苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4852号原告：陆永平，男，1970年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被告：吴林武，男，1975年6月16日出生，汉族，住浙江省仙居县。被告：顾建武，男，1978年7月24日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告陆永平与被告吴林武、顾建武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告陆永平的委托诉讼代理人周喻到庭参加诉讼，被告吴林武、顾建武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆永平向本院提出诉讼请求：1、吴林武、顾建武支付租金25000元；2、吴林武、顾建武支付垫付款17981.82元；3、本案诉讼费用由吴林武、顾建武承担。事实和理由：汾湖投资集团公司系苏州市吴江区房屋（下称案涉房屋）所有权人。2017年8月22日，汾湖投资集团公司（甲方、出租人）与美好挺公司（乙方、承租人）签订租赁合同，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年8月22日起至2018年12月31日止。后美好挺公司又将案涉房屋转租给陆永平。2017年4月20日，陆永平（甲方、出租方）与吴林武（乙方、承租方）签订租赁合同，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止；租金暂定每年上半年支付15万元，下半年支付15万元。租期届满后，双方未签订书面合同，但吴林武继续租赁案涉房屋。2018年8月27日，吴林武向陆永平支付租金15万元（即2018年6月至2018年11月的租金），而2018年12月的租金25000元，至今拖欠未付。由于汾湖投资集团公司在合同到期后不再出租，因此告知吴林武、顾建武限期搬走。后吴林武向汾湖投资集团公司支付了2019年1月至3月的租金。另吴林武在经营期间，陆永平垫付税费等共计17981.82元。因吴林武、顾建武系吴江市汾湖镇太平洋超市莘塔加盟店（下称太平洋超市）投资人，故要求吴林武、顾建武支付2018年12月的租金25000元及垫付的税费、电费共计17981.82元。吴林武未作答辩。顾建武书面辩称，顾建武在未参与经营太平洋超市前与陆永平并不认识，太平洋超市的房屋租赁一直由吴林武与陆永平在联系并签订合同，顾建武都未曾参与。经营期间与陆永平之间的纠纷，已在此前的案件中了结，本案的房屋租赁纠纷与顾建武无关。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，吴林武对陆永平、张永英提起诉讼〔案号：（2019）苏0509民初7088号〕，要求赔偿相关损失，审理中，本院依法追加苏州美好挺服饰有限公司（下称美好挺公司）、苏州汾湖投资集团有限公司（下称汾湖投资公司）为该案第三人参加诉讼。在该案中，本院确认事实如下：汾湖投资公司系位于苏州市吴江区的房屋所有权人。2017年8月22日，汾湖投资公司（甲方、出租人）与美好挺公司（乙方、承租人）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将苏州市吴江区黎里镇莘塔原新光内衣厂所属土地及厂房（土地面积6465平方米，房产面积约4444.23平方米）出租给乙方；租赁期限自2017年8月22日起至2018年12月31日止；甲乙双方确认房屋租金为7元/平方米/月，即月租金为31109.61元，每三个月作为一个租期支付一次，在本合同签订后10个工作日内，乙方一次性支付首四个月零九天（截止到2017年12月31日）的租金133470.24元，后续租金按季支付，依次在2018年1月、4月、7月、10月前10个工作日内向甲方支付该季度租金93328.83元；甲方自本合同生效时即将租赁物按现状交付乙方，甲乙双方不再办理相关的交接手续；租赁期届满或合同被解除时的10个工作日内，乙方自行无条件撤离，返还租赁物，逾期视为乙方已经撤离完毕，甲方可直接予以处分，因此造成乙方经济损失的与甲方无涉；合同终止后，乙方超过10日未从租赁标的物中撤离的，应按本合同约定的租金向甲方支付使用费。上述租赁物系汾湖投资公司从吴江新光内衣厂处回购，位于苏州市吴江区房屋包括在上述租赁物内。美好挺公司已按约向汾湖投资公司支付了租赁期间的租金。此后，美好挺公司将上述租赁物口头转租给了陆永平，美好挺公司称租期及租金与上述租赁合同一致。