陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终6293号上诉人（原审被告）：西安康鑫医药有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：何熠，该公司总经理。委托诉讼代理人：田玉，女，1995年5月25日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：陕西金善置业有限公司，住所地西安市莲湖区房。法定代表人：薛创霞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑双峰，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠浩，陕西科泽律师事务所实习律师。原审被告：西安怡康医药连锁有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：何熠，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏君，女，1980年11月16日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。原审第三人：周永强，男，1978年1月19日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人西安康鑫医药有限公司（以下简称康鑫公司）因与被上诉人陕西金善置业有限公司（以下简称金善公司）及原审被告西安怡康医药连锁有限责任公司（以下简称怡康公司）、原审第三人周永强房屋租赁合同租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康鑫公司上诉请求：⒈变更一审判决第二项为康鑫公司向金善公司支付租金1362元；⒉撤销一审判决第三项；⒊一、二审诉讼费用由金善公司负担。事实和理由：一审依据生效判决认定事实认定涉案《商业用房租赁合同书》《商业用房租赁合同书补充协议》有效，适用法律错误，上述合同依法应认定为无效。金善公司辩称，一审中，其提交了一审法院（2017）陕0116民初323号民事判决书，该判决书载明：“2016年11月3日西安市长安区郭杜街道办事处发出郭办发（2006）61号关于XX店XX村预留地综合开发建设的批复，原则上同意XX店XX村在现有预留地内，与客商联合建设及服务、住宅、商贸、教育、卫生、文体等为一体的XX店XX村综合服务区。”西安市中级人民法院维持了上述判决。因两级法院已对涉案XX店XX村预留地经主管部门批准的事实予以确认，且涉案房屋与上述生效判决所涉房产系同一建筑，故本案不存在法律规定的无效情形。怡康公司述称，同意康鑫公司的上诉请求和事实理由。周永强经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。金善公司向一审法院起诉请求：⒈解除其与康鑫公司、怡康公司及周永强签订的《商业用房租赁合同书》以及《商品用房租赁合同书》补充协议；⒉康鑫公司向其支付2019年5月19日至2019年6月14日，共26日房屋租金6148元；⒊康鑫公司向其支付因擅自搬离之违约行为产生的违约金86304元；⒋判令康鑫公司向其支付律师费5000元；⒌判令怡康公司对上述费用承担连带责任；⒍诉讼费用由康鑫公司、怡康公司负担。一审法院认定事实：金善公司（甲方）与周永强（乙方）于2017年11月9日签订《商业用房租赁合同书》，周永强系康鑫公司员工。合同约定：甲方出租于乙方的商铺位于西安市长安区郭杜街道办事处XX店XX村鼎盛花园小区X-1一层商业用房，建筑面积共计124㎡（含公摊面积）；租赁期限自2017年11月9日至2020年11月18日止，共计3年零10日；甲方给与乙方10日免租期，即自2017年11月9日至2017年11月18日；自2017年11月19日开始计收租金；租金标准及支付期限如下：第一年2017.11.19-2018.11.18，年租金86304元，第二年2018.11.19-2019.11.18租金86304元，第三年2019.11.19-2020.11.18租金94934.4元；租金每半年支付一次，第一期付款时间为本合同签订之日起3日内支付，之后的各期付款时间为提前30日支付下一期租金。合同第七条约定，本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付10000元作为乙方履约之保证金。合同第十五条约定，乙方如未经甲方书面同意擅自搬离租赁物的，甲方有权要求乙方支付该年度一年租金作为违约金。合同第十六条约定，因乙方违约，应自行承担其行为造成的一切纠纷、损失和法律责任。如致使甲方陷入但不限于诉讼等形式的纠纷时，乙方还应当承担甲方为此支付的一切费用（包括但不限于邮寄费、交通费、诉讼费、律师费等）。合同第二十一条约定，在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自搬离租赁物的，且不予支付租金及各项费用的，乙方已支付的租金，甲方不予退还，且乙方应承担自搬离之日起一年的租金的金额向甲方承担违约责任。2018年11月12日，金善公司与康鑫公司、怡康公司签订《商业用房租赁合同书》补充协议，约定本协议为合同附件，与合同具有同等法律效力。合同中约定的周永强应为康鑫公司，由康鑫公司承担租赁物租金、义务等合同责任，享有合同权利。康鑫公司承租经营的品牌由康鑫医药超市变更为怡康公司经营的怡康医药超市。康鑫公司承担租赁物租金、物业费、水电费、租赁物的维修等费用，怡康公司对该费用的如期支付承担连带责任。另查明，康鑫公司因经商环境变化，多次找金善公司协商合同解除事宜，双方未达成一致意见。