山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初147号原告:泰安市迎胜置业实业有限公司，住所地:泰安市迎胜路122号。法定代表人:刘令新，董事长。委托诉讼代理人:赵胜，山东泰诚律师事务所律师。被告:泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司，住所地:泰安市迎胜东路16号。法定代表人:李连军，经理。委托诉讼代理人:赵天菊，山东泰润律师事务所律师。被告:韩泰华，男，汉族，1957年4月17日出生，住泰安市。委托诉讼代理人:胡勺强，山东东岳律师事务所律师。被告:张学军，男，汉族，1970年3月7日出生，住泰山区。委托诉讼代理人:胡勺强，山东东岳律师事务所律师。被告:杨成华，男，汉族，1961年5月25日出生，住泰山区。委托诉讼代理人:朱凤，山东泰润律师事务所律师。第三人:泰安泰山富丽华物业管理有限公司，住所地泰安市迎胜路北瑞迎胜商业楼。法定代表人:韩泰华，执行董事。委托诉讼代理人:胡勺强，山东东岳律师事务所律师。原告泰安市迎胜置业实业有限公司（以下简称迎胜置业）与被告泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司（以下简称天乐坊公司）、韩泰华、张学军、杨成华，第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司（以下简称富丽华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迎胜置业的委托诉讼代理人赵胜，被告韩泰华、张学军及其委托诉讼代理人胡勺强，被告天乐坊公司的委托诉讼代理人赵天菊，被告杨成华的委托诉讼代理人朱凤，第三人富丽华公司的法定代表人韩泰华及委托诉讼代理人胡勺强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迎胜置业向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法缴纳拖欠的租金3409575元、违约金1365319.82元（截止到2019年11月29日）及利息（以3409575元为基数按照同期银行贷款利率计算至付清之日起）；2.判令第三人与韩泰华、张学军、杨成华共同承担还款责任；3.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。事实与理由:2011年8月1日原告迎胜置业与被告天乐坊公司签订《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》将迎胜沿街商业楼东楼出租给被告天乐坊公司，双方约定了租赁期限十五年，自2011年1月起至2027年1月，装修期限为6个月且免收租金，自2012年2月1日起计租；同时双方对租金及物业管理费的支付方式支付时间、逾期支付的违约责任、合同解除的条件等均作了明确的约定。2011年10月18日被告天乐坊公司与被告韩泰华、杨成华、张学军三人签订转让《协议书》，被告天乐坊公司将2011年8月1日与原告签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》项下的权利义务全部转让给了韩泰华、杨成华、张学军三人，双方约定:本协议被告天乐坊公司履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》原告的义务，被告韩泰华、杨成华、张学军三人履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》被告天乐坊公司的义务。后被告韩泰华、杨成华、张学军三人注册成立了富丽华公司，因此自2012年2月1日起该房的租金就由被告韩泰华、杨成华、张学军三人及富丽华公司直接向原告缴纳，原告与其三人及富丽华公司形成了事实上的租赁关系。原告依约履行了自己的义务，但韩泰华、杨成华、张学军三被告人及富丽华公司无故违约，不按时支付租金并拖延至今，尚欠2018年度租金973050元、2019年2月1日——2020年1月31日租金2436525元，合计3409575元。根据《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》第十一条，乙方如逾期支付房屋租金，每拖欠一日，乙方承担应付租金万分之十的违约金。计算至2019年11月29日，被告应支付违约金1365319.82元。