河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初2619号原告：郑州云庭印象置业有限公司，住所地：新密市曲梁镇东岗村马寨组，统一社会信用代码：91410183MA3X7BKU36。法定代表人：陈福兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张铁军，河南舒展律师事务所律师。被告：河南省馨基文化置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区商都路十里铺建业五栋大楼E座1401号，统一社会信用代码：91410100692155467T。法定代表人：段红立，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于帅，男，出生于1986年11月15日，汉族，住河南省郸城县。该公司员工。第三人：吴巧云，女，出生于1960年2月13日，汉族，住郑州市管城回族区。第三人：新密市刘寨镇吕楼村村民委员会，住所地：河南省新密市刘寨镇吕楼村，统一社会信用代码：5441018308082157X3。负责人：赵喜营，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨利敏，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耀辉，男，出生于1981年8月4日，汉族，住河南省新密市。第三人：陕西凯盛置业有限公司，住所地：陕西省西安市长安区凤栖东路中段路南茗景园11幢2单元1层2号，统一社会信用代码：91610000667984722X。法定代表人：陈福兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：倪新峰，男，出生于1973年11月27日，汉族，住郑州市金水区。该公司员工。原告郑州云庭印象置业有限公司与被告河南省馨基文化置业有限公司、第三人吴巧云、新密市刘寨镇吕楼村村民委员会（以下简称吕楼村委）、陕西凯盛置业有限公司（凯盛公司）债权转让纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张铁军、被告的委托诉讼代理人于帅、第三人吕楼村委的委托诉讼代理人杨利敏、第三人凯盛公司的委托诉讼代理人倪新峰到庭参加了诉讼，第三人吴巧云经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠款3806693元；2、判令被告向原告交付抵账的14套房产，价值4483864元；3、判令被告支付自原告起诉至实际清偿完毕之日的利息（以8290557元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计1001.78元），以上三项合计8291558.78元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月21日，原告、被告和第三人凯盛公司签订协议书一份，约定第三人凯盛公司将其对被告所拥有的全部债权、合同及协议中的权利、义务，全部转让给原告。2019年11月份，原告向被告发函，要求被告清偿依据前述债权转让协议应支付的部分欠款8290557元，并附有欠款组成明细表等资料。2020年3月23日，被告回函对欠款明细表第11项和第14项所列数额和形成原因有异议，并认为该明细表中应扣除第三人吕楼村委抵账的14套房产对应的金额4483864元。原告认为被告不认可欠款明细表第11项和第14项所列数额无事实和法律依据，且用于抵账的14套房产至今未交付，故而诉至法院。被告辩称：1、对于被告与第三人凯盛公司之间因项目合作而产生的债权债务关系，即《欠款明细表》中前11项双方已于2015年4月28日结清，详见2015年4月28日被告与第三人凯盛公司双方签订的《协议书》。2、对于《欠款明细表》中第11项“代河南省馨基文化置业有限公司偿还吴巧云款600000元”，首先，被告从未让原告代为偿还第三人吴巧云600000元，对于该代为偿还事实不予认可；其次，对于原告在2015年4月28日《协议书》中将吴巧云拿走的600000元计算在被告的取款金额6150000元内，与真实事实不符，该600000元应计算为被告对原告的还款。3、对于《欠款明细表》第14项2015年5月5日“3#楼在建工程投资款（重庆天字公司承建）1499522元”，不属于被告所负债务，新密产业集聚区稼祥街（现地安街）3#楼是经由本案第三人吴巧云等人以4800000元的价款（该价款包括土地购置费、建筑工程款等全部费用）转让给被告的工程，被告为此已经通过付款及抵房的形式付清了上述4800000元工程转让价款，那么发生在转让之前的1499522元的工程投资款当然不应由被告来承担。因此，原告向被告主张2015年5月5日“3#楼在建工程投资款（重庆天字公司承建）1499522元”债权没有事实与法律依据。