贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1530号上诉人（一审原告）：梁文武，男，1970年3月22日出生，汉族，湖南省涟源市人，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：杨再学，贵州万木春律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨荣英，男，1957年12月5日出生，侗族，贵州省天柱县人，住天柱县。委托诉讼代理人：肖功兵、吴跃，贵州维律律师事务所律师。一审第三人：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市新华北路75号。法定代表人：田宏顺，系该公司董事长。一审第三人：凯里市谭坚百货有限公司。住所地：贵州省凯里市博南新区二期小高层一号楼2层。法定代表人：谭坚。一审第三人：谭坚，男，1969年7月11日出生，汉族，湖南省涟江市人，住贵州省凯里市。一审第三人：梁秀兰，女，1970年11月4日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。一审第三人：谭小成，女，1994年8月6日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。一审第三人：谭小霞，女，1992年4月27日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。一审第三人：谭小飞，女，1991年10月10日出生，汉族，湖南省涟江市人，住址同上。上诉人梁文武因与被上诉人杨荣英及一审第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称“南长城公司”）、凯里市谭坚百货有限公司、谭坚、谭小成、谭小霞、谭小飞执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。梁文武上诉请求：撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由如下：一、一审法院强制执行的是上诉人与南长城公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》所购买的房屋，该《商品房买卖合同》是否有效，与本案的强制执行是否合法有着重要的关联性。因此，本案应对该诉讼请求进行处理，而不是另案处理。一审判决对上诉人的“请求判决确认原告与南长城公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效”的一审诉讼请求不作处理于法无据。二、谭坚不是前述房屋的所有权人，一审法院将前述房屋当作谭坚的财产来执行明显错误。首先，根据谭坚与南长城公司2013年5月25日签订《协议书》，认购的是“C1栋19550平方米”的房屋，并没有明确所购房屋的具体位置，同时该C1栋房屋不仅仅有19550平方米，这就意味着谭坚所购房屋必然就包含上诉人所购房屋。其次，就算谭坚所购房屋包含诉人所购房屋，谭坚与南长城公司签订《终止协议》时，所购房屋没有设置抵押，也没有被人民法院查封，依法该房屋可以自由交易，双方解除该协议也没有违反法律的任何规定，谭坚与南长城公司签订的《终止协议》合法有效，该事实已被铜仁市碧江区人民法院作出的（2018）黔0602民初2704号判决书认定。前述协议签订后，谭坚与南长城公司的购房协议书已解除，谭坚对前述房屋不再享有任何权利。再者，前述房屋从来没有登记在谭坚名下。所以，前述房屋不属于谭坚财产。既然前述房屋不属于谭坚财产，法院将其作为谭坚的财产来执行，没有任何事实和法律依据。三、上诉人与南长城公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。上诉人、谭坚、南长城公司在《终止协议》中约定用南长城应退还谭坚的预付款作为上诉人应支付给南长城公司的购房款。2015年2月9日，南长城公司向上诉人出具了《收据》，确认收到了790万元购房款。