安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异39号 异议人（案外人）：张殿明，男，1966年4月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 申请执行人：邓静，女，1984年7月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：张磊，男，1966年9月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 本院在执行邓静与张磊民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人张磊所有的位于阜阳市颍东区插花××14户楼房一处，并于2020年4月27日作出（2020）皖1203执恢105号执行裁定：拍卖、变卖张磊上述查封的房产。案外人张殿明对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张殿明异议称：2010年3月4日，异议人张殿明与被执行人张磊、徐子芳签订《房地产转让协议》，异议人以26万元的价格购买张磊、徐子芳位于阜阳市颍东区插花镇××路北侧××层房屋，该协议经阜阳市惠颍公证处公证，并办理了（2010）皖阜惠公证第1491号公证书，证实协议意思表示真实，内容具体明确合法。异议人认为，异议人与张磊、徐子芳系同一行政村居民，相互转让房地产并经公证处公证，系合法交易，此转让行为应受法律保护，申请执行人要求查封、执行上述房产明显错误，侵害了异议人的合法财产权。请求停止对案涉房屋的拍卖执行，并解除对该房屋的查封。 案外人张殿明为证明其异议主张主要提供以下证据： 1、异议人张殿明的身份证，证明其主体资格； 2、《房地产转让协议》及（2010）皖阜惠公证第1491号公证书，证明案涉房屋为异议人所购买，并经阜阳市惠颍公证处公证； 3、2010年3月4日张磊出具的收条一份，证明异议人已全部支付案涉房屋购房款26万元的事实； 4、来坤、张小伟《证明》各一份，证明案涉房屋已被异议人占有并出租给他人使用的事实； 申请执行人邓静答辩称：1、案外人与被执行人是亲兄弟关系， 存在逃避债务、弄虚作假之嫌。2、出卖人未对案涉房产进行交付， 案外人也未实际占有该不动产，案涉房屋的租赁费用一直由被执行人收取。3、案外人向法庭陈述矛盾。其先讲26万元购房款中有13万元是被执行人欠其借款抵账，实际只支付给被执行人13万元，后又讲支付现金26万元。该陈述与客观实际不符，也不符合生活规律及客观常理。异议人只是个普通打工者，怎么可能将26万元现金存放家中。4、案外人自称其为逃避过户费用，未办理案涉房产过户转移登记，其本身具有过错责任。请求依法驳回案外人的异议请求。 被执行人张磊未答辩。 本院审查查明：邓静与张磊民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月28日作出（2015）东民一初字第00854号民事判决，判决：一、被告张磊于本判决生效之日起十日内偿还原告邓静借款本金人民币300000元及逾期还款利息（逾期还款利息按照银行同期贷款利率，从2014年6月25日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告邓静的其他诉讼请求。案件受理费6250元，保全费2170元，合计8420元，由被告张磊负担。诉讼中，本院作出（2015）东民一初字第00854号民事裁定，查封被告张磊所有的坐落在阜阳市颍东区插花镇××层楼房××栋中价值33万元的部分，并于2015年6月17日向房产管理部门发出了协助执行通知书。判决生效后，张磊未能履行义务，邓静向本院申请强制执行。本院于2018年6月5日作出（2016）皖1203执188号之一执行裁定，继续对上述查封的房产予以查封。2019年11月26日，本院作出（2019）皖1203执恢113号执行裁定，查封被执行人张磊坐落在阜阳市颍东区插花××14户楼房中的第3层以及该栋楼房主体北侧、西邻路面（门）东附属建造小房一排及围墙、楼梯。2020年4月27日，本院作出（2020）皖1203执恢105号执行裁定，拍卖、变卖张磊坐落于阜阳市颍东区插花××层楼房以及该栋楼房主体北侧、西邻路面（门）东附属建造小房一排及围墙、楼梯。 另查明：张殿明，男，1966年4月20日出生（实为1968年11月出生），汉族，住安徽省阜阳市颍东区;张磊，男，1966年9月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区，二人系同胞兄弟，均系插花××队村民。1997年10月6日，经插花镇人民政府批准，张磊获得在插花××××北居民商住楼《村镇规划选址意见书》，同日经阜阳市插花镇城乡建设管理所批准获得《安徽省村镇建设工程规划许可证》，用地面积80.75平方米，建筑面积161.5平方米，1999年3月29日，取得上述土地的《集体土地使用证》，该土地使用证号为：阜东集用（99）字第Ｂ2100128号，地号为212022403401，用途为住宅，使用类型为划拨，使用权面积94.5平方米。案涉房屋于2008年4月30日进行了产权登记，房产证号为房地权阜字第××号。房地产权利人为张磊，房屋产别为私有，建筑面积290.4平方米，设计用途住宅。张殿明在插花××队亦有宅基住宅一处。 再查明：2010年3月4日，张磊、徐子芳（张磊妻子）与张殿明签订《房地产转让协议》，协议约定：张殿明自愿购买张磊、徐子芳位于阜阳市颍东区插花镇××路北侧××层（建筑面积290.4平方米，房地权证号：房地权阜字第××号及大约90平方米小院、集体土地使用权证：阜东集用（99）字第Ｂ2100128号，地号212022403401，使用权面积94.5平方米）的房地产。房地产价格为人民币26万元，张殿明已于2010年3月4日一次性付清上述购房款。协议还约定自合同签订时，张磊、徐子芳交付上述房屋钥匙，待房地产可办理过户登记时，张磊、徐子芳有义务配合张殿明办理过户手续，过户所需费用由张殿明承担。同日，安徽省阜阳市惠颍公证处对该协议进行了公证。公证书文号为（2010）皖阜惠公证字第1491号。案涉房屋由张磊先后出租给张小伟、张金皊及来坤使用。 本院认为：案外人对执行标的提出执行异议，其应是执行标的的权利人，该权利必须合法与真实，且能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院实施查封前，异议人张殿明、被执行人张磊作为同一村民组织成员，虽然已就案涉房产签订了《房地产转让协议》，并经公证处进行了公证，但其缺乏有效证据证明上述协议已经其村民组织同意或者批准，并且已实际履行。上述公证书仅能说明《房地产转让协议》是买卖双方真实签订的，不能证明协议是否有效及协议履行情况。虽然该协议条款中约定“张殿明已于2010年3月4日一次性付清上述购房款”，但本院在查询（2010）皖阜惠公证第1491号公证卷宗时，并未发现该卷宗里存有张殿明给付张磊购房款的相关收据或者支付凭证，异议人提供的署名为张磊出具的2010年3月4日的收条内容与张殿明接受本院询问时的陈述在付款时间上相互矛盾，且其没有提供支付购房款的资金来源证据，不能证明上述收条内容的真实性；异议人还提供了署名为张小伟、来坤的证明，以证明案涉房屋已由其先后租赁给其二人使用的事实。本院认为，上述证明内容与本院向案涉房屋现承租人张金皊调查内容不符，且无其他证据相佐证，本院对其证明内容不予采信。由于案涉查封的房产系登记在被执行人张磊名下，该房屋未办理过户登记，系因张殿明未积极履行合同，不愿意支付房产过户费用等原因所致，本身具有过错责任，其提出的执行异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，本院对其异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人张殿明的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年七月九日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。