陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1105号上诉人（原审原告）：陕西金源纳帕房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：田丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪璐，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婧，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安仁和建筑工程有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：罗功社，该公司副总经理。委托诉讼代理人：韩飞，男，该公司员工，住西安市灞桥区。原审第三人：王金标，男，汉族，1966年7月17日出生，陕西亚通管业科技有限公司职工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘柯，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：线建华，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西金源纳帕房地产开发有限公司（以下简称：金源纳帕）因与被上诉人西安仁和建筑工程有限公司（以下简称：西安仁和）、原审第三人王金标合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初6560号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金源纳帕上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或者改判为：解除金源纳帕与西安仁和以位于西安市浐灞生态区XX路XX段XX号XX楼XX单元XX号房屋抵付工程款的房源预留协议，即《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》。2、由西安仁和承担本案—、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审查明事实不清，《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》非抵房协议，该确认表中明确说明房屋仅作预留，因此为房源预留协议。工程款抵房的前提是金源纳帕与第三人之间存在购房合同关系，但金源纳帕与第三人之间未签订任何的与购房有关的协议或文件，因此金源纳帕与第三人之间未形成任何的商品房买卖合同关系，故工程款抵房的前提不存在。且《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》中明确说明在西安仁和完成结算并提供等额的发票前房屋仅做房源预留，现金源纳帕与西安仁和之间至今未完成结算，西安仁和也并未提供等额发票，完成工程款抵扣房屋价款的条件未成就，因此《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》并未形成工程款抵房的法律关系。一审中西安仁和所提及的2016年进行抵房的抵房人张某某的情况与本案事实完全不一致，金源纳帕已与张某某签订《纳帕溪谷·金源房号保留协议》，双方之间建立购房关系，且经金源纳帕与西安仁和确认，西安仁和已提供抵房款的发票和收据。对于该事实一审时金源纳帕已提交相关证据，但一审法院未予认定，且最新的政策发布于2018年，—审错误地将本案与张某某情况同一而论，有失公正。二、一审适用法律错误，《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》约定的房屋预留行为已无法继续履行，符合《合同法》第94条法定解除的条件，应依法予以解除。1、根据现行西安市政策，自2017年6月28日起，预留房源为明令禁止行为，且金源纳帕与西安仁和、第三人之间未形成任何购房合同，金源纳帕无法按照约定继续将房源预留并将涉案房产网签至第三人名下。2、鉴于西安市现行购房政策要求“严禁内部预留房源，所有开盘房源均应公开销售”的规定，《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》中约定的50幢楼1单元13203号房屋已经在开盘时通过公开摇号售出并办理了网签登记，该表约定的内容事实上已无法履行，协议目的已无法实现，应依法予以解除。西安仁和辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、一审已经查明金源纳帕与西安仁和签订的《纳帕溪谷·金源（三期）室外市政独立承包工程》约定的工程款支付方式是全款抵房，并且2016年4月金源纳帕已经按照合同约定向西安仁和和案外人张某某抵了价值733150.00元的一套房，足以说明双方已经按照合同约定在履行了。本案涉及的金源纳帕50-13203号房早在2015年金源纳帕、西安仁和与第三人王金标就已经达成了抵房协议即《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》，该表中有金源纳帕成本管理部门意见“合同已签订，全款抵房，现确认房源及单价”，并且有当事人名称、房号、单价、总价、面积等购房基本信息，金源纳帕在该表最后审批意见中表示同意并盖章确认。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同，并非金源纳帕所说的房源预留协议。第二、金源纳帕向西安仁和及案外人抵的房是在2016年，而本案工程款抵房协议是2015年6月达成，是因为金源纳帕单方违约一直拒绝给第三人王金标办理后续手续，其违约的原因是从抵房协议发生时的2015年到2019年房屋单价直线上涨，金源纳帕不愿意继续履行工程款抵房源协议，这本身就是不诚信的表现，如果违约方因自己的违约行为从中获利，也违反了民事合同中诚实信用和公平原则。至于金源纳帕所说的西安市新政策依据合同法94条要解除，首先，该政策不是不可抗力，不能作为一方当事人不履行合同的理由；其次，该政策是在金源纳帕违约几年后才出的，根据《合同法》117条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。王金标述称，一、一审法院查明事实清楚，《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》合法有效。