广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初1796号原告：梁诚，男，1946年7月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁美仪，女，汉族，1980年8月15日出生，住广州市荔湾区。被告：林恺（曾用名：林仲芝），男，1981年11月13日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：朱健东，男，1991年2月15日出生，汉族，住广州市从化区。两被告的委托诉讼代理人：李颖婵，广东国政律师事务所律师。原告梁诚诉被告林恺、朱健东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷会能、梁美仪，两被告的委托诉讼代理人李颖婵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年7月28日，经广州市友德房地产代理有限公司居间促合，原告（甲方）与林恺（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（广州友德版）一份，合同约定乙方以110万元购买原告位于广州市海珠区同福东路慎和大街16号202房屋。签约当天，被告林恺向原告支付了定金3万元。2019年8月8日，原告与被告林恺指定的涉案房产的落名人朱健东在广州市海珠区不动产登记中心办理网签手续，签订《广州市存量房屋买卖合同》一份。2019年10月31日，因被告林恺在3个多月的时间里仍然没有办妥涉案房产的银行同意贷款书，造成交易延误，在中介方的协调下，原告与被告林恺签订《补充协议》一份，约定买方更换贷款银行，被告林恺保证在2019年11月20日前取得银行同贷款书，逾期则应在11月25日前一次性支付全部楼款。但被告林恺至今未能履行上述约定义务，己构成根本违约，原告有权解除买卖合同。为此，原告请求判令：1、解除原告与被告林恺签订的广州市海珠区同福东路慎和大街16号202房《存量房屋买卖合同》；2、解除原告与被告朱健东签订的广州市海珠区同福东路慎和大街16号202房《广州市存量房屋买卖合同》，被告朱健东立即协助原告办理网签合同撤销手续；3、被告林恺按房屋成交价的10%向原告支付违约金计11万元（含已支付定金3万元在内）；4、案件受理费由两被告承担。两被告共同辩称：请求法院驳回原告的诉请，理由：1、两被告一直在积极地履行合同，没有存在违约的情况，是因为原告不配合办理申请贷款而导致延期履行，故被告不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行。2、即使法院认定被告违约，原告可没收被告支付的定金30000元，故原告主张违约金过高。经审理查明：2019年7月28日，原告（甲方）与被告林恺（乙方，联系地址：广州市海珠区同福西路221号2楼）签订《存量房屋买卖合同》（广州友德版），约定乙方以1100000元购买甲方位于广州市海珠区同福东路慎和大街16号202房屋（房屋权属证书(号码：穗房地证字第××号)（下称“涉案房屋”）。定金30000元乙方须在2019年7月28日支付给甲方；首期楼款300000元乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2019年8月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用办理商业贷款，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；乙方拟定贷款金额为770000元。甲乙双方任一方逾期履行合同（含附件）所列交易义务超过10天的即构成根本性违约，并承担相应的违约责任。乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。同日，被告林恺向原告支付定金30000元。2019年8月8日原告（甲方）与被告朱健东（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定乙方以1530000元购买甲方位于广州市海珠区同福东路慎和大街16号202房屋。签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，并按照按揭方式付款：首期款乙方应成功递件过户当天向甲方支付房款460000元；剩余房款1070000元由乙方于2019年8月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，乙方成功递件过户当天以转账方式向甲方支付剩余房款。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。2019年8月13日原告与被告林恺及中介方广州市友德房地产代理有限公司共同签署《补充协议》，订明同福东路慎和大街16号202房落名人是朱健东，身份证号：合同指定落名人以此份协议为准！2019年11月1日原告（甲方）与被告林恺（乙方）签订《补充协议》，约定因为乙方指定将该物业落名到朱健东名下，朱健东是企业法人，造成个人住房抵押贷款延误，现在甲方同意乙方换银行（工商银行荔湾支行）办理个人住房抵押贷款，乙方必须保证在2019年11月20日前办理好银行同意贷款通知书，并办理递件交易过户手续。否则乙方须在2019年11月25日目前一次性支付全部楼款或者当违约处理。（甲方须配合乙方办理签名和提供证件手续）。2019年12月9日原告通过EMS快递邮件向被告林铠发出《解除合同通知书》，原告认为两被告在约定期限内既未办理好同意贷款书，也未支付楼款，己构成严重违约，致使原告不能实现合同目的，故要求解除双方签订的房屋买卖合同并协助原告解除与被告朱健东的网签合同等。该通知书的发送地址是被告林铠的联系地址广州市海珠区同福西路221号2楼，邮件在2019年12月10日投妥签收。原告在2019年12月18日提起本案诉讼。诉讼中，原告与两被告均确认本案实际履行的合同是2019年7月28日原告与被告林恺签订的《存量房屋买卖合同》（广州友德版），涉案房屋的交易价是110万元。本院认为：被告林铠与原告签订《存量房买卖合同》并支付定金30000元后，双方约定将涉案房屋在交易过户时指定落名到被告朱健东名下，并由被告朱健东与原告签订《存量房买卖合同》，故上述两份《存量房买卖合同》均为有效合同。根据2019年11月1日原告与被告林恺签订《补充协议》约定，两被告未在期限内取得银行同意贷款通知书及办理递件交易过户手续，以及支付剩余房款，致使合同目的不能实现，两被告行为已构成根本性违约。两被告抗辩是原告不配合其办理银行贷款手续所致要求继续履行合同，但不能提供有效证据予以证明，而且对于剩余房款如何支付问题，在法院指定期限内两被告没有给出明确答复，鉴此对两被告该抗辩意见本院不予采纳。根据上述合同约定，被告构成根本性违约的，原告有权要求违约方按房屋成交价的10%支付违约金。综上，原告要求解除其与两被告分别签订的《存量房买卖合同》并由被告朱健东协助原告办理网签合同撤销手续的请求，依法有据，本院予以支持，同时原告要求被告林铠按110万元的10%支付违约金请求，符合合同约定，本院亦予以支持，在扣除原告已收取定金30000元后，被告林铠应向原告支付违约金80000元。对被告抗辩违约金过高的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁诚与被告林恺在2019年7月28日签订的《存量房买卖合同》（广州友德版）。二、解除原告梁诚与被告朱健东在2019年8月8日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），被告朱健东在本判决生效之日起3日内协助原告办理网签合同撤销手续。三、被告林恺在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费18570元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年七月十四日书记员  郑家悦庄钊豪