昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2450号原告：朱清山，男，汉族，1983年8月23日生，住黑龙江省东宁县。委托诉讼代理人：朱义，男，汉族，1960年2月2日生，住黑龙江省东宁市。与原告系父子关系，特别授权代理。被告：昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司，住所地：云南省昆明市高新技术产业开发区海源北路6号。法定代表人：李林谦。统一社会信用代码：91530100727315812X。委托诉讼代理人:邓毅平，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:和玉娟，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。原告朱清山与被告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司（以下简称“国资公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱清山的委托诉讼代理人朱义，被告国资公司的委托讼代理人邓毅平、和玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱清山向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。时间为2018年5月1日起至房屋所有权证交付为止（按照每日万分之0.5计算，违约暂定为55000元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出信方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告国资公司辩称，1、案涉房屋已经取得不动产权证书，案外人云南省昆明市明信公证处已于2019年6月3日向昆明市不动产登记中心提交了办理不动产权证的全部申请资料。昆明市不动产登记中心已于2019年6月4日颁发了案涉房屋的不动产权证书。根据商品房购销合同第12条规定原告以担保的方式支付房屋价款的，房屋所有权证书办理完毕后，由被告将证件移交至贷款银行办理抵押登记手续，因原告采用贷款方式购买案涉房屋，不动产权证办理完毕后无需交付给原告，原告要求被告履行办证义务并向其交付不动产权证的诉讼请求，没有事实依据，依法应当予以驳回；2、原告并未授权国资公司代为办理不动产产权证，代办条件未成就。商品房购销合同第12条约定的全部条件成就后，国资公司才负有为原告代办房屋产权登记的义务。其中第4点“乙方已向甲方出具委托甲方办理房屋产权登记手续的委托书”明确约定了原告应当向国资公司出具授权代办委托书的义务，但原告至今并未授权被告为其代办房屋产权登记，合同约定的代办条件并未成就。3、昆明市不动产权登记办证缓慢系不可抗力，申请不动产登记需先行完成权籍调查工作。昆明市权籍调查工作开展缓慢，政府部门零经验，并且明确权籍调查时间并不包括在登记工作时限内。因昆明市不动产登记中心权籍调查开展缓慢，导致无法办理不动产权证，根据合同约定商品房购销合同办证期限应当顺延。答辩人一直在配合不动产登记中心开展办证工作，各项准备工作并没有任何违约情形。本案小区水岸晴沙已于2019年4月25日取得了权籍调查通过表后，案外人明信公证处于2019年6月3日就到不动产登记中心办理了首次登记手续，在开庭前，案涉房屋已经取得不动产权证书。4、延期办理不动产权证没有给原告造成任何损失。原告主张的违约金没有事实依据。答辩人并没有任何违约情形，并且案涉房屋已经取得不动产权证书。因不可抗力导致的延期办证，没有给原告造成任何损失。答辩人已经按照合同约定向原告交付了符合质量约定的房屋，原告也实际占用使用和收益。原告对于房屋的所有权并没有受到任何影响。原告也没有举证证明延期办证给其造成了任何损失。商品房购销合同中没有约定延期办证的违约责任，根据合同法，未约定违约责任的，适用损失填平规则，因原告未举证证明其损失，实际上没有损失，答辩人不应当向原告支付违约金。并且原告主张的违约金标准也明显高于已经生效的（2019）云0114民初1463号民事判决书中确定的标准。此外，案涉房屋是原告通过贷款方式购买的，国资公司承担阶段性保证责任，承担了巨大的风险。原告主张的违约金若得到支持，可能激化业主与开发商的矛盾，造成社会不稳定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：国资公司（甲方）与朱清山（乙方）于2017年9月4日签订了《商品房购销合同》（合同编号：SAQS-A37-2-1302）及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买昆明水岸晴沙小区（A1地块）I第A-37幢第2单元第13层1302号房，规划设计用途为住宅，总价款621223元。合同第十二条约定，乙方实现下列条件后，甲方在180个工作日内为乙方代办房屋产权登记手续：1、甲乙双方已经办理完毕房屋交接手续；2、乙方已向甲方支付全部购房款；3、乙方已支付全部住宅专项维修资金、契税、工本费等办理房屋产权登记的相关税费，上述费用由甲方代收代缴；4、乙方已向甲方出具委托甲方办理房屋产权登记手续的委托书；5、乙方向甲方提交代办理房屋产权登记手续所需要的合法有效的全部资料，包括但不限于《商品房销售合同》、购房发票、购房人身份证等。《合同补充协议》第十一条第2项规定,乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在主合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费一并交予甲方，办妥委托代办手续，与甲方签订实测面积确认协议。否则，甲方不接受其协助办证的委托，并且不承担因此导致的逾期办证责任。2017年4月25日，原告朱清山和被告国资公司共同委托向云南省昆明市明信公证处代办不动产登记相关手续。原告朱清山向被告国资公司缴清房款、契税、印花税、维修基金等费用，向昆明市明信公证处缴纳了300元的权证代办费用。2018年1月24日，原告办理了接房手续。另查明，案涉房屋的不动产登记资料已经于2019年6月3日递交到产权登记部门，案涉房屋的不动产登记证书已经颁发。本院认为，原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在180个工作日内协助乙方（原告）代办房屋产权登记手续，双方于2018年1月24日办理了交接房手续，原告交纳了房款、维修基金、契税、权证代办费，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告国资公司提出的原告并未授权被告代为办理不动产权证，代办条件未成就的辩称，本案中涉案房屋的不动产权证资料已提交到不动产权登记机关，不动产权证已经颁发；说明原告已经满足了办证的条件，对于被告国资公司的辩称本院不予采信。对于被告国资公司提出涉案房屋迟迟未办理产权登记手续主要是因为新政实施，昆明市权籍调查工作开展缓慢，本案水岸晴沙小区的不动产权籍调查结果表一直没有获得，政府部门零经验导致无法办理不动产权证系不可抗力的辩称，本院认为根据双方合同约定及办证的程序，原、被告在办理房屋产权登记手续中均需提供相应的资料，原告已经按照合同约定提交了相应的资料，缴纳了相关费用，不动产权籍调查结果表的提交系被告国资公司的义务，此外，案涉合同系2017年9月4日签订距新政实施（2016年）已经超过一年之久，被告国资公司在签订合同时明知不动产新政的相关规定的，对不动产权证登记手续办理时间缓慢是可以预见到的，但却仍然在合同中约定了办证的时间界限，并非不可抗力；故对被告的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上，被告未按合同约定履行合同义务应当承担相应的违约责任，原告主张被告按照日万分之0.5支付逾期办证违约金的请求，因双方未约定相应违约金的计算方式，本院综合考虑双方的履行情况，原告的预期利益，原告主张按照日万分之0.5的标准进行计算在法律范围内，本院予以支持。原告于2018年1月24日办理了交接房手续，并交纳了房款、维修基金、契税、权证代办费，结合双方合同约定应当自2018年1月24日后180个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2018年10月18日,截止期限亦应按照合同约定为将办证资料递交到产权登记部门即2019年6月3日。原告主张的逾期办证违约金为7082元。针对本案的原告主张交付不动产权证的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权证的资料已经于2019年6月3日向不动产登记机构提交，且案涉房屋的不动产登记证书已经颁发，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱清山支付逾期办证违约金7082元；二、驳回原告朱清山的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取587.5元，由原告朱清山承担511.5元；被告昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有限公司承担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇二〇年七月二十八日书记员  刘 楠