浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初7373号原告（反诉被告）：张国春，男，1985年2月14日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王敏，浙江诺力亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，浙江诺力亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街77号五楼北面。法定代表人：陶冶，系公司总经理。委托诉讼代理人：孟洪权，浙江越晖律师事务所律师。原告（反诉被告）张国春与被告（反诉原告）诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下简称“越都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。张国春的委托诉讼代理人王敏、陈芳，越都公司的委托诉讼代理人孟洪权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国春向本院提出诉讼请求：1.判令确认张国春与越都公司于2019年4月签订的《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》于2019年8月26日解除；2.判令越都公司支付张国春损失370884元（装修损失110000元＋库存损失260884元）；3.判令越都公司返还张国春租赁商铺内的所有物品。审理中，张国春增加诉讼请求为：判令越都公司返还张国春履约保证金28688.40元、质量保证金10000元，公共事业保证金1434.42元，共计40122.82元。事实和理由：2019年4月，张国春与越都公司签订《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》，约定：张国春向越都公司租赁位于诸暨市××街××号诸暨××层××号××商铺；租赁期限为2019年4月1日至2020年6月30日，在租赁期内越都公司为张国春提供秩序维护、保洁等综合管理服务。越都公司实际交付商铺的时间为2019年4月18日，而且越都公司承诺给予张国春自实际交付之日起两个月的免租期，但是越都公司未根据承诺履行，故双方之间对于租金仍存在争议。2019年8月26日，被告擅自将租赁商铺断水、断电及锁门，张国春自2019年8月26日起无法使用租赁物，致使合同目的无法实现。另外，越都公司的行为导致张国春的货物无法出售，产生了巨大的损失。越都公司辩称，1.张国春主张《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》于2019年8月26日解除，但是（2019）浙0681民初17660号民事判决书、（2020）浙06民终895号民事判决书已经对此作了否定，并且越都公司已通过反诉要求与张国春解除合同，解除合同的时间应当以张国春签收反诉状的时间作为解除合同的时间；2.张国春主张损失，但是不存在损失的基础，其主张不成立；3.张国春随时可以搬走店内的物品，越都公司没有控制店内物品。越都公司向本院提出反诉请求：1.判令解除越都公司与张国春于2019年4月签订的《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》；2.判令张国春向越都公司交纳履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元归越都公司所有；3.判令张国春支付越都公司违约金43032.60元；4.判令张国春支付越都公司2020年2月1日起至合同解除之日止产生的租金、管理费、公用事业费（暂计71724.96元），并支付逾期期间按月利率2%计算的违约金；5.判令张国春办理以诸暨印象城（现更名为“诸暨青悦城”）第02层02-11号商铺为注册地址的工商注销登记手续，并对该商铺恢复原状和与越都公司办理商铺交还手续；6.判令张国春向越都公司支付合同解除之日起至张国春实际交还商铺日止的占有使用费（标准应为解约当日日租金的三倍，即1035.97元/日）、管理费（3984.50元/月）、公用事业费（按实际使用量计费）。审理中，越都公司撤回第4项诉请中公用事业费及相应违约金的诉请，并增加诉讼请求为：判令张国春支付越都公司律师代理费14000元。事实和理由：张国春与越都公司于2019年4月10日签订了《商铺租赁合同》、于2019年4月8日签订了《诸暨印象城综合管理服务协议》各一份，承租诸暨印象城购物中心（现更名为“诸暨青悦城”）内第2层编号为02-11的商铺，租赁期从2019年4月1日起至2020年6月30日止。协议明确了双方的权利、义务，特别是张国春缴纳各类保证金及每一期租金、管理费、公用事业费、装修期水电费支付时间及计算标准。履约过程中张国春未按协议约定支付各类保证金及相应产生的费用，有多次、多种违约情形。为此，越都公司曾就催讨费用而起诉，案件经过一、二审的程序，支持了越都公司的诉请，但事后张国春仍未支付判决支持的诉请，且仍重复上述判决中张国春所称的但已被两级法院驳回的抗辩理由提起诉讼，越都公司认为张国春是多次、多种情形的违约，且不履行生效判决文书确定的给付义务，多次进行缠诉，可以说明张国春无实际履行双方合同的主观心态，故继续履行合同无实际意义。