013年底，太丰居委会于2015年4月13日致函韦日冬，要求其接函后十日内一次性付清所欠租金，如需续租，务必于五日内前来社区洽谈租赁期限及租金调整相关事宜。韦日冬接函后未予理睬，既未与太丰居委会洽谈续租事宜，又未履行支付欠款的义务，并提出各种不合理补偿要求，故太丰居委会诉至法院，请求判令解除双方的不定期租赁关系，并要求韦日冬清理、腾退地上物，将土地恢复原样完好归还太丰村委会，并以1440元/年的标准支付租金和占有使用费，后变更诉讼请求如前。 被告韦日冬针对本诉辩称：1.原、被告签订的《荒田养鱼承包合同》对承包用途、时间、面积、承包费及缴纳方式、承包范围等进行了约定，双方系土地承包合同关系，并非原告主张的土地租赁合同关系；2.对太丰居委会主张的租金、占有使用费的金额予以认可，但2007年至2017年期间的租金和占有使用费已经过了诉讼时效，且韦日冬在2018年10月11日之后已不再占有使用涉案土地，此后承包费不应计算。 反诉原告韦日冬向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告太丰居委会赔偿反诉原告韦日冬经济损失142374元（包括不能搬离的物资104681元、因平房被拆导致的损失37693元）。事实和理由：韦日冬承包的涉案土地原为低洼地，韦日冬投入了大量的人力、物力、财力才可以用于养殖；《荒田养鱼承包合同》第五条约定，甲方保持乙方正常的副业生产，确保运送饲料路、进出水口畅通，电源和电路的供给等一切设施无阻，但在合同签订之初，连接该低洼田与外面的仅有一条泥路，不便行走，后来韦日冬迫不得已修建了一条水泥路运送饲料；1994年至2012年，韦日冬为了解决水源问题不得已用抽水机将周围被拦截残存的水引到鱼塘，而这些水时常有其他农户喷洒的残留农药，导致鱼塘的鱼不正常死亡，给韦日冬造成较大经济损失；直到2012年，当地水利部门疏通了水道，韦日冬养殖水源问题才得以解决。此外，太丰居委会要确保的“电源和电路的供给等一切设施无阻”至今仍未解决，韦日冬的电源供给一直都是从父亲（双凤镇供电）那边接上才得以维持基本用电需求；韦日冬多次与太丰居委会沟通，但太丰居委会仍未解决上述问题，其行为构成违约；韦日冬承包鱼塘之初为了值班、防盗修建了几间平房于2018年10月11日上午在太丰居委会的参与下被拆除，给韦日冬造成了较大经济损失。故韦日冬提起反诉，要求承包期限延长至50年，并要求太丰居委会赔偿损失49072元，后变更诉讼请求如前。 反诉被告太丰居委会针对反诉辩称：1.韦日冬提出的相关损失中开塘费、水泥场地等系经营性投入，太丰居委会作为出租方不应承担此类损失；2.韦日冬提出的生活用房、窗式空调、台式电脑、电子秤等损失，非因太丰居委会导致损坏，太丰居委会不应承担赔偿责任。故请求法院驳回韦日冬的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 1993年12月25日，太仓市城厢镇花墙村委员会（以下简称花墙村委会，后经合并设立太丰居委会，即本案当事人）作为甲方、韦日冬（太仓市新湖镇新闯村伍组）作为乙方，双方签订《荒田养鱼承包合同》，约定“兹有花墙村支部、村委会研究将本村长田岸组一片低洼田农户耕作确不方便，故使村支部、村委会反复讨论，作出决定出租给乙方承包开塘养鱼发展副业。一、出租时间，从1994年1月份开始，定期为20年。二、承包面积，以丈量计算为12亩出租给乙方。三、承包租金费，按每年每亩租金费为120元，折计1440元（包括农业税、粮食上交定购任务、土地上的所有征收及其他费等）乙方概不负责。四、承包租金费交纳方式，甲方开收款凭证盖印向乙方收取租金费，在每年12月底之前。五、甲方要保持乙方正常的副业生产，确保运送饲料路、进出水口畅通，电源和电路供给等一切设施无阻。六、承包范围，除东面一条南北交通路道，其余四周的生长物一次性铲光，确保荒田养鱼塘的通道划归乙方使用，其他人一概不得侵占。七、甲方关心支持乙方水产业，确保乙方安全生产，如出现甲方人到乙方处有不良之行为或阻碍乙方，甲方协作负责处理，八、若有一方违约，则按经济合同法之规定办理。九、此合同一式二份，甲方、乙方各一份，从合同签字盖章之日起生效，并受法律保护。” 上述合同签订后，韦日冬即在涉案土地上开挖鱼塘，并建造了相关地上附属物，其亦按合同约定向花墙村委会交纳租金至2006年年底。 