四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初666号 原告：雅安市名山区瑞恒汽车销售有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：孙荣清，公司总经理。 委托诉讼代理人：肖俊，男，生于1986年10月12日，汉族，住四川省雅安市雨城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：舒昌均，雅安市雨城区青江法律服务所法律工作者。 被告：雅安市名山区运发物流有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：杨兵茹，公司董事长。 委托诉讼代理人：李发荣，男，生于1948年5月14日，汉族，住四川省雅安市名山区，系公司员工。 原告雅安市名山区瑞恒汽车销售有限公司（下称瑞恒公司）诉被告雅安市名山区运发物流有限公司（下称运发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞恒公司的委托诉讼代理人肖俊、舒昌均，被告运发公司的委托诉讼代理人李发荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞恒公司向本院提出诉讼请求：（1）依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；（2）判令被告支付原告违约金55000元；（3）本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告将位于雅安市名山区某某镇某某路××号房屋门面，出租给原告用于经营汽车销售业务，租期从2018年5月1日起至2023年4月30日止；每年4月30日前支付一次租金，前两年租金为55000元/年，从2020年5月1日开始每年递增5%；合同生效后，双方均应严格遵守，不得违约，如有违约，违约方应当按本合同第一年租金总额向对方支付违约金（总计55000元）。该合同签订后，原告支付了第一年租金55000元，随之投入较大资金、人力对房屋进行了装修。2019年4月，原告主动联系被告缴纳第二年租金，但被告以正与案外人洽谈，拟将房屋进行“整体出租”为由，要原告暂缓交付。原告为成人之美的同时，提出如何履行合同约定的违约金事宜。被告答复：“按照实际使用时间支付租金，进行抵扣结算”。被告将房屋整体出租后，在未告知原告的情况下，擅自损毁租赁房屋隔墙，并占用租赁场地新增建相应设施。为防止财物丢失，原告不得已才搬走承租房屋内的货物，同时相约被告就解除《房屋租赁合同》相关事宜进行结算，但被告一直以忙碌为由推诿搪塞。2020年5月，被告未经协商，就起诉原告要求给付第二年的租金。原告提出事前双方已约定应付55000元的违约金，刚好冲抵原告一年的房租，双方互不找补，但被告固执己见，未达成和解。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼主张。 原告瑞恒公司围绕其诉讼请求，提交了以下证据材料：①2018年2月28日原、被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明原、被告双方就案涉房屋租赁期限、租金计算及支付时间、违约责任及违约金数额等事项所作的具体约定；②2018年4月10日，案外人雅安市名山区某某广告工作室就案涉房屋广告装饰等款项向原告出具的《广告清单》，金额8164元。2018年4月13日，案外人雅安市某某经营部就案涉房屋线路等装修款项向原告出具的《收款收据》，金额7235元。2018年5月19日，案外人阚某某就案涉房屋墙面等装修款项向原告出具的《收条》，金额18420元。拟证明原告在签订租赁合同后，对承租房屋进行了必要的投资装修；③2020年5月1日、5月5日案涉房屋现场照片3张，拟证明原、被告尚未终止合同，案涉房屋新承租人在2020年5月1日前就已开始对案涉房屋进行重新装修施工；④本院（2020）川1803民初529号民事判决书，拟证明被告认可因与案外人洽谈整体承租房屋事宜，未向原告收取第二年的租金，新承租人与被告签订租赁合同，并开始重新装修时，原告才搬离租赁房屋的。 被告运发公司辩称，双方签订租赁合同后，原告仅交了第一年的租金。2019年4月30日，原告需交下一年度租金时，因被告拟将房屋进行整体出租，正在与新承租人洽谈相关事宜，公司的李发荣告知原告，可能提前解除双方的租赁合同，可暂缓交付租金，如整体出租成功，再按照原告的实际使用时间支付租金，原告表示同意，也一直未支付第二年的租金。2019年底，被告与新承租人达成整体出租意向，直到2020年4月才收到新承租人的租金。原告也一直使用承租房屋，直到2020年4月30日才搬走承租房内货物，并拆除原简单装修的设施。