河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2459号上诉人（原审原告）：安阳万达广场投资有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街东段广厦新苑A区4号楼4层。法定代表人：黄国斌，职务总裁。委托诉讼代理人：李丹，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭九霞，女，1974年1月14日出生，汉族，住安阳县。被上诉人（原审被告）：李四军，男，1974年5月21日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行，住所地安阳市人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆商住楼商业A座二楼。负责人：祁晓娟，职务行长。委托诉讼代理人：吴爱清，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪峰，河兴亚律师事务所律师。上诉人安阳万达广场投资有限公司因与被上诉人郭九霞、李四军、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行商品房预售合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安阳万达广场投资有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同，被上诉人郭九霞、李四军返还上诉人房屋，协助上诉人注销合同备案手续、预告登记及银行抵押手续；2、依法改判被上诉人郭九霞、李四军支付上诉人违约金143630.2元；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，1、根据上诉人与被上诉人郭九霞、李四军签订的《商品房预售合同》及补充协议，上诉人有权解除该商品房预售合同。2、本案系商品房买卖合同纠纷不属于二手房买卖合同，原审判决仅依据房屋已交付判决合同不能解除的理由不能成立。依据最高院《民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十八条，即使业主房屋被查封，万达依法解除合同，人民法院应当准许。3、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及补充协议，违约金应当以购房款的20%计算。李四军辩称，1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，被上诉人按照合同约定给付合同约定的总价款的61%即43万余元支付上诉人，剩余39%的房款向邮储银行借贷，邮储银行按照约定将房款给付上诉人。综上被上诉人已按照全款购买上诉人的房产，被上诉人对涉案房产理应归被上诉人所有。由于被上诉人与他人存在经济纠纷被法院查封未办理房屋产权登记。被上诉人在偿还邮储银行借款时出现资金断裂未能如期偿还，被起诉至法院，法院判令还本付息，上诉人承担连带责任。上诉人替被上诉人偿还邮储银行贷款，上诉人与被上诉人之间存在不当得利关系。上诉人以补充协议上以两次不偿还贷款显示公平的霸王条款约定解除合同为由，限制被上诉人的权利，损害被上诉人的利益，上述霸王条款应属于无效条款。2、被上诉人与多人存在经济纠纷，涉案房产被多家法院查封，如判决解除商品房预售合同会损害到其他第三人的合法权益。3、要求被上诉人承担20%的违约金无事实依据及法律依据。违约责任具有惩罚性，被上诉人已支付上诉人总房款的61%，上诉人替被上诉人偿还部分房款，让其承担20%的违约责任系显示公平。综合上述事实及理由，上诉人上诉请求无事实依据及法律依据，恳请法院驳回上诉维持原判。当时购房合同价格为5000余元，随着房价上涨，现在市场价为一万余元，如果法院判令解除合同，对被上诉人显失公平。郭九霞未到庭，亦未答辩。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行未陈述意见。安阳万达广场投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房预售合同》并判令被告返还房屋，并协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续；2.判令被告支付原告违约金143630.2元及房屋使用费按每月2000元支付至腾房交付原告之日止；3.判令被告赔偿原告损失48000元；4.判令被告偿还原告代垫本息319719元；5.以上2-4项诉请共计511349.2元，判令原告直接从被告已付购房款中扣除；6.本案被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2013年10月24日，原告安阳万达广场投资有限公司（甲方出卖人）与被告郭九霞、李四军（××）签订商品房预售合同，合同编号：YS00076956，房屋代码：245107。合同约定出卖人将位于文峰区××与××交叉口东南角安阳市万达广场第14号底商住宅楼1单元602号房屋以713151元卖予二被告。合同第六条约定，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付61%购房款，计人民币433151元，其余购房款人民币贰拾捌万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。