湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1181号 原告（反诉被告）：何昕蓉，女，1977年10月1日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：冯金花，湖南惟明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈志宇，男，1993年1月13日出生，汉族，湘潭县人。 原告（反诉被告）何昕蓉诉被告（反诉原告）陈志宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何昕蓉及其委托诉讼代理人冯金花，被告（反诉原告）陈志宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何昕蓉向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除何昕蓉与陈志宇签订的《租赁合同》；2、判令陈志宇立即搬离湘潭市岳塘区********门面并将租赁物恢复原状返还何昕蓉；3、判令陈志宇支付至实际搬离并返还门面之日止的场地使用费及使用期间的物业费（租金和物业费暂计算至2019年12月31日分别为89700元和4461.5元）；4、判令陈志宇承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月22日，何昕蓉与陈志宇签订了《租赁合同》，合同约定何昕蓉将位于********门面出租给陈志宇。出租范围为一楼约50㎡，二楼约220㎡，其中二楼何昕蓉留原洗手间旁几间房自用及卫生间共同。租赁期限为6年，自2018年7月1日至2024年6月30日。租金为15000元/月，自第二年起每年比上年递增8%至合同期满，租金按季度支付，押金为4万元，租期满后，如无违约等情况可退还。租赁期内，不得转让，在取得何昕蓉同意后可转租，租赁期间，陈志宇自行承担所租门面产生的一切费用。陈志宇承租后，在一楼门面开设“胖哥槟榔店”，对于二楼的门面陈志宇占用后由于未找到合作伙伴，后其向何昕蓉提出想要转租二楼门面，何昕蓉考虑到陈志宇的实际经营情况同意陈志宇转租。陈志宇对于二楼的门面张贴了招租广告，并注明“免门面费招租美容、美甲、沐足美体、按摩行业”。但陈志宇未按合同约定每季度及时支付租金，而是在何昕蓉的不断催促下陆续部分支付，截至2019年9月30日已拖欠租金41100元，2019年10月1日至2019年12月31日的季度租金48600元未付，共计89700元。2019年的物业费未交纳，水电费也有拖欠。何昕蓉多次催要未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 陈志宇辩称：一、本案《租赁合同》签订至今，陈志宇不能确定何昕蓉是否得到房东的同意转租涉案门面给陈志宇。二、《租赁合同》签订后，何昕蓉一直占用陈志宇承租的一楼门面的仓库囤放货物，影响陈志宇槟榔店的正常经营。另占用陈志宇承租的二楼门面作为其员工宿舍使用，在二楼大厅晾晒衣物，直至2019年7月，在陈志宇的多次要求下何昕蓉的员工才搬离。至今二楼门面房间仍留有床用于午休，何昕蓉不定期在二楼大厅晾晒鞋袜、海带等物品。三、何昕蓉多次阻挠陈志宇及其委托的新环境中介公司员工带客户招租。四、陈志宇承租涉案门面至今，何昕蓉的顾客在使用二楼厕所、何昕蓉的门店运送物资、接送外卖车辆、以及何昕蓉占用一二楼的楼梯堆放食材、餐盒等杂物，直接影响陈志宇对承租门面的使用经营，经多次协商，何昕蓉未进行任何整改。五、2019年3月起，陈志宇就涉案门面的减免部分租金、重新划分租赁区域等问题找何昕蓉协商，但何昕蓉拒绝配合。六、由于各种方式与何昕蓉协商未果，陈志宇自2019年10月1日起拒绝支付租金。陈志宇对于门面水费及物业费存在异议，陈志宇经营的是槟榔店，而每月用水量高达10吨，何昕蓉以其客满堂的门面物业费已交纳为由要求陈志宇交纳物业费，但陈志宇要求查看何昕蓉的物业费票据，何昕蓉拒绝提供，且根据物业费收费的工作人员陈述何昕蓉经营的客满堂并未支付任何物业费，因此意味着陈志宇承担了整个门面所有面积的物业费。综上，请求法院依法判决。 陈志宇向本院提出反诉诉讼请求：1、判令变更双方签订的《租赁合同》，重新签订新的租赁合同，陈志宇承租门面一楼，面积50㎡，租金4000元/月，押一付三，租金季付；2、判令何昕蓉返还《租赁合同》签订之日（2018年7月1日）起截至2020年3月31日占用二楼门面的租金、物业费、基础装修费等共计71000元，押金及基础装修费60000元，两项合计131000元，用于抵扣2020年4月1日以后32个月（2023年2月28日）一楼门面租金；3、若判令解除《租赁合同》，则请求何昕蓉退还以上金额及赔偿部分装修费用共计151000元；4、判令何昕蓉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月22日，何昕蓉与陈志宇签订了《租赁合同》，合同约定何昕蓉将位于********门面附2号出租给陈志宇，一楼约50㎡，二楼约220㎡，租金为15000元/月，整个门面租金26000元/月，但门面二楼一直由何昕蓉占有使用，且经常租赁陈志宇对二楼的正常使用和规划。