湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初950号 原告（反诉被告）：陈志文，男，1973年11月10日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路1号御泉大酒店1310室。 法定代表人：李文松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐毓鸿，女，1976年10月14日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人。 被告：郴州市郴南房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路1号御泉大酒店办公楼201、202室。 法定代表人：李文松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王林方，男，1979年2月27日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人。 以上两被告共同委托诉讼代理人：雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈志文与被告（反诉原告）郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司（以下简称博皇公司）、被告郴州市郴南房地产开发有限公司（以下简称郴南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志文及其委托诉讼代理人雷北翔，被告（反诉原告）博皇公司与被告郴南公司的共同委托诉讼代理人雷翔讲，被告郴南公司的委托诉讼代理人王林方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈志文向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告博皇公司2019年6月22日签订的《合作经营合同书》无效；2、判令被告博皇公司赔偿原告位于郴州博皇家居建材市场内的2F1052、2F1057号铺面商铺装修及材料损失81536元;3、判令被告博皇公司赔偿原告2F1052号铺面形象墙材料、工资、广告费47650元；4、判令被告博皇公司赔偿原告2F1057号铺面博皇1057店广告费25150元；5、判令被告博皇公司赔偿原告2F1052店老唐装修款56401元；6、判令被告博皇公司赔偿原告2F1052、2F1057装店硅藻泥用料费用116100元；7、判令被告博皇公司赔偿原告1057店装修费王雪初43355元；8、判令被告博皇公司赔偿原告2F1057+2F1052经营和质量保证金15798元；9、判令被告博皇公司赔偿原告电费11100元；10、判令被告博皇公司赔偿原告管理费、场地租金、物业费210977元；11、判令被告博皇公司赔偿原告灯具和办公家具53352元；12、以上2-11项合计661419元，由被告郴南公司承担连带责任；13、判令由两被告承担本案全部诉讼费用。 被告（反诉原告）博皇公司及被告郴南公司共同辩称：博皇公司拆除原来的消防通道改建，是所有权人的事，而拆除该消防通道是为了整个商场的安全，是根据消防部门的要求进行的整改。形象墙的8.3平方米自始至终没有算作租赁面积，并给被答辩人使用5年。拆除形象墙经过了被答辩人的同意，且又减除了8.3平方米。博皇公司、郴南公司不存在违约的问题。经营管理费、物业管理费、租金是双方在合同中约定的，是整个商场的经营管理。请法院依法驳回被答辩人的全部诉请。 被告（反诉原告）博皇公司向本院提出反诉请求：l、判令反诉被告支付反诉原告经营管理费、物业管理费、场地租金7899元（2019年9月1日至2019年10月11日）、滞纳金157.98元（按每月2%计算）、房屋占用费2633元（2019年10月1日计算至2019年10月11日止），合计10689.98元，押金不退；2、判令反诉被告将滞留在反诉原告处的财产搬走；3、由反诉被告承担本案律师代理费3000元及本案诉讼费用。 原告（反诉被告）陈志文反诉辩称：博皇公司主体资格不适格，无权签订合作经营合同。涉案商铺位置属于违法违规建筑，所签合同无效。博皇公司拆毁了陈志文所在商铺的消防通道及消防设施，铺面所在位置的消防通道改为商铺，并将铺面的宣传广告形象墙拆毁。由此双方发生争议，但一直在协商对广告形象墙进行赔偿的问题，并于2019年6月22日双方签订了合作经营合同书。根据合作经营合同书1.5条规定，博皇公司未提供符合国家相关安全规定的商铺，而且损害了陈志文的财物，于2019年9月20日提出解除合同，因此本案是博皇公司违约，无权向陈志文主张损失赔偿。请求法庭依法驳回博皇公司的反诉请求。 查明的案件事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2015年6月25日，博皇公司与陈志文签订《合作经营合同书》，博皇公司将郴州博皇家居建材市场二楼2F1052号铺面出租给陈志文，建筑面积98.9平方米，作兰舍硅藻泥专柜经营，期限自2015年6月25日至2017年6月26日。合同签订后，陈志文出资对铺面装修后开始经营。2017年6月21日，博皇公司与陈志文续签《合作经营合同书》及《补充协议》，将专柜经营期限变更为2017年6月21日至2019年6月22日。 二、2019年6月22日，博皇公司（甲方）与陈志文（乙方）重新签订一份《合作经营合同书》，主要约定：甲方自2019年6月22日起将郴州博皇家居建材市场二楼2F1052号经营场地（建筑面积151.9平方米）交予乙方，由乙方设立兰舍硅藻泥专柜经营，专柜经营期限自2019年8月1日至2021年7月31日止；乙方需向甲方交纳经营保证金7899元、履约质量保证金7899元、月经营管理费4253元（28元/月/平米）、月物业管理费608元（4元/月/平米）、月场地租金3038元（20元/月/平米）;乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、物业管理费、门面租金以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清视为违约……甲方除对应交未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。