福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1271号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄月英，女，1964年1月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黄月英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人黄月英的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄月英一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由黄月英承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成黄月英所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。3.一审法院就车位违约金的认定存在错误。黄月英并未因碧桂园公司逾期办理其车位的不动产权证造成的实际损失进行举证，而一审却认定车位违约金未高于实际损失30%明显与事实不符，黄月英并没有因为车位逾期办证造成实际损失，因此请求二审法院予以调整。 黄月英辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 黄月英向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付房屋逾期办证违约金21100元（自2017年2月22日计至2018年4月20日）；2.判令碧桂园公司支付车位逾期办证违约金15650元（自2017年6月24日计至2018年5月3日，请求计至取得车位权属证书之日），两项合计36750元；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.2015年5月20日，黄月英与碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定黄月英向碧桂园公司购买三明市梅列区，购房总价1148001元。合同签订后，黄月英已履行全部付款义务。合同第十一条规定：“出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房......由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”碧桂园公司于2016年12月23日交付该商品房； 2.2015年11月24日，黄月英与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：黄月英向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区车位，总价112000元。合同签订后，黄月英已履行全部付款义务。合同第十一条规定：“出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房......由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”碧桂园公司于2017年3月25日交付该车位； 3.2017年12月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号1幢办理了首次登记(总确权)。碧桂园公司于2018年4月11日通知黄月英办理产权登记（车位），2018年5月3日，黄月英取得车位不动产权证。黄月英虽然在办证资料移交明细表业主签字处签字，但没有具体的落款时间。2018年4月20日，黄月英取得房屋不动产权证。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备；2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题；3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担；4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。黄月英与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效的合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致黄月英未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条约定“因碧桂园公司原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人每逾期一天应向买受人支付50元违约”。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。黄月英由于碧桂园公司迟延办理案涉房屋的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致黄月英不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房之日（即2017年5月30日）起的第91日（即2017年8月31日）起计算至通知办证前一日即2018年4月10日（车位），房屋办证资料移交明细表虽有黄月英签收，但碧桂园公司未能提供签收的时间，故签收时间计算至黄月英取得车位权属证书之日的前一日即2018年4月19日（房屋）。碧桂园公司要求违约金的起算时间应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的辩解，不符合合同约定，不予支持。碧桂园公司认为黄月英主张的违约金每日50元过高，应予以调整。根据案涉合同的约定，逾期办理权属登记违约金按每逾期一天支付人民币五十元计算，据此，黄月英主张的违约金达15650元，而案涉房屋（车库）总价为112000元，违约金只占车库总价近13.97%。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有惩罚性的特征。黄月英与碧桂园公司在合同中对违约条件做了约定，约定的违约金未高于实际损失30%，该约定未违反法律规定，故碧桂园公司要求调整违约金的请求，证据不足，不予支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系黄月英与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理案涉房屋权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。黄月英要求碧桂园公司按每日50元支付违约金的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给黄月英房屋逾期办理权属登记违约金11700元(该违约金按每日50元，从2017年8月29日起计算至2018年4月19日）；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给黄月英车位逾期办理权属登记违约金11250元(该违约金按每日50元，从2017年8月29日起计算至2018年4月10日）；三、驳回黄月英的其他诉讼请求。案件受理费746元，减半收取373元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2017年5月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交付商品房时间为2016年12月23日，交付车位的时间为2017年3月25日），碧桂园公司办理讼争房屋楼幢初始登记的时间是2017年12月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给黄月英时止，即本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自合同约定交付商品房及车位之次日（2017年5月31日）起第91日（2017年8月29日）计算至碧桂园公司交付办证资料之前一日（商品房计至2018年4月19日共234天、车位计至2018年4月10日共225天）止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据，本院不予采纳。一审法院对案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起止时间认定准确，并据此确定碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金11700元，该处理结果并无不当，本院予以确认。碧桂园公司上诉主张案涉车位逾期办理权属登记违约金标准过高，本院认为，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合判断。本案中，双方当事人约定的车位逾期办理权属登记违约金标准相较于车位价值而言，占比较大，在黄月英未能对车位逾期办理权属登记给其造成的实际损失进一步提供证据予以证明的情况下，对于碧桂园公司所应承担的车位逾期办理权属登记违约金标准应予以适当调整，以平衡双方当事人的利益。本院酌定讼争车位逾期办理权属登记违约金以案涉车位款112000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年8月29日计算至2018年4月10日止。一审法院对碧桂园公司要求调整讼争车位逾期办理权属登记违约金标准的主张未予支持，存在不当，本院予以纠正。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初703号民事判决第一项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初703号民事判决第三项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初703号民事判决第二项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向黄月英支付车位逾期办证违约金（以112000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年8月29日计算至2018年4月10日止）； 四、驳回三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求； 五、驳回黄月英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费746元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。