安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初2008号原告:韦雷,男,汉族,1983年4月2日出生,住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王国防，安徽安一律师事务所律师。被告:于华影,女,汉族,1985年4月4日出生,住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：于固成，阜阳市颍东区插花服务所法律工作者。原告韦雷诉被告于华影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后依法适用简易程序，于2020年6月23日、2020年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告韦雷及其委托诉讼代理人王国防，被告于华影及其委托诉讼代理人于固成到庭参加了第一次庭审，韦雷的委托诉讼代理人王国防，被告于华影及其委托诉讼代理人于固成到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。韦雷向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告和被告于2019年10月18日签订的《浴池租赁合同》无效;2.依法判令被告返还原告支付的房屋租金72000元,并赔偿原告装修费用39724元和停业造成的损失74600元;3.判令本案诉讼费用、保全费等一切费用由被告负担。事实与理由:原告和被告经过协商,双方于2019年10月18日签订了《浴池租赁合同》一份,合同主要内容约定:租赁期限2020年1月26日至2022年1月26日止;每年租金70000元,内部装修乙方负责等条款。被告隐瞒了房屋没有产权证书的事实。合同签订后,被告要求原告支付72000元,原告对房屋进行装修,支付装修费用数万元。2020年1月16日,被告的亲属到浴池内无理取闹,被告的丈夫威胁原告不让原告继续经营,逼迫原告退出房屋,并将原告及原告的工作人员打伤,导致原告无法经营,而这阶段正是浴池和KTV行业的营收高峰期,造成原告营业损失数万元。春节后,因新冠状病毒爆发,至今不能正常营业。经依法评估,装修费用39724元,停业损失74600元。经原告调查了解,合同约定的房屋无合法审批、准建手续,无产权证书,系违法建筑,依法不能对外租赁。综上所述,被告的房屋系违法建筑,而且被告逼迫原告退出房屋,将原告等人打伤,导致原告不敢继续经营,合同目的不能实现。因此,原、被告之间的合同属于无效合同,不能履行,被告应当退还租金。被告的行为造成原告装修费用和经营损失,被告依法应予赔偿。为维护原告合法权益,依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,起诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求。被告于华影辩称，1.原、被告所签订的《浴池租赁合同》合法有效；2.被告要求原告支付房屋租金72000元没有事实依据；3.原告装修费用均是在原、被告签订合同之前，与被告没有任何关系；4.原告的停业与被告的行为没有任何的因果关系。本院经审理认定事实如下：2019年10月18日，于华影作为甲方与乙方韦雷签订《浴池租赁合同》一份,约定甲方同意将座落于阜阳市颍东区新华办事处杨庄村南王庄浴池，砖混结构，面积为1500平方米，租给乙方经营浴池，租期为2020年1月26日至2022年1月26日止，租金为每年70000元，乙方应在租期的每年5月1日前预付，如到期未付款房东有权收回房子；浴池内部装修由乙方负责，装修过程中不能破坏主体结构，合同期满后归甲方所有。合同还约定KTV不能擅自改动，到期如实归还所有设备。合同签订后，韦雷支付于华影72000元。在上述合同签订之前，于华影曾将上述案涉浴池租赁给案外人尹雷，租期为5年。在该租赁期内，韦雷与案外人尹雷、李殿辉于2019年5月1日签订《浴池租赁合同》，约定租期为2019年5月1日至2024年1月26日止，租金为每年60000元。该合同签订后韦雷即接手浴池。2020年1月16日，因案外人李克、刘义军饮酒后到案涉浴池洗澡时，与浴池工作人员产生矛盾，后李克的亲友任堂军、**、李松等人对浴池工作人员包括尹雷进行了殴打。阜阳市公安局颍东分局分别对任堂军、**、李克、李松进行了行政处罚。上述事件发生至今，浴池未正常营业。另查明：案涉位于阜阳市颍东区新华办事处杨庄村南王庄房屋建于2014年，共三层，未取得相应建设规划许可证。于华影于2018年11月27日注册成立阜阳市御舒坊洗浴有限公司，为自然人独资的有限责任公司，其担任法定代表人。再查明：阜阳市颍东区新华办事处杨付村现为阜阳市颍东区新华办事处杨付居委会。任堂军是于华影的丈夫任堂东的弟弟，李克是任堂东的妹夫，**是李克的弟弟。上述事实有韦雷提供的身份证、《浴池租赁合同》二份、行政处罚决定书、询问笔录、转账记录、于华影提供的身份证、营业执照、电费清单及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点之一是韦雷与于华影签订的《浴池租赁合同》的效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，从双方签订的《浴池租赁合同》的内容可以看出，租赁物即为座落于阜阳市颍东区新华办事处杨庄村南王庄，砖混结构，面积为1500平方米的房屋及其中的KTV设备。于华影出租赁浴池的目的即为将案涉房屋交由韦雷使用经营，收取租金，其实质为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。于华影作为出租人未提供证据证明案涉房屋取得了建设规划许可证，故双方签订的《浴池租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，归于无效。对于华影辩称其用自己的自建房办理营业执照，开办浴池和KTV，属合法经营，其与韦雷签订的《浴池租赁合同》是将浴池和KTV的经营权交由韦雷经营，合同有效。本院认为，双方并未在合同中对经营权作出明确约定，于华影亦未提供其他证据予以证明双方之间系经营权租赁，对其意见本院不予采纳。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故于华影应当承担返还已收取的房屋租金的义务，韦雷应承担返还房屋及原有的KTV设备，支付相应的房屋占有使用费的义务。韦雷主张发生于2020年1月16日的违法行为系于华影的亲属无理取闹，逼迫韦雷退出房屋，其提供的现有证据虽然不能直接证明其主张的上述事实，但是上述违法行为的发生客观上造成了浴池在一定程度上无法经营。而且从公安机关所作的询问笔录可以看出任堂军、**、李克等违法行为人与于华影确有亲属关系，基于此，在常理情况下，于华影亦应在事发后，针对上述违法行为给浴池经营造成的影响积极与韦雷进行协商、妥善处理。基于上述因素，加之在此期间发生了众所周知的新型冠状病毒××疫情，受疫情影响，浴池也无法正常经营。同时参照房租标准，本院酌定由韦雷承担房屋占有使用费10000元。于华影主张韦雷应承担租赁期间的电费6334.36元，并提供了电费清单，韦雷亦不持异议，应从于华影收取韦雷72000元中扣除，扣除房屋占有使用费10000元，于华影还应返还韦雷55665.64元。对庭审中于华影陈述房屋出租时的其他物品，因其未向本院提供证据，本案中不予处理。关于韦雷主张的房屋装修损失及停业损失。因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，于华影将未取得规划许可证建设的房屋出租存在过错，韦雷作为承租人，未尽到审查义务，双方均存在过错，损失应自行承担。且韦雷未举证证明其对浴池进行装修经过于华影的同意，其经营浴池期间亦未办理相应的工商登记，未取得合法的经营资格，故对其主张房屋装修损失及停业损失，本院均不予支持。至于租赁房屋中未形成附合部分的装饰装修物，其可自行拆除或搬离。综上，案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、于华影于本判决生效后十日内返还韦雷租金55665.64元；二、韦雷于本判决生效后十日内向于华影返还座落于阜阳市颍东区新华办事处杨庄村南王庄浴池及原有的KTV设备；三、驳回韦雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，减半收取2013元，由韦雷承担1417元，由于华影承担596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王华荣二〇二〇年七月十七日法官助理李明书记员冉婷婷附一：标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325005510（银行转账单上附言栏请注明案号和案件承办人姓名，并与转账后三日内及时告知承办法官）附二：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。