山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1224号原告：山东山推机械有限公司，住所地济宁市开发区山推科技大厦（吴泰闸路71号），统一社会信用代码：9137080072327040X0。法定代表人：赵洪清，职务：董事长。委托诉讼代理人：张文娟，山东山推机械有限公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：山东沃林重工机械有限公司，住所地济宁市高新区接贾路6号，统一社会信用代：91370800MA3BY7M23D。法定代表人：李广斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：王朝正，山东德亿律师事务所律所。代理权限：特别授权。原告山东山推机械有限公司与被告山东沃林重工机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东山推机械有限公司诉讼代理人张文娟、张明骏，被告山东沃林重工机械有限公司诉讼代理人王朝正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东山推机械有限公司提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金共计587万元；2.判令被告支付违约金17344200元（暂计算至2020年5月11日，2020年5月11日之后的违约金以483.8万元为基数，按日千分之五计算至实际付清租金之日为止）；3.判令被告支付自2016年7月1日起至实际付清之日止，以103.2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.原告、被告于2016年1月1日签订租赁合同，原告将其拥有使用权的土地（济任国用（2006）第081106000号（南区，16355㎡）和济中国用（2006）第0802062177号（北区，43801㎡），面积共为60156㎡）及房产（联合厂房、办公楼及附属设施）租赁给被告，租赁期限南区自2015年11月1日至2016年4月30日，北区自2015年11月1日至2016年12月31日，并约定合同签订后30日内一次性向原告支付租金。后2016年至2019年连续四年签订工业厂房租赁合同，由被告继续承租原告拥有的使用权的土地（济中国用（2006）第0802062177号，面积为43801㎡）及房产。2020年3月10日经司法拍卖，被告承租的土地（济中国用（2006）第0802062177号）使用权及房产所有权发生转移，原、被告签订的租赁合同随即终止。根据合同约定的租赁期限及被告实际使用租赁物的时间，被告欠原告租金483.8万元。根据合同约定，被告逾期交付租金的，应支付一个月租金作为违约金，还应支付滞纳金5‰/天。2.根据2013年11月29日签订的关于土地租赁分配说明，原告承租的山推重工园区土地及厂房，经原告企业改制后，由原告与被告叉车事业部共同使用该租赁物，并按约定分摊租金。但被告一直未支付原告为其垫付的2016年1月至2016年6月租赁费用103.2万元。被告于2016年5月至8月期间延用南区厂房租赁费用6.8万元亦未支付。请求法院依法支持诉讼请求。被告山东沃林重工机械有限公司辩称:1.双方租赁合同因违反法律强制性规定而无效。根据案涉厂房在评估时进行的测量，三个钢构车间面积分别为12085平方米、7472平方米、2725平方米，根据《建设工程消防监督管理规定》第13条第1款规定：建筑总面积大于二千五百平方米的劳动密集型企业的生产加工车间在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中案涉厂房至今未经过消防验收和竣工验收。因此，双方签订租赁合同的行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定租赁合同无效。2.被告于2014年9月筹备建立，由7名股东共同出资组建，其中6名自然人股东是其公司职工，山东山推机械有限公司是出资筹建的法人股东，其公司与山东山推机械有限公司关于出资纠纷已经过一审、二审、省高院再审审查，判定山东山推机械有限公司补缴2500万出资款，判决于2018年6月生效，山东山推机械有限公司未履行，其公司于2020年3月申请将案涉租赁土地进行司法拍卖，拍卖成功后，山东山推机械有限公司为阻止其公司领取拍卖款，于2020年5月向法院提出三个诉讼案件并保全了拍卖款，本案是其中之一。其公司已经支付全部租金，在诉讼请求中，原告计算违约金违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，涉嫌恶意诉讼。3.原告所诉2016年1月至6月共同租赁山推重工园区土地及厂房系发生在其公司设立之前，不存在双方租赁的合意，其公司从未使用过租赁物，被告也未于2016年5月至8月延用南区厂房，请求法院驳回原告该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的关于土地租赁费分配说明、重工园土地及厂房租赁合同、叉车事业部付款明细、山推工程机械股份有限公司支付原告土地租赁费的付款明细、物品出入门证，证明原告承租的山推工程机械股份有限公司重工园区土地及厂房，经原告企业改制后，叉车事业部归被告经营，原、被告应按关于土地租赁费分配说明分摊租赁费用。叉车事业部一直按照关于土地租赁费分配说明，支付应由其分摊的租赁费用，原告依照重工园土地与厂房租赁合同2016年1月至6月应支付的租赁费用，已从山推工程机械股份有限公司支付给原告的租赁费用中予以抵消，原告有权向被告追偿按照关于土地租赁分配说明为被告垫付的103.2万元租金。被告质证称被告于2015年11月成立，对于2015年11月之前发生的租赁以及债权债务并不知情，原被告并没有达成过租赁的合意，也没签订过租赁合同，对于租赁的计算也是原告单方的计算方式得出的，被告并没有使用过该处厂房。本院认为原告主张向被告追偿103.2万元租金系追偿权纠纷,与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系,本院不予认定。2.原告提交的沃林公司相关业务的工作联系单、关于山东沃林重工公司土地和房产使用权租赁费的工作联系单、沃林重工专题会议涉及资产管理相关事项的决议，证明原告多次向被告主张租赁费用，其中包括被告在2016年1月至6月在重工园区生产经营期间厂房租赁费用103.2万元及根据双方2016年1月1日签订的租赁合同中，在2016年4月30日南区厂房租赁期限到期后，被告仍在2016年5月至8月期间使用原告厂房的租赁费用6.8万元。