江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初1399号 原告：周军，男，1954年5月31日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市亭湖区。 原告：仓翠玲，女，1957年1月14日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市亭湖区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：任满军、王万新，江苏善合律师事务所律师。 被告：盐城兴都置业有限公司，住所地在江苏省盐城市区西环路297号。 法定代表人：刘成贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。 被告：盐城华荣建设工程有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区盐龙街道研创大厦1225室。 法定代表人：杨琴,该公司总经理。 委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。 被告：梁伟，男，1978年10月3日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市盐都区。 第三人：盐城中天实业投资有限公司，住所地在江苏省盐城市区华邦国际商务中心B区1801室。 法定代表人：梁伟，该公司总经理。 原告周军、仓翠玲与被告盐城兴都置业有限公司（以下简称盐城兴都）、盐城华荣建设工程有限公司（以下简称盐城华荣）、梁伟和第三人盐城中天实业投资有限公司（以下简称盐城中天）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法由姚德祥适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭对本案进行了审理。原告周军、仓翠玲及其共同委托诉讼代理人王万新和被告盐城兴都委托诉讼代理人葛荣贵、盐城华荣委托诉讼代理人卞国民到庭参加诉讼，被告梁伟及第三人盐城中天法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告周军、仓翠玲向本院提出诉讼请求：盐城兴都、盐城华荣和梁伟共同返还购房款40万元及其自2013年2月1日起至实际返还之日止按照年利率6%计算的利息，承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年6月2日，盐城兴都与梁伟挂靠的盐城华荣签署建设工程施工合同，约定盐城兴都开发的兴都公寓9#和10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣承建，工程款支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权抵充，商品房价格一律按照均价每平方米4700元计算等。 2012年7月30日，实际施工人梁伟代表盐城华荣与原告达成意向，将兴都公寓10号楼1602室出卖给原告，按照4350元/平方米计价。原告于当日通过银行汇款35万元至梁伟个人账户上，并由梁伟独资设立、并担任法定代表人的盐城中天出具收条，并加盖梁伟的个人印章，随后梁伟和盐城华荣与盐城兴都进行确认。后因住建部门政策调整，案涉小区10#楼1602室房号改为1702室。 2013年1月31日，盐城兴都收取了房款5万元，并向原告出具了收款收据，该收据收款事由注明为“10#楼1702室，该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”同时，盐城兴都将1702室房屋钥匙交给了梁伟，梁伟转交给原告。 2013年7月26日，盐城兴都和盐城华荣签署补充协议，对用于抵款的房屋房号进行确认，原告购买的1702室房屋也被列入其中。 2015年5月，梁伟将案涉房屋交付给原告，原告随后进场装修。但是由于盐城兴都与盐城华荣、梁伟之间出现争议，原告装修被物业管理人员阻止。梁伟分别于2013年3月11日、5月1日、6月13日向原告出具承诺书，承诺协调矛盾、处理争议，并承诺如果不能协调处理好案涉房屋，返还原告购房款及利息损失。 2016年11月10日，原告与梁伟签署协议书，梁伟承诺在2016年12与30日前办妥原告购房手续。 2017年2月5日，盐城兴都向原告发函要求在2017年2月8日办理购房手续。