河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3566号上诉人（原审原告）：张宗喜，男，1959年11月1日生，汉族，住洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会，住所地洛阳市西工区洛北乡史家屯村。法定代表人：陈西京，该居委会主任。委托诉讼代理人：梁玉柱，该居委会副主任。委托诉讼代理人：王洪波，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市西工区洛北街道办事处，住所地洛阳市西工美术馆路。法定代表人：**飞，该办事处主任。委托诉讼代理人：党俊湘，河南魏征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市西工区人民政府，住所地洛阳市西工区行署路3号院。主要负责人：史千灵，该区政府代区长。委托诉讼代理人：孙国宾，河南智明律师事务所律师。上诉人张宗喜因与被上诉人洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会（以下简称史家屯居委会）、洛阳市西工区洛北街道办事处（以下简称洛北街道办事处）、洛阳市西工区人民政府（以下简称西工区政府）合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张宗喜上诉请求：1．确认一审法院违反普通程序审理规定；2．撤销原判，判令史家屯居委会、西工区政府、洛北街道办事处按西工区区域商品房现时均价8000元/m2赔偿张宗喜270.4m2商品房价款（二审法院采价后酌情判决）。事实与理由：一、一审法院故意拖延审理，违反普通程序审理时限的规定。张宗喜2018年3月2日第一次起诉，经一审法院六个月的审理作出（2018）豫0303民初1182号民事裁定，张宗喜上诉后中级法院撤销原判指令一审法院审理。一审法院第二次审理长达13个月有余作出判决。二、各方当事人签订的《协议书》已载明张宗喜置换的安置房就是商品房。协议书载明置换的住宅拥有合法清晰的产权，有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府均是适格的被告和赔偿主体，而非一审法院认定的洛北街道办事处、西工区政府仅是见证、监督方。三、一审法院将置换的商品房不按现时价款而以2011年的商品房2400元/m2赔偿是倚势凌弱，张宗喜主张的8000元/m2没有过分要求，走遍西工区最差的商品房也买不到。四、一审法院认定张宗喜置换住宅应补缴土地使用费是错误的，协议中没有该约定，按规定缴纳土地使用费的主体是房产开发商，收费主体是洛阳市不动产登记中心，史家屯居委会在交房时强制收取外来人员的土地使用费是乱收费。史家屯居委会辩称：一、由于本案涉及拆迁安置、持续上访，一审法院认为一判了之不利于解纷息讼，在尽心竭力调解。虽然张宗喜发了解除合同通知书、提起了行政诉讼、民事诉讼。但是在知道部分安置房建成、开始选房时，仍然赶到选房现场要求选房。在被告知需要先终结本案诉讼，才能确定张宗喜是否可以选房后，张宗喜曾两次三番请求原审承办法官协调，希望让其参与选房。原审承办法官数次联系、协调。由于张宗喜不愿终结本案诉讼，答辩人不能确定张宗喜是要继续履行原合同，还是要坚持解除合同，无法同意其在合同解除的情况下选择安置房，一审法院才不得不作出判决。张宗喜在上诉状中大篇幅讲述从立案到送达判决的时间，只字不提原审所做的诸多调解工作，系故意掩盖原审解纷息讼的努力。二、张宗喜的上诉请求及理由不能成立。本案所涉拆迁安置，是对原史家屯村集体土地及地上房屋的安置，新建安置房所占用的土地属于原史家屯村集体所有。张宗喜不是史家屯村集体的成员，不享有无偿取得集体资产份额的资格。即便其签订的拆迁安置补偿协议未解除，协议中约定的安置房并不包含所占用土地的价值。因为安置方案、安置协议均载明是对宅基证内房屋主体按证载面积1：1置换，未涉及张宗喜自建房占用的属于村集体的宅基地。张宗喜主张自建房所置换的房屋为“商品房”，也就是包含国有土地使用权的房屋，明显缺乏事实根据。张宗喜在原审中主张解除合同，却要求支付过渡费、增补过渡费、安置房相邻区域房屋的房价款等诉讼请求，反映出其仍然是要履行合同，而非解除合同。张宗喜在上诉中虽然要求撤销原判，却放弃了支付过渡费、增补过渡费等诉求，变更了另一项诉讼请求为“二审法院采价后酌情判决”。张宗喜变更诉讼请求，不但使其诉讼请求不明确，而且表明其放弃了对其主张提供证据。民事诉讼法明确规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。张宗喜放弃举证，依法应当承担对其不利的诉讼结果。张宗喜虽然形式上提起了上诉，但是其诉讼请求的变化表明其愿意接受原判决。请求驳回上诉，维持原判。洛北街道办事处辩称：原审判决认定事实清楚，判决偏袒张宗喜，因张宗喜所签的安置补偿协议所依据的是张腾与张太灵所签订的房屋买卖契约，该契约已经被生效的法律文书确定无效，张宗喜不是本拆迁过程中的安置对象。张宗喜所购的宅基证证载面积仅有80平方，现要求予以481平方商品房赔偿，缺少事实和法律依据。