浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1106号上诉人（原审被告）：姜小华，女，1980年12月15日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：沈思敬，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋鑫鑫，男，1990年10月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：傅冠华，浙江康城律师事务所律师。上诉人姜小华因与被上诉人蒋鑫鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情疑难复杂，经报本院院长审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。姜小华上诉请求：撤销一审判决，改判姜小华只需向蒋鑫鑫返还22150元。事实和理由：（一）一审认定蒋鑫鑫无需承担租金，属事实认定错误。中介陈述其只负责保管钥匙，故蒋鑫鑫将钥匙交给中介的行为并非腾退房屋。姜小华于2019年11月30日才拿到房屋钥匙，故合同解除时间应当为2019年11月30日。蒋鑫鑫应承担自2019年10月15日至2019年11月30日的租金15000元。同理，蒋鑫鑫应承担的物业费应当从2019年9月1日起计算到2019年11月30日，共计4050元。（二）合同解除后，姜小华与他人签订租赁合同，约定租金每年110000元，与蒋鑫鑫120000元/年的租金相比，每年损失了10000元租金，四年为40000元，且又额外支出了中介费5000元，一共造成损失45000元。减去蒋鑫鑫应承担的10000元违约金，蒋鑫鑫还应赔偿姜小华35000元。与姜小华应返还的费用相抵扣后，姜小华应退还蒋鑫鑫22150元。（三）一审适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和第二百三十五条关于违约责任、违约金和租赁物返还的规定。蒋鑫鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。（一）关于租金和物业费。双方约定可以通过支付违约金来提前解除合同，姜小华对合同于2019年9月5日解除亦无异议。蒋鑫鑫已于2019年9月5日通过中介将房屋腾退，姜小华还要求蒋鑫鑫承担2019年10月15日至房屋再次出租期间的租金，缺乏依据。（二）蒋鑫鑫在主张应退款时已按约扣除了10000元违约金，该违约金足以弥补姜小华的损失，因此蒋鑫鑫无需再承担其他费用。且姜小华拒绝退还相应款项已近一年，给蒋鑫鑫也造成了资金占用损失。请求二审驳回上诉，维持原判。蒋鑫鑫向一审法院起诉请求：1.判决解除蒋鑫鑫与姜小华签订的房屋租赁合同；2.判令姜小华向蒋鑫鑫返还租金50000元、押金10000元、物业费16200元，以上合计76200元。一审法院认定事实：2019年8月26日，甲方姜小华、乙方蒋鑫鑫签订《嘉善县租房协议书》一份，约定姜小华将位于嘉善县的房地产出租给蒋鑫鑫使用。房屋租金为每年120000元，租赁期限自2019年10月15日至2023年10月14日止。租金按六个月结算。乙方向甲方付押金10000元，待房屋租赁期满后，乙方一切费用付清，甲方即退回给乙方。甲方或乙方在租赁期间如自行中断合同，提前退房或收回，则赔偿对方一个月的房租作为违约金。甲乙双方各支付5000元作为中介费。双方协议备注：甲方2019年的物业费自行承担，之后租期内的物业费由乙方自行承担。2019年8月27日，双方通过微信变更约定为2019年9月1日至2020年9月1日的物业费16200元由蒋鑫鑫承担，2019年9月1日之前的物业费由姜小华承担。后蒋鑫鑫按约将涉案房屋的租金60000元、押金10000元、2019年9月1日至2020年9月1日的物业费16200元，共计86200元支付给姜小华。2019年9月5日，蒋鑫鑫通过微信向姜小华发送解除合同告知函一份，内容（摘要）为：2019年8月26日，我与你签订《嘉善县租房协议书》一份，关于解除合同一事，现告知如下：1.