河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6030号原告：洛阳滨江房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区瀛洲路1001号商4幢202。法定代表人：顾兴春，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑宝宝，河南都典律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：樊乾龙，河南都典律师事务所实习律师，一般代理。被告：李武松，男，汉族，1974年3月14日出生，住河南省洛阳市洛龙区。原告洛阳滨江房地产开发有限公司（以下简称“滨江房地产公司”）诉被告李武松商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案公开开庭进行了审理，原告滨江房地产公司的委托诉讼代理人郑宝宝、樊乾龙到庭参加了诉讼，被告李武松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告滨江房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除滨江房地产公司与李武松在2013年3月4日签订的商品房买卖合同，并判令被告向原告返还位于洛阳市××路水××菁华小区××单元××号房屋，并协助原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续。2、本案的受理费、公告费、送达费等费用由被告承担。事实与理由：2013年3月4日原告滨江房地产公司与被告李武松签订了商品房买卖合同，双方约定：滨江房地产公司将位于洛阳市××路水××菁华小区××单元××号房屋出售给李武松，总金额：柒拾贰万叁仟壹佰壹拾柒元。被告李武松以按揭贷款方式买房，2013年3月28日李武松与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了借款合同，借款金额50000元，由滨江房地产公司对借款承担阶段性的连带担保责任。2018年9月20日洛阳市西工区人民法院作出（2018）豫0303民初3103号民事判决书，判令解除中国建设银行股份有限公司洛阳分行与李武松之间的借款合同，并收回借款。至此，由于李武松未按照与原告签订的《商品房预售合同》支付购房款，致使原告与被告签订的商品房买卖合同目的无法实现，原告有权依法解除购房合同。另外2013年4月10日前原告滨江房地产公司对该房屋进行了交付。在2015年原告滨江房地产公司通知业主李武松依据《商品房预售合同》相关约定办理产权证书，经多次催告，李武松未依约履行相关义务，导致该房屋无法办理产权证书。按照合同补充协议第一条及合同第七条约定原告有权解除合同。原告认为，合法成立的合同应该被遵守，合同相关约定应该被维护。被告的违约行为，导致原告出卖房屋的目的根本无法实现，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李武松未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2013年3月4日，滨江房地产公司作为出卖人、李武松作为买受人签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0188258），滨江房地产公司将其开发的位于洛阳新区瀛洲路以东规划路以南水木菁华二期第10幢1单元1-1801号房屋（房屋代码为391210）以总价款723117元出卖给李武松；付款方式为买受人于2013年2月20日付定金20000元整，于2013年3月2日付首付款203117元，剩余房款500000元办理贷款。2013年3月26日，李武松（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司洛阳分行（贷款人、抵押权人）、滨江房地产公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：李武松向中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）贷款500000元用于购买案涉房屋，滨江房地产公司为该合同承担阶段性连带责任保证。该借款合同签订后，建行洛阳分行向李武松发放了贷款。由于李武松未按约定向建行洛阳分行还款。建行洛阳分行多次扣划滨江房地产公司保证金用于偿还案涉贷款本息。2018年，建行洛阳分行以李武松、滨江房地产公司为被告向洛阳市西工区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼。洛阳市西工区人民法院经审理后于2018年9月20日作出（2018）豫0303民初3103号民事判决书，判决：“一、解除中国建设银行股份有限公司洛阳分行与李武松于2013年3月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定义务终止履行；二、李武松于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息、罚息合计420721.55元（该数据暂算至2018年9月11日，之后的利息、罚息按合同约定计算至款项付清之日止，具体数额以建设银行信贷系统计算数据为准）；三、洛阳滨江房地产开发有限公司对第二项判项金额承担连带保证责任。洛阳滨江房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向李武松追偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。”根据该判决，至2020年4月30日滨江房地产公司履行保证责任结清了李武松名下的房贷，合计代偿金额为550182.65元。另查明，就案涉房屋，洛阳市涧西区人民法院于2019年9月2日作出（2019）豫0305执562号执行裁定书，载明：“移送执行机构：本院刑事审判庭。被执行人：赖亚军，男，1971年2月2日出生，汉族，身份证号：，住洛阳市××水××菁华小区××号，系河南亚安基础工程有限公司法定代表人。现羁押于三门峡监狱。本院依据已经发生法律效力的河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305刑初65号刑事判决和本院刑事审判庭移送的执行清单，立案执行赖亚军非法吸收公众存款一案。洛阳市公安局长春路分局于2017年11月30日查封李武松名下位于洛阳市××水××菁华小区××房产（该房产为按揭贷款住房，产权人为李武松，实际为雅安公司实际控制人赖亚军及其家人居住，一直由亚安公司负责还款）。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条及《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第五条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，裁定如下：查封、拍卖、变卖李武松名下位于洛阳市××水××菁华小区××房产。本裁定送达后即发生法律效力。”后洛阳市涧西区人民法院向滨江房地产公司送达（2019）豫0305执562号协助执行通知书，要求滨江房地产公司协助执行以下项目：“冻结、扣留、提取李武松名下位于河南省××、规划路以南水木菁华二期10幢1-1801号房产（该房产系本院刑事案件应当予以追缴的赃物）的首付款223117元，限你单位三日内将上述款项汇转入下述法院账户内，未经本院许可，不得向任何人支付。全称：洛阳市涧西区人民法院执行款专户账户：67×××61开户行：洛阳银行丽春支行”。2020年4月30日，滨江房地产公司向洛阳市涧西区人民法院交纳了前述执行款223117元。根据洛阳市不动产登记中心出具的案涉房产的《洛阳市不动产登记中心预告登记情况记载表》显示，案涉房产办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为李武松。本院认为：本案原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案被告李武松未按照约定履行向建行洛阳分行偿还按揭贷款的义务，致使建行洛阳分行起诉解除了双方之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由原告滨江房地产公司向建行洛阳分行结清贷款，合计代偿550182.65元；另根据洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305执562号执行裁定书及协助执行通知书，原告滨江房地产已将案涉房产的首付款223117元交付至洛阳市涧西区人民法院。由此导致原告滨江房地产公司出售案涉房产获取购房款的合同目的不能实现，被告李武松已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告滨江房地产公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房预售合同解除后，原告滨江房地产公司主张被告李武松返还案涉房屋并要求其协助办理案涉合同的备案注销手续，本院依法予以支持。被告李武松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其民事诉讼权利，法律规定的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳滨江房地产开发有限公司与被告李武松于2013年3月4日签订的合同编号为YS0188258的《商品房预售合同》；被告李武松应配合原告洛阳滨江房地产开发有限公司办理该《商品房预售合同》的备案注销手续。二、被告李武松应于本判决生效之日起十日内将位于洛阳新区瀛洲路以东规划路以南水木菁华二期第10幢1单元1-1801号房屋返还原告洛阳滨江房地产开发有限公司；三、驳回原告洛阳滨江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费11031元、保全费980元，由被告李武松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李改飞二〇二〇年七月三十日书记员  何佳颖