湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初348号原告：宜昌市住房物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵二路20号，统一社会信用代码914205006884805664。法定代表人：马西林，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹伊，女，1969年11月23日出生，系该公司员工。（一般授权）委托诉讼代理人：饶文平，男，1968年1月27日出生，系该公司员工。（一般授权）被告：胡丽，女，汉族，1974年2月28日出生，住宜昌市高新区，原告宜昌市住房物业管理有限公司（以下简称“住房物业公司”）与被告胡丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告住房物业公司的委托诉讼代理人尹伊、饶文平，被告胡丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房物业公司提交了书面诉状，后变更诉讼请求如下：1.要求被告支付拖欠的2009年7月至2019年12月期间的仓库物业服务费24697.44元；2.要求被告以每月应缴物业管理费为基数，自逾期交费之日起至实际清偿之日止，按人民银行同期同类贷款基准利率的单倍支付违约金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年8月16日住房物业公司受托接管金桂华庭小区，12-105业主胡丽从2009年7月开始到现在2019年从未缴纳过该仓库的物业服务费，为此物业公司人员多次打电话、上门催缴该物业服务费用，业主总是找各种理由拒绝缴纳，至今未果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。被告胡丽辩称，1.原告的诉请已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告入住金桂华庭小区以来，从未收到原告有关物业服务费用催收的通知，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条，当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。被告要求查看原告提供的物业服务费催收通知照片的原始载体，若原告无法提供，被告认为该催收照片不能作为本案的定案证据。2.原告所诉仓库位于小区地下车库，应按地下车库收费标准进行收费，不应按照仓库或经营用房标准进行收费。2008年5月30日金桂华庭小区业主委员会与原告签订的《金桂华庭物业服务合同》约定住宅房屋、车库及仓储物业服务费按建筑面积0.45元/平方米每月收取。2013年11月26日签订的《物业服务合同》中，住宅物业服务费为0.6元/平米每月，经营用房、仓库物业服务费按建筑面积1.4元/平米每月收取，地下车库物业服务费按30元/个每月收取。本案诉争虽为仓库服务费用，但仓库位于地下车库，物业公司并未对其进行超出基本物业服务之外的额外服务，日常都是与地下车位一同进行统一管理，应当按照地下车库收费标准进行收费；原告在核算物业服务费时，按照房产证面积197.42平方米进行收费，实际面积不足100平米，原告刚开始是按照103.98平米核算，在取得被告房产证后，立即改变其核实面积，自相矛盾。3.原告未提供有效的物业服务。被告存储在地下仓库的物品被多次泡水，经济损失达数万元；被告仓库旁堆满了其他业主的私人物品，仓库周边到处是垃圾，脏乱臭，无人清理；地下车库入口坡道上停满车辆，易导致刮擦，造成经济损失，且货车通行不便，无法实现仓库的用途。原告未提供有效的物业服务，给被告造成巨大损失，应承担相应违约责任，物业服务费应相应扣减，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，金桂华庭小区位于宜昌市开发区城东大道××号，总建筑面积42167.11平方米，其中住宅35692.31平方米，商业门面6474.8平方米，共253户。2002年10月21日，原告住房物业公司（乙方）与金桂华庭小区开发商宜昌宏峰房地产发展有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》，甲方将其开发建设的金桂华庭一、二期工程移交乙方实行专业化、一体化物业管理。