浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5354号 原告：何恒星，男，1969年2月28日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：杨丽娟，女，1974年10月21日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：何政锋，男，1998年9月13日出生，汉族，住福建省浦城县。 共同委托诉讼代理人：叶建斌、刘立萍，浙江拓思律师事务所律师。 被告：李仙华，女，1957年7月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：陈康，男，1986年2月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 共同委托诉讼代理人：陈凤鸣，浙江大平律师事务所律师。 原告何恒星、杨丽娟、何政锋为与被告李仙华、陈康房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院提起诉讼，本院于次日立案。2020年5月22日，二被告对三原告提起反诉。2020年7月8日，二被告撤回对三原告的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人叶建斌、被告陈康及其二被告共同委托诉讼代理人陈凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何恒星、杨丽娟、何政锋向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即将坐落于东阳市房屋交付给三原告；二、判令两被告支付原告房屋占有使用费（其中1、5、6楼从2018年12月24日起参照同地段同类房屋租金标准计算至2019年2月28日止；整栋房屋从2019年3月1日起参照同地段同类房屋租金标准计算至实际交付之日止，房屋占有使用费最终以鉴定结论确认的标准为依据）、违约金720000元；三、原告为实现债权支出的律师费50000元由两被告承担；四、被告陈康对三原告所负上述债务与2019浙0782民初12423号民事判决书确认的三原告对被告陈康所负债务（何恒星。杨丽娟、何政锋支付陈康购房款42万元及自2018年12月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止的利息，何恒星、杨丽娟、何政锋支付陈康律师费30000元）等额部分相互抵消。事实和理由：被告李仙华与其丈夫陈松浩（现己去世）系坐落于东阳市房屋原所有权人。2018年11月14日，李仙华、陈松浩委托其子陈康与三原告签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（李仙华、陈松浩）将坐落于东阳市房屋转让给乙方（何恒星、杨丽娟、何政锋），转让价款为360万元；甲方承诺该房屋的1楼、5楼、6楼于过户当日交付给乙方，该房屋的2楼、3楼、4楼于2019年3月1日前交付给乙方；若甲方违约……向乙方支付总房款的20%的违约金；甲乙双方任何一方违约，守约方产生的律师代理费由违约方承担；若本合同在履行期间发生争议的，同意向义乌市人民法院起诉。涉案房屋于2018年12月24日过户至原告名下，但两被告至今仍占有涉案房屋，拒绝交付涉案房屋。三原告积极履行合同义务，支付了318万元购房款，因资金紧张尚欠42万元购房款未付。为此，被告陈康以合同权利受让 人的身份向贵院起诉，贵院作出（2019）浙0782民初12423号民事判决书，判决何恒星、杨丽娟、何政锋支付陈康购房款42万元及利息（自2018年12月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止），何恒星、杨丽娟、何政锋支付陈康律师费30000元。该判决书现己生效。三原告认为，根据合同约定，两被告应于2018年12月24日将该房屋的1楼、5楼、6楼交付给乙方，于2019年3月1日前将该房屋的2楼、3楼、4楼交付给乙方，但两被告拒不交付，至今仍占有涉案房屋，其行为己构成违约，应及时交付房屋、支付占有期间的房屋占有使用费，并按合同约定承担违约责任。