湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1057号 上诉人（原审被告）：黄敦伟。 被上诉人（原审原告）：湖南金福元食品股份有限公司。 法定代表人：陈福元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李爱军，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：吴云生，男，该公司法律顾问。 原审被告：武冈市新伟电控职业技术学校。 法定代表人：黄敦伟，该校校长。 上诉人黄敦伟因与被上诉人湖南金福元食品股份有限公司（以下简称金福元食品公司）以及原审被告武冈市新伟电控职业技术学校（以下简称新伟技术学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭于2020年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人（原审被告新伟技术学校的法定代表人）黄敦伟、被上诉人金福元食品公司的委托诉讼代理人李爱军、吴云生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄敦伟上诉请求：1．撤销原审关于黄敦伟支付金福元食品公司的租金11.25万元的判项，改判金福元食品公司双倍返还黄敦伟所支付的押金（已扣5万元，还剩5万元）；2．本案诉讼费用由金福元食品公司负担。事实和理由：新伟技术学校与金福元食品公司于2018年11月13日签订《租赁合同》。在订立合同的过程中，金福元食品公司故意隐瞒2017年11月26日其与村民签订的土地征收合同的真实情况，致使村民以追回补偿款为由阻拦新伟技术学校办学，造成新伟技术学校2019年2月改建不成，2019年春季招生不成，租赁合同目的无法实现。《租赁合同》中明确约定金福元食品公司有负责处理租赁物纠纷的义务，一直到2019年5月31日，金福元食品公司才与村民达成一份协议，金福元食品公司答应补偿村民132万元。新伟技术学校以为隐患排除，于2019年6月5日将第一次租金15万元支付，然后在租赁物上投入大量人力物力，将一个废弃的租赁物改建成现在的校园，但金福元食品公司并未给村民补偿，致使村民再次以追回补偿款为由于2019年9月2日至2019年9月24日又来学校堵门闹事，导致新伟技术学校师生离校，股东退股，租赁合同目的根本无法实现。对此，新伟技术学校报了警，而且也要求金福元食品公司过来处理，但金福元食品公司没有来处理，认为新伟技术学校负责人是本地人，要求黄敦伟自行处理。2019年9月27日，新伟技术学校起诉金福元食品公司，新伟技术学校起诉金福元食品公司之后，村民就不再闹事，原因是新伟技术学校向村民解释，金福元食品公司与村民签订的补充协议上约定，“在诉讼期间内，村民不得影响甲方正常施工及经营活动”（见该协议书第五条第2款），并不是“但事后金福元食品公司及时调处了与村民的纠纷，该案判决时村民也没有对新伟技术学校继续阻拦”的情形，故原审法院以新伟技术学校租赁合同的目的完全可以实现为由驳回新伟技术学校的诉求错误。综上，金福元食品公司隐瞒之前租赁物的重大隐患，与新伟技术学校黄敦伟签订《租赁合同》，根据有关法律规定，此合同是一个无效合同，且此《租赁合同》导致村民以追回补偿款为由阻拦新伟技术学校开工、办学，金福元食品公司只顾催收租金，不顾处理纠纷结果，金福元食品公司与村民签订协议后不履行对新伟技术学校违约，导致新伟技术学校倒闭。 金福元食品公司辩称，新伟技术学校因其所办学校招生需要，故意散布虚假消息，对外宣称其买下厂房，造成村民误解，与个别村民产生纠纷，该纠纷是在合同签订后新伟技术学校造成，与金福元食品公司无关，签订合同时根本不存在纠纷。纠纷发生后，金福元食品公司主动出面协调，事情已得到解决，根本不影响新伟技术学校运行。事实上，新伟技术学校仅仅是经劳动部门批准的职业培训学校，而非教育主管部门批准办学，武冈市教育局多次强调新伟技术学校不能招生，故新伟技术学校所办学校招生不成的真正原因是其不具备办学资质而无法经营。金福元食品公司作为出租方依约交付租赁物，并在合同履行过程中出面协调排除纠纷，按村委调处约定事实上是由新伟技术学校所交租金支付补偿款，而新伟技术学校逾期不支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，金福元食品公司有权解除合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，新伟技术学校一再利用法律程序恶意拖延时间，浪费司法资源，造成金福元食品公司极大损失，请求驳回上诉，维持原判。 金福元食品公司向一审法院起诉请求：1．判令解除金福元食品公司与新伟技术学校、黄敦伟于2018年11月13日签订的租赁合同；2．判令新伟技术学校、黄敦伟立即从金福元食品公司位于武冈市某镇某甲村厂房中全部搬出，将该厂房恢复原状，交付给金福元食品公司；3．判令新伟技术学校、黄敦伟向金福元食品公司支付2019年2月1日至2020年2月29日拖欠的租金共计391660元；4．