湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初1831号原告：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号。法定代表人:谢华南,系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳平，湖南星河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：曾星新，湖南星河律师事务所律师，一般代理。被告：欧仁清，男，1967年5月19日生，汉族，住湖南省宜章县。被告：张欣，女，1971年6月13日生，汉族，住湖南省宜章县两被告共同委托诉讼代理人：尹声全，男，湖南指点律师事务所律师，特别授权。被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县鹿峰街道鹿峰路南塔岭。法定代表人：贺辉，该公司总经理。原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂农商行）与被告欧仁清、张欣、桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂农商行的委托诉讼代理人陈艳平，被告张欣的委托诉讼代理人尹声全，被告欧仁清，被告金鑫公司的法定代表人贺辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂农商行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除被告欧仁清、张欣与原告签订的合同编号为（1890060400）借字[2017]第062301号《个人借款合同》；二、请求依法判令被告欧仁清立即偿还原告贷款本金1290万元，利息2260286.4元（利息暂计至2020年3月20日止，之后的利息按照月利率7.52‰并加计20%罚息另计至本息还清日止），以上两项共计15160286.4元；三、请求依法判令被告张欣对本案借款本息承担连带清偿责任；四、请求依法判令金鑫公司以其所有的土地及房屋（金卫花园2栋第负一层101号至109号和第负二层205号至210号在建工程为本案借款）本息承担抵押担保责任，原告在处置该房产所得价款内享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由:被告欧仁清2014年1月28日因开发建设桂阳金卫花园项目及该项目服务的销售为由向原告所属的太和信用社贷款900万元，期限2年，于2014年11月归还贷款100万元，结欠800万元；该笔贷款到期后又经展期一年，2017年1月28日到期；2015年5月23日金卫花园项目部会计吴云飞向原告所属营业部贷款490万元，期限2年，2017年5月23日到期。两笔贷款均到期后，经原、被告双方协商拟将营业部所属吴云飞名下贷款转入太和信用社，以欧仁清名义申请续贷款1290万元，用于借新还旧，期限36个月，由被告金鑫公司提供土地使用权、在建工程做抵押担保。2017年6月23日，被告欧仁清、张欣与原告协商完毕后签订了《个人借款合同》，并约定借款金额1290万元，期限36个月。被告金鑫公司以其房产提供抵押担保并签订《抵押合同》，抵押担保经双方向不动产管理部门申请，不动产登记管理部门出具了抵押设立通知与抵押告知书。同时，被告张欣在借款合同借款人栏目处签字捺手印并向原告出具了共同借款人承诺书，对该案借款本息承担连带清偿责任。合同签订后，原告依约于2017年6月30日发放了贷款，被告欧仁清、张欣未能按照合同约定偿还该笔借款本息。截止2020年3月20日，被告欠原告贷款本金1290万元，利息2260286.4元，已构成根本违约。根据合同约定，原告请求判令解除案涉借款合同，宣布本案借款全部提前到期，并有权请求各被告承担相应法律责任。被告欧仁清、张欣辩称：一、对原告的诉讼请求基本无异议；二、原告的利息以法院核定的金额为准。被告金鑫公司辩称：金鑫公司不承担本案的抵押担保责任。一、借新还旧未重新办理抵押登记，银行不得基于原抵押权向抵押人主张优先受偿权；二、抵押权的设立时间是在不动产登记簿上完成的时间为准；三、本案的抵押登记因税务局申请人民法院查封而中止，登记最后没有发放《他项权利证》，没有登记于登记簿，也没有记载在不动产中心的台账里，其所持有的抵押合同、公告只能证明申请了抵押登记，但不能证明登记成功。综上，原告主张的抵押登记不成立，被告金鑫公司不承担抵押担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告欧仁清2014年1月28日因开发建设桂阳金卫花园项目及该项目服务的销售为由向原告所属的太和信用社贷款900万元，期限2年，于2014年11月归还贷款100万元，结欠800万元；该笔贷款到期后又经展期一年，2017年1月28日到期；2015年5月23日金卫花园项目部会计吴云飞向原告所属营业部贷款490万元，期限2年，2017年5月23日到期。两笔贷款均到期后，经原、被告双方协商拟将营业部所属吴云飞名下贷款转入太和信用社，以欧仁清名义申请续贷款1290万元，用于借新还旧，期限36个月，由被告金鑫公司提供土地使用权、在建工程做抵押担保。2017年5月31日，原告与被告张欣进行面谈，表明“贷款金额1290万元，期限36个月，用途为借新还旧，贷款属于家庭共同债务，提供的担保是个人真实意思表示，知道对本案贷款承担连带还款责任”。当日，被告张欣向原告出具《共同借款人承诺书》，约定：张欣（为共同借款人）因开发金卫花园向原告申请1290万元贷款，期限36个月，经协商一致，推荐欧仁清作为代表人到原告处办理借款的手续，所立借据是共同债务，自愿对借款的偿还承担连带清偿责任。2017年6月23日，原告与被告欧仁清签订《个人借款合同》［合同编号（1890060400）借字［2017］第062301号］，约定：借款用途为借新还旧，金额1290万元，期限36个月，利率采用固定利率7.52‰，自实际借款日按日计息，按月结息，逾期罚息在原借款利率基础上加收20%确定，本合同借款由贷款人一次性划入借款人在贷款人开立的账户，本合同采用担保贷款，担保合同编号（1890060400）借字［2017］第062301号。