广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3684号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区华都房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇苏溪居委会龙山大道苏原路1号6号铺首层，统一社会信用代码91440606MA4WAMUT6L。法定代表人：吕亮林，执行董事。委托诉讼代理人：梁景帮，广东力邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘泽华，男，1968年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：伍庆丽，女，1969年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘泽华，系伍庆丽的丈夫。上诉人佛山市顺德区华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）与被上诉人刘泽华、伍庆丽民间借贷纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。华都公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.刘泽华、伍庆丽共同偿还欠华都公司的借款本金6989474.89元；3.刘泽华、伍庆丽共同按月利率2%向华都公司支付自借款发生之日起至还清之日止的利息，暂计至2019年6月10日所欠利息为2987932.43元，以后另计；4.将XX华庭1座103号、105号商铺（以下简称103、105房）公开拍卖或变卖，用拍卖或变卖所得清偿刘泽华、伍庆丽欠华都公司的欠款本息，拍卖所得不足以偿还欠款本息的，由刘泽华、伍庆丽另行补足；5.刘泽华、伍庆丽共同承担本案的受理费、保全费、上诉费等全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定“华都公司没有提供证据证明已经出售房产的价款，即无法认定刘泽华、伍庆丽清偿借款的具体金额，从而不能确定刘泽华、伍庆丽尚欠借款的金额”，与本案事实不符，并违反相关法律和证据规则。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，偿还借款本息的举证责任应该由作为借款人的刘泽华、伍庆丽而非华都公司承担。华都公司在起诉状及所附《刘泽华、伍庆丽向华都公司借款和还款情况一览表》中，已列明了用已销售房产所得偿还的借款本息金额、还款时间和计算依据，刘泽华、伍庆丽对此也没提出任何异议。从刘泽华、伍庆丽的答辩状中关于“结合华都公司所计算刘泽华、伍庆丽已偿还的利息及尚欠的利息，物业估算价值与华都公司的本息总额较为接近”的陈述，也证明刘泽华、伍庆丽承认华都公司对借款金额、已还和未还本息金额的计算结果。故双方对借款本息总额及用已出售房产的价款偿还的借款本息金额和还款时间，以及尚欠的本息金额是没有争议的，仅对刘泽华、伍庆丽提出的债务已经抵偿的抗辩有争议。因此，华都公司无需再举其他证据对此加以证明。如刘泽华、伍庆丽对用已销售房产所得偿还的借款金额有异议，也应由二人对其异议主张承担举证责任；如其因客观原因不能自行收集相关证据，可依法在举证期限届满前七日向人民法院申请调查收集。一审判决在刘泽华、伍庆丽对华都公司已详细列明的、用已销售房产的价款偿还的借款本息金额和还款时间均无异议的情况下，仍将举证不能的责任归于华都公司，有违事实及相关法律规定。二、一审判决以“根据双方签订的《协议书》第六条约定，如期满没有清偿完毕，将余下的上述房产未销售的部分抵偿未清还的欠款；对于未销售的房产可以抵偿欠款，考虑到103、105房未能出售，且房产也归于华都公司名下”为由，判定刘泽华、伍庆丽关于“本案欠款应按《协议书》的约定予以抵偿，刘泽华、伍庆丽无需再向华都公司偿还借款本息”的抗辩理由成立并据此驳回华都公司的诉讼请求违反法律规定。