江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初1538号 原告:沙东明，男，1964年6月28日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市亭湖区。 原告:程红，女，1967年8月2日出生，汉族，居民，住所地同上。 上列两原告共同委托诉讼代理人：卢瑞忠、窦姿雯，江苏因果律师事务所律师。 被告:成书军，男，1976年3月14日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市盐都区。 被告:邵红梅，女，1977年5月15日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市亭湖区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：张长连、李静（实习），江苏日月辉律师事务所律师。 第三人：张瑞军，男，1952年4月30日出生，汉族，居民，住所地在江苏省盐城市盐都区。 原告沙东明、程红与被告成书军、邵红梅及第三人张瑞军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法由审判员姚德祥适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭对本案进行了审理。原告沙东明、程红及其委托诉讼代理人卢瑞忠和被告成书军及其与邵红梅共同委托诉讼代理人张长连和第三人张瑞军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告沙东明、程红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还购房款50万元及利息（其中35万元自2020年1月2日、15万元自2020年1月8日起至还款之日止按法定利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2020年1月2日，原告与被告签署房屋买卖合同，约定原告购买被告位于盐城市盐都区房屋，房屋价款105.8万元，其中50万元抵扣案外人程如根（案涉房屋现房客）差欠原告款项，并对剩余55.8万元购房款支付方式进行了约定。现原告已按合同支付被告房款35万元，并为被告偿还差欠第三人张瑞军的借款15万元，合计向被告支付了房款50万元，但被告拒不履行合同约定的过户义务，亦不偿还房屋按揭贷款，致使房屋买卖合同实际无法履行。为维护原告的合法权益，特具状至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告成书军、邵红梅共同辩称：1、原告主张的50万元利息没有法律依据，如果法院支持原告的利息，也不应当超过同期银行贷款利率。2、邵红梅不是本案适格的被告，首先邵红梅并没有在买卖合同上签字，也没有收到原告支付的款项，且事前也不知道成书军与原告签订房屋买卖合同，根据2018年实施的最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷有关问题的司法解释，邵红梅不仅不是本案适格被告，而且如果法院判决被告承担返还购房款的责任，邵红梅也不应当成为债务人。3、原告查封了被告3套房屋，价值超过50万元，完全超过原告诉请的标的额，应当对查封的房产多余部分解封。位于盐城市亭湖区房产是邵红梅个人婚前财产，更不应当进行查封，位于盐城市盐都区年前已经卖给他人，目前没有过户也不应当查封。4、原告因案涉房产的市场行情，炒房不能够再赚钱故意不履行合同，被告一直同意与原告一起到房产部门办理房屋过户手续，但是原告以种种借口不去办理过户手续，试图通过法律解除合同，以实现其不当权利。5、原告事前未经被告同意将15万元购房款支付给第三人。6、因案涉合同载明原告支付房款时，扣除案外人程如根50万元，以抵扣购房款，但是与被告签订合同后，被告尚欠程如根18万元而不是50万元，因此被告提出原来约定程如根50万元债务抵扣房款改为18万元，但是原告以种种理由不认可，本次开庭原来程如根同意出庭作证，后庭前程如根回复因与原告之间有亲戚关系，不同意出庭作证，因此被告申请程如根作为本案第三人参加诉讼。7、原、被告之间对案涉房屋的买卖价格以及房屋的交付等其他条款均没有争议，被告不构成根本性违约。为了维护交易秩序稳定性，请求法院驳回原告的诉请。 第三人张瑞军述称：2020年1月8日接到成书军还款解押通知后到不动产登记中心，发现成书军、邵红梅没有到场，而是委托程如根代理。收到程如根15万元后当场办理了解押手续，并按工作人员要求签署了债务已结清。他项权证由房产中心收回，其他借款合同、借条全部由沙东明收回。 当事人围绕诉讼请求及反驳理由均向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并存卷佐证。 