河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6974号原告李小娟，女，汉族，1982年4月16日出生，住址郑州市金水区。被告来明林，男，汉族，1976年10月10日出生，住址河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。被告苏继蕊，女，汉族，1979年9月29日出生，住址郑州市金水区。原告李小娟诉被告来明林、苏继蕊排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小娟、被告苏继蕊、被告来明林及其委托诉讼代理人朱安新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告来明林停止侵害，搬离原告名下位于郑州市××区信息学院路××楼××号的房产；2、判令二被告支付原告违约金71390元（暂计算至2020年5月8日，实际以649万元为基数，以每日万分之五的标准自2020年5月9日支付至实际交付房屋止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月7日，被告来明林作为出卖人，被告苏继蕊作为代理人与原告丈夫王红迪签订《郑州市存量房买卖合同》，合同约定位于郑州市××区信息学院路××楼××房产出售，二被告保证该房屋没有产权纠纷，并承诺收到全部购房款后3个工作日将房屋交付乙方，并约定违约责任。合同签订后，王红迪与二被告协商一致将房屋直接登记到原告名下。因二被告原系夫妻关系，2019年7月9日离婚时协议约定涉案房屋归被告苏继蕊所有，后经本院（2019）豫0105民初31274号判决书判决后过户到被告苏继蕊名下，2020年4月13日苏继蕊又过户到原告名下，购房款629万元也于当日全部结清。但被告来明林拒不搬离该房产，导致房产目前仍未交付。原告诉至法院，望判如所请。被告来明林辩称：原告诉请严重损害被告来明林的生活居住权，被告来明林与被告苏继蕊离婚时，约定在被告来明林未购买其他房产的情况下，对涉案房屋拥有居住权。而事实上，被告在被原告和中介欺诈和胁迫的情况下，将涉案房产以超低于市场价的行为进行买卖，损害了被告来明林的居住权，应当驳回原告的诉讼请求。被告苏继蕊辩称：被告苏继蕊与被告来明林在2019年7月9日办的离婚协议，协议上面财产分割一项，约定涉案房产归被告苏继蕊所有。但被告来明林迟迟不过户，由于此房子有两人共同的二抵100万，还有欠建行的按揭贷款320万元左右，由于银行不停向被告苏继蕊要利息，每月共计4万多，银行称房子已经离婚协议到苏继蕊名下，所以应该由其承担债务。建行说房子算婚内财产，苏继蕊有义务还，其在郑州唯一的一套住房也在民生银行有245万的贷款，苏继蕊有很多债务要还，有两个小孩要养，所以苏继蕊将房子卖了，把二被告名下的债务还了。现在房子，苏继蕊过户给原告后，就搬走了，物业也交割了，但是来明林不搬走，新业主迟迟进不去。经审理查明：原告与案外人王红迪系夫妻，于2008年12月5日登记结婚。被告苏继蕊与被告来明林于2009年10月30日登记结婚，于2019年7月9日在郑州市金水区民政局协议离婚，《离婚协议书》显示：婚后育有二子，均归女方抚养，男方每月支付共5000元抚养费至孩子18岁，三套房产均归女方所有，包括本案涉案房产。因被告来明林未按照离婚协议书办理过户手续，被告苏继蕊将被告来明林诉至本院，本院于2019年12月30日作出（2019）豫0105民初31274号民事判决书（已生效），判决：来明林名下位于金水区信息学院路××楼××号（产权证号：豫2019郑州市不动产权第0066418号）的房产归苏继蕊所有。2020年，涉案房屋变更登记至被告苏继蕊名下，不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0034352号。2019年10月7日，苏继蕊以来明林代理人的名义与案外人王红迪、河南骄阳房地产营销策划有限公司（以下简称骄阳公司）签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定由骄阳公司为涉案房屋交易提供居间服务等内容。