苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9736号 原告：包明伟，男，1965年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。 被告：褚延才，男，1965年3月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告包明伟与被告褚延才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月29日、6月15日公开开庭审理。原告包明伟的委托诉讼代理人陈兆帅、被告褚延才到庭参加两次庭审，原告包明伟到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告包明伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即退还其占用经营的苏州市新庄小学校门西侧第X间门面房（以下简称案涉房屋）；2、判令被告支付2018年8月1日至2020年6月4日期间的费用合计73753元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告自2004年起即向被告提供案涉房屋用于经营花烛用品，并约定由被告负责经营，被告在经营前需向原告缴付40000元才能有独立经营权。截至目前，被告尚有2018年8月1日至2019年7月31日的费用40000元和2019年8月1日至今的费用尚未交付给原告。原告多次催讨，被告拒不支付，原告遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告褚延才辩称，我从2001年2月开始与新庄小学签订房屋租赁合同，承租案涉房屋。自2004年2月开始，新庄小学的校长胡敏称让原告管理案涉房屋，故从此时开始，都是由原告来管理案涉房屋并出租。我于2018年6月底跟原告说我不继续承租案涉房屋，因为案涉房屋渗水给我造成损失，我要求原告补偿我损失，我才搬走。2018年7月中旬，我又找原告让他补偿我一点损失我就搬走，原告不予理睬。2018年8月过后，原告没有找我要过房租。2018年7月31日合同到期之后，店铺内的物品仍在，但是我人已经不在那里经营了。因为案涉房屋渗水导致物品受损，需要保留现场，且我也找不到原告，所以也就未将案涉房屋的钥匙还给原告。2019年7月，原告与新庄小学又签订了租赁合同，原告才向我主张租金。我已于2020年6月4日将案涉房屋的钥匙交给新庄小学的总务纪老师。案涉房屋内的物品我都不要了，原告可自行处置，我已经录了视频保存了证据，原告可以随时收回涉案房屋。综上，我请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告包明伟于2017年7月21日与新庄小学签订《房屋租赁协议》，约定由新庄小学将新庄小学本部校门东一间，校门西一、三、四、五，共五间房屋出租给包明伟使用，年租金为122800元，租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止，原告包明伟不得以任何形式转租给其他单位或个人。2019年7月16日、2019年9月16日，原告包明伟与新庄小学又分别补签了两份《房屋租赁协议》，两份协议约定由包明伟继续承租上述房屋，租赁期限分别为2018年8月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2020年6月30日，其他约定同上述合同约定一致。 被告褚延才自2001年开始从新庄小学处承租案涉房屋，后因新庄小学将案涉房屋出租给原告包明伟，故被告褚延才开始从原告包明伟处承租案涉房屋。原、被告签订的最后一份《协议》约定，包明伟向褚延才提供案涉房屋为经营场所经营花烛项目，褚延才负责经营，本协议期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止。褚延才在经营前需向包明伟交纳40000元才能有独立经营权，盈亏与包明伟无关。包明伟不得随意收回门面，如包明伟违约需支付褚延才5%违约金。褚延才向包明伟支付5000元押金，协议期结束退回。庭审中，原、被告均称该《协议》实质是房屋租赁合同，双方系房屋租赁合同关系，《协议》约定的40000元系租金，期限系租赁期限。该租赁期限届满后，被告褚延才未将案涉房屋返还给原告包明伟，也未支付自2018年8月1日之后的房屋占有使用费。对于被告褚延才支付的5000元押金，原告包明伟表示同意在本案中一并结算。 2019年12月1日，被告褚延才向原告包明伟发送短信：“包明伟，你租给我的房子渗水，我不租了，我的东西都发霉了，你赔我，我就走。”原告包明伟称此系被告褚延才首次告知其案涉房屋渗水，被告褚延才则予以否认，称案涉房屋于2018年2月慢慢开始渗水，渗水是隔壁店铺装修导致，其自2018年6月开始多次告知包明伟，并要求包明伟赔偿渗水导致的物品损失，但包明伟予以拒绝。 2020年6月4日，被告褚延才将案涉房屋的钥匙交给新庄小学，并表示房屋内的物品由原告包明伟处置，包明伟认可其已于2020年6月4日收回案涉房屋。 