合同补充协议第四条第五项二款约定，无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十四条约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续，因购买该房屋使乙方或任何第三人占用该房屋所在地户口指标的，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋相应的户口指标。合同签订后，被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行（以下简称邮政储蓄银行）办理了涉案房产的银行按揭手续，原告作为担保人。因二被告未按时偿还银行房屋贷款，邮政储蓄银行将原告及二被告诉至法院，要求偿还银行贷款271909.39元并依合同约定支付所欠利息、罚息、复利。本院于2017年8月15日作出（2017）豫0502民初585号民事判决，判决郭九霞、李四军于判决生效后十日内偿还邮政储蓄银行271909.39元并支付所欠利息、罚息、复息；安阳万达广场投资有限公司承担连带清偿责任；案件受理费5379元由郭九霞、李四军、安阳万达广场投资有限公司承担。该案进入执行程序后，法院于2018年3月13日依法扣划安阳万达广场投资有限公司执行款310281元及诉讼费5379元，安阳万达广场投资有限公司并垫付执行费4059元，共计319719元。涉案房产分别于2015年11月23日安阳县法院（2015）安民初字第03814-2号裁定、2016年6月30日安阳县法院（2016）豫0522执815-1号裁定、2018年5月18日本院（2018）豫0502财保82号裁定、2018年7月15日本院（2016）豫0502执382号裁定、2019年1月21日本院（2016）豫0502执1915号裁定、2019年7月30日安阳县法院（2019）豫0522执764号裁定查封，查封期限均为三年。一审法院认为，原、被告签订《商品房预售合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，本院予以确认。被告向原告支付了首付款，并向第三人办理了按揭贷款，涉案房屋已经交付被告郭九霞、李四军使用，且该房屋现被本院及其他法院查封，故原告要求解除《商品房预售合同》，并要求被告返还房屋，协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付房屋使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同补充协议第四条第五项二款、第十四条的约定，原告提供银行扣款凭证，故应当由二被告偿还原告代为垫付的本息、诉讼费、执行费共计319719元。根据原被告《合同补充协议》第四条第（1）项约定，原告于2018年3月13日承担了保证责任，2018年3月13日起至2020年1月13日止（共计672天），以本金319719元为基数按双方约定的日万分之五计算的违约金为107425.58元，本院予以支持，原告起诉要求143630.2元，超过部分本院不予支持。因被告未偿还原告的代偿款才发生本案的诉讼，原告申请财产保全是诉讼中产生的费用，故保全费由被告承担，原告以此为由，本院予以支持。被告郭九霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条第一三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭九霞、李四军于本判决生效之日起十日内偿还原告安阳万达广场投资有限公司319719元；二、被告郭九霞、李四军于本判决生效之日起十日内支付原告安阳万达广场投资有限公司违约金107425.58元；三、驳回原告安阳万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8913元，原告安阳万达广场投资有限公司负担2817元，被告郭九霞、李四军负担6096元，保全费4020元，由被告郭九霞、李四军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，上诉人上诉主张解除其与被上诉人之间签订的《商品房预售合同》，经查，被上诉人向上诉人支付了首付款，并向第三人办理了按揭贷款，按揭贷款发放后，涉案房屋的购房款已全部支付，涉案房屋已经交付被上诉人使用，双方均已履行了合同主要义务，故上诉人要求解除《商品房预售合同》、被上诉人返还房屋、协助上诉人办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续的诉讼请求，于法无据，不应予以支持。上诉人对被上诉人向原审第三人申请的银行贷款承担了保证责任，有权向被上诉人进行追偿，根据合同补充协议第四条第五项二款、第十四条的约定，一审法院根据银行扣款凭证，确定被上诉人偿还上诉人代为垫付的本息、诉讼费、执行费共计319719元，并无不当。根据双方《合同补充协议》第四条第（1）项约定，上诉人于2018年3月13日承担了保证责任，2018年3月13日起至2020年1月13日止（共计672天），以本金319719元为基数按双方约定的日万分之五计算的违约金为107425.58元，应予支持。一审法院据此判决郭九霞、李四军偿还安阳万达广场投资有限公司319719元及违约金107425.58元，并驳回安阳万达广场投资有限公司的其他诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，安阳万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8913元，由安阳万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年七月二十九日书记员 王 力