4、对于被告与第三人凯盛公司、吴巧云和案外人李静之间于2015年4月28日签订的《协议书》所产生的第三人凯盛公司代被告向第三人吴巧云、李静偿还的3670800元，被告占有和使用8.5亩土地使用权补款2380000元及补税170236元，被告已经通过抵房2套偿还480000元，通过将“吕楼新村”1号楼2038.12平方米房产用于抵偿4483864万元。5、2016年7月13日，被告安排工作人员向原告转款400000元。至此，双方的债权债务已彻底结清。综上所述，本案被告已不欠原告任何款项，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人吕楼村委述称：1、2017年6月16日，吕楼村委与被告签订了《房屋抵账协议》约定不明，并未实际履行；2、原告在起诉状最后一段的2、3、4、5行的陈述与事实相符，没有通知过吕楼村委，房屋也未实际交付；3、被告未取得14套房的产权证书，原、被告之间转抵房产协议于法无据；4、吕楼村委不应当承担本案的民事责任。第三人凯盛公司述称：第三人凯盛公司和原、被告之间签订了协议，凯盛公司所有的债权利转让给原告，原告所有的诉请都是合法的。本院根据当事人的陈述、举证、质证，对本案事实确认如下：2015年4月28日，第三人凯盛公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《协议书》一份，约定：1、自本协议签订之日起，解除甲乙双方签订的《房地产合作开发合同》；2、本协议签订之日，乙方（代理人王泓博）累计从甲方取款（含借款）陆佰壹拾伍万元。另外，乙方累计付给贾明起、樊太平伍佰壹拾万元（其中：经樊建民付陆拾万元）；3、甲方同意予另行补偿壹佰捌拾万元，甲方同意接受乙方委托付给樊建民壹佰捌拾万元；4、王泓博本人和乙方，从没有领取过，或者以甲方名义领取过甲方的房屋销售款项。本协议生效后，本项目债权债务与乙方无任何关系，均由甲方负责。双方亦无债权债务纠纷。合同对其它事项也进行了约定。2015年4月28日，第三人凯盛公司作为甲方，被告作为乙方，第三人吴巧云和案外人李静作为丙方，三方签订《协议书》一份，第三条约定：甲方将其第5、6号楼一、二层连体商铺4套，每套上下层合计133平方米（含公摊面积）给丙方，以抵作甲方代乙方偿还丙方的债务。基于以上代偿事项，乙方将其位于地安街路南3号地块上的，第一、二层上下合计总面积不低于520平方米的商铺（含公摊面积）还给甲方。合同对其它事项也进行了约定。2017年6月16日，第三人吕楼村委作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《房屋抵账协议》，就甲方以委托乙方代建的“吕楼新村”部分房产抵欠工程款达成约定：1、经甲乙双方整合结算至2017年6月20日止，甲方尚欠乙方工程款暂还元（￥4483864）；2、甲方以“吕楼新村”第1号楼14套145.58×14=2038.12平方米房屋（见附1、2）冲抵甲方欠款肆佰肆拾捌万叁仟捌佰陆拾肆元（￥4483864）；3、在本协议生效后，甲方即认同上述房屋（竣工验收后的价值状态）已经归属乙方，甲方不得以任何理由主张所有权、处分权。附件1《抵账房屋交接清单》，附件2《“吕楼新村”第1、2、3、4号楼销控表》。合同对其它事项也进行了约定。《抵账房屋交接清单》载明，项目名称：吕楼新村，房产位置：吕楼新村（吕楼村），抵账房产为1号楼1单元105、205、106、206、107、207、108、208、109、209、110、210、111、211号。2017年6月21日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《（房产）抵账协议》，约定：1、经甲乙双方对账，截至到2017年3月31日止，甲方所欠乙方款项共计捌佰万元整（￥8000000元）；2、甲方用其抵账而来的“吕楼新村”1号楼2038.12平方米房产抵销其负有乙方的448.3864万元债务，乙方予以认同；3、甲方剩余下欠的351.6136万元款项，由甲方采用现金或实物的方式予以清偿（具体清偿方式和办法甲乙双方另议）。附件4《抵账房产交接单》（甲方和乙方）。合同对其它事项也进行了约定。《抵账房产交接单》载明，项目名称：吕楼新村，房产位置：新密市刘寨镇吕楼村，抵账房产为1号楼1单元105、205、106、206、107、207、108、208、109、209、110、210、111、211号。2017年12月21日，原告作为甲方，被告作为乙方，第三人凯盛公司作为丙方，签订了《协议书》一份，载明：1、甲方、丙方和郑州裤都置业有限公司在2016年10月27日签订《合同书》，乙方为此同意将其实际占有使用的8.5亩使用权，另行给甲方补偿238万元。甲方负责给乙方办理土地分割手续。2、乙方应摊的用地使用权的转让，分割过户及用地使用税等因此而发生的所有税费统一按35%比例分摊。截止到2016年9月30日，甲方已先行仅就土地使用权支付土地使用税486387.80元（大约25亩），乙方为此按35%应分摊承担170235.73元。