湖南省桂阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1021执异42号案外人：高宝添房地产开发（郴州）有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区万华路238号紫云山庄别墅B17101。法定代表人：***，该公司董事长。委托诉讼代理人：李丹，男，该公司经理，特别授权。申请执行人：华融湘江银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道23号。负责人：艾小珠，该行行长。被执行人：郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道香雪桥南侧。法定代表人：孙才林。被执行人：郴州名车会汽车贸易有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路隧道口左边1号。法定代表人：罗国林，该公司董事长。被执行人：易耀文，男，1972年7月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被执行人：罗国林，男，1976年7月15日出生，汉族，住湖南省临武县。被执行人：孙才林，男，1973年7月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。在本院执行申请执行人华融湘江银行股份有限公司郴州分行（以下简称华融湘江郴州分行）与被执行人郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司、郴州名车会汽车贸易有限公司（以下简称名车会贸易公司）、以易耀文、罗国林、孙才林金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）湘1021执2048号】中，本院于2020年7月1日受理了案外人高宝添房地产开发（郴州）有限公司（以下简称高宝添公司）对执行名车会贸易公司位于郴州市开发区商业用房提出异议一案，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高宝添公司称，一、商品房屋价格构成的问题。商品房屋价格构成包括：（一）土地使用权取得费。国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。（二）住宅开发成本。1.前期工程费。2.建筑、安装工程费、设备费。3.附属工程费。4.开发间接费。5.其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。（三）住宅开发期间费用。指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。（四）利润。（五）税金。（六）商品住宅差价。由此说明，土地使用权取得费是商品房房屋价格构成的重要组成部分，从而也可说明由此对应的商品房物权之用益物权是可用具体财产价值来估量的，并不可忽视。享有物权之用益（即国有土地使用权）的权利人同样享有的商品房财产利益。二、异议人依合同约定保留国有土地使用权的权利应当依法保护。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。据此规定，用益物权是物权不短少的内容，也是一项独立的物权，权利人同样依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，其与所有权、担保物权等共同形成完整物权。用益物权包括了建设土地使用权。异议人与被执行人于2009年4月23日签订的《商品房买卖补充协议》第二条第3款约定：“。。。。。。乙方在得到甲方办理土地使用权证书面通知的第十五天内，乙方向甲方支付人民币陆佰万元（600万）整。在土地使用证过户到乙方名下的十五天内，乙方向甲方支付全部余款人民币贰佰万元（200万）整。……”（注其中甲方系异议人，乙方系被执行人。）据此协议，被执行人未按协议约定在土地过户通知十五天内向异议人支付600万元，至今仍余款750万元，故异议人亦未办理土地使用权过户登记手续，以保护异议人的合法财产权益，虽异议人有办理土地使用权过户登记的义务，但双方当事人有特殊约定的，法律亦认可，并应得到保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。。。。。。”。该条规定系由于出卖人的原因未办理权属过户登记，如有当事人有特殊约定仍按约定。且本案未办理土地使用权过户登记系被执行人未按约定交付款项所致，非异议人的原因。