黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初117号原告：大庆市龙凤区城建投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙腾路1号，统一社会信用代码91230603569864217N。法定代表人：程相文，该公司董事长。委托诉讼代理人：田露智妍，该公司员工。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。被告：崔志鹏，男，1989年7月2日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省铁力市，被告：刘彩霞，女，1990年7月10日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市龙凤区，第三人：交通银行股份有限公司大庆分行，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村热源街2号，统一社会信用代码91230600129310843X。负责人：张涛，该行行长。原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司(以下简称“龙凤城投公司”)与被告崔志鹏、刘彩霞，第三人交通银行股份有限公司大庆分行(以下简称“交通银行大庆分行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告龙凤城投公司委托诉讼代理人田露智妍、陈山到庭参加诉讼。被告崔志鹏、刘彩霞，第三人交通银行大庆分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告龙凤城投公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告龙凤城投公司与被告崔志鹏之间的《商品房买卖合同》（合同编号为20121130775739211768），判决被告返还原告吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼幢2单元1102室房屋；2、依法判决二被告连带赔偿原告在已收到全部购房款外的损失97,820.92元，其中13,871元系计算至5月17日的利息数额，要求以231,199.06元为基数自2019年1月17日起按照银行间同业拆借利率计算利息至实际履行完毕止；3、判决二被告连带承担本案全部诉讼、公告费用。事实与理由：2012年11月30日，原告龙凤城投公司与被告崔志鹏签订了《商品房买卖合同》，约定崔志鹏购买吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼2单元1102号房屋，房屋价款为321,120元。房屋首付款为101,120元，剩余220,000元房款被告在第三人交通银行大庆分行处办理贷款，原告作为担保人。二被告在2015年11月5日就开始拒不偿还银行贷款，截止第三人诉前多次逾期。后第三人直接起诉二被告及原告，萨尔图区人民法院判决二被告偿还217,587.16及利息，并判决原告承担连带担保责任。之后第三人书面通知原告后直接在原告公司担保账户内划走本息、诉讼费及公告费共计231,199.06元（二被告欠第三人全部贷款本息损失226,075.06元及诉讼费4,564元、公告费560元）。现要求二被告以231,199.06元为基数按照银行间同业拆借利率支付2019年1月17日至实际履行完毕止期间的利息，13,871元是暂计算至5月17日的利息；要求二被告支付违约金23,119.9元、赔偿金16,056元、律师费16,000元以及自2012年2月22日至今八年的房屋使用费8万元。该房产出售后原告已缴纳且无法退还的各项税费为38,694.96元。以上合计418,940.92元，而原告收到全部购房款为321,120元，差额为97,820.92元。根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告现已有权解除合同并主张上述各项损失。现被告已明确表示无力还款，如买卖合同和担保合同继续履行下去，即原告出售的房屋将全部由自己付款。《商品房买卖合同》的继续履行已毫无实际意义。无奈原告提起诉讼，请求人民法院按照《合同法》的规定及双方《补充协议》的约定支持原告的上述请求，以维护原告合法权益。被告崔志鹏、刘彩霞及第三人交通银行大庆分行未出庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩权利。庭审中，原告龙凤城投公司向法庭提交以下证据：证据一，《商品房买卖合同》复印件1份、2012年6月5日出具的《销售专用收据》复印件1份、2012年11月27日出具的《大庆市商品房销售预收款专用票据》复印件1份、2013年2月5日交通银行《进账单》复印件1份（以上与原件核对无异，原件退回），2013年1月10日交通银行与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》复印件1份，欲证明原告龙凤城投公司与被告崔志鹏在2012年11月30日签订《商品房买卖合同》，成立商品房买卖合同关系，首付款人民币101,120元，余款崔志鹏在交通银行贷款220,000元，全部购房款321,120元。原告龙凤城投公司是220,000元银行贷款的担保人。被告崔志鹏与第三人交通银行大庆分行在2013年1月10日签订《个人房产抵押贷款合同》贷款220,000元，原告龙凤城投公司是该笔贷款的担保人。本院认为，该组证据客观真实，予以采信。