重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1812号上诉人（原审被告）：重庆龙马汇商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附7号27-8#，统一社会信用代码91500107MA5U4PCP4L。法定代表人：张加方，职务执行董事。委托诉讼代理人：郑洁，重庆仟录律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑盛振，重庆仟录律师事务所律师。上诉人（原审被告）：**，男，1973年2月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郑洁，重庆仟录律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑盛振，重庆仟录律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会，住所地重庆市大渡口区建胜镇燕安路4号，组织机构代码35870979-4。法定代表人：冯秦，职务党支部书记。委托诉讼代理人：梁海清，重庆太合律师事务所律师。上诉人重庆龙马汇商业管理有限公司（以下简称龙马汇公司）、**因与被上诉人重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会（以下简称回龙桥居委会）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人**，上诉人龙马汇公司、**的共同委托诉讼代理人郑洁、郑盛振，被上诉人回龙桥居委会的委托诉讼代理人梁海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙马汇公司、**上诉请求：撤销原判第二、三、四、六项，并依法改判。主要事实和理由：一、龙马汇公司租赁涉案房屋实际使用面积和合同约定的面积5048.22平方米不一致，一审法院采用合同约定的面积进行计算租金，属于事实认定不清。涉案房屋的面积应按照涉案租赁合同附件平面图载明的面积和更具有公信力和权威性的重庆市城市建设档案馆存档的面积4890.92平方米计算。二、上诉人缴纳的保证金439195.14元应当用于抵扣拖欠的租金2507306.47元，不应当视为违约金不退还，抵扣后龙马汇公司拖欠的租金应为2068111.1元。涉案租赁合同中保证金设立的本意为填补房屋使用过程中拖欠的租金，即补偿被上诉人的直接损失，并非作为对承租人的惩罚性措施。一审判决被上诉人既不退还保证金，又另外收取违约金和房屋占有使用费，明显加重了上诉人的责任承担，不符合法律的公平原则。三、一审判决上诉人承担220000元的违约金过高，上诉人不应承担违约金。一审判决上诉人承担房屋空置期的租金后，再判决上诉人支付被上诉人220000元违约金于法无据。被上诉人没有向上诉人提供符合涉案租赁合同附件三要求的开办农贸市场的选址，且至今的选址也不符合开办农贸市场的要求，被上诉人的这种在先违约行为已严重影响了上诉人的正常经营；同时，被上诉人实际交付的门面面积与合同约定的面积不符，鉴于本案被上诉人与上诉人均有违约行为，且被上诉人违约在先，故上诉人不应承担违约金。四、一审法院认为由**承担连带清偿责任，系事实认定不清，证据不足，适用法律错误。**既不应当以法定代表人身份承担连带保证责任，也不应当以自然人身份承担连带保证责任。1、涉案《房屋租赁合同》系格式合同，提供格式合同的一方有提示、说明的义务，应当提醒对方注意免除自身或者加重对方责任的条款，故关于法定代表人承担连带保证责任的条款应无效。2、涉案《房屋租赁合同》没有单独的保证人信息，既没有单独设置保证人签名一栏，也没有明确**以自然人身份作为保证人的签字确认的信息，**是作为法定代表人的身份签字，其签字的法律后果应依法由其代表的龙马汇公司承担，**作为自然人不应当承担连带保证责任。五、二审法院应依据国家新冠病毒疫情相关政策，减免上诉人三个月的房屋占用费。一审判决第四项房屋占用费实际就是租金，根据《重庆市财政局重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金通知》的规定，上诉人符合新冠病毒疫情减免租金的条件。因此，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审依法予以改判。