湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1068号原告：赵初冬，男，1960年10月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。委托诉讼代理人：李玲，女，1971年3月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，为原告所在单位推荐的公民代理。委托诉讼代理人：谢爱民，湖南业达律师事务所律师。被告：范忠，男，1969年4月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：刘敏，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丰，湖南纲维律师事务所律师。第三人：衡阳银泰物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区华新大道49号银泰红城二期6栋102室。负责人：唐媛媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐黛兰，女，1977年9月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告赵初冬与被告范忠、第三人衡阳银泰物业管理有限公司（以下简称银泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵初冬的委托诉讼代理人李玲、谢爱民，被告范忠及其委托诉讼代理人刘敏、田丰，第三人银泰物业公司的委托诉讼代理人徐黛兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵初冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告向本案第三人支付2017年1月至2018年8月租赁期间的物业费28331元；2、判令被告偿付原告因其拒不退出租赁门面给原告造成自2018年9月至2020年1月期间的物业费损失24081元；3、判令被告赔偿因其拒不退出租赁门面给原告造成的2018年9月至2020年1月期间的可得利益损失297000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告范忠辩称，被告所签订的涉案商铺E10栋201房屋的租赁合同于2018年8月30日已被判决解除，判决后被告已经将钥匙及租赁门面交付给原告，门面由原告实际控制，被告不存在占用商铺的情形，原告没有证据证明被告自2018年9月起至2020年1月9日止一直在使用租赁涉案商铺。2018年8月30日涉案房屋租赁合同判决解除后，虽然被告未将门面的设备搬走，但是已经交钥匙交给了原告，并且在房屋租赁合同一案中明确表示放弃门面内的所有设备。2017年2月起被告就没有使用该门面，依据合同法第九十七条，被告无需缴纳合同解除后的物业管理费，原告主张被告支付2018年8月之后的物业费及可得利益损失没有法律依据。另外，第三人与被告达成了相关的减免义务，被告仅需支付所欠缴物业管理费的50%即12388.75元，且被告愿意按照减免后的物业费标准支付给第三人。第三人银泰物业公司述称，自2016年12月1日起至2020年5月31日期间欠付的物业费为59850元，第三人物业公司在原被告上一个房屋租赁合同案件起诉后（2018年6月前）在涉案商铺上上了锁。涉案门面原告与第三人银泰物业公司签订物业服务合同，但是至今第三人未收到物业费，第三人并未把催缴物业费的权利让渡给原告，要求原、被告双方共同承担物业费。被告答辩中所称的减免2018年8月之前的物业费事宜，需要庭后核实。本院经审理查明，2015年1月30日，案外人湖南银泰置业有限公司与被告签订《商铺E10栋210房屋租赁合同》一份，该合同约定将位于衡阳市华新大道49号E10栋201号的建筑面积为570平方米的商铺门面租赁给被告经营蜀味酒楼，租期五年即自2015年4月15日起至2020年4月14日止；租金为第一年租金为11400元／月，第二年租金为17100元／月，第三年租金为18810元／月，第四年租金为22800元／月，第五年为25650元／月；如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3%交纳违约金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视使用费、网络使用费等有关费用由被告负责交纳，与原告无关。在上述租赁合同的履行过程中，案外人湖南银泰置业有限公司与原告于2015年12月10日签订了《商品房买卖合同》，将上述E10栋201号商铺门面出售给了原告。2016年11月4日，案外人湖南银泰置业有限公司向被告发出《函》一份，通知其承租的201商铺门面已经出售给了原告，请其按照原租赁合同的条款执行，自2016年11月起直接向原告交纳租金，并且要求被告将2016年4月至10月期间所欠的租金补给原告，之前的房租仍按原合同执行。由于被告未及时向案外人湖南银泰置业有限公司及原告付清房屋租金，案外人湖南银泰置业有限公司及原告共同于2018年6月19日向本院提起诉讼，要求被告偿还湖南银泰置业有限公司自2016年3月至2016年10月的房屋租金合计125400元，以及2016年3月至2018年5月期间的违约金合计251370元（直至租金付清时为止）；被告偿付原告自2017年1月至2018年5月的房屋租金合计316920元，以及2017年1月至2018年5月期间的违约金合计249472元（直至租金付清时为止）。