河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初717号原告：张占伟，男，汉族，1981年8月20日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：阎虹，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星雷，河南英协律师事务所律师。被告：河南保利置业有限公司，住所地郑州航空港区。法定代表人：赵国武，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告张占伟与被告河南保利置业有限公司（以下简称河南保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张占伟及其委托诉讼代理人阎虹、胡星雷，被告河南保利公司的委托诉讼代理人沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金287，892元（自2015年10月1日计算至2018年10月11日止，共计1121天）；2.判令被告向原告支付损失200，000元；3．本案的诉讼费及律师费25，000元由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于航空港区XX房产出售给原告，合同中对双方买卖的商品房的基本情况、计价方式、付款方式和期限以及交付期限和产权登记办理等事项进行了明确的约定，并就违约责任和赔偿进行了约定。原告履行了合同义务，全额缴纳了购房款及维修基金。基于合同，被告应于2015年9月30日之前履行交房义务，其所交付的房屋应当符合合同第八条的约定，同时被告还应履行在交付房屋之后60日内办理房屋登记的义务。被告至今未向原告交付符合合同约定的房屋，因为被告的一个未交房的行为引发了两个合同违约，交房逾期违约和报送产权初始登记违约，该两个违约行为从时间计算上发生了竞合，故原告主张自逾期交房之日即2015年10月1日计算至被告报送产权初始登记材料之日即2018年10月11日，两项违约金共计主张287，892元。涉案房屋内部一、二楼间无楼梯，外部环境与被告前期宣传不符合，被告应赔偿原告因此造成的贬损损失。被告河南保利公司辩称，一、受郑州城际铁路工程延期施工、机场净空限高拆降、云港路北半幅延期施工等影响，涉案小区在竣工后迟迟未能完成规划核实，只能先进行部分规划核实，待上述施工结束后，于2017年11月20日取得了《建设工程竣工规划核实意见书》，影响了房屋初始登记和不动产首次登记的办理。上述政府工程和市政施工均为被告无法预测、无法控制的，依据合同约定和相关法律规定，办理日期应相应顺延，被告无需承担任何责任。二、2016年8月之后，房屋初始登记取消，不动产首次登记启用，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已履行不能，应适用情势变更原则，被告不承担违约责任。三、不动产首次登记办理迟缓是政府部门的原因。上述第一条所述的影响因素消失后，又正好赶上不动产登记改革在郑州市造成不动产登记办理混乱和大量积压，被告经多方努力于2017年11月20日取得建设工程竣工规划核实意见书，随后开始向不动产登记机构报送产权登记材料。因不动产登记机构办理能力有限，而被告需要办理的业主较多，实际上被告报送时间为2018年3月份，不动产中心陆续分批开始办理，不动产登记部门的系统上所记载的报送时间是信息录入时间，并非真实的报送时间。四、假如被告存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，但原告并未因此遭受损失，合同约定的违约金过高，被告请求调低。被告已按期交房，之后原告一直正常使用，其并无损失，因为原告未收房导致涉案房屋没交付，原告的损失由其自身原因导致，故其主张逾期交房违约金缺少事实和法律依据。原告并无关于逾期办证造成损失的证据，即使构成违约也是因政府政策等多方客观因素的影响造成的，在影响因素消失后，被告一直努力尽快办理首次登记，被告本身并无过错或过错很小，因此应当调低违约金。五、依据民法总则有关诉讼时效的规定，假如应当支付违约金，原告起诉时间为2019年11月28日，原告主张的2016年11月28日之前的违约金已经超过诉讼时效，丧失胜诉权，被告不同意支付。六、被告交付的房产符合双方约定，是原告无正当理由拒不接收，应当视为已经交付；原告主张的房屋贬值损失缺少事实和法律依据。1.涉案房屋于2014年11月1日竣工，在2015年9月14日双方签订《商品房买卖合同》时已具备交房条件；2.为少交物业费，润丰悦尚的商铺购买人向来有商铺出租后再收房的习惯，而原告拖延收房的原因，是小区内的临街商铺因为富士康员工锐减、留守员工年龄偏大，缺少购买力导致商铺租金的大幅下降，原告又不愿意降价出租，导致其所购商铺迟迟未能出租，所以一直拖延办理交房手续；3.