甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终872号上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人:李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：**宇，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:胥元忠，男，1971年12月11日出生，汉族，住兰州市城关区。原审第三人:中国银行股份有限公司兰州市高新区中心支行，住所地甘肃省兰州市城关区张苏滩563号(兰州电信枢纽办公楼一楼)。负责人:张雪芳，该支行行长。委托诉讼代理人：赵剑，男，1968年5月6日出生，汉族，该支行个金部客户经理，住兰州市城关区。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人胥元忠及原审第三人中国银行股份有限公司兰州市高新区中心支行（以下简称“中国银行高新区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2903号民事判决中第一、二、三项判决内容以及关于案件受理费由绿地公司承担的判决内容，依法改判支持绿地公司的全部诉讼请求，并驳回胥元忠的全部反诉请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费等与本案有关的费用由胥元忠承担。事实与理由:一、一审判决认定基本事实不清。胥元忠已经严重违反《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，胥元忠已构成根本违约，绿地公司有权解除合同，胥元忠应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第7项约定:若出卖人为买受人按揭贷款提供的阶段性担保的，阶段性担保期内买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息;如果买受人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用。胥元忠于2016年6月20日开始偿还按揭贷款,因胥元忠逾期还贷，绿地公司承担担保责任，故中国银行高新区支行自2017年6月30日起从绿地公司账户中扣款。截止至2019年11月20日，绿地公司代偿款项已达20多笔，金额为54430.26元。根据原审法院查明事实，绿地公司累计偿还贷款本息28726.03元，但是截止至2019年12月19日绿地公司代偿款项已达56405.37元，代偿金额远远高于胥元忠偿还的贷款本息金额。并且自2016年6月起至2019年12月19日，胥元忠应当偿还的银行按揭贷款总计31笔，绿地公司代偿已达20多笔，该行为明显不当。并且在2019年12月19日绿地公司仍在代偿贷款本息。胥元忠在开庭中称想要房屋，但是其行为已明显表现出其不具有履约能力甚至不想履约。综上胥元忠的该行为已构成根本违约，故按照合同约定绿地公司有权解除合同及相关协议，同时胥元忠应承担购房款总价15%的违约金。另，绿地公司已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定时间通知胥元忠前来收房，绿地公司不存在任何违约问题。在这种情况下一审法院认定绿地公司违约在先明显与事实不符。该房屋已于2015年12月23日完成竣工验收备案手续，证明房屋已具备交付条件。故绿地公司于2015年11月26日通过报纸公告的方式通知胥元忠携带相关材料前往交房中心办理收房手续。但胥元忠未按照通知的时间前来收房。因逾期交房的责任并非由绿地公司导致，故绿地公司不存在任何违约行为，一审法院以绿地公司违约在先为由不支持绿地公司的诉请明显不当。自2019年12月19日至2020年5月22日，胥元忠仍未偿还分文贷款，都是银行从绿地公司的保证金中全额划扣，金额分别为2019年12月19日1975.11元，2020年1月23日金额为1976.75元，2020年2月27日金额为1978.39元，2020年3月18日金额为1974.70元，2020年4月28日金额为1975.84元，2020年5月22日金额为1976.25元，6笔金额共计11857.04元。上述事实足以说明胥元忠长期的、持续的,尤其是在原审法院不判决解除合同后仍未有丝毫履行合同的意思表示，二审法院应依法判决解除合同，胥元忠应依法承担违约责任。二、原审判决适用法律错误。一审法院在认定事实不清的基础上，适用法律必然错误，二审法院应予以纠正。综上，为维护自身合法权益不受损害，依法提出上诉，望在查清本案事实的基础上，依法改判或将本案发回重审。胥元忠辩称，胥元忠去收房绿地公司不予交房，案涉房屋有人居住，相关照片已经在一审时提交。房屋管道露在外面，质量有好多问题，胥元忠去了好几次，但绿地公司一直不交房。有多余的款项绿地公司也没有退还，要求继续履行合同，不认可绿地公司的上诉请求，胥元忠没有履行支付按揭贷款的义务是因为绿地公司不交房，案涉房屋有人居住且房屋存在质量问题。中国银行高新区支行辩称，胥元忠自贷款以来没有按照合同约定按时还月供，中国银行高新区支行的意见是解除合同，因绿地公司承担保证，合同解除后中国银行高新区支行向绿地公司追偿。