首先，从《协议书》第一条、第四条、第五条、第七条以及《补充协议》等内容看，双方达成借款协议时，案涉房产只是为借款设定抵押担保或让与担保，而不是用于抵偿借款。双方之所以通过让与方式设定抵押担保而不是直接在原业主名下设定抵押担保是因为刘泽华、伍庆丽希望将案涉房产再次出售，故约定将房产退回华都公司名下。此既可达到担保的目的，也方便再次出售房产，且出售时可作为一手而非二手房买卖，在相关手续的办理及税费的负担方面亦对刘泽华、伍庆丽有利。在案涉房产退回华都公司名下后，华都公司只是名义上的产权人而已，并不是真正的所有人，不享有房产的实际所有权。虽然刘泽华、伍庆丽赋予了华都公司在不低于其规定的最低限价的前提下可自主择机出售并可用出售所得优先偿还其欠华都公司借款本息的权利，但如果房产的市价低于刘泽华、伍庆丽规定的最低限价，华都公司是无权自主决定而须经刘泽华、伍庆丽同意才能出售。可见，华都公司的权利仅限于在刘泽华、伍庆丽的授权范围内代为出售，或可视为刘泽华、伍庆丽以华都公司的名义代办相关销售手续而已，华都公司并不享有实质意义的所有权。案涉房产的真实处分权、收益权还是归于刘泽华、伍庆丽而不是华都公司。一审判决以“未出售房产已归于华都公司名下”为由认为未出售的房产已归华都公司所有，进而支持刘泽华、伍庆丽的抗辩理由错误。其次，《协议书》第六条仅是对借款期限的明确及在借款期限届满后可用余下尚未出售房产抵偿未清还的欠款的原则性约定。至于具体如何抵偿、通过何种方式实现抵偿并未明确约定。具体的抵偿方案要在借款期满后视剩余未还的借款本息总额以及尚未出售的房产当时价值等情况，由双方协商或经评估后再作决定，并确认抵偿的时点。不能将该条理解为到期后不管剩余的借款本息和未出售的房产价值几何，即将两者相互抵销并将抵押物归华都公司所有，且将欠款一笔勾销。此也是抵押的通常做法和法定要求。由于103、105房的市场价格一直低于刘泽华限定的最低价格，故未能出售。因此，借款期限届满后，华都公司曾多次通过电话、函件、开会讨论的方式，要求刘泽华、伍庆丽对欠款的偿还和未出售房产如何处理等提出方案，但刘泽华、伍庆丽既未还款，也未同意将103、105房按当时的市场价格出售或抵偿欠款。因此，借款期限届满后，未能明确如何以103、105房抵偿部分欠款本息的责任在于刘泽华、伍庆丽，此后利息增加的责任也应由刘泽华、伍庆丽承担。再次，如将《协议书》第六条理解为不管期满后剩余的借款本金是多少，也不管剩余未售的房产价值几何，便直接将两者冲抵，将抵押物归抵押权人所有，则违反《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条等关于“禁止流押”的强制性规定，应认定该条款无效。因此，一审判决对该条款的理解和认定是错误的。三、双方在签订借款协议时对案涉房产的估值，仅是在签订借款协议时为设定担保所作的粗略预估，并非该房产当时的实际价值，也非借款期限届满后可用于抵偿欠款的实际价值，更不是最终确定可用以抵偿借款价值。因此，刘泽华、伍庆丽以物业估算价值与华都公司的本息总额较为接近为由认为未售房产可以直接冲抵借款债务的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，并与法律规定相抵触，一审判决支持其抗辩理由错误。综上所述，一审判决对本案事实认定及法律适用均存在错误，故依法提起上诉，请求二审撤销一审判决，改判支持华都公司的上诉请求。刘泽华、伍庆丽辩称：请求维持一审判决，华都公司的上诉理由不成立。案涉房产已退回华都公司名下，103、105房是华都公司因其自身原因耽误了出售时间导致降价，责任不在于刘泽华、伍庆丽。当初，刘泽华、伍庆丽是以低于市场价将房产卖给华都公司，在华都公司借款给刘泽华、伍庆丽时，其已经知道案涉房产价值较大且华都公司已从中赚取了差价。华都公司向一审法院起诉请求：1.刘泽华、伍庆丽共同偿还欠华都公司的借款本金6989474.89元；2.刘泽华、伍庆丽共同按月利率2%向华都公司支付自借款发生之日起至还清之日止的利息(暂计至2019年6月10日止所欠利息为2987932.43元，以后另计)；3.