重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初3297号原告：重庆市璧山区家源物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道向阳街68号，统一社会信用代码91500227790736361L。法定代表人：刘家源，公司执行董事。委托诉讼代理人：朱明春，女，系该公司工作人员。被告：柯尊桥，男，1974年11月9日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告:颜东琼，女，1974年12月17日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司（以下简称“家源物业公司”）与被告柯尊桥、颜东琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家源物业公司的委托诉讼代理人朱明春，被告颜东琼到庭参加诉讼，被告柯尊桥经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业管理费2117元，并从欠费之日起付清之日止每日以应缴费用的万分之六支付违约金；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日原告与重庆璧和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为3年，自2013年3月16日起至2016年3月15日止。第四章第五条约定电梯物业房收费标准为1.40元/月/平方米，办公和商业2.00元/月/平方米。第四章第七条约定物业服务费用按月计收，业主或物业使用人应于当月1日起10日内交纳物业服务费。合同第九章第二十六条约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，物业服务企业有权按每日万分之六的标准向业主或物业使用人收取违约金。原告在接受委托之后，积极履行了合同约定的对璧河国际小区的物业服务工作。被告系该小区×××号房屋的业主，自原告为被告房屋所在小区提供物业服务开始，被告未缴纳2016年9月至2018年8月的物业服务费2117元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费及公摊费等相关费用，但被告一直拒绝缴纳。现原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告颜东琼辩称，我与被告柯尊桥是夫妻关系，案涉房屋所有权人是我们，对原告主张的欠费时间认可，收费标准及公摊费不认可，原告与我们签订的物业服务合同上约定的物业费标准是1元/月/平方米，且合同上没有约定公摊费。因为原告在服务期间安全设施、保洁等方面的工作不到位，故我拒绝缴纳物业费。被告柯尊桥未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，家源物业公司（乙方）与重庆璧和房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》（以下简称“合同”），合同第一条约定：由家源物业公司对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河东路南段80号的中国铁建·璧河国际小区的全体业主和物业使用人进行物业服务；合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，双方约定物业服务费用标准为电梯房1.40元/月/平方米；合同第六条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同第七条约定：业主应于当月1日至10日交纳物业服务费用或物业服务资金；合同第十九条约定：本合同期限为3年，自2013年3月16日起至2016年3月15日止；合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1万分之6的标准向乙方支付违约金。合同到期后，原告家源物业公司继续在该小区提供物业服务。2013年5月13日，家源物业公司（甲方）就涉案房屋又与柯尊桥、颜东琼（乙方）签订了《“中国铁建·璧河国际”前期物业管理协议》（以下简称“协议”）。协议第四条约定：乙方交纳费用为当月1-10日，开发企业交房给乙方时预交3个月物业管理服务费，费用从甲方交房之日或者通知交房之日起计算；住宅、办公楼、商业用房、车库按建筑面积计算收取，电梯房1.00元/月/平方米，80元/车位，办公楼、商业2.00元/平方米，二次供水费、路灯费据实分摊；协议第八条约定：乙方违反协议，未按期缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方必须从逾期之日起，按当月应交费用的每天千分之五的比例缴纳违约金。原告家源物业公司在庭审中称“新签的协议物业费电梯楼是1元/月/平方米，中间的0.4元/月/平方米的差价是由开发商补贴”。被告柯尊桥、颜东琼系位于璧山区璧泉街道沿河东路南段80号2幢×××号房屋登记的所有权人，该房屋位于中国铁建·璧河国际小区内，该房屋建筑面积为73.51平方米，被告柯尊桥、颜东琼于2013年5月13日与重庆璧和房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。被告柯尊桥、颜东琼从2016年9月起未缴纳物业管理费，截止2018年8月共欠费24个月。经原告催收未果，故提起诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的前期物业服务合同、中标通知书、交接书、物业费申报表、产权信息打印件、电梯维保合同5份、化粪池清掏合同2份、巡逻签到表9张、建筑消防设施设备维修保养合同2份、EMS快递单、律师函备份等证据，被告颜东琼提交的前期物业管理协议、重庆市商品房买卖合同等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，家源物业公司与重庆璧和房地产开发有限公司于2012年8月1日签订的《前期物业服务合同》及家源物业公司与柯尊桥、颜东琼于2013年5月13日签订的《“中国铁建·璧河国际”前期物业管理协议》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因被告柯尊桥、颜东琼系位于璧山区璧泉街道沿河东路南段80号2幢×××号房屋登记的所有权人（建筑面积为73.51㎡），故上述合同对柯尊桥、颜东琼均具有约束力。对于原告关于“协议落款时间有改动，故其不予认可”的意见，被告颜东琼称系签订协议时由原告更改。因该协议载明“在乙方签订《房屋买卖合同》时，甲方对乙方所购物业坐落位置2幢×××号（商业：附1号），建筑面积73.46平方米实行物业管理，并达成如下协议”，而柯尊桥、颜东琼与重庆璧和房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2013年5月13日，故可以认定该协议的签订时间亦为2013年5月13日，对原告意见本院不予采纳。对于被告颜东琼主张的“家源物业公司提供的物业服务不到位，其拒绝缴纳物管费”的抗辩，虽然被告颜东琼提供了照片予以佐证，但其提供的照片大部分形成于原告所主张物业服务费期间之外，与本案不具有关联性，其他照片也不足以反映原告物业服务的整个过程，且原告举示了证据证明其尽到了物业服务合同约定的义务，故对被告颜东琼的抗辩本院不予采纳。对于被告颜东琼主张的“物业服务费应按电梯楼1元/月/平方米的标准计算以及对公摊费不予认可”的抗辩，因协议第四条第二项明确约定“电梯楼按1元/月/平方米收取物业服务费”，且原告未举示产生公摊费的相关证据，故对被告颜东琼的该抗辩予以采纳。本案中物业服务费应按电梯楼1元/月/平方米计算，对原告主张的公摊费本院不予支持。原告家源物业公司履行了合同约定的义务，被告柯尊桥、颜东琼未按约定及时给付物管费及相关费用，应当承担相应民事责任。对于物业管理费，从2016年9月至2018年8月，被告柯尊桥、颜东琼应缴纳的物业服务费为：73.51㎡×24月×1.0元／月/㎡=1764元；对于违约金，本院认为原告主张的金额过高，综合考虑原告的损失、被告的过错程度等因素，本院酌定违约金为170元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告柯尊桥、颜东琼于本判决生效之日起七日内向原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司给付2016年9月至2018年8月的物业服务费1764元，违约金170元，合计1934元;二、驳回原告重庆市璧山区家源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告柯尊桥、颜东琼共同负担（此款已由原告垫付，限被告在给付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 胡宗维二〇二〇年七月一日法官助理 熊同杰书 记 员 李佳利