襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异143号案外人：襄阳海容房地产开发有限公司。住所：襄阳市襄城区。法定代表人：林金河，该公司执行董事。委托代理人:骆修锋、刘晓雨，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。一般授权代理。申请执行人：于佳，女，1985年11月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：吴昊，男，1986年2月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区马王庙街院。第三人：孙甜甜，女，1986年10月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区朝阳路园。本院在执行于佳与吴昊民间借贷纠纷一案中，案外人襄阳海容房地产开发有限公司（以下简称海容房地产公司）对本院查封的位于襄阳市襄城区内环路骧龙国际小区13号楼2单元2403室房屋及扣留、提取的涉案房屋首付款提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人海容房地产公司称：1、撤销（2019）鄂0606民初1855号民事裁定书，解除对案外人名下骧龙国际A区13-2-24-3号房屋的查封措施。2、撤销（2019）鄂0606执228号之一执行裁定书，解除对案外人名下骧龙国际A区13-2-24-3号房屋首付款的扣留、提取措施。事实和理由：法院在审理于佳与吴昊、孙甜甜民间借贷纠纷一案中，保全查封了涉案房屋。因襄城区人民法院于2019年12月13日作出（2019）鄂0602民初3028号民事判决，判决解除海容房地产公司与孙甜甜签订的房屋买卖合同，樊城法院又于2020年1月22日作出扣留、提取吴昊在海容房地产公司的应得款项。本案中，作为执行依据的（2019）鄂0606民初1855号民事调解书明确约定是由吴昊还款，并未约定孙甜甜还款。案外人认为涉案房屋的首付款项应为孙甜甜个人款项，而非吴昊款项。根据海容房地产公司和孙甜甜签订的商品房买卖合同补充协议约定，买受人逾期偿还贷款，出卖人有权不予退还买受人所交的全部款项。因孙甜甜逾期偿还贷款，违反了协议约定，对于孙甜甜已经向海容房地产公司交付的首付款，海容房地产公司有权不予退还。综上，特提出执行异议。本院审查查明，于佳诉吴昊、孙甜甜民间借贷纠纷一案中，于佳向本院申请了财产保全，本院于2019年3月22日作出（2019）鄂0606民初1855号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。后该案经本院组织调解，双方当事人达成如下协议：一、吴昊欠于佳借款本金630万元及利息，吴昊于2019年11月4日前返还于佳借款本金630万元，于佳放弃借款利息。二、本案纠纷就此了结，双方不得再因此事发生纠纷。三、案件受理费55900元，减半收取27950元，保全费5000元，合计32950元，由吴昊负担。四、上述协议经双方当事人签字后，即具有法律效力。本院于2019年10月31日作出（2019）鄂0606民初1855号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因吴昊未按协议约定履行偿还义务，于佳向本院申请强制执行。2019年10月31日，于佳作为甲方，吴昊、孙甜甜作为乙方，双方签订协议书，该协议约定：一、乙方所欠甲方于佳的所有款项，均系吴昊个人债务，与孙甜甜无关；二、经双方核算，乙方吴昊个人尚欠甲方于佳借款本金人民币陆佰叁拾万元整，双方无异议；三、乙方承诺将名下所有的位于襄阳市襄城区内环路骧龙国际小区13号楼2单元2403室房屋（合同号：XY2017010937）以及鄂FNG855小型汽车交由甲方于佳依法予以处置，处置后所得款项，应当优先偿还房屋的按揭（抵押）贷款，剩余款项用以偿还吴昊所欠甲方于佳630万元的债务，不足部分，由吴昊个人继续偿还，直至还清为止。四、本协议签订后，乙方孙甜甜不得对本协议第三条约定的财产主张任何权利。孙甜甜对该协议予以认可，亦认可涉案房屋解除合同后开发商应退还的款项直接偿还吴昊拖欠于佳的款项。另查明，吴昊与孙甜甜于2012年9月27日登记结婚，2018年12月10日办理了离婚登记。2016年11月20日，海容房地产公司作为出卖人、孙甜甜作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。合同约定孙甜甜购买海容房地产公司位于襄阳市襄城区骧龙国际A区第A13幢2单元24层3号房，房屋总价款929272元。付款方式为支付首付款239272元，剩余房款69万元整办理按揭贷款手续。该合同附件四合同补充协议第一款第6条约定：在该房屋产权登记证书办理完毕前，买受人未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人向贷款单位承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、出卖或申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任。