山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终1655号 上诉人（原审被告）：青岛中能足球俱乐部有限公司，住所地：青岛市李沧区308国道781号。 法定代表人：赵红文，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：宓海军，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛市足球运动管理中心，住所地：青岛市李沧区金水路1657号。 法定代表人：李雷，职务：主任。 委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨淼钧，山东琴岛律师事务所实习律师。 上诉人青岛中能足球俱乐部有限公司（以下简称中能足球俱乐部）与被上诉人青岛市足球运动管理中心（以下简称青岛足球管理中心）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中能足球俱乐部向本院提出上诉请求:一、依法撤销山东省青岛市李沧区（2018）鲁0213民初5020号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审；二、依法判决被上诉人承担一审、二审案件全部诉讼费。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。上诉人对青岛市公共足球训练中心系无偿合法使用，系青岛市政府为解决历史遗留问题并支持上诉人及青岛足球事业的发展而提供。租赁不是上诉人与被上诉人之间真实意思表示，双方自始不存在租赁关系。1.上诉人之所以能够入驻青岛市公共足球训练中心（以下称案涉场地），确系青岛市委市政府和青岛市体育局为解决上诉人与颐中足球俱乐部转让协议中的历史遗留问题，同时为落实2008年体育局与上诉人签署的搬迁《补充协议》约定，由青岛市政府投资建设的案涉场地并提供给上诉人无偿过渡使用。根据搬迁《补充协议》约定，青岛市政府、体育局应继续帮助上诉人直至最终解决训练基地问题。2.证人周某的证言能够证实上诉人入驻案涉场地是市政府的公益性支持。证人周某2008-2009年间系体育局的党委书记、局长，并且自200年至今担任青岛市足球协会主席。证入周某在一审中出庭证明市政府和体育局为满足青岛市中超职业足球俱乐部（上诉人）训练需求，支持中超职业足球俱乐部发展，并“在现有条件下尽可能满足中能足球俱乐部的住训需求”而公益性支持上诉人入驻案涉场地，自始不存在有偿租赁法律关系。其证言客观真实、完整还原了案涉《租赁协议》签订的前因后果和签订目的，有充分的证明力。原审法院却武断认定证人是上诉人的员工，据此不采信其对上诉人有利的证言是错误的。3.上诉人因其历史遗留问题和中超足球队的身份而无偿使用案涉的场地，并不能得出其不再具备中超足球俱乐部的身份就应当有偿租赁的结论。上诉人是否“仍具备中超资格”不是租赁关系成立的条件，一审判决存在严重的逻辑错误。2008年上诉人配合市政府和体育局的工作搬出原长期无偿使用的国信体育场，政府承诺为上诉人解决训练基地问题。2008年至2013年上诉人在外租房进行训练，2013年4月案涉场地竣工验收投入使用，2013年4月上诉人正式入驻案涉场地，2013年底上诉人降级为中甲球队。上诉人作为中超球队可以入驻并无偿使用案涉场地，但当时市政府和体育局并没有研究上诉人中超资格没有之后就要有偿使用上诉人降级后不再具有中超资格并不是应缴纳租赁费或者占用费的充要条件，不能得出应当交纳租赁费或者占用费的唯一结论，原审法院想当然认为没有中超资格之后“应当承担相应的租金及占有使用费”没有任何依据。4.上诉人在入驻时为中超球队不存在有偿的租赁关系，上诉人自2013年底降级为中甲球队至2015年5月以“租赁费”的名义赞助被上诉人40万元期间，被上诉人从未收取过任何费用，可以印证双方并非租赁法律关系。二、原审法院认定占用费的数额证据明显不足，导致错误的判决。