山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终973号上诉人(原审原告、反诉被告)：大宁县文化和旅游局（原大宁县文化局），住所地：临汾市大宁县东河沿路18号。负责人：潘建民，该局局长。委托诉讼代理人：冯建华，山西隆诚（临汾）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：马志华，男，汉族，1943年10月25日出生，住大宁县。委托诉讼代理人：王发源，山西师达律师事务所律师。原审第三人：房安俊，女，汉族，1945年8月15日出生，住大宁县中市。委托诉讼代理人：李燕青，女，汉族，1972年5月19日出生，住大宁县。系房安俊儿媳。上诉人大宁县文化和旅游局、上诉人马志华、原审第三人房安俊返还原物纠纷一案，因不服山西省吉县人民法院（2019）晋1028民初695号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大宁县文化和旅游局的委托诉讼代理人冯建华、上诉人马志华及其委托诉讼代理人王发源、原审第三人房安俊的委托诉讼代理人李燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：2006年9月19日山西省临汾尧都区人民法院作出（2006）临尧民初字第892号民事判决书，判决大宁县文化局与曹立绪、许高明签定的《窑洞契约合同》为无效合同，马志华对三孔窑洞具有优先购买权。大宁县文化局不服该判决，提起上诉。2007年6月25日山西省临汾市中级人民法院作出（2007）临民终字第00055号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2007年7月27日，山西省临汾市中级人民法院作出（2005）临行再终字第2号行政判决书，判决撤销大宁县人民政府1989年8月4日给许高明、曹立绪颁发的第886、885号房屋所有权证。经法庭调查查明，在山西省临汾市中级人民法院（2005）临行再终字第2号行政判决撤销房屋所有权证之前，大宁县文化和旅游局就涉案窑洞未办理过房屋（窑洞）所有权登记。大宁县文化和旅游局庭审中认为涉案窑洞系其所有，马志华系无权占有使用。一审法院认为：物权所人权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。一审法院就案件双方所主张的诉求评议如下：一、针对本诉原告的诉讼主张。经查，山西省临汾尧都区人民法院作出（2006）临尧民初字第892号民事判决、山西省临汾市中级人民法院作出（2005）临行再终字第2号行政判决，认定大宁县文化和旅游局与许高明签订的《窑洞契约合同》无效、撤销了大宁县人民政府颁发的房屋所有权证，即证实了大宁县文化和旅游局与许高明买卖的窑洞物权归于原始状态。庭审中大宁县文化和旅游局陈述在窑洞出卖以前未办理过物权登记，也未在本案审理中提交相关证据证实其享有窑洞的物权。其诉讼请求主张马志华支付占有使用费用及腾出窑洞的前提需提供证据证明享有物权。二、针对反诉原告的诉讼主张。马志华反诉主张请人民法院依法判决大宁县文化和旅游局与其签订房屋买卖合同，一审法院认为，合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，系合同自由原则，马志华主张判决大宁县文化和旅游局与其签订合同的请求，违反合同法基本原则，于法无据。结合本诉、反诉原被告未提交证据证实涉案窑洞的物权归属，亦不享有涉案窑洞物权所有权人的相关权利。综上，驳回本诉原告及反诉原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回本诉原告大宁县文化和旅游局及反诉原告马志华的诉讼请求。本诉案件受理费550元，由大宁县文化和旅游局负担；反诉案件受理费50元，由马志华负担。上诉人大宁县文化和旅游局上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2019）晋1028民初695号民事判决，并依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条，判决驳回诉讼请求，适用法律错误。根据（2016）临尧民初字第892号民事判决书、（2005）临行再终字第2号行政判决，认定上诉人与许高明签订的《窑洞契约合同》无效，撤销了大宁县人民政府颁发的房产所有权证，即证实了被上诉人与许高明买卖的窑洞物权归于原始状态，虽未办理房屋所有权证，但是并不影响房屋所有权的归属。