广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终808号 上诉人（原审原告）：广西佳绿房地产开发有限公司，住所地广西梧州市兴龙路32号第20幢二层3号商铺，统一社会信用代码914504007884074036。 法定代表人：陈琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈惠亭，该公司员工。 委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈海连，女，1970年11月29日出生，汉族，住广西龙圩区。 被上诉人（原审被告）：李东红，男，1970年11月21日出生，汉族，住广西龙圩区。 上诉人广西佳绿房地产开发有限公司因与被上诉人陈海连、李东红商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广西佳绿房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：根据一审法院查明的事实，上诉人与被上诉人在涉案商品房买卖合同中已对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定。被上诉人逾期付款，且经过上诉人多次追缴，被上诉人仍未能按照合同约定向上诉人履行付款义务。被上诉人虽然在一审期间向上诉人支付了46000元购房款，但被上诉人仍没有足额履行付款义务，其违约行为仍处于继续状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定以及依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，上诉人在一审的诉请有足够的事实、法律依据，请求二审法院判如所请。 被上诉人陈海连、李东红共同辩称，对一审判决没有意见。两被上诉人多次向上诉人申请在2020年8月底之前分四期支付购房款，但上诉人拒绝两被上诉人的申请。 上诉人广西佳绿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2019年9月3日签订合同编号为WZ2019××××40的《梧州市商品房买卖合同》；2.判决被告向原告支付违约金26355元；3.判决被告在判决发生法律效力之日起3日内与原告解除上述《梧州市商品房买卖合同》的网签手续；4.本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，被告取得苍梧县住房制度改革办公室批准购买涉案房屋的《苍梧县限价商品住房（苍海1号）准购证》。2019年9月3日，原告与被告签订了编号为WZ2019××××40的《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于梧州市龙圩区龙圩镇工业大道6号第×幢×单元×房，建筑面积105.42㎡，总房价263550元，被告以首付款价商业贷款按揭方式付款即被告在2018年12月10日前付清首付款79550元，剩余房款184000元采用商业贷款按揭方式支付；被告承诺在签订合同之日起60天内办理完毕公积金按揭所有手续和付款手续，逾期视为逾期付款，被告向原告承担违约责任即被告逾期付款超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；原告于2020年6月30日将经质量验收合格的商品房交给被告使用等内容。被告分别于2018年7月23日、8月1日、12月10通过苍梧县农村信用合作联社向原告的账户转款30000元、49065元、485元。原告于2019年9月3日出具广西增值税普通发票给被告，确认收到被告交来涉案购房款79550元。原告分别于2019年8月26日、9月18日、11月13日、11月27日、2020年1月16日向被告陈海连邮寄《告知函》、《律师函》，催促其履行合同支付购房款义务，除2019年9月18日由李小玲代为签收外，其他的函件均未妥投并退回。被告确认收到了李小玲代为签收的通知，其他通知没有收到，另因逾期偿还银行卡的款项未能通过银行对涉案房屋的贷款申请，剩余购房款184000元，被告至今没有支付给原告。庭审中，被告愿意在今年8月30日前分四期（每期46000元）付清剩余购房款和按照银行利率计算违约金给原告，并于2020年4月28日将第一期款存入被告在中国银行的账户。原告确认被告购买涉案的1单12层楼1205房的单价2500元/㎡，现在同等楼层的计算单价约3600元/㎡。 一审法院认为，被告经苍梧县住房制度改革办公室批准取得购买涉案房屋的《苍梧县限价商品住房（苍海1号）准购证》，并与原告签订《梧州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同签订后，被告除了支付首期购房款外，因其自身原因未能按照合同约定的期限取得银行批准其按揭贷款申请，致使剩余购房款184000元至今没有支付给原告，构成了违约，应依法承担相应的违约责任，但庭审中被告表示愿意分四期付清剩余购房款，不同意解除合同，并在庭审结束后的次日将第一期购房款46000元转付到原告的银行账户，表明被告继续履行合同的诚信，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》的目的得以继续实现，在被告愿意继续履行合同和分期付清购房款的情况下，原告坚持请求解除与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》和合同的网签手续，不利于纠纷的解决和构建社会和谐，故对原告请求解除与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》的诉讼请求，理据不充分，一审法院依法不予支持。对被告提出不同意解除合同，愿意继续履行合同和分期付清购房款给原告的辩解意见，理由成立，一审法院予以采纳。鉴于被告逾期付款的事实，原告请求被告按照涉案《梧州市商品房买卖合同》的约定，以累计应付款10%的比例承担违约责任，被告则抗辩涉案《梧州市商品房买卖合同》约定的该项违约金过高，应参照银行同期贷款利率计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，被告继续履行合同并将购房款分期支付给原告，给原告造成的仅是被告尚未支付购房款的利息损失，在继续履行合同的情况下，原告请求按照涉案《梧州市商品房买卖合同》约定以累计应付款263550元的10%的比例计算违约金明显过高，一审法院予以适当调整，而被告实际尚欠的应付款为184000元，被告仅对尚欠的应付款支付违约金，即以184000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算违约金，故对原告请求被告支付违约金，合理部分的诉讼请求，一审法院予以支持。经计算，被告从2019年11月3日起至2020年4月28日应向原告支付违约金为3661.09元（184000元×4.15%÷365×175天），2020年4月29日之后的违约金以实际欠款额另行计算付清款项时止。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条。