张国春辩称，1.案涉租赁物至今没有办理房屋产权证明，法院应当查明涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，若越都公司未取得该证，则涉案合同应属无效，其从合同也应属无效。2.张国春对（2019）浙0681民初17660号案件的判决结果持有异议，既然越都公司已经同意解除案涉合同，租赁合同应自2020年2月1日解除更加符合公平公正原则，张国春已经履行了租金缴纳义务，且案涉租赁物因为没有案涉产权证明导致原告无法办理营业执照，张国春在（2019）浙0681民初17660号案件中一直表示希望解除合同，越都公司有充分时间考虑合同解除事宜以及处置租赁物使双方损失降至最低。退一步讲，即使法院认为解除时间为2020年2月1日之后，张国春的租金也应当少缴或者免缴。2019年8月26日开始，越都公司对案涉租赁物采取了断水断电行为，使张国春无法进入涉案房屋使用租赁物，2020年1月27日至2020年2月28日期间，案涉租赁物因为疫情影响无法正常使用。3.管理费等其他相关费用，原告自2019年8月26日起就未享受到越都公司提供的服务，因此越都公司主张要求张国春支付相关费用是不合理的；4.关于越都公司主张的违约金，对于同一事实的违约，存在不同的违约责任约定，越都公司应当选择其中一个违约责任主张，不应多项并列，另外在（2019）浙0681民初17660号案件中，越都公司已经就违约责任进行了选择，根据判决，越都公司主张的违约责任是按年利率10%承担，因此张国春认为越都公司无权再要求不予退还履约保证金、质量保证金及公共事业保证金。越都公司的损失已经得到了弥补，张国春认为不同项目的保证金针对的保证项目是不同的，其中质量保证金担保的是张国春销售服装质量问题，根据《诸暨印象城综合管理服务协议》第4.3款规定，质量保证金的扣除条件是销售商品被投诉索赔，但是张国春在合同履行过程中并不存在上述情况，越都公司无权扣除张国春已经缴纳的质量保证金；5.越都公司向张国春主张律师费无依据，即使合同中有相关依据，但是本案纠纷引起，越都公司有不可推卸的责任，故该主张不符事实且没有依据。本诉部分：张国春为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议各1份，用以证明双方之间的合同关系以及租赁期限、综合管理服务等约定的事实。经质证，越都公司对该组证据的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。2.视频光盘1份，用以证明越都公司于2019年8月26日擅自将租赁商铺断水、断电及锁门的事实。经质证，越都公司认为视频中人员身份不能确定，与本案关联性不足，无法达到张国春的举证目的。本院认为，该份视频未显示人的头像，亦无法确定身份，不能达到被告的证明目的，且该份证据已在（2019）浙0681民初17660号生效民事判决的证据认定中作出评述，故本院对其证明力不予采纳。3.客户电子回单2份、付款回单1份、库存明细若干，用以证明因越都公司行为导致张国春产生损失370884元的事实。经质证，越都公司对该组证据的真实性由法院核实，认为付款方为杭州辉吉青服饰有限公司（以下简称“辉吉青公司”），付款用途性质不明确，与本案无关，库存明细清单是张国春单方罗列，达不到举证目的。本院认为，客户电子回单、付款回单的付款方为辉吉青公司，非本案当事人张国春，且付款的性质无法确定，与本案缺乏关联性；库存明细系张国春单方罗列打印，其真实性无法确认，据此，本院对该组证据均不予采纳。4.诸暨印象城更名通知、营业时间调整通知各1份，用以证明案涉租赁物于2020年1月27日至2020年2月28日暂停营业的事实。经质证，越都公司对该组证据的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。越都公司为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：5.（2019）浙0681民初17660号民事判决书、民事裁定书、（2020）浙06民终895号民事判决书各1份，用以证明判决书中已否定了张国春主张解除合同的理由和时间。经质证，张国春对该组证据的真实性无异议，但是认为一审二审对涉案租赁物的合法状态以及是否能够出租没有查清，且该两份判决书只是判决张国春向越都公司支付保证金，并没有对保证金最终是否返还做出判定。本院对该组证据予以确认并在卷佐证。6.租赁协议、证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、消防安全检查合格证各1份，用以证明越都公司享有涉案店铺出租的权利，且该商城整体已经消防验收合格，符合出租、营业的条件的事实。经质证，张国春对租赁协议、证明表示无法核实其真实性；对其余证据的真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议，认为消防安全检查合格证显示的位置与建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证显示位置不同，不能证实越都公司已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。