浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0921民初1234号 原告：高蓓瑜，女，1990年1月21日出生，汉族，住岱山县。 委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。 原告：於煦闵，男，1985年11月27日出生，汉族，住岱山县，现在浙江省长湖监狱服刑。 被告：**利，女，1959年7月9日出生，汉族，住岱山县。 委托诉讼代理人：张敏敏，浙江蓬星律师事务所律师。 原告高蓓瑜诉被告**利委托合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高蓓瑜的委托诉讼代理人梁万美、魏西庚，被告**利及其委托诉讼代理人张敏敏到庭参加诉讼。案在审理过程中，本院审查发现案涉房屋为原告高蓓瑜与於煦闵婚姻关系存续期间共同共有，故认为於煦闵系必须共同进行诉讼的当事人，依法于2019年10月12日追加於煦闵为本案原告。2019年10月14日，因案情复杂裁定转为普通程序。2019年10月28日，因原告於煦闵涉嫌的刑事犯罪尚在公安机关侦查阶段，无法参与本案诉讼，裁定中止审理。2020年5月27日，本案恢复审理，并组成合议庭再次公开开庭进行审理，原告高蓓瑜的委托诉讼代理人魏西庚、原告於煦闵、被告**利及其委托诉讼代理人张敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高蓓瑜、於煦闵诉请：1.责令被告返还原告高蓓瑜售房款23.5万元；2.判令被告支付自2019年5月5日起至实际支付日止按年化6%计算的资金占用费；3.判令被告支付原告律师费3万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告于2018年12月3日签署委托书，共同委托被告代为办理岱山县高亭镇海洲锦绣华府锦华园16幢303室房屋的出售事项，委托期限为2018年12月3日至2019年12月3日。2019年3月21日，两原告用上述房屋抵押向案外人龚忠波借款95万元。2019年5月4日，被告代表两原告与案外人王宇、张鑫签署《房地产买卖合同》，将上述房产以118.5万元价格出售。合同签署后，案外人王宇、张鑫支付购房款45.5万元至原告高蓓瑜账户，原告高蓓瑜将该款项支付给房屋中介刘某，由刘某支付给被告，再由被告支付给房屋抵押权人龚忠波。2019年5月5日，案外人王宇、张鑫向被告支付剩余购房款60余万元。被告收取所有购房款后扣除抵押权人的95万元，至今未将剩余款项归还原告高蓓瑜，故诉至法院。 原告高蓓瑜为支持自己的诉请，向本院提供如下证据材料： 1.岱山县不动产登记信息查询记录二份，拟证明涉案房屋原产权人系两原告； 2.委托书复印件一份，拟证明两原告委托被告代为出售涉案房屋的事实； 3.买入方为王宇、张鑫，出让方为**利的房屋买卖合同复印件一份，拟证明被告代原告将涉案房屋出售给案外人王宇、张鑫，价款为118.5万元的事实； 4.转账明细截图一份，拟证明购房者支付购房款60万元； 5.转账明细截图一份，拟证明原告将收到的购房款45.5万元支付给中介刘某，中介支付给本案被告，由被告偿还给抵押权人的事实； 6.离婚协议书复印件一份，拟证明案涉房屋在两原告离婚时约定归原告高蓓瑜所有； 7.聘请律师合同一份、律师费票据一份，拟证明原告高蓓瑜为本案诉讼聘请律师，并支付律师费3万元； 8.浙江省岱山县人民法院（2019）浙0921刑初146号刑事判决书（以下简称146号刑事判决书）一份，拟证明被告与中介刘某存在利害关系。 