鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2265号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。负责人：廖传强，系该公司经理。委托代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：曾庆伦，男，汉族，2007年4月27日生，现住鞍山市立山区。法定监护人：唐丽丽，女，汉族，1974年5月18日，住址：山市立山区，系被告母亲。委托代理人：杨东平，系辽宁冠信律师事务所律师。委托代理人：杜宇，系辽宁冠信律师事务所律师。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告曾庆伦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托代理人葛诗武及被告曾庆伦的委托代理人杨东平、杜宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年9月1日至2018年12月31日的物业管理费39137.28元及滞纳金677.38元（滞纳金暂计至2015年12月31日，应计算至付清物业费日止），共39814.66元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路296栋1层5号业主，房屋面积为250.88平方米。原告为该项目的物业服务公司，签字并按手印未填写日期被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平方米需缴纳3元人民币，业主实际每月应缴纳物业费752.64元，截止于2018年12月31日，己欠缴物业费39137.28元、滞纳金677.38元，共计39814.66元。现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告曾庆伦当庭辩称：1、本案系物业服务合同纠纷，原告没有按照双方物业服务合同约定的条款提供物业服务，故被告不应当支付物业费。具体事实如下：其一，被告自2012年入住以来，居住的房屋墙面九大面积脱落、开裂，屋顶砖瓦掉落，漏水，被告多次找到原告，原告承诺予以维修，但至今仍没有履行承诺，被告的房屋墙面仍然是开裂状态，屋顶漏水；其二，被告居住的小区主要出入口经常无人看管，草坪大面积枯死，杂草丛生，小区内的水洗、水池、喷泉常年无水，脏乱不堪，楼宇门墙砖大面积脱落半年不与维修，小区内监控摄像头无法使用，消防栓常年无水等；2、本案已超过诉讼时效，被告入住后，原告从未向被告主张物业费，故本案已过诉讼时效；三、虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定了物业费的收取标准，但其收费标准并未经过相关部门批准，且其收费标准不符合《鞍山市物业服务收费管理实施办法》所附《鞍山市普通住宅物业服务收费等级标准》的规定，原告的物业费收费标准不合法。经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，被告曾庆伦系该小区296栋1层5号业主，该房屋的建筑面积为250.88平方米。原被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为别墅房屋收费按每平方米3元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2014年9月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告52个月物业服务费。另查，2013年1月19日，原被告签订入伙资料确认表，被告领取入户门钥匙。上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《前期物业管理服务协议》一份、入伙资料确认表一份、催缴通知一组。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告提供的证据有：照片一组。该组证据与本案无关联性，故本院不予认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米3元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴时间为2014年9月1日至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为3元/月/平×250.88平×52个月=39137.28元，故本院对原告要求被告缴纳39137.28元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的日1‰标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，改自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于被告辩称原告没有按照物业服务合同约定的条款提供物业服务，被告不应当支付物业费一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称入住后原告从未向被告主张物业服务费、本案已过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性的行为，原告作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴提示的习惯性做法，且原告曾向被告主张过权利，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称物业服务费收费标准不合法一节，本院认为，关于物业收费的标准问题，现行的物业服务收费管理办法规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告签订的前期物业管理服务协议中，对物业费的收取标准已经进行约定，且原告亦是按照约定的标准收取，被告应按约定的收费标准缴纳物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告曾庆伦于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2014年9月1日起至2018年12月31日止的物业费39137.28元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费796元（原告预交），减半收取398元，由被告曾庆伦承担。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于绍波二〇二〇年七月二十八日书记员  高 岩