安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3155号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司,统一社会信用代码91341523MA2NGYM4L(1-1),住所舒城县城关镇高峰路西侧。 负责人:王涤,系该公司负责人; 委托诉讼代理人:耿涛涛,系该公司员工； 委托诉讼代理人:潘世安,系该公司员工。 被告:方成霞,女,1987年8月25日生,汉族,安徽省六安市人，农民，户籍地安徽省舒城县,经常居住地安徽省舒城县。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司（以下简称万兴拉菲分公司）诉被告方成霞物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万兴拉菲分公司委托诉讼代理人耿涛涛、被告方成霞到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告万兴拉菲分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费共计4348元,并按照年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年5月30日为954元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年3月31日,安徽万兴物业服务有限公司与舒城远大鸣华房地产有限公司签订《六安市前期物业服务合同》,由安徽万兴物业服务有限公司为远大拉菲公馆小区提供物业服务,合同约定小区多层住宅、高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月*平方米。为便于小区服务,安徽万兴物业服务有限公司设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2017年7月6日,原、被告签订《远大拉菲公馆前期物业服务协议》,原告按合同约定提供了物业服务,且仅按照1.4元/月*平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经原告多次电话、书面催告,至今未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4348元。按照原、被告签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金,因约定的违约金标准过高,原告调整为按年利率24%的标准计算。原告为维护自身合法权益，保障小区正常的物业服务,请求判决支持原告诉请。 被告方成霞在庭审中辩称,被告从未说过拒交物业费,被告在2017年收房时发现外墙有破损,楼道内墙有空鼓,当时有物业人员随行记录证明,在物业承诺尽快维修后,被告才同意收房并与物业公司签订物业服务协议,并缴纳了半年的物业服务费。事后被告多次去物业催促维修并多次投诉,但至今都未解决。故被告自2018年之后即停止交纳物业费,要求物业先解决问题后再缴纳物业费。另物业公司服务中有许多瑕疵,如卫生差、冬季积雪不及时清理、小区随意进出不作安全防范、经常更换物业经理、停车费漫天要价等,服务与收费严重不匹配,收费是舒城最高的,而提供的服务是最差的,而且物业收支情况也未向所有业主进行公示。 本院经审理认定事实如下:2015年3月31日,安徽万兴物业服务有限公司与舒城远大鸣华房地产有限公司签订《六安市前期物业服务合同》,由安徽万兴物业服务有限公司为远大拉菲公馆小区提供物业服务,合同约定小区多层住宅、高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月*平方米,物业服务费用应在每年12月31日之前交纳,未能按时足额物业服务费,应按应交服务费5%的标准支付违约金;经舒城县发展和改革委员会批复案涉小区住宅物业公共服务费收取最高标准为按建筑面积每月每平方米1.50元,原告实际是按每平方米1.4元收取。为便于案涉小区的物业服务,安徽万兴物业服务有限公司于2017年4月7日成立拉菲公馆分公司即本案原告,授权原告为案涉小区提供物业服务。被告方成霞和刘孝圣系舒城县城关镇远大拉菲公馆小区10幢105室的业主,房屋建筑面积129.41平方米。2017年7月6日,被告方成霞和刘孝圣(乙方)收房后与原告(甲方)签订了《远大拉菲公馆前期物业服务协议》,协议对双方的权利和义务进行了约定;其中关于协议期限第七条约定:自前期物业服务期限自物业首期交付之日起(暂定2017年6月30日)至首届业主委员会成立,并依法与选骋的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止;关于物业费的收取标准第十三条约定:高层住宅1.5元/月·平方米、多层洋房1.5元/月·平方米、别墅1.8元/月·平方米、商业配套1.8元/月·平方米;关于物业管理费用的收取时间协议第十九条约定:为每个交费周期到期日前一个月;关于违约责任协议第三十六条约定:“乙方违反协议，逾期支付前期物业服务费及相关费用的,甲方有权要求乙方支付,并按应付金额每日千分之三支付违约金。被告方成霞按1.4元/平方米/月标准己缴纳了自2017年7月6日至2017年12月31日期间的物业服务费，但自2018年1月1日起至今未缴纳物业服务费,经原告通过向被告邮寄律师函催要,但被告至今未付。以上事实有原告举证的营业执照、授权证明、被告的身份证复印件、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、舒城县发展与改革委员会文件函和批复、物业交验登记表、律师函及EMS快寄单、签收记录载卷佐证,本院予以确认。对被告举证部分业主向安徽万兴物业公司提出的物业整改要求,不能单独作为定案的依据,不予认定;照片打印件八张,因没有时间和地点,作为孤证也不予认定。 本院认为,原告经授权具有物业服务的资质,依据《前期物业服务协议》,由原告对案涉小区的所有业主包括被告提供物业全面和动态服务,收费标准在舒城县发展和改革委员会批复的范围之内;被告系案涉小区10幢105室的业主,因案涉小区现尚未成立业主委员会,原、被告于2017年7月6日签订的《前期物业服务协议》合法有效,对双方均具有法律约束力。由于物业服务的繁琐性及业主要求的多样性,在物业服务过程中难以得到所有业主的满意。即使针对被告庭审中的答辩意见,也应认定原告己基本履行了合同义务,被告应当按约定的金额、时间缴纳相关物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定,交费时间应于每年12月31日之前交纳,但被告自2018年1月1日起一直拖欠物业服务费,已违反协议约定构成违约;依照法律规定业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,应予支持。故本院对原告起诉要求被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费4348元（129.41㎡×1.4元/㎡/月×24个月）,本院予以支持。对被告逾期交纳物业费的违约责任,因《前期物业服务协议》约定按日千分之三过高,应予调整,另原告在物业服务中也存在不足需要改进和提升,违约金按物业服务费4348元的5%计算,即217.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干解释（二）》第二十九条,《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下： 一、被告方成霞于本判决生效后三日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司物业服务费4348元； 二、被告方成霞应于本判决生效后三日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的逾期付款违约金217.40元。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告方成霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陶浩 二〇二〇年七月二十三日 法官助理余运奎 书记员陆韵韬