江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1570号原告（反诉被告）：诸小龙，男，1972年2月14日出生，汉族，广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被告（反诉原告）：邱永华，男，1956年11月7日出生，汉族，信州区人，住址江西省上饶市信州区。被告（反诉原告）：王小玲，女，1974年5月1日出生，汉族，信州区人，住址江西省上饶市信州区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张强，江西帝经律师事务所律师，特别授权。原告诸小龙与被告邱永华、王小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸小龙、被告邱永华、王小玲及其共同委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸小龙诉称，2014年5月20日，原告花72000元从刘文辉手里转让到信州区两直店面，因没有到期，特意经过两被告同意转租，并从被告二的店里借出店面房产证复印并办理了营业执照，原合同背面注明收取押金七千元，到期不租时应恢复两直店面之间的隔断墙后，才能退押金。当时原告只装修了一直店面开业，因此也就做了隔断墙，同年9月18日，原告经过被告邱永华口头同意把另一直空店租给杨锟开“动力鸡车”，到11月快满租期时，被告突然将店租涨到五万元一直，原告被迫承担七万元的租金却使用一直店面，并且后门也被被告强行收取了二千元的补偿费，我只承租一直店面，却签了两直两年的租房合同。2016年12月19日前，原告因被诈骗而陷入经济困境，原告在只能借到2000元预付房租时的极端情况下，与两被告商定，能借到租金就继续租，借不到尽快搬走，因临时找不到堆放物品的房屋，只能占用一天算一天店租并在七千元押金里扣除，店中设备经两被告同意暂时在没有租出去以前留店寄卖，并于当晚交还了钥匙，并按被告要求贴好了出租公告。同年12月28日，我致电被告邱永华，要求退回押金并搬空设备，被告邱永华没有接听电话，接着打通了被告王小玲的电话，被告知来战友需要接待，并说好两天内给我回信的，结果待我2017年1月5日、8日再次电话联系两被告，告知两被告退还押金后随时可搬空店面，原被告邱永华推脱不肯退回押金，我便买了一把链条锁将店面锁了起来。2017年3月31日，两被告在原告多次算清押金就送钥匙来的郑重声明下，两被告还是撬锁搬走了我寄存的店中所有设备，至今未归还。因当时实在困难，多次恳求两被告尊重事实，守信守约，可惜两被告还是一贯的霸道作风，损害了我的合法权益。为此，原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令两被告财产侵权赔偿18900元；二、请求判令两被告返还押金7000元；三、判令本案诉讼费用由两被告承担。被告邱永华、王小玲辩称：原告诉请没有法律依据。1．2016年12月19日租赁合同到期后，原告诸小龙拒绝归还房屋，不续租又不支付租金，又拒绝将店面的钥匙归还，并购买了链条锁，将两直店面锁起来，他拒绝归还房屋的行为是严重侵犯了被告的合法权益。2017年3月31日，被告要求原告诸小龙归还店面并搬走店内的物品，但诸小龙置之不理，被告系被逼无奈之下请人剪断链条锁，打开店门收回店面。2．打开店门之后被告请人将原告所有的店内物品运至自己家中，我们对这些物品进行了妥善的保管，根据法律规定，我们是没有义务也没有接受原告的委托为他保管物品的，我们为原告保管物品，原告应当支付一定的费用给我们；3．针对原告诉请的押金7,000元，此部分押金是因为原告在经营过程中将两直店面中间的隔断墙打断，为了保证他将来租赁合同到期之后能够修复店面，而向原告收取的费用。实际上这部分的隔断墙是被告在2017年7月份花费7,000元请人修复的，此部分押金是无需退还给原告的。