甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1270号上诉人（原审被告）：陈忠明，男，1945年1月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵飞洋，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：高录林，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李惠玲，女，1962年11月13日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：孙科践，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，兰州黄河律师事务所律师。原审第三人：易梅花，女，1952年5月15日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人陈忠明因与被上诉人李惠玲及原审第三人易梅花房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈忠明上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7573号民事判决书，依法驳回李惠玲全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由李惠玲承担。事实和理由:一、一审判决事实认定错误，陈忠明从未委托易梅花对外出售案涉房屋。陈忠明从未向原审第三人易梅花表示以280000元的价格出售房屋，由于多年同事关系陈忠明仅委托易梅花帮忙照看房屋并将房屋钥匙交给易梅花，并非因房屋买卖关系而向其交付的房屋钥匙。后因易梅花与李惠玲等人合伙开公司要求租用房屋，陈忠明当时因在重庆经济紧张，答应将涉案房屋出租给易梅花开公司之用，并要求易梅花支付租金同时向陈忠明提供一部分借款以缓解陈忠明经济紧张的现状。在此情形下易梅花向陈忠明支付房租及借款共计280000元，该280000元的性质不是购房款。陈忠明从未将涉案房屋出售，陈忠明一直以为易梅花在使用涉案房屋，2007年还向易梅花通知腾房。但当时易梅花以房屋已装修为由希望能给予补偿，经协商一致腾房时给易梅花补偿30000元。直到2016年陈忠明才得知房屋由李惠玲占用且以其母亲病重为由未腾退房屋。陈忠明、李惠玲、易梅花均为同一单位员工，均知道涉案房屋产权所有人为陈忠明，李惠玲若购买房屋可直接与陈忠明协商，没有必要也不可能这么多年只与帮忙照看房屋的易梅花进行协商。因此一审查明的事实严重背离了一个正常人的购房情形，也与事实严重不符。二、一审判决适用法律错误，房屋买卖属于要式法律行为，双方不存在任何形式的房屋买卖关系。根据法律规定，房屋买卖系法律规定的要式法律行为，即买卖双方当事人应当采用书面形式订立合同。具体到本案中，李惠玲主张陈忠明与其存在房屋买卖关系，显然不具备法定的必要形式，退一步讲即使买卖关系存在其效力也应为无效。280000元的性质不是购房款，易梅花、祁小军对李惠玲占有房屋未提出异议，并不意味着陈忠明对李惠玲占有房屋不持异议，更不意味着陈忠明认可李惠玲购房的主张。陈忠明与李惠玲之间不存在房屋买卖关系，陈忠明更没有义务配合李惠玲将涉案房屋进行过户。三、一审判决就房屋买卖关系是否存在时以易梅花出具280000元的一张收据，没有其他证据佐证的情形下推论成陈忠明与李惠玲之间存在房屋买卖关系。陈忠明自房屋建成后委托易梅花照看房屋的事实是三方均认可的事实，就第三人易梅花租用涉案房屋，可以理解成达成口头租赁合同后陈忠明与易梅花之间就涉案房屋的简易交付。又基于陈忠明与易梅花多年的同事关系，与李惠玲主张易梅花代陈忠明出售房屋的事实相比，该事实具有高度概然性和很高的可信性。但一审判决采信易梅花代为出售房屋的事实却未采信陈忠明出租房屋的事实，显然违反了一个正常人生活逻辑。四、本案中陈忠明与李惠玲的意思表示均不真实，即双方缺乏房屋买卖的合意。陈忠明从未将涉案房屋自行出售或委托他人出售，涉案280000元款项系陈忠明向第三人易梅花收取的房屋租金及借款。