说明上诉人向南长城公司支付了全部购房款，上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，一审法院将上诉人购买的且不属于谭坚的房屋当作谭坚的财产来执行明显错误，上诉人享有足以排除本案强制执行的权益，请二审人民法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人杨荣英在二审期间未提交书面的答辩意见。其他当事人在二审期间也未提交书面的答辩意见。梁文武向一审法院提起诉讼请求：1、确认梁文武与南长城公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、立即停止对位于贵州省铜仁市房屋、4层2-2（1）号房屋的强制执行；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年12月2日，谭坚百货公司及谭坚就尚欠杨荣英的借款490万元签订了一份《借款合同》，合同不仅明确还款方式及日期，而且约定由谭小成、谭小霞、谭小飞作为保证人，并用其位于凯里市世纪城的门面作抵押担保。杨荣英在谭坚百货公司及谭坚未偿还借款的情况下，依法向凯里市法院提起诉讼。案经法院主持调解，双方于2015年2月11日自愿达成调解协议并形成（2015）凯民初字第463号《民事调解书》。调解书生效后，因谭坚百货公司及谭坚等人未履行还款义务，杨荣英向该院申请强制执行。2015年2月9日，该院作出（2015）凯执字第156-5号《执行裁定书》，裁定：“对贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司用于抵偿同意退给被执行人谭坚7443万元预付款位于铜仁市’的房屋进行查封。查封期限为三年，在查封期限内被执行人谭坚负责保管使用被查封的财产，不得转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。需要继续查封的，应当在查封期限届满前十日内向该院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。限被执行人谭坚在十五日内履行上法律文书确定的义务，逾期不履行的，将依法拍卖或变卖被查封的财产”。裁定书作出后，梁文武等人提出异议。该院于2015年8月12日作出（2015）凯执异字第2-2号《执行裁定书》，裁定驳回案外人刘金荣、解厚春、廖建中、梁文武、赖洋冬、谭群华提出的执行异议请求。裁定书送达给原告梁文武后，梁文武于2015年11月2日提起案外人执行异议之诉。另查明：2013年5月25日，谭坚与南长城公司就购房事宜签订一份《协议书》，约定：谭坚以9400万元的价格购买南长城公司开发位于铜仁市，总面积为19550㎡；付款时间（含违约金）最迟为2013年7月1日之前。协议书签订后，谭坚向南长城公司陆续支付购房款8597万元，后因无力支付剩余购房款，双方于2015年2月9日以南长城公司为甲方、谭坚为乙方签订了一份《终止协议》，内容为：“甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，因乙方未按约定时间付清房款并已构成根本违约，现乙方因无力再支付尾款便要求终止执行，对此，甲乙双方经友好协商，现达成终止协议如下：一、甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，于本终止协议书甲乙双方签字之日起终止执行。二、乙方自愿承担违约金壹佰伍拾肆万元（￥154万元），乙方同意甲方从乙方已交房款中扣除。三、乙方预交房款共计8597万元（含乙方到南长城售楼部刷卡及谭坚汇田宏顺银行卡转交甲方的购房款），按原《协议书》约定不计利息，甲乙双方一致同意对乙方预交房款按如下约定处理：1、乙方自愿承担违约金154万元并同意从乙方已交房款中扣除。2、甲乙双方同意乙方预交房款甲方只退现金1000万元，扣除154万元违约金，剩余7443万元按原《协议书》约定的房屋及房价（半岛豪苑Ｃ1栋一层门面建筑面积3万元／㎡，二层以上建筑面积单价4500万元／㎡）折算为房屋抵偿应退预付款。根据乙方要求，甲方同意将7443万元预付房款折算房屋由乙方指定下列人员按甲乙双方原《协议书》约定的房屋及房价购买（乙方的债权人）：刘金荣550万元、解厚春301.6万元、廖建中2800万元、赖洋冬300万元、谭群华270万元、梁文武790万元、邹明山1625元、谭青云806.4万元。