本溪满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0521民初458号原告宋野，男，1965年10月25日生，汉族，辽宁省沈阳市人，无业，住址沈阳市和平区。委托代理人李立新，系辽宁宝铎律师事务所律师。被告王玉环，女，1964年8月23日生，满族，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。委托代理人王玉武，男，1972年3月19日生，满族，辽宁省盘锦市人，无业，住址盘锦市兴隆台区，系被告王玉环弟弟。委托代理人张洪波，男，1970年9月2日生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住址盘锦市兴隆台区，系被告王玉环外甥。原告宋野诉被告王玉环房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋野及委托代理人李立新、被告王玉环委托代理人王玉武、张洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋野诉称：2008年5月7日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告将位于本溪满族自治县间房屋，以10000元价格卖给原告，被告承诺该房无产权、债权纠纷。原告买到房屋后，即对房屋进行了装修改造，包括对墙基和主梁进行了混凝土浇灌，对屋顶架子和瓦进行了更换，加宽了露台，修了排水沟，用黄沙垫了院子，重修砌筑了院墙，门窗进行了更换，地面铺了瓷砖，修了门前道路，栽种了一些果树，累计花费20万元。原告居住到2013年5月6日，又把该房作价20万元卖给沈英。此后被告兄弟姐妹等人将原、被告及沈英诉至法院，请求法院确认原、被告之间以及原告和沈英之间签订的房屋买卖合同无效，要求返还原物。后经法院判决上述合同无效，沈英返还房屋。为此原告和沈英签订和解协议，原告退还沈英购房款20万元。虽然该房屋现经评估鉴定价格为3.29万元，但是该鉴定程序及方法违法，没有考虑原告的实际投入和原告与沈英的房屋买卖实际交易价格，导致结论错误，不能作为原告所受损失的依据。原告因此诉至法院，请求法院判决被告返还原告购房款及经济损失20万元，并承担本案诉讼费用。被告王玉环辩称：原、被告之间房屋买卖合同属于无效合同，原、被告对该无效合同的签订均有责任，但原告属于城市里有知识文化的人，而被告属于没有文化的农村妇女，因此应由原告承担主要过错责任。关于原告所述修缮房屋项目及花费并不属实，原告更换了部分门窗、换了屋瓦、镶铺了地面瓷砖属实，但花费最多也就8000元。虽然该房屋现在评估价格为3.29万元，但是原告在该房居住了十多年，也应该向被告承担租赁费用。具体赔偿比例请求法院依法判决。经审理查明：2008年5月7日，被告及其丈夫吴忠庭与原告签订房屋买卖合同，主要内容为：被告和吴忠庭有平房5间，以1万元价格卖与原告，被告和吴忠庭保证该房没有产权、债权纠纷。此后，原告开始居住该房，后对房屋进行了部分改建和修缮。直至2013年5月6日，原告又与沈英签订房屋买卖合同，约定原告将上述房屋以5万元价款转卖给沈英。2017年被告的兄弟姐妹王玉玫、王玉玲、王玉霞、王玉武、王玉彦五人以原、被告2008年5月7日买卖的房屋系其五人和原告共同继承父母的遗产，以及该房屋买卖违反国家宅基地转让规定为由诉至法院，请求确认原、被告2008年5月7日签订的房屋买卖合同无效。此案经本院及本溪市中级人民法院多次审理，最终由本院于2019年6月19日以（2019）辽0521民初407号民事判决书判决原、被告于2008年5月7日签订的房屋买卖合同和原告和沈英于2013年5月6日签订的房屋买卖合同无效，沈英应将房屋返还王玉玫、王玉玲、王玉霞、王玉武、王玉彦五人。此后沈英已经按判决将房屋实际倒出。现原告诉至法院，请求被告给付房款及损失。经原告申请，本院经本溪市中级人民法院委托博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋价值进行了评估鉴定，该鉴定机构于2020年5月9日出具《估价报告书》，鉴定结论为涉案房屋及附属围墙在2020年4月10日的市场价值为3.29万元。