湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4598号原告：王迪，女，1992年2月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：罗丹，湖南金厚律师事务所律师。被告：长沙青禾房地产经纪有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303号，统一社会信用代码914301003294538492。法定代表人：谢和青，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨铁，湖南琼武律师事务所律师。原告王迪与被告长沙青禾房地产经纪有限公司(以下简称“青禾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王迪及其委托诉讼代理人罗丹，被告青禾公司的委托诉讼代理人杨铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王迪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》；2.判令被告立即向原告退还首付款533345元、契税42534元、以及相关杂费52593元，共计628472元；3.判令被告立即向原告支付违约金33283元（计算方式：以1063345元为基数，按照万分之一每天的标准，自2019年6月13日起至2020年4月21日合同解除之日止为33283元）；4.判令被告承担本案全部的诉讼费用（包含立案受理费、保全费、保全担保费、执行费、评估拍卖费等）。事实与理由：原告与被告在案外人尤某（湖南新环境房屋网络科技有限公司员工）的介绍下，于2019年4月29日订立了《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》（编号：247）。被告将位于长沙市天心区之物业，建筑面积为37.6平方米，铺号247室商铺出售给原告。合同中第三条约定：“依照合同，双方约定买方应于本合同签订之日支付首期房款人民币533345元。买方通过银行贷款（按揭、消费、抵押贷款等方式）向甲方支付剩余购房款530000元。首期房款付清后双方于30个工作日内办理并完成过户手续”。第六条约定：“若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格万分之一每天作为违约金，逾期超过30个工作日，守约方有权解除合同并向违约方索赔违约金”。合同还对其他事项进行了约定。原、被告签订合同当日，即2019年4月29日，原告按约将首付款533345元、契税42534元、以及相关杂费52593元，共计628472元支付至被告公司账户，被告在收到上述款项后向原告出具了《收据》，并加盖被告公司财务专用章。但是，原告在完成所有付款义务后，被告却一直以各种理由拒绝按约按时将商铺过户到原告名下。原告以及商铺介绍人尤某多次向被告催促过户事宜，均无果。原告无奈，于2020年4月21日正式函告被告，要求解除双方签订的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》。原告认为，涉案合同系原被告双方自愿签订，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。现被告逾期办理过户，且已超过合同约定最后期限的30个工作日，造成根本性违约。根据合同约定以及相关法律规定，原告有权行使合同解除权，要求被告退还原告支付的所有款项，且被告应当承担相应的违约责任。被告青禾公司辩称：原、被告签订的合同中约定了“30个工作日内办理完过户手续”，但原、被告在30个工作日后才开始进行与商铺转让相关的工作，王迪积极配合办理了商铺网签手续，也积极的向多家银行申请办理53万元的按揭贷款，王迪对青禾公司延期办理房产证一事是没有异议的，原、被告虽没再签订补充协议，但也应当认定双方对履行期限做出了变更。2020年3月王迪在得知银行只能贷款40万元，不愿意增加首付款的差额部分后才提出以青禾公司违约，违反了“30个工作日内办理完过户手续”的条款，故本案实质上是因为王迪不能从银行贷款53万元，王迪不愿意增加首付款造成的，且《商铺买卖合同》第三条B款也约定了在银行不能贷款53万元的情况下，王迪有增加首付款的义务，故本案不能适用《商铺买卖合同》中约定的违约条款认定青禾公司违约，也不能判决解除合同。2020年3月，王迪明确提出不接受银行40万元的贷款，不愿意增加首付款，青禾公司也就没有帮助王迪完成商铺转让的最后手续。青禾公司虽然有先行为王迪办理商铺过户的义务，但在王迪拒绝了银行贷款，也拒绝增加首付款的情况下，青禾公司有理由相信王迪也将面临违约，青禾公司有暂时中止履行合同的权利。故青禾公司并没有违约，不应承担所谓的违约金。本案中青禾公司并没有违约，不能适用《商铺买卖合同》中约定的条款认定其违约，后来在王迪有可能违约的情况下是在行使不安抗辩权，故请求法院依法驳回原告王迪的诉讼请求。经审理查明：2019年4月29日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》（合同编号247），合同第一条约定，甲方出售位于长沙市天心区之物业，商铺铺号247室，建筑面积为37.6平方米，以上均以房产证或相关法律文书记载为准。