被告质证称以上证据没有原告公章不能体现是原告意志所做出的工作联系单，而且根据该组的第三项证据，沃林重工专题会议涉及资产管理相关事项的决议没有被告当时法定代表人孙学军的签字，该证据是原告方单独制作，不能证明本案事实情况。本院认为，以上证据系原告单方制作，没有被告认可，不能证明2016年5月1日至2016年8月5日期间被告延用南区厂房租赁物，本院不予认定。3.原告提交的山东重工集团有限公司做出的关于山东山推机械有限公司原总经理万国全任期经济责任审计的决定及关于山东山推机械有限公司原总经理万国全的任期经济审计报告，证明通过第三方的审计证明了原告诉讼请求中被告欠原告租金的事实。被告质证称该证据没有审计单位的盖章，审计的时间是2016年8月，2016年租金是163万元，该审计说明欠付租金266.65万元，不能作为定量的依据。本院认为，该证据没有制作单位或者保管单位的印章，不符合证据规定的形式，本院不予认定。4.被告提交的山东重工集团财务有限公司内部转账凭证，证明2017年11月30日，沃林公司通过双方在山东重工集团财务有限公司的内部账户向山推公司转账237.8万元，用以支付房租。原告质证称收据中注明是往来款，原被告之间存在其他债权债务，该笔款项并未用于被告向原告支付租金。本院认为，原告未提供证据证明该笔款项用途，且原告向被告开具了租金发票，该笔款项应认定为被告向原告支付的房租，对该证据本院予以认定。5.被告提交转账协议，证明原告、被告与山东恒基集团股份有限公司三方约定将原告欠山东恒基集团股份有限公司货款2022371.13元转移至被告承担，该款项注明原告以现款或业务抵账的方式核销，被告以此协议金额抵付租金。原告质证称该证据只是三方的转账协议，并且协议约定了是用现款或业务抵账的方式进行核销，并不能证明被告支付了原告租金。本院认为原告没有提供证据证明该笔债权债务转让已经通过其他方式核销，对该证据本院予以认定。6.被告提交的山东增值税专用发票，证明原告收到被告转账或签订债转协议后，开具了当年度的租赁费用发票，八张发票金额合计618万元。原告质证称虽然出具了发票，但不能证明被告已实际支付了租金，根据被告提供的会计档案凭证仅有发票没有相应的转账凭证。本院认为，原告向被告开具增值税专用发票，内容为租金，数额及时间与当年合同一致，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2016年1月1日签订租赁合同，原告将其拥有的土地南区[济任国用（2006）第081106000号]和北区[济中国用（2006）第0802062177号]及地上房产（联合厂房、办公楼及附属设施）租赁给被告。租赁期限南区自2015年11月1日至2016年4月30日，北区自2015年11月1日至2016年12月31日。租金南区13万元，北区150万元，并约定被告在合同签订后30日内一次性向原告支付租金，该笔租金共计163万元已于2016年10月26日支付。2017年至2019年，原、被告连续三年在上一年租赁期限届满期时续签租赁合同，约定被告承租原告拥有的土地[济中国用（2006）第0802062177号]及地上房产，租赁期限一年，租金于合同签订30日内一次性支付，双方任何方违约，均赔偿对方一个月的租金，逾期交付租金，除应及时如数补交外还应支付滞纳金5‰/天。2017租金为150万元，2018年租金为150万元，2019年租金为155万元。被告于2017年6月21日支付租金20万元，于2017年11月30日支付租金237.8万元。原告、被告与山东恒基集团股份有限公司三方约定将原告欠山东恒基集团股份有限公司货款2022371.13元转移至被告承担，该款项注明原告以现款或业务抵账的方式核销。对于2016年至2019年租金，原告已向被告依据合同数额开具分年份开具增值税专用发票。2019年12月，原、被告双方续签租赁合同，被告继续承租原告拥有的土地[济中国用（2006）第0802062177号]及地上房产，租赁期限2020年1月1日至2020年12月31日，租金150万元，于合同签订30日内一次性支付，支付滞纳金5‰/天。2020年3月10日经司法拍卖，被告承租的土地（济中国用（2006）第0802062177号）使用权发生转移。本院认为，当事人争议的焦点问题是：一、租赁合同是否有效；二、对于转账协议涉及款项2022371.13元是否系被告抵付原告租金；三、被告是否应向原告支付2020年1月1日至3月9日租金。关于焦点问题一：被告未提供证据证明租赁物未经建筑工程竣工验收及消防验收，且未经建筑工程竣工验收及消防验收不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以请求解除，因此，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效合同，本院对合同效力予以认定。关于焦点问题二：转账协议证明，被告接受原告债务2022371.13元，原告不能提供证据证明已偿还被告该笔债务，被告主张以该笔债权抵付原告租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的抵销，根据审理查明的事实，被告尚欠原告租金197.2万元，原告对被告负有2022371.13元债务，本院对债务抵销予以认定。关于焦点问题三：省委经济运行应急保障指挥部于2020年4月2日印发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条规定，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的……免受今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。原告山东山推机械有限公司系全资国有企业，符合免受租金情况。因此，对原告要求被告支付2020年1月1日至3月9日租金不予支持。综上，原告主张向被告追偿2016年1月至6月重工园土地及厂房分摊租赁费103.2万元系追偿权纠纷，与本案不是同一法律关系，不予支持。原告主张被告支付2016年5月至8月期间延用南区厂房租赁费用6.8万元，证据不足，不予支持。原告主张2017年至2019年租赁费，被告已通过转账方式或债务抵销方式全部支付，对于该诉求本院不予支持。原告主张2020年第一季度租赁费与本省疫情期间减免租金的规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告山东山推机械有限公司的诉讼请求。案件受理费78936元，由原告山东山推机械有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  邢惠心二〇二〇年七月二十九日书记员  孙善同