海容房地产公司诉孙甜甜商品房买卖合同纠纷一案，襄阳市襄城区人民法院于2019年12月13日作出（2019）鄂0602民初3028号民事判决书，判决：一、解除海容房地产公司与孙甜甜签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XY2017010937）；二、孙甜甜于本判决生效之日起十日内向海容房地产公司返还骧龙国际13幢2单元13-2-24-3号商品房；三、孙甜甜于本判决生效之日起十日内协助海容房地产公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；四、孙甜甜于本判决生效之日起十日内一次性赔偿海容房地产公司经济损失，具体计算方法为：已代偿的8011.59元、8009.95元、8009.96元，分别按年利率6%的标准，分别自2019年6月28日、8月29日、10月28日起计算至案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理之时止；后续发生的银行扣划原告保证金的，依此方法自实际扣划之日起继续计算。襄城区人民法院在审理李传健与吴昊、孙甜甜民间借贷纠纷一案中，于2020年1月7日作出了（2020）鄂0602民初57号民事裁定书，裁定冻结海容房地产公司应返还孙甜甜购房首付款239272元。还查明，本院在执行于佳与吴昊、第三人孙甜甜民间借贷纠纷一案中于2020年1月22日作出（2020）鄂0606执228号之一执行裁定书，裁定扣留、提取吴昊在海容房地产公司的应得款项。并向海容房地产公司送达了该裁定书和协助执行通知书。海容房地产公司于2020年3月20日向本院提出情况说明称该款已于2020年1月13日被襄城区人民法院冻结，无法协助本院执行。后本院于2020年4月2日作出（2020）鄂0606执通228号通知，通知海容房地产公司：本院系2019年3月25日查封了吴昊和孙甜甜共同共有的涉案房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，查封的效力及于查封财产的从物、天然孳息、替代物、赔偿款等，查封具有冻结的效力。故本院的查封及于你公司应退还给吴昊、孙甜甜的相应款项，并且查封在襄城法院冻结之前。现通知海容房地产公司在收到本通知之日起五日内将相应款项转入我院账户，逾期，你公司将承担相应的法律责任。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未办理所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。经审查，涉案房屋系孙甜甜与吴昊夫妻关系存续期间自案外人海容房地产公司购买，且已办理商品房备案手续。本院依照该规定，对该房进行预查封的保全行为符合法律规定。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，孙甜甜和海容房地产公司于2016年11月20日签订《商品房买卖合同》后仅办理了商品房买卖合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记。孙甜甜仅享有该商品房买卖合同上的相关债权，涉案房产的所有权依然归开发商即海容房地产公司。虽然涉案房屋已被法院查封，但涉案房屋的商品房买卖合同已被法院判决解除，孙甜甜已丧失基于该买卖合同请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。因此，涉案房屋不属于孙甜甜、吴昊的责任财产，本院对涉案房屋应中止执行。对于案外人要求解除对涉案房产查封的异议请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。因此对案外人要求解除对涉案房屋查封的请求暂不予支持。如申请执行人未在规定期限内提起执行异议之诉，则人民法院才能做出解除查封的裁定。关于案外人提出涉案房屋首付款系孙甜甜支付，原应为孙甜甜个人财产，而非吴昊在海容房地产公司的款项。且因其与孙甜甜商品房买卖合同已解除，因孙甜甜违约，按照合同约定，海容房地产公司应不予退还涉案房屋首付款的问题。涉案房屋属于孙甜甜与吴昊夫妻关系存续期间共同购买，孙甜甜承诺涉案房屋所得款项用以偿还于佳的债务，该承诺系孙甜甜的真实意思表示，不论该首付款系孙甜甜个人所有还是孙甜甜与吴昊共有，本院根据孙甜甜的承诺执行涉案房屋首付款并无不当。关于孙甜甜与海容房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定“买受人未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人向贷款单位承担了保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”的问题，本院认为该条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款约定的“买受人所交的全部款项不予退还”明显加重了买受人的责任，该项条款此部分应属无效。且孙甜甜违约给海容房地产公司造成的损失，襄城区法院的生效判决已经确认孙甜甜应向海容房地产公司予以赔偿。故海容房地产公司根据上述条款认为涉案房屋首付款权属属于其公司，要求解除对该首付款扣留、提取的异议请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下：一、中止对位于襄阳市襄城区内环路骧龙国际小区13号楼2单元2403室房屋的执行；二、驳回案外人襄阳海容房地产开发有限公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  石小玲审 判 员  乾向东人民陪审员  文 健二〇二〇年七月三十一日法官助理杨慧洁书记员郭萍