江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终328号上诉人（原审被告）：李维彬，男，1977年5月23日生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：萍乡市蓝天房地产有限责任公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区金陵西路，统一社会信用代码91360301748529035P。法定代表人：戚萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戚峰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘泽生，男，1964年12月28日生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：尹添，江西博韬律师事务所律师。上诉人李维彬、上诉人萍乡市蓝天房地产有限责任公司（以下简称蓝天房地产公司）因与被上诉人刘泽生民间借贷纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2020）赣0322民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李维彬、蓝天房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人支付本金961859元、利息96185元。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定三份商品房买卖合同无效是错误的。在双方签订商品房买卖合同时已明确该商品房已向银行抵押的事实，且对方对于商品房已被抵押的事实也应该是清楚的，与此同时，上诉人还向其他第三方出售过商品房，银行也同意办理解押手续。但因合同签订后银行政策收紧，导致双方签订的合同因银行不同意解押而无法办理合同备案。一审认为上诉人未告知抵押情况而认定合同无效是错误的，即使属于欺诈所实施的民事行为，也并非为无效民事行为，而属于可撤销的民事行为。2.一审判决将超过年利率36%部分从利息中予以扣除不符合法律规定。3.一审判决确认上诉人在2019年3月14日后仍需支付利息与事实不符。双方于2019年3月14日达成的协议实际上是对于偿还借款达成的协议，协议约定的还款方式为蓝天房地产公司将三套商品房对外出售后偿还本金1000000元。该协议明确1000000元支付完毕后所借款项结清。二、本案关健事实是刘泽生的资金来源并未查清，不能确定所出借款项的合法性及其是否从事高利转贷等影响借贷合同效力的事实一审未予审查，不符合当前民间借贷案件司法审查的要求。三、本案适用法律错误。本案应适用民法总则第一百四十八条的规定认定商品房买卖合同的效力。刘泽生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘泽生向一审法院起诉请求：1.判令李维彬、蓝天房地产公司共同归还借款本金1000000元；2.判令李维彬、蓝天房地产公司支付利息160000元及后期利息（利息160000元以本金1000000元为基准，按月息2分从2018年11月14日计算至2019年6月14日止，后期利息以月息2分计算至实际偿还之日止）；3.判令李维彬、蓝天房地产公司支付违约金75000元；4.判令李维彬、蓝天房地产公司承担本案的诉讼费用；5.解除双方于2019年3月14日签订的协议。一审法院认定事实：蓝天房地产公司是上栗县蓝天花园（尚峰公馆）项目的开发商，李维彬是该项目承建商的项目经理。2018年3月14日，刘泽生与李维彬、蓝天房地产公司签订借款合同，约定李维彬、蓝天房地产公司向刘泽生借款1000000元，借款期限12个月，蓝天房地产公司将尚峰公馆九号或十号楼7套住房抵押担保。利息为每月33500元，借款人李维彬每月14日前付给出借人。逾期按日息千分之五支付利息，连续两个月不按期支付利息，按违约处理。借款人应于2019年3月13日归还本金，逾期15天内按每天千分之五支付违约金，超过15天不归还借款按违约条款处理等。当日，刘泽生即通过银行转账方式将1000000元汇入蓝天房地产公司账户，蓝天房地产公司出具了收条。李维彬从2018年4月到10月，支付了7个月的款项共计245000元。2019年3月14日，刘泽生与李维彬、蓝天房地产公司签订协议，约定（10-2-1602、10-1-1703、10-2-101）三套房和三个停车位计1865000元支付给刘泽生，其中1000000元冲抵李维彬、蓝天房地产公司向刘泽生的借款，此房源以后交易蓝天房地产公司负责办理交易手续，负责按揭资金回款等，并附有刘泽生的户名、开户行和账号，蓝天房地产公司股东戚峰、刘泽生和李维彬在协议上签名。刘泽生在备案合同编号为20190300140（购买10-1-1703房）、20190300144（购买10-2-101房）、20190300138（购买10-2-1602房）三份商品房买卖合同上签名。上栗县自然资源和规划局出具的抵押权登记信息查询单显示，三套房屋已经办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司萍乡分行。李维彬、蓝天房地产公司未告知刘泽生该三套房的抵押事实，造成无法办理房屋备案登记。一审法院认为，公民合法的民事法律行为应当受到法律的保护。双方于2018年3月14日签订的借款合同，是真实意思表示，不违反法律规定，并且通过刘泽生转账支付借款1000000元，蓝天房地产公司出具收条，借贷行为已经实际发生，对双方的借贷关系予以认定。借款合同写明李维彬是借款人，对李维彬辩称借款合同未生效、其本人不是借款人的意见不予支持。2019年3月14日三方签订的协议和三份商品房买卖合同，并非是刘泽生要购买房屋的真实意思表示，且李维彬、蓝天房地产公司隐瞒三套房产已实际抵押的事实，造成房屋转让不能，构成欺诈，损害了当事人的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第（五）款：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”和（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，该协议及三份商品房买卖合同应属无效。因合同无效，对刘泽生要求解除协议的诉讼请求不予支持。对于刘泽生要求偿还借款本金1000000元的诉讼请求，予以支持。利息方面，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”之规定，对于超过年利率36%的利息部分本院酌情予以冲抵。