北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7610号上诉人（原审被告）：杨振明，男，1943年9月9日出生。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨爱君，男，1967年6月5日出生。委托诉讼代理人：杨振明（杨爱君之父），身份同上。被上诉人（原审原告）：北京市丰华和通上网服务有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇次二村。法定代表人：孙延威，经理。被上诉人（原审原告）：孙延威，男，1971年11月7日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原审被告：北京市通州区台湖镇人民政府，地址北京市通州区台湖镇台湖村。负责人：王鑫，镇长。原审被告：北京住总置地有限公司，住所地北京市通州区台湖镇铺西路1号A5楼207室。法定代表人：谢夫海，董事长。原审被告：北京市土地整理储备中心通州区分中心，住所地北京市通州区梨园北街53号。法定代表人：姚海彬，主任。三原审被告之共同委托诉讼代理人：杨丽丽，北京市鑫诺律师事务所律师。三原审被告之共同委托诉讼代理人：李小波，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人杨振明、上诉人杨爱君因与被上诉人北京市丰华和通上网服务有限责任公司（以下简称丰华公司）、被上诉人孙延威、原审被告北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称镇政府）、原审被告北京住总置地有限公司（以下简称住总公司）、原审被告北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储通州分中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初6617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨振明、杨爱君上诉请求：撤销原审判决，改判驳回丰华公司、孙延威的全部诉讼请求。事实与理由：孙延威无权主张相应的拆迁补偿利益。涉案房屋的拆迁时间并非发生在租赁期限内，原审法院认定错误，涉案房屋的拆迁时间应该以拆迁补偿协议的签订时间为准，在孙延威腾退涉案房屋后，二上诉人使用涉案房屋四年，因此本案的拆迁利益与孙延威没有法律上的因果关系。孙延威无权获得停产停业综合补助费、经营用房搬家补助费及提前搬迁奖励费。丰华公司、孙延威辩称：同意原审判决，不同意杨振明、杨爱君的上诉请求和事实理由。镇政府、住总公司、土储通州分中心述称：本案与我们三方没有任何关系，不予发表意见。丰华公司、孙延威向一审法院提出诉讼请求：判令镇政府、住总公司及土储通州分中心连带给付丰华公司、孙延威装修及附属物补偿174070元；杨振明、杨爱君共同给付丰华公司、孙延威停产停业综合补助费、经营性用房搬家补助费、提前搬家奖励费、装修补偿，共计612685元；诉讼费、公告费由杨振明、杨爱君、镇政府、住总公司、土储通州分中心承担。一审法院认定事实：2003年3月4日，丰华公司成立，类型为有限责任公司，法定代表人为孙延威，营业期限为2003年3月4日至2033年3月3日，住所为北京市通州区台湖镇次二村。2004年9月7日，孙延威（承租人、乙方）与杨振明、杨爱君（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方同意将其现有二层小楼及大厅在现有的基础上以租赁的方式租赁给乙方进行使用（不包括一层楼梯间小储藏室和一层东头有一间小储藏室），在乙方情况允许的条件下，二层东头暂用一间存东西用房。二、租赁期限为10年，即从2004年10月至2014年10月。需要续订时，另行协商再定。三、租金及付款方式：1.租金：租赁期内，第一个租赁年度租金4万元，在双方签字之日，提前交给甲方办理购置一台变压器，由乙方使用，所有权归甲方，由第二个租赁年度到第三个租赁年度每年租金为4万元。由第四个租赁年度至第六个租赁年度每年租金为5万元。由第七个租赁年度至第十个租赁年度每年租金6万元。付款方式：年度租金采用上交方式。六、违约责任：3.如遇有国家占地，政策改变，旧村改造，在乙方经营期间，拆迁赔偿费属于乙方投资安装的所有动产设施损失作价赔偿费归乙方所有。本合同到期后，乙方要保持甲方房屋的完好，乙方自行购置的设施属于动产的由乙方收回，属于不动产部分或加装形成的附属物留给甲方，甲乙双方应提前三个月进行协商，在同等条件下，可以优先乙方续租。合同还约定了其他内容。该租赁合同涉及的租赁房屋即丰华公司注册地址。涉案租赁房屋所在的两处宅基地的集体土地建设用地使用证分别登记在杨振明和杨爱君名下。另查，2010年，因“两站一街”项目拆迁，涉案租赁房屋即通州区台湖镇次二村200号院落被纳入拆迁范围。2018年3月21日，杨振明、杨爱君分别与住总公司签订了《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》。根据上述拆迁补偿协议，杨振明获得停产停业综合补助费170224元、经营性用房搬家补助费5320元、提前搬家奖励费10万元、附属物及装修277240元。杨爱君获得停产停业综合补助费170232元、经营性用房搬家补助费5320元、提前搬家奖励费10万元、附属物及装修56977元。就杨振明、杨爱君分别获得的上述四项拆迁补偿项目对应的拆迁政策，经核实，具体情况如下：1.停产停业综合补助费，对利用合法宅基地内自有正式房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致，营业执照在有效期内，可给予一次性停产停业综合补助费。