同日，苏继蕊以来明林的名义（出卖人、甲方）与王红迪签订（买受人、乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方出售坐落于金水区信息学院路××楼××号的房屋，产权证明所载建筑面积共198.48平方米，房屋用途为住宅；房屋抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2017年4月5日，甲方应于2019年11月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付；房屋成交总价格为649万元，乙方付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金；乙方于核房通过当天自行支付定金15万元，于甲方预约贷款还款后扣款日当天自行支付第一笔购房款/首付款318万元；乙方拟向银行贷款315万元，甲乙双方应于10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方贷款购买交易房屋的，乙方取得不动产权证书后5个工作日内应配合办理抵押权登记手续；乙方从本协议约定的房款中留存5000元户口迁出保证金、5000元物业交割保证金；房屋交付：甲方收到全部购房款（不包含户口迁出保证金、物业交割保证金）后3个工作日内交付给乙方；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同亦对其他事项进行了约定。当日，王红迪向苏继蕊支付定金15万元，苏继蕊出具收据。同日，苏继蕊以来明林的名义（出卖方、甲方）与王红迪签订（买受方、乙方）签订《车位买卖合同》一份，约定甲方将位于郑州市金水区信息学院路36号地下一层的63号停车位出卖给乙方，该车位总价款0元。后被告苏继蕊与案外人王红迪签订《变更协议书》，将上述合同中房屋抵押情况变更为：甲方应于2020年3月24日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2020年4月10日前办理完毕注销抵押登记手续，将乙方付款方式变更为：乙方付款方式为全款：房屋总成交价=定金+首付款+尾款+户口迁出保证金+物业交割保证金。2020年4月13日，被告苏继蕊出具收条一份，载明：今收到王红迪629万元，用于购买金水区信息学院路××楼××号的房屋，房屋全款已结清，《郑州市存量房买卖合同》中购房款649万元，包含地下车位一个，价值20万元，特殊原因未交易，若日后卖方同意把车位出售，则王红迪有优先购买权。原告提交银行电子回单若干，显示其已经向苏继蕊转账共计629万元，称因房屋总价款649万元中包含一个车位，因车位未买卖成功，故支付629万元。2020年4月13日，涉案房屋变更登记至原告名下（单独所有），不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0050777号。原告提供照片若干，以证明被告来明林在原告取得涉案房屋的所有权后未搬离该房屋，仍在屋内生活。本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占。被告苏继蕊与来明林于2019年7月9日协议离婚，约定涉案房屋归苏继蕊所有。被告苏继蕊认可其与原告之间存在房屋买卖合同关系，并认可已经收到涉案房屋的购房款629万元，虽然原告方与苏继蕊在买卖涉案房屋过程中存在瑕疵，但坐落于金水区信息学院路××楼××号的房屋现已登记在原告名下，原告对该房屋享有所有权。被告来明林占有涉案房屋的行为侵犯了原告的所有权，故原告要求判令被告来明林停止侵害并搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因与原告丈夫王红迪存在房屋买卖合同关系的是苏继蕊，来明林并不知晓合同内容，故该房屋买卖合同只能约束原告方与苏继蕊，但苏继蕊在收取原告丈夫王红迪支付的购房款后，涉案房屋已经变更登记至原告名下，被告苏继蕊已经完成合同约定的义务，本案存在侵权行为的是来明林，故原告要求二被告依据合同约定支付违约金均无依据，原告的该项请求本院不予支持。被告来明林的辩称意见，没有依据，不予采信。关于被告提交的反诉状，要求撤销苏继蕊与原告丈夫签订的《郑州市存量房买卖合同》的请求，与本案不属于同一法律关系，对此本院不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告来明林于本判决生效后十日内停止侵害，并搬离原告李小娟名下位于金水区信息学院路36号4号楼1层1号的房屋；二、驳回原告李小娟的其他诉讼请求。案件受理费792元，由被告来明林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年七月十五日书记员 朱晴晴