江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2392号原告：伍红梅，女，1974年3月16日生，汉族，户籍在四川省蓬安县，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢月芬，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：杨忠良，男，1968年9月7日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：钱华，女，1970年3月22日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：杨丹，女，1991年3月27日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：周小元、张静华（受杨忠良、钱华、杨丹共同授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。原告伍红梅与被告杨忠良、钱华、杨丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍红梅的委托诉讼代理人张娟、邢月芬，被告杨忠良、钱华、杨丹共同的委托诉讼代理人张静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍红梅向本院提起诉讼请求：1、要求确认伍红梅和杨忠良、钱华、杨丹2016年8月20日签订的《房屋买卖协议书》有效；2、判令杨忠良、钱华、杨丹继续履行《房屋买卖协议书》约定，协助伍红梅办理位于无锡市新吴区房屋的变更登记手续；3、判令杨忠良、钱华、杨丹支付伍红梅违约金60000元。事实和理由：2016年8月20日，伍红梅与杨忠良、钱华、杨丹签订《房屋买卖协议书》1份，约定三被告将位于无锡市新吴区房屋作价210000元出售给伍红梅。其后，伍红梅足额向三被告支付购房款，三被告向伍红梅交付案涉房屋，并由伍红梅实际使用至今。2016年12月2日，案涉房屋登记在杨忠良、杨丹名下。现该房屋已满足上市交易之条件，伍红梅多次联系被告要求协助其办理案涉房屋所有权变更登记手续，但被告均未予配合，故诉至法院。杨忠良、钱华、杨丹答辩称：1、签订案涉房屋买卖协议书时，钱华和杨丹均在场，杨忠良虽不在场，但其对房屋买卖事宜是知晓的，也是其通知妻子钱华和女儿杨丹前去签订案涉房屋买卖协议书。现案涉房屋登记在杨忠良和杨丹名下，与钱华无关，钱华不应承担协助过户的义务及相应违约责任。2、伍红梅与陈景红系夫妻关系，陈景红曾在丽景佳苑二期125号101室开设赌场。杨忠良在陈景红处进行赌博时，向陈景红借款5万元，借款时是否约定利息现不清楚，后该借款实际偿还1万元。在案涉房屋买卖时，即将该5万元借款抵作房款，且该5万元借款系赌债。3、杨忠良曾帮董伟向一个名叫“老施”的人借款10万元，双方约定月利息为1万元，在预扣1个月利息后，杨忠良实际取得借款9万元。董伟在正常归还利息一年多后，即消失不见，老施就向杨忠良进行催讨。在案涉房屋买卖时，伍红梅提出该笔借款由其代为偿还。4、关于购房款21万元的组成，系为杨忠良向陈景红的借款5万元本息合计变为11万元，向老施的借款本息合计变为10万元，以上共计21万元。5、三被告认为案涉纠纷中以赌债冲抵房款行为不合法，要求驳回原告全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2016年8月20日，杨忠良、钱华、杨丹作为甲方（出售方）与伍红梅作为乙方（购买方）签订房屋买卖协议书1份，约定：1、杨忠良、钱华、杨丹将位于无锡市新吴区房屋作价210000元出售给伍红梅；2、甲方办理房产证后，需把此房屋所有权证和土地证等证件原件及相关票据均由乙方保管，甲方将来必须无条件配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，甲方过户给乙方前该房屋如有缴纳的一切税费，概由乙方承担。