宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1984号 原告（反诉被告）：银川众建物业服务有限公司。 法定代表人：刘某1。 委托诉讼代理人：张某1、杨某，特别授权代理。 被告（反诉原告）：薛某，住宁夏回族自治区永宁县。 原告银川众建物业服务有限公司诉被告薛某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。审理中被告薛某提出反诉，本院裁定转为简易程序合并公开开庭进行了审理。原的法定代表人刘某1、委托诉讼代理人张某1、杨某，被告薛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告物业服务费5936元，违约金1780元，合计金额7716元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告薛某是永宁县杨和新村三期营业房6号楼15室业主，房屋面积137.45平方米。被告于2013年10月29日签订《入住通知单》、《室内装饰装修管理服务协议书》、尔后与原告签订了《物业服务合同》，合同对服务费用标准和交费时间及违约责任等都做了相应的约定。合同签订后，原告为被告提供了各项服务，被告的营业房自2016年1月1日至2019年12月31日，共拖欠原告物业服务费5936元，违约金1780元，共计7716元。原告多次催收被告均以各种理由推诿不付，为了维护原告的合法权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，请依法判处。 被告薛某辩称，被答辩人未全面履行物业服务合同，2014年1月份答辩人的下水道出现堵塞，影响房屋使用和出租，要求被答辩人予以维修，被答辩人的工作人员给答辩人进行了维修登记，还承诺尽快给修，但是一直未进行维修，答辩人无奈只能自行请人维修疏通，至今疏通多次共支出维修疏通费用4260元。答辩人到永宁县住建局物业办投诉过，直到2020年6月4日被答辩人才组织人员将下水管道挖开，查看后发现是排水主管道连接的污水井出现堵塞，导致答辩人的下水无法排出，被答辩人随即以无法维修为由又将管道填埋，导致答辩人的房屋在冬季无法排水，答辩人的承租人以妨碍经营为由要求答辩人减少房租，答辩人无奈之下每年给减少了8000元房租，至今给答辩人实际造成32000元的损失。另外，被答辩人的卫生也未清洁到位，从答辩人入住时起至今七年时间里，被答辩人一直将自己的井口圈、沙子、烂砖头等垃圾堆放在答辩人的房屋后面，不仅不卫生，还有安全隐患，答辩人要求清理过多次，被答辩人都不清理。答辩人认为双方签订的《物业服务合同》中第二章第一条第二款约定：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用设施设备有照明、消防设施、绿地、道路、路灯、井、公益性文体设施等）属于物业服务范围。但被答辩人在接到答辩人有关要求维修污水井、清理垃圾的服务诉求后，未提供积极的服务予以解决，确实存在履约上的重大瑕疵，影响了答辩人的使用和出租收益，给答辩人造成了严重经济损失。根据我国《合同法》第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《物业管理条例》第三十五条的规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。现被答辩人已违约，其要求支付全部物业费及违约金没有法律依据。综上所述，因被答辩人未按照合同约定提供物业服务，存在重大违约，给答辩人造成了重大经济损失，其要求答辩人支付全部物业费和违约金没有事实及法律依据，请法庭依法驳回其请求。 原告围绕诉讼主张向法庭提交了以下证据：一、《物业服务合同》一份，证明原告给被告提供了物业服务，被告应按合同约定交纳物业费的事实；二、价格备案通知书、服务价格备案证各一份，证明原告具有合法的收费资格及收费标准的事实；三、《入住通知单》、《物业服务合同》（前期与被告本人所签）、《房屋装饰装修管理服务协议书》、《房屋交接验收表》、《物业费催费通知单》照片各一份，证明被告系涉案房屋的业主，房屋验收时下水是没有问题的及原告向被告催要物业费的事实；四、检查及清掏化粪池及下水井照片28张、清理杂物照片18张、化粪池清掏记录9册，证明原告定期对化粪池、下水井进行清掏、清理垃圾等提供服务的事实；五、照片9张，证明2020年6月15日原告对被告房屋后的管道进行了破土维修，下水堵塞不是下水井的堵塞的事实；六、照片3张，证明被告的营业房正常租赁的事实；七、通话录音一份，证明原告与建设单位施工人刘万文到现场处理过被告下水堵塞的事实；八、证人刘某2证实2015年将刘万文找到现场与被告一起看过现场的事实。 