拆迁评估登记的企业系北京台湖爱君商贸中心，经营者姓名为杨振明，组成形式为个人经营。2.经营性用房搬家补助费，以实际经营面积每平方米25元的标准予以补助。3.提前搬迁奖励费，被拆迁人在该项目规定的奖励期限内签订拆迁补偿安置协议，并按协议规定时间完成拆迁的，给予提前搬家奖励费。第一阶段内签订拆迁补偿安置协议，并按协议规定时间完成拆迁的，给予每宗宅基地提前搬家奖励费10万元。4.附属物及装修，房屋及附属物的补偿以评估机构出具的评估报告为准。就涉案租赁场地中涉及的装饰装修、附属设备设施、腾退房屋的补助费用、停产停业补偿，丰华公司、孙延威向法院举证提交了一份日期为2016年1月15日的《价格评估报告书》，评估结论为：经运用成本法评估，评估对象的市场价格为：213793元。该评估总价213793元共包括39项，丰华公司、孙延威诉称其中的部分项目对应的费用拆迁公司已给付了杨振明、杨爱君，部分项目属于拆迁公司漏登漏评的项目，包括：第1项铝格栅吊顶13197元、第2项垭口10498元、第31项线路中的吊灯项（其中包含杨振明6137元、杨爱君3101元）、第35项外挂楼梯3230元、第37项门头广告4335元、第39项美的热水器500元。再查，就杨振明、杨爱君与孙延威房屋租赁合同纠纷一案，法院于2015年3月31日做出（2014）通民初字第02706号民事判决书，判决：一、孙延威赔偿杨振明、杨爱君过火损失、租赁物损失共计二万三千六百二十九元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回杨振明、杨爱君的其他诉讼请求。该判决宣判后，孙延威在上诉期内提起上诉，2015年6月19日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第07075号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。就杨振明、杨爱君与孙延威房屋租赁合同纠纷一案，法院于2015年3月30日做出（2014）通民初字第07690号民事判决书，判决：一、孙延威向杨振明、杨爱君支付租金六万元及相应的违约金（违约金以六万元为计算基数，自2013年9月21日计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），于判决生效之日起十日内执行清；二、孙延威将房屋腾退给杨振明、杨爱君，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回杨振明、杨爱君的其他诉讼请求。该判决宣判后，孙延威在上诉期内提起上诉，2015年6月19日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第07255号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后孙延威就（2015）三中民终字第07255号民事判决书向北京市高级人民法院提起再审申请，北京市高级人民法院于2015年12月18日做出（2015）高民申字第04110号民事裁定书，裁定：驳回孙延威的再审申请。2016年1月11日，涉案租赁房屋经法院主持双方进行了交接。就北京市丰华和通上网服务有限责任公司与杨振明、杨爱君、北京市土地整理储备中心通州区分中心、北京市通州区台湖镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，法院于2015年5月25日作出（2014）通民初字第15200号民事裁定书，裁定：驳回北京市丰华和通上网服务有限责任公司的起诉。该案宣判后，北京市丰华和通上网服务有限责任公司在上诉期内提起上诉，后北京市丰华和通上网服务有限责任公司撤回上诉，2015年7月29日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第09237号民事裁定书，裁定：准许上诉人北京市丰华和通上网服务有限责任公司撤回上诉。庭审中，关于拆迁评估时入户清登情况，丰华公司、孙延威诉称拆迁评估公司在入户清登时只针对杨振明、杨爱君，并不让丰华公司、孙延威参与，故其认为拆迁评估公司在入户清登时存在漏登漏评的情形。本案中，丰华公司、孙延威主张的案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，经释明，丰华公司、孙延威表示同意法院根据双方真实法律关系对本案案由予以调整。上述事实，有《房屋租赁合同》、《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《价格评估报告书》、（2014）通民初字第02706号民事判决书、（2015）三中民终字第07075号民事判决书、（2014）通民初字第07690号民事判决书、（2015）三中民终字第07255号民事判决书、（2015）高民申字第04110号民事裁定书、交接笔录、（2014）通民初字第15200号民事裁定书、（2015）三中民终字第09237号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，关于本案案由问题，丰华公司、孙延威起诉案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，经释明丰华公司、孙延威同意法院根据双方真实法律关系对于本案案由进行调整，结合丰华公司、孙延威的诉讼请求以及实际案情，丰华公司、孙延威主张本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不妥，法院依法将本案案由调整为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题主要有以下三个：一、就涉案房屋拆迁所获得的拆迁补偿款，孙延威是否有权主张相应的权益问题。