江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4147号上诉人（原审被告）：计高军。委托诉讼代理人：林琳，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州森木艺术培训有限公司，住所地苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室。法定代表人：肖云。委托诉讼代理人：崔智勇，公司员工。上诉人计高军因与被上诉人苏州森木艺术培训有限公司（以下简称森木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初3856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。计高军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定本人无故拖欠租金7日且无正当理由搬离案涉房屋错误。本人拖欠租金经森木公司同意。森木公司未因本人迟延支付租金要求解除租赁合同。双方协商一致后本人搬离案涉房屋。森木公司转租房屋未告知俞蓉，更未经其同意。俞蓉在2018年12月得知转租事宜，通话录音证实其明确反对转租。本人与森木公司之间的租赁合同无效，森木公司不能向本人主张违约责任。出租人俞蓉强调仅可用于教育活动，森木公司擅自转租，破坏了出租人与承租人之间的信赖利益。森木公司二审书面辩称，本公司与房东俞蓉在补充协议约定，俞蓉同意本公司转租。本公司在转租时告知了俞蓉代理人汤丽青，其认可转租。计高军因经营不善提出退租，后长达4个月放置物品占用商铺未移交钥匙。计高军应当承担违约责任。请求驳回上诉请求。森木公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方当事人之间的房屋租赁合同，计高军赔偿森木公司违约金105000元及违约造成的相关损失；2、诉讼费由计高军承担。后森木公司的诉讼请求变更为：1、确认双方当事人之间的房屋租赁合同解除；2、计高军支付森木公司违约金105000元；3、诉讼费由计高军承担。一审法院认定事实：2015年7月22日，汤丽青代理俞蓉（出租人、甲方）与肖云（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将位于苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积381.68平方米，使用性质商业。租期自2015年9月11日至2020年9月10日，甲方同意给予50天免租期。租金每年125000元，乙方应支付租赁保证金83334元。关于转租，合同约定租赁期间甲方同意乙方转租，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应当通知甲方。2015年7月28日，汤丽青代理俞蓉（出租人、甲方）与肖云（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）补充协议》，约定转租未经甲方书面同意，擅自转租、分租该房屋的，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金及剩余租金，按照本合同约定处理该房屋的装修装饰，若甲方还有其他损失，乙方应当赔偿。与合同第六条，租赁期间，甲方同意乙方转租，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应通知甲方条款有出入，甲乙双方商议确认，租赁期间，甲方同意乙方转租给第三方，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，且转租时乙方应通知甲方确认，且第三方不得再转租。森木公司（甲方）、计高军（乙方）就苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室一楼房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月2日至2020年9月10日，租金35万元，签约之日起，乙方向甲方支付58333元（相当于两个月的房租金额）作为押金。关于违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度租金总额向对方缴纳30%违约金，双方单方向合同向相对方提出解除合同的，除应提前30日以书面方式通知对方之外，还应当给予对方一个月的房屋租金作为违约金。租赁期内乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：……（三）乙方无故拖欠房屋租金达7天。2018年8月20日森木公司出具定金条，言明：今收到计总定金2万元，9月2日当天，双方签订正式房屋租赁合同。2018年9月2日，森木公司与计高军出具租房押金收据，言明：今收到58333元作为押金，如双方合同终止，甲方收到本收据后将押金退还乙方。森木公司配偶崔智勇与计高军的微信记录载明，2019年2月23日，崔智勇：计总，听肖云说你的店不准备做了，如果确定，我就安排中介重新出租了。