回龙桥居委会辩称，1、被上诉人在一审中举示的门面移交备忘录中明确载明P1安置房的建筑面积以房测部门确定的最终实际面积为准，而经重庆市国土资源和房屋管理局等相应房测部门测定P1安置房吊一层和吊二层商场建筑面积总和为5048.22平方米，所以上诉人所称的实际租赁面积为4890.92平方米与实际不符。2、上诉人**作为龙马汇公司竞租涉案房屋的法定代表人，其全程参与投标事宜，而被上诉人的招标文件中已明确体现了竞租成功的企业其法定代表人需对企业违约或侵权产生的债务承担连带保证责任的内容，并且在签订房屋租赁合同时，上诉人**在法定代表人一栏签字确认并注明身份信息，故上诉人**对于房屋租赁合同中的担保责任显然是知悉的，其抗辩称在房屋租赁合同中没有担保的意思表示显然与事实不符。3、保证金是否用于抵扣拖欠的租金等费用属于被上诉人一方的选择权，保证金未用于抵扣拖欠租金显失公平的说法不能成立。4、本案系龙马汇公司拖欠租金等违约行为导致涉案租赁合同解除，龙马汇公司应当按照约定向被上诉人承担包括支付违约金在内的全部违约责任。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。回龙桥居委会向一审法院起诉请求：1、判决确认回龙桥居委会与龙马汇公司于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；2、判令龙马汇公司向回龙桥居委会支付拖欠的租金等款项共计2591251.33元；3、判令龙马汇公司向回龙桥居委会支付违约金30万元；4、判令龙马汇公司按照439195.14元/月的标准向回龙桥居委会支付2018年8月2日起至腾交房屋时止的房屋占有使用费；5、判令**对龙马汇公司的上述债务承担连带偿还责任；6、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由龙马汇公司、**承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年11月27日，作为移交方的重庆市地产集团、重庆市城市建设发展有限公司与作为接受方的重庆市大渡口区建胜镇人民政府签订《门面移交备忘录》，主要载明：重庆市地产集团将P1安置房4、5地块建筑面积为8366平方米（以房测部门确定的最终实际面积为准）的门面交由重庆市大渡口区建胜镇人民政府负责经营；本次移交商业用房为清水房，不包括天棚、墙面、地面的装饰工程；并附门面平面图，其中吊1层商业建筑面积为2392.74平方米，吊2层商业建筑面积为2498.18平方米。2015年12月14日，重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市国土资源和房屋勘测研究院与重庆市平正房地产测量事务所共同出具《房屋面积测算报告书》，其中载明“钓鱼嘴P1安置房工程一期工程4组团1号楼”吊1层商场建筑面积为2477.40平方米，吊2层商场建筑面积为2570.82平方米。2016年2月1日，重庆市大渡口区建胜镇人民政府向回龙桥居委会出具《授权委托书》，委托回龙桥居委会出租位于重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区钓鱼嘴大道XX号商业用房（建筑面积5048.22平方米），并代为收取租金等。2016年3月，回龙桥居委会在重庆市大渡口区公共资源交易中心就重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区钓鱼嘴大道XX号商业用房（以下简称“案涉商业用房”）进行公开竞价招租，并向具备条件的竞租人发送招租邀请函，该邀请函主要载明：竞租标的建筑面积为5048.22平方米，竞租底价为18元/平方米(月；标的展示时间为2016年3月16日至2016年3月22日，请竞租人自行踏勘，房屋出租条件以现状为准，开标时如未踏勘现场视为已踏勘，踏勘费用由竞租人自行承担；合同期限为10年，该商业用房允许乙方分租，但不允许层层分租，乙方分租给丙方应报甲方备案签章，签约经营期满，招租人按国有资产相关管理办法处理本房产，装修的固定设施及成果归甲方所有；本项目主要用于从事农贸及超市等功能，由中标企业按照商业用房业态经营要求推介出租。招标装修的农贸市场，中标者需按照《重庆市商业委员会关于印发重庆市标准化菜市场建设基本条件》要求建设装修并接受区级以上验收，中标者自行投资经营管理；签约后给予中标者6个月的免租金期；该商业用房在签订租赁合同时需交3个月租金，以后租金按季度缴纳。从签订合同之日起3年内租金维持不变。合同期满3年后，第4年和第5年中标企业缴纳租金分别在其上一年度基础上每年递增3%。合同期满第5年后，从第6年起中标企业缴纳租金分别在其上一年度基础上每年递增5%。