福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3850号 上诉人（原审原告）：林晟，男，1986年2月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：钟永元，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林财瑾，男，1982年6月15日出生，汉族，住福州市台江区。 上诉人林晟因与被上诉人林财瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晟上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判支持林晟一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决以合同约定一年免租期为由，免除林财瑾自2018年5月起至2019年5月的租金，显属错误。案涉《房屋租赁合同》约定第一年免租期，是基于合同约定的156个月（13年）的租赁期限，该免租期是林晟预留给林财瑾对房屋进行装修、招商等履行合同的准备时间，并非是租金的赠予。自2018年4月21日案涉房屋交付之日起至今已24个月，林财瑾既没装修，也没有招商，亦不履行缴纳物业费、水电公摊等义务，属于恶意违约。林晟作为守约方，无需承担违约方造成的租金损失。2.案涉房屋至今仍处于林财瑾控制中，林晟要求林财瑾支付占用费的诉讼请求，于法有据。一审判决认为林晟可以径行收回房屋，是将林财瑾返还房屋的义务，理解为林晟收回房屋的义务，显属错误。3.一审中林晟提交的证据三，可证林晟在2019年5月已向林财瑾催收租金，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，林财瑾应在2019年5月起支付租金，故本案应以该时间作为滞纳金的起算和分段计算的时间。然，一审法院推定林财瑾支付租金的时间至季度末15日（期满最后一日），明显不公。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定逾期付款滞纳金过高，明显错误。如前所述，林财瑾存在恶意违约行为，其应承担导致违约的全部过错。因本案，林晟遭受了巨大损失，其中预期租金利益损失652200元，垫付物业、水电公摊等费用，本案诉讼费、律师费等。若按一审判决的滞纳金标准，平摊到每个月的租金尚不足1000元，极为不公。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案不应调整逾期付款滞纳金标准。且，本案并非民间借贷纠纷，一审判决调整滞纳金标准为年利率24%，于法无据，也违背《九民会议纪要》第50条规定的司法理念。2.林财瑾存在恶意违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条规定，林晟可解除案涉租赁合同，并要求林财瑾承担违约责任。一审判决以林财瑾没有提出提前终止案涉合同为由，免除林财瑾50万元违约金，明显错误。若按此逻辑，只要林财瑾不提出终止合同，就无须承担违约责任，有悖常理。且一审判决没有适用前述法律规定，也使得案涉合同的解除没有法律依据。3.一审判决未支持律师费用，明显错误。本案系因林财瑾违约行为所致，林晟因此支出律师费10000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条规定，林晟要求赔偿该项损失属法定权利。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，在判决结果上倾向林财瑾，判令林财瑾应承担的违约责任畸轻，极为不公，应依法改判。 林财瑾辩称，一、在合同约定的免租期内，案涉房屋正在维修，所以不应计算占用费租金。二、合同约定的滞纳金明显过高。三、根据讼争合同的约定，如果延期两个月未交租，出租人可以提出解除合同。现案涉租金已超过两年没交，出租人都没有提出解除合同，其自身也存在过错。 林晟向一审法院起诉请求：1.判令解除林晟、林财瑾在2018年4月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判令林财瑾向林晟赔偿2018年5月15日至2019年5月14日免租期期间的损失39600元；3.判令林财瑾向林晟支付2019年5月15日至林晟起诉之日（2019年12月23日）期间的欠付租金24420元（39600元／年=360天*222天＝24420元）；4.判令林财瑾向林晟支付自林晟起诉之日起至林财瑾实际腾空返还租赁房屋之日止的房屋占用损失（按《房屋租赁合同》约定的同期租金计算）；5.