河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1381号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛宁颐和得酒店有限公司，住所地河南省洛宁县永宁大道。法定代表人：吴金霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛宁县大瑞房地产开发有限公司，住所地河南省洛宁县南环路北侧。法定代表人：张超献，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱少彩，河南向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：祁峰伟，男，1965年12月21日生，汉族，住河南省洛宁县。上诉人（原审被告）：张军民，男，1966年9月29日生，汉族，住河南省洛宁县。祁峰伟、张军民共同委托诉讼代理人：郭陶利，河南向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨欣波，男，1974年7月1日生，汉族，住河南省洛宁县。上诉人洛宁颐和得酒店有限公司（以下简称颐和得酒店）、上诉人洛宁县大瑞房地产开发有限公司（以下简称大瑞公司）、祁峰伟、张军民因双方及被上诉人杨欣波房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛宁县人民法院（2018）豫0328民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人颐和得酒店的委托诉讼代理人张锋，上诉人大瑞公司的委托诉讼代理人朱少彩，上诉人祁峰伟、张军民的共同委托诉讼代理人郭陶利到庭参加诉讼。被上诉人杨欣波经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐和得酒店上诉请求：撤销原判第二项，改判大瑞公司赔偿颐和得酒店损失共计7297563元。事实和理由：合同法第一百一十三条明确规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”，该款法律明确了颐和得酒店作为损失方主张预期利益损失的法律依据，且权利主张的依据即为签订的合同及履行情况，一审法院判决物权权利凭证作为颐和得酒店主张预期利益损失的附件依据，明显适用法律错误。颐和得酒店作为守约方因大瑞公司的违约行为导致其购买的案涉房产被另案执行程序拍卖处置，颐和得酒店的损失部分当然包括案涉房产非因另案处置情况下，其自行处置的房产增值部分。大瑞公司辩称，原判第二项适用法律正确，并无不当。大瑞公司和颐和得酒店所签订的《商品房买卖合同》是虚假的，根本没有在洛宁县房产管理所登记备案，颐和得酒店就不拥有物权，大瑞公司和颐和得公司之间形成的只能是债权债务关系，颐和得酒店主张的房屋升值部分2792163元毫无依据。祁峰伟、张军民共同辩称：一、祁峰伟、张军民并非合同相对人，不应承担合同义务，不应对颐和得酒店承担违约责任，更不应对颐和得酒店预期利益损失承担赔偿责任。发恩德办公楼实为祁峰伟、张军民、杨欣波、张丽勇四人开发，因不具有资质，故借用洛宁县房地产开发总公司（后名称变更为大瑞公司）资质进行开发。购房合同是颐和得酒店和洛宁县房地产开发总公司签订的，而不是祁峰伟、张军民。根据合同相对性原则，购房合同只对签约方具有约束力，不能约束第三人。颐和得酒店所付发恩德办公楼3-7层购房款均由洛宁县房地产开发总公司收取而非祁峰伟、张军民收取，其二人的代收款全部交大瑞公司，并得到大瑞公司认可，其二人也未将3-7层抵押给任何人，房产被查封前对大瑞公司的抵押行为概不知情，不存在违约行为，祁峰伟、张军民不应承担责任。二、颐和得酒店主张赔偿其7297563元所依据的评估报告鉴定程序违法，不能作为定案的依据，并且房屋2011年2月份已交付其使用至今，颐和得酒店从该房产所得收益已经远远多于其所付购房款及装修费用。颐和得酒店损失应以已付购房款为基数，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据颐和得酒店提交的合同第十五条约定，如出卖方违约，应按已付房款1%赔偿买受人的损失，因此颐和得酒店主张赔偿7292163元无合同依据。三、双方所签《商品房买卖合同》没有在洛宁县房产管理所登记备案，房产也没有办理过户，颐和得酒店未取得案涉房产物权，大瑞公司和颐和得酒店之间形成的是债权债务关系，并未形成物权转移。