吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1120号上诉人（原审原告）：吉林省大信房地产开发有限公司。法定代表人：邵某。委托诉讼代理人：张某。被上诉人（原审被告）：吴某，现住吉林省珲春市。上诉人吉林省大信房地产开发有限公司（以下简称大信房地产公司）因与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大信房地产公司上诉请求：1、依法改判，解除大信房地产公司与吴某签订的《大信丽水家邑（二期）首付款分期购房协议》和《商品房买卖合同》，返还房屋并支付违约金39,633元；2、一审、二审诉讼费、公告费由吴某承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。判决书第4页第5行“借款人吴某已支付了首付款166,338元，借款人已向售房人支付首付款为贷款发放条件”，与事实不符，吴某分两次仅向上诉人支付了首付款16,338元，剩余15万元首付款至今未支付，吴某未按照双方签订的《大信丽水家邑（二期）首付款分期购房协议》履行支付全部首付款的合同义务，大信房地产公司享有约定的合同解除权。二、判决书认定的争议焦点的评判与结论错误，理由如下：1、评判与结论错误。原审认定“吴某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而大信房地产公司也已将涉案房屋交付给吴某，双方均按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项的规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，合同的权利义务关系终止”错误，依据2016年10月19日双方签订的《大信丽水家邑（二期）首付款分期购房协议》第一条约定吴某分三期向大信房地产公司交纳首付款，实质是同意吴某缓交首付款，缓交方式是吴某分三期支付。吴某在缓交期满后没有履行支付首付款义务，双方之间的商品房买卖合同没有履行完毕，各自的权利义务关系也没有终止。双方约定的分期交纳首付款，性质是缓交首付款，双方之间发生纠纷仍属于商品房买卖合同纠纷。双方签订的分期交纳首付款的购房协议不违反法律法规的强制性规定，协议书合法有效，吴某有义务按照约定交纳首付款。2、大信房地产公司要求解除合同有约定依据《大信丽水家邑（二期）首付款分期购房协议》第二条第2项约定了“买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的买受人按总房款的10％向出卖人支付违约金。”、第五条第2项约定了“若因买受人逾期付款而导致出卖人解除本合同，出卖人只需书面通知买受人即可将本协议解除”。依据《合同法》九十三条，吴某不履行合同支付义务，大信房地产公司有权按合同约定单方解除商品房买卖合同，收回房屋。3、吴某以自己的行为表明不履行合同义务，大信房地产公司要求解除合同有法定依据。吴某仅支付首付款16,338元，剩余首付款15万元一直未支付；吴某按揭贷款期限为2016年12月12日-2036年12月12日，但吴某仅偿还按揭贷款到2019年4月，剩余按揭贷款没有支付，均是大信房地产公司向银行支付；吴某更换了原来的联系电话号码及住址，联系不上且至今下落不明。吴某以上述各种行为表明其不履行支付剩余首付款的合同义务，也符合《合同法》第九十四条规定的根本违约，法院应当支持大信房地产公司的请求，判决解除合同。吴某未到庭发表答辩意见。大信房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除大信房地产公司与吴某于2016年10月19日签订的《大信丽水家邑（二期）首付分期购房协议》和2016年10月31日签订的《商品房买卖合同》（总房款为396，338元）；2、判令吴某将珲春市合作区大信丽水家邑7号楼5单元510室房屋返还给大信房地产公司并支付违约金39，633元（396，338元＊10％）；3、请求法院判令吴某返还大信房地产公司为其垫付的银行月供7,900元；以上3项合计443，871元；4、诉讼费由吴某承担。庭审中变更请求解除合同，返还房屋并支付违约金39，633元；返还大信房地产公司为其垫付的银行月供14，256元。一审法院认定事实：2016年10月19日，吴某与大信房地产公司签订《大信丽水家邑（二期）首付分期购房协议》，2016年10月31日，签订了《商品房买卖合同》。约定吴某购买大信房地产公司开发的大信丽水家邑××楼，建筑面积135.5㎡，单价2,925元／㎡，该套房屋总价款为396，338元，其中首付款为166，338元，剩余房款230，0元办理银行按揭贷款。协议约定，吴某签订预定书当日向大信房地产公司缴纳首付款1万元，剩余首付款吴某应于2016年10月19日前支付6，338元、于2017年10月19日之前支付75，0元、于2018年10月19日之前支付75，0元。吴某仅支付16,338元，剩余款项未按期支付。