天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1467号上诉人（原审原告）：王翰琳，男，1996年11月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王建俊（系王翰琳之母），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津滨海新区大港中原置业有限公司，住所地天津市滨海新区大港地球村26-02号楼。法定代表人：路长江，董事长。委托诉讼代理人：王宝宝，天津津阳律师事务所律师。上诉人王翰琳因与被上诉人天津滨海新区大港中原置业有限公司（以下简称中原置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初61958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王翰琳上诉请求：1．撤销一审判决第三项，并改判被上诉人向上诉人承担因房屋质量不合格而造成的房屋租金损失82745.12元或将本案发回重审；2．本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。在上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案中，因被上诉人向上诉人交付的涉案房屋存在严重质量问题，导致上诉人无法正常使用该诉争房屋，由此造成上诉人的房屋租金损失应当由被上诉人承担。中原置业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，认为一审法院判决不予支持房屋租金的认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。具体理由如下，一、房屋是否有质量问题，与房屋是否必然对外出租没有关联性，二者之间没有因果关系。上诉人所谓的租金损失不应当予以支持。二、在一审庭审中被上诉人与一审法官、鉴定人员前往涉案房屋查看，每一间房屋里边都存有大量的物品。上诉人本人虽然没有在房屋内居住，但实际上已经使用了，事实上也不存在将房屋出租的可能。三、从上诉人报修开始，被上诉人从没有拒绝或者拖延对该房屋的维修。被上诉人多次联系上诉人协商维修事宜，反而是上诉人一直不让维修人员上门维修。对上述情况，被上诉人在一审中提交了多份证据予以证实。退一步讲，假使上诉人真的是有损失，损失也是因为上诉人故意拖延造成的，应当自行承担这部分损失。王翰琳向一审法院起诉请求：1．依法判令中原置业公司向王翰琳赔偿各项损失共计230526元，包括室内装修部分损失为67001元、鉴定费59000元、误工费21780元、租金损失82745.12元；2．本案诉讼费及其他费用由中原置业公司承担。一审法院认定事实：2017年5月4日王翰琳、中原置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由王翰琳购买中原置业公司开发的位于天津市滨海新区房屋，总房款为1642986元。王翰琳已支付全部房款，中原置业公司于2017年7月27日向王翰琳交付房屋。王翰琳在收房时，发现诉争房屋存在外墙漏雨等诸多质量问题，遂于2018年9月25日向天津市滨海新区建设工程质量安全监督管理支队（以下简称质监支队）投诉，质监支队要求中原置业公司对实际工程质量问题认真处理，于2018年9月30日前将反映的房屋问题处理结果以书面形式报其备案。中原置业公司进行房屋查勘后，于2018年9月26日出具了《关于大港地球村82-1-102维修方案》。王翰琳收到维修方案后，向质监支队回复表示不同意该维修方案。后中原置业公司多次联系王翰琳，要求王翰琳对维修方案进行回复，王翰琳未直接答复中原置业公司。因双方对维修方案及赔偿数额无法达成一致意见，质监支队于2018年12月13日出具《滨海新区房屋建筑工程质量投诉终止调解书》，建议业主（即王翰琳）按照国家法律、法规的规定和《天津市商品房买卖合同》的约定向人民法院提起诉讼解决。故王翰琳诉至一审法院。依王翰琳的申请，一审法院委托天津元旭工程咨询管理有限公司（以下简称鉴定机构）对涉诉房屋主体质量是否合格、导致室内墙体、屋面、地面出现裂缝及窗台、墙面漏水等原因以及对房屋进行加固、整改修缮等工程造价进行鉴定。鉴定机构出具《天津市滨海新区大港地球村82-1-102房屋鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），对鉴定意见的表述为：“6.1地面检测。鉴定意见：天津市滨海新区大港地球村82-1-102房屋室内地面存在裂缝、塌陷的原因，是由于房芯回填土夯填不密实所致，其现状不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010相关规定，应予维修。6.2墙面检测。鉴定意见：天津市滨海新区大港地球村82-1-102房屋室内后砌隔墙存在裂缝的原因，是由于室内地面塌陷所致；墙面抹灰层裂缝的原因，是墙面抹灰层偏厚所致；墙面抹灰层粉化和腻子脱落等原因，是地下返潮所致；其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定，应予维修。6.3窗台、墙面渗漏水检测。鉴定意见：天津市滨海新区大港地球村82-1-102房屋室内墙面、顶棚出现渗漏水原因，是由于外墙饰面层防水存在缺陷所致，其现状不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010相关规定，应予维修”。《鉴定意见书》中还提出了建议维修方案及费用，建议维修方案中仅考虑室内维修，费用为66812元，该费用不包括外墙面防水维修费用，鉴定机构认为外墙饰面维修应由中原置业公司予以维修。王翰琳在2019年12月16日一审法院第二次开庭时，对上述《鉴定意见书》发表了质证意见，并当庭申请对涉案房屋进行维修所需工期进行鉴定。鉴定机构于2020年1月2日作出《大港地球村82-1-102房屋补充鉴定意见》，载明：“一、关于主体质量是否合格。建筑物主体质量是否合格，需要对整栋建筑物进行抽样检测，一个子单元房屋的检测，无法判定建筑物主体是否合格，故在收取鉴定费时，不包含此项费用。二、关于维修工程量所需的工时。地面维修工程量中所用人工工日为148.5724工日。墙面和顶棚维修工程量中所用人工工日为148.5724工日。三、关于申请人对《鉴定意见书》的质证意见。1．