陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终4325号上诉人（原审原告）：赵磊，男，1977年11月10日出生，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：毛新华，男，1979年4月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：王晗，女，1976年8月29日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：杨鸥，该公司行政总裁。委托诉讼代理人：冯俊华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时彩娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市曲江新区、02、07、08单元。负责人：孙京伟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：冯俊华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时彩娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人赵磊、毛新华、王晗因与上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海物业）、中海物业管理有限公司西安分公司（以下简称中海物业西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵磊、毛新华、王晗上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由中海物业、中海物业西安分公司向其退还履约保证金1万元；2、一、二审诉讼费由中海物业、中海物业西安分公司负担。事实和理由：双方签订的《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》《熙岸库房管理协议》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，其一直依约履行，直至2018年其向中海物业西安分公司支付租金时,中海物业西安分公司在无任何法律依据的情形下单方拒绝履行协议，中海物业西安分公司违约在先，应当退还其所交纳的履约保证金1万元。中海物业、中海物业西安分公司辩称，赵磊、毛新华、王晗在合同履行期间存在不按期支付租金,且违规经营小饭桌改变租赁物用途等一系列违约行为，根据《熙岸库房管理协议》第三条约定，其不应返还履约保证金。中海物业、中海物业西安分公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判为驳回赵磊、毛新华、王晗的诉讼请求；一、二审诉讼费由赵磊、毛新华、王晗负担。事实和理由：一审认定事实不清。一审对《熙岸库房管理协议》中有关合同终止原因及责任的约定未审查。一审漏查租赁合同终止后，有关租赁物交还责任承担的事实。导致租赁合同解除的另一原因为赵磊、毛新华、王晗经营托管班违反了政策性规定，根据《熙岸库房管理协议》约定，其不应承担违约责任。一审适用法律错误。一审认定其负担的诉讼费与责任承担比例不符。赵磊、毛新华、王晗辩称，一审认定事实清楚正确。其于2013年完成了工商注册，于2014年取得国家商标注册及行业备案。2014年，其在曲江街道办事处履行了备案手续并领取了小饭桌登记备案户拍照。之后，其一直按照有关规定在曲江管委会食药监局合法登记备案。2018年，其完成公司名称、经营范围的变更，具备合法经营的身份。其未发生《熙岸库房管理协议》第八条免责条款的事由。中海物业、中海物业西安分公司在双方签订《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》时就知道其租赁涉案房屋用于学生托管经营目的。中海物业西安分公司在事先未征得业主同意的情况下将涉案房屋租赁给其，是中海物业西安分公司违约在先，致使双方合同履行不能，合同目的无法实现。中海物业、中海物业西安分公司不能免除违约责任。另外，中海物业、中海物业西安分公司在无约定及法定事由的情况下拒绝履行合同义务，采取单方断水、断电、堵门等手段强制其搬离涉案房屋，已构成严重违约。一审适用法律正确，并无不当之处。