昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初3404号 原告：雷衡，男，1991年9月25日出生，汉族，云南省威信县人。 原告：高妮，女，1990年9月10日生，汉族，安徽省涡阳县人。 两原告共同委托诉讼代理人：雷丹，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙滇置业有限公司。 法定代表人：洪月琴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告雷衡、高妮与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，于2019年9月26日、2019年10月31日适用简易程序在本院公开开庭进行审理。原告雷衡、高妮的委托诉讼代理人雷丹，被告云南浙滇置业有限公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案依法裁定中止审理。现已审理终结。 原告雷衡、高妮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理商品房产权证书;2、判令被告向原告支付逾期办理商品房权属证书的违约金66587.89元（以已付房款600793元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年2月8日起至商品房权属证书办理完毕之日止，暂计至2019年5月29日）；3、判令被告继续履行《商品房购销合同》第三条，修建地下2层的义务；4、判令被告向原告支付因其违约行为导致原告维权所支出的律师费10000元；5、本案诉讼费由被告承担;6、判令被告承担逾期交房的违约责任支付原告逾期交房违约金26999.64元（按已付房款600793元的0.021%乘以实际逾期天数，自2016年5月31日起至商品房项目整体竣工验收合格止，暂计算至2016年12月31日）。事实与理由：2014年10月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同编号：东盟森林住宅字第5793号，合同约定原告向被告购买位于昆明经济技术开发区，总价款600793元，被告应当在2016年5月31日前将经验收合格的上述商品房交付给原告使用。《商品房购销合同》第十二条约定：“在项目整体竣工验收后180个工作日内，被告协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如被告逾期递交资料，逾期期间被告应向原告按每天壹拾元支付逾期违约金，合同继续履行。但原告必须在接房时履行以下义务：签订有关委托被告代办产权的委托书，原告提供由原告亲笔填写的申请办理产权证的申请书，原告按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由被告提供。”合同签订后，原告已于2016年5月31日接房时按被告要求向其提交了办理产权证书所需材料及缴清费用。原告已按合同约定履行了自己的义务，但被告至今没有为原告办理商品房产权证书，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分的权利，给原告造成无法估量的重大损失，该损失客观上已经存在且不断扩大，损失数额难以确定。《商品房购销合同》第三条约定：“商品房建筑层数为地上17层，地下2层，”可是在原告接房时，却没有地下2层。“《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，请求法院判令被告按合同约定继续履行修建地下2层的义务。关于逾期交房，在2016年5月31日被告强制交房的时候，并未能出示合同第十条国家和地方人民政府规定的商品房经验收合格条件的证明文件，也未履行合同约定以登报形式通知原告办理交接手续。由此说明本案的房屋在2016年5月31日前并不具备交付使用的条件。出卖人未能如期履行合同约定的，将经验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房的事实明确，构成合同违约。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。 被告浙滇公司辩称，1、根据相关行政法律法规规定，规划核实通过、竣工备案是申报产权（初始）登记的法定前置条件，本案涉及的小区规划核实未通过，竣工备案登记未完成，原告诉请办理涉案房屋产权登记证书的法定条件不成就；2、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，不能按合同约定期限办证的过错责任在业主；3、办理产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料，办理办法产权证书是行政法律关系，不能由被告承担相应责任；4、违约责任本质是损失赔偿。原告主张办证及逾期交房迟延，但并未举证存在实际损失，其要求按合同的约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整或免除。本案因法定或约定申请产权登记的条件均未成就，且该未成就系因不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为，依法不应承担任何形式的违约责任。针对逾期交房,交房时间是在2016年5月18日，首先，原告接房验收时没有提出任何异议，房屋视为已经交付；其次，即使是被告违法交房，按照现在法律规定诉讼时效为三年，原告已经过了主张权利的诉讼时效。综上，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持；2、原告要求被告修建地下2层的诉请能否得到支持；3、原告主张的逾期交房的违约金应否得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。被告提交的视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，本院不予采信。 被告庭后提交了《工程竣工验收证明书》一份。经质证，原告对《工程竣工验收证明书》的真实性、合法性、关联性不认可，认为《工程竣工验收证明书》不能证明2016年5月30日被告交付给原告的房屋是经过政府部门验收合格的。法律法规对于交房的合格的规定是要专项验收合格，包括消防、人防还有环保、规划等才能够交房使用，这是法律的硬性规定，是不能够通过双方约定更改的。根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条规定，建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。被告没有提供竣工验收备案表，说明2016年5月30日交付给原告的房屋是不合格的，投入使用不符合法律规定。被告提供的《工程竣工验收证明书》不能代替法律规定的建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。被告应按合同第九条约定，赔偿原告逾期交房违约金至建设单位取得竣工验收备案表之日止。 