山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1481民初1748号原告：宋敏敏，女，汉族，1989年8月21日出生，住乐陵市。委托诉讼代理人：张书强，乐陵焕达法律服务所法律工作者。被告：李文文，女，汉族，1989年9月27日出生，住乐陵市。委托诉讼代理人：吴倩倩，山东浩鲁律师事务所律师。第三人：乐陵市万成成房产中介服务站，所在地山东省乐陵市五洲西大道342号。开办者：殷富勇，男，汉族，1974年5月2日出生，住山东省乐陵市郑店镇后殷村198号。委托诉讼代理人：郑清辉，女，1969年5月7日出生，住山东省乐陵市，系第三人的员工。原告宋敏敏与被告李文文、第三人乐陵市万成成房产中介服务站为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋敏敏及其委托诉讼代理人张书强、被告李文文委托诉讼代理人吴倩倩、乐陵市万成成房产中介服务所委托诉讼代理人郑清辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋敏敏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订房屋买卖协议；2、判令被告双倍返还原告定金4万元；3、本案诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：2020年3月28日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将位于乐陵市房屋出售给原告，如出现任何问题被告承担全部责任，同时约定原告缴纳定金2万元。后原告多次找被告办理过户手续，被告称已经将该房屋转卖给第三人并于2020年4月份办理过户手续，原告认为根据《合同法》第115条规定，被告已经违约应双倍返还定金4万元。为此原告诉至贵院，请求贵院判令被告双倍返还定金4万元。李文文辩称，一、针对原告提出的第一项诉讼请求。答辩人与宋敏敏之间的房屋买卖合同关系已经与2020年4月6日解除，答辩人也在当天已经通知了中介和原告。关于合同的解除，原告也没有提出任何异议，在合同解除之后，原告曾到答辩人的住处要求返还定金，由此可以看出，原告对合同的解除已表示认可，双方已经解除了合同，在诉讼之前早已成为既定事实。故原告提出的第一项诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。二、答辩人是通过房产中介收取的原告支付的两万元定金，在双方解除合同之前，在整个合同的履行过程中，只有中介公司和答辩人进行联系和牵头，所有的信息的传达和相关金额的支付等一切事务都是通过中介公司完成。答辩人于2020年4月6日得知，原告提出不再购买房屋，答辩人与中介进行核实，随后得到中介的回复是因为原告的丈夫**的征信问题无法对该房屋办理贷款，故导致合同无法继续履行，答辩人也正是向中介和原告发出通知，如合理期限内原告因自身原因无法履行合同义务，则答辩人将继续对外出售，中介表示同意将答辩人的房子继续挂牌出售给原告之外的其他客户。在整个合同的履行过程中，原告一直是积极配合并积极履行合同义务，双方解除合同的原因是因为原告及丈夫的自身原因无法履行合同，与答辩人无关，答辩人对此无任何过错，根据《担保法》等关于定金的相关法律规定，给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。据此，原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。综上，请求法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，当时签这个房屋定金协议不是在我们店里，是在李文文的店里签的定金协议，协议上面也没有显示日期和履行的期限，只是口头表达了一下，宋敏敏是鲁家房产的客户，我们只不过是提供了李文文的房源信息，其中间没有任何的费用，在三方的同意的情况下转的2万块钱的定金。因为宋敏敏的丈夫**征信有不良记录，做不了分期贷款，之后就一直在再协商这个事情，最后没有达成协议。然后李文文说她那个房子再一次出售，我说我们可以给你再一次出售，但是她们没有解除合同，她自己出售的房子，对2万块钱定金我们去给她协商这个问题，她也没有同意退还。当时签定金协议的时间是三方口头表达的，说如有一方征信不良，双方都是无偿退还定金，当时口头表达的，没有写在合同里面。后来，再去商谈这个问题的时候，李文文也不承认这个事了，我们再一次给她们去调解这个问题，李文文也一直不回复，也不给退还，客户宋敏敏就起诉了，以后的问题我们从中间也调解过，没有达成一致的意见。