本院认为，该组证据的真实性均予以确认，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证显示的地址“旧城改造37、38、40地块”与消防安全检查合格证显示的地址“绿城诸暨37、38、40号地块”属同一地块，消防安全检查合格证记载场所名称为诸暨印象城购物中心，可以证实涉案房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；租赁协议、证明可以证实越都公司符合出租条件，本院对该组证据的证明力予以采纳。反诉部分：越都公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：7.商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议各1份，用以证明越都公司各项诉请所依据的合同条款的事实。经质证，张国春对该组证据的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。8.（2019）浙0681民初17660号民事判决书、民事裁定书、（2020）浙06民终895号民事判决书各1份，用以证明张国春无解除合同的权利，应当以越都公司解除合同的时间为准的事实。经质证，张国春对该组证据的真实性无异议，但是认为涉案房屋没有办理房产证不能进行出租，虽然合同约定越都公司可以进行断水断电，但是合同中并未明确断电会使案涉租赁物无法使用。本院对该组证据予以确认并在卷佐证。9.诸暨市张国春服装店的营业执照1份，用以证明张国春的店铺已经办理了营业执照的事实。经质证，张国春对其真实性无异议，但是认为张国春要求工商登记应当登记店铺的具体地址，而不是整幢大楼所在的地址。本院对该份证据的真实性予以确认。10.委托代理合同、发票、客户回单各1份，用以证明越都公司为本诉和反诉所支出的律师代理费的事实。经质证，张国春对该组证据的真实性无异议，但是认为代理费不应由张国春承担。本院对该组证据的真实性予以确认。11.店铺还原承诺书、印象城房屋交接验收清单各1份，用以证明交付房屋时最初交付的状态，交接验收清单下方承租方签收人是张国春这方姓易的装修师傅。经质证，张国春表示承诺书是由辉吉青公司出具，且该承诺书分为两页，没有加盖骑缝章，对第一页的内容不予认可；装修师傅的验收清单与本案无关。本院认为，店铺还原承诺书上加盖的是辉吉青公司的印章，在（2019）浙0681民初17660号案件中张国春表示交付使用书、施工许可证、店铺消防报审承诺书上加盖辉吉青公司的印章是受张国春的委托，而店铺还原承诺书上加盖辉吉青公司的公章亦应当视为受张国春委托，且张国春知晓该店铺还原承诺书；至于张国春提出没有加盖骑缝章的问题，本院认为，店铺还原承诺书虽未加盖骑缝章，但是从打印内容看该承诺书的左半部分因打印机问题字迹较浅，两页纸的打印痕迹一致，根据高度盖然性原则，应当认定其同一性，故对该份证据予以采纳；交接验收清单上状态及数量均无内容，且易尚显是否是张国春一方的装修人员无法确定，故对该份证据不予采纳。经审理，本院查明的事实如下：2017年1月29日，诸暨市越都置业有限公司（出租人）与越都公司（承租人）签订《租赁协议》一份，约定：诸暨市越都置业有限公司自愿将坐落于诸暨市××街××号的房屋出租给越都公司使用，租赁期限自2017年2月1日至2037年4月30日，房地产租赁期内，诸暨市越都置业有限公司同意越都公司对承租房屋进行转租。同日，诸暨市越都置业有限公司与越都公司共同出具证明一份，载明：“兹证明诸暨市越都商业经营管理有限公司为诸暨市越都置业有限公司的子公司，诸暨印象城房产由诸暨市越都置业有限公司出租给诸暨市越都商业经营管理有限公司后，同意由诸暨市越都商业经营管理有限公司转租。”诸暨市越都置业有限公司已办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防安全检查合格证，并取得了土地使用权证。2019年4月8日，张国春（甲方）与越都公司（乙方）签订《诸暨印象城综合管理服务协议》一份，载明：综合管理服务期限为2019年4月1日至2020年6月30日；甲方自营业之日向乙方缴纳该商铺的管理费、宣传推广费；每月管理费=管理费收费标准×计租面积；首期管理费缴纳标准为每月每平方米人民币25元；以三个月为一个交费期，除首期费用外，甲方应当在每个交费期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向乙方一次性足额支付下个交费期相应费用；首期管理费、宣传推广费应于本协议签署后五个工作日内支付，收费期间为2019年5月1日至2019年7月31日，应交管理费为11953.50元；自商铺交付日起，甲方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热能等公用事业费，本协议项下甲方应交纳的各项公用事业费（包括损耗部分公用事业费），均为乙方代相关公用事业部门收取，甲方对此予以确认；本协议签订时，甲方应当向乙方支付28688.40元作为履约保证金；甲方应在本协议签订时向乙方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；甲方户内公用事业保证金9元/平方米，甲方应于本协议签订时向乙方支付该费用，甲方在服务期内拖欠任何一项公用事业费的，乙方有权从该保证金中扣收相应欠款及损失，如乙方行使上述权利，甲方应在乙方通知后3日内补足差额；甲方逾期支付本协议约定的应交款项的，每延迟一日，甲方应当向乙方支付相当于欠费金额2%的违约金；延迟5日仍未足额交纳的，乙方经提前一个工作日通知丙方后对该商铺暂停能源供应或综合管理服务，其无需因此向甲方或第三方承担任何责任，同时乙方有权单方解除本协议，甲方应承担导致本协议提前终止的违约责任。