苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初3680号原告（反诉被告）：朱千平，男，1978年11月28日生，汉族，住浙江省永嘉县。原告（反诉被告）：刘秀秀，女，1987年10月6日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：黄静，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：马忠元，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴江市汾湖镇集体资产经营公司，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇新马路。法定代表人：包玲英。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。本院于2020年4月10日立案受理了原告朱千平、刘秀秀与被告吴江市汾湖镇集体资产经营公司（以下简称为汾湖资产公司）租赁合同纠纷一案，依法由审判员刘辉云适用简易程序进行审理，审理中被告汾湖资产公司依法提起反诉，本院合并审理，并于2020年6月10日由审判员刘辉云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱千平、刘秀秀的共同委托代理人黄静、被告（反诉原告）汾湖资产公司的委托代理人毛春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱千平、刘秀秀向本院提出本诉诉讼请求：1、依法判令原天润发超市连锁有限公司（已注销工商登记）与被告汾湖资产公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月28日解除；2、判令被告向原告归还租房保证金360万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告朱千平系原天润发超市连锁有限公司的法定代表人，原告刘秀秀系原天润发超市连锁有限公司的股东。2018年9月10日，原天润发超市连锁有限公司与被告汾湖资产公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限5年，自2018年12月6日起至2023年12月5日止。但自2019年4月、5月以来超市经营状况每况愈下，运营成本过高、销售额低迷，直至2019年年底疫情爆发，因长期持续的亏损导致超市已无法再继续经营下去。为减少两原告的损失及维护两原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所求。被告汾湖资产公司辩称：早在2020年1月份，疫情爆发之前，原告朱千平、刘秀秀所经营的原天润发超市连锁有限公司即已亏损注销了工商登记，所以疫情并非原告解除房屋租赁合同的合法理由，原告单方注销超市营业执照、拖欠租金并要求解除租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任，被告汾湖资产公司要求原告支付自2019年12月6日起至实际腾退房屋期间的租金。反诉原告汾湖资产公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付违约金360万元；2、判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付租金631232元（以年租金360万元为基数，自2019年12月6日起计算至实际腾退租赁房屋之日止，暂算至2020年5月7日），以上暂计4231232元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告汾湖资产公司将反诉诉讼请求变更为：1、判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付违约金1854246.57元；2、判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付租金1218082.19元（以年租金360万元为基数，自2019年12月6日起计算至2020年6月5日止，扣除因疫情产生的两个月的免租期）；3、判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付逾期付款违约金1162923.28元（以1218082.19元为基数，自2019年11月15日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算）；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年9月10日，原天润发超市连锁有限公司与反诉原告汾湖资产公司签订了《房屋租赁合同》，约定由原天润发超市连锁有限公司承租反诉原告所有的位于苏州市吴江区部分房屋经营超市，年租金为360万元。2019年7月21日，原天润发超市连锁有限公司注销。2020年3月26日，原天润发超市连锁有限公司原股东朱千平、刘秀秀委托律师向反诉原告汾湖资产公司发函解除前述《房屋租赁合同》，并要求退还租赁保证金。