湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2594号原告：武汉市祥和物业管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区进化村41号28栋1楼1号。法定代表人：程岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴佳辉、肖东升，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：张仔健，男，1991年6月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：解高扬，湖北超视距律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓子聪，湖北超视距律师事务所实习律师。原告武汉市祥和物业管理有限责任公司诉被告张仔健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告武汉市祥和物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人戴佳辉，被告张仔健及其委托诉讼代理人解高扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、2016年5月17日，原告武汉市祥和物业管理有限责任公司与被告张仔健签订《大江.鑫港龙城前期物业管理服务协议》，约定由武汉市祥和物业管理有限责任公司对其提供前期物业管理服务，服务期限至小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。二、物业公司管理的小区位于武汉市汉阳区永丰街琴断口社区琴台大道1101号，名称为大江.鑫港龙城小区。三、被告房产位置及面积：武汉市汉阳区永丰街琴断口社区琴台大道1101号大江.鑫港龙城1栋2单元2403室，面积为90.97平方米。四、被告物业管理服务费缴纳标准：每月每平方米2.3元，每月应缴209.231元。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：从2017年6月1日至2020年5月31日共36个月，共计7532.31元。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：预交一年，以后每年到期后的15日前交纳下一年的物业管理服务费。七、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。八、小区物业管理服务费缴纳情况：根据原告庭审陈述，案涉小区共有480户业主，截至2019年6月尚未缴纳物业管理服务费的业主达350户，截至开庭之日尚拖欠物业管理服务费的业主有400多户。九、被告拒交理由：1、原告系开发商强行指派的物业服务企业，原告与被告签订的前期物业服务协议系由开发商提供的格式协议，被告系被迫签订；2、原告提供的物业服务存在问题：2019年度武汉市物业服务双评议期间为倒数第三名；小区楼道、墙面地下室漏水，腐蚀严重；草坪绿植、树木枯死；垃圾清理不及时，卫生无人打扫，水箱不按期清洗；长期不对小区进行灭虫消杀，小区蚊虫肆虐；保安岗亭睡岗、脱岗，无楼道安全巡查；地下室无门，消防楼道灯不亮；小区出入口只有一个，外来人员随意进出；小区内设备维修养护不当，电线裸露，门禁系统故障，电梯故障频繁，消防设备不能正常运行；对小区共有部分的收益未向业主进行公示等，被告多次提出整改意见，原告均未予理会；3、原告承诺将被告房屋装修押金金额冲抵物业管理服务费，但原告在诉讼请求中并未将该部分予以扣减。十、原告对被告拒交理由的回应：1、并未收到业主提供的整改意见材料；2、城市留言板中提出的问题，原告已经整改完毕；3、小区绿化带问题，原告已经委托专门的绿化维护企业进行管理；4、小区广告及公共区域收益问题，根据协议第9页第8条约定，相关费用由原告收取以弥补物业管理服务费的不足，原、被告物业管理服务费实行包干制，并未动用小区专项维修资金，因此未进行公示；5、垃圾问题，原告委托了专门的清洁公司，做到日清日结，生活垃圾随满随清；6、地下室无门问题，并不影响小区安全，仅作为通道使用；7、小区安全问题，小区设有专门门禁，外来人员随意进出与事实不符；8、消防灯问题，该灯属于易耗品；9、评议结果，考评以业主评价意见为主，小区少数业主私下建立群聊，不通过正常途径反馈，导致部分业主对原告主观印象变差，跟风拒交物业管理服务费；10、对被告的装修押金2000元予以认可，同意在物业管理服务费中直接扣除。十一、本院调查结果：2020年7月14日，本院工作人员曾前往案涉小区，发现该小区大门、小区单元门、地下车库门均处于开启状态，人员进出无人询问。十二、原告对本院调查结果的回应：关于小区大门问题，将庭后整改，要求保安对进出人员进行严格审查；关于单元通道问题，开启并不影响小区安全，但庭后将进行整改；关于单元门常开问题，系部分业主出门未随手关门，物业庭后将在各单元门贴放业主建议书，请业主协助落实。原告庭后向本院提交了对业主反映相关问题的整改方案，针对上述问题承诺进行整改。十三、原告诉讼请求：1、判令被告张仔健向原告支付物业管理服务费7532.31元及违约金15004.36元（2017年6月1日至2018年5月31日，违约金以2510.77元为本金，按日千分之三标准计算为2749.29元；2018年6月1日至2019年5月31日，违约金以5021.54元为本金，按日千分之三标准计算为5498.59元；2019年6月1日至2020年5月31日，违约金以7532.31元为本金，按日千分之三标准计算至被告实际支付之日止，暂计至2020年4月24日，违约金为6756.48元）；2、本案诉讼费用由被告承担。本院认为：首先，原告武汉市祥和物业管理有限责任公司与被告张仔健签订的《大江.鑫港龙城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告作为物业服务公司一方已经实际向被告提供物业管理服务，被告作为小区业主应当按照合同的约定履行按期支付物业管理服务费的义务。被告辩称其系被迫签订该前期物业管理服务协议，但未能提供证据证明，本院对该抗辩不予支持。其次，本案原告提供的物业服务确实存在安全保障不足及对业主反映问题未予及时整改等较为明显的瑕疵，根据原告陈述，案涉小区未交纳物业管理服务费业主比例过高，且在2019年度武汉市物业服务双评议活动中，该小区物业服务在辖区内排名落后，故本院酌情对应当收取的物业服务费用按九折标准处理。另因原告对其承诺被告将未退装修押金2000元作冲抵物业管理服务费处理的事实予以确认，故本案被告应当向原告支付2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计4779元（7532.31×90%-2000）。关于违约金，鉴于被告并非恶意拖欠物业管理服务费，本院根据本案具体情况，酌定免除其支付违约金的民事责任。最后，本院认为，基于物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作不可能尽善尽美，本案被告作为业主应当认识到其按期缴纳物业管理服务费用不仅是其应当履行的合同义务，也是物业公司保持和提升自身良好服务的动力；同时本案原告作为物业公司一方，更应当正视自身服务存在的问题，加强与业主的沟通交流，按照整改方案的内容及时整改、不断提升，使自身服务水平能够与其物业管理收费标准相匹配。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张仔健向原告武汉市祥和物业管理有限责任公司支付自2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费4779元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉市祥和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取181.71元，此款原告武汉市祥和物业管理有限责任公司已预交，由原告武汉市祥和物业管理有限责任公司负担131.71元，由被告张仔健负担50元。被告张仔健于本判决发生法律效力之日起五日内将该款（50元）直接支付给原告武汉市祥和物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判员 王 飞二〇二〇年七月三十日书记员 彭梦凌