2019年4月10日，越都公司（甲方）与张国春（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方位于商业广场内（坐落于诸暨市××街××号××层××号××的商铺，甲乙双方同意，该商铺建筑面积为159.38平方米；若无甲方另行通知，乙方应于约定交付日前往商业广场办理该商铺的交接手续，由双方签署《商铺交接确认书》；甲方应于2019年4月1日（约定交付日）向乙方交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日；在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起30天的装修期，即2019年4月1日至2019年4月30日，该商铺自交付日起开始计租，装修期内乙方须向甲方支付租金及装修服务费、水电费等实际发生的费用；乙方装修期的固定租金为2.5元／平方米，即398.45元；营业日起第一租赁年度的固定租金为65元／月／平方米，即10359.7元／月，第二租赁年度的固定租金为65元／月／平方米，即10359.7元／月；除装修期租金外，乙方以三个月为一个支付周期向甲方支付固定租金，装修期租金及首个支付周期的固定租金乙方应在本合同签署后五个工作日内支付给甲方，以后乙方应于每个支付周期结束当月的5日前向甲方支付下一个支付周期的固定租金；在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的2%支付违约金，逾期支付上述任何款项超过5天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务；本协议因甲方违约而提前终止的，甲方还需赔偿乙方为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费）。2019年10月30日，越都公司以张国春、辉吉青公司为被告向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，并于2019年12月9日作出（2019）浙0681民初17660号民事判决，判决内容：一、张国春应支付诸暨市越都商业经营管理有限公司履约保证金、质量保证金、公用事业保证金共计人民币40122.82元，并支付自2019年4月9日起至款付清日止按年利率10%计算的违约金，上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清；二、张国春应支付诸暨市越都商业经营管理有限公司租金93635.75元、管理费35860.50元、电费5518.68元，合计人民币135014.93元，并支付至款付清日止按年利率10%计算的违约金（违约金分段计算：租金398.45元自2019年4月16日起、租金31477.55元自2019年4月16日起、租金31079.10元自2019年7月6日起、租金31079.10元自2019年10月1日起；管理费11953.50元自2019年4月14日起、管理费11953.50元自2019年7月6日起、管理费11953.50元自2019年10月1日起、电费5518.68元自2019年10月30日起），上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。后张国春不服（2019）浙0681民初17660号民事判决，上诉于绍兴中级人民法院，该院于2020年4月24日作出（2020）浙06民终895号民事判决，判决内容：驳回上诉，维持原判。张国春于2020年5月20日将（2019）浙0681民初17660号案件的案款汇入本院指定的账户。另查明，2019年4月17日，张国春以个体工商户诸暨市张国春服装店为名称在诸暨市市场监督管理局办理了工商登记手续，经营者为张国春，地址为诸暨市暨阳街道西施大街77号。2019年11月5日，诸暨印象城更名为“诸暨青悦城”。2020年1月27日至2020年2月17日期间，诸暨青悦城暂停营业。张国春至今未支付2020年2月开始的租金。至开庭日，张国春尚未腾空涉案房屋。越都公司为本次诉讼支出律师代理费14000元。本院认为，越都公司与张国春之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。本诉部分：1.确认张国春与越都公司于2019年4月签订的《诸暨印象城综合管理服务协议》、《商铺租赁合同》于2019年8月26日解除的诉请。本院分析如下：（2020）浙06民终895号生效民事判决书中已载明，“张国春主张双方租赁合同自2019年8月26日解除，不能成立”，故对其诉请中关于解除合同的时间不予支持，认定解除合同的时间将在反诉诉请部分具体阐述。2.