成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初160号 原告：张廷姣，女，1992年9月25日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：黄生东，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯波，四川英冠律师事务所律师。 被告：李娟，女，1981年9月16日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：张治刚，彭州市九陇法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告张廷姣诉被告李娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张廷姣及其委托诉讼代理人黄生东，被告李娟的委托诉讼代理人张治刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张廷姣向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》，自2019年12月10日起解除；2．判令被告向原告返还剩余房屋租金71000元和剩余电费1051元。事实和理由：原告于2019年3月23日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于成都市温江区的房屋出租给原告使用，原告按约定向被告支付了2019年6月20日到2020年6月19日的租金142000元。原告入驻经营后，一直严重亏损，实在无力继续经营，便与被告协商另行进行出租给他人，但由于被告增设了种种条件而导致无法成功出租给他人。于是原告于2019年11月27日与被告协商直接退租，双方于2019年11月28日到涉租房屋现场进行了现场腾退。但此后，被告却不愿意退还剩余的房租和电费。原告不得已于2019年12月10日再次向被告发出了《退租通知》，于当日解除了《房屋租赁合同》。为避免双方损失进一步扩大，原告诉至贵院，请贵院依法判决。 被告李娟辩称，被告并未与原告就合同变更、退租事项达成一致意见。原告于2019年12月10日单方面通知被告解除合同，系原告自行放弃权利，并不代表可以退还原告租金，原告请求退还租金不符合合同及相关法律规定。原告并未与被告办理房屋交接，原告应当继续履行租赁合同。 本院经审理认定事实如下，2019年3月23日，李娟（甲方）与张廷姣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市温江区的房屋及房屋内物品出租给乙方，用于经营餐饮。租赁期限为2019年6月20日至2021年6月19日。合同第四条第一款约定“房屋第一年租金为142000元，第二年租金为153360元；保证金：乙方向甲方交纳房屋使用保证金20000元”；第二款“保证金不计息，合同期满，双方结清全部费用、办理完全部移交手续、乙方办理完营业执照注销手续后，由甲方在一周内退还。乙方拖欠房屋租金部分以及应承担的费用、违约、赔偿等可在保证金中扣除，不足部分乙方应及时补足。如乙方擅自提前退租，保证金不予退还”。第五条约定“付款方式为一年一付先付后用，第一年房租在合同签订后立即打款至甲方指定账户”。合同签订后，李娟向张廷姣交付了案涉房屋，张廷姣支付了第一年租金142000元及保证金20000元。 2019年12月10日，张廷姣通过微信向李娟发送《退租通知》，内容为“退租通知，致李娟：2019年3月23日，你我双方签订《房屋租赁合同》，合同约定我承租你位于成都市温江区的房屋作为餐饮之用，期限2年，租金第一年为142000元。合同签订后，我向你支付第一年租金142000元，后因餐饮经营亏损原因，我与你协商将上述房屋转租，你虽然同意转租但却对新承租人提出种种苛刻条件，致使一直无法转租，基于上述情况，现通知如下：1、从即日起，我方提前退租，终止双方的租赁合同关系；2、请你在收到本通知后3日内与我方联系并前往上述租赁房屋处办理承租房屋的交接退还手续，若你逾期不配合办理，由此扩大的损失将由你自行承担；3、请你在收到本通知后5日内，退还我方半年的房屋租金71000元（自2019年12月21日起至2020年6月19日）；4、根据合同约定，我方支付的保证金由你收取，可不予退还”。 2019年12月11日，李娟向张廷姣回复“张廷姣：2019年12月10日来函已收悉。现回函如下：2019年3月23日我们签订的《房屋租赁合同》约定：我将成都市温江区房屋以现状出租给你，租赁期限2年，从2019年6月20日至2021年6月19日。第一年租金142000元，一年一付先付后用。合同签订后，你按照约定支付了第一年租金。现你单方要求提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，违反了我国合同法的规定。我认为，合同是我们双方经过充分协商的结果，是我们的真实意思表示。既然签订了合同，就应当严格遵守，全面履行。所以，我特回函告知：1、我不同意终止你我双方签订的《房屋租赁合同》，也不接受退租，请你继续履行租赁合同；2、现房屋仍在租赁期，你有权继续使用或作出其他合法安排。若你将租赁房屋空置，产生的损失由你自己承担”。 庭审中，张廷姣出示其与李娟的微信聊天记录拟证明，双方协商一致张廷姣于2019年11月28日搬离了案涉房屋，2019年12月10日向李娟发送《退租通知》以及预缴电费情况。聊天记录内容为：2019年11月27日，18：01张廷姣“铺子真的不好租啊，这条街空的好多都租不出去，他跟你签五年对你也好嘛”，李娟“既然签了合同就按合同办哈”，张廷姣“我说的不是我，是想转租那个人，他想前三年不涨房租”“我昨天看了合同，合同上说的转租要给你五万，我当时是说过的不收这个哇”“我们当时”，李娟“咋可能呢”“签合同的时候专门说了这个的，我要收转让费”，18：07张廷姣“你还要收”“我记得当时说的不收”“那我现在退租”“押金两万不要了”“我自己买的东西我带走”“上家转让给我的我也带走”“房子我基本没有动过”“生意确实不好做呀，天天一桌都没有”“我们约个时间”，18：59张廷姣“到这个月底，你看行不行”“每个月我都亏人工房租，实在来不起了”，19：28李娟“”，张廷姣“谢谢”。