内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初562号 原告：马春云，男，1982年10月10日出生，回族，系个体，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：张海燕（马春云妻子）。 委托诉讼代理人：刘开慧，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：燕中江，男，1968年6月6日出生，汉族，系个体，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。 原告马春云诉被告燕中江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马春云委托诉讼代理人张海燕、刘开慧，被告燕中江委托诉讼代理人韩承旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马春云向本院提出诉讼请求：请求依法确认原被告双方于2018年10月6日签订的《个人房屋买卖合同》无效；2、请求依法判令被告返还购房款35万元；3、请求依法判令被告支付违约金24万元；4、请求依法判令被告支付原告因解除合同给原告造成的经济损失135000元。以上费用合计725000元；5、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由:原、被告双方于2018年10月6日签订《个人房屋买卖合同》。合同约定被告将座落于康馨雅苑S4商铺1号商铺出售给原告,被告保证上述房产产权清晰,无争议,如被告与第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得原告无法如本协议约定获得该房产所有权,即为被告违约。如被告违约,被告无条件退还原告全部房款,并向原告支付全部购房款总额的10%作为违约金赔付原告。原被告双方在履行合同中若发生争议,可向阿拉善左旗人民法院提起诉讼。合同签订后,原告于2018年10月6日、2018年12月31日分两次向被告支付购房款35万元,被告将房屋交付原告使用。原告将所购房屋一楼出租给赵文平,二楼出租给李海军使用。2018年被告起诉鑫钰房地产公司要求鑫钰房地产公司支付其工程款200多万元,不认可鑫钰房地产公司以涉案房屋抵顶其工程款,法院判决鑫钰房地产公司向其支付工程款。鑫钰房地产公司要求收回上述房屋,采取断水、断电方式导致承租户无法继续使用房屋,要求原告赔偿损失。2019年3月6日,原告经被告同意与一楼租户赵文平签订《解除合同协议》,退还赵文平已交纳的35000元房屋租赁费并赔偿赵文平装修等损失共计135000元,被告的妻子王吉芳在该协议上签字表示认可该赔偿方案。二楼现用发电机发电不足,勉强使用,损失另行主张。原告认为,被告无权处分涉案房屋,原被告双方签订的《个人房屋买卖合同》应属无效,被告应赔偿由此给原告造成的全部经济损失。为维护原告合法权益现原告依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院依法查明事实,公正裁判。 被告燕中江辩称，1、原告诉讼请求第一项违反了一事不再理的民事诉讼原则，依据阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2625号民事判决书及阿拉善盟中级人民法院（2019）内29民终521号民事裁定书，原告主张的个人房屋买卖合同已经被生效法律文书确认无效，且本案原告系该案当事人，现原告另案主张违反了相关诉讼法规定。2、原告要求被告返还购房款因双方之间个人房屋买卖合同已经被生效判决确认无效，按照我国法律关于无效合同的处理原则，应当是互相返还，现原告要求被告返还购房款，但案涉的房屋至今为止依然被原告占有、使用、收益，如果谈到返还也应当是原告先将该房屋及因该房屋取得的收益全部返还被告，方可主张返还购房款。3、关于原告主张违约金因合同已被确认无效，因此合同中的违约条款也即无效。原告一方面主张合同无效，另一方面又要求被告依据合同条款支付违约金，是不符合无效合同处理的法律规定。4、关于原告诉请解除合同造成经济损失的问题，本案中如前所述，被告并未解除合同，而是该合同因鑫钰房地产公司提起诉讼被人民法院确认无效，故被告不存在解除合同的行为，因而谈不上解除合同的经济损失。况且双方之间合同约定购房价格为240万元，合同约定原告需支付购房款110万元，并在2019年5月31日前付清全部购房款，但是截至目前依据原告主张，其也只支付了35万元购房款，而且在此前案件中原告称是鑫钰公司以断水断电方式强制要求承租人搬出，造成承租人经济损失。因此其即使有经济损失也应当向鑫钰公司主张。最后，双方约定的购房款为240万元，原告只支付了35万元，在未付清全部房款的情况下占有该房屋并将房屋租赁他人，并从中已经取得相关收益，如原告主张损失，则应当返还房屋同时返还租赁房屋期间取得的全部收益。综上所述，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。阿拉善左旗巴彦浩特镇康馨雅苑住宅小区由阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司开发建设。2013年阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司将康馨雅苑住宅小区3#、4#、5#楼和S2商业楼强弱电工程承包给燕中江，双方未签订书面合同，但双方口头约定承包方式为包工包料。2016年5月10日，阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司与燕中江签订一份《电工承包合同》，将该住宅小区6#、7#楼和S3、S4商业楼强弱电工程发包给被告燕中江，承包方式为包工包料。燕中江施工期间，阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司以现金方式支付部分工程款，以车辆和商铺顶抵部分工程款。