广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35475号原告：海珠区南珠广场小区业主委员会，住所地广州市海珠区江燕路南珠广场。负责人：吕健娴，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟，黄嘉慧，均为北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市力协物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南西路112号905房（仅限办公）。法定代表人：孔礼光，职务执行董事。被告：广州市力协物业管理有限公司南珠广场管理处，住所地广州市海珠区江燕路南珠北街1、2号首层。法定代表人：孔礼光，职务执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：卢超龙，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告海珠区南珠广场小区业主委员会（以下简称南珠广场业委会）诉被告广州市力协物业管理有限公司（以下简称力协公司）、广州市力协物业管理有限公司南珠广场管理处（以下简称力协南珠管理处）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧，两被告的共同委托诉讼代理人卢超龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：南珠广场小区位于海珠区江燕路，南珠广场小区业主委员会于2018年7月19日成立。被告力协公司是南珠广场的物业公司，力协南珠管理处是南珠广场的管理处。两被告进驻小区以来，利用路面停车场收取停车费，利用小区公共场所设置广告框架，快递柜，收取广告费、场地占用费等。按照法律规定，小区公共建筑（包括外墙等）属于业主所有。但两被告拒绝返还全体业主公共收益。2019年5月5日原告组织召开第二次业主大会，表决通过了《南珠广场小区公共事项方案》，根据该方案第五条、第六条的规定，业主大会授权原告提起诉讼，回收小区2019年1月1日前的公共收益。根据《物权法》第73条，《广东省物业管理条例》第53条，原告特提起诉讼，要求：1、请求判令两被告立即向原告一次性支付2016年1月1日至2018年6月30日的公共收益446290元及利息（利息按照年利率6%，从2019年7月11日起算至两被告还清欠款之日止，暂计至2019年10月14日，利息为7066.26元）；2、请求判令两被告立即向原告一次性支付2016年1月1日至2018年6月30日停车场收入225731.4元及利息（利息按照年利率6%，从2019年7月11日起算至两被告还清款项之日止，暂计至2019年10月14日，利息为3574.07元）；3、请求判令两被告承担本案诉讼费。被告共同辩称：1、原告提交的证据不足以证明其已经取得业主大会的合法授权、符合本案的起诉条件。2、被告于2016年1月至2019年12月支付了用于物业共有部分、共有设施设备的大修、中修和更新、改造费用，以及本应由全体业主共同之处的费用，合计953713.21元，这部分费用应当与原告主张支付的公共收益进行抵消。原告主张的公共收益以实际作为公共支出用于涉案小区全体业主。3、原告主张公共收益全部归属于涉案小区全体业主缺乏事实依据也有违公平原则，物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。被告的物业服务内容包括公共环境清洁卫生、上门收取生活垃圾、垃圾清运、公共绿化养护、人员、物品出入控制管理、公共区域安全秩序维护、公共设备设施及房屋公共部分的日常维护管理，物业服务收费仅涵盖上述服务范围。被告付出管理成本是没有能从物业服务费中获得经济回报的。公共利益不会无缘产生，公共收益的产生离不开被告的付出和贡献，被告怠于对公共场地、设施进行经营管理，公共收益难以顺利形成。考虑到被告是在形成公共收益中增加的工作量及贡献，在可分配的公共收益余额中酌定30%-40%分配给被告，既覆盖了被告增加的惯例成本，也公平合理的分配收益。4、原告主张利息按照年利率6%支付没有事实和法律依据。南珠广场业主大会在2018年7月3日成立，业主大会账户于2019年7月成立，在小区业主没有公共收益账户的情况下，被告对公共收益进行代收代管，主观上不存在恶意，客观上也没有为自己利益侵占、挪用资金。即使存在公共利益应予以支付的，也不应当支付利息。