贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初6976号 原告：闫海霞，女，汉族，1972年8月9日生，住本市云岩区。 委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所律师，执业证号15201200910152241。 被告：曹萍，女，苗族，1971年10月2日生，户籍地在本市云岩区，现住本市云岩区。 原告闫海霞诉被告曹萍房屋租赁合同纠纷一案，原告闫海霞于2020年05月27日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、判令被告支付原告租金4600元，暂计算至起诉之日（2020年5月6日），应计算至被告返还原告房屋之日（房屋位于贵阳市）；2、判令被告支付原告滞纳金15120元，暂计算至起诉之日（2020年5月6日），应计算至被告付清租金之日；3、判令被告支付原告违约金人民币3万元；4、本案诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年06月15日公开开庭进行审理，现已审理终结。 被告曹萍辩称，其是作为贵州便宜拍商务信息咨询有限公司的大股东与原告签订的合同，房租是法定代表人支付给原告的，所有的事宜是文员张雪梅负责和原告沟通、打款。在长达一年的租房事宜沟通中原告没有任何异议。今年2月份疫情期间是不可抗力，案涉房屋写字楼全部封闭不准任何人出入，公司是服务行业，不能正常进出对公司造成严重影响，公司严重亏损只能关闭。2020年2月17日的时候文员张雪梅和原告沟通不想再进行租赁，但是原告表示不协商且语言过激，同月28日公司商议下来决定不再租用原告房屋作为办公场所，张雪梅通过微信方式告知了原告，因为疫情导致无法面对面交房，只有将钥匙交到物管处，且微信告知了原告，但是原告回避、不沟通，在长达三个月的时间内没有接到原告任何的电话、微信、短信的沟通，原告一开始就本着不协商、不解决的态度将事情扩大，达到原告合同中的无理违约条款诉讼我方。在疫情期间不让商家存活。 本院经审理认定事实如下：闫海霞系位于本市南明区的所有人。2019年3月3日，原告闫海霞（甲方）与被告曹萍（乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的前述房屋，作为办公经营用房，租金为每月4800元，半年预付一次，后续租金须于上一期租金到期前10日内支付；合同签订之日乙方向甲方一次性交纳保证金5000元，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；租赁期自2019年3月3日起至2022年3月3日，租赁期限内，乙方支付物业管理费、水费、电费、卫生费、中央空调费以及乙方在使用过程中产生的相关费用，并自行承担与之相关的法律责任。合同第六条约定：乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方收取滞纳金。第十一条约定：乙方中途延迟交纳租金，未导致合同终止按第六条款执行，若导致合同终止，违约金人民币3万元。第十二条约定：因不可抗拒因素导致本合同不能执行，合同自然终止，双方都不承担责任。另查明，2020年2月28日，被告派人以微信形式告知原告将案涉租赁房屋钥匙置于物业管理员处后未再与原告联系。原告至庭审辩论终结时亦未从物业管理员处取回钥匙。另查明：因受新冠肺炎疫情影响，贵州省于2020年1月份24日启动突发公共卫生事件一组响应，同年2月2日，华亿大厦云轩物业有限公司发布通知，大厦内各企业暂时不对外营业。2020年2月23日我省疫情防控应急响应级别由省级一级响应调整为省级三级响应。 审理中，原告闫海霞向本院提交了微信聊天记录截图，证明被告将原告拉黑，导致原告无法进一步与对方联系，对方也没有进一步与原告沟通的行为。被告对微信真实性无异议，但是认为原告信息没有发送成功，被告方没有收到该信息，原告应当主动与被告联系。 审理中，被告曹萍向本院提交了：1、营业执照、股东身份信息，证明被告曹萍是公司股东，租房用于开公司，公司主要经营的是咨询、服务类项目。2、租赁合同，证明第十二条约定因不可抗力因素导致本合同不能执行，合同自然终止，双方都不承担责任。疫情期间国家规定居家隔离，属于不可抗力因素，应该参照合同第十二条约定，不承担责任。3、微信聊天记录截屏，证明原告知晓被告租房用于办公用，且与原告协商因为疫情原因终止合同，原告不同意协商。4、授权委托书，证明被告授权张雪梅全权代为管理涉案房屋的租赁的相关事宜，在房屋租金交纳，房屋合同终止行为上有被告授权。5、收据两张，证明被告在搬离涉案房屋时，已经结清所有物管费以及水电费，并非恶意拖欠费用。6、停工停产、封闭场所相关通知，证明受疫情影响，全国实行居家隔离，禁止生产经营的事实，被告公司属于服务类企业，遵循国家规定关门歇业，属不可抗力因素，不应承担违约责任。7、网页截图，根据新华社发表的由国务院新闻办19日举行的新闻的发布会指导意见明确指出，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少，出租人以承租人没有按照合同约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担法律责任的，人民法院不予支持。