2018年1月30日，阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司与燕中江进行了结算。双方商议欲将“康馨雅苑”住宅小区S4商业楼1号商铺抵顶工程款，但双方对该商铺单价产生分歧未能协商一致达成协议。 2018年10月6日，马春云与燕中江签订一份《个人房屋买卖合同》，燕中江将康馨雅苑住宅小区S4-1号商铺以2400000元出售给马春云，双方在合同中对房款的付款方式等事项作了约定，同日，双方又签订一份《付款协议》，对房款的付款期限等进行了变更。马春云的妻子张海燕分别于2018年10月6日向燕中江妻子王吉芳转账支付房款250000元、2018年12月31日向燕中江妻子王吉芳转账支付房款100000元。 2018年12月9日，马春云与案外人李海军签订《商铺租赁合同》，马春云将康馨雅苑小区S4-1号商铺（二层）租赁给李海军使用。 2019年1月13日，马春云与案外人赵文平签订《商铺租赁合同》，马春云将康馨雅苑小区S4-1号商铺（一层）租赁给赵文平使用，租赁期限自2019年3月1日起至2024年3月1日，共60个月，租赁期限内每年房屋租金55000元，房租一年一付，2019年3月1日至2020年2月28日，即第一年55000元房租已向马春云支付。后因为燕中江起诉阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案时，要求阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司支付工程款，燕中江不认可案涉房屋抵顶工程款的事实，造成马春云与赵文军的商铺租赁合同无法履行，故马春云与赵文平于2019年3月6日签订一份《解除合同协议》，燕中江妻子王吉芳在该协议上签名，协议约定解除商铺租赁合同，马春云补偿赵文军房屋租赁费35000元及装修、购买厨具、误工费等赔偿款135000元。 2019年7月15日，阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司将燕中江、马春云、李海军诉至阿拉善左旗人民法院，要求确认燕中江与马春云就康馨雅苑S4-1号商铺《个人房屋买卖合同》无效，确认马春云与李海军因无效的房屋买卖合同签订的《租赁合同》无效。阿拉善左旗人民法院于2019年9月19日作出（2019）内2921民初2625号民事判决，判决：一、确认燕中江与马春云之间就阿拉善左旗巴彦浩特镇康馨雅苑小区S4-1号商铺签订的《个人房屋买卖合同》无效；二、确认马春云与李海军就阿拉善左旗巴彦浩特镇康馨雅苑小区S4-1号商铺签订的《租赁合同》无效。一审判决后，李海军提起上诉，后又撤回上诉，阿拉善盟中级人民法院作出（2019）内29民终521号民事裁定，裁定准许李海军撤回上诉。一审判决已发生法律效力。 2019年8月13日，马春云将燕中江诉至阿拉善左旗人民法院，后以案件需要另案审理结果为依据，而另案尚未审结为由撤回起诉，阿拉善左旗人民法院作出（2019）内2921民初2926号民事裁定，裁定准许马春云撤回起诉。该案在审理过程中，马春云申请诉讼保全，阿拉善左旗人民法院作出（2019）内2921执保194号民事裁定，裁定冻结燕中江申请执行阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司案件款730000元，马春云为此交纳4170元财产保全案件申请费。 本院认为，被告燕中江对康馨雅苑住宅小区S4-1号商铺在未取得所有权的情况下出售于原告马春云，事后也未取得阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司追认，生效判决认定为无权处分，并以此判决确认双方之间的《个人房屋买卖合同》无效，已对双方签订的合同效力进行了认定，故对原告马春云要求确认其与被告燕中江签订的《个人房屋买卖合同》无效的诉讼请求本院不再认定处理。无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告燕中江在无权处分的情况下将案涉房屋出售原告马春云，双方之间的房屋买卖合同因此被判决无效，致使原告马春云与他人房屋租赁合同无法履行，原告马春云因此赔偿租赁者的费用属于直接损失，亦属于信赖利益损失，被告燕中江除返还原告马春云已付购房款之外，对马春云的损失应予赔偿，《解除合同协议》载明的厨具应归被告燕中江所有。对于原告马春云主张被告燕中江承担违约金的诉讼请求，本院认为，合同无效的情况下，约定的违约金等条款自然无效，不得作为确定违约责任的依据，考虑到被告明知无权处分案涉房屋，对此具有过错，被告应赔偿原告利息损失。对被告燕中江提出马春云应返还租赁的房屋并返还收取案外人即房屋承租人租赁费，本院认为，被告燕中江无权处分案涉房屋，其对案涉房屋不享有收益权，故其该项抗辩主张没有法律依据。原告在另一案件中的交纳的财产保全案件申请费，后又撤诉，系其对自己民事权利的处分，在本案中主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告燕中江于本判决生效后五日内向原告马春云返还购房款350000元及利息损失（利息损失计算方式：1、从2018年10月6日起，以250000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付至2018年12月30日；2、从2018年12月31日起以350000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日；3、从2019年8月20日起以350000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清款之日止）； 二、被告燕中江于本判决生效后五日内向原告马春云赔偿房屋租赁损失135000元； 三、驳回原告马春云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5525元，由被告燕中江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  张逸涵 二〇二〇年七月三日 书记员  王孔梓