陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5639号上诉人（原审原告、申请执行人）：北京冰川天一投资管理中心（有限合伙），住所地：北京市朝阳区北苑路乙108 号33 幢内 07。执行事务合伙人：北京冰川资本管理有限公司（委派袁戎为代表）。 委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈天华，男，1950年7月23日出生，汉族，无业，住陕西省咸阳市杨凌区常乐西路24号。委托诉讼代理人：周雷，陕西朗恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张智皓，男，1975 年11月4日出生，汉族，西安若水工贸有限责任公司员工，住西安市高新区科技六路30号兰亭坊2-2402号。上诉人北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）（以下简称冰川天一管理中心）因与被上诉人陈天华、张智皓申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冰川天一管理中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由陈天华、张智皓承担。事实与理由：一、一审法院认定张智皓和陈天华之间于2018年10月15日签订了《房屋转让协议》属于认定事实不清，陈天华、张智皓之间签署的所谓《房屋转让协议》是虚假的，房屋买卖合同签署的时间不合理，房屋买卖合同与还款协议内容不一致。二、一审法院认定陈天华于2018年11月6日按照约定将所有房款支付完毕，属于事实认定严重不清。2011年4月12日陈天华向张智皓转账200万元，双方认可为借款，并非购房款。2016年12月21日陈天华向第三人韦生军的转账20万元，不能视为陈天华出借给张智皓的款项或支付的购房款。2017年10月17日陈天华向张智皓转账48万元，2018年11月6日陈天华支付给西安若水工贸公司的280万元，均不能视为购房款。三、一审法院认定自2014年起涉案房屋就交由陈天华合法使用属于认定事实严重错误。陈天华没有提供该房产何时由谁移交给其的证据。2014年房产交付艾克瑞公司使用时，陈天华、张智皓没有款项往来，不符常理。陈天华和其女婿非100%控股的公司是两个民事主体，因此艾克瑞公司使用涉案房产，不能视为是陈天华合法占有该房产。陈天华辩称：一、陈天华对张智皓的借款系真实发生且合法有效，可以用于冲抵涉诉房屋的购房款。陈天华提供的《抵押借款合同》、《借条》、《欠条》、转账凭证等证据可以证明，陈天华和张智皓之间的借贷关系是基于双方真实的意思表示形成，不违反法律、法规的禁止性规定。前述借款陈天华都已经实际支付给张智皓。二、陈天华2014年起已经合法占有涉诉房屋。2014年，张智皓因无法按期清偿借款，为担保债务履行，并补偿陈天华因逾期还款所遭受的损失，将涉案房屋免费交由陈天华使用。陈天华接收房屋后，即将该房屋交给女婿韦生军作为开办艾克瑞公司的办公场所。对此事实，张智皓的陈述、艾克瑞公司法定代表人朱富荣的证言以及艾克瑞公司工商资料中记载的注册地信息可以相互印证予以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所述的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”并未要求必须是本人直接占有。本案中艾克瑞能够使用涉诉房屋是基于陈天华的许可，即涉诉房屋未脱离陈天华的控制。三、陈天华与张智皓签订的《房屋转让协议》是真实有效的。陈天华在欠款长时间无法清偿的情况下，无奈选择以房抵债合情合理。张智皓辩称，同意陈天华的意见，陈天华所述属实，其与陈天华转让房屋是在其与冰川天一管理中心合作之前就已经达成了。在办理解押给陈天华过户时，其和冰川天一管理公司还没有诉讼，解押给银行付款也是陈天华支付。冰川天一管理中心向一审法院起诉请求：1、继续对西安市高新区唐延南路都市之门D座2幢10901号房屋的执行。2、本案的案件受理费由陈天华、张智皓承担。一审法院认定事实：2011年4月11日，陈天华与张智皓签订《抵押借款合同》，约定陈天华于2011年4月12日向张智皓提供借款人民币200万元，张智皓收款后向冰川天一管理中心出具借条；本约抵押借款期限为六个月，自陈天华提供借款之日起算，期限届满之日清还；张智皓于每月借款对应日按月息三万元向陈天华支付利息；张智皓以其西安都市之门D座10901室产权向陈天华抵押借款；本约抵押借款的房屋所有权买卖合同和交款收据由陈天华收执保管。2011年4月12日，陈天华通过银行转账向张智皓转账支付200万元，张智皓于同日向陈天华出具了借条。2017年7月16日，张智皓向陈天华出具欠条称，借款200万元自2011年4月12日至2017年7月12日，共计75个月，每月利息3万元整，利息共计225万元，已结息140万元，尚欠利息85万元未付，本金200万元未支付。2016年12月21日，陈天华通过银行转账向韦生军支付20万元。2017年1月16日，张智皓出具欠条称，今借现金贰拾万元整用于办理都市之门D座10901室房产证。2017年10月17日，张智皓向陈天华出具借条称，今借现金肆拾捌万元整（¥480000元）用于办理都市之门D-10901室还结房贷尾款所有，房产证贷完款后一次归还。陈天华于同日向张智皓转账支付48万元。2017年8月1日，陈天华与张智皓达成《还款协议》，约定张智皓于2011年4月12日向陈天华借款200万元整，欠利息85万元，至今未还。又于2016年12月21日借款20万元办理该套房产证，两项借款本息合计305万元（2017年7月12日后的利息未计入）。对此特约定于2017年12月30日前归还，如到期不能归还，张智皓同意按原借款抵押合同执行，自愿将其名下房产一套（西安市高新区都市之门D座10901室，房产证编号2600241，登记号Y10101277）过户给陈天华，用于还清所借款项。