浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2047号原告：浙江禾峰置业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道画溪大道龙山公园西侧禾峰乾庄。法定代表人:陈邵宇，该公司经理。委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。被告：司银宝，男，1973年5月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：蒋尉黎，浙江京衡律师事务所律师。第三人：沈澜，男，1970年11月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。第三人：邓达，男，1978年1月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告浙江禾峰置业有限公司（以下简称禾峰置业公司）诉被告司银宝，第三人沈澜、邓达商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月9日公开开庭进行审理。原告禾峰置业公司的委托诉讼代理人张学锋，被告司银宝的委托诉讼代理人蒋尉黎，第三人沈澜、邓达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾峰置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认禾峰置业公司与司银宝之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、司银宝立即配合禾峰置业公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。事实和理由：2015年6月，司银宝与禾峰置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定司银宝购买禾峰置业公司开发的位于长兴县龙山新区××村××庄××幢住房，总价款为480万元。其中首付款为145万元，按揭贷款为335万元。2015年6月9日，司银宝与禾峰置业公司及关联公司员工沈澜、第三人邓达签订《购房借款协议》，约定司银宝向沈澜借款145万元，用于司银宝购买涉案房屋，四方对借款期限、利息、交付方式、归还期限、违约责任等进行了详细约定。且合同还特别约定了司银宝有权选择退房，若退房不承担借款及期限内任何借款利息，但司银宝必须积极配合禾峰置业公司办理相关撤案手续，完成手续后，禾峰置业公司不追究司银宝的违约责任。后沈澜按照合同约定将145万元存入禾峰置业公司，然时至今日司银宝仍未归还借款及支付相应利息。《商品房买卖合同》签订后，司银宝办理了按揭贷款。之后自2015年7月至今，按揭还款均由禾峰置业公司及其关联公司员工代为支付，截止2020年3月，共偿还按揭贷款2160367.25元。禾峰置业公司认为结合禾峰置业公司与司银宝以及沈澜、邓达所签订的《购房借款协议》及资金往来情况看，购房首付款及按揭还款均来源于禾峰置业公司及其关联公司的员工转付，司银宝至今未实际支付任何价款。故根据《中华人民共和国民法总则》第146条之规定，双方之间签订的《商品房买卖合同》因属于通谋的虚假意思表示而无效，为此，禾峰置业公司多次催促司银宝协助办理撤销备案手续，然司银宝不予配合。故双方纠纷成讼。禾峰置业公司为支持自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、商品房买卖合同复印件一份，证明双方当事人签订的商品房买卖合同约定涉案房屋总价款为480万元及首付款145万元的事实；A2、购房借款协议复印件一份，证明司银宝向禾峰置业公司关联公司员工沈澜借款145万元，用于购买涉案房屋并由邓达提供担保的事实；A3、按揭贷款转账电子回单复印件一组，证明涉案房屋的按揭还款均由禾峰置业公司及其关联公司员工代为支付的事实；A4、中信银行卡账户交易明细原件一份，证明涉案房屋首付款由第三人沈澜转账支付至案外人邵易坤，再由邵易坤将该收付款支付给司银宝的事实。司银宝辩称：一、涉案《商品房买卖合同》的真实合意是买卖房屋，双方之间不存在通谋套取银行资金的行为。1、禾峰置业公司无证据证明第三人沈澜每月汇至司银宝账户的按揭还款来源于禾峰置业公司；沈澜虽系禾峰置业公司的员工，但其享有独立的法律地位；且禾峰置业公司有证据材料证明禾峰置业公司自认涉案房屋已被实际出售。2、司银宝买房的意思表示真实，并没有与禾峰置业公司通谋套取银行贷款。3、所谓的套取银行资金，资金来源于银行，并非靠《商品房买卖合同》的签署即可以实现。4、双方当事人履行购房合同中的手段不符合公司套取银行资金的特征。二、司银宝就《商品房买卖合同》约定的购房款的支付义务已经完成。1、涉案房屋首付款145万元由司银宝支付；2、涉案房屋按揭贷款335万元由司银宝通过银行贷款完成支付。