江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1873号原告：江西益丰大药房连锁有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区民营科技园民安路329号贤湖工业区B1栋，统一社会信用代码：91360111680919503X。法定代表人：高毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杜娟，女，汉族，1991年9月25日出生，住湖南省新化县。代理权限为：一般代理。系该公司员工。委托诉讼代理人：周小飞，男，汉族，1980年10月4日出生，住江西省吉安市吉水县。代理权限为：一般代理。系该公司员工。被告：抚州美联物业服务有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道1140号，统一社会信用代码：91361000MA35GQB21C。法定代表人：刘乐平，该公司总经理。委托诉讼代理人：万秀芬、吴瑶瑶（实习），江西三松律师事务所律师。代理权限为：特别授权。原告江西益丰大药房连锁有限公司(以下简称益丰大药房)诉被告抚州美联物业服务有限公司(以下简称美联物业)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益丰大药房的委托诉讼代理人刘杜娟、周小飞，被告美联物业的委托诉讼代理人万秀芬、吴瑶瑶（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益丰大药房的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告店面停业期间的租金共计118980元、物业费3525元、履约保证金14000元；3、判令被告违约，且应当赔偿原告的各项损失，包括店面装修现值92525元、店面转让费40000元、店面商品搬离人工及运费15000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年4月19日签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告享有使用权的坐落于抚州市万锦城农贸市场外12、13、14号的房屋进行药店经营。合同约定租期为5年，从2018年5月6日至2023年5月5日。租金标准为2018年5月6日-2019年5月5日期间141000元／年，2019年5月6日-2023年5月5日期间158640元／年。原告已支付租金至2020年5月5日。自租赁涉诉门面之日起原告可正常使用房屋用于药店经营，但至2019年7月份抚州市临川区市场监督管理局抚临分局、临川区青云街道办对抚州市万锦城农贸市场进行核查，认为该市场的建设不符合抚州市创建国家卫生城市标准的要求，于2019年7月18日下发《创国卫整改告知书》，要求抚州市靖凇实业有限公司定期进行整改。抚州市靖凇实业有限公司最终确定在原告门面所处位置增设二楼通往一楼的室外楼梯。同时除增设楼梯施工外，还需要进行其他设施的建设施工，后直接导致原告门店前整个路段无法通行，且原告门店的招牌也被施工人员强制迫害性的拆除，致使原告门店根本无法进行经营，迫于无奈只能关停门店。截止2019年8月6日门店完全关停，完成了全部商品的搬离。至此，原告认为被告作为房屋出租方，应当保证房屋能正常使用，合同中也明确约定了房屋的用途是药店零售经营，现在原告无法经营，签订合同的目的无法实现。且被告从未征询过原告的意见也未通知过原告给予原告准备的时间。根据合同约定以及《合同法》的相关规定，被告的行为已经严重构成违约，给原告造成了较大的损失，原告经多次与被告沟通均无果，特诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求以维护原告的合法权益。原告益丰大药房为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、租赁合同。拟证明（1）房屋的租金金额；2、物业费的标准、银行流水（租金+履约保证金+物业费）。拟证明原告已经支付了从2018年5月6日至2019年5月5日的租金；3、转让协议。拟证明原告承租房屋时是从第三方转让而来，支付了4万元的转让费；4、临川区市场监督管理局的《创国卫整改告知书》。拟证明涉诉房屋之所以进行整改是因为靖淞公司所建设的万锦城农贸市场不符合抚州市创建国家卫生城市的标准和要求，被告是从靖淞公司处获得房屋的使用权的，是被告自身原因导致市场需要整改；5、抚州市自然资源局的《批复》。拟证明批复中明确写明市场的增设室外楼梯的改造是靖淞公司单方提出申请之后自然资源局才作的批复同意在靖淞公司所定的位置进行楼梯的增设，而靖淞公司及被告确定在原告所租门面处进行楼梯的增设完全是被告单方进行确定的，从未征询原告的任何意见，充分证明被告单方原因导致市场需要整改，并非政府及其他不可抗力因素；6、施工照片。拟证明（1）原告的店面招牌已经被强制拆除大半部分；（2）原告所租门面的整个通行通道全部在施工中，导致完全无法通行，也导致原告无法正常进行经营，被告从未告知原告具体的整改时间及期限；7、我方的《告知函》。拟证明告知被告我方已经从2019年8月6日对店面进行了关停，关停原因在于被告，被告应承担相应的损失责任；8、被告的《回复函》。