江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初992号原告（反诉被告）：张学森，男，1980年7月7日出生，汉族，住仪征市。被告（反诉原告）：曹兵，男，1982年12月2日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：顾新陆，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高迪，江苏金长城律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张学森与被告（反诉原告）曹兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张学森、被告曹兵的委托诉讼代理人顾新陆、高迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张学森向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金25440元（50880元×50%﹦25440元）、物业费3512元，合计28952元；2、判令被告支付违约金27057.8元（按合同约定的房屋租赁期5年总租金的10%，即270578元×10%﹦27057.8元）及利息损失（以拖欠租金和物业费28952元为基数，按年利率24%计算至实际给付之日止）；3、本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告因租房需要于2019年4月14日与原告签订房屋租赁合同一份，合同约定将位于仪征市门市房出租给被告经营使用，租赁期限自2019年4月15日起至2024年4月15日止，5年租金分别为48000元、50880元、53932元、57168元、60598元。每年租金分两次支付，即每年的4月15日前的第一个星期内支付本年度租金的50%，每年的10月15日前的第一个星期内支付本年度租金的50%，并对相关违约责任进行约定。合同还约定，物业费由承租人承担。原告向被告交付房屋后，被告仅支付2019年度租金48000元，但未按合同约定按时、足额支付2020年度租金，现被告已经拖欠房租25440元、物业费3512元，原告多次向其催要未果，故诉至法院。张学森提供的证据有：1、（2019）仪征市不动产权第0007512号案涉房屋产权证一份；2、2019年4月14日，张学森与曹兵签订的《房屋租赁合同》（附件：《出租房附属设备清单》）一份；3、双方当事人的微信聊天记录3页；4、2020年5月12日，张学森向曹兵发出《告知函》一份。（以上书证均为复印件及打印件，与原件核对无异）被告（反诉原告）曹兵辩称并反诉称，1、原告的第一项和第二项诉讼请求相互矛盾，第一项请求是基于继续履行合同提出，而第二项违约金请求是基于一方终止履行合同而提出，所以对合同的履行和不履行原告缺乏明确的态度。2、原告提出的关于利息的请求，没有合同和法律依据；3、被告在2020年3月向原告提出因为疫情影响，合同履行困难，要求解除租赁合同的请求，但是原告一直拖延不给答复，直到第二年房租支付期限届满，原告的行为违反了诚实信用原则，现被告因为无法履行与原告之间的租赁合同，依法提出反诉要求解除合同。4、因为疫情影响导致合同履行困难的，根据最高法院关于指导疫情期间案件审理的意见，人民法院应当协调双方当事人变更合同，虽然最高人民法院没有赋予承租人解除合同的权利，但是由于本案合同的继续履行成为被告无法承受的负担，因此，被告主张解除合同有相关的法律依据。曹兵提供的证据有：微信聊天记录一份。证明2020年6月5日，曹兵通过微信向张学森请求终止合同，并发出《租房终止协议》。根据双方当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月14日，原告张学森与被告曹兵签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将其名下的位于仪征市门市房（一、二楼各一间）出租给被告经营使用，租期五年，即从2019年4月15日起至2024年4月15日止，五年租金分别为48000元、50880元、53932元、57168元、60598元。每年租金分两次支付，即每年的4月15日前和10月15日前的第一个星期内各支付本年度租金的50%。承租方承担租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用。为保证承租方按照约定履行合同，在缴纳首期租金时另支付5000元作为押金。租赁期内承租方逾期缴纳水费、电费、物业管理费等费用的，出租方有权用押金支付上述费用。租赁期内若承租方中途擅自退租，应按照合同总租金的10%向出租方支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋及附属设备，被告向原告支付了租房押金5000元，先后向原告支付2019年度的二期租金共计48000元。被告承租该房后，经过原告同意对门市房部分结构进行改动装修（包括另外两案的房屋上下各二间），原先的消防设施变换了位置，装修后的门市房一楼经营汽车美容，二楼经营足疗。2020年4月7日，原告收到江苏宗申律师事务所《律师函》一份，得知被告未按约定缴纳2019年度物业管理费3348元，加上逾期未交的滞纳金，实际拖欠物业管理费3512元。随即，原告向被告催要2020年上半年租金及物业管理费，被告表示不再继续租赁，要求解除原订租赁合同，原告未予同意。2020年4月，被告向他人租赁了与原告门市房紧邻的位于仪征市门市房，开设仪征市迦岚汽车服务有限公司。2020年5月12日，原告向被告发送《告知函》一份，催交租金及物业费。2020年5月22日，原告向本院提起本案的诉讼。2020年6月5日被告通过微信向原告发出的《租房终止协议》，未得到原告的回应。上述事实，有案涉房屋产权证、《房屋租赁合同》、双方当事人的微信聊天记录、原告向被告催要租金、物业费的《告知函》、原被告双方当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在本案合同未解除时又在紧邻租赁了他人门市房经营，对其提出的受新冠××疫情影响不堪房租重负而终止本案合同履行的辩解意见，本院不予采信。被告在原告无过错的情形下擅自终止合同的履行，属于违约，应承担本案的违约责任。被告反诉请求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，本院考虑到合同继续履行将造成损失的扩大，对将承担违约责任的被告显失公平，故对被告该反诉请求，本院予以支持。原告针对被告反诉请求提出，如果解除合同，必须恢复案涉房屋原状,尤其是对原消防设施部分恢复原状。该请求合法合理，本院予以采纳。由于本案的合同未终止履行，原告有权要求被告支付房屋租金、物业费,但租金须按照被告实际占用承租房屋的时间计算，即按照139.40元/日（2020年租金50880元÷365日﹦139.40元/日）的标准，从2020年4月15日起计算至被告实际交付案涉房屋之日止。原告要求被告给付2020年上半年房屋租金25440元（50880元×50%﹦25440元），依据不足，本院予以变更。原告要求被告按约支付违约金27057.80元（270578元×10%﹦27057.80元）的主张，虽有合同依据，但与原告的实际损失相比较仍然偏高，现被告提出降低违约金的请求，符合合同法的相关规定，故本院将被告应支付原告的违约金调整至20000元。原告要求被告支付拖欠租金和物业费利息损失的主张，由于被告向原告支付的违约金已足以弥补原告的相关损失，再要求被告支付利息损失无事实和法律依据，故本院不予支持，予以驳回。被告在原告处的押金5000元，在本案合同解除后由原告返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张学森与被告（反诉原告）曹兵签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）曹兵于本判决生效之日起三十日内，将承租原告（反诉被告）张学森的位于仪征市门市房恢复原状后返还原告（反诉被告）张学森。三、被告（反诉原告）曹兵于返还案涉房屋之日向原告（反诉被告）张学森支付实际占用房屋期间的租金（按照139.40元/日的标准，从2020年4月15日起计算至被告实际交付上述房屋之日止）。四、被告（反诉原告）曹兵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张学森代为垫付的物业管理费3512元，违约金20000元，合计人民币23512元。此款与张学森应当退还曹兵的租房押金5000元相抵，曹兵实际应支付张学森人民币18512元。五、驳回原告（反诉被告）张学森本诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1200元，依法减半收取600元；反诉受理费80元，依法减半收取40元；保全费520元，合计1160元。上述诉讼费由被告（反诉原告）曹兵负担960元，原告（反诉被告）张学森负担200元。曹兵应负担的部分已由张学森垫付，曹兵于本判决生效之日起十日内将960元给付张学森。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年七月二十日书记员 程宵旭