浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初8883号原告：寿柳青，女，1980年10月24日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：王李全，浙江卓颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灵林，浙江卓颂律师事务所律师。被告：徐子棋，女，1989年3月4日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：周利明，浙江正瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮梦丹，浙江正瑞律师事务所实习律师。原告寿柳青与被告徐子棋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告寿柳青的委托诉讼代理人周灵林、被告徐子棋及其委托诉讼代理人周利明、阮梦丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寿柳青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金68250元；2.判令被告支付原告物业费损失5664.24元。事实和理由：2019年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于诸暨市××路××商铺××，用于服装销售与设计，租期三年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止，第一年租金为65000元，以后每年递增5%。物业费5664.24元。签合同时一次性支付第一年房租，下一年度房租需提前一个月交于原告。第九条第2款约定，若单方解除本合同的，违约方应当支付一年的租金作为违约金。2020年5月，被告在没有约定或者法定理由的情况下，单方提出解除本租赁合同，其行为构成了根本性违约。原告认为，商铺租赁合同是双方当事人真实性意思表示，合法有效，被告擅自解除租赁合同，应当按约承担违约责任。被告徐子棋辩称，1.原、被告已于2020年5月12日经协议解除合同，并就水电费、违约金进行结算，不存在原告再行起诉要求支付违约金及物业费损失的请求权基础，请求法院驳回原告诉请；2.双方当事人对钥匙进行了交接，被告已经交还原告，被告已经缴纳2019年5月10日至2020年5月12日一年的租金；3.被告没有违约情形，不存在原告诉称单方解除合同的事实，是双方协议解除，原告起诉要求被告缴纳违约金及物业费损失缺乏证据支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。原告寿柳青为证实其诉讼主张向本院提供证据材料如下：1.不动产权证书1份；2.商铺租赁合同1份，经质证，被告徐子棋对上述证据三性均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告徐子棋为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：3.微信聊天记录若干（原、被告的聊天记录；锦兰物业小区物业公司的财务与被告的聊天记录；原告委托人员黄总与被告及被告朋友杨浙杰的聊天记录；锦兰商铺业主群）；4.诸暨发布1月25日、2月4日微信公众号截屏2份，经质证，原告寿柳青对证据3的真实性无异议，但是认为不能达到被告的证明目的。从聊天记录内容看，可以看出双方的协商过程，被告要求解除合同的理由是经营状况不佳，这个理由不是约定或者法定解除合同的理由，被告因为经营状况不佳单方要求解除合同构成单方违约，应当根据合同第9条约定，支付一年租金的违约金。双方于2020年5月12日解除合同后没有进行结算，原告仅对被告欠付水费进行了结算，合同解除并不影响被告违约的事实，不租提前两个月通知承租方应当是租期满后通知出租方；对证据4的真实性无异议。本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理查明事实如下：2019年4月3日，原告寿柳青（出租方）与被告徐子棋（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于西门路（锦兰商铺203），商铺面积约236平方米，租赁用途为服装销售及设计；租赁叁年为2019年5月10日至2022年5月9日，续租或不租被告需提前两个月通知原告；租赁金额为第一年65000元，后每年递增百分之五；为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，被告于签订合同时支付给原告押金3000元，原告在收到押金后予以书面签收。因被告违反合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，原告可在押金中抵扣，不足部分被告必须在接到原告付款通知后10日内补足；双方自签订本合同之日，被告一次性向原告支付第一年房租，下一年度的房租要提前一个月交于原告；被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金每超一天，每天违约金按年租金的千分之三予以计算，违约期超过三个月，原告有权收回出租商铺，并有权通过法律途径追回有关租金和违约金。合同签订后，被告徐子棋已将第一年的租金65000元、物业费5664.24元及押金3000元支付完毕。原、被告于2020年5月12日解除合同，原告尚未退还被告押金3000元。本案的争议焦点是被告徐子棋是否存在违约行为。本院分析如下：1.被告徐子棋与原告委托的人员黄总的微信聊天记录显示：2019年11月13日，徐子棋：“黄总，我想问问我这个店面如果不想租了好不好转让？下半年行情太惨淡了，有点支撑不住。”黄总：“可以，但需事先告知。”被告徐子棋与被告的朋友杨浙杰的微信聊天记录显示：2019年12月15日，杨浙杰通过微信发了一张照片（照片内容为涉案店铺张贴了店面转让）；被告徐子棋回复：“我刚刚走走出走到南门，对呀，贴贴看，有人要转就转转掉对吧，但是估计啊，难的。”由此可见，被告徐子棋经营的涉案店铺于2019年下半年经营状况惨淡；2.被告徐子棋与原告委托的人员黄总的微信聊天记录显示：2020年3月7日，被告徐子棋：“新年好，黄总，我想问问看今天到时候如果续租房租好好商量？现在这个形势按照原来的房租肯定吃不消的，但是搬掉呢这个装修钱又亏的有点多，能不搬么想想看总是不搬的好。”黄总：“按照协议，租金每年递增5%，递增部分可以商量。可以转租，但要事先告知，征得同意。”由此可见，原告已同意对第二年租金递增部分进行协商。3.双方当事人对于2020年5月12日解除合同均无异议，但是解除合同并不代表违约责任的免除，合同约定租赁期至2022年5月9日到期，现提前解除合同，且尚无证据显示双方已协商一致被告无需承担违约金。据此，被告徐子棋存在违约情形，应当承担违约责任。至于被告徐子棋提出：因新冠疫情导致涉案房屋无法使用而解除合同，商铺租赁合同第九条约定，“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。”所以，被告不存在单方违约行为，不应承担违约责任。本院认为，微信聊天记录可以反映出：被告自2019年下半年经营状况惨淡，并于2019年12月张贴店铺转让信息，于2020年3月单方提出要求终止合同；浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应日期为2020年1月23日，在此之前被告的经营状况已惨淡，并试图进行转租，并非新冠疫情原因才导致经营状况差，况且新冠疫情亦未导致涉案房屋毁损或承租人无法使用房屋的情形，不符合租赁合同第九条约定；在第一年租期到期时新冠疫情已基本控制，新冠疫情对涉案房屋的使用没有影响；被告于2020年5月提出解除合同，虽然征得原告的同意，但是并不影响被告承担违约责任。据此，本院对被告的主张不予采信。本院认为：原、被告之间的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人主体适格，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。原、被告于2020年5月12日解除合同，双方均无异议，本院对该节事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告寿柳青要求被告支付违约金68250元的诉请，本院认为，被告要求法院调整违约金，根据争议焦点分析已认定被告存在违约情形，本院根据本案的实际情况并结合招租损失等因素，酌情确定违约金为17000元；原告在庭审中同意在违约金中扣除押金3000元，为减少诉累，本院对押金问题一并在本案中处理，并将原告应返还给被告的押金在违约金中予以抵扣，确定被告尚应支付原告违约金14000元。原告要求被告支付第二年物业费损失5664.24元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告徐子棋应支付原告寿柳青违约金14000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告寿柳青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1648元，减半收取824元，由原告寿柳青负担668元，被告徐子棋负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年七月十四日书记员 谢周成?????6?