原告和被告天乐坊公司多次向韩泰华、杨成华、张学军及富丽华公司催要，并且原告多次向韩泰华、杨成华、张学军三被告人及富丽华公司发送了《催款通知》，但始终未果，于是原告依照合同约定，在2019年12月19日解除了与天乐坊公司的租赁合同，同时原告也解除了与韩泰华、杨成华、张学军三被告人及富丽华公司的事实租赁关系被告韩泰华、杨成华、张学军三被告人及富丽华公司拖欠原告租金，已构成严重违约，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院判如所诉。被告天乐坊公司辩称，如原告所述，被告天乐坊公司在本案中只是起到了中介作用，将与迎胜置业签订的租赁合同项下的权利义务全部让渡给了另外三名被告，基于此事实，自始至终是由三被告向迎胜置业履行租赁合同的义务，因此，本案真正的履行主体是另外三个被告，而不是天乐坊公司。因此我方请求驳回对天乐坊公司的起诉。被告韩泰华、张学军辩称，我们与被告天乐坊公司签署的合作协议是为了设立第三人，相关合同及协议也是由第三人实际履行至今，第三人才是实际承租人及涉案租赁合同、协议的权利义务人，如果法院判令支付租金应当由第三人支付。我们不是本案适格的被告主体，请求法院依法驳回原告对我们的诉讼请求。被告杨成华辩称，欠付租金是事实，依法应当支付，2018年前账目混乱，很多款项不知去向，2019年收取租户租金并未分红，杨成华分文未拿到，因此杨成华不承担责任。第三人富丽华公司述称，1.第三人富丽华公司作为涉案租赁合同、协议权利义务的实际享有者，租赁物的实际使用者，是本案的适格主体，被告韩泰华、杨成华及张学军为设立第三人而在涉诉协议中签字的行为系公司职务行为，三被告不是适格主体。即便法院判令支付房屋租金，也应当是由第三人支付，被告韩泰华、杨成华及张学军没有支付租金的义务和责任。2.本案中，第三人未缴纳部分租金，是基于原告及被告天乐坊公司先违反合同约定且拒不改正而正常行使合同抗辩权。依据《合同法》第六十七条规定（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，原告在合同签订后应当提供符合法定及约定的质量要求的租赁物属于涉案合同中原告应当先履行的合同义务，依据该条规定，原告先履行债务不符合约定，第三人有权拒绝原告相应的履行要求，因此，第三人的行为不应当认定为违约行为，而应当是对原告违约行为的抗辩。并且，在此之前，第三人一直按照全额支付租金，原告应当返还租赁物无法使用部分的租金。因此，请求法院依法驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居委会（以下简称迎胜社区）于2007年开工建设位于泰安市泰山区路南沿街商业楼东楼房屋一处。该房屋占用土地的使用权人为迎胜社区，建设该房屋时办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续。房屋建成后便投入使用，至今尚未办理竣工验收及产权证。迎胜置业系迎胜社区村民持股企业，迎胜置业受迎胜社区的委托对涉案房屋进行管理、出租。2011年8月1日，迎胜置业（出租方、甲方）与天乐坊公司（承租方、乙方）签订《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》一份，合同约定：第一、条房屋及设施。甲方提供给乙方使用的迎胜沿街商业楼东楼位于泰安市自来水公司对过，面积10772.24平方米；第二条、甲方向乙方提供房产证明、土地证,保证所提供场所没有任何权利争议，没有第三者干涉，乙方必须向甲方提供身份证、营业执照等相关合法手续证明文件；第四条、租赁期限及用途。（一）租赁期限为15年，自2011年8月1日起至2027年1月31日止；（二）其中装修期限为6个月，装修期免收租金，自2012年2月1日起计租；第五条、租赁物业管理服务费及支付方式。（一）……从第三年度起在上年度租金及物业管理服务费基础上每三年递增5%，每年度租金及物业管理服务费为：从2012年2月1日至2014年1月31日，每年度2210000元；从2014年2月1日至2017年1月31日，每年度2320500元；从2017年2月1日至2020年1月31日，每年度2436525元……；（二）本着先交费后使用的原则，租金支付方式为第一年度租金及物业管理服务费，在中标公示后3日内一次性付清，第二年度开始，每年度1月1日和6月1日作为租金支付日，提前交纳下半年度租金及物业管理服务费；第六条、相关费用及税金。（五）甲方负责对所提供的房屋进行竣工验收，乙方予以配合，乙方负责室内装修及消防验收；第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费；第十一条、乙方的违约责任。