重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1189号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴磊，男，汉族，1988年5月25日出生，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：向举，重庆谦合谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：重庆市万州宾馆有限责任公司，住所地重庆市万州区高笋塘1号，统一社会信用代码91500101711684728D。法定代表人：刘成英，董事长。委托诉讼代理人:张守贵，重庆渝万律师事务所律师。上诉人吴磊因与被上诉人重庆市万州宾馆有限责任公司(以下简称万州宾馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2019)渝0101民初15474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴磊上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判：（1）被上诉人立即维修上诉人承租范围内的房屋（具体要求:①使上诉人所承租的房屋不在出现流水现象；②因漏水现象造成上诉人的装修被腐蚀、锈蚀、浸泡的部分，应按原装修材料予以更换）；（2）被上诉人维修承租房屋所花费的时间作为上诉人租期的延长（具体延长期限以被上诉人开始维修之日起至实际维修完毕且再次交付上诉人使用之日止）；（3）被上诉人向上诉人返还多收取的房屋租金暂计10万元[（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×已付房租金额，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确]；（4）租赁期限尚未届满的租金按照实际面积计算[（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×264000元，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确]；(5)一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的租赁房屋中仅1号楼和3号楼的房屋提供了总的房产证，而没有提供分户的产权证，接待室、4号楼的部分既无房产证也无建设工程规划许可证，根据司法解释的相关规定，案涉租赁合同应属无效或部分无效，违约金条款亦无效。二、在协商签订租赁合同的过程中，上诉人被告知房屋面积约有1400平方米，上诉人才以合同约定的价格承租房屋，但实际房屋面积仅850平方米左右，相差近40%，故根据公平原则，应按实际面积折算租金，多收取的租金部分应当予以返还。三、鉴于面积上存在较大的差异，上诉人在一审中提交了鉴定申请，但一审基于“租金计算与实际面积无关”的观点，不准许鉴定，属于程序错误。四、房屋存在漏水系不争的事实，现场一看便知，已经影响上诉人的正常使用，且给上诉人造成了持续性的影响，出租人对于房屋的维修义务，并不以是否必要为前提。万州宾馆公司辩称，一、案涉租赁合同是有效的，1号楼、3号楼有房产证，其余的部分有建设工程施工许可证，以及缴纳规费的原件，而有施工许可证必然是有规划许可证。二、租赁合同约定的租金计算标准，并不是以1400平方米的面积计算，合同中约定的也是“约”，租赁房屋是现状实物交付，上诉人已经接收使用多年，不存在面积不足的问题，无须进行面积鉴定。三、租赁房屋客观上是不漏水的，即便有维修义务，合同中已经约定应由承租人进行维修，承租人可以委托出租人维修，出租人承担维修费用。万州宾馆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付2019年6月15日至2019年12月14日所欠付租金11.1万元；2.判令被告向原告支付水电费及空调费7556.83元；3.判令被告向原告支付违约金5万元；4.案件受理费由被告承担。吴磊向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即维修反诉原告承租范围内的房屋（具体要求:①使反诉原告所承租的房屋不在出现流水现象；②因漏水现象造成反诉原告的装修被腐蚀、锈蚀、浸泡的部分，应按原装修材料予以更换）；2.