吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终300号 上诉人（原审原告）：吴占胜，男，1978年12月23日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：刘熙彤，吉林常春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长岭县鑫源建筑材料有限公司，住所地吉林省长岭县长岭镇。 法定代表人：侯立国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李德山，男，1958年2月25日出生，汉族，该公司副经理，住吉林省长岭县。 原审第三人：吕东，男，1973年9月30日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长岭县。 上诉人吴占胜因与被上诉人长岭县鑫源建筑材料有限公司（以下简称鑫源建筑公司）、第三人吕东执行异议之诉一案，不服吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴占胜的委托诉讼代理人刘熙彤，被上诉人鑫源建筑公司的法定代表人侯立国及其委托诉讼代理人李德山到庭参加诉讼。原审第三人吕东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴占胜上诉请求：1.撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3851号民事判决；2.改判立即解除对长岭县**花园小区10号楼2-601号房屋的查封，并立即停止对该房屋的强制执行；3.一、二审诉讼费用由鑫源建筑公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“吴占胜与文龙房地产公司签订的《**花园商品房认购协议书》是以物抵债协议”是认定事实错误。本案基本事实为，吕东承包了文龙房地产公司开发建筑的长岭县**花园小区，文龙房地产公司与吕东签订协议，约定以房屋抵顶工程款，其中包括本案案涉房屋。案涉房屋从未转移登记至吕东名下，现仍登记在文龙房地产公司名下。2014年吕东欠付吴占胜车款，并于2016年5月17日签订协议，约定以**花园小区房屋抵顶欠款，并通知文龙房地产公司，将其对文龙房地产公司享有的债权转让给吴占胜。2016年9月18日，文龙房地产公司与吴占胜签订《**花园商品房认购协议书》，并出具《收据》。因当时不具备房屋交付条件，故始终未交付房屋。以上事实吴占胜与鑫源建筑公司在一审中均予以认可。“以物抵债”首先要求债务人对该“物”享有所有权，即享有物权。案涉房屋为文龙房地产公司开发建筑，未转移登记之前，文龙房地产公司享有物权无异，故文龙房地产公司与吕东之间是以物抵债无异。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”吕东与文龙房地产公司约定以物抵债后，因房屋未转移登记至吕东名下，吕东对该房屋不享有物权，仅享有债权。故吕东与吴占胜之间约定以案涉房屋抵顶吕东欠付吴占胜车款的行为不能认定为“以物抵债”，仅为债权转让。而吴占胜与文龙房地产公司签订《**花园商品房认购协议书》，为债权转让后新的债权人（吴占胜）与债务人（文龙房地产公司）对转让债权予以确认，不是一审法院所述的“以物抵债”。“物”是文龙房地产公司所有的“物”，文龙房地产公司与吴占胜之间无债权债务关系，为什么要抵给吴占胜，这不合乎逻辑，故一审法院论述错误。综上，本案是文龙房地产公司将房屋“以物抵债”给了吕东，吕东“债权转让”给了吴占胜。债权转让后吕东对文龙房地产公司不再享有债权。一审法院混淆了债权与物权的法律概念。二、吴占胜对案涉房屋享有足以排出强制执行的民事权益。吴占胜因受让债权后，于2016年9月18日依法享有了对文龙房地产公司的债权，其债权内容是要求文龙房地产公司履行《**花园商品房认购协议书》约定内容，在可以办理入住或者不动产登记时依法办理。其债权为物权登记请求权，符合物权期待权保护条件，该债权同样具有足以排除执行的权利。因吴占胜对文龙房地产公司享有的对案涉房屋交付以及办证的相关权利，是特定物债权，其债权是针对案涉房屋，换其他房屋不行，换成金钱也不行，故吴占胜的民事权益足以排出强制执行。三、吴占胜与文龙房地产公司根本不存在“以物抵债”，故一审人民法院以“以物抵债”的相关认定标准判定本案存在错误。吴占胜与吕东之间是“债权转让”，为何一定要向文龙房地产公司交付房款，为何一定要求实际入住，为何要求办理登记。一审法院陷入了逻辑误区，吴占胜再次强调，文龙房地产公司与吴占胜无债权债务关系，文龙房地产公司没必要将其所有的房屋“以物抵债”给吴占胜。