重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0242民初4882号原告：四川民众物业服务有限公司，住所地遂宁市凯东路凯南三巷10号，统一社会信用代码91510903555771327D。法定代表人：谢建明，公司总经理。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。被告：湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路189号，统一社会信用代码91431200670750855Y。法定代表人：王志平，公司董事长。被告：湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司酉阳分公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多镇桃花源中路碧津广场，统一社会信用代码915002420830540115。负责人：杨章君。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称民众公司）与被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司（以下简称佳惠公司）、湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司酉阳分公司（以下简称佳惠酉阳分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告民众公司的法定代表人谢建明及委托诉讼代理人胡静波到庭参加诉讼，被告佳惠公司、佳惠酉阳分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告民众公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付从2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费445284元、公共能源费480元，共计445764元，并按日3‰的标准支付从2019年1月1日起至实际付清之日止的违约金；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年1月1日从重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘公司）处接手酉阳碧津广场小区的物业管理工作，为被告提供物业服务。被告从华弘公司租赁面积为12369平方米的商业用房，物业管理服务费为3元/平方米/月，公共能源费按每户每月20元计算。被告从2019年1月1日起开始拖欠物业管理服务费，原告多次催收未果，故诉至法院。被告佳惠公司、佳惠酉阳分公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。原告向本院提交以下证据：1.原告的营业执照、物业服务资质证书、被告的工商登记信息，证明原、被告的身份信息，原告具备物业服务资格；2.《前期物业管理委托合同》，证明原告从2018年1月1日起为被告提供物业服务，物业服务费按3元/平方米/月计算，公共能源费按每户每月20元计算，违约金按所欠物业服务费的日3‰计算；3.《租赁合同》，证明被告与华弘公司签订租赁合同，租赁房屋面积12369平方米，租赁期限为2012年8月1日至2032年7月31日；4.《房屋装修管理协议》、通知、破电梯口楼板申请函，证明被告与重庆酉碧物业管理有限公司（以下简称酉碧公司）签订了《房屋装修管理协议》，酉碧公司有收取物业费和公共能源费的权利；5.被告欠费明细及计算方式，证明被告从2019年1月1日起至2019年12月31日期间欠交物业服务费445764元；6.执行证明及发票，证明被告2018年12月31日前应缴的物业服务费已经被人民法院强制执行，标准是3元/平方米；7.欠费明细、工作联系函、费用催缴函、邮寄存单，证明原告通过邮寄方式通知被告交纳物业服务费、公共能源费的事实；8.（2019）渝0242民初4933号民事判决书，证明二被告作为物业的使用人应当支付物业服务费。被告佳惠公司、佳惠酉阳分公司未出庭应诉，视为其对自身举证、质证权利的放弃。原告提交的证据5欠费明细系原告自己制作，被告未盖章或签字确认，本院不予确认；其提交的证据7邮寄存单上未写明邮寄内容，或者邮寄单无物流信息，不能达到原告的证明目的，本院不予确认；原告提交的其他证据客观真实，符合法律规定，且与本案有关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年10月18日，华弘公司与佳惠公司（原怀化佳惠华盛堂购物责任有限公司）签订《租赁合同》，约定华弘公司将其所属的位于酉阳县碧津广场一层至三层的物业约13009平方米的房产（其中一楼约4213平方米、二楼约4398平方米、三楼约4398平方米）与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给佳惠公司使用；租赁期限从2012年8月1日起至2032年7月31日止，共计20年（含2年免租期）；租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为18元/月/平方米，物业管理费10元/月/平方米。2017年2月9日，华弘公司与佳惠公司签订了《关于租赁合同的补充协议》，协议对租金进行了另行约定，同时还约定三楼的租赁面积为原租赁合同南区实际使用面积4037平方米。佳惠公司接房后交由其分公司佳惠酉阳分公司经营。2017年12月25日，华弘公司（甲方）与民众公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对位于重庆市酉阳县桃花源大道中段85号的酉阳县碧津商贸广场实施前期物业管理服务，总建筑面积166700平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；合同期限自2018年1月1日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止；本物业的管理服务费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元，商业用房物业的管理服务费（1）属于甲方持有或未出售的商业用房部分按每月每平方米3元；（2）出售和还建的商业用房自己经营部分按每月每平方米2.5元，公共能源费按20元/月/户；本物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费；甲方自持商铺的物业管理服务费，由乙方自行据实向商铺承租人收取，甲方自持空铺的物业管理服务费由甲方按其拥有建筑面积每月每平方米的全价向乙方交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之3交纳滞纳金。另，2018年12月31日之前的物业管理服务费民众公司已经收取。本院认为，民众公司作为酉阳县碧津商贸广场的物业服务企业，为该小区提供前期物业服务，佳惠酉阳分公司作为酉阳县碧津商贸广场部分商业的物业使用人，接受了该服务，应当支付物业服务费用。华弘公司与民众公司签订的《前期物业管理委托合同》民众公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，故《前期物业管理委托合同》对佳惠酉阳分公司具有约束力。合同约定的物业管理服务费为“属于华弘公司持有或未出售的商业用房部分按每月每平方米3元收取”“公共能源费按20元/月/户收取”，佳惠酉阳分公司租赁的酉阳碧津广场商铺面积为12648平方米（4213平方米+4398平方米+4037平方米），但民众公司请求按照12369平方米计算，属民众公司对自己实体权利的处分，本院予以支持。2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费为：管理服务费445284元（12369平方米×3元×12个月）、公共能源费240元（20元/月×12个月），共计445524元，对民众公司超出部分主张，本院不予支持。合同约定物业管理服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费，佳惠酉阳分公司从2019年1月1日起开始逾期支付物业管理服务费，其行为构成违约，民众公司有权要求佳惠酉阳分公司支付逾期交费违约金。合同约定的违约金标准为从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三支付，该标准约定过高，本院酌情调整为以实际拖欠的物业管理服务费为基数按每日万分之五计算逾期违约金，违约金的起算时间分别为2019年1月1日、2019年7月1日。法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，佳惠酉阳分公司作为佳惠公司的分支机构，其以自己的名义从事民事活动产生的民事责任应当由佳惠公司承担，且民众公司亦要求由佳惠公司承担责任，对民众公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告四川民众物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费和公共能源费共计445524元及违约金（以222762元为基数，分别从2019年1月1日、2019年7月1日起按每日万分之五支付至实际付清之日止）；二、驳回原告四川民众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7986元，由被告湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  陈建江人民陪审员  朱邦瑶人民陪审员  蒋晓玲二〇二〇年七月二十一日法官 助理  周 玲书 记 员  黄 群