重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2185号上诉人（原审原告）：刘钦昊，男，1990年6月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊杰，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘黎，女，1959年9月8日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：邹锴，男，1978年8月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。被上诉人（原审被告）：古甄，女，1984年11月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王灏，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思奇，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆天东房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街339号附2号6-11号，统一社会信用代码91500106574817036M。法定代表人：杜亮，总经理。上诉人刘钦昊因与被上诉人刘黎、邹锴、古甄、重庆天东房地产营销策划有限公司（以下简称天东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初12827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘钦昊及其委托诉讼代理人郑俊杰，被上诉人古甄的委托诉讼代理人王灏参加诉讼。被上诉人刘黎、邹锴、天东公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法制度审理。本案现已审理终结。刘钦昊上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘钦昊一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由刘黎、邹锴、古甄、天东公司承担。事实和理由：1.一审中刘黎、邹锴、古甄、天东公司已自认收到刘钦昊缴纳的5万元定金，合同无法履行后5万元定金如何处理没有裁判错误。2.涉案房屋邹锴所有部分系邹锴、古甄夫妻共同财产，房屋实际由古甄控制，其全权办理房屋出售，取得了刘黎、邹锴授权，以古甄系刘黎、邹锴代理人为由不承担赔偿责任错误。3.刘钦昊作为守约方有权追偿居间代理费、贷款服务费、律师费。刘黎、邹锴未作答辩。古甄辩称，一审已查明刘钦昊将5万元定金交付天东公司保管，我方没有收到刘钦昊的定金，也未委托天东公司代收定金，不负有返还义务。我方以委托代理人名义办理相关事宜，不应承担连带责任。刘钦昊主张损失没有合同依据，一审判决已主张违约金的情况下，损失已得到弥补。天东公司未作陈述。刘钦昊向一审法院起诉请求判决：1.解除刘钦昊与刘黎、邹锴之间就涉讼房屋达成的房屋买卖关系；2.刘黎、邹锴、古甄向刘钦昊支付违约金26.8万元；3.刘黎、邹锴、古甄返还刘钦昊已支付的定金5万元；4.刘黎、邹锴、古甄向刘钦昊支付居间代理费2万元及贷款服务费7600元，合计2.76万元；5.刘黎、邹锴、古甄赔偿由于房价上涨，贷款利率上浮，在违约金不足以弥补刘钦昊损失以外的经济损失，房价上涨后价格，贷款利率上浮损失金额以开庭时评估鉴定为准；6.刘黎、邹锴、古甄承担刘钦昊的诉前保全担保费2680元；7.刘黎、邹锴、古甄承担刘钦昊律师代理费3万元。庭审中，刘钦昊自愿放弃第五项诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院认定事实：古甄与邹锴系夫妻关系，刘黎系古甄的母亲。涉讼房屋由刘黎与邹锴共同共有。2018年1月28日，在经纪方天东公司（丙方）居间服务下，买方刘钦昊（乙方）与卖方刘黎（甲方）、邹锴（甲方）就涉讼房屋签订《房屋交易文件》，具体包括《交易方留存信息表》、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。其中，《重庆市存量房屋买卖合同》载明：涉讼房屋建筑面积为84.26平方米，所有权人为刘黎、邹锴，房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行；成交价格、付款方式详见《补充协议》；收齐房款（物业交割保证金除外）3日内，甲方将房屋交付乙方；乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定条件将房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按成交价的5‰向乙方支付违约金，并于房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按成交价的10%向甲方支付违约金，并退还乙方全部已付款；本合同履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。