重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2433号原告：重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧青北路169号内，统一社会信用代码91500227686208083X。法定代表人：张书兵，董事长。委托诉讼代理人：荣若羽，女，1991年5月27日出生，汉族，住重庆市璧山区，该公司员工。委托诉讼代理人：曾欢欢，女，1990年5月28日出生，汉族，住重庆市璧山区，公司工作人员。被告：张金龙，7男，1979年12月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司（以下简称逸臣物业管理公司）与被告张金龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告逸臣物业管理公司的委托诉讼代理人荣若羽，被告张金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸臣物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费用1587元，公摊费176元，违约金150元，合计1913元。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告居住的“天佑山水国际”小区系由原告在提供服务，该小区依照被告张金龙签订的前期物业管理服务协议核定的物业管理费按建筑面积每平方米0.6元计收，公共能耗费用另计。被告的建筑面积是120.17平方米，依照服务协议按建筑面积每月应缴物业费72.1元，原告提供了物业管理服务而被告却从2018年6月至2020年3月，共计22个月未缴纳物业费，物业费欠费总额为人民币1587元，公摊费176元，违约金150元，合计欠费总额为人民币1913元。为了保障小区物管服务的持续发展，原告多次上门催收及张贴小区公告要求被告交纳，但被告一直拒交。为此，原告特依法提起诉讼，请求法院判令被告立即交清物业费、公摊费及违约金合计1913元并承担本案的诉讼费。被告张金龙辩称，1、逸臣物业管理公司（下称：物业方）向法院起诉我拒缴物业费的诉求与事实不相符。期间也多次接物业方催费电话，每次在电话中进行沟通时，请物业方提供收费的依据，但从未见物业方提供任何相关依据，当存在争议时我方延缴物业费。2、根据2004年12月31日重庆市物价局关于对《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》执行中有关问题的通知，（渝价[2004]778号，下称《778号文件》。在778号文件第七条中已明确收费标准，及（业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应缴纳50%的物业服务费）。我方房屋为清水房，适用本规定。3、根据《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办法【2015】36号文件，下称《办法》），于2016年9月1日开始试点范围扩大至主城各区，其第二十六条中明确说明（本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行）。在本小区的业主委员会未与物业方签订正式物业管理合同前，前期物业服务合同视为时效。4、此房是我于2018年5月购买的一套清水二手房，购买后在物管中心去更改业主资料和信息时，物业方相关人员并未与我方签订任何新的服务合同。所以，我方认可延用物业方与原业主签订的前期物业服务合同，且以第2、第3项所诉作为缴费依据，属于业主方的正当诉求。5、购入清水房后，在2018年9月进行装修前勘测时，发现屋顶漏水及窗户渗水非常严重，也找到物业方反映情况，并同物业方工程部人员到屋内、屋面检查。工程部人员反馈只有重做屋面防水，渗水问题业主后期装修解决。屋面防水迟迟未做，导致装修计划延期。6、在2019年8月、2020年4月现场检查屋面，看是否达到装修条件，但物业方一直未做任何防水处理，在我方房屋上方屋面还堆放有泥土，楼梯间堆放的杂物导致进出困难存在消防隐患。2018年8月检查时物业方工程人员也到现场，对于做防水问题也未给出解决时间，各种问题导致目前房子一直未装修。综上所述，物业方起诉我拒缴物业费是不合理、合法、合规的，而且漏水问题迟迟不处理。作为业主在房屋未装修前要求物业费按半价收取是有据可依的。而且物业方的不作为，从2018年5月购房至今屋面漏水、垃圾、杂物等问题一直未处理，导致我方房屋不能装修、入住，我方将保留追诉的权利。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，以重庆市璧山区天佑房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对天佑山水国际小区实施前期物业管理服务，合同第六条约定物业服务费的收取标准多层住宅按建筑面积0.6元/月·平方米收取、公摊费8元/月·户、二次加压电费0.85元/吨（根据每户一年实际用量计算）；第八条第一款约定业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；第八条第四款约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；第二十六条约定本合同期限为自2014年1月1日起至业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；第三十二条约定甲方、业主及物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月千分之三的标准向乙方支付违约金。被告张金龙是璧山区璧城街道璧青北路×××号×幢2单元×××号房屋所有权人，该房屋建筑面积为120.17平方米。从2018年6月起，被告便未向原告交纳物管费，至2020年3月共22个月，被告累计欠付原告物业服务费1586.24元（120.17平方米×0.6元/月×22月）、公摊费176元（8元/月·户×22月）。原告向被告发出催收通知后，被告仍未交纳以上费用。本案审理过程中，原告自愿撤回了要求被告支付违约金150元的诉讼请求，本院予以准许。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2014年1月1日，重庆市璧山区天佑房地产开发有限责任公司与原告逸臣物业管理公司签订《前期物业服务合同》，该合同对“天佑山水国际”小区全体业主具有约束力。对于被告张金龙提出的“清水房应减半收取物业服务费”的抗辩，《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第七条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管[2017]309号）第四条废止了《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）。故对该抗辩本院不予采纳。对于被告张金龙提出的“屋面漏水”的抗辩，由于被告张金龙未举示充分的证据证明“存在屋面漏水的情况以及逸臣物业管理公司具有相应的维修义务”，故不予采纳。对于被告张金龙提出的“物业服务不到位”等抗辩，虽然被告张金龙提供了图片打印件予以佐证，但是，被告张金龙提供的图片打印件未载明形成时间，在无其他证据相互印证的情况下，对其真实性本院不予采信。被告系重庆市璧山区璧城街道璧青北路169号1幢2单元×××号房屋业主，原告提供物业服务后，被告应按合同约定支付相应费用，被告欠付原告物管费，经原告催收后仍未缴纳，经本院查证被告欠付从2018年6月至2020年3月的物业服务费1586.24元、公摊费176元，合计1762.24元，原告主张被告给付此款，本院予以支持。至于违约金，因原告在本案审理过程中已自愿撤回，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张金龙在本判决生效后七日内向原告重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司给付2018年6月至2020年3月的物业服务费1586.24元、公摊费176元，合计1762.24元；二、驳回原告重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告张金龙负担（此款已由原告垫付，限被告在给付案款时直接支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王冬梅二〇二〇年七月八日法官助理 熊同杰书 记 员 吴 云