杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初256号 原告（反诉被告）：杭州物美东荇百货有限公司。住所地：杭州市下城区东新街道东新路655号西联大厦B1层。 法定代表人：袁立新。 委托诉讼代理人：韩晶，该公司职员。 被告（反诉原告）：杭州慕品餐饮管理有限公司。住所地：杭州市下城区东新街道西文街18号F1-006。 法定代表人：陈国生。 委托诉讼代理人：蒋瑛，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告杭州物美东荇百货有限公司（以下简称物美公司）诉被告杭州慕品餐饮管理有限公司（以下简称慕品公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。慕品公司在答辩期间提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。物美公司的委托诉讼代理人韩晶、慕品公司的委托诉讼代理人蒋瑛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物美公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签署的《场地租赁合同》已于2019年10月6日解除；2.请求法院判决被告腾退并将租赁场地恢复原状归还原告；3.请求法院判令被告支付8月、9月水电费34489.20元（水电费暂计至10月14日，此后按实际发生费用计算至腾退之日）及逾期违约金（违约金以未缴金额为基数按日10%计至实际支付之日）；4.请求法院判令被告支付2019年10月1日至2019年10月6日的租金6694.42元，逾期违约金37330.70元（暂计至2019年10月6日，此后违约金以未缴金额为基数按日10%计至实际支付之日）；5.请求法院判令被告支付从2019年10月7日至实际腾退之日止按月租金33937元为标准计算的占有使用费；6.请求法院判令被告支付违约金67874元并确认被告已交付原告的履约保证金不予返还；（上述合计146388.32元）；7.请求法院判令被告承担诉讼费。在诉讼过程中，原告撤回了第1、2项诉讼请求，变更其余诉讼请求为：1.判令被告支付8月15日至11月1日期间的水电费34588.8元及逾期违约金（违约金以未缴金额为基数按日10%自应缴之日计至实际支付之日）。2.判令被告支付2019年10月1日至2019年11月1日的租金35703.58元（租金计算公式为33937＊12月／365天＊32天＝35703.58）及逾期违约金（违约金以未缴金额为基数按日10%自9月26日计至实际支付之日）；3.请求法院判令被告支付违约金67874元并确认被告已交付原告的履约保证金不予返还；4.判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告就位于浙江省杭州市下城区××路××号××大厦××商铺租赁事宜签署了《场地租赁合同》，租赁期限2015年1月15日至2020年1月31日。合同签订后，原告按约定交付房屋，被告承租房屋用于经营美食广场。但被告因自身经营不善在合同履行期内多次迟延缴纳费用。按照《场地租赁合同》6.1.1条及双方惯例之约定在每月查表后5日即每月20日前被告应支付上月水电费，但目前被告仍欠缴8月水电费24119.20元、9月水电费10370元；按照《场地租赁合同》4.3条之约定被告应在9月25日前支付10月租金，但截至起诉之日，被告仍未支付。被告在拒不履行付款义务的情况下占用涉案租赁场地，严重影响原告的正常经营，其行为已构成根本违约，满足合同解除的条件。原告有权依据《场地租赁合同》14.2.2、15.1及15.2条约定“未按本合同约定的时间足额缴纳租金或逾期交纳费用达到十日的，甲方有权解除合同且不退还保证金”、“乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍支付违约金”、“每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金”，解除合同并要求被告支付欠缴租金、水电费、违约金。同时被告亦应当在合同解除后根据合同9.2.10及16条约定归还适租状态的涉案租赁场地，因无权占用租赁场地的给原告造成的损失由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告慕品公司辩称：物美公司违反合同约定单方解除案涉《场地租赁合同》的行为，构成根本违约，给慕品公司造成严重后果，实属侵权行为，理应承担违约责任；物美公司的全部诉讼请求，既无合同依据，亦无法律依据，依法应当予以驳回， 反诉原告慕品公司向本院提出反诉请求：1.请求法庭确认被反诉人单方解除《场地租赁合同》行为无效，被反诉人的行为构成根本违约；2.判令被反诉人承担违约责任，暂计人民币129276元；3.判令诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人认为，被反诉人单方解除《场地租赁合同》的行为，构成根本违约，应承担违约赔偿责任。被反诉人单方解除《场地租赁合同》、非法驱赶反诉人的承租户，给反诉人造成灭顶之灾，仅下城法院已作一审判决的案件就有四起，已立案未判决的案子有一起。反诉人被承租户追索的债务和违约金已达129276元。反诉人因被反诉人的违约侵权行为，经营困难重重，难以为继。 反诉被告物美公司辩称，一、《场地租赁合同》因慕品公司违约而解除。慕品公司在租赁期间已多次逾期违约。在2019年8月25日，慕品公司应当交纳9月份的租金。但是物美公司反复催促，慕品公司才在9月6号交纳了9月份的租金，并表示他实际履行困难，无法再缴纳此后的所有租金。据此，慕品公司管理下的许多商户都向物美公司表示慕品公司无法联系没有办法交纳水电费的事实。物美公司与其管理的商户开展了多轮的洽谈，并最终物美公司与慕品公司管理的商户达成了一致意见，在2019年11月1日之前将小商户清除出场。各方依据合同分别向慕品公司主张其违约行为。慕品公司所称物美公司单方解除租赁合同的行为是因为其违反合同相关约定导致的。迫使物美公司采取维权行为，以避免损失进一步扩大。故请求法院驳回慕品公司的全部诉讼请求。二、慕品公司欠付租金导致租赁合同解除，物美公司有权要求次承租人商户腾退，因此造成的损失应由慕品公司自行承担。 