2008年5月30日，金桂华庭小区业主委员会（甲方）与原告住房物业公司（乙方）签订《金桂华庭物业管理服务合同》，由住房物业公司继续为小区提供物业管理服务，管理事项包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；以及公共区域的绿地、花木、环境卫生、垃圾清运、安全防范、车辆停放、消防设施管理维护等。合同约定物业管理服务费标准及收费方式主要为：1.住宅房屋、车库及仓储按建筑面积0.45元/平方米·月，经营用房按建筑面积1元/平方米·月由乙方向业主或交费义务人收取；2.车辆停放费中已出售的车库按30元/车位·月由乙方向使用人收取；3.物业服务费按月缴纳，逾期未缴按每日缴纳物业服务费千分之三收取违约金。合同期限为三年，自2008年6月1日至2011年5月31日。合同还对双方权利义务、物业服务费支出以及违约责任等事项进行了约定。2013年11月26日，金桂华庭小区业主委员会（甲方）与原告住房物业公司（乙方）续签《物业服务合同》，合同中对乙方物业管理的事项与前合同基本一致，合同中对物业管理服务费标准主要约定为：1.物业服务费由乙方按0.6元/平方米·月、电梯费30元/户·月（按建筑面积计算）向业主或交费义务人收取，经营用房、仓库由乙方按建筑面积1.4元/平方米·月向业主或交费义务人收取；2.地下车库物业服务费按照30元/车位·月收取；3.物业管理服务费按月缴纳，逾期未缴纳按每日交纳物业服务费千分之三收取违约金。本次合同期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日。合同还对双方权利义务、物业服务费支出以及违约责任等事项进行了约定。同时查明，被告胡丽系金桂华庭小区业主，住该小区12号楼一单元12-105房，本案诉争的仓库位于金桂华庭小区地下车库，该仓库由胡丽从开发商处购买，为胡丽单独所有，并于2009年6月10日办理了产权，产权证号为：宜市房权证宜昌开发区字第××号，建筑面积分别为103.59平方米和93.83平方米，合计197.42平方米。胡丽作为该小区业主按时缴纳了住宅物业服务费和停车费等费用，但对该仓库的物业服务费一直未缴纳，原告住房物业公司采取在该仓库铁门和旁边墙上张贴《物业服务费欠费催缴通知单》的形式，将欠费时间、金额以及缴费时间和地点向被告予以通知催缴并拍摄了照片。根据原告庭审提交的照片显示，原告于2011年6月20日、2013年11月3日、2015年11月30日、2017年7月22日、2019年7月22日进行了张贴催缴。另查明，被告胡丽辩称原告住房物业公司未提供有效服务，并造成了仓库泡水、无法使用等经济损失，经本院现场勘查，该仓库位于金桂华庭小区地下车库（仅一层），距入口约17米，仓库分两个房间，一大一小，中间间隔另外一间仓库，布局与产权证记载相符；仓库内部地面潮湿，有水淹痕迹，地面放置了业主部分个人物品及货物，现场环境不适合长期存放货物；仓库外部走廊上堆放了业主胡丽的若干货物（瓷砖）以及物业公司用于防汛用的沙袋，业主胡丽还将面积约19.65平方米的走廊公共区域设置铁闸门，用于堆放其货物。经对整个地下车库勘查，车库地面总体干燥，局部墙角有杂物以及其他业主的物品未清理，内部灯光照明不足，车库内部有三个集水井，均设置了排水泵，排水较慢，为保证防汛需要，物业公司设置了备用泵。经对小区内部公共区域及安防设施勘查，小区公共区域卫生状况尚可，局部落叶、杂草未清理，车辆停放混乱，地下车库通行不便，消防通道被占用，小区内部安装了监控摄像头，共有监控画面8副，覆盖不足，物业公司将安防系统改造上报小区业委会审批。上述事实，有经双方当事人举证、质证的《物业管理服务合同》、房屋产权证、欠费明细表、物业服务费催费通知单照片、金桂华庭小区业主委员会出具的收费证明、现场照片、本院现场勘查笔录、照片及当事人陈述予以证实。本院认为，原告住房物业公司为金桂华庭小区提供物业服务，并于2008年、2013年与小区业委会签订《物业服务合同》，合同对物业服务事项、收费标准、违约责任等进行了明确约定，内容不违反法律、法规规定，合法有效。业委会作为小区业主代表，与原告签订的《物业服务合同》对被告胡丽具有约束力，原、被告双方均应依约履行。被告胡丽承认其欠付2009年7月至2019年12月的仓库物业服务费的事实，双方争议的焦点为：一是原告诉请是否已过诉讼时效；二是原告的服务标准是否达标，被告是否应承担违约责任。一、关于诉讼时效问题。