河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初109号原告(反诉被告):裴学青，女，1974年12月31日出生。被告(反诉原告)：林琳，男，1982年10月10日出生。委托诉讼代理人：金春波。原告(反诉被告)裴学青与被告(反诉原告)林琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴学青、被告林琳及其委托诉讼代理人金春波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴学青向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告立即向原告支付房屋租金67750元及利息，利息自应付支付之日起按照银行贷款利率支付至款付清之日止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月19日签订商铺租赁合同，该商铺位于南阳市××中云××小区××楼，被告租赁该商铺用于经营开办培训班，租赁面积600平方米左右，租金约定6.5万/年，自签订当年之后每一年增加原租金的5%-10%为第二年租金，以此累计。2018年的租金总额为79750元，经原告催要，被告已支付12000元，下余67750元至今未付，现诉至法院。被告林琳辩称，1.原告对所出租的房屋没有所有权，也没有转租权，所以原、被告签订的租赁合同无效；2.因涉案合同为无效合同，被告向原告缴纳的租金及相应费用应当予以返还，造成的损失应予以赔偿；3.鉴于法院正在对原告是否有出租权进行审理，应中止本案的审理。反诉原告林琳向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.撤销原、被告签订的商铺租赁合同；2.返还反诉原告已经支付的租金144500元及押金1000元，并自支付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止，并赔偿反诉原告房屋装修款208000元。3.诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2016年11月19日，被反诉人在未取得涉案房屋租赁权的情况下，虚构事实，将涉案房屋出租给反诉原告，并与反诉原告签订3年期限的商铺租赁合同，向反诉人收取租金144500元及押金1000元。反诉原告在与反诉被告签订合同后，花费大量的财力物力对涉案房屋进行装修并缴纳房租，反诉被告应当承担相应法律后果。反诉被告裴学青辩称：1.原告请求撤销合同于法无据，且没有约定的理由，也无法定事由；2.退还租金及押金没有事实依据及法律依据，关于房屋装修损失费用，反诉原告未提交证据证明其损失，且在租赁期间我方并未限制其经营，没有造成反诉原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及反诉被告裴学青为证明其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1.身份证1份，证明原告身份情况；2.商铺租赁合同1份，证明原、被告存在房屋租赁关系。被告及反诉原告林琳对裴学青提交的证据发表如下质证意见：1.无异议；2.真实性无异议，但关联性和合法性有异议，该合同所涉及出租房屋，裴学青对于所出租房屋没有所有权，也没有转租权，导致该合同是无效合同，按照相关法律规定，无效合同所导致后果应当将已缴纳租金退还，并赔偿相应的损失。被告及反诉原告林琳就其辩解主张及反诉请求，向本院提交以下证据：1.民事诉状、租赁合同、传票、举证通知书各一份，证明法院另案受理南阳市宛城区信用联社起诉裴学青涉案房屋租赁合同纠纷一案，现该案正在审理过程中，因该案于本案具有实体上的联系，故申请本案中止审理；2.南阳市宛城区人民法院协助执行通知书和执行裁定书各1份，证明本案涉案房屋所有权××为南阳市宛城区农村信用合作联社；3.南阳市宛城区农村信用合作联社告知书1份，证明涉案房屋系其所有，并告知使用人未经该联社同意使用房屋，系对其财产的侵权行为。4.装设工程施工合同1份，证明被告在,与原告签订租赁合同后，与南阳市中晟装设设计有限公司签订装饰工程施工合同，被告对涉案房屋进行装修，花费了大量费用。5.收条2份、转账凭证1分，证明原告裴学青收到被告2年房租及水电押金1000元。原告及反诉被告对林琳提交的证据发表如下质证意见：1.与本案无关；2.真实性无异议，但与本案无关；3.使用人不明确，没有具体到人，与本案无关；4.与本案无关，且无其他证据予以佐证；5.收条属实，真实性无异议，收到押金1000元属实。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年11月19日，原告裴学青与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于五中云龙小区2楼出租给被告林琳，双方商定房屋租期为三年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止。合同约定每年租金为6.5万元，每年支付一次，每年租金按当时的物价及周围门市租金涨幅5%-10%，由双方协商后适当调整。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营状况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架，水电押金1000元，合同终止时须退还押金。