山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终1140号 上诉人（原审原告）：寇顺利，男，1966年9月15日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：连迪，山东华剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李艳，女，1976年12月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：于兆祥（系李艳之夫），男，1974年2月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘静，山东海洋律师事务所律师。 原审第三人：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地日照市东港区海曲东路61号，统一社会信用代码92371102MA3JDAR18Q。 经营者：贺培森，总经理。 委托诉讼代理人：李业强，男，1979年6月2日出生，汉族，该中心副经理。 上诉人寇顺利因与被上诉人李艳、原审第三人日照市东港众信房产中介服务中心（以下简称众信房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 寇顺利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人与被上诉人、原审第三人的房屋买卖合同应该恪守合同相对性原则，不应该涉及案外人王某，案外人与上诉人及第三人阁楼买卖合同及如何交房的问题实属另一法律关系；2.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，在2018年3月23日被上诉人已经将钥匙、水电卡、燃气卡交付给上诉人，上诉人也对房屋进行了装修，而且实际入住，合同已经履行完毕，且协议内容未违反法律法规的强制性规定，理应合法有效，对双方均有约束力。双方在签订合同后又在2018年1月12日经买卖双方和中介公司协商将房屋分为两部分买卖，一部分是上诉人购买6楼，另一部分由案外人王某购买(15万)，上诉人需支付首付款7万元，贷款56万，而且合同在签订时上诉人与案外人按照约定支付相应款项给中介，贷款也于2018年2月11日之前在日照市工商银行开发区支行批款，已经办好所有手续，只等买卖双方办理完毕过户，就会将银行贷款打到被上诉人账户，所以一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖包括阁楼是不对的，阁楼买卖是被上诉人与王某之间的买卖行为，不应约束上诉人，而且在2018年3月23日被上诉人将房屋主楼交付给上诉人，阁楼是由中介公司控制的，上诉人还将房屋进行了装修，添置了家具并已经实际入住。卖方与被上诉人主张上诉人未按照合同约定的日期暨2018年1月11日(且约定首付款只能延缓一周)向原审第三人或者被上诉人缴纳首付款，上诉人有延迟支付的行为是不对的，而且2018年2月5日被上诉人夫妇签字的首付款收到条对买卖合同予以追认的行为，应该认定买卖合同继续有效。以上表明上诉人在买卖合同交易过程中并没有构成违约，且实际履行了合同约定的各项内容包括完成缴纳房屋契税、个人所得税、涉案房屋专项住房维修基金过户费、中介费、评估费、工本费且涉案房产已经实际交付上诉人。被上诉人的行为严重违反民法诚实信用原则，上诉人要求被上诉人继续履行合同，协助完成过户手续，理应得到支持；3.原审第三人与被上诉人民间借贷30万的事情也有待商榷，原审第三人李业强明知被上诉人与上诉人的关于涉案房产的交易，待交易完成后被上诉人就可以有充足的资金返还而去查封被上诉人的房产是恶意的，也导致了合同不能正常履行，加之房屋在2018年大幅度涨价，并且李业强作为第三人的工作人员，其行为也代表众信公司向被上诉人支付了房屋的首付款22万(上诉人7万，王某15万)也表明上诉人没有违约；4.一审查明不动产登记材料的退回是日照市不动产中心的工作行为，并不是买卖双方合意解除合同，退回的时间是2018年2月11日和2月23日，上诉人是在2018年4月签的。上诉人与被上诉人、第三人没有共同合意撤回不动产登记材料，是为了办理主楼、阁楼的分户需要重新制作房产平面图，办理房屋产权证用的，上诉人并非同意涉案房屋不再交易。一审法院认定上诉人与被上诉人均同意撤回房屋买卖合同，明显错误。房屋买卖合同是上诉人与被上诉人之间签订的，不存在撤回的问题。二、一审法律适用错误。1.根据物债两分原则，上诉人与案外人王某、原审第三人涉案阁楼的买卖合同不能阻却上诉人与被上诉人涉案房屋买卖的效力，根据法律规定不影响合同的效力。上述处分行为，不应该说成致使本涉案合同不能成就的条件，本涉案的合同签订的内容并未发生任何改变，履行条件也已成就(首付款已支付，附属义务已办理完成，被上诉人也已经交付完成)，只是由于被上诉人的原因才导致没有将涉案房屋进行房屋产权转移登记；2.