文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2096号上诉人（原审原告）：化学工业岩土工程有限公司，住所地南京市江北新区大厂街道杨新路357号。法定代表人：褚世仙，该公司董事长。委托诉讼代理人：申利，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马智星，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京联昌机电有限公司，住所地南京高新开发区内商务办公楼第4层413-240室。法定代表人：黄海飚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜振道，江苏东恒（江北新区）律师事务所律师。上诉人化学工业岩土工程有限公司（以下简称岩土公司）因与被上诉人南京联昌机电有限公司（以下简称联昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岩土公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。2、依法判令被上诉人承担本案全部诉讼及保全费用。事实和理由：一、一审法院认定的违约金起算时间无事实与法律依据。一审法院认为：“在原告未能提供证据证明被告在原告符合条件的情况下怠于履行协助义务而导致原告不能认定为科技型研发企业的情况下，未能履行产权变更登记义务，并非被告故意违约行为导致，而是因为政府相关政策的限制”，进而认定被上诉人履行产权变更登记义务的合理期限截止至相关政府部门同意被上诉人将建设项目分割转让并将案涉房屋销售给上诉人的2017年12月20日，这一时间点作为违约金起算时间显然错误。签订本案协议之前，南京市浦口区人民政府已印发《规范科技研发用地房屋销售管理的意见》，浦口区住房保障和房产局也公布了《科技研发用地房屋销售办理指南》，被上诉人作为知名开发商明发集团旗下公司及案涉项目的销售方有义务且有能力对本合同涉及的科技研发用地房屋销售的对象、条件、流程进行充分的了解和掌握。双方在买卖合同中，被上诉人也在合同中对上诉人作出了一定的要求（如具有高新技术企业证明、并在园区注册分公司），在上诉人履行了全部合同义务后，被上诉人也应完全履约。被上诉人对政策的误判或其自身怠于履行相关手续，均不能因此减轻其违约责任。事实上，本案合同补充约定第3条明确约定：“自《存量房买卖合同》签订之日起6个月内，若甲方不能将产权登记在乙方名下，每拖延一日，甲方应向乙方支付违约金2万/天（4号楼11套房源总计2万元每日），按月支付，直至产权办理至乙方名下”。双方于2016年8月31日签订《南京市存量房买卖合同》，故根据该约定，被上诉人支付违约金的起算时间应为2017年3月1日。二、一审法院认定的违约金计算截止时间亦无事实与法律依据。本案《南京市存量房买卖合同》明确约定，违约金计算的截止日为“直至产权办理至乙方名下”，约定内容意思明确，无任何歧义，不违反任何法律法规，应当具有法律约束力。一审法院应当按照约定计算违约金截止时间。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”2019年2月22日，上诉人根据被上诉人通知，一起前往江北新区不动产登记中心提交房屋过户手续，正常不应等到5月21日办结，但因为被上诉人仍然缺少相关资料及手续，故直到2019年5月21日，案涉房屋才转移登记到上诉人名下。因此，本案权证逾期办理的真正原因系被上诉人未能及时向政府部门缴纳相关费用，且未能及时完善全部材料、手续所致。一审法院认定被上诉人支付违约金的截止日期为上诉人向相关部门提交过户相关资料的2019年2月22日，显然错误。三、合同约定的每日2万元违约金属合理范围，一审法院调低违约金标准无事实和法律依据。因为案涉房屋迟迟不能登记至上诉人名下，导致上诉人的房屋权属风险一直无法解除，给国资利益造成一定损失。同时，上诉人也因未拥有案涉房屋产权从而无法进行抵押贷款融资，更无法进行消防验收，损失明显巨大。另一方面，案涉合同总房款为4200余万元，按照每日2万元的违约金约定标准计算，年利率仅为17.2%，并未超过年利率24%的标准(最高院类似延期办证案件完全支持违约金24%的标准，详见(2016)最高法民终20号《西宁凯达实业发展有限责任公司、陈险峰股权转让纠纷二审民事判决书》)，故在合理范围，根据商事交易意思自治的最基本原则，理应得到法律保护。而一审法院认为“在原告不符合购买条件的情况下，双方仍签订房屋买卖合同，也是导致房屋无法及时办理产权变更登记的原因之一，双方均有过错”显然错误。上诉人已经尽到足够注意义务，及时按照合同约定配合被上诉人完成相关条件，且在签订案涉合同时，由常规房屋销售60天内办证基础上宽延至6个月，已经给予被上诉人相当长的办证时间。