贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1660号上诉人（一审原告）：凯里市丰球豪庭小区业主委员会。住所地：凯里市迎宾大道39号。负责人：隆晓明，系该业委会主任。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州丰球房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审第三人）：向继凯，男，1975年8月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵阳市云岩区。被上诉人（一审第三人）：张宗明，女，1978年3月2日出生，汉族，住贵阳市云岩区，系第三人向继凯之妻。被上诉人（一审第三人）：郑健，男，1973年1月15日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。被上诉人（一审第三人）：杨燕，女，1977年2月12日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵阳市云岩区，系第三人郑健之妻。被上诉人（一审第三人）：朱如玉，女，1928年9月13日出生，苗族，贵州省松桃县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：黄霞，贵州万木春律师事务所律师，特别授权代理。上诉人凯里市丰球豪庭小区业主委员会（以下简称丰球豪庭业委会）因与被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房产公司）、向继凯、张宗明、郑健、杨燕、朱如玉所有权确认纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰球豪庭业委会上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初4463号民事判决；2、确认“丰球四期”（丰球豪庭）2号楼15号房、16号房属于凯里市丰球豪庭小区全体业主共同共有，并在十日内向上诉人交付；3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实错误，导致判决结果有失公平，应当予以撤销。1.根据《城乡规划法》等相关法律规定，在取得规划许可证时，对物业用房的位置、面积进行了规定，规划部门验收时的（2011）第06933号《房屋面积测绘报告》，已明确物业用房位置为2号楼1层15、16号房；2.一审法院所依据的申请书，不能证明该物业用房位置变更经过规划部门的批准，该申请书上没有规划部门批准物业用房的位置，从“丰球绿都”四期2号楼1层15号、16号房调整为“丰球绿都”四期2号楼1层1号房和1单元2层201号房的批复，也没有加盖规划部门的公章，并对该物业用房的位置进行改变；3.规划部门竣工验收使用的《房屋面积测绘报告》房产实测报（2011）第06933号，丰球房产公司采取偷换测绘报告第10页的方式，在房产部门办理产权登记，导致房产部门错误登记；4.该项目物业用房的位置、面积的改变属于建设项目的平面图进行改变，属于行政许可的范围，案涉物业用房面积及位置变更没有规划部门的任何批复，也没有任何证据证实经过利害关系人的认可，不能认定经过相关部门的批准；5.丰球绿都四期2号楼1层1号房和1单元2层201号房登记权利人为丰球绿都四期及丰球豪庭小区业主共同共有，但实际是居委会用房”、“小区业主使用2号楼1层门面被丰球房产公司及其员工郭旭东串通将居委会用房通过买卖的方式将产权变更在郭旭东名下，小区物业用房完全未得到保障；6.一审法院错误认定小区物业用房，根据丰球房产公司提供的证据，该小区一期物业用房规划指标应当是428平方米，实测面积为418.4平方米，而15、16号房屋的面积相加就是418.4平方米，一审法院认定为420平方米属于认定事实错误；7.诉争房屋性质属于物业用房，该房屋的物权属于小区全体业主所有，丰球房产公司擅自处理小区业主共同共有的财产系无权处分行为，朱如玉等人取得诉争房屋并不构成善意取得。丰球房产公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分；2.丰球豪庭小区的项目建设名称为“丰球绿都四期第一期工程”，并不是“丰球绿都四期”，被答辩人偷换概念多占物业管理用房；3.案涉2号楼1层15号、16号门面所有权是第三人合法取得，依法应当予以保护。被上诉人向继凯、张宗明、郑健、杨燕、朱如玉未作书面答辩。