河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初610号原告：褚红志，男，汉族，1976年8月16日出生，住所：河南省孟州市。原告：倪月霞，女，汉族，1976年6月24日出生，住所同上，系褚红志妻子。上述原告褚红志、倪月霞之委托诉讼代理人：徐跃民，孟州市法律服务所法律工作者。被告：郑州一建置业有限公司，住所：郑州市管城区紫荆山路91号，统一社会信用代码914101007662354606（2-2）。法定代表人：段利民，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，男，汉族，1991年4月5日出生，住所：河南省项城市。原告褚红志、倪月霞与被告郑州一建置业有限公司（以下简称郑州一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日依法受理后，由审判员高中祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪月霞及其原告褚红志、倪月霞之委托诉讼代理人徐跃民与被告郑州一建公司之委托诉讼代理人贾福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告褚红志、倪月霞的诉讼请求是：1．判令被告郑州一建公司立即给付迟延办理房地产权属证书违约金3万元；2．判令被告郑州一建公司立即办理房地产权属证书；3．案件受理费550元，由被告郑州一建公司承担。事实与理由：2015年8月20日，原告褚红志、倪月霞交付房屋价款437,162元，自被告郑州一建公司在孟州开发的大唐名村名人居7号楼购得一处房产，房号71071号，有商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一份为凭。被告郑州一建公司没有在合同约定期限内办理房地产权属证书，构成违约，应当承担违约责任支付违约金。庭审过程中，原告褚红志、倪月霞变更承担支付违约金的请求为请求被告郑州一建公司承担赔偿损失违约责任，赔偿损失数额计算标准、方式为自2017年5月1日（入住期日）起至2020年3月31日（起诉期日前）止按每月租金800元计算。被告郑州一建公司辩称，1．该于2015年7月6日与原告褚红志、倪月霞签订一商品房买卖合同，并将合同进行备案。在所购商品房所在7号楼竣工验收后，已及时把相关资料提交给了相关部门。自2015年底至2016年6月份，因政府部门职能调整，不动产登记中心新设，房管局不接受新版房屋初始登记，致房屋登记业务不能正常开展，合同履行情势变更，导致应当履行的合同义务迟迟不能履行，至2017年11月24日已将包括71071号房屋在内的7号楼全部办证资料递交给了办理部门，该不存在违约行为，不应当承担违约责任。2．要求赔偿损失每月按800元租金计算，没有事实根据。综上，应当驳回原告褚红志、倪月霞的诉讼请求。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1．房地产权属证书的逾期办理，是否构成违约，是否应当承担违约责任？2．因违约主张的损失赔偿，是否存在事实根据？3．主张损失赔偿是否超过诉讼时效？围绕着争议焦点，原告褚红志、倪月霞提供了如下证据材料：1．商品房买卖合同（编号201507060003）一份；2．销售不动产统一发票（发票号码000××××6691）一份；3．收据一份。经质证，被告郑州一建公司对原告褚红志、倪月霞提供的证据材料1、2、3的真实性不持异议。经审查，本院确认证据材料1、2、3的证据效力。根据双方的诉辩意见，经过双方举证、质证、本院认证确认的有效证据，本案的案件事实归纳、确认如下：2015年7月6日，原告褚红志、倪月霞与被告郑州一建公司在平等基础上经自愿协商订立一商品房买卖合同。合同载明：出卖人郑州一建公司、买受人褚红志、倪月霞。出卖人以出让方式取得位于合欢北路029号、编号为孟国用（14）第024号地块土地使用权，土地使用权出让合同号为豫（孟州）出让（2014年）第0206号。该地块规划为住宅用途，使用权年限自2014-05-23至2084-5-23，经批准在该地块上建设商品房，定名为大唐名村名人居，规划许可证号为建字第410883201400031，施工许可证号为410883201407030906。买受人购买商品房为预售商品房，批准预售商品房机关为孟州市房产管理中心，商品房预售许可证号为2014036。买受人购买第7号楼1单元7层71071号房，房屋总价款437,162元。买受人在订立合同时，首付购房款137,162元整，剩余300,000元整在一个月内办理公积金贷款。房屋交付期限2015年10月31日前。逾期交房，不超过30日的，按已交付房屋价款的日万分之0.5计算违约金，合同继续履行；超过30日，继续履行合同的，按已交付房屋价款的日万分之1计算违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付房屋手续，双方进行验收交接。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同自双方签订之日起生效。合同落款签订日期2015年7月6日。合同签订后，买受人褚红志、倪月霞于2015年8月20日交付大唐名村名人居7号楼71071室房屋价款437,162元，向郑州一建公司交付14,154元。2015年10月下旬，双方验收、交接房屋，交接钥匙。2017年4月底，原告褚红志、倪月霞入住房屋。2017年11月24日，被告郑州一建公司将包括71071号房屋在内的7号楼办证所需资料全部递交办理部门。原告褚红志、倪月霞当庭变更违约金诉讼请求为主张被告郑州一建公司承担赔偿损失的违约责任。被告郑州一建公司对原告褚红志、倪月霞主张赔偿损失的计算标准、计算期间予以否认，并以超过诉讼时效予以抗辩。此为本案事实。本院认为，当事人应当按照合同约定本着诚信原则全面履行合同的义务，一方履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。综合本案证据，对照被告郑州一建公司的陈述，尽管存在着政府部门职能调整的一时滞延因素，但依据双方关于权属登记办理期限的合同约定，本着交易习惯，被告郑州一建公司逾期办理房地产权属证书，明显属于办理迟延，已经构成违约行为，理应承担违约责任。原告褚红志、倪月霞请求被告郑州一建公司继续履行办理房地产权属证书义务，本院应当予以支持。原告褚红志、倪月霞请求赔偿损失，被告郑州一建公司对于损失赔偿计算标准、期间予以否认，在此情况下损失数额难以确定。依照司法解释，损失数额理应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案，自房屋交付之日（2015年11月1日）届满90日（2016年2月1日）起按照［已付购房款437,162元×4.75％×1.3÷365天×662天（自2016年2月1日起至2017年11月24日止）］这一计算标准、期间、方式确认为宜，因此损失数额应当确定为48,960.35元。原告褚红志、倪月霞主张30,000元，本院予以支持。在商品房买卖过程中，办理权属证书需要一个过程，是一个持续行为。原告褚红志、倪月霞赔偿损失请求一并与请求办理权属证书提起诉讼，被告郑州一建公司以损失赔偿诉讼请求已经超过诉讼时效为由抗辩，理由不足。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，法释［2003］7号《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条之规定判决如下：一、限被告郑州一建置业有限公司在本判决书生效后60日内为原告褚红志、倪月霞办理完毕房地产权属证书，并予交付证书。二、限被告郑州一建置业有限公司在本判决书生效后七日内向原告褚红志、倪月霞赔偿办证迟延损失30,000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费550元，减半收取275元，由被告郑州一建公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  高中祥二〇二〇年七月六日书记员  刘春燕