山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异215号 案外人：纪某 申请执行人：青岛博晟弘天实业有限公司 被执行人：青岛真源置业有限公司 被执行人：青岛瀛海国际贸易有限公司 被执行人：宗某 被执行人：曹某 被执行人：迟某 被执行人：赵某 被执行人：董某 被执行人：宋某 本院在执行申请执行人青岛博晟弘天实业有限公司与被执行人青岛真源置业有限公司、青岛瀛海国际贸易有限公司、宗某、曹某、迟某、赵某、董某、宋某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2017）鲁02执509号】过程中，案外人纪某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人纪某请求本院解除对位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区x号楼x单元x户房屋（下称“案涉房产”）的查封，并排除对案涉房产的执行。事实与理由：2012年8月8日，案外人与被执行人青岛真源置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产并办理了网签，按照购房合同支付了全部购房款607891元。2014年4月，青岛真源置业有限公司向案外人交付案涉房产，案外人领取钥匙后装修入住并实际占有、使用。 申请执行人青岛博晟弘天实业有限公司辩称，申请执行人对案涉房产享有抵押权，案外人不享有排除本案强制执行的权益，生效法律文书已认定抵押权人对案涉房产的优先权，生效法律文书基于对全部抵押房产进行逐一审理的基础上，认定了抵押权人对包括案涉房产在内的部分房产的优先受偿权并将认定优先权明细附于判决书之后，案外人不符合中止执行的相关法律规定。 为证明其主张，案外人纪某向本院提交了以下证据：1、案外人与被执行人青岛真源置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，该合同已办理网签，以证明案外人与被执行人青岛真源置业有限公司于2012年8月8日签订书面房屋买卖合同购买案涉房产，双方房屋买卖法律关系成立，该房屋买卖合同合法有效，案外人的合法权益应受法律保护。2、住宅专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票及银行转账记录各一份，以证明案外人已经缴纳了案涉房产房屋维修资金，并且已经向被执行人青岛真源置业有限公司支付了全部购房款607891元，被执行人青岛真源置业有限公司向案外人出具了收款凭证。3、物业单据两份、业主手册、电费单据、供暖单据、地上停车位租赁协议各一份，以证明被执行人青岛真源置业有限公司在2014年4月份已经向案外人交付了案涉房产，案外人在案涉房产被查封前就已经实际接收案涉房产并实际占有使用，案外人、被执行人双方的商品房买卖合同已经实际履行。4、青岛市城阳区不动产登记中心出具不动产交易信息查询结果证明一份，以证明案外人所购案涉房产系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。 申请执行人青岛博晟弘天实业有限公司发表质证意见如下：1、证据一系案外人与被执行人签订，申请执行人对该证据的真实性不予认可。即使按照案外人所主张合同签订于2012年8月8日，至法院查封案涉房产有两年半的时间，案外人始终未主张办理过户，其自身存在过错；2、对维修资金收据真实性不予认可，且该证据显示于2012年8月2日出具，早于案外人主张合同签订时间，不具有合理性。对销售不动产统一发票、招商银行户口历史交易明细表真实性无异议，该发票的出具时间在查封后，案外人主张于2012年8月8日签订购房合同，至2015年5月28日被执行人青岛真源置业有限公司才向案外人开具发票不符合常理。转款明细未显示案外人向青岛真源置业有限公司支付购房款，也未备注任何款项用途，不能排除案外人与被执行人之间存在其他债权债务关系。3、对电费发票的真实性无异议，其余相关证据均为与本案无关的第三方出具，真实性不予认可。房屋交付应当履行相关的交接手续，案外人提交的证据均不具有证明占有房屋合法及明确占有时间的效力。4、对证据四的真实性无异议，该证据不能证明案外人家庭名下无其他用于居住的房屋。 为证明其主张，申请执行人青岛博晟弘天实业有限公司向本院提交以下证据：1、判决书两份，以证明生效判决判令申请执行人对案涉房产享有优先受偿权。判决书认定，“臻园小区部分业主以交付全款并实际占有、使用房屋为由提出查封异议，本院已裁定解除了部分房产的查封”，相关认定内容证明在该案审理过程中，人民法院已经对相关房产是否解封（亦即认定原告对办理抵押的房产是否享有优先权进行了明确）。在该生效判决未予撤销情况下，不应对生效判决明确认定的事项作出相反认定。2、执行裁定书两份，以证明申请执行人变更的事实。3、民事裁定书及协助执行通知各一份，以证明案涉房产查封时间为2015年4月24日。 案外人纪某发表质证意见如下：1、对证据一的真实性无异议，对证明事项不认可，案外人是在本案执行阶段提起执行异议，并非证据一中所指的是在一审诉讼程序中提起的查封异议，案外人享有法律规定的提起执行异议的权利。2、对证据二、三的真实性与证明事项予以认可。 本院查明，中国建设银行股份有限公司青岛四方支行与青岛真源置业有限公司、青岛瀛海国际贸易有限公司、宗某、曹某、迟某、赵某、董某、宋某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、青岛真源置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛四方支行本金8700万元及利息（计算至2015年11月27日的利息数额为8649315.15元，之后的利息按照合同约定计算至实际给付之日）；二、就上述第一项确定的债权，中国建设银行股份有限公司青岛四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权（权证号：青房地权市他字第201237699号）折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产（权证号为青房地权他字第201256180号,清单见附件）折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、青岛瀛海国际贸易有限公司、宗某、曹某、迟某、赵某、董某、宋某对青岛真源置业有限公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行了保证责任后，有权向青岛真源置业有限公司追偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司青岛四方支行的其他诉讼请求。 本案诉讼过程中，本院分别于2015年4月3日、2015年5月11日作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书与协助执行通知书，查封青岛真源置业有限公司名下包含案涉房产在内的多套房产，查封期限自2015年5月11日至2018年5月10日，查封登记时间为2015年5月15日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国建设银行股份有限公司青岛四方支行向本院申请执行，本院以（2017）鲁02执509号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书继续查封案涉房产，续行查封期限自2018年5月11日至2021年5月10日。 2018年3月22日，本院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（有限合伙）为本案的申请执行人。2019年4月17日，本院作出（2019）鲁02执异196号执行裁定书，裁定变更青岛博晟弘天实业有限公司为本案的申请执行人。 另查明，案外人纪某与被执行人青岛真源置业有限公司于2012年8月8日签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，合同载明房屋总价款为“607891元（含定金30000元）”。案外人纪某分别于2012年7月18日、2012年8月8日刷卡消费30000元、577891元。2015年5月28日，青岛真源置业有限公司开具金额为607891元的销售不动产统一发票。查询日期为2020年7月1日的《不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明》显示在青岛市不动产登记及交易系统中，案外人纪某名下无其他房产。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,案涉房产查封登记时间为2015年5月15日，案外人纪某与被执行人青岛真源置业有限公司于2012年8月8日签订购房合同,早于本院查封时间,且纪某已支付全款,所购案涉房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，案外人纪某的异议请求，符合上述法律规定,本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下: 中止对登记在被执行人青岛真源置业有限公司名下位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区x号楼x单元x户房产的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 刁培峰 二〇二〇年七月三日 法官助理 李兰兰 书记员 陈春阳