文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初1206号原告：周世明，男，1956年7月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：周尚毅，重庆市铜梁区大庙法律服务所法律工作者。被告：张强，男，1983年6月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：冉星志（特别授权），重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。第三人：周富华，男，1964年12月29日出生,汉族。原告周世明与被告张强、第三人周富华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周世明及其委托诉讼代理人周尚毅、被告张强及其委托诉讼代理人冉星志、第三人周富华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周世明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠原告的购房款20000元（其中楼梯面积3.25m2）；2、判令被告支付原告违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年4月30日签订了《预售协议》，约定：原告将自己拥有的位于铜梁区XX街道办事处XX路XX号X幢X号门面房屋一间出售给被告张强，建筑面积50m2，单价2480元/m2，总计购房款124000元，房屋面积以房管部门核查面积为准，百分之百付清购房款，违约责任为谁违约承担20000元违约金。协议签订后，被告支付了110000元购房款，后原告将房屋交付给被告使用。原告在2019年9月将此房屋不动产权证拿到社区干部处，要求对方一边付清房款，一边交产权证了结此事。被告领到不动产权证后就拒不付清购房款，明显违反了协议中的约定，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，特提起如上诉请。被告张强辩称，请求驳回原告的诉讼请求，责成原告将案涉房屋产权证交给我方并结清办证税费。根据原告与被告签订的协议第十条规定，我方支付110000元购房款，余款应在领取房产证付清尾款，至今我方没有领到案涉房屋的产权证。原告诉称2019年9月将房屋不动产产权证交到社区不属实。因此，被告没有违反合同约定，原告要求被告支付尾款和违约金均不成立，反而是原告没有履行合同第三条第四款的义务。被告在十年间数次要求原告履行办证义务，原告推脱称是和第三人周富华共同修建的房屋，要第三人周富华去办证，并要求我方将办证费用支付给第三人周富华。截至2019年9月25日，我方分三次支付了办证费用共计30000元给第三人周富华。后三方发生争议，在巴川街道办事处XX社区协调下，被告张强妻子将最后一笔20000元办证费用给了社区，社区出具了收条，并在收条上注明第三人周富华办好房产证后将房产证交到社区，双方当面交款交证，同时社区出具的收条作废。截至到庭审，原告及第三人均没有将房产证及配套发票交给我方。第三人周富华陈述，本案所涉事项系原被告之间的购房事宜，与第三人无关，第三人只负责办证。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：重庆市铜梁县巴川镇大酒店还建房预售协议、收据、收条、重庆市铜梁区巴川街道XX社区出具的收条、周世明出具给XX社区的说明、不动产权证书［渝（2019）铜梁区不动产权第0XXXX号、渝（2019）铜梁区不动产权001XXXX］、不动产登记档案、周世明出具的领条、中华人民共和国税收完税证明五份、合伙建房协议书等证据材料以及双方当事人的陈述。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月12日原告与第三人周富华签订《合伙建房协议书》，约定因周富华缺乏资金，邀请原告周世明一起合伙修建从征地拆迁还房户购得的位于xx小街A72、A73、A74、A75、A76号拆迁还房五个门面的还建地上的房屋。2009年4月30日周世明（甲方）与张强（乙方）签订了《重庆市铜梁县巴川镇大酒店还建房预售协议》，约定“……二、乙方自愿在甲方新建房屋中购买6号门面六层，销售面积50平方米，单价2480元/平方米，合计124000元，包括阁楼面积在内。三、付款方式：乙方分期付款给甲方……3、乙方按房管局审核发证的销售面积为准计算，付足房款总额的100%给甲方。四、乙方供给甲方相关证件，由甲方负责代办‘两证’，配套费由乙方负责，甲方按上级规定向乙方代收。除门面按3%，住房140平方米以下按1.5%的契税由乙方负责外，其余的税全部由甲方负责。……六、违约责任：1、若甲方违约，除退乙方预交房款外，另付违约金20000元。2、若乙方违约，乙方预付房款为违约金，不予退还，另付甲方违约金20000元。……4、若乙方不及时领证时，拖延按总造价的20%为滞纳金付给甲方。……十、付款方式：写合同付50000元，在12月前再付20000元，在2010年10月前再付40000元，余款在领证时付清。”合同签订后，被告张强分别于2009年4月30日、2009年5月6日、2009年12月25日、2010年10月27日将购房款10000元、40000元、19000元、41000元，共计110000元支付给原告周世明。