江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0825民初1499号 原告：江西永丰农村商业银行股份有限公司 法定代表人：邓小飞 委托诉讼代理人：李晶 被告：邹荣桢 被告：董乐红 原告江西永丰农村商业银行股份有限公司与被告邹荣桢、董乐红金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告江西永丰农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼，被告邹荣桢、董乐红经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西永丰农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告邹荣桢于2018年3月签订的（2018）东路个购房借第032601号合同；2、判令两被告偿还原告贷款本金2689705.96元及全部派生利息（截止至起诉之日利息为108223.58元）；3、本案诉讼费用及其他因诉讼产生的费用由两被告承担；4、被告在判决后仍未还清借款本息，原告要求在拍卖变卖抵押房产价款中优先受偿。事实和理由：2018年3月26日，被告邹荣桢以购房为由向原告东路支行按揭贷款295万元，合同约定借款年利率为5.39%，结息方式为按月等额本金，借款到期日为2035年3月25日，结款方式为抵押。该贷款借款起只归还本金和利息至2019年12月，系性质恶劣的违约行为。截止到2020年7月5日，被告尚欠原告贷款本金2689705.96元以及利息108223.58元。被告邹荣桢、董乐红系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，被告邹荣桢因家庭生活所需向原告借款，此借款应夫妻共同承担、共同偿还。经原告多次催收，但两被告其一直拒不付息与归还本金。 被告邹荣桢、董乐红未答辩。 原告江西永丰农村商业银行股份有限公司围绕诉讼请求依法提交的证据有： 证据一、身份证、结婚证、户口本（均为复印件），证明被告身份信息； 证据二、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、借款凭证、偿还贷款承诺书、办理房屋抵押承诺书、按揭购房贷款申请及审核审批表、按揭购房贷款登记协议书、永丰县房屋交易告知书，证明两被告因购房需要，向原告申请贷款。原告按照约定，向被告发放贷款，并进行了抵押预告登记。 被告邹荣桢、董乐红未提交证据到庭。 本院认证认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，被告有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告邹荣桢、董乐红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，又未向法庭提交书面的质证意见及书面证据材料，视为放弃质证及举证的权利。原告提供的上述证据客观真实，来源合法，能形成完整证据链，可以达到原告的证明目的，且被告未提出异议，亦未提供足以反驳的相反证据，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月26日，被告邹荣桢因购买房屋按揭贷款需要，与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：[2018]东路个购房借第032601号），约定借款金额295万元；借款期限17年，具体借款日期以借款凭证记载为准；贷款利率为年利率5.39%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同等事项。被告董乐红出具《偿还贷款承诺书》，自愿对前述贷款承担还款责任。同时，被告邹荣桢、董乐红自愿用永叔大院居住小区7幢F房产作为贷款抵押担保，并约定在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得不动产权证书后30日或贷款人要求的时间内办妥正式抵押登记手续。2018年3月26日，原告（抵押权人）与被告邹荣桢、董乐红（抵押人）就合同约定的抵押物（永叔大院居住小区7幢F房产）在永丰县房地产管理局办理了预告抵押登记，但至今未办理抵押登记。 2018年3月26日，原告按照合同约定向被告邹荣桢发放了上述贷款。《借款凭证》载明借款期限为2018年3月26日至2035年3月25日、借款年利率5.39%、担保方式为抵押。 借款后，被告按约归还本金和利息至2019年12月19日，后开始不再归还。截止至2020年7月5日，被告尚欠本金2689705.96元及利息108223.58元。 本院认为，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：[2018]东路个购房借第032601号）以及被告董乐红出具《偿还贷款承诺书》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且《个人购房借款/担保合同》中设置的抵押物已按法律规定办理了抵押预告登记，故合法有效。被告取得贷款后未按合同约定还款，原告依约要求解除合同，并要求被告邹荣桢、董乐红归还剩余本金和按合同约定支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题，根据已查明事实，原告与被告签订了《个人购房借款/担保合同》，对案涉房屋进行了抵押预告登记。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为系争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，在该抵押物未办理正式抵押登记的情况下，原告主张优先受偿权，本院不予支持。被告邹荣桢、董乐红经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法可作缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、立即解除原告江西永丰农村商业银行股份有限公司与被告邹荣桢、董乐红于2018年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：[2018]东路个购房借第032601号）； 二、被告邹荣桢、董乐红于本判决生效后十日内偿还原告江西永丰农村商业银行股份有限公司借款本金2689705.96元及利息（截止至2020年7月5日，利息为108223.58元；2020年7月6日起至清偿之日止的利息，按年利率5.39%标准计算）； 三、驳回原告江西永丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29183元（原告已预交），由被告邹荣桢、董乐红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  孙清武 人民陪审员  高素莲 人民陪审员  张长根 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  黄佳瑞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。