绿地公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿地公司与胥元忠于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014预36821）；2.判令解除绿地公司与胥元忠及中国银行高新区支行于2016年4月14日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年PLAA字004号）；3.判令胥元忠自《商品房买卖合同》解除之日起5日内配合绿地公司向不动产登记备案部门申请注销网上备案手续和交易中心登记信息；胥元忠每逾期一天，应按总房价款437162元的万分之五向绿地公司支付赔偿金，并累计核算至注销之日；4.判令胥元忠配合绿地公司或中国银行高新区支行办理商品房预抵押登记注销手续；5.判令胥元忠向绿地公司支付截止2019年8月31日代偿款项50502.62元及截止至2019年8月31日的资金占用费4046.34元（按年利率6%计算资金占用费）；自2019年9月1日起由胥元忠继续按照年利率6%的标准向绿地公司支付资金占用费，直至全部代偿款项及资金占用费付清之日止；6.判令胥元忠支付违约金65574.30元；7.案件受理费等与该案相关的一切费用均由胥元忠承担。胥元忠向一审法院反诉请求：1.请求依法判令绿地公司向胥元忠交付房屋；2.请求依法判令绿地公司向胥元忠支付逾期交房违约金127651.3元（自房屋最后交付期限第二日即2016年1月1日起至实际交付之日止按房价款437162元的万分之二计算，暂计算至2019年12月31日）；3.请求依法判令绿地公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：绿地公司与胥元忠于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预36821），约定胥元忠购买绿地公司开发的位于兰州新区，房屋建筑面积89.57平方米，每平方米价格4880.67元，房款总金额437162元；付款方式为：胥元忠于2013年10月30日前支付首付款137162元，余款300000元由胥元忠办理银行按揭代理手续；并约定出卖人应当在2015年12月31日前将分期综合验收合格的房屋交付胥元忠使用，如逾期交房，出卖人应当承担违约责任。2016年4月14日，绿地公司、胥元忠与中国银行高新区支行三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定胥元忠向中国银行高新区支行办理购房按揭贷款300000元，绿地公司为该笔贷款提供阶段性担保，之后中国银行高新区支行按约给付了贷款。后胥元忠逾期还贷，中国银行高新区支行从绿地公司账户中对到期借款本息进行了扣款。绿地公司至今未将房屋交付给胥元忠。另查明，胥元忠从2016年6月10日起开始向中国银行高新区支行偿还上述按揭贷款至2019年9月12日，累计偿还借款本息28726.03元。截至2019年11月28日，绿地公司向中国银行高新区支行代偿胥元忠借款本息共计54430.26元。一审法院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿地公司和胥元忠签订商品房买卖合同，属双方真实意思表示，且合同主要条款不违反法律规定，该合同合法有效，绿地公司和胥元忠均应积极履行合同中约定的义务。商品房买卖合同中，买受人的主要义务是向出卖人给付房款，出卖人的主要义务则是依约按时保质向买受人交付房屋。胥元忠在合同签订后按约向绿地公司给付了购房首付款，其余房款以银行按揭形式给付，应视为其已履行合同主要义务。而绿地公司至今尚未向胥元忠交付房屋，构成违约。关于是否应当解除双方签订的商品房买卖合同，由于胥元忠已实际履行该合同主要义务，且其提起反诉请求绿地公司交付房屋，可见胥元忠愿意继续履行合同，为维护正常市场秩序，促进市场交易，该商品房买卖合同不宜解除。故对绿地公司第一项、第三项、第四项诉讼请求不予支持，对胥元忠反诉第一项诉讼请求予以支持。关于绿地公司要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及胥元忠向其支付代偿款及利息的问题，因房屋买卖合同法院不予解除，对借款合同应当继续履行，胥元忠应当按约继续偿还借款本息。绿地公司代偿的借款本金利息，胥元忠依法应当予以给付。关于违约金及资金占用费的问题，由于绿地公司未按约交付房屋构成违约，胥元忠不积极履行借款合同约定的还款义务，亦属违约行为。绿地公司和胥元忠均有违约行为，且绿地公司违约在先，因此绿地公司要求胥元忠向其给付代偿款项资金占用费及违约金的诉讼请求不予支持，对胥元忠要求绿地公司给付逾期交房违约金的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决：一、胥元忠给付绿地集团兰州新区置业有限公司向中国银行股份有限公司兰州市高新区中心支行代偿的截至2019年11月28日借款本息共计54430.26元；二、绿地集团兰州新区置业有限公司向胥元忠交付位于兰州新区，并配合办理相关房产手续；三、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回胥元忠的其他诉讼请求。