天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初3314号原告：保利物业发展股份有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120222675985987L），住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：彭景，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫亮，男，该公司职员。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。被告：董素菊，女，1978年9月9日出生，汉族，住天津市东丽区。原告保利物业发展股份有限公司天津分公司（以下简称保利物业公司）与被告董素菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人闫亮、田珺及被告董素菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年11月1日至2019年12月31日期间的物业费13020元、违约金9568.16元，共计22588.16元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年8月10日与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的天津市东丽区房产提供物业服务，该房屋建筑面积为123.98平方米，物业费标准为每平方米2.1元／月。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告一直拒绝交纳物业费。原告通过电话、上门、张贴催缴通知等方式向被告催收物业费，但被告仍然拒绝支付。截止到2019年12月31日，被告共欠原告物业费13020元，产生延期支付物业费的违约金9568.16元，共计22588.16元。原告为维护合法权利，故诉至法院。保利物业公司提交如下证据：1.天津市住宅前期物业服务合同复印件，拟证明原告为被告所在小区提供物业服务的依据、服务内容和标准、服务期限、收费标准和缴费时间；2.前期物业管理备案证明复印件，拟证明物业合同依法订立，具有法律效力；3.物业服务等级评定复印件，拟证明物业公司服务合格；4.特种设备使用标志、公共收入公示、垃圾清运记录表、消毒灭杀记录表、沟渠井巡查记录表、绿化计划及实施情况表、绿化补种记录、消防通道照片、关于商业街规划车位相关事宜的公示等复印件，拟证明物业公司正常为小区提供服务且物业服务合格；5.张贴律师催告函的照片复印件，拟证明原告向被告催缴物业费的情况；6.物业服务合同确认书复印件，拟证明被告已经知晓合同内容并予以确认，合同对被告产生法律效力。董素菊辩称，对拖欠原告物业费的事实无异议。被告房屋漏雨，原告多次维修未果。被告楼下经营饭店，导致油烟味道大，并且经常有虫子通过下水道进入被告家里，被告向原告反映后，原告未积极解决。小区电梯经常发生故障,影响出行，被告及邻居曾经被关在电梯内。小区地下停车位只卖不租，被告无法在停车位停车,导致车辆多次被交警张贴罚单，原告承诺帮助被告解决停车位问题，至今未果。2018年小区临时停水，原告没有及时发布通知，导致被告未关闭节门，恢复供水时造成被告及楼下邻居因漏水产生经济损失。另外，小区还存在门禁系统未启用、外来人员随意进出小区、烟感器未启用、垃圾清理不及时等情况。原告提供的物业服务不到位，不同意全额交纳物业费。且原告主张的物业费中，部分已经超过诉讼时效，要求驳回该部分诉讼请求。董素菊提交如下证据：1.照片复印件一组，拟证明被告房屋地漏反味、漏水造成墙皮和地板损坏、门禁系统未启用等情况；2.机动车违章处理记录复印件一份，拟证明被告无法在停车位停车导致车辆多次被交警张贴罚单；3.微信聊天记录复印件一份，拟证明原告承诺帮助被告解决停车位问题，并且小区存在垃圾清理不及时等情况。经庭审质证，原告对被告提供的证据不予认可，认为室内为业主专有部分，且房屋质量问题在质保期内应由开发商负责，不属于物业服务合同范围。聊天记录的真实性无法核实，且不在诉讼请求范围之内。被告对原告提供的证据没有异议，但是称被告对原告提供的确认单及合同等具体内容不清楚。本院在涉诉小区进行实地调查时发现，小区存在部分门禁系统损坏、车辆随意停放等情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董素菊为天津市东丽区房屋业主，该房屋的建筑面积为123.98平方米。2010年8月10日，保利广州物业管理有限公司天津分公司与案外人天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，由该公司对包括被告房屋在内的天津市东丽区溪水湾花园项目提供物业管理服务。合同对物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、双方权利义务、费用收取等内容进行了约定。依据该合同约定，被告每月应按2.1元／平方米的标准交纳物业费。2010年10月5日，被告签订确认书，确认已经阅读《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。自2015年11月1日至2019年12月31日，被告应交纳物业费的金额为13017.9元。2016年，原告的物业服务等级化考核结果为一级优秀，2017年、2018年为一级良好。另查，2011年12月14日，保利广州物业管理有限公司天津分公司变更为保利物业管理有限公司天津分公司。2017年1月17日，保利物业管理有限公司天津分公司变更为保利物业发展股份有限公司天津分公司。本院认为，原告与开发建设单位天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市东丽区的物业管理，符合《物业管理条例》的规定，合法有效，对物业公司及业主具有约束力。原告按照合同约定全面履行物业管理服务的义务后，被告应当按照约定交纳物业管理服务费。现原告在提供物业服务时，存在垃圾未及时清理、部分门禁系统损坏后未及时修理及车辆停放管理不规范等现象，属于原告提供物业服务存在瑕疵，应当承担相应的责任，现该服务瑕疵不足以支持对物业费进行酌减，故对原告要求被告给付所欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交纳物业费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的房屋漏雨、饭店经营、地下车库出租、车辆罚款及被告漏水造成损坏等问题，均与本案不属同一法律关系，可另行处理。关于被告主张诉讼时效问题，原告在诉讼之前，已经通过到被告住处张贴律师催告函的方式进行催缴，并提供证据证明了催缴的事实客观存在，应视为诉讼时效的中断，故被告该抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告董素菊于本判决生效之日起十日内给付原告保利物业发展股份有限公司天津分公司2015年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13017.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取182元，由原告保利物业发展股份有限公司天津分公司负担119.3元，被告董素菊负担62.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  马连春二〇二〇年七月二十三日书记员  李维成本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。三、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。