湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1063号上诉人（原审被告）：杜建明，男，1965年5月27日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：温南征，男，1964年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路街道金泰路199号湘江世纪城富湾国际3栋401房。法定代表人：刘占军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：文鹏学。上诉人杜建明因与被上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称世纪金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杜建明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律不当，裁判错误，应当予以撤销、改判或发回重审。一、一审法院以涉案房屋产权登记日2012年4月6日认定上诉人已实际接收房屋是主观认定，属于事实认定错误。1.上诉人已按开发商的要求付清各项税费，房产证无需上诉人签字，上诉人长期在上海工作、生活，上诉人并不知道开发商何时办妥产权登记。2.上诉人妻子温南毅名下的同幢另一套房屋产权登记日为2017年9月19日，同时购买的两栋房屋办证时间相差五年多，上诉人2018年6月1日打印不动产登记表才知道办证的时间。3.产权登记与交房是两个不同的概念，涉案房屋开发商与被上诉人不交钥匙、不配合交房，一审认定的上诉人对涉案房屋的占用、使用不属实。4.上诉人举证证实两套房屋严重漏水，被上诉人在十年来一直未维修，开发商移交给被上诉人的两套房屋及车位的交房资料和钥匙，被上诉人一直未给上诉人。二、程序违法。湖南湘水雅境房地产开发有限公司与本案有利害关系，应当作为当事人参加诉讼，一审遗漏当事人。三、一审法院认定诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算是错误的。1、《适用诉讼时效规定》第五条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行，物业费属于定期给付债权，属于不同笔债权。2.一审法院的理解与物业纠纷司法解释第六条规定的书面催缴不符。3.一审法院认定产权登记日计收物业费，那么诉讼时效应从该日起计算。4.被上诉人自2010年10月1日起提供物业服务，一审法院否认了被上诉要求自此时开始收取物业费的主张，等于打破了被上诉人物业费收费的整体性，在认定诉讼时效是以物业服务的整体性大于独立性为由驳回上诉人的时效抗辩，系自相矛盾。5.《商品房买卖合同》中有上诉人的通讯地址、手机号码，且十年来未有变化，被上诉人在上诉人告知其涉案房屋已出售后张贴仅其自己可见的催费单属故意行为，本案诉讼时效没有出现过中断。四、被上诉人及开发商未履行书面通知的行为违约在先，被上诉人知晓上诉人自购房之日起未付过物业费、未办入住手续，一审判决上诉人承担违约责任于法不合。被上诉人世纪金源物业公司辩称：一审法院认定事实正确，程序合法，请求维持原判。世纪金源物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.杜建明给付湘江世纪城临江苑6栋3002号房屋2010年10月1日至2018年6月30日的物业管理费共计18443.76元，违约金8341.1元，合计26784.86元；2.杜建明承担诉讼费用。一审法院查明，2009年12月11日，杜建明与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订了《湘江世纪城商品房买卖合同》，合同约定由杜建明购买的商品房为湘江世纪城项目中的临江苑6幢1单元30层3002号房。该商品房的设计用途为住宅，属剪力墙结构，该幢房屋建筑层数地上33层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共140.66平方米，其中，套内建筑面积119.61平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.05平方米。合同第十条对交付期限及条件约定为2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条对房屋交接及违约责任，约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十九条对物业服务约定为出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以邀请招标方式选聘长沙世纪金源物业管理有限责任公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的收费标准为1.4元/月·建筑平米，收费的起始时间为见《前期物业服务合同》。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和适用等内容，详见《前期物业服务合同》（见附件5）。另附件4《合同补充协议》，第三条对房屋交接约定为：双方确认，出卖人取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交付条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务。