大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5920号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：袁静，女，1987年6月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告袁静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告袁静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告袁静给付原告物业服务费18,475元（自2015年10月31日起至2020年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金5,542元；以上款项合计：24,017元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月27日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾A1区X号楼X单元XXX号业主，自2015年10月31日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告袁静辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费的期间没有有异议。不同意原告的诉讼请求。理由为：1、诉讼时效已过，根据民法通则，物业费的诉讼期限是三年的有效期限。我收到传票是2020年6月2日，只同意交2017年6月2日开始的物业费。2、合同中有违反行政性强制性规定内容，物业的前期合同是无效的。3、合同方的物业方私自转包合同，我们签物业服务合同是大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，但目前实际提供物业合同是远洋亿家物业服务股份有限公司，物业方将物业私自转包，物业违反了协议约定，不应该向业主收取物业费。4、物业费没有进行公示，而且物业管家频繁换人，现在找谁都不知道。且物业主管回复过现在物业公司为包干制，不公开收费内容和相关的标准，让业主自行百度。根据物业管理条例大连市实施物业管理条例的办法，物业未进行公示的内容不得收费。5、针对小区物业管理的质量，我觉得质量很有问题。包括物业在管理小区期间，有违规建筑的行为，还有私自开门、人员随意进出，具有相关的安全隐患。包括在小区的边随意堆放危险性的东西，包括具有人身危险的煤气罐，建材和电线这些东西，随意侵占我们业主的公共空间。物业的服务质量完全达不到2.7元的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连远洋钻石湾XX区X号楼X单元XXX号业主，房屋面积115.98平方米。原、被告双方于2014年9月27日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2015年10月31日至2020年9月30日期间的物业费。另查，原告于2017年11月9日、2020年7月18日通过在被告处张贴《远洋钻石湾物业管理费催缴通知函》的方式向被告进行催缴。上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、房屋交接单、催缴通知函照片、物业服务月报，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费，故被告袁静应当按照合同约定交纳自2015年10月31日至2020年9月30期间的物业费18,475元（115.98×2.7×59）。关于被告主张《前期物业服务协议》无效一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效进行了明确规定，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》未有该条中规定的情形，应认定为有效。且本案系物业服务合同纠纷，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，关于开发商是否在竣工备案后交付房屋及相关法律责任问题，与本案不是同一法律关系。故本院对被告的该主张不予采纳。关于被告主张的现为案涉小区提供物业服务的是远洋亿家物业管理服务股份有限公司而非原告一节，本院认为，与被告签订《前期物业服务协议》的系本案原告，被告未提供证据证明远洋物业公司将区域内的全部物业管理委托给了远洋亿家物业管理服务股份有限公司，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该主张，本院不予采纳。关于被告主张因原告服务不到位拒交物业费一节，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额缴费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于被告主张本案已经超过诉讼时效一节，本院认为，原告于2017年11月9日通过张贴《远洋钻石湾物业管理费催缴通知函》的方式向被告进行催缴，构成诉讼时效的中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，原告的起诉未超过诉讼时效。故被告的此项主张，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于违约金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告袁静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币18,475元（自2015年10月31日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币200元（原告已预交，已减半收取），由被告袁静负担130元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二〇年七月二十七日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。