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告邱永华、王小玲反诉称，2014年12月19日，反诉被告与反诉原告签订《店面租赁协议》一份，合同约定：反诉原告将信州区志敏大道338号的畴口村综合服务大楼一楼的76-10、76-11号两直店面出租给反诉被告从事经营活动，租赁期限自2014年12月20日至2016年12月19日，租金每年10万元，每半年一付；若承租方逾期付款或拖欠房租，属违约，另一方有权要求赔偿违约金1万元；承租方在租赁期满后，必须如期将店面归还给出租方，不得借任何理由拖延迁出日期；根据合同约定，反诉被告需要在2016年6月20日前，向反诉原告支付2016年6月20日至2016年12月12日的半年租金5万元，但反诉被告只是在2016年5月19日向反诉原告支付76-10号一直店面半年租金25,000元，剩余76-11号一直店面租金25,000元至今未付，根据合同约定，反诉被告逾期支付租金的，需向反诉原告支付违约金1万元。2016年12月19日租赁合同到期后，反诉被告拒绝归还房屋，也不续租并支付租金，拒绝将两直店面钥匙归还，并购买了链条将两直店面锁起来，反诉被告拒绝归还房屋的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告于2017年3月31日短信告知反诉被告，要求其归还店面，并搬走店内物品，但反诉被告置之不理，反诉被告的行为易造成反诉原告的巨大经济损失，反诉原告被逼无奈之下于2017年7月份请人剪断链条锁，打开店面门，这才收回店面，根据法律规定，反诉被告应支付反诉原告腾空占有使用费约50,000元（占有使用费参照租金标准，每半年5万元，时间自2016年12月20日至2017年6月30日止）。反诉原告打开店面门后，请人将反诉被告所有的店内物品搬运至自己家中保管（物品种类和数量详见清单），根据法律规定，反诉原告没有受反诉被告委托，也无法律上的义务为反诉被告保管物品，反诉原告为了避免反诉被告利益受损为其保管物品，反诉被告应当支付一定的费用费反诉原告。反诉被告为经营生意，拆除了76-10、76-11号两只店面的隔断墙，并于2014年12月19日交纳了7,000元押金给反诉原告，反诉原告承诺租赁期满后，反诉被告修复隔断墙后退回押金，但反诉被告未修复隔断墙，此隔断墙是反诉原告于2017年7月份花7,000元请人修复，此部分押金反诉原告无需退还给反诉被告。综上所述，反诉原告王小玲、邱永华提出反诉请求：1．依法判令反诉被告支付两反诉原告房屋租金25,000元、逾期腾空房占有使用费50,000元以及违约金1万元，以上三项款项共计85,000元；2．本案诉讼费用全部由反诉被告承担。反诉被告诸小龙答辩称，（1）反诉原告所称的房屋租金25,000元是没有的事情，我15年的下半年已经交齐了；（2）租赁店面是从别人手里转来的，当时没有隔断墙，转来后就隔断好了，并且是按装修标准隔断好的；（3）案争店面我第一年租来是4、5月份从他人处转来的，也通过了反诉原告拿了房产证复印件办理营业执照。到2014年11月份提前一个月续租的时候，反诉原告突然涨价40%多，店面租金提到5万元一直，另一直店面经反诉原告同意转租给他人开动力鸡车店，2014年11月份反诉原告突然涨价给我们两家制造不可履行的权利和义务，致使我们当时闹纠纷，后来无奈替他（杨锟）把房租交了，我只用了一直店面却被迫无奈交了7万多的房租，最后说优惠点签两年10万元。2015年起，动力鸡车店就开不下去了，那一直店面就被反诉原告自己收回出租了，到我关门的时候已经是第四个人租在那里，两直店面收回了一直我只付一直房租，2016年6月19日我也交了房租，交齐了房租，所以25,000元的房租和腾房占有使用费50,000元这个不存在；（4）2016年12月19日租赁到期那天，经过商量约定分期付房租，房屋的押金也可以抵扣一段时间房租，因为当时资金紧张我怕万一借不到钱不能履行，在当天的傍晚前达成了我能借到钱就来交房租，借不到钱就退租的意见。我按反诉原告的要求给了他一个钥匙并帮他贴好了有反诉原告手机号码的租房广告，如果借不到钱我用到哪一天没搬走，我的租金就付到哪一天为止。