新疆生产建设兵团第五师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵05民终42号 上诉人（原审被告）：冯其飞，男，1966年2月11日出生，住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：宋合胜，新疆农林牧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：博乐市艾尔商务服务有限公司，住所地新疆博州博乐市红星路66号（农五师干休所旁）。 法定代表人：刘武，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庆润，男，博乐市艾尔商务服务有限公司办公室主任。 上诉人冯其飞因与被上诉人博乐市艾尔商务服务有限公司（以下简称艾尔商务服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2019）兵0501民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯其飞及其委托诉讼代理人宋合胜、被上诉人艾尔商务服务公司的委托诉讼代理人赵剑平、宋庆润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯其飞上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、邮寄费等。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、2017年10月23日，被上诉人已经与上诉人解除了租赁合同，一审认定《告知函》不产生解除效力，属于认定错误。2017年10月23日，被上诉人向上诉人送达了《告知函》，其内容为“现我公司正式跟您自通知之日解除合同”，其落款加盖了被上诉人印章，该份《告知函》是被上诉人的真实意思表示，根据《合同法》第九十六条，当时人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年10月23日，被上诉人已经与上诉人解除了租赁合同关系，被上诉人要求上诉人冯其飞支付2017年11月1日以后的租金，显然没有事实和法律依据，该行为有违诚信。故一审法院认定《告知函》没有产生解除合同的效力，明显违背当事人的真实意思表示，也与实际事实不符。二、关于上诉人租赁面积问题。2018年6月25日，被上诉人、博乐市新名居房地产开发有限公司与李琼、李文平签订的《协议》，第一页第一段前五行，内容载明：博乐市新名居房地产开发有限公司委托被上诉人代为出租的面积共计460平米，由上诉人冯其飞承租用于运营海岛渔村餐饮。上述《协议》证明，上诉人冯其飞承租被上诉人单位的实际面积为460平米，而不是2013年11月25日被上诉人与上诉人签订《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》计租面积（建筑净面积）845平方米。因此，一审法院第4页，法院查明冯其飞承租的房屋面积为845㎡，与事实不符。三、关于租金认定问题。2014年10月5日，被上诉人出具《通知》一份，载明“本公司万象汇B区餐饮娱乐城定于2014年11月1日为计租日，开始计租”。2016年11月28日，被上诉人出具的《收据》，载明收到上诉人冯其飞缴纳租金100000元；2016年11月29日被上诉人出具的《收据》，载明收到上诉人租金79915元。上述两份《收据》合计179915元。一审法院判决书第4页第三段第三行，一审法院查明“2016年11月1日至2017年10月31日缴纳租金77107元”，明显与上述事实不符。被上诉人提交落款日期为2019年6月23日的一审《民事诉状》事实与理由部分第二段和一审判决书第2页第一段倒数第四行，均载明“被告自开业以来，尚能在原告的敦促下，将房屋租金交至2017年10月31日，自2017年11月1日后，便以种种理由拒不支付租金”，上述内容可以证明，被上诉人自认上诉人已经支付完毕2017年10月31日以前的租金。综上，一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人租赁关系早已解除，被上诉人的一审主张没有事实和法律依据，请求二审在查明事实情况下，予以改判，维护当事人的合法权益。二审庭审中，上诉人当庭放弃关于租赁面积的上诉理由。 艾尔商务服务公司辩称，1、双方签订房屋租赁合同事实清楚，该合同约定了房屋的位置、租赁合同的期限、租金的金额、租金的给付时间、办法以及违约责任，合同是双方真实意思表示，依法应当确认合同合法有效。2、《告知函》不应该作为解除合同依据。上诉人仅仅选择《告知函》对其有利的通知之日，而非整个合同表现出来的撤场之时，上诉人认为双方解除合同的时间2017年10月23日显然是不成立的，因此我们认为解除合同的时间是撤场之日。事实上，到现在房屋是上诉人占有。上诉人租赁的李琼的房屋被收回，其他的房屋并未被收回。3、房屋的面积实际上是测绘机构测绘的1124.19㎡。上诉人陈述其房屋面积是460㎡，而这460㎡实际上仅仅是李琼的房子，而非整个租赁面积。