被告要求原告支付一年的租金，原告却拒不支付。虽被告公司李发荣曾表过态，原告可暂缓支付租金，但并没有免除原告支付租金的合同义务。同时，合同法第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即使被告有违约情形，双方约定的违约金也明显高于原告的实际损失，请求人民法院予以调减。虽原告未举证证明其实际损失，被告也可以作出让步，最多以三个月的房租13750元，作为应支付给原告的违约金。 被告运发公司未向本院提交有证据材料。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。2018年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：①被告将位于雅安市名山区某某镇某某路××号房屋部分门面出租给被告经营汽车销售业务、租期为2018年5月1日起至2023年4月30日止、每年4月30日支付一次租金、前两年租金为55000元/年、从2020年5月1日开始每年租金递增5%；②双方可以协商变更或终止合同；③双方应严格遵守合现，不得违约，如有违约，违约方应按第一年租金支付对方55000元。合同签订后，原告支付了第一年度租金55000元，并投入部分资金，从经营的角度对承租房屋进行了必要的装饰装修。原告正常使用房屋至2019年4月，准备支付下年度租金时，被告以拟将房屋进行整体出租、正与案外人洽谈相关事宜、可能提前终止双方的合同为由，要原告暂缓缴纳第二年度的房租，如整体出租成功，再按原告的实际使用时间交付租金。原告同意解除合同，并提出违约责任及损失问题，被告答复在违约金中抵扣结算。2019年底，被告与案外人达成整体租赁房屋意向。2020年4月，案外人向被告支付了整体租赁房屋租金后，开始对承租房屋进行装修施工，原告尚未搬运承租房内财物，新承租人就开始拆除隔墙。2020年4月30日，原告开始腾退房屋。2020年5月12日，被告就原告应否支付第二年度租金提起诉讼。2020年6月12日，本院作出（2020）川1803民初529号民事判决，判令原告给付被告第二年度的租金55000元。2020年7月6日，原告起诉来院，请求被告给付违约金55000元。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、支付装修等费用的收据、案涉房屋现场照片、（2020）川1803民初529号民事判决书、被告答辩状及本案庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告协商签订的房屋租赁合同，是双方就房屋租赁所涉及相关事项，形成的真实意思表示，合同内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，在未经合法解除前，对合同双方依法产生法律约束力。原告承租被告房屋后，投资进行了必要的装饰装修，其目的是为了追求承租期内的可得利益。双方在订立合同时，对可能产生的违约责任，约定了明确具体的违约金数额，该数额是双方综合考虑各种因素后确定，既包含有对因违约而给守约方造成损失的补偿，又包含有对违约方的惩处。被告在尚未与原告达成解除租赁合同协议的情形下，将包含原告承租房在内的房屋，整体出租给案外人，已构成违约，应按诚实信用原则，依法承担违约责任，并按约支付原告违约金。对原告请求被告给付违约金55000元的主张，依法予以支持。 在被告要原告暂缓交付第二年度租金时，双方就可能因房屋整体出租造成所签合同的提前解除，所涉及的相关事项进行了口头协商，但未就合同解除、租金支付、违约金承担等形成一致意见。同时，在新承租人进行装修施工时，原告已搬离了承租房屋，双方所签租赁合同已无法继续，不能实现合同目的，双方所签房屋租赁合同，应予解除。 被告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，主张原告请求的违约金明显偏高，应予适当调减，但未提供相应证据佐证，原告请求的违约金，明显高于原告所遭受的实际损失。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告请求调减违约金的抗辩主张，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告雅安市名山区运发物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告雅安市名山区瑞恒汽车销售有限公司违约金55000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费588元，由被告雅安市名山区运发物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  卢华平 二〇二〇年七月三十日 书记员  杨媛琳