上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6277号上诉人（一审被告）：上海贝衡资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3539号7号楼D-14室。法定代表人：李瑾，总经理。上诉人（一审被告）：上海汇诺投资管理有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢二层9区037室。法定代表人：李瑾，总经理。上诉人（一审被告）：上海马孚动力技术有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路2816号1幢9层A0525室。法定代表人：朱磊，总经理。上诉人（一审被告）：李瑾，女，1970年10月8日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（一审被告）：朱磊，男，1979年9月22日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（一审原告）：上海祥大房地产发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路800号910室。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：章祺辉，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海贝衡资产管理有限公司（以下简称贝衡公司）、上海汇诺投资管理有限公司（以下简称汇诺公司）、上海马孚动力技术有限公司（以下简称马孚公司）、李瑾、朱磊因与被上诉人上海祥大房地产发展有限公司（以下简称祥大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初74118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、李瑾、朱磊共同上诉请求：撤销原审判决第一、四、五、六、九、十项以及第十二项判决，并改判：1.维持贝衡公司、汇诺公司应支付祥大公司的租金均不变，改判贝衡公司支付物业费109,115.97元，汇诺公司支付物业费24,147.45元；2.免除贝衡公司、汇诺公司支付装修补偿金；3.免除贝衡公司、汇诺公司支付解约违约金；4.免除马孚公司的给付义务连带责任；5.免除李瑾、朱磊的给付义务连带责任。事实与理由是，1.由于涉案房屋一直处于空置，并保持原貌，其并未实际入驻，故请求减半收取物业费；2.其对涉案房屋并没有实际租赁需求，其系基于对祥大公司员工予以帮忙的情况下与祥大公司签订了涉案房屋租赁合同，其不应承担装修补偿金、解约违约金的责任；3.其是因祥大公司扣留其放置于涉案房屋内的物件，并在祥大公司法务人员答应不会起诉其相关公司的情况下，与祥大公司签订了补充协议二，并由李瑾、朱磊以个人财产提供连带担保，现祥大公司再次提起诉讼，有违诚信，所以请求撤销李瑾、朱磊的个人连带责任；4.因马孚公司已将涉案房屋租赁合同项下承租方的全部权利义务转让给了贝衡公司、汇诺公司，所以请求撤销马孚公司的连带责任。祥大公司辩称，其不同意上诉人的全部上诉请求。理由是，1.涉案房屋租赁合同及相关补充协议均是各方当事人的真实意思表示，对各方当事人均具有法律约束力；2.其已依照合同约定履行了出租房屋的交付义务，上诉人已实际占有支配，故上诉人应当依约支付相应租金；3.上诉人在承租系争房屋后对房屋的使用具有完全的、自主的处分权利，上诉人自行对承租房屋进行空置与其无关，不能因此免除上诉人支付租金的义务；4.其在上诉人拖欠租金达到涉案合同约定的解除条件后行使了单方解除权，并提起民事诉讼，其与上诉人是在该案诉调过程中达成了补充协议二，对后续事项进行了重新约定，并向法院提出撤诉，但是各上诉人仍未能按照约定履行付款义务，其因此再次提起诉讼。5.即使其对涉案房屋内的物件进行扣留，也是因上诉人欠付租金、物业费等而依法行使留置权。所以，其认为上诉人的上诉请求及事实理由，均缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。祥大公司向一审法院起诉请求：1.贝衡公司向其支付欠缴的2018年10月至2019年3月期间的租金人民币（币种下同）1,275,065.59元；2.贝衡公司向其支付欠缴的2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业费218,231.94元；3.贝衡公司向其支付因逾期支付租金产生的滞纳金1,460,416.45元（按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止）；4.贝衡公司向其支付因逾期支付物业管理费产生的滞纳金254,967.65元（按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止）；5.贝衡公司向其支付相当于首期租金3倍金额842,898.87元作为补偿金；6.贝衡公司向其支付相当于首期租金3倍金额842,898.87元作为装修期补偿金；7.贝衡公司向其支付相当于解约当月月租金及物业管理费的四倍金额的违约金1,273,215.20元；8.汇诺公司向其支付欠缴的2018年10月至2019年3月期间的租金282,173.01元；9.汇诺公司向其支付欠缴的2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业费48,294.90元；10.汇诺公司向其支付因逾期支付租金产生的滞纳金323,191.30元（按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止）；11.汇诺公司向其支付因逾期支付物业管理费产生的滞纳金56,424.54元（按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止）；12.汇诺公司向其支付相当于首期租金3倍金额186,534.78元作为补偿金；13.汇诺公司向其支付相当于首期租金3倍金额186,534.78元作为装修期补偿金；14.汇诺公司向其支付相当于解约当月月租金及物业管理费的四倍金额的违约金281,763.52元；15.贝衡公司对汇诺公司的上述全部付款义务承担连带责任；16.汇诺公司对贝衡公司的上述全部付款义务承担连带责任；17.