证据二，2019年1月17日交通银行扣款凭证复印件4份、交通银行（大庆分行）已还款明细表1份3张（以上与原件核对无异，原件退回），大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初1828号民事判决书复印件1份、2019年1月15日交通银行《通知书》复印件1份，欲证明被告崔志鹏因还款违约已被交通银行解除了双方的《个人房产抵押贷款合同》，龙凤城投公司作为保证人代为偿还了该笔贷款全部剩余本息226,075.06元及诉讼费4,564元、公告费560元，共计231,199.06元；因已替崔志鹏归还全部银行贷款，崔志鹏与龙凤城投之间的《商品房买卖合同》已根本违约，达到解除条件。本院认为，该组证据相互佐证，客观真实，予以采信。证据三，《崔志鹏（吉祥馨苑C09-2-1102）预交房款税费计算表》复印件1份；2012年1月-2012年12月《其他应付款明细账》-认筹金复印件1份；2012年1月-2012年12月《应交税金明细账》-应缴营业税复印件1份、2013年1月-2013年12月《应交税金明细账》-应缴营业税复印件1份；2012年1月-2012年12月《应交税金明细账》--应缴城市维护建设税复印件1份、2013年1月-2013年12月《应交税金明细账》--应缴城市维护建设税复印件1份；2012年1月-2012年12月《其他应交款明细账》-教育费附加复印件1份、2013年1月-2013年12月《其他应交款明细账》-教育费附加复印件1份；2012年1月-2012年12月《其他应交款明细账》-地方教育费附加复印件1份、2013年1月-2013年12月《其他应交款明细账》-地方教育费附加复印件1份；2012年1月-2012年12《其他应交款明细账》-价格调节基金复印件1份、2013年1月-2013年12月《其他应交款明细账》-价格调节基金复印件1份；2012年1月-2012年12《其他应交款明细账》-防洪保安费复印件1份、2013年1月-2013年12月《其他应交款明细账》-防洪保安费复印件1份；2012年1月-2012年12月《应交税金明细账》-应缴所得税复印件1份；2013年1月-2013年12月《应交税金明细账》-应缴所得税复印件1份；2012年1月-2012年12月《应交税金明细账》-应缴土地增值税复印件1份、2013年1月-2013年12月《应交税金明细账》-应缴土地增值税复印件1份；大庆市龙凤区地税局出具的《税收缴款书》复印件1份共10张;《龙江银行电子缴税付款凭证》复印件1份共6张（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告崔志鹏产生营业税16,056元[营业税税率为5%，崔志鹏三次交款对应的营业税为（50,000+51,120+220,000）×5%=321,120×5%=16,056元];崔志鹏产生城市维护建设税1,123.92元(城市维护建设税=营业税缴税金额×7%的城建税税率，即16,056元×7%=1,123.92元);崔志鹏产生教育费附加为481.68元(教育费附加=营业税缴税金额×3%的教育费附加费率，即16,056元×3%=481.68元);崔志鹏产生地方教育费附加为321.12元(地方教育费附加=营业税缴税金额×2%地方教育费费率，即16,056元×2%=321.12元);崔志鹏产生价格调节基金321.12元(价格调节基金=营业税缴税金额×2%价格调节基金费率，即16,056元×2%=321.12元);崔志鹏产生防洪保安费为321.12元[防洪保安费=营业收入×0.1%防洪保安费费率，即（50,000+51,120+220,000）×0.1%=321,120×0.1%=321.12元];崔志鹏产生企业所得税12,042元(企业所得税=营业收入×15%的应税所得率×25%的企业所得税税率，即321,120×15%×25%=12,042元);崔志鹏产生土地增值税为8,028元(土地增值税=营业收入×2.5%的标准住宅预征税率，即321,120×2.5%=8,028元)。综上，在崔志鹏缴款的2012年6月、11月、2013年2月，龙凤城投已履行全部缴税义务，崔志鹏购房给龙凤城投造成的税费损失总额为38,694.96元。本院认为，原告自行计算制作的税费计算表、《其他应付款明细账》、《应交税金明细账》、《其他应交款明细账》，无其他证据佐证，无法确定其内容的真实性，不予采信；对《税收交款书》和《缴税付款凭证》的真实性本院予以确认，但该组证据不能证明原、被告解除合同给原告造成的税费损失情况，对原告欲证明的内容不予确认。证据四，2019年10月17日黑龙江陈山律师事务所出具的《黑龙江增值税普通发票》复印件1份、2019年10月17日龙凤城投公司与黑龙江陈山律师事务所签订的《委托代理合同》复印件1份（与原件核对无异，原件退回），欲证明龙凤城投公司委托黑龙江陈山律师事务所代理龙凤城投公司与崔志鹏的房屋买卖纠纷一案，律师费为16,000元。本院认为，该组证据客观真实，予以采信。证据五，大庆市龙馨物业管理有限公司于2012年2月22日出具的《吉祥馨苑一期入伙会签表》复印件1份、58同城租金收入截屏图片2张，欲证明龙凤城投公司已于2012年2月22日向崔志鹏履行完毕交房义务；龙凤城投公司2012年至今的房屋使用费损失远超过80,000元。本院认为，该组证据能够证明涉案房屋已经交付，对该部分事实予以采信，对其他证明内容本院不予确认。被告崔志鹏、刘彩霞，第三人交通银行大庆分行未参加庭审，视为放弃质证、举证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，原告龙凤城投公司与被告崔志鹏签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告崔志鹏购买吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼2单元1102号房屋，房屋价款为321120元，其中首付款为101120元。