江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初1446号原告：曹文灿，男，1980年4月17日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：陈亚洲，阜宁县板湖法律服务所法律工作者。被告：朱正动，男，1970年10月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：夏红霞，女，1971年11月8日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告曹文灿诉被告朱正栋、夏红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹文灿及其委托诉讼代理人陈亚洲两次均到庭参加诉讼，被告夏红霞到庭参加第一次诉讼，被告朱正动到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告曹文灿向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除二被告与原告签订的房屋租赁合同；2.要求二被告退还原告7个月房租2100元，并赔偿原告的装修损失8020元；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告曹文灿与二被告于2018年4月27日签订房屋租赁协议一份，约定原告租赁二被告所有的位于阜宁县的房屋，租赁期限为自2018年4月30日起至2023年5月1日止，租金为每年3600元。合同签订后，原告每年向被告支付房租3600元并对房屋进行装潢，其中装潢花费8020元。2019年10月1日，被告夏红霞向原告提出要装修原告所承租的房屋，装修期为2个月，但2个月后未有装修完毕，双方多次发生争执导致原告无法正常经营。后原、被告双方因争议太大报警处理未果后，现原告诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告朱正动辩称：1.原告曹文灿所承租的房屋系被告夏红霞个人所有，并非夫妻共同财产；2.被告夏红霞虽曾告诉被告朱正动出租房屋，可该房屋系被告夏红霞与其哥哥夏某1商议后出租给原告，被告朱正动是在原告与被告夏红霞产生矛盾后才知道租房的具体情况；3.虽然该房屋出租后的收益归二被告所有，但是被告朱正动是否应承担责任，由法院依法处理。被告夏红霞辩称：1.虽然案涉房屋的建房手续载明属于案外人夏某2，但夏某2已将该房屋赠与被告夏红霞，该房屋应属于被告夏红霞所有；2.案涉房屋系被告夏红霞委托其哥哥案外人夏某1与原告洽谈租房事宜，虽然夏某1并未将租房协议交给被告，被告夏红霞亦不知晓有该租赁协议，但被告夏红霞认可按照夏某1与原告曹文灿签订的租赁协议来处理本起纠纷；3.被告夏红霞在2019年10月与原告达成口头协议，被告夏红霞自2019年10月16日起对房屋进行两个月的装潢，该两个月的租金可退还给原告或在下一年租期年度予以折算；4.对原告曹文灿要求解除房屋租赁协议无异议，但本起纠纷系因原告曹文灿经营不善导致，原告虽已交纳了两年租金，但是被告不应退还原告已支付的7个月房租，且原告尚需交纳2020年5月、6月的房租600元；5.对原告曹文灿要求赔偿装潢损失不予认可，因为原告对租赁房屋进行装潢未能得到被告同意，并且双方的租赁协议中也明确原告如装潢需要征得被告同意。综上，请求法院驳回原告曹文灿的诉讼请求。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱正动与被告夏红霞系夫妻关系，二人常在外地。2018年4月27日，案外人夏某1受被告夏红霞委托，以被告朱正动的名义与原告曹文灿签订房屋租赁协议一份，协议约定：“甲方：朱正栋，身份证号码：，代理人夏某1，320923196011254811，乙方：曹文灿，身份证号码：，乙方因经营需要，向甲方租用闲置房（地址：板湖镇兴湖路号），现就有关事宜经协商，特制定租房协议如下：一、租房间数、面积，甲方将自家门市房1间，面积为平方米租给乙方。二。租期及租金，租期为五年，从2018年4月30日起至2023年5月1日止，每年租金为3600.00元。三、租金解交方法，租金每年4月30日前一次性缴清，过期不缴，按每天2%加收滞纳金。甲方保证租期内不变更协议或另租他人，乙方不得改变现有房屋结构形状，如需装修在征得甲方同意后，费用由乙方承担，租期结束时，乙方无条件交给甲方。四、未尽事宜，租期内，乙方人为损坏修理费用由乙方承担，如遇不可抗拒的自然灾害造成的损失除外。五、租房期间水电费由乙方承担。五、此协议一式二份，甲乙双方各一份，从签定之日起生效。甲方：代理夏某1（捺印），乙方：曹文灿（捺印），2018年4月27日”。合同签订后，原告曹文灿向被告夏红霞支付房租3600元并对房屋进行装潢后投入使用，并又于第二年续交房租3600元。2019年10月1日，被告夏红霞向原告曹文灿提出需对原告承租的门市后的房屋进行装潢，需占用原告承租的门市房2个月。自此，双方就租房事宜产生矛盾，并多次报警。被告夏红霞在原告曹文灿承租的房屋内装上摄像头并更换了门锁，导致原告未能正常使用该房屋，现原告曹文灿认为已无法实现租赁目的，故诉至本院。另查明，案涉房屋位于阜宁县，土地性质为集体所有，使用权人为夏某2，夏某2到庭陈述，案涉房屋为夏红霞所建，夏红霞有权出租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，关于出租人，首先，案涉房屋使用权人夏某2认可夏红霞有权出租房屋，且被告夏红霞自认其为出租人，本院予以确认；其次，案外人夏某1受夏红霞委托，以朱正动的名义与原告曹文灿签订租赁协议，夏红霞亦认可夏某1的行为，则该协议对夏红霞具有约束力；再者，被告朱正动与被告夏红霞系夫妻关系，朱正动亦认可夏红霞告知其租房事宜，被告朱正动并未反对，则租赁协议对朱正动亦具有约束力。因此，本院认为被告朱正动、夏红霞作为出租人并无不当。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同约定义务的，当事人可以解除合同。本案中，原告曹文灿要求解除与被告朱红霞签订的租赁合同，被告朱正动、夏红霞对此均无异议，则本院可解除双方的租赁协议。关于原告曹文灿要求退还7个月租金的诉讼请求，本院认为，根据查明的事实，自2019年10月被告夏红霞开始装修房屋起，原告曹文灿即没有使用案涉房屋，从原告曹文灿提供的处警记录、被告夏红霞在出租门市内安装摄像头并更换门锁的行为，可印证此点，因此原告已按约履行向出租方支付房屋租金的义务，但被告朱正动、夏红霞未有按照合同约定保障原告正常使用该房屋，且以其行为明确表示阻碍原告实现租赁目的，故被告朱正动、夏红霞的行为已构成违约，现原告要求被告朱正动、夏红霞返还已支付的房屋租金2100元，不违反法律规定，本院予以支持，对被告夏红霞的辩解意见，不予采信。关于原告曹文灿主张的装修损失，本院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案中，原、被告双方约定装修应经出租人同意，现原告未能举证证明其对承租房屋进行的装潢已得到出租人同意，且被告朱正动、夏红霞亦不认可曾允诺原告对承租房屋进行装潢，故原告要求被告赔偿装潢损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告曹文灿与被告朱正动、夏红霞于2018年4月27日签订的房屋租赁合同；二、被告朱正动、夏红霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹文灿损失2100元；三、驳回原告曹文灿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告曹文灿负担180元，由被告朱正动、夏红霞负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 周剑二〇二〇年七月七日法官助理 于涛书 记 员 薛国