2019年11月28日，8：23张廷姣“空调当时说的哪几台是你的，哪些是我转上家的，桌椅板凳是我转上家的嘛”，8：27李娟“后面房子楼上的两台是你的”，张廷姣“好的”，李娟“前面一幢的空调全是我的”，张廷姣“好的”，李娟“厨房有部分炉具是我的”，张廷姣“哪些”，李娟“你什么时候在铺子上”“我过来”，张廷姣“今天上午应该在”，李娟“”，张廷姣“10点过来嘛”，李娟“”，10：30张廷姣“亲，你好久来”，李娟“11点左右”，15：12张廷姣“亲，我们30号中午约嘛，要的不”，李娟“好的”；2019年11月30日，张廷姣“亲，两点可以吗”，李娟“好的”，13：08李娟“想好了吗”“你的时间还没有到的嘛”，张廷姣“想好了，房租你要退我三，押金不退嘛”，李娟“房租怎么可能退呢？”，张廷姣“你开玩笑，我东西都卖了”“合同上面只写了押金不退”“我也问了律师”，13：22李娟“退房租没有这种说法，你生意做不起走，把亏损转嫁给房东”，张廷姣“我押金给你了”“我按你合同给你的，我自己说了不要押金，你各种把我逼到绝路上面，我只有打官司了”“东西我都卖了”“之前说好了退租你同意了，现在来给我说这些”，李娟“你自己喊退的，又不是我喊你退的”张廷姣“是我喊的呀，我也没有让你退押金，我说了退租，你同意了”，李娟“你喊退的时候也没有说过喊我退租金呀？”“退租就是退房子给我”，张廷姣“退租的意思就是这个，不然我直接关到时间，退啥退”，李娟“你说过退房租吗？”，张廷姣“你不退租金就打官司嘛”。12月10日，张廷姣向李娟发送《退租通知》，李娟“以传票为准！”“你的水费还没结清”，张廷姣“我的电费上面还有将近一千”“电费水费，什么费都一起结一下”，李娟“你的水费还没交”，张廷姣“喊你一起来结算的嘛”，李娟“你去交噻，我又不是收水费的”，张廷姣“我找哪个交，你喊人来收的不是”，李娟“现在来收吗”，张廷姣“来嘛”，李娟“铺子上”，张廷姣“电费我去查一哈”“你退我”“好”，李娟“收水费的人今天不在”，张廷姣“那就明天”，李娟“水费是80元”，张廷姣“那我去查哈电费”，李娟“声明：你的这个《退租通知》我是不得接受的哈！一切跟租房相关问题，都以合同为准！”，张廷姣“反正通知你来收房了”，李娟“打官司我奉陪到底”，随即张廷姣向李娟发送拍摄的二个电表（一个照明、一个动力）的度数及金额的视屏，张廷姣并表示“191＋860”“扣除水费，你退我”，李娟“电费哪个收的，你找哪个退”，10：37李娟“是你通知我来收房，我可以来收房，但是租金和押金不退”“你是否同意？同意的话我现在过来收房？”，张廷姣“我通知你收房了，退钱你不退我们就走法律程序”，李娟“是你通知我来收房，我可以来收房，但是租金和押金不退！你是否同意？如果你同意我现在过来收房？如果你不同意，我就等到已交租金的租期到期后（2020年6月20日）再来收房！”，张廷姣“房子我通知你来收了，来不来是你的事，反正我通知你了，不退钱就打官司”“按照合同，我接受不退押金，现在我给你发了退租通知，限期收房，如果你其他地方不满意，你可以通过其他方式方法来解决，若你逾期不收房，扩大的损失将由你自行承担”。庭审中，李娟对微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议，对电费的真实性不予认可。 上述事实，有原被告身份信息、《房屋租赁合同》、银行交易明细单、微信聊天记录、回函、当事人的当庭陈述等证据审核在案，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，张廷姣与李娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人双方应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》签订后，张廷姣按约支付了一年租金，李娟亦将房屋交由张廷姣使用，后因经营困难2019年11月27日张廷姣通过微信提出当月月底退租，李娟回复“”。2019年11月28日张廷姣询问李娟房屋内空调情况，李娟称“后面房子楼上的两台是你的”“前面一幢的空调全是我的”“厨房有部分炉具是我的”，双方并于当日在案涉房屋中对各自物品进行了清点，证明李娟与张廷姣对解除租赁合同达成合意并进行了物品交接，二人签订的《房屋租赁合同》就此解除，张廷姣主张之后发出《退租通知》的送达时间即2019年12月10日双方解除了《房屋租赁合同》，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定租赁期限至2021年6月19日届满，张廷姣提前退租，造成李娟租金损失，应予以赔偿，赔偿金额以三个月租金即35,500元（142,000元/年÷12月×3个月）为宜，上述款项中并应扣减张廷姣已支付的20,000元保证金。因张廷姣已向李娟支付了一年房租142,000元，扣除赔偿金后李娟应返还剩余租金55,500元（142,000元/年÷12月×6个月-15,500元）。 关于电费问题。根据微信聊天记录，在李娟提出水费问题后，张廷姣当即将案涉房屋安装的二个电表的剩余金额以视频方式拍摄给了李娟，李娟对此未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据电表显示，至解除合同时表内仍有电费共计1,051元，该款应退还张廷姣，但张廷姣亦应将租赁期内使用的水费80元结清，二笔款项品迭后，李娟应退还张廷姣971元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、张廷姣与李娟签订的《房屋租赁合同》自2019年12月10日起解除； 二、李娟于本判决生效之日起五日内返还张廷姣剩余房屋租金55,500元以及电费971元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计801元，由原告张廷姣负担195元，被告李娟负担606。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 毅 二〇二〇年七月十七日 书记员 罗艺苏