文龙房地产公司是“以物抵债”给了吕东，因未办理登记，吕东未享有物权，仅享有债权，并且已经转让给了吴占胜，查封时该房屋已经与吕东无关了。事实非常简单，吴占胜与鑫源建筑公司双方也认可。恳请二审法院审清案情，还吴占胜一个公正的判决。 鑫源建筑公司辩称，一、吴占胜与文龙房地产公司签订《**花园商品房认购协议书》，是以物抵债的协议，吴占胜未向文龙房地产公司支付购房款，未办理备案登记手续，也没有办理入住手续，没有实际占有案涉房屋。二、吴占胜对案涉房屋享有的是债权，而不是物权，更不享有特定物权。但根据法律规定，多个债权之间具有平等性，由于吴占胜没有到长岭县不动产登记中心备案，该权利没有优先效力，不能对抗作为善意第三人的鑫源建筑公司对该案涉房屋享有债权，而且鑫源建筑公司是无过错善意第三人。鑫源建筑公司对案涉房屋有权申请财产保全，长岭县人民法院同样对案涉房屋进行强制执行，吴占胜对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。所以，鑫源建筑公司认为长岭县人民法院（2019）吉0722民初3851号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吕东未出庭，未答辩。 吴占胜向一审起诉请求：解除对长岭县长岭镇**花园小区10号楼2-601号房屋的查封，并停止强制执行。 原审法院认定事实：长岭县人民法院在审理（2017）吉0722民初2820号鑫源建筑公司与吕东买卖合同纠纷案件中，鑫源建筑公司申请对吕东在**花园小区由文龙房地产公司开发的7套住宅楼予以保全。长岭县人民法院于2017年8月4日作出（2017）吉0722民初2820号民事裁定，对吕东在**花园小区10号楼2-401、2-402、2-601、2-301，1号楼2-501、3-702、3-801，7套住宅楼予以查封。2017年9月14日，长岭县人民法院作出（2017）吉0722民初2820号民事判决：吕东于判决生效后给付鑫源建筑公司欠款170万元。吕东不服，上诉于吉林省松原市中级人民法院。2017年12月4日，松原市中级人民法院作出（2017）吉07民终1953号民事裁定：准许吕东撤回上诉。判决生效后，鑫源建筑公司向长岭县人民法院申请执行。长岭县人民法院作出（2018）吉0722执470号执行裁定，对长岭县**花园小区10号楼2-601号房屋裁定执行。2019年4月28日，吴占胜提出执行异议，要求撤销执行裁定，解除对该房屋查封。长岭县人民法院于2019年8月22日作出（2019）吉0722执异35号执行裁定，驳回吴占胜的异议请求。 原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”吴占胜符合以上条件，可以作为本案原告提起执行异议之诉。本案中，吴占胜与文龙房地产公司签订的《**花园商品房认购协议书》，是以物抵债协议，吴占胜未向文龙房地产公司支付购房款，未办理备案登记手续，且未实际占有涉案房屋，长岭县人民法院查封该房屋并无不当。吴占胜就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故吴占胜要求解除涉案房屋的查封的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回吴占胜的诉讼请求。案件受理费6,284元，由吴占胜负担。 经本院审理查明，长岭县人民法院在审理（2017）吉0722民初2820号鑫源建筑公司与吕东买卖合同纠纷案件中，鑫源建筑公司申请对吕东在**花园小区由文龙房地产公司开发的7套住宅楼予以保全，长岭县人民法院于2017年8月4日作出（2017）吉0722民初2820号民事裁定，对吕东在**花园小区10号楼2-401、2-402、2-601、2-301；1号楼2-501、3-702、3-801，共计7套住宅楼予以查封。2017年9月14日，长岭县人民法院作出（2017）吉0722民初2820号民事判决：吕东于判决生效后给付鑫源建筑公司欠款170万元。吕东不服，上诉至吉林省松原市中级人民法院。2017年12月4日，松原市中级人民法院作出（2017）吉07民终1953号民事裁定，准许吕东撤回上诉。该判决发生法律效力。鑫源建筑公司向长岭县人民法院申请执行，长岭县人民法院作出（2018）吉0722执470号执行裁定，对长岭县**花园小区10号楼2-601号房屋裁定执行。2019年4月28日，吴占胜提出执行异议，要求撤销执行裁定，解除对该房屋查封。长岭县人民法院于2019年8月22日作出（2019）吉0722执异35号执行裁定，驳回吴占胜的异议请求。 2015年9月11日吕东、李东波作为承包方与文龙房地产公司签订施工协议，约定吕东承建文龙房地产公司开发的位于长岭县三中南侧，蓝山英郡小区（原**花园小区）。