江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初1461号原告（反诉被告）：常州惠琪置业有限公司，统一社会信用代码91320412081566793Q，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区广电东路8号铂安国际商务楼A座2楼。法定代表人：唐稼尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：邓超（反诉原告），男，1993年3月7日出生，汉族，现住地常州市武进区。委托诉讼代理人：姚鋆，江苏阳湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：施意，江苏阳湖律师事务所实习律师。原告常州惠琪置业有限公司诉被告邓超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序并于同年5月19日、7月1日二次公开开庭进行了审理。原告常州惠琪置业有限公司的委托诉讼代理人闵贤，被告邓超及其委托诉讼代理人姚鋆、施意二次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常州惠琪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付第二年租期（即2019年11月16日至2020年11月15日）上半年房租金余款共计50000元；2、判令被告支付逾期付款违约金直至判决生效日止暂计4590元（按应付总额的万分之六/天计算：50000×0.6‰×153天）。事实和理由：2019年11月19日，原、被告分别作为合同的甲、乙双方签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方所有的位于武进区的商铺，用于经营“迪乐尼”儿童乐园，租赁场所建筑面积为425.94㎡；租赁期限为五年，从2018年11月16日起至2023年11月15日止，年租金逐年递增，先付后用，半年一付。房屋交付日为2018年11月16日，装修期为30天。依合同约定，被告已分期付清了第一年房租金计189542元；第二年（自2019年11月16日至2020年11月15日止）房租金计206773元，其中上半年（自2019年11月16日至2020年5月15日止）的房租金103386元应在2019年10月16日前付清，而到目前为止，被告仅支付了53386元，至今仍欠50000元迟迟未付。合同第9.2条约定了延迟付款责任，即每逾期一日，乙方应按千分之五的标准每日向甲方支付逾期付款违约金。至今被告欠款已五月多，现仍在继续经营，但原告屡催无果，被告依约应当承担违约责任，原告据此提起诉讼。被告邓超辩称，被告逾期支付租金是因新冠疫情导致商场内店铺无法开门营业，没有收入来源所致，被告不应承担逾期付款的违约责任。且被告已于2020年4月23日支付了原告租金50000元。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令反诉被告返还反诉原告保证金60000元。事实和理由：2018年11月19日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告位于常州市武进区商铺，用于经营儿童乐园。但是在2020年2月起，因新冠病毒的影响，常州银谷广场接到政府通知，广场内所有商铺不得开业经营，反诉原告经营的儿童乐园长期不能开业。根据双方签订的房屋租赁合同第19.8条“不可抗力或国家政策变更导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任，且共同协商解决方式”和第21.1条“如因不可抗力造成一方或双方无法履行合同，根据不可抗力影响程度，可以部分或全部免除责任”的约定，现因疫情原因，反诉原告方无法继续履行合同，且反诉原告实现商业价值合同目的无法实现，特依法申请法院判决解除双方的租赁合同。反诉原告在签订合同后向反诉被告交纳了60000元作为履行约保证金，现依据房屋租赁合同的第19.6条约定，要求反诉被告返还保证金60000元。另，反诉原告已于2020年4月23日将银谷广场2033号商铺内的所有物品搬出，将钥匙返还给物业。原告常州惠琪置业有限公司对被告提出的反诉请求及事实和理由辩称，原告不同意解除合同。被告坚持要求解除合同，则原告要求被告除了补足房租外，还要被告承担逾期付款的利息，从2019年11月16日开始计算，以50000元本金为标准计算至被告提出解除合同之日止；要求被告按合同约定补足装修期间30天的房租金17231元并承担六个月租金金额的违约金。原告常州惠琪置业有限公司为支持其诉讼请求提交了房屋租赁合同及不动产权证，证明原、被告租赁关系的真实性、合法性及有效性；被告应当按照约定全面履行合同义务，按照合同约定，被告应在2019年10月16日前付清第二年上半年房租金，但被告一直拖延不付，被告不能以新冠疫情为由来免除其应承担的违约责任的事实。