浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17981号 原告（反诉被告）：骆小英，女，1980年12月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：张洪军，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金裕昌，男，1981年1月6日出生，汉族，住浙江省义乌市，系原告丈夫。 被告（反诉原告）：李寿生，男，1960年2月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：李永金，男，1983年10月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：李彩菊，女，1962年1月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：陈彦，浙江拓思律师事务所律师。 原告骆小英为与被告李寿生、李永金、李彩菊房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月9日向本院提起诉讼，本院受理后，被告李寿生、李永金、李彩菊向本院提起反诉，本院于2019年10月28日立案受理。本案依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆小英及其委托诉讼代理人张洪军、金裕昌；被告（反诉原告）李寿生及被告（反诉原告）李寿生、李永金、李彩菊的共同委托诉讼代理人陈彦两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骆小英向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年2月16日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、被告将的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告；3、被告办理号的不动产初始登记，并协助原告办理上述房屋与车位的不动产变更过户事宜；4、被告承担原告为诉讼支出的律师费6000元。审理过程中，原告申请增加诉讼请求：5、判令被告将政府按政策安置高层公寓的审批面积每平方米补助300元的权益归属原告所有，同时撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2015年2月16日，原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：被告将安置房一套（150平方米）名额转让给原告，价格为118000元，因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有费用由原告承担。协议签订当天，原告将购房权益指标转让款118000元及第一期预缴建房款150000元支付被告。2016年12月7日原告将第二批预缴建房款150000元支付给被告。2019年6月13日经公证抽签，原告购买的这套房屋定在，车位号码345。原告于2019年7月21日直接向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款支付了建房造价尾款、维修基金等共计182438元。原告认为这样被告会将该房的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告，但是被告仍以房屋交接与原告有争议为由拒绝交房。 被告李寿生、李永金、李彩菊共同辩称，原告起诉的第二至五诉请违背事实，不符合法律规定。首先在2015年2月16日双方签订了房屋买卖协议书，该份协议书中第一条明确约定了甲方只收取转让费，以后所产生的费用由乙方承担，产生的费用以国家政府通知为准，到时甲方在过户手续中无条件积极配合。根据该条约定，原告应承担涉案房屋的一切费用，因此被告依据大陈镇异地奔小康四期交房通知要求原告交纳总计558608元的房款是合理合法的，但原告拒不交付该款项，该行为违约。且依照协议第一条内容，原告在没有支付完全部房款费用的情况下，要求被告交房过户，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝被告交房过户的请求。另外涉案房屋是政策性住房，办理不动产初始登记和过户事宜是由政府管控，需要依据政府政策才能办证，但现今涉案房屋还不能办理初始登记，因此，原告的第二、三诉请违背事实，应予驳回。原告主张被告承担律师费的诉请不成立，双方签订的协议书未提及律师费承担的内容，且被告未违约，违约方是原告，因此原告无权主张律师费。原告提起的第五项诉请也不成立，该补助是独属于被告的村民身份，是不能被买受人享有的。 原告为证明其抗辩主张，提供以下证据： 1、房屋买卖协议书一份，证明：一、买卖标的系套房及配套车位不包括裙楼；二、转让金是118000元；三、合同协议第四条已明确，被告违约应承担原告产生的律师费。 2、汇款单一份，证明原告已付清指标转让费以及建造房屋所需的所有费用。 3、公证书一份，证明原告所买购房权益房屋安置位置在，车位号码345。 4、发票、委托合同各一份，证明原告支付律师费用6000元。 5、聊天记录二份四页（打印件），证明3190元的造价中包含了八都苑裙楼单价是360元一平方，套房是2830元一平方。 