陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终831号上诉人（原审被告）：张苏会，女，1971年9月2日出生，汉族，住汉中市南郑区。委托诉讼代理人：李明志，中国法律协会法务中心第九工作部法务工作者。被上诉人（原审原告）：汉中德合物业管理有限公司，住所地：汉中市南郑区。统一社会信用代码：9161071MA6YNOWLXY。法定代表人：刘腾键，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙林生，该公司员工。上诉人张苏会因与被上诉人汉中德合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省汉中市南郑区人民法院（2020）陕0703民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张苏会上诉请求：1、依法撤销汉中市南郑区人民法院（2020）陕0703民初806号民事判决。2、依法改判被上诉人严格执行《汉中市物业管理条例实施办法》，按照0.5/平方计收物业服务费。免收上诉人所欠物业服务费的违约金。3、依法确认被上诉人自2016年起预收上诉人及龙岗家园小区众业主的公摊水、电费没有逐年核算公示的行为违法。4、依法判决被上诉人对其所收取的2016年至2017年的公摊水、电费进行逐年核算公示，按实际使用水、电的数量，水电部门规定的价格收取公摊水、电费。5、依法确认被上诉人收取上诉人电梯年检能耗费系重复收费，自立项目乱收费的行为。6、依法判决被上诉人不得收取上诉人的电梯年检能耗费。7、依法确认被上诉人长期侵占上诉人的房屋装修保证金（押金）不予返还的行为违法。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、涉案物业服务合同甲方落款处加盖“龙岗安置区物业中心”的印章，应认定龙岗安置区物业中心为合同主体。2、汉中德合物业管理有限公司与汉中龙岗实业有限公司2017年6月28日签订的《物业管理委托合同》没有经过质证，不能作为定案依据。3、汉中德合物业管理有限公司的资质证书的真实性无法确认，且资质证书的有效期已过。4、一审认定物业服务费0.7元/平方米/月没有法律依据。5、一审判决电梯年检能耗费按440元/年计收，欠缺依据。6、被上诉人应承担非法侵占上诉人资金的法律后果。7、一审违背了民事纠纷不告不理的原则。二、一审适用法律错误。被上诉人汉中德合物业管理有限公司辩称，答辩人与龙岗安置区物业中心系从属关系；国家在2018年3月已经取消了物业资质；物业费是参照陕西省物业收费标准收取的；公摊水电费、电梯费在17年公布了一次，因欠款较多，导致票据无法拿回。汉中德合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费3153.2元（其中物业服务费1433.2元，预收公摊水电费600元，生活垃圾清运费120元，设施设备运行维保费1000元）及违约金2270元，合计5423.2元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系“龙岗家园”2栋1单元902室业主。2016年2月3日，被告在《龙岗安置区前期物业服务合同》落款处上签名捺印，该合同首部甲方为原告，乙方为被告，落款（甲方）处加盖了龙岗安置区物业中心印章，该合同约定：被告住宅面积为85.31㎡；物业服务费用0.7元/月，电梯年检、能耗费每户每年440元（年底实际结算），生活垃圾清运费按每户每年48元，预收公摊水电费按每户每年300元（年底实际结算）；在上一次物业服务费到期之日前30日内一次性交纳下一年的各项物业服务费；未按时全额缴纳各项物业服务费用的，从应交纳之日起每日按应交未缴部分金额的千分之五加收滞纳金等内容。合同签订后，被告按合同约定向龙岗安置区物业中心交清了2017年底之前的相关物业费用。2017年6月28日，汉中龙岗实业有限公司（甲方）与本案原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托乙方承担，乙方独立经营、自负盈亏；合同期限自2017年7月1日起至龙岗家园安置区业主委员会正式成立止；乙方向已分配（或出租房屋）所有人（或使用人）按照市场行情及物业服务质量协商确定、收取物业管理费；甲方按空置面积向乙方补贴物业管理费等内容。自2018年1月起被告未按合同向原告交纳涉案费用。现原告诉至法院，要求被告支付从2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费并支付逾期支付的违约金。另查明，原告经南郑县市场监督管理局批准成立于2015年11月30日，汉中市住建局向其颁发了证书编号为汉市住管物【2016】01三级资质等级的物业服务企业《资质证书》。原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理。至今，原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，“龙岗家园”小区业主委员会也未成立。庭审中，被告确认，涉案房屋交房时是简装，未向龙岗安置区物业中心及原告交纳装修保证金。一审法院认为，原告进入“龙岗家园”小区初期以龙岗安置区物业中心名义与该小区业主签订合同并进行物业管理服务，从《龙岗安置区前期物业服务合同》首部名称可以看出龙岗安置区物业中心实际就是原告，另外，原告与汉中龙岗实业有限公司签订的《物业管理委托合同》，明确将龙岗家园安置区范围内的物业管理工作整体委托原告，故在该小区业主委员会成立、新的物业服务企业入驻前，《物业管理委托合同》合法有效，对被告及该小区（安置区）的其他业主均有约束力，原、被告应当按照《物业管理委托合同》及双方签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》全面履行各自义务。