湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初168号原告：何海琴，女，1977年3月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘良超（特别授权代理），湖北华忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭德明（特别授权代理），湖北华忠律师事务所律师。被告：王军，男，1983年8月1日出生，汉族，住武汉市江汉区人和街62号8楼6号，现住武汉市江岸区。被告：涂丽娜，女，1983年11月19日出生，汉族，住武汉市江汉区北湖西路25号1楼1号，现住武汉市江岸区。上述被告的委托诉讼代理人：程松亮（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。上述被告的委托诉讼代理人：周爱平（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。第三人：武汉雅路教育科技有限公司，住所地武汉市江岸区新江岸五村328号银泰御华园一期A2栋2层2室。法定代表人：何海琴，执行董事。委托诉讼代理人：刘良超（特别授权代理），湖北华忠律师事务所律师。原告何海琴诉被告王军、涂丽娜以及第三人武汉雅路教育科技有限公司（以下简称雅路公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何海琴及其委托诉讼代理人刘良超、郭德明，被告王军以及被告王军、涂丽娜的委托诉讼代理人程松亮、周爱平，第三人雅路公司的法定代表人何海琴及委托诉讼代理人刘良超到庭参加诉讼。证人杨某出庭接受质询。本案现已审理终结。原告何海琴向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告返还租赁保证金245,853元及利息（以245,853元为本金，从2019年6月16日至实际返还之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。2．请求判令两被告返还物业费20,754元及利息（以20,754元为本金，从2019年6月16日至实际返还之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。3．请求判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：两被告与第三人协商，租赁两被告位于江岸区二七路汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋，并于2018年8月18日向两被告支付租金81,951元，租赁保证金245,853元，此后亦按约支付租金。但两被告交给第三人的房屋顶部长期漏水，根本无法正常使用房屋。第三人本着协商的精神，多次要求退房。2019年6月，第三人将房产及钥匙交还给两被告，要求两被告退还未租赁期间的物业管理费、租赁保证金等，但两被告以各种理由拒不退还，两被告的行为损害了第三人的合法权益，为此委托湖北华忠律师事务所通知两被告，第三人已将对两被告的与汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋租赁事宜中债权全部转让给了原告，由两被告直接向原告退还物业管理费、租赁保证金等，但时至今日两被告未返还物业管理费、租赁保证金，两被告的行为严重损害原告的合法权益，为此特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告王军、涂丽娜共同辩称，一、本案债权转让行为无效，原告并未取得合法有效的债权，无权对被告提起诉讼。（一）本案债权转让不符合法律规定。首先，不存在真实、合法、有效的基础债权关系。因第三人在2019年6月20日以前就向被告提出因经营不善、资金不足、无力承担租金，要求提前终止合同，并将租赁房屋挂在网上期望找到接盘人，明确表示将不支付下个季度的租金，被告遂于2019年6月20日向第三人当面送达《催缴租金通知书》，要求第三人按约支付租金、逾期5天不缴纳有权解除合同。第三人收到《催缴租金通知书》后仍不缴纳租金，反而要求提前终止合同返还租赁房屋，于2019年7月4日向被告交还钥匙，被告被动接收了租赁房屋。基于第三人拖欠租金经催告仍不缴纳以及违约提前终止合同的行为，被告于同月12日通过微信向第三人发送《通知函》，确认租赁房屋合同因第三人违约已经提前解除、租赁保证金不予退还的事实。现被告已将租赁房屋出租给他人经营，且第三人未在合同解除之日起3个月内请求人民法院确认解除合同的效力，双方房屋租赁合同关系早已终止。第三人对被告不存在返还租赁保证金的债权，另因物业费收取主体并非被告且第三人并未多缴纳物业费，更没有返还物业费的债权，故第三人的转让行为不符合债权转让的基本要求，第三人进行的所谓债权转让行为无效；其次，被告未收到债权转让通知，该债权转让对被告也不产生法律效力。（二）即使本案存在能够转让的基础债权关系，也属于权利义务的概括转让，需经被告同意。租赁保证金系作为违约责任担保而存在，担保第三人诚信履约，是违约金形式的一种，故租赁保证金的退还不仅是第三人享有的权利，需在第三人无违约行为的情况下方能返还。现在第三人违反合同约定导致租赁合同提前解除，造成了被告租赁区域被装修后难以快速出租给他人以及产生空置导致租金损失，被告有权没收租赁保证金。