天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86792号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路21号昆西园6/7号楼。法定代表人：周培军，董事长。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，天津赢彧律师事务所实习律师。被告：鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司，住所地天津市滨海新区黄海路98号津滨杰座2区A座2门2楼。法定代表人：马彦龙。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭永辉、高原到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年11月3日签订的《贝肯山项目租赁合同》依法解除，被告将涉诉房屋腾交给原告；2.判令被告立即付清自2018年10月1日起至实际腾房之日的租金（暂计算至2019年11月30日为532322.10元）；3.判令被告立即付清2018年1月1日至实际腾房之日的物业管理费（暂计算至2019年11月30日为280882.71元）；4.判令被告立即付清其腾房前拖欠2019年度的暖气费30855元；6.判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津经济技术开发区出租给被告，租赁期限为9年，从2017年10月1日至2026年9月30日。根据租赁合同约定被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金和物业管理费，同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。然而被告自2018年11月起开始拖欠物业管理费，自2018年10月起开始拖欠租金，并拖欠2019年采暖费。被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，原告特依照双方签署的《租赁合同》及《合同法》的有关规定诉至贵院。被告辩称：原告未能实现其对商圈入住率等的承诺，房屋质量存在漏雨等问题，停车问题没有解决好，所以导致被告经营困难，2019年7月我们关门停业，希望转租出去，但未能成行，按照合同约定，今年受疫情影响，2020年1月31日合同就应当解除，合同期内欠付的物业费和房租，我们会积极给付，但因为经营困难，希望能够给予一定的减免和优惠。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下：原、被告双方之间于2017年10月1日，签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于开发区出租给被告用于商业。租赁面积即套内面积为550平米，租赁期限9年，自2017年10月1日至2026年9月30日止。租金标准（租金增值税税率为5%）：自2017年10月1日至2018年9月30日，为原告给予被告的免租期，该期间物业管理费及水电使用费由被告负担；2018年10月1日至2019年9月30日，每月含税租金单价为2.27元／平米，每月含税租金总额37975.21元，季度支付含税租金总额113925.63元；自2019年10月1日至2022年9月30日，每月含税租金单价为2.29元／平米，每月含税租金总额38309.79元，季度支付含税租金总额114929.38元；自2022年10月1日至2024年9月30日，每月含税租金单价为2.40元／平米，每月含税租金总额40150元，季度支付含税租金总额120450元；上述租金标准不含管理费；自2024年10月1日至2026年9月30日，每月含税租金单价为2.52元／平米，每月含税租金总额42157.50元，季度支付含税租金总额126472.5元。被告向原告缴纳租赁履约保证金75950.42元，支付装修保证金27500元，物业管理费履约保证金24424.58元，水电费履约保证金50000元。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平米0.73元，每月含税物业管理费为12212.29元，季度支付含税物业管理费总额为36636.88元，物业费由原告收取。被告每月将水、电、采暖费、燃气费等支付原告账户。出租商铺交付日为2017年10月1日。合同还约定，如被告拖欠支付租金，原告有权自应付款日次日起收取逾期付款违约金，该违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之三。被告拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月），或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金租金（以较低者为准），视为被告违约。原告可视情况将被告的违约行为书面通知被告，并赋予被告在收到此通知后10日内整改期内进行纠正的权利，如被告如期纠正其违约行为，被告应不再被视为违约，但上述原告通知被告违约事宜的约定不构成原告的义务。整改期后，被告仍未能纠正上述违约情形，原告有权停止被告使用相关设施的使用，直至单方解除合同并收回商铺。同时，没收履约保证金作为被告的违约金，如原告的全部损失超出保证金范围，被告就超出部分仍应承担赔偿责任。合同关于不可抗力约定因××或防疫隔离导致出租商铺所在建筑物或其一部分无法使用，并导致本合同无法正常履行期限长达三十天以上，则本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。