现反诉被告实际占有使用租赁房屋且结欠自2019年12月6日至今的租金未付，反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉。反诉被告朱千平、刘秀秀共同辩称：反诉被告认为反诉原告主张的违约金过高，请求法院依法判决调低，对反诉原告主张的租金金额1218082.19元没有异议，同意支付。经审理查明：2018年9月10日，汾湖资产公司作为甲方与原天润发超市连锁有限公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于苏州市吴江区部分房屋（包括房屋内现有的设施设备，沿浦南路一层店铺不在租赁范围内）租赁给乙方使用，面积约9079.49平方米，租赁期限为5年，自2018年12月6日起至2023年12月5日止（其中2018年9月6日至2018年12月5日为装修免租期），若期限届满，乙方有意续租的应提前一个月书面形式通知甲方，甲方按照“公开、公平、公正”的原则重新进行拍租，同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权。2、租金一年一付，先付后租；第一年于2018年7月31日前，乙方支付租金人民币3600000元；第二年于2019年11月15日前，乙方支付租金人民币3600000元；第三年于2020年11月15日前，乙方支付租金人民币3600000元；第四年于2021年11月15日前，乙方支付租金人民币3600000元；第五年于2022年11月15日前，乙方支付租金人民币3600000元；乙方应及时将年租金缴纳至甲方指定收益收缴专户（汾湖资产公司，账号0706678081120100090168，开户行吴江农村商业银行芦墟支行）。3、乙方承诺所租房屋一至二层仅限经营超市（经营项目包含生鲜食品、日用百货等）用途，房屋内禁止经营危险品（易燃易爆、化工用品等）行业，乙方经营过程中涉及到用电、用水、工商、消防、卫生许可等证照手续办理，均由乙方自行负责办理并承担全部费用，甲方仅向乙方提供相关资料，不承诺所提供的相关资料足以满足乙方所申请的经营范围条件且乙方经营时必须符合消防、卫生、环保等法规要求，否则，甲方有权解除合同并收回标的，乙方承担由此造成的一切损失。4、乙方未经甲方书面同意，不得擅自转租、分租，如发现乙方擅自转租、分租情况即属乙方违约，甲方将扣罚履约押金（即人民币360万元整）并有权单方面解除与乙方的租赁合同，追究乙方的相关违约责任及造成的损失，甲方不认可乙方就该租赁标的与其他方签订的任何协议，并与其他方无任何关系，由此引起的一切争议，后果均由乙方负责。5、若乙方逾期缴纳租金（一个月以内），除应如数补缴外还需支付按逾期租金每日千分之五的违约金，超过一个月以上未足额缴纳的，则视为乙方彻底违约。6、若乙方单方面原因提前解除本合同的则乙方应当向甲方承担违约责任，乙方承担违约金为未能继续履行合同期限相应租金的三倍，乙方应将已装修的房屋完好地归还给甲方，违约金不足以赔偿甲方损失的甲方有权要求乙方另行支付由此造成的所有损失。7、若甲方单方面原因提前解除本合同的则甲方应当向乙方承担违约责任，甲方承担违约金为未能继续履行合同期限相应租金的三倍，违约金不足以赔偿乙方损失的则乙方有权要求甲方另行支付由此造成的所有损失。8、乙方向甲方缴纳履约保证金人民币360万元整，用于弥补该标的租赁期满后可能存在的乙方所欠房屋租金、水、电、电话费、房屋结构破坏、设备设施缺损、迟延搬迁等费用，待乙方完好交付房屋及设备设施经甲方验收后，扣除上述费用后的余款无息退还，若履约保证金不足以弥补上述费用的，甲方有权另行予以追讨。上述合同签订后，汾湖资产公司向原天润发超市连锁有限公司交付了涉案租赁房屋，原天润发超市连锁有限公司向汾湖资产公司支付了截止2019年12月5日的租金并向汾湖资产公司支付了保证金360万元。另查明：原天润发超市连锁有限公司的股东为朱千平和刘秀秀，2019年7月24日，原天润发超市连锁有限公司在工商登记部门办理了注销登记。2020年3月26日，朱千平和刘秀秀委托北京盈科（上海）律师事务所向汾湖资产公司发出律师函，主要内容为：委托人所经营之超市自2019年4月、5月以来经营状况每况愈下，运营成本过高、销售额低迷，直至2019年年底疫情大爆发，因长期持续的亏损导致超市已无法再继续经营下去。委托人真诚的希望与贵司和平友好协商处理双方的租赁合同纠纷，现特与贵司确认以下事项：一、因不可抗力致委托人无法继续经营，确认于2020年3月28日解除与贵司所签的《房屋租赁合同》；二、望请贵司接获本律师函后七个工作日内与委托人结算相关费用并退还委托人租房保证金360万元。2020年3月31日，汾湖资产公司向北京盈科（上海）律师事务所复函，主要内容为：贵所受朱千平、刘秀秀二位股东委托所邮寄的《律师函》已收悉，针对该《律师函》载明的观点，作如下回复：一、因疫情在短时间内可能给贵方经营上产生一定的负面影响，但非因此造成合同的无法履行，我司充分考虑疫情对经营的影响，给予了2月份租金免收，3月和4月租金减半收取的扶持措施，故贵方解除合同的主张，属单方擅自解除合同的违约行为，应依法依约对委托人承担违约责任，我司保留经法定程序主张贵方解除行为无效的请求；二、合同约定的“租房保证金”是承租人对全面履行合同义务的担保，当合同届满或解除，承租人在全面履行了合同义务（包括但不限于按约腾让租赁物、付清全部租金或使用费、违约金、清结应付的其他款项），我司才负有返还的义务。