江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初4525号 原告：王忠，男，1983年1月20日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：张金奎、谭义峰，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。 被告：陈红，女，1974年8月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：吴飞，江苏苏杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：堵衡，江苏苏杰律师事务所实习律师。 原告王忠与被告陈红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告王忠的委托诉讼代理人张金奎，被告陈红的委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。因案件疑难复杂，转为普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告王忠及其委托诉讼代理人张金奎，被告陈红的委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。又于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告王忠的委托诉讼代理人张金奎，被告陈红的委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。再于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告王忠的委托诉讼代理人谭义峰，被告陈红的委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王忠向本院提出诉讼请求：1、要求陈红继续履行合同；2、起诉时要求陈红支付违约金20万元，后变更为要求陈红支付违约金65000元。事实和理由：王忠与陈红于2019年4月8日签订房屋买卖合同，约定陈红将无锡市锡山区蔚蓝都市花园38号602室房屋出售给王忠，总价175万元，约定2019年6月5日支付30万元房款。付款日到后，王忠即联系陈红收取房屋的首付款，但陈红以种种理由拒绝收取。王忠联系了中介，要求中介通知陈红到场收取，但陈红到场后以当时签订合同时商谈的付款方式与合同不符为由，不同意收取30万元房款。王忠在6月5日即准备好相应的款项，但陈红不同意现场收取或银行转账收取。 被告陈红辩称：陈红没有拒绝履行合同，对于房款支付的约定不明确导致履行过程中双方沟通不畅。2019年4月8日签订合同后，陈红就把房屋钥匙交给王忠了。2019年6月25日通知王忠支付房款40万元，但是王忠不支付，王忠没有在办理过户手续前按约支付房款，陈红在整个房屋买卖过程中不存在违约行为，王忠贷款支付的85万元房款陈红还没有收到。因此，请求驳回王忠对陈红的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、2019年4月8日，陈红（甲方）与王忠（乙方）签订房屋买卖合同，约定陈红将座落于锡山区蔚蓝都市花园38号602室房屋出售给王忠，成交价格175万元。合同第一条约定，住宅所有权人为刘富民、刘睿铨、陈红，产权证号为锡东亭19032268，陈红带走1张床、私人物品，其余东西全留，具体以中介方拍照为准。第四条付款约定为，乙方于2019年4月8日支付甲方购房定金1万元，2019年6月5日前支付房款40万元，剩余房款465000元办理贷款时支付甲方，房款875000元由中介协助乙方办理商业贷款，贷款下发由银行直接打到甲方账户。合同第五条约定，甲方承诺于拿到全部房款日前腾空房屋，并将房屋钥匙交付于乙方，于2020年4月8日前办理完毕户口迁移手续。合同第六条违约责任中第4款约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金以及赔偿丙方房屋实际成交价格的3%的信息服务费且违约方需担守约方因诉讼所产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、评估费等等。第5款约定，甲、乙双方在办理该房屋过户时，应积极配合。如果甲、乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失。合同第八条其他约定，货款手续费8380元办理贷款时支付办理贷款人员，甲方承诺过户前结清该房屋产生所有费用（包含物业费、水电、燃气等）。陈红在合同上签名，并代签刘富民、刘睿铨的名字。王忠在合同上签名，中介无锡安博房地产经纪咨询有限公司（以下简称安博经纪公司）在合同上盖章，并由陈乐阳签名。蔚蓝都市花园38号602室房屋系刘富民、陈红、刘睿铨共有，所有权证号为锡房权证东亭字第××号，土地证号为锡锡国用（2006）第4257号。 二、王忠于2019年4月8日向陈红支付订金1万元。王忠提供了微信聊天记录。其中张宏倩（系王忠妻子）与陈红的微信聊天记录载明，陈红主张6月5日是贷款下来的时间，张宏倩要求陈红去中介沟通。