湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3423号原告：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，河南省汝南县人，户籍地武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：肖伟，男，1969年4月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。被告：东鑫集团有限公司，住所地武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。统一社会信用代码91420112300077800G。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：王鼎瑞，男，2008年4月29日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍地武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。法定代理人：陈某，女，1985年8月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，系王鼎瑞之母，户籍地武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。法定代理人：王某，男，1985年8月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，系王鼎瑞之父，户籍地武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：孙瑾铄，湖北珞珈律师事务所律师。原告刘汝萍诉被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）、第三人王鼎瑞普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月4日作出（2017）鄂0112民初2567号民事判决书后，刘汝萍不服该判决提出上诉，武汉市中级人民法院以一审对本案破产债权有关的物权、优先债权的事实认定不清为由裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，王鼎瑞申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。原告刘汝萍及其委托诉讼代理人肖伟，被告东鑫公司的委托诉讼代理人张琪，第三人王鼎瑞的法定代理人陈某、王某及委托诉讼代理人孙瑾铄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汝萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、确认鑫海花城X期XX幢X单元XXX室房屋归原告所有，被告协助原告办理不动产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年7月18日，原告就购买鑫海花城XX幢X单元XXX室房屋与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：购房款602,680元以及2009年12月31日前将商品房交给原告使用等条款。原告在签订合同当日按约一次性向被告支付全部购房款，但被告时至今日没有将合同中约定的房屋交给原告，更没有协助原告在房地产登记部门办理不动产登记手续，原告多次要求交房和办证未果。被告东鑫公司辩称，1、原告刘汝萍无法提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足；2、管理人认定鑫海花城二期XX幢X单元XXX室房屋归第三人王鼎瑞所有，主要依据是第三人王鼎瑞提交了购房合同及发票的复印件，与东鑫公司出具的销控表、地税开票明细、合同、发票相印证，且王鼎瑞一直居住在该房屋内。第三人王鼎瑞向本院提出诉讼请求：1、确认鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房屋归第三人王鼎瑞所有；2、驳回原告刘汝萍的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由本诉原、被告承担。事实及理由：2009年11月10日，王鼎瑞就购买鑫海花城X期XX幢X单元XXX室房屋与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，还于2014年9月25日开具了税票，且王鼎瑞已经实际占用使用长达多年之久。请贵院查明事实，判如所请，以维权益。原告刘汝萍针对第三人王鼎瑞的诉讼请求辩称，1、我方的购房合同及交款在先，王鼎瑞的合同在后；2、2014年9月2日东鑫公司向武汉市东西湖区地方税务局出具的承诺书中承诺没有一房二卖现象，我方的合同签订在先，在后签订的合同应该是不存在的；3、原审案件庭审中王鼎瑞的父亲在庭审中说其不清楚是否交纳了购房款，且王鼎瑞的合同签订时间晚于交房的时间，不符合常理，并且合同是手写的，不符合当时的实际情况。被告东鑫公司针对第三人王鼎瑞的诉讼请求辩称，我方对第三人王鼎瑞的请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告东鑫公司提交的《鑫海花城销控表》、《鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》、《承诺书》，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。第三人王鼎瑞提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、物业公司收款收据、水电费发票，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定；邓桂花的证人证言及取款凭条，可证明邓桂花于2009年6月30日取款150万元的事实，不能证明上述款项系直接用于购房的事实；《壁挂炉产品销售安装合同》，与原件核对无异，本院对其真实性予以采信，结合其提交的水电费发票等证据可证明其居住使用争议房屋的事实。根据庭审中确认的证据及各方当事人的庭审陈述和诉辩意见，本院综合认定案件事实如下：（一）刘汝萍购房经过刘汝萍与管业富系夫妻关系，管蕊系其二人之女。刘汝萍与东鑫公司签订一份落款时间为“2007年7月18日”的《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房，总金额602,680元，交房时间为2009年12月31日。同时，东鑫公司向刘汝萍出具一张日期为“2007年7月18日”的收款收据，载明：“今收到刘汝萍602,680元，系付鑫海X期XX-X-XXX，150.67㎡”。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城X期XX#楼XXX、XXX、XXX房抵息400万元。因此承诺如下：1、东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2、若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将XXX、XXX房无条件退还贵公司；3、由于贵公司已给XXX、XXX、XXX房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”另，刘汝萍以其本人或其女儿管蕊的名义还另行与东鑫公司签订6份《武汉市商品房买卖合同》，分别购买鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房、XXX号房、XXX号房、XXX号房、XXX号房、XXX号房，价款分别为626,840元、626,840元、602,680元、602,680元、872,680元、872,680元。以上七套房合计总房款为4,807,080元。合同落款时间为均“2007年7月18日”。（二）王鼎瑞购房经过王鼎瑞系未成年人，其父母（法定代理人）为陈某、王某，邓桂英系其奶奶。2009年6月30日，邓桂英的银行账户被取款150万元。后王鼎瑞的法定代理人陈某代其与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于东西湖三店中路的鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房，总金额为512,278元。