北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7584号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海能物业管理有限公司，住所地北京经济技术开发区文化园西路8号院1号楼8层907。法定代表人：莫程富，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，1973年7月3日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京雄伟京发机械加工有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇三村关帝庙路9号北。法定代表人：吴汝雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴胜国，男，1992年3月26日出生。上诉人北京海能物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人北京雄伟京发机械加工有限公司（以下简称雄伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令雄伟公司群租违约，致我公司与雄伟公司合同违约，雄伟公司承担责任，驳回雄伟公司请求，并赔偿我公司1万元损失；3.判令雄伟公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：雄伟公司未经我公司同意擅自群租涉案房屋且不听劝告，致房东将其清出，由此给我公司造成的解除租赁合同的损失，雄伟公司应承担违约责任；我公司滞后交纳房租起因是雄伟公司群租涉案房屋我公司无法阻止；雄伟公司违约，未经我公司允许多次群租，未结清燃气费、水费和电费，合同所列清单中物品也未返还，依据合同第14条，我公司不应返还7000元押金和剩余租金。雄伟公司答辩称，同意一审判决，不同意物业公司的上诉请求和理由。雄伟公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的租赁合同于2019年10月19日解除；2.判令物业公司返还租金52636元；3.判令物业公司返还押金7000元；4.判令物业公司支付违约金7770元；5.律师费10000元及诉讼费由物业公司承担。物业公司向一审法院反诉请求：1.判令雄伟公司赔偿因其违约导致我公司赔偿给房东的10000元损失；2.判令雄伟公司将合同清单中物品如数完好返还给我公司；3.判令雄伟公司承担本诉、反诉的全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月15日，刘某与物业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定“物业公司承租刘某所有的103室，租金标准前三年为一万元/月，之后每3年在此租金基础上上涨500元。支付方式押一付三，免租期到期后5日内支付首次3月租金。”《北京市房屋租赁合同》的附件一为房屋交割清单，载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施交割状况。2019年5月14日，雄伟公司（甲方，出租方）与物业公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定“甲方将103室出租给乙方，租赁面积建筑面积为100.91平方米，附带地下使用147平方米；租赁房屋的用途为居住使用，居住人数最高不超过10人居住；租赁期限12个月，自2019年5月13日起至2020年5月12日止；租金年付，租金单价7770元，应付金额93240元；租赁押金1个月租金，即7000元，乙方应当在本合同签订之日起1日内连同其它费用一并向甲方支付；租赁期满或合同解除的，在乙方依照本合同规定交还租赁房屋，缴清租金等各类费用（包括但不限于应向甲方或其他第三方支付的违约金、赔偿金等费用），完成工商注册地址的迁出或变更手续，且无其他问题后30日内，甲方将租赁押金无息退还乙方”。第十四条14.1.1甲方违约责任约定，“因甲方自身原因未交付租赁房屋时间超过3天，乙方可以解除合同，乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知书的30个工作日内退回乙方已交纳的租赁押金和租金等费用（不计利息），甲方还须向乙方支付相当于一个月的租金、物业管理费和能源费的违约金（以合同解除当月的标准计算）。”第十四条14.2乙方违约责任约定，“14.2.3因乙方原因造成房屋严重损失（如打墙、隔断、乱改房屋的使用用途等）导致合同解约，乙方已交租金及租赁押金等费用不予退还，并补交装修期的全部租金。