湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初562号 原告（反诉被告）张珊珊,女，1980年7月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 被告（反诉原告）宜昌三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司），住所地宜昌市西陵区夷陵路56号。 法定代表人贾飞，该公司总经理。 委托代理人杨幸，系该公司员工。（一般授权代理） 委托代理人胡祺岚，系该公司员工。（一般授权代理） 被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称金碧嘉园物业公司），住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。 代表人雷梦婕，该公司总经理。 委托代理人金剑，该公司员工。（一般授权代理） 原告（反诉被告）张珊珊诉被告（反诉原告）三江房地产公司、被告金碧嘉园物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，于2015年12月30日作出了（2015）鄂西陵民初字第01046号民事判决。后原告张珊珊、被告宜昌三江航天房地产开发有限公司不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉。宜昌市中级人民法院于2016年5月23日作出（2016）鄂05民终874号民事裁定，将该案发回本院重审，重审后本院于2016年12月20日作出（2016）鄂0502民初2153号民事判决，后被告宜昌三江航天房地产开发有限公司不服上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）鄂05民终1637号民事判决，维持原判后生效。被告宜昌三江航天房地产开发有限公司向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2018年11月16日作出（2018）鄂民再265号民事裁定书，裁定撤销宜昌市中院（2017）鄂05民终1637号民事判决及本院（2016）鄂0502民初2153号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年2月22日立案受理后，依法重新组成由审判长汪邦国担任审判长、审判员左树青、程丹参加评议的合议庭，于2019年7月11日、8月1日、12月19日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）张珊珊、被告（反诉原告）三江房地产公司的委托代理人胡祺岚、被告金碧嘉园物业公司的委托代理人金剑到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张珊珊诉称，2013年2月28日，原告与三江房地产公司签订了商铺租赁合同，因三江房地产公司提供的中央空调系单温，无法满足原告的经营要求，经三方协商，由原告自行安装2台5匹的中央空调，同时将被告原有的空调出风口堵塞封闭，原告亦无需向被告交纳空调使用费。原告营业至2014年5月，在此期间依约足额交纳了物业管理费、商铺租金及相关费用，然而在当月物业公司突然通知原告需交纳2013年5月至9月的空调使用费，如不交纳将停止供电，并于2014年6月5日停电之今。在原告多次交涉下，被告中途恢复供电两次，但被告的行为加大了原告的损失。故原告诉至法院请求判令：1、二被告连带承担赔偿原告停业期间的食材损失22224元、人工工资56758元、装修损失160138元、退还会员费损失29259元、租金损失165060元（2014年6月22日至2015年7月22日），合计443039元；2、被告金碧嘉园物业公司退还物业保证金9600元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）三江房地产公司答辩并提起反诉称，原告诉称同意其自行安装空调设备没有任何事实依据，反而系三江房地产公司和金碧嘉园物业公司要求原告交纳租金和空调费，原告主张我方停止电力和空调没有事实依据，即使停电也是原告没有按时交纳租金等费用系其违约在先，原告所诉没有事实和证据证明，即使原告有损失，我方有权利中断能源供应和物业服务，其损失不应由答辩人承担，应当由原告自行承担，请求法院驳回原告诉讼请求。