江苏省涟水县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0826执异38号案外人：孙茂军，男，汉族，1971年8月21日生，住所地涟水县。申请执行人：淮安市金桥典当有限公司，住所地涟水县。法定代表人：徐华年，该公司董事长。被执行人：许艳，女，汉族，1977年8月12日出生，住所地涟水县。被执行人：许飞，男，汉族，1982年6月28日出生，住所地涟水县。被执行人：许玉生，男，汉族，1951年3月27日出生，住所地涟水县。被执行人：张梅英，女，汉族，1952年11月27日出生，住所地涟水县。本院在执行淮安市金桥典当有限公司（以下简称金桥公司）申请执行许艳、许飞、许玉生、张梅英民间借贷纠纷一案中，案外人孙茂军向本院提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，金桥公司与许艳、许飞、许玉生、张梅英民间借贷纠纷一案，于2019年3月8日经涟水县人民调解委员会驻人民法院工作室主持调解，达成调解协议：许艳、许飞、许玉生、张梅英截止2019年2月18日欠金桥公司借款本金150000元，利息及相关费用25542元，（以后的利息以150000元为本金，从2019年2月19日起按照月息19.8‰计算至本金还清之日止）由许艳、许飞、许玉生、张梅英从2019年5月起每月按时结算利息，2019年10月30日前归还全部本金及利息，如有一期不能按时结算支付利息，视为全部到期，申请人可依法申请强制执行。后双方当事人到本院申请司法确认。2019年3月14日，本院对金桥公司诉许艳、许飞、许玉生、张梅英民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0826民特79号民事裁定：金桥公司与许艳、许飞、许玉生、张梅英于2019年3月8日经涟水县人民调解委员会驻人民法院工作室主持调解达成的调解协议有效。根据金桥公司的申请，本院于2019年11月16日立案强制执行，案号为（2019）苏0826执3358号。在本院执行过程中，本院于2020年7月3日作出（2019）苏0826执3358号执行裁定：查封被执行人许玉生名下位于涟水县××城镇环城东路东侧产权证号涟水房权证涟城字第13004-××Ｂ号房屋。案外人孙茂军提出异议称，涉案房产是许玉生开发的，刚开发的时候我卖钢材给他，他用一套门面加一套房子抵我钢材款的，门面就是涉案房屋。房子一给我时候，我就要求他给我办理房产证，但是他一直和我说土地证都没协调好，涉案房屋所在的塑料厂只能办总证，无法办理涉案房屋的分证。我要求他和我签个协议，于是我们就在2001年5月28日签订了《购房协议》，合同签订之时已经实际交付使用，水电户头都是孙茂军的名字办理，一直被孙茂军出租，直到这次法院找我谈话时我才知道，许玉生等人用已经卖给异议人孙茂军的房产抵押从淮安市金桥典当有限公司拿了贷款，淮安市金桥典当有限公司为了牟取暴利在没有经过充分的实地勘察走访，盲目的抵押已经被出卖的房产，而且是在房产他项权证过期的情况下办理的抵押手续，是不合法的不应该得到法律的保护，本案的权利人和义务人都存在恶意的侵权行为，故申请人依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》提出异议。请求：中止对位于涟水县××城镇环城东路东侧房屋（产权证号：涟水房权证涟城字第13004-××Ｂ）的执行。案外人为证明自己的主张向本院递交：1、许玉生与孙茂军于2001年5月28日签署的《购房协议》；2、电费发票、用电客户缴费卡；3、孙茂军出售钢材的《收据》；4、孙茂军与朱明波于2020年1月1日签署的《租房协议》。申请执行人金桥公司辩称，一、异议人的异议申请不符合法律规定：1、异议人在异议理由中提到的该涉案房产为其在2001年5月28日向许玉生、张梅英购买所得。但异议人并未与许玉生、张梅英办理房屋过户登记手续，根据《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，即使异议人与许玉生、张梅英之间存在房屋买卖合同，但因其未办理房屋过户手续，不动产物权未发生变动。异议人仅能要求许玉生、张梅英承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。不能产生房屋产权由出卖人许玉生、张梅英转移给异议人的法律效果。