马志华属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故一审法院适用法律错误。二、一审法院认为，窑洞在出卖前上诉人未办理过物权登记，亦不享有涉案窑洞物权所有人的相关权利，属于认定事实不清。1、1989年3月，上诉人已经实际占有涉案的3孔窑洞，虽未办理房屋所有权证，但是并不影响房屋所有权的归属。依据当时的法律政策，将产权权属属于自己的3孔窑洞出售给原单位职工许高明，并签订了买卖协议，房屋出卖后，被上诉人因与许高明是同学关系，一直占用该房屋，承诺待上诉人需要用时由被上诉人腾出。但当许高明要求腾出房屋时，双方发生争执，便诉至法院，经两级法院审理，临汾市中级人民法院（2007）临民终字第00055号判决书，判决许高明与被上诉人签订的买卖合同无效，被上诉人仅享有优先购买权，根据山西省临汾市中级人民法院（2005）临行再终字第2号行政判决，该窑洞物权归于原始状态，由于上诉人与许高明签订买卖协议之前，上诉人对该窑洞拥有实际的占有处分权，由此认定3孔窑洞的产权权属属于上诉人。2、上诉人有关该窑洞权属申报的证明。上诉人于1988年12月21日填报过房屋墙界申报表，且有房屋所有权证存根，可以证明上诉人于1988年申报过涉案窑洞的权属登记。综上，一审法院认定事实不清的基础上做出不合法合理判决，请二审法院对本案依法改判。上诉人马志华上诉请求：1、撤销原审判决主文关于“驳回反诉原告马志华的反诉请求”部分，改判支持上诉人的反诉请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人应当拥有3孔窑洞的所有权，只是未办理相关所有权手续。上诉人所居住的3孔窑洞是自己投资9000元所建，且已实际居住了30多年，被上诉人当时没有出资建房款，此事实有5份证据证明：1、1987年12月30日大宁县文化局预收建窑款收据，证明大宁县文化局收到马志华建窑款玖仟元；2、1980年12月30日大宁县文化局修建工程决算汇总表；3、为了核实收到马志华建窑款9000元，临汾中院将原修建会计高育生传到中院作了核实询问笔录；4、1981年12月5日局务会议研究决定；5、1981年12月5日局务会议研究决定的记录（原文化局副局长许平章笔记本上的复印件）。二、被上诉人应协助上诉人办理房产登记手续。1978年被上诉人组织集资建有两排窑洞，其中一排10洞（或称9洞半），另一排8孔，现在18孔窑洞只有4孔没有产权（被上诉人一审当庭认可）。这4孔窑洞没有产权的原因是：被上诉人在1989年对18孔窑洞全部进行了房改，产权全部归到个人名下，但被上诉人作为房改的主体单位，不依法办事，却故意侵权，与第三人曹立绪（2孔）、许高明（2孔）签订窑洞买卖合同，造成上诉人为争取自己合法权益历经8年诉讼、法院作出23份裁决书，2007年撤销了曹立绪、许高明房产证。此时，本应为上诉人办理房产登记，但被上诉人一直不履行职责，阻止上诉人办理房产登记，致使其居住的3孔窑洞未进行产权登记。综上，上诉人所居住的3孔窑洞应当归其所有，文化局当时仅以其名义组织了建房，既未出资，又无土地使用权手续，故应当判令其协助上诉人办理房产登记手续，请人民法院支持上诉人的诉讼请求。原审第三人房安俊述称：1.一审法院认为大宁县文化局不享有涉案窑洞所有权人的相关权利，与事实不符。一审中，原告和被告均提交了（2005）临行再终字第2号生效的行政判决书，判决书中马志华提供的第7份证据：“大宁县文化局第412号房产证，证明虽然为第三人发了房产证，但并没有从文化局房产中扣除”证明文化局在房屋出售前和第三人房产证撤销后都拥有产权；大宁县文化局提供的第3份证据“1989年1月19日大宁县文化局房屋产权发证办公室公告，证明东河沿18号房产权属大宁县文化局所有”。一审认定与事实不符。2.（2006）临尧民初字第892号和（2005）临行再终字第2号以侵害了马志华的优先购买权为由，判决撤销许高明房屋产权，二审（2004）临行终字第43号行政判决和重审（2004）大行重字第1号行政判决均认定马志华没有优先购买权，大宁县文化局与许高明房屋买卖合同有效，由此可认定双方签订的合同中止是因为马志华主张享有优先购买权，而不是合同本身存在错误，但在（2006）临尧民初字第892号和（2005）临行再终字第2号判决生效以来，大宁县文化局与许高明买卖的物权归于原始状态后，十几年来马志华既没有向文化局缴纳过房屋购置费（他自己所称的9000元窑款已在（2006）临尧民初字第892号民事判决和（2007）临民终字第00055号判决中不予采信），也没有向文化局缴纳过其他任何费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》规定，将优先购买权行使期间确定为15日，最长不超过6个月。