北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7743号上诉人（原审原告）：张力，男，1968年8月10日出生。被上诉人（原审被告）：北京金隅集团股份有限公司，住所地北京市东城区北三环东路36号。法定代表人：姜德义，董事长。委托诉讼代理人：冯国豪，男，1990年8月12日出生。被上诉人（原审被告）：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：郁彬，男，1989年11月13日出生。被上诉人（原审被告）：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号C座三层03商业内F3-06房间。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：王志芳，北京市荣诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳涛，北京市荣诚律师事务所律师。上诉人张力因与被上诉人北京金隅集团股份有限公司（以下简称金隅集团）、北京建机资产经营有限公司（以下简称建机资产公司）、北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张力上诉请求：要求三被上诉人承担本案的违约赔偿责任，赔偿我方两居室与三居室房屋差额面积70年的用益物权损失1422234.83元；赔偿我方自2016年3月至2018年8月期间每月5000元的两居室房屋租金，共计145000元。事实与理由:原审中我方要求的是房屋差额面积损失，即我方要求三被上诉人赔偿我方两居室与三居室房屋差额面积70年用益物权损失，该损失并不等同于房屋所有权市场差价损失，因为被上诉人的违约，我方丧失了朝阳区朝新嘉园东里五区29.85平方米房屋的无期限用益物权。我方接收涉案房屋时，其为毛坯房，并不具备居住使用条件，并且张海林称若我装修入住涉案房屋，其将不能履行为我调整三居室的义务，因此于2018年8月收到法院判决后我才装修入住涉案房屋。我与三被上诉人的合约如果得以履行，遇拆迁我方将按118平方米的面积获得拆迁补偿安置，会按照国家政策获得118平方米的房屋产权，原审法院的判决无法弥补三被上诉人对我方造成的损失。三被上诉人辩称：同意原审判决，不同意张力的上诉请求和事实理由。张力向一审法院提出诉讼请求：1、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同承担违约责任，赔偿我两居室与三居室房屋差额面积损失1512000元，60元*30平米*12个月*70年；2、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同赔偿我自2015年12月8日至2016年8月23日期间的两居室房屋租金损失45056元；3、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同赔偿我自2016年8月24日至2018年8月16日期间的三居室房屋租金损失168504元。一审法院认定事实：张力系单店单宿楼x号、xx号房屋的住户。2014年8月7日，建机资产公司发布了《关于北京市单店建材厂单宿楼腾退的实施方案》，以北京市单店建材厂部分用地规划为自住型商品房建设用地，且单宿楼存在安全隐患为由，决定对单宿楼实施整体腾退，建机资产公司作为主体单位负责实施，并公布了腾退原则、安置办法、选房原则等具体方案。由于此次腾退的单宿楼为企业产权房，故安置房源只有使用权。第四条腾退实施步骤中规定，住户签订腾退协议，完成交接手续后即日，该户享有每户3800元/月周转金，按季度支付，至选房日期后三个月止。2015年1月4日，张力将x号、xx号房屋腾退并交建机资产公司。2015年12月8日，北京市金业新城物业管理有限责任公司（以下简称金业公司）与张力签订了一份《单店单宿楼腾退人选择房屋确认单》，确认张力选择的房屋为朝新嘉园东里五区14号楼x号房屋，该房屋为88.15平方米的二居室房屋。2017年3月14日，张力与金隅嘉业公司签订了一份《房屋使用协议》，该协议约定金隅嘉业公司为张力提供朝新嘉园东里五区14号楼x号房屋，房屋使用费为308525元。建机资产公司向张力支付了至选房日期后三个月（2015年3月）以前的周转金。2016年8月23日，张海林给张力出具了一份承诺书，内容为：“在配合北京市金业新城物业管理有限责任公司对北京市朝阳区单店西村甲一号北京市朝阳区单店晓红理发店实施腾退的基础上，按照北京建机资产经营有限公司关于单店建材厂单宿楼腾退实施方案的安置选房原则和操作流程，基于张力于2015年12月8日所选择单宿楼安置房屋，现同意为其调整为三居室安置房一套。”后因未能给张力调换三居室的房屋，张力将建机资产公司、金业公司和金隅嘉业公司诉至北京市朝阳区人民法院，张力提出：“1、要求建机资产公司、金业新城公司为张力调整朝新嘉园东里五区三居室一套，并免除两居室调整为三居室的差价；2、要求建机资产公司、金业新城公司给付张力自2016年3月8日至张力入住三居室手续办完后三个月的房屋周转金，按照每月3800元计算。”该案件审理，北京市朝阳区人民法院于2018年5月作出了（2017）京0105民初18499号民事判决书，该判决“本院认为”部分载明：“我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，虽然金业新城公司负有为原告调换三居室的义务，但房源系金隅嘉业公司提供，张力对房屋仅能享有使用权，而金隅嘉业公司明确表示没有三居室房源，且不同意张力的诉讼请求，故金业新城公司的义务属于法律上不能履行的义务，张力要求金业新城公司履行，法院无法予以支持。建机资产公司不负有为张力调换三居室的义务，张力要求该公司予以调换，法院亦不予支持。建机资产公司已经按照腾退方案向张力支付了足额的周转金，故张力的第二项诉讼请求于法无据，法院不予支持”。据此北京市朝阳区人民法院驳回了张力的全部诉讼请求。张力不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年7月作出了（2018）京03民终8485号判决书，判决驳回张力上诉，维持原判。