河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0481民初681号原告：张某，女，1968年11月12日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：金琦，河南东方大律师事务所律师。被告：舞钢市汇商仓储物流有限公司，住所地舞钢市朱兰健康路南段路东。法定代表人：时国华，总经理。委托诉讼代理人：张永旺，河南荣望律师事务所律师。原告张某与被告舞钢市汇商仓储物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人金琦，被告舞钢市汇商仓储物流有限公司（以下简称舞钢市汇商公司）的委托诉讼代理人张永旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令舞钢市汇商公司交付合同约定的位于舞钢市产业集聚区建设路西段路北、韦河路西侧房屋中一号楼西大厅、一号楼负一楼东北角一间房屋、一号楼南大厅西北角六间房屋、二号楼二楼北头三间房屋、三号楼一楼南头两间房屋、三号楼南楼一间楼梯间、三号楼三楼北头两间房屋交付原告使用；2.判令舞钢市汇商公司清除合同约定的场地中的废弃搅拌机；3.判令舞钢市汇商公司支付违约金12万元。事实和理由：张某为成立舞钢市万和新教育学校，租赁舞钢市汇商公司位于舞钢市产业集聚区建设路西段路北、韦河路西侧房屋和场地使用。2019年10月23日，张某的委托代理人与舞钢市汇商公司签订房屋租赁协议一份，约定舞钢市汇商公司将一号综合楼六层5844.16平方米（使用面积5595.21平方米）、二号综合楼五层1959.4平方米（使用面积1836平方米）、三号综合楼五层1959.4平方米（使用面积1836平方米）、楼前1600平方米场地、楼后1500平方米场地供原告使用（三号综合楼负一楼九间由舞钢市汇商公司继续使用）。双方合同约定2019年11月10日前，舞钢市汇商公司应按约定条件交付全部房屋归张某使用。但时至今日，舞钢市汇商公司仍占据数间房屋拒不交付并将一台搅拌机停留在楼外场地上拒不挪走。故诉至法院，要求判如所请。舞钢市汇商公司辩称，原、被告双方签订房屋租赁合同后，舞钢市汇商公司已经按照合同约定将房屋交付于张某。双方签订房屋租赁合同时，因案涉房屋内有部分现成的家具可供张某使用，双方制作了“万和新教育学校交楼资产盘点清单”，张某同意以45900元的价格购买该家具。但直至张某使用案涉房屋及场地时，张某仍未支付该款项。张某围绕诉讼提交如下证据：证据一房屋租赁协议，证明原被告之间房屋租赁合同法律关系及合同具体内容，同时被告未按照合同履行顺序及约定时间交付全部房屋，应向原告支付违约金；证据二授权委托书及张某1、赵某身份证复印件，证明原告委托张某1、赵某办理学校成立期间的相关事务；证据三租房定金收据，证明原告已向被告支付租房定金6000元、拆墙保障金4万元（原告实际支付了5万元，其中一张4000元目前没有找到）；证据四舞钢市教育体育局舞教【2019】258号文件，证明舞钢市教育体育局同意原告筹建舞钢市万和新教育学校的批复，且因被告拒不交付房屋的行为影响学校的筹建工作；证据五舞钢市人民法院（2017）豫0481执663号之三执行裁定书，舞钢市人民法院（2017）豫0481执663号之三协助执行通知书，证明舞钢市人民法院将原告应支付给被告的租金予以查封；证据六录像八段，照片九张，证明房屋现由被告占有使用。舞钢市汇商公司质证如下：证据一真实性无异议，证明目的有异议，该协议不能证明被告存在违约；证据二真实性有异议，原被告之间最先签订房屋租赁协议是张某1与被告签订，后因张某1是失信被执行人，无法进行学校注册，才更改为张某；证据三真实性无异议；证据四真实性无异议，证明目的有异议，原告无法完成万和新教育学校注册与被告无关，而是因为张某1、赵某是失信被执行人，不符合国家注册学校的规定，舞钢市教育局对此不予批复，且万和新教育学校至今未取得民办教育许可证，批复文件已经明确规定在筹建期间不允许招生，但是该学校已经招生五十多人，被告已经多次向其发出通知，因为该行为极有可能造成严重的社会风险，将被告牵涉其中；证据五真实性无异议，证明目的有异议，该协助执行通知书是2020年1月21日由舞钢市人民法院签发，但是根据双方协议约定，原告应于2019年12月31日前将案涉房屋租赁费用交付于被告，证明因为原告的拖延支付导致该租赁费用被法院查封，被告无法及时向申请执行人支付相应款项，增加了被告的违约成本；证据六1-5张照片真实性无异议，显示原告所处的一号楼西大厅位置，图片中的柜台和展柜已由双方在2020年5月14日完成交付，同时房屋已经转交给原告，后四张照片真实性无异议，对证明目的有异议，原告未支付购买家具的款项，同时也未支付租赁费用，另外原告未按照合同约定面积进行使用，原告实际圈占被告楼前的面积多出了1824.27㎡，楼后多圈占的面积达到了407.78㎡，已经构成了严重违约，我方将三间房屋予以留置并无任何不当。