江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3313号上诉人（原审原告）：中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地苏州工业园区星州街2号B区3楼。法定代表人：傅华，总经理。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑颖，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：亚萨合莱自动门系统（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区华虹街29号1号厂房。法定代表人：MOGENSAHRENSJENSEN，董事长。委托诉讼代理人：马志华，北京达辉（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐炜俊，北京达辉（上海）律师事务所律师。上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称和乔物业）因与被上诉人亚萨合莱自动门系统（苏州）有限公司（以下简称亚萨合莱公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2019）苏0591民初12790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。和乔物业上诉请求：1、请求撤销苏州工业园区人民法院作出的(2019)苏0591民初12790号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付物业管理费957155.36元(自2017年8月1日至2019年11月30日应支付的金额)。2、判令被上诉人支付上述物业管理费的迟延支付违约金1000元(暂计1000元，应以各结算周期应付费用为基数，按每日千分之三标准，自逾期之日起计算至实际支付之日止)。3、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、上诉人提供物业管理服务的范围不包括厂房内部经营场所，租赁合同中也未约定物业服务涉及厂房内部，厂房是否正常使用不影响上诉人已按要求为公共区域提供物业服务，况且在厂房毁损后上诉人的物业服务工作并没有减少，反而加重。一审法院认定明显错误，不能以被上诉人搬离厂房或无法正常使用厂房作为无需支付物业费的理由。二、涉案厂房发生火灾系被上诉人原因导致，不属于不可归责于承租人的事由，被上诉人系因自身原因导致无法使用厂房，被上诉人不能以此主张解除合同。被上诉人与中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称中新公司）的《租赁合同》并未解除，直至2019年11月30日到期终止，该期间房屋也未被他人占有，根据《租赁合同》约定，被上诉人有义务支付上述租赁期间物业管理费，一审法院无视租赁合同效力及约定，明显有失偏颇。亚萨合莱公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。和乔物业向一审法院起诉请求：1、判令亚萨合莱公司立即向和乔物业支付物业管理费957155.36元（自2017年8月1日起至2019年11月30日止应支付的金额）；2、判令亚萨合莱公司支付上述物业管理费的迟延支付违约金1000元（以各结算周期应付费用为基数，按每日千分之三标准，自逾期之日起计算至实际支付之日止）；3、判令亚萨合莱公司承担本案诉讼费。一审审理过程中，和乔物业变更诉讼请求2的迟延支付违约金计算标准为按照同期银行贷款利率计算。一审法院认定事实：苏州工业园区星龙街428号23幢的厂房产权人为中新公司。2016年10月，中新公司（业主/甲方）与亚萨合莱公司（承租人/乙方）签订《苏春工业坊租赁合约（续）》，双方达成如下协议：业主同意承租人拥有遵照本租约中的各条款和条件租用厂房单元的权益。厂房单元是指：在苏州工业园区的苏春工业坊标准厂房第（23A&B&C&D&E）单元建筑面积为8546.03平方米以及任何在厂房单元内的业主的装置。租赁期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。物业管理费按照建筑面积以每月每平方米4元计算。物业管理费在整个租期应予以支付，即除了首付物业管理费支付给业主外，其余物业管理费按季度在租赁期限内每年一月、四月、七月、十月的第一天支付102552.36元，物业管理费用支付至和乔物业的账号。根据本租赁合约，业主应提供相应的物业管理服务，服务项目详见附件二，同时承租人应当根据租赁合约支付物业管理费。对于任何租赁合约内规定日期应付款项逾期未付的，承租人应按付款日当天中国银行苏州分行颁布的一年期贷款利率另加2%的利息付款，直至付清所有的应付款项给业主。合同附件二“业主的物业管理服务”中约定物业管理服务范围为处理物业区内的公共场所、屋顶、人行道、下水道、车道和停车场的清洁服务；定期清洗物业内的公共区域；清除垃圾筒内的生活垃圾（工业垃圾及建筑垃圾除外），并送至垃圾场；定期疏通下水道，保持畅通；每日检查公共区域的设备并保持所有的电、机械装置与设备处于正常运行状态；按计划安排月度、季度、年度对工厂的设备测试与维护；定期检查与测试公共区域的防火设备，即水龙管、消火栓等；提供在产业区内公共区域的安全巡逻（不包括承租人厂房单元内的安全服务）；提供24小时的紧急情况热线联系；保养物业区内的绿化区域，包括定期剪草，修剪树枝与更换树木；向承租人的装修计划提出建议，并协助其向有关机构提交申请；定期由业主整修与改造建筑物，即屋顶翻修、外墙粉刷等；提供维修公共区域卫生装置与管道服务。中新公司（委托方/甲方）与和乔物业（受托方/乙方）签订《苏春工业坊物业管理委托合同》，约定：甲方将苏春工业坊委托于乙方实行物业管理，物业为坐落于苏州工业园区星龙街428号的工业厂房，乙方提供服务的受益人为本物业的全体承租人及物业使用人，本物业的全体承租人及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），包括不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等物业管理区域市政设施和房屋共用设施的运行、维护、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理。物业负责辖区内公共区域消防设施的日常维护、保养及安全检查。物业每月对客户的配电设施、排油烟等特殊设备、消防设施进行入户安全检查，发现问题及时向客户反馈同时抄报甲方或有关政府职能部门。