广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10774号上诉人（原审原告）：刘斌，男，1978年3月21日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖贤武，男，1978年5月3日出生，汉族，住福建省浦城县。被上诉人（原审被告）：广州海汝物业管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街田美村糖厂边四巷2号119室。法定代表人：廖金才。委托诉讼代理人：廖贤武，系本案被上诉人。原审第三人：梁国华，男，1963年3月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人刘斌因与被上诉人廖贤武、广州海汝物业管理有限公司（以下简称海汝公司）、原审第三人梁国华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘斌的委托诉讼代理人钟健，被上诉人廖贤武兼海汝公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，原审第三人梁国华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘斌上诉请求：1.判令海汝公司向刘斌支付截止2019年12月4日期间占有使用费余款共446067元（其中截止2019年9月30日一楼至四楼的使用费余款为371400元；2019年10月1日至2019年12月4日一楼大乡里部分及二楼部分的使用费为74667元）；2.判令海汝公司向刘斌支付上述款项的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中以371400元为本金从2019年10月1日起算，以74667元为本金从2019年12月5日起算，计算至全部付清之日止）；3.判令廖贤武对上述债务承担连带支付责任；4.一、二审诉讼费由海汝公司、廖贤武承担。事实与理由:一、关于是否应当支付2019年3月15日至2019年9月30日期间三楼、四楼占有使用费，以及海汝公司应付的使用费的总额及余款的问题。(一)海汝公司从2018年11月开始拖欠租金，在2019年1月5日由乙方“廖贤武”签订《约定协议》，承诺在2019年1月9日前将之前拖欠的租金及滞纳金向刘斌付清，否则，由刘斌全盘接收租赁物业。后无论是海汝公司还是廖贤武，均没有按照《约定协议》履行支付，过错责任全归于海汝公司及廖贤武。对于海汝公司、廖贤武的违约行为，法律应当允许无过错方实施必要的自救行为，遂出现2019年3月15日的上锁事件，该事件的目的是希望海汝公司、廖贤武继续履行合同，及时支付应当支付的款项，一审法院将此定性为刘斌的过错不妥。且事实上，刘斌的上锁行为并未导致损害后果，一楼大乡里餐馆可以正常营业，也不妨碍二楼以上的进出使用，廖贤武于2019年4月2日以个人名字作出《承诺书》，承诺在4月15日前支付15万，在4月30日前支付10万……，刘斌再次同意给予海汝公司、廖贤武支付的宽限期，但至2019年3月4日后海汝公司、廖贤武亦未支付过任何款项，相反，在2019年3月21日廖贤武还收取一楼大乡里餐馆的租金共5万元。为防止损失的扩大化，在2019午10月1日刘斌再次实行自救行为，强行收回三楼、四楼部分，并出租给第三方。综上，2019年3月15日至2019年9月30日期间三楼四楼的使用费海汝公司应当予以承担。(二)海汝公司应付的使用费总额余款的问题。根据一审法院的计算，自出具《约定协议》后至2019年3月4日，海汝公司支付的总款项为143624元。而截止2019年9月30日海汝公司应付的使用费(一至四层)为200624元(2019年2月之前)+2019年2月至2019年9月共614400元(8个月*76800元)=815024元，抵扣之前支付的143624元+押金300000元，尚欠371400元。刘斌的上锁行为并未起到实质性的收回场地，因此，对于一楼除大乡里外的其他部位，海汝公司亦应当支付使用费。但基于合同是针对整栋物业作出每月76800元的约定，在具体计算一楼一层的租金难以做到准确的出发点，因此，刘斌愿意放弃计算2019年10月1日起一楼除大乡里外的其他部分的使用费，但自2019年10月1日起至2019年12月4日，二楼及一楼大乡里部分的使用费海汝公司应当予以支付。