淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1784号原告：丁洋洋，男，1996年10月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：金文，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：安徽亚惠商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区中央花园15-306。法定代表人：李金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。原告丁洋洋与被告安徽亚惠商业管理有限公司（下称亚惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告丁洋洋及其委托诉讼代理人金文，被告亚惠公司委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁洋洋向本院提出诉讼请求：1、被告返还2019年11月15日至2020年3月31日期间的租金20416元；2、被告双倍返还履约保证金18000元；3、被告支付原告经济损失26840元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月15日，原、被告签订《租赁管理合同》一份，该合同约定：被告将位于淮安万达广场城市综合体161号室房屋的2F-025号的场地出租给原告用于经营“琉璃鲸”奶茶店，场地面积12平方米，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，租金每月4500元，每年54000元。合同同时约定，原告向被告缴纳保证金9000元，本合同因被告违约而提前终止的，被告应无息双倍返还本合同项下的履约保证金，即18000元。案涉场地系被告从江苏福壹家超市有限公司（下称福壹家超市）转租而来。2019年11月15日，福壹家超市因被告拖欠其场地租金，向被告发出《解除商铺租赁（联营）合同通知书》，并将场地清场关闭，致原告无法继续使用该商铺。经多次与被告协商未果，遂诉至贵院，请求法院判如所请。被告亚惠公司辩称，1、原告从未与被告办理撤场交接手续，且其设备一直存放在案涉场地中，故案涉租赁合同并未提前终止，原告主张被告退还租赁期内租金并双倍返还履约保证金没有事实和法律依据；2、原告至今仍占用案涉场地，应以其租赁保证金向被告冲抵租赁期后的场地占用使用费；3、原告主张的经济损失，是因为案外人福壹家超市擅自关闭案涉场地的侵权行为造成的，应当向福壹家超市主张权利，并且原告也没有证据足以证明其损失的存在和具体数额。另，原告在经营期间也曾不遵守商场管理秩序，经常擅自停业，被告也曾向其发出责令整改的通知。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，淮安万达广场投资有限公司（下称万达投资公司）与江苏福壹家超市有限公司（下称福壹家超市）签订《租赁合同》一份，该合同约定：万达投资公司将位于淮安市清江浦区万达广场超市层的部分区域出租给福壹家超市使用，租赁期限自2016年5月1日至2026年3月30日。2017年8月15日，福壹家超市与被告亚惠公司签订《商铺租赁（联营）合同》一份，该合同约定：福壹家超市将其承租超市内二楼的部分场地（商户编号为2F025，面积为1186平方米）租赁给被告亚惠公司经营“食通天美食广场”，租赁期限自2017年12月1日至2023年11月30日。2019年3月15日，原、被告签订《租赁管理合同》一份，该合同约定：被告亚惠公司（甲方）将其承租的上述场地中约12平方米的摊位租赁给原告丁洋洋（乙方）经营“琉璃鲸”奶茶店，租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为每月4500元，12个月为54000元。合同同时约定，乙方应于该合同签订当日向甲方缴纳等同于两个月租金的保证金9000元,用以担保合同项下乙方应支付的租金、物业费、能源费、违约金、顾客索赔款或政府处罚金等费用。合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，原告丁洋洋于2019年3月15日向被告亚惠公司支付12个月租金54000元及保证金9000元，并依约进入租赁场地经营“琉璃鲸”奶茶食品店。2019年11月13日，被告亚惠公司在未与福壹家超市进行结算和交接的情况下撤出美食广场的经营管理，福壹家超市随即以被告亚惠公司拖欠租赁及物业费用为由向被告亚惠公司出具了解除租赁合同通知书并关闭了案涉场地。