舞钢市汇商公司提交如下证据：证据一房屋租赁协议复印件一份，万和新教育学校交楼资产盘点清单复印件一份，万和新教育学校一楼西大厅内部资产盘点表复印件，收款委托书复印件，账户交易明细回单复印件各一张，证明原被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，被告已经按约定履行了合同义务，但是原告拒不支付家具款项已经构成了违约；证据二现场光盘及绘制平面图一份，证明原告未按照合同约定场地面积进行使用，严重超出约定场地的使用面积，且原告所述搅拌机根本不包含在合同约定的由原告使用的场地范围之内，原告行为对被告的合法权益造成了严重的侵犯，原告已经构成了根本的违约；证据三舞钢市教育体育局舞教【2019】258号文件复印件一份，2020年3月22日被告向赵某、张某1发的通知书复印件，2020年3月31日被告向赵某、张某1出具的“关于赵某、张某1租赁舞钢市汇商仓储物流有限公司房屋相关事宜的通知”复印件，2020年5月9日被告向张某出具“关于张某租赁舞钢市汇商仓储物流有限公司房屋相关事宜的通知”，证明针对案涉租赁费用和原告违法经营存在严重风险的问题，被告已经多次向其提示，但是原告仍然不履行合同义务，拒绝支付租赁费用，已经存在严重违约，我方不存在任何违约行为。张某质证如下：证据一1-1真实性无异议，证明目的有异议，该合同第一条约定场地为楼前1600平方米，楼后1500平方米，该数额仅是大约估计，楼前楼后是一个整体院落，不可能存在分割，原告未超出约定面积使用；其次，该合同约定被告应于2019年11月10日前交付约定条件的房屋，在被告未履行在先的情况下，原告不支付租金，符合顺序履行抗辩权，该合同第十四条第六款规定，被告存在未按约定交付房屋，应按年租金20%支付违约金；证据1-2该盘点清单没有双方签字，且并非房屋租赁合同的附件，也没有约定须由原告支付上述费用，该证据的标题是万和新教育学校交楼资产盘点，不能证明上述物品归被告所有；证据1-3真实性无异议，证明目的有异议，该盘点表所约定的问题本身未在合同中约定，应由被告予以清除，该物品存放于主楼一楼西大厅，原告本将该处房屋作为图书馆使用，后被告拒不搬出物品，不交付房屋，并将东配楼大门锁住，无奈下原告于2020年5月14日购买被告上述家具，与合同租赁行为无关；证据1-4和1-5真实性无异议，但被告的行为属于恶意转移被告应向其他债权人履行的债务而拒不履行生效判决书；证据二真实性不予认可，面积未经实际测量，该面积系院内整体范围，不存在超出合同约定而进行分割的情况，且原告占有至今被告未提出任何异议；证据三3-1真实性不予认可，原告并未收到通知，且该通知无效，被告未履行先交付全部房屋的义务，故原告未支付相关租金，且在2020年1月21日舞钢市人民法院向原告发出协助执行通知书，查封了原告应支付给被告的租金，证据三中的其他证据，原告办理学校手续问题与被告拒不交付房屋不存在任何直接关系，且2020年3月31日的通知不能确定是赵某本人签字。根据庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，张某向舞钢市教育体育局申请筹建舞钢市万和新教育学校。2019年12月17日，舞钢市教育体育局作出批复，同意张某筹建舞钢市万和新教育学校，筹建期为一年。2019年9月3日，张某委托张某1、赵某与舞钢市汇商公司签订房屋租赁协议一事。2019年10月23日，舞钢市汇商公司（甲方）与舞钢市万和新教育学校（乙方）签订《房屋租赁协议》，第一条约定：租赁内容：房屋和场地。房屋为：主楼房为综合办公楼，六层，建筑面积5844.16平方米，使用面积5595.21平方米，装修状况：完成门、窗、地板基本装修；二号（西配楼）综合办公楼，五层，建筑面积1959.4平方米，使用面积1836平方米，装修状况：完成门、窗、地板基本装修；三号（东配楼）综合办公楼，五层，建筑面积1959.4平方米，使用面积1836平方米，装修状况：完成门、窗、地板基本装修；场地为：楼前1600平方米，楼后1500平方米。注：经乙方同意，东配楼负一楼九间房间由甲方使用。