黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10112号上诉人（原审被告）：高鸿军，男，1966年10月17日生，汉族，哈尔滨市叁源建筑建材设备厂经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李富江，男，1970年5月15日生，汉族，哈尔滨市叁源建筑建材设备厂法务，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村村民委员会，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村。法定代表人：朱会忠，职务主任。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。上诉人高鸿军因与被上诉人黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村村民委员会（以下简称新胜村委会）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。高鸿军上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审中高鸿军的委托诉讼代理人李大江的代理权限只是一般授权诉讼代理。在代理人对协议履行情况不明和未征得被代理人同意的情况下，李大江对新胜村委会的诉讼请求金额予以完全确认，是无效的。二、一审判决认定事实不清。1.一审庭审笔录询问阶段确认双方在租赁合同履行届满后，新胜村委会向高鸿军主张租金，高鸿军便明确表示不租了并要求清账。但双方之间也没有清账，合同已履行届满。在高鸿军明确不续租，双方未清账的情况下，新胜村委会仅依据双方租赁期满的租赁合同主张合同期满后的租金于法无据。2.案涉协议第二条双方明确由高鸿军重建一栋未打底梁的厂房，建设资金先由高鸿军垫付，待租赁期满后，仅甲乙双方合理作价，由新胜村委会退换垫付款。由此可见，双方确实存在互负债务，且高鸿军的债权早于新胜村委会请求的租金债权。同时，高鸿军庭审中已向法庭主张，在高鸿军担任新胜村委会村书记时，为维稳接访等垫付费用近25万元。新胜村委会未给付高鸿军，故未交租金。即高鸿军已向法庭提出了不安抗辩权，但一审法院却认为高鸿军的抗辩理由与本案无关，在法庭未释明高鸿军另诉的情况下，对高鸿军的不安抗辩权未实体审理和确认，适用法律错误。新胜村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高鸿军的上诉请求。在一审过程当中，高鸿军的代理人已就案件事实回答法庭的询问，并不涉及到代理权的问题。其第二项上诉理由亦无事实及法律依据，一审中也未提供任何证据予以证实。新胜村委会向一审法院起诉请求：高鸿军支付新胜村委会截至2019年6月2日的租金125000元。一审法院认定事实：高鸿军于2001年6月1日租赁新胜村委会所有的位于哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村一队院内原造纸厂厂房、场地，租赁期限截至2016年6月1日。到期后，因高鸿军迟迟不迁出，经“两委班子会”及村民代表研究决定：租金在原有基础上上涨50%，并约定高鸿军按照合同约定向新胜村委会支付租金并支付因不迁出的延期租金。到期后，高鸿军拒绝支付租金，也不迁出。新胜村委会诉请租金数额包含：2008年6月1日至2016年6月1日，每年10000元，8年租金共计80000元；2016年6月1日合同到期，到期后经新胜村委会召开“两委班子会”租金上涨为每年15000元，截至2019年6月1日，3年租金共计45000元；以上两段时间，高鸿军共欠付租金125000元。一审法院认为，新胜村委会诉请高鸿军给付截止到2019年6月1日的租金125000元，有证据证明，且高鸿军予以认可，一审法院依法予以支持。高鸿军辩称的拒付租金的理由与本案无关联，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：高鸿军于判决生效之日起十日内给付新胜村委员会截至2019年6月1日的租金125000元。二审期间，高鸿军举示了证据一、高鸿军在租赁场地所建的房屋照片两张，以及双方签订的租赁厂房协议书、一审庭审笔录。拟证明：根据租赁协议书约定，在租赁期间，高鸿军对新胜村委会厂区内没有底梁的房屋进行了拆除重建，房屋约600平方米，估值约30万元。该重建部分的费用，应由新胜村委会合理作价予以返还，双方互负债务。证据二、情况说明。拟证明：高鸿军在2008年到2015年期间担任新胜村委会书记，对于多次进京接访，修理田间路，清理垃圾边沟等花费费用，总共238870元。一审对这部分证据和欠款事实没有审理。新胜村委会质证意见：对证据一真实性有异议，仅凭照片无法证实高鸿军所述内容，也不能证实系高鸿军所建，而且其所述建筑费用，与本案不是同一法律关系，不应在本案中一并进行审理。虽然双方合同有约定，但一审中高鸿军并未提供证据予以证实实际进行了翻建或者新建。对证据二的真实性有异议，无法核实高鸿军是否支出上述费用，且与本案无关联性，本案是租赁纠纷，与其接访以及是否产生费用无关。新胜村委会未举示新证据。