丰球豪庭业委会向一审法院起诉请求：一、依法确认“丰球绿都四期”（丰球豪庭小区）2号楼1楼层15号房、16号房属于凯里市丰球豪庭小区全体业主共同共有；二、判令贵州丰球房地产开发有限公司十日内向丰球豪庭业委会交付“丰球绿都四期”（丰球豪庭小区）2号楼1楼层15号房、16号房；三、本案诉讼费由贵州丰球房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：凯里市“丰球绿都”是被告丰球房产公司开发的楼盘，“丰球绿都”四期为“丰球·豪庭”，原告丰球豪庭业委会于2015年2月10日成立，丰球豪庭小区总住户数942户。该小区的物业用房在“丰球·绿都”设计图纸显示为：物业用房一期指标为420㎡，2011年8月30日的房屋面积测绘报告（房产实测（2011）第06933号）载明“丰球绿都”四期2号楼15、16号房为物业用房，建筑总面积为418.40㎡。2013年3月28日，贵州省建设工程竣工规划认可证（竣字第096581号）上注明：丰球绿都四期第一期工程建设规模总面积95357.07㎡，其中包含4＃、5＃、6＃、7＃、8＃楼及大底盘、物业用房418.4平方米。2013年7月12日，被告出具《说明》，内容为：“我公司开发项目丰球绿都四期《建设工程竣工规划认可证》上注有物业管理用房418.4平方米，根据规划要求，我公司将原物业规划位置2栋1号门面（330.85平方米）和2栋1单元201号房（89.41平方米）用作物业管理用房。特此说明”，凯里市规划管理局于同日，在下方备注“经查，我局2013年3月28日核发的丰球绿都四期第一期工程《建设工程规划许可证》（竣字第096581号）物管用房是根据《房屋面积测绘报告》（房产实测（2011）第06933号）办理（详见附件）总面积418.40平方米”字样并加盖凯里市规划管理局业务专用章后，该小区房屋面积测绘再次进行了测绘，测绘报告显示原来的“丰球绿都”四期2号楼15、16号房物业用房（总面积为407.90㎡）调整为2号楼1层1号房和1单元2层201号房，建筑总面积为420.26㎡，该两套房屋现在凯里市住房和城乡建设局的房屋登记信息中显示权利人均为“贵州丰球绿都四期全体业主共有”，被告并已将该房交付给原告进行管理使用。而原来的“丰球绿都”四期2号楼15、16号物业用房调整为商业用房，被告并据此将15号房以总价2762490元（单价14397.715元㎡）的价格，于2012年4月19日与第三人朱如玉签订《商品房买卖合同》，由朱如玉以一次性付款方式购买，双方并经商品房预售合同登记备案，朱如玉并已取得房屋产权证（证号：凯房权证凯里市字第××号）。2013年2月19日，被告与第三人向继凯、张宗明、杨燕、郑健签订《商品房买卖合同》，以2895610元（单价13403.712元╱㎡）的总价格将前述“丰球绿都”四期2号楼16号门面出卖给向继凯、张宗明、杨燕、郑健，双方并于同日进行商品房预售合同备案登记且已取得房屋预告登记证（证号：凯房预凯里市字第××号），向继凯、张宗明、杨燕、郑健四人并以该房于同日以张宗明名义抵押贷款1440000元支付购房尾款（首付款1455604元），四人并已交纳房屋维修基金。2019年5月17日，案外人郭某某以物权保护为由将原告诉至法院，要求原告搬离现在的物业管理用房，但经被告协调郭某某撤诉，后原告而提起本案诉讼，并向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2019）黔2601执保字397号民事裁定，对被告名下的房屋、门面及银行存款进行了查封和冻结。在诉讼过程中，原告以其已提起行政诉讼为由，向本院提出申请请求中止审理本案，但至今并未提交法院受理通知材料。一审法院认为：公民的合法权益受法律保护，主张权利也亦依法行使。本案关于第三人陈述的诉讼时效问题，因原告历经换届，第三人未举证证明原告在丰球豪庭业委会知道或应当知道本案诉争房屋已被调整的事实，本院对此不予采信。关于本案物业用房的调整是否合法的问题，因设计图纸并未显示案涉小区物业用房的具体位置，只对物业用房的指标作明确为418.40㎡。虽调整前的测绘报告显示“丰球绿都”四期2号楼15、16号为物业用房，但该两房经相关部门确认及规划许可后调整为“丰球绿都”四期2号楼1层1号房和1单元2层201号房，且调整后两房建筑总面积并未少于建设工程竣工规划认可证所载明的物业用房建筑总面积，且已经登记权利人为丰球绿都四期即丰球豪庭小区全体业主共有，小区业主并对该物业用房进行管理使用至今，该小区的物业用房已得到保障，被告丰球房产公司的调整并无违法之处。