广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初826号原告：林定强，男，1967年2月20日出生，汉族，住广东省广宁县***********，公民身份号码：442************015。委托诉讼代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。被告：欧瑞均，男，1945年4月26日出生，汉族，住广东省南街镇护国社区居委会新沙寨24号，公民身份号码：442************018。委托诉讼代理人：陈嘉敏，广东文迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：温凯杰，广东文迪律师事务所律师。原告林定强与被告欧瑞均确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林定强的委托诉讼代理人王奕财、被告欧瑞均及其委托诉讼代理人陈嘉敏、温凯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林定强向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方买卖宅基地的行为无效；2.判令被告将属于原告的宅基地使用权返还给原告，原告返还卖地款90000元给被告；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:1998年间，原告因急需资金使用，在不知道宅基地不得买卖的情况下，与被告口头协商，将属于原告合法使用的坐落在广宁县************[证号：粤（2019）广宁县不动产权第0018109号]的宅基地使用权，以90000元的价格出卖给广宁县*************的被告。原告收到价款后，出具了收据给被告收执。该宅基地面积为93.78平方米，1998年出卖后至今没有办理过户手续。去年，当原告知道宅基地不得买卖的规定后，到国土部门重新申办了该土地的使用权证。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告欧瑞均辩称，一、本案中所涉及的《转让协议》合法有效。1.法律适用的问题。根据最高人民法院《关于适用若干问题的释(一)》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。据此，本案可适用的法律有1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》，该法第五十八条规定违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，根据该法第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”。国家土地管理局于1989年7月5日制定的《关于确定土地权属问题的若干意见》第十三条规定：“农民集体土地上的房屋出售给本集体内部成员，或者城镇、市郊以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员，其土地所有权不变。房产所有者享有土地所属集体其他成员同等的土地使用权。”。另外《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条中的规定“1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。案涉《转让协议》的签订时间是1997年，所以应该适用当时的法律规定。2.与本案相关的事实问题及《转让协议》合法有效的理由。首先，根据以上法律规定当时国家是不禁止集体所有土地的使用权的转让，也不禁止将集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民的基本生活需要。该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用，就农村宅基地的这一本质属性，尽管涉案的《转让协议》中只提到原、被告双方协议转让的是文化路26号的地块，但是因为在该地块上有房屋，所以转让的标的物肯定包含房屋和相应的宅基地使用权的，这才符合我国地随房走、房随地走的基本政策。其次，本案的被告是广宁县*******经济组织的成员，案涉的房屋及地块属于广宁县*******联队经济组织的集体用地。加上从护国社区居委会出具的证明可以知道，护国社区居委会对于原、被告二人之间的宅基地房屋买卖行为是认可的，并且对于被告的加建行为也是认可的。因案涉土地性质没有改变，该转让行为并未导致南街镇护国社区集体经济组织宅基地使用权外流，仅在同一集体经济组织内部流转，集体经济组织也知晓此事。故案涉土地的流转并没有损害任何人或者集体的利益，被告的权益应受到保护。在农村内部，村集体成员之间流转土地等是惯例，这种村规民约应得到遵守。因此，原、被告双方的《转让协议》并未违反当时的法律、法规的有关规定，也不属于《民法通则》第五十八条规定无效的情形，所以案涉的《转让协议》应该被认定是有效的。3.案涉的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，双方已依约履行长达二十多年，涉案房屋买卖行为也未违反法律、行政法规的强制性规定，故应该认定案涉的《转让协议》有效。