为主张权利，三原告需支付律师代理费50000元。 被告李仙华、陈康辩称：一、转让房屋已于2020年12月24日过户在原告名下，但原告除起诉要求交付房屋外，至今放弃交付房屋权利。现原告要求交付房屋，被告随时予以配合。二、被告不存在逾期交付房屋的违约事实，不应承担违约责任。首先，房屋买卖合同没有约定逾期交付房屋应承担购房款20%的违约金。其次，原告自购房以来至起诉之日止，怠于行使交付房屋的权利，在被告及中介公司再三催促交付房屋的情况下，没有前往被告处交接房屋。究其原因，原告自认为投资错误，受让房屋银行超常抵押310万元后，也无法履行后续50万元及利息的义务，在房屋抵押贷款及过户后，破罐子破摔，将刚受让的房屋随即放在其他中介公司转卖，无履行合同后续付款义务的任何表示（包括判决给付义务也未履行），也不要求交付房屋，被告不存在逾期交付房屋的合同违约。2019年3月24日原告何恒星和被告陈康进行手机通话，通话过程中双方明确表示先付尾款后交付房屋，原告何恒星满口答应。由于被告不存在违约，也就不存在赔偿租金及支付违约金的民事责任。请求驳回原告的诉讼请求。 原告何恒星、杨丽娟、何政锋举证如下：1、房屋买卖合同，证明一、李仙华、陈松浩将坐落于东阳市房屋转让三原告，转让价款为360万元；二、该房屋的1、5、6楼应于2018年12月24日交付给三原告，该房屋的2、3、4楼应于2019年3月1日前交付给三原告；三、若李仙华、陈松浩违约，应向三原告支付总房款的20%即720000元的违约金；四、三原告支出的律师费由两被告承担；五、本案由义乌市人民法院管辖；2、补充协议，证明双方约定三原告支付购房款的期限为2019年3月31日；3、不动产权证书，证明涉案房屋已于2018年12月24日过户至原告名下；4、（2019）浙0782民初12423号民事判决书，证明一、李仙华、陈松浩将其对三原告的享有的42万元本息债权转让给陈康；二、三原告对被告陈康负债42万元及月利率2%的利息；5、法律服务委托合同，证明三原告为主张权利需支付律师费50000元；6、发票，证明三原告为主张权利支付律师费15000元；7、浙江省火化信息查询（打印件），证明陈松浩已死亡的事实；8、东阳市自来水厂用户台账，证明涉案房屋仍由两被告占有、使用，至今未交付；9、中介公司情况说明，证明因为被告要求中介公司出具情况说明，在原告的情况说明中表示“至今受让人尚有50万元尾款未付清”表述错误，以判决书为准。 被告李仙华、陈康质证如下：对上述证据的真实性均无异议。证据1，证明目的有异议，原告证明房屋交付时间，1、5、6楼房屋交付的时间在2018年12月24日，但是这一天交付房屋的时候被告明确告诉原告房屋已腾空可以交付，原告何恒星回答说不着急；2、3、4楼合同约定是2019年3月1日交付没错，2019年3月24日双方通过谈话变更了房屋交付条件，即先付款后交付房屋；合同中支付违约金20%只规定了两种情况，一种是逾期过户，一种是逾期付款，没有约定逾期交房要支付违约金。证据2，该补充协议反证了原告逾期付款的违约责任，补充协议约定2019年3月31日支付尾款，但原告至今没有履行，该补充协议同时约定该款项如乙方逾期支付给甲方的则按照违约处理。其他证据的三性均无异议。中介公司出具的情况说明50万变更为42万元是符合客观的，由于原告把判决书拿至中介公司，遵从判决的事实没错。水电费的问题，房屋已经腾空，产生水费的原因是水箱阀门坏了，漏水产生的水费，不是居住产生的水费，后来维修后就没有产生水费了。 本院对上述证据的真实性均予以认定。 被告李仙华、陈康举证如下：1、房屋买卖合同（复印件）、补充协议（复印件）、录音光盘及译文，证明原告逾期至今未支付购房款42万元义务，被告享有先履行抗辩权，被告不构成合同违约；2、情况说明（照片打印件），证明房屋交接时已经符合交接条件，但是何恒星明确表示不着急，说明是何恒星自己对房屋交付交接权利的放弃。 