河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2071号原告（合并原告）：郑州瀚宇置业有限公司，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎显庭，河南绿城律师事务所实习律师。被告（合并被告）：曹俊霞，女，1983年9月23日出生，汉族，住河南省新郑市。被告（合并被告）：侯语轩，女，2013年3月31日出生，汉族，住河南省新郑市。法定代理人：曹俊霞（系侯语轩母亲），即另一被告。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行，住所地河南省荥阳市万山南路001号，负责人：赵军亭。委托诉讼代理人：李朝慧，女，该支行员工。原告郑州瀚宇置业有限公司与被告曹俊霞、侯语轩，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年7月6日，本院作出（2020）豫0182民初1643号民事裁定书，裁定将（2020）豫0182民初1643号案件并入本案进行审理。原告郑州瀚宇置业有限公司的委托诉讼代理人戚魁、阎显庭，被告曹俊霞（亦作为被告侯语轩的法定代理人），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行的委托诉讼代理人李朝慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州瀚宇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与侯宝军于2016年10月29日签订的编号为XY16002867648的《商品房买卖合同》及附件；2.判令二被告配合原告办理编号为XY16002867648《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017)荥阳市不动产证明第0010508号预售商品房买卖预告登记的注销手续；3.判令解除原告、侯宝军和第三人签订的编号为41000742116114590329的《个人购房/购车借款及担保合同》；4.判令二被告向原告支付违约金189959.8元，该款项由原告从侯宝军已付的购房款中直接扣除；5.判令二被告向原告支付代侯宝军偿还第三人的本息786320.36元，以及原告已负担的案件受理费5391元，合计791711.36元，该款项由原告从侯宝军已付的购房款中直接扣除；6.判令二被告、第三人配合原告办理豫（2017)荥阳市不动产证明第0030314号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；7.判令二被告负担本案的全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告撤回了第5项诉讼请求。事实与理由:2016年10月29日原告与侯宝军签订编号为XY16002867648的《商品房买卖合同》及附件，约定：侯宝军购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南侧1号院6幢1单元17层1701号房屋一套;总房款为949979元，其中被告现金支付190979元，银行商业贷款759000元。同日，侯宝军与原告签订《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，向原告借款160000元，用于支付该房屋首付款，并出具了借据。2016年11月14日原告、侯宝军与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，合同编号为41000742116114590329。该合同约定：侯宝军为购买案涉房屋，向邮储荥阳支行借款759000元,原告提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，各方到房屋管理部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。《瀚宇天悦湾购房借款协议书》约定的借款到期后，侯宝军未按约定偿还借款，已逾期3年多。依据借款协议第六条第2款约定，侯宝军未按约定还款超过一个月，原告有权收回房屋并另行出售。此外，自2017年11月起，侯宝军未按《个人购房/购车借款及担保合同》约定向第三人还款，导致原告承担担保责任，一直代其向第三人还款，侯宝军至今未将该代偿款项支付给原告。第三人因侯宝军贷款逾期起诉原告，荥阳法院经审理于2019年4月19日作出（2019)豫0182民初2867号判决，判令原告偿还第三人借款本金688395.35元及利息，判令原告负担案件受理费5391元。判决生效后，原告履行了上述义务，至此，原告已代侯宝军完全清偿了银行贷款。原告与侯宝军所订《合同补充协议》第三条第6款约定，原告为侯宝军贷款提供阶段性担保，侯宝军未按期还款，导致原告承担担保责任的，侯宝军应偿还全部款项及损失(包括补偿金、律师费等)；侯宝军未向原告支付代偿款项延迟达30日，构成严重违约，原告有权立即解除合同；侯宝军未按期还款导致银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，自原告代侯宝军偿还担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，侯宝军应承担违约责任。现侯宝军已构成严重违约，依据借款协议约定、补充协议约定和《合同法》第九十三条的规定，合同已自动解除。因侯宝军已死亡,二被告系侯宝军的继承人,原告为维护合法权益提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。合并原告郑州瀚宇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告支付欠款80000元，并支付利息及违约金（以80000元为基数，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止，2016年10月29日至2020年3月31日共计1249天，暂计66613.33元），以上暂合计为146613.33元；2.