浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1471号上诉人（原审原告）：马骏鸣，男，1987年3月8日出生，汉族，住甘肃省平凉市泾川县。委托诉讼代理人：赵光生、王孝强，安徽大别山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇天妃路533弄151号二楼。统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：翟贵君，执行董事。委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。上诉人马骏鸣因与被上诉人嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南锦恒公司）装饰装修合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马骏鸣上诉请求：撤销一审判决，改判支持马骏鸣一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）双方签订的《委托装修协议书》显失公平。中南锦恒公司不愿意单独出卖毛坯房，要求购房者必须同时购买毛坯房和装修服务。中南锦恒公司向马骏鸣展示的样板房是装修精美、设备齐全的精装房，使马骏鸣以为最终交付的房屋即为同等装修品质的精装房。中南锦恒公司利用自身优势和马骏鸣没有经验，促成双方签订《委托装修协议书》。马骏鸣与案外人黄同庆、张菊英购买房屋的情况相仿，但马骏鸣支付的装修价格为黄同庆、张菊英的三倍多，显失公平。一审时马骏鸣申请对涉案房屋装修的实际价值进行鉴定，通过对比鉴定出的实际装修价值与合同约定的装修标准，可以印证《委托装修协议书》是否显失公平以及房屋装修是否达到约定的标准，一审对马骏鸣的鉴定申请未予准许，存在错误。（二）涉案房屋的装饰、设备标准未达到约定标准。《委托装修协议书》关于装修标准的条款虽未提及家电、家具等附属物，但第三条注明乙方（马骏鸣）知悉并同意甲方（中南锦恒公司）的装修方案（装修后的图纸详见附件），马骏鸣在附件图示处签字确认。从附件图示可以清楚看出装修方案包含了家电、家具等附属物。合同中两处约定不一致，导致双方产生不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定以及司法解释，应当作出不利于格式条款提供方即中南锦恒公司的解释。双方约定马骏鸣不再就毛坯房进行验收，待装修施工完成时一并验收，马骏鸣虽在《交付流程单》上签字，但该流程单没有关于装修的内容，且马骏鸣注明“房子还未看，不清楚状况”，并不代表马骏鸣认可房屋装修品质。（三）中南锦恒公司所称装修款包含了部分房款，不符合客观情况，属规避房屋限价政策，逃避税费的违法违规行为。如果认定装修费用包含部分房款，完全可以在房屋买卖合同附件四“装饰、设备标准”中进行约定，无需另行签署精装修合同。如果认定装修费用包含部分房款或者两份合同实质为一份合同的话，则属于“阴阳合同”，已备案的《浙江省商品房买卖合同》法律效力更高。（四）一审判决存在不公。在其他类似案件中购房者提交的证据均被一审法院采纳，但本案马骏鸣自行拍摄的视频却不被一审认可。而对于中南锦恒公司提交的关于案外人签订的《客户签约申报表》则直接予以采纳，存在偏袒。中南锦恒公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，双方之间的商品房买卖协议和委托装修协议都是双方真实意思，对双方都有法律效力，并不存在马骏鸣所说的显失公平。请求二审法院维持原判，驳回上诉。马骏鸣向一审法院起诉请求：判令中南锦恒公司补偿马骏鸣装饰、设备差价暂定人民币250000元（最终依据评估结论确定）。一审法院认定事实：2017年5月22日，马骏鸣签订《客户签约申报表》一份，该申报表载明：马骏鸣向中南锦恒公司认购8-1-202室房屋；认购时间为2017年5月14日；房屋建筑面积为84.57平方米；销控单价6742元/平方米，合同单价10916元/平方米，合同总价为923204元，其中包括毛坯570170.94元、装修353033.06元；付款方式为按揭，首付363204元，其中毛坯180170.94元，装修183033.06元；贷款总计560000元，其中毛坯390000元、装修170000元。同日，马骏鸣又与中南锦恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：马骏鸣向中南锦恒公司购买乍浦君悦府8幢1单元202室房屋，该商品房建筑面积为84.57平方米，毛坯单价为每平方6742元，总价款为570170.94元，付款方式为商业贷款，其中首付款180170.94元，剩余390000元办理按揭贷款。交房日期为2019年5月31日前。合同第十四条约定，“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人补偿装饰、设备差价。”