广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2386号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：王某某，男，汉族，1975年1月15日出生，住山西省柳林县，现住山西省柳林县。 原告北海嘉和房地产有限公司（以下简称“嘉和地产公司”）诉被告王某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告嘉和地产公司的委托诉讼代理人周诗然到庭参加诉讼，被告王某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和地产公司向本院提出诉讼请求,判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00025471),并按照合同约定支付20%的违约金，共计180706.6元；2、被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2020年5月27日，共计120180.74元；3、被告协助原告撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续；4、被告承担本案诉讼费。 案件审理过程中，原告当庭撤回第三项诉讼请求中关于“判令被告协助原告撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续”及第四项“被告承担本案诉讼费”的诉讼请求，变更第一项诉讼请求为：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00025471),并按照合同约定支付10%的违约金。变更第二项诉讼请求为：被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，具体数额以原告庭前所提交证据中的银行扣款凭证为准。事实和理由：2016年5月30日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区,并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第七条第3款的约定，被告在支付首期房款的30%之后，其余房款釆取银行按揭的方式付款，并与银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计：120180.74元。依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的20%向出卖人支付违约金，总计：180706.6元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。原告为了维护自身的合法利益，故诉至法院。 被告王某某未作书面答辩，未提交证据，也未出庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2016年5月30日，原告嘉和地产公司（出卖人）与被告王某某（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00025471），约定：买受人向出卖人购买嘉和冠山海东区海德堡3幢29层2903号房屋。该商品房建筑面积共计99.84平方米，单价为每平方米9049.81元，总价款903533元。付款方式为银行按揭：买受人于2016年5月30日前支付首期房价款271533元，占全部房款的30%，余款632000元向贷款机构申请贷款支付；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，原被告于2016年10月26日就该《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，备案合同编号为YS00025471，登记编号为201610250592，出卖人为原告嘉和地产公司，买受人为被告王某某，建筑面积99.84㎡，总价为903533元。 2016年8月15日，原告嘉和地产公司（乙方）与案外人中国工商银行股份有限公司云南路支行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定：由甲方作为冠山海海德堡项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额为2000万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为：北海嘉和房地产有限公司。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金。乙方应在甲方开立如下账户作为保证金账户，专项用于保证金存取和划转。保证金账户不得用于乙方日常结算，不得透支，不得用于开立支票等支付凭证，不得开通电子银行和财智账户卡支付等功能。乙方承诺以保证金账户中的保证金及其利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保，并保证该等质押不会受到任何限制。该协议还约定了其他内容。 自2018年1月29日开始，被告王某某未按约偿还贷款本息，致使原告嘉和地产公司分别于2018年1月29日、2018年2月26日、2018年3月21日、2018年4月26日、2018年5月23日、2018年6月25日、2018年7月27日、2018年8月28日、2018年9月25日、2018年10月24日、2018年11月19日、2018年12月17日、2019年1月18日、2019年2月19日、2019年3月20日、2019年4月22日、2019年5月22日、2019年6月21日、2019年7月16日、2019年8月28日、2019年9月27日、2019年10月23日、2019年11月20日、2019年12月26日、2020年1月19日、2020年3月19日、2020年4月23日代被告王某某向案外人中国工商银行股份有限公司云南路支行清偿了贷款本息2413.96元、3562.16元、3558.07元、3562.15元、3559.88元、3561.40元、3562.93元、3563.69元、3561.40元、3560.63元、3556.83元、3555.30元、3556.06元、3556.83元、3557.59元、3559.11元、3559.11元、3558.35元、3554.55元、3563.70元、3562.95元、3559.89元、3557.60元、3562.17元、3556.83元、7115.27元、3558.02元，共计98516.43元。被告王某某至今未向原告偿还该笔垫付的贷款本息。 另查明，原告嘉和地产公司于2018年2月25日向被告作出嘉地司函[2018]016号《解除合同通知函》，载明，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷的，自原告收到银行主张担保权利的通知起，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告按合同总价款的20%向原告支付违约金等。因被告逾期未归还银行贷款本息，贷款银行此前已扣划原告银行账户内款项用于归还被告欠付的银行贷款本息。原告现通知被告，解除双方签订的《商品房买卖合同》，请被告收到该解除通知后5日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出该解除通知15天内配合办理注销备案及预告登记手续。根据邮寄回执显示，该《解除合同通知函》于2018年2月26日交邮，但未见签收信息。 本院认为，原告嘉和地产公司与被告王某某签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和地产公司与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告王某某未依约履行偿还贷款的义务，导致原告嘉和地产公司履行了保证责任代被告王某某向案外人中国工商银行股份有限公司云南路支行偿还了贷款本息合计98516.43元，根据《商品房买卖合同》关于“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记的全部手续。”的约定，原告嘉和地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告王某某支付违约金、偿还代为清偿的贷款本息及协助办理注销涉案合同备案登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于违约金数额，《商品房买卖合同》约定按合同总价款的20%支付违约金，因该约定的违约金过高，原告自行调整按照合同总价款的10%进行支付，在合理范围内，本院予以支持，即被告应向原告支付的违约金为903533元×10%=90353.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉和房地产有限公司与被告王某某于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00025471）； 二、被告王某某支付违约金90353.3元给原告北海嘉和房地产有限公司； 三、被告王某某向原告北海嘉和房地产有限公司偿还由其垫付的贷款本息98516.43元； 四、被告王某某协助原告北海嘉和房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00025471，备案登记编号：201610250592）。 案件受理费5812元，减半收取计2906元，由被告王某某承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5812元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年七月八日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