陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1691号  上诉人（原审被告）：朱芸，女，1987年3月12日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：胡莹，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯蓓，女，1980年5月19日出生，汉族，公司职工，住西安市高新区。上诉人（原审被告）：陶宾宾，男，1986年10月14日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：胡莹，陕西树理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：来显伟，男，1991年6月28日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陶宾宾、朱芸因与被上诉人来显伟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初2863号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱芸、陶宾宾上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判驳回来显伟全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由来显伟承担。事实和理由：1、一审法院判决朱芸、陶宾宾承担双倍返还定金，并承担全部诉讼费及保全费，该判决已经从民法等价有偿的原则出发弥补了来显伟的损失。双方在2017年3月签订房屋买卖合同，约定90日内完成全部交易手续，双方在签约时经过充分磋商，来显伟一再保证能够按时履约且由其承担全部税费，声称会很快用公积金贷款支付购房款，但在约定的履行期内来显伟不去办理贷款手续的申请和审批，导致贷款银行无法确定，朱芸、陶宾宾按约收取购房款无望，而此前来显伟仅支付了30000元定金，与总购房款915000元相距甚远。朱芸、陶宾宾基于来显伟怠于履行合同致使其合同目的无法实现及时告知其解除合同的行为，不构成违约。上述交易背景及履约事实一审法院没有查明清楚，仅根据中院此前在二审中的片面认定就判决朱芸、陶宾宾承担全部责任，判决结果对朱芸、陶宾宾不公。2、一审法院判决朱芸、陶宾宾承担220000经济损失，于法无据，且与已经生效的首次判决结果相冲突。一审法院对案件事实没有全面查明，片面采信中院此前的二审判决，该二审判决维持了一审法院首次的判决结果，即认可朱芸、陶宾宾双倍返还定金的责任承担方式和赔偿金额，又在“本院认为部分”称违约方系朱芸、陶宾宾，对案件事实进行了所谓的“纠正”，朱芸、陶宾宾认为，首次一审判决双倍定金返还的依据就是已经查明的事实，该事实没有认定违约方是朱芸、陶宾宾，该二审判决如果推翻了该查明的事实，那么从该事实引发的判决结果自然应当推翻，也就是说首次的一审判决应当被发回重审或者改判，但二审判决没有更改结果，由此可见，该二审判决的最终意思仍然是遵从首次一审对本次纠纷的处理，该二审判决的“本院认为”部分仅是观点阐述，并非所查明的事实，来显伟在灞桥法院两次的诉求针对的是同一事实和法律关系，一审法院不应不加甄别就盲目遵从所谓的生效判决，并且采信的是法院的观点而非查明的事实，一审法院未能全面审理，判决朱芸、陶宾宾承担全部经济损失于法无据。3、一审法院判决中明确载明“损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益”，由此判决的220000经济损失是一审法院认为的来显伟在本次房屋买卖合同中所遭受全部的损失，并非部分损失，这与此前一审法院的首次判决明显冲突，此前的首次判决双倍返还定金，该定金无论作为违约定金还是成约定金，也是履约方基于合同履行后可获得的利益，一审法院首次判决已经生效且判决结果由二审维持，已经不可能变更，而后一次的判决又丝毫没有考虑此前判决的这一结果，即便朱芸和陶宾宾是违约方，也会因一次违约行为而先后承担两次赔偿。        综上，生效判决已经判定朱芸与陶宾宾承担来显伟的损失，甚至连败诉方应承担的诉讼费、保全费等也判给了朱芸与陶宾宾，来显伟无权在请求判决经济损失。来显伟辩称，1、认可一审查明的事实和法律依据。2017年来显伟起诉要求继续履行合同和双倍返还定金，2018年另案起诉因为卖方违约给来显伟造成的损失两者不矛盾；2、卖房偿还高利贷是否属实，来显伟不清楚，双方在磋商的时候并未说明该情况，2017年3月12日来显伟同朱芸、陶宾宾签订三方合同和居间合同约定90日前双方办理产权属登记转移，来显伟积极准备，即便五月份朱芸、陶宾宾恶意违约，来显伟仍然向一审法院提交了缴纳房款提存款的业务，但是书记员告诉来显伟说该法院没有这项业务，来显伟联系朱芸，但是朱芸说其去西藏拖延，来显伟第二次给朱芸、陶宾宾以及代理人李涛邮寄履行合同的函被退回来了，来显伟邮寄给法官的证据均留存，包括房屋居间合同以及两次的通知函、向法院缴纳提存款的证据，2018年7月13日已查明的事实明确做了说明，来显伟向朱芸与陶宾宾支付定金，但是在履行期限内朱芸与陶宾宾告知其不愿意出售房屋，在去年中院的庭审中明确表示不愿意出售房屋，违约事实非常清楚，由此可以证实朱芸、陶宾宾根本违约，来显伟怠于履约属于捏造事实；4、朱芸、陶宾宾认为自己违约承担22万于法无据，在（2018）陕0113民初6813号判决已经明确了其违约，损失赔偿以及可获得的预期利益，且来显伟因这次买房造成的损失巨大；5、朱芸、陶宾宾的陈述与判决相冲突，来显伟提交的相关证据指向冲突，但是朱芸与陶宾宾未提交证据证明其矛盾，（2018）陕0113民初6813号民事判决都指出了朱芸、陶宾宾违约的事实。