河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6038号原告（反诉被告）：李建平，男，汉族，住河南省灵宝市故县。被告（反诉原告）：游大杰，男，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：汤路明，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟鑫洋，河南亚太人律师事务所实习律师。被告：河南中经正玮房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区索凌路8号B5号楼东2单元1层010009号，统一社会信用代码：914101050768262478。法定代表人：王剑东，男，汉族，住河南省栾川县。原告（反诉被告）李建平（以下简称“原告李建平”）与被告（反诉原告）游大杰（以下简称“被告游大杰”）、河南中经正玮房地产营销策划有限公司（以下简称“中经公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建平，被告游大杰及其委托诉讼代理人汤路明、孟鑫洋，被告中经公司的法定代表人王剑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告游大杰于2019年12月30日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、判令解除原告与被告中经公司于2019年12月30日签订的《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》；三、判令被告游大杰返还原告已支付的购房款20000元；四、判令被告游大杰向原告支付违约金185000元（按房屋成交价20%的标准计算）；五、判令被告游大杰、中经公司支付原告已实际产生的居间服务费、过户代理费20500元；六、本案诉讼费等费用由二被告承担。事实与理由：原告通过被告中经公司购买被告游大杰所有的位于郑州市金水区××中方××小区西区××单元××东户的房屋一套。原告与被告游大杰于2019年12月30日签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定：房屋总成交价为925000元，原告于核房当日支付定金（房款）20000元，剩余房款895000元在网签过户当日支付。原、被告三方应于核房后10个工作日办理网签及申请办理房屋权属转移登记手续。若被告游大杰逾期履行本合同约定的义务超过15日的，原告有权解除合同，并要求被告游大杰支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求被告游大杰退还原告已支付的其他款项。同日，原告向被告中经公司支付居间服务费18500元、过户服务费2000元。原告已于核房当日即2019年12月31日支付购房款20000元，二被告未按照合同约定的时间办理网上签约和申请办理房屋权属转移登记手续，为维护原告的合法权益，原告特根据我国相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告游大杰辩称：被告游大杰位于郑州金水区××中方××小区西区××楼××单元××东户的房屋一套，通过被告中经公司（房屋中介）出售给原告，被告游大杰与原告于2019年12月30日晚19点左右，在房屋中介门店处签订《郑州市存量房买卖合同》，房屋成交价925000元，原告于2019年12月31日支付定金20000元，并且在中介处领走房屋钥匙、天然气卡、剩余房款895000元网签过户当日付清，户口迁出保证金5000元，由原告在房款中留存，户口迁出当日，由原告支付给被告游大杰，物业交割保证金5000元，应于物业交割当日支付给被告游大杰。签约本合同时，中介方告知售房方会协助核房，当日也告知原告需要办理经济适用房贷款结清手续和经济适用房补缴差手续需要15个工作日能办下来，所以三方签约本合同。被告游大杰在2019年12月31日前去建设银行办理个人贷款结清证明、银行网上信息打印证明显示已结清，银行业务工作回执时间15个工作日，被告游大杰于2020年1月22日，领到中国建设银行个人贷款结清手续，2020年1月23日将此手续原件交于郑州市不动产登记中心金水分中心，无回执单（工作人员告知已可在网上查询）。被告游大杰在2020年1月6日到金水区房管局咨询所需资料，2020年1月8日通知到金水区房管局递交申请表，2020年1月14日通知补缴差价款，当日将补差款银行回执单交到金水区房管局（金水区房管局工作人员告知审批补差手续需要时间30天左右）要到年后初七上班后递交郑州市房管局，因疫情被告游大杰在2020年4月20日到金水房管局短信通知前去领取缴款通知书和发票，网上信息已完毕。合同中每项条款时间后面都注明了(请约定时间或条件)的字样。中介方解释为手续齐全达到过条件后三方约定准确时间共同办理。以上办理手续的情况和需要的时间都告知过中介和原告，被告游大杰从签完合同后积极完善手续核实信息，所有手续也是在合同期内提交办理的。因新冠疫情，经济适用房补缴差手续迟迟办理不了，请法院给予理解。被告游大杰认为原告的诉讼请求不能得到支持，在整个交易过程中，依据法律规定，被告游大杰没有任何违约行为，原告提出解除合同的理由是因为逾期，这种理由是为了其逃避承担违约责任，不再想购买房子的意思表示而做出的，所以其诉讼请求不能得到支持。被告中经公司辩称：原告要求被告中经公司承担其已实际产生的居间服务费、过户代理费20500元，无事实和法律依据；被告中经公司也不应承担本案的诉讼费用，应驳回原告对被告中经公司的所有诉讼请求。