河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初7926号原告：乔宏伟，男，汉族，1981年4月24日出生，住商丘市梁园区平原办事处王菜园村1号，身份证号码：412301198104242010。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师．被告：河南鼎豪置业有限公司，住所地永城市东产业集聚区总部经济楼，统一社会信用代码：91411481577620976C。法定代表人：翟建设，该公司经理。委托诉讼代理人：周建永，河南鼎豪置业有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘伟，河南鼎豪置业有限公司员工。被告：司红雷，男，汉族，1974年3月11日出生，住商丘市。原告乔宏伟与被告河南鼎豪置业有限公司（以下简称鼎豪置业公司）、被告司红雷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘慧敏、被告鼎豪置业公司委托诉讼代理人周建永、被告司红雷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔宏伟向本院提出诉讼请求：依法解除2014年11月18日原告乔宏伟与被告鼎豪置业公司、被告司红雷签订《房屋转让协议》；判令被告鼎豪置业公司返还原告乔宏伟购房款6496885元及利息，并赔偿原告乔宏伟损失6496885元；被告司红雷承担连带清偿责任；诉讼费由被告承担。事实与理由：原告乔宏伟为二被告承建的御翠豪庭项目垫资供应钢材。2014年11月18日，被告鼎豪置业公司和被告司红雷签订《补充协议》约定:因鼎豪置业公司没有全额支付司红雷工程款，将御翠豪庭8号楼一单元5、6、7、8、9、11层每层4套合计24套房屋，总面积约3139.2㎡（据实计算，多退少补），以2800元/㎡,总价8789760元，折抵被告司红雷的工程款。此后原告乔宏伟与二被告签订《房屋转让协议》，将《补充协议》涉及的24套房屋全部转让给原告乔宏伟。原告乔宏伟将其中7套计款2292875元，折抵给贾庆杰。另外17套（计款6496885），被告司红雷、被告鼎豪置业公司又另售他人。致原告乔宏伟合同目的不能实现，明显侵害了原告的合法权益，望判如所诉。被告鼎豪置业公司辩称：原告乔宏伟起诉鼎豪置业公司主体不适格，虽然曾签署以物抵债协议，但物权没有发生转移，房屋也没有进行交付，双方仅存在债权债务关系，不存在商品房买卖关系。原告要求解除合同、返还房款、赔偿损失，没有事实与法律依据。鼎豪置业公司与司红雷的建筑工程施工协议为无效协议，虽然双方签订补充协议，但依照法律的规定，在工程没有验收、没有交付使用的情况下，鼎豪置业公司没有给付工程款的义务。原告乔宏伟以此主张按商品房买卖的司法解释赔偿，不符合法律规定，应驳回原告乔宏伟对被告鼎豪置业公司的诉讼请求。被告司红雷辩称：被告司红雷与被告鼎豪置业公司2014年11月18日所签《补充协议》内容属实，应按照协议履行，被告鼎豪置业公司应对原告乔宏伟承担责任；因司红雷与乔宏伟签的协议，由鼎豪置业公司签章确认，所以被告司红雷不同意承担连带责任。经审理查明：鼎豪置业公司为股东翟建设一人出资成立，从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年3月司红雷以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，由司红雷作为实际施工人为鼎豪置业公司名下御翠豪庭8号楼组织施工。2014年11月18日，鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》，甲方鼎豪置业公司，乙方司红雷；内容为：“甲乙双方于2013年3月20日签订了《建设工程施工合同》，由乙方承建甲方御翠豪庭8号楼。依据合同约定甲方应付乙方工程款，由于诸多原因，甲方没有全额支付乙方，现经双方协商达成共识，甲方将御翠豪庭8号楼一单元5、6、7、8、9、11层（东户126.59㎡，东南户133.97㎡，西户129.25㎡，西南户133.39㎡），共计24套房屋，总面积约3139.2㎡（面积据实计算，多退少补），价格为2800元/㎡,总价为捌佰柒拾捌万玖仟柒佰陆时元，折抵乙方工程款。此合同签订后，如甲方所付工程款总额达到原施工合同约定标准，乙方应保证顺利施工”。协议当日，因司红雷欠乔宏伟钢材款，司红雷又与乔宏伟签订《房屋转让协议》，将《补充协议》涉及的24套房屋全部转让给乔宏伟。同时也约定此合同签订后，乔宏伟应保证顺利施工。该《房屋转让协议》上，乔宏伟标注“转让实价为每平方米2500元，共计房款柒佰捌拾肆万捌仟元整”。鼎豪置业公司晋秀明2015年4月30日在该《房屋转让协议》下方标注“我公司证明此转让协议真实有效。协议中转让的24套房屋准确无误。如具备办证条件，统一办理。特此证明”并加盖鼎豪置业公司合同专用章。此后，又因乔宏伟欠贾庆杰钢材款，又将24套房产中的7套（901、902、903、1101、1102、1103、1104），以2500元/㎡的价格，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2290000元。