湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终762号上诉人（原审原告）：聂林力，男，1978年9月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：谢林君，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北忆美地产置业有限公司监利分公司，住所地监利县容城镇江城大道90号。法定代表人：洪克虎，该分公司经理。委托诉讼代理人：李清亮，湖北惊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敦祥，湖北楚胥律师事务所律师。上诉人聂林力因与被上诉人湖北忆美地产置业有限公司监利分公司(以下简称忆美公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省监利县人民法院（2019）鄂1023民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂林力的委托诉讼代理人谢林君、叶立兵和被上诉人的委托诉讼代理人李清亮、张敦祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。聂林力的上诉请求：一、判决撤销一审判决，发回重审或依法改判第二项判决事项为:解除上诉人与被上诉人签订的合同编号为:201801230026、201801230028的两份《商品房买卖合同》；被上诉人向上诉人退还全部已购房款人民币1661926元及逾期付款利息（以1661926元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年8月3日起算至被上诉人付清本金之日止）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院事实认定错误，被上诉人从未履行书面通知上诉人收房的义务，且案涉房屋满足交付使用条件时，距约定交房之日逾半年之久，被上诉人的行为已构成违约。1、被上诉人并未依约履行书面通知上诉人收房的义务。一审法院认为:2018年7月18日和8月21日，聂林力在微信中询问被上诉人员工夏琼什么时间可以交房，根据双方微信往来，认定被上诉人已通过其员工履行了告知义务。其一，根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，因被上诉人未按合同约定即在2018年6月30日前将案涉商品房交付聂林力使用，聂林力于2018年7月18日通过微信联系被上诉人工作人员夏琼，夏琼虽在微信中回复聂林力可以收房，但并未告知聂林力收房手续办理的时间、需要携带的证件及资料、收房联系人及联系电话。因此，双方的微信聊天记录，仅仅只是上诉人基于被上诉人逾期交房事实发生后，询问被上诉人工作人员的沟通记录，微信记录不具有《入伙通知书》（或《收房通知书》）的内容要件和形式要件，不能代表被上诉人已按照合同约定履行了书面通知收房的义务。其二，根据《商品房买卖合同》第十一条：“由于买受人原因,未按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人在出卖人发出入伙通知之日起15日内或买受人领取入伙通知书之日起5日内办理入伙手续。如买受人未按买卖合同的约定办理入伙于续的，自入伙通知书规定的办理入伙手续时间起视为本合同项下的商品房已交付自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、灭失的风险及物业管理费转移给上诉人承担”的约定，被上诉人向上诉人送达《入伙通知书》是其重要的合同义务，《入伙通知书》包含了收房手续办理的时间、需要携带的证件及资料、收房联系人及联系电话等重要信息，是商品房买受人办理收房、商品房风险转移的重要文件，也是买受人在物业公司办理入伙登记、签订前期物业服务协议的重要凭证。综前所述，因被上诉人从未履行书面通知上诉人收房的义务，那么也就说明了案涉房屋至今未交付上诉人使用，被上诉人逾期交房已超过60天，其行为已构成违约。2、双方在合同中约定了商品房要具备使用条件，未经消防验收的商品房不具备交付使用条件。上诉人购买商品房的目的是为了投入使用，双方在合同中也约定了商品房交付要具备使用条件，而未经消防验收的商品房是不具备交付使用条件的。案涉双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房经验收合格，买受人付清全部房款”，该条约定不仅明确了交付上诉人的商品房要具备使用条件，而且明确了商品房要验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条第(四)项的规定，高层住宅建筑未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，消防验收是商品房验收的必经程序。被上诉人于2019年1月31日才完成案涉房屋的消防验收，此时距约定交房时间逾半年之久，在此之前案涉房屋明显不符合《商品房买卖合同》中第八条约定的交付使用条件，被上诉人工作人员夏琼在消防验收合格前，通过微信回复上诉人可以交房，明显隐瞒客观事实，带有欺骗性，被上诉人逾期交房的行为已构成违约。