经审理，本院认定的事实如下：物美公司（出租方、甲方）与慕品公司（承租方、乙方）于2014年12月25日签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方作为合法的权利人，有权对东新物美店的场地进行招商、租赁、转租等；乙方租赁的场地位于东新路店一层编号为F1-006租赁场地，建筑面积为291平方米，商铺经营范围限为嗨时代品牌餐饮品类；租赁期限自2015年1月15日起至2020年1月31日；在租金按合同4.2款约定递增以前，租赁场地乙方应付月租金为25185元，以此折算出日租金标准（即月租金*12/365天）为4元/日/平方米；补充条款中约定的2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为33937元；租金为预付，即乙方须在每月25日之前将下月租金以现金、支票形式直接交至甲方财务部门；乙方在2015年1月10日前，需另行交纳相当于2个月租金的款项（金额为67874元）作为履约保证金，如乙方单方提前终止本合同，甲方将不予退还履约保证金；乙方未按合同约定向甲方交纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如履约保证金不足支付该笔款项时，甲方有权要求乙方就欠缴纳部分进行补交，补交不足，甲方有权依法定程序要求留置乙方的货物及设施，并可依法追究乙方法律责任；乙方承担商铺内的水、电、燃气、空调费用，甲方在每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定的标准将相关费用交付给甲方，收费标准为3.6元/吨；电费为1.19元/度；乙方未按本合同的约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达十日，甲方有权单方解除本合同，且不退还保证金，给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿，乙方在甲方通知解除本合同后10日内未迁出租赁场地的，视为乙方放弃租赁场地内物品权利，甲方可自行清场，不承担因清场造成乙方装修及其它损失；乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金；乙方违约的，无权要求返还履约保证金并按照履约保证金的一倍向甲方支付违约金，并且甲方对乙方的装修等不可移动资产投入不给予补偿；本合同期满时，乙方应将租赁场地完好交回甲方，使其处于适合租赁的状态，甲方保留要求乙方将该场地恢复原状的权利。 合同签订后，慕品公司未按合同约定的期限支付租金以及水电费，其中2019年8月、9月拖欠的水电费未付清，2019年8月、9月租金未能按照合同约定“上一个月的25日之前”付清（经物美公司多次催讨后陆续逾期付清），2019年10月的租金未支付。之后，物美公司向慕品公司要求解除合同。并告知慕品公司转租的商户搬离租赁场地。在庭审中，物美公司确认在2019年11月1日清退了全部商户，收回了案涉租赁场地。 以上事实由《场地租赁合同》、水电抄表单、银行电子回单、催款函、照片以及当事人陈述等证据予以证实并在卷作证。 本院认为：案涉《场地租赁合同》，主体适格，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定全面适当地履行义务。《场地租赁合同》约定慕品公司应当在每月25日之前缴纳下个月租金以及在每月查表后5日内支付水电费，但慕品公司未能按约缴纳水电费和租金，已构成违约。物美公司诉请慕品公司支付所欠水电费以及所欠租金，符合法律规定，本院予以支持，但是物美公司对于所欠租金以32天计算并不合理，10月份的租金应以合同约定的月租金33937元计算再加上11月1日的日租金1115.73元（33937元*12月/365天）计算为35052.73元，本院对物美公司诉请中的超出部分不予支持。慕品公司辩称对水电费、租金的金额有异议，但未能提供反驳证据予以证明，应自行承担举证不利的法律后果，本院对慕品公司的该项辩称不予采纳。至于慕品公司辩称在2019年10月7日之后，慕品公司及其转租的商户均已搬出，未再占用租赁场地，但未能提供证据证明慕品公司及其转租的商户已经全部搬出，即使个别商户提早搬离，亦不能证明慕品公司已经履行了合同约定的“将场地完好交回”的义务，本院对慕品公司的该项辩称不予采信。因慕品公司违约，根据合同约定，“乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金”，物美公司要求确认慕品公司已缴纳的履约保证金67874元不再返还，符合合同约定，本院予以支持。但物美公司收取的履约保证金已足以弥补物美公司的损失，故物美公司要求慕品公司再赔偿违约金67874元以及水电费、租金的逾期违约金，本院不再支持。至于慕品公司反诉要求确认物美公司单方解除《场地租赁合同》行为无效以及承担违约责任，认为其缴纳10月份租金时间刚好在十一法定节假日期间，逾期缴纳租金未达10日，物美公司无权单方解除合同。对此，本院认为，案涉合同约定慕品公司应当在每月25日之前缴纳下个月租金以及在每月查表后5日支付水电费，“乙方未按合同约定的时限足额缴纳租金或者逾期缴纳费用达十日，甲方有权单方解除合同”，根据合同约定慕品公司应当在2019年9月25日之前缴纳10月份租金，而且除了拖欠租金之外，慕品公司拖欠的8月、9月的水电费也早已经超过10天，物美公司据此解除合同，符合合同约定，慕品公司要求确认解除行为无效并要求其承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州物美东荇百货有限公司水电费34588.8元； 二、杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州物美东荇百货有限公司租金35052.73元； 三、确认杭州物美东荇百货有限公司收取的履约保证金67874元不予退还杭州慕品餐饮管理有限公司； 四、驳回杭州物美东荇百货有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回杭州慕品餐饮管理有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3063元（杭州物美东荇百货有限公司已预缴3228元），由杭州物美东荇百货有限公司承担14元，杭州慕品餐饮管理有限公司负担3049元。反诉案件受理费1442.76元，由杭州慕品餐饮管理有限公司负担。杭州物美东荇百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  董臻静 人民陪审员  赵 兰 人民陪审员  张豫江 二〇二〇年七月八日 代书 记员  蒋梦婷 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash??