山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1691民初542号 原告：滨州市金河物业管理有限公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南、渤海十九路以西，统一社会信用代码：91371600684827120U。 法定代表人：戴林光，公司总经理。 委托诉讼代理人：苗清旺，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙学娟，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：张福岭，男，1950年9月3日出生，汉族，住滨州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：朱希民，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕冉冉，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。 原告滨州市金河物业管理有限公司（以下简称金河物业公司）与被告张福岭物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金河物业公司委托诉讼代理人苗清旺，被告张福岭及委托诉讼代理人朱希民、毕冉冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金河物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月31日至2019年12月31日的物业管理费8399.28元、垃圾清运费636元、电费1972元、滞纳金2519.78元，共计13527元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系领域尚城小区的前期物业服务企业，被告系该小区10栋1单元701室业主，房屋建筑面积为144.07平方米。根据《前期物业管理服务协议》的约定，一期住宅物业服务费标准为1.1元/平方米/月，业主应于每年一月十五日前缴纳本年度物业管理服务费，逾期缴纳的，按日向物业公司支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。被告自2015年7月31日起未交纳过物业服务费，计至2019年12月31日共计53个月，被告欠交物业管理费8399.28元、垃圾清运费636元、电费1972元、滞纳金2519.78元，共计13527元，原告多次催要无果。被告无故拖欠物业服务费的行为已经严重侵害了原告的合法权益，导致原告的各项工作无法正常开展，望判如所请。 被告张福岭辩称，一、原告诉求缺乏事实和法律依据。原告制作的《物业管理费收缴协议》格式文本明确：物业管理费应按照房产证载明的建筑面积收取，物业费（含电梯费）为1.00元/月/每建筑平方米；同时根据原告事先制作的《前期物业服务合同》格式文本第四条第三款约定，业主应当在每年度第一个月10号以前，交清本年度的物业服务管理费，逾期不交者，并按照应交费用自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；再次，2013年12月14日，原告与被告等业主代表对《物业管理费收缴协议》中的物业费缴纳金额进行了变更，变更内容为：2013年7月1日后的物业费减免40%；物业费电梯费缴纳按0.60元/平方米缴纳；最后，2017年9月13日，依法成立的领域尚城小区业主委员会与滨州市佳昊物业服务有限公司签订的领域尚城物业管理承包合同已经依法生效，原告持有的前期物业服务合同已于2017年9月13日终止，业主委员会多次要求原告退出物业服务区域、移交物业用房和相关资料、设施，但原告拒不退出。二、原告的诉讼请求依法应予驳回。原告向被告主张所欠的2015年7月31日至2017年9月13日期间的物业服务费等费用已经超过了诉讼时效。 本院经审理认定事实如下： 2009年3月26日，滨州市金河房地产开发有限公司（委托方，甲方）与金河物业公司（受托方，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方将“领域尚城”（物业名称）委托给乙方实行物业管理。上述协议主要内容为：第一条，物业类型为商住两用，位置为滨州市经济开发区。第三条，物业管理服务内容为，房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防。第五条，物业管理服务费用，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计；若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；乙方按如下标准收取物业管理服务费：一期住宅1.1元/建筑平米/月；二期住宅0.65元/建筑平米/月；商铺2.5元/建筑平米/月。每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后于每年一月十五日前缴纳本年度物业管理费；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业管理服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为期满后十五日内。第七条，代收代缴费用，受有关部门和范围的委托，乙方可提供水费、电费、煤（燃）气费、供暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。 