二、上诉人依法享有合同解除权，一审法院适用法律错误。一审法院认为:被上诉人违约行为的性质属一般违约而非根本违约，被上诉人的违约行为不属于法定应当解除合同的情形。上诉人认为:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方在合同中已明确约定被上诉人逾期交房的，上诉人可以行使合同解除权，一审法院认为被上诉人的违约行为不属于法定应当解除合同的情形，该观点没有法律依据，也不符合意思自治原则。双方在《商品房买卖合同》第九条中约定，被上诉人逾期交房超过60日后，上诉人有权解除合同。上诉人解除合同的，被上诉人应当自收到上诉人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按上诉人累计已付购房款的0.2%向上诉人支付违约金。上诉人在被上诉人逾期交房超过60日后已委托湖北瑞通天元律师事务所向被上诉人送达解除《商品房买卖合同》事宜的《律师函》，已明确行使合同解除权，且上诉人主张的是解除合同的违约金，并非逾期交房的违约金。根据《合同法司法解释》(二)第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，因被上诉人对于上诉人送达解除《商品房买卖合同》事宜的《律师函》，在收到后3个月内并未提出异议，也未向人民法院起诉，故解除《商品房买卖合同》事宜的《律师函》已发生合同解除的效力。另根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上诉人行使合同解除权既符合双方合同约定，也符合法律规定。一审法院认为上诉人不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，可按《商品房买卖合同》第九条的约定，向被上诉人主张逾期交房违约金的观点，无法律依据，也不符合意思自治原则。三、本案一审庭审结束后，被上诉人通过邮政快递，向上诉人送达关于不动产权证的办证《公告》，告知上诉人办证所需要准备的材料和办理时间，以及逾期办理的后果。由此可见，上诉人填写在《商品房买卖合同》中的通讯信息准确无误，是可以供被上诉人邮寄送达文件的，但被上诉人有选择性地邮寄与《商品房买卖合同》相关的文书，也足以证明被上诉人存在怠于履行合同的行为。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。忆美公司辩称，一、一审法院事实认定清楚，答辩人已依约履行通知上诉人收房的义务，且案涉房屋满足交付使用条件时，上诉人要求解除合同缺乏事实及法律依据。1、关于是否应当书面通知收房的问题。首先，根据《商品房买卖合同》合同约定答辩人应在2018年6月30日之前将商品房交付上诉人使用，被上诉人未按照约定完成交付义务应当承担违约责任与事实不符。本案的《商品房买卖合同》与一般意义的消费者与开发商所签订的买卖合同不一样。正如上诉人在一审诉状中所述一样，上诉人所付款项资金来源是上诉人用案外人湖北海盛建设工程有限公司（以下简称“海盛公司”）的钢材欠款折抵的购房款，而本案中海盛公司是本案诉争标的的承建商，所有的房屋竣工验收都必须经海盛公司完成。而上诉人与被上诉人之间购买的是以物抵债的现房，合同签订后即完成了交付，所以根本不存在按照合同约定的需要通知交房一说。其次，一审查明的事实是:合同签订后，上诉人聂林力加了答辩人员工夏琼的微信，于2018年5月2日双方就门面出租在微信中进行了交谈。聂林力多次委托夏琼商量门面出租一事，夏琼也多次与监利县九坤.锦沙澜台项目营销部经理陈凡及其他承租户就门面出租事宜协商，只是后因租金问题未能协商一致而未能成功。2018年7月18日，聂林力在微信中询问夏琼“什么时间可以交房啊”，夏琼回复“现可以交但办不了证”，聂林力接着说“那我哪天过去提前联系你”，夏琼说“…来之前前两天跟我说啊，要不然的话你资料带不齐交不了房的。”2018年8月21日，聂林力在微信中询问夏琼“我们那三间门面出租事情怎样？我们现在有时间过去收房”，夏琼回复“收房现在可以，但是现在办证还要等呀，我给个号码你，你问一下能不能办证…因为交、收房也需要一些东西，还需要带现金。好不好？”，聂林力说“麻烦了”接着问“这门面有没有人租啊？这些日子都没有音信”，夏琼回复“我来把号码发给你有人租，但是租的价格各方面，哎呀，反正我们的门面租…”，聂林力回应“那我们先把房收了”，此后上诉人一直没有与被上诉人办理交房手续。2019年5月31日，上诉人委托湖北瑞通天元律师事务所向被上诉人送达解除合同的《律师函》。房屋的所有权主要是占有、使用、收益和处分四项权能，所以房屋的交付就可以分为实际交付和权利交付，上诉人对房屋进行对外招租的行为实际是行使处分权的行为。上诉人通过多种方式对房屋行使使用、收益和处分权能，应当认定本案当事人是行使所有权的行为。再次，《交房通知》、《入伙通知》不是房屋交付的必要条件。交付必须经书面通知，既不合法理，也不符合客观实际。实务中，开发商一次性交付往往有数百套房星，购房人有的在当地，有的在异地，有的急于收房，有的意在转手，开发商的书面通知要一个个取得购房人本人的签收，几乎是不可能的。