来显伟向一审法院起诉请求： 1、确认来显伟与朱芸、陶宾宾签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》解除；2、朱芸、陶宾宾赔偿来显伟因丧失本次购房机会，重新购置房屋需要支出的房屋差价损450000 元；3、朱芸、陶宾宾承担居间服务费 9150 元；4、朱芸、陶宾宾承担诉讼费。 一审法院认定事实：，2017 年 3 月 12 日，来显伟作为乙方（买受人） 与甲方（出卖人）即朱芸，以及居间方西安金色家园网络科技有限公司签订合同编号为 EZNXA0020M 的《存量房居间买卖合同》一份，合同约定朱芸将位于西安市浐灞生态区浐河西路 25 幢 2 单元 20804 室，建筑面积为 117.76 平方米的房屋以总价 915000元出售给来显伟,购房定金叁万元，支付时间为 2017 年 3 月 12 日前；首付款为 435000 元，支付时间为过户前；如付款方式为贷款，拟贷款部分为450000 元。合同还约定，自本合同签订之日起 90 日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属 转移登记手续。合同对房屋产权及具体状况的承诺、违约责任、税费相关规定等亦有约定。同日，三方还签订有合同编号为 EZNXA0020M 的《房屋交易风险保障服务协议》一份。当天，来显伟给付朱芸定金 30000 元，并向西安金色家园网络科技有限公司缴纳风险保障金 9150 元。2017 年 5 月，朱芸告知来显伟不再卖房。2017 年 6 月 10 日及 7 月 25 日，来显伟两次向朱芸发出房屋权属转移登记通知函，双方未办理房屋权属转移登记手续。 2017 年 5 月 17 日来显伟将朱芸、陶宾宾诉来本院，要求：1、朱芸、陶宾宾继续履行合同约定的义务，向来显伟交付房屋；2、提供资料办理按揭贷款、网签、产权过户等；3、朱芸、陶宾宾向来显伟支付双倍定金 60000 元；4、诉讼费用由朱芸、陶宾宾承担。2017 年 11 月 10 日本院作出（2017）陕 0111 民初 2401 号民事判决书，该判决认为，就履行合同而言，双方自 2017 年 3 月签约后，朱芸、陶宾宾未履行配合来显伟办理房屋权属转移登记事项的义务，来显伟则除去签订合同当天支付定金 3 万元外，未履行支付其他款项义务均为客观事实，故涉案合同不宜继续履行，但基于来显伟确付定金及房屋市场价格上涨的客观事实，故来显伟已付定金以朱芸、陶宾宾双倍返还为宜，判决朱芸、陶宾宾向来显伟双倍返还定金 60000 元；驳回了来显伟的其他诉讼请求。宣判后，来显伟不服，上诉于西安市中级人民法院，2018 年 3 月 29 日西安市中级人民法院作出（2018） 陕 01 民终 713 号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，鉴于现案涉房屋权属未发生转移，朱芸、陶宾宾明确表示不再出售房屋，对来显伟要求朱芸、陶宾宾继续履行合同的上诉请求不予支持，认定朱芸、陶宾宾违约事实清楚；对朱芸、陶宾宾不履行合同义务，所收取的定金，应双倍返还。同时，依据法律规定，朱芸、陶宾宾还应赔偿因此给来显伟造成的损失和包括房价上涨在内的预期利益损失。朱芸、陶宾宾应双倍返还的定金，系其拒绝履行合同义务应承担的违约责任，并不包括因房价上涨给来显伟造成的损失在内。朱芸、陶宾宾不履行合同义务给来显伟造成的损失赔偿问题，双方如有争议，依法可另行主张。嗣后，来显伟诉来本院。审理中，XX园XX城认购书，说明 2017 年 11 月 17 日灞桥法院一审判决，法院没有支持来显伟继续履行合同的诉请，其支付定金认购了西安碧桂园凤凰城 C 地块二期 44 幢 1 单元 10402 室房屋，房屋总价款 1442689 元，面积 119.52 平方米。朱芸、陶宾宾对该证据的真实性、证明目的、关联性均不认可。来显伟还提交了涉案房屋的询价报价单，说明其损失。朱芸、陶宾宾认为该询价报价单没有任何根据，对其真实性、证明目的、关联性均不认可。案件审理中，来显伟申请对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托，陕西开平房地产评估有限公司进行了评估，并于 2019 年 4 月 18 日出具了房地产评估报告，估价结果为：在价值时点 2017 年 11 月 17 日，西安市浐灞生态区浐河西路“龙湖香醍国际社区”一期 25 幢 2 单元 20804 室住宅房产可能实现的市场价值为 122.82 万元。朱芸、陶宾宾支付评估费 5572 元。