黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终314号上诉人（原审被告）：杨国强，男，1962年8月29日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区,现羁押于哈尔滨市宾县看守所。委托诉讼代理人：任卫，黑龙江卓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：户东序，黑龙江卓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江友联房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗乡长征村友联度假村院内。法定代表人：王文成，董事长。委托诉讼代理人：张凯峰，黑龙江东禹律师事务所律师。上诉人杨国强因与被上诉人黑龙江友联房地产综合开发有限公司（以下简称友联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初15626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨国强委托诉讼代理人任卫、户东序，被上诉人友联房地产公司法定代表人王文成及其委托诉讼代理人张凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨国强上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行2010年12月26日签订的房屋买卖合同。事实和理由：一、一审法院认定事实不清证据不足。在一审中杨国强提供的证据中有一笔替友联公司还银行欠款26万余元的票据，友联公司不承认该款是支付的购房款，但杨国强是在付款期限内支付的该款，如不支付该款友联公司将难以经营，杨国强为友联公司的正常经营支付的该款，杨国强认为该款应计算到购房款中。友联公司在第一次对账时同意该款计入购房款中，在第二次对账时杨国强支付的购房款超过1500万元，友联公司不认同该款是购房款，友联公司目的是使购房款不足1500万元，法院确认的购房款14,864,267.29元加上26万元超过1500万元，根据杨国强的计算已经支付了1500万元的购房款。一审法院因友联公司不认可该款是购房款就从杨国强付款中扣除，致使杨国强给付购房款不足1500万元。二、关于房产更名过户的问题。一审法院认为杨国强在2011年是友联公司的实际控制人，案涉房屋是否办理变更登记由杨国强决定。但是房屋变更登记需要补足欠税，多达900万元，在房屋无法变更为杨国强所有的情况下杨国强也无力支付税款，合同约定是杨国强变更登记后给付购房款，因此，杨国强未办理变更登记是因为欠税款无法办理，而不是因杨国强个人的原因为办理变更。三、即使解除合同返还购房款，友联公司给付也应返还购房款的相应利息。友联公司辩称：一、杨国强认为26万元银行还款应计算在给付购房款之中，无任何事实和法律依据。1.该笔26万元款项不在2010年12月26日房屋买卖合同规定的代还款之内。2.该票据是杨国强为了达到违法撤销杨国强原在工商银行的账户而实施的无任何授权和委托的私自付款行为。该笔代还款是杨国强为了达到个人目的实施的个人还款行为，与房屋买卖合同中约定的代还款没有任何关系。在第二次核对付款数额时，友联公司明确表示不同意将该笔款项计入到偿还购房款账目中。3.杨国强是通过伪造股东转让协议等非法的手段，将友联公司变更至杨国强名下的，该违法行为已经被有关部门予以纠正。4.杨国强称支付购房款已达到1500万元与事实不符。二、关于房产更名过户的问题。杨国强称由于友联公司欠900多万元税款及不配合其办理更名，才没有按照合同约定履行付款义务，此论述无任何事实和法律依据。1.即使友联公司真的欠税，与更名过户也没有任何事实和法律关系。2.杨国强自从非法取得了友联公司的控制权后，剥夺了友联公司配合杨国强办理更名过户的权利。三、杨国强认为解除合同后友联公司应该向其支付返还房款的利息，无任何事实和法律依据。1.根据《合同法》第一百零七条规定，杨国强没有按照房屋买卖合同约定支付房款，经友联公司多次催要仍拒不履行，显然杨国强是严重违约方，因此友联公司不应给付购房款的利息。2.在一审法院释明解除合同的法律后果后，杨国强只是要求返还购房款，没有要求支付相应利息，应视为放弃返还相应利息的权利。3.友联公司在一审诉求是解除房屋买卖合同，返还杨国强非法占有的案涉房屋，有关赔偿损失另行主张权利。杨国强要求返还购房款的诉求与友联公司在一审的诉讼请求没有任何关系。4.关于房屋买卖合同纠纷一案的赔偿损失事宜，因现无法计算损失赔偿额度，该案正在诉讼中，待该案诉讼结束后，友联公司再另行起诉杨国强赔偿损失事宜。友联公司向一审法院起诉请求：解除友联公司与杨国强签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2010年12月26日双方签订房屋买卖合同，合同主要约定“一、双方共同确认买卖的房产，系现正进行洗浴营业的房产。该房产坐落在哈尔滨市××街××号。二、该房产由地上八层和地下两层组成。1.地上一至八层（哈房权证南字第××号）。2.地下一至二层（哈房权证南字第××号）。三、房产交易的价款3000万元。四、房款交付的时间及具体事宜：1.第一次付款1500万元给付的时间和相关事宜。友联公司因经营而产生外债1300余万元。该第一批次给付的房款，以清偿债务为主。具体先行支付以下单位和个人。A先行给付哈尔滨东金空调器有限公司债务。该债务已由哈尔滨市中级人民法院（2007）哈民二初字第37号《民事调解书》确认，该案现由哈尔滨市中级人民法院执行局执行。该债务及利息的具体数额由法院执行办案人和杜振华共同确认的金额为准。