《租赁合同》签订后，何昕蓉一直占用陈志宇承租的一楼门面的仓库囤放货物，影响陈志宇槟榔店的正常经营。另占用陈志宇承租的二楼门面作为其员工宿舍使用，在二楼大厅晾晒衣物，直至2019年7月，在陈志宇的多次要求下何昕蓉的员工才搬离。至今二楼门面房间仍留有床用于午休，何昕蓉不定期在二楼大厅晾晒鞋袜、海带等物品。在陈志宇告知并取得何昕蓉同意的情况下，何昕蓉多次阻挠陈志宇及其委托的新环境中介公司员工带客户招租。陈志宇承租涉案门面至今，何昕蓉的顾客在使用二楼厕所、何昕蓉的门店运送物资、接送外卖车辆、以及何昕蓉占用一二楼的楼梯堆放食材、餐盒等杂物，直接影响陈志宇对承租门面的使用经营，经多次协商，何昕蓉未进行任何整改。2019年3月起，陈志宇就涉案门面的减免部分租金、重新划分租赁区域等问题找何昕蓉协商，但何昕蓉拒绝配合。由于各种方式与何昕蓉协商未果，陈志宇自2019年10月1日起拒绝支付租金。陈志宇为维护其合法权益，遂向法院提出反诉请求。 何昕蓉辩称：一、陈志宇承租涉案门面后对一二楼整体进行了使用，陈志宇在一楼开设槟榔店，在二楼一直招租虽然没有实际经营，但也是对整体进行使用的行为。二楼门面何昕蓉只使用了合同约定的范围，开始留有两间员工宿舍，后来陈志宇提出要求后，何昕蓉就在他处租赁房屋给员工做宿舍，只保留了一间仓库。二、二楼门面一直保持原貌，陈志宇要如何装修使用，何昕蓉从不干涉，也不会私人占用。一楼与二楼之间有个阁楼杂物间，当初并未在合同中约定，但并不属于陈志宇的承租范围，后陈志宇提出要求使用，何昕蓉也同意，且没再管过和增加租金。三、合同中约定何昕蓉使用二楼几间包间，卫生间共用，其余面积归陈志宇使用。由于陈志宇自身原因一直没有实际经营。四、何昕蓉只是反对陈志宇转租做餐饮行业，当时陈志宇找来中介公司介绍的人是做餐饮，所以何昕蓉没有同意，并非陈志宇所说何昕蓉恶意阻挠。五、共用的卫生间陈志宇没有支付过水费、电费，门面前坪停车问题是何昕蓉无法控制的，陈志宇是在为拖欠租金找理由，请求法院依法判决。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。何昕蓉本诉提交的《租赁合同》、2019年10月28日催促陈志宇交租的照片两张、2019年11月4日要求陈志宇限期搬离的照片三张、陈志宇工作人员傅玉微信朋友圈招租广告照片一份、胖哥的槟榔店照片一份、二楼室内照片五张、何昕蓉反诉提交的门面外观及二楼内部状况及微信朋友圈照片共七张、房屋结构照片四张，上述证据能够证实何昕蓉与陈志宇的房屋租赁关系、租金欠付情况、以及房屋现状，本院予以确认。陈志宇本诉提交的二楼照片8张（含过道照片一张）、何昕蓉门面前照片3张、微信截屏记录照片4张、何昕蓉占用的二楼房屋照片一份、微信转账记录照片一份、何昕蓉收据照片一份、反诉提交的微信聊天记录4页、转账明细5页及收条一份、二楼照片十一张、陈志宇告知书及其送达照片各一份、陈志宇门店外观照片一份、李海鹰身份证复印件，上述证据能够证实陈志宇已交纳租金15.5万元、承租门面内外情况，本院予以确认，但其中李海鹰身份证复印件达不到其证明目的，本院不予认定。装修合同复印件与本案的处理并无直接关联，本院不予认定。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，认定事实如下： 2018年6月22日，何昕蓉与陈志宇签订了一份《租赁合同》，合同约定：何昕蓉将位于湘潭市岳塘区********门面附2号（即******门面）出租给陈志宇，出租范围为一楼50㎡，二楼220㎡，其中二楼何昕蓉留原洗手间旁几间房自用及卫生间共同。租赁期限为6年，自2018年7月1日至2024年6月30日。租金为15000元/月，自第二年起每年比上年递增8%至合同期满，租金按季度支付，押金为4万元，租期满后，如无违约等情况可退还。租赁期内，不得转让，在取得何昕蓉同意后可转租，租赁期间，陈志宇自行承担所租门面产生的一切费用，且陈志宇进场后补偿何昕蓉基础装修费2万元，约定此款不退。陈志宇承租后，其在一楼门面开设“胖哥的槟榔店”，对二楼的门面陈志宇向何昕蓉提出进行转租，何昕蓉同意陈志宇转租，但要求陈志宇不能招租餐饮行业。何昕蓉在一楼陈志宇“胖哥的槟榔店”旁开设了一家“客满堂”面馆，何昕蓉将二楼自留的几间包间作为其客满堂的员工宿舍，客满堂的员工在二楼占用陈志宇承租的大厅作为生活区域晾晒衣物等，后陈志宇提出异议，何昕蓉遂腾退包间的员工宿舍，但仍留厕所旁一间房上锁自用。