河南省濮阳市华龙区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0902行初21号原告郭丽丽，女，1985年10月17日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托代理人刘进帅，河南尊严律师事务所律师。被告濮阳市自然资源和规划局，住所地濮阳市华龙区振兴路南段。统一社会信用代码11410900005627363A。负责人乔小雨，该单位局长。出庭负责人柴红杰，男，1965年7月3日出生，汉族，住濮阳市华龙区黄河路都市花园东区，身份证号410901196507030014，该单位副局长。委托代理人李刚，男，1986年8月26日出生，汉族，住濮阳市华龙区，该单位员工。委托代理人王伟杰，河南百特律师事务所律师。第三人濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市华龙区黄河路中段，统一社会信用代码410900100015119。法定代表人余佳龙，该公司经理。第三人许相成，男，1963年3月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告郭丽丽不服被告濮阳市自然资源和规划局（以下简称自然规划局）于2015年3月19日为第三人许相成办理的濮房预字第ygs-029235号预告登记向本院提起诉讼，本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告郭丽丽的委托代理人刘进帅，被告自然规划局的出庭负责人柴红杰，委托代理人李刚到庭参加诉讼，第三人濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业公司）、许相成经本院合法传唤无故未到庭，本案现已审理终结。2015年3月16日,第三人豫龙置业公司与第三人许相成到濮阳市房产管理局申请办理075-15-001-0-5-0503号房的预售商品房预告登记。濮阳市房地产管理局于同月19日为第三人许相成办理了该房屋的预告登记，预告登记号为濮房预字第ygs-029235号。原告郭丽丽诉称，原告丈夫王巍于2012年购买了第三人豫龙置业公司开发的“万利现代城”1幢512号（登记备案号为0549号）房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。王巍及时缴纳了购房款及房屋装修款，2014年1月15日，王巍申请将该房产变更到原告郭丽丽名下。房屋交付后，因该房屋影响实际使用，原告于2015年7月20日，申请将该房更换为505号房屋，后因505号房屋被其他优质客户选购，原告按豫龙置业公司要求将505号房屋又更换为503号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。2016年3月1日，原告对503号房屋进行装修。2018年10月16日，原告发现503号房屋被河南省濮阳市华龙区人民法院查封，经查询得知，2015年3月16日，豫龙置业公司与第三人许相成签订借款合同及抵押担保协议书，约定豫龙置业公司用其名下的万利现代城酒店式公寓15套在售房源作为抵押，后在被告处办理了预购商品房预告登记，其中包括原告所购503号房屋，许相成与豫龙置业公司不存在真实的商品房买卖关系。被告在许相成与豫龙置业公司办理预告登记时并未对双方提交的文件内容进行审查，没有尽到审慎的审查义务，该行政行为严重侵害了原告的合法权益，应予撤销。现要求撤销被告为第三人许相成办理的濮房预字第ygs-029235号预购商品房预告登记，诉讼费由被告承担。原告就其主张提供了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及缴纳房款的《收据》各一份，证明原告郭丽丽与第三人豫龙置业公司签订了《商品房买卖合同》，并已经向第三人缴纳了相应购房款，双方之间的商品房买卖合同成立并生效。证据2、《装修合同》、《万利财富广场前期物业服务文件》各一份及装修款、物业费收款收据三份，证明原告郭丽丽已经实际占有、使用案涉房屋至今。证据3、濮阳县人民法院作出的（2019）豫0928执异3号执行裁定书及濮阳县人民法院作出的（2019）豫0928民初2906号之一民事裁定书各一份，证明第三人许相成与第三人豫龙置业公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋已经出售给郭丽丽，且郭丽丽已经占有、使用案涉房屋取得该房屋的实际所有权。被告为许相成办理的房屋预售登记并不是以商品房买卖合同关系为基础形成的，该预告登记的存在缺乏基础法律关系，故该登记行为应当撤销。