杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1102号 原告：叶丹红，女，1982年11月4日出生，汉族，住杭州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘继光，浙江民盛律师事务所律师。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区学正街386号阳光华城创富中心北1幢901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所地杭州经济技术开发区MG8-15-1，统一社会信用代码913301007450528847。 法定代表人：梅洪华。 原告叶丹红与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告叶丹红申请追加休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）为被告。本院经审查后予以准许，并通知休斯顿公司作为本案被告参加诉讼。本院于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告叶丹红的委托诉讼代理人刘继光到庭参加诉讼。被告蒲公英公司、休斯顿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶丹红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》；2.判令二被告退还原告578261元，支付违约金26600元及逾期支付利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际履行之日止）；3.判令二被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年3月29日，原告与被告蒲公英公司签订《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》各一份，约定原告受让蒲公英天地·泛娱乐小镇B1幢1层112室物业，转让金位578261元（抵扣首年收益后，实付金额为532000元），使用期限自2005年7月22日至2055年7月22日。交付物业时间为2018年12月31日前，逾期交付6个月的，原告有权解除合同，并要求被告蒲公英公司按已付款项5%支付违约金。合同签订后，原告足额支付转让金。但被告蒲公英公司未按时交付物业。2019年12月23日，原告委托律师通过邮政快递向被告蒲公英公司在合同上确认的联系方式邮寄了解除合同通知书。2019年12月30日，快递被退回。另《物业委托管理合同》第八条第四款第一项约定，被告蒲公英公司未按合同约定支付经营收益达两个季度以上的，原告有权单方解除合同。截至开庭日，被告蒲公英公司未支付经营收益。综上，被告蒲公英公司的行为已构成违约，望法院支持原告的诉讼请求。 被告蒲公英公司辩称：1.原告诉称被告蒲公英公司未交付物业系认定事实错误。根据《物业委托经营管理合同》第三条约定，原告享有的物业领受权已由被告蒲公英公司代替领受，该物业已完成拟制交付。2.原告要求解除《物业使用权转让合同》不符合约定条件，不应退还转让金，原告要求支付违约金和利息损失也无事实和合同依据。首先，该合同系双方自愿签订的真实有效的合同，原告实际支付的转让金为532000元，并非578261元。其次，被告蒲公英公司未收到过原告的律师函，退回的邮件上明确注明“原址查无此人，电话无人接”，原告在明知被告蒲公英公司地址的情况下不再次进行联系或催告，该律师函对被告蒲公英公司不发生效力。3.原告要求解除《物业委托管理合同》不符合约定的解除条件。首先，根据《物业委托管理合同》，本案不存在解除的情形。其次，原告寄出而被退回的律师函对被告蒲公英公司不发生效力。再次，被告蒲公英公司一直努力经营该物业，且原告主张在收到经营收益期间存在利息损失无依据。 被告休斯顿公司辩称：被告休斯顿公司并非合同相对方，不应承担民事责任。其虽系案涉物业建设方，但对于物业的租赁、转让、经营等均已委托给被告蒲公英公司。 本院经审理查明：2018年3月29日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定被告休斯顿公司经批准建设商业综合用房阳光华城二期蒲公英天地·泛娱乐小镇，被告休斯顿公司委托被告蒲公英公司转让该物业使用权；原告受让的物业使用权为阳光华城二期B1幢1层112室，建筑面积约为22.03平方米；使用权转让期限为20年，自2018年12月31日至2038年12月30日；期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日；使用权转让金为578261元，原告于2018年3月29日前一次性支付532000元；被告蒲公英公司应于2018年12月31日前将物业交付给原告，因整体利益需要，被告蒲公英公司可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理。合同另约定双方同意由被告蒲公英公司代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知原告，视为被告蒲公英公司完成该物业的交付。同日，原告（委托方、甲方）与被告蒲公英公司（受托方、乙方）签订《物业委托管理合同》，约定原告委托被告蒲公英公司经营管理上述物业，期限为6年，自2018年12月31日至2024年12月30日；委托管理期第一年至第三年，以使用权转让金578261元为计算基准，按年固定收益率8%支付；第四年至第六年，以被告蒲公英公司实际收取的租金总额为该物业当年的实际经营收益，原告与被告蒲公英公司按8：2的比例进行收益分配；第一年委托管理收益已直接在使用权转让金中扣除，第二年至第六年委托管理收益每半年支付一次；被告蒲公英公司未按约定支付委托管理收益达两个季度以上的，原告有权单方面解除合同。上述合同签订后，原告于2018年3月29日支付使用权转让金532000元。被告蒲公英公司自2019年12月31日起未支付原告委托管理收益。 