河南省郑州市二七区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0103民初5471号原告：金祥花园业主委员会，住所地郑州市二七区红云路2号。负责人：张国峰，主任。委托诉讼代理人：张旭娜，河南英泰律师事务所律师。被告：郑州金祥实业开发公司，住所地郑州市陇海西路50号。法定代表人：吕希萍，总经理。委托诉讼代理人：王明亮、吕笑笑（实习），河南信永律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市陇海西路50号。负责人：梁本录，行长。委托诉讼代理人：张培、程莹莹，河南德冠律师事务所律师。被告：王建嵩，男，汉族，1971年8月16日出生，住郑州市。被告：郑州市二七区万家福百货店，经营场所郑州市二七区冯春路金祥花园小区。经营者：肖芳，女，汉族，1972年1月20日出生，住郑州市中原区。原告金祥花园业主委员会与被告郑州金祥实业开发公司、中国农业银行股份有限公司郑州分行、王建嵩、郑州市二七区万家福百货店物权保护纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金祥花园业主委员会的负责人张国峰及其委托诉讼代理人张旭娜，被告郑州金祥实业开发公司的委托诉讼代理人王明亮、吕笑笑，被告中国农业银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人张培、程莹莹，被告王建嵩，被告郑州市二七区万家福百货店的经营者肖芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金祥花园业主委员会向本院提出的诉讼请求：1、依法判令金祥花园南大门内东侧二层建筑物作为金祥花园配套设施属全体业主共有；2、依法判令被告郑州金祥实业开发公司将该建筑物一层房产移交原告，并依法向原告返还收取的租赁费暂计144000元整（具体计算至实际交付之日止）；3、依法判令中国农业银行股份有限公司郑州分行对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4、依法判令被告王建嵩、郑州市二七区万家福百货店立即将所租赁的一层房产交付原告，并将欠付的租赁费12000元（暂计）直接向原告支付；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：金祥花园（郑州市二七区红云路2号院）由开发商郑州金祥实业开发公司于2005年左右建设完成，共27栋多层住宅。金祥花园南大门内东侧二层楼房屋系按照规划建造属小区配套设施，应属于全体业主共有。该楼一层整体由被告王建嵩经营“万家福超市”至今近20多年，二层为物业用房，由服务金祥花园的物业公司办公使用。2019年7月12日，金祥花园小区业主大会选举依法成立了“金祥花园业主委员会”，作为业主大会执行机构，由原告代表本小区全体业主行使权利。金祥花园业主委员会成立后，要求被告将涉案超市用房交回原告，被告既不交回租赁房屋亦不向原告交付租赁费。经原告多次向被告农行郑州分行沟通，该单位仅提供签署日期为2010年12月30日的《房产租赁合同》一份，显示甲方金祥公司将涉案一层房产租赁给乙方王建嵩用作烟酒百货超市，租赁期限壹年，自2011年11月1日至2012年9月30日止，年租金为48000元整。经向郑州市市场监督管理局专业分局查询，金祥公司于2010年11月1日已被吊销，中国农业银行河南省分行营业部系该公司股东、主管单位，中国农业银行股份有限公司河南省分行营业部在2018年2月11日更名为中国农业银行股份有限公司郑州分行。综上所述，被告金祥公司在金祥花园建设完毕后应依法将涉案超市房产作为配套设施移交金祥花园全体业主，归全体业主所有、支配并受益。且因为金祥公司被吊销营业执照后，被告农行郑州分行作为股东和上级主管部门，未依法清算，却实际操控金祥公司公章继续与被告王建嵩签署租赁合同，既属于无权处分，且租赁价格明显低于市场行情，不排除双方恶意串通的嫌疑，利用金祥花园老旧小区多年来混乱无业委会无人管理公共设施的机会，非法获取巨额不当利益。涉案租赁合同早就到期，四被告在接到原告通知后拒不返还租赁物亦不向原告交付租赁费，严重侵害了金祥花园全体业主的合法权益。为依法维权，特诉至贵院，望判如所请。被告郑州金祥实业开发公司答辩称，一、答辩人郑州金祥实业开发公司不是本案适格的被告，本案所涉资产已经于2008年12月31日正式由中国农业银行按照资产及对应权利剥离转让至中华人民共和国财政部。