浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1650号 原告：陈正根，男，汉族，1958年1月16日生，住浙江省嘉善县。 原告：陈明根，男，汉族，1966年4月2日生，住浙江省嘉善县。 两原告共同委托诉讼代理人：徐亮，浙江东方正大律师事务所律师。 被告：吴传中，男，汉族，1970年7月4日生，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：林惠艺，浙江卢军律师事务所律师。 原告陈正根、陈明根与被告吴传中农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈正根及两原告共同委托诉讼代理人徐亮、被告委托诉讼代理人林惠艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈正根、陈明根向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告将坐落于嘉善县××镇××村××号的房屋返还原告，原告向被告返还房屋及装潢价值111126元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月20日，原被告签订了一份《房屋转让协议》，协议约定原告将坐落于嘉善县××镇××村××号的房屋（楼房两楼两底，建筑面积64平方米；平房两间，建筑面积63平方米）转让给被告，转让价格为人民币64000元。该协议还约定，如遇到政策性拆迁，屋基地赔偿款归原告所有，地面建筑物赔偿款归被告所有。2019年，案涉房屋根据政府相关政策需要拆迁。2019年7月20日，嘉善县人民政府魏塘街道办事处委托嘉善县中信房地产估价造价有限公司对案涉房屋及装潢价值进行了评估，确定价值为111126元，其中房屋价值为98631元，装潢价值为4356元，房屋回收价值为8139元。案涉房屋系农村宅基地上的房屋，被告为本集体经济组织以外的个人，案涉房屋依法不得买卖。原被告之间的《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定，属于无效合同。现原被告无法就案涉房屋的返还等事宜达成一致意见，故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求法院依法公正裁决，支持原告的诉讼请求。 被告吴传中辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。理由如下：其一，案涉房屋转让协议有效。转让协议的标的物包括一幢两楼两底的楼房、两间平房，以及3.69亩的土地承包经营权。房屋及土地承包经营权都不属于法律禁止转让的标的物，不考虑土地使用权的情况下，上述协议完全有效。其二，根据土地管理法第六十二条第四款以及第六十三条的规定，法律并不限制农村集体所有土地使用权的流转，相反，在不改变土地性质的情况下支持农民集体土地使用权的流转。本案显然属于农村集体土地流转，而且流转过程中没有对土地的使用性质进行改变，符合土地管理法的精神。而且本案合同已经实际履行了将近十二年，村委会以及其他村民已经知悉，而且已经习惯了被告居住在案涉房屋的事实；村委会以及其他村民，包括原告在内，在本案诉讼之前从未提出过异议。土地所有权人，也就是村集体经济组织完全知道而且认可。其三，原告提起本案之诉严重违反诚实信用原则。按照目前的政策，可以自愿申报搬迁，而案涉房屋转让协议，约定对转让房屋遇政府征用时，房屋的补偿全部归被告所有，属于地基的补偿归原告所有。该约定具有公平性，也不违反强制性法律规定，应当认定为有效。?其四，即便案涉房屋考虑到农村建设用地使用权转让的效力问题，也应当认定为部分无效，并非全部无效，因为房屋本身以及土地承包经营权转让是有效的。原告作为案涉农村房屋买卖的出卖人，作为原宅基地的使用权人，其行为隐含了放弃宅基地使用权的意思，而法律并没有禁止权利人放弃宅基地使用权。即使要主张宅基地返还，也应当由村集体来主张。其五，即使案涉房屋转让协议全部被认定为为无效，也应当维持原状，不适合返还。案涉房屋从签协议到现在已经将近十二年，被告购房后，一家人就一直居住在该房屋，并无其他可供居住的房屋。今年3月份，被告还花了168000元对该房屋进行了装修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《农村宅基地补办用地申请审批表》、户口簿、《常住人口登记表》、《房屋转让协议》、《评估报告》、《人口普查表》复印件各一份，《协议》、《放弃遗产继承承诺书》原件各一份）真实性、合法性、关联性均无异议，但对部分证据的证明力有异议。被告未提交证据。本院对原告提交的以上证据的三性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2009年10月20日，原告陈正根、陈明根（甲方）与被告吴传中（乙方）签订《房屋转让协议》一份，主要内容包括：1.