若第三人对此产生争议，需由第三人与被告结算解决。故即使被告与第三人存在租赁保证金返还之纠纷，也不是一个清晰明确单纯的债权，而是权利义务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十八条的规定，第三人无权不经被告同意擅自进行债权转让。综上所述，被告与第三人之间房屋租赁合同关系已提前终止，且第三人未在合同解除之日起3个月内向法院起诉提出异议，根本不存在第三人有权向被告主张返还租赁保证金之债权，即使存在是否返还租赁保证金之纠纷，应由被告与第三人进行结算，第三人无权不经被告同意进行债权转让，本案债权转让无效，恳请法院依法驳回原告要求返还租赁保证金、物业费之诉讼请求。二、本案房屋租赁合同提前终止系因第三人拖欠租金，以及第三人因经营不善强行提前终止合同，而非原告声称的因漏水问题协商一致解除。（一）租赁房屋漏水问题被告及时进行了维修，并未对第三人实际经营产生影响，第三人因此原因并不能享有单方解除合同的权利。首先，2019年2月出现漏水问题后，被告立即前去查看，并安排工人做防水工程、维修，有《建筑防水工程施工合同》、工程款支付收据为证，修缮完成后，第三人还于2019年3月20日缴纳了下个季度的租金，可见双方并未因漏水问题产生争议。后来出现的小面积漏水系因楼顶落叶、铁架堵塞，且被告一直是接到通知立马派工人前去处理，及时修缮完成；其次，2019年6月21日，第三人提出漏水时已经拖欠租金未缴且已提出无力继续承租、在找接盘人，漏水问题并未对第三人的经营造成不利影响；再者，第三人承租的区域仅装修一半，未使用的另一半不存在漏水问题，被告认为不排除第三人装修存在问题导致漏水。此外，第三人在交还钥匙前一直请求被告给予宽限期并称是自己无力承担租金无法继续承租，且在网上挂出租赁房屋期望弥补自己的损失，却在交还钥匙之后改变说法是因为漏水导致双方解除合同，实属借口。若事实是因为漏水双方协商一致解除合同，或者第三人行使单方解除合同的权利，为何在未拿回租赁保证金的情形下就交还了钥匙，与常理不符。最后，原告仅因曾经出现漏水问题就称是危房并无相关证据证明，租赁房屋不存在危及承租人的安全或者健康问题，第三人不能因漏水问题就享有单方解除合同的权利，且第三人也并未向被告送达解除合同的通知，事实是因为第三人拖欠租金被告才有单方解除合同的权利。（二）第三人违约导致合同提前终止给被告造成了巨大损失。被告基于5年的合同期限给予第三人三个月的免租期优惠，现第三人在未满一年的情况下提前退租，导致被告无法获得合同期待利益的同时，损失了三个月免租期以及重新招租、产生空置期、且又必须给予新的承租人新的免租期，合计长达6个月的租金损失。此外，第三人未按照合同第六条第11款的约定，在合同终止之日起7日内完成企业注册地址变更手续，未缴纳结清户外广告费导致物业一直给被告打电话催要，且被告租赁房屋内地毯、设备丢失。综上，租赁保证金系一种违约担保形式，通常租赁房屋时均会押一付三或者押三付三，若承租人提前退租，出租人则会没收租赁保证金。现因第三人未按期缴纳租金、强行提前终止租赁合同，无论是根据常理还是合同约定，被告有权单方解除合同并没收保证金，而第三人并无提前单方解除合同的权利，无权要求返还租赁保证金。三、物业管理费应由第三人与物业公司进行结算，与被告无关。首先，根据租赁合同第三条第5款的约定，第三人在租赁期间直接向物业管理公司支付物业费，与原告提供的第三人缴纳物业费收据形成印证，第三人无权向被告主张退还物业费。其次，第三人仅缴纳了2018年9月10日-2018年12月9日期间物业费9,700.90元，2018年12月10日-2019年6月30日期间的物业费21,665.40元，即其租赁期间的物业费，至于2019年7月1日-2019年12月31日期间的物业服务费均由被告缴纳，第三人并不存在多缴纳物业费的情形。故无论是被告还是物业公司均无需向第三人退还物业费，第三人根本没有转让此债权的基础法律关系，转让行为无效，原告无权主张退还所谓的20,754元物业费。综上，因第三人违约导致租赁合同提前终止，给被告造成了巨大损失，被告有权没收租赁保证金，第三人无权向被告主张返还租赁保证金。另外物业管理费应由第三人与物业管理公司结算，与被告无关，何况第三人本就只缴纳了租赁期间的物业费，不存在退物业费的情形。故债权转让之基础法律关系不存在，债权转让无效，原告无权对被告提起诉讼。相反，被告有权向第三人追究其造成的损失。第三人雅路公司述称意见同原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于王军、涂丽娜提交的案涉房屋租赁合同证明力的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”王军、涂丽娜提交的案涉房屋租赁合同系复印件，无原件核对，但该合同记载的“租赁房屋”“经营用途”“租赁期限、租金”等内容与何海琴在起诉状中陈述的内容一致，且该证据的来源本院亦前往物业公司核实。加之双方均认可合同原件已于2019年7月4日销毁，故本院综合审查双方提交的其他证据，确认该证据具有证明力。关于证人证言证明力的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十六条规定：“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”证人杨某依照规定出庭提供证言并接受各方质询，证言涉及两段事实，1．