浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初9652号 原告：翁燕玲，女，1988年12月15日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：翁华忠（系原告父亲），男，1965年3月11日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：宁波市海曙集士港田渝家小吃店。统一社会信用代码92330203MA2AGU3E2L。住所地：浙江省宁波市海曙区集士港镇集士东路207号。 代表人暨被告：谢雨霖，男，1993年8月7日出生，苗族，住重庆市黔江区。 原告翁燕玲诉被告宁波市海曙集士港田渝家小吃店（以下简称田渝家小吃店）、谢雨霖房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月2日诉至本院，诉请：1.要求被告支付自2018年2月1日起租金（暂计算至2019年5月14日，实际计算到腾房之日止）；2.如被告不按约支付租金的，则原告要求收回店铺并由原告承担一切经济损失及一切后果。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告翁燕玲的委托诉讼代理人翁华忠，被告田渝家小吃店的代表人暨被告谢雨霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定：2014年8月31日，原告与案外人宁波同恒商业管理有限公司（以下简称同恒公司）签订《委托租赁经营管理协议》一份，约定将原告所有的坐落于宁波集士港镇“同恒商业中心（威尼斯广场）”，建筑面积合计67.4平方米，房号（临时）为171#的商铺委托同恒公司经营，委托租赁经营管理期限自2015年12月31日起至2021年12月30日止；自2015年12月1日起计算租赁期限，其中前两年的租金作为优惠已减免，同恒公司不再支付该两年租金，第三年至第六年的年租金均为103796元；如商铺未能实际租出或实际收取租金不足以支付双方约定的租金的，不足部分由乙方自行承担；若商铺实际收取租金超过双方约定租金的，超出部分作为经营管理费用归同恒公司所有；合同生效后，原告同意就该商铺的租赁管理事宜，在委托租赁管理期限内，特别委托同恒公司以原告名义处理，包括：代表原告与承租人协商租金价格、租赁期限、代为签署房屋租赁合同并代为收取房租金；同恒公司有权直接向承租人收取房屋租赁押金并代为保管等权利义务。 2016年8月23日，同恒公司与被告谢雨霖签订《租赁合同》一份，将原告委托其经营管理的店铺出租给被告谢雨霖使用，并约定了相关的权利义务。后同恒公司与被告谢雨霖于2017年12月20日重新签订了《租赁合同》，约定同恒公司将原告委托其经营管理的店铺与另一间相邻店铺共计134.7平方米共同租赁给被告谢雨霖经营，经营范围为重庆小面，租赁期间为4年，自2017年12月20日起至2021年12月19日止；经营免租期为“租赁期前贰年内拾肆个月”；前三年月租金均为12046元、第四年月租金为12648元，每月物业费为1366元；每3个月为一个租金支付周期；履约保证金为三个月租金及三个月物业费之和等。双方还特别约定“租金正式开业起算；付款方式为付三押一；免租期共计拾肆个月分两年享受为7+7个月形式，且无须承担物业费；第二次付款时可免缴纳三个月租金，物业费正常支付”。被告谢雨霖自述按“付三押一”的形式完成了首次付款义务。 2018年12月5日，原告以房屋租赁合同为由将同恒公司诉至法院，请法院主持调解，双方达成调解协议如下：1.双方于2018年8月31日签订的《委托租赁经营管理合同》于2018年10月31日予以解除；2.同恒公司向原告支付租金77489元。 另查明：1.被告田渝家小吃店于2018年1月15日登记注册；2.原告的委托代理人在庭审中自述同恒公司通过业委会将被告谢雨霖支付给同恒公司的5万余元交付给原告的委托代理人；3.2020年1月，原告的委托代理人、被告谢雨霖、威尼斯广场业委会协商被告谢雨霖腾房及原告出售房产事宜，原告委托代理人将上述款项中的50000元返还业委会（其中28000元现金交付，22000元抵扣案外人王兴雷与原告委托代理人的个人债务）；4.