江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3130号上诉人（原审被告）：谢强，男，1980年6月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人:周杰，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州虎丘婚纱投资有限公司，住所地苏州市姑苏区虎丘路388号。法定代表人：陶澄，董事长。委托诉讼代理人:陈翔，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱敏辰，江苏正华正律师事务所实习律师。上诉人谢强因与被上诉人苏州虎丘婚纱投资有限公司（下称虎丘婚纱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢强上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回虎丘婚纱公司的一审诉讼请求。2、本案一审案件费用、上诉费用等由虎丘婚纱公司承担。事实和理由：涉案双方的争议焦点主要在于上诉人是否存在逾期支付租金的问题，而租金的支付起点在于整个项目的开业时间。上诉人提供的关于整个项目的开业前消防检查资料，能证明整个项目在2016年10月7日没有一家商户通过开业前消防检查，是不可能实际开业的。一审法院认定的开业时间仅以双方约定的开业通知作为开业时间，是明显在助长违法违规行为。双方的合同约定了免租期，虽然有表格对前三年租金进行了分摊，但是并未说明分摊的租金支付时间，在此基础上认定上诉人逾期支付了租金，显然没有合同依据。一直到现在，涉案的房屋无法办理开业前消防检查合格证，其就是因为虎丘婚纱公司的运营中，一开始承诺由其统一办理，后又要求商户自行办理，导致过程中消防检查的办理手续发生变化，上诉人自行再去办理时已经无法办出。因上诉人无法正常经营，无法实现租赁的合同目的，所以才缓交租金。上诉人对房屋的装修高达700多万元，相应的损失也需要虎丘婚纱公司进行补偿，不可能按照现状返还。虎丘婚纱公司在诉讼中答辩称：按照《消防法》的规定及《租赁合同》的约定，办理消防合格证的义务主体是各个承租人，即谢强自己，虎丘婚纱公司没有义务办理营业前消防检查合格证。婚纱城每个商铺都有公安编号而不是整栋楼只有一个公安编号，因此每个商铺都应自行在开业前申领消防合格证。虎丘婚纱公司从未承诺为谢强办理消防合格证，谢强所在的C区其他商户也都以自己的名义申领了消防合格证，由此说明了C区商铺通过消防验收不存在任何障碍。虎丘婚纱公司在2015年6月11日就交付了房屋，谢强有充分的时间进行装修、申领消防合格证。正式开业日期已经提前书面告知了谢强，当时谢强并未有任何异议。《租赁合同》虽约定前三年免租金，但是通过表格的方式明确约定了第二和第三年应当分别支付70万元分摊第四年和第五年的租金。且《租赁合同》第4-3条同时明确约定了租金的计算方式为每三个月支付一次，先付后用，每次提前30天支付。因此，谢强认为未说明分摊租金的支付时间是错误的，《租赁合同》4-3条有明确的约定。此外，谢强已按照合同约定支付了20万元租金，且后10万元是在2019年4月经虎丘婚纱公司催告后支付的，谢强支付租金的行为直接可以证明双方对第二年和第三年支付应当支付分摊租金的事实是一致认可的。虎丘婚纱公司在谢强欠付租金后就一直不断催讨，在虎丘婚纱公司与谢强之间的沟通中，谢强从未提出过“缓交”租金的要求，也从未提出过“缓交”租金是由于无法正常经营，不能实现租赁目的；反而，谢强自装修完毕，就经营餐厅开业至今，根本不受没有取得消防合格证的影响。谢强声称其对涉案房屋的装修费用高达700多万元，但又未提供任何证据予以证明，因为事实是，案涉房屋的硬件装修工程款是虎丘婚纱公司支付的，将案涉房屋从毛坯房变为可直接使用状态，谢强只需投入相关设备和物品即可开业经营。现谢强已于2020年3月9日返还了房屋，屋内相关设备和物品谢强也已经搬离，物业公司和谢强签署了房屋交接手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，谢强的上诉理由没有事实和法律依据，应依法驳回。