山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初2337号 原告：桓台县新城镇水务站，住所地桓台县新城镇寿济路24988号。统一社会信用代码:123703215704619418 法定代表人：李勇，站长。 委托诉讼代理人：张伟，山东法德利律师事务所律师。 被告：李林，男，1960年9月23日生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：张玉喜，男，住山东省桓台县，系桓台县新城镇城东村村民委员会推荐。 第三人：王尚平，女，1973年6月23日生，汉族，住江苏省江都市。 委托诉讼代理人：韦福田，山东言博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于键，山东言博律师事务所律师。 原告桓台县新城镇水务站（以下简称新城水务站）与被告李林、第三人王尚平租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告新城水务站的委托诉讼代理人张伟，被告李林及其委托诉讼代理人张玉喜，第三人王尚平的委托诉讼代理人韦福田、于键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城水务站向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年2月23日签订的租赁合同；2.判令被告腾退场地及房屋并恢复原貌交还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告新城水务站申请追加王尚平作为第三人参加诉讼，并增加两项诉讼请求：判令依法确认被告与第三人于2017年7月20日签订的房屋租赁合同无效；判令被告返还原告从第三人处收取的租金利益（2017年7月20日收取租金起至实际腾退场地交还原告之日，参照转租合同租金标准每日139元）。事实和理由：2010年2月23日，被告与原告签订租赁合同，约定由被告租赁使用原告场地院落一处及房屋13间，租赁期限40年，自2010年5月1日至2050年4月30日，租赁费每年8000元。同时合同还约定承租方违约，出租方有权解除合同等条款。合同履行期间，原告得知被告未经原告同意，擅自将房屋转租他人，并从事违法活动。根据我国合同法规定，原告有权解除合同，故诉至法院。 被告李林辩称，依据原、被告双方签订的《租赁合同》第六条规定，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人王尚平述称，1、2017年7月20日，其与李林签订《房屋租赁合同》，约定以每年50000元的价格租赁李林位于桓台县新城镇红绿灯路口往西约50米路北原新城水务站内北屋房屋一套，租赁期为十年。在租赁合同签订过程中，其并不知道李林为转租，更不知道李林对涉案房屋无转租权。其对房屋转租无任何过错，亦因李林的行为遭受了损失。2、其向李林交纳了房屋租赁定金及押金各50000元，合同签订后，又一次性向李林交付了剩余租金450000元，其已交纳完毕全部房屋租金。新城水务站与李林之间的纠纷与其无关，其不应承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2010年2月23日，新城水务站将其西院租赁给李林，并与李林签订《租赁合同》一份，合同约定由李林租赁新城水务站所属经营场地（院落）一处，东西长57.9米，南北长45米，总面积2605.5㎡（含水务站井房用地），院内房屋13间，其中西屋11间（庭审中李林陈述因其中一间面积较小，不单独算作1间），北屋3间，四至分别是：东至王志强所租房屋西外墙，西至本院西屋墙外皮，北至北墙外皮，南至常军院落墙外皮，场地完整，为砼地面，注：吃水井整套供水设备、水泵房、变频房属水务站所有，占用土地为800㎡，具体情况附图；租赁期限为40年，自2010年5月1日至2050年4月30日，合同到期后，承租方的物资设备如无新的约定，要全部搬出，房舍双方按市场现行价值折价处理；租金十年计80000元（其中院落租金60500元、房屋折价13*1500=19500元），减去原租赁余款20000元，合同签订后一次性交清60000元，房屋由承租方所有，2020年4月30日以后可每年一交，每年上交8000元，如有违约，出租方有权停止承租方的生产经营及使用并解除合同，双方违约金8000元；房屋用途必须在国家法律法规规定的范围内从事拆除修缮、生产经营等自主使用，否则，一切法律经济责任自行负责；争议解决方式为如发生争议，双方应协商解决，达不成协议可到桓台县经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，否则任何一方可到桓台县人民法院起诉。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，李林于2010年2月25日向新城水务站交款60000元，新城水务站为李林开具收款收据一份，并在其上注明“西院租金（十年租金捌万-房租余额贰万）”。