浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初431号 原告：林建强，男，1971年10月5日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：许华伟，浙江跃龙律师事务所律师。 被告：林保国，男，1961年10月3日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：陈恩成，浙江诚航律师事务所律师。 原告林建强与被告林保国农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月13日向法院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日第一次公开开庭进行审理。原告林建强及其委托诉讼代理人许华伟，被告林保国及其委托诉讼代理人陈恩成到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解60天，和解期间双方未能达成一致意见。2020年4月20日，被告向本院提出申请要求对原告提供的《房屋转让协议》的形成时间进行鉴定，鉴定机构以鉴定材料不充分为由予以退回。因案情复杂，本案于2020年7月6日转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年7月23日第二次公开开庭进行审理。原告林建强及其委托诉讼代理人许华伟，被告林保国及其委托诉讼代理人陈恩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林建强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1997年11月10日签订的《房屋转让协议》有效；2.判令被告林保国协助办理房地产过户手续。事实和理由：原、被告系同村村民。原告于1997年11月10日向被告购买二间一弄朝南房屋一幢及附属二间朝东预备房屋和一间浴室房，房屋作价20000元，房款当即付清。原告当月即入住至今。现为明确产权，特向贵院提起诉讼，请依法判处。 为证明上述事实，原告林建强举证如下： 1.《房屋转让协议》一份，以证明原、被告双方签订《房屋转让协议》，将涉案房屋作价20000元出让给原告的事实。 2.集体土地建设用地使用证一份，以证明原、被告签好《房屋转让协议》后，被告将房屋转移交付给原告的事实。 3.照片一张，以证明原告向被告购买房屋后，对房屋进行了改建和升建的状况的事实。 4.录音光盘和翻译材料各一份，以证明原、被告进行房屋买卖经过的事实。 被告林保国答辩称，关于涉案房屋原、被告之间不存在买卖关系仅为借用关系，请依法驳回原告的诉讼请求。具体理由为：1997年由于原告家庭条件有限，建造房屋困难，致使原告无法娶到妻子，为了使原告早日组建家庭，经原告父亲林祥照多次求助，被告碍于情面将位于××村××直空置的房屋出借给原告方，当时双方做过约定，被告将房屋借给原告方使用，原告方拿出20000元，并约定房不计租，钱不计息，等原告方在村里审批地基后，被告再与原告方商谈房屋买卖事宜。同时，为了原告能早日找到对象，故对外宣称购买了被告的房屋，被告应原告的多次请求将集体土地建设用地使用证交给原告暂为保管。 为证明上述事实，被告林保国举证如下： 1.《拆迁安置补偿协议书》一份，以证明涉案房屋是被告所有，拆迁部门与被告签订拆迁安置补偿协议的事实。 2.《房地产买卖契约》复印件一份，以证明被告在其他房屋的买卖过程中是自己签名的，并不存在单独盖章的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据1，被告对真实性有异议，认为被告并未在协议上盖过章，是原告单方制作的，不能证明原告所要证明的目的。本院认为，被告认可其交付原告使用的房屋和共用部分与协议中记载的内容一致，故对该部分内容的真实性本院予以认定。 二、原告提供的证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为集体土地建设用地使用证是交给原告保管的，不能证明原告交付了房屋，相反可以证明涉案房屋的宅基地是被告所有的事实。本院对该证据的真实性予以认定，并认定被告将集体土地建设用地使用证交付原告的事实。 三、原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告所要证明的目的。本院对该证据的真实性予以认定。 四、原告提供的证据4，被告对真实性无异议，但认为翻录的文字内容跟录音存在区别，当时被告明确等地基批来再谈买卖事宜，该份录音不能证明原告的证明目的，反而能够证明原、被告之间根本不存在房屋买卖的事项。本院对该证据的真实性予以认定。 