江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1256号上诉人（原审原告）：朱清如，男，1970年11月11日生，汉族，江西省新干县人，个体户，住新干县。委托诉讼代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏政豪，江西华赣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭双峰，男，1978年5月29日生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。委托诉讼代理人：刘强玉，江西秦鞅律师事务所律师。上诉人朱清如因与被上诉人彭双峰租赁合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2020）赣0829民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱清如上诉请求：⒈撤销安福县人民法院（2020）赣0829民初446号民事判决，改判被上诉人支付上诉人租金及押金共计213,496元；⒉一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决部分事实不清、证据不足，确有错误。⒈原审判决关于“2019年6月26日，朱清如与彭双峰签订终止合同协议，协议载明‘彭双峰与朱清如就安福枫田镇社布村猪场，由彭双峰退还朱清如人民币共计捌万伍仟元，一次性全部了清，双方终止合作。同意人彭双峰、朱清如’。签订该协议后，彭双峰将协议中的‘一次性全部了清’字样划掉了。”之认定，因上诉人称系签字前划掉，被上诉人否认，在双方均无证据证明的情况下，原审却直接认定系事后由被上诉人划掉的，确有错误；⒉在上诉人3月底已全部退场，6月份与被上诉人达成终止协议时，被上诉人收取的押金178,496元是明确的，双方解除协议时唯有应退租金从何时计算、退多退少尚存争议；⒊原审判决既然认定“可以确定原告剩余租赁期限的租金（2019年6月26日至2019年9月14日）为70,000余元”，同时也查明上诉人自“2019年3月28日，朱清如将第一批生猪出售完毕后退出了猪场”，该协议约定退回85,000元亦并无不妥，合乎情理。虽被上诉人不予认可，但被上诉人以12万元的损失为由辩称一次情结清，更无事实依据，原审也作出了“原、被告对自己以上主张均未提供证据予以证实”，更不存在85,000元同时解决押金178,496元的逻辑；⒋既然双方终止协议中“一次性全部了清”字样已被双方认可划掉，且原审也作出了该终止合作中的“该85,000元的性质并未明确”的认定，显然，85,000元并不是作为双方租金和押金一次性结清的真实意思表示；⒌既然就本案的押金、租金被上诉人也认可并不是“一次性全部了清”，原审也认为“该85,000元的性质并未明确”，综合全案，上诉人提出85,000元是退回租金的约定合乎情理，符合常理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第93条“下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外”之规定，若被上诉人主张该85,000元已含押金清理结算，应当提供相反证据反驳；⒍原审关于本案6月26日的终止协议系租金和押金的一次性了结的判决，不仅于双方当事人终止协议的意愿相违背，且于其判决查明的事实相违背。被上诉人彭双峰辩称，⒈一审判决事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；⒉上诉人所提出的退还85,000元租金是错误的。上诉人于2018年9月1日与被上诉人签订的猪场租赁合同，合同期限为2018年9月15日至2020年9月14日，租期为2年，上诉人只交了一年的租金，同时预交了半年的租金作为押金。签订合同后，上诉人因为遇到了非洲猪瘟疫情，无法继续养殖生猪下去，所以向被上诉人协商提前终止租赁协议。按照合同约定，租期未到，提前终止协议，应当属于上诉人违约，所以上诉人要求退还第一年的租金明显是不符合常理，而且解除协议的时间是2019年6月26日，当时江西省正处于非洲猪瘟的高发期，这个时候任何人都不会来租赁猪场养殖生猪，在这种情况下解除合同，对被上诉人来说，是不可能退还租金的；⒊被上诉人向上诉人出具的这份借条，就是针对通过协商所达成的退还半年的押金部分中的款项，由于上诉人提前解约，导致被上诉人的猪场无人租赁，同时还必须对猪场进行消毒等场地的清理，必然会产生一大笔费用，所以178,496元押金中退还他85,000元，符合常理，事实也是如此。