庭审中，李林与新城水务站均认可李林已付清至2020年4月30日的租金80000元。后，李林向新城水务站交纳2020年度至2021年度的租金时，新城水务站以租赁合同解除为由未收取。 另查明，李林于2010年在涉案场地上增建北屋、东屋、南侧棚子及大门、厕所等建筑物，并修整了涉案场地的地面。李林还对涉案场地内的变频房、水泵房进行了扩建。 2017年，李林与王尚平达成房屋租赁合意，由李林将其在涉案场地内自建的北屋租赁给王尚平。王尚平于2017年5月6日向李林支付房屋租赁定金及押金共100000元。2017年7月20日，李林与王尚平签订《房屋租赁合同》一份，约定由王尚平承租位于桓台县新城镇红绿灯路口往西约50米路北原新城水务站内，李林所承租的桓台县新城镇水利站院内北房一套，院子由李林、王尚平共同使用，李林承诺对此院落内的房屋有使用、出租权利；租赁期限为十年，自2017年7月20日至2027年7月21日止；租金为每年50000元，王尚平必须于签订合同之日一次交清租赁费500000元及押金50000元。合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，王尚平向李林支付剩余全部房屋租金450000元。2018年2月10日，李林与王尚平签订《百君合洗浴补充合同》一份，约定在王尚平租赁期间，工作人员、顾客及其他有关人员，有什么伤亡事故及一切问题，有王尚平自行解决或处理全部承担责任，与李林无关。 2019年8月5日，桓台县人民检察院以王尚平犯容留卖淫罪为由向本院提起公诉。本院于2019年11月14日作出（2019）鲁0321刑初372号刑事判决书，认定王尚平的行为构成容留卖淫罪，对其进行了刑事处罚。2019年6月28日，新城水务站向李林发出《通知书》一份，载明因李林未经其同意，将该场地转租他人，并且未按照约定合法使用，从事违法活动，依据合同法规定，其对此提出异议，通知李林解除合同，并要求收回场地院落。庭审中，李林认可已收到上述通知书。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，新城水务站与李林签订的《租赁合同》中约定租赁期限为40年，其中超出20年的部分无效，即租赁期限应自2010年5月1日至2030年4月30日。该《租赁合同》的其他内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律法规，合法有效，本院予以确认。 本案的争议焦点为新城水务站与李林签订的租赁合同是否应予解除。本案中，新城水务站主张因李林未经其同意转租房屋，并从事非法活动，构成违约，要求解除合同。经庭审查证，新城水务站与李林签订的租赁合同约定，李林一次性付清60000元，涉案场地上的西屋、北屋共计13间归李林所有，现李林已按合同约定付清该60000元款项，故双方约定的租赁物实际系涉案场地。合同签订后，李林在涉案场地内自建北屋等建筑物，新城水务站的办公场所与李林所租用的涉案场地紧邻，结合一般建筑物的工程耗时及双方位置关系，新城水务站理应知道李林在涉案场地上自建房屋的事实，新城水务站对此未予以阻止，亦未采取其他相应措施，应推定新城水务站同意李林自建房屋的行为。新城水务站主张李林自建的房屋属于违章建筑，但未提交证据予以证实，且认定建筑物是否属于违章建筑不属于本案民事审查范围。现李林将其自建的北屋租赁给王尚平，其行为并未给新城水务站造成损失，亦不属于合同约定的解除条款及法定解除条款。本案中，李林一直按照合同的约定交付租金，且其在涉案场地上自建房屋投资大，在租赁期未到的情况下解除合同，必然将给李林造成巨大的损失，有违合同目的。新城水务站虽向李林发出解除合同的通知，但为维护稳定，保护当事人的合法权益，双方仍应继续履行合同。故，对新城水务站以李林未经其同意转租，并从事非法活动为由请求解除合同的诉求，本院不予支持。 就李林与王尚平签订的《房屋租赁合同》，王尚平已向本院另案提起诉讼，本案不予涉及。故，对新城水务站主张该《房屋租赁合同》无效并要求李林返还获取的租金利益的诉求，本院不予支持。 李林辩称涉案《租赁合同》应由桓台县经济合同仲裁委员会先行仲裁，经查，桓台县经济合同仲裁委员会不存在，属约定不明，故对李林的该项辩称意见，本院不予采纳。王尚平的述称意见，符合法律规定及已查明的案件事实，本院予以采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十四条规定，判决如下： 驳回原告桓台县新城镇水务站的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告桓台县新城镇水务站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李 俊 人民陪审员  郑淑贤 人民陪审员  郑晓丽 二〇二〇年七月二十八日 法官助理张瑶 书记员吴宗倩