2019年11月17日，包括原告丁洋洋在内的几个承租亚惠公司摊位的小业主电话向公安机关报警称，被告亚惠公司突然撤场，商铺被断电无法使用，民警到场处警亦没有找到被告亚惠公司员工。2019年12月27日，福壹家超市因与被告亚惠公司场地租赁纠纷向本院起诉【（2019）苏0812民初10934号】，该案中合同双方对于合同解除均不表异议，本院做出了双方合同于2019年11月15日解除的认定。另查明，原告丁洋洋为经营“琉璃鲸”奶茶食品店，于2019年3月4日与南京全百胜企业管理服务有限公司（下称全百胜公司）签订合作服务协议书一份，该协议书约定：全百胜公司为丁洋洋提供开店管理咨询、项目技术培训、开店设备供应、运营服务指导、店面装修设计等服务，丁洋洋需在合同签订时一次性支付相关费用29800元（该费用包含项目技术培训学习费、店面装修图纸设计费、后期运营指导费等），并于合同签订之日起每年支付项目服务费5000元，本合同期服务费共计34,800元，合同期限自2019年3月4日至2020年3月3日，合同在终止或者解除后，丁洋洋不得以任何理由再使用“琉璃鲸”名称并立即拆除带有“琉璃鲸”字样的一切装饰用具、店面装修灯箱宣传品等。合同签订当日，原告丁洋洋向全百胜公司支付加盟费定金15000元。2019年3月16日，原告丁洋洋向全百胜公司支付加盟费尾款19800元。2019年3月19日，原告丁洋洋向全百胜公司购买经营所用的食品原材料及带有琉璃鲸标识的包装材料，通过支付宝支付24339元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，福壹家超市向万达投资公司租赁场地后，又部分场地转租给被告亚惠公司，被告亚惠公司再将租赁场地部分转租给原告丁洋洋使用，相关转租期限均未超过承租人的剩余租赁期限，出租人亦未提出异议，故案涉《租赁管理合同》依法成立并生效，合同双方当事人应当全面履行合同义务。被告亚惠公司作为场地的出租方，具有保障承租方使用租赁场地进行经营的义务，现其自认于2019年11月13日离场，未能实际保障承租方自2019年11月15日起对租赁场地的使用，故原告丁洋洋作为承租人主张被告亚惠公司退还2019年11月15日至2020年3月31日期间的场地租金20250元（4500元*4.5个月），有事实和法律依据，本院予以支持。原告丁洋洋主张超出部分本院不予支持。关于被告亚惠公司应承担的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。案涉合同中，对于因被告亚惠公司违约而提前终止合同应承担的违约责任有明确约定，即双倍返还履约保证金。本案中，被告亚惠公司的违约行为属根本违约，原告丁洋洋有权要求提前解除合同，在此情况下，被告亚惠公司应依约承担违约金9000元。现原告丁洋洋既主张违约金，又主张实际损失，实为认为约定的违约金低于其实际遭受的损失。对于其实际产生的损失，原告丁洋洋提交了其为加盟经营“琉璃鲸”奶茶食品店一年期所支付的加盟费34800元及购买原材料费用24339元的证据，相关转账记录与加盟合同相互印证，能够证明其为在2019年3月4日至2020年3月3日期间在租赁场地经营奶茶食品店所进行的投入。虽然原告丁洋洋自行制作的剩余原材料表格所显示的数量和单价不能作为认定其原材料损失数额的依据，但从其提供的剩余原材料视频证据可以看出因经营时间不足，确实导致食品原材料及包装材料的损失，故本院认为按照加盟费及材料费未能使用时间（2019年11月15日至2020年3月3日期间，共计110天）与应使用时间（2019年4月1日至2020年3月3日期间，共计338天）的比例确定损失较为合理，经计算，应为19246元【（34800元+24339元）*110天/338天】。上述损失高于合同约定的违约金数额，故本院将违约金数额调整为19246元。原告丁洋洋主张超出部分本院不予支持。同时，原告丁洋洋在合同履行期间未有合同约定应当扣除履约保证金的情形，故被告亚惠公司应当退还原告丁洋洋履约保证金9000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安徽亚惠商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告丁洋洋退还租金20250元，履约保证金9000元，支付违约金19246元，合计48496元；二、驳回原告丁洋洋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元（已减半收取），由原告丁洋洋负担184元，被告安徽亚惠商业管理有限公司负担532元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  赵夜二〇二〇年七月十七日书记员  梁霄附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。