天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3998号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：曹鸿玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：王欢，女，该公司职员。委托诉讼代理人：古红，女，该公司职员。被告：林燕，女，1971年7月8日出生，汉族，住天津市津南区。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告林燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王欢、古红和被告林燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年1月1日至2020年6月30日的物业费16681.86元和违约金7506.83元，共计24188.69元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为213.87平方米。原告和被告居住小区的开发建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2017年8月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按2.6元/月/平方米收取物业费”。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费。经原告多次催要未果，故呈讼，提出如上诉讼请求。林燕辩称，被告确系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为213.04平方米。原告诉请的期间我方未交纳物业费，理由如下：1、我未收到过任何催费通知。2、原告提供的物业服务不完善。3、我花钱购买服务，没有任何合同、协议和任何公示。4、2018年售楼处改造，道路拥堵、噪声扰民，本人多次凌晨被吵醒或晚上无法入眠，影响休息，反映给物业公司，没有改善。5、原告就物业费没有与业主进行沟通。6、本人院落外原来是高尔夫球场，原告接手后进行改造，原水系变成臭水沟，蚊虫、杂草丛生，原规划系公园绿地现变成样板间，原告未及时纠正，使生态进一步恶化。7、绿化不到位，有火灾隐患，曾发生火灾，因大桥改造致消防车无法进入小区。8、内部道路多次挖开填埋，线路不事前规划好。路灯在2018年下半年才开始安装，直到2019年10月才正常使用，期间停水、停电、断网、燃气泄漏等情况发生，物业未进行提示，造成业主恐慌。9、小区违建扩建现象严重，车位被占用，至今无人管理，造成车辆乱停乱放。10、小区售楼处的购房者车辆乱停放，物业人员不予制止，建好的停车场形同虚设。11、2018年初小区井盖损坏，物业只是放置了提示牌，直到2019年8月才维修。小区门口电子车辆指示杆不启用，还是手动控制。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了《前期物业服务合同》。2、邮寄催收材料2张，以此证明原告向被告催缴过物业费。3、物业服务照片2张，以此证明原告履行了物业服务义务。4、公司资质证书1份，以此证明原告具有一级物业服务资质。5会议纪要1份，以此证明涉案小区的前期物业公司撤出，原告合法进驻小区提供物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，不知道该合同。对证据2不认可，没有收到过该催费函。对证据3不认可，我没有参见过活动，认为日常保洁系摆拍记录。对证据4不发表意见。对证据5不认可，不知道该文件。原告提交的证据1、2、4、5符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：光盘1张，以此证明小区存在违章扩建、占用公用车位、绿化不到位、车辆乱停乱放、车辆出入不查验、院落路灯不亮等状况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对照片和视频均不认可，该证据不能反映任何问题，照片只是部分景象，不能看出拍摄地点且拍摄时间不连贯，不能以一次瑕疵否定所有物业服务。开发商施工影响环境与物业服务无关，被告应另行主张权益。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为213.04平方米。原告和该项目的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为枫情阳光城小区提供物业服务，期限自2017年8月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按2.6元／月／平方米交纳物业费，业主于每月10日前交纳”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于催缴问题，我方通过邮寄律师函和电话方式进行了催缴，被告在微信中也提到过催缴之事。对于合同问题，我方与开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同及于全体业主，该份合同也在物业办公室进行了公示。施工改造是开发商在进行，与物业服务无关。消防通道不畅通、停水、停电问题不属实，每次出现特殊情况（含天气），管家均在朋友圈进行提示。对于违章扩建问题，我方进行了劝导，但物业没有执法权。另查明，2008年9月10日，昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司和枫情阳光城的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司为枫情阳光城提供物业服务。后该项目因资金问题建设施工处于停滞状态。2017年6月份，融创集团接手该项目进行施工建设。后昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请退出该项目的管理。2017年7月25日，在八里台镇政府的组织下召开了星耀五洲物业小区联席会，该会议决定：“1、同意昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司放弃前期物业合同，退出星耀五洲两个小区的物业管理。2、同意变更物业管理主体，由融创物业服务集团有限公司接替昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司履行原合同，服务内容、收费标准不变。3、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司要积极做好与融创物业服务集团有限公司的交接工作，使物业管理平稳过渡、有序管理。4、融创物业服务集团有限公司与天津星耀投资有限公司签订物业合同后，到津南区房管局物业管理部门备案”。后，原告和天津星耀投资有限公司签订了上述《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同在津南区进行了备案。天津星耀投资有限公司和融创物业服务集团有限公司、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司签订的两份前期物业服务合同约定的服务内容和收费标准系一致的。2020年3月份，原告曾以邮寄方式向被告邮寄了催费律师函，该邮件未妥投，备注拒收。本院认为，本案涉及的小区的开发建设单位因故停止建设，造成小区的物业管理单位昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请撤出该小区的物业管理。由于该小区实际入住率低，选举业主大会困难。八里台镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定，通过召开物业联席会议决定由原告为小区提供物业服务以便小区物业管理平稳过渡，符合规定，故原告和小区的开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.6元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的物业费期间问题，由于《前期物业服务合同》约定的期间自2017年8月1日开始，原告主张的期间未超过《前期物业服务合同》约定的期间，符合规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、被告的抗辩理由等因素，本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，综合考虑后，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2018年1月1日至2020年6月30日的物业费14955.41元。现原告主张上述期间的物业费16681.86元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金7506.83元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、林燕于本判决生效之日起十日内给付融创公司2018年1月1日至2020年6月30日的物业费14955.41元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如林燕未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费202.5元，由融创公司负担77.3元，由林燕负担125.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年七月二十九日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。