湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初458号原告:郑帮红，男，1969年11月22日出生，汉族，居民，住秭归县，委托诉讼代理人：姜艳春（系郑帮红妻妹），汉族，女，1979年1月20日出生，汉族，居民，住秭归县。代理权限：特别授权代理。被告：毛自奉，男，1967年10月21日出生，汉族，居民，户籍地秭归县，经常居住地秭归县。委托诉讼代理人：王大进，湖北千善律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告郑帮红诉被告毛自奉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑帮红及其委托诉讼代理人姜艳春、被告毛自奉及其委托诉讼代理人王大进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑帮红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还房屋；2.被告支付违约金5000元，并按每年4万元的标准的三倍支付2020年4月16日起至实际返还房屋之日止的租金；3.被告承担本案诉讼费及律师代理费。事实和理由：2019年4月15日，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订房屋租赁合同，约定原告将其位于秭归县××大道××家园××号的门面房租赁给被告使用，合同期限一年。原告于2020年1月已通知被告合同期满后不再租赁，将收回房屋自用，然而租赁期满后，被告不履行合同约定，拒绝返还房屋，原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求依法判处。被告毛自奉辩称，原告的诉讼请求不能成立，其主张的部分事实与客观事实不符，一是约定的租期并不是1年，原、被告双方在签订第一份租赁合同时就约定了租期至少10年，合同是原告提供的格式条款合同，在合同中有关租期的约定，被告当时就提出了租期至少是10年，为什么合同上只写1年，原告当时解释因房租是随行就市，有可能每年都会发生变化，合同只签1年主要是便于每年调整租金，同时根据秭归新县城租房的惯例，出租方和承租方约定的长期租赁合同，为了便于调整租金，合同上一般都只写1年，被告在承租原告的门面之前，被告已租赁他人门面经营达6年之久，后通过望运敏介绍，原告同意门面可以长期出租，双方才商谈门面租赁事宜，且被告是长期经营瓷砖等装修材料，这类经营不适宜经常搬动，所以才与原告签订长期租赁合同，原、被告签订合同时有在场人能够证实，原告现在要求终止合同的真正原因并不是租期只有1年，而是原告陈述的因情势变更，原告在涉案门面二楼购买了一套房屋，想与该门面一起开旅店，原告是为了个人利益才与被告终止合同。原告所说的违约，被告不存在违约，从2019年12月底就进入新冠疫情防控期，直到现在仍然处于抗疫期间，被告无法正常经营，即使按照原告所说租期为1年，但因为疫情导致的不可抗力，租期也应当延期，原告现在违反诚信，提前解约，应当由原告承担违约责任并赔偿被告的装修损失。经审理查明：2018年4月16日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于秭归县××大道××家园××号的门面房（该门面房系原告与其妻共有财产，房权证号为茅坪镇字第××号，原告出租给被告时已征得其妻同意）租赁给被告使用，租赁期限一年，即2018年4月16日起至2019年4月15日止，每年租金4万元，被告交纳房屋押金1000元，租金以签订之日为准，一次性付清，逾期不交按日加收5%的滞纳金。租赁期满后被告若续租，须在租赁期满前一个月与原告签订书面合同，租金随行就市，同等条件下被告享有优先承租权，期满前一个月不与原告续签合同及全额交付租金，视为被告弃权，原告有权收回房屋和转租他人。租赁期满合同终止，被告逾期不搬迁，支付原告违约金5000元，并赔偿原告因此所遭受的经济损失。房屋因不可抗力的原因毁损和造成被告损失的，双方互不承担责任。上述合同签订后，原告即于当日将涉案门面房交付被告，被告对该门面房进行装修后从事瓷砖销售经营，并依约向原告交纳了房租和租房押金。租赁期满后，被告的妻子以被告的名义（被告知情并同意）与原告于2019年4月15日续签了房屋租赁合同，合同约定租赁期限一年，即自2019年4月15日至2020年4月15日。合同约定的其他内容与第一次签订的合同约定的内容相同。合同签订后，被告即向原告交付租金4万元并继续使用房屋，被告原交付的房屋押金1000元续转至本合同。2020年1月20日，原告书面通知被告租赁合同于2020年4月15日即将期满，期满后原告将收回房屋自主经营，要求被告在期满前清空房屋内的物品，结清物业费、水电费等费用，按时交回房屋。