河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初2365号原告：吴乾坤，男，汉族，1992年3月16日出生，住河南省虞城县。委托代理人：王胜帅，系河南木兰律师事务所律师。被告：胡建民，男，汉族，1958年7月15日出生，住河南省虞城县（招商局）。被告：张勇（又名张永强），男，汉族，1975年2月8日出生，住河南省虞城县高新区。委托代理人：李玉山，系河南辰正律师事务所律师。原告吴乾坤与被告胡建民、被告张勇买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴乾坤委托代理人王胜帅、被告胡建民、被告张勇委托代理人李玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴乾坤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告剩余购房款94400元及利息（利息从2018年2月25日起按年利率6%计算直至本息还清之日止的）；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月25日与被告签订房屋买卖协议书，向被告购买位于虞城县××小区××东户，于2018年2月25日购房当日以银行转账方式一次性付清全部购房款190000元。购房半年后原告去所购房屋装修，却发现别人已经装修入住，原告找被告协商此事，被告承认将房屋出售给两个人，并愿意退款给原告，后分两次退给原告房款95600元，剩余房款94400元被告一直推诿拒还，致使原告利益受损，请依法支持原告的诉请。被告胡建民辩称：剩余房款94400元不错，购房合同双方已经协议解除，但是剩余房款不在我这里，我也只是个经办人，上款在被告张勇66400元，另外中间人孙坚就是原告的外甥的10000元已经返还原告，另外18000元我负责给付。原告与被告张勇签订有正式的房屋买卖协议，被告张勇应退款项应直接返还原告。被告张勇辩称：原告购买房产是从被告胡建民处购买，应当向胡建民主张；张勇应当退还的购房款也应当退还给胡建民，因此依法驳回原告对被告张勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴乾坤向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件一份；证明目的：证明原告基本信息及主体适格；2、房屋买卖协议书一份、转账凭证一份；证明目的：证明在2018年2月25日胡建民将位于虞城县城关镇林溪湾小区9号楼七楼东户133平方米房屋出售给原告，原告按照约定将购房款190000元转入被告胡建民卡中，原告将购房款转给胡建民后，被告胡建民并未按照合同约定将涉案房屋交付给原告，被告的行为严重违反了合同义务，原告吴乾坤向被告胡建民主张返还购房款后，被告胡建民只向原告返还了部分购房款，剩余94400元拒不返还；3、照片一张；证明目的：证明被告将房屋出售给第三人。被告胡建民向本院提交的证据材料有：1、收到条一份；2、购房协议；3、情况说明一份。证明目的：被告胡建民在诉及的合同中只是经手人，返还购房款的义务应由被告张勇承担。被告张勇未向本院提交证据材料。被告胡建民对原告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2有异议，合同中“胡建民”字体不是其书写，合同中写明其是经办人，另外该合同也已经被原告与被告张勇（张永强）于2018年3月10日签订的房屋买卖协议替代，张永强将林溪湾小区9号楼东单元7楼东户701房间钥匙交于原告，原告发现房屋漏水又将钥匙还给被告张勇，然后双方协商未果，然后原告要求解除合同返还购房款，其他无异议；对证据3无异议。被告张勇对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2真实性无异议，对证明目的无异议；从证据2可以看出原告所购买的房屋是王亚东购买以后又转手出卖给原告，涉案房屋是商丘浩丰置业有限公司开发，其中有20套房屋是经被告胡建民所在单位团购的，吴乾坤购买的是其中一户转卖给他的，从原告提交证据看出房屋买卖及交房款均与被告2无关，被告胡建民与被告张勇之间的房屋买卖多，他们应当清算；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议。原告对被告胡建民向本院提交的证据材料质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该受到条上显示系原告购房不是同一处房屋，与本案无关；对证据2无异议，但并不能证明被告胡建民不承担返还购房款责任，该协议书上没有说明之前与被告胡建民所签的房屋买卖协议已经废止，这更能证明是被告胡建民、被告张勇向原告出售房屋，应当共同承担连带还款责任；对证据3有异议，因被告张勇本人未到庭对是否是被告张勇所作的说明无法核实；该三份证明并不能免除被告胡建民返还购房款的责任。王亚东购房其是经手人，张勇应退王亚东购房款162000元，其向张勇要求，张勇同意用原告购房款冲抵，原告将19万元给付后，其就将王亚东的购房款退还给他，另外有10000元给了原告吴乾坤的姨兄弟孙坚作为保证金，该款已退回原告，下剩18000元其应退给原告。