B先行给付名人皮草欠款。C先行支付在中行产生的李吉福、张国有房屋抵押余额贷款。D先行支付在工商行产生的房屋抵押款四笔（王文成、王文滨、韩殿学、刘文军）贷款的欠款余额。E先行支付高局长欠款。该第一批次的1500万元款额，在签订本协议之日起进行。给付以上债务后剩余款项，经杜振华书面确认并进行支配。友联公司以上A、B、C、D、E五笔债务的具体金额均应由杜振华确认后，由房屋买受人杨国强代为给付，以上欠款付款后，应由债权人出具欠款给付完毕的书面承诺文件资料，以备杜振华以此为友联公司及杜振华债务结清的凭证。2.第二次付款1500万元给付的时间。余款在2011年12月31日前一次性付给杜振华完毕。3.双方明确约定第一次付款先行给付的款项，款额必须由杜振华确认后方可结清。第二次付款的1500万元须由杜振华本人确认和签收，其他任何人无权支取和支配。五、房屋产权证的变更和办理。1.地上一至八层已有房屋产权证，该产权证所有权人到房屋产权登记机关办理变更登记，由原所有人变更为杨国强。2.地下一至二层房屋产权证到登记机关办理产权变更登记手续，产权人变更为杨国强。3.该地上一至八层房屋产权人的变更和地下一至二层的房屋产权证的办理在第一次付款完毕后办理。”经双方核对票据，友联公司对有杜振华签字确认的367万元，先行给付哈尔滨东金空调器有限公司债务9,246,550元，先行给付高局长欠款56万元无异议。杨国强先行支付在工商行产生的刘光军房屋抵押贷款共计305,688.37元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）111,324.49元（本金91727.86元，利息13,670.98元），及2012年1月1日之后所还本金188,505.94元作为购房款。杨国强先行支付在工商行产生的王文滨房屋抵押贷款共计235,061.97元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）99,439.38元（本金85,790.99元，利息13,648.39元），及2012年1月1日之后所还本金127,829.14元作为购房款。杨国强先行支付在工商行产生的张国有房屋抵押贷款共计204,299.23元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）91,677.36元（本金60,077.81元，利息31,599.55元），及2012年1月1日之后所还本金75,496.78元、杨国强还贷数额与银行出具的还款明细数额所形成的差额5307.4元作为购房款。杨国强先行支付在工商行产生的李福吉房屋抵押贷款共计161,026.84元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）59,159.69元（本金29,490.42元，利息29,669.27元），及2012年1月1日之后所还本金43,739.05元、杨国强还贷数额与银行出具的还款明细数额所形成的差额17,661.07元作为购房款。杨国强先行支付在工商行产生的韩电学房屋抵押贷款共计202,192.17元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）62,592.60元（本金33,134.05元，利息29,458.55元），及2012年1月1日之后所还本金84,729.71元作为购房款。杨国强先行支付在工商行产生的王文成房屋抵押贷款共计436,257.73元，友联公司认可杨国强支付的2011年12月31日前本金及利息（包括滞纳金）217,454.1元（本金186,924.58元，利息30,529.52元），及2012年1月1日之后所还本金188,836.1元作为购房款、杨国强还贷数额与银行出具的还款明细数额所形成的差额13,964.48元作为购房款。在2016年至2018年期间，王文成、杜振华多次向杨国强主张购房款，但杨国强至今未支付全部购房款。另查明，2003年王文成、杜振华系友联公司的股东，王文成占公司股份66%即330万元，杜振华占公司股份34%即170万元，公司总资本为500万元，法定代表人为王文成。2009年，王文成因涉税案件被判处有期徒刑7年（2009年至2015年12月20日服刑期间减刑1年）。2011年1月24日，经省工商局核准公司股东由王文成、杜振华变更为杨国强、李志红，公司法定代表人由王文成变更为杨国强。关于王文成与杨国强、李志红、友联公司股权纠纷一案，一审法院于2018年6月15日作出（2018）黑0103民初4136号民事判决，判决：一、2011年1月17日，王文成与杨国强签订的股权转让协议不成立；二、2011年1月17日，友联公司第二届第十次股东会会议决议不成立；三、驳回王文成的其他诉讼请求。杨国强、李志红、友联公司不服判决，提出上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2018）黑01民终7009号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。关于杜振华与杨国强、李志红、友联公司股权纠纷一案，一审法院于2018年6月15日作出（2018）黑0103民初4137号民事判决，判决：一、2011年1月17日，杜振华与李志红签订的股权转让协议不成立；二、2011年1月17日，友联公司第二届第十次股东会会议决议不成立；三、驳回杜振华的其他诉讼请求。杨国强、李志红、友联公司不服判决，提出上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2018）黑01民终7010号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月14日哈尔滨市南岗区市场监督管理局作出哈南市监稽二罚字（2019）001号行政处罚决定，撤销黑龙江省工商行政管理局于2011年1月24日作出的友联公司的股东变更登记和法定代表人的变更登记。