关于丰球房产公司与第三人之间的商品房买卖问题，因丰球房产公司将经许可调整为商业用房的案涉“丰球绿都”四期2号楼15、16号与第三人向继凯、张宗明、杨燕、郑健、朱如玉签订《商品房买卖合同》进行出售，被告及第三人所举证据能证明双方订立《商品房买卖合同》并经登记备案，第三人并已支付完购房款且已取得房屋产权证及预告登记证，双方合同已履行完毕的事实，双方之间订立的合同及房屋买卖行为真实、合法、有效，予以确认。综上，丰球豪庭小区业主的物业用房的权利并未被侵犯，原告诉称被告实施的行为对小区业主构成侵权的事实不能成立。故，原告主张测绘报告调整前的“丰球绿都”四期2号楼15、16号为其物业用房并请求被告交付的诉讼请求，不予支持。被告及第三人的辩解意见与本院查明事实相符，予以采信。对于原告中止审理的请求，基于法院并未实际受理，结合本案查明的事实，本案并未存在以另一案的审理结果为依据的情形，故不予准许。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十九条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条第一款的规定，判决：驳回原告凯里市丰球豪庭小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费15400元，由凯里市丰球豪庭小区业主委员会负担。二审期间，丰球豪庭业委会提交以下证据：①贵州凯里市丰球绿都四期项目建设方案设计说明、总平面及竖向图、房屋查询信息，拟证明两个内容，一是案涉小区建设方案设计上显示物管用房面积是803平方米，二是丰球房产公司改变丰球绿都四期的规划，且在规划部门的平面图与规划图不一致的情况下，将物业用房转移在自己名下；②《申请书》，拟证明丰球房产公司向凯里市房产局申请办理涉案小区规划认可中说明丰球领地小区是丰球绿都四期二期区域，但实际丰球绿都四期仅存在一期即丰球豪庭小区，不存在四期；③《分层平面图》，拟证明丰球绿都四期2号楼第一层的总面积是2062.61平方米，该面积包含小区的物业用房418平方米，被上诉人登记的330平方米也应当包含在内；④民事起诉状、不动产权证、图片，拟证明案外人郭旭东以物权保护要求上诉人搬离现在使用的房屋，上诉人的物业用房得不到客观保障的事实；⑤商品房预售许可证存根，拟证明丰球绿都四期1-5栋及地下车库的实际竣工时间是2011年10月30日，此时案涉房屋所有权已属于丰球豪庭小区。丰球房产公司、朱如玉分别对丰球豪庭业委会提交的证据发表了质证意见，丰球房产公司对证据：①三性不认可，认为该组证据没有加盖公章，物管用房803平方米是针对整个丰球小区的面积，并不是第一期；②真实性予以认可，但认为不能达到上诉人的证明目的；③三性均不认可；④认为与本案无关联；⑤真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的，物权取得时间应当以登记为准。朱如玉对证据①的质证意见与丰球房产公司意见一致，且认为该证据与上诉人诉讼请求没有联系；②、⑤表示不知情，物权取得时间应当以登记为准；③三性均不认可；④与本案无关联。本院对丰球豪庭业委会提交的证据分析认为：①、③证据为复印件，无法证明证据来源，在无其他证据佐证情形下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七、九十条的规定，本院不予采信；②证据因各方均无异议，本院予以确认，但从该证据内容来看，无法得出上诉人所列的证明目的；④该证据属另一法律关系，与本案无关联性；⑤证据因丰球房产公司对其真实性无异议，但从该组证据内容看，并不能达到上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条等共同规定物权的公示原则即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时便发生效力，该登记是物权归属和内容的依据，是权利人享有不动产物权的证明，对外具有对抗性和公示性。本案中，对于涉案诉争的凯里市迎宾大道丰球绿都四期2栋1-2层15号房屋，被上诉人朱如玉提交有《凯方权证凯里市字第00045138号》产权证，已清晰载明朱如玉为房屋的所有权人，虽然上诉人丰球豪庭业委会以凯里市自然资源局办理该不动产登记的行政行为不合法为由提起了行政诉讼，但行政诉讼案经贵州省三穗县人民法院一审、本院二审，均判决认定凯里市自然资源局为朱如玉办理房屋所有权登记的行政行为合法，（2020）黔2624行初1号、（2020）黔26行终56号行政判决，其行政诉讼请求已被驳回，根据前述法律规定及查明的事实，朱如玉为凯里市迎宾大道丰球绿都四期2栋1-2层15号房屋所有权人。