湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0324民初574号原告：张远荣，男，1962年10月12日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：潘峰（竹溪县水坪镇人民政府推荐），男，1968年11月29日出生，汉族，住湖北省竹溪县。水坪司法所干部。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，收集证据，参与调解，代收法律文书。被告：徐元友，男，1966年1月16日出生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：华桂兰，女，1965年5月14日出生，汉族，住湖北省竹溪县。被告：竹溪县水坪镇向家汇村民委员会。住所地：湖北省竹溪县水坪镇向家汇村八组。统一社会信用代码：54420324ME179064X3。法定代表人:郭元贵，该村民委员会主任。原告张远荣与被告徐元友、华桂兰、竹溪县水坪镇向家汇村民委员会合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员王国辉适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告张远荣及其委托诉讼代理人潘峰，被告徐元友，华桂兰，竹溪县水坪镇向家汇村民委员会法定代表人郭元贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告徐元友、华桂兰支付原告建房款113750.00元（910.00元×125平方米）；2、上列被告承担本案所涉诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求113750.00元为91000.00元。事实与理由：2018年10月21日，被告徐元友代表其家庭成员与竹溪县水坪镇桃花岛指挥部签订了房屋拆迁补偿安置协议书；2019年4月10日，被告竹溪县水坪镇向家汇村民委员会代表本村33户农户（包括被告徐元友、华桂兰在内）与原告签订了房屋代建合同书，合同约定，由原告负责出资建房（建房面积125平方米，建房费用910.00元/平方米，合计建房款113750.00元），被告徐元友、华桂兰支付建房费用，政府拆迁补偿款到位后，由被告徐元友、华桂兰按照建房面积实际支付原告建房费用；同时，被告徐元友、华桂兰认可被告竹溪县水坪镇向家汇村民委员会代表其与原告签订的代建合同书约定的内容；2019年8月，房屋按时完工并已交付给徐元友、华桂兰居住使用，2019年12月17日，政府已将拆迁补偿款拨付给被告徐元友、华桂兰账户上，款到后，被告徐元友承认下欠原告建房款并亲自书写欠条一份，后原告请求徐元友、华桂兰支付建房款时，遭到拒绝。综上，原告按照合同约定为被告徐元友、华桂兰出资建房，现在原告已按合同约定完成了建房工作，房屋已经交付给被告徐元友、华桂兰占用使用（已搬家居住），被告徐元友、华桂兰应当按照约定支付原告建房费用，其拒绝支付合同费用明显违约，原告为维护自己的合法权益，故具文起诉，请求判令支持原告的前列诉讼请求。被告徐元友、华桂兰辩称，过程有这个事，房子是原告盖的，至于他和谁签的合同我不知道，价钱我也不知道，房子盖的有两种，有砖木结构和砖混结构，地基裂开下沉，我是贫困户，向村上反映过这个情况，希望领导解决。开始125平方米的是置换房，钱一直没给原告，后来找村上换成了100平方米的易迁房。被告竹溪县水坪镇向家汇村民委员会辩称：原告诉状上说的是事实，徐元友以前是易迁户，他有两套房子，其中有一套是他继父的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人均无异议的原告提交的向家汇村房屋拆迁补偿安置协议书、原告代理人调查的被告徐元友的笔录，征收款到户明细表，欠条等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告方提交的房屋代建合同书，被告向家汇村民委员会无异议，被告徐元友、华桂兰提出异议，认为未在代建合同上签字。本院认为，通过庭审查明的事实，虽然徐元友、华桂兰未在房屋代建合同书上签字，但二人对代建房屋的事实无异议，在其无异议的调查笔录中亦确认了该事实，且已经实际接收居住使用了该房屋，视为其对代建合同进行了追认及认可，故对上述证据，本院予以采信。