（一）使用期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方向甲方支付50万元的违约金……；3.拖欠房屋租赁费超过两个月的；（二）乙方如逾期支付房屋租金，每拖欠一日，乙方承担应付租赁万分之十的违约金。合同还对其他事项作出了约定。2011年10月18日，天乐坊公司作为甲方，韩泰华、张学军、杨成华作为乙方签订《协议书》一份，约定：第一条、甲方同意将位于商业楼（面积约10772.24平方米），由乙方使用，期限共15年，即自2012年2月1日至2027年1月31日止。签订本协议之日至2012年1月31日为装修日；第二条、甲、乙双方必须共同遵守和履行甲方于2011年8月15日与迎胜置业签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》内容（附后）。本协议的甲方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的甲方义务，本协议的乙方履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方义务；第三条、本合同自签订起7日内，乙方首先向甲方支付第一年的房租211万元整及履约保证金40万元整。另外乙方自愿向甲方支付现金300万元整作为转让费，该款项于合同签订20日内支付150万元，40日内支付剩余150万元。合同期满，甲方退还乙方履约保证金40万元；第四条、未经甲方同意，乙方不得再行对该商业楼进行整体转租。合同还对其他事项作出了约定。之后，韩泰华、张学军、杨成华三人作为股东于2011年12月21日成立富丽华公司，登记住所为涉案房屋。2012年1月10日，天乐坊公司向韩泰华、张学军、杨成华三人出具了收到“租房保证金”及“迎胜楼转让费”的收据两份。依据现有证据可以认定，至迟于2013年3月11日，涉案房屋的租金即直接由富丽华公司向迎胜置业支付，并由迎胜置业向富丽华公司出具相应发票。2019年2月12日，富丽华公司以天乐坊公司、迎胜置业为被告向泰安市中级人民法院提起（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令天乐坊公司退还保证金400000元，返还原告已交付的地下二层租金2263394.15元，并向原告承担违约责任29671168元；判令迎胜置业对天乐坊公司的债务承担连带责任。在事实和理由部分，富丽华公司述称，自租赁之日起富丽华公司依据迎胜置业、天乐坊公司签订的《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》，以及天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的《协议书》，直接向迎胜置业交纳租金，与迎胜置业形成事实上的租赁关系，富丽华公司系实际承租人；“因房屋至今未能办理房产证，且房屋存在严重质量及结构问题，房屋负二层多处透水，常年积水，管道漏水，因消防设施不完善，房屋至今未能办理消防验收，造成房屋实际承租人无法正常使用该房屋”。2019年2月13日，天乐坊公司以韩泰华、张学军、杨成华为被告，向本院提起（2019）鲁0902民初893号房屋租赁合同纠纷之诉，要求判令解除双方于2011年10月18日签订的房屋租赁合同；判令三被告支付拖欠的2017年2月1日至今的房租2970000元及经济损失。2019年3月14日，富丽华公司作为甲方、天乐坊公司作为乙方、迎胜置业作为丙方，三方签订《和解协议书》一份，约定：就甲、乙、丙三方房屋租赁合同纠纷一案，本着友好协商、平等自愿的原则，达成如下协议：1.自甲、乙、丙三方签订本和解协议当天，甲方向泰安市中级人民法院撤回（2019）鲁09民初40号案件的诉讼，乙方向泰山区人民法院撤回（2019）鲁0902民初893号案件的诉讼；2.甲方在本和解协议签订后十个工作日内向丙方缴纳房屋租赁费贰佰万元整；3.本协议签订后，甲、乙、丙方应以书面形式说明三方纠纷已解除，并派员下发各租赁户，确保各租赁户向甲方履行相关权利义务；4.自本协议签订之日起，甲、乙、丙方继续执行原租赁合同，乙、丙方确保甲方在此租赁期内继续正常经营……。签订前述协议之后，富丽华公司于2019年3月18日撤诉，天乐坊公司于2019年3月25日撤诉。富丽华公司分别于2019年3月29日向迎胜置业支付1300000元，于2019年4月1日向迎胜置业支付700000元。迎胜置业向富丽华公司出具了相应的收据。2019年11月6日，迎胜置业制作《催款通知》，主要内容为：“泰安泰山富丽华物业管理有限公司、韩泰华、杨成华、张学军：按照2011年8月1日签订的租赁合同，你已多次违约，截至2019年11月6日，尚欠租金3409575元，限你2019年11月30日前还清所欠全部租金。