浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初5965号原告：谢国均，男，1955年5月5日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：李建康，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。被告：王利萍，女，1980年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：陈永平，浙江越兴律师事务所律师。原告谢国均与被告王利萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告谢国均及其委托诉讼代理人李建康、被告王利萍的委托诉讼代理人陈永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢国均向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2019年12月1日起至实际交还房屋时止按每月12500元计算的房屋租金；3.判令被告立即腾空涉案房屋，并恢复原状或赔偿房屋修缮费5万元；4.判令被告赔偿原告违约金75000元；5.判令被告返还原告租房时的所有财产（详见盘点清册）。审理中，原告明确第2项诉讼请求：判令被告支付原告自2019年12月1日起至解除日止计算的租金，及自解除日次日起至腾空房屋并交付之日止计算的占有使用费，以上均按每月12500元计算；原告变更第3项诉讼请求为：判令被告腾空涉案房屋并赔偿房屋修缮费10万元。事实和理由：2017年11月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租期10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日；2016年12月1日至2018年11月30日年租金为13万元，2018年12月1日起年租金为15万元；租金给付时间在每年的11月1日，逾期不付，视为违约，并有权终止合同，收回房屋，并按违约责任赔偿全年租金的50%；同时，合同约定对房屋设施造成的毁损应负责修缮，恢复原状或赔偿经济损失；同时移动物品列出清单交接给被告。合同签订后，原告已履行了合同约定的全部义务，而被告从2019年11月1日起未能履行给付租金的义务。2019年11月9日，原告用书面形式告知被告，但到时被告却不予理睬，不给付租金。2020年3月13日，原告又一次催告被告，要求给付租金等内容，但被告还是不予理睬。鉴于以上事实，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，而被告未能全面履行《房屋租赁合同》约定给付租金的义务，已构成违约，应按合同约定赔偿原告经济损失。被告王利萍辩称，１.被告同意解除合同，被告租赁涉案房屋后由被告的父母进行管理，原告与被告父亲经常起争执，有一次甚至报了警，2019年11月底，被告向原告提出不想租赁涉案房屋，后原、被告双方口头达成了解除合同的协议；2.既然原、被告已解除房屋租赁合同，那么被告就无需再支付租金；3.被告于2019年12月31日前腾空涉案房屋，并将钥匙当着原告的面放在了涉案房屋一楼厨房的橱柜里；4.被告没有损坏原告的房屋，被告花费30余万元对涉案房屋进行了装修，包括部分空调、地毯换成地砖和地板，油漆也全部重新做了一遍，全部房间贴了墙纸，灯也全部进行了更换；5.被告没有违约，不存在违约行为，无需支付违约金。原告谢国均围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：1.房屋租赁合同1份；2.丰南公寓固定资产清单1份；3.告知书、催告函、挂号信回执各1份；4.微信聊天记录若干；5.支付宝交易记录若干、诸暨市天马旅行社有限责任公司营业执照1份；6.照片8张；7.调查笔录2份；8.房屋照片6张；9.房屋权属证书1份；10.营业执照1份；11.结婚证1份；12.自来水欠费通知单1份；13.诸暨皓畅装饰有限公司工程预算书1份；14.电费、水费票据若干。被告的质证意见如下:证据1、2、9、10、11、12，对其真实性无异议；证据3，对告知书三性均有异议，被告没有收到过，对催讨函和挂号信回执无异议，被告确实收到，但是原、被告已经解除了房屋租赁合同；证据4，对微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议；证据5，对该组证据的真实性均无异议，被告王利萍转账支付电费的情况属实，但是被告王利萍是代为支付；证据6，对其表示不清楚，被告已经腾空了涉案房屋，是否有人居住被告不清楚；证据7，对其证据三性均有异议；证据8，对其真实性无异议，但是认为这是房屋自然损耗，维修责任在于原告；证据13，预算书系原告单方委托，且未提供该公司具有工程预决算相应的资质，即使真实，维修费亦应由原告自行承担。