西安市未央区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0112执异105号案外人：陕西成信房地产开发有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路。法定代表人：康忠诚，总经理。委托诉讼代理人：刘梅，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永红，男，1968年5月26日出生，汉族，系该公司员工。申请执行人：西安莲湖信用融资担保有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：王涛，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，陕西稼轩律师事务所实习律师。被执行人：西安鑫能电力器材有限责任公司。住所地：西安市经开区未央路。法定代表人：方文轩。被执行人：王少广，男，1979年2月19日出生，汉族，住西安市户。被执行人：董翠，女，1979年4月25日出生，汉族，住西安市户县。被执行人：方文轩，男，1992年9月7日出生，汉族，住西安市户县。被执行人：陈娟丽，女，1975年2月9日出生，汉族，住西安市户县。被执行人：张桂林，男，1972年10月12日出生，汉族，住西安市未央区。被执行人：西安科威房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区方新村。法定代表人：陈娟丽。被执行人：程宾，男，1979年9月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。被执行人：刘康，男，1973年6月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。被执行人：刘轲，男，1984年4月3日出生，汉族，住甘肃省镇原县开边镇。在本院执行申请执行人西安莲湖信用融资担保有限公司（以下简称莲湖担保公司）与被执行人西安鑫能电力器材有限责任公司（以下简称鑫能公司）、王少广、董翠、方文轩、陈娟丽、张桂林、西安科威房地产营销策划有限公司（以下简称科威房地产公司）、程宾、刘康、刘轲公证债权文书（借款合同）纠纷一案中，案外人陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）对本院查封被执行人张桂林名下房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月8日举行了听证。案外人成信公司的委托代理人王永红、刘梅，申请执行人莲湖担保公司的委托代理人张小建、林强，被执行人方文轩到庭参加了听证，被执行人鑫能公司、王少广、董翠、陈娟丽、张桂林、科威房地产公司、程宾、刘康、刘轲经本院合法传唤未到庭。现本案已审查终结。案外人成信公司称，2015年4月28日，其公司与张桂林签订了6份《商品房买卖合同》，约定由张桂林通过交通银行按揭方式预购其公司开发建设的六套房屋。后因张桂林未向银行支付月供构成违约，交通银行陕西省分行将张桂林诉至新城区人民法院，该院经审理后判决张桂林向交通银行陕西省分行返还上述六套房屋的本金、利息、罚息；同时判决其公司承担连带保证责任。2016年10月28日，其公司依据该判决内容履行完毕了连带保证责任，偿还了张桂林六套房屋拖欠银行的所有债务。之后，其公司行使追偿权，将张桂林诉至未央区人民法院，经审理，未央区人民法院判决终止双方签订的六套房屋的《商品房买卖合同》，同时判决张桂林配合其公司办理注销六套房屋的预购商品房按揭抵押登记手续及《商品房买卖合同》的备案手续。其公司在向法院申请执行中才得知属于其公司所有的上述房产已于2017年11月8日被查封。故其请求法院解除对上述房屋的查封。申请执行人莲湖担保公司称，一、张桂林已将六套房屋的房款全部付清，虽然之后张桂林无力偿还贷款，成信公司作为担保人承担担保责任，但并不能改变该六套房屋买卖关系中，成信公司作为出卖人已经收取全额购房款并将房屋交付买受人张桂林的事实，故本案中法院查封上述六套房产符合法律规定；二、本案属于金钱债权执行，本案法院查封张桂林涉案房产的时间为2017年11月8日，而成信公司提出异议所依据的判决于此后的2019年10月生效，根据《执行异议和复议若干问题规定》的相关规定，成信公司的异议不能成立；三、本案案涉房屋在保全时系轮候查封，成信公司不能对未生效的执行措施提出异议；综上，本案法院查封张桂林房屋合法，成信公司不能对抗、排除本案对案涉房屋的执行措施，成信公司的异议不成立，应予驳回。被执行人方文轩称，本案房屋是张桂林购买的，与其无关。本院查明，申请执行人莲湖担保公司与被执行人鑫能公司、王少广、董翠、方文轩、陈娟丽、张桂林、科威房地产公司、程宾、刘康、刘轲公证债权文书（借款合同）纠纷一案，因被执行人违反合同约定，未向申请执行人履行还款义务，应申请执行人莲湖担保公司的申请，西安市莲湖区公证处于2016年4月7日出具执行证书。