提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告张珊珊立即向反诉原告支付欠缴租金及合同解除之日（2014年8月24日）起对商铺的实际占用费414482元、物业服务费6600元、中央空调使用费18485元共计443927元；欠缴租金、实际占用费、物业费违约金293555元（按每日千分之一计算至2016年11月24日），以上费用合计737482元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 被告金碧嘉园物业公司辩称，1、原告与金碧嘉园物业公司之间不存在租赁合同关系，不应当成为本案的当事人；2、原告所述与事实不符；3、原告所述我公司停止电力供应无任何事实依据，亦无相应证据证明。即使我公司受托对原告采取暂停能源供应措施，也是因原告自身严重违约行为所致，且采取的措施符合租赁合同约定，无须为此承担责任。4、原告诉求既不合理又不合法；5、原告自2013年12月25日起至今未向我公司交纳物业服务费，构成严重违约，我公司将依法保留追究原告违约责任的权利。 原告（反诉被告）张珊珊针对反诉请求辩称，反诉原告所提诉请没有事实与法律依据，双方所签订的租赁合同无法履行是因为反诉原告根本性违约而导致，反诉原告应当承担违约责任，请求法院依法判决。 经审理查明，2013年2月28日，三江房地产公司（出租方、甲方）与张珊珊（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于宜昌市解放路步行街2栋2层××号门面（建筑面积275.09㎡），租赁期限为2013年5月25日至2016年11月30日，用于经营“MR红夫人铁板烧烤店”，租金按每月50元/平方米收取，月租金13755元，折合年租金165060元，按季支付，每季最后一个月的20日前支付下一季度租金；乙方应当自计租日起向甲方指定的物业服务公司(武汉三江物业服务有限公司宜昌分公司，以下简称三江物业公司)交纳物业服务费2475元（按每平方米每月3元）；乙方应按照中央空调开启的时间向甲方交纳空调费，按每月每平方米12元计算，合计3301元，具体开启时间以物业服务公司公告为准，中央空调费的交纳时间以甲方及物业服务公司书面通知为准；乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或者全部能源供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无须而向乙方或第三方承担任何责任。 2013年5月25日，三江房地产公司向张珊珊交付了上述约定的商铺。张珊珊对承租商铺进行了装修，并向三江物业公司交纳了物业保证金9600元。因张珊珊所从事的餐饮行业需要使用双制空调，而三江房地产公司提供的中央空调设计为单温制式，张珊珊与三江物业公司、三江商业管理公司的领导经口头协商约定，由张珊珊自行安装空调，并同意张珊珊自行将三江房地产公司安装的中央空调的出风口堵住，不再使用三江房地产公司提供的中央空调。 因三江物业公司根据三江房地产公司的要求，要求张珊珊交纳空调费，并于2014年6月5日对张珊珊承租的商铺实施了短暂停电。2014年6月12日，张珊珊向三江物业公司书面申请免去中央空调费。次日，三江物业公司向张珊珊回函：贵商户12日“关于免去中央空调费的申请”收悉，1、中央空调收费标准严格依照商户所签租赁合同收取，即承租面积×合同给定的每平12元。2、贵商户在申请中提及“从开业至今未使用中央空调，一直使用的是店内自己安装的空调，已将出风口封住”，经我公司人员查看贵商户大门敞开，未开启商户所说的自己安装的空调，由此可见商户虽然自行封堵出风口中，但实则享受了商场开启的中央空调，所以应按合同约定足月缴纳空调费。 2014年6月19日，三江物业公司向张珊珊发出《中央空调使用收缴通知》，告知张珊珊2013年6月至9月中央空调使用费为合计13204元，要求张珊珊于2014年6月20日交物管处，逾期未交费将停止供电，并于发出通知当日，再次对张珊珊承租的商铺实施了短暂停电行为。 因张珊珊未交空调使用费，2014年6月22日，三江物业公司对张珊珊承租的商铺实施了连续停电行为，停电达两天时间，造成原告店内大量食材腐坏。 2014年8月12日，三江物业公司以快递的方式向张珊珊发出《解除租赁合同通知书》，通知张珊珊：2014年1月25日至4月24日、2014年5月25日至8月24日欠租金82530元，2013年12月25日至2014年8月24日欠管理费6600元，解除双方租赁合同。