江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2754号上诉人（原审被告）：陈玉宽，男，1984年1月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：德合集团苏州农业生态园有限公司，住所地苏州市吴中区东吴大厦1幢1301室。法定代表人：**合，该公司执行董事。上诉人陈玉宽因与被上诉人德合集团苏州农业生态园有限公司（下称德合公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。陈玉宽上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判并发回重审或者查清事实后依法改判；2.本案诉讼费用由德合公司承担。事实和理由：由于上诉人与德合公司的法定代表人**合先前存在债权债务关系，故**合在与上诉人签订案涉合同前同意以土地租金来抵扣之前对上诉人的欠款。上诉人出于信任，便同意承租案涉土地。合同签订后，因**合先前的承诺，故上诉人未按照合同的约定向德合公司支付租金。德合公司交付的土地实际只有58亩，与合同约定的面积不一致，其余12亩系排水渠，并不能用于蔬菜种植。德合公司作为出租人，应当保证租赁物即案涉土地在交付时能正常用于种植。上诉人作为后履行义务的一方，在租赁物存在瑕疵的情况下，其拒付租金系行使顺序履行抗辩权。德合公司在诉讼中答辩称：服从一审判决。本案事实清楚，证据确凿，请求法庭驳回陈玉宽的上诉请求。德合公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈玉宽签订的《租赁合同》，陈玉宽迁让并返还位于苏州市吴中区亩土地；2.判令陈玉宽支付保证金50000元，租金欠款386750元（暂计算至2019年9月9日，最终计算至实际搬离之日），并支付逾期违约金155143元（以260000元为基数自2017年11月10日起按照年利率24%计算，暂计算至2019年9月9日，最终计算至实际付款之日止）；3.陈玉宽承担诉讼费。一审法院认定事实：德合公司（出租方、甲方）与陈玉宽（承租方、乙方）于2017年11月9日签订《租赁合同》一份，主要内容为：乙方所租用土地位于苏州市吴中区角，土地面积暂按70亩计算。出租土地用途为仅作种菜（大棚），部分可做草莓种植使用，不可种植果树和西瓜类。租赁期限为四年，自2017年11月10日至2021年11月9日止。租金及其支付时间，单价及租金3000元/亩/年，首期及第二年年租金分别为人民币210000元，第三年、第四年租金递增5%，即年租金分别为220500元。支付方式，按照先付后用的原则，以一个年度为周期支付，第一个年度于本合同签订之日支付，以后每期租金须提前一个月支付下一个年度的租金。以上租金均不含税，如乙方需要甲方开具发票，税金由乙方全部承担。为保证合同的全面履行，乙方在支付租金的同时须向甲方缴纳保证金50000元，乙方将租赁土地按甲方要求归还甲方后7日内将保证金无息退还。租赁期内，乙方应当履行下列义务，乙方应按时足额缴纳土地租金等费用，乙方应当爱护并合理使用所租土地，不得影响毗邻土地或房屋的使用和安全。乙方未经甲方同意不得擅自转租、转借、调换所租用的土地，不得擅自改变所租土地的用途或性质，不得将所租土地作为生产、加工等的场所。乙方应在租赁土地期限届满时将土地恢复原状归还甲方。违约责任，乙方逾期支付租金、保证金等费用的，每逾期一天按照一年租金、保证金等总费用的千分之三支付违约金，若乙方逾期30日未付清租金费用，或者租赁未满乙方单方解除合同以及未经甲方书面同意乙方擅自将所租用房屋转租、转借、调换给第三方的，或者违反本合同其他条款的，甲方有权解除合同，乙方应承担合同期内总租金的20%作为违约金补偿给甲方，乙方已付的未到期租金及保证金甲方将不予退还。合同签订后，德合公司向陈玉宽交付了租赁土地，陈玉宽使用土地种植蔬菜至今。陈玉宽未支付保证金及租金。陈玉宽称，交付的土地只有58亩，但未提供证据证明。2011年5月10日，吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心（甲方、出租方）与德合集团有限公司（乙方、承租方）签订了《吴中区胥口镇农村土地租赁合同》一份，主要内容为：租赁地址为马舍村-胥口镇高效农业示范区，范围东至定向河，南至吴中大道，西至寺前路，北至梅桥村庄，合计租赁面积约叁佰贰拾亩，乙方只能将租赁的土地用于农业用途，从事农产品种植、生产经营，租赁期限10年，自交地之时约定的起租日起计算，首批交地自2011年6月1日起至2021年5月31日止，乙方正在筹建新公司，预定名称：德合集团太湖生态农业园有限公司，待新公司成立后，乙方在本合同中的权利、义务全部转让给新公司，甲方表示同意，到时甲方和新公司另行签订合同。2011年7月8日，吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心（甲方、出租方）与德合公司（乙方、承租方）签订了《补充合同》一份，主要内容为：根据甲乙双方于2011年5月10日签订的土地租赁合同，现将土地交付事宜特订立补充合同，一、土地面积，经双方确认，交地总面积272亩，其中第一批交付土地面积53亩（二号地块33亩，五号地块20亩），第二批应交付204亩，交接日期为2011年12月30日前，第三批应交付15亩，交接日期为2012年3月30日前；二、起租日期，第一批土地租赁自2011年7月1日起算租金，付款方式按土地租赁合同约定。