四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初1041号 原告：罗美蓉，女，生于1977年9月29日，汉族，初中文化，四川省梓潼县人，户籍地四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：罗紫婷，女，生于1996年9月19日，汉族，硕士毕业，四川省梓潼县人，住四川省成都市天府新区，系原告之女，特别授权。 委托诉讼代理人：白元雪，四川翠云律师事务所律师。 被告：梓潼万基房地产开发有限公司，住所地四川省梓潼县文昌镇崇文街，统一社会信用代码915107250858197864。 法定代表人：廖斌，总经理。 委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。 原告罗美蓉与被告梓潼万基房地产开发有限公司（以下简称：“梓潼万基”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗美蓉及其委托诉讼代理人罗紫婷、白元雪，被告梓潼万基委托诉讼代理人赵仕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗美蓉向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房款现金人民币730000元及维修基金5306元，共计735306元整；2.被告支付原告利息36500元（利息计算标准以735306元为基数，自2019年12月28日起至起诉时止，月息按1%计算）；3.被告支付原告双倍定金102770元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2019年12月2日，原告与被告签订《万基国际广场商业认购协议书》约定：被告将其所有的位于梓潼县出售给原告。该商铺建筑面积约70.74平方米，总价730000元。当日，原告向被告支付定金102770元。截止2019年12月27日止，原告向被告支付房款730000元及维修基金5306元，共计735306元。认购书签订后，原告多次催告，被告一直拖延与原告签定购房合同。2020年4月19日，被告出具《承诺函》在2020年4月30日前与原告签定购房合同，被告所销售的商铺于2016年8月12日出售给成都市第五建筑工程公司，被告无权销售案涉商铺，导致认购书签订后原、被告双方无法按照约定时间签定《四川省商品房买卖合同》及权属转移登记，并且在双方协商购房过程中，被告在所售商铺无烟道的情况下，多次向原告承诺有合法的烟道规划。由于被告违背承诺，隐瞒违法事实，原告要求被告返还购房款735306元和截止起诉时的利息36500元，以及承担双倍定金的损失102770元，被告拒绝，故诉至法院。 被告梓潼万基辩称：1、答辩人与被答辩人之间所签署的三份《万基国际广场商业认购协议书》已经履行，被答辩人没有正当、合法理由解除合同。2、被答辩人所诉1%利息无法律依据，购房合同无正当理由解除，利息无从谈起；3、被答辩人所提的双倍返还定金的理由不能成立且无法律依据；4、答辩人不存在无权销售案涉房屋的违约问题，答辩人在开发建设万基国际广场项目中，因暂未结清施工单位的工程款，与成都市第五建筑工程公司协议约定以本案案涉房屋在内的5527平方米房产作为担保，并约定担保房产以在房管局网签备案的方式进行，答辩人有权销售该担保房屋；5、被答辩人所称答辩人所售商业无烟道规划实施不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年12月2日，原告罗美蓉作为买受人与被告作为出卖人签订《万基国际广场商业认购协议书》，约定：“一、认购房屋位置及房号：乙方认购的物业位于梓潼县，建筑面积70.74㎡，（签定合同以测绘报告面积为准）；认购房屋建筑面积单价：11542元／㎡；总价：816481元（此价格不含任何优惠及其他代收费）；享受一口单价优惠后的建筑面积单价：10500元／㎡；（以上优惠依次逐步计算，本单价已包含付款方式优惠和其他所有优惠），优惠后总价：742770元，大写：柒拾肆万贰仟柒佰柒拾零元整。二、认购流程：1、乙方承诺：向甲方提供的认购资格及申请资料真实可靠。2、乙方已交定金102770元整，大写：壹拾万贰仟柒佰柒拾元整，签署本协议书时定金自动转为购房款。3、乙方按揭付款，签署《商品房买卖合同》时即缴清首付款人民币：372770元，大写：叁拾柒万贰仟柒佰柒拾零元整。余下37万元，大写叁拾柒万元整。提供所需资料办理银行按揭。三、合同签订及按揭条件：1、签署《商品房买卖合同时》，甲方电话或书面通知，乙方须在7日内与甲方签署《商品房买卖协议》。2、若乙方未能在上述约定时间内签署《商品房买卖合同》甲方有权取消本认购书，乙方所缴纳定金作为赔付甲方的违约金，甲方有权不予退还，且有权将该物业售予其他人而无须另行通知乙方。3、如甲方因故不能与乙方签署《商品房买卖合同》时，甲方须全额退还乙方所缴定金。4、乙方签署正式合同时须带齐办理按揭手续及产权手续所需之个人资料。5、若乙方因提供的资料失实或不符合银行按揭要求导致无法办理银行按揭的，乙方需在30日之内一次性向甲方付清房款，否则视为乙方违约，甲方有权另行销售，且不退还乙方已交定金。四、其他事项：1、本认购书一式贰分，卖方壹份，买方壹份。在双方签订正式合同后，本协议自动失效，以正式合同约定内容为依据。本协议未尽事宜，由甲乙双方自行协商，可签补充协议。”