北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7939号上诉人（原审原告）：赵海凤，女，1961年6月29日出生。上诉人（原审原告）：吴云瑞，男，1961年5月2日出生。被上诉人（原审被告）：北京檀州房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路41号。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人吴云瑞、赵海凤因与被上诉人北京檀州房地产开发有限公司（以下简称檀州公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人赵海凤、吴云瑞、被上诉人檀州公司之委托诉讼代理人郭艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴云瑞、赵海凤上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方原审全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实错误。双方所签订的涉案协议系檀州公司胁迫我方签订，协议内容显失公平，与事实不符，我方宅基地内建筑有地下室，但是对方不予登记，损害了我方的合法权益。我方与对方并未就公共维修基金的负担问题达成一致意见。原审法院采信檀州公司的错误见解系判决错误。檀州公司辩称：同意原审判决，不同意吴云瑞、赵海凤的上诉请求和事实理由。吴云瑞、赵海凤向一审法院起诉请求：1.判令檀州公司按照赵海凤、吴云瑞有证房面积122.76平方米、宅基地使用权面积166.67平方米、地下室39.6平方米为赵海凤、吴云瑞安置楼房；2.判令檀州公司给付赵海凤、吴云瑞向北京金诺瑞泰房地产经纪公司支付的房款10万元、补交的房款87500元；3.判令檀州公司给付赵海凤、吴云瑞征用赵海凤、吴云瑞的宅基地补偿款、被拆迁房屋附属物补偿款、奖励补助款、房屋装修补偿款、地下室、搬家费等款50万元；4.判令檀州公司退付赵海凤、吴云瑞楼房维修基金12000元、办理房产证费用600元；5.案件受理费由檀州公司承担。一审法院认定事实：吴云瑞与赵海凤系夫妻关系。1989年，吴云瑞在宾阳村批建北房4间、南房4间，占地0.25亩。因密云县进行旧城改造，2007年7月19日，拆迁人檀州公司（甲方）与被拆迁人赵海凤（乙方）签订《拆迁安置协议（回迁）》，协议约定：（一）甲方拆除乙方坐落在宾阳新村的房屋八间，建筑面积122.76平方米。依据“密政发（2002）15号”文件规定，按照“拆一还一”的原则，安置如下：1.安置标准、楼层及有关费用：①回迁安置在＿号楼＿单元8层室100平方米楼房壹套。②回迁安置在＿号楼＿单元8层室100平方米楼房壹套。2.回迁面积计算房款时以有关部门核定的准确面积为准。3.对乙方院内附属物补偿、宅基地使用权补偿及奖励补助，待乙方领取回迁楼房钥匙时与房款一并结算。……。5.维修基金由被拆迁人自行承担，每平方米40元（以有关部门核定的准确面积为准）。该条后手写注“免收维修基金”。合同尾部手写“注：各项奖励补偿（宅基地补偿、房屋装修补偿、搬家费、院内所有附属物补偿）与楼房房款、层差互抵。”赵海凤手中的协议中“楼房房款、层差互抵”被划去。后在办理回迁房房产登记过程中，该协议“楼房房款、层差互抵”处加盖了檀州公司的公章，并在空白处注明：“已收取乙方各项费用与甲方应支付给乙方拆迁补偿相抵，双方互不找差，实际回迁安置在密云县阳光街387号院2号楼1单元x，面积125.09㎡、密云县阳光街387号院9号楼4单元x，面积100.09㎡。”加盖了檀州公司公章。2011年7月22日，檀州公司（甲方）与吴云瑞（乙方）签订一份《回迁安置协议》，约定：“依据原拆迁安置协议，现就产权人吴云瑞回迁安置事项协议如下：1、拆迁面积122.76，人口6，回迁面积225，套数2。2、安置位置云水名苑A区5号楼4单元x室100平方米一套、2号楼1单元x室125平方米一套。3、依据原拆迁安置协议，被拆迁人自愿要求增加安置面积25平米，按照均价6500元/平米结算。结算面积款最终以有关部门核定的准确面积为准……。”2011年7月22日，檀州公司（甲方）与赵海凤（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“依据2007年7月19日甲乙双方签订的拆迁安置协议，甲方为乙方回迁安置在保利花园A区1号楼100平米8层和2层各一套。