北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1279号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊娥，女，1974年5月5日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马虹，北京再虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宝珣，北京再虹律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洲际油气股份有限公司，住所地海南省海口市西沙路28号。法定代表人：王文韬，董事长。委托诉讼代理人：张靖楠，女，1997年9月5日生，洲际油气股份有限公司员工，住北京市通州区。上诉人张俊娥因与被上诉人洲际油气股份有限公司（以下简称洲际油气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张俊娥上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判张俊娥不退还洲际油气公司房屋租金31950元，不支付洲际油气公司违约金13500元和物品损失300元，洲际油气公司支付张俊娥违约金27000元；2.本案诉讼费用由洲际油气公司承担。事实与理由：一、根据涉案《北京市房屋租赁合同》第九条第二项约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并向对方支付违约金2个月租金，即27000元。洲际油气公司通知张俊娥要求解除租赁合同，属洲际油气公司提前解除合同，系违约行为，应支付张俊娥违约金27000元。双方就退租一事已达成一致，洲际油气公司搬走物品已经实际退租。二、关于合同款问题一审法院认定事实错误。根据双方聊天记录内容，2018年9月5日洲际油气公司明确表示9月15日办理交接，9月16日至12月8日的房租减去27000元的赔偿，是应该退的未使用的租金部分，双方只是对押金部分的退还未达成一致，洲际油气公司明确表示赔偿金应该在退还租金中减去，因此间接证明洲际油气公司提前解除合同，应当承担违约责任。三、关于更换门锁一事一审法院认定事实错误。一审法院认为张俊娥更换门锁是以实际行动表明不再继续履行合同有误，张俊娥更换门锁的行为是基于物权合理管理房屋的行为。洲际油气公司辩称：同意一审判决，不同意张俊娥的上诉请求，请求法院予以维持。洲际油气公司向一审法院起诉请求：1、确认洲际油气公司、张俊娥于2017年11月1日签署的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月27日解除；2、张俊娥退还洲际油气公司已付押金13500元；3、张俊娥退还洲际油气公司剩余租金31950元；4、张俊娥给付洲际油气公司违约金27000元；5、张俊娥赔偿洲际油气公司酒店费用3828元；6、张俊娥赔偿洲际油气公司物品损失3600元。张俊娥向一审法院提出反诉请求：1、洲际油气公司赔偿张俊娥中介费损失16000元；2、洲际油气公司给付张俊娥违约金27000元；3、洲际油气公司赔偿张俊娥物品损失、清洁费6000元。一审法院经审理认定事实：洲际油气公司、张俊娥于2016年12月10日签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定洲际油气公司承租张俊娥北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋），房屋租赁期自2016年12月9日至2017年12月8日，洲际油气公司并支付押金13500元。后双方于2017年11月1日续签《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定房屋租赁期自2017年12月9日至2018年12月8日；租金标准及支付方式：13500元/月，押一付六；押金13500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由洲际油气公司承担的费用、租金，以及洲际油气公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给洲际油气公司；洲际油气公司有下列情形之一的，张俊娥有权单方解除合同，收回房屋：保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；租赁期内，张俊娥需提前收回房屋的，或洲际油气公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并向对方支付违约金2个月租金，即27000元，除赔偿违约金外，还要退还租赁期间的租金以及押金。