黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0206民初2086号原告：王春红，女，1970年4月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：齐齐哈尔高新技术产业开发区管委会，统一社会信用代码112302000019038933，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街565号。法定代表人：姚卿，系该管委会主任。委托诉讼代理人：董力，系该管委会职员。委托代理人：王海涛，系黑龙江四方律师事务所律师。被告：齐齐哈尔双顺经贸有限责任公司，统一社会信用代码91230200744434557X，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区南苑小区15号楼。法定代表人：**福，系该公司经理。被告：齐齐哈尔金鼎投资担保有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区中兴街沿河路16号。法定代表人：佘振国,该公司经理。被告：齐齐哈尔南华苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91230200755328784X，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区15号楼。法定代表人：吴兆起，该公司经理。原告王春红与被告齐齐哈尔高新技术产业开发区管委会（以下简称齐市高新区管委会）、被告齐齐哈尔双顺经贸有限责任公司（以下简称双顺经贸公司）、被告齐齐哈尔金鼎投资担保有限责任公司（以下简称金鼎担保公司）、被告齐齐哈尔南华苑物业管理有限公司（以下简称南华苑物业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法由审判员佟丰担任审判长，与人民陪审员孙影、人民陪审员刘洪敏组成合议庭，于2019年10月28日、2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告王春红到庭参加诉讼，齐市高新区管委会委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼，双顺经贸公司、金鼎担保公司、南华苑物业公司经传唤均未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告王春红诉讼请求：请求法院判令被告立即为原告办理富拉尔基区××小区××楼××单元××室房屋的产权手续，诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2007年8月31日，王春红通过金鼎担保公司和南华苑物业公司协助，从齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司购买了该公司开发建设的坐落于富拉尔基区××小区××楼××单元××室的房屋，约定房款为100365.00元。王春红装修了房屋，一直占有使用该房屋，王春红已经付清了全部款项，但齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司未给王春红办理该房屋的产权登记手续。2019年7月9日，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司被依法注销。王春红认为，被告齐市高新区管委会作为齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司登记股东，双顺经贸公司作为齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司实际控制人，均应当承担股东及控制人的责任，有义务为王春红办理所购房屋的产权登记手续，金鼎担保公司和南华苑物业公司也应承担合同责任。故诉至法院，请求法院支持原告王春红的诉讼请求。被告齐市高新区管委会辩称，原告将齐市高新区管委会列为本案被告，属于诉讼主体不适格，法院应当驳回原告对齐市高新区管委会的诉讼请求。虽然齐市高新区管委会是齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司登记的股东，但在2003年时，经齐齐哈尔市企业产权制度改革领导小组办公室批准，已经由双顺经贸公司以承债式兼并的方式收购了齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司，双顺经贸公司接收安置了全部职工，并实施了资产重组。自2003年以后，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司所有业务往来均与××新区管委会无关。因齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司已经在2019年7月9日被注销，所以应由双顺经贸公司承担相应的股东责任。本案原告王春红于2007年购买房产的行为与齐市高新区管委会无关，原告不应当起诉齐市高新区管委会。被告双顺经贸公司未到庭，未答辩。被告金鼎担保公司未到庭，未答辩。被告南华苑物业公司未到庭，未答辩。根据当事人提供的证据及陈述，本院查明的事实如下：2007年7月19日，金鼎担保公司作为甲方，王春红作为乙方，双方签订《协议书》，约定：“一、乙方购买坐落在富区南华苑小区6号楼3单元201室66.03平方米，单价1520元商品房一套,总房款100365.60元。二、甲方为乙方先行垫付以上房款。三、乙方在签订本协议后，甲方将在30日内同乙方签订《个人住房抵押借款合同》手续。四、乙方在与甲方签订《借款合同》时，乙方需向甲方支付担保手续费800元。五、乙方应当按约定的日期、款项分期向甲方支付借款（详见合同附件）…”,王春红于当日出具欠据一份，内容为：“因购买齐齐哈尔市富拉尔基区××小区××楼××单元××室66.03平方米，单价1520元/平米。其总房款由齐齐哈尔市金鼎投资担保有限责任公司垫付，故欠其总房款100365.60元。该住宅全额贷款，手续办理完后，此欠据自动作废”。2007年8月31日，王春红作为甲方，金鼎担保公司作为乙方，南华苑物业公司作为丙方，三方签订了《个人住房抵押借款合同》，约定金鼎担保公司代王春红以全额向商品房开发商（齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司）交付房款,约定王春红购买南华苑小区6号楼3单元201室房屋并作为向金鼎担保公司借款的抵押物，购房总价为100365.00元,借款金额为10万元，借款期限为2007年8月31日至2017年8月30日。约定还款方式为:王春红于2007年9月10日起，每月10日前向金鼎担保公司提供的银行账户卡号上还款。该合同还约定了违约责任等条款。