经审理查明：2018年7月19日，广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处向原告出具《业主委员会备案回执》，表示“海珠区南珠广场小区业主委员会所提交的业主委员会备案材料已收悉，备案的主要内容为1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2018年7月3日起，至2023年7月2日止；5、业主委员会委员名单等”。2019年4月2日，南珠广场业委会向全体业主发出《关于公示南珠广场临时用地协议书、南珠广场业主大会议事规则（2019修改版）、南珠广场小区公共事项方案》表决结果的通知》，表示业委会于2019年2月24日至2019年3月31日期间，采用书面征求形式组织召开第二次业主大会会议，对上述文件进行了投票表决，现将表决结果及明细情况进行公示；等。2019年5月5日，南珠广场业委会向全体业主发出《关于第二次业主大会会议决定的公告》，表示第二次业主大会会议依法表决通过了《南珠广场临时用地协议书》、《南珠广场业主大会议事规则（2019修改版）》、《南珠广场小区公共事项方案》；等。2019年2月3日，南珠广场业委会向全体业主发出《南珠广场小区公共事项方案》，载明：。五、授权业主委员会与力协公司核定2019年1月2日前的公共收益（包括但不限于电梯广告收益、电信网络收益、宣传栏广告费、利用共有部位停车收益、无产权物业租金等），并且有权代表全体业主收取，管理及使用；六、在业主委员会按照法律及本方案追讨、收取小区公共收益过程中，授权业主委员会有权通过提起诉讼方式追讨（包括要求力协公司支付2014年1月1日起至力协公司与业主委员会结清所有公共收益之日止期间收取的所有公共收益）相关公共收益要求侵占方或者违约方按合同、业主大会决议及法律要求履行返还或支付款项等相关义务等。；等。2018年11月18日，被告力协南珠管理处出具了2016年1月至2018年6月的南珠广场公共收益明细统计表，载明：项目为车辆临时停放管理费（路面）、广告费、电梯内框架、电梯厅框架、电视、电梯门、大门门禁、快递柜、场地租摆，2016年1-6月总收入合计135044元，2016年7月-12月总收入为133814元，2017年1月-6月总收入为136544元，2017年7月-12月总收入为132604元，2018年1月-6月总收入为134015.4元，上述款项共计672021.4元，其中车辆临时停放管理费（路面）的收入共计225731.4元。2019年7月3日，南珠广场业委会向被告力协公司发出《关于支付公共收益通知书》，载明：根据南珠广场第二次业主大会表决通过的业主大会授权及《广东省物业管理条例》相关规定，结合贵司提供的《公共收益明细统计表》，现在我会要求贵司将从2016年1月1日至2018年6月30日期间所收的公共收益672021.4元在2019年7月10日前支付到我会账户。户名：海珠区南珠广场小区业主委员会，开户银行：中国工商银行广州江燕路支行，账号：36×××58；等。在该通知书下方空白处注明：签收：收到此函.孔.3/7。2019年8月20日，南珠广场业委会向被告力协公司发出《关于支付公共收益催告书》，要求被告力协公司在2019年8月27日前支付2016年1月1日至2018年6月30日的公共收益672021.4元。另查明，被告力协公司成立于2005年9月30日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为孔礼光。被告力协南珠管理处成立于2005年12月5日，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），负责人为孔礼光。诉讼中，原被告双方确认涉案小区实际由被告力协南珠管理处提供物业管理服务。两被告表示业主没有账户收取公共利益，故被告只是代收代管，用于支付公共开支。原告为证明其主张提供了以下证据：1、关于公示表决结果的通知、汇总统计表；2、关于第二次业主大会会议决定的公告；3、南珠广场小区公共事项方案；4、南珠广场公共收益明细统计表；5、公共收益通知书、催告书；6、邮件交寄单；7、关于启用新业委会公章公告；8、分摊公告，拟证明被告维修电梯、更换零件、维修水管等费用实际已经分摊给业主；9、收款收据，拟证明从2016年开始，被告以维修更换费用分摊等名义，向业主另外收取费用。被告的质证意见：证据1、2、3三性不予确认；证据4真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认，被告为原告支付的公共支出应当进行抵消，基于被告的管理成本及贡献，公共收益应当进行合理分配；证据5形式上的真实性予以确认，内容上的三性不予确认；证据6三性予以确认；证据7由法院审查。