房屋租金不包括水、电、气、物业管理费、清洁费等房屋经营使用过程中产生的费用，该部分费用由中标企业自行承担并缴纳；该商业用房（建筑面积5048.22平方米）主要作为引进农贸及超市功能等类招租，用于农贸市场面积不少于1000平方米面积并建设在一层，鼓励在农贸市场划出不少于150平方米面积区域免费提供给周边自产自销蔬菜的农民群众摆放。用于1000平方米农贸市场在签订合同后90日内完成装修并开业，其它功能面积不限定开业时间等。2016年3月23日，龙马汇公司向重庆市大渡口区公共资源交易中心出具《项目投标承诺书》并参与案涉商业用房招租的投标事宜。2016年3月29日，重庆市大渡口区公共资源交易中心向龙马汇公司出具《大渡口区公共资源交易中心成交确认书》，主要载明：龙马汇公司在《DDKGGZY-ZC16002重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区商业用房（钓鱼嘴大道XX号）公开竞价招租（第二次）》中一举竞得标的，竞得金额为29元/平方米(月，合同期10年。一审另查明，2016年4月5日，回龙桥居委会（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、租赁房屋位置为重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区钓鱼嘴大道XX号商业用房，建筑面积为5048.22平方米；2、租赁期限为10年，从2016年4月11日起至2026年4月10日止；3、租金缴纳期限与方式：该房屋的租金前三年为每月146398.38元，按季支付。在签订合同时，乙方即应向甲方支付第一季度房屋租金，以后在本季度租赁期限届满前15天缴纳下一季度租金；从签订合同之日起3年内租金维持不变。租期满3年之后，第4年和第5年乙方每月缴纳的租金为在上一年度月租金的基础上递增3%，即2019年4月11日至2020年4月10日（第4年）乙方每月应付的租金为150790.33元；2020年4月11日至2021年4月10日（第5年），乙方每月应付的租金为155314.03元，合同期满第5年后，从第6年（2021年4月11日）起，乙方每月缴纳的租金分别为在上一年度月租金的基础上每年递增5%，即2021年4月11日至2022年4月10日每月租金为163079.74元，2022年4月11日至2023年4月10日每月租金为171233.73元，2023年4月11日至2024年4月10日每月租金为179795.42元，2024年4月11日至2025年4月10日每月租金为188785.19元，2025年4月11日至2026年4月10日每月租金为198224.45元；4、免租期：从接房之日起，甲方给予乙方6个月的免租期；5、保证金缴纳期限与方式：本合同项下保证金为439195.14元，在签订本合同时由乙方连同第一季度租金一并交给甲方。租赁期满后，如乙方不再续租该房屋，在乙方无违约行为且无其他应付款项的情况下，由甲方将保证金退还乙方，该保证金不计利息。如乙方不按时交纳租金或其它应由乙方承担的费用，甲方可将保证金用于抵交乙方拖欠的租金、物业管理费、清洁费、水、电、气、有线电视等费用。甲方将保证金用于抵扣乙方拖欠的上述费用后，仍有权继续要求乙方承担违约责任或赔偿损失，同时乙方还应在15天内补足保证金，否则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，且不退还剩余的保证金；6、房屋租金不包含物业管理费、清洁费、水、电、气、有线电视等费用，上述费用由乙方承担并交纳；7、乙方若未按时交纳租金、物业管理费、清洁费、水、电、气、有线电视等费用，即视为违约，甲方有权在保证金中代扣代缴上述费用，保证金不足抵扣的，甲方有权要求乙方限期缴纳并补足保证金，并按相关部门收取滞纳金的标准向甲方承担违约责任，如乙方在甲方给的期限内仍未缴纳前述费用，则甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金30万元并赔偿甲方损失；8、若乙方不能按本合同约定的时间交纳房屋租金的，除承担继续履行的义务外，还应向甲方承担违约责任，违约金数额为5000元/天，直至交清全部租金为止。