吉林省抚松林区基层法院 民 事 判 决 书 （2020）吉7604民初121号 原告（反诉被告）：长白山保护开发区池西区波比儿童乐园，住所地：长白山保护开发区池西区。 经营者：沈向华，女，住吉林省抚松县。 被告（反诉原告）：长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司，住所地：长白山保护开发区池西区。 法定代表人：王书才，系该公司经理。 委托诉讼代理人：宋起鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁春日，吉林王利律师事务所律师。 被告：长白山保护开发区池西区农贸市场有限公司，住所地：长白山保护开发区池西区。 法定代表人：李振德，系该公司总经理。 原告（反诉被告）长白山保护开发区池西区波比儿童乐园（以下简称波比乐园）与被告（反诉原告）长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司（以下简称禾润公司）、长白山保护开发区池西区农贸市场有限公司（以下简称农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，禾润公司于2020年7月21日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开庭进行了审理。波比乐园经营者沈向华、禾润公司法定代表人王书才、委托诉讼代理人宋起鹏、袁春日、农贸公司法定代表人李振德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 波比乐园向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和被告长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司于2019年9月24日签订的租赁合同；2.依法判令二被告连带赔偿原告经济损失300,000.00元（包括尚未到期的租金及保证金）；3.依法判令禾润公司赔偿原告的预期营业损失27个月，每月15,000.00元，共计405,000.00元；4.本案诉讼费由禾润公司承担。事实和理由：2019年9月24日，原告和被告禾润公司签订租赁合同，合同约定被告将位于池西区农贸市场第二层1号摊位建筑面积为381.7平方米出租给波比乐园经营，租赁期为3年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止，原告交纳3,000.00元履约保证金作为担保，双方同时就物业、取暖等费用的交纳进行了约定。合同签订后，原告即对租赁场地进行了装修，并根据场地情况定制了儿童娱乐设备，花销各项费用共计30余万元。2020年6月9日，被告长白山保护开发区池西农贸市场有限公司向原告送达了一份通知，称二被告之间已经解除合同，池西农贸市场有限公司定于2020年6月30日停业，通知原告于2020年6月30日前将所租的摊位腾空。原告因此找被告禾润公司，其经理王书才让原告不用理会此通知。2020年6月30日晚间，该市场已停水停电并关门停业，原告再次询问王书才如何解决，王书才让原告起诉。原告于2019年10月26日正式营业，营业额每月按15,000.00元计算，预期收益按27个月计算，共计405,000.00元。原告因签订三年租赁合同才对摊位进行装修并购置设备，现因二被告之间发生争议导致原告无法继续租赁经营，该租赁合同应该解除，造成的经济损失由二被告承担。 禾润公司辩称，波比乐园在合同履行期间，欠取暖费、水电费、公摊面积水电费共计21,066.86元。波比乐园主张的预期收益没有事实依据。我不同意解除合同。 农贸公司辩称，1.农贸公司未与波比乐园签订经营合同，波比乐园应与禾润公司解除合同；2.农贸公司与禾润公司解除合同，禾润公司与商户之间的违约责任，应由禾润公司与商户自行解决（包括波比乐园），农贸市场没有与波比乐园签任何协议，我们不具有承担损失的责任。 禾润公司向本院提出反诉请求：1.判令波比乐园支付拖欠的取暖费15,458.85元、电费3,014.00元、公摊费4,122.36元，共计22,595.21元。事实与理由：禾润公司与波比乐园签订的租赁合同约定：租赁面积381.70立方米，取暖费每平方米40.50元、公摊水费每平方米0.6元、电费每平方米0.6元，波比乐园电费自行承担。合同履行期间，波比乐园取暖费15,485.85元，九个月的公摊水、电费及电费。 波比乐园辩称，波比乐园在取暖期的温度只有11.5℃-12.5℃，达不到取暖标准，因此我才没交取暖费。关于电费及公摊水电费，因为今年我没有营业多长时间，不应该产生这些费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单一张（打印时间2020年7月2日），波比乐园用以证明2019年10月7日，其通过银行转帐支付充气堡运费1,790.00元。禾润公司质证认为，对这份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，该证据并不能证明该笔转帐与儿童乐园购买设备及相关产品有关。农贸公司质证无异议。本院认为，该证据无法证明1,790.00元的具体用途，不具有关联性，对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2019年6月13日，农贸公司作为出租方与承租方禾润公司签订了《池西区农贸市场租赁合同》，约定将座落于池西区长白山家园以西50米处，建筑面积为8586.67平方米的农贸市场整体出租给禾润公司使用，由禾润公司进行经营，租赁期限为10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止。2019年9月24日沈向华与禾润公司签订了《租赁合同》，租期为三年，以正式开业之日为起租日，即自2019年10月26日起至2022年10月25日止。该转租合同，农贸公司知情并同意。合同约定禾润公司将位于池西区农贸市场第二层1号摊位，建筑面积381.7平方米的商铺有偿租给沈向华，其经营范围仅限儿童娱乐项目，并约定了物业费、取暖费、公摊水电费及波比乐园店内水电费的收费办法。当天，沈向华向禾润公司交纳保证金3,000.00元及一年的租金50,000.00元、物业费4,945.00元。2019年10月26日，沈向华经营的波比乐园正式开业，装修费共计34,499.00元（其中墙体彩绘23,000.00元、墙面购买木料5,019.00元、木料手工5,280.00元、包柱装饰1,200.00元）、购买儿童乐园设备及与相关产品共花费236,116.00元。