福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3675号 上诉人（原审原告）：李宗彬，男，1968年10月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建蓝海御景娱乐有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路名城大道西侧世界城五期2#、3#楼一、二层。 法定代表人：张文宇，董事长。 上诉人（原审被告）：林凡，男，1963年1月9日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：林贻祥，男，1962年10月25日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：吴启钦，男，1958年5月20日出生，汉族，住福建省福清市。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：卢子骕，福建怀司律师事务所律师。 上诉人李宗彬与上诉人福建蓝海御景娱乐有限公司（以下简称蓝海公司）、林凡、林贻祥、吴启钦因物权保护纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宗彬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦立即停止其非法占用李宗彬所有的平潭县XX城XX幢XX室的侵权行为；2.本案诉讼费、鉴定费等费用由蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦承担。事实与理由：一审判决已确认蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦在租赁期限届满后继续占用案涉房产的侵权事实，却未完整保护李宗彬的所有权，属事实认定不清，法律适用错误，应予以纠正。一、2010年5月17日，李宗彬与林凡、林贻祥、吴启钦共同出资购买案涉房产，并依法办理《不动产权证书》，四人分别享有案涉房屋25%的产权。四人约定就所购房产的管理、维护、出租等事务,出租价格由四方协商一致后决定，房产出租收益按每人的出资比例进行分配。根据《物权法》第九十四条规定，李宗彬作为案涉房产的按份共有所有权人，其所有权依法应当受到尊重和保护。二、李宗彬关于停止侵权的诉讼请求，于法有据。1.根据一审判决第7页第二段所载及一审判决判令蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦支付占用房屋期间的占用费，可知一审判决实质上已确认蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦的非法占用的侵权事实，但一审判决却未支持李宗彬要求停止侵权的诉讼请求，明显错误，应予以纠正。再，案涉租赁合同约定的租赁期限已经届满，蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦占有、使用李宗彬房产的行为，已经侵害了李宗彬的房屋所有权，并给李宗彬造成了重大的经济损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条及《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条规定，李宗彬有权要求蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦立即停止非法占有的侵权行为。 蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦辩称,一、案涉房屋租赁合同届满后，蓝海公司继续使用租赁物，未能及时和房屋所有权人续签租赁合同，是由于所有权人之间就租金标准产生了争议，不能完全归责于蓝海公司。二、一审判决关于“可通过占用费的方式对李宗彬损失进行弥补”的认定，正确。在本案中，赔偿损失（即支付占用费）是最可行、最切合实际的方式，蓝海公司亦愿意向包括李宗彬在内的房屋所有权人支付占用费。李宗彬要求蓝海公司立即停止占有、使用房产的行为，并无充分的法律依据。1.案涉房屋的所有权虽由林凡、林贻祥、吴启钦、李宗彬四人按份共有，但从平面图来看，该房屋在构造上、使用上和登记上都必须作为一个整体使用。李宗彬无法将案涉房屋中属于他的25%部分单独地划分出来。因此，李宗彬要求蓝海公司“停止非法占有”他所有部分房产的行为，实质上属于对按份共有不动产的一种分割。根据最高院民一庭关于“按份共有人请求分割按份共有的不动产，人民法院应当依照《物权法》第100条确定的原则予以处理。分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割”的业务意见，李宗彬关于“停止侵害”的要求，并不合理。2.如前述，案涉房屋必须作为一个整体使用，在房屋使用权无法分割的情况下，最现实的受益方式就是房屋整体出租获取租金收益，这种方式，既符合林凡、林贻祥、吴启钦三人的利益，也最符合李宗彬利益。林凡、林贻祥、吴启钦、李宗彬四人关于案涉房屋出租问题所发生的争议，是一种私权的碰撞。结合最高院民一庭关于“处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人整体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能地协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。……在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择”的审判业务意见，李宗彬在行使其案涉房屋所有权时，应当受到其他三位业主权利的限制，不能机械地引用“停止侵害”的法律规定，否则将违背公平原则，损害另外三位所有权人的合法权益。 蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李宗彬对林凡、林贻祥、吴启钦的一审诉讼请求；蓝海公司向李宗彬支付占用费，按40元/平方米·月的标准，从2019年9月17日起，至停止占用之日为止，并免除2020年2月至4月期间的占用费；2.本案诉讼费、鉴定费用由李宗彬承担。事实和理由：一、林凡、林贻祥、吴启钦并非本案一审适格被告，一审判决认定该三人系租赁合同的共同承租方，与事实不符，所作判决存在错误。