贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3980号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520525534224B。法定代表人：李当明，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201511320546。委托诉讼代理人：金民辉。被上诉人（原审原告）：陈满平，女，汉族，1987年10月4日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吴长斌，男，汉族，1986年9月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王兴，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201910098381。委托诉讼代理人：罗杰，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原审第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号。统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沈应梅。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人陈满平、吴长斌及原审第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称：平安盛世物管公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人金民辉，被上诉人的委托诉讼代理人王兴，原审第三人的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福明房开公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人仅退还被上诉人电视及燃气开户费；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方对房屋权属的初始登记和转移登记均有明确约定，同时该条第三款第二项明确超过360日出卖人不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房，从约定之日起按已付购房款的日万分之一承担违约责任。一审判决认为双方未对房屋权属转移登记时间及违约责任作约定，认定事实错误，径直按照司法解释规定计算违约金，适用法律错误。2.因产权登记制度变更，登记流程、条件均发生重大变化，上诉人必须将原《土地使用权证》合宗变更登记为《不动产权证》，取得变更后的不动产权证是办理房屋产权初始登记和转移登记的前提，毕节市国土资源局2018年10月17日才为上诉人颁发该不动产权证，故合同约定的办理初始登记至上诉人实际取得不动产权证期间系不可抗力造成，上诉人应当免责。同时，上诉人对被上诉人办理产权登记仅为协助义务，根据双方合同的约定，因被上诉人未向上诉人出具委托书，上诉人不应承担违约责任。3.根据双方合同第十四条第四款第1项的约定，被上诉人同意上诉人代缴的费用仅为管道煤气入户费和有线电视入户费，不含智能水表开户费。同时，被上诉人也无证据证明智能水表开户费系向上诉人缴纳，上诉人没有退还的义务。原审第三人出示的材料足以说明该费用系被上诉人与第三人协商一致将普通水表更换为智能水表的费用，非三通费，不应予以退还。被上诉人陈满平、吴长斌答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被答辩人应当在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，但至今仍未取得涉案房屋初始登记，不具备为答辩人办理、交付涉案房屋转移登记有关文书的条件，应当承担违约责任；案涉合同未对办理、交付转移登记有关文书的期限进行约定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定被答辩人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金起算时间及计算标准。被答辩人申请《土地使用权证》合宗与被答辩人尚未取得涉案房屋初始登记及转移登记条件不属于不可抗力。被答辩人认可智能水表系在房屋交付使用前便安装完毕，应当退还该费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。原审原告陈满平、吴长斌向一审法院起诉请求：1、依法判决被告福明房开公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证书;2、依法判决被告福明房开公司向原告支付逾期办理七星关区房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款462219.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率130％标准，从2017年11月28日起计付至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止），截止至起诉之日暂计57500.00元;3、依法判决被告福明房开公司立即返还原告缴纳的“三通费（燃气开户费、智能水表开户费）”3080.00元并支付利息（利息以3080.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月26日计付至被告向原告实际支付完毕之日止）;4、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月7日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，房号为1-16-5；建筑面积136.34平方米，套内建筑面积112.11平方米；总价款为462219.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款142219.00元，余款320000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款462219.00元。2017年11月26日，被告向原告交付了涉案商品房，被告委托第三人向原告收取了燃气入户费2500.00元、智能水表费580.00元，合计3080.00元。另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年11月26日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2018年2月24日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。被告应当自2018年2月25日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。现被告逾期已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过360日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额462219.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。关于被告主张不能办理房屋权属证书是政府原因所致，因此不应当承担违约责任的抗辩主张。首先，被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，不予采纳。另外，协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书，系被告作为出卖人的法定义务，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定期限及违约责任，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求被告承担违约责任，该违约责任并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。关于原告诉请的燃气开户费及智能水表费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，燃气、水表作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的燃气开户费2500.00元、智能水表费580.00元无事实及法律依据，理应予以退还。原告主张的利息于法无据，不予支持。被告虽主张智能水表费系与原告协商并得到同意后，将普通水表进行更换产生的费用，但并未提供证据予以证明，故对其该项抗辩主张，不予采纳。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告福明房开公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满平、吴长斌支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以462219.00元为基数，2018年2月25日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告福明房开公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈满平、吴长斌燃气开户费2500.00元、智能水表费580.00元；三、驳回原告陈满平、吴长斌的其他诉讼请求。案件受理费657.00元（已减半收取），由被告福明房开公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交以下证据：第一组证据：1.毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告；2.2018年10月29日毕节市国土资源局为上诉人颁发的不动产权证书；3.办理房屋首次登记及不动产登记所需资料清单。拟证明：因不动产登记制度的变更，上诉人需将原国有土地证变更为不动产权证，且具备不动产权证是办理房屋产权登记的前提之一，因此2018年10月29日之前应当作为不能办理产权登记的免责期。第二组证据：不动产登记流程；拟证明：办理产权登记，出卖人仅有协助义务，买受人未出具委托书及缴纳契税，都将导致出卖人无法为买受人办理产权登记，故出卖人承担逾期办证的违约金的截止期限应当为涉案房屋具备办理转移登记条件且出卖人通知买受人出具委托书之日止。被上诉人质证意见：1.不动产登记条例的出台与上诉人至今未取得涉案房屋消防验收等转移登记条件没有法律上的因果关系，土地不动产权证系上诉人开发地块的不动产权证并非涉案房屋所在楼栋的不动产权证，故其不具备转移登记的条件，应当承担相应的违约责任。2.上诉人二审所举证据不属于新证据，不属于不可抗力。原审第三人质证意见：与我方无关，不发表质证意见。经审查，上诉人二审提交的二组证据，不能证明涉案房屋不符合办理转移登记条件系由于不可抗力以及被上诉人未出具委托书所致，不能达到上诉人的证明目的，不予采纳。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记中约定了上诉人应自交房之日起90日内申请所有权初始登记，但在第三款转移登记中对取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的时间未作约定，且在该款第二项约定逾期超过360日后不能交付有关文书的处理方式仅选择了被上诉人退房的情形下上诉人应按银行同期活期贷款利率支付利息，对被上诉人不退房的情形未作选择。一审据此认定双方未约定上诉人逾期超过360日未能交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算本案违约金，并无不当，上诉人主张双方就办理转移登记及违约责任已作约定，无事实依据，本院不予采纳。上诉人至今仍未取得案涉房屋初始登记，不具备向被上诉人交付办理案涉商品房不动产权登记有关文书的条件，被上诉人是否出具委托书均不会改变上诉人不能向被上诉人交付办理不动产权登记有关文书的违约事实。上诉人主张系因被上诉人未出具委托书导致其不能向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书，不应承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间晚于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行的时间，不动产登记政策的调整不属于合同履行期间的不可抗力事由，上诉人所举证据不能证明其逾期具备办理转移登记条件系不动产登记的政策调整所致。上诉人据此主张免除违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。水、电达到使用条件、燃气达到进户标准系上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中所约定的基础设施建设须达到的条件，上诉人主张智能水表费系被上诉人与原审第三人协商更换，所产生的费用需由被上诉人负担，但不能提供证据证明，对其该上诉主张，本院不予支持。另，上诉人对其委托原审第三人收取智能水表费且原审第三人已将收取的费用转交上诉人的事实予以认可，故一审判决由上诉人退还智能水表费，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1314元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月三十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印