河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1724民初1226号原告陈艳红，又名陈静，女，汉族，1971年6月20日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人何素林，河南明信律师事务所律师。被告周静，女，汉族，1971年2月18日出生，户籍地河南省正阳县。现住河南省正阳县。委托诉讼代理人李腾，河南明信律师事务所律师。被告朱广东，男，汉族，1964年9月15日出生，住河南省正阳县。第三人朱广彬，男，汉族，1965年11月15日出生，住河南省正阳县。原告陈艳红诉被告周静、朱广东及第三人朱广彬房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。此案在审理过程中，本院以职权追加了朱广彬作为第三人参加了诉讼。原告陈艳红及其委托诉讼代理人何素林，被告周静及其委托诉讼代理人李腾，被告朱广东，第三人朱广彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳红诉称，2013年9月份，二被告将其共同开发位于正阳县××大路东侧（××）商品房3楼（面积130平方米）口头协议卖给原告，该楼房价款为17万元，原告于2013年9月11日-2013年11月5日2次向被告支付购房款10万元（2013年9月11日交付5万元、2013年11月5日交付5万元），之后，原告多次要求被告交付房屋，被告已将该房屋出售给他人，被告的行为已构成根本违约，且被告也没有开发房产的资质，其建设的楼房也没有相关合法手续，原告多次要求被告返还已支付的购房款10万元及承担该期间的损失（按中国商业银行同期贷款利率计算利息），被告又以种种理由拖延返还。为此，特提起诉讼，请求被告立即返还原告支付的购房款10万元及承担该期间的损失（按中国商业银行同期贷款利率计算利息）并承担诉讼费用。被告周静辩称，原告对答辩人的起诉与事实不符，案涉房屋并不是答辩人所开发，而是被告朱广东将该房屋出售给原告，答辩人未向原告签订过任何协议及收据。2013年9月11日，原告向答辩人转账5万元，答辩人无异议，但是该转账系答辩人按照被告朱广东的要求代为收取原告向被告朱广东支付的购房款，且事后答辩人已将该购房款全部交付给了被告朱广东。综上，答辩人认为原告对答辩人的起诉主体并不适格，应驳回原告对答辩人的起诉。被告朱广东辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效。案涉房屋买卖的行为发生在2013年，答辩人已将案涉房屋的钥匙交付给了原告，原告已对该房屋实际占有，现在原告起诉返还购房款早已超过诉讼时效。2、案涉房屋买卖行为并非无效法律行为。案涉房屋系新型农村建设项目，土地性质为集体土地，答辩人并非从事商品房开发事宜。案涉工程全部于2013年交付给业主居住使用，截止当前已有六年半之久，案涉工程从未被相关单位以违章建筑为由要求整改、拆除等，当前有七八户居民在此正常生活居住。答辩人与原告是表兄妹关系，原告购买案涉房屋时，对该房屋的状况全部清楚，现原告以答辩人不具有房产开发资质、案涉房屋无合法手续为由进行诉讼，无事实依据。3、原告于2017年委托他人将案涉房屋另行出售。因原告长年在外打工，对交易房产自身无居住需要，在2017年时委托朱广彬将案涉房屋以15.5万元的价格出售给了他人，当前该房屋由后来购房人居住使用。因此，原告诉称答辩人将案涉房屋另售他人与客观事实不符。4、倘若认定案涉房屋交易行为无效，根据民事行为无效的法律后果，双方应对各自占有的财物进行返还，原告应及时向答辩人返还案涉房屋，倘若无法返还，原告应赔偿答辩人的相关损失及2013年起至今的房屋使用费，因为在客观上，案涉房屋具有占有、使用、收益的价值。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人朱广彬述称，案涉房屋是第三人与被告朱广东合伙开发建设的，第三人牵头实施这个项目，与被告周静没有关系，她只是借钱给我们，没有参与投资。案涉房屋有集体土地使用证，交有罚款，可以在土管局查到。第三人与被告朱广东到现在还没有算账，所开发的房屋卖房款最终都由第三人收取。原告所交的10万元购房款由被告朱广东花了。后来，原告不想要房子了，原告的丈夫徐小东让第三人把房子卖掉，第三人就以14万元的价格卖掉了，这个钱第三人也用了，没有给原告。