新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2801民初2262号 原告：程月，女，汉族，1989年2月27日出生，个体，现住新疆巴州。委托诉讼代理人：张**，新疆阳光律师事务所律师。被告：董翔，女，汉族，1981年10月18日出生，个体，现住上海市。委托诉讼代理人：强军，新疆同明律师事务所律师。原告程月与被告董翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇二〇年四月二十一日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程月及其委托诉讼代理人张**，被告董翔的委托诉讼代理人强军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程月向本院提出的诉讼请求为：1．依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令被告向原告返还2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金23333元；3．依法判令被告向原告返还履约保证金10000元，以上两项共计：33333元；4．判令本案诉讼费、送达费等全部费用由被告承担。事实与理由：2019年9月30日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为2019年10月1日至2022年9月30日，年租金为14万元，原告向被告支付履约保证金10000元。合同签订后，双方按照合同约定履行，但受疫情的影响，原告经营的门店亏损过大，没有能力继续租赁该商铺，故诉至法院，要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，请法庭依法支持原告的诉讼请求。董翔辩称，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。一、原告请求判令解除《房屋租赁租赁合同》于法无据，根据原告在起诉状中所述，其要求解除《房屋租赁合同》的理由是因其受疫情影响所受亏损扩大，无力继续承租被告的商铺，故要求解除本合同，其所述与事实不符。2019年12月31日，原告就表示由于网购冲击太大，所租商铺生意一直没有起色，有可能要退租。现以所谓受疫情影响所受亏损过大，无力继续承租完全是借疫情之机，行毁约之实。其所依据的是《中华人民共和国合同法》94条，关于不可抗力之规定，但是该条所述为“因为不可抗力致使不能实现合同目的”，也即不可抗力的程度应当达到致使原告已经无法继续实现其签订《房屋租赁合同》的目的的程度，但从当前情况来看，原告尚未达到该程度，理由如下：（一）原告承租被告涉案商铺的目的是为了利用该商铺开展经营活动以获取经营利益，虽然受到疫情及防控措施的影响，导致原告受到一定程度的损失，但是随着复工复产的推进以及各行各业刺激消费政策的落实，原告承租商铺的目的可以继续实现。（二）根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。综上所述，随着复工复产的推进，原告的经营能力将会得到好转，且其也尚未对失去盈利能力或者未来将失去盈利能力提供有力的证据，故要求解除《房屋租赁合同》没有法律依据。二、原告请求法院判令董翔返还租金23400元及履约保证金1万元，不符合合同约定。根据上述第一点答辩意见，原被告双方之间的《房屋租赁合同》有继续履行可能，故不存在退还租金及履约保证金的必要，退一步讲，即使合同解除，被告也无需返还该笔费用，理由如下：（一）根据原被告双方所签订的《房屋租赁合同》第12条责任第4项，若承租人提前解约的，已付房租租金不予退还。根据合同当事人意思自治原则，当事人对于已付房租的处理是有约定的，只要不违反法律法规及公序良俗，不损害国家、社会以及第三人利益的，应当尊重当事人之间的约定，故对于原告要求返还23333元房租，被告无退还之必要。（二）关于履约保证金，其作用是为了担保原告在三年的租赁期内按照合同约定履行其应尽之义务，根据合同第4条，在原告违约的情形下，其可以作为违约金赔偿给原告。原被告双方即未约定解除合同，也不存在法定解除的情况下，原告欲单方面提前解除合同属于违约，故履约保证金将作为违约金赔偿给原告，被告无返还之必要。综上所述，原告的诉讼请求既不符合法律规定，也不符合合同约定，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月30日，被告父亲代表被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告将位于库尔勒市××栋商铺租赁给原告使用，约定租期为3年（从2019年10月1日起至2022年9月30日止），约定年租金14万元，按半年缴纳的方式，原告应在30天前将下一个租期的租金一次性足额缴纳至被告。同时约定，原告向被告一次性缴纳履约保证金1万元。合同约定了出租人有权单方解除合同，但未明确约定原告单方解除合同的条件。合同签订后，原告给被告支付了1万元履约保证金，而且原告己向被告缴纳了2019年10月1日至2020年3月30日期间的租金7万元。庭审中，原告称因受疫情影响，原告经营亏损严重，没有能力继续履行合同，故要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。另外，原告提供原告与被告父亲的微信聊天记录以及《解除租赁合同通知书》欲证实原告与被告就解除合同已协商一致，并向被告发送了解除租赁合同通知书。但被告明确表示，原告经营亏损严重并不完全是因为疫情影响，而且被告明确表示原告提出解除合同，被告并未同意，并提供了被告父亲与原告的微信聊天记录显示，对原告提出解除合同，被告父亲明确表示不同意。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定原告单方解除合同的条件，故原、被告不符合协议解除合同的情形。另外，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）……。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第一部分“关于合同案件的审理”中第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。根据以上规定，因为疫情只造成原告履行合同困难，原告以履行合同困难为由要求解除合同的，本院不予支持，而是应引导当事人变更合同内容。根据相关指导意见，只有在因疫情影响导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同时才予以解除。但原、被告合同性质并不属于因疫情影响无法实现合同目的的情况，因为原、被告完全可以采取协商降低租金、减免租金或者转租的形式实现合同继续履行，故原告以合同履行困难为由解除合同不符合法定解除的情形。虽然原告给被告发送了《解除租赁合同通知书》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。依照该规定，被告向原告发出解除协议通知的前提，必须是所解除的合同中明确约定了解除合同的条件，且约定的解除条件出现或符合法定解除的条件后，被告向原告发出解除合同通知，才能达到合同解除的法律效果。而本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》中，均未明确约定原告解除合同的条件。综上，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》不能达到解除合同的效力。另外，原告要求被告退还已交付的租金以及退还履约保证金的前提必须是双方合同解除，既然双方合同不符合解除的条件，则原告要求被告返还2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金以及返还10000元履约保证金的请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，现判决如下：驳回原告程月的诉讼请求。案件受理费316.66元，由原告程月自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   杨钧文二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 四 日书  记  员   甘小英