山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初1513号原告：金乡县鸿瑞物业服务有限公司，住所地金乡县魁星路南段路西，统一社会信用代码91370828095101831F。法定代表人：杨昆鹏，总经理。委托诉讼代理人：张洪才，金乡德众法律服务所法律工作者。被告：金乡县金乡街道靓眼眼镜店，住所地金乡县中心街翠湖龙庭小区25号楼8号商铺。统一社会信用代码92370828MA3K2DQ69M。经营者：许金海。实际经营者杨立高，男，1979年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县，现住金乡县。委托诉讼代理人：周根安，山东郭鲁涛律师事务所律师。原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司（以下简称鸿瑞公司）与被告金乡县金乡街道靓眼眼镜店（以下简称靓眼眼镜店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿瑞公司的委托诉讼代理人张洪才、被告靓眼眼镜店的实际经营者杨立高及其委托诉讼代理人周根安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告交纳物业费4746元、违约金1139元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告鸿瑞公司系为金乡县翠湖龙庭小区提供物业服务的管理公司，被告为金乡县翠湖龙庭小区沿街门市房实际使用人。被告应于每年5月份交纳物业服务费，现被告已拖欠原告2017年5月份至2020年5月份物业费4746元，逾期未交的还应当支付违约金。原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，现向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。靓眼眼镜店辩称，1、原被告之间没有物业服务合同，原告从来没有为被告方提供过任何物业服务，物业服务合同关系是双务合同，没有提供物业服务就无权收取物业费，被告使用的房屋是商业用房，不是住宅用房，原告只负责翠湖龙庭小区住宅用房的物业服务，从来没有向被告提供过任何物业服务，从2013年房屋建成开始原告从来没有为被告使用的房屋业主或者使用人提供过任何物业服务，也从来没有向被告使用房屋的业主或者使用人催要过物业费，因为原告非常清楚自己没有提供任何物业服务，也就没有权利向没有接受物业服务的人催要物业费。从2013年到现在都没有催要过物业费，事实上也没有向被告使用房屋的业主或者使用人收取过一分钱的物业费，这个事实足以说明原告从来没有向被告提供过物业服务，因此依照法律规定原告诉讼请求不成立，法院应予以驳回；2、原告在诉状中主张的物业费是属于违反法律规定的收费，违规收取物业费按照山东省物业管理条例第72条的规定，业主有权拒绝，依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释第5条的规定，业主以违规收费为由，提出抗辩的，人民法院应予以支持，对于原告在诉状中要求被告给付的违规收费，法院应依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，甲方金乡县金乡街道金山社区居民委员会与乙方金乡县鸿瑞物业服务有限公司签订《物业服务合同》，双方约定“根据有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方代行业主委员会职责聘请乙方对金乡县翠湖龙庭小区、商业步行街实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条物业管理内容1、物业基本情况（1）物业类型：多层、高层住宅、商业门市和步行街及附属停车区。（2）坐落位置：济宁市金乡县奎星路南段西侧。2、委托管理事项（4）垃圾的收集、清运；（5）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；（6）物业及物业管理档案、资料；（7）公共设施、部位的维护；（8）绿化的养护等……第三条物业管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列第1项执行：（1）按济价房字[2014]74号文件的三星级服务标准及收费依据向业主（住用户）收取，即多层住宅每月每平方米0.35元；小高层住宅每月每平方米1元，商业门市每月每平方米0.7元，提前一个年度向全体业主预收。第四条物业管理期限委托管理期限为5年，自2016年5月1日起到2021年4月30日止。第五条违约责任经书面催交物业费逾期未交纳的业主。每日按物业费总额的千分之三交纳违约金。”金乡县翠湖龙庭小区的25号楼8号门市房的所有人为案外人于建中，房屋面积为188.34平方米。2013年4月20日，于建中作为甲方将上述房屋租赁给乙方许金海使用，双方约定“在房屋租赁期间，乙方经营所产生的一切税收、水、电费等由乙方支付”。2020年4月，许金海将上述房屋转租给杨立高经营靓眼眼镜店。杨立高认可未交纳过物业费，认可接手靓眼眼镜店后许金海所欠的所有债务包括物业费其都全部承担，原告不再要求登记业主许金海承担责任。自2017年5月7日至2020年5月7日，上述房屋应交纳的物业费为4746.17元（188.34平方米×0.7元/平方米/月×36月）。2019年11月8日，原告曾起诉案外人于建中，后因于建中下落不明，无法联系提出撤诉申请，本院于2019年12月23日作出（2019）鲁0828民初4357号民事裁定，准予原告撤诉。本院认为，鸿瑞公司与代表小区业主的金乡县金乡街道金山社区居民委员会签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，该合同对鸿瑞公司及金乡县翠湖龙庭小区、商业步行街的全体业主具有约束力，各方均应当按照合同约定的内容履行义务。金乡县金乡街道金山社区居民委员会将翠湖龙庭小区的物业服务委托给鸿瑞公司，鸿瑞公司提供相应的物业服务，业主已接受其服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通、积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害物业服务提供者的合法权益，影响了正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时交纳物业费的其他业主所应享有的更好的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。靓眼眼镜店未交纳2017年5月7日至2020年5月7日应交纳的物业费4746.17元，事实清楚，鸿瑞公司要求靓眼眼镜店支付欠交的物业费，理由正当，合法有据，本院予以支持。由于鸿瑞公司并未提交相应证据证明其完全履行了合同约定的义务，加之本案房屋系临街的门市房这一特殊性，鸿瑞公司应相应减少收取的物业费，本院酌情认定靓眼眼镜店应按照70%的比例支付拖欠的物业费3322.32元（4746.17元×70%）。对于鸿瑞公司要求支付违约金的诉求，证据不足，本院不予支持。靓眼眼镜店关于未享受相关物业服务不同意交纳物业费的辩解，理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金乡县金乡街道靓眼眼镜店于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司2017年5月7日至2020年5月7日的物业服务费3322.32元；二、驳回原告金乡县鸿瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金乡县金乡街道靓眼眼镜店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇二〇年七月二十一日书记员 王亚梅