安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1124民初1405号 原告:焦建磊,男,1992年12月10日生,汉族,住南京市。 委托诉讼代理人：杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。 被告:全椒福爵房地产有限公司,住所地滁州市全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元。 法定代表人:陆水旺,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 第三人:中国建设银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号，统一社会信用代码91341124152782646U。 负责人：陈志进，该行行长。 委托诉讼代理人：曹文森，该支行员工。 原告焦建磊诉被告全椒福爵房地产有限公司（下称福爵房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行（下称建行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，本院根据焦建磊的申请，依法冻结褔爵房地产公司的银行存款500000元或其他等额财产，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。焦建磊的委托诉讼代理人杜慧敏，福爵房地产公司的委托诉讼代理人李洪照，第三人建行全椒支行的委托诉讼代理人曹文森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 焦建磊向本院提起诉讼请求：1、解除焦建磊与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》；2、解除焦建磊与第三人建行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决福爵房地产公司返还焦建磊首付购房款84000元；4、判决福爵房地产公司返还焦建磊已还银行贷款本金及利息82633.48元;5、福爵房地产公司返还第三人建行全椒支行贷款本金292600元及利息(以贷款292600元,按贷款年利率4.9%计算,从2020年6月1日起计算至判决确认给付之日止)；6、福爵房地产公司赔偿焦建磊损失80032.98元;7、本案诉讼费、保全费、保全担保费均由福爵房地产公司承担。事实与理由：焦建磊与福爵房地产公司于2017年4月16日签订《全椒县商品房预售合同》,焦建磊向福爵房地产公司购买全椒县襄河镇xxxx室房屋,房屋价款为420000元。合同约定于2017年9月30日前交付房屋。合同签订后，焦建磊按约支付了全部购房款，但褔爵房地产公司未能交付房屋。经焦建磊多次催告后,福爵房地产公司仍未能完成交房。福爵房地产公司曾向焦建磊作出“交房延期通知书”承诺2019年3月31日前交房，至今仍未交房，已经构成根本违约。原告依法解除购房合同，诉至法院，恳请判如所请。 福爵房地产公司辩称，焦建磊要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据双方合同第12条约定，如福爵房地产公司逾期交房，焦建磊选择了继续履行合同，福爵房地产公司按照已缴纳房款日万分之一承担违约金，由于焦建磊选择逾期交房的履行方式是支付违约金，所以其无权要求解除合同；我司与原告在2019年7月31日订立了补充协议，约定我方逾期交房违约金的计算方法，分段计算从万分之一赔付到万分一点五赔付，到2020年3月1日起按照日万分之二赔付至交房日止，订立的前提是原告方知道原告方知道被告方的房子是可以交付的，只是交付的时间不确定，不构成根本违约。双方订立了违约金说明双方都愿意履行合同，诉请解除合同予以驳回。2、对于原告方损失，我方愿意退还购房款，根据合同19条约定，单方行使解除权我们按照银行存款利息率赔付利息，原告方无权要求赔偿违约金及其他损失。即使原告有权主张但支付利息和支付违约金与赔偿经济损失属于重复主张，法院不应支持。综上请法院依法判决驳回原告诉请。原告要求主张其他损失没有事实依据，逾期交房违约金已经按照约定付至2019年11月30日。 第三人建行全椒支行述称，2017年11月15日，原告与我方签订个人购房担保借款合同，我方发放了33.6万元住房按揭贷款，目前利率为4.9%，期限是20年，到期日是2037年11月15日。截至2020年6月1日，原告已归还贷款本金43400元，归还利息39233.48元，剩余本金292600.00元。我们不同意原告解除合同，在把贷款还清后，我们同意解除抵押。 本院经审理认定事实如下：2017年4月16日，焦建磊（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定，焦建磊购买的商品房为预售商品房，房屋位于全椒县襄河镇xx室，建筑面积为94.34平方米,单价4451.98元/㎡，总价款420000元。付款方式为：分期付款，2017年4月16日前支付首付款84000元，余款336000元于签订合同后2周内负责按揭贷款到账。合同第十一条约定：甲方于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的0，在退还房价款时一并支付给乙方。 合同签订后，焦建磊于2017年4月16日前缴纳了首付款84000元。2017年11月15日，焦建磊与建行全椒支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款336000元;期限240个月，自2017年4月16日至2037年11月15日；本合同项下执行浮动利率，及在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为等额本息；担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 建行全椒支行根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向福爵房地产公司汇入336000元。焦建磊依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还贷款，截至2020年6月1日，焦建磊已归还建行全椒支行贷款本金43400元，归还利息39233.48元，剩余本金292600元。 