吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初101号原告：吉林桦甸农村商业银行股份有限公司。法定代表人：黄某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，男。委托诉讼代理人：李某，吉林桦远律师事务所律师。被告：桦甸市卓越房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：刘某，男。被告：张某，女，1970年9月20日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告吉林桦甸农村商业银行股份有限公司（以下简称桦甸农商行）与被告桦甸市卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越房地产）、张某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桦甸农商行的委托诉讼代理人陈某、李某，被告卓越房地产的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。被告张某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。桦甸农商行向本院提出诉讼请求：1.判令卓越房地产立即偿还本金1500万元及利息4,777,609.38元（截至2020年3月24日），此后利息按照年利率9.975%上浮50%即14.9625%计算至款项清偿之日止；2.确认桦甸农商行对卓越房地产提供的抵押物（12处在建工程，详见抵押物清单）经折价、拍卖、变卖所得价款在第一项诉讼请求确定的债权范围内享有优先受偿权；3.判令张某对卓越房地产欠付的贷款本息承担连带保证责任。事实和理由：2016年11月23日，卓越房地产与桦甸农商行（原桦甸市农村信用合作联社）签订借款合同，约定：借款金额为1500万元；借款期限自2016年11月23日至2018年11月22日；固定月利率8.3125‰；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；按季结息，结息日固定为每季末月的第20日。同日，双方签订在建工程抵押合同，约定卓越房地产以自己所有的12处在建工程为上述借款合同项下的债务提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、实现债权的费用等。双方就该抵押物办理了抵押登记，不动产登记部门出具了不动产登记证明。同日，卓越房地产法定代表人张某出具了承诺书，自愿为卓越房地产的上述贷款承担连带保证责任。2016年11月28日，桦甸农商行实际发放1500万元贷款。卓越房地产偿还利息至2017年9月28日。贷款到期后，卓越房地产未能如约还本付息，虽经多次催要未果，故提起本案诉讼，望判如所请。卓越房地产辩称，对于桦甸农商行主张的本金、利息及利息计算方式均无异议，现因经营困难，暂时无力还款。桦甸农商行围绕其诉讼请求提交了固定资产借款合同、在建工程抵押合同、无限连带责任担保承诺书、贷款凭证、不动产登记证明、在建工程明细表、人民币资金社团贷款合同（20140818000192号）、社团抵押担保合同（20140818000775号）、贷款还款凭证、贷款结清证明、吉林银监局关于同意吉林桦甸农村商业银行股份有限公司开业的批复、桦甸农商行关于承继桦甸市农村信用合作联社债务债权关系的决定等证据，卓越房地产对以上证据均无异议，本院对桦甸农商行提交的上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年11月23日，卓越房地产与桦甸农商行（原桦甸市农村信用合作联社）签订固定资产借款合同，约定：借款金额为1500万元；借款期限自2016年11月23日至2018年11月22日；固定利率，即起息日基准利率4.75%上浮110%；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；按季结息，结息日固定为每季末月的第20日；付息日为结息日的次日（21日）；分期还本，即2017年11月22日偿还300万元，2018年11月22日偿还1200万元。同日，双方签订在建工程抵押合同，约定：卓越房地产以自己所有的12处在建工程（详见抵押物明细表）为上述借款合同项下的债务提供抵押担保；担保范围包括贷款本金、利息、实现债权的费用等；本次抵押为第二顺位抵押，第一抵押权人为人民币资金社团贷款合同（20140818000192号）及社团抵押担保合同（20140818000775号）所标注的抵押权人。双方就该抵押物办理了抵押登记，桦甸市国土资源局出具了不动产登记证明。同日，卓越房地产法定代表人张某出具了担保承诺书，自愿为卓越房地产的上述贷款承担连带保证责任。2016年11月28日，桦甸农商行实际发放1500万元贷款。卓越房地产偿还利息至2017年9月28日。贷款到期后，卓越房地产未能如约还本付息。另查明：2014年8月18日，卓越房地产与桦甸农商行及东辽县农村信用合作联社签订人民币资金社团贷款合同及社团抵押担保合同，约定贷款额度3000万元（桦甸农商行500万元，东辽县农村信用合作联社2500万元），贷款期限自2014年8月18日至2016年8月17日共计24个月，卓越房地产以两处土地使用权（桦国用2014第028222527、028222528号）作为抵押物提供担保。2014年8月19日，桦甸农商行及东辽县农村信用合作联社按照约定发放了3000万元贷款。2016年11月28日，卓越房地产偿还了借款本金3000万元及全部利息。再查明：2016年12月26日，吉林银监局作出《关于同意吉林桦甸农村商业银行股份有限公司开业的批复》，同意桦甸农商行开业。2017年2月17日，桦甸农商行作出《关于承继桦甸市农村信用合作联社债务债权关系的决定》，对原桦甸市农村信用合作联社持续期间的全部对外债权债务由桦甸农商行承继。本院认为，桦甸农商行与卓越房地产签订的借款合同、在建工程抵押合同以及张某出具的担保承诺书均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，当事人应全面履行合同及承诺书中的义务。桦甸农商行已经按合同约定履行了放款义务，卓越房地产未能如约还本付息，构成违约，应当承担相应的违约责任。桦甸农商行要求卓越房地产偿还借款本金1500万元及按合同约定利率标准计算的期内利息及逾期利息，于法有据，本院予以支持。关于抵押物优先受偿问题。卓越房地产提供担保的在建工程已经办理抵押登记，且此前设立的第一顺位抵押权已经在主债务清偿后注销，故桦甸农商行主张对抵押物在担保范围内优先受偿，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于保证责任问题。张某自愿为卓越房地产的贷款向桦甸农商行提供连带责任保证担保，故桦甸农商行要求其承担连带保证责任具有事实根据，应予支持。因主债务人卓越房地产以自己所有的不动产为案涉贷款提供物保，而桦甸农商行与张某并未就实现债权的顺序作出约定，故桦甸农商行应当先就物的担保实现债权。如果抵押物不足以清偿全部债权，则由张某对不足部分承担连带保证责任。张某在承担保证责任后，有权向卓越房地产追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百八十八条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、桦甸市卓越房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付吉林桦甸农村商业银行股份有限公司借款本金1500万元及利息（以1500万元为基数，自2017年9月29日至2018年11月22日，按照年利率4.75%上浮110%即9.975%计算；自2018年11月23日起至款项付清之日止，按照年利率9.975%上浮50%即14.9625%计算）。二、如果桦甸市卓越房地产开发有限公司未履行本判决第一项确定的给付义务，则吉林桦甸农村商业银行股份有限公司有权对桦甸市卓越房地产开发有限公司提供的抵押物，即坐落于吉林省桦甸市××街卓越新天地的12处在建工程（抵押物明细附后）经协商折价或依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、张某对于吉林桦甸农村商业银行股份有限公司以本判决第二项确定的抵押物实现债权后的不足部分承担连带保证责任。张某承担保证责任后，有权向桦甸市卓越房地产开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140,466元，由桦甸市卓越房地产开发有限公司及张某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 王 浩审判员 刘 卓审判员 赵翠霞二〇二〇年七月二日书记员 邵美琦