将103、105房公开拍卖，用拍卖所得清偿刘泽华、伍庆丽欠华都公司的部分欠款本息，拍卖所得不足以偿还欠款本息的，由刘泽华、伍庆丽另行补足；4.刘泽华、伍庆丽共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月28日及6月30日，华都公司与刘泽华签订《协议书》及《补充协议》，约定：解除双方之前签订的《房地产买卖合同》，房屋在解除抵押和查封后退回华都公司名下；华都公司借款给刘泽华用于清偿刘泽华欠银行贷款本息611万元、欠陈某权、叶某源的款项约665万元，借款利率按月2%计算。同时，双方约定上述房产退回华都公司后，由华都公司按市场状况自主销售，但坐落于XX华庭1座2701、2703、406的住宅（以下简称2701、2703、406房）售价低于每平方米5300元、103、105房售价低于每平方米20000元、坐落于12座2号的住宅（以下简称12-2房）售价低于每平方米6500元的，应事先征得刘泽华同意才能销售。协议书中双方还约定刘泽华借款期限不超过六个月，如期限届满没有清偿完毕，则将余下的上述房产未销售的部分抵偿未清还的欠款。2017年6月30日，华都公司、刘泽华签订借条，刘泽华向华都公司借款500万元，经案外人陈某昌账户用于偿还陈某权的执行款项。2017年7月3日，华都公司经陈某昌账户将上述款项转入执行账户。2017年7月3日，华都公司、刘泽华、伍庆丽签订借条，刘泽华向华都公司借款200万元，用于提前归还刘泽华、伍庆丽购买的2701、2703、406房的贷款余额及其利息。提前还贷后，上述三套商品房的产权归出借人所有。2017年7月4日，华都公司经案外人梁某仪账户代刘泽华还款61616.23元给陈某权。2017年7月7日，华都公司向刘泽华、伍庆丽退还406房房款458000元，退还2701房房款544825元，退还2703房房款615675元和200元。2017年7月18日，华都公司、刘泽华签订借条，刘泽华向华都公司借款100万元，用于归还叶某源借款。2017年7月19日，华都公司将上述款项转入叶某源账户。2017年7月27日，华都公司、刘泽华、伍庆丽签订收据，刘泽华向华都公司借款500万元，用于提前归还刘泽华、伍庆丽购买的103、105、12-2房共三套房产的贷款余额及其利息。提前还贷后，上述三套商品房的产权归出借人所有。2017年8月22日，华都公司向伍庆丽开具进账单两笔，分别为20万元以及4303504.58元，用于提前归还103、105、12-2房的贷款余额及利息。2017年8月23日，华都公司通过梁某仪向伍庆丽转账30万元，注明属于刘泽华向华都公司借款。2017年8月31日，华都公司、刘泽华签订借条，刘泽华向华都公司借款63万元，用于归还叶某源借款。当日，华都公司经案外人梁某仪账户代刘泽华还款63万元给叶某源。2017年9月8日，双方确认借款明细，合计借款金额13095490.30元，各笔借款均有备注。2019年6月6日，华都公司、刘泽华、伍庆丽签订确认书，确认陈某昌账户划扣的4981659.49元形成的债权由华都公司享有并行使；同时确认梁某仪账户转账至陈某权账户的61616.23元、转账至叶某源账户的100万元和63万元形成的债权由华都公司享有并行使。经一审法庭调查，刘泽华、伍庆丽确认借款总额为13095490.30元。2019年6月17日，华都公司向一审法院提起诉讼，以已出售2701、2703、406、12-2房所得价款用于清偿部分债务，但103、105房未能出售导致剩余欠款不能清偿为由，提起本案诉讼。一审法院认为，本案系民间借贷纠纷，对于华都公司诉讼中提供证据的真实性，刘泽华、伍庆丽无异议，一审予以确认；根据双方的诉辩，本案争议焦点为：刘泽华、伍庆丽提出债务已经抵偿的抗辩是否成立。