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，原告要求支付的利息已经达到年利率24%，对其要求支付违约金的请求不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第（五）款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十条之规定，判决：一、李维彬、萍乡市蓝天房地产有限责任公司于判决之日起十日内支付刘泽生借款本金1000000元、利息125000元（以本金1000000元为基准，按月息2分从2018年11月14日计算至2019年6月14日止为160000元，扣除已支付的超出法定利息部分35000元），后期利息以月息2分计算至实际偿还之日止；二、驳回刘泽生其他诉讼请求。如未在判决书指定期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费16215元，由李维彬、萍乡市蓝天房地产有限责任公司共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理补充查明，根据李维彬的银行账户交易明细，其向刘泽生支付款项的时间及金额分别为，2018年4月14日35000元、2018年5月13日35000元、2018年6月16日35000元、2018年7月13日35000元、2018年8月13日35000元、2018年10月13日70000元，共计245000元。此外，二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案系民间借贷纠纷。争议焦点有三，一是案涉借贷行为的效力，二是三份商品房买卖合同的效力以及案涉债务是否已经偿还清，三是已经偿还的部分款项是抵扣本金还是利息及利息计算的时间段。关于案涉借贷行为的效力问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第十四条规定，具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人知道或者应当知道的；（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。本案中，双方签订借款合同以后，刘泽生即通过银行转账1000000元至蓝天房地产公司账户，借款合同依法成立，借款人李维彬、蓝天房地产公司亦未提供借款合同存在无效情形的证据，故案涉借贷行为合法有效。关于三份商品房买卖合同的效力以及案涉债务是否已经偿还清的问题。根据双方于2019年3月14日签订的协议，双方确有以物抵债的意思表示，但因用于抵债的房屋已设定抵押，且在起诉之前仍未得到抵押权人的同意，导致三份《商品房买卖合同》至今备案登记不能，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，原审判决认定三份商品房买卖合同无效是正确的。有鉴于此，双方于2019年3月14日签订的协议约定的标的物（房屋、车位）因李维彬、蓝天房地产公司的处置权限受限（无权处分），且在起诉之前仍未被抵押权人追认，故该协议亦属无效。据此，刘泽生对李维彬、蓝天房地产公司的债权未能抵销，李维彬、蓝天房地产公司仍需偿还案涉债务。关于李维彬已经偿还的部分款项是抵扣本金还是利息的问题。由于李维彬偿还的款项少于本金，且双方对偿还款项的顺序未作约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，李维彬已经偿还的部分款项应先充抵利息，多余部分再充抵本金。关于利息充抵本金的计算。.由于双方约定的月利息标准为0.0335元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，对李维彬偿还款项超过年利率36%的部分应充抵借款本金。据此，李维彬于2018年4月14日偿还35000元时，应偿付利息30000元（1000000元×0.03），超出的5000元（35000元－30000元）应充抵借款本金，充抵后借款本金为995000元（1000000元－5000元）；2018年5月13日偿还35000元时，应偿付利息29850元（995000元×0.03），超出的5150元（35000元－29850元）应充抵借款本金，充抵后借款本金为989850元（995000元－5150元）；2018年6月16日偿还35000元时，应付利息29695.50元（989850元×0.03），超出的5304.50元（35000元－29695.50元）应充抵借款本金，充抵后借款本金为984545.50元（989850元－5304.50元）；2018年7月13日偿还35000元时、应付利息29536.37元（984545.50元×0.03），超出的5463.63元（35000元－29536.37元）充抵借款本金，充抵后借款本金为979081.87元（984545.50元－5463.63元）；2018年8月13日偿还35000元时，应付利息29372.46元（979081.87元×0.03），超出的5627.54元（35000元－29372.46元）充抵借款本金，充抵后借款本金为973454.33元（979081.87元－5627.54元）；2018年10月13日偿还70000元时，应付利息58407.26元（973454.33元×0.03×2），超出的11592.74元（70000元－58407.26元）充抵借款本金，充抵后借款本金为961861.59元（973454.33元－11592.74元）。关于后期利息的计算标准及时间段。双方在借款合同中既约定了借期内利息，又约定了逾期利息，还有违约金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，后期利息标准依法应按年利率24%计算，从2018年10月14日起至偿还清之日止。综上所述，李维彬、蓝天房地产公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省上栗县人民法院（2020）赣0322民初18号民事判决；二、李维彬、萍乡市蓝天房地产有限责任公司共同偿还刘泽生借款本金961861.59元及利息（以本金961861.59元为基数，按年利率24%计算，从2018年10月14日起至偿还清之日止）；三、驳回刘泽生的其他诉讼请求。上述给付义务，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。自本判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。一审案件受理费16215元，二审案件受理费1474元，共计17689元，由李维彬、萍乡市蓝天房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇二〇年七月二十四日法官助理陈颖澍书记员汤娜