湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5375号上诉人（原审原告）：周鸽，男，汉族，1985年8月28日出生，户籍地长沙市望城区，现住长沙市望城区。上诉人（原审原告）：袁春艳，女，汉族，1984年3月16日出生，户籍地长沙市望城区，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗德，国浩（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐霞，国浩（长沙）律师事务所律师。上诉人周鸽、袁春艳与上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周鸽、袁春艳上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由湖南富基置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院调低逾期交房的违约金，没有事实与法律依据。案涉房屋于2017年10月27日五方验收，并于2017年3月6日进行消防验收，于2018年5月22日进行竣工验收备案登记，富基公司违反合同约定，构成逾期交房，应该根据双方签订合同的第11条承担违约金计10641.43元，一审法院以周鸽、袁春艳已收房和富基公司资金断裂为由将违约金调整为房款的0.5%计1716元，无事实与法律依据。二、一审法院以临时用电已具备国家电网安装户表的条件为由，驳回周鸽、袁春艳要求富基公司承担逾期接通永电的违约责任的请求，没有事实与法律依据。合同中约定“达到用电条件”是指接通用电，《住宅使用说明书》和协调会议记录中也均明确了富基公司接通永电的义务。富基公司交付的房屋应该接通永电，其未接通永电应该按照合同承担日万分之一的违约金。综上，请求法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。富基公司辩称：1、案涉房屋约定的交房日期为2016年12月31日，验收的五家单位于2016年11月18日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中的结论为符合设计及规范要求，故案涉房屋已经于合同约定的交房日期前达到了交付条件，不能以备考表上载明的五方验收时间作为富基公司取得“五方验收”的时间，故周鸽、袁春艳主张逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。如二审法院认定富基公司构成逾期交房，那么周鸽、袁春艳要求富基公司按照合同承担日万分之一的违约金不应该得到支持。2、富基公司已经按照合同约定为周鸽、袁春艳所购房屋接通用电，周鸽、袁春艳主张“达到用电条件”是指接通用电没有事实与法律依据。3、一审判决富基公司在一审判决生效后45日内将周鸽、袁春艳用电完成户表安装供电，并按房屋总价款的日万分之0.7的标准向周鸽、袁春艳支付违约金，没有事实与法律依据。综上，请求法院驳回周鸽、袁春艳的诉讼请求。富基公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回周鸽、袁春艳的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由周鸽、袁春艳承担。事实与理由：1、一审法院限富基公司在周鸽、袁春艳的配合下完成永电供电的判决属于认定事实不清。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的为“2016年12月31日达到接通条件”，而并未约定要求完成接通永电，案涉房屋已经接通电源，且该电源为专电用电，非临时用电，案涉房屋已经达到交付条件，故一审法院判决富基公司完成永电供电错误。二、一审法院限富基公司在一审判决生效后45日内将周鸽、袁春艳用电完成户表安装供电，并按房屋总价款的日万分之0.7的标准向周鸽、袁春艳支付违约金，没有事实与法律依据。一审法院查明完成案涉房屋的永电接入工作，需要周鸽、袁春艳先与供电部门签订《居民供电用合同》和《农村用电安全协议》，故一审法院判决限富基公司在周鸽、袁春艳配合下完成用电供电，而一审判决第一项却将完成户表安装供电的义务由富基公司承担，而未判决周鸽、袁春艳需要完成配合义务。一审法院按房屋总价款的日万分之0.7的标准向周鸽、袁春艳支付违约金证据不足，未完成户表安装供电未给其造成损失，其还获得了免除承担电费的利益。三、一审法院认定未完成案涉房屋未完成合同约定的“五方验收”错误。富基公司于一审提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中的结论为符合设计及规范要求，故案涉房屋已于2016年11月18日完成五方验收，且周鸽、袁春艳也于2017年6月12日办理了房屋交付手续，故富基公司不应该承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院支持富基公司的上诉请求。周鸽、袁春艳辩称：1、一审法院以临时用电已具备国家电网安装户表的条件为由，驳回周鸽、袁春艳要求富基公司承担逾期接通永电的违约责任的请求，没有事实与法律依据。案涉房屋于2017年10月27日五方验收，并于2017年3月6日进行消防验收，于2018年5月22日进行竣工验收备案登记，富基公司违反合同约定，构成逾期交房。