至于第三人易梅花与李惠玲之间的录音等证据无法证明陈忠明具有出售涉案房屋的意思表示。因此陈忠明不具有出售房屋的意思表示，李惠玲主张陈忠明委托第三人易梅花向其出售房屋的事实不能成立。补充一点，房屋的暖气费一直是陈忠明在交，陈忠明是设计院的高级工程师，单位发的暖气费是直接交到房屋上的，陈忠明知道暖气费是自己在交，如果房屋出售了肯定会跟单位提出异议。综上，一审判决事实认定错误，李惠玲一审诉讼请求不能成立，请求二审法院予以驳回。李惠玲辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。李惠玲作为案涉房屋的买受人，支付了合理的房屋款项后，却迟迟不能取得房屋产权，陈忠明作为出卖人理应承担违约责任。陈忠明虽作为案涉房屋名义上的产权人，但并未对案涉房屋进行实际居住或使用，且在收取了易梅花转交的购房款后，其与易梅花实际上是参与了涉诉房屋买卖的全过程，因此陈忠明应当具有协助办理房屋产权过户手续的义务。易梅花在一审开庭时多次强调陈忠明出售房屋只针对其本人，那么易梅花通过陈忠明的委托将案涉房屋出售给李惠玲并接受李惠玲交付的房款，相当于是将案涉房屋出卖给李惠玲的一种默示与认可，故陈忠明有向李惠玲出售房屋的意思表示，双方之间的房屋买卖合同成立且有效。陈忠明主张李惠玲所交购房款系其与易梅花的房屋租金和借款，但不符合生活常理且陈忠明未提供证据证明哪部分为租金哪部分为借款。二、房屋买卖过程中物权行为与债权行为不同，陈忠明与李惠玲在房屋买卖交涉之初虽未取得案涉房屋产权，但双方具有买卖的合意，口头达成的买卖合同是有效的，即使委托第三人办理双方的意思表示均是真实的，不存在违反法律的规定。三、陈忠明称2010年李惠玲和其沟通过，一审却陈述未与李惠玲联系过自相矛盾。作为单位同事，怎么能不清楚房屋由谁在居住不符合常理。陈忠明的工作与本案无关，与其诚信行为亦无关。综上，陈忠明的上诉理由不符合事实，亦没有法律和证据予以支持，应予驳回。易梅花辩称，和一审的意见一致。陈忠明、李惠玲、易梅花都是一个单位，易梅花和陈忠明是单位分房。陈忠明2005年离开的时候委托易梅花去给陈忠明看房子，陈忠明还说让易梅花将自己的小套卖掉住陈忠明的大套，陈忠明说大套300000元，说优惠可以280000元。后李惠玲找易梅花干活，易梅花和李惠玲有经济上的接触，得知李惠玲想开设计公司，易梅花想起陈忠明房屋空下来了，就跟李惠玲说要不要租下来办公，易梅花给陈忠明打了电话讲了想用陈忠明的房屋办公，陈忠明当时说可以拿去用，但是陈忠明说只针对易梅花，给易梅花用。李惠玲说先定下来，陈忠明说要在重庆买房子，2005年年底李惠玲就给了250000元，易梅花就把250000元通过银行打给了陈忠明，过了年李惠玲又打了50000元，李惠玲给了易梅花钱，易梅花写了收据，之后就给陈忠明打过去了。李惠玲向一审法院起诉请求：1.依法判令陈忠明协助其办理位于兰州市城关区房屋的过户手续；2.本案案件诉讼费、保全费等费用由陈忠明承担。一审法院认定事实：李惠玲、陈忠明、易梅花原系中国市政工程西北设计研究院职工。案涉房屋即位于兰州市城关区。2005年，陈忠明退休欲回重庆居住，遂向易梅花表示愿以280000元将涉案房屋出售，此时李惠玲、祁小军与易梅花打算共同设立一设计公司，易梅花遂将陈忠明出售涉案房屋的意思告知李惠玲，李惠玲表示愿意购买该房屋，遂于2005年11月28日向易梅花给付现金250000元，易梅花向李惠玲出具购房收据一份，载明：“已购市政院6号楼701室（户主陈忠明）住房一套，已收现金贰拾伍万元整。代收人易梅花”。支付该房款后，易梅花遂将涉案房屋的钥匙交予李惠玲，李惠玲于2005年11月让其家人入住涉案房屋，现涉案房屋由李惠玲之子居住。另查明，2014年11月17日，兰州房地产交易中心填发了涉案房屋的所有权证【房产证号：兰房权证（城关区）字第××号】，证载房屋所有权人陈忠明，房屋坐落于兰州市城关区，登记时间2014年3月11日，房屋性质经济适用房屋，建筑面积145.13平方米，套内建筑面积131.56平方米，附记处载明购房日期为2012年8月13日。一审法院认为，案件争议焦点为李惠玲与陈忠明是否存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。