山东省青岛市城阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0214执异87号异议人(案外人）：柴大威，男，1982年9月26日出生，汉族，住山东省济宁市。异议人（案外人）：李琳，女，1982年7月24日出生，汉族，住山东省济宁市。上述异议人共同委托代理人：孙昭令，山东恒正律师事务所律师。上述异议人共同委托代理人：马琳，山东恒正律师事务所律师。申请执行人：青岛银盛泰投资发展有限公司，住所地青岛市市南区东海西路5号甲1101室。法定代表人：于希政，该公司总经理。委托代理人：季秋实，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人：张式俭，山东元鼎律师事务所律师。被执行人：济宁广发置业有限公司，住所地济宁市车站西路阳光河畔沿街综合楼一层101室。法定代表人：赵玉民，该公司董事长。被执行人：赵玉民，男，1970年10月27日出生，汉族，住济宁市市中区。本院在执行申请执行人青岛银盛泰投资发展有限公司（以下简称银盛泰公司）与被执行人济宁广发置业有限公司（以下简称广发公司）、赵玉民借款合同纠纷一案中，案外人柴大威、李琳对本院查封的被执行人广发公司名下位于山东省济宁市车站西路阳光河畔小区沿街商业综合楼1号楼东2单元×户房屋（以下简称案涉房屋）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人柴大威、李琳称，异议人于2008年8月12日与广发公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。案外人分别于2007年11月20日、2008年8月11日，按照合同约定向广发公司支付房款共计25万元。2008年10月4日，双方确认办理商品房移交手续，广发公司将房屋移交异议人并签订商品房结算移交协议书，房屋移交后案外人装修入住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、实际占有该不动产并已按照合同月的支付部分价款且对未办理过户登记没有过错的情况下，法院不应对该不动产采取查封执行等措施，且异议人未办理过户登记系广发公司违约所致。故请求法院停止对案涉房产的执行，解除对该房产的查封。为证明其主张，异议人向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同1份，收款收据3张、电子回单1份，证明事项：2007年11月20日，案外人与广发公司签署购房意向书，并支付10万元定金，2008年8月12日双方签订商品房买卖合同并交纳购房款15万元，按照购房合同约定异议人共支付262320元购房款(含储藏室款12320元)，剩余房款已按照人民法院的要求交付执行;2.商品房结算移交协议书、入住验收单、物业服务合同、电费明细单、暖气开口费及供暖费单据、水费单各1份，证明事项：2008年10月4日，广发公司交付涉案房屋，异议人自2008年底房屋装修后实际入住至今；3.证明一份，证明事项：广发公司出具证明，异议人购买房屋、实际交付使用及未开具正式发票的情况，案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。申请执行人银盛泰公司辩称，1.法院自2011年12月23日开始，保全查封广发公司名下案涉房屋至今，该案尚未执行终结，且案涉房屋自始登记在广发公司名下，广发公司为该房屋的所有权人；2.异议人自称在查封前已向广发公司支付全部购房款，广发公司向其交付房屋并办理了交接手续，但到法院查封之日，其中长达近三年时间，异议人一直未办理案涉房屋房产证，也未到产权登记机关进行购房合同备案，对房屋未过户及被查封存在过错。综上，异议人请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。被执行人广发公司、赵玉民未发表意见。本院查明，银盛泰公司与广发公司、赵玉民借款合同纠纷一案，本院于2013年3月8日作出（2012）城商初字第122号民事判决书。因广发公司不服判决，提起上诉。