2019年4月29日、5月17日，金善公司向怡康公司发出工作联系函，要求怡康公司支付半年的租金43152元并承担违约责任。康鑫公司于2019年5月19日自行搬离承租房屋，并通过邮寄方式向金善公司邮寄了钥匙及合同解除说明，金善公司于2019年5月24日收到该说明及钥匙。2019年6月14 日，金善公司在鼎盛都市花园小区物业的见证下将涉案场地收回。6月27日，金善公司向康鑫公司、怡康公司发出告知函，催告康鑫公司、怡康公司清理商铺内剩余物品及门头牌，遭康鑫公司、怡康公司拒收。金善公司委托陕西科泽律师事务所处理本案，支付律师服务费人民币5000元。一审法院认为，关于涉案合同的效力问题。金善公司在庭审中提交的一审法院（2017）陕0116民初323号民事判决书中载明“2006年11月3日西安市长安区郭杜街道办事处做出（2006）61号关于XX店XX村XX村预留地综合开发建设的批复，原则上同意XX店XX村在现有预留地内，与客商联合建设集服务、住宅、商贸、教育、卫生、文体等为一体的邓北村综合服务区”，该判决经西安市中级人民法院二审予以维持，二级法院均对涉案XX店XX村预留地开发建设经主管部门批准的事实予以确认，且涉案房产与（2017）陕0116民初323号民事判决书中的房产系同一建筑，不符合在未经批准建设或未取得建设规划许可应认定无效的情况，且各方当事人签订的《商业用房租赁合同书》及《商业用房租赁合同书补充协议》，无其他违反法律、法规强制性规定的情形，合法有效，各方当事人均应受约束。关于涉案合同解除的问题。合同期限内，康鑫公司以自己的搬离行为表示不再继续履行合同，该合同已无履行的可能，且双方当事人均有解除合同的意思表示，故对金善公司主张依法解除《商业用房租赁合同书》《商品用房租赁合同书补充协议》的诉讼请求予以支持。关于金善公司主张康鑫公司支付2019年5月19日至2019年6月14日房屋租金的问题。康鑫公司于2019年5月24日将涉案房屋钥匙邮寄给金善公司，应当视为房屋交付。虽交付行为未严格依照合同约定进行，但在双方办理交接手续在客观上难以实现的情况下，康鑫公司的行为应得到法律的认可。康鑫公司交付房屋后，房屋已有金善公司实际占有，故其主张2019年5月25日至2019年6月14日的租金本院不予支持，仅金善公司主张的2019年5月19日至2019年5月24日的租金1362元予以支持。关于违约金的问题。合同约定擅自搬离租赁物，康鑫公司应承担一年租金标准的违约金，并且履约保证金不予退还。康鑫公司因双方约定的违约金过高，提出调整违约金的请求，考虑到提前解除合同，确会给金善公司造成租金收入的损失，但康鑫公司腾房之后，金善公司应及时止损，现金善公司再按一年租金标准计收违约金的主张明显过高。故参照3个月租金21576元支持金善公司主张的违约金。康鑫公司抗辩履约保证金应当返还的问题，因不符合合同约定，不予支持。金善公司主张律师费5000元应由康鑫公司承担，因此系合同约定，故依法予以支持。基于补充协议，怡康公司应对康鑫公司基于合同产生的债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告与被告、第三人签订的《商业用房租赁合同书》、《商品用房租赁合同书补充协议》予以解除；二、被告西安康鑫医药有限公司在本判决生效后十日内向原告支付违约金21576元，并支付租金1362元；三、被告西安康鑫医药有限公司在本判决生效后十日内支付原告律师费5000元；四、被告西安怡康医药连锁有限责任公司对上述费用承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2236元，陕西金善置业有限公司已经预交，由西安康鑫医药有限公司负担670元，由陕西金善置业有限公司负担1566元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案查明，一审法院作出的（2017）XX号XX店XX村预留地开发建设经主管部门批准的事实予以确认，二审法院维持了该判决，而本案所涉房屋与上述生效法律文书所涉房产系同一建筑，故涉案《商业用房租赁合同书》《商业用房租赁合同书补充协议》不符合在未经批准建设或未取得建设规划许可应认定无效的情况，康鑫公司关于上述合同无效的主张，理由不能成立，依法不予支持。合同期限内，康鑫公司于2019年5月19日搬离涉案房屋，以自己的实际行为表示不再继续履行合同，且双方当事人均有解除合同的意思表示，故对金善公司主张解除《商业用房租赁合同书》《商品用房租赁合同书补充协议》的诉讼请求，依法予以支持。康鑫公司于2019年5月24日将涉案房屋钥匙邮寄给金善公司，应当视为房屋交付。康鑫公司交付房屋后，房屋已由金善公司实际占有，故对金善公司主张的2019年5月19日至2019年5月24日的租金1362元予以支持。双方合同约定，擅自搬离租赁物，康鑫公司应承担一年租金标准的违约金，且履约保证金不予退还。现康鑫公司擅自搬离，构成违约，应当承担违约责任。因双方约定的违约金过高，康鑫公司亦主张调整违约金，对此，一审综合本案实际情况酌定违约金为3个月租金21576元，与法不悖，并无不妥。康鑫公司在一审中抗辩履约保证金应当返还，不符合合同约定，一审未予支持，亦无不妥。金善公司要求康鑫公司承担律师费5000元及要求怡康公司对康鑫公司基于合同产生的债务承担连带保证责任，符合合同约定且与法不悖，应予支持。综上所述，康鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由西安康鑫医药有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年七月十日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华