江苏省苏州市相城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0507民初551号原告：陈剑福，男，1979年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：郭巍，江苏尚韬律师事务所律师。被告：陶学明，男，1965年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：杨丽泉，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，江苏尚维律师事务所实习律师。第三人：苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村。负责人：朱晓东，社长。诉讼委托代理人：章敏，江苏旭展律师事务所律师。诉讼委托代理人：周建华，系员工。原告陈剑福与被告陶学明排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈剑福的委托诉讼代理人郭巍，被告陶学明及其委托诉讼代理人杨丽泉、周玲均到庭参加诉讼。审理中，本院经原告申请通知苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社作为第三人参与本案诉讼，并于2020年7月22日第二次公开开庭进行了审理。原告陈剑福及其委托诉讼代理人郭巍，被告陶学明及其委托诉讼代理人杨丽泉、周玲，第三人苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社的委托诉讼代理人章敏、周建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑福向本院提出诉讼请求：1、判决被告按每月9222元的标准赔偿原告损失，时间从2019年7月19日起至实际排除妨害之日止（暂计至2020年1月20日）计55332元（实际排除妨害之日指被告将办公桌椅从位于社区服务中心配套用房一区663号房屋内搬离之日，9222元每月是按照被告与盛泽荡村经济合作社约定的租金标准1106640元/10年/12月计算所得）；2、判决被告立即将办公桌椅从位于社区服务中心配套用房一区663号房屋内搬离；3、判决被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确因涉案房屋内现只有被告的办公桌椅，第二项诉请即为要求被告从位于社区服务中心配套用房一区663号房屋内迁出并搬离，第一项诉请的损失计算至实际迁出之日止。事实和理由：2017年7月27日，被告与苏州市相城区经济合作社签订《房屋租赁协议》，第三人同意将位于社区服务中心配套用房一区663号租赁给被告，租赁期限为十年，自2017年1月24日至2027年1月23日止。因被告拖欠租金无力履约，后原、被告及第三人于2019年7月18日签订《三方协议》，协议约定被告与第三人《房屋租赁协议》终止，由原告承租案涉房屋，原告向第三人支付500927元。协议签订后，原告向第三人支付500927元，被告向原告交付了钥匙。后被告因向原告借款不成，对上述房屋进行堵门（堵门车辆苏Ｅ×××××），导致原告无法使用上述房屋。故原告为维护合法权益，诉至贵院，望判准以上诉请。被告陶学明辩称，1、原告与被告之间的纠纷属于合同纠纷，不属于侵权纠纷，被告对原告不存在侵权的行为。原告与被告的纠纷处理应该回归到合同效力，各方权利义务的认定。2、陈剑福并非适格原告。原告非涉案房屋的所有权人，目前对该房屋也不享有其他权利，房屋一直由被告使用占有，被告正常使用房屋并未损害到陈剑福的合法权益。鉴于原告并非涉案房屋权利人，其要求被告排除妨害、赔偿其损失的请求并无法律依据。3、关于签订协议的相关事实。被告2017年为购买苏州市相城区经济合作社建造的房屋，由于房屋没有相应的审批手续，因此签订了名为租赁、实为买卖的房屋租赁协议，取得了房屋。由于被告与原告父亲有其他经济纠纷，考虑向原告父亲出售自己的房屋部分用于抵债，因陶学明欠村里部分房款未付，而转让必须结清村里尾款并得到村里配合，所以先在村里签订了一份意向性的三方协议，由于具体房屋的抵偿方案及交付经双方多次协商未能达成一致意见，被告不同意先行交付房屋。涉案房屋评估价值约200万，原告仅代为支付50余万元，被告不可能先将房屋交付。至于原告支付给第三人的款项，第三人在得知原告与被告未能就抵债方案达成一致后，多次表示也愿意原路退还该笔款项。签订三方协议前提在于向原告父亲抵债的事实，协议所反映的信息并不完整。三方协议中原告所支付的价格与房屋价值相差悬殊，不合常理。4、涉及小产权房交易合同下权利义务的转让因其违反国家强制性法律规定，也属于无效合同。