湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终349号上诉人（原审被告）：吴卫兵，男，1968年2月12日出生，汉族，住鄂州市。被上诉人（原审原告）：鄂州市广顺物业管理有限公司，住所地：鄂州市滨湖南路月畔湾小区F栋一层架空层。法定代表人：肖慎银，该公司经理。委托诉讼代理人：吴卫华，湖北伸道律师事务所律师。上诉人吴卫兵因与被上诉人鄂州市广顺物业管理有限公司（以下简称广顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初298号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴卫兵上诉请求：1、依法撤销（2020）鄂0704民初298号民事判决第一项，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由广顺物业公司承担。事实与理由：一、上诉人利益受损，至今仍未赔偿。2013年5月，因外墙渗水，导致上诉人装修墙面出现约12平方米的水渍，上诉人向广顺物业公司反映，但最后不了了之。同年上诉人刚买不到两个月的电动车被盗，上诉人向广顺物业公司反映并向派出所报案，但广顺物业公司至今未与上诉人商谈如何进行补偿。二、一审判决认定《物业服务协议》合法有效是错误的，应依法予以撤销。一审判决认定“2012年9月1日鄂州市富实房地产置业有限公司与吴卫兵办理其购买的鄂州市滨湖南路月畔湾小区F栋2905室的交付手续”不属实，因为直到2016年仍有很多小区业主起诉鄂州市富实地产置业有限公司交房不及时。广顺物业公司利用其掌管业主房屋钥匙的有利地位，以不签订协议不给钥匙，不能装修胁迫吴卫兵签订物业管理服务协议。三、双方签订的《物业管理服务协议》将房屋面积写错，且签订该协议时没有合法的收费标准。四、广顺物业公司服务质量与收费标准严重不符。楼房公用部分、屋顶楼面长时间无人清理。五、广顺物业公司帮助开发商进行房屋改造，将架空层改成商品房出售，严重损害了广大业主的利益。广顺物业公司辩称，一、物业公司主要是服务小区的公共部分，业主在享受到物业公司的服务的同时应该支付物业费，被上诉人收费标准严格按照鄂州市物价局的批复执行，不存在多收上诉人物业费现象。二、上诉人无证据证实被上诉人存在胁迫签协议的行为。三、房屋漏水并不是物业公司造成的，上诉人可向相关责任人主张权利。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。广顺物业公司向一审法院起诉请求：一、判令吴卫兵一次性支付物业服务费9,657.02元（截止2019年10月31日），违约金1,931.40元，合计11,588.42元；二、由吴卫兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月1日，吴卫兵取得其购买的位于月畔湾小区F幢独单元2905室房屋钥匙。2012年9月14日，广顺物业公司（乙方）与吴卫兵（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由乙方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；甲方交费时间为第一次预缴一年，第二年开始按季度/年度缴费；收费标准以鄂州市物价局核准备案的定价为准；乙方违反协议，未达到管理服务约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，逾期不交者，乙方有权按时加收欠缴金额千分之五的滞纳金；对欠费三个月以上的业主，可向其收取欠费总额的百分之二十违约金；协议还对其他内容进行了约定。2012年12月28日，鄂州市物价局作出鄂州价服函[2012]43号《市物价局关于月畔湾住宅小区物业服务收费标准的批复》，批复内容包括“物业综合管理服务费高层住宅每平方米每月1.20元”“物业综合管理服务费包括：清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。”“以上收费标准为最高标准，你公司可根据具体情况向下浮动。”吴卫兵于2012年9月14日缴纳2012年9月1日至2013年9月30日的物业管理费用1,761.00元，因其认为物业公司服务未尽义务等原因拒绝缴纳物业管理费引起纠纷。一审法院认为，广顺物业公司与吴卫兵签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，广顺物业公司按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，吴卫兵接受广顺物业公司提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费，该公司要求吴卫兵支付拖欠物业费的请求，依法应予支持，因其诉请金额9,657.02元未超出吴卫兵应缴金额，故依法予以支持。在广顺物业公司履行合同期间，对涉案小区的物业管理存在一定问题，如小区业主被盗、卫生等问题，而对于这些服务问题该公司未积极采取相应措施予以补救和整改，对此广顺物业公司应当承担相应违约责任，且其对纠纷产生负有一定责任，故一审法院酌定扣减10%的物业费，广顺物业公司要求吴卫兵支付违约金的请求，依法不予支持。虽然广顺物业公司在物业服务上存在不足，但不是房屋质量的责任主体，业主不能以拒绝支付物业费的方式表达诉求，应当采取合理合法的方式解决问题和矛盾，而广顺物业公司则应当严格按照合同约定内容履行自己应尽的服务义务，尽职尽责做好物业服务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，判决：一、吴卫兵自判决生效之日起十五日内支付鄂州市广顺物业管理有限公司物业服务费8,691.31元。二、驳回鄂州市广顺物业管理有限公司对吴卫兵的其他诉讼请求。一审案件受理费90.00元减半收取45.00元，由吴卫兵负担（此款鄂州市广顺物业管理有限公司已预交，待判决生效后由吴卫兵直接向该公司支付）。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原判认定事实属实，本院依法予以确认。结合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：吴卫兵应否支付下欠物业管理费8691.31元。本院认为，吴卫兵与广顺物业公司签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。广顺物业公司已为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业服务费的权利。吴卫兵亦享受了广顺物业公司为小区提供的物业服务，应缴纳相应的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴卫兵未按协议约定向广顺物业公司交纳物业管理费，构成违约，应当承担继续履行的民事责任。其提出广顺物业公司胁迫签合同、违规超面积收费等上诉理由因无证据证实，本院依法不予支持。鉴于广顺物业公司在履行合同中存在一定瑕疵，故一审法院扣减广顺物业公司应收取物业服务费的10%，并对其违约金的请求不予支持。吴卫兵认为广顺物业公司未尽到物业管理职责，要求不交纳物业服务费的上诉请求本院不予支持。吴卫兵上诉提出因房屋质量造成屋面渗水、电动车被盗造成其损失等问题，与本案的物业服务合同法律关系系不同的法律关系，吴卫兵可另行向相关责任人主张。综上，吴卫兵的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由吴卫兵负担。本判决为终审判决。审判长  李慧捷审判员  黄剑萍审判员  项 萌二〇二〇年七月十五日法官助理杨帅阁书记员蒋艳