在经营期间，波比乐园拖欠禾润公司取暖费15,458.00元、公摊面积水电费共计4,122.36元。在取暖期内波比乐园的室内温度大约在11.5℃至12.5℃之间。2020年6月30日，因农贸公司断水断电波比乐园停止营业。波比乐园第一年的租期自2019年10月26日起至2020年10月25日止，返还剩余三个月零25天的租赁费应为15,924.66元、物业费1,574.95元及保证金3,000.00元； 另查明，农贸公司与禾润公司于2020年3月31日解除《池西区农贸市场租赁合同》。 本院认为，禾润公司与沈向华签订的《租赁合同》在波比乐园成立后，由波比乐园作为承租方享有相关权利义务，上述合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。（一）关于解除《租赁合同》的问题。波比乐园主张，因为禾润公司与农贸公司解除了《池西农贸市场租赁合同》，导致农贸公司在2020年6月30日对其承租场所断水断电，已无法继续经营，现请求解除其与禾润公司签订的《租赁合同》。禾润公司主张其与农贸公司在解除合同时已经约定波比乐园仍然可以继续履行双方签订的《租赁协议》，因农贸公司未履行抚松林区基层法院生效（2020）吉7604民初58号民事调解书，导致波比乐园不能继续履行合同，与其无关，因此其不同意解除合同的辩论意见，无事实及法律依据，本院不予支持。农贸公司主张其与波比乐园未签订任何合同，因此不同意波比乐园继续租赁场地。本院认为，根据合同相对性的原则，《租赁协议》约束的甲、乙双方是波比乐园与禾润公司，与农贸公司无关。禾润公司与农贸公司解除租赁协议后，其对池西区农贸市场失去了占有权、使用权及对外出租的权利，且其并未与波比乐园变更租赁协议，其行为导致与波比乐园签订的租赁合同无法继续履行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”因此，对波比乐园的主张解除其与禾润公司《租赁协议》本院予以支持。（二）关于波比乐园因解除租赁协议造成的经济损失的问题。其主张禾润公司与农贸公司应连带承担因解除合同给波比乐园造成的各项损失共计29万余元。本院认为，根据《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中原告于2019年10月26日开始营业，2020年6月30日停业，且受今年疫情影响，中途几个月未营业。综合考虑以上因素，对波比乐园主张判令禾润公司赔偿装修费34,499.00元、返还剩余的租金、物业费及保证金的诉讼请求，本院予以支持；对波比乐园主张其购买儿童娱乐设备及儿童乐园其他产品的经济损失，根据《最高人民法院》第十条规定：“……未形成附合装饰装修物，可由承租人拆除。”，对波比乐园的该项主张，本院不予支持。波比乐园提出的由禾润公司和农贸公司承担连带责任的主张无事实及法律依据，不予支持。禾润公司提出其已与农贸公司达成协议，波比乐园的损失应由农贸公司承担的辩论意见，无事实及法律依据，本院不予支持。对农贸公司认为波比乐园与其未签订任何合同，其经济损失与其无关，其不应该承担任何损失的辩论意见，本院予以支持。（三）关于波比乐园预期收入问题。波比乐园主张其剩余租期27个月预期收入为405,000.00元。庭审中禾润公司同意波比乐园的每月营业收入以1.5万元计算，即波比乐园每年预期收入为18万元。波比乐园同意禾润公司提出的其每年支出费用为11.6万元（其中租赁费5万元、物业费、公摊水电费、水电费共3万元、雇佣服务员费用每年3.6万元）。波比乐园每月纯利润为5,333.33元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，波比乐园要求禾润公司赔偿预期可得利益损失的诉讼请求合法有据，本院应予支持。综合考虑波比乐园实际经营项目及经营情况，其主张的预期经营利润损失应以其月纯利润为标准，酌情保护6个月。（四）关于禾润公司反诉的问题。禾润公司反诉称波比乐园应支付其取暖费15,458.00元、公摊水电费共计4,122.36元，电费3,014.00元。本院认为，因波比儿童乐园确认存在温度未达到取暖标准的情况，根据《吉林省白山市供热管理暂行办法》第二十条的规定：“……(五)≥12℃-13℃(不含13℃)，退还日平均热费额40%；……”,结合波比乐园实际服务的人群为儿童，综合考虑实际情况，本案波比乐园比照用户室内标准退费。综上，本院认为波比儿童乐园应给付禾润公司取暖费15,458.00元×60%、公摊水电费共计4,122.36元。禾润公司要求波比乐园给付电费3,014.00元的主张，因其未提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、长白山保护开发区池西区波比儿童乐园于2020年6月30日解除与长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司签订的《租赁合同》； 二、长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内给付长白山保护开发区池西区波比儿童乐园装修费34,499.00元、预期收益32,000.00元； 三、长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内退还长白山保护开发区池西区波比儿童乐园租赁费15,924.66元、物业费1,574.95元及保证金3,000.00元； 四、长白山保护开发区池西区波比儿童乐园于本判决生效后十日内给付长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司取暖费9,274.80元、公摊水电费4,122.36元； 五、驳回长白山保护开发区池西区波比儿童乐园的其他诉讼请求。 六、驳回长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6,553.75元，由长白山保护开发区池西区波比儿童乐园负担3,276.88元，由长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司负担3,276.87元；反诉费减半收取计163.50元，由长白山保护开发区池西区波比儿童乐园负担81.75元，由长白山保护开发区禾润市场管理服务有限公司负担81.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判员 盛 云 二〇二〇年七月三十一日 书记员 王环宇