四川省达州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)川17行终54号 上诉人（原审原告）达州市大地天和盛世业主委员会,住所地:四川省达州市通川区红旗路177号大地天和盛世小区B单元保安室。 负责人邓继军，主任。 被上诉人（原审被告）达州市自然资源和规划局，住所地:四川省达州市通川区白塔路243号。 法定代表人淳永奉，局长。 出庭负责人邓大学，副局长。 委托代理人毛伟，该局工作人员。 委托代理人蒲小龙，四川奥飞律师事务所律师。 原审第三人成都渝泰科技有限公司，住所地:四川省成都市武侯区人民南路四段53号1栋3单元9楼1号。 法定代表人张琳，总经理。 委托代理人唐俊，该公司工作人员。 原审第三人上海久昌石油化工有限公司，住所地:上海市浦东新区东方路1988号704-H8室。 法定代表人胡珂维，执行董事。 原审第三人北京博时兆业资产管理有限公司，住所地:北京市朝阳区金桐西路10号1单元6层601。 法定代表人唐拥军，总经理。 上诉人达州市大地天和盛世业主委员会（以下简称天和盛世业委会）因诉被上诉人达州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局），原审第三人成都渝泰科技有限公司（以下简称渝泰公司）、上海久昌石油化工有限公司（以下简称久昌公司）、北京博时兆业资产管理有限公司（以下简称博时兆业公司）房屋登记一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702行初186号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人达州市大地天和盛世业主委员会的负责人邓继军，被上诉人达州市自然资源和规划局的副局长邓大学及委托代理人毛伟、蒲小龙，原审第三人成都渝泰科技有限公司的委托代理人唐俊到庭参加诉讼。原审第三人上海久昌石油化工有限公司、北京博时兆业资产管理有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原裁定载明，原告天和盛世业委会诉称，原告在另案起诉案涉房屋建设单位达州市大地房产开发有限公司（以下简称大地房产公司）归还业主委员会用房、物管用房时,因建设单位向法院出示证据证明本案被告已将大地天和盛世小区正一层纵轴（B）-（D）轴+1米，横轴（13）-（15）轴，面积为32.5㎡的业主委员会用房及纵轴（F）-（D）轴+2.9米，横轴（13）-（15）轴，纵轴（C）-（E）轴+3.55米，横轴（10）-（13）轴，面积为114.52㎡的物管用房的房产证办给本案第三人渝泰公司、久昌公司及博时兆业公司。根据《物业管理条例》第二十七条、第三十条和《物权法》第七十三条规定及四川省建设厅关于转发《建设部关于修改的决定》的通知第二条之规定，原告向一审法院提起诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的位于通川区红旗路2号3号大地天和盛世1层1至3号商业用房所有权证（房权证证号xxxxxxx7）。 原审查明，通川区红旗路2号3号大地天和盛世项目系大地房产公司建设开发。2010年11月12日，第三人渝泰公司、久昌公司、博时兆业公司分别与大地房产公司就位于通川区红旗路2号3号大地天和盛世1层1至3号商业用房签订《商品房买卖合同》，并在达州市房产管理局办理合同备案。2011年9月1日，大地天和盛世项目房屋在达州市房产管理局进行初始登记，登记资料显示大地天和盛世1层1至3号房屋为商业用途。2011年11月16日，达州市房产管理局将位于通川区红旗路2号3号大地天和盛世1层1至3号房屋转移登记至第三人渝泰公司名下（房屋所有权证：达州市房权证自权字第xxxxxxx7号），其共有权人分别为久昌公司（房屋所有权证：达州市房权证自权字第xxxxxxx3号）与博时兆业公司（房屋所有权证：达州市房权证自权字第xxxxxxx4号）。 2017年2月22日，大地天和盛世小区召开业主大会，成立天和盛世业委会，并于2017年3月7日经达州市通川区人民政府西城街道办事处备案。2017年6月13日，原告天和盛世业委会从达州市房产管理局复印出的大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明：“业主用房界址为纵轴轴1米，横轴轴，面积为32.5㎡。物管用房面积为114.52㎡。具体界址为两部分：其一为纵轴+2.9米，横轴轴；其二为纵轴轴+3.55米，横轴轴。” 原告先后于2017年6月12日、2017年8月14日、2018年4月2日以物权保护为由将大地房产公司作为被告向一审法院提起诉讼，要求大地房产公司归还前述《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物管用房，案号分别为（2017）川1702民初1990号、（2017）川1702民初2575号、（2018）川1702民初1191号[后被达州市中级人民法院发回重审，重审案号为（2019）川1702民初689号]。2018年5月9日，原告以收取物业服务费为由将第三人渝泰公司、久昌公司、博时兆业公司等公司作为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2018）川1702民初1830号。 