山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异221号 案外人：王某某，女，汉族，住青岛市。 委托代理人：高某某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：刘某某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛福斯特文化传播有限公司，住所地青岛市市南区宁国一路30号西户。 法定代表人：杨某某，总经理。 委托代理人：时某某，山东胜华律师事务所律师。 被执行人：青岛合力电气工程有限公司，住所地青岛市市南区澳门路63号3栋201户。 法定代表人：李某，经理。 被执行人：青岛华丽投资有限公司，住所地青岛市市南区澳门路63号4栋301户。 法定代表人：王某某1，经理。 被执行人：青岛华丽房地产有限公司，住所地青岛市市南区澳门路63号3栋201户。 法定代表人：王某某1，经理。 被执行人：王某某1，女，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：李某某，男，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：师某某，男，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：李某，男，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司与被执行人青岛合力电气工程有限公司、青岛华丽投资有限公司、青岛华丽房地产有限公司、王某某1、李某某、师某某、李某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执恢146号】过程中,案外人王某某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某某称，请求撤销（2019）鲁02执恢146号执行裁定，停止对青岛市漳州一路x号x号楼x单元x室（以下简称“案涉房产”）采取的拍卖、变卖等强制执行措施并解除对案涉房产的查封。事实和理由：1999年8月15日，案外人王某某与被执行人青岛华丽房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定由案外人购买案涉房产。根据合同约定，房屋总价款为701100元，案外人分别于1999年8月21日支付210330元，于1999年12月30日支付490770元。1999年8月15日案涉房产交付后，案外人一直在案涉房产居住。青岛华丽房地产有限公司因小区规划等问题暂不能办理房产证，向案外人出具《房产证明》，证明案外人购买了案涉房产，并由青岛市第二公证处出具（2002）青二证字第26113号《公证书》，对该《房产证明》的真实性予以公证。《公证书》附有《商品房购销合同》及青岛华丽房地产有限公司出具的收款收据。因案涉房产的地址由市南区漳州路36号变更为市南区漳州一路21号，2003年4月7日，青岛华丽房地产有限公司再次向案外人出具《房产证明》，证明案外人购买了案涉房产，因小区内所有房屋需要政府房产管理部门的面积测量，产权证手续正在办理过程中，待房产管理部门测量完毕后，案外人将与小区所有业主一起取得房产证。青岛市市北区第一公证处出具（2003）青北一证外字第810号《公证书》，对该《房产证明》的真实性进行了公证。2020年2月，案外人得知案涉房产在京东司法拍卖网上进行拍卖变卖，经查询得知，2005年4月，青岛华丽房地产有限公司的法定代表人王某某1已将案涉房产登记在自己名下，严重侵犯了案外人的合法权益。综上，案外人对案涉房产享有排他的实体权利，足以排除本案的强制执行。 申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司辩称，1、案涉房产登记在被执行人王某某1名下，其持有青房地权市字第××号《房地产权证书》，为担保本案所涉债权，被执行人王某某1及其丈夫李某某于2013年9月11日共同签署《同意抵押/质押承诺函》，承诺以包含案涉房产在内的三套房产为本案债权提供担保。申请执行人于2013年9月11日、12日分别取得青房地权市他字第2013114508号、20××42号《房地产他项权证》。房地产权证书和他项权利证书均为物权凭证，具有公示性、排他性，申请执行人对案涉房产予以拍卖、变卖以抵偿被执行人担保的债务符合法律规定。2、2005年案涉房产即可办理房产证书，被执行人王某某1于2010年取得房产证书，至今分别过去了15年和10年之久，案外人王某某作为案涉房产的购买人并未向青岛华丽房地产有限公司主张权利，与常理不符。案涉房产被拍卖期间，案外人王某某的儿媳王雪向法院提交了其与被执行人王某某1之间的租赁协议，主张优先购买权。该租赁协议的租期长达15年，年租金仅为1.8万元。王雪与被执行人王某某1签订租赁协议证明王雪对案涉房产系被执行人王某某1所有的事实是知情的。案外人王某某作为王雪的共同居住人理应知道且认可案涉房产已经登记在被执行人王某某1名下。综上，案外人王某某并不享有足以排除执行的实体权利，其异议请求应予驳回。 为证明其主张，案外人王某某向本院提交了以下证据：1、（2002）青二证字第26113号《公证书》一份，证明：1999年8月15日，案外人王某某与青岛华丽房地产有限公司签订《商品房购销合同》（青华房合字0071号），案外人已支付全部购房款。2002年9月16日，青岛华丽房地产有限公司向案外人王某某出具《房产证明》,证明王某某购买了案涉房产。青岛市第二公证处出具（2002）青二证字第26113号《公证书》证明了该《房产证明》中青岛华丽房地产有限公司印章的真实性。2、（2003）青北一证外字第810号《公证书》一份，证明：因案涉房产地址编号由“漳州路36号”变更为“漳州一路21号”，青岛华丽房地产有限公司于2003年4月7日重新向王某某出具《房产证明》,证明王某某购买了案涉房产，产权证手续正在办理过程中，待政府部门测量完毕后，王某某将与小区所有业主一起取得房产证。青岛市市北区第一公证处出具(2003)青北一证外字第810号《公证书》,证明该《房产证明》中青岛华丽房地产有限公司印章的真实性。3、缴费通知及缴费发票一宗，车位使用权转让协议一份，证明：自1999年8月案涉房产交付后，案外人王某某一直和家人居住在案涉房产内，房屋的水、电、暖、煤气、物业管理费等均由王某某缴纳，用户信息均登记为王某某。