根据《房屋出租合同（东兴龙居）》（2017年签订）所载，合同落款处的“甲方”为林贻祥、林凡、吴启钦、李宗彬四人的亲笔签名，“乙方”只有蓝海公司公章，因此，本案的承租方是蓝海公司，林凡、林贻祥、吴启钦不是本案一审的适格被告，一审判决违背了“合同相对性”原则。二、一审判决关于蓝海公司应当支付的占用费金额的认定，存在错误。1.一审中，因双方对租金标准产生争议，便共同委托鉴定评估机构进行评估，并最终形成了《评估报告》。根据该报告所载“评估结果仅反映正常情况下标的物合理的、客观的租金市场平均价格水平，与真实租金价格存在一定幅度偏差，评估结果不能直接用于裁决当事人的经济纠纷”。而本案恰属于“特殊情况”，2020年1月中旬，新冠肺炎疫情蔓延全国，举国上下纷纷号召业主为租户减免租金，扶持中微小企业。为配合政府防疫工作，蓝海公司一直停业至今，损失惨重。一审判决未考虑客观因素，直接使用前述报告的评估结果，判令蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦全额支付占用费，有违公平原则。2.在案涉房屋租赁期届满后，因蓝海公司和李宗彬对于租金标准尚有争议，蓝海公司未及时搬离，并在2019年10月30日通过林凡的账户向李宗彬按原租赁合同约定的租金标准支付了2019年8月17日至9月16日期间的租金4万元，一审判决对此未予认定，属事实认定不清。 李宗彬辩称，一、一审判决认定蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦为案涉房屋共同承租方，事实清楚，证据充分。案涉多份房屋租赁合同均明确承租方为林凡、林贻祥、吴启钦和蓝海公司。此外，2010年5月17日至2013年5月16日的《房屋出租合同（东兴龙居）》中，承租方代表为林凡、林贻祥、吴启钦；2013年8月17日至2014年8月17日的《房屋出租合同（东兴龙居）》中，承租方代表为林凡、林贻祥、吴启钦；2017年8月17日至2019年8月16日的《房屋出租合同（东兴龙居）》中，承租方代表为蓝海公司。根据多份房屋租赁合同的延续性和一致性，可充分证明蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦为案涉房屋共同承租人。二、一审判决对蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦应当支付的占用费的认定，符合客观事实。1.本案起因系因林凡、林贻祥、吴启钦利用其既是案涉房产所有人又是承租人的便利，故意压低房屋租金，侵犯了李宗彬的不动产所有权。一审中，鉴定评估机构出具《评估报告》，认定2019年9月至2020年2月期间的商品房租金为55.2元/平方米每月，基本符合实际。一审判决据此认定、计算非法占用期间的占用费，符合客观实际。2.蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦于2019年10月30日向李宗彬支付的租金系偿还前期拖欠的租金费用，并非支付后续租金。租赁期届满后，李宗彬不同意继续出租案涉房屋，亦不存在继续收取租金的情形。3.蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦要求降低或免除非法占用费，于法无据。非法占用费与房屋租金在性质不同。疫情期间，蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦本可以按照防控要求，在停业期间尽快腾退案涉房产，但蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦却始终未停止其侵权行为。另，并无相关法律法规规定在疫情期间应当减免不动产非法占用费或租金。 李宗彬向一审法院起诉请求：1.依法判令蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦立即停止其非法占用李宗彬所有的平潭县XX城XX幢XX室的侵权行为，返还房屋并恢复房屋原状；2.判令蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦连带赔偿李宗彬因其非法占用房屋期间的损失［损失自2019年8月17日起计算至蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦实际搬离并返还房产时为止，按照蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦实际占用面积3794.92平方米的25%（即948.73平方米）、同地段租金按每平方米每月100元计算，每月损失94873元，暂计算至2019年11月22日，李宗彬损失为303593.60元；蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦实际使用的面积以勘测为准，同地段租金标准以最终评估结论为准］;3.依法判令蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦共同承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年11月12日，李宗彬、林贻祥、林凡、吴启钦四人与福州东兴龙居房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》共同购买位于平潭县XX城XX幢XX室的商业店面，产权面积为3794.92平方米（以下简称案涉房产）。2010年5月17日，李宗彬、林贻祥、林凡、吴启钦四人签订一份《合伙购房协议》约定，四人分别出资427.5万元，共同购买案涉房产，各自按份享有25%的产权；四人共同协商所购房产的管理、维护、出租等事务，出租价格由四方协商一致后决定；房产出租收益按每人的出资比例进行分配。 2010年5月17日起，李宗彬、林凡、林贻祥、吴启钦（出租方、合同甲方），与林凡、林贻祥、吴启钦(承租方、合同乙方）签订《房屋出租合同（东兴龙居）》，约定：甲方将案涉房产出租给乙方使用，乙方承租后用于成立蓝海御景休闲中心，从事足疗、推拿、保健业务，租期为2010年5月17日至2013年5月16日。前两年每月每平方米租金为25元，第三年每月每平方米租金为30元。该租赁合同到期后，双方续签并继续履行。 2011年1月30日，林凡、林贻祥、吴启钦与案外人张文宇、许榕生共同成立福建蓝海御景娱乐有限公司，注册住所为福建省平潭县平潭县XX城XX幢XX室，经营范围为公共浴室、小型餐馆等休闲娱乐服务。