福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4061号 上诉人（原审被告）：福建伯恩物业集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区秀峰路188号闽台广告创意产业园5号楼3层A区304室。 法定代表人：林荣滨，董事长。 委托诉讼代理人：徐刘海，福建福民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张秋玲，女，1974年7月26日出生，满族，住内蒙古兴安盟阿尔山市。 委托诉讼代理人：刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 上诉人福建伯恩物业集团有限公司（以下简称“伯恩物业”）因与被上诉人张秋玲物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伯恩物业上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张秋玲的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、伯恩物业自管理小区以来，每月定期疏通下水管道，已按照物业服务合同要求履行对全小区所有共有部分、共用设施管道的管理和维修义务。本案管道堵塞发生时，张秋玲不在家中，当时发现家中积水的是伯恩物业的工作人员，伯恩物业在得知堵塞后立即组织人员对管道进行疏通，防止张秋玲损失进一步扩大，已全面履行了管理服务义务。下水管道堵塞一般无法通过定期巡查发现，物业服务合同约定的共用设备设施维修保养，是指管道正常使用情况下的养护，本案管道堵塞不是伯恩物业的行为造成的，亦不是因为对管道疏于维护造成的，是由于楼上住户不当排放生活垃圾造成的，故伯恩物业对张秋玲的损失不应承担责任。二、一审判决适用法律不当，损害了伯恩物业的合法权益。张秋玲住房处公共下水立管堵塞系该栋楼相邻业主行为所致，系相邻业主侵权纠纷，不属于物业服务合同纠纷。依据生活经验可知，造成下水立管堵塞的原因系由于一栋楼中共用同一下水管道住户中的一户或多户排放生活垃圾所致，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，正确排水、保证排水畅通是不动产相邻各方的法定义务，故包括张秋玲在内的92幢所有与张秋玲共用下水立管的住户均应对下水立管堵塞承担责任，该侵权纠纷与伯恩物业无关。 张秋玲辩称，伯恩物业明知公共下水管道存在阻塞隐患，怠于对管道进行检修维护，应对张秋玲的损失承担全部责任。1.根据《前期物业服务合同》第二条、第三条约定，伯恩物业作为小区物业管理单位，对小区内公共部位及公共设施负有管理、维修、养护的义务，应当定期检查小区公共设施的性能，保障小区公共部位、公共管道畅通。伯恩物业称公共下水管堵塞系“楼上住户不当排放生活垃圾造成”没有事实依据，纯属推卸责任的说辞。2.根据林贤珠案中伯恩物业申请出庭证人奉某的陈述，架空一层的公用下水管道设置了检修口，伯恩物业称无法通过定期巡查发现管道阻塞隐患不是事实。2018年7月20日，与张秋玲同为四期东区的业主林贤珠因公共下水管道阻塞导致房屋泡水，伯恩物业早就知道小区公共下水管道存在阻塞的安全隐患，但其仅对林贤珠所在楼栋的公共下水管道进行维修疏通，并未对物业管理区域范围内的其他楼栋架空层的公用下水管道进行专项安全隐患排查检修，更未提醒包括张秋玲在内的低楼层业主留意下水管道可能阻塞。3.伯恩物业涉诉后已将架空层公共下水管道进行检修，检修后，未再发生类似阻塞反冒情况，维持本案判决并未加重伯恩物业作为物业服务企业的责任。4.张秋玲发现家中泡水后立即联系伯恩物业排查原因，经物业公司楼管、地产客服、业主三方现场确认泡水原因系“公共下水立管阻塞”。且张秋玲应伯恩物业要求，及时委托第三方对损失进行鉴定。张秋玲为防止损失进一步扩大已尽到合理义务，其所受损失应由伯恩物业承担赔偿责任。 张秋玲向一审法院起诉请求：1．判令伯恩物业赔偿张秋玲房屋修复费用损失及过渡期租金费用损失共计83776元；2.判令伯恩物业赔偿张秋玲评估费3000元；3．案件受理费由伯恩物业承担。 一审法院认定事实：张秋玲系闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖92#楼206单元房屋的业主，伯恩物业是案涉房产的物业服务公司。《［三盛南香湖］（三盛托斯卡纳）前期物业服务合同》约定，物业公司应当对物业管理区域内物业的共有部位、共用设备设施维护保养；开展对本物业的共有部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改；物业公司违反本合同，未达到约定的提供管理服务内容的，业主有权要求乙方限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；为保护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采取紧急措施造成业主必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。