山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1868号上诉人（原审被告）：田寿国，男，1982年2月8日出生，汉族，住河北省黄骅市。上诉人（原审被告）：穴艳青，女，1982年2月15日出生，住山东省武城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小妮，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪海，男，1947年8月21日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。委托诉讼代理人：张权，辽宁君盈律师事务所律师。原审被告：王连杰，男，1978年11月6日出生，汉族，住德州市德城区。原审被告：冯俊喜，女，1979年1月30日出生，汉族，住德州市德城区。上诉人田寿国、穴艳青因与被上诉人王洪海、原审被告王连杰、冯俊喜因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田寿国、穴艳青上诉请求：1.撤销德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2022号民事判决书第二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决适用法律错误。原审判决已认定案涉房屋已经办理预售登记，预售备案是一种行政管理方式，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，该登记不是预告登记，不能产生物权效力。一审法院适用《物权法》第二十条的规定，属适用法律错误。该房屋实际属于原审被告王连杰、冯俊喜所有，自该房屋购买起王连杰、冯俊喜就一直占有、使用该房屋，且已将该房屋卖于上诉人三年之久，被上诉人无权要求上诉人返还房屋。王洪海辩称，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。本案涉案房产为被上诉人王洪海购买，原审被告王连杰、冯俊喜没有取得王洪海的同意或追认，将权利人合法购买房产转让给上诉人田寿国、穴艳青，构成无权处分。根据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，王连杰与田寿国签订的转让协议至今未取得权利人追认，依法应确认无效。原审认定事实清楚，但适用法律错误。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条不适用于本案事实,该条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该条立法本意是对合同法132条的反面解释，适用于处分权受到限制的所有人出卖自己之物，以及所有人出卖尚未取得所有权、也就是将来财产的情形，并不是对合同法51条的更改或否定，合同法51条规定至今有效。对此参与该司法解释立法的专家梁慧星教授，2012年10月25日在四川省高院座谈会议纪要中第五条专门作了阐述，浙江省高级人民法院（2015）浙民申字第179号--李胜洪与浙江广通房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案的再审裁定，也是持此观点。我国不是判例法国家，但法律适用原则是一致的。原审认为合同法五十一条已经被司法解释第三条取代、依据该解释第三条认定房屋买卖协议有效，属于适用法律错误，根据民诉法第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。对一审法院适用法律进行审查是二审法定内容，被上诉人请求二审法院对一审错误适用法律行为予以纠正，改判涉案房产转让协议无效。无效合同自始不发生法律效力，因无效合同取得的财产应当返还，上诉人田寿国、穴艳青应当将涉案房产返还给王洪海，其上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。王洪海向一审法院起诉请求：1、判令田寿国、穴艳青与王连杰、冯俊喜签订的房产转让协议无效；2、判令田寿国、穴寿国腾空房屋并将房屋的所有权返还给王洪海；3、涉及本案诉讼费用由田寿国、穴艳青、王连杰、冯俊喜承担。一审法院认定事实：2013年4月10日，王洪海与德州市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）签订合同编号为天宇房产201300797的德州市商品房买卖合同，约定王洪海购买天宇公司开发的位于经济开发区房屋。合同签订后，王洪海依约支付了相应的价款。经审查，涉案房屋已经办理预售登记。2017年2月14日，王连杰、冯俊喜与田寿国、穴艳青签订二手房买卖合同，约定王连杰、冯俊喜将涉案房屋出售于田寿国、穴艳青。一审法院认为，本案系因房屋买卖合同的订立履行而引发的诉讼，故案由应为房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人的主要争议焦点为：王洪海的诉讼请求有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，王洪海以《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定主张王连杰、冯俊喜无权处分，王连杰、冯俊喜与田寿国、穴艳青签订的房屋买卖合同因未被其追认而无效，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条实际已对《中华人民共和国合同法》第五十一条进行了修正，王连杰、冯俊喜与田寿国、穴艳青签订的房屋买卖合同属有效合同，一审法院对王洪海的第一项诉讼请求不予支持。田寿国、穴艳青辩称确认之诉与给付之诉不能合并审理，而诉讼中确认为给付的前提，判令形成之诉的行为以确认行为性质、行为效力为先决条件，田寿国、穴艳青的该项抗辩无法律依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记是为了担保以不动产之变动为内容的债权请求权的实现而设立的登记类型，其兼具物权性与债权性，即预告登记担保的对象是债权请求权，预告登记又赋予被担保的债权请求权以很强的物权效力，且预告登记生效后，后续产生不动产物权变动登记的顺位性属预告登记应有之意，无相反事实推翻，房屋在符合不动产登记条件后的申请登记人应系王洪海，王洪海申请预告登记的首要功能即为担保将来不动产登记的实现。另，预告登记具有对抗第三人的效力，预告登记后，物权处分人处分不动产时，其与买受人签订的合同的债权效力不受影响，但是不能发生物权变动的法律效果，本案中，涉案房屋已经预告登记，田寿国、穴艳青作为无权处分合同的受让人，不享有所有权，其占有涉案房屋无法律依据，应返还房屋于王洪海。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、驳回王洪海关于判令田寿国、穴艳青与王连杰、冯俊喜签订的房地产转让协议无效诉讼请求；二、田寿国、穴艳青于本判决生效后十日内将位于经济开发区的房屋返还于王洪海。案件受理费100元，由田寿国、穴艳青负担。本院二审期间，王洪海提交涉案房产证，证明其于2020年6月19日取得涉案房产的产权，田寿国、穴艳青对证据的真实性无异议，本院对此证据予以采信。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据诉辩双方主张，本案争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、王洪海是否有权要求田寿国、穴艳青返还房屋。关于焦点一，涉案合同的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院据此认定合同有效，驳回王洪海主张的合同无效的诉讼请求并无不妥。关于焦点二，王洪海是否有权要求田寿国、穴艳青返还房屋。王连杰、冯俊喜处分王洪海的房屋系无权处分，王洪海购买的房屋已申请预告登记，并在一审判决后取得涉案房产的产权，是房屋所有权人，田寿国、穴艳青占有涉案房屋没有事实和法律依据，应当返还涉案房屋。综上所述，田寿国、穴艳青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由田寿国、穴艳青负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  杨贵孚审判员  王子超二〇二〇年七月二十九日法官助理孔祥龙书记员李迎祥