云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0423民初844号原告：通海县海纳房地产开发有限公司，住所通海县纳古镇三组。统一社会信用代码：91530423784627599C。法定代表人：纳学远。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：蔡丽，女，1984年9月11日生，汉族，住通海县。原告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）与被告蔡丽商品房销售合同纠纷一案，本院2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭审理。原告海纳公司委托诉讼代理人杨雄显到庭参加诉讼。被告蔡丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、解除原、被告2014年8月26日签订的《商品房购销合同》；二、判令被告返还坐落于通海县房屋；三、判令被告支付违约金4390元。事实及理由：原、被告于2014年8月26日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买坐落于通海县房屋，房屋总金额439010元，付款方式为担保贷款方式付款。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告却不按合同及补充协议履行。2019年12月16日，通海县人民法院（2019）云0423民初2665号民事判决书，判决“一、解除中国建设银行股份有限公司与蔡丽、通海县海纳房地产开发有限公司双方于2015年1月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、蔡丽于判决生效后十日内清偿中国建设银行股份有限公司通海支行借款本金222257.32元及利息（其中，至2019年8月15日止尚欠利息7962.51元、罚息588.31元；自2019年8月16日起至借款清偿之日止的利息按年利率9.225%计算）；三、通海县海纳房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；通海县海纳房地产开发有限公司实际承担责任后，有权向蔡丽追偿。”因被告拒不履行上述判决，原告对其承担连带责任。原、被告签订的补充协议第三条（三）项约定：“乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担责任，甲方承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除主合同，并不受主合同第十三条第三款约定限制，所涉房屋另行处置。乙方除应承担主合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，严重损害原告的合法权益，请求法院判如所请。庭审时，原告明确其行使的是合同约定的解除权，解除依据是《合同补充协议》第三条第（三）项，解除时间为2020年3月16日，即中国建设银行股份有限公司通海支行向法院申请执行（2019）云0423民初2665号民事判决书的时间。原告针对其主张，举证如下：一、营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证复印件各1份，证明原告身份情况；二、商品房预售许可证明1份，证明原告具有合法销售商品房资格；三、《商品房购销合同》《合同补充协议》各1份，证明2014年8月26日原、被告签订合同，约定的权利及义务；四、（2019）云0423民初2665号民事判决书1份，证明被告未按合同履行义务，导致法院判决原告对被告的借款本金及利息承担连带责任的事实；五、个体工商户登记基本信息、说明及纳学文居民身份证复印件各1份，证明原告系适格的主体。为查明本案事实，本院调取证据材料如下：一、自本院（2019）云0423民初2665号卷宗查询被告居民身份证复印件1份；二、通海县不动产登记中心证明1份。原告质证无异议。被告未到庭质证，亦未向本院提交证据。上述证据，本院分析认证如下：原告的证据一、二、五系原告身份信息的证据，来源合法、内容真实，本院予以采信；原告的证据三系书证，由原、被告双方共同形成，内容真实，与本案相关联，证据具有证明力；证据四系本院生效法律文书，被告未举证反驳，本院予以确认；本院调取的证据系被告身份信息及涉案房屋的物权登记情况，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。综上，本院认定本案法律事实如下：海纳公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。通海县富润建材厂原系纳学文个人经营的个体工商户，该个体工商户已于2014年12月30日注销登记。纳学文在诉讼中表明其对本案合同所涉权利转由海纳公司行使。2014年8月26日，海纳公司、通海县富润建材厂（甲方）与蔡丽（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：通ＴＨＹＺ（2013）第523号），合同主要约定：“乙方向甲方购买通海县，天湖银座Ｃ幢第1单元第12层04号商品房，该房为预售商品房，按套内建筑面积计价，套内建筑面积为109.01平方米，每平方米4027.25元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额439010元，分摊面积26.69平方米；付款方式为担保贷款（按揭贷款）方式付款，乙方于2014年8月26日前向甲方支付总房价款的30%，即（含定金）139010元作为首付款，剩余70%即余款300000元，乙方按银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整、齐全、合法、有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。”2014年8月26日，海纳公司、通海县富润建材厂（甲方）与蔡丽（乙方）签订《合同补充协议》，主要约定：“乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担责任，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除主合同，并不受主合同第十三条第三款约定限制，所涉房屋另行处理。乙方除应承担主合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。本条所涉款项甲方可从乙方的已付款或甲方应向乙方支付的款项中进行扣除。”2015年1月8日，蔡丽、海纳公司与中国建设行股份有限公司通海支行（简称建行通海支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：“借款人蔡丽，贷款人建行通海支行，保证人海纳公司；借款金额30万元，用于购买商品房，借款期限180个月即自2015年1月8日至2030年1月8日止；贷款利率采用浮动利率，罚息利率在贷款利率基础上上浮50%；还款方式为等额本息；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为借款人蔡丽用坐落于通海县房屋；保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无异，收执之日止。”2015年1月8日，建行通海支行将贷款30万元交付蔡丽。截止2019年8月15日，蔡丽已偿还本金77,742.68元、利息52,986.87元，尚欠本金222,257.32元、利息（含罚息）8,550.82元，拖欠10期借款本息。海纳公司认可蔡丽已经支付全部购房款，并陈述上述房屋已经交付蔡丽。本院向通海县不动产登记中心查询，上述房屋尚未办理不动产权证。2019年11月12日，建行通海支行以金融借款合同纠纷将蔡丽、海纳公司诉至本院。本院（2019）云0423民初2665号民事判决书判决如下：“一、解除建行通海支行与蔡丽、海纳公司于2015年1月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、蔡丽于判决生效后十日内清偿建行通海支行借款本金222,257.32元及利息（其中，至2019年8月15日止尚欠利息7,962.51元、罚息588.31元；自2019年8月16日起至借款清偿之日止的利息按年利率9.225%计算）；三、海纳公司对上述借款本息承担连带清偿责任；海纳公司实际承担责任后，有权向蔡丽追偿。”上述判决生效后，建行通海支行向本院申请执行。海纳公司陈述法院查封了公司账户，但未扣划账户里的款项。未扣划的原因等待海纳公司与蔡丽协商该笔款项如何在房款里抵扣。本院认为，商品房销售合同，是指当事人之间达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系合同双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法、有效。原告海纳公司以被告蔡丽违反约定，导致其承担责任，故而请求解除合同。原告海纳公司的请求是否成立，应根据合同约定的解除条件是否具备进行判断。《合同补充协议》约定：“蔡丽未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致海纳公司承担责任，海纳公司在承担责任后有权解除主合同。”本院（2019）云0423民初2665号民事判决书虽然判决原告海纳公司对被告蔡丽的还款责任承担连带清偿责任，但仅是对原告海纳公司担保责任的确认，并非担保责任的真正实现。原告海纳公司亦未举证证明其实际承担了担保责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告海纳公司行使的约定解除权条件不成就，其要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告蔡丽未到庭，应承担相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十六条第一款第（二）项、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告通海县海纳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7960元，减半收取3980元，由原告通海县海纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 李 燕二〇二〇年七月二十七日书记员 王靖雯