证据14，对该组证据的真实性无异议，但是认为水电费应当由原告自行支付。本院的分析认定如下：对证据1、2、4、5、8、9、10、11、12、14的真实性予以确认；证据3，原告未能举证证明该份告知书已交付给被告，故对该份证据不予采纳；对催讨函和挂号信回执的真实性予以确认；证据6，该份证据仅作参考，具体以本院现场核实的情况为准；证据7，该份证据系原告单方制作，其真实性难以确认，故不予采纳；证据13，该份证据非鉴定机构作出，仅系原告单方委托装修公司制作，且原告未实际支出上述费用，故对该份证据不予采纳。被告王利萍为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：15.光盘及录音摘要各1份；16.照片4份；17.证人证言（章某），原告的质证意见如下：证据15，原告和章某确实在2020年1月3日电话联系，是原告和章某聊天，具体内容以光盘内容为准，当时双方之间有意向解除合同，但是最终双方没有达成一致意见，涉案房屋的钥匙包括电子门锁现在都是被告控制中，电子门锁是需要电脑控制的，这些均未交接过，被告至今也没有腾空房屋，无法证明被告已经交付了涉案房屋，录音中并未提到要解除合同；证据16，该份证据无法证明被告已经腾空涉案房屋；证据17，证人与被告之间有利害关系，被告王利萍与章某是老板与员工的关系；证人讲到的办理交接手续的，被告认为章某没有权利办理交接，解除合同需要协商一致并以书面方式确认，证人在作证时说到的是三次交接，实际上双方之间没有谈妥，到目前为止合同还没有解除。本院分析认定如下：证据15，对其真实性予以确认，以录音内容为准；证据16，该份证据无法证实涉案房屋已全部腾空并交付；证据17，该份证据无法证实双方已协商一致解除合同，故对其证明力不予采纳。经审理，本院认定的事实如下：2017年11月2日，原告谢国均（甲方）与被告王利萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将坐落在诸暨市××街道××路××号的二、三、四层（房产证号6××9）租给乙方作公寓使用，配电房旁边绿化地块为乙方无偿使用；租赁期限为十年，自2016年12月1日至2026年11月30日止；合同签订日9月15日，甲方交付房屋给乙方装修同时免计两个月房租作为装修（2016年12月1日前作为装修）；乙方租赁起始日2016年12月1日支付甲方房屋租金总计130000元，2018年12月1日起房屋租金为15000元；公寓租金于每年11月1日付清，逾期不付，视乙方违约，甲方有权终止合同，收回房子，按违约责任，乙方赔偿甲方经济损失，全年租金50%；乙方支付甲方水电费押金10000元，租赁期满后退还不计息；甲方有权监督乙方依法经营，有权监督乙方对租赁房屋设施爱护与维护，注意环境卫生，爱护花木并承担相应卫生费用，乙方对房屋设施过失造成毁损，应负责修缮，恢复原状或赔偿经济损失，同时能够移动物品应列出清单交接；乙方在租赁期间应按时缴纳水电费用，乙方在未征得甲方同意不得擅自改变租赁房屋结构和用途，不得转租；四楼屋面及屋顶自然老化损坏造成漏水，甲方应负责维修；因甲方原因导致合同不能继续支付乙方装修损失按当年房租50%作为赔偿，因乙方违约，须支付甲方当年租金的50%作为赔偿。另查明，被告王利萍已支付原告谢国均租金至2019年11月30日及押金10000元（尚未退还）。本院于2020年7月17日组织双方当事人至涉案公寓进行勘察，涉案公寓尚未全部腾空，有部分房间的门无法打开，有部分房间仍有住户居住（居住用品都在屋内）。审理中，被告王利萍陈述现有住户是原先被告作为出租方出租的。本院认为，原、被告于2017年11月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。1.原告要求解除原、被告于2017年11月2日签订《房屋租赁合同》的诉请，本院认为，虽然原、被告进行了多次交接，但是仍未能交接成功，且被告王利萍亦未能举证证明双方已协商一致解除合同，可见双方当事人对于解除合同的意思表示最终并未达成一致意见。据此，本院根据本案的实际情况确定被告王利萍收到本案诉讼材料之日即2020年4月16日为合同解除日。2.原告要求被告支付自2019年12月1日起至解除日止计算的租金，及自解除日次日起至腾空房屋并交付之日止计算的占有使用费，以上均按每月12500元计算，本院认为，被告应当支付自2019年12月1日起至2020年4月16日止按月租金12500元计算的租金；合同解除日次日起至涉案公寓腾空并交付之日止应计算占有使用费，标准参照月租金12500元计算。3.