湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3395号原告：河南楷林物业管理有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江路53号楷林商务中心A座1405房。负责人：李亚丽,总经理。委托诉讼代理人：罗杰，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思琪，上海段和段（长沙）律师事务所律师。被告：湖南耘霁私募基金管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江路53号楷林商务中心A座1305房。法定代表人：杨健飞，董事长。原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司(以下简称“楷林物业湖南分公司”)与被告湖南耘霁私募基金管理有限公司（以下简称“耘霁私募基金公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楷林物业湖南分公司的委托诉讼代理人陈思琪，被告耘霁私募基金公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告楷林物业湖南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业费13510.8元；2.请求判令被告向原告支付违约金1519.97元；3.请求判令本案全部诉讼费、保全费、律师费由被告承担。在审理过程中，原告为避免诉累，向本院变更部分诉讼请求，重新确认诉讼请求如下：1.请求判令被告向原告支付2019年7月1日-2019年10月15日的物业费13510.8元；2.请求判令被告向原告支付违约金1519.97元（暂计算至2019年12月31日，违约金自逾期付款之日起每日按欠费金额的3‰计算至全部款项支付完毕之日止）；3.请求判令本案全部诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。事实与理由：2017年9月21日，原告与物业业主吉祥人寿保险股份有限公司就案涉物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告就案涉物业提供物业管理服务。2017年11月1日，案涉物业业主与湖南湘江新区资产经营有限公司签订《房屋租赁合同》，湖南湘江新区资产经营有限公司依约承租包含案涉物业（A1809）的楷林国际A栋第18层。2018年6月25日，湖南湘江新区资产经营有限公司与被告耘霁私募基金公司签订《房屋租赁合同》，将案涉物业（A1809）依法转租给被告，租赁期自2018年7月1日起至2019年11月30日止，并约定由被告自行承担租赁期间的物业服务费、空调费、通讯费、电费、网络费用等所有经营费用。随后，原告与湖南湘江新区资产经营有限公司签订三方协议，确认被告应按约定的时间、标准向甲方交纳物业服务费，被告系案涉物业（A1809）的实际使用人。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费。截至起诉之日，被告欠付原告2019年7月1日-10月15日物业费13510.8元。根据双方约定及《临时管理规约》第六章第三条，原告有权要求被告自逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。因此，被告还应向原告支付违约金1519.97元。被告拒不交纳物业费、拒不履行合同义务的行为，已严重违反了《前期物业服务合同》和相关法律法规，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。原告经多次书面及上门催交未果，为维护权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告耘霁私募基金公司未作答辩。经审理查明：2017年9月21日，原告（甲方）楷林物业湖南分公司与业主（乙方）吉祥人寿保险股份有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：楷林商务中心（楷林国际大厦），物业座落位置：长沙市岳麓区滨江路53号A座18层，物业类型：商业写字楼。且约定依据本协议向乙方收取物业服务费用，有权追究未按规定缴付物业服务费的业主和物业使用人的责任。乙方交纳费用时间：物业费（不包括房屋公用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用：不包括共用设施设备运行、能耗等费用）实行预交制度，物业管理费实行按季度收取。产权人（或使用人）须在每季度的第一个月的10日前交清该季度的物业管理费。收费标准：办公：10元／月／平方米（此费用不含公摊水电费、空调费，空调费用按市政制定价格标准实际核算），商业：15元／月／平方米（此费用不含公摊水电费、空调费，空调费用按市政制定价格标准实际核算）。公共区域水、电公摊：2.2元／月／平方米（根据市政相关单位的价格调整比例调整），从装修开始之日起按已装修面积进行核算。出租部分优惠（办公：15144.95平方米、商业：2126.81平方米）；按照85%交付给甲方，优惠时间为：2017年4月1日至2017年12月31日，如在此期间出租出去，由租户按原价直接与甲方签署物业管理合同并交纳相关费用。制冷／供热费用采用预收形式，即提前一个月预收本制冷／供热季的费用，收费标准：0.3元／平米／天，冬天11月15日-次年3月15日，夏季5月15日-10月15日。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准交纳违约金。上述协议签订后，原告为吉祥人寿保险股份公司所购房屋提供物业服务至今。吉祥人寿保险股份公司系楷林商务中心（楷林国际大厦）A座1、2、3、4、5、6、7、17、18、19、20、21、22、23、24层业主，房屋建筑面积分别为：办公面积：25133.05平方米、商业面积：2126.86平方米、总面积：27259.86平方米。2017年11月1日，业主甲方（出租方）吉祥人寿保险股份公司与乙方（承租方）湖南湘江新区资产经营有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：由湖南湘江新区资产经营有限公司承租楷林国际Ａ栋第18层，房屋编号为1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812，土地证号为00××82。合同第六条还约定乙方应承担的费用：租赁期间的物业服务费、空调费、通讯费、电费、网络费用等所有经营费用全部由乙方自行承担。公用部位的电费、水费、空调费等乙方按承租房屋的建筑面积比例分摊，由物业公司统一收取。具体收取标准及方式以乙方与物业服务公司签订的物业服务合同为准。乙方在签订本合同前已充分了解了本大厦的物业服务费、供热制冷费、水电费等的收取标准、缴纳方式及收费时间。2018年6月25日，甲方（转租方）湖南湘江新区资产经营有限公司与乙方（承租方）被告耘霁私募基金公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落于湖南省长沙市岳麓区楷林国际Ａ栋第18层，房屋编号为1809。甲方出租给乙方的房屋建筑面积共313.84平方米，双方以本款所确定的建筑面积计算租金、物业服务费等费用。本建筑面积已包含房屋所在的楼面内会议室、洽谈室、电梯、公用通道、机房、卫生间、辅助设施在内的公用面积分摊数。该房屋租赁期自2018年7月1日至2019年11月30日止。随后，原告与湖南湘江新区资产经营有限公司、被告耘霁私募基金公司签订三方协议，确认被告应按约定的时间、标准向甲方交纳物业服务费，并约定被告耘霁私募基金公司系案涉物业（Ａ1809）的实际使用人。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业费。截至起诉之日，被告耘霁私募基金公司欠付原告2019年7月1日-10月15日物业费13510.8元。经原告多次催收，但被告至今未交纳物业服务费，故酿成本次纠纷。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告楷林物业湖南分公司与吉祥人寿保险股份公司、湖南湘江新区资产经营有限公司及被告耘霁私募基金公司分别签订的《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、三方协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。关于本案的物业费认定。根据《前期物业服务合同》第四条第一款、第二款、第三款的约定及原告提交的被告欠费明细，被告耘霁私募基金公司欠付原告2019年7月1日-10月15日物业费13510.8元（313.84㎡×12.3元/月×3.5个月），原告主张的该项诉请，本院予以支持。关于本案的违约金认定。《前期物业服务合同》、三方协议、《临时管理规约》约定：“收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的逾期付款违约金，其利率按每天3‰计算”。原告主张要求被告支付至2019年12月31日止的违约金1519.97元的诉请并无不当，本院予以支持。关于本案保全费、执行费、律师代理费认定。物业管理是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，本院考虑到原告在履行物业服务合同过程中确有一定的瑕疵，仍需进一步建立完善物业服务计费制度、不断提高为广大业主服务的意识和物业服务水平，且保全费、执行费未实际发生，故对原告提出要求被告承担保全费、执行费、律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南耘霁私募基金管理有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司自2019年7月1日至2019年10月15日的物业费13510.8元及违约金1519.97元；二、驳回原告河南楷林物业管理有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取88元，由被告湖南耘霁私募基金管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年七月七日书记员  陈 果