对于涉案诉争的凯里市迎宾大道丰球绿都四期2栋1层1-16号房屋，被上诉人向继凯、张宗明、郑健、杨燕与丰球房产公司签订了合法有效的商品房合同，且办理了《凯房预凯里市字第××号》所有权预告登记，预告登记具有准物权效力，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，该权利功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，也限制了本案上诉人所主张的物权请求权。故此，丰球豪庭业委会要求确认前述两套房屋为其所有，无法律及事实依据。丰球豪庭业委会上诉认为涉案房屋物权为其所有，围绕证据及案件事实进行分析，本院认为其理由均不能成立。其一，丰球豪庭业委会提出上述第1至4点上诉理由，归纳起来认为依据《城乡规划法》、《行政许可法》相关规定，规划部门验收时已经明确了物业用房为诉争房屋位置，房产实测报（2011）第06933号《房屋面积测绘报告》及《建设工程竣工规划认可证》两项证据共同认定诉争房屋就是规划为物业用房，对已规划物业用房位置等进行调整应经过合法手续调整变更，丰球房产公司提交的《说明》并未经过行政部门认定及许可，其调整物业用房行为违法，诉争房屋应为物业用房，属全体业主共有。本院认为，从查明的事实来看，有关行政登记机关将诉争两套房屋按商业用房性质登记在丰球房产公司名下，并向丰球房产公司颁发了《房屋所有权证》，调整的用于物业用房的房屋，也合法登记在全体业主名下，故该行政行为已产生了对外公示诉争房屋性质及物业用房位置的法律效果。虽然《建设工程竣工规划认可证》客观载明物业用房面积为418.4平方米与房产实测报（2011）第06933号报告登记的诉争房屋面积符合，丰球房产公司提交的《说明》及修改的房产实测报（2011）第06933号《房屋面积测绘报告》等却未明确有相关行政机关盖章许可，但因物权登记行为的客观性和对抗性，在无其他证据予以证明丰球房产公司调整物业用房不合法、行政机关变更物业用房规划行为存在违法性或者行政机关予以登记诉争房屋权属行政行为错误等情形，理应以行政部门登记的诉争房屋权属状态判断其所有权，至于丰球房产公司请求变更物业用房的位置及面积等是否符合法律规定及法定程序，并非民事审查范畴。故丰球豪庭业委会以该理由，请求确认诉争房屋为物业用房，且为全体业主所有，事实依据不足，理由不能成立；其二，丰球豪庭业委会提出的第5点上诉理由是认为全体业主的物业用房共有权受到了严重侵害，表现在“现小区业主使用的2号楼1层中的面积仅有约45平方米，且被一名叫郭旭东以物权保护纠纷诉至法院”，“丰球绿都四期2号楼1层1号房和1单元2层201号房登记权利人为丰球绿都四期及丰球豪庭小区业主共同共有，但实际是居委会用房”、“小区业主使用2号楼1层门面被丰球房产公司及其员工郭旭东串通将居委会用房通过买卖的方式将产权变更在郭旭东名下，小区物业用房完全未得到保障”，就房屋权属登记状态来看，丰球绿都四期物业用房为2栋1层1号、2栋1单元2层201号房屋，若认为该两套物业用房被他人侵占，属于侵权之诉，应在与案外人郭旭东之间的法律关系中另行处理，不属本案处理范围；其三，丰球豪庭业委会第6点理由提出小区一期物业用房规划指标应当是428平方米，实测面积为418.4平方米，一审认定小区物业用房为420平方米属于认定事实错误的观点。丰球豪庭业委会提交的《贵州凯里市丰球豪庭四期项目建筑方案设计说明》虽载明物管用房面积为803平方米，但该证据并非原件，也无证据说明其来源出处，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七、九十条规定，不能以该单一证据认定待证事实。从另一方面来看，即便设计说明中写明物管用房803平方米或者其他规划设计认定的其他面积值，但都不能以此得出上诉人所谓的诉争房屋为其所有的理由；其四，丰球豪庭业委会提出的第7点理由，认为丰球房产公司擅自处理诉争房屋属于无权处分，朱如玉等取得诉争房屋并不构成善意取得。如前分析，对于诉争两套房屋，已被凯里市相关行政部门调整为商业用房，并以“商业用房性质”合法登记在丰球房产公司名下，丰球房产公司处理诉争房屋即为有权处分，而善意取得是“指无权处分人将动产或不动产处分给他人，善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权”，故朱如玉等被上诉人取得案涉两套房屋的法律行为并不构成善意取得，丰球豪庭业委会的该上诉理由也不能成立。综上所述，凯里市丰球豪庭小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人凯里市丰球豪庭小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  刘志红二〇二〇年七月二十日法官助理谢杰凰书记员龙欢