福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1267号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭恩慈，男，1987年5月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人彭恩慈房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人彭恩慈的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭恩慈一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由彭恩慈承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成彭恩慈所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房、车位违约金的计算明显存在错误，应予以调整。办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 彭恩慈辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式和标准，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 彭恩慈向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司向彭恩慈支付逾期办理商品房权属登记违约金51209元。 一审法院认定事实： 双方当事人对案涉房屋的房号、房屋发票价款623500元、车位发票价款90000元及房屋交付使用日期为2016年12月29日、车位交付使用日期为2017年8月20日，案涉房屋所在楼栋于2018年8月30日进行首次登记（总确权）、碧桂园通知彭恩慈办理不动产权属证书时间为2018年8月30日，逾期办理房屋权属登记证书违约金计算标准为已付购房款的日万分之一、逾期办理车位权属登记证书违约金计算标准为每日50元等事实没有争议。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。因碧桂园公司的原因导致彭恩慈未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.关于违约金如何计算的问题 对是否应扣除30天“权籍调查成果”工作时限的问题，因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园公司要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对商品房（房屋）违约天数的起算时间，依合同约定，碧桂园公司应于2016年12月30日前向彭恩慈交付商品房，故依合同约定，本案碧桂园公司承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为2016年12月31日起第91日即2017年3月31日。对违约金计算截点，应计算至碧桂园通知彭恩慈办理房产权利登记手续的前一日即2018年8月29日，共计违约天数为517天。案涉商品房实际所付购房款为623500元，违约金即为32235元。彭恩慈主张以合同约定的价款713500元计算违约金，没有事实和法律依据，不予支持。 对商品房（车位）违约天数的起算时间，依合同约定，碧桂园公司应于2017年8月20日向彭恩慈交付商品房（车位），故依合同约定，本案碧桂园公司承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为2017年8月21日起第91日即2017年11月19日。对违约金计算截点，应计算至碧桂园公司通知彭恩慈办理房产权利登记手续的前一日即2018年8月29日，共计违约天数为284天。碧桂园公司辩解认为本案商品房（车位）违约金过高，应予调整，依据合同约定，逾期办理权属登记违约金按50元/天计算，彭恩慈据此主张的违约金为14250元，而案涉商品房（车位）总价为90000元，违约金占比车位总价15.83%，明显过高。且违约金的性质应属补偿性质，且以实际损失为基础，约定的违约金过高的，依合同法相关规定，属过高，应当事人请求，应予调整。依合同约定碧桂园公司已于2017年8月20日将案涉商品房（车位）交付彭恩慈使用，逾期办理权属登记并不影响其使用，但影响出让收益和他项权利。因案涉商品房（车位）的损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。故碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，予以支持。本案中，车位逾期办证违约金应以已付车位款90000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍计算，违约金即为90000×4.75%×1.3÷365天×284天＝4324元。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系彭恩慈与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园公司应向彭恩慈支付逾期办理房屋、车位权属登记违约金32235元、4324元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给彭恩慈逾期办理商品房（房屋）权属登记违约金32235元；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内向彭恩慈支付逾期办理商品房（车位）权属登记违约金4324元；三、驳回彭恩慈其他诉讼请求。案件受理费1080元，因适用简易程序审理，减半收取540元，由彭恩慈负担183元，由碧桂园公司负担357元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前、2017年6月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交房时间为2016年12月29日，交付车位的时间为2017年8月20日），碧桂园公司办理讼争房屋及车位所属楼幢初始登记的时间为2018年8月30日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给彭恩慈时止。因碧桂园公司对交付案涉房屋及车位的日期并无异议，故应以2017年3月31日和2017年11月19日作为案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起算时间，一审法院对碧桂园公司逾期办理权属登记的相关事实认定正确，据此判决案涉商品房逾期办理权属登记违约金以实际所付购房款为基数、按每日0.01%标准计算支付，并对案涉车位逾期办理权属登记违约金酌情进行调整，该处理结果有合同及法律依据，本院予以确认。碧桂园公司的相关上诉主张均不能成立，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1080元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。