浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初3648号 原告：吴妍，女，1983年11月29日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：吴志明，浙江素豪律师事务所律师。 被告：东阳市喵街商业管理有限公司，住所地浙江省东阳市世贸大道沃德中心A幢101-2。 法定代表人：孙文华。 委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 原告吴妍为与被告东阳市喵街商业管理有限公司（以下简称喵街商业公司）合同纠纷一案，于2020年4月24日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告吴妍及其委托诉讼代理人吴志明、被告喵街商业公司的委托诉讼代理人陈菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴妍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《金宝街商铺租赁及运营管理合同》、《金宝街商铺物业服务合同》及其补充协议已于2019年8月18日解除；2、被告向原告返还履约保证金32700元与预付租金38048.25元、运营管理服务费38048.25元、物业管理费26092元、装修押金20000元及水费500元、电费500元（合计155886.5元），及逾期返还的利息损失（利息以本金155886.5元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告赔偿原告涉案房屋装修损失17万元。事实与理由：2017年11月16日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《金宝街商铺租赁及运营管理合同》（下称租赁合同）、《金宝街商铺物业服务合同》，当日原告签字。2017年12月5日，被告经审核后在前述合同上盖章。《租赁合同》第一条约定甲方将金宝街B区2013、2015、2016、2017号商铺出租给乙方作为经营儿童业态“楼下母婴”品牌场地使用。租赁期间从2018年4月28日至2024年4月27日，共计6年。2017年11月16日，原告向被告交付履约保证金32700元；2017年12月6日，原告预付首期第一季度租金38048.25元、首期第一季度运营管理服务费38045.25元、首期第一季度物业管理服务费6522.5元。被告在招商时承诺2018年4月28日开业，但实际上迟至2018年9月15日才举行开业典礼，并且即便在举行开业典礼后，其招商分布图上的商户绝大多数亦未进场。被告因招商不力、延期开业及客流过少等缘故，允许原告延期装修及开业运营，且同意在原告正式开业之前免收物业费、租金与运营管理费。2019年6月，原告经被告同意进场装修。2019年6月10日，原告预付物业管理服务费19567.5元；2019年6月12日，原告交付装修押金20000元，预付水费500元、电费500元。2019年7月15日，被告却违背承诺，发短信称“将于2019年8月15日起计收租金及运营管理费”。2019年8月16日，原告向被告寄送《解除合同通知函》，称即日起与被告解除合同；2019年8月18日，被告接收该通知函。被告在招商时称会把金宝街打造成业态包含吃喝玩乐购、具有良好商业氛围的商业外街，将给原告带来大量客流。原告听信被告承诺，为准备开业投入了大量人力、物力和财力，却发现被告的承诺完全没有兑现。被告招商不力、运营不善，导致金宝街商户入驻率极低、商业气氛惨淡、客流几近于零，致使原告不能实现合同目的，加之被告提前收盘等严重违约行为，导致原告不得不解除合同，损失巨大。 针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供证据如下： 一、《金宝街商铺租赁及运营管理合同》、《金宝街商铺物业服务合同》及补充协议各1份，证明被告将金宝街B区2013、2015、2016、2017号商铺出租给原告使用的事实。 二、东阳日报报道复印件1页，证明被告在招商时承诺2018年4月28日开业，但实际上迟至2018年9月15日才举行开业典礼的事实。 三、原告与吴群凯聊天记录3页，证明被告因招商不利，延期开业及客流过少，允许原告延期装修与开业，同意原告在正式开业之前，免收物业费、租金与运营管理费，在原告正式开业之后再免收6个月物业费，原告预付的物业费在未来计租后将抵扣租金，且答应就免收前述费用签订补充协议的事实。 四、2019年7月15日被告发送的手机短信1页，证明被告违背在原告正式开业前免收租金及运营管理费的承诺，称“将于2019年8月15日起计收首季度租金及运营管理费”的事实。 