浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1634号上诉人（原审原告）：张翠华，女，1968年7月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：崔红涛，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文娟，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海盐新地置业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道联翔路883号润家商贸广场2幢101室。统一社会信用代码：91330424063169225F。法定代表人：郭寿福，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人张翠华因与被上诉人海盐新地置业有限公司（以下简称新地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张翠华上诉请求：1.撤销浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初942号民事判决；2.依法改判新地公司支付逾期交付房屋权属证书违约金30096元；3.新地公司补开140745元购房发票；4.诉讼费用由新地公司负担。事实与理由：一、合同约定的逾期交付房屋权属证书违约金的计算标准不公平。1.买卖合同第十六条第四款第一项内容显失公平，应当依法撤销。依据合同约定，新地公司逾期一天和逾期一整年所需承担的违约责任是完全相同的，都是仅仅支付己付房价款的万分之一，该项约定明显不公平、不合理。2.合同的权利义务明显不对等，合同约定张翠华逾期付款则要按日承担高额的违约责任，而新地公司逾期交付房屋权属证书304天，却只需要支付房价的万分之一的违约金，该约定明显权利义务不对等、不公平。二、逾期交付房屋权属证书的违约条款为格式条款，新地公司没有采取任何方式提请张翠华注意，也没有对该条款进行任何形式的说明，显失公平。三、张翠华的损失远大于99元，违约金约定显失公平，应当撤销。张翠华共支付房款989984元，在张翠华未获得产权证书的这304天内，参考同期LPR利率计算，张翠华的资金占用费成本为33394元，高于诉讼请求30096元。而房屋权属证书办出前，张翠华对该房屋的物权不具有公示效力，对该房屋的物权处于不稳定状态，也会影响到张翠华对于房屋进行出售、抵押等处分权。因为新地公司原因，在这304天内对张翠华行使权利造成实质影响，然而，海盐新地公司对于自己的违约行为仅仅只需要支付99元的违约金，违约的代价几乎可以忽略不计，显然不公平。四、双方签订的买卖合同第十六条第四款第一项内容被撤销后，对于逾期办理权属证书的违约责任应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，又依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定:“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，现行的LPR—年期的贷款利率为年化4.05%,上浮30%则为年化5.265%，结合本案权属证书逾期时间为304天，则计算出新地公司应支付的逾期违约金为43412元，更是高于张翠华的诉请，考虑到张翠华一审的诉讼请求为30096元，现张翠华仍按这一较低标准主张诉求。五、现新地公司所开发票金额低于商品房真实价格，应予补开。新地公司在庭审时承认开具的发票金额不是案涉商品房的真实价格，仍有140745元尚未开具发票。张翠华认为，购买商品房后取得商品房的真实金额发票是张翠华的民事权利，新地公司少开发票的行为侵犯了张翠华的合法权利，应当依法补开。新地公司辩称，一审判决符合双方之间商品房买卖合同的约定，相关判决金额以及认定时间也符合事实，张翠华的上诉请求不应得到支持。张翠华一审起诉请求：1、新地公司向张翠华支付逾期交付房屋权属证书违约金30096元；2、新地公司向张翠华补开140745元金额购房发票；3、诉讼费用由新地公司承担。一审法院认定事实：张翠华（作为买受人）与新地公司（作为出卖人）经协商一致，于2018年1月19日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330424ＹＳ0022782）一份。该合同约定，买受人购买的商品房位于海盐县，该商品房的设计用途为商业服务。该商品房价款总金额989984.00元。其中，合同第十六条中明确：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还对双方其他事项做了约定。同日，张翠华（作为丙方）与新地公司（作为甲方）及案外人海盐粤海商业管理有限公司（作为乙方）另签订《合同权利义务转让确认书》一份，该确认书载明：甲乙双方于2017年5月1日签订了《商铺租赁合同书》，约定甲方作为开发商，将润家商贸广场1幢2层10室出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。现甲方因经营需要，将上述商铺出售于丙方，丙方认可原合同效力。