另查，涉案房屋原为王景山与贾兰英夫妻所有。王景山于1975年去世，贾兰英于1989年去世，二人生前共生育六个子女，即长女王玉玫、次女王玉玲、三女王玉环、四女王玉霞、长子王玉武、五女王玉彦。二人去世后，留有该房屋未分割，后由被告王玉环一家搬进该房居住。该房屋尚未办理房产登记，未取得房产证。上述事实，有原、被告陈述、2008年5月7日房屋买卖合同、（2019）辽0521民初407号民事卷宗、博文房地产评估造价集团有限公司的《估价报告书》、房屋照片等证据在卷为凭，并经当庭举证、质证，可以采信。本院认为，原、被告于2008年5月7日签订的房屋买卖合同因违反农村房屋买卖的国家强制性法律规定已经法院判决确认无效。双方应按无效合同的处理原则，相互返还因无效合同取得的财产。现原告经沈英已将涉案房屋返回相关权利人，故原告向被告主张返还房款及赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。但原告主张应在法律规定的范围之内。现原告主张因沈英退还房屋，原告退还沈英购房款20万元，并以此数额作为原告的实际损失向被告提出主张，明显不合情理。关于原告和沈英之间房屋买卖的成交价格，本院在（2019）辽0521民初407号民事判决书中已经明确认定为5万元，而原告自行和沈英协商返还20万元，属原告和沈英自愿行为，此举与被告无涉。且该房屋经鉴定机构评估确定目前现值3.29万元，该数额与原告陈述的对房屋改建修缮花费20万元的情节，也相差甚远。本案中，原告未能就改建修缮房屋所花费用提交相关证据予以证明，仅提供了改造后的房屋照片，因无法与改造之前的房屋进行比对，故被告对房屋改建修缮实际花费多少，本院无法核实。现经被告指认，被告承认原告确实对部分门窗、地砖、房瓦、围墙等部位进行了改建、修缮，此举对房屋升值确有贡献，现原告经沈英已经将房屋交还，故原告存在相应损失。关于原、被告房屋买卖合同无效的责任问题，因农村房屋买卖属国家强制性规定，本案中原、被告未有故意知情而为之、存在恶意欺诈的情形，因此双方责任相当，不宜再过多苛求对方。综上，本院结合该房屋的买卖经过、改建、修缮、居住情况等因素，经本院综合衡算，被告应按房屋现值向原告承担房款及经济损失，以显公平。关于原告主张的评估鉴定程序和实体上存有违法情形。经审查，原告提及的未到现场参与摇号鉴定活动属实，因摇号活动系本溪市中级人民法院组织进行，当日正值本溪地区疫情管控时期，故本溪市中级人民法院不再组织当事人现场参与，但此举对鉴定机构的选定无任何实质影响。且鉴定机构在选定后，多次与原告沟通鉴定事宜，现场查勘时原告也亲赴现场参与，在此过程中原告均未提出任何异议，应视为对鉴定机构的选定无异议。而本案鉴定机构符合资质要求，开展本次鉴定活动公开透明，其采用的评估原则、方法手段属专业技术性活动，本院未见有违法、违规情形，故该鉴定结论合法有效，应予作为定案依据。关于原告申请鉴定花费的鉴定费2000元，系原告为举证证明房屋现值采取的正当手段，属合理花费，双方应各自负担一半。综上，本院为保护合同当事人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条一款、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王玉环于本判决发生法律效力后立即向原告宋野给付房屋买卖款及损失32900元、鉴定费1000元，合计人民币33900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2150元，由原告宋野负担1786元，被告王玉环负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王天鹏人民陪审员  赵淑彦人民陪审员  张 伟二〇二〇年七月二十八日书 记 员  赵维思附法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因为该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。