对于涉案房屋买卖合同解除问题，根据法律规定合同解除分为法定解除和约定解除，因为本涉案合同并没有法定解除的理由，所以不适用法定解除的情况。在本案中上诉人与被上诉人只是就房屋过户申请撤回，并不是解除房屋买卖合同的意思表示，而是对涉案房屋主房与阁楼不能分户而暂时撤回的同意，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定直接认定双方约定解除合同过于草率。 李艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。 众信房产述称，对一审判决没有意见，上诉人的上诉请求不能成立，房款不付清，不能办理过户手续，不能算交易成功。 寇顺利向一审法院起诉请求：1.依法判令李艳协助寇顺利办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖合同；2.依法判令李艳支付违约金3.9万元；3.诉讼费等费用由李艳承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。寇顺利提交了如下证据： 证据一，房屋买卖合同，证明寇顺利、李艳双方签订的房屋买卖合同的情况，约定双方的权利义务和违约责任；证据二，2018年2月11日日照市房地产管理局出具的房屋交易和产权确认书一份，证明涉案房屋已经变更到寇顺利名下；证据三，2018年2月5日李艳向中国工商银行开发区支行出具的首付款收到条电脑屏幕拍摄照片，证明李艳已经收到涉案房屋的首付款22万元；证据四，孙某的证人证言及光盘，证明王某、中介垫付15万元，加上李秀娟代为支付7万元，寇顺利没有违约；证据五，王某的证人证言，证明王某支付3万元的事实及中介垫付剩余12万元，共计15万元用来购买阁楼；证据六，李业强的录音及光盘、通信业务账单，证明中介为寇顺利垫付12万元购房款的事实，众信房产实际垫付30万元房款；证据七，住宅专项维修资金过户凭证、税收完税证明，证明已交付契税、个人所得税、维修基金；证据八，燃气卡、电卡复印件，证明房屋已交付给寇顺利；证据九，报案证明，证明李艳将房屋内李秀娟的物品强行搬离，李秀娟已报案；证据十，（2018）鲁1102民初6194号民事裁定书以及日照中院（2019）鲁11民终667号民事裁定书，证明寇顺利、李艳双方房屋买卖合同履行情况，在（2018）鲁1102民初6194号案件中李秀娟提供的证据以及证明问题寇顺利予以认可，也证明寇顺利的诉讼主体适格；证据十一，寇顺利依法申请法院调取（2018）鲁1102财保435号卷宗，证明本案众信房产向李艳垫付30万元的事实，众信房产的代理人李业强曾以民间借贷纠纷为由起诉本案李艳，诉前查封涉案房屋，但最后没有起诉，现在保全已经失效，该证据与王某以及孙某证人证言相互印证，证明寇顺利、王某、众信房产共同支付给李艳22万元首付款的事实。 李艳对寇顺利提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议。1.该合同中的买方是李秀娟，在上一案子中也陈述双方在谈该房屋买卖合同时李艳认定李秀娟就是买方，而非代寇顺利购买；2.另外该房屋的总房款是78万元，购房定金是2万元，根据合同第2条第2款的规定，李秀娟应于2018年1月11日之前付购房款22万元整，该款项可以交由第三方保管，也可以直接支付给卖方，合同第2条第3款明确规定，如果买方未按照约定日期交付首付款给李艳或者众信房产即视为乙方违约，并放弃该套房屋购买权，同时按照总房款的5%赔偿李艳方的违约金，刚才寇顺利方自述其仅交付购房款7万元，因此按照合同约定寇顺利已经违约，应视为寇顺利已经放弃房屋购买权；3.合同签订时间是2018年1月8日，寇顺利委托李秀娟的公证时间是2018年1月19日，李秀娟先购买了该套房产，后寇顺利进行了追认，但该追认李秀娟明确告知李艳是寇顺利代持，真正的买房人是李秀娟，李艳对该公证书的效力不予认可，该公证也不约束李艳；对证据二确认书真实性没有异议，但这是2018年2月11日双方初始提交过户后的申请材料，同时2018年2月11日双方已经从不动产交易中心申请撤件，李艳将房产证和土地证等相关手续一并撤回，该交易终止；对证据三的真实性不予认可，原件上还有“未付清”三个字，寇顺利也自述李秀娟仅付房屋预付款7万元；对证据四孙某证人证言以及光盘不认可，孙某陈述与事实不符，录音中陈述王某交齐了15万元，但是事实王某仅支付3万元，并且该事实李艳不清楚，李艳将房屋一次性转让给李秀娟，并未同意将阁楼转让给王某，王某也没有和李艳谈过，孙某陈述的众信房产垫付30万元没有该事实，2018年2月12日李业强借给李艳30万元，但并非为寇顺利垫付房款，2018年2月11日双方已经到不动产交易中心办理了撤件手续，因此2月12日的借款更与寇顺利没有任何关系，孙某陈述与事实不符；对证据五真实性李艳有质疑，王某所购买的涉案房子的阁楼并未与李艳进行谈判，并且该证明中王某也未陈述是购买李艳的房屋，王某是与李秀娟进行了谈判，因此王某所支付的阁楼款也并非是涉案房屋的首付款；对证据六的真实性无异议，但是该证据中并未说公司为李秀娟或者寇顺利垫付购房款，而是陈述李业强个人借给了李艳30万元，并且该笔款项是2018年2月12日寇顺利、李艳双方从不动产交易中心撤件之后李业强个人的出借行为，与众信房产无关；对证据七的真实性无异议，两张完税证明的真实性没有异议，该证明是2018年2月11日李秀娟缴纳，但是2018年2月11日撤件以后不动产中心明确告诉李秀娟可以办理退税手续，但是李秀娟未去办理。