江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3509号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁娟。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丰。两上诉人共同委托诉讼代理人：章国平，浙江民理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈冬华。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江春华。被上诉人（原审第三人）：苏州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市十梓街485-487号。法定代表人：赵卓亮，经理。委托诉讼代理人：骆宝兰，该公司员工。上诉人丁娟、黄丰因与被上诉人沈冬华、江春华、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁娟、黄丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院归纳争议焦点错误。双方当事人讼争合同违约及违约赔偿问题。由于2019年4月30日前并未按照合同约定办妥资金托管账户，沈冬华、江春华未将约定的托管资金打入托管账户。5月23日，双方再次一起去办理资金托管账户，还是没有办妥。5月28日，沈冬华、江春华再次要求我方去办理资金托管账户，我方提议解除合同。我方提交了办理资金托管账号申请，在约定的时间后协助去办理资金托管账户，只是办理资金托管账户未被审核批准，在整个资金托管账户的过程中，我方并没有任何违约行为。物业费发票在4月12日开具完成，4月17日已经上网登记，我方对于资金托管该办理的前期手续已经提前完成。因此4月30日之前未能办理资金托管账户的过错不在我方。后我方提议解除合同，是对无法履行的合同重新进行协商，并不违约。我爱我家公司工作人员陶某与本案存在利害关系不符合证人的条件，其证言不能采信。陶某不具有居间经纪人资格，并不具有参与居间活动的资格，其与我方之间的所有沟通和交流与本案争议没有关联性。陶某违法居间导致双方合同未能按约履行。在双方约定的结算方式无法实现时，沈冬华、江春华应以其他方式来履行支付价款的义务，将款项直接支付给丁娟、黄丰或提存。沈冬华、江春华未按合同约定支付价款构成违约，应承担违约责任。沈冬华、江春华二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。苏州我爱我家房地产经纪有限公司二审未发表意见。沈冬华、江春华向一审法院提出诉讼请求：1.判令丁娟、黄丰继续履行《房屋买卖合同》，配合沈冬华、江春华办理资金托管手续，待沈冬华、江春华支付全部购房款后交付房屋，协助沈冬华、江春华办理苏州市吴江区阳光悦湖豪苑27-104室房屋过户手续；2.判令丁娟、黄丰支付逾期办理资金托管违约金36800元（按总房款184万元，自2019年4月30日起至丁娟、黄丰实际配合办理资金托管手续之日止，按每日万分之四计算，暂计至2019年6月20日）；3.判令丁娟、黄丰承担本案诉讼费。2019年8月8日，沈冬华、江春华变更诉讼请求为请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.丁娟、黄丰返还房屋定金5万元，并赔偿沈冬华、江春华房价上涨损失73万元（以2019年8月8日市场单价22000元/平方米与2019年3月19日184万元的差额计算）；3.丁娟、黄丰支付沈冬华、江春华已给付第三人我爱我家公司的中介费27600元；4.丁娟、黄丰承担本案诉讼费。2019年9月18日，沈冬华、江春华自愿撤回第三项诉讼请求。2019年10月29日，沈冬华、江春华变更诉讼请求为请求判令：1.解除《房屋买卖合同》；2.丁娟、黄丰返还房屋定金5万元，并赔偿沈冬华、江春华房价上涨损失889499.24元（以经鉴定的市场单价23361元/平方米与2019年3月19日184万元的差额计算）；3.丁娟、黄丰承担本案诉讼费、评估费19490元。丁娟、黄丰向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋买卖合同；2.判令沈冬华、江春华支付丁娟、黄丰违约金368000元；3.判令沈冬华、江春华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路999号阳光悦湖豪苑27幢104室房屋系丁娟、黄丰共同共有，房屋建筑面积为116.84平方米。