贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2627民初227号 原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司。（以下称湖南廊桥天柱分公司） 住所地：天柱县凤城镇北部新区锦绣花园金马小区D1栋第一单元602房。 负责人：曾繁金。 委托诉讼代理人：杨煊，贵州黔驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅麒碧，贵州黔驰律师事务所实习律师。 被告：张忠祥，男，汉族，住浙江省海宁市。 原告湖南廊桥天柱分公司与被告张忠祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南廊桥天柱分公司的委托诉讼代理人杨煊，被告张忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖南廊桥天柱分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2017年8月28日签订的《天柱廊桥租赁合同》；2、判决被告支付原告租金176207.88元及违约金(违约金的计算方式为：①从2018年1月6日起以53213.64元为基数按年利率24%计算至实际付清为止；②从2018年3月16日起以80213.64元为基数按年利率24%计算至实际付清为止；③从2018年12月1日起以42780.6元为基数按年利率24%计算至实际付清为止)；3、请求依法判决不予退还商铺履约保证金20000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月28日，经原、被告双方协商一致，签订了合同编号为053的《天柱廊桥租赁合同》，对商铺位置、租金单价、支付时间、免租期、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了天柱廊桥项目二层21-25号五间商铺，由被告经营皮革城使用，但被告仅支付了原告部分租金。截至2019年12月6日，被告共欠原告租金176207.88元。经原告多次催告，被告拒不支付欠款，为此原告特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。 张忠祥辩称，我方租赁原告门面几个月后，因为廊桥靠广场一侧道路施工，施工方用彩钢瓦堵塞了通往廊桥的道路。当时刚好是旺季，我方以及廊桥的其他租户多次和原告说要求留一个缺口通往廊桥，但是原告没有照做，我方实在无法继续经营就搬走了。签合同时原告承诺免租一年，且我方搬走后，原告又将商铺租给了其他人，现在原告要求我方支付全部租金不合理。 经审理本院认定事实如下：2017年8月28日原、被告签订了《天柱廊桥租赁合同》，原告（甲方）将位于天柱廊桥项目二层21、22、23、24、25号商铺出租给被告（乙方）使用。合同约定：商铺预测建筑面积为514.19㎡，租金单价26元/㎡/月；租赁期暂定为2017年9月1日至2020年8月31日；甲方给予乙方12个月免租期，免租时间为2018年3月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年8月31日；租金缴费期甲方需提前2个月通知乙方，2017年9月1日至同年11月30日的租金40106.82元应于2017年10月31日前支付、2017年12月1日至2018年2月28日的租金40106.82元应于2018年1月5日前支付、2018年9月1日至2019年2月28日的租金80213.64元应于2018年3月15日前支付、2019年9月1日至2020年8月31日的租金160427.28元应于2018年11月30日前支付；乙方应于合同签订当天向甲方支付商铺履约保证金20000元，合同期满或终止，在乙方结清所有费用后，甲方在七个工作日内按全额无息方式退还乙方；如乙方拖欠租金超过1个月，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方赔偿因违约给甲方造成的损失，合同履约保证金不退，作为违约金收归甲方所有。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告经营皮革使用，被告支付了原告20000元履约保证金和27000元房租。2017年年底天柱县因实施“城区环境整体提升PPP项目”需对廊桥前方的滨河南路进行改造，施工方用彩钢瓦堵塞了通往廊桥的路口。因被告未按时全额支付原告租金，原告于2019年7月29日向被告邮寄了缴费通知单，但被告仍未交清房租，原告遂于2020年1月13日向本院起诉。诉请如前。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的租期为三年，被告称其早在2017年12月左右已搬离原告店铺，但未能举证证明搬离时已经告知原告且原告同意解除合同，再则其至今未交清房租，被告的行为已构成违约，为此原告请求解除合同于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付租金至2019年12月6日，被告辩称其2017年12月左右就已经搬离原告店铺，并提供了杨燕于2018年1月26日出具的房租费收条予以佐证。经本院询问杨燕，其认可该收条的真实性，并称2018年1月7日至3月7日期间其将位于天柱县的门面转租给了被告张忠祥，本院又到天柱县住房和城乡建设局调取了《天柱县城区环境整体提升ＰＰＰ项目合同》，合同上虽未签署时间，但该局工作人员欧阳宗华向本院提供了当时的施工照片，该照片拍摄于2017年11月，为此可以确定因为修路的影响，被告确实在2018年1月7日至3月7日期间租用了杨燕的门面。虽然被告未能证明其搬走时已经告知原告，原告称对此并不知情，但从双方合同约定的付款时间和金额来看，被告应于2018年1月5日前支付原告租金80213.64元，而被告仅支付了27000元，即使被告走的时候确实未告知，原告在2018年1月5日收租时也应知晓；且根据双方合同约定，原告需在租金缴费期前2个月通知被告，被告逾期交租一个月，原告即可终止合同，而原告却在2019年7月底才向原告催租，2020年1月诉请解除合同，在此之前原告并未采取有效措施止损，对扩大部分的租金损失应自行承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据上述规定，结合双方合同约定本院支持租金计算至2018年2月28日，超过部分属扩大损失，应由原告自行承担。再根据双方合同约定，租赁期为三年，免租期12个月，而原告应付租金期间（2017年9月1日至2018年2月28日）并没有免租期，现被告需交合同约定的四分之一的租金，而租赁期却才占整个合同的六分之一，且当时道路施工确实影响被告经营，搬走也实属无奈，为兼顾公平原则本院对被告应付租金酌情减少3213.64元，即被告应支付原告租金50000元（80213.64元-27000元-3213.64元）。 原告请求被告支付违约金，违约金以未付房租为基数按年利率24%从应付房租之日起算至实际付清之日止，另外被告缴纳的20000元履约保证金不予退还。因双方合同约定如乙方违约则履约保证金不予退还，作为违约金收归甲方所有，为此本院对原告请求不退还履约保证金的诉讼请求予以支持。但是本院已经支持了原告一个多月的租金损失，且履约保证金已经抵作违约金不予退还，原告再请求支付违约金于理不符，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等之规定，判决如下： 一、解除原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司与被告张忠祥于2017年8月28日签订的《天柱廊桥租赁合同》。 二、被告张忠祥于本判决生效之日起10日内一次性支付原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司房租50000元。 三、被告张忠祥缴纳的履约保证金20000元不予退还，归原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司所有。 四、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司其他诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4224元，减半收取2112元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司负担1587元，被告张忠祥负担525元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行。 审判员  王志连 二〇二〇年七月二十三日 书记员  杨 灵