根据被告在本案提交的证据可以认定原告己收取全部的转让款并向被告交付了涉案的房屋及地块，且在被告替原告还清银行贷款及利息后，被告凭银行出具的解押证明到国土部门将《集体土地建设用地使用证》的原件取回并一直保管至今，即《转让协议》已实际履行完毕，原告的出售行为系其真实意思表示。而被告作为案涉房屋及地块所属经济组织的成员，其有权利在本村内购买宅基地，其支付了合理对价后取得了该诉争宅基地的使用权及房屋所有权，这一市场交易行为并不存在任何违法之处，应受法律保护。综上所述，本案发生在1997年的农村，距今已经23年时间。买卖双方采取契约的交易方式非常普遍，两个没有多少文化的农民，买卖一个破旧的平房，价格合理，双方意思表示明确、真实，被告方支付完相关的转让款，交易完成。这样的方式符合当时当地农民的交易习惯，也被大家普遍认可，所以案涉的《转让协议》有效。二、本案诉讼原告违背诚实信用原则，属于恶意诉讼。案涉屋地转让是在1997年，到原告起诉时已超过23年。在此期间，被告一直持续使用、收益涉案房屋，原告均没有提出任何的异议，但是因为近年来房地产市场发生大幅度的变化，所以原告才会因为房屋升值，诉请确认《转让协议》无效，企图将已卖出房屋及地块要回，原告的行为是严重违反公平原则和诚实信用原则的行为，属于恶意诉讼。尤其是其无视国家法律、无视他人财产权益的行为是非常可耻的。如果让失信者获得不当利益，守信者处于困窘，是不利于维护实质正义和法律秩序。民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同(协议)具有法律约束力，如没有欺诈、肋迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外，合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。三、本案已经超过最长法定的诉讼时效，不应再受保护。本案原、被告双方是在1997年5月1日签订涉案房屋及地块的《转让协议》，签订《转让协议》后的23年期间内，双方并未就该协议产生过任何的纠纷，直至原告在2020年6月2日提起本案诉讼。无论是根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第175条第二款规定：民法通则第一百三十七条规定的二十年诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。还是根据《民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。故无论是适用之前的《民法通则》还是现在的《民法总则》，本案已经超过23年的时间即已经超过法律规定的最长20年的保护期。而且在此期间，原告从来没有向原告提出过任何的异议，故原告的起诉已经超过法律规定的最长的诉讼时效，依法不应再受保护，请贵院驳回其起诉。综述所述，原、被告之间的《转让协议》有效，本案诉讼缺乏事实和法律依据，请求贵院查清事实，驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院综合证据的证明力进行审查判断。本院经审理认定事实如下：1997年5月1日，原、被告签订《转让协议》-1、《转让协议》-2，《转让协议》-1内容：现座落在广宁县**********皮一块，在旧南街镇隔离，约九十几平方米，转让给欧瑞均。铺头的电话（8634018）在你们租用期满后，属林定强所有。学炯租的云吞店按原合同租用期满为止。1998年4月6日至1999年4月6日的云吞店租金属欧瑞均所收。其中，银行的玖万元贷款的利息即还款由欧生负责（即1997年5月1日至1997年12月底），我所协助你的贷款在1997年12月31日前有效，如超期还款及还息，与林定强无关。另外，土地证的转让费用一切由欧生负责，林定强转卖的土地绝无后悔。转让人：林定强受益人：欧瑞均1997年5月1日。《转让协议》-2内容：现座落在广宁南街镇文化路26号地皮一块，约九十几平方米，转让给欧瑞均。转让款为壹拾捌万元正（人民币）。其中，地块的铺头电话（8634018）在你们租用期满后，属林定强所有。另，陈学炯租的云吞店按原合同租用期满为止。学炯租的云吞店租金从1998年4月6日至1999年4月6日属欧瑞均所收。1997年4月6日至1998年4月6日属林定强所收。银行的玖万元贷款即1997年5月1日至1997年12月31日止，交银行的利息和还银行的贷款由欧瑞均负责。林定强所协助你的贷款在1997年12月31日前有效，如欧瑞均超期还款及还息，与林定强无关。另外，土地及土地证的转让费用与林定强无关，一切费用由欧瑞均负责。林定强转让的土地绝无后悔。本协议一式两份。转让人：林定强受益人：欧瑞均1997年5月1日。1997年6月11日，原告林定强出具收据确认收取了被告欧瑞均部分转让款项，并约定剩余部分款项在1997年6月底前支付完毕。涉案土地于1996年12月27日设立抵押权，抵押权人为城市信用社，证号为宁府（贷）抵押（96）延字第206号。被告欧瑞均持有涉案土地的原集体土地建设用地使用证，证号为宁土集建（95）字第2211786号。2019年9月2日，原告林定强取得涉案土地的不动产权证，证号为粤（2019）广宁县不动产权第0018109号。广宁县*********民委员会于2020年6月9日出具证明，兹有我社区新沙村24号的欧瑞均，身份证：442************018，于1997年5月1日从林定强，身份证：442************015，手上购得一地块（当时是旧南街镇政府车房，高约2.5米），该地坐落在文化路26号，欧瑞均购买后于1998年加建4.3米高，现在的高为6.8米。