浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6158号 原告：朱喜龙，男，1956年4月7日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶晶，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：吴厚达，男，1933年12月12日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼王英，女，1973年6月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴高明，男，1970年8月15日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：吴高伟，男，1966年8月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴高茂，男，1958年9月9日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：吴月芳，女，1964年1月17日出生，汉族，住义乌市。 原告朱喜龙为与被告吴厚达、楼王英、吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳宅基地使用权纠纷一案，于2020年5月14日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭审理了本案。原告朱喜龙的委托诉讼代理人胡彬、被告吴高明、被告吴高茂及其委托诉讼代理人鲍江，到庭参加诉讼；被告吴厚达、楼王英、吴高伟、吴月芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱喜龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告朱喜龙与被告吴厚达、楼王英、吴高明以及吴春香于2005年5月6日签订的《房屋预售合同》合法有效；2、请求判令六被告协助原告朱喜龙办理位于义乌市××街道××村××幢××单元××平方米不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：原告朱喜龙系义乌市江东街道尚仁村股份经济合作社成员。被告吴厚达与吴春香系夫妻关系，吴春香于2018年9月13日去世。被告楼王英与被告吴高明系夫妻关系，被告吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳系被告吴厚达与吴春香的子女。2005年5月，被告吴厚达、吴春香与被告吴高明、吴高伟、吴高茂签订一份协议，协议中约定被告吴厚达、吴春香旧改审批的54平方米土地使用权归被告吴高明享有。2005年5月6日，原告与被告吴厚达、楼王英、吴高明以及吴春香签订了《房屋预售合同》，约定将坐落于义乌市江东街道青口村安置房屋（计建筑占地面积54平方米，包括一切附属设施及房屋前后空基使用权）转让给原告使用，转让款为140.4万元，房屋建筑的一切事宜由原告实施；条件具备时，协助原告办理过户登记手续。合同还对其他事项作出了规定。合同签订后，原告于当天支付给被告吴高明预售安置房款135.4万元，剩余的5万元于2010年2月2日支付给被告吴高明。现原告在涉案宅基地上建房且已竣工，门牌号为义乌市××街道××村××幢××单元，并由原告居住使用至今，同时办理了相应的不动产初始登记手续。后经原告多次沟通协商，被告方不愿履行相应过户义务。综上，原告与被告吴厚达、楼王英、吴高明以及吴春香之间的《房屋预售合同》合法有效，原告已履行了付款义务，但现因吴春香去世，各被告不愿配合原告办理不动产转移过户到原告名下的登记手续。为此，原告为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。 被告吴高明辩称，房屋是我父母卖给原告是事实，同意原告的诉请。 被告吴高茂辩称：2005年5月1日，吴厚达、吴春香与吴高明、吴高伟、吴高茂签订协议书一份，该协议书约定吴高明应得54平方、吴高伟应得45平方、吴高茂应得45平方，总共144平方。吴高明将分得的54平方转卖给原告，转让款是140.4万元，并于2005年5月6日吴厚达、吴春香、楼王英、吴高明与朱喜龙签订了《房屋预售合同》，吴高茂对于该合同的签订是不知情的，是后来才知道的。绝卖给原告54平方是事实，吴高茂是承认的。同意原告的诉请。 被告吴厚达、楼王英、吴高伟、吴月芳未作答辩。 原告朱喜龙为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、情况说明一份（复印件），拟证明原告朱喜龙系义乌市江东街道尚仁村股份经济合作社成员。 2、《协议书》一份（复印件），拟证明吴厚达、吴春香与吴高明、吴高伟、吴高茂约定将旧改审批的54平方米土地使用权归被告吴高明享有及被告吴高明有权代表被告吴厚达和吴春香收取房款的事实。 3、《房屋预售合同》一份，拟证明朱喜龙与吴厚达、楼王英、吴高明以及吴春香签订《房屋预售合同》的事实。 4、收条两份，拟证明原告已按合同约定支付被告吴高明购房款共计140.4万元的事实。 5、不动产权证书一份，拟证明涉案宅基地已办理不动产权初始登记及登记在吴厚达、吴春香名下的事实。 被告吴厚达、楼王英、吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳未有证据向本院提供。 