辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初1929号 原告（反诉被告）：辛殿伟，男，1955年9月25日出生，回族，退休工人，住凤城市。 被告（反诉原告）：**，女，1976年7月12日出生。 汉族，凤城市。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪永刚，辽宁乾朗律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）辛殿伟诉被告（反诉原告）**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辛殿伟、被告（反诉原告）**及其委托诉讼代理人杨明月、倪永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）辛殿伟向本院提出诉讼请求：1、恳请凤城市人民法院依法判令被告立即给付原告房屋租金14万元整。2、判令被告赔偿原告的损失2800元（以14万元为基数按年利率6%计算，自2020年3月1日起暂计算至2020年7月1日，实际主张至给付全部租金之日止。）3、判令被告继续履行合同。4、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告现在凤城市内同时经营着三家“三合粥饼城”快餐连锁店。且已经营多年。其中一部地址为：凤城市苏华苑小区广场旁；二部地址为：凤城市东方红小学对过；三部地址为：凤城市翰墨小学旁。2017年3月11日，被告为了扩大经营再开分店，与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同第5条明确约定：合同期内甲方（原告）不得以任何理由增长房租或者提前收回房屋，乙方（被告）5年内（2022年3月1日前）不得中途退租，不得拖延或迟交租金，如一方违约赔偿对方违约金10万元整（见房屋租赁合同一份）。而被告却从2020年3月1日开始违反合同约定，至今不交租金。不仅如此，诉前原告发现被告竟然瞒着原告已将出租屋内的所有设施、物品全部运走，并且用两个门锁将房门紧锁，只在出租房的玻璃窗上贴上“此房出租”的广告，广告下方留有被告的手机号码（见照片证据一份）。由于被告始终违约合同不交租金，于是原告于2020年6月24日用微信向被告发出最后催告。要求被告于6月30日前缴纳房屋租金，同时继续履行合同。如果不交租金，原告将于7月1日向法院递交起诉状，依法维权。而被告对原告的合理催告视若罔闻，毫不理会，至今仍然不交租金，原告无奈只好诉至法院。综上所述：原告认为，原被告共同签订的租房合同是双方真实意思的表示，理应共同遵守。而被告却无视法律，视合同为儿戏，其行为严重侵害了原告的合法权益。依据中华人民共和国《合同法》第107条、第248条之规定，原告恳请凤城市人民法院以事实为依据，以法律为准绳，给予公正的判决。 被告（反诉原告）**辩称：双方于2017年3月11日签订的房屋租赁合同事实不存异议，在该合同第五条双方约定出租方同意承租人在承租期内转租房屋，受疫情影响，被告现在无力经营，并且经联系对该房屋进行出兑，但原告拒绝被告与相关人员进行洽谈，原告没有按照该合同第五条约定履行合同义务，现在被告请求依法解除与原告的租赁合同，所以不同意原告的诉讼请求，依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）**向本院提出反诉请求：请求法院判令反诉人与被反诉人2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。事实与理由：2017年3月11日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》一份，约定反诉人承租被反诉人所有的位于凤城市老爷庙转盘旁，原欢乐时光自助餐饭店房屋，并约定了租金、租期等内容。2020年1月全国范围内爆发的新冠××疫情，导致反诉人在所承租的房屋内从事的快餐经营活动长时间无法开展，处于歇业状态，给反诉人造成了巨大损失，也导致反诉人已无力继续在承租房屋内开展经营活动。反诉人已于2020年4月15日正式通知被反诉人解除该合同。因受新冠疫情影响继续履行该合同，显失公平。反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望作出合法公正判决。 原告（反诉被告）辛殿伟辩称：不同意解除合同，被告要求解除合同没有理由和法律依据。被告在反诉状中称2020年疫情导致被告无法正常经营给被告造成经济损失无法经营，被告至今没有开业，如何存在损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系凤城市凤凰城经济管理区三合粥饼城经营者，原在凤城市内开办三家门店。2017年3月11日，被告租赁原告所有的位于凤凰城区老爷庙建行17#门市房开办第四家门店。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：甲方辛殿伟、乙方**。