苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1750号原告：陈志华，男，汉族，住所地河南省固始县。委托诉讼代理人：宋文，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆佳，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。被告：王福林，男，汉族，户籍地江苏省苏州市吴江区，现羁押于江苏省南通市通州监狱。原告陈志华与被告王福林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告陈志华及其委托诉讼代理人宋文，被告王福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志华诉称：2014年9月25日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定由原告向被告购买位于的房屋。合同签订后，原告向被告支付了100万元购房定金，但是由于被告自身原因，该房屋被法院查封拍卖，导致被告无法配合原告完成房屋过户手续。后原告要求被告退还购房款，但是被告却始终拒不退还。2018年2月10日，被告向原告出具承诺书，承诺分两年向原告偿还购房款100万元，每年至少偿还50万元，并承诺按照1分的利率向原告支付利息，如有违约，按照双倍利息标准向原告支付利息。同时，被告承诺由原告代其收取租金，用于折抵购房定金。被告向原告出具承诺书后，原告仅收取到被告租户的350000元租金，剩余购房款，被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告立即向原告返还购房款本金1000000元、中介费6000元，并支付截止至2020年1月10日扣除已付款项后的剩余利息（以1000000元为基数，按年利率24%计算自2018年2月11日至实际付款之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王福林辩称：该付的要付的，但原告收到房租金额要算一下。经审理查明：2014年9月25日，王福林作为甲方（出让人）、陈志华作为乙方（购买人）签订《二手房买卖协议》，约定甲方将坐落于盛泽镇盛渔新村五区22号房屋出售给乙方，出让价240万元，乙方现付给甲方定金100万元，余款140万元于过户（签字）之日一次性付清给甲方，乙方另预付1万元由中介保管。房屋成交后，甲方付中介费6000元、乙方付中介费6000元。该协议中介方由王林珍签字确认。协议签订后，陈志华向王福林转账支付73万元、交付承兑汇票27万元。王福林当庭确认收到购房款100万元。陈志华另向王林珍支付中介款6000元。后由于王福林对外结欠债务，涉案房屋被法院查封、拍卖，导致本案二手房买卖协议无法履行。2018年2月10日，王福林向陈志华出具承诺书，表明：本人王福林2014年9月25日收取陈志华购买房屋订金100万元。由于本人王福林原因无法交易过户给陈志华，现承诺分两年退还给陈志华订金与付清期间补偿的利息。本人承诺两年间按1分(壹分)利息支付给陈志华作为补偿和损失。(另承诺2019年起本人前跃码头乐乐喷织厂厂房东边5间大约2500平方米左右厂房租金由陈志华收取，以多退少补支付还清壹佰万元与利息)，陈志华以实收金额为准。王福林期间如有违约按双倍利息支付给陈志华。承诺偿还时间从2018年2月10日算起，每年最少偿还50万元。附注：陈志华现承租王福林西边厂房大约450平方米，租期6年，每年租金5万元，租金一年一付。陈志华承租王福林厂房时间自2018年2月10日到2024年2月10日止，续租优先。庭审中，双方一致确认陈志华承租450平方米厂房，自2018年2月10日至今，双方同意在本案中按二年半计算，即租金为125000元。陈志华陈述其购买的房屋自2014年9月至王福林出租承诺之日即2018年2月期间，其收取了二十几万元租金，不在本案处理范围。另陈志华于2019年1月30日收到王福林的家属代王福林支付了原约定由其收取的2500平方米厂房的租金350000元。陈志华催讨其余购房款未果，致本案讼争。以上事实，有原告提供的二手房买卖协议、付款凭证、承诺书、收款说明复印件及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告陈志华与被告王福林之间关于二手房买卖协议合法有效。因被告原因致协议无法履行，2018年2月10日由被告出具承诺书并承诺返还购房款，双方已协商解除合同，本院予以确认。被告理应按约返还购房款，但被告至今仅归还475000元，其中被告家属代为归还350000元，原告承租房屋应付租金125000元，被告尚结欠原告525000元，本院对原告的该部分诉讼请求，予以支持。被告如有证据证实其实际归还金额超过原告自认金额，可另行主张返还。关于中介费6000元，本案因被告原因解除合同，该部分中介费系原告的实际损失，原告有权要求被告赔偿，原告的该部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。逾期付款利息，关于计算基数，原告应于2018年2月10日支付租金50000元，于2019年1月30日收到350000元，应于2019年2月10日支付租金50000元，于2020年2月10日支付租金25000元，被告应返还款项的逾期付款利息应分段计算；关于计算标准，被告承诺如有违约按双倍利息（一倍为1分利息），故本院认定应按年利率10%的2倍即20%计算。被告抗辩其出具承诺书之前原告收取的房屋租金应予扣除，但该部分租金在被告出具承诺书时已经发生，但承诺书中并未涉及，且被告在此期间占用了原告的100万元资金，理应支付相应对价，现未有证据证实租金金额与资金占用利息明显不对等，存在显失公平的情形，故本院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王福林应于本判决生效之日起十日内返还原告陈志华购房款525000元、赔偿中介费损失6000元、同时支付相应逾期付款利息（均按年利率20%计算，以950000元为基数自2018年2月10日至2019年1月29日计184722元，以600000元为基数自2019年1月30日至2019年2月9日计3333元，以550000元为基数自2019年2月10日至2020年2月9日计110000元，以525000元为基数计算自2020年2月10日至实际返还之日止）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）二、驳回原告陈志华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15796元，由原告陈志华负担3706元，由被告王福林负担12090元，被告负担之费用于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××67，开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部），原告已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起十日内退还12090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  吴卫忠二〇二〇年七月二十七日书记员  陈良杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。