江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民初456号 原告（案外人）：张洪祥，男，1968年9月4日生，居民身份证号码320924196809040018，汉族，住盐城市射阳县海韵嘉园30幢302室。 原告：吴海霞，女，1975年12月10日出生，汉族，住射阳县。 委托诉讼代理人：张洪祥，吴海霞的丈夫。 被告（申请执行人）：江苏恒邦建设集团有限公司（原名江苏恒邦建设工程有限公司），组织机构代码：565250381，住所地在盐城市盐南高新区新都街道人民南路1号华邦西厦B区2001室。 法定代表人：郑建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王述亭，江苏珠溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳，该公司员工。 第三人（被执行人）：江苏兴阳置业有限公司，组织机构代码：69331317-2，住所地在射阳县合德镇城南路。 法定代表人：李硕，公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡华维，江苏御今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王漫飞，该公司副总。 原告张洪祥、吴海霞与被告江苏恒邦建设集团有限公司（以下简称恒邦公司）、第三人江苏兴阳置业有限公司（以下简称兴阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日、6月8日公开开庭进行了审理。原告张洪祥、吴海霞的委托诉讼代理人张洪祥、被告恒邦公司的委托代理人王述亭、被告兴阳公司的委托代理人蔡华维、王漫飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪祥、吴海霞向本院提出诉讼请求1、判令立即停止对射阳县海韵嘉园小区30幢302室房屋的查封。2、确认案涉房屋为二原告共同共有，3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月9日，盐城仲裁委员会对江苏恒邦建设工程有限公司（现更名为江苏恒邦建设集团有限公司）与兴阳公司建设工程施工合同纠纷一案作出盐仲[2017]裁字第430号裁决：兴阳公司向恒邦公司支付工程款26545847.05元及相应利息、恒邦公司对海韵嘉园小区四期27、28、29、30号楼及地下车库工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。恒邦公司于2017年10月30日向盐城仲裁委员会申请财产保全，贵院于2017年11月15日作出（2017）苏09财保18号民事裁定，于2017年11月27日查封了兴阳公司开发的案涉房屋。又于2019年9月6日作出（2018）苏09执778号之一执行裁定，对案涉房屋予以拍卖，原告得知后依法提起执行异议，贵院作出（2019）苏09执异52号民事裁定书，驳回了原告的异议，原告不服该裁定，依法提起诉讼。理由如下：一、原告于2017年1月12日就与被告兴阳公司签订了正式的商品房买卖合同，兴阳公司也向原告开具了购房发票。二、2017年10月2日，兴阳公司通知原告领取入住证明，并办理了交房手续，原告自2017年10月2日开始实际占有案涉房屋。三、未办理不动产登记的原因是由于案涉房屋尚未通过综合验收，不符合办理不动产登记条件，过错不在于原告。综上，原告的情形符合排除执行条件，原告是消费者，可以对抗恒邦公司的优先受偿权。 恒邦建设集团公司辩称：原告的诉求不能得到支持，其依据的事实和提供的材料不能达到最高院关于办理执行异议复议案件若干问题排除执行的条件。2、网签是房产部门的行政手段，不能产生变更登记转移的效力。物权的变更登记以物权法相关规定为准。3、案涉房屋为恒邦公司建设，恒邦公司享有工程款优先受偿权，该优先受偿权已经被盐城市仲裁委盐仲2017裁字430号裁决书确认。因此，恒邦公司请求驳回原告的诉讼请求。 第三人兴阳公司辩称：1、原告向法庭提供了房屋买卖合同，合同上公章与公司备案公章不符，兴阳公司不予认可。2、张洪祥的房子是购买的陈某的，兴阳公司和陈某有过借款，有结账清单，这套房子陈某可以自由买卖。 经审理查明，2018年11月9日，盐城仲裁委员会对恒邦公司与兴阳公司建设工程施工合同纠纷一案作出盐仲[2017]裁字第430号裁决：兴阳公司向恒邦公司支付工程款26545847.05元及相应利息、恒邦公司对海韵嘉园小区四期27、28、29、30号楼及地下车库工程折价或拍卖价款享有优先受偿权等。 恒邦公司于2017年10月30日向盐城仲裁委员会申请财产保全，请求对兴阳公司2800万元的财产进行保全。盐城仲裁委员会委托本院执行，本院于2017年11月15日作出（2017）苏09财保18号民事裁定，对兴阳公司2800万元的财产进行保全。并于2018年3月27日查封了兴阳公司开发的案涉房屋。 根据恒邦公司的申请，本院于2018年12月7日立案强制执行，案号为（2018）苏09执778号。2019年9月6日作出（2018）苏09执778号之一执行裁定，对案涉房屋予以拍卖。案外人张洪祥对案涉房屋提出异议后，本院于2019年11月25日作出（2019）苏09执异52号执行裁定，驳回张洪祥的异议请求。张洪祥、吴海霞不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2017年1月12日，兴阳公司与张洪祥、吴海霞签订商品房买卖合同一份，约定兴阳公司将其开发的射阳县海韵嘉园30幢302室卖给张洪祥、吴海霞，房款合计460317元，该款于2017年1月12日前一次支付等。 再查明，张洪祥、吴海霞名下有射阳县合德镇润博.左岸风情1号楼101、201、301室住宅251.82平方米，射阳县建材市场综合楼1602室住宅111.97平方米于2019年7月25日登记在张洪祥、吴海霞名下，又于2019年8月8日过户给赵海艳。 经双方当事人确认，本案的争议焦点为：张洪祥、吴海霞案涉房屋是否享有排除执行的权利。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”网签作为行政机关行使管理的一种管理手段，不具有物权的效力，房产仅网签不能对抗法院查封。本案中，兴阳公司开发的案涉房产虽已网签给案外人张洪祥，但根据物权法定原则，办理产权过户登记前案涉房产的所有权人仍为兴阳公司。故张洪祥、吴海霞关于确认案涉房屋为其共同共有的诉讼请求依据不足，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先受偿权次于消费者型商品房买受人的物权期待权，优于一般不动产买受人的物权期待权。第二条的规定消费者以案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，在符合其规定的条件，优于建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，盐城仲裁委员会作出的盐仲[2017]裁字第430号裁决，恒邦公司对案涉房屋折价或拍卖价款享有优先受偿权。张洪祥、吴海霞只有符合上述规定的条件，才能排除对案涉房屋的执行。张洪祥、吴海霞虽然在本院对案涉房屋查封前就与兴阳公司对案涉房屋签订了买卖合同，但张洪祥、吴海霞在本院对案涉房屋查封后至本执行异议之诉判决前名下有两套用于居住的房屋，且张洪祥、吴海霞没有证据证明向某公司支付了房款。对案涉房屋不符合排除执行的条件，故张洪祥、吴海霞对案涉房屋不享有排除执行的权利，对其关于对案涉房屋排除执行的请求，本院不予支持 综上，张洪祥、吴海霞的诉讼请求于某无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回张洪祥、吴海霞的诉讼请求。 案件受理费8205元，由原告张洪祥、吴海霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  冯殿明 审判员  王 珩 审判员  李汉林 二〇二〇年七月四日 书记员  徐煜航