苏州市吴中区人民法院于2019年6月20日受理苏州市吴中区胥口镇人民政府与德合公司土地租赁合同纠纷一案[案号为（2019）苏0506民初5615号]，苏州市吴中区胥口镇人民政府起诉要求解除其与德合公司的包括本案所涉土地的租赁合同、支付拖欠租金以及腾空并返还土地。目前，该案件正在审理中。一审审理中，德合公司称，其按约向陈玉宽交付了70亩土地，案涉土地系其从吴中区胥口镇农村集体土地管理服务中心承租的，出租人同意其转租，陈玉宽至今从未支付过任何租金，故其按约有权解除租赁合同，现其明确租金按照每年21000元的标准从2017年11月10日暂计算至2019年11月9日为420000元，此后按照每年220500元计算至实际搬迁之日止；其主张的违约金计算基数260000元为第一年的租金210000元及保证金50000元。以上事实，由德合公司提供的吴中区胥口镇农村土地租赁合同、补充合同、租赁合同及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。德合公司将租赁土地交付陈玉宽，陈玉宽应按约支付租金。租赁合同约定，陈玉宽逾期30日未付清租金费用的，德合公司有权解除租赁合同。现陈玉宽至今未付租金，德合公司要求解除原、陈玉宽双方于2017年11月9日签订的租赁合同，合法有据，应予支持。陈玉宽于2019年10月22日签收本案诉状副本，故一审法院认定上述租赁合同于2019年10月22日解除。租赁合同解除后，陈玉宽应迁让并返还租赁土地，陈玉宽应支付德合公司自2017年11月10日起至实际返还土地之日止按照租赁合同约定的标准（2017年11月10日至2019年11月9日按210000元/年，2019年11月10日后按220500元/年）计算的租金、使用费。因合同已解除，故德合公司要求陈玉宽支付保证金50000元的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金，租赁合同约定，陈玉宽逾期支付租金、保证金等费用，每逾期一天按照一年租金、保证金等总费用的千分之三支付违约金。故德合公司有权要求陈玉宽支付以年租金210000元为基数自2017年11月10日起按照年利率11.7%计算至实际付款之日止的违约金。陈玉宽关于交付的土地只有58亩以及德合公司法定代表人对其负债的抗辩，缺乏依据，一审法院不予采纳。遂判决：一、原告德合集团苏州农业生态园有限公司与被告陈玉宽关于苏州市吴中区亩土地的租赁合同于2019年10月22日解除。二、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内迁让位于苏州市吴中区亩土地，并返还给原告德合集团苏州农业生态园有限公司。三、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内支付原告德合集团苏州农业生态园有限公司自2017年11月10日起按照租赁合同约定的标准（2017年11月10日至2019年11月9日按210000元/年，2019年11月10日后按220500元/年）计算至实际返还租赁土地之日止租金、使用费。四、被告陈玉宽于本判决生效之日起六十日内支付原告德合集团苏州农业生态园有限公司以210000元为基数自2017年11月10日起按照年利率11.7%计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5234元，由原告德合集团苏州农业生态园有限公司负担525元，被告陈玉宽负担4709元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，陈玉宽与德合公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，合同签订后，德合公司已将涉案土地交付陈玉宽用于种植经营，但截至目前，陈玉宽并未依约向德合公司支付过租金，故德合公司要求解除双方之间的租赁合同返还租赁的秃顶，并要求陈玉宽支付欠付的租金（使用费）及逾期付款违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。陈玉宽以德合公司提供的土地存在瑕疵，不适合种植为由，主张其拒付租金系行使顺序履行抗辩权，无相应合同及法律依据，本院不予支持。至于德合公司法定代表人个人是否结欠陈玉宽债务，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，陈玉宽要求以德合公司法定代表人个人结欠其债务冲抵本案所涉租金，无相应事实与法律依据，本院不予支持。综上，陈玉宽的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10468元，由上诉人陈玉宽负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年七月三日书记员 杨颖颖