湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初695号 原告：张子房，男。 原告：邝光华，男。 被告：孙素文，男。 被告：吴国忠，男。 被告：邝姣（系被告吴国忠之妻），女。 原告张子房、邝光华与被告孙素文、吴国忠、邝姣申请执行人执行异议之诉一案，两原告因不服本院作出的（2015）宜执异字第2号中止执行裁定，于2015年3月30日向本院提起执行异议之诉。本院受理后，于同年9月27日作出（2015）宜民特立字第4号民事判决，驳回两原告的诉讼请求。两原告不服提起上诉，郴州市中级人民法院于2016年4月1日作出（2015）郴民一终字第1031号民事判决，驳回上诉，维持原判。两原告仍不服，向湖南省高级人民法院提出再审申请。湖南省高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）湘民申1384号民事裁定，指令郴州市中级人民法院再审。郴州市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）湘10民再22号民事裁定，撤销本院（2015）宜民特立字第4号民事判决及郴州中院（2015）郴民一终字第1031号民事判决，发回本院重审。本院于2018年2月5日立案受理，依法重新组成合议庭审理本案。诉讼中，因湖南省高级人民法院再审审查两原告与三被告的第三人撤销之诉，审查结果有可能影响本案的审理，本院于2018年4月8日裁定中止本案诉讼。同年4月28日，湖南省高级人民法院驳回两原告再审申请，本案于2019年5月10日恢复审理。中止期间，与本案有关的（2014）宜民一初字第592号（以下简称592号）原告孙素文诉被告吴国忠、邝姣房屋买卖合同纠纷案件，于2018年8月22日经本院审判委员会讨论决定，进入再审审查并中止本案审理。2018年6月5日本院作出（2019）湘1022民监1号民事裁定，裁定592号案件再审。因本案有关事实有待再审生效判决予以认定，本院于2019年7月8日作出（2018）湘1022民初128号之二民事裁定，驳回两原告的起诉。两原告不服，上诉于郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2019年9月13日作出（2019）湘10民终3053号民事裁定，撤销我院（2018）湘1022民初128号之二民事裁定，指令我院继续审理。与此同时，我院对592号案件再审，并于2019年12月20日作出（2019）湘1022民再1号民事判决，孙素文不服上诉于郴州中级人民法院。2020年4月22日，郴州市中级人民法院作出（2020）湘10民终554号民事判决，驳回上诉，维持原判。至此，本案中止诉讼的情形消除，本案恢复审理。2020年5月7日，本院重新立案并另行组成合议庭对本案进行审理。本案先后于2018年3月15日、2020年7月7日两次公开开庭进行审理。第一次开庭原告张子房、邝光华，被告孙素文及委托诉讼代理人黄培俊到庭参加诉讼。第二次开庭原告张子房、邝光华，被告吴国忠到庭参加诉讼。被告邝姣经本院传票传唤，无正当理由两次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张子房、邝光华向本院提出诉讼请求：撤销本院（2015）宜执异字第2号执行裁定书，恢复本院（2014）宜民二初字第497-1、498-1号协助执行通知书的执行。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1.对被告吴国忠、邝姣位于宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101、201、202门面和房屋继续查封，并对该执行标的继续执行。2.依法撤销（2015）宜执异字第2号裁定。事实和理由：案外人孙素文根本不具有排除强制执行的权利,应依法判令对本案执行标的继续执行。根据《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，案外人必须同时符合四种情形且其权利能够排除执行的，法院才能支持。但案外人孙素文没有一种情形是符合的，根本不具有排除强制执行的权利。