宋敏敏围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖（置换）合同，该合同是原被告与2020年3月28日签订，该合同约定交易房屋位于乐陵市城区，面积92.8平方米，约定价款56万元，原告于2020年3月28日交付给被告定金20000元；证据二、2020年4月28日原告与其配偶**办理的离婚证书一份，用于证明因原告的配偶**征信不良，无法办理按揭贷款，而由原告自身购置涉案房屋；证据三、经原告申请，本院从不动产登记部门调取被告将该涉案房屋转卖给王传国、王志芹，并已办理过户登记，证明被告应将涉案房屋转卖给第三人，构成违约。原告认为，至于合同是否于2020年4月6日解除，因原告一直想购买该房屋，得知被告将涉案房屋转卖给其他人时，原告多次找被告协商未果，为此原告起诉，诉前该协议并未解除，所以原告要求解除该协议并双倍返还定金。根据法院调取该房屋转给他人的证据。要求被告返还双倍返还定金40000元的事实，是被告在和原告没有完全解除合同的情况下私自将涉案房屋转卖给他人，已经构成违约，根据合同法第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。现被告未按合同约定继续履行合同私自解除，已经构成违约，应承担返还定金的违约责任。但对被告声称2020年4月14日双方解除合同不予认可。原、被告双方当事人并没有对合同进行解除。该协议系原、被告双方签订，通过第三人的叙述也可以看出，被告只是和第三人打了一个电话。为了证明原告继续购买涉案房屋，原告宋敏敏于2020年4月28日与丈夫**办理了离婚手续，这说明原告截止到2020年4月28日仍旧有购买该房屋的意愿，但被告于2020年4月14日就将涉案房屋转卖他人，实属违约，征信不良并非是原告宋敏敏征信有问题。涉案合同是宋敏敏签订，与**的征信没有任何因果关系。被告为支持自己的主张向本院提交了如下证据：证据一、提交录音材料书面整理稿两份，该录音是2020年4月6日录制，通话人为被告李文文与第三人工作人员郑清辉的电话通话，主要内容为：因为原告方的征信问题无法办理按揭贷款，无法向房屋买卖合同的向对方交纳购房全款，无法购买被告的房屋，中介认为原告可以对其房屋另行出售，也可以自行出售，但应当退还原告交纳的定金20000元。该录音材料可以证实被告已经通知中介及原告，被告涉案的房屋要进行再次的出售，中介也已经将被告的房屋出售信息挂出，所以双方于2020年4月6日已经达成解除合同的合意，涉案的房屋买卖合同已经解除。对本案合同解除，被告没有过错，不应支付双倍定金返还。证据二、经被告的申请，本院调取的原告宋敏敏及其丈夫**的征信情况，可以证明无法履行合同的根本原因为**的征信不良，无法办理按揭贷款，且原告在合理的期限内未办理离婚手续，也无法全款支付房款，导致合同无法履行。证据三、经被告申请，本院对第三人工作人员郑清辉所作的询问笔录，郑清辉认可原告提供的录音资料书面整理稿是其与被告李文文的对话，认可原告与2020年3月28日通过中介转给被告定金20000元，认可2020年3月30日原告宋敏敏从中国人民银行征信中心打印的征信报告，显示宋敏敏丈夫**的征信不良，不能办理贷款，认可2020年3月31日其与宋敏敏、王晓雪到李文文的商铺协商退定金的事情，李文文不同意退定金，2020年4月6日被告李文文与其沟通何时交纳首付，中介称再给宋敏敏一周的时间，如果交不上首付，李文文就可以另行出售房屋。根据当地办理按揭贷款的惯例，当事人在婚姻关系存续期间内原则上网签及不动产证办理是需要在夫妻共同的名下，虽然原告个人签署的房屋买卖合同，但在后期办理网签及不动产证时，必须提供其丈夫的个人信息情况，所以原告丈夫**个人征信不良的信息，无法办理按揭贷款。根据涉案的房屋买卖合同第五条第二款的约定丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息。在被告出售房屋过程中，被告一直与中介进行联系，包括定金的交付及信息的传达。原告逾期未履行相应的义务，所以双方的合同已经解除。本院组织当事人进行了证据交换及质证，原、被告及第三人对原告提供的证据、被告提供的证据及本院调取的相关证据和本院对郑清辉的询问笔录的证实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。但原、被告双方均对对方提供的证据的证明目的持有异议。被告认为在2020年4月14日双方解除合同之后，被告出售自己的房屋，并未侵害原告的任何权益。在2020年4月6日，被告已经向第三人沟通，给原告3天至1周的时间办理相关的手续，即到2020年4月13日为合理的期限，但原告未在该期限内办理相应的手续，被告在2020年4月14日出售自己的房屋属于原、被告合同解除后正当的出售。第三人认为，被告的确给我打过电话，问这个房子原告是否购买，我告知被告暂时买不了，因为征信问题无法贷款。被告称如果原告买不了，我的房子就正常出售。第三人告知被告，可以帮助被告再次出售。