文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初6839号原告：（反诉被告）重庆利建工业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇井口村大新48号，统一社会信用代码91500106203248428R。法定代表人：张春健，公司总经理。委托诉讼代理人：石欢，女，汉族，1983年12月28日出生，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）重庆建鹏商贸有限公司，住所地重庆市江北区邦渝花苑15号1-1，统一社会信用代码9150010573394325X1。法定代表人：周平，公司董事长。委托诉讼代理人：杨雪琴，重庆善弘律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆利建工业有限公司（以下简称利建公司）与被告（反诉原告）重庆建鹏商贸有限公司（以下简称建鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）利建公司的委托诉讼代理人石欢，被告（反诉原告）建鹏公司的委托诉讼代理人杨雪琴等到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告（反诉被告）利建公司向本院提出诉讼请求称1、确认解除并终止原被告间的租赁合同；2、判决被告向原告补交租金45754元；3、判决被告支付原告违约金10000元；4、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：2015年9月1日，原被告签订房屋租赁合同，由原告将房屋出租给被告使用。合同签订后被告无故拖延拒不支付租金，原告多次催收未果。被告现已违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求依法判决。被告（反诉原告）建鹏公司辩称：1、原告诉称与客观事实不符，原告并未提供合格租赁设施，违约责任在原告方；2、被告寻求第三方对租赁设施进行维修后，按照租赁合同约定该费用应由原告方承担，故应在原告主张的租金中予以抵扣；3、原告应全额退还保证金10000元；4、我方同意解除租赁合同，但租金、违约金不予支付。反诉原告（被告）建鹏公司向本院提出反诉称：1、判令反诉被告向反诉原告支付在房屋租赁期间由反诉原告垫付的升降机维修费46260元；2、判令反诉被告返还反诉原告缴纳的保证金10000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2015年8月30日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，由反诉被告将其所有的厂房出租给反诉原告使用。然而反诉被告交付的房屋及其附属设施不适合使用，且未履行维修义务。反诉原告不得己自行寻求第三方对升降机进行维修，为此支付维修费46260元，反诉被告不仅不维修升降机，且对反诉原告将维修费抵扣租金的要求也不予理睬，并限期要求反诉原告搬离租赁厂房。现反诉原告为维护自身合法权益，特提出反诉，恳请支持。反诉被告（原告）利建公司辩称：1、被告陈述与客观事实不符。被告产生的升降机维修费并未经我方同意，是被告方私自维修；2、在合同签订时双方对交接清单进行了确认签收，证明当时签收时设备是可用的；3、被告搬离时我方不清楚，对于加锁等情况也不清楚。经审理查明，2015年8月20日，利建公司（出租方、甲方）与建鹏公司（承租方、乙方）协商一致，签订《房屋租赁合同》，此合同对租赁范围、租赁期限、租金及结算方式等进行了约定。此合同第八条约定：因乙方自己的需要所产生的一切费用由乙方自付。升降机应由有资质的人使用。任何人员不得进入升降机及其机房内。升降机修理由甲方负责，若因自然老化修养费由甲方承担，若因使用不当修理费由乙方承担，合同第十四条约定，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，甲方在收到乙方保证金壹万元之日起本合同生效。合同生效之日至2015年8月31日免租金。合同生效后，甲方最迟于10个工作日内，将修复好的升降机、车间原有照明灯和窗子交给乙方之日，乙方将2015年9月1日至2016年2月29日租金146544元交给甲方，否则视为违约，其责任由违约方承担。如甲方未在2015年8月31日前完善升降机、照明灯、窗子的修护，乙方有权要求视为甲方此合同无效，并要求甲方退还乙方缴纳的保证金10000元整。庭审中，利建公司举示2015年8月31日移交清单一份，注明：1.升降机、2-3楼车间原有照明灯、窗子已修复完毕；2.分电表起度0度，分水表起度0度；3.底层楼梯口卷帘门钥匙1把。接收方建鹏公司署名“袁丽梅”。2016年3月21日，利建公司（甲方）、建鹏公司（乙方）、重庆华森电机有限公司（丙方）签订补充协议，该协议载明：1、甲方厂房一套，出租给乙方作中转库房。