山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6480号 上诉人(原审原告)：青岛市中纺四季青实业股份有限公司，住所地：青岛市即墨区鹤山路1617号服装市场A区对面中纺联合运营中心。 法定代表人：田启明，董事长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨科举，男，汉族，1982年5月4日出生，住青岛市即墨区。 上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司（以下简称中纺公司）因与被上诉人杨科举租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中纺公司的委托诉讼代理人吕彦霖到庭参加了诉讼，被上诉人杨科举经本院依法传唤无正常理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中纺公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付解除合同违约金61275元，被上诉人自2019年6月11日起至实际将商铺返还给上诉人之日止按照日233.84元向上诉人支付商铺延期占用费。2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、租赁合同系被上诉人违约而解除，被上诉人应该向上诉人支付解除合同违约金61275元。1、被上诉人除与上诉人签订了租赁合同外，还与中纺服装城物业管理公司签订了综合服务合同。被上诉人未及时支付综合服务费，上诉人有权解除租赁合同。租赁合同明确约定了租金标准，一审法院认定3年期租赁合同未约定租金标准是完全错误的。双方签订的3年期租赁合同和15年期租赁合同是存在关联且为有机联系整体，不能割裂。15年租赁合同第2.4条约定：“三年期租赁合同租金与本合同前三年租金共计245100元”，前6年租金共计245100元，每年租金为40850元。然而一审以3年期租赁合同未明确约定租金标准，而15年租赁合同未开始履行为由，错误的认定双方未约定3年租赁期内的租金标准是错误的，应依法改判。根据租赁合同第7.5条约定，因被上诉人根本违约导致租赁合同解除，被上诉人应按租金总额的50%向上诉人支付违约金，被上诉人应支付上诉人违约金61275元即（40850×3÷2)。二、被上诉人应自2019年6月11日起至实际将商铺返还之日止按日233.84元支付商铺延期占用费。租赁合同约定被上诉人应于租赁合同解除后3日内将商铺返还给上诉人，被上诉人未返还商铺。双方合同约定租金为每年40850元，日租金111.918元，被上诉人应自2019年6月11日起按日233.84元向上诉人支付延期占用费。 杨科举未到庭亦未进行答辩。 中纺公司向一审提出诉讼请求：1.确认中纺公司和杨科举于2017年9月14日签订的编号为A214-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A214-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除；2.判令杨科举立即将位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2717号商铺返还给中纺公司；3.判令杨科举支付自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照233.84元/天的标准计算的延期占用费；4.判令杨科举支付解除合同违约金61275元；5.判令杨科举支付律师费10000元；6.本案诉讼费用由杨科举承担。 一审法院认定事实：一、位于青岛市即墨区季青国际服装城项目于2015年5月20日取得建设工程规划许可证，建设规划367038平方米，其中地上263238平方米、地下103800平方米。2018年7月15日消防验收合格，2018年12月26日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年10月30日整体工程竣工验收合格。 二、中纺公司与杨科举于2017年9月14日签订A214-3及A214-15号中纺服装城商铺租赁合同两份。其中A214-3号合同主要约定：1、杨科举承租中纺公司位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2717号商铺，建筑面积约50.84平方米。租赁期间自2017年9月28日起三年。杨科举应于合同签订之日向中纺公司交纳履约保证金10000元。第三年届满6个月前，若杨科举选择在合同期满后继续经营，则应按照双方已经签订的15年期租赁合同执行并交纳第一笔租金；逾期超过15日未交纳租金的，视为放弃租赁权，本租赁合同于第三年届满时终止，中纺公司在第三年届满后1个月内将履约保证金无息退还给杨科举。合同因杨科举原因提前解除或者提前终止时，履约保证金不退，不抵扣杨科举应付的任何费用。2、杨科举按照与中纺公司指定的商业管理公司签订的综合服务合同的约定，遵守商业管理公司制定的服装城管理制度或者守则，并向商业管理公司支付综合服务费等费用。3、杨科举需按中纺公司指定的商业管理公司规定每天开门营业，不得连续5天或一年内累计20天不开门营业(服装城统一规定的春节市场歇业期除外)；而且，杨科举应保证商铺货品丰满度不低于80%。4、本合同解除或终止，杨科举应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给中纺公司。如果杨科举未能在退还期内交还商铺给中纺公司，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向中纺公司支付延期占用费至实际交还商铺之日。