江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3069号 原告：周成香，女，1970年7月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。 法定代表人：蒋华志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦媛媛，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚祥飞，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。 原告周成香与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称为苏诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告周成香、被告苏诚公司委托诉讼代理人秦媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周成香向本院提出诉讼请求：一、判令被告苏诚公司向原告支付逾期交房违约金（自2016年12月27日起按已付房款日万分之一计算至实际交房之日止）；二、判令被告苏诚公司向原告支付逾期办证违约金1000元；三、判令被告苏诚公司将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，完成初始登记并通知原告。事实和理由：2015年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沭阳县图书城市场2131号房屋，房屋价款为100000元，原告已按合同约定履行了付款义务。合同附件四第七条约定，被告应于2016年12月27日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，因被告原因，原告不能在规定期限内取得房屋权属登记证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定的时间向原告交付涉案房屋，也未按合同约定的时间协助原告办理涉案房屋权属登记证书，应向原告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。 被告苏某公司辩称：原、被告双方签订商品房买卖合同属实，原告付清了购房款100000元。涉案房屋于2015年10月16日经验收合格，符合交付条件，且被告于2019年3月23日向原告邮寄书面交房通知书，被告随时可以向原告履行交房义务，此后的违约金不应承担，根据以前经法院判决的案例，被告同意向原告支付逾期交房违约金（以100000元为基数，自2016年12月28日起按日万分之一计算至2019年3月26日止）。二、原告要求被告支付逾期办证违约金、履行备案义务，是在商品房交付使用后90日内，但原告尚未与被告办理房屋交接手续，履行期限尚未届满，故被告不同意原告的第二、三项诉讼请求。 针对被告的答辩，原告补充陈述：被告没有向我邮寄交房通知书。 原、被告对以下事实无争议：2015年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以100000元的价格购买被告开发的沭阳县图书城市场2131号房屋。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件四补充协议第七条约定，本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款100000元。2015年10月16日，沭阳县国际图书城市场楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。原、被告双方至今未能办理涉案房屋交接手续。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、收据等证据证明，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房经验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案商品房于2015年10月16日已符合合同约定的交付条件。被告称其已向原告邮寄书面交房通知书，原告予以否认，被告也未提供证据证明，但在2020年5月13日本案开庭时，被告已向原告告知涉案房屋可以办理交接手续，拒绝办理交接手续的，视为交付，由此产生的法律风险应由原告自行承担，故被告不应再向原告承担2020年5月13日之后的逾期交房违约责任，但被告仍应积极配合原告办理房屋交接手续。综上，被告应以已付购房款100000元为基数，从2016年12月28日（2016年6月30日顺延180日）起至2020年5月13日止，按日万分之一向原告计算支付逾期交房违约金12320元，对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求，本院不予支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，被告苏某公司于2020年5月13日通知原告办理房屋交接手续，但双方尚未办理房屋交接手续，被告履行备案义务的期限尚未届满，是否应承担逾期办证违约金也处于不确定状态，故本院对原告要求被告履行备案义务、支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周成香支付逾期交房违约金12320元； 二、驳回原告周成香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元，减半收取48元，由被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费95元。 审判员  周思梦 二〇二〇年七月十日 书记员  程 跃 书记员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××69（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。