乙方因对此方案不满，后经双方协商和调解，达成补充协议如下：1、经乙方同意，100平米的8层和北京金诺泰房地产经纪公司对换一套100平米的顶层（带空中露台和阁楼），楼房坐落位置为保利花园A区5号楼（现9号楼）4单元x室，面积100平米，并由乙方再补给北京金诺瑞泰房地产经纪公司10万元整。该套房屋由甲方负责协调办理网签手续。2、经乙方同意，100平方米的2层甲方负责调整为保利花园A区2号楼1单元x室，面积125平方米，多出25平米按照6500元/平米补给甲方，即6500*25=162500元。”2017年4月28日，吴云瑞与檀州公司签订《回迁协议补充说明》一份，约定：“吴云瑞（产权人）原为宾阳新村回迁户，于2011年7月22日与檀州公司签订回迁安置补充协议。现办理回迁安置手续，因家庭有经济困难，公司经查证属实（证明），就安置做如下说明：1、回迁安置房遵照原补充协议安置。2、原补充协议中超出安置面积25平方米部分，按照每平方米3500元补交房款，总计87500元。3、维修基金缴纳按原协议执行，办理入住手续所需费用自行缴纳。此户为特殊照顾，产权人承诺不再以任何理由反悔及信访。”当日，吴云瑞交纳房款差额87500元。经政府有关部门核准，赵海凤、吴云瑞回迁安置的云水名苑A区2号楼1单元x室、5号楼4单元x室地名及房号变为密云县阳光街387号院2号楼1单元x、密云县阳光街387号院9号楼4单元x。2017年9月8日，密云县阳光街387号院2号楼1单元x、密云县阳光街387号院9号楼4单元x，登记至吴云瑞名下。本案在审理中，赵海凤、吴云瑞认可其中一套房屋系在2011年8月前后交付入住，另一套系未经檀州公司同意于2014年自己撬开门入住。赵海凤、吴云瑞提交了一份其与保利（北京）房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》，合同签订落款时间为2011年8月2日。赵海凤、吴云瑞主张该合同是在2017年办理房产证过程中，檀州公司让赵海凤、吴云瑞补签的。在该合同中，第二十一条产权登记部分约定：买受人同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元。檀州公司认可该合同，并认可已收取600元费用。本案在审理中，关于公共维修基金费用收取问题，檀州公司主张因在签订拆迁安置协议后，政府对公共维修基金的缴费标准进行了上调，檀州公司在免收双方合同约定的每平方米的40元基础上，自行承担了每平方米100元的费用，由业主按每平方米60元的标准交纳。檀州公司认可赵海凤、吴云瑞已交纳了公共维修基金12000元、办理房产证费用600元。檀州公司提交了北京市第二中级人民法院作出的关于李建生与檀州公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的（2012）二中民终字第01621号民事判决书一份，证明根据相关政策及双方约定，赵海凤、吴云瑞有义务交纳公共维修基金。该案中，李建生请求判令檀州公司交付拆迁安置房屋。法院判决檀州公司为李建生办理相应回迁房的入住手续，李建生以每平方米60元的标准交纳公共维修基金。该判决中，法院查明：《北京市住宅专项维修资金管理办法》于2009年12月1日起施行，高层住宅内的专项维修资金的交存标准为每平方米200元，业主应当在办理房屋入住手续前，将前期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。另查明，密政发[2012]15号《密云县房屋拆迁安置实施细则（试行）》第十一条规定：根据我县实际情况，房屋拆迁也可以实行“拆一还一，不找差价”的产权调换形式。（一）私产平房的拆迁安置补偿。1、以产权证或正式批示为准，对被拆除的房屋建筑面积实行“拆一还一，不找差价”……。4、宅基地使用权补偿。1982年以前确定的宅基地，补偿面积最多不超过266.7平方米，1982年以后批准的宅基地，则根据建房批示上载明的占地面积给予补偿。宅基地使用权补偿价格为每平方米200元。第十二条其他各项补助及奖励：1、搬家补助费。按被迁正式房屋的建筑面积给予每平方米15元的补助……。4、提前搬家奖励费。在拆迁公告规定的拆迁期限内，按提前完成搬迁的天数计算，每提前一天，奖励100元。一审法院认为，本案的争议焦点为赵海凤、吴云瑞、檀州公司签订的各份协议的效力及公共维修基金等有关费用的负担问题。关于诉争赵海凤、吴云瑞原有房屋的拆迁补偿有关事项，赵海凤、吴云瑞、檀州公司双方当事人先后签订《拆迁安置协议（回迁）》、《补充协议》、《回迁协议补议说明》、《回迁安置协议》等。