江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4251号上诉人（原审被告）：苏州国展商业广场开发有限公司。委托诉讼代理人：周长伟，该公司员工。委托诉讼代理人：戈晓春，江苏志仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京江鸿物业发展有限责任公司。委托诉讼代理人：李本进，江苏玄博律师事务所律师。上诉人苏州国展商业广场开发有限公司（以下简称国展公司）因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国展公司的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1.一审法院已经认定，国展公司开发的项目中部分土地和房屋的产权在国展公司开发时就已经是73011部队所有，为响应苏州市政府的要求，在国展公司开发项目的同时为部队改造其拥有的烂尾楼，并不改变其权属，该部分房屋的物业费和公摊费应由产权人承担。2.在前期介入费的认定上，一审认定错误。一审法院认定国展公司开发的项目在双方物业合同中明确分为两期开发，并且认定前期介入费是为项目开发完成后交付给业主前，为和业主签订物业服务合同，公共部位二级清理、物业交接验收、交房、人员招聘及培训等事宜，上述事实江鸿公司明知的，现在二期尚未开工建设，不存在前期介入问题，国展公司请求按照一期项目完工的比例支付前期介入费是合情合理的。3.关于江鸿公司物业项目负责人梁建国在国展公司支取的费用应当认定为职务行为，国展公司向法院提交了梁建国本人签字的报销单和汇款证明，梁建国向法院提交的情况说明否认签字的真实性，该证据没有经过质证，如质证，国展公司将申请笔迹鉴定。请求二审法院依法改判。江鸿公司二审辩称，一审认定事实请求，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。1.江鸿公司是基于与国展公司签订的前期物业服务管理合同等协议向国展公司主张权利，根据物业服务管理协议，在房屋交付前房屋的物业费和公摊费用由国展公司承担。国展公司认可房屋在开发后没有交付给部队，公摊电费应由国展公司承担。2.江鸿公司认为双方合同中明确约定前期介入费的支付数额和支付时间，国展公司认为应该按照开发进度支付明显与合同约定不符。3.一审判决没有否认国展公司提供的支取票据的真实性，而是从证据材料所记载的内容上看，该部分是有关酒和餐费的结算，吴磊是否是梁建国签名，均与开办费无关，不影响该部分费用不能冲抵开办费的认定。一审判决也认定国展公司可根据报销费用的实际用途或双方约定另案主张。一审判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。江鸿公司向一审法院起诉请求：1.国展公司向江鸿公司支付未付的开办费50万元、前期介入费1876900元、2017年-2018年物业费1103312.87元、自2019年1月1日至2019年8月31日的物业费1065976.6元、公摊电费322583.65元、空调电费35999.9元、代垫的电梯年检及维保费174374元，合计5079147.02元，并支付自2019年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由国展公司承担。审理中，江鸿公司将第一项诉讼请求变更为：国展公司支付江鸿公司开办费50万元、前期介入费1708700元、截至2019年8月31日军产部分的公摊电费591326.08元，并支付自2019年9月20日起按照LPR计算至实际付款之日止的利息。一审法院认定事实：2014年11月28日，国展公司通过市前期物业管理招投标平台，选聘江鸿公司为苏州国展商业广场项目提供前期物业服务。2015年1月7日，国展公司（甲方、开发建设单位）与江鸿公司（乙方、物业服务单位）签订《苏州市前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方通过招投标选聘方式，将苏州国展商业广场项目（以下简称“本物业”）委托给乙方实行前期物业服务。1.本物业核准名称苏州美泰美商业广场，暂定名苏州国展商业广场，类型为办公、商业、公寓式酒店，坐落于姑苏区（双号），东至爱河桥路、南至爱河桥路、西至广济南路、北至金门路，前期物业服务期限为4年6月，自2016年6月30日0时起至2020年12月30日24时止。2.甲方为本物业提供前期物业服务开办费50万元，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由乙方使用。购置物资需经甲方审验，乙方在物业项目交接后2个月内，将经甲方审验过的物资清单交所在区(市)物业行政主管部门和所在地的街道办事处备案。3.乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业服务合同、公共部位二级清理、物业接管验收、交房、人员招聘及培训等事宜。所产生的费用252.21万元由甲方一次性提供给乙方。4.