林凡、林贻样、吴启钦合计持有福建蓝海御景娱乐有限公司的65%股权。 2017年8月17日，李宗彬、林凡、林贻祥、吴启钦（合同甲方）与林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司（合同乙方）签订《房屋出租合同(东兴龙居）》，继续将案涉房产租赁给乙方经营；租期为二年，自2017年8月17日起至2019年8月16日止；房屋租金每平方米每月40元，租金提前三个月支付一次，首次房租于签订合同当日支付。上述租赁合同履行过程中，承租方均按约定向李宗彬支付租金。租赁期间，林凡将其享有的案涉房产25%的份额转让给案外人俞雪琴。 现租赁期限已经届满，双方因租金标准产生争议，未就案涉房产续租事宜达成新的一致意见。嗣后，因林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司等人继续占有使用案涉房产，遂成讼。 另，因双方对租赁期届满后的租金标准持有异议，并申请对占用期间的案涉房屋的租金标准进行鉴定，一审法院依法委托福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定评估，评估机构评估的结果为：2019年9月至2020年2月期间的商品房租金为55.2元/㎡·月。 一审法院认为，因案涉房产属于李宗彬、林贻祥、吴启钦及案外人俞雪琴共同所有，但双方没有对房屋的分割进行具体约定，嗣后双方又无法达成补充协议，故仅能明确李宗彬对案涉房屋享有的产权份额为25%。在案涉房屋共有部分尚未分割的情况下，李宗彬径直主张返还案涉房屋并恢复原状，既不符合经济效率原则，亦缺乏可操作性，不予支持。关于林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司在租期期限届满后继续占用案涉房产给李宗彬造成的损失，可通过占用费的方式进行弥补。因林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司无证据证明李宗彬接受了林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司提出的租金标准，且双方对租金的标准始终无法达成一致意见，故基于公平原则，占用期间的占用费标准按鉴定机构的评估价即55.2元/㎡·月计。故李宗彬享有的占用费为55.2元/㎡·月*948.73㎡(3794.92㎡*25%）=52369.9元/月。对于蓝海公司继续占用案涉房屋的事实双方均无异议，予以确认。鉴于吴启钦、林贻祥、林凡均系原租赁合同的承租方，亦系蓝海公司的实际股东且对李宗彬提出的占用主张的证据不持异议，虽然林凡已将案涉房产的份额进行了转让，但并不影响其作为承租人及股东身份，因此，对李宗彬主张林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司连带赔偿占用期间的占用费，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林凡、林贻祥、吴启钦、福建蓝海御景娱乐有限公司应于本判决生效后十日内共同向李宗彬支付占用期间的占用费自2019年8月17日暂计起诉之日止为179803.32元，（此后，占用费按52369.9元/月的标准计至停止占用之日止）；二、驳回李宗彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5853元，其中3896元由林凡、林贻祥、吴启钦、福建蓝海御景娱乐有限公司共同负担，李宗彬负担1957元；鉴定费31940元，李宗彬负担15970元，林凡、林贻祥、吴启钦、福建蓝海御景娱乐有限公司共同负担15970元。 二审中，李宗彬向本院提交如下证据：中国建设银行个人账户收入交易明细，证明在《房屋出租合同（东兴龙居）》（2017年签订）履行期间，蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦存在多次拖欠租金的情形，林凡在2019年10月30日向李宗彬转账支付的4万元系用于偿还租赁期间拖欠的租金。蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦向本院提交如下证据：林凡账户的交易明细，证明案涉租赁合同届满之后，蓝海公司仍通过林凡的账户向李宗彬支付2019年8月17日至9月16日的租金。本院将综合全案证据进行分析，根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，案涉房产属于李宗彬、林贻祥、吴启钦及案外人俞雪琴共同所有，李宗彬对案涉房屋享有的产权份额为25%，各方当事人对房屋的分割没有具体约定亦无法达成一致意见，而房屋在构造上、使用上和登记上都必须作为一个整体使用，一审法院认定在案涉房屋共有部分尚未分割的情况下，房屋分割不符合经济效率原则亦缺乏可操作性，对李宗彬径直主张返还案涉房屋并恢复原状不予支持正确。 因蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦与李宗彬并未对2019年8月17日之前的租金支付问题进行对账或结算，蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦仅凭2019年10月30日林凡账户向李宗彬转账支付4万元汇款凭证，不能证明该款项即为支付2019年8月17日至9月16日的租金，一审判决林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司向李宗彬支付自2019年8月17日起占用期间的占用费正确，各方租金结算问题可另行解决。 蓝海公司、林凡、林贻祥、吴启钦一审诉讼过程中未提出2020年2-4月份期间因疫情应免缴租金问题，二审不予审理。鉴于吴启钦、林贻祥、林凡均系原租赁合同的承租方，亦系蓝海公司的实际股东且对李宗彬提出的占用主张的证据不持异议，一审判决林凡、林贻祥、吴启钦、蓝海公司连带赔偿李宗彬占用期间的占用费，并无不当。一审法院对鉴定费的负担亦无不当，予以维持。 综上所述，李宗彬、福建蓝海御景娱乐有限公司、林凡、林贻祥、吴启钦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5853元，由李宗彬负担2926.5元，由福建蓝海御景娱乐有限公司、林凡、林贻祥、吴启钦共同负担2926.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年七月十日 法官助理 林 颖 书 记 员 王 惠