江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终373号上诉人（原审原告）：吴家宽，男，1968年10月1日生，汉族，户籍所在地江苏省建湖县，现住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：周芸，女，1944年5月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：周震宁（系周芸儿子），男，1974年3月13日生，汉族，户籍所在地南京市秦淮区，现住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：周震宁，自然情况同上。被上诉人（原审被告）：南京天居房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区凤虹苑9号01幢101室。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇，男，该公司员工。上诉人吴家宽因与被上诉人周芸、周震宁、南京天居房地产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴家宽上诉请求：请求撤销一审判决，判决被上诉人退还定金，上诉费等由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决歪曲了基本事实，关键证据严重不足，滥用了自由裁量权。（2016）苏0102民初7263号民事判决虽然认定上诉人与被上诉人“达成合同变更的意思表示具有高度的可能性”，但该判决书并未查明和认定上诉人将原居间合同的4万元定金变更给了案外人胡云平，事实也是上诉人并无意思表示要将所交定金转为胡云平合同的定金。胡云平所签合同定金应由其自己缴纳，而不应侵占挪移上诉人的原合同定金，因为吴家宽与胡云平是已离婚多年的两个法律主体，即使合同变更成立，吴家宽也无义务为其承担定金。2.一审判决漠视了国家限购政策，袒护掩盖了被上诉人的非法行为。被上诉人在限购时间节点的当晚，突击虚假伪造事实，搞虚假网签上传，逃避限购限制。至今根本没有2016年10月5日胡云平、吴玄洋签字的网签合同，胡云平、吴家宽在2016年10月10日之前没有签过任何合同，也就没有10月5日晚网签备案上传的合法依据。中介公司10月5日晚的任何网签备案上传都应是弄虚作假和违法无效的。因限购虚假合同的上传及《购房证明》的虚假违法骗取，房产交易中心至今没有也不可能违法为该房买卖办理交易过户，也办不了过户。3.案涉两合同变更已失去了合同的同一性和连续性，更无直接的内在联系，是一个新合同代替了旧合同的事实。胡云平10日所签合同是全新合同，远超出了吴家宽所签《居间合同》约定的仅只可变更产权人姓名的范畴，其合同总价已从219.5万元变更为220万元、资金监管方式已由监管变为非监管，付款方式、网签时间、合同主体、中介费支付条款、违约责任等均发生了翻天覆地的变化，尤其是违约责任条款发生了质变，都是当事人自认的，但没有吴家宽的签字和授权。既然两合同无直接内在联系，吴家宽居间合同所交定金就应退归吴家宽所有，与胡云平所签合同无关。4.胡云平10日合同所约定金，并未实际缴纳，也无违约责任约定，且胡云平也是限购时间节点之后才成为合同主体的外地人，没有南京的社保，根本不符合买房条件，故该合同违法违规，无法履行。5.关联的吴玄洋诉讼案件及其所交的诉讼费至今未予明确判决。一审不应当把9405号案件和9404号案件合并审理，程序存在错误，上诉人缴纳了两个诉讼费，至今没有任何的法律文书。周芸、周震宁辩称：1.吴家宽当时跟我方签订买卖合同时，提供的是结婚证明，但是后期他放弃购买向法院提供的是离婚证明，当时提供的购房证明是虚假的。2.吴家宽称是因为限购的原因不能购买此房，但是事实是2014年10月5日天居公司已经在南京市存量房系统上提供购房合同，吴家宽本人是不受限购影响的，后期吴家宽又狡辩胡云平到南京来购房他不知道，但是我方当时也提供了证据，他当时和前妻胡云平是坐同一辆车一起到南京办理的购房证明，准购证上面有胡云平、吴家宽和吴玄洋三人的同时申请。3.上诉人称胡云平来南京买房他并不知情，但无法解释其前妻在房产局提供的结婚证明、后期上诉的时候提供的离婚证明。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天居公司辩称：同周震宁的答辩意见。周震宁是代表他母亲周芸来卖房，合同是周震宁签的字，当时吴家宽把4万元定金给了周震宁，这有银行记录且周震宁是打了收据的。当时签了合同后我方就把合同提交给了房产局，证明吴家宽是已经有购房资格的，不存在限购。吴家宽跟他的女儿、妻子开购房证明开到晚上12点左右才办完这个事情，并且银行贷款的审批流程也是天居公司代理人带他走完的。吴家宽认为国家要涨价调控了，就以各种理由不配合办理房子的过户手续，我方在一审的时候也提交了证据，也有文书证明。