山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初1109号原告：王臣，男，1989年8月10日生，汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人：李美美，女，汉族，1989年10月16日生，住乐陵市。被告：王俊秀，女，1963年7月20日生，汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人：李盈，女，汉族，1985年12月31日生，住乐陵市城区。被告：乐陵市鼎尚房产销售有限公司，住所地乐陵市五洲中大道28号。法定代表人：韩亮，经理。原告王臣与被告王俊秀、乐陵市鼎尚房产销售有限公司为合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王臣的委托诉讼代理人李美美、被告王俊秀的委托诉讼代理人李盈、被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王臣向本院提出诉讼请求，1、判令被告王俊秀双倍返还购房定金40000元；二、判令被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司退还信息服务费（居间服务费）5000元；三、诉讼费及其它费用由两被告承担。事实与理由：2020年1月22日，原告通过被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司居间服务向被告王俊秀购买位于乐陵市房屋及车库，并由被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司提供二手房购房格式合同并由原告及两被告共同签字盖章。二手房购房定金合同签订当天被告王俊秀收取原告购房定金20000元，被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司收取原告相关信息服务费（居间服务费）5000元。原告多次向两被告要求提供上述二手房屋相关资料均遭拒绝，原告要求与被告王俊秀协商签订购房合同，被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司出示格式化单方合同要求原告签字，原告对其要求与被告协商合同条款遭到被告拒绝。基于两被告隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚实守信的原则，导致无法签订房屋买卖合同，现依据我国《合同法》有关条款之规定提起诉讼，请求支持诉讼请求。王俊秀辩称，一、本案中答辩人始终以最大的诚意履行《二手房购房定金合同》，面对答辩人一次次拖延，甚至是违约，答辩人仍然展现出最大的耐心，一次次满足被答辩人不合理诉求，被答辩人在起诉状中所述与事实完全不符，本案具体事实如下：被答辩人所说的多次向答辩人要求提供二手房屋相关资料均遭拒绝与事实完全不符，事实是被答辩人因个人原因不愿继续履行购房合同。2020年1月22日，经中介乐陵市鼎尚房产销售有限公司工作人员张某介绍王俊秀与王臣签订《二手房购房定金合同》，签订合同前，中介机构及购房者查看过的我的房产证，当时我已明确告知中介及购房者，我名下车库无证，当时约定车库以签订协议方式交易，对方交付20000元购房定金，我方交付中介机构5800元中介服务费，合同约定，自签订合同起，10日内签订正式房屋买卖合同。过年后，正逢疫情，购房者曾打电话给我，说：“疫情期间也办不了手续，问问能不能把定金先退给她，疫情结束后，再办手续”。我没同意。后期购房者以在天津，疫情期间往返需要隔离为由，拖延办理时间，对于这一点，我表示可以理解，希望对方能给一个时间期限，因为乐陵房产中心是可以正常办手续的，房价波动不可预测，最后经过多次协商，购房者始终没有给我方具体的时间期限，疫情慢慢得到控制。再后来，对方通过中介商议，首付款不够是否可以打个欠条，我说打欠条可以，车库的协议得等付全资金后再签，期间车库可以让他使用。购房者又以我方车库没证为由，不进行合同签订，并多次说我欺骗她，严污蔑我的人格。2020年3月31日，经与中介沟通，我给购房者发了信息，限定她三天内签订购房合同。2020年4月1日，购房者给我回复，马上签合同，要求我马上签合同。经中介马文重沟通下午1点，我与购房者在鼎尚房产见面，见面后，对方仍以我方车库没证为由，不签订合同，并说，我方拿出证来，她马上办手续，面对对方的无理要求，足以说明她不是来签合同的。我方以她不签订合同为由，拒退定金。后来，中介那边告知我方，她那边沟通了相关部门，车库可以办证，这期间，我方已经积极在办理车库证。