对原告方向法庭提交的会议签到表，抓阄顺序号登记表，发放钥匙登记表，会议现场照片，被告徐元友、华桂兰提出异议，认为没有参加。根据庭审中查明的事实，各方当事人均认可徐元友、华桂兰未参加上述证据中的会议，其房屋钥匙是另外给他们的，且已经搬家居住，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因桃花岛田园综合体项目建设，需对徐元友、华桂兰的房屋及附属设施进行拆除，2018年8月31日，竹溪县水坪镇桃花岛指挥部（甲方）与徐元友、华桂兰（乙方）签订了向家汇村房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定，拆除徐元友、华桂兰的房屋及附属设施共计补偿金额为98311.00元；并约定了安置方式。该协议由竹溪县水坪镇桃花岛指挥部及徐元友分别签字、盖章。2019年4月10日，竹溪县水坪镇向家汇村民委员会代表徐元友、华桂兰等33户农户（甲方）与张远荣（乙方）签订了房屋代建合同书，合同约定甲方自愿将位于庙垭子红线范围内规划设计区域的自住砖混用房按照易迁房建设标准910.00元/平方米的招标价格委托乙方承建，工程启动时甲方先行预拨给乙方建设资金的20%作为启动资金，主体完工再拨40%工程款，待工程验收合格后，甲方（除预留3%的质量保证金外，满一年无质量隐患全额支付预留的保证金）一次性付清差额资金；施工期间一切安全责任概由乙方负责；自2019年4月10日开工，确保在2019年8月10日验收交付使用；若乙方在规定的期限内不能完工，监督方将扣除适当比例房款作为乙方延误工期损失，因持续阴雨或自然灾害等特殊情况导致无法施工的（按可施工日期计算）工期顺延；并对工程质量进行了约定，此合同由竹溪县水坪镇向家汇村民委员会、张远荣盖章、签字，竹溪县水坪镇桃花岛指挥部作为监督方盖章，徐元友、华桂兰等农户未在合同上签字。合同签订后，张远荣开始建房，2019年8月，房屋完工。2019年10月，徐元友、华桂兰分得了125平方米房屋1套，领取了房屋钥匙，并居住使用。2019年12月15日，徐元友向张远荣出具欠条一份，内容为：今欠到张远荣房款壹拾壹万叁仟柒佰伍拾元整。（款到账后和老板结清）欠款人：徐元友，加盖有徐元友指印。2019年12月17日，竹溪县水坪镇桃花岛指挥部、竹溪县水坪镇向家汇村民委员会将房屋征收补偿款98311.00元拨付给徐元友、华桂兰，2020年4月，徐元友、华桂兰将原居住的125平方米的房屋退回，调换成了面积为100平方米的房屋居住至今，但一直未向张远荣支付建房费91000.00元（910.00元×100平方米），故张远荣诉至本院，请求支持其诉请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，竹溪县水坪镇向家汇村民委员会代表徐元友、华桂兰等33户农户与张远荣签订了房屋代建合同，虽然徐元友、华桂兰等人未在合同上签字，但明显知晓此事，且在房屋完工后接受了张远荣所建的房屋，并已占有使用，亦向张远荣出具了欠条，视为取得了其追认，确认了合同的主要内容，并已实际履行，合同合法有效。当事人均应按照约定履行自己的义务。张远荣建设的房屋已经完工，并已于2019年10月7日交付给徐元友、华桂兰，已经履行了合同的主要义务，徐元友、华桂兰应当按照合同约定支付建房款，故张远荣主张的判决徐元友、华桂兰支付建房款91000.00元的诉请合法，本院予以支持，但根据合同约定，应扣除3%的质量保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、徐元友、华桂兰应支付张远荣建房款91000.00元，扣除质量保证金2730.00元，还应支付88270.00元；二、驳回张远荣的其它诉讼请求。上述款项限判决书生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2575.00元，减半收取1287.50元，由徐元友、华桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二〇年七月二十七日书记员  罗成弯附：相关法律条文本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。