该《个人住房抵押借款合同》有王春红签字，有金鼎担保公司盖章及南华苑物业公司盖章。在该份合同第一页，标注了“卡号：60×××22**萍（邮政储蓄）”。此后，王春红自2007年11月起至2017年3月之间，向60×××22卡号内汇款共计135895.00元。另查，王春红自2007年7月19日在南华苑小区售楼处领取南华苑小区6号楼3单元201室房屋的钥匙后，装修后入住该房屋，一直占有使用至今。南华苑物业公司于2007年7月19日为王春红出具垃圾清运费66.03元的收据、房屋拆装抵押金660.30元的收据、物业费237.71元的收据、房屋维修基金2311.05元的收据、可视系统1430.00元的收据、水费电费楼梯电灯238.00元的收据、煤气初装加报警2340.00元的收据、卫生费48.00元收据。南华苑物业公司于2014年11月8日，向王春红出具2015年的物业费、垃圾清运、楼灯费用共计2356.60元的收据，以上收据均盖有南华苑物业公司公章。2007年8月31日，金鼎担保公司向王春红出具担保费800.00元的收据及南华苑6#-3-201室部分房款365.00元的收据，该两份收据盖有金鼎担保公司公章。另查，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司为富拉尔基区南华苑小区的开发商，该公司原登记的股东为齐市高新区管委会，在2003年时，经齐齐哈尔市企业产权制度改革领导小组办公室批准，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司已被双顺经贸公司以承债式兼并的方式收购，双顺经贸公司接收安置了该公司全部职工，实施了资产重组。但该公司在工商机关登记的股东仍为齐市高新区管委会。2019年7月9日，齐市高新区管委会到工商机关申请，将齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司予以注销，但未进行清算。以上事实有原告王春红提供的《个人住房抵押借款合同》、《协议书》、欠据、汇款单据37张、进户费用收据8张、收条、金鼎担保公司出具的收款收据2张、2014年11月8日物业费收款收据、住户须知1份，被告齐市高新区管委会提供的齐产改办发（2003）22号文件复印件、齐高新呈（2003）11号文件复印件、企事业产权制度改革审批表复印件，以及当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为，被告金鼎担保公司、南华苑物业公司、双顺经贸公司经本院传唤，拒绝到庭参加诉讼，依据民事诉讼法的规定，视为其放弃答辩的权利。本案争议的焦点是，王春红在未与富拉尔基区南华苑小区的开发商齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司签订书面的房屋买卖合同的情况下，是否有权要求该公司履行协助办理房屋产权证书的义务。原告王春红在2007年7月19日与金鼎担保公司签订《协议书》后,又于2007年8月31日,与金鼎担保公司、南华苑物业公司签订的《个人住房抵押借款合同》,以上的两份合同（协议），均约定了王春红向金鼎担保公司借款，并按约定向金鼎担保公司提供的账户卡号上还款，而金鼎担保公司代王春红以全额向商品房开发商（齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司）交付房款。此后，王春红按照约定，向对方提供的**萍名下（邮政储蓄银行）卡号60×××22内汇款，自2007年11月起至2017年3月，汇款共计为135895.00元，已经超过了约定的房款100365.00元。王春红通过金鼎担保公司向齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司履行了交付房款的义务，而南华苑物业公司已经代表齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司履行了向王春红交付房屋的义务，于2007年7月19日向王春红交付了房屋的钥匙，办理了房屋入户手续。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”,本案中，王春红虽未与齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司签订书面的房屋买卖合同，但双方已经成立了事实上的房屋买卖合同关系。王春红支付了购房款，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司向王春红交付了房屋、办理了入户手续，应当认为，王春红与齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司双方已经实际履行了房屋买卖合同的主要义务，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同已经成立，内容不违反法律规定，合同有效。协助购房人办理所购房屋的产权登记手续，是卖房人的合同义务之一，故本院认为，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司有义务协助王春红办理争议房屋的产权登记手续。因齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司现已注销，根据齐市高新区管委会提供的证据可知，齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司已经于2003年经政府部门批准，由双顺经贸公司以承债式兼并，虽然未办理工商变更登记，其登记的股东系齐市高新区管委会，但双顺经贸公司是齐齐哈尔南苑房地产综合开发公司的实际控制人，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条：“公司解散后应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，双顺经贸公司及齐市高新区管委会均有义务协助王春红办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告齐齐哈尔双顺经贸有限责任公司、齐齐哈尔高新技术产业开发区管委会于本判决生效后立即协助王春红办理坐落于富拉尔基区南华苑小区6号楼3单元201室房屋的产权登记手续。案件受理费100.00元，由齐齐哈尔双顺经贸有限责任公司、齐齐哈尔高新技术产业开发区管委会负担（此款王春红已经预付，待判决生效后，双顺经贸公司、齐市高新区管委会将此款给付王春红）。如不服本判决，可在收到判决书后十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉费用，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 佟 丰人民陪审员 孙 影人民陪审员 刘洪敏二〇二〇年七月三十日书 记 员 汪 宇