同日，被告金鑫公司与原告签订《抵押合同》，约定：担保范围包括债务本金、利息、逾期罚息等，抵押财产为金卫花园2栋第负1层101号至109号和第负2层205至210号在建工程，抵押人对抵押物拥有充分的所有权或处分权，不存在任何权利瑕疵…法律规定需要办理抵押登记的，抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管…债务人或抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。2017年6月29日，被告金鑫公司召开股东会，会议决议通过：同意将位于桂阳县交汇处地块［桂国用（2014）第0108号］继续抵押，并以预售许可证让［预许字（2015）第04号］预售范围内2栋-2层205至210，-1层101至109作抵押，为欧仁清在桂阳县农村信用合作联社办理续贷手续作抵押担保，抵押金额1290万，抵押期限三年，并承担该笔贷款的连带责任。被告金鑫公司的股东在决议上签字捺印确认。2017年7月19日，桂阳县不动产登记中心根据被告金鑫公司的申请，对案涉不动产抵押登记事项予以公告，并载明“逾期未提异议，该中心将依照《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定办理抵押权登记”。2017年8月11日，桂阳县房产交易中心向桂阳县不动产登记中心出具《桂阳县房屋抵押备案告知单》，注明：桂阳县交汇处金卫花园2栋的在建工程已办理抵押备案，债务履行期2017年6月23日至2020年6月23日。2017年6月30日，原告依约发放贷款，自2018年4月21日起，被告欧仁清未在偿还借款本金及利息。另查明，2014年被告金鑫公司以其所有的国有土地使用权为被告欧仁清的贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押时间2014.1.22-2016.1.21。2017年被告金鑫公司的抵押担保经桂阳县不动产登记中心公告并备案后，桂阳县地方税务局以被告金鑫公司未缴纳税款请求法院对上述不动产进行查封，抵押登记未能办理。本院认为，本案的争议焦点：一、原告桂农商行能否单方解除与被告欧仁清的借款合同；二、原告诉请的借款本息计算及具体数额的问题；三、本案债务清偿责任的承担问题。焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，案涉贷款于2020年6月30日到期，但是被告欧仁清自2018年4月后未再偿还利息，已属于不履行主要债务的违约行为，被告欧仁清的违约程度使原告桂农商行能合理相信被告欧仁清不再履行借款合同约定的本息偿还义务。因此，原告桂农商行诉请解除与被告欧仁清的借款合同，本院予以支持。焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告桂农商行与被告欧仁清签订的借款合同系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，具有法律效力，故双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告桂农商行按合同约定给付被告欧仁清贷款本金1290万元，借款合同解除后，被告欧仁清尚欠原告借款本金1290万元。对于利息的计算，根据本案原、被告签订的借款合同约定与贷款发放通知书的内容，贷款期限从2017年6月30日起算，月利率7.52‰，被告欧仁清自2018年4月21日起未在偿还利息，至2020年3月21日应偿还的利息为2231184元（12900000元×7.52‰×23个月）。综上，截止2020年3月21日，被告欧仁清应偿还原告桂农商行本金加利息共计15131184元。焦点三：1、被告张欣的责任承担：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。被告张欣与原告面谈时表明案涉贷款属于家庭共同债务，并出具《共同借款人承诺书》，提供的担保是个人真实意思表示，现两被告的婚姻关系尚在存续期间，被告张欣应对案涉的借款和利息承担连带偿还责任。2、被告金鑫公司的责任承担：《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。本案中，被告用以抵押的房产为在建工程，并于2017年7月19日进行了公告，2017年8月11日办理了抵押备案登记。由于该房屋在办理抵押时为在建房屋，并未取得房屋所有权证，且双方在本案诉讼中均未提供房屋的所有权证，故可以认定桂阳县房产交易中心办理的抵押备案登记应当具有法律效力，原告应当具有案涉在建工程的优先受偿权。原告请求被告金鑫公司以土地承担抵押担保责任，但是本案国有土地使用权的抵押担保责任已于2016年1月21日到期，到期后原告与被告未再继续办理抵押登记，且桂阳县不动产交易中心办理抵押备案的不动产为在建工程，并未对案涉国有土地使用权进行登记，故原告请求被告金鑫公司以案涉国有土地使用权承担抵押担保责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司请求解除与被告欧仁清签订的《个人借款合同》[合同编号（1890060400）借字[2017]第062301号]的诉讼请求，本院予以支持；二、被告欧仁清偿还原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司借款本金1290万元、利息2231184元（利息暂计算至2020年3月21日，之后的利息按照合同约定另计至本息还清日止），本息合计15131184元，限本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告张欣对被告欧仁清上述债务承担连带清偿责任，限本判决生效后十五日内履行完毕；四、被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司以其所有的位于金卫花园2栋第负一层101号至109号和第负二层205号至210号在建工程对被告欧仁清上述债务承担抵押担保责任，原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司在处置该财产所得价款内享有优先受偿权；五、驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112762元，减半收取56381元，由被告欧仁清、张欣、桂阳县金鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄渊强二〇二〇年七月十七日法官助理肖佩芸书记员王培君附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。