虎丘婚纱公司向一审法院起诉请求：1、判令谢强向虎丘婚纱公司支付租金6515103.44元（以合同期内平均租金204865.66/月为基数，自2016年10月7日起计算至2019年7月1日，减去谢强已经支付的租金20万元）、利息88527.99元（以6515103.44元为基数，按照每日0.05%复利自2019年7月2日起计算至起诉之日2019年7月29日，应计算至所有款项付清之日）、违约金397797.4元（以标准租金198898.7/月为基数计算两个月）以及房屋占有使用费170017.52元（以标准租金198898.7/月为基数，按照200%自2019年7月16日起计算至起诉之日2019年7月29日，应计算至所有款项付清之日），共计7171446.35元；2、要求谢强以装修现状返还涉案房屋虎丘婚纱城C区7栋101、102；3、本案诉讼费由谢强承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，虎丘婚纱公司（甲方，出租方）与谢强（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区虎丘婚纱城C7-101、C7-102号房屋出租给乙方经营婚纱礼服使用，其中C7-101建筑面积1055.11平方米，C7-102建筑面积1204.93平方米（含公摊面积）。租赁期限8年，自本项目正式开业之日起计算租期，正式开业日期以甲方书面通知确定的日期为准。C7-101号房屋每日租金为3元/天/平方米，C7-102号房屋每日租金为2.8元/天/平方米，上述房屋租金总计198898.7元/月（按每年365日计），自正式开业之日起的36个月内，甲方免除乙方交纳租金的义务，具体分摊如下（合同期内前5年无递增，合同期第6年至第8年，每三年递增8%），第一年年租金0元，第二、三年年租金70万元，第四、五年年租金1686784.4元，第六、七、八年租金2577727.2元。双方约定每期租金为3个月的租金，自本项目正式开业之日起计算，每一期租金应提前30天支付，先付后用，乙方每逾期一日支付，按所欠缴租金金额的0.05%支付滞纳金，按日累计。双方约定，如甲方约定因乙方拖欠租金而提前解除合同的，对于乙方享受到的优惠政策（包括租金减免、奖励），乙方应当按照合同期内平均租金标准赔偿给甲方。乙方应在本合同终止后的15天内将该房屋归还给甲方，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按照日租金的200%向甲方支付该房屋占有期间的使用费，乙方返还该房屋时应保持届时装修现状，本协议期满或中途解除协议时，对无法拆除带走的装修、装饰、装潢等添附物、构筑物，乙方对其放弃所有权。如乙方拖欠租金逾期累计超过15日的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按合同解除当月租金额的2倍支付违约金。合同附件二约定C区交付标准为所有消火栓、喷淋、烟感、排烟系统、防火卷帘、消防广播、疏散照明等均按消防规范安装到位，满足一次消防验收要求，租赁区域内的二次装修报审、消防改造报审、消防验收均由租户负责，改造工程由管理公司指定具有资质的专业单位施工，相关费用由乙方承担。合同及附件还对其他事项作了约定。合同签订后，虎丘婚纱公司于2015年6月11日将上述商铺交付谢强使用，谢强签署了商铺接场验收登记表及物品交接单，谢强登记商铺成员为谢强、**。谢强在租赁房屋内开设了“喜缘餐厅”。2016年8月31日，**签收虎丘婚纱公司向各商户发送的虎丘婚纱城正式开业通知书，虎丘婚纱城于2016年10月7日正式开业。2018年3月、4月，谢强累计支付虎丘婚纱公司租金20万元。2019年3月14日，虎丘婚纱公司工作人员通过短信方式向谢强发送租金收取通知单，3月27日向谢强发送催告函，4月16日向谢强发送警示函，均要求谢强支付2016年10月7日至2019年4月6日期间欠付的租金95万元。虎丘婚纱公司还在喜缘餐厅门口张贴租金催告函。2019年7月1日，虎丘婚纱公司委托江苏正华正律师事务所向谢强邮寄律师函，称其拖欠租金120万元，多次催讨无果，根据法律和合同约定，双方签订的房屋租赁合同自谢强收到律师函之日起解除，谢强付清所有费用，并于收到律师函之日起15日内返还租赁房屋。谢强于2019年7月2日收到上述律师函。在一审审理中，谢强陈述，其向虎丘婚纱公司支付租金80万元，但未能提供相应的凭证。涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，房屋的所有权人为虎丘婚纱公司，于2017年9月12日取得不动产单元首次登记表。目前，涉案房屋仍由谢强占有使用。