安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2442号 原告：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地2层1-201。 法定代表人：张全国。 委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。 被告：单连武，男，汉族，1979年4月29日出生，住黑龙江省桦南县，现住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈益民，安徽华律律师事务所律师。 原告铜陵创祎商业管理有限公司（以下简称创祎公司）与被告单连武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创祎公司委托诉讼代理人查锐，被告单连武及其委托诉讼代理人钟义龙、陈益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创祎公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即腾空租赁物并返还原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金12445.87元（自2020年1月16日计算至2020年4月10日，此后的占用费按每日144.30元计算至被告腾空租赁物时止）；4.判令被告立即向原告补交免租期内租金28529元；5.判令被告向原告支付综合管理费1331元（自2020年1月18日计算至2020年4月10日，此后管理费按每月每平方米5元的标准计算至被告腾空租赁物时止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于铜官区交汇处的铜陵市新时代万彩天地第一层1-109号铺位出租给被告用于经营“东北水饺”，并约定租赁期限租金及免租期间，租金支付方式，综合管理费计算及支付方式，违约责任及合同解除条件等相关内容。后案涉租赁商铺所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日正式开业，原告按约定将商铺交付被告使用。但被告未按约定交纳租金及综合管理费等费用，也未办理退租事宜。原告多次向被告送达缴费通知，但被告不予处理。 单连武辩称，1.原告主体不适格，原告与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系，授权书第（1）项权限明确载明原告仅代表委托人与客户签订合同，原告无权以自己名义主张权利。2.时代名门1-2号楼的消防验收日期为2019年3月28日，超市的消防验收日期为2019年4月，故原告主张正式开业的日期2019年1月18日，实际上是超市违规试营业，不是整个商业综合体正式开业。合同第三条约定租赁期限从该物业正式开业之日起计算，合同1.1条明确说明该物业系铜陵新时代万彩天地。3.铜陵时代名门微信公众号表明时代广场开业时间为2019年11月18日，但微信公众号图片显示实际内容为超市重装开业，合同约定的铜陵新时代万彩天地商业综合体至今未举行任何正式开业仪式，这关系到租赁费以及管理费的起算时间，合同5.2条约定了管理费与租金是同期支付的。4.原告要求解除合同，无异议。且被告已于2020年3月12日书面通知原告解除合同。即使按照原告的意见，原告同意租金从2019年9月计算（燃气开通次日起计算），答辩人已经缴纳24351元，不欠任何费用，且原告应当退还多余费用。5.案涉租赁的商铺位于铜陵学院大门正对面，受疫情影响，学生未返校复课，没有人流量，店铺关门，被告要求根据最高院审理新冠肺炎案件指导意见（二）免除租金和管理费。法院应当调解，调解不成按照公平原则判决，变更合同。6.原告违背2018年10月28开业，商户达80%招商承诺，延期交房2个月等，给被告造成巨大损失，被告保留诉讼的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，原告创祎公司与被告单连武签订《房屋租赁合同》，该合同约定了以下相关事项：1.租赁标的物为位于本市铜官区交汇处铜陵新时代万彩天地第一层铺位号为1-109的商铺，套内面积为96.2㎡；2.被告承租商铺用途为经营东北水饺餐饮品牌，租金每年52670元；3.租赁期限为3年，自该物业正式开业之日（原告确定的开业日）起计算（第一租赁年度免租1.5个月）；4.综合管理费每年5772元（5元／月／㎡），该费用与租金同期支付。此外，该合同还约定了其他租赁双方的相关权利义务等内容。该合同签订后，被告向原告交纳租金、押金及综合管理费共计24351元。原告于2018年11月16日将案涉商铺交付被告实际使用。被告自2019年2月开始，在未开通管道燃气的情况下，使用临时液化气罐实际经营直至2020年春节前。另查明，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。2020年1月2日，原告向被告发函催缴租金。2020年3月12日，被告向原告发出通知，以原告推迟交付商铺，整个商业体未能全部营业以及疫情影响等，要求解除双方案涉房屋租赁合同。 以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，收据，催缴通知书及回执，解除合同通知书及回执等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。 本院认为，原被告双方于2018年8月2日所签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。该合同签订后，原告依约将租赁商铺实际交付被告使用，被告也依约交纳部分租金、押金及综合管理费，故原告双方的行为实际表明各自已实际履行合同，且相互之间也接受了相对方的履行行为。关于原被告双方争议的相关问题。首先，关于原告主体问题。本案房屋租赁合同系原告与被告单连武签订，原告作为出租方，当然享有主体资格，该主体资格的享有与原告是否为案涉物业所有权人以及所获授权范围并无直接关联；其次，关于“正式开业之日”的日期及租金起算日期问题。案涉商铺已于2018年11月16日实际交付被告，且该商铺所在物业消防验收也于2019年3月28日通过，庭审中原告也明确要求自消防验收之后的2019年4月1日起开始计付租金，根据以上事实，并结合被告已于2019年2月使用临时液化气罐实际开始经营的实际情况，法庭确定本案正式开业之日为案涉商铺所在物业消防验收通过之日，案涉商铺的租金起算之日为2019年4月1日。再次，关于本案房屋租赁合同的解除时间问题。本案原告在实际经营中，遭遇新冠疫情，疫情期间，餐饮行业按要求停业，且案涉物业毗邻铜陵学院，因疫情影响，该学院至今未复课，以上疫情所引发的系列情况直接导致被告签约时的基础条件发生变化，该情况非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力，故本案应当根据公平原则和诚信原则，允许被告解除案涉房屋租赁合同。被告已于2020年3月12日向原告发出通知，要求解除案涉房屋租赁合同，故案涉房屋租赁合同应当于此时解除，本院不再另行判决予以解除。又次，关于本案各项费用计算问题。1.租金，自2019年4月1日起计算，按年租金52670元，扣除原告认可的免租期6.5个月，计算至2020年3月12日，另2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算，共计为17676元；2.综合管理费，该费用实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，该费用应当从原告主张的2019年1月18日起开始计算，按年费用5772元，计算至2020年3月12日，共计为6064元；3.房屋占用费，被告通知原告要求解除案涉合同后，双方当事人即应当按照诚信和减损原则及时完成租赁商铺的返还交割，现综合考量本案商铺所在物业的当前运营状况，以及被告不再经营和使用案涉商铺的实际情况，本案房屋占用费酌定参照租金标准的一半，从2020年3月12日计算至本案原告起诉之日（即2020年5月20日），共计为4906元。以上各项费用合计为28646元。对该合计费用与被告已交纳款项间的差额部分4295元，被告还应予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告单连武于本判决生效后三日内，支付原告铜陵创祎商业管理有限公司商铺占用费4295元； 二、被告单连武于本判决生效后三日内，将案涉商铺（铜陵新时代万彩天地第一层铺位号为1-109的商铺）腾空并返还原告铜陵创祎商业管理有限公司；若被告单连武未按判决期限返还案涉商铺，则应当自判决确定的返还期限届满之日起，按每日144.30元，向原告铜陵创祎商业管理有限公司计付占用费直至腾空并返还案涉商铺之日止； 三、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费429元（已减半），原告铜陵创祎商业管理有限公司负担385元，被告单连武负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  方贝贝 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王天琢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。