襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初2767号原告：谢丹，女，1981年3月23日出生，汉族，原住襄阳市樊城区大庆西路106号，现住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：魏连成，湖北杰伟律师事务所律师，一般授权代理。被告：张成，男，1989年7月10日出生，汉族，原住湖北省谷城县庙滩镇夕照街社区1号，现住樊城区。原告谢丹与被告张成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈丽婷独任审判，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告谢丹的委托诉讼代理人魏连成，被告张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2019年11月5日签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付租金46350元，并自2020年5月1日起按每天305元赔偿原告租金损失至被告腾房交付为止；3、要求被告腾空租赁房屋并交付原告；4、要求被告支付违约金33372元，并承担水电费、物业费3000元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将位于人民路襄客隆院内的10间（515平方米）房屋及室内设施同时交给被告供合法使用，租赁期满，被告完整交给原告，如有损坏丢失，照价赔偿。该房屋出租给被告用于培训（体育培训、少儿篮球）。除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途。被告不得在租赁期间转让、转租或非法之用，否则原告有权终止合同收回房屋。租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日。该房屋租赁押金10000元，合同到期后，押金将不计息的退还给被告。房屋第一年租金为111240元，每年租金随行入市递增，同等条件下，被告有优先承租权。租赁期间房屋内的一切设施附件的更换、保养均由被告承担，被告不得擅自改造装修，如必需须征得原告同意。但合同到期原装修的不动产自动归原告所有，被告不得拆除，原装修的一切费用原告不予承担。被告在房屋租赁期间发生的水电费及其他一切费用由被告支付。原告、被告不得违背以上条款，否则，按年租金的30%承担违约金。本合同从2019年11月5日起生效。双方另口头约定给予被告一个月免租装修期，合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告对房屋进行装修并经营。之后原告要求被告支付租金和押金，被告未付并于2020年4月28日明确表示不租了，原告要求被告腾房交钥匙，被告却一直未交。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告张成辩称，我们签的合同的租期为1年，因为在租期内我单方解约，已经预交的一年房租剩余部分不要求原告退还，承租房屋上装饰装修均留给原告，但是租房押金1万元原告应当退还给我。本院经审理认定事实如下：2019年11月5日，谢丹作为出租人（以下简称甲方）与承租人张成（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条、房屋基本情况。根据乙方要求，经甲乙双方协商，甲方将位于襄客隆院内的10间（515平）房屋及室内设施同时交给乙方供合法使用，租赁期满，乙方完整交给甲方，如有损坏丢失，照料价赔偿；第二条、房屋用途。该房屋出租给乙方用于培训（体育培训、少儿篮球）。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。乙方不得在租赁期间转让、转租或非法之用，否则甲方有权终止合同收回房屋；第三条、租赁期限。租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日；第四条、房屋租金及押金。该房屋租赁押金为币壹万（￥10000.00）元，合同到期后，押金将不计息的退还给乙方。房屋第一年租金为（人民币）币壹拾壹万壹仟贰佰肆拾元整（￥111240元），每年租金随行入市递增，同等条件，乙方有优先承租权；第五条、租赁期间房屋内的一切设施附件的更换、保养均由乙方承担，乙方不得擅自改造装修。如必需征得甲方同意，但合同到期原装修的不动产自动归甲方所有，乙方不得拆除，原装修的一切费用甲方不予承担。甲方若遇不可抗拒的因素（拆迁、地震等自然灾害）要终止合同的，甲方不做任何赔偿和责任；第六条、乙方在房屋租赁期间发生的水费、电费及其他一切费用由乙方支付，乙方要服从襄客隆院内的物业管理，遵纪守法。要加强自身的安全管理，出现人员安全、被盗及火灾等事故甲方不承担责任，因乙方责任殃及他人的事故，乙方应负连带责任。甲乙双方不得违背以上条款，否则，按年租金的30%处罚违约金……谢丹与张成均在合同上签名捺印。此后谢丹将房屋交付给张成占有、使用，张成未按照合同约定支付房屋租金、押金、电费及物业费。2020年4月28日，张成以微信方式通知谢丹其不再承租案涉房屋，但未将房屋腾退交付给谢丹。谢丹多次催要租金等费用未果，遂引发诉讼。另查明，谢丹出租给张成的房屋系谢丹于2019年6月1日自襄阳襄客隆针纺服饰有限公司承租，租赁期自2019年6月1日至2024年12月31日。2020年5月6日，谢丹向襄阳襄客隆针纺服饰有限公司支付了张成承租的房屋的电费806元、物业费（卫生费）1802元。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告谢丹提交的双方签订的《房屋租赁合同》、微信聊天记录截屏、缴费收据等证据，在卷证实。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案中，原告谢丹与被告张成签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于租赁合同解除时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告于2020年4月28日以微信方式向原告提出解除合同，原告表示同意，故双方之间的租赁合同应于2020年4月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中的合同解除后,被告即丧失了继续占有、使用涉案房屋的合同依据,被告张成理应将承租的房屋返还给谢丹，并向谢丹支付截至合同解除之日拖欠的租金及合同解除后至返还房屋期间的占有使用费。2019年12月1日至2020年11月30日为第一个租赁年度，合同约定当年的租金为111240元，截至2020年4月28日合同解除之日，张成拖欠租金为45715.07元=111240元/年÷365天×150天，考虑到新冠疫情的影响，本院酌定疫情管控期间（2020年2月1日-2020年3月31日）租金为合同约定标准的50%即152.38元/天=111240元/年÷365天×50%，此期间减收的租金为9142.8元=152.38元/天×60天，扣除因疫情期间减收的租金9142.8元，被告张成还应向谢丹支付租金36572.27元。因合同解除后，被告张成未将房屋腾退交付给原告谢丹，则被告张成应自2020年4月29日起按照合同约定的租金标准即111240元/年支付房屋的占有使用费直至其实际腾退返还案涉房屋之日止。按照合同的约定，被告张成在承租期间发生的水费、电费及其他一切费用均应由张成支付，此费用合计2608元，已由谢丹代其支付，现原告谢丹要求被告张成承担此费用，符合合同的约定，故被告张成应当支付谢丹上述费用2608元。被告张成未按合同约定支付租金，已构成违约，依约应向谢丹支付违约金。谢丹要求张成支付违约金33372元，因违约金应以实际损失为计算基础，而谢丹未举证证明其实际损失数额，故本院根据本案事实酌定违约金为租金损失的30%即10971.68元=36572.27元×30%。被告张成辩称其已预交了1年的房租并支付了房屋押金1万元，但未提交证据予以证实，本院不予采纳；又辩称电费的支出超出了实际的用电量，亦未提交证据予以证实，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告谢丹与被告张成之间的不定期租赁合同于2020年4月28日解除;二、被告张成于本判决生效之日起十日内将承租的位于襄客隆院内的10间（515平米）房屋返还给原告谢丹；三、被告张成于本判决生效之日起十日内支付原告谢丹截至2020年4月28日房屋租金36572.27元，并自2020年4月29日起至上述房屋实际返还之日止，按111240元/年的标准向原告谢丹支付房屋的占有使用费；四、被告张成向原告谢丹支付水电、物业等费用共计2608元；五、被告张成向原告谢丹支付违约金10971.68元；六、驳回原告谢丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1948元，依法减半收取974元，由原告谢丹负担274元，被告张成负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年七月二十九日书记员  刘俊逸