辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异1049号案外人：辽宁中基物业管理有限公司，住所地沈阳市XX区XX街XX号。法定代表人：曾泽轩，该公司总经理。委托代理人：赵悦，女，1989年11月1日出生，满族，住址辽宁省瓦房店市。申请执行人：李沈生，男，1963年1月4日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被执行人：沈阳东森房地产开发有公司，住所地沈阳市XX区XX街XX号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。被执行人：沈阳中基房地产开发有限公司，住所地沈阳市XX区XX街XX号。法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。在本院执行上列当事人民间借贷纠纷一案中，案外人辽宁中基物业管理有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人民间借贷纠纷一案，依据辽宁省高级人民法院（2018）辽民终416号民事判决书，本院于2018年11月19日立案执行，执行案号为（2018）辽01执1589号。在执行中，本院于2018年12月7日查封被执行人沈阳中基房地产开发有限公司备案于李沈生名下的位于沈阳市XX区XX街XX号XX等共计XX套的房屋，并于2020年5月8日作出腾退公告。案外人辽宁中基物业管理有限公司请求中止对公告的执行，暂缓处分执行标的。主要理由为：一、申请人与执行的不动产基于租赁关系享有债权，如允许强制执行将损害我方债权，请求贵院认可我方的执行异议。申请人与沈阳中基房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定申请人租赁沈阳市XX区XX街XX号XX大厦XX座XX层XX-XX室，租赁期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止，并且沈阳中基房地产开发有限公司早已将上述房屋交付给我方使用。租赁期尚未届满，申请人一直使用该房屋，我方与沈阳中基房地产开发有限公司签订的租赁合同合法有效，应受到法律保护，我方有权继续使用该房屋。二、沈阳中基房地产开发有限公司已向辽宁省人民检察院申请抗诉[案号为辽检民（行）监[2019]21000000324号]，业已受案，该案目前在审理中，现如执行涉案不动产，可能发生执行错误的风险，危及我方债权。本院查明，上列当事人民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月31日作出（2016）辽01民初500号民事判决书，判决主文内容为：“一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李沈生借款本金1000万元及相应利息（利息按照年利率24%计算，从2011年12月16日起至本院判决确定给付之日止）。二、如被告沈阳东森房地产开发有限公司未能履行上述判项确定的借款本息的给付义务，原告李沈生有权申请拍卖已备案在原告李沈生名下的沈阳中基房地产开发有限公司的XX套涉案商品房，并对拍卖所得款项优先受偿。三、驳回原告其他诉讼请求。”沈阳中基房地产开发有限公司不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）辽民终416号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院（2016）辽01民初500号民事判决书及辽宁省高级人民法院（2018）辽民终416号民事判决书查明确认如下事实：“2008年8月，李沈生与东森公司、中基公司签订《借款协议》约定：东森公司向李沈生借款人民币1105万元，借款期限为三个月，从2008年8月至2008年11月，中基公司为担保人，中基公司为担保人以其所有的房产XX套办理商品房买卖备案登记，约定该笔借款视为李沈生给付中基公司的买房款，东森公司如能按时偿还借款，则买卖合同自动解除，李沈生协助中基公司解除备案。如未能偿还借款，则约定的买卖房产归李沈生所有。”“合同签订后，中基公司将其所有的34套房产买卖备案登记在李沈生的名下，李沈生、李春林、李阳于2008年8月23日通过招商银行分三次（450万元、450万元、100万元）向吴增卫的账户转款共计1000万元，同日，被告东森公司向李沈生出具收款收据一份，载明收到李沈生的借款1105万元。”上述判决生效后，李沈生向本院申请执行，本院于2018年11月19日立案执行，执行案号为（2018）辽01执1589号。在执行中，本院2018年12月7日作出（2018）辽01执1589号执行裁定，查封被执行人沈阳中基房地产开发有限公司备案于李沈生名下的位于沈阳XX区XX街XX号XX等共计XX套房屋。本院于2019年10月14日作出（2018）辽01执1589号执行裁定书，裁定拍卖被执行人沈阳中基房地产开发有限公司所有的位于沈阳市XX区XX街XX号（商会总部大厦）XX套商业用途房地产（附清单）。