河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初400号原告：李长坤，男，1988年1月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘宏民，上海锦天城（郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪纯，上海锦天城（郑州)律师事务所实习律师。被告：董立冬（曾用名董立东），男，1981年11月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李特立，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷露阳，河南千业律师事务所律师。被告：郑州金诺房地产咨询有限公司，住所地郑州市管城区南关街289号。法定代表人：王锦旗，总经理。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫鸽，河南豫和律师事务所实习律师。被告：郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司，住所地郑州市郑东新区永平路19号15号楼1层附2号。负责人：王锦旗，总经理。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫鸽，河南豫和律师事务所实习律师。原告李长坤与被告董立冬、郑州金诺房地产咨询有限公司（以下简称金诺公司）、郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司（以下简称金诺公司永平路分公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长坤的委托诉讼代理人刘宏民，被告董立冬的委托诉讼代理人李特立，被告金诺公司、金诺公司永平路分公司的委托诉讼代理人代振阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长坤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年6月26日签订的编号为1602052《房屋买卖合同》已经解除；2.判令被告董立冬返还原告购房款62万元并支付因房价上涨导致的差价损失1036380元（按现房价每平方米22000元计算）；3.判令被告董立冬返还首次解压款37万元及违约金335000元；4.判令被告金诺公司就被告董立冬应返还原告款项及赔偿的差价损失承担补充赔偿责任；5.本案的诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2016年6月26日，在被告金诺公司永平路分公司的居间下，原告与被告董立冬签订《房屋买卖合同》（合同编号1602052），约定原告以205万元的价格购买被告董立冬名下位于郑东新区××楼××单元××号的房屋（建筑面积140.29平方米）。合同签订当日，原告向被告金诺公司支付定金5万元。2016年7月19日，原、被告三方又签订《房屋买卖借款补充协议》，约定房屋过户前原告借给被告67万元用于银行解押，此款项过户前为欠款，过户后冲抵购房款。原告于2016年7月20日一次性支付上述款项，被告董立冬却迟迟不办理解押手续。直至2018年中旬，原告得知被告董立冬前妻因离婚后财产纠纷于2016年7月7日将房屋查封，但被告从未告知原告。原告无奈，将被告董立冬诉至法院，双方经过调解，约定原告再次支付董立冬62万元，董立冬协助原告办理过户手续。原告于2018年10月23日再次支付被告董立冬62万元购房款后，被告董立冬办理了房屋解押手续。但由于被告董立冬之女张涵提起确认房屋所有权之诉，并再次申请查封房屋，导致房屋过户未完成。之后，原告再次起诉要求确认房屋所有权并办理房屋过户，但诉讼请求均被驳回。因涉案房屋上存在多轮查封，生效判决认定继续履行合同并协助办理过户手续不具备条件，双方的房屋买卖合同已经实际履行不能，故请求确认合同已经解除。被告董立冬在明知登记在其名下的房屋离婚时已经约定归其女儿张涵所有，却隐瞒此信息，存在严重欺诈行为，应承担违约及赔偿责任。被告金诺公司永平路分公司在为双方提供居间服务时未尽到必要的、审慎的审查义务，三年来从未核实过房屋的权属纠纷，导致原告支付巨额资金，合同却不能实际履行，具有重大过错，应承担补充赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如所请。董立冬辩称：1、原告于2016年7月20日支付67万用于办理银行贷款解押，但被告董立冬并未及时办理解押，已于2016年11月20日退回原告30万元。对原告2018年10月23日支付的62万元予以认可，该笔款项实际办理银行贷款解押。原告合计支付给被告董立冬的款项金额为99万元。房屋定金5万元给了中介方，还款责任在中介方。