上述购房人在本协议签订后三日内与甲方签订《商品房买卖合同》（甲方与购买人先签订手工合同，三个月内再换为网签合同），甲方退给乙方预交房款的方式，由乙方出具转账退款领条，甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购买人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购买人抵付应向甲方交付的房款。3、乙方预交房款转抵上述款项后剩余1000万元甲方于2015年2月16日支付乙方，不计利息。甲方逾期付款应向乙方支付逾期支付金额每日2‰的违约金……，甲乙双方及乙方指定购买人在《终止协议》上签字盖章。同日，谭坚按照所欠原告及廖建中等人各自的借款金额向南长城公司分别出具转账退款领条，南长城公司与谭坚指定的购房人即刘金荣、梁文武、廖建中、解厚春、谭群华、赖洋冬等人分别签订《商品房买卖合同》。同时查明：梁文武与南长城公司约定购买的房屋是“南长城?金滩商城”豪苑高层C幢2层2号、3层2号、4层2-2（1）号商品房，房屋总价为7868340元。合同签订当日，南长城公司向梁文武出具转账收讫《收据》一份，金额为7900000元。上述房屋在凯里市法院查封之前尚未办理房屋产权登记手续。一审法院认为：一、本案原告与第三人南长城公司签订的《商品房买卖合同》，是在南长城公司以物（房屋）抵债给谭坚后，应谭坚的要求，以债权转让的方式将应抵给谭坚的房屋转抵给原告的基础上订立的，商品房买卖是该合同的形式，实质是以物抵债。该合同涉及的债权债务是否真实，是否损害其他债权人的利益，需另案处理，本案对该合同效力不作评价。二、原告购买第三人南长城公司开发建设位于铜仁市浅滩新区豪苑高层Ｃ幢2层2号、3层2号、4层2-2（1）号商品房，实为谭坚向南长城公司购买后，双方签订《终止协议》约定南长城公司将应退还给谭坚的7443万元预付购房款折算成商品房予以抵偿，并由谭坚指定的债权人（原告）进行购买，用于抵偿谭坚对债权人（原告）所负的债务。换言之，南长城公司将应折抵给谭坚的部分房屋，经原告、谭坚与南长城公司协商一致，折抵给了原告。原告拟通过以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，由于前述两次房屋买卖应办理登记而没有办理物权变更登记，上述商品房的物权未发生转移，原告梁文武对上述商品房并未享有所有权。另，原告梁文武与南长城公司之间并非是单纯的房屋买卖合同关系，其基础法律关系是债权转让，且系以物抵债。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条第一款第（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”综上，原告诉请停止对上述商用房的执行，因所举证据不足以证明其对上述商用房即执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的法律后果，故依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告梁文武的诉讼请求。案件受理费60元，由原告梁文武承担。二审期间，梁文武向本院提交了贵州省铜仁市碧江区人民法院于2020年4月20日作出的（2018）黔0602民初2704号民事判决书及贵州省铜仁市中级人民法院二审于2020年6月5日作出的（2020）黔06民终612号民事判决书。拟证明该生效判决认定《终止协议书》第三条第二项中涉及谭坚将其对南长城的债权转让给梁文武的部分合法有效。本院对上述生效法律文书所确认的事实及裁判结果予以采信。因本案的各方当事人均是该案的当事人并已收到该判决书，故本院不再另行组织双方当事人进行质证。本院二审查明以下事实：（一）本案第三人谭坚曾向本案的原告梁文武以及被告杨荣英等人借款，用于投资房地产等。2013年5月25日，谭坚与贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（下称“南长城公司”）就购房事宜签订一份《协议书》，约定：谭坚以9400万元的价格购买南长城公司开发位于铜仁市，总面积为19550㎡；付款时间（含违约金）最迟为2013年7月1日之前。