诉讼中，华都公司没有提供证据证明已出售房产的价款，即无法认定刘泽华、伍庆丽清偿借款的具体金额，从而不能确定刘泽华、伍庆丽尚欠借款的具体金额；其次，根据双方签订的《协议书》第六条约定，如期限届满没有清偿完毕，则将余下的上述房产未销售的部分抵偿未清还的欠款；该条款约定明确，对于未销售的房产可以抵偿欠款，考虑到103、105房现未能出售，且房产也归于华都公司名下，故刘泽华、伍庆丽的抗辩有事实和法律依据，应予采纳；华都公司的诉请缺乏理据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回华都公司的诉讼请求。一审受理费81641.85元，财产保全费5000元，合计86641.85元，由华都公司自行负担。华都公司二审向本院提交如下证据材料：1.《告知函》及附表各一份，拟证明案涉借款期限届满后，华都公司曾于2018年3月12日致函刘泽华催收其偿还剩余借款本息，并将借款本息计算情况列表告知刘泽华。其中，2017年10月30日的还款溢价税金计算有误，应更正为15582元。刘泽华签收上述文件后未提出异议，也未就剩余借款本息问题予以明确答复。2.《工作会议纪录》一份，拟证明2018年6月15日，华都公司负责财务的总经理吴林帮代表该司与刘泽华商谈，再次敦促刘泽华尽快还款，避免利息增加，但刘泽华未就剩余借款本息的偿还及尚未出售的103、105房的处理提供方案。刘泽华、伍庆丽二审未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审核，华都公司提交的上述证据与原件核对无异，本院对其真实性予以确认；但是，证据1虽可证实华都公司于借款期满后曾向刘泽华催收借款本息，但在刘泽华未作出意思表示的情况下，不能推定其承诺继续清偿本案借款债务；证据2记载的会议内容仅涉及借款问题，对尚未售出的103、105房如何处理未有涉及，而案涉借贷关系与103、105房的处理密切相关，两者应作整体考虑，该《工作会议记录》不足以影响本案的处理结果，故本院对上述两证据的证明力不予采信。经审查，除确认一审判决查明的事实外，本院另查明，双方于2017年6月28日签订的《协议书》完整内容如下：鉴于：1.刘泽华与华都公司签订了购房合同以按揭贷款的方式向华都公司购买了房产：（1）以刘某添的名义购买的2701房……（2）以苏某贞的名义购买的2703房……（3）以伍某玲的名义购买的406房……（4）以刘泽华、伍某玲的名义购买的103房，建筑面积427.04平方米，套内面积409.70平方米；（5）刘泽华、伍某玲的名义购买的105房，建筑面积200.46平方米，套内面积192.32平方米；（6）以刘泽华、伍某玲的名义购买的12-2房……2.上述房产尚欠银行按揭贷款共约611万元未还……3.刘泽华尚欠陈某权借款本息及相关费用约500万元【具体金额以（2017）粤06民终644号民事判决书、裁定书及（2017）粤0606执6000号执行案件确定的金额为准】及叶某源的借款本息及相关费用约165万元【具体金额以（2017）粤0606民初3512号民事调解书确定的金额为准】。4.刘泽华购买的上述房地产部分因上述两案被法院查封。为协助刘泽华通过赎回上述房产进行处置，并以处置上述房产所得履行上述判决书及调解书确定的义务及清偿刘泽华因处理相关房产和债务所产生新的借款本息及相关税费，经双方协商一致达成如下协议：一、双方一致同意解除以刘泽华及上述代持人与华都公司就上述房产签订的《房地产买卖合同》并在上述房产解除相关抵押和查封后退回华都公司名下。二、刘泽华向华都公司或经华都公司同意的第三人借款约1276万元用于清偿刘泽华因上述房产欠银行的贷款本息约借款611万元及清偿欠陈某权、叶某源约665万元欠款，具体借款数额以实际发生的金额为准，借款利率按月利率2%，借款期间按实际放款之日起至借款本息清还之日止。三、上述第二条约定的借款由存放在华都公司的账户由该司监管，华都公司依刘泽华与银行及陈某权、叶某源确定的还款时间和金额代为支付。四、上述房产退回华都公司后，由华都公司按市场状况自主销售，但2701、2703、406房售价低于每平方米（以建筑面积算，下同）5300元，103和105房售价低于每平方米2万元，12-2房售价低于每平方米6500元的，应事先征得刘泽华的同意才能销售。五、华都公司将上述房产的销售所得先连本带利还清刘泽华应偿还的全部欠款本息及相关税费后，如有余额才将余额返还给刘泽华。