山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6072号 上诉人（原审原告）：青岛康拜恩商业管理有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区东岳中路968号。 法定代表人：戚巍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘忠石，山东金口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玺森，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛奥杰昕市政工程有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区朝阳山路15号。 法定代表人：贾学靖，职务：总经理。 委托诉讼代理人：况宗昕，山东温成律师事务所律师 委托诉讼代理人：张歌杨，山东温成律师事务所律师 被上诉人（原审第三人）：青岛明珠公共设施服务有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区云海路67号。 法定代表人：王德胜，职务：总经理。 委托诉讼代理人：薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。 原审第三人：戚巍，男，汉族，1977年5月12日，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人青岛康拜恩商业管理有限公司（以下简称康拜恩公司公司）因与被上诉人青岛奥杰昕市政工程有限公司（以下简称市政公司）、被上诉人青岛明珠公共设施服务有限公司（以下简称明珠公司）、原审第三人戚巍租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12954号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 康拜恩上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12954号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、一审法院认定“1月18日合同约定的租赁期限超出1月1日合同约定的1年租赁期限部分的转租期限无效”无任何法律依据。1.一审法院根据相关司法解释内容认定合同部分无效系法律适用错误。2、上诉人基于对奥杰昕公司的信任签订了合同，但“信赖”不应成为承担责任的理由，也不应成为合同无效的理由。3、因为上诉人与被上诉人奥杰昕公司签订的合同有效，因此，双方约定的违约条款也是有效的，上诉人完全可以按照合同约定的比例向被上诉人奥杰昕公司主张违约金。一审法院驳回上诉人的违约金主张属于认定事实不清，适用法律不当。二、一审法院认为“原告的损失系诸多因素的结果”，没有事实依据。本案相关的法律关系看似复杂，实则清晰简单。奥杰公司将涉案房屋转租给上诉人，上诉人履行了交付租金的义务并根据自身经营的需要进行了装修、改造。一审法院认定的所谓康拜恩公司的损失“系诸多因素的结果”，完全是对被上诉人奥杰昕公司隐瞒事实及欺诈行为的偏袒，上诉人认为康拜恩公司的损失，完全是被上诉人奥杰昕公司隐瞒事实及欺诈行为造成的，上诉人没有任何过错，责任完全在奥杰昕一方。一审法院对此的认定，完全属于认定事实不清。另外，在法院诉讼及委托鉴定过程中，被上诉人多次露出要拆毁租赁物的意思表示，上诉人多次联系一审法官，法电话通知明珠公司代理人在鉴定结论作出之前，不能拆毁案涉租赁物，否则被上诉人要承担责任。因此，由于被上诉人没有遵从法院的要求，导致租赁物被拆毁，所以，上诉人的损失全部由被上诉人一方造成，一审法院对此认定有误。三、一审法院认定涉案房屋因征用被拆除，系基本事实认定不清；并且，被上诉人的野蛮破坏行为直接导致上诉人大量物品被破坏。在一审中，一审法院上诉人提供了大量的证据证实上诉人的主张，被上诉人几乎没有提交什么证据。本案庭审中奥杰昕公司与明珠公司从未提交任何有效证据以证实涉案房屋被征用，一审法院也未依职权调取相关证据加以证实就认定征用系既成事实。因此，一审法院此举违反了我国民事诉讼法对事实认定的相关规则。