江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3335号上诉人（原审被告）：南京吉达顺装饰工程有限公司，住所地南京市建邺区水西门大街153号1幢1088室。法定代表人：潘徽林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘应深，南京市联宇法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：陈国兰，女，1970年9月10日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：胡卫，江苏大视宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市液化石油气公司，住所地南京市玄武区中央路210号2楼。法定代表人：蒋亚兰，该公司负责人。委托诉讼代理人：韦东，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人南京吉达顺装饰工程有限公司（以下简称吉达顺公司）、上诉人陈国兰因与被上诉人南京市液化石油气公司（以下简称南京液化气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉达顺公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人南京液化气公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定上诉人不履行合同交房义务，并承担过高的违约金，缺乏事实依据。一、上诉人在与被上诉人租赁合同到期后，同意终止合同，同时也及时通知了陈国兰，但陈国兰拒绝搬迁。陈国兰将涉案房屋改建成群租房，不仅违反了租赁合同约定的限制性条款，而且违反了公安、消防部门的行政管理规定，存在重大安全隐患，被公安、消防、街道办事处要求停止营业，但均遭陈国兰拒绝。一审判决对陈国兰拒绝腾房造成南京液化气公司的合法权益受损，错误的认定上诉人承担违约责任有失公平。二、—审判决认定上诉人承担南京液化气公司违约金为每日416.44元(双倍租金）缺乏法律依据。一审判决已确认上诉人承担不能交房期间的占有使用费，已说明被上诉人没有受到经济损失，上诉人与南京液化气公司虽有日租金双倍违约金的约定，但依据合同法司法解释的相关规定，违约金过高的，上诉人可以请求法院对于违约金予以调整。本案南京液化气公司基本没有受到租金损失，因此上诉人请求二审法院调整一审判决确认的双倍违约金数额。综上所述，不能腾房非上诉人的主观故意违约，而造成南京液化气公司不能按时终止租赁合同收回出租房的过错责任是陈国兰，一审判决上诉人承担双倍违约金的认定，缺乏法律依据，因此请求法院依法改判。陈国兰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人南京液化气公司要求陈国兰将案涉房屋腾空退还的诉请；2、由被上诉人南京液化气公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院的判决超出被上诉人南京液化气公司的诉讼请求，属于适用法律错误。南京液化气公司在一审明确提出“请求法院判决由被告承担本案全部诉讼费用”，没有要求上诉人承担诉讼费用的诉讼请求，但是一审法院却判决由陈国兰承担一半的一审诉讼费用，超出一审诉讼请求，属于适用法律错误。即使南京液化气公司在一审诉讼请求中要求上诉人承担诉讼费用，法院也不应当判决由上诉人承担任何诉讼费用。吉达顺公司在2018年年底就收到了南京液化气公司向其发出的《告知函》，《告知函》明确告知租赁合同在2019年2月底到期后不再续租，但吉达顺公司为了能够多收取到上诉人下一年度的房租，对上诉人隐瞒《告知函》，收取了上诉人租金至2020年2月底，上诉人有权占有案涉房屋。且至本案诉讼时，吉达顺公司仍然未向上诉人退还多收的租金和赔偿上诉人的损失。故本案纠纷的发生及过错全部在于吉达顺公司，故不应当由上诉人承担诉讼费用。二、吉达顺公司收取上诉人的房屋租金至2020年2月底，租期未到，上诉人对案涉房屋有权占有，无需腾空退还房屋。三、吉达顺公司的法定代表人潘徽林涉嫌合同欺诈，在南京液化石公司已通知合同到期不租的情况下未告知上诉人，且继续收取上诉人的租金至2020年2月底。现案涉房屋出租给其他多人，且部分合同未到期，此时收回房屋将导致该批承租户无处居住，引发一系列矛盾。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判驳回南京液化气公司要求陈国兰将案涉房屋腾空退还的诉求及不承担任何诉讼费用。南京液化气公司辩称，对于吉达顺公司的上诉，首先吉达顺公司将涉案房屋转租给陈国兰，并未征得我方的同意，吉达顺公司与我方租赁合同到期之后未能按约按时交付归还房屋构成违约，我方诉请要求其承担违约金和占有使用费符合合同的约定也符合法律的规定。对于陈国兰的上诉，我方认为应当由吉达顺公司和陈国兰各自负担案件受理费。陈国兰系非法占有我方的房屋，而且根据其陈述可知，陈国兰的租金交至2020年2月底，现在已经是2020年5月，陈国兰至今尚未返还房屋，其主观系恶意侵占，应当承担相应的法律后果。南京液化气公司向一审法院起诉请求：1、确认南京液化气公司、吉达顺公司之间的《房屋租赁合同》于2019年2月28日终止。