重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3811号上诉人（原审被告）：王俊，男，1970年2月27日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：夏嫣然，重庆杰龙兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思，重庆杰龙兰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人王俊因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，经双方当事人申请，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。王俊上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。主要理由：一、一审法院严重程序违法，未依法追加重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称为林畔物业公司）为第三人。一审法院已经认定被上诉人晋愉物业公司与林畔物业公司存在物业服务提供上的混同，但二者之间的混同程度未予以阐明，林畔物业公司出具的情况说明不满足证据的法定要求，没有负责人的签名或盖章，该证据不具有效性。林畔物业公司是否还有权利继续收取物业服务费与案件的处理结果有法律上的利害关系，应予追加其为本案第三人参加诉讼。二、一审案件事实未查清导致认定事实错误。（一）被上诉人的诉讼请求不具备充分的事实理由与证据。被上诉人晋愉物业公司不是涉案小区的物业服务主体，没有履行物业服务义务，无权要求上诉人交纳物业服务费。（二）物业服务企业未尽到应尽的义务，物业服务费标准调减过低。被上诉人未达到合同附件中承诺的要求，属于违约行为；且被上诉人在消防等方面存在严重安全隐患；同时，被上诉人在多个方面不作为，故一审仅酌情调减5％的物业服务费，严重偏低。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。晋愉物业公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币16462.72元，明细如下：从2017年4月1日起至2019年5月31日26个月物业服务费，每月物业服务费为人民币555.17元，(建面317.24平方米×1.75元/平方米·月)，物业服务费欠费14434.42元;公摊电费362.6元，违约金1665.7元，欠费总额合计人民币16462.72元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审审理中，晋愉物业公司明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。”一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5、物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；6、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；7、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；8、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。该合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。一审另查明，王俊系位于重庆市大渡口区双山路XX号晋愉碧怡林畔一期3幢1-4号房屋的业主，该房屋建筑面积为317.24平方米。王俊未按时缴纳前述房屋的物业费。晋愉物业公司曾通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向王俊催缴物业费未果。一审再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：晋愉物业公司是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，王俊称涉案小区物业公司系重庆晋愉林畔物业服务有限公司。从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审法院依法认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向王俊收取物管费。本案争议焦点之二为：涉案小区物业费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉物业公司一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。根据一审法院其他案件查明的情况，晋愉物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，因王俊未入住，晋愉物业公司主张按1.75元/平方米计算，故王俊每月应缴的物管费应为555.17元（317.24平方米×1.75元/平方米），从2017年4月1日至2019年4月30日物业服务费应为555.17元/月×25个月=13879.25元，王俊辩称在2018年缴纳过物业服务费，但并未举示任何证据证明，对其辩解意见，不予采纳。为督促物管企业更好履职，一审法院对晋愉物业公司主张王俊应付的物业服务费标准酌情调减5%，支持13879.25元×95%=13185.29元。公摊电费349.85元（2017年4月1日至2019年4月30日），属于前期物业合同中约定的能源消耗，予以支持。对于晋愉物业公司主张的违约金部分，因王俊不属于恶意欠付拖欠，晋愉物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、王俊于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费13185.29元、公摊电费349.85元，共计13535.14元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告王俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费212元，减半收取106元，由重庆晋愉物业服务有限公司承担30元，由王俊承担76元。”二审经审理查明：本案系晋愉物业公司作为原告起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案之一，系列案中已生效的(2019)渝0104民初4509号民事判决书中查明：晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，重庆晋愉林畔物业服务有限公司的法定代表人为唐太明。本院对一审查明的事实亦予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括上诉人王俊在内的晋愉林畔一期全体业主均具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今。虽然案外人林畔物业公司提交的《情况说明》形式上存在瑕疵，但上诉人并未提交证据推翻该《情况说明》的真实性；同时，结合2018年8月份以前，晋愉物业公司、林畔物业公司的法定代表人相同；晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同等情况，一审认定被上诉人晋愉物业公司有权向上诉人主张2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费、公摊电费，并无不当。因此，本院对王俊认为应追加案外人林畔物业公司为本案第三人的上诉理由，不予采信。物业服务是一个持续、动态的过程，具有服务履行周期长、服务内容多等特点，现上诉人王俊也未提交证据证明被上诉人晋愉物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故一审根据查明的案件事实，依据前期物业服务合同约定的标准酌情调减5％的物业服务费，也无不当。综上所述，王俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人王俊负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年七月十五日书记员  陈 丽