大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异41号案外人：大连西岗人民广场石道街社区卫生服务中心，住所地大连市。法定代表人：陈霞，负责人。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈圣慧，辽宁仕鹏律师事务所律师。申请执行人：徐文成，男，汉族，1946年5月9日生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：李月阳，上海申浩（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，上海申浩（大连）律师事务所律师。被执行人：大连东方科教房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市。法定代表人：项行军，总经理。委托诉讼代理人：赵建成，男，系该公司员工，户籍地山东省。在本院执行徐文成与大连东方科教房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人大连西岗人民广场石道街社区卫生服务中心对本院查封的位于大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1单元8层4号房屋提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，沙区法院于2019年5月16日发出公告，要求腾空位于大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦1单元8层4号房屋，但该房屋已由案外人购买，归案外人所有。理由为：为安置案外人的动迁安置房，案外人与被执行人于2005年签订《回迁安置协议书》，双方约定将案涉房屋作为案外人的回迁安置房，由案外人补缴超出面积部分的房款。协议签订后，案外人按时补缴了房款，被执行人亦按时向案外人交付了房屋。后由于被执行人的原因，案涉房屋一直未能办理房屋产权证书。根据执行异议规定第二十八条，案外人在查封案涉房屋前已与被执行人签订了合法有效的安置协议，补缴了相应的房款，合法占有了案涉房屋，且案涉房屋未办理过户系被执行人造成，案外人对此无过错，故案涉房屋归案外人所有，故请求沙区法院中止对案涉房屋的执行。申请执行人辩称，不同意案外人的异议请求。理由为：一、回迁安置协议书的乙方是大连市西岗区卫生防治站，案外人不是本案适格当事人；二、案外人未与被执行人签订商品房买卖合同；三、案外人仅凭收据证明其向被执行人支付了房款，真实性存疑；四、案外人无证据证明是非因案外人原因未办理过户登记。本院查明，徐文成与大连东方科教房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2008年1月14日作出（2007）沙民合初字第4641号民事判决书，判决大连东方科教房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告徐文成工程款1466968元。因大连东方科教房地产开发有限公司未在法定期限内履行生效法律文书确定的义务，徐文成向本院申请执行。执行过程中，本院于2008年9月2日查封了被执行人名下位于大连市西岗区诚信街3号东方国际大厦01区1号楼1单元8层4号房屋。2017年6月27日，本院作出（2016）辽0204民再5号民事判决书，撤销了本院（2007）沙民合初字第4641号民事判决书，判决原审被告大连东方科教房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原审原告徐文成利息款752695.27元。徐文成不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）辽02民再100号临时判决书，改判大连东方科教房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还徐文成利息款717110.53元。因大连东方科教房地产开发有限公司未在法定期限内履行生效法律文书确定的义务，徐文成向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年8月5日再次查封了案涉房屋。案外人为证明其主张向本院提供了《回迁安置协议书》、房款及房屋各项费用缴纳收据、《更正证明》、《证明》3份、《关于明确区卫生计生局所属事业单位机构编制事项的通知》等。根据上述材料记载，大连市西岗区卫生防治站（乙方）与大连东方科教房地产开发有限公司（甲方）于2005年签订回迁安置协议，约定乙方原有房屋位于西岗区新成街21号1楼南向，该房屋拆迁后由甲方负责安置；经协商，甲方为乙方提供东方国际大厦（长春路1号）北向8-3、8-4号房屋，面积为88.8平方米，乙方回迁房屋按68.8平方米计算，乙方需补交超面积部分之房款；乙方需按4380元每平方米补交面积为28.8平方米的房款，人民币合计126144元，乙方应于2005年7月30日拿钥匙前，一次性交付甲方。2006年5月9日，大连市西岗区卫生防止站向大连东方科教房地产开发有限公司补交了房款差额126000元，同日，缴纳了物业费、电梯费、气源费等。2007年6月6日，大连东方科教房地产开发有限公司出具《更正证明》，载明“因东方国际大厦开通出入大门方向有变，现将《回迁安置协议书》中注明地址“长春路1号”更正为“大连市西岗区信诚街3号”。2007年6月7日，大连市西岗区卫生防治站缴纳案涉房屋物业费1559元；2008年1月17日，缴纳物业费2708元；2009年2月10日，缴纳物业费2672元。2009年9月2日，大连东方科教房地产开发有限公司出具《证明》，载明“我公司为大连市西岗区卫生防治站回迁安置东方国际大厦两套房屋803、804，面积为88.8平方米。目前房屋证书我公司正在办理当中，特此证明。”2018年11月1日，大连市西岗区机构编制委员会办公室印发《关于明确区卫生计生局所属事业单位机构编制事项的通知》，载明“按照《中共大连市西岗区委办公室关于印发的通知》，区卫生防治站职能并入区人民广场石道街社区卫生服务中心。”2020年6月，大连仁和物业管理有限公司出具《证明》，载明“大连市西岗区卫生防治站自2005年8月起实际使用东方国际大厦1单元803、804号，至今仍在此居住使用。”同时，大连东方科教房地产开发有限公司出具《证明》，载明“我单位于2005年7月30日已将东方国际大厦8-3、8-4两套房屋的钥匙交付给西岗区卫生防治站，并由其实际使用上述房屋。”另查，2019年12月，本院为调查案涉房屋情况，到大连市西岗区住建局了解核实，大连市西岗区住建局告知案涉房屋未过户属于历史遗留问题，辽宁省自然资源厅等八部委已联合出台《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》，大连市亦已出台化解已售商品房不能办理产权证问题的相关工作意见，着力对此类历史遗留问题进行解决。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议请求成立须同时满足下列条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人签订了《回迁安置协议书》，协议中对回迁安置房屋的位置、面积、房款等均有明确约定，约定合法、有效，虽该协议书并非房地产买卖合同，但案外人作为协议中的被拆迁人，其与房屋买受人一样向房地产销售企业支付了房屋的对价（即原有房屋被拆迁、对回迁安置房屋的面积超出部分补齐差价），且按照法律精神，法院对被拆迁人的回迁安置权更应优先予以保护，故应当认定案外人的异议符合上述规定中的第一项条件。根据案外人提交的物业费等费用票据及几份《证明》，能够认定其在本院查封案涉房屋之前已合法占有房屋，根据房款收据记载，案外人已补齐协议约定的房款差价，故案外人的异议符合上述规定第二、第三项条件。结合大连市东方科教房地产开发有限公司于2009年9月2日出具的证明及本院向大连市西岗区住建局调查了解的情况来看，案涉房屋未过户属于历史遗留问题，并非系案外人之过错，故案外人的异议符合上述规定第四项的条件。综上，案外人提出的排除执行异议，符合法定阻却执行条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2017）辽0204执2618号案件对大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦01区1号楼1单元8层4号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年七月三十日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。