2017年4月20日，陆永平（甲方、出租方）与吴林武（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于商铺出租给乙方；租赁期限为1年（自2017年6月1日起至2018年5月31日止）；承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年上半年支付15万元，下半年支付15万元，合同共计5年，第一年租金20万元，后四年租金为每年30万元；由乙方经营期间所产生的费用，如水费电费，应由乙方及时交清，否则所产生一切滞纳费用由乙方承担，情节严重视为乙方违约。合同签订后，吴林武于2017年6月21日、7月15日分别向陆永平转账支付租金12万元、8万元，至此，截至2018年5月31日的租金已付清。合同约定的到期日即2018年5月31日之后，双方未签订书面合同。2018年8月27日，吴林武向陆永平支付租金15万元，吴林武与陆永平均确认，截至2018年11月30日的租金已付清。2017年4月23日，吴林武、顾建武、吴文林签订三方股东合作协议书，约定：三方合伙经营位于的太平洋超市，合伙期限为5年，自2017年4月21日起至2022年5月31日止，三方分别出资40万元、30万元、30万元。2018年9月14日，太平洋超市投资人由张永英变更为顾建武，经营场所位于苏州市吴江区。顾建武、吴文林明确表示，位于苏州市吴江区的太平洋超市系吴林武、顾建武、吴文林三人合伙经营，房屋租赁合同系吴林武出面代表其二人所签，房租以及装修也系三人共同支付及投资。2018年11月6日，汾湖投资公司向美好挺公司发《函》，载明：贵公司承租我公司的土地及厂房，于2018年12月31日到期，我公司在此通知，合同到期后，将不再与贵公司续签合同，请提前做好搬清准备。2018年12月7日，美好挺公司作为承诺单位及吴林武、盛雪根、张忠、陈卫强作为承诺人向汾湖投资公司出具《承诺书》，载明：我司于2017年8月22日同贵司签订一份房屋租赁合同，时间自2017年8月22日至2018年12月31日止，应汾湖投资集团及汾湖开发区领导要求，于2018年9月在原新光厂里面所租的工厂都已搬迁，现剩余太平洋超市还在营业，在超市里的所有租户现郑重承诺，至2019年2月底前全部搬离。2019年2月25日，汾湖投资公司向美好挺公司发《函》，载明：根据贵公司于2018年12月7日出具的承诺书，太平洋超市应于2019年2月底搬清，截止目前该超市仍在经营，请贵公司遵守承诺，否则我公司将于3月1日采取停水停电措施。2019年3月12日，吴林武向汾湖投资公司支付了2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金19090.05元，汾湖投资公司开具了相应租金发票，发票记载的购买方为美好挺公司。2019年5月15日，汾湖投资公司向太平洋超市发《告知书》，载明：贵单位现经营的场所原由美好挺公司租赁，但该公司与我单位的租赁关系已结束，贵单位未经过我公司许可，占用经营，已侵犯我公司合法权益。现请贵单位于5月20日前自行搬离，逾期后果自负。2019年5月底、6月初，吴林武搬离案涉租赁物，并将租赁物及其钥匙返还汾湖投资公司。在上述案件中，本院认为，吴林武与陆永平之间的租赁合同，在租赁期限未超出2018年12月31日的部分，应为有效。吴林武提供了其与案外人顾建武、吴文林共同投资经营太平洋超市的协议，工商登记的经营者已变更为顾建武，顾建武、吴文林也陈述三人共同使用租赁物及吴林武代表其二人签订租赁合同，吴林武应系租赁物的实际使用人。案涉租赁合同的期限为1年，即自2017年6月1日起至2018年5月31日止。约定的租赁期满后，双方未再签订续租合同，但吴林武支付了截至2018年11月30日的租金并继续使用租赁物，且陆永平、张永英未提异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，但最终期限不应超过2018年12月31日。吴林武此后向汾湖投资公司直接支付的2019年1月至3月的租金或占有使用费，已超出吴林武与陆永平、张永英之间租赁合同的范畴。本院对上述案件作出一审判决后，吴林武因不服该一审判决向江苏省苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起上诉〔案号：（2019）苏05民终6908号〕，苏州中院认为，吴林武与陆永平签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因该租赁合同明确约定的租赁期限为1年，吴林武二审中亦确认陆永平签合同时称租赁合同一年一签，所以在该租赁合同的租赁期限条款中没有写明5年，故“合同共计5年”系对未来可期待的续租合同中租金标准所作的约定，该租赁合同的租赁期限应为1年。2018年5月31日租赁期限届满后，吴林武与陆永平、张永英未再续签租赁合同，但吴林武支付了截至2018年11月30日的租金并继续使用租赁物，陆永平、张永英并未提出异议，应视为双方之间成立不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，2018年12月7日，吴林武在美好挺公司向汾湖投资公司出具的承诺书中签字，承诺2019年2月底前全部搬离，因此陆永平、张永英至迟在2018年12月7日已通知吴林武案涉房屋不能继续租赁，故双方的租赁合同已经解除，吴林武应当按照其承诺及时搬离并返还案涉房屋。