四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1712号 原告（反诉被告）：石黎鹏，男，1992年9月13日出生，汉族，住河南省孟州市。 委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川世纪华创置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元6楼609号。 法定代表人：申开均，总经理。 委托诉讼代理人：佘宸熠，四川和普律师事务所律师。 原告（反诉被告）石黎鹏与被告（反诉原告）四川世纪华创置业有限公司（以下简称世纪华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。石黎鹏及委托诉讼代理人彭霞，世纪华创公司委托诉讼代理人佘宸熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石黎鹏向本院提出诉讼请求：1．判令石黎鹏与世纪华创公司签订的《房屋租赁合同》自2019年12月23日解除；2．判令世纪华创公司退还石黎鹏押金39454.48元；3．判令世纪华创公司赔偿损失即3个月租金59181.72元、物管费19058.52元；4．案件受理费由世纪华创公司承担。事实与理由：2019年9月18日，石黎鹏与世纪华创公司签订《房屋租赁合同》，约定石黎鹏承租世纪华创公司位于成都市天府二街绿地之窗2号楼602、603号房屋，合同期限为2年，每3个月支付一次租金，每次提前15天支付。石黎鹏支付了押金39454.48元、6个月租金。石黎鹏于2019年12月9日及14日多次向世纪华创公司提出转租事宜，世纪华创公司同意转租。世纪华创公司于2019年12月23日提出因装修不好需要重新装修再另行出租，但世纪华创公司在未告知石黎鹏装修时间及方案的情况下进入案涉房屋进行改装并将石黎鹏的财产搬离，导致石黎鹏无法正常办公。 世纪华创公司辩称，石黎鹏要求解除合同没有法律依据和约定依据。世纪华创公司已于2020年3月19日以单方通知的形式解除了合同。对于石黎鹏要求返还押金、退还租金、物管费的诉讼请求，没有法律依据，石黎鹏违反了诚实信用原则。本案的实际情况是，合同签订后，石黎鹏在2019年年底单方想退租。考虑到是石黎鹏的需求以及减少损失，同意帮石黎鹏寻找新的租客。在找到新的承租人并签订合同后，世纪华创公司将石黎鹏未使用的租金及缴纳的押金全部退还。但因房屋装修不符合新承租人要求，在征得石黎鹏同意后，世纪华创公司才进入案涉房屋进行装修。房屋内石黎鹏遗留的所有家具都被世纪华创公司完好放置在仓库保管。但因为石黎鹏拒不承担装修期间的相应费用，还要求退还租金，在世纪华创公司予以拒绝后已受害人的身份起诉到法院。 世纪华创公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；2．判令石黎鹏向其支付欠付租金657.57元、电费2560.88元、垃圾清运费432元；3．判令石黎鹏向其支付居间服务费17754.51元；4．判令石黎鹏支付世纪华创公司违约金39454.48元；5．判令石黎鹏向其支付律师费4000元、公证费2000元。事实与理由：世纪华创公司与石黎鹏于2019年9月18日签订《房屋租赁合同》，约定石黎鹏承租世纪华创公司位于成都市高新区天府二街绿地之窗2号楼6楼602、603号房屋。自2019年9月开始，石黎鹏开始欠缴租金、电费、垃圾清运费等。因其行为严重侵犯了世纪华创公司合法权益，世纪华创公司于2020年3月19日向其送达告知函，解除双方签订的房屋租赁合同。 石黎鹏辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但因世纪华创公司的违约行为，世纪华创公司应退还石黎鹏3个月的租金、物管费及押金等费用。世纪华创公司要求石黎鹏支付租金657.57元和电费、垃圾清运费等无任何事实和法律依据。世纪华创公司要求石黎鹏支付中介服务费、律师费和公证费无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，世纪华创公司作为出租方与作为承租方的石黎鹏和作为经纪方的成都商诚房地产营销策划有限公司（以下简称商诚公司）签订《房屋租赁合同》及合同附件，约定世纪华创公司将位于成都市天府二街绿地之窗2号楼6楼602.03建筑面积为334.36平方米案涉房屋出租给石黎鹏作办公使用。合同中，双方对租赁期限、租金、居间服务、转租、违约责任等进行了约定。