昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2187号原告（反诉被告）：刘科鑫，男，1984年6月7日出生，汉族。被告（反诉原告）：王林，男，1973年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨赋强，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原告刘科鑫与被告王林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告王林在答辩期间内提起反诉，本院依法予以准许，并依法由审判员一人适用普通程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）刘科鑫，被告（反诉原告）王林及其委托诉讼代理人杨赋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘科鑫向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2、判决被告对所租赁房屋恢复原状；3、判决被告向原告支付违约金30000元，返还原告垫付水费51.05元、电费454.25元，并支付2019年10月1日至起诉时止的房屋租金10000元，总计40505.30元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁位于昆明市呈贡区，合同约定：一、按年支付年租金为30000元，租赁期限自2018年10月1日至2021年10月1日；二、被告改变房屋结构布局，合同终止是否恢复原状由原告决定；三、在出租方没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为违约，承租方应赔偿违约金30000元。《房屋租赁合同》签订后，被告入住并对房屋增加隔墙、厕所等固件结构，现被告不再租赁房屋，原告多次通知被告结清水电费以及恢复房屋原状，被告拒不履行合同约定。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告如诉所请。被告王林辩称，一、双方于2018年8月22日签订《房屋租赁合同》，合同履行至2019年3月25日，由于昆明市呈贡区住房和城乡建设局下达《关于加强雨花毓秀小区房屋租赁管理的通告》，明确规定改变房屋内部结构的不得再出租他人使用，答辩人不得不停止租赁，且当时就与被答辩人沟通，协调好不再使用该房屋，从2019年3月25日起，答辩人就没有再使用该房屋，双方的合同实际于2019年3月25日就已经终止、解除。二、被答辩人在答辩人租赁使用房屋期间，向原房东购买涉案租赁房屋，其已经知晓装修的情况，答辩人对于涉案房屋已于2013年10月份租赁使用至2018年9月份，租期满后又与被答辩人签订本案《房屋租赁合同》，合同签订后就没有再进行过装修，合同约定的原状即为现状，被答辩人无权要求答辩人恢复原状。三、答辩人不存在违约行为，在签订《房屋租赁合同》前，被答辩人明知该房屋内部结构已经改变过，对合同因政府部门政策改变导致不能继续履行存在过错，故答辩人不应当支付违约金。双方合同于2019年3月25日终止，被答辩人无权要求答辩人支付2019年10月1日以后的租金。至于水费、电费，由人民法院依法认定再进行裁判。综上所述，请求法院依法查明事实，公正判决。被告（反诉原告）王林向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人押金2000元；2、判令被反诉人退还反诉人租金15527元（从2019年3月26日起至2019年10月1日期间的租金）；3、被反诉人承担本案的诉讼费用。事实及理由：双方的合同于2019年3月25日就已经终止、解除。合同终止后、反诉人未使用房屋，剩余租赁期间的租金及押金就应当由被反诉人退还。因此，请求法院依法查明事实，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）刘科鑫针对反诉辩称，反诉人擅自违反房屋的用途，其接到《关于加强雨花毓秀小区房屋租赁管理的通告》后，一直没有告诉我，我是2020年5月27日来领传票时才看到这个通知。通知要求2019年4月10日前完成整改，恢复原样，但反诉人接到通知后没有进行整改，应当由其自行承担责任。对于反诉请求，因为反诉人违约在先，请求法院判令不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）提交的证据3转账凭证系其与案外人发生的法律关系，与本案无关，本院不予采信；被告（反诉原告）提交的证据5系昆明市呈贡区住房和城乡建设局针对涉案房屋所在小区发出的通知，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对有异议证据的证明内容，本院随后在说理部分进行综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月22日，原告（反诉被告）刘科鑫（甲方）与被告（反诉原告）王林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市呈贡区房屋出租给乙方，租期自2018年10月1日至2021年9月30日止；租金标准及支付方式为年付（每年3万），房屋押金2000元，待合同期满或者特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还；在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除，合同终止前根据甲方要求是否恢复原样；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金3万元。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王林向刘科鑫支付了2018年10月至2019年10月的租金30000元及押金2000元。2019年3月25日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出《关于加强雨花毓秀小区房屋租赁管理的通告》，其中第二条规定：“严禁违法改变房屋结构和使用性质，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”2019年8月29日，刘科鑫通过短信询问王林房子是否续租，王林回复称“不租了，只是还有东西没搬完，如果急着收回去，随时可以联系我退房的。”9月26日，刘科鑫向王林发送短信询问房子是恢复原样还是不破坏里面的设施，王林回复称“不破坏里面的设施，交还给你。”2019年10月，双方约定交接房屋，后王林将涉案房屋（门卡）交还给了刘科鑫。经查明，刘科鑫于2018年6月取得涉案房屋的所有权，此前，王林已实际向原房东租赁该房屋并改变房屋原有结构转租给他人。涉案合同签订后，王林未再对房屋结构进行改变。2019年11月28日，刘科鑫为涉案房屋缴纳了电费454.25元。庭审中，王林陈述水电费交至2019年5月。本院认为，对于涉案合同是否已经解除的问题，根据原告（反诉被告）提交的短信内容，双方对不再租赁涉案房屋达成了一致意见，应认定双方经协商一致解除合同。至于合同解除的时间，由于被告（反诉原告）于2019年10月交还了房屋门卡，原告（反诉被告）予以接受，因此，双方合同解除的时间应为2019年10月。原告（反诉被告）主张涉案合同尚未解除，被告（反诉原告）主张合同于2019年3月份终止均与事实不符，本院不予采纳。由于涉案合同被确定于2019年10月解除，原告（反诉被告）请求判决解除合同并由被告（反诉原告）支付2019年10月以后的租金10000元已不具备请求权基础，故不应予以支持。同理，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还2019年3月26日至2019年10月1日期间的租金15527元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告（反诉被告）要求对所租赁房屋恢复原状的诉讼请求，根据双方合同的约定，经原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除的，合同终止前，原告（反诉被告）才有权要求是否恢复原样。由于涉案房屋在双方合同签订前就已经改变了结构，被告（反诉原告）在合同签订之后并未对房屋结构进行改变，因此，原告（反诉被告）无权要求恢复原样，本院对该诉讼请求不予支持。对于原告（反诉被告）主张的违约金，由于被告（反诉原告）不继续履行合同系因昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出的《关于加强雨花毓秀小区房屋租赁管理的通告》，该客观情况的变化不可归责于当事人任何一方，且双方系协商一致解除合同，故被告（反诉原告）不构成违约，原告（反诉被告）主张的违约金不应予支持。对于原告（反诉被告）主张的水电费，其仅提交了代缴电费454.25元的凭证，由于被告（反诉原告）2019年10月份才交回房屋且认可水电费仅交到2019年5月，故对原告（反诉被告）主张的电费，本院予以支持，其主张的水费，因未提交相应代缴凭证，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求退还押金2000元的反诉请求，根据双方合同的约定，合同解除后，原告（反诉被告）理应予以返还，故本院对该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘科鑫支付代缴的电费454.25元；二、原告（反诉被告）刘科鑫在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王林退还押金2000元；三、上述第一、二条相互抵扣后，由原告（反诉被告）刘科鑫在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王林退还1545.75元；四、驳回原告（反诉被告）刘科鑫的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）王林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费813元，由被告（反诉原告）王林负担9元，原告（反诉被告）刘科鑫自行负担804元；反诉案件受理费119元，原告（反诉被告）刘科鑫负担14元，被告（反诉原告）王林自行负担105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年七月二日书记员  马立艳