云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初666号原告：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄雯，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：史冬梅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：张军，男，1987年1月14日出生，汉族，重庆市垫江县人，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李明杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄保生，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南未来时空餐饮娱乐有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区人民中路9号。法定代表人：张春丽，系该公司负责人。委托诉讼代理人：蔡恒，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾洋，云南圣唐律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：丽江洪信房地产开发有限公司，住所地丽江市古城区祥和路北段。法定代表人：张军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐超，男，1987年8月15日出生，汉族，重庆市垫江县人，住重庆市垫江县，系该公司员工，特别授权代理。原告云南华升房地产开发有限公司诉被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司、丽江洪信房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告云南华升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史冬梅、黄雯，被告张军的委托诉讼代理人李明杰、黄保生、云南未来时空餐饮娱乐有限公司的委托诉讼代理人蔡恒、丽江洪信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南华升房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司共同支付原告房屋租金4277686.08元，及从2018年5月1日起至租金全部支付完毕之日止按银行同期贷款利率支付利息（利息暂计算至2019年11月30日为326232.97元）；2、判令被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司承担违约金100万元；3、判令被告丽江洪信房地产开发有限公司对上述未支付租金及利息、违约金承担连带责任；4、判令被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司、丽江洪信房地产开发有限公司承担原告为本案支出的律师费50000元、诉讼费、保全费、邮寄费等费用。事实与理由：2012年12月14日由原告委托代理人云南华升物业管理有限公司与被告张军及享有该部分产权的业主共同签订《租赁合同》，约定将位于昆明市整栋楼房及附属区域、设施、设备，及其他法定的该建筑物权益所涉及的部分出租给被告，租赁面积为9544.13平方米，租金为第一年、第二年每年580万元，第三年及第三年以后按照5%的比率每两年递增一次。同时，合同约定如被告违约，将承担违约时间相对应的违约金支付原告。同日，原告又与被告张军签订补充协议（一），协议约定承租方除了每年向出租方交付正常租金以外，从第一年开始由被告每年向出租方支付10万元；本协议书580万元租金，租金分配事宜由原告负责；另协议约定自2013年1月1日至2013年8月31日止这期间免除被告租金。2012年12月14日，被告丽江洪信房地产开发有限公司签订担保书，担保书约定被告丽江洪信房地产开发有限公司向原告为被告张军提供600万元的连带责任保证，担保期限至被告张军与原告签订的《租赁合同》解除为止。合同签订后，原告及业主将租赁物交由被告使用。被告也如期支付了原告及其他业主自2013年9月1日至2014年8月31日止共计580万元租金。2014年9月份以后原告与业主商量将不再代为收取属于业主部分的租金，业主部分的租金由业主自行向被告收取。被告于2014年9月1日起至2018年4月30日止应支付原告租金为9337686.08元，被告实际支付272万元，拖欠原告租金为4777686.08元。扣除被告租房押金500000元，截止2018年4月30日止被告尚欠租金为4277686.08元。经原告多次催要，被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司向原告承诺愿意承担被告张军所欠租金，并于2014年11月13日出具《承诺书》，于2017年3月1日出具《关于支付云南华升物业管理有限公司相关款项的计划和承诺》。2018年4月30日以后，原告又多次催要被告偿还房屋租金，被告均不予理睬。被告张军辩称，欠付租金及违约金的主体为被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司，根据租赁合同的约定，我方系保证人身份，本案中我方的保证期间已经经过，我方免除保证责任，所以请求法院依法驳回原告针对我方的全部诉讼请求。