金源纳帕与西安仁和约定的工程款支付方式是全部工程款抵房子，且金源纳帕已履行抵房一套，涉案的50-13203号房是金源纳帕于2015年就应该履行的抵工程款的第二套房源，但金源纳帕并未按照确认表向王金标履行过户手续，系金源纳帕违约在先。《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》中载明的房号、面积、单价及总价等合同成立要件明确，金源纳帕盖章确认同意生效，且备注“此房源及价位一经确认，后期不接受任何更改与变动”，故该确认表合法有效，对金源纳帕、西安仁和、王金标均具有约束力。金源纳帕于2019年2月28日给王金标出具的《退款协议》，印证金源纳帕认可该房屋的所有权属于王金标所有。二、一审适用法律正确。金源纳帕已履行抵房一套，现其未按照《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》和《退款协议》向王金标支付房屋价款履行义务，却以西安市政府办公厅关于规范商品房交易秩序的通知及西安仁和未完成工程结算及提供等额发票为由，认为不能履行抵房协议，要求予以解除，但政府政策性规定，并不能违反法律的基本原则和强制性规定，一审适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条的规定准确无误。金源纳帕向一审法院提出诉讼请求：1、解除金源纳帕与西安仁和以位于西安市浐灞生态区XX路XX段XX号XX楼XX单元XX号房屋抵付工程款的房源预留协议；2、判令西安仁和承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月，金源纳帕和西安仁和签订了《纳帕溪谷·金源（三期）室外市政独立承包工程合同》，约定：金源纳帕将位于西安市浐灞生态区XX路XX段XX号的“纳帕溪谷·金源（三期）室外市XX段二工程”发包给西安仁和。该合同第六条明确约定本工程暂估计合同总价是3703143.6元，总价百分之百全款抵房，结算价格按照不抵房价格上浮17%。2015年6月28日，西安仁和向金源纳帕申请，用其工程款的502900元折抵第三人王金标购买的金源纳帕开发的“纳帕溪谷·金源”项目50幢楼1单元13203号房屋。金源纳帕同意在未完成结算及提供等额发票情况下给予保留此房源。2019年2月28日，金源纳帕与第三人协议将上述房屋按照1047348元由金源纳帕在开盘之日三天内付给第三人，否则，该房屋所有权归第三人所有。2019年3月5日，金源纳帕取得该房屋的预售许可，开盘后至今未支付给第三人房屋折价款1047348元。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。金源纳帕、西安仁和签订的《纳帕溪谷·金源（三期）室外市政独立承包工程合同》已约定合同总价款全款抵房。且在2015年6月28日西安仁和已申请用其中的502900元工程款折抵第三人王金标购买的金源纳帕开发的“纳帕溪谷·金源”项目50幢楼1单元13203号房屋，金源纳帕也表示确认。但因故一直未履行过户手续。但在2019年2月28日，金源纳帕与第三人又协议将上述房屋按照1047348元由金源纳帕在开盘之日三天内付给第三人，否则，该房屋所有权归第三人所有。而金源纳帕并未按协议支付给第三人房屋价款，却以西安市政府办公厅关于规范商品房交易秩序的通知及西安仁和未完成工程结算及提供等额发票为由，认为不能履行抵房协议，要求予以解除该协议。但政府政策性规定，并不能违反法律的基本原则和强制性规定。且金源纳帕已在2016年为西安仁和的另一抵房人张某某履行了抵房协议，故其以各种理由称无法履行该案所涉抵房协议不能成立，其要求解除涉案房屋预留协议不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下： 驳回陕西金源纳帕房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费 4415元，金源纳帕已预交，由其自行负担。本院经审理查明，一审查明事实属实。二审中，金源纳帕向本院提交了如下证据：证据一、情况说明，证据二、纳帕溪谷50号楼新老房号对照表，证据三、商品房网签备案网络查询信息，证据四、西安阳光售房网查询涉诉房屋50号楼楼盘表，用以证明涉案房屋房号发生变化，现房号为50-23202，该房屋已经销售；证据五、西安市不动产登记簿，不动产登记簿显示金源·纳帕溪谷50幢23202室办理了预售商品房买卖预告登记和抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行，用以证明涉案房屋已经销售，并抵押给银行，原签订协议无法履行。西安仁和对证据一、二的真实性、证明目的不予认可，对证据三、四的真实性认可，证明目的不予认可，西安市新政不能作为对方不履行合同的理由，由于金源纳帕违约，拒绝给王金标办理后续手续，对方要发票随时可以提供。对于证据五的真实性认可，但不能证明该登记簿上记载的房屋为争议房屋，房号与给王金标出具的退款协议上载明的房号不一致。王金标质证意见与西安仁和基本相同，并认为解除权的行使仅限于守约方，对方所述房源确认表的目的无法实现与事实不符。本院要求西安仁和、王金标对于房号的变化情况进行核查，在规定的时间内，其均未向本院提交相应证据。本院认为，金源纳帕二审向本院提交的证据可以证明涉案房屋的房号发生了变化且该房屋已经售出并办理了抵押登记，西安仁和与王金标对于不动产登记簿真实性予以认可，但认为不能证明针对的是涉案房屋，由于在规定的时间内西安仁和与王金标未向本院提出反驳证据，故本院对其异议不予支持。鉴于涉案房屋已经办理预售商品房买卖及抵押权预告登记，涉案房屋已经无法按照《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》的约定销售给王金标，金源纳帕要求解除合同，本院予以支持。因对于涉案合同的解除，西安仁和不存在过错，故本案一、二审诉讼费由金源纳帕负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初6560号民事判决；二、解除《纳帕溪谷·金源工程抵款房源及价位确认表》。一、二审案件受理费8830元，由陕西金源纳帕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长  文  艳                                 审判员  臧振华                                 审判员  张  熠                            二0二0年七月 八日                                    书记员  范  玮   1