2010年6月23日，张福岭（买受人）与滨州市金河房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于滨州市经济开发区领域尚城房，该商品房合同约定建筑面积共144.07平方米。2011年4月25日，滨州市金河房地产开发有限公司向张福岭交付上述房产。同日，金河物业公司向张福岭送交《物业管理费收缴协议》载明，物业管理费计算公式：按房产证载明建筑面积收取；高层及小高层住户，每建筑平方米1元/月×房屋建筑面积（平方米）×12个月（含电梯运行费）；公共水、电费，由业主分摊，每户10元/月×12个月（暂定）。乙方（业主）须按年预缴全年物业管理费。如乙方延期缴付，甲方（金河物业公司）将下达《催缴通知书》，并按延期天数，每天加收未缴金额3‰的滞纳金，如乙方在三次催缴后仍拒绝缴纳服务管理费，甲方有权诉诸法律解决。金河物业公司向张福岭送交的《前期物业服务合同》载明，自乙方办理入住手续当日起，物业管理服务费由乙方按下述标准缴纳：办理入住手续时预缴一年的物业管理服务费、电梯运行费，以后年度按每年度第一个月10号以前交清本年度的物业管理服务费，逾期不交者，物业公司将依法催缴且停止对其提供相应的物业服务，并按照应缴费用自逾期之日起每日加收3‰的违约滞纳金。2018年6月2日，张福岭取得上述房产的不动产权证，载明该房产建筑面积为141.8平方米。 2013年12月14日，金河物业公司（甲方）与业主代表张福岭等（乙方）签订《领域尚城物业费收缴协议》，约定：经双方协商物业费收费办法按新文件规定，2013年7月1日前的电梯费减免50%，2013年7月1日后的物业费、电梯费分别减免40%，全体业主按此规定交齐所欠物业费。 金河物业公司向张福岭出具的2013年5月1日至2014年12月31日物业收费项目表显示：物业服务费1744.1元（2013年5月1日至2013年7月1日为141.8平方米×0.75元/平方米/月×2个月=212.7元,2013年7月1日至2014年5月1日为141.8平方米×0.6元/平方米/月×10个月=850.8元,2014年5月1日至2014年12月31日为141.8平方米×0.6元/平方米/月×8个月=680.6元）、公共水电费200元（10元/户/月×20个月）、垃圾清运费240元（12元/月/户×20个月），张福岭于2014年11月11日交纳该期间的物业服务费、垃圾费、公用水电费共计2184元。本案中金河物业公司主张张福岭交纳自2015年7月31日至2019年12月31日的物业费。庭审中，被告自认垃圾清运费按每月12元交纳。 滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会因与金河物业公司物业服务合同纠纷诉至本院，本院作出（2019）鲁1691民初631号民事判决认定，滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会与滨州市佳昊物业服务有限公司之间的物业管理承包合同自2017年9月13日生效，金河物业公司与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议自2017年9月13日依法终止，金河物业公司应将物业服务用房和相关资料移交给业主委员会。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业对居住小区进行前期物业管理并签订前期物业服务合同，该合同对物业管理企业及业主均具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，原告提供物业服务的前期物业服务合同经本院判决认定于2017年9月13日依法终止，相应的原被告之间的物业服务自该日依法终止。故原告请求被告支付自2015年7月31日至2017年9月13日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。依据原告制定的《物业管理费收缴协议》及原被告签订的《领域尚城物业费收缴协议》并结合金河物业公司向张福岭出具的物业收费项目表，张福岭应向金河物业公司支付的2015年7月31日至2017年9月13日的物业服务费为：2161元（141.8平方米×1元/平方米/月×60%×25.4个月）。原告主张2013年12月14日的《领域尚城物业费收缴协议》系针对该日期前拖欠物业服务费的收取达成协议的意见与审理查明事实不符，本院不予支持。关于垃圾清运费问题，被告庭审中认可按12元/月支付，故被告自2015年7月31日至2017年9月13日应向原告支付的垃圾清运费为304.8元。被告主张原告支付的电费，原告不予认可，且被告并未提交其已经代原告支付的相关证据，应承担举证不能的后果，对该主张本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，原告并未举证证明其向被告催收物业费的具体日期，对该主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张福岭于本判决生效后十日内支付原告滨州市金河物业管理有限公司物业管理费2161元、垃圾清运费304.8元，共计2465.8元； 二、驳回原告滨州市金河物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取计69元，由原告滨州市金河物业管理有限公司负担56元，由被告张福岭负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张云霞 二〇二〇年七月二十七日 法官助理刘玲玲 书记员孙文杰