合同落款时间为“2009年11月10日”。合同签订后，王鼎瑞一家祖孙三代人于2012年装修入住该房屋至今。审理中，王鼎瑞的母亲陈某称其于2009年6月30日拿其婆婆邓桂英的卡取款150万元购买了XX栋X单元XXX、XXX、XXX共三套房，并根据东鑫公司法定代表人胡双桥的指示将购房款现金交给了公司会计，合同是事后于2009年11月10日补签的，2012年装修时其将XXX、XXX两套房屋打通改造为复式结构。因买房事宜系其独自经办，故王鼎瑞的父亲王某对此并不知情。另查明，据东鑫公司制作的《鑫海花城X期销控表》显示，鑫海花城X期XX-X-XXX的业主为王鼎瑞。审理中，东鑫公司管理人称其在清理公司财务账目中未发现争议房屋的交款记录。2014年9月22日，东鑫公司向武汉市东西湖区地方税务局出具《承诺书》一份，内容为：“我东鑫集团有限公司于2002年开始开发鑫海花城X、X期楼盘近30万方，一期在区政府的支持、各界的关怀下于2005年很顺利完成小区的收尾工作，事隔一年多开发X期楼盘，销售期间由于受经济危机及其他影响，公司资金出现困境，导致税缴不了，收盘很难的局面，但是这么多年向贵局提供的业主开发票名单都是经过销售部门核实，财务部门核实的，绝对真实，如公司提供的开盘名单中有一房两卖的现象，我公司愿负一切责任，感谢贵局支持！”在承诺书后附了《东鑫集团有限公司鑫海花城X期2014年第一批已售未开票明细表》中43-1-201的业主姓名为王鼎瑞。2014年9月25日，武汉市东西湖区地方税务局东湖税务所给王鼎瑞开具销售不动产统一网络发票，显示王鼎瑞支付购房款金额为512,278元。2014年11月，因鑫海花城二期工程开发中存在诸多问题，为维护业主权益，确保社会稳定，根据区委区政府的要求，鑫海花城二期清查专班领导小组正式进驻东鑫公司，开展清查审计工作。2015年5月13日，东鑫公司向鑫海花城X期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城X期情况的报告》，与刘汝萍有关的主要内容为：2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了XX#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将XX幢XXX、XXX、XXX室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将XX幢XXX、XXX、XXX室开具税票至其名下抵借款本金，因XXX、XXX室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。2016年8月26日，本院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。刘汝萍在期限内向管理人申报债权，要求确认其为鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房的产权人。管理人经审查后认为王鼎瑞的权利优于刘汝萍，对刘汝萍的申报不予确认。又查明，刘汝萍（管蕊）就其购买的7套房屋均向管理人申报了权利，因鑫海花城X期XX幢X单元XXX、XXX、XXX号房，无其他人申报权利，故管理人认定XX幢X单元XXX、XXX号房的权利人为刘汝萍，XX幢X单元XXX的权利人为管蕊。刘汝萍、管业富（管蕊）于2018年8月8日办理了此3套房的不动产登记权证。剩余4套房因涉及一房多卖，权属存在争议，故管理人对刘汝萍申报的剩余4套房权利未予确认，后刘汝萍就此4套房屋分别向本院提起了诉讼。2017年7月12日，刘汝萍将东鑫公司诉至本院，要求如诉称。该案审理中，因东鑫公司管理人将本案涉诉房屋权属确认归王鼎瑞所有，但王鼎瑞未依法申报债权亦未参加诉讼，故本院依法通知王鼎瑞，并告知其应作为有独立请求权的第三人参加诉讼，王鼎瑞不同意作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法通知其为无独立请求权第三人参加诉讼。本院于2018年1月4日作出（2017）鄂0112民初2567号民事判决，确认刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，刘汝萍按54%的比例享有鑫海花城二期43幢1单元201号房的权属，东鑫公司在本判决生效后十日内协助刘汝萍按54%的比例办理不动产权登记手续，并依法驳回了刘汝萍的其他诉讼请求。刘汝萍不服该判决提出上诉，武汉市中级人民法院以本院对本案破产债权有关的物权、优先债权的事实认定不清为由裁定撤销原判，发回重审。重审过程中，王鼎瑞申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。因各方当事人坚持其诉、辩意见，本案调解不成。本院认为，东鑫公司就其开发的鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房分别与刘汝萍、王鼎瑞签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。东鑫公司在资金困难的情况下“一房二卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”从上述规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。本案中，刘汝萍、王鼎瑞均要求东鑫公司继续履行合同并确认房屋权属，本院认为，刘汝萍、王鼎瑞虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，刘汝萍未合法占有争议房屋，王鼎瑞及家人虽实际占有使用争议房屋，但不能提交合法转移占有的证据，并且从审理看，双方当事人签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉两份合同均无法实际履行，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定予以解除。鉴于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序，故本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城X期XX幢X单元XXX号住房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。刘汝萍、王鼎瑞两方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、王鼎瑞对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、王鼎瑞分别支付购房款602,680元、512,278元，据此刘汝萍、王鼎瑞应当按照54%、46%的比例按份取得鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、王鼎瑞按份办理不动产登记手续。因此，对原告刘汝萍要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告刘汝萍、第三人王鼎瑞分别要求享有争议房屋所有权的诉讼请求，本院分别在54%、46%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对于原告刘汝萍要求被告东鑫公司协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，本院在前述比例范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘汝萍与被告东鑫集团有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、确认原告刘汝萍、第三人王鼎瑞按54%、46%的比例享有被告东鑫集团有限公司开发的鑫海花城X期XX幢X单元XXX号房的权属；三、被告东鑫集团有限公司在本判决生效后十日内协助原告刘汝萍按54%的比例办理不动产权登记手续；四、驳回原告刘汝萍的其他诉讼请求；五、驳回第三人王鼎瑞的其他诉讼请求。案件受理费9,900元（原告刘汝萍已预交），由原告刘汝萍负担4,554元，被告东鑫集团有限公司负担5,346元；第三人王鼎瑞参加之诉案件受理费4,462元（第三人王鼎瑞已预交），由第三人王鼎瑞负担2,409元，被告东鑫集团有限公司负担2,053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  潘梦晖人民陪审员  李 奎二〇二〇年七月二十二日书 记 员  武 斓