甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1373号上诉人（原审被告）：王某莉，女，汉族,1988年3月6日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：李某康，男，汉族，1984年11月10日出生，住甘肃省甘谷县，系王风莉配偶。被上诉人（原审原告）：兰州同舟房屋中介有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区银安路街道银安路757号-11号商铺。法定代表人：任建磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：巨龙，男，汉族，1987年6月29日出生，住甘肃省兰州市安宁区，该公司经理。上诉人王某莉因与被上诉人兰州同舟房屋中介有限公司(以下简称同舟公司)居间合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王某莉上诉请求：1.依法撤销兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1845号判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审;2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、《房屋买卖(居间)合同》签订时所交易的房屋未取得产权证且设有抵押，客观上存在履行障碍，被上诉人在合同签订时存在重大过错。由于涉案房屋不能转让，合同存在实际履行障碍。即便被上诉人辩称合同签订时上诉人对此明知，上诉人的明知也仅仅是对未取得产权证且设有抵押这一事实的明知，而对于这样的事实导致的转让行为无效的法律后果，上诉人作为一个欠缺相关专业知识的普通人，不可能要求其达到这样的认识程度。上诉人正是出于这样的考虑，委托居间方即本案被上诉人提供专业服务，但被上诉人为谋取非法利益，对上诉人隐瞒了事关房屋交易的重大风险，酿成纠纷，并最终导致合同无法履行。鉴于被上诉人在交易中存在重大过错，其无权向上诉人收取居间费用，一审法院认定事实错误。二、被上诉人明知房屋未取得产权证而为其提供经纪服务违反法律规定，其违法利益不应受保护。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。”《兰州市住房保障和房产管理局关于进一步严格和规范房屋中介代理行为有关规定的通知》明确规定:“二、严禁违规代理销售。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务，包括凡未取得《房屋所有权证》或《不动产权证》的商品房、经适房、保障性住房、集资房、合同房、小产权房等。不得以低价销售的幌子以及可更名或办证的承诺等手段蛊惑消费者购买。”法律法规对于房地产经纪服务有专门的规定，法律不保护违法行为所获取的非法利益，也不支持行为人通过违法行为获取额外的利益。本案中，被上诉人作为专业的房地产代理机构，明知为未取得产权证的房屋提供经纪服务违反法律规定，仍然提供经纪服务并通过诉讼主张非法利益。按照这样的逻辑，则意味着违法行为人因违法行为反而可以获取额外的收益，而受损失一方的合法权益无法通过诉讼途径得到保护，明显违背了公平正义的法律价值追求和社会公序良俗原则。综上所述，上诉人提出上诉请求依法改判或发回重审。同舟公司辩称，本案事实清楚，证据确实充分，居间合同是本公司提供订立合同，委托人应该按合同支付报酬，买卖合同是三方当事人真实意思表示。我公司代理行为合法有效，积极促成买卖双方达成合意，买卖双方享受了中介服务应当支付中介费用，买方一直拖延支付中介费，不仅应该支付自己的中介费，还应支付守约方中介费用。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。同舟公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付居间服务费29850元(99.5万×3%)；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月9日案外人高德佳与原告兰州同舟房屋中介有限公司（以下简称“同舟公司”）签订《委托销售合同》，委托原告代理销售高德佳位于兰州市安宁区的房屋。2019年5月10日，原告作为居间方与被告以及案外人高德佳签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：一、高德佳将其名下位于兰州市安宁区的房屋出售给被告，付款方式是为首付加银行按揭方式（公积金）付款，被告王某莉于2019年5月28日交付280000元首付款于卖方高德佳；二、基于原告已促成《房屋买卖（居间）合同》成立以及之前提供的服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方高德佳须一次性支付原告该房屋成交总价2%的服务费，被告王某莉须一次性支付经纪方该房屋成交总价1%的服务费；三、合同签署后，若被告王某莉与卖方高德佳任何一方违反约定致本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响原告兰州同舟房屋中介有限公司收取述服务费的权利，违约方不仅应当向原告承担本合同自己应承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分。