该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）。合同附件八载明：出卖人与买受人在平等、自愿的基础上，达成以下条款：凡出卖人就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；买受人特别声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，马骏鸣与中南锦恒公司签订《委托装修协议书》一份，协议约定：马骏鸣委托中南锦恒公司就前述毛坯商品房进行装修，装修标准为：1.内墙：客餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米茄或同等档次品牌）。2.顶棚：乳胶漆。3.地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4.室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5.厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6.卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7.阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米茄或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。装修费用为353033.06元，马骏鸣在合同签署当日向中南锦恒公司支付装修首付款183033.06元，剩余装修款170000元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。协议第六条约定装修完成及交付马骏鸣使用时间为2019年7月31日。协议第三条约定；“乙方（马骏鸣）知悉并同意甲方（中南锦恒公司）的装修方案（装修后的图纸详见附件）……”协议第六条约定，马骏鸣同意在房屋毛坯验收通过后直接由中南锦恒公司进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成交付时一并验收。上述商品房买卖合同和委托装修协议签订后，马骏鸣按约支付了购房款和装修款。2019年7月31日，中南锦恒公司将上述商品房及装修工程交付给了马骏鸣，马骏鸣在《交付流程单》上签字确认，并书写“房子还未看，不清楚情况。已查看。”该《交付流程单》注明：“本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。”一审法院认为，本案争议焦点有二：一是马骏鸣与中南锦恒公司签订的《委托装修协议书》是否显失公平；二是中南锦恒公司在履行《委托装修协议》时是否存在违约行为及应否承担违约责任。关于争议焦点一：马骏鸣认为，中南锦恒公司利用其优势地位不愿意单独出卖毛坯房，强迫马骏鸣与其签订装修协议，且马骏鸣购买的涉案房屋与案外人黄同庆、张菊英购买的房屋面积相仿、购房和交房时间也近乎相同，但马骏鸣支付的装修款却是案外人支付装修款的三倍，故马骏鸣与中南锦恒公司签订的装修协议显失公平。对此，一审认为，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，不存在中南锦恒公司利用优势地位或者利用马骏鸣没有经验致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。理由如下：首先，房地产市场是一个充分竞争的市场，中南锦恒公司作为房地产开发企业并不具有垄断地位。马骏鸣作为买受人，如其不同意涉案装修协议中的内容，其完全有理由拒绝签订，进而自由选择购买其他项目的房屋。因此，中南锦恒公司在签订装修协议时并不具有优势地位，涉案装修协议书并不侵犯马骏鸣的自主选择权和公平交易权。其次，装修协议书中已列明了装修标准，马骏鸣完全可以通过该标准充分了解装修成本，进而对合同约定的装修价格是否高于实际价值进行充分判断。委托装修协议约定的装修标准较为普通，但装修款却高达35万余元。马骏鸣作为完全民事行为能力人，应当可以判断出装修协议约定的装修价格明显偏高，但马骏鸣仍在装修协议上签字确认。结合双方签订商品房买卖合同以及装修协议书时的房地产市场现状的背景，马骏鸣对中南锦恒公司签订委托装修协议背后的真实意图及装修款的性质（包含部分房价）是应知或明知的。现马骏鸣撇开商品房买卖合同仅从装修协议出发认为装修费用过高有失偏颇，难以支持。最后，结合中南锦恒公司提供的《客户签约申报表》可知，案外人黄同庆、张菊英购买的房屋的总价为101万余元，该房价由毛坯房、装修、车位三部分组成，且该房价是优惠14万元后的价格。案外人支付的房屋总价与马骏鸣支付的房屋总价之间的差价符合马骏鸣签订装修协议时的市场行情，此其一。其二，案外人购买房屋的价格，是案外人与中南锦恒公司在平等自愿的前提下，双方充分协商形成的合意，案外人支付的总房价并不能作为评判马骏鸣支付的房价是否过高的依据。