湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7977号上诉人（原审被告）：邹新军，男，1976年9月11日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙瑞光物业管理有限公司，住所地长沙市天心区沙河街25号三楼302房。法定代表人：黄斯禹。委托诉讼代理人：刘长青、唐琴琴，湖南鸿明律师事务所律师。上诉人邹新军因与被上诉人长沙瑞光物业管理有限公司（简称瑞光公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人邹新军不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初515号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹新军向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初515号民事判决第一项；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定2014年3月5日长沙雨建房地产开发有限公司（简称雨建公司）与被上诉人签订的《物业服务合同》合法有效适用法律错误，应当改判为无效合同。根据《物业管理条例》，开发商在未经上诉人所在小区包括上诉人在内的业主共同决定的情况下，雨建公司与被上诉人签订的《物业服务合同》于2014年3月5日签订的《物业服务合同》为无效合同，被上诉人无权根据该合同向上诉人主张权利。二、被上诉人提交的第一、二份物业管理合同中的物业管理费均已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。被上诉人提交的三份物业服务合同物业服务期限分别是2014年3月1日至2017年3月1日、2016年12月15日至2017年12月15日、2018年1月1日至2020年1月1日。其主张的物业费是2015年至2019年12月的，是三笔不同的债务，其与2020年1月向法院起诉，均已超过诉讼时效。三、一审对被上诉人庭后提交的证据未组织质证，即直接采信，程序违法。被上诉人在一审法庭辩论终结之前，只提交了三份合同复印件和一些照片的复印件，未提交复印件的任何原件，但案卷中增加了部分证据，如不动产登记证及律师函原件等，均未经质证。四、被上诉人所主张的物业费服务费未经书面催收，法院应依法驳回其诉讼请求。被上诉人只是将催收函贴在门上，是无效送达。五、被上诉人未履行物业服务义务，应当减免物业服务费用。被上诉人未提交证据证明其提供了物业管理服务，还存在失职行为，上诉人的小孩在小区内被咬伤，并向一审法院提交了相关证据，但被上诉人未赔偿，也未对流浪狗进行处理。六、一审法院同案不同判，违反公正的基本原则。一审法院在合并审理并判决的案件中，判决另案当事人按八折支付物业服务费，却判决上诉人按九五折支付物业费，造成同案不同判。综上，请求二审依法改判。被上诉人瑞光公司辩称，业主委员会成立之前，开发商有权与物业公司签订前期物业服务合同，前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案未超过诉讼时效，三份合同性质上是同一合同，物业费是同一性质的债权，具有关联性和整体性。被上诉人于2019年12月16日向上诉人发送了律师函，催缴物业费，履行了书面催缴的义务，上诉人居住在该房屋，未收到不属实。被上诉人提交的证据均经过质证，且尽到了物业管理义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。瑞光公司向一审法院起诉请求：1.邹新军支付瑞光公司物业管理服务费4466.3元（从2015年1月计算至2019年12月）；2.邹新军支付瑞光公司物业管理服务费违约金1339.89元（计至2019年12月31日）；3.邹新军承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2014年3月5日雨建公司作为甲方，瑞光公司作为乙方双方就三城花苑小区的物业管理服务订立《物业服务合同》，合同对房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序进行了约定。甲乙双方约定的物业管理服务收费采用包干制，即乙方按住宅多层0.5元／月／平方米，小高层1.2元／月／平方米，商铺等经营性多层门面1.0元／月／平方米，高层门面2.4元／月／平方米。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日每日按欠款的0.3‰的标准加收滞纳金。服务期限自2014年3月1日起至2017年3月1日止。2017年2月17日长沙市天心区三城花苑小区业主委员会作为甲方，瑞光公司作为乙方双方签订《长沙市天心区三城花苑小区物业服务合同书》，双方对委托事项，双方权利义务，违约责任等进行了约定。约定住宅高层1.2元／月／平方米，多层0.5元／月／平方米。委托服务期限为2016年12月15日至2017年12月15日。2017年12月20日三城花苑业主委员会作为甲方，瑞光物业作为乙方双方就三城花苑小区物业服务达成《物业服务合同》，合同对物业服务内容、标准及有关事项进行了约定。