富基公司如认为违约金过高，应该承担举证责任，但其并未提供任何证据。二、一审法院以临时用电已具备国家电网安装户表的条件为由，驳回周鸽、袁春艳要求富基公司承担逾期接通永电的违约责任的请求，没有事实与法律依据。合同中约定“达到用电条件”是指接通用电，《住宅使用说明书》和协调会议记录中也均明确了富基公司接通永电的义务。富基公司交付的房屋应该接通永电，其未接通永电应该按照合同承担日万分之一的违约金。且富基公司逾期接通永电是由于其未验收合同，周鸽、袁春艳是否签订供电协议，不影响案涉房屋的供电验收。综上，请求法院驳回富基公司的上诉请求。周鸽、袁春艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令富基公司限期向周鸽、袁春艳支付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2.判令富基公司以房屋总价款343272元为基数，按照每日0.1‰的标准向周鸽、袁春艳支付违约金（自2017年1月1日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为32988元）；3.判令富基公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：周鸽与袁春艳系夫妻关系。2016年3月28日，周鸽、袁春艳与富基公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，以总价款343272元购买位于长沙市望城区。当天，周鸽、袁春艳首付73272元购房款。2016年6月8日办理签订了27万元住房公积金借款合同，2016年12月10日富基公司开具收按贷款27万元的发票。周鸽、袁春艳已按照合同约定金额支付了全部合同款项。《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条：“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）…1、已经竣工验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件”；第九条：“（一）城市基础设施…2、供电：2016年12月31日达到接通条件”；第十条：“该商品房达到第八条约定的条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。该合同的《附件七补充协议》：“三、双方同意对《商品房买卖合同》第八条补充如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定的该商品房'已经竣工验收合格'是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。…3、买受人出现下列情形之一，出卖人有权将房屋交房时间顺延：（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；四、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：1、出卖人如不在合同约定日期内达到城市基础设施交付使用条件的，双方同意按照下列方式处理：(1)由于出卖人原因造成的，买受人未收房的，按合同第十一条规定处理；买受人接收房屋的，出卖人据延误的时间按人民币150元/月向买受人支付违约金；（2）由于政府原因或垄断性质的行业导致在规定日期未达到使用条件的，不属于出卖人责任，出卖人和买受人都有责任跟踪协调处理；…”富基世纪公园85-90#栋，于2016年12月20日取得《建设工程消防设施检测评定报告》；于2016年12月28日取得检验合格的《电梯监督检验报告》；于2017年3月6日，取得《建设工程消防验收意见书》。周鸽、袁春艳于2017年6月3日办理了《准予入伙通知书》，2017年6月12日完成交楼手续。2018年5月22日望城区建设工程质量安全管理办公室出具的富基世纪公园88-90#栋《建设工程竣工验收备案表》记载，2017年10月27日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章出具了竣工验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（又称“五方验收”）。2018年12月19日黄都港社区居委会主持召开了关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会，《会议纪要》明确：富基世纪公园项目五期在建设过程中遭遇资金链断裂问题，为将业主购买的房屋按期交付，在房屋验收合格后进行了临电交付，现配电工程已完成施工工作，具备送电条件。经开发商与星城供电所协商，73-84#栋以开发商的名义统一办理领表，85-90#栋入住率高需业主本人签订《居民供用电合同》及《农村用电安全协议》，由开发商收集齐资料后前往供电所统一办理。现富基世纪公园五期房产77-80#栋房产已验收合格接入永电送电，73-76#栋、81-84#栋已交用户资料星城供电所正在审查验收。85-90#栋因业主存在顾虑，未配合统一签订供用电合同与协议，暂未提交资料，星城供电所暂未开展审查验收。目前，未验收合格接入永电的住户电费均由周鸽、袁春艳负担。