四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初16844号 原告：张洪贵，男，1950年2月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川崛兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐小淇，四川崛兴律师事务所律师。 被告：范磊，男，1981年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：袁晓靖，四川谐首律师事务所律师。 被告：聂磊，男，1981年10月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告张洪贵与被告范磊、聂磊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘鑫，被告范磊及其委托诉讼代理人袁晓靖到庭参加诉讼。被告聂磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 张洪贵请求本院判令：1.中止对被执行人聂磊名下位于青羊区百瑞一路87号10栋1单元3层304号房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由范磊、聂磊承担。 事实和理由：青羊法院在范磊与聂磊民间借贷纠纷一案的审理和执行过程中，查封了聂磊名下位于成都市青羊区房屋（以下简称“案涉房屋”）。2019年11月6日，张洪贵作为案外人向青羊法院提出书面执行异议，并提供了房屋买卖合同、网签合同信息查询记录、装修工程施工合同、转款凭证等证据，请求解除对案涉房屋的查封。2019年11月14日，青羊法院作出（2019）川0105执异534号执行裁定书，认为张洪贵未提供已将剩余房款按照人民法院的要求交付执行的有效证据，张洪贵在购房时明知该房屋系按揭购买，在还清银行贷款解除抵押前不能办理过户从而不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”，驳回了张洪贵的执行异议请求。张洪贵认为，在人民法院查封之前其与聂磊已签订合法有效的书面房屋买卖合同并且已合法占有该房屋，张洪贵已经按照合同约定向聂磊支付了部分价款，且愿意按照法院的要求支付剩余房款。根据房屋买卖合同的约定，张洪贵向聂磊支付房款930000元后，聂磊应结清全部银行按揭贷款解除房屋抵押手续，并于15个工作日内将房屋过户到张洪贵名下，张洪贵才支付房屋尾款。张洪贵如约支付房款930000元后，聂磊迟迟不履行结清按揭贷款以及过户的义务。按揭购买的房屋，只要及时还清按揭款便可以办理过户登记，张洪贵并非明知案涉房屋不能过户。案涉房屋系因聂磊的原因而非因张洪贵的原因导致未办理过户登记手续。综上，张洪贵对案涉房屋享有合法权利，且能够排除执行。 范磊辩称，张洪贵与聂磊签订的房屋买卖合同，名为买卖实为借贷担保。张洪贵与聂磊签署买卖合同时，张洪贵已知悉该房屋存在银行未结贷款，其在合同中也明确约定合同签订之日张洪贵支付930000元，剩余款项在聂磊结清银行贷款并将房屋过户后再支付。但张洪贵在聂磊未结清银行贷款并将房屋过户的情况下，又在2018年12月15日向聂磊支付25000元，在2019年1月1日向聂磊支付100000元，在此期间张洪贵一直未催促聂磊办理房屋按揭结清及过户手续，与正常房屋交易习惯严重不符。同时，依据聂磊陈述，真实情况是聂磊向张洪贵之子张世春借款，张世春系四川民信典当有限公司法定代表人、执行董事、股东，聂磊在向张世春借款过程中，应张世春要求签署了一系列书面文件，其中就包括本案中与张洪贵签署的房屋买卖合同。故张洪贵主张依据名为房屋买卖，实为借贷担保。张洪贵与聂磊签署的房屋买卖合同实质为金钱借贷提供担保，双方并无房屋买卖的真实意思表示，张洪贵一直以来也未基于该买卖合同就房屋所有权向聂磊主张过任何权利；范磊于2019年4月19日向青羊法院以民间借贷纠纷起诉聂磊并申请保全案涉房屋，青羊法院于2019年4月26日就查封了该房屋，张洪贵无充分证据证明其在此之前已合法占有该房屋；张洪贵至今也未付清全部购房款，也未在知道房屋已被强制执行的情况下，将剩余价款交付人民法院执行；张洪贵在明知案涉房屋存在银行按揭无法办理过户的情况下，仍与聂磊签署房屋买卖合同，且从张洪贵履行上述房屋买卖合同的过程来看，张洪贵并未积极要求聂磊尽快偿还银行贷款并办理过户，也未通过任何措施保障和催促聂磊按合同约定办理房屋过户，主观上放任不能办理过户登记后果的发生，从聂磊反映情况看本身张洪贵也并非真实想拥有该房屋所有权。在其他债权人依法就该房屋予以查封执行的时候，张洪贵才提出所有权主张，严重损害了其他债权人合法权益。综上，张洪贵主张理由均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求依法驳回。 聂磊未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 范磊与聂磊民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，范磊提供担保，申请保全，本院于2019年4月26日以（2019）川0105民初5598号之一、之二《民事裁定书》及（2019）川0105执保601号《协助执行通知书》查封了案涉房屋。审理过程中，经本院组织调解，双方达成如下调解协议：一、聂磊于2019年8月31日前一次性向范磊偿还借款本金1450000元及利息57420元；二、范磊自愿放弃其与诉讼请求。2019年6月27日，本院作出（2019）川0105民初5598号《民事调解书》，对前述调解协议进行了确认。调解书生效后，因聂磊未按照调解书的约定履行支付义务，范磊向本院申请执行[执行案号：（2019）川0105执7827号执行裁定书]。