被告围绕抗辩主张向法庭提交了以下证据：一、《物业服务合同》一份，证明双方签订合同对服务范围及质量进行约定的事实；二、照片12张，证明今年6月15日原告对下水管道挖开后无法维修又填埋及房后堆积井口圈及石子的事实；三、《营业房租房协议》一份，证明被告将涉案房屋于2015年11月租给其他人使用，因下水井堵塞影响房客使用的事实。 反诉原告薛某向本院提出请求：1、依法判令被反诉人对污水井进行维修疏通，清理反诉原告的房后垃圾；2、判令被反诉人承担因污水井堵塞、无法排水给反诉人造成的维修疏通费用4260元和经济损失32000元；3、反诉受理费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人系永宁县杨和新村三期6号楼15室业主，2013年11月28日与反诉被告签订了《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、双方的权利义务等都做了明确的约定。2014年1月份反诉人房屋的下水出现堵塞，影响房屋使用和出租，反诉人要求被反诉人予以维修，被反诉人一直未进行维修，反而还一直催着交物业费。反诉人无奈只能自行请人维修疏通，至今疏通多次共支出维修疏通费用4260元。反诉人2020年6月初到永宁住建局质检局和物业办投诉，被反诉人才于2020年6月15日组织人员将下水管道挖开，查看后发现是排水主管道连接的污水井出现堵塞，导致反诉人的下水无法排出，但被反诉人随即以无法维修为由又将管道填埋，导致反诉人的房屋在冬季无法排水。五年多时间每到冬季反诉人的房屋就无法排水，反诉人的承租人赵某自2015年11月3日租赁涉案房屋以经营中医理疗馆为生，下水不通严重影响其生活和经营，要求反诉人减少房租，2016年12月5日，反诉人无奈之下给赵某每年给减少了8000元房租，至今已四年时间，一共给反诉人实际造成32000元的损失，该损失系被反诉人未尽到物业服务的维修义务，导致房屋使用价值降低，被反诉人应当承担赔偿责任。另外，被反诉人服务的小区卫生也未清洁到位，从反诉人入住时起至今七年时间里，被反诉人一直将自己的井口圈、沙子、烂砖头等垃圾堆放在反诉人的房屋后面，不仅不卫生，还有安全隐患。反诉人多次要求清理，被反诉人都不清理。反诉人认为，双方签订的《物业服务合同》合法有效，被反诉人应当按照合同约定提供物业服务，承担对涉案小区房屋的共有部分以及共同设施设备进行维修与养护、清洁卫生的义务，但被反诉人拒不维修污水井及清理垃圾，给反诉人造成重大经济损失，应承担反诉人的疏通费用，维修污水井、清理垃圾并赔偿损失的违约责任。反诉人依法向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告辩称，对下水井维修，我们物业公司只对公共部位维修。反诉原告屋后到下水管道部位属于业主自用部分，和物业公司没有关系。公共部位属于我们物业公司的维修范畴，但是经检查公共部位是畅通的。因为只有反诉原告一户使用，排污量比较小，管道堵塞是业主自己的问题。排污管在冬季有氧化放热的功能，不会冰冻也不会堵塞，反诉原告的主张不成立。 反诉原告围绕反诉主张向法庭提交了以下证据：一、《物业服务合同》一份，证明双方签订的合同对物业服务范围及质量进行约定的事实；二、照片12张，证明今年6月15日反诉被告对下水管道挖开后无法维修又填埋及房后堆积井口圈及石子的事实；三、《营业房租房协议》一份，证明被告将涉案房屋于2015年11月租给其他人使用，因下水井堵塞影响房客使用减少租金共32000元的事实；四、维修疏通费用收条19张，证明疏通下水支付费用4260元的事实；五、证人张某2证实给涉案房屋疏通过下水，且证实堵塞的原因是房后的下水井结冰所致，先后给疏通过多次，都是在冬季，反诉人提交的收条是其每次疏通完下水后给出具的收据；六、证人赵某证实租赁了涉案房屋，每年冬天都发生下水堵塞的情况，每次都是房主找人疏通，为此房主减少了房租的事实；七、现场勘验笔录一份，证明因反诉原告申请对涉案房屋后的下水井及现场组织双方勘验发现：1.反诉人营业房的排水管口在房后的下水井中，下水井中的污物处于盛满状态；2.地面有被挖开的痕迹；3.涉案房屋后堆有备用的下水井口圈。 