文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2029号原告：盐城市嘉誉物业管理有限公司，统一社会信用代码913209000769881732W，住所地盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托代理人：丁增祥，该公司员工。被告：徐洪兵，男，1959年12月8日出生，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉誉物业管理有限公司（下称嘉誉物业公司）与被告徐洪兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁亚琴独任审判，于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告嘉誉物业公司委托代理人丁增祥，被告徐洪兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉誉物业公司诉称，被告徐洪兵于2013年1月23日、2012年12月5日分别与江苏广某来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同（三份），购置金色华庭小区，住宅面积93.94平方米，车库面积9.29平方米，合计房屋面积103.23平方米；金色华庭小，住宅面积93.94平方米，车库面积12.65平方米，合计房屋面积106.59平方米；金色华庭小区，住宅面积93.94平方米，车库面，积12.72平方米，合计房屋面积106.66平方米。被告于2013年1月23日、2013年1月24日、2013年3月17日接收房屋时与原告签订了《广某来•金色华庭前期物业服务协议》，约定：物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元缴纳；被告未能按时足额缴纳物业管理综合服务费的，从逾期之日起，按应缴纳费用每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2015年3月16日起，一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催要，至今未能支付。现请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理综合服务费23736元，2016年1月23日至2021年1月22日期间物业服务费7742.25元；2016年1月23日至2021年1月22日期间物业服务费7994.25元；2015年3月16日至2020年3月15日期间物业服务费7999.5元），并支付逾期交款违约金1664元，以上合计25400元。本案诉讼费用由被告承担。被告徐洪兵辩称：原告说的是事实，但是我的房子存在问题。交房时403室的墙砖裂缝，造成漏水，窗户漏气，也有此情况。泛碱。漏水四年，外面的墙都泛碱，后物管弄过一回。2015年12月交过钱，2016年我去交钱时他们没收，是因为他们增加物业费，我没同意，后来就没有交过。村里也帮我们协调过这事。没有监控，电瓶车和自行车被偷过，也没有公共设施，垃圾房租给他人洗车。经审理查明，被告徐洪兵于2013年1月23日、2012年12月5日分别与江苏广某来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同（三份），购置金色华庭小区，住宅面积93.94平方米，车库面积9.29平方米，合计房屋面积103.23平方米；金色华庭小区住宅面积93.94平方米，车库面积12.65平方米，合计房屋面积106.59平方米；金色华庭小区，住宅面积93.94平方米，车库面，积12.72平方米，合计房屋面积106.66平方米。被告于2013年1月23日、2013年1月24日、2013年3月17日接收房屋时与原告签订了《广某来•金色华庭前期物业服务协议》，其中约定：1、业主缴纳费用时间：首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用；2、物业服务费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅:1.25元/月.平方米；3、违约责任：物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。业主方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，物业公司方有权要求业主方补交并从逾期之日起，按缴纳费用每天万分之五交纳违约金。被告在2015年3月16日后开始出现拖欠物业服务费的行为，原告经催要未果，遂诉至本院。原告主张的物业服务费用组成如下：1、三套房屋合计物业管理综合服务费23736元。2、逾期付款违约金按时段计算后合计为1664元。在审理过程中，对被告辩称中认为原告提供的物业服务所存在的问题，原告作出以下答复意见：1、关于墙体裂缝和泛碱的问题。被告也讲了原告协调开发商进行了维修，同时根据商品房买卖合同补充协议第八条，墙体裂缝是由于填充墙以及混凝土构建等原因产生的，属于非结构性问题，在不影响安全结构的情况下，免除出卖人责任。物业公司是物业服务单位，并非建设单位和开发单位，没有承担维修赔偿的义务和责任，如果被告以此为由要求赔偿，应当另行起诉。2、关于涂料恢复问题。小区物业办已经跟被告进行了联系，等被告有时间，开发商进行恢复。3、关于被告提出的窗户漏气问题。按照商品房合同明确，门窗保质期是两年，如果被告提出的问题属实，两年内应该找开发商解决，两年后自行解决。4、关于电瓶车和自行车被盗的问题。被告没有提出任何证据来证明，同时按照物业服务协议合同第八条第五款，物业管理区域发生财产或人身伤害的，应及时报警，原告不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管的义务。同时，根据原告提供的证据五，对小区监控设施定期进行维护保养，不存在违约行为。5、关于垃圾清理站出租给他人洗车问题。金色华庭小区垃圾主要有生活垃圾和装璜垃圾，生活垃圾存放在各单元垃圾桶，每天早上8点左右送至城管卫生清运车，做到日积日清；装璜垃圾送到小区垃圾场，集中运出小区，平时垃圾场有围板遮挡，所以不存在被告所说的垃圾清理站出租给他人洗车的情形。原告对其主张提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收费公示表和物业费催缴通知书、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草修剪施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知等为佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告提供了物业服务后，被告应当交纳物业服务费。被告认为原告提供服务存在的一些问题，但未能提供足够证据证明物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，损害其他业主的合法权益，物业服务质量降低并非业主拒交物业服务费的抗辩事由。对被告提出的房屋墙体裂缝、墙面泛碱、窗户漏气等问题，因诉讼主体及法律关系等问题，与本案无关，故本案不予理涉。关于违约金问题，本案中被告未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该行为，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，如道路疏通、垃圾清理等，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐洪兵应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市嘉誉物业管理有限公司物业管理综合服务费23736元（，2016年1月23日至2021年1月22日期间物业服务费7742.25元；，2016年1月23日至2021年1月22日期间物业服务费7994.25元；，2015年3月16日至2020年3月15日期间物业服务费7999.5元）。二、驳回原告盐城市嘉誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，依法减半收取218元，由原告盐城市嘉誉物业管理有限公司负担15元，由被告徐洪兵负担203元（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亚琴二〇二〇年七月二十日书记员  潘华林附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。