涉案房屋漏水及修缮情况。2．租金催收情况。证人杨某提供的证言并非单一证据，证言内容与何海琴、王军之间的微信聊天内容相印证，故本院综合审查双方提交的其他证据，确认该证据具有证明力。经审理查明：王军、涂丽娜系武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋权利人。何海琴系雅路公司法定代表人。武汉金碧嘉园物业管理有限公司（以下简称金碧嘉园公司）系武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园物业服务公司，该公司下设航天双城物业服务中心为该项目提供物业服务。2018年8月18日，出租人王军、涂丽娜（甲方）与承租人雅路公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲方同意将坐落于武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房地产（自定编号为C3栋2-3层8室号、C3栋2层9室号）出租给乙方使用。C3栋2-3层8室建筑面积为1152.26平方米，其中分摊共用建筑面积131.83平方米。C3栋2层9室建筑面积为70.89平方米，其中分摊共用建筑面积62.78平方米。乙方租用商铺总面积合计为1223.15平方米。甲方将该房屋出租给乙方做“教育培训”用途，主要经营教育培训。合同约定租赁期限自2018年9月1日起至2023年12月31日止。租金、物业管理费及水电费等自该房屋交付乙方之日开始计算。2018年9月1日至2018年11月30日为免租期。合同签订当日乙方应向甲方共支付2018年9月1日至2018年12月31日的首期租金。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月20日前支付下一个交租期的租金。合同签订当日乙方应向甲方支付租赁保证金245,853元。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后的三日内以现金或转账的方式无息退还乙方，乙方返还甲方收据，逾期退还保证金则需以两倍同期商业贷款利率加付利息。乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。若相关部门调整物业管理费标准，则乙方缴付的物业管理费应作相应调整。该房屋暂约定在2018年9月1日交付使用。甲乙双方共同确认，在签订合同前，乙方已视察过该房屋的现场，并对该房屋的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位均无异议。乙方违反合同任何约定，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方、物业管理公司的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金及赔偿金，不足部分甲方仍有权向乙方追偿。抵扣租赁保证金后，乙方应在甲方正式书面通知后的7日内补足，未按时补足的，甲方有权于期满后次日（即第8日）起解除合同。因乙方违约导致合同提前解除的，租赁保证金不予退还。乙方应按时交纳租金，否则，每逾期一日，乙方每日须按逾期缴纳金额的3‰向甲方支付违约金，如逾期且在甲方正式书面通知后5天仍未缴纳的，甲方有权单方解除本合同且不退还租赁保证金。本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期内不收取占用费。因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍须支付物业管理费、水电费等费用。租赁期间，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准，……导致本合同无法继续履行的，甲方有权解除合同。甲方在乙方结清租赁期限内所有费用（含违约金），办妥移交等手续后将租赁保证金无息退还乙方，双方互不承担违约责任。甲、乙方依本合同正文首页所留地址向对方发送有关信函文件，如任何一方变更联系方式应及时通知对方，否则，一方发送的信函文件等视为已送达对方。乙方确认，租赁期限内，该房屋也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上。该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。上述合同签订当日，雅路公司支付首期租金81,951元及租赁保证金245,853元。2018年12月19日，雅路公司支付2019年1月至3月租金245,853元。2019年3月20日，雅路公司支付2019年4月至6月租金245,853元。雅路公司于2018年9月26日向金碧嘉园公司缴纳2018年9月10日至2018年12月9日期间物业管理费9,700.90元，于2019年1月29日向金碧嘉园公司缴纳2018年12月10日至2019年6月20日期间物业管理费21,665.40元，合计31,366.30元。租赁期内，案涉租赁房屋发生多次漏水情况，时间分别为2019年2月19日、同月27日、同年5月26日。雅路公司向王军反映后，王军即委托工人对漏水部分进行维修。