因此上诉人不存在任何过错。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，依法应当予以纠正。联昌公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、一审关于违约金的起、止时间认定于法有据，上诉人对此的上诉理由不能成立。1、因案涉房屋的土地性质属科技研发用地，地方政府相关文件对该类房屋的购买主体有明确要求“为本区域科技研发企业”。上诉人只有取得上述认定后，案涉房屋才进入产权变更的实质程序。我司仅负有协助义务，并不能左右上诉人科技研发企业资质的具体认定流程与认定时间。因此2017年9月28日前未能履行产权变更登记的时间不能计入《存量房买卖合同》约定的办证期限内。该迟延为非被上诉人过错的政府限制性规定导致，政府限制性规定要求购买者具备科技研发企业认定，而取得该认定是上诉人的义务。因此一审法院认为自2017年9月28日被上诉人取得科技研发企业认定后在合理期限内履行产权变更登记义务合理、合法。2、一审法院结合全案事实，以2017年9月28日（被上诉人取得科技研发企业认定）为变更产权登记期间起算点；以2017年12月20日（案涉房屋销售被相关部门批准）作为我司违约责任的起算点；以2019年2月22日（上诉人向江北新区不动产登记中心提交房屋过户资料）为计算违约金截止时间是正确的。根据自2019年5月1日起施行的《江苏省不动产登记条例》第二十九条的规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起五个工作日内半截不动产登记手续，其中查封登记、异议登记即时办结”。上诉人应该在提交资料后5个工作日内取得不动产证。但上诉人却在2019年5月21日才取得不动产证，其可根据相关规范向登记部门主张权益。但迟延绝非因被上诉人缺少资料、未及时缴纳费用导致。如缺少资料或欠缴相关费用，登记部门是不会收取上诉人提交的产权变更资料的；迟延是因江北新区部门整合、调整、很少办理科技研发房屋权属变更登记等原因导致办证周期过长。本案权证办理过程中面临各种困难，以及国、地税合并及上诉人自身问题等造成延误原因的复杂、多样。上诉人以约定的高额违约金，借政府部门衔接及职权调整以及其自身问题等原因要求我司承担1600多万元的违约金没有法律依据。我司配合上诉人提交产权变更登记资料，主管部门正式受理后我司配合办理产权过户义务即履行完毕。一审法院综合全案，以2017年9月28日至2017年12月20日为合理办证期间（只有3个月不到，合同约定的是6个月），以2019年2月22日作为违约金计算的截止点，并参考《存量房买卖合同》约定6个月办证期间作出平衡双方利益的判决，被上诉人对此表示信服。上诉人虽然2019年5月21日才取得不动产证，按规范其应当在5个工作日内取得，但迟延责任虽与我司无关。法院已考虑上诉人取得权证的时间与送交资料之间的3个月以及取得科技研发企业认定与批准销售案涉房屋间的3个月而作出综合判断。二、一审关于违约金数额调整于法有据，符合客观事实，上诉人的上诉理由不能成立。1、本案中造成房屋权属变更登记迟延的原因负责多样。但我司始终诚信履约，积极配合上诉人向主管部门申请办理案涉房屋权属变更。造成迟延变更登记的原因有：1、上诉人没有及时取得江北新区的科技研发企业认定；2、江北新区直管区的成立后部门改革，设立大部制，房屋产权登由房产管理部门调整到国土部门，国土局与规划局合并；3、国税、地税合并；4、以及上诉人未及时缴纳维修基金，研发用地产权变更属于新生事物等等。上述原因中没有我司可以预见、控制的，更不存在我司恶意违约的情况。正如我司在一审答辩中提到的，迟延产权变更登记造成我司损失巨大。我司没有迟延的动机，只有产权变更至上诉人名下，我司才能收到剩余的30%房款。一审判决基于权属变更的客观迟延，判决我司承担三百万左右的违约金。我司能够认同法院平衡双方利益而作出的裁判。2、上诉人不断强调其损失巨大，对此我司不予认同。案涉房屋在2016年8月31日签约、我司2016年10月28日将涉案房屋交付上诉人使用。上诉人很快装修完毕并进入办公，客观上没有任何损失。如果确实涉及抵押贷款等事项，上诉人也应举证。同时一审法院也按照高于同期银行贷款利率的年6%标准判决我司承担责任，当时的三年期贷款基准利率为年4.75%。即便上诉人真正存在损失也足以得到弥补。3、科技研发用地的房屋权属变更登记属于新生事物，其不同于传统的商品房买卖。商品房买卖合同中关于迟延办证的相关规定对本案并不适用，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益等因素综合全案作出一审判决于法有据。