被告邓超为支持其反诉请求提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明合同约定因不可抗力即新冠疫情影响导致被告无法经营，合同目的无法实现，被告可以解除合同的事实；2、2020年5月8日，被告委托江苏阳湖律师事务所邮寄给原告代理人的律师函，证明被告通知原告解除合同的事实；3、被告于2020年4月23日的支付宝转账记录，证明被告已于2020年4月23日支付原告房租金50000元的事实；4、被告妻子与原告方商场经理的聊天记录，证明被告于2020年3月24日与原告方商量由于新冠疫情导致被告几个月无法经营，被告依照国家相关政策与原告方协商能否减免租金，原告拒绝减免租金及被告已于2020年4月28日将租赁房屋返还原告的事实；5、原告于2018年11月19日开具收据，证明被告已支付原告合同履约保证金48900元的事实；6、中华人民共和国最高人民法院的（2016）最高法民终743号民事判决书，证明房屋租赁合同不适用强制履行的事实。经质证，被告对原告提交的证据无异议，但被告认为，原、被告双方对租金的支付方式有过变更，双方合意租金按季支付，即被告不存在逾期支付的事实。原告对被告提交的租赁合同，2020年4月23日的支付宝转账记录、收据、律师函的真实性无异议，但认为被告的律师函是邮寄给原告代理人的，没有送达给原告，达不到被告通知原告解除租赁合同的通知效力；对于微信聊天记录是真的，但是该聊天对象不是被告员工，是从事商铺物业管理的常州银湖商业管理有限公司的客服，客服只是对被告租赁商铺门口的特定物与被告交谈，而没有对被告租赁商铺的钥匙交付进行回应，更没有同意接受被告租赁商铺的钥匙，被告将其租赁商铺钥匙放在商铺门口让商铺物管人员自取，是被告交付对象错误，该证据不能证明被告返还原告租赁房屋的事实，原告方明确未能收到被告交付的租赁房屋的钥匙；其次对于被告妻子与常州银湖商业管理有限公司客服的聊天所涉租金减免事宜，原告认为，商铺物管客服无权决定房屋租金的减免事项，且被告所欠租金也都是在新冠疫情发生前应当支付的租金，被告不能以发生了新冠疫情为由要求减免租金；被告提交的案例与本案无关联性。本院认证意见，本院对原告提交的证据及被告提交的租赁合同，2020年4月23日的支付宝转账记录、收据、律师函、微信聊天记录的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2018年11月19日，原告为出租方（即甲方）与被告为承租方（即乙方）签订房屋租赁合同，该合同载明，甲方投资建设位于常州市武进区银谷华庭3幢的常州银谷广场（以下简称该广场或广场），为本合同租赁标的的合法所有人。甲方同意将该广场二层，编号为2033商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该场所。乙方承租的场所建筑面积为425.94平方米。租赁场所建筑面积以产权证记载的数据为准。第一条，租赁用途及广场管理：1.1乙方承诺承租的租赁场所仅作为经营儿童乐园之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理规定。乙方应在租赁场所统一以“迪乐尼”作为品牌对外持续经营。甲方或经营管理公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。甲方提供乙方为申请办理商业经营证照所必要的文件。乙方若未能在开业前提供上述合法有效的文件，甲方有权解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担违约责任。1.2租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途及经营品牌，如乙方违反此条款，经甲方书面催告后，乙方仍未整改的，甲方有权立即禁止乙方所进行的不符合本合同约定的经营品牌或租赁用途以外的一切经营活动。并有权单方提前解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。1.3乙方若在该租赁房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。乙方投资设立的具有法人资格的经营主体设立后乙方仍作为承租方继续履行本合同项下的各项义务。若乙方需将承租方变更设立后的具有法人资格的经营主体的，则须经甲方书面同意后另行签订补充协议，并且乙方承诺承租方即使变更后，其也对变更后承租方承担全面的连带责任履约担保直至本合同全部履行完毕。担保范围包括但不限于租赁保证金、租金、利息、违约金、赔偿金、实现债权所产生的诉讼费、仲裁费、差旅费、邮寄费、律师费等一切费用。1.4甲乙双方一致同意，该广场由常州银湖商业管理有限公司（简称经营管理公司）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。甲方或经营管理公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利。第二条，租赁期限及续租：2.1甲乙双方约定的合同期限为2018年11月16日至2023年11月15日。2.2租赁期限届满前，乙方如希望续租，应于租赁期限届满前180天以书面形式向甲方提出。甲乙双方可就租赁条款另行协商，甲乙双方就继续租赁条件达成一致的，应于本合同租赁期限届满前60天内重新签订租赁合同。