浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1829号 原告：赵佳琪，男，1990年2月18日出生，汉族，住嘉善县。 原告：钱雨瑶，女，1991年5月22日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：赵佳琪，系原告钱雨瑶丈夫。 被告：李佩花，女，1975年1月26日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：徐亮，浙江东方正大律师事务所律师。 原告赵佳琪、钱雨瑶与被告李佩花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭审理了本案，原告暨原告钱雨瑶委托诉讼代理人赵佳琪，被告李佩花及其委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵佳琪、钱雨瑶向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付剩余购房款60000元；2.判令被告支付《嘉善县房地产买卖合同》第九条约定的违约金200000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月31日，原、被告签订了编号为0001356《嘉善房地产买卖合同》，原告将罗星街道孔雀城塘院6幢302室的房地产转让给被告。该合同对房款、买卖双方关系、交房标准、违约金等作了明确约定。合同签订后，原告依约于2020年1月8日将该房屋交付给被告，并于当日办理过户手续。但被告未能按合同约定支付款项。原告多次向被告催讨款项，但被告至今仍有购房款6万元未支付。后经原告调查核实，2020年1月8日当天，被告在未付清全部购房款且在该房屋过户给被告之前，即以房屋所有人身份将该房屋转卖给第三方，从中非法获利。依据该合同第三条约定，如被告不能按期向原告付清，每逾期一日违约一方向对方支付房款总价款的5%违约金。任何一方逾期10天以上未履行的，视为违约。依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据买卖合同第五条约定，被告付清原告全部购房款后，被告如遇特殊情况可直接转让他人。原告认为，被告未按合同约定支付相应款项，且以非房屋所有人身份，将房屋转卖给第三方的行为，已构成根本违约。原告有权按照合同约定，要求被告支付相应款项及承担违约责任。 被告李佩花辩称，双方的房屋买卖合同约定，涉案房屋售价为130万元，被告按约定支付购房款，且其支付的款项已经超过房屋售价。两原告诉请被告支付剩余房款6万元及违约金20万元，缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两原告向本院提交了下列证据：1.《嘉善县房地产买卖合同》，证明原、被告于2019年10月31日签订了房屋买卖合同；2.收款收据二页，证明被告于2019年10月31日向原告支付购房款200000元，2020年1月8日向原告支付购房款40000元；3.（2018）嘉善县不动产权第0××7号不动产权证复印件，证明房屋原产权人为两原告。被告对原告提交的证据1、3均无异议；对原告提交的证据2认为其真实性、合法性、关联性均有异议，该两份收款收据系虚假证据。被告向本院提交了下列证据：1.《嘉善县房地产买卖合同》，证明原、被告于2019年10月31日签订了房屋买卖合同；2.2019年10月31日原告钱雨瑶出具的收款收据及转账凭证，证明被告于2019年10月31日通过银行向两原告汇款200000元及现金支付20000元；3.2020年1月8日的转账凭证，证明截止涉案房屋办理过户手续之前被告已支付购房款122万元，剩余购房款为80000元。因合同约定原告需完成室内装修收尾工作，包括地暖和空调的外机购置及安装等，但原告根本没有动工，在中介方的协调下，原、被告对涉案房屋室内装修收尾工作估价为39000元。原告同意被告扣留购房款39000元作为室内装修收尾价款，待原告完成室内装修收尾工作后再支付。故被告于2020年1月8日支付了购房款41000元；4.微信聊天记录和2020年3月17日的转账凭证，证明被告通过中介方催促原告完成涉案房屋的室内装修收尾工作。2020年3月17日，原告告知需安装部分室内装修收尾工程，要求被告先支付15000元。故被告于当日转账原告购房款15000元；5.装饰装修合同及转账凭证，证明因原告拒绝依据合同约定完成涉案房屋室内装修收尾工作，被告无奈只能将涉案房屋室内装修收尾工作发包给他人完成，并为此支付装修款45000元；6.购房授权委托书，证明被告与两原告签订房地产买卖合同，系受案外人吴夫娟、秦建发夫妇的委托，其实际购房人为案外人吴夫娟、秦建发，故该房屋所有权直接过户至案外人吴夫娟、秦建发名下。两原告对被告提交的证据1-4的真实性均无异议，但认为并非被告所述的剩余购房款39000元作为完成室内装修收尾工程款。其实室内装修收尾工程仅是指局部油漆磕碰修补（人工加材料费计250元）、门套踢脚线补齐（一般人工加材料费计350元）。对证据5认为其没有参与，不清楚。对证据6不予以认可，认为原告是与被告发生的房屋买卖合同关系。本院认为，被告对原告提交的证据1、3无异议，本院予以确认；证据2系原告事后自行书写，被告对此不予认可，本院对该证据不予确认。两原告对被告提交的证据1-4无异议，本院予以确认；证据5、6与本案无关联，本院对该二份证据不作为本案的证据使用。 