我方于4月8日将证办出，并提前告知中介，通知对方近几天内可以办理手续，请对方及时从天津回来。4月8日购房者打电话说，又说首付不够，差30000元，能不能打条，我方没有同意。4月8日下午，购房者看到房产证后，怀疑证的真伪，鼎尚马文正、我陪同购房者到西环乐陵房产中心进行多次咨询，确认证件后，购房者又至我方房屋处进行查看房屋状况，表示已通过她对象回来办手续。4月10日早上，购房者通知我，到中介处签合同办手续，购房者到达后，让我跟她签一个协议，如果她的贷款批不下来，我方必须把钱退给她，对于这样的协议我方无法保证她的贷款能不能批下来。对方又以此为理由，不签合同。后期，鼎尚房产韩亮通过与公积金咨询，说可以拿着手续过去，让那过确认一下，在韩亮的陪同下，我和购房者一起来到西环公积金办理中心，经过一番咨询，确定购房者可以贷款，需要查看一下他手机里关注的住房公积金公众号的个人信息，由于购房者忘记了密码，导致多次输入错误，不能查看。我们一起回到中介公司，对方以自己资料不全不进行签合同，同时，还说我们欺骗她，不签合同。虽然当时我很生气，但是考虑到她今天既然带她对象回来，也是诚心想办事的，让她给出个具体的时间，她没有给出时间，走了。4月10日下午，我考虑到她今天既然带她对象回来，也是诚心想办事的，发信息给她，让她下周四2020年4月16日，带全资料来办理，不能再拖了。4月11日下午，她打电话给我，说房子不要了，让我把定金退给她，后来中介那边也打电话过来，说她不要了，我方一直积极配合，包括车库办证，我方并没有因为办证费用，去抬高房价，这块损失都是由我方自己承担的，现在购房者不想要了，就让我方退还定金。本案是被答辩人违约，我方与中介机构一直配合其在履行合同。二、从以上事实可以看出，答辩人在购房合同履行的过程中不存在任何过错，面对被答辩人提出的一个个不合理诉求，答辩人一直在尽量的满足。目前答辩人涉案房产、车库证件齐全，对于被答辩人单方提出的解除合同，并要求答辩人双倍返还定金，被答辩人提出的诉求缺乏事实与法律依据。至此，答辩人要求被答辩人继续履行合同，恳请法院驳回被答辩人全部诉讼请求。综上，答辩人与被答辩人签订《二手房购房定金合同》是通过中介乐陵市鼎尚房产销售有限公司签订，乐陵市鼎尚房产销售有限公司与答辩人与被答辩人均没有任何利害关系，同时乐陵市鼎尚房产销售有限公司有房产销售方面也是最专业的，本案合同签订过程中答辩人及乐陵市鼎尚房产销售有限公司就涉案房产及车库情况向被答辩人进行了明确告知，在此情况下，双方签订的《二手房购房定金合同》。但在合同履行过程中，被答辩人却违背事先约定制造种种障碍，起初称首付不够，希望能向答辩人出具欠条，然后竟然提出如果被答辩人无法贷款成功，要求被答辩人退款，并要求答辩人签署保证退款的协议等等，还有被答辩人一次次核实答辩人房产及车库的产权证真实性，答辩人也是一次次满足了其要求。答辩人不存在任何欺诈情形，对于被答辩人的无端指责，恳请法院查明案件事实，保护答辩人合法权益，判令驳回被答辩人全部诉讼请求，被答辩人继续履行《二手房购房定金合同》，如被答辩人不履行合同，继续违约，我方则根据定金合同第四条，定金不予退回。乐陵市鼎尚房产销售有限公司辩称，对原告的诉讼请求中要求被告提供二手房相关资料均遭拒绝一事，当时签订合同时，我方已提供房主的相关信息，不存在原告所述的情况，原告所述我公司出示的格式化单方合同，要求其签字一事，因公司合同是三方协议，不存在单方合同一说，原告与房主之间的协商，我公司是积极配合的，基于原告所述隐瞒房屋事实一事是不存在的，原告要求我公司退还信息服务费，在定金合同中第五条，有明确规定，依据中华人民共和国及相关法律规定，应与签署本合同之时向丙方支付提供居间服务的报酬，甲乙双方签订本合同即视为丙方已完全履行了居间业务，甲乙双方任何一方不能以任何理由向丙方退还佣金，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：证据一，二手房购房定金合同一份，合同中第四条约定本合同签订后10日内，甲乙双方需按约定的时间签订正式房屋买卖合同，因为其出售的车库当时没有办理产权登记证书，所以10日内无法签订房屋买卖合同，所以对方应返还定金。证据二，购房公积金电子业务申请表，该表准备用于购房贷款，因对方车库当时没有办理产权登记证书，所以没贷。另，提交我和被告房屋中介及房主于2020年2月23日、3月3日、3月31日、4月1日、4月8日的通话记录一份，证明被告房主在办出房产证后，给我两天时间办完买卖手续，当时我的很多手续没有，两天的时间办不完，另一方面，我对中介说明，车库没有证我就不要这个房子。被告王俊秀针对原告所提交的证据质证如下：对二手房购房定金合同无异议，对公积金电子业务申请表和我没有关系。