本人现依据合同约定解除与你签订的《嘉善县租房协议书》；2.根据合同约定本人愿意承担一个月房租的违约金，故请将本人已经向你支付的六个月房租、一个月房租押金以及一年的物业费在扣除上述违约金后返还于我；3.现房屋已腾空，请你自收到本函之日起3日内来新西塘孔雀城6期朔院17-2（嘉轩地产——孔雀城店）处取回租赁房屋钥匙，移交租赁房屋。若逾期未来拿取房屋钥匙，视为你已经确认收回房屋，此后产生的一切后果由你自行负责。蒋鑫鑫于2019年9月5日将涉案房屋钥匙交付给中介，自该日起房屋一直为腾空空置状态。2019年9月6日，姜小华通过微信向蒋鑫鑫发出复函一份，内容（摘要）为：你于2019年9月5日发给我的关于解除《嘉善县租房协议书》的报告，解除与我签订的租赁合同，但本人不同意解除……要求蒋鑫鑫继续履行合同至合同结束。2019年9月17日，姜小华将涉案房屋出租的信息发布到58同城平台网站，并于10月11日、11月1日多次对前述出租信息进行更新。诉讼中，一审法院组织双方到涉案房屋现场进行勘查，经查看，涉案房屋为腾空空置状态。一审法院认为，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。双方均应按照涉案房屋租赁合同行使各自的权利，履行各自的义务。双方合同约定，任何一方在租赁期间如自行中断合同，提前退房或收回，则赔偿对方一个月的房租作为违约金，该条实际约定了租赁关系双方可以提前解除本案房屋租赁合同，蒋鑫鑫现提前腾退房屋，要求解除房屋租赁合同符合双方约定。另法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……结合本案，2019年9月5日，蒋鑫鑫即向姜小华发出解除租赁合同的函一份，并于当天将涉案房屋腾退，将房屋钥匙交付于中介处，以实际行为表明其中断合同，提前解除租赁关系，此时距合同签订仅十天，如强令蒋鑫鑫继续承租涉案房屋已不现实，且涉案房屋租赁合同的标的为租赁行为，不适于强制履行，姜小华要求继续履行，与法律规定不符，故涉案房屋租赁合同应当确认解除，解除的时间应以蒋鑫鑫腾退的时间即2019年9月5日为准，姜小华就此所提出的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。当然，蒋鑫鑫的毁约行为会给姜小华带来一定损失，双方明确在这种情况下，须赔偿对方一个月的房租即10000元作为违约金，经法院释明，姜小华坚持认为合同应继续履行，且在本案中不主张其损失，蒋鑫鑫亦愿意承担10000元违约金的违约责任，符合双方约定，涉案房屋租赁合同解除后，蒋鑫鑫多支付的款项姜小华应当返还。双方约定2019年9月1日起一年的物业费16200元由蒋鑫鑫承担，故蒋鑫鑫实际应承担的物业费为2019年9月1日至5日期间的物业费，为16200元÷365天×5天=222元，双方约定租金自2019年10月15日起算，本案租赁合同解除时尚未到租金起算点，故蒋鑫鑫无须承担本案租金。综上蒋鑫鑫须承担的费用为10000元+222元=10222元，而蒋鑫鑫已付姜小华86200元，故姜小华须返还蒋鑫鑫的款项为75978元。蒋鑫鑫要求姜小华返还多支付款项的诉请，予以确认，但计算金额有误，予以纠正。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十条之规定，判决：一、蒋鑫鑫与姜小华于2019年8月26日签订的《嘉善县租房协议书》于2019年9月5日解除；二、姜小华向蒋鑫鑫返还75978元，于判决生效之日起五日内付清；三、驳回蒋鑫鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，减半收取853元，由姜小华负担。二审中，姜小华提供租房合同和中介费收据一份，证明因涉案合同解除，姜小华与他人签订合同，租金每年损失10000元，四年一共40000元，并为此额外支出中介费5000元。蒋鑫鑫质证意见：对证据三性均有异议，无法证明待证事实，反而间接证明涉案房屋在2019年9月5日已经被姜小华实际占有，姜小华积极对外出租房屋。