四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2660号 原告：广元市大同物业服务有限公司，住所地：四川省广元市利州区西安路40号。 法定代表人：彭万文，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴敏，四川力发律师事务所律师。 被告：许宏伟，男，汉族，生于1986年2月5日，现住四川省广元市利州区。 原告广元市大同物业服务有限公司（以下简称大同物业）与被告许宏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大同物业委托诉讼代理人吴敏，被告许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大同物业向本院提出诉讼请求： 一、判令被告从2014年10月27日起每月向原告支付物业管理服务费99.89元，并从2014年10月27日起至付清物业管理服务费止每天按5‰向原告支付违约金，从2014年10月27日起至2016年12月31日止每月向原告支付垃圾清运费3.50元； 二、判令被告向原告支付律师代理费500.00元； 三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告购买了位于广元市利州区后，于2010年11月6日与原告签订前期物业管理服务协议，约定被告每月按1.00元／月／平方米缴纳物业费，若逾期，从逾期之日起按每天千分之五支付违约金，同时应承担原告产生的诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、人员工资等。而原告全面履行前期物业管理服务协议义务至今，多次请求被告支付物业管理服务费的情况下，而被告从2014年10月27日起至今无故不支付物业管理服务费。故原告依法提起诉讼。 原告大同物业为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、原告大同物业的营业执照复印件、原告大同物业法定代表人彭万文的身份证明各一份，证明原告具有物业管理的相关资质、原告主体适格。 二、2010年11月6日，原告大同物业作为甲方与被告许宏伟作为乙方签订的《皇都首座前期物业管理服务协议》（附承诺书）一份，证明原告与被告建立了物业服务合同关系，原告如实的履行了合同约定，被告从2014年10月27日就开始未缴纳物业管理费，依照合同相关规定，本案被告已违约，按照合同约定，本案被告应当承担诉讼费、律师费、通讯费、人工工资等相关费用，并按每日千分之五支付违约金的约定。 三、1.2001年5月23日，广元市财政局、广元市物价局出具的广价函（2001）28号《关于调整市城区环境卫生服务收费标准的复函》一份； 2.2016年8月1日，广元市利州区环境卫生管理局向原告大同物业出具的NO0483154931《四川省政府非税收入一般缴款书（收据）》一份； 证明委托本案原告向小区业主每月征收3.5元的垃圾清理费，后由本案原告向广元市污水处理部门缴纳。 四、1.2018年8月2日，原告大同物业作为甲方与四川力发律师事务所作为乙方签订的（2018）川力发代字第43号《委托代理合同》一份； 2.2010年3月8日，四川省司法厅向四川力发律师事务所颁发的证号为25108200110267032《执业许可证》； 3.2020年7月13日，四川力发律师事务所向原告大同物业开具的关于原告大同物业与被告许宏伟物业服务纠纷一案律师代理费500.00元的NO91657207《四川增值税普通发票》一份； 证明本案原告向四川力发律师事务所支付了针对本案被告的500.00元律师代理费。 被告许宏伟辩称，原告陈述的我没有缴纳物业管理费的事实是真实的，计算的日期也没有异议，但是自从入住以来3000多住户至今为止没有成立业主委员会，电梯经常发生锁人事件，而且前来救援的电梯人员酗酒，造成业主不敢乘坐电梯。屋顶住户私自建房养鸡。 被告许宏伟为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2010年11月6日，原告大同物业作为甲方与被告许宏伟作为乙方签订的《皇都首座前期物业管理服务协议》（附承诺书）一份，证明实际收费与协议上的不符，协议上约定是200.00元每月现在收取了我们260.00元每月，车位管理费36.00元，总共是296.00元，这是从2015年3月开始缴纳的。 二、皇都首座小区现场照片打印件13张和《皇都首座业主临时规约》照片4张，证明原告大同物业服务不到位，没有履行相应的职责，我居住的楼顶有住户私自建房进行种菜和养殖家禽，电梯至今没有检验合格证，有住户一个月被关在电梯里面四次，而且电梯救援人员酗酒。一楼楼梯间楼道口电瓶车充电从每一层牵接线到下面，堵塞消防通道。原小区里面无停车位，现物业允许电瓶车停放，向业主收取停车费，但停放杂乱，引发安全隐患。小区一楼住户擅自扩大花园种菜、使用农家肥造成小区恶臭。小区私设摊位，收取摊位管理费未经公示。 