湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4353号原告：长沙四海置业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路99号万科金色家园。法定代表人：熊延龙，董事长。委托诉讼代理人：芈振华，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。被告:李春芳，女，1980年2月2日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：郭斌，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦诗，湖南精彩律师事务所律师。原告长沙四海置业有限公司（以下简称“四海置业公司”）与被告李春芳商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四海置业公司的委托诉讼代理人芈振华，被告李春芳及其委托诉讼代理人郭斌、秦诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四海置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告按照双方合同约定向被告支付房屋尾款770000元;2.请求依法判决被告按照双方合同约定向原告支付违约金168630元（逾期应付款万分之二的违约金×3年）；3.请求依法判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2010年11月15日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110120102），约定由被告购买原告万科城市花园独立栋1026号房屋。按照合同约定，被告应于合同签订之日支付首付款788849元，剩余770000元以银行按揭形式进行支付。合同签订之后，原告已严格按照合同约定履行相应合同义务，但被告支付首付款项之后，并未按照合同约定办理银行按揭手续或者一次性付款手续，欠原告的770000元房屋尾款至今未付。以上事实已经长沙市岳麓区人民法院依法查明，并作出了（2019）湘0104民初11512号民事判决书。综上，被告的行为已经构成严重违约，根据《合同法》之相关规定，原告有权要求被告继续履行义务，向原告支付尾款并承担违约责任请求人民法院依法查清事实，维护原告合法权益。被告李春芳辩称：1.被告在合同签订后已按合同约定履行了支付首付款、提交了按揭贷款材料的义务。2.银行按揭款最终没有发放，不是被告的意愿所致，而是因为原告周边配套设施并未按照原规划进行启动建设，导致大量业主维权，银行出于自身风险考虑没有放款。3.被告确实没有支付剩余购房款，但原告主张的债权已超过诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月15日，原告（出卖人）四海置业公司与被告（买受人）李春芳签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1003231026），约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区项目中的第独立商业Ｎ单元1层1026号房。该商品房的设计用途为商业，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积45.47平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米34283.02元，总金额1558849元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式付款：2.银行按揭付款，首付款（含定金）788849元于2010年11月15日支付。剩余房款采用银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因出卖人的过错导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第十条约定房屋的交付期限为2011年6月30日前。该合同第十九条产权登记的约定：出卖人应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。合同附件四合同补充协议第二条约定：1.“因买受人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起7日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人有权没收买受人的购房定金。4.“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行书面通知之日起15日内。5.“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起15日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人除退还买受人预付款本金（含定金）外，无须另行给付利息。合同附件四合同补充协议第十一条合同的变更和解除约定：2.本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之一的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了首付款788849元，原告向被告开具了等额的销售不动产统一发票。被告按照合同约定向贷款银行申请了按揭贷款，但因涉案商铺在合同约定的交付期限内，周边配套设施并未按照原规划进行启动建设，部分业主拒收商铺并进行维权，银行考虑自身风险，未予以放款。2012年2月3日，原告向被告发出催款函，要求被告以自有资金于2012年2月10日前来其公司将剩余房款806813元缴纳齐全。此后，原告再未通知过被告缴款。2013年5月27日，原告将涉案商铺登记至被告李春芳名下，该不动产登记情况表显示他项权信息为：抵押权人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积45.44平方米，贷款金额77万元，他项权证号码513053375。2019年8月13日，原告以被告未支付购房款770000元为由，将被告诉至本院要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。2019年11月1日，本院作出（2019）湘0104民初11512号民事判决书，该判决书认定被告逾期支付剩余购房款后，原告并未按照合同约定或法律规定向被告行使合同解除权，而是继续履行合同,并于2013年5月27日将涉案商铺登记至被告李春芳名下，原告的合同解除权因未及时行使业已消灭，故对原告在被告违约事实发生八年后，原告亦继续履行合同的情形下而主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请不予支持。据此，驳回了原告四海置业公司的全部诉讼请求。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、认购协议书、不动产登记情况表、法院民事判决书，被告提交并经庭审质证的催款函、产权证、涉案商铺照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方的争议焦点为：原告四海置业公司要求被告李春芳支付剩余购房款及承担违约金的诉请是否已超过了诉讼时效。原告四海置业公司与被告李春芳签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在双方签订的合同中，原告实现合同的目的系获取购房款，而被告的目的是获取房屋。根据本案的合同履行情况及法院就解除合同所作出的民事判决，原告已履行了交付房屋和办理过户手续的义务，而被告至今未依约缴纳剩余购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，与物权有关联，并非普通债权，故本案购房款本金不应适用诉讼时效。现被告以诉讼时效已过为由拒绝支付剩余购房款，使得合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的原则，故对被告提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告主张的违约金系普通债权，与物权无关，应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，适用三年诉讼时效，故被告应向原告支付三年的违约金，但考虑到当时导致合同没有依约履行的原因是因涉案商铺在合同约定的交付期限内，周边配套设施并未按照原规划进行启动建设，部分业主拒收商铺并进行维权，银行考虑自身风险，未予以放款。原、被告双方均在履约过程中均存在一定的违约行为，本院基于公平原则及双方违约责任的大小，酌情予以确认本案的违约金为84315元。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李春芳于本判决生效后十日内一次性支付原告长沙四海置业有限公司房屋尾款770000元及违约金84315元;二、驳回原告长沙四海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6593元，由原告长沙四海置业有限公司负担593元，被告李春芳负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年七月十四日法官助理谢加斌