云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初825号原告（反诉被告）：李学文，女，1959年8月15日出生，汉族，身份证登记住址：北京市顺义区。委托诉讼代理人：王华伟，北京国舜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尚曼龙，北京国舜律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南恒云置业有限公司，住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼803号。统一社会信用代码：91530112325257453U。法定代表人：周渝。委托诉讼代理人：吴丹，系该公司工作人员，特别授权代理。原告（反诉被告）李学文与被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司（以下简称：恒云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。李学文的委托诉讼代理人王华伟、尚曼龙，恒云公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加了庭审。李学文与恒云公司向本院申请庭外和解15天。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李学文向本院提出诉讼请求：1、恒云公司退还李学文购房款473737元及按照中国人民银行同期贷款利息支付李学文自交款之日起至实际给付之日止的利息，利息自2017年6月13日暂计算至起诉之日为53882元；2、本案的诉讼费用由恒云公司承担。事实及理由：2017年6月13日，李学文与恒云公司一并签订了《商品房买卖合同》、补充协议及无理由退房协议书，约定：“李学文购买恒云公司开发的恒大云报华府第XX幢第XX层XXXX号房屋，合同总价款1894947元，通过分期付款的方式分4期支付，首期房款473737元。”签约后，李学文依约支付了首期房款473737元。由于恒云公司销售人员管理混乱，后期沟通交流不畅，房屋也不能按期交付。在北京居住的李学文提出了无理由退房，但恒云公司迟迟不予办理。无理由退房协议书约定李学文在签署商品房买卖合同及无理由退房之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房，李学文行使无理由退房权利的，恒云公司将李学文缴纳的楼款本金退还。李学文多次与恒云公司沟通交涉，恒云公司至今没有将购房款返还给李学文。李学文为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告（反诉原告）恒云公司辩称及反诉称，商品房买卖合同第七条、补充协议第三条第二款约定，李学文已经违约，达到了约定解除条件，并在（2019）云0112民初2884号判决书中进行了确认。无理由退房协议明确，无理由退房的条件是李学文在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，李学文已经违约，不满足无理由退房的条件。恒云公司之前多次对李学文催缴房款，且发了催缴函，李学文知晓逾期付款180天会解除合同，且恒云公司会收取相应的违约金。根据《商品房买卖合同》、补充协议、无理由退房协议及生效判决书显示，李学文不满足无理由退房条件，且逾期交纳房款，应扣除相应违约金。因此恒云公司提出反诉，请求判令：1、李学文支付逾期付款违约金236868.5元（按李学文已交房款473737元50%计算）；2、诉讼费由李学文承担。原告（反诉被告）李学文针对反诉辩称，1、《商品房买卖合同》已经被（2019）云0112民初2884号判决书解除，且解除合同的请求是恒云公司所提。合同无法履行的原因在于恒云公司工作人员频繁变更，并在收款过程中有多个账号，导致李学文无法支付房款，逾期180天是因恒云公司故意拖延所致。李学文在恒云公司提出解除合同诉讼时没有提出过解除合同，现合同已经解除，合同中约定的违约金条款也已经解除。2、即使有违约金条款，约定按照已付款50%向出卖人支付违约金，金额过分高于恒云公司的实际损失，请求法院根据公平原则调低违约金。3、双方签订了无理由退房协议，根据该协议第二条约定，在办理正式入住手续前任何时间，李学文都享有无理由退房的权利，这是双方的合意。在（2019）云0112民初2884号判决书中，法院认可了李学文提交的微信记录，作为李学文与恒云公司联系沟通的依据，李学文2017年8月29日就提出了退房要求，法院依法解除了合同，但没有认定李学文有任何违约之处。上次诉讼中恒云公司的主张只要求解除合同及注销登记备案手续，没有提出李学文有违约。在本案中，恒云公司又提出反诉，是恒云公司拖延返还李学文购房款的手段，也违反了法律规定的一事不再理的原则。李学文依据无理由退房协议提出退房，房屋从签订合同当时到现在单价涨到15500元，在判决书中恒云公司也认可单价远高于李学文购房时。即使给李学文办理了无理由退房，恒云公司再转卖房屋，也有50万元以上的净赚利益。恒云公司没有举证给其造成的损失，同时恒云公司已经卖掉了房屋，还获得了高额的利润。违约金的适用是以赔偿损失为基础，恒云公司没有损失，则违约金条款不应适用于李学文。结合之前诉讼庭审过程及提交的微信证据来看，恒云公司诱导李学文说房价一直在上涨，只要在交房之前都能退房，后来销售人员跳槽，说要移交总部按法律流程来办理，可见恒云公司违反了无理由退房协议。根据之前的判决书并不能认定是李学文违约而导致解除合同。