故应视为马志华放弃优先购买权。而许高明在1989年已向文化局缴纳房屋购置费，这一状态延续至今，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同的，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。而许高明已缴纳购房款，大宁县文化局与许高明买卖的物权归于原始状态后，文化局未退还购房款和进行相应赔偿，说明许高明已履行了缴款义务，文化局接受购房款，虽未采用书面形式订立房屋买卖合同，根据合同法第三十六条规定该合同成立，故应认定许高明与大宁县文化局房屋买卖合同有效，另出售窑洞时，文化局会议研究决定的其他购买户缴款后都取得窑洞居住权，既然马志华放弃优先购买权，第三人与其他同志一样（交窑款）也应享有此权利。3.马志华非法占据窑洞3孔几十年，应腾出窑洞并支付占用费用3万元以上。参照同类房屋年租金情况2002年相邻房屋（大宁县东河沿22号）许平章长期占用拒绝腾房侵犯了曹英萍的合法权益（2002）临民终字第1081号判决书中一孔窑年租金500元，30多年两孔窑共计3万元，2002年至今已过去17年，物价也上涨了数倍，马志华非法侵占房窑多年造成的损失应予赔偿，请法院酌情增加数额。4.本案中，许高明是受害者，交了30多年房款，未享受到文化局的福利分房待遇（文化局处理公房，许高明是文化局职工，出卖房屋时马志华已调离文化局，非本单位职工，同期缴纳房款的其他职工交款后均取得居住），也未得到相应的赔偿，而马志华凭借自己当局长的特权住进文化局办公室，调离后未腾窑，1989年曹立绪、许高明办理了房产证后，针对马志华拒绝腾出窑洞提起诉讼，临汾市中级人民法院作出（2004）临行终字第43号行政判决书，马志华败诉，对终审行政判决不服提出再审，再审（2006）临尧民初第892号民事判决：被告大宁县文化局与曹立绪、许高明签订的《窑洞契约合同》为无效合同，马志华对其居住的3孔窑洞具有优先购买权，许高明（交房费户）拥有十几年的产权被撤销，其享有的住房权受到侵犯，错误判决致马志华以享有优先购买权为由一直占据至今仍拒绝腾房。其实（2006）临尧民初字第892号民事判决书中已查明：“马志华主张与文化局存在房屋承租关系，但未能提交交付租金凭证，其主张法院不予支持，马志华提交的9000元收款收据原件上单位公章难以辨认，而大宁县文化局又否认收过马志华9000元房款，对此证据不予采信。”由此可见马志华占据窑洞期间，既未向文化局交过房屋租赁费，也未交过任何费用，却占据窑洞几十年，凭借特权侵占国有资产，请贵院予以查明马志华是否涉嫌贪污侵占国有资产。经审理，二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本院已生效的（2007）临民终字第00055号民事判决书已确认大宁县文化和旅游局为案涉房屋的产权人，马志华对该房屋享有优先购买权。本案中，马志华从1980年在案涉房屋建成后一直居住至今，其对该房屋所享有的优先购买权亦是附随于房屋租赁关系而产生的，故双方就案涉房屋已形成事实上的承租关系。现大宁县文化和旅游局以法院判决马志华享有优先购买权后，其未履行购房手续也未交纳房租为由，要求马志华腾退房屋。但大宁县文化和旅游局的主张，首先与其在庭审中陈述的判决后就案涉房屋未向马志华主张过权利，因第三人的原因而提起的本案诉讼的内容相矛盾。其次，优先购买权行使的前提条件是出租人出售该房屋，而大宁县文化和旅游局未举证证明对外有过出售房屋的意思表示，且对其所称的交纳房屋租金的问题，亦未提交马志华未按双方就此事宜的约定履行义务等相关事实的证据。据此，在双方存在承租关系的情形下，大宁县文化和旅游局基于上述理由要求马志华腾退房屋，返还原物的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于马志华要求判令大宁县文化和旅游局与其签订房屋买卖合同的主张，原审法院以马志华的该诉求违反合同自由的原则不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人大宁县文化和旅游局、马志华的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人大宁县文化和旅游局负担550元，上诉人马志华负担50元。本判决为终审判决。审判长 申 龙审判员 张 涛审判员 董 云二〇二〇年七月十三日书记员 韩民慧