计高军：家里出现了问题……我这两天在乡下讨钱，等这两天回去和你把费用结清，现在这个情况只能认亏了。2019年3月1日崔智勇：计总你前面交付的钱截至2月2日，包括押金全部用完。现欠一个月房租29167元，去年物业费3000元，今年1-2月物业费1945.6元，电费3658.62元，水费63元，2月份电费还没出来，预收3000元，届时多退少补共计40834.2元，这是你现在所欠的房租和费用。计高军回复：好的。2014年3月8日，崔智勇：这两天你有空过来，就你租房违约的事情面谈解决。计高军回复：最近没办法，家里走不开，最近几天要把事情忙完了才能回苏州，等我回去了我们谈谈好了。3月18日崔智勇：按合同内容，如果违约将承担年度租金30%的违约金，同时还要承担相关经济损失。考虑到你的实际情况，希望你来面谈。房东也在不停催要房租。计高军回复：我没时间过去，还承担30%的违约金。你意思是我还要给你10万块违约金。那天我朋友也在的，你的意思不是这样的。大家都是做生意的，结清了就结束了。2019年3月4日，计高军：我钥匙要明天给你了，还有两个牌子真的没搬掉，还有个木牌他们明天搬。崔智勇：你给三楼林老师，我在上课。就款项支付情况，双方一致确认：签约当月支付两个月押金58333元及三个月租金87500元（以上含定金2万元），后于2019年3月3日计高军向森木公司转账40834元，该款项系截至2019年2月28日的房租物业费、水电费，双方一致确认截至该日的上述费用已经结清。后续费用尚未支付。诉讼中计高军申请乔兰军到庭作证，证人陈述：2016年2月26日下午，其到了案涉房屋中发现门口贴着招租或转租字样，房东让计高军尽快把东西搬掉，好把房子租给他人，计高军说可以这两天正在找，问账怎么算，房东称将房租、物业费、水电费算下，其他费用就算了，计高军说可以他尽快去找。后来2019年3月1日，计高军通知证人搬东西，证人称没空，后来计高军找到搬家公司于2019年3月3日搬离。对该证人陈述计高军无异议，森木公司称不清楚证人陈述的具体内容。崔智勇陈述：其为肖云的配偶，计高军于2019年3月3日开始陆续搬离，大约搬了五六天，未与森木公司一方办理交接，目前物品尚未搬离完毕，且未看到其交还的钥匙，直至2019年5月其方告知崔智勇案涉房屋剩余物品不要了，森木公司认为其转租的行为系经过房东同意。计高军提交2019年2月24日、2019年2月26日的视听资料，其中2019年2月24日，森木公司一方已经张贴招租公告，崔智勇就退租相关事宜与计高军协商，其同意计高军不支付违约金。崔智勇认为其并非免除违约金，而是要求计高军将东西搬走，其于2019年2月22日张贴通知，但案涉房屋并未租出去，后2019年3月3日计高军搬东西，但森木公司并未放弃主张违约金的权利。森木公司称计高军退租后，案涉房屋处于空置状态，后由房东俞蓉收回，其认为房东收回的理由系房东要求涨房租而森木公司不同意。森木公司于2019年9月其将案涉房屋退还给了汤丽青（案涉房屋的代理人），由其代理俞蓉签字交接，退还区域包括案涉计高军承租的一楼、森木公司租给他人做教育培训的二楼，以及森木公司原本用于教育培训使用的三楼），就该退租情况，计高军称不清楚。当庭拨打汤丽青电话，对方陈述：其为汤丽青，退租不是由其经手的，后续是由马康荣来经手的，何时退租其不清楚，据其了解森木公司还结欠俞蓉房租，大概从2019年开始就没有付。案涉房屋转租情况记不清楚，其认为俞蓉应该是不同意转租的，实际的转租情况，应当与俞蓉核实，并提供了俞蓉的联系方式。当庭拨通俞蓉电话，对方陈述：我是俞蓉，将案涉房屋租给了肖云，肖云从承租之后一直陆陆续续的房租有拖欠并不能按时支付，因为我一直在外地，对于其具体使用情况不清楚。后来我听二楼的租客说案涉房屋的一楼出租给了计高军，我自始至终不同意被森木公司一方转租，因为我在签合同时即告诉其案涉房屋希望用于教育培训使用，而非用于其他用途。森木公司也从始至终未告诉我其将房子转租给他人用作生鲜经营。后来二楼的租客告知我该房屋的使用情况后我联系了其，其在2018年12月14号的微信中也向我方道歉，对于未告知我房子转租的事情是他的错，他选择了侥幸，且其并没有按期支付相应的房租，我告诉其要按照合同来履行。后来至2019年3月份开始就没有再付房租了，我已多次联系，肖云以其配偶崔智勇来做推脱，后森木公司未能支付房租，我与森木公司方协商将案涉房屋退还，双方于2019年8月5日签订了解约协议，我将相应的押金退还给其，其将房屋退还给我方，但是其又于2019年8月8日给我发信息说希望延到13号退房，后来陆陆续续其在中途还向我方发送了相应的威胁短信，分别于2019年的10月7日、11月17日发了相关信息，且据我方向我的代理人马康荣了解其一直没有按时退还房屋，且在我方再次出租过程中也给了相应的阻碍，包括对于案涉房屋加锁等相关行为影响我方再次出租。当庭拨通马康荣电话，对方陈述：我系马康荣，受俞蓉委托办理相关的事宜，俞蓉人在国外不方便出面，俞蓉将案涉房屋出租给了肖云用来开设教育培训机构的，俞蓉应该是不同意案涉房屋转租的，具体要看合同约定，其不清楚案涉房屋租给了计高军用于开生鲜店的事情。就相关事项，双方各执一词，森木公司主张2019年3月3日双方租赁合同解除，计高军于该日搬离，但未交还钥匙，且其搬离后案涉房屋内仍有计高军的鱼缸、办公桌、石磨、装螃蟹的盒子，直至2019年7月29日开庭时森木公司才知道里面的东西计高军不要了，森木公司于2019年8月9日将案涉房屋退给俞蓉，并于该日将物品搬离，但俞蓉尚未将转让款25万元、3万元设备设施款退还。