店内物品因为反诉人有十几直店面出租，如果有人来承租这个店面，我的物品（特别是空调）放在那里有人要就转卖，不要我就拉走。因经济紧张，过了8天我就向两反诉人提出退租，并可以全部搬走物品，租金算到2016年的12月27日止。当时我打电话给反诉原告邱永华，他没有接电话，反诉原告王小玲电话上说邱永华当天接待战友，两天内给我回话，结果一直没有给我回话，直到2017年1月5日、8日、10日我给反诉原告打电话，他们一直推脱不退押金，致使后来寄放到他那里的物品一直到2017年3月31日被反诉人撬门搬走，押金也没退给我，所以不存在我占用店面。我的东西虽然占用了店面也是经过了他同意的，并且说好了他退了押金我随时可以搬走，就是搬的那天我也再三说了押金要不要退，他就找水电费没结清做理由。实际上在2017年1月5日前，我就在手机上结清了水电费，也向反诉原告交代了水是室内和室外水闸都关了，电费又产生了二块多钱损耗，两反诉原告以这个为理由不给我退押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：一、无争议事实原告诸小龙自原租户处获租位于上饶市信州区的两直店面。原租户租赁合同到期后，王小玲与诸小龙于2014年12月19日签订《店面租赁合同》一份，协议约定：（1）租赁物：上饶市信州区志敏大道388号的畴口村综合服务大楼一楼的76-10号、76-11号两直店面；（2）租赁期间：二年（2014年12月20日至2016年12月19日）；（3）租金：10万元／年，租金为每半年一付；（4）违约责任：若逾期付款或拖欠房租，甲方有权收回所租店面，乙方如期付清房租，甲方不得在约期内提出收回房租店面的要求，如一方无故违约，造成损失，另一方有权要求赔偿，赔偿违约金1万元。同时，原告诸小龙与被告王小玲约定原告诸小龙交纳7,000元作为店面墙体修复押金，王小玲在《店面租赁合同》背书收条一张，载明“今收到诸小龙租赁店面修复墙体押金人民币柒仟元正（该墙体恢复押金退还）”。2016年5月19日，诸小龙向王小玲交纳25,000元，王小玲出具收款收据，收款收据摘要内容为：租76-10号1直店面半年租金（2016年6月20日-2016年12月19日）。二、双方争议事实（一）原告诸小龙是否已对诉争墙体进行了修复。原告诸小龙向本院提交其与杨锟签订的《店面转让协议》、其与王小玲、邱永华及茅家岭派出所干警的通话录音、店内照片等证据，拟证明其已将墙体恢复且被告同意退还押金。被告王小玲、邱永华申请证人丁某出庭作证，拟证明墙体系由被告王小玲、邱永华于2017年7月自行雇佣丁某等人修复，诸小龙并未修复隔墙。被告同时辩称通话内容为为了尽快解决纠纷的双方协商过程，但并未形成最终意见。本院组织原被告对租赁现场进行了勘查，原被告对租赁房屋、诉争墙体位置产生争议，因房产登记信息已变更，原被告双方均未能向本院提交充分证据证明租赁物位置，故证人丁某证言所指隔墙是否为案争墙体也无法确认，故对证人丁某证言本院不予采用。经听取原告诸小龙向本院提交的录音材料，其在2017年1月10日与邱永华的通话录音内容有（53秒至1分30秒）“邱永华：好的啦，原来什么样子你就恢复成什么样子，后面的门封掉去……你本来后面还有墙的吧……我原来交给你怎么样你就恢复成什么样”；2017年3月31日与邱永华的通话录音内容有（1分20秒至1分33秒）：“诸小龙：原来合同是有墙的，确实7000元押金是押墙的，现在你隔壁都租出去了，我把隔壁那个墙拆掉我也没权，这是上一个合同”。该录音内，原告诸小龙已自认对墙体进行了改动且未修复至原状。因证据系原告诸小龙向本院提交，故本院对该证据予以采信。对被告抗辩所称原告诸小龙并未按要求修复墙体的事实予以确认。（二）原告诸小龙是否欠付王小玲、邱永华半年店面租金25,000元。原告诸小龙向本院提交其与杨锟签订的《店面转让协议》、收款收据复印件并庭审陈述王小玲、邱永华已将出租的两直店面收回一直，故其仅需支付一直店面租金即可。被告王小玲、邱永华不认可收回一直店面，并提交《店面租赁合同》，拟证明出租店面为两直，原告诸小龙应支付半年租金为5万元，现仅支付25,000元，故尚欠2016年6月20日-2016年12月19日期间租金25,000元。