吴家宽又以种种理由要求退定金，我方这里的手续全部办理完成，就等他过户，当时把合同送到房产局让他签字，但是他拒绝配合，不签字。请求驳回上诉，维持原判。吴家宽向一审法院提出诉讼请求：判令周芸与周震宁共同返还吴家宽定金40000元，天居公司对上述返还义务承担连带责任。一审法院认定事实：周芸系南京市珠江路88号2幢2110室的房屋产权人。周芸与周震宁系母子关系。吴家宽与胡云平于1998年1月9日登记结婚，于2004年12月6日登记离婚，吴玄洋于2000年8月24日出生，系吴家宽与胡云平的婚生子女。2016年9月28日，甲方(售房方)周芸与乙方（购房方）吴家宽、丙方（居间方）天居公司签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市珠江路88号2幢2110室的房地产出售给乙方，建筑面积111.49平方米，成交价格为人民币2195000元；签订本合同时乙方支付定金人民币40000元给甲方（定金最终冲抵房款）；甲乙双方于2016年11月15日前办理乙方银行贷款预审批手续。审批通过后，乙方于2016年11月15日前支付甲方购房款660000元，至房产局资金监管账户，甲方在当日配合乙方办理网签过户手续；乙方贷款人民币1460000元，在银行放款后由银行直接交付给甲方；剩余房款人民币35000元，在房屋交接完毕时乙方一次性付清给甲方；甲乙双方定于2016年11月15日至房产局送件过户；若因政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方退还定金，本合同自动解除；甲方同意乙方可变更产权人的姓名，但不可以转售此房等内容。合同签订当日，吴家宽支付定金40000元，该款项由周震宁代收。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅印发《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》宁政办发[2016]143号文：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，本通知自2016年10月6日起执行。经查询“南京市网上存量房交易监管系统”，案涉房屋的《南京市存量房交易合同》网签备案录入时间为2016年10月5日22点43分，确认时间为2016年10月5日23点43分。2016年10月10日，甲方周芸、乙方胡云平、吴玄洋以及丙方天居公司签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方。该房屋建筑面积111.49平方米，房屋用途为成套住宅；房屋转让价款为人民币2200000元，其中含定金40000元；甲乙双方经协商一致，同意采取非资金监管进行交易，2016年11月15日将首付款660000元，由甲乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1460000元，用于支付房屋转让价款的余额；甲乙双方同意乙方自留尾款40000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割等内容。2016年11月14日，南京市不动产档案管理中心出具了《非本市户籍居民家庭购房证明》（编号：20161021188），载明：依据购房人胡云平的申请，经查询，该购房人及家庭成员：胡云平、吴玄洋、吴家宽，可购住房壹套。2016年11月15日，胡云平、吴家宽、周芸及天居公司约定到房产部门办理过户送件手续，因首付款支付方式及中介费支付时间问题，各方发生争议，致合同未能履行。2016年12月15日，吴家宽将周芸、周震宁、天居公司诉至一审法院，要求：1.周芸、周震宁双倍返还定金80000元及差旅费用3500元，合计83500元；2.天居公司承担连带责任。经审理，一审法院作出（2016）苏0102民初7263号民事判决，认定2016年10月10日签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》时，原、被告等人已达成合同变更的意思表示具有高度可能性，吴家宽以被告擅自变更合同主体为由主张被告构成违约的理由不成立，故驳回吴家宽的诉讼请求。吴家宽不服一审判决，上诉至本院，经审理，本院作出（2017）苏01民终11259号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述两份判决书对以下事实予以确认：2016年11月15日18时左右，吴家宽发送给周震宁的微信聊天记录显示：“我夫妻俩昨天起早冒着大雾来南京，昨晚等到9点左右才办到《购房证明》，今早7点多就赶到他们中介公司……是何等的诚心啊”。根据吴家宽及胡云平从盐城往返南京的车票载明的信息，2016年10月10日，吴家宽乘坐T7776次列车从南京返回盐城。