即使当时工作很细致，一个个客户都通知到了，时过境迁之后，购房人声称没有收到通知时，开发商再要找到当时的通知证明也是非常困难的。实际上，交付通知的意义仅在于告知购房人交付的时间和地点。即使没有通知商品房买卖一般都有书面合同，合同中都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，则是商品房坐落的地点，故无须以发出书面通知作为交付的必要条件。本案中聂林力在微信的聊天记录中已清楚知道房屋可以收房，而且明确表示过几天就来收，以上充分说明了答辩人已经履行了通知义务。2、关于涉案房屋消防验收的问题。首先，本案双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:5、该商品房经验收合格，买受人付清全部房款”。即双方约定的是经建筑工程质量验收合格，并不是综合验收合格。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》综合验收是指商品房“除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收……”，上诉人明显曲解了合同条款的内容。被上诉人在2017年12月就已通过了建筑工程质量验收，上诉人要求答辩人通过综合验收，既不符合合同约定，也不符合司法实务。其次，本案涉案房屋违反了《消防法》的规定，是违反行政管理的行为，应由行政管理部门予以行政处罚，并不构成上诉人解除合同的理由。上诉人所引用的《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（四）项的规定,高层住宅建筑未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但该部门规章已于2020年5月29被公安部废止。第三、涉案房屋在上诉人起诉之前就已经通过消防验收。最高人民法院《关于审理房屋买卖合同司法解释》第二条之规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买收人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”最高人民法院《关于审理房屋租赁合同司法解释》第二条之规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”同理，法律从鼓励交易的原则出发，只要在起诉之前弥补了交易中的漏洞，则认定合同有效。本条也应类推适用本案，被上诉人消防验收的时间虽然没有在交付之时完成，但在上诉人起诉被上诉人时，被上诉人已通过了消防验收手续。所以，上诉人起诉要求解除合同的理由也不能成立。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”的规定，对于上诉人主张解除合同的诉讼请求，依法应予支持。这是上诉人对该法条的错误理解。本案主要的争议焦点是被上诉人是否违反约定，也就是被上诉人是否存在逾期交房，且是否达到上诉人根据合同约定可以解除的条件。如果不存在，买受人就不存在引用上述第十五条的条件。聂林力向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为201801230026、201801230028的两份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）；2、判决被告向原告退还全部已购房款1661926元及逾期付款利息（以1661926元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年8月3日起算至被告付清本金之日止）；3、判决被告向原告支付违约金3323.85元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月18日，案外人麒翔发公司与海盛公司签订《还款协议》，经双方确认海盛公司欠麒翔发公司钢材款11739329元，并约定欠款中第一期4561481元由海盛公司以忆美公司开发的监利忆美国际公馆9号楼S109#门面和S108#门面、S107#门面三个商铺作为抵付欠款形式备案到麒翔发公司指定人员名下。麒翔发公司指定聂林力于2018年1月23日与忆美公司签订合同编号为201801230026、201801230028的两份《商品房买卖合同》。合同约定，由忆美公司（出卖人）将位于监利县××××号忆美国际公馆第9幢1层109铺、2层209铺出售给聂林力（买受人），买受人在合同签订之日付清全部房款总计1661926元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经验收合格、买受人付清全部房款），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……合同签订后，原告聂林力加了被告员工夏琼的微信，于2018年5月2日双方就门面出租在微信中进行了交谈。2018年7月18日，聂林力在微信中询问夏琼“什么时间可以交房啊”，夏琼回复“现可以交，但办不了证”，聂林力接着说“那我哪天过去提前联系你”，夏琼说“……来之前前两天跟我说啊，要不然的话你资料带不齐交不了房的。”