广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4518号 原告：黄曦，男，1976年6月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赖斯琪，广东诚迅达律师事务所律师。 被告：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码：91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，该公司职员。 被告：南宁优生活房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路20号南宁国际大厦主楼十一层，统一社会信用代码：91450103MA5L4Y35X1。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，该公司职员。 原告黄曦与被告广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）、南宁优生活房地产代理有限公司（以下简称优生活公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告黄曦的委托诉讼代理人赖斯琪，被告贵人公司、优生活公司的共同委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄曦向本院提出诉讼请求：1.二被告对原告因被告贵人公司违约行为造成115244元（其中直接损失110364元，利息按6%利率自2019年8月3日起计算暂计至2020年4月28日共计4880元）的损失承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：一、被告贵人公司在履行合同的过程中存在违约、违法行为。2018年8月25日，原告与贵人公司、案外人曾文昌签订《委托代办手续合同》，约定拟将原告名下青秀区出卖给曾文昌，委托事项为代办房屋过户和银行按揭贷款。2018年8月16日，由于案外人曾文昌征信问题无法办理贷款，在资金无法到位的情况下，曾文昌委托其妻子祝珊于2018年9月16日分别联系原告及贵人公司终止交易，原告同意了曾文昌解除合同请求，合同三方约定。此后，曾文昌不配合办理合同解除手续也不履行合同，原告于2018年9月30日向案外人寄送了合同解除通知，解除了合同。2018年11月23日，原告另行与案外人李超云、广西江山房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》拟出售同一房屋，在合同交易过程中因李超云申请办理贷款的银行要求提供网签备案，原告这才发现贵人公司曾经为原告与曾文昌就购买涉案房屋一事办理过合同网签备案手续。发现此事后，经原告向南宁市住房和城乡建设局调取网签备案合同得知，贵人公司于2018年9月20日通过冒充原告及曾文昌签名的方式办理了合同网签备案。此后，由于曾文昌不配合办理合同网签备案撤回手续，原告在要求南宁市住房和城乡建设局撤销合同网签备案撤回手续未果后，将南宁市住房和城乡建设局作为被申请人向南宁市人民政府申请行政复议，经南宁市人民政府查明：贵人公司于2018年9月20日自行在涉案《存量房买卖合同》（编号CM201809022）上代交易双方签名，并上传办理了网上签约手续。虽然贵人公司有权办理房屋买卖过程中有权办理房屋买卖过程中的事项，但是该网签合同中，曾文昌与原告均没有签字，事后也没有确认，贵人公司也没有双方的特别授权，此后，该合同网签备案经南宁市人民政府复议决定撤销，而贵人公司也因违法违规代办网签合同一事被南宁市房地产中介行业管理协会处罚。根据涉案《委托代办手续合同》内容可知，该合同属于居间合同及委托合同，根据《合同法》第三百九十九条的规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第六条、第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。结合法律规定，从前述事实可知，贵人公司在履行合同的过程中违反诚实信用的原则、超越委托权限且未妥善处理委托事务，事后也没有将情况报告原告，已经构成违约。二、贵人公司的行为与原告所受损失存在因果关系。由于原告与李超云签订的《房屋买卖合同》履行过程中，中国建设银行作为贷款银行在审批李超云贷款的过程中发现涉案房屋有网签记录，因合同网签备案未撤销造成了该银行无法继续为李超云办理贷款审批手续，为此李超云于2018年12月31日向原告发出了《敦促履行通知书》，原告在获知有涉案合同网签备案存在及收到《敦促履行通知书》之后积极与贵人公司联系，试图查明事实真相并撤销案涉案合同网签备案，但由于贵人公司在办理合同网签备案时冒充曾文昌签字，导致南宁市住房和城乡建设局认为撤销涉案合同网签备案，必须获得曾文昌的同意，因曾文昌拒绝办理相关手续，致使原告无法及时将涉案合同网签被违法备案这一问题解决，并进而导致原告无法继续履行与李超云签订的《房屋买卖合同》。