故异议人未办理土地使用权过户登记既不违反合同约定，也不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”现涉案拍卖标的房屋的不动产登记簿上的土地使用权的权利人仍系异议人，故异议人所享有的该土地使用权应受法律保护。三、桂阳县人民法院在本案执行拍卖中应保护案外人的合法权益。在本案执行拍卖中对涉案房屋整体处分，符合物权法的规定，故异议人在法院整体处分涉案标的无异议。但恳请桂阳县人民法院保护异议人对涉案房产享有的合法财产权益，异议人在贵院委托拍卖的司法拍卖网上得知，涉案标的房屋总价为33866790元，而起拍价为23706753元，两价之间相差10160037元。请法院明确起拍价包括的是拍卖标的物整体价值，还是不包括其中部分价值（比如土地使用权价值）。异议人认为总价为33866790元应该是拍卖标的物的全部价值，应系本异议一项所包括的价格构成之和。异议人认为不管如何，均应保护异议人的合法权益，按异议人与被执行人在该房屋买卖签订时签订的《商品房买卖补充协议》中约定的土地使用权价值为800万元，现被执行人仍欠异议人750万元，法院在拍卖款中应保留750万元，并支付给异议人。如果法院明确起拍价系不包括土地使用权价值，那么，异议人享有的土地使用权价值应与买受人另行协商解决。否则，异议人将以办理土地使用权变更登记作为抗辩，以保护异议人的合法权益。综上，异议人的请求符合法律规定，请求法院予以支持并保护。另：异议人现承诺在异议人的权益受到完全保护的情况下可以协助办理本案拍卖房屋对应的土地使用权变更登记手续。申请执行人华融湘江郴州分行称，案外人请求在拍卖涉案房屋（郴州市开发区商业用房）的拍卖款中扣除其债权750万元，没有事实和法律依据。理由如下：1.涉案拍卖房产（郴州市开发区101号）已依法抵押给华融湘江郴州分行，并办理了合法抵押登记，抵押担保债务为1200万元本金及相应利息，依据抵押权优先受偿等相关规定，拍卖房产应先清偿华融湘江郴州分行，截止2020年6月30日华融湘江郴州分行到期债权总额为1390.13万元。2.异议人申请所述的债权750万元，真实性存疑。房屋买卖合同中所约定的价款，通常包括了土地与房屋的价款，把土地使用权价款与房屋价款分开计价的方式不符合交易习惯，有悖常理。3.异议申请人所述的债权750万元土地使用权价款真实性存疑，异议申请人与本案被执行人之间基于双方商品房买卖合同关系产生，其双方基于该合同而产生的权利义务关系，跟本案无关。且该商品房买卖合同为双务合同，异议人与被执行人之间互负合同履行合同义务，被执行人对异议人享有先履行抗辩权；如有异议人必须先为被执行人办理土地使用权证，被执行人才需要支付房屋尾款，则，异议人在未履行办证义务之前，没有确权，尚无权要求被执行人支付该750万元，即异议人该750万元债权是否已到期履行期限尚不确定。综上所述，异议人的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回异议人的异议请求。被执行人名车会贸易公司称，2009年4月，名车会贸易公司与自然人、高宝添公司分别签订商品房买卖合同，约定高宝添公司所有的位于郴州市开发区，由名车会贸易公司购买一至二楼，罗国林、孙才林、唐代娥三个人购买三至五楼，一至五楼房屋总价款为1900万元，名车会贸易公司已支付高宝添公司购房款1150万元，尚欠高宝添公司750万元购房款。前述一至五楼的房产证已于2009年办理，但因高宝添公司未支付土地出让金以及未通过综合验收等，土地使用权一直未能办理变更登记，名车会贸易公司则称待办理过户手续后再将剩余购房款750万元付清。前述一楼房产证已抵押在华融湘江郴州分行，二楼房产证已抵押在湖南省桂阳县农村商业银行股份有限公司。高宝添公司提出异议申请是否合法合理，由法院依法审查。本院查明，2009年4月23日，高宝添公司（出卖人）与名车会贸易公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人位于郴州市开发区，建筑面积共2815.47平方米，该商品房单价为1150万元，分期付款。同日，高宝添公司（出卖人）与罗国林、孙才林、唐代娥（买受人）签订《商品房买卖合同》（园区），约定由买受人购买出卖人位于郴州市开发区，建筑面积共4616.35平方米，该商品房单价为750万元，分期付款。同时，甲方高宝添公司分别与乙方名车会贸易公司，罗国林、孙才林、唐代娥就前述郴州市开发区第1幢第一至五层签订《商品房买卖补充协议》，约定：该房产现有郴2004国106号土地使用权证，该证标明地价未交清。乙方对此确认并同意受让，乙方不会以此否定合同的效力，也不得以此或由此引起的土地使用证过户延期而作为延迟付款、少付款及不付款的抗辩；该商品房总价款为1900万元，乙方已于2009年4月28日、5月7日分两次（每次200万元）向甲方首付400万元；甲方协助乙方于2009年6月15日以前将该商品房的房屋产权证依法办理登记在乙方名下（该商品房第一至二层登记在名车会贸易公司名下；该商品房第三到第五层登记在罗国林、唐代娥、孙才林名下）；在未办理完毕房屋产权证过户手续的次日，乙方向甲方支付100万元。