上述一、二项限判决生效后15日内同时履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1351元，保全费1121元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担；反诉案件受理费1527元由胥元忠负担。本院二审期间,绿地公司围绕其上诉请求提交了中国银行客户借记回单六张。证明2019年12月19日至2020年5月22日胥元忠即使在一审判决没有判决解除合同的情况下当庭表示按时向银行还款的情况下仍未履行还款义务，导致绿地公司账户被中国银行高新区支行划款11857.04元。胥元忠、中国银行高新区支行在本案二审中未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。胥元忠对前述证据真实性无异议；中国银行高新区支行对该证据亦无异议。针对绿地公司提交的前述证据，本院认为该组证据能够证实胥元忠未按时偿还银行按揭贷款时由绿地公司代为偿还6期贷款的事实，胥元忠对此予以认可，本院对该组证据予以采信。二审审理查明的事实与一审法院认定的上述事实基本一致，本院予以确认。另查明，自2019年12月19日至2020年5月22日绿地公司又代胥元忠偿还本息合计11857.04元。该事实有绿地公司提交的中国银行客户借记回单及当事人陈述笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事行为应当遵循公平原则和诚实信用原则，积极全面的行使各自权利和履行义务。就本案而言，绿地公司与胥元忠签订的《商品房买卖合同》以及胥元忠与中国银行高新区支行和绿地公司《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方合同主体的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效，合同主体各方均应按照合同约定履行义务。就案涉房屋买卖合同的订立目的而言,出卖人绿地公司的合同目的主要是为了获取约定房屋的价款,买受人胥元忠则以验收收取并取得约定房屋的所有权为目的。从本案房屋买卖合同的履行过程来看,胥元忠为购买涉案房屋,已按约支付首付款并及时办理了贷款手续,且贷款已实际发放，作为买受人的胥元忠已完成了交付购房款的主要义务，即绿地公司在案涉房屋买卖合同中的主要合同目的已经实现。根据双方合同约定，绿地公司应于2015年12月31日前将案涉房屋交付，但截至目前绿地公司事实上并未向胥元忠依据双方约定的条件交付案涉房屋。绿地公司虽提出其以告知函、报纸公告的方式称已经履行了向胥元忠通知交房的义务，然根据双方签订《房屋买卖合同》第十一条关于交接方面的约定内容，现在卷证据不能证实绿地公司依约交付了案涉房屋，胥元忠亦提出此缘由系其不积极履行按期偿还借款合同约定的还款义务，但双方的此争议内容并不必然影响合同目的的实现，而《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的合同主体系胥元忠与中国银行高新区支行和绿地公司，胥元忠在此合同中的违约行为不能直接视为系违反《商品房买卖合同》约定的行为，并必然影响该买卖合同的履行。现绿地公司以胥元忠逾期偿还银行贷款而要求解除合同,然绿地公司在三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中承担的仅为担保借款合同履行的义务，其要求解除与胥元忠的房屋买卖合同应主要依据其与胥元忠签订的前述房屋买卖合同，直接以胥元忠违反三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》为由解除案涉房屋买卖合同有悖于合同签订的目的，也即绿地公司在其与胥元忠签订《商品房买卖合同》的目的实现后，再以胥元忠违反三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》要求解除《商品房买卖合同》显失公平。再则，绿地公司现要求解除房屋买卖合同不利于维护合同的稳定性和交易安全,胥元忠在本案的反诉请求及审理中也表示愿继续履行与绿地公司签订的房屋买卖合同的意思表示，且绿地公司仅以其代偿借款68262.41元及案涉房屋买卖合同附件的约定为由诉请解除胥元忠已经完成支付购房款义务的《商品房买卖合同》，对胥元忠同样有失公平。一审判决为公平保护双方合法权益,促成合同目的的实现,综合本案履行的实际情况,考虑到维护交易的稳定性和公平性,对绿地公司要求解除合同及基于合同解除事项下的诉请不予支持、对胥元忠反诉请求绿地公司交付房屋予以支持并无不当，本院予以确认。基于前述事由，对绿地公司上诉请求所依据的事实和理由不予采纳。综上所述，绿地公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2702元，由上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 杨 清审 判 员 谷元元二〇二〇年七月六日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