广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16396号原告（反诉被告）：深圳市奥瑞印刷包装有限公司。法人代表：孟留军。委托诉讼代理人：柳森晓，广东驰纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐美美，广东驰纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市惠怡兴印刷制品有限公司。法定代表人：胡爱桃。原告（反诉被告）深圳市奥瑞印刷包装有限公司（以下简称奥瑞公司）与被告（反诉原告）深圳市惠怡兴印刷制品有限公司（以下简称惠怡公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柳森晓，被告胡爱桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥瑞公司诉称，2017年12月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的位于深圳市宝安区松岗街道大田洋工业区田洋三路南90号内的厂房第2层部分厂房，分租给原告，每月租金l4280元，租赁期限自2018年1月1日至2020年3月31日止。原告在签订租赁合同的当日即将相当于两个月租金的厂房押金交付给了被告。2020年3月31日租赁合同到期后，原告从被告厂房搬离，并要求退还押金28560元，被告却拒绝退还押金。为维护原告合法权益，特诉对贵院，请查明事实，判如所请。原告诉讼请求：判令被告退还厂房押金28560元及及逾期付款利息(自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付欠款之日止)。被告惠怡公司答辩称：答辩人与被答辩人合作期间，被答辩人违反口头约定，给答辩人造成经济损失高达l0多万，故不予退还被答辩人押金，以冲抵答辩人部分损失。1．答辩人与被答辩人于2017年12月23日签订《房屋租赁合同》，合作期间为自2018年1月1日起直至2020年3月31日止。合同到期作废。2．3月31日合同到期后，被答辩人没有按照合同期终止合同，到期搬走，而是承诺再续租一年，答辩人有交4、5月份房租水电费。前面合同的押金自动转换为新口头约定合同的押金。3．根据《房屋租赁合同》第九条特别约定：被答辩人如果要搬走，需要提前3个月时间书面申请，并按照合约付答辩人2个月租金作为损失补偿。4．根据《房屋租赁合同》第九条特别约定超期占用厂房和宿舍40天3倍租金，l9040元×3倍=57120元，扣除已经支付的l9040元，尚欠38080元，再减去押金28560，实际欠款共计9520元。5．被答辩人在搬走时，并没有和答辩人办理交接手续，并且把被答辩人之前装的灯管，电线等拆除，厂房墙壁破坏部分也没有恢复原样。更有过分的是，不经被答辩人允许，私自顺手牵羊，搬走答辩人的样品展示架2个，割样台1个。合计损失大概5000元。综上，请求法院查明事实，确认本案诉求的押金已经转化为新的口头约定合同的押金，并支持答辩人不予退还押金的行为，维护答辩人的合法权益。被告惠怡公司反诉称：1．反诉人深圳市惠怡兴印刷制品有限公司与被反诉人深圳市奥瑞印刷包装有限公司的租赁合同2020年3月31日到期。反诉人与被反诉人于2017年12月13日经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》合同约定：反诉人将其所有的位于松岗街道东方社区大田洋工业区田洋3路南90号203厂房及3．5间宿舍出租给被反诉人使用，合同期限至2020年3月31日止。2．2020年3月31日合同到期后，被反诉人并没有按照合同的约定搬离厂区，而是和反诉人口头约定按照旧合同再租1年(书面合同的具体条款参照村委和你的合同及旧合同)，同时被反诉人有交4、5月份房租水电费，前面合同的押金自动转换为新口头约定合同的押金。因为疫情关系，村委与反诉人的租赁合同卡在街道办没有审批下来，反诉人也不能先与被反诉人签订书面合同。另外在之前合作中双方也还算愉快，所以在村委合同没有正式下来之前，双方就遵照旧合同的条款，口头约定续租，等待新合同下来再签订书面合同。3．反诉人在接受到政府补贴的同时，第一时间也给被反诉人免除了3月份l5天的厂租5500元，以及3月份的基本电费500元。被反诉人不能只享受因为疫情带来的福利，而不承担因为疫情带来的政府部分工作延迟带来的不便。就例如现在这个合同到期后，不是反诉人不及时跟被反诉人签订书面合同，而是因为疫情关系，影响到街道办和村委不能及时和反诉人签订合同，反诉人没有这个权利先签。4．2020年4月8月，村委通知反诉人过去村委谈续租事宜，并通知反诉人，根据街道办指示，新的合同需要涨租l0％。接到通知后，反诉人去到村委，表示因为疫情关系，生意很惨淡，向村委申请按照原合同续签，不涨租。经过村委向街道办申请，最后决定是一定要涨租。反诉人第一时间说要回去跟2楼的两个租客商量，如果三家都同意就续租，如果有一家不同意，就不续签了，因为大家都无法负担空出来的厂房租金。经过沟通，2个租客全部同意加租续租，最后反诉人于4月21日左右给村委电话确认续租，并于4月23日到村委签订了书面新合同。合约期自2020年4月1日起至2021年3月31日。村委送新合同至街道办审批下来后，于2020年5月15日，村委委派厂长文焯豪将新合同文本送达反诉人。5．就在反诉人4月23日与村委签订书面合同后，4月24日被反诉人财务张晓微信说找到便宜的厂房，月底要搬走。反诉人立即说村委的合同已经签订，如果要搬走，需要提前3个月时间书面申请，并按照合约付反诉人2个月租金作为损失补偿。此条约在双方签订的房屋租赁合同中(第九条特别约定)有明文约定。6．被反诉人在搬走时，并没有和反诉人办理退租交接手续，并且把反诉人之前装的灯管，电线等拆除，厂房墙壁破坏部分也没有恢复原样。更有过分的是，不经反诉人允许，私自顺手牵羊，搬走反诉人的样品展示架2个，割样台1个。