本物业分期开发，预计首期交付使用时间为2016年6月30日，如分期交付，最后一期交付使用时间为2018年12月31日。5.前期物业管理期间，物业公共服务费采用包干制，按月计收。物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由甲方全额承担。2015年3月12日，江鸿公司（乙方）与国展公司（甲方）签订《物业前期介入补充协议》一份，约定乙方应甲方要求安排相关人员前期介入进场，因实际需要乙方提前到2015年3月中旬介入，提前介入的相关费用由甲方承担。前期开办费乙方根据甲方需要，由乙方按《投标文件2.4开办物资清单及费用》分批分次申报，甲方批准后，由甲方采购，乙方领用。甲方对前期开办费单独列账，待配置到位后，将帐目与实物向乙方移交。所购资产归全体业主所有，由乙方使用，全部配置到位后，报所在区物业行政主管部门备案。2019年9月9日，江鸿公司委托律师向国展公司发送律师函，要求国展公司支付开办费50万元、前期介入费1876900元、2017年-2018年物业费1103312.87元、2019年1月1日至2019年8月31日物业费1065976.6元、公摊电费322583.65元、空调电费35999.9元、代垫的电梯年检和维保费174374元，共计5079147.02元。国展公司于同年9月11日签收该律师函。后因江鸿公司、国展公司双方对具体欠付款金额存在争议，遂诉至一审法院。在本案审理过程中，江鸿公司、国展公司双方经自行对账后确认如下内容：1、在案涉物业服务合同履行过程中，国展公司已支付江鸿公司2383654.33元，扣除国展公司自持不动产部分的物业费783540.23元、公摊电费143357.49元、空调电费35999.9元、电梯年检及维保费174374元后，还剩余1246382.71元；但对该笔多出的1246382.71元款项不在本案中予以处理，由国展公司、江鸿公司双方另案解决。2、案涉项目中军产部分的公摊电费为591326.08元，江鸿公司、国展公司双方对该费用是否应当由国展公司支付存在争议。3、前期介入费总金额为2522100元，国展公司已支付813400元；但江鸿公司、国展公司双方对剩余的前期介入费1708700元是否已满足支付条件存在争议。4、前期物业开办费为50万元，国展公司曾向江鸿公司实际交付了部分办公设备，装修了物业办公用房，并报销了江鸿公司部分费用；但江鸿公司、国展公司双方对国展公司移交的办公设备、物业用房装修及报销费用能否抵充开办费存在争议。另查明，2015年4月14日，江鸿公司在国展公司出具的《物业管理前期介入物品采购移交单》上签字盖章，确认接收江鸿公司移交的办公桌（单价620元/个）、办公椅（单价130元/个）、文件柜、对讲机、台式机、打印传真机等物业管理前期介入物品一批，价值合计13878元。2017年2月13日，江鸿公司在国展公司出具的《交接清单（江鸿物业）》上签字，确认接收国展公司移交了椅子13个、三角桌2个、长条桌2个、会议桌1个、沙发1套、联想台式机2台、UPS不间断电源1个。同年5月15日，江鸿公司向国展公司出具《收条》，确认接收国展公司移交的UPS不间断电源1个，用于空调计费系统。根据江鸿公司提供的2014年4月份、2015年1月份的订货单、对应的通用机打发票以及2017年1月份的江苏增值税普通发票（电脑、UPS不间断电源）显示，田脚网布椅单价为200元/个、洽谈椅单价为160元/个、三角洽谈桌单价为800元/个、会议桌单价为850元/个、沙发（1+1+3）单价为4200元/套、联想台式机单价为4500元/台、UPS不间断电源单价为750元/个。自2016年5月至2016年12月期间，江鸿公司的物业服务项目负责人梁建国曾先后三次以“费用报销单”形式向国展公司申请报销各类费用合计87346.4元。其中2016年5月报销30000元，报销用途记载为“酒”，另备注“冲抵前期开办费备用金”；2016年7月20日报销7300元，另备注“前期介入费（员工餐费）”；2016年12月31日报销50046.4元，报销项目记载为“物业物务费”。国展公司在庭审中陈述，该报销费用87346.4元当时均支付至江鸿公司公司经理梁建国个人账户。审理中，江鸿公司向一审法院提供了由该公司物业服务项目负责人梁建国于2020年3月2日出具的《情况说明》一份，其中记载：前期开办费中涉及到有我本人报销的酒水等报销相关费用，这些系2015年期间与甲方合作期间列支的员工报销费用，不在前期开办费之列，并且单据签字系本人所签。2016年12月14日，国展公司曾与案外人苏州蔓豪家具有限公司签订《定制合同》，为案涉项目物业办公用房定制了资料柜（高柜、低柜）、前台等办公设备一批，并为此支付8万元货款。同年12月份，国展公司另与苏州市新兴沧建筑安装工程有限公司（以下简称新兴沧公司）签订《物业用房内装施工协议书》，为案涉项目物业管理用房提供室内装修，并支付装修款210684元（含部分非物业办公用房的装修费用，合同约定的物业办公用房装修价款仅为118546.99元）。