6、大陈镇异议奔小康裙楼处置意见征求书一份（打印件），证明裙楼产权及收益分配成本，总的造价一平方3190元，套房是一平方2830元。 7、录音及文字整理稿各三份，证明第一段录音证明被告向原告索要多余的平方及裙楼指标费10万元。第二段录音证明被告知晓通知单上包括了裙楼造价并且裙楼面积为18平方米、被告李寿生向原告索要裙楼18平方米和多出的16平方米以及要求追加7万元指标费的事实。第三段录音证明原告向法庭提交《意见征求书》复印件真实有效，裙楼造价确实包括在了交款通知单上所显示的金额之内。 8、答复函（复印件）及照片各一份，证明答复函系真实存在，农户对于裙楼的造价分摊在套间里面的事实是清楚的。 经质证，三被告对证据1真实性无异议，证明目的有异议，协议中虽未提及裙楼的事情，但也未说明裙楼是由谁承担，且尚未可知裙楼造价款是否存在。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明原告已支付118000元指标转让费，及支付482438元建房款的事实，不能证明原告已付清建房所需的所有款项。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，同答辩意见。对证据5三性均有异议，原告无法证明该微信聊天记录中的施忠义是村书记，且就算是村书记，施忠义也无权对裙楼等事宜进行认定，且按照证据形式，该份证据属于证人证言，应由施忠义出庭作证。对证据6三性均有异议，该证据系打印件，无大陈镇政府盖章，对真实性不认可。对证据7中第一段录音的真实性不认可；第二段录音的真实性认可，对证明目的无异议；对第三段录音真实性无法确认，无法确认录音中的工作人员的身份，不清楚有无相关授权。对证据8三性均有异议，仅是照片，户主签名是谁签的也看不出，仅能看出是姓张的，与被告及本案均无关。 三被告未提供证据。 本院认证，对原告提供的证据1-4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据5，聊天记录的内容未经行政部门正式发文通知，本院对证明目的不予确认；证据6系打印件，真实性无法认定，另外，根据该份征求书复印件的内容只能确定被征求意见的主体系大岭下村村民，但无法确认征求意见的主体是谁，故本院对该证据不予认定；对证据7中第二段录音，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，对第一、三段录音，被告对真实性有异议，本院将结合其余证据综合确认案件事实；证据8系打印件，真实性无法认定。 反诉原告李寿生、李永金、李彩菊向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付其垫付的59770元建房款和3826元物业费并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至实际履行之日止）；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金354000元。事实和理由：2015年2月16日反诉原告与反诉被告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜签订了一份《房屋买卖协议书》，约定反诉原告将安置房一套（150平方米）名额以118000元价格抓让给反诉被告，其中第一条规定了“甲方只收取转让费，以后所产生费用，由乙方承担（所产生的费用以国家政府通知为准）”，该条明确约定了反诉被告以国家政府通知为准交纳相关费用。2019年7月，大陈镇人民政府向反诉原告发出了《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，通知载明了反诉被告所购买的的建房款应交558608元，若逾期不交的，按自动放弃处理，所交房款不计息退回。反诉原告收到该通知后，向反诉被告催讨剩余59770元的建房款，但反诉被告拒不支付，后因通知规定的交款期限到期，反诉原告无奈下只能替反诉被告垫付了59770元建房款，并于2019年7月24日又替反诉被告垫付了涉案房屋的3826元物业费。反诉原告认为反诉被告拒不支付建房款的行为，已经违反了《房屋买卖协议书》第一条约定，根据该协议的违约条款，即协议第二条的约定“如双方协议一方产生违约的按本协议名额转让款及该房市场价的三倍金额为违约金额赔偿对方”，反诉原告有权向反诉被告主张118000元安置房名额转让款的三倍，共计354000元违约金。 反诉被告骆小英辩称，不存在反诉原告为其垫付建房款的事实，反诉被告已经按照套房标准全额支付了建房款，由于双方签订的协议中不包含裙楼，对于裙楼的建房款不应由反诉被告承担，反诉被告不存在违约，故反诉原告要求反诉被告承担违约金不合事实，应驳回其诉讼请求。 反诉原告为证明其诉请，提供以下证据： 1、大陈镇异地奔小康四期交款通知一份，证明反诉原告要求反诉被告缴纳总计558608元建房款是依据大陈镇政府的通知，以及通知上对不按期交款的后果说明即取消所有安置房资格的严重后果。 2、收款收据、收据联各一份，证明反诉原告已将反诉被告所购房屋的建房款全部交齐的事实以及替反诉被告垫付该房物业费的事实。 经质证，反诉被告对证据1真实性无异议，其中载明政策可补助每平方300元，所以反诉原告享受了五套房子，共核减114000元，分摊到反诉被告的房子房款是核减49809元，最终房款因工程未结算尚未确定。对证据2真实性无异议，物业费收据足以证明该房屋已经实际交付给反诉原告，但反诉原告并未将房屋交付给反诉被告。 