《补充协议》载明：涉讼房屋成交总价为134万元；乙方在本合同签订当日支付定金5万元；乙方在过户递件完成后当日向甲方直接支付首付款53万元；尾款76万元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额；（第3.2条）甲乙双方应于接到丙方通知后7个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；（第3.3条）甲方应于2018年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；（第3.4条）甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；甲方提供的房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；乙方提供的购房所需资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；甲方在签订本协议时，未到房屋权属中心进行档案查询，应将5万元定金交给丙方托管，待甲方已选情况全部完善后，丙方依约将托管定金退还给甲方。《居间服务合同》载明：基于丙方提供的居间服务，且丙方以促成甲乙双方签订买卖合同，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费2万元；（第3.1条）甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签订买卖合同，应当承担违约责任；（第3.3条）乙方或甲方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按本合同约定的佣金标准收取服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。《过户、按揭代理合同》载明：甲乙双方约定于2018年4月30日前进行房屋过户，双方必须提供真实有效资料并积极主动配合否则视为根本违约，具体事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料以及向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理过户手续有关的全部事项；甲乙双方同意由乙方委托丙方代办银行按揭贷款，贷款金额为76万元，期限约30年，类型为商业贷款，以银行最终审批通过为准；乙方在本合同签订当日向丙方支付贷款服务费7600元，若乙方未能获得相应贷款的，丙方应退还已收取的相应费用；甲乙双方如未按合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。《房屋交易文件》签订当日，刘钦昊向天东公司支付托管定金5万元、居间服务费2万元、贷款服务费7600元。合同签订后，古甄作为刘黎、邹锴的委托代理人具体负责处理房屋出售事宜。2018年3月15日，刘钦昊依约向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行南桥寺分理处提交的购买涉讼房屋的贷款审批获得通过，次日，该行向刘钦昊告知了贷款审批通过的事实。之后，天东公司也将贷款审批金额等事项也告知了古甄，并多次和其联系房屋解押、取证事宜，并催促其依约办理房屋过户事宜。但刘黎、邹锴并未按照合同约定于2018年4月30日前办理完成涉讼房屋取证、过户等事项。后双方另行约定于2018年5月14日办理房屋过户手续，刘黎、邹锴仍未按时履约。次日，刘黎、邹锴将涉讼房屋另行出售予他人。双方发生纠纷后，刘钦昊于2018年7月12日向一审法院提起诉讼，并申请对涉讼房屋进行诉前财产保全，支付了保全申请费5000元，另向保险公司支付诉讼财产保全责任保险费2680元。后刘钦昊委托上海锦天城（重庆）律师事务所处理该项纠纷，并支付律师费3万元。另查明，刘黎、邹锴于2018年7月19日收到一审法院向其寄送的起诉状副本。在案件审理过程中，古甄认为刘钦昊所请求的违约金高于实际损失，向一审法院申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，一审法院予以准许。经重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司出具的司法鉴定报告认为涉讼房屋在2018年7月31日所体现的房地产市场价值为160.94万元。对此，刘钦昊质证认为，真实性没有异议，但评估价值比实际价值低了一些，我方主张的违约金诉求应当得到法院的支持。刘黎、邹锴、古甄质证认为，对司法鉴定报告没有异议。天东公司未到庭对司法鉴定报告发表意见。一审法院认为，根据庭审情况，并结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、刘钦昊是否有权解除与刘黎、邹锴就涉讼房屋达成的买卖关系。二、刘钦昊是否有权要求刘黎、邹锴、古甄承担其主张的违约金及损失。具体评析如下：关于争议焦点一。