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此异议人的异议申请不符合法律规定。二、异议人孙茂军房产未过户问题上存在重大过错。根据一般人的基本常识，异议人为了自己的利益知道也应当知道买卖房产应当办理过户登记，不办理过户登记手续，不动产物权不发生变动，可能造成法律风险。许玉生、张梅英房产证在2001年4月27日就已经办好，而异议人所谓轻信许玉生、张梅英的话，不去查实是否确为不可分户。其在不办理过户方面是存在过错的，不能因其存在过错就要求本公司为其过错承担责任。因此原告应对自己的行为承担相应责任。三、我公司在办理抵押方面没有过错是善意。涉案房产在许玉生、张梅英在2001年8月15日就已经抵押过给本公司。在2007年又重新抵押给本公司。本公司基于对房屋主管部门颁发的房产证的信赖，有充足的理由相信许玉生、张梅英是房屋的产权人，因而与之设立了担保物权，并房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。即便是涉案房产如异议人所说是卖给他的，但由于房产未办理过户，也不能因许玉生、张梅英的刻意隐瞒行为而严重增加我方的考察义务，这样对我方是不公平、不公正的，我方在取得抵押权也应当认定为善意的。综上，异议人将不能过户的原因全部归结于许玉生、张梅英，目的是淡化自身的原因和过错，而事实表明在未办理过户登记问题上，异议人本身就存在不可推卸的责任和过错。而我公司在取得涉案房屋的抵押权是善意的，是合法有效的，请求法院依法拍卖房产应受到保护。请求：驳回异议人的异议申请。被执行人许玉生辩称，涉案房屋系我和张梅英共同所有，房子由我出卖给孙茂军是真实的，张梅英不知情，她在今年大年初一下午去世了。当时我在塑料厂搞开发房屋，孙茂军是塑料厂的工人，顺带做钢材生意，他找到我说他给我提供钢材以后用房子抵钢材款，我正好没有钱买钢材就同意了，他前后向我提供了60吨左右的钢材，都是我手下人收取的，当时约定2200元一吨，大概13万元左右钢材款没有付给他，我就用塑料厂大门北边第一间门面房抵了8万元欠款，剩下的用塑料厂面北当时叫涟徐路又叫涟洋南路的路边一间小套间大概80平方米抵给他的。因为塑料厂将土地抵给中行，无法办理土地证因此就无法进行过户。许玉生向本院递交张梅英的死亡医学证明书一份。被执行人许艳、许飞未作答辩。另查明，涉案房产面积为38.34平方米，所有权人为许玉生和张梅英，不动产权证号为：13004-1AB，该房产上设立了抵押权，抵押权人为金桥公司，抵押证明号为07024。案外人孙茂军向本院递交的电费发票上地址均为塑料厂门面房面西南侧，电卡地址为塑料厂面西楼靠南。孙茂军向本院递交的《购房协议》约定：“甲方：许玉生乙方：孙茂军……一、甲方许玉生将塑料厂开发好的面西南北门面楼门面（南首第一间）出售给乙方，价格为8万元整（¥：80000元）……”，未记载房屋面积。孙茂军向本院递交的其向许玉生出售钢材的收据，均只有记载数量无钢材款金额，也无许玉生签名。再查明，2018年12月16日，孙茂军向本院递交《保全异议申请书》，请求解除对涟水县涟城镇涟徐路南侧（不动产权证号为27948号）不动产的查封，并将本案的《购房协议》作为证据向本院举证。在本案中，孙茂军陈述其与许玉生之间约定出售钢材单价为2200元-2400元/吨，许玉生钢材款抵偿的另一房屋面积大概为80平方米，已经被其出售给其弟弟，并登记在其弟弟名下。还查明，涟水县第二人民医院出具居民死亡医学证明书证实张梅英于2020年1月25日死亡。本院认为，本案争议焦点为：孙茂军的异议事由能否排除本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产为许玉生与张梅英共同所有，许玉生将房屋抵债给孙茂军并未经过张梅英同意，孙茂军亦未递交张梅英对该协议予以认可的相关证据，故无法确认该合同的有效性；孙茂军主张涉案房产系许玉生用其欠付的钢材款抵偿的，但其递交的收据无法证明其与许玉生之间存在上述合法有效的债权。综上，案外人孙茂军的异议理由不能成立，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人孙茂军的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 周从华审 判 员 张 健审 判 员 薛玉春二〇二〇年七月三十一日法官助理 孟 阅书 记 员 何梓源