本案的诉讼费用由二被告负担。事实与理由：被告曹俊霞的配偶侯宝军生前为购买原告开发的瀚宇天悦湾1号院6号楼1单元17层1701号的房屋，于2016年10月29日和原告签订《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，约定侯宝军向原告借款160000元，同时约定了还款期限和违约责任等。借款协议签订后，原告依约履行了借款义务，并向被告开具销售不动产统一发票。借款到期后，侯宝军未依约还款，已构成违约。现侯宝军已死亡，二被告系侯宝军的继承人。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告曹俊霞、侯语轩辩称：被告不知道为什么现在被起诉，侯宝军买这个房的事被告不知道，2017年8月30日曹俊霞与侯宝军离婚的时候才知道，离婚时协议中该房子给侯宝军了，对原告的起诉被告看不太懂。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行称，根据法院判决，第三人全力配合解押手续。本院经审理查明的事实除与原告所诉一致外，另查明：侯宝军与原告签订房屋买卖合同后，向原告支付了首付款中的30979元，剩余的首付款16万元，侯宝军与原告签订借款协议，向原告借款16万元用于支付，后侯宝军偿还8万元，余款8万元未偿还。侯宝军共向第三人偿还贷款本息51485.98元，其中本金25215.9元，利息26270.08元。此外，侯宝军还向原告交纳车位款10000元，维修基金9284元。原告代侯宝军向第三人偿还贷款本息786320.36元，其中本金733784.1元，利息52536.26元，承担（2019)豫0182民初2867号案件的诉讼费5391元。涉案房产于2017年4月12日设立证明号为豫（2017)荥阳市不动产证明第0010508号预售商品房买卖预告登记权利，权利人为侯宝军。涉案房产于2017年9月7日设立证明号为豫（2017)荥阳市不动产证明第0030314号预售商品房抵押权预告登记权利，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行。又查明，2004年2月侯宝军与被告曹俊霞办理结婚登记手续。2013年3月31日生育一女，取名侯语轩。2017年8月30日侯宝军与被告曹俊霞办理离婚登记手续，并签订《离婚协议书》，双方在离婚协议中对涉案房产进行了分割，该房产归侯宝军所有。侯宝军于2017年10月23日死亡。侯宝军父母在约七、八年前已死亡。本院认为，原告与侯宝军签订的《商品房买卖合同》及附件，原告与侯宝军、第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约履行了义务，侯宝军未按时偿还贷款本息，致使第三人提起诉讼，由原告代其向第三人偿还了其尚欠的贷款本息，因侯宝军未履行合同的主要义务，致使合同的目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因侯宝军已死亡，作为继承人的被告侯语轩尚幼，相关民事责任由其法定代理人被告曹俊霞予以承担。合同解除后，被告曹俊霞应配合原告办理该商品房买卖合同等的备案注销手续，第三人应协助办理撤销预抵押登记；由于房屋买卖合同的解除，侯宝军为支付涉案房屋首付款而与原告签订的《瀚宇天悦湾购房借款协议书》亦应解除，侯宝军已经偿还的8万元应作为其支付的房款，原告要求被告支付尚欠的借款8万元及利息的请求，本院不予支持。侯宝军于2017年10月23日死亡，才导致自2017年11月起的履约不能，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持，但原告代付的利息及诉讼费损失共计57927.26元，应由被告承担，扣除该费用后，侯宝军所交款项的余款97551.64元，原告应退回被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与侯宝军于2016年10月29日签订的编号为XY16002867648的《商品房买卖合同》及附件；二、被告曹俊霞于本判决生效之日起十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理编号为XY16002867648《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017)荥阳市不动产证明第0010508号预售商品房买卖预告登记的注销手续；三、解除原告郑州瀚宇置业有限公司、侯宝军和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行签订的编号为41000742116114590329的《个人购房/购车借款及担保合同》；四、被告曹俊霞、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行于本判决生效之日起十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2017)荥阳市不动产证明第0030314号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；五、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告曹俊霞、侯语轩款项97551.64元；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2020）豫0182民初1643号案件受理费1616元（已减半收取），由原告郑州瀚宇置业有限公司负担；（2020）豫0182民初2071号案件受理费2050元（已减半收取），由原告郑州瀚宇置业有限公司负担1950元，由被告曹俊霞负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年七月十七日书记员  张 景