陈忠明与易梅花虽未签订书面的房屋买卖合同，但从易梅花述称与陈忠明协商将涉案房屋以280000元出售给其的过程及陈忠明收取易梅花支付的280000元款项及陈忠明向易梅花交付房屋钥匙的事实分析，陈忠明存在将涉案房屋出售予易梅花的意思表示，而易梅花亦按照双方协商的价格向陈忠明支付了280000元购房款，但易梅花向陈忠明支付的280000元实际是由李惠玲支付。而李惠玲支付该款项的初衷是与易梅花及案外人祁小军合作设立设计公司，将涉案房屋用于办公，虽购买涉案房屋后未用作办公室使用，但从易梅花将涉案房屋钥匙交予李惠玲，李惠玲自2005年入住涉案房屋至今已长达十四余年，在此期间易梅花、祁小军对李惠玲占有使用涉案房屋并未作出其他意思表示的事实分析，同时依据生活常理推断，因购买涉案房屋的款项实际是由李惠玲支付，易梅花、祁小军并未出资，故其二人对李惠玲占有使用涉案房屋未提出异议。因此，结合以上所述及依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。陈忠明与李惠玲产生了事实上的房屋买卖合同关系，且李惠玲已完成了作为房屋买受人支付购房款的合同主要义务，而陈忠明亦收到了李惠玲通过易梅花向其支付的购房款。是故，陈忠明作为房屋出卖人，在房屋具备产权转移登记的条件时应积极配合买受人办理产权转移登记手续，故对李惠玲主张陈忠明协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的诉请，予以支持。关于易梅花认为李惠玲向其支付的300000元为涉案房屋定房款的述称。一审法院认为，因房屋买卖事宜发生在2005年，依照兰州市2005年商品房买卖市场的交易价格即每平方米大约2000元-3000元，而李惠玲通过易梅花向陈忠明支付的购房款280000元符合当时商品房买卖市场的成交价，故对易梅花的该项述称，不予采纳。而关于李惠玲认为其向易梅花支付的购房款总价为350000元，但庭审中易梅花对该数额不予认可，其认可数额为300000元，依据举证规则，李惠玲应对易梅花不予认可部分提供证据证明，而其并未提供证据证明，故该举证不利的后果应由其承担。关于陈忠明认为易梅花向其支付的280000元是易梅花租用涉案房屋的租金及借款的辩称。因陈忠明与易梅花对租赁房屋的租期、租金未作口头或书面约定，陈忠明亦未提供任何证据证明其与易梅花之间存在房屋租赁合同及借款关系，且易梅花一次性支付280000元租金不符合房屋租赁市场的交易习惯，亦不符合生活常理，故对陈忠明的该项辩称，不予采纳。关于李惠玲要求陈忠明承担保全费的诉讼请求，因李惠玲并未提出诉讼保全申请，未产生保全费，故对李惠玲的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：陈忠明于本判决生效后三十日内协助李惠玲办理位于兰州市城关区房屋【产权证号：兰房权证（城关区）字第××号】的产权转移登记手续，即将该房屋产权转移登记至李惠玲名下。驳回李惠玲的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由陈忠明负担。本院二审期间,陈忠明围绕上诉请求提交了销售不动产统一发票、住宅专项维修资金专用收据各一份，证明陈忠明向单位购买案涉房屋支付价款202782.89元、向房屋管理部门缴纳专项维修资金4056元，上述两项支出（不含契税）已近210000元，加上身份属性及一套老房屋的价值以280000元出售不符合常理。李惠玲与易梅花二审中未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。李惠玲质证意见为，该证据在一审时陈忠明就持有但没有提交，这是不当行为，对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。李惠玲支付的是市场对价，陈忠明赚了每平方米一千多元。陈忠明交了200000元，即便是210000元，李惠玲缴纳的350000元也多出140000元，140000元在当时也能买一套房屋了。易梅花经质证，对该组证据无意见。