经审理查明，被告朱广东与第三人朱广彬系兄弟关系，被告周静是二人的弟媳，三人与原告陈艳红均系表兄妹关系。被告周静系正阳县农商银行的退休职工。2013年，被告朱广东与第三人朱广彬在位于正阳县××大路东侧××陈庄的土地上开发建设20套房屋、18个车库。2013年9月，原告陈艳红与被告朱广东口头约定购买其中一套房屋，约定价格17万元。2013年9月11日，原告陈艳红通过农商银行向被告周静转款5万元，同日，被告朱广东向原告出具一份收条，载明：“收到条今收到陈某经陈静交房款伍万元整（50000.0元）周静（收）朱广东经手2013年9.11”。2013年11月5日，原告陈艳红向被告朱广东支付购房款5万元，被告朱广东向原告出具一份收条，载明：“收到条今收到陈静交房款现金伍万元整（50000.0元）。下欠柒万元整，2014年付清。朱广东2013.11.5号”。后因原告对被告朱广东交付的房屋不满意，原告的丈夫通知第三人朱广彬出售该房屋，第三人朱广彬以14万元的价格把该房屋出售给他人，所得款项由第三人朱广彬使用，未退还给原告的购房款。因原告多次追要购房款未果，为此，双方成讼。另查明，本院在第二次开庭审理前，原告陈艳红向本院申请提供其妹妹陈某作为证人出庭作证。因陈某在北京务工，当时北京为疫情严重地区，本院决定采用微信视频的方式让陈某出庭作证。上述事实，有原告提供的身份证明、收条、转账凭据、录音资料、证人陈某的证言及原、被告和第三人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告及第三人之间的房屋买卖合同是否有效；二、二被告及第三人能否认定为合伙关系；三、原告要求返还购房款是否超过诉讼时效；四、原告的购房款该如何处理、原告所主张的利息损失能否支持。关于第一个焦点，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。本案中，原告与被告朱广东口头协商购买房屋，而案涉房屋是在集体土地上建设的，原告、二被告及第三人均非该村民组的成员，所建的房屋在未依法登记取得房地产权属证书的情况下，被告朱广东将房屋出售给原告，违反了法律的强制性规定，故原告与被告朱广东之间的房屋买卖合同为无效合同。关于第二个焦点，被告朱广东与第三人朱广彬系合伙关系已经得到确认，被告周静否认参与其中，原告所提供的转账凭据也仅能证明原告支付了一笔购房款，而被告周静在收到原告转账后又在同一日交给了被告朱广东，并由被告朱广东向原告出具收条，不能由此断定被告周静就是合伙人。证人陈某所作的关于被告周静是合伙人的证言亦是听别人所说，没有其它证据与之相互印证，故原告诉称被告周静系合伙人的证据不足，本院不予采信。关于第三个焦点，原告于2013年11月5日支付第二笔购房款后，因对案涉房屋不满意，第三人朱广彬把该房屋出售给了他人，原告又未得到购房款，之后的几年时间内，原告向对方多次追要购房款，第三人朱广彬亦承认与原告多次协商退钱或换房等方案，说明原告并未放弃权利，属于诉讼时效中断，故对于被告朱广东的辩称，本院不予采信。关于第四个焦点，因原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告朱广东与第三人朱广彬合伙建设的房屋在未依法登记取得房地产权属证书的情况下，将案涉房屋出售给原告，原告在购买案涉房屋时没有尽到谨慎审查义务，双方对房屋买卖合同无效均具有一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告要求返还已付购房款10万元，于法有据、理由正当，本院予以支持。因被告朱广东与第三人朱广彬系合伙关系，双方对所建设的案涉项目没有清算，应当共同返还原告的购房款。原告要求上述已付购房款的利息，因本案为房屋买卖合同纠纷，非民间借贷法律关系，且买卖双方均有过错，因此，原告要求支付利息没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告朱广东、第三人朱广彬于本判决生效后十日内返还原告陈艳红购房款10万元；二、驳回原告陈艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告朱广东、第三人朱广彬负担。如不服本判决，可在本判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张凌飞二〇二〇年七月十五日书记员  李 蝶