协议书签订后，谭坚向南长城公司陆续支付购房款8597万元，后因无力支付剩余购房款，双方于2015年2月9日以南长城公司为甲方、谭坚为乙方签订了一份《终止协议》，内容为：“甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，因乙方未按约定时间付清房款并已构成根本违约，现乙方因无力再支付尾款便要求终止执行，对此，甲乙双方经友好协商，现达成终止协议如下：一、甲乙双方于2013年5月25日签订的购房《协议书》，于本终止协议书甲乙双方签字之日起终止执行。二、乙方自愿承担违约金壹佰伍拾肆万元（￥154万元），乙方同意甲方从乙方已交房款中扣除。三、乙方预交房款共计8597万元（含乙方到南长城售楼部刷卡及谭坚汇田宏顺银行卡转交甲方的购房款），按原《协议书》约定不计利息，甲乙双方一致同意对乙方预交房款按如下约定处理：1、乙方自愿承担违约金154万元并同意从乙方已交房款中扣除。2、甲乙双方同意乙方预交房款甲方只退现金1000万元，扣除154万元违约金，剩余7443万元按原《协议书》约定的房屋及房价（半岛豪苑Ｃ1栋一层门面建筑面积3万元／㎡，二层以上建筑面积单价4500万元／㎡）折算为房屋抵偿应退预付款。根据乙方要求，甲方同意将7443万元预付房款折算房屋由乙方指定下列人员按甲乙双方原《协议书》约定的房屋及房价购买（乙方的债权人）：刘金荣550万元、解厚春301.6万元、廖建中2800万元、赖洋冬300万元、谭群华270万元、梁文武790万元、邹明山1625元、谭青云806.4万元。上述购房人在本协议签订后三日内与甲方签订《商品房买卖合同》（甲方与购买人先签订手工合同，三个月内再换为网签合同），甲方退给乙方预交房款的方式，由乙方出具转账退款领条，甲方凭乙方的退款领条和乙方指定上述购买人（乙方债权人）与甲方签订的《商品房买卖合同》开具转账收款收据给购买人抵付应向甲方交付的房款。3、乙方预交房款转抵上述款项后剩余1000万元甲方于2015年2月16日支付乙方，不计利息。甲方逾期付款应向乙方支付逾期支付金额每日2‰的违约金……，甲乙双方及乙方指定购买人在《终止协议》上签字盖章。同日，谭坚按照所欠梁文武等人各自的借款金额向南长城公司分别出具转账退款领条，南长城公司与谭坚指定的购房人即刘金荣、梁文武、廖建中、解厚春、谭群华、赖洋冬等人分别签订《商品房买卖合同》。其中，梁文武与南长城公司约定购买的房屋是“南长城?金滩商城”豪苑高层Ｃ幢2层2号、3层2号、4层2-2（1）号商品房，房屋总价为7868340元。合同签订当日，南长城公司向原告出具转账收讫《收据》一份，金额为7900000元。上述房屋在凯里市法院查封之前尚未办理房屋产权登记手续。（二）2014年12月2日，谭坚百货公司及谭坚就尚欠杨荣英的借款490万元签订了一份《借款合同》，合同不仅明确还款方式及日期，而且约定由谭小成、谭小霞、谭小飞作为保证人，并用其位于凯里市世纪城的门面作抵押担保。杨荣英在谭坚百货公司及谭坚未偿还借款的情况下，依法向凯里市法院提起诉讼。案经该院主持调解，双方于2015年2月11日自愿达成调解协议并形成（2015）凯民初字第463号《民事调解书》。调解书生效后，因谭坚百货公司及谭坚等人未履行还款义务，杨荣英向该院申请强制执行。2015年4月9日，凯里市法院作出（2015）凯执字第156-5号《执行裁定书》，裁定：“对贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司用于抵偿同意退给被执行人谭坚7443万元预付款位于铜仁市’的房屋进行查封。查封期限为三年，在查封期限内被执行人谭坚负责保管使用被查封的财产，不得转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。需要继续查封的，应当在查封期限届满前十日内向法院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。限被执行人谭坚在十五日内履行上法律文书确定的义务，逾期不履行的，将依法拍卖或变卖被查封的财产”。裁定书作出后，梁文武等人提出异议。