对于维修基金过户证明不是李秀娟缴纳是原房就有的，仅证明过户，对公证收费发票时间是2018年1月19日，就是寇顺利陈述的其办理公证书的时间，该时间与寇顺利所陈述2018年2月11日办理的事实不符。对证据八原件在李艳处，该证据李艳不清楚；对证据九真实性无异议，但是这是李秀娟的自述，并非是事实，并且证明中已经陈述发现大门没有被撬动的痕迹，因此不能证明李秀娟所要证明的内容；对证据十的真实性没有异议，该案很明显是李秀娟的卖房行为，寇顺利代持，但是这两份裁定已经是生效裁定，对此李艳不持异议，但是对所认定的事实李艳一直持有异议，并且李艳保留申诉的权利；对证据十一的真实性没有异议，申请人是李业强，李艳是被申请人，并非是众信房产，由此可以看出30万元的借款是李业强的个人行为，并非是众信房产的行为。 众信房产对寇顺利提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议；对证据二的真实性没有异议；对证据三不清楚；对证据四有异议，这是孙某个人行为与众信房产无关；对证据五不认可，也不认识；对证据六借款是个人行为；对证据七发票没有异议；对证据八、九、十均不清楚。 李艳提交如下证据：证据一，房屋买卖合同一份，证明2018年1月8日李艳、李秀娟签订房屋买卖合同及合同约定事项；证据二，不动产权属证书照片一份及不动产权属状况证明一份，证明涉案房屋及阁楼、储藏室产权属于李艳，同属于一个产权证，权属清晰，不存在无法进行房屋买卖及办理登记手续的情况，满足房屋买卖交易的条件；证据三，日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份，证明李秀娟并未在约定的时间2018年1月11日交付购买房屋的首付款，并截至2018年4月24日都没有交付首付款，李秀娟的行为构成违约，同时还可以证实李秀娟因为个人征信问题，无法办理银行贷款，没有能力支付首付款和购房款，对于该份合同其已经丧失了履行能力。证据四，日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份、短信记录三页，证明2018年1月8日签订的房屋买卖合同主体分别为卖方李艳，买方李秀娟、其小叔子寇顺利是其指定房屋持有人；证据五，发票一份，证实李艳作为守约方因维权所支出的律师费是5000元。本次庭审又产生5000元的律师费，共计1万元；证据六，从不动产中心调取的不动产申请材料撤回通知书一份，证明双方登记的房屋过户手续双方均已经申请撤回。证据中有李秀娟的亲笔签字；证据七，李秀娟书写的证明一份，证明其不买阁楼，总价款63万元，来证实2018年2月11日双方对房屋的付款以及房屋是否可以分割出售产生争议，李秀娟想只买房屋的主体，不购买阁楼，但是李艳不同意；证据八，购房首付款代管协议一份，证明2018年1月12日李秀娟往众信房产账号中打款7万元整，此后李秀娟并未以自己的名义或者是以其他人的名义打过款项，截至目前为止李艳分文未收到寇顺利的购房款。 寇顺利对李艳提交的证据质证意见如下：对证据一至五的质证意见同一审法院（2018）鲁1102民初6194号案件民事裁定书2、3页记载的质证意见（证据一、房屋买卖合同一份，用于证明2018年1月8日寇顺利、李艳签订房屋买卖合同及合同约定事项；证据二、不动产权属证书照片一份及不动产权属状况证明一份，证明涉案房屋及阁楼、储藏室产权属于寇顺利，同属于一个产权证，权属清晰，不存在无法进行房屋买卖及办理登记手续的情况，满足房屋买卖交易的条件；证据三、日照市东港区众信房产经纪有限公司（以下简称众信公司）出具的证明一份，证明李艳并未在约定的时间2018年1月11日交付购买房屋的首付款，并截至2018年4月24日都没有交付首付款，李艳的行为构成违约，同时还可以证实李艳因为个人征信问题，无法办理银行贷款，李艳没有能力支付首付款和购房款，对于该份合同李艳已经丧失了履行能力；证据四、众信公司出具的证明一份、短信记录三页，证明2018年1月8日签订的房屋买卖合同主体分别为卖方李艳，买方李秀娟、其小叔子寇顺利是其指定房屋持有人；证据五、发票一份、证实寇顺利作为守约方因维权所支出的律师费是5000元，对律师费发票有异议，与本案无关；对证据六撤回证明是李艳和众信房产首先撤回后李秀娟无奈之下才签的字，寇顺利方不同意终止合同；对证据七证明，对阁楼的买卖是寇顺利、李艳、众信房产三方协商将阁楼单独由王某购买，价格是15万元，剩余7万元首付款由寇顺利支付，所以寇顺利、王某以及众信房产已经支付首付款22万元，并且在李艳收到22万元之后将房屋交付给了寇顺利；对证据八没有异议。 