2019年3月19日，黄丰、丁娟作为出卖方，沈冬华、江春华作为买受方，我爱我家公司作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》一份，编号为第42663号，第一条约定房屋坐落苏州市吴江区；房屋登记簿记载所有权证编号为9069693；产权登记建筑面积为116.84平方米；第三条约定该房屋的价款为人民币184万元；第4.3条约定买卖双方约定于2019年4月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜；第5.1条约定买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第七条约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内；第十条约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；第十二条约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方承担。合同补充协议作为附件二附在前述合同后，其中第8条约定买受方在签约当天支付出卖方定金5万元由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将5万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金5万元打入资金托管账户；第9条约定买卖双方约定于2019年4月30日将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理资金托管申请期限之第二天起，至实际办理资金托管申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金；第10条约定买受方需办理商业贷款，中介方应协助买受方办理，买受方也应积极配合中介方向任一银行申请贷款，直至贷款申请到位。如由于买受方无法贷足128.8万元整，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐；如因银行政策原因导致无法贷款或无法贷足的，本合同解除，买卖双方互不追究违约责任，出卖方全额无息退还所有买受方已付房款，中介方全额无息退还买卖双方所有已付佣金（凭中介方佣金蓝联收据）。同日，沈冬华向丁娟转账支付定金5万元。同日，丁娟向沈冬华出具《收条》一张，载明：今收到沈冬华支付的购买房屋地址为阳光悦湖27幢104室的定金人民币5万元。2019年5月13日，黄丰（以下简称黄）向我爱我家公司员工陶某（以下简称陶）发送微信：那边房子我不卖可以吗？陶回复：要赔房屋总价20%的违约金给客户。黄发送：你们的是和别的中介不一样的？陶回复：正式合同签，在哪个中介都一样，更何况已经送审结束了，这个签合同时和你说了的。黄回复：谢谢。那就拜托你明天和买家客户说一下吧！陶回复：行，你赔他那边20%的违约金，还有我们这边中介费都是你这边承担啦。那我明天就跟他说啦。那明天我顺便把违约金和我们中介费给你算出来，然后到时候你打到对方的账户上面，还有你上次收他们的定金也要还给人家。黄回复：违约金我要协商解决。陶回复：你可以试试，我们中介方是按照合同上走的，至于你们怎么谈的我们中介方不好过多插手。2019年5月28日，陶某向黄丰发送微信：看看这个身份证有没有问题，没问题的话跟我说一下就可以了。房东你让你太太把这个信息对一下，我要往上面送审啦。（对方忙线中）。黄回复：老妹这几天一直纠结这个事情，我还是想终止走流程！陶回复：可以，你们确定好了，告诉一声，早点和我说，我要和客户那边说一下。黄回复：谢谢。那就拜托你明天和买家客户说一下吧！陶回复：行，你赔他那边20%的违约金，还有我们这边中介费都是你这边承担啦。2019年6月8日，陶某向黄丰发送微信：房东我们下周二（2019年6月11号）你家阳光悦湖27幢104的房子走资托，你们还是过来一趟吧。同日，陶某向黄丰（手机号码137××××7175）发送二条短信：房东我们下周二（2019年6月11号）你家阳光悦湖27幢104的房子走资金托管（去房管局走流程），你过来配合走流程。2019年9月18日，沈冬华、江春华申请对位于江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路999号阳光悦湖豪苑27幢104室房屋在该日的市场价进行评估。后，一审法院委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司进行评估。2019年10月16日，沈冬华、江春华向苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司缴纳评估费19490元。