河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3989号原告：新郑正商兴城置业有限公司，住所地河南省新郑市新村镇郑新路686号正商公主湖项目售楼处一楼南侧，统一社会信用代码91410184337083235J。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：孙雷鸣，男，该公司员工。被告：李赛辉，男，1994年6月23日出生，汉族，住所地河南省灵宝市，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：贾淑军，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林娜，河南言明律师事务所律师。原告新郑正商兴城置业有限公司与被告李赛辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告新郑正商兴城置业有限公司的委托诉讼代理人孙雷鸣，被告李赛辉及委托诉讼代理人刘林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新郑正商兴城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的编号为17001903803的《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2、依法判令被告支付原告违约金5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订编号为17001903803的《商品房买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款为417199元，首付款127199元，付款时间为2017年6月15日。剩余290000元以银行贷款的方式支付，付款时间为2017年7月15日。合同签订后，经原告多次催要，被告未按约定支付房款。依据双方合同约定及法律规定，被告不履行按时还款义务，严重损害了原告的合法权益。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定双方之间产生的争议向本项目所在地人民法院起诉解决。因此，原告特依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法查明事实，保护原告的合法权益。李赛辉辩称，原告无权解除涉案合同。1、涉案合同签订后被告已依约将首期房款及按揭款足额支付给原告，已履行了合同义务，原被告合同目的均已实现；2、涉案合同双方并未对银行的按揭贷款的还款事由进行约定，原告依据合同约定主张解除涉案合同，不符合双方约定，原告没有请求权基础；3、根据合同相对性原则，涉案合同签订双方为原被告，不涉及第三方，现被告对银行的违约行为不能构成涉案合同的违约行为，因为原告起诉所依据的法律关系是原被告双方的商品房买卖合同关系；4、关于原告的账户被案外人扣划，新郑法院在（2019）豫0184民初10355号判决书已确定了原告承担保证责任后，有权向被告李赛辉追偿，原告可以据此向被告李赛辉追偿，以实现自己的合法权益；5、关于涉案房屋，被告已于2019年5月装修完毕，并实际入住至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月15日，新郑正商兴城置业有限公司（出卖人）与李赛辉（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：17001903803），该合同部分内容摘录如下：第三条：××购买的商品房位于新村镇郑××路西、公主湖东环湖春天三期38#1单元17层1704号房；第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4853.97元，总金额人民币417199元……第六条：付款方式及期限：约定金额：127199元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-06-15，交纳比例：30.49%；约定金额：290000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017-07-15，交纳比例：69.51%。新郑正商兴城置业有限公司（甲方）与李赛辉（乙方）签订了《商品房买卖合同》附件五的《补充协议》，该协议部分内容摘录如下：一、本协议是编号为No.17001903803《商品房买卖合同》（以下简称合同）的补充协议……五、有关购房资格、贷款方式、付款的补充约定：……如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。由于被告李赛辉未有按期足额偿还中国农业银行股份有限公司新郑市支行的按揭贷款，导致该行于2019年10月9日向本院提起诉讼，本院经审理于2019年12月27日作出（2019）豫0184民初10355号民事判决：一、被告李赛辉应当于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司新郑市支行借款本金269055.44元，并支付利息、罚息（按照合同约定计付至实际清偿之日止）。二、被告新郑正商兴城置业有限公司对被告李赛辉的上述债务承担连带清偿责任；被告新郑正商兴城置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李赛辉追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司新郑市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5364元，减半收取计2682元，由被告李赛辉、新郑正商兴城置业有限公司负担。上述判决生效后，被告李赛辉未有履行判决书所确定的义务，新郑正商兴城置业有限公司被扣划286218.01元用于支付中国农业银行股份有限公司新郑市支行款项。2020年4月11日，原告新郑正商兴城置业有限公司向被告李赛辉通过顺丰速运送达了关于催告支付代偿按揭款的函和关于解除合同的通知。另查明，1、李赛辉与新郑正商兴城置业有限公司签订合同编号为17001903803的《商品房买卖合同》已经房地产管理部门备案。2、涉案房屋已在新郑市房地产抵押管理局办理房屋预告登记及预抵押登记手续。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，关于催告支付代偿按揭款的函，关于解除合同的通知，房屋装修照片，本院判决书、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，被告李赛辉与原告新郑正商兴城置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告李赛辉已按照合同支付首付购房款127199元，并与中国农业银行有限公司新郑支行以新郑正商兴城置业有限公司为保证人签订《个人购房担保借款合同》，应当认真履行上述合同约定的义务，被告李赛辉至合同签订后没有认真履行合同，应当承担违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，原告新郑正商兴城置业有限公司房屋交接给被告李赛辉使用，被告李赛辉对涉案房屋已经装修并入住，且双方没有约定解除合同的条款，原告新郑正商兴城置业有限公司请求也不符合合同解除的条件，合同应当继续履行，中国农业银行有限公司新郑支行扣划原告新郑正商兴城置业有限公司贷款，本院（2019）豫0184民初3989号民事判决书确认其有权向被告李赛辉追偿，故原告新郑正商兴城置业有限公司请求解除合同的诉请本院不予支持。被告李赛辉及其代理人辩解称不应当解除合同的理由本院予以采纳。被告李赛辉没有认真履行合同约定的义务系违约行为，按照合同的约定以及原告新郑正商兴城置业有限公司发出催告支付代偿按揭款函和关于解除合同的通知，被告李赛辉应当承担违约责任，按照合同总价款的10%承担违约金，原告新郑正商兴城置业有限公司仅要求被告李赛辉支付5000元违约金不违反规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下：一、被告李赛辉应当于本判决生效后十日内支付原告新郑正商兴城置业有限公司违约金5000元。二、驳回原告新郑正商兴城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李赛辉负担。本判决为终审判决。审 判 员  郭文凯二〇二〇年七月二十一日代理书记员  胡芸帆