若延迟时间超过一个月，则甲方有权单方解除合同，并有权向乙方追索租金、违约金，且不退还乙方所缴纳的租赁保证金，并要求乙方支付违约金30万元；9、若乙方拖欠租金、物管费或水电等能源费用累计达三个月以上或者连续30天以上的，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方需向甲方支付违约金30万元，且乙方已交保证金及租金不予退还，乙方的装修及固定设施投入在合同解除时自动归甲方所有，甲方不予补偿；10、乙方若未在合同规定时间内完成退房，甲方有权依法向人民法院提起诉讼和先予执行，由此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）由乙方承担；11、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁及腾交房屋，乙方应支付逾期腾房期间房屋的占有使用费，其费用标准为租赁期满或合同解除前执行的租金标准的3倍；12、乙方的法定代表人对该合同中的义务承担连带保证责任，如因乙方违约或侵权导致对外承担债务，甲方可要求乙方的法定代表人承担连带保证责任；13、房屋交接时间为2016年4月11日。同时，该合同还有《大渡口区国有资产租赁公开竞价招租文件》、乙方法人代表身份证复印件和营业执照复印件、《重庆市标准化菜市场建设基本条件》、房屋现有装修及设施设备情况、房屋平面图及房产面积测算报告书、乙方参加大渡口区国有资产租赁公开竞价招租入场交易竞租的承诺书等合同附件，其中《重庆市标准化菜市场建设基本条件》对“规划布局基本要求”中要求一般在500-1000米的服务半径范围内不重复建设城区菜市场，且菜市场外墙应距有毒有害污染源、易燃易爆有毒等危险品场所的直线距离1公里以上。该合同末页乙方（盖章）一栏有龙马汇公司签章，法人代表（签字）一栏有**签字并注明其身份证号码。在签订本合同时，龙马汇公司的法定代表人为**，后龙马汇公司的法定代表人变更为张加方。合同签订后，回龙桥居委会按约于2016年4月11日将案涉商业用房交付龙马汇公司。龙马汇公司向回龙桥居委会缴纳保证金439195.14元并接收案涉商业用房后，在案涉商业用房吊1层修建并装修了农贸市场并于2016年7月22日开始运营，同时通过招租的方式将商业用房的部分门面分租给第三方。在龙马汇公司建设并装修的龙马汇(农贸市场直线距离1公里内至今存在中冶禾远混凝土搅拌站、子溪苑农贸市场。在龙马汇(农贸市场外经常存在部分周边自产自销蔬菜的农民群众售卖蔬菜等现象。在龙马汇公司将案涉商业用房分租给第三方后，存在部分商铺拖欠租金以及退租等情况。一审再查明，回龙桥居委会分别于2017年11月14日、2018年2月6日、2018年4月2日向龙马汇公司寄发《商铺租金催款通知书》，主要载明：龙马汇公司于2016年4月11日支付了2016年10月11日至2017年1月10日的租金439195.14元，于2017年8月21日支付了2017年9月11日至2017年10月10日的租金146399元，合计支付租金585594.14元，但2017年1月11日至2017年9月10日及从2017年10月11日起至2018年4月10日累计已欠交14个月租金共计2049577.32元，龙马汇公司的行为已明显违约，现要求龙马汇公司于2018年4月15日前将所欠款项支付回龙桥居委会。2018年7月7日，回龙桥居委会向龙马汇公司寄发其于2018年6月26日制作的《租赁合同解除函》，主要载明：截至本函发出之日，龙马汇公司已累计拖欠租金、水电等费用共计2439973.00余元（具体以回龙桥居委会财务数据为准），并且龙马汇公司逾期缴纳租金时限已远超过30日，经多次催收龙马汇公司仍未缴纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条以及相关违约条款的约定，龙马汇公司的行为已构成违约，回龙桥居委会有权解除合同，现特向龙马汇公司通知如下：自2018年8月1日起，双方签订的《房屋租赁合同》解除，龙马汇公司已缴纳的履约保证金146398.38元不予退还，龙马汇公司在收到本函后10个工作日内结清欠付的租金、水电费等款项2439973.00余元（具体以回龙桥居委会财务数据为准）并按照合同约定向回龙桥居委会支付相应的违约金。尔后，龙马汇公司签收了该函件。2018年8月13日，回龙桥居委会与重庆洛书律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定重庆洛书律师事务所接受回龙桥居委会委托指派律师为其因与龙马汇公司租赁合同纠纷一案提供法律服务；律师代理费为10000元，应于本合同签订之日一次性付清。