2019年6月10日，中介安博经纪公司工作人员发微信给陈红，内容为：“陈红姐，因为首付40万元房款您一直推托不收，今天买房人又来我们公司要求尽快付，她钱已经在卡里了，她自己房子也卖掉并过户给别人了，没有地方住，比较着急，你看看抓紧决定一下，是不是继续卖？或者您有其他想法也可以，我们一起沟通解决，我们都想把这个买卖合同继续履行下去的。我和她说给我们两天时间和您沟通，麻烦您在6月12日18点前给我答复，如果您不答复，我们视为您愿意继续履行，并请于6月12日19点前来我公司领取40万元房款，不来的视为您违约。我们将建议买房人通过诉讼解决”。陈红在微信中称：“第一，你们承诺签合同起一个多月贷款下来，最终协商到6月5日！第二，如果对方没有付钱的话，合同作废！以上两点都是当初谈的时候你们答应的，你可以调看4月8日的视频，你们小房间有监控的”。王忠举证张宏倩的张家港农商行个人账号对账单显示，2019年6月5日账户余额有831320元。陈红提供的微信聊天记录显示，中介说给陈红40万元后做贷款，当天再给陈红468000元，陈红对中介说中介表示过一个多月贷款就下来的；陈红对中介说要买家把钥匙还出来，房产证也还出来；陈红在6月25日向王忠发微信，王忠本应在2019年6月5日支付购房款40万元，陈红同意延期至6月27日支付40万元，并发送了陈红的建设银行卡卡号；中介向刘富民发微信，要求刘富民和儿子补签字；张宏倩向陈红表示，已经委托律师打官司了，让律师与陈红在中介碰面。 三、在本案审理过程中，刘富民和刘睿铨表示，同意将蔚蓝都市花园38单元602室房屋出售给王忠。2019年9月3日和9月16日庭审时，双方表示一起去不动产登记中心办理过户手续，王忠向银行申请办理贷款手续。王忠于2019年9月7日支付房款40万元，9月12日支付房款49万元，并向中国邮政储蓄银行申请贷款85万元。2019年12月6日办完了房产过户手续。2020年1月15日庭审时，陈红还未收到银行发放的贷款85万元。 四、王忠于2019年6月13日委托无锡市梁溪区慧龙法律服务所向陈红提起房屋买卖合同诉讼，签订了委托诉讼代理协议。王忠于2019年6月14日向张金奎银行卡转账4万元。 五、王忠起诉时请求陈红支付违约金20万元，诉讼中变更为请求陈红支付违约金65000元。关于违约金65000元的计算方法，王忠主张因陈红拖延合同履行导致王忠替代住房6个月的租金成本为12000元，委托诉讼案件的代理费30000元，陈红拆除房屋内的热水器、水龙头，破坏吊顶，重置和修复费用为8000元，在实际损失50000元的130%范围内陈红向王忠支付违约金65000元。陈红认可把沙发扔了，因为沙发已经破了一个洞，热水器使用年限10年多了，被陈红家老人拆掉了。 上述事实，有房屋买卖合同、房产证、土地证、户籍资料、收条、微信聊天记录、结婚证复印件、银行卡对账单、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：王忠与陈红之间达成的房屋买卖合同合法有效，双方均应按买卖合同的约定履行义务，约定不明确的应及时达成补充协议。买卖合同没有约定办理过户手续的时间，也没有约定办理贷款手续的时间以及双方应协助提供相应材料的义务，更没有约定银行贷款不能发放情况下的具体补救措施，这是双方产生纠纷的主要原因。2019年6月5日王忠应支付购房款40万元，根据合同约定不能解释出此时银行贷款手续应办理完毕且银行发放出贷款，陈红以未收到贷款为由拒收房款是错误的，造成本案纠纷陈红有过错。在陈红改变态度，要求王忠于2019年6月27日支付购房款的情况下，王忠不支付购房款是违约行为，王忠一方也有过错。王忠在2019年6月27日不支付购房款40万元，陈红可以行使顺序履行义务抗辩权，拒绝王忠的履行要求。房屋买卖合同约定违约方承担律师费的情形是拒绝履行合同而导致解除合同，本案结果没有解除合同，只是推迟了过户时间，王忠不能以此为由要求陈红承担律师费损失。从2019年6月5日至6月27日共计22天，因陈红的原因推迟办理过户的时间为22天，根据合同约定迟延履行的违约金为逾期一天按已付购房款的万分之三计算，截止2019年6月5日王忠仅支付定金1万元，按此标准计算，陈红应承担违约金为66元，仅让陈红承担违约金66元明显过低。旧热水器、沙发等价值不高，没有必要委托鉴定来确定价值，结合陈红拆除热水器等情形，本院酌定陈红应支付王忠违约金15000元。 依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认陈红已向王忠交付蔚蓝都市花园38单元602室房屋，并已办理过户登记手续。 二、陈红应于本判决发生法律效力后3日内向王忠支付违约金15000元。 三、驳回王忠在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由王忠负担3977元，陈红负担323元。该款已由王忠预交，王忠同意其预交案件受理费中的剩余部分由陈红向其直接支付，本院不再退还，由陈红在本判决生效之日起3日内向王忠支付323元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  崔 锋 人民陪审员  缪菊芬 人民陪审员  王 玲 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  张 芳