苏州中院最终作出维持原判的终审判决。2019年5月8日，陆永平向税务部门缴纳了15126.82元税款，税务部门开具的税收缴款书载明：纳税人为太平洋超市，税种为增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，税款所属时期2019年3月1日至2019年4月30日；2019年6月17日，陆永平向美好挺公司缴纳电费2855元，美好挺公司开具的收据载明：交款单位为陆永平（太平洋超市）。以上事实，有陆永平提供的（2019）苏0509民初7088号民事判决书、（2019）苏05民终6908号民事判决书、税收缴款书、刷卡消费签购单、个人转账汇款回单、收据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原告陆永平与被告吴林武签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，属合法有效。因该租赁合同明确约定租赁期限为1年，租赁期限届满后，原告陆永平与被告吴林武未再续签租赁合同，但被告吴林武支付了截至2018年11月30日的租金并继续使用租赁物，原告陆永平又未提出异议，应视为双方之间成立不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，2018年12月7日，被告吴林武在美好挺公司向汾湖投资公司出具的承诺书中签字，承诺2019年2月底前全部搬离，因此，原告陆永平至迟在2018年12月7日已通知被告吴林武案涉房屋不能继续租赁，生效判决认定未超出2018年12月31日部分有效，故双方的租赁合同于2019年1月1日解除。由于被告吴林武已向原告陆永平支付至2018年11月30日的租金，而2019年1月1日起的占有使用费已由汾湖投资公司向被告吴林武收取，因此，2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金共计25000元（300000元÷12），原告陆永平有权向被告吴林武收取。原告陆永平无代为纳税的义务，但代太平洋超市交税，太平洋超市因此受益，应赔偿原告陆永平损失，即承担相当于交税额15126.82元。《租赁合同》约定“由乙方经营期间所产生的费用，如水费电费，应由乙方及时交清”，故被告吴林武占有使用租赁房屋期间产生的水电费应由被告吴林武承担。因被告吴林武搬离租赁物是在2019年6月初，原告陆永平在2019年6月17日缴纳电费，未载明电费产生期间，根据被告吴林武签名的《承诺书》，2018年9月仅太平洋超市还在营业，被告吴林武又未举证上述电费中含其他主体应承担的电费，可认定该电费是在太平洋超市经营期间产生的，应由被告吴林武承担。被告顾建武在（2019）苏0509民初7088号一案中承认其与吴文林和被告吴林武三人共同使用租赁物并由被告吴林武代表签订租赁合同，且被告顾建武系太平洋超市工商登记的投资人，可认定其与吴文林和被告吴林武共同合伙经营太平洋超市。现原告陆永平要求被告吴林武、顾建武支付租金25000元，以及垫付税款、电费共计17981.82元的请求，于法有据，本院予以支持。被告吴林武、顾建武未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩权利，由此造成的法律后果应由被告吴林武、顾建武自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴林武、顾建武于本判决生效之日起十日内支付原告陆永平租金25000元。二、被告吴林武、顾建武于本判决生效之日起十日内支付原告陆永平垫付税款、电费共计17981.82元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告陆永平指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64）如果被告吴林武、顾建武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取437元，诉讼保全费450元，合计887元，由被告吴林武、顾建武负担，并于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告陆永平预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  姚民二〇二〇年七月三十日书记员  周迪附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。