但是此时原告己经退休，故未能收到该函。 2017年3月13日，盐城兴都将案涉房屋出卖给其股东的女儿李海燕，并办理了房屋登记手续。2017年9月6日，原告起诉要求确认盐城兴都与李海燕签订的购房合同无效，被法院驳回。后李海燕起诉原告要求排除妨碍并获得法院支持，目前该案己经执行完毕。原告认为，原告购房未能成功，起因是诸被告之间的工程款争议所致。盐城兴都明知原告手机号码的情况下，却通知在极短时限内办理手续，其通知明显是恶意的，盐城兴都应当承担过错责任，应当与梁伟、盐城华荣共同承担返还购房款并赔偿利息损失。 被告盐城兴都辩称：原告诉状陈述的内容已经法院生效判决作出认定和处理，原告与盐都兴都之间不存在房屋买卖合同关系，对原告未能签订商品房买卖合同，盐城兴都不存在任何过错。盐城兴都没有直接收取过原告购房款，所涉5万元是案外人耿立顺在2011年年底支付的预付款，因为耿立顺不想再购房，于2013年1月将该5万元转给了原告，而原告因为各种原因没有能够与盐城兴都就商品房买卖事宜进行磋商并达成一致，原告认为与盐城兴都之间存在直接的房屋买卖合同关系，并向法院提起诉讼，一、二审均被法院予以驳回。在诉讼前，盐城兴都多次要求原告将5万元退回，但是因为发生诉讼一直未退，对于该5万元款项，盐城兴都同意立即退还原告。至于原告向梁伟交付的款项，收款人和承诺还款的主体均是梁伟，与盐城兴都无关，也不应当由盐城兴都返还，请求法庭在查明案件事实的基础上依法作出公正处理。 被告盐城华荣辩称：1、盐城华荣仅仅是兴都公寓部分楼盘的承包施工单位，但实际上并未进行施工，系由梁伟作为实际施工人施工，相应的权利义务均由梁伟享有和承担，盐城华荣除在农民工工资和应付工程款等方面承担连带责任外，不应当对买卖合同或者其他法律关系形成的债务承担责任。2、原告主张的买房款均是与梁伟个人或者中天公司发生往来，购房款均是由梁伟个人收取，也未用于案涉工程项目。原告诉称梁伟代表盐城华荣，于2012年7月30日与之商谈房屋买卖，无事实依据，与原告提供的证据亦不能够相互印证，包括后续解决处理问题，都是由梁伟出具相应手续，盐城华荣从未盖章，故案涉房屋买卖形成的债务应当由梁伟承担，盐城华荣不应当承担返还责任。3、原告提供的相关证据，有盐城兴都出具的收据及函件，但是盐城华都没有向原告出具过任何的书面手续，在本案中不存在过错。综上，请求驳回原告对盐城华荣的诉请。 被告梁伟和第三人盐城中天未作答辩。 当事人围绕诉讼请求及反驳理由均向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并存卷佐证。 根据周军、仓翠玲的陈述及提供的证据，本院认定事实如下： 2012年6月2日，盐城华荣与盐城兴都签订建设工程施工合同，约定由盐城华荣承建盐城兴都开发的兴都公寓住宅区9#、10#楼及幼儿园工程，工程款以商品房销售权抵充，等等。 2012年7月30日，上述工程的实际施工人梁伟与周军口头协商购买兴都公寓10号楼1602室，周军并于当日汇付35万元至梁伟个人银行卡。梁伟于同日向周军出具收条一份，载明：“今收到周军购兴都公寓10#楼1602室房款肆拾万元整”，并于2016年5月1日在该收条上签署：“于2016年5月15日与周军先生签订购房合同，如否，梁伟将全额退款并补偿利息”。 2013年元月31日盐城兴都向周军出具收款收据一份，载明收到周军5万元，收款方式为转账（耿立顺转），收款事由备注：该房为梁伟工程款冲账，梁伟同意调整房号与盐城兴都无关。 2016年3月11日，梁伟向周军出具承诺书一份，主要内容为：周军在兴都公寓定购的10#楼1702室，由于梁伟原因致购房合同迟迟未签，经与周军友好协商于同年4月15日前将彻底解决住房及地上车库事宜，如不到位梁伟将承担一切责任和损失，周军可以追究梁伟一切责任，梁伟无异议。 2016年6月13日，梁伟再次向周出具承诺书一份，载明：周军购买兴都公寓10#楼1702室（含车库），已交房款40万元（其中35万元交梁伟，5万元交盐城兴都），由于梁伟原因致购房合同至今未能签订成功，经友好协商达成一致，梁伟必须在7月20日前协调好与盐城兴都的矛盾即时签订购房合同，如不能完成梁伟必须无条件归还周军购房款40万元，并作合理的补偿，如否，梁伟愿承担一切法律责任。 2017年2月4日，盐城兴都通过中国邮政向周军寄送函一份，该函载明：“周军先生，您好！您于2013年初认购了我司开发的兴都公寓10#楼1702室。但至今您都未来办理购房手续、在此期间多次通知您前来履约，现我司以书面方式再次通知您，请您在2017年2月8日前来我司售楼中心（兴都公寓5#楼东侧平房内）办理相关手续，逾期我司将不在为您保留该房，相关违约责任由您自行承担。”