2018年8月30日，本院作出（2018）湘0408民初986号民事判决书，认为涉案门面旁的道路及人行道上进行较长时间隔离施工，导致被告经营的酒楼生意受到影响并于2017年2月停止经营至今，被告因此遭受重大经济损失，合同双方在签订合同时对此情况无法预见，属于情势变更，综合考虑修路时间及对被告酒楼的影响程度，对停业期间的租金予以适当调整，酌情减少停业期间租金的40%。判决内容为“1、解除原告湖南银泰置业有限公司与被告范忠于2015年1月30日所签订的《商铺E10栋201房屋租金合同》；2、被告范忠自判决生效之日起十日内向原告湖南银泰置业有限公司支付所欠2016年3月至2016年10月的房屋租金125400元；3、被告范忠自判决生效之日起十日内向原告赵初冬支付所欠2017年1月至2018年5月的房屋租金190152元；4、驳回原告湖南银泰置业有限公司及赵初冬的其他诉讼请求”。原告及案外人湖南银泰置业公司对该判决书未提起上诉，被告向衡阳市中级人民法院上诉后又撤回了上诉申请。再查明，自2016年5月起涉案门面旁边的道路及人行道上进行隔离施工直至2019年初，导致被告经营的酒楼受到影响并于2017年2月停止营业。在（2018）湘0408民初986号房屋租赁合同案件中，被告表示自愿放弃门面内所有的财产。另查明，由于被告未履行（2018）湘0408民初986号民事判决书所确定的法律义务，原告于2019年5月8日向本院申请强制执行。2020年1月9日，原、被告双方达成执行和解协议，约定范忠于2020年1月9日当场支付赵初冬100000元；于2020年1月10日当场支付30000元；法院将范忠缴纳在湖南银泰置业有限公司的租赁押金30000元扣回后发放给赵初冬；剩余款项双方协商一致，以案涉房产内的全部物品、设备、装修折抵，且范忠承诺在一个月内为赵初冬办理涉案房屋内煤气、水电的过户手续，并确保煤气、水电不欠费，本协议签订之前所欠水电煤气费用由范忠负责结清，范忠确保涉案房屋内空调可以使用。以上事实，有《商铺E10栋210房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《函》、（2018）湘0408民初986号民事判决书、强制执行申请书、执行和解协议、短信记录、物业费催缴通知书及账单明细以及各方当事人的庭审陈述予以证明并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中原、被告双方一致表示《商铺E10栋210房屋租赁合同》已经于2018年8月30日判决解除，关于涉案商铺尚欠的自2017年1月至2018年8月的物业管理费，被告范忠认可应由其负担，但其辩称其与第三人银泰物业公司已经达成50%的减免协议，但是未向本院提供相应证据予以证实，且第三人银泰物业公司否认存在减免协议。本案中，虽然主张物业管理费的权利应为本案第三人，但是根据房屋租赁合同的约定以及依据《物业管理条例》第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，被告未缴纳租赁期间的物业管理费给原告造成了权利负担，并且被告亦在本案中表示愿意向第三人交纳自2017年1月至2018年8月期间的物业管理费，为减少当事人间的诉累及节约司法资源，被告尚欠的租赁期间的物业管理费在本案中支付给第三人银泰物业公司，由于第三人银泰物业公司表示自2017年1月至2018年8月期间物业管理费按90%收取，经本院核算，被告应支付第三人自2017年1月至2018年8月期间的物业管理费合计25480元（1415.55×20个月×90%=25480元）。关于原告诉请被告支付自2018年9月至2020年1月期间的物业管理费24081元及可得利益租金297000元，原告认为，房屋租赁合同于2018年8月30日解除后，被告未将酒楼的设备搬离导致占用其门面至2020年1月，给原告造成了物业管理费24081元及可得利益租金297000元损失；被告则认为，法院于2018年8月30日解除涉案房屋租赁合同后，已经及时将钥匙交付给了原告，并且被告在本院（2018）湘0408民初986号民事案件的庭审中已经明确表示放弃商铺门面内的所有设备。本院经审理认为，被告在（2018）湘0408民初986号房屋租赁合同案件中已经明确向原告表示放弃商铺门面内的所有设备，并且在合同解除后亦将钥匙交付给原告，原告可以对其所有的门面进行再次处分收益，不能由于原、被告双方在2020年1月签订的执行和解协议中将商铺内的设备折价抵偿租金30000元，从而倒推被告自始至终并无放弃门面设备的意思表示，况且原告的涉案商铺在租赁合同解除之后依然空置，并非因被告经营酒楼的设备未搬走的缘故，从日常生活经验法则来看，原告的商铺如若可以自行经营或者再次租赁他人经营，完全可以将存放在商铺内的设备进行处分后经营或租赁，不能将商铺没有经营或者租赁的原因归责于被告。另外，在（2018）湘0408民初986号房屋租赁合同案件中，被告经营的酒楼因隔离修路自2017年2月停止经营，根据情势变更原则，商铺门口修路期间（自2017年2月至2018年8月）的房屋租金核减了40%，房屋租赁合同中约定的拖欠租金的违约金亦全部没有支持。综上所述，依据合同法第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告诉请的房屋租赁合同解除后的物业管理费及租金损失属于原告自行扩大的损失，应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范忠于本判决生效之日起十日内支付第三人衡阳银泰物业管理有限公司物业管理费25480元；二、驳回原告赵初冬的诉讼请求。本案受理费减半收取3271元，由原告赵初冬负担3006元，由被告范忠负担265元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年七月二十四日法官助理付平书记员刘锴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。