湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2325号原告：张冲，男，1979年8月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。法定代理人：易秀华，女，汉族，1942年1月25日出生，住湘潭市雨湖区。系原告之母。委托诉讼代理人：李惠，湖南惟明律师事务所律师。被告：刘冬梅，女，1966年10月7日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：罗学纯，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。被告：朱超，男，1988年8月13日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：罗学纯，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。原告张冲与被告朱桂华、刘冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，于2019年4月19日作出（2019）湘0302民初252号民事判决，判决解除原、被告于2017年8月5日签订的《转让合同》，并由被告刘冬梅返还原告张冲房屋转让款39,800元。被告刘冬梅不服该判决，向湖南省湘潭市中级人民法院提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院经审理后，于2019年6月11日作出（2019）湘03民终975号民事裁定，裁定撤销（2019）湘0302民初252号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年8月5日重新立案后，根据原告的申请追加朱超为本案被告参加诉讼。另外，因朱桂华已死亡，其主体资格已自然消亡。本院依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告张冲及其法定代理人易秀华、委托诉讼代理人李惠，被告刘冬梅、朱超的委托诉讼代理人罗学纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冲向本院提出诉讼请求：1、确认转让协议无效，由被告退还原告转让费用及利息；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：朱桂华与被告刘冬梅原系夫妻关系。2017年8月5日双方达成协议，由原告购买被告位于雨湖区房屋，价款39800元，原告支付了相应款项。后原告了解到该房屋属被告租赁房屋，且属于湘潭市。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。它具有社会公益性，属于国家给予社会底层贫困人民的一种国家福利政策。被告擅自将廉租房转租给原告从某种意义上侵害了其他未享受到廉租房低保户的权益，损害了社会公共利益，应为无效。被告刘冬梅、朱超共同辩称，本案诉讼主体不符，因被告刘冬梅和朱超与本案没有关系，也没有签订任何合同，所以被告主体不符合。合同的签订日是2017年8月5日，刘冬梅与朱桂华已于2015年9月22日离婚，与合同没有任何利益关系，不应承担相关民事责任。从整个的案件看，没有任何交易、双方签字和交付使用的过程，因为该房屋是廉租房，不存在买卖关系，是不可以过户的，实际履行的是装修部分。被告朱超因没有任何证据证明朱桂华死亡后朱超继承了任何朱桂华的遗产，朱超是不应当承担民事责任的。且本案朱桂华是吃低保的，也不存在有任何资金和财务继承给后人的。请求人民法院依法驳回原告的全部诉求。原告张冲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证；2、转让合同；3、银行交易明细；4、湘潭仲裁委员会《裁决书》、照片；5、证人邓某、文某的证言；6、产权出证查询情况、湘潭市房屋登记审批表；7、离婚协议。原告还申请了证人张某、文某、邓某出庭作证。被告刘冬梅、朱超为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、死亡证明；2、离婚证；3、证明；4、拆迁房安置合同。被告提交的证据3证明无经办人签名，本院不予确认。被告提交的证据4拆迁房安置合同未提交原件核对，原告也不予认可，本院不予确认。对原、被告提交的其他证据的真实性，本院予以确认。证人张某出庭证实自己受原告法定代理人易秀华委托为原告购买房屋，与被告刘冬梅签《转让合同》时并不知道被告刘冬梅与朱超已离婚，且房屋转让款已当场支付。证人文某、邓某出庭证实证人张某与刘冬梅签订《转让合同》的经过，证实证人张某当场向被告刘冬梅交付了房屋转让款。