如逾期不还，将通过法律手段解决纠纷，同时解除相关租赁合同，一切损失和法律后果将由你方承担。”天乐坊公司在落款处签章。富丽华公司在底部空白处签章，杨成华签字“收到。杨成华。2019年11月7日”。2019年12月19日，迎胜置业制作《解除合同通知书》，分部通知被告天乐坊公司、韩泰华、张学军、杨成华以及第三人富丽华公司自即日起解除租赁合同，同时声明保留进一步要求支付租金并追究违约责任的权利。因被告及第三人未按时支付所欠的租金，原告诉至本院，要求被告及第三人支付租金及利息、违约金，案件审理过程中，原告主张违约金按照合同约定为50万元，另自逾期之日起每日加收欠付租金的10?，并表示不再主张利息。被告韩泰华、张学军、杨成华及第三人富丽华公司对存在未付租金的事实无异议，同时认为违约金的计算标准过高。关于未付租金的事由，富丽华公司述称，涉案房屋从交付至今没有经过竣工验收及消防验收，至今应当是无法正常使用的建筑物；涉案房屋的负二层从交付至今一直存在严重的渗水情形，也是一直无法正常使用的；就上述两方面的问题富丽华公司与迎胜公司长年多次交涉，均未能解决；但涉案合同签订后被告要求原告在交纳房租时一同交纳负二层的租金。对此，迎胜置业辩称，租赁合同约定消防验收由承租户负责，因消防没有竣工验收，故此涉案房屋未经过整体的竣工验收；原告主张建筑物无法正常使用与事实不符，如果无法正常使用，原告应当主张解除合同，而不是在迎胜置业解除合同后其要求继续履行；另外，该房屋规划许可证、土地使用证等建房手续齐全；关于房屋负二层从交付房屋一直渗水的主张与事实不符，2017年之前原告从未主张房屋渗水，2019年双方达成和解协议时原告亦未提及渗水情形；房屋轻微渗水是由于三个被告及第三人私自搭建了大量的违建，改变了房屋的地质结构，及管理不善造成，根据法律规定和合同约定，房屋渗水亦不能作为拒不交纳租金的理由；根据租赁合同第七条约定，若维修由承租方修，维修费用顶抵房租，但是至今三个被告及第三人没有维修发票，据此原告主张不成立，不能作为拒绝交纳租金的理由。关于被告及第三人主张的涉案房屋负二层渗水问题，其主张长期渗水，但其未提交证据予以证实。庭审中，被告提交泰安市岱宗公证处于2020年1月13日作出（2020）鲁泰安岱宗证民字第91号公证书一份，用以证明涉案房屋渗水现场状况，主张因渗水导致地下停车场及储藏室无法正常使用，影响了第三人的经营。天乐坊公司、迎胜置业质证认为，该公证书不能证明从2012年起就存在渗水事实，亦不能证明渗水原因，从现场看，被告在涉案房屋四周扇子建筑了大量的违法建筑，改变了原结构；2017年之前没有渗水现象出现；且该公证书系在合同解除之后制作的。富丽华公司主张其为解决渗水问题，自行安装水泵抽水，但没有证据证实其依据租赁合同向迎胜置业主张维修费用抵顶租金或因负二层无法正常使用向迎胜置业主张减免相应租金，仅主张其于2019年提起诉讼时主张了相关权利。富丽华公司另称三方和解之后，迎胜置业亦安装了水泵，与富丽华公司安装的水泵同时使用。本院认为，本案争议焦点为：1.第三人富丽华公司与被告韩泰华、张学军、杨成华何者是涉案房屋的承租主体；2、涉案房屋租赁行为的双方当事人如何确定；3、富丽华公司拒付租金的行为是否构成先履行抗辩。关于第一个争议焦点，第三人富丽华公司与被告韩泰华、张学军、杨成华何者才是涉案房屋的承租主体。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”韩泰华、张学军、杨成华于2011年10月18日与天乐坊公司签订《协议书》，承租涉案房屋之后，以涉案房屋为经营场所，于2011年12月21日登记成立富丽华公司，之后由富丽华公司实际履行交纳租金的合同义务，该事实显示韩泰华、张学军、杨成华系作为富丽华公司设立时的股东，为设立富丽华公司而以自己的名义对外签订合同，富丽华公司成立之后以实际行为确认并履行了该合同。另一方面，涉案房屋出租人迎胜置业收取了富丽华公司交纳的租金，并出具了缴款人为富丽华公司发票，该事实显示迎胜置业亦认可富丽华系承租人的事实。2019年诉讼纠纷发生之后，系富丽华公司与迎胜置业、天乐坊公司三方签订协议化解了纠纷，而非以韩泰华、张学军、杨成华的名义。依据以上事实和司法解释可以确定涉案房屋的承租主体应认定为富丽华公司，而非韩泰华、张学军、杨成华。富丽华公司应作为实际承租人承担相关义务。关于第二个争议焦点，涉案房屋租赁行为的双方当事人如何确定。本案就涉案房屋存在两个租赁合同，即迎胜置业与天乐坊公司之间的租赁合同，以及天乐坊公司与富丽华公司之间的租赁合同。