根据一审法院计算的标准，二楼每月按25000元计付，大乡里每月按10000元计付，则该期间海汝公司应付的使用费为35000元*2个月4天，应付费用为74667元。二、关于廖贤武是否应当承担连带支付责任的问题。(一)虽然《楼房租赁合同》以海汝公司名义签订，但在实际履行过程中，则是廖贤武个人实际履行。(二)关于“廖贤武”个人签字的《约定协议》以及《承诺书》的定性。首先，廖贤武并不是海汝公司的法定代表人，公司的法定代表人为廖金才，根据工商登记信息，廖贤武仅为海汝公司的股东。在没有公司授权的情况下，廖贤武作出的行为不应视为公司的行为。其次，根据《约定协议》的内容，虽然乙方抬头一栏书写的是“广州海汝物业管理有限公司”，但在落款签字一栏中，乙方处签字的是“廖贤武”，在没有公司授权或没有加盖公司印章的情况下，《约定协议》的双方应当为“刘斌”和“廖贤武”，该《约定协议》能够证实廖贤武同意对债务的加入。三、廖贤武出具的《承诺书》，使用的是“本人拖欠刘斌”的表述，而不是“本司拖欠刘斌，在其后的内容中也是“本人郑重承诺”，《承诺书》的内容足以达到证实廖贤武债务加入的事实。因此，廖贤武应当对海汝公司对刘斌的全部债务承担连带支付责任。被上诉人海汝公司、廖贤武辩称：同意一审判决处理，不同意刘斌的上诉请求。事实与理由：海汝公司是三房东，对于刘斌的起诉，海汝公司、廖贤武认为不合适，海汝公司已经向刘斌支付了30万元的押金，但是在装修过程中发现涉案房屋存在诸多问题。涉案房屋是违章建筑，无法办理消防验收。海汝公司、廖贤武没办法替刘斌承担任何损失费用。刘斌已经把涉案房屋的门锁了，而且已于三月份将涉案房屋出租给案外人，海汝公司在涉案房屋的财物已经无法找回，本案中海汝公司已经产生很大的损失。原审第三人梁国华经本院合法传唤没有到庭。亦无提交书面意见。刘斌于2019年7月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.海汝公司、廖贤武以及梁国华按现状向刘斌交还花都区田美村新村社××大道南综合楼；2.海汝公司向刘斌支付2019年5月31日之前拖欠的租金、场地使用费及滞纳金共364200元；3.海汝公司向刘斌支付2019年6月1日起至向刘斌交还场地之日的场地占有使用费及滞纳金【其中(1)2019年6月场地占有使用费为76800元，滞纳金以76800元为本金，按每天千分之三的标准，从2019年6月6日开始计算至全部付清款之日止；(2)2019年7月场地占有使用费为76800元，滞纳金以76800元为本金，按每天千分之三的标准，从2019年7月6日开始计算至全部付清款之日止；(3)由此类推，按每月76800元的标准，从当月6日起开始计算至全部付清款之日止】；（现暂计至起诉之日153600元。）4.廖贤武对上述第二项至第三项的内容承担连带清偿责任；5.刘斌没收海汝公司交付的履约保证金300000元；6.案件受理费全部由海汝公司、廖贤武承担。一审法院经审理查明：涉案建筑物位于广州市花都区新华街新村经济合作社商业大道南，刘斌与廖贤武、海汝公司确认涉案建筑物所在土地属于广州市花都区新华街田美村新村经济合作社。2018年1月22日，广州市花都区新华街田美村新村经济合作社（甲方、出租方、以下简称新村经济社）与刘斌（乙方、承租方）签订《楼房租赁合同》，约定：一、乙方通过竞投方式租赁甲方自有的位于新村社××大道南综合楼的楼房，总面积为3159平方米，共四层，用于商业、厂房用途。二、租期20年，自2018年1月1日至2037年12月31日。三、乙方先向甲方缴纳1000000元作投标保证金才能参加竞投；在本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方缴纳500000元作为履行本合同的保证金；合同签订生效后，竞投时缴纳的竞投保证金，其中500000元转为合同履行保证金，余下500000元在租金中抵扣。租金单价为18.1元/㎡/月，乙方每月应缴纳租金为57177.9元，不含税费。租金按月收取，每月5号前支付当月租金。五、只有经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。合同还就其他权利义务进行了约定。2018年3月27日，刘斌（甲方、出租方）与海汝公司（乙方、承租方）签订《楼房租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，租赁期为19年，自2018年4月1日至2037年12月31日止。