吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初3229号 原告：扶余惠民村镇银行股份有限公司，住所地吉林省。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：郑大勇，系该公司职员。 委托代理人：薛连政，吉林良佐律师事务所律师。 被告：高文财，男，1968年12月27日生，汉族，农民，现住扶余市。 被告：松原市天宇房地产开发有限责任公司，住所地扶余市。 法定代表人：杜传军，总经理。 委托代理人：辛延怀，扶余市清华法律服务所法律工作者。 原告扶余惠民村镇银行股份有限公司（以下简称：惠民村镇银行）诉被告高文财、松原市天宇房地产开发有限责任公司（以下简称：天宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2019）吉0781民初1124号民事判决。被告天宇房地产公司不服判决，上诉于松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）吉07民终787号民事裁定书，一、撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初1124号民事判决；二、本案发回吉林省扶余市人民法院重新审理。该案被发回后，本院于2019年7月25日受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠民村镇银行的委托诉讼代理人郑大勇、薛连政、被告天宇房地产公司的委托诉讼代理人辛延怀到庭参加诉讼，被告高文财经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠民村镇银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告高文财签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告高文财立即偿还所欠原告借款，借款包括本金人民币194346.45元，利息计至给付完毕之日止（2019年2月14日前利息为20372.59元，2019年2月14日以后利息按合同约定计算）、罚息（在基准利率上上浮50%；3、判决原告对被告抵押的大林子镇博爱家园一栋一单元101室享有优先受偿权；4、判决被告高文财不能偿还时，折价或拍卖、变卖被告高文财提供的坐落于大林子镇博爱家园的房屋偿还；5、判令松原市天宇房地产开发有限责任公司对于高文财的债务承担连带保证责任；6、判令被告承担本案诉讼费用（包括诉讼费、律师代理费等）。事实和理由：2016年2月4日，被告因购房用款向原告申请借款，并与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款金额为220000元，借期为2016年2月4日至2026年2月3日，被告自愿提供坐落于大林子镇博爱家园一栋一单元101室的房屋，为本笔借款抵押担保，原告即按合同履行借款义务，本笔借款未到期，然而被告却未按照合同约定按月履行借款义务，经原告多次催要，现借款余额为194346.45元，剩余借款及利息被告至今未偿还且第一被告明确表示丧失还款能力。第二被告松原市天宇房地产开发有限责任公司为第一被告高文财的债务提供担保，应对第一被告高文财的债务承担连带保证责任。因此，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告天宇房地产公司辩称，不承担此笔债务的连带保证责任，高文财在扶余市大林子镇博爱家园小区房屋而向原告申请贷款，被告房地产开发公司根本不知情，该小区并不是本公司开发的，本公司的公章一直由专人保管，从未到原告处为任何人贷款提供过担保。因本案是发回重审案件，在原审庭审中原告出示的借款合同上，出现了被告松原市天宇房地产开发有限责任公司的印章，经本公司比对，是伪造的，不真实的。而且在加盖印章的位置上没有被告公司法定代表人的签字，这与公章的正确使用规定是不相符的，原告方作为金融部门，有义务、有能力对合同上面印章的真伪进行甄别。同时应当要求被告的公司法定代表人签字确认，也应当征得被告的法定代表人是否同意担保。原告对以上义务应当履行而未履行，原告应当承担不利的后果。同时不排除原告方的工作人员明知公章是伪造的、虚假的，而与被告高文财恶意串通，损害被告松原市天宇房地产开发有限责任公司的合法权益。根据以上观点，被告不承担此笔债务的连带保证责任。 被告高文财未到庭、未答辩、未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和法庭调查，本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，被告用按揭贷款的方式购买坐落于扶余市大林子镇博爱家园一栋一单元101室的房屋，故向原告申请借款，并与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为220000.00元，借期为2016年2月4日至2026年2月3日，利率为年利率8.82%，被告天宇房地产公司为被告高文财的购房贷款在发放贷款后至办理抵押登记后10年内承担连带保证责任。2016年2月4日，原告与被告高文财在扶余市房屋产权管理中心办理了房屋抵押预告登记。原告于2016年2月6日按合同约定，给原告发放贷款220000.00元。被告高文财按月偿还借款本金25653.55元及利息。2017年6月21日起被告高文财拒绝还款，并产生逾期，经原告多次催要，被告高文财拒不偿还。现原告要求解除与被告高文财的《个人购房担保借款合同》，并偿还剩余借款本金194346.45元及利息、罚息。 在审理过程中，天宇房地产公司要求对“2016年2月4日”《惠民村镇银行个人购身担保借款合同》（合同编号：gd201602065832）上保证人（签章）法定代表人或授权代理人处盖有的“松原市天宇房地产开发有限责任公司”公章印文与天宇房地产公司提供的“松原市天宇房地产开发有限责任公司”公章印文是否为同一枚公章所盖印进行鉴定。