因涉案房屋原设计的楼梯占用商铺内的面积较大，被大多数认购房屋的购房人反对，经与购房人协商，达成了在商铺装修时由客户自行安装，被告按15，000元/套给予购房人补偿的解决方案，该15，000元在签订《商品房买卖合同》时已从总购房款中予以减免；4.2015年9月14日签订《商品房买卖合同》时已经建成竣工近一年，大部分业主已经收房并装修使用，所以才约定2015年9月30日交房。原告也享受到了15，000元的楼梯补偿，说明原告对房屋没有楼梯的现状交付及补偿方案是知情的，也是认可的；5.被告不存在逾期交房的情形，原告拒不接收已符合交付条件的房屋属于违约方，无权向被告主张违约金；6.原告主张的房屋贬价损失属于市场风险，应由其自己承担；7.如上所述，原告在2015年已知房屋现状的情况下，假如因房屋交付不符合条件应当支付交房违约金和房屋贬损价值，依据民法总则有关诉讼时效的规定，诉讼时效应自2015年算起，至起诉时，原告主张的违约金和贬损损失，已经超过诉讼时效，其已经丧失胜诉权。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为××××的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于郑州航空港区××××号商品房，该商品房的用途为商业服务，建筑面积190.14平方米，单价每平方米13,506.74元，房款总金额2，568，172元，一次性付款，付款时间2015年9月14日。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇政府部门城市规划、市政工程、地下文物障碍或恶劣气候等，影响本合同约定工期的，在影响的范围内，双方同意交房日期相应顺延……关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。关于交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人……附件四合同补充协议第四条关于房屋交付的补充约定：1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按通知的时间和地点办理房屋交付手续。2、交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共同设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请……关于产权登记，合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行；附件四合同补充协议第六条第一款约定，出卖人应当在2015年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市航空港区市政建设环保局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，因买受人原因或出卖人不能控制的原因致使出卖人未及时报送资料的，出卖人无需承担任何责任。合同附件四合同补充协议第八条第四款第一项约定，出卖人的样板房、沙盘、模型、广告、楼书等方式对该商品房和该商品房所在小区进行的展示以及其他宣传材料，除出卖人特别明示构成合同内容外，仅供参考，不构成出卖人的承诺；出卖人可在国家相关法律、法规允许的范围内，根据客观情况的需要进行调整。原告按合同约定向被告支付涉案房屋购房款2，568，172元，被告于2015年9月14日向原告出具发票。被告于2016年7月2日向原告邮寄《润丰悦尚完善收房手续通知书》。庭审中，被告称涉案房屋的钥匙现在在被告处。2015年9月6日，因涉案房屋所在的润丰悦尚小区1、2、3、5号楼四幢建筑超高，郑州机场二期工程建设指挥部向郑州航空港经济综合实验区机场二期工程建设领导小组指挥部发出豫机二期函〔2015〕126号《关于尽快拆降郑州机场二跑道净空保护区域内润丰悦尚小区4栋超高楼房的函》。郑州国际机场二期工程建设领导小组指挥部和郑州航空港区管理委员会成立润丰悦尚拆降指挥部对相关楼栋进行拆降加固恢复作业。在此期间，又因云港路北半幅市政施工及项目绿化施工等工程受郑州至机场城际铁路延期施工影响，均影响了润丰悦尚项目规划核实工作开展。施工完成后规划市政建设环保部门经规划核实于2017年11月20日作出建设工程竣工规划核实意见书。被告陆续进行了房产首次登记并为购房业主办理了转移登记。涉案房屋首次登记材料报送时间为2018年10月11日，登记时间为2018年10月18日；转移登记材料报送时间为2019年6月3日，登记时间为2019年6月10日，于2019年6月10日取得不动产权证书（不动产权证号：豫（2019）郑港区不动产权第xx号）。庭审中，被告提交《润丰悦尚商铺步梯补偿费用审批单》及《润丰悦尚商铺步梯补偿客户明细》证明原告已享受到了15,000元的步梯补偿。