《房屋交易文件》中所涉及的刘钦昊与刘黎、邹锴之间的房屋买卖协议系双方当事人的一致意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，在刘钦昊按照合同约定履行了交付定金、获得银行购房贷款审批的义务后，刘黎、邹锴既未按照合同约定时间，也未按双方另行变更的时间履行将房屋产权转移登记至刘钦昊名下的义务，反而将涉讼房屋另卖于他人，其行为已违反合同约定，并造成双方合同无法继续履行，故刘钦昊有权依据合同解除与刘黎、邹锴之间就涉讼房屋形成的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方行使约定解除权的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。因本案无证据证明刘钦昊向刘黎、邹锴发出过解除合同的通知，故一审法院以刘黎、邹锴收到本案起诉状副本之日即2018年7月19日为双方买卖合同关系解除之日。关于争议焦点二。合同权利、义务仅对达成合同一致意思表示的当事人产生约束力。刘钦昊提起本案诉讼的事实依据为其与刘黎、邹锴就涉讼房屋买卖达成的相关书面协议，前述协议亦是刘钦昊请求权的来源。本案中，虽然古甄与刘黎、邹锴存在亲属关系，且古甄在合同履行过程中也与刘钦昊沟通交流并签订合同，但前述行为均系在刘黎、邹锴二人的授权下进行，根据合同约定，古甄仅为刘黎、邹锴二人的委托代理人。因此，前述事实并不能代表古甄即为合同当事人，刘钦昊在本案中要求古甄与刘黎、邹锴共同承担责任的诉讼请求缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴承担违约金26.8万元的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据前文分析，刘黎、邹锴的行为已经构成违约，刘钦昊作为守约方，因刘黎、邹锴的违约行为失去了购买涉讼房屋的权利，也不能达到其签订合同的目的，因此，刘钦昊有权要求刘黎、邹锴承担违约责任。古甄提出异议认为刘钦昊主张的违约金过高并要求对涉讼房屋的市场价值进行评估。对此，一审法院认为，古甄在本案中虽不承担赔偿责任，但其作为被告有权对刘钦昊的诉讼请求提出抗辩意见，且专业司法鉴定报告能对刘钦昊的实际损失进一步具体明确，也便于一审法院公正裁判，顾一审法院对古甄的申请予以了准许。根据评估机构出具的司法鉴定报告，涉讼房屋在2018年7月31日的市场价值为160.94万元，该金额与刘钦昊主张的26.8万元违约金数额差距不大。因此，双方合同约定的违约金标准并不高，古甄提出的抗辩意见缺乏事实依据，一审法院对刘钦昊主张的按照合同约定方式计算的违约金26.8万元予以支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴返还定金5万元的诉讼请求。根据双方合同约定，刘钦昊未将定金实际支付给刘黎、邹锴，而是交给天东公司代为保管，因此刘钦昊要求刘黎、邹锴返还该笔款项缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴支付居间代理费2万元以及贷款服务费7600元的诉讼请求。首先，该笔费用系刘钦昊与天东公司之间基于购买涉讼房屋的居间关系产生，而涉讼房屋的买卖实际并未履行完毕，前述费用可由刘钦昊与天东公司另行协商处理。其次，刘钦昊在庭审中明确该请求的性质是违约损失，而合同约定的违约金实质也是对守约方因对方违约行为受到损失所给予的补偿，因此，刘钦昊主张的违约金已得到支持的情况下，一审法院对刘钦昊的该诉讼请求不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴支付诉前保全担保费2680元的诉讼请求。一审法院认为，该笔费用并非刘钦昊实施诉讼行为所必须产生的支出，故不予支持。关于刘钦昊要求支付刘黎、邹锴支付律师代理费3万元的诉讼请求。刘钦昊提出前述诉求的理由在于其认为合同明确约定管辖法院，邹锴提出管辖权异议申请系滥用诉讼权利的不当行为，但其并未举示证据证明邹锴存在主观之恶意，一审法院亦无法对此进行明确判断。此外，律师代理费亦系刘钦昊因刘黎、邹锴违约行为导致的损失，刘钦昊主张的违约金已得到支持的情况下，一审法院对刘钦昊的该诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告刘钦昊与被告刘黎、邹锴之间就位于重庆市江北区房屋所达成的房屋买卖关系于2018年7月19日解除；二、被告刘黎、邹锴于本判决生效之日起十日内向原告刘钦昊支付违约金26.8万元；三、驳回原告刘钦昊的其他诉讼请求。本案案件受理费8430元、保全申请费5000元，合计13430元由被告刘黎、邹锴负担12889元，由原告刘钦昊负担541元。二审中，刘钦昊举示了1.定金收条，拟证明刘黎已收取定金5万元；2.离婚登记档案，拟证明邹锴、古甄在2013年12月2日登记结婚，2018年12月28日登记离婚；涉案房屋产权证号和预售许可证号显示，是邹锴、古甄夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，本案买卖也在夫妻关系存续期间，古甄应承担本案责任。古甄质证表示，经当庭与刘黎核实，认可收条真实性；认可离婚档案的真实性、合法性和关联性。本院认为，上述证据，刘黎、邹锴和天东公司未到庭质证，视为放弃质证的权利，刘钦昊和古甄双方认可证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。二审查明，邹锴、古甄在2013年12月2日登记结婚，2018年12月28日登记离婚。