四、一审法院以两份合同上均有征收征用的约定为由，即认定当事人都预见到租赁物随时被征收征用的风险主要在承租方，系基本事实认定错误。1、1月18日合同系奥杰昕公司提供的格式合同，上诉人未预见、也不可能预见到租赁物随时被征收征用。2、一审法院的立场有失偏颇。五、本案装修改造的鉴定残值远小于上诉人实际损失，一审法院按照自由裁量原则判决8万元损失没有事实和法律依据。因本案审理过程中，应一审法院的要求提出鉴定，但涉案房屋在鉴定前已被拆毁，因此只能鉴定一小部分的装修改造残值，而造成如此后果的原因是被上诉人不顾法院的阻止（法院曾通知两被上诉人的律师在法院未处理之前不能拆除）、公安的介入（拆除时上诉人报警，隐珠派出所出警），蛮横拆除（在拆迁现场由两被上诉人的法定代表人在现场指挥施工，图片为证）。两被上诉人擅自破坏物证致鉴定程序没有有效进行，两被上诉人则应当承担由此带来的不利后果。因此，在装修改造的鉴定残值远小于上诉人实际损失的情况下，一审法院应考虑到被上诉人造成无法鉴定的责任，按照上诉人在一审中主张的金额进行赔偿是合情合理的，所以一审法院按照自由裁量原则判决8万元损失没有事实和法律依据。六、本程序违法。1、有当事人未参加庭审。一审第三人戚巍未参加第四次庭审，一审判决书中也予以载明。一审法院未下达开庭传票，致当事人未参与庭审，程序违法。2、一审审理过程中，上诉人曾向法院申请调取隐珠派出所的出警记录，以证实两被上诉人私自拆除了案涉租赁物，但一审法院并没有调取。综上，原审判决基本事实认定不清，违反法定程序，法律适用错误，导致判决失当，严重损害上诉人合法权益，一审显然在纵容欺骗和欺诈，特请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后 被上诉人市政公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人明珠公司辩称，1月18日合同自始无效，而非一审认定的超过1月1日合同约定的租赁期限的部分无效，根据1月1日合同约定，如被上诉人市政公司对外转租需经明珠公司同意，但市政公司并未经明珠公司同意，转租给上诉人，市政公司在无转租权的情形下，签订的合同应无效。对于其他的一审认定事实清楚适用法律正确。 康拜恩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令市政公司及第三人明珠公司赔偿康拜恩公司各种损失1638600元（厂房翻新款637000元、厂房装修款681600元、维修款15000元、铺设电缆款82000元、安装电动门费108000元、安装变压器价款115000元）；2.判令市政公司及第三人向康拜恩公司支付违约金571200元（7000平方米×68元/年×4年×30%）（租赁合同八第7条）；3.本案诉讼费由市政公司承担。事实与理由：2018年1月18日，康拜恩公司与市政公司签订厂房租赁合同，约定厂房租赁期4年（2018年4月1日至2022年3月31日），出租使用面积为7000平方米，租金每年68元/平方米，合同签订后康拜恩公司按时足额履行了付款义务，并依据约定的租赁时间进行了涉案厂房的装修及维修，花费了大量的人力、物力，并根据自身经营的需要，将多余闲置厂房租给另外两个次承租人。2019年6月21日，康拜恩公司接到市政公司书面告知函，要求康拜恩公司自接到告知之日起的十日内将康拜恩公司所属物品全部搬出租赁的厂房并腾空场地，同时双方签订的厂房租赁合同终止。此时康拜恩公司才获知市政公司与第三人明珠公司关于涉案厂房只签订了一年的租赁合同。市政公司隐瞒事实真相与康拜恩公司签订为期四年的租赁合同属于欺诈行为。如果康拜恩公司开始便知市政公司仅有1年的承租权，康拜恩公司不可能租赁涉案厂房，也不可能花费巨额资金去装修、维修厂房；而且康拜恩公司装修、维修正值上合峰会期间，第三人明珠公司也多次到现场监督和检查，市政公司的行为严重违反合同法第六条诚实信用原则，第三人明珠公司作为涉案物业的管理方，没有尽到监督管理的责任，导致了康拜恩公司损失进一步扩大，应当与市政公司共同承担责任。请判如诉请。一审庭审时康拜恩公司选择的诉讼案由为租赁合同纠纷，请求权基础规范为合同法第六条、第九十四条第二、四项、第九十七条、第一百零七条。第三人明珠公司与市政公司承担共同赔偿责任：第三人明珠公司对扩大的损失部分承担侵权责任，适用侵权责任法。 市政公司在一审中辩称，康拜恩公司主体不适格。