综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。岩土公司向一审法院起诉请求：1、要求联昌公司自2017年3月1日起至房屋全部过户至岩土公司名下时止，按每日2万元标准向岩土公司支付违约金（计算至2018年12月12日暂计1302万元）；2、本案诉讼费、保全费由联昌公司承担。一审法院认定事实：2016年7月12日，岩土公司与联昌公司协商购买坐落于南京市浦口区房屋事宜，并支付50万元定金。2016年8月31日，岩土公司作为乙方（买方），联昌公司作为甲方（卖方），双方共签订11份《南京市存量房买卖合同》。合同约定，岩土公司购买联昌公司坐落于南京市浦口区房屋，房屋用途为研发办公，总房款42496628元。同日，双方就此11份《南京市存量房买卖合同》签订补充协议，协议约定：“1、甲乙双方签订《存量房买卖合同》后，乙方一次性支付购房款，其中70%购房款直接支付给甲方，30%购房款在南京市浦口区不动产登记中心进行存量房交易资金监管，……；2、乙方分公司（化学工业岩土工程有限公司南京高新研发中心）注册在南京高新区，甲方负责将房屋不动产产权登记办理在乙方名下（即产权人为化学工业岩土工程有限公司），乙方应协助提供相关资料（即乙方高新技术企业相关证明及其分公司工商注册等资料，下同）。在双方约定的合理期限内，若乙方不协助或拖延提供相关资料视为乙方违约，逾期每日按照2万元（4号楼11套房源总计2万元每日）支付违约金给甲方，且甲方办证期限可顺延相应天数；……；3、自《存量房买卖合同》签订之日起6个月内，若甲方不能将产权登记在乙方名下，每拖延一日，甲方应向乙方支付违约金每天2万元（4号楼11套房源总计2万元每日），按月支付，直至产权办理至乙方名下；……。”2016年9月1日，岩土公司支付给联昌公司购房款29247645元。2016年9月20日，岩土公司向南京市浦口区房地产交易中心支付购房款12748983元。2016年10月18日，联昌公司将涉案11套房屋交付给岩土公司。2015年8月24日，岩土公司取得高新技术企业证书。2016年10月8日，化学工业岩土工程有限公司南京高新分公司登记成立，登记营业场所为南京市高新开发区浦东北路5号总部商务广场4幢101室。2017年9月28日，岩土公司被南京市江北新区管委会科技创新局确定为科技型研发企业。2017年12月20日，经联昌公司申报，园区（街道）及国土部门审核同意联昌公司将建设项目分割转让并将案涉房屋销售给岩土公司。2019年2月22日，岩土公司向江北新区不动产登记中心提交房屋过户相关资料。同年5月21日，涉案房屋转移登记到岩土公司名下。以上事实有双方陈述，《南京市存量房买卖合同》11份及补充协议，银行转账凭证，购房增值税发票及存量房交易资金监管收据，涉案房屋所有权证，物业移交明细表及业主入住登记表，高新技术企业证书2份，宁新区管创发[2017]32号文件，科技研发用地房屋销售审批表，不动产权籍调查收件单，不动产登记资料查询证明等证据在卷证实。一审法院认为，双方签订的《南京市存量房买卖合同》和补充协议是双方意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋所占用的土地性质属科技研发用地，地方政府相关文件虽对该类用地性质的房屋销售对象有明确的限制，但地方政府相关文件并非法律、行政法规，违反该规定也不影响公共秩序，故双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。地方政府相关文件对涉案房屋销售对象的限制只影响合同能否实际履行，本案中双方在签订合同后，岩土公司已经取得购买资格，相关部门已批准同意联昌公司将涉案房屋销售给岩土公司，载止目前，涉案房屋已变更登记到岩土公司名下，合同已实际履行完毕。本案主要争议焦点：1、联昌公司是否构成违约；2、在联昌公司构成违约的前提下，双方在补充协议中约定的违约金是否过高。关于第一个争议焦点，南京市浦口区人民政府相关文件规定，科技研发用地房屋销售对象必须为本区科技研发企业或机构。岩土公司虽然拥有高新技术企业证书且签订合同后不久在本区设立分公司，但在相关部门未认定其为本区科技型研发企业的情况下，合同无法继续履行。岩土公司能否被认定为科技型研发企业是需岩土公司符合一定的条件，联昌公司只负协助义务。在岩土公司未能提供证据证明联昌公司在岩土公司符合条件的情况下怠于履行协助义务而导致岩土公司不能认定为科技型研发企业的情况下，未能履行产权变更登记义务，并非联昌公司故意违约行为导致，而是因为政府相关政策的限制。岩土公司于2017年9月28日确定为科技型研发企业之后，联昌公司应在合理期限内履行产权变更登记义务。