3、丙方对乙方所拥有的债权，合同及协议的权利义务全部转由甲方承继。合同对其他事项也进行了约定。原告在向被告催要欠款过程中，向被告出示了《河南馨基文化置业有限公司欠款组成明细表》（以下简称欠款明细），被告盖章确认。该《欠款明细表》中共计17笔资金往来，分别为：1、2014年1月15日，被告取款（经办人王泓博，本名王来学，又名王超）2000000元；2、2014年1月15日，被告代付工程款（收款人樊太平）-2200000元；3、2014年3月20日，被告取款（经办人王泓博）200000元；4、2014年4月4日，被告取款（经办人王泓博）2700000元；5、2014年4月9日，被告取款（经办人王泓博、李静）100000元；6、2014年5月19日，被告取款（经办人王泓博）250000元；7、2014年5月20日，被告代付工程款（收款人樊太平）-2300000元；8、2014年5月20日，被告代付工程款（收款人樊太平）-600000元；9、2014年10月6日，被告取款（经办人王泓博）200000元；10、2015年1月4日，被告取款（经办人王泓博）100000元；11、2014年9月28日，代被告偿还欠吴巧云款600000元；12、2015年4月28日，代被告偿还欠吴巧云款1835400元；13、2015年4月28日，代被告偿还欠李静（张秀静）款1835400元；14、2015年5月5日，3#楼在建工程投资款（重庆天字公司承建）1499522元；15、2016年12月21日，被告占有和使用8.5亩用地使用权补款2380000元；16、2016年12月21日，被告应摊的土地使用税（截止2016年第三季度）170236元（总交税额486387.80元）；17、补记，被告抵房2套-480000元。合计8290557元。2020年3月23日，被告针对《欠款明细表》向第三人凯盛公司出具《回执函》，载明：对贵公司一直来向我公司主张的8290557元的欠款，我公司经过核实答复如下：1、欠款明细表第14项“3#楼在建工程投资款（重庆天字公司承建）1499522元”，我公司不予认可。3#楼（原称1号楼）是经由吴巧云等人以480万元的价款转让给我公司的工程，我公司已通过付款及抵房形式付清了以上480万元转让价款，陕西凯盛公司再行要求我公司付款1499522元工程投资款，我公司不予认可。2、欠款明细表第11项“代河南省馨基文化置业有限公司偿还欠吴巧云款60万元”，我公司不予认可。吴巧云在2014年9月8日从陕西凯盛公司取款60万元，并在事后自行补充写上“王超还款”，不管是王来学（又名王泓博）本人，或者是我公司均不知情，我公司也没有要求让陕西凯盛公司代我公司偿还吴巧云款。3、欠款明细表中没有剔除2017年6月21日抵房应予扣减的抵房款4483864元事实，我公司不予认可。我公司在2017年6月21日和陕西凯盛公司的子公司郑州云庭公司签订《（房产）抵账协议》，我公司抵账而来的14套房产转抵给陕西凯盛公司并签署了《抵账房产交接单》抵付了4483864元欠款，欠款明细表中没有剔除该笔账款。2018年1月31日，案外人王来学作为甲方，案外人赵喜营作为乙方，案外人张洪彬、陈三焕作为丙方，三方签订了《房屋归属及债权转让协议》，约定：甲方于2018年1月31日将位于新密市刘寨镇吕楼村新型社区壹号楼的45套房屋（折合人民币玖佰壹拾万元整）的所有权，作为还款转让给乙方。乙方于2018年1月31日将位于新密市刘寨镇吕楼村新型社区壹号楼的45套房屋（折合人民币玖佰壹拾万元整）的所有权，作为还款转让给丙方，经三方债权核算后，根据吕楼村两委会议纪要内容，以上45套房最终所有权归张洪彬和陈三焕。合同对其他事项也进行了约定。2019年1月9日，第三人吕楼村委与案外人王来学签订《新密市刘寨镇吕楼新村房屋认购合同》两份，编号分别为：A037和A038，第三人吕楼村委将吕楼新村1号楼东单元9层东、西两户房产预售给王来学，合同载明两套房屋的面积均为129.705平方米。2019年1月9日，被告作为甲方，案外人吴仲华作为乙方，第三人吕楼村委作为第三方，签订《协议书》一份，约定：甲方以吕楼社区1号楼三套房屋抵偿乙方等三人工程款490000元。2019年1月9日，王来学出具证明一份，载明：1号楼A037、A038、A084三套房抵吴中华工程款计伍拾柒万捌佰零陆元（￥570806）。2019年1月15日，被告作为甲方，案外人王莲香作为乙方，第三人吕楼村委作为见证方，签订了《新密市刘寨镇吕楼新村房屋认购合同》两份，编号分别为：A039和A040，被告将吕楼新村1号楼东单元10层东、西两户房产预售给王莲香，合同载明两套房屋的面积均为129平方米。2019年1月15日，被告出具证明一份，载明：于2019年1月15号，河南馨基文化置业有限公司愿将吕楼2套房（1号楼东10层西、1号楼东10层东）给王莲香，由此所产生的事宜由河南省馨基文化置业有限公司与新密市刘寨镇吕楼村另行商议。2020年1月6日，案外人邵遂枝作为甲方，第三人吕楼村委作为乙方，双方签订了《执行和解协议》，约定：乙方将位于新密市××××村民组的吕楼新型社区1号楼中单元5层东户房屋（面积：154.218平方，四室两厅两卫）；位于新密市××××村民组的吕楼新型社区1号楼东单元5层东户房屋（面积：129.705平方，三室两厅）抵偿给甲方。