福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1272号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范春连，女，1966年10月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人范春连房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人范春连的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回范春连一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由范春连承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成范春连所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金应自商品房及车位实际交付之日开始计算至商品房及车位首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。3.讼争车位违约金一审判决计算有误，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，车位违约金每日按已付款的0.01%计算，根据合同约定计算的违约金数额低于一审判决确定的按银行同期贷款利率的1.3倍标准计算的违约金，请求二审法院按《商品房买卖合同》约定计算讼争车位的违约金。 范春连辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 范春连向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司向范春连支付房屋逾期办证违约金31099.89元(自2017年3月31日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得商品房权属证书之日)；2.碧桂园公司向范春连支付车位逾期办证违约金2172.5元(自2017年3月31日起暂计至2018年4月30日止，请求计至取得车位权属证书之日)。 一审法院认定事实： 1.2014年3月25日，范春连与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：范春连向碧桂园公司购买碧桂园1号11幢802室，建筑面积91.72平方米，房屋总价款为787339元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给范春连使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付范春连；如因碧桂园公司原因，范春连未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，范春连不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按范春莲已付款的0.01%向范春连支付违约金。合同签订后，范春连向碧桂园公司支付了购房款787339元。碧桂园公司于2017年2月12日向范春连交付案涉商品房。 2.2014年4月29日，范春连与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：范春连向碧桂园公司购买碧桂园1号11幢负一层81号车位，总价款为55000元，以分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给范春连使用；如因碧桂园公司原因，范春连未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按范春连已付款的0.01%向范春连支付违约金。合同签订后，范春连向碧桂园公司支付了购车库款55000元。碧桂园公司于2017年2月12日向范春连交付案涉车库。 3.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号11幢办理了首次登记(总确权)。2018年2月24日，碧桂园公司与范春连办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年3月2日，范春连取得案涉商品房的不动产权证书。2018年7月13日，碧桂园公司与范春连办理案涉车库的办证资料移交手续。2018年7月17日，范春连取得案涉车库的不动产权证书。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。范春莲与碧桂园公司签订的案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致范春连未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何确定的问题 鉴于碧桂园公司于2017年2月12日将案涉商品房交付给范春连使用，依照案涉商品房的买卖合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日(即2017年2月13日)起的第91日(即2017年5月14日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年2月24日的前一日（2018年2月23日）止。鉴于碧桂园公司于2017年2月12日将案涉车库交付给范春连使用，依照案涉车库的买卖合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。故逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付车库之日的次日(即2017年2月13日)起的第91日(即2017年5月14日)起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的时间2018年7月13日的前一日（2018年7月12日）止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋、案涉车库所在楼幢首次登记日即2017年11月24日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 三、关于案涉车库违约金约定是否过高，是否应予以调整问题 案涉车库已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。根据案涉车库买卖合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天以买受人已付车库款的0.01%计算。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数。案涉车库的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整案涉车库违约金，于法有据，予以支持。 综上所述，一审法院认为，案涉商品房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，案涉车库的《商品房买卖合同》系范春连与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。范春连要求碧桂园公司按每逾期一天以已付案涉商品房的购房款0.01%的标准，支付逾期办理案涉商品房权属登记违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。范春连要求碧桂园公司按每逾期一天以已付案涉车库的购房款0.01%的标准，支付逾期办理案涉车库权属登记违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，予以调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给范春连逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按已付购房款787339元的日0.01%计算，从2017年5月14日计算至2018年2月23日)；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给范春连逾期办理商品房(车库)权属登记违约金(该违约金以已付车库款55000元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年5月14日计算至2018年7月12日)；三、驳回范春连的其他诉讼请求。案件受理费526元，减半收取计263元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交付商品房及车位的时间为2017年2月12日），碧桂园公司办理讼争楼幢初始登记的时间是2017年11月24日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给范春连时止。一审法院对于案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起止时间认定准确，判决碧桂园公司以已付购房款为基数按每日0.01%标准支付逾期办理商品房权属登记违约金的处理结果符合合同约定，本院予以确认。但一审法院对案涉车位逾期办理权属登记违约金标准进行调整，导致碧桂园公司需要承担超过合同约定标准的违约金，该处理结果不符合合同约定，现碧桂园公司上诉主张按案涉《商品房买卖合同》约定的标准计算支付案涉车位逾期办理权属登记违约金，该主张有合同依据，本院确定碧桂园公司应向范春连支付案涉车位逾期办理权属登记违约金2337.5元（以已付车位款55000元为基数，按日0.01%为标准，自2017年5月14日起计算至2018年7月12日止，共425天）。碧桂园公司主张至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初709号民事判决第一项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初709号民事判决第三项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初709号民事判决第二项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给范春连逾期办理商品房(车库)权属登记违约金2337.5元(以已付车位款55000元为基数，按日0.01%为标准，自2017年5月14日起计算至2018年7月12日止，共425天)； 四、驳回三明市碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求； 五、驳回范春连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费526元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。