由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人所发出的入住通知书中告知的房屋交接手续办理时间届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该房屋毁损、灭失等一切风险由买受人承担，同时买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理费，自该日期计算房屋的保修期限。湖南湘水雅镜房地产开发有限公司与世纪金源物业公司签订了《湘江世纪城前期物业服务合同》（附件5），该合同第二十五条对服务费用约定为本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.4元/月·建筑平米；本物业服务费不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。合同第二十六条约定：“业主应于开发企业发放的入住书面通知所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。”合同第三十七条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2009年12月11日，杜建明出具了承诺书，确认已详细阅读湖南湘水雅镜房地产开发有限公司指定的“湘江世纪城临时管理规约”、“湘江世纪城前期物业服务合同”；同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。一审法院庭审中，世纪金源物业公司称根据《商品房买卖合同》的约定，最迟的交房时间为2010年9月30日，其于2010年10月1日统一给所有业主办理交住宅质量保证书、住宅使用说明书以及房屋质量验收合格文件等手续，因此应当从2010年10月1日开始收取物业费。杜建明对此不予认可，认为因开发商称杜建明购买的房屋实际面积比合同中约定的面积多1平方米需要补差价，与开发商产生矛盾，导致未收房成功，其并未收到过开发商的交房通知。世纪金源物业公司称在履行交房手续时，杜建明不愿意补差价，但事后开发商向杜建明提供了房屋质量保证书及房屋使用说明书，但杜建明拒绝交房手续，并于庭后向一审法院提交了开发商移交给世纪金源物业公司的涉案房屋的房屋质量保证书及房屋使用说明书，拟证明房屋达到交付条件，世纪金源物业公司对此不予认可，认为并未收到过涉案房屋的房屋质量保证书及房屋使用说明书，该房并未达到买卖合同所约定的交房条件，也未有物业人员陪同进行房屋验收。杜建明向一审法院提交了开发商湖南湘水雅镜房地产开发有限公司的员工郑小姐于2017年5月9日发送的短信，短信中载明：“1、关于物业费。鉴于您未交房未入住，我方可协调物业对您的物业管理费酌情减免……，鉴于房产证是您房屋重要的权证，在房屋交易时不可或缺，望您能及时办理，保障您的权益。”拟证明房屋并未交房，世纪金源物业公司对此不予认可，认为不能证明该短信是对涉案房屋进行的说明。杜建明另向一审法院提交了其协调房屋交接微信聊天记录及短信记录，拟证明房屋并未交房，世纪金源物业公司对此不予认可。世纪金源物业公司向一审法院提交了张贴于物业公告栏及涉案房屋门口的缴费通知单照明，拟证明其已进行催收，杜建明对此不予认可，认为并未收到过交纳物业费的通知。另查明涉案房屋于2012年4月6日已办理不动产登记，登记在杜建明名下，并于2012年7月20日发放房产证。涉案房屋的产权面积为141.66平方米，比商品房买卖合同中约定的房屋面积多1平方米。庭审中，杜建明称涉案房屋于2018年6月30日已卖给庄税及彭丽，并向一审法院提交了不动产登记证书，该证书载明目前涉案房屋为案外人庄税及彭丽共有。一审法院认为，一、针对杜建明是否应当交纳物业费的问题。世纪金源物业公司主张于2010年10月1日开始收取物业费，杜建明对此不予认可，认为开发商并未交房，其不应当交纳物业费。根据《前期物业服务合同》的约定，业主应于开发企业发放的入住通知书所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费，在本案中世纪金源物业公司并未向一审法院举证证明开发企业向杜建明发放了入住通知书及入住通知书所约定的具体交房期限，因此一审法院对于世纪金源物业公司主张从2010年10月1日收取物业费的主张不予认可。但根据不动产登记信息可知，涉案房屋已经于2012年4月6日办理了不动产登记，杜建明已于2012年4月6日取得了涉案房屋的所有权，可以对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分，应视为杜建明已经实际接收房屋。世纪金源物业公司依约提供物业管理服务，杜建明也应当按照合同约定支付物业管理费，故杜建明应当支付世纪金源物业公司自2012年4月6日至2018年6月30日的物业管理费即14841.2（1.4＊141.66＊25/30+1.4＊141.66＊74）元。二、世纪金源物业公司主张的物业服务费是否部分超过诉讼时效的问题。杜建明每月应交纳的物业服务费均是基于前期物业服务合同所产生，具有整体性和关联性，世纪金源物业公司亦基于整体债权债务关系持续为杜建明提供了物业服务，故世纪金源物业公司向杜建明主张物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日起计算。因此一审法院认为世纪金源物业公司的主张并未超过诉讼时效，对于杜建明的时效抗辩主张不予认可。三、杜建明是否应当交纳违约金的问题。