2018年8月21日，聂林力在微信中询问夏琼“我们那三间门面出租事情怎样？我们现在有时间过去收房”，夏琼回复“收房现在可以，但是现在办证还要等呀，我给个号码你，你问一下能不能办证……因为交、收房也需要一些东西，还需要带现金。好不好？”聂林力说“麻烦了”接着问“这门面有没有人租啊？这些日子都没有音信”，夏琼回复“我来把号码发给你，有人租，但是租的价格各方面，哎呀，反正我们的门面租……”，聂林力回应“那我们先把房收了”，此后原告一直没有与被告办理交房手续。2019年5月31日，原告委托湖北瑞通天元律师事务所向被告送达解除合同的《律师函》，被告于2019年6月4日签收后未予回复。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告聂林力与被告忆美公司签订的《合同》是否合法有效及原告委托律师向被告送达解除合同的《律师函》是否发生效力；二、被告是否存在违约行为及是否应承担违约责任。一、关于原告聂林力与被告忆美公司签订的《合同》是否合法有效及原告委托律师向被告送达解除合同的《律师函》是否发生效力的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告聂林力与被告忆美公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之日前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。本案合同约定了一方解除合同的条件，但解除合同的条件是否成就，应对被告是否具备交付条件和是否履行了告知义务及原告是否答应收房等情况进行分析判断。首先，从被告是否具备交付条件来看，合同第八条约定了第5种条件即该商品房经验收合格为交付条件，被告提交的《建设工程质量监督报告》，证明房屋建筑质量经验收合格，原告虽然认为未经消防验收不具备交付条件，但因双方在合同中并未约定以消防验收作为房屋交付的条件，故可以认定被告具备交付条件。其次，从被告是否履行了告知义务来看，在2018年7月18日的微信中原告询问被告员工夏琼什么时间可以交房，夏琼回复现可以交和来之前前两天跟我说及交、收房也需要一些东西，还需要带现金等事项，反映被告通过其员工履行了告知义务。最后，在2018年8月21日的微信中原告回应那我们先把房收了，也反映原告知道被告可以交房并答应收房的情况。原告在被告具备交付条件和履行了告知义务后答应收房但一直不去收房，不当地促成解除合同条件的成就，理应视为条件不成就，故原告不具有约定解除合同的条件。原告按其答应的时间收房，并不能使其合同目的不能实现，故被告只是一般违约而非根本违约，原告也不具有法定解除合同的条件。因此，原告委托律师向被告送达解除合同的《律师函》依法不发生效力。二、关于被告是否存在违约行为及是否应承担违约责任的问题。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告签订的合同第八条规定的出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用，被告逾期未实际交房，存在违约行为，依法应当承担违约责任。根据《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，即被告应从2018年7月1日起至实际交付之日止按购房款1661926元的日万分之二向原告支付违约金，因原告只请求支付违约金3323.85元，本院应予支持。综上所述，原告委托律师向被告送达解除合同的《律师函》，既不具有约定解除合同的条件，也不具有法定解除合同的条件，依法不发生效力，故其请求解除两份《合同》和被告向其退还已购房款1661926元及逾期付款利息的诉请不予支持。其请求被告向其支付违约金的诉请合理，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司于本判决生效后十日内向原告聂林力支付违约金3323.85元；二、驳回原告聂林力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19788元，减半收取计9894元，由原告聂林力负担8000元，被告湖北忆美地产置业有限公司监利分公司负担1894元。二审中，上诉人提交了下列新的证据：证据1，消防监督结果公开信息截图。拟证明案涉商品房所在楼栋于2019年1月31日消防验收合格，此时距约定交房之日即2018年6月30日逾半年之久；在消防验收合格前，案涉商品房不具备双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，即依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付上诉人使用。证据2，《通知》。拟证明本案一审庭审后，被上诉人于2019年11月29日向上诉人作出办理不动产权分户登记的《通知》，上诉人于2019年12月3日签收，因此，上诉人留存于被上诉人处的通信地址准确无误，但被上诉人至今未依合同约定书面通知上诉人办理交房手续，明显怠于履行合同义务，其逾期交房的行为构成违约。证据3，建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建住房【2000】200号）。