我们三方都没有面对面的撤回该合同。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但与本案无关，签订合同当事人是宋敏敏，且于2020年4月28日与**已办理离婚手续，所以这份证据与本案没有任何关联性。对于郑清辉的询问笔录真实性没异议。并且在询问笔录的第二页能够证实第三人曾告诉过被告合同没有解除的情况下，属于一房多卖，但被告没有听取第三人的意见，没有征得原告的同意，私自将其房屋转卖给其他人；对录音整理稿真实性没有异议，但该录音证据仅仅是与第三人进行沟通，并未与原告宋敏敏进行沟通，宋敏敏也没有明确表示对涉案房屋不进行购买，且该份录音原告也不知情也不清楚。根据合同法合同相对性的原则，合同签订的人是原、被告双方，并未与第三方签订合同，所以与第三方的通话录音，原告不予认可，被告所述只是自己的推断，在法律上并没有像被告所述必须有其丈夫共同办理网签手续的事实，不可能因为单身或者夫妻双方有征信问题永久性不能购买房屋，以上只是被告单方推脱责任的一种个人叙述。根据当事人的陈述及庭审中确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月28日，原、被告以第三人为中介，双方签订房屋买卖合同，被告将其位于乐陵市城区房屋出售给原告，房屋面积为92.08平方米，约定房屋价款56万元。当日，原告通过中介而向被告支付定金2万元。被告提供的录音材料及本院对第三人工作人员郑清辉的询问笔录显示，2020年3月30日，原告宋敏敏从中国人民银行征信中心打印的征信报告，显示宋敏敏的丈夫**征信不良，不能办理贷款，2020年3月31日其与原告宋敏敏、案外人王晓雪到被告李文文的商铺协商退还定金的事情，李文文未同意退还。2020年4月6日，被告李文文与郑清辉就何时交纳房屋首付款进行了沟通，第三人称再给宋敏敏一周的时间，如果交不上首付，被告李文文可以另行出售房屋，被告于2020年4月6日通过第三人得知，因为原告的丈夫**的征信问题无法对该房屋办理贷款，无法购买被告的房屋，第三人认为可以帮助被告对其房屋另行出售，被告也可以自行出售，但应当退还原告交纳的定金2万元。2020年4月14日，被告李文文将涉案房屋出卖于案外人王传国、王志芹，并已办理了产权过户手续。本院认为，第三人乐陵市万成成房产中介服务站作为房屋中介，系促成原、被告订立房屋买卖合同的居间人，根据合同法第四百二十四条规定，居间人应向委托人提供订立合同的媒介服务，第三人的工作人员郑清辉作为原、被告房屋交易的中介经办人，应当及时的向原、被告双方反馈对方的信息，经本院向郑清辉了解，结合被告提供的录音材料，郑清辉在其询问笔录中所称的内容，应为本案的事实，本院予以认定。本院对郑清辉的询问笔录显示，因为原告的丈夫**征信不良的问题，不能办理按揭贷款，无法全款购买被告的房屋，第三人及原告曾于2020年3月31日到被告李文文的商铺协商退还定金一事，但李文文未同意退还；2020年4月6日，被告李文文与郑清辉就何时交纳房屋首付款进行了沟通，第三人称再给宋敏敏一周的时间，如果交不上首付，第三人可以帮助被告李文文另行出售房屋，也可以由被告自行出售，但应当退还原告交纳的定金2万元。因为原、被告均认可被告提供的录音材料及本院对第三人工作人员郑清辉的询问笔录的真实性，可以推定第三人已将以上信息及时的传达给委托人宋敏敏、李文文，原、被告订立的房屋买卖合同已因原告未按被告及第三人协商的期限交纳首付而于2020年4月14日解除，原告于2020年4月14日将其房屋另行出卖他人，并无过错。因为原告宋敏敏曾于2020年3月31日，与第三人代理人郑清辉等人到被告处索要定金，证明其因丈夫的征信不良无法购买交易的房屋，已经存在着解除合同的意思表示，但其该项意思表示系出于家庭成员征信不良的无奈情况下，导致其购房行为受到相应限制，且原告后来又采取了同其配偶解除婚姻关系的无奈之举，予以补救，足以表明其欲购置涉案房屋的态度及愿望，其主观上并无过错。综上，原、被告双方对其房屋交易均不存在违约的现象及行为，故本案不应适用合同法第一百一十五条的规定，应当依照合同法第五十八条规定，解除合同后，因该合同取得的财产，应予以返还，故被告应当返还原告定金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第九十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李文文于本判决生效后十日内，返还原告宋敏敏定金20000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告李文文负担200元，由原告宋敏敏负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二〇年七月二十八日书记员  张 佳