判令反诉被告维修承租房屋所花费的时间作为反诉原告租期的延长（以反诉被告开始维修之日起至实际维修完毕且再次交付反诉原告使用之日止）；3.判令反诉被告向反诉原告返还多收取的房屋租金暂计20万元[（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×已付房租金额，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确]；4.判令租赁期限尚未届满的租金按照实际面积计算[（1400㎡-承租房屋实际面积）÷1400㎡×264000元，准确金额待承租房屋实际面积确定后在明确]；5、反诉受理费、评估费由反诉被告承担。一审法院认定事实：万州宾馆公司(甲方)与吴磊(乙方)于2015年3月24日签订《场地租赁合同》，约定甲方将1号楼(客房楼)的第一层101-107房、接待室、4号楼(新建三区)的第一层、3号楼(会议厅楼)的夹层，面积约1400平方米租赁给乙方用于经营舞蹈培训中心；租赁期限从2015年6月15日起至2020年6月14日止；租金及其缴纳方式:第一年租金贰拾叁万元，第二年租金贰拾肆万元，第三年租金贰拾肆万元，第四年租金贰拾肆万元，第伍年租金贰拾陆万肆仟元；租金每半年支付一次，每年6月1日支付上半年租金，每年12月1日支付下半年租金，每逾期一天，乙方按照应付租金的5‰向甲方缴纳滞纳金，以此类推；甲方于2015年3月24日将场地交付乙方；在租赁期内，甲方为乙方提供电源、水源及中央空调，按照乙方实际使用的实际用量按月收取费用；乙方必须于每月10日前向甲方缴纳水、电、中央空调等费用；违约责任，甲乙双方任何一方违约，应支付另一方违约金5万元，并承担因此造成的损失费；该合同还对其他方面进行了约定。本案争议租赁房屋1号楼(客房楼)的第一层101-107房、接待室、4号楼(新建三区)的第一层、3号楼(会议厅楼)的夹层位于万州区高笋塘1号，原告对1号楼和3号楼已经取得产权证，原告对万州宾馆停车库和附楼已经取得建筑工程施工许可证，并且万州区建委已经通知原告缴纳规费予以办证。原告在签订合同后立即将合同约定的3处房屋交付给了被告使用至今。被告在2015年7月10日向原告支付了2015年6月15日至2015年12月14日期间合同约定的半年租金11.5万元，之后,被告将2019年6月14日之前的租金按照合同约定的租金标准已向原告付清。2019年6月15日至2019年12月14日之间合同约定的半年租金13.2万元，原告仅在2019年10月向被告支付2.1万元，被告现欠付原告该半年租金11.1万元。被告在使用租赁房屋上经营的舞蹈培训中心在2019年6月25日至2019年8月24日期间使用电的度数为1476度（219111度-217635度），在2019年8月25日至2019年9月24日期间使用电的度数为545度（219656度-219111度），在2019年9月25日至2019年10月25日期间使用电的度数为544度（220200度-219656度），以上电费按照0.87元/度计价，共计电费为2231.55元，被告至今没有向原告缴纳。原告对诉请的水费及空调电费的具体金额来源不能具体明确。一审法院认为，本案争议租赁房屋1号楼(客房楼)的第一层101-107房、接待室、4号楼(新建三区)的第一层、3号楼(会议厅楼)的夹层位于万州区高笋塘1号，万州宾馆公司系租赁房屋所有权人,有权对外出租。万州宾馆公司与吴磊于2015年3月24日签订《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。由于该合同明确约定了租赁房屋的具体位置（包括楼层、房号），并且吴磊接受该租赁房屋4年多时间也是按合同约定的租金标准支付了前4年的租金，在这期间一直没有对租赁房屋的面积提出异议，故当场实物交付的具体房屋是双方租赁合同约定的标的物，租金应当按照合同约定的标准给付。虽然合同约定租赁房屋面积约为1400平方米，但只是对租赁房屋面积的一种附带的估计，双方之间的租金计算不能按租赁房屋的实际面积计算，故吴磊要求按实际面积计算租金的主张不能成立。吴磊提出对租赁房屋的实际面积进行鉴定（实测），因如前所述，双方并非是按实际面积计算租金，故对其鉴定申请不予以准许。由于吴磊至今没有按照合同的约定交纳2019年6月15日至2019年12月14日所欠付的租金11.1万元和2019年10月25日之前的电费2231.55元，存在违约行为，按照合同约定应当承担违约责任，鉴于吴磊逾期交纳租金和电费给万州宾馆公司造成的损失主要是资金占用损失，故认定以欠缴费用为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约损失。