众信房产对李艳提交的证据均没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 寇顺利系李秀娟的丈夫的弟弟。2018年1月8日，李艳与案外人李秀娟在众信房产的见证下签订房屋买卖合同，合同主要内容如下：“房屋买卖合同卖方：李艳，买方：李秀娟，中介方：众信公司，甲方出售之房屋位于：日照市银丰小区4幢2单元702室并附带储藏室、阁楼，建筑面积约为159.24平方米，房产证号：日房权证市字第××号；总售该房屋的总价共计78万元整，合同签订时乙方支付甲方购房定金款2万元，甲乙双方同意暂由见证方保管；2018年1月11日前乙方支付购买房屋首付款22万元整，暂由第三方保管，乙方欠甲方房屋余款56万元由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方；双方约定如乙方未按约定日期之内交付首付款给甲方或是第三方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购房定金不予退还作为违约金，并按总房款5%赔偿甲方违约金；乙方首付款交付后甲方一周内必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续签字，如甲方延期到银行签字及提供相关材料，每延期一天将首付款千分之五的违约金赔偿守约方；甲方协助乙方办理此房的房产证、土地证或不动产过户换证手续，有关该房屋过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费、土地出让金）等所有过户税费由乙方承担；乙方以银行按揭方式购买该房产在银行贷款批复后，甲乙双方必须在七个工作日内（甲方有银行贷款以解押之日起七个工作日为准），协助对方办理该房产的过户手续；甲方收到乙方购房全款后于当日之内将该房交付乙方使用，甲方交房给乙方同时并结清该房交房前水电物业费等所欠开发商相关费用等。” 2018年1月19日，寇顺利、马桂芝向案外人李秀娟出具委托书并由山东省日照市德信公证处办理公证，该委托书委托事项为：我们（委托人寇顺利、马桂芝）系夫妇，共同出资购买二手房产一处，该房屋坐落于山东省日照市天津路南（银丰小区）004幢02单元02-702号，房产证号：日房权证市字第××号，原房主李艳。因我们没时间亲自办理购买上述房产的有关手续，特委托李秀娟为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事宜：1.办理购买上述房产过程中房屋所有权转移登记（包括不动产所有权转移登记）等一切有关事宜，代为领取不动产权证书，代为缴纳房产交易过程中的税费并签署一切相关文件；2.办理购买上述房产过程中订立房产买卖合同（包括网上挂牌、网上签约）、到银行订立借款合同、抵押合同，办理房产按揭贷款签字（包括公积金贷款及商业贷款），代开银行结算账户，代为按期还款等一切有关手续，代为签署一切有关文件；3.到房管部门及不动产登记中心办理上述房产抵押登记的一切相关手续；4.到房管部门及不动产登记中心代为查询并开具首套房证明（或无房证明）；5.代为领取房产钥匙，办理上述房产交接过程中水、电、暖、燃气、有线电视过户等一切有关事宜；6.如在上述房产交接过程中发生争议，代为处理购买房产过程中发生的争议，代为收取的违约金；代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我们均予承认。（以上查明的事实在【2018】鲁1102民初6194号案件中记载） 合同签订后，李秀娟向众信房产支付首付款7万元，缴纳定金3000元，由于寇顺利资金紧张，由众信房产联系案外人王某购买了涉案阁楼，未签订买卖合同，口头约定阁楼价值15万元，王某当时纳缴众信房产中介3万元，剩余款项待阁楼单独办理过户手续后缴纳。2018年2月5日，寇顺利、李艳到银行办理贷款手续时，李艳及其丈夫为银行出具了收到条“首付款收到条今收到寇顺利购买李艳位于银丰小区4号楼2单元702室首付款￥220000.00大写（人民币）贰拾贰万元整。售房人：李艳、于兆峰（签字捺印）2018年2月5日。”2018年2月9日，寇顺利缴纳中介费8000元（包括已经缴纳的定金3000元），当日，寇顺利向日照市地方税务局山海天旅游度假区分局缴纳契税11700元，个人所得税7800元，2018年2月11日上午案外人李秀娟代寇顺利缴纳了住宅专项维修资金过户费用3900元。2018年2月11日日照市房地产管理局出具了《房屋交易和产权确认书（转让）》，主要内容：“【房屋买卖】日照市房交转字2018第20180211014号。根据法律法规等，为保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，经审查核实，予以确认产权。转让方：李艳，受让方：寇顺利，房屋坐落：日照市天津路南（银丰小区）004幢02单元02-702，交易价格780000元，房屋状况：7层1-阁楼层，建筑面积159.24，阁楼103.70，产权来源：买卖等”。