陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终7061号 上诉人（原审被告）：黄超，男，汉族，1982年2月3日出生，住陕西省西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：孙钊，男，汉族，1979年XX月XX日出生，住甘肃省庆阳市西峰区。 委托诉讼代理人：巫国华，陕西智晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亨，陕西智晖律师事务实习律师。原审被告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司，住所地：西安市曲江新区芙蓉东路89号20幢 3单元30108室。法定代表人：徐天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张柔，女，1995年11月19日出生，汉族，该公司员工，住陕西省旬邑县。上诉人黄超因与被上诉人孙钊、原审被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司（以下简称境商二十九分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初18722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。黄超上诉请求：维持一审判决第一、二、四、五项，撤销第三项，改判其向孙钊支付违约金208000元。事实和理由：涉案《房屋买卖三方合同》第十三条特别约定：甲、乙双方任何一方单方违约，违约方须赔偿给守约方总房价10%的违约金，根据合同法第114条及116条之相应规定，如果孙钊要求其承担违约金责任，应按合同约定确定违约金数额，一审法院判决其支付孙钊违约金350000元，没有法律依据和合同依据。孙钊辩称，虽其与黄超约定涉案房屋的买卖总价款为208万元，但涉案房屋经司法拍卖程序取得了369万元售价，其因黄超违约而错失了购房时机，重新购买同档房屋需要多花160－170万元，损失巨大，其认为一审法院判决黄超支付违约金35万元，已属非常轻微。请求驳回上诉，并要求黄超承担二审律师费。境商二十九分公司述称，其公司对黄超上诉请求不发表意见。孙钊向一审法院起诉请求：1.判令解除其与黄超所签《房屋买卖三方合同》；2.黄超双倍返还其定金40万元；3.因黄超严重违约，使其不能实现购房目的，给孙钊造成巨大经济损失，原合同约定的赔偿方式不足以赔偿其损失，故其请求判令黄超按其实际损失最少赔偿40万元；4.黄超按合同约定承担其律师代理服务费3万元；5.境商二十九分公司对其经济损失费承担连带赔偿责任；6.一审诉讼费用由黄超承担。诉讼中，孙钊变更诉讼请求为：1.判令解除其与黄超所签《房屋买卖三方合同》；2.黄超返还定金20万元；3.黄超承担违约金20万元；4.因黄超严重违约，使其不能实现购房目的，给其造成巨大经济损失，原合同约定的赔偿方式不足以赔偿其损失，故其请求判令黄超按其实际损失最少赔偿40万元；5.黄超按合同约定承担其律师代理服务费3万元；6.境商二十九分公司对其经济损失费承担连带赔偿责任；7.一审诉讼费用由黄超承担。一审法院认定事实：2017年4月3日，孙钊与黄超签订《房屋买卖三方合同》，约定黄超将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋出售给孙钊，房产成交价格208万元，此成交价包含已交定金20万元。该《三方合同》第二条约定：“（三）该房产抵押情况为：B该房产已设定抵押，甲方应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。”第四条约定：“甲方保证该房产没有权属纠纷（此房产买卖行为已征得房产共有人、抵押权人同意和授权），保证乙方不受第三人合法追索，因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。”第六条约定：“作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，……”第十一条约定：“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商解决不成的，各方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。”第十三条第（3）约定：“自本合同签订之日起，本合同立即生效，甲乙双方任何一方单方违约，违约方需向守约方赔偿总房价10%的违约金，……”合同签订后，孙钊向黄超支付20万元定金，黄超分别于4月3日及4月9日出具收条。另查明，涉案房屋于2019年6月24日10时至2019年6月25日10时在一审法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，最终由买受人以3694900元竞得。孙钊因本案一审支付律师费30000元。一审法院认为，孙钊与黄超、镜商二十九分公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,各方应履行其相应的义务。孙钊按照合同的约定向黄超支付了20万元的定金，黄超亦应按照合同的约定履行其义务，但涉案房屋因借款合同纠纷已被一审法院司法拍卖，黄超已不可能完成按期交付房屋的义务，故该《房屋买卖三方合同》的目的已不可能实现，孙钊请求解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，孙钊请求黄超返还其支付的20万元定金一审法院予以支持。孙钊依据《房屋买卖三方合同》第十三条第（3）的约定，要求黄超支付房屋总价款208万的10%，即20万的违约金，且认为约定的违约金低于黄超的违约行为对其造成的损失，请求按其实际损失再增加40万元违约金，经查，孙钊与黄超之间的《房屋买卖三方合同》签订于2017年4月6日，适逢本市房价短期内快速上涨、变动的时期,黄超在订立合同时未必能准确预见价格走势,且黄超未在约定的2017年6月15日前办理撤押手续，孙钊就应及时止损，故孙钊对其损失的扩大应承担一定的责任,一审法院根据公平原则,酌定黄超向孙钊支付违约金350000元。孙钊依据《房屋买卖三方合同》第十一条约定请求黄超支付律师费30000元，一审法院予以支持。境商二十九分公司系该《房屋买卖三方合同》的居间人，《房屋买卖三方合同》已实际签订，故孙钊请求境商二十九分公司对其经济损失费承担连带赔偿责任没有事实及法律依据，不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,作出判决：一、孙钊与黄超、境商二十九分公司于2017年4月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、黄超于本判决生效之日起十日内返还孙钊支付的定金200000元；三、黄超于本判决生效之日起十日内向孙钊支付违约金350000元；四、黄超于本判决生效之日起十日内向孙钊支付律师费30000元；如未按照一审判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回孙钊的其他诉讼请求。一审案件受理费23340元, 由黄超承担18672元，由孙钊承担4668元，因孙钊已预交，故黄超在履行生效判决时将上述款项一并支付于孙钊。二审中，当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案各方当事人对解除《房屋买卖三方合同》、黄超向孙钊返还定金200000元、黄超赔付孙钊律师费30000元均无异议，本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以确认。本案二审的争议焦点问题是：涉案违约金应如何认定。黄超在涉案《房屋买卖三方合同》实际履行中，没有按照合同约定在2017年6月15日前办理撤押手续，其行为显然有违诚实信用原则，已构成了实际违约，应当承担相应违约责任。虽然涉案《房屋买卖三方合同》第十三条第（3）中约定：甲、乙双方任何一方单方违约，违约方需向守约方赔偿总房价10%的违约金，但孙钊已在诉讼中以合同约定的违约金低于黄超的违约行为对其造成的损失为由请求按其实际损失增加40万元的违约金，一审法院以孙钊的实际损失为基础，兼顾了合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判令黄超向孙钊支付违约金350000元，裁量和处理既符合《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，也符合公平原则和诚信原则，并无不当。黄超对违约金问题提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，黄超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由黄超负担。本判决为终审判决。  审判长      何  强    审判员      肖晓通审判员      张  楠    二〇二〇年七月十三日（院印）书 记 员 周伟