贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1264号原告：铜仁天阳物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区清水大道111号（铜碧金桂园B栋）。法定代表人：梁忠荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德周，男，1963年3月29日出生，土家族，住铜仁市，特别授权。委托诉讼代理人：包文成，男，1996年10月29日出生，土家族，住铜仁市，一般授权。被告：罗列，男，1973年10月30日出生，苗族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：陈银燕，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告铜仁天阳物业服务有限公司（以下简称天阳物业公司）与被告罗列物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序。原告天阳物业公司于2020年4月29日向本院提出异议，认为本案不宜适用小额诉讼程序，本院经审查后决定适用简易程序其他规定公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈德周、包文成，被告罗列及其委托诉讼代理人陈银燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业费自2016年9月6日起至2019年11月30日止共计6113元，违约金按照每逾期一日千分之三计算，共计131.3（总面积）×1.2（元/㎡）÷30（天）=5.25元/天；5.25×（38月+24天）×3‰×1164天=2134元，以上合计8247元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是锦鹏国际小区开发商铜仁市湘城房地产开发有限公司选定的锦鹏国际小区物业公司，为锦鹏国际小区提供物业管理服务，并与开发商于2013年8月17日签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》（以下简称物业合同）。该物业合同就管理目标、服务费用等作了明确约定，被告所属电梯楼根据约定由其按建筑面积每月每平方米1.2元支付给原告物业服务费，一年一次性收取。同时约定若被告不按时支付物业费用，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日支付违约金3‰。被告购买了锦鹏国际小区某栋某号房，面积为131.3平方米，但自2018年7月3日至今，原告按照物业合同的标准履行了物业管理服务，被告却一直未向原告缴纳物业管理费。原告多次电话、张贴催缴通知单及公示催缴公告，被告均置之不理拒绝交付物业费。原告在2019年11月30日前从未停止过物业服务，原告多次向被告催收均未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如诉请。被告罗列辩称，1、目前被告向原告支付物业服务费，诉讼主体不适格。原告无权请求被告支付相关物业费，无法律依据。原告2013年8月17日签订物业合同进行物业管理服务，根据物业合同的约定追缴物业费是甲方房开公司的权利，而房开公司并无任何形式授权给原告对业主追缴欠付的物业费。且物业合同明确约定委托服务期限至业主委员会成立之日，则双方的合同终止于2018年6月29日。同年11月24日，案涉小区业主委员会已经另外与铜仁市康洁服务公司签订合同，原告方与房开公司签订的前期物业服务合同已经终止，该业主委员会并无与原告继续履行物业服务的意思表示。2、被告未支付原告物业服务费，是因为原告未按合同约定管理服务，其服务存在瑕疵，被告拒绝支付物业服务费是行使抗辩权，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年8月17日，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与原告天阳物业公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》（以下简称委托合同），委托原告天阳物业公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。合同约定：原告对被告所在的铜仁市碧江区迎宾大道火车站广场旁锦鹏国际小区提供物业服务，服务内容包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理，交通、车辆停放秩序，装饰装修管理，消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容。《委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”委托合同对物业服务费收费标准约定如下：电梯楼按1.2元/月/㎡×建筑面积计收；商铺按2.5元/月/㎡×建筑面积计收。收费时间为一年一次性交纳。从逾期之日起每天10%交纳滞纳金。此外，委托合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。本案被告罗列为锦鹏国际小区某栋某号房的业主，房屋建筑面积为131.3㎡，物业管理服务费为每月每平方米1.2元。原告交纳物业服务费至2016年9月6日。另查明，（2019）黔0602民初1875号民事判决书认定事实载明：由于天阳物业公司在锦鹏国际小区物业管理服务期间存在瑕疵，业主要求更换物业公司，2018年7月18日，锦鹏国际小区采取邀标的方式竞选新物业管理服务公司评标会召开，铜仁市康洁物业服务有限公司中标，并于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》，上述民事判决书判决内容载明：铜仁天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区。