协议对其他事项也进行了约定。另查明：原告系第三人凯盛公司的全资子公司。王来学又名王泓博、王超，系被告公司股东。2020年7月15日，本院对本案被告抵账的14套房产进行了现场勘验。经勘验，该14套房产位于新密市刘寨镇××新村北侧××楼××（××单元），北临015乡道，单元门坐南朝北，目前该1号楼水电和门窗均未安装完毕，没有实际交付，没有达到入住条件。该楼房由被告承建，目前第三人吕楼村委实际控制。本院认为：一、本案各份合同的效力问题。被告与第三人凯盛公司于2015年4月28日签订的《协议书》及2015年4月28日，第三人凯盛公司与被告、第三人吴巧云和案外人李静签订《协议书》，均系双方真实意思表示，上述两协议合法有效。原、被告和第三人凯盛公司于2017年12月21日签订的《协议书》是三方真实意思表示，其中债权的转让意思表示明确，三方盖章予以确认，虽然该协议书没有完全显示债权具体数额，但结合相关证据可以认定的债权数额，应依据该协议执行，故该协议书有效。原、被告双方于2017年6月21日签订的《（房产）抵账协议》，因涉案房产存在一房多卖（抵）情况，且各份合同之间存在交叉，合同所记载的房屋面积也不尽相同，另外根据现场勘验结果显示，涉案楼房目前由吕楼村委实际控制，尚未完工，达不到交房条件，故该《（房产）抵账协议》目前履行条件未成就。待楼房竣工验收并排除物的瑕疵和权利瑕疵，且不违反国家相关法律法规规定的情况下，双方仍可按协议约定履行。二、关于《欠款明细表》中各项数额的确认。《欠款明细表》中前11项记载的数额有收条和借条为证，且其总额与被告提交的其与第三人凯盛公司于2015年4月28日签订的《协议书》第二条中载明的数额相符，该《欠款明细表》前11项记载真实有效。但根据被告与第三人凯盛公司于2015年4月28日签订的《协议书》中“双方亦无债权债务纠纷”的约定，此11项双方已处理完毕，故对《欠款明细表》前11项记载数额，不应作为原告债权予以确认。被告辩称关于《欠款明细表》第11项中的600000元，其未让原告代还第三人吴巧云的欠款600000元，对代还事实不予认可，该600000元应视为被告对原告的还款，但被告的该辩解与其当庭提交的证据及第三人吴巧云出具的收条内容不符，且被告也没有提交充分的证据证明该600000元为被告对原告的还款，故对其辩解，本院不予支持。《欠款明细表》第12、13项的记载，有被告与第三人凯盛公司、吴巧云及案外人李静于2015年4月28日签订的《协议书》和第三人吴巧云及案外人李静出具的四份收据为证，且被告自认该《协议书》第三条第二款约定的抵还房屋的条款，其并未履行，故对于《欠款明细表》第12、13项所记载的数额，应作为原告的债权予以确认。《欠款明细表》第14项记载，原告称该1499522元为其投资款，因被告从第三人吴巧云处购得3#楼，并实际占有使用并出售，故要求被告退还。本院认为，原告称其投资1499522元，但未提交充分的证据予以证明，其提交的建设工程施工合同和建筑工程预算书只能证明工程承包人为重庆市天字实业集团有限公司郑州中原建筑分公司，工程预算为1499522元，但并不能证明原告为此工程实际投资1499522元，故对此项记载数额，本院不予认定。《欠款明细表》第15、16项记载，有原、被告和第三人凯盛公司于2017年12月21日签订的《协议书》为证，且被告也予以认可，本院予以确认。《欠款明细表》第17项记载，原告自认被告以两套房产抵偿债务，本院予以确认。被告辩称其以三套房产抵偿债务，但未提交证据予以证明，对其辩解，本院不予支持。被告辩称其于2016年7月13日安排工作人员向原告转款400000元，但该转款时间在债权转让之前，故对其辩解，本院不予支持。综上，认定原告对被告享有的债权数额为5741036元。三、关于原告要求被告以14套房屋抵偿债务问题。由于原、被告双方于2017年6月21日签订的《（房产）抵账协议》中所涉及的房产不具备现实交付的条件，故对原告要求被告交付房产的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的请求，因原、被告双方并未约定有关利息支付的条款，故对原告此请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南省馨基文化置业有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州云庭印象置业有限公司支付欠款5741036元；二、驳回原告郑州云庭印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为34921元，原告郑州云庭印象置业有限公司负担10742元，被告河南省馨基文化置业有限公司负担24179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  栾猛二〇二〇年七月二十九日书记员  李可