河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初995号 原告：李晓光，男，1978年2月15日出生，汉族，住张家口市赤城县。 被告：张家口市凯博风房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区高新路9号。 法定代表人：金立民，公司总经理。 委托诉讼代理人：朱震，男，1981年9月12日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：任玉婷，女，1994年1月2日出生，汉族，系该公司法务，住张家口市赤城县。 原告李晓光与被告张家口市凯博风房地产开发有限公司（以下简称凯博风公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓光、被告凯博风公司的委托诉讼代理人朱震、任玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓光向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告调换为全面积为10.12平方米的地下室；2、如果不能调换，要求被告依法退还原告已交纳的地下室费用暂计9353.6元，并承担相应的违约责任，具体面积待鉴定后予以确定；3、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年5月2日就位于张家口经开区买卖合同。双方于2017年5月2日签订了正式合同，按合同约定原告购买上述楼房附带地下室3单元-2层06号，建筑面积为10.12平方米，地下室单价每平方米1580元，总价15989元。原告已全额支付了地下室房款。被告于2018年底向原告交付了地下室，但是地下室面积仅有4.2平方米（长2.8米、宽1.5米）。后原告多次找到被告要求更换或退款，被告均以地下室包含50%的公摊并经房管局测绘予以推脱。按照《建筑工程建筑面积计算规范》（ＧＢ／ｔ5035-2013）规定，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的应计算全面积，结构层高在2.2米以下的应计算二分之一面积。地下室的建筑面积不计容积率。建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中明确规定：第六条、商品房销售面积＝套内面积＋分摊公用面积。第八条、公用建筑面积由以下组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班室以及其他功能上为整栋建筑公共用房和管理的建筑面积。2、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚不计入公共面积的部分。该地下室已作为独立空间进行了销售，不应再计入公共面积，况且原告购买房屋已分摊建筑面积20.97平方米，再给地下室进行分摊属于二次分摊。双方对地下室面积也没有约定公摊，按照格式合同有利于消费者的解释，即没有约定，应按照使用面积4.2平方米计算。综上，诉至法院，诉如所请。 被告凯博风公司辩称：1、原告李晓光所购房屋的公摊面积已经将涉案地下室的建筑面积部分予以扣除，不存在二次分摊情形；2、测绘部门测绘出的建筑面积已经考虑了层高结构关于2.2米的相关规定。也就是说，当建筑物层高大于2.2米时，测绘出的建筑面积是按照全面积计算的，当层高不足2.2米时，测绘出的建筑面积是按照半面积计算的。本着负责任的态度，我方已对地下室的净层高做了测量，证实建筑物内部高度已经达到2.92米。综上，被告认为原告李晓光的诉讼请求于理、于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告李晓光为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、嶺秀城房屋预约登记协议复印件一份，欲证明原、被告于2016年3月15日就嶺秀城四期中的3号楼3单元301室房屋达成预售协议；2、商品房买卖合同一份，欲证明原、被告于2017年5月2日就岭秀城二号院第3幢3层301室房屋及3单元-2层06号地下室达成买卖合同；3、2016年3月15日和2016年3月22日中国建设银行存款凭条两份，欲证明原告李晓光分别于2016年3月15日及2016年3月22日向被告法定代表人金立民个人账户转款10，000元和125，876元，用于支付涉案房屋首付款；4、张家口市凯博风房地产开发有限公司收据两张以及中国建设银行的电汇凭证一份，欲证明原告李晓光按照合同约定支付房屋首付款214，978元，公积金贷款460，000元，以上房屋总价款共计674，978元，其中包括地下室价款15，989元；5、岭秀城四期五期入住相关费用明细一份，欲证明被告向原告交付的地下室面积应为10.12平方米；6、原告李晓光实测地下室面积照片一组5张，欲证明原告实测被告交付的地下室面积为4.2平方米（长为2.8米，宽为1.5米）。被告认可原告提交的1—5组证据的真实性，但对第6组证据以系原告自行测量，表示不予认可。经审查，原告提交的1—5组证据被告予以认可，且能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的测量地下室面积照片系原告自己进行的测量，没有通过专业的测绘机构，测量方法、测量工具都与专业测绘不同，可能存在误差，且从照片中可见原告测量时并未紧贴墙体，故对该组证据及测量结果本院不予认可。 被告凯博风公司为反驳原告李晓光的主张向本院提交以下证据：1、张家口市房产（预）测绘报告一份，欲证明涉案地下室的建筑面积为10.12平方米，使用面积为5.53平方米，且地下室的公摊面积与房屋的公摊面积是分别计算的，不存在重复计算的事实。2、视频录像资料一份，欲证明原告李晓光所购房屋地下室的层高确已达到了2.2米。原告李晓光对于第1组证据张家口市北方房产测绘服务中心作出的张家口市房产（预）测绘报告的合法性不予认可，认为该测绘报告没有经过业主同意，委托程序不合法；测绘报告无法体现是由何方委托，来源不可知；测绘依据、分摊的面积包含哪一部分在报告中均未显示；第三方测绘机构属于商业机构，是否进行了实测，真实性无法保证；测绘报告为单方委托是向被告出具的，与本案无关联。