其中，合同3.1条约定租期自2019年9月19日至2021年9月18日，共24个月，期间石黎鹏使用案涉房屋产生的水、电、设备、物业管理费等由石黎鹏承担；3.2条约定，租金为19727.24元；4.1条约定，租金采取每三个月支付一次，首次租金及押金在签订合同之日起3日以内付清，之后，每次提前15日支付一次租金；4.2条约定，石黎鹏在合同当日支付押金39454.48元；5.2条约定，基于商诚公司提供的居间服务，世纪华创公司在签订该合同后收到第一期全部租金及物业管理费后向其支付佣金17754.51元；7.3条约定，世纪华创公司同意转租的情况下，若世纪华创公司代石黎鹏找到新的租客并与世纪华创公司签订房屋租赁合同，由石黎鹏支付中介费，并支付劳务费10元/平方米。如石黎鹏自行找到新的租客，世纪华创公司不收取任何费用。新租客第一期全部租金及物业费到账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金；8.3条约定逾期支付租金、欠缴各项费用的，世纪华创公司有权单方解除合同并要求石黎鹏承担月租金两倍的违约金。 签订上述合同后，世纪华创公司将案涉房屋交付石黎鹏，石黎鹏先后向世纪华创公司支付押金39454.48元、六个月租金118363.44元及六个月物管费38117.04元。 2019年12月，石黎鹏向世纪华创公司提出提前退租意愿并委托世纪华创公司转租案涉房屋。世纪华创公司遂寻找新的承租方。因案涉房屋装修问题，世纪华创公司工作人员通过微信告知石黎鹏，为尽快将案涉房屋转租，需对案涉房屋进行重新装修。石黎鹏未提出异议并通过微信告知世纪华创公司工作人员案涉房屋密码。双方通过微信，仅对案涉房屋装修费用负担达成一致，世纪华创公司认可案涉房屋装修费用由其承担，但未就装修期间房屋租金、物管费等分担达成一致。 2020年1月5日，石黎鹏发现案涉房屋中相关办公用品因装修被搬离，遂向公安机关报警。2020年2月11日，石黎鹏向本院起诉，要求判令世纪华创退还租金及押金。2020年3月19日，世纪华创公司向石黎鹏发出《告知函》，载明案涉《房屋租赁合同》解除及要求石黎鹏支付欠付费用等内容。 上述事实有《房屋租赁合同》、《告知函》、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1．石黎鹏与世纪华创公司签订的《房屋租赁合同》解除原因和时间；2．世纪华创公司是否应退还石黎鹏押金39454.48元；3．世纪华创公司是否应赔偿石黎鹏损失即3个月租金59191.72元、物管费19058.52元；4．石黎鹏是否应支付世纪华创公司欠付租金657.57元、电费2560.88元、垃圾清运费432元；5．石黎鹏是否应支付世纪华创公司居间服务费17754.51元；6．石黎鹏是否应支付世纪华创公司违约金。如应支付，具体金额为多少；7．石黎鹏是否应支付世纪华创公司律师费、公证费。对此，本院做如下评述： 一、关于案涉《房屋租赁合同》解除原因和时间问题。 世纪华创公司、石黎鹏均认可案涉《房屋租赁合同》已经解除，仅在解除原因、时间上存在争议。因此，本案应首先认定案涉《房屋租赁合同》解除的原因、时间。本案中，世纪华创公司、石黎鹏签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效。因此，双方均应履行合同约定义务。但根据查明事实，系石黎鹏在履行合同中提出退租意愿并委托世纪华创公司转租案涉房屋。从微信聊天记录看，石黎鹏要求世纪华创公司推广一下并表示房屋佣金可以多给。在世纪华创公司提出为尽快将案涉房屋出租重新装修的情况下，石黎鹏仅回复“嗯嗯”并将房屋门禁密码发送给世纪华创公司工作人员。从石黎鹏提出退租意愿、要求世纪华创公司帮忙转租及微信记录，能够证明石黎鹏对世纪华创公司装修案涉房屋系明知且以行为的方式表示同意。而为确保正常装修、避免物品损失，须将案涉房屋中物品搬离系客观必要和常识。世纪华创公司在对案涉房屋进行装修过程中，其未就搬离案涉房屋中物品通知石黎鹏确有不妥，但在本案系由石黎鹏提出退租意愿并要求世纪华创公司帮忙转租且以行为的方式同意对案涉房屋装修的情况下，石黎鹏再以世纪华创公司在装修中未经许可搬离相关物品不能正常办公为由认为不能实现合同目的而要求解除案涉合同缺乏事实依据，也有悖诚信原则。但石黎鹏于2020年2月11日向本院起诉，其实质为以行为的方式表示不再履行合同主要债务。因此，案涉《房屋租赁合同》系因石黎鹏单方表示不再履行合同主要债务而解除，解除的时间为2020年2月11日。 二、关于世纪华创公司是否应退还石黎鹏押金的问题。 双方合同7.3条约定，“……当新租客第一期全部租金及物业费到甲方账后，甲方退还乙方剩余的租金及押金”。现世纪华创公司认可案涉房屋已经转租并收取首期租金，故根据双方合同约定，世纪华创公司应退还石黎鹏押金39454.48元。 三、关于世纪华创公司是否应赔偿石黎鹏损失即3个月租金59181.72元、物管费19058.52元的问题。案涉房屋装修期间，双方未就租金、物业费分担达成一致。综合考量在合同正常履行下，世纪华创公司收取相应期间房租、物业费具有合理预期，但退租系由石黎鹏提出、装修系经石黎鹏同意等因素。