市政公司与康拜恩公司不存在合同关系，市政公司与戚巍签订了涉案的租赁合同关系。 明珠公司在一审中辩称，第三人明珠公司并未实施康拜恩公司主张的侵权行为，也没有管理义务，起诉第三人明珠公司没有法律依据。第三人明珠公司对市政公司之间签订合同不知情，在第三人戚巍参与诉讼之前第三人明珠公司根据诉状得知是康拜恩公司与市政公司签订的租赁合同，但根据参与诉讼申请书可以认定涉案合同是市政公司与第三人戚巍签订的，本案康拜恩公司主体不适格。 戚巍在一审中辩称，在签署《厂房租赁合同》时，戚巍是以个人名义与市政公司签订的，但实际上康拜恩公司以此场地作为营业地点。戚巍认可签约的行为是代表将来成立后的康拜恩公司的行为，而且在以后的履约过程中也是康拜恩公司与市政公司市政公司实际履行的，现说明涉案合同的主体为康拜恩公司和市政公司之间，第三人为无独立请求权的第三人参加诉讼。 一审法院经审理查明如下事实： 一、位于山东省青岛市黄岛区东岳中路968号-南国用（2001）字第4723号、房权证号：房权证隐镇公字第××号-对应的土地及厂房原属于青岛泰发集团股份有限公司所有，2014年8月，黄岛区隐珠街道办事处与青岛泰发集团股份有限公司签订的拆迁补偿协议书记载，房屋、附属设施及其他附着物8278.41平方米，其中8131.59平方米有权证，其余无权证，青岛市黄岛区隐珠街道办事处以16107064元的价款补偿青岛泰发集团股份有限公司以征收、征用对应的土地、房屋、附属设施及附着物。后青岛市黄岛区隐珠街道办事处将涉案租赁物委托本案第三人明珠公司管理。涉案租赁物位于黄岛区，泰山路南，大卢河以东，北开门，大门南向以西厂房四栋（有产权证），建筑面积7000平方米，大门以东临时建筑厂房若干（无产权证）。因城市棚改、地铁建设施工等，包括涉案租赁物在内的附近土地、房屋在随时进入土地“招拍挂”程序。 二、2018年1月1日，市政公司与明珠公司签订厂房租赁合同（以下简称1月1日合同），该租赁合同共四页，其中第一页记载，明珠公司将厂房出租给市政公司，出租厂房坐落于崇文路西，泰山路南，大门以西厂房四栋，出租使用面积7000平方米，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期满，明珠公司有权收回厂房，市政公司应如期归还；市政公司需继续租赁，应于租赁期满前一个月向明珠公司提出书面续租申请，如明珠公司继续对外出租，市政公司在同等条件下有优先承租权。年租金10万元。第二页记载：市政公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得明珠公司的书面同意，方可进行且不得破坏原房屋结构。租赁期满后，厂房及其附属设施保持现有状态交付明珠公司，所有权归明珠公司所有，明珠公司也不作任何补偿。未经明珠公司同意不得擅自转租等。第三页记载：因政府征用或其他合法拆迁等原因导致租赁物无法继续使用，合同自动终止，与租赁物有关的所有拆迁利益全部归明珠公司所有（含市政公司出资建造的各类建筑及设施）。一审庭审时康拜恩公司称，签订合同时市政公司没有将合同第一页出示给第三人戚巍看，只出示过合同后三页。 三、2018年1月18日，市政公司（出租方）与戚巍（承租方）签订厂房租赁合同（以下简称1月18日合同）一份，该记载，租赁期限4年，自2018年4月1日至2022年3月31日，合同期间租赁方无违约且政府对租赁物无征收征用，出租方同意以本合同条件续约至2026年3月31日。租金每年每平方米68元，实际测量面积为准，半年缴纳一次，合同签订当日交付定金10万元，自合同签订当日交付租赁物，租赁物交付日期至2018年4月1日为装修期，装修期不计算租金。租赁期内，因承租方原因导致租赁无法继续的，承租方已经支付的租金不予退还，还应当向出租方支付违约金为租赁期限内的总租金30%，因出租方原因导致租赁无法继续的，出租方退还未履行期间的租金，还应向承租方支付违约金为租赁期限内的总租金30%；租赁期内，租赁物如被全部或部分征收、征用的，出租方需提前三个月通知，此三个月的租赁费予以退还，双方合同终止。 四、1月18日合同签订后，市政公司于当日将涉案租赁物交付戚巍，戚巍按照7000平方米的标准交付相应定金及租金，戚巍边成立康拜恩公司公司，边对租赁物（包括大门以西厂房四栋及大门以东临时建筑厂房若干）进行装修、装饰，并将部分租赁物转租给案外人使用。