湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0703民初1947号 原告：湖南利农房地产开发有限公司，住所地：常德经济技术开发区德山镇永丰居委会（中小企业创业园7-2栋2楼西）。 法定代表人：周应战。 委托诉讼代理人：阮方，湖南开旗律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。 被告：孙和廷，男，1940年12月2日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。 被告：曾菊香，女，1948年11月26日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：孙卫国，男，1969年2月1日出生，汉族，居民，住湖南省澧县，系两被告之子，代理权限为特别授权代理。 原告湖南利农房地产开发有限公司与被告孙和廷、曾菊香物权保护纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南利农房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阮方与被告孙和廷、曾菊香及其委托诉讼代理人孙卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南利农房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退原告开发修建的、位于常德市鼎城区间门面；2、判令两被告赔偿因占用原告上述房屋而给原告造成的租金损失50000元；3、本案诉讼费全部由两被告承担。事实与理由:为开发修建位于常德市鼎城区，2013年1月23日成立湖南利农房地产开发有限公司；成立之初，公司法定代表人为周文华。因两被告所有的老房屋位于小区开发建设范围之内，需进行拆迁，周文华遂于2012年12月8日在韩公渡镇司法所的见证下与两被告签订《房屋及土地转让协议》，协议约定两被告将其所有的老房屋及土地使用权转让给周文华用于小区的开发修建。周文华按照协议约定于2012年12月11日通过银行转账方式向两被告支付了房屋转让款150000元，且两被告出具《收条》一份。后原告正常开展小区的开发修建，2013年年底，“镇安苑”小区一期工程（1号楼）落成竣工。2014年5月，两被告在原告不知情的情况下，强行破坏门锁，占用案涉门面并入住202房，原告得知该情况后，多次与两被告沟通、协商，要求其搬离占用房屋与门面，但两被告一直不予搬离。2015年10月22日，因经营需要，原告公司法定代表人变更为周应战。原告认为，“镇安苑”小区系原告合法开发建设，在两被告未与原告签订“镇安苑”小区房屋买卖合同的情况下，无故强行占用原告所有的房屋与门面，已侵犯原告合法权益，故，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 两被告共同辩称，两被告没有与原告签订《房屋及土地转让协议》，涉案协议签订时，原告公司尚未成立，两被告只与龚梅初签订《房屋及土地转让协议》，原告诉称的事实和理由不属实，两被告不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定本案事实如下： 原告湖南利农房地产开发有限公司成立于2013年1月23日，公司成立之初，周文华系公司法定代表人。因开发修建常德市鼎城区韩公渡镇永泰居委会“镇安苑”小区，周文华便委托龚梅初与两被告协商处理将两被告名下位于韩公渡镇永泰居委会的老房屋与土地转让至周文华名下事宜。2012年12月8日，两被告作为“出让人”，龚梅初代表“受让人”签订《房屋及土地转让协议》，《房屋及土地转让协议》内容为“出让人：孙和廷、曾菊香（以下简称甲方）受让人：龚梅初（以下简称乙方）经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、有偿和诚实信用的原则，就房屋和土地事宜达成以下协议：一、甲方自愿将其自建的一栋四缝三间的砖瓦结构房屋加屋后三间小屋全部出让给乙方龚梅初所有；二、甲方房屋用地面积为147㎡，其中建筑占地为壹佰壹拾玖平方米，土地编号为02-10-21-187，与上述房屋一并转让给乙方所有；三、双方议定转让费为壹拾伍万元整，本协议签订后两日内付清；四、房屋四至南临通道，东抵史德进的房屋，西抵韩公渡原水产的通道，北临原水产空坪；五、甲方负责处理与左邻右舍的交界纠纷；六、甲方收到乙方在两日内付清的全部款项后，甲方该房屋及地产的所有权即发生了转移；七、乙方同意甲方在2013年5月20日前（油菜收割完后）搬走；八、本协议系双方当事人的真实意思表示，经双方亲笔签字及司法所见证后生法效，如若反悔，处违约方伍万元的违约金；九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，司法所存档一份”，该协议由韩公渡司法所原所长丁为香拟定后打印，落款处“出让人”方由两被告孙和廷、曾菊香签字，“受让人”方由龚梅初签字，但韩公渡司法所未签字盖章予以见证。