广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初272号 原告（反诉被告）：陈建平，男，1981年11月28日出生，汉族，住广西象州县。 被告（反诉原告）：邓芳华，男，1940年4月14日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：韦鸿杰，广西旺宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈建平与被告（反诉原告）邓芳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂,本院依法裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)陈建平、被告（反诉原告）邓芳华的委托诉讼代理人韦鸿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈建平诉称，被告（反诉原告）邓芳华将位于象州县门面租赁给原告,用来经营办公用品等，店名为象州锦象办公用品超市，双方于2016年8月5日签订门面租赁合同，合同约定租赁期限、每月租金、押金等条款。因2020年元月份春节临近与新冠状××疫情暴发，市场波动等特殊因素，门面受损严重、银行各种转账受限等造成实际困难没能如期缴纳元月份租金，但原告按照门面租赁合同第8条的约定：“若遇到实际困难，可经甲乙双方协调后另行解决”,请求被告通融与宽限并承诺疫情稍稳定后立即付清房租。在双方协商期间，被告在没通过任何方式通知原告的情况下，私自锁门面不准许原告经营和取货。2月7日原告之妻李静静与员工龙莲花去门面取些客户急需货物才发现玻璃门被被告加锁而无法进入，为此原告即与被告交涉，但被告未把钥匙交给原告。2月12日被告将门面大门直接换锁且钥匙不交给原告。2月19日原告以扣押私人物品为由报警救助，但未能协商处理。经双方多次协商沟通、报警处理无果后，2月20日原告依法向被告发出解除合同通知书并直接送达至被告，在被告要求下原告当面向被告宣读通知书的内容，并将通知书放在桌面给被告，但被告拒绝签字。解除合同通知书于2月21日通过邮政快递寄给被告，被告拒收退回。2月28日原告拔打电话给被告请求开门取份十万火急的材料仍被拒绝，只好放弃并自吞重大损失。综上所述，被告在没有通知原告方情况下采取加锁、换锁，并阻拦取走门面货物、材料的行为，造成原告经营利润损失50000元及各种无法估算的损失。原告向本院起诉并请求：1.判令解除原、被告于2016年8月5日签订的门面租赁合同,并立即准许原告搬走被扣押的物品;2.判令被告退还原告租房押金20000元;3.判令被告赔偿原告的门面经营损失75000元（按每月损失50000元计算，从2020年2月起暂计至3月15日止，往后损失照计)；4.本案诉讼费由被告承担。 被告(反诉原告)邓芳华辩称，一、被答辩人实际违约且有过错，被答辩人经多次催告后拒不支付房租，构成根本违约。2020年1月1日至2020年2月6日，答辩人多次催讨房租，被答辩人以默示方式拒绝交付房租，没有告知其所遇实际困难，也没有提出协商缓交房租，更没有提出交租计划或承诺。新冠××于2020年1月15日暴发蔓延，象州县在1月22日部署防疫方案，2月7日才严管人员出行，1月23日之前银行的转账等各种业务可正常开展，而2020年1月份房租应该在1月5日前支付，且被答辩人在2月11日至15日期间有14250元货款收入，被答辩人以不作为的方式违反合同义务，无法支付房租的各种理由不成立。2020年2月3日，答辩人发现被答辩人雇请人员将货物打包装箱，为搬离商品做准备。二、疫情期间，答辩人保护自身利益和健康采用锁门措施合法合规。答辩人并没有表示要扣押货物，2月28日答辩人要求取紧急资料被拒绝为无中生有，在答辩人关门停业期间，答辩人负有保管货物的义务，留置货物不予搬出不违反法律规定。三、答辩人诉请经营损失赔偿、退还押金没有事实和法律依据。象州县人民政府在2020年2月7日发出要求非生活必需品的店铺一律不得开门营业的通知，被答辩人经营的办公用品超市属于不能开门营业的种类，原告不能经营销售，不能诉求利润损失；被答辩人诉请2月份50000元利润损失及8位员工工资没有事实依据；被答辩人单方违约，按照合同约定答辩人无须退还房屋押金。 被告（反诉原告）邓芳华提起反诉称，反诉人与被反诉人于2016年8月5日签订《门面租赁合同》，合约期限至2021年8月5日，合同约定：被反诉人在合约期内应在每月5日前将当月租金足额交给反诉人，后两年每月租金8800元。从2020年1月1日至今，被反诉人经4次催告后仍未支付房租。反诉人在没有交清2020年1月和2月房租的情况下，于2020年2月3日指使不明身份的人员到租赁的房屋大规模转移门面商品，并于2020年2月3日到反诉人居住处宣读《解除房屋租赁合同通知书》，单方要求解除合同。被反诉人以明示和默示的方式不履行合同义务，构成根本违约，给反诉人造成重大损失。为此诉请：1.解除反诉人与被反诉人于2016年8月5日签订的《门面租赁合同》；2.判令被反诉人支付2020年1月份租金8800元，2月份租金8800元，3月1日至3月13日租金3813元，共计21413元；3.判令被反诉人支付2019年1月1日至2020年1月30日共计13个月的电费，共4552.65元；4.判令被反诉人赔偿损害租赁房屋玻璃门、卫生间墙壁等修复费3000元；5.判令被反诉人承担违约责任，赔付3个月租金的违约金共26400元；6.判令由被反诉人承担反诉诉讼费用。 原告（反诉被告）陈建平对反诉答辩称，1月份房租已经跟房东协商过，房东也答应了，由于疫情影响我要求推后支付，房东也同意了。