杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0191民初1068号 原告：朱宝庆，男，1971年6月29日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：章群艺，浙江泽颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐鹏刚，浙江泽颂律师事务所律师。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街386号阳光华城创富中心北1幢901-1。 法定代表人：胡继承。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区MG8-15-1。 法定代表人：梅洪华。 原告朱宝庆与浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）、休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宝庆及其委托诉讼代理人章群艺到庭参加诉讼，被告蒲公英公司、休斯顿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱宝庆向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》中转让期限为2036年3月11日至2045年7月22日的部分无效；2.原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》中转让期限为2016年3月11日至2036年3月10日部分已于2020年4月24日解除；3.原告与被告蒲公英公司签订的《物业委托经营管理合同》已于2020年4月24日解除；4.被告蒲公英公司、休斯顿公司共同退还原告物业转让金322653元；5.被告蒲公英公司、休斯顿公司共同赔偿原告利息损失64409.50元（以322653元为基数，按照同期中国人民银行贷款基准利率自2016年3月11日起计算至款项付清之日止，现暂计算至2020年4月7日）；6.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2016年3月11日，原告与被告蒲公英公司签订了《物业使用权转让合同》，约定被告蒲公英公司将位于绿城·蒲公英天地B1层1104号的物业使用权转让给原告，转让款为322653元，转让期限为2016年3月11日至2036年3月10日，交付期限为2017年7月1日。同日，原告与被告蒲公英公司签订了《物业委托经营管理合同》，约定原告将上述物业委托给被告蒲公英公司经营管理，委托经营管理期限为2016年3月11日至2036年3月10日。双方还对委托经营收益进行了约定，第一年收益在转让款中直接抵扣。原告依约定支付了转让价款。被告蒲公英公司在2019年3月28日支付了第四年上半年的返租款12906.13元后未再支付。2020年3月22日，原告通过律师函的方式向被告蒲公英公司进行催告，要求其在收到律师函五日内支付第四年下半年的返租款12906.13元，否则原告将依法解除《物业委托经营管理合同》。同时告知其如未能在五日内履行付款义务，则需要在期限届满后五日内将上述物业交付给原告，否则原告将依法解除《物业使用权转让合同》。律师函给定的期限届满后，被告蒲公英公司未支付返租款，也未交付物业，构成根本违约。另外，被告蒲公英公司系受被告休斯顿公司的委托负责蒲公英天地的销售、招商、后期运营工作。被告休斯顿公司虽将蒲公英天地项目部分业务委托被告蒲公英公司负责，但项目主体仍由被告休斯顿公司负主要责任，故两被告应共同承担责任。 被告蒲公英公司提交了书面答辩状，辩称：一、原告要求被告支付延迟给付委托经营收入13648.70元，与事实不符。二、原告要求解除《物业委托经营管理合同》，不符合约定的解除条件，不应当解除。首先，原告以被告蒲公英公司存在暂时性困难而未及时交付半年返租款的理由要求解除《物业委托经营管理合同》，不符合约定的解除条件，也有违情理。其次，被告蒲公英公司未收到催告支付返租款的律师函。三、原告要求解除《物业使用权转让合同》不符合约定条件，不应退还转让费和支付利息损失。《物业使用权转让合同》系双方自愿签订，真实有效。根据原告提供的专用收据，原告一次性支付的转让费为296841元。原告主张的情况，不符合合同解除条件。被告蒲公英公司未收到律师函，原告要求解除《物业使用权转让合同》的前提不存在。被告蒲公英公司也不应退还转让费和支付利息损失。即使解除《物业委托经营管理合同》，原告也不能要求一并解除《物业使用权转让合同》。请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告休斯顿公司提交了书面答辩状，辩称：被告休斯顿公司并非合同相对方，不应承担本案的民事责任。《物业使用权转让合同》、《物业委托经营管理合同》的合同相对方均为原告与被告蒲公英公司。被告休斯顿公司虽然系蒲公英天地整体建设项目的主体方，但已经将物业的租赁、转让、经营等项目部分业务全权委托给被告蒲公英公司，并对该部分物业全部予以交接完成，对涉及这些方面而产生的问题，应由被告蒲公英公司负责。被告休斯顿公司不应承担民事责任，请求判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。合同约定：乙方受让的使用权为甲方所有的位于绿城·蒲公英天地B1层1104号，建筑面积为15.56平方米。甲方对该物业拥有独立、完整的使用权，乙方对该物业的土地性质、物业使用权情况已充分了解，同意受让该物业及有关设施的使用权；该物业的使用权转让期限为20年，自2016年3月11日至2036年3月10日，期限届满后，乙方无偿使用至2045年7月22日；该物业使用权转让总价款为322653元，乙方于2016年3月11日向甲方一次性支付296841元；甲方应于2017年7月1日前将该物业交付给乙方；双方同意，由甲方代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知乙方，视为甲方完成该物业的交付。双方还对其他相关事项进行了约定。同日，原告（委托方、甲方）与被告蒲公英公司（受托方、乙方）签订了《物业委托经营管理合同》。