5、杨科举逾期支付租金、综合服务费等超过30日，视为杨科举根本违约，中纺公司有权提前解除合同，合同于中纺公司解除合同通知送达杨科举之日终止。因杨科举原因导致中纺公司解除合同的，杨科举应按照本合同租金总额的50%支付违约金。6、本合同载明或者签署页填写的地址、联系方式均为有效送达地址。任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以快递等方式送达给另一方，快递自发出后72小时视为收到，而不论另一方是否实际收到快递或者快递被拒收或者任何原因无法送达，均发生送达的法律效力。7、因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，因此发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）由违约方承担。8、本合同解除或终止，双方已经签订的15年期租赁合同同时解除或者终止。A214-15号商铺租赁合同主要约定：1、双方已经就该商铺签订了三年期租赁合同，该三年期租赁合同期限届满之日的次日为本租赁合同的起算日。本租赁合同期限为15年。2、杨科举应支付的三年期租赁合同租金与本合同前三年租金共计245100元，分三次平均支付，提前6个月付清当年租金。该租赁合同其他内容与三年期租赁合同基本一致。 2017年9月14日，杨科举与青岛中纺联合商业管理有限公司签订《中纺服装城综合服务合同》一份，约定涉案商铺的综合服务费自《中纺服装城租赁合同》约定的计租日开始计算，标准为0.5元/㎡/天，年付。 合同签订后，中纺公司于2017年9月14日将涉案商铺交付给杨科举，杨科举进行了装修后占有使用至今。杨科举已经支付履约保证金及第一年综合服务费。杨科举自2018年9月27日起至今未支付涉案商铺综合服务费。 2019年6月1日中纺公司及物业管理公司青岛中纺联合商业管理有限公司分别按照合同约定的送达地址和身份证地址邮寄催费函，快递均被退回，杨科举亦未按时缴纳。2019年6月4日中纺公司以合同约定的“即墨市文化路29号”地址向杨科举邮寄送达解除编号为A213-3（三年期）和A213-15（十五年期）的《中纺服装城商铺租赁合同》通知书，于2019年6月8日因“查无此人”和“收件人不在指定地址”为由退回。 三、中纺公司为本次诉讼支付律师费10000元。 四、中纺公司于2018年12月9日出具了关于对部分商户诉求的回复意见函一份，中纺公司针对2018年12月3日个别商户提出的要求回复：对继续留下经营的商户，享受2018年11月8日公司推出的第四年度租赁费优惠50%、第五年度租赁费优惠30%，同时减免2018年2个月物业费的政策。免于扣除商铺不按规定开门经营的保证金，自2019年1月1日重新计算考勤。拟留下继续经营的商户于2018年12月16日前交纳下一年度综合服务费。对申请提前解除合同的商户：公司原则上同意提前解除合同，按规定每天坚持开门营业有商户，退还其履约保证金。未按规定开门营业的商户公司按考勤记录扣除部分履约保证金，超出5000元的，按5000元扣除，剩余部分退还商户。拟离开的商户于2018年12月20日前到办理退铺手续，并领取履约保证金剩余部分。逾期视为自动放弃，公司对商铺另行处置。杨科举及其他商户集体抵制未实际履行。 杨科举及其他中纺服装城的商户于2018年12月20日出具了中纺业主意见书、求助信各一份，拟证明杨科举及其他商户为了配合即墨国际商贸城管理委员会打造“即墨童装”品牌招商，入驻中纺服装城。即墨国际商贸城管理委员会、中纺四季青实业股份有限公司于2017年10月强制商户装修开业，但没有办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，水电存在巨大的安全隐患，发生多起消防管道漏水事件，事关全体业主的生命财产安全。营业一年多的时间，基础设施配套不完善，管理混乱、承诺的品牌招商，无法投入使用和完成招商，致使业主损失惨重，装修、铺货投入资金均打了水漂。 一审法院认为，中纺公司已取得涉案商铺建设工程规划许可证，中纺公司、杨科举签订的编号为A214-3（三年期）和A214-15（十五年期）的两份《中纺服装城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。杨科举辩称涉案商铺未取得消防验收合格证和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，因此租赁合同无效。杨科举的答辩意见与事实不符，且涉案商铺是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，杨科举的答辩意见一审不予采纳。 关于中纺公司要求确认双方签订的A214-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A214-15的《中纺服装城商铺租赁合同》已经解除的诉讼请求，一审认为，根据商铺租赁合同约定，杨科举逾期支付综合服务费超过30日，视为杨科举根本违约，中纺公司有权提前解除合同。中纺公司以杨科举拖欠综合服务费、其他公共能耗费用为由解除与杨科举签订的商铺租赁合同，符合合同约定，一审予以确认。中纺公司于2019年6月4日向杨科举邮寄送达解除合同通知书，2019年6月8日邮件退回。故，一审认定编号为A214-3（三年期）、编号A214-15（十五年期）商铺租赁合同于2019年6月8日同时解除。根据合同约定杨科举应在合同解除或终止次日起3日内将商铺返还给中纺公司，但涉案商铺至今仍被杨科举占有使用，故中纺公司要求杨科举返还位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2717号商铺的诉讼请求，一审予以支持。 