金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1380号 原告:金华市金东区东孝街道东关村经济合作社，住所地浙江 省金华市金东区东孝街道东关社区。 负责人：葛炳灶。 委托诉讼代理人：张军浩,浙江泽鉴律师事务所律师（特别授权）。 被告：庄红娟，女，1978年4月23日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：吴康康，浙江思大律师事务所律师（特别授权）。 原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社诉被告庄红娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理,依法由审判员严文明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张军浩与被告庄红娟及其委托诉讼代理人吴康康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社诉称：被告因经营所需，向原告承租了坐落于金瓯路菜场一楼以南出口中轴外侧为边线和蔬菜摊位中柱为界线东南区域共约320平方、二楼约2200平方米和菜场南面仓库二间（原活鸡摊位）的房产。双方于2014年12月5日签订了租房合同，约定租赁期限为2014年12月15日至2024年12月14日，共计10年，租金为402000元起步，以后每年叠加7%（租赁税费由乙方承担）。合同同时约定，每年度的租赁费在上一年度租金期满前一个月内交纳，交付年度租金时一并交纳下一年度租房保证金50000元，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付5‰/天的滞纳金。如在本年度租金期满当天还未交清的，原告有权解除合同并没收续租保证金。诉讼请求:1、请求判令解除原、被告的房屋租赁合同；2、判令被交付的保证金50000元不予退还；3、判令被告支付原告租金140957元（2019年12月15日至2020年3月14日）及逾期滞纳金11464.5元（按拖欠租金额月2%计算暂至2020年4月16日，此后按拖欠租金额月2%计算至实际支付之日），合计152421.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明上述事实，向本院提交了下列证据： 1、组织机构代表证复印件、法定代表人身份证明、庄红娟身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、租赁合同一份3页，证明原、被告之间的租赁关系及租赁合同约定的内容。 被告庄红娟辩称：第一、被告同意解除案涉租赁合同。但是这个解除的事由，被告方认为是原告违约在先。原告方于2019年未经被告同意对案涉租赁房屋进行装修，严重影响了被告的正常经营，并且经过沟通之后，原告方迟迟未明确补偿方案。以及紧跟着就发生了新冠疫情影响，这个是属于不可抗力因素，导致被告合同目的完全无法实现。被告根据合同法第九十四条之规定，可以主张解除合同。第二、本案中被告不存在违约行为，恰恰是原告一方违约。原告诉请不予返还该5万元保证金没有依据。原告应当向被告返还5万元保证金，第三、原告方于2019年8月至12月，对租赁房屋及整个金瓯路菜场进行大规模装修，导致人流量骤减。被告无法正常经营，出现连续亏损。为此，被告多次与原告方的主任沟通补偿以及相关的合同终止事宜。那原告方的主任口头表示，确实是给被告方造成了这个影响。具体方案需要经过合作社开会讨论后决定。菜场装修结束原告诉至金华市金东区人民法院后，碰上了新冠疫情导致被告经营雪上加霜。加之经营处于长期亏损状态，实在难以为继。在双重打击之下，被告合同目的已经无法实现。原告又迟迟没有给出明确的补偿方案，为了减少损失。被告无奈于2020年3月搬离了案涉租赁房屋，在此过程中，被告并没有违约。被告无需向原告支付租金以及滞纳金。第四、合同第四条、第三款约定被告未拆除电梯的，原告应当按剩余价格1万元支付给被告。因此，原告方还应当向被告支付该1万元的电梯的一个费用。 被告庄红娟提供照片3页及光盘一份，证明2019年8月5日至2019年12月12日期间，原告单方面对案涉租赁房屋、门前道路及整个菜场进行重新装修，严重影响被告正常经营并造成被告经营损失的事实。 对原告提交的证据，经被告质证，经质证，本院依法予以确认。 对被告提交的证据，经原告质证，原告认为经过核实，确实存在市场外立面的改造，但对被告的证明目的有异议。对2019年8月5日至2019年的12月10日的期间不认可的。根据工程施工的人反馈涉及到被告大概是2个月左右时间，原告单方面对案涉租赁房屋门前道路及整个菜场重新装修的说法也是不准确的。是政府统一规划改造。对严重影响被告正常经营并造成被告经营损失的事实，不能够完整反映。在被告拍摄视频拆除脚手架，确实关门过。我们承认有影响。但门前道路和整个菜场装修，与经营是没有关系的。位置是在原告店门口的下面一点，还是可以通行的。菜场内部装修，而原告是在一楼，店面朝外的，店铺的经营是没有影响的。原告解释：由于视频有几个时间段，但涵盖了整个时间段，虽是政府行为，但对租赁合同而言，系原告单方的行为。内部装修致使无人流量，因此对被告的生活超市影响巨大。