委托管理期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。本物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4元向承租人或物业使用人预先收取半年物业管理服务费。上述收费标准由甲方与租户签订《房屋销售/租赁合同》时给予明确，租户不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求租户补交并从逾期之日起按欠缴金额每天千分之三缴纳违约金，必要时采取相应措施进行催缴，甲方协助乙方催缴。2017年7月18日，亚萨合莱公司租赁的案涉厂房发生火灾。苏州市公安消防支队工业园区大队于2017年8月29日出具了《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：此次火灾从东侧仓库首先起火，可排除遗留火种、外来火源引起火灾的可能，不能排除东侧仓库黑色薄膜包裹的镍氢电池组自然引燃仓库内可燃包装材料造成火灾的可能。2017年10月21日，亚萨合莱公司向中新公司发送《终止租赁合同告知函》要求终止租赁合同。火灾发生后，亚萨合莱公司搬离案涉厂房。中新公司于2017年12月1日向一审法院起诉，要求亚萨合莱公司赔偿房屋重建损失7783017.62元，2017年8月至房屋修复之日的租金损失、律师费。一审法院于2019年8月30日作出(2017)苏0591民初10285号民事判决，判决书中载明：“亚萨合莱公司于2017年10月21日向原告中新公司发送《终止租赁合同告知函》要求终止租赁合同，原告中新公司于2017年11月28日回函不同意被告以房屋发生火灾为由终止合同，且要求被告承担修复及赔偿责任。”亚萨合莱公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，二审案件尚在审理中。亚萨合莱公司向和乔物业支付了2017年7月底前的物业管理费，之后的物业管理费未支付。和乔物业于2018年10月23日向亚萨合莱公司邮寄了《物业管理费缴款通知函》，要求亚萨合莱公司于2018年11月30日前缴纳欠付物业管理费170920.6元至和乔物业账户。另，和乔物业向亚萨合莱公司开具了2017年7月至12月的物业服务费发票，并交由亚萨合莱公司工作人员签收。亚萨合莱公司确认收到发票，但认为签收发票并不代表认可应向和乔物业缴纳物业费。和乔物业为证明亚萨合莱公司明知和乔物业为物业提供方，提交了其物业管理处照片、物业服务照片、绿化养护委托服务合同、垃圾清运委托服务合同补充协议、保洁委托服务合同、工程施工合同、维修单5张、巡逻打卡记录3张，显示和乔物业分别委托案外人为案涉厂房提供绿化、垃圾清运、保洁等服务，并提供了维修、巡逻、清扫等物业服务。亚萨合莱公司对此不予认可，认为物业提供方应为中新公司，向和乔物业缴纳物业费仅是依据亚萨合莱公司与中新公司的合同约定向和乔物业账户支付。亚萨合莱公司为证明火灾发生后，案涉厂房已无法使用，提交了火灾事故现场照片，亚萨合莱公司认为其应该接受的物业服务范围应以其与中新公司签订的《苏春工业坊租赁合约（续）》为准，包含厂房内部的维护等内容，厂房已毁损，租赁合同解除，物业费不应支付。和乔物业认为其提供的物业服务范围应以其与中新公司签订的《苏春工业坊物业管理委托合同》为准，不涉及厂房内部经营场所，厂房内部的毁损不影响和乔物业按约提供了物业服务，反而因火灾造成了服务内容增多，包含清理清运外围废物、加强安保、核查电路等。以上事实，由和乔物业提交的不动产登记信息、《苏春工业坊租赁合约（续）》、《苏春工业坊物业管理委托合同》、民事判决书、物业费发票、缴款通知函等，亚萨合莱公司提交的照片、火灾事故认定书、《终止租赁合同告知函》等证据以及当事人一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业可要求物业使用人支付物业费。由此可见，物业服务系针对房屋及配套设施、场地而进行的，物业使用人应依据其与业主的约定承担支付物业费的责任。本案中，中新公司委托和乔物业向案涉厂房提供物业服务，亚萨合莱公司作为承租人一直接受实际由和乔物业提供的物业服务至2017年7月案涉厂房发生火灾无法使用，亚萨合莱公司搬离案涉厂房，和乔物业主张其继续提供物业服务，但物业服务的厂房已经无法正常使用，亚萨合莱公司租赁厂房的目的无法实现，租赁合同无法继续履行，亚萨合莱公司无法使用物业，故和乔物业要求亚萨合莱公司继续支付物业费，于法无据，不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回中新苏州和乔物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计6937元，由中新苏州和乔物业服务有限公司负担。二审中，亚萨合莱公司提供苏州仲裁委员会（2019）苏仲裁字第0248号裁决书，证明：生效裁决书认定的事实应当作为本案中的免证事实，依据裁决书，亚萨合莱公司已妥善保管租赁物，不存在保管不善，对于涉案电池已履行合理的审慎义务，电池自燃导致火灾的唯一原因是安能生产的电池存在质量缺陷，亚萨合莱公司对此不存在任何过错，不应承担责任。和乔物业质证后认为，仲裁裁决书真实性由法院来认定，但该证据恰巧可以证明，火灾是发生在亚萨合莱公司内部仓库，由其保管的电池组发生自燃而导致的火灾，从火灾发生的因果关系来看，亚萨合莱公司应对火灾的后果承担全部责任。以上事实，有仲裁裁决书、质证意见予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，和乔物业根据与中新公司签订的《苏春工业坊物业管理委托合同》提供物业服务，和乔物业有权依据该合同向中新公司主张物业服务费。亚萨合莱公司作为承租人与中新公司签订《苏春工业坊租赁合约（续）》，根据该合约的规定，物业管理费在整个租期应予以支付，即除了首付物业管理费支付给业主外，其余物业管理费按季度在租赁期限内每年一月、四月、七月、十月的第一天支付102552.36元，物业管理费用支付至和乔物业的账号，业主（中新公司）应提供相应的物业管理服务。由于涉案厂房发生火灾无法继续使用，亚萨合莱公司已经事实上搬离涉案厂房，和乔物业直接要求亚萨合莱公司支付物业服务费的主张，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，和乔物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13874元，由中新苏州和乔物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨恩乾二〇二〇年七月八日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。