山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0812民初899号原告：济宁市兖州区鼓楼街道办事处，住所地济宁市兖州区文化东路153号，统一社会信用代码11370812494384349Y。负责人：高斌，职务主任。委托诉讼代理人：张波，山东滋阳律师事务所律师。被告：刁帮友，男，1961年4月29日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：王振，兖州新兖法律服务所法律工作者。济宁市兖州区鼓楼街道办事处（以下简称鼓楼街道办事处）与刁帮友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。鼓楼街道办事处的委托诉讼代理人张波、刁帮友的委托诉讼代理人王振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼓楼街道办事处向本院提出如下诉讼请求：1、解除与刁帮友之间的租赁合同关系；2、判令刁帮友立即腾空位于兖州区中御桥北路兖州中材建设有限公司北大门向北第2、3间房屋，并返还原告；3、判令刁帮友给付自2019年12月31日以后占用涉案房屋的租赁费，按每年20400元计算至腾空并交还租赁房屋之日止；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，鼓楼街道办事处变更了诉讼请求，增加了诉讼请求要求刁帮友支付违约金3840元，并要求刁帮友承担因不按合同履行义务，给鼓楼街道办事处造成的一切经济损失。后因被告的履行，鼓楼街道办事处最后撤销了第2项诉讼请求，并撤销了关于第2间门头房的相关诉讼请求，对第3间门头房要求租赁费要求计算至2020年6月21日，按案外人中标价每年9700元计算。事实与理由：刁帮友于2019年1月1日与鼓楼街道办事处签订《租赁合同》，刁帮友承租鼓楼街道办事处所有的位于兖州区中御桥北路兖州中材建设有限公司北大门向北第2、3间门头房，现租赁期限已届满。自2020年1月1日起，鼓楼街道办事处对涉案的租赁房屋全部实行公开招标，统一招租。鼓楼街道办事处委托山东天恒星拍卖有限公司对上述房屋租赁权进行公开拍卖，2020年1月3日，刁帮友以每年10700元的价格竞拍到第2间门头房租赁权，第3间门头房被案外人以每年9700元的价格竞拍到。后刁帮友未签订《成交确认书》、《拍卖笔录》，也未向原告缴纳成交价款。因刁帮友的违约行为导致租赁合同无法延续，经原告要求被告腾空并返还房屋，被告未履行，故诉至法院。刁帮友辩称，答辩人不同意解除双方之间的房屋租赁合同关系，案涉租赁房屋一直由答辩人承租了近二十年，书面合同均是一年一签，答辩人对原告所进行的拍卖程序有异议，对于网上拍卖答辩人年龄较大，对流程不熟悉，导致了答辩人未实际交纳租赁物的成交价款。对于原告主张的违约金和其他经济损失，答辩人不认可。经审理本院查明的事实如下：刁帮友承租了鼓楼街道办事处所有的房屋两间，2019年1月1日，鼓楼街道办事处与刁帮友再次签订了《租赁合同》，合同约定，鼓楼街道办事处将其所有的中御桥北路矿山三处门北两间房屋（本案涉案房屋）租赁给刁帮友，租期一年，从2019年1月1日至2019年12月30日，租赁费19200元。另合同第六条第3项约定，根据兖州区国有资产管理规定，自2020年1月1日起，该处租赁房屋全部实行公开招标，统一招租。合同第十条对违约责任进行了约定，约定如不按合同履行，违约方应承担租金总额20%的违约金。合同到期后，鼓楼街道办事处委托山东天恒星拍卖有限公司于2020年1月3日对涉案房屋的租赁权进行了公开拍卖招租，案外人郭源竞买案涉房屋第3间成功并签订了成交确认书，刁帮友竞拍到案涉房屋第2间，但未签订《成交确认书》。