河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6328号原告（反诉被告）朱艳艳，女，汉族，1988年10月12日出生，住河南省中牟县。被告（反诉原告）董晓娜，女，汉族，1982年4月21日出生，住郑州市中原区。委托代理人李怡静，河南英展律师事务所律师。委托代理人段青青，河南英展律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朱艳艳（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）董晓娜房（以下简称“被告”）屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月16日立案后，被告在答辩期内提起反诉，本院经审查受理被告的反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳艳到庭，被告董晓娜及其委托代理人李怡静、段青青到庭。本案现已审理终结。原告朱艳艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告2020年1月22日-3月25日租金39000元及房屋押金21000元，共计60000元全部归还给原告；2、请求法院判决由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告2018年8月21日通过郑州久盈房地产有限公司租赁被告董晓娜位于郑州市金水区××楼××号门面房，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期为3年，月租金21000元，期间原告一直按时交租直至2020年1月23日新冠肺炎爆发，由2020年1月22日闭店直至2020年3月25日，原告严格遵守国家政策不营业，期间65天未能营业，零收入，还要支付高额租金和员工工资导致店面倒闭，2020年1月15日交租1月10日-4月10日三个月租金54000元，但1月22日至3月25日房屋未起到营业性质，2020年2月20日原告微信请求被告免租2月份租金，被告未同意，后2020年4月4日被告微信通知免租半个月（邻居商户均免租一个月以上）并附加如经营或其他原因提前退房结算水电物业费后退回押金，故免租未谈拢，原告已提出搬走退租意向，4月10日被告催租时原告告知确定不租，后期验房时退回押金，被告回复未有异议，同意退房清算水电物业费，并过来办手续，但被告于2020年4月21日下午17点验房时告知原告押金不退，房租合同第九条第二项因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，新冠肺炎国家明确规定属于不可抗力因素，因此次疫情破产的个体户数不胜数，国家政策对个体户也没有太大扶持，现店面已倒闭。现要求被告退回2020年1月22日-3月25日租金39000元及房屋押金21000元共计60000元，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，请法院秉公而断，保护我的合法权益。被告董晓娜答辩如下：一、原告要求被告退还2020年1月22日—3月25日的租金没有事实和法律依据。1、原告在4月21日前一直占用使用该商铺，且合同也在履行过程中，其要求返还3月25日之前的租金没有事实依据；2、关于疫情期间的房租减免，并不是法律法规的强制性规定，是否减免房租并不是被告的法定义务，是被告对租赁物出租收益的处分权，其决定权在被告手中。因疫情期间被告同样没有收入且需要偿还银行按揭贷款，若法律强制要求免除原告的租金给付义务，等于把原告的经营风险转嫁到被告处，违反公平原则；3、新冠肺炎虽属于不可抗力因素，但并不能导致合同目的不能实现，也不当然产生合同解除及减免租金的法律后果。原告租赁涉案商铺的目的，是为了取得涉案商铺的占有使用权用于美圈品牌（租赁合同第二条第二款约定），而疫情并未阻碍原告合同目的的实现，只是原告的经营收益受到影响，但保障经营收益并不是本案租赁合同目的，这属于一般商业风险；4、2020年4月为保证合同能继续履行，被告已经表示可以降低疫情期间的租金（被告提交的微信聊天记录序号11），但原告却不能以尊重契约、诚信公平的态度进行磋商，不仅随意解除合同，更是在采取恶劣手段，对被告的商铺进行破坏后又恶意提起诉讼。二、4月10日在下一个租金支付当日，原告提出退租，根据《租赁合同》第十条第三款约定：租赁期内，乙方提前退租的，应提前30天通知对方，并按照租金100%支付违约金。因此该押金直接抵扣应支付的违约金，故原告无权要求退还押金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告董晓娜反诉请求如下：1、判令原告支付恢复商铺原状所需的费用暂计10000元；2、判令原告支付欠付的物业费2885.2元；3、判令原告支付给被告造成的经济损失54000元；4、判令原告支付房屋占有使用费6600元（从2020年4月11日至2020年4月21日，共计11天，以月租金18000元为标准）；5、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月21日，董晓娜与朱艳艳在郑州久盈房地产有限公司签订《房屋租赁合同》：朱艳艳承租位于郑州市金水区××楼××号门面房，租赁期为三年，月租金21000元，合同中对双方的权利义务进行了明确的约定。合同履行过程中，朱艳艳多次逾交房租，考虑创业不易，董晓娜不仅将月租金标准降低3000元，还考虑疫情原因主动对2月房租、3月上旬房租减半收取（在合同正常履行的情况下）。