2、判令吉达顺公司和陈国兰立即向南京液化气公司返还南京市建邺区南湖东路27号3楼房屋。3、请求法院判决吉达顺公司向南京液化气公司支付房屋使用费（按每日208.22元计算，自2019年3月1日起至吉达顺公司及陈国兰实际返还房屋之日止）。4、请求法院判决吉达顺公司向南京液化气公司支付违约金（按每日416.44元计算，自2019年3月1日起至吉达顺公司实际返还房屋之日止）。5、请求法院判决由吉达顺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：南京液化气公司与吉达顺公司于2009年起签订房屋租赁合同，由南京液化气公司将本市建邺区南湖东路27号三楼办公用房500㎡出租给吉达顺公司，之后每两年续签一次。2017年2月双方签订的房屋租赁合同载明：租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日、租金为每年7.6万元、乙方（吉达顺公司）不得转让、转租、转借租赁房屋，双方并约定：合同终止时，乙方应在租期届满或合同提前解除之日前将设施完好的物业及时交给甲方（南京液化气公司），乙方延期交还租赁房屋的，每逾期一天，应向甲方支付当年度双倍日租金的违约金，违约金从保证金中扣除；若保证金不够支付违约金的，超过部分乙方补足。合同签订后，双方即履行房屋租赁合同，吉达顺公司未交纳保证金。2010年吉达顺公司将承租房屋转租给陈国兰,双方约定，2017年3月1日至2019年3月1日租金为每年17万元。2019年3月15日，南京液化气公司书面通知吉达顺公司，明确合同到期不再续租。2019年4月，吉达顺公司通知陈国兰，房屋租赁合同不再续签。审理中，经实地察看，该房屋现已被改造为小型旅馆，向不特定人员出租。本案争议焦点为：陈国兰认为自己与潘徽林的转租合同系有效合同，且房租已交纳至2020年2月，不同意腾退房屋；且应当追加潘徽林及所有承租人为第三人参加诉讼。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同履行自己的合同义务。现双方合同期限届满，吉达顺公司及陈国兰应当履行合同义务，将承租房屋腾空交南京液化气公司，故南京液化气公司要求确认房屋租赁合同终止,并要求吉达顺公司、陈国兰将房屋返还，以及要求吉达顺公司支付租赁期满后的房屋使用费的诉讼请求，于法有据、理由充分、证据确实，予以支持。吉达顺公司主张违约金过高要求予以调整；一审法院认为，1、吉达顺公司未提供违约金过高的相关证据；2、双方约定的违约金的高低应参考南京液化气公司的实际损失；双方约定的违约金为日租金的双倍，参照吉达顺公司与陈国兰的合同约定年租金17万的数额，并无不妥。故吉达顺公司要求调整违约金数额的请求，不予支持。对于陈国兰提出要求追加潘徽林及所有房屋承租人为第三人参加诉讼的主张，一审法院认为，潘徽林为吉达顺公司的法定代表人，其与陈国兰之间签订合同为职务行为，承担权利义务的主体为吉达顺公司，潘徽林个人并非合同主体，无需追加；其他房屋使用人为不特定人员，其合同相对方均为陈国兰，应由陈国兰负责解决。另，吉达顺公司与陈国兰之间的转租合同期限应以双方之间的租赁合同为限，陈国兰以房租实际交至2020年2月拒绝搬迁的理由不能成立，即便吉达顺公司收取了陈国兰的房租，也因转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定也应无效，对于损失可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，一审判决：一、南京市液化石油气公司与南京吉达顺装饰工程有限公司的房屋租赁合同于2019年2月28日终止。二、南京吉达顺装饰工程有限公司、陈国兰于判决生效后十日内将南京市建邺区南湖东路27号三楼房屋腾空交南京市液化石油气公司。三、南京吉达顺装饰工程有限公司于判决生效起十日内向南京市液化石油气公司支付房屋使用费（自2019年3月1日起至实际交房时止按每日208.22元计算）。四、南京吉达顺装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向南京市液化石油气公司支付违约金（自2019年3月1日起至实际交房时止按每日416.44元计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1690元，由吉达顺公司、陈国兰各负担845元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人吉达顺公司与被上诉人南京液化气公司签订的房屋租赁合同合法有效，合同期满后吉达顺公司有义务按照合同约定返还房屋，现吉达顺公司在合同期限届满后未能返还房屋，且由第三人陈国兰占有使用，故原审法院判决吉达顺公司返还房屋、支付占有使用费以及合同约定的违约金，具有事实和法律依据，陈国兰占有使用房屋亦丧失合法依据，原审法院判决其返还，并无不当。综上所述，吉达顺公司、陈国兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由上诉人吉达顺公司、陈国兰各负担845元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年七月三十日书记员  刘 东