贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4180号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王朝辉，男，汉族，1964年10月12日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：邱在益，女，汉族，1966年1月1日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。联系电话：178××××0401。委托诉讼代理人（特别授权）：王映，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201920097107。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人王朝辉、邱在益商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵霞林，被上诉人的委托诉讼代理人王映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞丰公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.原判违约金计算标准超过被上诉人诉请的标准，违反处分原则。2.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。3.原判适用法律错误，被上诉人未举证其存在损失，属于损失难以确定的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金具有法律依据，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条，在贷款利率的基础上加收利息，加收幅度也应在30-50%之间。一审判决由上诉人以被上诉人购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的169%的标准向被上诉人支付违约金，适用法律错误，有违公平原则，且与一审法院作出的对同一情形的其他判决处理结果不同。即使上诉人应承担违约责任，本案违约金标准也应以同期同类贷款利率的1.3倍计算才有事实和法律依据。4.原判计算的违约金终期有误，如果被上诉人怠于履行其义务（如出具委托书等）则会导致上诉人承担违约责任的期间延长；案涉房屋楼栋已于2018年11月29日达到办证条件，违约期间应当于2018年11月29日截止；上诉人一审开庭当日已再次通知被上诉人提交资料，违约金截止日期至少也应当截止到一审开庭之日。被上诉人王朝辉、邱在益答辩称，双方合同约定的违约金为日千分之一，被上诉人已经主动在一审中调至日万分之二的标准，虽然一审判决略高于日万分之二的标准，但是相差并不大，因此恳请二审法院维持一审判决。退一步讲，即便二审法院认为一审判决违约金标准高于日万分之二的标准，二审判决也应当根据被上诉人诉讼中的日万分之二判决被告承担违约责任。上诉人瑞丰公司并未通知原告提交相应的办证资料，在双方签订商品房买卖合同之时被上诉人已经提交了相关的办证材料并且留有联系方式，上诉人并未通知被上诉人交相应材料，因此违约责任应当由上诉人方承担。上诉人在一审庭审中所提交的首登确认书，并不代表已经具备办证条件。根据贵州省高级人民法院审理商品房买卖合同若干问题会议纪要，在计算违约金截止日期时应当以交付商品房不动产权证书之日起为截止日期。被上诉人因为上诉人逾期办证已经造成了损失，在卖房时因为不动产权证书导致卖房价格略低于市场价，且因为无不动产权证书导致多出房屋交易的增值税。原审原告王朝辉、邱在益向一审法院起诉请求：一、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰铭城”项目3-8-6号商品房的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计46158.00元(实际金额以原告已付总房款244,767.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月24日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第3幢8层6号商品房，房号为3-8-6；建筑面积87.73平方米，套内建筑面积71.61平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款244,767.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款74,767.00元，余款170,000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款244,767.00元。被告2016年7月11日将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款244,767.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须交清办证所需税费和提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告王朝辉、邱在益交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王朝辉、邱在益申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王朝辉、邱在益逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款244,767.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。三、驳回原告王朝辉、邱在益的其他诉讼请求。案件受理费人民币477.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明：对一审查明的事实予以确认。本案二审争议的焦点为：1.上诉应否承担违约责任及违约责任期间应如何认定；2.一审适用的违约金标准是否恰当。本院认为，关于焦点1，上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。上诉人承担该违约责任的期间与被上诉人是否向上诉人提交其自身应当提交的办理涉案房屋转移登记资料无涉。上诉人将涉案房屋于2018年11月29日符合办理转移登记条件的情况于一审开庭时向被上诉人进行了披露，故上诉人承担违约责任的时间应截止至一审开庭之日，即2020年4月9日。一审判决上诉人承担违约责任至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日有误，本院予以纠正。关于焦点2，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认，但该标准应以被上诉人主张的计算标准日万分之二为限。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2079号民事判决第一项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告王朝辉、邱在益交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王朝辉、邱在益申请办理涉案商品房的不动产权证书”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2079号民事判决第二项、第三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王朝辉、邱在益逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款244,767.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）”、“驳回原告王朝辉、邱在益的其他诉讼请求”。三、上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王朝辉、邱在益逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人已付购房款244,767.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年4月9日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算；前述违约金标准转化为日利率后以日万分之二为限）。四、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。五、驳回被上诉人王朝辉、邱在益其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费477元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担460元，由被上诉人王朝辉、邱在益负担17元。二审案件受理费954元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担900元，由被上诉人王朝辉、邱在益负担54元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十九日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印