河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5044号原告：陈帅坤，男，1995年4月22日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张福涛，河南心连心律师事务所律师。被告：河南绿地城置业有限公司，住所地郑州市二七区德化街36号德化无限城9楼903，统一社会信用代码：91410100MA3X5UYY6X。法定代表人：方东兴，系董事长。委托诉讼代理人：许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告陈帅坤与被告河南绿地城置业有限公司（以下简称绿地城公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈帅坤及其委托诉讼代理人张福涛、被告绿地城公司的委托诉讼代理人许镇江、刘宁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈帅坤向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告之间签订的《商品房买卖合同纠纷》之补充协议（三期）；2.判令被告河南绿地城置业有限公司返还多收的64657元房款，并从起诉之日起按年息6%计付利息；3.本案诉讼费由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为：判令确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同纠纷》之补充协议（三期）无效。事实与理由：2019年2月21日，我和被告签订了一份商品房买卖合同，双方约定房款总金额为886134元整；此房款价格和被告在房管局的备案价格相同。合同签订后，被告扣留合同，让我再签订一份涨价的补充协议；如果不签，被告将威胁撕毁购房合同。由于此前为购房付出很多心血，包括定金、房贷手续、首付的准备等，可以说心理压力巨大。在被告强势面前，我被迫签订了《商品房买卖合同》之补充协议（三期）。并且，已多付房款64657元，我签订的商品房买卖合同价款是886134元整，备案房价也是886134元整，国务院及有关部门多次强调，禁止房地产乱涨价，国家为此制定了房价备案制度，未经备案，一律无效。然而，被告公然违反国家政策，利用其强势地位逼迫消费者接受涨价。这是挑战国家政策的权威，是不得人心的。为此，特向法院起诉，请依法判决。被告绿地城公司辩称，一、涉案《＜商品房买卖合同＞之补充协议(三期)》(以下简称《补充协议》)是原、被告双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请撤销《补充协议》，即表明原告也是认可《补充协议》在被撤销前是合法有效的。签订《商品房买卖合同》当日，原、被告双方签署涉案《补充协议》就原合同中有关总房价款、付款方式及期限事宜达成的补充条款，明确涉案房屋总成交价款为999043元。涉案《补充协议》是原、被告双方真实意思表示、是双方平等协商的内容，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。有效成立的合同，对缔约人具有法律约束力，各方当事人应当按约全面适当履行合同义务。二、《补充协议》是原、被告双方在平等协商的情况下签署的，是双方的真实意思表示，不存在胁迫的可撇销情形。(一)购房行为是原告的自主决策行为，《补充协议》是双方的真实意思表示无论是从商业经营，还是社会生活而言，房屋均系贵重财产，任何客户在购买房屋时，都是要经过慎重考虑，并充分了解所购房屋价格及支付方式的。根据原告与被告签订认购书及补充协议的过程和内容也可以看出:2017年3月28日，原告认购涉案房屋的原总价为1064233元，被告给予原告优思后的总价为1016664元:认购协议签订后，原告多次找被告公司的人沟通协调之后又给予其降价优惠到总价999043元，原告和被告于2019年2月21日签订涉案《补充协议》对优惠后的房屋总价款予以确认，这不仅说明原告购买涉案房屋过程中不存在其诉状中所谓“涨价”，事实上被告给予了原告两次降价优惠，而且说明原告在购买涉案商品房时有充分的时间进行考虑和选择，更加说明原告是充分了解并认可涉案房屋的实际成交价款为999043元，且是自愿与被告签订涉案《补充协议》的。签订合同，是件严肃又慎重的事项，谁也无法强制，被告也不可能胁迫原告购房，涉案《补充协议》完全是原告的真实意思表示。(二)涉案《补充协议》是原告自愿、自主签署的，原告不存在胁迫，也无法胁迫其签署协议，原告系完全民事行为能力人，其购买涉案房屋是自主决策行为，《补充协议》完全系由其审慎决定且原告已充分知晓并自愿签署的原告与被告均为普通的民事主体，在竞争激烈的房地产市场中，被告也并不具有市场垄断地位，在本项目开盘同期，周边有诸多楼盘在出售，被告的楼盘并非该地段唯一楼盘，原告如不同意订立合同，完全有理由拒绝签订，其自主选择权和公平交易权未被侵犯，被告无法“威胁”原告购买被告开发的商品房，原告以《补充协议》约定的价款购买商品房是在其自主自愿的基础上决定的，是其真实意愿的表示，被告不存在胁迫其购房的行为，也不可能胁迫其购房，而且原告也没有任何证据证明被告存在胁迫的行为。故本案不存在欺诈、胁迫等可撤销情形。三、涉案《补充协议》自双方签字盖章时成立并生效，是否进行网签备案不影响涉案《补充协议》的效力房地产市场交易行为是市场行为，并不是政府行为，民事行为也应以民事主体双方的真实意思表示为准。涉案《补充协议》第六条约定“本补充协议自双方签字盖章之日起生效”。根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。”网签备案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件，网签合同亦不具备对抗其他合同形式的效力，故涉案《补充协议》自2019年2月21日双方签字盖章之日起成立且生效。四、涉案《补充协议》合法有效，是否超过房屋备案控制价不影响合同效力，也不存在其他无效的情形。1、政府备案价控制属于行政管理行为，调控的对象仅是某一时段房地产企业的销售行为，监管强度仅为对违反政策规定的企业进行罚款或警告等行政处罚，涉案房屋是否违反政府备案价控制政策属于政府职能部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审查内容。并且是否违反政府备案价政策不会影响涉案《补充协议》效力的认定。