贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1840号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园4栋3楼。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：陈铜，男，1989年7月20日出生，汉族，住湖北省仙桃市。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联玛客公司）与被告陈铜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华联玛客公司的委托诉讼代理人谭珊珊、被告陈铜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华联玛客公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原被告双方之间的租赁合同关系、并判令被告立即将商铺返还给原告占有使用；2．判令被告立即支付原告租金53,662.50元（暂计欠租期为：2019年1月1日至2020年3月30日）；3．判令被告支付原告管理费750元（暂计欠付期为：2019年1月1日至2020年3月30日）；4．判令被告支付原告违约金32,197.50元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月10日，华联玛客公司与陈铜签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、华联玛客公司将位于川硐华联超市外租区门面出租给陈铜经营使用；2、租期自2018年7月1日至2019年6月30日；3、月租金3,375元/月，租金逐年递增10%；4、营业税、租赁税等相关税费由陈铜承担；5、陈铜每月向华联玛客公司支付50元卫生管理费；6、陈铜应缴纳7,200元作为保证金，如陈铜逾期支付租金的，每逾期一日，则应按照日租金的两倍向华联玛客公司缴纳违约金，逾期7日的，华联玛客公司可以解除租赁合同，保证金不予退还，室内装修及内部设备归华联玛客公司所有。上述合同签订后，华联玛客公司将案涉商铺交由陈铜经营使用，经营范围为男女装、男女鞋。自2019年1月1日，陈铜以各种理由不予支付相关租赁费、物业管理费等费用。2019年6月30日合同到期后，其仍在经营使用，华联玛客公司工作人员多次催促其交纳租金和管理费，始终未果。直至2020年3月30日，陈铜已经欠租15个月。共计欠付租金53,662.50元（其中2019年1月1日至2019年6月30日欠付租金为：3,375元×6个月=20,250元；2019年7月1日至2020年3月30日欠付租金为：3,375元×1.1×9-33,412.50元）；共计欠付物业管理费750元（注：2019年1月1日至2020年3月30日共计15个月，即：50元/月×15个月-750元）上述费用经华联玛客公司多次催促，其以各种理由推诿，拒不支付上述费用，其行为已经构成了根本性违约。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告陈铜辩称，被告对违约金不认可，且原告把租金算多了，合同到期时间是2019年6月1日，原、被告双方未续签合同，但被告一直使用案涉房屋到2019年11月14日，陈铜交了7,200元的押金。2019年11月14日被告撤场后，虽然被告的东西没有搬，但是被告已经没有实际使用案涉房屋，因为租金没有付完，原告不准被告搬东西走，所以被告的东西还一直在案涉商铺那里。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人没有争议的证据本院予以认定，对双方有争议的证据认定如下：被告陈铜提交的《收据》、《专柜撤柜申请表》、微信聊天记录，拟证明被告向原告交付押金7,200元，并且于2019年11月14日向原告提出撤柜申请。原告质证认为，证据材料系复印件，没有原件核对，对证据的真实性有异议，在《专柜撤柜申请表》签名的陈豪、张娟、李双均是原告华联玛客公司的人，其中陈豪是原告华联玛客公司川硐店的店长、张娟是招商部经理，但是陈豪表明没有签署该份申请表，张娟与李双均已离职，现无法与二人核实签字情况。《收据》上载明的内容证明7,200元的押金是王凯交纳的，与本案无关。本院认为，虽然被告陈铜提交的申请表系复印件，但是结合被告与原告华联玛客公司招商部经理张娟的微信聊天记录可印证被告陈铜确于2019年11月14日向原告提出过撤柜申请。结合被告的陈述以及原、被告签订的《商铺租赁合同》、《专柜撤柜申请表》、《收据》的内容，能够反映被告陈铜所指的保证金7,200元实际系案外人王凯交纳，陈铜系从案外人王凯处受让案涉商铺的承租权，加之原告在结算被告截止2019年11月14日（即被告申请撤柜之日）的欠付费用时，亦将上述押金7,200元在欠付费用中予以扣除，上述事实相互印证，能够证明原告在其与被告签订案涉《商铺租赁合同》时已认可案外人王凯所交的押金7,200元转为被告陈铜按约应缴纳的保证金，故，对被告陈铜提交的《收据》、《专柜撤柜申请表》、微信聊天记录的真实性及证明目的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，出租方（甲方）华联玛客公司与承租方（乙方）陈铜签订《华联玛客超市商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于华联玛客超市商场，该商铺租赁总面积为90平方米，实用面积为75平方米，公摊面积为15平方米。租赁期共12个月，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。乙方不得超出经营范围进行经营，如乙方需变更经营项目时，须提前一个月以书面形式向甲方提出申请，经营品种为男装、女装、男鞋、女鞋。租赁期满前，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金双方商定并重新签订租赁合同。租金及支付方式（先交租后使用），乙方预付十二个月的租金40,500元给甲方。租金37.50元/平方米、3,375元/月、10,125元/季度；20,250元/半年；40,500元/年；乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方新签合同必须先给甲方把保证金、首次交纳租金、物业卫生费等各项费交清之后，乙方才可以进场装修；租金递增方式为第二年开始逐年递增10%。签订本合同之日，乙方向甲方缴纳7,200元作为定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还给乙方。物业管理费标准及收取方式为：乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付50元的卫生管理费。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。室内装修及内部设施归甲方所有。租赁期满，或者任何原因解除、终止本合同的，乙方在期满或解除、终止本合同后三日内交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的延误金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的一切其他损失。