证据8、9真实性、合法性无异议，关联性以及证明内容不认可，我方主张抵扣部分与已经公摊部分是没有重叠的，从已经公摊部分可以看出这些项目是属于公共开支部分，应当是物业维修基金去支出，不是包干范围，该些费用是每年年度会发生的，不是属于日常维修部分，而且从金额来看都是几千到几万不等，金额巨大，原告认为是日常维修费是没有道理的。被告为证明其主张提供了以下证据：第一组证据：（1-4）2016-2019年公共支出汇总表及相关的单据，拟证明被告在2016-2019年为涉案小区业主支付的公共支出为953713.21元；第二组证据：5、广州市力协物业管理有限公司普通住宅物业服务收费标价牌，拟证明力协公司物业服务收费涵盖的服务范围，该标价牌记载：计费方式为包干制等；第三组证据：6、广州市粤良物业有限公司物业服务收费标价牌；7、保利物业管理有限公司物业服务收费标价牌；8、同路段（江××）楼盘物业服务费对照表；9、同地段（江××）楼盘地理位置，拟证明被告收取的物业服务费相对于同路段楼盘的服务费低；第四组证据：10、2020年1月4日《会议纪要》；11、2020年1月5日《会议纪要》；12、2020年1月17日《会议纪要》，拟证明业委会成员之间存在争端，使得被告向原告支付公共收益存在客观障碍，并可能因支付不当损害全体业主的合法权益；第五组证据：13、公告；14、广州市国海电梯工程有限公司证明；15、广州广泉泵业机电有限公司证明；16、广州市富信电气设备维修有限公司证明，拟证明力协公司于2016年9月15日之前垫付的相关的大中修费用也是用于南珠广场小区。原告的质证意见：证据1单据中项目1、2、3、5、7、8、9单据真实性予以认可，关联性不认可，无法证明该费用发生在涉案小区,而且该笔费用属于日常运行、维护费用范围内，属于物业服务成本范围。被告的计费方式采用包干制，收取业主固定管理费之后，自负盈亏。项目4、6发票备注有写南珠花园，真实性确认，关联性确认。但是该笔费用属于日常运行维护费用范围，应由被告承担。项目10的真实性认可，关联性不认可。即便是涉案小区发生的费用，也属于被告应当承担，定期消毒和灭虫除害属于被告应当提供的服务。项目11包括了发票、支付证明单、合同三份证据。发票真实性认可，关联性不认可，属于2015年发生的费用，我方诉讼请求从2016年1月开始主张，该笔费用与本案无关。支付证明单，真实性、关联性均不认可，没盖章收款人也不认识，是被告自行制作的。项目12三性不认可，不是发票。项目13-19，支付证明单、收据，都不是正式发票，三性不认可。而且都是属于日常运营维护费用，属于被告应当提供的物业服务范围。项目20-21三性不认可。项目22、23包括了收据和报价单，不是正式合同，正式发票。更换门禁对讲系统费用，属于物业管理区域的秩序维护费用，由被告承担。项目24、25三性不认可。而且24属于日常维护费用，属于绿化养护费用，包括在被告物业服务成本中；证据2中项目1-2、4-6发票真实性认可，关联性不予认可。无法看出费用发生在涉案小区。即便发生在涉案小区，也属于日常运行、维护费用，属于物业服务成本范围，应由被告承担。项目3发票真实性认可，关联性不认可。盖章单位是贸易行，开票项目说明详见清单，无清单。无法看出该笔费用属于涉案小区发生的费用。项目7无法看出属于涉案小区发生的费用。即便属于，也属于物业服务成本范围，应当由被告承担。项目8-13不是正式发票，三性不认可。项目14-16包括了收据支付证明单和报价单。不是正式合同，正式发票。而且更换门禁对讲系统、监控系统费用，属于物业管理区域的秩序维护费用，包括在被告的物业服务成本中，由被告承担。项目17-20三性不认可。不是正式发票、合同。即便真实发生，绿化、抽粪、更换排污管也属于物业服务成本范围，由被告承担；证据3中的项目1、3、4、5、7、8、9单据真实性认可，关联性不认可。无法证明该费用属于涉案小区，而且即便属于涉案小区，也是日常运行维护费用，包括在物业服务成本中，由被告承担。费用发生在2018年6月之后的，与本案无关。项目2发票真实性认可，关联性认可。但是属于物业服务成本。项目6真实性认可，但是除四害消毒，无法证明发生在涉案小区。即便是，也属于物业服务成本。费用发生在2018年6月之后的，与本案无关。项目10-14、19、22-24收据和支付证明单，真实性不认可，不是正式发票。即便真实，也属于日常运行维护费用，包括在物业服务成本中，由被告承担。费用发生在2018年6月30之后的，与本案无关。项目15-16真实性不认可。项目17真实性不认可，即便真实，也是属于物业服务成本。项目18真实性不认可，无法证明该费用属于涉案小区。项目25不是正式发票，真实性不认可。而且发生在2018年6月30之后的与本案无关。项目26真实性、关联性不认可，发生在2018年6月30之后；证据4三性不确认。