2018年8月24日，回龙桥居委会向重庆洛书律师事务所支付律师费10000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉商业用房系国有资产，回龙桥居委会依法取得出租该房产的租赁权后在大渡口区公共资源交易中心就案涉商业用房进行公开竞价招租，后龙马汇公司以29元/平方米(月的金额依法竞得案涉商业用房的承租权，随后回龙桥居委会与龙马汇公司依据招租文件的内容签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。回龙桥居委会按约向龙马汇公司交付了符合合同约定的案涉房屋，龙马汇公司在接收案涉房屋后虽然按照招标文件对案涉商业用房经营业态的要求以及其所作的项目投标承诺书的承诺建设并装修了农贸市场、招租了超市等商业，但是龙马汇公司并未按照合同的约定向回龙桥居委会支付租金，且至今龙马汇公司仅支付了2016年10月11日至2017年1月10日及2017年9月11日至2017年10月10日的租金合计585594.14元，其延付租金时间已远超一个月，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定及本案合同“若乙方不能按本合同约定的时间交纳房屋租金的，除承担继续履行的义务外，还应向甲方承担违约责任，违约金数额为5000元/天，直至交清全部租金为止。若延迟时间超过一个月，则甲方有权单方解除合同”之约定，在龙马汇公司已逾期支付租金时间超过一个月的情况下，回龙桥居委会具有案涉合同单方解除权，其于2018年7月7日向龙马汇公司寄发了《租赁合同解除函》并通知该租赁合同于2018年8月1日解除，龙马汇公司随后收到了该通知，且一审庭审中龙马汇公司亦同意解除合同，故对回龙桥居委会诉请要求确认回龙桥居委会与龙马汇公司于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除的请求，予以支持。关于回龙桥居委会诉请的租金问题。龙马汇公司、**在庭审中提出回龙桥居委会交付的标的物面积与租赁合同中载明的面积不一致并举示案涉商业用房的平面图拟证明案涉房屋租金应按照其实际使用面积4890.92平方米计算，虽然案涉房屋（即P1安置房吊1层、吊2层）平面图载明的商业建筑面积合计为4890.92平方米，但是在重庆市地产集团、重庆市城市建设发展有限公司向重庆市大渡口区建胜镇人民政府交付PI安置房时在双方签订的《门面移交备忘录》中已明确载明P1安置房的建筑面积以房测部门确定的最终实际面积为准，且案涉房屋的平面图已一并附上，同时经重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市国土资源和房屋勘测研究院与重庆市平正房地产测量事务所共同测定P1安置房吊1层商场建筑面积为2477.40平方米、吊2层商场建筑面积为2570.82平方米，即案涉商业用房实际建筑面积为5048.22平方米，该面积即为案涉租赁合同载明的案涉商业用房建筑面积，故龙马汇公司、**的该辩解意见不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，龙马汇公司仍应支付案涉租赁合同解除前未支付回龙桥居委会的租金，因龙马汇公司仅支付了2016年10月11日至2017年1月10日及2017年9月11日至2017年10月10日的租金合计585594.14元，扣除6个月免租期，龙马汇公司尚欠回龙桥居委会17月零21天的租金约为2591251.33元。回龙桥居委会诉请要求龙马汇公司向回龙桥居委会支付拖欠租金等款项2591251.33元的请求，于法有据，予以支持。关于回龙桥居委会诉请的违约金问题。虽然案涉租赁合同约定，龙马汇公司拖欠租金累计达三个月以上或者连续30天以上，龙马汇公司应向回龙桥居委会支付违约金30万元，但是根据合同约定在此情形下回龙桥居委会对于被告龙马汇所缴纳的租赁保证金439195.14元不予退还，而回龙桥居委会不予退还龙马汇公司缴纳的保证金实质上已对龙马汇公司的违约行为予以了惩戒，而该保证金相当于3个月的租金，在因龙马汇公司的违约导致回龙桥居委会行使合同单方解除权的情况下，回龙桥居委会的损失通常为案涉商业用房空置期的租金，考虑案涉商业用房需整体出租且系国有资产招租程序复杂等因素，根据龙马汇公司要求对违约金进行调整的意见，酌定龙马汇公司应支付回龙桥居委会违约金220000元。关于回龙桥居委会诉请的房屋占有使用费问题。在回龙桥居委会依法行使合同单方解除权解除案涉租赁合同后，龙马汇公司应当及时向回龙桥居委会腾交案涉商业用房，逾期腾交的，应当支付房屋占有使用费。