2013年7月12日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民四商终字第180号民事调解书，内容为：一、广发公司于本调解书签收后十五个工作日内给付银盛泰公司借款本金、违约金共计人民币2246.4万元；二、广发公司于本调解书签收后十五个工作日内给付银盛泰公司律师费人民币7万元；三、如广发公司如期履行本调解书第一、第二项给付义务，被上诉人协助上诉人在24小时内办理对抵押房地产的解封手续；四、如广发公司未履行本调解书第一、第二项的给付义务，银盛泰公司有权对济宁他项（2011）第0802110043号他项权证项下的抵押房地产所处分的价款优先受偿；五、原审被告赵玉民对本调解书第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；六、一审案件受理费169300元，诉讼保全费5000元，法律文书邮寄费160元，由广发公司负担60000元，由银盛泰公司负担114460元；鉴定费10000元，由广发公司负担。二审案件受理费51938元、减半收取25969元，由上诉人负担。由于被执行人未履行还款义务，依照银盛泰公司申请，本院于2013年8月30日立案执行，执行案号为（2013）城执字第1654号。在该案诉讼过程中，法院自2011年12月23日开始保全查封广发公司名下的案涉房屋，后在该案执行过程中继续查封至今。异议人提交的证据载明：异议人与广发公司于2008年8月12日签订商品房买卖合同，约定：异议人向广发公司购买案涉房屋，房屋价款为279370元，储藏室价款为12320元，总价款为291690元，付款方式为分期付款，合同签订当日首付25万元，剩余房款41690元上房前一次性付清，广发公司应在2008年9月10日前交付经验收合格的商品房。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款每日支付万分之一的违约金。异议人于2007年11月20日交纳房款10万元，2008年8月11日交纳房款15万元，2013年12月2日交纳储藏室款12320元。本次审查过程中，异议人解释称广发公司因无法出具发票而未予收取其交纳的余款，后因广发公司逾期办证，余款折抵了违约金。2020年7月15日，异议人将余款29370元交付本院执行。2008年10月4日，广发公司与异议人签署商品房结算移交协议书，另广发公司与异议人共同在上房入住验收单上签字、盖章（时间空白）。2010年3月1日，异议人柴大威与济宁家和兴物业服务有限公司签订《“阳光河畔”小区物业服务合同》。该物业公司于2012年9月23日向柴大威出具暖气开口费收据，于2012年10月29日、2013年10月8日向柴大威出具暖气费收据。济宁市北湖科技供热有限责任公司于2015年10月27日向柴大威出具“阳1-2-402”收费收据，收费项目未列明。国网山东省电力公司济宁供电公司出具的历月电费明细单载明，户名为柴大威、用电地址为济宁市市中区阳光河畔小区1号楼东2单元4层西（车站西路104号）的房屋，自2010年11月至2011年11月均有用电记录。另该单位还出具了柴大威自2017年1月至2019年8月的历月电费明细。济宁中山公用水务有限公司出具了自2018年1月12日至2019年7月12日的用水情况查询清单，户名与地址同上。2019年8月15日，广发公司出具证明，主要内容为:该公司于2008年8月12日将案涉房屋出售给异议人，当日，异议人交纳房款279370元、储藏室款12320元，但其一直未给异议人开具发票，该公司于2008年10月4日将案涉房屋交付给异议人使用。本院认为，异议人请求停止对案涉房屋的执行并解除查封，属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。现案涉房屋登记在被执行人广发公司名下，本院予以查封，并无不当。本案审查重点为异议人异议请求是否符合排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人与广发公司签订商品房买卖合同的时间为2008年8月12日，早于法院查封案涉房屋时间。异议人提交的证据显示，在法院查封之前，广发公司向异议人交付了房屋，异议人已合法占有该不动产。异议人已按照购房合同约定交纳了大部分房款，并就未缴纳余款的情况作出合理解释，且已将余款交付本院执行。广发公司出具的证明载明，异议人已交纳房款但公司至今未出具正式发票，故现有证据不能证明案涉房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。据此，异议人对案涉房屋享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于山东省济宁市车站西路阳光河畔小区沿街商业综合楼1号楼东2单元×户房屋的执行。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张孝振人民陪审员  万 芳人民陪审员  刘文静二〇二〇年七月二十日书 记 员  赵良垚