甲方将坐落于嘉善县××镇××村××号的房屋转让给乙方，该房屋包含两楼两底楼房（建筑面积64平方米）及两间平房（建筑面积63平方米），转让价款为64000元。其中楼房的一楼一底及平房两间属于陈正根的，转让价为40000元，楼房另外的一楼一底属于陈明根的，转让价为24000元。2.如遇政策性拆迁，屋基地赔偿款归甲方所有，地面建筑物赔偿款归乙方所有。3.甲方共有承包田4.69亩，其中3.69亩归乙方无偿种植，1亩由甲方自己种植，如遇政策性土地征用或集体征用，乙方无条件退还给甲方，种下去的青苗费补偿款归乙方所有。4.土地使用证遗失，如若以后找到或补办土地使用证交给乙方保管。5.甲方（包括直系亲属）如要索回房屋所有权，需按原甲乙双方房屋转让费64000元的三倍赔偿给乙方；乙方（包括直系亲属）如退还甲方房屋，需按房屋转让费64000元的三倍赔偿给甲方。乙方吴传中购买该房屋后，与家人一直居住其中。 2019年10月31日，原告陈正根、陈明根（甲方）与被告吴传中（乙方）签订《协议》一份，主要内容为：原梁桥村夏家舍17号陈正根房屋卖给乙方居住，因搬迁，双方同意甲方给乙方60平米分配任务。 经查明，案涉房屋系农村宅基地上建造的房屋。原告述称，该房屋系1993年前由两原告及其父亲陈永兴共同建造。第二次全国人口普查登记表记载户主陈永兴的户内人口还包括配偶秦秀英、女儿陈珍珠、陈明珠、儿子陈正根、陈正林（即陈明根）。原告还述称，签订案涉《房屋转让协议》时，其父母已经去世，姐妹俩已经出嫁。2020年5月22日，陈珍珠、陈明珠在《放弃遗产继承承诺书》上签字，声明案涉房屋系陈永兴、秦秀英、陈正根、陈明根共同共有，并自愿放弃相应的继承权。 双方均述称，根据去年出台的农房集聚政策，案涉房屋所在地村民可自愿协议搬迁。原告如参加农房集聚，根据原房屋面积、户籍人口等因素，可置换两套各60平方米的安置房。2019年7月20日，嘉善县中信房地产估价造价有限公司受嘉善县人民政府魏塘街道办事处委托，对案涉房屋及装潢进行了评估，评估价为111126元。 另查明，原告陈正根的户籍已迁出原址，现为嘉善县魏塘街道庄港村河泥浜52号。原告陈明根的户籍所在地仍为案涉房屋所在地，即现在的嘉善县魏塘街道梁桥村夏家舍17号。被告吴传中的户籍地仍在其原籍，即庆元县××乡××村××路××号。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2020年1月1日起施行的《土地管理法》第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，增加了村民利用闲置宅基地、住宅的灵活性，但并未完全取消限制条件。《土地管理法》第六十二条第七款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。原被告双方签订的《房屋转让协议》虽然对房屋和宅基地作了一定区分处理，但我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度，案涉房屋本身亦由于宅基地用地审批而合法存在，双方的约定并不能改变宅基地使用权只能跟随房屋的客观事实。综上，吴传中向陈正根、陈明根购买案涉房屋时，双方并非同村村民，且吴传中户籍至今仍在庆元县××乡××村××路××号，未迁入魏塘街道梁桥村，故双方的买卖合同应为无效。 关于《房屋转让协议》无效的法律后果，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案纠纷的产生，双方均有过错。原告在双方转让行为历经十余年，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但其行为违反诚实信用原则。双方虽然约定了“如遇政策性拆迁”，有关宅基地和地上建筑物的补偿款归属，但由于目前该村的农房集聚政策属于完全自愿性质，并非“政策性拆迁”，原告陈正根、陈明根主张被告吴传中返还其夏家舍17号的房屋（实际所指当系返还宅基地），并提出按该条约定返还被告吴传中房屋及装潢价款111126元依据不足，即约定的条件尚不成就，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈正根、陈明根与被告吴传中于2009年10月20日签订的《房屋转让协议》无效； 二、驳回原告陈正根、陈明根的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1261元，由原告陈正根、陈明根和被告吴传中各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  江万景 二〇二〇年七月二十三日 书记员  周 丹 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??