颐和得酒店主张的房屋升值部分没有依据，一审判决不予支持是正确的。房屋溢价损失是当事人在订立合同时不能够合理预见到的利益，故颐和得酒店只能按合同约定主张违约金，而无权主张房屋溢价损失。大瑞公司、祁峰伟、张军民上诉请求：撤销原判，驳回颐和得酒店的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决所依据的关键证据《商品房买卖合同》系后来伪造，不能作为定案依据。一审庭审中已明确要求对该份合同形成时间进行鉴定，但是一审法院并没有对虚假合同进行真伪鉴定，反而依据该合同作出错误判决。一审法院将祁峰伟、张军民列为合同相对人并判决承担连带责任明显错误。二、一审法院判决认定的购房款数额有错。颐和得酒店根本就不清楚自己具体向大瑞公司、祁峰伟、张军民、张丽勇分别支付了多少房款，双方之间的购房款至今都没有计算清楚，且有些转账凭据系借款，并没有注明是购房款，这些借款与本案并非同一法律关系，故应当从购房款中予以扣除。三、一审法院判决大瑞公司、祁峰伟、张军民赔偿颐和得酒店装饰装修及设备设施损失4505400元既不合法也不合理。颐和得酒店装饰装修及设备设施并没有实际损失，其当庭承认已与洛阳市中小企业贷款担保有限公司签订了新的租赁合同，其装饰装修自2011年装修完成之后就一直处于经营使用状态。昭源评报字（2019）05002号评估报告鉴定程序违法，2019年2月19日，人民法院组织双方进行质证、选择鉴定机构时没有依法通知杨欣波到庭进行质证和选择，鉴定机构依据的商品房买卖合同是假的，不能够真实反映当时的情形。鉴定机构依据的测绘报告来源不明，并且未经双方质证，鉴定结论有虚假记载，鉴定结论不客观。大瑞公司、祁峰伟、张军民当庭提出重新鉴定申请，一审法院却以没有足够的证据为由拒绝，并且依据该份报告做出了判决。四、一审遗漏了必要的诉讼参与人张丽勇，涉案房屋系祁峰伟、张军民、杨欣波、张丽勇四人共同合伙开发，应依法追加张丽勇为共同被告。一审庭审中，大瑞公司提出反诉并当庭提交反诉状，一审法院却没有按照法律规定将反诉状送达给杨欣波，剥夺了杨欣波的诉讼权利，导致整个程序错误。鉴定人员应当出庭接受询问，但是一审法院既没有通知鉴定人员出庭，也未对重新鉴定申请作出回复，程序严重错误。五、一审法院认定诉讼时效不符合法律规定。大瑞公司交付涉案房屋使用的时间为2011年11月12日，即本案的诉讼时效起算点为2011年5月12日，而并非一审法院认定的从涉案房屋被拍卖时即2017年9月。颐和得酒店辩称：一、大瑞公司、祁峰伟、张军民的上诉请求以及所述事实理由均不能成立。上诉人所称的商品房买卖合同系伪造的说法不能成立，商品房买卖合同由颐和得酒店以及洛宁县房地产开发总公司以及祁峰伟、张军民共同签署，何来伪造之说。二、合同中虽然约定3-7层的单价和实际履行单价存在着差异，但该差异部分不能作为大瑞公司所称房屋买卖合同虚假的事实依据。同时大瑞公司、祁峰伟、张军民在一审中也没有对房屋买卖合同上所签署印章的真实性申请司法鉴定。三、张军民和祁峰伟系案涉房产的实际开发商，大瑞公司系出借开发资质的房地产公司，共同对买受人承担法律责任是正确的。大瑞公司要求张军民、祁峰伟不承担责任是为了规避将来生效文书的执行。张军民和祁峰伟在合同的出卖人处签字，对合同予以确认，应当承担法律后果。四、本案发生的原因是颐和得酒店购买案涉房产后，大瑞公司、祁峰伟、张军民在颐和得酒店不知情的情况下将案涉房产抵押贷款造成法院强制执行引起的，并非其所谓合同解除的后果。五、一审判决认定的购房款数额没有错误，虽然颐和得酒店在起诉时诉讼请求所主张的数额与庭审中提交的转款凭证中间有差额，但是是因为杨欣波在每个程序中均不出现。颐和得酒店为了避免案件多次公告，造成无限期的延期，才没有对诉讼请求进行追加变更。颐和得酒店对诉讼请求没有追加变更的放弃行为，不能构成大瑞公司、祁峰伟、张军民所述的房款支付数额不清楚的事实理由。六、一审法院判决大瑞公司、祁峰伟、张军民赔偿颐和得酒店装饰装修及设备损失合理合法。当案涉房产被中小企业贷款担保有限公司强制执行之后，颐和得酒店已经丧失了相关装修装饰以及设备的所有权，其继续对相关设施进行使用，是基于租赁合同所享有的。如果没有相关的装饰装修以及设备设施，租金数额将大幅度降低。七、一审判决依据的评估报告程序合法、材料真实，不存在虚假记载的情况。杨欣波在整个一审程序中均处于下落不明，公告状态。大瑞公司、祁峰伟、张军民以杨欣波没有进行质证和选择，认为程序违法的理由不能成立。八、一审法院程序合法，不存在遗漏必要共同诉讼参与人张丽勇的事实。