广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初3859号原告：李国勇，男，1964年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市坪山区，委托诉讼代理人：王永强，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何一铭，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：毛华东，男，1982年10月17日出生，汉族，身份证住址湖北省武穴市，委托诉讼代理人：罗成，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚昕怡，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。原告李国勇与被告毛华东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国勇及其委托诉讼代理人王永强、何一铭、被告毛华东及其委托诉讼代理人罗成、姚昕怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国勇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年10月1日签订的《租房合同书》无效。2.判令被告向原告支付自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（占用使用费以每月800元为基数，暂计至2020年6月30日为2400元）。3.请求判令被告将涉案房屋恢复原状、腾空后返还给原告。4.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年10月1日,原告与被告签订《租房合同书》,约定原告将位于深圳市××山区坑××街道××社区××中住宅××号房屋(面积约60㎡)租赁给被告使用。租赁期限为3年。月租金前2年为800元,之后可根据市场价格做出调整。被告于每月20日通过微信转账的方式向原告缴纳当月租金。截止起诉时,被告尚拖欠原告2020年4月和5月的租金。原告了解到,涉案房屋未取得房地产证或建设工程规划许可证,按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,未取得建设工程规划许可证的房屋所形成的房屋租赁合同无效。原告已与被告多次沟通涉案房屋租赁关系解除事宜,但被告置之不理,并提出高额要求,因此,为维护原告的合法利益,原告特诉至贵院,请求贵院在查明事实后,判如所请。被告毛华东辩称：一、原告请求确认其与被告于2017年10月1日签订的《租房合同书》无效,无事实和法律依据,不应支持。被告自2014年8月19日开始租用涉案房屋,与原告的儿子李志华签订了《租赁合同书》,每月的20日交上当期租金,即每月的20日交上本月20日至下月19日的租金,并以涉案房屋地址合法办理了营业执照,后2017年10月1日,被告与原告续订了《租房合同书》。被告与原告之间的《租房合同书》一直在正常履行,且是双方自愿签订,现已接近履行期满,并不违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,原告要求确认《租房合同书》无效,没有事实与法律依据,应当驳加原告有关确认《租房合同书》无效的诉讼请求。二、原告要求被告支付2020年4月1日至19日期间的房屋点有使用费及2020年5月25日起至实际返还房屋之日止的占有使用费,无事实和法律依据。被告与原告一直按800元/月履行双方在2017年10月1日签订的《租房合同书》,然原告于2020年4月20日突然提出要求被告按每月5000元支付租金,而涉案房屋已列入拆迁,不可能能按每月5000元进行出租,该租金也远高于周边的市价,同时,原告在本次起诉中自行主张800元/月的占有使用费,可见原告所要求的5000元/月的高额租金极不合理,被告有权依法拒绝原告的不合理要求。又,原告是每月的20日支付当月20日至次月19日租金,原告已确认2020年3月的租金已付清,故可知被告的租金已付清至2020年4月19日,被告无须再支付。至于2020年4月20日至5月24日的租金,被告也仅需按800元/月向原告支付,但因原告应当支付给被告的拆迁补偿款被原告占有,被告应向原告支付的2020年4月20日至5月24日期间的租金也可从原告应向被告的付款中抵销,故,被告不存在任何拖欠原告租金的行为。此外,原告在没有任何事实与理由的前提下,于2020年5月13日违法强行向被告送达《房屋租赁合同解除告知书》,单方违法解除与被告之间的租赁关系,同时,已于2020年5月25日对被告承租的涉案房屋断水断电,致使被告已无法再使用涉案房屋,被告当然无须再支付原告2020年5月25日之后的房屋占有使用费。三、原告要求被告将涉案房屋恢复原状、腾空后返还给原告,也无事实与法律依据。被告与原告在2017年10月1日签订的《租房合同书》是合法有效的,尚在履行期内,被告也一直有依法履行,不存在任何违约的情况,原告所发出的《房屋租赁合同解除告知书》无效,原告应当继续履行与被告之间的《租房合同书》,故其要求被告将涉案房屋恢复原状、腾空后返还给原告,没有事实与法律依据,其该项诉求也应当驳回。同时,因原告违法占有了应当支付给被告拆迁补偿款项,且违法对被告租赁的涉案房屋进行断水断电,导致被告无法正常使用涉案房屋,被告保留追究原告责任的权利。综上所述,原告的诉讼请求均无事实与法律依据,请求贵院依法查明事实,驳回原告对被告的全部诉讼请求。经审查查明：2017年10月1日,原告与被告签订《租房合同书》,约定“原告将位于深圳市××山区坑××街道社区李中住宅区15号前的房屋租赁给被告经营理发店，租赁面积约60平方米，租赁期限为三年,前二年租金捌佰元一个月，两年后同周边房价调整面议商定。”。原被告履行《租房合同书》过程中，原告收取被告押金1000元，原告每月20日向被告收取当月20日至次月19日期间的租金。被告向原告支付租金至2020年4月19日。另另查明：涉案房屋未有产权证，是由案外人李进发、叶清娣建设，建设时未取得建设工程规划许可证。现涉案房屋被纳入深圳市坪山区沙田（二期）土地整备利益统筹项目拆迁范围且案外人李进发、叶清娣针对涉案房产已经于2020年1月15日和深圳市××山区坑××街道办事处签订了《房屋补偿安置协议书》。2020年5月13日，原告以被告迟延缴纳租金为由通知被告解除合同。2020年5月25日，原告对涉案房屋采取了停水停电措施。因原被告对涉案房屋拆迁补偿款中的擅改营补偿款产生争议，被告不搬离涉案房屋，形成本案诉讼。庭审中，本院询问原告其诉讼主张的“恢复原状”的标准，原告陈述为“房屋腾空”。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告出租给被告的涉案房产未取得建设工程规划许可证，故本院认定原告与被告于2017年10月1日签订《租房合同书》属无效合同。原告第一项诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁标准合同》无效，被告负有腾空租赁房屋并交还原告的义务，故原告要求被告腾空租赁房屋并交还原告的主张，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定在租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”故原告主张被告按每月800元为标准支付自2020年4月20日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。原告主张2020年4月1日至4月19日期间的房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。被告抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告与原告或案外人李进发、叶清娣之间针对涉案房屋拆迁补偿款的争议，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李国勇和被告毛华东于2017年10月1日签订的《租房合同书》无效；二、被告毛华东于判决生效之日起三日内按800元/月的标准向原告李国勇支付2020年4月20日起至实际向原告返还租赁房屋之日期间的房屋占用使用费（暂计至2020年7月19日为2400元）；三、被告毛华东于判决生效后三日内腾空深圳市坪山区坑梓街道沙田社区李中住宅区15号前的房产并交还给原告李国勇；四、驳回原告李国勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毛华东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二〇年七月二十四日书记员  吴琛琛