原告何恒星、杨丽娟、何政锋质证如下：证据1，房屋买卖合同、补充协议真实性无异议，因其已在12423号案件中提交，现在重复提交没有意义，录音光盘及文字整理真实性无异议，关联性看，被告明确说没有搬掉，且不能证明被告主张的先履行抗辩权，原告何恒星没有说明可以在付款之后交房，里面说的“好的好的，没事”这些措辞都是中国式的客套话，无法表述其同意或不同意的任何意思表示，且被告也没有明确说明要求先付尾款再交房，双方并未形成先付尾款后交房的合意，不能证明被告的证明目的，无法证明被告享有先履行抗辩权；证据2，情况说明未提供原件，真实性有异议，照片是否是原件也不清楚，情况说明中有措辞“陈康称所有的房屋基本腾空”，中介机构称情况说明中所有内容均为被告个人陈述，然后由中介机构根据其陈述编辑成文，仅表述了被告的单方面意思，相当于被告当事人陈述，没有任何证明效力。 本院认证如下：原告对证据1的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。原告对证据4的真实性有异议，但表示“中介机构称情况说明中所有内容均为被告个人陈述，然后由中介机构根据其陈述编辑成文”，证实该情况说明确系中介机构出具，本院对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下： 原告何恒星、杨丽娟系夫妻关系，原告何政锋系其儿子。被告李仙华、陈康系母子关系。 2018年11月14日，在义乌市地产营销策划有限公司的居间介绍下，被告陈康代理其父陈松浩（甲方，于2019年7月23日死亡）与原告何恒星、杨丽娟（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落于东阳市的房屋出售给乙方，成交价格为人民币360万元，双方同意于2018年12月31日前到相应房产管理部门办理房产所有权过户手续，将房屋所有权证过户至乙方名下；乙方应在签订合同后，在2018年11月15日前支付人民币10万元作为购房定金，双方办理房产过户当日，乙方向甲方支付购房款350万元整；甲方承诺该房屋的1楼、5楼、6楼于过户当日交付给乙方，该房屋的2楼、3楼、4楼于2019年3月1日前交付给乙方，并将该房屋的钥匙交于乙方。合同第九条第6款约定：甲乙双方任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任。守约方追究违约责任而产生的含诉讼费、律师代理费、诉讼保全担保费等相关费用由违约方承担。合同还对双方的其他权利、义务作出约定。签约当日，何恒星支付购房定金10万元。 2018年12月13日，甲乙双方签订《补充协议》一份，约定：就《房屋买卖合同》中“甲、乙双方办理房产过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币350万元整”作以下变更：“乙方于2018年12月24日（过户当日）支付部分购房款人民币300万元整给甲方，甲方应向乙方出具收款凭条，甲方开具的收款凭条将视为乙方款项支付的凭条。乙方因资金周转不便，欠付甲方剩余购房款共计人民币50万元整，该款项乙方承诺最迟于2019年3月31日前支付给甲方，并按每月2%利息支付给甲方（以实际还款日截止）。该款项如乙方逾期支付甲方，则按违约处理。《房屋买卖合同》中的其他条款保持不变，甲、乙双方仍按该《房屋买卖合同》中的内容履行。” 2018年12月24日，涉案房屋过户至原告何政锋名下并办理了不动产权证书。当日，何恒星、杨丽娟、何政锋与陈康又签订《补充协议》一份，约定：乙方于2018年12月24日（过户当日）支付部分购房款人民币97万元整给甲方，剩余购房款人民币203万元整甲方同意乙方抵押贷款支付，贷款出来当天直接支付给甲方指定的银行账户内，并按每天人民币5000元补偿给甲方（以实际还款日截止）；《房屋买卖合同》中的其他条款保持不变，甲、乙双方仍按该《房屋买卖合同》中的内容履行。当日，何恒星、杨丽娟、何政锋转账支付陈康98万元，何恒星、杨丽娟、何政锋向陈康出具50万元欠条一份。2019年1月7日，何恒星通过抵押贷款支付购房款210万元。