沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19887号原告：申强，男，1978年6月4日出生，汉族，住沈阳市和平区集贤街。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街。诉讼代表人：于振森，系该公司破产管理人负责人。委托代理人：逯松叶，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区五爱街。法定代表人：季福堂，系该公司董事长。委托代理人:景平，男，1962年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告申强诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称辽宁三利公司）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称辽宁金通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告申强、被告辽宁三利公司管理人委托代理人逯松叶、被告辽宁金通公司委托代理人景平均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2004年5月17日，原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买三利和平湾家园小区的住宅，地址是河北街，建筑面积130.28平方米，总房款299644元，房屋交付后360日内办理备案，逾期办证被告按每日向原告支付已付房款的十万分之一的违约金，合同继续履行。2004年5月17日-2011年4月15日期间，原告支付了全部房款299644元，原告自2004年6月16日缴纳物业费、电梯费、装修垃圾清运费共计2039元（由于当时三利物业公司正在撤出前期，在办理业主入户手续时并未提供相关的书面资料与票据，只按8角每平方米收取物业费合计1251元，收取2人电梯费288元、装修垃圾清运费500元等，随后一个月就离开了）。入住河北街居住至今。现原告起诉至贵院，请求法院判令被告为原告办理房屋产权证并承担违约责任，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理位于沈阳市和平区河北街，建筑面积130.28平方米房屋的更名过户手续，为原告办理房屋所有权证（总房款：299644元已交付）；2、判令被告在沈阳市房产局撤销房屋备案；3、判令被告承担逾期办理房屋产权证的违约金16500元；4、判令被告承担诉讼费、公告费。庭审中，原告撤回了诉讼请求第2项。被告辽宁三利公司辩称：关于办理房产证，如原告能提供办理房屋产权证的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。违约金问题，根据原告与我公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任，但是违约责任也应以原告起诉日向前推算三年，超过部分超过诉讼时效不应得到支持。另外，被告已调查原告是在解疑名单之内，那么债权人在违约金应计算至解疑文件下发的前一日，则原告已过诉讼时效，原告的违约金诉请则不应得到支持被告辽宁金通公司辩称：没有异议。同意为原告办理房产证。对原告提出的诉讼请求第2项不成立，已经撤销了，被告已完成了义务。经审理查明：2004年5月17日，原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的位于沈阳市和平区河北街房屋，总房款299644元，原告首付99644元，剩余200000元商业贷款……。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。原告在交通银行办理了《个人住房借款合同》，贷款200000元购买涉案房屋。2004年5月27日，涉案房屋在房产部门办理了备案。2004年7月27日，涉案房屋在沈阳市房产局办理了关于个人贷款购房抵押备案登记的批复。原告向被告辽宁金通公司支付了全部购房款。2005年6月16日原告办理了入住手续后居住至今。2011年4月22日，原告贷款还清后办理了房屋抵押权注销登记手续。另查明：2004年3月18日，被告辽宁三利公司向被告辽宁金通公司出具的《承诺书》，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。2004年3月22日，被告辽宁三利公司出具一份《同意书》，该同意书中载明：凡是在我公司购买附件一所列的房源，辽宁金通房地产开发有限公司有权收取全部购房款（购房人指定住房贷款的收款人为辽宁金通房地产开发有限公司，我公司无任何异议），同时并不因此解除我公司依据国家相关法律、法规、规章及《商品房买卖合同》所应承担的作为房屋出卖人的各项的义务。该同意书是不可撤销的，直至附件一所列房源全部售出并收取全部售房款及办理完毕房产的权利凭证为止。在此期间，我公司单方作出的任何与该同意书相抵触的单方声明都是无效的（但辽宁金通房地产开发有限公司书面同意的除外）。再查明：依据2011年8月22日和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况的公示，沈阳市和平区河北街37-1号4-3-2号业主申强房屋已可以办理房屋所有权证。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、收款收据、采暖费票据、关于个人贷款购房抵押备案登记的批复、不动产电子登记查询证明、房屋抵押权注销登记申请书、承诺书、同意书、贷款还清证明、结清单、民事裁定书、决定书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：原告与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告辽宁金通公司并承诺履行出卖方义务。现原告已依约向被告辽宁金通公司交纳了购房款，故被告应依约协助为原告办理房屋所有权证书。因被告辽宁三利公司未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，故原告主张要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。原告系2005年6月16日办理了入住手续，根据合同约定被告辽宁三利公司应在2006年6月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但依据和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况的公示涉案房屋于2011年8月22日才可以办证，属被告违约，但原告怠于行使权利至今才主张逾期办证违约金，其主张已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告申强办理位于沈阳市和平区河北街房屋（建筑面积130.28平方米）的所有权证；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6042元，由原告申强负担302元，被告辽宁三利房地产实业有限公司负担5740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  郑晓溪人民陪审员  牛久明二〇二〇年七月二十七日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。