安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异43号 异议人（案外人）：姜飞，男，1989年4月14日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：朱干彪，男，1975年6月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他69号执行裁定的指定，在对朱干彪与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，作出的（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都1803室房屋，案外人姜飞对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人姜飞异议称：案涉查封的房产是异议人用全款购买的房屋，现已不属于被执行人泰宇房地产公司所有。2015年2月26日，异议人与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价款为393794元。异议人岳母用其农商行银行卡，通过POS机向泰宇房地产公司会计李秋慧的中国银行卡转首付款80000元，并在当日支付现金43794元，合计支付123794元，余款270000元以按揭贷款方式支付。2015年3月6日，异议人与泰宇房地产公司协商不再办理银行按揭贷款，以全款方式付清购房款，由原来单价每平方米3800元调整为每平方米3773元，总房款为391000元。当日通过POS机分三笔转至泰宇房地产公司会计李秋慧账户中。其中第一笔由妻子范英英工商银行卡转260000元，第二笔、第三笔由异议人农行卡分别转款20000元、3846元，三笔合计283846元。上述共计支付407640元，扣除预付办理不动产权证税费16640元，案涉房款391000元全部支付完毕。当日，双方又重新签订了《商品房买卖合同》，泰宇房地产公司为异议人出具了全款收款收据。因异议人购买的案涉房屋小区还未经竣工验收，导致异议人所购房屋无法办理不动产权证。异议人认为，案涉房屋是姜飞全款购买的房屋，现已不属于被执行人财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人为证明其异议主张主要提供以下证据： 1、异议人姜飞身份证、太和县三塔镇王庙村出具的《证明》、范英英、李丽的身份证复印件、姜飞与范英英结婚证，证明异议人的身份及异议人与范英英系夫妻关系，范英英与李丽系母女关系。 2、《商品房买卖合同》二份及支付房款收据，范英英、李丽、姜飞银行存款交易明细，证明异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，异议人已全额支付了购房款的事实； 3、太和县人民法院（2019）皖1222民初7603号民事判决书、（2019）皖1222执929号执行裁定书及协助执行通知书，证明案涉房屋已被首封的太和县法院解除查封的事实； 4、太和县房地产管理局及太和县房屋管理事务中心出具的《证明》，证明异议人名下无其他房产。 申请执行人朱干彪辩称：1、异议人与泰宇房地产公司所签合同是后来补签的，朱干彪在购买该房屋时就案涉房屋别无其他所签合同，被执行人为逃避执行，才与姜飞签订房屋买卖合同，该合同系伪造；2、异议人未将购房款支付给泰宇房地产公司的账上，而是支付给李秋慧个人账户，不符合法律规定，也不符合常理，其不能证明姜飞支付的是购房款；3、异议人与李秋慧多笔款项很有可能是他们之间具有借贷关系并非购房款，同时姜飞家属多次支付和通过ATM机取款记录未证明支付款，也不合常理。综上，异议人与泰宇房地产公司签订的合同虚假，请求依法驳回异议人的异议申请。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：案涉查封的1803室房屋已不属于泰宇房地产公司所有。姜飞于2015年2月26日和其妻范英英及范英英母亲李丽前往金泰明都售楼部购买了金泰明都1803室房屋，单价每平方米3800元，总房款393794元。当日转付首付款80000元，现金支付43794元，余款270000元约定按揭贷款。当日双方签订了《商品房买卖合同》，并出具了收款收据。2015年3月6日，姜飞又与泰宇房地产公司协商不再办理银行按揭贷款，而以全款方式付清余款，房屋单价由原来的每平方米3800元调整为每平方米3773元，总房款为391000元。当日姜飞分三次通过POS机转账给泰宇房地产公司会计李秋慧，合计转款283846元，双方当日又重新签订了《商品房买卖合同》，并出具了全款收款收据。姜飞共支付407640元，扣除预付办理不动产权证税费16640元，案涉购房款391000元全部付清。案涉房屋是异议人合法购买的房屋，已与泰宇房地产公司无关，人民法院应依法解除对案涉房屋的查封，并中止执行。 本院审查查明：朱干彪与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7357号民事判决，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还朱干彪1000000元及利息（按照年利率24%计算，其中500000元自2015年10月23日计算，另500000元自2015年10月26日计算至还清之日止）。该案查明：2016年8月19日，朱干彪曾以泰宇房地产公司为其出具的1000000元收据及汇款凭证是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初3748号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终893号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了朱干彪的诉讼请求。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他69号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7357号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，作出（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日依法对上述案涉的金泰明都1803室房屋进行了查封。 另查明：案涉查封的上述房屋曾被太和县人民法院基于李洋与谢兰灵民间借贷纠纷一案所查封，2020年6月11日，太和县人民法院作出（2019）皖1222执929号执行裁定，并于2020年6月18日，依法解除了对案涉房屋的查封。 又查明：2015年2月26日，异议人姜飞与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积103.63平方米，每平方米3800元，房屋总价款为393794元，买受人应于2015年2月26日前支付首付款123794元，余款270000元办理银行按揭贷款。合同签订后，异议人按约支付了首付款。2015年3月6日，异议人又与泰宇房地产公司就上述案涉房屋重新签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：每平方米价款3773元，总房款为391000元，房款于合同签订当日一次付清。合同签订后，异议人通过POS机将余款267206元转至泰宇房地产公司会计李秋慧账户中，同时还支付办理案涉房产证所需相关费用16640元，泰宇房地产公司为异议人出具了391000元的房款收据，并在该收据上注明：办证费已付16640元。 还查明：截止2016年10月10日，姜飞、范英英、姜宇欣未在太和县房屋管理事务中心办理房产登记，自2016年10月10日起，在太和县自然资源和规划局不动产登记档案中，亦无姜飞、范英英房产登记信息记录。 再查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》，许可证号为（太）房预售证第20140306008号。李秋慧为该公司会计。 本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为1803室房屋，系异议人姜飞购买的商品房，该房屋虽登记在被执行人泰宇房地产公司名下，但在本院实施查封前，异议人姜飞已就案涉房产与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且已全部支付了购房款，双方签订的上述合同合法有效，且其名下没有用于居住的其他房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件。案外人姜飞提出的执行异议理由成立，本院予以支持。申请执行人辩称：异议人与泰宇房地产公司所签合同是后来补签的，合同系伪造；异议人未将购房款支付给泰宇房地产公司的账上，而是支付给李秋慧个人账户，不符合法律规定，怀疑异议人与李秋慧多笔款项很有可能是他们之间具有借贷关系，并非购房款。本院认为，异议人将案涉购房款转给被执行人泰宇房地产公司会计李秋慧账户中虽不符合相关规定，但被执行人对此予以认可，基于收款人李秋慧系被执行人会计这一特殊身份，结合被执行人出具的收款收据，可以认定异议人已按合同约定向泰宇房地产公司支付了案涉购房款。朱干彪对其上述答辩陈述没有提供证据证明，本院对其辩解意见不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对登记在阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下金泰明都项目房号为1803室住房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。