关于三居室的具体面积，张力提交了其与张海林的录音一份，录音时间为2017年4月13日，录音中，张海林明确提出“我跟领导说了调整房子的事，他说给弄一个118的，弄一个四层。我跟他说您拣号的给他调一下吧”及“然后弄一个118的，我说我应过人家，您拣号的给调一下，领导说行行行，没事”等内容，双方对上述录音真实性均认可，建机资产公司和金隅嘉业公司均确认张海林是原北京市金业新城物业管理有限责任公司的工作人员，但金隅嘉业公司称，以上仅是张海林的说法，根据以上录音并不能确定原北京市金业新城物业管理有限责任公司承诺过三居室的面积。关于安置房交付时间，审理中双方共同确认，包括张力在内的这批腾退安置，选房时间均在2015年12月上旬，约定的周转费截止时间到选房以后三个月，因为选房当时，安置房都已经建好了，选房后三个月是给被安置人预留的搬家等准备时间。结合以上事实法院确认，本案安置房应当在2016年3月中旬交付。案件审理过程中，法院到北京市朝阳区朝新嘉园东里五区附近的房地产经纪公司进行调查。经查，张力所选房屋的市场租金价格约为5000元至5200元每月，该小区内三居室房屋的市场租金价格约为6000元至6300元每月。金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司对上述询价结果认可，张力对上述询价中二居室的租金价格认可，认为三居室的租金价格偏低。另查，建机资产公司于2018年3月27日向金隅集团提出《关于注销北京市金业新城物业管理有限责任公司的请示》，金隅集团于2018年6月27日作出《关于注销北京市金业新城物业管理有限责任公司的批复》，同意由建机资产公司负责，按北京金隅嘉业房地产开发有限公司吸收合并的方式注销北京市金业新城物业管理有限责任公司；同意金隅嘉业与建机资产公司签订代管协议，由建机资产公司或其子公司负责后续腾退等工作。此后2018年12月26日，北京市金业新城物业管理有限责任公司被注销。审理中，金隅集团、金隅嘉业公司及建机资产公司均认可，北京市金业新城物业管理有限责任公司的权利义务、责任由金隅嘉业公司承担。一审法院认为：通过（2018）京03民终8485号判决文书确定北京市金业新城物业管理有限责任公司对张力负有安置三居室房屋的义务。该义务确定后（2018年5月一审判决下发），建机资产公司未向金隅集团说明情况，导致金隅集团于同年6月27日作出批复同意负有法定合同义务的法人注销，并于此后办理了注销登记。建机资产公司对北京市金业新城物业管理有限责任公司被注销，导致法定义务无法实现具有过错。审理中各方确认，金隅嘉业公司承接原北京市金业新城物业管理有限责任公司的义务及责任，法院不持异议。法院根据以上理由，确定由建机资产公司和金隅嘉业公司共同承担原北京市金业新城物业管理有限责任公司的合同责任。关于张力要求金业公司赔偿上述差价的诉讼请求，法院认为，张海林代表原北京市金业新城物业管理有限责任公司作出的承诺如果实现，张力将得到一套三居室，结合张力此后提交的录音可以确认，三居室的面积约为118平方米，而张力实际得到一套面积为88.15平方米的二居室，故协议未能实现，导致张力有权居住使用的房屋面积缩小，该结果给张力造成损失。法院根据查明的面积差，参照询价结果，对相应损失酌情予以确定。建机资产公司支付周转费截止于2016年3月，而实际交付房屋的时间为2017年3月14日，系迟延交付，张力主张该期间的使用费符合规定，法院予以支持。法院参照询价的情况对上述期间的使用费损失予以确定。张力自称实际于2018年才入住，主张使用费计算至该期间，但未提交充分证据证明收房以后未能使用系被告原因所致，故对其收房以后的所谓使用费损失法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张力房屋差价损失三十一万二千元；二、北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付张力使用费六万元；三、驳回张力的其他诉讼请求。一审案件受理费19965元，由张力负担13085元（于判决生效之日起七日内交纳），由北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司共同负担6880元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，张力提交住宅工程质量分户验收表、住宅使用说明书、（2018）京03民终8485号判决书的收到邮单证明、（2018）京0105民初94236号民事判决书，证明涉案房屋接收时是毛坯房，并不具备居住使用条件，生效判决已经认定三被上诉人不能履行为其调整三居室的义务，本案三居室的市场租金价格为每月6000元至6300元，但并不是118平方米的市场租金价格，不能以此作为事实依据。对此，三被上诉人均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本院二审的争议焦点主要是原审法院所判张力获取赔偿的房屋差价损失及使用费数额是否适当。根据已经查明的事实，虽然生效判决确定原金业公司负有为张力安置三居室的义务，而张力实际取得的是二居室房屋，在面积上存在差异，建机资产公司、金隅嘉业公司应当对张力因此产生的相应损失予以赔偿，但具体损失数额的确定需考虑被腾退房屋是企业产权房、安置房源只有使用权这一事实情况作出判断。原审法院根据查明的面积差，参照询价结果，对导致张力有权居住使用的房屋面积缩小产生的相应损失酌予确定房屋差价损失数额，处理适当。关于使用费数额，原审法院结合涉案房屋及三居室市场租金的询价情况，房屋实际交付时间等，酌予确定张力的使用费损失，并无不当，本院予以维持。张力虽主张实际于2018年入住，应当以实际入住时间为准计算房屋使用费金额，但从目前查明的事实来看，张力在2017年3月14日即办理入住手续接收了房屋，现又以被上诉方不允许其装修为由主张不应以交接时间确定房屋使用费，并未提交有力证据对这一事实情况予以佐证，本院不予采信。综上，张力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由张力负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年七月二十四日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