四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初301号 原告：白世喜，男，1965年2月15日出生，汉族，住都江堰市。 原告：唐志红，女，1968年8月31日出生，汉族，住都江堰市。 二原告共同委托诉讼代理人：徐伦平，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：都江堰祥泰置业有限公司。住所地：都江堰市永丰街道永丰社区廖家桥路31号。 法定代表人：孔亮，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。 原告白世喜、唐志红与被告都江堰祥泰置业有限公司（以下简称祥泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日、2020年5月12日、2020年7月3日公开开庭进行审理，原告唐志红及二原告共同委托诉讼代理人徐伦平、被告委托诉讼代理人黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 白世喜、唐志红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告聘请有资质的防水工程公司对原告的房屋进行质量保修，排除漏水妨害；2、判令被告赔偿原告维修天花板及防水保修期间，按每天70元的标准支付原告租金损失费用1050元（70元/天×15天）；3、判令被告赔偿原告维修天花板及墙面产生的费用1000元；4、本案诉讼费及鉴定费用由被告承担。事实与理由：原告系都江堰市永丰街道永丰社区永丰路181号中铁瑞景誉都小区5幢1层14号房的共有产权人，被告系该商铺房屋的出卖人即开发商。2016年8月15日，该楼栋房屋经竣工验收合格备案。2018年9月29日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（现售）》一份，约定：原告购买被告开发建设的该房屋，房屋面积为25.81平方米，房屋用途为商业，保修期自房屋交付之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限不低于5年。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款。2018年12月21日，被告将房屋交付给原告。2019年9月26日，原告与李燕签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给李燕作为商铺用房，约定：租赁期限为二年，每月每平方米租金单价为82平方米，每年租金为25398元（折算成每日租金70元），租赁期内需要对该房屋或其他任何部分拆除或重建，双方根据实际租赁期限据实结算租金，承租人对该房屋租赁使用至今。原告房屋的屋顶的露天阳台，从2019年初，原告房屋的屋顶就多次沿天花板大面积的渗漏水，而且漏水一次比一次严重，漏水最严重时导致原告房屋的地面积水，漏水自上而下流入原告的房内，导致房屋内的天花板装饰、设施腐蚀、锈蚀、损坏。每次漏水发生后，原告及房屋使用人多次要求被告予以维修，但被告拒绝承担保修责任，该房屋至今一直处于漏水之中，由于房屋的严重漏水，不但给原告及房屋使用人造成了巨大的财产损失，还导致原告及房屋承租人不能正常使用该房屋，该房屋自2019年8月至今一直处于半闲置状态，一旦下雨就只能停业，闲置承租人已提出拒绝向原告支付租金。综上所述，原告认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……保修期限从交付之日起计算”，第三十三条第三款规定“非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，本案中，被告向原告交付房屋的时间为2018年12月21日，商品房买卖合同约定的保修期自房屋交付之日起计算屋面防水工程的保修期限不低于5年，故屋面防水的保修期限应至2023年12月21日，原告的房屋在保修期限内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。据此，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 祥泰公司辩称，1、案涉房屋的质量保修期，根据买卖合同和补充协议，至2020年8月31日届满，并不是起诉状所述时间。2、案涉房屋顶上为二楼平台，由于楼上物业的违章搭建，使得防水受到损害，原告向祥泰公司主张质保责任，不符合相关规定。3、对租金损失和维修损失，祥泰公司认为漏水不是房屋质量造成，该项损失即使真实存在，也不应当由祥泰公司承担，漏水并不存在租赁损失，维修费用的话是将来发生的损失，不应当予以支持。4、维修天花板和墙面，如是漏水造成，祥泰公司同意刷墙。 审理中，因祥泰公司做了防水处理后未发现有渗漏水现象，白世喜、唐志红申请放弃第1项诉请，本院予以准许。 