经松原市中级人民法院司法辅助办公室委托，吉林迪安司法鉴定中心于2019年11月22日，作出吉迪安司鉴中心（2019）文鉴字第72号鉴定意见，送检的签约时间为“2016年2月4日”《惠民村镇银行个人购房担保借款合同》（合同编号：gd201602065832）上保证人（签章）、法定代表人或授权代理人处盖有的“松原市天字房地产开发有限责任公司”公章印文与委托人提供的样本YB1、YB2“松原市天宇房地产开发有限责任公司”公章印文不是同一枚公章所盖印。 本院认为，天宇房地产公司应否对刘春阳以其名义作出的担保行为承担责任。经查明，2016年2月4日《惠民村镇银行个人购房担保借款合同》中，担保人为天宇房地产公司，法定代表人或授权代理人刘春阳（印章）。天宇房地产公司是否应当承担合同义务，应当判断刘春阳的行为是否符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据上述规定，构成表见代理必须符合两个条件：一是代理人表现出了其具有代理权的外观；二是相对人相信其具有代理权且善意无过失。根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，刘春阳相较于公司其他管理人员显然享有更大的权力，故其对外实施的行为更能引起交易相对人的合理信赖。在担保合同时持有天宇房地产公司的公章，结合刘春阳在天宇房地产公司的特殊身份，惠民村镇银行对其行为产生合理信赖，让惠民村镇银行负有对公章真实性进行实质审查的义务，对惠民村镇银行要求过于严苛，不利于保护交易安全。综上，本院认为，刘春阳的行为已构成表见代理，天宇房地产公司应承担担保责任。根据查明的事实，原告与被告高文财、被告松原市天宇房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。原告按合同约定向被告高文财发放了贷款，被告高文财没按合同约定履行按月还款义务，并且已超过合同约定的未足额偿还借款本息超过90天的期限，故原告主张解除借款合同的请求应予以支持。关于原告主张应偿还借款194346.45元的罚息，经查，合同约定未按合同约定期限归还借款才能产生罚息，原告从2017年6月21日开始逾期，至2019年3月28日逾期本金达到23859.30元，被告应支付借款本金23859.30元的罚息，在2019年3月28日之后，被告应偿还的借款本金尚未到达偿还期限，并未产生逾期，故原告主张支付借款本金194346.45元的罚息请求不予支持。被告高文财应偿还借款本金194346.45元及利息、本金23859.30元的逾期罚息。关于他项权利证原告是否具有优先受偿权的问题，经查，原告与被告高文财办理了抵押预告登记，其并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，该权利能够对抗将来欲行使此房屋抵押权的第三人，但本质上并非支配权，仍为一种请求权，因此抵押预告登记作为一种临时性登记行为，赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的特权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，原告主张优先受偿权的请求不予支持。被告松原市天宇房地产开发有限责任公司在《个人购房担保借款合同》盖有印章，其虽在庭审中对此否认，同时，天宇房地产公司经申请要求对担保合同上的“天宇房地产公司”的公章进行鉴定，经鉴定合同书盖的印章与天宇房地产公司提供的印章不一致。刘春阳作为天宇房地产公司的职员，其使用公章代表公司从事民事行为，行为的相对方没有义务和责任对其公章的真伪进行辨认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十一条‘法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效’。因此，刘春阳使用公司印章在2016年2月6日向被告高文财个人购房担保借款合同盖章担保，只要没有证据证明债权人惠民村镇银行知道或者应当知道刘春阳超越权限、或者高文财存在恶意串通的情形，担保合同的效力就不应受到影响，天宇房地产公司仍应承担保证责任。保证人在承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向被告高文财追偿。 综上所述，为维护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院二〇二〇年第九次审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告扶余惠民村镇银行股份有限公司与被告高文财、松原市天宇房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、限被告高文财于本判决生效后三日内偿还原告扶余惠民村镇银行股份有限公司借款本金194346.45元及自2016年2月6日起至给付之日止按年利率8.82%支付利息； 三、限被告高文财从2017年6月21日起至给付之日止按借款合同的年利率8.82%上浮50%支付借款本金23859.30元的逾期罚息； 四、被告松原市天宇房地产开发有限责任公司对此笔借款承担连带保证责任； 五、驳回原告扶余惠民村镇银行股份有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2260元，由被告高文财负担。与前款一并执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉案件受理费4520元，上诉于吉林省松原市中级人民法院。松原市中级人民法院开户行：工行松原集成街，账号：×××。 期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判长 李春雨 审判员刘巨龙 审判员魏红尘 二〇二〇年七月三十日 书记员 李       霄       月