尚欠的1400万元的支付方式为：2009年11月20日之前，乙方向甲方支付100万元；2010年1月20日之前，乙方向甲方支付200万元；2010年3月20日之前，乙方向甲方支付300万元。乙方在得到甲方办理土地使用权证书通知的十五日内，乙方向甲方支付600万元；在土地使用证过户到乙方名下的十五天内，乙方向甲方支付全部余款200万元。如果该房产的房产证、土地证的所有过户手续在上述期间之前办理完毕，乙方应在所有过户手续办理完毕之日将全部房款支付给甲方。甲方应在2009年6月30日前该商品房交付乙方使用。《商品房买卖补充协议》还约定：1、本补充协议中乙方为四个当事人，分别为三个自然人和一个法人。甲方向任何一个当事人履行了合同义务即为甲方履行了合同义务，同时甲方可以向任何一个当事人主张所有或部分合同权利，但在实现后不得就相同权利向其他当事人主张。乙方中三个自然人和一个法人对郴州市开发区的房产具有连带付款义务。乙方任何一个当事人履行了合同义务即为乙方履行了合同义务。乙方任何一个当事人向甲方主张并实现了合同权利后，其他当事人不得就相同权利向甲方主张。此后，名车会贸易公司于2009年4月29日转账200万元、2009年5月7日转账200万元，共计转账400万元至高宝添公司银行账户。2009年7月6日，郴州市房产管理局就位于郴州市开发区办理了房屋所有权证书【房屋所有权人：名车会贸易公司，房产证号分别为郴房权证北湖字第××号（建筑面积1421.26平方米）、709001808号（建筑面积1394.21平方米）】。2009年9月29日，名车会贸易公司通过银行支付100万元。因名车会贸易公司等买受人缺少资金不能全额交付购房款以及高宝添公司未能缴清土地出让金、税款等因素，案涉房屋的土地使用权一直未办理至名车会贸易公司名下。此后，名车会贸易公司通过银行于2009年11月30日至2011年期间共计支付高宝添公司650万元。2015年12月30日，名车会贸易公司与华融湘江郴州分行签订《抵押合同》，约定以名车会贸易公司所有的郴州市开发区门面（产权证号：郴房权证北湖字第××号）为郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司向华融湘江郴州分行借款1200万元提供抵押担保并于当日就抵押物办理了抵押登记。因郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司未按期归还借款利息，华融湘江郴州分行向法院提起诉讼，湖南省郴州市北湖区人民法院于2017年7月28日作出（2017）湘1002民初242号民事判决，由郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司偿还华融湘江郴州分行借款并支付利息，孙才林、罗国林、易耀文承担连带清偿责任，名车会贸易公司在其提供的抵押物价款范围内承担连带清偿责任，华融湘江郴州分行对拍卖、变卖名车会贸易公司的抵押房产即郴州市开发区门面101（产权证：郴房权证北湖字第××号）享有优先受偿权。该案生效后，因被执行人名车会丰田汽车销售服务有限公司、名车会贸易公司、孙才林、罗国林、易耀文一直未履行义务，申请执行人华融湘江郴州分行向郴州市中级人民法院申请执行监督，郴州市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）湘10执监49号执行裁定，湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初242号民事判决书由湖南省桂阳县人民法院执行。本院于2019年12月18日作出（2019）湘1021执2048号之一执行裁定书，冻结、划拨被执行人易耀文、罗国林、孙才林、郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司银行存款12179259元（其中：1、本金12000000元，2017年6月后的利息另计；2、案件受理费94760元；保全费5000元；执行费79499元。）及迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入；或查封、扣押被执行人易耀文、罗国林、孙才林、名车会贸易公司、郴州名车会丰田汽车销售服务有限公司价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。