江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初4786号原告：董锡扬，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：郭强，江苏华旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭青春，江苏天左律师事务所律师。被告：南京证大大拇指商业发展有限公司，统一社会信用代码91320100053288503L，住所地南京市雨花台区石华街16号。法定代表人：张洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：江逸来，泰和泰(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春，泰和泰(南京)律师事务所律师。第三人：渤海银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000697852085K，住所地南京市建邺区江东中路213号。负责人：傅某。委托诉讼代理人：徐某。委托诉讼代理人：张某。原告董锡扬与被告南京证大大拇指商业发展有限公司（以下简称大拇指公司）、第三人渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告董锡扬及其委托诉讼代理人彭青春，被告大拇指公司的委托诉讼代理人江逸来到庭参加诉讼，第三人渤海银行经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董锡扬向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年7月20日签订的《南京市商品房预售合同》；2.解除原告与第三人于2017年8月30日签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》；3.被告向原告返还首付购房款871793元及相应利息（以50000元为本金，按照中国人民银行同期基准贷款利率标准计算自2017年6月29日至实际给付之日；以759996元为本金，按照中国人民银行同期基准贷款利率标准计算自2017年7月20日至实际支付之日；以150000元为本金，按照中国人民银行同期基准贷款利率标准计算自2017年8月29日至2018年4月3日；以111797元为本金，按照中国银行同期基准贷款利率标准计算自2017年4月3日至实际给付之日）；4.被告向原告支付原告已向第三人偿还的银行贷款本息共计159003.12元（每月还款6625.13元，暂计到2019年9月8日，已偿还24期）；4.被告向原告向第三人支付剩余贷款本息（具体以第三人主张为准）；5.被告向原告赔偿损失共计34510元（其中不可拆除装修损失：尚品宅配定制家具19788元、移门3000元、纱窗10000元、窗帘墙纸4900元、浴室五金件300元，其中漏水造成的家具受损：沙发2513元，其中后期迁出房屋费用暂计3000元）；6、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月20日签订《南京市商品房预售合同》，合同约定被告向原告预售位于雨花台区房屋。原告与第三人于2017年8月30日签订《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》。原告按约定向被告支付房屋价款，被告交付了房屋。但房屋交付后，房屋于2018年9月15日开始出现外墙渗漏水质量问题，原告随即保修，且就此问题原告多次催促被告予以解决。被告至今未能解决，造成原告装修、家具损坏，房屋无法正常使用，无法实现购房目的。原告为维护合法权益，遂诉。被告大拇指公司辩称，第1项诉讼请求，并无合同法第94条规定的法定解除条件，合同也无约定解除条件，合同依法有效。房屋已交付原告使用至今，原告诉状所陈述的问题属于保修责任，被告也积极履行保修义务，原告的诉讼请求没有法律和事实的依据，请依法驳回其第一项诉讼请求。第2、3、4、5项诉讼请求均不认可；第5项诉讼请求，并未到现场看过，不清楚。第三人渤海银行辩称，如果法院判令解除合同，要归还第三人的剩余贷款本息，按照借款合同归还第三人所有的贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方南京市雨花台区；该商品房规划用途为办公；建筑面积为69.96平方米；房价款1509996元；乙方分期付款，于2017年8月20日支付759996元，商业性贷款750000元；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该房屋。关于商品房质量，该合同第十三条第二款约定：“经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体机构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，按下列约定情理和结算：甲方应在本合同解除后30日退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率计算支付利息，给乙方造成经济损失的，由甲方承担赔偿责任；甲方退还房款前，若乙方没有配合完成合同的注销备案登记和抵押登记解除手续，则甲方有权将退款时间相应顺延”。合同附件9对工程质量保修范围和保修期进行了约定，其中，房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年（不低于5年）。2017年8月30日，原告与第三人签订《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，原告以涉案房屋作抵押，向第三人申请抵押贷款金额600000元，抵押贷款期限自2017年8月30日至2027年8月30日，贷款按月共分120期偿还，每期还款金额为6625.13元。同日，原告、被告与第三人签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，各方对办理抵押登记手续等做出约定，被告对原告的借款承担连带保证责任。关于涉案购房款，原告分别于2017年6月29日向被告支付了50000元，2017年7月20日向60000元、649996元；2017年8月29日支付150000元，合计909996元。渤海银行已于2017年9月8日贷出600000元，原告完成支付合同价款1509996元的义务。2018年4月3日，被告退还原告面积差价38203元，涉案房屋价款实为1471793元，被告开具了购房发票。关于渤海银行借贷给原告的600000元，贷款执行利率为5.88%每年，等额本息，原告每月需还款6625.13元。自2017年10月8日起，原告每月8日向渤海银行偿还6625.13元，至本案诉讼过程中，原告仍在支付。原告购买涉案商品房后，于2017年8月20日办理了不动产预告登记。涉案房屋交付后，原告进行装修并使用。但是，由于房屋墙体渗漏水问题，原告于2018年、2019年多次向证大喜马拉雅物业管家、置业顾问反映，并要求维修。