鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2248号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：廖传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：王诗淇，男，汉族，1985年5月23日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：王力，系辽宁冠信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪哲（系王诗淇父亲），男，汉族，1960年12月30日出生，住鞍山市铁东区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告王诗淇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托诉讼代理人葛诗武、被告王诗淇的委托诉讼代理人王力、王洪哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费12319.2元、电梯费450元及滞纳金763.02元(滞纳金暂计算至2014年7月30日，应计算至付清物业费日止），共计13082.22元。二、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，撤销主张电梯费450元的诉请，原告保留另行诉讼的权利。事实与理由：被告为鞍山市立山区沙河街103栋9层25号业主，房屋面积为125.6平方米。原告为该项目的物业服务公司，2012年3月被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平米需缴纳1.5元人民币，业主实际每月应缴纳物业费为188.4元，截止于2018年12月31日，己欠缴物业费12319.2元，滞纳金763.02元，共计13082.22元。原告多次对被告进行催告，要求缴纳拖欠费用，但被告直至起诉日仍未缴纳费用，该行为己对原告的正常经营造成了干扰，现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告王诗淇辩称：一、本案系物业服务合同纠纷，原告没有按照双方物业服务合同约定的条款提供物业服务，故答辩人不应当支付物业费。具体事实如下：1、答辩人自2012年入住以来，居住的房屋墙面就大面积脱落、开裂，答辩人多次找到原告，原告承诺予以维修，但至今仍没有履行承诺，答辩人的房屋墙面仍然是开裂状态。2、答辩人居住的小区主要出入口经常无人看管，草坪大面积枯死，杂草丛生，小区内的水系，水池、喷泉常年无水，沟底裸露，蚊虫横生，脏乱不堪，楼宇门墙砖大面积脱落半年不予维修，小区内监控摄像头无法使用，业主丢东西查监控是黑屏，更为严重的是小区楼内消防栓常年无水，存在重大安全隐患，危及业主生命安全，而原告对此置之不理，完全不履行物业协议中约定的义务。原告的行为已经构成违约，答辩人不应支付物业服务费，同时原告应当对自己的违约行为承担赔偿责任。二、本案已超过诉讼时效。答辩人入住后，原告从未向答辩人主张物业服务费，故本案已过诉讼时效。三、虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定了物业费的收取标准，但其收费标准并未经过相关部门批准，且其收费标准不符合《鞍山市物业服务收费管理实施办法》所附《鞍山市普通住宅物业服务收费等级标准》的规定，原告的物业服务费收费标准不合法。综上，请求人民法院查清事实后依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区103栋9层25号业主，该房屋的建筑面积为125.6平方米。2012年3月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为高层/小高层每平方米1.5元/月、电梯费每户每月30元，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告63个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、物业费收缴通知单、入伙资料确认表，上述证据经原、被告双方质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：1、照片6张，拟证明从入住后一直存在房屋墙面开裂的状态，物业公司虽到现场查看却没有进行维修，至今还是开裂状态；2、光盘一份，拟证明原告没有按照物业管理服务协议提供服务的事实；3、情况说明一份，拟证明原告曾承诺修理房屋但是至今没有修理。原告质证意见为：对于证据1，真实性予以认可，但证明不了被告的证明目的，与本案无关，该照片是静态且没有时间的照片，即使一直存在开裂也与本案无关；对于证据2，证明不了被告的证明目的，我们物业服务协议其中第一项甲方的权利义务，没有任何的法律法规约定消火栓在24小时都有水；对于证据3，证明是自行书写的东西，证据三性不予认可。本院认为：对于证据1，该证据拟证明房屋墙面开裂，该事实与本案不具有关联性，本院不予采信；对于证据2，能够证明原告在服务过程中确实存在瑕疵，本院予以采信；对于证据3，本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年3月，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定高层/小高层物业费为每平方米1.5元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴物业费时间为2013年10月1日起至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.5元/月/平×125.6平×63个月=11869.2元，故本院对原告要求被告缴纳物业费11869.2元的主张予以支持。对原告过高的讼诉请求不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金（按日0.1%计算）一节，本院认为，按日0.1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称原告没有按照物业服务合同约定的条款提供物业服务，被告不应当支付物业费一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称入住后原告从未向被告主张物业服务费、本案已过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性的行为，且原告提供证据证明采取了在园区内及在业主住宅门上张贴收缴通知单的做法曾向业主催缴过拖欠物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称物业服务费收费标准不合法一节，本院认为，关于物业收费的标准问题，现行的物业服务收费管理办法规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告签订的前期物业管理服务协议中，对物业费的收取标准已经进行约定，且原告亦是按照约定的标准收取，被告应按约定的收费标准缴纳物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王诗淇于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费11869.2元及滞纳金（以11869.2元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费127元（原告已预缴），减半收取64元，由被告王诗淇负担。应退原告63元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年七月二十一日书记员  闻丹