综上，吴磊应当向万州宾馆公司支付租金11.1万元和电费2231.55元及违约损失（违约损失分别计算为：以租金11.1万元为基数从2019年6月1日起至该租金付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，以电费2231.55元为基数从2019年11月11日起至该电费付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。关于万州宾馆公司要求吴磊支付水费及空调费的诉讼请求，因其诉请的具体金额来源不能具体明确，故不予支持。关于吴磊反诉请求由于租赁房屋存在漏水要求万州宾馆公司对房屋进行维修以及因房屋维修延长租期的诉讼请求，由于吴磊在诉讼中没有提供充分证据证明所涉租赁房屋存在漏水现象以及因漏水致使租赁房屋不能使用必须要进行维修，故对其此项反诉请求不予以支持。关于吴磊反诉要求万州宾馆公司返还多收取的房屋租金以及租赁期限尚未届满的租金按照实际面积计算的请求，由于已认定当场交付的具体房屋是双方租赁合同约定的标的物，双方之间的租金应按合同约定的标准给付，并非是按租赁房屋实际面积计算租金，故对其此项反诉请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）吴磊于判决生效后十日内向原告(反诉被告)万州宾馆公司支付租金11.1万元、电费2231.55元及违约损失（违约损失分别计算为：以租金11.1万元为基数从2019年6月1日起至该租金付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，以电费2231.55元为基数从2019年11月11日起至该电费付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、驳回原告(反诉被告)万州宾馆公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴磊的反诉请求。案件本诉受理费3692元，减半收取1846元，反诉受理费4300元，减半收取2150元，合计3996元，由被告（反诉原告）吴磊承担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对于双方当事人无争议的事实部分，本院予以确认。本院认为，根据二审审理范围，结合当事人诉辩意见，本案争议焦点有三，其一为租赁合同效力问题；其二为租金计算标准问题；其三为房屋是否存在漏水质量问题。对此，分别评析如下：一、关于租赁合同效力问题就案涉房屋租赁合同标的物涉及的房屋，万州宾馆公司已经取得1号楼、3号楼的不动产权证书，1号楼、3号楼中的部分房屋自然属于万州宾馆公司合法所有。其余部分虽未取得不动产权证书，但已经取得建筑工程施工许可证，而先有建筑工程规划许可证才会办理建筑工程施工许可证，且主管行政机关已经通知万州宾馆公司缴纳规费予以办证，故此部分房屋的租赁并不违法。因此，吴磊关于房屋租赁合同无效或部分无效的主张不能成立，合同整体合法有效。二、关于租金计算标准问题案涉房屋租赁合同中虽有关于“面积约1400平方米”的表述，但根据合同整体内容及合同履行情况分析，双方当事人并非是以1400平方米的面积作为计算房屋租金的依据，而是以现场实物交付的四部分房屋作为整体计算租金。另，如按吴磊所言，房屋实际面积仅850平方米左右，与1400平方米相差500多平方米，这一较大差距一般人均应能感知，但其接收房屋使用长达4年并未提出异议，足以佐证双方并非按实际面积计算租金。因此，吴磊关于应按实际面积折算租金，主张被上诉人返还多收取的租金，并申请面积鉴定的理由均不能成立。三、关于房屋是否存在漏水质量问题当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。吴磊主张房屋存在漏水质量问题，为此在一审中提供了11张照片作为证据。经审查，照片内容虽然显示吊顶及墙壁有沁水痕迹，但无法核实拍摄时间、拍摄地点、拍摄条件、拍摄对象等，不足以证明吴磊的事实主张。因此，吴磊应承担举证不能的法律后果，主张因维修房屋所耗费时间作为延长租期的理由不能成立，要求立即维修房屋亦缺乏事实依据。综上所述，吴磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5992元，由上诉人吴磊负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  杨继伟审判员  黄文革二〇二〇年七月三十一日书记员  李 蕾