被告张勇对被告胡建民向本院提交的证据材料质证意见如下：对证据1收到条真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明王亚东交清了4楼中户房款16.2万元，与本案无关联性；对证据2该证据是复印件不能证明其真实性，即使协议是真实的也是无效合同，涉案房产是商丘浩丰置业有限公司开发的，并从庭审中得知签字非原告本人书写；对证据3系被告1打印好以后，张永强签的字，该情况能够说明具体房款多少，应由被告胡建民、被告张勇结算，原告房款没有交到被告张勇手中，因此被告张勇不存在退款事由。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的证据2，被告有异议，本院认为，该证据系当事人或利害关系人出具的书证，可以印证案件的部分事实，对其与其他有效证据相吻合部分的效力予以确认；关于原告提交的证据3，被告张勇对证明目的有异议，本院认为，该证据达不到原告的证明目的，故对被告张勇异议予以支持。关于被告胡建民向本院提交的证据1，被告有异议，本院认为，该证据出具时间在后，且与被告胡建民陈述相矛盾，与本案缺乏关联性，对其效力不予认定；对被告胡建民提交的证据2，本院认为，该证据虽系复印件，但合同签订人原告吴乾坤与被告张勇审理过程中均未否认非本人签订，该协议系当事人或利害关系人出具的书证，可以印证案件的部分事实，对其与其他有效证据相吻合部分的效力予以确认，而且其与2018年2月25日签订协议均属涉案房屋买卖所签订，时间有先后，故对两份协议中相矛盾部分应采信时间在后即2018年3月10日签订的房屋买卖协议。对被告胡建民提交的证据3，原告及被告张勇有异议，但经本院庭后核实，该书证确系被告张勇出具，对其效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴乾坤为购买位于虞城县林溪湾小区××东单元××楼东户的住房，先后于2018年2月25日、2018年3月10日签订房屋买卖合同，其中，2018年2月25日合同甲方显示为“胡建民”，尾部出卖人显示“王亚东”，经办人“胡建民”，买受人均为“吴乾坤”，2018年3月10日出卖人（甲方）显示为张永强，买受人（乙方）显示为吴乾坤，约定甲方将位于虞城县林溪湾小区九号楼第七层东单元东户133平方米的一套住房出售给乙方，合同显示该套房屋用途是居住用房，甲方出售给乙方的一套居住用房是毛坯房，含公共面积共计133平方米，水、电、电梯通，价款与付款方式：房屋总价款219450元，首次支付壹拾玖万元，甲方将房屋使用权交给乙方（交钥匙），房屋所有权和使用权归乙方，其余款项在房屋交付使用时一次性付清，由甲方向乙方出具收款凭据，协议书自双方签订之日起生效。但未见商品房买卖所必备的相关手续。2018年2月25日合同签订后，原告即通过河南省农村信用社将190000元汇至被告胡建民账户，被告胡建民为原告出具证明，证明内容为“证明收到吴乾坤房款贰拾壹万玖仟肆佰伍拾元整（219450元），其中**欠尾款2.945万元待付胡建民2018.2.25”。其中部分款项经被告张勇同意由被告胡建民退给案外人王亚东，之后原告因房屋质量问题提出退房，被告张勇安排胡建民退还原告95600元，在本案审理过程中，原告另得到退款28000元。另查明，本案中被告涉及的张勇与张永强系同一人，现张永强户口注销。本院认为，原告吴乾坤在出卖方不具备商品房买卖所必备的相关手续的情况下签订购房协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效”，两份协议均属无效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原告已经将房屋返还，其诉请的要求返还购房款的诉请应予支持。被告胡建民接受原告购房款、之后处分该购房款的行为系受被告张勇委托，原告吴乾坤于2018年3月10日再次与被告张勇签订协议并结合其他有效证据及原、被告陈述意见可以认定原告吴乾坤对胡建民处分该购房款的行为系受被告张勇委托、出卖人实际为张勇的事实是知晓和认可的，被告胡建民相应行为后果应由被告张勇承受，故尚未返还的66400元购房款，应由被告张勇返还。原告诉请要求被告承担资金占用期间的利息，但经本院释明，其未提供对标的物使用情况及具体返还日期的相关证据，以致使用费的计算、与被告应当支付的资金占用费如何抵销无法查明，且原告购房时没有尽到审慎义务，存在过错，故对该诉请，本院不予支持。被告张勇辩称原告购买房产是从被告胡建民处购买、应当向胡建民主张、张勇应当退还的购房款也应当退还给胡建民、应驳回原告对被告张勇的诉讼请求，但经本院释明并多次催促均未提供相关证据，上述辩称也与其为被告胡建民提供的书证以及其陈述相矛盾，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效之日起十日内返还原告吴乾坤购房款66400元；驳回原告吴乾坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，由原告吴乾坤承担641元，被告张勇承担1519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长 张 涛人民陪审员 王 静人民陪审员 刘 云二〇二〇年七月二十六日书 记 员 赵戈媛