甲方过户给乙方时发生的契税、土地出让金等其他税费由乙方承担；3、房屋买卖协议签订后甲方违约不出售上述住宅房时，甲方必须按乙方规定的时间退还乙方购房款外，必须另行支付乙方20万元违约金。诉讼中,双方均确认案涉房屋买卖协议书签订后，案涉房屋即交付给伍红梅使用。2016年8月21日，杨丹向伍红梅出具收条1份，载明：今收到伍红梅购房款21万元（案涉房屋具体地址）。2016年12月2日，案涉房屋登记在杨丹、杨忠良名下。关于房屋买卖的过程，伍红梅陈述：杨忠良结欠陈景红借款5万元，无力偿还，且杨忠良对外欠债较多，杨忠良即主动提出要求伍红梅购买案涉房屋。2016年8月20日，双方在伍红梅家中（丽景佳苑125号101室）签订了案涉房屋买卖协议书。次日，伍红梅即按照杨丹指示进行付款，杨丹向其出具对应收条。三被告陈述：因杨忠良结欠陈景红的赌债，伍红梅一方多次到杨忠良家中进行催讨，杨忠良无力归还，伍红梅即提出以房抵债。2016年8月20日，双方即签订案涉房屋买卖协议书。因伍红梅知晓杨忠良结欠他人借款情况，所以伍红梅即向杨丹陈述该21万购房款的组成，但其并未向杨丹出具相应付款凭证，杨丹也未进行核实，就向伍红梅出具了收款21万元的收条，另外，伍红梅还将5万元借款的借条还给了杨丹。关于购房款的组成及支付方式，伍红梅陈述：1、杨忠良结欠陈景红借款5万元，已冲抵房款；2、2016年8月21日，伍红梅按照杨丹指示向杨忠良的债权人闫志龙转账13万元，已冲抵房款；3、2016年8月21日，伍红梅取现2万元作为购房款支付给杨丹；4、2016年8月21日，伍红梅代杨忠良偿还其结欠顾小龙的借款1万元，已冲抵房款，并由伍红梅向杨忠良出具相应收条。以上合计21万元，伍红梅履行完毕相应付款义务后，杨丹即向其出具收条1份，对收到21万元购房款之事实予以确认。为证明其主张，伍红梅提供其于2016年8月21日向闫志龙的银行转账记录。针对伍红梅的陈述及证据，三被告质证认为，1、其确实结欠陈景红5万元，但该5万元系多次出借形成，且为赌债，其中35000元为借款本金、15000元为利息；2、杨丹不认识闫志龙，也没有指示伍红梅向闫志龙进行支付；3、杨丹没有收到伍红梅现金支付的2万元；4、伍红梅没有代杨忠良偿还借款1万元，伍红梅出具收条确认收到的1万款项应当是前述5万元借款的利息；5、三被告从未指示伍红梅代为偿还任何借款。另外，三被告还提供杨忠良2016年4月20日出具的借条1份，载明：今有杨忠良、陈景红借5万元。三被告再行提供伍红梅2016年8月21日出具的收条1份，载明：今收到杨忠良1万元。伍红梅质证认为，其对上述借条及收条的真实性无异议，但认为该5万元借款并不是赌债。为查明案件事实，法庭要求陈景红到庭进行陈述。陈景红称：其曾开设过麻将馆，杨忠良被他人介绍到其处玩“牛牛”时，双方结识。某日中午，杨忠良向陈景红借款，并称有急用。陈景红即出借给杨忠良5万元，约定借期为1个月，没有约定利息。其后杨忠良没有及时归还借款，人也出逃在外无法找到。2016年，陈景红因为开设赌场罪，被公安机关逮捕，并判处有期徒刑10个月。在其服刑期间，其刑事案件代理律师进行会见时，称杨忠良主动要求伍红梅购买案涉房屋，因案涉房屋不能过户，陈景红当即表示不同意买卖。后该律师称伍红梅已实际购买了案涉房屋，杨忠良结欠其的借款5万元也已冲抵购房款。现案涉房屋已经满足上市交易之条件，陈景红即主张被告协助其一方办理所有权变更登记手续。但当下，因杨忠良结欠案外人张云款项并诉至法院，法院采取保全措施，查封了案涉房屋，为顺利解封，其一方帮被告归还了结欠张云的借款30000元及其他费用。双方还另行达成合意，如被告配合原告办理过户的，即再向其补偿45000元。后陈景红一方了解到另有他人至案涉房屋处看房，其与伍红梅即意识到被告可能要“一房二卖”，故当即诉来法院。伍红梅对陈景红的上述陈述予以认可。三被告认为，陈景红与伍红梅系夫妻关系，陈景红上述陈述明显有利于伍红梅，故其对陈景红的陈述内容不予采信。