法院认为，2004年9月7日，孙延威作为承租人与杨振明、杨爱君作为出租人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，即自2004年10月至2014年10月，孙延威租用涉案房屋后，用于经营丰华公司，并且该公司的注册地为涉案租赁场地。2010年，因“两站一街”项目拆迁，涉案租赁房屋被纳入拆迁范围，可以看出，涉案租赁房屋拆迁时间发生在租赁期限内，故孙延威有权就相应拆迁补偿款主张相应的权益。二、就孙延威理应获得的拆迁补偿款项目及数额问题。法院认为：1.关于停产停业综合补助费。根据拆迁补偿政策，该项补偿系针对从事生产经营活动并持有工商营业执照，经核实，虽然拆迁评估登记的企业系北京台湖爱君商贸中心，但丰华公司注册地为涉案租赁房屋，并在此实际经营，而拆迁时北京台湖爱君商贸中心并未在涉案租赁房屋实际经营，故停产停业综合补助费应在丰华公司和杨振明及杨爱君之间合理分配，结合本案案情，法院认为，由孙延威分得该项补助费的70%，杨振明及杨爱君分得30%，较为适宜。2.关于经营性用房搬家补助费，根据拆迁补偿政策，该项补偿针对的系实际经营面积。经核实，虽然拆迁评估登记的企业系北京台湖爱君商贸中心，但丰华公司在涉案租赁房屋进行了实际经营，故该项补助费应在双方之间合理分配，结合本案案情，法院认为，由孙延威分得该项补助费的70%，杨振明及杨爱君分得30%，较为适宜。3.关于提前搬迁奖励费，提前搬迁奖励费性质上是对实际经营人的一种补助或奖励，同时结合拆迁补偿政策，故该项补助费应在双方之间合理分配，结合本案案情，法院认为，由孙延威分得该项补助费的70%，杨振明及杨爱君分得30%，较为适宜。4.关于附属物及装修补偿，孙延威主张杨振明给付附属物及装修33829元，杨爱君给付附属物及装修27760元，杨振明、杨爱君对此不予认可，现孙延威并未对其主张的增添附属物及装修情况向法庭充分举证予以证明，同时，结合双方《房屋租赁合同》中约定合同到期后属于不动产部分或加装形成的附属物留给甲方，以及法院生效判决认定的孙延威腾退涉案租赁房屋的时间等因素，孙延威的该项主张，证据不足，法院不予支持。三、就丰华公司、孙延威以拆迁评估时漏登为由，主张镇政府、住总公司及土储通州分中心连带给付丰华公司、孙延威装修及附属物补偿174070元是否合理问题。对此法院认为，本案的案由系房屋租赁合同纠纷，而丰华公司、孙延威与镇政府、住总公司及土储通州分中心并不存在合同关系，故丰华公司、孙延威以拆迁评估公司入户清登时漏登为由要求镇政府、住总公司及土储通州分中心承担过错赔偿责任，与本案并非属于同一法律关系，本案不宜作出处理，可另行解决。丰华公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月判决：一、杨振明给付孙延威停产停业综合补助费、经营性用房搬家补助费、提前搬迁奖励费共计192880.8元，于判决生效之日起七日内执行清；二、杨爱君给付孙延威停产停业综合补助费、经营性用房搬家补助费、提前搬迁奖励费共计192886.4元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回孙延威的其他诉讼请求；四、驳回北京市丰华和通上网服务有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费11668元，退还孙延威1741元；由孙延威负担1611元（已交纳）；由杨振明负担4158元，由杨爱君负担4158元，均于判决生效之日起七日内交纳。起诉状副本和传票的公告费260元，由杨爱君负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审争议焦点主要在于原审法院对停产停业综合补助费、经营性用房搬家补助费、提前搬家奖励费的认定和处理是否正确。根据已经查明的事实，在孙延威承租涉案房屋期间，因“两站一街”项目拆迁，涉案房屋被纳入拆迁范围，孙延威作为承租人占有使用涉案房屋必然受到相应影响，原审法院认为孙延威有权获得相应拆迁补偿款项及数额，并无不当。关于具体拆迁款数额的认定，本院分析如下：1.关于停产停业综合补助费，是针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿，孙延威承租涉案房屋后实际进行了经营，杨振明将涉案房屋进行出租，出租也可认为是经营行为的一种，故停产停业综合补助费应当在孙延威与杨振明之间合理分配。原审法院结合本案实际情况认定双方分得补助费的比例，处理适当，应予维持。杨振明主张拆迁评估登记的企业系其所经营的北京台湖爱君商贸中心，且注册地即为涉案租赁房屋，故应当由其获取全部补偿款，缺乏事实及法律依据，本院不予采信；2.关于经营性用房搬家补助费，虽然杨振明、杨爱君作为拆迁主体分别与住总公司签订拆迁协议，但孙延威在涉案房屋内实际经营，是本次拆迁腾退搬迁的实际损失人，故原审法院认定该费用应当按照比例在双方之间分配，并无不当；3.关于提前搬迁奖励费，根据拆迁政策，被拆迁人在项目规定的奖励期限内签订拆迁补偿安置协议，并按协议规定时间完成拆迁的，给予提前搬家奖励费，因孙延威实际完成腾退工作，有权取得相应补偿。综上，原审法院根据双方合同约定及实际履行情况、当地拆迁政策及具体补偿款项明细，确定孙延威应获取的拆迁款数额，处理适当，本院予以维持。综上，杨振明、杨爱君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11668元，由杨振明、杨爱君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年七月三十一日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