同年8月14日，该《解除租赁合同通知书》经宜昌市邮政速递物流公司北门分部到达张珊珊手中。 在诉讼过程中，根据张珊珊的申请，2015年9月24日，本院委托宜昌市物价局价格认证中心对张珊珊所述位于宜昌市解放路步行街原“MR红夫人铁板烧烤店”的门面装修、食材损失及人员工资三项损失进行了鉴定。经宜昌市物价局价格认证中心鉴定，原告店铺内装修金额为160138元，食材金额为22224元（2014年6月19日以后的食材金额为9883.8元）、14名人工工资金额为56758元，合计239120元。 审理过程中，原告自述其于2014年6月19日第二次断电后就未实际经营该店铺。三江房地产公司则陈述张珊珊实际占用房屋至2015年7月25日，目前该商铺已出租于他人用于经营。原告提交照片，证明至少从2016年12月6日起，被告自行使用张珊珊的店铺设施，张珊珊已未实际经营。 三江物业公司于2015年12月24日变更为武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。 另，1、三江房地产公司申请再审的请求为：被申请人张珊珊的各项经济损失共计114328.64元不由再审申请人承担。理由为：张珊珊未缴纳租金构成违约，三江房地产公司采取停电的方式催缴租金是依据约定行使合同赋予的权利，行为合法且符合合同约定，对张珊珊并无违约行为，因停电行为给张珊珊造成的损失不应由三江房地产公司承担。 2、本案开庭时，原被告均未提交新的证据。 以上事实，有原、被告营业执照及组织机构代码证、《商铺租赁合同》、《武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司工作联系函》、《中央空调使用费收缴通知》、证人陈某的证言、《通知书》、《鉴定意见书》、鉴定费发票、《解除租赁合同通知书、快递单及查询单》、《武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司变更信息》等证据予以证明。 本院认为，一、关于谁违约的问题。本案出租人和承租人在租赁合同中对中央空调使用费进行了约定，但证人陈某的证言证实，双方已就承租人自行安装双温制式空调，不再使用出租人提供的中央空调使用费已经口头达成一致意见。根据双方达成的一致意见，承租人使用了中央空调则向出租人交纳中央空调使用费，不使用则无须交纳中央空调使用费。出租人三江房地产公司认为承租人张珊珊使用了中央空调应该交费而未交，所以对张珊珊的商铺实施了停止供电的行为。但三江房地产公司未举证证明张珊珊使用了中央空调，其停止供电的行为缺乏事实依据，其停止供电的行为已构成违约。且三江房地产公司再审申请认为采取停电行为的原因是张珊珊欠缴租金，依据双方的合同约定，三江房地产公司因欠缴租金而采取停电行为的前提条件是进行书面催收，而张珊珊并未接到欠缴租金的催收，故三江房地产公司再审申请的理由并不成立，三江房地产公司亦对张珊珊构成违约。张珊珊在三江房地产公司对其停止供电之后，在和三江房地产正式解除合同之前拒绝缴纳租金的行为，亦对三江房地产公司构成违约。 二、关于本案所涉租赁合同实际解除的时间。2014年8月12日，三江物业公司以快递的方式向张珊珊发出《解除租赁合同通知书》。同年8月14日，该《解除租赁合同通知书》经宜昌市邮政速递物流公司北门分部到达张珊珊手中。根据合同法第九十四条、九十六条规定，因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案所涉租赁合同实际解除的时间应为《解除租赁合同通知书》到达张珊珊的时间，即2014年8月14日。 三、关于原告的各项经济损失。（一）关于装修损失。本案中，三江房地产公司与之间租赁合同的解除是因张珊珊拒缴租金导致，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项之规定，三江房地产公司实际利用了该装饰装修，应当给予张珊珊补偿。本案所涉租赁合同约定的租赁期限自2013年5月25日至2016年11月30日，共计1371天，合同于2014年8月14日实际解除，租赁期限于2016年11月30日届满，剩余租赁期为839天，本院结合宜昌市物价局价格认证中心出具的鉴定意见，对剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值计算为97998.38元（160138元÷1371天×839天）。 （二）关于食材损失。宜昌市物价局价格认证中心鉴定张珊珊购买食材的金额为22223.8元，其中，2014年6月19日以后的食材金额为9883.8元。