上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5310号上诉人（原审被告）：上海康月投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路2500弄6号108室。法定代表人：金毅，执行董事。委托诉讼代理人：叶杨斌，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：刘樱，董事长。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海康月投资管理有限公司（以下简称“康月公司”）因与被上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称“张江公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初53835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康月公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判康月公司按照双方约定的租金标准支付张江公司占有使用费人民币（以下币种相同）8,632,164.65元。事实和理由：根据目前市场行情，系争房屋租金标准低于每日每平方5元，故按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费足以填补张江公司的损失。而且，双方之所以会有租赁关系，也完全是因为“XX项目”。合同约定的租赁期限届满后的多年里，张江公司从未要求康月公司从系争房屋中搬离，也怠于采取措施防止损失的扩大，故康月公司也应承担一定责任。一审法院以1.2倍租金标准支付房屋使用费，于法无据。张江公司辩称：根据《房屋租赁合同》7-1条规定，逾期未返还房屋的，应当按照租金的两倍支付房屋使用费，现康月公司逾期未返还系争房屋，理应按约支付占有使用费。租赁期届满后，张江公司亦多次催讨，并不存在康月公司所称的怠于采取措施。而且，即便存在不足，一审法院对占有使用费支付标准也作出调整。故张江公司要求二审法院驳回上诉，维持一审判决。张江公司向一审法院起诉请求：1.康月公司支付张江公司自2011年12月1日起至2013年3月31日的欠付租金，按每月145,095.10元计算为2,321,521.60元；2.康月公司支付张江公司自2013年4月1日起至2018年3月15日的房屋占有使用费，按每月290,190.20元计算为17,556,507.10元；3.康月公司支付张江公司逾期支付租金的滞纳金，计算至2018年3月15日为23,890,633.69元。一审法院认定事实：张江公司系上海市浦东新区XX路XX号，XX路XX号房屋产权人。2010年3月2日，张江公司（甲方）与A公司（以下简称“A公司”）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号B座19层房屋出租给乙方，建筑面积954.05平方米。乙方承诺租赁该房屋用于乙方项目生产经营的场所使用。甲方于2010年4月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2010年4月1日起至2013年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5元，月租金145,095.10元。乙方应于每月的10日前向甲方支付一个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.50%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金290,190.20元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满前当日租金的2倍向甲方支付该房屋占有使用费。2010年3月29日，A公司支付租赁保证金290,190.20元。2011年4月13日，张江公司（甲方）、A公司（乙方）、康月公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，经三方协商一致，约定将上述《房屋租赁合同》中乙方变更为丙方，租赁合同项下承租方所有权利和义务由乙方转移至丙方，即权利由丙方直接享有和行使，义务由丙方直接履行（包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由甲方直接退还给丙方）。甲方同意变更承租方主体并不代表甲方已完全认可变更日前乙方已履行了租赁合同项下全部权利义务。变更日之前，租赁合同项下乙方尚未履行的义务，变更日后仍由乙方继续履行。乙方未继续履行或拒绝继续履行的，甲方仍有权要求乙方履行。因变更日前乙方之行为造成甲方损失的，由乙方和丙方承担连带责任。自变更日起，此后因租赁合同所产生的一切权利义务均与乙方无关。2017年9月19日，张江公司向康月公司发送电子邮件称：“附件为我司就和解备忘录所做的最后调整，鉴于该事项决策我司需要在明天的党委会和总办会进行，因此请各位加紧阅审，并在今晚21点前给予回复。”和解备忘录提及，“张江公司对上海B有限公司2018年3月31日前使用张江大厦的未付租金和使用费、滞纳金等也不再追索且上海B有限公司、张江公司不再依据租赁合同追究对方的违约责任”。和解备忘录最终并未签署。2018年3月1日，康月公司函告张江公司，其定于2018年3月10日自系争房屋内搬离，请求张江公司安排相关人员进行交接。