北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7646号上诉人（原审原告）：苟珍华，女，1972年2月11日出生，汉族，无业，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘维全，男，1959年12月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：厉彦杰，北京市中迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘维平，男，1956年1月28日出生，汉族，北京朝电长虹电力设备有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏贺英，河北王文成律师事务所律师。上诉人苟珍华、上诉人刘维全因与被上诉人刘维平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苟珍华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持苟珍华的诉讼请求。事实和理由：一审法院判令赔偿苟珍华43万元显失公平。1.就刘维全获得的各项补偿安置利益应当按照7:3比例在苟珍华和刘维全之间分配。苟珍华近二十年间对房屋进行的翻建扩建没有予以考虑是错误的。2.一审法院以本案若适用货币安置计算总额来确认分割的基数是错误的。本案是刘维全签署的腾退补偿协议，刘维全没有选择货币安置方式，本案事实上也没有采取货币安置的方式。按照小红门乡腾退安置办法的规定，苟珍华有权利以自己的名义签署补偿安置协议。一个宅基地房屋以出卖人身份签署腾退补偿协议获得安置房及以买受人身份签署腾退补偿协议获得货币安置两个协议并存的情况是不符合政策的，事实上也没有发生。一审法院判决分割的基数是建立在假设的基础上，而并非以事实为基础。事实上刘维全签署了补偿协议，基于已经获得的补偿安置，应当按照7:3比例在苟珍华与刘维全之间分割的是204.5平方米的三套安置房及271238元货币补偿，而并非614000元货币安置。3.一审法院在没有对安置房屋进行价格评估的基础上，仅以苟珍华作为买受人并非当地村民不能获得安置房屋为由，对刘维全已经获得的安置房屋不作为分割的基数作出判决，对苟珍华显失公平。刘维平辩称，一审判决认定合同实际履行与事实不符，刘维平虽然与苟珍华签订了意向书，但苟珍华未支付购房款项，后期因刘维全不同意卖房，也没有将房屋产权证明交于苟珍华，苟珍华只是实际占有使用。刘维全辩称，不同意苟珍华的上诉意见。并提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苟珍华对刘维全的全部诉讼请求，不予支持一审判决金额435000元；2.一、二审诉讼费用由苟珍华承担。事实和理由：1.一审认定刘维平系刘维全卖房事宜代理人，从而认定刘维全与苟珍华之间存在房屋买卖合同系认定事实错误。苟珍华未提交任何证据证明刘维平有委托代理授权。实际上，刘维全从未授权刘维平卖房。虽然刘维平声称刘维全曾请求刘维平帮助卖房，但未举证证明其是刘维全的卖房事宜代理人。苟珍华提交的《房屋转卖协议书》并未约定交易房屋为涉案房屋，仅有刘维平本人的签字。一审法院认为刘维平是刘维全卖房事宜的代理人是错误的。因此一审法院确认刘维全和苟珍华之间存在房屋买卖合同的结论明显是错误的。2.刘维平与苟珍华签订的《房屋转卖协议书》内容简单宽泛，未写明交易标的房屋及面积，只能算作意向合同，且双方无法据此签订正式的房屋买卖合同。一审法院认定刘维平与苟珍华签订的《房屋转卖协议书》为正式的房屋买卖合同系认定事实错误。3.刘维平与苟珍华签订的《房屋转卖协议书》没有实际履行。涉案房屋是刘维全名下的房屋，从未向苟珍华交付，苟珍华也未向刘维全支付任何购房款。刘维平作为《房屋转卖协议书》的转让人也未收到苟珍华的8万元购房款。苟珍华在一审中未出示收条，一审法院不应采信苟珍华已经支付了购房款的陈述。刘维全并不介意刘维平使用涉案房屋，也不介意刘维平同意其他人使用涉案房屋，但刘维全从未做出卖掉涉案房屋的意思表示。刘维平、苟珍华都没有提交证据证明刘维全将涉案房屋交付给苟珍华。苟珍华即使曾经占有涉案房屋，也是基于使用权并非基于所有权占有。4.刘维全不是《房屋转卖协议书》的合同当事人，无需对于合同无效的后果承担责任。