苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初3958号原告亨通地产（吴江）有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康西路170号。法定代表人吴志坚。委托代理人廖振权，江苏米来律师事务所律师。委托代理人赵叶倩，江苏米来律师事务所实习律师。被告张祥娣，女，1965年5月12日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托代理人王协。原告亨通地产（吴江）有限公司（以下简称亨通公司）与被告张祥娣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行审理。原告的委托代理人廖振权、赵叶倩到庭参加诉讼；被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亨通公司诉称：原被告于2016年3月21日签订《吴江市商品房买卖合同》及相关附件，由被告向原告购买位于苏州市吴江区产，被告以按揭付款方式支付购房款172万元，原告提供阶段性保证担保。《合同补充协议》约定在办妥商品房抵押登记手续之前，被告未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行通过法律途径要求原告承担保证责任的，则原告有权解除购房合同并要求被告承担相应损失及房屋使用费。被告未按照银行按揭贷款合同履行还款义务，致使贷款银行将被告及原告诉至法院，吴江法院于2019年9月11日作出（2019）苏0509民初10983号民事判决书，判决原告对被告贷款承担连带清偿责任。原告按照判决书代偿了被告的债务。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2016年3月21日签订的编号为Y2016007929的《吴江市商品房买卖合同》及相关附件，被告配合原告办理合同解除后的登记备案注销手续；2、被告将坐落于苏州市吴江区亨通南长安花园102幢2单元1504室房屋恢复原状，并向原告返还房屋；3、被告立即向原告支付房屋使用费(以购房款总额2151587元为基数，按每日万分之三自2017年10月17日起计算至上述房屋移交给原告之日止，暂计算至2020年3月23日为573182.78元)；4、被告承担律师费10万元；5、被告承担本案全部诉讼费。被告张祥娣未作答辩。经审理查明：2016年3月21日，亨通公司作为出卖人与张祥娣作为买受人签订编号为Y2016007929的《吴江市商品房买卖合同》及相关附件，由张祥娣向亨通公司购买位于苏州市吴江区，总价款为2151587元；买受人于签署购房合同之日支付首付款431587元，剩余购房款172万元采用银行按揭付款方式于2016年3月31日前支付；出卖人在2017年11月30日前将取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付买受人使用。该合同附件四补充协议约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每日万分之三向出卖人支付房屋使用费；自本合同签署之日起至买受人付清全部应付款项之日(如为按揭付款的，则为《房屋所有权证书》或他项权证交付按揭银行之日)止，如因买受人原因导致该商品房被第三人追索或被司法机关查封，出卖人有权解除本合同，并按本合同第七条第一款中解除合同的约定执行，由此造成的出卖人损失由买受人予以赔偿；出卖人已为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供了保证担保，在办妥商品房抵押登记手续前，买受人未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行通过法律途径解除担保贷款合同，并要求卖方承担担保责任的，则卖方有权解除本合同；因此造成的出卖人的一切损失(包括为此支付的差旅费、律师、诉讼等费用)由买受人承担。2017年10月17日，亨通公司向张祥娣交付上述房屋。后因张祥娣未按约归还购房贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行(以下简称邮储银行吴江支行)向本院提起诉讼，要求张祥娣、王继荣归还借款本金1309083.22元及相应欠息，赔偿律师费损失58013元，并要求亨通公司作为保证人承担连带清偿责任。2019年9月11日，本院作出(2019)苏0509民初10983号民事判决书，判令张祥娣、王继荣向邮储银行吴江支行归还贷款本金1309083.22元并偿付相应欠息、赔偿律师费损失58013元，并判令亨通公司对张祥娣、王继荣的上述债务承担连带清偿责任。2019年10月16日，亨通公司向邮储银行吴江支行代偿借款本金1309083.22元，利息、复利及罚息39802元，律师费58013元，共计代偿1406898.22元。2019年11月13日，亨通公司向张祥娣送达合同解除通知书一份，并在张祥娣位于南长安花园102幢2单元1504号房屋的入户门张贴该通知书。该通知书内容如下：你（张祥娣）为购买我司开发的南长安花园102幢1504室房屋，向中国邮政储蓄银行股份有限公司吴江支行贷款172万元，并由我司提供了阶段性连带保证责任；由于你方未按约还款，致使银行要求我司承担连带保证责任并诉至吴江区人民法院，现我司已按法院判决履行了代偿义务；根据《吴江市商品房买卖合同》之补充协议相关约定，自你收到本通知之日起，《吴江市商品房买卖合同》及相应协议即行解除，望请你在收到本通知后按照补充协议约定办理相应后续手续，否则我司将追究你相应违约责任。2020年4月14日，亨通公司与江苏米来律师事务所签署委托协议书一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费10万元。同日，该所向亨通公司开具律师费发票一份。亨通公司于2020年5月20日向该所支付律师费10万元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同（含附件）、(2019)苏0509民初10983号民事判决书、代偿证明、照片、合同解除通知书、委托代理合同、律师费发票、网银电子回执、交房结算单各一份以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签署的商品房买卖合同（含附件）系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。被告未按约还款，致使债权人邮储银行吴江支行以诉讼方式要求本案被告作为债务人清偿全部贷款本息，并要求本案原告亨通公司作为保证人承担连带清偿责任。原告在取得本院生效判决后，向邮储银行吴江支行代偿借款本息、律师费等各项费用合计1406898.22元，已承担保证责任。原告在承担保证责任后，有权按照商品房买卖合同的约定解除该合同并要求被告协助注销该合同的备案登记；原告于2019年11月13日将解除通知书送达被告，故合同于该日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋恢复原状并向原告返还；故本院对原告的第一和第二项诉请予以支持。关于原告主张的使用费，双方作出明确约定，但原告依照每日万分之三计收的使用费，已过分高于其实际损失，本院依照公平原则和诚信原则，将其调整为按照每日万分之零点五计收。关于原告主张的律师费，双方在商品房买卖合同中作出明确约定，原告方代理人已实际出庭参加诉讼并履行代理义务，但原告主张的律师费数额过高，本院依照律师服务收费标准将其调整为8万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告亨通地产（吴江）有限公司与被告张祥娣签署的编号为Y2016007929的《吴江市商品房买卖合同》及附件于2019年11月13日解除。被告张祥娣应于本判决生效之日起十日内协助原告亨通地产（吴江）有限公司注销该合同的备案登记。二、被告张祥娣应于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴江区房屋恢复原状，并向原告亨通地产（吴江）有限公司返还该房屋。三、被告张祥娣应于本判决生效之日起十日内向原告亨通地产（吴江）有限公司赔偿律师费损失8万元并支付房屋使用费（以总价款2151587元为基数，按照每日万分之零点五，自2017年10月17日起计算至返还房屋之日止）。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12006元，由被告张祥娣负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告已预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年七月九日书记员 许雨蒙附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。