山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7276号 上诉人（原审被告）：马桂芳，女，1969年4月28日出生，汉族，住山东省平度市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：马文杰，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东新华锦新材料科技有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区松岭路127号二层。 法定代表人：张航，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉萍，山东向前法律服务所法律工作者。 上诉人马桂芳因与被上诉人山东新华锦新材料科技有限公司（以下简称“山东新华锦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初9514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。 上诉人马桂芳上诉称，请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初9514号民事判决，改判马桂芳不退还租赁费；2、依法驳回被上诉人山东新华锦公司的诉讼请求；3、案件诉讼费由被上诉人山东新华锦公司承担。事实与理由：上诉马桂芳与被上诉人山东新华锦公司于2018年4月13日签订房屋租赁合同，被上诉人山东新华锦公司租赁上诉人马桂芳位于平度市经济开发区泉州路17号2号楼房屋一套，租赁期限自2018年4月13日至2023年4月12日。2019年9月25日，被上诉人山东新华锦公司以该房屋办公进出不方便为由起诉至山东省平度市人民法院要求解除租赁合同。山东省平度市人民法院认为鉴于被上诉人山东新华锦公司已搬离涉案房屋，继续履行合同失去实际意义，判决解除涉案租赁合同并退还租赁费、押金。该判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、上诉人马桂芳与被上诉人山东新华锦公司的租赁合同是在平等自愿的基础签订的，合同合法有效，不存在合同无效、可撤销事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人协商一致，可解除合同；因不可抗力不能实现合同目的可以解除合同；因当事人一方不履行合同义务或不能实现合同目的的可以解除合同。本案中双方当事人并未就解除合同达成一致，上诉人马桂芳没有违约行为，也不存在可不抗力致合同不能履行的情况。所以一审法院判决解除合同于法无据，租赁合同依旧有效。二、被上诉人山东新华锦公司没有正确预见房屋办公是否方便是正常的商业风险，不能成为解除合同的合法理由。根据《最高人民法院关于适用若问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否更或者解除。”对于被上诉人山东新华锦公司，房屋办公进出不方便并非其订立租赁合同时无法预见的情形，相反这正是被上诉人山东新华锦公司自主选择的结果，是其可以预见的正常商业风险。三、本案中上诉人马桂芳始终是守约方，理应受到法律保护。根据租赁合同第六条约定“租赁期间的水、电、通讯、天然气、暖气费、物业费等费用均承租方缴纳”。在租赁合同尚未解除之时，被上诉人山东新华锦公司即开始欠物业费，涉案房屋2019年8月至11月的物业费均由上诉人马桂芳替被上诉人山东新华锦公司交纳。被上诉人山东新华锦公司本应遵守信用履行合同，现被上诉人山东新华锦公司任意违约，其作为违约方反而可以成功解除合同，不利于保护守约方，也不利于保护交易安全。四、在房间清洁问题没有解决的情况下，一审即判决上诉人马桂芳退还被上诉人山东新华锦公司押金，于法无据。根据租赁合同第八条约定“租赁期结束，承租方必须将屋内所有物品以及厨房、墙面、地面保持干净整洁。如承租方不对房屋进行清理干净，出租方雇佣家政进行保洁，保洁费用从房屋押金中扣除”。本案中，双方当事人并未就房屋进行交接，保洁费尚未结算，一审判决未对此进行处理便判决上诉人马桂芳返还押金。综上，涉案房屋租赁合同合法有效，解除合同并退还租赁费、押金无法律依据，一审判决认定事实不清，适用律错误，应予以改判。 山东新华锦公司答辩称，上诉人马桂芳的上诉理由不成立，一审法院认定事实正确，判决合理合法，应驳回上诉人马桂芳的上诉请求，维持原判。 山东新华锦公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人的房屋租赁合同；2、马桂芳返还山东新华锦公司已付7个月租赁费37916元、租房押金5000元，共计42916元；3、本案诉讼费用由马桂芳承担。事实和理由：双方当事人2018年4月签订租赁合同，约定山东新华锦公司租赁马桂芳位于平度市房屋一套用于办公。租期自2018年4月13日至2023年4月12日，共五年，租赁费前三年每年65000元，后两年每年70000元，租赁费每年预付。山东新华锦公司使用了一年多后，因涉案房屋办公进出很不方便，且公司合并，就通知马桂芳另行出租，并于2019年7月19日搬到新地址办公，经与马桂芳多次协商退费问题未果，无奈诉至法院，请依法判决。 