浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初29号 原告施安庆，男，1978年9月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人张洋、李敏，浙江泽大律师事务所律师，特别授权代理。 被告高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心1、3幢101室-501。 法定代表人曾浩，董事长。 委托代理人吴玉金，公司员工，特别授权代理。 委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师，特别授权代理。 原告施安庆为与被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年1月2日向本院起诉。本院受理后依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告施安庆的委托代理人张洋、李敏，被告高地公司的委托代理人吴玉金、陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施安庆依据其与被告高地公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，以高地公司逾期交付房屋、车位和土地、房屋权属证书为由，诉至本院，请求判令：一、被告交付杭州市江干区高德置地中心1号楼的车位5个，每个车位的规格是5.2×1.9×1.7米；二、被告交付杭州市江干区高德置地中心1号楼3901至3905室的土地及房屋权属证书；三、被告支付逾期交房违约金2352914.6元，按照已付房款33661153元每日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止（庭审中明确为交付车位之日止）,自2017年12月31起暂算至2019年11月30日，共计699天，违约金暂为2352914.6元;四、被告支付逾期交付权属证书违约金2053330.33元（按已付房款33661153元每日万分之一的标准计算至原告实际取得权属证书之日止，暂算至2019年12月1日，自2018年3月31日起至2019年11月30日共610天，违约金暂算为2053330.33元，上述诉请3、4两项违约金合计4406244.93元；5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 被告高地公司辩称：一、关于施安庆主张的车位交付问题。根据双方的购房合同，高地公司并无向其交付车位的义务，车位不是购房合同中的标的物，高地公司是否同意赠与施安庆车位属于赠与合同关系。根据《合同法》有关规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。受赠人一般不能主张强行交付，故不存在车位迟延交付的问题，也不存在与商品房买卖相关联的违约责任。二、关于施安庆主张的土地、房屋权属证书，因施安庆未按合同约定及时交纳专项维修基金和物业费，高地公司可依据合同行使先履行抗辩权暂缓交付相关权属证书。三、关于施安庆主张的逾期交房违约金问题：1、案涉房屋已于2018年4月29日交付给施安庆。2018年4月24日，案涉房屋所在楼盘获得主管部门的竣工验收备案，通过消防、规划等部门验收，通水、通电达到了合同约定的交付条件。当日，高地公司已向施安庆发出《交付通知书》，通知其于2018年4月29日至2018年5月31日前来办理交房入住手续。施安庆于2018年4月29日到场后，拒绝办理，根据合同第十二条的规定，视为房屋已交付，交付时间应为2018年4月29日。2、案涉房屋交付迟延事出有因。因G20峰会政策原因停工造成的影响，应当予以扣减两个月。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，特殊原因高地公司可以据实延长交付期限。同时，因G20峰会对施工的影响，也导致高地公司办理房屋权属证书初次登记的迟延，交付权属证书的时间也应相应顺延。3、施安庆已实际接收并占有使用案涉房屋。施安庆于2018年7月31日办理了房屋交接手续，领取了房屋钥匙，房屋质量保证书、房屋使用说明书等，与施安庆诉称的高地公司至今未交付房屋的事实不符。四、施安庆主张的律师费无事实和法律依据，应予驳回。五、施安庆未及时止损，对扩大的损失不应向高地公司主张。案涉房屋虽迟延交付，但施安庆并无合理的理由拒绝付清专项维修基金，拒收房屋，即使双方在次要问题上存在争议，施安庆也应在2018年4月29日接收房屋，防止损失扩大，故该日期之后产生的损失应由其自行承担。综上，请求依法判决。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2016年7月9日，施安庆与高地公司签署了《高德置地中心认购协议》一份，由施安庆认购高德置地中心1幢39层01-05室房屋，建筑面积1209.18平方米，等等。 2016年8月10日，高地公司（出卖人）与施安庆（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，约定，买受人购买的商品房为杭州市江干区××号楼××层××室房屋（以下简称3901、3902、3903、3904、3905室）。商品房的设计用途为办公。建筑面积1209.18平方米，商品房单价27838元／平方米，总价款33661153元。买受人按分期付款方式付款，2016年7月9日支付房款定金3661153元，2016年8月10日前支付第二笔房款2000万元，余款1000万元于2016年9月30日付清。