五、顺丰速运运单信息打印件2页，证明2019年8月16日，原告向被告招商运营部主管吴群凯寄送了解除合同通知函，2019年8月18日被告接收的事实。 六、《关于重申解除房屋租赁合同、敦促办理交接手续的函》、EMS面单、送达记录复印件各1份，证明2019年9月2日，原告向被告法定代表人再次寄函，重申双方房屋租赁合同已解除，且原告早已撤离房屋，希望被告尽快将房屋另行租赁或作其他处理的事实。 七、收据6份、银行单据2份、物业缴费清单1份，证明原告交付履约保证金32700元、预付首期租金38048.25元、首期运营管理服务费38048.25元、首期物业管理服务费6522.5元、预付物业管理服务费19567.5元、装修押金2万元、预付水费500元、电费500元，合计155886.5元的事实。 八、装修终止合同协议书1份、汇款凭证复印件1页、收据复印件1页、银行转账凭证3份、证明2份，证明原告为准备开业，已投入装修费用17万元的事实。 九、原告与吴群凯的聊天记录1页，证明吴群凯代表被告与原告联系，后由黄大鹏与原告联系的事实。 被告喵街商业公司辩称，一、由于原告方违反了原、被告双方签订的《金宝街商业租赁及运营管理合同》及《金宝街商铺物业管理服务合同》中约定的必须在2018年4月28日前进场营业，并且每周营业时间应不少于7天，以及应按时足额交纳租金运营管理服务费、物业费等相关费用的规定，被告于2019年2月13日向原告寄发了解除合同的通知，原告收到该通知后，于2019年6月左右请求被告不要解除合同，要求继续履行合同，并且承诺相关费用会全部补交。故被告同意原告只要按双方所签订的两份合同履行交纳拖欠的租金、运营管理服务费、物业费等款项，就同意原告进场装修。但是原告进场装修没几天，将被告原有的房屋设施如砖墙、铝合金门等都破坏掉，只砌割了几块轻质砖，又发函说由于单位的人事调整，没办法继续履行合同，要求解除合同，且仅向被告主张相关的租金、物业运营管理费、物业费等费用，没有提起要被告承担装修费用、违约金。故被告于2019年8月29日给原告寄了关于交还案涉商铺的通知函，通知原告在2019年9月10日前来办理解除合同的手续、结清所欠的费用，并且搬离商铺、恢复原状。原告收到通知后，置之不理，导致商铺一直都只能保持原状。故案涉的商铺租赁合同和相关的物管合同确实已经解除了，但解除的时间应当认定为2020年5月2日。因为被告于2020年4月2日左右通知原告进行装修复原，原告未进行装修复原，由物业管理公司装修一个月左右，故应在装修复原以后才正式解除合同。二、履约保证金、预付租金、运营管理费、物业管理费问题。首先，原告方无权要求退回履约保证金，因为合同约定只要原告方违约，被告要求解除合同的情形出现，那么履约保证金不予退还。在本案中，合同约定由被告没收履约保证金的六种情形均已出现，所以原告无权要求返还履约保证金。其次，预付的租金、运营管理服务费的金额无异议，但是这不是预付的，是原告按合同应当支付的部分租金、运营管理费，即支付从2018年4月28日到2018年7月27日止的租金、运营管理费，从2018年7月28日开始到正式解除合同为止的租金、运营管理费物业费及相关的滞纳金、违约金，原告拖欠至今未交纳，被告均要求原告按合同承担支付责任。对于物业管理服务费，原告诉请的物业管理服务费26090元，只有6522.5元是交纳给被告，交纳期间是2018年4月28日到2018年7月27日止的物业费；其中19567.5元是交给了浙江省东阳市沃德商务服务有限公司（以下简称沃德商务公司），交纳期间是2018年12月15日到2019年9月14日止的物业费，其余物业费原告均未向被告方或沃德物管公司交过，所以不存在应返还的问题，且后续物业费不是交给我公司。装修押金、水费、电费，不是交给被告方，被告方没有收到过。根据原告提供的交付依据，都是交给沃德商务公司，无权将不同的公司收取的款项在本案中一并主张，且经被告向沃德商务公司了解，装修押金、水电费需在原告方没有违反装修规定的情况下才能退还。由于原告损坏了原有房屋且没有进行复原，故装修押金不存在退还的问题。水电费按照实际收取的，也不存在退还的问题。关于原告主张的利息损失，由于原告主张的本金是不能成立的，所以应返还的逾期返还的利息损失显然也不能支持。三、涉案装修损失的问题。根据合同规定，在案涉情况下解除合同，所有的装修是要无偿归被告方所有的，所以根本不存在赔偿损失的问题。且原告只是砌了几块轻质砖，不存在装修损失17万元。故请求驳回原告的该项诉请。四、原告诉称的事实和理由。除签订两份案涉合同属实以外，其余均不属实。在案涉合同中，未约定被告应于2018年4月28日开业，而是规定原告必须在2018年4月28日前开业。