该行为贾庆杰告知了鼎豪置业公司。转让给乔宏伟24套中的另17套房产（501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904），鼎豪置业公司未经乔宏伟同意又另售他人。引发诉讼。本案受理后，鼎豪置业公司2019年8月19日向永城市人民法院提起诉讼，请求解除2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》，本案中止诉讼。永城市人民法院经审理认为：2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》性质属以房抵债，司红雷认可约定房产没有实际交付，物权未发生变动，当事人之间因建设工程合同产生的债权债务关系仍然存在，如存在履行不能的情形，可另行主张，故鼎豪置业公司主张解除无依据。2020年4月26日作出（2019）豫1481民初8158号民事判决：驳回鼎豪置业公司的诉讼请求。本案恢复审理，另查明：因鼎豪置业公司将乔宏伟转让贾庆杰的御翠豪庭8号楼1单元11层西户1104室商品房另售他人，贾庆杰2019年9月9日诉至本院，请求解除贾庆杰与鼎豪置业公司签订的御翠豪庭8号楼1单元11层西户1104室商品房买卖合同；判令鼎豪置业公司、司红雷、乔宏伟返还购房款323125元及利息，赔偿贾庆杰已付购房款1倍的赔偿金并支付房屋溢价损失、承担诉讼费。该案经审理查明，御翠豪庭8号楼1单元的24套房屋，鼎豪置业公司以8789760元的价格折抵给司红雷，司红雷以2500元/㎡的价格折抵给乔宏伟，乔宏伟将其中（部分房产）再以2500元/㎡的价格折抵给贾庆杰；其中抵偿的8号楼1单元11层西户1104室面积为129.25㎡，按2500元/㎡的价格，折合323125元，现已被鼎豪置业公司转售他人。本院认为，各方当事人通过以房抵债，已将买卖合同关系转化为商品房买卖关系，鼎豪置业公司的行为，致使贾庆杰获得房产的目的不能实现，贾庆杰请求解除合同、退还房屋价款323125元，并赔偿房屋价款1倍损失的诉请，于法有据，应予支持；鉴于房屋溢价损失难以确定，不予支持。因司红雷、乔宏伟没有返还义务，要求司红雷、乔宏伟承担责任于法无据，不予支持。本院于2020年4月5日作出（2019）豫1402民初9683号民事判决：解除贾庆杰与鼎豪置业公司签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同；鼎豪置业公司返还贾庆杰购房款323125元，支付赔偿金323125元；驳回贾庆杰其他诉讼请求。鼎豪置业公司不服判决提出上诉，商丘市中级人民法院经审理认为该案一系列房屋转让是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款的情况下，经重新协商并对账，将欠款关系转变为商品房买卖合同关系，将工程款转变为已付购房款。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定；一审判决并无不当。于2020年7月17日作出（2020）豫14民终2217号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述事实有原、被提供的证据材料及庭审笔录、生效法律文书等在卷佐证。本院认为：民事法律关系的产生、变更、消灭，除为法律、法规特别规定所禁止外，均应予以准许。“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。另外以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利益，违反禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中，颇有争议。但是，合同双方当事人经协商一致，终止原合同关系，建立商品房买卖合同关系，将欠款转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，应认定该商品房买卖合同具有法律效力。本案鼎豪置业公司将其开发、实际施工人司红雷承建的24套房产，按2800元/㎡，折抵鼎豪置业公司欠司红雷工程款8789760元；原告乔宏伟经协商同意司红雷将该24套房产，按2500元/㎡，折抵司红雷所欠乔宏伟钢材款7848000元，事实清楚。而且，乔宏伟、司红雷所签《房屋转让协议》，业经开发商鼎豪置业公司参与并签字盖章确认，至此，乔宏伟与司红雷之间钢材购销引发的7848000元债权债务灭失，乔宏伟与司红雷、鼎豪置业公司之间7848000元购房款购买24套商品房之买卖合同关系成立。本案所涉一系列房屋转让，将相互间的欠款折抵为已付购房款，是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款、司红雷未偿还乔宏伟钢材款的情况下，自愿协商的结果。