案涉合同约定合同解除后如龙马汇公司逾期不搬迁及腾交房屋的，龙马汇公司应按合同解除前执行的租金标准的3倍支付逾期腾房期间房屋的占有使用费，该费用标准虽系合同明确约定，但是考虑到本案龙马汇公司实际经营其建设并装修的农贸市场的困难局面，及本案审理过程中双方曾有过对案涉房屋租金标准予以调整的意愿（虽然最终未达成一致），以及回龙桥居委会不予退还龙马汇公司支付的保证金及龙马汇公司应向回龙桥居委会支付部分违约金以示对龙马汇公司的违约行为进行惩戒的实际情况，结合龙马汇公司要求至多参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的意见，一审法院酌定对房屋占有使用费的标准予以调整为案涉合同解除前执行的租金标准即146398.38元/月。在此需要特别说明的是，因已对房屋使用费的标准进行了调整，且若租赁合同未解除的情况下在2019年4月11日后执行的租金标准有所提高，故无需再给予龙马汇公司相应的合理腾交房屋时间，故龙马汇公司应从2018年8月2日起按146398.38元/月的标准向回龙桥居委会支付房屋占有使用费至其向回龙桥居委会腾交房屋之日止。关于回龙桥居委会诉请要求支付律师费的问题。合同约定若龙马汇公司未在合同规定时间内完成退房，回龙桥居委会有权依法向人民法院提起诉讼，由此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由龙马汇公司承担，因龙马汇公司在回龙桥居委会依法行使合同单方解除权解除案涉合同后，龙马汇公司至今仍未向回龙桥居委会腾交案涉商业用房，故在回龙桥居委会聘请律师提起本案诉讼的情况下，由此产生的律师费10000元应由龙马汇公司承担。关于回龙桥居委会诉请要求**就龙马汇公司的上述债务承担连带偿还责任的问题。**作为龙马汇公司当时竞租案涉商业用房的法定代表人，其在竞租案涉商业用房时全程参与投标事宜，且在回龙桥居委会提供的招标文件中已有案涉租赁合同中除去标的物名称及面积、租金标准、租赁期限、保证金金额、违约金数额等与案涉租赁物相关实质内容的空白租赁合同，其他内容诸如“乙方的法定代表人对该合同中的义务承担连带保证责任，如因乙方违约或侵权导致对外承担债务，甲方可要求乙方的法定代表人承担连带保证责任”在该空白合同中亦有明确体现，**代表龙马汇公司竞租案涉房屋时已明确知晓，且在签订案涉房屋租赁合同时**亦在法人代表一栏签字确认并注明了其身份证号码，其对案涉租赁合同中约定的其担保责任亦是清楚知晓，虽然之后龙马汇公司的法定代表人发生了变更，但龙马汇公司实际仍由其控制经营，故**作为龙马汇公司的连带保证人应对龙马汇公司的上述债务承担连带偿还责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、确认重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会与重庆龙马汇商业管理有限公司于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；二、重庆龙马汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会租金2591251.33元；三、重庆龙马汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会违约金220000元；四、重庆龙马汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会房屋占有使用费（以146398.38元/月为标准从2018年8月2日起计算至重庆龙马汇商业管理有限公司向重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会腾交位于重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区钓鱼嘴大道XX号商业用房之日止）；五、重庆龙马汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会律师代理费10000元；六、**对重庆龙马汇商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31101元（原告重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会已预交），减半收取计15551元，保全费5000元（原告重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会已预交），由被告重庆龙马汇商业管理有限公司与被告**连带负担。”