河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2143号原告信阳市浉河区农村信用合作联社。住所地：信阳市浉河区湖东大道北侧。法定代表人刘勇。联社主任。委托代理人李威硕，河南威鼎律师事务所律师。被告冷建珍，女，汉族，1954年5月1日出生，住信阳市羊山新区。被告刘正锋，男，汉族，1974年1月5日出生，住正阳县。被告冷建珍、被告刘正锋共同委托代理人刘锋山，系被告冷建珍儿子、被告刘正锋兄弟。被告刘锋山，男，汉族，1981年3月30日出生，住信阳市羊山新区。被告汪家志，男，汉族，1965年9月15日出生，住信阳市浉河区。现住羊山新区。被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司。住所地：信阳市羊山新区颐丰园小区。法定代表人汪家志。被告汪家志、被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司共同委托代理人张伟，信阳市浉河区民权街道法律服务所法律工作者。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉被告冷建珍、刘正锋、刘锋山、汪家志、淮滨县宏冠房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市浉河区农村信用合作联社的委托代理人李威硕、被告冷建珍、刘正锋的共同委托代理人刘锋山、被告刘锋山、被告汪家志、淮滨县宏冠房地产开发有限公司的共同委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉称，原告申请执行宏冠公司、汪家志、徐建敏金融借款合同纠纷一案，执行中贵院对新区新七大道颐丰园小区3号楼一单元501号房屋进行了查封。2019年9月19日，被告冷建珍、刘正锋、刘锋山对执行标的提出书面异议。信阳市浉河区人民法院于2020年5月12日作出(2019)豫1502执异134号执行异议裁定：中止对羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼二单元501号房屋的执行。原告不服(2019)豫1502执异134号执行异议裁定，特向贵院提起执行异议之诉，具体理由如下：一、原告依法办理了在建工程抵押登记，抵押权合法、有效。2014年1月13日，被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司向原告借款2600万，自愿以其位于羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼的在建工程为上述债务提供抵押担保，并在信阳市房地产市场管理处办理了抵押登记，他项权利证书编号为“信房建羊山新区字第00000144号”。浉河区人民法院于2018年10月30日作出（2018）豫1502民初4924号民事判决书，对上述债权及抵押权依法确认，原告对被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司名下位于羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼的在建工程拍卖或变卖价款享有优先受偿权。信阳市不动产登记中心于2019年3月28日出具《颐丰园抵押房屋明细》，证明颐丰园小区3号楼一单元501号房屋仍处于抵押状态。二、被告的执行异议不能对抗浉河联社的抵押权。（一）被告提供的《商品房买卖合同》没有签订日期，并且该合同也没有向信阳市房产管理中心备案登记，不能证明是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故被告情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。（二）从被告提交的证据《承诺书》可以证明：颐丰园小区3号楼二单元501号房屋的实际购买人是被告刘锋山，而并非是刘全金。购房款也是由刘锋山实际支付的。（二）被告仅提供了冷建珍名下无其他用于居住的房屋，并未提供证据证明买受人刘全金、刘正锋、尤其是实际购房人被告刘锋山名下无其他用于居住的房屋，故被告情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。三、被告存在过错，应当承担不利的法律后果。颐丰园小区3号楼一单元501号房屋系浉河联社抵押物，至今仍处于抵押状态。物权登记具有公示公信效力，买受人从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错。《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”综上，原告请求贵院依法判决准许执行被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司名下位于羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼一单元501号房屋。被告冷建珍、刘正锋、刘锋山辩称，一、原告称“原告依法办理了在建工程抵押登记，抵押权合法、有效”。答辩如下：工程在建抵押是开发企业筹资的一种正常商业行为，和答辩人买房没有直接关系，答辩人在当时认真看过开发企业售楼部悬挂的预售许可证（即五证齐全，如果有抵押登记等不正常行为，在房管局应该不容易办出预售），政府办理过合法齐全的证件就是合法的商品房，作为消费者是正常合法购买，而且是全款购买，并不涉及贷款借款事宜，作为浉河联社将无利害关系的善意第三人告上法庭，且还是第一被告，没有法律依据。原告称“信阳市不动产登记中心于2019年3月8日出具的《颐丰园抵押房屋明细》证明该小区3号楼一单元501房屋仍处于抵押状态”答辩如下：答辩人交过房款后，售楼人员一直承诺给及时办理各种手续，答辩人多次催促无果的情况下自行到房管登记部门办理，但是没有开发商的交税手续，各部门根本就不受理。直到2015年年中房管登记中心将颐丰园小区登记系统上锁，售楼部人去楼空，之后就是法院的查封。答辩人才是直接的受害者。二、原告称“被告的执行异议不能对抗原告的抵押权”。答辩如下：（一）答辩人向法院提供了2014年8月16日向售楼部财务支付16万后并出具《承诺书》在本个月内将余款33万元补齐，并于8月26日在售楼部将余款全部交齐，有转款记录和所开收据为证。答辩人已于2015年顺利交房、装修、入住。合同日期未填但合同在现实中已经证明签订的合同在当时就已经产生效力了。2015年答辩人已经按照合同交付入住等，和小区其他业主享受同等的权利和义务。原告确是在法院（2018）豫1502民初4924号民事判决书生效后才对包括答辩人所居住房屋在内的部分房屋进行的查封，足以证明该房屋合同生效并实施早于原告申请法院查封3年以上。（二）原告提出的实际购买人是刘锋山的问题，答辩如下：合同当事人所欠的是刘全金（已故），刘锋山是刘全金的小儿子，在购房这种大事上，直系亲属作参考，售楼员要更有可行能力的人签《承诺书》有何不妥。刘锋山本人希望自己是合同登记及实际购买人，原告能帮助实现吗？（三）原告提出要答辩人所有直系亲属的无房证明，购买人刘全金及配偶冷建珍的无房证明在实施执行异议时已经提交过。刘全金、答辩人冷建珍、刘锋山、刘正锋均提供有无房证明。刘正锋是××人、五保户，村委会均开具有证明。三、原告称“被告存在过错，应当承担不利的法律后果”。