请求驳回上诉。西工区政府辩称：同意史家屯居委会及洛北街道办事处答辩意见，另外补充如下：一、一审并未违反法定程序，本案并不符合民诉法规定的严重违反法定程序的情形。二、一审法院并未偏袒区政府、街道办事处，法院是在综合涉案各方当事人的证据后，对张宗喜各项请求的判决均作出了详细、合理合法地阐述，每项请求均逐一分析，不存在偏袒区、乡政府的行为。三、区政府、街道办事处在协议中确保安置房的行为，恰恰是本案区乡政府承担的监督协调义务，且因张宗喜放弃了要安置房，所以区政府不应该承担合同约定的责任。四、张宗喜所涉房屋的土地出让金一审也查明的很明确，其非本村户籍身份购买宅基地上的房屋，本身就不符合村内宅基地流转的规定。其所购买房屋所占的土地属于全体村民所有，应该缴纳土地出让金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张宗喜的上诉请求。张宗喜向一审法院起诉请求：1．解除2011年7月5日张宗喜与史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府签订的《史家屯村拆迁补偿安置协议书》；2．史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府按张宗喜安置房相邻区域现售高层住宅销售均价8000元/㎡清偿张宗喜房屋价款216万元；3．史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府清偿张宗喜过渡费（自2017年7月1日至房屋价款清偿之日，按2704元/月计算）；4．史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府清偿张宗喜过渡期限超过36个月增补过渡费（自2014年7月1日至房屋价款清偿之日，按2704元/月计算）。一审法院认定事实：一、张太灵为史家屯村村民。张宗喜与张腾系父子关系。2006年12月19日，张宗喜代张腾与张太灵签订《契约》一份，约定：张太灵将其位于史家屯村甲区13排14号宅基上的80平方米房屋的所有权转让于张腾，宅基由张腾永久性无偿使用，张腾一次性支付张太灵10万元；今后国家征用的赔付权益由张腾享有；签字后若张太灵两年内反悔，按成交价的二倍赔偿张腾，N年后反悔，按成交价的N倍赔偿；签字后，张太灵现有房屋结构不得破坏，宅基上所有附着物保留。二、2011年6月20日，史家屯村村民代表大会通过《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》，载明：拆迁范围为史家屯村整体规划开发改造范围内的所有建筑物及附属物；补偿安置提供货币补偿、货币补偿与产权调换相结合两种方式供被拆迁户选择；通过购买或者其他途径获得本村宅基地的外来人员所有的房屋，宅基证内房屋主体一层证载面积实行1：1产权调换，其它面积按550元/㎡进行货币补偿，在规定期限按时签订协议并交钥匙的，宅基证内房屋主体一、二层证载面积实行1：1产权调换，其它面积按550元/㎡进行货币补偿。2011年7月5日，张宗喜（乙方）与史家屯居委会（甲方）、西工区政府（丙方）、洛北街道办事处（丁方，原为洛北乡后于2012年变更为街道办事处）签订拆补（2011）0501号《拆迁补偿安置协议书》，载明：项目建设需要拆除乙方房屋建筑面积为486.19㎡，其中宅基证内一、二层实有面积为270.4㎡，三层面积为135.2㎡，四层以上及宅基证外面积为80.59㎡；乙方选择产权调换，宅基证载范围内一、二层房屋面积按1：1置换，安置270.4㎡，不享受村民待遇，三层房屋面积按货币补偿550元/㎡，计74360元，乙方选择安置房位于村民安置小区，共三套，120㎡、90㎡、60㎡各一套；过渡费按每月10元/㎡标准一次性发放6个月，计270.4㎡，16224元，以后每6个月按16224发放一次，过渡期限自乙方搬迁完毕将房屋交付拆除至安置房建成竣工验收后为止，过渡期限超过36个月，标准增补100%。三、2011年7月14日，张太灵以张腾为被告向一审法院提起诉讼，要求确认双方于2006年12月19日签订的契约无效。一审法院审理后认为契约违反相关法律法规及土地管理政策，判决确认契约无效。该判决已生效。四、2012年7月9日，张太灵以张宗喜、张腾、史家屯居委会为被告向一审法院提起诉讼，要求返还其宅基、房屋所属全部拆迁权益，包括12万元安置款及270平方米安置房。一审法院审理后认为：张太灵与张腾签订契约经生效判决认定为无效合同，张太灵作为出卖人明知其出卖的房屋及宅基可能会发生征用并因此得到赔付权益，但在合同履行多年后主张无效，对合同无效负主要责任；张太灵没有证据证明张宗喜、张腾所得和全部拆迁权益是对其原售出房屋的补偿，对其返还宅基及房屋所属全部拆迁权益不予支持；张宗喜、张腾应返还的数额应全面考虑土地升值、拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值与原买卖价格差异造成损失等因素予以确定，酌定返还5万元。判决张宗喜、张腾返还张太灵5万元，驳回张太灵其他诉讼请求。