重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2084号原告：四川森诚物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市国开区九莲西街1号松涛水岸花都，统一社会信用代码9151090355897025X。法定代表人：吴勇，公司董事长。委托诉讼代理人：郭元江，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：袁刚，男，1968年2月1日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告四川森诚物业服务有限公司（以下简称森诚物业公司）与被告袁刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告森诚物业公司的委托诉讼代理人郭元江，被告袁刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告森诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费1644元、公摊电费204元、电梯运行费408元，共计2256元；并支付逾期交费违约金（以484元为基数从2016年3月20日起至付清之日止按日万分之三的标准计算，并将此后每一缴费周期拖欠物业费产生的违约金累加计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年12月2日，原告与重庆有禄房地产开发有限公司签订《璧雅丽都前期物业管理服务合同》，约定由原告为璧山区青杠街道中大街璧雅丽都小区提供前期物业服务。合同第七条约定，多层住宅物业服务费按0.6元/月/平方米收取、高层住宅物业服务费按1元/月/平方米收取；第八条约定，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在下期前15日履行交纳义务；第三十三条约定，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用万分之三的违约金。被告系案涉小区3栋1单元3-3号的业主，物业面积94.86平方米。从签订合同开始原告为被告提供了完善的物业管理服务，被告应当依约支付物业服务费及相关费用。但自2016年3月20日起，被告拒绝缴纳物业管理费，至2017年11月30日共计欠物业服务费1644元、公摊电费204元，电梯运行费408元，共计2256元，另产生相应违约金。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但被告一直拒绝缴纳。原告现为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告袁刚答辩称，所欠金额属实，未交物业费主要有如下原因：案涉小区的一期电梯房当门原是一块绿化地，原告接手后划成了停车场并进行收费，该停车费等应属全体业主共有，而非全部由原告收取；案涉小区一期和二期共十一盏路灯瓦数小，原告应单独安装一个专用电表，在未安装专用电表的情况下，原告就按照每户业主10元的标准收取公摊费没有依据，且原告从未公开过缴费账目清单；案涉小区一期和二期内空地本不宽裕，原告还接收外面的车辆停放，该行为不合理；业主房屋出现问题后，原告并未及时处理，反而拖拉并推卸责任，且案涉小区多名业主反映原告的服务多有不到、不合理之处；原告提交的《璧雅丽都前期物业管理服务合同》是原告与开发商签订的，原告并未与辖区业主签订过合同，业主也自觉缴纳了物业费，而原告退出物业服务的原因并非小区业主所致，是开发商的原因,原告管理服务不到位，进场没有与业主签订合同，出场也没有对业主进行书面通知，合同未到期原告不能随便撤场。本院经审理认定事实如下：被告袁刚系重庆市璧山区青杠街道中大街23号璧雅丽都小区3栋1单元3-3号房屋业主，房屋建筑面积为94.86平方米。2011年12月2日，原告森诚物业公司作为乙方，与作为甲方的开发商重庆有禄房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对璧雅丽都小区提供物业服务，合同期限自2011年12月2日起至业主委员会成立或选聘新的物业服务企业为止。合同约定的物业服务费收费标准为：多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅1元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应当在首次办理入住手续时交纳物业服务费，续交纳于下期到来前15日履行续交义务；如甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。同时查明，合同签订后，原告按照合同约定向被告袁刚所居住小区提供了物业服务，2017年11月30日，原告退出璧雅丽都小区并终止了对该小区的物业服务。按照《前期物业服务合同》约定，高层住宅物业费收费标准1元/月/平方米。原告认为被告自2016年3月20日起至2017年11月30日共计欠物业服务费1644元、公摊电费204元、电梯运行费408元，被告对此金额予以认可。前述物业服务费等，原告于2019年9月23日通过《北京市京师（重庆）律师事务所律师函》的形式向被告袁刚催缴，该函件通过邮政特快专递1144941784478邮寄到重庆市璧山区青杠街道中大街23号璧雅丽都3-1-3-3（袁刚收），邮寄查单显示，邮件于2020年1月23日投递到璧雅丽都速递易K89包裹柜，已签收。被告至今未支付上述费用。上述事实，有原被告的到庭陈述，原告举示的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记查询结果、物业服务费缴费通知书、北京市京师（重庆）律师事务所律师函、邮件交寄单、四川森诚物业服务有限公司关于璧雅丽都小区物业服务退出服务的报告、四川森诚物业服务有限公司关于物业服务退出服务的公告,被告举示的照片等证据在案佐证，并经当庭质证属实，本院予以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故本案中，璧雅丽都小区开发商重庆有禄房地产开发有限公司在业主委员会和业主大会选聘物业服务企业之前，与原告签订的《前期物业服务合同》对被告袁刚具有约束力。被告袁刚在接受了原告提供的物业服务后，应按合同约定按时交纳物业服务费，其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。被告袁刚辩称的原告将绿化地改为停车场进行收费并接收小区外的车辆停放，原告接到业主反映问题后处理不及时并推卸责任，原告未安装专用电表的情况下按照每户业主10元的标准收取公摊费以及原告管理服务不到位等问题，因未提交相关证据予以证明，本院对被告该辩称理由不予采信。对于被告所称的墙面平台漏水造成墙面脱落的问题，属于相关房屋漏水产生的财产损害赔偿纠纷，该纠纷与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，故对被告袁刚该辩称理由，本院不予采信。另，被告对原告提出的诉讼请求欠费金额予以认可，故被告袁刚应支付原告2016年3月20日至2017年11月30日物业服务费1644元、公摊电费204元、电梯运行费408元，合计2256元。被告袁刚未按合同约定的金额与时间按时交纳物业管理服务费，违反了《前期物业服务合同》约定，应当支付相应的违约金，但原告主张的违约金数额偏高，本院综合考虑被告拖欠物业服务费用的时间、金额大小以及给原告造成的损失等因素，酌情主张200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁刚于本判决生效之日起五日内支付原告四川森诚物业服务有限公司自2016年3月20日起至2017年11月30日止的物业服务费1644元、公摊电费204元，电梯运行费408元，合计2256元；二、被告袁刚于本判决生效之日起五日内支付原告四川森诚物业服务有限公司违约金200元；三、驳回原告四川森诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费25元，由被告袁刚负担（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 赵红敏二〇二〇年七月八日法官助理 张 永书 记 员 吴 尘