一审庭审时，康拜恩公司称装修、装饰涉案租赁物支出1638600元，并提交装修合同等予以证明，市政公司对此不予认可，认为证据的真实性无法核实。 五、因涉案土地欲招拍挂上市，明珠公司多次发函给市政公司将涉案土地房屋等腾退。2019年6月21日，市政公司致函戚巍，该函件记载，“本公司向您出租的青岛泰发集团股份有限公司铝制品厂旧厂房，现因政府征收征用土地上市，请接到本告知函之日起10日内将您所属权物品全部搬出所租赁厂房并腾空场地，逾期不腾空视为对自有物品所有权的放弃，交由我公司处理，由此造成的损失由您自担。同时双方签订的厂房租赁合同终止。” 六、案件一审审理过程中，康拜恩公司提交鉴定申请书要求对涉案厂房的改造及装修造价部分进行鉴定。一审法院庭审时问询康拜恩公司欲主张的改造、装修造价损失是指哪种损失-包括但不限于信赖利益、履行利益、可得利益、利润、固有利益等。康拜恩公司称不是上述列举损失，是康拜恩公司对厂房装修、改造等附合后改造装修部分的现值，并称鉴定部门到现场能够区分出来康拜恩公司所称的装修改造部分。经一审法院委托鉴定，青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具青公资鉴字（2019）第021号“司法鉴定评估报告书”，该记载，涉案厂房改造、装修部分（现市场价值）西侧无争议部分（包括电动卷帘门三处、箱式变电站等，系双方认可的康拜恩公司后加装的改造部分）评估值122535元，西侧有争议部分（包括更换玻璃、拆除风机等、疏通管道等，系市政公司不认可的康拜恩公司后加装的改造部分）评估值200222元，东侧部分（大门以东无产权证部分，包括更换彩钢瓦、SBS一层防水等）评估138896元。康拜恩公司未能举证证明评估中记载的双方有争议部分为康拜恩公司后加装改造所为。康拜恩公司因本次鉴定预交鉴定费30000元。 七、一审法院委托鉴定过程中，在鉴定部门当天登记、测量了大部分鉴定明细后，鉴定人员约康拜恩公司次日继续测量登记剩余鉴定明细时，康拜恩公司称第二天忙于他事要求推迟。不几日，第二次鉴定前，涉案租赁物被拆除。康拜恩公司认为系市政公司等拆除，康拜恩公司向公安机关报警，公安机关出警后至今没有结论。 八、康拜恩公司在工商登记部门记载的成立日期为2018年1月30日，法定代表人为戚巍，股东为戚巍（占62%的股份），案外人牛战胜（占38%的股份），登记住所地为青岛市黄岛区，即本案租赁物所在地。一审庭审时康拜恩公司及戚巍称，戚巍与市政公司签订的租赁合同是为了康拜恩公司经营所需。一审庭审时康拜恩公司称其公司没有会计财务账簿。 一审法院经审理认为：本案的案由为房屋租赁合同纠纷。 1月18日合同虽是戚巍与市政公司所签订，但戚巍签订该合同的目的是为了成立康拜恩公司公司（1月18日签订合同，1月30日成立康拜恩公司公司，戚巍系康拜恩公司的大股东和法定代表人）和为康拜恩公司经营需要，康拜恩公司实际注册地址也在租赁物所在地址，康拜恩公司对戚巍签订合同也予追认，故戚巍签订1月18日租赁合同的行为在康拜恩公司成立后应视为康拜恩公司的行为，康拜恩公司有权主张权利，即本案康拜恩公司系适格的原告。一审法院对市政公司及明珠公司所辩称的康拜恩公司不适格的主张不予采信。 为物尽其用，市政公司因1月1日合同有权对外转租，1月18日合同内容系合同双方意思表示一致的结果，除租赁期限外不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。1月1日合同租赁期间为1年，1月18日合同租赁期间为4年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。1月1日合同中虽有记载，（1年租赁期满）市政公司需继续租赁，应于租赁期满前一个月向明珠公司提出书面续租申请，如明珠公司继续对外出租，市政公司在同等条件下有优先承租权。即，市政公司与明珠公司之间虽在1月1日合同中明确租期为1年，双方虽有续租情形的约定，但该不应解释为上述司法解释中“但出租人与承租人另有约定的除外”的情形。依据上述司法解释，该处的但书“但出租人与承租人另有约定的除外”系对“…转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的例外规定。故一审法院认为1月18日合同约定的租赁期限超出1月1日合同约定的1年租赁期限部分的转租期限无效。