在合同签订后，被告游大杰将涉案房屋交给原告居住使用，而是原告自己要求退房，后经买卖双方协商，双方继续履行合同。在继续履行合同过程中，由于被告游大杰未按合同第十五条约定补缴经适房税费，造成合同无法继续履行。被告中经公司在签订时尽到了房屋权属和买卖双方身份信息审查义务，符合签订房屋买卖合同的条件。合同履行过程中，也不存在过错、违约、违法行为。依据合同第四条第三款违约责任条款的约定：甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。本案的居间代理费应由违约方承担，不应由被告中经公司承担。综上，被告中经公司依据合同约定和《房地产经纪管理办法》的规定，提供了居间服务，不存在任何过错、违约、违法行为。原告要求被告中经公司承担实际发生的居间服务费、过户代理费20500元，无事实和法律依据，请法院驳回原告对被告中经公司的所有诉请。被告游大杰向本院提出反诉请求：判令原告李建平向被告游大杰支付违约金185000元。事实与理由：被告游大杰与原告通过本诉被告中经公司中介签订了《郑州市存量房买卖合同》。合同约定被告游大杰将位于郑州市金水区××中方××小区西区××楼××单元××东户出售给原告李建平，房屋总价为925000元。签订合同次日被告游大杰收到定金20000元。同时被告游大杰与原告李建平实际进行交接，原告李建平占有该房屋四个月，到起诉之日。随后，被告游大杰在合同约定的时间内积极办理房屋过户所需的相关手续。因疫情原因，2020年4月份所需手续办理完毕，原告李建平应按合同约定进行网签，并支付剩余房款。但原告李建平却向法院提起诉讼，要求解除合同。被告游大杰认为，原告要求解除合同的理由不能成立，其行为已经构成违约。对此，请求法院支持被告游大杰的反诉请求。原告李建平针对被告游大杰的反诉辩称：被告游大杰提供的证据证明其是在积极办理房屋产权所需要的手续，但是与双方签订的合同不相符，合同约定有明确办理日期，当时中介公司告诉原告2020年1月4日就可以办理过户手续，原告才与被告签订合同，2020年1月3日原告问中介公司业务员贾宜乐，业务员说还需要等，一直在催被告游大杰提交手续，原告当时是请假回来办事路过郑州与中介接触，中介说有一个房子没有抵押办手续很快，约被告游大杰过来，被告游大杰把房本拿过来，中介审核了房屋手续，确定大概2020年1月4日就可以办理网签，原告才同意签合同，如果时间长的话原告不可能签合同，但是原告在郑州一直等到2020年1月13日，原告约中介公司和被告游大杰一起商谈，中介告诉原告合同约定是15个工作日，大概要到2020年1月21日，现在还在合同期内，原告说合同期内只要把所有手续办完原告要房子，过了这个时间段原告不会要房子了，原告还在北京上班原告是请假回来的，一直到疫情以后2020年3月1日原告来郑州去北京上班，4月15日原告从北京回来又在中介约被告游大杰谈了一次，原告提出解除合同退钱退房的事，当时被告游大杰的手续一直没办完，被告游大杰直到四月二十几号才办完，期间原告写了一份诉状找律师咨询，已经准备起诉。被告中经公司针对被告游大杰的反诉辩称：合同是2019年12月30日签订的，被告中经公司是按照全国统一的合同版本走的，合同没有明确是几天网签，确实约定原被告在15个工作日内办理，因为原告是一次性付款，合同签订后第二日即12月31日，公司业务员去做了权籍调查，该房屋产权及土地性质清晰，贷款确实结清，但是结清后银行没有出具结清证明，原告在郑州暂时没有固定居住地，想买房过户后居住，因为原告是在2019年12月31日支付定金，所以合同应该自2019年12月31日生效，合同履行期到2020年1月22日，到2020年1月13日买卖双方约到中介公司协商，当时基本上就到春节假期了无法办理手续，过完年后因为疫情原因，房管局到2020年4月以后才能办理手续，期间原被告一直在协商，被告中经公司认为我公司对房屋产权等各方面都没有问题，平时办理下来需要40日左右，因为原告是一次性付款，合同约定为15个工作日，中介起到了签订、审核等居间义务，房屋、客户等没有问题，原告要求中介退回中介费不合理。在合同期内被告中经公司去调解的时候，2020年1月13日原告第一次到被告中经公司调解时，原告已经在房屋内居住了几天，当时原告对合同日期非常急切敏感，被告中经公司认为原告购房的目的是为了居住，原告已经居住着房屋，不会因为一天两天的时间就解除合同。被告中经公司在办理过程中没有过失，积极促使合同履行，被告中经公司认为合同还是可以继续履行的，只要买卖双方愿意履行，被告中经公司可以继续配合。经审理查明：2019年12月30日，原告与被告游大杰签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告游大杰位于金水区××中方××小区西区××楼××单元××东户房屋，该房屋未设定抵押，未出租。双方通过被告中经公司居间结算成交。房屋成交总价格为925000元，原告付款方式为全款：房屋总成交价＝定金+首付款+户口迁出保证金+物业交割保证金。原告于核房当日向被告游大杰支付定金20000元；于网签过户当日将购房款895000元支付给被告游大杰；原告从本协议约定的房款中留存5000元作为户口迁出保证金，该保证金原告应于户口迁出当日自行支付给被告游大杰；双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，原告从本协议约定的房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证金原告应于物业交割当日支付被告游大杰。被告游大杰收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给原告。