吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终570号上诉人（原审原告）：公主岭市供销合作社联合社。住所地：吉林省公主岭市西五道街42号。法定代表人：赵国辉，主任。委托诉讼代理人：张志。被上诉人（原审被告）：李少飞，男，1963年11月12日生，汉族，现住吉林省公主岭市。被上诉人（原审被告）：李铁儒，男，1955年7月23日生，汉族，现住吉林省公主岭市。原审第三人：代亮，男，1988年9月5日生，汉族，现住吉林省公主岭市。上诉人公主岭市供销合作社联合社（以下简称公主岭市供销社）与被上诉人李少飞、李铁儒，原审第三人代亮租赁合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公主岭市供销社的法定代表人赵国辉及委托诉讼代理人张志，被上诉人李少飞到庭参加诉讼。被上诉人李铁儒、原审第三人代亮经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。公主岭市供销社上诉请求：一、依法改判一审法院错误判决部分，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：原审判决认定事实错误，根据租赁合同约定，被上诉人李少飞应在上诉人将租赁物出售后，通知其如约按时倒出租赁物时就应将租赁物交付给上诉人，可被上诉人却拒不按约履行交付义务，且被上诉人在租赁期间未经上诉人同意，私下将部分租赁物转租第三人，其行为已完全证明违约事实存在，其违约行为造成上诉人不能及时将拍卖标的物交付给买方，造成了实际损失。至于李少飞打到上诉人账户所谓“续租费10万元”，只是其单方行为，此款与本案租赁合同无任何关联，更无证据证明其与上诉人签订了续租合同。被上诉人李少飞辩称：一审判决正确，请求予以维持。被上诉人李铁儒未出庭答辩。原审第三人代亮未出庭答辩。公主岭市供销社向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原、被告租赁合同已解除;二、请求依法判令被告及第三人返还租赁物;三、请求依法判令被告按合同约定支付违约金（计算方式按合同约定,金额,暂计算至2019年9月末);四、请求依法判令被告返还租赁期间运走的机器设备,若不能返还按合同约定照价赔偿（清单附后);五、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日公主岭市供销社与李铁儒签订《原市肉联企业公司资产管理与房屋租赁协议书》,将原肉联公司资产院落租赁给李铁儒，后得知实际使用人为李铁儒、李少飞。依据租赁合同第2条“租赁期内公主岭市供销合作社联合社如将院落整体出售（包括房屋及附属设施、设备）乙方应在甲方规定期限内无条件交出已承租房屋及附属设施，撤离厂区，甲方并返还未到期的租金，不计利息。如乙方不交出承租房屋及附属设施,不撤离厂区,未到期的租金不予返还,并且每天按5年租金总额的5%缴纳违约金,并依法清除。”现原肉联公司资产已经过评估拍卖整体出售，出售时公主岭市供销社已委托拍卖公司通知被告李铁儒同等条件下享有优先购买权，但李少飞、李铁儒未参加竞买。2019年3月13日，租赁物被他人竞拍成交，公主岭市供销社两次通知乙方解除合同，将租赁物倒出返还，被告李少飞接到通知后,在公主岭市供销社指定的期限内，并未按合同约定腾出并返还租赁物。2019年1月19日，李少飞及吉林省郡翔房地产开发有限公司将案涉租赁物的一部分转租代亮。一审法院认为，原告公主岭市供销社与被告李铁儒签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。李少飞提供的证据能够证实李铁儒系受李少飞委托，而李少飞虽称李铁儒系受吉林省郡翔房地产开发有限公司委托，但未提供相应证据证实自己的主张，故本院认定与原告公主岭市供销社签订并履行合同的相对方系李少飞，而非吉林省郡翔房地产开发有限公司。该租赁合同第二条约定“租赁期内公主岭市供销合作社联合社如将院落整体出售（包括房屋及附属设施、设备）乙方应在甲方规定期限内无条件交出承租房屋及附属设施，撤离厂区甲方并返还未到期的租金，不计利息。如乙方不交出承租房屋及附属设施，不撤离厂区，未到期的租金不予返还，并且每天按5年租金总额的5%缴纳违约金”，因原告公主岭市供销社已将案涉院落整体出售，故该合同解除条件已成就，原告已于2019年4月24日向被告李少飞发出解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，因被告李少飞未提出异议，故该合同于2019年4月24日已解除。