福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0783民初1003号 原告:碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司建瓯分公司,住所地福建省建瓯市高铁新区建瓯碧桂园4号楼首层，统一社会信用代码913507833375864573。 负责人:张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：姜景爱，女，1987年6月17日出生，住建瓯市。 委托诉讼代理人：黄诚，男，1995年12月21日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被告：郑柏雄，男，1965年2月22日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：邓宝生，福建知新律师事务所律师。 被告：郑文英，女，1967年10月9日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：郑柏雄，系郑文英丈夫。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司建瓯分公司与被告郑柏雄、郑文英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人姜景爱、黄诚，被告郑柏雄（亦系被告郑文英的诉讼代理人）及其诉讼代理人邓宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、判令二被告向原告支付2019年6月至2020年5月拖欠的物业服务费合计人民币6935.86元；2、判令二被告以当月所欠物业费为计算基数，按每日千分之三标准计算至二被告实际付清物业服务费之日止的违约金（暂计至2020年5月31日为3315.23元）；3、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月12日，建瓯碧桂园房地产开发有限公司（以下简称建瓯碧桂园房产公司）与原告签订了《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对建瓯碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化与园艺小品、交通车辆停放秩序等内容在内的物业管理服务，并协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备。 二被告于2017年1月18日购买建瓯碧桂园一期23＃02室商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。根据约定，二被告应当于每月10日前向原告支付物业服务为606.03元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。后二被告房屋建筑面积经实际测绘为216.65平方米，故2018年9月起每月应支付物业服务费为606.62元。但二被告自2019年6月开始拖欠物业服务费，至2020年5月31日拖欠的款项已经达10251.09元。原告多次微信及电话催费未果。 二被告共同辩称，一、原告的诉讼主体不适格。二被告曾于2017年购得建瓯碧桂园房产公司开发建设的建瓯高铁小区碧桂园23#02室的房产，并迫于无奈，与广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》。但没有与原告签订物业服务协议或委托过物业服务，故原告提起本案诉讼主体不适格。二、即便广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司等同于原告，原告的诉请亦存在诸多不合法、不合理之处，理应依法纠正。1、广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司具有以强迫性签订物业服务合同的行径。建瓯碧桂园房产公司在二被告购买涉案房产时没有明确告知不同物业的服务价格存在差别。交房时，要求二被告必须先缴纳一年的前期物业费，否则不予交房。二被告是在迫于无奈的情况下才与广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司签订了前期物业协议并领取了临时管理规约。该签订行为违反了二被告的意愿，侵犯了消费者业主的权益。2、原告在小区内实行不同标准的物业费。（1）原告对于多层、高层住宅的业主收取每平方米1.3元的物业费，对所谓高档住宅的业主收取每平方米2.8元的物业费。但实施的是无区别的物业服务；（2）原告对同是所谓高档住宅的业主实行不同的物业收费标准。经统计，碧桂园小区内共有所谓高档住宅48户，原告对26户收取每平方米2.8元的物业费，而对其他业主却实行2-3年的免费物业服务；（3）原告与包括二被告在内的所谓高档住宅业主签订的前期物业服务协议，同与多层、高层住宅的业主签订的前期物业服务协议在格式上、内容上除了每平方米2.8元与每平方米1.3元的金额区别外，其他部分完全一样；（4）原告对二被告这些所谓高档住宅业主与小区内那些多层、高层住宅的业主提供的物业服务是一样的，甚至更不如。如多层、高层住宅的业主还享受到电梯、楼道、大堂保洁、二次供水、专业电源电梯配电房、楼道灯光等物业服务；（5）原告无物业管理资质；（6）原告收取物业费未经当地物价主管部门审核备案；（7）原告对物业管理工作不到位。经二被告近两年的观察，原告对环境卫生管理不到位：如小区乱搭盖，杂草丛生，落叶不打扫，脏地无人冲洗的现象多处存在。小区内拉圾车随便停放，大门未达到国家规定的消防标准，无任何管理规章，汽车无序停放，路灯黑了无人修，消防栓未配紧急消防带和应急灭火器等；（8）物业委托管理到期后，对物业费标准未征求业主委员会意见。前期物业服务合同第二条规定合同服务期限为一年，现该合同已到期。2017年间碧桂园小区已成立了业主委员会，便原告却无视业主委员会的存在，仍然要求二被告继续履行前期物业协议，实属无理无法；（9）碧桂园小区内未设立物业收费公告栏。对于物业一般收费标准以及超过一般物业收费标准的特约服务，原告必须在小区内的醒目位置予以公示。但原告却未进行公示；（10）二被告每月已按每平米1.3元标准缴纳了物业费。综上，原告提起本案诉讼主体不适格。原告无资质，收费未备案，超标准。原告的物业管理服务不到位、不尽职。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，广东碧桂园物业有限公司建瓯分公司依法成立。2015年12月14日，名称变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司。2019年6月19日，名称变更登记为原告。 2015年5月12日，建瓯碧桂园房产公司与原告签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定建瓯碧桂园房产公司将其开发的座落于建瓯市高铁新区的建瓯碧桂园项目的多层住宅、高档住宅委托原告进行前期物业服务。服务期限1年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，建瓯碧桂园房产公司应在本合同期满选聘新的物业服务企业。并约定收费标准为多层、高层住宅每月每平方米1.3元，高档住宅、商业物业每月每平方米2.8元。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前支付物业服务费用。本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由原告在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，原告仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主提出异议的，可继续适用本合同；……。