三、在本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方缴纳300000元作为履行本合同的保证金……如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视为违约处理，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，乙方所投入的全部资金及设施归甲方所有，且收回乙方租赁上述楼房的使用权。乙方每月应缴纳租金76800元，不含税费，租金每隔3年开始递增，每次递增幅度为上期缴纳租金加10%。租金按月收取，每月5号前支付当月租金。租金支付至刘斌建设银行62×××40的账户。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金的千分之三计算，如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视为乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方面解除合同，收回租赁楼房。四、（五）只有经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。合同还就其他权利义务进行了约定。2018年4月26日，新村经济社出具《分租证明》，同意刘斌将涉案物业分租他人经营使用。承租后，海汝公司向刘斌支付保证金300000元，并将一楼约200平方米的商铺转租给案外人经营大乡里餐馆，一楼的200多平方米的商铺转租给案外人经营汽贸，一楼剩余的200平方米左右的商铺从海汝公司承租至本案庭审辩论终结时一直空置。2018年8月5日，海汝公司与梁国华签订《房屋租赁合同》，将涉案物业的二楼转租给梁国华，租期6年，自2018年8月5日至2024年8月4日，第一年租金为25000元……梁国华表示从2018年8月开始装修，且从2019年3月起因海汝公司拖欠刘斌的租金，导致二楼的装修遭到刘斌阻止从而停工。海汝公司表示曾将涉案物业的第三、四层转租给案外人，案外人将三四层间隔成小房间用于住宿，后来案外人支付租金至2019年2月之后因查询到涉案物业没有产权证办不了消防就没有继续承租。刘斌与海汝公司确认2018年10月31日之前的租金已支付完毕。2019年1月5日，刘斌（甲方）与海汝公司（乙方）签订《约定协议》，载明：乙方承租的涉案物业2018年11月租金36800元，2018年12月76800元，2019年1月76800元，合计190400元，滞纳金10224元，共计200624元。乙方承诺于2019年1月9日前将以上所欠租金200624元汇入甲方刘斌银行账户，如乙方在规定的2019年1月9日前未履行约定，刘斌将全盘接收物业，海汝公司保证无异议。落款处乙方由廖贤武签字。海汝公司确认尚欠2019年1月31日前的租金190400元，但认为滞纳金计算标准过高，不予确认。之后，海汝公司在2019年1月8日、1月25日、1月25日、3月4日分别向刘斌支付46000元、13000元、34624元、50000元，合计143624元。刘斌认为海汝公司未履行上述协议，遂在2019年3月22日向海汝公司寄送律师函，要求海汝公司依约履行协议约定的义务，否则解除合同收回物业。此时，双方关于合同的履行产生争议，海汝公司认为刘斌在2019年3月15日把现场施工人员赶出，也将一楼临街的五个商铺、通往二楼的通道以及一楼的三个门上锁，并停电，过了一两天，大乡里餐馆的经营者将锁撬开继续营业，并为此报警。海汝公司认为刘斌此时还在涉案物业处张贴招商信息，对此提交照片予以佐证。海汝公司认为刘斌将整个物业在2019年4月转租给案外人米高，因此认为无须支付后续的租金，且刘斌在2019年3月15日将一楼其他商铺进行上锁，导致海汝公司无法进入，且一楼其中45平方米左右的商铺内存放餐桌等物品亦无法取回。为此，海汝公司申请现场施工人员毛白玉出庭作证，该证人陈述在2019年3月15日及17日发现涉案物业的二楼楼道门上锁，以及在2019年7月在二楼将灶台搬到一楼，有人过来阻挠，后来又将灶台搬回二楼。海汝公司认为涉案物业从2019年3月开始就交还给刘斌。刘斌确认在2019年3月15日将涉案物业一楼的五个商铺及通道上锁，之后刘斌将通道的锁打开，可以通往二楼，之后大乡里餐馆也在正常营业，而一楼其中经营汽贸的临街商铺的大门上锁是出于安全的考虑。刘斌认为在2019年3月仅与米高洽谈租赁事宜，但由于没有向海汝公司收回整个物业，因此最后未与米高签订租赁合同。