另庭审后，刁帮友于2020年6月21日将涉案房屋第3间交还鼓楼街道办事处并同意按中标价年租金9700元计算所欠租赁费，同时刁帮友与鼓楼街道办事处就涉案房屋第2间的租赁达成一致意见，鼓楼街道办事处对案涉第2间房屋的诉讼请求不再主张，刁帮友同意与鼓楼街道办事处另行签订租赁合同。本院认为，公民、法人之间合法的租赁关系受法律保护。鼓楼街道办事处与刁帮友签订了租赁合同，该合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，刁帮友应严格按照合同的约定履行合同。合同到期后，刁帮友应将承租的房屋交付给鼓楼街道办事处，久拖不返还，侵犯了鼓楼街道办事处的合法权益。对于鼓楼街道办事处要求解除双方之间的租赁合同关系，因案涉两间房屋，对第2间房屋鼓楼街道办事处明确表示撤回涉该房屋的诉讼请求，刁帮友也同意对该间房屋另行签订租赁合同，对第3间房屋刁帮友已将该租赁房屋于2020年6月21日交还给鼓楼街道办事处，双方的租赁关系也已实际解除，鼓楼街道办事处要求解除双方租赁合同关系，现合同已到期且已实际解除，故对该租赁合同关系本院准许解除。对于鼓楼街道办事处主张租赁费的诉讼请求，因刁帮友在2020年6月21日将鼓楼街道办事处出租的第3间房屋返还，刁帮友同意按中标价年租金9700元承担2020年1月1日至2020年6月21日之间的租赁费，但刁帮友主张因疫情要求减免租赁费。根据鼓楼街道办事处依国家政策及上级主管部门的相关规定，鼓楼街道办事处对存在正常租赁关系的承租人在疫情期间租赁费均按1月到3月份免收，4月份至6月份减半收取。因该租赁期间在新冠××疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本院认为，本案也应按鼓楼街道办事处对其他租户的1月到3月份免收，4月份至6月份减半收取的标准减免租赁费用，计算后租赁费为1076元（计算方式：年租金9700元÷365天×81天÷2），本院支持租赁费1076元。对于鼓楼街道办事处要求刁帮友支付违约金的诉讼请求，其主张在合同期满后，刁帮友未交还租赁房屋，属于严重违约行为，应按合同约定支付违约金；刁帮友认为其合同的履行期间并未违约，不应支付违约金。本院认为，双方签订的租赁合同第十条明确约定违约责任：如不按合同履行，违约方应承担租金总额的20%的违约金。刁帮友在租赁期满后，拒绝将到期的租赁房屋交回原告，且双方在签订租赁合同时已明确约定了到期采取统一公开的竞标方式招租，刁帮友也参与了竞标行为，刁帮友未将到期房屋交回的行为已构成违约，应承担违约责任，双方约定租赁总额的20%，租赁总额为19200元，违约金为3840元。考虑疫情原因，附近商铺均未正常营业，另本案中刁帮友承租了两间门头房，诉讼过程中原告撤回了其中的一间所有的诉讼请求，双方签订的租赁合同仅此一份，违约责任也是同时约定的，鼓楼街道办事处对部分房屋的撤回诉讼请求，综合考虑双方对违约责任的约定及本案案情，对该诉讼请求，本院酌情减半支持1920元。对于鼓楼街道办事处主张的要求刁帮友承担因不按合同履行义务，给鼓楼街道办事处造成的一切经济损失，对于该主张鼓楼街道办事处未提交损失相应的证据，故对该主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除济宁市兖州区鼓楼街道办事处与刁帮友之间的租赁合同关系；二、刁帮友于本判决生效后十日内支付济宁市兖州区鼓楼街道办事处2019年12月30日至2020年6月21日间占用租赁房屋的租赁费1076元；三、刁帮友于本判决生效后十日内支付济宁市兖州区鼓楼街道办事处违约金1920元；四、驳回济宁市兖州区鼓楼街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费310元减半收取155元，由刁帮友负担25元，济宁市兖州区鼓楼街道办事处负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  程军二〇二〇年七月十六日书记员  王珍