另查明，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行，国家实行不动产统一登记制度。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告告知自2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。2016年11月1日，郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心受理郑州航空港经济综合实验区内的不动产登记。2019年11月19日，原告与河南英协律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定原告委托该所办理其与被告房屋买卖合同纠纷案件，一审阶段代理费25，000元。原告向该所支付25,000元，该所于2019年11月21日向其出具发票。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当本着诚实信用的原则,按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告交付了全部房款，被告应向原告交付房屋，并履行办理房屋相应产权证书的合同附随义务。双方争议的主要问题是合同履行中被告是否逾期交房、逾期报送产权初始登记资料，应否承担违约责任；被告应否支付原告房屋贬值损失。关于被告是否逾期交房的问题。原告主张涉案房屋不符合合同约定的交付标准且被告未通知其收房，房屋至今仍未交付，河南保利公司辩称涉案房屋于2014年11月1日竣工，符合交房条件，是原告无正当理由拒不接收，应视为已经交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，工程竣工验收备案登记表是建设行政主管部门或其他有关部门对竣工验收报告及其他认可文件的备案性材料，是否取得该表并不是达成交房条件的必要前置程序。诉讼中，经本院向郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）规划市政建设环保局核实，被告于2015年12月29日办结涉案房屋竣工验收备案，原、被告双方于2015年9月14日签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经过勘察、监理、设计、施工等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格。鉴于双方合同约定被告应于2015年9月30日前交付房屋，后被告于2016年7月2日向原告邮寄“润丰悦尚完善收房手续通知书”的时间晚于合同约定的交房时间，且该通知书也不能证明系其通知原告收房，其也未提供其他证据证明已通知原告收房，故被告辩称已经交房的证据不足，本院认定被告对涉案房屋存在逾期交房。关于逾期交房违约金的计算。诉讼中，被告对诉讼时效提出抗辩。本案中，《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是以日为单位计算的，每天产生的违约金数额是固定的，违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，应当按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，涉案合同约定的交房日期为2015年9月30日前，原告在2015年9月30日即应当明知被告已经违约,结合在案证据，原告申请两名证人作证证明诉讼时效应中断，但其未提供其他提起诉讼或主张权利的客观证据予以佐证，证据不足，本院难以采信。原告于2019年11月28日向本院提交起诉材料，原告主张的2015年10月1日至2016年11月27日的逾期交房违约金已过三年诉讼时效，丧失胜诉权，本院不予支持，逾期交房违约金应酌情自2016年11月28日开始计算。另一方面，考虑到涉案房屋为投资性的商铺，原告一次性付款购买涉案房屋系用于投资收益，逾期交房违约金应当与其预期收益相符合，且并无证据证实该违约金约定标准过分高于造成的损失,故双方约定逾期交房违约金按每日万分之一的标准计算相对合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方合同约定，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。在涉案房屋所在的7号楼于2015年12月29日办结竣工验收备案后，被告于2016年7月2日向原告邮寄“润丰悦尚完善收房手续通知书”，虽然该通知书不能直接证明系通知原告收房，但该通知书亦与收房有关。