给甲方造成损失的（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等），乙方应当继续赔偿。14.2.5未经甲方书面同意乙方不得提前终止或解除合同。如因乙方自身原因确需提前终止或解除合同，须提前一个月书面通知甲方并经甲方同意，且乙方履行完毕以下手续，方可提前终止或解除本合同：a.向甲方交回租赁房屋并经甲方验收合格；b.结清承租期内的租金及其它因本合同所产生的费用；c.向甲方支付相当于一个月的租金、物业管理费和能源费的款项作为违约金；d.乙方向甲方补交已享有的装修期内的全部租金；e.向甲方赔偿因乙方解约给甲方造成的其他损失。14.2.7除本协议另有约定外，任何乙方违反本协议约定的均视为违约，违约方应赔偿守约方由此造成的损失。”第十七条17.3款约定因本合同纠纷所发生的诉讼费及律师费由败诉方承担。合同附件二房屋交割清单中房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔表载明，物业公司向雄伟公司交付103室门禁卡2个、钥匙4个、水卡1张、电卡1张、空调2台、空调遥控2个、桌子2张、椅子4个、梳妆台4个、冰箱2台（双开门）、洗衣机2台、床3张、沙发2张、柜子6台、床头柜4个、电视柜2个。合同签订后，双方依约履行合同，雄伟公司支付物业公司押金7000元、2019年5月13日至2020年5月12日租金93240元。2019年6月21日，北京市通州区马驹桥镇人民政府综合治理办公室（以下简称综治办）作出《房屋违法出租问题限期整改告知书》，确认103室存在打隔断、上下铺违法问题，并要求承租人冯娟在接通知之日起3日内腾退完毕。2019年11月25日，刘某以房屋租赁合同纠纷为由将物业公司诉至法院，案号为（2019）京0112民初39298号，要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除、物业公司支付违约金52626元（以欠付费用总额107.4万元为基数按银行同期贷款利率4.9%计算）。物业公司在（2019）京0112民初39298号提出反诉请求，要求刘某退还押金10000元。法院于2020年1月7日作出（2019）京0112民初39298号民事判决书，判决如下：一、确认刘某与物业公司在2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、物业公司给付刘某违约金10000元，于判决生效之日起7日内执行清；三、刘某给付物业公司押金10000元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回刘某的其他诉讼请求。（2019）京0112民初39298号民事判决书载明：“2019年6月24日，综治办将房屋内的隔断进行了拆除。2019年7月15日，物业公司通过其公司总经理莫程富的账号向刘某转账房屋租金30000元。随后，刘某及其妻子在查看房屋时发现，物业公司虽将租赁房屋中的隔断拆除，但依旧存在用屏风隔离客厅等分租的现象，房屋中摆放的床位远超12人的居住需要。于是，刘某同物业公司进行沟通，但双方沟通未果。于是，刘某要求承租在房屋内的租户搬离，双方在北京市通州区马驹桥镇派出所民警的调解下，租户万涛与刘某签订了一份《协议书》，约定万涛于2019年10月23日前搬走。刘某认可其已经在2019年10月23日将房屋收回。双方签订的租赁合同载明，居住人数不超12人。从租赁合同实际的履行过程看，综治办对房屋作出过限期整改告知；从刘某提交的照片也可以看出即使在隔断拆除后，房屋内依然存在以屏风等屏蔽物隔断房屋进行使用的情况，且房屋内摆放的床位明显超过了12人的居住需求，故法院认定物业公司在履行租赁合同的过程中允许房屋内居住人数超过了12人。物业公司从刘某处租赁了房屋，并将房屋转租，物业公司在转租过程中能够控制房屋内实际居住的人数，但房屋内的居住人数明显超出12人，物业公司对此应承担相应的责任。综上，法院认定物业公司的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。关于双方的诉讼请求，因双方皆同意解除合同，对此法院不持异议。因2019年10月23日，租户清退后，刘某已经实际占有了房屋，故法院确认合同解除的时间为2019年10月23日。关于违约金一项，因物业公司存在违约行为，物业公司应该支付刘某违约金。就违约金的数额来看，双方签订合同中来看，并未约定物业公司在允许房屋中居住人数超过12人违约的情况下的违约金计算数额及方式。法院综合租赁合同履行实际、物业公司违约情节等情况，酌定违约金为10000元。关于物业公司要求返还押金的反诉请求，双方签订的合同第四条第（二）项规定，双方解除合同或合同期满终止，甲方应退还乙方押金。