判决：一、被告陈海连、李东红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金3661.09元,并从2020年4月29日起至付清款项时止，以实际欠款额，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付违约金给原告广西佳绿房地产开发有限公司；二、驳回原告广西佳绿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费458元减半收取计229元（原告已预交），由被告陈海连、李东红负担。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 本院经审查认为，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人陈海连、李东红在2020年6月向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司的账户转入46000元。在二审诉讼中，上诉人广西佳绿房地产开发有限公司明确表示其不同意被上诉人陈海连、李东红提出的分期付款要求，坚持要求解除涉案《梧州市商品房买卖合同》。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案《梧州市商品房买卖合同》是否符合解除的条件，上诉人广西佳绿房地产开发有限公司与被上诉人陈海连、李东红就涉案商品房买卖所办理的网签手续是否应予以撤销；2.被上诉人陈海连、李东红是否需要向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金26355元。 一、关于涉案《梧州市商品房买卖合同》是否符合解除的条件的问题。涉案《梧州市商品房买卖合同》是上诉人广西佳绿房地产开发有限公司与被上诉人陈海连、李东红的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行。该《梧州市商品房买卖合同》约定涉案商品房的购房款为263550元，被上诉人陈海连、李东红在2018年12月10日前支付首期房款79550元，剩余的购房款184000元，被上诉人陈海连、李东红承诺在签订合同之日起60天内办理完结商业银行贷款的相关手续及付款，如被上诉人陈海连、李东红违反该约定的，视为买受人逾期付款，买受人自愿按合同第七条第2款（1）、（2）的约定向出卖人承担违约责任。根据查明的事实，被上诉人陈海连、李东红在交付首期房款后，由于其个人原因未能办理涉案房屋的按揭贷款，且被上诉人陈海连、李东红亦未能按照涉案《梧州市商品房买卖合同》第七条第2款（1）约定在逾期30日内向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付剩余的购房款。因此，被上诉人陈海连、李东红已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，涉案《梧州市商品房买卖合同》第七条第2款（2）约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。如前所述，被上诉人陈海连、李东红在交付首期房款后至今未能按照合同约定支付剩余的购房款。被上诉人陈海连、李东红虽然在本案诉讼中提出其愿意从2020年4月起分四期支付剩余的购房款，并分别在2020年4月及6月向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付了46000元，但被上诉人陈海连、李东红所主张的分期付款方式并未取得上诉人广西佳绿房地产开发有限公司的认可，双方就该剩余购房款的支付问题未能达成补充协议。现上诉人广西佳绿房地产开发有限公司主张解除涉案《梧州市商品房买卖合同》符合双方约定的解除条件，本院予以采纳。一审法院对上诉人广西佳绿房地产开发有限公司解除涉案《梧州市商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持不当，本院予以纠正。上诉人广西佳绿房地产开发有限公司提起本案诉讼要求解除涉案《梧州市商品房买卖合同》，被上诉人陈海连、李东红已于2020年3月31日签收上诉人广西佳绿房地产开发有限公司提交的民事起诉状副本及相关诉讼文书，故涉案《梧州市商品房买卖合同》于2020年3月31日解除。鉴于涉案《梧州市商品房买卖合同》依法予以解除，因此，上诉人广西佳绿房地产开发有限公司主张被上诉人陈海连、李东红协助其办理撤销涉案《梧州市商品房买卖合同》的网签手续合法合理，本院予以采纳。 二、关于被上诉人陈海连、李东红是否需要向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金26355元的问题。上诉人广西佳绿房地产开发有限公司主张被上诉人陈海连、李东红应按照涉案《梧州市商品房买卖合同》的约定，以总房款10%的比例承担违约责任。被上诉人陈海连、李东红则抗辩认为，涉案《梧州市商品房买卖合同》约定的该项违约金过高，应参照银行利率确定违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，涉案房屋为限价商品房，该房屋的出售对象为取得相关部门颁发准购证的购房人，且该房屋尚未交付给被上诉人，故解除该合同并不会造成上诉人广西佳绿房地产开发有限公司的房屋价值损失。此外，上诉人广西佳绿房地产开发有限公司亦未能举证证实其因被上诉人陈海连、李东红的违约行为所造成的经济损失。因此，涉案《梧州市商品房买卖合同》约定以累计应付房款10%的比例计算违约金明显过高。上诉人广西佳绿房地产开发有限公司的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。本院根据案件的实际情况依法酌定本案的违约金以全额购房款263550元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%，从2019年12月3日起至2020年3月31日止计算。经核算，被上诉人陈海连、李东红应向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金3615.39元（263550×4.15%÷360日×119日）。一审判决确定本案违约金的金额及计算方式不当，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初347号民事判决； 确认上诉人广西佳绿房地产开发有限公司与被上诉人陈海连、李东红于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为WZ2019××××40）在2020年3月31日解除； 被上诉人陈海连、李东红于本判决生效之日起十日内协助上诉人广西佳绿房地产开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》（合同编号为WZ2019××××40）的网签手续； 被上诉人陈海连、李东红于本判决生效之日起十日内向上诉人广西佳绿房地产开发有限公司支付违约金3615.39元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院申请执行。 一审案件受理费229元，二审案件受理费458元，合计687元（上诉人广西佳绿房地产开发有限公司已预交），由被上诉人陈海连、李东红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 李庆春 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 覃楚楚 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。