业委会向被告谢雨霖支付50000元，但被告谢雨霖表示该款项与原告及原告的委托代理人无关；5.原告认可被告谢雨霖及田渝家小吃店自2020年1月15日起已实际腾退，原告于2020年1月20日与他人协商出售商铺事宜，随后办理产权变更登记。 审理中，原告表示对同恒公司曾将店铺出租给被告谢雨霖经营田渝家小吃店的情况表示知情，并愿意按同恒公司与谢雨霖之间《租赁合同》的约定计算免租期。 以上事实，由原告提供的《委托租赁经营管理协议》《租赁合同》、个体工商户登记信息、民事调解书等予以佐证。 本院认为：原告与同恒公司签订《委托租赁经营管理协议》虽名为委托协议，但结合双方约定的租赁期限、租金收取方式、同恒公司与被告谢雨霖签订《租赁协议》的主体等实际情况分析，原告与同恒公司之间的法律关系应认定为房屋租赁合同关系。同恒公司在其与原告的租赁期间，经原告同意将店铺租赁给被告谢雨霖，系合法转租，故同恒公司与被告谢雨霖之间的《租赁合同》依法有效。后经法院主持调解，原告与同恒公司于2018年10月31日解除了《委托租赁经营管理协议》，该协议的解除导致同恒公司丧失租赁权，故同恒公司与被告谢雨霖签订的《租赁合同》，因赖以存在的基础不复存在而终止。此后，被告谢雨霖继续使用涉案商铺进行田渝家小吃店，但未向原告支付租金或房屋占有使用费，同时，被告谢雨霖抗辩其与原告不存在房屋租赁合同关系；对此，原告亦认可其与被告谢雨霖不存在房屋租赁合同关系，提起本次诉讼的法律基础是被告谢雨霖实际使用了涉案房屋。因此，被告谢雨霖明知原告与同恒公司之间的《委托租赁经营管理协议》已解除，仍以其与同恒公司的房屋租赁关系继续使用涉案商铺，缺乏法律依据，故原告要求被告谢雨霖支付自2018年11月1日起的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。 关于房屋占有使用费，首先，综合《委托租赁经营管理协议》《租赁合同》的租金约定，本院认为应参照《租赁合同》约定租金为宜，经折算房屋占有使用费应为宜，即6000元/月（12046元÷134.7㎡×67.09㎡）；其次，经本院释明，原告同意按照同恒公司与被告谢雨霖签订的《租赁合同》中约定免租期给予谢雨霖免租期，因此根据《租赁合同》约定，被告谢雨霖的租赁期间为2017年12月20日至2021年12月19日，其中免租期14个月，分为7个月＋7个月实行，即2017年12月20日至2018年7月19日为第一个免租期，2018年7月20日至2018年12月19日应计算租金，但其中2018年7月20日至10月31日的租金，根据民事调解书的约定，已由同恒公司支付，故被告谢雨霖应支付2018年11月1日至12月19日计1.63个月的房屋占有使用费；2018年12月20日至2019年7月19日为第二个免租期，故被告谢雨霖应支付2019年7月20日至2020年1月15日计5.83个月的房屋占有使用费；上述共计44760元[6000元×（1.63个月+5.83个月）]。被告谢雨霖抗辩其与同恒公司在《租赁合同》中约定房屋租金起算时间应从商场整体开业起算，与本案缺乏关联性纠纷，被告谢雨霖可依法另行主张。关于原告诉请腾退房屋，因被告谢雨霖及田渝家小吃店自2020年1月15日起未实际占有该店铺，且原告已将涉案房屋出卖他人，现原告不再向俩被告主张腾房之请求，亦不再要求被告田渝家小吃店承担支付房屋占有使用费的义务，故本院不再支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告谢雨霖应于本判决生效之日起十日内支付原告翁燕玲房屋占有使用费44760元； 二、驳回原告翁燕玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费919元，由被告谢雨霖负担919元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  孙怡芸 人民陪审员  杨建国 人民陪审员  华爱丰 二〇二〇年七月三十日 代书 记员  周碧莹 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ??? ??1?