一审法院认为：本案争议焦点是富基公司是否按期向周鸽、袁春艳交付符合双方合同约定交房标准的房屋。一是临时用电交付是否符合交房标准。双方签订的合同文本约定供电“达到接通条件”，富基公司认为2016年12月31日前已接通供电，周鸽、袁春艳认为依照相关规定应当完成户表安装接通永电才能符合“达到接通条件”的约定。经查，该楼盘临时供电已具备接入国家电网安装户表的条件，经协调部分楼栋已完成永电供电，未完成部分楼栋也存在对接供电部门施工和业主配合的情况。周鸽、袁春艳未提供充分证据证明电能质量和增加周鸽、袁春艳的电费负担。故周鸽、袁春艳据此要求富基公司承担违约金责任的请求，一审法院不予支持，但应当限期富基公司在周鸽、袁春艳的配合下完成永电供电。二是周鸽、袁春艳提出富基公司交付房屋时未完成合同约定房屋竣工的“五方验收”。经查，富基世纪公园88-90#栋《建设工程竣工验收备案表》中勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格签字盖章的时间在合同约定交房日之后310天，富基公司已构成合同违约，但周鸽、袁春艳未证明因此存在损失。周鸽、袁春艳提出以房屋总价款每日0.1‰支付违约金的请求，综合周鸽、袁春艳已接收房屋和富基公司曾出现资金链断裂等情况，该院依法调整为按房屋总价款的0.5%由富基公司承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湖南富基置业有限公司于本判决生效后45日内将富基世纪公园的88-89-90#栋1单元1903号商品房的用电完成户表安装供电，逾期则自本判决确定的履行期限届满之日起至履行完毕之日止按房屋总价款的日万分之0.7的标准向周鸽、袁春艳支付违约金。二、湖南富基置业有限公司于本判决生效后三十日内向周鸽、袁春艳支付违约金1716元；三、驳回周鸽、袁春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由湖南富基置业有限公司负担。本案二审期间，周鸽、袁春艳提交了一份《建设工程质量监督报告》，拟证明案涉房屋“五方验收”的竣工日期为2017年10月27日，富基公司应该承担逾期交房的违约责任。富基公司质证称：对该证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该证据不是二审中的新证据，不应予以采信；《建设工程质量监督报告》是建设工程质量安全办公室实施的行政行为，案涉房屋的竣工验收时间为2016年1月18日，我方也提供了工程竣工验收记录，故该份证据不能作为竣工验收合格时间的依据。本院对上述证据认证如下：因富基公司对《建设工程质量监督报告》的真实性无异议，且其证明的事实与一审认定的《建设工程竣工验收备案表》上记载的事实相一致，故本院对该证据予以认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一是富基公司是否按合同约定交付供电“达到接通条件”；二是富基公司是否逾期交房并承担违约责任。关于争议焦点一，富基公司认为2016年12月31日前已“接通供电”，周鸽、袁春艳认为依照相关规定应当完成户表安装接通永电才能符合“达到接通条件”。本院认为，虽然合同中约定的是“达到接通条件”，但是联系《住宅使用说明书》及《关于富基世纪公园项目五期85-90#栋用电协调会的会议纪要》可知，此处的“达到接通条件”应该是接通永电即每户完成户表安装供电，因富基公司并未完成接通永电，故一审判决其按合同约定完成户表安装供电，并无不当。关于争议焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）...1.已经竣工验收合格...”后又补充如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定的该商品房'已经竣工验收合格'是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑竣工验收消防备案结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》…。本案工程于2016年12月28日取得检验合格的《电梯监督检验报告》，于2017年3月6日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年6月12日完成交楼手续，于2017年10月27日完成由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签字盖章并竣工验收合格的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》（又称“五方验收”），故富基公司构成违约。因周鸽、袁春艳并未就违约造成的损失提交证据，一审法院根据综合本案的情况对双方约定的违约金予以适当调低，并无不当。周鸽、袁春艳上诉提出不应调低违约金及富基公司上诉提出未构成违约并不承担违约金的上诉意见，本院不予支持。综上，上诉人周鸽、袁春艳和富基公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费共计290.9元，由上诉人周鸽、袁春艳负担265.9元，湖南富基置业有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年七月十七日法官助理苏逢连书记员曾知畅