乙方未在租赁期限届满前180天以书面形式向甲方提出续租意愿或虽按照本合同约定的时间内提出续租意愿但甲乙双方在本合同租赁期限届满前60天就继续租赁条件未能达一致的，则本合同期满终止。2.3在本合同有效期届满前90天内，甲方在事先通知乙方并征得乙方同意，在不影响乙方正常经营的前提下，有权让潜在的租赁场所的租户在合理时间内参观租赁场所，乙方应给予必要的配合。第三条，租赁场所交付：3.1甲乙双方约定，甲乙双方交付日为2018年11月16日，甲方以该房屋现状交付给乙方。交付日即为乙方进场装修的进场日。乙方应当已于该日前付清本合同项下约定的在此时间节点前的全部应付费用。3.2若乙方于甲乙双方约定的交付日后5日内进场装修租赁场所，逾期15日内，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于第一个租赁年度日租金标准的2倍作为违约金。如逾期超过15日的，甲方有权随时解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。3.3双方特别确认，对未经甲方或经营管理公司批准的施工行为，经营管理公司有权要求乙方停止施工将该项房屋恢复至施工前的状态，由此造成的损失由乙方承担。3.4双方特别约定，甲方交付的符合约定的房屋不仅包括房屋本身符合约定也包括房屋周边环境符合约定或属于乙方的接受范畴，乙方须对房屋周边环境是否适合尽到谨慎注意义务。第四条，租赁场所的设计变更及装修管理。第五条，装修期：5.1乙方的装修期限为2018年11月16日至2018年12月15日共计30天。装修期内应当自行承担并支付装修期内因使用租赁场所而产生的包括但不限于装修保证金、垃圾清运费、水费、电费、燃气费、通讯费等。5.2乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年12月16日（以下简称最迟开业日）。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方每逾期一日应向甲方支付相当于第一个年度日租金2倍的金额作为违约金。5.3乙方应保证租赁场所在最迟开业日开业时，租赁场所的开业面积不得少于租赁场所租赁面积的80%（含），否则视为乙方违约。乙方应按照第一个租赁年度日租金标准的2倍向甲方支付违约金直至满足本条前述开业面积比率。如最迟开业日后30日届满，租赁场所开业面积仍未达到80%的，则甲方有权解除合同，并要求乙方按照本合同19.3条的约定承担违约责任。5.4除非本合同另有特别明确的约定，装修期间不因任何原因延长。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。第六条，履行保证金：6.1乙方应在本合同签署后的3日内，向甲方交纳人民币48900元作为履约保证金，以保证乙方严格履行本合同的所有条款。甲方在收到履约保证金后5日内向乙方开具收据。如甲方在该5日内未收到履行保证金，则甲方有权解除本合同，保证金不予退还（如有），同时甲方有权随时将该房屋出租给任何第三方。6.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业管理费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从6.1条保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后5日内将保证金补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。6.3本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用（不包括租金）外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务（包括将乙方工商注册地址从租赁场所迁出）后90日内无息退还乙方，本合同另有约定的除外。乙方应在甲方退款时返还甲方出具的履约保证金收据原件。第七条，租金及支付方式：7.1租赁期限内，乙方应支付的租金标准及支付方式具体如下：租赁期间2018年11月16日至2019年11月15日年租金189542元，支付日期及金额为合同签订当日支付86155元，2019年4月16日支付103387元；2019年11月16日至2020年11月15日年租金206773元，支付日期及金额为2019年10月16日支付103386元，2020年4月16日支付103387元；2020年11月16日至2021年11月15日年租金217111元，支付日期及金额为2020年10月16日支付108555元，2021年4月16日支付108556元；租赁期间2021年11月16日至2022年11月15日年租金217111元，支付日期及金额为2021年10月16日支付108555元，2022年4月16日支付108556元；租赁期间2022年11月16日至2023年11月15日年租金227967元，支付日期及金额为2022年10月16日支付113983元，2023年4月6日支付113984元。7.2租金采用先付后用的方式，租金支付方式为半年付。乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方支付首笔五个月的租金86155元，乙方应在每个缴费周期开始提前一个月（法定节假日延迟至假日后的第一个工作日）向甲方一次性足额支付本期租金，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可的合法发票。7.3乙方不得因银谷广场内的共同设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方或经营管理公司主张减免租赁费用。7.4乙方应将本合同项下租金，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。甲方确认款项到账，视为乙方完成付款。第八条，物业管理。第九条，延迟付款责任：9.1租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣本合同项下的租金、物业管理费、公用事业等一切费用。9.2如果乙方未按约定向甲方或经营管理公司补足租赁保证金、管理保证金、支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按照每日应付而未付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。9.2.1双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。9.2.2乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过7日，经过甲方或经营管理公司书面催交乙方仍未支付达7日以上的，甲方或经营管理公司可以对该房屋暂停部分物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或经营管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或经营管理公司因此受到第三方索赔的，甲方或经营管理公司有权向乙方追偿所有损失包括但不限于直接对外承担的经济责任、实现追偿权所产生的诉讼费、差旅费、律师费等。9.2.3双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费、能源费等费用期间，未经甲方书面同意，乙方不得将放置于该项房屋内的货物、财物转移出该房屋。9.3如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务。第十条，招牌及其他场所的提供。第十一条，紧急状态和该房屋维修。第十二条，甲方的责任与义务。第十三条，乙方的责任与义务。第十四条，乙方的进一步保证。第十五条，保险。第十六条，消防安全责任。第十七条，租赁场所的转租：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式分租、转租租赁场所，不得委任或特许第三方经营和管理。否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。第十八条，租赁场所产权转让、租赁合同的转让及他项权利的设定：18.1乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该房屋所享有的优先购买权。乙方该项承诺自本合同签署之日生效，并不得撤销。如甲方将该房屋向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具继续履行本合同并向第三方交纳租金等费用的确认函或甲方、第三方共同签署相关协议给予确认。无论乙方是否签署确认函或相关协议进行确认，只要甲方向乙方发出转让的通知，本租赁合同下甲方的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，不影响甲方与第三方有关该房屋转让行为的效力，乙方应当按照甲方通知的受让人的名称缴纳租金等费用，否则甲方有权解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。18.2如甲方房屋转让给第三方，甲方保证第三方与乙方按照本合同条款重新签订房屋租赁合同。第十九条，解除条款及违约责任：19.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。19.2出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同；19.2.1按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的。19.2.2乙方未经甲方同意，对租赁场所进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏、且在甲方书面通知后10日内未能恢复原状的。19.2.3乙方擅自变更租赁用途或约定品牌对外经营，经甲方书面通知后未在10日内改正的。19.2.4乙方违反本合同有关分租、转租约定的。19.2.5乙方擅自使用租赁场所外墙面和楼顶的。