沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9532号原告：赵兴文，男，1961年11月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：杨波，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：沈阳筑成房地产发展有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码91210100720972078R。法定代表人：张荣革，系该公司执行董事兼经理。委托代理人：姚洪涛，男，1972年4月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街办事处承天商厦商住楼151室，统一社会信用代码911504047525758788。法定代表人：李广富。原告赵兴文诉被告沈阳筑成房地产发展有限公司、第三人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭树琼适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告赵兴文诉称，原告作为实际施工人，借用赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司（以下简称“辽宁分公司”）的资质，承建由案外人辽宁筑成地产发展有限公司（以下简称“辽宁筑成”）开发的国奥新城楼盘塑窗工程项目，约定项目的全部收益均归原告。2015年1月22日，辽宁分公司与被告及辽宁筑成签订《抵房协议》，约定以国奥新城塑窗项目的工程款抵作购房款，购买诚大数码国际广场房屋三套（A2203、A2204、A2205），2015年1月23日地名办核名确定房屋蓝牌号分别为沈阳市和平区文萃路2号2203、2204和2205（以下分别简称为“2203、2204、2205房屋”）。实际抵顶的工程款在《抵帐房批量备案会签单中》，根据商品房销售面积（预测）分层分户表实测面积作出了相应的调整；2016年3月2日三套房屋均备案至辽宁分公司名下。2016年12月9日辽宁筑成与辽宁分公司共同制订了《工程结算书》，结算款为4742780元。辽宁分公司于2017年3月24日向被告出具《放弃产权说明》，将上述三套房屋均转让给原告。原告将2203房屋转让给手下工人徐伟抵工资，2017年3月30日原告与被告签订了2204号房屋的《商品房买卖合同》，由于工程款已经结算，被告应当履行合同义务，将房屋备案登记变更至原告名下，但被告及第三人至今未撤销涉案2204号房屋在辽宁分公司名下的备案。由于2019年1月11日辽宁分公司被其上级法人单位赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称“赤峰总公司”）注销，故此将赤峰总公司列为本案第三人，要求其承担协助撤销备案的相应责任。综上，根据《合同法》以及有关法律法规的规定，原、被告双方签订达成的上述合同，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，该合同的内容合法有效。被告应当严格履行合同义务。为此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年3月30日签订的《商品房买卖合同》的内容合法有效；2、请求判决被告以及第三人协助撤销位于沈阳市和平区文萃路2号2205房屋的备案；3、请求判决被告履行合同义务，将涉案房屋登记备案至原告名下；4、本案案件受理费用由被告承担。被告沈阳筑成房地产发展有限公司辩称，原告所述属实，但未办理备案变更的原因是，我方工程款已经结清，但赤峰建设分公司尚欠我方发票140万元。第三人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年3月30日，原告赵兴文（买受人）与被告沈阳筑成房地产发展有限公司（出卖人）就位于沈阳市和平区文萃路2号A座22层05号，建筑面积66.68平方米房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定“房屋价款666800元，一次性付款……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.如超过6个月，则一次性向买受人付万分之0.1合同总额的违约金……”。2017年7月12日，被告向原告下发《房屋准住通知单》。同日，原告与沈阳诚大新生活物业服务有限公司签订《物业服务合同》，后原告占有使用诉争房屋至今。另查明，2014年7月22日，建设单位辽宁筑成地产发展有限公司与施工单位赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司签订《国奥新城一期塑钢窗工程施工合同》。2015年1月22日，甲方辽宁筑成地产发展有限公司、乙方沈阳筑成房地产发展有限公司、丙方赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司就丙方同意在诚大数码国际广场购买住宅三套（A2203、A2204、A2205）总房款抵作丙方施工国奥新城塑窗工程款等相关事宜签订《抵房协议》。2017年3月24日，赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司出具《放弃产权说明》载明“沈阳筑成房地产发展有限公司：我公司自愿放弃沈阳市和平区文萃路2号诚大数码国际广场A座2203、2204、2205室三套房屋的产权，转让给赵兴文所有，具体情况如下：一、2014年6月15日，我公司与赵兴文签订《合作协议》，约定以我公司名义承建赵兴文个人承揽的辽宁筑成地产发展有限公司（以下简称“辽筑公司”）国奥新城塑窗工程项目，项目的全部收益均归赵兴文所有，我公司仅收取项目结算额1.5%的管理费。二、该项目于2014年7月22日签订合同并开工，2015年1月11日，贵公司、我公司以及辽筑公司签订《抵房协议》，约定我公司购买贵公司开发建设的诚大数码国际广场住宅三套，抵作国奥新城塑窗工程项目工程款。当日售价均为10000元/平方米，面积以最后房产部门审核为准。三、贵公司及辽筑公司人员负责人签发的《抵账房批量备案会签单》于2016年2月29日经我公司盖章确认，按照沈阳市房产局出具的《商品房销售面积（预测）分层分户表》重新核算的面积计算，抵账的七套房屋总房款为2981151.36元，其中包括上述三套房屋。四、2016年12月9日我公司与辽筑公司共同制作《工程结算书》，结算款为4742780元，除《抵账房批量备案会签单》抵顶的部分工程款外，其余工程款项已采用现金或支票方式全部结清。赵兴文应交的管理费已在辽筑公司支付的工程款中结清，根据我公司与赵兴文签订的《合作协议》，上述三个房屋应当归赵兴文所有。我公司同意将沈阳市和平区文萃路2号诚大数码国际广场A座2203、2204、2205室三套房屋的产权转让给赵兴文，一切法律后果由我公司负责，与贵公司无关”。再查明，涉案房屋位于沈阳市和平区文萃路2号2205，建筑面积66.68平方米，该房屋于2016年3月3日备案在赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司名下，无抵押。2019年11月12日由沈阳市大东区人民法院进行司法查封，查封期间至2022年11月11日。2020年7月13日，本院工作人员与第三人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司法定代表人李广富电话通话中，李广福表示“不参与诉讼，对赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司涉及的三套房屋（文萃路2号A2203、A2204、A2205）不发表意见，按赤峰建设建筑（集团）有限责任公司辽宁分公司意见处理”。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、房屋准住通知单、物业服务合同、收款收据、放弃产权说明、“国奥新城”抵账房批量备案会签单、商品房销售面积（预测）分层分户表、工程结算书、国奥新城一期塑钢窗工程施工合同、抵房协议等证据及本院调取的房屋电子登记（簿）查询证明、本院制作的电话情况说明等以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告在签《商品房买卖合同》时，原、被告及第三人即应完成撤销第三人的合同备案，备案至原告名下。现原告赵兴文提出要求被告及第三人协助撤销备案及将涉案房屋登记备案至原告名下的主张，因2019年11月12日被沈阳市大东区人民法院司法查封，查封期间至2022年11月11日，故对于原告的请求暂不具备条件，不予支持。待条件成就时，原告可再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认2017年3月30日原告赵兴文与被告沈阳筑成房地产发展有限公司就位于沈阳市和平区文萃路2号2205房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5234元（原告已预交，减半收取），由原告赵兴文承担2617元，由被告沈阳筑成房地产发展有限公司承担2617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郭树琼二〇二〇年七月二十八日法官助理何蓉书记员李萌本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。