即便张丽勇是合伙人，也是祁峰伟、张军民、杨欣波、张丽勇合伙关系内部的结算问题，与颐和得酒店没有任何关联性。颐和得酒店起诉是依据与张军民、祁峰伟、大瑞公司所签订的合同。九、一审法院并未剥夺杨欣波的诉讼权利，大瑞公司反诉的被告只有颐和得酒店，颐和得酒店当庭放弃答辩期，直接答辩开庭程序合法。十、一审认定的诉讼时效符合法律规定，颐和得酒店基于买卖合同所取得的案涉房屋的准物权是在2017年9月份才被查封拍卖的，颐和得酒店遭到损害诉讼时效的起算点只能从此时计算。请求驳回大瑞公司、祁峰伟、张军民的上诉。杨欣波未到庭及答辩。颐和得酒店向一审法院起诉请求：1．判令大瑞公司、祁峰伟、张军民、杨欣波共同退还颐和得酒店所支付的购房款456万元；2．判令大瑞公司、祁峰伟、张军民、杨欣波共同赔偿颐和得酒店损失7297563元。大瑞公司向一审法院反诉请求：1．判令颐和得酒店立即支付大瑞公司房屋使用费13155840元；2．判令颐和得酒店立即拆除发恩德办公楼东北角三间彩钢房，并赔偿占地损失48万元。一审法院认定事实：2011年11月12日，颐和得酒店与洛宁县房地产开发总公司签订一份《商品房买卖合同》一份，主要内容有“第三条：买受人购买的商品房为发恩德办公楼3、4、5、6整层，7层509、510、511、512、513号房，用途为办公、住宅，该商品房建筑面积共4514.31平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2250元，总金额10157198元。第六条：买受人于出卖人房产证办理完毕之日，将该房屋全额房款一次性付清。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。……出卖人（签章）：洛宁县房地产开发总公司，张军民、杨欣波、祁峰伟签字按印。买受人（签章）：颐和得酒店，杨文超、吴利国、张菁菁签字按印”。合同签订后祁峰伟、张军民、杨欣波共收到颐和得酒店购房款1294万元，其中涉及3-7层房款共计560万元。2012年3月案涉房屋交付使用。2014年2月21日，洛宁县房地产开发总公司改制为大瑞公司。大瑞公司因资金周转问题将案涉房屋抵押。2017年9月案涉房屋被法院拍卖。后颐和得酒店诉至一审法院。诉讼过程中，颐和得酒店就案涉房产的市场价值及其装饰装修和设备设施价值申请资产评估，一审法院依法委托河南昭源资产评估事务所进行评估。2019年5月8日，河南昭源资产评估事务所作出“昭源评报字（2019）05002号”和“昭源评报字（2019）第05003号”资产评估报告，结论为：颐和得酒店装饰装修及设备设施为4505400元；发恩德办公楼3-7层房地产在基准日2019年2月25日的市场价值为14980800元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，颐和得酒店与原洛宁县房地产开发总公司自愿签订商品房买卖合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定“买受人于出卖人房产证办理完毕之日，将该房屋全额房款一次性付清”，颐和得酒店在合同签订后向案涉房产的实际开发人祁峰伟、张军民、杨欣波支付了部分购房款，原洛宁县房地产开发总公司却未能为颐和得酒店办理房屋产权登记。后原洛宁县房地产开发总公司改制为大瑞公司，大瑞公司又将案涉房屋抵押贷款，最终导致案涉房屋被拍卖执行。大瑞公司的行为导致原商品房买卖合同的合同目的不能实现，其应当返还颐和得酒店已支付的发恩德办公楼三至七楼的购房款，同时为自己的违约行为承担相应的赔偿责任。颐和得酒店提供的证据显示其支付三至七楼购房款共560万元，其要求颐和得酒店退还购房款456万元，自愿放弃了部分款项的主张，一审法院予以支持。关于颐和得酒店主张的装饰装修及设备设施为4505400元，一审法院认为该项损失是因原买卖合同不能继续履行给颐和得酒店造成的实际损失，该项合理诉求应当予以支持。祁峰伟、张军民、杨欣波和原洛宁县房地产开发总公司共同与颐和得酒店签订了商品房买卖合同，颐和得酒店支付的购房款也均由其三人收取，故祁峰伟、张军民、杨欣波应当对大瑞公司退还颐和得酒店购房款及赔偿其装饰装修及设备设施损失承担连带责任。关于颐和得酒店主张的案涉房屋增值部分的损失，因其并未取得案涉房产的物权权利，主张房屋增值部分的损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。