该院于2015年8月12日作出（2015）凯执异字第2-2号《执行裁定书》，裁定驳回案外人刘金荣、解厚春、廖建中、梁文武、赖洋冬、谭群华提出的执行异议请求。裁定书送达给原告后，原告梁文武于2015年11月2日提起案外人执行异议之诉，认为南长城公司早已在2015年2月9日把案涉房产出售给梁文武等人，且购房款已全部付清，梁文武等原告享有合法的民事权益，凯里市人民法院应停止强制执行。（三）2013年5月25日，谭坚与南长城公司签订购房《协议书》后，一直未到房管部门办理预售备案登记。2015年2月10日南长城公司与本案的梁文武等人签订《商品房买卖合同》，2015年4月9日，凯里市法院作出（2015）凯执字第156-5号《执行裁定书》，查封案涉全部房产，并当日送达给铜仁市房管局协助执行。之后案涉房屋又被湖南省的一家法院再次查封，目前案涉房屋处于两家法院查封的状态。故南长城公司也未能交房给梁文武等人，梁文武也未实际占有使用该房屋。（四）谭坚欠杨荣英等几十人的债务，但谭坚在2015年2月9日与南长城公司签订《终止协议》时，只对指定的部分债权人（即本案的原告梁文武等8人）进行清偿，其他债权人（包括本案的被告杨荣英）就向铜仁市碧江区法院起诉，要求确认谭坚与南长城公司签订的上述《终止协议》无效，案经碧江区法院一审和铜仁中院二审，认定《终止协议》第三条第二项中关于转让购房款给谭青云预付款8064000元中的3964000元内容无效外，其余部分有效，并在判决书中对梁文武等人与谭坚之间因民间借贷而产生的债权债务关系的真实性予以确认。（注：湖南省涟源市人民法院作出的（2015）涟民二初字第200号判决书已认定《终止协议》中谭青云名下的8064000元实为谭坚所有，并撤销谭坚于2015年2月9日与南长城房开公司签订的《终止协议》中转让给第三人谭青云的预付房款8064000元中的4100000元部分）。本院认为，案涉房子属于南长城公司开发的房产，南长城公司与谭坚签订《协议书》后，没有进行预售后的网签备案登记，也未进行物权转移登记。谭坚与南长城签订的购房《协议书》只是物权变动的原因行为，属于债权关系的范畴，故不能认定谭坚对涉案房屋享有物权。2015年2月9日谭坚与南长城公司签订《终止协议》，谭坚退出房屋买卖关系，南长城公司把原谭坚购买的房屋折价来抵偿应退还谭坚的购房款。同时谭坚指定梁文武来受让南长城公司抵偿给谭坚的房产，谭坚原付给南长城公司的购房款则抵作梁文武应付给南长城公司的购房款。上述约定实质是谭坚把其对南长城公司的债权转让给梁文武，是一种债权转让行为。而梁文武对谭坚之间债权关系的真实性已经贵州省铜仁市中级人民法院（2020）黔06民终612号民事判决书这一生效判决所确认，谭坚通过这一债权转让行为以“抵销”梁文武对谭坚的债权，以达到双方之间债权债务的抵销。梁文武基于上述债权转让行为，于2015年2月10日与南长城公司签订《商品房买卖合同》，已支付了全部购房款（谭坚代付）。凯里市人民法院是在两个月之后的2015年4月9日作出查封上述房产的民事裁定书并送达给铜仁市房地产交易所协助执行，即法院的查封行为是在当事人签订购房合同之后。在梁文武与南长城公司签订的《商品房买卖合同》未被撤销也未被确认为无效的情况下，梁文武基于该《商品房买卖合同》而享有的相关民事权益应受到保护。现梁文武提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”所规定的条件，梁文武请求排除执行的异议理由成立，本院予以支持。对于梁文武提出的“确认其与南长城公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效”的诉讼请求，因本案系执行异议之诉，该项请求涉及到梁文武与南长城公司之间的合同关系，不属于本案执行异议之诉的审理范围。故本院对该项诉讼请求不作审理。综上所述，梁文武上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初1293号民事判决。二、不得执行位于贵州省铜仁市房屋、4层2-2（1）号房屋。三、驳回梁文武的其他诉讼请求。一审案件受理费60元，由杨荣英承担。二审案件受理费60元，由杨荣英承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆小平审判员 龙集东二〇二〇年七月十日书记员 杨绍鑫吴光耀