2015年5月13日，苏州市公安消防局出具苏公消验字（2015）第0426号建设工程消防验收意见书，该局对虎丘婚纱公司于2015年5月6日申报的虎丘婚纱城不含D区（土建及内装修）复验工程进行了消防验收，该工程位于，C1-C12楼均为地上三层，建筑高度12米，其中C7建筑面积2263.66平方米，使用功能均为商业，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有不动产单元首次登记信息表、房屋租赁合同、商户情况登记表、商铺接场验登记表、物品交接单、虎丘婚纱城正式开业通知书及签收表、短信记录、照片、律师函、邮寄凭证及查询结果、建设工程消防验收意见书、苏州市房屋建筑工程竣工验收报告、虎丘婚纱城建筑面积实测报告及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：虎丘婚纱公司、谢强双方签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定,涉案房屋租赁年限自开业之日起算，即承租人自可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价。本案中，虎丘婚纱城于2016年10月7日开业经营，谢强应当按约支付自该日起的租金，虽双方约定自开业之日起36个月内，虎丘婚纱公司免除谢强交纳租金的义务，但双方将第4、5年的租金分摊至第2、3年，谢强仍应在虎丘婚纱城开业的第2年支付租金70万，第三年支付租金70万元。虎丘婚纱公司主张谢强仅支付租金20万元，谢强虽有异议，但未提供证据证明其缴纳的租金，应当承担举证不利的后果，一审法院认定谢强支付租金20万元。虎丘婚纱公司多次通过短信、张贴公告的方式向谢强催要租金，谢强均未支付，故谢强欠付租金的行为构成违约，虎丘婚纱公司有权依约行使合同解除权，虎丘婚纱公司通过发送解约函的方式行使合同解除权，双方之间的房租租赁合同自谢强收到解约函之日即2019年7月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虎丘婚纱公司、谢强之间的合同解除后，谢强应当返还虎丘婚纱公司的涉案房屋，因谢强未按时返还房屋，虎丘婚纱公司根据合同约定要求以装修现状返还房屋的诉讼请求，有法律和事实依据，一审法院予以支持。关于虎丘婚纱公司主张根据合同约定因谢强违约导致合同提前解除的，其还应按照合同约定的租金标准补足上述期间优惠差额的意见，一审法院审查后认为，合同约定的租金减免条款是以合同正常履行到租赁期限届满为前提条件的，现谢强违约导致合同提前解除，不应再享有租金减免利益，补交免除租金条款的设置实为弥补提前解除合同给出租人造成的损失的计算方法。现因谢强欠付租金违约在先，虎丘公司据此解除合同并依据前述合同条款主张要求其补足优惠租金差额部分，于法有据，一审法院予以支持。将应付租金与该项违约责任合并计算，关于虎丘婚纱公司主张自2016年10月7日起至2019年7月1日止（998天）的租金6515103.44元（按每月204865.66元/月计算）的诉讼请求，一审法院根据合同约定以及虎丘婚纱公司的实际损失，将虎丘婚纱公司主张欠付租金期间的租金标准确定为198898.7元/月，谢强应付租金6526057.07元，谢强已支付租金20万元，谢强还应支付虎丘婚纱公司租金6326057.07元，虎丘婚纱公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于虎丘婚纱公司另行主张的两项违约金，一是按解除当月租金额2倍计算的解除合同违约金，鉴于虎丘婚纱公司已经按前述条款主张了解除合同所造成的实际损失，一审法院对该项违约金主张不再重复支持。二是关于逾期付款违约金，谢强逾期支付租金（包括免租期租金），应当承担逾期付款违约金，一审法院确定可以欠付总金额（6326057.07元）为基数。至于逾期付款违约金的起算时间，合同中约定了补交免租期租金的金额，但未确定具体的付款期限，虎丘公司在诉前所进行的催告中也未涉及该笔款项，一审法院综合费用发生的实际情况，确定自起诉之日即2019年7月31日起计算至实际付款之日止，其中自2019年7月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。目前涉案房屋仍由谢强占有使用，谢强应按198898.7元/月的租金标准自虎丘婚纱公司主张的2019年7月16日起至房屋实际返还之日止向虎丘婚纱公司支付占有使用费，虎丘婚纱公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于谢强提出虎丘婚纱城2016年10月7日开业时，该婚纱城的商铺未通过消防验收，不能以虎丘婚纱公司主张的该日期为虎丘婚纱城正式开业时间的抗辩意见，一审法院经审查认为，双方合同约定正式开业时间以虎丘婚纱公司书面通知为准，虎丘婚纱公司向谢强送达了虎丘婚纱城于2016年10月7日开业的书面通知，且虎丘婚纱城不含D区的工程于2015年5月13日通过消防验收，故对谢强的该抗辩意见，一审法院不予采纳。