二审中，上诉人龙马汇公司、**围绕其上诉请求提交了：一、公证书一份，拟证明：1、涉案《房屋租赁合同》样本是所有人可以在大渡口区公共资源交易中心自行下载，所有投标人都是下载的这个版本。该租赁合同系为了重复使用而预先拟定的。2、租赁合同样本除抬头和涉案房屋租赁合同完全一致。在签订合同前和签订合同中，被上诉人从未与我方协商，也未给我方协商的机会，强势要求我方无条件全部接受合同条款，更未对合同中第7条第8款尽到提示和说明义务。结合证人证明的见证《房屋租赁合同》的现场签约情况也足以证实该情形，该条款应当认定为无效条款。3、该租赁合同的签约主体即投标主体是龙马汇公司，而不是作为自然人身份的**，**是作为法定代表人代表公司行使职务行为。合同的相对方系公司，责任承担和义务履行也是应当由公司承担，与**作为自然人身份无关。4、大渡口区国有资产租赁公开竞价招租入场交易竞租承诺书中提到认真阅读和接受租赁合同样本，我方签署该承诺书首先是以公司的名义接受承诺书中提到的相关文件和合同样本。该样本上明确了接受租赁合同的前提是：以下合同条款仅供参考，具体合同由甲乙双方根据具体情况协商。而不是接受和认可被上诉人未经协商提供的租赁合同模板。二、《重庆市财政局重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金通知》，其中第一条第一款规定疫情期间，对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的减免租金三个月，上诉人符合上述减免租金的条件。三、证人邓勇的证言，拟证明被上诉人是涉案合同的提供方，未与上诉人进行协商，也未以合理的方式对合同第7条第8款提示上诉人该条款有免除或者限制其责任，且被上诉人提供的租赁合同的样本与双方签订的租赁合同完全一致，可以证明该合同中的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并未与我方协商的条款，因此该条款系无效条款，**不应当以自然人身份承担连带保证责任。经质证，被上诉人回龙桥居委会对公证书的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为涉案的租赁招标程序公开合法，并且上诉人自愿参与竞标，上诉人**作为龙马汇公司竞标当时的法定代表人和经办人，其全程参与竞标活动以及签约之后合同的履行，其作为完全民事行为能力人，诉称对合同条款未能完全理解的说法不能成立，合同担保条款无效的说辞欠缺依据。回龙桥居委会对文件的真实性无异议，但涉案租赁合同已经于2018年8月1日解除，之后上诉人缴纳的是房屋占用使用费，并非文件所称的租金；且如果合同继续履行，疫情期间的房屋租金已经在前三年的基础上递增，但是判项中的房屋占有使用费仍然是以前三年未递增的租金标准判决上诉人承担房屋占用使用费，故从实质而言上诉人的负担已经减轻。回龙桥居委会认为证人邓勇是上诉人一方邀请的签约见证人，其与上诉人具有利害关系，其证言不应采纳；且租赁合同签订前涉案标的物已经经过合法公开招标的程序，而格式条款是出于提高经济效率的考量，签约流程简便化不能作为抗辩的理由，证人证言不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的三份证据的真实性均予以确认，但《公证书》及证人证言不足以达到涉案《房屋租赁合同》系格式合同的证明目的；同时，本院结合本案客观情况对证据二予以综合认定。本院对一审判决查明的事实亦予以确认。本院认为，涉案门面的平面图中虽然记载吊1层商业建筑面积为2392.74平方米，吊2层商业建筑面积为2498.18平方米，但该门面平面图2015年11月27日作为涉案《门面移交备忘录》的附件移交给案外人重庆市大渡口建胜镇人民政府时，该《门面移交备忘录》中明确载明建筑面积以房测部门确定的最终实际面积为准，故一审采信2015年12月14日重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市国土资源和房屋勘测研究院与重庆市平正房地产测量事务所共同出具的《房屋面积测算报告书》中载明的建筑面积5048.22平方米计算租金及占用使用费，依据充分。回龙桥居委会、龙马汇公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，故应认定为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。