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第九条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、县、区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等的规定，采取的某项行政措施或市政配套的批准与施工延误导致开发建设期延长的，或项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目不具备竣工交付条件的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况，地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱；大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规颁布或修改、政策出台或调整、政府行为或原因等；4、商品房达到交付条件时，买受人应支付给出卖人的任何款项（包括但不限于房款、税费、违约金、物业管理费及专项维修基金等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，不承担由此造成的逾期交房的违约责任，并有权按照本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任；如出卖人同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，或逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房符合本合同第九条约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条约定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，或约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。 合同附件八《补充协议》约定，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任；等等。 合同签订后，施安庆于2016年7月9日向高地公司支付定金3661153元，2016年8月10日支付房款2000万元，2016年9月30日支付房款1000万元。 浙江省住房和城乡建设厅建建发〔2016〕186号文件《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》载明，杭州市江干区位于G20峰会保障区域核心区，根据《G20峰会浙江省环境保障工作方案》要求，停工时间确定为2016年8月26日至2016年9月6日。 2018年4月24日，杭政储出[2007]68号B-08地块办公商业金融用房（二期）项目，即高德置地中心项目，完成竣工验收备案。此前，该项目已通水、通电，并陆续通过公安消防、环保、规划等部门出具的验收通过文件。 2018年4月24日，高地公司向施安庆寄送了《交付通知书》，通知高德置地中心1号楼3901-3905室房屋已通过竣工验收，并达到约定的交付条件，请施安庆于2018年4月29日至2018年5月31日9时至17时前往办理入住手续；若未能在该规定时间内完成收楼手续，将视为已于2018年4月29日交付房屋，物业服务公司将从交付之日开始计收物业服务费；等等。随信所附的《入住须知》载明了办理入住所需缴纳的费用名称及物业管理费和公共能耗费计算标准。施安庆于2018年4月29日到高德置地中心验收房屋。 2018年7月31日，施安庆与高地公司办理了3901-3905室收房手续，在交付物品清单上签了名。 2018年8月28日，案涉房屋完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于当日出具的《不动产登记结果告知单》载明，上述不动产权利已记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。 2018年11月15日，高地公司向施安庆寄送了《关于A楼北塔收楼的温馨提示》，建议业主积极响应收楼行动，高地公司将在2018年11月16日至2018年11月23日用7天时间以超值的礼包为双方一起尽快止损；等等。 2018年12月14日，高地公司以双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中施安庆提供的地址、电话向施安庆邮寄送达了《关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函》，告知施安庆其所购买的3901-3905室房屋已于2018年4月29日前达到购房合同所约定的交付条件，因施安庆未在交房日2018年4月29日至5月31日办理交房手续，支付相关费用，违反了合同规定。同时告知施安庆于2018年12月31日前支付3905室物业维修基金21745.1元，补面积差价款10318元，预交首年物业管理费51385.34元；支付3904室物业维修基金19921.85元，补面积差价款-8552元，预交首年物业管理费47076.86元;支付3903室物业维修基金8730.8元，补面积差价款16700元，预交首年物业管理费20631.55元;支付3902室物业维修基金9612.85元，补面积差价款17199元，预交首年物业管理费22715.90元;支付3901室物业维修基金18704.4元，补面积差价款13664元，预交首年物业管理费44199.94元。支付完所有费用后领取办理房屋产权登记所需资料。该告知函的邮寄查询记录显示：2018年12月15日丰巢收。施安庆在庭审中称未收到上述告知函。高地公司于2020年3月31日再次向施安庆邮寄了《关于要求支付物业专项维修资金及房屋面积补差款的告知函》，告知施安庆于2020年4月3日前交纳3901-3905室5套房屋物业专项维修资金共计78715元，补交面积差价款50665.16元，支付完物业维修资金及房屋面积补差款后，高地公司将向施安庆交付办理房屋权属证书的有关资料。该告知函施安庆于次日收到。 另查明，2018年9月26日，高德置地中心另一业主王某某至高德置地中心拍摄的照片显示，面向解放东路的出入口广场处堆放有大量建筑材料，楼宇部分出入口仍搭设有脚手架，部分地下出入口仍有工人施工。 还查明，施安庆为本案诉讼支付了律师费40000元。 上述事实，有施安庆提交的高德置地中心认购协议、《浙江省商品房买卖合同》、收据及中国建设银行POS签购单、《关于A楼北塔收楼的温馨提示》复印件、2018年9月26日王某某拍摄的照片、2018年10月5日王某某拍摄的视频、法律服务合同及律师费发票、《关于要求支付物业专项维修资金及房屋面积补差款的告知函》、EMS面单、投递情况查询单，被告高地公司提交的建建发〔2016〕186号文件复印件、竣工验收备案表、二期环保验收意见、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实确认书、高压供电方案答复单、水费支付凭证、《交付通知书》、入住须知、EMS底单及投递情况查询单、交付物品清单、不动产登记结果告知单、《关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函》、EMS底单及投递情况查询单、本案庭审记录证实。