天阳物业公司不服上诉于铜仁市中级人民法院，该院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书判决内容载明：驳回上诉，维持原判。该判决书已经发生法律效力。2019年12月2日，天阳物业公司正式搬离锦鹏国际小区。以上认定的事实有原告天阳物业公司的陈述，被告罗列的答辩，有原、被告提交的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》、原告提交的关于退出锦鹏国际小区物业服务的公告、温馨提示、致小区全体业主的一封信、协商退出会议照片;被告提交的民事判决书及照片在卷佐证足以认定。对于原告提交的小区各项工作正常运转及公司各项爱心活动图片，其他物业费收条及承诺书，被告提交的业主群聊天记录，本院对其真实性予以认定，但达不到其证明目的。本院认为：一、《锦鹏国际前期物业服务委托合同》是否合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的内容，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与原告天阳物业公司签订的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》依法对作为涉案小区业主的罗列具有约束力。被告辩称原告无权请求其支付相关物业管理费，追缴物业费是房开公司的权利。对此，本院认为原告天阳物业公司是涉案小区物业管理服务的实际提供者，则其有权向被告追缴欠付的物业管理费。原告天阳物业公司依照上述合同对涉案小区进行物业管理服务，并按每月1.2元/平方米收取物业管理费没有违反上述合同约定，被告罗列接受天阳物业公司的物业服务，理应支付对价。罗列按上述标准交纳了物业管理费至2016年9月6日，之后罗列认为天阳物业公司的《委托合同》在2018年6月29日终止，之后的物业管理费不应收取。经审查，虽然《委托合同》在2018年6月29日终止，但双方就《委托合同》终止的问题引发纠纷诉至本院，本院作出（2019）黔0602民初1875号民事判决书判决“铜仁天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区”。天阳物业公司不服上诉于铜仁市中级人民法院，该院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书维持原判，该判决书已经发生法律效力。天阳物业公司于2019年12月2日才正式搬离锦鹏国际小区。以上事实，足以证明原告天阳物业公司在锦鹏国际小区实际物业服务管理时间至2019年12月2日止，故，被告罗列的辩解意见，本院依法不予采纳。二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用，被告称原告天阳物业公司服务有瑕疵，如原告未按合同对物业服务环境进行维修清理、原告工作人员脱岗工作失职、利用公摊面积进行经营等，对此向本院提供（2019）黔06民终1477号民事判决书及手机照片予以佐证，经审查，该判决书一审认定事实部分载明天阳物业公司物业服务存在瑕疵，与被告提供的照片及被告陈述相互印证，能够证明天阳物业公司服务有瑕疵，本院对被告称原告天阳物业公司服务有瑕疵的观点予以确认。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《委托合同》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是业主的原因导致的，如、车辆乱停乱放等问题，原告有义务向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，首先应当履行《委托合同》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《委托合同》的约定请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在天阳物业公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务质量，如此往复，则势必恶性循环。如允许个别或部分业主动辄以服务存在瑕疵为由拒交或要求减交物业服务费，将有损于其他正常交费业主的合法利益。故，原告要求被告支付自2016年9月6日起至2019年11月30日止的物业服务费，按照双方约定的1.2元/月/㎡计算合理合法，被告应交的物业费为：1.2元/月/㎡×131.3㎡÷30天×1181天=6202元（取整数），现原告主张被告支付物业费6113元是对其权利的处分，本院予以支持。关于被告称原告天阳物业公司利用公摊面积进行经营，侵害业主合法权益的情形，本院认为与本案无关，不在本案审理范围。三、原告主张违约金是否成立的问题。《委托合同》中约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天10%交纳滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，本案中被告迟延支付物业服务费，应向原告支付违约金。原告主张从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，本院认为无论是委托合同的约定还是原告的请求均过高，基于本案被告与原告之间确因《委托合同》终止而引发诉讼以及原告物业服务瑕疵，导致被告拒交物业服务费，故违约金本院酌情认定为50元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告罗列于本判决生效之日起七日内向原告铜仁天阳物业服务有限公司支付2016年9月6日至2019年11月30日期间的物业服务费6113元及违约金50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告罗列负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  石丽二〇二〇年七月十七日法官助理罗晶晶书记员聂健倩