一审法院认定刘维全承担主要责任是错误的。苟珍华辩称，不同意刘维全的上诉请求，一审法院对本案基本事实已经查明，《房屋转卖协议书》已经实际履行，苟珍华支付了购房款，同时刘维全将房屋交付给苟珍华。刘维平辩称，同意刘维全的上诉意见。苟珍华向一审法院起诉请求：判令刘维平、刘维全向苟珍华支付拆迁补偿款600万元。事实和理由：苟珍华是北京市朝阳区小红门乡肖村52号（下称52号）房屋所有权人，该房屋系1993年苟珍华以8万元的价格从村民刘维全手中购得，并在村委会批准下进行了翻建、装修，因翻建手续需要，双方于1996年2月12日补签了《房屋转卖协议书》。经翻建，原来的60平方米变为了后来的140平方米。苟珍华将翻建后的房屋出租并在小红门派出所进行了备案。2011年，肖村启动拆迁，在苟珍华未签署补偿安置协议且完全不知情的情况下，房屋被全部偷拆，至今也没有任何补偿。苟珍华自1993年收房后就实际占有该房屋，并将原有房屋全部拆除重建，刘维全对原有房屋及宅基地已经丧失权利，其以腾退人身份获得的拆迁补偿款及安置房屋均应当返还给苟珍华。刘维平在一审中答辩称：不同意苟珍华的诉讼请求。刘维平无义务支付任何款项，没有与苟珍华有任何房屋买卖合同关系，也没有取得其所述的房屋腾退补偿款，苟珍华的诉讼请求没有法律、事实依据。刘维全在一审中答辩称：不同意苟珍华的诉讼请求。我刘维全是肖村村民，也是52号房屋所有权人，苟珍华并非本村村民，刘维全与苟珍华也从未就该房屋达成任何的法律协议，其无权就该房屋主张权利。刘维全作为房屋所有权人与小红门乡腾退安置办公室签订了腾退安置协议，获得了腾退补偿和安置，苟珍华无权获得腾退款项。一审法院认定事实如下：刘维全与刘维平系兄弟关系，52号宅基地使用权登记在刘维全名下。1996年2月12日，刘维平作为卖方与买方苟珍华签订《房屋转卖协议书》，载有：“经甲乙双方协商，甲方将其在朝阳区肖村一处私有房屋转卖给乙方。该房屋占地面积约平方米。转卖价为人民币捌万元。”苟珍华并非肖村村民，户籍地位于山东省青岛市。2009年11月4日，刘维全作为被腾退人与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（下称小红门腾退办）签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定：乙方需腾退房屋为小红门肖村52号，建筑面积共计118.8平方米，实际腾退人口为3人，分别为户主刘维全、之妻赵文花、之女刘晓娟，甲方按人均45平方米对乙方安置期房两套，支付乙方各项补助费总计271238元，其中包括拆迁评估费、搬家奖励和补助、提前搬家奖励费等。2010年4月20日，双方又签订《腾退安置协议附件》，约定因刘晓娟于2010年2月15日办理结婚登记手续，增加应安置面积45平方米，将安置房屋调整为一居室一套、二居室两套。根据《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置办法及实施细则》，非当地村民以任何名义购得各村自行出售房屋的，一律获得货币补偿，不予安置。经向小红门腾退办了解，本案若适用货币安置，补偿方式为以确认的宅基地面积为准，按照大约每平米5000元的标准，每户再给予20000元补贴。一审庭审中，苟珍华称房屋买卖关系发生在1992、1993年左右，《房屋转卖协议书》是后补的，当时刘维平说是代替刘维全卖房子，购房款8万元给了刘维平，收据因为房屋被偷拆而遗失。刘维平认可《房屋转卖协议书》的真实性，称刘维全确实曾经委托他出售52号房屋，但是《房屋转卖协议书》并非正式的购房合同，关于房屋坐落等事项都没有约定，仅仅是一个意向书，且也没有收到过价款，意向书也并没有实际履行。刘维全称自己从1992年就不在52号居住了，但从来没有卖房意向，当初只是将52号房屋借给刘维平使用，因自身经营企业比较忙也无暇顾及老房子，并不清楚房屋居住、翻建情况。苟珍华提交2008年3月1日小红门地区《租赁房屋治安责任保证书》，上面的出租人为苟珍华，据此欲证明其自1993年前后一直控制52号房屋。刘维平对该份证据的真实性予以认可。刘维全对该份证据的真实性及证明目的均不认可。一审法院认为：合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘维平认可曾与苟珍华签订《房屋转卖协议书》，结合刘维平与刘维全的亲属关系、52号房屋当时的居住状态、刘维平认可刘维全曾表示过要卖房等情节，一审法院认为苟珍华所称的刘维平系刘维全卖房事宜代理人的事实应予采信，房屋买卖协议的后果应由刘维全承担。