本院认证意见：对证据一，仅凭该照片不足以认定高鸿军所述房屋的施工主体、面积、估值等情况，且该证据与本案租金给付问题无关联性，本院不予采信。对证据二，仅凭该证据不足以认定高鸿军所述的相关费用是否实际发生，且该费用与本案无关联性，本院不予采信。本院另查明：2001年6月1日，新胜村委会作为甲方与高鸿军作为乙方，签订租赁厂房协议书。双方约定租赁期15年，自2001年6月1日至2016年6月1日。2001年6月1日至2006年6月1日每年租赁费7000元，计3.5万元；2007年至2016年每年乙方要交1万元租金，计10万元。合计13.5万元。每年12月30日要将当年租金交清。因甲方有一栋厂房建的年久，当时没有打底梁，乙方提出要拆掉重建，但必须按甲方规划新建，建房款先由乙方垫付，待租赁期满后，经甲乙双方合理作价，由甲方将乙方垫付款退还乙方。另外乙方在租赁期内维修院内的厂房，租赁期满后不得拆除，院内厂房、围墙要保持完整无缺。乙方租赁后，一切债权债务由乙方自负，如出现借贷问题由乙方自负。又查明：高鸿军一审的委托诉讼代理人为李大江，授权委托书记载委托事项和权限为：全权代理、代为出庭、代取法律文书。2019年8月6日的一审法庭审理笔录显示，高鸿军未出庭，李大江对新胜村委会陈述的租赁时间、租金数额、租金计算方法无异议。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于李大江在一审中的相关诉讼代理行为能否约束高鸿军的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款、第二款规定：“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十九条第一款规定：“当事人向人民法院提交的授权委托书，应当在开庭审理前送交人民法院。授权委托书仅写‘全权代理’而无具体授权的，诉讼代理人无权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者提起上诉。”授权委托书所记载的事项和权限应当明确、具体，委托诉讼代理人代为诉讼，只有在授权委托书所记载的事项和权限范围内作出的代理行为才对当事人产生拘束力。本案中，高鸿军在一审中委托李大江作为其诉讼代理人，其授权委托书记载的委托事项和权限为“全权代理、代为出庭、代取法律文书”。根据上述法律规定，该代理权限为一般授权，李大江无权承认对方的诉讼请求。一审中，李大江代表高鸿军出庭，高鸿军本人未到庭，李大江虽抗辩称高鸿军与新胜村委会有其他纠纷未解决，高鸿军曾垫付款项，但李大江对新胜村委会所陈述的租金欠付的时间点、数额、计算方法无异议，实质上产生了承认对方诉讼请求的效果。但李大江作为一般授权下的诉讼代理人无权处分高鸿军的实体权利，一审法院将李大江的回答作为高鸿军对新胜村委会诉讼请求的认可不当，本院予以纠正。关于高鸿军应否给付新胜村委会租金及该租金数额应如何确定的问题。从2008年6月至2016年6月，根据合同约定，年租金1万元，合计8万元。2016年6月合同约定的租赁时间到期后，高鸿军并未向新胜村委会交接案涉场地及厂房，机器设备也未搬离，继续占有租赁标的物，因此新胜村委会要求高鸿军给付从2016年6月至2019年6月期间的租金有事实及法律依据。新胜村委会主张2016年6月之后的租金上涨为每年1.5万元，此系新胜村委会召开相关会议单方确定的，并无证据证明该租金标准与数额系双方意思表示一致的结果。一审按照新胜村委会陈述的租金标准确定租金数额依据不足，本院将其调整为参照原合同年租金1万元的标准进行计算，共计欠付租金11万元。关于高鸿军所述的双方互负债务的问题。案涉协议虽约定高鸿军新建房屋、垫付款项、合理作价等事宜，但并未约定该事项可以抵付租金，或作为租金给付的方式，或在未解决该问题前高鸿军可以拒绝给付租金。且高鸿军在本案中举示照片等证据不足以证明建房的施工主体、面积、价值以及其与本案的关联性。而高鸿军所主张的进京接访、垫田修路、清理垃圾等费用问题，并非本案租赁法律关系所审查的范围，亦与本案无关联性。因此，高鸿军不享有在案涉租赁法律关系中租金给付问题上的先履行抗辩权，上述重建房屋的约定及高鸿军所述在担任新胜村委会村支部书记期间所支出的费用问题，本院不予实体审理和评判，可另行解决。综上，一审判决认定事实不清，结论不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9651号民事判决判项为：高鸿军于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村村民委员会截至2019年6月1日的租金11万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1400元，由高鸿军负担1232元，由黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村村民委员会负担168元；二审案件受理费2800元，由高鸿军负担2464元，由黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村村民委员会负担336元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇二〇年七月六日书记员  于文娟