湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂2823民初554号原告:向绪文，男，1962年7月30日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地：湖北省松滋市，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：蒋祖军，男，1963年5月17日出生，汉族，居民，住重庆市巫山县。特别授权。原告：张精玉（系原告向绪文之妻），1963年7月15日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地：湖北省松滋市，经常居住地：湖北省巴东县。被告:向仕松，男，1965年8月19日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县。被告:朱传会（系被告向仕松之妻），1970年1月16日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：谭静，湖北必胜律师事务所实习律师。特别授权。原告向绪文、张精玉与被告向仕松、朱传会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向绪文及其委托诉讼代理人蒋祖军，原告张精玉，被告向仕松，被告朱传会及其委托诉讼代理人谭贤学、谭静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向绪文、张精玉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认二被告与二原告于2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求人民法院依法判令二被告立即为二原告办理房屋产权登记过户手续；3.请求人民法院依法判令二被告支付法律规定的税费共计11142.86元；4.请求人民法院依法判令二被告立即缴纳土地出让金11761元；5.请求人民法院依法判令二被告缴纳整栋房屋测绘费2000元、评估费1000元、公证费500元；6.请求人民法院依法判令二被告支付二原告违约金80000元；7.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年2月23日，二原告与二被告经充分协商，二被告将位于巴东县信陵××路××房屋××层门面以600000元的价格出卖给二原告，该房的建筑面积为73.32平方米，房屋产权证号为巴东房权证信陵镇字第××号。合同约定该房屋为全款支付，同日二原告将600000元的现款支付给二被告，二原告给二被告支付了全部的购房款，二被告交付了房屋，按照合同约定被告应立即为原告办理房屋过户手续，二原告找到二被告过户时，被告以种种理由不给二原告过户。2018年5月10日左右在二原告的一再要求下，二被告同意为二原告办理过户，过户过程中，因房屋买卖合同的第三条发生争议，二被告不履行其合同第三条约定的义务，拒不缴纳国家规定的房屋交易过程中二被告应该支付的税费，二原告为缓解矛盾，同意暂时为其代交，二被告应该将该部分费用支付给二原告，2018年5月21日，二原告代为二被告缴纳了应缴纳的税费11142.86元，二原告也缴纳了买方应完的契税6857.14元。同月28日，巴东县国土资源局通知二被告应缴纳土地出让金11761元，被告以无钱为由拒不缴纳，要求二原告自付，二原告认为合同第三条约定的清楚明白，咨询了国土管理部门，国土管理部门的工作人员告知该款无特别约定时应由出卖方支付，二原告再次要求二被告交付此款时，二被告嘴上敷衍，背着二原告到房屋管理部门重新补办了房屋所有权证，并将该证抵押到村镇银行办理了贷款，二被告的行为违背了合同法的诚信原则，也违背了二被告与二原告签订合同的条款，其行为构成违约，为了维护二原告的合法权益，不得不向法院提起诉讼请求解决。案件审理过程中，二原告对原主张的4、5、6项诉讼请求自愿予以放弃。即放弃要求二被告支付土地出让金11761元、房屋测绘费2000元、评估费1000元、公证费500元、违约金80000元的诉讼请求。被告向仕松、朱传会辩称：1.就原告诉称的事实进行答辩，被告认为原告诉称的以下部分事实不客观：第一，原告在诉状中称2016年2月23日原、被告双方签订案涉合同的当日，二原告将房屋转让款600000元现金支付给二被告不属实，实际情况是当日原告仅向被告支付房款150000元，待后通过直接偿还被告的银行贷款的方式直至2018年5月才付清房屋转让价款；第二，原告诉称合同签订当日被告向原告交付了房屋不属实，实际情况是合同签订当日原告仅支付150000元房款，而直接占用了案涉房屋。2.就原告诉请理由进行答辩：原、被告在签订房屋买卖合同时，均约定了办理房屋产权证的手续所开支的费用依从法律规定负担，但是从目前原告提交的证据来看，原告主张要求被告承担案涉的税费及出让金，既没有事实依据，也没有法律依据；3.针对诉讼请求进行答辩：第一，原、被告转让国有划拨土地上的房地产，并没有经巴东县人民政府进行审批，根据相关法律规定，案涉房屋买卖合同应当认定为无效。第二，基于案涉的合同无效，原告主张的第二、三、四、五、六项诉讼请求没有履行的法律基础，因此人民法院应当驳回原告除第一项之外的所有诉讼请求。第三，即便案涉合同被认定为有效，被告享有先履行抗辩权，且原告扣留被告房产证及逾期付款，违约在先，引起本案纠纷，同时根据《城市管理法》第四十条的规定，原、被告转让给原告划拨土地上的房地产时，原告作为受让方，应当办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用出让金。综上，请求人民法院确认案涉合同无效，并依法驳回原告其他的诉讼请求。以上仅作答辩意见，不提起反诉。各方当事人所提交的证据，经过庭审展示，并经对方当事人发表质证意见，对于各方均无异议的证据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于互持异议的证据，本院结合各方当事人的质证意见、诉辩意见、庭审陈述，并根据其他有效证据综合判断后，依法作出认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，被告向仕松作为出卖方（甲方），原告向绪文作为买受方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其位于巴东县信陵××路××房屋××层门面出售给乙方，房屋现状为成品房，建筑面积约柒拾平方米（高度约4.5米）。