马桂芳一审答辩称，双方当事人签订的租赁合同是在平等自愿的基础上签订的，是合法有效的合同，不属于《中华人民共和国合同法》规定的无效合同或者可变更可撤销合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因不可抗力不能实现合同目的可以解除合同，因当事人一方不履行合同义务或者不能实现合同目的时可以解除合同。本案中没有符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的情形，因此，马桂芳认为山东新华锦公司的诉请无法律依据，对于山东新华锦公司申请解除租赁合同的诉讼请求应依法驳回。至于租房押金，租赁合同第6条约定租赁期间的水电物业管理等费用均应由山东新华锦公司承担，第8条约定租赁期结束承租方必须将室内所有物品保持干净整洁，如果承租方不对房屋进行清理，出租方雇佣家政进行保洁，保洁费用从房屋押金扣除。马桂芳已经为山东新华锦公司缴纳了4个月1000多元的物业费，双方当事人也并没有进行房屋交接，保洁费尚未结算，对于山东新华锦公司要求返还租房押金的诉讼请求也应当驳回。 一审法院认定事实如下：山东新华锦公司于2018年4月13日租赁马桂芳所有的坐落于平度市经济开发区面积约278平的房屋一套，租赁期限自2018年4月13日起至2023年4月12日止，约定租赁费用为前三年租金每年65000元，后两年租金每年70000元，租金缴纳方式为上年租期终止时间提前一个月缴纳，山东新华锦公司于2019年4月22日通过转账分两次向马桂芳汇款19063元和49000元，马桂芳已确认收款。根据双方当事人约定的租赁费，可计算出每月的租赁费为5416.66元、每天的租赁费为180.55元。另查明，马桂芳于2019年7月份得知山东新华锦公司已经搬离涉案房屋，双方当事人就退还租金及押金一事在微信聊天中进行协商，因费用结算问题协商未果。山东新华锦公司于2019年8月份通过邮政EMS向马桂芳邮寄通知单一份，再次通知马桂芳验收房屋并退还押金及租金。马桂芳在山东新华锦公司搬离后向物业缴纳8月至11月物业费共计1532.32元。 一审法院认为，案件焦点问题是：山东新华锦公司与马桂芳之间的租赁合同是否因双方当事人达成合意而解除。本案中，双方当事人虽然在微信聊天中对是否解除租赁合同进行了协商，但双方因是否退还剩余租赁费的问题未达成一致。虽然山东新华锦公司又向马桂芳寄出了通知单，但马桂芳并未作出回应。且马桂芳于8月14日的信息中明确表示要求公司继续履行合同，因此，不能证明就合同的解除达成一致。但鉴于山东新华锦公司现已搬离该房屋，并且已经找到新的办公地点，继续履行租赁合同会导致履行费用过高，失去实际意义，已经无实际履行之必要，租赁合同应予以解除。关于解除时间的认定，山东新华锦公司至今未将钥匙交付马桂芳，在合同尚未解除的情况下，法院对解除时间可确定为法院判决解除合同之日。法院判决解除合同后，马桂芳需对涉案房屋重租，可能造成一定损失，根据公平原则，应给马桂芳留出一定的重新租赁时间，根据交易习惯，以二个月为宜，该期间的损失应由山东新华锦公司承担。关于马桂芳缴纳8月至11月的物业费，法院认为，因双方当事人并未就合同的解除达成一致，山东新华锦公司当庭并未出示有效证据证明已经归还该房屋钥匙，庭后也未证实房屋钥匙是否已经归还。因此，应当承担不利后果，认定山东新华锦公司为该房屋的实际控制人。双方当事人在房屋租赁合同第六条约定，租赁期间的水、电、通讯、天然气、暖气费、物业管理费等费用均由承租方缴纳，山东新华锦公司在合同未解除的情况下有缴纳物业费的义务，马桂芳在山东新华锦公司不缴纳物业费的情况下，为避免产生滞纳金，将物业费缴纳，法院予以认可，马桂芳可从山东新华锦公司已交的租赁费中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除山东新华锦公司与马桂芳签订的房屋租赁合同；二、马桂芳退还给山东新华锦公司租赁费14836.38元[（49000元+19063元+5000元押金）-65000元÷12个月×10个月租赁费+14天×180.55元租赁费-1532.32元物业费）]，于判决生效后十日内退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，减半收取436.50元，山东新华锦公司、马桂芳各负担218.25元。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签署的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人山东新华锦公司擅自解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任。但山东新华锦公司已搬离涉案房屋，并已找到新的办公地点，要求山东新华锦公司继续履行合同已失去实际意义，无实际履行必要，应予解除。一审法院判令解除涉案合同，于法有据，应予维持。山东新华锦公司与马桂芳解除合同后，马桂芳重新对外出租房屋需要合理的时间，一审法院判令山东新华锦公司支付两个月的租金用以弥补损失。在马桂芳未举证证明其清洁房屋费用大于两个月租金的情况下，不应再扣除押金折抵清洁费。马桂芳主张未清洁涉案房屋不应退还房屋押金的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人马桂芳的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费184元由马桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十九日 书记员  王若怡