被告**利辩称，答辩人与被答辩人之间非委托合同关系，而是房屋买卖合同关系，答辩人实际已支付被答辩人款项155万元，包括2019年3月27日，答辩人支付被答辩人於煦闵33万元；2019年4月1日，又支付被答辩人於煦闵15万元；2019年4月2日，再次支付被答辩人於煦闵1万元；另外支付现金11万元；代为偿还该房屋上设置的龚忠波的个人借款抵押95万元。2018年10月13日，被答辩人高蓓瑜、於煦闵通过中介将案涉房屋以91万元价格出售给案外人黄靖予，但两被答辩人存在欺骗行为，买卖过程中提供虚假产权证书，办理产权过户手续时发现案涉房屋设置有70万元银行抵押，在房屋买卖没有成功的前提下，因两被答辩人强烈要求仍以91万元的价格出让给答辩人，2019年3月27日，案外人黄靖予与答辩人签订房屋买卖合同，将案涉房屋以相同价格转让给答辩人，答辩人以118.5万元出让给案外人王宇、张鑫。两被告答辩人一直行骗，在案涉房屋上另设置95万个人抵押债权，致房屋无法顺利过户到案外人王宇、张鑫名下，被告不得不代为偿还该95万元借款。就案涉房屋而言，答辩人与被答辩人之间构成买卖合同关系，也是在被答辩人强烈要求下，答辩人以91万元购买的，之后答辩人出售该房屋所得差价应属答辩人所有。 被告**利为支撑自己的抗辩意见，向本院提供如下证据材料： 1.舟山市存量房屋买卖合同一份、金额为652659.81元的增值税发票两联，拟证明为办理案涉房屋的过户手续且避税需要，以652659.81元的价格签订该合同； 2.房地产买卖合同三份，2018年10月13日，两原告与案外人黄靖予就案涉房屋签订买卖合同一份，价格91万元（以下简称合同1）；2019年3月26日，案外人黄靖予与被告就案涉房屋签订买卖合同一份，价格91万元（以下简称合同2）；2019年5月4日，被告与案外人王宇、张鑫就案涉房屋签订买卖合同一份，价格118.5万元（以下简称合同3），拟证明通过合同2，案涉房屋实际出售给被告，被告作为出卖方与王宇、张鑫签订合同3； 3.税收缴款书一份、农业银行付税明细一份，拟证明被告实际付税48172.48元，税收缴款书上载明的38848.78元税费是其中一部分，另有不足万元的税费票据遗失了，该48172.48元税费包括在购房款118.5万元内； 4.农业银行交易明细一份，拟证明被告于2019年3月27日、4月1日、4月2日，分别交付给原告於煦闵购房款33万元、15万元、1万元，合计49万元； 5.原告於煦闵出具的落款时间为2019年4月1日、金额为55万元的借条一张，落款时间为2019年4月15日、金额为5万元的收条一张，拟证明原告收取购房款60万元； 6.浙江省农村信用社业务凭证两张，拟证明原告高蓓瑜支付给被告45万元用以归还95万元借款； 7.证人刘某出庭作证，拟证明两原告将案涉房屋以91万元价格出售给被告，为图方便签订了合同2，未再重新签订原、被告之间的房屋买卖合同。后被告以118.5万元价格卖给案外人，房屋过户时发现原告於煦闵交给被告的房产证为假证，房屋上设有个人抵押借款95万元，被告为该套房屋支付原告於煦闵60万元、代为偿还个人抵押借款95万元、交纳税费5万元左右，共计近160万元等的事实。 本院为查明本案事实，依法进行调查取证：1.对案外人王宇制作谈话笔录，其陈述：购房款是118万元，税费加起来是4万多元，5万元不到，对方付了3万多元，其付了1万多元，中介费7000元，加起来其一共支付的大概在120万元左右，印象里是对方到窗口去付的税费，其再把1万多元的税钱交给他们；2.调取（2019）浙0921刑初146号刑事判决书。 