2、原告主张的335000元违约金请求过高，房屋差价损失与违约金的性质是一样的，原告的该项诉讼请求重复。并且，生效判决书已判决被告董立冬支付原告40万元违约金，望法庭予以审查并扣除。金诺公司、金诺公司永平路分公司共同辩称：1、原告列被告金诺公司、金诺公司永平路分公司为房屋买卖合同法律关系的被告系诉讼主体错误，以居间服务合同纠纷为由提起诉讼方可列为被告。2、原告要求被告金诺公司、金诺公司永平路分公司承担补充赔偿责任缺乏法律依据和事实依据。在房屋买卖合同法律关系中，被告金诺公司、金诺公司永平路分公司的法律地位仅为居间方，根据法律规定，居间人的法律义务为促成合同成立，房屋买卖合同的签订标志着被告金诺公司、金诺公司永平路分公司的居间法律义务已完成。合同解除的原因在被告董立冬，合同解除后的返还义务和违约赔偿责任方为被告董立冬。3、被告金诺公司、金诺公司永平路分公司作为居间方出于交易安全考虑在能力所及范围内仅能核实的材料为房屋是否有产权证，产权证登记人是否与出售方姓名一致，房屋是否存在的抵押登记和查封登记。至于产权人（被告董立冬）是否有家庭纠纷，被告董立冬不告知，被告金诺公司、金诺公司永平路分公司无法得知，被告董立冬隐瞒家庭纷争，应该由被告董立冬来承担责任，被告金诺公司、金诺公司永平路分公司不存在所谓的知情故意隐瞒的情况。4、原告在合同履行过程中，已知存在查封事实后还自愿与被告董立冬经过法院诉讼调解方式来确认继续履行合同，并继续向被告董立冬支付款项，其行为是自愿冒险行为，应自担风险。5、原告交给被告金诺公司永平路分公司代为保管的购房定金5万元，已于2019年1月4日全部退还原告。但原告至今未履行向被告金诺公司永平路分公司支付佣金26000元的义务，被告金诺公司、金诺公司永平路分公司对此享有继续追偿的权利。综上，请求驳回原告对被告金诺公司、金诺公司永平路分公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日，被告与张华苹签订《离婚协议》，约定位于郑东新区××楼××单元××号的房屋（以下简称82号房屋）归长女董译雯（后更名为张涵）所有，长女成年后男方协助长女办理过户手续，此房房贷由男方承担，女方有权居住，女方再婚后不得居住。2014年6月12日，董立冬与张华苹办理离婚登记。2016年6月26日，董立冬（甲方、卖方）与李长坤（乙方、买方）、金诺公司永平路分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（合同编号1602052），主要约定：乙方以205万元的价格自愿购买甲方拥有82号房屋（建筑面积140.29平方米）；乙方应于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，并采取按揭贷款方式支付购房款；房屋设有抵押，甲方保证在20个工作日内向贷款银行申请还款；甲乙双方在办理完解押注销手续、网签、资金监管手续后，共同到房管局办理房屋产权过户手续。同日，李长坤向金诺公司永平路分公司交纳定金5万元。2019年1月6日，金诺公司永平路分公司将定金5万元全部退还李长坤。李长坤向金诺公司永平路分公司出具“佣金欠条”一张，载明尚欠佣金26000元、产权代办费1000元未支付。2016年7月19日，董立冬（甲方、卖方）与李长坤（乙方、买方）、金诺公司永平路分公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖借款补充协议》，主要约定：房产过户前，乙方借给甲方现金67万元用于银行解押还贷使用，即过户前此款为甲方欠乙方现金，过户后直接冲抵甲方总房款，此协议在甲乙双方完成后自动作废；甲方必须在本房产解押后，按双方签订的买卖合同要求将本房产卖给乙方，否则视为甲方违约，甲方应在归还乙方所借给甲方现金67万元的同时付给乙方违约金为乙方借给甲方现金67万元的50%。2016年7月20日，李长坤向董立冬转款67万元。2016年11月20日，董立冬向李长坤转回30万元。2018年9月29日，李长坤与董立冬房屋买卖合同纠纷一案经郑州市管城回族区人民法院调解并出具（2018）豫0104民初8561号民事调解书，双方达成调解协议：一、李长坤于2018年10月23日前支付董立冬首付购房款62万元；剩余房款106万元于2019年1月31日前支付完毕；二、董立冬收到首付购房款62万元后六十日内协助李长坤办理82号房屋的产权变更登记手续。2018年10月23日，李长坤向董立冬转账62万元。之后，董立冬办理了82号房屋的解押手续。2019年6月5日，张涵与李长坤、董立冬第三人撤销之诉一案经郑州市管城回族区人民法院作出（2019）豫0104民初4048号民事判决，判决撤销郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初8561号民事调解书。该判决现已生效。2019年6月，李长坤作为原告起诉董立冬（被告）及张涵（第三人），要求董立冬继续履行《房屋买卖合同》，并支付违约金50万元。