贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2803号上诉人（原审原告，反诉被告）：张训龙，男，穿青人，1978年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：龙杰，系贵州众正律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：阮正泽，男，汉族，1958年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：孙涛，系贵州创驰律师事务所律师。上诉人张训龙与被上诉人阮正泽合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502民初8971号民事判决，张训龙不服上诉于本院，本院裁定发回重审。贵州省毕节市七星关区人民法院重审后作出（2019）黔0502民初11576号民事判决，张训龙不服向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或重新审理此案，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将伍德贵的房屋之上“度假村游客接待中心”字样错误认定为“被告已经将合同约定的房屋建筑物等标的物交付给原告，且在房屋正面喷绘度假村游客接待中心的字样”属事实认定错误，严重影响案件审理结果。二、一审判决对双方当事人过错认定错误，涉案《转让合同》签订，上诉人不存在任何过错。三、一审判决对被上诉人主张的租金标准确认错误，关于被上诉人租金损失及相关损失分摊问题错误。四、被上诉人应承担合同缔约过失责任。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《转让协议》无效；2.判令被告返还原告支付的定金10万元及利息，利息以10万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2018年5月14日起至被告履行完毕之日止；3.本案的诉讼费及其他费用由被告承担。反诉原告提出反诉请求：1.判令原告支付被告使用涉案厂房及附属设施（包含水泵房、地磅房、钢架结构的厂房、变压器和该厂的其他附属设施和使用的土地）的租金损失，计算时间为2018年5月14日至实际返还之日，计算方式为：以总的转让价格180万元除以实际转让年限2018年5月14日至2044年所得到的每一年（每一天）的租金损失；2.判令原告恢复涉案厂房及土地的使用原状。3.判令原告返还被告涉案厂房、土地及附属设施（包含水泵房、变压器、钢架棚等）。一审法院认定事实：2003年，大方县钢铁厂拟在大方县带新建该钢铁厂。2003年12月23日，经核桃乡木寨村民委员会协调，大方县钢铁厂通过向涉地村民支付土地补偿费的方式取得木寨村来家田一带的木寨、玉民二组的28.9亩土地的使用权，该钢铁厂修建了厂房等设施设备，并投入生产。2005年4月，大方县钢铁厂变更登记为大方万达生铁冶炼有限责任公司。2008年9月，大方万达生铁冶炼有限责任公司注销登记。之后，涉及大方万达生铁冶炼有限责任公司的债权债务，均由阮正泽继受。2018年5月14日，阮正泽（甲方）与张训龙（乙方）签订了《转让协议》。该协议第一条约定：“甲方同意将原有大方核桃乡木寨村资产（大方县钢铁厂，又名大方万达生铁冶炼有限责任公司）整体转让给乙方作为开发旅游度假康养项目用”，第二条约定：“转让内容属于包干转让，包含合同使用土地至2044年、房屋建筑、钢架棚、变压器、水泵房等所有附属设施”，第三条约定：“转让价格为180万元整，甲方承诺对合同资产拥有完全产权，无任何股权争议纠纷，如产品不属甲方，则甲方按合同金额十倍给予乙方赔偿。合同签订后，乙方即支付给甲方10万元作为定金，乙方即着手对项目规划设计、招商开发开展工作，合同签订后半年内乙方支付给甲方90万元，余款80万元于合同签订后一年内付清”，第四条约定：“本协议如中途违约，违约方按合同金额十倍赔偿给另一方，并承担一切经济损失”，协议还约定了其他事项。协议签订后，张训龙向阮正泽支付转让大方核桃乡木寨村铁厂资产预付款10万元，阮正泽按协议约定交付了转让资产。之后，在履行过程中产生纠纷，张训龙诉至一审法院，阮正泽亦提出反诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”之规定，除法律有特别规定的情形外，对于农民集体所有的土地转让用于非农业建设的行为，我国法律持禁止态度。本案争议双方于2018年5月14日签订的《转让协议》，涉及对土地使用权及其地上建筑物等标的物的处分。案涉大方县钢铁厂占用范围内的土地系原大方县钢铁厂依据《木寨村转让土地使用经营权合同书》从大方县核桃乡木寨村民委员会处流转取得，属于农民集体所有农用地。本案无证据显示案涉集体所有的农用地已经自然资源管理部门（土地行政管理部门）批准，转化用于建设用地（修建钢铁厂），或者办理并完成改变土地权属和用途的变更登记，依法取得建设用地使用权。因此，涉案《转让协议》已违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，涉案《转让协议》系无效合同。故对原告要求确认其与被告签订的《转让协议》系无效合同的请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告返还10万元土地转让款及利息以及被告要求原告返还涉案厂房、土地及附属设施（包含水泵房、变压器、钢架棚等）及租金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因涉案《转让协议》无效，被告阮正泽因《转让协议》所获得的转让款10万元应当返还原告张训龙，原告张训龙亦应将涉案厂房、土地及附属设施（包含水泵房、变压器、钢架棚等）返还被告阮正泽。由于原被告双方在《转让协议》中约定被告将大方县核桃乡木寨村资产（大方县钢铁厂，又名大方万达生铁冶炼有限责任公司）整体转让给乙方作为开发旅游度假康养项目用，转让内容包含土地、房屋建筑、钢架棚、变压器、水泵房等所有附属设施。被告将大方县核桃乡木寨村村民委员会农民集体所有的农用地转让给原告用于非农建设（开发旅游度假康养项目），已违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，具有过错；而原告作为受让人，未认真履行审核职责，要求被告提供涉案土地从农用地转为建设用地的批文或者涉案土地权属和用途的变更登记手续，故原告也具有一定过错。因此，由于本次交易而给对方造成的损失，原被告双方各自应承担50%的责任。本案中，原告给被告造成的损失为原告占用涉案标的物期间的租金损失，虽然经一审法院释明，被告不申请对涉案标的物的租金损失进行评估，但是原告占用涉案标的物，确实给被告造成一定的租金损失，在被告未申请评估的情形下，可以涉案标的物转让总价款除以总使用年限，得出每一年的转让价款，作为评定租金损失的标准。即：180万元÷9355日（从2018年5月14日计算至2043年12月23日）=192.41元/日。如前述，因被告自身需要对其损失承担50%的责任，故原告每日应承担被告192.41元/日÷2=96.21元/日租金损失，时间从2018年5月14日起开始计算至涉案标的物实际返还完毕之日止。