同日，龚梅初将上述协议的部分内容进行了修改：将“受让人”更改为周文华，龚梅初列为“受让人”的委托代理人，并将协议的第一条内容更改为“一、甲方自愿将其自建的一栋四缝三间的砖瓦结构房屋加上屋前公路上一长栋旧房和屋后三间小屋全部出让给乙方周文华所有”，将协议的第六条内容更改为“甲方收到乙方在两日内付清的全部款项后，甲方上述三处房屋及地产的所有权即发生了转移”。重新打印更改后的《房屋及土地转让协议》，“出让人”处由两被告孙和廷、曾菊香重新签字，“受让人”处由周文华、龚梅初签字，落款处另由邻居贺德进签字，“见证方”由韩公渡司法所盖章见证（丁为香作为“见证方”的承办人签字）。签订第二份更改后的《房屋及土地转让协议》后，龚梅初未将之前签订《房屋及土地转让协议》从两被告处收回。2012年12月11日，被告孙和廷出具150000元购房款《收条》一份，《收条》内容为“今收到丁为香转交周文华购房款共计壹拾伍万元整（150000.00元）收款人孙和廷2012年12月11号”（银行转账凭证金额149200元）。两被告收到周文华的购房款后，即搬出韩公渡镇永泰居委会的老房屋，家具等物品亦全部搬出，之后原告对该老房屋予以拆除，几个月后，两被告因对更改后的《房屋及土地转让协议》的原转让款等问题不服与原告发生争执，经他人协商，原告予以另行补偿两被告3000元。之后，两被告对房屋原转让价格仍然不服，2014年5月在原告将“镇安苑”小区1号楼建成竣工后，便强行占住“镇安苑”小区1号楼202房、1号楼底层第3间、第4间门面至今。另查明，涉案《房屋及土地转让协议》签订时，原告公司正处于筹备阶段（尚未正式成立，但公司名称和法定代表人已经拟定），开发修建“镇安苑”小区的前期拆迁工作已经展开，前期拆迁工作均以周文华个人名义进行，原告公司成立后对于周文华本人与两被告之间签订的《房屋及土地转让协议》予以认可，对由此产生的法律上的权利义务明确表示由原告公司承继（见2020年5月20日原告出具的《关于公司对孙和廷、曾菊香两夫妇房屋及土地进行征收的情况说明及认可书》）。还查明，涉案房屋使用的土地原为集体所有，后因开发建设由职能部门依法将土地性质变更为国有出让土地。以上案情事实，根据当事人举证、质证和陈述，本院予以认定。 本院认为，根据本案审理查明的案件事实，第一，涉案2012年12月8日“受让人”方为龚梅初的《房屋及土地转让协议》系无效合同，理由是：1.龚梅初并非实际受让人（只是周文华委托其进行协商处理将两被告名下的老房屋及土地转让至周文华名下的委托代理人），两被告所收购房款亦是收到周文华给付的购房款；2.该协议对合同生效附有条件，协议第八条明确约定，须“经双方亲笔签字及司法所见证后生法效”，但该协议未经司法所见证，所以，未达到合同生效所附的条件，故为无效合同，无效合同自始没有法律约束力；第二、涉案2012年12月8日“受让人”方为周文华且经韩公渡司法所见证的《房屋及土地转让协议》系依法成立，符合合同约定的生效条件，两被告若认为该协议订立时显失公平或存在重大误解，或原告采取欺诈手段使两被告违背真实意思而订立，则两被告应在法律规定的期间内行使撤销权（属另一法律关系），现撤销权已经消灭，且该协议已实际履行，在原告认可周文华的涉案民事行为的情况下，原告与两被告之间依据该协议所产生的法律上的权利义务关系已经清结。两被告后非法占用原告开发修建的位于区间门面，现原告起诉要求两被告腾退，属于物权保护纠纷，两被告侵占原告的该房屋没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，两被告应将其侵占原告所有的涉案房屋和门面返还腾退给原告；第三、原告诉请的两被告赔偿因占用其房屋给原告造成的租金损失50000元没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙和廷、曾菊香于本判决生效后十日内腾退原告湖南利农房地产开发有限公司开发修建的、位于常德市鼎城区间门面； 二、驳回原告湖南利农房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告孙和廷、曾菊香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  冷德广 二〇二〇年七月二十日 法官助理黄雅琪 书记员曾星 附相关法条： 1、《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。