越都公司支付张国春损失370884元（装修损失110000元＋库存损失260884元）的诉请。本院分析如下：（2020）浙06民终895号生效民事判决书中已载明，“张国春未按约支付租金及保证金，已明显违约。《诸暨印象城综合管理服务协议》已约定，对不按约足额缴纳有关费用的，越都公司有权依法中止或停止提供综合管理服务，包括停水、断电等，因此即使越都公司于2019年8月26日采取停水断电措施，因系张国春拒不交付租金，且亦有相应合同约定依据”，可见，张国春要求越都公司支付损失缺乏事实和法律依据，况且，张国春向本院提供关于损失的证据亦无法达到其证明目的，故对该诉请不予支持。3.越都公司返还张国春租赁商铺内的所有物品。本院分析如下：店铺内的所有物品均在涉案店铺内，非越都公司实际控制，可由张国春在腾退涉案房屋时自行收回，故对该诉请不予支持。4.越都公司返还张国春履约保证金28688.4元、质量保证金10000元，公共事业保证金1434.42元，共计40122.82元的诉请。本院分析如下：（1）履约保证金，依照《商铺租赁合同》第8.2.6条规定，张国春逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过五日或累计超过两次的，越都公司有权书面通知张国春解除合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任；该合同第10.3条规定，越都公司按本合同约定行使合同解除权的，张国春已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。结合到本案，履约保证金的性质为保证合同的履行，但是张国春存在违约行为，故越都公司不应返还张国春履约保证金28688.40元。（2）质量保证金，依照《诸暨印象城综合管理服务协议》第四条第3款对质量保证金的性质进行了约定，即销售商品或提供服务的质量保证金。越都公司未举证证明张国春在销售商铺或提供服务中存在质量问题，故在合同解除的情况下应退还张国春质量保证金10000元。（3）公用事业保证金，依照《诸暨印象城综合管理服务协议》第四条第4款规定，张国春在服务期内拖欠任何一项公用事业费的，越都公司有权从该保证金中扣收相应欠款及损失。本案中，越都公司未举证证明张国春实际已拖欠公用事业费，而对于解除合同后产生的公用事业费尚未确定，故该公用事业保证金1434.42元应当返还给张国春。反诉部分：1.解除越都公司与张国春于2019年4月签订的《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》的诉请。本院分析如下：依照《商铺租赁合同》第8.2.6条规定，张国春逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过五日或累计超过两次的，越都公司有权书面通知张国春解除合同。越都公司通过反诉的方式要求与张国春解除合同，符合合同约定，其享有合同解除权，本院认定合同解除日为张国春收到反诉状、传票等诉讼材料日即2020年5月21日。2.张国春向越都公司交纳的履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元应归属越都公司所有的诉请。本院已在本诉部分进行了阐述，不再赘述，确认履约保证金28688.40元由越都公司所有，越都公司应返还张国春质量保证金10000元，公用事业保证金1434.42元。3.张国春应支付越都公司违约金43032.60元的诉请。本院分析如下：越都公司在反诉请求中同时要求适用多项违约责任，而多项违约责任的同时适用将导致违约金过高，且张国春在庭审中要求对越都公司主张的所有违约金进行调整（认为过高），鉴于本院将在越都公司的其余诉请中部分支持张国春承担违约责任，故对该笔违约金不予支持。4.张国春支付越都公司2020年2月1日起至合同解除之日止产生的租金、管理费，并支付逾期期间按月利率2%计算的违约金的诉请。本院分析如下：依照《商铺租赁合同》约定2020年2月-4月的租金为31079.10元，鉴于涉案房屋属于商业用房，因疫情导致承租人营业收入减少、无法正常经营，故本院结合疫情的严重程度、营业收入减少或无法经营与疫情的因果关系及关联程度等情形酌情确定为1个月，该1个月的租金应当在应付2020年2月1日至2020年5月21日的租金中予以扣除，2020年2月-4月的租金在扣除1个月租金后为20719.40元，应付时间为2020年1月5日前；2020年5月1日-5月21日的租金为6906.47元，应付时间为2020年4月5日前，上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。依照《诸暨印象城综合管理服务协议》约定，2020年2月-4月的管理费为11953.50元，但应扣除疫情原因1个月的管理费，理由如上，不再赘述，2020年2月-4月的管理费在扣除1个月后为7969元，应付时间为2020年1月5日；2020年5月1日-5月21日的管理费为2656.33元，应付时间为2020年4月5日前，上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。至于租金、管理费的违约金，张国春认为过高，要求法院进行调整，本院根据本案实际情况酌情确定为年利率10%。5.