双方应于核房后10个工作日（请约定时间或条件）共同去办理网上签约手续，在15个工作日（请约定时间或条件）共同前往相关机构办理税费手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。双方应于核房后10个工作日（请约定时间或条件）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告游大杰若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形之一的，被告游大杰构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，要求被告游大杰双倍返还定金或支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求被告游大杰退还原告方已支付的其他款项。原告若出现拒绝购买该房屋，逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形之一的，原告构成根本违约，被告游大杰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，没收原告支付的定金或要求原告支付房屋总成交价20%的违约金。同日，原告（作为买受方）与被告游大杰（作为出卖方）、被告中经公司（作为居间方）签订《居间服务合同》一份，主要内容为：原告与被告游大杰在被告中经公司的居间服务下就座落于金水区××中方××小区西区××单元××东户的房屋，于2019年12月30日签订了《郑州市存量房买卖合同》。原告与被告游大杰共同委托被告中经公司作为交易居间人，被告中经公司提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受方实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。原告与被告游大杰签订《买卖合同》时，居间行为完成，双方应向被告中经公司支付本合同约定的居间代理费。原告与被告游大杰双方同意，应向被告中经公司支付的居间代理费为18500元，全部由原告承担，并应于本合同签订当日一次性向被告中经公司足额支付。被告中经公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，被告中经公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，原告、被告游大杰授权被告中经公司办理网上签约手续。原告、被告游大杰双方利用被告中经公司所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》的，双方应当承担违约责任，被告中经公司有权要求原告、被告游大杰双方支付本合同约定的全部居间代理费。原告或者被告游大杰违反本合同第四条约定，导致被告中经公司不能继续履行义务的，被告中经公司不承担责任，且有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。原被告三方还签订了《房屋交易保障服务合同》，约定原告、被告游大杰委托被告中经公司办理房屋后续交易事宜，被告中经公司提供房屋交易代办服务，过户服务费2000元由原告承担。同日，原告向被告中经公司支付20500元，被告中经公司出具专用收据载明：客户姓名李建平，业主姓名游大杰，物业地址金水区××中方××小区西区××单元××东户，业务类型为二手买卖，项目名称及金额为过户服务费2000元、居间代理费18500元，合计20500元，付款人李建平。被告中经公司还出具《证明（承诺书）》载明：李建平购买金水区××中方××小区西区××单元××东户，若因客户资质无法买房，通过网签、过户所交的费用一律退还，李建平不承担合同内的违约责任。2019年12月31日，原告向被告游大杰支付20000元，被告游大杰向原告出具了20000元定金收据。同日，中国建设银行股份有限公司郑州百花路支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》载明：客户游大杰在我行的个人贷款，贷款总额人民币70000元，借款人已于2018年7月17日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。被告中经公司提交2019年12月31日郑州市不动产登记中心出具的两份不动产登记资料查询结果证明（房屋、宗地各一份）显示，金水区××中方××小区西区××单元××东户房屋产权人为游大杰，无预告信息、无查封，2009年7月2日房管移交抵押，权利人中国建设银行郑州市建设路支行，房屋所在宗地无抵押、无查封，2016年8月20日前于房管部门办理商品房首次登记，土地使用权已分摊。2020年1月8日，被告游大杰提交金水区××中方××小区西区××单元××东户的经济适用住房补缴差价款审批申请，2020年1月14日郑州市保障性住房中心审批同意并为被告游大杰开具缴款通知书，2020年1月17日被告游大杰通过郑州银行办理补缴了房屋差价款。2020年3月26日，郑州市保障性住房中心为被告游大杰开具河南省政府非税收入财政票据载明：交款人游大杰，项目为补缴的土地价款，金额为9934.33元。2020年4月20日，被告游大杰收到郑州市金水区住房保障和房地产管理局发送的短信通知，内容为：你的经适房全额补差表已下发，请房主携带本人身份证，抓紧时间到金水区房管局领取。2020年4月23日，被告游大杰向原告发送手机短信称其房屋所有手续已经办完，通知原告尽快安排时间办理过户手续。