无法看出是否发生在涉案小区的费用，即便属于，也是发生在2018年6月30之后，跟本案无关；证据5真实性无异议，标牌上显示是有物业服务合同的，另外，标价牌上面计费方式为包干制恰恰证明了我方的主张，对该证据的证明目的我方不确认；证据6-9三性不认可，跟本案无关；证据10-12真实性、合法性无异议，关联性不认可，这是业委会内部问题，跟被告无关；证据13真实性无异议，关联性不认可，跟本案无关；证据14-16真实性确认，合法性、关联性不认可，我方认为是被告为了规避责任而制作的文件。另本院根据原告申请，于2020年4月20日作出财产保全裁定，并(网络)冻结了被告的银行存款。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，涉案小区共有部分的收益应属于小区全体业主所有，而原告是经过合法程序成立的居民小区自治组织，依法有权代表全体业主取得并享有小区的公共收益。被告表示原告无合法授权，不能提起诉讼，但并无提交证据证明原告主体存在问题，故对于被告的该抗辩意见本院不予采纳。原告作为涉案小区的业委会可代表全体业主向被告主张权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，被告力协南珠管理处出具了2016年1月至2018年6月的南珠广场公共收益明细统计表，确认了上述期间内的涉案小区公共收益为672021.4元（含公共收益446290元及车辆临时停放管理费（路面）的收入225731.4元），原告对此并无异议，故本院对上述款项予以确认。被告主张其从上述款项中代为支付了公共支出，相应款项应当予以扣除并提供了相关的单据及相关公司出具的《证明》予以证实，原告对此不予确认。本院认为，根据原告提交的公摊公告及收款收据，可以看出被告在管理涉案小区时，对于一些设备的维修、更换等存在向业主分摊费用的情况，同时被告提交的证据亦不足以证明其主张的公共支出部分实际用于涉案小区，且即使部分款项用于涉案小区也属于被告物业管理服务中应包含的服务内容。故被告的上述主张，依据不足，本院不予采信。另外，关于被告主张的公共收益的管理成本问题，被告并无举证证明其管理成本的支出数额及其合理性，原被告双方亦无对公共收益的分配达成合意，故被告应承担举证不能的责任，对于被告的该项主张，本院不予采纳。原告要求被告返还2016年1月1日至2018年6月30日的公共收益446290元及车辆临时停放管理费（路面）收入225731.4元，合理有据，本院予以支持。原告于2019年7月3日向被告发出支付公共收益通知书要求被告于2019年7月10日前支付，但被告并未支付，故自2019年7月11日起被告应当支付利息给原告，被告抗辩不需要支付利息，理据不足，本院不予采纳。但原告主张按照年利率6%的标准计算利息，依据不足，本院不予支持。本院认定利息的计算标准为2019年8月19日前按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日至实际付清全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。关于两被告的责任承担问题。本案中，被告力协南珠管理处为被告力协公司的分公司，其合法成立并有一定的组织机构及财产，具体实施了物业管理行为，故原告要求两被告共同承担责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、七十三条、七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市力协物业管理有限公司、广州市力协物业管理有限公司南珠广场管理处在本判决生效之日起10日内向原告支付2016年1月1日至2018年6月30日的公共收益446290元及利息（以446290元为基数，从2019年7月11日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日至实际付清全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)。二、被告广州市力协物业管理有限公司、广州市力协物业管理有限公司南珠广场管理处在本判决生效之日起10日内向原告支付2016年1月1日至2018年6月30日的车辆临时停放管理费（路面）收入225731.4元及利息（以225731.4元为基数，从2019年7月11日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日至实际付清全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10627元、财产保全费3933元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年七月十日书记员  李敏燕陈丹纯