当日，原告缴纳“定金”102770元；12月6日，双方对认购协议书进行了部分变更，将优惠后总价款商定为：730000元，大写柒拾叁万元整；原告当天支付“定金”227230元，两次共缴“定金”330000元，大写叁拾叁万元整，同时约定余款40万元（大写肆拾万元整）在2019年12月30日前付清；12月27日，双方再次变更部分条款，原告于当日一次性付款40万元（大写肆拾万元整），同时缴纳维修基金5306元。至此，原告已缴清全部购房款73万元，后双方多次磋商签订《商品房买卖合同》未果，被告梓潼万基于2020年4月19日向原告出具《承诺函》：“由于公司原因，暂与该客户未签订购房合同，现承诺：于2020年4月30日前与该客户签订《四川省商品房买卖合同》（以下简称：合同）并保证房屋无任何产权瑕疵，能在合同约定的时间顺利完成房屋权属转移登记。若在以上约定时间内仍未与该客户签订合同，本公司承诺退还该客户购房全款，并计算同期银行存款利息”；在被告承诺的期限内，双方因被告口头承诺的解决烟道一事，仍未能签订商品房买卖合同，2020年5月8日，被告工作人员白利平向原告书面承诺：待装修时候，保证协助接通烟道。 2016年6月14日和2017年8月21日，被告与成都市第五建筑工程公司（下称成都五建）签订两份协议书，将2340.26平方米的商业房，以签订《商品房买卖合同》备案的形式作为未付工程款的担保，其中包括原告拟购买的商铺（原合同签约备案号：26543），2020年4月22日，被告与成都五建签订商品房退房协议书和解除商品房买卖合同协议书，同时，向主管部分申请该商铺买卖合同备案注销和公开出售承诺书。 本院认为，本案争议的焦点：一、法律关系的性质是商品房买卖合同纠纷还是商品房预约合同纠纷？二、双方签订的合同应否解除？ 关于法律关系的性质：原告与被告签订的《万基国际广场商业认购协议书》，是双方在签订正式的商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜进行的初步确认，是就双方在一定期限内签订正式商品房买卖合同而签订的协议，该协议在性质上属于预约，其目的是促成双方当事人签订本约，即商品房买卖合同。预约一旦签订，即在双方当事人之间产生了签订本约的合理信赖和合理期待。签订预约之当事人负有签订本约之义务。一方当事人无正当理由不履行签订本约的义务，应当承担相应的违约责任。况且，双方签订的认购协议书，对买卖房屋的交付、不动产权证证照的办理、配套设施和公共设施相关事项、违约责任等重要条款并未约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，认购协议书第四条约定：在双方签订正式合同后，本协议自动失效，以正式合同约定内容为依据。因此，原、被告就履行该协议发生的纠纷属于商品房预约合同纠纷。 关于合同应否解除？原告罗美蓉与被告梓潼万基签订的《万基国际广场商业认购协议书》是预约合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方本应依约全面履行合同义务，但原告以被告违约提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，因梓潼万基出售的商铺于2016年6月和2017年8月已经以签订商品房买卖合同的形式备案给成都五建，双方在签订《认购协议书》时，梓潼万基明知自己出售的房屋存在抵押，但在庭审中未能提供证据证明其将该不利因素告知原告，且被告承诺的接通烟道一事也未能成就，导致双方因房屋抵押事宜未能达成一致意见致使主合同不能订立，作为原告，三次与被告协商后，全款购买该商铺，多次要求被告签订商品房买卖合同并解决烟道问题，其购房的诚意明显，故该原因应当归结于梓潼万基，本应按照法律关于定金的规定处理，但双方在认购协议中约定：“乙方已交定金102770元整，大写：壹拾万贰仟柒佰柒拾元整，签署本协议书时定金自动转为购房款”以及“如甲方因故不能与乙方签署《商品房买卖合同》时，甲方须全额退还乙方所缴定金”，且被告在2020年4月19日承诺：“若在以上约定时间内仍未与该客户签订合同，本公司承诺退还该客户购房全款，并计算同期银行存款利息”，该约定并不违反法律规定，而被告承诺退款并支付存款利息，原告以实际行动予以接受，且系双方的真实意思表示，本院尊重双方的约定，从2020年5月1日起，按照中国人民银行发布的存款利率计算。 综上所述，原告请求被告返还购房款73万元，维修基金5306元符合法律规定，本院予以支持，请求被告支付利息，本院遵从双方的约定；请求被告双倍返还“定金”，没有事实依据，亦不符合双方的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告罗美蓉与被告梓潼万基房地产开发有限公司签订的《万基国际广场商业认购协议书》； 二、被告梓潼万基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗美蓉的购房款730000元、维修基金5306元，合计735306元；并以730000元为基数，从2020年5月1日起按照中国人民银行公布的存款利率计算利息直至该款付清为止。 三、驳回原告罗美蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6273元，由原告罗美蓉负担1100元，被告梓潼万基房地产开发有限公司负担5173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  贾朝钒 二〇二〇年七月二日 书记员  席仕佳 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。