本院认为，《店面租赁合同》系原告诸小龙与王小玲签订，合同已约定租金为50,000元/半年，除有其他约定，原告诸小龙应按该金额支付。《店面转让协议》系诸小龙与杨锟签订，原告未能提供证据证明转让行为已得王小玲等人追认且杨锟所转租店面租金由杨锟向王小玲支付。原告亦未能提供证据证明按合同应由其占有使用的承租物被收回一直，且其店面被收回的辩解意见与双方签订的《店面转让协议》未作变更事实相矛盾，故原告诸小龙辩称租赁店面其中一直已被收回的意见本院不予采信。现有证据证明其仅付2016年6月20日-2016年12月19日期间租金25,000元，故对反诉原告诉讼认为反诉被告诸小龙欠付2016年6月20日-2016年12月19日期间租金25,000元予以认可。（三）原告诸小龙遗留店面物品价值。原告诸小龙向本院出示开业前采购明细单（收款收据18张）、店面视频、照片，证明店内东西原有空调、监控、大小刷锅、米饭碗、汤碗、桌椅、餐勺、公章、围裙、高压锅、不锈钢货架、蒸饭机、冷藏机、冰箱、收款台、灶台（可移动）、墙上不锈钢架子、其余一些零碎东西按折价合18900多元；被告王小玲、邱永华质证认为上述证据的三性均有问题，证据系原告方自己制作的，不能起到任何效力。本院审查认为：（1）采购明细单无被采购单位签章确认，真实性无法认定，本院不予采信；（2）上饶市餐饮经营单位食品采购与进货验收台账系原告单方制作，被告不认可，真实性无法认定，本院不予采信；（3）10张无单位签章的诸如“福达冷冻食品批发”的销售单据，真实性无法认定，且单据未书写年份，单据内容为鸡腿、可乐等消耗品，无法证明被告搬迁租赁物内物品时上述消耗品尚存；（4）新世界家电商场信誉服务卡，该证据有电器市场盖章，但购买时间为2010年11月29日，购买物品为微波炉、电暖气，购买地点为上饶市广丰区，本院认为购买物品系生活日常电器，购买时间长，无法证明上述物品在租赁店面内使用，本院不予采信；（5）济南杨铭宇餐饮管理有限公司销售单，销售单显示购买时间为2014年5月22日，且含消耗品，无法证明物品放置于租赁物内使用，本院不予采信；（6）店面视频、照片，被告对该组证据的真实性不予认可，且认为原告有拍摄视频后拿走物品的可能，因被告质证意见未提交证据予以印证，故本院对该组证据的真实性予以确认。视频、照片系原告在租赁物内单独拍摄，且结合原告向本院提交的音频资料内容（证据名称2017年3月31日诸小龙与邱永华电话录音第3分50秒至4分10秒之间）“诸小龙：我昨天一天在店里，我还拿走了一些东西，我小车又装不下什么东西”，不排除视频内容与被告王小玲、邱永华进屋时物品不一致的可能。证人李某出庭作证时亦未提及其曾搬过空调、监控、不锈钢货架、蒸饭机、冷藏机、冰箱、收款台、灶台（可移动）、墙上不锈钢架子等物品。经本院组织原被告至物品临时储存点核对并制作清单，现场物品有铁桶2个、床板6张、移动雨棚1副、蒸饭屉1个、大砂锅10个、小砂锅3个、大盘（圆）7个、漏勺2个、黄色工作服5件、连椅餐桌4张、小型长方形桌子2张。据此，因原告提交之证据不足以证明其店内所留物品，故以现场勘查清单物品为准。（四）被告搬迁店内物品时间。反诉原告诉称其于2017年7月3号左右雇佣他人将店内物品搬离，反诉被告辩称搬离时间为2017年3月31日。经查，反诉原告将店内门锁打开时间为2017年3月31日，且反诉被告提交的接处警证据显示该店面反诉原告已租于他人，上述证据与反诉原告陈述矛盾，故本院认定搬离时间为2017年3月31日。本院认为，原告诸小龙因租赁被告王小玲、邱永华店面而形成租赁合同关系。现双方因合同解除未决事项发生争议，本院争对各自诉请分析如下：一、原告要求被告返还7,000元押金的诉请，如上所述，本院认定原告诸小龙并未修复墙体或其所筑墙体并不符合双方约定。因收条已明确押金退还条件为“该墙体恢复后押金退还”，店面现状并不符合上述条件。而诸小龙与邱永华、王小玲等人电话内虽有协商过程，但几次意见双方均未能履行且经多次变更，并未形成最终一致意见，对双方并无拘束力。