安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1658号上诉人（原审被告）:滁州市南谯鼎盛房产中介所,住所地安徽省滁州市南谯区凤阳路218号,统一社会信用代码92341103MA2NXEX69N。经营者：王文香，该公司经理。委托诉讼代理人:谢公民，男，1956年2月16日出生，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：万元，男，1997年8月30日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。委托诉讼代理人:万友昌，男，1979年1月17日出生，住安徽省寿县。原审被告:张翔，男，1996年6月19日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原审被告：张宝，男，1972年12月8日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上述两位原审被告的共同委托诉讼代理人:王保安，安徽会峰律师事务所律师。上述两位原审被告的共同委托诉讼代理人:陶园，安徽会峰律师事务所实习律师。上诉人滁州市南谯鼎盛房产中介所（以下简称鼎盛中介）因与被上诉人万元及原审被告张翔、张宝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎盛中介上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初260号民事判决第一项,改判驳回万元要求其中介返还交房保证金30000元的诉讼请求或发回重审;2.万元承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案应就《房地产转让合同》的三方是否履约进行评判，按照合同第三条第4款的约定，其收取卖方交房保证金，没有收万元所谓保证金，判决返还显属不当；根据合同第六条第3款的约定，其收取中介费应当获得支持；本案有证据证明合同是因买方“不买”，万元违约了,依约应承担全部中介费,另120000元定金卖方可以不退，经其中介调解，买方承担30000元中介费,卖方退还购房定金,买卖双方同意撤销网签。2.其中介已履行了《房地产转让合同》的全部义务。万元辩称，请求维持一审判决。张翔、张宝辩称，对一审判决其不承担责任无异议，其他同意鼎盛中介的意见。万元向一审法院起诉请求：1.解除万元与张翔、张宝于2019年4月23日签订的《房地产转让合同》；2.张翔、张宝双倍返还定金120000元(双倍定金240000元-已退还90000元-交房保证金30000元);3.鼎盛中介返还交房保证金30000元；4.张翔、张宝、鼎盛中介承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月26日，张翔（甲方、出售人）与万元（乙方、买房人）、鼎盛中介（丙方、中介方）签订了一份《房地产转让合同》，约定甲方自愿将其所有的坐落于三盛颐景御园7幢2801室、2802室转让给万元，售价为2100000元。合同中亦约定了付款方式等。合同签订后，万元支付了定金20000元。2019年4月23日，张翔（甲方、出售人）与万元（乙方、买房人）、鼎盛中介（丙方、中介方）就上述房屋重新签订了一份《房地产转让合同》，约定：出售价为2100000元；乙方于2019年4月23日支付甲方购房定金120000元，过户后抵作房款；乙方于2019年4月30日之前支付首付款，到房管局办理托管按揭手续，差额款乙方于2019年6月1日起，每月支付给甲方100000元，直到付清为止，并按每月千分之六支付利息，剩余房款乙方商贷支付给甲方；甲乙双方在签字房地产转让合同时乙方所交定金50%交丙方作为甲方保证金，此款待甲方交房时甲方结清所有费用，丙方将此款支付给甲方；甲方、乙方按总成交价的1%支付丙方中介费，在办理过户时或办理委托公证时付清。甲方及甲方代理人张宝、乙方及乙方代理人万其昌、丙方鼎盛中介在合同落款处签名。合同签订后，万元支付定金100000元，鼎盛中介留取其中50000元作为房屋保证金。买卖双方就上述房屋转让合同办理了网签备案，后办理过户时买卖双方发生争议，未办理过户手续。2019年5月29日，鼎盛中介业务员微信与万其昌沟通房屋买卖事宜,鼎盛中介业务员上午10：51微信万其昌：万总，我们打工的也不容易，都是靠这个吃饭的，对方中介钱都拿去过了，中介费一共42000，上次说一边让5000，这样吧，一边让你6000，你给3万把（该处应是笔误，应为“吧”），只能让你这么多了，你要是觉得可以就下午来把钱退给你。万其昌当日14：08回复：我现在过去。鼎盛中介业务员回复：可以，你让房东也过来，合同带着，让房东收条也带上。2019年8月22日，万元、万其昌出具了一份字据，载明：“本人购买三盛颐景御园7幢（2801/2802）合同作废。”