所以，一审法院认定的事实和客观事实完全一致。朱清如向一审法院起诉请求：⒈请求判令被告退还原告租金及押金共计213,496元；⒉本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，被告彭双峰（甲方）与原告朱清如（乙方）签订猪场租赁合同，双方约定：彭双峰现有两栋猪栏，价格按每平方130元计算交壹押半，付款方式，仔猪进栏一个礼拜付清，租赁期限为2年，押金可抵第二年租金。乙方在甲方猪场正常经营条件下，由于环保不达标导致干涉乙方不能正常养猪，甲方无条件退回当年租金款和押金款并承担相应的经济损失。合同还约定了其他事宜。2018年9月22日，朱清如支付了彭双峰2018年9月15日至2019年9月14日的租金356,993元及半年押金178,496元，彭双峰的姐夫曾某某向朱清如出具了收条。2019年3月28日，朱清如将第一批生猪出售完毕后退出了猪场。2019年6月26日，朱清如与彭双峰签订终止合同协议，协议载明“彭双峰与朱清如就安福枫田镇社布村猪场，由彭双峰退还朱清如人民币共计捌万伍仟元，一次性全部了清，双方终止合作。同意人彭双峰、朱清如”。签订该协议后，彭双峰将协议中的“一次性全部了清”字样划掉了。协议签订当日，彭双峰通过转账支付给朱清如50,000元，剩余欠款35,000元于同日向朱清如出具了一份借条，借条载明：“今借到朱清如现金共计叁万伍仟元正（35000）（还款日期为2019.9.31前），今借人彭双峰”。之后，被告未付款，原告遂诉到本院。一审法院认为，原、被告双方签订的《猪场租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，虽然原、被告签订的《猪场租赁合同》尚未到期，但双方于2019年6月26日签订了终止合同协议，因此，该合同因双方协商一致于2019年6月26日解除。终止合同协议中双方约定被告退还原告85,000元，该85,000元的性质并未明确。原告主张涉案租赁合同因猪场环保问题无法继续履行，该85,000元系被告应退2019年6月26日至2019年9月14日的租金70,000多元加上被告对其2019年3月28日至2019年6月26日猪栏空置期间的补偿。被告口头同意押金178,496元与欠款35,000元一并退还。被告对此予以否认，被告辩称因非洲猪瘟原告无法继续养猪所以请求被告提前解除合同，因猪场需要12万余元进行修缮，本只同意退回原告50,000余元，后经原、被告磋商最终被告同意退回押金85,000元，租金口头约定不予退还。原、被告对自己以上主张均未提供证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告既然协商提前解除合同，必然会对租金和押金等涉及合同权利义务的事项一并进行解决。根据原、被告的陈述及合同实际履行情况，可以确定原告剩余租赁期限的租金（2019年6月26日至2019年9月14日）为70,000余元，依据交易习惯，提前解除合同承租方通常不可能多退租金给出租方。虽然原告主张该多退的租金10,000多元系被告的违约补偿，但原告并未提供证据证实被告存在违约情形，对该主张，本院不予支持。原、被告终止合同协议中约定退还85,000元，尚欠原告35,000元，该35,000元原告要求被告出具了借条并约定了付款期限，而与35,000元相比金额明显较大的押金178,496元，原告却称因被告口头同意退还就未要求其出具欠条，这明显与常理不符。由此可推断，原、被告在协商解除合同过程中，已将租金和押金一并协商处理，该85,000元为解除合同后被告应退还原告的全部款项。综上所述，原、被告已经协商一致解除合同并由被告退回原告85,000元，现被告已支付50,000元，尚欠原告35,000元，该35,000元欠款约定的付款期限已届满，被告应支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告彭双峰在本判决生效之日起五日内支付原告朱清如欠款35,000元；二、驳回原告朱清如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,502元，减半收取计2,251元（朱清如已预交），由原告朱清如负担1,913元，被告彭双峰负担338元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱清如提交的证据是双方当事人微信语音对话，时间在2019年3月30日、31日。