施安庆提供的4001室业主验收表、4002、4003室视频与本案没有关联性，本院不予确认。施安庆提供的认购确认单及高德置地中心另一业主王某某的认购确认单均系复印件，高地公司不予确认，本院不予认定。关于施安庆提供的3901室视频，高地公司对其真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为该视频为施安庆单方摄制，高地公司不予认可，其真实性无法确认，本院不予确认。对于高地公司提供的装修委托书、装修申请表不能证明施安庆于2018年7月27日接收房屋的事实，本院不予确认。高地公司提供的高德置地广场示意图，系高地公司单方标识示意图，不属于证据范畴，本院不予确认。高地公司提供的1号楼业主李某的装修申请材料与本案无关，本院不予确认。 本院认为，施安庆与高地公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 根据合同约定，高地公司应于2017年12月30日前将房屋交付施安庆。根据本案查明的事实，高地公司确未在合同约定的时间交付房屋，已构成违约。双方争议焦点在于逾期交房的时间认定。 经查，案涉商品房建筑工程于2018年4月24日竣工验收备案，符合交付条件。高地公司于2018年4月24日发出《交付通知书》，施安庆亦于4月29日至现场收房，但施安庆以案涉商品房不符合交付条件为由，直至2018年7月31日才与高地公司办理了收房交接手续，施安庆在本案中提供了2018年9月26日高德置地中心另一业主王某某拍摄的现场照片及2018年10月5日的视频，以证明案涉商品房项目当时尚在施工，不符合交付条件。本院认为，高地公司于2018年4月24日即通知施安庆收房，施安庆应提供当时不符合房屋交付条件的证据，而施安庆提供的是之后近半年左右的一些照片、视频，在时间上首先就缺乏证明力。从照片的内容本身看，也只能看到一些建筑物堆放、门厅搭设脚手架及车库入口局部施工的场景，凭此尚无法证明施安庆所主张的其所购买的商品房不符合交付条件的观点。施安庆应承担举证不能的不利后果。根据合同约定，商品房符合约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条规定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。故施安庆收到交付通知书后，无正当理由未收房，应视为高地公司已通知交房。高地公司在本案中要求扣除因G20峰会影响施工停工60日的意见，与其提供的《G20峰会浙江省环境保障工作方案》要求停工时间确定为2016年8月26日至2016年9月6日这一事实不符，本院认定G20峰会影响施工停工的时间为2016年8月26日至2016年9月6日，计12天。高地公司逾期交房时间为2017年12月31日至2018年4月28日，扣除12天，共计逾期107天。按合同约定，施安庆选择不解除合同的，应按施安庆已付房款33661153元，每日万分之一标准向施安庆支付逾期交房违约金360174元(33661153*107*0.0001)。 关于逾期办证的争议焦点，杭州市国土资源局出具《不动产登记结果告知单》明确了案涉商品房已于2018年8月28日进行不动产登记，其不再另行颁发不动产权证书。因不动产权初始登记证书实际已不再发放，施安庆诉请高地公司交付土地及房屋权属证书，本院不予支持。但高地公司仍负有告知施安庆房屋初始登记的信息，交付办理转移登记手续所需其他材料的义务。高地公司提供了其于2018年12月14日寄送了告知施安庆于2018年12月31日前付清其所需支付的物业专项维修资金、面积补差价款等费用的《关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函》，该函的投递查询信息显示，次日丰巢签收。施安庆认为未收到该函件。本院认为，高地公司是根据施安庆在合同上提供的地址及电话向其寄送了告知函，高地公司已履行了通知义务，至于函件系丰巢代收，按正常丰巢签收流程，会向施安庆手机发送丰巢取件密码，施安庆可凭密码取件，即使施安庆未取得密码，亦非高地公司过错。故本院认定2018年12月15日高地公司已履行了通知施安庆房屋已可办证的义务。逾期办证的时间为2018年3月31日-2018年12月15日。鉴于双方在合同附件八补充协议中约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任。故高地公司原承诺的办证时间由2018年3月30日顺延至2018年7月29日，逾期办证违约金应自2018年7月30日起算至2018年12月15日计，共139天，按施安庆已付房款33661153元，每日万分之一标准向施安庆支付逾期办证的违约金467890元(33661153*139*0.0001)。 施安庆主张要求交付车位、逾期交房违约金计算至实际交付车位之日止，但双方签订的《浙江省商品房买卖合同》未涉及车位，且根据双方陈述，关于车位实质上是赠与合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，双方可另行协商解决。因此，施安庆的该项主张本院不予支持。 关于律师费损失，双方在合同中未对此进行约定，施安庆主张该项损失，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告施安庆支付逾期交房违约金360174元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告施安庆支付逾期办证违约金467890元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告施安庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取案件受理费21025元，财产保全申请费5000元，合计26025元，由原告施安庆负担14985元，被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担11040元。原告施安庆于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告高地（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴晓蓉 二〇二〇年七月一日 代书记员 王 程