当日下午，众信房产单位工作人员贺培峰到日照市房地产管理局申请材料退回，后其单位工作人员王红燕亦签字，内容如下：“不动产登记申请材料退回通知书寇顺利、李艳：由于买卖双方，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条的规定，本登记机构将你日照市天津路（银丰小区）004幢02单元-702号，转移登记的申请材料退回。退回的申请材料：不动产权证一份、房产平面图4份。申请人：王红燕（签字捺印时间2018.2.23）、贺培峰（签字捺印2018.2.11）、李艳、李秀娟（签字捺印）等”。李秀娟签字的时间在2018年4月。 寇顺利称2018年3月23日李艳将涉案房屋的钥匙、水电卡、燃气卡交给李秀娟。寇顺利对涉案房屋进行了简单的装修，即粉刷了墙面、厨房、更换灯具等，后寇顺利将自己的物品搬入涉案房屋。2018年8月，李艳在寇顺利不知情的情况下将涉案房屋的物品搬至开发区八里庄子村存放。2018年8月27日李秀娟报警，日照市公安局东港分局黄海路派出所出警，发现大门未有被撬动的痕迹，室内未发现任何家具、物品。寇顺利称至今仍未领取李艳搬走的相关物品。李艳称合同签订后，李秀娟要求要钥匙存放自己的物品，李艳通过朋友同意寇顺利存放物品。 另查明，2018年7月25日李艳曾起诉案外人李秀娟，要求解除房屋买卖合同，并要求李秀娟支付违约金39000元。一审法院于2019年1月21日作出（2018）鲁1102民初6194号民事裁定书，以李秀娟主体不适格，不符合起诉条件，驳回李艳的起诉。李艳不符一审裁定提起上诉，中级人民法院维持原裁定。前案在审理过程中，李秀娟申请证人王某（男，成某，原欲购买李艳阁楼）出庭作证，证人王某陈述经中介孙某说购买的阁楼可以分户，阁楼价格15万元，当时说先交3万元，剩余的12万元中介公司先行垫付，我于2018年1月18日交给中介公司3万元后就等通知，等了5、6个月后，孙某说事情黄了，2018年5月26日该款退回了。当时谈这个事的时候我、房东、买方、中介公司的人都在场，因当时房屋和阁楼还没有分户，中介公司就没有让我办，我没有和房主直接谈买阁楼的问题，中介公司说李秀娟买房子钱不够，买不了阁楼，中介公司就联系说让我要阁楼，总房款78万元包括阁楼款。李艳对于王某的证人证言质证认为，王某并未与李艳直接接触，实际购买人为李秀娟，在签订房屋买卖合同的同时，买卖双方已经确认合同价款，包括储藏室和阁楼。李秀娟对于王某的证人证言质证认为，对于王某的证人证言予以认可，李艳对于王某购买阁楼是知情的，虽然不知道王某的名字，但是他知道有众信房产购买阁楼，李艳对于寇顺利为实际购买人知情并配合办理了贷款审批手续及房屋交易手续。 前案的当事人李秀娟申请证人孙某（女，成某，众信房产的加盟商）出庭作证，证人孙某陈述我是中介公司的一个加盟商，联系双方去公司签单，其他我不负责。当时李秀娟说她弟弟卖房子她代理，房主是李业强的朋友，李业强让我卖这个房子。当时总房款78万元，包括阁楼15万元，李秀娟说78万元一下子要不了，如果阁楼可以分户卖给另一个人的话就能行，我问了公司说差不多，我就联系王某买阁楼，然后就带着他们去签合同。因为不能确定能不能分户，所以就和李秀娟签合同，没有单独和王某签合同。当时王某缴纳3万元的定金，剩余12万元当时公司里答应垫资，实际上有没有垫资我不知道。关于李业强与李艳的30万元是不是垫资我不清楚。公司说30万元是借给李艳的。李艳对孙某的证言质证认为，对于签订合同的过程有异议。李秀娟认为孙某证人证言能够证明中介公司的李业强因为出卖房屋提前支付了李艳30万元，足以证明李艳已经收到首付款，如果没有收到首付款，李艳不会同意将房屋交付给李秀娟。 还查明，2018年4月24日李业强以李艳借款30万元未还为由，诉前保全查封了涉案房屋，2018年5月李业强又申请解除了涉案的查封。李业强在诉前保全时提供了李艳2018年2月12日的关于30万元借据及收到李业强30万元的收到条。 一审法院认为，寇顺利委托李秀娟与李艳签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，在平等协商基础上达成的房屋买卖协议，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。针对寇顺利、李艳签订合同后的履行情况及双方争议的焦点问题，一审法院作出如下分析： 一、关于案外人王某购买阁楼与寇顺利、李艳之间的房屋买卖合同内容是否发生变化的问题分析。 