该函邮寄周军退休前工作单位，因该单位门卫原因，周军未及时收到该函。 嗣后，盐城兴都将案涉房屋转卖案外人李海燕。 2017年9月6日，周军向本院提起诉讼，要求判令盐城兴都与李海燕签订的房屋买卖合同无效并予以撤销，判决兴都公寓10幢1702室归其所有；判令盐城兴都和梁伟为其办理产权登记手续。本院于2018年3月1日作出（2017）苏0903民初6001号民事判决书，驳回周军诉讼请求，周军不服上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2018年10月12日作出（2018）苏民终2661号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 周军遂诉至本院，要求盐城兴都、盐城华荣、梁伟返还购房款及利息。 另查明：李海燕于2017年7月25日向本院提起诉讼，要求周军让出侵占的兴都公寓10#楼1702室。本院于2018年11月26日作出（2017）苏0903民初5254号民事判决书，支持李海燕诉讼请求，判决周军于该判决生效后一个月内让出案涉房屋。 本院认为：本案的争议焦点是对周军要求返还购房款的请求，盐城兴都和盐城华荣是否应当与梁伟承担共同返还责任。 梁伟挂靠盐城华荣与盐城兴都签订的建设工程施工合同约定，梁伟实际施工案涉工程，工程款以转让等额商品房销售权及车库抵充，梁伟销售房屋所得价款直接抵充其工程款，但购房人必须与盐城兴都签订商品房销售合同，因此梁伟有权销售盐城兴都开发的兴都公寓商品房及车库。周军与梁伟协商购买案涉房屋，但梁伟始终未能促成周军与盐城兴都签订商品房销售合同，导致周军购房目的未能实现。 梁伟与周军口头协商购房事宜，梁伟多次向周军承诺协调但终未成功，梁伟同时保证协调不成即退还购房款并赔偿损失。周军向本院提起诉讼，要求判决兴都公寓10#楼1702室归其所有，经本院一审和江苏省盐城市中级人民法院二审，均驳回周军的诉讼请求，在此情形下，周军要求梁伟返还购房款及利息，具有事实和法律依据。 盐城兴都对收取周军购房款5万元的事实无异议，并表示随时可以返还，本院予以确认。盐城兴都是案涉商品房开发商，仅仅收取周军5万元预付款，但未与周军签订商品房买卖合同。盐城兴都书面通知周军收到通知后即时办理涉案房屋买卖事宜，但因周军工作地址变更未及时告知导致周军未收到通知，盐城兴都已尽到出卖人的谨慎义务。同时，基于合同相对性原则，周军始终未与盐城兴都洽谈案涉房屋购房事宜，盐城兴都亦未收取购房款，故周军要求盐城兴都返还购房款，于法无据。同理，盐城华荣从未与周军签订购房合同和收取购房款，故周军要求盐城华荣与梁伟对案涉购房款承担共同返还责任，亦无依据。 周军、仓翠玲系夫妻关系，系共同权利人，均有权要求梁伟、盐城兴都返还购房款并赔偿损失。盐城兴都向周军寄送函件，要求周军在指定时间签订购房合同，因周军不在工作单位上班未收到函件，盐城兴都已尽到了出卖方的谨慎义务，梁伟承诺购房不成及时退款并赔偿损失，应当对其保证行为承担责任。周军未能按盐城兴都通知要求至迟于2017年2月8日前签订房屋买卖合同，导致盐城兴都将案涉房屋转卖他人，但是，盐城兴都应当于次日将预付购房款及时退还购房人周军，未及时退还购房款应当承担周军相应的损失。 综上，本院对周军、仓翠玲要求梁伟返还购房款35万元、盐城兴都返还5万元及按年利率6%计付利息的请求予以支持，对周军、仓翠玲的其余请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁伟返还原告周军、仓翠玲购房款35万元及利息（自2012年7月30日起至本判决确定的付款之日止，按年利率6%计算）。 二、被告盐城兴都置业有限公司返还原告周军、仓翠玲购房款5万元及利息（自2017年2月9日起至本判决确定的付款之日止，按年利率6%计算）。 上列第一、二判项限被告梁伟、盐城兴都置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告周军、仓翠玲的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取4900元，被告梁伟负担4492元，被告盐城兴都置业有限公司负担408元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  姚德祥 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴 帆 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。