判令新伟技术学校、黄敦伟自2020年3月1日起至新伟技术学校、黄敦伟从武冈市某镇某甲村的厂房内全部搬出之日止，每月支付金福元食品公司厂房占用费41660元；5．本案受理费由新伟技术学校、黄敦伟承担。 一审法院认定事实：2007年11月26日，武冈市某卤业食品有限责任公司（甲方）与武冈市某镇某甲村民委员会（乙方）签订了合同。双方约定：甲方占用乙方土地28.7亩，所占用土地性质为工业项目建设用地，甲方不得改变用地性质，甲方如有改变用地性质的行为，乙方有权收取有关补偿费。2018年1月26日，武冈市人力资源和社会保障局作出了关于同意开设武冈市新伟电控职业技术学校的批复。该批复同意设立武冈市新伟电控职业技术学校，办学地址设在武冈市某乡某乙村某组，学校有关事项需要变更，须报该局批准。2018年11月13日，武冈市某卤业食品有限责任公司（甲方）与黄敦伟（乙方）签订了租赁合同。双方约定：甲方出租给乙方的厂房位于武冈市某镇某甲村，装修日期自2018年11月13日起至2019年1月31日止，装修期间免收租金；租赁期间自2019年2月1日起至2022年1月31日止，共计3年；双方签订合同后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元，合同期满，甲方将保证金退还给乙方；每年租金为500000元，2019年2月1日前，支付租金150000元，2019年10月1日前，支付租金350000元；2020年2月1日前，将次年的租金一次性付清；租赁期满后，该厂房在归还时，应当符合正常使用状态，乙方所投入装修部分不得破坏，归甲方处理；租赁期间，因甲方之前经营造成的纠纷，由甲方出面负责处理；租赁期间，乙方应当及时支付房租及其他应支付的其他费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同。在该租赁合同上，甲方由陈某签字，加盖武冈市某卤业食品有限责任公司的印章，乙方由黄敦伟签字。2018年12月18日，武冈市某卤业食品有限责任公司变更名称为湖南金福元食品股份有限公司。2019年5月31日，金福元食品公司（甲方）与武冈市某镇某社区居委会（乙方）签订了关于某社区居委会（原某甲片金福元公司厂区）的土地补偿补充协议。双方约定：甲方因需要改变武冈市某镇原某甲村工厂的土地使用性质，在武冈市某镇人民政府监督协调之下，双方达成了如下协议：甲方用地范围为甲方工厂围墙内的土地面积（包括围墙）；协议达成后，乙方及其村民不得干扰阻挡甲方在土地范围内施工、经营等合法行为；甲方根据用地的数量对乙方进行土地占用补偿；甲方补偿乙方共计1320000元，付款方式：2019年5月31日，支付20%即264000元，2019年9月1日支付30%即396000元，2020年9月1日，将剩余的补偿款即660000元付清；自签订协议后，乙方任何人不得以任何理由进行阻拦施工影响甲方的正常运营，如有阻工现象，甲方可以追究相关人员的法律赔偿责任；自补偿后，甲方对土地的经营包括合法的租赁、变卖等任何行为，都与乙方及其村民无关，乙方及其村民不得干涉，不得以任何理由再另行主张用地补偿费用；协议有效期内，除非经对方同意，或者具有法定理由，任何一方不得变更或者解除协议。2018年11月15日，新伟技术学校向武冈市某卤业食品有限责任公司支付押金50000元。2019年6月7日，新伟技术学校向金福元食品公司支付租金150000元，此款通过手机银行转入任某某的账户。新伟技术学校共计支付金福元食品公司200000元（50000元＋150000元），至今没有支付其余租金。2019年6月9日，金福元食品公司支付武冈市某镇某社区居委会土地补偿款150000元，此款由任某某账户汇入刘某某账户。金福元食品公司至今没有支付武冈市某镇某社区居委会的其余土地补偿款。2019年9月27日，湖南省武冈市人民法院受理了新伟技术学校与金福元食品公司房屋租赁合同纠纷一案。新伟技术学校在该案中提出如下诉讼请求：解除新伟技术学校与金福元食品公司于2018年11月13日签订的租赁合同；责令金福元食品公司退还新伟技术学校已经交纳的租金150000元；责令金福元食品公司赔偿新伟技术学校损失2811790元。2019年10月29日，湖南省武冈市人民法院作出了（2019）湘0581民初3006号民事判决，认为：新伟技术学校与金福元食品公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按租赁合同的约定，履行自己的义务，金福元食品公司的义务是交付租赁物，新伟技术学校的义务是支付租金；金福元食品公司已将租赁物交付新伟技术学校使用，新伟技术学校在该案判决之前尚拖欠租金350000元；金福元食品公司明确表示只要新伟技术学校按照约定支付了租金，金福元食品公司可以协助解决与村民的纠纷，绝不会影响新伟技术学校的招生与教学，因此，虽然村民曾经对新伟技术学校进行了阻拦，但事后金福元食品公司及时调处了与村民的纠纷，该案判决时村民也没有对新伟技术学校继续进行阻拦，只要双方按照约定全面履行合同义务，新伟技术学校的合同目的完全可以实现，新伟技术学校的全部诉讼请求不符合法律的规定，不予支持，遂判决驳回新伟技术学校的诉讼请求。