黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初3333号原告：郭秀丽，女，1977年5月28日出生，汉族，黑龙江省绥棱县人民法院工作人员，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。被告：哈尔滨市振业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区永泰城2号楼1-2层015号。法定代表人：王宏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：高强，男，该公司法务。原告郭秀丽与被告哈尔滨市振业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告郭秀丽委托诉讼代理人杨荣春、被告哈尔滨市振业房地产开发有限公司委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭秀丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同关系，被告立即返还原告购房款375648元及利息1803元（以支付的购房款375648元为本金，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自2020年3月26日开始计算至2020年4月26日，利息延续计算至本息清偿完毕时止），并承担购房款一倍的赔偿责任即375648元，合计753099元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求中的解除合同变更为撤销合同。事实和理由：被告系哈尔滨恒大中央广场的开发商，原告与被告于2020年3月26日就购买坐落于黑龙江省××中央广场××号房屋达成协议，原告于当日即按照被告的要求以银行转账的方式支付了全部的购房款即375648元。2020年3月26日，原、被告双方签订了商品房认购书，约定过几日后签订正式商品房买卖合同，后原告方知该房屋系抵押可售房屋。因买受人购房的目的不仅仅是占有、使用，是为了取得没有任何瑕疵的所有权，故原告请求撤销与被告形成的合同关系。哈尔滨市振业房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《哈尔滨恒大中央广场商品房认购书》（以下简称“认购书”）应当继续履行，原告要求解除合同的事由不符合法律规定，应当予以驳回。双方签订的认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有约束力，原告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；原告于2020年3月26日购买被告开发建设的哈尔滨恒大中央广场楼盘29幢1单元2012室房屋（以下简称“案涉房屋”），于2020年3月26日一次性付清房款375648元，因原告身处外地，同时受哈尔滨市新冠××疫情影响，原告迟迟不能来到现场签署《商品房买卖合同》。2020年4月23日原告同意将《商品房买卖合同》邮寄签字，故被告于2020年4月26日在房产部门监管的开发商企业商品房销售终端出具合同编号为：20237045457的联机备案《商品房买卖合同》（按照哈尔滨市房产部门要求，出具合同时自动在房产部门系统内完成联机备案），届时原告收到房产部门的短信通知即案涉房屋系抵押可售状态。被告于2018年2月7日将编号为黑（2017）哈尔滨市不动产权第0139148号国土证内含的在建工程及房屋（含案涉房屋）抵押给兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称“抵押权人”），抵押权人于2018年3月5日向哈尔滨住房公积金管理中心出具《关于同意哈尔滨市振业房地产开发有限公司恒大中央广场项目抵押可售的函》，同意已抵押房屋可以出售，并对此承担法律责任和后果；经哈尔滨市住房和城乡建设委员会（以下简称“哈尔滨住建委”）严格审查，于2018年12月28日下发哈尔滨市商品房预售许可证（预售证号：2017哈房预售证第1294号），同意被告可预售抵押可售房屋（含案涉房屋）。2020年6月4日被告已与抵押权人解除抵押合同，并于当日在哈尔滨市国土资源局注销抵押权登记。综上，被告出售案涉房屋系经抵押权人和哈尔滨住建委同意，且案涉房屋已注销抵押登记，已出具的合同编号为：20237045457的《商品房买卖合同》已在房产部门联机备案，原告已缴纳案涉房屋全款，双方签订的认购书可以继续履行，合同目的可以实现，不具备法定和约定的合同解除条件。请求法院依法驳回原告诉讼请求。二、被告没有故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，既没有对原告依法享有案涉房屋的权利产生任何影响，也没有给原告造成任何损失，不应当承担任何赔偿责任。首先，被告不存在隐瞒的故意，案涉房屋抵押可售状态不会对原告依法享有案涉房屋的权利产生任何影响；其次，案涉房屋抵押可售的状态并不能导致案涉房屋合同无效或者被撤销、解除；最后，从合同法的立法本意、公平原则而言，赔偿责任系给履约方造成损失为前提，而本案被告不存在合同约定的违约行为，亦未给原告造成任何损失，不应当承担已付房款一倍的赔偿责任。本案并不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第9条规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的原告举示的哈尔滨恒大中央广场商品房认购书、被告财务出具的2份收款专用收据，被告举示的编号为2017哈房预售证第1294号哈尔滨市商品房预售许可证、短信截图、合同号为20237045457商品房买卖合同书、开发企业商品房销售终端截图，本院予以采信并在卷佐证。