上述租赁合同中虽然约定了可用保证金抵扣龙马汇公司拖欠的租金、物业管理费、水、电、气等费用，但同时在合同中也约定了若龙马汇公司延迟交纳房屋租金超过一个月的，回龙桥居委会有权向龙马汇公司追索租金、违约金，且不退还龙马汇公司所缴纳的租赁保证金等内容，故上诉人关于439195.14元仅具有补偿直接损失的性质的上诉理由，明显与合同约定不符，本院不予采信。上诉人龙马汇公司在竞租涉案门面前，理应对涉案门面的现场进行踏勘，且现龙马汇农贸市场直线距离1公里内存在中冶禾远混凝土搅拌站、子溪苑农贸市场与龙马汇公司竞租时的状况相同，故龙马汇公司称回龙桥居委会对农贸市场的选址存在过错的上诉理由，不能成立。同时，涉案《房屋租赁合同》中对龙马汇公司存在相应违约行为时应支付违约金有相应的约定，且一审综合涉案门面建筑面积及租金标准等实际情况酌定龙马汇公司支付回龙桥居委会违约金220000元，不违反相关法律规定，故本院亦予以支持。虽然涉案门面的招租文件中包含出租方为回龙桥居委会的《房屋租赁合同》空白文本，但该文本上明确载明以下合同条款仅供参考，具体合同由双方根据具体情况协调确定；且上诉人龙马汇公司与被上诉人回龙桥居委会在正式签订的《房屋租赁合同》中针对涉案门面的租金标准、保证金数额等事项均有明确的约定，故仅凭上诉人在二审中提交的《公证书》及证人证言等证据不足以证明涉案《房屋租赁合同》系格式合同，本院对上诉人该项上诉理由，亦不予采信。涉案租赁合同中关于“乙方的法定代表人对该合同中的义务承担连带保证责任，如因乙方违约或侵权导致对外承担债务，甲方可要求乙方的法定代表人承担连带保证责任”的约定不明确、存在歧义，即不能确定应是签订租赁合同时的法定代表人还是违约责任产生时的法定代表人或是主张权利时的法定代表人承担连带保证责任。回龙桥居委会、龙马汇公司系涉案《房屋租赁合同》的合同相对方，龙马汇公司也是实际的承租人，**作为签约时龙马汇公司的法定代表人，其在合同尾部的龙马汇公司法定代表人处签字，系其以法定代表人身份履行的职务行为。涉案《房屋租赁合同》中既无保证人栏，**也未在除法定代表人处的其他位置签名，**并无作为担保人承诺担保的明确意思表示，故鉴于**身份的特殊性，仅凭涉案《房屋租赁合同》中的保证条款并不能当然认定**同意以担保人身份为龙马汇公司的债务承担连带保证责任。因此，**认为其不应承担连带赔偿责任的上诉理由成立，本院予以采信。2020年4月17日发布的《重庆市财政局重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金通知》中对新型冠状病毒疫情期间商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房减免租金，有相应的规定，本案中，涉案门面系国有资产类经营用房，且龙马汇公司占用涉案门面经营农贸市场期间，客观上的确因为新型冠状病毒疫情受到严重影响，故本院基于二审中出现的新事实和公平原则，酌定从龙马汇公司支付回龙桥居委会的房屋占有使用费中按照146398.38元/月的标准扣减2个月，因此房屋占有使用费应从涉案《房屋租赁合同》解除的2个月之后开始计算，即2018年10月2日。综上所述，龙马汇公司、**的上诉请求部分成立，本院依据二审中出现的新事实，予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初4529号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初4529号民事判决第六、七项；三、变更重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初4529号民事判决第四项为：“重庆龙马汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会房屋占有使用费（以146398.38元/月为标准从2018年10月2日起计算至重庆龙马汇商业管理有限公司向重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会腾交位于重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区钓鱼嘴大道XX号商业用房之日止）”；四、驳回重庆市大渡口区建胜镇回龙桥社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行的债务利息。一审案件受理费31101元，减半收取计15551元，保全费5000元，均由重庆龙马汇商业管理有限公司负担；二审案件受理费31101元，由重庆龙马汇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年七月七日书记员  陈 丽