四川省宝兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1827民初375号 原告：陈峻谊，男，生于1979年4月24日，汉族，住四川省泸定县。 被告：成都汇智成置业有限责任公司,住所地成都市武侯区。 法定代表人：蒋小军。 委托诉讼代理人：扁斌，四川人和律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：罗琳，四川人和律师事务所律师（特别授权）。 原告陈峻谊与被告成都汇智成置业有限责任公司（以下简称汇智成置业公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案在审理过程中，被告汇智成置业公司于2019年11月25日提出管辖异议，本院经审查后作出四川省宝兴县人民法院（2019）川1827民初375号民事裁定书，驳回其管辖异议。被告汇智成置业公司不服该裁定，上诉于四川省雅安市中级人民法院，四川省雅安市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）川18民辖终10号民事裁定书裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院于2020年6月17日公开开庭审理了本案，原告陈峻谊、被告汇智成置业公司的委托诉讼代理人扁斌和罗琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除合同；2.判令被告返还原告购房首付款4530454.00元及其利息；3.判令被告返还原告己经偿还的按揭本息及其利息，起诉之日起未还的银行按揭由被告承担；4.判令被告赔偿原告违约金；5.由被告承担本案的诉讼费。在庭审过程中，原告陈俊谊将诉讼请求变更为：1.被告立即履行合同；2.被告支付逾期交房的违约金；3.被告承担因为银行起诉原告所多支付的费用；4.退还面积误差在3%以内的房款及利息，误差在3%以上的双倍退还房款和利息；5.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年6月12日，原告与被告签订了关于购买位于宝兴县房号分别为：1、Ｃ幢1单元1层103号合同编号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、Ｃ幢1单元1层102号合同编号为30054的《四川省商品房买卖合同（预售）》；3、Ｃ幢1单元1层101号合同编号为30055的《四川省商品房买卖合同（预售）》；4、Ｃ幢1单元负2层202号合同编号为30056的《四川省商品房买卖合同（预售）》；5、Ｃ幢1单元负2层201号合同编号为30057的《四川省商品房买卖合同（预售）》。根据合同的约定，被告应于2016年12月10日前向原告交付上述5套商品房，但被告到起诉之日也没有交付符合合同约定的合格的建筑物。原告于2016年5月4日向被告支付了首付款4530454.00元，2016年8月24日，原告通过宝兴县农村信用合作联社按揭贷款向被告支付了按揭房款4480000.00元，每月需偿还银行50877.94元。被告逾期交房后，原告一直积极联系被告，但被告已经撤走了全部工作人员。2019年3月，原告经多方打听获得被告法定代表人的电话，多次电话联系被告法定代表人，要求被告：1.尽快交房并办理房产证，减少原告损失；2.处理Ｃ幢1单元负2层201号合同面积101.64平方米，与宝兴县建设局委托四川致远测绘有限公司测绘的面积75.93平方米，差距25.71平方米的问题；3.处理Ｃ幢1单元负2层202号合同面积131.68平方米，与宝兴县建设局委托四川致远测绘有限公司测绘的面积98.24平方米，差距33.44平方米的问题；4.处理Ｃ幢1单元负2层201号与宝兴县穆坪镇杨定雄房屋权属争议的问题；5.解决整个小区消防系统瘫痪、物业瘫痪的问题；6.解决整栋楼多处漏水集雨的问题。但被告法定代表人一直表示自己为挂名法人对此不知情，无法处理。原告认为被告的行为违背了合同的约定，己构成违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院，提出前列诉讼请求。 被告汇智成置业公司辩称，对于原告变更后的第一项诉讼请求没有意见；对于逾期交房违约金可以按照合同约定计算支付；对于银行的起诉的损失还不确定的，不予认可；对于面积误差的部分，测绘报告的委托单位是宝兴县住建局委托的，被告对此没有异议。 原告陈峻谊为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.四川省商品房买卖合同（合同签约备案号分别为30053、30054、30055、30056、30057），证明合同约定交房时间为2016年12月10日，交付使用条件含供水、排水、绿地率、消防、安防，延期交房的违约责任，产权证办理日期为从2016年12月10日起180日后的365日内； 2.汇智成置业公司购房收据5份共2页、农业银行银行卡转账记录，证明购房的首付款交付情况； 3.信用社还款明细，证明已经交付的购房按揭款； 4.