拟证明被告已经认可合同解除，只是对于解除的原因存在一定的争议，对于损失被告存在争议，同时被告认可原告已经停业；9、原告的《回复函》。拟证明原告在2019年8月6日已经停业，停业原因是被告原因导致施工改造，致使原告门店根本无法继续经营，被告构成违约应承担相应的损失；10、被告2019年12月18日的《回复函》。拟证明被告已经收到我方相关的函件；11、租约履行确认函。拟证明被告与原告继续就本案相关事项进行了沟通；12、原告的《解除合同函》。拟证明合同解除及损失金额。13、发票八张（包括装修广告设计服务费、装修服务费）、装修会计记账凭证。拟证明涉诉门店当时装修所花费的费用；14、OA流程、记账凭证、会计科目。拟证明门店关停所产生的费用。被告美联物业辩称，1、被告增设室外楼梯及相关施工系抚州市创建国家卫生城市需要，属于合同约定的地方政府政策因素，不能归责于被告，被告不构成违约；2、原告店铺经营受创卫改造工程的影响并未达到无法经营的程度；3、被告不应承担赔偿责任，综上，请求法院依法驳回原告对被告抚州美联物业服务有限公司的诉求。被告美联物业为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、《创卫整改通知书》、《创卫国家卫生城市工作标准》。拟证明万锦城农贸市场改造系抚州市创建国家卫生城市需要；2、抚州市自然资源局作出的《批复》两份、抚州市临川区青云街道办事处作出的《证明》、《建设工程施工合同》。拟证明万锦城农贸市场增设室外楼梯系因创卫需要，经抚州市自然资源局批准，由抚州靖淞实业有限公司出资610万元对万锦城农贸市场进行整改；3、新闻报道截图12张、抚州市临川区青云街道办事处作出的《证明》。拟证明万锦城农贸市场改造工程于2019年8月9日开工到2019年8月30日完工并投入使用，工期不足一个月，对原告店铺经营的影响时间较短，并没有导致原告无法进行经营，从新闻报道的内容可以看出农贸市场的改造是对原告的经营有好的影响而不是不利的影响。经审理查明，2018年4月19日，黄建明将其承租的美联物业享有使用权的坐落在抚州市万锦城农贸市场外12、13、14号店铺转租给原告益丰大药房，转让费40000元。同日，原告益丰大药房与被告美联物业签订《房屋租赁合同》，合同约定：益丰大药房(乙方)承租美联物业(甲方)享有使用权的坐落在抚州市万锦城农贸市场外12、13、14号店铺用于药品零售经营。合同约定租期5年，从2018年5月6日至2023年5月5日。租金标准为第一年(2018年5月6日-2019年5月5日)为141000元，第二至第五年(2019年5月6日-2023年5月5日)为每年158640元。合同还约定，合同签订后三个工作日，乙方支付第一年租金，同时支付合同履约保证金14000元，后期租金按年(5月5日前)支付，物业费按每年3525元与租金同期交纳。合同签订后，双方均按约履行。至2019年7月份，抚州市政府因抚州市创建国家卫生城市，要求对市区不符合创建国家卫生城市标准的农贸市场均需整改，经检查，抚州市万锦城农贸市场不符合抚州市创建国家卫生城市标准的要求，2019年7月18日，抚州市城市管理局第二执法分局、抚州市临川区青云街道办事处联合向抚州市靖淞有限公司(抚州市万锦城农贸市场的所有权人)发出《创国卫整改告知书》，责令抚州市靖淞有限公司于2019年8月6日前对万锦城农贸市场进行整改。抚州市靖淞有限公司即对万锦城农贸市场进行整改，为扩大市场容量，方便市民出入二楼农贸市场，规划增设农贸市场室外楼梯，该楼梯位置在万锦城农贸市场外12、13、14号店铺前。2019年7月29日，抚州市自然资源局批准了抚州市靖淞有限公司对万锦城农贸市场的改造设计，抚州市靖淞有限公司即开始对万锦城农贸市场进行改造，至2019年8月30日，整个万锦城农贸市场改造完毕并投入使用。另查明，原告已支付了第二年的租金158640元及物业费3525元。2019年8月6日，因受万锦城农贸市场外楼梯施工影响，原告门店无法经营，原告即清空所有货物，关闭了所租店面，停止营业至今。2019年11月12日，原告发函告知被告，因其所租店面路段被强行破坏无法通行，且店面招牌也被强制破坏性拆除，导致店面无法正常经营，被迫关停，造成严重损失合计308148.22元，应由被告公司承担。2019年11月21日，被告回复原告，约于2019年11月30日前至被告处协商，逾期视为原告单方面解除合同，应按《房屋租赁合同》承担合同义务。2019年11月28日，原告回函称被告方单方面在门店处搭建室外楼梯，未告知原告也从未征询原告意见，造成原告无法正常经营停业，构成违约，应赔偿上述损失。2019年12月18日，被告回函原告，为避免损失进一步扩大，建议双方以座谈方式沟通并以协议方式确定合同是否继续履行及后续事宜。2020年3月25日，被告至函原告，要求确认是否继续租赁。2020年4月3日，原告回函被告，确认2018年4月19日双方签订的《房屋租赁合同》于原告的《合同解除通知函》发出之日起解除，被告可对门店进行转租等处理，另被告因违约造成原告的损失应承担赔偿责任。上述事实，有原、被告的企业信息，《转让协议》、《房屋租赁合同》，银行流水，《创国卫整改告知书》，《批复》，施工照片，原、被告的告知、回复函，《解除合同函》，发票、装修会计记账凭证、OA流程、记账凭证、会计科目，证明，《建设工程施工合同》，新闻报道截图，原、被告的陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于原告的诉讼请求1，判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。