本院认为，对被告提供的证据，经原告质证，原告对因政府规划统一规划进行对涉案租赁物的店面进行改造的事实，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月5日，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定：一、甲方（原告）同意将其坐落在金瓯路菜场一楼以南出口中轴外侧为边线和和蔬菜摊位中柱为界线东南区域共约320平方、二楼约2200平方米和菜场南面仓库二间（原活鸡摊位的房产出租给乙方（被告）使用，建筑面积共计约2570平方米。二、租赁期限从2014年12月15日至2024年12月14日止，共计10年。三、租金及缴纳期限、方式。1、本合同项目的租赁物及配套设施租赁期限为10年，租金为402000元每年起步，以后每年叠加7%（税费由乙方承担）。第一年租金402000元，实收335000.00（除二个月免租金装修期）……第五年租金526941.00，第六年租金563727.00……3、租金缴纳：每年度的租赁费在上一年度租金期满前一个月交纳，遵循先交租金后使用的原则。向甲方交付年度租金时，一并交纳下一年度租房保证金五万元。四、2租赁物无纠纷交付乙方使用。现有三架电梯，修复检修可正常使用后交付乙方，后期电梯的维护、检修由乙方负责。乙方在菜场南侧安装自动扶梯，合同到期后，允许乙方拆除，如不拆除甲方按电梯剩余价值壹万元支付乙方（电梯可正常使用情况下）。如乙方需拆除电梯，乙方负责恢复楼层结构原样。六、出租方与承租方的变更。租赁期限，乙方如欲将租赁房产全部租给第三方使用，必须事先告知甲方并经甲方同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。七、有关违约条款。1、乙方未在本年度租金期满一个月前支付下一年度租金的，需交租金的5‰/天的滞纳金，如在本年度租金期满当天还未交清的，甲方有权解除本合同，没收续租保证金并收回营业房经营权。八、免责条款。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成损失的，双方互为免责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。被告在装修后进行用于经营超市。因被告经营亏损，将其二楼部分转租给培训机构等使用。2019年8月5日至2019年12月12日间，因政府创卫城市需要，原告对租赁物进行升级改造致使一楼部分停业。因与原告协商减免租金未成，被告未交纳2020年度即第五期租金。后因疫情影响而停业。至2020年3月15日，除了两家培训机构未到期，其余均已腾空。原告在被告搬离后进行了再招租。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方自愿、真实意思表示，故该合同合法有效。原、被告均应按约履行。原告因政府行为改造升级市场致使被告一楼无法经营使用与新冠疫情影响致使无法正常经营使用，均系不可抗力，依法可免除双方责任。双方可协商确定免除租金或延长租期等方式解决。被告自行搬离并腾空系单方解除合同的行为，其因不可抗力要求减免租金的理由不足以构成被告解除合同的理由，被告应依约履行合同，但被告因自身经营原因在疫情受影响前拒绝交纳租金，其拒绝交纳租金的行为违反了合同的约定，依约构成了根本违约，且事实上原告在被告搬离后对部分进行了重新招租，被告也无继续履行合同的意愿，双方已无法继续履行合同。故原告有权依照合同约定解除合同并要求支付租金的请求，本院依法予以支持。合同约定的保证金，其性质系双方约定被告违反合同约定的违约金，本院依法予以支持。综合本案情形，其违约金足以弥补原告的损失，故对原告提出的支付滞纳金的请求，本院依法不予支持。为避免双方诉累，因不可抗力而减免租金部分和电梯部分可在本案中予以扣减。被告在2019年8月5日至2019年12月12日间的除二楼部分的租金可以免除被告的交纳，但对上述期限内其二楼的租金并未因政府行为而影响，应予交纳。双方约定了年度总租金，且先交纳后使用，故按约交纳的年租金为2020年租金即第六年租金563727.00。2019年8月5日至2019年12月12日间为第五年租金526941.00元，但合同未约定分摊租金的计算方式，本院参照其单位租金为526941*2570*365天=0.5617元.天.平方米，期间共129天，故应减免租金为0.5617元.天.平方米乘以129天乘以357平方米即25868元。被告庄红娟应支付原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社租金140957元（2019年12月15日至2020年3月14日）及违约金50000元，合计190957元，扣除应免除租金25868元及电梯款10000元，被告应支付155089元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社与被告庄红娟签订的《租赁合同》。 二、被告庄红娟支付原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社租金等155089元，款于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1674元（已减半收取），由原告金华市金东区东孝街道东关村经济合作社负担419元，由被告庄红娟负担1555元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 严文明 二〇二〇年七月二十日 代书记员 余华珍