2019年12月23日，原告委托律师通过邮政快递向被告蒲公英公司在合同上确认的联系方式邮寄了解除合同通知书。2019年12月30日，快递被退回。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。原告表示，其与被告蒲公英公司签订合同时，知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系。 以上事实由原告提供的《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》、收据、律师函、EMS回执及当事人庭审陈述所证实。 本院认为：（一）关于合同性质。原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给原告，原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让金。原告是以支付转让金的方式取得案涉物业一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉物业权属变更问题，该合同符合租赁合同关系特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定出让期限为20年，此后由原告无偿使用至2055年7月22日，实际使用年限为438个月23天（438.77个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，对于超过20年部分的198.77个月，应认定为无效，相应的使用权转让金应予返还。经本院核算为261961.71元（578261元÷438.77个月×198.77个月）。《物业使用权转让合同》其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（三）关于合同解除。《物业使用权转让合同》约定，被告蒲公英公司代为办理物业交付手续，《物业委托管理合同》约定被告蒲公英公司开始全面接管原告物业。根据查明的事实，双方在同一天签订该两份合同，且根据《物业委托管理合同》，双方已经明确约定商铺委托管理期限为2018年12月31日至2024年12月30日，原告在此后较长时间内，并未对交付与否提出异议，且委托管理第一年的经营收益已在使用权转让金中予以扣除。故根据常理，应当视为物业已经完成交付。原告以被告蒲公英公司未履行交付义务为由要求解除合同，于法无据。故原告向被告蒲公英公司邮寄律师函的行为，并未产生合同解除的效力。原告要求被告支付因逾期交付物业导致合同解除的违约金26600元的诉请，与事实不符，本院不予支持。但根据《物业委托管理合同》第八条第（四）项的约定，被告蒲公英公司未按约支付经营收益达两个季度的，原告有权解除合同。被告蒲公英公司至今未支付2020年上半年的经营收益，故原告要求解除《物业委托管理合同》的诉请，符合双方约定，本院予以支持。根据原告与被告蒲公英公司同日签订的《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》内容可知，原告向被告蒲公英公司租赁案涉物业的目的系将该物业委托给被告蒲公英公司经营管理以获取委托经营收益，《物业委托管理合同》解除后，《物业使用权转让合同》的合同目的亦不能实现，故原告主张解除《物业使用权转让合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，结合原告相应诉请，被告蒲公英公司应返还原告相应使用权转让金316299.29元。原告要求被告支付该部分使用权转让金利息损失的诉请，结合合同履行、原告收取委托经营收益等实际情况，本院认为该主张无事实及法律依据，不予支持。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告蒲公英公司以自身名义，在被告休斯顿公司授权后对包括案涉物业在内的阳光华城二期部分使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同时已知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系，且现亦无证据证明该合同仅约束原告及被告蒲公英公司，故该合同直接约束原告与被告休斯顿公司，被告休斯顿公司应返还原告相应使用权转让金及利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十四条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告叶丹红与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2018年3月29日签订的《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》于本判决生效之日解除； 二、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶丹红261961.71元并支付利息损失（以261961.71元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自起诉之日起至实际履行之日止的利息损失）； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶丹红使用权转让金316299.29元； 四、驳回原告叶丹红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4925元（已减半），保全费3520元，合计8445元，由原告叶丹红负担371元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担8074元。原告叶丹红于本判决生效之日起十五日内来本院退费。被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕瑜岚 二〇二〇年七月二十七日 书记员  汤 斌