张秋玲缴纳了2017年2月至2020年1月间的物业服务费。 2019年4月9日，案涉房屋因公共下水立管堵塞，使污水从厨房下水管道反冒92#206单元致户内全屋泡水，事件发生时张秋玲家中无人，系伯恩物业在接到保洁员报告后，至张秋玲家中处理，并疏通了下水管道。2019年4月11日，伯恩物业的楼管林姗与业主付长林等人对92#206户泡水情况说明予以签字确认。2019年8月11日，张秋玲委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对房屋因泡水造成的修复费用损失以及过渡期租金费用损失进行价格评估。2019年9月13日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对案涉房屋的损失作出鑫八闽价鉴【2019】540号价格评估意见书，结论为：1、案涉房屋因泡水造成的修复费用损失为65776元；2、案涉房屋因泡水造成的过渡期租金费用损失为18000元。张秋玲为此支出评估费3000元。 另查明：2018年7月，同小区第130#楼的公共排污管道发生堵塞导致污水倒流至业主房屋，引发双方发生纠纷，并诉至一审法院。 一审法院认为，张秋玲系案涉房屋所有人，伯恩物业作为该房屋所在小区的物业管理单位，双方形成了物业服务合同关系。因此，本案案由应为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，因92#楼公共下水立管堵塞，使污水从厨房下水管道反冒，造成张秋玲家全屋泡水。伯恩物业作为小区物业管理单位，对小区内公共部位及公共设施负有管理、维修、养护的义务，应当定期检查小区公共设施的性能，保障小区公共部位、公共管道的畅通，尤其是在小区公共管道已发生过堵塞的情况下，更应加强检查、维护，以排除安全隐患，但伯恩物业并未采取有效措施尽到其义务，造成本事故的发生，违反了合同的约定，应承担违约责任。伯恩物业主张事故发生时，由于张秋玲家中无人，才导致家中家具等被泡水，故张秋玲对自己房产疏于管理，应对造成的损失承担责任。一审法院认为，本案系公共下水立管堵塞引起污水反流造成损失，该下水管道在架空层设有检修口，张秋玲家中无人，并不妨碍伯恩物业对该公共下水管道的日常维护，且伯恩物业也没有提供证据证明张秋玲对本事故的发生具有过错，故伯恩物业的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于损失金额，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司评估该房屋因泡水造成的修复费用损失以及过渡期租金费用损失等总计83776元，一审法院予以确认；加上评估费3000元，一审法院认定本事故的损失为86776元。综上，判决：福建伯恩物业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张秋玲经济损失86776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元，减半收取计985元，由福建伯恩物业集团有限公司负担。 二审中，张秋玲提交其自行于2019年4月10日（检修前）和2019年4月27日（检修后）拍摄的两组照片，共同证明案涉房屋所在楼栋的架空一层的公用下水管道设置了检修口，伯恩物业称无法通过定期巡查发现管道阻塞隐患不是事实；伯恩物业涉诉后已将架空层公共下水管道进行检修，检修后未再发生类似阻塞反冒情况。伯恩物业质证认为上述证据不属于新证据，且对真实性、关联性和证明对象均有异议。照片中具体地址、方位、是否案涉小区的公共管道等均无法判断，不能证明是案涉小区的管道。本院经审查认为，上述照片中的管道无法体现系案涉管道，伯恩物业对此亦有异议，故上述证据本院不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，案涉房屋污水倒灌系因公共管道堵塞所致。伯恩物业作为案涉小区的物业服务企业，应按约定对小区公共管道等共用设备进行维修、养护和管理。伯恩物业在已生效的（2019）闽0121民初1502号业主林贤珠诉伯恩物业等物业服务合同纠纷一案中，已经确认案涉小区公共管道系由其维修，且在林贤珠以公共管道堵塞导致污水倒流造成损失起诉伯恩物业予以赔偿后，伯恩物业仍未采取有效措施检查出张秋玲所在楼栋一层公共排污管道堵塞的安全隐患，导致案涉房屋又因公共排污管道堵塞污水倒灌受损，并给张秋玲造成损失。一审法院判决伯恩物业对张秋玲的损失承担赔偿责任，并无不当。伯恩物业主张案涉房屋公共下水立管堵塞系该楼栋相邻业主行为所致，系相邻业主侵权纠纷，不属于物业服务合同纠纷，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，伯恩物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1970元，由福建伯恩物业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