另2015年原告周世明曾收取被告张强办证费用10000元，但因未能办理下来，原告周世明将10000元退还给被告张强。被告张强分别于2017年6月22日、2019年8月13日将办证费用各5000元支付给第三人周富华，周富华收到后向张强出具了收条二张，且在2017年6月22日出具的收条上载明“按门面平方计算，办理时间壹年左右，产权交张强”。因办理过户手续发生争议，经重庆市铜梁区XX街道办事处XX社区居民委员会调解，案外人被告张强的妻子周永丽于2019年9月25日将办证费用20000元交到重庆市铜梁区XX街道办事处XX社区居民委员会，该居委会出具了收条，且收条上周永丽在交款人处签字，周世明在在场人处签字。2019年9月26日通过居委会，第三人周富华向张强、周永丽出具收到办理房屋产权费用20000元的收条，且周富华在收款人处签字、捺印，周世明在见证人处签字捺印。2019年9月25日周富华向重庆市铜梁区规划与自然资源局递交了不动产登记申请表等材料。2019年9月26日位于铜梁区XX街道XX路XX号X幢X-X-X房屋［渝（2019）铜梁区不动产权第00XXXX号，证载建筑面积为52.42m2］、位于铜梁区XX街道XX路XX号附X号X幢［渝（2019）铜梁区不动产权第001XXXX号，证载建筑面积为49.17m2］房屋的所有权人变更登记为张强、周永丽。2019年9月27日第三人周富华向XX社区出具收条载明：今收到周永丽交到XX社区办理房产证的费用20000元。该20000元系由社区代为监管并已出具收条给周永丽，现周富华把周永丽的房屋产权证办好交给了社区。社区只对周永丽办理房屋产权证进行调解，与其他问题无关。2019年10月8日周世明向XX社区出具通知载明：“因我与张强、周永丽的纠纷现还没有解决好，对方欠我周世明的房屋尾款18000元未付，请在我未收到款项时，不能将房地产产权证交给张强、周永丽，否则造成后果由你们承担责任。”2020年4月8日周世明在XX社区领到房产证两个｛［渝（2019）铜梁区不动产权第00XXXX号］、［渝（2019）铜梁区不动产权第001XXXX号］｝，并向社区出具了收条。在办理产权变更登记过程中，本案所涉门面及阁楼已经交纳的税款有：1155.86元（地方教育附加税、教育费附加税、城市维护建设税、个人所得税、增值税）、183.47元（契税、印花税）、1622.68元（地方教育附加税、教育费附加税、城市维护建设税、个人所得税、增值税）、1194.82元（教育费附加税、土地增值税）、594.94元（契税、印花税），共计4751.77元。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张强与周世明签订的《重庆市铜梁县巴川镇大酒店还建房预售协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方建立的买卖合同法律关系受法律保护。关于涉案房屋销售面积及被告尚欠房款的问题。本案中房屋买卖协议约定涉案房屋销售面积50平方米，同时还约定按房管局审核发证的销售面积为准，双方当事人均认可房屋买卖协议由原告制作，然后被告在协议上签字，同时双方当事人均陈述阁楼为赠送面积。根据双方认可的事实，依照《合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另结合交易习惯、商业惯例，本院依法认定其销售面积为门面面积49.17平方米。对原告要求按照门面面积49.17平方米加上阁楼面积与门面面积的品迭后剩余面积3.25平方米，共计52.42平方米为销售面积计算总价的意见，本院依法不予采纳。协议中还约定，涉案房屋单价为2480元/平方米，经计算房屋总价为121941.60元（2480元/平方米×49.17平方米），原告已收到被告支付的房款为110000元，经计算后，本院依法确认被告尚欠原告房款为11941.60元。对于原告请求被告立即支付欠原告的购房款20000元的请求，本院依法主张11941.60元。但被告在支付该房屋尾款时，原告也需将房屋产权证原件交付被告，否则可能构成违约。关于原告要求被告支付违约金20000元的请求，本院认为根据约定，被告支付尾款与原告给付房产应是一并履行的行为，而本案所涉房产证直到2019年9月26日才办理完毕，期间双方就房屋办证问题发生纠纷至今，为此本院认为被告未支付房屋尾款存在合理理由，不存在违约行为，为此对该请求本院不予主张。关于房屋办证费用问题。经本院查明虽然预售协议上约定周世明负责代办‘两证’，配套费由张强负责以及除门面按3%，住房140平方米以下按1.5%的契税由张强负责外，其余的税全部由周世明负责。但在实际合同履行过程中，原告周世明已经将办证事宜交由周富华处理，被告张强也认可这种委托并将办证费用交付周富华，可见原、被告已经就房屋办证事宜作出了变更，且与第三人周富华另行形成了法律关系。而本案系房屋买卖合同关系，所涉主体只有原、被告而不包括第三人周富华。为此关于办证费用的处理不属于本案处理范围，不宜在本案中直接抵扣，被告张强可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张强在本判决生效后十日内支付原告周世明11941.60元。二、驳回原告周世明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告张强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴宇二〇二〇年七月二十七日法官助理 谢东书 记 员 曹毅