外墙面防水维修：该项维修涉及整体外墙面的维修，不是申请人可以完成的工作，故在本次《鉴定意见书》中要求由被申请人予以维修。2．门框裂缝维修方法及维修费用：剔除北次卧、南次卧、北厕所的两侧门框以上300mm及门框顶部的抹灰层，挂网抹灰；维修费用为189元。3．地面维修具体的房间及面积：地面维修包括该房屋的所有房间地面，建筑面积为130.04平方米。4．因维修房屋所造成的误工费的损失：房屋维修所需工期，由维修时投入的维修人员有关。此项内容不属于鉴定范畴”。王翰琳向鉴定机构缴纳鉴定费59000元，鉴定机构向王翰琳出具了天津增值税普通发票。上述事实，有王翰琳、中原置业公司当庭陈述，王翰琳提交的商品房买卖合同、涉诉房屋照片、质监支队出具的房屋工程质量投诉终止调解书及中原置业公司提交的商品房屋质量投诉督办通知书、维修方案、中原置业公司给王翰琳发送的短信截图、EMS回执与鉴定机构出具的鉴定意见书、补充鉴定意见在卷佐证，经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，中原置业公司交付使用的房屋存在漏水、室内部分墙体下沉裂缝、墙面剥落起砂、地面裂缝等问题，经鉴定，存在上述问题系不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010与《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定，属于房屋质量问题，中原置业公司作为房屋开发商，且房屋尚处于保修期内，其应当承担修复责任。因双方对维修方案无法达成一致意见，且现王翰琳的主张为修复费用，一审法院认为王翰琳可以自行修复或委托他人修复，修复费用应由中原置业公司承担。关于修复费用，《鉴定意见书》中确定的室内维修费用为66812元，《补充鉴定意见》中确定的门框裂缝维修费用为189元，故王翰琳主张室内装修部分损失67001元于法有据，一审法院予以支持。关于王翰琳主张的因监督维修施工而产生的误工费，王翰琳提交的营业执照反映的是王翰琳母亲王建俊的职业，并不能如实反映王翰琳的职业情况，王翰琳亦未提交其收入证明，且王翰琳停工进行维修现场监督并不是房屋维修的必然程序，与房屋修缮没有因果关系，故对王翰琳的该主张一审法院不予支持。关于王翰琳主张的因房屋无法对外出租造成的租金损失，因房屋存在质量问题与房屋是否必然可以出租没有关联性，因此对王翰琳该主张一审法院不予支持。王翰琳支出的鉴定费59000元，系为查明案件事实所支出的必要、合理的费用，且鉴定机构对收费项目作出了解释说明，该鉴定费并未包括对房屋主体质量进行鉴定的部分，现鉴定结论明确房屋确系存在王翰琳所述的质量问题，因此鉴定费应当由中原置业公司承担。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津滨海新区大港中原置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王翰琳室内部分损失67001元；二、被告天津滨海新区大港中原置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王翰琳鉴定费59000元；三、驳回原告王翰琳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2378元，由王翰琳负担1078元，中原置业公司负担1300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案因开发商交付的商品房存在质量问题主张赔偿成讼，本案的争议焦点为：王翰琳主张的因房屋质量问题无法出租的租金损失是否应由中原置业公司承担。王翰琳、中原置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，王翰琳依照合同约定交付了房款，中原置业公司应当向王翰琳交付符合工程质量规范的房屋。现案涉房屋存在漏水、室内部分墙体下沉裂缝、墙面剥落起砂、地面裂缝等质量问题，系中原置业公司履行合同不符合约定，导致王翰琳无法对房屋正常使用、收益，应当对王翰琳的损失进行赔偿。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2017年7月27日房屋交付后，王翰琳发现房屋质量问题，其与中原置业公司一直未就房屋维修达成一致意见，也未委托他人对案涉房屋进行维修。中原置业公司未尽到维修义务，王翰琳应当积极采取措施，尽量减少损失，而不是任凭损失的扩大。房屋出租是实现收益的主要的方式，因此，王翰琳主张的合理期间内的房屋租金损失本院结合本案实际情况酌情予以支持。天津元旭工程咨询管理有限公司出具的《大港地球村82-1-102房屋的补充鉴定意见》中载明：“地面维修工程量中所用人工工日为148.5724工日。墙面和顶棚维修工程量中所用人工工日为148.5724工日”，据此，本院酌定案涉房屋所需维修期间为3个月。因中原置业公司在合理期限内拖延修复，故应再支付王翰琳3个月的租金损失。综上，本院依法支持王翰琳6个月的租金损失。本案案涉房屋属于滨海新区（大港）大港街版块，根据《市国土房管局关于发布天津市2017年房屋租赁市场租金水平的通知》，滨海新区（大港）大港街版块2017年住宅房屋租金水平为17元/月/建筑平方米，案涉房屋建筑面积为167.84平方米，王翰琳的房屋租金损失为17119.68（17×167.84×6）元。综上所述，上诉人王翰琳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初61958号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初61958号民事判决第三项；三、天津滨海新区大港中原置业有限公司于本判决生效后十日内支付王翰琳房屋租金损失17119.68元；四、驳回王翰琳的其他上诉请求；五、驳回王翰琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2378元，由王翰琳负担930元，天津滨海新区大港中原置业有限公司负担1448元。二审案件受理费1868.63元，由王翰琳负担1600元，天津滨海新区大港中原置业有限公司负担268.63元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年七月六日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……