8、汇款凭证，证明支付租金时公司行为并非是被告个人行为。原告对于证据1有异议，认为与其签订合同的是被告曹萍，属于自然人，该公司组成情况、被告是否是该公司股东与本案无关联性。对证据2真实性无异议，但是在本案中不构成不可抗力因素。若是疫情导致无法支付租金属于不可抗力因素，被告方因为经营不善导致公司关闭，属于市场风险，与房屋租赁无关。对证据3关联性无异议，合法性有异议，根据聊天内容看，聊天对象不是被告本人，将房屋钥匙交付物业处只是被告单方面终止行为，不符合合同约定。对于证据4真实性认可，关联性、合法性不认可，原告认为该委托书是现补的，在先前的交涉中并未见该委托书。证据5证明被告有缴纳物管费的义务，合同并未解除，是被告应尽义务。对于证据6有文号的通知予以认可，对于证明目的不认可，是否构成不可抗力因素，是根据本案合同的具体履行情况来看。对于华亿大厦、街道办事处张贴的通知不认可，因为未加盖公章，故三性不予认可。对于证据7不认可，与本案无关。对证据8真实性、关联性无异议，证明目的有异议。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告曹萍使用，曹萍在按合同约定支付了2019年3月至2020年3月4日的租金和保证金后，未再按约定继续支付租金。而2020年1月底以来，新冠肺炎疫情爆发，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对各行业的生产经营的确造成严重影响。被告辩称因受疫情影响，公司严重亏损，故向原告提出解除合同。但根据双方提交的证据显示，仅有被告单方告知原告不再租用案涉房屋，且在通知后将原告“拉黑”，致使原告无法回复。对于合同的解除，双方并未形成合意。被告的单方告知并未产生合同解除的效果。租赁合同第十二条虽约定“因不可抗拒因素导致本合同不能执行，合同自然终止，双方都不承担责任。”但新冠肺炎疫情的发生并未影响原告向被告交付租赁物，使合同从根本上得不到执行，达到合同自然终止的效果。且在2020年2月底3月初除文化娱乐场所继续暂停营业和餐饮业不得堂食外。按照疫情防控工作要求，落实好疫情防控各项措施的情况下，商务楼宇、城市商业综合体、商业街区、百货商场等已可恢复营业。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”规定，本案被告与原告签订租赁合同，并非为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，不属于前述规定可以解除合同的情形。但因被告向原告租赁的系办公用房用于经营，且在疫情期间因受防控措施影响，确无法正常营业。经庭审询问，原、被告均同意解除合同，故对双方签订的《租赁合同》予以解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告因疫情影响单方通知原告解除合同后将钥匙放置在物管处确有不当，但原告在知晓被告已将案涉房屋钥匙放置在物管处后且未联系被告的情况下，采取消极态度，至庭审终结时仍未收回房屋，应自行承担由此扩大的损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“6.……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”参照贵阳市办公厅下发的《关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干措施的通知》第九条“承租贵阳市市、区（市、县、开发区）两国有企事业单位经营性房产的中小微企业及个体商户，2020年2月至3月份房租免收、4月至6月份房租减半收取。承租贵阳市社会经营用房的中小微企业及个体工商户，依据公平原则，由行业主管部门组织房地产协会、商协会、出租人共同协商减免租金，共同分担损失。”结合本案实际，依据公平原则，被告已支付的2月份房租冲抵3月份的房屋空置费损失，4月及5月的案涉房屋空置费损失由原告及被告按照租赁合同约定的租金金额各承担一半，即被告承担4800元、原告承担4800元。因被告表达解除合同意思的方式不当，保证金5000元不予退还。因疫情防控措施实施期间，被告经营受到影响，是不可抗力造成的无法履行合同，且被告在疫情发生前履约情况良好，并非恶意违约，违约责任予以免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、解除原告闫海霞与被告曹萍于2019年3月3日签订的《租赁合同》； 二、被告曹萍于本判决生效后十日内支付原告闫海霞房屋租金4800元； 三、驳回原告闫海霞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取522元，由原告闫海霞负担419元，由被告曹萍负担103元（此款原告已预交本院，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。 本判决为终审判决。 审判员  孙颖 二〇二〇年七月十七日 书记员  王璇