被告**利对原告高蓓瑜提供的上述证据质证如下：证据1有异议，两份信息表内容不一致；证据2有异议，原告应提供原件，该合同未实际履行；证据3-5，8无异议，证据3表明房屋出售方为被告，恰能证明原、被告之间也是房屋买卖合同关系，证据8也证明原、被告之间实际上是买卖关系，委托合同只是形式上的表现；证据6真实性无异议，但关联性有异议，认为协议中关于财产分割的约定系为逃避债务；证据7的律师代理费不认可，不应由被告承担。对本院调取的证据质证如下：对调查笔录有异议，案涉房屋的税费都是由被告支付的，案外人购房款是包税的；对146号刑事判决书质证意见同前述一致。 原告高蓓瑜对被告**利提供的上述证据质证如下：证据1真实性无异议，认为发票上载明的纳税人主体是王宇、张鑫，而非被告；证据2，合同1真实性无异议，但与本案无关，合同2三性均有异议，且与本案无关，合同3真实性无异议，与委托合同相对应，但对被告的证明目的不认可；证据3，税收缴款书真实性无异议，但该费用应为王宇交纳。对付税明细不认可，应以税税缴款书为准；证据4真实性无异议，但认为与本案无关，不认可被告的证明目的；证据5有异议，认为与本案无关；证据6无异议；证据7有异议，认为证人与被告存在利害关系。对本院调取的证据质证如下：对调查笔录以法院调查为准；对146号刑事判决书无异议。 原告於煦闵未向本院提供证据材料，其对原告高蓓瑜提供的证据无异议。对被告**利提供的证据1-6无异议，认为案涉房屋产生的税费金额是4万多元，5万元不到，具体是谁支付不清楚。55万元借条是其出具，但其收到的是50万元；对证据7有异议，认为证人虽与被告名义上各开中介，但实际上两个人是合伙的。对本院调取的证据无异议。 上述证据经举证、质证，本院认证如下： 被告对原告高蓓瑜提供的证据3-5，8无异议，两原告对被告提供的证据6无异议，本院予以确认；被告对原告高蓓瑜提供的证据6真实性无异议，两原告对被告提供的证据1、证据2中的合同1和合同3、证据3中的税收缴款书、证据4的真实性无异议，本院予以确认；原、被告对146号刑事判决书无异议，本院亦予确认。 对原告提供的证据1，两份房屋信息查询记录显示内容详略不同，该不同的缘由是基于查询理由即“户口迁移”和“贷款”的区别，但这并不影响查询信息的客观真实性，本院对该证据予以采信。对原告提供的证据2，根据原告於煦闵与被告**利在本案的庭审陈述及146号刑事判决书中的表述，均表明该委托合同由原告於煦闵在2019年3、4月份间交给了被告，由此可认定该证据的原件应在被告处，被告以原告未提供原件而不予认可的质证意见，本院不予采纳，对原告提供的该证据复印件的真实性予以确认。对被告提供的证据3中的付税明细，原告於煦闵确认税费金额是4万多元、5万元不到，可与明细上显示的税费金额48172.48元互相印证，故本院对该税费金额予以确认。 对原告提供的证据7，被告提供的证据2中的合同2、证据5、7，及本院调取的王宇询问笔录，本院将结合本案事实综合分析后予以认定。 经审理，本院查明本案事实如下： 2018年10月13日，两原告将其共同所有的案涉房屋以91万元的价格出售给被告，被告以其侄子黄靖予名义与两原告签订了房屋买卖合同即合同1，被告支付给两原告81万元，并约定两三个月内暂不转售，原告有钱会返还房款，解除合同。2018年12月3日，两原告为委托人、被告为受托人，签订了委托合同，委托被告办理案涉房屋的出售事宜，委托期限自2018年12月3日至2019年12月3日，并办理了委托公证。2019年1月，两原告支付被告100万元，该房屋买卖合同解除。 2019年3月，原告於煦闵的朋友夏迪欲出售房屋，原告於煦闵将其朋友介绍至被告处。同时，原告於煦闵与被告发生款项往来。2019年3月27日、4月1日、4月2日，被告转账给原告於煦闵33万元、15万元、1万元。原告於煦闵将案涉房屋产权证（假证）及委托公证书一并交给被告，并于4月1日出具借条一张，载明“今借到**利人民币伍拾伍万元整”。