原告要求被告腾空涉案房屋并恢复原状或赔偿房屋修缮费100000元的诉请，本院认为，腾空房屋的诉请于法有据，本院予以支持；至于恢复原状或赔偿房屋修缮费100000元的诉请，本院在庭审中要求原告明确诉请，原告表示明确要求被告赔偿房屋修缮费100000元，并表示房屋修缮费用包括被告用水不当漏水导致房屋受损以及使用其他设施不当导致无法使用，本院在审理中多次释明，原告应当举证证明房屋的损坏原因及其维修费用，否则将承担举证不能的不利后果，但是原告仍然不向本院申请鉴定；原告要求被告赔偿因房屋漏水导致的修缮费用的前提是基于被告方的过错，本院认为，原告应当首先证实房屋受损系漏水所致，而非房屋自然老化所致，其次证实房屋漏水是由于被告使用不当导致，而非厕所间水管问题或厕所间防水层问题（原、被告在庭审中一致陈述被告承租后未对厕所间进行改造）导致漏水，在原告未能举证该节事实的情况下，即使存在房屋受损的情况亦无法得到法院的支持，更何况原告亦未能提供有效证据证实修缮房屋所应支付的费用，故本院不予支持；至于原告提出维修费用中还包括马桶、淋浴龙头、冰箱、电视机、电热水壶等有部分设施无法使用，本院认为，原告的第5项诉请中已包含了返还固定资产的诉请，且原告无法举证证明固定资产损坏情况及所需的维修费用，故本院不予支持。4.原告要求被告赔偿原告违约金75000元的诉请，本院认为，被告作为违约方不享有合同解除权，且其未能按约支付下一年租金，已属违约，鉴于被告认为违约金过高，要求调整违约金，本院根据本案的实际情况并参考原告的招租损失、平衡双方当事人的利益的角度酌情确定违约金为37500元。5.原告要求被告返还财产（按盘点清册）的诉请，本院认为，双方当事人对于租赁时丰南公寓固定资产的数量均无异议，且被告表示在审理中会返还租赁时相应的固定资产（按盘点清册），基于租赁合同已解除，被告理应返还原告盘点清册中的物品（大冰箱1只、小冰箱20只、木板凳50张、茶几42张、藤椅82张、烟灰缸50只、电热水壶50只、电视机49只、空调50只、热水器50只、方桌3套、油烟机及橱柜4套、淋浴龙头50套、四楼橱柜3只、席梦思床49张、床头柜94个、吸尘器1只、马桶50只、洗衣机1只、煤气灶及瓶1套、电风扇1只、电视监控设施1套、电脑设施1套、房卡刷卡机1只、办公桌2张、办公室玻璃桌1套、办公室电话机1只、打印机1只、货架2只、应急灯12只、安全进出口指示灯6块、灭火器33只、衣柜及电脑柜49套、洗手台盆50套、烟感53只、警铃2只、消防包49套、水表49只、电表49只、总表2只），且返还时上述固定资产应处于可正常使用状态。原、被告双方一致同意押金及水电费在本案中一并处理，根据原告提供的证据显示水费为2902.64元（2020.04元+230.25元+422.10元+230.25元），至于电费，本院根据原告提供的电费发票上记载的单价0.55进行计算，[（898+637+606+233）×0.55=1305.70元]，以上水电费共计4208.34元。虽然租赁合同已解除，但是由于被告尚未腾空并交付涉案公寓，且原由被告王利萍出租的部分住户仍居住于涉案公寓内，涉案公寓产生的水电费理应由被告承担，在被告腾空交付涉案房屋后产生的水电费由原告自行承担，鉴于被告已支付水电费押金10000元，上述水电费4208.34元应在该押金中予以扣除，扣除后剩余押金5791.66元应由原告退还给被告，若被告腾空并交付房屋前仍有水电费产生，则可由原告另案向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十七条、第二百四十八条规定，判决如下：一、原告谢国均和被告王利萍于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告王利萍应返还原告谢国均坐落于诸暨市××街道××路××号的二、三、四层租赁房屋，限本判决生效之日起三十日内腾空并交付完毕；三、被告王利萍应支付原告谢国均自2019年12月1日起至2020年4月16日止按每月12500元计算的租金，及自2020年4月17日起至房屋腾空并交付完毕之日止按每月12500元计算占有使用费，上述款项限本判决生效之日起三十日内付清；四、被告王利萍应支付原告谢国均违约金37500元，款限本判决生效之日起十五日内付清；五、被告王利萍应返还原告谢国均盘点清册中的物品（大冰箱1只、小冰箱20只、木板凳50张、茶几42张、藤椅82张、烟灰缸50只、电热水壶50只、电视机49只、空调50只、热水器50只、方桌3套、油烟机及橱柜4套、淋浴龙头50套、四楼橱柜3只、席梦思床49张、床头柜94个、吸尘器1只、马桶50只、洗衣机1只、煤气灶及瓶1套、电风扇1只、电视监控设施1套、电脑设施1套、房卡刷卡机1只、办公桌2张、办公室玻璃桌1套、办公室电话机1只、打印机1只、货架2只、应急灯12只、安全进出口指示灯6块、灭火器33只、衣柜及电脑柜49套、洗手台盆50套、烟感53只、警铃2只、消防包49套、水表49只、电表49只、总表2只），限本判决生效之日起三十日内履行完毕；六、原告谢国均应返还被告王利萍剩余押金5791.66元，款限本判决生效之日起三十日内付清；七、驳回原告谢国均的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4675元，减半收取计2337.50元，由原告谢国均负担1427.50元，被告王利萍负担910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年七月二十二日书记员 谢周成?????10?