现法院已经认定合同于2019年10月23日解除，刘某应将押金10000元退还给物业公司。”一审判决后，刘某及物业公司均不服裁判、提起上诉，二审法院于2020年3月9日作出（2020）京03民终2879号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2020）京03民终2879号民事判决书载明，“根据双方签订的合同内容以及综治办作出的《房屋违法出租问题限期整改通知书》等已查明的事实，物业公司存在在涉案房屋内打隔断，租户人数超过12人以及未及时支付房租等行为，故一审法院认定物业公司的上述行为属于违约行为应当承担违约责任，依据充分，并无不当。”（2019）京0112民初39298号案件一审庭审中，物业公司及刘某均认可物业公司租金支付至2019年10月14日，物业公司未及时支付下一季度租金。2019年10月16日案外人刘某出具的《限期搬离告知书》载明，“合生世界花园2-2-103现租户：北京市通州区马驹桥镇合生世界花园2号楼2单元103室为本人名下合法住宅，于2019年4月15日被物业公司承租。现由于物业公司未能在合同约定的时间续交下季度房租，已构成根本违约，双方合同解除。限你方于2019年10月19日前将一切属于贵方的财物清理搬走，并缴清租住期间所欠的水、电、燃气等费用，逾期不清理，视作贵方放弃财物所有权，我方有权将其视为废弃物处理。请依照合同的相对性，依法依规维护自身合法权益。若因贵方拒不搬离对我方造成的相关经济损失，我方将通过法律途径解决。”雄伟公司在庭审中称，其于2019年10月19日当天被刘某清退。刘某在（2019）京0112民初39298号民事案件中亦提交该《限期搬离告知书》作为证据，物业公司在（2019）京0112民初39298号案件庭审中对此发表如下质证意见：“限期搬离告知书，我方认可16号我们已经搬离，已经解除合同。”关于物业公司主张雄伟公司返还双方签订的《租赁合同》附件二房屋交割清单载明的物品，雄伟公司称因为被刘某强制清退，也联系不上物业公司员工，因而双方没有交接，但清单载明的物品都在房屋内，由刘某掌控。物业公司在（2019）京0112民初39298号案件庭审中称，其与刘某签订的《北京市房屋租赁合同》附件一房屋交割清单中的物品，随着刘某收回房屋，物品都在屋内，双方没有进行交割，刘某称钥匙、水卡、电卡没有给他，是不可能的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应认定合同一方当事人或双方当事人的合同目的已经不能实现，判令合同解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，雄伟公司与物业公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。本案的争议焦点系雄伟公司、物业公司双方是否存在违约行为，一方面，根据本案查明的事实及（2019）京0112民初39298号案件一审及二审裁判文书载明的内容可以认定，综治办对房屋作出过限期整改告知；从物业公司提交的照片也显示即使在隔断拆除后，房屋内依然存在以屏风等屏蔽物隔断房屋进行使用的情况，且房屋内摆放的床位明显超过了10人的居住需求，雄伟公司对此应当承担相应的违约责任。另一方面，根据本案查明的事实及（2020）京03民终2879号民事判决书载明的内容，在雄伟公司承租103室前物业公司已在涉案房屋内打隔断，并未及时支付房租致使刘某将雄伟公司员工强制清退，致使雄伟公司不能实现合同订立目的，由此可见物业公司亦存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于双方的诉讼请求，雄伟公司要求确认双方签订的租赁合同于2019年10月19日解除，因物业公司未及时支付房租致使雄伟公司员工被103室产权人刘某强制清退，雄伟公司无法实现合同目的，故其要求解除合同，于法有据，应予支持。关于合同解除的时间，雄伟公司称其于2019年10月19日已经搬离房屋，其提交的搬离房屋录像显示的创立时间系2019年10月21日，且录像内容并不能证明其已于10月21日完全搬离；（2019）京0112民初39298号民事判决书载明“刘某要求承租在房屋内的租户搬离，双方在北京市通州区马驹桥镇派出所民警的调解下，租户万涛与刘某签订了一份《协议书》，约定万涛于2019年10月23日前搬走。刘某认可其已经在2019年10月23日将房屋收回，”故依据现有证据法院仅能认定雄伟公司于2019年10月23日完全搬离103室，故双方签订的合同解除时间应为2019年10月23日。关于雄伟公司要求物业公司返还租金的诉讼请求，租赁合同解除后，物业公司应当退还未实际发生期间（2019年10月23日至2020年5月12日，共计202天）的租金52318元（计算方式为7770/30*202=52318）。