由于涉案街区不是封闭式的街区，而是开放式的街区，只要承租人愿意签订租赁合同就可以入场装修，不存在必须要在被告举行开业典礼后才可以开业经营。虽然后来举行过开业典礼，但这不是被告应承担的义务，是为了商业上的推销，借商业管理的名义做宣传。至于租金，我方未进行变更，所有的承租户都一视同仁，都从2018年4月28日起收租金。关于原告主张客流量的问题。原告明知案涉商铺属于新开发的商业街区，商业氛围将来到底是否浓厚、是否能带来经济收益是一个未知数，原告将承担比较大的风险，但是原告仍然愿意承租案涉商铺，所以不管案涉商铺客流量如何、街区是否全部招商招满，都不能成为原告要求解除合同的法定事由。综上可见，本案的租赁合同解除，不是由于被告违约才导致解除合同的情形出现，而是由于原告要求解除合同及出现了因原告违约，被告有权解除合同的情形出现，才导致合同解除，故应由原告方承担相应的违约赔偿责任。 针对上述辩称，被告喵街商业公司向本院提供以下证据材料： 一、合同解除通知书的复印件、快递面单、解除合同通知函各1份，证明系因原告违约才解除合同，而不是因被告违约；原告无权要求被告退还已交款项；原告至今拖欠被告款项的事实。 二、通知函复印件、快递面单、微信聊天记录各1份，证明原告无权要求被告承担装修损失及应承担被告强制清场损失，期间黄大鹏曾为物业管理公司向原告发送短信，催促原告做房屋复原的事实。 三、（2019）浙0783民初1174号民事判决书复印件1份，证明已生效判决认定与案涉商铺相同情况的其他商铺，其租金从2018年4月28日起按合同中约定的标准计算至合同解除交还商铺之日止，且认定被告无违约行为的事实。 四、现场照片4张，证明原告提供的装修证据不属实，装修只是砌了部分轻质砖；原告拆除了该商铺原有的门窗、墙体，损坏了原有的玻璃，应赔偿被告损失；清理现场恢复原状的费用，应由原告赔偿的事实。 经审理，本院认证如下： 原告吴妍提供的证据一、七，符合有效证据的构成要件，本院予以确认。证据二，能够证明被告于2018年9月15日举行开业典礼的事实，对该事实的证明力，本院予以确认。证据三、四、九，对该证据的三性无法核实，本院不予采信。证据五、六，结合被告提供的证据，能够证明原告主张的事实，本院予以确认。证据八，因该组证据涉及案外人，对该真实性无法确认，本院不予采信。 被告喵街商业公司提供的证据一，其中合同解除通知书及面单能够证明被告曾向原告提出解除合同的事实，对该事实的证明力，本院予以确认；《解除合同通知函》与原告提供证据五的待证目的相一致，能够形成完整的证据链，对该证据的三性，本院予以确认。证据二的快递面单及《关于东阳银泰城金宝街关于交还B2013、B2015、B2016、B2017商铺的通知函》，能够证明被告向原告发送该通知函并由原告签收的事实，对该事实的证明力，本院予以确认；微信聊天记录，其三性无法核实，本院不予采信。证据三，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。证据四，原告对三性均有异议，无法证实照片所显示的商铺状况是原告离场时留下的状况，故对该证据的证明力，本院不予采纳。 据此，本院经审理查明的事实如下： 2017年11月16日，吴妍（乙方）与喵街商业公司（甲方）签订《金宝街商铺租赁及运营管理合同》，约定甲方受金宝街业主委托，全权负责对金宝街所属商铺进行统一管理并收取租金、运营管理服务费等费用。委托管理期限内，乙方须接受甲方的统一管理、统一业态规划。第一条出租地址：。第二条租赁期限：自2018年4月28日起至2024年4月27日止。第三条履约保证金：1、乙方自签署合同之日向甲方缴纳人民币32700元作为履行保证金……。3、……在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、运营管理服务费或其他费用及其滞纳金，以及因乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除。4、租赁期限内，若乙方未能按约定进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还。第四条租金及运营管理服务费及交付时间：每平方米日租金单价为0.7元、日运营管理服务费单价为0.7元，支付方式为季度支付，采用先付后用的方式，由乙方在上一季度租金及运营管理服务费到期前15日内预付下一季度费用，如乙方不按期支付，甲方有权单方面解除合同，履约保证金不予退还。自2018年4月28日起至2019年4月27日的年租金及年运营管理服务费均为152193元，自2019年4月28日起至2020年4月27日的年租金及年运营管理服务费均为182631元……第九条乙方的义务：……18、乙方需确保于2018年4月28日起正常营业……第十条违约责任：……2、乙方有下列情形之一，甲方有权在未经催告的情况下单方解除合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金、当期租金及修缮装修物，并由乙方同时承担违约金5万。