赵海凤、吴云瑞主张协议是被强迫签订的，根据法律规定，如一方系用胁迫手段迫使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害的一方可以在法定期间内请求法院予以变更或撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭；现早已过要求变更或撤销上述协议的法定除斥期间，故上述协议对双方具有法律约束力。赵海凤、吴云瑞原有房屋建筑面积122.76平方米，根据双方约定檀州公司给予安置两套楼房共200平方米。后双方经协商檀州公司给予安置了一套125.09平方米,一套100.09平方米的房屋，双方对房屋超出安置面积的补偿金额达成了一致，并实际履行，赵海凤、吴云瑞交纳了相应的公共维修基金，已入住上述房屋，且其中一套系赵海凤、吴云瑞擅自强行入住，可以认定赵海凤、吴云瑞系认可双方签订的《拆迁安置协议（回迁）》、《补充协议》等双方在拆迁安置过程中达成的协议。现赵海凤、吴云瑞要求重新安置楼房、要求给付宅基地补偿等50万元，要求檀州公司支付赵海凤、吴云瑞向北京金诺瑞泰房地产经纪公司支付的房款10万元和补交的房款87500元等没有事实和法律依据，法院不予支持。关于赵海凤、吴云瑞支付的公共维修基金。根据2009年12月1日施行的《北京市住宅专项维修资金管理办法》，高层住宅内的专项维修资金的交存标准为每平方米200元，业主应当在办理房屋入住手续前交纳。双方在签订的《回迁安置协议（回迁）》中，双方约定：“维修基金由被拆迁人自行承担，每平方米40元。”后注明“免收维修基金”。但在签订给协议后，政府对于公共维修基金的收取标准进行了较大幅度的调整，双方并未在合同中对公共维修基金交存调整的情况下费用承担问题进行约定。根据公平原则，该费用宜由双方进行分担。且现赵海凤、吴云瑞已实际按60元/平方米的标准交纳了公共维修基金，并办理入住手续，其余部分由檀州公司交纳，可以视为双方在后续办理房屋入住手续过程中已对公共维修基金的负担问题达成了一致。对赵海凤、吴云瑞现要求给付公共维修基金的请求，法院不予支持。关于赵海凤、吴云瑞主张的办理房本的费用，该费用系檀州公司在给赵海凤、吴云瑞办理房产登记过程中支出的费用，其中含有办理房产中赵海凤、吴云瑞需支出的印花税、房产证工本费等费用。在赵海凤、吴云瑞与保利（北京）房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中，赵海凤、吴云瑞同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，该费用赵海凤、吴云瑞已支付，现已取得房产证。虽赵海凤、吴云瑞主张该合同是倒签的，但日期倒签并不影响该条款的合同效力。现赵海凤、吴云瑞要求檀州公司返还该费用没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年4月判决：驳回赵海凤、吴云瑞的全部诉讼请求。一审案件受理费5398元，由赵海凤、吴云瑞负担（已交纳）。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于檀州公司是否应当再给付赵海凤、吴云瑞相应拆迁利益。根据本案查明事实，赵海凤、吴云瑞与檀州公司就房屋安置先后签订了多份协议，赵海凤、吴云瑞获得两套一百平米以上房屋，交纳公共维修基金且已经实际入住至今，对于超出的安置面积补偿金额双方亦已实际履行。现赵海凤、吴云瑞以其受胁迫为由否认上述协议，并未提供相应证据，且已经实际履行了上述协议内容。因此对其要求重新安置楼房、给付拆迁补偿款等主张，并无相应依据，本院不予支持。关于公共维修基金，原审法院依据双方的约定情况、实际履行情况，依据公平原则认定双方共同分担，处理妥当，本院予以维持。关于赵海凤、吴云瑞要求檀州公司退还房本费用一节，由于该费用系檀州公司为赵海凤、吴云瑞办理房产登记过程中支出的合理费用，已经由赵海凤、吴云瑞支付并取得房产证，其又主张返还费用的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵海凤、吴云瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10796元，由赵海凤、吴云瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二〇年七月三十一日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