虽然存在如下假设情况：如果市政公司1年租赁期满，明珠公司继续对外租赁，市政公司申请续租，且续租期限超过转租的3年时间，则超过其1年租期的部分应为有效。但本案该假定情形因时间不足尚未出现，在市政公司与明珠公司之间的1年租赁期间届满后，明珠公司没有收回租赁物，市政公司继续使用租赁物，该在市政公司与明珠公司之间形成不定期租赁关系，康拜恩公司也可以继续占有使用租赁物。现因涉案土地等招拍挂而需拆迁，明珠公司无权再对外继续出租，市政公司不能取得继续承租权利，至2019年6月21日，康拜恩公司接到市政公司通知时，通知的情形为合同约定的“租赁期内，租赁物如被全部或部分征收、征用的，…双方合同终止”的条件成就，双方租赁关系应“终止”。 合同是双方当事人之间的法律。1月18日合同明确约定，租赁期内，因承租方原因导致租赁无法继续的，承租方已经支付的租金不予退还，还应当向出租方支付违约金为租赁期限内的总租金30%，因出租方原因导致租赁无法继续的，出租方退还未履行期间的租金，还应向承租方支付违约金为租赁期限内的总租金30%；租赁期内，租赁物如被全部或部分征收、征用的，出租方需提前三个月通知，此三个月的租赁费予以退还，双方合同终止。一审法院认为，本案涉案租赁物无法继续租赁的原因不是因为市政公司的人为原因导致租赁无法继续履行，而是因为合同约定的“租赁期内，租赁物如被全部或部分征收、征用的”条件的出现，故不应当适用约定的30%违约金的约定。康拜恩公司虽称在签订1月18日合同时没有见到1月1日合同的第一页（康拜恩公司主张没有见到1月1日合同第一页的合同租赁期限，以此证明市政公司存在欺诈行为），但该1月1日合同的第三页中市政公司与第三人明珠公司有“因政府征用或其他合法拆迁等原因导致租赁物无法继续使用，合同自动终止，与租赁物有关的所有拆迁利益全部归第三人明珠公司所有（含市政公司出资建造的各类建筑及设施）”的明确约定，说明康拜恩公司在与市政公司签订1月18日合同时就已经预见到涉案租赁物在租赁期间可能会随时被征收征用。该被征收征用条件出现后，也应当按照1月18日合同“出租方需提前三个月通知，此三个月的租赁费予以退还，双方合同终止”的约定办理。故康拜恩公司要求市政公司支付合同总价款30%的违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 租赁合同是出租人以让渡物的使用价值获得对价租金，承租人以支付租金获得物的使用价值。尽管租金的多少与地理位置、物品性质等有关，但对于物的使用价值和租金的多少与使用时间的长短有一定关联。短期租赁与中长期租赁承租人对租赁物的期望和投入是不同的。1月18日合同，双方约定的租赁期限为4年，且合同中也有承租方自2018年1月18日至2018年4月1日长达70天的装修期，康拜恩公司依据合同有4年之久的租赁使用期间期望，又约定了70余天的免租金装修期，说明原市政公司均明确康拜恩公司承租后会对租赁物进行一定的装修改造而获取更好的使用价值或租赁收益。康拜恩公司实际投入进行装修改造，虽有合同约定的不确定时间的征收征用条件顾忌，但康拜恩公司的装修改造投入行为与租赁期限4年不无关系。现涉案租赁物已被征收征用而拆除，康拜恩公司如果有装修损失，合同约定的征收征用条件出现为主要原因，合同约定的租期4年及康拜恩公司预见征收征用时间点市场风险能力等为次要原因。假如1月1日租赁合同与1月18日租赁合同约定的租赁期间相同，在履行合同过程中出现了两个合同都约定了的政府征收征用的情况，自然也应当按照合同征收征用情况约定处理。现两个合同约定的租赁期间不同，但两个合同中均有征收征用条件的约定，说明两个合同的各方当事人均因租赁物的地理位置和当时的现状已经预见到了租赁物有可能随时被征收征用。即征收征用的风险主要在承租方，出租方约定该条件是为了减轻自己责任而已。综上，对于政府征收征用租赁物的事实，系合同约定的条件的成就，与市政公司无关，市政公司无责任。 本案1月1日合同、1月18日合同均有“因政府征用或其他合法拆迁等原因导致租赁物无法继续使用，合同自动终止，与租赁物有关的所有拆迁利益全部归第三人明珠公司所有（含市政公司出资建造的各类建筑及设施）（1月1日合同）”、“租赁期内，租赁物如被全部或部分征收、征用的，出租方需提前三个月通知，此三个月的租赁费予以退还，双方合同终止。”