郑州市管城回族区人民法院经审理于2019年9月19日作出（2019）豫0104民初10070号民事判决，判决董立冬向李长坤支付违约金40万元，驳回李长坤的其他诉讼请求。该判决现已生效。2019年6月，张涵作为原告起诉董立冬，要求确认82号房屋归其所有，李长坤作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求驳回张涵的诉讼请求，确认82号房屋归李长坤所有。郑州市管城回族区人民法院经审理于2019年9月27日作出（2019）豫0104民初12364号民事判决，判决驳回张涵和李长坤的诉讼请求。该判决现已生效。另查明，82号房屋在郑州市不动产登记中心查询信息为：不动产权证号为1201091788，产权人为董立冬，坐落于郑东新区××楼××单元××号，面积为140.29平方米，预告信息为2010年2月5日预售商品房买卖预告登记，1009010541，权利人为董立冬，无抵押信息，查封信息为2018年11月14日由郑州高新技术产业开发区人民法院查封，2018年12月21日、2019年2月22日、7月26日、29日由郑州市管城回族区人民法院查封，2019年4月28日由广东省佛山市高明区人民法院查封。关于82号房屋的价值。李长坤在诉讼过程中申请对82号房屋的价值进行鉴定，本院委托郑州邦诚房地产评估咨询有限公司进行房屋价值评估。在评估过程中，因82号房屋被他人占用，导致郑州邦诚房地产评估咨询有限公司无法进入房屋内部进行现场勘查，故评估未能完成。之后，李长坤提交“房价网”、“58同城”、“安居客”对82号房屋做出的网上价值评估，显示评估单价分别为19251元、22929元、20405元，并要求按照网上评估的平均价格（20861.67元）确定82号房屋的价值。董立冬对此无异议，金诺公司称应按照“阿里拍卖”的评估价格确定涉案房屋价值。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在双方交易的过程中，被告董立冬因涉及其他纠纷而导致涉案房屋被多家法院另案查封，在涉案房屋未解除查封措施之前，无法办理产权变更登记手续，即原告的购房目的无法实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房屋买卖合同》已经解除，故原告向被告董立冬支付的129万元（房款62万元、解压款67万元），被告董立冬应当予以退还，被告董立冬已于2016年11月20日退还30万元，故还应退还原告99万元。被告董立冬在与原告签订《房屋买卖合同》后，因涉及其他纠纷致使涉案房屋被查封，从而导致《房屋买卖合同》被解除的后果，故被告董立冬存在明显过错，应当承担赔偿原告损失的责任。关于原告的损失，《房屋买卖合同》签订于2016年6月，距今已有四年之久，在此期间，房屋价格上涨，现由于被告董立冬的违约行为，导致原告无法按照原合同约定的价格购买涉案房屋，故原告要求被告董立冬支付因房屋上涨造成的差价损失，本院予以支持。关于房屋的现有价值，原告提交了“房价网”、“58同城”、“安居客”的网上评估价格，该价格较为客观合理，被告董立冬亦对此予以认可，故本院按照“房价网”、“58同城”、“安居客”网上评估价格的平均价即20861.67元/平方米确定涉案房屋的现有价值。《房屋买卖合同》约定的购房单价为14612.59元/平方米，经计算，房屋的差价损失为876683.43元。关于原告主张的解压款违约金335000元，双方虽在《房屋买卖借款补充协议》中对此进行了约定，但本院（2019）豫0104民初10070号民事判决已经就被告董立冬的违约行为判决其向原告支付违约金40万元，再综合房屋差价损失，已经足以弥补合同解除给原告造成的损失。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋被查封发生在《房屋买卖合同》签订之后，被告金诺公司永平路分公司对此无法预见，原告亦未提交充足证据证明被告金诺公司永平路分公司在居间过程中存在过错，故原告要求被告金诺公司承担补充赔偿责任，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、解除原告李长坤与被告董立冬、郑州金诺房地产咨询有限公司永平路分公司于2016年6月26日签订的《房屋买卖合同》（合同编号1602052）；二、被告董立冬于本判决生效之日起十日内返还原告李长坤99万元，并支付房屋差价损失876683.43元；三、驳回原告李长坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25791元，财产保全费5000元，由原告李长坤负担5404元，被告董立冬负担25387元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋文梅人民陪审员  任明中人民陪审员  杨建明二〇二〇年七月九日书 记 员  吕亚星