本院于2020年2月10日作出（2018）辽01执1589号执行裁定书，裁定如下：一、被执行人沈阳中基房地产开发有限公司所有的位于沈阳市XX区XX街XX号XX、XX、XX、XX的XX套房产作价3,471,525元抵偿申请执行人李沈生3,434,409元的债务（扣除该房产对应执行费部分的价值）。二、上述房产所有权及占用范围内土地使用权归申请执行人李沈生，相应权属自本裁定送达申请执行人李沈生时发生转移；具备权属登记条件时，申请执行人可持本裁定到不动产登记机构办理权属登记手续。本院于2020年5月26日作出（2018）辽01执1589号执行裁定，裁定如下：一、被执行人沈阳中基房地产开发有限公司所有的位于沈阳市XX区XX街XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号共计XX套房产总计作价20801725元抵偿申请执行人李沈生207047168元的债务（扣除对应执行费54557元）；二、上述房产所有权及占用范围内土地使用权归申请执行人李沈生，相应权属自本裁定送达申请执行人李沈生时发生转移；具备权属登记条件时，申请执行人可持本裁定到不动产登记机构办理权属登记手续。2020年2月18日，本院向申请执行人李沈生与被执行人沈阳中基房地产开发有限公司送达上述以物抵债执行裁定书。在执行中，本院于2020年5月8日作出（2018）辽01执1589号公告，主要内容为：申请执行人李沈生与被执行人沈阳中基房地产开发有限公司、辽宁中旭贸易有限公司借款合同纠纷执行一案，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终416号民事判决已发生法律效力，申请人据此向本院申请执行人，本院于2018年11月19日立案执行，因被执行人沈阳中基房地产开发有限公司拒不履行生效判决确定的义务，本院依申请人申请，对查封的被执行人沈阳中基房地产开发有限公司名下位于沈阳市XX区XX街XX号XX套（XX大厦XX层、XX层及XX层XX、XX、XX、XX）房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖均流拍，现申请人申请以二拍流拍价接受以物抵债。向公告责令包括被执行人在内的占有人、使用人均应在2020年5月23日前从前述房产中自动腾退，并不得毁损前述执行标的物，如果被执行人或其他占有人、使用人未在指定期限内履行，本院将依法对其采取罚款、拘留制裁措施，直至依据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》追究拒不执行生效判决裁定罪的刑事责任，本院将依法强制腾退，相关费用由被执行人承担。特此公告。在执行中，本院于2020年5月25日作出（2018）辽01执1589号《补正公告》，主要内容为：申请执行人李沈生与被执行人沈阳中基房地产开发有限公司、辽宁中旭贸易有限公司借款合同纠纷执行一案，本院于2020年5月8日作出并张贴的公告中，存在笔误，补正如下：将“对查封的被执行人沈阳中基房地产开发有限公司名下位于沈阳市XX区XX街XX号XX套（XX大厦XX层、XX层及XX层XX、XX、XX、XX）房产进行网络司法拍卖”补正为“对查封的被执行人沈阳中基房地产开发有限公司名下位于沈阳XX区XX街XX号的X套（即XX大厦XX层XX套、XX层XX套、XX层XX套。具体单元间号:XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX;XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX;XX、XX、XX、XX）房产进行网络司法拍卖”。将“责令包括被执行人在内的占有人、使用人均应在2020年5月23日前从前述房产中自动腾退”补正为“公告责令包括被执行人在内的占有人、使用人均应在2020年6月9日前从前述房产中自动腾退”。特此公告。根据案外人提供的《房屋租赁合同》中记载，沈阳中基房地产开发有限公司（出租方、甲方）案外人辽宁中基物业管理有限公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，合同主要条款约定如下：第一条房屋基本情况1、甲方出租给乙方房屋位于沈阳市XX区XX街XX号XX大厦XX座XX室。第二条租赁期限、用途1、该房屋租赁期为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。第三条租金及支付方式1、该房屋租期为10年，租金每年支付一次，租金价格为240元/㎡/年，年租金额94,502元，租金按照年度计算。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，本院（2016）辽01民初500号民事判决书基于案涉房屋的买卖备案的相关事实而确认申请执行人李沈生享有优先受偿权，且先于案外人所主张的租赁日期，故案外人所主张的租赁权并不能产生排除本院强制腾房行为的法律效力。因此，案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人辽宁中基物业管理有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  史永成审判员  钟 洁二〇二〇年七月三十一日书记员  孟楠楠