被告和原告协议所涉房屋未办理规划建房审批手续，不符合进行交易的条件，违反国家强制性法律规定，属于违反《合同法》第52条规定的无效合同，不具有法律约束力。因此原告对案涉房屋目前不享有权利，被告也未对原告的合法权益造成损害，原告诉请应当予以驳回。补充一点：原告提到的被告与村合作社签订的合同约定名为租赁实为买卖，约定的价格实际为房屋买卖价格。第三人苏州市相城区经济合作社述称，根据2019年7月签订的三方协议，目前第三人与原告之间存在租赁关系，原被告之间的纠纷第三人不清楚，请法院根据查明的事实依法作出处理。经审理查明，2017年7月27日由苏州市相城区经济合作社作为甲方、陶学明作为乙方签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，甲方根据乙方要求，同意将位于渭中路南侧的社区服务中心的配套用房以优惠价格租赁给乙方使用；乙方所租房屋位置位于社区服务中心配套用房一区663号，建筑面积245.92平方米；双方约定租赁期限为十年，自2017年1月24日至2027年1月23日止，期满后甲方考虑到乙方的实际情况，经村两委会讨论决定后地上建筑物产权归乙方所有，村经济合作社不办理土地证和房产证手续；租赁价格及支付方式为双方约定，乙方应当向甲方一次性支付十年的房屋租赁费，租赁费总金额为1106640元；上述房屋租赁费在双方签订本协议时，乙方应支付租赁房款人民币305713元，2017年7月31日前支付租赁房款400463.5元，房屋租赁费余款400463.5元于2017年12月31日前付清；租赁期间如果遇到政府征收拆迁的，在乙方未拖欠应当支付的与租赁相关费用的前提下，按照征收拆迁的政策的规定，相应的赔偿款归乙方所有；本协议签订后甲方未交付所租房屋或乙方未按时支付租赁费的均视为违约，经守约方催告后，对方仍不履行本协议约定的义务的，守约方有权解除本协议。该协议由苏州市相城区经济合作社、陶学明分别盖章、签字予以确认。上述租赁协议签订后，陶学明仅向苏州市相城区经济合作社支付了款项605713元。2019年7月18日，由苏州市相城区经济合作社作为甲方、陈剑福作为乙方、陶学明作为丙方共同签订《三方协议》一份。该协议载明：“甲方与丙方曾签订《房屋租赁协议》，约定将位于社区服务中心配套用房一区663号，建筑面积245.92平方米的房屋租赁给丙方，租赁期限为十年，自2017年1月24日至2027年1月23日止。期满后，地上建筑物产权归丙方所有，村经济合作社不办理土地证和房产证手续。因该合同履行中丙方屡有拖欠款项的行为，且其无力继续依约履行合同支付租金，现乙方有意取得该处房屋，经村两委会研究同意，三方本着自愿平等的原则，就有关房屋权属事项经认真协商一致签订协议如下：1、乙方于本协议签订后两日内（2019年7月20日前）一次性支付给甲方人民币500927元；2、自甲方收到上述款项之日起，期满后该处地上建筑物产权归乙方所有，并且乙方按以下标准向甲方支付相关费用，物业管理费按每年每平方米5元收取，合计每年1229.6元，自来水开户费按每户1000元；3、自甲方收到上述款项之日起，甲方与丙方之间签订的《房屋租赁协议》终止，双方就该协议互相不再负担任何义务；4、如乙方未依上述约定付款，甲方保留向丙方追索其拖欠款项及相关利息的权利。”该协议由苏州市相城区经济合作社、陶学明、陈剑福三方分别盖章、签字予以确认。在签订该三方协议的当日，陈剑福即向苏州市相城区经济合作社支付了协议约定的款项500927元。庭审中，各方一致确认涉案房屋坐落于社区服务中心配套用房一区663号，系集体土地上建造的房屋，无房产证。上述事实，有当事人提供的房屋租赁协议、三方协议、结算凭证等证据及当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。本院认为，小产权房问题属于行政机关处理事务范畴，当事人不得通过人民法院审理来对小产权房确权或者变相确权。本案中，无论是被告与第三人签订的房屋租赁协议还是原被告与第三人签订的三方协议，均约定承租方按约履行付款义务后房屋产权在租赁期限届满时归承租人所有，相应十年租期内的“租金”支付方式也都表述为“一次性支付”，故从本案审理情况可以看出该两份协议名为租赁、实为房屋买卖合同。而本案讼争房屋系在农村集体土地上建造的房屋，迄今未能办理权属登记，属于小产权房的范畴。因此，原告依据前述三方协议主张有关诉争房屋的相应权利并要求被告排除妨害，不属于人民法院受案范围。故对于原告的诉讼请求，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告陈剑福的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 沈 琳二〇二〇年七月三十日书记员 莫叶清