19.2.6因乙方原因导致乙方无法继续经营而使本合同无法继续履行的。19.2.7乙方未经甲方书面同意连续停业7日以上或累计擅自停业三次以上的。19.2.8乙方违法经营的。19.3甲方按照本合同19.2条及本合同其他条款约定行使合同解除权的（不可抗力除外），甲方有权没收本合同项下6.1条履约保证金，并且乙方还应按当年度6个月的租金标准向甲方支付违约金（本合同另有明确规定的除外）。本合同自甲方发出的解除通知到达乙方时解除。乙方应自本合同解除之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和经营管理公司结清所有应付款项。并且双方特别约定，甲方在本合同解除之日起即有权利对外重新招租。19.4甲乙双方特别明确，乙方全面履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方除应按照本合同19.3条的约定承担相应违约责任外，还应在本合同终止后7日内按当年度租金标准补交装修期期间的全部租金。19.5出现下列情形，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：19.5.1按照本合同其他条款约定，乙方选择解除本合同的。19.5.2因甲方原因导致乙方无法合法地使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的。19.6乙方按照本合同19.5条及本合同其他条款约定行使合同解除权的（不可抗力除外），甲方应在合同确定解除后90日内无息返还履约保证金，并且甲方还应按当年度6个月的租金标准向乙方支付违约金（本合同另有明确规定的除外）。甲方和经营管理公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应合同解除后7日内将租赁场所依约交还甲方。19.7合同期限内，甲乙双方如任何一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%作为违约金。19.8不可抗力或国家政策变更导致乙方无法继续经营的，双方互不承担违约责任，且共同协商解决。19.10甲方知道乙方违约而又接受其交纳的租金、物业管理费或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金、物业管理费或其他款项不足本合同规定之金额但为甲方接受的，不能视为甲方同意乙方少付租金、物业管理费或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或迟延行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方对任何权利的放弃均应以明确的书面形式作出。19.11免责条件19.11.1市政政策性拆迁，但所涉用乙方投资、装潢的赔偿部分归乙方所有。19.11.2极端恶劣天气（如冰雹、严寒等）、自然灾害等不可抗力造成的事故。19.11.3发生战争等不可抗力造成的损害。19.11.4其他国家政策性问题。第二十条，租赁场所的交还：20.1交还期限及状态20.1.1无论因何种原因导致合同终止或解除，乙方均应在合同终止或解除之日起7日内（下称交还期）交还租赁场所，并自行承担费用用以拆除、搬离属乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等），但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有，并将租赁场所以清洁良好状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外）交还甲方。乙方不因任何原因向甲方主张装修损失。20.1.2交还时双方对租赁场所及甲方交付乙方使用的所有设施、设备进行验收，如有任何损坏，乙方负责修复并承担相应费用；如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失。20.1.3如果甲方将公用事业用户缴费单位登记或变更为乙方，则乙方应在交还期限内将公用事业用户手续变更为甲方或甲方指定的第三方，并由乙方承担相应费用。20.1.4在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后且交还期限届满后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。20.2如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或经营管理公司有权停止各种专项服务，并依法采取相应的措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担，如因乙方迟延交还租赁场所影响甲方重新招租所产生的损失等。20.3交还期占用费20.3.1因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同终止或解除，甲方在交还期期限内不收取占用费，但此期间发生的能源费用，应当由乙方自承担；因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，同时承担此期间发生的能源费用。