江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2578号上诉人（原审被告）：韩平，女，1968年1月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴亚，江苏同洲行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志雄，男，1993年4月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：陈玲林，女，1992年12月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓开，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。原审被告：杨剑海，男，1964年6月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人韩平因与被上诉人李志雄、陈玲林，原审被告杨剑海房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩平上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判韩平无需赔偿李志雄、陈玲林房屋差价441800元。2.一、二审诉讼费用、评估费由李志雄、陈玲林承担。事实与理由：1.杨剑海在一审中陈述不知道查封的事，韩平更不知道案涉房屋已经被查封，韩平无恶意欺诈之嫌。对韩平不具备签约条件及随后房子被查封的事实，李志雄、陈玲林是明知的，李志雄、陈玲林作为购房人应当就所购买房屋进行登记查询，韩平没有违约。2.李志雄、陈玲林未能履行主要义务支付双方约定的511800元的房款，仅支付11800元的定金，且无偿占用案涉房屋三年多，韩平没有影响李志雄、陈玲另行购买房屋的支付能力。3.一审法院认定韩平赔偿李志雄、陈玲林全部差价损失441800元，违背合同的意思自治原则。在案涉房屋买卖协议中，韩平与李志雄、陈玲林约定“如有违约，将付定金5倍违约金”，一审法院超出合同约定判决韩平赔偿441800元错误。被上诉人李志雄、陈玲林辩称：1.杨剑海已经参与诉讼，应当知晓房屋被查封的事实。2.2016年双方签订房屋买卖合同时，盐城市场的房屋价格并没有上涨，李志雄、陈玲林支付定金，目的是双方能够及时的履行房屋买卖过户手续，现房屋被查封无法实现合同目的。3.房屋差价损失是因为韩平的过错而导致的，因此李志雄、陈玲林要求支付相应的损失有法律依据，李志雄、陈玲林未选择合同约定的违约条款是因为损失超过违约条款约定的数额，因此一审当中李志雄、陈玲林主张违约损失并不违反法律规定。原审被告杨剑海陈述：1.房屋产权在杨剑海与韩平婚姻存续期间登记在杨剑海个人名下的，是单位给杨剑海的奖励房，对于这一事实李志雄是明知的。2.杨剑海不知道韩平与李志雄、陈玲林签订房屋买卖协议。3.杨剑海不知道房屋被法院查封。4.2017年6月22日杨剑海与韩平协议离婚。5.李志雄、陈玲林除付过11800元定金外没有支付房款。李志雄、陈玲林向一审法院提出诉讼请求：1.解除韩平、杨剑海与李志雄、陈玲林之间的房屋买卖合同。2.韩平、杨剑海立即返还李志雄、陈玲林购房定金11800元。3.韩平、杨剑海赔偿李志雄、陈玲林装潢损失31200元。4.韩平、杨剑海赔偿李志雄、陈玲林房屋差价441800元。5.由韩平、杨剑海承担所有的诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：2016年10月15日，李志雄、陈玲林经李小翠介绍与韩平、杨剑海签订《协议书》一份，约定李志雄、陈玲林自愿购买韩平、杨剑海所有的位于盐城市亭湖区房屋，总价计511800元，付定金11800元，如双方有违约，将付定金五倍违约金。其中陈玲林的署名系李志雄所写，杨剑海的署名系韩平所写，双方还约定三个月之内办理过户手续。同日，李志雄向韩平交付定金11800元，并搬进该房屋入住。2017年7、8月份，李志雄对购买的房屋进行装饰装修。后李志雄多次要求韩平办理过户手续，韩平均以杨剑海未回盐城为由拖延办理。后李志雄经查询，发现该房屋已被莱阳市人民法院查封，遂与韩平、杨剑海交涉，韩平、杨剑海承诺尽快解决房屋解封事宜。后莱阳市人民法院通知韩平、杨剑海腾空房屋，韩平也将法院要求腾空房屋的事项告知了李志雄，双方产生纠纷，李志雄遂诉至一审法院。在一审审理过程中，一审法院根据李志雄、陈玲林的申请，依法委托盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋的市场价值进行估价。2019年11月6日，盐城市金地土地房地产估价有限公司作出盐金地房估字[2019]第G-037号房地产估价报告，确定案涉房屋市场总价值为984800元，其中住宅总价为924800元，车库总价为28800元，室内部分装修附属残值为28500元，室内部分动产价值为2700元。李志雄、陈玲林对该份鉴定报告鉴定意见无异议；韩平对该份鉴定报告鉴定意见无异议，但认为与要求其赔偿装修残值以及房屋差价无关联；杨剑海未发表质证意见。一审法院另查明：盐城市亭湖区沙井头路18号5幢501室（房屋建筑面积112.78平方米，车库建筑面积7.19平方米）登记在杨剑海名下，属于韩平、杨剑海夫妻共同财产。一审法院再查明：2016年8月11日，莱阳市人民法院依法查封了案涉房屋，至本案法庭辩论终结前尚未解除。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。（一）关于合同效力如何认定的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定了债权合同与物权合同变动区分的原则，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确立了无权处分合同有效的规则。本案中，案涉房屋买卖合同中杨剑海的署名系韩平所代签，但本案没有证据能够证明系经杨剑海本人同意或授权签署。鉴于案涉房屋系韩平、杨剑海夫妻共同共有，韩平未经杨剑海同意擅自处分房屋，构成无权处分，但不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故根据上述法律规定，一审法院对杨剑海主张房屋买卖合同无效的抗辩意见，不予支持。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，应当认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定为管理性强制性规定，法院查封期内的房屋买卖合同有效，但不得对抗申请执行人。