庭审中，各方均认可洲际油气公司已付押金13500元，并已付清全部租金，支付至2018年12月8日。各方亦认可洲际油气公司于2018年8月自×号房屋搬走大部分物品，张俊娥并于2018年9月更换门锁；就更换门锁的具体时间，张俊娥表示系2018年9月20日左右，具体时间记不清了；洲际油气公司表示系2018年9月27日发现更换门锁，因仅偶尔、临时居住，对具体时间不清楚。就合同解除一节。洲际油气公司、张俊娥均认可合同已经解除，但就解除时间存争议，洲际油气公司认可于2018年9月27日解除，张俊娥表示双方曾就9月15日的解除时间达成一致，同意合同于该日解除。就双方争议的事实和证据。就提前退租一节，张俊娥向法院提交了2018年8月录音光盘及文字记录，其中：洲际油气公司“我今年确实弄不清，我就承认我是提前退租”，“我确实不记得我是哪天通知您的了”，“你能找那个，你能找到我跟你的通话记录的话，或者您能找到这个记录就写假如我是8月10号，还是8月15号，这个时间有您和大姐来确定好这个时间，那就说假设说您确定我是8月15号通知您的，然后您有那个我跟您在这个手机上的通话记录啊，那么我就在9月15号退租”，“如果根据合同约定，就说提前30日通知对方，我这个时间我好像确定不下来，商量商量好吧”。张俊娥并表示双方最终未就退租后续事宜达成一致，洲际油气公司亦未于9月15日到场交接。就此，洲际油气公司表示对真实性无法确认，但双方实际未达成一致，洲际油气公司亦表示继续承租。洲际油气公司就此提交曾起诉张俊娥房屋租赁合同纠纷案的庭审笔录，显示：问“洲际油气公司所述提出退租后，又跟张俊娥提出继续承租，有无证据提交”，洲际油气公司答“没有证据提交”，张俊娥答“提出过继续承租，但当时涉案房屋洲际油气公司弄的特别脏和乱，设备也有损坏，无法再继续租给洲际油气公司了”。问“2018年9月27日换锁前，洲际油气公司是否向你方提出过要求继续承租”，张俊娥答“没有要求过，是我们已经换锁了洲际油气公司才跟我说的，大概在2018年10月份”，洲际油气公司答“2018年9月27日前就已经跟张俊娥说过，9月中旬我们还居住过涉案房屋”。后洲际油气公司就该案撤诉。就此，张俊娥表示对真实性认可。就双方经济损失，洲际油气公司向法院提交了：1、鹏润酒店订单及结算单，显示花费2550元；2、携程酒店订单截图，显示花费1278元。就此，张俊娥表示对真实性、关联性不认可。张俊娥并提交清洗油压机录像光盘及纱窗照片，就此，洲际油气公司表示对真实性、关联性、证明目的不认可。一审法院认为，洲际油气公司、张俊娥于2017年11月1日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可合同已经解除，法院对此不持异议。就合同解除时间，张俊娥虽表示双方协议于9月15日解除，但结合张俊娥提交证据，法院对此难以采信。现张俊娥更换门锁，以实际行动表明不再继续履行合同，洲际油气公司亦认可于9月27日发现门锁更换之日合同解除，宜确认合同于2018年9月27日解除，就洲际油气公司第一项诉讼请求，法院予以支持。就洲际油气公司第二项诉讼请求，现合同解除，张俊娥并应另行反诉主张经济损失及违约金，张俊娥理应退还全部押金。就洲际油气公司第三项诉讼请求，张俊娥应退还自2018年9月27日至2018年12月8日期间的剩余租金，就洲际油气公司该诉讼请求，法院予以支持。就洲际油气公司第四项诉讼请求，就合同解除违约方的确认，应考虑到：一、双方均认可未就退租后续事宜达成一致，亦认可洲际油气公司因此提出不再退租；二、张俊娥虽表示洲际油气公司系在换锁后才提出不再退租，但如上所述，双方未就退租达成一致，且洲际油气公司于2018年9月27日继续回×号房屋租住，显示洲际油气公司确实自换锁前即打算继续承租；三、即使洲际油气公司确在换锁后提出不再退租，考虑到洲际油气公司已付租金至2018年12月8日，双方亦未就退租达成一致，合同仍可继续履行；四、洲际油气公司虽于2018年8月搬走大部分物品，但洲际油气公司已支付相应期间的租金，此属于洲际油气公司对房屋的使用方法问题，洲际油气公司陈述将房屋作为回京临时居所，亦具备合理性，此既非违约行为，亦非以实际行动表明不再继续履行合同；五、张俊娥虽提出洲际油气公司造成了房屋物品的损坏，但未就此充分举证，油烟机、纱窗脏污、油腻仍属正常使用所致，属清洁范畴，而非损坏，张俊娥据此主张有解除权，法院难以采信。