为了明确各方权利义务，甲乙丙三方经充分协商，就甲方将原合同项下甲方的权利义务转让于丙方的有关事宜，签署本确认书。甲乙丙三方一致同意，丙方作为上述商铺的买受人及权利人，自本确认书签订之日起，甲方在原合同项下的权利义务一并转由丙方享有和承担，乙方、丙方无须重新签订《商铺租赁合同》，上述商铺前三年的租金已由丙方在购房款中直接享受抵扣优惠，甲方无须移交丙方。本确认书签订，丙方按揭贷款发放后5日内，原合同项下的履约保证金由甲方移交于丙方。丙方特此指定账户作为履约保证金及今后租金的收款账户。户名：张翠华，卡号：62×××43，开户行：中国建设银行上海市闵行区龙茗路支行。张翠华已按购房合同的约定向新地公司支付了全额购房款989984元，新地公司向张翠华开具了989984元的增值税普通发票。案涉商铺的不动产权登记证书新地公司于2019年4月28日交付给张翠华。2017年5月1日，新地公司（作为甲方）与案外人海盐粤海商业管理有限公司（作为乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定甲方将润家商贸广场1幢2层210室（建筑面积67.65平方米）出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。乙方确认已对商铺进行实地查验，同意按现状承租。租赁期限10年，起租期自2018年3月1日起至2028年2月29日，本协议签订至2018年3月1日期间为免租期，其中前五年为固定租期，第六年乙方有权选择是否续租。本合同签订时，甲方向乙方移交钥匙，并视为移交完成。另合同约定第一、二、三年租金标准为1.9元/平方米/天，按面积计算，第四、五年租金标准实行浮动租金标准，保底租金为2元/平方米/天，按面积计算，第六年至第十年租金标准为浮动租金，双方同意按市场行情每两年调整一次。一审法院认为，《浙江省商品房买卖合同》、《商铺租赁合同书》及《合同权利义务转让确认书》均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。首先，就张翠华提出的逾期交付房屋权属证书违约金30096元的主张。张翠华与新地公司在房屋买卖合同中约定新地公司应于2018年6月30日前交付房屋权属证书，现张翠华主张新地公司交付时间为2019年4月28日，超过合同约定的交付房屋权属证书日期302天，新地公司应按日向张翠华支付已付房价款万分之一的违约金。对此，新地公司对张翠华主张的产证交付时间没有异议，但对违约金计算方式有异议，理由为合同已明确约定违约金的计算方式。经审查，新地公司关于违约金的计算方法及计算结果无误，即99元（989984元的万分之一）。张翠华认为应该将违约天数计算进去，但分析相应合同条款，双方约定的“约定日期起360日内…”实为一忍耐期限，该期限的约定是双方对自己权利的自由处分，亦未发现该约定违反法律规定；另张翠华也未提供证据证明新地公司因逾期办证造成其相应损失。综上，新地公司的抗辩意见予以采纳，对张翠华主张的逾期交付房屋权属证书违约金中的99元，予以支持，对于超出部分请求，无法支持。其次，张翠华要求新地公司补开相应购房发票的诉请系由行政法律关系调整，不宜作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新地公司于判决生效之日起十日内支付张翠华逾期交付房屋权属证书违约金99元；二、驳回张翠华其他的诉讼请求。案件受理费276元，由张翠华负担275元，新地公司负担1元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、《商品房买卖合同》中逾期办理权属证书的违约金条款是否应予撤销；二、新地公司是否需向张翠华补开140745元购房发票。关于争议焦点一。双方订立的《商品房买卖合同》对新地公司逾期交付权属证书的违约责任进行了明确约定，即“1.约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”可见，根据逾期期限的长短，双方对违约责任进行了不同约定，该约定系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，也未损害国家、社会公共利益及他人合法权益，应当认定合法有效。从合同内容及形式上看，该条款与买受人逾期付款的违约责任条款、出卖人逾期交房的违约责任条款，均系双方可协商的条款而非定型化、无协商自由的格式条款。张翠华作为完全民事行为能力人对合同约定条款应有明确认知，现其未举证证明新地公司利用其处于危困、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，故其请求撤销上述条款无充分依据，本院不予支持。根据有约定从约定的规则，一审按照双方约定计算违约金正确。关于争议焦点二。《商品房买卖合同》约定的房款为989984元，张翠华向新地公司实际支付的购房款也为989984元，并按此金额缴纳了相应税费，故新地公司现向张翠华开具相应金额的购房发票亦属合理。综上所述，张翠华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由张翠华负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年七月二十九日法官助理  周 倩书 记 员  陈丽琼??2???10?