被告吴高明、吴高茂对原告朱喜龙提供的上述证据均无异议。 本院认为，被告吴厚达、楼王英、吴高伟、吴月芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭的被告吴高明、吴高茂对原告朱喜龙提供的上述证据均无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 朱喜龙系义乌市江东街道尚仁村股份经济合作社成员。吴厚达与吴春香系夫妻关系，吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳系吴厚达、吴春香之子女。楼王英、吴高明系夫妻关系。吴春香于2018年9月13日去世。 2005年5月，吴厚达、吴春香与吴高明、吴高伟、吴高茂签订《协议书》一份，约定被告吴厚达、吴春香审批取得的54平方米土地使用权由被告吴高明享有。2005年5月6日，朱喜龙（受买人）与吴厚达、楼王英、吴高明、吴春香（出卖人）签订《房屋预售合同》一份，约定出卖人将坐落于义乌市江东街道青口村安置房屋（计建筑占地面积54平方米，包括一切附属设施及房屋前后空基使用权）预售给受买人所有，预售安置房屋价格计人民币140.4万元整（包括三通一平费用、土地使用权费用，但不包括投标安置具体位置费用及建筑费用），安置房屋的建筑一切事宜由受买人实施，其费用也由受买人负担；受买人于本协议生效后，支付出卖人预售安置房屋价款135.4万元，其余5万元在办妥安置房屋房产证及土地使用权证（简称两证）变更过户在受买人名下后半个月内付清；安置房屋竣工之日即为房屋交付时间；本协议生效后，安置房屋享有的一切权利和义务随之转让给受买人，出卖人应积极及时协助配合受买人建房所需的一切手续；出卖人应在允许办理安置房屋房产证及土地使用权证初始登记之日起一个月内办妥两证的初始登记，出卖人办妥两证初始登记后三日内将两证交付受买人，并与受买人签订正式房屋买卖合同，合同内容以本合同约定为准；若遇法律政策许可，出卖人应在许可办理两证过户变更之日起三个月内协助受买人办妥两证变更过户在受买人名下，两证初始登记费用和过户变更费用由受买人负担。协议中还对双方的违约责任进行了约定。朱喜龙与吴高明、楼王英、吴厚达及吴春香均在协议下方签名捺印。当日，朱喜龙向吴高明支付了房屋预售款135.4万元。嗣后，朱喜龙在案涉的宅基地上建房，并占有、居住使用至今，该房屋坐落于义乌市××街道××村××幢××单元。2010年2月2日，朱喜龙将剩余的5万元购房款支付给吴高明，吴高明向朱喜龙出具了一份收条，并载明购房款已全部付清。2018年12月18日，案涉房屋办理了不动产初始登记并取得了浙（2018）义乌市不动产权第0××9号不动产权证书，其中登记在吴厚达、吴春香名下的土地使用权面积为54平方米，土地性质为农村宅基地／住宅。因六被告至今未协助原告朱喜龙办理案涉房屋不动产权证过户登记手续，为此原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，朱喜龙与吴厚达、吴春香、楼王英、吴高明的签订《房屋预售合同》，实质上是对被告吴厚达、吴春香审批取得并分给吴高明的义乌市江东街道青口村旧村改造拆迁安置建房权益的转让。最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。案涉的拆迁安置建房权益转让，系义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让。虽在签协议时，朱喜龙尚不符合受让人条件，但在义乌市作为全国农村土地改革试点地区颁布《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》后，朱喜龙已符合受让人资格（义乌市人民政府江东街道办事处与2017年11月14日发文函告义乌市国土资源局、义乌市农林局称同意青口村宅基地在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让）。该转让系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。朱喜龙已付清转让款，履行了本方合同义务。作为转让方吴厚达、楼王英、吴高明以及吴春香按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。现案外人吴春香已去世，作为财产继承人的被告吴高伟、吴高茂、吴月芳负有协助朱喜龙办理涉案不动产登记过户至朱喜龙名下的转移登记手续义务。被告吴厚达、楼王英、吴高伟、吴月芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、朱喜龙与吴厚达、吴春香、吴高明、楼王英于2005年5月6日签订的《房屋预售合同》合法有效； 二、本判决生效后十日内，吴厚达、楼王英、吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳协助朱喜龙办理将坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××平方米的不动产转移过户登记至朱喜龙名下。 案件受理费8718元（已减半），由吴厚达、楼王英、吴高明、吴高伟、吴高茂、吴月芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年七月二十日 书记员  俞 姣 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??