关于中纺公司主张杨科举支付自2019年6月11日起至实际返还商铺之日按照233.84元/天的标准计算延期占用费的诉讼请求，一审认为，根据商铺租赁合同约定如果杨科举未能在退还期内交还商铺给中纺公司，每逾期一日应当按最后一个租赁年度租金标准计算的日租金的双倍向中纺公司支付延期占用费至实际交还商铺之日，但三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，因此，中纺公司的主张一审不予支持。 关于中纺公司主张杨科举支付解除合同违约金61275元的诉讼请求，根据商铺租赁合同约定，因杨科举原因导致中纺公司解除合同的，杨科举应按照本合同租金总额的50%支付违约金。但本案中，双方三年期合同中并未约定租金，十五年期租赁合同尚未开始履行，故对中纺公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于中纺公司主张杨科举支付律师费10000元的诉讼请求，根据合同约定因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，发生的各项费包括但不限于诉讼费、保全费、律师费由违约方承担。中纺公司主张律师费10000元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 中纺公司于2018年12月9日出具的关于部分商户诉求的回复意见函，杨科举及其他商户集体抵制，没有履行继续经营交纳一下年综合服务费的义务，亦未履行解除合同返还商铺的义务。故杨科举要求中纺公司按该意见免除相关费用的答辩意见一审法院不予采纳。关于杨科举主张强制开业及商场存在安全隐患等问题因未提交相关证，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、青岛市中纺四季青实业股份有限公司与杨科举于2017年9月14日签订的A214-3的《中纺服装城商铺租赁合同》及编号为A214-15的《中纺服装城商铺租赁合同》于2019年6月8日解除；二、杨科举于判决生效后十日内返还青岛市中纺四季青实业股份有限公司位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2717号商铺；三、杨科举于判决生效后十日内向青岛市中纺四季青实业股份有限公司支付律师费10000元；四、驳回青岛市中纺四季青实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1582元，由杨科举负担。 二审中，双方均未提交新证据。 经二审审理查明，中纺四季青国际服装城取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的时间为2018年12月26日。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，本案的焦点问题是:1、被上诉人是否应当支付解除合同违约金；2、被上诉人是否应当自2019年6月11日起至实际将商铺返还给上诉人之日止按照日233.84元的标准向上诉人支付商铺延期占用费。关于第一个焦点问题，本案被上诉人在合同履行期内，未按期支付双方约定的综合服务费用，一直占用房屋至今，其行为已构成违约，应当按照双方合同约定支付相应的违约金，按照双方所签订的三年期租赁合同的约定，违约金应为：被上诉人应向上诉人支付合同租金总额的50%，但在该合同当中没有约定双方的租金，对于该违约金的计算方式的约定无法执行。但是，考虑到在三年期租赁合同履行期间，上诉人四季青公司在一年多时间没有及时取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，对于承租人服装经营存在安全隐患，一定程度上影响经营。另外，上诉人中纺公司处存有杨科举1万元保证金。综合上述考量，本院对上诉人中纺公司主张合同解除前的数额为50%租金的违约金不予支持。 关于第二个焦点问题，本案被上诉人在上诉人违约后，向上诉人按照合同约定的地址发送合同解除通知，行使其合同解除权，在解除通知生效后，双方的合同即行解除，被上诉人已经无合同上的理由占用涉案租赁房屋，因此，上诉人请求被上诉人支付房屋占用期间的相应费用的诉讼请求，应当予以支持。本院认为，合同解除之后的房屋占用费用应当以正常房屋租赁的合理费用为计算依据，上诉人主张按照日租金的双倍赔偿损失，显属过高，本院不予支持。本院以双方签订的十五年合同所约定的前六年的日租金为参考（即245100÷6÷365=111.92)，支持该部分费用。故被上诉人应当支付自上诉人合同解除之日起至实际交付房屋之日的房屋占用费用，该房屋占用费用以111.92元每日计算。故上诉人的该上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初5864号民事判决第一、二、三项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初5864号民事判决第四项； 三、被上诉人杨科举于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司的房屋占用费用（计算方式为：自2019年6月11日起至房屋实际交付之日止按照日111.92元计算）； 四、驳回上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1582元，二审案件受理费1332元，由上诉人青岛市中纺四季青实业股份有限公司负担1377元，由被上诉人杨科举负担1537元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 胡金鳌 审判员 温 燕 二〇二〇年七月三十日 法官助理 徐慧 书记员吴金铭