（一）在查封之前（甚至到现在）孙素文未实际占有该执行标的。该执行标的至今还交付给孙素文，依法也不能交付，孙素文也未收取房租，因此，在查封前孙素文根本未占有该执行标的。（二）孙素文未付清房款。合同约定房屋价款477多万元，查封前只交付了80万元，银行按揭贷款本息97万元是在房屋查封后第128天才支付的，孙素文提供给法院的300万元转账凭证，完全是虚假付款。孙素文分两次通过其弟孙素斌付给吴国忠的300万元马上又通过杨香社全部返还给了孙素文，并不能合理说明返回的原因，不能认定已实际支付了房款。（三）未办理过户手续完全是由于买受人孙素文自己的原因引起的，孙素文存在严重的过错。在查封前，孙素文未依法履行合同义务清偿债务消灭抵消权，存在过错。（四）孙素文与吴国忠签订的《二手房买卖合同》是不真实的、非法的、无效的合同。孙素文提供给法院的两张共300万元转账凭证，完全是虚假付款，早有预谋的，完全是为了非法转移财产并企图侵害债权人的合法权益，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项情形，应是虚假的无效合同。另外，孙素文买卖该房屋时，未通知抵押权人，未经抵押权人同意，也未提前清偿债务和提存，更未消灭抵押权。依据物权法第191条的规定，该房产不得转让，转让行为无效。依据担保法第49条的规定：“…未通知抵押权人的转让行为无效”。该合同是非法的无效合同。 被告孙素文在第一次庭审辩称：一、孙素文的物权期待权优于两原告的普通金钱债权。两原告是依据民间借贷纠纷确认的普通金钱债权，而孙素文依据的592号是房屋买卖合同纠纷确认合同有效及房屋过户，目的是取得房屋所有权。《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条将物权期待权保护对象扩大到所有登记财产的买受人，孙素文属受保护的买受人之列。二、被告孙素文享有排除两原告对房屋的执行。1.孙素文与吴国忠、邝姣签订的《二手房买卖合同协议书》成立生效时间早于两原告申请查封的时间。二手房买卖取得抵押权人中国银行的同意，中国银行还出具了《还款情况说明》。2.孙素文已付清房款，二手房买卖合同约定房款现金380万元和未归还的银行按揭贷款本息。380万元在查封前已支付，银行贷款于2015年1月30日前已全部履行完毕。两原告认为有300万元是虚假付款，纯属主观臆测。另外，法律未对支付全部价款时间作出规定，法院在执行房屋过程亦未要求将剩余款项交付法院执行。3.涉案房屋没有过户，孙素文没有过错。买卖合同时，根本无法预见一个月后会查封房屋，因此双方约定还清银行款项后过户完全是意思自治，并非怠于过户。2014年9月与银行协商还贷事宜时无法预见房屋会查封，更无法预见吴国忠、邝姣会失联。在知晓吴国忠、邝姣无法联系后，孙素文即提起诉讼，没有怠于行使过户权利。4.吴国忠、邝姣交付房屋是法律意义上的指示交付，孙素文已完成标的的占有。在签订买卖合同时，三被告共同告知了房屋承租人李谦让，但李谦让为自身利益，在法院调查时没有客观陈述房屋买卖的事实。三、原一、二审判决事实清楚，适用法律正确。原审是依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条及《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出，不是根据592号判决径直作出。四、两原告滥用诉权，应当驳回。第三人撤销之诉和案外人、当事人申请再审和执行异议之诉发生冲突时，最高院认为应按照启动程序先后择一救济。本案执行异议程序启动后，两原告如认为592号有错误，应申请再审之诉。但两原告错误选择执行异议之诉，后又提起第三人撤销之诉。致使两诉一审、二审、再审，审理时间超过3年，同一事实在湖南各级法院分别审理，至今仍未审结，造成司法资源浪费。被告孙素文第二次开庭未到庭答辩。 被告吴国忠在第二次开庭中辩称：孙素文享有排除两原告对房屋的执行的权利。答辩人与孙素文之间先是民间借款关系，在与孙素文签订房屋买卖合同之前，答辩人借了孙素文的300多万元。房屋买卖是真实的事实，买卖房屋时说好房屋价款是470万元左右，由孙素文偿还银行按揭款大约90-100万元，孙素文另支付380万元。房屋契税、税费等费用由孙素文负担。