在本案审理过程中，韦日冬陈述其父亲韦某某承包的鱼塘与其承包的鱼塘相临，后父子俩各自搭建的平房被认定违章建设而于同一日被拆除，为此韦日冬向本院提交《关于拆除韦日冬鱼塘违章建设的情况说明》《委托书》复印件各一份，拟证明太丰居委会参与拆违，对其造成损失。其中，情况说明系太丰居委会出具，内容为“太丰社区在请求政府拆除韦日冬租赁鱼塘违章过程中是通过电话联系，9月12日在第一次张贴两违认定书等资料后，社区资产办主任张某某曾电话通知韦日冬要拆除违章，韦日冬随后也到社区，韦日冬提出违章土地权属问题，部分土地位于双凤。社区了解情况后向城厢镇国土分局反映情况，因此于9月30日将重制的两违认定等资料张贴在其铁门上。韦日冬于1994年与我社区签订租赁协议，当时地块为低洼农田，地面无任何建筑物，租赁后开挖了三个鱼塘，并私自搭建了此次拆违的建筑物，鱼塘为下面卫片红色区域（附卫片）”；委托书系太仓市城厢镇人民政府出具，内容为“兹委托城厢镇党委副书记江某某、太丰社区副书记顾某参加2019年1月14日下午2点，在市政府1号楼1317会议室举行的城厢镇拆除韦某某违章搭建的行政复议听证会”。对此，太丰居委会认为韦日冬主张的平房系太仓市城厢镇人民政府行政行为拆除，与其无关。 关于韦日冬在涉案土地上的投入，经韦日冬申请，本院委托苏州某某某土地房地产估价咨询有限公司对相关地上附属物的价值进行评估。经现场勘查，该公司出具资产评估报告，结论为：1.开塘费18900元，2.水泥场地518元，3.水泥板4550元，4.架设电线（含电线杆）4308元（含人工费），5.防盗铁丝网（含水泥柱）2680元（含人工费），6.自来水管2450元（含人工费），7.果树300元，8.香樟1250元，9.银杏400元，10.砂石路1300元，11.水泥路52275元，12.石驳岸15750元；上述项目合计104681元，且评估基准日为现场勘查日（2020年4月7日）；13.生产生活用房36173元，14.窗式空调450元，15.台式电脑750元，16.电子秤320元；上述项目（已损坏资产）合计37693元，且评估基准日为资产损坏日（2018年10月11日）。韦日冬为此次评估支付费用2340元。 在2020年4月7日现场勘查时，双方一致确认由韦日冬将涉案土地按现状归还太丰居委会，双方亦对相关诉讼请求作相应调整。 上述事实，有韦日冬提供的情况说明、委托书、现场照片，双方均提供的荒田养鱼承包合同，苏州某某某土地房地产估价咨询有限公司出具的资产评估报告书、发票，本院制作的交接笔录、开庭笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十一条第三款规定，公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。《中华人民共和国民法通则》于1987年1月1日起施行，本案双方之间的《荒地养鱼承包合同》于1993年12月25日签订，此时尚未开展土地第二轮承包，双方之间的权利义务关系应依据《中华人民共和国民法通则》等相关规定来确定。双方之间的合同主文虽约定了出租等内容，但亦包含了大量的承包内容。根据该合同可以确定涉案低洼地土地的名称、坐落、面积、期限为20年，用途为养鱼发展副业，并且还约定了双方的权利义务。故结合该合同签订的时代背景，本院采纳韦日冬的主张，确认该合同系双方对于涉案12亩低洼地进行承包经营而签订的承包合同。 2003年3月1日施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第六十二条规定，本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。根据该条规定，太丰居委会与韦日冬之间的承包合同继续有效。双方之间的承包合同于2013年12月到期，按照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，涉案土地属于以其他方式承包的农村土地，由于韦日冬并非太丰居委会集体经济组织内部成员，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由于双方没有在第二轮土地承包以及《中华人民共和国农村土地承包法》实施后办理权属材料，且涉案的土地承包并非家庭承包经营，韦日冬要求承包期限直接延期30年缺乏依据。