寇顺利、李艳及众信房产在房屋买卖合同签订后，寇顺利缴纳了首付款7万元，由于寇顺利资金困难，通过众信房产中介方将阁楼单独出售给案外人王某，前案根据王某证实“我没有和房主直接谈买阁楼的问题，中介公司说李秀娟买房子钱不够，买不了阁楼，中介公司就联系说让我要阁楼”，同时王某也缴纳了阁楼款3万元，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”经查，寇顺利、李艳在签订合同中约定“日照市银丰小区4幢2单元702室并附带储藏室、阁楼，建筑面积约为159.24平方米，房产证号：日房权证市字第××号；总售该房屋的总价共计78万元整”，双方并没有约定阁楼单独出售，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”李艳系涉案房屋及阁楼的所有权人，即使阁楼单独出售，亦应当征得涉案房屋的所有人即李艳的同意，通过案外人王某的陈述可以证实没有与李艳协商是否同意单独出售阁楼的事宜；前案孙某系中介方的联系人，其证实“当时李秀娟说她弟弟卖房子她代理，房主是李业强的朋友，李业强让我卖这个房子。当时总房款78万元，包括阁楼15万元，李秀娟说78万元一下子要不了，如果阁楼可以分户卖给另一个人的话就能行，我问了公司说差不多，我就联系王某买阁楼，然后就带着他们去签合同。因为不能确定能不能分户，所以就和李秀娟签合同，没有单独和王某签合同。当时王某缴纳3万元的定金，剩余12万元当时公司答应垫资，实际上有没有垫资我不知道”。该证人证言可以看出，寇顺利、李艳在合同签订后，寇顺利并没有按照合同约定的履行合同义务，而是由于经济紧张将阁楼单独出售，且首付款在缴纳了7万元后，又想通过中介垫付等方式缴纳剩余的首付款，至双方在办理房屋过户手续前，中介公司并没有垫付该款项，且案外人王某亦将其缴纳的定金3万元收回。通过上述事实可以证实，寇顺利、李艳在合同履行过程中，并没有按照合同签订的内容履行合同，双方履行合同的行为使原合同内容发生了改变，履行合同的条件也发生了变化，尤其是寇顺利办理银行贷款的期限已经过期，现寇顺利的房款并没有付清，能否办理银行贷款不属于法院民事案件主管的范围，寇顺利要求继续履行原合同的条件不成就。故寇顺利要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于寇顺利、李艳签订的房屋买卖合同是否解除的问题分析 寇顺利称已经缴纳给李艳首付款22万元，包括寇顺利缴纳的款7万元，王某缴纳的款3万元，众信房产垫付12万元，经办人李秀娟证实12万元由王某支付。寇顺利没有实际缴纳22万元，首先构成违约，在寇顺利资金困难的情况下，将阁楼出售给案外人王某，该出售行为寇顺利没有证据证实李艳已经同意，尤其是在阁楼不能单独办理过户手续时，王某将缴纳的3万元收回，寇顺利又不能缴纳剩余的首付款15万元，寇顺利、李艳均同意撤回了过户申请。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。”经查，寇顺利事实上一直没有按照合同约定缴纳足额首付款，寇顺利提出众信房产同意垫付的主张没有证据支持，也不符合常理。事实上，由于寇顺利没有能力足额缴纳首付款将阁楼单独出售给王某，该出售行为并没有证据证实已经得到李艳的同意，且双方签订的合同约定是整体出售（包括阁楼），现寇顺利以上述理由未足额缴纳首付款的辩解理由，一审法院不予支持，寇顺利以自己的行为表明不履行主要债务，且寇顺利、李艳均同意撤回了原房屋买卖合同，因此，寇顺利、李艳于2018年1月8日签订的房屋买卖合同已于寇顺利、李艳撤回过户申请时解除即2018年4月。现寇顺利又要求履行原合同，李艳不同意，因此，对于原合同寇顺利、李艳应需要重新签订买卖合同，协商付款、及银行贷款等事宜，才能具备继续履行原合同的条件，因原合同内容发生变化，不具备继续履行房屋过户和继续履行房屋买卖合同的条件，故对于寇顺利的诉讼请求一审法院不予支持。 三、关于寇顺利要求李艳支付违约金39000元的问题分析 涉案寇顺利的主张是以要求李艳协助其办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖合同为前提条件，要求李艳支付违约金39000元，由于寇顺利在购买楼房没有及时缴纳首付款，在王某参与购买阁楼时，阁楼又不能单独办理过户手续，致使合同不能继续履行，原合同内容亦发生了改变，履行合同的条件不成就，故寇顺利要求李艳支付违约金39000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十八条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条之规定，判决：一、驳回寇顺利要求李艳协助办理房屋过户手续、继续履行房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回寇顺利要求李艳支付违约金39000元诉讼请求。案件受理费775元，由寇顺利负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交如下证据：证据一、日照市不动产登记中心对李业强的询问笔录一份，上诉人主张该询问笔录复印自日照市不动产登记中心，但未加盖复印单位印章，用于证明上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同时不涉及阁楼的买卖，被上诉人在2018年2月11日撤销备案登记，是为了后续办理房屋的分户使用，而不是撤销双方之间的买卖合同。