江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1724号原告：熊建华，男，1978年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：王浆，男，1986年9月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省老河口市，现住江苏省苏州相城经济开发区。原告熊建华与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，本院通知王浆作为第三人参加诉讼，本案于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告熊建华、第三人王浆到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告熊建华向本院起诉请求：1、返还所欠房屋租金并赔偿违约金4200元；2、归还所欠物品；3、立即终止合同；4、立即搬出所住人员，归还房屋。因追加了第三人，审理中，原告将诉讼请求明确为：1、要求解除原、被告之间的《房屋出租委托合同》；2、要求被告支付从2020年3月1日起至2020年6月30日止的租金9088元、违约金4200元；诉状中的第二项诉讼，即请求归还所欠物品予以撤回。此外，现房屋的实际承租人王浆与其协商好自2020年7月1日起向原告直接租赁案涉房屋，租金标准2000元/月，所以也不要求被告实际返还房屋，可自2020年7月1日起出租给王浆。原告主张的事实与理由：被告自2020年3月1日起结欠原告房租不付，被告要么不接电话，要么以各种理由推脱，最后明确表示不给租金，让原告走司法程序，被告已严重违约，故向法院起诉，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人王浆述称，其自2019年8月25日起向被告租赁案涉房屋，租金标准为1950元/月，其向被告支付了一年的房租23400元，并且另外还支付了一个月租金标准的计算的押金1950元，租赁期到2020年8月30日才终止，现同意2020年7月1日起直接向原告承租房屋。2020年7月1日至2020年8月30日期间的租金3900元以及一个月的押金1950元将另行向被告起诉，主张返还。经审理查明，2019年8月25日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区登云家园15栋三单元505室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年9月1日至2022年9月1日，共计36个月，第一年房屋租金标准为2272元/月，具体为2019年8月25日支付4544元、2019年12月1日支付6816元、2020年3月1日支付6816元、2020年6月1日支付6816元，依次按季度支付，直至2022年6月1日支付7089元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。合同还对其他事项进行了约定。另查，案涉房屋坐落于江苏省苏州相城经济开发区如元路858号登云家园15幢505室，系原告与周海英共同共有。又查，2019年8月25日，被告与第三人王浆签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给第三人，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月30日，租金标准为1950元/月，租金支付方式为押一付六，于2019年9月1日支付11700元，于2020年2月1日支付11700元。另约定第三人要向被告支付1个月租金1950元作为保证金。庭审中，原告与第三人均确认于2020年7月1日起由第三人王浆直接向原告熊建华租赁案涉房屋，租金标准为2000元/月。以上事实，由《房屋出租委托合同》、不动产权证书、《房屋租赁合同》、收据及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，租金付到了2020年2月28日。第一笔支付4544元，系支付2019年8月25日至2019年11月30日的租金，合同中约定了部分时段不算租金；后又支付了6816元，系支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金，其他没有再支付过租金。因被告一直拖欠不付后续的租金，故要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》，并再支付2个月租金标准计算的违约金。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2272元，第三人承租房屋的租金标准为1950元，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的请求本院予以支持。现被告仅支付租金到2020年2月28日，而第三人亦确定将于2020年7月1日起向原告直接租赁案涉房屋，故原告主张2020年3月1日起至2020年6月30日止的租金9088元的请求，合法有据，本院予以支持。合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金。此外，合同还约定了免租期，但因被告违约导致合同解除，该期间的租金亦为原告的损失，故本院对原告主张的违约金人民币4200元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告熊建华与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊建华截止2020年6月30日的租金人民币9088元、违约金人民币4200元，合计人民币13288元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币635元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331043257）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年七月二十日书记员 张慧敏