又查明：2020年6月5日，朱千平、刘秀秀与汾湖资产公司办理了涉案租赁房屋交接手续，交接单载明：朱千平、刘秀秀与汾湖资产公司一致确认，双方于2020年6月5日对位于芦墟社区浦南路440号小商品市场一至三层租赁房屋办理了交接手续，由移交人朱千平、刘秀秀现场移交给了接收人汾湖资产公司。其中二楼服装区未搬离，本次交接主要确认现超市已停业，货架无出售物品，仓库内无存货；因货架、电梯、消防设备、空调等电器尚未搬离，移交人将与第三方（新经营户）协商，协商未果的，由移交人自行拆除办理，限期一个月，截止日期为2020年7月5日，逾期未搬离的，无偿归属接收人所有；因移交人保管货架、电梯、消防设备、空调等电器的需求，移交人仍有部分人员居住在内，本次记录之后产生的水、电费仍由移交方支付；移交人对现场残留的物品有保管的义务，遗失、损坏、被盗等导致利益受损的，由移交人承担。2020年6月9日，汾湖资产公司将涉案租赁房屋另行出租给了案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市，租金为229万元/年。同日，赵千平、刘秀秀与案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市签订了《资产转让协议书》，赵千平、刘秀秀将位于涉案租赁房屋内的货架、货柜、收银台、外包服装区所有服装及展示物品、电脑、消防设备等所有资产全部转让给了案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市并办理了移交手续，现上述资产处于案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市实际占有控制之下。对于上述赵千平、刘秀秀与案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市办理涉案租赁房屋内的资产移交手续，汾湖资产公司在场且同意。审理中，2020年5月21日，朱千平、刘秀秀与汾湖资产公司一致同意：保证金在扣除结欠租金、违约金后返还，水电费、电话费等其他费用另行结算支付。后，汾湖资产公司自认朱千平、刘秀秀除结欠部分租金外，其他与涉案租赁房屋相关的所有费用已经结清。再查明:位于苏州市吴江区非居住用房，总层数为3层，所有权人为汾湖资产公司，性质为集体所有房产，权证号为吴房权证汾湖字第××号。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、租房保证金收据、工商登记资料、律师函、复函、企业信用信息、房屋交接单、资产转让协议书、说明，被告提供的房产证，本院向案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市调查并制作的调查笔录以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、原、被告之间于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。原告朱千平、刘秀秀认为：自2019年4月、5月以来原告经营的超市经营状况每况愈下，运营成本过高、销售额低迷，直至2019年年底疫情爆发，因长期持续的亏损导致超市已无法再继续经营下去，为减少两原告的损失及维护两原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求解除原天润发超市连锁有限公司与被告汾湖资产公司之间于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》。被告汾湖资产公司认为：早在2020年1月份，疫情爆发之前，原告朱千平、刘秀秀所经营的原天润发超市连锁有限公司即已亏损注销了工商登记，所以疫情并非原告解除房屋租赁合同的合法理由，也并不足以导致涉案房屋租赁合同根本上无法履行，故原告朱千平、刘秀秀并没有法定解除权或约定的解除权，无权单方解除涉案租赁合同。本院认为：原天润发超市连锁有限公司未经依法清算即办理了工商注销登记，其权利义务依法应由其股东承受。现原告朱千平、刘秀秀作为原天润发超市连锁有限公司的全部股东主张要求确认涉案《房屋租赁合同》已于2020年3月28日解除，虽原告曾委托北京盈科（上海）律师事务所向被告汾湖资产公司发出了解除合同通知书，但原告依法并不享有法定或约定的单方解除权，其向被告所发送的解除合同通知书并不足以产生解除涉案房屋租赁合同的法律效力，故原告的该项主张，本院不予支持。但是，本案审理中，原告朱千平、刘秀秀作为涉案租赁合同承租人已于2020年6月5日部分搬离了涉案租赁房屋并于2020年6月9日将留存于涉案租赁房屋内的物品经被告汾湖资产公司同意全部转让给了案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市并办理了移交手续，应视为原告朱千平、刘秀秀已于2020年6月9日提前全部搬离了涉案租赁房屋，承租人搬离时出租人在现场，故应认定为涉案租赁合同在到期前因原告单方违约导致合同事实上不能履行而产生于2020年6月9日终止的法律效果。