中华人民共和国财政部委托中国农业银行股份有限公司对转让资产进行管理和处置。特别需要说明的是，涉案房屋租金有两名工作人员，收取后当天就通过中国农业银行股份有限公司委托资产处置平台系统（转让资产专用系统），全额划转至中华人民共和国财政部账户，至此房屋租金已经完成。中国农业银行股份有限公司委托资产的部分还款义务。因涉案资产已经完全归属于中华人民共和国财政部，答辩人已无实际所有权控制权；二、本案所涉的超市建筑，被答辩人主张归全体业主共有，无事实根据和法律依据。涉案的房屋系答辩人郑州金祥实业公司投入两百多万元，于2001年8月份建成，是答辩人的自建自用房屋，并非金祥小区配套设施，因二层超市为临时建筑，所以至今仍无法办理产权证。据此，被答辩人主张涉案房屋为业主共有无事实根据和法律依据。综上，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告中国农业银行股份有限公司郑州分行答辩称，一、原告不享有本案诉权。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十条、第三十一条、第三十三条、第三十五条、第三十九条及《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十四条规定，可知，业主委员会代表业主提起诉讼，应当提供相关证据证明其业主委员会的成立程序是否合法，业主大会或者业主委员会是否通过了关于主张对涉案建筑物进行物权保护的相关决议或者决定，本案，若原告无法提供相应证据，则可认定为金祥花园业主委员会不具备诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉；二、涉案建筑物资不属于全体业主共有。根据《物权法》第七十三条的规定建筑区划内的场所归属：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案涉案二层建筑物并不属于物权法规定的公共区域或者公共场所，且在规划时并非作为物业用房或者其他属于业主共有的公用设施或公共场所。且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条的规定，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用，可以认定为物权法所称的专有部分的组成部分。本案涉案建筑物具有构造上的独立性，能够明确区分，具有使用上的独立性，能够排他使用，应当认定为物权法及司法解释中规定的专有部分。根据中国农业银行河南省分行营业部办公室文件豫农银营办发（2009）862号，关于对金祥公司资产处置及破产清算的报告及规划局批复，案涉二层建筑使用性质系临时规划建筑，无法办理产权证，因该二层建筑物对小区生活具有一定的服务功能，一直并未被拆除，该建筑物系金祥公司出资承建，系开发商自持产业；该二层建筑物所有权、使用权和收益权均应当属于被告金祥公司。三、答辩人不是本案适格被告，不应承担任何责任。1、本案为物权保护纠纷，原告基于物权所提出的主张和要求承担责任的对象仅仅限于妨碍物权行使的妨害人，答辩人不是本案适格被告。2、金祥公司虽然于2010年11月1日被吊销，但吊销仅仅是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚，在未经依法清算并办理注销登记前其法人资格并不当然终止，仍可在审判活动中作为诉讼主体以自己的名义参加诉讼，承担责任；3、经国务院批准，中国农业银行已将总额为8157亿元的资产及对应权利转让给财政部，财政部委托农行对转让资产进行管理和处置，由农行以农行的名义代理履行债权人和资产所有人职责，“中国农业银行股份有限公司资产转让暨受托管理和处置”公告已于2009年10月20日在人民法院报刊登。因被告郑州金祥实业开发公司尚欠贷款127080196.1元未偿还，其中贷款本金15734578.4元，表外利息111345617.7元，因此郑州金祥实业开发公司需以其自持产业收益偿还财政部贷款，其中包含涉案二层建筑物的收益。