文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0236民初1789号原告：奉节县太和大酒店有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安街道夔州路460号，统一社会信用代码9150023676591076X6。法定代表人：李大荣，系董事长。委托诉讼代理人：李大容，重庆聚焦律师事务所律师。被告：重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司，住所地重庆市奉节县西部新区胡家社区澳海澜庭B区B1幢1-10，统一社会信用代码91500236MA5YRLKF1L。法定代表人：彭令。委托诉讼代理人：张珍辉，重庆贞枰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德均，重庆贞枰律师事务所律师。第三人：奉节县梵谷瑜伽馆，住所地重庆市奉节县永安街道胡家社区天佑中央公园城A区G8幢3-3-2，统一社会信用代码92500236MA5YWH8D5Y。经营者：余小清。委托诉讼代理人:李理，重庆赤甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：程昌春，重庆赤甲律师事务所律师。原告奉节县太和大酒店有限责任公司与被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司向本院提出反诉，本案依法由审判员舒涛适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告奉节县太和大酒店有限责任公司（反诉被告）委托诉讼代理人李大容、被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司（反诉原告）委托诉讼代理人张珍辉、陈德均到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，原告奉节县太和大酒店有限责任公司（反诉被告）于2020年5月25日向本院提出追加奉节县梵谷瑜伽馆为第三人的申请，本院依法予以准许。本院于2020年6月23日再次公开开庭审理本案，原告奉节县太和大酒店有限责任公司（反诉被告）法定代表人李大荣及其委托诉讼代理人李大容、第三人奉节县梵谷瑜伽馆经营者余小清及其委托诉讼代理人李理、程昌春到庭参加诉讼，被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司（反诉原告）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奉节县太和大酒店有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、请求被告给付拖欠的房屋租金共计70000元，诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告奉节县太和大酒店有限责任公司变更诉讼请求为：请求被告支付租金70000元，第三人承担连带责任，诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2018年10月25日签订《房屋承包合同》，实际为房屋租赁合同，约定由原告将自有的位于奉节县永安街道夔州路460号太和大酒店二号楼二楼的房屋承包给被告使用，由被告用于健身等用途，承包期为5年，自2018年11月10日至2023年11月9日等内容。合同签订后，被告按约给付了第一年度的租金，被告本应于2019年10月25日前给付2019年11月10日至2020年11月9日这一年的租金70000元，但被告至今未支付。被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司辩称，原被告双方于2018年10月25日签订了房屋承包合同，实际上是房屋租赁合同，由原告将自有的位于奉节县永安镇夔州路460号太和酒店二号楼二楼的房屋出租给被告使用，期限是2018年11月10日至2023年11月9日，头3年的租金为每年7万元，后2年在上年基础上增加10%。2018年10月18日太和大酒店的法定代表人李大荣与被告签订私教协议，约定以李大荣的私教抵扣2万元的租金，该合同签订后被告支付了2018年11月10日至2019年11月9日的租金7万元，其中包含银行转账5万元及以李大荣私教2万元抵扣租金2万元，同时交付保证金1万元。该合同签订后被告于2018年10月18日至2019年8月1日使用该房屋，原被告及余小清、刘秋红协商，由被告与余小清、刘秋红形成资产转让关系，原告与余小清、刘秋红经营的梵谷瑜伽馆签订房屋承包合同，该合同主要条款约定与本案原被告签订的合同相似，租赁期限也等同，除去本案被告使用时间，租金约定也是7万元每年，含私教抵扣2万元租金，2019年8月2日起梵谷瑜伽馆开始使用该房屋，综上，本案原告与梵谷瑜伽馆形成租赁关系，与被告已经解除租赁关系，被告多次向原告主张退回保证金，请求驳回原告的诉讼请求，同时提出反诉，请求人民法院判令反诉被告退还反诉原告履约保证金10000元，同时支付资金占用利息（以10000为本金按照年利率6%计算，从2019年8月2日起至被告付清之日止）及本案诉讼费由反诉被告承担。第三人奉节县梵谷瑜伽馆辩称，原告奉节县太和大酒店有限责任公司与第三人没有租赁合同关系，第三人相对原告没有合同约定的义务，原告要求第三人承担房屋租金的请求，无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，原告奉节县太和大酒店有限责任公司与被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司签订了房屋承包合同，实为房屋租赁合同。原告将其所有的位于奉节县永安镇夔州路460号太和大酒店二号楼二楼的房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年11月10日至2023年11月9日，租金为前3年每年7万元，后2年在上年的基础上增加10%，履约保证金为10000元，不计息，合同到期并妥善处理完遗留问题后一次性退还保证金。2018年10月18日原告奉节县太和大酒店有限责任公司的法定代表人李大荣与被告签订《私教协议》，《私教协议》约定课时次数/期间为从第一次起一年，课程总费用为20000元，备注：因重庆众享伽圆租用李大元太和二楼房屋，租赁期间李大元的私教抵扣20000元。