江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3571号原告：樊智瑞，男，1981年11月16日出生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李红洋，江苏众盛律师事务所律师。被告：南京天隆置业发展有限公司，统一社会信用代码91320100134942829F，南京市雨花台区软件大道188号。法定代表人：张汉山，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫媛媛，女，1984年1月16日出生，汉族，该公司员工，住江苏省连云港市赣榆区海头镇宅基村二队78号，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：孙斌，男，1984年2月2日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市秦淮区南宝塔根21号-3，现住江苏省南京市雨花台区。原告樊智瑞与被告南京天隆置业发展有限公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告樊智瑞、被告天隆公司的委托诉讼代理人闫媛媛、孙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊智瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南京市栖霞区房屋清理干净后立即交付给原告；2.判令被告承担自2020年5月19日起至实际交房之日期间的损失，按照每天200元的标准计算至实际交房之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是被拆迁安置户，被告是开发商。原告的三套房子已经选定后，2020年5月18日，被告通知原告对三套拆迁安置房进行验收收房。原告到现场后发现，其中某某园X幢一单元XXXX室的房屋，已经被第三人非法居住，原告拒绝接收该房，要求被告及物业公司将该房屋清理干净。截至起诉前，被告及物业公司一直相互推诿，没有向原告交房。为维护自己的合法利益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告天隆公司辩称，一、天隆公司作为被告不适格，天隆公司已经履行了交房义务，不是实际交房人；二、原告主张的按每天200元的标准计算至实际交房日的损失缺乏事实及法律依据；三、案涉房屋系被第三人强占，原告应向第三人主张权利；四、房屋不能交付非天隆公司原因造成，系因原告自身债务原因被债权人强占。经审理查明，2010年12月30日，案外人南京市玄武区住房和建设局（以下简称住建局）与原告樊智瑞签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议一份。协议约定，樊智瑞将其名下位于玄武区房屋（建筑面积220平方米）腾空并移交住建局拆除；被拆迁房屋货币补偿款1040597元，其中拆迁补偿款853600元。2013年10月11日，南京市住房制度改革办公室发出南京市征地房屋拆迁安置房购买通知书，通知书载明，经审核同意樊智瑞家庭购买坐落在花岗、房屋建筑面积分别为85平方米、65平方米、55平方米的征地拆迁安置房各一套。2014年1月19日，樊智瑞委托其亲属签署客户确认书，确认樊智瑞因拆迁认购位于某某城某某园XX幢XXXX室（88.4m2）、某某园XX幢XXXX室（68.11m2）、某某园XX幢XXXX室（58.6m2）房屋各一套。2020年5月18日，被告天隆公司下属金桂园、茉莉园接待中心通知樊智瑞，告知上述房屋已经具备交付条件，通知樊智瑞于当日至现场接待中心办理签约及房屋交接手续。樊智瑞经现场收房，茉莉园两套房屋顺利收房，因金桂园04幢1003室房屋被他人占用未收房。樊智瑞遂起诉至法院要求处理。天隆公司原名南京丰盛置业发展有限公司。在本案审理过程中，天隆公司于2020年6月23日仍以丰盛公司名义与樊智瑞签订房屋买卖合同（集体土地安置专用）三份，合同确定，樊智瑞经市住房制度改革办公室核准向丰盛公司购买包括位于房屋（以下简称案涉房屋）在内的三套拆迁安置房，其中案涉房屋的价款为368928元。合同第四条房屋交付时间约定为，丰盛公司应于2020年9月30日前向樊智瑞交付房屋。丰盛公司于2020年6月28日向樊智瑞开具购房发票。樊智瑞于2020年7月20日取得三套拆迁安置房的不动产权证，不动产权证载明案涉房屋坐落于栖霞区。另查明，2011年5月15日，樊智瑞与案外人黄某、王某签订购房协议一份。协议约定由黄某、王某购买樊智瑞一套面积为85平米左右的房产，房屋价款为56万元；房屋价款在签订协议时交付；房屋所有权于大约3年后交付，房屋价款已于签订购房协议当日交付樊智瑞。涉案房屋系樊智瑞的拆迁安置房，该安置房在签订协议时尚未分配到樊智瑞手中；樊智瑞作为被告有大量案件在法院审理或执行过程中，且樊智瑞一直处于下落不明的状态。黄某、王某以签订协议时案涉房屋并不存在且樊智瑞在外欠巨额债务，没有履行购房协议的意思表示为由起诉至法院，请求判令解除双方签订的购房协议；樊智瑞立即返还购房款56万元及利息；该案诉讼费用由樊智瑞承担。南京市玄武区人民法院经审理后，于2014年10月30日作出（2014）玄孝民初字第182号民事判决书，判决：一、解除原被告于2011年5月15日签订的购房协议；二、樊智瑞应于判决生效之日起十日内返还黄某、王某购房款56万元及利息（利息参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率自2011年5月15日起至本判决确认之日止）；三、驳回黄某、王某的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费560元，共计9960元，由樊智瑞负担。该判决发生法律效力后，因樊智瑞未履行判决确定的义务，黄某、王某占据案涉房屋至今。樊智瑞因涉及其他案件被执行，在选房确认后，南京市玄武区人民法院裁定查封包括案涉房屋在内的樊智瑞名下三套拆迁安置房。在本案诉讼期间，樊智瑞办理房屋买卖、登记手续。本案在审理过程中，因天隆公司不同意法院主持调解，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，樊智瑞举证的南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、集体土地安置专用房屋买卖合同、购房发票、交付联系单、交付通知书；天隆公司举证的南京市保障性住房订购协议、南京市征地拆迁安置房购买通知书、客户确认书、委托书；本院调取的（2014）玄孝民初字第182号民事判决书等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。天隆公司举证的南京市保障性住房订购协议不能证明其已经履行交房义务，本院对该证据不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告天隆公司与原告樊智瑞自愿签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然在樊智瑞向本院起诉前天隆公司发出交付通知书，通知樊智瑞于2020年5月18日办理房屋交接手续，但在本案审理过程中，双方签订房屋买卖合同重新约定丰盛公司（天隆公司）应于2020年9月30日前向樊智瑞交付房屋。至本案法庭辩论终结前，合同约定的履行期限尚未届满。樊智瑞要求天隆公司交付案涉房屋缺乏事实依据，本院不予支持。同时，案涉房屋未能交付系因樊智瑞未履行生效法律文书确定的义务，而被其债权人占有，并非天隆公司原因造成。天隆公司已经协助樊智瑞办理案涉房屋的不动产权证，樊智瑞可以房屋所有权人的名义向房屋占有人主张权利。天隆公司辩称其不是本案适格被告的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳；其辩称案涉房屋未能交付系因樊智瑞自身债务原因被债权人强占，樊智瑞应向占有人主张权利的意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告樊智瑞的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告樊智瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 员 韩栋二〇二〇年七月三十一日法官助理 晋静书 记 员 尹紫