世纪金源物业公司提供了物业服务，但杜建明未及时交纳物业费，违反了合同约定，应当交纳违约金。但考虑到世纪金源物业公司作为物业管理机构对于欠缴物业的业主应当进行及时有效的催缴，在本案中，世纪金源物业公司仅在公告栏及涉案房屋门口张贴催交单，并未采用电话及短信等能有效联系业主的方式进行催缴，亦有不当之处，因此，综合本案实际情况，一审法院对于违约金酌情调整为杜建明欠缴物业费的百分之十，即1484元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、杜建明于本判决生效之日起十日内向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付湘江世纪城临江苑6栋3002号房屋物业服务费共计14841.2元；二、杜建明于本判决生效之日起十日内向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付违约金1484元；三、驳回长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费470元，由杜建明承担286元，长沙世纪金源物业管理有限责任公司承担184元。二审中，杜建明向本院提交如下证据：证据一，照片，拟证明被上诉人未提供物业服务。证据二，上诉人对双方权利义务计算的单据，拟证明上诉人已经付清了契税，被上诉人应退还杜建明1986.04元。证据三，发票、缴款凭证、完税凭证，证据四，商品房买卖合同，证据五，发票和完税凭证，证据三、四、五，拟证明一审法院对违约金的认定有误。世纪金源物业公司对杜建明的上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，与世纪金源物业公司无关；证据二与本案无关，该表是3002号房屋的；证据三与本案无关，反而证明杜建明应向世纪金源物业公司缴纳物业费；证据四、证据五与本案无关。世纪金源物业公司在二审期间未向本院提交新证据。本院对杜建明的上述证据认证如下：证据一至证据五与本案无关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，湖南湘水雅镜房地产开发有限公司与世纪金源物业公司签订的《湘江世纪城前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以认可。杜建明作为涉案小区的业主，应受《湘江世纪城前期物业服务合同》的约束，现世纪金源物业公司依约为杜建明居所的小区提供了全面的物业服务，杜建明应当依约支付物业管理服务费。本案争议的焦点有：一、杜建明欠缴物业费的起算时间如何认定；二、湖南湘水雅镜房地产开发有限公司是否应作为本案的当事人；三、世纪金源物业公司对杜建明的诉求是否已过诉讼时效；四、违约责任的认定问题。一、关于争议焦点一根据《湘江世纪城前期物业服务合同》的约定，业主应于开发商发放的入住通知书所载明的交房期限届满之日其交纳物业服务费。杜建明表示未收到开发商的通知书，世纪金源物业公司亦没有证明开发企业向杜建明发放了入住通知书，因此，世纪金源物业公司应承担举证不利的后果，一审对世纪金源物业公司自2010年10月1日起向杜建明收取物业费的主张不予认可并无不当。涉案房屋已于2012年4月6日办理不动产物权登记，因不动产物权的登记系杜建明取得涉案房屋不动产物权的标志，杜建明自取得不动产物权登记之日起便享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分之权能，且杜建明认可其未收取房屋的原因系房屋实际面积有出入而与开发商酿成纠纷，故一审法院以杜建明于2012年4月6日取得不动产物权登记之日起便实际接收了涉案房屋并无不当，本院予以维持。二、关于争议焦点二本案系物业服务合同纠纷，湖南湘水雅境房地产开发有限公司并非涉案物业服务合同权利义务的承受主体，涉案房屋面积补差等事宜系杜建明与该公司之间的另一法律关系，故杜建明称一审法院因遗漏诉讼主体而程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。三、关于争议焦点三杜建明与世纪金源物业公司之间的物业服务合同系长期、连续性的合同，并非独立的、单个的合同债权债务，世纪金源物业公司对杜建明的债权具有整体性和延续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因此，世纪金源物业公司对杜建明主张物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故世纪金源物业公司在本案中的诉求未超过诉讼时效，杜建明称世纪金源物业公司的主张已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。四、关于争议焦点四杜建明未依约缴纳物业费违反了合同的约定，应当向承担违约责任，但世纪金源物业公司在本案中未采取有效的方式向杜建明进行催收亦有不存在违约之处，相比而言，杜建明的违约程度较世纪金源物业公司而言更为严重，一审法院综合本案实际情况，将违约金酌情调整为杜建明欠缴物业费的10%即1484元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杜建明的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费208元，由杜建明负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年七月十六日书记员  曾知畅