2016年11月15日，吴家宽与胡云平乘坐T7776次列车从南京返回盐城。2017年10月26日，南京市国土资源局出具《关于南京天居房产经纪有限公司有关问题核查情况的报告》宁国土资[2017]442号，该报告载明：2016年11月14日，胡云平隐瞒了实际的婚姻状况，提交的为1998年1月9日所发实际已经作废的结婚证，在华侨路档案馆开具了20161021188号购房证明，该购房证明并未使用且已经过期无效，已无法注销。经房地产交易管理部门核实存量房交易合同签订时间为2016年10月5日，当时的限购政策规定“存量房交易合同信息在2016年9月25日之后且2016年10月6日之前上传至存量房网签系统的，以房地产交易管理系统记录的时间为准”。该报告附件中载有吴家宽与胡云平1998年1月9日的结婚证，附件《开具新购住房证明申请表》中在“购房人即配偶”处载有“胡云平、吴家宽”，“未成年子女”处载有“吴玄洋”。审理中，天居公司表示，2016年10月5日吴家宽将胡云平、吴玄洋的身份信息发给了天居公司工作人员，用于上传网签合同。该事实可从（2016）苏0102民初7263号案件中吴家宽所举证的第12项证据看出。经一审法院核查（2016）苏0102民初7263号案件的庭审笔录，吴家宽确在举证阶段提供了其与天居公司工作人员的微信聊天记录，用于证明2016年10月5日晚天居公司要求吴家宽提供信息资料，天居公司上传网签资料时，吴家宽并不在场。根据微信聊天记录显示，天居公司工作人员要求吴家宽提供其妻子的身份证照片。吴家宽对此认为，其从未发送过胡云平的身份信息给天居公司，仅发送了吴玄洋的身份信息。为此提供南京市秦淮区人民法院的庭审笔录予以证明。但在该份庭审笔录中，并不能体现吴家宽发送吴玄洋、胡云平身份信息给天居公司的事实系虚假的。上述事实有《南京市房地产买卖居间合同》、《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》宁政办发[2016]143号、《关于南京天居房产经纪有限公司有关问题核查情况的报告》宁国土资[2017]442号及附件、收条、聊天记录、《南京存量房交易合同（经纪机构版）》、声明、（2016）苏0102民初7263号民事判决书、（2017）苏01民终11259号民事判决书、庭审笔录等证据证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，经生效判决认定，吴家宽与周芸于2016年9月28日签订《南京市房地产买卖居间合同》已变更，变更后的主体胡云平、吴玄洋与周芸又签订了《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》，两份合同存在延续关系。2016年9月28日，双方签订的《南京市房地产买卖居间合同》约定“若因政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方退还定金，本合同自动解除”。虽然2016年10月5日，南京市人民政府办公厅印发了《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》的限购政策，但该政策系自2016年10月6日起执行。而在2016年10月5日政策发布后，天居公司即与吴家宽联系，并要求吴家宽提供相关办理合同上传的资料。其后，案涉房屋的《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》也于2016年10月5日22点43分上传网签备案，并经房产部门确认。2016年10月10日变更后的合同主体与周芸签订了《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》（该合同与前述《南京市房地产买卖居间合同》存在部分差异）。2016年11月14日，吴家宽及变更后的合同主体依据提供的虚假材料办理了《非本市户籍居民家庭购房证明》，2016年11月15日各方共同到房产部门办理过户送件手续，但因发生争议，致合同未能履行。一审法院认为，上述事实说明：首先，吴家宽、周芸、周震宁、天居公司于2016年9月28日即签订了《南京市房地产买卖居间合同》，2016年10月5日上传网签合同备案并经确认，该行为并不违反限购政策的规定，双方交易未能实际完成并非因政策变动而导致；其次，2016年10月5日天居公司上传网签合同时，虽然吴家宽未在场，合同变更后的主体也未签字，但上传前天居公司已告知吴家宽，并要求吴家宽提供相关办理资料，吴家宽并未对此提出异议，其后吴家宽及变更后的合同主体依然配合签订变更后的《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》、办理购房证明和到达办理过户送件的现场，说明吴家宽及变更后的合同主体均对于2016年10月5日上传网签备案的合同予以认可；然后，2016年11月14日，吴家宽及变更后的合同主体办理的《非本市户籍居民家庭购房证明》，系依据虚假材料所取得，但吴家宽并未提供证据证明相关资料系天居公司伪造。