裴学青、林琳均在该合同上签字确认。合同签订后，被告林琳于2016年11月20日向原告支付水电押金1000元，并于2016年12月5日对该房屋进行装修。2017年5月1日至2018年5月1日的房屋租赁费65000元、2018年5月2日至2019年5月1日的房屋租赁费67500元，被告林琳均已支付。2019年5月2日至2020年5月1日的租金被告林琳仅支付12000元，下余未付，本案诉争房屋现被告林琳仍在使用。另查明，2016年7月,原告裴学青曾与案外人南阳市宛城区农村信用合作联社与签订房屋租赁合同，约定裴学青租赁南阳市宛城区农村信用合作联社所有的位于兴隆路××小区××共××8间房屋，房屋结构为混合结构，建筑面积915.32平方米，租赁期限一年，自2016年7月10日起至2017年7月10日止，期限届满前一个月，双方应另行协商是否续签合同，第一年租金为21万元。合同终止时，裴学青应无偿将装修物及房屋交付南阳市宛城区农村信用合作联社。裴学青支付租金后，南阳市宛城区农村信用合作联社将房屋交付其使用。该合同约定擅自将承租的房屋转租，甲方南阳市宛城区农村信用合作联社可终止合同并收回房屋。租赁期限届满后，南阳市宛城区农村信用合作联社于2017年9月4日书面告知裴学青若继续租赁，年租金在原租金21万元基础上上浮10％即23.1万元，裴学青对价格不予认可，双方至今未续签合同。裴学青一直占有使用该房屋，并于2019年1月7日仍按原租金标准支付两年房租42万元。2019年7月8日原告裴学青向南阳市宛城区农村信用合作联社转款21万元，南阳市宛城区信用合作联社将该21万元退回裴学青。2020年1月3日，南阳市宛城区农村信用合作联社将原告裴学青以屋租赁合同纠纷的案由诉至法院，南阳高新技术产业开发区人民法院于2020年4月22日作出（2020）豫1391民初19号民事判决，判令：“一、本判决生效后十日内，被告裴学青腾空交付租赁原告南阳市宛城区农村信用合作联社位于兴隆路××小区××共××8间的房屋。二、本判决生效后十日内，被告裴学青按照年租金21万元标准支付原告南阳市宛城区农村信用合作联社自2019年7月11日起至搬离之日止的房屋占有使用费。”后裴学青上诉至南阳市中级人民法院，该院于2020年6月3日作出（2020）豫13民终2497号民事判决书，判令“驳回上诉，维持原判”。本院认为，一、关于合同效力问题。本案中，原告裴学青与南阳市宛城区信用合作联社签订的租房合同，已被生效法律文书确定为有效合同，该合同中约定不得擅自将承租的房屋转租，在合同履行期间内，原告裴学青与被告林琳签订商铺租赁合同，将部分房屋转租给被告，但并未提交证据证明获得出租人的同意，事后出租人对于转租行为又未予以追认，且原、被告签订的合同期间超过原告与出租人租赁合同的租赁期限，故原告裴学青再行向林琳转租商铺的行为，构成无权转租。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余期限的,人民法院应当认定超过部分无效”的规定，从本司法解释的立法目的可以看出超过承租人剩余期限的转租行为视为无效,不予认可，以保护权利人的合法权益,则无权转租行为更应当确认为无效，故本院确认原告裴学青与被告林琳于2016年11月19日签订的商铺租赁合同无效。关于租金问题，本案中,虽然原、被告之间的合同系无效合同,但是被告确实使用诉争房屋至今,且双方之前签订的商铺租赁合同已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,被告仍需向原告支付房屋占有使用费,结合（2020）豫1391民初19号民事判决书和（2020）豫13民终2497号民事判决书确定的案件事实,综合本案实际情况,为了有效解决诉争房屋及当事人之间的纠纷,被告仍应支付房屋占用至合同期满之日即2019年5月2日至2020年5月1日的房屋租金，本案租金的支付标准参照上一年度的租金标准67500元，扣除被告林琳已支付的12000元房租及水电押金1000元，被告林琳仍应支付原告裴学青房屋使用费54500元。原告主张支付资金占用期间的利息，因该商铺租赁合同被认定为无效，故对原告的该项主张不予支持。反诉原告主张返还已支付的房屋租金，无法律依据，依法不予支持。反诉原告主张赔偿其装修费用，但未提交相应的证据予以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、确认原告（反诉被告）裴学青与被告（反诉原告）林琳于2016年11月19日签订的商铺租赁合同无效；二、被告（反诉原告）林琳于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）裴学青2019年5月2日至2020年5月1日的房屋租金54500元；三、驳回原告(反诉被告)裴学青的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)林琳的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由原告裴学青负担167元，由被告林琳负担585元，反诉费3301元，由反诉原告林琳负担3201元，反诉被告裴学青负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月三日书记员  柳 果