河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初4893号原告：中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行，住所地郑州市管城区陇海东路301号。负责人：**，行长。委托诉讼代理人：丁志强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭发振，河南大周律师事务所律师。被告：李会，女，1992年10月29日出生，汉族，住河南省南阳市。被告：河南锦寅置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号。法定代表人：陈磊，执行董事。委托诉讼代理人:李冰，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行（以下简称工行二里岗支行）与被告李会、河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行二里岗支行的委托诉讼代理人郭发振，被告锦寅公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。被告李会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行二里岗支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李会偿还借款本金219605.64元、利息1973.91元（暂计算至2020年3月3日）及直至借款还清之日的本金及利息（包括罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）；2.判令被告李会承担本案律师代理费10980.28元；3.判令原告在上述债权范围内，有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；4.判令被告锦寅公司对被告李会的上述债务及相关费用承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告李会偿还剩余借款本金212165.23元，利息2941.58元（本息截止至2020年7月21日），并按合同约定支付自2020年7月22日至借款本息偿还之日止的利息、罚息、复利。原告将第3项诉讼请求明确为：判令原告对被告李会抵押的坐落于郑州市中原区××西、××办公楼××楼××1021的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：原告与被告李会、锦寅公司于2016年3月30日签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定李会向原告借款32万元，期限120个月，并约定了贷款利率、罚息利率、违约条款等。李会以其名下位于郑州市中原区××西、××办公楼××楼××1021的房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记证明。上述债务及相关费用由被告锦寅公司提供保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告李会多次逾期未按约定还款，构成严重违约。原告为维护合法权益，故诉至法院。李会缺席，未作答辩。锦寅公司辩称：一、《个人购房借款/担保合同》正文部分系原告单方制定的格式合同，多处条款加重了锦寅公司义务而免除原告自身义务，应确认无效。二、锦寅公司承担的是附解除条件的连带保证，原告怠于行使权利导致未办理抵押登记，阻碍保证责任的解除条件不能实现，应视为解除条件已成就，应解除锦寅公司的阶段性保证责任。三、案涉房屋办理了首次登记，具备转移登记和抵押登记的办理条件，是原告和被告李会没有及时履行房屋抵押相关手续，导致至今未完成抵押登记，此时不能要求锦寅公司继续承担连带保证责任，否则有违诚信和公平原则，且将原告与被告李会的过错导致的合同风险责任转嫁给锦寅公司，不应支持该做法，原告应自行承担债权无法优先受偿的风险。四、如果锦寅公司承担了保证责任，应依法确认并保障锦寅公司的追偿权。本院经审理认定事实如下：原告（贷款人）与被告李会（借款人、抵押人）、锦寅公司（保证人）于2016年3月30日签订《个人购房借款/担保合同》一份（编号：A[商]字[工]行[二里岗]支行[2016]年[0067]号），主要约定：1.贷款人向李会发放贷款320000元，用于购买位于中原区××西、××办公楼××楼××1021的房屋，借款期限120个月，自2016年3月30日至2026年3月30日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；3.还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日；4.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定；5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款全部到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6.借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于中原区××西、××办公楼××楼××1021的房产，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用；7.保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人的保证责任免除；8.贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2016年4月7日，原告为被告李会发放贷款320000元，贷款利率为年利率5.39%。贷款发放后，被告李会自2016年5月1日起陆续还款，至原告起诉时已累计6次以上未按时还款。截至2020年7月21日，被告李会尚欠贷款本金212165.23元，积欠利息2941.58元。2016年4月6日，李会与工行二里岗支行就中原区××西、××办公楼××楼××1021的房屋办理郑州市预购商品房抵押登记证明，但此后一直未办理正式抵押登记的房屋他项权证书。另查明，原告为本次诉讼支出律师费10980.28元。本院认为，原告与被告李会、锦寅公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。由于被告李会在合同履行过程中累计6次以上未按时偿还贷款本息，构成违约，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，并要求借款人提前清偿全部贷款本金以及所产生的利息、罚息及其他费用。故原告要求被告李会偿还借款本金212165.23元、利息2941.58元，并支付自2020年7月22日起至实际清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复利的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告请求被告李会支付律师费10980.28元，提交了《委托代理协议》及发票，且符合合同约定，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》中约定保证人锦寅公司承担阶段性连带责任保证，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，锦寅公司的保证责任免除。原告与被告李会虽办理了预购商品房抵押登记证明，但未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证书，故被告锦寅公司连带保证责任免除的条件尚未满足。因此，原告请求被告锦寅公司对被告李会的上述债务承担连带清偿责任，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告锦寅公司承担上述保证责任后，有权向被告李会追偿。预购商品房抵押登记证明并非正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证书，其抵押权并未正式设立，故原告请求对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。被告锦寅公司辩称，《个人购房借款/担保合同》正文部分系原告单方制定的格式合同，应确认无效，与本院查明的事实不符，本院不予采信；其辩称原告怠于行使权利导致未办理抵押登记，应解除其公司的阶段性保证责任，证据不足，本院不予采信；其辩称如果其公司承担了保证责任，应依法确认并保障锦寅公司的追偿权，理由正当，本院予以采信。被告李会缺席，视为放弃了答辩与举证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李会于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行截至2020年7月21日的借款本金212165.23元、利息2941.58元，并自2020年7月22日起按照《个人购房借款/担保合同》的约定支付利息、罚息、复利至借款本息实际清偿之日止；二、被告李会于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行律师费10980.28元；三、被告河南锦寅置业有限公司对被告李会的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告河南锦寅置业有限公司承担上述保证责任后，有权向被告李会追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，减半收取计2394元，由被告李会、河南锦寅置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王玮娜二〇二〇年七月三十一日法官助理吴楠书记员胡钦雅