本案中，虽然案涉房屋在签订买卖合同之前已被法院查封，办理房屋产权过户受到限制，但仅渉及物权变动问题，并不影响合同的效力。综上，一审法院确认李志雄、陈玲林与韩平之间签订的案涉房屋买卖合同成立并生效。（二）关于合同是否应当解除的问题。本案中，由于案涉房屋在签订买卖合同之前已被法院查封，至本案法庭辩论终结前尚未解除，客观上不能办理过户手续，致韩平、李志雄、陈玲林合同目的不能实现，李志雄、陈玲林诉讼请求解除合同，且韩平表示同意，一审法院对于李志雄、陈玲林的该项诉讼请求，予以支持。（三）关于李志雄、陈玲林主张的各项损失如何认定的问题。关于李志雄、陈玲林主张韩平、杨剑海返还定金11800元的问题。鉴于李志雄在案涉房屋买卖合同签订后，于当日按约向韩平支付定金11800元，该部分定金属于预付款性质，在合同解除后，韩平应当向李志雄、陈玲林返还。故李志雄、陈玲林提出韩平返还定金11800元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李志雄、陈玲林主张韩平、杨剑海赔偿装修费31200元的问题。在审理过程中，一审法院根据李志雄的申请，委托盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋装修附属残值进行评估，估价结果为室内部分装修附属残值为28500元，室内部分动产价值为2700元。合同解除后，室内部分装修附属残值部分28500元应由韩平赔偿。李志雄主张韩平、杨剑海赔偿室内部分动产价值2700元，无法律依据，一审法院不予支持。韩平认为李志雄、陈玲林在已知案涉房屋被法院查封后仍然进行房屋装修，故其装修损失不应当由韩平承担，但未向一审法院提供相关有效证据予以证明，故一审法院对韩平的该项辩称意见，不予支持。关于李志雄、陈玲林主张韩平、杨剑海赔偿房屋差价44180元的问题。根据相关法律规定，违约损失的赔偿包括可得利益损失。由于韩平不能履行合同，构成违约，应当赔偿李志雄、陈玲林相应的经济损失，包括李志雄、陈玲林根据案涉房屋买卖合同正常履行后能够取得的房屋购买价格与市场价格之间增值后的差价。根据盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋估价住宅总价为924800元，车库总价为28800元，合计953600元，扣除李志雄、陈玲林未支付的房价款511800元，实际房屋差价为441800元。韩平应当赔偿李志雄、陈玲林房屋差价441800元。关于韩平提出双方对纠纷的发生均有责任以及李志雄、陈玲林应当赔偿房屋占用费不低于4万元的抗辩意见，因韩平未向一审法院提交相关有效证据以证明李志雄、陈玲林存在违约行为，故一审法院对韩平提出的该项主张，不予支持。综上所述，一审法院对李志雄、陈玲林提出的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、解除李志雄、陈玲林与韩平之间于2016年10月15日签订的房屋买卖合同。二、由韩平返还李志雄、陈玲林定金11800元。三、由韩平赔偿李志雄、陈玲林房屋装修残值28500元四、由韩平赔偿李志雄、陈玲林房屋差价441800元。以上第二、三、四项，合计482100元，由韩平于判决生效之日起10日内履行完毕。五、由李志雄、陈玲林于判决生效之日起30日内搬出盐城市亭湖区沙井头路18号5幢501室并交付给韩平。六、驳回李志雄、陈玲林对杨剑海的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8572元，由李志雄、陈玲林负担48元,由韩平负担8524元；保全费2020元，由李志雄、陈玲林负担12元，由韩平负担2008元；评估费10000元，由李志雄、陈玲林负担56元，由韩平负担9944元。二审审理期间中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，韩平与李志雄、陈玲林于2016年10月15日签订房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，虽案涉房屋被查封，但未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。因涉案房屋至今仍被查封无法办理过户手续，李志雄、陈玲林要求解除该协议书，韩平亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除韩平与李志雄、陈玲林于2016年10月15日签订房屋买卖协议书。关于房屋买卖协议书解除后，韩平应当赔偿李志雄、陈玲林多少款项的问题。本案李志雄、陈玲林与韩平签订房屋买卖协议书后无法获得房屋产权，失去在合适的时机另行购买产权清晰房屋的机会，韩平应当赔偿李志雄、陈玲林相应的损失。从李志雄、陈玲林提供的证据来看，其与韩平签订房屋买卖协议书后，最迟于2018年2月27日知晓案涉房屋被查封的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，李志雄、陈玲林在知晓案涉房屋被查封时负有防止损失扩大的义务。依据双方签订的房屋买卖协议书中约定的违约条款，结合可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则，综合李志雄、陈玲林履行购房人义务情况、实际居住情况及双方在履行房屋买卖协议书过程中的过错情况，酌情韩平赔偿李志雄、陈玲林的各项损失计59000元（11800元×5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5283号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5283号民事判决第三项、第四项、第六项；三、韩平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿李志雄、陈玲林59000元；四、驳回李志雄、陈玲林的其他诉讼请求。如果上诉人韩平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8572元，由韩平负担1252元，李志雄、陈玲林负担7320元；保全费2020元，由韩平负担295元，李志雄、陈玲林负担1725元；评估费10000元，由韩平负担1460元，李志雄、陈玲林负担8540元；二审案件受理费7927元，由韩平负担1158元，李志雄、陈玲林负担6769元。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年七月三十日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。