从法律上讲，实际租赁的面积即便是有出入，也不会影响租赁合同。因为上诉人租赁的区域是确定的，这个区域的面积是1124.19㎡，按照这个面积计算的租赁费，因此实际面积的大小并不影响租金的金额。4、拖欠租赁费这个事实是成立的。我们向法庭提交了相关的证据，也足以证实。因此，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 艾尔商务服务公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2﹑依法判令被告支付拖欠房屋租金239831元；3、判令被告支付滞纳金72548元；4、案件受理费以及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告冯其飞为了在万象汇从事休闲、娱乐、餐饮行业，于2013年11月25日经过与博乐市艾尔商务服务有限公司协商，双方签订了《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》，该合同约定，租赁期限为8年，自2014年3月1日起2022年2月28日，计租面积（建筑净面积）845㎡。年基本租金308435元，自第三年起在上一期的基本租金数上增加8%，物业管理费按照物业公司标准进行收取。租赁房不能足额支付租金或者其他应付费用超过30日，出租方有权终止合同，逾期超过30日，视为租赁方擅自提前终止合同，租赁方应当交清欠款并支付滞纳金。滞纳金为应付金额日0.05%。合同签订后，原告方将本合同项下的房屋如期交付被告，由被告自主经营。被告自开业以来，将房租金交至2017年10月31日，剩余款475823元未支付。又查明，被告冯其飞承租的房屋面积为845㎡。再查明，被告2014年11月1日至2015年10月31日缴纳租金308425元；2015年11月1日至2016年10月31日缴纳租金308425元；2016年11月1日至2017年10月31日缴纳租金77107元。 一审法院认为，原、被告签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，系有效合同，双方应当诚信履约。针对被告抗辩的原告起诉主体不适格，原告不是涉案房屋的产权人的意见是本案中的原告（即受托方）与房屋所有权人博乐市新名居房地产开发有限公司（委托方）之间有招商代理委托，在受托人（即本案原告）与第三人（即本案被告）订立租赁合同,并要求支付租赁费，不违反法律规定，且原、被告签订的租赁合同已实际履行，故原审对被告的以上辩称不予采纳。针对被告抗辩的原告已给被告发出的《告知函》是否产生解除合同效力，应首先判断本案解除合同条件是否成就。对此，原审认为，依据《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》约定，原定的租金支付方式为“每一年度租金按两次性给付（六个月一次），每年8月31日和1月31日为最晚租金支付日”。双方还特别约定：在租赁期内如发生乙方向甲方拖欠本合同项下应支付的包括租金及其他应付费用等在内的各种费用不能足额支付连续达二十天的，视作为乙方（被告）因此愿意承担违约责任，甲方（原告）有权要求乙方付清欠款，滞纳金，违约金并继续履行合同等内容。但自2017年11月1日后，被告未支付剩余租金。民事主体从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。现被告未及时支付租金导致解约条件的成就，违反诚信原则，原告其发出解除的告知函不发生解除合同效力。被告抗辩的，原告出租给被告房屋的其中一套已租给案外人，导致被告无法履行合同的理由，未向法庭提交相关证据，原审不予采纳。原告要求依法解除原、被告签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》，有房屋租赁合同中约定和被告未缴纳租金的事实，原告的该主张有事实依据和法律依据，原审予以支持。原告主张被告支付拖欠租金475823元，违约金144174.37元，有合同约定和未缴纳租金的事实，原告的主张有事实依据和法律依据，原审予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、解除原告博乐市艾尔商务服务有限公司与被告冯其飞于2013年11月25日签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》；二、被告冯其飞于本判决生效之日起十五日之内支付原告博乐市艾尔商务服务有限公司租金475823元，承担违约金144174.37元，合计619997.37元。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，减半收取5000元，由被告冯其飞承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院二审查明，2017年10月23日，被上诉人向上诉人发出《告知函》，载明：“尊敬的冯其飞先生：按照双方签订的租赁合同，您已经严重违约，未按合同约定支付租金，逾期支付物业管理费，并擅自停止营业数月，我公司多次与您沟通未果，现我公司正式跟您自通知之日起解除合同，请您尽快将相关的费用结清至你撤场之时。