包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1059号 原告：包头市兰庭物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区建华南路1号天福商务广场2B-506。统一社会信用代码911502070944469934。 法定代表人：徐姗姗，总经理。 委托诉讼代理人：焦莎，女，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：王荣，北京市亿达（包头）律师事务所律师。 被告：马桂玲，女，1970年2月21日出生，汉族，退休人员，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市兰庭物业服务有限责任公司（以下简称兰庭物业公司）与被告马桂玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰庭物业公司的委托诉讼代理人焦莎、王荣，被告马桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰庭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年11月1日至2020年6月30日的物业费10495.35元、违约金4311.16元，共计14806.51元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月20日，原告与被告签订《前期物业管理协议》，约定由原告为被告购买的位于包头市九原区天福广场*号房屋提供物业管理服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积1.80元/㎡的标准向原告支付物业管理费用，约定每季度10日前缴纳当季度物业费和上一季度公摊水电费，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为小区提供了物业管理服务，被告自2016年11月1日起欠缴物业服务费，原告多次催收，被告拒绝交纳，故诉至法院。 被告马桂玲辩称，首先，被告购买的天福广场*号房屋于2014年12月22日交付，该房屋从2016年开始就出现漏雨问题，被告从2016年开始不断向开发商进行反映，开发商答复由兰庭物业公司进行处理，因此可视为开发商与兰庭物业公司之间存在委托协议，且开发商曾协同兰庭物业公司对小区内的漏雨房屋进行过集中打胶，进一步证实双方之间存在委托关系，因此兰庭物业公司应当承担房屋维修责任。此外开发商与兰庭物业公司之间存在高度关联，也能够证实开发商委托物业公司维修房屋的事实。2016年至2020年，被告房屋因卧室飘窗漏雨造成壁纸、床垫受损，兰庭物业公司怠于履行维修义务已属于违约在先，根据法律规定，被告有权拒绝缴纳物业服务费。其次，兰庭物业公司的物业服务在绿化、保洁、秩序管理、公共设施维修维护以及服务态度等多个方面存在瑕疵，给业主带来诸多不便，因此拒交物业服务费。 本院经审理认定事实如下：天福广场系包头市华闻房地产开发有限责任公司开发建设，该公司曾与兰庭物业公司签订《天福广场前期物业服务合同书》，合同约定：选聘兰庭物业公司为天福广场提供物业服务。合同期限自2014年11月15日起至2018年9月12日止。物业服务收费标准为1.80元/㎡/月（高层住宅），业主应于收楼通知和购房合同所签订交房日期之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同同时对物业服务的其他相关事项进行了约定。2018年9月12日，包头市九原区赛汗街道办事处富力社区居民委员会与兰庭物业公司签订《物业服务合同》，合同约定:委托兰庭物业公司为天福广场提供物业服务，合同期限自2018年9月12日起至2023年9月11日止。高层住宅物业服务费用标准为1.80元/㎡/月。业主或物业使用人于收楼通知时间交纳物业服务费。逾期未能按时足额交纳物业服务费用，按物业服务费用3‰的标准支付违约金。在上述合同期间，兰庭物业公司向天福广场提供了物业服务。 马桂玲系天福广场*号房屋业主，房屋建筑面积132.60㎡。兰庭物业公司于2014年12月20日与马桂玲签订了《前期物业管理协议》，协议对物业服务的内容、业主的权利义务等进行了约定，其中物业服务费用按建筑面积1.80元/㎡/月的标准收取，马桂玲每季度10日前交纳当季物业服务费和上一季度公摊水电费。马桂玲于2014年12月22日向兰庭物业公司交纳了收房所需款项，其中包括物业服务费2891.38元（以2014年11月1日为起始时间，计费面积为133.86㎡）。2016年2月，马桂玲向兰庭物业公司交纳了2015年11月1日至2016年10月31日的物业服务费2891.38元。