4、原告金祥花园业主委员会主张要求答辩人承担返还租赁费的主张没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理若干问题的司法解释二》第十八条规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条【因果关系抗辩】有限责任公司的股东举证证明其“怠于履行义务”的消极不作为与“公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算”的结果之间没有因果关系，主张其不应对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院依法予以支持。郑州金祥实业开发公司于2010年11月1日被吊销，本案系物权保护纠纷案件，原告金祥花园业主委员会并非金祥实业开发公司的债权人，其要求答辩人承担返还租赁费的主张没有事实依据；且因中国农业银行资产及对应权利于2009年已经转让给财政部，郑州金祥实业开发公司以其自持产业收益偿还财政部的贷款，答辩人并非怠于行使清算义务。金祥公司资产作为不良资产已被剥离，股东即使没有积极履行清算义务，但与公司财产贬值、流失、毁损或者灭失之间并没有因果关系，也并非答辩人的过错导致公司无法进行清算，故答辩人不应承担连带责任。四、从诉讼时效方面来说：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第16条【诉讼时效期间】公司债权人请求股东对公司债务承担连带清偿责任，股东以公司债权人对公司的债权已经超过诉讼时效期间为由抗辩，经查证属实的，人民法院依法予以支持。公司债权人以公司法司法解释（二）第18条第2款为依据，请求有限责任公司的股东对公司债务承担连带清偿责任的，诉讼时效期间自公司债权人知道或者应当知道公司无法进行清算之日起计算。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。因金祥公司于2010年11月1日被吊销，按照法律规定，应当在公司出现解散事由之日起十五日内进行清算，金祥花园业主委员会代表的金祥花园全体业主，在此时便应当知道该公司应当进行清算而未清算，应当积极履行其作为业主享有的权利，却怠于履行，金祥公司被吊销至今已经十年之久，原告要求作为股东的答辩人承担连带清偿责任，已经超过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回原告对答辩人的诉请。综上所述，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求！被告王建嵩、郑州市二七区万家福百货店答辩称，原告于2020年4月18日给我店下发了一份告知函，让我店于2020年5月15日之前搬离。在产权还没有弄清楚的情况下就下发这样的告知函，我认为不妥。第一，因为我没有见到原告提供的明确的正规的合法的手续。第二，我也没有得到原房东的信息让我交还房房子的信息。原告让我把房租交给他们。仅凭一句房子归还全体业主以后，超市的房租就让交给业主委员会这一句话，我就不能认同。第三，在产权还没有弄清楚的情况下，原告在小区大门口想要的位置公然地张贴告示，说一楼的超市要改为老年活动中心，造成老顾客的恐慌，纷纷到店里去质问，以至于造成顾客大部分流失，严重影响了店内的正常经营。第四，至于原告称房租低于市场行情，怀疑我们双方恶意串通，纯属无稽之谈。金祥花园小区2019年才开始实施老旧小区改造，改造之前，金祥花园小区内蚊蝇乱飞、垃圾成堆、污水横流，好多经济条件好的业主都搬离了，我们的房租在这个价钱当时已经属于天价了。第五，我没有工作，老公2005年下岗了，我们开个小超市就是为了养家糊口，我只管交房租就行了。能只要我交房租能正常的运营就行。至于房子的产权问题也不在我的考虑范围之内。所以说我不知道原告把我告上法庭。不知道是什么意思。本院认为，原告起诉必须具备的条件之一为原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职能，执行业主大会决定的事项等。本案中，原告作为金祥花园业主的业主委员会其职责之一是执行业主大会的决定，但在该案中原告并未提交经过业主大会决议的相关证据，故金祥业主委员会在本案中起诉四被告程序不合法，其并非是与本案有利害关系的当事人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告金祥花园业主委员会的起诉。案件受理费1710元，退回原告金祥花园业主委员会。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王香玲二〇二〇年七月十五日书记员  杨莉萍