计高军认为其于2019年3月3日搬离时即明确表示合同不履行，且交还了钥匙，对于房屋中的剩余物品也表示不要，由森木公司处置，但后续房屋出租及俞蓉收回房屋的事情其不知晓。另双方一致确认截至2019年2月28日的水电费、租金均已结清完毕（其中押金已折抵完毕），后续计高军未再支付款项，双方之间无需再交接。以上事实，由房屋租赁合同、视频资料等证据及庭审笔录予以证实，一审法院对此予以确认。另诉讼中森木公司提交落款日期为2019年8月5日汤丽青代俞蓉(甲方)、肖云（乙方）签订《解约协议》，约定：甲乙双方原于2015年7月22日签订房屋租赁合同，经双方协商，就该合同解约达成以下条款，自本协议生效之日起以上房屋租赁合同解除，合同解除后，互不追究对方的违约责任，乙方应于2019年8月9日前将房屋移交给甲方，乙方会同甲方验收房屋、设施，设备验收合格后，乙方从承租房屋内搬走。双方约定甲方向乙方补偿空调等设备款5万元整，押金退还人民币9000元。其中签约当日，向乙方支付人民币2万元整，剩余39000元于交房当日由甲方支付给乙方，甲、乙双方就该房屋所有费用互不相欠，就乙方转租一楼所产生的法律后果均由乙方自行承担。自本协议双方签字之日起生效。2019年8月9日，汤丽青于2019年8月9日出具收条，言明收到的雅戈尔32幢107室一楼门面房锁和钥匙一把。计高军认为不能证明森木公司具有转租权，其认为森木公司的转租行为并没有得到出租人俞蓉的同意，森木公司与计高军间的租赁合同属于无效合同。一审法院认为：依法成立的合同，对双方都具有约束力，双方均应诚信履行。虽计高军辩称森木公司转租的行为未经过房屋所有权人即出租人肖蓉的同意，双方当事人之间的《房屋租赁合同》应为无效合同，一审法院认为，承租人未经出租人同意转租，据此认为承租人与次承租人之间的《房屋租赁合同》无效，一审法院不予支持，且并无证据表明双方当事人之间的房屋租赁合同有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。且如森木公司就原房屋租赁合同构成违约，不妨碍原出租人主张相应的违约责任，故计高军的上述抗辩意见一审法院碍难采纳。双方当事人一致确认计高军于2019年3月3日自案涉房屋开始搬离，且双方一致确认租赁合同不再履行，森木公司亦认可房屋租赁合同于2019年3月3日解除。《房屋租赁合同》约定计高军如无故拖欠房屋租金达7天，森木公司有权解除合同，现计高军无故欠付租金超过7日且已无正当理由搬离案涉房屋，双方就房屋租赁合同不再履行已经达成一致，一审法院对森木公司主张案涉房屋租赁合同于2019年3月3日解除予以确认。针对计高军辩称已经通过口头方式与森木公司达成一致，森木公司不再主张违约金等费用的抗辩意见，一审法院认为，计高军无正当理由提前退租，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。计高军仅仅提供上述视频资料及证人证言等证据，并未能举证证实双方系达成书面协议或者其他具体明确的方式就上述违约金的免除达成一致意见，一审法院对计高军的上述抗辩意见亦碍难采纳。合同约定年租金35万元，并约定违约方需要承担年租金30%的违约金即105000元，该金额相当于3.6个月的租金，一审法院综合案涉合同的履行情况，剩余期限、租金金额等情况，森木公司主张计高军支付上述费用，并未明显不合理，且具有相应事实和法律依据，一审法院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认森木公司与计高军之间签订的关于苏州工业园区沈浒路588号新未来花园32幢107室的《房屋租赁合同》解除；二、计高军于本判决生效之日起十日内赔偿苏州森木艺术培训有限公司105000元。案件受理费5018元，由计高军负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，因俞蓉与森木公司对转租事宜约定存在矛盾之处，双方于2015年7月28日签订补充协议约定租赁期间，俞蓉同意森木公司转租给第三方，但转租不得是明火类餐饮及违反国家法律法规类业态，转租时应通知俞蓉确认，第三方不得再转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。计高军认为俞蓉在2018年12月14日得知转租事宜明确反对转租，但未能证实俞蓉在得知转租后六个月内提出异议，请求解除合同或者认定转租合同无效影响其使用案涉房屋，故计高军主张与森木公司之间的转租合同无效不能成立，一审法院对此认定正确。计高军提供证人证言证明力不足以证实森木公司同意迟延支付租金并放弃主张违约金。故计高军在与森木公司签订的租赁合同到期前停止使用案涉房屋迟延支付租金构成违约，一审法院认定计高军向森木公司承担违约责任正确。综上所述，计高军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5018元，由计高军负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年七月三十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。