（1月18日合同）的风险条件约定，原、市政公司各自租赁目的、租赁期限，租赁物所处位置、欲招拍挂的现实及合同中原、市政公司约定装修的事实，康拜恩公司未能举证证明评估中记载的西侧有争议部分为康拜恩公司后加装改造所为，而租赁物大门东侧为无证临时建筑物，对此康拜恩公司清楚明白，康拜恩公司因此仍然在无证建筑物上装修改造，综合上述因素，对于康拜恩公司的损失系诸多因素的结果，原市政公司的合同期限因素仅占极少部分，因此本院认为市政公司对于康拜恩公司装修改造损失酌予补偿康拜恩公司8万元为宜，剩余损失由康拜恩公司自行承担。 康拜恩公司要求第三人明珠公司承担侵权责任，又称第三人明珠公司作为涉案物业的管理方，没有尽到监督管理的责任，导致了康拜恩公司损失进一步扩大，应当与市政公司共同承担责任，康拜恩公司就此未能举证证明第三人明珠公司有何侵权责任法上的（作为、不作为或严格责任）侵权事实，康拜恩公司与市政公司签订租赁合同系市场行为，与第三人明珠公司的监管无关，康拜恩公司如有损失与第三人明珠公司无法律上的因果关系，故康拜恩公司的该主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。 一审庭审时，康拜恩公司称装修、装饰涉案租赁物支出1638600元，并提交装修合同等予以证明，但市政公司对此不予认可，认为证据的真实性无法核实。一审法院认为，康拜恩公司虽提交了装修合同、收据等，但该些装修合同、收据等市政公司不予认可，康拜恩公司又称其没有财务账簿，康拜恩公司也不能证明合同、收据记载的事项与现场状况的一一对应关系（事实上，在鉴定时，双方对部分待鉴定事项是否为康拜恩公司装修有争议），康拜恩公司书面申请鉴定装修部分的现市场价值，康拜恩公司未能举证证明涉案租赁物为市政公司或第三人明珠公司在康拜恩公司迟延鉴定进程后擅自拆除，公安机关至今没有何人拆除的结论，一审法院对康拜恩公司要求按照其提交的装修合同、收据记载的装修支出1638600元进行赔偿的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、市政公司于判决生效之日起十日内支付康拜恩公司装修损失补偿款人民币8万元；二、市政公司于判决生效之日起十日内支付康拜恩公司鉴定费5000元（剩余25000元由康拜恩公司负担）；三、驳回康拜恩公司对明珠公司的诉讼请求；四、驳回康拜恩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24478元（康拜恩公司预交），由康拜恩公司负担23078元，由市政公司负担1400元。 二审中当事人未提交新证据。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是上诉人主张的损失及违约责任是否应得到支持。首先，关于合同的效力问题，本案中，上诉人与市政公司签订了为期四年的租赁合同，而市政公司与明珠公司签订的合同是1年期租赁合同，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定超过2018年1月1日租赁合同约定期限部分的无效并无不当。其次，本案租赁物与一般标的物不同，在2014年即被列入拆迁计划，政府部门为此向原产权人支付了补偿款。康拜恩公司作为次承租人对涉案房屋列入拆迁计划这一事实应当知情，且在其与市政公司的租赁合同中以及市政公司与明珠公司的租赁合同中均约定了政府拆迁则合同终止，且在市政公司与明珠公司的合同中明确约定，“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意”，对该条约定上诉人系明知，在此种情况下，康拜恩公司擅自装修造成了损失扩大应当承担主要责任。关于勘验过程中房屋被拆迁导致无法勘验的问题，因为各方对于部分添附以及装修由谁实施存在争议，且公安机关对于拆除问题未出具相应意见，即便评估最终完成，有关损失也要根据过错予以分担，在此种情况下，一审法院酌定装修损失8万元并不违反法律规定。第三，关于违约责任，因合同无法继续履行的责任不在于出租人，故一审法院未支持康拜恩公司关于违约金的诉讼请求并无不当。另外，一审程序不存在剥夺上诉人诉讼权利的情形，故上诉人关于一审程序违法的上诉理由本院亦不予支持。 综上，青岛康拜恩商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24478元，由上诉人青岛康拜恩商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