黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑07民再4号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘群，男，1996年3月28日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省伊春市伊美区。委托诉讼代理人：刘建国（系刘群父亲），住黑龙江省伊春市伊美区。委托诉讼代理人：房忠华，黑龙江联合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：北安市三江房地产开发有限公司，住所地黑龙江省黑河市北安市东平安街自来水公司住宅楼一楼。法定代表人：姜增恩，该公司总经理。再审申请人刘群因与被申请人北安市三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）物权保护纠纷一案，不服本院（2019）黑07民终44号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2020年1月17日作出（2019）黑民申4916号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘群的委托诉讼代理人刘建国和房忠华、被申请人三江公司法定代表人姜增恩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。刘群申请再审称，请求撤销（2019）黑07民终44号民事判决书，依法改判驳回三江公司的诉讼请求。事实和理由：2014年12月16日三江公司向刘群借款390万元，同时将3号楼商场作为抵押，约定了三江公司不能按时偿还欠款则该3号楼商场归刘群所有，故刘群为案涉房产的所有人。原审法院以3号楼商场未办理抵押的相关手续，该抵押不发生法律效力为由认定刘群构成侵权，属事实认定错误。三江公司2015年7月1日出具的《协议》合法有效，协议签订后刘群实际管理案涉小区多年，负责楼宇日常维护，替三江公司偿还材料款及工程款等，所以应认定该协议已实际履行。综上，二审法院认定事实及适用法律错误。三江公司辩称，二审法院判决正确，二审法院认定商业中心5870.8平方米构成侵权是正确的，申请人390万元借款是一个抵债借条，390万元已经在另案当中进行了处理，现在正在执行当中，并不存在390万元借条的事实。双方签订的协议，自2016年6月18日已经结束，刘建国有财务账交接说明签字，管理和维修等内容，当时公司是委托刘建国处理债务，并没有让他进行日常管理，公司的日常管理是由当时聘用的经理张树文来管理，刘建国是辅助张树文在财务账上签字。三江公司向一审法院起诉时请求：确认刘群占用三江公司松乐园小区房屋3号楼434平方米（其中包括地下室138平方米、一层95平方米、二层201平方米）；4号楼地下室131平方米；商业中心地下室4200平方米、二层1780平方米属于侵权。一审法院认定事实：2015年7月1日，姜增恩出具协议，将三江公司债权、债务转让给刘建国，并由刘建国对三江公司财务进行核对、核查和清账。刘建国接管三江公司债权、债务以及财务清账后，用以房抵债、出售、拆迁户回迁的方式处置松乐园小区房产数处，三江公司知情且无异议，刘建国具有松乐园小区房产出售、使用、管理等权限。至今，三江公司未与刘建国解除债权、债务转让以及财务清账合同关系。2016年6月7日，刘群登记注册铁力市朗乡忠芝商务大酒店。三江公司主张刘群侵占的房屋，经现场勘验分别为：3号楼地下室116.17平方米（诉称138平方米）、一层60.04平方米（诉称95平方米）、一层楼梯间13.84平方米、二层101.45平方米（诉称201平方米）。4号楼涉诉地下室（与该房屋毗连的南侧车库约20.79平方米，因无法打开未勘验）测量面积为91.88平方米。商业中心涉诉房屋测量总面积5870.8平方米，分别为：地下室4023.17平方米、地下室锅炉房105.62平方米、一层西侧水箱间20.18平方米、二层1721.83平方米。另查明：3号楼一层60.04平方米房屋在协议约定10轴至11轴内，系原、被告双方签订的1300平方米房屋补偿协议范围内，已被伊春市中级人民法院民事判决确认；洗浴按摩室59.16平方米系商业中心地下室总面积之内，属于重复计算。上述房屋均由刘群使用和管理。一审法院判决：驳回原告北安市三江房地产开发有限公司的诉讼请求。三江公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持三江公司原审诉讼请求。二审法院认定事实：2010年8月27日，黑龙江省朗乡林业局与三江公司签订了《房地产开发协议》，将朗乡松乐园小区棚户区改造建设项目由三江公司进行房地产开发投资建设。三江公司在建设中因缺少资金向刘群借款，2014年12月16日，三江公司给刘群出具390万元欠条，借款用途是给工人开支。同日，三江公司给刘群出具松乐园小区3号楼商场房款收据一张，价款为1680万元。庭审中，双方当事人均认可刘群并未实际支付1680万元的房款。三江公司称该收据不是本公司的真实意思表示，是会计人员工作疏忽造成的，收据中标注的3号楼商场就是3号楼，包括地下室和一、二层。刘群称3号楼没有商场，刘群使用的是3号楼和1号楼中间有个连接部分，以前叫松乐园商场，后来三江公司改名叫商业中心，是三江公司还不上390万元欠款时用这个房子顶账的，刘群已于2015年6月15日接管该房屋了。2014年12月26日，三江公司向刘群借款300万元，双方签订了《协议书》，约定还款时间是2016年12月26日，如未能按时还款，支付给刘群未还款项20%年息。同时还约定，在借款期间三江公司给付下列房产约1300平方米：1、松乐园小区3号楼地下室约780平方米；2、松乐园小区3号楼一层约55平方米；3、松乐园小区3号楼二层约390平方米；4、选择70平方米左右住宅一户。后三江公司就该协议中约定三江公司给付刘群1300平方米房屋的条款向伊春区人民法院提起诉讼，请求确认该条款无效，经法院判决确认该条款有效，判决已生效。