为此，李超云于2019年1月9日向南宁仲裁委员会提出仲裁申请，该委在审理后认为原告未能及时履行消除网签瑕疵的义务，致使李超云不能继续履行按揭贷款的合同义务，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故裁决原告双倍返还李超云定金共计100000元，并且需承担仲裁费用10364元。原告已于2019年8月3日将110364元支付给李超云。综合前述事实可知，正是因为贵人公司冒充原告及曾文昌签字，违背原告意思表示办理合同网签备案并且隐瞒原告的行为，造成了原告在与李超云签订的《房屋买卖合同》履行过程中被动违约，致使原告损失110364元及2019年8月3日起该笔资金占用利息损失4880元。根据合同法第四百零六条第一款“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”第二款“受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”的规定，贵人公司应当对原告所遭受的115244元承担赔偿责任。三、优生活公司应与贵人公司对原告损失承担连带责任。原告为买卖涉案房屋找寻中介机构时，在贵人公司所在的营业网点看到优生活公司的商标标识“优居”，签订《委托代办手续合同》时也看到优生活公司“优居”标识，合同上注明，代办方贵人公司是优生活公司的“优居南宁特许加盟商”。原告发现涉案商品房被冒签代办网签合同向南宁市房地产中介行业管理协会投诉时，优生活公司该协会作出《情况说明》，自认了涉案冒签代办网签合同备案是其客服人员所为。因此，涉案冒签代办网签合同备案由贵人公司、优生活公司共同作出，应对原告所受损失承担连带赔偿责任。综上，请法院支持原告诉请，判令二被告连带承担违约责任及本案诉讼费为愿。 被告贵人公司辩称，1.原告与案外人签订的《委托代办手续合同》，在原告于2018年9月30日发出合同解除通知，该合同即终止，且根据合同的第三条第4、5点对于被告的代理行为即终止。因本案诉讼的纠纷点在于案外人曾文昌，其未如期与原告前往南宁市房产交易中心解除备案所引发的，被告不存在违约行为不应承担违约赔偿责任，我方请求追加曾文昌为本案被告；2.原告于2018年9月30日发送了合同解除通知书，其名字诉争房屋在南宁市房产交易中心的交易备案并未解除，于2018年11月23日与案外人李超云签订房屋买卖合同属于原告可预见而不及时阻止损失扩大的，其应在南宁市房产交易中心的交易备案解除后再签订房屋买卖合同，其与李超云的买卖合同纠纷产生的损失应由其个人承担；3.现南宁市房产局已不强制要求网签备案的情况下将过户给非备案人；4.虽然被告的工作人员替原告及案外人签名上传了网签备案，但实质并未生效，被告的行为并没有对原告进行实质性的损害，对原告出售房屋阻碍作用的关键因素在于曾文昌。5.网签备案操作流程需要双方当事人到场或通过手机终端进行刷脸，操作流程证明原告已授权我方工作人员代签网签备案合同。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 被告优生活公司辩称，我方不属于《委托代办手续合同》的当事人，不是适格的主体，不应承担连带赔偿责任。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，黄曦（委托方、卖方）、曾文昌（委托方、买方）、贵人公司（代办方）签订一份《委托代办手续合同》,黄曦、曾文昌共同委托贵人公司办理南宁市青秀区屋过户及银行按揭贷款手续，曾文昌同意在合同签订当日向贵人公司支付委托代理服务费19400元，合同注明代办方系优居南宁特许加盟商贵人公司。2018年9月17日，曾文昌通过其配偶祝珊与黄曦联系，协商合同解除委托代办手续合同事宜。2018年9月30日，黄曦向曾文昌送达一份《合同解除通知》，通知其解除《委托代办手续合同》。 2019年1月7日，黄曦向南宁市房地产中介行业管理协会提交一份《投诉举报信》，载明：“……本人到南宁市房屋产权交易中心了解到，中介方在未告知本人的情况下于2018年9月20日以提供虚假信息、伪造本人签名的方式向该中心提交了网签合同备案，导致本人的房屋处于与他人签订网签备案的状态，严重损害了本人的利益。……” 后，优生活公司出具一份《情况说明》，载明：“……2018年8月25日，卖方：黄曦……买方：曾文昌……委托我司签订《委托代办手续合同》合同编号：0146341，办理位于青秀区物业的房产过户和银行按揭贷款手续。……2018年9月20日买方提出不想继续交易，要求解除合同，我司营销经理当即与买卖双方确定解除合同事宜。经过买卖双方一致协商，双方约定于9月21日解除网签合同，9月29日解除合同，并告知客服人员。由于当时网签合同已申请，未生效，但要解除网签必须先上传签好字的合同让原来的网签成立后，才能申请解除网签，鉴于买卖双方已确定解除合同，我司客服人员为了方便买卖双方快速顺利办好解除网签合同事宜，代买卖双方签名，上传了合同。……卖方得知我司客服人员私下代签网签合同后，投诉到南宁市住房和城乡建设局。