福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1260号 上诉人（原审原告）：王永忠，男，1971年6月2日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 上诉人王永忠因与上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永忠、上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王永忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费由碧桂园公司负担。事实和理由：1.一审关于逾期办理商品房和车位权属登记的时间计算和违约金确定有误，计算截止时间应按合同约定取得房产证为止。2.案涉车位逾期办理权属登记的违约金应按每日50元标准、自2018年1月15日起算。 碧桂园公司的答辩意见与其上诉意见一致。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王永忠一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由王永忠承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成王永忠所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金应自商品房及车位实际交付之日开始计算至商品房及车位首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 王永忠的答辩意见与其上诉意见一致。 王永忠向一审法院起诉请求1.判令碧桂园公司向王永忠支付逾期办理房屋权属登记违约金19650元（其中，商品房违约金为225天×50元/天为11250元；车位违约金为168天×50元/天为8400元）；2.判令碧桂园公司向王永忠支付误工费600元。 一审法院认定事实： 双方当事人对案涉房屋的房号、房屋价款1010839元、车位价款为79552元及商品房交房日期为2017年9月30日、车位交房日期为2018年1月15日、商品房所在楼栋于2018年6月15日进行首次登记（总确权）、车位所在楼栋于2018年9月22日进行首次登记（总确权）、碧桂园公司于2018年6月16日通知王永忠办理商品房权属登记证书相关事项、于2018年9月22日通知王永忠办理商品房权属登记证书相关事项、逾期办理商品房及车位权属登记证书每日违约金为50元等事实没有争议，予以确认。 一审法院另查明，《商品房销售合同》附件八《合同补充协议》第八条约定：买受人自愿同意出卖人的相应通知在到达买受人提供的《商品房销售合同》记载的地址后，即视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立。因碧桂园公司的原因导致王永忠未在交房后90日内取得不动产权属证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何计算的问题 因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园公司要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对商品房违约天数的起算时间，一审法院认为，碧桂园公司与王永忠应于2017年9月30日前办理房屋交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园公司承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为商品房交付之日（2017年10月24日）届满后第90日即2018年1月23日。对违约金计算截点，一审法院认为，案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园公司负有及时通知并配合王永忠办理房屋权属证书的义务，碧桂园公司在首次登记后于2018年6月16日履行了通知义务，故案涉商品房违约金应计算至碧桂园公司履行办证通知之日止即2018年6月16日止，案涉违约天数为145天。案涉违约金计算公式为：50元/天×145天（2018年1月23日至2018年6月16日）＝7250元。王永忠未在接到碧桂园公司办证通知后及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，对王永忠要求将违约金计算至取得房屋权属证书之日止的诉讼请求，不予支持。 三、关于车位违约天数的起算时间的问题 碧桂园公司与王永忠应于2018年1月15日前办理车位交接手续，双方于2018年3月8日办理车位交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园公司承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为车位交付之日（2018年3月8日）届满后第90日即2018年6月6日；对违约金计算截点，一审法院认为，案涉车位达到办理所有权证书条件时，碧桂园公司负有及时通知并配合王永忠办理权属证书的义务，碧桂园公司在首次登记后于2018年9月22日履行了通知义务，故案涉违约金应计算至碧桂园公司履行办证通知之日止即2018年9月22日止，案涉违约天数为109天。碧桂园公司辩解认为本案车位违约金过高，应予调整，一审法院认为，依据合同约定，逾期办理权属登记违约金按50元/天计算，王永忠据此主张的违约金为8400元，而案涉车位总价为79552元，违约金占比车位总价10.56%，明显过高。且违约金的性质应属补偿性质，且以实际损失为基础，约定的违约金过高的，依合同法相关规定，属过高，应当事人请求，应予调整。依合同约定碧桂园公司已于2018年1月将案涉车位交付王永忠使用，逾期办理权属登记并不影响其使用，但影响出让收益和他项权利。因案涉车位的损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算。故碧桂园公司要求调整违约金，与法有据，予以支持。故本案中车位逾期办证违约金应以已付车位款79552元为基数，案涉违约金酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算，计算109天，王永忠违约金为1466.97元（79552元×4.75%×1.3倍×109天÷365天／年=1466.97元），王永忠诉讼请求超出部分，不予支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》系王永忠与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园公司应向王永忠支付违约金8,716.97元。王永忠主张误工费无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内支付给王永忠违约金8716.97元；二、驳回王永忠的其他诉讼请求。案件受理费306元，因适用简易程序审理，减半收取153元，由碧桂园公司负担66元，由王永忠负担87元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2017年9月30日和2018年1月15日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（王永忠签署涉案物业及资料移交书的落款时间体现：实际交付商品房的时间为2017年10月24日、交付车位的时间为2018年3月8日），碧桂园公司办理案涉商品房及车位所属楼栋初始登记的时间是2018年6月15日和2018年9月21日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给王永忠时止。一审法院分别以2018年1月23日和2018年6月6日作为案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起算时间，判决碧桂园公司按每日50元支付逾期办理商品房权属登记违约金，并酌情对案涉车位逾期办理权属登记违约金标准进行调整，该处理结果并无明显不当，本院予以确认。王永忠关于案涉商品房和车位权属登记的时间计算和违约金确定有误的上诉主张不能成立，本院不予支持。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院亦不予支持。 综上所述，王永忠和碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费306元，由王永忠负担153元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担153元。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。