原告自2019年8月6日关停门店，全部商品搬离后就未再返回，后双方往来函复，2020年3月25日，被告至函原告，要求确认是否继续租赁，2020年4月3日，原告回函被告，确认2018年4月19日双方签订的《房屋租赁合同》于原告的《合同解除通知函》发出之日起解除，被告可对门店进行转租等处理。至此，原、被告双方已协商一致解除了双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。关于合同解除时间，原告未举证《合同解除通知函》发出之日时间，被告也未确认《合同解除通知函》收到日期，根据原、被告双方以往函复收件情况及本案实际情况，本院认为合同解除时间确定在2020年4月5日为宜，2020年4月6日至5月5日原告所交纳的租金13220元(158640元／年÷12个月)被告予以返还原告。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告的诉讼请求2，原告因受万锦城农贸市场外楼梯施工影响，无法经营，即清空所有货物，关闭了所租店面，停止营业。故诉请判令被告退还原告店面停业期间的租金共计118980元、物业费3525元、履约保证金14000元。本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，如遇自然灾害、地方政策等不可抗力因素导致合同不宜履行，甲乙双方均有权提前终止合而无需承担任何法律责任。甲方返还已交的未履行部分期限租金和合同保证金。被告改造万锦城农贸市场并增设市场外楼梯是抚州市政府创建国家卫生城市需要，属于合同约定的地方政策因素，不能归责被告。原告在被告对万锦城农贸市场外楼梯及相关施工时就关停门店、撤走全部商品，是其单方行为，事实上万锦城农贸市场增设室外楼梯及农贸市场改造施工尚不足一个月，对原告的店铺经营影响时间较短，且改造后的万锦城农贸市场室内外环境大为改观，更有利于原告店铺的经营，但原告搬离全部商品关停门店后就未再返回租赁门店经营，且怠于行使合同解除权，故无权要求退还己交纳的租金。因被告增设万锦城农贸市场外楼梯在原告所租门店前，施工期间处于半封闭状态，确实给原告门店经营造成重大影响，根据公平原则，施工期间的租金应予减免。根据施、竣工时间，本院确定2019年8月份的租金13220元(158640元／年÷12个月)被告予以返还原告。另原、被告签订的《房屋租赁合同》双方己确定解除，履约保证金14000元被告应返还原告。关于物业费，原告自2019年8月6日关停门店全部商品搬离后就未再返回，也即未再享受物业服务，该之后物业费2643.75元(3525元／年÷12个月×9个月)被告应予返还。关于赔偿装修损失费的诉讼请求，双方合同约定租赁期满后，乙方对所租店铺的装修所有权归甲方所有，活动物品乙方可以收回，不得要求甲方给予装修补偿。如因乙方原因(包括但不限于提前退租等)导致合同违约的，甲方对乙方装饰装修不做补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中被告未有违约行为，原告关停门店时也未与被告交接，其所举证据仅有发票、会计计帐凭证，不能确认装饰装修残值损失几何，故原告诉请赔偿店面装修现值92525元证据不足，本院不予支持。关于店面转让费40000元，原告从黄建明处转租涉案店铺花费40000元，根据合同相对性原则，该费用与被告无关联，原告无权要求被告赔偿，本院亦不予支持。关于店面商品搬离人工及运费15000元问题，本院认为，原告在租赁期未满情况下搬离店面商品，是其单方行为，在被告没有违约行为情况下，该费用由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确定原告江西益丰大药房连锁有限公司与被告抚州美联物业服务有限公司2018年4月19日双方签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告抚州美联物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告江西益丰大药房连锁有限公司已交纳的租金26440元；三、被告抚州美联物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告江西益丰大药房连锁有限公司已缴纳的履约保证金14000元；四、被告抚州美联物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告江西益丰大药房连锁有限公司已缴纳的物业费2643.75元；五、驳回原告江西益丰大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，减半收取2780元，由原告江西益丰大药房连锁有限公司负担2457元，被告抚州美联物业服务有限公司负担323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚州抚河支行），如在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年七月六日书记员  张蕴韵