本院认为《工程竣工验收证明书》符合证据的形式要件，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。其证明目的本院随后进行评述。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实：被告浙滇公司（甲方）与原告雷衡、高妮（乙方）于2014年10月15日签订了《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号：东盟森林住宅字第5793号），约定乙方向甲方购买东盟森林小区第F组团08幢第8层XXX号房(套内建筑面积110.09平方米)，房屋总价款为600793元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第十二条关于产权登记约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料，逾期期间甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2014年10月15日向被告支付首付款165240元，2016年10月31通过中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行贷款支付420000元，共计支付购房款585240元。原告2016年5月18日向被告缴纳了维修基金11435.4元、产权登记费90元、契税8778.6元，土地使用证办证费130元等费用，并于当日接收房屋。涉案房屋所属“东盟商贸港二期--配套住宅项目F标段”于2016年5月11日取得由建设单位（被告）、勘察、设计、施工和监理单位共同签章的《工程竣工验收证明书》，验收结论为“合格”。 本院认为，关于第一个争议焦点，原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，本院对被告的抗辩主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然与被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，被告已明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金做相应调整，为每天5元。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，原告于2016年5月18日向被告交纳了办证所需费用并接房，按双方签订的合同第十二条的约定，视为原告同意委托被告提交办证所需资料，原告主张起算被告逾期履行协助配合提交办证资料义务违约金的时间是2017年2月8日，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因涉案项目被告至今未向相关部门办理工程竣工验收备案登记，达不到办理房屋不动产证的法定要求，故对原告要求被告立即为原告办理商品房产权证书的诉请条件尚不成就，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原告要求被告修建地下2层的诉请能否得到支持；本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》中明确约定了原告购买的房屋层数为19层，其中地上17层、地下2层。但被告只建设了地上17层，未建设地下2层，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但因房屋建设有规划和设计的要求，目前地上17层房屋已建设完毕并投入使用，再建设地下2层客观上已不可能，存在履行上的障碍，故对原告要求被告建设地下2层的诉讼请求，本院不予支持。至于被告认为案涉房屋的规划设计中就没有地下2层，其不存在违约行为的答辩观点，本院认为，案涉房屋的规划设计应在双方签订合同之前就已完成，既然规划设计中没有地下2层，被告还将地下2层在合同中进行约定，且合同文本系被告提供，其责任依法应由被告承担，故被告的答辩观点，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告违约的事实和行为客观存在，虽然继续履行客观上不可能，但原告可要求被告支付违约金，但经本院释明后，原告坚持诉请要求被告修建地下2层，不要求支付违约金。 关于第三个争议焦点，原告主张的逾期交房的违约金应否得到支持。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十条约定，被告浙滇公司应向原告交付“经建设单位组织验收合格后”的房屋，该约定本身不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。涉案房屋所属“东盟商贸港二期--配套住宅项目F标段”已于2016年5月11日取得由建设单位（被告）、勘察、设计、施工和监理单位共同签章的《工程竣工验收证明书》，验收结论为“合格”，故涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件。原告主张依照《建设工程质量管理条例》等有关法律法规的规定，以项目竣工验收备案为本案房屋交付条件，并要求被告承担至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金。本院认为，竣工验收备案系建设行政主管部门对工程质量进行监督管理的方式之一，具有行政管理性质，若被告所交付房屋不符合建设行政主管部门要求的交付标准，由其依法依规承担相应行政责任；而本案为平等民事主体间因商品房买卖所产生的民事纠纷，合同所约定的交付标准合法有效，被告交付的房屋符合合同约定交付标准，原告已接收，若接房后发现被告所交付的房屋确实存在质量瑕疵或质量缺陷，可另行向被告主张相应责任。本案中，原告已于2016年5月18日接房，且在接房验收房屋时未提出任何异议。故，原告诉请的逾期交房违约金，本院不予支持。至于被告认为逾期交房诉请已过诉讼时效的抗辩，因被告在向原告交付房屋时，并未告知原告所接房屋是否经过验收达到交付条件，原告一直处于不知状态，故被告认为已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于原告诉请的律师费用，双方在《商品房购销合同》未约定，也非诉讼中必然支出的费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决如下： 一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告雷衡、高妮支付自2017年2月18日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告雷衡、高妮的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1094.5元，由原告负担874.5元，被告云南浙滇置业有限公司负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  字艳秋 二〇二〇年七月二十七日 书记员  马立艳