江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1647号上诉人（原审被告）：崔伟，男，1991年8月1日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：连云港小胖汽车服务有限公司，住所地连云港市海州区巨龙南路香溢世纪花城东门129、130号门面。法定代表人：崔伟，该公司法定代表人。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵治州，新东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何伟华，男，1976年2月9日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。上诉人崔伟、连云港小胖汽车服务有限公司（以下简称小胖公司）因与被上诉人何伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人崔伟、小胖公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）苏0706民初6628号民事判决书，将本案依法发回重审或改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人应承担的房屋租赁费用应从连云港市中级人民法院执行法官与上诉人崔伟谈话笔录中认定的时间开始计算，房屋租赁价格应以实际市场价格计算，即每年租金四万元计算。一审中被上诉人申请租金价格鉴定，鉴定结果明显高于实际租赁价格，不应支持，上诉人申请重新鉴定未被批准，不符合法律规定。被上诉人何伟华答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，裁判结果正当，应予维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何伟华向一审法院起诉请求：1.判令崔伟、小胖公司共同支付房屋占有使用费120000元（自2018年2月5日至2019年2月5日）；2.判令崔伟、小胖公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、位于连云港市海州区香溢世纪花城综合楼132号门面（丘号02471075-32；建筑面积97.19平方米）原登记于案外人赵某名下。2018年2月5日，本院就孙曙光执行赵某借款合同纠纷一案作出（2017）苏07执253号之二执行裁定：一、解除对连云港市海州区香溢世纪花城综合楼132号门面（丘号：02471075-32）的查封；二、连云港市海州区香溢世纪花城综合楼132号门面（丘号：02471075-32）归买受人何伟华（居民身份证号码）所有。该裁定载明：“2018年1月22日至23日，本院对上述房产进行第二次拍卖，由何伟华（居民身份证号码）以2052040元竞买成功”。同年7月30日，上述房屋转移登记至何伟华、张某名下，系二人共同共有。一审诉讼中，张某向一审法院提交《声明》一份，载明：“本人与何伟华是夫妻关系，我们共有的位于巨龙路香溢世纪花城综合楼132号门面房的房产，与崔伟和小胖汽车之间的租金纠纷，诉讼权利义务全部由何伟华行使”。二、小胖公司的股东为崔伟一人，崔伟系该公司法定代表人。案涉房屋实际用于小胖公司的经营。2018年10月18日，本院向崔伟送达《通知》一份，限令崔伟搬出案涉房屋。同日，本院与崔伟作谈话笔录，崔伟表示“自己会执行，希望给两个月的时间来搬家，因为找新房子和拆除设备需要一定的时间”。在何伟华诉求的期间内，崔伟、小胖公司均未向何伟华或房屋权利人支付任何租金或房屋占有使用费。崔伟、小胖公司已搬离案涉房屋，由何伟华占有使用。对于崔伟、小胖公司搬离案涉房屋的时间，双方存在分歧。第一次庭审时，崔伟、小胖公司辩称搬离时间为“2019年元月底二月初”；何伟华诉称“还有几天过年”。第二次庭审时，崔伟、小胖公司辩称搬离时间是“不清楚，是春节前”；何伟华诉称“印象中2019年1月25日搬走，我接收房屋，1月21日开始拆房屋内的设备”。何伟华举证的照片显示，崔伟、小胖公司于2019年1月21日尚在拆除案涉房屋内设备。2019年的春节日期为2019年2月5日。因双方对崔伟、小胖公司占有房屋期间的租金价格产生争议。一审法院对案涉房屋2018年2月5日至2019年2月5日期间的租金进行委托评估。2019年11月19日，江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具《估价报告书》，载明：“价值时点为2018年2月5日。本次估价采用比较法经过综合测算，确定该委估房地产在价值时点的市场年租金约为人民币11.3万元整……”。何伟华垫付司法鉴定评估费14500元。一审法院认为，何伟华通过司法拍卖取得案涉房屋所有权后，其对房屋享有占有、使用、收益等物权权利，其有权要求房屋使用人向其支付房屋占有使用费。本案中，案涉房屋被司法拍卖之前，系小胖公司在实际经营使用，在房屋被何伟华竞买且本院出具房屋归何伟华所有裁定的情况下，小胖公司若要继续使用案涉房屋，需与何伟华签订房屋租赁合同；否则，应搬离案涉房屋。鉴于小胖公司未及时搬离，应向何伟华支付房屋的占有使用费。至于小胖公司搬离房屋、房屋交付给何伟华的时间，一审法院根据涉案双方陈述及何伟华举证的2019年1月21日设备尚未拆迁完毕的照片，认定崔伟于2019年1月25日搬离案涉房屋，房屋占有使用费应自2018年2月5日起计算至该日止。故小胖公司应向何伟华支付房屋占有使用费109594.52元（113000元×354天÷365天）。至于崔伟是否应承担连带责任，一审法院认为，小胖公司系一人有限责任公司，崔伟系其唯一股东，崔伟不能证明小胖公司财产独立于崔伟自己财产，崔伟应当对案涉房屋占有使用费承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、崔伟与小胖公司于判决生效后十日内连带支付何伟华房屋占有使用费109594.52元；二、驳回何伟华其他的诉讼请求。一审案件受理费用2700元、鉴定费14500元，共计17200元（何伟华已预交），由何伟华负担1492元，由崔伟与小胖公司连带负担15708元，崔伟与小胖公司将其连带负担的15708元于判决生效后十日内一并给付何伟华。二审期间，崔伟、小胖公司向本院提供证据：证据一，个人房屋租赁合同，出租方是相某、魏某，承租方是崔伟，租赁期限是2017年10月20日-2020年10月20日，租金为14万元每年，房屋是香溢小区129、130号，证明：涉案房租实际租金应为7万元每年。证据二，门面房租赁协议书，出租方是卢超，承租方是杜小同，租赁期限是2019年5月15日-2024年5月15日，第一年租金为10万元，第二年到第五年租金为12.75万元每年，证明：涉案房租在2019年出租时实际房租为10万元每年，而非被上诉人一审时鉴定的出租价格12万元。被上诉人何伟华质证称：对证据一就只有第一页，对三性均有异议，也不是二审新证据，该租赁合同没有承租房屋面积，无法对其每平方单价进行比较；对证据二不是二审新证据，从租赁日期看一审就应该提交，二审不能作为新证据提供，对其关联性有异议，与本案没有关联性，租赁合同上也没有载明承租房屋的面积，无法计算其每平方的单价。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人举证的证据一、二的真实性予以采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于占有使用费的标准及时间认定是否准确。本院认为，关于该项争议焦点，首先对于占有使用费的标准，涉案双方在本案中均提供了部分租赁合同，以证明涉案房屋的占有使用费标准。本院经审查后认为，门面房因所处位置、装修程度、经营者等因素导致租金的价格并非完全相同，甚至同一间房屋出租给不同的租赁者的费用亦不相同，以他人的租赁合同确定涉案房屋的租赁费用并不合理。一审法院委托司法评估机构对涉案房屋的租赁价格进行评估相对客观，较双方当事人提供的证据更具有参考性，故应以该评估价格为定案依据。其次，对于占有使用费的时间认定，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，2018年2月5日，本院就孙曙光执行赵某借款合同纠纷一案作出（2017）苏07执253号之二执行裁定将涉案房屋归何伟华所有。一审法院以此作为时间起算节点并无不当，本院对上诉人崔伟、小胖公司的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人崔伟、小胖公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元（崔伟、连云港小胖汽车服务有限公司已预交），由上诉人崔伟、连云港小胖汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年七月三十日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。