被告许宏伟对原告大同物业提交证据的质证意见为： 一、原告大同物业的营业执照复印件、原告大同物业法定代表人彭万文的身份证明的三性没有异议，但法定代表人我不认识，因为在物业合同上没有体现。 二、2010年11月6日，原告大同物业作为甲方与被告许宏伟作为乙方签订的《皇都首座前期物业管理服务协议》（附承诺书）的三性无异议。 三、1.2001年5月23日，广元市财政局、广元市物价局出具的广价函（2001）28号《关于调整市城区环境卫生服务收费标准的复函》及2.2016年8月1日，广元市利州区环境卫生管理局向原告大同物业出具的NO0483154931《四川省政府非税收入一般缴款书（收据）》，没有人通知我们要增收费用。 四、1.2018年8月2日，原告大同物业作为甲方与四川力发律师事务所作为乙方签订的（2018）川力发代字第43号《委托代理合同》；2.2010年3月8日，四川省司法厅向四川力发律师事务所颁发的证号为25108200110267032《执业许可证》；3.2020年7月13日，四川力发律师事务所向原告大同物业开具的关于原告大同物业与被告许宏伟物业服务纠纷一案律师代理费500.00元的NO91657207《四川增值税普通发票》的三性均没有异议。 原告大同物业对被告许宏伟提交证据的质证意见为： 一、2010年11月6日，原告大同物业作为甲方与被告许宏伟作为乙方签订的《皇都首座前期物业管理服务协议》（附承诺书）的三性无异议。 二、皇都首座小区现场照片打印件13张和《皇都首座业主临时规约》照片4张，电梯是正常在使用的电梯，进一步的证明了原告的主张。关于顶楼私自搭建，我们物业曾多次对私自搭建的业主进行劝告，但是业主不听。关于电瓶车充电，我们现在也搭建了自助充电桩，但很多业主依旧不听。关于摊位，我们没有收取摊位费，我们也向相关部门反映过，但业主依旧不听。电梯我们是定时按期进行维保的。 本院的认证意见为：因原告对被告提交的第一组证据，被告对原告提交的第一、二、四组证据的真实性、合法性、关联性无异议。故本院对原告提交的第一、二、四组证据，被告提交的第一组证据予以采信，对其证明内容予以认定。 因原告对被告提交的第二组证据，被告对原告提交的第三组证据的真实性无异议，关联性、证明目的有异议。故本院对该证据予以采信，但对其内容，本院将结合本案事实及其他证据综合评判后再予以认定。 经审理查明：被告许宏伟购买了广元市利州区侧皇都首座9幢1单元13楼3号房屋。2010年11月6日，原告大同物业作为甲方与被告许宏伟作为乙方签订了上述房屋的《“皇都·首座”前期物业管理服务协议》，合同主要约定：一、甲方的权利义务：1.甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、报案、交通等进行维护、修缮、服务与管理（属于应当由专业经营单位管理维护的除外）；2.对房屋的共用部位、共用设施设备等项目根据被告委托提供无偿和有偿维修、修缮、服务与管理（属于应当由专业经营单位管理维护的除外）。二、物业管理服务内容与标准：1.房屋管理：⑴对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；⑵根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修……；2.共用设施设备维修养护：⑴对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；⑵建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；⑶设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；⑷载人电梯保证24小时正常运行（意外停电、检修时除外）；⑸消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；⑹设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；⑺道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；⑻路灯、公共区域照明完好率不低于95%。3.协助维护公共秩序；4.保洁服务；5.绿化养护管理。三、物业管理服务费和其他费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用和业主自有部分的维修费用）：1.交纳费用时间：每个月交纳一次，每次在月前10日内（第一年物管费在交房时一次付清）；2.物业管理服务费：住宅部分被告入住（领取房屋钥匙之日起）应按被告建筑面积99.89平方米计算，并按高层1.00元／月／平方米，小高层0.80元／月／平方米，多层按0.55元／月／平方米的标准向物业公司交纳物业管理服务费。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰支付违约金。3.