合同约定：甲方委托乙方经营管理上述物业；委托经营管理期限为20年，即自2016年3月11日至2036年3月10日；委托经营管理期的第一年至第三年，乙方以该物业使用权转让总价款322653元作为计算基准，按年固定收益率8%向甲方支付委托经营收益；委托经营管理期的第四年至第二十年，以乙方每年实际收取的该物业租金总额为该物业当年的实际经营收益，其中第四年至第十年，甲方与乙方按8：2的比例进行收效分配；第十一年至二十年，甲方与乙方按9：1的比例进行收益分配；在委托经营管理的第四年及之后，因乙方原因造成该物业在该年度无法产生收益的，乙方给予甲方该物业使用权转让总价款日万分之二的收益补偿；第一年委托管理收益已直接在使用权转让金中扣除；第二年、第三年每半年支付一次，下一次支付时间为上一次支付的六个自然月后；第四年至第二十年委托经营管理收益每半年支付一次，下一次支付时间为上一次支付的六个自然月后；甲、乙双方联络方式以本协议书文首所列地址为准，书面通知被以任何原因退回的，视为已送达。双方还对其他相关事项进行了约定。2016年3月11日，原告向被告蒲公英公司支付了物业使用权转让款296841元。2019年3月28日，被告蒲公英公司向原告支付了第四年上半年（即2019年3月11日至2019年9月10日）的委托经营收益12906.13元。之后的收益，被告蒲公英公司至今未支付。2020年3月22日，原告按照合同中约定的地址向被告蒲公英公司邮寄了律师函，催告其五日内支付第四年下半年的委托经营收益12906.13元，否则原告将解除合同。该律师函因无人签收被退回。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。2016年6月11日，被告休斯顿公司出具了一份《绿城·蒲公英天地项目发展声明书》，载明被告休斯顿公司已于2015年1月1日起全权委托被告蒲公英公司对绿城·蒲公英天地项目进行销售、招商及后期运营管理等。庭审中，原告明确表示，其与被告蒲公英公司签订合同时，知道被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系。 上述事实，有原告提供的《物业使用权转让合同》、《物业委托经营管理合同》、收据、《绿城·蒲公英天地项目发展声明书》、银行账户交易明细、律师函、邮寄单及原告的陈述等证据证明。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定，被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给原告，原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让款。原告是以支付转让费用的方式取得案涉物业一定期限的使用权，合同中并未就案涉物业权属变更进行约定，该合同符合租赁合同的特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定案涉物业的转让期限为20年，即自2016年3月11日至2036年3月10日，期限届满后，原告无偿使用至2045年7月22日，实际使用年限为352个月12天（352.40个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。因此，案涉合同约定的超过20年部分的租赁期限112.40个月，应认定为无效；相应的款项应予以返还，其金额为102912元（322653元÷352.40个月×112.40个月）。因超过二十年租赁期限部分自始无效，相应款项的利息损失可自款项支付之日即2016年3月11日起计算。《物业使用权转让合同》的其他内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。（三）关于合同解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告蒲公英公司未按期支付第四年下半年的委托经营收益，经原告催告后至今仍未支付，故原告要求解除《物业委托经营管理合同》，于法有据，本院予以支持。根据原告与被告蒲公英公司于同日签订的《物业使用权转让合同》、《物业委托经营管理合同》的内容可知，原告向被告蒲公英公司租赁案涉物业的目的系将该物业委托给被告蒲公英公司经营管理以获取委托经营收益，《物业委托经营管理合同》解除后，《物业使用权转让合同》的合同目的也不能实现，故原告主张解除《物业使用权转让合同》，与法相符，本院予以支持。合同解除后，被告蒲公英公司应返还原告物业使用权转让款219741元。原告要求被告支付该部分转让款利息损失的请求，结合合同履行、原告收取委托经营收益等实际情况，原告的该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，在被告休斯顿公司授权后，被告蒲公英公司以自己名义，对案涉物业的使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同时知道被告休斯顿公司与被告蒲公英公司的委托关系，且也无证据证明该合同只约束原告和被告蒲公英公司，故该合同直接约束原告与被告休斯顿公司，被告休斯顿公司应返还原告相应转让款并承担利息损失。原告要求被告蒲公英公司共同承担责任的请求，与法不符，本院不予支持。被告蒲公英公司、休斯顿公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告朱宝庆与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2016年3月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用期限为2036年3月11日至2045年7月22日的约定无效； 二、原告朱宝庆与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2016年3月11日签订的《物业使用权转让合同》（物业使用期限自2016年3月11日至2036年3月10日部分）、《物业委托经营管理合同》于本判决生效之日解除； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱宝庆102912元，并支付利息损失（以102912元为基数，支付自2016年3月11日起至款项付清之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱宝庆物业使用权转让款219741元； 五、驳回原告朱宝庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3553元，由原告朱宝庆负担402元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担3151元。原告朱宝庆于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  许希抗 二〇二〇年七月二十二日 书记员  周胜男 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?