但是对方在2月7日就把门面锁了，我报警后也没能协商解决，对方一直要求支付完1月、2月的房租才开锁。门面的门口和玻璃是老化脱落，不是人为损坏。2月份我把笔记本等收进箱子是为了防潮，其他的物品都还在货架上，不是对方所说的将物品都搬走。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人提交的《门面租赁合同》，原告（反诉被告）陈建平提交的房产证、身份证、营业执照、押金收款收据、银行转账凭证、2020年2月7日玻璃上锁视频及图片，被告（反诉原告）邓芳华提交的电话通话记录、电费说明，因其符合民事诉讼证据应有的真实性、关联性和合法性且对方当事人无相反证据予以否定，本院予以认定。对其他有争议的证据，本院将具体分析各证据的相关性质，并结合全案证据后，予以选择性采信。 本院经审理查明：2016年8月5日，被告（反诉原告）邓芳华作为甲方与原告（反诉被告）陈建平作为乙方签订《门面租赁合同》，甲方将位于象州县门面出租给乙方经营办公用品超市，约定：租赁期为五年，自2016年8月5日至2021年8月5日；前三年每月租金8000元，后两年按10%递增，即2020年起每月租金为8800元；乙方在每月5日前交清当月房屋租金，乙方不得逾期；甲方收取乙方押金20000元，如乙方无违约，合同期满后5日内退还乙方；租赁期间，乙方所租门面经营使用产生的水电费由乙方缴纳。合同签订当天，原告（反诉被告）陈建平通过银行转账的方式向被告（反诉原告）邓芳华缴纳了20000元押金。合同签订后双方均能按合同履行各自的义务，但自2020年1月起，原告（反诉被告）陈建平未能在约定的期限内支付房租。2020年2月7日，被告（反诉原告）邓芳华因对方不按时支付房租对出租的门面进行加锁、换锁。2020年3月14日，经法院调解，被告（反诉原告）邓芳华对门面予以解锁，原告（反诉被告）陈建平进入门面搬离货物。在租赁期间，原告（反诉被告）陈建平在使用租房的过程中对门面玻璃门造成损坏。 另查明，原告（反诉被告）陈建平未缴纳2019年1月1日至2020年1月30日的电费4552.65元。 再查明，原告（反诉被告）陈建平与被告（反诉原告）邓芳华均诉请要求解除双方于2016年8月5日签订的《门面租赁合同》。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告（反诉被告）陈建平与被告（反诉原告）邓芳华签订《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。法律规定当事人协商一致，可以解除合同，本案原告（反诉被告）陈建平与被告（反诉原告）邓芳华均诉请要求解除双方于2016年8月5日签订的《门面租赁合同》，符合法律规定，本院均予以支持。合同约定出租人收取承租人押金20000元，如承租人无违约，合同期满后5日内退还。在租期内，被告（反诉原告）邓芳华将门面交付原告（反诉被告）陈建平使用，原告（反诉被告）未在合同约定的期限支付房屋租金构成违约，原告（反诉被告）陈建平要求退还押金20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）邓芳华在租赁期内对出租的门面进行加锁、换锁，致使原告（反诉被告）陈建平无法正常使用，构成违约。本案合同双方当事人均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。因合同双方对违约赔偿金额无明确约定，双方计算违约金的方式和金额无明确依据，且双方均不予认可对方关于违约金的计算方式及数额，本院考虑双方过错责任基本相当，均不支持合同双方要求对方支付违约金的诉求，即原告（反诉被告）陈建平要求被告（反诉原告）邓芳华按每月50000元赔偿经营损失，被告（反诉原告）邓芳华要求原告（反诉被告）陈建平赔偿3个月租金数额的违约金，本院均不予支持。被告（反诉原告）邓芳华在2020年2月7日对租赁的门面进行加锁换锁，致使原告（反诉被告）陈建平无法正常经营，本院支持门面租金计算至2020年2月6日，反诉被告陈建平应向反诉原告邓芳华支付2020年1月1日至2月6日的门面租金10560元（8800+8800÷30×6=10560）。合同约定租赁期间，所租门面产生的水电费由承租方承担，原告（反诉被告）陈建平应缴纳2019年1月1日至2020年1月30日的电费4552.65元。原告（反诉被告）陈建平在租赁期间造成玻璃门损坏，考虑被告（反诉原告）邓芳华进行维修需要支出费用，本院酌情支持被告（反诉原告）邓芳华玻璃门维修费1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈建平与被告（反诉原告）邓芳华于2016年8月5日签订的《门面租赁合同》； 二、原告（反诉被告）陈建平支付被告（反诉原告）邓芳华房屋租金10560元、电费4552.65元，并赔偿被告（反诉原告）邓芳华玻璃门维修费1000元，以上共计16112.65元； 三、驳回原告（反诉被告）陈建平的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）邓芳华的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2175元，由原告（反诉被告）陈建平负担（已交纳）；反诉受理费592元，由被告（反诉原告）邓芳华负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  阳 磊 人民陪审员  梁雪英 人民陪审员  李桂如 二〇二〇年七月九日 法官 助理  李宝坤 书 记 员  谢杰作 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。