云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2779号原告：方兴云，男，1982年1月11日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人：何金、李玉平，云南何国辉律师事务所律师，特别授权代理。被告：张莉，女，1975年11月22日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托代理人：袁蜀萍，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。原告方兴云诉被告张莉合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告方兴云的委托代理人李玉平，被告张莉的委托代理人袁蜀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方兴云向本院提出诉讼请求：1.依法将原、被告之间的转让费由150000元变更为30000元；2.判令被告立即返还原告向被告多支付的转让费45000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，2017年下半年原告想租赁一适宜的场所开办教育培训机构，在找寻期间，被告提出其承租了昆明市盘龙区房屋，租期为2015年4月15日至2020年4月14日，如原告需要，被告可将承租的房屋及房屋内办公用品转让给原告使用。在随后的沟通协商中，原告经被告的介绍认识了该房屋的房东耿树凡，三方协商一致，被告退出房屋租赁，耿树凡将其坐落在金尚一号小区房屋租赁给原告，租金为每平方米45元，租赁期限为5年，原告基于以该租金标准略低于市场价且可以连续承租案涉房屋5年的情况下，也同意支付被告150000元的转让费。随后，原告与耿树凡签订房屋租赁合同并支付了第一年的租金及75000元的转让费。但在签订合同不到两个月的时间，原告就收到了法院的腾房通知，要求原告限期搬离房屋。经查询得知该房屋已经被人民法院多次查封，首封时间为2016年8月2日，根据被告与耿树凡的租赁合同显示，被告在2014年到2017年间均是房屋的实际使用人，因此被告对房屋已经被查封的事实是应当知晓的，但被告在向原告转让承租房屋时完全没有向原告提及此事，原告有理由相信被告恶意隐瞒房屋已被多次查封，随时面临强制腾房的风险，将房屋转让给原告租赁，并以此收取高达150000元的转让费，被告的行为已构成欺诈，合同应予以变更。同时，原告同意支付150000元的转让费是基于能以低于市场价的租金标准承租房屋5年，其考虑到租金利益大于转让费，在此基础上，支付150000元的转让费也公平合理。但目前原告仅使用一年就被迫搬离房屋，如继续按照原合同约定履行义务则明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。综上所述，原、被告之间关于150000元转让费的约定是在被告实施欺诈的情况下达成的，故请求人民法院将转让费的约定进行变更，按照实际使用承租房屋的年限在出租时间的占比计算我方支付的转让费（即150000元×1年÷5年=30000元），并退还原告多支出的45000元转让费。被告张莉答辩称：一、原告的变更合同之诉已超过法律规定的一年的除斥期间，不应得到法律的保护。二、原、被告双方口头约定房屋租赁转让费150000元，系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。三、原告诉称被告隐瞒涉案房屋被查封的事完全系其主观臆断，没有任何事实依据予以佐证。四、关于原告称150000元转让费过高调整及返还的问题，该转让费与租期没有对应关系，房屋转让一经达成，转让费就应支付，原告方兴云没有证据证明其主张成立。五、原告提起本案变更之诉意在拖延时间赖账。综述，原告诉请没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对原告提交的房产租赁经纪合同（NO.0001911）、房产租赁合同、盘龙区人民法院公告（2017）云0103执2501号、法院依原告申请调取的本案涉案房屋腾房公告及执行公告、被告提交的被告身份证、昆明市西山区法院（2018）云0112民初1665号民事判决书及生效证明书的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对被告提交的云南瀚沣教育信息咨询有限公司工商登记信息关联性不认可。对五华区人民法院（2018）云0102民初3636号民事判决书、五华区人民法院（2018）云0102民初2879号民事判决书的真实性认可。经审理查明：案外人耿树凡、被告、云南滇豪房地产经纪有限公司金尚分公司签订《房产租赁经纪合同》，约定：耿树凡将坐落于云南省昆明市盘龙区房屋出租给被告作为办公使用，租期为五年，租赁时间从2015年4月15日至2020年4月14日止，每月租金为13283.4元，每半年交一次租金。2017年11月8日，原告与案外人耿树凡签订《房产租赁合同》，约定原告向耿树凡租赁其坐落于云南省昆明市盘龙区房屋作为办公使用，租期为5年，租赁时间从2017年11月8日至2022年11月7日，每月租金为21012.30元，每年交一次租金。在该《房产租赁合同》上备注有：“招商银行，账号：62×××46，户名：张莉，开户行地址：招商银行昆明。”原告在庭审中陈述，2018年1月，昆明市盘龙区人民法院到所租赁的房屋处粘贴腾房公告。昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103执2501号公告载明：田华川与云南云达工程建设有限公司、耿树凡、黄仲宇民间借贷纠纷一案，依据已经发生法律效力的昆明市中级人民法院（2016）云01民终4538号民事判决书，被执行人黄仲宇应于判决生效之日起十日内向申请执行人偿还借款本金1300000元及利息，被执行人云南云达工程建设有限公司、耿树凡对上述款项承担连带保证责任。现责令上述被执行人须于2018年1月24日前履行上述还款义务，逾期拒不履行，将对耿树凡名下的坐落于昆明市金尚俊园三期1幢28层2801室、2802室房屋依法强制腾空并评估、拍卖。该公告的出具时间为2018年1月9日。另，昆明市西山区人民法院作出（2018）云0112民初1665号民事判决书，确认原告向耿树凡承租房屋时需支付向被告支付转让费150000元，原告已经向被告支付了75000元转让费。该判决书已于2018年11月19日生效。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：原、被告之间虽未签订书面合同，但双方均认可原告在租赁房屋时需向被告支付转让费150000元，且已支付了75000元。现原告主张被告在转租时就知道涉案房屋被查封、存在随时腾房的情况，被告的行为存在欺诈，从而要求变更转让费金额并退还部分转让费，则本院将着重审查被告是否存在欺诈行为。由于房屋的查封是在房管部门进行，保全裁定等法律文书也是送达给房屋产权人，故本院采信被告辩称的作为租赁者自己并不知道房屋的查封情况的意见。同时，涉案房屋的腾房公告的粘贴时间是在原告与耿树凡签订租赁合同之后，故原告不能证明在转租时被告就已知道房屋存在被查封、面临腾房的情况。由于原告不能提交的证据证明被告存在欺诈行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告以被告存在欺诈行为而主张变更合同并返还转让费的诉请无事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告方兴云的诉讼请求。案件受理费人民币925元由原告方兴云负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段 雯人民陪审员  吴卫芳人民陪审员  刘晓梅二〇二〇年七月二十二日书 记 员  侯金丹