对证人张某、文某、邓某的证人证言，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因原居住的房屋面临拆迁，原告母亲易秀华遂委托女儿张某帮忙购买房屋。后张某委托其同学邓某打听有无公租房转让。邓某了解到所居住的小区内朱桂华家位于湘潭市雨湖区房屋（下称涉案房屋）准备退，遂将相关信息告知了张某。2017年8月5日下午，在邓某、文某的见证下，由张某执笔，与被告刘冬梅签订《转让合同》，其内容如下：“甲方朱桂华（身份证号4303031965××××××××）转让桃园公寓7栋2单元104号给乙方张冲（4303021979××××××××）一切转让费叁万玖仟捌佰元整（￥39800元）是实。房屋一切装修包刮（括）在内等规（归）乙方所有，过户与甲方无关。如甲方有变动不能反悔，乙方不能反悔。甲方朱桂华，乙方张冲，证明人：文某、邓某，2017年8月5日”。张某在该《转让合同》上签了张冲的名字。《转让合同》签订后，张某当场支付现金39800元给被告刘冬梅，刘冬梅亦当场将涉案房屋的租赁证、房屋钥匙交给张某保管。庭审中，原、被告均认可《转让合同》上“朱桂华”处签名为被告刘冬梅所签，手印为朱桂华本人事后捺印。因原告所转让的房屋系被告承租的廉租房，未获房屋所有权人湘潭市平政房产管理所批准，湘潭市平政房产管理所要求原告腾退房屋，为此原告诉至本院。另查明，（一）涉案房屋的所有权人为湘潭市平政房产管理所，其使用面积为38.63平方米，于2010年12月28日由朱桂华租赁使用。后因朱桂华名下拥有湘潭市雨湖区万楼安置小区2栋3单元0603002号房屋，不再符合公共租赁住房实物配租保障的条件。2015年4月15日，湘潭市房产管理局向朱桂华送达了《关于取消朱桂华家庭公共租赁住房实物配租保障登记的通知》，要求朱桂华腾退房屋。因朱桂华一直未腾退，湘潭市平政房产管理所于2016年9月27日向湘潭仲裁委员会申请仲裁。2016年12月1日，湘潭仲裁委员会作出（2016）潭仲裁字第223号《裁决书》，其内容为：一、解除湘潭市平政房产管理所与朱桂华之间的房屋租赁合同关系；二、朱桂华在裁决书送达之日起30日内将湘潭市雨湖区廉租房腾空返还给湘潭市平政房产管理所。该裁决书生效后案涉房屋已由湘潭市平政房产管理所收回；（二）朱桂华与刘冬梅原系夫妻关系，双方于2015年9月22日在湘潭市雨湖区民政局办理离婚登记；（三）朱桂华于2018年2月3日已去世。本院认为，实施包括廉租房在内的保障性住房制度，是国家实施的一项民生工程，政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。原告与被告刘冬梅于2017年8月5日所签订的《转让合同》约定对湘潭市平政房产管理所名下廉租房进行处分，该房屋系廉租房，被告刘冬梅及朱桂华均无权处分，且《转让合同》约定的处分行为对国家实施保障性住房制度造成妨害，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，损害社会公共利益的合同无效。故原告关于确认《转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同确认无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案《转让合同》实际系被告刘冬梅以朱桂华名义签订，且转让款实际系被告刘冬梅收取，故被告刘冬梅应当承担返还原告39,800元的责任。被告刘冬梅提出的“与合同没有任何关系，也没有签订任何合同，不应承担民事责任”的辩解，与庭审查明的事实不符，对其辩解本院不予采信。原告以被告朱超系朱桂华的继承人、应当在继承范围内负担朱桂华的合同义务为由追加朱超为被告，现已查明《转让合同》实际转让人为被告刘冬梅，转让款已由刘冬梅收取。故原告要求被告朱超承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。原告明知案涉房屋不能由个人私自出让，仍与被告刘冬梅签订《转让合同》，对本案纠纷的产生具有一定责任，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告张冲的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张冲与被告刘冬梅于2017年8月5日所签订的《转让合同》无效；二、被告刘冬梅在本判决生效之日起十日内返还原告张冲房屋转让款39,800元；三、驳回原告张冲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由被告刘冬梅负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  张 湛审 判 员  田 阳人民陪审员  曾建群二〇二〇年七月十三日法官助理尹婧书记员陈嘉韧附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。