赵磊、毛新华、王晗向一审法院起诉请求：⒈中海物业、中海物业西安分公司赔偿其直接经营损失40万元；⒉中海物业、中海物业西安分公司赔偿其被迫停业期间临时租用场地费及相关费用15500元；⒊中海物业、中海物业西安分公司赔偿其装修费用90234.1元；⒋中海物业、中海物业西安分公司退还其履约保证金1万元；⒌诉讼费用由中海物业、中海物业西安分公司负担。一审法院认定事实：西安学乐汇商务信息咨询有限公司登记时间为2011年8月8日，于2019年1月16日成立清算组对公司清算注销，清算组成员为股东赵磊、王晗、毛新华。2015年9月24日，中海物业西安分公司（甲方）与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（乙方）签订《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》，约定：一、1.甲方出租给乙方的库房位于：中海国际社区·熙岸13号楼地下室；2.出租库房（建筑面积）共400㎡…；二、1.该房屋租赁期限为壹年，自2015年8月15日起至2016年8月14日止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为学生宿舍及阅览室使用。乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产状况确认符合自己的使用要求…；三、1.一年房租费用合计金额为人民币100000元；2.（1）付款方式：半年一付…（3）保证金：延续使用上一期合同（编号：NO.HTHQ-XBQ-XA-20150817-00348）的履约保证金人民币10000元。租赁期满后，如果乙方无违约行为，甲方应全额退还乙方交纳的保证金（不计利息）……。赵磊、毛新华、王晗就此提交了2014年8月21日中海物业西安分公司收据一张，载明：“兹收到西安学乐汇商务信息咨询有限公司10000元，系付履约保证金，付款方式现金。”经询问，中海物业、中海物业西安分公司认可赵磊、毛新华、王晗向其缴纳了履约保证金10000元，并称若赵磊、毛新华、王晗存在违约行为，履约保证金不予退还。另查，2018年8月31日，中海物业西安分公司（甲方）与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（乙方）签订《熙岸库房管理协议》，约定：一、乙方使用甲方管辖的中海熙岸场地，面积约400平方米，乙方作为学生宿舍及阅览室用途…二、场地管理费21.25元/平米/月，库房面积400平米，第一年场地管理费102000元，第二年场地管理费为102000元，合同期限自2018年8月15日起至2020年8月14日止，支付周期为半年付；三、房屋使用用途为学生宿舍及阅览室。经本院向双方当事人核实涉案合同履行情况，双方当事人均认可双方租赁合同自2015年8月15日开始，签订合同开始租赁的均为同一间房屋，赵磊、毛新华、王晗一直在经营托管班，中海物业、中海物业西安分公司知情。赵磊、毛新华、王晗提交的收据显示赵磊、毛新华、王晗支付了截止2018年8月14日的租金，双方亦认可2018年8月租赁合同的租金没有支付。赵磊、毛新华、王晗对此辩称其于2018年9月3日交费时物业拒收。关于搬离情况，赵磊、毛新华、王晗称其于2018年11月初停止经营，有一部分的床与桌子已搬走，中海物业、中海物业西安分公司称具体时间不清楚，赵磊、毛新华、王晗确实剩下一些东西还未搬走，其同意赵磊、毛新华、王晗搬走。经询问，涉案合同解除情况，赵磊、毛新华、王晗认为中海物业、中海物业西安分公司系因业主原因不让赵磊、毛新华、王晗继续经营，涉案合同于2018年12月初搬离时解除。中海物业、中海物业西安分公司认为涉案合同于2018年11月5日签订承诺书时解除。又查，2018年9月5日，西安曲江新区社会治安综合治理办公室发布《公告》，载明：“为进一步规范曲江新区范围内学生校外托餐场所经营行为……从9月6日起……在曲江新区范围内开展学生校外托餐场所专项检查，对未在食品药监部门办理登记备案的托餐场所，限期在9月14日前完成备案登记，否则一律依法予以取缔……。”2018年9月14日，曲江新区食品药品监督管理所发布《关于中海熙岸托管班备案情况的说明》，载明：“曲江管委会综治办：…目前仅有供餐的“萝莉之家”托管班（18号楼一单元102户）申请并取得了《西安市中小学生校外托餐场所食品经营登记备案表》，其余均未取得备案登记表。”