第六条租赁期限约定：租赁期自2019年元月31日至2025年7月31日，共计五年七个月。第七条约定：前三年七个月租金为5万元/月，年租金60万元，后两年的租金根据市场行情，另行约定。租金支付时间：第一年租金一次性支付（2019年12月31日前），后续租金每年分两次支付，第一次支付时间为每年的12月31日前支付80%，第二次支付时间为每年的6月31日前支付20%。第八条约定：乙方向甲方支付房屋租赁装修恢复金，具体金额为5万元，具体支付日期为租赁房屋开始装修之日。第十四条第六款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按年租金20%支付违约金。2020年1月21日，舞钢市人民法院作出（2017）豫0481执663号之三执行裁定书，查封被执行人舞钢市汇商仓储物流有限公司在张某1（××和××教育学校，尚未注册）处租金60万元（2020年1月31日至2021年1月31日租金）。同日，舞钢市人民法院向张某1（舞钢市万和新教育学院，尚未注册）送达（2017）豫0481执663号之三协助执行通知书。经本院调查，原告诉求中一号楼即综合办公楼，二号楼即西配楼，三号楼即东配楼。原告诉求中一号楼西大厅，舞钢市汇商公司已经交付原告使用。一号楼（综合办公楼）负一楼东北角一间房屋、一号楼（综合办公楼）南大厅西北角六间房屋、二号楼（西配楼）二楼北头三间、三号楼（东配楼）一楼南头两间房屋、三号楼（东配楼）三楼北头两间房屋、三号楼（东配楼）南楼梯间未交付。庭审后，张某撤回判令舞钢市汇商公司清除合同约定的场地中的废弃搅拌机的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。舞钢市汇商公司与舞钢市万和新教育学校签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，该协议不违反强制性规定，应合法有效，双方当事人均应当按照协议履行义务。协议约定，舞钢市汇商公司将综合办公楼共计六层、二号楼（西配楼）共计五层、三号楼（东配楼）共计五层的房屋和场地租赁给张某使用。关于租赁期限，双方于2019年10月23日签订《房屋租赁协议》，约定的租赁期限自2019年元月31日至2025年7月31日，共计五年七个月。根据协议签订时间及约定的租赁期限五年七个月，租赁期限自2019年元月31日，明显存在错误，该租赁期限应自2019年12月31日至2025年7月31日。经本院调查，一号楼（综合办公楼）负一楼东北角一间房屋、一号楼（综合办公楼）南大厅西北角六间房屋、二号楼（西配楼）二楼北头三间、三号楼（东配楼）一楼南头两间房屋、三号楼（东配楼）三楼北头两间房屋、三号楼（东配楼）南楼梯间未交付。按照合同约定，舞钢市汇商公司应当将上述房屋交付张某使用。关于舞钢市汇商公司称张某实际使用面积超出合同约定面积（楼前1600平方米，楼后1500平方米），舞钢市汇商公司如有证据证明，双方可以另行解决，但不是舞钢市汇商公司拒不交付上述房屋的理由。关于违约金。协议约定，前三年七个月租金为5万元/月，年租金60万元，后两年的租金根据市场行情，另行约定。租金支付时间：第一年租金一次性支付（2019年12月31日前）。舞钢市人民法院虽向张某1（舞钢市万和新教育学院，尚未注册）送达了协助执行通知书，查封2020年1月31日至2021年1月31日租金60万元，但张某未于2019年12月31日前将2019年12月31日至2020年1月31日期间的租金支付舞钢市汇商公司，亦构成违约，故张某要求舞钢市汇商公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、舞钢市汇商仓储物流有限公司于本判决生效之日起十日内将位于舞钢市产业聚集区建设路西段路北、韦河路西侧一号楼（综合办公楼）负一楼东北角一间房屋、一号楼（综合办公楼）南大厅西北角六间房屋、二号楼（西配楼）二楼北头三间、三号楼（东配楼）一楼南头两间房屋、三号楼（东配楼）三楼北头两间房屋、三号楼（东配楼）南楼梯间交付张某使用；二、驳回张某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1450元，由舞钢市汇商仓储物流有限公司负担100元，张某负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  曹俊英二〇二〇年七月二十日书记员  吴 岩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。