对原告举示的被告项目经理**和置业顾问赵东宇出具的情况说明，虽被告对该证据真实性有异议，但经本院释明，被告未向本院申请笔迹鉴定，且被告认可**、赵东宇系其公司员工，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证实原告曾与被告售楼处工作人员进行过协商的事实。对原告举示的哈尔滨市住房和城乡建设局发送的短信截图，虽被告对该证据真实性有异议，但该证据内容与被告的答辩意见相吻合，故本院对该证据予以采信。对原告举示的郭秀丽与赵亮的微信语音，因原告未举示辅助证据证明赵亮的身份，故本院对该证据不予采信。对原告证人牛某的证人证言，证人证言的内容能够与原告举示的情况说明及短信截图内容相互印证，能够证实证人曾帮助原告核实房屋是否处于抵押状态的事实，本院予以采信。被告举示的关于同意哈尔滨市振业房地产开发有限公司恒大中央广场项目抵押可售的函及其附件、编号为黑（2017）哈尔滨市不动产权第0139148号不动产权证书虽为复印件，但庭后经本院核实与原件一致，故对上述证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月26日，原告为购买被告开发的哈尔滨恒大中央广场29幢1单元2012室的房屋，与被告签订《哈尔滨恒大中央广场商品房认购书》。认购书约定：该商品房建筑面积为55.14平方米，单价6813元/平方米，总价375648元。签订认购书当日，原告以刷卡方式向被告缴纳了全部购房款，被告出具收据对此予以确认。因疫情原因，双方一直未签订正式的房屋买卖合同，经协商，双方均同意以邮寄方式签订房屋买卖合同。2020年4月26日，被告打印合同的同时将合同联机备案，房产部门系统自动向原告发送短信，告知原告合同已备案成功，案涉房屋为抵押可售状态。2020年4月28日，原告委托证人牛某及亲属马兆宇到恒大中央广场售楼处核实案涉房产抵押情况，被告工作人员**、赵东宇为原告出具情况说明，主要内容为：因未告知购房人房屋处于抵押可售状态，双方经协商一致，被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同并同意退还全部购房款。原告未在该情况说明上签字确认。庭审中，原告表示该份情况说明系被告工作人员单方出具，原、被告双方未达成一致意见。另查明，2018年3月5日，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行向哈尔滨住房公积金管理中心出具《关于同意哈尔滨市振业房地产开发有限公司恒大中央广场项目抵押可售的函》，载明：“哈尔滨市振业房地产开发有限公司以恒大中央广场项目的1613套，建筑面积156641.74平方米房屋在我行办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记，经我行研究，同意哈尔滨市振业房地产开发有限公司开发的恒大中央广场1613套、建筑面积156641.74平方米房屋抵押可售，并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果。”后附的明细显示，抵押可售的房屋包括案涉房屋。2018年12月28日，被告取得了商品房预售许可证，证书下方小字注有“企业抵押可售943套房屋、建筑面积79169.93平方米，明细见证后”，明细中包含案涉房屋。2020年5月27日，被告结清了在兴业银行股份有限公司哈尔滨分行的贷款本息。2020年6月4日，被告在哈尔滨市国土资源局注销了在兴业银行股份有限公司哈尔滨分行设立的抵押登记。本院认为，原、被告签订的《哈尔滨恒大中央广场商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照该认购书的约定履行各自义务。本案的争议焦点为被告是否构成欺诈的问题。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，原告购买案涉房屋虽该房屋处于抵押状态，但被告在销售房屋前已征得抵押权人书面同意，抵押权人自愿承担相应的法律后果。其次，被告在销售案涉房屋时虽未告知原告案涉房屋处于抵押可售状态，但被告销售房屋时已取得商品房预售许可证，该许可证上载明抵押可售943套房屋，具有公示效力。原告作为买受人，购买房产时应当查看商品房预售许可证，尽到应有的注意义务。再次，在本案开庭前，被告已结清了贷款本息，解除了抵押登记，案涉房屋曾经的抵押状态不会影响将来签订的《商品房买卖合同》的履行。综上，虽被告未明确告知原告案涉房屋的抵押可售状态，存在一定的过错，但主观上未达到故意隐瞒的程度，不构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告主张被告欺诈的事实不成立，原告亦未举证证明案涉合同符合可撤销合同的其他情形，故对原告要求撤销《哈尔滨恒大中央广场商品房认购书》，被告返还购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求不予支持。原告提交的情况说明虽能够证明被告曾同意解除与其签订的商品房买卖合同，但首先，该情况说明上载明“双方经协商一致”，而原告并未在该份情况说明上签字，且其在庭审过程中明确表示该份情况说明为被告工作人员单方出具的意见，其并未与被告达成一致；其次，在庭审过程中，原告变更其诉讼请求为撤销合同，即原告并未请求解除买卖合同关系，而被告亦当庭表示不同意解除合同，故对解除合同事项双方并未达成一致意见。案涉合同合法有效，应当继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郭秀丽的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计5664.49元（原告预交11331元），由郭秀丽负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年七月十六日法官助理徐久洋书记员柳琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。