五、被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但认为与本案所审理的房屋转让没有关联。本院对该证据的真实性予以认定。 六、被告提供的证据2，原告对真实性无异议，但认为与本案没有关联。本院对该证据的真实性予以认定。 经审理本院认定事实如下： 原、被告原系同村村民。原告林建强持有落款时间为“一九九七年十一月十日”，转让方打印了“林保国”并加盖“林宝国”印章的《房屋转让协议》一份，内容载明：“一、甲方（林保国）现有二间一弄朝南房屋，二间朝东预备房屋和一间浴室房出售给乙方（林建强）。房屋作价20000元（大写贰万元正，付款方式：签字生效后立即付款）。三、甲方原有堂前二楼半间房室归甲方己有。公用堂前和大门与林开国公共使用。但是，如林开国需改建、扩建，则公共堂前直出倒地和大门所有权由甲方收回，并由甲方负责向林开国要回补偿金2500元（贰仟伍佰元正）给乙方。四、协议签字后三天内甲方应把全部房屋交付给乙方。五、本协议一式叁份，双方各执一份，一份交本村存档，签字即生效。”原告支付被告20000元后，被告将上述房屋连同集体土地建设用地使用证[宁集建（95）字第8016119号、土地使用者：林保国]一并交付给原告。此后原告一直在诉争房屋里居住生活，因杨柳峰村城中村改造原告于2019年11月搬出。居住期间原告对其中的一间半房屋进行了升建和改建。后因被告母亲居住需要，被告收回一部分公用土地，被告支付给原告母亲2500元。2018年7月13日，被告与宁海县方大城市建设投资有限公司签订了《拆迁安置补偿协议书》一份。案件审理期间，被告提出申请要求对原告持有的《房屋转让协议》的形成时间进行鉴定，后中国广州分析测试中心司法鉴定所以鉴定材料不充分为由予以退回。 本院认为，本案主要争议焦点在于原、被告之间就涉案房屋是否存在买卖的民事法律行为，该民事法律行为是否有效。被告主张双方之间系房屋借用关系。本院认为，原、被告之间原系普通的同村村民关系，被告将房屋提供给原告使用二十多年而不收取租金，在原告对房屋进行升建、改建时未提出异议或作出收回房屋的意思表示，明显有违常理；被告收到原告的20000元现金后一直未归还，不符合借用合同无偿性、互助性的特点。被告在庭审中又主张是将诉争房屋以类似出典形式以典价20000元出典给原告父亲，但未提供双方存在典当关系的证据，也不能对此作出合理的解释，且就原、被告之间到底存在何种法律关系被告前后陈述完全不一致，在未提供其他证据相佐证的情况下，本院对被告的抗辩意见不予采信。原告提供的1997年11月10日的《房屋转让协议》，首先关于印章问题，被告认为上面加盖的印章是原告偷盖或私刻的。本院认为，关于偷盖印章被告未提供证据予以证明，关于私刻印章，《房屋转让协议》中转让方是打印的“林保国”，原告却私刻并加盖“林宝国”的印章，显然不符合一般人的思维和常识，何况被告也不能确认该印章就是其曾使用过的印章。根据被告陈述，其大概仅在1993年至1998年任回浦米厂厂长期间使用过印章，而原告提供的《房屋转让协议》的落款时间正在该期间内，从原、被告为进行鉴定提供的样本来看，当时被告有仅盖章不签名的书写习惯，且所盖的印章既有“林保国”又有“林宝国”，因此《房屋转让协议》的印章存在被告加盖的可能。其次关于协议内容问题，被告认可交付原告的房屋与协议中记载的相一致，被告收取原告20000元，后因其母亲居住需要收回部分公用土地并支付原告方2500元，也与协议中的条款相互印证，双方实际是在履行《房屋转让协议》的内容。被告虽对《房屋转让协议》的形成时间有异议，但因比对材料不充分无法鉴定，被告应对此承担举证不能的法律后果。综上，本院认定原、被告之间就涉案房屋存在买卖的民事法律行为及双方于1997年11月10日签订了《房屋转让协议》。原、被告均系同一集体经济组织成员，其签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约支付了购房款，被告理应为原告办理诉争房屋及土地的产权转移登记手续。现诉争房屋已被列入城中村改造拆迁范围，无法办理产权过户手续，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告林建强与被告林保国于1997年11月10日签订的《房屋转让协议》有效； 二、驳回原告林建强的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由被告林保国负担。 原告林建强于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告林保国于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  潘相斌 人民陪审员  齐 英 人民陪审员  胡金金 二〇二〇年七月二十八日 代书 记员  沈丽娜 1