本案的诉讼时效应当从案涉房产被拍卖时即2017年9月起算，故对大瑞公司提出的颐和得酒店起诉已超过诉讼时效的主张不予采纳。对大瑞公司提出的鉴定报告结论明显过高，要求重新鉴定的主张，因其未提供相关证据，一审法院对其要求重新鉴定的申请不予准许。关于大瑞公司提出的要求颐和得酒店支付房屋使用费的反诉请求，一审法院认为在案涉房屋被拍卖之前，原商品房买卖合同正在履行过程之中，房屋的交付使用是双方自愿履行合同的行为；而在案涉房屋被拍卖之后，大瑞公司已经对案涉房产丧失权利，故对其该项诉求一审法院不予支持。关于大瑞公司要求颐和得酒店立即拆除发恩德办公大楼东北角三间彩钢房并要求赔偿损失48万元的反诉请求，一审法院认为与本案不存在直接联系，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十八条、第一百七十九条第八项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、大瑞公司于判决生效之日起十日内退还颐和得酒店购房款456万元；二、大瑞公司于判决生效之日起十日内赔偿颐和得酒店装饰装修及设备设施损失4505400元；三、祁峰伟、张军民、杨欣波对上述判决第一、二项款项承担连带清偿责任；四、驳回颐和得酒店的其他诉讼请求；五、驳回大瑞公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92913元、保全费5000元、公告费600元，共计98513元，由大瑞公司、祁峰伟、张军民、杨欣波共同负担68959元，由颐和得酒店负担29554元。反诉费51808元由大瑞公司负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案中颐和得酒店与洛宁县房地产开发总公司、张军民、杨欣波、祁峰伟签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。大瑞公司、张军民、祁峰伟上诉认为该合同系伪造，但不能提交证据证明其主张，亦未否认合同中签章、签名的真实性，应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予支持。张军民、祁峰伟上诉认为其二人不是合同相对人，应由大瑞公司承担责任，与合同不符，张军民、祁峰伟均在合同出卖人处签字捺指印，一审法院判令其承担合同义务依据充分。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。洛宁县房地产开发总公司改制为大瑞公司后，因大瑞公司的原因导致房屋被法院拍卖，大瑞公司、张军民、杨欣波、祁峰伟作为出卖人应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的违约责任是按已付房价款的1%赔偿损失，该约定明显低于颐和得酒店的实际损失，依法颐和得酒店可以请求增加，一审法院依照评估意见判令按颐和得酒店装饰装修及设备设施价值4505400元赔偿损失，处理并无不当。关于一审法院认定的购房款数额560万元与颐和得酒店主张的数额456万元不符，颐和得酒店未变更诉讼请求，其诉讼请求不超过一审法院认定的付款数额，是对自己权利的有效处分。关于一审法院委托河南昭源资产评估事务所作出的评估报告，程序合法，大瑞公司、祁峰伟、张军民亦不能提出足以反驳的相反证据和理由，一审法院对其重新鉴定的申请不予准许，适用法律正确，程序并无不当。关于颐和得酒店主张的房产增值部分损失，一审法院根据本案事实认定其未取得案涉房产物权，对其该部分诉讼请求不予支持，处理并无不当。关于大瑞公司、祁峰伟、张军民上诉称一审遗漏张丽勇的理由，因张丽勇并未在商品房买卖合同中签名，并非合同相对人，因此一审程序并无不当。其是否与祁峰伟、张军民、杨欣波合伙，是否应承担责任，应由合伙人另案处理。关于本案诉讼时效，因案涉房产被拍卖后颐和得酒店才知道其权利被侵犯，一审以2017年9月作为认定诉讼时效的起点，适用法律正确，大瑞公司、祁峰伟、张军民要求自2011年5月12日起算没有事实和法律依据。综上所述，颐和得酒店和大瑞公司、祁峰伟、张军民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104395元，由上诉人洛宁颐和得酒店有限公司负担29137元，由上诉人洛宁县大瑞房地产开发有限公司、祁峰伟、张军民共同负担75258元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年七月六日书记员  高会茹