随后原告回复被告游大杰称，被告游大杰至今才把手续办完，并且这个期间三方经过两次协商，第一次是2020年1月13日晚，原告催被告游大杰办理过户手续，被告游大杰告诉原告解压没办完，办不成，原告告诉被告游大杰在合同有效期内原告接受，超过这个时间就不要了，第二次是2020年4月15日，原告要求解除合同，退回所有费用，两次协商都没有达成一致，被告游大杰逾期这么长时间，现在还认为是原告的责任，双方很难协商，只有通过法院解决。之后双方未能达成一致，引致诉讼。本案庭审中，原、被告三方均认可，2019年12月31日被告中经公司对涉案交易房屋进行了产权调查，即买卖合同约定的核房手续。本院认为：涉案《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。涉案《郑州市存量房买卖合同》签订后，被告中经公司于2019年12月31日完成核房，原告按约向被告中经公司支付了居间代理费18500元及过户服务费2000元，向被告游大杰支付了购房定金20000元。依据该合同约定，原告、被告游大杰应于核房后10个工作日（请约定时间或条件）即2020年1月15日前共同办理网上签约手续。依据国家政策及相关规定，对于经济适用房，购房人须依法缴纳经济适用房差价款后才允许房屋上市交易，因此被告游大杰须在双方办理网签手续之前，办理经济适用住房补缴差价款手续，其于2020年1月8日向房管部门申请办理经济适用住房补缴差价款手续，在房管部门审批通过后补缴了全部差价款。之后因遇春节假期及新冠肺炎疫情原因，郑州市保障性住房中心至2020年3月26日向被告游大杰开具补缴差价款票据，从被告游大杰提交的证据来看，其于2020年4月20日收到房管部门领取经适房全额补差表的通知，后通知原告办理网签过户手续遭拒。依据买卖双方合同约定，被告游大杰若出现逾期履行合同约定的义务超过十五日等情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，要求被告游大杰双倍返还定金或支付房屋总成交价20%的违约金。在诉讼过程中，原告明确表示不再购买该房屋，结合双方合同实际履行情况，原告要求解除双方之间的《郑州市存量房买卖合同》，并无不当，本院予以支持。原告要求被告游大杰返还已收取的20000元购房定金，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金185000元，从本案案情来看，被告游大杰在合同签订后积极地办理经济适用房差价款补缴申请审批手续及补缴款手续，不存在明显违约行为，其虽迟延取得经适房全额补差手续，客观上致使双方合同未能按约履行，这并非被告游大杰的自身原因所致，被告游大杰在合同履行过程中不存在明显过错和主观故意违约行为，但考虑到被告游大杰作为房屋所有权人，明知其房产性质及买卖合同约定的交易时间，应对办理经济适用房差价款补缴手续所需花费的时间有合理的预期及安排，其补缴房屋差价款时已出现轻微逾期，因此本院对原告主张的违约金酌情支持5000元，原告诉请过高部分，不予支持。被告游大杰反诉主张的违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告与二被告之间的《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，因房屋买卖合同未能履行完毕，房屋交易无法完成，原告与二被告之间的《居间服务合同》与《房屋交易保障服务合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除原被告三方之间的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，本院予以支持。原告主张被告中经公司退还居间服务费、过户费，被告中经公司为买卖双方提供交易信息，促成买卖双方订立了房屋买卖合同，并进行了房屋权属核查，实际履行了部分居间服务合同义务，但买卖双方当事人的房屋交易受疫情影响逾期最终未能履行，考虑被告中经公司为促成交易所需付出的时间、耗费的人力、物力等因素，兼顾公平原则，本院对原告主张被告中经公司退还居间服务费11100元（18500元×60%）、过户代办费2000元的诉讼请求予以支持，原告诉请过高部分，不予支持。原告已主张被告游大杰承担违约责任，同时又要求被告游大杰返还其居间服务费及过户代办费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李建平与被告（反诉原告）游大杰于2019年12月30日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）李建平与被告（反诉原告）游大杰、河南中经正玮房地产营销策划有限公司于2019年12月30日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；三、被告（反诉原告）游大杰于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李建平定金20000元及违约金5000元；四、被告河南中经正玮房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李建平返还居间服务费11100元、过户代办费2000元；五、驳回原告李建平（反诉被告）的其他诉讼请求。六、驳回被告游大杰（反诉原告）的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2341元，由原告（反诉被告）李建平负担1946元，被告（反诉原告）游大杰负担259元，被告河南中经正玮房地产营销策划有限公司负担136元。反诉受理费2000元，由被告（反诉原告）游大杰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇二〇年七月十八日书记员  怀 东