被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司辩称，针对原告对未来时空的诉请，我方认为没有事实依据和法律依据，请求法庭全部予以驳回。我方对欠付租金不予认可，原告当时已经口头承诺，如果未来时空能够帮原告招租，找到新的承租方，剩余的租金就减免，未来时空已经找到了四川铜雀台继续承租房屋，并签订了协议书，故未来时空没有欠付租金，同时原告方主张的违约金过高，请求法庭予以调整。被告丽江洪信房地产开发有限公司辩称，对违约承担连带担保责任，对欠付租金不承担连带担保责任。张军与原告的租赁合同已经过了有效期，已经在履行新的合同，我方不承担连带担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的担保书，系有被告丽江洪信房地产开发有限公司的签章和法定代表人签字，且被告丽江洪信房地产开发有限公司在庭审中对该份担保书予以认可，故本院予以采信；原告提交的收据，因系案外人与原告之间的，本院不予采信；原告提交的关于支付云南华升物业管理有限公司相关款项的计划和承诺及承诺书，因加盖云南未来时空餐饮娱乐有限公司的公章，且有相应的支付票据，本院予以采信。综合本案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告与云南华升物业管理有限公司签订《授权委托书》，载明“兹云南华升房地产开发责任有限公司需办理与张军房屋租赁等事务，现授权委托云南华升物业管理有限公司代为办理，代理期限：至租赁合同签字确认之日止（即2012年12月14日止）。”云南华升物业管理有限公司于2012年12月14日与被告张军签订《租赁合同》，约定合同租赁物位于昆明市整栋楼房（除约定除外部分，约定除外部分见附件）及附属区域、设施、设备，及其他法定的该建筑物权益所涉及的部分，合同租赁物为协议甲方全体业主分区所有，甲方业主分区所有情况以合同附件为准，合同租赁物总建筑面积9544.13㎡，甲方应于2012年12月31日前将租赁物交付给被告张军，租赁期限为12年，自甲方向被告交付租赁物届满8个月时起算，租金采取先付后用的方式，第一年和第二年每年580万元，第三年及第三年以后按照5%的比率每两年递增一次，具体支付时间及款项如下：“2013年1月1日至2013年8月31日止为免租期；2012年12月14日支付2013年9月1日至2014年2月28日的租金2900000元；2014年2月1日支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金2900000元；2014年8月1日支付2014年9月1日至2015年2月28日的租金2900000元；2015年2月1日支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金2900000元；2015年8月1日支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金6090000元；2016年8月1日支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金6090000元；2017年8月1日支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金6394500元；2018年8月1日支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金6394500元；2019年8月1日支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金6714225元；……”，房屋押金1000000元。乙方在租赁合同租赁物后，需要设立法人进行项目经营，该法人设立后在合同上批注签章，则合同权利义务全部转由新设立的法人承担，乙方对新设立的法人履行合同承担连带保证责任，乙方证人对乙方的保证义务，自动转为对新设立的法人义务及乙方保证义务的保证。乙方未经许可擅自终止合同，或因违约影响合同的正常履行，则违约方应向守约方赔偿因此给守约方造成的损失。一方违约时，双方损失的金额或损失的计算方式按合同约定进行处理。除约定损失之外，守约方请求权利的花费（律师费、差旅费、评估费、鉴定费等所有费用）应由违约方承担。经签约各方协商，就损失的金额和损失的计算方式约定如下：乙方违约后，违约行为发生在第1-4个租赁年度时，甲方的损失约定金额为600万元；违约行为发生在第5-9个租赁年度时，甲方的损失约定金额为700万元；违约行为发生在第10-12个租赁年度时，甲方的损失约定金额为合同未履行部分租金总额的30%。特别约定甲方不得要求针对甲方个别业主单独违约，乙方提出针对甲方个别业主单独违约的，视为向全体甲方业主违约。乙方担保人为乙方履行合同所涉全部债务提供连带责任担保至债务履行完毕。同日，云南华升物业管理有限公司与张军签订《补充协议（一）》，就华升·白夜荷东物业所签订的《租赁合同》不完善的地方共同商量，并对电梯、咖啡吧、李鑫蔚租金、租金补贴、协议书580万元的租金包含的租赁范围、押金、潘雪琼物业、第一次支付租金明细表等事宜达成协议。2012年12月14日，丽江洪信房地产开发有限公司出具一份《担保书》，载明“……丽江洪信房地产开发有限公司只负责以张军名义与云南华升物业管理有限公司及所有白夜荷东业主签订的《租赁合同》提供违约连带担保；如张军对云南华升物业管理有限公司有违约责任并承担赔偿，且张军个人对违约赔偿不能承担，丽江洪信房地产开发有限公司为张军本人提供600万元的连带责任赔偿，有限期至张军签订的《租赁合同》解除为止；……法人签字：张军。