浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初1086号 原告：浙江瑞福正业光电科技有限公司，住所地浙江省兰溪市上华街道致远路85号。 法定代表人：童正庭，执行董事。 诉讼代表人：浙江瑞福正业光电科技有限公司破产管理人。 负责人：沈学雷。 被告：浙江省兰溪经济开发区管理委员会，住所地兰溪市振兴路500号。 法定代表人：周通，主任。 委托诉讼代理人：朱卫华，浙江大名律师事务所律师。 浙江瑞福正业光电科技有限公司（以下简称瑞福正业公司）诉兰溪市招才局租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理。2020年5月27日本院依职权追加浙江省兰溪经济开发区管理委员会（以下简称兰溪经济开发区）为本案的被告。本院依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告瑞福正业公司诉讼代表人的负责人沈学雷、被告兰溪经济开发区的委托诉讼代理人朱卫华以及兰溪市招才局的委托诉讼代理人黄振华到庭参加了诉讼。2020年6月5日原告瑞福正业公司申请撤回对兰溪市招才局的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告瑞福正业公司诉称，2014年11月11日，中共兰溪市委办公室、兰溪市人民政府办公室印发《关于建立兰溪市科技人才创业园加快推进“智汇兰江人才工程”的实施意见》的通知，该文件指出：市委组织部（招才局）要指定完善园区建设、管理、运营等实施细则，精心指导市科技人才创业服务中心各项工作开展。2015年7月30日，兰溪市招才局与瑞福正业公司签订《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》，协议约定：1、租用范围为瑞福正业公司位于浙江省兰溪经济开发区××工业园××路××号的生产厂房第一幢（建筑面积12707.46平方米）及办公楼第三层办公用房（建筑面积700.97平方米）；2、租用时间四年，即2015年6月1日至2019年5月31日；3、生产厂房租赁费标准为第一年每月每平方米7.5元（含税），后三年以每年5%比例递增，办公用房租赁费标准为每月每平方米15元（含税）；4、付款方式为一年一付，第一年在本协议签订后8月底前付清，以后每年6月1日前付清，如逾期交付，按每日1‰支付违约金。2017年12月11日，兰溪市人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对瑞福正业公司的厂房进行了公开拍卖，涉案厂房已由案外人兰溪市鸿业建设有限公司通过带租拍卖的方式竞得，并于2018年12月24日变更了不动产登记。2018年12月21日，兰溪市人民法院裁定受理了兰溪市兰信小额贷款有限责任公司对瑞福正业公司的破产清算申请，并指定浙江天平会计师事务所为瑞福正业公司的破产管理人。自租赁协议签订后，兰溪市招才局向瑞福正业公司支付了2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金，但未支付2017年6月1日至2018年12月24日期间的租金。2020年5月26日兰溪市招才局将其尚欠瑞福正业公司的租金债务全部转移给兰溪经济开发区。原告认为，涉案《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，瑞福正业公司已全面履行了交房义务，而兰溪市招才局未按合同约定如期支付租金，已构成违约。现因兰溪市招才局的债务已全部转移给兰溪经济开发区，因此为维护原告的合法权益，根据《公司法》第一百五十一条第三款、《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告兰溪经济开发区向原告瑞福正业公司支付租赁费2216861.33元（自2017年6月1日起至2018年12月24日止）；2、判令被告兰溪经济开发区向原告瑞福正业公司支付违约金1922925.36元（以租金1387262.93元为计算基数，自2017年6月1日至2020年3月1日止按每日1‰计算；以租金829598.40元为计算基数，自2018年6月1日至2020年3月1日止按每日1‰计算）；3、本案诉讼费由被告兰溪经济开发区承担。 原告瑞福正业公司向本院提交了如下证据（均为复印件）： 1、《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》一份，证明兰溪市招才局租赁原告厂房的事实； 2、网上司法拍卖资料、财产调查表、竞价成功确认书，证明原告厂房被拍卖及拍卖成交的事实； 3、不动产权属查询结果单，证明买受人过户时间是2018年12月24日； 4、（2018）浙0781破16号民事裁定书，证明2018年12月21日兰溪市人民法院裁定受理瑞福正业公司破产清算的事实。 被告兰溪经济开发区辩称，1、原告起诉的租赁终止时间和租金数额有错误。根据法院的执行裁定书，涉案租赁物已于2018年2月8日归属于竞买人兰溪市鸿业建设有限公司，因此被告向原告承租租赁物的终止时间为2018年2月7日，而非原告所陈述的2018年12月24日，因此原告计算的租金是错误的。2、兰溪市招才局已支付2017年6月1日前的租金，后续租金未按时支付是由于原告的银行账户被法院冻结，原告要求暂缓支付，因此未支付的原因在于原告方，被告无需支付违约金。3、即使需要支付违约金，涉案租赁协议所约定的违约金过高，要求减少，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、根据原、被告及兰溪市招才局签订的三方协议，兰溪市招才局尚欠原告的租金已转由被告承担，被告同意承担。除上述答辩意见外，对原告起诉的其余事实部分被告无异议，现被告同意支付2017年6月1日至2018年2月7日期间的租金，对原告的其他诉讼请求要求驳回。 