同日，张翔和万元签订了《解除房屋买卖合同协议》并办理了三盛颐景御园7幢2801室、2802室网签合同撤销备案，载明的解除合同和撤销备案的原因是买方不买了。同日，万其昌出具了一份收条，载明收到张宝退还购房订金70000元。诉讼过程中，万其昌、鼎盛中介均认可鼎盛中介退还万其昌20000元。一审法院认为，2019年4月23日，张翔与万元、鼎盛中介签订的《房地产转让合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。2019年8月22日，张翔与万元已经办理了相应的解除合同手续，且张翔的代理人张宝已经将收到的70000定金退还，张翔与万元之间的《房地产转让合同》已经解除，对万元要求解除2019年4月23日签订的《房地产转让合同》不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张翔、万元、鼎盛中介公司在诉讼中关于合同不能履行的原因，各执一词，撤销备案时载明的原因是买方不买，且张翔已经退还收到的70000元，万元亦未举证证明合同不能履行以致解除是因张翔违约导致，对万元要求张翔、张宝双倍返还定金不予支持。《房地产转让合同》约定“甲方、乙方按总成交价的1%支付丙方中介费，在办理过户时或办理委托公证时付清”，现并未办理过户或办理委托公证，鼎盛中介公司辩称各方已经协商一致，由万元支付中介费30000元，但其举证的微信聊天记录并没有表明已经协商一致，亦未提供其他证据予以证明，鼎盛中介收取的50000元保证金应当全部退还，鼎盛中介已经退还了20000元，对万元要求鼎盛中介返还30000元予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、滁州市南谯鼎盛房产中介所于判决生效之日起十日内返还万元保证金30000元；二、驳回万元的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由万元负担1300元，滁州市南谯鼎盛房产中介所负担350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎盛中介提交张翔出具的声明书，能够证实鼎盛中介与张翔之间存在过保证金收取事宜，本院予以采信。鼎盛中介提交的存量房网签合同撤销备案申请及附件为当事人一审期间所举证据，本院不予重复认证。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据案涉《房地产转让合同》的约定，万元共向张翔支付定金120000元，其中20000元是直接向张翔支付，另外100000元是支付给中介后，由中介扣除相应保证金，再将余款支付给张翔，该付款过程符合《房地产转让合同》第三条第4款的约定，鼎盛中介收取的50000元系张翔作为出卖方按合同约定应当交纳的交房保证金。虽然上述100000元未直接向张翔支付，但仍应当认定为万元向张翔支付的定金，至于鼎盛中介扣除的交房保证金与作为购买方的万元无关。张翔出具的定金收条也证实，万元共向其支付定金120000元，且各方当事人对于万元支付的定金数额为120000元均无异议，本院予以确认。除此之外，本案无证据证明万元还支付了其他任何费用，更无证据证明鼎盛中介向万元收取了交房保证金，故万元关于要求鼎盛中介返还其交房保证金的主张无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案在案证据《存量房网签合同撤销备案申请表》、《解除房屋买卖合同协议》中明确裁明，案涉《房地产转让合同》未能继续履行的原因是“买方不买了”，是由于万元的违约行为所致，且本案并无证据证明张翔或鼎盛中介存在违约行为。因此，万元在因其自己违约行为导致合同未能继续履行的情况下，向合同的相对方张翔主张双倍返还定金与法律规定相悖，不应获得支持。至于张翔自愿返还部分定金以及鼎盛中介自愿代张翔返还部分定金共计90000元，是其对自身民事权益的处置，本院对此不作评判。而针对剩余的定金30000元，万元向张翔或鼎盛中介主张权利均无法律依据。原审判决鼎盛中介返还万元保证金30000元不当，本院予以纠正。综上，上诉人鼎盛中介的上诉理由能够成立，本院予以支持。原审认定部分事实错误，判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初260号民事判决；二、驳回万元的诉讼请求。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由万元负担；二审案件受理费550元，由万元负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年七月十五日书记员  吴敬附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。