本院组织双方对所提交的证据进行了质证，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告薛某是杨和新村三期6号楼15号营业房的业主，房屋面积137.45平方米。2013年10月29日薛某办理了入住手续，房屋交接验收表反映下水管线完好。同年的11月28日薛某与原告银川众建物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，合同的第二章服务内容与质量第一条（三）项约定，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通等；第三章第四条服务费用中约定，营业房按建筑面积每月0.9元每月每平方米。合同签订后原告按约定对被告提供着服务。2014年冬季涉案房屋的下水出现堵塞，业主薛某向物业公司反映要求维修，物业公司只进行了登记，没有进行维修和疏通。12月17日薛某找来从事家政服务的张某2进行疏通，张某2在疏通中发现是因为房后的下水井冻冰造成下水不能排出，于是将下水井中的结冰打破，疏通了下水，收取费用150元。2015年4月原告通知承包排水工程的刘万文到涉案房屋进行查看，没有发现问题。此后每年冬季涉案房屋均发生下水堵塞的情况，每次堵塞业主都找张某2进行疏通并支付费用，截至2019年12月张某2先后10次疏通涉案房屋的下水，共收取费用2350元。2015年5月16日原告与涉案房屋所在小区的业主委员会签订了为期五年的《永宁县杨和新村三期物业服务合同》。自2016年起业主薛某便拒绝交纳物业费，2020年6月初薛某到城建局物业管理办公室投诉原告，原告于6月15日派人对涉案房屋的下水管道进行维修，管道挖开后查看认为管道没有问题遂将管道填埋。原告认为自己没有过错，遂提起诉讼。 另查明，2015年薛某对涉案房屋进行装修后于11月3日与赵某签订了《营业房租赁协议》，约定租期5年，每年租金18000元。2016年12月5日薛某与赵某又签订了《房屋租赁补充协议》，约定因冬天下水问题影响营业，物业费由业主承担，租金以后每年为10000元。 本院认为，原告银川众建物业服务有限公司与被告薛某及业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法、有效，合同签订后原告向被告提供了物业服务，被告就应当按照合同的约定向原告交纳物业服务费。但在合同履行中原告没能在冬季将污水管道疏通，致使被告的房屋下水排出口的污水井结冰，造成被告的房屋下水堵塞，存在服务瑕疵，系违约行为。原告不应向被告收取全额的物业服务费，冬季的物业服务费酌情予以免除。且被告在冬季找张某2疏通下水的费用原告应当承担。因原告服务有瑕疵，故原告主张的违约金本院不予支持。被告反诉要求由反诉被告对污水井进行维修疏通，清理房屋后垃圾的主张，本院予以支持；被告反诉主张的庞亚军为其疏通下水的费用，因庞亚军没有到庭质证，且原告不予认可，故该部分主张本院不予采信；被告反诉主张的因下水问题造成的房租损失，因在房屋出租前每到冬季下水都发生堵塞的情况已经存在，被告没有如实告知租赁户，故房屋出租后又因为下水问题协议减少了租金，该损失不应由原告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、被告薛某于判决书生效后立即支付原告银川众建物业服务有限公司物业费4452元（2016年1月1日至2019年12与31日前三季度物业费）； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、反诉被告银川众建物业服务有限公司在冬季来临之前对涉案房屋下水出口的污水井进行维修疏通，清理涉案房屋后的垃圾； 四、反诉被告银川众建物业服务有限公司赔偿反诉原告薛某疏通下水费用2350元（张某2疏通收费）； 五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告薛某负担。反诉案件受理费708元，减半收取354元，由反诉被告负担25元；由反诉原告负担329元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  江新科 二〇二〇年七月十七日 书记员  丁永侠 附：判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费 的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。