重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3002号上诉人（原审被告）：侯棋，男，1970年8月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审被告）：文国利，女，1970年9月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：侯棋，系文国利之夫,。被上诉人（原审原告）：重庆天杰物业管理有限公司，住所地重庆市经开区四公里街323号3单元1-1号，统一社会信用代码915001080824234794。法定代表人：黄曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：廖小锋，男，系该公司员工。上诉人侯棋、文国利因与被上诉人重庆天杰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初9715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人侯棋，被上诉人重庆天杰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘小龙、廖小锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯棋、文国利上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。主要事实和理由：上诉人欠被上诉人三个月物业费，而不是八个月；上诉人房屋面积为81.11平方米，但被上诉人却错误按87.7平方米收取物业费，且又错误以87.7平方米移交给雨轩物业公司，导致上诉人共损失了450元；被上诉人收取除渣费后拒不除渣，也拒不退还上诉人除渣费；根据相关规定，商品房装修入住前只交一半物业费，物业公司在上诉人房屋未装修前多收取了二年全额物业费，故被上诉人应赔偿上诉人共计4507.5元。上诉人在一审判决后找到了缴纳部分物业费的收据，足以证明上诉人不欠物业费。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。重庆天杰物业管理有限公司辩称，上诉人2017年7月1日至2018年3月31日期间没有交物业服务费和公摊费；从2015年开始没有空置房半价收取物业费的规定；除渣费上诉人未交给被上诉人，与被上诉人无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆天杰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决侯棋、文国利支付2017年7月1日至2018年3月31日物业管理费729元、公摊费81元，共计810元；2、本案诉讼费由侯棋、文国利承担。一审庭审中，重庆天杰物业管理有限公司将上述第一项诉讼请求诉请金额变更为572元。一审经审理认定如下事实：重庆天杰物业管理有限公司于2013年11月5日成立，并于2013年11月25日取得物业服务企业三级经营资质。2014年2月24日，重庆天杰物业管理有限公司与重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由重庆天杰物业管理有限公司为天盈香御驿都小区提供物业管理服务，重庆天杰物业管理有限公司按照建筑面积收取物业服务费，收取标准为住宅物业每月每平方米1元，公摊费为每月每户9元，合同期限为三年，自2014年2月16日至2017年2月15日止。合同签订后，重庆天杰物业管理有限公司入驻该小区并提供物业管理服务。合同到期后，双方未续签合同，重庆天杰物业管理有限公司继续提供物业服务直至2018年3月31日撤场。后因侯棋、文国利未支付物业管理费，重庆天杰物业管理有限公司通过邮政EMS方式向侯棋、文国利催收。一审另查明：侯棋、文国利所在小区业委会成立于2014年2月，并依法在政府相关部门备案。侯棋、文国利在天盈•香御驿都小区有一套房屋，建筑面积81.11平方米。一审庭审中，侯棋、文国利举示2015年度物业管理费缴费收据一份，该收据加盖重庆天杰物业管理有限公司印章，载明物业管理费单价为0.5元/平方米，2015年全年物业管理费为526.8元（87.7平方米×0.5元/平方米/月×12个月），重庆天杰物业管理有限公司对该收据真实性无异议，同意侯棋、文国利多缴纳的物业管理费在本案中抵扣。经双方确认一致，扣除重庆天杰物业管理有限公司多收取的物业管理费，物业管理费及公摊费尚有572元未缴纳。一审另查明，2013年6月份，侯棋、文国利向重庆天杰物业管理有限公司进场前的小区物业管理公司（重庆市永恒物业管理有限公司）按5元/平方米缴纳建筑垃圾清运费405.5元。