答辩如下：答辩人所购房屋是五证齐全、政府发证的合法商品房，且答辩人和开发商所签订的购房合同第十二条写着“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。另外，颐丰园小区不是答辩人一户购买，三号楼绝大部分已经卖出，既然原告有在建抵押为何放任开发商肆意公开销售，且没有任何提醒或者警示标志，答辩人已经入住数年之久了，原告未给颐丰园小区三楼一单元501房的业主下发告知书。一个普通的消费者向商家购买合格的商品，何错之有。银行和开发商的借贷关系也是一种普通的商业盈利行为，消费者买东西没有必要查查商家是否欠款。再说答辩人早在2015年就向建设等部门举报了开发商不给答辩人登记等违规违法行为。错在开发商的不诚信和原告监管不完善。甚至是合谋勾结才致使和答辩人一样的部分无辜消费者蒙受损失。原告列举的《物权法》第一百九十一条第二款答辩如下：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，指的是效力性强制规定。而《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性强制规定，《八民会议纪要》第十四条、《物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中的“不得转让”是管理性强制规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的”过户行为，即不得过户。并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人不仅对转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。因此，抵押人与受让第三人签订的转让抵押物协议不因《物权法》第191条第2款的规定而无效，抵押权人转让抵押物的合同并不是无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故（2019）豫1502执异134号执行裁定书是法院执行行为的体现，认定事实清楚，适用法律客观公正，答辩人予以认可和拥护。鉴于答辩人已经对该涉案财产支付了全部价款并实际占有，依据《物权法》第三十三条，因无权的归属内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利。答辩人以合理价格善意取得的房产，为维护购房人取得的房屋不再继续被查封，请求法院依法确权。被告汪家志、淮滨县宏冠房地产开发有限公司辩称，1、原告要求撤销（2019）豫1502执异134号执行裁定书，答辩人认为该裁定书程序合法，适用法律正确，不应撤销。2、被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志与刘全金之间签订的合同是合法有效的，对此本案原告也是予以认可的。3、被告之间购买房屋的价款符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。4、请求驳回原告的诉讼请求。维持（2019）豫1502执异134号执行裁定书。经审理查明，已故刘全金与被告冷建珍系夫妻关系，二人育有两子刘正锋、刘锋山，刘全金于2020年1月9日去世。刘全金生前与被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘全金以总价490000元购买颐丰园小区3号楼1单元501号房屋。2014年4月30日，颐丰园小区1号楼、2号楼、3号楼取得《商品房预售许可证》。2014年8月16日，被告刘锋山出具《承诺书》，承诺刘锋山购买的颐丰园房产3#1单元501房，总价490000.00元，已付款160000.00元，剩余房款330000.00元于2014年9月1日前全部付清。2014年8月26日，被告通过银行卡刷卡消费向淮滨县宏冠房地产开发有限公司支付330000元（50000元+280000元）。同日，被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司出具收到刘全金购房款49万元的收据。2015年8月18日，已故刘全金与信阳市宏翔物业服务有限公司签订《颐丰园小区物业服务协议》，自2015年9月8日起开始缴纳颐丰园小区3号楼1单元501号房屋的水费、物业费、燃气费并入住。另查明，被告刘锋山截止2020年7月3日未在信阳市不动产登记中心有房屋登记记录，被告冷建珍及已故刘全金截止2020年7月2日未在信阳市房产档案馆有房屋登记记录，被告刘正锋系多重××人、五保户，截止2020年7月23日未在信阳市不动产登记中心有房屋登记记录。又查明，2014年1月13日，被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司向原告信阳市浉河区农村信用合作联社借款2600万元，并以颐丰园小区在建工程作为抵押，同时签订了《抵押合同》、办理了抵押登记，他项权利证书编号为“信房建羊山新区字第00000144号”。因被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司未按时还款，原告提起诉讼，本院作出（2018）豫1502民初4924号民事判决书对上述债权及抵押权均依法确认，依据原告的强制执行申请，本院对包括涉案房屋在内的部分房屋依法查封。上述事实，有《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《承诺书》、收据、《颐丰园小区物业服务协议》、水费、物业费、燃气费缴费单、《他项权利证书》、（2018）豫1502民初4924号民事判决书、（2019）豫1502执异134号执行裁定书、《个人房屋信息查询情况表》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告信阳市浉河区农村信用合作联社主张其依法办理了在建工程抵押登记，并经（2018）豫1502民初4924号民事判决书确认，对涉案房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故原告的该项主张本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。已故刘全金通过与被告淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》取得了颐丰园小区3号楼1单元501号房屋，并缴纳了全部房款，该《商品房买卖合同》虽未注明签订日期，但从被告提交的银行卡刷卡消费记录、收据可以证明该合同签订日期为2014年8月左右，早于法院查封之日。已故刘全金自2015年9月8日起开始缴纳涉案房屋的水费、物业费、燃气费，可以证明其与被告冷建珍、刘正锋、刘锋山已实际占有使用涉案房屋，且被告冷建珍、刘正锋、刘锋山名下均无其他用于居住的房屋。故被告冷建珍、刘正锋、刘锋山的异议请求应当予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告信阳市浉河区农村信用合作联社的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由原告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 薛    飞审判员 任  桂  萍审判员 万    欣二〇二〇年七月二十八日书记员 向依林（兼）