经甲乙双方协商一致同意后达成租赁房屋协议书，具体条款如下：第一条，甲方将坐落在凤城市老爷庙转盘旁原欢乐时光自助餐饭店，建筑面积为230余平方米，年租金14万元出租给乙方。第二条，租赁期为五年，租赁期限从2017年4月1日起生效至2022年4月1日止。第三条，租金的支付方式上纳租合同签字后乙方一次性将第一年租金14万元一次性支付给甲方，甲方给乙方出示收款收据，以后每年3月1日前乙方向甲方结清下一年租金。第四条，乙方从2017年4月1日起开始支付所租房屋的各项税费，其中包括水费、电费、取暖费、卫生费以及其他房屋租赁税费等，甲方概不承担。第五条，合同期内甲方不得以任何理由增长房租或提前收回房屋，甲方同意乙方合同期内转租房屋，乙方五年内(2022年3月1日前)不得中途退租，不得拖延或迟交租金，如一方违约赔偿对方违约金10万元整。第六条，合同期内甲方允许乙方对租赁房屋进行装修，装修时不得拆改房屋主体结构（梁、板、柱以及承重外墙等，乙方同时保证屋内门窗、玻璃等设施完好无损，如有损坏乙方负责赔偿并恢复原貌。）第七条，乙方在使用房屋时，有维护、维修并承担全部费用的义务。租赁期满后，租赁房屋的装修、改善、增加的不可移动的物品乙方无偿转给甲方。第八条，乙方合同期内发生一切违法、安全事故行为，由乙方自行承担。2020年新冠疫情发生后，我市餐饮行业4月份前基本未正常营业。被告租赁原告房屋经营的店铺至今未营业。2020年3月份，原被告协商减免租金事宜，原告同意被告在继续履行合同前提下减免2020年租金3万元，但被告一直没有交2020年4月至2021年4月的租金。2020年5月24日，被告向原告提出解除租赁合同，原告不同意。嗣后，被告将店铺内添置的物品全部搬走，并张贴本店外兑的广告。被告2017年租赁原告门市房投入装修、添置物品、房租等合计50余万元。2020年2月25日，被告为交纳店铺房租及经营需要贷款210000元。2020年4月15日左右被告在凤城市内的另三家店铺陆续开业。被告陈述已开业三家店铺一直未盈利。庭审时征询原告对于被告请求解除合同的意见，原告表示坚决不同意解除合同。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点:原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定“乙方五年内(2022年3月1日前)不得中途退租，不得拖延或迟交租金”。被告违反合同约定，单方要求提前解除合同，是否予以支持，本院综合考量如下：被告在与原告协商解除合同未果的情况下，将本人的物品全部搬离租赁房屋，已表明解除合同的决心。原告经本院征询意见，亦表示坚决不同意解除合同，双方已形成合同僵局。被告为经营需要已经贷款210000元，且受新冠疫情影响确实存在经营困难的实际情况，被告不顾及装修等损失仍坚持解除合同，说明其主张解除合同不存在恶意违约。被告不同意继续履行租赁合同，该合同项下义务性质又不宜强制履行，被告租赁合同目的已无法实现，继续履行有违公平原则和意思自治原则。被告作为承租人已将物品搬离涉诉房屋，若不解除合同，将导致房屋长期闲置，使被告在不使用房屋的情况下承担租金损失，也不利于发挥涉诉房屋的价值、减少财产的浪费。原告通过出租涉诉房屋获取收益，如果被告租而不用，长期闲置，将对涉诉房屋产生不良影响，势必影响涉诉房屋将来的出租，损害原告的利益。综上，本院对被告请求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，予以支持。关于解除合同的时间确定问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了合同的约定解除和法定解除，第九十六条规定在合同约定解除和法定解除的情形下，合同自通知到达对方时解除。本案被告违反合同约定，单方提出解除合同，不属于法定的合同约定解除或法定解除，合同解除的时间不能按照通知到达对方时确定，应当将判决生效时间确定为解除合同时间。由于被告违约解除合同，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任，原告可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）辛殿伟和被告（反诉原告）**于2017年3月13日签订的《房屋租赁合同》，合同解除时间为本判决生效时； 二、被告（反诉原告）**于本判决生效后立即将位于凤凰城区老爷庙建行17#门市房交还原告（反诉被告）辛殿伟； 三、被告（反诉原告）**于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）辛殿伟自2020年4月1日起至房屋交付时的租金，租金按照每月11666.67元（140000元÷12个月）计付； 四、驳回原告（反诉被告）辛殿伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3160元，减半收取1580元，反诉费50元，合计1630元，由被告（反诉原告）**承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 王 询 二〇二〇年七月三十日 书记员 许玉红