该评估报告送达双方当事人后，来显伟对该评估报告未提出异议。朱芸、陶宾宾认为 122.82 万元是包括了交易过户税费,并对以 2017 年 11 月 17 日为评估基准日提出异议，认为评估基准日应以 2017 年 5 月 3 日为准。2019 年 9 月 12 日陕西开平房地产评估有限公司对该房地产评估报告出具了情况说明，说明称：估价对象房产在价值时点的价值为 122.82 万元，该价值为不含税价格，其计算的市场价值是在模拟交易时，买卖双方按照法律要求各自负担相应税费下的交易价格，而非由买方或卖方单方承担所有税费时的非正常交易价格。来显伟认可该情况说明，认为评估报告显示，122.82 万元不含税费，双方的成交价 91.5 万 元与评估价 122.82 万元都是房屋净值，其损失的依据是 122.82 万元减掉 91.5 万元，差价是 31.32 万元，要求朱芸、陶宾宾赔偿 31.32 万元。朱芸、陶宾宾认为，评估交易价是按法定纳税方式，出卖人和买受人各自交纳应交纳税费为前提，不是单方承担税费的交易价格，双方买卖合同的基础是朱芸与陶宾宾单方承担税费，所以成交价是 91.5 万元。如果按正常交易，税费各自承担，朱芸、陶宾宾应承担增值税及附加 51240 元、个税 36015.8 元，双方约定，税费全由来显伟承担，故该部分税没有加到房价款中。 一审法院认为，来显伟、朱芸与陶宾宾及居间方三方签订的《存量房居间买卖合同》已被生效的判决书认定不再继续履行，故该《存量房居间买卖合同》已终止履行，本案不再确认其解除。来显伟要求确认来显伟与朱芸、陶宾宾及西安金色家园网络科技有限公司签订的《房屋交易风险保障服务协议》解除及要求被告承担居间服务费 9150 元，不属于 本案的审理范围，来显伟可另行主张。由于朱芸、陶宾宾不履行合同义务，其行为已被生效的人民法院判决书认定违约，故来显伟要求被告赔偿因朱芸、陶宾宾违约给其造成的损失，符合法律规定，本院予以支持；损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。来显伟首次起诉朱芸、陶宾宾的房屋买卖合同纠纷，于 2017 年 11 月作出判决，认定房屋买卖合同不宜继续履行；陕西开平房地产评估有限公司的房地产评估报告以 2017 年 11 月 17 日为价值时点进行评估，并无不妥，本院对该房地产评估报告予以认可，并作为确定来显伟损失时的参考依据。本院参考自双方签订房屋买卖合同至该合同被本院一审判决不再继续履行期间的涉案房屋价格上涨数额，考虑双方税费承担的方式、市场波动、预期利益可实现的不确定性等因素，本院确定朱芸、陶宾宾赔偿来显伟损失 220000 元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三 条之规定，判决如下： 朱芸、陶宾宾于本判决生效后十日内赔偿来显伟经济损失 220000 元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 8188 元、鉴定费 5572 元，共计 13760 元，原告已预交；原告应负担 4188 元，被告应负担 9572 元，被告应连同上述应付之款一并交付原告。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明，一审法院查明事实属实，予以确认。 本院认为，朱芸、陶宾宾与来显伟订立涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉案合同履行期间，朱芸、陶宾宾明确表示不继续履约，属朱芸、陶宾宾违约，该事实已经发生法律效力的本院（2018） 陕 01 民终 713 号民事判决书确认，故朱芸、陶宾宾应当承担违约责任，向来显伟赔偿损失。关于赔偿数额有陕西开平房地产评估有限公司的评估及一审法院根据该案情况确定，并无不当，本院予以支持。涉案合同在前次诉讼中，来显伟并未主张解除，生效法律文书亦未解除，故来显伟主张解除，予以支持。              综上所述，朱芸、陶宾宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在处理来显伟其余诉讼请求时错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初2863号民事判决；二、来显伟与朱芸、陶宾宾订立的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》解除；三、本判决生效后十日内朱芸、陶宾宾向来显伟支付赔偿款 220000 元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回来显伟其余诉讼请求。一审案件受理费 8188 元、鉴定费 5572 元，共计 13760 元，来显伟已预交，由来显伟负担 4188 元，朱芸、陶宾宾负担 9572 元。二审案件受理费4744元，朱芸、陶宾宾已预交，由朱芸、陶宾宾负担。朱芸、陶宾宾应负担之诉讼费在执行上述案款时一并支付来显伟。本判决为终审判决。审判长      王  宏    审判员      张  伟    审判员      侯新省二〇二〇年七月十四日书记员     宁  越