江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4505号 原告：樊张磊，男，1985年11月11日出生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：周晶鑫，江苏光亚律师事务所律师。 被告：江苏荣发房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区城东大道60号综合楼508室。 法定代表人：赵亚新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，该公司法务，住徐州市云龙区。 原告樊张磊与被告江苏荣发房地产开发有限公司（以下简称江苏荣发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊张磊的委托诉讼代理人周晶鑫，被告江苏荣发公司的委托诉讼代理人候承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊张磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金12241元（20.24元/平方米/月÷30天×224天×81平方米），逾期办证违约金14396元（207天×4.75%/365天×534421）。2、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年7月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于徐州市云龙区，合同约定被告交付房屋的最后期限为2017年7月30日。合同签订后，原告依约支付了所有购房款，但被告并未在合同约定的期限内向原告交付房屋，另由于被告的原因，原告长期无法取得该商品房权属证书，严重影响原告对于房屋的使用、收益和处分等权力。故根据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告江苏荣发公司辩称:1、关于案件事实，被告并非故意违约或恶意违约，而是存在大气环保、水电、燃气等市政配套设施施工延误等客观原因，被告克服各种困难在2017年9月1日向原告交付了涉案房屋，仅比合同约定晚一个月，此后也一直努力处理办证相关工作，并在2019年1月25日向产权部门提交了办理产权证的相关资料，回执已经提交给不动产登记局归档保存，根据双方在买卖合同附件四合同补充协议二第四条第八款约定买受人逾期付款或违约的，出卖人可以据实予以延期，原告在购买涉案房屋时逾期办理房屋贷款，被告有权依据该合同约定予以延期交房及延期办证，因此，原告的起诉无事实依据。2、法律规定的违约金制度是约束合同当事人依约履行合同，如果违约应承担因违约给守约方造成的损失，支付违约金的目的是赔偿守约方的经济损失，本案被告系因不可抗力及原告违约导致的逾期交房，按照合同约定被告可据实予以延期而不承担违约责任。关于逾期办证的违约责任，原告虽未取得房屋产权登记证明，但实际并未产生任何损失，反而涉案房屋价值翻倍，逾期办证也没有影响原告正常使用房屋。即使需被告支付违约金，因办理房屋权属证书为买卖合同的附随义务，违约金计算标准也不应超过买卖合同主义务即交付房屋约定的违约责任。因此，原告的起诉无法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，原告樊张磊（买受人）与出卖人江苏荣发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的位于本市云龙区，房屋建筑面积81平方米，其中套内建筑面积62.12平方米，商品房单价为每平方米6597.79元，总金额534421元。该合同第八条约定：出卖人（即被告）应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件条件并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。合同还约定了其他相关内容。 上述合同签订后，原告樊张磊支付了购房款。2017年9月1日，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告及涉案房屋所在小区物业服务单位廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司出具《申请收钥匙承诺书》，载明：本人樊张磊，于2015年7月20日购买了江苏荣发公司建设的违约徐州市云龙区庆丰路西侧香榭兰庭小区B6#号楼1单元1302室的房屋，签署了《徐州市商品房买卖合同》，并已按合同约定交齐了购房款。根据合同约定，贵司应当在2017年7月30日向本人交付房屋。但由于个人提前预订了装潢材料并急需要找地方存放，故自愿要求贵司提前交付本人钥匙（本人收钥匙时间为2017年9月1日）。本人承诺：已知悉所购房屋的相关进程及现状，自愿收取钥匙系出于存放装潢材料之需要，本人承诺配合贵司完善工程和物业等后续工作，且自愿办理缴纳收取钥匙手续相关应缴费用。同时，本人同意房屋应缴纳物业管理费用自贵司通知集中领取钥匙之日起计。因该房屋钥匙本人自愿要求接收，本人自动放弃追究地产开发公司在房屋买卖合同项下除房屋质量问题（本人装修不当造成的质量问题除外）以外的相关法律责任……。 2019年3月5日原告向被告出具《确认单》一份，载明：本人系香榭兰庭小区B6号楼1单元1302室业主，现已领取办理不动产登记证的资料，双方就不动产登记等问题已履行完各自的义务，均同意不再就不动产登记等问题向对方主张任何权利。另本人缴纳押金1000元，保证在领取材料后40日内办理完毕不动产证并上交不动产登记证明，如无法定期或超期未上交，本人同意扣除该押金。 对于《申请收钥匙承诺书》，原告认为该材料系被告为重复使用而单方制作、内容无法协商的格式合同，且免除了被告的违约责任，应认定为无效。对于《确认单》原告认为该确认单内容十分模糊，没有明确权利放弃说明，原告对其效力不认可。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 本案中，原告樊张磊以书面形式向被告江苏荣发公司出具《申请收钥匙承诺书》、《确认单》，通过原告出具的上述两份材料，原告承诺因该房屋钥匙其自愿要求接收，自动放弃追究地产开发公司在房屋买卖合同项下除房屋质量问题以外的相关法律责任，同时不再就不动产登记等问题向对方主张任何权利。上述《申请收钥匙承诺书》、《确认单》系原告的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原告非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除上述民事法律行为。原告诉称上述《申请收钥匙承诺书》系被告为重复使用而单方制作、内容无法协商的格式合同，且免除了被告的违约责任，应认定为无效。《确认单》原告认为该确认单内容十分模糊，没有明确权利放弃说明，原告对其效力亦不认可。但上述两份材料篇幅短小，内容简单，虽确实免除了被告的相应的违约责任，但原告亦可自由选择不签署上述两份材料。原告在向被告出具了放弃相关违约金的承诺后又以上述约定无效主张逾期上房违约金及逾期办证违约金，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下： 驳回原告樊张磊的诉讼请求。 案件受理费441元，由原告樊张磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  王思得 人民陪审员  王延凤 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  耿海涛