本院认定装修期间租金、物业费应按双方签订合同履行。同时，案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和双方合同7.3条相关约定，世纪华创公司应退还石黎鹏剩余房租24987.84元（19727.24元÷30天×38天）、物业费8046.93元（38117.04元÷6月÷30天×38天）。 四、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司欠付租金、电费、垃圾清运费的问题。 就欠付租金而言，本案中，案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月11日解除。故世纪华创公司要求石黎鹏支付欠付租金的主张因缺乏事实依据，本院不予采纳。就电费、垃圾清运费而言，双方合同4.4条明确约定电费、水费、卫生费等由石黎鹏负担，故世纪华创公司要求石黎鹏支付租赁期间电费、垃圾清运费具有合同依据，本院予以支持。石黎鹏应支付世纪华创公司欠付电费2560.88元、垃圾清运费432元。 五、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司居间服务费17754.51元的问题。 双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条明确约定：“在甲方同意乙方转租的情况下，若甲方代乙方找到新的租客与甲方签订房屋租赁合同，由乙方支付中介费”。石黎鹏在与世纪华创公就转租事宜进行沟通的过程中也通过微信要求世纪华创公司推广一下并表示房屋佣金可以多给。现根据查明事实，世纪华创公司根据石黎鹏退租、帮忙转租要求已经将案涉房屋转租，石黎鹏应按照约定支付世纪华创公司居间服务费17754.51元。 六、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司违约金及金额的问题。 本案系石黎鹏在履行合同期间提出退租、转租，因双方就装修期间租金分担协商未果等原因发生纠纷。石黎鹏以行为的方式表示不再履行合同主要债务，属违约行为。而双方签订的合同第八条、第九条有明确约定，即石黎鹏提前退租应支付两个月租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考量世纪华创公司实际同意石黎鹏退租、转租及在装修过程中搬离物品未通知石黎鹏的事实及双方履行合同时间跨度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就实际华创公司所主张的违约金调整为一个月租金，即19727.24元。 七、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司律师费、公证费的问题。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第9.5条就一方违约应赔偿另一方直接、间接损失进行了明确约定。其中，间接损失包括了律师费、公证费。根据双方约定，律师费、公证费性质属损失，而世纪华创公司在本案中已经主张违约金且部分得到本院支持，故再要求石黎鹏赔偿律师费、公证费损失无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）石黎鹏与被告（反诉原告）四川世纪 华创置业有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月11日解除； 二、被告（反诉原告）四川世纪华创置业有限公司应向原告（反诉被告）石黎鹏退还押金39454.48元、房租24987.84元、物业费8046.93元； 三、原告（反诉被告）石黎鹏应向被告（反诉原告）四川世 纪华创置业有限公司支付电费2560.88元、垃圾清运费432元、居间服务费17754.51元、违约金19727.24元； 四、驳回原告（反诉被告）石黎鹏的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）四川世纪华创置业有限公司的其 他诉讼请求； 六、以上二、三项品迭后，由被告（反诉原告）四川世纪华 创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石黎鹏支付32014.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1327元，反诉案件受理费减半收取717元，共计2044元，由被告（反诉原告）石黎鹏负担1022元，被告（反诉原告）四川世纪华创置业有限公司负担1022元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈代丽