六、刘泽华借款的期限最长不能超过六个月，从借款实际发放之日起计算。如六个月期限届满仍未清偿完毕，则将余下的上述房产尚未销售部分抵偿未清还的欠款。七、如在上述房产未销售完之前，刘泽华自行筹款清偿全部欠款及相关税费，并要求将未售房产转回刘泽华或其指定的人名下的，华都公司应予同意，并协助办理相关手续，但因此产生的一切税费（包括但不限于买卖双方的税费及按揭手续费等）由刘泽华承担。再查明，双方于2017年6月30日签订的《补充协议》约定：1.2017年6月28日《协议书》中的“伍某玲”改为“伍庆丽”。2.刘泽华找购房者亦可，华都公司协助办理相关手续。3.刘泽华有权了解已售的相关房产和收房款情况，华都公司要如实告知，安排核对等。4.房产的面积和金额及税费前后有差异，双方应多退少补，双方安排核对等。5.复式房产若签订退房协议后（五天内），每套刘泽华多借10万元。6.已售房产等待银行放款的不在半年期限内。7.相关房产销售所得还清欠款利息及税费后，如有余额才将余额支付给刘泽华指定转入伍庆丽账户内，但华都公司不能用任何理由扣减或拒绝支付余额给刘泽华。另结算及付款时间，按刘泽华房款还款到账后15天内结算，否则赔偿刘泽华的相关连带损失。还查明：一、2701、2703、406房已由华都公司售出，12-2房已由刘泽华售出，上述四房产的所有权现已登记至案外买受人名下；103、105房尚未售出，所有权仍初始登记于华都公司名下，从未发生过所有权变更登记。二、关于未售出的103、105房，诉讼中，刘泽华主张已经归华都公司所有，其不再欠华都公司案涉借款本息，双方两清；华都公司则表示刘泽华应清偿案涉借款所欠本息，上述两房产归该司亦可，但应按照现在的评估价值并协商价格抵偿本案债务，多退少补。三、华都公司确认通过出售2701、2703、406、12-2房刘泽华已偿还案涉借款本金6106015.41元及利息550213.59元合共6656229元。四、双方在诉讼中称103、105房目前价格有较大幅度下跌，难以售出。本院认为，本案为民间借贷纠纷，根据双方诉辩意见，争议焦点是对《协议书》第六条如何理解。只有准确、合理地解释该条款，才能确定刘泽华对案涉借款本息是否继续负有清偿责任。现针对上述争议焦点问题，本院分析如下：一、该条款的效力审查案涉《协议书》第六条约定如下：“刘泽华借款期限最长不能超过六个月，从借款实际发放之日起计算。如六个月期限届满仍未清偿完毕，则将余下的上述房产尚未销售部分抵偿未清还的欠款。”经审查，案涉《协议书》包括上述条款，签订主体适格，意思表示真实，内容不违反我国法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。至于双方对合同条款的理解存在争议，此为合同解释问题，不影响合同效力。华都公司主张上述条款无效，理由是双方通过《协议书》对案涉房产设定了抵押担保，第六条因违反我国担保法关于抵押担保“禁止流押”的规定而无效。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”此为我国法律关于担保包括抵押担保含义的规定。本案中，根据《协议书》第五条、《补充协议》第7条的约定，双方约定的所谓“优先受偿”，是指房产售价款退还给刘泽华之前须先用于清偿借款债务，且可实现于借款债务到期之前；而担保物权中的“优先受偿”，是指债权人通过担保财产受偿优先于债务人的其他普通债权人，且须实现于债务期满之后。可见，本案双方约定的所谓“优先受偿”与担保物权的“优先受偿”明显不是同一含义，华都公司以《协议书》设定了抵押担保为由主张第六条无效，缺乏理据，本院不予采信。华都公司还在上诉意见中提及双方通过《协议书》设立了让与担保。对此，本院认为，所谓让与担保，为非典型担保方式，是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。人民法院应当认定让与担保合同有效，但如合同约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，应当认定该部分约定无效。