湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初4911号 原告：长沙市福凯物业管理有限公司，住长沙市开福区东风路福乐巷21号302房。 法定代表人：李红。 委托诉讼代理人：陈树平，男，汉族，1955年9月4日出生，住长沙，系公司员工。 被告：曹冬美，女，汉族，1953年10月17日出生，住湖南省衡阳市。 原告长沙市福凯物业管理有限公司与被告曹冬美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市福凯物业管理有限公司委托诉讼代理人陈树平、被告曹冬美到庭参加诉讼，被告章辛业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙市福凯物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费9933元；2、判令被告支付原告滞纳金1472元，上述两项合计11405元；3、判令被告承担因本案所产生的其他诉讼费用。事实和理由：1、根据原告与福乐凯公寓业主委员会签订《物业管理合同》的约定，以及长沙市物价局“长F-7991号、长F-8004号”，原告在福乐凯公寓物业收费的批文，“长沙市公共性物业服务收费公示牌”的收费标准。被告在福乐凯公寓北栋XX房持有住宅物业83.4平方米，从2012年10月起至2020年4月，被告拖欠物业费91月，累计拖欠物业费9933元。其中：2012年10月至2018年6月拖欠费用3453元、电梯运行电费及维保费4278元、2018年7月至2020年4月拖欠费用2202元，三项共计9933元。2、根据物业管理合同第七章的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每天按物业费的千分之五交纳滞纳金，被告应交纳滞纳金1472元，以上两项欠费11405元。3、福乐凯公寓是1995年开发的微型商业居住小区，没有建立房屋维修基金，房屋运行至今已有25年，公共物业老化十分严重，被告无故长期拖欠物业费，不但严重违反了《福乐凯公寓物业管理规约》，违背了物业服务管理合同，侵犯了物业公司的权益，也侵犯了其他业主的利益，直接影响了小区公共物业的正常运行。对于被告长期无故拖欠物业费的行为，原告曾无数次通知和上门催讨，短信催款，并多次发放书页催款通知书，然而被告一直拒不履行付款义务，为了维护原告和福乐凯公寓全体业主的合法权益，惩戒少数业主侵害物业服务企业利益的行为，使福乐凯公寓公共物业服务工作，健康有序运行。按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告曹冬美辩称：从2012年10月18日，我楼上的住房开始装修，装修以后就把我的厨房上面改成了厕所，在我卧室和阳台的上方改成了洗浴室。在整个装修期间，由于装修技术问题，导致我家到处漏水，而且从10月开始装修至2013年1月4日、1月7日、1月25日三次发生大面积漏水，导致家里厨房主、厕所、客厅、卧室、阳台全部都漏。后来我才知道楼上是罗莎公司的员工宿舍，我当时想找他们但找不到。因为楼上的改造，对我造成了身心和经济损失。从2012年开始至今问题都没有完全解决，我认为原告没有尽到监管职责，所以才拒交物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年12月9日，长沙市东风路福乐凯公寓业主委员会（甲方）与原告长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）于2010年12月9日签订《物业管理合同》，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托给乙方进行物业管理，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；住宅房屋内乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或使用人收取，电梯产生的所有费用由使用人分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。 2015年12月24日，长沙市东风路福乐凯公寓业主委员会（甲方）与原告长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）《物业服务管理委托合》同，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托给乙方进行物业管理，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止；南、北栋物业每月每平方米收取物业服务费0.6元；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经当事人同意；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场所的维修养护费用由收益业主承担，委托乙方进行维护。 长沙市东风路福乐凯公寓第三届业主委员会于2018年1月20日向福东凯公寓各位业主作出说明，同意修改和调整新的物业费标准：具体标准为将没有使用电梯的物业从原告的每平方0.6元微调至每平方0.7元；没有电梯使用的物业，为方便收费，将房屋和电梯两项费用合并为一项，即每平方1.2元。另，长沙市东风路福乐凯公寓第三届业主委员会于2020年4月5日作出收费标准说明及北栋电梯物业维保费及电费阶梯分摊标准说明，分别载明“福乐凯公寓共有两栋物业，1995年交付使用，南栋（1栋）为多层不带电梯物业，北栋（2栋）为小高层电梯物业。2018年6月30日前物业费收费标准为每月每平方米0.6元。北栋（2栋）电梯物业需分摊电梯运行费用每户每月63元，其中：电梯运行维保费每月每户31元，运行电费每户32元。注：电梯维何费及电费按楼层不同阶梯分摊。2018年7月1日后收费标准为：南栋（1栋）物业费每月每平方米0.7元，北栋（2栋）物业费每月每平方米1.2元”及“三楼：每月每户59元、四楼：每月每户62元、五楼：每月每户64元、五楼：每月每户64元、六楼至九楼：每月每户65元，时间段：1995年至2018年6月30日止。 关于原告主张的各项费用（2012年10月至2020年4月物业费，其中包括电梯运行电费及维保费）9933元，被告予以认可，本院予以确认。 被告因楼上装修问题认为原告服务不到位，从2012年10月开始拒缴物业费。原告催缴物业费无果后，遂诉至本院。 本院认为：原告与长沙市开福区福乐凯公寓业主委员签订的物业管理服务委托合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约提供了物业服务，被告应当支付物业费。关于被告提出的楼上装修导致其损失，原告未尽到监督管理职责的抗辩。因被告楼上的装修导致的损失，与物业服务无关，不能构成被告拒缴物业费的理由，被告可另诉追究实际侵权人的责任。现原告考虑到被告确有损失，为实现与被告后续的良好沟通，自愿按九折的标准收取诉请的物业费，本院予以确认。故被告应支付被告物业费（包含电梯运行电费及维保费）8939.7元（9933元×0.9）。关于原告诉请的违约金，因为被告系对物业服务质量有异议，并非恶意欠费，故本院对被告诉请的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告曹冬美于本判决生效之日起十日内向原告长沙市福凯物业管理有限公司支付2012年10月至2020年4日的物业费（包括电梯运行电费及维保费）8937.7元； 二、驳回原告长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取43元，由被告曹冬美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  曹慧 二〇二〇年七月二十二日 书记员  刘嵘