2017年9月30日，福爵房地产公司因不具备交房条件未能交房，福爵房地产公司在2018年9月30日、2019年3月25日，分别向焦建磊送达交房延期通知书。两份通知书均载明，电力施工没有完成，不具备交房条件。9月30日承诺交房日期为2019年3月31日；3月25日通知书承诺交房日期为2019年7月31日。2019年7月31日，焦建磊与福爵房地产公司达成《补充协议》，福爵房地产公司不能按合同约定的期限交房，为了共同解决延期交房的违约问题，现双方协商解决方案一致如下：合同约定的原交付之日至2018年12月31日的逾期违约金按照双方签订的《全椒县商品房预售合同》规定的违约金在房屋交付时统一进行赔付，2019年1月1日至7月31日期间的违约金按合同价款每天万分之一先行赔付，每月的赔付款的时间在次月10日支付，2019年8月1日之后的每月延期交房违约金于次月10日赔付直至暂定的交房日期2019年11月30日。若甲方2019年11月30日仍未能具备交付条件交房，则自2019年12月1日2020年2月29日的违约金按合同价款每天万分之一点五赔付，自2020年3月1日起房屋交付逾期的违约金按合同价款每天万分之二赔付直至交付为止。《补充协议》签订后，福爵房地产公司向焦建磊支付了2019年11月30日之前的逾期交房违约金。 2020年5月8日，焦建磊通过特快专递向福爵房地产公司发出解除《全椒县商品房预售合同》函，要求解除购房合同并要求赔偿损失。2020年5月10日，福爵房地产公司收到该解除《全椒县商品房预售合同》函。 另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收。不具备向焦建磊交付涉诉房屋的条件。 以上事实有原、被告当庭陈述及《全椒县商品房预售合同》、购房款票据、交房延期通知书、解除《全椒县商品房预售合同》函、邮政快递面单、邮件查询物流单、《补充协议》等证据在卷予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告焦建磊购买的房屋，福爵房地产公司自约定交房2017年9月30日起至今逾期两年多，经原告焦建磊催告后仍然未能交房，已构成根本违约。2020年5月8日，焦建磊向福爵房地产公司提出解除《全椒县商品房预售合同》函，褔爵房地产公司于2020年5月10日收到解除《全椒县商品房预售合同》函时，双方签订的《全椒县商品房预售合同》，符合法定解除的法律规定，故焦建磊申请确认原、被告签订的《全椒县商品房预售合同》解除，本院予以支持。福爵房地产公司提供的《补充协议》系原、被告双方对逾期交房违约金计算方法的约定，对其抗辩逾期交房不构成根本违约的意见，本院不予支持。合同解除后，焦建磊应协助褔爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，焦建磊请求解除其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。褔爵房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还建行全椒支行和焦建磊。截至2020年6月1日，焦建磊从建行全椒支行贷款336000元，尚有本金292600元未返还，该本金及自2020年6月2日至实际返还之日产生的利息应由褔爵房地产公司返还，利息应按焦建磊与建行全椒支行约定的利率计算。褔爵房地产公司收受焦建磊购房首付款84000元以及焦建磊已向建行全椒支行支付的本金43400元、归还利息39233.48元，应由褔爵房地产公司返还焦建磊。 关于焦建磊主张的经济损失，焦建磊主张团购费损失35000元，因该费用非福爵房地产公司收取，且并非购房必然产生的费用，对该主张本院不予支持。福爵房地产公司辩称，根据焦建磊（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》第十九条约定，如果焦建磊申请解除合同，福爵房地产公司应支付焦建磊已支付购房款及按中国人民银行公布的同期存款利率计算利息。本院认为，该第十九条约定内容适用于乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时的约定解除，本案中，焦建磊申请解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》适用的是法定解除情形，故对福爵房地产公司的辩解意见，本院不予支持。对原告焦建磊主张已付购房款利息损失，本院予以支持，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、确认原告焦建磊与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年5月10日解除；原告焦建磊于本判决生效后十日内协助被告全椒福爵房地产有限公司到全椒县不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续； 二、解除原告焦建磊与第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还焦建磊购房款166633.48元及利息（以84000元为基数，自2017年4月16日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算、自2019年8月20日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止。以82633.48元为基数，自2020年6月2日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）； 四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行贷款本金292600元及利息（利息自2020年6月2日起以292600元为基数，按原告焦建磊与第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至贷款实际付清之日止）； 五、驳回原告焦建磊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，适用简易程序减半收取4439元，诉讼保全费3020元，合计7459元，由原告焦建磊承担1459元，被告全椒福爵房地产有限公司承担6000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  高朝银 二〇二〇年七月二十九日 书记员  陈 月 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。