江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏12执复76号 复议申请人（案外人）：节国凤，女，汉族。 申请执行人：翟陆军，男，汉族。 被执行人：葛纯高，男，汉族。 复议申请人节国凤不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）（2020）苏1291执异26号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年5月20日，高新区法院对翟陆军诉葛纯高借款合同纠纷一案作出（2019）苏1291民初12号民事判决：一、葛纯高于判决发生法律效力后十日内偿还翟陆军借款本金78万元及资金占用期间的利息（以78万元为本金，自2018年4月23日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回翟陆军的其他诉讼请求。 根据翟陆军的申请，高新区法院于2019年7月2日立案强制执行，案号为（2019）苏1291执741号。在该案执行过程中，高新区法院依法查封了被执行人葛纯高名下位于颍州区××办事处××东区××＃商住楼××室房产。2019年9月3日，高新区法院作出（2019）苏1291执741号之一执行裁定：拍卖被执行人葛纯高名下位于颍州区××办事处××东区××＃商住楼××室房产。2019年10月30日，高新区法院向复议申请人节国凤送达了拍卖裁定书，告知其相关拍卖事项。后高新区法院在淘宝网上公开对案涉房产进行拍卖，于2020年1月13日以7066192元起拍，一拍流拍后于2020年2月4日以565300元进行二拍，买受人周建（居民身份证号码：）于2020年2月4日以610516元最高价竞得。2020年3月27日，高新区法院作出（2019）苏1291执741号之二执行裁定：一、位于阜阳市××区××办事处××东区××＃商住楼××室房产的所有权归买受人周建所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人周建时转移；二、买受人周建可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。 案外人节国凤不服上述执行行为，向高新区法院提出执行异议。高新区法院查明，阜阳市××区××办事处××东区××＃商住楼××室房产所有权人为葛纯高、节国凤共同共有，不动产权证号为皖（XX）阜阳市不动产权第XX号。高新区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”本案中，高新区法院于2020年1月13日以评估价1009456元的百分之七十7066192元作为起拍价上拍，流拍后以前次保留价的百分之二十565300元进行二拍，买受人周建以高于二拍保留价的610516元最高价竞得。异议人节国凤作为案涉房产的共同共有人依法享受优先购买权，但其经高新区法院通知后并未提交行使优先购买权申请，视为放弃优先购买权。故高新区法院裁定案涉房产的所有权归买受人周建所有并无不当。据此于2020年5月18日作出（2020）苏1291执异26号执行裁定：驳回异议人节国凤的异议请求。 节国凤不服上述裁定，向本院申请复议称，复议申请人作为案涉房屋共有权人，在同等条件下，依法享有优先购买权。高新区法院认为复议申请人经法院通知后未提交行使优先购买权的书面申请，视为放弃优先购买权错误。2020年4月24日，复议申请人接到高新区法院执行人员通知要求配合办理过户手续，此时才知道案涉房屋以610516元价格拍卖成交，复议申请人当即表示要行使优先购买权，法院工作人员称行使优先购买权需先提执行异议，复议申请人按要求提出了执行异议，故该执行异议应当视为是优先购买权的书面申请。因此，复议申请人对执行标的依法享有优先购买权，且在法定期限内提出，依法应予支持。请求：撤销（2020）苏1291执异26号执行裁定，保障复议申请人依法行使优先购买权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”第十八条第一款规定：“竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格。网络服务提供者应当向取得资格的竞买人赋予竞买代码、参拍密码；竞买人以该代码参与竞买。”第十九条规定：“优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。”第二十一条：“优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。”根据上述规定，优先购买权人接到拍卖通知后，应参加拍卖报名，缴纳拍卖保证金，积极参与竞价，最高竞价相同且高于保留价时，买受人为优先购买权人。优先购买权人接到拍卖通知后，不参与上述拍卖活动，即丧失优先购买权。本案中，复议申请人节国凤作为涉案房屋的共同共有人依法享有优先购买权，但其经高新区法院通知后未参与竞买，即丧失优先购买权。故高新区法院对涉案房屋进行网上司法拍卖符合相关法律规定，第三人竞得拍卖标的物亦符合相关法律规定。现复议申请人在执行标的拍卖成交后以其为涉案房屋共同共有人主张优先购买权不符合上述规定，原审据此裁定驳回复议申请人的异议请求，并无不当。综上，复议申请人节国凤的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回节国凤的复议申请，维持泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2020）苏1291执异26号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年七月三十日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青