反诉被告为证明其抗辩主张，提供以下证据： 1、支付宝账号截图一份，证明甘草就是施忠义。 2、微信账号截图一份，证明甘草是大岭下村书记。 3、大陈镇政府陈超答复函一份（打印件），证明裙楼产权归于镇政府，收益归于业主。 经质证，反诉原告对证据1、2的三性均有异议，因微信名称可以更改，无法达到证明目的。对证据3三性均有异议，系复印件无盖章，且就算确实存在该函告，但陈超并无权作出答复，且内容是否真实尚不可知，相关内容的效力应由大陈镇政府出具官方书面文件。 本院认证，对反诉原告提供的证据，反诉被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对反诉被告提供的证据1、2，实际是对本诉证据5的补充，本院已对本诉证据5不予确认，故对证据1、2不予确认；证据3系打印件，真实性无法确认，本院将综合其余证据综合确认案件事实。 经审理查明，2015年2月16日，原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告将其在大陈镇政府异地奔小康安置房指标一套（150平方米）转让给原告，转让金118000元，第一期预交款150000元；被告只收取转让金，以后所产生的费用，由原告承担（所产生费用以国家政府通知为准），到时被告应在过户手续中无条件积极配合。后原告将转让金、第一批预交建房款150000元、第二批预交建房款150000元支付给被告，并于2019年7月21日向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室交纳建房款182438元，以上共计支付建房款482438元。2019年6月13日经公证抽签，原告购买的这套房定在，实测面积166.03平方米。嗣后，义乌市大陈镇人民政府向被告送达《大陈镇异地奔小康四期交款通知》确定本案讼争房屋总造价为558608元。被告已于2019年7月24日向义乌市大陈镇人民政府交齐上述购房款558608元及物业费3826元。义乌市大陈镇人民政府于2020年5月6日明确：涉案“八都苑”小区（义乌市大陈镇异地奔小康工程四期工程）“安置农户套间共345套，其中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手续”。小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始登记。 另查明，原告支付律师费6000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人自行签订，并约定双方签字盖章后生效，因此在本案讼争合同未被认定为无效或撤销的前提下，该合同自成立时已经生效，原告第一项诉讼请求，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约向被告支付转让金，被告也应当及时协助原告办理交房手续。涉案“八都苑”小区现已符合房屋交付条件，作为原安置户的被告可接收出售的“八都苑”61幢1单元1-901室房屋及车位，故原告要求其办理交房手续的诉请，本院予以支持。又根据被告提交的《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，义乌市大陈镇人民政府在通知缴纳建房款时明确本案讼争房屋的造价即558608元，被告已替原告垫付59770元建房款及3826元物业费，故对反诉原告的第一项诉讼请求予以支持，且被告有权在未收到上述造价的情况下拒绝履行交房义务。另外，根据义乌市大陈镇人民政府的回复，在原告起诉时，被告因客观原因未能交房，且被告也未全额支付房屋造价，故本院认定双方在履行本案讼争合同过程中均不存在违约行为，故原告的第三、四项诉讼请求及反诉原告的第二项诉讼请求，本院亦不予支持。针对原告第五项诉讼请求，大陈镇政府给予的补助系基于被告的村民身份，原告诉请被告返还该补助无法律依据，本院不予支持。原、被告双方合同约定转让的标的实际为一套“150平方”户型房屋安置指标。现基于该指标最终安置的房屋面积为166.03平方米，故被告以房屋超出约定面积为由要求原告支付转让款无法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告骆小英与被告李寿生、李永金、李彩菊于2015年2月16日签订的《房屋买卖协议》有效。 二、反诉被告骆小英于本判决生效后十日内支付反诉原告李寿生、李永金、李彩菊垫付房屋造价款59770元及物业费3826元并赔偿利息损失（从2019年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）；反诉原告李寿生、李永金、李彩菊于收到上述款项后十日内将位于义乌市房屋及车位（345号）的交房手续移交给反诉被告骆小英。 三、驳回原告骆小英的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告李寿生、李永金、李彩菊的其他诉讼请求。 案件受理费4932元、反诉案件受理费3782元，由原、被告双方各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王 慧 审 判 员  陈 琳 人民陪审员  朱爱华 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  黄方真 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?