山东省临沂高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1391民初1249号 原告：临沂大元房地产开发有限公司，住所地：临沂高新区湖西崖西社区新华路中段，统一社会信用代码：91371300576639384A。 法定代表人：贾兆旭，总经理。 委托诉讼代理人：左安如，山东舜平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓琳，男，本公司职工。 被告：李举栋，男，1993年10月16日出生，汉族，居民，住临沂高新区。 委托诉讼代理人：周全文，山东华斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高玉倩，山东华斌律师事务所实习律师。 原告临沂大元房地产开发有限公司与被告李举栋追偿权一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告临沂大元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人左安如、王晓琳，被告李举栋的委托诉讼代理人高玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临沂大元房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告偿付由原告为被告代偿的银行按揭贷款本息共计21011.01元及利息、违约金、律师费等实现债权的费用；2、请求法院依法判令解除原、被告签订的商品房预售合同；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月28日，原被告签订《商品房预售合同》一份，被告购买原告开发的临沂高新技术产业开发区天顺家园14号楼2单元401室房产一套，付款方式为按揭贷款支付，被告向银行办理了按揭贷款，原告系保证人。后被告未按照约定向银行归还按揭款项，导致原告承担保证责任，截至2019年6月12日，原告累计为被告代偿银行按揭贷款本息共计37133.1元，该款经原告多次索要未果。 被告李举栋辩称，原告起诉属实，对于合理诉求我方愿意偿还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月28日，原告临沂大元房地产开发有限公司作为出卖人与被告李举栋作为买受人签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为ＹＳ201726646号，合同约定被告购买临沂高新区，房屋的预测建筑面积共99.11平方米，其中套内建筑面积86.41平方米，分摊建筑面积12.7平方米；储藏室的预测建筑面积共14.54平方米，其中套内建筑面积8.55平方米，分摊共有建筑面积5.99平方米。合同约定计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3856.75元，总价款为人民币438320元（大写肆拾叁万捌仟叁佰贰拾元整）。付款方式为商业贷款348000元，买受人应当于2017年7月23日前支付首期房价款90320元，占全部房价款的20.61%，余款348000元申请贷款支付。逾期违约责任约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。合同附件十一补充协议约定，如买受人采用银行商业贷款方式支付房款，由出卖人提供借款担保，则买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约（包括但不限于买受人不按时归还银行按揭款项、买受人所购房屋被司法机关查封等），出卖人即有权解除与买受人签署的《商品房预售合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房预售合同》约定总房价款的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于银行扣划贷款利息、罚息、损失费、律师费用及催讨费用等）。合同解除后，出卖人有权从买受人已付的房款中直接扣去买受人应付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还买受人。如买受人逾期偿还银行按揭款项导致出卖人代为偿还款项的，自出卖人代为偿还借款后当日按照每日万分之三由买受人向出卖人支付利息至全部偿还出卖人止。后被告向原告支付购房首付款89958元。 原告临沂大元房地产开发有限公司作为担保人与被告李举栋作为借款人、中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款金额为348000元，用于购买坐落于临沂高新区，建筑面积113.65平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为保证、抵押。合同约定贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。合同约定保证方式为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。因被告李举栋未按时还款，原告临沂大元房地产开发有限公司作为担保人自2018年9月至2019年6月共计向中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行还款21011.01元，均有中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行出具的个人还款凭证、电子回单为证。且有中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行出具《代偿证明》一份，载明：“借款人李举栋购买高新技术产业开发区天顺家园小区14号楼2单元401室房产，因自有资金不足，于2017年9月1日在我行办理个人一手住房购置贷款，金额348000元，贷款期限360个月，该笔贷款由临沂市大元房地产开发有限公司提供担保，由于借款人未能按照借款合同约定履行还款义务，截止2019年6月20日，临沂市大元房地产开发有限公司作为担保人累计为借款人代为偿还银行借款本金及利息21011.01元，特此证明。”后截至2019年12月31日，原告又为被告李举栋代付银行借款本息16122.09元，共计为被告代付银行借款本息为37133.1元。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》均属各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方均应当严格按照约定履行自己的义务。涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同附件十一补充协议约定，如买受人采用银行商业贷款方式支付房款，由出卖人提供借款担保，则买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约（包括但不限于买受人不按时归还银行按揭款项、买受人所购房屋被司法机关查封等），出卖人即有权解除与买受人签署的《商品房预售合同》。被告李举栋未按照约定履行还款义务，导致临沂大元房地产开发有限公司承担保证责任，且该担保借款合同系因商品房买卖合同而签订，李举栋应履行上述合同约定的义务，本案符合双方约定的合同解除的条件，且双方均同意解除合同，故临沂大元房地产开发有限公司要求解除涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告自愿主张被告向原告支付实际垫付的款项及利息，其他违约金不再主张，系真实意思表示，本院予以确认。由于被告逾期偿还贷款,原告向中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行代为清偿被告所欠逾期借款本息共计37133.1元及利息2204.03元,被告应当偿还原告,原告该项主张,事实清楚,证据充分,本院予以支持。合同解除后，原告应将收取的房款（扣除其实际代为支出的款项）之余款返还被告，原告实际应返还被告的款项为89958元-37133.1元-2204.03元=50620.87元。中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行并未就是否解除《个人购房借款/担保合同》提出诉讼请求，故本案仅处理房屋买卖合同纠纷。在原、被告签订的《商品房预售合同》解除后，各方当事人可就是否解除《个人购房借款/担保合同》及相关款项另行主张权利。 关于律师费的问题。律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，且原告未提交税务发票，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂大元房地产开发有限公司与被告李举栋签订的编号为YS201726646号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 二、原告临沂大元房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还被告李举栋款项50620.87元，被告李举栋腾退原告涉案房屋； 三、驳回原告临沂大元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326元，保全费320元，由被告李举栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应预交上诉案件受理费，若在上诉期满后七日内未向本院缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲁晨生 人民陪审员  杨宗敏 人民陪审员  陈 飞 二〇二〇年七月八日 书 记 员  孟祥运