遂判决：一、被告谢强于本判决生效之日起十日内按装修现状返还原告坐落于苏州市姑苏区房屋；二、被告谢强于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司的租金6326057.07元及逾期付款利息（2019年7月31日起至2019年8月19日止的利息14523.57元及以6326057.07元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息）；三、被告谢强于本判决生效之日起十日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司房屋占有使用费（按照198898.7元/月的租金标准，自2019年7月16日起计算至房屋实际返还之日止）；四、驳回原告苏州虎丘婚纱投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62000元，由原告苏州虎丘婚纱投资有限公司负担5557元，被告谢强负担56443元。经二审审理查明，谢强已于2020年3月9日搬离了苏州市姑苏区房屋。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，谢强与虎丘婚纱公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然双方在合同中约定自开业之日起36个月内，虎丘婚纱公司免除谢强交纳租金的义务，但双方将第4、5年的租金分摊至第2、3年，故谢强仍应在虎丘婚纱城开业的第2年支付租金70万，第三年支付租金70万元。根据虎丘婚纱公司在诉讼中的举证可以认定，虎丘婚纱城于2016年10月7日开业经营，谢强应当以该日为租金起算之日。关于谢强在诉讼中提出由于涉案商铺一直未能办理消防验收手续，导致其无法正常经营，无法实现租赁的合同目的，所以才缓交租金，而且根据其提供的虎丘婚纱城消防验收资料显示，当时没有一家商铺通过了消防验收，故虎丘婚纱城不可能于2016年10月7日实际开业的主张。本院认为，首先无论是现行法律规定还是双方合同的约定，虎丘婚纱公司并不负有为谢强办理消防许可的义务，且单个商铺是否通过消防验收并不影响婚纱城的整体开业。其次，根据双方当事人在诉讼中的举证显示，虎丘婚纱城（不含D区）已于2015年5月13日通过了消防验收。而涉案商铺所C区的其他商户也大都通过了消防验收，说明虎丘婚纱城C区不存在普遍的消防验收障碍。鉴于谢强在诉讼中并未提供充足的证据证明由于虎丘婚纱公司的原因导致其开设的商铺不能通过消防验收，而目前也没有证据显示，由于虎丘婚纱公司的原因导致谢强开设的商铺不能正常经营，故对谢强的上述主张，本院不予采信。由于谢强长期拖欠租金且经虎丘婚纱城多次催讨后仍不支付，谢强的行为已构成违约。虎丘婚纱公司发送函解除双方之间的租赁合同并要求谢强支付拖欠的租金及违约金，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。双方之间的租赁合同自谢强收到解约函之日即2019年7月2日解除。一审法院根据合同约定以及虎丘婚纱公司的实际损失，将欠付租金期间的租金标准确定为198898.7元/月，属一审法院依法裁量，并无不当。扣除谢强之前已付租金后，谢强还应偿付自起诉之日即2019年7月31日起计算至实际付款之日止（其中自2019年7月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的逾期付款利息。关于谢强在诉讼提出其在租赁房屋内存在700万元的装修而要求补偿的主张。本院认为，首先在诉讼中谢强并未提供相应证据证明其在租赁房屋内装修的具体明细及价值组成依据。其次，根据双方在租赁合同第八项第3条的约定：“本协议期满或中途解除协议时，对无法拆除、带走的装修、装饰装潢等添附物，乙方（谢强）对其放弃所有权，同时放弃要求甲方（）对任何性质的残值进行任何方式的补偿或分摊的权利”。鉴于双方之间的租赁合同系因谢强违约而提前解除，故对谢强的上述主张，本院不予支持。综上，谢强的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62000元，由上诉人谢强负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年七月三日书记员  杨颖颖