湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初4037号原告刘伟，男，汉族，1982年10月19日出生，住湖南省宁乡县。被告贺敏，男，汉族，1987年5月17日出生，住湖南省宁乡县。原告刘伟诉被告贺敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟，被告贺敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2020年3月15日至4月17日租金6496元及滞纳金（从2020年3月15起至付款当日按月租金6,090元每日2％的滞纳金计算至2020年4月21日为4,628.4元）；2019年12月15日到2020年3月14日房租于2019年12月24日支付，按合同约定本应提前7日支付的，实际拖欠了16天，每逾期一天应支付滞纳金为月租金5800的1％即58元，16天为928元；2019年6月15日至2019年9月14日房租于2019年6月11日支付，按合同约定本应提前7日支付的，实际拖欠了3天，每逾期一天应支付滞纳金为月租金5800的1％即58元，3天为174元。2、依法判决被告支付原告违约金6,090元。3、依法判决原告不返还被告房屋押金11600元。4、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年3月15日至2020年3月14日，月租金5,800元，每3个月前交付一次租金。被告向原告支付11600元作为房屋押金。并明确写明：该押金不得冲抵房租。此合同到期前后原告多次询问被告是否续租，并于2020年4月8日续签了房屋租赁合同，租期为：2020年3月15日至2021年3月14日，每三个月支付一次房租，逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的2％支付滞纳金，欠交租金超过七天，视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。至起诉之日被告一直没有支付。所以请求法院依法判决被告支付原告2020年3月15日至4月17日房屋租金6,496元及滞纳金（从2020年3月15起至实际到款日按月租金6,090元每日2％的滞纳金），及2019年6月、9月累计逾期滞纳金1,102元。二、因被告违约按合同约定应赔偿原告一个月零两天租金即6496元，请求法院依法判决。三、被告在未付清房租及违约金并在未通知原告到场的情况下于2020年4月17日晚上9时许私自搬离，也未任何交接手续。原告于2020年4月18日上午9点40分左右到达房屋外查看后发现原有属于原告的一张办公桌、一个书柜不见了，并于9点50打电话给被告询问其情况，被告拒不承认，并态度极其恶劣，且对原告进行言语威胁。在被告挂断电话后，原告把租房时留存的室内家具照片通过微信发送至被告，此时发现原告已被被告删除好友，无法发送照片。原告为保证房内其他财产的安全于12时左右叫来开锁人员开锁后并换了锁。并于当是下午5时许向洪山桥派出所就财产丢失报案。4月19日下午3点半左右被告叫人送来了原告丢失的书柜，但书桌至今没有归还。并且被告至今没有联系原告说明情况，也没进行任何交房手续，其性质极其恶劣．基于以上原因并按合同约定，请求法院依法判决原告不返还被告房屋押金11600元。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却拒不支付租金，滞纳金，违约金，并侵占原告的财产。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告贺敏辩称，房屋押金应退还，违约金应进行减免，原告无权收取滞纳金。书柜是搬运人员搬错了，被告第二天就退回了。交房时书桌就很破旧了，且被告并不需要，经协商原告同意被告扔掉。疫情期间，物业不允许被告进去使用房屋，故希望免除2月6日至3月16日之间的一个半月租金8700元。经审理查明，2019年3月15日，刘伟（甲方、出租人）与贺敏（乙方、承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，约定刘伟将其位于长沙市开福区房屋出租给贺敏作办公使用。租期为12个月，自2019年3月15日起至2020年3月14日止。租金每月5800元，租金每3个月付一次，首期租金于2019年3月16日支付，下期租金提前7天支付。乙方如逾期支付租金，每逾期1天，按月租金1%支付滞纳金，一次交租逾期7天，或累计欠租15天或逾期2次，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任，如乙方在甲方通知收回房屋两天内未搬离，甲方有权开锁并处理房内所有物品。乙方如提前解约，已多付的房租不予退还，双方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，租期半年以上，如乙方提前一个月通知退房，不视为乙方违约。