房屋租赁合同签订后被告支付了2018年11月10日至2019年11月9日的租金7万元，其中包含银行转账5万元及以李大荣私教2万元抵扣租金2万元，同时交付保证金1万元。被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司于2018年10月18日至2019年8月1日使用该房屋。2019年8月1日，被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司的代表人孙海燕与第三人奉节县梵谷瑜伽馆的代表人余小清、刘秋红签订《转让合同》，被告将其瑜伽馆转让给第三人，转让费为90000元（不包含房屋租金）。《转让合同》签订后，本案争议房屋由第三人奉节县梵谷瑜伽馆实际使用。原告奉节县太和大酒店有限责任公司与第三人奉节县梵谷瑜伽馆未签订房屋租赁合同。2019年8月27日，被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司的代表人孙海燕与第三人奉节县梵谷瑜伽馆的代表人余小清到原告处与原告的法定代表人李大荣就房屋租赁及瑜伽馆转让进行协商。协商的结论大致是：一、原告同意被告与第三人进行转让；二、原告与第三人的房屋租赁合同按照原告与被告之间的房屋租赁合同执行，不增加也不减少；三、原告法定代表人李大荣在第三人处继续接受瑜伽私教服务，私教费为每年20000元，但是每年没练完的课时累计到下一年使用；四、三方均同意第二天重新签订新合同。后因原告与第三人就瑜伽私教服务费用抵扣房屋租金发生纠纷，第三人一直未在房屋租赁合同上签字。上述事实有原、被告及第三人当庭陈述，原告提交的原告的营业执照及被告的企业信息、房屋承包合同及补充协议、奉节房地证2008字第1102号产权证，被告提交的营业执照、房屋承包合同及补充协议、私教协议、建设银行卡客户交易明细清单、收款收据、转让合同、建设银行交易明细、微信支付交易明细、微信聊天记录截图、房屋承包合同、照片、梵谷瑜伽馆企业信息、录音光盘及文字整理记录，第三人奉节县梵谷瑜伽馆提交的转让合同等证据在卷予以佐证，上列证据经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性，关联性，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告的争议焦点为：1、原被告之间的房屋租赁关系是否已经解除；2、原告与第三人之间是否形成新的房屋租赁合同。原告奉节县太和大酒店有限责任公司认为原、被告双方的房屋租赁合同并未解除。原告理由为，原告并未同意与被告解除房屋租赁合同也未同意将房屋出租给第三人，也未与第三人签订房屋租赁合同（庭审结束后，原告认为与第三人形成房屋租赁合同关系）。被告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司认为原被告之间的房屋租赁关系已经解除。被告理由有二：1、被告是与原告及第三人一起协商，并得到原告的同意之后才将瑜伽馆转让给第三人梵谷瑜伽馆；2、原告已制作出房屋租赁合同将房屋出租给第三人梵谷瑜伽馆并在合同上盖章。本院认为原被告之间的房屋租赁合同已经解除。理由为：原被告及第三人一起就房屋租赁及瑜伽馆转让进行协商，并达成一致的意思表示，即被告从房屋租赁关系中退出，由原告与第三人重新比照原告与被告的房屋租赁合同签订新的房屋租赁合同，并且原告已经制作出新的合同并在合同上盖章，后因原告与第三人就瑜伽私教费抵扣房屋租金发生纠纷，第三人未在新的房屋租赁合同上签字。因此，从原告作出的意思表示以及事后的实际行动足以认定原告已经与被告解除双方的房屋租赁关系。对于争议焦点2，原告与第三人是否已经形成新的房屋租赁合同。本院认为双方已经形成了新的房屋租赁合同关系。理由如下：首先，被告与第三人签订的《转让合同》第三条约定，瑜伽馆转让给乙方（第三人）后，乙方同意代替甲方向太和大酒店方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。第七条第5项约定，原租房租期为5年（现已使用9个月，还余4年3个月），每年租金为7万，太和李大元每年私教抵扣2万元，每年实际租金为5万元。其次，原、被告及第三人在一起就房屋租赁及瑜伽馆转让进行协商时已经达成一致意思表示，一、原告同意被告与第三人进行转让；二、原告与第三人的房屋租赁合同按照原告与被告之间的房屋租赁合同执行，不增加也不减少；三、原告法定代表人李大荣在第三人处继续接受瑜伽私教服务，私教费为每年20000元，但是每年没练完的课时累计到下一年使用；四、三方均同意第二天重新签订新合同。再次，原告已经按照约定将该房屋交付给第三人使用，原告已经履行了合同的主要义务，第三人也接受了房屋并使用至今。综上所述，尽管第三人未在新的书面房屋租赁合同上签字，但是原告已经履行了合同的主要义务，第三人也接受了房屋并使用至今，原告与第三人之间已经形成房屋租赁关系。即原告将房屋租赁给第三人，房租每年70000元，抵扣李大荣的私教费每年20000元，第三人每年应当支付房租50000元。因此，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持，原告要求第三人支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告向本院提起反诉，请求原告返还被告房屋押金。本院认为，根据原被告双方的房屋租赁合同约定，“履约保证金为10000元，不计息，合同到期并妥善处理完遗留问题后一次性退还保证金”。现被告未对其使用房屋期间的水费、电费与原告进行结算。被告请求退还保证金的条件尚未成就。被告的反诉请求本院不支持。为了保护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人奉节县梵谷瑜伽馆于本判决生效后十日内支付原告奉节县太和大酒店有限责任公司2019年11月10日至2020年11月9日的房屋租金50000元（大写：伍万元整）；二、驳回原告奉节县太和大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交），由原告奉节县太和大酒店有限责任公司负担221元，第三人奉节县梵谷瑜伽馆负担554元。反诉案件受理费62元，减半收取31元（反诉原告已交纳），由反诉原告重庆众享伽圆瑜伽健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  舒 涛二〇二〇年七月二十二日法官助理  杨 勇书 记 员  向红玲