信用社借据信息、（2020）川1827民初73号案件的起诉状。一是证明因被告无法按期交房，原告无法获得租金收入，无力继续交付按揭款而造成的利息损失。二是证明银行按揭涉及的利率。三是证明被告应承担（2020）川1827民初73号民事诉讼中对本案原告的全部不利后果，现还有贷款3505528.64元未付，欠利息59794.6元等情况； 5.接（报）警登记表、四川致远绘测有限公司川致远测[2017-5-1]测绘报告。一是证明-201与拆迁户存在物权争议。二是证明房屋公摊面积存在争议。三是请求法院在宝兴县拆迁办对本案房屋面积和物权争议进行调查； 6.光盘一张，包括原告向被告法定代表的催交房电话录音、房屋其他质量问题的照片、原告向被告催交房的挂号信，证明原告多次催被告交房和解决房屋质量问题，并于2019年9月23日寄出了相关挂号信； 7.原告身份证复印件、被告工商信息打印件，证明原被告双方的诉讼主体资格； 8.法院依原告申请到宝兴县拆迁办调取的“各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表”显示：“-2层201铺套内建筑面积为54.22平方米，共有分摊面积21.61平方米，公摊面积0.398498平方米，建筑面积75.83平方米。负2层202铺套内建筑面积为70.25平方米，共有分摊面积27.99平方米，公摊面积0.398498平方米，建筑面积98.24平方米”。原告拟证明所购买房屋的实际面积情况。 对于原告提交的以上证据，被告汇智成置业公司经质证后发表如下质证意见：因测绘报告的委托单位是宝兴县住建局，被告对此报告没有异议；对于原告与宝兴县农村信用合作联社诉讼案件的损失证据，因现在不能确认其损失，故其损失无法确认；被告对于其他证据没异议。 对于原告提交的证据，本院经评议认为，证据1四川省商品房买卖合同、证据2汇智成置业公司购房收据和农业银行银行卡转账记录、证据3宝兴县农村信用使用联的借还款明细、证据4中的信用社借据信息、证据5接（报）警登记表和四川致远绘测有限公司川致远测[2017-5-1]测绘报告、证据6光盘及原告向被告催交房的挂号信、证据7原被告身份信息和工商信息及本院依原告申请到宝兴县拆迁办调取的“各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表”，以上证据来源真实合法，与本案有关联性，且被告对上述证据均无异议，本院依法予以采信。对于原告提交的（2020）川1827民初73号案件的起诉状，因该案还未审结，不能达到原告拟证明的目的，对该证据本院依法不予采信。 被告汇智成置业公司未提交证据。 经审理查明，被告汇智成置业公司为宝兴县“泸州街商业广场”的承建方及开发商。2016年6月12日，被告汇智成置业公司作为出卖人，原告陈俊谊作为买受人，双方签订了关于购买位于宝兴县（竹里小区）的《四川省商品房买卖合同（预售）》5份。该5份《四川省商品房买卖合同（预售）》对商品房基本情况、商品房价款、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任等进行了约定。其中，合同签约备案号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房为预售许可证20160122号下第Ｃ幢1单元1层103号。该商品房预售建筑面积共66.05平方米，其中套内建筑面积为48.72平方米，分摊的共有建筑面积17.23平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16558元，总价1093659元”。该合同同时载明：“第十四条面积差异处理‘买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预售套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预售套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人’；第十八条‘出卖人在2016年12月10日前向买受人交付该商品房’；第十九条逾期交房责任‘逾期在30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金’”；合同签约备案号为30054的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房为预售许可证20160122号下第Ｃ幢1单元1层102号。该商品房预售建筑面积共89.96平方米，其中套内建筑面积为66.36平方米，分摊的共有建筑面积23.60平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16161元，总价1453828元”。该合同对面积差异处理、交房时间、逾期交房责任的约定与合同签约备案号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定相同；合同签约备案号为30055的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房为预售许可证20160122号下第Ｃ幢1单元1层101号。