另外，诉讼中，伍红梅提供谈话笔录1份，主张2020年4月23日，杨丹曾至无锡市新吴区人民法院执行局，在（2019）苏0214执2872号案件中作如下陈述：位于无锡市房屋，我和我父亲杨忠良早在2016年8月20日时就卖给了伍红梅，当时是因为杨忠良欠别人钱，所以把房子卖掉，当时卖了总价21万元，其中5万元是杨忠良欠伍红梅的钱抵债的，还有16万元是给的现金，因为杨忠良还欠其他人的钱，给16万元现金的时候钱又偿还给了其他人。我现在和伍红梅谈好了，她替我父亲把所欠张云的钱还掉，我们配合伍红梅进行上述房屋的过户，另外伍红梅再另外补贴我们45000元，还有伍红梅再帮我父亲把马腾的案件也处理掉。三被告质证认为，对该笔录的真实性无异议，双方确实协商过由伍红梅代为归还借款16万元，但其不清楚实际归还情况。关于违约金主张，伍红梅认为根据案涉房屋买卖协议书相关约定，被告应当向其支付违约金20万元，现其主动下调违约金金额为6万元。本院认为，虽然双方对于案涉房屋买卖协议书的签订及履行过程陈述稍有不同，但现双方当事人对案涉房屋买卖协议书内容均无异议，亦无当事人对案涉房屋买卖事宜存有异议，故本院认为伍红梅与杨忠良、钱华、杨丹于2016年8月20日签订的《房屋买卖协议书》真实有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现案涉房屋登记在杨忠良、杨丹名下，原告要求协助办理过户登记手续的诉请，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持；案涉房屋系农民拆迁安置房，结合房屋买卖协议书中关于费用承担的约定，因产权过户登记所产生的所有费用由原告承担。三被告虽抗辩认为案涉购房款涉及赌债，但对此并未举证证明，且其对案涉购房款21万元组成，前后陈述多次不一致，故本院对其在诉讼中关于借款组成的陈述意见不予采信。另一方面，伍红梅已就案涉购房款组成作出说明并举证证明，结合杨丹在（2019）苏0214执2872号案件中关于21万元购房款组成发表的意见，本院确认伍红梅已通过代为偿还借款等方式向被告支付购房款21万元。伍红梅丈夫陈景红虽曾犯开设赌场罪，但并不能据此认定案涉5万元借款即为赌债，被告对此亦未举证证明，故本院对被告关于其向陈景红借款5万元系赌债的抗辩意见亦不予认可。另外，关于伍红梅主张被告支付违约金6万元的诉请。本院审查房屋买卖协议书，认为伍红梅主张被告承担违约金基于“房屋买卖协议签订后甲方违约不出售上述住宅房时，甲方必须按乙方规定的时间退还乙方购房款外，必须另行支付乙方20万元违约金”之约定，该违约责任承担之条件应为被告违约不出售案涉房屋，但现案涉购房款已实际支付，相应房屋亦交付使用，双方仅就协助过户事宜发生纠纷的，不符合该违约责任成立之条件，故本院对伍红梅据此要求被告支付违约金6万元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认伍红梅与杨忠良、钱华、杨丹2016年8月20日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、杨忠良、杨丹于本判决发生法律效力之日起十日内协助将无锡市新吴区硕放街道丽景佳苑155-401室房屋过户登记至伍红梅名下，过户登记所产生的费用由伍红梅承担。三、驳回伍红梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5420元、财产保全费1870元，合计7290元（此款已由伍红梅预交），由伍红梅负担621元，由杨忠良、钱华、杨丹负担6669元（伍红梅要求其预交的诉讼费6669元由本院予以退还，故杨忠良、钱华、杨丹应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费6669元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  王 帆二〇二〇年七月二十八日法官助理  谭晋怡书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。