江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初972号原告：祝秋明，男，1957年9月1日出生，汉族，住江苏省江都市。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：潘丽佳，女，1991年6月28日出生，汉族，住江苏省常熟市。原告祝秋明与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，本院通知潘丽佳作为第三人参加诉讼，本案于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告祝秋明、第三人潘丽佳到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告祝秋明向本院起诉请求：1、要求被告终止合同，返还房屋；2、要求被告按照合同租金标准支付房屋占有使用费(自2020年1月8日起算至被告实际返还房屋之日止)。因追加了第三人，审理中，原告将诉讼请求明确为：1、要求解除原告与被告签订的《房屋出租委托合同》，并返还房屋；2、要求被告按照合同租金标准支付自2020年1月21日至2020年5月20日的租金10000元；3、要求第三人在2020年5月20日将案涉房屋返还原告。原告主张的事实与理由：原告祝秋明于2019年7月15日委托女儿及女婿办理苏州市相城区如元路858号登云家园14幢302室房屋委托出租事宜，与被告公司签订房屋出租委托合同，委托出租合同期为3年，自2019年7月21日起至2022年7月20日止，房屋租金及付款日期按照合同约定支付。被告在2019年7月15日已支付2019年7月21日至2019年10月20日房屋租金2500元。按照合同约定第二次付款日期2019年10月7日，被告没有当日支付，已违约在先，原告多次电话催促后与2019年10月8日将第二笔租金转至原告委托人账户。按照合同约定第三次付款日2020年1月7日应支付原告7500元租金，原告在2020年1月7日多次打电话给被告，电话无人接通。后于2020年1月8日打通被告电话，被告让原告明天再联系。2020年1月8日至2020年1月10日多次打电话给被告电话无人接通，2020年1月10日打通被告电话，被告告知目前公司没有钱付租金。被告没有按照合同约定支付给原告租金，有违约在先情况，被告没有信用，无法按照合同约定完成房屋租金支付情况。特向法院起诉，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人潘丽佳述称，同意于2020年5月20日搬离原告的房屋并将房屋返还给原告。其在2019年8月份跟被告签了房屋租赁合同，租赁期限至2020年7月20日，月租金标准为2000元，其向被告支付了23333元的租金，租金支付到了2020年7月20日，另还支付了2000元押金、350元服务管理费、100元钥匙押金。经审理查明，2019年7月15日，原告委托其女儿和女婿穆青与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区登云家园14栋302室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年7月21日至2022年7月30日，共计36个月，第一年房屋租金标准为2500元/月，每年递增100元，按季度支付，具体为2019年7月22日支付2500元、2019年10月7日支付7500元、2020年1月7日支付7500元、2020年4月7日支付7500元，依次按季度支付，直至2022年4月7日支付8100元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。合同还对其他事项进行了约定。另查，案涉房屋坐落于江苏省苏州市相城经济开发区如元路858号登云家园14幢302室，系原告与肖春银共同共有。又查，2019年8月2日，被告与第三人潘丽佳签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给第三人，租赁期限自2019年8月5日至2020年7月20日，租金标准为2000元/月，租金支付方式为押一付十二，于2019年8月5日支付23333元。另约定第三人要向被告支付服务管理费350元，并支付1个月租金2000元作为保证金。后第三人向被告支付了租金23333元、押金2000元、钥匙押金100元、服务管理费350元。再查，第三人潘丽佳于2020年5月18日搬离了案涉房屋，将房屋返还给了原告祝秋明，故原告撤回了其第三项诉讼请求。以上事实，由《房屋出租委托合同》、不动产权证书、《房屋租赁合同》、收据及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，共计支付了10000元，租金付到了2020年1月20日。第一笔为被告于2019年7月份支付2500元，系支付2019年7月21日至2019年10月20日的租金，后续又支付了一笔7500元，系支付2019年10月21日至2020年1月20日的租金，其他没有再支付过租金。因被告一直拖欠不付后续的租金，故要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》，并再支付一个月租金标准计算的违约金。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2500元，第三人承租房屋的租金标准为2000元，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的请求本院予以支持。现被告仅支付租金到2020年1月20日，而第三人已于2020年5月18日将案涉房屋返还给了原告，故被告应支付原告自2020年1月21日起至2020年5月17日止，以2500元/月计算的租金为7833.33元。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告祝秋明与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告祝秋明截止2020年5月17日的租金人民币7833.33元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币750元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331043244）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年七月十七日书记员 张慧敏