湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初1852号原告：永州东鑫物业管理有限公司，住所地：永州市冷水滩区河东翠竹路与湘江东路交汇处湘江花园3栋1602室，统一社会信用代码：91431100399834276N。法定代表人：唐亚东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：熊晓平，男，1985年8月20日出生，汉族，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：李玲，女，1989年2月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：杨顺忠，男，1970年5月16日出生，汉族，住永州市零陵区。原告永州东鑫物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告杨顺忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人熊晓平、被告杨顺忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费人民币6111元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业。就萍洲家园小区的物业管理事宜，原告于2014年06月28日与永州市鑫源置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，由原告为整个小区提供物业服务，直到2020年4月30日，小区未成立业主委员会，我们一直按照前期物业服务合同提供服务，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积，标准为：0.7元/平方米交纳。被告从2015年01月01日至2020年4月30日共计64个月拖欠的物业费共计为6111元。原告多次催要未有效果，为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告杨顺忠辩称，按每月0.7元/每平方米的收费标准被告不认可，原告公司只是挂名没做事，不认可原告公司的工作，原告总是站在开发商那边，被告的房子的漏水、灯坏了。本院组织原、被告双方围绕诉辩意见进行了举证质证，原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，经被告质证无异议或无实质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告未向本院提交证据，其所称房屋漏水原告对该事实予以认可。对有异议的证据，本院认证如下：证据一、萍洲家园小区欠费明细表，被告认可该欠费表及原告庭审时陈述的欠费时间系自2015年1月1日起，但认为收费标准不是每月0.7元/每平方米。本院认为，该证据能与原告提供的证据五相互印证，本院予以确认；证据三、清洁岗位保洁签到表、保安人员巡逻签到表、及证据六中清洁岗位保洁签到表、保安人员巡逻签到表，被告认为系原告自己所签，不认可，第六组证据中房屋质量问题统计表、垃圾清运照片、外来人员登记表、来电登记表，被告认为垃圾清运原告是做了的，但房屋质量问题登记、来电登记，都没有解决实际问题，外来人员登记也只做了一段时间，本院认为，该两组证据中的签到记录、问题登记、外来人员登记、垃圾清运照片等均系原告公司员工工作时的打卡签到证明、及对小区工作的管理，反映了原告公司相关岗位工作人员的工作情况，予以确认，但原告公司未向法院提供其公司自进驻该小区以来的连续签到情况及登记情况；证据五、萍洲家园前期物业服务合同，被告认为这个合同不是他签的，他不知道，本院认为，该合同系物业公司与萍洲家园的开发商永州市鑫源置业有限公司萍洲家园项目部签订的，能与证据四商品房买卖合同相印证，被告购买了该小区，并享受了原告提供的物业管理服务，本院予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨顺忠与永州鑫源置业有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了永州市零陵区萍洲家园的房产一套，该《合同》约定该套房位于湖南省永州市零陵区萍洲西路南侧萍洲家园《优山美地》*栋***号（具体房号见附件），后设立门牌时没有“优山美地”四字，经核实房号为永州市零陵区萍洲家园*栋*单元***号房，建筑面积为138.83平方米。根据该《商品房买卖合同》第三条双方权利义务第5项：“甲方委托专业物业管理公司对优山美地进行物业管理服务。甲、乙双方在商品房交付同时签订《优山美地前期物业管理服务协议》，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。”另，2014年7月22日该小区的开发商永州市鑫源置业有限公司萍洲家园项目部与本案原告永州东鑫物业管理有限公司签订了《萍洲家园前期物业服务合同》。该《萍洲家园前期物业服务合同》实际即为被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中的《优山美地前期物业管理服务协议》。2014年，被告办理了接房等相关手续，并按《商品房买卖合同》与《萍洲家园前期物业服务合同》中的约定即物业管理服务费收费标准为多层住宅按建筑面积07元/月×每平方米交纳了2015年1月1日前的物业管理服务费用。此后，被告装修入住了该小区，从2015年1月1日起，未向原告支付物业管理费，此后原告多次向被告催要，被告以物业公司服务不到位为由置之不理，至2020年4月30日，共欠缴物业费64个月，原告遂诉至本院。本院认为：一、原告与开发商签订的《萍洲家园前期物业服务合同》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，在被告与开发商签订了《商品房买卖合同》后未与原告另行签订物业服务合同，双方均应按照诚实信用原则予以履行。且原告依据该《萍洲家园前期物业服务合同》对小区进行了服务和管理，根据本案查明的事实，可以认定原告具有从事物业管理的资质，其已通过相应方式通知被告缴纳物业管理费，被告的房屋建筑面积为138.83平方米，根据《萍洲家园前期物业服务合同》约定的物业管理服务收费标准每平方米0.7元/月，故被告每月应当交纳的物业管理费为97.181元，从2015年1月1日至2020年4月30日期间共计64个月应交纳的物业管理费共计6219元，现原告诉请仅要求被告支付6111元，是原告对民事权利自由处分，本院予以认可。二、关于被告辩称原告公司没有履行好相关服务合同义务，要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院认为，本案中被告向本院提供了一组照片作为证据（未提供质证），本院认为原告小区物业公司的服务包括综合管理、公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及公用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务，因物业服务针对广大业主，具有公共性的特征，每个业主利益角度不同，要求物业公司提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，虽然原告在部分物业服务方面存在一些瑕疵，但是被告仍然享受了原告物业公司提供的其他物业服务，并不能以此拒绝支付所有的物业费。被告若认为原告未依照物业服务合同的约定履行好相关义务，其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但在本案中，被告并未提起反诉，仅以原告未履行好物业服务义务为由拒交物业管理费，显然不属合理选择，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。根据原被告当庭陈述，原告在服务期间确有管理和服务不到之处，本院认为，对于原告的收费标准进行打折处理，按《萍洲家园前期物业服务合同》的95%进行收取，即按照原告诉请的6111元，按照95%收取计5805元。三、关于被告抗辩说没有与原告永州东鑫物业管理有限公司签订物业合同要将物业费用交给开发商为由拒绝向原告支付物业费的抗辩理由，本院不予支持，根据法律规定，在没有设立业主委员会的小区，前期物业服务可以由开发商委托物业公司进行管理和服务，且本案中被告与开发商之间签订的《商品房买卖合同》对该前期物业服务合同进行了约定，该前期物业服务虽然没有经所有的业主与物业公司进行签订，但对所有的业主均合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告杨顺忠在本判决生效后十日内支付原告永州东鑫物业管理有限公司从2015年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨顺忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  郭 庆二〇二〇年七月二十七日法官助理  董凌冰书 记 员  李 勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。