广宁县*********民委员会于2020年6月22日出具证明，兹有欧瑞均身份证号：442************018，是我辖区经济组织成员。文化路26号房屋地块原属于护国社区联队集体经济组织的集体用地。被告欧瑞均提交还款凭证及催款通知书，拟证实被告按照转让协议约定替原告偿还了城市信用社银行贷款本金90000元及利息23348.52元。原告认为转让后20000元利息作为转让价款无依据，因协议约定还贷与原告无关。被告欧瑞均提供房屋租赁合同1、房屋租赁合同2、银行流水，拟证实涉案土地及地上附着物自1997年5月1日从原告处购得后一直由其使用和收益，且进行加建，而原告在这23年间从未提出过异议。经询问，原告确认涉案土地的转让价款为180000元，其收取了现金90000元，另外的90000元由被告替原告归还银行的贷款。经询问，原告认为涉案土地转让时地上建筑物是作车房，被告认为虽是车房，但原告将其作商铺使用。以上事实，有原、被告身份信息、《转让协议》-1、《转让协议》-2、收据、土地使用权抵押证明书、汇款单、催收逾期贷款通知书、集体土地建设使用证、证明、原、被告陈述等证据证实。本院经审查认为，原告请求确认原、被告双方买卖宅基地行为无效及返还宅基地使用权、价款，实质是请求确认合同效力，因此，本案纠纷时确认合同效力纠纷。本案的争议焦点有：一、本案的诉讼时效问题？二、《转让协议》-1、《转让协议》-2是否有效？关于焦点一，本案的诉讼时效问题。被告欧瑞均认为本案纠纷已有23年，已经超过法律规定的最长的20年保护期间，且在此期间原告从来没有提出异议，故原告的起诉已经超过法律规定的最长诉讼时效。本院认为合同无效属于法律规范对合同价值的否定性评价，若合同违法状态持续存在，当事人请求确认合同无效不应适用诉讼时效。况且，只有实体法上的请求权才能作为诉讼时效的客体，而本案请求确认合同无效权则是使合同权利义务归于消灭的权利，即并非是实体法意义上的请求权，故不应适用诉讼时效。被告欧瑞坤的该抗辩意见依据不足，本院不予采信。关于焦点二，《转让协议》-1、《转让协议》-2是否有效的问题。《转让协议》-1、《转让协议》-2的内容虽然写明转让的是地皮（宅基地使用权），但从该两份协议的具体内容来看，显然是包括了地上的附着物，且该附着物当作商铺使用的，因此，原、被告之间转让的是宅基地使用权及地上的附着物。《转让协议》-1、《转让协议》-2签订时间是1997年5月1日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，对《转让协议》-1、《转让协议》-2的审查应适用当时的法律规定。1986年的《民法通则》第五十八条第一款第五项规定“违反法律或者社会公共利益”的民事行为无效。本案中，虽然原告林定强提交户籍显示其住址是广宁县***********，但户籍的迁移并不能真实反映出其属于哪一集体经济组织，因其取得涉案宅基地的使用权，应视为其是涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，而涉案宅基地原属于广宁县*******联队集体经济组织的集体用地，被告是广宁县*******经济组织成员，符合省高院意见“1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的合同有效”的规定。原告将涉案宅基地转让给被告属农村宅基地使用权在同一集体经济组织成员间的流转，且也已经得到本社区集体经济组织认可，因此，原、被告转让涉案宅基地使用权及地上附着物没有损害社会公共利益。1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让．土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”可以看出，当时的土地管理法并未对农村宅基地使用权转让作禁止性规定。经查，当时国务院也没有出具禁止集体土地使用权流转的相关规定。因此，《转让协议》-1、《转让协议》-2是原、被告之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规，合法有效。《转让协议》-1、《转让协议》-2签订后，被告按照约定替原告还清银行贷款本金及利息，也支付了相应的价款给原告，即《转让协议》-1、《转让协议》-2的内容已经履行完毕。在交付后，涉案宅基地使用权及地上附着物一直由被告使用和收益，且被告对地上附着物进行修缮也取得社区集体经济组织的认可，原告从未对被告提出任何异议，各自相安无事，平静生活。现原告明知已将涉案宅基地使用权及地上附着物转让给被告的情况下，仍然去办理新的不动产权证，继而请求确认合同无效，其行为违背诚实信用原则。被告在受让宅基地使用权及地上附着物后23年间，怠于办理产权变更登记，致使产生本案纠纷。综上，原告请求确认与被告签订的《转让协议》-1、《转让协议》-2无效，既无法律依据，又违反诚实信用原则，应依法予以驳回。综上所述，原告请求确认合同效力、返还宅基地使用权返还转让款，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的》第一条的规定，判决如下：驳回原告林定强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为1025元，由原告林定强负担，该款项原告已预付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇二〇年七月七日书记员  邵成勇附录法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。