北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7639号上诉人(原审被告)：汉督国际商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区法定代表人：刘耿。委托诉讼代理人：周霞，北京市汉卓律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京恒润金藏国际文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路39号院2号楼4层403。法定代表人：王龙杰，经理。委托诉讼代理人：孔祥龙，男，1964年4月4日出生，北京恒润金藏国际文化发展有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人汉督国际商务（北京）有限公司（以下简称汉督国际公司）因与被上诉人北京恒润金藏国际文化发展有限公司（以下简称恒润金藏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汉督国际公司上诉请求：要求撤销一审判决，改判驳回恒润金藏公司一审全部诉求。事实和理由：一、一审判决汉督国际公司应返还恒润金藏公司租金、物业费，没有事实及法律依据。事实上，恒润金藏公司至今仍使用租赁房屋，并未将租赁房屋返还给汉督国际公司，其作为承租方，在租赁合同解除时未履行退还租赁房屋的义务，已经构成违约，依据双方租赁合同的约定，如合同解除或终止后，恒润金藏公司不能按时返还承租单，则每逾期一天，应按当期日租金、租期物业服务费标准的两倍向汉督国际公司支付违约金，同时还应承担逾期期间的公共事业费及其他费用。因恒润金藏公司至今未向我公司返还租金房屋，故对其已支付的租金及物业服务费，我公司无需退还。另，租赁房屋的所有权人北京制浆造纸实验厂已向北京市朝阳区人民法院起诉，要求我公司支付占用房屋期间的租金及物业费。二、一审判决我公司退还恒润金藏公司履约保证金，没有事实及法律依据。首先，其至今未向我公司返还租赁房屋，依据合同约定保证金作为违约金，我公司有权不予退还。其次，依据合同约定，如合同非因恒润金藏公司违约导致解除或合同期满终止后，如恒润金金藏公司需满足全部履行了合同各项条款，无任何违约行为，已就违约行为承担违约责任或赔偿责任，交还租赁单元，办妥以承租单元为注册地址或营业地址的工商及税务注销或变更完毕手续等条件后，汉督国际公司在30个工作日内将保证金无息退还。现退还条件不成就，汉督国际公司无需退还保证金。三、一审判决汉督国际公司赔偿违约金，无事实及法律依据。依据合同约定，汉督国际公司支付违约金的前提条件为，其一，汉督国际公司擅自解除合同，其二，汉督国际公司提前收回房，但汉督国际公司至今未能收回房屋，故给付违约金的条件不能成就。恒润金藏公司辩称，同意一审判决，请求驳回汉督国际公司上诉请求。恒润金藏公司向一审法院起诉请求：1、汉督国际公司返还剩余租金及物业费459178元；2、汉督国际公司返还履约保证金1154151.9元；3、汉督国际公司支付违约金1154151.9元。一审法院认定事实：2018年1月5日，汉督国际公司作为甲方与恒润金藏公司作为乙方签署《汉督国际租赁合同》，约定：甲方同意乙方承租位于北京市朝阳区广渠路39号院2号楼4层房屋，建筑面积1581.03平方米，该承租单位的交付日期为2017年11月5日，租赁期限为36个月，租赁单位的交付日期为2017年11月5日，装修日期为2017年11月5日至2017年12月4日，租赁日期为2017年12月5日至2018年12月4日，免租日期为2018年12月5日至2019年1月4日，租赁日为2019年1月5日至2021年1月4日。租金为每月345191.55元／月，租期物业服务费为人民币25元／建筑平方米／月，共计39525.75元／月。租赁期间飞鹰法定或约定是由，甲方擅自解除本合同，提前收回该承租单元的或因该承租单元被查封、抵押等导致本合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还其根据本合同约定收取的履约保证金，退还乙方已付但尚未发生的租金、租期物业服务费，并向乙方支付与履约保证金同等金额的款项作为违约金。上述合同签署后，恒润金藏公司向汉督国际公司支付了保证金及租金，并开始使用涉案房屋。2018年8月12日，恒润金藏公司向汉督国际公司缴纳了2018年9月5日至2018年12月4日的租金1035574.65及上述期间的物业费118577.25元。2018年10月10日，汉督国际公司向租户发出告知函，载明：由于租赁房屋所有权人和我司解除了租赁合同，致我司无法继续履行与贵司之间签署的租赁合同，因此租赁合同解除。有关解除事宜，双方另行协商解决。此外，汉督国际公司向恒润金藏公司发出了租赁合同解除协议书，同时在协议书上加盖了其公章。协议书的内容为：甲、乙双方于2018年1月5日共同签署了《汉督国际租赁合同》及《汉督国际租赁合同补充协议》（以下合称租赁合同），乙方承租甲方位于北京市朝阳区广渠路39号2号楼4层房屋（以下简称租赁房屋）。现双方经友好协商，就租赁合同解除事宜达成以下协议：1、2018年10月30日，甲、乙双方签订的租赁合同解除。2、乙方应结清其将租赁房屋交还甲方前的所有相关费用包括但不限于电费、水费、能源费。3、鉴于乙方已支付租金及物业服务费至2018年12月4日，故在乙方履行毕了本协议约定的义务后，乙方预付的租金及物业服务费仍有剩余，则甲方向乙方无息退还乙方已支付但尚未发生的剩余租金及物业服务费110672.1元，如乙方有未结清的包括但不限于能源费、水电费等，则甲方有权在应付乙方的款项中直接扣减。4、乙方履行完毕本协议约定的全部义务后，甲方向乙方无息退还履约保证金1154151.9元。5、甲方于2019年4月30日将本协议约定款项退还乙方等。经法庭询问，恒润金藏公司表示汉督国际公司至今未还相关的费用。一审法院认为，恒润金藏公司与汉督国际公司签署的《汉督国际租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从恒润金藏公司提交的证据显示，汉督国际公司在租赁合同期限内单方解除合同，已经构成了违约。