广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2730号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司东莞常平分公司，住所地：广东省东莞市*************。负责人：代涛。委托代理人：翟广豪，该公司员工。委托代理人：付一桐，该公司员工。被告：钟文清，男，汉族，1984年12月2日出生，住广东省东莞市************，身份证号码：441************139。第三人：东莞市******地产开发有限公司，住所地：东莞市****************。法定代表人：陈某1。委托代理人：胡甜甜，该公司员工。委托代理人：龙水连，该公司员工。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司东莞常平分公司（以下简称碧桂园生活服务东莞常平分公司）诉被告钟文清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翟广豪、薛明锡、被告钟文清到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院依法追加东莞市******地产开发有限公司（以下简称石碣碧桂园房地产公司）作为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翟广豪、付一桐、被告钟文清、第三人的委托代理人胡甜甜、龙水连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付自2018年11月起至2019年11月止共12个月的物业服务费4104.1元（按房屋建筑面积112.75㎡，每月每平方米2.8元计收，合每月的物业服务费为315.7元）。2、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金3332.22元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，暂计至2019年11月8日的违约金为3332.22元）。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更其诉讼请求为被告支付原告自2018年11月起计至2020年5月31日止的物业服务费5998.3元，违约金分别以每月的物业服务费为基数，按照每日5‰的标准，自次月1日起分段计算至实际清偿之日止。事实与理由：2017年6月23日，石碣碧桂园房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园紫辰花园提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于东莞市**********5*1*******屋正处于该物业管理服务区域内。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按房屋建筑面积每月每平方米2.8元交付物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2018年11月起开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。按时交物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩称，被告一直没有收楼，没有签收收楼通知书，物业显示被告已经收楼，原告的证据是伪造的。涉案房屋没有达到交付标准，存在问题。被告不应支付物业费，不应支付违约金。第三人陈述称，一、案涉房屋最迟于2018年5月17日已具备合同约定及法律规定的交付条件。二、第三人已于案涉房屋交付期限届满前，按照合同约定时间履行了交房通知义务。被告无正当理由拒绝收楼，买卖合同约定的交付期限届满日为案涉房屋的交付使用时间。三、被告无任何证据证明案涉房屋在2018年6月交付时存在质量问题，即使被告有证据证明当时存在质量问题，也仅仅属于房屋质量保修范围内的质量问题，并非房屋重大质量问题及影响原告正常居住和使用的质量问题，被告不得以此拒绝收楼。且第三人的交楼义务和保修义务属于不同的合同义务，两者不能混淆而谈。四、被告拒绝收楼，应就拒绝收楼理由的正当性进行举证，但其所提供的证据不足以证明案涉房屋存在严重影响居住的质量问题，应由被告承担举证不能的不利后果。综上，案涉房屋已交付，原告的诉请有事实和法律依据，请求法院查明事实，维护原告与第三人的合法权益。经审理查明，原告原名为广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞常平分公司，于2019年6月5日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞常平分公司，后于2020年6月11日变更为现在的名称。2017年6月23日，第三人石碣碧桂园房地产公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司（由东莞常平分公司提供服务）分别作为甲方、乙方签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为石碣镇碧桂园紫辰花园一期提供前期物业管理服务，另就物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的使用与维护等内容进行约定。《前期物业服务合同》附件五《前期物业服务收费补充协议》第一条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，高层住宅2.8元/月.平方米；第二条约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，具体的交付日期未填写。2017年9月1日，第三人石碣碧桂园房地产公司与被告钟文清签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向第三人购买涉案东莞市*****************1********屋，预测建筑面积为112.75平方米。合同第四章商品房交付条件与交付手续部分第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十一条交付时间及手续约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房；第九章前期物业管理部分第二十一条约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞常平分公司；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.8元/月.平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约；业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业等。