2018年3月15日，张江公司、康月公司签署《张江大厦单元承接验收表》，康月公司将系争房屋返还张江公司。2019年4月，康月公司向张江公司发送《关于2019年3月28日催款通知单的回函》，表示“双方就解除XX项目合同、弥补康月公司损失、结清租金等费用、押金及XX项目代建及代理招商等相关事宜进行了多次协商，希望张江公司尽快协商进程，尽快解决XX项目所有相关争议事项。”一审法院另查，康月公司成立于2006年9月4日，股东为上海C有限公司。上海B有限公司成立于2009年11月18日，股东为上海C有限公司、A公司。上海C有限公司成立于2007年7月23日，股东为吕某、陈某。A公司成立于2004年4月12日，法定代表人为吕某。上海D有限公司（以下简称“D公司”）成立于2011年3月14日，股东为张江公司、上海C有限公司、Z公司。2009年12月14日，张江公司（甲方）与上海B有限公司签订《房屋建设工程转让合同》及《房屋建设工程代建合同》，双方约定就张江高科技园区XX坊XX丘地块项目的房屋建设工程进行合作开发建设。对有争议事实，一审法院分述如下：1、康月公司提供其与D公司于2011年5月1日签订的《房屋租金分摊协议》，约定因D公司运行需要，向康月公司提出合署办公，双方分摊系争房屋租金，D公司分摊面积95.41平方米，月分摊金额14,509.51元。康月公司据此证明，为推进张江公司与A公司XX项目，张江公司与康月公司的关联公司共同成立D公司，与康月公司合署办公，D公司应当分摊租金。张江公司表示对该协议真实性无法确认。2、张江公司提供2015年9月15日、2016年3月15日、2017年11月15日、2018年9月30日向康月公司发送的催款通知单（复印件），载明系争房屋租赁期限已于2013年4月15日届满，双方的租赁关系已自动终止，要求康月公司支付欠付租金及按照两倍租金标准计算的占有使用费。上述催款通知单除了占有使用费计算截止日期不同之外，其余内容一致。张江公司表示，上述催款通知单原件已寄送康月公司，己方仅留存复印件，因时间长久，无法提供邮寄签收凭证。康月公司对真实性均不予认可。3、张江公司提供2013年6月5日康月公司向张江公司发送的《关于办公场所租金催告函的回复说明》，主要内容为“991项目搁置长达超过三年之久，合资公司的运营一直处于停滞状态。一方面，我公司因此经历了企业成立以来的最大困难，并蒙受重大的经济损失，另一方面，我司还要承担高额的办公租金和物业费，这些都使我司经营雪上加霜。……为缓解XX项目给我司带来的损失，2011年12月我司向贵司提出书面申请，请求减免2012年全年办公场所租金。因一直未收到贵司回复，后又于2012年7月25日再次向贵司提出减免请求，但均未曾得到贵司的明确答复”。张江公司据此证明，张江公司于2013年6月5日前曾向康月公司发送催款通知单。2014年6月5日康月公司向张江公司发送的《关于2014年5月22日租金催告函的回复》，主要内容为“为缓解XX项目给我司带来的损失，2011年12月我司向贵司提出书面申请，请求减免2012年全年办公场所租金。因一直未收到贵司回复，后又于2012年7月25日再次向贵司提出减免请求，但均未曾得到贵司的明确答复。我司深切希望贵司充分重视XX地块项目相关合同的履行，解决对我司困扰已久的XX地块项目问题，从而使我司的困难得以迎刃而解。”2015年3月16日康月公司向张江公司发送的《关于2015年3月16日催款通知单的回复》及2016年3月18日康月公司向张江公司发送的《关于2016年3月15日催款通知单的回复》，内容与上述《关于2014年5月22日租金催告函的回复》基本一致。张江公司持有上述函件原件，据此欲证明，张江公司曾于2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日向康月公司发送了催款通知单。康月公司表示，因之前法务已经离职，无法核实是否发送过上述函件，也无法提供函件中提及的催款通知单。经一审法院释明，双方就该节事实均无法再行举证。一审审理中，张江公司、康月公司一致确认，租赁房屋实际为房地产权证上记载的XX路XX号XX室。康月公司支付租金至2011年11月30日，之后未付。张江公司同意将保证金抵扣康月公司应付费用。一审法院认为，张江公司与A公司签订的《房屋租赁合同》及张江公司与A公司、康月公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，并无违反法律禁止性规定之情形，应为合法有效。康月公司抗辩本案系张江公司、康月公司就XX项目所引发的众多纠纷中的一起，从在案证据来看，张江公司、康月公司及关联公司确实存在多种合作关系，但本案合同独立存在，亦可独立结算，虽然张江公司、康月公司曾尝试通过《和解备忘录》一揽子解决包括本案租赁合同纠纷在内的相关问题，但最终并未签署，双方仍需恪守合约，诚实履行租赁合同。至于康月公司与D公司的租金分摊问题，即便真实存在，亦属二者内部关系，康月公司可再行向D公司主张，与本案无涉。就本案的争议焦点，一审法院分述如下：一、本案主要争议事实在于，张江公司是否向康月公司发送过催款通知单以及催款通知单的内容？张江公司仅能提供催款通知单复印件，从证据的形式要件来看存在瑕疵，但张江公司持有康月公司对催款通知单回复的原件，康月公司以员工离职无法核实为由，对是否收到过催款通知单的事实不置可否，经法院释明后，双方就上述事实仍无法进一步举证，故一审法院唯有依照证据规则，根据高度盖然性的证明标准，认定康月公司确已收到张江公司于2013年6月5日前（无准确日期）、2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日发送的催款通知单。