2014年3月12月，重庆天杰物业管理有限公司接替重庆市永恒物业管理有限公司进入侯棋、文国利所在小区提供物业服务，重庆天杰物业管理有限公司、重庆市永恒物业管理有限公司及侯棋、文国利所在小区业主委员会签订移交情况协议，对小区移交情况进行了约定，但根据该协议未能看出重庆市永恒物业管理有限公司将上述建筑垃圾清运费移交给了重庆天杰物业管理有限公司。一审庭审中，侯棋、文国利陈述：2013年，其房屋开始装修，向小区当时物业管理公司(重庆市永恒物业管理有限公司)缴纳了装修保证金及建筑垃圾清运费，后侯棋、文国利因故停止装修并进行了报停；2017年9月份，侯棋、文国利重新启动装修时，重庆天杰物业管理有限公司没有替侯棋、文国利清运建筑垃圾，侯棋、文国利只有自己聘请工人清运。重庆天杰物业管理有限公司称：小区业主集中房屋装修是在2013年至2015年，在此期间缴纳了建筑垃圾清运费的业主可以将建筑垃圾堆放在指定区域，后由重庆天杰物业管理有限公司聘请专门公司进行清运，超过此期间装修的业主就需要自行清运。一审庭审中，侯棋、文国利称重庆天杰物业管理有限公司从小区撤场后，小区新聘请的物业公司同意用其缴纳的装修保证金冲抵物业管理费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，重庆天杰物业管理有限公司与侯棋、文国利所在小区的业主委员会签订的物业服务协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对重庆天杰物业管理有限公司、侯棋、文国利有约束力，双方应该按照合同约定履行合同义务。一审庭审中，侯棋、文国利称重庆天杰物业管理有限公司超面积多收取物业管理费，后经双方核算确认，扣除该部分多收取的物业管理费，侯棋、文国利尚欠物业管理费及公摊费共计572元，一审法院对该事实予以确认。关于侯棋、文国利所称建筑垃圾清运费及要求重庆天杰物业管理有限公司赔偿清运垃圾产生的损失问题，因与本案系不同法律关系，不属于本案审理范围，本案不予处理。关于侯棋、文国利所称房屋未装修时物业管理费全价收取问题，2015年5月1日起实施的《重庆市物业服务收费管理办法》已经不再有物业管理费半价计算规定，故侯棋、文国利上述主张无法律依据，一审法院对此意见不予采纳。综上，侯棋、文国利上述抗辩理由不成立，一审法院不予采信。重庆天杰物业管理有限公司依约为侯棋、文国利提供物业服务，故侯棋、文国利应当支付物业管理费及公摊费共计572元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：“被告侯棋、文国利于本判决生效之日起七日内支付原告重庆天杰物业管理有限公司物业管理费及公摊费共计572元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告侯棋、文国利负担”。二审中，上诉人侯棋、文国利提交了：1、被上诉人重庆天杰物业管理有限公司2017年1月13日出具的专用收据一份，上面载明预付款余额529.50元，且手写有：半价物业费1-12月物业费，拟证明被上诉人已收取了上诉人预付的2017年1月至2017年12月的半价物业费；2、销货清单、送货单各一张，拟证明上诉人2017年10月份才开始装修。经质证，被上诉人对收据的真实性予以认可，但对上面手写的内容不予认可，认为该证据与被上诉人起诉的2017年7月1日至2018年3月31日的物业费无关；对销货清单、送货单的真实性不予认可。本院对该专用收据的真实性予以认定，但该证据系上诉人提交，故上面手写的内容不足以证明被上诉人已认可上诉人按半价标准预交2017年1月至2017年12月的物业费，故该专用收据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。销货清单、送货单是否真实均不影响本案的处理结果，本院亦不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人侯棋、文国利与被上诉人重庆天杰物业管理有限公司在一审中已确认侯棋、文国利尚有572元物业管理费及公摊费未缴纳，现侯棋、文国利在二审中提交的专用收据亦不足以证明重庆天杰物业管理有限公司已同意按半价标准预收2017年1月至2017年12月的物业管理费，故本院对侯棋、文国利未欠缴物业管理费的上诉理由，不予采信。关于房屋未装修时物业管理费能否全价收取及建筑垃圾清运费、清运垃圾产生的损失等问题，一审的阐述详细明确，本院不再予以赘述并均予以确认。综上所述，侯棋、文国利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯棋、文国利负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年七月三十日书记员  陈 丽