湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1397号 原告：邓后望，男，1975年2月3日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：王章军，湖南展翼律师事务所律师。 被告：李松，男，1991年3月21日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。 被告：徐作文，男，1980年12月19日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市。 被告：张小薇，女，1987年1月27日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：徐作文，男，1980年12月19日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市（系张小薇之夫）。 原告邓后望与被告李松、徐作文、张小薇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓后望及其委托诉讼代理人王章军、被告徐作文（被告张小薇的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告李松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓后望向本院提出诉讼请求：1.依法终止对原告受让所有的位于郴州市住宅（按揭房）的强制执行，并解除查封；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月上旬，被告徐作文、张小薇因资金紧张，急需用钱，便将其于2012年7月9日购买的位于郴州市住宅（办理银行按揭手续）转让给原告。2012年11月8日，原告与被告徐作文、张小薇签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告徐作文、张小薇自愿将其购买的位于郴州市住宅（按揭房）转让给原告，房屋价款139800元，按揭贷款的偿付，自合同签订之日起之后的按揭贷款由原告偿付，被告徐作文、张小薇自收到购房款当日将房屋交付给原告，房屋按揭贷款偿付完毕符合办理产权证条件时，被告徐作文、张小薇应积极配合原告办理产权证并及时过户到原告名下。对此，双方共同委托湖南星河律师事务所进行了律师见证，并出具了律师见证书。原告在支付了物业费、水费、数字电视初装费和购房款（139800元）后，被告徐作文、张小薇亦将房屋交付给了原告。并将相关资料和偿付银行按揭贷款的银行卡交给了原告。合同签订后的所有银行按揭款均是由原告偿付。房屋未过户是因该房屋原系被告徐作文、张小薇通过银行按揭购买的，在其转让给原告后，按揭款未还清之前，银行按揭手续不能过户，从而导致房屋产权手续不能过户至原告名下。2017年12月14日，被告李松与被告徐作文、张小薇因民间借贷纠纷执行一案，被告李松申请执行被告徐作文、张小薇名下该涉案房屋。原告提出执行异议申请，贵院以（2020）湘1002执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。根据法律规定，原告认为与被告徐作文、张小薇签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。同时原告购买房屋后，已依合同支付约定价款139800元和按期偿还银行按揭贷款，并占有标的物。没有办理产权过户登记，是涉案房屋涉及银行按揭贷款方面的原因，而非原告原因，原告对此并没有过错。可见，该涉案房屋属于原告所有，原告享有排除执行权利，而贵院却裁定驳回了原告的异议请求，没有保护原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告徐作文、张小薇的答辩要点：对原告的诉请及事实与理由没有异议。 被告李松未到庭，亦未予答辩。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张及举证质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实： 一、2012年7月9日，以郴州市鼎丰房地产开发有限公司为出卖人、徐作文为买受人、张小薇为共有人签订了合同编号为20100018301号的《郴州市商品房买卖合同》，约定：一、买受人购买的商品房为出卖人开发建设的颐豪福邸项目中的第F幢301号房，该商品房设计用途为住宅，产权登记建筑面积共174.21平方米；二、出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，即商品房单价为每平方米3680元，总金额641092元；三、买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）201092元，余款440000元向上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行申请贷款；四、出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合合同附件所约定的装饰、设备标准交付给买受人。