马孚公司、李瑾、朱磊对贝衡公司、汇诺公司的上述全部付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年6月28日，甲方祥大公司（出租方）与乙方马孚公司（承租方）签订《上海市房屋租赁合同（XX中心办公楼）》，一、出租或预租房屋情况约定，1-1甲方预租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区XX路XX中心项目XX号2701-2703室，该房屋预租建筑面积为1432.94平米，土地用途为商用，房屋类型为办公楼。十二、补充条款约定，12-8（1）租赁保证金，乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，租赁保证金不予退还，甲方可追偿乙方由此所造成的甲方的损失。12-15（1）下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：①乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金或公共事业费保证金，且逾期超过十四日的……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：b取消乙方的装修期（无论乙方是否已实际享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期。乙方须立即向甲方支付相当于首期租金3倍的金额作为补偿金；d涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五的滞纳金，滞纳金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用止；k提前解除本合同，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金不予退还，并有权要求乙方支付相当于首期租金3倍的金额作为补偿金。此外，乙方还须向甲方支付解约时月租金及物业管理费的4倍作为违约金。附表一主要租赁条件约定，第三部分日期，交付日为2018年6月16日；合同期为自交付日起至2021年9月15日止（包含起止日）；装修期为自交付日起至2018年9月15日止（包含起止日）；优惠期为出租方提供3个月的优惠期，即自2019年1月1日起至2019年1月31日，2020年1月1日起至2020年1月31日，2021年1月1日起至2021年1月31日，优惠期内承租方无需支付租金，需要全额支付优惠期期间的物业管理费和杂项收费；租金起算日为2018年6月16日；物业管理费起算日为自交付日起。第四部分金额及支付方式，租金：于交付日起算的第一期内（即首期），即2018年6月16日起至2018年10月15日止，每平方米日租金为1.975元，每月租金为86,080.89元，该期间租金总额为343,144.35元；于交付日起算的第二期内，即2018年10月16日起至2019年9月15日止，每平方米日租金为7.9元，每月租金为344,323.54元，该期间租金总额为3,452,197.25元；于交付日起算的第三期内，即2019年9月16日起至2020年9月15日止，每平方米日租金为7.9元，每月租金为344,323.54元，该期间租金总额为3,787,558.95元……物业管理费：物业管理费每平米每月为31元，每月44,421.14元，受限于甲方根据本合同约定进行调整。支付方式：除本合同另有约定外，租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先支付后使用。除租赁开始前首期预付租金和预付物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始日的前一日17：00将下个支付期限租金交付到第六部分甲方指定账户，并将下个支付期的物业管理费付至甲方或甲方指定的第三方账户。乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第一期（首期）内一个月的租金344,323.54元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月（首期）内一个月的物业管理费44,421.14元。装修期的物业管理费每一个日历月为一个支付期，先付后用。乙方将在每一个支付期开始日的前十日将下个支付期的物业管理费支付至甲方或甲方指定的第三方账户。第五部分保证金，租赁保证金：相当于自起租日起算的第二期内3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为1,166,234.04元。公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平米10元计算，合计14,329.40元。2018年8月2日，祥大公司向马孚公司发送《缴款通知书》，要求马孚公司支付租金、物业管理费合计110,748.60元。2018年9月26日，祥大公司向马孚公司发送《催收函》，要求马孚公司于2018年10月3日之前支付欠付的物业管理费、固定租金及相应的滞纳金合计为224，365.58元。2018年10月30日，甲方祥大公司（出租方）、乙方马孚公司（原承租方）、丙方贝衡公司（新承租方一）与丁方汇诺公司（新承租方二）签订《房屋租赁合同之补充协议》，鉴于甲乙双方于2018年6月29日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于上海市XX路XX号XX中心项目27层01-03单元房屋，租赁用途为办公。现经四方友好协商，现丙方、丁方分别按照2701-02单元1173.29平米及2703单元259.65平米预租建筑面积承租原由乙方向甲方承租的该单元。就租赁合同的相关条款修改达成如下补充条款。第一条，四方共同确认自2018年9月1日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方、丁方按承租部分分别承继履行；丙方、丁方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同；且乙方确认并同意对丙方、丁方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方、丁方就租赁合同项下权利义务的转让行为。