其配套设施有一部电梯，因为安装年限和乙方使用需求，甲乙双方协商对该电梯进行改造；其改造费用26000元，甲乙双方各承担一半，电梯所有权、产权属甲方所有；2、甲方改造好后，合法合理交付给乙方使用，乙方要本着爱护、爱惜态度正确使用；3、其电梯每年的年检和定期的维护费用由甲方负责；4、电梯如因操作不当所造成的维修费和损失由乙方自行负责；5、乙方在使用过程中发现异常应立即停止使用，并第一时间通知甲方，甲方应及时联系维修人员对电梯进行维修检测，甲方应在2日以内维修好，如未及时维修，给乙方造成经济损失，由甲方承担，维修正常后交付给乙方继续使用；6、丙方负责对该电梯进行改造，并对该过程质量负责，本次改造必须达到国家质检，并通过质检，质保期为一年。7、付款：乙方付丙方13000元，甲方付乙方13000元（在租金里扣除1.3万元）。另，2015年8月31日，建鹏公司支付利建公司保证金10000元。庭审中，利建公司、建鹏公司均陈述，按合同约定租期租金，2017年6至8月份未付租金10600元，2017年10月至12月未付租金960元，2018年8月未付租金24424元，截止2018年8月底其他租金建鹏公司已付清。利建公司陈述，我方于2018年9月12日接收租赁房屋，故建鹏公司还差2018年9月1日至9月12日期间租金9770元。建鹏公司陈述，2018年9月初，利建公司就打电话要求三天内搬离，2018年9月3日利建公司就把锁换了，这部分租金不应计算。前期的租金利建公司升降机有问题，不应支付。还查明，2017年12月18日，重庆市北碚区质量技术监督局作出（碚）质监特令（2017）第12-18-1号《特种设备安全监察指令书》，该书载明，建鹏公司“使用未经检验的简易升降机1台”，并责令“1.立即停止使用未经检验的简易升降机。2.特种设备未经检验或检验不合格不得使用。”2017年12月19日，建鹏公司（甲方）与重庆嘉刚瑞起重机械有限公司（乙方）签订《电梯维护改造工程合同》，此合同对签订合同的原由、工程项目、工程造价、结算方式、进场及工期等进行了约定。2018年5月2日，重庆市北碚区质量技术监督局作出（碚）质监特令（2018）第5-2-1号《特种设备安全监察指令书》，该书注明“在用起重机械未经注册、未办理使用登记”，并责令“于2018年5月11日前办理使用登记。”因履行《电梯维护改造工程合同》，从2017年12月29日到2018年7月1日期间，建鹏公司支付重庆嘉刚瑞起重机械有限公司合计35000元。另，在庭审中，建鹏公司举示2017年5月1日、2017年12月5日加盖“重庆森强起重机械设备有限公司财务专用章”的收据两张，分别注明“升降机修理费10600元整”、“修理提升机、接触器、车费、人工660元”。利建公司对此陈述，建鹏公司未通知我方，我公司不清楚相关情况，所有的维修费我公司均不应负担。以上事实，有书证、当事人陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，2015年8月20日，利建公司（出租方、甲方）与建鹏公司（出租方、乙方）签订的房屋租赁合同，2016年3月21日，利建公司（甲方）、建鹏公司（乙方）、重庆华森电机有限公司（丙方）签订的补充协议，均有效。利建公司、建鹏公司均应当按照约定全面履行自己的义务。在上述房屋租赁合同、补充协议履行过程中，利建公司应当提供经质量技术监督部门检验合格并办理使用登记的升降机，并应按合同约定承担相应维修责任，在合同履行中，北碚区质量技术监督局作出了《特种设备安全监察指令书》、此后建鹏公司与重庆嘉刚瑞起重机械有限公司签订相关工程合同，并支付相应款项共计35000元，此款应由利建公司支付给建鹏公司；在合同履行过程中，建鹏公司占有、使用租赁房屋应按合同约定支付从2017年6月到2018年8月期间的未付租金35984元。利建公司、建鹏公司约定的租赁期限从2015年9月1日至2018年8月31日，现租赁期限已到期，租赁合同因约定租期到期而终止，利建公司应按约定将保证金10000元退还给建鹏公司。利建公司要求判决确认解除双方的租赁合同的诉讼请求，本院已向双方释明合同到期等情况，此诉讼请求，本院不予支持。庭审中，利建公司要求建鹏公司支付2018年9月1日到同年9月12日的租金，未能举示足够证据证明，建鹏公司在租期已届满的情况下仍占用、使用租赁房屋，此部分诉讼请求，本院不予支持。庭审中，建鹏公司举示2017年5月1日，2017年12月5日收据两张，并认为合计金额11260元的维修费应由利建公司承担，因此两张收据缺乏其他证据印证，本院对此两份收据不予采信，此部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、由重庆建鹏商贸有限公司支付重庆利建工业有限公司租金35984元；二、由重庆利建工业有限公司支付重庆建鹏商贸有限公司维修费35000元；三、由重庆利建工业有限公司返还重庆建鹏商贸有限公司保证金10000元；以上一、二、三项品迭后，由重庆利建工业公司有限公司支付重庆建鹏商贸有限公司9016元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回重庆利建工业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回重庆建鹏商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，由重庆利建工业有限公司负担1400元，由重庆建鹏商贸有限公司负担1002元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邬 瑾人民陪审员  陈天秀人民陪审员  鲁培敏二〇二〇年七月二十九日法官 助理  李迎波书 记 员  胡思洋