该商品房预售建筑面积共50.1平方米，其中套内建筑面积为36.96平方米，分摊的共有建筑面积13.14平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20584元，总价1031254元”。该合同对面积差异处理、交房时间、逾期交房责任的约定与合同签约备案号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定相同；合同签约备案号为30056的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房为预售许可证20160122号下第Ｃ幢1单元负2层-202号。该商品房预售建筑面积共131.68平方米，其中套内建筑面积为70.25平方米，分摊的共有建筑面积61.43平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22686元，总价2987240元”。该合同对面积差异处理、交房时间、逾期交房责任的约定与合同签约备案号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定相同；合同签约备案号为30057的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房为预售许可证20160122号下第Ｃ幢1单元负2层-201号。该商品房预售建筑面积共101.64平方米，其中套内建筑面积为54.22平方米，分摊的共有建筑面积47.42平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24050元，总价2444473元”。该合同对面积差异处理、交房时间、逾期交房责任的约定与合同签约备案号为30053的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定相同。上述五套房屋总价款为9010454.00元，原告在购房中首付4530454.00元，在宝兴县农村信用合作联社贷款4480000.00元。因原告陈俊谊在宝兴县农村信用合作联社贷款4480000.00元后，未按约定偿还本金及其利息，宝兴县农村信用合作联社已向法院提起诉讼，要求陈俊谊偿还借款本金及其利息。 另查明，根据四川致远绘测有限公司川致远测[2017-5-1]测绘报告及本院从宝兴县拆迁办调取的“各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表”记载，本案案涉房屋-2层201铺套内建筑面积为54.22平方米，共有分摊面积21.61平方米，公摊系数0.398498平方米，建筑面积75.83平方米，与合同签约备案号为30057的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房预售建筑面积共101.64平方米，其中套内建筑面积为54.22平方米，分摊的共有建筑面积47.42平方米”相比较，实际建筑面积与预售时的建筑面积相差25.81平方米（75.83平方米-101.64平方米）；负2层202铺套内建筑面积为70.25平方米，共有分摊面积27.99平方米，公摊系数0.398498平方米，建筑面积98.24平方米，与合同签约备案号为30056的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明“该商品房预售建筑面积共131.68平方米，其中套内建筑面积为70.25平方米，分摊的共有建筑面积61.43平方米”相比较，实际建筑面积与预售时的建筑面积相差33.44平方米（98.24平方米-131.68平方米）。 再查明，本案案涉房屋-2层202铺[合同签约备案号为30056的《四川省商品房买卖合同（预售）》]，原告陈俊谊于2018年10月22日已对该房屋实际进行管理并使用（租赁给案外人陈某某，并由陈俊谊收取租金）。 本院认为，合法的买卖受法律保护。本案中，被告汇智成置业公司与原告陈俊谊签订的5份《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其合同的内容不违反法律的强制性规定，该5份合同合法有效。原被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务，承担相应的责任。根据本案查明的事实，原告陈峻谊在与被告汇智成置业公司签订房屋买卖合同后，按约全额向被告汇智成置业公司缴纳5套房屋购房款9010454.00元，被告汇智成置业公司未按合同约定的时间（2016年12月10日）向原告陈俊谊交付房屋，除-2层202房屋原告已于2018年10月22日起实际进行管理使用外，其余的四套房屋至今仍未交付。被告汇智成置业公司已构成违约，应按双方签订的商品房买卖合同约定承担相应的责任。 