根据双方的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 2020年1月2日，成书军作为甲方（卖方）与沙东明作为乙方（买方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方自愿将坐落于盐城市盐都区龙冈镇凤凰居委会金汇龙湖小区3幢1101室、面积194.62平方米房屋卖给乙方，总价款105.8万元；案涉房屋现住房客程如根欠乙方的50万元可以买房时扣除，乙方实际再向甲方支付55.8万元，就可以认为付清105万元所需购房全部款项；乙方先垫付35万元给甲方，用于还该房产的贷款，便于甲方过户；甲方要保证该房产及不动产权证合法，权属清楚，在收到35万元后五个工作日内，完成不动产权证过户到乙方名下的工作；乙方必须主动配合甲方做好过户工作，承担相关过户费，在收到乙方名下不动产权证书后五个工作日内，将20万元交给甲方；甲方保证室内生活用品齐全完好，配合乙方顺利交房给乙方，乙方验收后结清尾款0.8万元。 沙东明之妻程红于签订房屋买卖合同的当日向成书军汇付35万元，成书军并向沙东明出具收条一份，载明收到沙东明购房款35万元。 另查明：案涉房屋登记所有权人为成书军、邵红梅，第一抵押权为中国平安财产保险股份有限公司，第二抵押权人为第三人张瑞军。2020年1月8日沙东明向第三人张瑞军付款15万元，张瑞军至盐城市不动产登记中心办理了案涉房屋抵押权注销登记手续。 嗣后，因成书军收款35万元后未办理抵押权解除登记手续，沙东明、程红要求成书军、邵红梅返还购房款未果，遂诉至本院。 又查明：沙东明与程红于1994年1月15日登记结婚。成书军与邵红梅于2019年2月28日办理复婚登记手续。 再查明：成书军于收到沙东明、程红购房款当日向邵红梅银行卡转账33万元。 本院认为：沙东明与成书军签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律和行政法规的强制性规定，为有效商事合同，双方均应当依约定全面、适当履行各自应承担的义务。 关于程红作为本案原告主体是否适格问题。沙东明、程红为夫妻关系，案涉房屋买卖行为发生在其夫妻关系存续期间，程红向成书军汇付的35万元购房款应视为沙东明与程红共有财产，故程红亦系本案争议购房款的权利人，程红有权要求相对人返还购房款，因此程红作为本案原告主体适格。 关于沙东明、程红要求解除房屋买卖合同是否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中案涉房屋存在两个抵押权，至本案庭审终结仍然存在中国平安财产保险股份有限公司的抵押权，按照案涉房屋买卖合同约定，成书军在收取沙东明35万元购房款后五个工作日内，应当完成案涉房屋的过户手续，但至今抵押权仍未注销，客观上已经无法办理案涉房屋的产权变更登记，致沙东明、程红要求购买房屋的目的无法实现。案涉合同虽无合同解除的约定，但沙东明、程红请求解除合同符合法律规定，本院应当予以支持。 关于沙东明向第三人支付15万元、成书军是否知情问题。因案涉房屋存在抵押权，沙东明为了注销抵押、购买案涉房屋向第三人支付15万元，成书军辩称未同意向第三人支付。根据第三人张瑞军的陈述及本院向办理抵押权注销登记的房产中介工作人员调查，均证实注销登记向第三人付款成书军知情并经其同意，故成书军辩称理由与实不符。且沙东明非为购房直接向第三人支付如此较大金额的款项，未经成书军同意或者成书军不知情亦有违生活常理。退一步讲，沙东明要求过户必须办理抵押权注销登记，而向抵押权人、第三人付款的受益人为成书军，因此即便成书军不认可，沙东明、程红付款后成书军亦应当返还。 关于邵红梅是否承担共同返还责任问题。邵红梅未参与成书军与沙东明签订房屋买卖合同，亦未与成书军共同收取沙东明35万元，沙东明仅提供其于付款当日成书军向邵红梅汇款33万元的转账记录，拟证明邵红梅对案涉房屋买卖知情或收取房款。因邵红梅未在房屋买卖合同上签名，亦未共同向沙东明收取购房款，沙东明亦未能提供证据证实邵红梅参与房屋买卖的交易和对成书军处分共有财产的授权。沙东明、程红提供的证据不足以证明邵红梅对出卖房屋知情或追认，对此应当承担举证不能的法律后果，故沙东明、程红要求邵红梅对成书军返还购房款承担共同返还责任，证据不足。 成书军、邵红梅辩称，不应承担利息、邵红梅不承担责任、财产保全超标的额查封等问题，除邵红梅不应当承担责任本院予采信以及超标的额查封应当通过执行异议程序处理外，其他辩称理由，既未提供证据证实，且与本院查明的事实相悖，本院均不予采信。 综上，沙东明、程红要求解除房屋买卖合同及成书军返还房款50万元及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，对沙东明、程红的其余请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告沙东明与被告成书军于2020年1月2日签订的房屋买卖合同。 二、被告成书军返还原告沙东明、程红购房款50万元并支付利息（其中35万元自2020年1月2日起、15万元自2020年1月8日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告原告沙东明、程红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，减半收取7125元，财产保全申请费3020元，合计10145元，由被告成书军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  姚德祥 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴 帆 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。