2019年4月2日，廖贤武签订一份承诺书，载明：由于本人拖欠刘斌租金364200元，现承诺本月15日前付给刘斌150000元，本月30日前付给刘斌100000元，5月底前结清所有欠款，6月份以后按时交租，如违反上述条款，自愿将涉案场地无条件退回给刘斌。落款承诺人处由廖贤武签字并手写海汝公司的名称。海汝公司表示该份承诺书是当时刘斌不同意海汝公司及梁国华的工人在涉案物业施工才导致海汝公司被迫签订的。海汝公司仍未支付其他款项，刘斌于2019年5月8日向海汝公司寄送律师函，要求解除涉案租赁合同，交还场地并支付拖欠的费用。刘斌表示在2019年10月1日将涉案物业的第三、四层转租给案外人，因此将第3项诉讼请求变更为：3.判令海汝公司向刘斌支付2019年6月1日起至2019年9月30日期间涉案物业第三、四层的占有使用费及滞纳金。因刘斌在2019年10月1日将涉案场地的三、四层转租给他人并开始装修施工，在涉案物业搭建排栅等，对一楼的大乡里餐馆经营存在影响，并导致海汝公司存放在一楼的商铺物品无法搬离，最后在一审法院主持下，海汝公司在刘斌的配合下将一楼存放物品的45平方米左右的商铺在2019年11月20日交还给刘斌。截至本案一审庭审辩论终结时，一楼的大乡里餐馆仍在营业，大乡里餐馆在2019年3月21日向海汝公司预付了2019年4月至8月的租金合计50000元，一楼转租给经营汽贸的次承租人从2019年3月开始不再经营。刘斌表示在本案主张的返还场地中不包含一楼大乡里餐馆，但仍主张大乡里餐馆商铺的占有使用费。刘斌表示其与海汝公司签订合同，但实际履行以及协商沟通亦是廖贤武，因此认为合同相对方是刘斌与海汝公司及廖贤武，因此要求廖贤武承担连带责任。廖贤武不予确认，认为合同相对方是刘斌与海汝公司，廖贤武只是海汝公司的股东，廖贤武签订文件及收取款项等行为均是代表海汝公司。经查，廖贤武及廖金才为海汝公司的股东。刘斌表示涉案土地属于建设用地，前身为服装厂，为此提交《建设用地规划许可证》予以佐证。海汝公司认为该证对应的地址并非涉案物业。关于涉案建筑物及所在土地的规划报建及权属情况，一审法院发函广州市规划和自然资源局花都区分局调查，该局于2019年1月18日复函称，经核查，未见涉案建筑物的规划报建、首次登记及所在地块的登记信息。一审诉讼中，一审法院向刘斌行使释明权，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求，刘斌表示将诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变更。一审第二次庭审辩论终结后，海汝公司于2019年11月12日向一审法院提起反诉，一审法院向其告知提起反诉已超过法律规定的期限，海汝公司遂另行提起对刘斌的诉讼，案号：（2019）粤011民初12115号，请求刘斌退还保证金300000元并赔偿装修损失700000元。海汝公司在该案申请对其投入的装修损失进行评估，该案转为普通程序进行审理，海汝公司未在法定期限内补交诉讼费，该案于2019年12月16日作出民事裁定，裁定：本案按海汝公司撤回起诉处理。梁国华于2019年12月10日向一审法院提起诉讼，要求刘斌赔偿装修损失约700000元，海汝公司承担连带赔偿责任。梁国华申请对涉案物业第二层其投入的装修损失进行鉴定，但拒绝预缴鉴定费，且未在七日内预交案件受理费，该案于2019年12月25日作出民事裁定，裁定：本案按梁国华撤回起诉处理。梁国华在该案表示刘斌在2019年10月1日转租给姓杜的次承租人已在2019年10月30日对二楼的装修进行拆除，刘斌表示在2019年12月才开始拆除二楼的装修。一审法院认为:刘斌与海汝公司签订的《楼房租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述《楼房租赁合同》为无效合同。根据刘斌的自述，涉案物业第三、四层在2019年10月1日已转租给案外人，涉案物业的第二层已在2019年12月拆除梁国华投入的装修，第一层除大乡里餐馆占用的200平方米左右之外的其他商铺最晚在2019年11月20日已全部收回，而刘斌明确在本案不要求海汝公司返还大乡里餐馆所占用的商铺，因此，刘斌要求海汝公司、廖贤武及梁国华交还涉案物业，缺乏事实依据，一审法院不予支持。虽然涉案合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故刘斌在本案主张海汝公司拖欠的占有使用费，合理有据。本案的争议焦点为海汝公司应向刘斌支付的占有使用费的金额以及滞纳金的标准问题。