2017年12月23日，天和盛世业委会第一届三次业主大会决定以书面形式对包括大地天和盛世小区业主授权委托业主委员会对业主用房、物业用房主张权利以维护业主合法权益在内的十八项决议内容进行表决。该业主签字册载明大地天和盛世小区住宅总户数为529户，其中有326户业主在业主签字册上签字。 诉讼中，原、被告均认可大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物管用房面积对应的房屋面积包含在第三人的大地天和盛世1层1号商业用房面积内这一事实。同时，原告陈述大地天和盛世项目施工图系其2017年9月7日复印并自行加盖印章和批注，该施工图上载明上述业主用房及物管用房对应的房屋系商业用房；其于2017年以物权保护为由向一审法院提起民事诉讼的过程中知道案涉房屋的所有权证颁发给第三人，但是在2019年民事诉讼案件中方知道案涉房屋包括其诉争的业主用房和物业用房。 原审另查明，达州市房产管理局的原房屋登记职能职责现由达州市自然资源和规划局承继。 原审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”规定，原告作为大地天和盛世小区依法成立并备案的业主委员会，可以对涉及业主共有利益的行政行为提起诉讼，但前提是必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。但本案中，原告未提交经房产主管部门登记的专有部分业主清册及对应的建筑面积，不能证实其提交的业主签字册上载明的业主及建筑面积已达到前述法律规定的人数和面积，因此，由其提起本案诉讼，不符合法律规定。同时，根据原告于2017年6月13日从达州市房产管理局复印的《预售许可证申报审批表》载明的内容、2017年9月7日施工图载明的内容以及原告随之提起的一系列涉物权保护及向第三人收取物业费民事案件诉讼文书载明的起诉内容显示，原告最迟于2018年5月9日向第三人主张收取物业服务费时就应当知道大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物业用房位置与涉案房屋的位置存在部分重合，即此时就应当知道被诉行政行为的存在且与其具有利害关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”及《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”规定，原告应最迟于2019年5月提起诉讼，但原告于2019年10月才提起诉讼，显然超过法定起诉期限。因此，对原告诉称其在2019年民事诉讼案件中方知道颁发给第三人的案涉房屋包括业主用房和物业用房，即此时才知道被诉行政行为，其起诉并未超过法定起诉期限的意见，与查证的事实不符，不予支持。同时，本案原告在提起的一系列民事诉讼过程中并未对被诉行政行为提出异议，不存在重新计算起诉期限的情形，其超过起诉期限提起诉讼系因其自身原因造成，不应在法定起诉期限中予以扣除。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；……”规定，原告天和盛世业委会的起诉，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项、第二项之规定，裁定驳回原告达州市大地天和盛世业主委员会的起诉。 天和盛世业委会上诉称，一、一审法院认定上诉人未提交经房产主管部门登记的专有部分业主清册及建筑面积已达到法律规定的人数和面积不符合法律规定，无事实和法律依据支持，与事实不符。上诉人提交了相关证据，并且律师查询达州房产管理局没有房产主管部门登记的专有部分业主清册。二、原审认定上诉人超过起诉期限，与事实不符。三、通川区人民法院、达州市中级人民法院裁定认为无证据证明小区负三层至三层和A单元4-26层、B单元4-26层属于同一小区物业管理区域，驳回上诉人的起诉和上诉；四川省高级人民法院裁定认为无证据证明小区负三层至三层和A单元4-26层、B单元4-26层属于同一小区物业管理区域，驳回上诉人的再审申请。四、上诉人起诉征求了业主的意见，同意诉讼维权的人数和建筑面积比例符合《中华人民共和国物权法》起诉条件的相关规定。五、本案没有超过二十年的最长起诉期限。请求，一、依法撤销四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702行初186号行政裁定，指令一审法院继续审理本案；二、本案受理费由被上诉人承担。 被上诉人市自然资源局答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的起诉已经超过法定期限，上诉人不是本案适格的诉讼主体。请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人渝泰公司陈述称，一、上诉人已不具备民事主体资格，应当驳回其上诉。2020年5月12日，达州市通川区人民政府西城街道办事处批复说明上诉人已经丧失法律赋予的权利能力和行为能力，不具备民事主体资格，无权就本案提起上诉。二、本案原审第三人善意取得的物权应受法律保护，不应当被撤销。三、上诉人在一审起诉状中所述证明案涉房屋为物管用房的证据，系建设单位出具，而非行政机关正式批准或备案的文件，不具备证明案涉房屋被批准或备案为物管用房的效力。