1.退一万步说，即使法院认定《租赁合同》的效力，在双方没有对协议进行变更且案涉场地的价值没有发生显著变化的情况下，被上诉人提交的单方委托评估报告不应被采纳。被上诉人一方面坚称双方在2015年存在租赁关系，认可《租赁合同》的约定，认可租赁费为40万元/年，另一方面又委托评估机构对案涉场地进行评估，向被告主张440余万元/年的租赁费前后费用相差10余倍，其自身主张互相矛盾。案涉场地的资产价值及收益情况在2015年2018年间没有发生任何重大变化，且双方亦未对《租赁合同》进行实际变更。因此，即使按照原审法院的审判逻辑认定《租赁协议》是双方的真实意思表示、体现了租赁物的实际价值，也应延续或者参照《租赁合同》约定的租赁费标准计算，否则存在严重逻辑悖论，无法自圆其说。2.评估报告系被上诉人单方委托，证据效力不足，且评估报告本身存在严重问题，不可能得出正确意见，评估报告不应被采纳。（1）从评估范围看，评估报告未区分上诉人与被上诉人的使用范围，《租赁协议》中可以显示，被上诉人亦承认涉案场地实际上为上诉人与被上诉人混合使用。而从庭审查明情况看，双方各自使用部分的价值无法进行准确的衡量。在这样的情况下，原审法院直接认定上诉人承担全部租赁价值显然是错误的。（2）从评估对象看，案涉场地系具有特定功能的建筑，并不能在市场上出租或出售，不存在有效的市场，也不存在市场交易，无法衡量市场价值，评估方法中的市场价不成立。评估报告的评估依据、评估方法、评估假设均不成立。（3）从评估方法看，评估报告称本次评估主要采用市场法对委估房屋租赁价值进行评估，即将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较。但是，本评估报告并没有附任何“估价时点近期交易的类似房地产进行比较”的数据和材料，没有任何取价依据，显然该评估报告结论是不可信的，不应被采纳。3.案涉场地的草皮已包含在评估报告的评估范围中，既然原审法院全盘支持了评估报告的租赁价值，那就不应再单独支持草皮维护费，原审法院认定草皮维护费由上诉人与被上诉人平均分担更是毫无依据，结论当然是错误的。三、上诉人一审提出反诉符合法律规定的反诉条件，原审法院已受理却未通知上诉人预交反诉费用，后又以未预交反诉费用为由未进行合并审理，违反法定程序。综上，上诉人与被上诉人之间并非真正的租赁法律关系，原审法院认定事实错误，证据不足且违反法定程序为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请贵院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 青岛足球管理中心辩称，1.原审法院判定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系事实认定正确。双方租赁合同到期后，上诉人拒不签订新的租赁合同，拒不支付租赁费用，一直占用涉案场地至今。（1）上诉人以涉案场地是其与青岛市体育局签订的搬迁补充协议，约定由体育局为其解决的训练基地为由，不支付相关费用，违法客观事实及法律规定相关搬迁事项与本案不属于同一法律关系，被上诉人是青岛市体育局举办的财政拨款的事业单位法人，为独立主体。经青岛市体育局授权对涉案场地进行使用、出租和收益，有权就涉案场地与上诉人签订租赁合同而在上诉人提供的《补充协议》中也明确约定提供训练基地及配套设施的前提是上诉人“仍具备中超资格”，而上诉人在一审庭审及上诉状中自认201年底上诉人便降级为中甲球队，之后又降级为中乙球队。上诉人已不具备要求青岛市体育局为其解决训练基地及配套设施的权利。（2）证人周某自认其在2015年4月至2016年在上诉人处担任总经理，即证人与上诉人之间存在利害关系，其“不存在有偿租赁”的证言不应作为法院判断依据，证明效力低。且周某在证言中释明，涉案场地并非是直接供给上诉人使用，而是“用作青岛市职业足球训练的基地，涉案场地是供青岛全市足球俱乐部使用的，需要中超资格，谁占领头羊的位置由谁使用”。