一审法院认为，双方于2010年12月26日签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应认定合法有效。杨国强应按照房屋买卖合同约定的时间及付款方式交付房款。根据合同约定，房款共计3000万元，分两次付清，第一次付款1500万元，余款1500万元于2011年12月31日前付款。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案中，双方对第一次付款1500万元未约定付款期限，但约定第二次付款应在2011年12月31日前付清，故杨国强最迟应在2011年12月31日前履行完毕第一次付款1500万元。而杨国强未按合同约定在2011年12月31日前偿还完毕合同约定的（王文成、王文滨、韩殿学、刘文军）房屋贷款，故杨国强在2012年1月1日起所付的房屋贷款之利息及滞纳金应属于杨国强应承担的损失，不能作为杨国强所付的购房款。经双方核对票据，杨国强共支付的款项为15,021,076.31元（367万＋9,246,550元＋56万元＋305,688.37元＋235,061.97元＋204,299.23元＋161,026.84元＋202,192.17元＋436,257.73元），扣除杨国强在2012年1月1日起所付的房屋贷款之利息及滞纳金不应作为购房款部分，应认定杨国强支付购房款14,864,267.29元（367万＋9,246,550元＋56万元＋111,324.49元＋188,505.94元＋99,439.38元＋127,829.14元＋91,677.36元＋75,496.78元＋5307.4元＋59,159.69元＋43,739.05元＋17,661.07元＋62,592.60元＋84,729.71元＋217,454.1元＋188,836.1元＋13,964.48元）。因此，杨国强未按合同约定支付全部购房款，已构成根本违约。另外，2011年1月，友联公司股东变更为杨国强、李志红，法定代表人变更为杨国强，杨国强在2011年1月至2019年1月期间系友联公司的实际控制人，案涉房屋是否办理变更登记由杨国强决定。故杨国强主张因友联公司未配合办理更名，所以不支付第二笔1500万元购房款的理由不能成立。综上所述，杨国强迟延履行主要债务，未按房屋买卖合同约定支付购房款，在友联公司多次催要后杨国强至今仍未支付全部购房款，其行为已构成法定解除合同的条件。友联公司主张解除与杨国强签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。一审法院向双方释明，要求双方明确房屋买卖合同解除后的法律后果，友联公司主张要求杨国强返还案涉房屋，杨国强要求返还购房款，双方的诉请均符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百五十九条之规定，判决：一、解除友联公司与杨国强于2010年12月26日签订的房屋买卖合同；二、杨国强于本判决生效后十五日内将位于哈尔滨市××街××号房屋（地上一至八层和地下一至二层）返还友联公司；三、友联公司于本判决生效后十五日内向杨国强返还购房款14,864,267.29元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对杨国强举示的证据一名人皮草法定代表人郭亚川出具的证明，因该证据形成于域外，仅有公证未经认证，形式要件欠缺，且该证据为证人证言，证人所称杨国强替友联公司还款事宜没有资金流水予以佐证，不足以证明待证事实，本院不予采信。对杨国强举示的证据二（2010）呼刑初字第104号刑事判决书，因该判决书涉及案外人个人欠税，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，杨国强与友联公司于2010年12月26日签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约全面履行。根据合同约定，房屋总价款为3000万元，分两次于2011年12月31日前付清，但杨国强并未依约履行合同主要义务，其行为已构成根本性违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，据此规定，友联公司享有法定合同解除权，一审判令解除案涉房屋买卖合同、退房返款并无不当。根据合同约定，双方主要合同义务的履行顺序为：杨国强支付第一笔购房款1500万元后，友联公司协助杨国强办理房产变更登记手续，然后杨国强于2011年12月31日前支付剩余购房款1500万元，依据扬国强付款状况，杨国强未支付完毕合同约定的第一笔购房款1500万元，即未履行完毕先合同义务的情形下，却以友联公司未协助办理房产变更登记手续的后合同义务予以抗辩，显然不能成立。关于杨国强上诉提出的替友联公司偿还银行欠款26万元余元，因友联公司不予认可，且杨国强未举示其他证据予以佐证该笔款项冲抵购房款，一审未予采信并无不当。关于应否返还购房款利息问题。因经一审释明，友联公司表示在合同解除后，其主张杨国强返还案涉房屋；杨国强则表示如双方房屋买卖关系解除，其主张返还购房款。即杨国强在一审并未提出购房款的利息主张，其在二审提出该项请求，属增加诉讼请求，在程序上不符合法律规定，本院不予审理。综上所述，杨国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨国强负担。本判决为终审判决。审判长 柳 波审判员 王晓东审判员 宋 凯二〇二〇年七月二十四日法官助理胡渤书记员周小倩