请求法院依法判决，驳回上诉人的上诉请求。 二审期间，原审第三人渝泰公司向本院提交以下两份证据：达州市通川区人民政府西城街道办事处《关于大地天和盛世小区业主委员会换届期间相关事项的批复》（西办[2020]82号）及张贴在该小区的公告。拟证明上诉人不具备原告民事主体资格。上诉人质证认为该证据与本案没有关联，达不到其证明目的。被上诉人对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为该证据真实，与本案具有关联，予以采信，其证明目的结合本案查明的事实综合予以认定。 二审期间，上诉人和被上诉人未向本院提交新证据。 二审查明，达州市通川区人民政府西城街道办事处于2020年5月12日作出的《关于大地天和盛世小区业主委员会换届期间相关事项的批复》（西办[2020]82号）载明“在大地天和盛世小区业主委员会换届期间，首届业主委员会立即停止行使职责，停止印章使用，停止一切物业活动和决定，同意在新一届业主委员会选举成立之前，暂由红旗路社区委员会代为行使业主委员会职责，首届业主委员会在5月15日之前向红旗路社区居委会移交业主委员会公章，由红旗路社区居委会行使代管权”。张贴在该小区内的公告亦有相同内容。 本院分别于2020年7月1日和7月8日两次走访达州市通川区西城红旗路社区居民委员会，该社区居委会表示其临时管理业委会的日常事务，不会代替业委会行使本案诉讼的权利。 二审同时查明，上诉人天和盛世业委会在起诉状中称“原告在起诉达州市大地房产开发有限公司归还业主委员会用房、物管用房时，建设单位向法院出示证据证明被告已将大地天和盛世小区正一层纵轴（B）-（D）轴+1米，横轴（13）-（15）轴，面积为32.5㎡的业主委员会用房、纵轴（F）-（D）轴+2.9米，横轴（13）-（15）轴，纵轴（C）-（E）轴+3.55米，横轴（10）-（13）轴，面积为114.52㎡的物管用房房屋办理房权证到第三人渝泰公司、久昌公司及博时兆业公司。”一审庭审中上诉人在法院要求其明确具体知晓颁证的时间时称“是在2017年那个案子那次开庭的时候才晓得办证给第三人的”。一审已查明，上诉人作为原告先后于2017年6月12日、2017年8月14日、2018年4月2日以物权保护为由将大地房产公司作为被告向一审法院提起诉讼，要求大地房产公司归还业主用房和物管用房，案号分别为（2017）川1702民初1990号、（2017）川1702民初2575号、（2018）川1702民初1191号。 二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题为本案上诉人天和盛世业委会是否具备诉讼主体资格和其提起诉讼时是否超过法定起诉期限。 关于本案上诉人天和盛世业委会是否具备诉讼主体资格的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼”的规定，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会是由业主经一定程序选举的，是业主权益的代表，也是业主对于物业实施自治管理的组织。业主委员会以自己的名义提起行政诉讼，目的是为了维护全体业主的共有利益免受违法行政行为的侵害，不涉及对全体业主共有或共同管理的处分问题。故无需审查其提起的诉讼是否符合该小区《议事规则》及《物业管理条例》的规定。二审中原审第三人渝泰公司提交证据拟证明天和盛世业委会不具备原告民事主体资格，没有上诉权。本案上诉人一审裁定后因任期届满未及时进行换届选举成立新的业主委员会，达州市通川区人民政府西城街道办事处在批复中明确由红旗路社区委员会代为行使业主委员会职责，但红旗路社区委员会向本院明确表示不会代替业主委员会参加诉讼。为充分保障小区全体业主的合法权益，本案应认定上诉人天和盛世业委会具有诉讼主体资格。 关于上诉人天和盛世业委会提起诉讼时是否超过法定起诉期限的问题。根据上诉人于2017年6月13日从达州市房产管理局复印的《预售许可证申报审批表》载明的内容、2017年9月7日施工图载明的内容以及其提起的系列案件的起诉状以及其提供的证据显示，上诉人事实上已知晓大地天和盛世项目《预售许可证申报审批表》载明的业主用房和物业用房已被颁证给原审第三人，一审法院认定上诉人最迟于2018年5月9日向原审第三人主张收取物业服务费时就应当知道被诉行政行为的存在且与其具有利害关系并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”的规定，上诉人于2019年10月提起本案行政诉讼，显然超过法定起诉期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九第一款“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；……”的规定，原审裁定驳回上诉人的起诉并无不当。 综上，原审裁定认定事实清楚，裁定结果正确。上诉人的主要上诉理由不能成立，其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉,维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 冯 浩 审判员 刘翠成 审判员 旷章娟 二〇二〇年七月九日 书记员 杨城坤