终止给付工程款、钢材款，建立商品房买卖合同关系，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。对乔宏伟、司红雷、鼎豪置业公司，均具有法律约束力。故本案案由应定性为商品房买卖合同纠纷。至于乔宏伟将上述24套房产中又转让贾庆杰的7套房产，已经另案处理，本案不再赘述；鼎豪置业公司未经乔宏伟允许，将已经转让给乔宏伟的24套中的17套另售他人，致原告乔宏伟不能实现商品房买卖合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，原告乔宏伟请求解除与被告司红雷、被告鼎豪置业公司之间商品房买卖合同，被告鼎豪置业公司退还房屋价款并赔偿损失的诉请，于法有据，应予支持。虽然鼎豪置业公司与司红雷之间是按照2800元/㎡,转让价8789760元进行的折抵，但是，司红雷与乔宏伟就24套房产，实际是按2500元/㎡,转让价7848000元进行的交易，且该数字为乔宏伟本人在《房屋转让协议》上手书标注，并经司红雷、鼎豪置业公司确认同意；乔宏伟转让给贾庆杰的7套房产,也是按2500/㎡，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2290000元，该数字业经生效判决确认。故乔宏伟转让合同中包含的17套房产，已付价款实际数额应为5558000元（7848000元-2290000元），即本院应据此确认被告鼎豪置业公司应退款项及赔偿损失数额。原告乔宏伟诉讼请求中，高于该5558000元部分的相关内容，证据不足，理由不充分，本院不予支持。同时还应注意，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中并未确定赔偿标准的唯一性，而是使用了“不超过”这种仅附有上限的标准来描述赔偿金额。这就意味着“1+1”并不只是简单意义上的双倍赔偿。维护“诚信交易”与对当事人“平等保护”都是商事案件中判案准则，法院在案件的处理过程中，既要注意保护处于弱势地位的购房人的合法权益，也不能因此而忽略了一些违约者所享有的正当权益。即所谓具体案件应做到具体分析，不可一概而论。处罚不是目的，建立一个完善的商品房市场诚信体系，才真正符合和谐社会的发展需要。既然原告乔宏伟选择了1倍的赔偿，该已付购房款1倍的赔偿，既是对被告鼎豪置业公司的违约予以惩罚，也已足以弥补原告乔宏伟的利息损失，本院结合司法实践，对原告乔宏伟请求利息的诉讼请求，也不予支持。因相关17套房产为被告鼎豪置业公司所开发，且具备销售备案条件，并已经对外销售并办理备案登记，《补充协议》、《房屋转让协议》上鼎豪置业公司除加盖公章外均有签字与相关标注，意思真实；虽然物权没有发生转移，房屋也没有进行交付，但双方实际已存在商品房买卖关系；虽然司红雷是以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定应认定无效，但是所施工程司红雷以交付并且鼎豪置业公司已经出售，《补充协议》、《房屋转让协议》均系部分结算后形成，鼎豪置业公司无证据证明司红雷承建工程质量不合格，鼎豪置业公司与司红雷所签《补充协议》中也明确约定“依据合同约定甲方（鼎豪置业公司）应付乙方（司红雷）工程款”，故鼎豪置业公司辩称“主体不适格”、“在工程没有验收、没有交付使用的情况下，鼎豪置业公司没有给付工程款的义务。原告乔宏伟以此主张按商品房买卖的司法解释赔偿不符合法律规定，应驳回原告对鼎豪置业公司的诉讼请求”等，理由不充分，且与事实不符，相关辩称意见，本院不予采纳。如鼎豪置业公司与司红雷之间尚有纠纷，均可另行主张权利予以救济，本案不予处理。因乔宏伟与司红雷之间就钢材购销引发的7848000元债权债务关系已经灭失，并转化为乔宏伟与司红雷、鼎豪置业公司之间商品房买卖合同关系，且是鼎豪置业公司将17套商品房另售他人，无证据证明司红雷参与鼎豪置业公司就17套房产的二次销售活动，所以，原告乔宏伟要求司红雷承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决如下：一、解除原告乔宏伟与被告司红雷、被告河南鼎豪置业有限公司关于御翠豪庭8号楼1单元5、6、7、8、9层501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904共17套商品房买卖合同；二、被告河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告乔宏伟购房款5558000元；三、被告河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔宏伟赔偿金5558000元；四、驳回原告乔宏伟的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99762元，原告乔宏伟承担11266元，被告河南鼎豪置业有限公司承担88496元；保全费5000元，由被告河南鼎豪置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  贺冬青审判员  张 峰审判员  赵军峰二〇二〇年七月二十三日书记员  张一平