张太灵、张宗喜、张腾均不服该判决提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后认为：张太灵与张腾所签契约载明张太灵原房产面积为80平方米，而拆迁时张宗喜、张腾被拆迁房屋丈量确认面积为486.19平方米，张太灵称被拆迁房屋是其出卖时房屋的主张没有事实依据；张宗喜、张腾在诉争宅基上重新建造房屋，属于被安置补偿的主体，张太灵主张二人没有拆迁主体资格没有依据。二审判决驳回三人上诉、维持原判。张宗喜已按生效判决支付张太灵各项费用55755元。五、《拆迁补偿安置协议书》签订后，史家屯居委会已按协议约定向张宗喜支付各项补偿款项，并按约支付过渡费，剩余270.4平方米安置房未交付。2017年7月起，史家屯居委会不再向张宗喜支付过渡费。张宗喜于2017年7月26日向史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府发出《解除合同通知书》，均已收到。六、本案原审认为涉案宅基地房屋买卖《契约》系张腾与张太灵签订，相应法律后果由张腾与张太灵承担。张宗喜在庭审中自称其代替张腾签订《拆迁补偿安置协议书》，张宗喜作为原告要求解除协议明显超出其权利范围，其不具备本案原告的诉讼主体资格，故裁定驳回张宗喜的起诉。张宗喜上诉后洛阳市中级人民法院认为张宗喜与史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府签订《拆迁补偿安置协议书》，现诉请解除协议，符合民诉法第119条规定的起诉条件，张宗喜与本案有直接利害关系，被告明确、有具体的诉求和事实理由，符合人民法院立案受理的标准，原审裁定处理欠当，应予纠正，故裁定撤销一审裁定、指令一审法院审理。一审法院认为：第一，首先张宗喜是否具备原告主体资格、是否为《拆迁补偿安置协议书》中适格的合同当事人问题。《拆迁补偿安置协议书》显示张宗喜为乙方，即被拆迁安置补偿人，从形式上张宗喜为合同当事人。已被生效判决确定无效的《契约》买受人为张腾，被拆迁房屋基于该《契约》而重新建造，对被拆迁房屋的拆迁权益到底是张腾还是张宗喜享有：首先在张太灵起诉要求返还宅基及全部拆迁权益的案件中，张腾作为被告，在答辩意见中对《拆迁补偿安置协议书》予以认可，未对合同当事人为其父张宗喜而提出异议，即其同意张宗喜作为被拆迁安置补偿人；其次，史家屯居委会作为基层组织审查时同意与张宗喜签订《拆迁补偿安置协议书》；第三，《契约》2006年签订时张腾为在校大学生，没有经济能力，《契约》由张宗喜代签，张宗喜述称其作为公职人员而以其子张腾名义签订《契约》，其为实际买受人，也是由其支付价款并重新建造房屋符合常理。综合以上理由，张宗喜为《拆迁补偿安置协议书》适格合同当事人。第二，《拆迁补偿安置协议书》的效力及解除问题。史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府审理中提出张宗喜在签订《拆迁补偿安置协议书》时具有欺诈、隐瞒行为，合同纠纷对涉案合同的效力问题首先应予以审查。史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府提出的欺诈、隐瞒行为为：张宗喜所持的宅基证原为张太灵，后其将“太灵”两字涂改为“宗喜”；《契约》当事人为其子张腾，而其未说明以自己名义签订《拆迁补偿安置协议书》。首先，对宅基证涂改问题，在张太灵起诉要求返还宅基及全部拆迁权益的案件，张太灵上诉称宅基证涂改认为协议无效，二审认为“张宗喜、张腾在讼争宅基地上重新建造房屋，属于应被安置补偿的主体，张太灵辩称二人没有拆迁主体资格的主张没有事实和法律依据”、“因鉴定虽认定宅基证中部分字迹有添改、擦刮痕迹，但并未认定是张宗喜所为，与本案的处理没有关联性，因此原审对此不予处理并无不当，张太灵可以向相关行政部门申请调查处理”；其次，《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》载明拆迁范围为史家屯村整体规划开发改造范围内的所有建筑物及附属物，通过购买或者其他途径获得本村宅基地的外来人员所有的房屋也在安置范围之内；第三，史家屯居委会在张太灵起诉案件中辩称“虽然张宗喜不是史家屯村民，但按照《拆迁安置补偿方案》第四条补偿安置原则规定，对张宗喜在拆迁范围内的房屋仍予以补偿”，即其并没有因为宅基证涂改问题而受骗认为张宗喜为本村村民，也应在明知张宗喜为本村以外人员的情况下审查拆迁房屋的权属问题。综合以上理由，《拆迁补偿安置协议书》为有效合同。《拆迁补偿安置协议书》签订后，张宗喜将房屋交付拆迁，史家屯居委会应按协议约定支付补偿款并交付安置房。按协议约定交付安置房的时间为协议签订后36个月，即2014年7月5日前，史家屯居委会未按期交付构成违约；按协议约定史家屯居委会应每6个月支付一次过渡费，超过36个月的加倍支付，但史家屯居委会自2017年7月起未支付过渡费，构成违约。因史家屯居委会迟延履行合同义务，张宗喜可以行使合同解除权。张宗喜于2017年7月26日发出解除合同通知书，该通知到达史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府时发生法律效力，即《拆迁补偿安置协议书》于2017年7月26日解除。