合同附件十一补充协议第四条关于该商品房交付条件与交接手续约定，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修；出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失；出卖人无需因此承担逾期交楼责任。当日，第三人石碣碧桂园房地产公司与被告钟文清签订交付补充协议，约定双方同意以本补充协议附录一《房屋平面图》作为该商品房最终交付标准，该商品房的装饰、设备以本补充协议附录二《装饰、设备标准》作为该商品房最终的交付标准；若该商品房存在与本协议所约定交付标准不一致的情况，买受人有权要求更换、整改，出卖人应负责更换、整改，承担更换整改费用，更换整改期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任等。交付补充协议附录二列明装修的项目、位置、装修标准等。被告钟文清签署客户购房前须知，列明物业管理费：开发商取得建设工程竣工验收备案证明文件即可交付，买受人自出卖人发出收楼信约定的收楼时间次日开始缴纳物业管理费，物业服务费收取标准依据当地物价局审批为准等。根据第三人提交经原、被告确认的竣工验收备案证书打印件显示，碧桂园紫辰花园一期**商业、住宅楼于2018年5月17日经东莞市住房和城乡建设局备案，备案意见：本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证。根据第三人提交经被告确认的期楼收楼通知书及寄发收楼信明细显示，第三人于2018年6月25日向被告寄送期楼收楼通知书，记载被告于2017年9月1日购买的涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2018年6月30日交付，要求被告与客户关系部预约收楼手续的办理时间，带齐有关资料和款项前往石碣碧桂园销售中心办理相关手续，物业服务费从2018年7月1日起计收。2018年6月29日，被告向原告交付3个月的物业服务费共计947.1元。被告确认收到第三人寄送的期楼收楼通知书，并确认涉案商品房系由原告提供物业管理服务，称《前期物业服务合同》未经被告签名，主张其于2018年6月29日到现场验楼，发现涉案商品房存在漏水、墙纸发霉、地板不平、门转动时有杂音的问题，后有进行返修，但一直未达到交付条件，至今未交付，故其不应支付物业服务费及违约金，提交视频及照片对此予以证明。视频系被告拍摄房屋内部情况，显示墙纸发霉、地板不平等。照片系拍摄天花板的情况，有修补的痕迹。被告称，视频系其于2020年4月23日拍摄，原告有对漏水问题进行返修，照片系返修后的情形，但具体日期记不清楚了。原告在第一次庭审中对被告提交的视频予以确认，原告及第三人第二次庭审中对视频及照片均不予认可，主张视频及照片无法明确拍摄的时间及地点，亦无法证明涉案房屋存在影响被告居住或正常使用的质量问题。庭审中，第三人称，涉案商品房已达到交付条件，且其有通知被告收楼，涉案商品房未实际交付的原因在于被告，应视为已按期交楼，故被告应自2018年7月1日起交付物业服务费。原告另称，本月物业服务费应在本月内交付，原、被告应签订前期物业服务协议，该协议有约定逾期交付物业服务费应按照每日5‰的标准计付违约金，因被告未办理完整的交楼手续，故双方未能签订前期物业服务协议，现诉求被告按上述标准自次月1日起分段计算并支付违约金。另，庭审中，各方均确认涉案物业尚未成立业主委员会，亦未与其他物业服务企业签订物业服务合同。以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》复印件、交付补充协议、《商品房买卖合同（预售）》，有被告提交的视频、照片，有第三人提交的《商品房买卖合同（预售）》、竣工验收备案证书打印件、期楼收楼通知书、寄发收楼信明细复印件、客户购房前须知、收据、交易凭证，以及本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，第三人石碣碧桂园房地产公司与被告钟文清签订的《商品房买卖合同（预售）》及广东碧桂园物业服务集团有限公司（由东莞常平分公司提供服务）与第三人签订的《前期物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据各方的陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点在于第三人有无向被告交付涉案商品房及被告应否向原告交付物业服务费及违约金。从第三人提交的竣工验收备案证书打印件、期楼收楼通知书、寄发收楼信明细复印件可知，涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，第三人并在约定的交付期限前通过快递的方式向被告送达收楼通知，通知被告收楼，被告亦确认曾于2018年6月29日到达现场，表明被告有对涉案商品房进行查验。被告主张涉案商品房未达到交付条件，但按其所述，其提交的视频时间为2020年4月，并非交楼、验收当时，所涉内容虽有地面不平、墙纸发霉等，未能显示存在漏水等问题，照片未能明确时间，无法证明修补痕迹产生的具体时间，故被告提交的证据不足以证明涉案商品房在交付当时存在严重影响被告居住及使用的质量问题，被告主张涉案商品房未达到交付条件及以此为由拒绝收楼，缺乏依据。综上，按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，涉案商品房应视为已按期交付，即已于2018年6月30日前交付。根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉物业尚未成立业主委员会及依法选聘其他物业服务企业并签订物业服务合同，第三人石碣碧桂园房地产公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，被告亦确认涉案物业系由原告提供物业管理服务，故原告有权向被告收取物业服务费。同时，按照《前期物业服务合同》附件五第二条的约定，被告应于第三人交付物业后按时交纳物业服务费，物业服务费按月交纳,即被告应向原告交付自2018年7月1日起的物业服务费。《前期物业服务合同》中虽未明确每月物业费的具体交付日期，但涉案的物业服务费已实际产生，故对原告诉求被告支付2018年11月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，本院予以支持，按照《前期物业服务合同》约定的标准计算为5998.3元=112.75平方米×2.8元/月.平方米×19个月。至于原告诉求的违约金，因原告未提交任何证据证明双方对物业服务费的具体交付日期及违约金存在明确约定，故对其诉求的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告钟文清于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司东莞常平分公司支付2018年11月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5998.3元。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司东莞常平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  徐苗苗二〇二〇年七月十三日书记员  胡凤英