双方自2014年5月份就确定了价款，因为孙素文一直在考虑是否买不买房子，所以合同签订时间是在2014年8月份。答辩人在2014年8、9月银行转账流水支出有2000万元，也有付银行利息几百万元，不是如两原告所述为有预谋的转移资产。房屋卖给孙素文时，答辩人打电话通知了李谦让，但因为答辩人与李谦让的资金纠纷没有结算，李谦让说是以房租来抵债。房屋过户的问题，答辩人在2014年11月之前一直在宜章，不知道什么原因孙素文没有及时办理过户手续。 被告邝姣未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 1.被告吴国忠、邝姣系夫妻关系，吴国忠、邝姣于2010年7月6日向宜章县城建房地产开发公司购买宜章县环城西路御景园13栋101号、201号、202号门面和房屋（以下简称案涉房屋），在宜章县房产交易中心中预售登记在两被告名下。吴国忠、邝姣将案涉房屋在中国银行宜章县支行办理了预购商品房抵押贷款，并办理了抵押登记。2014年8月13日，吴国忠、邝姣与孙素文就上述案涉房屋签订《二手房屋买卖合同协议书》，合同就交易标的和交易价格等主要条款作了约定。 2．2014年9月24日，张子房、邝光华分别以吴国忠、邝姣为被告向本院提起（2014）宜民二初字第497号、498号民间借贷纠纷诉讼，同时申请财产保全措施。本院作出（2104）宜民二初第497-1、498-1号裁定，分别裁定冻结吴国忠、邝姣银行存款55万元和22万元银行存款或查封、扣押价值相当的财产。同日，本院向房产管理局送达了裁定书和（2014）宜民二初字第497-1、498-1号协助执行通知书，查封了登记在被告吴国忠、邝姣名下的案涉房屋，查封期限为两年。（2014）宜民二初字第497号、498号民间借贷案件判决生效后，张子房、邝光华于2014年12月19日向本院申请强制执行。 3．案涉房屋查封两天后，本院于2014年9月26日受理了孙素文诉吴国忠、邝姣房屋买卖合同纠纷案件，立案案号为（2014）宜民一初字第592号。依孙素文财产保全申请，本院对案涉房屋进行了轮候查封。592号案件于2014年12月29日作出判决，判决如下：“一、确认原告孙素文与被告吴国忠、邝姣于2014年8月13日签订的《二手房屋买卖合同协议书》合法有效。二、由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县环城西路御景园13栋101号门面、201号门面、202号门面的房屋产权过户手续。”该判决生效后，孙素文于2015年2月3日向本院申请强制办理案涉房屋过户手续。执行期间，依据孙素文的解除保全申请，本院作出（2015）宜执字第98号执行裁定，解除了案涉房屋的轮候查封。 4．2015年2月13日，孙素文以张子房、邝光华诉吴国忠、邝姣民间借贷纠纷即（2014）宜民二初字第497号、498号案件查封了案涉房屋，致其无法办理案涉房屋过户手续为由，向我院提出执行异议。本院经组织听证，于2015年3月6日作出（2015）宜执异字第2号执行裁定，裁定中止（2014）宜民二初字第497-1、498-1号协助执行通知书对案涉房屋的执行。张子房、邝光华不服，于同年3月30日对孙素文、吴国忠、邝姣提起申请执行人异议之诉，诉请撤销中止执行裁定，恢复案涉房屋查封。之后，一审、二审均驳回张子房、邝光华的诉讼请求。湖南高院于2016年12月26日指令郴州中院再审，郴州中院于2017年10月9日作出（2017）湘10民再22号民事裁定，撤销本院宜民特立字第4号民事判决及郴州中院（2015）郴民一终字第1031号民事判决，发回本院重审，遂生本案。 5．本案重审查明，孙素文的执行异议申请是为了确保592号案件生效判决得以执行。而张子房、邝光华提起申请执行人执行异议之诉的目的是为了阻却592号案件生效判决的执行。郴州中院作出的（2017）湘10民再22号民事裁定，将案件发回重审的原因之一是“原一、二审对案涉房屋合同价款及其交付情况以及孙素文是否实际占有案涉房屋的事实未查实清楚”。而对于“案涉房屋合同价款及其交付情况以及孙素文是否实际占有”的事实，592号案件已作部分认定。本案审理期间，经本院审判委员会讨论决定，592号案件再审，本案中止审理，待592号案件再审终结后恢复审理。 6．