通过恒润金藏公司提交的证据显示，其已经支付了2018年9月5日至2018年12月4日的租金及违约金，汉督国际公司2018年10月30日提前解除了合同，故对于剩余的租金恒润金藏公司有权返还。在解除协议中明确了恒润金藏公司已经缴纳的保证金，上述保证应予以返还。针对汉督国际公司主张的违约金，有合同约定，一审法院予以支持。汉督国际公司未出庭应诉，一审法院视为其放弃答辩、举证、质证的权利，且不影响一审法院依据现有证据查明事实。据此，判决：一、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内返还北京恒润金藏国际文化发展有限公司租金及物业管理费共计四十五万九千一百七十八元；二、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内返还北京恒润金藏国际文化发展有限公司保证金一百一十五万四千一百五十一元九角；三、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付北京恒润金藏国际文化发展有限公司违约金一百一十五万四千一百五十一元九角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14476元，公告费560元，保全费5000元，由汉督国际商务（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。汉督国际公司未提交新证据。恒润金藏公司提交：一、诉争租赁房屋所在楼宇的房屋所有权证及授权委托书，证实该房屋的所有权人为北京制浆造纸试验厂，该厂委托北京京纸集团有限公司代为对外出租，且北京京纸集团授权张路洁代理签署资产经营、资产维修相应的文件、文书等；二、北京制浆造纸试验厂工商注册信息，证实北京京纸集团有限公司持有该厂100%股权；三、北京京纸集团有限公司与恒润金藏公司于2019年3月签订的《租赁合同》，载明北京京纸集团有限公司向恒润金藏公司出租诉争租赁房屋，租赁期限自2018年10月26日至2021年1月4日；四、恒润金藏公司于2019年3月20日向北京京纸集团有限公司支付租金、物业费及履约保证金的发票及收据。恒润金藏公司称提交上述证据，系用以证实其与汉督国际公司解除租赁合同后，与房屋所有权人北京制浆造纸试验厂授权的北京京纸集团有限公司签订了《租赁合同》，双方于2018年10月26日起建立租赁关系，因对部分条款进行协商，于2019年3月补签正式书面合同，且该公司已向北京京纸集团有限公司支付了2019年10月26日后的租金、物业费，以及租赁保证金等，故应视为已向汉督国际公司交还诉争租赁房屋。汉督国际公司对上述证据一其中的房屋所有权证及北京制浆造纸试验厂授权北京京纸集团有限公司对外出租的授权委托书的真实性予以认可，对于北京京纸集团有限公司为张路洁出具授权委托书认为真实性无法认定，且认为从委托书出具日期来看疑似补写的；对证据二无异议；对证据三、四的真实性表示不清楚，但认为上述《租赁合同》系补签的，不能以此弥补恒润金藏公司依据本案诉争合同应向其承担的合同义务。对于一审查明的事实，双方均认可，汉督国际公司向租户发出告知函的日期为2018年10月30日，一审就此存在笔误，结合相关证据内容本院对双方上述主张予以确认，对此予以更正。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另，二审审理中，双方均认可，本案诉争《汉督国际租赁合同》系因房屋所有权人与汉督国际公司解除租赁合同，故汉督国际公司于2018年10月30日通过告知函形式单方提出解除，恒润金藏公司同意解除，合同于当日解除。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于诉争《汉督国际租赁合同》解除后，汉督国际公司应否向恒润金藏公司退还剩余的租金、物业费、租赁保证金，以及应否支付违法解除合同的违约金。本案中，依据《汉督国际租赁合同》的约定，租赁期间非因法定或约定事由，汉督国际公司擅自解除合同，提前收回租赁房屋导致合同不能继续履行的，需向恒润金藏公司返还履行保证金，并退回恒润金藏公司已付但尚未发生的租金、物业费，并向恒润金藏公司支付与履约保证金等金额的违约金。现诉争《汉督国际租赁合同》系因汉督国际公司单方违约导致解除，汉督国际公司拒绝退还上述租金、物业费、租赁保证金并支付违约金的主要理由在于，恒润金藏公司在合同解除后未向其交还租赁房屋，致使其未能提前收回租赁房屋，且未注销或变更以该房屋作为注册地址的工商及税务登记。但依据恒润金藏公司提供授权委托书、《租赁合同》以及交纳相应租金、物业费以及租赁保证金的票据等，可以证实在房屋所有权人通知汉督国际公司解除租赁合同后，汉督国际公司即通知恒润金藏公司解除了诉争《汉督国际租赁合同》，从合同相对性的角度出发，应由恒润金藏公司向汉督国际公司交还租赁物，再由汉督国际公司向房屋所有权人交还租赁物，但本案特殊之处在于恒润金藏公司随之与房屋所有权人之授权人就诉争租赁房屋直接建立了租赁合同关系，其继续占用使用租赁房屋系属履行后一租赁合同的行为，在此情形下恒润金藏公司事实上已无必要另行向汉督国际公司交还租赁房屋并将以诉争租赁房屋为注册地址的工商及税务登记注销或变更，而应视为汉督国际公司已经实际收回租赁房屋，现汉督国际公司拒绝退还诉争合同解除时间后的租金、物业费以及租赁保证金等费用，并支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持，一审就此判决正确，本院予以维持。综上所述，汉督国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14476元，由汉督国际商务（北京）有限公司负担，已交纳。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年七月二十八日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