2019年6月16日，雅路公司法定代表人何海琴（下称何）与王军（下称王）在微信中联系内容如下：“何：王总，物业费后面的应该要退给我，后期租户再重新交，我去年接手时就是把物业费交给你的”“王：可以。冒得问题。你下个星期记得一定把营业执照转出克。所以东西办完后，交接当天我会把该退你们的退，你们该交的交。”2019年6月20日，王军向雅路公司送达《催缴租金通知书》，内容为现就您租赁位于武汉市江岸区汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室及C3栋2层9室房地产门面房屋相关事宜通知您：根据贵、我双方于2018年8月签订的《房屋租赁合同》约定，您应在2019年6月20日前向我方缴纳下一季度商铺租金人民币贰拾肆万伍仟捌百伍拾叁元整（245,853元）。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认您为单方面违约，按照合同约定，每逾期一日，乙方须按应交未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期5天不交的，甲方有权解除本合同。由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。2019年6月21日，因电梯井发生漏水，导致案涉租赁房屋内吊顶部分脱落。2019年7月3日，何海琴与王军微信联系内容如下：“何：明天上午九点可以交钥匙你了”“王：把合同和以前收据都带齐”。次日，何海琴向王军交还钥匙后，王军将案涉房屋租赁合同销毁，后又因物业费、租赁保证金是否退还等事项发生争议，双方未达成一致意见。2019年7月12日，王军通过微信向何海琴发送《通知函》，内容为贵司与我方签订的《房屋租赁合同》，约定汉口东部购物公园楼盘C3栋2层9室及C3栋2-3层8室商铺由贵司承租作“教育培训”用途，由于贵司自身经营原因，2019年第三季度未按时缴纳商铺租金，并表示贵司已明确无法支付第三季度商铺租金，我方于2019年6月20日已下发催缴租金通知书给贵司并告知相关事宜，根据《房屋租赁合同》条款约定。贵司已存在严重违约行为，现就相关事项函告如下：一、由于贵司违约导致本合同提前解除，租赁保证金不予退还。二、贵司须在合同终止之日起7日内无条件办理企业注册地址变更手续。否则，贵司的租赁保证金不予退还，且每逾期1天，贵司须按合同终止的日租金标准2倍向我方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续，给我方及后续租户带来的经济损失，由贵司全部承担。截止至今天，贵司并未提供在工商行政审批处办理迁出或注销公司相关手续给我方（目前已产生违约金人民币贰万陆仟肆佰叁拾伍元整，26,435元）。三、根据合同约定第六条违约责任第八小条，本合同因任何原因终止结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内（下称“交还期”）迁出。因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标注的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍须支付物业管理费、水电费等费用。（贵司应于2019年6月30日交付，实际交付日期为2019年7月4日，目前已产生占用费人民币壹万伍仟捌佰陆拾壹元整，15,861元）四、由于商铺受6月21日大雨影响导致商铺屋顶受损，贵司不能正常营业，虽合同未约定应由我方承担相应责任，但我方本着体恤商家经营不易，愿意承担按照日租金补偿给贵司金额共计人民币柒仟玖佰叁拾壹元整。（7,931元）五、贵司在未经得我方同意，私自处理商铺配电房内的设备架及相关电器设备，且在我方已告知贵司所承租商铺内地毯为我方所有的情况下，私自处理并未告知我方。六、贵司在未告知我方与物业公司情况下，私自搭建户外广告，目前物业公司已通知我方要求缴纳相关广告费用，请贵司尽快配合办理缴纳广告费为感。由于贵司一系列的严重违约行为造成的经济损失由贵司自行承担，而贵司还须补缴给我方违约金及占用费共计人民币叁万肆仟叁佰陆拾伍元整（34,365元），贵司在接函三个工作日内未及时办理企业注册地址变更手续，我方将通过但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵司承担我方相应的损失。本通知函一式贰份，邮寄给贵司壹份，我方留存壹份，每份具有同等的法律效力。2019年11月4日，何海琴委托湖北华忠律师事务所向王军、涂丽娜邮寄债权转让通知及返还相应款项律师函。邮寄地址为王军、涂丽娜现住址。该邮件于次日由他人签收。律师函内容为雅路公司（甲方），何海琴（乙方），根据合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方就债权转让事宜达成如下协议：1、甲方同意将其对王军、涂丽娜租赁汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室租赁事宜的所有债权转让给乙方，该债权包括但不限于退还押金、装修费、加盟费、租金、物业费等。2、本协议一式两份，双方各持一份。律师函内容为您与雅路公司协商，租赁您位于汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋，并于2018年8月18日向您支付租金81,951元，租赁保证金245,853元，此后亦按约支付租金。