张国春办理以诸暨印象城（现更名为“诸暨青悦城”）第02层02-11号商铺为注册地址的工商注销登记手续，并对该商铺恢复原状和与越都公司办理商铺交还手续的诉请。本院分析如下：依照《商铺租赁合同》第4.2条约定，租赁关系终止时，在张国春完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经越都公司验收合格……该合同第12.2条约定，张国春向越都公司交还该商铺前，应自付费用将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。结合到本案，越都公司提供的营业执照登记信息可见，登记名称为诸暨市张国春服装店，经营者为张国春，经营场所为诸暨市暨阳街道西施大街77号，故张国春应办理对上述工商登记注销手续，并将商铺恢复至交付时的状态，应参照越都公司提供的店铺还原承诺书的内容予以恢复。6.张国春向越都公司支付合同解除之日起至张国春实际交还商铺日止的占有使用费（标准应为解约当日日租金的三倍，即1035.97元／日）、管理费（3984.50元／月）、公用事业费（按实际使用量计费）的诉请。本院分析如下：占有使用费应自合同解除日次日起至张国春腾空涉案房屋并交还涉案商铺之日止，计算标准应当参照日租金345.32元／日；因涉案合同于2020年5月21日解除，故越都公司无权再继续收取管理费；公用事业费，合同解除后至张国春腾退涉案房屋之日期间产生的公用事业费按实际发生的金额结算。7.张国春支付越都公司律师代理费14000元。依照《商铺租赁合同》第10.3条规定，越都公司按本合同约定行使合同解除权的，……张国春还需赔偿越都公司为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等），依照《诸暨印象城综合管理服务协议》第九条第4款约定，本协议因越都公司违约而提前终止的……张国春还需赔偿越都公司为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等），据此，越都公司主张律师代理费14000元的诉请应当予以支持。张国春主张越都公司无权出租涉案商铺，本院认为，诸暨市越都置业有限公司将涉案商铺所在的位于诸暨市××街××号的房屋出租给越都公司，并同意越都公司转租，诸暨市越都置业有限公司依法取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防安全检查合格证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故本案租赁合同应属有效，本院对张国春的主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认诸暨市越都商业经营管理有限公司与张国春于2019年4月签订的《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》于2020年5月21日解除；二、诸暨市越都商业经营管理有限公司应返还张国春质量保证金10000元，公共事业保证金1434.42元，共计11434.42元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、确认诸暨市越都商业经营管理有限公司已收取的履约保证金28688.40元不予退还张国春；四、张国春应支付诸暨市越都商业经营管理有限公司租金27625.87元、管理费10625.33元，合计38251.20元，并支付至款付清日止按年利率10%计算的违约金（违约金分段计算：租金20719.40元自2020年1月6日起、租金6906.47元自2020年4月6日起；管理费7969元自2020年1月6日起，管理费2656.33元自2020年4月6日起），上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清；五、张国春应办理名称为诸暨市张国春服装店（经营者：张国春）、位于诸暨市暨阳街道西施大街77号的工商登记注销手续，诸暨市越都商业经营管理有限公司应予以配合，限于本判决生效之日起三十日内办理完毕；六、张国春应于本判决生效之日起三十日内腾空涉案店铺、恢复原状（按店铺还原承诺书的内容），并将涉案店铺交付给诸暨市越都商业经营管理有限公司；七、张国春应支付诸暨市越都商业经营管理有限公司自2020年5月22日起至张国春将涉案店铺腾空并交付诸暨市越都商业经营管理有限公司之日止按日租金345.32元/日计算的占有使用费，2020年5月22日起至张国春腾退涉案房屋之日止的公用事业费以实际使用量计费，上述款项限本判决生效之日起三十日内付清；八、张国春应支付诸暨市越都商业经营管理有限公司律师代理费14000元，限本判决生效之日起十五日内付清；九、驳回张国春的其余本诉请求；十、驳回诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7466元，依法减半收取3733元，由张国春负担3369元，诸暨市越都商业经营管理有限公司负担364元。反诉案件受理费3678元，依法减半收取1839元，由诸暨市越都商业经营管理有限公司负担949元，张国春负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年七月二十七日书记员 谢周成?????19?