根据上述确认的证据及当事人的陈述申辩，本院确认如下事实：2019年10月31日，原告赵佳琪、钱雨瑶与被告李佩花签订了《嘉善县房地产买卖合同》，该合同约定，原告赵佳琪、钱雨瑶将坐落于嘉善县罗星街道孔雀城塘院6幢1幢302室转让给被告李佩花，该房屋建筑面积为86.83平方米，房屋售价1300000元。附属设施包括：沙发一套（包含茶几一个）、冰箱一台、油烟机、灶具一套、床一个、室内装修完成收尾工作。同时约定，被告付给原告购房定金220000元。被告于2019年10月31日付定金220000元，2020年11月1日之前再付280000元，并同时办理过户手续，余款800000元通过银行贷款方式支付给原告，如贷款不足，则现金补足。原告交房押金20000元由中介保管。被告有权把此房屋转让给第三方，原告需无条件配合办理过户手续、银行贷款。被告此房屋为投资形式。合同签订后，被告于签订合同当日分四次通过银行转账汇款的方式向两原告支付定金200000元、现金支付20000元，两原告将其中的现金20000元作为交房押金交由中介保管，两原告于当日将案涉房屋交付给被告。2020年1月8日被告支付购房款100万元用于归还原告的银行贷款，同时由中介通过银行转账汇款方式向原告支付购房款41000元。当日，应被告的要求，原告将案涉房屋的所有权直接转移登记至案外人名下。事后，被告认为合同中约定“室内装修完成收尾工作”应包含地暖、空调的外机购置及安装，因原告未完成该收尾工作，故对购房款39000元未支付给原告。原告认为“室内装修完成收尾工作”仅包含局部油漆磕碰的修补、三个室内门套边踢脚线补齐。经原告催讨，被告于2020年3月17日通过银行转账汇款的方式向原告支付了15000元。至此，被告已支付给两原告购房款为1276000元，被告实际尚欠原告购房款为24000元。关于原告交由中介保管的交房押金20000元，可与中介另行结算。原告认为，原告虽未完成室内装修收尾工作，但该工程的费用仅为600元左右。被告则认为，因原告未对地暖、空调的外机购置及安装，自己无奈另请他人完成该工作，共花去了收尾装修费45000元，故对购房余款不予支付。双方发生争议，原告遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告赵佳琪、钱雨瑶与被告李佩花于2019年10月31日签订的《嘉善县房地产买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订房地产买卖合同的目的是取得购房款项，基本义务是将房屋所有权转移给被告。该合同第五条约定，“乙方（被告）付清甲方（原告）全部购房款后，乙方（被告）如遇特殊情况可直接转让他人”。同时第十二条约定“乙方（被告）有权把此房屋转让给第三方，甲方（原告）须无条件配合办理过户手续、银行贷款。乙方（被告）此房屋为投资形式。”被告在支付了1261000元购房款后，经原告同意将该房屋的所有权由原告直接过户给案外人，该交易方式虽有偷税嫌疑，但并不构成违约。因原告未完成室内装修收尾工作，被告未将购房尾款24000元及时支付给原告，系行使抗辩权，不构成逾期付款违约。故原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。被告认为，案涉房屋的装修收尾工作应包含地暖、空调的室外机的购置及安装，因原告未完成装修收尾工作，事后由其自己另请他人进行包括地暖、空调的室外机购置及安装在内的装修收尾工作，花去45000元，故不应向原告支付购房尾款。原、被告双方对合同中约定的“装修收尾工作”具体包含的内容产生争议，该条款属于约定不明。合同对转让房屋的附属设施，包括：沙发一套（包含茶几一个）、冰箱一台、油烟机、灶具一套、床一个均作了较为详细的列举，唯对室内装修完成收尾工作的具体内容未作详细的载明。如果室内装修完成收尾工作包含地暖、空调的室外机的购置及安装，因涉及的金额较大，一般而言，理应在合同中予以明确载明，且被告也未能提交相应的证据能够证明“室内装修完成收尾工作”包含了地暖、空调的室外机的购置及安装，原告也予以否认。故本院对被告的这一辩解不予采纳。原告自认对合同约定的“室内装修完成收尾工作”未完成，但内容仅包含局部油漆磕碰的修补、三个室内门套边踢脚线补齐，且该收尾工作的工程量为600元，故该费用应当由原告承担，被告可在支付购房尾款时予以扣除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十六、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李佩花尚欠原告钱雨瑶、赵佳琪购房款24000元，扣除两原告应支付的装修收尾费用600元，被告实际尚应支付两原告23400元，并于本判决生效后十日内支付； 二、驳回原告钱雨瑶、赵佳琪的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告钱雨瑶、赵佳琪负担2407元，被告李佩花负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 胡锦明 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 曹倩云 书 记 员 张 韬 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?