经询问，赵磊、毛新华、王晗称其已于2014年取得街道备案，备案是于2016年归到曲江管委会食药监局管理的，曲江管委会食药监局在2018年8月、9月初要求各托管班办理备案而非取缔，赵磊、毛新华、王晗已在9月初积极准备，因中海物业西安分公司不提供租赁场地证明而导致备案无法办理。赵磊、毛新华、王晗就此提交了曲江街道办事处颁发的编号为QJ0013的小饭桌登记备案户牌照用于佐证。再查，2018年11月5日，赵磊作为西安学乐汇商务信息咨询有限公司负责人签署了《托管班、民宿等商业经营机构搬离中海熙岸小区承诺书》，承诺截止2018年11月30日前，将亦家亦校托管班需要的经营器具全部搬离中海熙岸小区。经询问，赵磊、毛新华、王晗称上述承诺书系赵磊、毛新华、王晗与被告项目经理李晓东沟通后无奈签署，非真实意思表示，并提交其与中海物业西安分公司经理李晓东微信聊天记录截屏若干，载明：一、“2018年11月9日14点13分，李晓东微信发送：“目前急需经营托管班业主们意见较大，剩下最后2家都相互咬着你们，你带个头尽快撤出别让业主和剩余托管依此拖延造成矛盾，让此次业主集中反对并清理托管班事件尽快结束，之后物业哪怕帮你联系协调业主们进行商谈。”二、2018年12月3日，赵磊、毛新华、王晗向李晓东微信发送房屋图片两张，并称：“我兑现承诺，谁要不信可以过来检查，你那赶紧清理，我这每天包车接送，压力很大”。庭后，一审法院向中海物业西安分公司物业经理李晓东电话核实，李晓东称让赵磊、毛新华、王晗搬走的主要原因是由于小区业主投诉太凶了。庭审中，赵磊、毛新华、王晗提交了装修合同及对应收据、托管协议及微信转账截屏、亦家亦校收费统计表及收款收据等证据用于佐证其装修费用、被迫停业期间临时租赁费用、直接营业损失，分别载明：一、赵磊、毛新华、王晗于2017年6月10日委托案外人西安旭龙装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，赵磊、毛新华、王晗为此支出装修费用90234元。经询，赵磊、毛新华、王晗称其于2015年租赁时对房屋装修了一次，在2017年时进行了翻修。二、赵磊、毛新华、王晗于2018年11月30日至2018年12月30日期间自案外人陕西萌犸象教育科技有限公司处租赁房屋用于后续托管经营，赵磊、毛新华、王晗为此支出11700元。三、赵磊、毛新华、王晗2017年秋季收取托管费450300元、2018年春季收取托管费422075元。一审法院认为，西安学乐汇商务信息咨询有限公司注销前公司股东及清算组成员均为本案赵磊、王晗、毛新华三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，本案赵磊、毛新华、王晗具备诉讼主体资格。西安学乐汇商务信息咨询有限公司与中海物业西安分公司之间签订的《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》《熙岸库房管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，中海物业西安分公司依约将涉案房屋交付赵磊、毛新华、王晗使用，赵磊、毛新华、王晗依约向中海物业西安分公司支付租金至2018年8月14日。后赵磊、毛新华、王晗于2018年12月初搬出，并于2018年12月3日微信向中海物业西安分公司项目经理李晓东发送搬出后的房屋照片，中海物业西安分公司未持异议，故依法确认涉案合同已于2018年12月3日解除。结合已查明的事实，双方均认可合同无法继续履行的主要原因系涉案小区业主不同意无法继续经营，双方在签订合同之初均未征得业主同意，现因业主原因致使合同无法继续履行，双方应负同等过错。综上，对赵磊、毛新华、王晗主张的装修损失90234.1元一节，结合实际装修翻新周期与折旧程度以及双方对合同解除所负过错，酌定中海物业西安分公司应向赵磊、毛新华、王晗赔偿的装修损失为35000元。赵磊、毛新华、王晗主张中海物业西安分公司赔偿临时租用场地费及相关费用15500元。因赵磊、毛新华、王晗自涉案房屋搬出后，又自案外人陕西萌犸象教育科技有限公司处租赁了房屋用于后续托管经营，并为此支出了11700元，结合双方过错程度，酌定中海物业西安分公司应赔偿的临时租用场地费及相关费用为5850元。因商业经营存在诸多风险因素，无法确定盈利亦或是亏损，且赵磊、毛新华、王晗提交的证据仅能佐证其此前二季度的营业收入，尚未扣除相关运营成本，赵磊、毛新华、王晗在本案举证并不足以证明其在未来当然享有与之相当的预期收益，故对赵磊、毛新华、王晗主张中海物业西安分公司赔偿直接经营损失40万元，依法不予支持。