福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1269号 上诉人（原审原告）：阙素琴，女，1978年3月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 上诉人阙素琴因与上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阙素琴的委托诉讼代理人唐滟帆，上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阙素琴上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判。2.一、二审诉讼费用由碧桂园公司负担。事实和理由：1.一审法院认定案涉违约金标准过高并予以调整是错误的，阙素琴主张的违约金并未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围。2.碧桂园公司并未提供证据证明其造成阙素琴的损失过于小于约定的违约金。3.碧桂园公司违背诚实信用原则，其作为合同的拟定方，自我承诺却要求调整违约金标准，违背合同法的立法宗旨。综上，一审法院在无任何证据证明阙素琴实际损失的基础上对违约金标准妄加调整，违反了法律规定。 碧桂园公司的答辩意见与其上诉意见一致。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阙素琴一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由阙素琴承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成阙素琴所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 阙素琴辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。其余意见与其上诉意见一致。 阙素琴向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司立即向阙素琴支付逾期办理商品房权属登记违约金30650元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 1.2016年9月19日，阙素琴与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定阙素琴向碧桂园公司购买三明市梅列区房产，合同总价款1153003元；碧桂园公司应于2017年5月30日前将商品房交付给阙素琴使用；因碧桂园公司原因，阙素琴未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向阙素琴支付人民币五十元的违约金。合同签订后，阙素琴依约向碧桂园公司支付购房款1153003元。2016年12月6日，阙素琴与碧桂园公司办理了案涉商品房移交手续。 2.2016年12月13日，阙素琴与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定阙素琴向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，合同总价款45200元；碧桂园公司应于2017年1月15日前将车位交付给阙素琴使用；因碧桂园公司原因，阙素琴未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向阙素琴支付人民币五十元的违约金。合同签订后，阙素琴依约向碧桂园公司支付车位款45200元。2017年1月23日，阙素琴与碧桂园公司办理了案涉车位移交手续。 3.2017年12月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号1幢房屋办理首次登记(总确权)手续。2018年3月9日和同年6月1日，碧桂园公司向阙素琴分别移交办理房屋和车位权属登记的相关资料。2018年3月12日和同年6月14日，阙素琴分别取得案涉房屋和车位权属登记证。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，本案商品房买卖合同于2016年9月19日、12月13日签订，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内，即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记时限，期间也长达几个月时间，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。阙素琴与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致阙素琴未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 阙素琴虽于2016年12月6日与碧桂园公司办理案涉房屋移交手续，但根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年5月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。依照上述约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应自2017年5月31日起算，也应自2017年5月31日起开始计算碧桂园公司应当办理讼争房屋所在楼幢的不动产权首次登记的时间。因此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从合同约定交付房屋之日开始计算90天的次日即2017年8月29日起计算至碧桂园公司移交办理房屋权属登记资料之日的前一日即2018年3月8日止。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年1月15日前，将符合约定条件的车位交付买受人使用。但阙素琴于2017年1月23日才与碧桂园公司办理车位移交手续，阙素琴未能提供证据证明逾期交付系因碧桂园公司原因造成，因此，阙素琴主张的逾期办理车位权属登记违约金的起算时间应从实际交付车位之日开始计算90天的次日即2017年4月23日起计算至碧桂园公司移交办理车位权属登记资料之日的前一日即2018年5月31日止。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日即2017年12月4日止，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，本院不予支持。 三、关于违约金约定是否过高，是否应予以调整的问题 根据案涉合同的约定，逾期办理车位权属登记违约金按每逾期一天支付人民币五十元计算，据此，阙素琴主张的违约金达20850元，而案涉房屋（车位）总价为45200元，违约金占车位总价超过46%，明显过高。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定属于约定过高，根据当事人请求，依法应予调整。案涉车位已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。案涉车位的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，予以支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系阙素琴与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制规定，属合法有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房和车位权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。阙素琴要求碧桂园公司按每逾期一天支付人民币50元的逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。碧桂园公司逾期办理商品房权属登记共计192天，因此，违约金应认定为50元/天×192天＝9600元。阙素琴与碧桂园公司约定逾期办理车位权属登记按每逾期一天支付人民币50元的违约金，因违约金标准过高，予以调整，应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给阙素琴逾期办理商品房权属登记违约金9600元；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给阙素琴逾期办理车位权属登记违约金(该违约金以已付车位款45200元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年4月23日起计算至2018年5月31日止)；三、驳回阙素琴的其他诉讼请求。案件受理费566元，减半收取计283元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交付房屋及车位的时间为2017年5月30日前及2017年1月15日前（实际交付商品房的时间为2016年12月6日、交付车位的时间为2017年1月23日），碧桂园公司办理讼争楼幢初始登记的时间是2018年12月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给阙素琴时止，即本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房及车位之次日起第91日计算至碧桂园公司交付办证所需资料之前一日止。一审法院关于案涉商品房及车位逾期办理权属证书的起止时间认定准确，依照合同约定计算确定案涉商品房逾期办理权属登记违约金并无不当，同时，一审法院参酌案涉车位价款酌情对案涉车位逾期办理权属登记违约金标准进行调整，该处理结果有事实及法律依据，本院予以确认。 综上所述，阙素琴与碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费566元，由阙素琴负担283元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担283元。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。