文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初3237号原告：柯刚，男，1981年12月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：张顺玉，女，1961年3月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。二原告共同委托诉讼代理人：柯昌成，重庆柯成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈子瑜，重庆柯成律师事务所律师。被告：庞世川，男，1988年1月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：程春，男，1971年1月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告柯刚、张顺玉与被告庞世川、程春排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员况伦独任审理，公开开庭进行了审理。二原告共同委托的诉讼代理人柯昌成，被告程春到庭参加了诉讼。被告庞世川经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柯刚、张顺玉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即腾空位于璧山区璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号商服用房和璧山区璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号商服用房，并交付给原告占有；2、判令被告从2018年3月31日起至交付上述房屋给经原告占有时止，按7元/平方米/月的标准支付房屋占用使用费，暂计157075.38元；3、本案诉讼费相关费用由二被告负担。事实与理由：原告与被告庞世川于2018年2月27日签订《房屋买卖合同》，约定被告以300多万元的价款将所有的位于璧山区璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号和X-X号商服用房转让给原告，原告按约支付了房款后，被告庞世川拒不按约办理产权过户手续。原告通过（2018）渝0120民初3093号、（2018）渝01民终7310号民事判决支持了原告的房地产权过户请求，并申请贵院强制执行过户至原告名下，原告于2019年1月18日取得了该两处房屋的不动产权登记证书。根据原告与庞世川签订的《房屋买卖合同》第三条“甲乙双方约定在2018年3月30日办理产权过户手续”、第四条“甲方于合同签订之日将房屋权属证明及所需的资料交与丙方，并承诺过户当日将房屋全部交于乙方使用”。合同中已明确该房屋没有租赁他人使用，是庞世川在自用。庞世川在2018年7月25日璧山区人民法院的庭审中也承认该房屋是他在使用，用于皮鞋生产。但原告于2019年1月取得不动产登记证书后去接房，发现上述两处房屋已被被告程春占有用于皮鞋加工厂。为此，原告联系不上庞世川，也找程春多次协商处理均未果，故原告诉至法院，请求判令所请。被告程春辩称，2018年2月1日，我与庞世川签订了《房屋租赁合同》，签订合同时，我查看了房屋产权证，合同签订后，我将租金打给了他。房屋所有权是原告，但我有使用权。被告庞世川未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见及证据。经审理查明，2018年2月27日，被告庞世川作为售房人（甲方），原告柯刚、张顺玉作为购房人（乙方），双方了签订《房屋买卖合同》，该合同主要载明：第一条，房屋基本情况，房屋坐落为璧山县璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号、X-X号，栋号：1，层次：2，房号：207、203，非住宅：1246.43㎡，房地产权号：212-XXXX-XXXXX、212-XXXX-XXXXX，土地使用权取得方式：出让，土地使用权限：2043年7月19日。第二条，成交价格以及费用支付，甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁佰肆拾叁万陆仟元（小写：3436000元），该房屋产权变更时所发生的相关费用由甲方承担（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。第三条，付款约定（本条各款项均不计利息），（√）一次性付款，1、甲乙双方约定在2018年2月27日乙方交纳购房定金人民币壹拾万元（小写：100000.00元）给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售给第三方。2、甲乙双方约定，乙方在2018年3月28日前付房款人民币叁佰贰拾万零陆仟元（小写：3206000元）给甲方。3、甲乙双方约定在2018年3月30日办理产权（过户√）手续。4、乙方在该房的产权登记过户后付清购房余款人民币壹拾叁万元（小写：130000.00元）。第四条，相关事宜，2、甲方于合同签订之日将房屋权属证明及所需的资料交与丙方，并承诺过户当日将该房屋全部交与乙方使用。丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。