违约金不足弥补甲方所造成的损失的，乙方应赔足给甲方所造成的全部损失。……2）租赁乙方拖欠租金、水费、电费等相关费用总额超过履约保证金50%；3）未报请甲方同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天的……。3、未经甲方书面同意，乙方擅自退租的，在甲方不要求继续履行合同的前提下，甲方没收乙方交纳的履约保证金、当期租金、运营管理服务费及修缮装修物，并由乙方同时承担违约金5万元。……7、乙方违反合同第三、四条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金及运营管理服务费或支付其他规定费用，应自支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期款违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该期租金及运营管理服务费5‰……。同日，吴妍（乙方）与喵街管理公司（甲方）签订《金宝街商铺物业管理服务合同》，约定：第一条……2、乙方应自《租赁合同》约定的租赁起始之日起缴纳物业管理服务费，并按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水电等费用。3、进场之后至开业日前乙方发生的装修期间水、电、垃圾清运费等费用按照独立计量的实际使用数额全额缴纳。第二条（一）物业管理服务费，1、物业管理服务费计算面积为714.8平方米。2、物业管理服务费自乙方租赁之日起计取，2018年4月28日起至2024年4月27日止。3、收费标准为：第一个租约年为0.1元／日／平方米，每年36.5元／年／平方米，物业管理服务费为26090元／年度。4、物业管理服务费按季度支付，实行先付后用，第一期物业管理服务费在租赁合同签订之日缴纳，之后的每个支付期提前30日缴纳下个支付期的物业管理服务费。第四条物业管理服务分包，甲方可将其在本合同下的任何专项管理委托或分包给专业的管理商，但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任。第九条违约责任，……9.3、双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下的物业管理服务费或其他费用或其他应当由乙方承担的费用。乙方延迟缴纳本合同项下物业管理服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同、不退还物业管理服务费保证金及乙方预付的物业管理服务费……9.4、如果甲乙双方任何一方单方提前要求解约，除应赔偿对方因提前解约的实际损失外，解约方还需承担相当于第一个租约年12个月物业管理服务费的违约金。2017年12月6日，原、被告签订《补充协议》，约定被告保证不在金宝街项目自营或引进第三方经营和原告方相同的业态。合同签订后，原告吴妍于2017年11月16日交纳履约保证金32700元，于2017年12月6日交纳款项82619元（包含自2018年4月28日至2018年7月27日的租金38048.25元、运营管理服务费38048.25元、物业管理服务费6522.5元），于2019年6月10日向沃德商务公司交纳自2018年12月15日至2019年9月14日的物业服务管理费19567.5元，于2019年6月12日向沃德商务公司交纳装修押金20000元、水费500元、电费500元。 2019年2月13日，被告喵街商业公司向原告吴妍寄送《合同解除通知书》，认为原告存在延迟缴纳物业管理服务费超过15日及未能按约定进场装修、开业的违反合同约定的行为，通知原告解除相关合同并向原告主张相关违约金等事宜。后原、被告协商一致未解除合同，原告自认于2019年6月左右进场装修，案涉商铺装修一部分后于2019年8月16日左右离场，离场时未对装修装饰进行拆除，未将案涉商铺恢复原状。2019年8月16日，原告吴妍向被告喵街商业公司寄送《解除合同通知函》，载明“现因我方人事变动不能继续与贵司履行上述租赁合同”等内容，要求与被告解除合同并退还相关款项。2019年8月29日，被告向原告寄送《关于东阳银泰城金宝街关于交还B2013、B2015、B2016、B2017商铺的通知函》，载明“因贵方在租赁期限内存在多次违约行为，我司于2019年2月13日按合同约定地址向贵方寄发《合同解除通知书》”等内容，要求原告于2019年9月10日前办理解除合同手续、结清费用、搬离商铺并将商铺恢复原状；原告于2019年8月30日签收。