2、关于房地产市场调控的政策，规范的对象仅是某一时段房地产企业的销售行为本身，而非规范合同行为，属于管理性规定。合同无效指的是违反的法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，而涉案《补充协议》是双方在平等协商的基础上签订的，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。即使高于合同备案价销售了，违反的也是《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]1223号)、《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》(豫建房管[2018]129号)等有关房地产调控的规范性文件，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响涉案《补充协议》的效力，涉案《补充协议》亦是合法有效的，不属于无效合同。五、原告要求撤销《补充协议》有违诚实信用原则、公序良俗原则，不应予以支持。1、涉案《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，合法有效，对各方均有法律约束力，各方均不得擅自变更或解除。而且诚实守信也是市场经济活动的一项基本原则，当事人均应遵循诚实信用原则。现原告要求撤销《补充协议》，不是因为签订合同时存在欺诈、胁迫等情况，真实原因是原告想逃避支付购房款的义务。2、原告不能从其违约行为中获取利益，与公序良俗原则亦相违背。涉案商品房实际成交价为《补充协议》约定的999043元，如原告单方毁约撤销《补充合同》将导致被告的利益严重受损，而原告却从其违约行为中获取利益，明显不符合诚实信用和公平原则，亦与公序良俗原则相违背。综上所述，涉案《补充协议》不应撤销，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭支持答辩人的答辩意见，并对原告的诉讼请求依法予以全部驳回。本院认定如下案件事实：2019年2月21日，陈帅坤作为买受人与绿地城公司作为出卖人签订合同编号为190××××3078的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，陈帅坤购买绿地城公司位于二七区××、同心路南××号房屋，建筑面积共77.73平方米，房屋总价款为886134元。同日，双方另签订《商品房买卖合同》之补充协议（三期）一份，约定：一、《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”由按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11400元，总金额886134元，变更为：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12852元，总金额999043元。二、《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”变更为：约定金额266134元，付款方式现金，约定付款时间2019年2月21日，约定金额40530元，付款方式现金，约定付款时间2019年2月21日，约定金额620000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年4月21日，金额24127元，付款方式现金，约定付款时间2019年4月20日，金额24126元，付款方式现金，约定付款时间2019年8月20日，金额24126元，付款方式现金，约定付款时间2019年12月20日。三、变更产生的权利义务。鉴于《商品房买卖合同》条款第四条和第六条进行协议变更，买受人承诺：3.1《商品房买卖合同》实际成交价以本协议约定价格为准并按照本协议执行，不执行备案的《商品房买卖合同》约定的原价格；3.2买受人因《商品房买卖合同》需要缴纳的税费和维修基金以房屋登记部门及税务部门的核定为准；3.3因价格变更需要补缴税费和维修基金的（如有），买受人同意补缴，与出卖人无关；3.4因价格变更导致《商品房买卖合同》其他条款变更的，不因此产生《商品房买卖合同》解除的法律后果；3.5买受人不得以出卖人开具的发票及其他相关文件以及政府部门相关税票、《商品房买卖合同》中的商品房单价及总价向出卖人主张要求返还本协议超出《商品房买卖合同》的款项；3.6如买受人违背上述约定，出卖人有权拒绝买受人的要求，且买受人须向出卖人承担本补充协议总房款10%的违约金。四、《商品房买卖合同》与本协议约定内容不一致的，以本协议约定为准确定双方权利和义务，其它条款均以《商品房买卖合同》约定为准。上述合同签订后，陈帅坤于2019年2月21日向绿地城公司交付购房款266134元、40530元，于2019年5月26日向绿地城公司交付购房款620000元，于2019年6月1日交付购房款24127元。后陈帅坤以《商品房买卖合同纠纷》之补充协议（三期）约定的房屋价格超出该商品房在房产管理部门备案的销售价格为由，于2020年1月19日诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案，陈帅坤认为其与绿地城公司于2019年2月21日签订的《商品房买卖合同纠纷》之补充协议（三期）违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，属于无效合同，该规定为：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，上述价格法的规定并非效力性强制性规定，陈帅坤亦未举证证明诉争协议存在违反其他效力性强制性规定的情形，故应承担举证不力的后果，对其要求确认该协议无效的诉讼请求，本院依法不予支持。陈帅坤与绿地城公司于2019年2月21日签订的《商品房买卖合同纠纷》之补充协议（三期），系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于该合同，双方均应依约履行，现绿地城公司收取陈帅坤的购房款并未超过合同约定，原告要求被告退回部分购房款，没有事实及法律依据，本院不予支持。赔偿利息损失亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈帅坤的诉讼请求。案件受理费1416元，减半收取708元，由原告陈帅坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年七月十六日书记员  李 ?