拟证明案涉《商品房买卖合同》采用的是编号：GF-2000-0171的示范文本，推行示范文本的意义在于规范合同约定，避免开发商逾期交房问题，案涉合同约定的被上诉人逾期交房，上诉人享有合同解除权与编号：GF-2000-0171的示范文本一致，上诉人依合同约定行使合同解除权的，应受法律保护。被上诉人的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，与本案缺乏关联性。在之前已经过竣工验收备案，合同约定的不是消防验收合格。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。聂林力将夏琼微信拉黑，夏琼通过微信告知，在告知不能的情况下发的通知。对证据3没有异议，对证明目的有异议，与本案缺乏关联性。上诉人与被上诉人的合同是湖北省建设厅依据本省情况拟定的，各个开发商必须遵守，且只能在网上备案，所以上诉人引用建设部工商管理局印发的合同范本与本案无关。综合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据认定如下：对于证据1和证据2,被上诉人对真实性无异议，其真实性本院予以确认。对于证据3，案涉《商品房买卖合同》采用的是合同示范文本与其享有合同解除权没有关联性，本院不予采信。被上诉人提交了下列证据：证据1,聂林力与夏琼聊天记录，拟证明聂林力已将员工夏琼拉入黑名单,由于夏琼的微信被拉黑，使得被上诉人通过电子送达已成为不可能。证据2，《建设工程消防监督管理规定》，拟证明该规定已于2020年5月被废止。上诉人的质证意见：对证据1的真实性需要核实。即使是真实的，对证明目的不予认可，发微信时间是2019年11月29日，与交房时间有一年半之久，该通知不具备正规的办证通知形式，之后提交的通知上详细说明办证所需的资料以及费用的退补，这才是正式的手续，不能以业务员的聊天作为正式通知手续。根据合同约定，并没有约定微信往来是作为相关文件的送达途径，不管是交房通知还是办证通知都应以书面通知送达，该微信即使属实，也是夏琼与聂林力的沟通，并没有向李学亮作出任何办证通知的意思表示。对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可，该房屋交付是在2018年6月30日，该规定是可以适用的，本案诉讼也是在该规定废止时间之前。综合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，本院对被上诉人提交的证据认定如下：对于证据1，上诉人对该微信记录的真实性不认可，是否拉入黑名单的真实性无法核实，本院不予采信。对证据2，对其真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人称被上诉人并未依约履行书面通知上诉人收房的义务，经查，上诉人与被上诉人工作人员夏琼互加微信，询问S107、S108、S109三间门店的办证、交付、出租等事宜，聂林力称:“我是9号楼107、108、109门面的业主”，“我们那个房子能办房产证的时候，就提前通知我，我就跟我弟弟过去。”在被上诉人工作人员夏琼告知聂林力可以收房时，聂林力回复:“那我哪天过去时提前联系你”，“我们现在有时间过去收房”，“那我们先把房收了”。从上述微信聊天记录显示，聂林力以三间门面业主的身份向被上诉人工作人员询问，其已经知晓房屋可以交付、对外出租并表示将过去收房，且本案合同并非一般性的购房者与开发商签订的商品房买卖合同，案涉合同系被上诉人用房屋抵扣案外人湖北海盛建设工程有限公司的工程款，而与上诉人签订的，该工程由湖北海盛建设工程有限公司承建，上诉人在签订合同时对房屋情况应有一定了解。一审综合以上情况认定被上诉人未按合同约定以书面的形式通知上诉人交房，但以其他形式告知上诉人已可交付商品房并无不当。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，双方约定行使合同解除权的条件是被上诉人逾期60日未交付房屋，上诉人于2018年7月18日得知房屋可以交付后并未前往办理房屋交付手续，房屋至今未交付的原因不是房屋客观上不能交付，并非被上诉人原因导致，故合同约定的行使解除权的条件未成就，上诉人向被上诉人送达解除商品房买卖合同的《律师函》不发生解除合同的效果。关于上诉人称案涉商品房在约定的交房之日未通过消防验收合格，依照《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付上诉人。案涉商品房未通过消防验收合格系交付的房屋不符合条件，上诉人可向被上诉人主张承担相应的违约责任，案涉房屋现已通过消防验收合格，上诉人以此主张解除合同本院不予支持。一审中上诉人起诉主张的是解除合同的违约金并非逾期交房的违约金，一审支持其逾期交房违约金不当，但忆美公司没有提起上诉，一审判决应当予以维持。综上所述，上诉人聂林力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19788元，由聂林力负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年七月三十一日法官助理江媛书记员邱爽