浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2097号原告（反诉被告）：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：项玫，女，1982年6月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：李玉堂，长兴县金陵法律服务所法律工作者。原告长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）与被告项玫房屋租赁合同纠纷一案，本院立民诉前调案号后，于2020年4月23日向项玫送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料，并于2020年5月9日立案，依法由审判员周侃适用简易程序，项玫于2020年6月2日向本院提出反诉，本案予以受理。本院分别于2020年5月14日、2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告利时公司的委托诉讼代理人顾丽静、被告项玫及其委托诉讼代理人李玉堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。利时公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、项玫立即支付利时公司房屋租金87990元；2、项玫支付利时公司拖欠的电费6456元（2019年8月至2020年1月的电费）；3、项玫支付利时公司滞纳金（滞纳金每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2020年2月25日为10033元）；4、本案诉讼费由项玫承担。此后，利时公司当庭变更诉讼请求为：1、请求依法判令项玫立即腾退案涉房屋、恢复原状移交利时公司；2、判令项玫立即支付利时公司至2020年4月30日止的房屋租金87990元，2020年5月1日至项玫将案涉房屋腾退恢复原状移交给利时公司之日止的占用使用费按合同约定的租金标准继续计算；3、判令项玫支付利时公司拖欠的电费8533.2元；4、判令项玫支付利时公司滞纳金10033元（每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2020年2月25日，2020年2月26日之后至费用实际付清之日止的滞纳金继续计算）；4、本案案件诉讼费用由项玫承担。事实与理由：利时公司与项玫于2019年4月23日签订《租赁合同》一份，由利时公司向项玫出租位于长兴县××道××路××广场××室，面积为99平方米，项玫保证该房屋仅作经营／销售“烁冉熊孩”品牌童装之用途。约定合同租赁期为12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，每月固定租金为75元／月／平方米。项玫应向利时公司或其指定的管理公司按35／平方米／月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，项玫应当在每个缴租期结束当月的15日前向利时公司一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金应于本合同签订之日7日内支付。项玫应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水电费每月一付。项玫应在本合同签署后5个工作日内向利时公司支付14850元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。逾期支付的，每逾期一日，项玫需按逾期支付欠缴总额的0.1%向利时公司支付滞纳金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，利时公司按约履行，项玫缴纳履约保证金14850元，至今，项玫只支付租金1110元和电费2515.2元，拖欠到期租金87990元、以及2019年8月至2020年1月期间产生的电费6456元。经利时公司多次催讨无果，故利时公司诉至本院，请求判如所请。项玫辩称：利时公司陈述本人不交租金，与事实不符。合同签订过程应以合同为准。对于利时公司的诉讼请求，本人认为:1、本人已经将房屋腾退给利时公司，利时公司第一项诉讼请求不存在；2、因利时公司交付的房屋漏水，所以本人不支付租金；3、在本人租赁期间，因新冠疫情，要求适当减免租金；4、在招租时，利时公司承诺扶持减租2-4个月，其应当兑现；5、合同签订后，本人交纳了履约保证金15960元、质量保证金10000元、物业履约保证金5880元、POS机押金3000元，合计34840元要求返还。请求法院驳回利时公司的全部诉讼请求。利时公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、《租赁合同》一份，证明项玫承租利时公司房屋的事实，合同对双方的权利作了约定；2、银行回单、发票一组，证明项玫支付履约保证金14850元、租金1110元、电费2515.2元的事实；3、发票、照片一组，证明项玫拖欠电费的情况，从2019年8月-2020年4月总计电费11048.4元，支付2515.2元，尚欠8533.2元；4、催款函一份，证明利时公司于2020年3月25日向项玫发出催款函催讨租金的事实。经质证，项玫对利时公司提交的证据1、2真实性无异议，但对证据1的证明对象有异议，该合同是从店铺313号“爱就推门”变更过来的；对证据3真实性无异议，但该电费包括隔壁仓库的用电；对证据4催款函没有收到，对该事实不清楚。。项玫在本诉中未向本院提交书面证据材料。经本院审查，对于利时公司提交的证据1、2、3，均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；对于证据4，该组证据中有“徐苏雨”的签名，但徐苏雨的身份不明，不能达到利时公司的证明目的。