20.3.2无论因何种原因引起合同的终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时日租金的双倍乘以实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。并向经营管理公司支付相关能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。20.4乙方应在交还期内付清应付租金、能源费用或其他应付款项。20.5乙方应自行将转租（如有）予以清场，并承担所有责任。如乙方违反本条款，甲方实施强制清场的责任与损失，均由乙方与转租承租人自行承担。乙方未到场的或乙方到场后不予确认的，场内物品情况以甲方登记为准，视为乙方无异议；转租承租人如有异议，由乙方解决并承担全部责任和损失。20.6乙应在交还期限内将乙方及转承租人的工商注册地址从租赁场所迁出，完成相应工商变更登记。第二十一条，不可抗力：21.1如因不可抗力造成一方或双方无法履行本合同，根据不可抗力影响程度，可以部分或全部免除责任。但一方延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。21.2受不可抗力事件影响的一方（下称受影响）同意在其知悉不可抗力事件时，立即书面通知对方，该等通知应当包含引起不可抗力事件的描述，并应包含不可抗力发生地区的政府的有效书面证明，以证实本合同不能履行或部分不能履行或合同的履行需要延迟的原因。否则，不能因不可抗力而免除受影响方的有关责任。21.3如受影响方在持续的180日内因不可抗力不能履行本合同项下的绝大部分义务，并且该不能履行状态一直持续到180日后，另一方可以在上述180日之后的任何时间书面通知受影响方，解除本合同。如不可抗力发生延迟履行期，违约方不得以不可抗力为由免除责任。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告按约向原告缴纳了合同履行保证金48900元及第一年房租金189542元及相关的物业管理费且被告按合同约定正常开业。按合同约定，被告应于2019年10月16日支付第二年度即2019年11月16日至2020年11月15日的半年租金103386元，但被告未能按约支付，被告于2019年11月26日向原告支付了17192元，于2020年1月16日向原告支付了36194元。为此，经营管理公司多次向被告催交租金未果，原告于2020年3月23日向本院提起诉讼。审理中，2020年3月23日在经营管理公司向被告催交租金时，被告曾向经营管理公司提出，因原告催交的房租金是2020年2月至5月的房租金，因新冠××疫情的影响，被告租赁的场所在2020年2月起未能营业，要求减免租金。原告认为催要的该部分租金是被告应当在2019年10月16日支付的，与新冠××疫情无关，对于当前新冠××疫情影响，即使要减免房租金，也应当在下一个交租周期里商谈。为此，被告于2020年4月23日向经营管理公司交纳房租金50000元，并于2020年5月8日向原告代理人发出律师函，该律师函的内容为：“致：常州惠琪置业有限公司。受邓超全权委托，江苏阳湖律师事务所钱凯律师就双方签订的房屋租赁合同一事，特致律师函如下：鉴于：贵司与我方于2018年11月19日签订的房屋租赁合同，约定我方承租你方位于常州市武进区鸣凰武宜路26-1号常州银谷广场二层2033号商铺，用于经营儿童乐园。但是在2020年2月起，因新冠病毒的影响，常州银谷广场接到上级政策通知，广场内所有商铺不得开业经营。现正式函告与贵司，因疫情原因，我方无法继续履行租赁合同，且合同目的无法实现，我方的合同目的在于实现商业价值，特依法通知解除双方的租赁合同。另，我方已于2020年4月23日将常州银谷广场2033号商铺内的所有物品搬出，并将钥匙返还给物业。特此告函！具函人：江苏阳湖律师事务所钱凯律师呈。2020年5月8日”。被告据此在诉讼中提出反诉。审理中，被告已将注册地登记在租赁房屋名下的武进区湖塘迪迪乐游乐园注销登记。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同有效，对原、被告有约束力。原告按合同约定将租赁物交付被告使用后，被告应当按照合同约定的期限向原告支付租金。被告在诉讼中虽称其与经营管理公司协商一致变更了租金支付方式，由原告的半年支付一次变更为按季支付，但原告对此事实不认可，且被告又未能提供证据证明该辩称主张，因此，在本案中，被告未能按合同约定于2019年10月16日向原告足额支付租金103386元的事实客观存在，被告对此应当承担未能按约支付租金的违约责任。鉴于被告在本案审理中已于2020年4月23日向原告交纳欠付的租金50000元，被告还需承担该50000元自2019年10月16日起至2020年4月23日止的逾期付款的违约责任，按照合同约定，每延迟一日，被告应按照每日应付而未付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金，现原告主张逾期付款违约金每日按应付金额的万分之六计算并非超过合同约定的标准，但被告认为原告主张的计算逾期付款违约金每日按应付金额的万分之六计算的标准计算仍然过高，只能按每日应付金额以同期银行贷款利率的标准计算违约金。