2016年11月1日起的物业服务费马桂玲未交纳，兰庭物业公司通过邮寄律师函向马桂玲进行了催收。马桂玲拒付物业服务费的事由为：1.房屋存在质量问题，兰庭物业公司与天福广场建设单位之间就房屋维修存在委托关系，兰庭物业公司并未履行房屋维修义务；2.兰庭物业公司的物业服务与收费标准不符，在绿化、保安、保洁等多个方面存在服务不到位情形；3.兰庭物业公司未按照约定向业主公示物业服务费收支情况。马桂玲在审理过程中同时主张兰庭物业公司在交房时多收取1个月零22天的物业服务费417.65元，此外收费面积超出实际建筑面积，多收取的费用应当退还并抵销所欠物业服务费。兰庭物业公司主张交房时所收取的物业服务费，是按照收楼通知书约定的期间，以及房屋买卖合同约定的面积收取，并无不当。 本院认为，包头市华闻房地产开发有限责任公司与兰庭物业公司签订的《天福广场前期物业服务合同书》、包头市九原区赛汗街道办事处富力社区居民委员会与兰庭物业公司签订的《物业服务合同》，以及兰庭物业公司与马桂玲签订的《前期物业管理协议》，是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行义务。合同约定兰庭物业公司负有对物业共用部位维修、养护和管理的合同义务，业主专有部分的维修属双方需另行协商的有偿服务内容。马桂玲所举证据不能证实与兰庭物业公司所形成的物业服务合同法律关系中，兰庭物业公司在物业服务费计费范围内负有对房屋专有部分的质量问题承担维修的合同义务，相关法律法规也未规定物业公司对业主专有部分需承担维修的法律义务。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款规定：“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。”因此马桂玲关于兰庭物业公司未对房屋质量问题履行维修义务的抗辩主张，无事实及法律依据，不能作为拒付物业服务费用的抗辩事由，本院依法不予采纳。马桂玲关于兰庭物业公司的物业服务存在质价不符的抗辩主张，所提交的视频、照片和其他证据不能证实物业服务存在严重瑕疵，所反映出的问题不能证实兰庭物业公司在长期服务过程中在绿化、保安、保洁等多个方面存在严重不作为情形，对此抗辩主张本院不予采纳。马桂玲关于兰庭物业公司未对物业服务费收支情况进行公示的主张，物业服务费收支情况公示与否并不影响物业服合同的履行，收支公布情况与应否支付物业服务费之间亦无必然的因果关系，不能以此拒交物业服务费用。 关于兰庭物业公司是否存在向马桂玲超额收取物业服务费的问题，《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条第三款规定：“房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”案涉房屋交付时间应认定为2014年12月22日，并以此时间作为马桂玲负担案涉房屋物业服务费用的起始时间，兰庭物业公司从2014年11月1日开始收取物业服务费存在不当。案涉房屋建筑面积为132.60㎡，兰庭物业公司尽管是以房屋买卖合同记载的房屋面积133.86㎡作为计费依据，但该面积与实际不符，兰庭物业公司应当将多收取的物业服务费共计454.80予以退还。双方当事人均同意将多收取的物业服务费用抵销之后所发生的物业服务费，本院直接进行抵扣核减。按照马桂玲与兰庭物业公司签订的《前期物业管理协议》的约定，马桂玲作为业主应当给付2016年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费用，核减上述多收取的物业服务费用之后，马桂玲实际需给付的物业服务费金额为10047.12元。兰庭物业公司关于违约金的主张，因物业服务存在瑕疵，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告马桂玲于本判决生效之日起十日内给付原告包头市兰庭物业服务有限责任公司2016年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费共计10047.12元（原告包头市兰庭物业服务有限责任公司2016年10月31日之前多收取的物业服务费454.80元已核减）； 二、驳回原告包头市兰庭物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172元，减半收取计86元（原告已预交），由原告包头市兰庭物业服务有限责任公司负担28元，被告马桂玲负担58元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年七月十七日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。