新伟技术学校不服该民事判决，提起上诉。2019年12月20日，湖南省邵阳市中级人民法院作出了（2019）湘05民终2834号民事判决，认为：租赁合同履行期间，虽出现了当地村民堵门而影响新伟技术学校对租赁物的使用，但并未造成合同无法履行的法律后果，当地村民并非涉案租赁合同的当事人，新伟技术学校可就案外人的侵权行为另行主张权利，新伟技术学校以案外人侵权为由，要求解除合同，既不符合租赁合同中“厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行”的约定，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方违约致使合同目的无法实现的情形，新伟技术学校要求解除合同、退还租金、赔偿损失等诉讼请求，与合同约定及法律规定不符，不予支持，遂判决驳回上诉，维持原判。新伟技术学校不服该民事判决，申请再审。2020年4月2日，湖南省高级人民法院作出了（2020）湘民申238号民事裁定，认为：新伟技术学校虽然遭到了当地村民阻工堵校门，但金福元食品公司通过与当地村民签订关于某社区居委会的土地补偿补充协议，调处了与村民的纠纷，并未造成合同无法履行的法律后果；金福元食品公司在一审调解时明确表示，只要新伟技术学校按照合同约定支付了租金，金福元食品公司可以协助解决与村民的纠纷，绝不会影响新伟技术学校的招生与教学，但新伟技术学校除支付第1笔租金150000元外，后续租金一直未支付；鉴于租赁合同没有对合同解除的条件作出约定，新伟技术学校仍在招生办学，且未举证证明已具备法定解除的情形，故原审对新伟技术学校要求解除合同的诉讼请求予以驳回并无不当；如果租赁合同在后续履行过程中，出现了新的事实与理由导致该合同目的确实不能实现，双方可以另行主张权利，遂裁定驳回了新伟技术学校的再审申请。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。金福元食品公司与新伟技术学校、黄敦伟签订租赁合同后发生了纠纷，新伟技术学校曾提起诉讼，以金福元食品公司没有妥善解决与当地村民之间的遗留问题存在违约行为，作为主要理由，要求解除租赁合同，并要求金福元食品公司赔偿相关损失。湖南省武冈市人民法院已作出（2019）湘0581民初3006号民事判决，判决驳回了新伟技术学校的诉讼请求；湖南省邵阳市中级人民法院已作出（2019）湘05民终2834号民事判决，判决驳回上诉，维持原判；湖南省高级人民法院已作出（2020）湘民申238号民事裁定，裁定驳回了新伟技术学校的再审申请。上述三份裁判文书已经发生法律效力，对双方当事人都具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同中出租人的义务是将出租物交付承租人使用、收益，承租人的义务是向出租人支付租金。上述三份裁判文书驳回新伟技术学校解除租赁合同的诉讼请求，就是要求双方当事人继续履行租赁合同，也就是要求新伟技术学校作为承租人继续向出租人金福元食品公司支付租金。新伟技术学校在上述三份裁判文书作出之后一直没有向金福元食品公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人新伟技术学校逾期不支付租金的，出租人金福元食品公司有权解除合同。现金福元食品公司以新伟技术学校逾期不支付租金为由要求解除租赁合同，符合法律的规定，予以支持。上述三份裁判文书认为当地村民的妨碍行为并未造成租赁合同无法履行的法律后果，租赁合同可以继续履行，因此，从湖南省武冈市人民法院作出（2019）湘0581民初3006号民事判决之日，即约从2019年11月1日开始，至2020年4月30日止，共计6个月，新伟技术学校应当按照租赁合同的约定向金福元食品公司支付租金，考虑自2020年1月底至2020年4月底共计约3个月受到了疫情的影响，宜减少1.5个月的租金，因此自2019年11月1日起至2020年4月30日止，新伟技术学校应当向金福元食品公司支付4.5个月（6个月－1.5个月）的租金。上述三份裁判文书确认当地村民对新伟技术学校实施了妨碍行为，虽然认为租赁合同可以继续履行，但也确认在作出裁判文书之前当地村民的行为影响了新伟技术学校对租赁物的使用。金福元食品公司与武冈市某镇某甲村民委员会签订的合同约定，金福元食品公司改变租赁物的用途，应当向武冈市某镇某甲村民委员会支付土地补偿费，但金福元食品公司签订租赁合同时没有履行该约定，导致当地村民实施了妨碍行为，直至2019年5月31日，金福元食品公司才与武冈市某镇某社区居委会签订了土地补偿补充协议，调处了与当地村民之间的纠纷，因此，自2019年2月1日至2019年5月31日共计4个月，新伟技术学校宜不须向金福元食品公司支付租金。自2019年6月1日至2019年10月31日共计5个月，因已签订土地补偿补充协议，新伟技术学校对租赁物可以行使使用权和收益权，但因金福元食品公司未按照土地补偿补充协议的约定按时支付土地补偿费，新伟技术学校仍然遭受当地村民的妨碍，此时间段，宜由新伟技术学校向金福元食品公司支付3个月的租金。