关于如何确认合理期限，根据双方合同约定的6个月期限，该期限已包含联昌公司协助岩土公司完备相关手续的期限，结合联昌公司开发项目销售被相关部门批准的时间，一审法院确定合理期限截止2017年12月20日，在此之后，联昌公司未能按合同约定履行产权变更登记义务，已构成违约，应当承担违约责任。关于第二个争议焦点，衡量违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利息等因素综合判断。本案中，联昌公司已于2016年10月28日将涉案房屋交付给岩土公司，岩土公司已实际使用，岩土公司因房屋未能办理过户登记所造成的主要损失是已支付房款的利息损失。岩土公司主张因房屋没有办理产权证导致公司无法增资、无法融资等损失。首先该损失是联昌公司在签订合同时无法预见的损失；其次岩土公司也没有提供证据证明其主张的损失是实际存在的可得利益损失，故对岩土公司主张的这部分损失不予认可。补充协议约定的每日2万元违约金过分高于岩土公司已支付房款的利息损失，应予以调整。根据合同内容，双方在签订合同时对涉案房屋的土地性质以及对销售对象的限制均是明知的，在岩土公司不符合购买条件的情况下，双方仍签订房屋买卖合同，也是导致房屋无法及时办理产权变更登记的原因之一，双方均有过错，结合合同现已实际履行完毕的情况，一审法院将违约金计算方式调整为以岩土公司已支付房款为基数，按年利率6%的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，一审判决：一、南京联昌机电有限公司于本判决生效后十日内给付化学工业岩土工程有限公司违约金（以42496628元为基数，自2017年12月21日起至2019年2月22日止，按年利率6%的标准计算）；二、驳回化学工业岩土工程有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人岩土公司提交了以下证据：1、工商查询资料，以证明被上诉人股东系明发集团，故被上诉人为专业房地产销售商；2、资质认定审批表，以证明被上诉人帮助其办理资质认定审批，上诉人只是负责提供资料和盖章，无任何理由拖延不办。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为非新证据，也不能达到证明目的。本院对上述证据的真实性依法确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。本院认为，双方当事人签订的《南京市存量房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应本着诚实信用原则，全面履行其合同义务。现上诉人诉称被上诉人迟延办证，应自2017年3月1日起至2019年5月21日止，按每日2万元标准支付逾期办证违约金。对此本院认为，《南京市存量房买卖合同》虽约定合同签订之日起6个月内被上诉人须完成办证义务，但上诉人于2017年9月28日方被政府机关确定为科技型研发企业。在上诉人未能提供证据证明被上诉人对此具有过错的情况下，被上诉人在此日期之前未能办理相关手续，不应构成违约。在该日之后被上诉人即应在合理期限内履行案涉合同约定的办证手续申报义务，一审结合案件情况，认为该合理期限应确定为2017年12月20日，本院认为并无不当。但根据《南京市存量房买卖合同》约定，被上诉人负有将不动产权证办理在上诉人名下的义务，违约条款亦约定“若甲方不能将产权登记在乙方名下，每拖延一日，甲方应向乙方支付违约金每天2万元”；据此，被上诉人承担逾期办证违约金的截止日，应为涉案房屋不动产权证实际办理至上诉人名下的日期，即2019年5月21日。关于违约金支付标准问题，一审综合考虑到本案情况，将违约金计算方式调整为以已付房款为基数，按年利率6%的标准计算，并无不当。综上，岩土公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初9472号民事判决第二项；二、变更南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初9472号民事判决第一项为：南京联昌机电有限公司于本判决生效后十日内给付化学工业岩土工程有限公司违约金（以42496628元为基数，自2017年12月21日起至2019年5月21日止，按年利率6%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99920元，由南京联昌机电有限公司负担50000元，由化学工业岩土工程有限公司49920元。保全费5000元，由南京联昌机电有限公司负担。二审案件受理费99920元，由南京联昌机电有限公司负担50000元，由化学工业岩土工程有限公司49920元。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年七月三十日书记员  刘 东