《龙岗安置区前期物业服务合同》载明的物业服务费每月0.7元/㎡，由于涉案住宅系高层建筑，原告系三级物业服务企业，该收费标准并未超出当地高层建筑物业服务收费标准，亦未违背法律、行政法规强制性标准，故原、被告签订的《龙岗安置区前期物业服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理费服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。据此，被告辩称电梯年检、能耗费从维修基金中支付等观点，该院不予支持。根据双方签订的物业服务合同，其中，物业费1433.2元（0.7元×85.31×24，2018年1月1日至2019年12月31日）、公摊水电费600元（2018年1月1日至2019年12月31日）、电梯年检、能耗费880元（2018年1月1日至2019年12月31日），垃圾清运费96元（2018年1月1日至2019年12月31日），合计3009.2元；对于原告主张被告承担违约金（滞纳金）的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日5‰，明显过高，根据实际，调整为每月9‰；其次，根据双方的物业服务合同约定，被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告每年应支付的物业费为1504.6元，被告逾期两年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为487.49元（1504.6×24×9‰+1504.6×12×9‰）。由于原告未对“龙岗家园”小区2018年度、2019年度的电梯年检、能耗费和公摊水电费进行结算、公示，本院暂按双方合同约定数额确定，待原告结算、公示后在此后物业管理费收取中多退少补。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，遂判决：一、被告张苏会应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中德合物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1433.2元、水电公摊费600元、电梯年检、能耗费880元、垃圾清运费96元，违约金487.49元（该违约金算至2019年12月31日），合计3496.69元；2020年1月1日至实际还款日期间的违约金以3009.2元为基数，按月利率9‰计算；二、驳回原告汉中德合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张苏会负担。本院二审期间，被上诉人汉中德合物业管理有限公司向本院提交两组证据：1、2015年9月25日，龙岗安置区物业中心向汉中德合物业管理有限公司申请刻制“龙岗安置区物业中心”印章的书面申请一份。2、2016年3月7日，与小区内业主签订的一份由龙岗安置区物业中心提供物业服务的合同，合同落款甲方处盖有“汉中德合物业管理有限公司合同专用章”。以证明龙岗安置区物业中心系汉中德合物业管理有限公司为方便该小区物业管理而下设的内部机构。上诉人认为上述证据已过举证期限，不予质证。经审理查明，龙岗安置区物业中心自进入龙岗家园小区一直提供物业服务至今，在小区内有固定的经营场所，并未更换过主体，且从2016年起已经使用汉中德合物业管理有限公司的公章和小区业主签订物业服务合同，足以证明龙岗安置区物业中心就是代表汉中德合物业管理有限公司为该小区提供物业服务至今的事实。另查明，汉中德合物业管理有限公司与汉中龙岗实业有限公司2017年6月28日签订的《物业管理委托合同》在一审庭审中进行了质证。一审认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人上诉请求：1、依法确认被上诉人自2016年起预收上诉人及龙岗家园小区众业主的公摊水、电费没有逐年核算公示的行为违法。2、依法判决被上诉人对其所收取的2016年至2017年的公摊水、电费进行逐年核算公示，按实际使用水、电的数量，水电部门规定的价格收取公摊水、电费。3、依法确认被上诉人收取上诉人电梯年检能耗费系重复收费，自立项目乱收费的行为。4、依法确认被上诉人长期侵占上诉人的房屋装修保证金（押金）不予返还的行为违法。上述四点上诉请求都不是上诉人一审时的反诉请求，系上诉人新的诉讼请求，不属于本案二审审理范围，应依法另行主张。故本案的争议焦点为：1、汉中德合物业管理有限公司是否为本案适格的诉讼主体。2、物业费是否应该按照0.5元/平方米的标准收取，是否应当免除上诉人违约金。3、电梯年检、能耗费是否应当从大修基金中支付，不应再单独计费收取。4、一审判决是否超诉请判决。第一、如本院认定事实所述，龙岗安置区物业中心就是代表汉中德合物业管理有限公司为该小区提供物业服务至今，该小区业主享受了接受物业服务的权利，就应当履行支付相应物业服务费的义务。第二、上诉人主张0.5元/平方米的物业收费标准所依据的《汉中市物业管理条例实施办法》，经本院向汉中市人民政府司法局、住建局核实为虚假文件。《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）明确高层住宅物业服务收费标准“等外”为0.7元/平方米。双方当事人签订的物业服务合同约定了物业费迟延交纳的违约条款，上诉人的违约金没有理由予以免除，且一审法院已经进行了大幅调整，应当支付。第三、大修基金系负责公共设施维修和更换的费用，而电梯年检能耗费用系该公共设施正常运行的必要支出，且该费用也并非物业公司收取，而是代电力公司等其他部门收取，不列入大修基金支付项目，单独计费收取并无不当。第四、一审判决2020年1月1日至实际履行还款之日的支付金额是本案诉讼所涉未支付的物业费滞纳违约金，并非2020年之后的物业费纠纷所产生，故一审判决并未超诉请判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人张苏会负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年七月二十七日法官助理 王雅泽书 记 员 王韵捷1