恒云公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院驳回恒云公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、无理由退房协议书、付款凭证、收据、民事判决书无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、李学文提交的微信记录，恒云公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2、恒云公司提交的还款提示函及邮寄回执，邮寄回执上没有李学文的签字，不能以此证明恒云公司向李学文送达了还款提示函，故本院对还款提示函及邮寄回执不予确认。经审理，本院确认下列事实：2017年6月13日，恒云公司（出卖人）与李学文（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“买受人向出卖人购买坐落于昆明市西山区地块（Ｅ-1）XX幢第XX层XXXX号商品房，预测建筑面积150.39平方米，总价款1894947元。第七条付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当在2018年3月10日前分4期支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”当日，李学文（买受人）与恒云公司（出卖人）签订补充协议，约定：“双方同意《商品房买卖合同》第七条补充如下：买受人于2017年6月14日前向出卖人支付首期房款473737元，于2017年9月10日前向出卖人支付房款473737元，于2017年12月10日前向出卖人支付房款473737元，于2018年3月10日前向出卖人支付房款473736元。双方同意《商品房买卖合同》第八条补充如下：1、合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”当日，恒云公司出具收款收据，确认收到李学文支付的购房首期款（含定金）473737元。2017年6月13日，恒云公司（甲方）与李学文（乙方）签订无理由退房协议书，其中约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。2019年1月29日，本院受理恒云公司诉李学文商品房销售合同纠纷一案，恒云公司要求解除《商品房买卖合同》、合同补充协议及李学文协助办理合同登记备案注销手续。本院于2019年9月26日作出（2019）云0112民初2884号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，李学文协助恒云公司办理合同登记备案注销手续。（2019）云0112民初2884号民事判决书中查明：李学文与吕忠晔、李晔辉系母子女关系。李学文提交李晔辉与“昆明恒大陈”的微信记录，其中显示：2017年8月29日：“陈：听说你们后期要退房，现在均价都15500了。李：是的，因为公司资金出了点问题，9月份的钱交不上了，或者你看能不能帮我转出去也行。陈：不行，转不出去，签了合同。李：如果我把9月份的钱交了，以后还能退么？陈：可以，交房之前都可以退，但是不划算啊你退房……李：关键是交不上啊。陈：多久能周转过来？李：怎么也得一个半月，十月底差不多能周转过来，能想办法帮我延迟到那个时候再交么？陈：你每天算着违约金走你也不会亏，而且有一套是退不了的，要跟你讲一下，就是你哥哥那套……当时你说这套不用签……你们不会退……就你和你妈妈那套可以退。李：也就是说，3套房子，一个月的违约金也就是4500块钱左右，是么？陈：差不多，就是当期应缴款项的每天万分之一。李：你帮我算下准确的数字吧，如果金额不大，就不用退了，我以为交不上就得退呢。陈：我看一下”。2017年10月11日：“李：你之前跟我说违约金是每天万分之一，为什么刚才云报华府的人给我打电话说是每天百分之一啊？陈：再次确认了，是万分之一，你尽快把尾款补上就可以，大概多久可以补尾款嘛。李：这个月底应该就可以了，有没有关于违约金规定的文字版的东西，发给我看一下，合同里有这些么？陈：你的购房合同上有”。2017年11月3日：“陈：你们的尾款补齐了没有嘛？李：没有，钱还没有收回来”。2018年2月1日：“陈：你们的尾款有没有过来补齐了呢？”2018年3月21日：“陈：之前你们认购的昆明恒大云报华府项目三套9个月分期的住宅已逾期多时，目前公司这边的意思是问一下，大概多久补齐尾款，若从你付首期款到最后一笔款项时间节点为止，你们还未补齐，公司有权将房源没收另行销售，其次将对你们三套房源总付款的百分之十金额进行扣除，这个在合同上有体现的！你收到回复我一下，不然公司要移交集团法务了。李：那就退了吧，你告诉我需要什么手续，我明后天去处理。陈：我刚刚问了一下公司这边给的回复说你逾期了，你违约了就没有无理由退房了，这个在合同上面是有体现的，你看一下，现在集团这边不是要给你退房，因为退不了了，你违约了，现在公司要将你的房源另行销售，并且要扣除你们每套10%的总房款，因为我也是今天早上公司联系到我给讲的，要不我就直接让公司这边给你打个电话，你看你们沟通一下还是怎么说。李：知道了，你让负责的人跟我联系，尽快处理吧。陈：收到。”恒云公司表示公司之前确有一位陈姓工作人员负责与李学文联系购房事宜，现已离职，故不能确定“昆明恒大陈”就是该位工作人员。（2019）云0112民初2884号民事判决书认为：恒云公司与李学文签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，该案系分期付款的买卖合同，但李学文在支付第一期房款473737元后，即未依约支付剩余的三期房款，且截止恒云公司起诉之日距离最后一期房款的付款时间即2018年3月10日已经超过180天。此外，从李学文提交的微信记录来看，虽然现有证据无法确定该工作人员的具体身份，但双方沟通的内容均围绕涉案房屋的相关购买事宜，故本院认为该记录可以作为李学文与恒云公司联系沟通的依据。