被告自然规划局辩称，1、原濮阳市房地产管理局对案涉房屋的登记行为合法有效。2015年3月19日，第三人许相成与豫龙置业公司申请办理万利财富广场二期（075-15）0001号楼0503号房屋（面积58.52㎡）的预购商品房预告登记，并根据《物权法》第二十条、《房屋登记办法》第六十七条的规定提交了双方签订的商品房预售合同及申请人身份证明、不动产登记申请书、双方关于预告的约定。原濮阳市房地产管理局依法对第三人申请进行了登记，预告登记的行为符合《物权法》、《房屋登记办法》的规定，登记行为认定事实清楚，行政行为合法有效。2、被告对第三人之间是否借款抵押不清楚，也无权干涉，但双方办理预告登记时提交的是商品房买卖合同，被告办理预告登记并非以借款抵押办理，而是依商品房买卖合同办理。3、办理预告登记时原濮阳市房地产管理局已对双方提交的手续依照《房屋登记办法》的规定对提交的材料进行了严格审查，完全尽到审慎的审查义务，原告所称未审查并不属实。综上，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告提交了以下证据：证据1、濮阳市预购商品房预告登记设立申请书一份；证据2、濮阳市豫龙置业有限公司委托书一份；证据3、濮阳市豫龙置业有限公司营业执照副本复印件一份；证据4、濮阳市豫龙置业有限公司法定代表人身份证复印件一份；证据5、第三人许相成身份证复印件一份；证据6、查档单一份；证据7、房地产权属申请登记收据一份；证据8、询问笔录两份；证据9、濮阳市房屋登记受理审核业务书一份；证据10、关于预购房屋预告登记的约定一份；证据11、双方签订的商品房买卖合同复印件一份。以上证据证明1、第三人许相成与濮阳市豫龙置业有限公司签订商品房买卖合同后，有权在被告处申请办理预购商品房预告登记。2、被告的预告登记行为符合办理预告登记的所有条件，行为认定事实清楚，合法有效。3、双方办理预告登记时提交的是商品房买卖合同，被告办理预告登记并非以借款抵押办理，而是依商品房买卖合同办理。4、被告为第三人许相成与豫龙置业公司办理预告登记时对双方提交的文件内容进行了严格审查，完全尽到审慎的审查义务。第三人豫龙置业公司、许相成未作答辩。经庭审质证，原告对被告所举证据的合法性、关联性、真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为被告提交的证据不能证明被告尽到审查义务，现有证据仅能证实被告进行了形式审查，并未涉及商品房买卖合同的真实性及是否真实履行、如何履行，被告均没有进行审查，而河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928执异3号执行裁定书已证实两第三人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，被告所提交的证据与已生效的裁判文书不符，该商品房预告登记应予撤销。被告对原告所举证据1、2的真实性无异议，但对证据的关联性、证明目的有异议，交款凭证不能证明款项已经支付，且根据《不动产登记条例》第十八条，被告不具有审查材料真实性的义务，原告称被告未尽到审查义务的情况不属实。对证据的关联性，案涉房屋已经预告登记至第三人许相成名下，根据《物权法》第二十条的规定，原告不是行政诉讼的适格相对人，不是提起行政诉讼的适格主体。对于证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，原预告登记时两位第三人提交的材料齐全，不能证明原告未尽到审查义务。本院对上述证据认定如下：对于原告所提交证据，被告对原告证据1、2的合法性、真实性没有异议，证据1、2涉及原告是否适格主体，与本案具有关联性，本院予以确认。被告对原告证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以采信。对于被告所提交证据合法性、关联性、真实性，原告没有异议，本院予以确认。经审理查明，2015年3月16日,第三人豫龙置业公司与第三人许相成到濮阳市房产管理局申请办理075-15-001-0-5-0503号房的预售商品房预告登记。双方提供了登记申请书、证明申请人身份的豫龙置业公司的委托书、豫龙置业公司的营业执照、法定代表人身份证复印件、许相成身份证复印件，查档单、关于预购房屋预告登记的约定、已登记备案的商品房预售合同和当事人关于预告登记的约定。濮阳市房地产管理局在收到申请后，当日查明075-15-001-0-5-0503号房未办理预告登记，并对当事人双方进行了询问。2015年3月19日，被告对075-15-001-0-5-0503号房为第三人许相成办理了预购商品房预告登记，预告登记号为濮房预字第ygs-029235号。