项玫向本院提出反诉请求：1、判令利时公司赔偿项玫各项损失20744无（衣物合计18744元、电脑2000元）；2、请求减免疫情期间停业3个月的租金；3、请求减免双方签订合同时利时公司承诺扶持项玫减免租金4个月；4、请求判令利时公司退还履约保证金15960元、质量保证金10000元、物业履约保证金5880元、POS机押金3000元，合计32840元；4、本案反诉诉讼费由利时公司承担。事实和理由：2019年4月23日，项玫与利时公司签署《租赁合同》，合同签订后，项玫按约定向利时公司交付履约保证金及质量保证金等。但利时公司租赁给项玫的商铺存在严重瑕疵，屋面漏水，造成项玫商铺内待销售的品牌衣物、电脑设备损失。项玫多次与利时公司交涉，要求修复并处理。但利时公司未能修复，导致项玫自2019年7月起无法正常营业。2020年1月26日发生新冠疫情后按照利时公司的统一要求停业，直到3月19日才开始恢复有限的营业时间。2020年2月26日，利时公司以项玫未支付租金为由向法院起诉，现项玫为维护自身的合法权益，故向法院提出反诉，请求判如所请。利时公司辩称：项玫的陈述不是事实，不存在房屋漏水的事实，项玫的店铺一直在经营；在疫情期间，利时公司并没有统一停业；项玫交纳了15960元是事实，但质量保证金、物业履约保证金、POS机押金与本案无关。项玫的第一、二三项诉讼请求缺乏事实依据，故请求法院驳回项玫的诉讼请求。项玫为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、店内渗水受损清单一份，证明项玫因房屋漏水受损20744元的事实；2、微信聊天记录一组，证明电线接错、房屋漏水的事实；3补充协议一份，证据来源于其他租户，证明利时公司扶持租户减免4个月租金；4、收据3份、合同、合同解除协议书各一份，证明质量保证金、物业履约保证金、POS机押金由利时公司收取。经质证，利时公司对项玫提交的证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据不能达到项玫的证明目的；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为漏水是事实；对证据3的三性有异议，证据形式不合法，与本案无关联；对证据4的真实性无异议，该组证据不能达到项玫的证明目的。利时公司在反诉中未向本院提交书面证据材料。经本院审查，对于项玫提交的证据1系项玫自行制作，不符合证据的构成要件，本院不予认定。对证据2的三性予以认定，但证据2的聊天内容中能反映出因房屋漏水项玫与利时公司管理人员的聊天记录，利时公司在庭审中也予以认可。电线接错在聊天记录项玫曾于2020年3月10日提起，但该聊天记录中利时公司管理人员未确认，庭审中也未认可，故该证据不能达到项玫证明电线接错的证明目的。证据3与本案并无关联性，本院不予认定。对证据4的合同、合同解除协议书及盖有“长兴利时建设开发有限公司财务专用章”的收款收据，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定，其他二份收款收据，系案外人长兴利时商业管理有限公司出具，与本案并无关联性，本院不予认定。根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：利时公司与项玫于2018年5月16日签订《租赁合同》，由利时公司向项玫出租位于长兴经济开发区××广场××幢××室，用途为销售“爱就推门”玩具。为履行该合同，项玫交纳了履约保证金15960元。2019年4月30日，利时公司现项玫签订《合同解除协议书》，该合同第4条第3项约定“合同履约保证金15960元，物业履约保证金5880元，转为新店铺烁冉熊孩保证金（差额部分补齐）”…。2019年4月23日，利时公司与项玫签订《租赁合同》一份，由利时公司向项玫出租位于长兴县××道××路××广场××室，面积为99平方米。合同约定:项玫保证该房屋仅作经营／销售“烁冉熊孩”品牌童装之用途。合同租赁期为12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金按固定租金或提成租金二者中较高标准支付。每月固定租金为75元／平方米／月，提成租金为每月含税营业额的9%。双方确认以三个月为一个缴租期，项玫应当在每个缴租期结束当月的15日前向利时公司一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金项玫应于本合同签订之日7日内支付。项玫应向利时公司或其指定的管理公司按35／平方米／月的标准支付管理费，支付方式和时间与租金支付方式和时间一致。项玫应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水电费每月一付。项玫应在本合同签署后5个工作日内向利时公司支付14850元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。逾期支付的，每逾期一日，项玫需按逾期支付欠缴总额的0.1%向利时公司支付滞纳金。合同第11.1条还约定在合同期满或因任何原因终止时，项玫应立即将该房屋恢复原状后交还利时公司，未经利时公司书面同意逾期占用该房屋的，项玫应按相应计租年度日保底的2倍或每日1000元向利时公司支付逾期占用使用费….。合同还对双方其他的权利、义务作出了约定。合同签订后，利时公司按约履行合同义务。但项玫至今只支付电费2515.2元。现利时公司以项玫拖欠到期租金87990元，电费8533.2元为由向本院起诉。另查明，2019年7月20日开始，项玫通过微信向利时公司管理人员反映所租赁的房屋漏水，至2020年3月25日，双方一直为房屋漏水事宜进行协商。再查明，项玫在经营期间（2019年5月1日至2020年4月30日是）总计使用电费为11048.4元，2019年5、6、7的电费项玫已支付为2515.2元，尚欠8533.2元。