再查明，国展公司（乙方）与案外人中国人民解放军73011部队后勤部（以下简称73011部队、甲方）分别于2013年3月20日、2015年1月27日签订《苏州市广济南路170号地块统一规划建设协议书》及其《补充协议》，针对地处苏州市石路商业区的苏州市广济南路170号地块，其中甲方地块面积5187.3平方米、乙方地块面积17117.05平方米，甲乙双方约定以甲乙各自所拥有的土地和在建工程为基础统一规划，由乙方负责实施建设，甲方土地规划建设部分由乙方出资实施建设，整个建设分二期实施，一期为南侧在建工程续建，二期为北侧地块的规划建设，甲方全部所得房产36852平方米一次性在南侧一期中分配，乙方向甲方支付1800万元补偿。南侧一期地块所建房产，除分配甲方所得房产外，其余房产归乙方所有，北侧二期地块所建房产归乙方所有，北侧二期建设时，甲方应当积极协助乙方争取政府优惠政策的支持。2016年12月23日，国展公司建设的案涉苏州国展商业广场项目单位工程由建设单位组织竣工验收合格。自2017年1月3日至2018年4月10日期间，国展公司曾先后多次向73011部队发送通知函件，告知其前来办理房屋交付手续，并协助办理北侧二期规划建设的相关手续等。国展公司在庭审中陈述，73011部队至今没有办理房屋交接手续，亦未协助出具二期建设所需的相关手续。一审法院认为，国展公司、江鸿公司之间签订的《苏州市前期物业服务合同》、《物业前期介入补充协议》均系当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应全面诚实履行合同义务。物业服务合同签订后，江鸿公司根据为国展公司提供了相关物业服务，国展公司理应按约定支付相应的服务费用。根据江鸿公司、国展公司双方的诉辩意见，双方的争议焦点在于前期介入费、军产部分公摊电费及开办费三部分费用是否应当支付以及应付款的具体金额。关于剩余1708700元前期介入费的支付问题。根据江鸿公司、国展公司双方签订的《苏州市前期物业服务合同》约定，前期介入费主要用于签订物业服务合同、公共部位二级清理、物业接管验收、交房、人员招聘及培训等事宜，所产生的费用252.21万元由国展公司一次性提供给原告，且合同中已明确约定案涉物业项目为分期开发，国展公司在签订合同时对项目分期开发但仍需一次性支付前期入费的内容应当是明知的。故国展公司辩称应按开发进度分期支付介入费的意见与合同约定不符，一审法院不予支持，国展公司理应按合同约定支付剩余1708700元前期介入费。关于军产部分公摊电费591326.08元的支付问题。根据《苏州市前期物业服务合同》约定，物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由国展公司全额承担。因国展公司在庭审中陈述，案涉军产部分至今尚未交付部队接收，根据双方的合同约定，已竣工但未办理交付手续的公摊电费应由国展公司承担，故军产部分的公摊电费591326.08元应由国展公司承担。至于军产部分未交付的原因是部队造成的，还是国展公司自身的原因所致，均不影响国展公司违约责任的承担。关于前期开办费的欠付金额问题。根据物业服务合同及补充协议的约定，50万元前期开办费系用于购买物业办公设备等固定资产，并且购置物资由江鸿公司分批分次申报，经国展公司审验后再由国展公司负责采购，江鸿公司领用；国展公司对前期开办费单独列账，待配置到位后将账目与实物向江鸿公司移交，所购资产归全体业主所有。故国展公司交付江鸿公司的办公桌椅、电脑、电源以及为物业办公所定制的前台、资料柜等均系物业办公设备的范畴，属于合同约定的前期开办费的具体用途，且相关办公设备均已由江鸿公司实际接收使用，应予相应开办费的扣减。其中，定制物业办公室前台、资料柜等办公设备可直接扣减80000元开办费；因国展公司在庭审中自愿对2015年4月14日采购移交单中价值13878元的办公设备打八折后按11102.4元扣减开办费，视为其对自身权利的处分，一审法院予以准许；鉴于2017年2月13日《交接清单（江鸿物业）》中的该批办公桌、椅等设备与国展公司提供的订货单、付款发票有较长时间的间隔，且国展公司在庭审中也明确表示愿意对部分办公设备进行一定比例的价值折扣，结合在案证据，一审法院酌定2017年2月13日交接清单中办公设备价值折抵后的可用于扣减开办费的金额为11000元。至于国展公司所主张的87346.4元报销费用，国展公司自认该款项均支付至梁建国个人账户，且其中2016年5月份的30000元报销用途为“酒”，2016年7月20日的7300元明确记载为“前期介入费（员工餐费）”，均不属于合同约定的开办费用途，而2016年12月31日的50046.4元则无报销人员签名确认具体内容。在江鸿公司对该笔报销费用直接用于折抵开办费提出异议的情况下，国展公司要求直接折抵开办费的意见，依据不足，一审法院不予支持，国展公司可根据其所报销费用的实际用途或双方约定另案主张权利。至于物业办公用房的内部装修装饰，属于江鸿公司入住物业办公所需的必要支出项目，在装修装饰完工后已成为物业办公场所固定资产的一部分，且江鸿公司一直实际使用；假如国展公司不为江鸿公司进行装修装饰，江鸿公司为开展工作也同样需要对物业办公用房进行必要的装修装饰，故物业用房内部的装修费用应属于开办费的用途范围。