江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3965号上诉人（原审被告）：南京海高房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区墨香路30号（红山办事处）。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宏轩，男，该公司法务。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司南京长江路支行，住所地南京市玄武区长江路109号。主要负责人：潘文泉，该支行行长。委托诉讼代理人：卜聘凡，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娜，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：温小兵，女，1988年12月8日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人南京海高房地产开发有限公司（简称海高公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司南京长江路支行（简称交通银行长江路支行）、温小兵金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，进行了本案。本案现已审理终结。上诉人海高公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回交通银行长江路支行对海高公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：2016年6月15日，海高公司与交通银行股份有限公司江苏省分行(简称交通银行江苏省分行）签订《银企合作补充协议》，约定海高公司为购房人承担连带保证责任的期限自《个人房产抵押贷款合同》生效之日起至交通银行江苏省分行将借款人的个人房产抵押贷款合同、抵押合同送至南京市房管局备案并办妥预抵押登记手续止；第十二条约定如个人住房抵押贷款业务合作协议与银行合作补充协议有不一致的地方，以银行合作补充协议为准；第十三条约定本协议有效期暂定二年。在上述《银企合作补充协议》的有效期内，交通银行长江路支行与温小兵先后签订《个人房产抵押贷款合同》《南京市房地产抵押合同》。2017年9月1日，案涉房屋办理预抵押登记。海高公司认为，以上签约事实均发生在《银企合作补充协议》的有效期内，而该协议第十二条又明确约定了《银企合作补充协议》效力相较于其他协议的优先性。因此海高公司就温小兵的案涉债务向交通银行长江路支行承担连带保证责任的期限应认定为至案涉房屋办妥预抵押登记手续办妥之日，即2017年9月1日止。一审法院错误认定《银企合作协议》与《个人房产抵押贷款合同》《南京市房地产抵押合同》之间的效力关系，进而错误认定海高公司承担连带保证责任的期限。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人交通银行长江路支行答辩称：1.《银企合作补充协议》于2016年6月15日签订，第13条约定本协议有效期暂定两年，即至2018年6月14日。交通银行长江路支行于2019年9月25日向一审法院提起诉讼要求海高公司承担保证责任时，该补充协议关于保证期间的约定已经失效。2.根据三方签订的南京市房地产抵押合同第2.2条约定，海高公司承担保证责任期间为登记机关核准涉案房屋抵押登记之日。至今海高公司、温小兵未与交通银行长江路支行办理抵押登记，故海高公司的保证期间尚未届满。3.在《银企合作补充协议》与南京市房地产抵押合同之间发生冲突时，应以房管部门备案登记合同为准。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人温小兵答辩称：同意一审判决，请求二审法院依法裁判。交通银行长江路支行向一审法院提出诉讼请求：1.温小兵偿还借款本金3393228.50元、利息49769.46元、罚息248.12元（利息、罚息暂计算至2019年9月5日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至判决确定的清偿之日止）；2.海高公司对上述债务承担连带清偿责任；3.交通银行长江路支行就温小兵名下南京市玄武区产（简称1102室）折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。一审法院经审理查明：2017年4月20日，海高公司、温小兵签订《南京市商品房预售合同》，约定海高公司向温小兵预售1102室房屋，房屋总价款5044537元。2017年5月10日，交通银行长江路支行与借款人温小兵、担保人海高公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定温小兵向交通银行长江路支行贷款349万元，贷款期限360个月，月利率在基准利率基础上下浮10%，利率随中国人民银行基准利率调整而调整，按月等额本息还款，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。借款人取得所购房屋的权利证明、且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。抵押权人交通银行长江路支行（贷款人、乙方）与抵押人温小兵（借款人、甲方）、担保人海高公司（开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：贷款金额349万元，抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至登记机构核准甲方所购商品房抵押登记之日；甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保；三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续；在申请甲方所购商品房抵押预告登记同时，甲方、乙方同意向不动产登记机构提前申请办理甲方该商品房抵押登记。