违反(第九条特别约定)，有照片为证，此批财产损失大概5000元。2020年5月11日，被反诉人向贵院提起诉讼要求反诉人返还押金28560元。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院判令反诉人不退还押金，另外判令被反诉人需赔偿反诉人共计14520元。望贵院判如诉请，作出合法公正判决。被告反诉请求：1、判令被反诉人赔付反诉人2个月押金28560元，作为厂房租赁违约损失；2、厂房财产损失费5000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。针对被告惠怡公司的反诉，原告奥瑞公司答辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，原告奥瑞公司与被告惠怡公司于2019年12月23日签订了《房屋租赁合同》，约定惠怡公司将深圳市宝安区松岗镇大田洋工业区田洋三路南90号第2层厂房租赁给奥瑞公司；租赁期限为2018年1月1日至2020年3月31日止；每月租金为14280元，合同生效之日奥瑞公司交付保证金28560元；合同期内若奥瑞公司有特许情况需要提前终止合同，应在事前三个月通知惠怡公司，并用书面协议提出申请，并补偿惠怡公司贰个月租金作违约赔偿。此后，双方依约履行合同。2020年3月31日，合同期满后，奥瑞公司继续占有使用厂房并向惠怡公司缴纳了相关的租金及水电费。2020年4月23日，原告奥瑞公司向惠怡公司提出要搬走，并于2020年5月10日实际撤离了案涉厂房。庭审中，惠怡公司主张双方当事人已达成口头协议，双方按照原合同续租一年，奥瑞公司对此不予认可。另，惠怡公司主张奥瑞公司搬离时厂房墙壁破坏部分也没有恢复原样。惠怡公司私自搬走奥瑞公司样品展示架2个，割样台1个。以上事实，有《房屋租赁合同》、聊天记录、收款收据、缴费通知书以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。虽然惠怡公司主张双方已口头约定续签一年，但奥瑞公司对此不予认可，且惠怡公司亦未能提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对于惠怡公司关于双方已达成口头协议约定已续租一年主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的租赁合同期间为2018年1月1日至2020年3月31日止。合同到期后，该租赁物由奥瑞公司继续使用，并定期向惠怡公司支付租金，应视为双方存在不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因此奥瑞公司持有合法解除权，其于2020年4月24日向惠怡公司提出搬离，即向惠怡公司作出解除合同的意思表示，则双方不定期租赁合同于2020年4月24日解除。关于本案保证金是否退还的问题。《房屋租赁合同》约定保证金的性质系为了保证房屋的完好性，合同结束时惠怡公司应无息退还给奥瑞公司。故该保证金是否退还关键在于讼争房屋是否保持了完好性。惠怡公司主张奥瑞公司搬离时拆除了灯管，电线、厂房墙壁存在破坏，并提供了照片为证，奥瑞公司对此不予认可。本院认为，奥瑞公司作为承租人，腾退案涉房屋时未与出租人办理腾退手续，亦未能举证证实其腾退时的现状，依法应对此承担相应的不利后果，本院采信惠怡公司的主张，认定奥瑞公司腾退时相对于承租时对案涉房屋造成一定的损坏。由于双方当事人均未能举证证实承租当时的原状，结合本案的实际情况，本院酌定奥瑞公司承担恢原费用3000元。因此，奥瑞公司诉请惠怡公司返还押金28560元的主张，本院支持其中的25560元，超出部分不予支持。关于惠怡公司诉请2个月保证金作为厂房租赁违约损失的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但承租人仍应在实际退租前提前通知出租人，给予出租人合理的准备时间，亦防造成不必要的房屋空置损失的产生。奥瑞公司于2020年4月24日提出解除合同，2020年5月10日即实际腾退，其提前时间显然不足，应对其腾退后的一定期间的空置损失承担相应的责任。结合市场惯例及双方原《房屋租赁合同》中关于若奥瑞公司有特许情况需要提前终止合同，应在事前三个月通知惠怡公司的约定，本院酌定涉案不定期租赁关系解除需提前提出的合理期间为一个月。奥瑞公司已提前16天通知，故本院认定奥瑞公司应承担相当于14天（30天-16天）租金的违约责任，经核算为14280元÷30天×14天=6664元。关于惠怡公司诉请奥瑞公司支付其私自带走搬走展示架及割样台损失5000元的主张。惠怡公司未能提供合法有效的证据证实奥瑞公司带走其司财产的主张，奥瑞公司亦不予认可，故惠怡公司理应承担举证不能的不利后果，对于惠怡公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、深圳市惠怡兴印刷制品有限公司应在本判决生效之日起十日内向深圳市奥瑞印刷包装有限公司返还押金差额25560元；二、深圳市奥瑞印刷包装有限公司应在本判决生效之日起十日内向深圳市惠怡兴印刷制品有限公司支付违约金6664元；三、驳回深圳市奥瑞印刷包装有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市惠怡兴印刷制品有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费257元，由深圳市奥瑞印刷包装有限公司承担125元，深圳市惠怡兴印刷制品有限公司承担132元；反诉受理费320元，由深圳市奥瑞印刷包装有限公司承担25元，深圳市惠怡兴印刷制品有限公司承担295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年七月二十八日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。