河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4437号原告：王彦军，男，汉族，1971年11月26日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路59号，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静，女，汉族，1987年1月2日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。系该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨颖苗，女，汉族，1998年1月1日出生，住河南省宜阳县。系该公司工作人员。原告王彦军与被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告王彦军的委托诉讼代理人彭兵兵、被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、杨颖苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彦军向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层301房屋的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金73869.46元（以房屋总价款为基数，按日0.005%标准，自2014年5月29日起暂计至2019年11月14日；2019年11月15日之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办理房屋产权登记之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月29日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层301房屋，总价款740546元，合同约定被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时间未报送或报送材料不齐、未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。此外，合同约定被告应当在取得该商品房初始登记后240日内取得原告房屋所有权证，并及时通知原告受领，但被告并未按合同约定履行上述义务，导致原告至今未取得房屋所有权证。被告的行为违反了商品房买卖合同约定，构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。原告王彦军为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》复印件一份；2.购房发票复印件三张；3.首登查询结果复印件一份；4.原告网上立案记录打印件一份。被告台兴公司辩称，针对被答辩人要求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金73869.46元的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。一、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第七条，买受人逾期付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第六条中约定的付款时间为2014年4月29日，但答辩人经查询京广花园付款登记表，被答辩人的实际付款时间为2014年11月17日，所以被答辩人的违约金额为4224元。我方主张先履行抗辩权，对方先期违约，只有被答辩人实际履行合同约定的付款义务后，我方才能履行自己交房以及提供办理房屋权属初始登记资料的义务，因此我方主张顺延合同约定的交房日期和提供办理房屋权属初始登记的资料日期。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行，双方在附件四第六条第一款中约定，提供办理房屋权属初始登记资料的日期为交房日期后60日。基于此，我方主张提供办理房屋权属初始登记资料的时间共顺延252天，并主张这部分金额在被告诉求的违约金对等额度内相互抵销。二、根据《合同法司法解释二》第26条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。由于不动产登记制度改革实施，自2016年8月20日起，原先在房管局办理初始登记转为在不动产登记中心办理首次登记。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》中约定的产权初始登记义务即答辩人将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局无法实际履行。因政府职能调整，从不动产中心成立到不动产权属证书新办理流程公布实施，都造成了非答辩人原因而出现资料的长时间积压与不接收，新规要求的更繁琐的资料递交流程及新增的资料递交事项，客观上导致了答辩人不能履行原合同中约定的初始登记义务。因此，《商品房买卖合同》附件四第六条部分款项的约定，因情势变更而失效，答辩人不应承担自2016年8月20日以来办理房屋权属登记递交资料逾期的责任。三、被答辩人向答辩人主张的截止日期为2019年11月14日，但根据郑州市不动产登记中心出具的不动产受理凭证显示，首次登记时间为2019年3月11日。四、被答辩人主张的部分违约金诉讼时效已过。被答辩人向答辩人主张的截止日期为2019年12月29日，根据民法总则第188条的规定，一般诉讼时效为三年，所以有效违约金诉讼时效应为自2016年12月29日至2019年12月29日；2014年5月29日至2016年12月29日期间的诉讼时效已过，因此我方就对该段时间主张诉讼时效抗辩，不再承担这部分违约责任。综上所述，答辩人不应当再承担违约责任，望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护答辩人的合法权益。被告台兴公司向本院提交的证据有：1.商品房首次登记要件清单复印件一份；2.郑州市房屋面积测绘报告书复印件一份；3.不动产登记受理凭证复印件一份；4.不动产权属证书复印件一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2014年3月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层301房屋一套，建筑面积85.98平方米，房屋总价款：740546元。约定金额：300546元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年3月29日；约定金额：440000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年4月29日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2014年11月17日支付剩余购房款。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后×日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1.产权初始登记。出卖人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2.郑州市不动产登记中心于2019年3月11日向被告出具涉案小区二七区航海中路97号院29号楼首次登记受理凭证。3.郑州市不动产登记中心于2020年3月17日完成对涉案小区二七区航海中路97号院29号楼的首次登记。本院认为：原、被告在《商品房买卖合同》中就买受人付款方式及期限、关于出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任进行约定，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因一方的违约行为损害对方财产权益，受损害方有权要求其承担违约责任。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，原、被告合同中约定被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并通知原告领取，但原告至今未取得房屋不动产权属证书，故原告该项主张，本院予以支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2019年3月11日向被告出具涉案小区二七区航海中路97号院29号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年11月23日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年12月24日至2019年3月11日（共计807天），因郑州市不动产登记中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为740546元×807天×0.00005×60%=17928.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告王彦军办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼4单元3层301房屋的不动产权属证书（转移登记手续）；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王彦军支付逾期办理权属证书违约金17928.62元。三、驳回原告王彦军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取824元，由被告河南台兴房产有限公司负担124.11元，原告王彦军负担699.89元。本判决为终审判决。审判员  王岩二〇二〇年七月二十四日法官助理秦雪书记员吴珠琳