张江公司提供的2016年3月15日催款通知单与回函日期一致，虽然仅有复印件，亦属完成了初步举证，康月公司未能提供反证，对该份催款通知单的内容予以认可。至于张江公司提供的2015年9月15日、2017年11月15日、2018年9月30日催款通知单，因未见康月公司的相应回函，对张江公司已经发送上述催款通知单的事实难以采信。二、本案法律适用的争议焦点之一在于，2013年3月31日租赁合同届满后，张江公司、康月公司是否形成不定期租赁合同关系。我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。诚如上述，从催款通知单的内容可以看出，张江公司已经明确系争租赁合同届满终止，并要求康月公司支付租期内的租金及按照两倍租金标准计算的占有使用费，足以说明张江公司对康月公司继续占用系争房屋提出了异议，双方并未达成原租赁合同继续有效，按照原租赁合同继续履约的合意，据此认定，张江公司、康月公司的租赁合同至2013年3月31日届满终止，此后双方并未形成不定期租赁合同关系。三、本案法律适用的另一争议焦点在于，张江公司主张的租金或占有使用费是否超过诉讼时效。1、我国《民法通则》的规定，租金的诉讼时效为一年。诚如上述，一审法院已认定张江公司曾于2013年6月5日前、2014年5月22日、2015年3月16日、2016年3月15日向康月公司发送了催款通知单，导致诉讼时效中断，但2016年3月15日至2017年3月14日期间，并未发生中断事由，故租金的诉讼时效于2017年3月14日已经届满，康月公司关于租金部分的时效抗辩，予以采纳。既然租金因超过诉讼时效而丧失请求力，张江公司主张逾期支付租金的滞纳金亦缺乏依据，难以支持。2、房屋占有使用费应为普通之债，根据《民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效，又依据司法解释的规定，2017年10月1日《民法总则》施行之日，诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。除上述催款通知单导致诉讼时效中断外，2017年9月19日，康月公司发送的《和解备忘录》亦涉及本案使用费的问题，也应视为张江公司对相关权利的主张，同样适用诉讼时效的中断。据此，可以认定，张江公司主张的房屋使用费尚未超过诉讼时效。张江公司根据合同约定主张按照两倍租金标准计算占有使用费，从本案履约情况来看，张江公司在合同期限届满长达五年时间内，从未主张康月公司返还房屋，反而消极行使权利，怠于采取适当措施防止损失的扩大，故对康月公司长时间占用系争房屋导致的使用费损失亦负有一定责任，再考虑到张江公司、康月公司及关联公司存在其他的合作关系，一审法院酌情将占有使用费调整为原租赁合同约定租金标准的1.2倍，自2013年4月1日起计算至2018年3月15日止。张江公司、康月公司均同意将康月公司支付的290,190.20元保证金抵扣本案应付费用，于法不悖，予以照准。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于2019年12月20日作出判决：一、上海康月投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司占有使用费10,358,597.58元；二、上海张江高科技园区开发股份有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海康月投资管理有限公司保证金290,190.20元，该笔款项可抵扣上述第一项判决内容中上海康月投资管理有限公司的应付费用；三、驳回上海张江高科技园区开发股份有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260,643元，由上海张江高科技园区开发股份有限公司负担178,432元，上海康月投资管理有限公司负担82,211元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审判决书第六页第十一行中的“991项目”系笔误，应为“XX项目”，予以更正。一审法院认定的其余事实无误，予以确认。本院认为，本案二审中之争议焦点为：康月公司向张江公司支付系争房屋占有使用费应当如何计算，一审法院按照租金标准的1.2倍计算占有使用费是否合理妥当。本案中，双方《房屋租赁合同》明确约定：“未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满前当日租金的2倍向甲方支付该房屋占有使用费”。现康月公司于租赁期限届满后未及时返还系争房屋，一审法院根据双方约定，并考虑到张江公司与康月公司及关联公司存在其他合作、张江公司消极行使权利等情况，酌情认定按照合同约定租金标准的1.2倍支付占有使用费，于情于理妥当，本院予以认同。康月公司主张按照租金标准支付占有使用费，缺乏充分依据，本院难予支持。关于本案其他相关事项，一审判决书说理部分已经作出详尽阐释，本院不再赘述。综上所述，康月公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,337.89元，由上海康月投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘静波审判员  单 珏审判员  唐建芳二〇二〇年七月二十四日书记员  俞少琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……