2019年10月22日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具《评估报告》，明确阳光悦湖豪苑27幢104室房屋在2019年9月18日的市场价值为2729500元（取整至百位），折单位建筑面积价值23361元/平方米。庭审中，第三人我爱我家公司申请证人陶某出庭作证。证人陶某陈述：2019年4月2日，其通知出卖方交资料，此前出卖方没有及时交资料给其，出卖方直到2019年4月8日才按要求给其资料。其收到资料后送审，因出卖方的物业费发票不合格致送审失败。出卖方于2019年4月9日重新开具物业费发票，于2019年4月12日开具完成。2019年4月30日，其拿到出卖方重开的物业费发票后再次送审，送审结束当天晚上通知出卖方资金托管，出卖方未回复。2019年5月11日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方回复有事来不了。期间，出卖方称要清偿涉案房屋的抵押，其说可以先办理资金托管后清偿抵押。2019年5月13日，出卖方问其能否不卖涉案房屋，出卖方姐夫不卖房退一赔一。2019年5月22日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方未回复。2019年5月23日，出卖方至现场办理资金托管。其将出卖方发送给其的身份证原封不动地提交，但因出卖方的身份证正反面放错致第一次资金托管被退。2019年5月27日，其重新与出卖方约资金托管，出卖方未回复。2019年5月28日晚上10时，出卖方仍要求终止合同。后，其致电出卖方，出卖方说不要找他，找律师沟通。2019年6月8日，其再次通知出卖方资金托管，出卖方未回复，就将律师电话号码发给其。资金托管时，房管局会给个账户，让买受方将首付款汇入该账户。买受方将首付款汇入该账户后凭支付首付款凭证办理贷款。以上事实，由沈冬华、江春华共同提交的房屋买卖合同、不动产登记证拍照打印件、不动产登记簿查询记录、个人业务凭证、凭证、收条、存量房承购居间代理委托协议、收款收据、微信聊天记录截屏打印件四张、短信聊天记录截屏打印件、网页截屏打印件八张、客户对账单、借记卡账户历史明细清单、评估报告、江苏增值税普通发票、丁娟、黄丰共同提交的微信聊天记录截屏打印件二张、挂牌登记表拍照打印件、鉴定人山某证言、鉴定人沈某证言、证人陶某证言、证人陶某提交的微信聊天记录截屏打印件十七张以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同能否履行。沈冬华、江春华主张，涉案房屋买卖合同对双方权利义务约定较明确，可以履行，理由如下：房屋买卖合同补充条款第十条明确约定贷款金额，结合总房价184万元的约定，2019年4月30日应支付的首付款为552000元。至于贷款部分，虽未明确约定贷款时间，但按合同法的一般规定应及时付款。因贷款是否发放可以查询得知，即便贷款无法发放，买受人应对贷款部分金额及时支付。丁娟、黄丰认为，涉案房屋买卖合同无法履行，理由如下：1.房屋买卖合同未明确约定房屋价款支付以及首付款金额，仅约定房屋总价为184万元以及2019年4月30日办理资金托管，办好后二个工作日申请贷款，但贷款不等于沈冬华、江春华的付款；2.贷款能否审批通过不确定，若贷款审批不通过对剩余房款如何支付不明确。结合本案而言，何时交清房款不知道，随沈冬华、江春华何时房款交清，丁娟、黄丰没有权利。支付房款是最重要的条款，这个条款都没有，什么时候付钱都不知道，办理托管及银行贷款不应出现在房屋交易中，相关条款是无效条款，无法履行。我爱我家公司认为，涉案房屋买卖合同约定完整，约定了贷款支付、首付款比例，且补充合同第十条亦约定，如果买受方无法贷出贷款128.8万元，不足部分由买受方现金补齐，所以不存在丁娟、黄丰所述未约定资金支付方式和时间。一审法院认为，涉案房屋买卖合同能够履行，理由如下：1.涉案房屋买卖合同对房屋坐落位置、房产证编号、建筑面积、总价款、交易的税费承担、违约责任等事项均进行了明确约定，已具备房屋买卖合同的主要核心条款；2.结合房屋买卖合同第三条及合同补充协议第10条约定，可以得出首付款金额为552000元。房屋买卖合同第4.3条及合同补充协议第9条均约定了办理资金托管手续的时间，待资金托管手续完成后，沈冬华、江春华方能将首付款汇入资金托管账户，待沈冬华、江春华将首付款汇入资金托管账户后方能办理银行贷款。若银行贷款审批未通过，合同补充协议第10条亦约定由沈冬华、江春华现金补齐银行贷款部分。故对丁娟、黄丰主张涉案房屋买卖合同无法履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。对沈冬华、江春华及我爱我家公司主张涉案房屋买卖合同能够履行的意见，一审法院予以支持。