2019年11月6日，张洪贵就本院查封案涉房屋的行为提出执行异议，本院于2019年11月14日作出（2019）川0105执异534号《执行裁定书》，认为张洪贵主张非因其自身原因未办理过户登记不能成立，其要求解除查封的请求没有合法依据，遂裁定驳回张洪贵的异议请求。张洪贵不服该裁定，于2019年11月27日提起本案诉讼。 另查明，1.张洪贵与聂磊于2018年11月20日签订《房屋买卖合同》，约定：聂磊将案涉房屋以2340000元的价格出售给张洪贵；签订合同之日支付930000元购房款，在聂磊结清全部银行按揭贷款解除房屋抵押手续后，于15个工作日内将房屋过户至张洪贵名下，张洪贵在房屋过户至其名下后当日付清剩余房款；合同签订之日起该房屋的所有权归张洪贵，张洪贵有权对房屋进行占有、使用；合同签订后30个工作日内聂磊应当自行前往银行结清该房屋的全部银行贷款，解除房屋抵押手续；合同签订后的物业费可以由张洪贵向物业公司缴纳；张洪贵授权张世春办理该房产验房、接房、收房、领取钥匙、缴纳各项收房费用、办理水电气手续。当日，聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵购房款930000元，该款由张洪贵授权其儿子张世春转账支付。 2018年11月21日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊6217003810010587080的账户转款930000元。 2018年12月15日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊6217003810010587080的账户转款25000元。聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵支付银行按揭25000元，由张洪贵委托其儿子张世春支付。 2019年1月1日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊6217003810010587080的账户转款10万元。当日，聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵购房款10万元，该款由张洪贵授权其儿子张世春转账支付。 2019年4月20日，张世春缴纳案涉房屋2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2191.80元。 案涉房屋上存有中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行的抵押权，债务人为聂磊，被担保数额1320000元，债务履行期限为2017年2月21日至2047年2月21年，该债务为案涉房屋的抵押贷款。 上述事实有当事人身份信息、房屋信息查询记录、房屋买卖合同、付款凭证、收条、物业费缴费收据及POS单、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，张洪贵提交其在2019年5月18日签订的装修施工合同、转款凭证，拟证明其已装修使用房屋。范磊质证认为转款时间及金额与装修合同严重不符，且签订及付款时间均在查封之后，根据其缴纳税费的发票，2019年5月15日至2019年9月9日长达四个月时间才21元水费，由此可证明张洪贵并未实际占有使用该房屋。 张洪贵提交其在2019年7月至10月向张祥玉转款的记录，以及张世春在2020年1月至6月期间支付按揭贷款的转款记录，拟证明张洪贵支付了该期间案涉房屋的按揭贷款。范磊认可其真实性，但认为张洪贵在明知房屋贷款没有结清贷款无法过户的情况下继续支付房款，违背合同约定，且与正常交易习惯不符。 范磊提出张洪贵与聂磊名为房屋买卖，实为借贷担保，并提交其与聂磊的通话记录、张世春担任法定代表人及股东的四川民信典当有限公司、四川园丁科教设备有限公司的工商查询信息予以证明。张洪贵认为工商登记信息与本案无关，对该组证据三性均不认可。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人张洪贵是否是案涉房屋的权利人以及该权利能否阻却本院的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，范磊主张张洪贵与聂磊之间系以房屋买卖合同作为担保的借贷关系，并提交的与聂磊的录音及工商登记信息以证明。首先，该录音真实性无法确认；其次，聂磊经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，即便该录音确系聂磊向范磊的陈述，亦系聂磊私下向范磊的陈述，不能作为本案认定事实的依据。该工商登记信息无法证明聂磊与张世春之间存在借贷关系。综上，范磊的该主张不成立。张洪贵与聂磊于2018年11月20日签订了《房屋买卖合同》，系在本院查封前签订。张洪贵提出其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，但仅提交了张世春在2019年4月20日缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费的票据，未提交交付房屋、办理入住手续等证据，其提交的装修合同及付款凭证等，所载明的合同签订时间及付款时间均发生在本院查封之后，张洪贵提交的证据不足以证明其在本院查封之前即2019年4月26日之前已合法占有该房屋，故张洪贵的主张不符合前述法律的规定，本院不予支持。 综上，张洪贵的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决如下： 驳回张洪贵的诉讼请求。 案件受理费100元，由张洪贵承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  白德桂 人民陪审员  蒋惠蓉 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