本案中，双方并未约定刘泽华到期没有清偿债务，华都公司可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权；相反约定了双方在借款期限内均有权出售案涉房产并以销售所得清偿借款债务，此与让与担保的含义存在明显区别，故华都公司以《协议书》设定了让与担保为由主张第六条无效，亦缺乏理据，本院不予支持。二、该条款约定的债务抵偿问题如何理解关于尚未售出的103、105房，诉讼中，刘泽华主张已经归华都公司所有，其不再欠华都公司案涉借款本息，双方两清；华都公司则表示刘泽华应当清偿案涉借款所欠本息，上述两房产归该司亦可，但应按照现在的评估价值并协商价格抵偿本案债务，多退少补。根据双方的上述意见，双方对于《协议书》第六条约定的“以房抵债”处理方式并无实质性争议，但对于未售出的103、105房是全部还是部分抵偿借款债务各执一词。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据该规定，本院对《协议书》第六条分析如下：（一）从词句表述来看。根据我国汉语语法规范，《协议书》第六条“上述房产尚未销售部分抵偿未清还的欠款”中的“部分”应理解为限定“尚未销售的房产”而非“抵偿”，故该条款解释为以“上述尚未销售的房产”抵偿“未清还的欠款”是合理的，而不应理解为以尚未销售的房产“部分抵偿”未清还的欠款。但是，也应指出，“抵偿”一词本身也并不必然含有“完全消灭债务”之义，双方约定“以某物抵偿某债”，在无进一步明确约定的情况下，也存在两种不同理解，一是“以某物抵偿某债，债务完全消灭”；二是“以某物抵偿某债，如不足抵偿，则继续履行剩余债务”，上述两种理解均有一定的合理性。采取何种解释更为合理，还有赖于案件的具体情况及其他解释方法。（二）从合同有关条款来看。《协议书》第五条、《补充协议》第7条约定的是案涉房产销售所得清偿借款债务后余额向刘泽华退还，即约定了“多退”问题，上述条款适用的前提是案涉房产已经实际销售进而可明确销售所得数额的情形；但对于房产未完全售出的情况如何处理则未作约定，即未约定“少补”问题。可见，对于案涉房产未能售出的后果及风险，双方除《协议书》第六条外再无其他约定。此外，《协议书》第二条对借款用途予以了严格限定，第三条还约定了借款存放于华都公司的账户并由该司监管。可见，刘泽华对于借款并无自主支配权，其作为借款人的权利严重受限，故本案借款明显有别于一般的民间借贷。相应地，关于刘泽华偿还借款的方式，也应考虑本案借贷的特殊性，即对华都公司作为出借人的借款返还请求权有必要予以合理限制，此才符合权利义务对等原则。（三）从合同目的来看。双方签订合同的目的，《协议书》约定为华都公司协助刘泽华通过赎回上述房产进行处置，并以处置上述房产所得履行相关判决书和调解书确定的义务及清偿刘泽华因处理相关房产和债务所产生新的借款本息及相关税费。通过对《协议书》整体分析，避免案涉房产被强制执行和司法拍卖以追求双方利益最大化是刘泽华和华都公司共同的合同目的。对刘泽华而言，其意图通过借款解决自身债务并获取案涉房产销售所得超出本案借款本息部分的收益；对华都公司而言，其意图是至少通过借贷获得每月高达2%的利息收益并以案涉房产销售所得保障借款本息的清偿。可见，刘泽华借款的特定需求及华都公司获取高额借款利息，均建立于案涉房产的基础之上，双方相关利益安排均围绕案涉房产而设定。因此，相应地，双方基于《协议书》产生的风险亦应合理地限定于案涉房产价值范围之内。在刘泽华明确表示放弃案涉房产利益的情况下，如判令其对案涉借贷本息继续承担清偿责任，显然超出刘泽华订立合同时的预期，亦与双方追求共同利益最大化的合同目的不符。（四）从诚实信用原则来看。《中华人民共和国民法总则》第七条明确规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”该条款规定的诚实信用原则是民法的基本原则之一，是正义理念在民法中的具体化，是在遵守交易道德基础上谋求当事人之间及当事人与社会的利益平衡。具体至本案《协议书》第六条，本院分析如下：1.