车辆停放费用按有关部门核准的标准执行，已购买地下车位的业主应缴纳36.00元／月／个的物业管理费，地下车位出租费用200.00元／月／个……四、其他代收代缴收费服务的收费标准执行政府规定和业主与租赁人双方的约定，水、电、气的差额部分由用户共同分摊。五、违约责任：1.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；2.乙方违反本协议的，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的责任；3.乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交（并收取从逾期之日起每天千分之五的违约金），超过一个月后仍未交纳有关费用，原告将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的一切费用由被告承担（诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、人员工资等）。 上述协议签订后，原告大同物业依约提供了物业服务。被告许宏伟自2014年10月27日起未再向原告大同物业交纳物业管理服务费。 2001年5月23日，广元市物价局、广元市财政局共同出具广价函（2001）28号《关于调整市城区环境卫生服务收费标准的复函》，该函件载明自2001年5月1日起对广元市城区环境卫生服务收费标准进行适当调整，其中居民住户生活垃圾的垃圾清运处理费，收费标准为每户每月3.50元。 2016年11月28日，原告大同公司向广元市利州区财政局支付垃圾清运处理费28000.00元。 另查明，2018年8月2日，原告大同物业作为甲方与四川力发律师事务所作为乙方签订的（2018）川力发代字第43号《委托代理合同》，并支付本案代理费500.00元。 原告大同物业因被告许宏伟未按约向其支付物业管理费，经催收未果后，遂向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告大同物业与被告许宏伟签订的《“皇都·首座”前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，原、被告对合同义务均应恪守履行。被告许宏伟在原告大同物业已提供物业管理服务情况下未按照约定向原告大同物业支付相应的物业管理费等费用，造成本案纠纷，其过错责任在被告许宏伟。故原告大同物业诉请被告许宏伟支付下欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。 被告许宏伟辩称，原告大同物业服务不到位没有履行相应职责，导致小区住户在小区里种菜及养殖家禽、电梯故障、车辆乱停放等问题，并举证提交了小区照片打印件予以证明，但该证据并不足以证明原告大同物业没有履行管理服务职责，故被告的该辩解本院不予采信。 原、被告在合同中明确约定“逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原、被告约定的每天5‰经换算为年利率18%，该违约金约定过分高于原告的实际损失。故对于原告主张的违约金，本院仅支持从2014年10月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业管理费付清时止。 关于原告诉请的垃圾清运费问题。原告大同物业就该项诉请向本院举证提交了其于2016年11月28日向广元市利州区财政局缴纳垃圾清运处理费28000.00元的交费凭证及收费标准文件，但该证据无法证实原告缴纳的垃圾清运费28000.00元属于本案所涉房屋小区，也无法证实被告许宏伟委托原告大同物业垫付垃圾清运费及原告大同物业缴纳的垃圾清运费系代被告许宏伟缴纳，故对于原告大同物业的该项诉请本院不予支持。 关于原告主张的律师费用500.00元。原、被告双方在合同中对此作了约定，原告大同物业也提供相关票据予以佐证，故原告的该项请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告许宏伟在本判决生效之日起十日内从2014年10月27日起每月向原告广元市大同物业服务有限公司支付物业管理服务费99.89元至清结物业管理服务费时止并从2014年10月27日起以欠付的物业管理服务费为本金按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息承担违约金至2019年8月20日，从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息承担违约金至物业管理费付清时止）； 二、限被告许宏伟在本判决生效之日起十日内向原告广元市大同物业服务有限公司支付律师代理费500.00元； 三、驳回原告广元市大同物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告许宏伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 邓 富 二〇二〇年七月二十三日 书记员 董雪昀