合同签订后，徐作文、张小薇支付了首期购房款，余款向上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行办理了银行按揭贷款手续，郴州市鼎丰房地产开发有限公司将房屋交付给了徐作文、张小薇，仅办理了预售登记，未办理房屋产权登记手续。 二、2012年11月初，徐作文、张小薇因资金紧张，拟将案涉房屋转让。经与邓后望协商，徐作文、张小薇以139800元转让案涉房屋，该房屋的后期按揭款由邓后望支付。2012年11月5日，邓后望缴纳了涉案房屋的物业费、水费、数字电视初装费等。2012年11月8日，在湖南星河律师事务所黄平器、刘立标律师的见证下，以徐作文、张小薇为卖方（甲方）、邓后望为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方转让给乙方房屋的基本情况：该房系坐落在郴州市颐豪福邸项目中的第Ｆ幢301号的按揭房，面积为174.21平方米。二、房屋的转让价格总价为139800元，付款以收据为凭证。三、按揭贷款的偿付，自本合同签订之日起之后的按揭贷款由乙方偿付。四、房屋交付，甲方应当自收到乙方购房款当日将房屋交付给乙方。五、费用分担，乙方接收房屋之后发生的费用由乙方承担，办理该房屋产权过户的所有费用均由乙方承担。六、房屋过户，房屋按揭贷款偿付完毕符合办理产权证条件时，甲方应积极配合乙方办理产权证并及时过户到乙方名下，因甲方不配合所造成的损失，由甲方承担赔偿责任。七、甲方保证出卖房屋产权清晰，无抵押（按揭抵押除外），查封和任何纠纷，如因该房的权利瑕疵造成的责任由甲方承担。八、违约责任，如甲方违约导致乙方不能取得房屋的所有权，甲方应双倍返还乙方支付的购房款和按揭款，如乙方违约导致合同不能履行则乙方无权要求甲方返还已支付的购房款和按揭款等。当天，湖南星河律师事务所出具了《律师见证书》。2012年11月12日，徐作文向邓后望出具了《收条》，载明其收到了邓后望支付的购房款139800元。合同签订后，徐作文、张小薇依约将案涉房屋相关资料和偿还银行按揭款的银行卡（账号：62×××12）交付给了邓后望，由邓后望将购房款转账至该账户以完成每月的按揭还款义务。 三、徐作文、张小薇向银行偿还了两期房屋按揭贷款后，再未支付按揭贷款，剩余按揭贷款自2012年11月5日起均由邓后望支付。自2012年以来，由于邓后望未能及时支付上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行的按揭贷款，该行曾多次向邓后望催收按揭款项。由于该房屋按揭贷款尚未偿还完毕，至今未办理产权过户登记手续。。 四、2015年9月，徐作文向李松借款220000元，因未偿还借款，李松将徐作文、张小薇诉至本院，本院于2016年12月28日作出（2016）湘1002民初222号民事判决。该判决生效后，因徐作文、张小薇未按判决履行还款义务，故李松申请本院强制执行。本院于2017年12月14日作出（2017）湘1002执2191号执行裁定，裁定冻结被执行人徐作文、张小薇银行存款258451.83元，或查封、扣押其相应价值的财产。2018年6月12日，本院向郴州市不动产登记中心送达了协助执行通知及执行裁定，查封了徐作文、张小薇名下的位于郴州市北湖区的房屋。邓后望以该房屋系其所有为由提出执行异议，2020年1月16日，本院作出（2020）湘1002执异1号执行裁定，裁定驳回案外人邓后望的异议。邓后望对该裁定不服，向本院提出执行异议之诉。 判决的理由与结果 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点在于案外人邓后望对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邓后望与徐作文、张小薇于2012年11月8日，在湖南星河律师事务所律师的见证下所签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同。合同签订后，邓后望将房屋转让款支付给了徐作文，徐作文、张小薇将房屋交付给了邓后望。该房屋的物业费、水电费等均由邓后望缴纳，且房屋转让后的按揭贷款均由邓后望偿付，因此，可以确认该房屋买卖合同已经实际履行。房屋至今未过户是由于案涉房屋已作按揭抵押贷款，在按揭贷款未清偿前，银行不同意办理更名手续。由此可见，原告邓后望在人民法院查封之前已与被告徐作文、张小薇签订了合法有效的书面买卖合同，并且已将购房款支付了被告徐作文、张小薇，只是因客观原因未能办理房屋过户登记手续。因此，案外人邓后望对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，对其诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 终止对原告邓后望所有的位于郴州市住宅的强制执行，本判决生效后依法解除对上述房屋的查封。 案件受理费10700元，由被告李松、徐作文、张小薇共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本院（2020）湘1002执异1号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。 审 判 长 肖 文 人民陪审员 张 俐 人民陪审员 刘兰英 二〇二〇年七月十七日 法官助理袁文舟 书记员何玮 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产那提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。