湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5120号上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。法定代表人：陈耀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：章敏，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌丽华，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉鄂楚峰投资有限公司，住所地武汉市武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋37层7室。法定代表人：胡鹏飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志刚，湖北耀久律师事务所律师。原审第三人：武汉长江沙鸥油脂交易股份有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关谷大道77号金融后台服务中心基地建设项目二期B4栋16-17层01室。法定代表人：冯楠杰，该公司董事长。上诉人长城物业集团股份有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人武汉鄂楚峰投资有限公司（以下简称鄂楚峰公司）、原审第三人武汉长江沙鸥油脂交易股份有限公司（以下简称沙鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回鄂楚峰公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由鄂楚峰公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.《写字楼租赁合同》并非长城公司的真实意思表示，该合同落款处所盖公章为伪造的公章，与长城公司实际使用并备案的公章不一致，鄂楚峰公司亦认可公章不一致。2.长城公司未授权任何人与鄂楚峰公司签订租赁合同，鄂楚峰公司也未提交任何长城公司授权他人与之签订合同的证据，该合同不存在因表见代理而对长城公司产生约束力的情形。3.鄂楚峰公司未按照《写字楼租赁合同》的约定履行合同义务。4.长城公司与鄂楚峰公司之间成立不定期租赁关系。二、一审法院适用法律错误。因长城公司与鄂楚峰公司之间存在不定期租赁合同关系，长城公司已经于2018年11月30日以书面方式通知实际使用人沙鸥公司，要求其在2018年12月31日前将案涉房屋腾退。一审中，鄂楚峰公司陈述，2018年12月19日，其向长城公司发函协商解除租约一事，已经证明次承租人在收到腾退房屋的通知后转达给了鄂楚峰公司，鄂楚峰公司得知长城公司要解除租赁关系时，鄂楚峰公司与长城公司就解除租赁合同事宜进行了当面沟通并被通知要求解除租赁关系，且给予了合理的通知时间。长城公司在鄂楚峰公司逾期支付租金且被提前给予合理时间通知的情况下，解除租赁关系合法有效，并不存在违约行为，也不应承担任何违约责任。三、鄂楚峰公司在明知《写字楼租赁合同》不成立，长城公司有权随时解除租赁关系的情况下，仍将案涉房屋转租给沙鸥公司实际使用，并签署固定期限的租赁合同，就应该充分知晓转租行为存在的违约风险，应自行承担因提前解约对沙鸥公司所承担的所有违约责任。一审判决长城公司承担鄂楚峰公司对次承租人因提前解约应承担的全部违约赔偿金，违反了公平原则，对长城公司显失公平，应予以更正。鄂楚峰公司辩称，双方签订的《写字楼租赁合同》真实有效，且已经实际履行，租金交了30个月，不是27个月，虽然鄂楚峰公司没有上诉，但是一审查明的事实是有问题的，鄂楚峰公司完全按照合同约定履行了义务。长城公司没有任何证据证明要求鄂楚峰公司补交租金，说明租金不存在任何问题，鉴于双方形成了书面合同，长城公司提前解除合同应当承担违约赔偿，请求驳回长城公司的上诉请求。沙鸥公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。鄂楚峰公司向一审法院起诉请求：1.判令长城公司向鄂楚峰公司返还房屋押金25587元；2.判令长城公司赔偿鄂楚峰公司各项损失476462.19元（其中违约金180000元、鄂楚峰公司赔付沙鸥公司的134553.94元及鄂楚峰公司剩余租期内的租金损失161908.25元）；3.本案诉讼费用由长城公司承担。一审法院认定事实：一、长城公司与鄂楚峰公司长城公司与案外人武汉绿地滨江置业有限公司签订两份《武汉市商品房买卖合同》，所购商品房为绿地国际金融城A03地块二期第C1幢20层7号、8号房。2014年10月14日，武汉绿地滨江置业有限公司向长城公司出具号码为00695120、00694109的发票，载明绿地国际金融城C1-2007、C1-2008售房款。2016年4月2日，长城公司（甲方）与武汉鄂楚峰房地产中介有限公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于武汉市积玉桥和平大道武车路绿地名创大厦2007、2008室出租给乙方使用。二、租赁期自2016年4月6日起至2020年4月5日止，租期4年。