一审法院认为，沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等各自的合同义务。因丁娟、黄丰开具的物业费发票问题，导致送审被退后于2019年4月30日方重新送审成功。2019年4月30日送审成功后，我爱我家公司员工陶某于当晚即通知丁娟、黄丰办理资金托管，丁娟、黄丰拖延不办理。后，丁娟、黄丰虽于2019年5月23日配合办理资金托管手续，但因丁娟、黄丰证件复印件的原因未办理成功，丁娟、黄丰应继续配合办理资金托管手续，但丁娟、黄丰于2019年5月28日明示解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，丁娟、黄丰无权解除涉案房屋买卖合同。对丁娟、黄丰主张解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。因丁娟、黄丰于2019年7月5日向一审法院提出请求解除房屋买卖合同的反诉请求，沈冬华、江春华于2019年8月8日向一审法院提出解除房屋买卖合同的请求，故一审法院认定沈冬华、江春华与丁娟、黄丰协商一致，涉案房屋买卖合同于2019年8月8日解除。对丁娟、黄丰主张因我爱我家公司原因导致2019年5月23日资金托管不成功的抗辩意见，一审法院不予采纳。对丁娟、黄丰主张沈冬华、江春华于2019年4月30日支付首付款，逾期15日未支付，其有权解除合同的抗辩意见，诚如上述，在资金托管后方能支付首付款，因涉案房屋买卖尚未进行资金托管，故对丁娟、黄丰的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。丁娟、黄丰主张其未违约的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，且损失包括合同履行后可以获得的利益。故对沈冬华、江春华主张返还已支付定金5万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于沈冬华、江春华的房价上涨损失，根据评估报告计算，23361元/平方米×116.84平方米-184万元，为889499.24元。沈冬华、江春华的房价上涨损失，于法有据，一审法院予以支持。丁娟、黄丰主张评估报告不具有客观真实性，不能作为计算依据的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。丁娟、黄丰主张沈冬华、江春华支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的《房屋买卖合同》于2019年8月8日解除；二、丁娟、黄丰返还沈冬华、江春华定金5万元，并赔偿沈冬华、江春华损失889499.24元，合计939499.24元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回丁娟、黄丰的全部反诉请求。本诉案件受理费21360元，保全费5000元，评估费19490元，合计45850元，由丁娟、黄丰负担。反诉案件受理费减半收取10680元，由丁娟、黄丰负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同合法有效，一审法院对此认定正确。根据案涉房屋买卖合同的约定，双方当事人于2019年4月30日前共同申请办理资金托管手续，由沈冬华、江春华将首付款打入资金托管账户。双方当事人对于办理资金托管手续，均有义务参与。根据中介工作人员的陈述，因丁娟、黄丰提供的物业费发票不合格至首次送审失败。重新开具物业费发票后，于2019年4月30日送审成功。我爱我家公司工作人员多次联系双方当事人办理资金托管手续。2019年5月23日，丁娟、黄丰至现场办理资金托管。我爱我家公司工作人员将丁娟、黄丰发送给其的身份证原封不动提交，因丁娟、黄丰身份证正反面放错被退回。丁娟、黄丰未能证实因沈冬华、江春华的原因导致未能办理资金托管手续。资金托管手续暂时未能办理成功，并不导致合同不能履行。双方当事人应互相给予合理期限，积极共同办理资金托管手续。丁娟、黄丰认为沈冬华、江春华直接将合同约定的托管资金支付给其或提存以继续履行合同，变更付款方式并非沈冬华、江春华的合同义务，对丁娟、黄丰该上诉意见本院不予支持。丁娟、黄丰拒绝履行案涉合同义务，构成根本违约，应向沈冬华、江春华承担违约责任。综上所述，丁娟、黄丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21360元，由丁娟、黄丰负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年七月十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。