但基于以下事由，本院认为，在天乐坊公司与富丽华公司之间形成合同权利义务概括转移，天乐坊公司将其与迎胜置业之间租赁合同的权利义务概括转移给了富丽华公司：第一、天乐坊公司与韩泰华、张学军、杨成华签订的协议书中约定乙方（韩泰华、张学军、杨成华）履行的是《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的乙方（天乐坊公司）义务，韩泰华、张学军、杨成华向天乐坊公司支付3000000元转让费，天乐坊公司负责协调与迎胜置业之间的关系。该约定显示天乐坊公司在与韩泰华、张学军、杨成华订立合同时即存在权利义务概括转移的意思；第二、合同履行过程中，迎胜置业直接与富丽华公司履行涉案房屋租赁合同事宜，事实表现便是迎胜置业直接收取富丽华公司交纳的租金，房屋租赁合同履行过程中没有证据显示天乐坊公司存在收取富丽华公司租金及向迎胜置业交纳租金的事实。据此可以认定迎胜置业一直知悉并认可天乐坊公司与富丽华公司之间的合同内容；第三、2019年诉讼纠纷发生之后，三方和解协议显示富丽华公司直接依据《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中约定的天乐坊公司的义务，天乐坊公司所起的作用确系《协议书》约定的协调富丽华公司与迎胜置业之间的关系。综上，天乐坊公司将《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》中承租人的权利义务概括转移给了富丽华公司，应认定富丽华公司与迎胜置业系《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》的合同相对人。关于第三个争议焦点，富丽华公司拒付租金的行为是否构成先履行抗辩。富丽华公司抗辩的理由是涉案房屋存在质量问题，渗水导致负二层不能正常使用，迎胜置业并未按照合同约定履行在先的义务。首先，现有最早的证明富丽华公司就该事实向迎胜置业主张权利的证据系富丽华公司于2019年2月12日提起的（2019）鲁09民初40号房屋租赁合同纠纷之诉的起诉状，没有证据证明富丽华公司主张的渗水事实长期客观存在，以及渗水程度等事实；其次，富丽华公司认可2019年三方因纠纷达成和解之后，迎胜置业对渗水问题采取了安装水泵的措施；第三、《迎胜沿街商业楼（东楼）租赁合同》约定：“第七条、房屋修缮及使用。（一）在租赁期内，甲方保证所提供的房屋可安全使用，房屋及其附属设施、设备如出现质量问题或因年久失修出现问题，由甲方承担维修费用，或经甲方同意后由乙方维修，维修费用抵顶租赁费。”合同明确约定了富丽华公司的救济途径，富丽华公司未积极行使权利；第四、富丽华公司主张渗水导致负二层无法正常使用，富丽华公司应依据法律规定及合同约定主张无法使用部分的权利，而非拒付包括其正常使用范围之内的整体租赁物的租金。故此，富丽华公司拒付租金的行为不能构成对迎胜置业未履行相关义务的抗辩。综上，富丽华公司未按照约定的时间向迎胜置业交纳租金的行为构成违约，应承担相应的民事责任。庭审中双方对欠付租金的数额无异议，富丽华公司拖欠2018年租金973050元、2019年租金2436525元，合计3409575元，本院予以确认。原告迎胜置业主张第三人富丽华公司支付租金3409575元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息和违约金，原告表示不再主张利息，违约金按照合同约定为50万元，另自逾期之日起每日加收欠付租金的10?，在原告未提交相关证据的情况下，按该标准计算的违约金过分高于造成的损失，本院调整为违约金自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于原告主张的其他费用，原告未提交充分证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市迎胜置业实业有限公司租金3409575元；二、第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市迎胜置业实业有限公司违约金（以3409575元为计算基数，其中973050元自2019年4月2日起，1218262.5元自2019年1月2日起，1218262.5元自2019年6月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告泰安市迎胜置业实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22500元，保全费5000元，由第三人泰安泰山富丽华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇二〇年七月三十日法官助理张振锋书记员黄媚