该询问笔录形成于2018年4月25日，载明李业强陈述：2018年2月11日，买卖双方一起到房管局签了两份网签合同，主房和储藏室一份、阁楼一份，后因房管局说主房、阁楼不能分开办理，双方同意一起办理，并一起到不动产登记中心办理转移业务，下午卖方一起撤销交易，分开办理交易。当日下午，拿回房产证分户时，买方同意将主房、阁楼分开办理。同日，上诉人还在房产中介处签署了关于阁楼的合同，未支付房款，阁楼另行出售，有证明材料。证据二、山东省二手房买卖合同、中国工商银行个人贷款申请表、个人贷款资金受托支付授权书、首付款收到条、房屋买卖协议、日照鸿坤房地产评估有限公司估价报告各一份，上诉人主张以上证据复印自中国工商银行股份有限公司日照开发区支行贷款中心，虽未加盖复印单位印章，但有该处负责人“梁宁”在每一页签名确认，共同证明上诉人与被上诉人之间在签订的房屋买卖合同，只涉及主楼以及地下室，不涉及阁楼，其中主楼以及地下室的总价款为63万元，首付7万元，贷款56万元，被上诉人不应要求上诉人支付15万元首付款，上诉人无违约情形。其中山东省二手房买卖合同载明：交易标的为02单元02-702号，所在层数为7层，建筑面积为159.24平方米，共同出卖的附属房屋为02-101号，总价款为78万元；中国工商银行个人贷款申请表载明：首付22万，贷款56万，建筑面积187.62平方米，总价款78万元。个人贷款资金受托支付授权书、首付款收到条载明：2018年2月5日，被上诉人收到上诉人首付款22万元，并同意该行将贷款直接转入被上诉人账户。房屋买卖协议载明交易房屋的建筑面积为187.62平方米，购房款为78万元。日照鸿坤房地产评估有限公司估价报告载明：评估时间为2018年1月25日，评估房屋的不动产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0002123号，评估的房屋建筑面积为187.62平方米，套内建筑面积为170.38平方米，储藏室28.38平方米，评估结果为主房价值73万元，储藏室价值5万元。 被上诉人质证认为，对证据的来源和真实性有异议，李业强的询问笔录并不能证明被上诉人知晓并同意阁楼可以分开转让这一事实，山东省二手房买卖合同并非被上诉人签名，主房、阁楼和储藏室的房产证是在一起的，不存在上诉人所主张的可以分开出售的情形。 原审第三人对询问笔录、山东省二手房买卖合同无异议，其他证据的真实性无法确定，房产中介为促成交易，在给双方调解时，同时接受买方李秀娟委托，把阁楼对外转让，后因转让不成功，导致李秀娟无法付齐首付，交易未完成。 本院认证认为，上诉人提供的证据一询问笔录虽系复印件，且未加盖复印单位印章，被上诉人对其来源和真实性虽有异议，但该询问笔录的被询问人李业强对该询问笔录的真实性无异议，该笔录形成于本案诉讼前，李业强陈述的内容与上诉人在一审提供的证据一、二、七等证据相互印证，应予采信；对于上诉人提供的证据二中的首付款收到条，根据已审理查明的事实，截至该首付款收到条于2018年2月5日的形成时间，上诉人仅向原审第三人交纳7万元首付，案外人王某也仅向原审第三人交纳3万元阁楼款，李业强向被上诉人出借的30万元亦发生于2月12日，即被上诉人并未收到该收到条载明的首付款22万元，故对该首付款收到条，本院不予采信；对于上诉人提交证据二中的山东省二手房买卖合同、中国工商银行个人贷款申请表、个人贷款资金受托支付授权书、房屋买卖协议、日照鸿坤房地产评估有限公司估价报告，有相关当事人及经办人员签字，符合办理二手房抵押贷款的需要的一般材料，且载明的交易价值和评估价值与上诉人提供的证据一一致，本院予以采信。 另外，李艳在一审中提供的证据七，具体内容为：寇顺利购买的房屋一套，总价款为63万元，首付款为7万元，银行贷款56万元未付。同时在该证明的左下角手写备注：此房附带阁楼一处，作价15万元，寇顺利未支付房主，阁楼另行出售，不卖给寇顺利。该证明的落款时间为2018年2月11日。 在二审中，经向寇顺利之妻马桂芝询问，其表示对于寇顺利提起本案诉讼知情、认可。 本院认为，2018年1月8日，李艳与李秀娟在众信房产见证下签订的房屋买卖合同，后经寇顺利、马桂芝夫妻追认，该合同应对李艳和寇顺利、马桂芝具有约束力，上述事实已经人民法院生效法律文书确认。李秀娟作为寇顺利、马桂芝的委托人，其行为亦对寇顺利、马桂芝具有约束力。马桂芝作为共同购买人自愿放弃本案诉讼权利，并对寇顺利提起本案诉讼知情、认可，不违反法律规定，本院予以准许。 根据审理查明的事实，2018年1月8日，李秀娟系在明知众信房产可能将涉案阁楼单独出卖给他人的情况下，与李艳签订的2018年1月8日房屋买卖合同，该合同明确约定了双方交易的房屋包括涉案阁楼、总价款为78万元，且与买卖双方此后在办理银行贷款时签订的山东省二手房买卖合同内容一致，并且寇顺利于2018年2月9日、11日交纳交易税费、办理登记转移手续时亦是按照购买阁楼、总价款为78万元进行。