甲方、乙方向登记机构提交的申请文件及相关材料的效力，及于登记机构核准抵押登记且核发上述甲方所购商品房不动产证书和不动产登记证明之时；在申请甲方所购商品房抵押登记的同时，三方一致同意向不动产登记机构提出申请，在登记机构核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。2017年8月17日交通银行长江路支行依约发放贷款，借款凭证显示：起息日期2017年8月17日，利率3.675‰，借款期限360月。2017年9月1日温小兵所购商品房抵押权预告登记，交通银行长江路支行取得不动产登记证明。自2019年5月起温小兵逾期未还款，截止2019年9月5日，温小兵尚欠借款本金3393228.50元、利息49769.46元、罚息248.12元。一审法院另查明，2016年6月15日，海高公司（合同甲方）与交通银行江苏省分行（合同乙方）签订《银企合作补充协议》，第四条约定：甲方同意按下述条款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。即自《个人房产抵押贷款合同》生效之日起，至乙方将借款人的个人房产抵押贷款合同、抵押合同送至南京市房管局备案并办妥预抵押登记手续止。第十三条约定：本协议有效期暂定二年，经双方代表（或委托代理人）签字并加盖公章后生效。交通银行长江路支行对该协议的真实性无异议，但对关联性有异议，认为：1.该协议有效期截止到2018年6月14日，而交通银行长江路支行于2019年向法院起诉，故该协议关于保证期间的约定已失效；2.根据交通银行长江路支行与海高公司、温小兵签订的《南京市房地产抵押合同》约定，海高公司承担保证责任的期间为登记机关核准案涉房屋抵押登记之日止。交通银行长江路支行与海高公司、温小兵于2017年5月10日签订《个人房产抵押贷款合同》，但直至交通银行长江路支行起诉之日，温小兵也未与交通银行长江路支行办理案涉房屋抵押登记，故保证责任一直存在。一审法院认为，案涉《南京市商品房预售合同》《个人房产抵押贷款合同》《南京市房地产抵押合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应该按约履行合同。温小兵未按诺履行还款义务，故交通银行长江路支行要求温小兵归还借款本息，证据及理由正当，应予以支持。交通银行江苏省分行和海高公司签订的《银企合作补充协议》在先且与本案有关联性，该协议签订后交通银行江苏省分行指定交通银行长江路支行与海高公司直接发生合作关系，故该协议约定条款对交通银行长江路支行、海高公司产生约束力。协议有效期暂定二年应是指合同履行期限，而非指合同约定的保证期间。此后签订《个人房产抵押贷款合同》《南京市房地产抵押合同》，系当事人遵照《银企合作补充协议》履行的合同义务，但后合同对担保人担保责任期间予以了变更，故应以后合同约定为准。因案涉房屋仍未进行抵押权登记，担保人海高公司仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内，故交通银行长江路支行主张海高公司对温小兵的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。本案因就案涉房屋已设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，温小兵未及时办理所购房屋产权证及他项权证，而交通银行长江路支行对此并无过错，交通银行长江路支行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请依据充分，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、温小兵于判决生效之日起十五日内偿还交通银行长江路支行借款本金3393228.50元、利息49769.46元、罚息248.12元（利息、罚息暂计算至2019年9月5日，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至判决确定的清偿之日止）；二、海高公司对温小兵上述第一项判决主文所确定的还款义务承担连带清偿责任。海高公司在承担连带还款责任后，就其实际清偿的款项有权向温小兵追偿；三、如温小兵不履行上述第一项判决主文所确定的债务，交通银行长江路支行有权依法处置温小兵用于抵押的位于南京市玄武区产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半17173元，由海高公司、温小兵负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据在卷予以证实，且各方当事人均无异议，本院依法予以确认。另查明，2016年6月15日，海高公司（合同甲方）与交通银行江苏省分行（合同乙方）签订《银企合作补充协议》，第十二条约定：如个人住房抵押贷款业务合作协议与银行合作补充协议有不一致的地方，以银行合作补充协议为准。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审归纳争议焦点为:海高公司的担保期间应如何确定。本院认为，海高公司通过其与交通银行江苏省分行事先签订的《银企合作补充协议》约定了海高公司承担担保责任期间至办妥预抵押登记手续止，并约定：如个人住房抵押贷款业务合作协议与银行合作补充协议有不一致的地方，以银行合作补充协议为准。但前述约定中“个人住房抵押贷款业务合作协议”指向不明确，未限制海高公司与交通银行长江路支行实际履行过程中对该担保期间予以变更。事实上此后签订的《个人房产抵押贷款合同》《南京市房地产抵押合同》对海高公司的担保责任期间均予以了变更。故一审法院认定海高公司的担保责任期间应以后合同约定为准，并无不当。因案涉房屋尚未进行抵押权登记，故担保人海高公司仍应对温小兵的案涉债务向交通银行长江路支行承担连带保证责任。综上，上诉人海高公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34316元，由上诉人海高公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗正华审判员  毕宣红审判员  程俊杰二〇二〇年七月十七日书记员  孙雪松