在得知卖方的投诉后，我司客服已应约到南宁市住房和城乡建设局陈述事实，告知情况。并极力解决此事，因不是买卖双方亲笔签名，故网签并未生效。……” 2019年8月3日，南宁市人民政府作出一份南府复议〔2019〕57号《行政复议决定书》，该决定书查明：2019年1月4日，黄曦向南宁市房屋产权交易中心提交《投诉举报信》，称其于2018年8月25日与曾文昌、贵人公司签订了《委托代办手续合同》，拟将其名下青秀区出卖给曾文昌。贵人公司在未告知买卖双方的情况下，于2018年9月20日自行在涉案《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）上代买卖双方签名，并上传办理了网上签约手续。黄曦申请南宁市住建局确认该网签备案无效并撤销。2019年1月7日，南宁市住建局向黄曦做情况调查并制作笔录，黄曦称《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）非其本人所签。2019年1月10日，南宁市住建局约谈优居公司及贵人公司，优居公司客服经理和贵人公司经办人现场确认《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）非黄曦和买方曾文昌本人签署。南宁市住建局向曾文昌调查时，查明曾文昌已向人民法院提起解除合同的民事诉讼。南宁市住建局房产中心于2019年2月15日作出《答复》，认为根据《关于开展存量房买卖网上签约工作的通知》（南住房规〔2017〕4号）第六条规定，需要双方提交解除合同的书面协议或者法院出具的相关法律文书方可解除网签合同备案。黄曦不服该《答复》，向本机关申请行政复议。该决定书认为：一是涉案的网签合同没有成就。网签合同应当经过交易双方签字认可合同内容后，再上传网签系统，完成备案信息，才是合法合规、具有法律效力的网签合同。贵人公司2018年9月20日自行在涉案《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）上代交易双方签名，并上传办理了网上签约手续。虽然贵人公司有权办理房屋买卖过程中的事项，但是该网签合同中，曾文昌与黄曦均没有签字，事后也没有确认，贵人公司也没有双方的特别授权。以上事实有黄曦提供的电话录音、南宁优生活房地产代理有限公司提供的《情况说明》等证据证实。因此，该网签合同不是交易双方真实的意思表示，办理过程不符合规定，该网签合同的效果，对黄曦没有约束力。……曾文昌要求解除黄曦的商品房买卖合同并诉至法院，这也与黄曦解除合同的意愿相符，说明交易双方已经无继续交易的合意，网签后续程序无继续进行的可能。南宁市住建局经过调查后，知道涉案网签是贵人公司伪造签名办理的等相关事实，应当参照《中华人民共和国行政许可法》第六十九第二款的规定，南宁市住建局依据通知第六条的规定不予撤销网签，属于适用依据错误。南宁市人民政府决定：撤销南宁市住房和城乡建设局2019年2月15日作出的《关于解除青秀区仙葫大道中9号天池山10号楼A座803号存量房网签有关问题的答复》，责令南宁市住房和城乡建设局撤销《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）网签备案。 2019年6月27日，南宁市仲裁委员会作出（2019）南仲裁字24号《裁决书》，裁决书查明：李超云与黄曦、广西江山房地产代理有限公司于2018年11月23日签订一份《房屋买卖合同》。李超云于2018年11月23日支付50000元定金给黄曦，黄曦出具了《收条》确认收到上述款项。李超云又于2018年11月30日分两次向江山公司支付14000元代理服务费，江山公司出具《服务费收据》确认收到上述款项。江山公司的工作人员已依约将李超云贷款按揭申请提交中国建设银行，但银行审批过程中发现涉案房屋有黄曦与曾文昌网签的《存量房买卖合同》，黄曦试图与广西优居科技有限公司、曾文昌交涉，但没有提出解除网签的《存量房买卖合同》。黄曦于2019年1月向南宁市住房和城乡建设局提出投诉，单方面提出要求南宁市住房和城乡建设局直接撤销该网签。南宁市住房和城乡建设局答复等黄曦所提事项的司法审查得出生效决定后，按照司法审查确认的事实和结论作出相应的处理。黄曦对答复不服提起行政复议，南宁市人民政府行政复议办公室于2019年3月28日受理了黄曦的行政复议申请。江山公司于2018年12月31日向黄曦发出《敦促履行通知书》，该通知书主要内容为“在收到本通知书起3个工作日内，积极解除签署与他人的网签限制并与买方继续办理网签等按揭贷款手续，继续完成本次交易。”黄曦的家人于2019年1月3日签收该通知。该仲裁书认为：李超云与黄曦、江山公司签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法，对各方当事人具有法律约束力，各方应该按合同条款的约定履行义务。根据合同的约定，黄曦和李超云应当在合同签订之日起十个工作日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，并及时配合江山公司签署相关文件及办理相关手续。