判令林财瑾向林晟赔偿逾期支付租金的滞纳金（其中，①2019年5月15日至2019年8月14日期间的滞纳金按月租金3300元的5%，自2019年5月15日起，计至林财瑾实际付清之日止；②2019年8月15日至2019年11月15日期间的滞纳金按月租金3300元的日5%，自2019年8月15日起，计至林财瑾实际付清之日止；暂计至20l9年12月23日，以上滞纳金合计为58080元）；6.判令林财瑾向林晟赔偿违约金500000元；7.判令林财瑾向林晟支付物业费及水电公摊费22579.1元；8.判令林财瑾向林晟赔偿因本案支出的律师费10000元；9.判令林财瑾将租赁房屋恢复原状；10.本案诉讼费由林财瑾承担。 一审法院认定事实：2018年4月21日，林晟（甲方）与林财瑾（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号:No:0020475），约定：林晟将其所有的坐落于闽侯县XX镇XX路XX号XX城XX楼XX联排住宅出租给林财瑾转租、分租使用，租期自2018年5月15日起至2031年5月14日止，共156个月，房租每次15日前支付，甲方收取乙方7000元整作为设备及有关费用的押金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退还。合同第八条第四款约定按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金，逾期七天或以上违约论处，按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用。第九条第一款约定任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担。合同补充协议第六条约定任何一方如需提前终止本契约的，违约方需赔偿另一方500000元。第七条约定本房屋的租金明细详见附件，附件作为本合同重要组成部分，具有同等法律效力，附件中约定2018年5月15日至2019年5月14日为免租金，2019年5月15日2020年5月14日的年租金39600元（季度付）等。合同签订后，林晟依约向林财瑾交付了房屋，但林财瑾在双方约定的免租期满后自2019年5月15日起至今未向林晟支付任何租金，且尚欠物业费、水电公摊费22579.1元，林晟已向福州融侨物业管理有限公司支付该笔费用。另查，经一审法院现场勘察，林财瑾确实在合同签订后至今未对该租赁房屋进行装修。 一审法院认为，林晟与林财瑾签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林财瑾未按照合同约定支付租金，已构成违约，林晟要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。 关于林晟要求林财瑾赔偿2018年5月15日至2019年5月14日止的免租期期间损失计39600元的问题，一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》附件房屋明细中已明确约定该期间为免租期，故对林晟的此项请求，一审法院不予支持。 关于林晟要求林财瑾支付2019年5月15日起到至今的租金及房屋占用损失的问题，一审法院认为，根据《房屋租赁合同》附件房屋明细约定2019年5月15日至2020年5月14日的年租金为39600元，即每月租金为3300元，林财瑾并未按约定支付租金，故对林晟要求林财瑾支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，根据该条约定林财瑾应按每月3300元的标准，从2019年5月15日起支付租金至合同解除之日止；因林财瑾并未对诉争房屋进行装修使用，不存在需要腾空的情形，林晟在合同解除之日就可径行收回房屋，故一审法院对其要求林财瑾支付房屋占有使用费至实际腾空并返还诉争房屋止的诉讼请求不予支持。 关于林晟要求林财瑾赔偿逾期支付租金的滞纳金的问题，一审法院认为，鉴于林财瑾已实际构成违约，故对林晟的此项请求，一审法院应予支持，但鉴于其请求的滞纳金明显过高，应按年利率24%计付，根据合同补充协议的约定，租金为季度付，且每次15日前支付，双方签订的合同对于租金是季度末付还是季度前付并未明确约定，一审法院推定租金为季度末15日前支付，故该滞纳金应分段计算，2019年5月15日至2019年8月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年8月15日计算至租金实际付清之日止；2019年8月15日起至2019年11月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年11月15日起计算至租金实际付清之日止；2019年11月15日起至2020年2月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2020年2月15日起计算至租金实际付清之日止；2020年2月15日起至合同解除之日止的滞纳金按实际欠付的租金为基数以月利率2%为标准，从合同解除之次日起计算至租金实际付清之日止。 