丽江洪信房地产开发有限公司。2012年12月14日。”经审查，交三桥临江里东方巴黎广场1层A3-1、A3-2、A5、A10、A11、A12、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A25、A26、A27、A28、A29、A30、A31号房屋、交三桥临江里东方巴黎广场-1层D1、D7、D15、D16、D17、D19、D20、D21、D22、D25、D26、D27、D28、D29、D32、D33、E1、E2、E3、E5、E6、E7、E8、E9、E10、E11、E12、E15、E16、E17、E18、E19、E20、E21、E22、E23、E25、E26、E27、E28、E29、E30号房屋以及交三桥临江里东方巴黎广场地下二层整层车库的房屋所有权人均系云南华升房地产开发有限公司，总建筑面积5272.8㎡。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告委托南华升物业管理有限公司与被告张军签订的《租赁合同》形式合法，内容真实，双方应当恪守履行。根据《租赁合同》第51条约定：“乙方在租赁合同租赁物后，需要设立法人进行项目经营，该法人设立后在合同上批注签章，则合同权利义务全部转由新设立的法人承担，乙方对新设立的法人履行合同承担连带保证责任，乙方证人对乙方的保证义务，自动转为对新设立的法人义务及乙方保证义务的保证。”本案中，被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司虽然系被告张军在租赁合同租赁物后新设立的法人，但被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司设立后并未在合同上批注签章，按照合同约定，合同的权利义务并没有转移，且根据合同相对性，合同相对人系张军，故对于原告主张被告云南未来时空餐饮娱乐有限公司承担责任无法律和事实依据，本院不予支持。而本案被告张军承租涉案房屋后，如期支付了原告2013年9月1日至2014年8月31日止的租金，但并未完全支付2014年9月1日至2018年4月30日止的租金，被告张军的行为已然构成违约，应当承担违约责任。现原告主张被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司共同支付原告租金4277686.08元，因被告张军及云南未来时空餐饮娱乐有限公司在庭审中均对欠付租期及其金额予以确认，故被告张军应当向原告支付自2014年9月1日至2018年4月30日止欠付的租金4277686.08元。对2018年5月1日后产生的租金，原告在本案中并未主张，双方可以另案解决。关于合同是否解除的问题，因原告提交的情况说明中明确不主张解除该份《租赁合同》，故对于合同解除问题本案不作处理，双方可以另案予以解决。关于原告主张被告张军、云南未来时空餐饮娱乐有限公司共同支付原告从2018年5月1日起至租金全部支付完毕之日止按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，因被告张军的违约行为确实给原告带来一定的损失，本院支持被告张军向原告支付以4277686.08元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。而关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法条可以看出，违约金仅限于损失，因本院支持的利息足以弥补原告的损失，故对于原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告丽江洪信房地产开发有限公司对欠付租金及利息、违约金承担连带责任的诉讼请求，因被告丽江洪信房地产开发有限公司出具的《担保书》明确对《租赁合同》中张军的债务提供连带责任担保，且担保人丽江洪信房地产开发有限公司为张军提供担保的债务仍然在双方约定的保证期间内，故对原告主张被告丽江洪信房地产开发有限公司对张军欠付的租金和利息承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。关于律师费，因双方在合同中有约定，且原告提交了相应的发票，故本院支持被告张军向原告支付律师费50000元。关于保全费、邮寄费，因原告在庭审中确认上述费用并未实际产生，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起十日内向原告云南华升房地产开发有限公司支付2014年9月1日至2018年4月30日止的欠付租金人民币4277686.08元；二、被告张军于本判决生效之日起十日内向原告云南华升房地产开发有限公司支付以人民币4277686.08元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告丽江洪信房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带责任；四、被告张军于本判决生效之日起十日内向原告云南华升房地产开发有限公司支付律师费人民币50000元；五、驳回原告云南华升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58377元，由原告云南华升房地产开发有限公司承担人民币8773元，被告张军承担人民币49604元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年七月二十四日书记员  杨璐