西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   （2020）陕0118民初1767号   原告：刘永珍，女，1987年7月24日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：薛妮，广东卓建（西安）律师事务所律师。   被告：李武，男，1984年11月23日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：卜凯华，陕西省老法律工作者协会法律工作者。   第三人：西安瑞德房地产营销策划有限公司鄠邑区第二分公司。住所地：陕西省西安市鄠邑区。   负责人：王金娥，女，1973年XX月XX日生，汉族，住西安市鄠邑区。   委托诉讼代理人：吴恒，男，1991年11月10日生，汉族，住西安市鄠邑区，系该公司员工。   原告刘永珍与被告李武、第三人西安瑞德房地产营销策划有限公司鄠邑区第二分公司（以下简称瑞德分公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永珍及其委托诉讼代理人薛妮、被告李武及委托诉讼代理人卜凯华、第三人瑞德分公司委托诉讼诉讼代理人吴恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘永珍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》。2、被告退还原告定金50000元。3、被告根本违约赔偿原告违约金150000元。4、被告赔偿原告违约金22500元（律师费5000元，保全保险费2250元，中介费15000元）。5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2020年3月29日，原、被告签订了《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买被告位于鄠邑区XX路XX段XX苑XX小区XX幢XX单元XX室 90平方米房屋一套，共计房款750000元。合同还约定，原告于合同签订当日支付被告定金500000元，于2020年4月2日前支付房款690000元，于房屋过户当日支付剩余房款10000元，被告于原告支付690000元房款当日交付房屋，违约方应承担合同价款20%的违约金，并赔偿守约方合理损失。同日，原、被告及第三人又签订《西安存量房买卖居间合同》，约定于合同签订当日，原告向第三人支付居间服务费15000元。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具收条，原告又如数向第三人支付居间服务费。至2020年4月2日，原告多次联系被告支付第二笔购房款并办理交房手续，被告均未进行，并明确不愿意继续履行合同，严重侵害了原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。   被告李武辩称：不同意原告诉讼请求，因涉案房屋系被告及其父母共同居住的房屋，虽然房屋登记为被告李武一人，但涉案房屋实际属于家庭共同财产，原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同，被告同意退还收取原告的50000元，其余诉讼请求请求法院予以驳回。   第三人瑞德分公司述称：我方无意见，依法院判决为准。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   原告刘永珍提交的证据： 1、《西安市存量房买卖合同》、房屋产权证，证明合同已生效，被告应承担违约责任。被告李武对证据1合同真实性认可，房产证认可。2、中介情况说明、电话录音，证明被告明确表示拒绝履行合同，原告有权解除合同并要求被告承担相应损失。被告李武对证据2真实性认可，证明目的不认可。3、定金收据。证明被告应退还定金。被告李武对证据3真实性认可，愿意退还。4、中介费收据、律师费发票、保单及保险费发票。证明被告损失。被告李武对证据4真实性认可，证明目的不认可。第三人瑞德分公司认可原告刘永珍提交的所有证据。   被告李武提交证据：长安医院、济仁医院、中医医院住院病案三份，证明被告李武为限制行为能力人，无行为能力签订合同。原告刘永珍对被告李武提交证据的真实性认可，证明目的不认可，病历并不能说明被告李武存在智力障碍，被告李武所患疾病并非限制行为能力人相关的病症。第三人瑞德分公司认为病历仅能证明被告李武身体存在疾病并不能证明其存在智力障碍。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月29日，原告刘永珍与被告李武签订了《西安市存量房买卖合同》，双方约定：被告李武将位于西安市鄠邑区XX路XX段XX苑XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告刘永珍，房屋建筑面积 90平方米，权利人李武，共计房款750000元。房款支付方式为全款，定金50000元，合同签订当日支付，房价尾款690000元于2020年4月2日前支付，房屋于结清尾款当天交房。2021年12月10日前办理过户手续。违约责任约定：双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方须赔偿该房产成交价20%给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。同日，原、被告及第三人瑞德分公司签订《西安存量房买卖居间合同》，约定于合同签订当日由原告刘永珍向第三人瑞德分公司支付居间服务费15000元。合同签订当日，原告刘永珍向被告李武支付定金50000元，被告李武向原告刘永珍出具收条，原告刘永珍向第三人瑞德分公司支付居间服务费15000元。2020年4月2日，原告刘永珍及第三人瑞德分公司联系被告李武支付购房款并办理交房手续，被告李武明确表示涉案房屋不予出售，致纠纷发生。另查明，涉案房屋不动产权证书显示权利人李武，系单独所有。2020年4月14日，原告刘永珍持前述诉称理由诉至本院。   因原、被告双方各持己见，致本案调解无果。   本院认为，原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合相关法律规定，本院予以确认。被告李武表示不愿意履行涉案合同，现原告刘永珍主张解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》，本院予以准许。涉案房屋登记下被告李武名下，系单独所有，《西安市存量房买卖合同》系被告李武本人签订，被告李武提交的证据不足以证明其为限制行为能力人，故对被告李武的辩称合同无效之理由本院不予采纳。   《西安市存量房买卖合同》签订后，原、被告双方均应依照合同约定履行自己的义务。被告李武收取定金后，应依据合同约定接受原告刘永珍房屋价款并交付房屋，现被告李武单方行为致《西安市存量房买卖合同》现无法履行，被告李武应承担相应的违约责任。《合同法》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告李武收取定金50000元后未按约定履行合同义务、构成违约，原告刘永珍主张被告李武返还定金之请求于法有据、应予支持。   相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超出定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。同时又规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。原告刘永珍除主张被告李武返还定金外，另主张被告李武按合同约定房价款20%赔偿违约金、律师费用及保全保险费、中介服务费等。律师费用系原、被告合同约定赔偿内容，被告李武应当承担该项损失的赔偿。中介费用系被告李武给原告刘永珍造成的直接经济损失，被告李武应予赔偿。原告刘永珍主张的保全保险费无法律依据，本院不予支持。原告刘永珍在本案中未提交其他证据证明被告李武给其造成的其它经济损失，结合上述法律规定及本案案情，对原、被告双方约定的违约金本院予以调整，核定以50000元为妥。综上，被告李武应赔偿原告刘永珍违约金50000元，律师费用5000元，中介费用损失15000元。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：   一、原告刘永珍与被告李武于2020年3月29日签订的《西安市存量房买卖合同》予以解除。   二、被告李武于本判决生效后十日内返还原告刘永珍定金50000元。   三、被告李武于本判决生效后十日内赔偿原告刘永珍律师费用、中介费用损失共计20000元。   四、被告李武于本判决生效后十日内赔偿原告违约金50000元。   五、驳回原告刘永珍其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费11300元，保全费4270元，诉讼费共计15570元，由被告李武负担8370元，原告刘永珍负担7200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                   审判长魏阿英                  人民陪审员魏友谊   人民陪审员刘亚鹏                           二○二○年七月二十一日                      书记员刘颖维        1