被告崔志鹏分别于2012年6月5日、2012年11月27日支付认购金50,000元、房款51120元。2013年1月10日，原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告崔志鹏从第三人交通银行大庆分行处贷款220,000元用于购买吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼2单元1102号房屋，贷款支付方式为第三人将贷款220,000元以崔志鹏购房款名义支付至龙凤城投公司账户。原告龙凤城投公司为该笔贷款的保证人，被告刘彩霞作为房屋共有人自愿以吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼2单元1102号房屋提供抵押担保。2013年2月5日，第三人将上述220,000元贷款支付至原告账户。2013年2月22日，原告龙凤城投公司向被告崔志鹏交付房屋。2018年12月17日，大庆市萨尔图区人民法院对交通银行大庆分行起诉崔志鹏、刘彩霞、龙凤城投公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）黑0602民初1828号民事判决书，判决认定二被告系夫妻关系，判决崔志鹏、刘彩霞偿还原告借款本息217,587.16元及2018年4月25日至实际还款期间的利息、罚息、复利；龙凤城投公司承担连带给付责任；龙凤城投公司以保证金账户的全部资金优先偿还；崔志鹏、刘彩霞承担案件受理费4,564元、公告费560元。2019年1月17日，龙凤城投公司作为保证人依据（2018）黑0602民初1828号民事判决书代二被告偿还第三人借款本息226,075.06元、诉讼费4,564元、公告费560元，共计231,199.06元。2019年10月17日，原告与黑龙江陈山律师事务所签订的《委托代理合同》，原告委托黑龙江陈山律师事务所代理本案，原告支付律师费16,000元。本院认为，原告龙凤城投公司与被告崔志鹏签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告崔志鹏未履行其与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》中约定的还款义务，致使原告承担了担保责任，构成违约。现原告依据《商品房买卖合同》补充协议的约定，要求解除《商品房买卖合同》，二被告返还房屋，并由被告崔志鹏赔偿原告代被告偿还的贷款本息、诉讼费、公告费231,199.06元、支付律师代理费16,000元及违约金23,119.9元，于法有据，本院予以支持，上述损失共计270,318.96元。被告刘彩霞与被告崔志鹏系夫妻关系，且作为房屋共有人，应对原告的上述损失承担连带给付责任。关于原告要求被告支付赔偿金及代偿款利息的主张，虽原告系基于补充协议中“有关贷款的约定及相关责任”部分的约定，但赔偿金属于违约金的性质，而代偿款利息属于因违约造成的损失，在本判决已确认被告承担因原告代为偿还贷款而产生的违约金及原告未能证实代为偿还贷款行为导致其他损失的情况下，本院对赔偿金及代偿款利息部分不予支持。原告要求被告赔偿各类税金、房屋使用费等损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告崔志鹏、刘彩霞，第三人交通银行大庆分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司与被告崔志鹏于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20121130775739211768）；二、被告崔志鹏、刘彩霞将吉祥馨苑小区C-09号高层住宅楼2单元021102号房返还原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司，原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司返还被告崔志鹏、刘彩霞购房款321,120元；三、被告崔志鹏、刘彩霞连带赔偿原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司代偿的贷款本息、诉讼费、公告费231,199.06元，支付违约金23,119.9元、律师代理费16,000元，共计270,318.96元；上述第二、三项折抵，原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司返还被告崔志鹏、刘彩霞购房款50,801.04元，被告崔志鹏、刘彩霞返还原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司房屋，双方均于本判决生效之日起十五日内履行。四、驳回原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费7,584元、公告费690元，由原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司负担2,229元，二被告负担6,045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  张 迪人民陪审员  马玉华人民陪审员  林 君二〇二〇年七月十日书 记 员  徐艳飞附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。