本院认为，利时公司与项玫之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应按照约定履行自己的权利义务。本案在审理过程中，双方签订的租赁合同已经履行完毕，双方因租金、保证金等产生争议。（一）关于租金、水电费部分。本院认为利时公司按合同履行了合同义务，项玫也应按合同约定支付租金、管理费及水电费，并且还应该按合同约定，在合同期满后将该房屋恢复原状后交还利时公司。现利时公司按固定租金标准主张要求项玫支付租金符合合同约定，本院予以采纳。因项玫对本合同的履约保证金是从2018年5月16日签订《租赁合同》所交纳的履约保证金转入，而2018年5月16日签订《租赁合同》的履约保证金比本合同约定的履约保证金多1110元，利时公司将该1110元转为租金并无不当，本院予以采纳。项玫要求利时公司退还保证金，根据租赁合同第6条约定，保证金是项玫履行合同的保证。项玫拖欠利时公司相关费用，利时公司有权从项玫的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。故项玫要求退还保证金的请求本院不予采纳，保证金14850元充抵其欠缴的第一个缴租期租金。而新冠疫情期间，项玫及利时公司确因疫情均遭受经济损失，现项玫请求减免停业的租金损失，本院予以支持，结合疫情期间双方的经营情况，酌情确定减免项玫一个半月的租金计11137.5元。项玫辩称利时公司应兑现扶持承诺，要求减免租金4个月，因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，截止2020年4月30日项玫应支付的电费为8533.2元，房屋租金为62002.5元（99平方米*75元/平方*10.5月-1110元-14850元）。对于利时公司主张按年利率24%计算滞纳金的诉请，因项玫未按时支付租金，给利时公司造成损失，对于该项诉请，本院予以支持，但是利时公司主张的滞纳金计算标准过高，本院结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，调整为按照年利率6%计算逾期付款滞纳金，金额为1531元[从2019年5月1日分段计算，2019年5月1日至2020年4月30日为384元（基数为6315元=22275元-1110元-14850元）；2019年10月16日至2020年4月30日为731元（基数22275元）；2019年1月16日至2020年4月30日为390元（基数为22275元）；2020年4月16日至2020年4月30日为26元（基数为11137.5元）]，2020年5月1日起的利息按年利率6%计算至欠款付清时止。对于项玫抗辩已将房屋腾空归还利时公司，利时公司予以否认，项玫也未向本院提交房屋交付给利时公司的证据，本院对项玫该项抗辩意见不予采纳，利时公司要求项玫支付2020年5月1日至项玫将涉案房屋腾退恢复原状移交给利时公司之日的占用使用费按合同约定的租金标准继续计算的请求，符合法律规定，本院予以采支持。（二）关于房屋漏水损失部分。庭审中，双方对房屋漏水的事实均无异议。但项玫向本院提交的受损清单，利时公司有异议，且该证据是项玫单方制作，不能客观地反映所列物品是否受损及受损的原因、数量、程度，致使本院对项玫主张的损失无法确定。故对于项玫要求利时公司赔偿损失20744元的诉请，缺乏事实依据，本院不予采纳。（三）关于质量保证金、物业履约保证金、POS机押金。本案中，质量保证金、物业履约保证金、POS机押金的收取单位系案外人长兴利时商业管理有限公司，并非本案原告（反诉被告）利时公司，该三笔费用与本案无关，对于项玫要求利时公司退还三项费用的诉请，本院不予支持，项玫可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条、二百二十六条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项玫于本判决生效后十日内将涉案房屋长兴利时广场309室按原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司交付时的房屋原状返还原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）项玫于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司租金62002.5元，2020年5月1日起至项玫将涉案房屋按原状返还给原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司之日止的占用使用费按《租赁合同》约定的租金标准（99平方米*75元/月）计付；三、被告（反诉原告）项玫于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司利息损失1531元，2020年5月1日起的利息损失按年利率6%计算至欠款付清时止；四、被告（反诉原告）项玫于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司电费8533.2元；五、驳回原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）项玫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1195元，由原告（反诉被告）长兴利时房地产开发有限公司承担395元，被告（反诉原告）项玫承担800元；反诉案件受理费570元，由被告（反诉原告）项玫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  周 侃二〇二〇年七月二十日法官助理  王祎雯书 记 员  张 玮?????8?