上述事实，与寇顺利上诉主张的其仅是购买主房、未购买阁楼的事实不符。 同时，根据案涉2018年1月8日屋买卖合同，寇顺利、马桂芝应于2018年1月11日前向李艳支付22万元首付款并交由众信房产保管，待寇顺利、马桂芝申请的按揭贷款批复后由众信房产交付李艳。但寇顺利、马桂芝并未按照上述合同约定时间向李艳支付首付款，仅于2018年1月12日向众信房产交付7万元，曾欲购买阁楼的案外人王某也仅是向众信房产交付了3万元。寇顺利虽主张众信房产为王某垫付了12万元，在（2018）鲁1102民初6194号案件中申请中介人员孙某和王某出庭作证，在本案一审中也提供了中介人员孙某的谈话录音和王某出具的书面证言予以证明，两人明确表示众信房产仅是表示同意垫付，但两人对于众信房产是否实际垫付并不清楚，在众信房产和李艳均不认可众信房产垫付首付款的事实存在，且本案所涉及的众信房产工作人员李业强支付李艳30万元发生于2018年2月12日，且系以借贷方式体现，寇顺利虽提供了李艳出具的收取22万元首付款收到条，但寇顺利亦无证据证明众信房产在约定的首付款支付期限内向李艳垫付了首付款的事实确实存在，故寇顺利主张其已经按照合同约定支付了22万元首付款的事实不能成立。 根据2018年1月8日屋买卖合同“双方约定如乙方未按约定日期之内交付首付款给甲方或是第三方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购房定金不予退还作为违约金，并按总房款5%赔偿甲方违约金”的约定，寇顺利、马桂芝未按合同约定交付首付款，李艳此时即依据该合同约定享有了合同解除权，但李艳却未行使该解除权，而是于当年2月5日配合了寇顺利、马桂芝到银行办理剩余房款的按揭贷款手续，及于当年2月11日配合寇顺利、马桂芝到房管部门、不动产登记部门办理过户手续，李艳的上述行为表明买卖双方对于合同约定的首付款支付期限等约定条款发生了事实变更。一审虽认为寇顺利未经房屋所有权人李艳同意擅自出卖阁楼违反法律规定不当，但认定买卖双方在履行房屋买卖合同过程中，对合同内容进行了事实变更，符合本案实际情况。 根据众信房产工作人员李业强于2018年4月5日在接受日照不动产登记中心工作人员询问时的陈述，2018年2月11日，买卖双方分别就主房和阁楼的买卖签订了两份网签合同，后因房管部门表示主房和阁楼不能分开办理过户手续，买卖双方一致同意一起办理，即全部过户到寇顺利、马桂芝名下。但当日在向日照市不动产登记中心提交全部的办理过户资料后，李艳因寇顺利未交齐22万元首付款而反悔并申请撤回过户申请，寇顺利亦于2018年4月27日在撤回过户申请通知上签名。买卖双方过户申请系办理登记转移手续的前提，登记转移系为了保障购买方通过债权交易享有物权，即登记转移仅是买卖双方进行交易的其中一个环节，李艳申请撤回过户申请仅能表示不同意在当时的条件下转移登记，并非是对整个交易的反悔，一审认定寇顺利、李艳在撤回过户申请通知上签名确认的行为导致2018年1月8日房屋买卖合同的解除，依据不足，应予纠正。 综上，本案买卖双方在履行2018年1月8日房屋买卖合同过程中，对合同进行了事实变更，但并未形成书面约定，现买卖双方均未举证证明变更后合同的具体内容。根据习惯和常理，寇顺利、马桂芝和李艳买卖关系存在，其作为购买方，负有向出卖方支付房款的义务，特别是其自2018年3月23日即在涉案房屋中居住，其负有在合理期限内及时向李艳支付全部购房款或首付款的义务，但其却一直未向李艳支付，致使李艳出卖房屋收取房款的目的不能实现。至2018年7月25日，李艳以不支付房款为由，向一审法院起诉要求解除与李秀娟签订的本案2018年1月8日房屋买卖合同。该案虽因被告主体问题，最终驳回了李艳的起诉，但应视为李艳行使了合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案双方当事人之间的房屋买卖合同应予解除。一审虽认定双方之间的房屋买卖合同解除正确，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定不当，予以纠正。 综上，涉案当事人之间的房屋买卖合同已经解除，寇顺利诉请李艳继续履行房屋买卖合同协助过户没有合同依据，要求李艳支付逾期办证的违约金3.9万元没有事实依据，一审驳回寇顺利的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 对于合同解除后的后果，双方可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定另行处理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽存在部分事实认定不清，适用法律亦有不当之处，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由上诉人寇顺利负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年七月十四日 法官助理张锦秀 书记员刘畅