期满后被告没有交回房屋，原告遂于2020年4月21日诉至本院，请求依法判处。诉讼中原告表示，考虑因新冠疫情影响，根据被告的实际经营情况，同意将合同租期顺延，顺延期限由法院根据疫情的实际情况酌情认定，也不要求被告支付顺延期间的租金和违约金。尔后原告又向本院提交书面意见，表示不再同意顺延合同租期，要求被告支付逾期交房期间的房屋租金及违约金。同时，被告也向本院提交书面意见，表示如果原告不同意顺延合同租期，被告受新冠逾期影响经营上遭受了一定的损失，根据公平原则，原告应给被告减免6个月以上的房屋租金。同时查明：被告在诉讼过程中已于2020年7月3日将涉案房屋腾空后返还给了原告。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、通知、房权证复印件等证据在卷佐证，这些证据和证据复印件（经与原件核对无异）经当庭质证和本院审查，可以认定。本院认为：本案争议的主要焦点为原、被告之间的租赁合同期限是1年还是10年。本院认为原、被告的租赁合同期限应为1年，其理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告在2018年4月16日签订的书面租赁合同中已明确约定租期一年，虽被告辩称双方口头约定租赁期限为10年，合同一年一签，即使该口头协议存在，但双方在签订书面租赁合同时未将该口头协议约定的租期写入书面合同，仍在书面租赁合同中将租赁期限写为一年，说明口头协议的内容未得到双方的一致认可，在双方因租期发生争议时，应以书面合同为依据。因此被告辩称原、被告之间的房屋租赁期限为10年的理由不能成立，本院不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因此被告应在2020年4月15日将房屋返还给原告。被告在诉讼中已将房屋返还给了原告，原告诉请的返还房屋的请求已不存在，其该项请求本院不再作出处理。原告在诉讼中表示同意将合同租期顺延一定的期限，但在本院判决前又反悔不同意顺延合同租期。因此被告要求顺延租期的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。被告于2020年7月3日将租赁的房屋返还给原告，被告应支付原告租期届满之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准可参照双方约定的租金标准计算，原告要求被告按照约定的租金标准的三倍支付房屋占有使用费的请求无法律依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告房屋占有使用费8658元（79天×40000元/365天）。被告在诉讼中已将房屋返还给了原告,且原告因被告逾期返还房屋的损失本院已判令被告予以赔偿，造成被告逾期返还房屋也是因新冠疫情等多方因素造成的，因此原告要求被告支付违约金5000元的请求本院不予支持。被告在租赁原告房屋经营期间，因新冠疫情及其防控措施影响，给被告的经营带来了一定的损失。新冠疫情及其防控措是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。发生不可抗力，原、被告均无过错。被告要求原告减免受新冠疫情影响期间的租金，从公平原则考虑，综合本案实际情况，结合湖北实施和解除突发公共卫生一级响应的时间，本院酌情判由原告给被告减免45天的租金。全年租金被告已缴纳，可由原告返还被告租金4932元（45天×40000元/365天）。被告虽未对交付的租房押金1000元提起反诉，但在本院征询其意见时，已明确表示要求原告返还租房押金1000元，为节约司法资源，减少当事人讼累，被告交付的租房押金可在本案中一并判由原告返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原、被告对附和装饰装修费用的补偿没有约定，租赁期限届满后被告要求原告给予附和装饰装修费用补偿的意见与法相悖，本院不予采纳。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、毛自奉应支付郑帮红房屋占有使用费8658元，郑帮红应返还毛自奉租金4932元、租房押金1000元，相互抵扣后毛自奉尚应支付郑帮红房屋占有使用费2726元，限本判决生效后5日内付清。二、驳回郑帮红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取25元，由毛自奉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌中院。审判员  谭家贵二〇二〇年七月九日书记员  詹国维