关于争议焦点二：马骏鸣认为，涉案装修工程的装修标准应为样板房的装修标准，包含了硬装、软装、家具、家电等。现中南锦恒公司交付的房屋远低于上述装修标准，已构成违约。对此，一审认为，双方签订的《委托装修协议书》有双方签字盖章确认，该协议应当推定系双方的真实意思表示。装修协议就装修标准进行了明确约定。装修协议载明的装修标准并未包含家具、家电等软装。因马骏鸣主张的软装装修费用价格不菲，如真如马骏鸣所主张的双方就装修标准包含了软装达成了合意的话，按照常理及一般的市场交易习惯，马骏鸣在签订装修协议前应当会要求中南锦恒公司将包含软装写入装修标准，否则马骏鸣不可能同意在装修协议上签字确认。现马骏鸣在载明不包含软装的装修协议书上签字确认，应当推定双方未就装修标准包含软装达成合意，故马骏鸣的上述主张不予采纳。另，马骏鸣在载有“确认上述房屋已达到交房条件”的《交付流程单》上签字确认且并未提出异议，应当视为马骏鸣对中南锦恒公司交付的装修工程已验收合格，且中南锦恒公司交付马骏鸣装修工程的日期在约定工期内。在此情况下，马骏鸣如主张中南锦恒公司存在违约行为，则应举证证明中南锦恒公司未完成施工、施工超期或装修工程存在质量问题。然马骏鸣均未提供任何证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，一审对马骏鸣认为中南锦恒公司存在违约行为的主张亦不予采纳。马骏鸣要求对涉案房屋装修的实际价格进行鉴定，因装修实际价格的确定对于本案审理并无关联，该鉴定非必要，因此，马骏鸣要求对案涉房屋装修价值进行鉴定的申请，不予准许。综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回马骏鸣的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由马骏鸣负担。二审中，双方均未提交新的证据。经审理，一审认定的“2019年7月31日，中南锦恒公司将上述商品房及装修工程交付给了马骏鸣，马骏鸣在《交付流程单》上签字确认”这一节事实有误，应为“2019年7月29日，中南锦恒公司将上述商品房及装修工程交付给了马骏鸣，马骏鸣在《交付流程单》上签字确认”，对一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，马骏鸣起诉主张双方签订的《委托装修协议书》显失公平，中南锦恒公司实际装修费用严重低于约定装修标准，故中南锦恒公司应就此赔偿装修差价损失。经查，马骏鸣系在同一天内与中南锦恒公司签订《客户签约申报表》《浙江省商品房买卖合同》《委托装修协议书》，其中《客户签约申报表》载明了认购房屋的房号、房屋建筑面积、销控单价、合同单价及合同总价；合同总价一栏又分为毛坯价格和装修价格两项。《浙江省商品房买卖合同》载明的毛坯房单价、毛坯房总价分别与《客户签约申报表》载明的销控单价、毛坯价格一致；《委托装修协议书》载明的装修费用与《客户签约申报表》载明的装修价格一致；合同总价（毛坯房价格+装修价格）除以建筑面积即是《客户签约申报表》载明的合同单价。由此看出，双方当事人签约时商谈的是精装修房屋买卖事宜，并按照建筑面积、房屋单价，商定了一套精装修房屋的总价，后又将房屋总价分为毛坯价格和装修价格两部分，分别签订《浙江省商品房买卖合同》和《委托装修协议书》。虽然马骏鸣与中南锦恒公司单独签订合同对装修价格进行约定，但精装修房屋是房屋与精装修有机结合的整体，其价值须就整体而言，房屋本身与装修不能简单进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂评判。马骏鸣现割裂《客户签约申报表》《浙江省商品房买卖合同》及《委托装修协议书》所涉款项的内在联系，单独诉请按照装修的客观价值认定装修款，要求中南锦恒公司返还差价，违背了双方缔约时的真实意思，应不予支持。同理，一审未准许马骏鸣申请单独鉴定装修价值，亦属正确，本院予以确认。至于《委托装修协议书》是否存在显失公平的问题。显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平。马骏鸣作为独立的购房主体，有自由选择向谁购买的权利，并有权根据磋商结果自主决定是否购买，并无证据证明马骏鸣在签订涉案合同时处于危困状态或缺乏判断能力以及中南锦恒公司利用了马骏鸣这种危困情形。马骏鸣主张《委托装修协议书》显失公平，缺乏事实依据，本院不予采信。另外，马骏鸣提出一审法院对其自行拍摄的视频不予采信错误。经查，该证据系马骏鸣自行摄制，中南锦恒公司对真实性不予认可，故一审对该证据不予认定，符合证据认证规则。在其他类案中，当事人提交的证据与本案并不相同，不存在可比性。对马骏鸣该项意见，本院不予采信。综上，马骏鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人马骏鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 帅国珍审 判 员 毛 彦审 判 员 章玉萍二〇二〇年七月三十一日法官助理 沈文潇书 记 员 陈丽琼?*MERGEFORMAT?12?