2015年7月1日，三江公司出具《协议》一份，内容是：“三江公司与朗乡局签定开发松乐园小区，由于经营不善，因欠刘建国外债没有按时偿还，本公司法人代表姜增恩决定本公司债权、债务一并转让给刘建国，公司财务一并由刘建国进行核对、核查、清账”。刘建国是刘群父亲，三江公司在《协议》中所述欠刘建国外债就是三江公司欠刘群的钱，刘建国也认可。三江公司认为这只是一个意向性协议，协议签完后并未实际履行。刘群认为该协议的意思就是松乐园小区的债权债务都转让给刘群，包括房屋归刘群所有。刘群自2015年开始陆续对下列房屋进行了装修并且占有使用：3号楼地下室116.17平方米、一层60.04平方米、一层楼梯间13.84平方米、二层101.45平方米；4号楼地下室91.88平方米；商业中心总面积5870.8平方米。其中3号楼地下室116.17平方米和一层60.04平方米在双方约定的1300平方米之内。二层101.45平方米刘群称是用协议中约定的70平方米左右住宅一户对换，三江公司对刘群占有使用未提出异议。三江公司承认没有交付给刘群约定的这70平方米左右的住宅，对刘群的主张三江公司未提供充分的证据予以反驳。一层楼梯间13.84平方米是属于一层和二层之间附属部分，不是独立存在的房屋。4号楼地下室车库约20.79平方米无证据证明被刘群占有使用，本院不予确认。二审法院认为，三江公司开发建设松乐园小区，完成了全部回迁安置和商品房开发建设任务。回迁安置后剩余房屋允许三江公司销售，销售资金由三江公司自行支配，三江公司取得了商品房的物权。经一审法院对现场勘查，双方当事人对刘群占有使用的3号楼地下室116.17平方米、一层60.04平方米、一层楼梯间13.84平方米、二层101.45平方米；4号楼地下室91.88平方米；商业中心总面积5870.8平方米均无异议，对该事实本院予以确认。三江公司请求确认刘群占有的3号楼地下室116.17平方米、一层60.04平方米、一层楼梯间13.84平方米、二层101.45平方米侵权的诉讼请求，因刘群占有使用该房屋是在双方协议确定的3000平方米之内，该诉讼请求不能成立，一审法院判决予以驳回正确。其他房屋刘群以三江公司欠其借款未还，用3号楼商场作价1680万元作抵押，及2015年7月1日三江公司出具的《协议书》为依据，占有使用依据不足。因用3号楼商场作抵押，未办理抵押的相关手续，该抵押不发生法律效力。2015年7月1日的《协议书》内容约定不明确，刘群亦未提供双方履行协议的相关证据。一审法院在无相关证据予以佐证的情况下，即认定刘群具有松乐园小区房产出售、使用、管理等权限依据不足。三江公司的该项上诉理由成立，应予支持。一审法院判决驳回三江公司的该项诉讼请求不当，应予纠正。一审法院判决引用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款适用法律并无不当。综上所述，三江公司的上诉请求部分成立，应予支持。其他请求予以驳回。一审法院判决认定事实有误，应予纠正。二审法院判决：一、撤销黑龙江省朗乡林区基层法院（2018）黑0791民初18号民事判决；二、刘群占有北安市三江房地产开发有限公司的房屋4号楼地下室91.88平方米，商业中心总面积5870.8平方米构成侵权；三、驳回北安市三江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对再审申请人刘群提交的证据1.告知函、忠芝酒店牌匾审批申请表、审批收款凭证、朗乡忠芝酒店为招商引资企业的说明。此组证据不能证明待证事实，本院不予采信。证据2.松乐园小区2015年、2016年财务账、松乐园小区的审计报告（复印件）。该组证据为复印件，本院不予采信。证据3.起诉状、变更诉讼申请、答辩状、（2016）黑0781民初1187号民事裁定书、（2017）黑0702民初463号民事裁定书。本院对该组证据的真实性予以确认。被申请人三江公司提交的证据，证据1.刘建国财务调账说明一份。该证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据2.3号楼和商业中心位置图。该证据本院将结合其与案件的关联性在事实认定中予以综合确认。再审查明，松乐园小区3号楼与1号楼中间连接的楼即为案涉的3号楼商场，又名商业中心，总面积为12000平方米，现刘群占有使用5870.8平方米。再审查明的其他事实与一、二审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点是再审申请人刘群对案涉房屋是否构成侵权。三江公司开发建设松乐园小区，完成了全部回迁安置和商品房开发建设任务后，三江公司取得了剩余商品房的物权并可以自行支配。2014年12月26日三江公司与刘群签订借款协议书，约定将总计约1300平方米等房产作为借款补偿，其中包括案涉松乐园小区3号楼地下室116.17平方米、一层60.04平方米、一层楼梯间13.84平方米、二层101.45平方米，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，故此部分房屋系刘群合法占有，不构成侵权。刘群以三江公司欠其借款未还为由用3号楼商场作价1680万元作抵押，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条相关规定，该抵押合同虽然有效，但因未办理抵押登记，所以抵押权未设立不产生物权效力，故刘群未经法定程序确权就直接占有涉案房屋依据不足。2015年7月1日三江公司出具《协议书》内容仅为三江公司将债权债务一并转移给刘群父亲刘建国，此协议不足以证明刘群享有处置松乐园房屋的权利，故刘群占有的5870.8平方米商业中心、4号楼91.88平方米地下室均构成侵权，二审判决认定并无不当。综上所述，刘群再审请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持伊春市中级人民法院（2019）黑07民终44号民事判决。一审案件受理费100元，由北安市三江房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由刘群负担。本判决为终审判决。审判长 李 赟审判员 赵海君审判员 韩 笑二〇二〇年七月二十二日法官助理李思一书记员沈洋