巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0802民初2179号原告（反诉被告）：王某，退休，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：内蒙古佳誉物业服务有限责任公司。法定代表人：刘某。统一社会信用代码：91150802720180345X。住所：巴彦淖尔市临河区利民东街。委托诉讼代理人：任某，公司业主租赁部经理。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古法修律师事务所律师。原告王某与被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司租赁合同纠纷及被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司反诉原告王某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告王某、被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人任某、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年租金12103元，并支付延期违约金按年租金的3%计算共计363元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，内蒙古佳誉物业服务有限责任公司向原告租赁位于临河区富源商厦三楼3B153摊位，租期共计五年，期限从2016年3月1日至2021年2月28日，第一年租金10679元，第二年租金11391元，第三年租金12103元，第四年租金12815元，第五年租金13526元，一年一付，被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司于每年3月15日给付。合同约定，如不按约定时间给付租金，被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司应按当年租金的3%给付原告违约金，2018年第三年租金12103元到期后，被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司至今未给付原告，现要求被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司给付2018年租金及违约金。被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《合同书》。2.被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月27日被反诉人就其购买的富源商厦三层摊位返租给反诉人经营管理及对外出租的相关事宜签订了《合同书》，合同第七条明确约定商厦三层的委托管理合同签约率达到全体购买三层摊位的产权人人数的95%以上，本合同继续履行，如果签订合同的人数达不到以上比例，乙方（就是反诉人）可单方解除合同。合同签订后，受市场行情的影响，出现收支比例失调，经营严重亏损的事实。现商厦三层除了个别摊位外，已经处于停业的状态，反诉人经营管理及对外出租摊位并向被反诉人支付租金的合同目的已经无法实现，依法应予解除合同。基于上述事实，反诉人与产权人多次协商解除合同事宜，并于2018年年初与部分产权人陆续解除了《合同书》，解除合同人数与全部合同人数比例为87%。现反诉人与被反诉人签订的《合同书》，已经出现了法定和约定的解除事由，请求法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。反诉被告王某辩称：本人不认可被告的反诉请求，不同意解除合同。理由如下：按《合同书》第5条如果解除合同，必须给本人恢复原状，在没有恢复原状的条件下不解除合同，恢复了原状可以解除合同。本院经审理认定事实如下，2016年6月27日，王某与内蒙古佳誉物业服务有限责任公司签订了编号为KHSM2016-259的摊位租赁合同，合同约定：王某将其所有的位于富源商厦三楼3B153号摊位，委托于内蒙古佳誉物业服务有限责任公司进行管理；内蒙古佳誉物业服务有限责任公司对该摊位委托管理期限从2016年3月1日至2021年2月28日，第一年租金10679元，第二年租金11391元，第三年租金12103元，第四年租金12815元，第五年租金13526元，一年一付，王某于每年3月15日到内蒙古佳誉物业服务有限责任公司处领取。本合同到期前两个月再进行续签；委托期满后，如内蒙古佳誉物业服务有限责任公司不再续约，内蒙古佳誉物业服务有限责任公司按王某原摊位的位置及面积给王某恢复原状。如王某要求保留摊位装修现状或要求内蒙古佳誉物业服务有限责任公司另行调整位置的，双方协商解决。如内蒙古佳誉物业服务有限责任公司不按约定给付王某租金，应按照当年租金的3%给付王某违约金；商厦三层的委托管理合同签约率达到全体购买三层摊位的产权人数的95%以上，本合同继续履行，如果签订合同的人数达不到以上比例，内蒙古佳誉物业服务有限责任公司可单方解除合同……等内容。合同履行过程中，内蒙古佳誉物业服务有限责任公司已支付了王某两年的摊位租赁费，尚欠从2018年3月1日至2019年2月28日期间摊位租赁费12103元未支付，王某于2020年5月18日诉至本院。另查明，2020年5月9日前，内蒙古佳誉物业服务有限责任公司与富源商厦三层部分商户，即王某摊位所在楼层的76户摊位单方解除了合同。富源商厦三层的委托管理合同签约率未达到全体购买三层摊位的产权人数的95%以上。再查明，王某在2016年6月27日之前针对涉案摊位与巴彦淖尔富源商贸有限责任公司一直续签租赁合同，2008年富源商厦对该商厦三层进行改造时，将王某所出租的摊位外貌进行了改造，由原精品屋改造为开放型摊位，改造后王某与内蒙古佳誉物业服务有限责任公司在签订合同时，并未就出租摊位外貌的改变提出过异议。上述事实，有各方当事人提供的合同书、摊位房产证、76份合同终止协议书、富源商厦三层现状照片、经营的盈亏情况分析表、（2020）内0802民初1429号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告王某与被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司签订的摊位租赁合同，系双方真实意思表示。被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司未按照合同约定的时间支付原告王某2018至2019年摊位租赁费，构成违约，应承担相应的法律责任。被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司应按照双方合同的约定支付原告王某2018年度即：2018年3月1日至2019年2月28日的摊位租赁费12103元和违约金363元。被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司反诉主张解除2016年6月27日双方签订的《合同书》，因被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司提供了合同约定的富源商厦三层的委托管理合同签约率未达到全体购买三层摊位的产权人数的95%以上的相关证据，因此，解除合同的条件已经成就，故对被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司提出解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。解除合同的时间至2019年2月28日。关于反诉被告王某辩称的如果解除合同要求反诉原告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司将摊位恢复原状，因反诉被告王某在2016年6月27日与反诉原告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司签订合同时，并未对已改造的摊位外貌提出过异议，且在2016年6月27日的合同书中也未约定解除合同时需对摊位恢复至未改造之前的外貌。因此，对反诉被告王某提出的解除合同时需将摊位恢复原状的辩称理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告王某支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金12103元及违约金363元。二、解除双方于2016年6月27日签订的合同编号为KHSM2016-259的《合同书》，解除时间为2019年2月28日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112元，减半收取计56元由被告内蒙古佳誉物业服务有限责任公司负担，其余部分不再交纳。反诉案件受理费100元，减半收取计50元由反诉被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 石 英二〇二〇年七月十四日书记员 郅丽娜附本判决法律条款：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。