对于第2组证据，原告李晓光表示认可涉案地下室层高已超过2.2米。经审查，张家口市北方房产测绘服务中心具有不动产、房产测绘资质，其经办张家口市主城区内（桥西区、桥东区、经济开发区）的全部房地产测绘工作，能够做到适用规范及标准一致，故被告提供的上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，张家口市北方房产测绘服务中心于2019年6月10日向我院出具关于张家口经开区规划路2号岭秀城二号院3号楼的分摊说明一份，载明“2016年3月收到张家口市凯博风房地产开发有限公司对张家口经开区规划路2号岭秀城二号院3号楼的委托预测申请。产权单位申请资料齐全，符合预测条件，我单位根据《中华人民共和国国家标准》（GB/T17986.1-2000）房产测量规范的规定对该项目进行了预测并出具了《张家口市房产（预）测绘报告》。地下室面积=套内建筑面积+分摊面积。地下室分摊面积包括：电梯，1、-1、-2层北风井，-1、-2层楼梯间，-2层公用过道。楼上、楼下部分没有进行二次重复分摊”。 另，张家口市北方房产测绘服务中心法定代表人宋志国于2020年7月2日向本院陈述，“房地产公司测绘都是直接向我公司提出申请，出具委托合同后双方盖章生效。有两种测绘方式：一种是在房屋预售之前根据图纸进行测绘，为方便房屋预售；另一种是实地测绘，在房本上显示的面积是实际测绘面积。商品房买卖合同中显示的面积是预测绘面积，因为当时房屋尚未盖好，最终面积后期还会出具实际测绘面积。涉案房屋属于电梯楼，地下室面积包含公摊面积，全国的标准是“地上公摊地上，地下公摊地下”，购房者进入地下室必定要通过过道，使用公用面积，将地下室公摊面积加之到地上房屋公摊面积之中，对于没有购买地下室的购房者而言显失公平，地上房屋的公摊面积不包含地下室公摊面积，地上及地下公摊面积不重合，不存在重复公摊的情形。我们适用的测绘标准是2000年颁布的《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），该文件是国家统一标准，关于共用面积的分摊，在该标准附录B中有明确规定，具体内容详见该文件。文件中“独立使用的地下室”的含义是不需要使用公用面积的地下室，而涉案地下室的出入均要使用到公用过道，不属于独立使用的地下室。涉案商品房实测报告已出，涉案地下室面积无变化”，并提供测绘资质证书复印件及《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）附录B复印件各一份。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告李晓光与被告凯博风公司签订嶺秀城房屋预约登记协议，约定原告李晓光向被告凯博风公司预约登记的房屋为张家口市高新区闫家屯嶺秀城项目（暂定名：嶺秀城四期）中的3号楼3单元301室商品房一套。2016年3月23日，张家口市北方房产测绘服务中心经被告凯博风公司委托出具了张家口经开区规划路2号岭秀城二号院3号楼《张家口市房产（预）测绘报告》，该报告中显示3单元-2层06号地下室建筑面积为10.12平方米，套内建筑面积为5.53平方米，分摊面积为4.59平方米。2017年5月2日，原告李晓光与被告凯博风公司签订商品房买卖合同，合同约定原告李晓光向被告凯博风公司购买岭秀城二号院第3幢3单元3层301号房以及3单元-2层06号地下室。该商品房建筑面积共101.01平方米，其中，套内建筑面积80.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.97平方米，附带地下室的建筑面积为10.12平方米。地下室单价为1580元/平方米，地下室总价为15，989元。付款方式为首付214，978元，贷款460，000元。合同签订后，原告李晓光依约向被告凯博风公司履行了交付购房款的义务。涉案房屋办理入住时，被告凯博风公司向原告李晓光出具岭秀城四期五期入住相关费用明细一份，该明细显示预测地下室面积与实测地下室面积相同，为10.12平方米。 本院认为，本案中，依据张家口市北方房产测绘服务中心出具的张家口经开区规划路2号岭秀城二号院3号楼《张家口市房产（预）测绘报告》，原告李晓光购买的房屋所在的岭秀城二号院3号楼共有住宅136套，地下室72套，地下室均位于-2层，该楼每一层的共有建筑面积均是分别测绘的且没有重复计算，亦不存在将地下室的分摊共用建筑面积计算至楼上住宅的分摊共用建筑面积中的重复分摊情形。原告李晓光主张依据建设部于1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中第五条“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”、第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”及第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”之规定，其购买的岭秀城二号院3号楼3单元-2层06号地下室面积不应包含分摊的公用建筑面积，该部分分摊面积已经计算至楼上住宅的分摊面积中，但该主张对于未购买地下室的同楼住户而言显失公平且与交易习惯及实际不符。原告购买的地下室位于-2层，原告到达该地下室必定要通过楼梯或电梯的方式进入该楼层且经过-2层的共用通道，该地下室并非独立使用，故不应适用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条之规定，对于原告要求被告为其调换为全面积为10.12平方米的地下室或者退款之诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李晓光的诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告李晓光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 时信通 二〇二〇年七月十六日 法官助理 董利峰 书 记 员 胡占飞 附相关法律规定： 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违反公序良俗。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。