本院在执行（2019）湘1021执2048号一案中，异议人高宝添公司认为名车会贸易公司尚欠其750万元并于2020年7月以其对拍卖的案涉房屋即郴州市开发区门面101、201仍享有用益物权（即土地使用权）提出异议，请求法院在拍卖涉案房屋的拍卖款中扣除异议人依法享有的该房屋土地使用权价款750万元，并将此款支付给异议人。名车会贸易公司认可其尚欠高宝添公司购房款750万元。另查明，2014年1月29日，名车会贸易公司与原桂阳县农村信用合作联社签订两份《抵押合同》，约定以名车会贸易公司所有的郴州市开发区（产权证号：郴房权证北湖字第××号）分别为罗小财、郭道荣向原桂阳县农村信用合作联社借款1000万元提供抵押担保并就抵押物办理了抵押登记。借款期限届满后，两笔贷款本息均未偿还。原桂阳县农村信用合作联社向法院提起诉讼，本院于2017年12月12日作出（2017）湘1021民初922号民事判决，由罗小财偿还原桂阳县农村信用合作联社借款本金及利息，名车会贸易公司用位于郴州市开发区（房屋所有权证书号：郴房权证北湖字第××号）对上述债务承担抵押担保责任，对处置该房产所得价款，原桂阳县农村信用合作联社享有优先受偿权，由彭正兰、彭冬胜、罗国林、孙才林对上述债务承担连带清偿责任。2017年12月19日，本院作出（2017）湘1021民初925号民事判决，由郭道荣偿还原桂阳县农村信用合作联社借款本金及利息，名车会贸易公司用位于郴州市开发区（房屋所有权证书号：郴房权证北湖字第××号）对上述债务承担抵押担保责任，对处置该房产所得价款，原桂阳县农村信用合作联社享有优先受偿权，由郭友桃、彭冬胜、罗国林、孙才林对上述债务承担连带清偿责任。2019年12月12日，本院依据（2017）湘1021民初925号生效民事判决书，就申请执行人湖南桂阳农村商业银行股份有限公司与被执行人郭道荣、郭友桃、彭东胜、罗国林、孙才林、名车会贸易公司一案作出（2019）湘1021执2047号之一执行裁定，冻结、划拨被执行人郭道荣、郭友桃、彭东胜、罗国林、孙才林银行存款12980220元（其中：1、本息12801154元，暂计算至2015年5月13日；2、案件受理费98767元；执行费80299元。）及迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入；或查封、扣押被执行人郭道荣、郭友桃、彭东胜、罗国林、孙才林、名车会贸易公司价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提起价款偿付欠款。本院认为，本案系案外人高宝添公司以其享有土地使用权为由对本院拍卖被执行人名车会贸易公司名下的不动产提出的异议,属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定,对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据,本案争议的焦点为高宝添公司以其享有土地使用权是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于不动产担保物权，其中第61条【房地分别抵押】规定，根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。具体到本案中，本案案涉房屋即郴州市开发区门面101、201房屋所有权证已登记在名车会贸易公司名下，名车会贸易公司将101、201门面作为抵押物并与银行办理了抵押登记，经本院生效判决认定华融湘江郴州分行对101门面、湖南桂阳农村商业银行股份有限公司对201门面享有优先受偿权。从上述规定可知，物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则,人民法院在执行程序中处置相关财产时,也应遵循这一原则,将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。故案外人高宝添公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。高宝添公司提出本院在执行（2019）湘1021执2048号一案中对案涉房屋拍卖款为其保留750万元款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。高宝添公司如若认为名车会贸易公司尚欠其750万元，可另行向买受人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定,裁定如下:驳回案外人高宝添房地产开发（郴州）有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘典武审判员  何志生审判员  宁建道二〇二〇年七月三十日法官助理张艳芳书记员周韵竹附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。