三、关于本案的法律适用问题：1、因本案诉请系确认合同无效，故应当根据合同法相关规定裁判，禾峰置业公司主张依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条进行裁判错误。2、禾峰置业公司度过危机，在房产大幅涨价的情况下，违背契约精神，损害司银宝作为善意相对人的权益，公然宣称自己违法套取银行资金，企图利用法律使自己获益。3、从法理上讲，缔约双方不能以其意思表示不真实对抗第三人。综上所述，司银宝在第三人邓达的引荐及安排下，通过民间借贷及银行按揭的资金购买涉案房屋，分别按照《购房借款协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》的约定进行房屋买卖系合法有效的民事行为。司银宝为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、补充条款复印件一份，证明第三人邓达有销售房产的任务，且可以销售底价出售及邓达对禾峰置业公司享有债权的事实；B2、禾峰乾庄价格体系表复印件两份，证明禾峰置业公司以自己最早发布的销售底价再按8折出售给司银宝，若为了套取银行资金，只会抬高房价签订合同及当时房产销售市场比较低迷，禾峰置业公司愿意底价出售回笼资金的事实；B3、禾峰乾庄剩余房源价格体系表复印件一份，证明截至2017年8月，涉案房屋已经不在剩余房源内，禾峰置业公司自认涉案房屋已经出售及房屋价格与2015年相比，上涨幅度大，禾峰置业公司毁约是受利益驱使的事实；B4、（2019）浙0522民初2064号、（2019）浙0522民初388号民事判决书复印件各一份，证明该两案的购房人均为邓达介绍买房，其首付款也通过邓达引荐向沈澜等人借款，基本情况与本案几乎相同，禾峰置业公司未在该两案中提出虚伪通谋的观点，法院判决《商品房买卖合同》继续履行的事实；B5、长广明细复印件一份，证明禾峰置业公司自认沈澜会出资金挂在与长广公司往来账上，且明确计算了利息及违约金，待将来结算可予以扣除的事实。第三人沈澜陈述称：其系根据公司的指示签订借款协议的，涉案房屋的首付款是公司打到其账户，其又打给项目销售人员邵易坤，邵易坤将首付款打给司银宝的。涉案房屋的按揭还款并未通过其账户支付。第三人邓达陈述称：涉案房屋前期走账不清楚，后期按揭贷款知道的，按揭贷款系沈澜借给司银宝的，按揭还款是每个月支付的，具体还款金额是司银宝跟其确认，其根据沈澜的指示将短信发给冯玲娟确认的。上述双方当事人提交的证据材料，经庭审质证，并经本院审查后认证如下：（一）禾峰置业公司提交的证据材料A1-A3，司银宝、沈澜、邓达对其三性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信；禾峰置业公司提交的证据材料A4，司银宝、邓达对其不清楚，不予质证，沈澜对其三性无异议，本院确认其三性，至于其证明对象，将结合其它相关证据及事实予以综合考虑。（二）司银宝提交的证据材料B1,禾峰置业公司、沈澜对其真实性没有异议，对其证明对象有异议，邓达对其无异议，本院确认其三性，至于其证明对象，将结合其它相关证据及事实予以综合考虑；司银宝提交的B2、B3，禾峰置业公司、沈澜无法确认其真实性，且认为不能证明其待证事实，邓达对其无异议，本院确认其真实性，但认为不能证明其待证事实，故不予采信；司银宝提交的B4，禾峰置业公司、沈澜、邓达对其三性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但认为与本案不具有关联性，也不能证明其待证事实，故不予采信；司银宝提交的B5，禾峰置业公司、沈澜对其证明内容有异议，邓达对其无异议，本院确认其三性，但不能证明其待证事实，故不予采信。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2014年12月26日，禾峰置业公司（甲方）与案外人长广工程建设有限责任公司（乙方）签订《补充条款》一份，约定乙方承接本工程施工，必须以6套别墅抵充工程款，价格为甲方销售底价。在乙方购买时，如遇房价调整，成交价格按批复的销售底价为准。如遇房价下调，成交价格以下调后的底价为准。由乙方介绍销售的房款，在合同支付节点达到后，该房款作为工程款优先支付给乙方。另补充条款还就6套别墅付款节点等进行了约定。2015年6月9日，沈澜（甲方）、司银宝（乙方）、邓达（丙方）、禾峰置业公司（丁方）签订《购房借款协议》约定：一、乙方购买丁方位于长兴禾峰乾庄项目紫园19幢物业，因目前乙方资金周转问题，需向甲方借款人民币1450000元整，借款期限自2015年6月9日至2016年6月8日止，利息计算按借款额人民币1450000元整与贷款额人民币3350000元整及银行贷款额年利率5.9%三项费用相加总额计算，年利率10%收取利息。交付方式为乙方指定甲方将现金以乙方名义存入丙方账户（存款单为债券凭证），以支付乙方对丙方的应付款。