即具备中超资格，才有权利使用。（3）上诉人与被上诉人之间于2015年签订过《租赁合同》，上诉人亦支付了租金，往来财务明细体现2015年度房租而并非上诉人所称的“赞助费用”而在租赁合同到期后，上诉人既不签订新的租赁合同，也不搬离涉案场地并持续占有使用。2.原审法院判定上诉人向被上诉人支付占有使用费共计13260258.27元系事实认定正确。（1）被上诉人多次告知并送达相关函件要求商谈租赁事宜、签订租赁合同、交纳租赁费用的函件及2016年度、2017年度、2018年度的租赁合同至上诉人，要求上诉人续签合同并支付租金，但上诉人在收到相关文件后，拖延履行且拒不支付相关费用。（2）上诉人参与了评估联席会并知晓最终评估价值，在收到评估报告后亦并未提出异议。且出具报告的专业资产评估机构即青岛兰德资产评估有限公司为青岛市财政局指定的专业资产评估机构，其评估的有效性、合法性、合理性不容置疑。3.一审法院判定上诉人向被上诉人支付2016年度至2018年度天然草坪足球训练场地养护服务费用共计277500元系事实认定正确。结合被上诉人一审证据三、1《青岛市体育局关于对青岛市公共足球训练中心各类设施分配使用方案的汇报》，上诉人租赁使用训练中心设施，应缴纳天然草皮场地维护费用。其中，租赁费用与草皮场地维护费用为两类独立费用，独立计算。双方签订的租赁合同乙方的权利和义务中约定租赁标的物相关修复费用由乙方（上诉人）承担，合同到期后被上诉人多次向上诉人送达的新的租赁合同也均约定上诉人对租赁标的物进行日常保养及维护。故天然草坪足球训练场地养护服务费用不应包含在占用使用费中，上诉人应向被上诉人支付对应养护服务费用。4.一审法院在审理本案时，并未违反法定程序。上诉人在一审中未在法律规定的期限内交纳反诉费而导致对应的法律后果，应由其自身承担。综上，上诉人的上诉请求，无任何事实和法律依据，请法庭予以全部驳回，维持一审法院判决。 青岛足球管理中心向一审法院提出诉讼请求：1、中能足球俱乐部支付青岛足球管理中心2016年度至2018年度租赁费用13260258.27元；2、中能足球俱乐部返还青岛足球管理中心垫付的2016年度至2018年度天然草坪足球训练场地养护服务费用共计555000元；3、本案的诉讼费用由中能足球俱乐部承担。事实和理由：2015年5月10日，青岛足球管理中心、中能足球俱乐部签订租赁合同，约定青岛足球管理中心将位于青岛市李沧区金水路1657号青岛市公共足球训练中心部分房屋及场地（以下简称涉案场地）出租给中能足球俱乐部。租赁期满后，中能足球俱乐部既不与青岛足球管理中心签订新的租赁合同，也不搬离涉案场地。 中能足球俱乐部在一审中辩称，青岛足球管理中心不是涉案场地的所有权人，诉讼主体不适格。青岛足球管理中心、中能足球俱乐部之间并非租赁合同关系，没有租赁的意思表示，故租赁合同无效。青岛足球管理中心无权就涉案场地签订租赁合同，且该租赁合同没有履行审批手续，依法不生效。中能足球俱乐部对训练中心的使用系市委市政府和体育主管部门为了解决中能足球俱乐部所承担的青岛的足球事业和人民健身事业等公益责任的历史传承而来，自始不存在有偿租赁关系。中能足球俱乐部已经通过公益性的社会活动支出的方式向青岛市体育局支付了训练中心使用的对价，不存在无偿使用的情况。青岛足球管理中心及青岛市体育局之间并非平等主体，双方之间的关系并非民事法律关系，因此青岛足球管理中心起诉不属于民事案件的审理范围，应当驳回青岛足球管理中心的起诉。案件审理过程中，中能足球俱乐部提起反诉要求判令青岛足球管理中心支付青岛足球管理中心使用部分的运行费用2600万元,但未在一审法院指定的期限内预交反诉费用。 一审法院对当事人无异议的事实认定如下：青岛市体育局是涉案场地的所有权人。