以人民币60万元的价款出售给乙方；二、本合同签订时乙方一次性付清该房屋全款；三、原则上本合同签订后双方在相关部门办理产权变更手续，所需费用依从法律规定；四、本合同签订后，乙方付清所有房屋价款，甲方交付钥匙给乙方，即视为实际交付；交付房屋后，甲方将该房屋的使用、收益、出租、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；五、若因政策允许的情况下甲方加层，乙方不得干涉。向仕松、朱传会作为甲方在协议上签名并捺印，原告向绪文、张精玉作为乙方在协议上签名并捺印。签订合同的当天，被告向仕松、朱传会将合同约定的案涉门面房交付给原告向绪文、张精玉，被告向仕松、朱传会给原告向绪文出具金额为600000元的支付购房款收据1份，原告向绪文给被告向仕松出具承诺书1份，载明：“承诺向仕松农行贷款时间2016年2月23日起由我向农业银行付清肆拾伍万贰仟柒佰元整”，原告向绪文、张精玉于签订合同的当天实际支付购房款150000元，购房款余额按照承诺的约定于2018年5月4日支付完毕。时至2018年5月，原、被告商议办理房屋产权变更登记手续，双方向巴东县住房和城乡建设局呈报《巴东县房地产交易申报表》，《巴东县房地产交易申报表》载明的买受人为案外人向杨，2018年5月17日，巴东县住房和城乡建设局出具同意交易的意见。2018年5月21日，原告向绪文、张精玉以向杨的名义缴纳契税6857.14元，以向仕松的名义缴纳税费11142.86元（其中含销售不动产增值税8571.43元、财产转让个人所得税1714.29元、增值税教育附加257.14元、城市维护建设税428.57元、增值税地方教育附加171.43元）。2018年5月25日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司对向仕松所属的位于巴东县信陵镇巴山路的一宗国有建设用地土地使用权补缴土地出让金出具《土地估价报告》，其估价结果为：评估土地面积9.46平方米，评估土地单价2440元/平方米，评估土地总价2.3522万元，应补交土地出让金1.1761万元，建议补缴土地出让金1.1761万元。2018年5月28日，巴东县国土资源局在《土地估价报告备案确认表》盖章确认情况属实。2018年7月16日，原告向绪文、张精玉以向仕松的名义缴纳测绘费2000元、评估费1000元。原、被告在办理涉案房屋产权变更登记手续的过程中因上述费用的负担产生争议，为此，原告向绪文、张精玉于2020年4月20日诉至本院，请求判如所请。另查明：一、2013年12月3日，巴东县国土资源局为被告向仕松的房屋核发巴国用（2013）第1115号《国有土地使用证》，载明：1.土地使用权人：向仕松；2.房屋坐落：巴东县信陵镇西壤坡社区巴山路；3.使用权类型：划拨80、出让72.07；4.使用权面积：152.07平方米。2013年12月24日，巴东县住房和城乡建设局为被告向仕松核发巴东房权证信陵镇字第××号《房屋所有权证》，载明：1.房屋所有权人：向仕松；2.房屋坐落：巴东县信陵镇西壤坡社区巴山路85号；3.土地使用权取得方式：划拨、出让。2018年7月30日，被告向仕松、朱传会用案涉整栋房屋在恩施兴福村镇银行股份有限公司巴东支行办理抵押贷款15万元，并办理抵押登记手续。二、因原、被告在办理房屋产权变更登记手续的过程中产生争议后，原告向绪文、张精玉以向杨的名义缴纳的契税6857.14元，以向仕松的名义缴纳的税费11142.86元，已于2019年由税收征收部门退还给原告向绪文、张精玉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照法律的规定或合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2016年2月23日在自愿协商一致的情况下签订《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》之前，二被告所有的房屋已依法取得相应房屋所有权证照，二被告对房屋进行转让的行为符合法律的规定，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》属有效合同，本院应依法确认其效力。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，原、被告在签订合同时亦约定“本合同签订后双方在相关部门办理产权变更手续”。综上，在二原告购买涉案房屋并交付房屋后，二被告理应积极协助二原告办理相关产权变更登记手续，据此，本院对二原告要求二被告协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求予以支持。二被告在庭审中辩称原、被告转让国有划拨土地上的房地产并没有经巴东县人民政府进行审批，案涉房屋买卖合同应当认定为无效，对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”原、被告在启动办理产权变更登记手续的过程中向巴东县住房和城乡建设局提交了《房地产交易申报表》，巴东县住房和城乡建设局签批了同意办理的意见。巴东县住房和城乡建设局作为巴东县人民政府职能部门所签署的意见，应视为“有批准权的人民政府准予批准转让”。综上，本院对二被告的该项辩解意见不予采纳。二原告对原主张要求二被告支付土地出让金11761元、房屋测绘费2000元、评估费1000元、公证费500元、违约金80000元的诉讼请求自愿予以放弃，系对自己权利的处分，亦不违反法律的禁止性规定，本院应予准许。二原告诉请要求二被告支付法律规定的税费共计11142.86元，经庭审后查实，二原告以被告向仕松的名义缴纳的税费11142.86元，已于2019年由税收征收部门退还给原告向绪文、张精玉。对此，本院认为，在原、被告因税费负担产生争议后，税收征收部门已退还二原告所主张的上述款项，二原告因此未实际代为缴纳应由二被告负担的税费，故此，本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。下一步，原、被告在办理房屋产权变更登记手续时，应当按照税收征收相关法律法规的规定，各应承担相应税费缴纳义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定，判决如下：一、原告向绪文、张精玉与被告向仕松、朱传会于2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》有效；二、由被告向仕松、朱传会协助原告向绪文、张精玉办理房产变更登记及土地使用权变更登记；三、驳回原告向绪文、张精玉的其他诉讼请求。上列第二项限判决生效后30日内履行。案件受理费2428元，减半收取1214元，由原告向绪文、张精玉负担514元，被告向仕松、朱传会负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审  判  员  钱财保二〇二〇年七月二十九日法官助理谭春花（兼）书记员  谭春花