福建省龙海市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0681执异20号 异议人（案外人）:孙金，男，1969年6月14日出生，汉族,住浙江省温州市鹿城区。 被异议人(申请执行人):福建龙海农村商业银行股份有限公司，住所地:龙海市石码镇港林路17号。统一社会信用代码:913506001566293585。 法定代表人:张立群，董事长。 委托诉讼代理人：阮艺萍、林颖杰，该公司职员。 被异议人（被执行人）:朱剑宗，男，1973年10月4日出生,汉族,住龙海市。 被异议人（被执行人）:何联川,男,1969年5月14日出生,汉族,住龙海市。 委托诉讼代理人：卢福东、方志鹏，福建法速律师事务所律师。 在本院执行申请执行人福建龙海农村商业银行股份有限公司与被申请人朱剑宗、何联川借款合同纠纷一案中，案外人孙金向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人孙金提出异议称，请求法院依法撤销(2018)闽0681执恢86号执行裁定书,解除对厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃33层(备案合同编号001148803)的查封、冻结。事实与理由:异议人于2010年11月3日与何联川签订《房产买卖协议》,合同编号:1004312，合同约定将厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃33层(备案合同编号001148803),合同约定房屋的建筑面积为171.72平方米,购房合同编号1148803,成交总价为人民币3050000元，异议人按合同约定分别于2010年11月3日、2010年11月20日、2010年12月10日支付何联川定金100000元、定金400000元、购房款1500000元。合同第四条第2款约定乙方(即异议人)于二手产权证领取当日向甲方(即何联川)支付人民币壹佰万元整。合同第四条第2款约定乙方(即异议人)应在户口迁出当日内将余款人民币伍万元一次性支付给甲方(即何联川)。在2010年12月10日,按合同约定,何联川将该房产交付异议人使用,异议人自取得房产使用之日起就一直自用或出租使用该房产。龙海法院在办理申请执行人福建龙海农村商业银行股份有限公司和被执行人朱剑宗、何联川借款合同纠纷一案中,于2016年4月12日作出(2016)闽0681执保47号冻结厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃33层(备案合同编号001148803)房产的产权变更登记,后于2019年4月8日作出(2018)闽0681执恢86号执行裁定书对该房产进行了查封手续。现异议人提供的证据足以证明异议人与何联川签订的书面买卖合同远早在人民法院的查封之前,人民法院查封之前也已合法占有该不动产,并且已按合同约定支付房产交易价款,由于何联川的一手房产权登记证明尚未办理完成,导致异议人的二手房过户登记未能办理,其非异议人的自身原因造成。依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定特向贵院提出异议申请，请求支持申请人异议请求。 福建龙海农村商业银行股份有限公司称，请求法院驳回异议人孙金的撤销(2018)闽0681执恢86号执行裁定书及解除厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃33层的查封、冻结的请求。事实与理由为：本案未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的标准，异议人的执行异议不成立。（1）该房产的所有权人何联川与异议人孙金之间的买卖合同的并非真实、合法、有效,是以房屋买卖形式去掩盖其真实的债权债务关系；（2）异议人与何联川签订的合同中明确约定了违约责任为金钱给付赔偿,违约的后果对该房屋所有权归属未做明确约定,二人存在债权债务关系,该权利不足以排除执行；（3）异议人提出的非因买受人自身原因未办理登记未提供证据证明,需承担举证不能的后果,异议人提出的执行异议不符合事实情况与法律规定,应予以驳回。 何联川称，龙海市人民法院（2018）闽0681执恢86号执行裁定书裁定对“厦门市思明区新景中心2＃地块Ｃ梯31跃33层”的房产进行查封正确,异议人的异议理由依法不能成立,其异议请求应子驳回。事实与理由为：（1）答辩人虽与异议人于2010年11月3日签订《房产买卖协议》，约定将属于答辩人所有的厦门市思明区的房产转让给异议人,但因异议人的原因涉案房产自今未办理产权转移登记,仍是登记在答辩人名下,根据《物权法》“不动产物权以登记为准”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,涉案房产的转让因尚未登记,而不发生效力,故涉案房产仍系登记在答辩人名下的合法财产,人民法院因借贷纠纷对答辩人名下的房产进行查封显然无误,应予维持；（2）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但尚未办理过户登记的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定,异议人虽于2010年12月10日实际占有涉案房屋,但其仅支付部分购房款（200万元）,剩余105万元购房款至今仍未支付；（3）涉案房产系因异议人的原因导致不能办理产权转移登记,应由异议人自行承担不利的后果。异议人实际占有涉案房产后,即把涉案房产出租给案外人王伟雄使用,案外人王伟雄在没有合法审批手续的情况下,自行在涉案房屋的露台加建房屋,导致答辩人因涉案房屋因存在违章建筑而无法办理产权手续。异议人作为出租方对案外人改变房屋现状的行为不加制止,也不对加盖的违章建筑进行拆除,导致至今仍无法办理产权证书，异议人自行承担不利的后果；（4）答辩人收到可办理产权得通知后,便积极履行办理一手产权手续的义务,于2011年2月25日及时缴纳相关的房产契税,对涉案房产不能办理转移登记不存在任何过错。 朱剑宗未提出书面意见。 本院查明，在审理原告福建龙海农村商业银行股份有限公司与被告朱剑宗、何联川借款合同纠纷一案中，经福建龙海农村商业银行股份有限公司申请，本院于2016年4月12日作出（2016）闽0681民初1863-1号民事裁定书，裁定冻结何联川所有的房屋址在厦门市新景中心2#地块C梯31跃33屋C3103单元的产权变更登记，冻结期限3年。并于2016年4月19日向厦门市国土资源与房产管理局送达了民事裁定书和协助执行通知书，该局在送达回证上备注“轮候第一顺序”。之后本院在执行申请执行人福建龙海农村商业银行股份有限公司与被申请人朱剑宗、何联川借款合同纠纷一案中，于2019年4月8日作出了（2018）闽0681执恢86号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人朱剑宗、何联川的银行存款250万元及利息、迟延履行期间债务利息，以及案件受理费29085元、执行费27400元、保全费5000元；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人价值相同的财产。异议人以其与何联川签订的书面买卖合同远早于人民法院的查封之前,人民法院查封之前也已合法占有该不动产,并且已按合同约定支付房产交易价款,二手房过户登记未能办理,其非异议人的自身原因造成等为由对（2018）闽0681执恢86号执行裁定书的查封、冻结案涉房屋的行为提出执行异议。 本院认为，本院2016年4月12日作出（2016）闽0681民初1863-1号民事裁定书的财产保全措施在进入执行程序后，自动转为执行中的冻结措施。因案涉执行标的上存在其他查封冻结行为的，本院的（2016）闽0681民初1863-1号民事裁定书的冻结措施尚在轮候中，且（2018）闽0681执恢86号执行裁定书及案涉房产的协助执行通知书尚未被相关协助执行单位接收，故案外人针对（2018）闽0681执恢86号执行裁定书提出的主张排除执行的执行异议，不符合执行异议案件的受理条件，其异议申请应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回异议人孙金的异议申请。 异议人如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向福建省漳州市中级人民法院申请复议。 审判长  康建盛 审判员  林明智 审判员  方艺静 二〇二〇年七月一日 书记员  林雅娟