2019年9月1日，原告向被告寄送《关于重申解除房屋租赁合同及敦促办理房屋交接手续的函》，载明“因贵司招商不力、商场入住率极低等问题，本人已于2019年8月16日提出解除房屋租赁合同”等内容，通知被告房屋租赁合同解除，要求被告与其办理房屋交接手续；被告于2019年9月3日签收。在审理中，被告自认案涉商铺已于2020年5月左右另行出租。 本院认为，吴妍与喵街商业公司签订的《金宝街商铺租赁及运营管理合同》、《金宝街物业管理服务合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应当依约履行。合同签订后，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告吴妍于2019年8月16日提出解除合同的意思表示，被告喵街商业公司同意原告于2019年9月10日前办理解除合同并搬离商铺，故上述合同应于原、被告双方协商一致时解除，即确定2019年9月10日为案涉相关合同的解除时间。根据合同约定，原告应当向被告交纳自2018年4月28日至2019年9月10日期间的租金、运营管理服务费、物业管理服务费，而原告实际交纳的款项少于其应当按约交纳的款项，故原告要求被告返还租金、运营管理服务费、物业管理服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告提出被告同意于2019年8月15日前免租的主张，但未能提供充分证据，故本院不予采信。 关于原告吴妍要求被告喵街商业公司返还履约保证金的诉请，本院认为，现原告交纳的履约保证金32700元尚不足以抵扣其拖欠的费用，且案涉合同因原告原因解除，符合《金宝街商铺租赁及运营管理合同》第三条第3、4点关于履约保证金不予退还情形的约定，故原告要求被告返还履约保证金的诉请，理由不当，本院不予支持。 关于原告吴妍要求被告喵街商业公司返还装修押金、水费、电费的诉请，被告辩称上述款项由沃德商务公司收取，原告应向沃德商务公司主张权利，再者，装修押金应在原告未违反装修规定、已清理现场并恢复原状的情况下才能退还，现原告破坏现场、未进行复原，故不同意退还装修押金。本院认为，根据《金宝街物业管理服务合同》第四条规定，被告可将其在本合同下的任何专项管理委托或分包给专业的管理商，但不能因此免除被告方在本合同下对原告方的义务或任何责任，结合原、被告的庭审陈述及被告自认案涉合同约定的物业管理服务费、装修押金等由沃德商务公司收取的事实，被告将案涉合同项下的物业管理服务委托或分包给沃德商务公司存在高度盖然性，本院予以确认。据此，案涉装修押金、水费、电费虽由沃德商务公司收取并开具发票，但不能免除被告在本合同下对原告方的义务或任何责任。因原、被告双方未对装修押金的收取、退还等进行书面约定且在庭审中陈述不一，现案涉合同已解除，故被告应当返还原告装修押金2万元。对于被告提出其对案涉商铺恢复原状支出了复原费并要求在装修押金中扣除的辩称，因未能提供相关证据予以证明，故在本案中不予处理，被告可另行主张。对于水费、电费，应以实际使用金额为准，原告诉称未实际产生水费、电费，且被告亦未提供原告使用水电并产生费用的相关证据，故原告要求被告退还水费500元、电费500元的诉请，理由正当，本院予以支持。 关于原告吴妍要求被告喵街商业公司赔偿逾期利息损失、装修损失的诉请，本院认为，被告赔偿原告损失的前提是合同约定或被告存在违约情形，在本案中，被告按约向原告交付商铺，已履行合同的主要义务，案涉合同解除的原因在于原告自身，被告不存在违约行为且合同未约定在案涉情况下被告应承担赔偿原告损失的责任，故对原告的该项诉请，理由不成立，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、确认原告吴妍与被告东阳市喵街商业管理有限公司签订的《金宝街商铺租赁及运营管理合同》、《金宝街物业管理服务合同》及《补充协议》于2019年9月10日解除。 二、被告东阳市喵街商业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告吴妍装修押金20000元、水费500元、电费500元。 三、驳回原告吴妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3094元（已减半收取），由原告吴妍负担2895元，被告东阳市喵街商业管理有限公司负担199元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜潇洒 二〇二〇年七月十七日 代书记员 朱雅俊 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??