该合同备注：现续签面积由原铺位号2F1052（98.9㎡）加2F1057（61.3㎡）合并成一个铺位，2F1052铺位外面墙壁出租（2F1052B）面积8.3㎡，因新增铺位，该墙壁作为新增面积门头，故出租面积应减去8.3㎡。 三、陈志文依约持续交纳经营管理费及物业管理费等相关费用至2019年8月，因其超出合同约定交费期限未交2019年9月的管理费，2019年9月16日，博皇公司向陈志文发出《商铺缴费通知书》，催交2019年9月的管理费，并要求于2019年9月20日下午5点前结清全部欠款。2019年9月18日，陈志文向博皇公司发出《通知书》，函告博皇公司将拆除消防通道改商铺，给我店2F1052号、2F1057号商铺带来人身与财产安全隐患，我店决定从通知之日起中止合作经营合同及补充协议，待恢复后再履行，并由博皇公司赔偿此期间的损失。2019年9月20日、10月1日，博皇公司向陈志文发出两份《解除合同通知》，分别催告陈志文于2019年9月23日18点前、10月1日前交清2019年9月的租金及管理费，否则自2019年10月1日起解除合同，收回铺位，重新招商，保证金不退，店内物品抵交租金。陈志文一直未按通知要求的时间向博皇公司缴纳相关费用。2019年10月11日，陈志文自行从2F1052号、2F1057号商铺搬走部分办公用品；10月19-20日，博皇公司组织人员将2F1052号、2F1057号商铺内剩余物品搬至仓库内统一保管，并拆除了铺面外的广告墙面。案涉2F1052号、2F1057号商铺现已由博皇公司另租给他人使用。 四、2019年10月21日，陈志文申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月9日，该处作出（2019）湘郴福证字第9707号公证书，公证经该处工作人员于2019年10月21日下午16时前往郴州博皇商场二楼2F1052、2F1057号经营场地，对场地现状进行了摄像和拍照，公证保存了现场17张照片、摄像光盘1张。 五、上述合同签订时，郴州博皇家居建材市场的消防未经验收合格，期间进行了多次整改验收。2019年8月30日，因郴州博皇家居建材市场占用疏散通道（将部分通道改为商铺）郴州市公安局消防支队对郴南公司作出行政处罚决定。此期间，因职能交接，建设工程消防设施的审核验收职能移转给郴州市住房和城乡建设局。2019年12月16日，郴州市住房和城乡建设局对博皇公司室内装修工程建设工程消防作出验收意见书，评定消防验收合格等。 六、郴州博皇家居建材市场的不动产登记所有权人为郴南公司，郴南公司与博皇公司陈述，郴州博皇家居建材市场的经营管理权长期转让给博皇公司，陈志文与博皇公司合同约定的合作经营期在博皇公司的经营管理期内。 判决结果及理由 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。博皇公司将涉案商铺出租给陈志文，收取固定费用，未共同经营管理，未共享收益共担风险，双方签订的《合作经营合同书》实为租赁合同。本院就双方争议焦点问题评议如下： 一、案涉《合作经营合同书》的效力问题。陈志文以案涉房屋未取得建设工程规划许可证、未经竣工验收合格以及消防验收合格，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张案涉《合作经营合同书》无效。但博皇公司、郴南公司提供的郴州市住房和城乡建设局出具的验收意见书、《不动产权证》可以证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证、并通过了竣工验收以及消防验收。故陈志文主张《合作经营合同书》无效理由不能成立，本院不予支持。 二、案涉《合作经营合同书》在履行中的违约问题。博皇公司按双方合同约定向陈志文提供了案涉2F1052、2F1057号铺面供其租赁使用，履行了合同义务。而陈志文未在合同约定的每月10号前向博皇公司缴纳经营管理费、物业管理费等相关费用，在博皇公司发出《商铺缴费通知书》后，陈志文仍拒绝缴纳上述费用，并发出《通知书》表示中止双方合同。至此，博皇公司依据双方合同中的条款向陈志文发出了两份《解除合同通知》，解除了双方合同。从上述事实可以看出，陈志文未在合同约定的期限内缴纳经营管理费等费用，且经博皇公司催缴仍未在指定的合理期间缴纳，陈志文已构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”案涉合同系因承租人陈志文违约而解除，根据上述法律规定，出租人博皇公司不应承担装修损失，故本院对陈志文在本案中提出的第2-7项涉及装修损失的诉讼请求均不予支持。陈志文在本案中提出的第8-11项中的其他相关损失，因陈志文系本案违约方，其主张于法无据，本院不予支持。 三、博皇公司提起反诉的问题。郴南公司作为案涉商铺的产权所有人，已将不动产的出租管理收益权出让给博皇公司，博皇公司是案涉合同的相对方，其在本案中提起反诉，主体适格。博皇公司向陈志文发出两份《解除合同通知》，催告陈志文最迟于2019年10月1日前交清2019年9月的租金及管理费，否则自2019年10月1日起解除合同。博皇公司在双方尚未就合同解除后的相关交接进行协商的情形下，便于2019年10月19-20日单方搬走案涉铺面的剩余物品并拆除广告墙面，其行为操之过急，欠妥当。因此，博皇公司在反诉中提出由陈志文支付经营管理费、物业管理费、场地租金、滞纳金、房屋占用费等10689.98元，以及押金不退的请求，本院均不予支持。博皇公司反诉要求陈志文将滞留的财产搬走，因双方未对相关物品进行清点，博皇公司亦未提供物品清单，故本院在本案中不予处理，陈志文可自行搬离。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）陈志文的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费10414元，由原告（反诉被告）陈志文负担；反诉案件受理费71元，由被告（反诉原告）郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  罗文林 人民陪审员  吴剑英 人民陪审员  袁英婷 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  肖 隽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。