对原告提供的4月8日的录音我认可，其他时间的录音都是与中介沟通的，与我无关。被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司针对原告所提交的证据质证如下：对证据一、二，真实性均无异议。对原告播放的录音与纸质整理录音材料不符，原告整理的纸质材料只是她单方面的意愿认为，不是真实的通话录音，当庭播放的4月1日的录音中和其纸质材料中，中介公司不愿意修改合同一事，提出质疑，因为录音中我公司经纪人已告知原告如不愿意按我公司合同签约，可自行出具合同，因我公司合同是订制版本，所有成交都以本合同去履行；对2月23日原告提交的纸质录音材料，并不是我公司不告知房主电话，因原告是通过我中介公司购买的涉案房屋，我方有义务在其中为原告服务，录音我认可；对3月30日录音中第二段所体现的内容，没有提供当庭证据，我表示质疑；对4月2日的录音是原告与不动产录音，与我公司无关。被告针对其答辩理由提交了以下证据：一、对原告所述根据合同要求10日内签订正式购房合同一事，我方不认同，当时正值疫情，各项业务均不能办理，我方并没有催促对方进行签订合同，更无不返还定金一说，就车库无证一事，我方在签订定金合同之前已明确告知原告，签订合同前我方已提供房产证交于中介及购房者查看，当时约定车库以签订协议方式交易，我可申请证人张某（系乐陵市鼎尚房产销售有限公司职工）出庭作证，证实2020年1月22日签订合同前，买卖双方、中介三方共同查看过卖方的房本情况。卖方当时是也明确告知过中介方与购房者因车库无证，约定车库以协议方式进行交易。买方提出的我们在签订定金合同10日内，我方没有催促过购房者进行签订正式购房合同，也并未说过如果不签订合同不退定金。签订合同之间，卖方没有拒绝提供过二手房相关资料。二、提交2020年4月1日我与原告在鼎尚房产公司的录音一份，证明1.原告认可前期签订定金合同，我方已告知原告车库无证一事，并约定以协议交易；2.原告当时宣称其购房手续齐全，我方办出证后原告马上办手续。三、提交2020年4月8日、10日在西环政务中心外来人员登记表一份，证明我方积极配合原告办理相关手续。原告针对被告王俊秀所提交的证据质证如下:证人所述不是事实，不是三月中旬，是二月份，当时我和我对象把手续准备全了，结果被告没有车库手续，无法办理过户手续。另，对2020年4月1日录音我不认可，上面内容有很多漏项，很多内容都是被告自己说的；对4月8日的录音内容不是我说的；对4月10日的录音中“我方必须把钱退还她”“对方以此为理由不签订合同”我没说过；第三页第一行她所述内容与我说的不符；对4月11日的录音内容不是我表达的意思。对西环政务中心外来人员登记表无异议，我予以认可。被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司针对被告王俊秀所提交的证据质证如下:对证人证言无异议。被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月22日，原告王臣（乙方）与被告王俊秀（甲方）、乐陵市鼎尚房产销售有限公司（丙方）三方共同签订了《二手房购房定金合同》一份，合同第一条：甲方自愿将位于乐陵市建筑面积91.48平方米、车库23平方米出售给乙方。第二条：出售价格为650000元。第三条：乙方向甲方支付购房定金20000元作为定金，于甲乙双方签订正式房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为购房款。第四条：本合同签订后10日内，甲已双方需按约定时间签订正式房屋买卖合同。若甲方违约，拒签买卖合同或是因甲方原因不能签订房屋买卖合同，则双倍返还定金。若乙方违约，拒签房屋买卖合同，定金不予退还。第五条第二项：依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，应于签署本合同之时向丙方支付提供居间服务的报酬，甲乙双方签订本合同即视为丙方完全履行了居间业务，甲乙双方任何一方不能以任何理由向丙方退还佣金。当日，原告王臣向被告王俊秀支付了购房定金20000元，原告王臣还向被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司支付了信息服务费5000元。2020年1月底，全国30多个省市因新型冠状病毒感染的××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，其中包括山东、天津等省市。2020年3月7日，山东省将一级应急响应调整为省级二级应急响应。2020年5月5日，山东省将二级应急响应调整为省级三级应急响应。