2018年1月29日，刘黎出具定金收条，载明：今刘黎（身份证：5102021959××××××××）收到重庆市江北区天澜大道55号1幢20－3（房地产权证号：（2017）江北区不动产权第000803983）房屋定金50000元，大写：伍万元整。古甄二审中陈述，定金是刘钦昊交给了天东公司，然后天东公司交给刘黎的，一审未看到相应证据，认为是天东公司收了。刘钦昊明确，其主张的居间代理费、贷款服务费、保全担保费、律师费均是违约损失赔偿，诉请中主张违约金，同时主张赔偿损失，现选择主张违约金。双方均认可合同未约定保全担保费、律师费的承担。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案各方为涉案房屋买卖所签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《交易方留存信息表》，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据二审双方诉辩意见，本案争议焦点为，1.刘黎、邹锴是否承担定金5万元的返还责任；2.刘黎、邹锴是否承担居间代理费、贷款服务费、保全担保费、律师费的赔偿责任；3.古甄应否一并承担本案款项支付责任。一、关于刘黎、邹锴是否承担定金5万元的返还责任。本案双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》明确约定，甲方（刘黎、邹锴）在签订本协议时，未到房屋权属中心进行档案查询，应将5万元定金交给丙方（天东公司）托管，待甲方已选情况全部完善后，丙方依约将托管定金退还给甲方。因此，是刘黎、邹锴将定金5万元交由天东公司代管；虽刘钦昊直接将定金交到天东公司，仅是交易的简便，但双方约定定金的支付和收取相对方仍是刘钦昊与刘黎、邹锴。现刘钦昊支付本案买卖合同约定的定金5万元，已由刘黎收到，并出具了收条。因此，本案买卖合同解除后，刘黎、邹锴应当返还刘钦昊定金5万元。二、刘黎、邹锴是否承担居间代理费、贷款服务费、保全担保费、律师费的赔偿责任。本案买卖合同约定，本合同解除，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。而《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》又单独约定，守约方可向违约方追偿居间服务费、贷款服务费。因此，双方合同约定的违约金和相关损失赔偿不是同时并列约定，该违约金不属惩罚性违约金。我国法律规定的违约金属补偿性违约金，以弥补非违约方损失为主，惩罚为辅。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则或诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，因刘黎、邹锴将房屋另售他人构成违约，理应按合同约定承担违约责任。本案合同成交价为134万元，解除合同当月房屋市场价值为160.94万元，差价26.94万元。刘钦昊主张刘黎、邹锴按合同成交价20%承担支付违约金26.8万元，符合合同约定，也与房屋差价损失相当，同时刘钦昊仅支付了5万元的定金，未再支付其余房款，属合同部分履行情况下解除合同；故刘钦昊为本案实际支付的其他费用，即居间代理费2万元、贷款服务费7600元、保全担保费2680元、律师费3万元本院不再支持主张。刘黎、邹锴抗辩违约金过高，要求评估房屋市场价值后予以减少违约金，因已考虑了刘钦昊预期利益损失、实际损失及合同履行情况，已在总损失的基础上予以了一定的减少，也要合理体现违约金的惩罚性，故刘黎、邹锴要求在违约金26.8万元上再减少，不符合法律规定，本院不予支持。三、古甄应否一并承担本案款项支付责任。合同依法具有相对独立性，本案是基于买卖合同关系起诉主张权利，而买卖合同的相对方是刘钦昊与刘黎、邹锴，故依法应由刘黎、邹锴承担因其违约而解除合同的相关款项向刘钦昊的支付责任。虽然邹锴与古甄在本案买卖合同签订时系夫妻关系，涉案房屋是邹锴与古甄的母亲刘黎在邹锴与古甄夫妻关系存续期间获得，邹锴所得房屋产权部分即或应为邹锴与古甄夫妻共同财产，但仅系邹锴与古甄之间的内部关系，与本案无关。而古甄并非本案买卖合同的当事人，在整个买卖合同过程，古甄仅系邹锴和刘黎的委托代理人参与，刘钦昊直接跨过合同相对方刘黎、邹锴，主张其内部关系人古甄一并承担合同关系项下的支付责任，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依据二审出现的新证据，应予改判刘黎、邹锴返还刘钦昊定金5万元。刘钦昊的其他上诉请求及事实和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初12827号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初12827号民事判决第三项；三、刘黎、邹锴于本判决生效之日起十日内向刘钦昊返还定金5万元；四、驳回刘钦昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8430元、保全申请费5000元，合计13430元，由刘钦昊负担541元，刘黎、邹锴负担12889元；二审案件受理费2505.60元，由刘钦昊负担1369.6元，刘黎、邹锴负担1136元。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二〇年七月三日书记员 江 波