因洪水、地震或政府拆迁、征用等不可抗力造成合同终止的，双方互不承担违约责任，按实际天数计算房租。合同签订时，承租人需支付押金11600元，该押金不得冲抵租金，合同到期后，甲方在乙方不拖欠任何费用且保持室内设施完好的情况下返还押金。租赁期内水、电、煤气、物业等费用由乙方按时支付，如欠费超过7天，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。该合乙方签字栏除贺敏签字外，还加盖了湖南创格机电设备公司公章。合同签订后，贺敏向刘伟支付首期3个月租金17400元和押金11600元，刘伟向贺敏交付房屋，贺敏将房屋作为公司办公使用。此后，贺敏分别于2019年6月11日、9月17日、12月24日向刘伟支付了2019年6月15日至9月14日、2019年9月15日至12月14日、2019年12月15日至2020年3月14日的租金。因合同已到期，2020年4月8日，刘伟与贺敏于2020年4月8日又签订了一份《房屋租赁合同》，约定合同期限延长到2021年3月14日止，租金提高到6090元每月，逾期支付租金的滞纳金约定为每天2%，其他合同条款与原合同一致。后贺敏提出退租并于2020年4月17日搬离租赁房屋。2020年4月18日，刘伟收房时发现房间没有书桌和书柜，经联系贺敏后，贺敏送回了书柜。庭审中，贺敏称交房时因书桌破旧已征得刘伟同意扔了，刘伟称贺敏是扔了后才告诉他，并要求贺敏搬走时需留一张书桌。以上事实，有《房屋租赁合同》二份、不动产权证、微信聊天记录、照片等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，刘伟与贺敏签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。第二份合同约定的租赁期限为一年，贺敏提前解除合同并搬离房屋，违反了合同的约定，刘伟要求贺敏承担一个月租金6090元的违约金，符合双方的约定，本院予以支持。第二份合同约定租期自2020年3月15日起算，且约定月租金为6090元，贺敏没有支付2020年3月15日至4月17日期间的租金，刘伟请求支付6496元，本院予以支持。但2020年1月23日至3月11日为新型冠状病毒肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，因疫情防控会给贺敏使用房屋和经营带来影响，贺敏据此抗辩要求减免租金，符合法律规定不可抗力的免责情形，本院酌情减免该期间一半的租金，即5800元每月÷30天×24天﹦4640元，减免后贺敏应向刘伟支付租金1876元。贺敏虽提前解除合同违约，但合同没有将押金约定为违约金不退，故刘伟主张押金作违约金不退不符合双方的约定，本院不予支持。就合同约定的押金性质而言，承租人交付押金是为了在合同到期或提前解除后，出租人对租金及相关费用的收取和室内财产损失赔偿有保障。本案中，贺敏在租房时扔掉了一张书桌，且没有证据证明征得了刘伟的同意，贺敏理应对此进行赔偿，但双方就书桌赔偿协商未成不能成为刘伟扣除全部押金的理由，刘伟应依法主张权利，由于刘伟在本案中没有诉请书桌赔偿，也未举证证明其书桌的价值，故本院对此不予处理，双方可在据实协商书桌赔偿后就押金进行结算。合同约定下期租金应按首期租金支付时间提前7天支付，贺敏支付租金迟延，应承担违约责任，但合同约定每天月租金1%支付的标准过高。就租金迟延支付而言，对出租人造成的损失为利息损失，故违约金应按年利率24%的标准计算应付租金的利息予以确定，其中2019年12月15日至2020年3月14日的租金应当于2019年12月9日支付，而实际于2019年12月24日支付，迟延支付15天，按应付租金17400元和年利率24%的标准计算违约金为174元；2019年6月15日至2019年9月14日的租金应于2019年6月9日支付，而实际于2019年6月11日支付，迟延支付2天，按应付租金17400元和年利率24%的标准计算违约金为23.2元。由于贺敏已于2020年4月17日提前解除合同，且尚有押金未结算，故对刘伟主张2020年3月15日至4月17日未付租金的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告贺敏在本判决生效后十日内支付原告刘伟租金人民币1876元（押金未抵扣）；二、被告贺敏在本判决生效后十日内支付原告刘伟提前解除合同违约金人民币6090元，迟延支付租金违约金人民币197.2元，合计人民币6287.2元（押金未抵扣）；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费193元，由被告贺敏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年七月二十二日代理书记员  刘倩妮