2018年10月15日，张智皓与陈天华签订《房屋转让协议》，约定张智皓将坐落在西安市高新区唐延南路都市之门D座9层10901室（产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）房屋（以下简称涉案房屋）转让给陈天华，建筑面积为259.16平方米；陈天华在本协议签订之日起30日内负责代张智皓清偿张智皓所欠西安银行股份有限公司鼓楼支行的债务人民币280万元，以解除西安银行股份有限公司鼓楼支行对标的房屋的抵押权；标的物上的抵押权解除后，张智皓不得再以该房屋设定抵押权，或使该房屋产生其他权利瑕疵，否则由张智皓承担违约责任；陈天华付款后由张智皓负责三日内办理解除抵押手续；双方协商确定，标的房屋转让价格为人民币470万元，其中人民币280万元，陈天华按照本合同第二条约定，以代张智皓向西安银行股份有限公司钟楼支行清偿等额欠款的方式支付；剩余转让价款人民币190万元，以张智皓所欠陈天华债务中的190万元抵销；张智皓应在标的房屋上抵押权解除之日起一周内将标的房屋所有权过户至陈天华名下。2018年11月5日，张智皓出具《付款指示函》称，请陈天华依据2018年10月15日《房屋转让协议》第四条之约定应支付给本人的470万元购房款中的280万元，支付至西安若水工贸有限公司。陈天华于次日通过西安银行向西安若水工贸有限公司转账支付280万元。张智皓于同日向陈天华出具了收据称，今收到陈天华购房款470万元，用于购买都市之门D-10901房，其中280万元现金转入张智皓公司账号（若水工贸有限公司），190万元抵销以前欠款。另查明，2014年起张智皓将涉案房屋交由陈天华占有使用。陈天华又将该房屋交由西安艾克瑞科贸有限公司使用至今，并由该公司一直缴纳物业费等相关费用。西安艾克瑞科贸有限公司系陈天华女儿陈彬之丈夫韦生军与朱富荣共同投资成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。陈天华提供了该公司法定代表人朱富荣的证人证言，其称该公司并未与他人签订租赁合同等，是陈天华将涉案房屋交由该公司使用至今。再查明，冰川天一管理中心因与张智皓存在股权转让纠纷向雁塔区人民法院提起诉讼，并于2018年11月2日向雁塔区人民法院申请诉前财产保全。雁塔区人民法院于2018年11月3日作出（2018）陕0113财保504号民事裁定，查封张智皓名下位于西安市高新区唐延南路都市之门D座2幢10901号房屋（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）一套。并于2018年11月9日查封了涉案房屋。陈天华向雁塔区人民法院提出异议，雁塔区人民法院于2019年5月9日作出（2019）陕0113执异97号执行裁定，裁定中止对西安市高新区唐延南路都市之门D座9层10901号房屋的执行。冰川天一管理中心遂提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雁塔区人民法院依据（2018）陕0113财保504号民事裁定书，于2018年11月9日查封了涉案房屋。在查封前，张智皓与陈天华于2018年10月15日签订《房屋转让协议》，并于2018年11月6日按照约定将所有房款支付完毕。根据陈天华提交的物业费票据、工商登记信息、证人证言等证据，可以证明陈天华于2014年起将涉案房屋交由西安艾克瑞科贸有限公司使用至今，该房屋在查封前已由陈天华合法占有，且房屋未过户非因陈天华自身原因。故陈天华对涉案房屋享有合法权利且能够排除执行，对其提出的执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条之规定，判决：中止对张智皓名下的位于西安市高新区唐延南路都市之门D座9层10901室（产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1050767号）房屋的执行。在执行（2018）陕0113财保504号民事裁定书的过程中，不得再执行该房屋。案件受理费100元，由冰川天一管理中心承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系申请人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议的焦点为：陈天华就位于西安市高新区唐延南路都市之门D座2幢10901号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2018年11月9日被雁塔法院查封，查封前，陈天华与张智皓于2018年10月15日自愿签订《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的书面买卖合同。涉案房屋被查封前，张智皓已将涉案房屋交由陈天华占有使用，陈天华将房屋交由西安艾克瑞科贸有限公司使用至今，该公司系陈天华女儿陈彬之夫韦生军与朱富荣共同投资成立，一审审理期间朱富荣作为西安艾克瑞科贸有限公司的法定代表人出具证人证言证明系陈天华将涉案房屋交由该公司使用。2018年11月6日陈天华依据张智皓出具的《付款指示函》，将《房屋转让协议》约定470万元购房款中的280万元，支付至西安若水工贸有限公司，同时陈天华、张智皓之间存在债权债务关系，且履行期限已经届满，依据双方《房屋转让协议》之约定，陈天华用190万元债权冲抵了剩余190万元购房款。2018年11月6日陈天华已支付完毕涉案房屋的全部房款，张智皓应当履行过户登记义务，因未办理过户登记手续导致涉案房屋被查封，未办理过户登记手续非因陈天华自身原因所致，故陈天华对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，冰川天一管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25100元，由北京冰川天一投资管理中心（有限合伙）负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年七月六日 书 记 员  刘 书 方    1