新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1850号 原告（反诉被告）：闫爱香，女，汉族，1962年1月2日出生，河南省舞阳市人，居民身份号码：×××，初中文化程度，无固定职业，现住新疆麦盖提县。委托诉讼代理人：王新耀，新疆法衡律师事务所律师。被告（反诉原告）:邹林兴，男，汉族，1962年9月5日出生，江苏省江阴市人，高中文化程度，现住新疆喀什市。委托诉讼代理人：张洋，新疆驼铃律师事务所律师。委托诉讼代理人：古丽莎热木·阿不都热依木，新疆驼铃律师事务所律师。原告闫爱香与被告邹林兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告闫爱香及其委托诉讼代理人王新耀，被告邹林兴及其委托诉讼代理人张洋、古丽莎热木·阿不都热依木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫爱香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金75000元，违约金22500元，合计97500元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月10日左右，原告与被告协商租房事宜，被告预承租原告位于喀什市××镇房屋，被告提出对房屋进行粉刷、改水、改电等修缮相关设施，因此原告将签订合同的日期延迟了将近3个月让被告完善设施，并免租了租金，将之前的房屋年租金50000元进行了适当下调，第一年30000元，第二年40000元，第五年50000元，双方因此签订为期五年的租赁合同。租期为2015年6月1日至2020年6月1日，被告2015年3月向原告支付了30000元租金，原告给被告出具了收据，原告将租赁房屋交付给了被告，2016年6月1日支付了40000元，2017年6月1日交付了50000元，2018年6月1日交付了25000元。时至今日剩余75000元未予支付，双方在合同约定了逾期支付的违约金50000元，原告按照最高不超过30%计算违约金，违约金为22500元（75000×30%），合计97500元。原告多次索要无果，无奈之下原告诉至法院，请求法院依法判决。被告邹林兴辩称，2015年5月原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告负责接通暖气管道，确保冬天取暖正常使用，暖气不通造成的损失由原告承担。在2015年11月被告发现房屋的暖气管道及暖气片、室外接口等已全部损坏，被告就与原告联系，原告告知被告自行更换，费用从租赁费中扣除。被告就找到了案外人孙小平安装暖气，安装暖气及2015年暖气费共计121094.4元。2018年被告将房屋出售给案外人司伟、苏健峰并办理产权登记，原告也未将此事告知被告，根据双方签订的租赁合同，原告将房屋出售给他人，应当承担违约责任。根据上述意见，被告邹林兴向本院提起反诉，反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付损失121094.4元，违约金50000元，共计：171094.4元；2.依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）闫爱香对邹林兴的诉讼请求辩称，反诉被告不存在违约，在2018年转让房屋时，已经通知反诉原告，反诉原告2018年已经知晓转让事实，直到租赁合同2020年6月到期也未曾提出异议，且购买人也未对其租赁权造成实质影响。反诉原告主张2015年交付时产生的相关费用，应该在债权发生时，及时告知反诉被告需要支付费用的物品清单和费用，而不是在时隔五年后主张。所以反诉原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、闫爱香提交以下证据：1、房屋租赁合同，该证据证实双方存在租赁合同法关系，合同约定租赁期限内为5年，邹林兴负责房屋的各类修缮，费用由邹林兴承担。前两年的租金为3万元和4万元，之后的三年均是5万元。邹林兴没有按照合同约定的期限支付2018年12月1日至2020年6月1日的租金75000元。双方约定的违约金是5万元。邹林兴对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。因为合同第一条明确约定闫爱香确保冬天取暖正常使用。但闫爱香未做到，已构成违约。