江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初241号原告：朱进，女，1978年11月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吴春雨，江苏中杜律师事务所律师。被告：陈林，男，1990年9月10日出生，汉族，住扬州市。原告朱进与被告陈林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告朱进及其委托诉讼代理人吴春雨，被告陈林均到庭参加诉讼；第二次庭审，原告朱进及其委托诉讼代理人吴春雨到庭参加诉讼，被告陈林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱进向本院提出诉讼请求：陈林立即给付到期租金14431元（2019年12月1日至2020年5月31日期间）及违约金（以14431元为基数，自2019年11月26日起至实际给付之日止，按日百分之一计算）。事实和理由：2019年5月20日，朱进与陈林签订《租赁合同》一份，约定朱进将其所有的位于扬州市邗江区（八方汇大厦）607-3室的商用房出租给陈林使用，并对租金、违约金等进行了约定。但陈林至今未依约支付第二期租金14431元。陈林辩称：1.案涉《租赁合同》已无法履行。陈林租赁朱进房屋的用途是办学，但陈林于2019年6月1日即被教育主管部门告知因楼层问题，陈林所租赁的场所不得再用于中小学教育培训用途。此后，陈林与相关部门积极沟通，但教育主管部门于2019年11月再次通知陈林，租赁场所不得再用于教育培训用途。陈林立即告知朱进无法继续承租案涉房屋，并明确表示不会支付下一期房租。因案涉房屋无法再进行教育培训，合同的根本目的已无法实现，且陈林已向朱进提出解除合同，故朱进主张继续履行合同无事实和法律依据；2.因双方签订的租赁合同根本目的无法实现，陈林无需向朱进支付下期租金及违约金，且朱进主张的违约金数额过高；3.陈林在得知案涉房屋无法继续办学后，第一时间通知了朱进，并提出了放弃保证金的解决方案，但朱进不同意陈林的解决方案，且没有积极寻找新的承租人，朱进应自行承担扩大的损失；4.朱进已在租赁场所外张贴了新的招租广告，系以自己的实际行动证明自愿解除和陈林的租赁关系，现又要求陈林继续支付租金，自相矛盾，不应得到支持。综上，请求法庭驳回朱进的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认、在卷佐证，并据此认定以下事实：2019年5月20日，朱进（出租方、甲方）与陈林（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在扬州市邗江区（八方汇大厦）607-3室，建筑面积42.29平方米，出租给乙方经营本合同确定的经营项目、品种。租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止。租金及各项费用：一、甲方租金收益：乙方每半年支付租金一次,首次支付租金时间为2019年5月25日前；第二次及以后支付租金实行先付租金后用房的基本原则，在下一租赁期开始前支付完毕。乙方每逾期付款一天，按应缴纳租金额的1%为标准，每日向甲方支付违约金。若逾期20日仍未支付，甲方有权终止本合同的履行，乙方履约保证金不予退还，并追究乙方违约责任。1.第一期租金14431元,租金对应期间为2019年6月01日至2019年11月30日；支付时间为2019年5月25日前；2.第二期租金14431元,租金对应期间为2019年12月1日至2020年5月31日；支付时间为2019年11月25日前……二、其他费用：1、乙方应于合同签订时一次性支付履约保证金2500元给甲方，在乙方无违约、欠款情况下，本合同终止后一月内甲方无息退还乙方。乙方经营范围、品种双方未作约定。甲、乙双方须共同履行各自责任及义务，如一方导致本合同无法履行时，另一方有权要求对方赔偿因此产生的经济损失（包括可期待利益损失）。如因中国法律规定的不可抗拒因素，致使本合同无法履行时，则双方均不承担违约责任。在合同期内，如未经甲方同意，乙方不得逾期缴纳租金及擅自转让、转租租赁房屋；不得将甲方所属财产对外抵押、担保或出卖。在合同存续期内，甲、乙双方任何一方要求变更或解除合同，应及时书面通知对方，经双方协商达成一致后方可变更或解除。未达成协议之前，原合同仍有效。一方接到另一方书面要求变更或解除合同后，应在一个月内做出答复，逾期不答复的即视为默认。合同签订后，朱进按约将房屋出租给陈林使用。陈林给付了案涉合同项下第一期租金14431元及保证金2500元，第二期租金未予给付。另查，陈林同时期还向周允国、王丽萍等人承租了位于扬州市邗江区（八方汇大厦）的其他商铺。2019年6月1日，邗江区校外培训机构管理联席会议办公室向扬州市求索教育培训中心有限公司发出扬州市校外培训机构违规办学告知书，载明：“经查，你（单位）违反了《中华人民共和国民办教育促进法》、《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》、《扬州市民办非学历教育机构许可管理指导意见》等法律法规有关条款，具体存在问题为：根据检查发现你机构存在有违反消防要求的问题、存在安全隐患：4楼及4楼以上，不得举办有儿童参加的学科类培训。属有违规问题的校外培训机构，现责令你（单位）立即停止违规办学行为，限期整改到位。如拒不执行，将依法联系相关部门予以取缔。”2019年11月，陈林在“房东群”发出信息：“各位房东好，我们家在11月份被封查了，已上黑名单。六楼很多东西不符合要求办学，小学也不给办，经过考虑，着实没有实力经营两家店，所以下期房子我不准备再租赁了。望各位理解。”此后，租赁合同双方曾围绕退租方案进行了协商，但未能形成一致意见。本院认为，朱进与陈林签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定为合法有效。陈林使用朱进出租的房屋，未能按约给付第二期租金，应继续履行到期租金给付义务并承担相应违约责任。鉴于陈林承租朱进的案涉房屋系用于教育培训,综合考量疫情或者疫情防控措施可能导致的陈林无法正常使用房屋的情形,本院酌情减免陈林两个月的租金，故陈林应再向朱进支付2019年12月01日至2020年05月31日期间的租金9620.67（14431÷6×4）元。朱进主张按合同约定的日百分之一的标准计算违约金，陈林辩称该违约金计算标准过高，本院以朱进实际损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等因素，根据公平原则、诚实信用原则，将违约金计算标准调整为欠付到期租金的日万分之五。就陈林关于案涉房屋无法再进行儿童教育培训，合同根本目的无法实现，且陈林已于2019年11月向朱进提出了解除合同，故合同无法也无需继续履行的辩称，本院认为，租赁合同双方并未就解除合同形成一致意思表示，陈林所述解除事由不符合法定解除合同情形，其单方通知解除合同于法无据，不产生合同解除的法律后果，且其当庭明确表示不提起反诉，而其至今未向朱进返还案涉房屋，故对其该抗辩，本院不予采信。综上，朱进要求陈林给付租金9620.67元及按日万分之五计算违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对其举证、质证等诉讼权利的放弃，应自行承担相应不利法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈林于本判决生效后十日内一次性给付原告朱进租金9620.67元及违约金（以9620.67元为基数，自2019年11月26日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；二、驳回原告朱进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，依法减半收取计81元，由被告陈林负担（此款原告已预交，由被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  毛晶晶二〇二〇年七月一日书记员  张才璐