本院对592号案件再审作出（2019）湘1022民再1号民事判决后，孙素文不服上诉于郴州中院，郴州中院作出（2020）湘10民终554号判决，驳回上诉，维持原判。一审中涉及与本案相关认定载录如下：“孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同内容条款虽不完善，但对交易标的物、交易价格等主要条款作了约定，该合同依法成立。合同自成立时生效，合同签订后支付了多少房款，交易房屋上设定的抵押权是否消除均不影响该合同效力，合同是否有效，应以是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形来判断……凭此尚不足以推定孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同就是双方恶意串通损害第三方利益的行为。因此，应认定孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同合法有效。孙素文与吴国忠、邝姣基于债务清偿而签订的《房屋买卖合同》，其实质是以房抵债，该合同虽成立并有效，但孙素文通过银行转账的300万元不能认定已实际支付了购房款，其也未实际占有案涉房屋且办理转移登记，不具有物权效力。”二审认为，“争议焦点是能否支持孙素文主张吴国忠、邝姣限期交付案涉房屋并协助办理变更权属登记手续的诉求。根据我国法律的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋于2014年9月24日被原审法院依法查封，查封期限为两年。根据我国城市房地产法等法律相关规定，司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的，不得转让。案涉合同虽已生效，但尚未履行交付和权属变更登记，期间被人民法院查封后，致使客观上履行不能，应依法中止。同时《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（四）项还规定，诉讼参与人或其他人隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2014年12月30日原审法院作出的（2014）宜民一字第592号民事判决，对已查封的案涉房屋仍判令有吴国忠、邝姣于判决生效十日内，协助孙素文办理产权过户手续，显属认定事实不清，更违反了上述规定，属适用法律不当。原审法院发现问题的存在之后，依法通过审判监督程序，主动纠正错误于法有据，应予支持。孙素文可以在案涉房屋被依法查封之后，另行向吴国忠、邝姣主张权利；或者直接追究吴国忠、邝姣的违约责任。”上述生效判决对孙素文与吴国忠、邝姣签订的《二手房屋买卖合同协议书》效力及房屋占有、房款支付等问题做了认定，本案予以采信。 判决理由与结果 本案争议焦点是孙素文是否享有案涉房屋足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是无过错不动产买受人的物权期待权保护条件，买受人必须同时符合上述四种情形才享有排除强制执行的权利。故本案应审查孙素文与吴国忠、邝姣之间签订的买卖合同是否是查封之前签订的合法有效书面合同，孙素文是否已合法占有房屋，是否已支付全部房价款，未办理过户孙素文是否存在过错四个问题。 （一）关于孙素文与吴国忠、邝姣之间签订《二手房屋买卖合同协议书》是否是查封之前签订合法有效的书面合同问题。案涉房屋买卖合同签订于2014年8月13日，案涉房屋查封于2014年9月24日，故在查封之前已签订案涉房屋买卖合同。至于合同效力，我院作出的（2019）湘1022民再1号民事判决认定孙素文与吴国忠、邝姣签订的《二手房屋买卖合同协议书》合法有效，对生效判决已认定的事实，本案不再赘述。 （二）关于孙素文在查封前是否合法占有案涉房屋的问题。买受人物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定方式对外进行了公示。对于该“占有”的理解，应是对不动产的管理和支配。孙素文没有提供证据证实对涉案房屋有实际占有，本院依职权对承租人李谦让进行调查亦证实，孙素文未对房屋租金、装修、水电费、物业费等代表占有房屋的事实有任何管理权。