河北省深泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0128民初603号 原告：周畅，男，1988年5月20日出生，汉族，深泽县人，住本村。 被告：纪同海，男，1955年4月7日出生，汉族，深泽县人，住本村。 第三人：张从会，女，1955年3月14日出生，汉族，深泽县人，住深泽县。 第三人：孙双国，男，1958年10月13日出生，汉族，深泽县人，住本村。 原告周畅与被告纪同海、第三人张从会、第三人孙双国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告周畅、被告纪同海、第三人张从会、第三人孙双国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周畅向本院提出诉讼请求：1．立即停止对原告购买的位于深泽县交通局家属楼大门东侧第一间“门市”的强制执行，解除对上述“门市”的查封；2．确认位于深泽县交通局家属楼大门东侧第一间“门市”归原告所有，目前该“门市”价值人民币20万元；3．案件受理费由被告负担。事实及理由：2017年12月第三人孙双国以20万元的价格将位于深泽县交通局家属楼大门东侧第一间面积为34平方米的“门市”转手给原告，原告通过银行转账一次性给付清购房款，“门市”由原告一直出租至今，“门市”所有权归原告。由于该楼整体手续不全，所有住宅和“门市”均无法办理房产登记和过户。 被告纪同海在执行第三人张从会财产的过程中，将上述“门市”作为张从会的财产予以查封，原告向深泽县人民法院提出执行异议被驳回。 纪同海辩称，原告诉求没有道理，涉案“门市”是张从会所有的财产，交通局规定不得私自买卖，原告购买“门市”违反规定，不合法；整个买卖过程只有亲戚朋友的证明，买卖不真实；希望法院查明事实真相，驳回原告的异议请求。 张从会述称：交通局规定原则不允许买卖“门市”，但是事实上买卖的很多，卖了也没人管。涉案“门市”我已经抵账给孙双国了，他又卖给谁就不关我的事了。 孙双国述称，“门市部”确实卖给了原告，2017年12月20日我收到原告款项，“门市部”归原告所有。 本院经审理认定事实如下：本院在执行纪同海与张从会借款合同纠纷一案中，于2020年1月17日做出（2019）冀0128执恢26号之一执行裁定，查封张从会所有的位于深泽县交通运输局家属楼门市一间（位于大门东侧第一间）。 2020年4月29日原告周畅以自己是上述“门市”的所有人为由，提出执行异议，要求解除查封。2020年5月12日本院做出（2020）冀0128执异11号执行裁定书：以交通局家属楼门市一间（位于大门东侧第一间）系张从会购买所得，如果转手买卖应当办理产权转移登记为由，裁定驳回周畅的异议请求。周畅不服裁定提起诉讼。 涉案“门市”是第三人张从会于2004年购买，位于深泽县交通运输局家属楼大门东侧第一间。因张从会欠第三人孙双国人民币12万元无法偿还，2013年经中间人张某1、张某2调解并见证，张从会以涉案“门市”抵清欠孙双国款项，张某1将张从会给孙双国所写借条撕毁。之后第三人孙双国开始收取租金（当时张从会出租合同尚未到期，）并出租“门市”。 关于“门市”能否过户问题，第三人张从会、孙双国曾找到深泽县交通运输局时任账务科长刘某咨询，刘某答复：购房款是财务收的，按财务制度不能随便更改。后第三人张从会与孙双国又找到深泽县交通运输局时任局长张某3，询问办理“门市”过户手续事宜。张某3答复：局里有规定，“门市”不能卖给外人，事实上已有买卖的，局里也管不了，但局里不能办理过户手续，只能在有关部门办理房产证时再办。 2017年12月20日原告周畅转给第三人孙双国20万元，第二天周畅与孙双国补签了房屋买卖协议，之后涉案“门市”由原告周畅出租并收取租金至今。 上述事实有双方当事人陈述，生效裁定书，房屋买卖协议书，转账记录、租赁合同、证人张某1、张某2、刘某、张某3证言等予以证实。 另查明，纪同海诉张从会等申请人执行异议之诉一案，本院已审理终结，本院做出的（2019）冀0128民初1612号民事判决书已经生效，该判决认定，深泽县交通运输局家属楼系集资建房，单位未给各住户颁发权属证明，房管部门至今未对集资建房住户办理产权登记。 本院认为，本案争议焦点是原告周畅对本案诉争“门市”是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”第三人张从会购买涉案“门市”后，为偿还债务已将“门市”抵顶给第三人孙双国，孙双国实际占有“门市”多年，第三人张从会与孙双国之间关于涉案房屋抵债协议，不违反法律规定，应认定有效。原告与第三人孙双国所签房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，应认定有效。原告周畅已全部支付房屋价款，第三人孙双国已将涉案“门市”交付原告占有使用，房屋买卖协议已经履行完毕，事实清楚本院予以认定。被告纪同海虽对房屋流转过程提出异议，但无相反证据予以反驳，对被告的主张本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如上所述，第三人张从会于2013年即将涉案“门市”抵债，“门市”转移给了第三人孙双国。原告周畅在法院查封涉案“门市”之前，已经与第三人孙双国签订了有效的书面房屋买卖协议，实际接受了房屋交付，并出租房屋收取利益至今。因涉案“门市”是集资所建，由于建设手续不全，整栋家属楼及所有门市均未能办理产权登记，因此对涉案“门市”未办理过户登记不能归责于原告周畅，应认定原告对涉案门市享有足以排除强制执行的民事权益。原告申请解除强制执行的理由符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。” 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、坐落在深泽县交通运输局家属楼门市一间（大门东侧第一间）归原告周畅所有； 二、不得执行坐落在深泽县交通运输局家属楼门市一间（大门东侧第一间）。 案件受理费人民币4,300元（原告已预交）由被告纪同海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  王彩棉 人民陪审员  王双权 人民陪审员  曹会欣 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  张月娇