西安市未央区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0112执异129号异议人：霍国鹏，男，1981年2月17日出生，汉族，陕西省子洲县双湖峪镇人，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王晓黎，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗丽辉，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。申请执行人：张玉珍，女，1979年10月13日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张会丹，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢菲，陕西博硕律师事务所实习律师。被执行人：张孖涛，男，1963年2月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。被执行人：全晋延，男，1986年2月28日出生，汉族，住西安市未央区。共同委托诉讼代理人：李丹，系陕西朱西江律师事务所律师。在本院执行张玉珍与张孖涛、全晋延民间借贷纠纷一案中，异议人霍国鹏对本院查封被执行人张孖涛名下的房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月22日举行了听证。异议人霍国鹏的委托代理人王晓黎、宗丽辉，申请执行人张玉珍的委托代理人张会丹、卢菲，被执行人张孖涛、全晋延的共同委托代理人李丹均到庭参加了听证。现本案已审查终结。案外人霍国鹏称，因霍国鹏与张孖涛之间存在货物买卖纠纷，经双方对账清算后，2019年2月5日，霍国鹏与张孖涛签订《以房抵债合同》，约定张孖涛将其房屋抵偿对霍国鹏的部分欠款。合同签订后，霍国鹏对该房屋合法占有并使用。因合同签订时房屋上设立有反担保抵押为霍国鹏申请银行贷款，故合同签订时无法完成过户手续。待上述房产上设立的反担保抵押到期后，2019年10月双方办理房屋过户手续时得知该房屋已被法院查封。并提交《原料油购销合同》、《欠款明细》、《以房抵债承诺书》、《房屋所有权证》、《物业管理服务合同》、《委托担保合同》、《房屋抵押权注销申请书》等四组证据加以证实。其认为，霍国鹏与张孖涛之间的以房抵债行为合法有效，属于对自身权益的事后救济措施，并非虚假恶意侵害第三方的权益，应受法律保护；双方签订的书面合同系在法院查封之前就已签订；在法院查封之前霍国鹏已合法占有该不动产且已支付全部价款；未能办理过户登记并非因霍国鹏自身原因；霍国鹏符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故请求撤销（2019）陕0112执保382号协助执行通知书及（2019）陕0112民初5419号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。申请执行人张玉珍称，一、案涉房屋设立有抵押权，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，张孖涛与霍国鹏签订的《以房抵债承诺书》无效，损害了抵押权人及答辩人的合法权益，该转让行为应属无效；二、案外人提供的证据无法证明霍国鹏与张孖涛之间的债权债务真实存在，其提供的证据主体与本案无关；三、被执行人向案外人出具《以房抵债承诺书》的行为存在恶意转移财产和故意逃避债务之嫌，案外人并非房屋买卖合同中的买受人，双方达成的《以房抵债承诺书》在办理不动产物权变更之前属于债权，不享有物权的属性，不应优先于其他金钱债权，且案外人提交的证据不足以证明已实际占有了涉案房屋，故案外人无权排除本案执行。其认为，案外人提出的执行异议不符合法律规定，不足以排除强制执行，依法应当予以驳回。被执行人张孖涛、全晋延称，案外人所述属实，张孖涛与霍国鹏之间确实签订以房抵债协议，且该协议签订于申请执行人向法院执行立案之前，被执行人与案外人之间不存在恶意串通。本院查明，申请执行人张玉珍与被执行人张孖涛、全晋延民间借贷纠纷一案，诉讼中，张玉珍向本院申请财产保全，本院于2019年4月9日作出（2019）陕0112民初5419号民事裁定：“查封或冻结被申请人张孖涛、全晋延名下共计120万元的财产。”2019年5月6日，本院作出（2019）陕0112执保382号协助执行通知：“一、查封被申请人张孖涛名下的房屋。二、查封期限三年。”并于同日在西安市不动产登记服务中心办理了查封手续。2019年12月10日本院作出（2019）陕0112民初5419号民事判决：“被告张孖涛于本判决生效之日起二十日内向原告张玉珍偿还借款本金100万元，并支付利息15万元；被告全晋延对上述借款本息承担连带清偿责任；驳回原告张玉珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15541元，保全费5000元，公告费400元（原告均已预交），现由张孖涛、全晋延连带负担，与上述款项一并支付原告。”因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，张玉珍向本院申请强制执行。执行中，案外人霍国鹏以张孖涛已将上述被查封房屋向其抵偿欠款为由对本院查封上述张孖涛名下房产不服，提出书面执行异议。同时查明，被执行人张孖涛于2019年2月5日向案外人霍国鹏出具的《以房抵债承诺书》载明，张孖涛与霍国鹏因货物采购业务发生欠款，张孖涛承诺将其拥有的房屋一套，抵偿部分欠款；并保证于2019年11月10日前将房屋交付给霍国鹏使用、处分，自本抵债承诺书签订之日起该房屋所有权归霍国鹏所有（另行制作房屋交接清单）；鉴于该房屋已抵押给“西安曲江文化产业融资担保有限公司”，期限为2018年10月10日至2019年10月9日，自解押之日起一个月内办理房屋过户手续。另查明，上述房屋仍登记在张孖涛名下。听证中，案外人霍国鹏补充提交《采购收货单》、《入库磅单》、《情况说明》等两组证据证明霍国鹏与张孖涛之间存在的买卖合同关系真实合法有效，双方签订的《以房抵债承诺书》是为了抵消部分欠款的合法行为，且已通知抵押权人，该承诺真实合法有效，应受法律保护。对此，申请执行人张玉珍均不予认可，并称霍国鹏与张孖涛之间的《以房抵债承诺书》系为消灭金钱债权而签订的，其性质并非房屋买卖合同，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提。本院认为，对于案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否为权利人、该权利的合法性与真实性、以及该权利能否排除法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点为案外人霍国鹏对案涉被查封房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。对于房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，张孖涛向霍国鹏出具《以房抵债承诺书》的目的是为消灭因货物采购产生的欠款，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以购买房屋为目的的房屋买卖合同。且霍国鹏明知案涉房屋之上设定有其他人的抵押权登记，没有履行合理的注意义务，导致该房屋未办理过户登记，系因案外人自身原因所导致。因此，案外人霍国鹏对案涉房产享有的权益不足以排除强制执行。综上，案外人霍国鹏的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回霍国鹏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 王靖喻人民陪审员张文旗人民陪审员 郭    金    山二〇二〇年七月二十九日法官 助理 严         平书 记 员 郝    宝    侠