根据微信记录，李学文一方曾于2017年8月29日提出过退房，双方沟通后李学文一方表示2017年10月底可以补齐款项，但截止2018年3月10日仍未能交齐尾款。虽然李学文一方于2018年3月21日再次提出退房，但自此之后并无证据显示李学文与恒云公司进一步协商处理过涉案房屋的相关事宜。故此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现双方约定的解除条件已经成就，恒云公司可以行使解除权，故本院对恒云公司要求解除双方于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的主张予以支持；合同解除后，李学文应协助恒云公司到房管部门办理涉案商品房购销合同登记备案注销手续。（2019）云0112民初2884号民事判决书已生效。恒云公司表示《商品房买卖合同（预售）》已撤销登记备案手续，案涉房屋已另售他人。恒云公司明确反诉主张的逾期付款违约金为李学文逾期支付房款，恒云公司解除合同后主张的违约金。另查明，李学文于2019年11月20日向本院提交起诉材料，之后案件进入诉前调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已经生效裁判文书判决解除，合同解除后，恒云公司应向李学文返还收取的购房款473737元。恒云公司未返还购房款，给李学文造成了利息利益损失，李学文要求恒云公司支付利息的主张并无不当，本院确定利息从2019年11月20日李学文提交起诉材料之日开始起算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于恒云公司要求李学文支付解除合同后违约金的反诉请求。（2019）云0112民初2884号恒云公司诉李学文商品房销售合同纠纷一案中，恒云公司没有就解除合同后的违约金提起诉讼，现恒云公司主张的反诉请求与前诉的诉讼请求不同，不构成重复起诉。李学文认为恒云公司反诉请求违反一事不再理原则的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。（2019）云0112民初2884号民事判决书认为，微信记录可以作为李学文与恒云公司联系沟通的依据。李学文一方曾于2017年8月29日提出过退房，双方沟通后李学文一方表示2017年10月底可以补齐款项，但截止2018年3月10日仍未能交齐尾款。虽然李学文一方于2018年3月21日再次提出退房，但自此之后并无证据显示李学文与恒云公司进一步协商处理过涉案房屋的相关事宜。据此，（2019）云0112民初2884号民事判决书认为李学文逾期付款超过180天，达到《商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除条件，恒云公司可以行使解除权。根据前述判决书认定，表明合同解除的原因在于李学文逾期支付房款，李学文存在过错。李学文主张其根据无理由退房协议书，已于2017年8月29日提出退房，不存在违约。本院认为，从（2019）云0112民初2884号民事判决书认定的微信记录来看，虽然李学文2017年8月29日表示过退房，但其同时又表达了如果延迟交纳房款的违约金金额不大，就不用退了，并在之后微信记录中，李学文也表示可以补齐房款，可见李学文2017年8月29日提出退房的意思表示并不明确。而李学文2018年3月21日微信中再次提出退房时，已存在逾期支付房款的事实。根据无理由退房协议书约定，李学文违约时，不享有无理由退房权利。因此李学文认为2017年8月29日已提出退房，没有违约行为的主张，与生效判决书及查明的事实不符，本院不予支持。微信记录显示李学文一方因资金出现问题而没有支付房款，因此李学文称因恒云公司存在多个收款账号而导致无法付款，与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《商品房买卖合同（预售）》约定买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人应当按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。补充协议约定双方同意《商品房买卖合同》第八条补充如下：买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》和补充协议针对恒云公司解除合同后的违约金约定了两种计算标准。因补充协议约定，《商品房买卖合同》与补充协议不一致的，以补充协议为准，故本院认定李学文与恒云公司约定的违约金标准以补充协议约定为准。李学文已支付房款473737元，补充协议约定的违约金标准过分高于恒云公司的损失，综合本案李学文逾期付款情况及案涉房屋已由恒云公司另售他人的事实，本院酌情支持李学文向恒云公司支付违约金45000元。李学文认为合同解除后不应适用违约条款的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李学文购房款473737元，并支付以购房款473737元为基数自2019年11月20日起至返还款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、原告（反诉被告）李学文于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司违约金45000元；三、驳回原告（反诉被告）李学文的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9076元（李学文已预交)，由云南恒云置业有限公司承担；反诉受理费2427元（云南恒云置业有限公司已预交），由李学文承担461元，云南恒云置业有限公司承担1966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年七月二日书记员 舒千芮