针对陈忠明提交的前述证据，本院经审核认为，该组证据虽形成于一审庭审结束之前，但该组证据能够证实陈忠明购买案涉房屋的事实，故此本院对该组证据的真实性予以采信，然该组证据仅能证实陈忠明为购买该案涉房屋所花费的事实不能达到陈忠明所证之目的，故对陈忠明的证明目的不予采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定的上述事实一致，本院予以确认。另查明，易梅花就案涉房屋费用方面于2005年11月28日始至2006年期间先后总计收取李惠玲300000元款项；易梅花就收到的前述300000元款项总计向陈忠明转账280000元。前述事实有陈忠明、易梅花和李惠玲在二审庭审陈述中自认的内容在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。本案中，就陈忠明与易梅花之间对案涉房屋之间形成何种民事法律关系的问题。结合陈忠明、易梅花在庭审中均认可陈忠明将案涉房屋交由易梅花委托“照看”的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人事实民事法律行为”及第六十五条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的应当用书面形式。”的规定，本案陈忠明与易梅花双方之间就案涉房屋形成口头上的委托代理关系；但双方在向法庭回答何种“照看”时，均不予明确陈述“照看”具体内容，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，在陈忠明与易梅花对案涉房屋“照看”的委托事项不能明确且易梅花前后陈述不相一致及具体行为与陈述内容明显相悖的基础上，陈忠明与易梅花之间对案涉房屋的委托事项属于前述法条规定“委托授权不明”的情形。即在本案中足以认定陈忠明和易梅花之间就案涉房屋存在委托（委托授权不明）关系。如前所述，在易梅花对案涉房屋具有代理陈忠明从事民事法律行为的权限下，2005年易梅花与李惠玲协商就案涉房屋达成买卖合意，综合目前在卷证据及当事人陈述内容，能够证实系易梅花将上述案涉房屋以300000元的价格出售给李惠玲，并且双方已经将购买案涉房屋的主要权利义务（收取购房价款300000元和交付房屋）履行完毕，而易梅花在收取李惠玲购房款后，先后通过银行转账的方式将280000元购房款交付予陈忠明，陈忠明对自己收取款项的事情并未提出质疑，该事也实足以证实陈忠明接受了易梅花代理行为，因此，易梅花的此出售行为对陈忠明发生法律效力。也即陈忠明与李惠玲双方之间基于陈忠明与易梅花的委托代理关系形成了案涉房屋的买卖合同关系，故一审判决确定陈忠明与李惠玲成立房屋买卖合同关系并无不当，本院予以确认。而陈忠明虽以其收取的280000元款项性质为单位发放福利、案涉房屋租金及借款为由抗辩不属于出售房屋的价款，然截止本案二审期间均未提交任何证据佐证其该主张，故对其该抗辩意见本院不予采纳。基于前述事由，陈忠明上诉认为一审判决认定其与李惠玲之间成立案涉房屋买卖合同关系的事实认定错误、法律适用不当、双方意思表示不真实及存在推论的上诉理由均与案件事实不符，且没有相关证据对其陈述内容加以证明，故对其上诉理由本院不予采纳。在现有在卷证据能够证实陈忠明与李惠玲成立案涉房屋买卖合同关系的情形下，李惠玲已完成了作为房屋买受人支付购房款的合同主要义务后，陈忠明作为房屋出卖人，虽然基于易梅花的代理行为向李惠玲交付了案涉房屋，但并未在房屋具备产权转移登记的条件时配合李惠玲办理产权转移登记手续，故李惠玲诉请陈忠明协助办理案涉房屋的过户手续事实和法律依据充分，一审判决予以支持处理正确，本院予以确认。至于陈忠明认为的价格问题，在李惠玲支付的价格未明显低于市场价或存在其他不当行为的情形下，易梅花作为代理人没有将出售房屋价款完全支付给委托人陈忠明的行为是其双方之间的问题，并不能以此作为陈忠明不予协助办理房屋过户的理由。综上所述,陈忠明的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈忠明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 杨 清审 判 员 谷元元二〇二〇年七月十五日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