2015年5月10日，涉案双方签订租赁合同，约定中能足球俱乐部租期自2013年4月17日即开始使用涉案场地，现青岛足球管理中心将涉案场地部分办公楼（使用面积8240平方米，约占75%）及部分设施设备出租给中能足球俱乐部，期限1年，自2015年1月1日起到2015年12月31日止，租赁费40万元；涉案场地的运行费用（水、电、供暖、电话、网络及有线电视费）由中能足球俱乐部承担；租赁标的物及共同使用设施中的房间及设备在租赁期间发生故障或损坏，相关修复或购置所产生的费用由中能足球俱乐部承担；中能足球俱乐部有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知青岛足球管理中心，双方应重新签订租赁合同。中能足球俱乐部已向青岛足球管理中心支付租金40万元。涉案场地中的草皮，青岛足球管理中心、中能足球俱乐部双方共同使用。青岛足球管理中心、中能足球俱乐部均认可2005年至2013年中能足球俱乐部具有中超资格。 一审法院对当事人有争议的事实认定如下：青岛市体育局授权青岛足球管理中心自2014年2月28日开始享有涉案场地使用、出租和收益的权利。2016年青岛足球管理中心告知了评估事宜，评估结论出具后也告知了相应的评估结论。自2016年开始，青岛足球管理中心多次给中能足球俱乐部送达新的租赁合同，新的合同均约定中能足球俱乐部对租赁标的物进行日常保养及维护。经评估，中能足球俱乐部占用部分的租赁费为4420086.09元/年。青岛足球管理中心为维护草坪而支出2016年5月1日至2019年4月30日的草坪养护费55.5万元。 一审法院认为，青岛足球管理中心是青岛市体育局举办的财政拨款的事业单位法人，经青岛市体育局授权对涉案场地进行使用、出租和收益，有权就涉案场地与中能足球俱乐部签订租赁合同。在租赁合同关系中，双方之间是平等的民事主体。虽然中能足球俱乐部称涉案场地是根据与青岛市体育局签订的搬迁补充协议约定由体育局为其解决的训练基地，但搬迁问题与本案租赁不属于同一法律关系，且补充协议也明确约定提供训练基地及房屋设施的前提是青岛足球管理中心“仍具备中超资格”，但青岛足球管理中心在2013年之后就已不具备中超资格了。2015年5月10日，涉案双方签订租赁合同，中能足球俱乐部也已向青岛足球管理中心支付租金40万元，应当认定租赁是双方真实意思表示。租赁合同到期后，青岛足球管理中心提出续签合同并提高租金，但中能足球俱乐部不同意，故双方之间的租赁合同已经解除。中能足球俱乐部在合同解除后继续占用涉案房屋，应当支付占有使用费，占有使用费可以参照评估租赁价值4420086.09元/年计算，2016至2018年度占有使用费共计13260258.27元。双方签订的租赁合同约定租赁标的物的相关修复费用由中能足球俱乐部承担，合同到期后青岛足球管理中心多次给中能足球俱乐部送达新的租赁合同均约定中能足球俱乐部对租赁标的物进行日常保养及维护。故草皮维护费用不应包含在上述占有使用费中，草皮维护费应当根据谁使用，谁维护的原则进行分担，因双方均使用涉案草皮，但均未提交证据证明使用的频率和比例，故一审法院认定双方各分担2016年5月1日至2019年4月30日的草皮维护费277500元（55.5万元÷2）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中能足球俱乐部支付给青岛足球管理中心2016年1月1日至2018年12月31日的占有使用费13260258.27元，于判决生效之日起十日内付清。二、中能足球俱乐部支付给青岛足球管理中心2016年5月1日至2019年4月30日的草皮维护费277500元，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回青岛足球管理中心的其他诉讼请求。案件受理费104692元（青岛足球管理中心已预交），青岛足球管理中心负担1665元，中能足球俱乐部负担103027元，于判决生效之日起十日内直接支付给青岛足球管理中心。 本院二审审理期间，上诉人提交如下证据： 证据1、上诉人所承担并组织的公益性社会活动、投入的青少年校园足球普及活动的媒体报道截图一宗、《青岛市李沧区校园足球合作协议书》。