合同订立时原被告对案涉房屋尚未取得所有权证且设立抵押的情况均知晓。合同签订后，被告王某莉将定金2万元经由原告兰州同舟房屋中介有限公司交付给卖方高德佳，2019年7月10日，案涉房屋取得产权。其后被告王某莉未按照实际约定支付房屋首付款。结合法庭调查与当事人陈述，对原告兰州同舟房屋中介有限公司提交的《委托销售合同》、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、收款收据、转账凭证、《房屋买卖（居间）合同》，被告提交的《房屋买卖（居间）合同》、通话录音，本院均予以采信；对原告提交的《个人信用报告书》、《终止受理消费者投诉告知书》，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。一审法院认为，当事人依法订立的合同对当事人具有法律约束力。原被告作为《房屋买卖（居间）合同》的缔约方，均应按照约定履行自己的义务。本案争议焦点在于被告王某莉承担该房屋成交总价3%的居间服务费是否有事实及法律依据。被告虽辩称该合同所涉房产因在合同签订时尚未办理下来权属证书，不符合进行居间转让的条件，因此该合同具有实际履行障碍，原告的居间行为不符合规定，无权依据该合同主张居间费用，但原被告在签订该合同时，被告对该房产尚未办理权属证书的情形已经知晓，在此情况下被告依然签订该合同，即被告对原告的居间行为是认可的，因此本院对被告的该答辩意见不予采纳。此外，被告辩称该合同已于2019年6月15日解除，但就该主张并未提供证据予以证实，故本院对该答辩意见不予采纳。原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》第五条明确约定违约方不仅应当向居间方承担自己应承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分。该约定中服务费的性质即居间费用，被告王某莉未能按期支付购房款，致使双方买卖合同无法正常履行，故被告作为违约方应按照合同约定承担居间费共计99.5万×3%=29850元。被告未能按照合同履行义务，对酿成此次纠纷承担全部责任，故对原告请求被告承担诉讼费诉请，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物权法》第十五条规定，判决：被告王某莉于本判决生效之日起十日内向原告兰州同舟房屋中介有限公司支付居间服务费29850元。案件受理费546元,减半收取273元，由被告负担并与上述款项一并支付给原告。二审中，上诉人提交整改通知书一份，证明本案涉案房屋因无房屋所有权证，被上诉人收到了兰州市不动产登记管理局经济区技术开发区分局下达的整改通知。被上诉人对该证据无异议。被上诉人没有提交新证据。经二审查明，一审查明的基本事实正确，本院予以确认。二审另查明，2019年5月10日，同舟公司作为居间方与王某莉及案外人高德佳签订《房屋买卖(居间)合同》，合同中约定王某莉于2019年5月28日交付首付款。2019年6月5日，李某康与杨月缘通话录音记载，因卖方高德佳不能确定房屋产权证办下来的时间，王某莉对于交首付款的时间产生了异议，并于2019年6月15日在与同舟公司刘店长的通话中表示解除合同，刘店长对解除合同表示同意。上述通话录音同舟公司无异议。2019年12月3日，因同舟公司存在“为不符合交易条件的和禁止交易的房屋发布广告，提供经纪服务”的违规行为，兰州市不动产登记管理局经济区技术开发区分局向同舟公司发出了《房地产中介机构限期整改通知书》，要求同舟公司进行整改。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：王某莉在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应向同舟公司支付居间费。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的；……”本案中，从王某莉提交的录音证据可以看出，王某莉因涉案房屋取得产权证的时间不确定，和同舟公司就房屋产权证取得时间及首付款支付的时间进行了沟通，王某莉后亦因涉案房屋产权证的办理时间问题，最终未与出卖人履行三方签订的《房屋买卖(居间)合同》。在此过程中，房屋没有取得产权证是合同未能履行的主要原因。同舟公司明知涉案的房屋没有产权证，不能上市交易，仍然将该房屋挂牌并提供居间服务，且该居间行为被兰州市不动产登记管理局经济区技术开发区分局处以责令其整改的行政处罚，同舟公司的居间行为存在较大的过错，其向王某莉主张支付居间费用的请求不能成立。原审以王某莉违约为由判决王某莉向同舟公司支付居间服务费不当，二审应予以改正。综上所述，王某莉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1845号民事判决；二、驳回兰州同舟房屋中介有限公司的诉讼请求。一审案件受理费273元，二审案件受理费546元，合计819元，由兰州同舟房屋中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张惠东审判员  李志勇审判员  邢定君二〇二〇年七月二日书记员  刘 娟