安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1418号 原告：姚兰青，男，1990年2月22日生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市泗县，现住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：周玉萍，女，1991年10月10日生，汉族，户籍所在地江苏省南京市建邺区，现住江苏省南京市浦口区，系原告妻子。 被告：来安县兴汇广通房地产开发有限公司，住所地安徽来安汊河经济开发区黄文路南侧、104国道东侧，统一社会信用代码91341122MA2N2K6U0L。 法定代表人：赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨微薇，该公司员工。 原告姚兰青与被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司（以下简称来安兴汇广通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚兰青及其委托诉讼代理人周玉萍，被告来安兴汇广通公司的委托诉讼代理人杨微薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚兰青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金27272.82元(暂计算至2019年10月30日，计算方式为745159元×183天×0.0002/天)，实际违约金计算至被告实际交房时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，其与来安兴汇广通公司签订《滁州市商品房预售合同》一份，约定其购买来安兴汇广通公司开发的新江北孔雀城•学府印象13幢1802室房屋,房屋总价745159元,其根据来安兴汇广通公司要求于2017年3月26日支付首付款155159元,剩余590000元于合同网上备案之日申请办理银行贷款手续,并按贷款方式支付。来安兴汇广通公司应于2019年4月30日前将同时符合取得竣工备案手续、公共配套设施建成并满足使用要求、道路、供水、供电、供气、绿化等建成并达到正常使用条件、取得滁州市商品房交付使用备案通知书的商品房交付给其使用,否则应自约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,按已支付房款的日万分之二向其支付违约金。合同签订后,其依约向来安兴汇广通公司支付了全部购房款,但截至其起诉之日,来安兴汇广通公司仍未能将符合合同约定交付条件的房屋交付给其。综上，其与来安兴汇广通公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，来安兴汇广通公司违反合同约定的交房义务，应向其支付逾期交房违约金。来安兴汇广通公司的行为严重损害了其对涉案房屋的使用、收益、处分的权利。为维护其合法权益，特具状本院，望判如所请。 来安兴汇广通公司辩称，1、姚兰青所购买的房屋在合同约定的交付日期之前取得了建筑工程竣工验收备案证书，达到了合同约定的交付条件；2、其公司已经按照合同约定向姚兰青送达了房屋交付通知书，履行了通知交付的义务，不存在逾期交房的情形，姚兰青要求其公司支付逾期交房违约金不成立，事实上姚兰青已将交付通知书的签收回执寄回；3、双方补充协议第十条约定买受人应按买卖合同约定的交付日或出卖人书面通知的交付日到商品房所在地办理收房手续，如买受人未能按期收交房通知书，买受人应当按买卖合同约定的最晚交房时限前往该商品房所在地办理商品房交接手续。但姚兰青在收到其公司送达的交付通知书同时也明知双方补充协议对合同的交付日期和交付日有明确约定的情况下，姚兰青一直拒绝办理收房，其公司认为姚兰青要求其公司承担逾期交房的违约责任法律上和事实上不能成立；4、姚兰青在诉状中称要求其公司承担逾期交房违约责任的理由是房屋存在质量问题，这些问题均属于预售合同约定的常规维修事项（质量通病），不构成姚兰青拒绝收房的理由。综上，请求依法驳回姚兰青的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，来安兴汇广通公司（甲方）与姚兰青（乙方）签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定：乙方向甲方购买来安县汊河镇国道路东侧路学府印象号新江北孔雀城?学府印象13幢1802室（建筑面积86.10㎡），总价款745159元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、最终约定以补充条款内容为准（补充条款第十项第3款：双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格）。合同第十一条约定甲方定于2019年4月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天计算至实际支付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、乙方有权单方面解除本合同……合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十六条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为己送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为己送达。合同签订后，姚兰青按约付清了房款。2019年4月30日，姚兰青收到来安兴汇广通公司发出的《交房通知书》。 另查明：涉案商品房于2019年4月29日取得建设工程竣工验收备案证书。2019年8月15日，因交付问题引发群访群诉事件,来安县住建局发布处置通报，认定业主反映工程质量问题基本属实，责令涉案商品房建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验，综合查验合格后方可交付使用。涉案商品房于2019年9月9日取得新建住宅小区综合查验备案通知书。 2020年4月6日，姚兰青收到新江北孔雀城?学府印象物业服务中心发放的入户门钥匙6把、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一本等物品。 上述事实，有原、被告当庭陈述及姚兰青提供的发票、《来安县商品房预售合同》、来安兴汇广通公司提供的建设工程竣工验收备案证书复印件、新建住宅小区综合查验备案通知书复印件等相关证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：涉案商品房交付日期如何认定及违约金如何计算。 对于争议焦点，本院认为姚兰青与来安兴汇广通公司签订《来安县商品房预售合同》，合同约定房屋交付日期为2019年4月30日。来安兴汇广通公司举证证明涉案商品房的建设工程竣工验收备案证书以及交付通知书寄发的回执单，涉案商品房于2019年4月29日取得建设工程竣工验收备案证书，姚兰青于2019年4月30日收到交房通知书，后姚兰青于2019年5月5日履行验房，但因房屋存在质量问题，双方未办理商品房交接手续。2019年8月15日，来安县住建局关于孔雀城三期因交付问题引发群访群诉事件的处置通报，认定业主反映工程质量问题基本属实，责令孔雀城三期（即涉案商品房）项目建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验，综合查验合格后方可交付使用。该通报已认定来安兴汇广通公司开发的孔雀城三期存在工程质量问题，要求停止交付，故姚兰青有权在来安兴汇广通公司通知收房后拒绝接受，直至来安兴汇广通公司完成综合查验。2019年9月9日，来安兴汇广通公司完成整改，并取得新建住宅小区综合查验备案通知书。根据安徽省住建厅《新建住宅小区综合查验办法》第十条，新建住宅小区经综合查验后，方可交付使用。本院认定涉案商品房具备交付条件的时间为2019年9月9日。涉案商品房具备交付条件后，姚兰青应在一定合理期限内予以收房，参照本地商品房交付习惯，酌定合理期限为10日，即涉案商品房交付日期酌定为2019年9月19日。根据合同约定，来安兴汇广通公司现已构成逾期交房，应当向姚兰青支付逾期交房违约金，违约金按姚兰青已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。故对姚兰青要求来安兴汇广通公司支付逾期交房违约金自2019年5月1日至2019年9月19日的主张本院予以支持，违约金为21162.52元（计算方式为745159元×142天×0.0002/天)，自2019年9月20日之后的主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告姚兰青支付逾期交房违约金21162.52元； 二、驳回原告姚兰青其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费482元，减半收取241元，由原告姚兰青负担54元，被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司负担187元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘震 二〇二〇年七月三十日 书记员  田丰 附一：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：34×××62