综合上述分析，自2019年2月1日起至2020年4月30日止，新伟技术学校应当向金福元食品公司支付7.5个月（4.5个月＋3个月）的租金，即500000元/年÷12个月/年×7.5个月＝312500元。在租赁合同解除后，金福元食品公司应当向新伟技术学校退还押金，新伟技术学校应当向金福元食品公司返还租赁物，自2020年5月1日起至实际返还租赁物时止，还应当向金福元食品公司继续支付租赁物占用期间的费用。新伟技术学校、黄敦伟主张其产生了巨大损失，但没有提供任何证据予以佐证，在本案中无法作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除湖南金福元食品股份有限公司与武冈市新伟电控职业技术学校、黄敦伟于2018年11月13日签订的租赁合同；二、武冈市新伟电控职业技术学校、黄敦伟于判决生效后20日内从湖南金福元食品股份有限公司位于武冈市某镇某社区居委会（即原武冈市某镇某甲村）的租赁物中搬出，将租赁物交付给湖南金福元食品股份有限公司；三、武冈市新伟电控职业技术学校、黄敦伟向湖南金福元食品股份有限公司支付2019年2月1日至2020年4月30日的租金共计312500元，扣除已经支付租金150000元和退还押金50000元，还应支付租金112500元，此款限于判决生效后20日内付清；四、自2020年5月1日起至武冈市新伟电控职业技术学校、黄敦伟从武冈市某镇某社区居委会（即原武冈市某镇某甲村）的租赁物内实际搬出之日止，武冈市新伟电控职业技术学校、黄敦伟按每月41660元的标准向湖南金福元食品股份有限公司支付租赁物占用费，此款限于当月15日前付清。案件受理费7750元，减半收取计3875元，湖南金福元食品股份有限公司负担1875元，武冈市新伟电控职业技术学校和黄敦伟负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄敦伟提交四组证据：1、某派出所证明，拟证明当地村民因金福元食品公司的原因多次围堵学校，导致新伟技术学校无法正常筹建学校；2、围堵新伟技术学校大门及道路的现场照片，拟证明村民多次围堵的情况，造成新伟技术学校无法办学；3、新伟技术学校的建校的相关支出，拟证明因金福元食品公司原因导致新伟技术学校无法办学，建校损失279.179万元；4、邵阳市人民检察院受理通知书，拟证明新伟技术学校起诉金福元食品公司一案，新伟技术学校有维护正义的权利。金福元食品公司质证认为，新伟技术学校提交的第1、2组证据不属于新证据，且照片反映的情况不真实，第3组证据与本案没有关联性，第4组证据针对的不是本案，针对的是新伟技术学校另行起诉的案件，与本案没有关联。本院经审查认为，新伟技术学校提交的第1、2组证据可证实新伟技术学校曾被当地村民堵门的事实，予以认定，第3、4组证据与本案缺乏关联性，不予认定。 本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，金福元食品公司与新伟技术学校、黄敦伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且经人民法院生效判决认定为合法有效，故新伟技术学校主张该合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。在履行租赁合同的过程中，双方产生纠纷，新伟技术学校曾以金福元食品公司没有妥善解决与当地村民之间的遗留问题存在违约行为为由提起诉讼，要求解除合同、退还租金和赔偿经济损失，该案已经人民法院生效判决处理，认定租赁合同履行期间虽出现了当地村民堵门而影响新伟技术学校对租赁物的使用，但并未造成合同无法履行的法律后果，遂判决驳回了新伟技术学校要求解除合同以及在此基础上退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求。此后，新伟技术学校仍未履行支付租金的义务，导致金福元食品公司要求收取租金的合同目的不能实现，原审判决解除合同并由新伟技术学校支付租金正确。同时，原审综合考虑新冠肺炎疫情的影响以及金福元食品公司未按照其与当地居委会签订的土地补偿补充协议约定按时支付土地补偿费，新伟技术学校仍然遭受当地村民的妨碍，亦存在违约行为等因素，对新伟技术学校应支付的租金酌情予以核减并无不当。 综上所述，黄敦伟提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费3550元，由上诉人黄敦伟负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  申 杰 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年七月九日 法官 助理  徐志平 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……