对于被告诉请的其余部分租金损失，一审法院不予支持。由于被告占用原告支付的10万元转让款给原告造成的损失为该转让款的法定孳息，亦即以该转让款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，从2018年5月14日起至2019年8月20日止，计算原告利息损失的标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2019年8月21日起至实际返还完毕转让款之日止的利息损失，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。对于原告诉请的其余部分利息损失，一审法院不予支持。对于被告要求原告恢复涉案厂房及土地使用原状的请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，被告应当举证证明涉案房屋和土地交付原告使用前的状况（即原状），而被告并未提供相应的证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。对被告提出的该请求，一审法院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张训龙与被告（反诉原告）阮正泽于2018年5月14日订立的《转让协议》无效；二、原告（反诉被告）张训龙于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）阮正泽交付原告使用的厂房、土地及附属设施（包含水泵房、变压器、钢架棚等）；三、被告（反诉原告）阮正泽于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）张训龙10万元土地转让款；四、原告（反诉被告）张训龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）阮正泽涉案标的物的租金损失，租金损失的计算标准为：从2018年5月14日起至涉案标的物实际返还完毕之日止，每日按照96.21元的标准计算；五、被告（反诉原告）阮正泽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）张训龙2018年5月14日起至实际返还完毕转让款之日止的利息损失，利息损失的计算方式为：1.2018年5月14日至2019年8月20日，以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2.2019年8月21日至转让款实际返还完毕之日止的利息，以5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、驳回原告（反诉被告）张训龙的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）阮正泽的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150.00元，反诉案件受理费6400.00元，共计8550.00元，由原告张训龙及被告阮正泽各自负担4275.00元。二审中，上诉人提交一组现场照片用以证明涉案场地从未交付给上诉人管理使用。被上诉人质证：真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的。双方于2018年5月14日订立转让协议，被上诉人按照合同约定已经将涉案的厂房及土地交付给上诉人使用，对此8971号民事判决书和原一审判决11576号根据庭审的证据均已认定交付的事实。本院认为：上诉人所举现场照片，结合被上诉人所举的交付证据（转让协议、照片四张，贵州省大方公路管理段向贵州多彩语川旅游发展有限公司出具的不予交通行政许可决定书），被上诉人所举证据不足以证明其已将涉案协议转让标的物（即大方县钢铁厂资产，包括土地、房屋建筑、钢架棚、变压器、水泵房等所有附属设施）实际交付给上诉人，据此本院采纳此证据确认被上诉人并未将涉案协议标的物实际交付给上诉人。二审审理查明：被上诉人所举证据不足以证明其已将涉案协议转让标的物（即大方县钢铁厂资产，包括土地、房屋建筑、钢架棚、变压器、水泵房等所有附属设施）实际交付给上诉人。具体而言，被上诉人所提交的实际交付证据包括转让协议、照片四张，贵州省大方公路管理段向贵州多彩语川旅游发展有限公司出具的不予交通行政许可决定书。转让协议仅证明的是双方约定内容，协议未明确实际交付情况。而照片四张，贵州省大方公路管理段向贵州多彩语川旅游发展有限公司出具的不予交通行政许可决定书仅反映了交付物，大方钢铁厂的外围情况，并不涉及大方钢铁厂范围内的实际情况，据此，仅凭上述证据，不足以证明被上诉人已将涉案协议标的物实际交付给上诉人。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审争议的焦点：涉案协议无效的后果如何认定，即上诉人应否承担一半合同无效的损失，损失金额如何认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案合同（即大方县钢铁厂的《转让协议》）涉及转让农民集体所有农用地并未经行政审批手续将农用地转为建设用地，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十三条规定，构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效情形，一审法院认定涉案《转让协议》系无效合同依法有据，本院予以维持。关于合同无效的后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方应明知转让农用地或将农用地转为建设用地需要履行相关行政审批手续而仍然未办理行政审批手续就签订涉案协议，双方对合同无效均存在过错，应对合同无效损失各自承担50%的责任，一审法院判定双方各自承担50%的责任依法有据，本院予以维持。上诉人以其没有过错等为由拒绝承担合同无效一半损失的主张不能成立，本院不予采纳。关于损失金额的认定，阮正泽因《转让协议》所获得的转让款10万元应返还张训龙，张训龙因转让款10万元产生的利息损失由其自行承担。阮正泽未能举证证明其已将涉案协议标的物实际交付给张训龙，则阮正泽反诉请求的租金损失和返还标的物诉请证据不足，本院不予支持。上诉人称被上诉人未实际交付涉案协议标的物，其不应承担租金损失的主张成立，本院予以采纳。一审认定的涉案协议无效损失错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11576号民事判决；二、确认张训龙与阮正泽于2018年5月14日订立的《转让协议》无效；三、阮正泽于本判决发生法律效力之日起十日内返还张训龙10万元土地转让款；四、驳回张训龙的其他诉讼请求；五、驳回阮正泽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，反诉案件受理费6400元，由阮正泽负担。二审案件受理费8550元，由上诉人张训龙负担4000元，被上诉人阮正泽负担4550元。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年七月六日书记员 邱诗韵