对此，一审法院作如下分析：一、关于2019年3月15日之前的占有使用费：廖贤武在2019年1月5日签订协议确认尚欠2018年11月至2019年1月的租金190400元及滞纳金10224元，合计200624元，该协议是当事人之间的真实意思表示，刘斌主张海汝公司承担2018年11月至2019年1月的占有使用费及滞纳金合计200624元，合理有据，一审法院予以支持。关于2019年2月至2019年3月14日期间的占有使用费，刘斌主张海汝公司参照合同约定的租金标准，合理有据，一审法院予以支持，经核算，金额为111484元（76800元/月×1个月14天）。二、关于2019年3月15日之后的占有使用费：虽然廖贤武在2019年4月2日签订承诺书确认2019年5月31日之前的租金及滞纳金合计364200元，但根据本案查明的事实，刘斌确实在2019年3月15日对涉案物业的一楼商铺及通向二楼的通道上锁，刘斌该行为对海汝公司使用涉案物业产生影响，若从2019年3月15日至2019年5月31日期间的占有使用费均由海汝公司承担，有违公平合理原则。一方面，刘斌确实在2019年3月15日对涉案物业一楼及通道上锁，且除了一楼大乡里餐馆在两天后自行撬锁继续经营之外，一楼原来经营汽贸的商铺从2019年3月15日起亦一直由刘斌上锁掌控，根据证人证言以及刘斌与海汝公司之间此时已产生纠纷的事实可知，涉案物业的二楼从2019年3月起亦实际无法使用，涉案物业的第三、四层刘斌实际从2019年3月起亦可收回，刘斌从2019年10月1日起亦将涉案物业整体转租给案外人，并从2019年10月1日起由该案外人对涉案第三、四层物业进行装修，装修过程中搭建排栅的行为实际亦影响了一楼大乡里餐馆的经营并且导致海汝公司无法取回存放在一楼的物品。因此，刘斌的上述行为确实对海汝公司使用涉案物业并收取次承租人的租金产生影响，刘斌对于涉案物业在2019年3月15日之后未能全部收回存在过错。另一方面，从刘斌发送律师函等行为可知，刘斌从2019年3月起一直要求收回场地，但涉案物业的二楼因实际承租人梁国华要求对其投入的装修进行赔偿，最后在2019年12月4日明确不对其投入的装修申请鉴定才将场地交还给刘斌，梁国华主张刘斌在2019年10月30日已开始拆除二楼的装修并实际收回场地，对此并未举证证明，应承担举证不能的后果，梁国华未能及时将涉案物业的二楼交回海汝公司，导致刘斌未能及时收回场地，海汝公司应支付该期间二楼的占有使用费。综合以上事实，一审法院确认在2019年3月15日之后的占有使用费，海汝公司仅需支付2019年3月15日至2019年12月4日共8个月21天期间一楼大乡里餐馆及二楼的占有使用费，租赁物的其他部分视为刘斌从2019年3月15日起已收回。由于涉案合同约定的租金标准为整栋物业，各层建筑物之间的租金无法区分，一审法院参照海汝公司与次承租人之间的租金标准计算上述占有使用费，即大乡里餐馆的月租金为10000元，二楼的月租金为25000元，参照此标准，海汝公司需支付的占有使用费合计304500元﹝（10000元/月+25000元/月）×8个月21天﹞。虽然刘斌在本案主张大乡里餐馆的占有使用费，但刘斌在本案明确不要求交还大乡里餐馆的商铺，因此一审法院仅处理大乡里餐馆的占有使用费至2019年12月4日，此后的占有使用费刘斌可另寻他径解决。三、根据合同无效的法律后果，刘斌收取海汝公司支付的300000元保证金应当予以返还，且海汝公司已在2019年1月8日至3月4日期间支付了143624元，该两项费用抵扣海汝公司在2018年11月至2019年1月应付的占有使用费及滞纳金合计200624元以及2019年2月至2019年3月14日期间应付的占有使用费111484元后，尚余131516元（300000元＋143624元－200624元－111484元），该131516元抵扣海汝公司在2019年3月15日至2019年12月4日期间应付的占有使用费304500元后，尚余172984元（304500元－131516元），即海汝公司仍应向刘斌支付2019年3月15日至2019年12月4日期间的占有使用费余款172984元。四、关于滞纳金的问题。根据承诺书的内容可知，承诺书载明的364200元实际是协议约定的200624元加上2019年2月至5月共四个月的租金307200元（76800元/月×4个月）减去海汝公司已在2019年1月8日至3月4日期间支付的143624元计算而得，即刘斌主张的2019年5月31日之前租金的滞纳金仅为协议约定的滞纳金10224元，根据前述分析，一审法院已支持该10224元的滞纳金。