原告提交的天津市滨海新区测绘所出具的昆西园5号楼《房产面积测算成果表》载明案涉房屋201、208、209、210、211、212号建筑面积为分别为42.25平米、208.40平米、152.07平米、152.07平米、175.61平米、125.86平米，套内建筑面积（含阳台）为27.14平米、133.86平米、97.68平米、97.68平米、112.80平米、80.84平米，总计550平米。2016年11月15日，案涉房屋所在的建设项目，经消防验收合格。合同约定被告进行的装修或者添置设备设施应先报原告审批，装修方案必须在原告规定交付日前30日内书面提交给原告审核，并经原告书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由被告自行承担，如果政府有关部门对被告的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施/设备）提出任何整改要求，被告均应按照该等整改要求修改其装修。2018年5月10日，原告向被告邮寄《催款通知单》，催收2018年1月1日至6月30日的采暖费，被告于2018年5月11日签收；2018年11月27日，原告向被告邮寄《催款通知单》，催收2018年10月1日至2018年12月31日租金，2018年1月1日至2018年12月31日物业费，被告于2018年11月28日签收；2019年5月14日，原告向被告寄送催缴函，催缴2019年4月30日前租金、物业费及违约金，2019年5月16日被告签收。原告庭审中确认被告于2019年8月停止经营。本院认为，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守合同约定的相应义务。被告抗辩原告未实现承诺的商圈规划等要求减免一定租金，但其无证据证实原告曾对此做出明确承诺，本院不予采信。基此，本院认为，被告拖欠原告租金、物业费等已构成违约，依照合同约定，原告有权解除双方签订的租赁合同，并要求被告将涉诉房屋腾空交付原告。被告同意解除合同，但抗辩因新型冠状病毒性肺炎疫情影响，合同无法继续履行，合同应自2020年1月31日前解除，对此，本院认为双方合同中有因防疫隔离，合同自动解除的相应约定，但是本案所涉合同纠纷，并非因疫情引起，而系因被告拖欠租金、物业费等，原告依约定行使的解除权，故不能依被告抗辩确定合同解除日。鉴于被告亦认可合同解除，且已经于2019年8月停业，本院酌情以立案之日即2019年11月25日解除。关于欠付租金和使用费，租赁合同期内，原告有权按照合同约定租金标准主张欠付租金，合同解除后，其主张按照双倍租金标准结算部分时间的租金，本院认为该标准明显过高，其可参照合同约定租金标准主张使用费。依此计算2018年10月1日至2019年9月30日，欠付租金为455702.5元（2.27元/平米乘以550平米乘以365），扣减被告交付的租赁履约保证金75950.42元、装修保证金27500元、水电费履约保证金50000元，尚欠302552.08元；2019年10月1日之后至被告实际腾房之日，按照每日1259.5元（2.29元/平米乘以550平米）计算。同时考虑被告占用房屋期间涉及新型冠状病毒性肺炎疫情影响，本院遵循公平原则，酌情减免被告90日使用费。故2019年10月1日之后至实际腾房之日，被告还应支付原告租金及使用费（按每日1259.5元计算），但应免除113355元。关于欠付物业费数额，自2018年1月1日至实际腾房之日，原告有权按照合同约定的物业费标准主张，但综合考虑相关案件多名被告提出物业服务的相应瑕疵，本院酌情扣除5%物业费。相关逾期交纳物业费的违约金亦不予支持。被告签订合同时交纳的物业管理费保证金24424.58元，在本案中直接抵扣欠付物业费。故2018年1月1日至2019年11月30日，被告应交纳物业费241810.07元（0.73元/天/平米乘以550平米乘以698天乘以95%减24424.58元）。同上所述，2019年12月1日之后至实际腾房之日的物业费，免除90日物业费34328.7元后，被告应按照每日381.43元标准向原告支付。关于2019年度采暖费，原告主张30855元并无不当，本院予以支持。关于欠付租金及采暖费的违约责任，原告主张违约金过高，且未提供证据证实其损失的发生，本院酌情支持20000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》于2019年11月25日解除，被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内将天津经济技术开发区北海路昆西园5号楼第2层201.208.209.210.211.212号商铺腾空并交还原告天津招商泰达房地产开发有限公司；二、被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年10月1日至2019年9月30日的租金302552.08元以及自2019年10月1日起至实际腾房之日的租金、使用费（以每日1259.5元为标准计算，并免除113355元）；三、被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年11月30日的物业费241810.07元以及2019年12月1日之后至实际腾房之日的物业费（按照每日381.43元标准支付，并免除34328.7元）；四、被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2019年采暖费30855元；五、被告鼎穆兰餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金20000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13241元，公告费300元，由原告负担5004元，被告负担8537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  姜传明人民陪审员  于金萍人民陪审员  王文丽二〇二〇年七月二十八日书 记 员  黎 曜