大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1861号原告：辛福花，女，汉族，1943年7月12日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：谷洁萍，女，汉族，1979年11月3日生。委托诉讼代理人：柴海艳，辽宁黄海律师事务所律师。被告：大连鸿泰健康药房连锁有限公司，统一社会信用代码91210200MA0QF2BD4B，住所地辽宁省大连花园口经济区银杏路二段2号第四层6-1、2号。法定代表人：季小华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郎晶，辽宁瑞石律师事务所律师。被告：冶国良，男，回族，1985年1月1日生，户籍地青海省民和回族土族自治县，现住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：吴宗炬，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。原告辛福花与被告冶国良、大连鸿泰健康药房连锁有限公司（以下简称鸿泰药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谷洁萍、柴海艳，被告鸿泰药房的委托诉讼代理人郎晶，被告冶国良的委托诉讼代理人吴宗炬、宗宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告冶国良将位于西岗区的房屋腾退给原告，并将房屋恢复原状；2.判决被告冶国良支付占用房屋期间的房屋使用费，自2019年11月30日起至实际腾退之日，按每月12500元租金计算，暂计12500元；3.判决被告鸿泰药房对第2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告于五年前将案涉房屋出租给案外人谭英柱，用于经营网吧。房屋地址是西岗区红岩街安宁巷6号1单元1层1号。2019年10月份，原告发现谭英柱私自将案涉房屋转租给被告鸿泰药房。三方经过协商后，原告与谭英柱于2019年10月28日解除租赁合同并与被告鸿泰药房重新签订了租赁合同，合同约定租赁期限自2019年11月1日起至2023年10月31日止，年租金19万元。同时约定乙方不得擅自转租房屋。2019年11月10日左右，被告鸿泰健康药房向原告提出，该房屋的第二层，已经经营使用，第一层的面积能否转租。原告没有同意转租，并于2019年11月15日与被告鸿泰健康药房签订《补充协议》，约定原告收回第一层房屋，将原房屋的年租金19万元，变更为13万元，其他条款不变。（此时被告鸿泰药房隐瞒已转租给冶国良的事实）随后原告以15万元的价格将案涉房屋的第一层转租出去。案外人承租后，已将沙子和瓷砖运至案涉房屋的第一层内，准备装修。被告冶国良于2019年11月30日私自撬开房锁，称其于2019年4月从鸿泰药房处承租了案涉房屋并且签订了合同，原告当场已明确表示，不认可鸿泰药房转租的事实，为此双方发生争执，报警后也未能解决。在此期间，被告冶国良强占房屋，强行装修房屋，并且私自将窗户改造成门，原告多次报警也未能解决。原告于2009年12月26日向被告冶国良下发了《退还房屋通知书》，要求其退还房屋，并以书面的形式再次告知被告冶国良，原告不认可其转租合同效力，然而被告冶国良拒不理会，继续强行装修。被告鸿泰药房私自转租房屋，没有法律效力。变更合同后，仍然隐瞒转租事实，其转租合同无效。被告鸿泰药房违法转租，已侵犯原告的合法权益，应该承担连带赔偿责任。综上，请求贵院判决被告冶国良立即腾退房屋，并且支付占用房屋期间的租金损失。被告鸿泰药房承担连带责任。被告鸿泰药房辩称，不同意原告的第三项诉讼请求，理由是：1.鸿泰药房没有违反房屋租赁合同，鸿泰药房于2008年10月29日与案外人谭英柱签订了商铺租赁合同，取得案涉房屋的使用权，2019年4月9日与被告冶国良签订了房屋租赁合同，将所租房屋部分出租给冶国良，2019年10月28日与原告签订了房屋租赁合同，因此，原告称鸿泰药房违法转租侵犯原告合法权益与事实不符。2.原告要求鸿泰药房承担连带赔偿责任没有事实及法律依据。2019年11月15日鸿泰药房与原告签订补充协议，原告收回了案涉房屋的第一层即冶国良所租部分，鸿泰药房从2019年11月15日起无权对案涉房屋冶国良所租部分行使任何权利，也未收取冶国良的租金，故原告要求鸿泰药房承担连带责任没有事实及法律依据。3.鸿泰药房履行了向原告支付租金的义务，于2019年10月24日、2019年11月1日向谷洁萍转账10万元和9万元房租，履行了支付租金义务，由于2019年11月15日双方将租金调整为13万元，故鸿泰药房主张超约定支付的6万元租金可以抵做下期租金。被告冶国良辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告提出的诉讼请求和事实理由均有异议：1.本案中，原告无权解除与谭英柱的房屋租赁合同，辛福花仅是案涉房屋的承租人，其提供的《公有房屋租赁证》表明其承租时间至2018年12月31日。原告提供的房屋租赁证的使用时间是从2019年11月5日开始从2018年12月31日至2019年11月5日期间辛福花不享有案涉房屋的合法使用权，其于2019年10月28日与谭英柱解除房屋租赁合同，与鸿泰药房签订租赁合同，因原告不具有合法的出租人地位，上述行为应认定为无效，被告冶国良对案涉房屋具有合法的使用权。