本院认为，原告在三江物业公司于第二次即2014年6月19日停止供电之后继续购置生鲜食品，任由损失进一步扩大，对扩大的损失应由其自行负责。通过庭审可以确定，张珊珊在2014年6月19日停电之后，直至2014年7月15日才清理食材，扩大了对食材的损失，故本院对其食材损失认定为9872元（12340元×80%）。 （三）关于人工工资损失。原告虽向鉴定部门提供了聘用合同，但原告未提供其聘用人员的工资的支付凭证及相应社保资料，鉴定结论依据不足。被告提出的“应当首先证明其人员是其聘用，并依法签订劳动合同及缴纳社保的证明等证明材料”辩论意见本院予以考虑，对于原告主张的员工工资损失酌情按照服务业的标准计算14人计算为3990.26元（26008元／年／365天×4天×14人）。 （四）关于原告所提退会员费的损失，因其提交的退费明细上没有会员的签字，本院对该费用是否实际发生难以认定，故对其所提该项请求不予支持。 （五）关于原告所提租金损失，因其未提交证据予以证明该损失的实际发生，本院不予支持。 （六）关于原告所提物业保证金9600元的请求，因其提交了其向三江物业公司交付物业保证金的票据，现双方租赁合同已解除，三江物业公司收取的该项费用应予返还，本院对原告所提该项请求予以支持。 四、关于反诉原告三江房地产公司的反诉请求。双方的合同解除后，张珊珊对于其拖欠的租金、管理费等费用应当依约给付。三江房地产公司停止供电的行为虽构成违约，但张珊珊不能以此来抗辩拒绝交纳应该承担的租金和管理费等费用。因三江房地产公司停止供电期间向张珊珊提供的租赁物不能满足合同目的，对停止供电期间的租金和费用应予以扣减。对张珊珊拖欠自2014年1月25日至2014年4月24日、自2014年5月25日至2014年8月14日的租金，依照双方约定，扣减2天停电时间，计算为77205元【13755元×5个月＋（13755元÷31天×19天）】。对张珊珊拖欠自2013年12月25日至2014年8月14日的管理费，扣减2天停电时间，计算为6281元【825元×7个月＋（825元÷31天×19天）】。关于反诉原告所提空调使用费的请求，因其未提交证据证明张珊珊使用了三江房地产公司提供的中央空调的证据，本院对该项请求不予支持。关于反诉原告所提自2014年8月25日至2015年8月10日的占有费的请求，因双方的合同已于2014年8月14日实际解除，且依据原告提交的照片证据亦能证实三江房地产公司在2015年8月10日之前已在使用该租赁房屋，将其用作三江房地产公司的食堂，其再提该项费用，缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告所提逾期付款违约金的请求，本院认为，原被告双方均有违约，不应再支持违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第(二)项之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宜昌三江航天房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）张珊珊装修损失97998.38元、食材损失9872元、人员工资损失3990.26元，共计111860.64元。 二、被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司返还原告（反诉被告）张珊珊物业保证金9600元。 三、原告（反诉被告）张珊珊支付被告（反诉原告）宜昌三江航天房地产开发有限公司租金77205元、管理费6281元，共计83486元。 四、驳回原告（反诉被告）张珊珊所提其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）宜昌三江航天房地产开发有限公司所提其他反诉请求。 上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3230元、鉴定费10000元，（原告张珊珊已预交），反诉受理费5588元（反诉原告已预交），共计18818元，由原告张珊珊负担10662元、被告宜昌三江航天房地产开发有限公司负担8156元，被告宜昌三江航天房地产开发有限公司负担的诉讼费在履行上述判决时一并清结。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  汪邦国 审判员  左树青 审判员  程 丹 二〇二〇年七月二日 书记员  李菁菁