但贷款银行在审批李超云的贷款过程中发现涉案房屋有网签记录，而黄曦有义务消除办理按揭手续所需的己方应提供的全部资料的瑕疵。因此，黄曦在江山公司发出《敦促履行通知书》后应当去消除网签的瑕疵，但黄曦没有履行消除网签瑕疵的义务，致使李超云不能继续履行按揭贷款的合同义务，涉案合同无法继续履行。李超云要求解除涉案合同有事实和法律依据。因黄曦已经构成违约，且李超云已经给付50000元的定金，黄曦需双倍返还定金100000元给李超云。裁决书作出裁决：1、解除李超云与黄曦、江山公司于2018年11月23日签订的《房屋买卖合同》；2、黄曦向李超云双倍返还定金100000元；3、驳回李超云其他仲裁请求；4、本案仲裁费用13380元，李超云承担3016元，黄曦承担10364元。 2019年8月3日，黄曦通过银行转账的方式向李超云支付款项110364元。同日，李超云出具一份《收条》，确认收到黄曦双倍返还定金100000元、仲裁费用10364元，合计110364元。 2020年5月15日，黄曦以前述事实理由诉至本院并提出前述诉讼请求。 本院认为，《委托代办手续合同》系当事人自愿协商签订，意思表示真实一致，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。 关于贵人公司是否存在违约行为的问题。贵人公司辩称，当时网签备案操作流程需要双方当事人到场或通过手机终端进行刷脸，该操作流程证明黄曦已授权其工作人员代签网签备案合同，其不存在违约行为，案涉房产网签备案未解除的情况下，黄曦与案外人李超云签订房屋买卖合同属于其可预见而不及时阻止损失扩大的情形，其与李超云的买卖合同纠纷产生的损失应由其个人承担。据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，贵人公司未举证证明网签备案系黄曦到场或通过手机终端刷脸操作，应承担举证不能的法律后果。南宁市人民政府作出的南府复议〔2019〕57号《行政复议决定书》查明，贵人公司在未告知买卖双方的情况下，于2018年9月20日自行在涉案《存量房买卖合同》（编号CM2018029022）上代买卖双方签名，并上传办理了网上签约手续。在无相反证据的情况下，本院对《行政复议决定书》前述查明事实予以确认。贵人公司所提黄曦已实质授权签订网签备案合同，与案外人李超云签订房屋买卖合同时已知晓网签备案合同的辩解，与查明事实不相符，本院不予采纳。贵人公司未经黄曦授权，超越委托权限代黄曦与曾文昌签署网签备案合同并办理网签手续，其行为已构成违约。 关于黄曦主张的赔偿损失的问题。因贵人公司未经授权，超越委托权限办理了网签备案手续，致使黄曦在与案外人李超云交易时构成违约，黄曦为此赔偿了李超云损失110364元。根据相关法律规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。现黄曦诉请要求贵人公司赔偿损失110364元，有事实及法律依据，本院予以支持。此外，贵人公司还应赔偿黄曦因向案外人支付赔偿款项而造成的利息损失，但黄曦主张按年利率6%计算于法无据，调整后利息计算方式：1.以110364元为基数，自2019年8月3日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计付；2.以110364元为基数，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 关于优生活公司应否承担责任的问题。优生活公司辩称，其不属于《委托代办手续合同》的当事人，不是适格的主体，不应承担连带赔偿责任。虽然该公司并未在《委托代办手续合同》盖章，但合同中已注明贵人公司系其加盟商，且优生活公司出具的《情况说明》中认可买卖双方委托其办理案涉房产过户和银行按揭贷款手续，其工作人员实际参与合同的履行，优生活公司前述辩解理由不成立，本院不予采纳。因此，优生活公司应对贵人公司应承担的本案债务承担共同偿付责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告广西贵人置业投资有限公司、被告南宁优生活房地产代理有限公司共同赔偿黄曦损失110364元； 2、被告广西贵人置业投资有限公司、被告南宁优生活房地产代理有限公司共同赔偿黄曦利息（计算方式：1.以110364元为基数，自2019年8月3日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计付；2.以110364元为基数，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 3、驳回原告黄曦的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1302元，由被告广西贵人置业投资有限公司、被告南宁优生活房地产代理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农微龙 二〇二〇年七月二十七日 书记员  梁华鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。