本院认证意见：姜小华提供了证据原件，本院对证据真实性予以认定，可以证明姜小华于2019年11月30日将涉案房屋出租给案外人的事实，但对姜小华认为存在租金损失40000元的待证事实不予认定，理由在下文中阐述。经审理，本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：一、关于合同约定的免租期，蒋鑫鑫陈述系姜小华为了照顾其装修而给予一定免租期。二、2019年11月30日，姜小华将涉案房屋出租给案外人盛伟东。本院认为，姜小华与蒋鑫鑫签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方理应恪守诚实信用原则，履行合同义务，而非任意违约。本案中，尽管双方在合同中约定“租赁期间提前退房或收回房屋，应当赔偿对方一个月租金作为违约金”，但该条系关于违约责任的约定，即合同解除时违约方应承担何种违约责任，而非赋予当事人任意解除权。蒋鑫鑫作为违约一方，并不享有单方解除合同的权利，其向姜小华发出解除通知不产生解除合同的法律效力。一审法院认定蒋鑫鑫于2019年9月5日发出解除通知之日即为合同解除时间不当，本院予以纠正。虽然蒋鑫鑫不享有单方解除权，但考虑到双方租赁合同系长期性合同，蒋鑫鑫已经搬离，且在蒋鑫鑫明确表示不再继续履行的情况下，姜小华出于止损已将涉案房屋出租给了他人，双方之间的合同已不具备继续履行的现实基础，在此情况下，解除合同符合案情实际。关于合同解除的具体时间，由于蒋鑫鑫无权行使解除权，而姜小华亦未对合同解除表示认可，故本院结合姜小华受领房屋并再次出租的情况以及其他案件事实，确认双方合同于2019年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蒋鑫鑫向姜小华支付了租金、物业费等在内共计86200元，除了蒋鑫鑫应支付的租金、物业费以及合同解除后其应承担的违约责任，其余金额应由姜小华返还给蒋鑫鑫。首先，关于租金和物业费。租金方面，双方约定的免租期系姜小华基于合同顺利履行的前提下，免除蒋鑫鑫装修期内一定租金而给予的特别优待，适用前提应为蒋鑫鑫完全履行合同。而在蒋鑫鑫违约致使合同无法继续履行的情况下，蒋鑫鑫不再享受免租期优惠，其应承担自2019年8月26日起至2019年11月30日合同解除之日的租金，共计31561元（120000元÷365天×96天）。物业费方面，根据双方对蒋鑫鑫承担物业费起算点的合意，和合同解除的时间，蒋鑫鑫应承担的物业费为2019年9月1日至2019年11月30日期间的物业费，为3995元（16200元÷365天×90天）。其次，关于蒋鑫鑫应承担的违约责任。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据合同约定，蒋鑫鑫违约造成合同解除，其应支付一个月租金即10000元作为违约金。姜小华提出其还有租金、中介费等损失，但违约金和赔偿损失一般不可同时主张，仅在违约金不足以弥补损失的情况下，姜小华方可请求增加违约金数额。本案中，合同解除并未造成姜小华空置损失，即使另有中介费损失，蒋鑫鑫应付的违约金也已足以弥补姜小华的损失。至于姜小华认为存在每年租金损失10000元，四年共计40000元的意见，姜小华另行出租的租金金额系其与案外人意思自治的结果，并不属于合同解除造成的损失。故对姜小华提出的其他损失本院不予支持。综上，蒋鑫鑫共计应支付给姜小华45556元，姜小华还应退还蒋鑫鑫40644元。综上，姜小华的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4258号民事判决；二、蒋鑫鑫与姜小华于2019年8月26日签订的嘉善县租房协议书于2019年11月30日解除；三、姜小华于本判决生效之日起五日内返还蒋鑫鑫40644元；四、驳回蒋鑫鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取853元，由蒋鑫鑫负担398元，由姜小华负担455元。二审案件受理费1146元，由蒋鑫鑫负担535元，由姜小华负担611元。本判决为终审判决。审 判 长 帅国珍审 判 员 毛 彦审 判 员 章玉萍二〇二〇年七月三十一日法官助理 沈文潇书 记 员 陈丽琼?*MERGEFORMAT?11?