第二条，自转让生效日起，丙方、丁方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。四方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，同时，丙方、丁方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。第四条，各方同意，自转让生效日起，承租方按如下分摊方式向甲方支付租赁合同项下应当支付的相关费用：丙方租金单价7.9元/㎡/天，月租金281,931.81元，月物业管理费36,371.99元，保证金954,911.40元，公共事业费11,732.90元，租赁期内总费用9,132,466.50元；丁方租金单价7.9元/㎡/天，月租金62,391.73元，月物业管理费8,049.15元，保证金211,322.64元，公共事业费用2,596.5元，租赁期内总费用2,021,022.02元。第六条，四方均同意乙方在签署租赁合同时向甲方支付的租赁保证金1,166,234.04元及公共事业费保证金14,329.40元将自动转为丙方、丁方基于本补充协议承租的租赁合同的相应的保证金和押金。2018年12月21日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《催收函》，要求贝衡公司于2018年12月27日之前支付2018年10月至同年12月期间的物业管理费、固定租金合计931,803.35元；要求汇诺公司于2018年12月27日之前支付2018年10月至同年12月期间的物业管理费、固定租金合计206,208.81元。同日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《缴款通知书》，要求贝衡公司与汇诺公司支付租金及物业管理费。2019年1月3日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《催收函》，要求贝衡公司于2019年1月9日之前支付2018年10月至2019年1月期间的物业管理费、固定租金合计1,096,183.33元；要求汇诺公司于2019年1月9日之前支付2018年10月至2019年1月期间的物业管理费、固定租金合计242,586.23元。2019年4月1日，祥大公司分别向贝衡公司、马孚公司及汇诺公司、马孚公司发送《律师函》，主要内容为，因贵方逾期支付租金及物业管理费，经多次催收仍未付清，根据租赁合同12-15条约定，祥大公司有权解约并要求贵方支付违约金。特函告，租赁合同自律师函送达之日解除，保证金不予返还，并承担相应的违约责任等。上述律师函于次日送达贝衡公司、马孚公司及汇诺公司。2019年4月28日，祥大公司起诉贝衡公司、汇诺公司、马孚公司，要求支付欠缴的租金、物业费、滞纳金、补偿金、违约金等。后撤诉。2019年5月27日，朱磊向祥大公司支付租金欠费40万元。对此，祥大公司表示该40万元可在其主张的费用中予以抵扣。2019年6月4日，甲方祥大公司（出租方）、乙方贝衡公司（现承租方一）、丙方汇诺公司（现承租方二）、丁方马孚公司（原承租方）、戊方李瑾（连带保证人一）与己方朱磊（连带保证人二）签订《房屋租赁合同之补充协议二》，一、各方同意并确认乙丙丁戊己就各方在租赁合同及本补充协议项下的全部义务承担连带保证责任。戊方及己方均同意以其所有个人资产提供连带保证责任，且不会因任何原因向甲方主张任何返还或赔偿。二、各方确认，若本补充协议项下的义务被按时、充分的履行完毕的，则租赁合同自2019年4月2日起继续履行；若本补充协议项下的任何义务未被履行或被准时、充分履行的，各方一致同意租赁合同因乙方和丙方过错致甲方行使单方解约权而于解约函送达之日即2019年4月2日被解除、终止……三、乙方和丙方确认并同意互为对方在租赁合同及本补充协议项下的义务承担连带保证责任。四、义务方应于本补充协议签署之日向甲方支付租赁合同项下部分欠费40万元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付327,519.64元，丙方应付72,480.36元。五、义务方应于2019年6月17日之前向甲方支付截至2019年6月30日的租赁合同项下剩余欠费合计2,589,999.48元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付2,120,689.28元，丙方应付469,312.20元。六、义务方应于2019年6月30日之前向甲方支付相当于截至2019年6月17日的租赁合同项下逾期付款滞纳金的50%的资金占用费，合计958,508.85元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付784,826.20元，丙方应付173,682.65元。七、义务方应于2019年6月30日之前向甲方支付租赁合同项下自2019年7月1日起至2020年12月31日止的租金、物业管理费共计6,653,080.70元。在一审审理中，各方一致确认，系争房屋自2019年3月31日起由祥大公司控制。关于租赁保证金1,166,234.04元及公共事业费保证金14,329.40元，祥大公司主张应予以没收，贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、朱磊等则主张应返还给贝衡公司。一审法院认为：上海市房屋租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。贝衡公司、汇诺公司作为承租人，负有及时支付租金、物业管理费之义务。合同约定，承租方逾期支付租金超过14天，出租方有权单方面解除合同。贝衡公司与汇诺公司累积拖欠租金早已超过14天，祥大公司主张贝衡公司、汇诺公司已根本违约的理由成立，房屋租赁合同及补充协议于祥大公司的解除通知到达贝衡公司、汇诺公司及马孚公司之日（即2019年4月2日）解除。贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、朱磊等抗辩租赁合同应继续履行，一审法院认为，房屋租赁合同之补充协议二系附生效条件的合同，贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、李瑾、朱磊等未按约履行义务，该补充协议二并未生效，故对贝衡公司等的该项抗辩一审法院不予采纳。