根据目前国展公司举证的装修合同及付款凭证，可认定涉及6楼物业办公室的装修费用为118546.99元，但对超出合同约定的费用是否用于物业办公用房的装修无法证明，一审法院不予认定，国展公司应自行承担举证不能的不利后果。因此，国展公司欠付的前期开办费金额应为500000元-80000元-11102.4元-11000元-118546.99元=279350.61元。综上，国展公司未能按约定及时支付上述欠付的前期介入费、军产部分公摊电费及开办费，其行为已构成违约，理应承担违约责任。故江鸿公司要求国展公司立即支付前期介入费1708700元、军产部分公摊电费591326.08元、开办费279350.61元并支付自起诉之日即2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：苏州国展商业广场开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付南京江鸿物业发展有限责任公司前期介入费1708700元、开办费279350.61元、军产部分公摊电费591326.08元及利息（利息以2579376.69元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。案件受理费29200元、财产保全费5000元，合计34200元，由南京江鸿物业发展有限责任公司负担1765元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，国展公司提供了《市政府会议纪要》【2015】14号、《关于北区工程按原规划、建设用地要求建设的指示》、《关于原名人广场项目不动产权证书办理有关问题的答复》、《关于国展商业广场北区商业住宅规划指示的复函》、《北区用地规划指标的承诺请示批复》、《关于批准补缴北区调规土地出让金的承诺请示》、《关于苏州国展商业广场二期部分由商业改为住宅立项变更请求的复函》，证明二期项目规划要求已经发生变化，由全部商业改为住宅为主，规划面积、用途及物业管理的要求都发生了根本性变化，按原协议提前支付介入费不妥。江鸿公司质证认为，对真实性没有异议，但上述证据只能反映政府有关部门对项目开发和土地出让金的处理事宜，本案纠纷是关于物业服务的问题，双方处理的依据是签署的物业服务合同，国展公司提供的证据与本案没有关联性。本院认为，江鸿公司、国展公司签订的《苏州市前期物业服务合同》、《物业前期介入补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立有效，双方应按照合同约定全面履行义务。江鸿公司按约定为国展公司提供了物业服务，国展公司应支付相应的物业费用。双方中二审争议焦点是开办费、前期介入费、军产部分公摊电费是否应当支付及应付款的金额。关于开办费部分，国展公司上诉认为，江鸿公司项目负责人梁建国在国展公司支取的费用应认定为职务行为，费用报销单上的金额应冲抵开办费。对此本院认为，物业服务合同及补充协议中约定，前期物业服务开办费是用于购买物业办公设备等固定资产，由江鸿公司分批分次申报，国展公司批准后，由国展公司采购，江鸿公司领用。国展公司对前期开办费单独列账，待配置到位后，将账目与实物向江鸿公司交接，所购资产归全体业主所有。江鸿公司物业服务项目负责人梁建国先后三次以费用报销单的形式向国展公司申请报销费用87346.4元，但上述费用均打入梁建国个人账户，且2016年5月报销单报销用途记载为“酒”、2016年7月20日报销单备注为“前期介入费（员工餐费）”、2016年12月31日报销单上没有报销人员签字确认具体内容，上述报销费用均不属于合同约定的开办费的用途，国展公司要求87346.4元的报销费用冲抵开办费缺乏依据，本院不予支持。关于前期介入费，国展公司上诉认为，二期项目尚未开发，应按照一期项目完工比例支付前期介入费。本院认为，物业服务合同及补充协议中约定，江鸿公司应根据国展公司的需要派员进行物业管理提前介入，所产生的费用2522100元由国展公司一次性提供给江鸿公司，合同中对于物业项目分期开发也明确约定，故国展公司在签订合同前对于物业分期开发、前期介入费一次性支付均是明知的，二审中国展公司提供的证据也仅能证明二期规划发生变化，国展公司主张按照开发进度分期支付介入费与合同约定内容不符，本院不予支持。关于军产部分公摊电费，国展公司上诉认为，国展公司开发的项目中部分为部队所有，该部分房产的物业费和公摊电费应由产权人承担。本院认为，物业服务合同中约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由国展公司全额承担。展公司明确案涉军产部分至今尚未交付部队接收，根据双方的合同约定，已竣工但未办理交付手续的公摊电费应由国展公司承担。国展公司主张按照由产权人承担与合同约定内容不符，本院不予支持。综上所述，苏州国展商业广场开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由上诉人苏州国展商业广场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年七月十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