但您交给雅路公司的房屋不仅有部分私自搭建的违章建筑，而且房屋顶部长期漏水，雅路公司根本无法正常使用房屋，雅路公司本着协商的精神，多次要求退房。2019年6月雅路公司将房产及钥匙交还给您，要求您退还未租赁期间的物业管理费、租赁保证金等，但您以各种理由拒不退还，您的行为损害了雅路公司的合法权益，现正式通知您，雅路公司已将您的汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋租赁事宜中的债权全部转让给委托人，由您直接向委托人退还物业管理费、租赁保证金等，望您在收到本函后三日内向委托人退还物业管理费、租赁保证金等，否则本所将受委托人的委托依法向有管辖权的法院提起诉讼，要求您立即支付所欠金额，并赔偿直接及间接经济损失，因此产生的诉讼费、评估费，执行费等事宜由你方承担，如还不归还将申请法院将你方列入信用黑名单，直至追究拒执罪。本函一式两份，副本由本所保存，正本邮寄给您。授权人何海琴，致函人湖北华忠律师事务所。另查明，2019年9月20日，王军将案涉租赁房屋C3栋2-3层8室中550平方米租赁给他人，租金于2019年10月21日起算。经实地查看，案涉租赁房屋其余面积至2020年7月1日仍空置。上述事实，有经过举证、质证的房屋租赁合同、收据、金碧嘉园公司收费收据、微信及银行转账记录、微信聊天记录、催缴租金通知书、通知函、债权转让通知及返还相应款项律师函以及证人证言、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：雅路公司将案涉房屋租赁合同的相关权利转让给何海琴，何海琴委托湖北华忠律师事务所向王军、涂丽娜邮寄债权转让通知函。王军、涂丽娜虽抗辩未收到该债权转让通知，但何海琴提起本案诉讼，本院将诉讼材料送达给王军、涂丽娜后，应视为债权转让已通知。何海琴与王军、涂丽娜之间因原合同的履行发生纠纷，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据合同法第八十二条的规定，王军、涂丽娜对雅路公司的抗辩，可以向何海琴主张。雅路公司与王军、涂丽娜签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期内，雅路公司法定代表人何海琴与王军多有微信联系。2019年6月16日，何海琴提出“物业费后面的应该要退给我，后期租户再重新交，我去年接手时就是把物业费交给你的”，王军回复“可以。冒得问题。你下个星期记得一定把营业执照转出克。所以（注：应为有）东西办完后，交接当天我会把该退你们的退，你们该交的交”、同年7月3日，何海琴告知“明天上午九点可以交钥匙你了”，王军回复“把合同和以前收据都带齐”，从上述联系内容来看，双方已有解除合同之意。同年7月4日，何海琴将租赁房屋钥匙交还给王军，王军予以接受，此时应认定雅路公司与王军、涂丽娜已协议解除房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因雅路公司与王军在协议解除合同时对赔偿损失部分未能达成一致意见，王军、涂丽娜继续占有租赁保证金已无合同依据，故王军、涂丽娜应向雅路公司返还租赁保证金。雅路公司已将该债权转让给何海琴，王军、涂丽娜应向何海琴返还租赁保证金245,853元。关于合同解除的原因，何海琴主张系租赁房屋漏水导致无法经营而解除合同，王军、涂丽娜则主张系雅路公司经营不善导致无力支付租金而解除合同。合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据查明的事实，在租赁期间，租赁房屋内确实发生多次漏水情况，但王军在接到通知后都能立即予以维修，即使因维修影响雅路公司使用，也仅为相应减少租金或者延长租期。房屋漏水并不构成法定和约定解除条件。因此，王军、涂丽娜的主张更具有客观性。雅路公司租赁房屋的建筑面积合计1223.15平方米。物业管理费为3元/月/平方米（按建筑面积计算）。自2018年9月10日起至2019年6月20日止，雅路公司应缴物业管理费为34,248.20元（1223.15平方米×3元/月/平方米×9个月零10天），而雅路公司实缴金额为31,366.30元。何海琴主张王军、涂丽娜返还物业费20,754元及利息的请求，缺乏事实根据。综上，何海琴主张王军、涂丽娜返还租赁保证金的请求，本院予以支持。何海琴主张王军、涂丽娜返还租赁保证金利息，物业费及利息的请求，本院不予支持。王军、涂丽娜在本案中未提起反诉，如认为雅路公司提前终止合同造成其损失，可另行主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十二条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王军、涂丽娜于本判决生效之日起七日内向原告何海琴返还租赁保证金245,853元；二、驳回原告何海琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,299元减半收取2,649.50元，由原告何海琴负担300元，被告王军、涂丽娜负担2,349.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 罗 松二〇二〇年七月十日书记员 林慧娟