现双方于2020年4月7日一致确认按现状返还涉案土地，并变更相应诉讼请求，系双方自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。针对双方变更后的诉讼请求，本院分析如下： 针对本诉部分。首先，关于诉讼时效的问题，《最高人民法院》第五条规定,当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《荒田养鱼承包合同》约定承包租金费于每年12月底交纳，但韦日冬自2007年起即持续拖欠费用，故太丰居委会主张2007年1月1日至2020年4月7日期间租金的请求未超过诉讼时效；其次，关于韦日冬抗辩自2018年10月11日后不应计算费用的问题，韦日冬主张该日起其未再占有使用涉案土地，但并未与太丰居委会办理相应的交接手续，太丰居委会亦不予认可，且其提起反诉要求将承包期限延长至50年的请求，亦与其主张的上述事实不符。双方直至本案审理过程中才于2020年4月7日一致确认按现状返还涉案土地，现太丰居委会以《荒田养鱼承包合同》约定的标准主张2007年1月1日至2020年4月7日租金（承包费）及占有使用费19080元，于法有据，本院依法予以支持。 针对反诉部分。《江苏省高级人民法院关于执行和若干问题的意见》第十条第（二）项的规定，承包经营到期后，承包方对承包经营过程中在承包地上建造的建筑物、构建物等地上附属物要求发包方予以补偿的，该附属物如确属承包经营所必须，而在承包合同终止时又无法拆除或拆除将严重影响其价值的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或该地上附属物按照相关法律、行政法规规定必须履行建造审批手续而未经审批的除外。韦日冬在涉案土地上开塘铺路并设置水电、防盗设施等系为经营鱼塘所必须，且双方在《荒田养鱼承包合同》第五条亦有相应约定，故韦日冬要求太丰居委会对其添附的相应设施进行补偿，本院予以支持。韦日冬在鱼塘附近栽种的果树、香樟、银杏等物，虽非经营鱼塘所必须，考虑到双方一致确认按现状归还涉案土地的事实，故为衡平双方利益，将树木折价归属于太丰居委会较为妥当。经韦日冬申请，由本院委托评估机构对现存的相关地上附属物的价值进行评估，总价值为104681元。至于韦日冬主张的在2018年10月11日被拆除的生产生活用房及其他被损坏物品的损失等，鉴于该生产生活用房系政府按照违章建设予以拆除，韦日冬要求太丰居委会在本案中进行赔偿或补偿，于法无据，本院不予支持。 综上，《荒地养鱼承包合同》期满后，韦日冬继续占有使用涉案土地，理应按原约定的标准继续支付费用至返还涉案土地；返还涉案土地时，太丰居委会亦应对韦日冬承包经营期间添附的相应附属物进行补偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十一条第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年）第六十二条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第五条的规定，判决如下： 一、被告韦日冬支付原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会承包费及占有使用费19080元。 二、反诉被告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会支付反诉原告韦日冬地上附属物补偿款104681元。 上述二项相抵扣，由太仓市城厢镇太丰社区居民委员会于本判决生效之日起7日内支付韦日冬85601元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费277元，由被告韦日冬承担。反诉案件受理费3148元、减半收取1574元，鉴定费2340元，合计3914元，由反诉原告韦日冬承担1036元，由反诉被告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会承担2878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王颖瑛 人民陪审员  张 乔 人民陪审员  吴雪荣 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  单如军