本案被告吴国忠虽承认曾将房屋转让的事实告知承租人李谦让，但并未促成孙素文和李谦让对房屋管理权和支配权的实质交接。我院作出的（2019）湘1022民再1号民事判决和郴州中院作出（2020）湘10民终554号判决，亦认定孙素文未占有案涉房屋，吴国忠、邝姣未履行交付义务。故孙素文并未实际占有涉案房屋。孙素文辩称吴国忠、邝姣交付房屋系指示交付，李谦让出于自身利益考虑没有如实陈述。本院认为，指示交付制度是针对动产物权的设立，与不动产实际交付和实际占有具有不同法律外观和效力，特别是对买卖房屋在他人占有的情况下，不动产的交付和占有应起到公示和阻却他人在不动产权利行使的效果。孙素文对如何管理房屋及如何协商处理承租人租赁合同等事项未作出合乎情理的解释，亦无证据证实进行了管理和支配，不能视为对不动产的占有。孙素文的抗辩于法于理不符，本院不予采信。 （三）关于孙素文是否足额支付了购房款的问题。根据孙素文与吴国忠、邝姣于2014年8月13日签订的《二手房屋买卖合同协议书》约定内容，房屋总价款包括两部分，一是交付现金380万元，二是代为偿还中国银行宜章支行的136万元按揭贷款尚未偿还部分的本息余额。根据中国银行宜章支行出具的《还款情况说明》证实，孙素文于2015年1月30日代偿剩余款项929350.93元，即孙素文在案涉房屋查封128天之后支付完按揭贷款。另我院作出的（2019）湘1022民再1号民事判决判决认定孙素文与吴国忠、邝姣系基于债务清偿而签订的合同，实质是以房抵债，孙素文通过银行转账的300万元不能认定已实际支付购房款。上述事实证实案涉房屋在查封之前孙素文并未全部付清房款。被告孙素文辩称法律未对支付全部房款的时间作出规定，不应以查封时间来认定价款支付的时间点。对此，本院认为《异议和复议规定》第二十八条对支付价款的时间问题未与其他条款一样以查封时间为截止点，是立法考虑合同有分期付款的情形，在分期付款情形下支付部分价款的可按照法院指定时间将剩余价款交付执行，从而不受制于合同约定，有效保护买受人的权利。而本案二手房买卖协议并未约定分期付款，如不以查封时间来认定交付房款截止时间点，买受人怠于或拖延履行付款义务而受法律保护有违《异议和复议规定》的立法初衷。孙素文的辩称于法不符，本院不予采信。 （四）关于孙素文是否对案涉房屋未办理过户登记存在过错的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在房屋上的抵押权未消除的情形下，房屋不能转让和办理过户登记。孙素文与吴国忠、邝姣签订《二手房屋买卖合同协议书》之时，已明知涉案房屋设有抵押权。孙素文从签订二手房买卖协议至全部清偿按揭贷款消灭抵押权,共历时5个多月的时间，上述事实证实孙素文怠于偿还贷款和消除抵押权。案涉房屋买卖合同签订至房屋被查封前亦有1月有余，正如被告吴国忠陈述其在2014年11月1日前并未下落不明，在此期间，孙素文完全可以完成过户登记。但孙素文消极不行使登记过户权利，自身存在过错。被告孙素文辩称无法预见房屋会查封，更无法预见吴国忠、邝姣会失去联系，该辩称并不能推卸作为买受人自身原因导致没有过户的过错责任。 综上分析，孙素文与吴国忠、邝姣之间签订的《二手房屋买卖合同协议书》虽合法有效，但孙素文未查封之前合法占有房屋，未支付全部房价款，其对未办理过户登记手续存在过错，原告张子房、邝光华诉请的事实和理由成立。孙素文提供的证据不能证实其享有排除案涉房屋的强制执行，应承担不利后果。本案应撤销中止执行案涉房屋的查封裁定，对被告吴国忠、邝姣位于宜章县环城西路御景园13栋101、201、202门面和房屋继续查封、执行。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、撤销宜章县人民法院（2015）宜执异字第2号执行裁定； 二、准许对被告吴国忠、邝姣位于宜章县环城西路御景园13栋101、201、202门面和房屋继续查封、执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李亚红 人民陪审员  樊友海 人民陪审员  李四梅 二〇二〇年七月七日 法官 助理  陈文豪 书 记 员  谭玉婷 附：相关法律规定及司法解释 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。