合同解除后，贝衡公司、汇诺公司理应结清欠付费用。祥大公司要求贝衡公司支付2018年10月至2019年3月期间的租金1,275,065.59元及物业费218,231.94元、汇诺公司支付2018年10月至2019年3月期间的租金282,173.01元及物业管理费48,294.90元，符合合同约定，一审法院予以支持。租赁合同因贝衡公司、汇诺公司违约解除，祥大公司要求贝衡公司、汇诺公司承担解约违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。祥大公司要求贝衡公司、汇诺公司支付三个月租金作为补偿金，一审法院认为，祥大公司已主张解约违约金，并表示该补偿金性质类似于解约违约金，补偿金与违约金显然存在重复计算，一审法院不予支持。祥大公司要求贝衡公司、汇诺公司支付首期租金三倍金额作为装修期补偿金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于祥大公司主张的逾期支付租金、物业费的滞纳金，贝衡公司、汇诺公司等主张该滞纳金标准过高，请求调整。一审法院认为，每日千分之五的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。关于朱磊另行支付的40万元，祥大公司表示可抵扣贝衡公司、汇诺公司等应付费用，于法不悖，自可准许。贝衡公司、汇诺公司等抗辩，祥大公司曾答应给予半年免租期，然贝衡公司、汇诺公司等未提供证据予以证明，且租赁合同因贝衡公司、汇诺公司等违约而解除，故贝衡公司、汇诺公司等的该抗辩意见，一审法本院难以采纳。鉴于租赁合同解除，双方当事人之间各项费用已处理完毕，故祥大公司已收取的保证金应予返还。祥大公司表示，根据合同约定，保证金应予以没收。一审法院认为，虽然合同对此做出了特别约定，但一审法院已支持祥大公司的违约金、装修期补偿金请求，应可弥补祥大公司的损失，故祥大公司要求另行没收保证金，一审法院不予支持。祥大公司要求贝衡公司与汇诺公司承担互为连带责任，马孚公司、李瑾、朱磊对贝衡公司与汇诺公司的付款义务承担连带责任，符合合同约定，一审法院予以支持。李瑾经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，故一审法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、贝衡公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司租金947,545.95元、物业费218,231.94元；二、贝衡公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司逾期支付租金的滞纳金65,712.51元；三、贝衡公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司逾期支付物业费的滞纳金11,748.16元；四、贝衡公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司装修期补偿金842,898.87元；五、贝衡公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司解约违约金1,273,215.20元；六、汇诺公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司租金209,692.65元、物业费48,294.90元：七、汇诺公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司逾期支付租金滞纳金14,543.23元；八、汇诺公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司逾期支付物业费滞纳金2,599.87元；九、汇诺公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司装修期补偿金186,534.18元；十、汇诺公司应于本判决生效之日起十日内支付祥大公司解约违约金281,763.52元；十一、贝衡公司与汇诺公司就上述给付义务承担互为连带责任；十二、马孚公司、李瑾、朱磊对贝衡公司、汇诺公司的上述第一项至第十项给付义务承担连带责任；十三、祥大公司应于本判决生效之日起十日内返还贝衡公司租赁保证金1,166,234.04元、公共事业费保证金14,329.40元；十四、驳回祥大公司其余诉讼请求。一审案件受理费64,528元，减半收取计32,264元，保全费5,000元，合计37,264元，由祥大公司负担12,452.88元，贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、李瑾、朱磊负担24,811.12元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然贝衡公司、汇诺公司等上诉人认为其并无租赁房屋的实际需要，也未实际入驻涉案房屋，其实系基于帮忙缘故与祥大公司签订了涉案房屋租赁合同及补充协议，但是各上诉人均未对上述事由提供证据加以证明，也未就该帮忙事由已经影响其意思表示的真实性作出合理解释。所以，根据涉案房屋的交付、租赁保证金和公共事业保证金的支付等合同履行情况，以及双方当事人在原审期间对涉案房屋租赁合同及补充协议、补充协议二，承租方欠付租金、物业费的数额等均予以确认等事实，本院认为涉案房屋租赁合同及补充协议、补充协议二均系双方当事人的真实意思表示，不存在效力性瑕疵，应属合法有效，对各方当事人均应具有法律约束力。上诉人虽然提出减半收取物业费、免除装修补偿金、解约违约金及马孚公司、李瑾、朱磊的连带责任等主张，但是其并未提供证据证明存在符合法律规定或合同约定，能够支持其上述主张的相关事实，故本院认为上诉人的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、李瑾、朱磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,298元，由上诉人上海贝衡资产管理有限公司、上海汇诺投资管理有限公司、上海马孚动力技术有限公司、李瑾、朱磊共同负担。本判决为终审判决。审判长  任德康审判员  尤家培审判员  李伟林二〇二〇年七月二十四日书记员  徐晓舟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……