安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初4352号原告：张海，男，1978年11月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：高维娜，安徽仲天律师事务所实习律师。被告:张斌，男，1995年8月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：吴勤，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。原告张海与被告张斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海的委托诉讼代理人刘东升、被告张斌及其委托诉讼代理人吴勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海向本院提出诉讼请求：判令1、解除原、被告2019年7月27日签订的门面租赁协议；2、被告张斌将支付原告房屋租金12000元及资金占用费（租金暂计算到2020年4月，最终计算至合同解除之日止，资金占用费自2019年12月1日起按年利率6%计算至租金付清之日止）；3、被告张斌支付给原告物业费、水电费8000元；4、被告张斌支付给原告违约金35000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月27日，原告张海以李亮名义与被告签订门面租赁合同，约定原告张海将位于阜阳市颍州区万达广场A-3区7#106室房屋出租给被告使用，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日，年租金14万元，被告应在每次房租到期前提前一个月付清下一年的租金。如不按时付清，原告有权终止合同并收回房屋，同时需赔偿原告三个月的房租作为违约金；租赁期间产生的水电燃气费、物业费等由被告负担。2019年7月份被告开始使用原告的房屋，截止起诉之日被告仅支付租金35000元，剩余租金一直未付。被告拖延支付房屋租金的行为已经构成严重违约。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。张斌辩称，一、被告没有违约。因新冠疫情致使各行各业发展受到重创，尤其是对餐饮服务业。作为九零后的年轻创业者更是不堪一击，在这种不可抗力的情况下，被告单方提出解除合同不应视为违约。况且，被告已于2020年1月上旬电告原告解除房屋租赁合同，同时被告主动按租赁合同约定向原告支付了三个月的租金作为违约金。因此，在上述情形下，原告再主张违约金，已没有事实和法律依据。二、被告不欠原告的租金、物业费、水电费。因为租赁合同已经解除且被告承担了违约责任的情况下，原告还要求被告继续支付租金、物业费、水电费已没有任何事实和法律依据。原告要求被告支付资金占用费更没有法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月27日，原告张海（出租房、甲方）与被告张斌（承租方、乙方）签订门面租赁合同一份，双方在合同中约定的主要内容有：一、张海将其与妻子张松燕共同共有并取得不动产登记的位于阜阳市颍州区清河街道办事处淮河路789号万达广场A-3区7#106室的房屋出租给张斌使用；二、租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日；三、本房屋年租金为14万元，张斌按每年向张海缴纳（支付）一次房租，张斌在每次房租到期前，须提前一个月付清下一年的租金；如不按时付清房租，张海有权终止合同并收回房子（屋）；张斌拖欠房租造成本合同终止的，张斌须向张海赔偿（支付）三个月的房租作为违约金。四、张斌租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、物业费以及其他由张斌产生的费用由张斌负担。租赁结束前，张斌须交清所有欠款，否则由此产生的经济损失及法律责任由张斌承担。张斌向张海交押金5000元，在张斌水电物业等费用结清完，张海验房后，由张海退给张斌。五、房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方月租金三倍的违约金。张斌从事餐饮行业，在租赁期间不得改变用途，不得从事非法活动，否则张海有权解除合同，并收回房屋，由此给张海造成的损失由张斌承担并赔偿。……合同签订后，张斌分别于2019年12月1日、2020年1月6日支付给张海20000元、15000元，合计35000元。张斌亦在涉案房屋开设沧州老灶经营餐饮业务，至2020年3月底，双方自行解除租赁合同止。2020年3月31日，张松燕为涉案房屋向港联不动产服务有限公司阜阳分公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费7313元。另查明，张海的曾用名为李亮，张斌在自己手机上保存的张海微信名称为“李亮房东”。2020年3月26日，张斌曾通过微信告知张海，因疫情原因无法及时回来（阜阳）清理（室内）物品，钥匙已经于3月16日交给你们，涉案房屋可以随时出租，即使计算租金，也应该计算到3月16日。上述事实，由张海提供的身份证、门面租赁合同、微信支付宝转账记录、物业费收据、现场照片，张斌提供的微信记录截屏内容及当事人陈述和庭审笔录在卷予以证明。本院认为，本案原告张海与被告张斌签订的门面（房屋）租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力禁止性规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。因双方认可实际解除合同的时间是2020年3月底，故无需再对合同解除事宜进行判决。因张斌在租赁伊始，即未按约定的年租金足额支付，明显属于违约行为，依法应当承担继续足额支付租金及约定的违约金义务。本案争议的焦点是张斌已付的35000元性质、张斌应否再需要支付2020年4月份的租金、应否承担35000元的违约金。依据双方合同约定，张斌约定支付的租金是按年租金14万元（三个月的租金为35000元）支付的，其仅仅支付35000元，远远不够先期支付的数额。张斌在庭审是自认其存在违约行为，故张斌不仅应当支付实际使用房屋期间的租金35000元，而且还应当承担按照合同约定的三个月租金的违约金35000元，其中已付的35000元应当认定为租金而非违约金。因张斌已经就疫情原因履行了不能及时清理室内物品的义务，符合最高人民法院关于新冠疫情指导意见规定的可以部分免除违约金的情形，且双方已经于2020年3月底实际接触租赁合同，故本院对张海请求2020年4月份的租金12000元不予支持，对其主张的35000元违约金的2/3部分即23333元予以支持。物业费、水电费事宜，因张斌实际使用房屋的时间段是2020年度的前三个月，故对张海请求的物业费1828.25元（7313÷4=1828.25）予以支持。其主张的资金占用费因租赁合同未约定，本院不予支持。张斌辩称的疫情原因符合相关规定，本院予以采信。综上所述，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张斌于本判决生效之日起十日内支付原告张海违约金23333元及物业费1828.25元，合计25161.25元；二、驳回张海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取计587元，由张海负担160元,张斌负担427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  袁学龙二〇二〇年七月二十日书记员  马璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。