约定服务期限自2018年1月1日至2020年1月1日，物业服务费，多层住宅0.8元／月／平方米，高层住宅1.5元／月／平方米。业主、物业使用人逾期支付物业服务费的按拖欠金额每日千分之二支付违约金，但违约金不得超过本金。另查明，不动产登记情况表显示：坐落在暮××镇××以南，市场路以西（三城花苑）7栋506房，产权面积122.03平方米，系邹新军所有。从2015年1月至2019年12月，邹新军共欠缴物业费共计4466.3元。邹新军及同小区的其他案件当事人提交的一系列照片，拟证明小区存在消防通道长期被堵、老鼠药随意投放、车库管道长期漏水、绿化带未及时维护、垃圾长期堆放、杂物乱堆乱放等问题，瑞光公司无权主张物业管理费。因瑞光公司催收后，邹新军仍未依约缴纳物业管理费，瑞光公司发出了《律师函》进行了催讨，未果，故瑞光公司诉至该院。一审法院认为：2014年3月5日签订的《物业服务合同》、《长沙市天心区三城花苑小区物业服务合同书》、2017年12月20日签订的《物业服务合同》，合法有效，均应按约履行合同。关于邹新军提出的诉讼时效问题，瑞光公司已提出相应证据证明进行了催收，对该主张该院不予认定。庭审中，邹新军及同小区的其他被告提交的照片，拟证明小区消防通道长期被堵、老鼠药随意投放、车库管道长期漏水、绿化带未及时维护、垃圾长期堆放、杂物乱堆乱放等问题。该院认为：结合邹新军及同小区的其他另案当事人提交的证据，瑞光公司未能完全依约履行上述三份合同中的义务，其所提供的物业服务水平有待提高,但不足以证明物业服务长期存在重大瑕疵。小区的环境需要物业公司严格依据约定履行义务，业主亦应及时缴纳物业费，从而达到良性循环，业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过业主委员会向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。考虑到涉案房屋的小区物业管理费计算标准2018年2月及之前为0.5元/月/平方米，之后为0.8元/月/平方米，该院酌情认定邹新军应按95折的标准缴纳物业费共计4242.98元[（38月*0.5元/月/平方米*122.03平方米+22月*0.8元/月/平方米*122.03平方米）*0.95]。瑞光公司诉请的违约金，综合案情该院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条规定判决如下：一、限邹新军在本判决生效之日起十日内支付瑞光公司物业服务费4242.98元；二、驳回瑞光公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由邹新军负担。二审中，上诉人邹新军提交了《庭审笔录》、小区照片和《狂犬疫苗注射单》《湖南省医疗门诊收费票据》及（2020）湘0103民初412号民事判决书作为新证据，拟证明有证据未经质证、被上诉人存在失职行为、上诉人小孩被流浪狗咬伤及同案不同判的事实。本院认为，《庭审笔录》是一审审理情况，真实、合法，与本案有关，但相关事实已经体现在判决书中，能否达到上诉人证明目的，应结合全案事实和证据予以认定。小区照片在一审中已提交，不属于新证据，不予采信。医疗单据与本案物业合同无关联，不予认定。湘0103民初412号民事判决书是另案处理情况，和本案事实不同，不应认定为同案，该证据不予认定。被上诉人提交的公报不属于新证据，与本案事实无直接关联，不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求、相应的上诉理由、被上诉人的答辩意见及本案的庭审情况，本院认为，本案的争议主要焦点有：一、涉案合同是否有效；二、本案是否已过诉讼失效；三、一审程序是否违法；四、上诉人邹新军是否应支付案涉物业费。本院认为，雨建公司与被上诉人瑞光公司签订的《物业服务合同》、长沙市天心区三城花苑小区业主委员会与瑞光公司签订的《长沙市天心区三成花苑小区物业服务合同书》瑞光公司与三城花苑业主委员会签订的《物业服务合同》系合同签订方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上诉人邹新军虽不是瑞光公司与建筑单位和业主委员会签订的合同的当事方，但其是三城花苑的业主，上述物业服务合同均对其有约束力，故其该上诉主张不能成立。关于诉讼时效。本院认为，案涉物业服务合同均已签订生效并履行，合同约定的物业服务期即使届满之日均未超过三年，且物业公司进行了催收，故本案未超诉讼时效，上诉人邹新军的该上诉主张不成立。关于一审法院的审理情况。本院认为，本案涉及的案件为系列案件，共同开庭审理，一审法院综合不同当事人情况及举证质证情况，对案件事实进行认定，并对不同的事实分别适用法律，进而采取不同的处理方式，是对案件的适当处理，且一审判决综合物业服务情况对物业费进行了打折处理，上述处理适当，应予支持。故上诉人邹新军的该上诉主张不能成立。综上所述，上诉人邹新军的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人邹新军承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二〇年七月二十九日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。