江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初683号 原告：杨达昌，男，1959年8月15日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王晓达，江阴市河塘法律服务所法律工作者。 被告：孙锡元，男，1947年7月7日生，汉族，户籍地无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王坚强，江苏宽文律师事务所律师。 原告杨达昌与被告孙锡元买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告杨达昌及其委托诉讼代理人王晓达，被告孙锡元及其委托诉讼代理人王坚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨达昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将位于无锡市锡山区房屋（产权证号：锡房权字第××号）过户至原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年1月14日，孙锡元与杨达昌订立了民房买卖协议书，由杨达昌向孙锡元购买坐落于无锡市锡山区的宅基地房屋，此后杨达昌支付了全部购房款，孙锡元也将房屋交付杨达昌占有使用，但是却一直拒绝办理房屋转移登记手续，杨达昌交涉无果，故诉至法院。 被告孙锡元辩称：首先，对双方订立的民房买卖协议真实性没有异议，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（一户一宅）的规定，该买卖合同无效，因为原告父亲杨洪兴已经拥有一处宅基地房屋了，原告的户口在其父亲的家庭户名下，再次购买宅基地房屋违反了法律规定；其次，原告属于无锡市锡山区河南的居民，被告属于无锡市锡山区黄泥坝的居民，两人不属于同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，非同一集体组织成员间的宅基地房屋买卖行为是无效的；再次，双方签订买卖合同已逾二十年，超过了诉讼时效；综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：无锡市锡山区宅基地原归属于孙锡元占有使用，1986年10月，经孙锡元申请，村民委员会、乡（镇）村镇建设管理办公室批准扩建地上房屋，该处宅基地房屋登记在孙锡元名下（产权证号：锡房权字第××号）。 1998年1月14日，孙锡元与无锡市锡山区海南居民杨达昌订立民房买卖协议书一份，约定孙锡元将其坐落于无锡市锡山区的楼房三间、平台一间、前两间三米阳台（全部不动产）出售给杨达昌，后沿场地约三米，前沿至河边场地交给杨达昌使用；双方还约定了房屋内部的部分动产一并出售；上述动产、不动产合计售价32800元，由杨达昌先行支付2800元定金，买卖关系自定金交付时建立，剩余购房款于1998年2月22日左右付清。1998年1月27日，杨达昌支付了全部购房款，随后孙锡元将房屋交付杨达昌占有使用。 2019年6月25日，无锡市锡山区东港镇陈市村民委员会（陈市村民委员会）出具证明确认该村黄泥坝47号村民杨达昌于1991年进行土地登记（锡土集建1991字第127526号），当时的坐落为港下乡陈市村黄泥坝队，由于行政区划调整，现实际坐落为东港陈市；房屋在1993年进行房产登记（锡房权字第××号，权利人为孙锡元），当时登记了三间楼房及一间平台（11.65＊3.71），三间楼房至今未变，平台无翻建手续，杨达昌承诺附房不办理不动产登记，并放弃不动产产权。 2018年7月25日无锡市锡山区东港镇人民政府，2019年7月25日陈市村民委员会出具联合证明确认坐落于东港陈市的房屋使用者为杨达昌，该处宗地的土地核准登记面积为77.2平方米。 就杨达昌提供的锡土集建1991字第127526号集体土地建设用地使用证，本院于2020年6月28日至无锡市国土资源局锡山分局东港国土资源所（以下简称国土资源所）向工作人员做调查了解，该单位工作人员王伟表示，锡土集建1991字第127526号集体土地建设用地使用证系该单位核发的真实权属证书，发证日期填写的1991年是因为当年国土资源所统一做了土地登记，至1999年时统一换证，换证是由村委负责核实、确认土地面积，由国土资源所审核，如果地址、面积及宗地图与原来一致，就直接更换证书，杨达昌提供的土地使用证是1999年换发的新证。 另查明，杨洪兴（公民身份号码3202221935××××××××）户籍所在地为无锡市锡山区河南34号，系该房屋产权人、户籍户主，户籍项下登记有妻子陈国珍（公民身份号码3202221938××××××××），长子杨达昌（后分户），次子杨小弟（1966年8月23日生，1998年5月12日死亡注销户口），次女杨兰娣（1964年11月6日生）。现杨达昌（户主）与妻子胡丽芬（公民身份号码3202221963××××××××,1985年3月27日因结婚迁入）的户籍所在地为无锡市锡山区。2020年6月24日，陈市村民委员会出具证明载明杨达昌未向村委申请房屋宅基地。 再查明，《无锡县确定宅基地使用权暂行规定》【锡土发[1991]13号】第四条规定，父母随子女居住，一个儿子（成年）为一申请建房户，有女无子户的以其中一个女儿为一申请建房户......