2.即便是认定原告享有承租人的权益，依现有证据能够证明辛福花不仅认可谭英柱将案涉房屋转租给鸿泰药房，亦对冶国良租赁案涉房屋知情，冶国良基于对谭英柱与鸿泰药房的信赖所实施的租赁行为合法有效，且其亦为实现租赁目的而进行了装修、窗改门、加盟等一系列行为，辛福花无权限制鸿泰药房与冶国良的转租行为，亦不能以后续合同的变更对抗之前的合法租赁行为。且2019年4月10日，鸿泰药房向冶国良交付其租赁的房屋，辛福花系2019年12月26日才以其不知情为由要求冶国良腾退房屋，已超过六个月，亦应认定冶国良的租赁行为有效。辛福花主张冶国良私自撬锁，强占房屋、强行装修，私自将窗户改成门等情况均不符合事实，亦与其提供的证据相矛盾。3.2019年10月28日之后，辛福花所采取的一系列合同行为和诉讼行为，均源自被告冶国良经过一系列申请完成了“窗改门”，案涉房屋由此可分开出租。辛福花为了获取更大利益，违背诚实信用原则，所采取的行为损害了冶国良的合法权益，依据《民法总则》第一百五十四条之规定，应认定为无效。4.冶国良已按照合同约定向鸿泰药房支付了租金和定金。辛福花与冶国良并不是合同的相对方，辛福花无权要求冶国良向其支付房屋租金。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于大连市西岗区房屋系原告承租的公有房屋，建筑面积118.3平方米，共2层。原告将案涉房屋出租给案外人谭英柱。后谭英柱将房屋转租给鸿泰药房，双方于2018年10月29日签订《商铺租赁合同》，约定年租金21万元，租期自2018年11月15日至2021年11月14日，鸿泰药房可以转租但期限不得超过本合同约定租期。2019年4月9日，鸿泰药房与冶国良签订《房屋租赁合同》，将房屋一层转租给冶国良，租期5年自2019年5月17日至2024年5月16日，年租金10万元。2019年6月23日，原告和谭英柱续签租赁合同，租期3年，年租金12万元。2019年10月28日，原告和谭英柱签订“《房屋租赁合同》终止协议书”，双方终止履行租赁合同，谭英柱应于2019年11月15日前退还房屋。同日，原告和鸿泰药房签订《房屋租赁合同》，原告将案涉房屋出租给鸿泰药房，租期4年自2019年11月1日至2023年10月31日，年租金19万元，承租方不得擅自转租。鸿泰药房作出“保证声明”称，与谭英柱于2018年11月15日签订的租赁协议无效作废，不向谭英柱追究任何责任。2019年11月15日，原告与鸿泰药房签订《补充协议》，原告收回房屋一层，二层由鸿泰药房继续租用，年租金变更为13万元，原租赁合同其他条款不变。2019年11月30日，原告发现案涉房屋一层被冶国良占用，双方协商未果。2019年12月7日，原告电话通知冶国良，要求其停止装修，26日，原告向冶国良发出“退还房屋通知书”称，原告系房屋实际使用权人，鸿泰药房未经同意擅自转租构成违约，转租协议无效，要求冶国良立即停止装修，3日内撤出房屋。另查，鸿泰药房员工张钧收取冶国良定金5000元、租金5万元、其他费用1万元。本院确认的上述事实，有原告提交的租房协议、房屋租赁合同、补充协议、退还房屋通知书、视频资料、公有住房租赁证、电话录音，被告鸿泰药房提交的租赁合同，被告冶国良提交的公有住房租赁证、租赁合同，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，原告为案涉房屋的使用权人，将房屋出租给案外人谭英柱时并未允许转租，故谭英柱与鸿泰药房之间的转租合同即《商铺租赁合同》无效。冶国良明知与鸿泰药房签订的系转租合同，且房屋所有权人为原告，其签订合同前应当对鸿泰药房是否有权转租进行核实，即原告是否允许谭英柱转租、谭英柱是否允许鸿泰药房转租，其仅凭谭英柱允许鸿泰药房转租的合同条款即主张其转租有效，没有事实和法律依据，本院不予采纳，故认定冶国良与鸿泰药房签订的《房屋租赁合同》无效。冶国良辩称原告在知道转租后超过6个月主张权利，但其未能证明原告在2019年4月即知晓二被告转租的事实，对该抗辩理由不予采纳。冶国良无权占用案涉房屋，应将房屋返还给原告，并支付占有使用费。占有使用费的标准参照冶国良与鸿泰药房《房屋租赁合同》约定的租金标准即年租金10万元，自2019年11月30日起计算至房屋返还之日。对冶国良已支出的租金等费用，其可另行向责任人主张。鸿泰药房无权转租，造成原告损失，应当对占有使用费承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第四项、第六项、第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告冶国良于本判决生效之日起三十日内将大连市西岗区房屋一层返还给原告辛福花；二、被告冶国良于本判决生效之日起三十日内支付原告辛福花占用使用费，自2019年11月30日起至房屋返还之日止按10万元/年标准计算，被告大连鸿泰健康药房连锁有限公司承担连带责任；三、驳回原告辛福花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取838元（原告已预交），由被告冶国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员  孙晓君二〇二〇年七月十四日书记员  张 颖