从风险预测能力方面分析。双方确认借款本金为1300万余元，华都公司主张刘泽华尚欠本金近700万元；而尚未售出的103、105房建筑面积合共为620余平方米，从《协议书》约定103、105房售价低于每平方米2万元（按建筑面积计）则需征得刘泽华的同意来看，在订立合同时，双方对上述两房产预期总价为1240万余元（2万元／平方米×620余平方米），而本案借款期限为六个月，借期内的利息仅为156万余元（1300万余元×2%×6）。考虑到房产价格在六个月的短期内大幅下跌的可能性较小，故上述两房产的价值在借款期满之时足以清偿借款本金及借期利息，此为双方订立合同时的合理预测。至于在借款期满之后的较长时间内，对于房地产市场的整体风险及案涉房产价格涨跌情况的预测能力，华都公司作为专业的房地产公司，相对于刘泽华显然更具优势。因此，华都公司主张将案涉房产的市场风险特别是借款期满后较长时间内价格下跌的风险，完全归于刘泽华承担，不符合诚实信用原则。2.从合同双方损益方面比较。即使不以借款期满之日而以华都公司2019年6月提起本案诉讼之日作为分析时点，根据双方在诉讼中称103、105房目前价格有较大幅度下跌的意见，结合佛山市房产地市场的实际情况，假定103、105房价格在2019年6月跌至双方订立合同时预期的70%（该数据仅依照日常生活经验而合理设定，实际可能更高，亦可能更低）即每平方米14000元，该两房产价值为868万余元（14000元／平方米×620余平方米），如该两房产价值归于华都公司以抵偿案涉债务，则华都公司通过出借案涉1300万余元可获得的财产总值为1533万余元（665万余元＋868万余元），其年收益率虽不及合同约定的借贷收益24%，但也远远高于金融机构的商业贷款利率；而刘泽华未能获得房产销售所得清偿借贷债务后的任何余额，即收益为零。现华都公司起诉主张刘泽华清偿借款本金近700万元及暂计至2019年6月10日的利息近300万元，如将103、105房价值868万余元归于刘泽华并判令其对借款本息承担清偿责任，则刘泽华亏损高达100余万元，而华都公司在数年时间内持续享受1300余万元每月2%的高额利息收益，双方利益严重失衡。可见，华都公司的诉讼主张明显不符合诚实信用原则所要求的当事人利益平衡。3.从解决争议的优势方面衡量。华都公司作为案涉借款的债权人兼103、105房的登记所有权人，在启动诉讼以合理、有效地解决双方争议方面，相对于刘泽华明显处于主动和优势地位。如华都公司在借款期满后较短时间内提起本案诉讼，即可及时、有效地厘清双方纠纷，可完全避免刘泽华长期承担借款高额利息损失和案涉房产价格在借款期满后下跌的风险。但是，华都公司于借款期满一年半之后的2019年6月才提起本案诉讼，其主张数年内持续享受借款每月2%利息的巨大收益而不承担房产价格在借款期满后较长时间内下跌的风险，实际上是其利用解决争议方面的优势地位，将延迟启动诉讼、长期搁置争议的不利后果完全归于刘泽华承担，此与诚实信用原则相悖。4.从房产未售出的责任方面考虑。《协议书》及《补充协议》仅约定了合同双方对案涉房产均享有销售权，但责任是与权利相反、义务相近的概念，刘泽华并无销售案涉房产的合同义务，其不同意以2万元以下价格出售103、105房亦不违反双方合同约定，故上述两房产至今未售出的责任不能归于刘泽华；相反，华都公司作为专业的房地产公司，其在销售房产方面相对于刘泽华明显更具优势，现华都公司上诉主张将103、105房未售出的责任完全归于刘泽华，既无合同依据，亦有违诚实信用原则。综上分析，《协议书》第六条的词句表达的确存在一定争议，但从合同相关条款、合同目的及诚实信用原则几方面整体考虑，该条款应作出对刘泽华有利的解释，按照刘泽华在诉讼中的主张，本院认定未售出的103、105房全部抵偿刘泽华的案涉借款债务，刘泽华对本案债务无需承担清偿责任。三、其他若干问题的说明（一）案涉103、105房的所有权和处分权问题。103、105房所有权仍初始登记于华都公司名下，实际上也从未变更登记至刘泽华名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，应认定华都公司为上述两房产的所有权人。