天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4076号原告：中恒基（天津）物业管理有限公司，住所地天津市河西区台儿庄路西侧汇雅商业中心7-1-201号，统一社会信用代码：91120103690699110N。法定代表人：王永平，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡广福，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘新春，男。被告：张建国，男，1958年4月20日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张冬梅，女，1983年12月20日出生，汉族，住天津市津南区。原告中恒基（天津）物业管理有限公司（以下简称“中恒基公司”）与被告张建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘新春和被告的委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中恒基公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2018年5月25日至2020年2月29日的物业费1340.6元和滞纳金3288.4元，共计4629元。事实及理由：被告系天津市津南区房屋的土地整合还迁安置人，该房屋建筑面积为90.48平方米。2015年12月28日，原告和小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，业主按月交纳物业费（基础物业费1元/月/平方米，电梯、消防、二次供水等机电设备运行、维护、管理费用0.8元/月/平方米）。合同签订后，原告如约履行了物业服务义务，但被告至今未交纳物业服务费。另，咸水沽镇政府补贴的物业费为1.1元/月/平方米，故原告要求被告按0.7元/月/平方米交纳物业费。经原告多次催缴未果，故呈讼，提出如上诉讼请求。张建国辩称，被告确系天津市津南区房屋的拆迁安置人，该房屋面积为90.48平方米。原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：原告未和我方签订服务合同，原告如何进驻的不清楚。镇政府已经替我们交纳了物业费，足够物业公司运营的。物业服务内容没有公示，卫生清理不合格，物业费标准不知是否合规。原告无权收取滞纳金。我方不清楚前期物业合同的内容，原告的员工是否具有资格证书等。原告收取的广告费、车位费均属全体业主，不应属于原告。小区内设置护栏，造成大部分业主将车辆停在小区外。小区车辆管理混乱、保安不进行管理、绿化不到位、杂草丛生、垃圾遍地。原告未按规定成立业主委员会。综上，原告不是给业主服务的，只知道收费，业主对物业公司不信任。入住后墙面开裂、保温层不管用造成屋内发霉，物业只是推脱。物业无视业主的生命和财产安全，最基本的安全和卫生都做不到。综上，被告不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了前期物业服务合同。2、不动产登记查询证明1份，以此证明本案涉及的房屋的面积。3、提供物业服务的照片9张，以此证明原告提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，因为被告不知情且未公示过，服务内容不达标；对证据2无异议；对证据3不认可，照片不能说明每天都提供了服务，应以小区的实际状况为准。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：照片48张，以此证明小区的状况。原告对被告提交的证据无异议，但认为照片只反映当时的状态。本院对被告提交的证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区房屋的还迁安置人，该房屋面积为90.48平方米。2015年12月28日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期间自2016年6月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费标准为每月每平方米1.8元（基础物业费1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用0.8元），业主按月交纳”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2018年5月25日至2020年2月29日的物业费。经本院核实，本案涉及的房屋属于还迁房，咸水沽镇政府自首位业主入住之日起满一年后，按照其考核的结果按1.1元/月/平方米补贴给原告物业费用，期限自2017年4月1日至2022年3月31日。庭审中，原告就被告提出的问题予以了答复：原告按约定提供了物业服务，有相应的照片。房屋裂缝属于质量问题，我方已反馈给开发商，但开发商没有回应，业主应另案处理。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述前期物业服务合同的约定，扣除镇政府的物业费补贴后按0.7元/月/平方米向被告主张权利，符合规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合原告提供的物业服务等级和标准、整体交费比例和被告及其他业主的抗辩意见，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费酌情支持85%。经核算，被告应支付原告2018年5月25日至2020年2月29日的物业费1139.51元。原告主张滞纳金3288.4元，虽被告在履行物业服务合同过程中存在逾期交费的行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、张建国于本判决生效之日起十日内给付中恒基公司2018年5月25日至2020年2月29日的物业费1139.51元。二、驳回中恒基公司的其他诉讼请求。如张建国未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由中恒基公司承担18.85元，由张建国承担6.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年七月一日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。