原告购买具有投资性的商铺，签订房屋买卖合同并一次性交付所有房款后，自双方约定的2015年9月30日前交房至本次诉讼时已长达四年之久，房屋一直处于未完成交付的状态，原告在明知该情形的情况下，应当积极进行解决，但原告未采取相应措施履行减损义务，怠于行使其权利，客观上扩大了自身因被告逾期交房造成的损失，具有过错。综合考虑被告的违约情形，结合双方当事人的过错程度，同时根据诚实信用原则，本院酌情支持逾期交房违约金截至被告邮寄上述完善收房手续通知书后1年内（即截至2017年7月1日），原告主张的过高部分，本院不予支持。每天的逾期交房违约金为256.82元（已支付房款2，568，172元×0.01%），结合前述诉讼时效，被告应支付原告216天（2016年11月28日至2017年7月1日）的逾期交房违约金共计55，473.12元（256.82×216）。关于是否逾期办理房屋产权初始登记的问题。依照合同约定，被告负有按时交房和按时办理房屋权属证书的义务。合同约定被告应当在房屋交付使用后60日内报送房屋产权初始登记资料，根据前述，认定被告应在2017年7月1日后60日内报送首次登记材料，即2017年8月31日前报送，而被告于2018年10月11日报送首次登记材料，被告构成逾期报送。根据前述关于诉讼时效，不超过三年的诉讼时效，逾期办理产权初始登记违约金的违约天数酌情自2017年8月31日计算至2018年10月10日，共计406天。被告认为合同约定的违约金过高，请求调低。根据已查明的事实，本院充分考虑到以下因素：一、双方约定的办证期间内存在房地产登记政策改革及相关行政管理部门职责的变化，房屋产权初始登记和首次登记在涉及部门、所需材料及程序的复杂程度等客观上存在一定差异，影响了房屋产权首次登记的办理。二、机场净空限高拆降，云港路北半幅市政施工及项目绿化施工等工程受郑州至机场城际铁路延期施工影响，均影响了润丰悦尚项目规划核实工作开展。三、为涉案房屋办理权属登记是合同的附随义务。综上，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告的违约情形，原告可能产生的实际损失，结合当事人的过错程度，同时根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，本院在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款约定违约金标准的基础上酌情予以核减，即按日向原告支付总房款的0.005%的违约金。逾期办理产权初始登记违约金每天128.41元（2，568，172元×0.005%），被告应支付原告逾期办理产权初始登记违约金52，134.46元（128.41×406）。关于原告主张的房屋贬值损失的问题。原告称涉案房屋内二楼无楼梯，及涉案房屋宣传的为临街商铺，实际房屋为小区内的封闭道路的门面房，主张被告向其支付贬值损失。被告辩称原告已享受到了15，000元的楼梯补偿。原告在与被告签订正式商品房买卖合同前，曾就购买涉案房屋与被告签订《协议书（商铺）》一份，该协议书中约定房产总价为2，683，172元，双方最终的《商品房买卖合同》中房款总金额2，568，172元，结合被告提交的公司审批单，原告在缴纳房款时已经享受到了15，000元的楼梯补偿，现原告以该事项为由向被告主张贬值损失缺乏事实依据。同时，双方合同中约定“出卖人的样板房、沙盘、模型、广告、楼书等方式对该商品房和该商品房所在小区进行的展示以及其他宣传材料，除出卖人特别明示构成合同内容外，仅供参考，不构成出卖人的承诺”，结合涉案房屋在双方签订合同前已竣工的实际情况，原告在与被告磋商签订《商品房买卖合同》时对涉案房屋的状况应当是了解的，其购买的房产系商铺，签订合同时对其市场行情能够做出相应风险预判，其提交了涉案项目的广告宣传单等相关证据不能证明其主张，其主张含有一定的市场风险因素，故对于原告主张的房屋贬值损失，本院不予支持。关于原告主张的律师费25，000元，原、被告合同中未就该费用进行约定，本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权初始登记违约金共计107，607.58元（55，473.12+52，134.46），原告诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告河南保利置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张占伟违约金107，607.58元；二、驳回原告张占伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8928元，减半收取计4464元，保全费2486元，由原告张占伟负担5333元，被告河南保利置业有限公司负担1617元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘利鹏二〇二〇年七月八日书记员  耿 茹