第十四条违约责任条款约定经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费用，应当按照已欠物业服务费用本金×3‰×已欠费天数标准支付违约金。合同尚约定其他事项。合同签订后，原告着手进行物业服务，并制定了建瓯碧桂园前临时管理规约。 二被告系夫妻关系，于2017年1月份向建瓯碧桂园房产公司购买23#02室商品房，属高档住宅，双方了签订《商品房买卖合同（预售）》，并于2017年1月24日在建瓯市房地产交易登记管理中心办理了备案登记。预售合同约定物业服务费为每月每平方米2.8元，附件九为前期物业合同和临时管理规约。为此，以二被告为甲方，原告为乙方，签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，但落款日期空白。第四条约定物业服务费采取包干制，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.8元计收，该物业房屋建筑面积为216.44平方米，应按每月606.03元向乙方交纳物业服务费用。……。甲方应于公历每月10日前交纳当月物业服务费和上一月度的各项分摊费用。并约定甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费用、合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。协议尚约定其他事项。协议签订后，二被告预交一年物业服务费。后因二被告拖欠2018年6月至12月的物业费，原告遂于2019年1月向本院提起诉讼。本院于2019年3月26日作出（2019）闽0783民初355号民事判决，判决二被告应向原告支付2018年5月至2018年12月31日止的物业服务费4476.98元及相应违约金。该判决业已发生法律效力。自2019年1月至2020年5月，二被告每月按每平方米1.3元标准向原告支付281.39元，合计4783.63元。原告则认为二被告应当按前期物业服务协议约定的每月每平方米2.8元标准缴纳，故将二被告所缴纳上述款项按每月每平方米2.8元标准补足前面月份后，认为二被告自2019年6月起尚有拖欠物业费，催缴未果后诉至本院。 另2020年2月，二被告为涉案房产办理了闽（2020）建瓯市不动产权第0000895号产权登记证书，证书记载房屋建筑面积为216.65平方米。 上述事实有原告与被告郑柏雄提供的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》、《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，原告提供的《内资企业登记基本情况表》、《物业服务企业备案登记表》、催缴微信截图、催缴函照片、（2019）闽0783民初355号民事判决书，被告郑柏雄提供的自2019年1月至2020年5月的帐户汇款凭证及缴费清单、产权登记证书，本院调取的《商品房买卖合同（预售）》及原、被告的陈述等证据证实。 本院认为，广东碧桂园物业有限公司建瓯分公司依法成立后，名称先后变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司和原告，故原告提起本案诉讼主体适格。建瓯碧桂园房产公司与原告签订的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，不违反法律强制性、禁止性规定，合同整体有效，对业主具有约束力。建瓯碧桂园房产公司与二被告间签订的《商品房买卖合同（预售）》亦体现前期物业的内容。依据前期物业服务合同及商品房买卖合同的内容，原告与二被告签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，该协议双方意思表示真实，形式、内容合法，合同整体有效，双方应恪守协议约定。二被告主张前期物业协议系受胁迫签订的没有事实依据，本院不予采纳。虽前期物业服务合同约定服务期限1年，但亦约定“合同期满后，原告仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主提出异议的，可继续适用本合同”。现二被告未能举证证明业主大会或业主委员会已经解除前期物业服务合同或达成新的物业服务合同，因此，前期物业合同仍继续适用。物业服务合同约定高档住宅的物业服务费用标准为每月每平方米2.8元，商品房买卖合同、物业服务协议亦约定二被告应对其所购买23#02室商品房按每月每平方米2.8元标准交纳物业服务费。因此，二被告理应按约定标准缴纳物业服务费。二被告主张应按多层、高层住宅的每月每平方米1.3元标准承担物业费用依据不足，本院不予采纳。二被告自2019年1月至2020年5月已缴纳的物业费用合计4783.63元，用以补足前面每月应承担的物业费（2.8元×216.65平方米=606.62元）后，即已缴清2019年1月至7月物业费，尚欠2019年8月至2020年5月物业费合计5528.91元（其中2019年8月份拖欠物业费69.33元）。二被告的该拖欠行为已构成违约，对于该拖欠款项应当支付；对于合同约定的日3‰的违约金标准，因原告作为物业服务企业，其在服务过程中并不创造财富，仅系通过物业管理服务的劳动付出，收取相应报酬。因此，二被告拖欠物业服务费给原告造成的损失，应视为资金占有费用的损失。故该约定标准明显过高，本院酌定双方违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限的规定，将本案违约金调整为按照年利率24%计算；二被告主张原告未尽到物业管理职责的问题，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。同时，该解释第三条亦规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。可见，物业管理不到位并不能成为拒不缴纳物业服务费的理由，若相关权利人认为物业服务不到位，应依法提出承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的主张；二被告主张原告无物业管理资质，没有事实依据，本院不予采纳；二被告主张原告收取物业费未经当地物价主管部门审核备案，收费不合法。因二被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费的标准，合同的附件九即为前期物业服务合同，该预售合同业经主管部门备案，且二被告未能举证证明该收费标准违反相关法律、法规的规定，故对二被告的该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告郑柏雄、郑文英应于本判决生效之日起三日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司建瓯分公司支付2019年8月至2020年5月31日止的物业服务费计人民币5528.91元，并按年利率24%标准承担此款算至款项付清日止的违约金（对2019年8月尚欠物业费69.33元以2019年9月1日为违约金的起算时间，对2019年9月份的物业费606.62元以2020年10月1日为违约金的起算时间，并以此类推每月物业费违约金的起算时间）； 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司建瓯分公司的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用56元，减半收取为28元，由原告负担11元，二被告负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  潘圣涛 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王 洪 本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。