双方在《协议书》中关于案涉房产所有权问题的各种约定，包括所有权“保留”、所有权“赎回”、所有权限制等，虽部分存在逻辑上的矛盾，但不影响合同效力，亦与双方的合同目的相符；根据不动产物权变更的法定要求，上述各项约定均不能产生物权变动的效果，亦不影响不动产所有权在法律上的认定。此外，根据刘泽华在诉讼中提出“103、105房已经归华都公司所有，其不再欠华都公司案涉借款本息，双方两清”的抗辩意见，华都公司关于103、105房所有权的各项权能通过本案诉讼均可恢复至圆满状态，即其可取得上述两房产的完全处分权，其日后出售103、105房无需再征得刘泽华的同意并受其价格方面的限制，亦无需与刘泽华分享销售所得的价款。（二）《协议书》第六条有别于一般的“以物抵债”协议。一般的“以物抵债”协议，如达成于债务履行期届满之前，抵债物尚未交付债权人，债权人有权根据原债权债务关系主张权利。但本案《协议书》第六条约定的“以房抵债”极具特殊性，主要体现在合同双方均有权出售案涉房产并对房产利益进行了一系列的安排，此与“转移某物所有权以抵偿某债务”为内涵的一般“以物抵债”协议存在本质区别，故“以物抵债”协议的一般规则不适用于本案。退而言之，即使按照一般的“以物抵债”协议理解，103、105房所有权仍初始登记于华都公司名下，从未变更登记至刘泽华名下，根据不动产物权变动的法定要求，本案也不存在“抵债物尚未交付债权人”的情形。因此，华都公司在本案中根据原债权债务关系即借贷合同主张权利，理据不足，本院不予支持。（三）从法律经济分析角度检视本案处理结果的妥当性。本案《协议书》是双方创设的一种极为复杂的交易模式，涉及到合同效力认定和合同解释方法，还存在抵押担保、让与担保、“以物抵债”等各项法律制度的甄别。鉴于经济效益是本案双方订立合同共同追求的目标，故有必要从法律经济分析角度对本案处理结果的妥当性予以检视。按照法律经济学的经典理论，合同法的基本功能，是阻止人们对合同关系的另一方当事人采取机会主义行为，以便促进经济活动的最佳时机选择，并使之不必采取成本昂贵的自我保护措施。在存在高昂交易成本的前提下，应将权利赋予那些最珍惜它们并能创造出最大收益的人；而将责任归咎于那些能以最小成本避免事故而没有这样做的人。在权利和义务的安排上，要求体现“比较优势原理。”经济活动的主体在风险预测、信息拥有量、财产拥有规模和决策能力等方面是有差别的，这些差别作为约束条件影响着权利的运作成本。本案中，其一，华都公司对刘泽华存在“机会主义行为”，主要表现是其意图在长时间内稳定、持续地收取高额借贷利息收益但不愿承担房产下跌的任何市场风险，甚至可根据房地产市场价格涨跌情况对《协议书》第六条作出有利于己方的解释；华都公司在借款期满一年半后才提起本案诉讼，也非“促进经济活动的最佳时机选择”。其二，华都公司是专业性的房地产公司，其在“风险预测、信息拥有量、财产拥有规模和决策能力”等特别是及时启动诉讼、有效解决争议方面，相对于刘泽华明显处于优势地位，其只需在借款期满之后及时提起诉讼，即可以最小成本避免刘泽华长期承担高额借款利息损失和房地产在较长时间内价格大幅下跌的市场风险。因此，本案的处理结果阻止了华都公司对刘泽华“采取机会主义行为”，体现了“比较优势原理”，并将责任归咎于“那些能以最小成本避免事故而没有这样做的人”，完全符合上述法律经济学经典理论。综上，《协议书》第六条合法有效，应理解为未售出的103、105房全部抵偿刘泽华的案涉借款债务，刘泽华对本案债务无需再承担清偿责任；相应地，华都公司可取得上述两房产的完全处分权。华都公司上诉请求刘泽华、伍庆丽还本付息并将103、105房公开拍卖或变卖以清偿本案债务，理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费81641.85元，由佛山市顺德区华都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟学彬审 判 员 蔡成中审 判 员 何美健二〇二〇年七月二十日法官助理 吴奎霖书 记 员 麦换弟