我公司将保留追你合同违约的责任，特此告知！” 另查明，2018年6月25日，被上诉人艾尔商务服务公司（丙方）与博乐市新名居房地产开发有限公司（甲方）、李琼、李文平（乙方）签订《协议》。载明：“乙方于2014年5月30日购买了甲方开发的博乐市艾比湖国际MALL二期B-4-1A、B-4-1B号商铺，面积共计460平米（最终面积以产权证面积为准）。在其购买前，该商铺由甲方委托给丙方代为出租，已经租赁给冯其飞运营海岛渔村。本着买卖不破租赁的原则，经双方友好协商，乙方此房屋由丙方代租，每年按照房款比例收取租金。由于冯其飞未能按其与丙方签订合同履行，已经构成违约，丙方多次催缴无果，导致2017年6月30日至2018年6月30日期间的租金及违约金未能向乙方支付。现作为房东的乙方要求收回该处房产，自行经营”。另载明：“2、在社区的见证下，甲方安排人员将海岛渔村属于乙方部分清空，将房产归还乙方”。 再查明，截止2018年6月25日，按照上诉人与被上诉人2013年11月25日签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》的约定以及被上诉人2014年10月5日向上诉人发出的《通知》，上诉人应向被上诉人支付租金1189780元﹝其中，2014年11月1日-2015年10月31日应付租金308425元，2015年11月1日-2016年10月31日应付租金308425元，2016年11月1日-2017年10月31日应付租金308425元，2017年11月1日-2018年6月25日应付租金239831元（359747元÷12个月×8个月）﹞。在此期间，上诉人分14次向被上诉人支付租金（含押金）共计713957元（其中，2013年11月25日支付押金20000元；2014年11月1日至2015年10月31日支付租金160000元；2015年11月1日至2016年10月31日支付租金354042元；2016年11月1日至2017年10月31日支付租金179915元），剩余租金475823元未支付。至2019年8月26日，即被上诉人向一审法院提起诉讼之日，未付租金产生滞纳金共计144174.37元﹝475823元×0.05%/天×606天（2017年11月1日-2019年8月26日）﹞。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，首先，根据合同法的规定，依法成立的合同，在合同当事人之间具有法律上的效力，当事人必须严格按照合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务，如果违反合同约定，就要承担相应的法律责任，即承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》合法有效，被上诉人依约将案涉房屋出租给上诉人使用，上诉人理应依约向被上诉人支付租金，其逾期未足额支付租金的行为，构成违约，理应承担相应的违约责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款的规定，法律规定的解除合同情形出现或者当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人在合同履行过程中，未按合同约定支付租金，逾期支付物业管理费，并停止营业数月，系上诉人以自己的行为表明不履行合同义务，致使双方合同目的不能实现，被上诉人作为解除权人于2017年10月23日向上诉人发出《告知函》，通知上诉人“解除合同”，上诉人未提出异议，未通过法定方式和程序行使救济权利，应视为被上诉人发出的《告知函》产生了合同解除的效力。因此，冯其飞提出的双方签订的《万象汇餐饮娱乐城租赁合同》自2017年10月23日《告知函》到达上诉人时即已解除的上诉理由成立，本院予以采纳。原审认定被上诉人“发出的《告知函》不发生解除合同效力”，确有不当，本院予以纠正。再次，被上诉人向上诉人发出的《告知函》明确载明“相关的费用结清至你撤场之时”。根据查明事实，截止2018年6月25日业主（李琼、李文平）收回房产之时，上诉人并未撤场，仍占有房屋。因此，被上诉人要求上诉人支付2017年11月1日前欠付的租金及2017年11月1日至2018年6月25日期间的租金（实为房屋占有使用费）计475823元，并要求上诉人支付滞纳金144174.37元，有事实依据，符合法律规定，一审对此分析认定正确，本院认定相同。 综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律部分不当，应予纠正，但裁判结果正确，故对冯其飞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由上诉人冯其飞负担（上诉人已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  宋桂英 审判员  闫保生 审判员  张本成 二〇二〇年七月十八日 书记员  杨倩仪 1