综上所述，应认定张俊娥提前收房致合同解除，张俊娥应就此承担违约责任。但违约金约定过高，洲际油气公司亦未举证证明其实际损失，就此酌定为13500元。就洲际油气公司第五项诉讼请求，现合同已于2018年9月27日解除，且法院已判决张俊娥退还自9月27日起的租金，则此后洲际油气公司的住宿费用均非合同项下经济损失，法院不予支持。就洲际油气公司第六项诉讼请求，洲际油气公司虽主张物品损坏，但未就此举证，现张俊娥自认仍有床上用品，张俊娥虽表示洲际油气公司已丢弃，但未就此举证，就此酌定张俊娥赔偿物品损失300元。就张俊娥第一项反诉请求，现张俊娥违约致合同解除，且只要张俊娥再行出租，即存在中介费的支出，就此，法院不予支持。就张俊娥第二项反诉请求，如上所述，法院不予支持。就张俊娥第三项反诉请求，合同未约定清洁费用由洲际油气公司承担，张俊娥亦未举证证明因洲际油气公司使用不当，致其他物品损坏。且张俊娥未经交接即自行更换门锁、收回房屋，应就此承担未能验收的不利后果。法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认洲际油气股份有限公司与张俊娥于2017年11月1日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于二〇一八年九月二十七日解除。二、张俊娥于判决生效之日起七日内退还洲际油气股份有限公司押金一万三千五百元。三、张俊娥于判决生效之日起七日内退还洲际油气股份有限公司租金三万一千九百五十元。四、张俊娥于判决生效之日起七日内给付洲际油气股份有限公司违约金一万三千五百元。五、张俊娥于判决生效之日起七日内赔偿洲际油气股份有限公司物品损失三百元。六、驳回洲际油气股份有限公司的其他诉讼请求。七、驳回张俊娥的全部反诉请求。二审审理中，当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：本案中，洲际油气公司和张俊娥签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定由洲际油气公司从张俊娥处承租×号房屋，租赁期自2017年12月9日至2018年12月8日，每月租赁13500元，押金13500元。合同签订后，洲际油气公司支付押金13500元，并付清全部租金。现双方均认可合同已经解除，本院对此不持异议。就合同解除时间，张俊娥虽表示双方协议于9月15日解除，但未提交充分证据。张俊娥通过更换门锁以实际行动表明不再继续履行合同，洲际油气公司亦认可于9月27日发现门锁更换之日合同解除，一审法院确认双方合同于2018年9月27日解除，具有事实依据，本院依法予以维持。关于合同解除违约方应为何方。虽然张俊娥、洲际油气公司曾就退租事宜进行沟通，但双方对此未达成一致。房屋租赁期限未届满，洲际油气公司于2018年9月27日继续回×号房屋租住，显示洲际油气公司仍具有继续承租房屋的意愿，但张俊娥提前更换涉案房屋门锁，将涉案房屋置于己方占有控制之下，以实际行动表明其不愿意继续履行涉案房屋租赁合同。因此，应认定张俊娥提前收房导致涉案房屋租赁合同解除，张俊娥应承担相应违约责任。因双方约定违约金过高，且洲际油气公司未举证证明其实际损失，一审法院酌情判定张俊娥支付洲际油气公司违约金13500元，并无不当。张俊娥关于洲际油气公司应属违约方，其不应承担违约责任等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，关于房屋押金，张俊娥应予退还。关于剩余租赁期间的房屋租金，因洲际油气公司的房屋租金已支付至2018年12月8日，双方合同于2018年9月27日解除，张俊娥通过更换门锁的行为已提前获得对涉案房屋的占有，故2018年9月27日之后至2018年12月8日的房屋租金，张俊娥应退还给洲际油气公司。关于物品损失，洲际油气公司虽主张物品损坏，但未就此举证，张俊娥在一审中自认涉案房屋仍有床上用品，其虽表示洲际油气公司已丢弃，但未就此举证，一审法院酌情判定张俊娥赔偿洲际油气物品损失300元，具有合理性，本院对此予以维持。张俊娥关于其不应退还洲际油气公司房屋租金，不应支付物品损失等上诉主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，张俊娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1618元，由张俊娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  邢 军二〇二〇年七月二十八日法官助理  卢恺晨书 记 员  陈 猛书 记 员  刘 欣