被告兰溪经济开发区向本院提交了如下证据（均为复印件）： 2018年1月17日拍卖成交确认书、执行款票据、（2016）浙0781执2240号之一执行裁定书、送达回证，证明涉案租赁物经法院拍卖由兰溪市鸿业建设有限公司拍卖竞得，该公司已交付拍卖款，兰溪市人民法院在2018年1月18日裁定将涉案租赁物过户给买受人的事实。 经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1-4，被告均无异议，本院予以认定；对被告提交的证据，原告表示无异议，本院予以认定。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年7月30日，兰溪市招才局因建设兰溪市科技人才创业园需要与瑞福正业公司签订了一份《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》，协议约定：1、租用范围为瑞福正业公司位于浙江省兰溪经济开发区××工业园××路××号的生产厂房第一幢（建筑面积12707.46平方米）及办公楼第三层办公用房（建筑面积700.97平方米）；2、租用时间四年，即2015年6月1日至2019年5月31日；3、租赁费用：生产厂房租赁费标准为第一年每月每平方米7.5元（含税），后三年以每年5%比例递增，办公用房租赁费标准为每月每平方米15元（含税）；4、付款方式为一年一付，第一年在本协议签订后8月底前付清，以后于每年6月1日前付清，如逾期交付，按每日1‰支付违约金。2017年12月11日本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对瑞福正业公司所有的位于兰溪市上华街道致远路85号的工业房地产（含涉案租赁物）进行了公开拍卖，最终该工业房地产由案外人兰溪市鸿业建设有限公司竞得。2018年1月18日本院作出（2016）浙0781执2240号之一执行裁定，裁定被执行人瑞福正业公司所有的位于兰溪市上华街道致远路85号的工业房地产归买受人兰溪市鸿业建设有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人兰溪市鸿业建设有限公司时起转移。同年2月8日本院向买受人兰溪市鸿业建设有限公司送达了上述裁定书。2018年12月24日上述拍卖标的物过户到买受人名下。2018年12月21日，本院裁定受理了兰溪市兰信小额贷款有限责任公司对瑞福正业公司的破产清算申请，并指定浙江天平会计师事务所为瑞福正业公司的破产管理人。自涉案租赁协议签订后，兰溪市招才局已向瑞福正业公司支付了2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金，但之后的租金未支付。2020年5月26日，原、被告及兰溪市招才局等三方签订了一份协议，协议约定：瑞福正业公司同意《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》中所涉及的有关兰溪市招才局的权利和义务，全部转让给兰溪经济开发区享有和承担，兰溪市招才局承租期间所欠的租金及逾期支付所产生的违约金由兰溪经济开发区负责支付，具体数额由法院依法确定。 本院认为，原告与兰溪市招才局所签订的《兰溪市科技人才创业园租赁协议书》系签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按协议约定履行义务。由于兰溪市招才局在涉案租赁协议中的权利义务已由被告承受，故兰溪市招才局逾期未支付租金的责任由被告承担，原告有权要求被告支付租金及违约金。被告抗辩兰溪市招才局未向原告按时支付租金是由于原告的暂缓支付请求所造成的，其不应承担违约责任，但原告对此予以否认，且被告并无证据予以佐证，故其抗辩不能成立。关于原告与兰溪市招才局之间租赁关系终止时间的问题，因法院拍卖导致涉案租赁物的所有权发生转移，原告与兰溪市招才局之间的租赁关系也因此而终止。（2016）浙0781执2240号之一执行裁定书已明确拍卖标的物的财产权自本裁定送达买受人时起转移，故原告与兰溪市招才局之间租赁关系的终止时间为拍卖成交裁定送达之日即2018年2月8日，因此原告与兰溪市招才局之间的租金计算截止日为2018年2月8日，原告要求按拍卖标的物变更登记时间即2018年12月24日作为租金计算截止日的观点本院不予采纳。另被告主张约定的违约金过高，要求减少，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院综合各种因素认为涉案租赁协议中约定的每日1‰的违约金过高，现适当减少，调整为按每月20‰计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告浙江省兰溪经济开发区管理委员会于本判决生效后十日内向原告浙江瑞福正业光电科技有限公司支付2017年6月1日至2018年2月8日期间的租金人民币961450.13元及违约金人民币634557.09元（以租金961450.13元为计算基数，自2017年6月1日至2020年3月1日止按月利率20‰计算），合计人民币1596007.22元。 二、驳回原告浙江瑞福正业光电科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费39919元，由原告浙江瑞福正业光电科技有限公司负担24529元，由被告浙江省兰溪经济开发区管理委员会负担15390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  钱永忠 人民陪审员  方国强 人民陪审员  何寄芸 二〇二〇年七月三十日 代书 记员  潘 望 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??