安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初975号原告：刘玉岭，男，1972年5月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：陈宏，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都律师事务所律师。被告：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼501室，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。法定代表人：李涛，该公司经理。（已死亡）委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。原告刘玉岭与被告阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，本院依法适用简易程序审理。本院于2020年5月20日公开开庭进行了审理，庭审后，原、被告申请庭外调解，调解期限30天，本院予以准许。原告刘玉岭的诉讼代理人陈宏、张宇，被告阜阳恒业公司的诉讼代理人冯继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玉岭向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告逾期交房违约金26996元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2．本案的诉讼费由被告承担。原告明确第一项诉讼请求中逾期交房违约金自2019年1月1日起按已付房款的日万分之三计算至实际交房之日即2019年9月11日。事实与理由：2017年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区颍河东路609号的“恒业华府”住宅小区项目1＃住宅楼2101室，总房价为749899元，被告于2018年12月31日前交房，如逾期按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告却以种种理由推脱至今未向原告交付房屋。原告遂诉至本院。阜阳恒业公司辩称，1.阜阳恒业公司已于2019年9月11日按照合同约定的地址向刘玉岭邮寄入住通知书。刘玉岭收到通知后没有及时接受房屋，其应当自行承担责任。2.阜阳恒业公司不存在违约行为。原、被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第十一条明确约定：若因不可归责于出卖人所控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。阜阳恒业公司在施工过程中，恒业华府小区住宅楼单体工程在2018年9月初完工，施工现场临时设施开始陆续拆除，准备9月底完成地下室顶板覆土回填，开始小区绿化景观和配套设施综合管线施工，原计划两个半月完成所有工作达到交房条件，完全能够在合同约定期限内交付，但因下列两项政策变动及不可抗力的原因导致阜阳恒业公司无法按期交房：（1）阜阳市交警支队和颍东区住建局联合发出公告，从2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济和路-向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，恒业华府小区处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误（附有公告和封路现场照片）；（2）颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下污水管网破坏损毁后重建，然后该路段新排水管网截止目前尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，同时导致无法进行综合验收、无法进行环保验收备案。对此情况，阜阳恒业公司不仅多次口头向颍东区住建局反映情况，而且也书面进行反映，要求解决问题，但颍东区住建局虽然知道实际情况但就是没有落实解决。目前阜阳恒业公司克服困难，为尽快交房而临时接通管线，待城市管网建成后再重新并入市政大管网；3.退一步说，即使逾期交房，按照本案《合同》第十二条第二项约定，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。本院经审理认定事实如下：阜阳恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2017年7月4日，刘玉岭与阜阳恒业公司签订了合同编号为FY2017129694《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定刘玉岭购买位于阜阳市颍东区颍河东路609号恒业华府1＃住宅楼2101室商品房，建筑面积为123.77平方米，单价每平方米6058.81元，总房款为749899元。合同第七条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年12月17日前支付首期款349899元，余款400000元办理银行按揭贷款。第九条商品房交付条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约的责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款应付款万分之一点五的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条逾期交付责任，逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。后刘玉岭向阜阳恒业公司支付购房款749899元，阜阳恒业公司向刘玉岭出具收据。阜阳恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月10日，阜阳恒业公司通过EMS向刘玉岭邮寄《入住通知书》，2019年9月11日，刘玉岭签收该邮件。2019年12月24日，刘玉岭领取了讼争的房屋。另查明，阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。又查明，2019年3月5日阜阳恒业华府1#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年3月21日阜阳恒业华府1#楼取得《房地产测绘报告》，审核合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，2019年6月28日阜阳市城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月4日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件。2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。2019年10月12日，阜阳市城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该工程竣工验收备案文件齐全。对当事人有争议的事实，分析认定如下：一、关于是否存在据实延期交房情形的问题阜阳恒业公司认为因为交通管制导致运输车辆无法进出工地和地下雨污管网损毁重建以及环保原因，造成延期交房，且符合合同第十一条约定的，若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约的责任。本院认为，1.关于政府交通管制的行为。经审查，刘玉岭与阜阳恒业公司于2017年7月4日签订《商品房买卖合同》，约定2018年12月31日前交房。施工过程中，2018年9月10日，阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，颍河东路（济河路–向阳路段）于2018年9月20日至2019年12月31日实行全封闭交通管制。因市政配套设施建设而进行的交通管制，发生在双方签订合同之后，且涉案的工程在交通管制范围内，交通管制不是导致阜阳恒业公司未按期交房的全部原因，但客观上确实会给阜阳恒业公司的施工造成一定的影响，故对阜阳恒业公司的延期交房予以酌情考虑。2.关于天气原因。经审查，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件仅要求建筑工地停止作业，但是阜阳恒业公司未能举证证明其按照文件要求停止作业的事实及具体天数，且阜阳恒业公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限。故阜阳恒业公司因天气原因，要求延期交房，本院不予采信。综上所述，涉案楼房受交通管制的影响而延期交房，综合交通管制的事件、双方签约时间和约定交房时间，本院酌定阜阳恒业公司承担65%逾期交房违约责任，并免除阜阳恒业公司35%逾期交房违约责任。二、讼争房屋在阜阳恒业公司通知刘玉岭交房时是否已经符合交付条件的问题刘玉岭认为，阜阳恒业公司通知交房时未取得《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，不符合交房条件。本院认为，讼争合同约定，讼争房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示证明文件，出卖人还需取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年3月21日讼争房屋取得了《房屋测绘报告》，2019年10月12日，讼争房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，2019年9月9日讼争房屋取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，可认定讼争房屋于2019年10月12日符合了交付条件。2019年9月10日，阜阳恒业公司书面通知刘玉岭办理交付手续时，讼争房屋不符合交付条件。故该书面通知达不到房屋交付的目的。刘玉岭主张逾期交房违约金自2019年1月1日至2019年9月11日，该诉求不违反法律规定，本院予以支持。三、关于双方约定的逾期交房违约金与逾期付款违约金不同，是否应当予以调整的问题刘玉岭诉称，逾期交房违约责任条款系无效条款，应该按照逾期付款违约责任日万分之三计算逾期交房违约金。阜阳恒业公司辩称，关于逾期交房违约金，双方之间合同有明确约定，按日向买受人支付房款的万分之一，但总额不高于买受人已付房款的千分之五。合同系双方的自愿行为，法院裁判应按照合同双方之间的约定。本院认为，商品房买卖合同虽为格式合同，但本案中的商品房买卖合同中的价款、违约金的比例等都属于可约定的部分，买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时对此进行充分协商，买卖双方签订合同是真实意思表示，本案的商品房买卖合同中规定的买受人逾期付款的违约责任重于出卖人逾期交房违约责任条款，并不违反法律规定，故对刘玉岭主张逾期交房违约责任条款系无效条款，应按照逾期付款违约责任日万分之三同等计算逾期交房违约责任的诉求，本院不予支持。综上，本院认为，刘玉岭与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。岳飞扬按照双方合同约定支付房款，阜阳恒业公司未按照双方合同约定交付房屋，应承担逾期交房违约责任。如前分析，阜阳恒业公司逾期交房自2019年1月1日起至2019年9月11日止共计253天，阜阳恒业公司支付刘玉岭逾期交房违约金的65%，以总房款749899为基数，按日支付房款的万分之一，但总额不高于已付房款的千分之五计算，违约金应为2437元（749899×0.5%×65%），超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉岭逾期交房违约金刘玉岭2437元；二、驳回原告刘玉岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，减半收取237元，由原告刘玉岭负担212元，被告阜阳恒业投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张莉娜二〇二〇年七月十三日法官助理张静书记员齐福强附一：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325005382