归还期限为借款人将总借款1450000元中的250000元于2015年12月8日前归还出借人，剩余借款1200000元于2016年6月8日前归还出借人。款项归还至甲方指定账户：中信银行桐乡支行沈澜******9014账号。二、借款到期，乙方有权选择退房，若退房乙方不承担借款及期限内任何借款利息，但乙方必须积极配合丁方办理相关撤案手续，完成手续后丁方不追究乙方违约责任。如在办理相关撤案手续时，因乙方原因造成撤案不成功的，对乙方造成损失的部分，鉴于丙方承建丁方的相应工程，丙方同意在工程款中抵扣丁方损失。三、借款期限内，若有第三方向丁方购买此物业，乙方享有同等条件优先权，但必须将首付款人民币1450000元及借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债券凭证），二项费用相加总和，以年利率10%按日计算利息额，一次性付清。四、因借款而产生纠纷的，由四方友好协商，协商不成的，由甲方所在地法院解决。五、违约责任：如乙方逾期还款的，先行承担违约金，违约金为借款额与已产生的银行按揭金额总和的15%。上述《购房借款协议》签订当日，禾峰置业公司与司银宝签订《商品房买卖合同》一份，约定司银宝购买禾峰置业公司开发的禾峰乾庄紫园19幢1号房屋及其地下层，房屋总价为4800000元。付款方式及期限为：司银宝应于2015年6月9日前支付首付款计人民币1450000元，剩余房款3350000元应于本合同签订后7天内到出卖人指定银行办理相应的按揭贷款手续。另双方还就交付期限、违约责任等进行了约定。另经庭审查明，《购房借款协议》、《商品房买卖合同》签订时，第三人邓达均在场。购房借款协议签订时，相关事宜系由第三人邓达与禾峰置业公司法定代表人陈邵宇商谈，沈澜与司银宝从未就借款事宜商谈过。另沈澜支付给司银宝的首付款1450000元，来源于禾峰置业公司或其股东单位财务转付。司银宝购买涉案房屋的按揭还款也系来源于禾峰置业公司或其股东单位财务支付至员工账户，再由员工向司银宝账户划付。又查明，司银宝至今未向沈澜归还购房借款协议所约定的购房首付款1450000元。本院认为，本案的争议焦点系涉案商品房买卖合同的效力如何认定，以及在此基础上司银宝和禾峰置业公司双方各自应向对方承担的责任。商品房买卖合同是否为双方真实意思表示是认定涉案合同效力的关键。司银宝认为其真实意思在于购房，禾峰置业公司认为双方签订合同只是为了获取银行贷款以周转资金，并非真的将涉案房屋出卖。本院认为民事主体的主观意思系其内心活动，他人无法知晓，只能通过其外在行为进行推断和认定。（一）在商品房买卖法律关系中，应由购房者支付购房款，出售人交付房屋。根据本案查明的事实，司银宝购买涉案房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均非由其本人支付，反而均系由禾峰置业公司及其关联公司的员工代为支付，该履行情况显然并不符合商品房买卖合同的正常交易规则。（二）根据四方签订的购房借款协议载明的内容，除了对首付款借款相关事宜进行约定外，还有关于按揭贷款利息、退房、配合撤案、优先购买权等事项的约定，与禾峰置业公司关于其并非真正出卖涉案房屋的陈述相印证。（三）司银宝就涉案房屋的首付款1450000元至今也未归还沈澜，也未在禾峰置业公司的应付工程款中予以实际抵扣。综上，在现有证据下，本院难以认定涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，禾峰置业公司主张的事实更有高度发生的盖然性。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，涉案商品房买卖合同系为了获取银行贷款而签订的虚假合同，应认定为无效，司银宝应配合禾峰置业公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。另需说明的是，涉案商品房买卖合同虽不是双方当事人的真实意思表示，但由于双方基于涉案商品房买卖合同而向银行进行了抵押按揭贷款，本案双方虚伪意思表示的行为不得损害贷款银行的合法权益，涉案买卖合同备案登记的撤销也不影响双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、原告浙江禾峰置业有限公司与被告司银宝签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告司银宝于本判决生效之日起十日内配合原告浙江禾峰置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续。本案案件受理费45200元，减半收取22600元，财产保全费5000元，合计27600元，由原告浙江禾峰置业有限公司负担13800元，由被告司银宝承担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 殷 浪二〇二〇年七月二十三日书记员 江文欣?????11?