上诉人陈述证明内容是：2019年3月份，上诉人已经全部退场了，被上诉人提出要终止合同，上诉人也答应了，通过其回话可以说明，30日被上诉人说“你们把现在的猪场恢复好就可以了”，31日上诉人发微信“彭总，猪栏已经洗好了，还剩下一头残猪了”“彭总，能不能在4月15日前把多余的租金和押金退还给我？”证明目的是3月份已经退场了，已经提出了解除协议的要求，也提出了退还多余的租金和押金要求。被上诉人彭双峰质证认为，聊天记录属实，真实性没有异议，但合法性和关联性有异议。关于合法性，该份证据发生的时间是2019年3月30日至31日，该份证据在一审没有提交给法庭，现在二审提交不符合新证据的条件，应不予采纳；关于关联性，该证据显示的时间是在2019年3月份，签订终止合同的时间是在2019年6月份，从3月份到6月份之间，上诉人与被上诉人之间还进行过很多次的协商，不只是这一次协商就协商好了。本院认为，上诉人朱清如提交的双方当事人微信语音对话，可认定为是双方当事人在2019年3月底的一次协商，不能证明2019年6月26日签订协议的内容，对该证据不予认定。被上诉人彭双峰提交的证据是一张微信截图和一份关于猪场清理的费用清单，被上诉人陈述微信截图时间在2020年5月12日，内容反映在2019年6月21日被上诉人的姐夫曾某某和上诉人的合伙人刘某某微信聊天记录，被上诉人的姐夫曾某某发了一份关于猪场清理的费用清单，要8万多元钱，证明目的是当时双方当事人还在对猪场的费用进行协商。上诉人朱清如质证认为，对被上诉人提交的微信截图和猪场清理的费用清单的三性都有异议，猪场清理的费用清单内容都不存在。本院认为，被上诉人提交的微信截图和猪场清理的费用清单不符合证据的三性要求，不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是双方当事人在2019年6月26日签订终止协议约定退还85,000元，是关于租金退还的金额还是押金退还的金额？或者是租金和押金一起退还的金额？《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第四十四规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人朱清如与被上诉人彭双峰于2018年9月1日自愿签订的《猪场租赁合同》和2019年6月26日签订的终止协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。押金属民间交易的一种担保形式，由当事人约定一方当事人向另一方当事人给付一定数额的金钱作为其履行合同的担保，在合同期满或者解除时，押金是否返还，由当事人自行约定。本案中，双方当事人在《猪场租赁合同》中约定：租赁期限2年，交壹押半，押金可抵第二年租金；在正常经营条件下，由于环保不达标，导致干涉乙方（即上诉人朱清如）不能正常养猪，甲方（即被上诉人彭双峰）无条件退回当年租金款和押金款并承担相应的经济损失。《猪场租赁合同》签订后，上诉人朱清如于2018年9月22日支付了被上诉人彭双峰2018年9月15日至2019年9月14日的租金356,993元及半年押金178,496元。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定；第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，上诉人朱清如在一次性交清了一年租金356,993元和押金178,496元，且履行《猪场租赁合同》不到一年的情况下，同意提前终止合同，并与被上诉人彭双峰签订了终止合同协议，同意被上诉人彭双峰退还人民币共计85,000元。该终止合同协议虽未明确退还的85,000元是租金还是押金，但该终止合同协议是双方当事人自行约定的，应当从其约定。上诉人朱清如主张终止合同协议约定退还的85,000元是租金，所交押金应全额退还，该主张既与双方签订的终止合同协议内容不一致，也未提供充分有效的证据予以证明，其上诉请求改判被上诉人支付上诉人租金及押金共计213,496元的主张，不予支持。综上所述，上诉人朱清如的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,870元，由上诉人朱清如负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖建文审判员 胡 婧二〇二〇年七月二十九日书记员 傅雅婷