2016年12月12日，该套房屋备案登记至吴某名下，吴某与中国建设银行股份有限公司珲春支行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定吴某为购买珲春合作区10号小区大信房地产公司出售的丽水家邑××楼，成交价396,338元，借款本金2300元，借款期限为240个月，即2016年12月12日至2036年12月12日。借款人吴某已支付了首付款166,338元，借款人已向售房人支付首付款为贷款发放条件，贷款人将款项一次性划入大信房地产公司账户。担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为吴某所购买的大信丽水家邑7号楼5单元510房屋，中国建设银行股份有限公司珲春支行在贷款人处盖章并签字，吴某在借款人及抵押人处签名，大信房地产公司在保证人处盖章并有法定代表人签字。大信房地产公司于2017年5月7日向吴某交付了该套房屋，吴某进行了装修并入住。因吴某和他人其他民事纠纷，案涉房屋处于被珲春市法院查封状态。因吴某未按约定如期偿还银行贷款，大信房地产公司自2019年5月份起至2019年12月作为保证人偿还银行按揭款共计14,256元。一审法院认为，吴某经合法传唤未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。在商品房买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出售人的义务是交付房屋。在本案中，吴某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而大信房地产公司也已将案涉房屋交付给吴某，双方均按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。双方由首付款部分产生的债权债务关系，大信房地产公司可另行向吴某主张。在吴某与中国建设银行股份有限公司珲春支行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，大信房地产公司系保证人，其代替吴某向银行支付按揭贷款的行为是承担保证责任。对于该部分款项，大信房地产公司在承担了保证责任后，可依法向吴某行使追偿权。大信房地产公司的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回大信房地产公司的诉讼请求。案件受理费7958元，减半收取计3979元，公告费300元，由大信房地产公司负担。本院二审期间，大信房地产公司向本院提交2018年8月26日、2019年8月30日微信聊天记录一份，证明：大信房地产公司办公室文员曾给吴某打电话催过款，吴某承认存在欠款，2019年8月30日大信房地产公司销售部副经理张某与吴某约定2019年8月31日张某去吴某家商谈房屋事宜，当面聊天过程中，吴某表示放弃房屋，由大信房地产公司垫付银行贷款并收回此房屋的事实。本院经审查认为，因无法核实微信聊天记录中涉及的微信使用人即为本案当事人，且通过上述证据亦无法确认吴某向大信房地产做出放弃案涉房屋的意思表示，故上述证据本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，大信房地产公司与吴某签订的《大信丽水家邑（二期）首付分期购房协议》及《商品房买卖合同》系基于双方当事人真实意思表示而签订，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。虽然吴某与大信房地产公司签订的《大信丽水家邑（二期）首付分期购房协议》中对于房屋首付款的付款期限进行约定，但通过大信房地产公司在一审中陈述“公司为他垫付十五万元首付款”、“相当于吉林省大信房地产开发有限公司借给吴某156338元，吴某分批次偿还，当日还了6338元，现在尚欠十五万未还”等陈述内容，结合大信房地产公司在协助吴某办理按揭贷款过程中向中国建设银行股份有限公司吉林省分行出具其已收到吴某全部首付款收据的事实，可以认定吴某与大信房地产公司之间在履行房屋买卖合同过程中，房屋的首付款已通过大信房地产公司为吴某垫付的方式支付完毕，且吴某又以按揭贷款的方式向大信房地产公司支付剩余全部房款，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。大信房地产公司关于吴某违反双方签订的《大信丽水家邑（二期）首付分期购房协议》，逾期超过30日未缴纳剩余首付款，大信房地产公司有权按照约定解除合同、要求返还房屋、支付违约金的上诉主张，因该协议已通过大信房地产公司为吴某垫付首付款的行为而履行完毕，合同权利义务已终止，故大信房地产公司的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。大信房地产公司为吴某垫付首付款而引起的债权债务关系，与本案纠纷属不同法律关系，大信房地产公司可另行主张权利。综上所述，大信房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7958元，由上诉人吉林省大信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 燕 峰审 判 员 陈 立 晖审 判 员 金  花二〇二〇年七月二十九日法官助理 （赵镜云书 记 员 滕  滕