据新庄小学校长金惠芬陈述，案涉房屋系临时建筑，使用年限早在多年前就已到期，相关部门在几年前就向新庄小学发通知要求拆除，但因该临时建筑一直出租给众多商户在使用，故未能拆除，现该临时建筑的租约都将于2020年6月底到期，到期后将予以拆除。 另查明：2020年1月13日，新庄小学出具《情况说明》，载明：“本校与包明伟签订门面房租赁事宜，租赁期间由承租人以独立或合作等方式自主经营。” 还查明：新庄小学于2019年9月16日向新庄校门本部门面房各租户发出《告知书》，载明：“您与苏州市新庄小学签署的《房屋租赁协议》将于2020年6月30日到期，根据苏州市规划监察支队要求，该房屋已到使用期限（本部校门东一间，校门西一、三、四、五，共五间房），学校将于2020年7月1日停租并同时切断水电，请您做好搬迁准备。特此告知！”后原告包明伟将该《告知书》送达给各次承租人，并在《告知书》上手写：“各用户：2019.8.1-2020.6.30的房租费用在2019.10.1前必须交付（按25000元/间，干洗店27000元），逾期不交者，后果自付。” 本院认为，原告包明伟与被告褚延才签订的《协议》实质是房屋租赁合同，双方之间系房屋租赁合同关系。鉴于案涉房屋系临时建筑，且早已过使用年限，故原、被告双方就案涉房屋签订的《协议》应认定无效。该《协议》虽被认定无效，但因协议约定的租赁期限已于2018年7月31日到期，被告褚延才应在到期之日将案涉房屋返还给原告包明伟，但被告褚延才仍然继续占有使用案涉房屋，并直至2020年6月4日才将案涉房屋返还给原告包明伟，该行为客观上给原告包明伟造成房屋占用损失，原告包明伟因此要求被告褚延才支付房屋占有使用费符合事实及法律规定，本院予以支持。 对于2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费，原告包明伟主张双方约定的租金标准即40000元/年计算符合法律规定，本院予以支持，即该年度的房屋占有使用费为40000元。对于2019年8月1日至2020年6月4日期间的房屋占有使用费，因原告包明伟在《告知书》中向各次承租户表明：“2019.8.1-2020.6.30的房租费用按照25000元计算。”故该时段的房屋占有使用费应参照该标准进行计算，即23023元（25000元÷11个月×10.13个月）。上述合计，2018年8月1日至2020年6月4日期间的房屋占有使用费为63023元，抵扣5000元押金后，被告褚延才还需向原告包明伟支付58023元。 对于被告褚延才称其于2018年7月31日合同到期后就停止经营，且房屋于2018年2月就出现渗水现象，其不返还房屋是为维护受损现场及保留证据，故其不应向原告支付房屋占有使用费的抗辩意见，本院认为，首先，被告褚延才称其自2018年7月31日合同到期后就停止经营，但未提供充分的证据予以佐证，本院不予采信。即便被告褚延才自合同到期后就停止经营，但因其一直未将房屋返还给原告包明伟，因此已导致原告包明伟无法使用案涉房屋而造成损失，且该损失与被告褚延才是否实际经营无关。其次，根据在案涉房屋拍摄的视频，房屋内部分墙面确实存在渗水导致墙面发霉和墙皮脱落的现象，会在一定程度上影响其对房屋的使用，但并未达到致使案涉房屋无法使用的程度。且据被告褚延才称，其于2018年2月就发现案涉房屋渗水，房屋渗水系因隔壁店铺装修所致，如该陈述属实，被告褚延才如有货物损失，其应立即以拍摄视频、照片等方式保留证据，并尽快向导致渗水的侵权人主张赔偿，且在租赁期限到期后立即将案涉房屋返还给原告包明伟，其以需维护受损现场及保留证据继续占有房屋并非合法的正当理由。至于房屋渗水的时间，被告褚延才称其于2018年6月就告知原告包明伟，但未提供证据予以佐证。从现有证据看，被告褚延才于2019年12月1日向原告包明伟发送短信称房屋渗水。基于原告包明伟对于2019年8月1日至2020年6月4日期间的租金已自愿调整至低于双方约定的租金标准，本院据此也将该期间的房屋占有使用费标准相应调低，该标准已考虑了房屋渗水给被告褚延才使用房屋造成的影响，已属公平合理。 对于原告包明伟要求被告褚延才返还案涉房屋的请求，应被告褚延才已经返还，故本院对该项请求不再支持。 对于被告褚延才所称的因房屋渗水导致的物品损失，其可在查明渗水原因后另行向相关的责任人进行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条之规定，判决如下： 一、被告褚延才于本判决生效之日起10日内向原告包明伟支付房屋占有使用费58023元。 二、驳回原告包明伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1644元，减半收取822元，由原告包明伟负担175元，被告褚延才负担647元，并于本判决生效之日起10日内直接交付给原告包明伟。 （如采用转账方式支付，请汇入原告包明伟指定的以下收款账号，账户名称：包明伟，开户行：中国建设银行苏州新庄支行；账号：62×××94） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年七月六日 书记员  罗 瑶