2019年12月30日，本院作出（2019）浙0782民初12423号民事判决：一、何恒星、杨丽娟、何政锋于本判决生效之日起十日内支付陈康购房款42万元并支付利息（自2018年12月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止）;二、何恒星、杨丽娟、何政锋于本判决生效之日起十日内支付陈康律师代理费30000元;三、驳回陈康的其他诉讼请求。该民事判决现已生效，何恒星、杨丽娟、何政锋尚未履行判决义务。 涉案房屋2019年1月至2020年1月用水283吨，产生水费792.4元。 2019年3月24日，陈康与何恒星通电话。陈康：“你那个钱怎么说？”何恒星：“我钱这几天肯定要给你解决掉。”陈康：“我东西是搬的差不多了，放在楼下二楼的还没好。问你一下，提早几天跟我说一下。”何恒星：“我本身想明后天到你房子那边来一下，你那东西差不多都搬掉了？”陈康：“我放在一楼。”何恒星：“二楼东西搬掉了？”陈康：“没有，我的意思是你提早跟我说一下，什么时候钱也差不多时间到点了，然后我的意思是说你钱准备好了，我就安排了。”何恒星：“没事的，没事的。”陈康：“你反正提早几天跟我说一下，我会安排起来移掉的。”何恒星：“好的，好的，我明天会到你那边来一下，我本身也同打算明后天要到你边来一下。”陈康：“我地下室没用的东西整整掉，我叫个收废品的来，一两天就整理掉了。”何恒星：“好的，好的，那就这样子哦。” 2020年5月26日，义乌市地产营销策划有限公司出具情况说明一份，内容如下：2018年1月14日，说明人作为房屋转让的中介公司与出让人陈松浩（委托代理人陈康）、受让人何恒星、杨丽娟、何政锋何签订了东义路448号《房屋买卖合同》（详见合同）。当初合同约定受让人全额付款，后因受让人筹资存在困难，两次变更付款条件，并签订了《补充协议》。出让人也同意受让人将转让房屋抵押贷款，至今受让人尚有50万元尾款未能付清。2018年12月24日，双方将转让房屋进行不动产过户登记。过户当天，说明人指派杨明吕在场。陈康当时提出，《房屋买卖合同》之1楼、5楼、6楼一直空置，过户当天可以交付，何恒星表示不着急，当时双方态度都很和气。2019年2月下旬，转让方与杨明吕联系，称全部房屋基本已腾空，让联系一下受让人，过来交接房屋并付清楚房屋尾款50万元及利息，同时告知受让人已在其他中介公司挂牌转让受让房屋。杨明吕与受让人多次联系过程中，出让人与受让人双方也自行沟通购房后续事宜，但未明确提及交房事宜，受让人也有提及要求转让人提供该房屋的违建罚款凭据。2020年5月28日，义乌市地产营销策划有限公司又出具情况说明一份，内容如下：我公司于2020年5月26日给陈康出具了一份《情况说明》，后经核实，澄清以下事实：原《情况》中的“至今受让人尚有50万元尾款未能付清”与（2019）浙0782民初12423号民事判决书不符，以判决书为准。 另查明，涉案房屋已另行挂牌出售，因为买受人何恒星、杨丽娟、何政锋事后感觉买贵了，不想要了。因本案诉讼，原告何恒星、杨丽娟、何政锋支出律师代理费15000元。 本院认为：原、被告在签订《房屋买卖合同》之后，因原告未能按照约定的期限支付购房款，先后二次签订《补充协议》延期付款，但原告仍然未能按照约定的期限履行付款义务，甚至在本院作出（2019）浙0782民初12423号民事判决后仍未履行付款义务，原告的违约责任明显。原、被告原定于过户当日（2018年12月24日）付清房款，之后交付涉案房屋的1楼、5楼、6楼，2019年3月1日前交付2楼、3楼、4楼，综合2019年3月24日陈康与何恒星的通话情况、2020年5月26日义乌市地产营销策划有限公司出具的情况说明以及庭审情况，可以认定原告因为未能支付剩余款项、事后感觉买贵了不想要了且已经另行挂牌出售涉案房屋等原因故意拖延接收房屋的事实。综上，本院认为被告享有先履行抗辩权，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告何恒星、杨丽娟、何政锋的诉讼请求。 案件受理费7299元，由原告何恒星、杨丽娟、何政锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 蒋晓东 二〇二〇年七月十三日 代书记员 陈 双 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?