另外，陈志宇在二楼门面张贴了招租广告，注明“招租美容、美甲、沐足美体、按摩行业”。由于陈志宇未按合同约定每季度及时支付租金，根据陈志宇举证至今仅交纳租金15.5万元，何昕蓉主张截至2019年9月30日陈志宇欠付租金为41100元，之后未再支付租金。何昕蓉多次催要未果，遂诉至本院，向本院提出诉称之请求。陈志宇应诉后，提出相应反诉请求。 根据双方当庭确认，陈志宇的水电费已交至2020年4月，物业费从2019年1月欠缴至今。 本院认为，何昕蓉与陈志宇签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。陈志宇对于本案合同效力的抗辩，并未提交房屋所有权人相关异议的证据，本院不予采纳。何昕蓉已按约交付涉案房屋供陈志宇使用，陈志宇应按约支付何昕蓉房屋租金，陈志宇欠付何昕蓉租金的行为已构成违约，应当承担相应责任。根据《中华人民共和国》第九十四“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，何昕蓉要求解除与陈志宇签订的《租赁合同》并搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 但何昕蓉要求陈志宇恢复房屋原状，由于合同中并没有约定需要由承租人予以恢复原状，且涉案房屋在出租时的状态不明确，故恢复原状的诉请缺乏依据，本院不予支持。对于陈志宇请求变更现有租赁合同的内容并重新签订新租赁合同的反诉请求，因合同内容的变更需当事人的合意，现何昕蓉明确要求解除合同，故陈志宇主张变更合同内容，理据不足，本院不予支持。截至2020年6月30日，陈志宇应缴纳的租金为37.44万元，陈志宇仅举证交纳15.5万元租金，则陈志宇不能证明其余21.94万元租金已交纳。根据何昕蓉主张，陈志宇在2019年9月欠付租金41100元，按照合同约定每年递增8%的标准自2019年10月1日起至2020年6月30日租金标准为16200元/月，故自2019年10月1日至2020年6月30日陈志宇应支付何昕蓉租金共计14.58万元，陈志宇共欠何昕蓉租金为18.69万元，该数据低于陈志宇自己举证所需承担的租金，故本院根据“谁主张、谁举证”结合当事人自认的举证规则，认定何昕蓉主张的欠付租金数额是正确的。合同解除后的房屋占有使用费按16200元/月的标准计算至陈志宇实际搬离之日止。对于何昕蓉主张的物业费，由于租赁合同中并未约定具体物业费的负担标准，且何昕蓉并未举证证实其已垫付，物业费发生于物业服务企业与物业使用人之间，该部分费用可由物业服务企业直接向陈志宇主张，或由何昕蓉垫付后再行向陈志宇主张，故对何昕蓉要求陈志宇直接向其支付物业费用的诉讼请求，本院不予支持。陈志宇的水电费已交至2020年4月，2020年5月及之后的水电费数额并不明确，故相应水电费可由何昕蓉另行主张。另外，结合本案实际情况，以及何昕蓉、陈志宇提供的证据来看，本案租赁合同履行引发的纠纷，何昕蓉、陈志宇双方均存在一定因素。首先双方合同中虽有约定二楼门面的包间由何昕蓉使用，但何昕蓉将包间作为员工宿舍，而二楼的门面包间与大厅进行经营性质使用将属于密不可分的整体。作为员工宿舍使用对于陈志宇后续经营使用大厅会产生一定影响，且在何昕蓉的员工使用过程中存在直接占用二楼大厅作为生活区域晾晒衣物的情形，故何昕蓉应当承担一定责任。另外，陈志宇因承租门面的使用等方面与何昕蓉协调未果后，采取拖欠租金的方式，是本案纠纷的直接原因，故陈志宇也应当承担相应责任。考虑双方的实际情况兼顾各方的利益，根据公平原则及诚实信用原则，本院对上述陈志宇欠付何昕蓉截至2020年6月30日的租金18.69万元调整为由陈志宇支付何昕蓉租金150000元，后续房屋占有使用费按16200元/月的标准计算至陈志宇实际搬离之日止。对陈志宇要求何昕蓉返还租金、物业费、基础装修费等费用及赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除何昕蓉与陈志宇于2018年6月22日签订的《租赁合同》； 二、陈志宇应于本判决生效之日起十日内搬离湘潭市岳塘区********门面； 三、陈志宇应于本判决生效之日起十日内支付何昕蓉截至2020年6月30日的租金共计150000元（后续房屋占有使用费自2020年7月1日起按16200元/月的标准计算至实际搬离之日止）； 四、驳回何昕蓉的其他本诉诉讼请求； 五、驳回陈志宇的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2160元，减半收取1080元，反诉案件受理费1950元，共计3030元，由何昕蓉负担680元，由陈志宇负担2350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  李  湘  蓉 二〇二〇年七月一日 法官助理  兼书记员肖永