4月15日，原告於煦闵另出具收条一张，载明“今收到**利人民币伍万元整”。 2019年3月21日，两原告将案涉房屋抵押给案外人龚忠波，担保债权95万元，并办理抵押手续。同时，两原告将房屋产权证交给债权人。 2019年5月4日，被告与案外人王宇、张鑫就案涉房屋签订房屋买卖合同即合同3，约定房屋价款为118.5万元。为减少税费，两原告与案外人王宇、张鑫于2019年5月5日签订的舟山市存量房屋买卖合同中约定的房屋价格为65万元。该交易产生税费48172.48元。 在办理过户手续时，两原告到场签名。办证中心工作人员发现被告持有的产权证为假证，遂报警。原告於煦闵叫案外人龚忠波持真实产权证到办证中心，被告代为两原告偿还了龚忠波95万元借款，龚忠波与两原告办理了解除抵押手续，并将产权证交还原告於煦闵，产权过户到王宇、张鑫名下。被告收取王宇、张鑫支付的购房款118.5万元。 另查明，两原告于2019年4月26日在岱山县民政局协议离婚，协议约定夫妻共同所有的锦绣华府16幢303室房屋归女方所有，该房屋抵押贷款属于双方共同债务，经协商由男方负责偿还。 又查明，（2019）浙0921刑初146号案中，於煦闵因犯信用卡诈骗罪、诈骗罪、伪造国家机关证件罪，被判处有期徒刑并处罚金，该案确认於煦闵诈骗被告**利、案外人刘某113万元，包括前述落款时间为2019年4月1日的借条上的55万元和落款时间为2019年4月15日的收条上的5万元，扣除偿还的9万元，责令退赔**利、刘某104万元，退赔其他受害人共计3947700元。 根据原、被告的诉辩称，本院归纳本案的争议焦点：一、原、被告之间是委托合同关系还是房屋买卖合同关系；二、房款如需返还，应返还给原告高蓓瑜还是返还给两原告；三、如需返还，应返还多少款项。 关于焦点一 原告认为系委托合同关系，被告认为系房屋买卖合同关系。首先从被告提供的证据来看，被告虽提供合同2、3及证人证言等证据来证明其为案涉房屋的出卖方，但根据被告庭审陈述，系原告强烈要求被告购买案涉房屋，那么在被告掌握主动权的情形下，完全可要求原告与其签订相应的房屋买卖合同，而非由被告与其侄子黄靖予来签订一份房屋买卖合同，且当时黄靖予与两原告之间的房屋买卖合同已解除，黄靖予无权处分案涉房屋。被告与其侄子签订合同2的目的，是为了形成案涉房屋的“合理”转移链，即房屋由两原告出售给黄靖予，黄靖予出售给被告，被告出售给王宇、张鑫，从合同形式上强行赋予被告房屋出售者的身份。对于刘某的证言，146号刑事判决书中刘某作为该案证人陈述到“其和**利合开好房中介”，同时该判决书确定的诈骗113万元及退赔104万元的对象是刘某、**利两人，可见被告与证人之间存在明显利害关系。而合同3上被告虽是“出卖方”，但这一则是格式合同之故，二则是被告基于委托合同行使权责的表现形式，不能在事实上认定被告即为房屋出售方，继而认定原、被告系房屋买卖合同关系。故本院对被告提供的合同2及证人证言不予采信，其现有的证据不足以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。 再者从146号刑事判决书载明的内容上看，**利的陈述作为认定於煦闵诈骗刘某、**利事实以及伪造国家机关证件罪事实的主要证据之一，**利陈述内容中的第七段第一行及第七行（第22页第十一行、第十七行）提到的50万元，即为本案被告提供的2019年4月1日、金额为55万元借条中的50万元，被告均表述为“借”，符合该刑事判决书中“经审理查明”部分第二点“诈骗罪”第4点“2019年3月至4月期间，被告人於煦闵以借为名，使用伪造的产权证，骗得被害人刘某、**利人民币104万元”（第8页第六、七行）的事实认定。