故原告要求被告返还7,000元押金的诉请本院不予支持。二、原告要求被告赔偿财产损失18,900元的诉请，（1）原告所举证据并不足以证明其内物品及物品价值；（2）原告租赁期已过，按约应腾空房内物品返还房屋，被告有权基于所有权的排他性及基于对所有物的合理使用将妨害利用的物品搬离，且若无过错不承担物品损害赔偿的责任。现被告王小玲、邱永华将原告滞留在其店面内的物品搬至一空置房内，原告诸小龙有权依物的所有权要求返还原物。但经本院释明，原告诸小龙仍然认为被搬离的物品已丧失使用价值，造成原告经济损失，主张损害赔偿。现无证据证明物品在自然耗损基础上有被告恶意破坏之情形，被告无损害赔偿之义务，故原告诉请要求被告赔偿财产损失18,900元，无事实和法律依据，本院不予支持。三、如事实分析所述，反诉被告诸小龙欠付2016年6月20日-2016年12月19日期间租金25,000元，故反诉原告王小玲、邱永华要求被告支付25,000元租金的诉请，本院予以支持。四、原被告约定的合同违约金针对的是欠付租金及提前收回租赁物之情形，现查明反诉被告诸小龙欠付原告租金25,000元，已构成违约。但双方约定的违约金相对于反诉被告欠付的租金金额明显过高，本院予以调整，酌定为违约金为5,000元。五、关于逾期腾房占有使用费。收取逾期腾房占有使用费的依据系房产被他人违约占用。反诉被告诸小龙得以合法且无偿使用租赁物在于其是否有法定或约定的占用原因，据此分析如下：（1）反诉被告诸小龙认为反诉原告王小玲、邱永华未能按约退还押金，故其有理由占用该店面从而迫使被告王小玲、邱永华退还押金，本院前文已作分析，反诉被告诸小龙并未完成对隔墙修复等退押金条件，故其占用理由并不成立；（2）腾空店内物品系租赁合同约定的义务亦系物权排除妨害的基本要求，对他人物权的侵害并非主张债权的合理方式；（3）根据录音证据，因反诉被告续约租金支付困难，对反诉被告是否继续租赁房屋双方有协商，曾达成反诉被告物品在租赁店面内寄存、存一天算一天店租的约定，并非无偿使用。反诉被告诸小龙仅认可支付2016年12月20日至2016年12月27日8天的逾期腾房占有使用费，其后物品占用租赁店面期间其认为不应当支付逾期腾房占有使用费。本院认为，2016年12月27日前系双方约定合理占用使用期间，亦约定了占用使用费用。其后因反诉被告诸小龙未能完成续约，应将房内物品搬离，但2016年12月28日，反诉被告诸小龙与反诉原告王小玲联系称其准备将店内物品搬走，因王小玲告知邱永华战友聚会而未能搬成，其后双方未能达成共同处理意见，店内物品一直滞留至2017年3月31日。本院认为，对迟延搬离的造成的租赁物被占有使用费用，首先，反诉被告诸小龙持有店面钥匙，可自行搬离；其次，反诉原告王小玲、邱永华未能及时配合原告诸小龙进行店内腾空，亦有部分责任。故本院酌定2016年12月29日至2017年3月31日期间的逾期腾房占有使用费按原租金的50%收取，故反诉被告诸小龙应向反诉原告王小玲、邱永华支付的逾期腾房占有使用费为（100000/365＊8）＋100000/365＊93＊0.5=14,932元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、反诉被告诸小龙应于本判决生效之日起十日内向反诉原告王小玲、邱永华支付欠付的2016年6月20日至2016年12月19日期间租金25,000元，逾期腾房占有使用费14,932元，并支付逾期支付租金违约金5,000元；二、驳回原告诸小龙的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告王小玲、邱永华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）224元（已减半），由原告诸小龙承担；案件受理费（反诉）963元（已减半），由反诉原告王小玲、邱永华承担454元，由反诉被告诸小龙承担509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年七月二十一日书记员  周建珍