因李少飞、吉林省郡翔房地产开发有限公司与代亮所签订的租赁合同存在的基础在于租赁合同合法有效，且未解除，因本案原告与李少飞所签订的租赁合同已解除，则代亮丧失了合法占有的依据，应为无权占有人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原告公主岭市供销社要求被告李少飞及第三人代亮返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告亦要求被告支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，因被告李少飞在与原告公主岭市供销社履行租赁合同过程中双方又达成口头合同，租赁期限顺延两年，被告李少飞又向原告公主岭市供销社交纳租金10万元，此事实原告方公主岭市供销社亦表示承认，因原告公主岭市供销社对此口头合同未向本院提供证据证明双方关于违约责任的约定，且被告李少飞主张向原告公主岭市供销社多次索要续租租金10万元，但原告未能返还，因此原告亦未履行合同义务，双方互负债务，没有先后履行顺序，故不能认定被告李少飞存在违约行为，对于原告主张被告李少飞应给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。为妥善全面解决原、被告之间的纠纷，减轻双方当事人的诉累，对于被告李少飞向原告公主岭市供销社交纳的续租租金10万元及未到期租赁费原告公主岭市供销社应予以返还。租赁协议中，双方约定租赁期为五年，租金共28万元。按照合同约定租赁物卖出后出租人公主岭市供销社书面通知了李少飞的代理人李铁儒，庭审中李少飞也承认收到了解除合同通知，双方租赁合同已解除，李少飞至今占用房屋，自2017年1月1日起至2019年12月30日已使用承租厂区三年，故公主岭市供销社应当返还李少飞未到期租金11.2万元（28万元÷5年×2年=11.2万元），并返还李少飞已经给付的续租租金10万元，共计返还租金21.2万元。本案中，原告要求被告李少飞返还租赁期间运走、损坏的机器设备并赔偿损失等，对此被告李少飞辩称未将租赁厂房的设备运走，因原告未向本院提供证据证明双方在履行租赁合同之初的机器设备交接手续，本院无法根据厂区现状核实是否存在机器设备被运走、损坏的情形，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。原告公主岭市供销社可在有证据证明时，另行主张权利。遂判决如下：一、解除原告公主岭市供销合作社联合社与被告李少飞之间的租赁合同；二、被告李少飞、代亮于本判决生效之日起十五日内将租赁物即原公主岭市肉类联合企业公司整体院落及房屋（包括附属设施）返还原告公主岭市供销合作社联合社；三、原告公主岭市供销合作社联合社于本判决生效之日起十五日内返还被告李少飞租金212000元；四、驳回原告公主岭市供销合作社联合社的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由被告李少飞负担19400元，原告公主岭市供销合作社联合社负担19400元。除对一审法院审理查明的事实本院予以确认外，本院二审另查明，在租赁期间内李少飞与公主岭市供销社达成了口头续租协议，约定李少飞缴纳10万元，租期续展两年。李少飞已向公主岭市供销社缴纳了10万元。本院认为，上诉人公主岭市供销社在通知被上诉人李少飞腾倒房屋及场地后，李少飞未按时腾倒，而公主岭市供销社在发出解除合同通知后未及时将租赁费返还给李少飞，双方互负债务，没有先后履行顺序，故一审法院认定李少飞并未违约并无不当，本院予以确认。关于公主岭市供销社提出李少飞应返还设备并赔偿的诉讼主张，因公主岭市供销社提交的资产移交明细表等系其单方面制作，李少飞对此不予认可，且公主岭市供销社未能提供其他确实充分的证据证明其受有损失，故本院对该项诉讼主张不予支持。一审法院判令解除租赁合同，李少飞、代亮将租赁物返还以及公主岭市供销社返还李少飞租金212000元，其认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38880元，由上诉人公主岭市供销合作社联合社负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年七月三十日法官助理 田济慈书记员 郝一凝