合同还对免责条件、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，被告陈铜于合同履行期间向原告支付了2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金以及管理费。之后未再向原告履行支付租金以及管理费的义务。2019年11月12日，被告陈铜通过微信从原告的招商部经理张娟处获得《专柜撤柜申请表》模板，打印后进行了填写及签字，并通过微信将其填写的申请表及押金收据（收据载明王凯于2015年4月9日支付原告7,200元场地押金，收款方式为刷卡）通过照片的形式传给张娟，张娟收到陈铜填写的撤柜申请表及收据后，于2019年11月14日又通过微信照片的形式传给了陈铜一张《专柜撤柜申请表》，该申请表载明：专柜名称为潮人时代（潮人帮），入店日期：2018.7.1离店日期：2019.11.14，申请人：陈铜。下方载有离店物品详细资料表（简称上表）和各部门费用确认表（简称下表），上表载明：离店物品名称为：衣服、鞋、货柜，离店原因为生意不好做，在上表下方，陈豪在运营部主管确认栏及店长确认栏处签字。下表的招商部栏处手写载明“2019.1.1至2019.11.14租金物业费未交”，本月发生需扣除金额栏手写载明“押金7,200元”，备注栏载明“合同续签到期”，张娟在部门经理确认栏签字。下表电卡回收栏载明“已收回”，李双在该栏部门经理确认处签字。下表财务部栏手写载明：“3375×10=33750+14天（1575）=35325+50×10（物业费）=35,825元-7200（压金）=28,625元”，李双在该载明内容尾处签字。另查明，被告陈铜于2019年11月14日向原告申请撤柜后，就未继续在案涉商铺经营，但尚有货物留存于案涉商铺内，至本案成诉前，原告一直未要求被告将留存于案涉商铺内的货物搬离。还查明：案涉商铺位于铜仁市碧江区。原告华联玛客公司至今尚未退还被告陈铜交纳的保证金7200元。上述事实，有原、被告的陈述及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告华联玛客公司与被告陈铜于2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于华联玛客公司要求解除其与被告陈铜之间的租赁合同关系的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，案涉《商铺租赁合同》所约定的租赁期间于2019年6月30日已经届满，承租人陈铜继续占有经营使用案涉商铺，华联玛客公司并未提出异议，故，原告华联玛客公司与被告陈铜形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，本案作为承租人的陈铜已于2019年11月14日向原告提出撤柜申请，并于次日起未继续在案涉商铺经营，原、被告双方之间的租赁合同关系已于2019年11月14日实际解除，故，原告再行要求解除双方之间的租赁合同关系于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告华联玛客公司与陈铜之间的租赁合同关系解除后，原告华联玛客公司要求被告陈铜返还案涉商铺于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及物业管理费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告华联玛客公司与被告陈铜之间的租赁合同关系解除后，不影响原告华联玛客公司根据合同约定向被告主张尚欠租金及管理费的权利，故，原告华联玛客公司要求被告陈铜支付尚欠租金及管理费的诉讼主张于法有据，本院予以支持。关于陈铜尚欠的租金及管理费的金额问题。本院认为，原、被告的租赁合同关系已于2019年11月14日解除，被告陈铜于2019年11月15日起未再继续经营案涉商铺，加之被告陈铜已支付原告2018年7月1日至2018年12月31日的租金及管理费，故，被告尚欠租金及管理费的期间应为2019年1月1日至2019年11月14日，根据案涉《商铺租赁合同》中“租金的递增方式为第二年开始逐年递增10%”的约定，原告尚欠的租金应分两段计算：第一段即2019年1月1日至2019年6月30日期间的尚欠租金应为20,250元；第二段即2019年7月1日至2019年11月14日期间的尚欠租金应为16,721.51元（40,500元/年×1.1÷365天×137天），上述两段租金合计为36,971.51元，扣除被告已向原告缴纳的保证金7,200元，被告还应支付原告租金29,771.51元，故，本院支持由被告支付原告租金29,771.51元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告按50元/月的标准支付管理费符合双方合同约定，但是管理费的计算期间应从被告欠付之日（即2019年1月1日）起计算至双方租赁合同关系解除之日（即2019年11月14日）止，故，本院支持由被告支付原告管理费522.74元（50元/月×12个月÷365天×318天），超出部分，本院不予支持。关于华联玛客公司主张的违约金的问题。本院认为，被告陈铜尚欠原告租金至今未付，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案案涉《商铺租赁合同》约定如陈铜逾期支付租金，每逾期一日，则陈铜须按日租金的2倍支付滞纳金（违约金）超过了造成损失的30%，属于违约金约定过高，被告陈铜亦提出违约金过高，应予调整之抗辩。故，原告主张的违约金应予调整。鉴于本院支持原告主张的商铺租金系2019年1月1日至2019年11月14日期间的租金，故，本院酌情支持由被告陈铜赔偿原告自2019年1月1日至2019年11月14日期间尚欠租金29,771.51元的12%的违约金即3,572.58元。综上，本院支持由被告陈铜返还原告位于铜仁市碧江区，并支付原告租金29771.51元、管理费522.74元以及赔偿原告违约金3572.58元；超出部分的租金、管理费及违约金，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈铜于本判决生效之日起二十日内将位于铜仁市碧江区返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司；二、被告陈铜于本判决生效之日起十日内向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付租金29,771.51元及管理费522.74元；三、被告陈铜于本判决生效之日起十日内赔偿原告贵州省华联玛客超市有限公司违约金3,572.58元；四、驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,966元，已减半收取计983元，由原告贵州省华联玛客超市有限公司负担600元，被告陈铜负担383元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年七月六日法官助理龙仲夏书记员章靖宜