2005年3月21日，案外人王某某的儿子杨涛铭与青岛华丽房地产有限公司签订《车位使用权转让协议》,购买了华丽广场地下停车位一个。综上，案外人王某某系案涉房产的实际权利人，依法应停止对案涉房产的拍卖、变卖。 对案外人王某某提交的证据，申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司质证称，1、对证据的真实性均无法确认，即使案外人提交的证据是真实的，也仅能证明案外人王某某与被执行人青岛华丽房地产有限公司具有债权债务关系，案外人仅能依据上述证据主张债权请求权。2、案涉房产登记在被执行人王某某1名下，且已抵押给本案的原债权人东亚银行（中国）有限公司青岛分行，故申请执行人享有优先受偿权。3、被执行人王某某1系青岛华丽房地产有限公司的法定代表人，也是案外人王某某的妹妹，二人具有紧密的亲属关系，故案外人提交的相关证据存在相互串通，恶意损害申请执行人利益的可能。 为证明其主张，申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司向本院提交了以下证据：房产证一份、他项权证两份、同意抵押/质押承诺函一份，证明：案涉房产已于2005年4月登记在被执行人王某某1名下，2013年9月，被执行人王某某1将案涉房产抵押给本案的原债权人东亚银行（中国）有限公司青岛分行，并办理了他项权利登记证，同时王某某1及其丈夫李某某签署同意抵押证明，同意以包括案涉房产在内的三套房产为本案债权提供担保。 对申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司提交的证据，案外人王某某质证称，1、对房产证、他项权证真实性无异议，对证明事项有异议。案涉房产已于1999年8月15日出售给案外人，案涉房产产权证办理时间在案外人购买案涉房产之后，系在案外人不知情的情况下登记在被执行人王某某1名下，该登记行为无效。2、对同意抵押/质押承诺函真实性无法确认，对该证据不予认可。 本院查明，东亚银行（中国）有限公司青岛分行与青岛合力电气工程有限公司、青岛华丽投资有限公司、青岛华丽房地产有限公司、王某某1、李某某、师某某、李某金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月3日作出（2014）青民四初字第132号民事调解书，调解书确认：一、被告青岛合力电气工程有限公司于2014年12月25日前偿还原告东亚银行（中国）有限公司青岛分行贷款本金人民币2190万元及利息565781.03元（计息截止到2014年9月12日，自2014年9月13日起至实际付清之日止按日万分之3.125计算罚息）。二、对于上述第一项债权中的贷款本金人民币1900万及相应利息、罚息，原告对青房地权市他字第2013114508号他项权利证书项下抵押财产在最高额人民币2280万元范围内享有优先受偿权；对于上述第一项债权中的贷款本金人民币290万及相应利息、罚息，原告对青房地权市他字第20××42号他项权利证书项下抵押财产在最高额人民币360万元范围内享有优先受偿权。三、对于上述第一项债权中的贷款本金人民币1900万及相应利息、罚息，原告对中国人民银行征信中心编号为01055199000130124397登记证书项下质押财产在最高额人民币2280万元范围内享有优先受偿权；对于上述第一项债权中的贷款本金人民币290万及相应利息、罚息，原告对中国人民银行征信中心编号为01055215000130126048登记证书项下质押财产在最高额人民币360万元范围内享有优先受偿权。四、对于上述第一项债权中的贷款本金人民币1900万及相应利息、罚息，被告李某、被告师某某、被告王某某1、被告青岛华丽投资有限公司、被告青岛华丽房地产有限公司在最高额人民币2280万元范围内承担连带保证责任；对于上述第一项债权中的贷款本金人民币290万及相应利息、罚息，被告李某、被告师某某、被告王某某1、被告青岛华丽投资有限公司、被告青岛华丽房地产有限公司在最高额人民币360万元范围内承担连带保证责任。保证人履行连带保证责任后有权向被告青岛合力电气工程有限公司追偿。五、本案案件受理费人民币153647元减半收取76823.5元，财产保全费人民币5000元，由各被告共同承担。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，东亚银行（中国）有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第79号。2015年6月24日，本院作出（2015）青执字第79号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年11月23日，本院作出（2018）鲁02执异380号执行裁定书，裁定变更青岛福斯特文化传播有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第79号案件的申请执行人。本案于2019年9月9日恢复执行，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢146号。本院于2019年10月12日作出（2019）鲁02执恢146号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人王某某1名下位于青岛市市南区漳州路110号闽江花园x号楼x单元x室（房产证号：青房地权市字第××）、青岛市漳州一路21号华丽广场x号楼x单元x室（房产证号：青房地权市字第××）房产两处。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案申请执行人青岛福斯特文化传播有限公司已从原债权人处合法承继本案的权利义务，其对本案执行依据（2014）青民四初字第132号民事调解书确认的青房地权市他字第2013114508号他项权利证书项下抵押财产在最高额人民币2280万元范围内享有优先受偿权、对青房地权市他字第20××42号他项权利证书项下抵押财产在最高额人民币360万元范围内享有优先受偿权。依据上述规定，案外人王某某提出排除执行的异议请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人王某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  马 捷 审判员  焦兴凯 二〇二〇年七月十六日 法官助理 马春伟 书记员刘聪慧