二、反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金及违约金金额的确定。反诉原告汾湖资产公司认为：反诉被告单方注销原天润发超市连锁有限公司的营业执照、拖欠租金并要求解除租赁合同，已构成违约，应向反诉原告支付违约导致涉案租赁合同终止的违约金共计1854246.57元。反诉被告朱千平、刘秀秀认为：反诉原告主张的违约金过高，请求法院依法判决调低。本院认为：承租人违约导致合同事实上终止给出租人造成的损失应根据合同剩余的租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价等综合因素予以确定，损失数额应当包括合同履行后可以获得的利益。本案中，截止涉案房屋租赁合同终止之日，合同剩余的租期尚存3.5年左右，反诉原告汾湖资产公司已于2020年6月9日通过拍租形式将涉案房屋另行出租给了案外人江阴市新城东长山吉麦隆百货超市，年租金为229万元，与涉案房屋租赁合同差价为131万元/年，故反诉原告汾湖资产公司因反诉被告违约造成的损失已大于180万元，现反诉原告汾湖资产公司主张要求反诉被告朱千平、刘秀秀支付因反诉被告违约导致涉案租赁合同终止的违约金1854246.57元并未过分高于造成的损失，不应予以调整，故本院认定，反诉被告朱千平、刘秀秀应向反诉原告汾湖资产公司支付因反诉被告违约导致涉案租赁合同终止的违约金1854246.57元。综上，本院认为：原天润发超市连锁有限公司与被告汾湖资产公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》依法成立并合法有效，双方均应依法按约履行各自的义务。上述租赁合同签订后，被告汾湖资产公司依约向原天润发超市连锁有限公司移交了案涉租赁房屋，原天润发超市连锁有限公司向被告汾湖资产公司支付了保证金360万元，但仅向被告支付了截止2019年12月5日的租金。现涉案租赁合同在到期前因原告朱千平、刘秀秀的单方违约导致合同事实上不能履行而产生了于2020年6月9日终止的法律效果，故原告即反诉被告朱千平、刘秀秀应向被告即反诉原告汾湖资产公司支付因违约导致涉案租赁合同终止的违约金1854246.57元，且反诉被告朱千平、刘秀秀亦应向反诉原告汾湖资产公司支付反诉原告主张的欠付租金1218082.19元。另，反诉原告汾湖资产公司主张的要求判令反诉被告朱千平、刘秀秀向反诉原告汾湖资产公司支付逾期付款违约金1162923.28元（以1218082.19元为基数，自2019年11月15日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算）的诉讼请求，本院认为，因双方于2020年5月21日本院组织的证据交换中一致同意从保证金中扣除结欠租金，故逾期付款违约金应计算至该日前一日，违约金计算标准过高，本院依法调整为年利率11.7%，经计算，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金73014.85元（1218082.19*11.7%/365*187）。审理中，原、被告双方一致同意保证金在扣除结欠租金、违约金后返还，水电费、电话费等其他费用另行结算支付，且双方在涉案租赁合同约定保证金在扣除结欠租金等费用后无息返还，因被告汾湖资产公司在庭审中自认其他与涉案租赁房屋相关的所有费用已经结清，故被告应在扣除结欠租金及违约金后向原告返还剩余保证金，本院认定，被告汾湖资产公司应向原告朱千平、刘秀秀返还保证金454656.39元（3600000-1218082.19-1854246.57-73014.85）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百一十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴江市汾湖镇集体资产经营公司尚应向原告（反诉被告）朱千平、刘秀秀返还保证金454656.39元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。（上述义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）二、驳回原告（反诉被告）朱千平、刘秀秀的其他本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）吴江市汾湖镇集体资产经营公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取39500元，由原告朱千平、刘秀秀负担其中的35440元，由被告吴江市汾湖镇集体资产经营公司负担其中的4060元，被告吴江市汾湖镇集体资产经营公司应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的案件受理费本院不再退还。反诉案件受理费减半收取20325元，由反诉原告吴江市汾湖镇集体资产经营公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  刘辉云二〇二〇年七月六日书记员  范昳丽附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。