双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对双方当事人关于真实性无异议的原告身份信息、被告工商登记信息、商品房现售合同信息摘要、《四川省商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》、房屋交付流程卡、屋外照片、屋内照片、漏水位置示意图等证据，本院经审查对合法性、关联性予以认定，对上述证据予以确认在卷。对白世喜、唐志红的租赁合同，因系与案外人签订，也无印证证据，无法核实真实性，故本院对该证据不予确认。对祥泰公司提交的临时管理规约和房屋质量保证书，因仅有祥泰公司盖章，不符合证据形式要件，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥泰公司系位于永丰街道永丰社区廖家桥路79号都江堰市项目的建设方。2018年9月29日，白世喜、唐志红作为买受人与祥泰公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》（合同自编号：ＭＹ-0011），案涉条款约定：1、祥泰公司将“瑞景誉都”5幢1层14号商品房（以下简称“案涉房屋）出售给白世喜、唐志红；2、该商品房已取得房屋所有权证，证号为权0333389、权0333395，实测建筑面积共25.81平方米；3、出售单价为每平方米27816.49元，总价款为688180元；4、出卖人在2018年10月6日前向买受人交付该商品房；5、自交房期限届满之次日起，商品房保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电气费、公共维修基金、税费即由买受人承担，该商品房毁损灭失的风险也同时转移给买受人；6、商品房实行保修制度，非住宅类商品房的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不低于5年。 签订上述合同后，祥泰公司办理了合同签约备案，合同签约号为141085。2018年12月21日，祥泰公司向白世喜、唐志红交付了案涉房屋。案涉房屋现用于经营“燕海超市”。 经祥泰公司与白世喜、唐志红确认，案涉房屋存在三个渗水点，分别为入口处左侧顶部、左前侧顶部、右前侧顶部。据屋内照片显示，三个渗水点渗水造成周围墙面和顶部不同程度的腐蚀、损坏，祥泰公司在本案审理期间对三个渗水点进行了防水维修。 庭审中，白世喜、唐志红明确，诉请的租金损失是将来要处理漏水而产生的损失，维修费是必然发生的对屋内顶面和墙面因渗水受损进行修复的费用，如修复实际费用超过诉请金额，不再另外主张。 本院认为，白世喜、唐志红与祥泰公司于2018年9月29日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。双方当事人的争议焦点为：1、案涉房屋的防水保修期限；2、祥泰公司应否支付租金损失；3、祥泰公司应否支付维修天花板及墙面产生的费用。 关于案涉房屋的防水保修期限。白世喜、唐志红主张自交付房屋的时间即2018年12月21日起计算保修期，祥泰公司主张自工程竣工验收合格之日起计算保修期。本院认为，祥泰公司的主张所依据的证据仅系其单方作出，《四川省商品房买卖合同（现售）》对祥泰公司和白世喜、唐志红均具有法律约束力，其中约定“出卖人在2018年10月6日前向买受人交付该商品房”、“自交房期限届满之次日起，商品房保修期开始计算”，结合祥泰公司于2018年12月21日向白世喜、唐志红交付了案涉房屋的事实，本院对案涉房屋的防水保修期自2018年10月7日起算予以认定，本案诉争的渗漏水问题尚在防水保修期内，祥泰公司应当对案涉房屋渗水致白世喜、唐志红产生的损失承担赔偿责任。 关于祥泰公司应否支付租金损失。本院认为，因房屋渗水进行防水修复的租金损失未实际发生，且根据祥泰公司已对渗水点进行维修的情况，该项损失也并非必然发生，故本院不予支持。 关于祥泰公司应否支付维修天花板及墙面产生的费用。本院认为，虽房屋渗水造成的天花板及墙面损坏尚未进行修复，修复费用的具体金额不能确定，但该项损失必然发生，鉴于白世喜、唐志红明确表示如修复实际费用超过诉请金额也不再另外主张，且白世喜、唐志红主张的损失金额也在合理范围内，对白世喜、唐志红诉请支付维修费用1000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告都江堰祥泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白世喜、唐志红维修费1000元； 二、驳回原告白世喜、唐志红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，由原告白世喜、唐志红负担40元，被告都江堰祥泰置业有限公司负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年七月二十七日 书记员 胡小雪