邹林兴有权拒绝支付以后的租金。2、手机拍照图片一组，该证据证实2013年安装了暖气阀门以后，没有更换。控制供暖的阀门没有换，暖气是正常使用的。该阀门为公共设施，不是任何人可以随意更换的，而且更换阀门也不是由个人承担费用。因此租赁合同约定的供暖设施是正常使用的。邹林兴对该证据的真实性认可，对关联性不认可，因邹林兴认为该阀门是由其安装的，并且该照片不能反映被告租赁房屋时该阀门的状态。3、证人苏健峰的证言，证明证人作为买房人，买房时为了解房屋的现状，通过房主联系了承租人，因此承租人知晓房屋被出售。邹林兴对该证言不予认可，邹林兴称闫爱香卖方时告知过邹林兴，但邹林兴明确表示其或其好友都可以买房子，但是闫爱香不同意。邹林兴在表示若闫爱香要卖房子时要退还邹林兴10万元时，闫爱香告知邹林兴房子不卖了。二、邹林兴提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，收条、暖气安装协议一共4份、暖气分头接口收据2份，证明闫爱香在2015年冬未按照合同约定接通暖气管道，暖气不能正常使用。根据合同约定，闫爱香应承担违约责任。邹林兴为更换暖气管道以及缴纳2015年暖气费、暖气建设费共计支出121094.4元。闫爱香对该组证据中的暖气安装协议的真实性不认可，因为安装暖气是属于房屋设施的重大事项，也是资产的投入，事先应该与房主沟通。且在暖气安装协议和收条中的日期有涂改，可以证明2015年3月20日已经将房屋交付给了被告，印证了原告诉讼请求的真实性。因所有额费用均发生在2015年，从收条额多处修改可以证明邹林兴有意的改变，安装更换时间的事实。对其他证据的真实性也不认可，因与本案无关。闫爱香认为该组证据不足以证明邹林兴实际支付了121094.4元的事实。2、不动产登记证书复印件，证明闫爱香于2018年将房屋过户给案外人苏健峰。闫爱香对该组证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。3、证人杨明荣的证言，证明杨明荣为邹林兴代管房屋，在2019年3月到5月份就有人来要求邹林兴搬离租的房屋，2015年10月份发现承租的房屋没有暖气阀门，为此邹林兴找人安装暖气阀门。闫爱香对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。4、证人孙小平的证言，证明孙小平应邹林兴要求，为承租的房屋更换暖气管道阀门。为此证人孙小平与邹林兴在2015年签订了暖气安装合同，实际于2016年3月至5月开工，以包工包料的形式共更换、修理了20个房间的管道，并更换了所有20个房间的暖气包、小阀门和一个主阀门。其中暖气包花费将近3万元，小阀门花费将近1万元，更换管子花费大概7000元，剩余为其他花费。完工后邹林兴向证人孙小平分两次共计支付了9万元，但并未向邹林兴提供收条。闫爱香认为该证人证言可以印证证人孙小平作为实际安装人安装的时间是2016年3月，而本案的租赁房屋在2015年6月已经实际交付。该证言可以证明2015年供暖的设施是正常使用的，否则2015年不能正常使用情况下应该在供暖前进行维修，而不是在结束后。因此主管道的阀门交付时正常安装和使用的。因此，对于租赁期间发生的费用根据合同约定是承租人承担。5、证人陈明华的证言，证明陈明华为孙小平帮工，在2016年过完春节后，陈明华为孙小平共同为涉案房屋的暖气更换、维修。闫爱香对该证言未提异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年，闫爱香与邹林兴签订了房屋租赁合同，合同中约定闫爱香将喀什市夏马勒巴格镇7村1组492号和493号房屋租给邹林兴，同时约定由闫爱香负责接通暖气管道，确保冬天取暖正常使用（费用由闫爱香承担），暖气不通所造成的损失由闫爱香承担。由邹林兴负责房屋的各类修缮（房屋内粉刷、门、窗、水、电等费用由邹林兴负担）。房屋的租赁期间为5年，期限自2015年6月1日起至2020年6月1日止，第一年的房屋租金为30000元，第二年租金为40000元，第三年、第四年、第五年的房屋租金为50000元。双方在合同中约定在五年承包期内闫爱香不得将房屋转租或出售，否则视为违约。双方对违约金进行了确定，即若违约赔偿违约金50000元。2、房屋租赁合同签订后，闫爱香将房屋交付给邹林兴使用。因邹林兴承租后，发现房屋暖气无法正常使用，故于2016年3月找到案外人孙小平对房屋进行了暖气的管道更换、维修。