其中2016年4月6日起至2016年6月5日为房屋装修期，装修期内免交租金。三、租金支付方式：该房屋第一、二年租金为每月25587.30元，每期租金为76761.80元。第三年租金为每月27122.50元，每期租金为81367.50元。租金支付方式为押一付三，由乙方直接汇至甲方指定银行账户，账户名称为长城公司，账号为44×××22。租金每三个月支付一次。押金相当于一个月的租金即25587元。乙方在本合同签订当日交齐押金，剩余三个月房租于合同签订日后20天内交付。六、乙方的权利及义务：乙方在承租期内，经过甲方同意可将房屋转租、转让、转借给第三方。七、违约责任与合同终止：因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，且甲方应向乙方赔偿本室所有装修费用（具体费用以发票为准），作为违约金。该合同落款处有长城公司印章（与其备案的公章不一致）、鄂楚峰公司及其法定代表人胡鹏飞签章。2016年4月2日，鄂楚峰公司出具《授权委托书》，内容为：兹鄂楚峰公司系武汉市武昌区和平大道绿地国际金融城A03地块绿地名创写字楼2007、2008号房租户，现委托胡爱国代表鄂楚峰公司支付2016年4月6日至2020年4月5日的房租给业主（长城公司）。2016年4月6日，鄂楚峰公司法定代表人胡鹏飞向长城公司武汉分公司汇款25587元，备注：绿地二十楼一个月押金。2016年4月28日，胡鹏飞向长城公司武汉分公司汇款两笔，金额总计76761元。2017年3月3日、2017年3月4日、2017年6月15日、胡爱国分别向长城公司银行账户汇款76762元。2017年9月14日、2018年1月3日、2018年4月9日、2018年9月8日、2018年11月14日，胡爱国分别向长城公司汇款76762元，并分别备注：绿地2008房租9月6日至12月5日；三个月房租12月6日至3月5日；绿地2008房租3月6日至6月5日；绿地2008三个月房租；绿地2008九月六日至十二月五日。2018年11月14日，胡爱国还向长城公司转账14171元，备注绿地2008物业费九至十二月底。2018年12月19日，鄂楚峰公司向长城公司发出《关于履行的函》，内容为：2018年11月30日，贵公司武汉分公司向次承租人沙鸥公司送交《关于要求尽快腾退租赁房屋的通知》，该通知载明因经营需要拟回收租赁房屋。我司得知后，立即与贵司武汉分公司领导协商处理，但至今未达成一致意见，因贵司武汉分公司要求收回租赁房屋，导致我司不知是否向贵司缴纳本期租金，特发函：一、请贵司确认是否授权长城物业集团股份有限公司武汉分公司收回租赁房屋；……；三、如贵司继续履行合同，我方可立即向贵司支付本期租金。四、如贵司因自身经营发展需要，执意要求解除合同，收回租赁房屋，则属贵司违约，应当按合同约定赔偿我司损失，并承担相应的违约责任。二、鄂楚峰公司与沙鸥公司2016年5月11日，鄂楚峰公司（甲方）与沙鸥公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A03地块第C1幢单元20层7、8号的房屋租赁给乙方使用。二、租赁期限为46.5个月，即自2016年6月20日起至2020年4月5日止。三、租金及支付方式：双方商定，租赁期内第一、二年度，即自2016年6月20日起至2018年6月19日止，房屋月租金为33450.90元;第三年度，即自2018年6月20日起至2019年6月19日，月租金为36126.97元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付首期租金100352.70元。该房屋租金按季度支付。五、房屋租赁押金：乙方应在签订合同之日向甲方支付66901.80元作为房屋租赁押金。八、违约责任：合同期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同并提前收回该房屋，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任。该合同落款处有鄂楚峰公司、沙鸥公司及湖北立行房地产代理有限公司签章。2016年5月27日，沙鸥公司与案外人北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司武汉分公司签订《施工合同》，载明：工程详细地址：和平大道绿地铭创2007-2008室。2016年5月31日，沙鸥公司向该公司转账60720元，并出具记-183号记账凭证，载明：预付北京瑞祥佳艺建筑绿地铭创装修费60720元。2016年7月15日，沙鸥公司向北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司武汉分公司转账75900元。2016年8月29日，沙鸥公司出具记-173号记账凭证，载明付北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司武汉分公司20298.94元。2016年8月16日，北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司武汉分公司向沙鸥公司开具编号为03260087的湖北增值税专用发票，载明：装修价税合计156818.94元。