关于林晟请求林财瑾赔偿违约金500000元的诉讼请求，一审法院认为，根据合同补充协议第六条约定“任何一方如要提前终止本契约的，违约方要赔偿另一方500000元整”，林财瑾虽然未按期支付房租，但并未提出提前终止本合同，因此，林晟的此项诉讼请求不符合合同约定，故一审法院不予支持。 关于林晟要求林财瑾支付物业及公摊水电费22579.10元的诉讼请求，一审法院认为，林财瑾在庭审中对此并无异议，故对林晟的此项请求，一审法院予以支持。 关于林晟要求林财瑾支付律师费10000元的诉讼请求，一审法院认为，因双方当事人在合同中未明确约定，故对林晟的此项请求，一审法院不予支持。 关于林晟要求林财瑾将租赁房屋恢复原状的诉求，因诉争房屋租赁之后，林财瑾并未对房屋进行装修，房屋仍为毛坯状态，不存在需要恢复原状的情况，故一审法院对该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：林晟与林财瑾于2018年4月21日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、林财瑾应于本判决生效之日起十日内按每月3300元的标准向林晟支付从2019年5月15日起至合同解除之日止的租金；三、林财瑾应于本判决生效之日起十五日内向林晟支付逾期支付租金的滞纳金，该滞纳金分段计算，2019年5月15日至2019年8月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年8月15日计算至租金实际付清之日止；2019年8月15日起至2019年11月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2019年11月15日起计算至租金实际付清之日止；2019年11月15日起至2020年2月14日期间的滞纳金按租金9900元为基数以月利率2%为标准，从2020年2月15日起计算至租金实际付清之日止；2020年2月15日起至合同解除之日止的滞纳金按实际欠付的租金为基数以月利率2%为标准，从合同解除之次日起计算至租金实际付清之日止；四、林财瑾应自本判决生效之日起十五日内支付林晟物业及公摊水电费计22579.10元；五、驳回林晟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10322元，减半收取5161元，由林财瑾负担1900元，林晟自行负担3261元。 本院二审期间，林财瑾围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林财瑾提交的其与林晟的微信聊天记录和其与林晟母亲的通话记录和短信记录，因林晟对上述证据的真实性无异议，本院将结合其他在案证据综合认定。至于林财瑾二审中提交的其他证据，真实性无法确认，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于免租期的租金损失。免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分。根据讼争合同的房租明细附件约定，2018年5月15日至2019年5月14日系免租期，且该免租期的约定并未附加只有在租满13年时方可享有的条件。现林晟主张免租期内的租金损失，没有合同依据，不予采纳。 关于逾期支付租金滞纳金。讼争合同中约定逾期支付租金以每日按月租金的5%支付滞纳金，明显过高，且林财瑾于一审中亦提出了滞纳金过高的抗辩，一审法院据此调整为按年利率24%计付，较为合理。另外，讼争合同中仅约定了租金在“每次15日前支付”“季度付”，一审法院推定租金为季度末15日前支付，并无不当。林晟与林财瑾的短信记录中，林晟催收租金的内容都是其单方发送，林财瑾并未确认，林晟主张应按季度前支付租金，依据不足。林晟关于逾期支付租金滞纳金的主张，不予采纳。 关于50万元违约金。讼争合同中明确约定了该50万元违约金的支付条件，暨“任何一方如需提前终止本契约的，违约方需赔偿另一方人民币伍拾万元整（¥500000.00）。”本案系因林财瑾逾期支付租金，林晟诉请解除合同，不符合该50万元违约金的约定条件，林晟此节主张，没有合同依据，不予采纳。 另外在二审中，林财瑾称曾于2020年5月7日与林晟协商交还钥匙一事，林晟对此亦无异议，结合一审查明的案涉房屋未进行过装修使用的事实，可见双方待讼争合同解除后即可直接交接，林晟可径行收回房屋。林晟关于要求林财瑾支付占用费至实际返还之日的主张，不予采纳。至于律师费，因讼争合同中没有约定，一审法院未予支持亦无不当。 综上所述，林晟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10322元，由林晟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