另查明，河南省濮阳县人民法院已生效的（2019）豫0928执异3号执行裁定书证实，2015年3月16日,第三人豫龙置业公司与第三人许相成签订借款合同，豫龙置业公司向许相成借款300万元，并以涉案房屋在内的15套房屋抵押，并于当天到濮阳市房地产管理局申请办理预售商品房预告登记。借款到期后，豫龙置业公司未按合同约定偿还借款，濮阳市华龙区人民法院于2017年3月14日作出（2017）豫0902民初1231号民事调解书，后许相成向河南省濮阳县人民法院申请强制执行，河南省濮阳县人民法院于2018年10月16日作出（2018）豫0928执裁字第恢351-1执行裁定书，将被执行人豫龙置业公司所有的备案登记于许相成名下坐落于濮阳市辖区长庆路的075-15-001-0-5-0503号等15套房产予以查封，郭丽丽对执行查封075-15-001-0-5-0503号房产提出异议。河南省濮阳县人民法院认定豫龙置业公司与许相成之间真实的法律关系为民间借贷合同关系，不存在商品房买卖合同的法律关系，许相成对豫龙置业公司不享有因商品房买卖合同产生的债权请求权。而商品房预告登记的前提是预告登记权利人和义务人之间必须存在债权请求权，债权一旦消灭，预告登记也就失去存在的基础，预告登记失效。因此裁定中止对豫龙置业公司所有的坐落于濮阳市市辖区长庆路的075-15-001-0-5-0503号房产的执行。该裁定已经发生法律效力。原告郭丽丽的丈夫王巍于2012年向濮阳市万德商贸有限公司交房款417513元及装修款88800元，购买万利现代城房屋一套，2014年1月将购房客户姓名由王巍变更为郭丽丽。2014年7月20日，郭丽丽与豫龙置业公司签订商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），约定购买豫龙置业公司在濮阳市长庆路中段黄河路北万利财富广场二期第001幢5层0505号房产。2016年2月,因0505号房被其他客户选走,购买的房源由0505(2-0519)号房变更为0503(1-0501)号房，双方重新签订了编号为：GF-2000-0171的商品房买卖合同和装修合同，并办理了房款转款、补款手续。郭丽丽已支付价款465295元，达到合同总价款485068元的95.9%，并在涉案房产内居住。本院认为，一、关于原告郭丽丽是否适格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》二十五条第一款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。”法院生效裁判文书已经认定郭丽丽与豫龙置业公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同真实有效，已支付价款达到合同总价款的95.9%，且在涉案房产内居住两年，其合法权益应当受到法律保护。因被告为第三人许相成办理了商品房预告登记，导致郭丽丽无法办理房屋登记，其权利已受到实际影响，郭丽丽与被告的行政行为具有法律上的利害关系。故被告主张郭丽丽不是行政相对人，原告主体不适格的意见，本院不予采纳。二、关于濮房预字第ygs-029235号商品房预告登记是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，两第三人虽在预购房屋预告登记时陈述购房款已全部交清，但已生效的河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928执异3号执行裁定书认定两第三人之间不存在真实的商品房买卖关系，并确认被告为第三人许相成办理的濮房预字第ygs-029235号商品预告登记已失效。两第三人预告登记所依据的主要申请材料不具备真实性，办理商品房预告登记是第三人隐瞒真实情况的故意行为，被告在审查时没有尽到审慎审查义务，且在预告登记被确认无效后，仍未采取补救措施，侵害了他人的合法权益，依法应予撤销。综上，被告自然资源规划局为第三人许相成办理的商品房预告登记主要证据不足，原告请求撤销被诉的预告登记的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定，判决如下：撤销被告濮阳市自然资源规划局（原濮阳市房地产管理局）为第三人许相成办理的濮房预字第ygs-029235号预购商品房预告登记。案件受理费50元，由第三人濮阳市豫龙置业有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  武熙春人民陪审员  胡立军人民陪审员  雷 冰二〇二〇年七月二十八日书 记 员  张冰冰