河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3447号原告：河南光辉伟业物业管理有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙湖新城，统一社会信用代码:91410184782213827H。法定代表人:高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：许航，男，1990年10月24日出生，汉族，住河南省新郑市，系该公司员工（特别授权）。被告：张素霞，女，1980年8月25日出生，汉族，户籍地河南省商水县，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：申小雷，河南律都律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：侯斌，河南律都律师事务所律师（特别授权）。原告河南光辉伟业物业管理有限公司与被告张素霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南光辉伟业物业管理有限公司的委托诉讼代理人许航，被告张素霞的委托诉讼代理人申小雷和侯斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南光辉伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费4816.8元、滞纳金200元，共计5016.8元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务企业的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，交纳时间为上一个交费周期结束前一个月的1-15日预交下一个交费周期的物业管理服务费用（交费周期为3个月），乙方违反协议，越期缴费的，从越期之日起按应交费用的日千分之三承担违约金。被告系上述物业云顶2-3-1804号房业主，物业面积133.77平方米，按照约定应该向原告交纳从2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理服务费用4816.8元，滞纳金200元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却不履行交纳物业管理服务费用的义务，经原告多次催缴至今未果。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：据当事人所述，其经原告处工作人员介绍于2013年9月份购得新郑市龙湖镇商业路南侧“龙泊圣地云顶”小区2-3-1804号现房一套，入住三个月后，发现房屋存在漏水，遂向原告及河南新地产置业有限公司反映后，原告先后十次左右对房屋漏水部位进行修复，但至今不能从根本上解决房屋漏水问题，原告也曾口头承诺将涉案房屋漏水部位进行修复，修复至不再漏水。原告并承诺房屋未修复前免除被告物业费。被告认为其经原告介绍购得上述房屋，因房屋漏水问题被告并未兑现其承诺，被告不向原告交纳物业费的行为合情合理，并无不当。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2013年11月25日，原告河南光辉伟业物业管理有限公司（甲方）与被告张素霞（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：1、双方确认乙方所购房屋位于新郑市××镇商业街南侧“龙泊圣地云顶”2-3-1804室，建筑面积133.77平方米；2、甲方对包括乙方在内的“龙泊圣地云顶”小区进行物业管理服务，乙方按季度向甲方交纳物业服务费，交纳时间为每季度第一个月的1-15日，收费标准为1.5元/月/每平方米；3、甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方进行整改。乙方违反协议约定，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金。双方在《前期物业管理服务协议》中还约定了其他的权利和义务。《前期物业管理服务协议》签订后，原告即对包括乙方在内的“龙泊圣地云顶”小区进行了物业管理服务，被告张素霞亦能够按照协议约定向原告交纳2018年1月1日之前相应的物业服务费用。但自2018年1月1日起，被告张素霞以原告对其居住的房屋漏水没有进行根本修复等为由拒绝按照协议约定向原告交纳相应的物业服务费用，经原告多次催要，被告至今不予交纳，双方为此发生纠纷，原告于2020年6月23日向本院提起了诉讼。另查明：1、原、被告虽然在《前期物业管理服务协议》约定，如被告不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金，但原告在本案中仅向被告主张滞纳金为200元；2、被告在庭审中辩称经原告多次对涉案房屋进行维修，至今未能从根本上解决漏水问题，且原告口头承诺在将涉案房屋漏水部位进行修复前免除被告的物业费，但其并没有向本院提交相应的证据能够支持其该项主张。同时，被告已就其房屋质量问题对房屋建设单位河南新地产置业有限公司在本院另行提起了诉讼，该案正在审理之中。上述事实，有原告向本院提交的《前期物业管理服务协议》、物业服务照片打印件、催费通知单及短信发送记录复印件等证据与原、被告的当庭陈述相佐证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告河南光辉伟业物业管理有限公司与被告张素霞之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。原告河南光辉伟业物业管理有限公司已经按照协议约定对被告张素霞所在的“龙泊圣地云顶”小区履行了相应物业管理服务的义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应按照合同约定足额向原告交纳物业服务费用。原告向本院提交的证据能够证实被告张素霞自2018年1月1日起至2019年12月30日期间拖欠应交纳的物业服务费共计应为4815.72元的事实，故原告要求被告支付其物业服务费4816.8元的诉讼请求，本院依法应不予支持；关于原告主张被告支付逾期付款违约金200元的问题，因原、被告双方虽然在《前期物业管理服务协议》中约定“甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金”，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院确认双方约定的违约金标准明显过高，原告在本次诉讼中主动将违约金的数额降低为200元，系其对自己的权利进行的处分，依法不违反法律规定，本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持；被告辩称原告没有能够对其房屋从根本上维修并解决漏水的问题，且原告口头承诺在修复前免除被告的物业费，因其并没有向本院提交相应的证据能够支持其该项主张，故对被告的该项辩称依法不予支持。同时，因被告已就其房屋质量问题对房屋建设单位河南新地产置业有限公司在本院另行提起了诉讼，本院依法确认被告辩称的房屋质量存在问题亦不属于本案的处理范围。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告张素霞应于本判决生效后十日内支付原告河南光辉伟业物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业管理服务费共计4815.72元及违约金200元；二、驳回原告河南光辉伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张素霞负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年七月三十一日书记员  李明展