乙方对甲方出售的房屋已作详细了解，并己实地看房，对该房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买。第二条约定，该商铺转让总金额为人民币1063345元。该房屋的相关资料以产权信息登记为准，如该房屋产权尚需办理分割、继承、赠与、离异等完善产权的变更手续行为，则甲方应承担相关费用，以使甲方对该房屋具备合法的完全处分权。第三条付款方式约定，甲乙双方约定按商业贷款的方式付款，买方应于本合同签订之日支付首期房款人民币533345元。买方通过银行贷款（按揭、消费、抵押贷款等方式）向甲方支付剩余购房款530000元。首期房款付清后双方于30个工作日内办理并完成过户手续。注：此房款由买方的贷款银行直接放款至甲方指定的账号支付。甲乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。第六条约定，若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格万分之一每天作为违约金，逾期超过30个工作日，守约方有权解除合同并向违约方索赔违约金。第十条约定，本合同一式两份，自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了购买商铺首付款533345元、契税42534元以及其他费用52593元，共计628472元，被告在收到上述款项后出具了加盖公司财务专用章的《收据》。2019年6月24日，原告与被告工作人员将涉案房屋办理不动产转移登记申请人资料验证单提交给长沙市不动产登记中心，但此后一直未办理过户手续。2019年12月至2020年1月，原告与被告至银行办理抵押贷款的审批手续，但一直未通过贷款53万元的审批手续。2020年4月21日，原告向被告发送了《解除合同通知书》，以被告违反案涉商铺买卖合同第三条中“首期房款付清后双方于30个工作日内办理并完成过户手续”为由，依据合同第六条约定，主张于2020年4月21日起解除双方签订的商铺买卖合同，并要求被告退还收取的相关款项及承担违约责任。另查明，涉案房屋的产权人为案外人李凤英，被告青禾公司接受李凤英委托，对外销售涉案商铺。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》、收据、刷卡凭证、解除合同通知书、短信截图、邮箱截图、证人尤某的证人证言等证据，被告提交并经庭审质证的李凤英《不动产产权证》、《不动产转移登记申请人资料验证单》《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、原告2020年1月16日向长沙农商行雨城支行申请的贷款资料、《个人住房借款担保合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告2019年4月29日签订的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。关于案涉合同的解除问题，原告主张被告违反案涉商铺买卖合同第三条中“首期房款付清后双方于30个工作日内办理并完成过户手续”的期限约定，原告有权解除合同；对此，本院认为，房屋过户手续未在约定期限内完成，被告确实存在违约行为，但在约定期限超过后，原告并未就此提出异议，而是继续配合被告办理了房屋交易的后续事项，双方虽未就期限的变更签订补充协议，但原告继续履行合同的行为已说明双方对履行期限做出了变更，根据诚实信用原则，本院不能据此认定被告存在违约行为而确认解除双方签订的合同。但鉴于合同约定的按揭贷款无法办理，双方就后续支付款项的时间及金额亦无法达成一致，过户手续亦迟迟未能办理，原告已明确主张解除合同，拒绝履行后续合同义务等情况，案涉商铺买卖合同已无继续全面履行完毕的条件，该合同应予解除，故本院根据本案起诉状副本送达给被告青禾公司的时间确认原、被告签订的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》自2020年5月28日起予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对于原告要求被告退还已收取的首付款、契税以及其他费用共计628472元的主张，本院予以支持。对合同解除后的违约责任问题，根据现有证据材料，不能认定房屋按揭贷款、过户等事项办理的逾期系被告单方过错造成，故对原告要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告王迪与被告长沙青禾房地产经纪有限公司于2019年4月29日签订的《新开铺润丰园二楼项目商铺买卖合同》自2020年5月28日起予以解除;二、限被告长沙青禾房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王迪退还已收取的首付款、契税以及其他费用共计628472元；三、驳回原告王迪的其他诉讼请求。如果被告长沙青禾房地产经纪有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5209元，由原告王迪承担2604.5元，被告长沙青禾房地产经纪有限公司承担2604.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年七月十七日法官助理李余庆书记员柳遇珍