对于原告要求被告退还3%以内的面积误差的房款及利息和双倍退还3%以上的面积误差的房款及利息的主张，根据本案庭审查明的事实，本案案涉房屋-2层201铺实际建筑面积75.83平方米，而《四川省商品房买卖合同（预售）》载明该商品房预售建筑面积共101.64平方米，其实际建筑面积少预售时的建筑面积25.81平方米（75.83平方米-101.64平方米）；负2层202铺实际建筑面积98.24平方米，《四川省商品房买卖合同（预售）》载明该商品房预售建筑面积131.68平方米，其实际建筑面积少预售时的建筑面积33.44平方米（98.24平方米-131.68平方米）。被告汇智成置业公司对上述两房屋的面积误差无异议，对原告要求退还面积误差房款无异议。故本院对原告要求被告退还购房面积误差款的主张，本院依法予以支持，其退还的房款确定为：1.-2层201铺房屋，被告汇智成置业公司应退还原告陈俊谊房款1168108.50元（101.64平方米的3%即3.05平方×24050.00元＋22.76平方米×双倍房价48100.00元）；2.-2层202铺房屋，被告汇智成置业公司应退还原告陈俊谊房款1427629.98元（131.68平方米的3%即3.95平方×22686.00元＋29.49平方米×双倍房价45372.00元）。被告汇智成置业公司应退还原告陈俊谊上述两房屋房款合计为2595738.48元。对于原告要求被告汇智成置业公司支付退还房款相关利息的诉讼请求，因本院已支持了原告双倍退还3%以上的面积误差的房款的主张，故房屋面积误差退款不应再支付其利息，对此诉讼请求，本院依法不予支持。 对于原告要求被告履行合同，支付逾期交房的违约金的诉讼请求，因该请求有原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“逾期在30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”，且被告对原告此请求无异议，故对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。结合本案查明的事实，本院对被告汇智成置业公司应支付原告逾期交房的违约金确定如下：一是-2层202房屋的违约金。应以1559610.02元（该房屋的价2987240.00元减去被告汇智成置业公司应退房款1427629.98元）为基数，从2016年12月11日起至原告实际管理使用该项房的前1日（2018年10月21日）止，按逾期交房的天数（680天）以每日万分之3的计算向原告陈峻谊支付违约金。该项违约金为318160.44元（1559610.02元×0.0003×680天）；二是其他房屋的违约金。该违约金的基数应为总房款9010454.00元减去-2层202房屋的房款2987240.00元，再减去被告汇智成置业公司应退还-2层201铺房屋房款1168108.50元，即为4855105.50元。其违约金应以4855105.50元为基数，从2016年12月11日起至实际交房之日止，按逾期交房的天数以每日万分之3的计算支付原告陈峻谊支付违约金。 对于原告要求被告承担因为银行起诉原告致使原告所多支付费用的诉讼请求，因原被告双方在签订购房合同时已对违约责任进行了约定。原告在本案中已主张了违约责任，不能再同时主张损失赔偿。因原告提交的证据不能证明损失的具体数额，故对于原告的该项主张，本院依法不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告成都汇智成置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内履行合同签约备案号为30053、30054、30055、30057的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付义务； 二、被告成都汇智成置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还原告陈俊谊购买的合同签约备案号为30056和30057的商品房房屋面积误差款2595738.48元 三、被告成都汇智成置业有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告陈俊谊购买的合同签约备案号为30056的商品房房屋的违约金318160.44元，并支付原告陈峻谊购买的合同签约备案号为30053、30054、30055、30057四套商品房房屋违约金（该部分违约金的计算方式为：以原告陈俊谊房屋购房款4855105.50元为基数，从2016年12月11日起至实际交房之日止，按逾期交房的天数以每日万分之3的计算支付）； 四、驳回原告陈俊谊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费43044.00元，由被告成都汇智成置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  张天均 审 判 员  冯体平 人民陪审员  植雪莲 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  李宋琴