本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋是否漏水、渗漏水原因进行鉴定。经本院委托，苏交科集团检测认证有限公司于2020年4月22日做出《鉴定意见书》，鉴定人员于2020年4月9日经现场勘验，涉案房屋存在渗水痕迹；涉案房屋上方为露天平台，2019年7月至11月，屋顶已重新铺装，且进行蓄水试验，目测到地面混凝土有细微裂缝；当日在屋顶平台进行淋水试验，餐厅北面墙顶出现滴水现象，墙体出现多处水迹。在对涉案房屋现存问题进行分析后，鉴定机构出具鉴定意见：涉案南京市雨花台区xx室（应为xx室）存在渗漏水现象，该漏水现象与屋顶露天平台防水工程施工质量有因果关系。对该鉴定意见，原、被告对真实性均予以认可。关于房屋装修部分的损失，被告同意承担17255元，原告予以同意。以上事实，有《商品房预售合同》、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、购房发票、银行付款明细、不动产登记证明、微信聊天记录、照片、鉴定意见书及当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、涉案房屋买卖合同及银行按揭合同是否应予解除；二、合同解除后的损失如何计算。一、涉案房屋买卖合同及银行按揭合同是否应予解除。原告与被告签订的《商品房预售合同》以及原告与第三人签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。根据《商品房预售合同》第十三条第二款约定“因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除合同”，该条款赋予乙方即原告行使解除权的条件；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住适用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案中，被告向原告交付房屋后，涉案房屋因渗漏水问题迟迟不能解决导致原告无法正常使用涉案房屋，且被告至今未能妥善修复，经鉴定，涉案房屋存在渗漏水现象，该漏水现象与屋顶露天平台防水工程施工质量有因果关系，故可以认定被告交付的房屋存在质量问题严重影响原告正常居住使用，显然构成违约，原告行使解除权具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故原告请求解除与第三人签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》于法有据，本院予以支持。二、合同解除后的损失如何计算。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。关于购房款本息，涉案合同因被告违约而解除，被告应当退回原告向被告支付的购房款871793元（909996元-38203元）及利息。利息具体计算如下：（1）以50000元为本金，自2017年6月29日至2017年7月19日；以759996元为本金，自2017年7月20日至2017年8月28日；以909996元为本金，自2017年8月29日至2018年4月3日；以871793元为本金，自2017年4月3日至2019年8月19日止，以上均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；（2）以871793元为本金，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于购房贷款本息，原告因购房与第三人签订按揭抵押借款合同，办理了贷款手续，由于被告违约导致房屋买卖合同和借款合同解除，原告已支付的偿还第三人借款的本息（每月还款6625.13元，以第三人保留的原告的还款记录为计算依据）属于直接损失，被告应当予以赔偿。第三人作为担保权人，认为法院若判决解除合同，则要求归还第三人贷款本息。涉案商品房担保贷款合同在商品房预售合同解除后，剩余的银行贷款本息应由出卖人即本案被告承担，由被告向第三人支付，如有利息，按年利率5.88%计算，自原告最后一期向第三人偿付贷款本息次日起至被告实际向第三人清偿之日止。关于装修损失，原、被告于庭审中对装修事实和损失金额达成一致，为17255元，本院予以确认，该笔费用由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告董锡扬与被告南京证大大拇指商业发展有限公司于2017年7月20日就南京市雨花台区签订的《商品房预售合同》；二、解除原告董锡扬与第三人渤海银行股份有限公司南京分行于2017年8月30日签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》；三、被告南京证大大拇指商业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董锡扬购房款871793元及利息（其中，以50000元为本金，自2017年6月29日至2017年7月19日；以759996元为本金，自2017年7月20日至2017年8月28日；以909996元为本金，自2017年8月29日至2018年4月3日；以871793元为本金，自2017年4月3日至2019年8月19日止，以上均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以871793元为本金，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告南京证大大拇指商业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董锡扬已偿还的自2017年10月8日起至本判决生效之日止的银行贷款本金及利息（每月6625.13元，以第三人渤海银行股份有限公司南京分行保留的原告的还款记录为计算依据）；五、被告南京证大大拇指商业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人渤海银行股份有限公司南京分行返还600000元贷款本金中原告董锡扬尚未偿还的部分及利息（如有利息，以尚欠贷款本金为基数，自原告最后一期向第三人偿付贷款本息次日起至被告实际向第三人清偿之日止，按年利率5.88%计算）；六、被告南京证大大拇指商业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告董锡扬装修损失17255元；七、驳回原告董锡扬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20112元，鉴定费12000元，由被告南京证大大拇指商业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  杨鲁宁人民陪审员  李贵兰二〇二〇年七月三日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