第五条，违约责任，1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、如该房屋出租给租房人，甲方必须在签订此合同之前将房屋出售信息告知租房人，并保证租房人自愿放弃购买此房的权利，若发生纠纷甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、甲乙双方委托他任签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。6、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。7、如违约方违约，须支付另一方律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用。第七条，约定其他事宜，1、甲方房屋内的水电气等户头及室内装修在此房价内不再另行计价。2、甲方未按约定办理产权过户手续给乙方，乙方有权拒绝支付房屋款。3、甲方承诺此房屋没有租赁给他人使用，现时甲方在经营使用。在该合同落款处，被告庞世川在甲方处签名并捺印，原告柯刚、原告张顺玉在乙方处签名并捺印。丙方处为空白。2018年2月27日，原告柯刚、原告张顺玉向被告庞世川现金支付定金100000元，庞世川出具了收条。2018年3月8日，原告柯刚通过中国工商银行账户向被告庞世川转账支付1580000元。2018年3月27日，原告张顺玉通过中国农业银行账户向被告庞世川两次分别转账支付1000000元、626000元。2018年3月27日，庞世川出具了收条，载明收到柯刚、张顺玉购房款3206000元。后被告庞世川未按合同约定协助两原告办理上述房屋所有权过户登记手续，二原告将庞世川诉至本院。本院经审理后作出（2018）渝0120民初3093号民事判决书，判决：一、被告庞世川于本判决生效之次日协助原告柯刚、原告张顺玉将坐落于璧山县璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号（房地产权证书号为212房地证XXXX字第XXXXX号）房屋和璧山县璧泉街道金剑路XXX号X幢X-X号房屋（房地产权证书号为212房地证XXXX字第XXXXX号）的房地产权过户登记至柯刚、张顺玉；二、被告庞世川于本判决生效之次日给付原告柯刚、原告张顺玉违约金5万元；三、驳回原告柯刚、原告张顺玉的其他诉讼请求。上述判决作出后，庞世川对上述判决结果不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院审理后作出（2018）渝01民终7310号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，二原告通过向法院申请强制执行，于2019年1月18日取得了上述二套房产的房屋产证登记证书。庭审中，被告程春向本院举示了其于庞世川于2018年2月1日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定庞世川将包含上述两套房屋在内的四套房屋以每年50000元的价格出租给程春使用，租期从2018年2月1日起至2028年1月31日止，十年租金累计500000元。合同签订后，程春向庞世川支付了订金50000元和房租450000元，并一直占有使用涉案房屋至今。二原告对程春举示的《房屋租赁协议》提出异议，要求对该协议中庞世川签名的形成时间进行鉴定。经本院两次委托，西南政法大学司法鉴定中心因“检材《房屋租赁协议》保存条件异常，不具备我中心形成时间鉴定取样条件”，重庆市公信物证司法鉴定所因“申请方逾期未提供比对样本，致使鉴定工作无法继续进行”，两家机构均向本院发出《终止鉴定告知书》。上述事实，有原、被告的陈述，（2018）渝0120民初3093号民事判决书，（2018）渝01民终7310号民事判决书，《房屋买卖合同》，不动产权证书，《房屋租赁协议》，银行交易明细，收条，《终止鉴定告知书》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，二原告与被告庞世川之间属房屋买卖合同关系，在被告庞世川未及时向二原告交付涉案房屋的情况下，二原告应按合同约定追究庞世川的违约责任，且庞世川在将涉案房屋出售给二原告后，并未直接占用使用涉案房屋。而被告程春作为涉案房屋目前的实际占有人，其因与庞世川签订的《房屋租赁协议》从2018年2月1日起就一直占有并使用涉案房屋至今。虽然二原告对该《房屋租赁协议》提出异议，并申请对该《房屋租赁协议》上庞世川的签名的形成时间进行鉴定，但由于二原告不能按鉴定机构的要求提供比对样本，最终导致鉴定机构终止鉴定。故二原告未举证否认庞世川与程春之间所签订的《房屋租赁协议》真实性，本院对该《房屋租赁协议》的真实性予以确认。又根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告庞世川与程春之间的《房屋租赁协议》成立在前，并有转账记录加以佐证，故程春占有使用涉案房屋系有权占有。综上所述，二原告的所有主张缺乏证据予以证明，本院对二原告的所有诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告柯刚、张顺玉的诉讼请求。案件受理费1720.75元（已减半），由原告柯刚、张顺玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  况 伦二〇二〇年七月七日法官助理  黄同楠书 记 员  曾 燕