甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终2362号上诉人(原审被告)：兰州林河房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区临夏路街道庆阳路488号（万盛大厦）15楼1503室。法定代表人：祁雪峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉洁，女，1975年3月1日出生，汉族，甘肃省永登县居民，住。委托诉讼代理人：李国元，甘肃李国元律师事务所律师。上诉人兰州林河房地产开发有限公司(以下简称林河公司)因与被上诉人张玉洁定金合同纠纷一案，不服甘肃省永登县人民法院（2020）甘0121民初474号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林河公司的委托诉讼代理人康逢燕律师，被上诉人张玉洁的委托诉讼代理人李国元律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。林河公司上诉请求：依法撤销甘肃省永登县人民法院(2020)甘0121民初474号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：首先，上诉人收取被上诉人订金3000元是在2011年12月31日，可以理解为双方对预定预交购房款予以确定，2013年1月18日收取定金20000元，是对之前双方预定房屋并以定金罚则确定购房的明确。然而，在交纳定金后，被上诉人经上诉人多次催告来办理购房合同并交纳剩余房款后，长期不与上诉人联系，甚至发展到失联状态，在无法取得与被上诉人的联系，双方房屋买卖合同无法签订的前提下，该房被搁置长达4年后，上诉人最终将该房屋出卖给他人。上诉人认为，依照《民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被上诉人在交纳订金和定金后，三年内没有向上诉人主张过任何权利和权益，从诉讼时效的角度考虑，已经不受人民法院的保护。上诉人在一审庭审中明确提出该抗辩意见，一审法院没有将该事实加以认定和评判，导致错判。其次，根据定金罚则的具体内容看，给付定金一方不履行合同义务的，无权要求返还定金，接受定金一方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，被上诉人在交纳订金及定金后，长期失联，不与上诉人联系办理房屋买卖合同相关后续事宜，未履行自己与上诉人签订购房主合同的义务或者主张购房的相关权利，依照定金罚则，其无权要求返还定金和订金，上诉人在联系无果并且长达4年的等待后，才将房屋出卖给他人，已经尽力维护被上诉人的权益，在保证自身权益的前提下，才放弃等待被上诉人前来办理购房手续。由此看来，违约方系被上诉人而非上诉人，一审法院错误认定上诉人构成违约承担返还责任与事实不符，应当依法纠正。综上，一审判决严重侵害了上诉人的合法权益。请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。张玉洁答辩认为，对一审判决认定的事实及适用法律并无异议，林河公司所谓“在交纳定金后，被上诉人经多次催告来办理购房合同并缴纳剩余购房款，长期不与上诉人联系，甚至发展到失联状况，在无法与被上诉人取得联系，双方无法签订房屋买卖合同的情况下，该房屋被搁置长达4年之久后，上诉人才将房屋出卖他人”，没有事实依据。张玉洁在交纳定金后，从没有接到过上诉人所谓“办理购房合同并交纳剩余购房款”的电话或者函件，张玉洁多次前往售楼处询问售房及签订合同的事宜，被告知再等等。张玉洁在永登县有固定的住房和经营场所，和上诉人的楼盘相距也不远，联系方式也多年未变，上诉人所谓“失联”、“无法取得联系”的说法不能成立。上诉人关于本案诉讼时效已过的观点也不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。张玉洁向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告立即双倍返还收取原告的购房定金46000元；2、案件诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2011年12月21日，张玉洁向林河公司交纳购房订金3000元，2013年1月18日，张玉洁向林河公司交纳购房定金20000元，林河公司对上述收款事实向张玉洁出具了两张收据，并在收款事由处均标注3单元1501室。后林河公司于2017年7月19日将该房屋出售于他人。原、被告因退还定金事宜产生纠纷，原告遂诉至法院。以上事实，有原、被告陈述及原告提交的收据两张，被告提交的收据复印件一份及其申请出庭的证人的证言在卷佐证。一审法院认为，定金具有担保债权的法律意义。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告在房屋出售条件成就时，负有通知原告来与之签订房屋买卖合同的义务，被告申请其公司的现任会计出庭作证，证明被告公司的前任会计通知原告来签订房屋买卖合同，原告未来签订合同，之后又联系不上原告，故合同未能签订，对被告称履行了通知义务的意见，本院不予采信，且被告的证据并不能证明原告拒绝签订房屋买卖合同。被告将房屋出售于他人，对原告构成违约，应向原告双倍返还定金，故对原告要求被告按所交20000元定金的双倍、即40000元予以返还的诉讼请求，本院予以支持。对3000元订金，无证据证明具有定金性质，应由被告向原告返还，但原告无权要求被告双倍返还。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、兰州林河房地产开发有限公司向张玉洁返还订金3000元，双倍返还定金20000元计40000元，合计43000元，于本判决生效后五日内给付张玉洁。二、驳回张玉洁的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取475元，张玉洁负担31元，兰州林河房地产开发有限公司负担444元。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。在学理上，定金的种类分为证约定金、成约定金、违约定金、解约定金和立约定金。我国现行法律规定的定金为违约定金，对于立约定金、证约定金、解约定金及成约定金未作规定，也未禁止，当事人可以通过定金合同约定定金的性质。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”定金的违约制裁效力的发生，以当事人不履行合同为条件。定金罚则的适用以违反有效合同为前提，即定金罚则的适用以违约责任的存在为前提，是承担违约责任的一种形式，无违约责任，则不能适用定金罚则。本案中，张玉洁为了购买林河公司开发建设的房屋，在2011年12月21日缴纳订金3000元，2013年1月18日缴纳定金20000元，由林河公司出具了收款收据，并注明了房号。双方没有签订定金合同对涉案定金的性质进行约定，也没有订立《商品房买卖合同》，对违约责任进行约定。现张玉洁以林河公司违约为由，主张双倍返还定金，无合同依据及法律依据；林河公司主张因张玉洁违约其不应返还定金同样不能成立。根据查明的事实，张玉洁现已不打算购买房屋，林河公司也已将张玉洁原打算购买的房屋另行出售，再占有张玉洁的预付购房款已构成不当得利，其应向张玉洁返还预付购房款23000元。关于本案的诉讼时效问题。根据一审查明的事实及二庭庭审中双方的陈述，林河公司在收取张玉洁交纳的款项后，双方没有签订书面合同，对于履行期限等均无约定；在本案诉讼之前，双方已就返还款项进行过协商，但对于还款数额和履行期限也未达成一致，因此，张玉洁提起诉讼要求林河公司返还款项并未超过诉讼时效。综上，林河公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、维持甘肃省永登县人民法院(2020)甘0121民初474号民事判决第二项；二、撤销甘肃省永登县人民法院(2020)甘0121民初474号民事判决第一项及案件受理费部分；三、兰州林河房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还张玉洁购房款23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，减半收取475元，张玉洁负担230元，兰州林河房地产开发有限公司负担245元；二审案件受理费888元，兰州林河房地产开发有限公司、张玉洁各负担444元。本判决为终审判决。审 判 长 赵新宇审 判 员 李志勇审?判?员邢定君二〇二〇年七月二十二日法官助理 车卓为书 记 员 禄 叶