沙鸥公司还与案外人武汉嘉华天下人造石有限公司签订了《装修材料订购合同》，载明：材料名称：大理石墙面等其他装修人造石，金额24000元，交货地点：绿地铭创2008室。2016年9月2日，武汉嘉华天下人造石有限公司向沙鸥公司出具编号为03933800的湖北增值税专用发票，载明：价税合计24000元。以上两笔装修费用共计180918.49元。2018年11月30日，长城物业集团股份有限公司武汉分公司向沙鸥公司发出《关于要求尽快腾退租赁房屋的通知》，内容为：致沙鸥公司：我公司，长城物业集团股份有限公司武汉分公司，受总公司也即位于武汉市武昌区徐家棚和平大道750号绿地国际金融城A03地块二期C1栋20层7室、8室（下称“租赁房屋”）房产所有人长城公司的委托，就租赁房屋腾退事宜通知贵司如下：鉴于贵司目前实际使用我司总公司所有前述的租赁房屋，现我司因经营需要，拟回收该租赁房屋，请贵司在2018年12月31日前将前述租赁房屋腾退归还给我司。2018年12月21日，鄂楚峰公司（甲方，出租方）与沙鸥公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁解除及赔偿协议》，内容为：2016年5月11日，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，现甲方因自身原因向乙方提出终止该合同，双方达成以下协议：一、终止《房屋租赁合同》；二、甲方同意免除乙方2018年12月20日至2019年1月19日租金；三、甲方退还乙方押金66901.80元；四、甲方愿意根据《房屋租赁合同》向乙方给予如下赔偿：1、甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金，因甲方已同意免除乙方2018年12月20日至2019年1月19日租金，故甲方支付乙方36126.97元；2、房屋装修费用共计180918.94元，按受益期46.5个月平均分摊，截至2019年1月19日已经租赁31个月，剩余15.5个月应分摊装修费用损失为60300元，此损失由甲方赔偿乙方；3、支付搬迁补偿费2000元。该协议落款处有鄂楚峰公司、沙鸥公司签章。2018年12月25日，鄂楚峰公司向沙鸥公司转账66901.80元。沙鸥公司出具收据，载明：付款人：鄂楚峰公司，退押金66901.80元。2018年12月29日、2019年1月4日，鄂楚峰公司向沙鸥公司转账两笔共93426.97元，并备注：解约赔偿款/违约赔偿金。2019年3月25日，长城公司向一审法院递交《司法鉴定申请书》，请求对鄂楚峰公司提交的证据2016年4月2日《写字楼租赁合同》上出租方（甲方）单位处加盖的长城公司公章与其在公安机关备案的公章的同一性进行鉴定。一审法院向其释明，因鄂楚峰公司当庭表示认可长城公司申请鉴定公章不一致的结果，故并无必要进行鉴定。一审庭审过程中，鄂楚峰公司述称：胡爱国系鄂楚峰公司法定代表人胡鹏飞的父亲，2016年4月6日入住案涉房屋，2019年1月15日搬离。长城公司述称：案涉房屋并未办理不动产权证；长城物业集团股份有限公司武汉分公司系受长城公司授权向沙鸥公司发出腾退通知；截至2018年10月，鄂楚峰公司共向长城公司支付租金690849元。沙鸥公司述称：我方与鄂楚峰公司按照租赁合同进行经济往来，未向长城公司支付过租金。租赁房屋为绿地名创20楼，租赁地对面为长城公司，我方在公司门口悬挂明显门牌。一审庭审过程中，鄂楚峰公司述称其支付凭证确实少一个季度的租金。一审法院向其释明应向法院提交银行支付流水，否则承担不利后果。鄂楚峰公司未向一审法院提交该笔付款凭证。案件审理过程中，鄂楚峰公司向一审法院提交赔偿清单，包括违约金180000元、赔付给沙鸥公司134553.94元、剩余租期内的租金损失161908.25元。案件审理过程中，长城公司于2019年4月30日向一审法院提交书面代理词，述称：即使鄂楚峰公司与长城公司成立了租赁合同关系，双方仅成立的是不定期事实上的租赁合同关系。2018年11月30日，长城公司委托其在武汉的分公司向实际承租人沙鸥公司发函要求在2018年12月31日腾退。不定期租赁合同关系中，长城公司依法履行了提前通知义务后解除合同。长城公司解除合同的行为系依据合同法第215条、232条的规定行使解除权，不构成违约，不应判令长城公司承担违约责任。鄂楚峰公司存在未经同意转租、欠付租金等违约事由的情况下，无权要求长城公司对其进行损失赔偿。庭审中，鄂楚峰公司自认2016年4月6日起租，2019年1月18日退租。鄂楚峰公司应向长城公司支付31.5月房租834139元，其仅支付690849元，欠付租金143290元。鄂楚峰公司逾期支付租金的行为已经构成根本违约，长城公司有权依照合同法第227条的规定解除合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鄂楚峰公司与长城公司之间是否成立房屋租赁合同关系。虽《写字楼租赁合同》甲方签章处公章与长城公司备案公章不一致，但鄂楚峰公司取得案涉房屋买卖合同及购房发票，已尽到合同签订的注意义务，并依照该合同约定的金额向长城公司缴纳了房屋押金及租金，房屋交付鄂楚峰公司使用（后转租）。长城公司亦在庭审中自认截至2018年10月，鄂楚峰公司共向长城公司支付租金690849元，与鄂楚峰公司向一审法院提交的银行流水相印证。