赵磊、毛新华、王晗主张中海物业西安分公司退还履约保证金。因赵磊、毛新华、王晗亦未向中海物业西安分公司支付2018年8月15日至2018年12月3日实际搬出期间的房租，故该笔保证金应当优先在未付房屋租金中进行扣除，故赵磊、毛新华、王晗的上述主张，依法不予支持。中海物业西安分公司系中海物业管理有限公司之分公司，故中海物业、中海物业西安分公司应对所有应付款项共同向赵磊、毛新华、王晗履行付款义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告中海物业管理有限公司与被告中海物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告赵磊、王晗、毛新华支付装修费用35000元、临时租用场地费用5850元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8957元，由赵磊、毛新华、王晗承担5000元，中海物业管理有限公司西安分公司承担3957元。因赵磊、毛新华、王晗已预交，中海物业管理有限公司西安分公司应在履行上述付款义务时将其承担的部分并上述款项支付给赵磊、毛新华、王晗，中海物业管理有限公司对中海物业管理有限公司西安分公司不能清偿的上述债务部分承担补充责任。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，西安学乐汇商务信息咨询有限公司注销前公司股东及清算组成员均为赵磊、王晗、毛新华，故赵磊、毛新华、王晗具备诉讼主体资格。西安学乐汇商务信息咨询有限公司与中海物业西安分公司之间签订的《中海国际社区·熙岸库房租赁合同》《熙岸库房管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，中海物业西安分公司依约将涉案房屋交付赵磊、毛新华、王晗使用，赵磊、毛新华、王晗亦依约向中海物业西安分公司支付租金至2018年8月14日。2018年12月初，赵磊、毛新华、王晗从涉案房屋中搬离，并于2018年12月3日通过微信向中海物业西安分公司项目经理李晓东发送搬出后的房屋照片，中海物业西安分公司未提出异议。据此，涉案合同已于2018年12月3日解除。一审中，双方均认可合同无法继续履行的主要原因系涉案小区业主不同意赵磊、毛新华、王晗经营小饭桌，导致无法继续经营，且双方在签订合同之初均未征得业主同意。故涉案合同无法继续履行双方应负同等过错。中海物业、中海物业西安分公司主张其不应承担责任，未提交充足证据证明，依法不予支持。一审综合涉案房屋实际装修翻新周期与折旧程度以及双方对合同解除所负过错等实际情况，对赵磊、毛新华、王晗主张的装修损失90234.1元，酌定中海物业西安分公司应向赵磊、毛新华、王晗赔偿的装修损失为35000元，与法不悖，并无不妥。赵磊、毛新华、王晗主张中海物业西安分公司赔偿临时租用场地费及相关费用15500元。经查，赵磊、毛新华、王晗自涉案房屋搬出后，又自案外人陕西萌犸象教育科技有限公司处租赁房屋用于后续托管经营，并为此支出费用11700元。对此，一审亦结合双方过错情况，酌定中海物业西安分公司应赔偿的临时租用场地费及相关费用为5850元，亦无不妥。赵磊、毛新华、王晗主张中海物业西安分公司赔偿直接经营损失40万元，未提交充足证据证明，且该主张属于对预期利益主张权利，依法不予支持。因赵磊、毛新华、王晗未向中海物业西安分公司支付2018年8月15日至2018年12月3日实际搬出期间的房租，故赵磊、毛新华、王晗已支付的履约保证金1万元应在未付的房屋租金中进行扣除1。中海物业西安分公司系中海物业管理有限公司设立的分公司，根据相关法律规定，中海物业、中海物业西安分公司应对所有应付款项共同向赵磊、毛新华、王晗履行付款义务。综上所述，赵磊、毛新华、王晗和中海物业、中海物业西安分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由赵磊、毛新华、王晗负担50元，由中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司西安分公司负担920元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年六月二十二日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华