但在交付租金节点届至即2020年4月10日，朱艳艳才告知不再承租，4月21日通过微信告知董晓娜已搬离租赁商铺。当天下午，双方进行房屋清算及交接，此时商铺内仍有部分物品未搬走，在尚未结清1-4月物业费的情况下朱艳艳要求退还全部押金，双方于当日并未办清商铺结清交还手续。2020年4月23日，被电话告知商铺有纠纷，董晓娜不解于当日前往商铺看房，发现墙壁已被黑色油漆喷涂上“纠纷房、已起诉”，房内墙壁被扎毁，破损严重，董晓娜报警，并在微信上将现场图片发送问朱艳艳是否是其所为，被其拉黑不予理会，随后就收到朱艳艳2020年4月22日提起诉讼的诉状。朱艳艳因泄私愤将商铺墙壁恶意喷漆，其行为不但违背最基本诚信，尤其黑色喷漆、被砸墙洞在商业街上尤为显眼刺目，导致涉诉商铺不能继续出租。为维护董晓娜的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特提起反诉至本院，望依法判如所请。原告朱艳艳答辩如下：我不承担恢复原状和经济损失的费用，房屋不是我破坏的。物业费当时被告说自愿承担。房屋占用费我不同意支付。本院经审理查明以下事实：1、2018年8月21日，原、被告及案外人郑州久盈房地产有限公司签订《郑州市商业租赁合同》一份，该合同约定，被告将位于郑州市金水区××楼××号的房屋出租给原告使用，租赁期自2018年8月22日至2021年8月21日，每月租金21000元（后双方协商自2019年10月后按照每月18000元支付房租）。该合同签订后，原告向被告支付房屋押金21000元，承租该房屋用于商业经营。现原告向被告已支付租金至2020年4月10日。2、2020年1月22日至2020年3月28日，因新冠肺炎疫情影响，原告未开张营业。2020年3月28日，原告复工开张，并经营至2020年4月21日。2020年4月10日，原告通知被告解除合同。2020年4月21日，原、被告交接房屋。3、根据郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队出具的《接警证明》显示，2020年4月23日15时30分许，王战东报警称，其位于农科路科源路万达门面房内墙上被喷漆，房内装修隔断被砸坏。因原告否认该损坏系其所为，被告在庭审中申请证人张某出庭作证。张某作证称：“（2020年4月）22号，上午10点到10点半之间，当时一男一女去拿的钥匙，因为当时被告给我说租户要拉东西，到时候让我把钥匙给他们。22号确实有人拿钥匙，说是租户……”庭审中，本院要求证人当庭辨认在场人员（原告朱艳艳、被告董晓娜、被告董晓娜委托代理人李怡静、段青青、旁听人员蒲丰亚、刘政）是否有当天去拿钥匙的人，证人称在场人中没有。4、根据深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司的《物业费缴费通知单》显示，涉案房屋2020年1月1日至2020年6月30日的物业费共计4327.8元。本院认为，原、被告签订的《郑州市商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。由于新冠肺炎疫情影响，2020年1月22日至3月28日，因疫情管控政策，致使原告无法正常营业，此时如继续按照原有租金标准计算房租，显然对原告不公平。本院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于公平原则的规定，变更2020年1月22日至3月28日（共66天）的租金标准，由18000元/月调整为9000元/月。该段期间内原告按照原租金标准支付给被告的租金19800元（9000元/月÷30日×66日=19800元），被告应当退还原告。在2020年3月28日后，因疫情管控措施解除，原告具备正常营业的条件，此时因疫情造成的客流减少，属于正常的商业风险范畴，不构成不可抗力。2020年4月10日，在商铺能够正常经营的情况下，原告提出解除合同并退租，构成违约。在原告违约在先的情况下，被告有权就其收取原告的21000元押金不予退还。故原告请求被告退还其押金21000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉部分，根据合同约定，原告应当承担房屋使用期间的物业费。原告应当承担2020年1月1日至2020年4月21日（共111日）的物业费2654元（4327.8元/半年÷181日×111日）。因原告的房租支付至2020年4月10日，原告实际搬离日期为2020年4月21日，超出的11日房屋占用费应当由原告按照每月18000元的标准向被告支付，即6600元。关于被告主张的恢复商铺原状的维修费、经济损失的问题，因房屋损坏发生在原告向被告交接房屋之后，且被告提交的证据不足以证明房屋损坏系原告所为，亦不足以证明房屋损坏的具体价值，本院对该两项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董晓娜于本判决生效后十日内退还原告朱艳艳租金19800元；二、原告朱艳艳于本判决生效后支付被告董晓娜物业费2654元及2020年4月11日至2020年4月21日的房屋使用费6600元，共计9254元；三、驳回原告朱艳艳的其他诉讼请求；四、驳回被告董晓娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取650元，由原告负担436元，被告负担214元；反诉费819元，由原告负担103元，被告负担716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年七月七日书记员  郑 璐