3、邹林兴承租房屋后，已付清2015年至2018年的房租，2018年12月1日至2020年6月1日的房租因邹林兴认为该租赁费应当与其更换暖气管道的费用进行抵扣，故未向闫爱香支付。4、2018年，闫爱香将房屋出卖给案外人司伟、苏建峰，两人各占50%，按份共有该房屋。5、2020年6月1日，邹林兴将承租房屋返还闫爱香。本院认为本案的争议焦点为：一、邹林兴因更换、维修暖气管道产生的费用是多少，该费用是否应当由闫爱香负担；二、闫爱香、邹林兴是否存在违约行为，违约金如何负担。关于第一个争议焦点：一、邹林兴因更换、维修暖气管道产生的费用是多少，该费用是否应当由闫爱香负担。在本案中，虽然邹林兴提出其发现暖气无法正常使用后，找到案外人孙小平并签订了暖气按照协议，并因更换、维护暖气管道以及缴纳2015年暖气费、暖气建设费共计支出121094.4元，首先，在邹林兴为证实其因更换、维修暖气管道支出了9万元（包含人工、材料费）而提交的暖气安装协议及收条中，书面的协议、收条上的时间均受过涂改，由2015年3月20日被改为2016年3月20日。结合案外人孙小平出庭作证提供的证言，案外人孙小平称其虽然收到邹林兴给付的款项9万元，但并不记得曾经向邹林兴提供过收条，因此现有证据不足以证实邹林兴依据收条提出的实际支付了更换、维护暖气管道费用9万元的观点。同时结合案外人孙小平其作出的实际于2016年3月至5月开工，以包工包料的形式共更换、修理了20个房间的管道，并更换了所有20个房间的暖气包、小阀门和一个主阀门。其中暖气包花费将近3万元，小阀门花费将近1万元，更换管子花费大概7000元的陈述。可以看出，即使2015年6月1日邹林兴实际承租该房屋，暖气的更换、维修也是在邹林兴实际承租最少7个月后，且在修理花费中并非完全是接通暖气管道的费用。因此，基于暖气安装协议及收条中书面的协议受过涂改、出具收条的案外人不认可其曾经出具过收条、实际支出的费用不明且无法证实为闫爱香方的应付费用、邹林兴怠于行使对租赁物的审查等因素，本院综合认定后对邹林兴提出要求闫爱香负担换、维修暖气管道产生的费用的意见不予采纳。其次关于邹林兴暖气费、暖气建设费的主张，根据双方签订的房租租赁合同中由邹林兴负责房屋的各类修缮，房屋内粉刷、门、窗、水、电等费用由邹林兴负担的约定，因此本院认为暖气费、暖气建设费等属于修缮、租赁物维护所属的费用应当由邹林兴负担。故对于邹林兴主张的要求闫爱香被向其支付损失121094.4元的请求不予支持。关于第二个争议焦点：二、闫爱香、邹林兴是否存在违约行为，违约金如何负担。在本案中，双方对违约金进行了确定，即若违约赔偿违约金50000元。邹林兴作为承租人，负有足额给付租金的义务。但直至租赁房屋实际归还，双方均认可租金并没有实际足额付清。虽邹林兴提出了因更换、维护暖气管道以及缴纳2015年暖气费、暖气建设费共计支出121094.4元的意见，但本院已在前文中对该意见进行了分析和阐述，故应当认定邹林兴违约。同时，基于双方在合同中关于五年承包期内闫爱香不得将房屋转租或出售的约定，而2018年闫爱香存在将房屋出卖给案外人司伟、苏建峰两人的事实，因此应当认定闫爱香违约。因闫爱香、邹林兴均未按照合同约定履行，双方均存在违约行为，若将违约责任归责于一方并由一方负担违约金则显失公平，故本院对闫爱香、邹林兴两方提出违约金的主张均不予以支持。因邹林兴欠付闫爱香2018年12月1日至2020年6月1日的租赁费共计75000元（2018年12月1日至2019年12月1日租赁费50000元，2019年12月2日至2020年6月1日闫爱香主张按照6个月主张租赁费计25000元）未予支付，故本院对闫爱香要求邹林兴支付租赁费共计75000元主张的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹林兴于本判决生效之日起五日向原告（反诉被告）闫爱香支付租金75000元；二、驳回原告（反诉被告）闫爱香的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邹林兴的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1118.75元，反诉案件受理费1860.94元，合计2979.69元，由闫爱香负担235.6元，由邹林兴负担2744.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   李 梦 尼二 〇 二 〇 年 七 月 十 六 日书  记  员   阿依古丽