关于2019年6月1日至2019年12月4日期间占有使用费的滞纳金，因涉案合同无效，刘斌主张按合同约定的每日千分之三的标准计算，缺乏依据，且刘斌对该部分的占有使用费的产生存在一定的过错，刘斌未能举证证明其实际损失，且经过抵扣后，各月的占有使用费的金额无法区分，故一审法院将该期间占有使用费的滞纳金整体酌定为以海汝公司尚欠的余款172984元为本金，从本案起诉之日即2019年7月24日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款日止，超出部分，一审法院不予支持。关于刘斌主张廖贤武承担连带责任的问题，涉案租赁合同由刘斌与海汝公司签订，廖贤武为海汝公司的股东，一审法院确认涉案合同的相对方为刘斌与海汝公司，廖贤武抗辩其关于涉案物业租赁事宜的签字行为均代表海汝公司，合理有据，一审法院予以采纳，故刘斌主张廖贤武对海汝公司上述债务承担连带清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。因海汝公司支付的保证金300000元已抵扣海汝公司拖欠的占有使用费，因此，刘斌要求没收该300000元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年1月15日作出一审判决：一、广州海汝物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘斌支付2019年3月15日至2019年12月4日期间占有使用费的余款172984元；二、广州海汝物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘斌支付2019年6月1日至2019年12月4日期间的占有使用费的滞纳金，滞纳金计算标准：以海汝公司尚欠的余款172984元为本金，从2019年7月24日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款日止；三、驳回刘斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11978元，由刘斌负担9444元，由广州海汝物业管理有限公司负担2534元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，廖贤武陈述，海汝公司是我与父亲廖金才成立的，公司是我在运营的，是我以公司的名义与刘斌签订合同的，支付保证金、租金是从我的账户上转账支付的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：刘斌关于海汝公司应付款项以及承责主体的上诉理由是否成立。刘斌作为出租人，负有提供适租租赁物的义务。刘斌在2019年3月15日对涉案物业一楼商铺及通向二楼的通道上锁，使得涉案租赁物已经处于不适租的状态，违反出租人应尽的义务。但一楼大乡里餐馆自行开锁正常经营，二楼次承租人因要求装修赔偿并最终确定于2019年12月4日明确不申请鉴定并交还场地，一审法院认定海汝公司应向刘斌支付该两部分租赁场地的占有使用费至2019年12月4日并无不当。廖贤武在2019年4月2日签订承诺书表明在一定期限内付清欠款，否则自愿无条件交还场地，虽然廖贤武或海汝公司并未履行承诺，但刘斌作为出租人也并未开锁，使涉案租赁物重新恢复适租状态。因此一审法院认定除上述两部分租赁场地外，租赁物的其他部分视为刘斌从2019年3月15日起已收回，海汝公司无需支付租赁物的其他部分的占有使用费并无不当，本院予以认可。刘斌上诉主张其并无止损义务等理据不足，不足以推翻一审法院的认定，本院不予认可。关于承责主体的问题，《楼房租赁合同》的签订双方为刘斌与海汝公司，廖贤武并非合同当事人。虽然廖贤武签署承诺书，且在二审期间陈述其是以公司名义签订合同，从其账户支付租金，但廖贤武一审期间坚持认为海汝公司是合同相对方，而廖贤武作为海汝公司股东，其履行行为以及二审陈述并不能证明其确认构成债务加入，因此刘斌主张廖贤武应当承责的理由不成立，本院不予认可。综上所述，上诉人刘斌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5396元，由上诉人刘斌负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月三十日书记员 冯冠豪郭丽淳