本院依据原告的主张和被告的辩称意见，衡平双方利益，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民向上贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，确定本案逾期付款违约金以应付金额自欠付之日即2019年10月19日起至2020年4月23日止按同期全国银行间同业拆借中心公的贷款市场报价利率的1.5倍计算的利息损失为准。因此，本院对原告要求被告支付自2019年10月16日起至2020年4月23日止以50000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公的贷款市场报价利率的1.5倍计算的违约金的诉讼请求予以支持。对被告辩称其没有违约，不同意支付违约金的意见，本院认为，因被告的该辩称意见与本院查明的本案事实不符，本院对被告的该辩称意见不予采信。关于被告要求解除双方签订的房屋租赁合同的反诉请求，本案中，被告租赁的商铺是2020年2月起，因受新冠××病毒的影响，被告即开始停止经营，导致被告租赁房屋不能实现经营使用的合同目的，且被告与负责管理该租赁商铺的经营管理公司协商减免租金未果，被告即要求解除租赁合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，本院对被告的该反诉请求予以支持；鉴于本案中，被告已向原告交纳了2019年11月16日至2020年5月15日的房租金，被告已将租赁商铺内的属于被告的设备设施于2020年4月28日从租赁商铺搬出，并告知该租赁商铺的经营管理公司经理该租赁商铺的钥匙放在租赁商铺的门口，即被告将其租赁商铺于2020年4月28日返还了原告。虽原告认为被告返还租赁商铺钥匙的行为与双方签订的房屋租赁合同约定的商铺返还流程不符，且认为被告交付对象错误，被告未能将租赁商铺的钥匙返还原告；但原告在庭审中明确原告与商铺经营管理公司是两个独立的公司，经营管理公司负责商铺租赁的物业管理与服务，同时为了便于商铺租赁户，经营管理公司帮助原告收取和催收欠付的租金。且与被告签订房屋租赁合同的原告方的经办人即为经营管理公司的现场负责人，而被告于2020年4月23日交付租金50000元也是直接交至经营管理公司，因此，应当认定原告授与了经营管理公司有代为收取房屋租金、催收欠付的房租、将房屋租赁合同的租赁物交付承租人和接受承租人返还租赁房屋的管理权限，本案中，应当认定，被告已于2020年4月28日返还了原告租赁物。关于被告要求原告返还合同履约保证金60000元的反诉请求，本院认为，原、被告于2018年11月19日签订房屋租赁合同后，被告于2018年11月19日向原告交纳了48900元的租赁合同履约保证金，现原、被告签订的房屋租赁合同已解除且被告已将租赁物返还原告，现被告要求原告返还履约保证金48900元的反诉请求符合合同约定和法律规定，本院对被告要求原告返还履约保证金48900元的反诉请求予以支持。对于原告主张的，被告坚持要求解除房屋租赁合同，则原告要求被告赔偿一个月装修期免租金的租金损失及提前解除合同的相当于六个月租金的损失，本院认为，原、被告在2018年11月19日签订的房屋租赁合同中仅约定了一个月的装修期即2018年11月16日至2018年12月15日，但未约定该装修期免租金，且合同中约定的2018年11月16日至2019年11月15日的年租金为189542元，该租金被告已按约向被告交纳；其次被告是因受新冠××病毒的影响导致被告租赁房屋不能实现经营使用的合同目的而要求解除合同的，并非被告违约而提前解除合同，因此，原告因被告要求解除租赁合同而向被告主张赔偿一个月装修期免租金的一个月租金损失及提前解除合同的六个租金损失的主张既不符合合同约定也不符合法律规定，本院对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、常州惠琪置业有限公司与邓超于2018年11月19日签订的房屋租赁合同于本判决生效时之日起解除；二、邓超于本判决生效之日起十日内支付常州惠琪置业有限公司自2019年10月16日起至2020年4月23日止以50000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公的贷款市场报价利率的1.5倍计算的违约金；三、常州惠琪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还邓超履约保证金48900元；四、驳回常州惠琪置业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回邓超的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取583元，反诉案件受理费655元，合计1238元，由常州惠琪置业有限公司负担583元，由邓超负担655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇二〇年七月十七日书记员  王 珏