原告住房物业公司诉请的被告胡丽欠付仓库物业服务费时间段为2009年7月至2019年12月，时间跨度长达十年，庭审中原告提交了其张贴《物业服务费欠费催缴通知单》后拍摄的照片，用以证明其在定期实施了物业服务费催缴行为，被告胡丽辩称从未收到原告的催费通知，也未收到原告其他方式的催缴通知，认为已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本院认为，原告住房物业公司在明知被告胡丽欠付仓库物业服务费的情况下，每隔两年左右在其仓库门上或旁边墙上张贴催费通知单，其目的是通过此方式实施催费行为，提出履行请求，达到诉讼时效中断的目的，避免超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；…”根据上述规定，当事人要实现诉讼时效中断的目的，其向对方提出要求履行的通知方式、标准要高于正常情况下对一般债权债务要求履行的通知的标准，原告住房物业公司提交的照片上并无明确的拍摄地点，也无与被告能够收到该通知有直接关联的、排他性的明显特征或其他证据，至于被告胡丽的丈夫与物业公司负责人谈话的照片，没有录音佐证，无法证明原告是在履行催缴物业服务费的行为，因此原告的上述催缴行为不能达到诉讼时效中断的目的，被告胡丽认为原告诉请已过诉讼时效的意见，本院予以采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据合同约定，本案诉争的仓库物业服务费按月缴纳，原告住房物业公司在被告欠费当月届满后，即应知道其权利受到损害，其诉讼时效期间的起算时间应为欠费次月1日，原告起诉的时间为2019年11月25日，后于2020年6月25日变更了诉讼请求，本院结合被告胡丽当庭认可欠付仓库物业服务费（含2019年12月）的事实，认定自2020年1月1日起原告住房物业公司的诉讼时效中断。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》相关规定，本案适用一般诉讼时效三年的规定，对原告诉请的2009年7月至2019年12月期间的仓库物业服务费，本院对处于诉讼时效期内的2017年1月至2019年12月共计36个月的仓库物业服务费予以支持。关于仓库物业服务费收费标准，金桂华庭小区业委会与原告住房物业公司2013年签订的物业服务合同约定仓库按建筑面积每平米1.4元/月缴纳物业服务费，该标准未超过政府职能部门关于物业服务费标准的规定范围，被告胡丽认为标准过高，应按地下车库车位30元/个·月标准缴纳，该辩称意见无合同依据和法律依据，本院不予支持；被告胡丽还辩称其仓库实际面积小于房产证载明的面积，应按实际面积计算费用，本院认为原告住房物业公司按产权证记载的建筑面积主张物业服务费符合合同约定，且与物业管理行业惯例相符，被告的此项辩称意见本院不予支持。关于仓库面积问题，不属于本案审理范围，被告可向政府相关职能部门反映解决。综上，对于原告诉请的仓库物业服务费，本院按9949.97元（1.4元×197.42平方米×36个月）予以支持。二、关于原告提供的物业服务是否达标，被告应否承担违约责任问题。根据被告提交的现场照片以及本院现场勘查，胡丽位于地下车库的仓库地面潮湿，存在水淹情况，原告住房物业公司当庭予以承认，但认为被告的损失没有依据，原告已于2019年做出改进。对于被告仓库出现水淹并产生损失的事实本院予以认定，其原因一方面是因为仓库位于地下车库，地势低洼，有客观因素，另一方面主要是原告作为物业公司未及时、有效对排水设施设备维修和完善，履行合同义务不到位，导致水淹问题产生，被告胡丽提交的仓库被水淹产品明细，未经权威部门鉴定，也无双方一致认可的签字或盖章，本院对其损失的具体金额不予采信。关于原告主张违约金的诉请，综合全案事实，被告胡丽拒缴仓库物业服务费是因为原告长期履行合同义务不到位且对其造成损失，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本院认为被告拒缴仓库物业服务费系对其自身损失的弥补，不存在违约，原告关于违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款、第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、被告胡丽于本判决生效之日起三日内支付原告宜昌市住房物业管理有限公司2017年1月至2019年12月仓库物业服务费9949.97元；二、驳回原告宜昌市住房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元（减半收取，原告已预交），由原告宜昌市住房物业管理有限公司负担125元，被告胡丽负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇二〇年七月二十二日书记员 程伊尔