退一步而言，即使天居公司在中介服务中存在不当行为，由此产生的责任也不能归责于周芸、周震宁。综上，案涉房屋买卖合同未能履行完成，并非因政策变动所致，且相关责任也不能归责于周芸、周震宁，故吴家宽无权要求周芸、周震宁返还定金40000元，对吴家宽该诉讼请求，一审法院不予支持，同时，对吴家宽基于返还责任而要求天居公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于天居公司辩称吴家宽的起诉违反了一事不再理原则的意见，一审法院认为，吴家宽在（2016）苏0102民初7263号案中系要求周芸、周震宁、天居公司双倍返还定金80000元，其请求权基础是认为周芸、周震宁、天居公司存在违约行为而要求承担违约责任，而本案中，吴家宽要求周芸、周震宁、天居公司返还定金40000元，其请求权基础是认为因限购政策发布而产生的情势变更，二者的请求权基础不同，故吴家宽的起诉并未违反一事不再理原则，对天居公司该辩称意见，一审法院不予支持。综上所述，对吴家宽的全部诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回原告吴家宽的全部诉讼请求。案件受理费800元，由原告吴家宽负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9405号吴玄洋与周芸、周震宁、天居公司房屋买卖合同纠纷一案审理期间，吴家宽作为吴玄洋代理人，在2018年11月8日法院谈话时明确表示，定金是其缴纳，应向其本人退还，自愿撤回吴玄洋的起诉，法院口头裁定予以准许，案件受理费800元，减半收取400元，由原告吴玄洋负担。该案已结案。上述事实，有南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9405号案件谈话笔录予以证明。各方当事人二审期间均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：周芸、周震宁是否应向吴家宽返还定金40000元，天居公司是否应对定金返还承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，生效判决已经认定，对胡云平2016年10月10日签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，吴家宽在场且知情。吴家宽及胡云平向银行申请贷款及办理购房证明时提供的结婚证，足以给其他当事人造成吴家宽与胡云平系夫妻关系的错误认识。故2016年9月28日吴家宽与周芸签订的《南京市房地产买卖居间合同》已变更，变更后的主体胡云平、吴玄洋与周芸又签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，一审认定二份合同存在延续关系并无不当。上诉人与被上诉人于2016年9月28日签订《南京市房地产买卖居间合同》后，于2016年10月5日上传网签合同备案并经确认，该行为并未违反限购政策的规定，双方交易未能实际完成并非因政策变动而导致。2016年10月5日天居公司上传网签合同前已告知吴家宽，并要求吴家宽提供相关办理资料，吴家宽并未对此提出异议，且其后吴家宽及变更后的合同主体依然配合签订变更后的《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》、办理购房证明和到达办理过户送件的现场，能够认定吴家宽及变更后的合同主体均对于2016年10月5日上传网签备案的合同予以认可。2016年11月14日，吴家宽及变更后的合同主体办理的《非本市户籍居民家庭购房证明》，系依据虚假材料所取得，其并未提供充分证据证明相关资料系天居公司伪造，且即使天居公司在中介服务中存在不当行为，由此产生的责任也不能归责于周芸、周震宁，吴家宽要求周芸、周震宁返还定金40000元，并要求天居公司对此承担连带责任的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于吴玄洋作为原告起诉的关联案件，吴家宽作为吴玄洋的委托诉讼代理人，已自愿撤回起诉，一审法院口头裁定予以准许，于法有据，并无不当。上诉人吴家宽认为该案至今未予明确判决的主张与客观事实相悖，亦明显违反诚实信用原则，本院不予采信。综上所述，吴家宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人吴家宽负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年七月二十七日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东