合同既已解除，故对张宗喜的第一项诉求解除合同不予支持。第三，合同解除后的法律后果。《合同法》97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋已被拆除，张宗喜除安置房270.4平方米外其余补偿已实际领取，本案情况不具有恢复原状、采取其他补救措施的客观情况，即张宗喜已实际领取的补偿款及过渡费不再返还，史家屯居委会欠付的过渡费不再支付。张宗喜诉求也为赔偿损失，本案应就其未获得的270.4平方米安置房的赔偿问题进行分析认定，根据证据规则270.4平方米安置房的价值张宗喜应负有举证责任。本案中张宗喜仅提供2017年11月网上下载的“万众e家”、“天城一品”、“世纪王城”商品房的价格图片来证明其主张，该证据的发布方不确定，真实性无法认定；2018年张腾购买的房产的地理位置与安置房所处位置差异较大，不具备类比性；拆迁安置房与商品房不具有类比性，张宗喜非史家屯村村民，不享有土地使用权，即使安置房选房也应补缴土地使用费。故张宗喜没有尽到举证责任。根据《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》及《拆迁补偿安置协议书》，270.4平方米安置房对应的被拆迁房屋为宅基证证载范围内一、二层，应按2400元/平方米予以货币补偿，即648960元，并从协议书签订之日即2011年7月5日起按年利率6%支付利息损失至清偿完毕之日止。第四，洛北街道办事处与西工区政府虽为涉案补偿协议丁方、丙方，但并非履行义务方，仅为见证、监督方，张宗喜要求二方承担合同解除的法律后果，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、史家屯居委会于判决生效后十日内支付张宗喜安置房损失648960元，并从2011年7月5日起按年利率6%支付利息至清偿完毕之日止；二、驳回张宗喜其他诉讼请求。一审案件受理费25377元，由张宗喜负担13788元，史家屯居委会负担11589元。二审审理中各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，张宗喜与史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府签订《拆迁补偿安置协议书》后，因史家屯居委会迟延履行合同义务，张宗喜于2017年7月26日发出解除合同通知书，一审法院确认《拆迁补偿安置协议书》于当日解除，史家屯居委会、洛北街道办事处、西工区政府亦未提起上诉，应视为对解除合同并无异议，故本院对一审法院该认定予以维持。本案合同解除后，张宗喜可以依法要求赔偿损失。一审法院依据《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》及《拆迁补偿安置协议书》，270.4平方米安置房对应的被拆迁房屋为宅基证证载范围内一、二层，确定按2400元/平方米予以货币补偿。张宗喜上诉要求按照西工区商品房现时均价8000元/平方米赔偿270.4平方米商品房价款。本案二审双方主要争议在于解除合同后对张宗喜房屋价值赔偿的标准。张宗喜主张按其委托评估的商品房市场价格赔偿，其提交的北京铭仁资产评估有限责任公司2020年6月4日出具的评估咨询报告显示，在评估基准日2017年7月洛阳市西工区房地产普通住宅单价为6500-8650元/㎡。鉴于该房产系安置房，与普通商品房价格存在差别，张宗喜主张按普通商品房市场价赔偿损失计算偏高，一审法院对其主张不予支持并无不当。但双方于2017年解除合同，一审法院仍按2011年拆迁补偿标准对张宗喜进行补偿亦明显低于实际价值。综合本案情况，本院认为以每平方米4800元确定张宗喜安置房损失为宜，即由史家屯村委会向张宗喜支付安置房损失1297920元。张宗喜要求西工区政府、洛北街道办事处承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张宗喜的上诉主张部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初535号民事判决第一项为：洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会于判决生效后十日内支付张宗喜安置房损失1297920元；二、驳回张宗喜其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25377元，由张宗喜、洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会各负担12688.5元。二审案件受理费11800元，由张宗喜、洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会各负担5900元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年七月二十七日书记员  高会茹