四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终721号上诉人（原审被告）：余兴中，男，1969年6月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人（特别授权）：代辉，男，1986年11月6日出生，汉族，系余兴中女婿，住四川省渠县。委托诉讼代理人：王文秋，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶光艳，女，1982年11月14日出生，汉族，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）：陈秀丽，女，1969年9月24日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：代长英，四川银桥律师事务所律师。上诉人余兴中、叶光艳因与被上诉人陈秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2020）川1725民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余兴中上诉请求：撤销四川省渠县人民法院（2020）川1725民初70号民事判决，作出公正的判决；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人在2019年10月才办理下来房屋的不动产权证，这是上诉人未付清房屋尾款的原因，是被上诉人违约在先，并未按双方签订的房屋买卖协议约定在接房后18个月内交房屋产权证给上诉人。且按双方的“补充协议”，不动产登记证下来后，甲方应立即交给乙方，但一直未给房产证和办理过房手续；2、一审适用法律错误。已交大部分房款，只下欠少部分，不存在上诉人已构成根本性违约而致使合同不能实现的情况；3、上诉人接房后已投入200000余元的装修款，判决解除买卖合同后，上诉人损失巨大；4、当事人双方都有违约行为，不应判上诉人支付被上诉人违约金。陈秀丽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人在2015年6月买卖协议签订后就将钥匙交给了上诉人，已经履行了合同义务，然而上诉人入住至今，经多次催告，却拒绝支付剩余房款，导致合同无法实现，根据合同法的规定应当解除合同。一审法院认定根本性违约和判决解除正确。解除合同后房屋装修费用与本案无关，因上诉人在一审答辩中没有提及装修费，二审不应处理。陈秀丽向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》；二、判令被告及时将位于渠县学府豪庭2-1-31-4号住房返还原告；三、判令被告赔偿原告的违约金12万元；四、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告陈秀丽作为甲方与被告余兴中作为乙方于2015年6月3日签订《房屋买卖协议》，该协议约定：“甲方自愿将位于渠县学府豪庭2-1-31-4号住房一套（面积98.63平方米，系清水房）卖给乙方；房屋总价40万元；签协议之日乙方首付甲方房款10万元，甲方将房屋钥匙及房屋产权证（接房后18个月内）交给乙方；下欠30万元房款于2015年年底付5万元，2017年年底前付25万元；在房屋买卖后发生的有关更换产权证和牵涉的其它费用及有关税费，甲方不承担一切税费，但必须提供变更产权证的有关手续，协助乙方变更房屋产权证”。合同签订后余兴中付款10万元，陈秀丽将该房屋交给余兴中居住使用。后余兴中未按约定期限付款，经陈秀丽多次催要并经多次协商，于2018年3月27日，原、被告达成《房屋买卖的补充协议》，补充协议载明：“乙方到2018年3月27日止，已付甲方228000元，2018年7月31日之前乙方付给甲方房款50000元，2018年12月31日之前乙方再付给甲方房款82000元，2019年6月7日前乙方再付给甲方房款40000元；该房的不动产登记证下来之后，甲方立即交付给乙方，并协助乙方办理过户手续，过户税、费由乙方负责，甲方净收40万元，不受国家税费政策的调整；违约责任，如果一方违约，按合同标的金额30%付对方违约金（总价40万元）”。当天陈秀丽向余兴中出具了228000元的收条，余兴中向陈秀丽出具了172000元的欠条。此后余兴中仅向陈秀丽支付35000元，经多次催收也未按补充协议约定付清下差房款。2019年陈秀丽将争议房屋办理（2019）渠县不动产权第0007776号不动产权证，将不动产权登记在自己名下。由于无法与余兴中联系收取房款，陈秀丽遂向法院起诉提出前述请求。同时查明：余兴中与叶光艳于2016年12月26日在渠县民政局办理了婚姻登记。上述事实有陈秀丽与余兴中签订的房屋买卖协议及补充协议、分别出具的收条、欠条，婚姻登记资料、争议房屋的不动产权证、录音及当事人陈述等证据证明。一审法院认为，原告陈秀丽与被告余兴中签订的房屋买卖协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法，均具有法律效力，双方建立了房屋买卖法律关系。陈秀丽按约交付了房屋，履行了义务，余兴中却未按协议约定在2019年6月7日前付清房款，且经多次催收仍未付清房款，诉争房屋才未过户，而导致陈秀丽不能实现收取房款的合同目的，已构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。陈秀丽请求解除房屋买卖协议及补充协议的理由成立，法院予以支持，余兴中抗辩陈秀丽违约的理由不能成立，不予支持。合同解除后,余兴中应返还诉争房屋给陈秀丽，陈秀丽应退还余兴中已付购房款263000元。对于因合同不能履行而造成的损失,应当由双方当事人依据其各自在履行合同过程中的违约责任分担，本案陈秀丽的义务是交付房屋,余兴中的义务是依约支付购房款、接受房屋。陈秀丽实际交付了房屋,余兴中却未按约支付购房款的主要债务是导致合同不能继续履行的根本原因，对此应承担全部责任，陈秀丽主张违约金的请求应予支持，但约定的违约金120000元与余兴中下差购房款137000元违约行为相比较，责任过重有失公平，余兴中抗辩违约金过高的理由应予支持，法院予以调整，酌定余兴中支付违约金40000元。叶光艳与余兴中结婚在陈秀丽与余兴中签订房屋买卖协议之后，且未参与补充协议的协商与协议的履行，故在本案中不承担法律责任。综上所述，为促进诚信社会建设，维护原告陈秀丽的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条的规定，判决：一、本判决生效时解除原告陈秀丽与被告余兴中签订的房屋买卖协议及补充协议；二、在本判决生效后十五日内被告余兴中将渠县学府豪庭2-1-31-4号住房返还给原告陈秀丽，原告陈秀丽退还被告余兴中房款263000元；三、在本判决生效后十五日内被告余兴中支付原告陈秀丽违约金40000元；四、驳回原告陈秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告余兴中负担（原告已垫付，在执行上述款项时一并计算）。二审中上诉人提交2016年装修房屋的材料费和人工费等票据，以此证明共计装修花费250000余元，一审中因是被告，只针对起诉进行的答辩，所以未提及。被上诉人质证认为，该材料费与本案无关，一审中没有提及，且2016年装修时房子面积只有90几平方，不大，又不属于精装，不可能花费250000余元。上诉人未给剩余房款，扩大装修金额就是想抵扣房款。本院将结合全案事实对上诉人提交的证据予以综合认定。被上诉人二审中未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人余兴中与被上诉人陈秀丽签订的房屋买卖协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。协议签订后陈秀丽按照协议的约定将买卖房屋交付给了余兴中，履行了自己应尽的义务，但余兴中却未按协议的约定在2019年6月7日前付清所有房款，且经多次催收未予支付，导致陈秀丽无法实现收取房款的合同目的，一审法院认定余兴中已构成根本性违约，并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除余兴中与陈秀丽之间的房屋买卖合同关系正确。余兴中应返还诉争房屋给陈秀丽，陈秀丽应退还余兴中已付的购房款263000元。在余兴中与陈秀丽所签订的补充协议中已明确约定了，若余兴中不能按时支付房款，应给付违约金，故一审法院酌定由余兴中给付陈秀丽违约金40000元并无不当。余兴中二审提出对诉争房屋进行的装饰装修，并提供相应的装修所开支费用清单，因余兴中在一审中并未提起反诉，可另行主张其权利。综上所述，上诉人余兴中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人余兴中负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年七月九日书记员  王 清