江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5029号上诉人（原审被告）：陈伟。委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵研，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴琼。委托诉讼代理人：费莉萍，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人吴琼房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈伟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴琼的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由吴琼承担。事实和理由：一、一审法院程序不合法。一审未按照法律规定向陈伟送达相应法律文书，也未释明或询问陈伟是否主张答辩期限，违反法定程序。二、一审认定事实不清，适用法律错误。买卖双方在苏州市人民政府出台7.24购房新政后，对于合同履行的期限及购房方式均发生了变更。双方达成新的合意，即在新政出来后由吴琼通过迁户口的形式获取购房资格履行合同，一审法院仅认定买卖双方对于合同履行期限约定变更，并未认定买卖双方对于购房资质的方式发生变更，认定事实不清。2.吴琼未能以迁户口的形式获取购房资格从而导致案涉房屋买卖合同无法继续履行系自身原因造成，吴琼不能再以不可抗力为由解除案涉合同。吴琼二审辩称，1.买卖双方在苏州市人民政府出台7.24购房政策后，陈伟对于合同的履行期限予以变更，但并未变更购房方式。根据一审查明事实，陈伟与吴琼签订的《房屋买卖(居间)合同》的约定，吴琼通过在苏州市连续缴纳社保12个月取得购房资格后购买该房屋，同时约定本合同的履行期限为2019年8月31日。由于苏州市政府“7.24购房政策”的出台属于不可抗力，受不可抗力因素的影响被上诉人无法取得购房资格，不能继续履行合同。因不可抗力、意外事件致使同不能履行的，不适用定金罚则。因此，陈伟应当返还50000元定金。2.根据二手房交易习惯，通过中介沟通房产交易，双方无对方联系方式，中介又极力促成交易，双方之间存在一定的信息不对称。在新政出台后，吴琼虽无购房资格，但其基于诚实信用原则依然积极通过各种方式希望合同能够继续履行，中介为促成交易告知吴琼可以帮其把户籍迁入苏州市再购买房屋，并将此方案告知了陈伟，陈伟也称因为吴琼试图以迁户籍的方式购房，双方均诚心买卖，故在2019年8月31日履行期届满的时候其并没有提出解除合同。由此可知，陈伟同意变更该合同的履行期限。整个过程中，吴琼主观上没有违约的故意，客观上也没有实施违约的行为。一审法院程序合法，事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，维持原判。吴琼向一审法院起诉请求：判令陈伟向吴琼返还购房定金5万元。一审查明事实如下：2019年5月19日，吴琼（购房人、乙方）与陈伟（售房人、甲方）经房产经纪人（双方经纪人分别为于其朴、韩兴寿）居间介绍，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定吴琼向陈伟购买其所有的苏州市姑苏区不动产，成交价格为134.50万元。双方约定乙方应在5月19日当天向甲方支付定金5万元，于2019年8月31日前提供房屋交易的相关材料，双方在庭审中确认即在8月31日前办理网签手续。合同第五条第5项约定，如果一方延期履行，每延期一日需向对方支付房屋成交价万分之五作为逾期违约金。合同第七条约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，各方互不承担违约责任。合同签订当日，吴琼向陈伟支付5万元定金。2019年7月24日，苏州市人民政府发布“关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见”，其中明确要求非本市户籍购房人应提供购房之日起前三年内在苏州市范围内连续缴纳2年社保的记录，该工作意见自2019年7月25日开始施行。吴琼自2018年7月起在本市参加职工社会保险，至2019年7月仅连续缴纳12个月的社保。嗣后，吴琼的居间方为促成交易告知吴琼可以帮其把户籍迁入苏州再购买房屋，并将此方案告知了陈伟，陈伟对此未置可否但明确按照合同履行，其在庭审中表示对方迁户口拖一天要支付一天的违约金。审理中，陈伟陈述称因为吴琼试图以迁户口的方式购房，双方均诚心买卖，故在8月31日履行期届满的时候其并没有提出解除合同。2019年10月底，吴琼确定无法将户籍迁入苏州市，其居间方遂在2019年11月8日与陈伟见面协商解除了房屋买卖合同关系，但陈伟以其存在损失为由不同意退还定金，双方发生纠纷。嗣后，陈伟另行挂售案涉房屋，但目前尚未成交。一审法院认为，吴琼与陈伟签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。案涉房屋买卖交易因吴琼不符合苏州市人民政府发布的购房新政而无法继续履行，应当认定为属于双方合同第七条约定的不可抗力，双方互不承担违约责任；吴琼向陈伟支付的5万元定金系作为其履行合同义务的担保，现合同义务无法履行并非因吴琼之原因，亦不应适用定金罚则，陈伟应当向吴琼退还5万元定金。陈伟抗辩认为吴琼在2019年7月25日新政出台后即无购房资格，却拖延至11月8日方解除合同给其造成损失，然而在吴琼试图以迁户口的形式完成交易时其未作反对且在约定履行期间届满时未持异议，应视为其默示同意对履行期限的变更，吴琼无需为此承担逾期履行的违约责任，对其抗辩要求没收定金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决：陈伟于判决生效之日起十日内向吴琼退还购房定金5万元。案件受理费1050元，减半收取525元，由陈伟负担。二审经审理查明事实与一审一致。二审另查明，2020年3月9日一审法院向陈伟寄送了传票、应诉通知书、起诉状副本、诉讼权利义务告知书、举证通知书等材料，邮政快递单号查询显示陈伟于2020年3月12日本人签收。二审中，陈伟向本院提交了快递底单、投递信息、一审庭审笔录，证明陈伟签收一审法院证据材料副本的时间与开庭时间为同一日，均为2010年4月1日上午，一审中未按照法律规定释明或询问陈伟是否主张答辩期，也没有给予陈伟答辩期，违反法定程序。本院认为，吴琼、陈伟之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，双方合同约定于2018年8月31日前办理网签手续，但房屋买卖交易因吴琼不符合2019年7月24日苏州市人民政府发布的购房新政而无法继续履行，应当认定为不可抗力导致合同无法继续履行，双方均不存在违约行为，也不应适用定金罚则，故陈伟应将吴琼支付的5万元定金予以返还。陈伟上诉主张其与吴琼之间达成新的合意，吴琼通过迁户口的形式获取购房资格后继续履行合同。本院认为，在购房新政出台后，吴琼不符合购房资格，其试图通过迁户口的方式取得购房资格以完成交易，陈伟也认可吴琼在积极履行合同，但陈伟并无证据证明其与吴琼之间将吴琼必须通过迁户口的方式获得购房资格作为合同约定的内容，故其主张与吴琼就购房资质的方式达成新的一致缺乏事实依据，本院不予支持。关于陈伟上诉主张一审程序违法，本院认为，经审查，一审在开庭之前按照法律规定向陈伟寄送了相应材料，快递邮单查询显示陈伟本人签收，开庭时陈伟进行了答辩、质证，一审程序并无不当，陈伟主张一审程序违法本院不予支持。综上所述，陈伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈伟负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年七月二十七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