期间，根据《二手房购房定金合同》第四条约定，原、被告应于2020年2月2日前签订正式的房屋买卖合同，双方因疫情的原因未能于2020年2月2日前签订正式的房屋买卖合同。疫情稳定后，原、被告均将不能签订正式买卖合同的原因归结于对方，从而避免退还定金或是要求双倍返还定金受阻，虽经被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司从中协调，但因买卖双方亦无签订买卖合同之必须，故而买卖双方直至起诉前也未能签订正式的房屋买卖合同。另查明，涉案房屋位于乐陵市，该房屋原有产权证书载明权利人为王春秀、王俊秀，共同共有，但该证书中不包括涉案车库。2020年4月8日，涉案车库添加于涉案房屋产权证书（证书编号为鲁（2020）乐陵市不动产权第0000955号）中。本院认为，原告王臣与被告王俊秀、乐陵市鼎尚房产销售有限公司三方于2020年1月22日共同签订的《二手房购房定金合同》，是各方真实意思表示，合同已成立并生效。原告按合同约定向被告王俊秀支付了购房定金20000元，还向被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司支付了信息服务费5000元。显然，原告已完成了《二手房购房定金合同》中的义务，此时，被告王俊秀、乐陵市鼎尚房产销售有限公司应积极为2020年2月2日签订正式的房屋买卖合同作准备工作。但2020年1月底，全国30多个省市因新型冠状病毒感染的××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠××疫情作为突发公共卫生事件，给人民群众的身体健康和生命带来了极大的威胁和损害。为防控新冠××疫情，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，显然，疫情的防控应当认定为不可抗力的情形。本案中，原告为签订正式的房屋买卖合同已交付了定金、信息费，属为合同作了相应的准备工作，被告王俊秀、乐陵市鼎尚房产销售有限公司也应作相应的准备工作，但在约定的签订合同期限届满前，疫情爆发，导致合同未能按约定时间签订，不应属于原、被告双方的责任。疫情稳定后，原、被告均将不能签订正式买卖合同的原因归结于对方，从而避免退还定金或是要求双倍返还定金受阻，但其均未能提供相应的证据予以印证对方违约在先，虽经被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司从中协调，但因买卖双方亦无签订买卖合同之必须，双方合同目的已无实现之必要，因无法确认归责原因，本案不适用定金罚则，故只对被告王俊秀收取的20000元定金退还给原告，予以支持。关于5000元的信息费问题，根据《二手房购房定金合同》第五条第二项：依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，应于签署本合同之时向丙方支付提供居间服务的报酬，甲乙双方签订本合同即视为丙方完全履行了居间业务，甲乙双方任何一方不能以任何理由向丙方退还佣金。但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，因无法确认归责原因，导致买卖双方合同目的最终未能实现，但被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司为促成合同成立确实作了部分工作，属必要费用，该费用应当酌定为2500元为宜，故被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司应退还原告王臣信息服务费的另2500元。关于被告王俊秀所称的为签订合同作了准备工作即办理了涉案车库的不动产证书，但其实质是不办理该证书是为了避税，办理证书可以提升涉案房产的价值，无论出于公心亦或私心，办理该证书并不是其遭受到应有的损失，而是为了提升其涉案房产的价值，故不宜认定被告王俊秀为了履行合同所作的该项准备工作为其损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王俊秀应于本判决生效后十日内返还给原告王臣购房定金20000元。二、被告乐陵市鼎尚房产销售有限公司应于本判决生效后十日内退还给原告王臣信息服务费2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元减半收取462.5元，由原告王臣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  马志强二〇二〇年七月七日书记员  李晓雪