关于承包价格和付款方式约定：承包工程价格每平方米1,600元，不上调，不下调。本合同暂时按45,000平方米计算，工程结束按照实际发生面积结算工程款。现金部分多退少补，抵顶房屋面积按实际发生量给付。付款方式：发包方以现金方式支付本工程造价的50%，其余总造价的50%工程款以房屋抵顶给付，抵顶房屋的价格按蓝山英郡售楼处与客户实际成交价给予承包方下浮每平方米100元。抵顶材料款或人工费，房屋先期开具给承包方，以缓解资金紧张。由销售中心统一销售，统一计算，按工程进度的80%控制，拨付给吕东和李东波。2017年5月8日，文龙房地产公司与吕东结算签订《对账单》，约定用15套房屋（包含案涉房屋，已经注明吴占胜）抵顶工程款。 2016年5月17日，吕东与吴占胜、王晓东签订了一个承诺书，约定吕东于2016年8月30日前给吴占胜在长岭开具面积120平方米左右住宅楼一套，抵顶以前车款。2016年9月18日，文龙房地产公司与吴占胜签订了一份《**花园商品房认购协议书》，约定买受方吴占胜购买文龙房地产公司开发的位于南关东路，岭城南街东行300米路南的**花园项目，认购第10栋2单元6层603号，建筑面积87平方米，单价3,820元，商品房总价为332,340元。同日，文龙房地产公司给吴占胜出具收据一枚，注明文龙房地产公司收到了吴占胜购房款332,340元。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”吴占胜针对人民法院查封执行的涉案房屋提起执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的争议焦点：吴占胜对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一审中，吴占胜诉称，执行标的**花园小区10号楼2单元601号房屋，系吕东欠其车款，以该房屋抵顶。而该房屋是吕东承建**花园小区，文龙房地产公司以包括涉案房屋在内的15套房屋抵顶工程款，并与文龙房地产公司签订了涉案房屋的认购书。关于吴占胜与文龙房地产公司签订的《**花园商品房认购协议书》的性质问题。文龙房地产公司因欠付吕东工程款而将包含案涉房屋在内的15套房屋抵顶给吕东，用以支付工程款，可以认定该抵顶行为的性质为以物抵债，但是由于案涉房屋并未实际交付，吕东享有物权期待权的实质依然是债权。吕东又将案涉房屋抵给吴占胜，以抵顶其欠付的车款，并通知了文龙房地产公司，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”吕东将案涉房屋抵顶给吴占胜的行为应认定为债权转移，文龙房地产公司与吴占胜就案涉房屋签订《**花园商品房认购协议书》，并向吴占胜出具收据的行为应视为其对债权转移后的新债权人吴占胜履行债务的行为。在债权转移行为完成后，吴占胜对文龙房地产公司所享有的债权请求权内容为文龙房地产公司向其交付房屋，为其办理过户登记手续，亦为一种物权期待权。物权期待权指将来有取得或实现可能性的权利债权，物权财产权上均可发生期待权。物权期待权的准物权人为了对抗申请执行人，可通过执行异议、执行异议之诉等法律程序来保障自身的权利。物权期待权从性质上看仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据前述规定及司法实践中掌握的标准，案外人及受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下条件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可规责于案外人。上述四个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，文龙房地产公司于2016年9月18日与吴占胜签订《**花园商品房认购协议书》，并出具收据，该认购书是真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。文龙房地产公司出具收款收据，视为通过债权转移方式支付全部价款，且形成于法院查封之前。虽然未办理过户登记，非吴占胜过错，但文龙房地产公司未向吴占胜交付房屋，吴占胜尚未实际取得案涉房屋，因此，该物权期待权不具有对外公示效力，不符合物权期待权排除执行的情形。故一审法院判决驳回吴占胜诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,284元，由吴占胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于福桐 审 判 员 邰伟莉 审 判 员 王丽丽 二〇二〇年七月二十五日 法官助理 梁婷婷 书 记 员 邹仕尧