综合全案证据，一审法院对案涉《写字楼租赁合同》的真实性予以认可，系双方真实意思表示，双方依该合同就案涉房屋成立房屋租赁关系。对于长城公司述称其仅与鄂楚峰公司成立不定期租赁关系的抗辩，一审法院不予支持。二、鄂楚峰公司与沙鸥公司之间《房屋租赁合同》的效力。《写字楼租赁合同》中约定：乙方在承租期内，经过甲方同意可将房屋转租、转让、转借给第三方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，沙鸥公司述称案涉房屋位于长城公司办公地点旁，有明确标识；长城公司直接向其发出《关于要求尽快腾退租赁房屋的通知》，即明确知晓案涉房屋由沙鸥公司使用，而租赁期间两年内并未就此向鄂楚峰公司提出异议，应视为默示认可。此外，转租期并未超出鄂楚峰公司租赁期限，该《房屋租赁合同》合法有效。三、关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，长城公司因自身经营需要，提前收回案涉房屋，租赁合同事实上已无法继续履行，应向鄂楚峰公司承担违约责任并赔偿损失。《写字楼租赁合同》约定：“因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金。且甲方应向乙方赔偿本室所有装修费用（具体费用以发票为准），作为违约金。”仅2016年6月至2018年12月，鄂楚峰公司共应向长城公司支付30个月的租金。其提交的付款凭证显示其向长城公司支付了27个月的租金（不包括押金），经释明，其未向一审法院提交其他租金付款凭证，故由其承担不利后果。鄂楚峰公司并未结清使用该房屋期间所产生的各项费用，不符合合同所约定的退还押金的条件。对于鄂楚峰公司请求判令长城公司向其返还房屋押金25587元的诉讼请求，一审法院不予支持。待合同约定条件成就后，鄂楚峰公司可另行主张权利。因案涉房屋为沙鸥公司装修，鄂楚峰公司并无装修损失，亦未向一审法院提交其为案涉房屋装修所支付的费用等证据，基于违约金的补偿性质，对于鄂楚峰公司主张违约金180000元的诉讼请求，一审法院不予支持。因长城公司提前收回房屋，鄂楚峰公司对沙鸥公司违约。鄂楚峰公司向沙鸥公司支付了违约赔偿金93426.97元，双方就该违约赔偿金的约定并未违反《房屋租赁合同》中的违约条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，以鄂楚峰公司实际向沙鸥公司支付的违约金（即实际损失）为准，长城公司应向鄂楚峰公司赔偿该项损失93426.97元。此外，因鄂楚峰公司向一审法院提交的付款凭证显示其并未依照合同约定给付租金，存在欠付情况，故在其亦具有违约情形的情况下，不应支持合同的可得利益损失。对于鄂楚峰公司请求判令长城公司赔偿其各项损失476462.79元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。长城公司并未向一审法院提交证据证明其就欠付租金向鄂楚峰公司进行过催告或提出解除合同，亦未就房屋腾退通知鄂楚峰公司，对于其述称已经以欠付租金为由单方解除合同，并履行了通知义务，故不应承担违约责任的抗辩，一审法院不予认可。长城公司述称鄂楚峰公司未按期给付租金，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、长城物业集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉鄂楚峰投资有限公司赔偿损失93426.97元；二、驳回武汉鄂楚峰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8820元，减半收取4410元，由武汉鄂楚峰投资有限公司负担2205元，由长城物业集团股份有限公司负担2205元（此款已由鄂楚峰公司垫付，由长城公司连同上述款一并支付给鄂楚峰公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《写字楼租赁合同》甲方签章处公章虽然与长城公司备案公章不一致，但合同签订后，案涉房屋即交付给鄂楚峰公司使用，鄂楚峰公司依照合同约定的金额向长城公司交纳房屋押金及租金，长城公司亦收取了鄂楚峰公司支付的相应款项，鄂楚峰在签订合同时取得了案涉房屋的房屋买卖合同及购房发票，已经尽到注意义务，故一审法院综合全案证据，对案涉《写字楼租赁合同》的真实性予以认可，认定双方依该合同就案涉房屋成立房屋租赁关系，并无不当。长城公司认为《写字楼租赁合同》不是其真实意思表示，双方之间成立不定期租赁关系的上诉理由，本院不予采纳。长城公司因自身经营需要提前收回案涉房屋，是导致双方签订的租赁合同事实上无法继续履行的根本原因，长城公司的行为已经构成违约，应向鄂楚峰公司赔偿因其违约给鄂楚峰公司造成的损失，即鄂楚峰公司向沙鸥公司赔偿的损失93426.97元。鄂楚峰公司虽然未足额缴纳租金，但并不是导致合同无法继续履行的根本原因，且长城公司并未提交证据证明其就欠付租金对鄂楚峰公司进行过催告或提出解除合同，对长城公司认为其解除租赁关系合法有效，不存在违约行为，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8820元，由长城物业集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月二十二日书记员 肖 华