关于该买卖协议是否已经实际履行，52号房屋已交付苟珍华使用数十年，刘维全、刘维平从未提出过异议，就此，一审法院可以认定双方之间的房屋买卖合同已经实际履行。苟珍华系城市户籍，按照我国《土地管理法》相关规定，农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流通，故涉案《房屋转卖协议书》应当认定为无效。52号房屋因列入腾退范围已被相关部门拆除，考虑到购房后的投入、房屋买卖协议签订后本市房屋及土地的升值因素等，合同被确认无效必然会给苟珍华造成一定的经济损失，关于苟珍华请求参照腾退安置利益获得损失的诉讼请求，一审法院应予支持，但其主张的数额过高且无依据，一审法院将酌情予以调整。首先，关于过错程度的认定，刘维全作为当地村民，对于关于宅基地流转的相关政策规定理应知情，其对合同无效应当负有主要责任，苟珍华作为买方未尽到审慎合理的交易义务亦有一定的过错，应当对合同无效的后果承担次要责任，结合本案的实际情况，一审法院将双方的责任比例酌定为7:3。关于损失数额，一审法院将结合涉案房屋及土地因拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素酌定。刘维平并非合同相对方，苟珍华要求其承担责任无依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘维全于判决生效之日起七日内向苟珍华赔偿430000元；二、驳回苟珍华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘维全向本院提交以下证据：农村宅基地发证审批表2页，用以证明：1.涉案房屋的面积在登记时是118.8平方米;2.涉案房屋与一审法院调取的腾退补偿面积一致；3.该证据记载的118.8平方米与苟珍华提出的面积不符，苟珍华是为了获得腾退补偿利益虚构事实;4.刘维全获得的腾退补偿完全是其依法获得的腾退补偿。本院经审查认为，刘维全提交的上述证据与本案上诉争议焦点无关联性，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，故本院不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，刘维平认可刘维全曾表示过要卖房等情节，并认可曾与苟珍华签订《房屋转卖协议书》，刘维全在上诉意见中亦明确表示其并不介意刘维平使用涉案房屋，也不介意刘维平同意其他人使用涉案房屋。结合刘维平与刘维全的亲属关系、52号房屋当时的居住状态，一审法院认为苟珍华所称的刘维平系刘维全卖房事宜代理人的事实应予采信，房屋买卖合同的后果应由刘维全承担并无不当。刘维全对此予以否认，但并未提交证据予以证明，且从1993年到2009年期间，刘维全、刘维平对房屋的使用均未提出异议，亦未要求苟珍华支付相关款项，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同已经实际履行，本院予以确认。刘维全的上诉意见不能成立，本院不予支持。涉案《房屋转卖协议书》被确认无效必然会给苟珍华造成一定的经济损失，关于苟珍华上诉认为应当按照7:3比例在苟珍华与刘维全之间分割刘维全已经获得的拆迁安置补偿的主张，本院认为，苟珍华并非拆迁安置的被腾退人，其无权获得拆迁安置补偿。一审法院结合涉案房屋及土地因拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素，综合酌情确定的因合同无效给苟珍华造成的经济损失为430000元，并无不当。苟珍华的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，苟珍华和刘维全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58540元，由苟珍华负担50790元（已交纳），由刘维全负担7750元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年七月二十八日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然