陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终6209号上诉人（原审被告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，该公司经理。委托诉讼代理人：李子朋，男，1996年1月20日出生，汉族，北京金宣置地房地产经纪有限公司区域经理，住西安市雁塔区中华世纪城F区8号楼2单元1702室。被上诉人（原审原告）：王越，女，1974年5月2日出生，汉族，高速集团西渭分公司员工，住西安市雁塔区太白南路9号高速太白锦苑6号楼1单元1302室。上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人王越合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金宣公司上诉请求：1. 金宣公司无需向王越赔偿沙发损失；2. 金宣公司无需向王越补交免租期租金5200元；3. 金宣公司无需向王越支付2018年12月1日至2018年12月15日的租金1300元；4. 金宣公司无需向王越支付违约金5200元。事实与理由：一、一审法院送达程序严重违法。王越明知金宣公司注册地与实际经营地不一致的情况下，故意提供给一审法院错误地址。原审法院通过一般查询就能查询到地址的情况下，直接采取了公告送达，属于没有查询及穷尽直接送达手段，其缺席审判违反法定程序，剥夺了金宣公司的辩论权。二、一审法院未查清相关事实。房屋代理期间按照合同规定甲方承担物业费、取暖费，该房屋从2018年3月甲方一直不交物业费，导致房屋无法正常出租，多次沟通甲方还是不交，乙方无奈与甲方协商2018年12月15日解除房屋租赁合同，原租户利益收入归属于王越所有，并不存在金宣公司拖欠房租的状况，更不存在违约的情形，也不存在损害赔偿的情形。王越辩称：一、一审法院送达程序没有违法。一审法院多次联系金宣公司，而金宣公司均不积极配合法院工作，也不予以明确答复，一审开庭之际，法院还在联系金宣公司让其参加庭审，金宣公司仍不予理睬，缺席审判的责任应由金宣公司承担。二、王越与金宣公司并未于2018年12月15日达成解除房屋租赁合同的合意。仅仅额一年出租期内，涉案房屋根本不存在不缴纳物业费的情形，对方所说多次与王越沟通之事更不存在，房屋不存在因不缴纳物业费无法正常出租之说，2018年12月15日前房客还在房屋内居住。王越向一审法院起诉请求：1.金宣公司归还王越西安市雁塔区江林新城C区2幢2单元1104室房屋中原有但现在缺失损坏的家电家具，完好无损归还：电视机、饮水机、沙发一套。以上物品价值折合5000元，如不归还按价赔付。2.金宣公司补缴合同中免租的两个月房租共计5200元。3.金宣公司缴纳2018年12月1日至搬出之日12月15日期间房屋1300元，合同违约按双方所签合同第十条第三款支付违约金5200元。4.本案诉讼费用、律师费、交通费、误工费等王越为维护本案合法权益而支出的合理费用由金宣公司承担。诉讼中，王越明确截至本案法庭辩论终结时诉讼请求第4项中的费用仅产生诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月28日，王越（委托人、甲方）、金宣公司（租赁代理机构、乙方）就王越委托出租房屋事宜被签订《西安市房屋出租委托代理合同》，约定金宣公司代理王越出租位于西安市雁塔区的108平方米的房屋，用于分租，出租代理期限为2017年12月2日至2020年12月1日；租金为2600元/月，金宣公司将各期租金划入王越账户，具体为第一次至第四次分别为2017年12月2日、2018年3月2日、2018年6月2日、2018年9月2日，以此类推；代理期间的免租期为第一年60天，第二年30天，金宣公司免费使用房屋，无需支付租金。合同第七条约定，因金宣公司保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，金宣公司应负责维修或者承担赔偿责任。合同约定，金宣公司未按照规定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%向王越支付违约金。合同附件二房屋交割清单中载有电视机1台、热水器1台、沙发1套等物品。合同签订后，王越向金宣公司交付了房屋。2017年12月5日至2018年9月3日，金宣公司向王越交纳10个月租金26000元，对应的租期至2018年11月底，之后未再交纳租金。庭审中，王越称金宣公司搬出案涉房屋的日期为2018年12月15日，电视机、饮水机、沙发均购买于案涉房屋出租前二年左右，购买价格分别为2000元左右、1000多元、2000元至3000元。王越提交的案涉房屋出租前的照片能反映出交付的房屋中有电视机、沙发等物品，但未反映出王越主张的饮水机；出租后的照片显示沙发存在损坏等情形。一审法院认为，案涉《西安市房屋出租委托代理合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。王越提交的西安市房屋出租委托代理合同、出租前后的照片能证明交付的房屋中包括了电视机、沙发的事实。金宣公司负有保管和合理使用案涉房屋内物品的合同义务，但其未到庭参加诉讼，应承担举证不能的不利后果。故雁塔区人民法院对王越关于电视机、沙发损失的主张，予以支持，并综合考量王越关于涉案物品的购买时间、价格等因素并基于诉讼经济原则，酌定电视机、沙发的损失合计2000元。王越关于饮水机损失的主张，缺乏充分证据证明，雁塔区人民法院不予支持。关于补交免租期租金、交纳2018年12月1日至12月15日的租金及违约金的问题。金宣公司未按期交纳租金及在2018年12月15日从案涉房屋搬出的行为属违约行为，已导致王越的合同目的无法实现。王越有权据此解除合同并就合同解除后的后果主张权利。王越在本案中主张补交租金、承担违约金的请求，均系基于合同解除后的请求，有事实和法律依据，雁塔区人民法院予以支持。免租期是王越基于金宣公司依约履行合同期间而给于金宣公司的免租期。但金宣公司存在未依约使用案涉房屋的行为，已致王越给于免租期的合同目的落空。故王越有权要求金宣公司补交免租期房租。另外，王越主张的违约金，亦在合同约定的范围内，且违约金与物品损坏赔偿责任系填补不同的损失，故雁塔区人民法院对王越的违约金主张，予以支持。王越主张的2018年12月1日至12月15日的租金1300元，在合同约定租金及王越交纳租金和实际使用房屋的范围内，故雁塔区人民法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向王越赔偿电视机、沙发损失合计2000元；二、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向王越补交免租期租金5200元；三、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向王越支付2018年12月1日至2018年12月15日的租金1300元。四、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向王越支付违约金5200元；五、驳回王越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（王越已预交），由金宣公司负担并于履行本判决金钱给付义务时一并支付给王越。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”王越与金宣公司自愿签订《西安市房屋出租委托代理合同》，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，王越向金宣公司交付了房屋，金宣公司应当依约履行支付租金的义务。金宣公司将租金交纳至2018年11月底后，再未交纳后续房租，并于2018年12月15日从涉案房屋中搬离，表示不再继续履行合同，故双方合同已于2018年12月15日实际解除，王越主张金宣公司支付2018年12月1日至2018年12月15日搬出之日的房租1300元，于法有据，应予支持。一审法院根据王越提交的合同、房屋照片，认定金宣公司未能妥善履行保管和合理使用屋内物品的义务，综合考量上述物品的购买时间、价格等因素，酌定金宣公司赔偿王越电视机、沙发损失合计2000元，并无不当。王越与金宣公司约定合同的履行期限为三年，而金宣公司未按期缴纳租金，并在2018年12月15日从涉案房屋搬出不再继续履行合同，属违约行为，王越的合同目的无法实现，故王越主张金宣公司补交免租期房租5200元、支付违约金5200元，亦符合法律规定和双方约定，应予支持。综上所述，金宣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年四月二十日二〇二〇年七月十日 书 记 员  刘 书 方     1