可见，被告在本案中认为该款项为购房款的抗辩意见与事实不符。 其次从原告高蓓瑜提供的证据来看，两原告为案涉房屋的物权所有人，而被告能够对案涉房屋予以处分的权力，在被告非物权所有人且否认中介身份的情况下，显然来源于原、被告之间签订的委托合同，被告未能提供充足证据构建起原、被告之间的房屋买卖合同关系，故本院经综合分析后采纳原告的陈述意见及提供的委托合同等证据，确认原、被告之间系委托合同关系，被告作为受托人其行为产生的法律后果应由委托人承担，因此两原告在转移交付了案涉房屋后应获取相应的房屋对价。 关于焦点二 原告高蓓瑜要求将房款差价返还给其一人，原告於煦闵表示同意。两原告基于两人的离婚协议约定提出上述请求。本院认为，单纯从民事纠纷角度出发，应当尊重当事人的意思自治，即便有案外债权人，是否行使、能否行使撤销权尚属未知，故宜根据两原告离婚协议中约定的房屋归属来确定房款返还对象。但本案中，原告於煦闵的犯罪行为已经法院判决并生效。在146号刑事判决书明确於煦闵退赔责任并已移送执行的前提下，以两原告之间的内部约定来规避司法审判确定的责任承担，侵害相关受害人的合法权益，显属不当，难以支持。基于上述事由，本院确认房款返还对象为两原告。 关于焦点三 本案中，售房款具体返还金额的争议点在于税费问题。被告认为税费由其支付且包括在118.5万元售房款中，原告认为税费主要由王宇、张鑫支付。本院认为，房屋买卖交易主要涉及到买方需交纳的契税和卖方需交纳的个人所得税、增值税及附加于增值税上的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税种。本案中，可以确认的是上述买卖双方需承担的税费共计48172.48元，系通过被告所在账户支付给了税务机关，但这并不能就此推定该税费即为被告支付。根据原、被告提供的合同3第十一条双方另有约定处，手写“备注：产权证交易时乙方（即王宇、张鑫）付2.5%税费，两年内的税费由甲方（即**利）自己承担支付”，被告提供的浙江增值税普通发票右上角手写“客户：65万2.5%16250”，同时结合王宇陈述的“印象里是对方到窗口去付的税费，其再把1万多元的税钱交给他们”等内容，本院确认其中16250元税费由王宇、张鑫另行支付，其余税费31922.48元为被告支付。综上，扣除被告代偿的案外人龚忠波处的95万元借款及税费31922.48元，被告应返还两原告的售房款为203077.52元。 综上所述，本院认为，原、被告之间的委托合同合法有效，合同双方应按照合同约定及法律规定履行自己的义务。被告作为受托人，在出售案涉房屋后理应将售房款及时交付给委托人。故本院对原告要求被告返还剩余售房款的诉请，予以支持。对于原告要求被告支付资金占用费的诉请，被告虽未及时返还房款，但考虑到原告於煦闵对被告的诈骗行为且诈骗金额巨大、至今未退赔的特殊事实，本院认为被告未返房款的行为情有可原，故对原告的此项诉请不予支持。对于原告要求被告支付律师服务费的诉请，原、被告未在合同中作明确约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零四条规定，判决如下： 一、被告**利于本判决生效之日起十五日内返还原告高蓓瑜、於煦闵售房款203077.52元； 二、驳回原告高蓓瑜、於煦闵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5328元，由原告高蓓瑜负担982元，被告**利负担4346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 长  任世斌 审 判 员  王渊洁 人民陪审员  虞惠儿 二〇二〇年七月三十一日 代书 记员  吴亚楠 ??1?