贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4855号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘来祥，男，汉族，1965年4月7日出生，住贵州省毕节。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201610604979。委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。联系电话：178××××0401。一审第三人：毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处，住所地：贵州省毕节市七星关区学院路碧阳街道办事处。统一社会信用代码：1152240107849037XK。法定代表人：吴春梅，系该办事处主任。委托诉讼代理人：晏翎，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201610825508。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人刘来祥及一审第三人毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人的委托诉讼代理人王会强，一审第三人的委托诉讼代理人晏翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人与被上诉人之间实际上并不存在商品房销售办法等法律规定的商品房买卖合同的实质要件，双方不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋系由拆迁单位从上诉人处购买后安置给被上诉人的，故上诉人不负有依照商品房买卖合同之约定为被上诉人办证的义务，被上诉人也无权依照该合同主张上诉人支付逾期办证违约金。2.合同约定被上诉人在签订合同之后30日内将契税、维修基金交给上诉人，被上诉人未向上诉人交契税和维修基金，违反先合同义务，上诉人取得顺序履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任；3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任；4.案涉房屋迟延达到办证条件，是国家政策因素即《不动产登记条例》施行所致，应当免责。5.原判计算的违约金终期有误。被上诉人自行交清契税、维修基金等应当由被上诉人承担的费用并向上诉人提交相关资料，是上诉人为被上诉人代办案涉房屋转移登记的前提条件。案涉房屋楼栋已于2018年11月29日达到办证条件，经通知被上诉人未提交相应的资料予以办证，在一审开庭当日及2020年5月7日上诉人再次当庭通知被上诉人提交资料办证，但其未履行该义务，故即便支付违约金，违约期间至迟应当于一审开庭日截止。6.一审案件受理费应当由双方当事人合理分担。被上诉人刘来祥答辩称，第三人在拆迁征收被上诉人的房屋时，为上诉人支付案涉房款，上诉人与被上诉人已签订合法有效的商品房买卖合同，被上诉人当然享有合同权利。根据双方约定和履约情况，上诉人应承担案涉违约责任。关于违约金计算截止时间，应当以上诉人办理案涉房屋的初始登记时间为准，上诉人至今并未提供已办理案涉房屋初始登记的相关证据，所以不能以上诉人接到不动产登记部门通知可以办理不动产登记的时间为截止时间，因为上诉人未办理案涉房屋的初始登记必然导致被上诉人无法办理过户登记及取得不动产权证书，相应的违约责任是由上诉人导致，也不存在不可抗力因素，上诉人当然应当依照合同约定承担违约责任。本案纠纷之所以发生，完全是因为上诉人逾期办证所导致，一审判决案件受理费由上诉人承担并无不当，应予维持。一审第三人毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处述称，第三人已经全额支付刘来祥四套案涉房屋的购房款给上诉人，根据相关约定，案涉房屋的不动产权属证书的办理义务已经转移给了上诉人。一审原告刘来祥向一审法院起诉请求：一、判决被告在60日内向原告交付位于毕节市的不动产权证书；二、判决被告向原告支付“瑞丰铭城”项目2-27-6号、2-21-3号、1-Ｂ-29-6号、1-Ｂ-24-4号房项下逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计331336.65元（实际金额以原告已付总房款1158925.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月14日、15日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方共签订了四份《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第2幢21层3号（房号为2-21-3）、第2幢27层6号（房号为2-27-6）、第1幢Ｂ单元24层4号（房号为1-Ｂ24-4）、第1幢Ｂ单元29层6号（房号为1-Ｂ29-6）共4套商品房，建筑面积分别为87.73平方米、87.73平方米、118.9平方米、169.21平方米，套内建筑面积分别为71.61平方米、71.61平方米、98.18平方米、139.72；按套内建筑面积计算，该商品房价款分别219325.00元、219325.00元、297250.00元、423025.00元；总价款为1158925.00元；买受人应在2015年3月9日前向出卖人支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告按时将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。又查明：涉案房屋系拆迁安置房，2011年12月9日，原告及原告代其母石秀林分别与第三人碧阳办事处（原流仓桥办事处）签订《房屋征收安置补偿协议》，约定拆迁部门拆迁原告及其母所有的毕节市的相应房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理产权调换房屋产权证交原告及其母，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告及其母与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。之后原告之母石秀林将其所得的一套房屋送给原告。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部与被告签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区高速公路建设指挥部支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该指挥部安置完毕后，被告提供票据，该指挥部于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七星关区高速公路建设指挥部已按合同约定代原告支付了购房款，被告已经按合同约定将房屋交付给原告，但并未在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款294,550.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告未收到房款及原告未缴纳相关办证税费的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区高速公路建设指挥部已与被告约定付款事宜，被告与七星关区高速公路建设指挥部签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关税费不应由原告承担，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘来祥提供相关文书之日起九十日内为原告刘来祥申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘来祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款1,158,925.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。三、驳回原告刘来祥的其他诉讼请求。案件受理费人民币3,135.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，上诉人向本院提交了毕节市住房和城乡建设局文件（毕市住建【2015】107号、毕市住建【2017】18号、毕市住建【2018】271号、《关于开展七星关区中心城区房开项目住宅专项维修资金清缴的通知》）、进账单、行政事业单位资金往来结算收据、委托书、科目明细账、维修基金打款清册各一份。证明目的：被上诉人未取得不动产权证书是因其未履行缴纳维修基金和契税、未提交相应资料和出具授权委托书所致，上诉人不应支付违约金。被上诉人及一原审第三人质证意见为：对真实性认可，合法性及关联性不认可，不能达到证明目的，因案涉商品房的办证义务应根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同予以认定，相应契税及维修基金缴纳是相关行政管理部门针对买卖双方对如何缴纳契税及维修基金缴纳的行政管理，与民事合同权利义务是不同性质的不容混淆。本案不能办证的过错是由上诉人导致从上诉人在本案中至今未能提供案涉房屋的初始登记。本院认为，被上诉人缴纳维修基金及契税及提交相关资料均与案涉违约责任无关联，不能达到上诉人的证明目的，不予采信。本院经审理查明：对一审查明的事实予以确认。本案二审争议的焦点为：1.上诉应否承担违约责任及违约责任期间应如何认定；2.一审适用的违约金标准是否恰当。本院认为，上诉人与被上诉人就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，对相关权利义务进行了约定，双方应当依约履行。安置义务人为被上诉人代为支付房款，并不影响双方的合同关系。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。上诉人认为不应承担违约责任的三点意见，本院不予采纳，理由如下：首先，被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。再次，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策因素影响，其主张据此免责无事实依据。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。上诉人将涉案房屋于2018年11月29日符合办理转移登记条件的情况于一审开庭时向被上诉人进行了披露，故上诉人承担违约责任的时间应截止至一审开庭之日，即2020年5月7日。一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2123号民事判决第一项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘来祥提供相关文书之日起九十日内为原告刘来祥申请办理涉案商品房的不动产权证书”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2123号民事判决第二项、第三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘来祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款1,158,925.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）”、“驳回原告刘来祥的其他诉讼请求”。三、上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人刘来祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人已付购房款1,158,925.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年5月7日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。四、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。五、驳回被上诉人刘来祥一审其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3135.00元（已减半收取），由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担3000元，由被上诉人刘来祥负担135元。二审案件受理费6270元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担6000元，由被上诉人刘来祥负担270元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十九日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印