关于雄伟公司要求退还押金的诉讼请求，双方签订的《租赁合同》约定，“租赁期满或合同解除的，在乙方依照本合同规定交还租赁房屋，缴清租金等各类费用（包括但不限于应向甲方或其他第三方支付的违约金、赔偿金等费用），完成工商注册地址的迁出或变更手续，且无其他问题后30日内，甲方将租赁押金无息退还乙方”，合同解除后，物业公司应返还雄伟公司押金7000元。物业公司主张依据《租赁合同》第14.2.3款约定，雄伟公司无权要求其退还已交的租金和押金。在雄伟公司承租103室前物业公司已在涉案房屋内打隔断，现双方合同解除的直接原因系，物业公司未及时支付房租致使刘某将雄伟公司员工强制清退，物业公司提交的现有证据不足以证明系雄伟公司原因造成103室严重损失导致合同解除，故对于物业公司的辩解，法院不予采纳。雄伟公司存在居住人数超过10人的违约行为，致使物业公司赔偿刘某违约金1万元，雄伟公司应当赔偿因其违约行为给物业公司造成的损失，物业公司要求雄伟公司赔偿因雄伟公司违约导致物业公司赔偿给刘某1万元的反诉请求，应予支持；物业公司未按时支付房租致使刘某将雄伟公司员工强制清退，雄伟公司不能实现合同订立目的，物业公司亦存在违约行为，应当支付雄伟公司违约金。雄伟公司主张按照《租赁合同》14.1.1款、17.3款要求物业公司支付违约金7770元及律师费10000元，《租赁合同》第14.1.1款系针对物业公司自身原因未能交付房屋的情形，现雄伟公司系被案外人刘某强制清退，《租赁合同》并未约定因第三人原因致使雄伟公司被清退情形下的违约金计算数额及方式，故法院综合租赁合同履行、物业公司违约情节等情况，酌定违约金为7000元；关于律师费，《租赁合同》第17.3款约定“因本合同纠纷所发生的诉讼费及律师费由败诉方承担”，雄伟公司在履行合同的过程中亦存在违约行为，其要求物业公司承担律师费缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于物业公司主张雄伟公司按照合同附件二房屋交割清单中物品如数完好返还的反诉请求，一方面，从雄伟公司被刘某强制清退的事实可知，附件二房屋交割清单中的物品仍遗留在103室内具有高度盖然性，物业公司在（2019）京0112民初39298号案件庭审中关于其与刘某签订的《北京市房屋租赁合同》附件一房屋交割清单中的物品陈述，亦能予以佐证；另一方面，物业公司未能提交证据证明附件一房屋交割清单中的物品现仍由雄伟公司占有，故法院对于其要求返还物品的反诉请求不予支持。关于物业公司要求追加刘某作为本案当事人的意见，刘某与雄伟公司之间并无合同关系，刘某不属于法律规定的必须追加当事人的情形，且刘某已就物业公司为被告提起诉讼，已在（2019）京0112民初39298号民事案件中提交证据、陈述事实，尚无追加其作为本案第三人查清事实的必要，故对于物业公司的该请求法院不予准许。一审法院判决：北京雄伟京发机械加工有限公司与北京海能物业管理有限公司在2019年5月14日签订的《租赁合同》于2019年10月23日解除；二、北京海能物业管理有限公司退还北京雄伟京发机械加工有限公司房屋租金52318元、押金7000元，共计59318元，于判决生效之日起7日内执行清；三、北京海能物业管理有限公司给付北京雄伟京发机械加工有限公司违约金7000元，于判决生效之日起7日内执行清；四、北京雄伟京发机械加工有限公司赔偿北京海能物业管理有限公司损失10000元，于判决生效之日起7日内执行清；五、驳回北京雄伟京发机械加工有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京海能物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，雄伟公司提交微信聊天记录，证明其没有收到电卡。物业公司不予认可。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本院二审争议的焦点在于物业公司应否承担一定的违约责任。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，导致雄伟公司人员被从涉案房屋中腾退的原因在于物业公司未向刘某及时缴纳房租，同时物业公司在将涉案房屋出租给雄伟公司之前就在涉案房屋内打隔断，据此，一审法院认为业公司存在违约行为，判令其支付一定数额的违约金，处理正确。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1761元，由北京海能物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二〇年七月三十一日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 王 艳