凡子女均已出宅建房并已达到宅基地标准，老房未拆除仍有父母居住的，老房宅基地使用（或临时使用）不再单独以户领取。《锡山市住宅建设用地管理办法》【锡府发[1996]21号】第十四条规定，农村居民申请住宅用地以一个儿子为一户，有女无子作一户计算；子女年满十六周岁才能申请住宅用地；父母随子女居住，不另行安排住宅用地。 以上事实，由原告杨达昌提供的民房买卖协议书、集体土地建设用地使用证复印件（提供原件核对）、无锡市锡山区东港镇人民政府、东港镇陈市村民委员会出具的联合证明、东港镇陈市村民委员会出具的证明、房屋所有权证复印件（提供原件核对）、无锡市公安局港下派出所出具的户籍信息证明，被告孙锡元提供的建造房屋用地申请书档案件，本院调查笔录、调查文件及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，孙锡元与杨达昌订立的民房买卖协议书合法有效，双方应当按照约定履行协议义务。理由如下： 首先，无锡市锡山区宅基地房屋系孙锡元在1986年10月经相关部门批准建造，属合法建造的房屋，孙锡元系该房屋的所有权人，享有对房屋的处分权。 其次，农村集体经济组织成员间可以买卖农村房屋，关于“农村集体经济组织”的范围，本院认为应当以乡级行政区为单位，即同一乡、镇或同级别行政区划内的农村居民间订立的农村房屋买卖合同有效，本案中，杨达昌与孙锡元在订立民房买卖协议时同属无锡市锡山区港下镇（现为东港镇）的农村居民，系同一集体经济组织的成员，故相互之间可以转让自有的农村房屋。 再次，农村村民一户只能拥有一处宅基地，对于此处“一户”的理解，首先是指户口，我国实行户口登记制度，户口登记以户为单位，同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主，单身居住的自立一户，以本人为户主，“一户”以户口为衡量原则，但又不能仅以户口为凭，假设一个农村户口的户主有多名成年子女，所有成员却只能享有一处宅基地，实属不合理；因此除户口之外，“一户”也代表家庭、门户，需要考虑户口登记成员的人数、年龄、相互关系以及宅基地实际使用情况，实践中各地各有不同。从锡山区现仍沿用的《无锡县确定宅基地使用权暂行规定》第四条、《锡山市住宅建设用地管理办法》第十四条的规定看，如果一户户主有成年儿子，即使没有另立户口，也可以为一户申请宅基地，如果一户户主有多个成年女儿，其中一个女儿可以为一户申请宅基地；另外一个考量因素就是是否与父母同住，与父母同住的成年儿子不再另行安排宅基地，子女均已出老宅另有宅基地而不与父母同住的，老房宅基地不再以户领取。本案在适用上述规定前，还需考量以什么时间点来评价杨达昌是否符合申请宅基地的条件，本院认为，应当以双方订立民房买卖协议书的时间即1998年1月14日为时间节点。彼时杨洪兴膝下有两个成年儿子（杨达昌、杨小弟），尚未分户，杨达昌也已经结婚成家，因此符合《无锡县确定宅基地使用权暂行规定》第四条、《锡山市住宅建设用地管理办法》第十四条中申请宅基地设立一户的标准，也符合杨洪兴户当时的家庭实际居住情况，虽然在数月后杨洪兴次子杨小弟身故，但并不影响杨达昌已经享有并以购买宅基地房屋方式实际获取的“一户一宅”资格。 综上，孙锡元与杨达昌订立的民房买卖协议书合法有效。就房屋买卖合同的履行而言，买方应当向卖方支付购房款，卖方应当及时交付不动产并转让所有权，杨达昌已于1998年1月27日缴纳了购房款，孙锡元已在收到购房款后将无锡市锡山区宅基地房屋交付杨达昌占有使用，但孙锡元至今尚未履行物权转让（不动产物权的设立、变更、转让、消灭经登记生效）义务，故杨达昌主张孙锡元履行不动产物权转移登记义务，符合合同约定、法律规定，本院予以支持。关于孙锡元抗辩的诉讼时效问题，本院认为，此债权请求权不适用诉讼时效制度，理由如下：首先，虽然《物权法》确定了形式主义物权变动模式，该模式之下的占有并非不动产物权变动的法定公示形式，但以基于变更所有权的意思移转占有不动产的行为，加上买受人长期、持续、和平的占有使用不动产行为本身对社会就起到了一定的公示作用，这种公示作用符合我国长期以来的社会传统和习惯；其次，从诉讼时效制度的目的看，诉讼时效制度最核心的价值在于维持既定社会秩序的稳定，买受人长期占有使用不动产的情况，即是形成了一种稳定的社会秩序状态，如果此时使其变更登记的请求权罹于诉讼时效，则对于占有不动产的买受人来说，虽然直接占有使用支配转让标的物，拥有大部分物权之实，但因无法变更登记而获得转让标的物的物权，而对于转让人来说，虽有所有权之名，却无法享有物权之实，陷入僵局；综上，如果使该请求权使用诉讼时效制度，不仅未能起到督促权利人及时行使权力的目的，反而会损害相关权利人的利益，破坏已经形成的稳定的物权占有状态，故该类请求权不适用诉讼时效制度。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下： 被告孙锡元于本判决生效之日起十五日内协助杨达昌办理将无锡市锡山区房屋产权转移登记至杨达昌名下的手续。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，减半收取80元，由孙锡元负担。杨达昌同意其预交的诉讼费用由孙锡元于本判决生效之日起十五日内直接向其支付，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员 周伟良 二〇二〇年七月六日 法官助理 刘燕妮 书 记 员 袁 丽