证据2、上诉人为国家队、国奥队、国青队、国少队、U20国青队、中学生国家队、省运会、全运会、全国锦标赛无偿培养输送的人才、取得成绩和荣誉列表、《国家队球员征调文件》（部分）、《国奥队等输送队员及证明文件》（部分）、省运会、全运会、全国锦标赛人才输送及成绩（部分）。证据3、《青岛市政府关于奖励青岛中能俱乐部的批复》、青岛市有关领导支持上诉人足球事业的相关报道截图及因上诉人在社会公益及国家、省市级比赛中所做出的贡献而荣获的奖项和荣誉列表。证据4、上诉人自2013年到2018之间在足球事业上的投入明细表。证据5、《青岛市足球改革发展实施方案》、《关于加快青岛足球名城建设的意见》、《国务院足球发展中长期规划》、《全国足球场地设施建设规划（2016—2020年）》《青岛市政府购买公共体育服务实施方案》等政府规范文件。证据6、《青岛市市级行政事业单位房屋统一公开招租管理办法》、《青岛市市级行政事业单位国有资产管理办法》规章。证据7、《关于青岛中能足球俱乐部训练基地问题的情况说明》。上述证据证明：上诉人为青岛市体育局和被上诉人承担了大量公共体育职能和公益事项，无偿为省市代表队、各级国家队培养、输送优秀足球人才，国有资产对外出租、出借应由履行出资人职责的机构审批同意和批准，被上诉人未经过上级财政部门审批，无权进行出租收益，被上诉人无视相关规定，无视与上诉人之间无租赁关系的事实，径行以租赁法律关系进行主张是不成立的，未经上级财政部门批准的单方租赁行为不应发生法律效力。双方入驻至今，训练基地水电气暖、物业管理、安保消防、修缮维护、被上诉人的人员餐饮等运行费用及基地日常管理全部由上诉人负责支付。 被上诉人质证称，上述证据均不是法律意义上的新证据，该系列证据均是证明上诉人对足球的相关贡献以及青岛市支持足球发展的一系列政策。该组证据与本案所涉及的具体事项没有直接关联，不能免除上诉人应当承担的相关法律责任。 关于上诉人提交的证据，本院将结合其他证据予以综合判断。 根据当事人一审、二审中提交的证据，本院查明如下事实： 2008年12月25日，青岛市体育局作为甲方与上诉人作为乙方签订《补充协议书》，约定，甲方积极帮助乙方办理训练基地的用地及规划建设手续，争取在二年内建成并投入使用。若协议签订之日起二年内，乙方仍未解决训练基地问题，且乙方仍具备中超资格，甲方应继续帮助乙方解决训练基地及房屋设施，供乙方过渡使用，直至乙方最终解决训练基地问题。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，青岛足球管理中心是青岛市体育局下设事业单位，与中能足球俱乐部具有业务指导关系。中能足球俱乐部搬至涉案场地具有历史原因以及政府有关政策支持。中能足球俱乐部自2013年搬至涉案场地至今，承担场地的维护以及与青岛足球管理中心共用部分的费用负担，综合一审中证人周某的出庭作证，可以认定2015年租赁合同并非双方真实意思表示，而是以租赁的形式解决被上诉人的部分费用，且至今，涉案场地除上诉人使用外，被上诉人也享有部分使用权，且涉案场地也一直用于足球公益事业建设。鉴于青岛市体育局、青岛足球管理中心具有行政管理和服务的性质,故涉案合同的签订和履行并非平等民事主体之间的法律关系,基于该合同产生的纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围,故应当裁定驳回青岛足球管理中心的起诉。 综上，上诉人青岛中能足球俱乐部有限公司的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初5020号民事判决； 二、驳回青岛市足球运动管理中心的起诉。 一审案件受理费104692元，退还青岛市足球运动管理中心；二审案件受理费103027元，退还青岛中能足球俱乐部有限公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月十六日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