因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。执行中，本院于2017年11月3日作出（2017）陕0112执4232-1号执行裁定书，其中包括查封被执行人张桂林名下的房屋六套，查封期限三年。并于2017年11月8日在西安市不动产登记服务中心办理了房产查封手续。现案外人成信公司以上述房屋系其所有，提出书面执行异议。同时查明，案涉房产查封排列在先的本院其他案件及西安市公安局经济技术开发区分局的查封均已到期，本案作为排列在后的轮候查封自动转为查封。又查明，2015年4月28日，成信公司与张桂林签订的《商品房买卖合同》，张桂林以按揭贷款方式购买上述房屋，并办理了网签备案。再查明，据西安市不动产登记服务中心出具的不动产登记薄显示，案涉六套房产权属状况的所有人名称为成信公司，取得方式为自建，房屋性质为市场化商品房，登记时间为2014年5月6日。预售商品房抵押权预告登记的权利人名称为交通银行股份有限公司陕西省分行，预告登记义务人为张桂林。另查明，关于交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交通银行陕西分行）与张桂林、陈娟丽、成信公司借款合同纠纷一案，西安市新城区人民法院于2016年9月12日作出（2016）陕0102民初1904号、1905号、1906号、1907号、1908号、1909号六份民事判决书，判决由张桂林、陈娟丽向原告偿还借款本级及利息、罚息；成信公司对该债务承担连带保证责任；交通银行陕西分行对案涉六套抵押房产的处置价款享有优先受偿权。关于成信公司与张桂林、陕西美嘉商业运营管理有限公司、交通银行陕西分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2018）陕0112民初17877号、17878号、17879号、17880号、17881号、17882号六份民事判决书，判决成信公司与张桂林签订的案涉六套房屋的《商品房买卖合同》解除；由张桂林协助交通银行陕西分行办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续；由张桂林协助成信公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；陕西美嘉商业运营管理有限公司支付成信公司代偿的利息、罚息、诉讼费等，并支付成信公司违约罚金。以上判决经西安市中级人民法院2019年10月12日作出终审判决：“驳回上诉，维持原判”。听证会中，案外人成信公司称其公司系案涉房屋的所有权人，其公司与张桂林签订的商品房买卖合同已经法院生效判决解除，预告登记已经失效，故其公司有权排除对案涉房屋的强制执行。同时提交了证据六套房屋相关的《商品房买卖合同》、新城区人民法院民事判决书、扣款明细及结清证明、未央区人民法院民事判决书、西安市中级人民法院民事判决书、房屋所有权证书、不动产登记薄复印件加以证实。申请执行人莲湖担保公司对此不予认可，主张该六套房屋系张桂林所购，成信公司未向张桂林办理产权登记存在过错，法院查封涉案房屋合法有效，成信公司依据执行标的被查封后另案作出的生效法律文书提出的异议不能对抗本案执行。本院认为，被执行人未按生效法律文书确定的义务履行，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，涉案房产登记的所有权人虽为案外人成信公司，但系成信公司作为开发商进行的初始登记，后案外人成信公司与被执行人张桂林之间关于涉案房产已经签订《商品房买卖合同》并在房屋管理部门登记备案，涉案房产预登记在被执行人张桂林名下，故本院对被执行人名下的涉案房产进行查封，并无不当。关于成信公司主张与张桂林签订的《商品房买卖合同》已经生效判决予以解除，其享有案涉房屋的所有权一节，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案申请执行人莲湖担保公司与被执行人鑫能公司、王少广、董翠、方文轩、陈娟丽、张桂林、科威房地产公司、程宾、刘康、刘轲公证债权文书（借款合同）纠纷，属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2017年11月8日，案外人成信公司据以提出执行异议的另案判决作出时间为2019年6月10日，系在执行标的被查封之后。故案外人提出的异议本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回陕西成信房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王靖喻审判员丁素巧人民陪审员 郭   金   山二〇二〇年七月十七日法官 助理 严       平书 记 员 郝   宝   侠