四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2002民初3220号 原告：成都蜀信物业服务有限公司，住所地成都市武侯区龙门巷6号，统一社会信用代码91510100713003869P。 法定代表人：刘正丰，总经理。 委托代理人：邱静，女，系公司员工。 委托代理人：肖钡栩，女，系公司员工。 被告：蔡忠虎，男，1986年6月1日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：王建英，女，1986年8月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都蜀信物业服务有限公司与被告蔡忠虎、王建英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告蜀信公司委托诉讼代理人邱静、肖钡栩，被告蔡忠虎、王建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀信公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2738.75元及违约金2485.58元（暂计算至2020年4月30日止，最终以实际支付完毕物业服务费时间为止）；2.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告蔡忠虎、王建英系资阳市外环路1号筑鼎·凯旋国际项目住宅用房XXX业主，物业建筑面积共计68.47平方米。根据《前期物业服务合同》第六条第二项的规定，住宅用房每月物业服务费1.6元/平方米，每月物业服务费共计109.55元，根据《前期物业服务合同》第十八条第二项规定，若被告逾期缴纳物业费的，应从逾期之日起每天按照0.3%承担违约金。被告自2018年4月1日开始未支付物业服务费，截止2020年4月30日止，已拖欠原告物业服务费累计25个月，总计金额2738.75元，以及产生迟延支付的违约金2485.58元。被告经原告多次催收，一直拖延支付物业服务费，被告的违约行为，已给原告造成了较大的经济损失。为维护原告合法权利，原告特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规向贵院提起诉讼，请求法院依法维护原告合法权利，支持原告以上诉讼请求。 被告蔡忠虎辩称，我之前按时缴纳了物业费，于2018年4月决定缓交物业费，前期物业合同是与开发商签订的，存在霸王条款，属于格式合同，我不认可。原告未按约履行合同以及未按服务标准为业主提供服务，违约在先。小区门岗管理混乱，至今没有正式大门，而是以一条车辆进出通道作为小区出入通道，没有执行门禁管理，导致出入口混乱，人员车辆随意出入，外来人员不予登记，达不到园林式管理标准。门卫管理混乱，导致业主家中频频失窃，致使业主财产受到损失，安全得不到保证。卫生保洁存在垃圾死角，按物业合同应每天清运3次，物业未做到位，供水公司通知了减压供水，用水未二次增压供水，物业不作为。电梯间、道路、绿地、水泵等都属于业主共有，物业公司在没有与业主达成共识的情况下，利用绿地增设停车位，单方收取停车费，楼梯间广告费等均未公示收益情况。物业合同第1.2.8.11.13条客服服务都没有做到。物业合同规定物业人员应该规范服务，语言文明，主动热情，而物业人员粗暴、态度恶劣嚣张。业主车辆进出一次收一次停车费不合理。在2017年8月，我亲眼目睹了物业与业主发生矛盾，物业持械殴打业主，给我造成了极大的心理阴影。违约金不认可，物业违约在先，诉讼费也不认可。凯旋国际小区属于在建小区，存在噪音、扬尘等等，对业主居住环境造成了一定的影响。综上所述，我认为原告物业服务质量达不到1.6元/平方米服务标准，我是单一的业主，所以只能以缓交物业费来督促物业公司改善服务质量。希望驳回原告的诉讼请求。 被告王建英答辩意见与蔡忠虎一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于本案是小区物业服务合同纠纷系列案件，结合系列案中证据认证情况以及本案当事人无异议的证据，对原告提交的《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》、美篇、业主微信群对物业公司的评价、锦旗、感谢信、资阳市住房和城乡建设局对于凯旋国际停水问题的回复、原告2019年度获得的中共资阳市雁江区委政法委员会以及资阳市公安局雁江区分局颁发的平安小区的授牌、资阳市人民政府消防委员会颁发的先进集体证书、资阳市房地产颁发的资阳市优秀物业服务企业证书、资阳市物业管理协会颁发的副会长单位证书、资阳市人民政府颁发的省级园林居住小区证书、资阳市物业管理协会颁发的优秀住宅小区证书、消防救援支队颁发的资阳市第四届微型消防站比武竞赛三等奖、2020年4月获得的资阳市房地产管理局颁发的先进企业的称号、催费沟通记录表、上门张贴催费的温馨提示照片、工作衔接函，本院予以确认。被告申请法院调取证据申请书，本院已在开庭前依法释明。对于原告提交的物业和业主打架起因视频和行政处罚决定书，上述证据体现的纠纷发生在2017年，不在本案所涉及的物业服务期间，且与本案没有关联性，本院对该部分证据不予采信。对于被告提交的光盘2中楼上现浇照片5张以及原告提交的执法大队及物业工作人员上门沟通图片，因属于业主间相邻关系纠纷范畴，与本案诉争的物业服务合同纠纷没有关联性，本院不予采信。对被告提交的光盘1中的视频、光盘1中无载明时间的照片以及光盘2中无载明时间的照片，均属传来证据，无原件予以核对，对其真实性、合法性、关联性在本案中无法确认；对被告提交的光盘1中的载明时间的照片以及光盘2中除证明现浇以外的载明时间的照片，因不在本案讼争期间，对其关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告蔡忠虎、王建英系资阳市雁江区外环路1号筑鼎·凯旋国际项目XX栋XX单元XX号住宅房屋的业主，房屋建筑面积68.47㎡。原告成都蜀信物业服务有限公司与四川筑鼎投资有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同载明甲方（建设单位）四川筑鼎投资有限公司，乙方（物业服务企业）成都蜀信物业服务有限公司，委托物业项目名称：凯旋国际项目；合同第三条和第四条约定了乙方提供物业服务的内容、物业服务标准；合同第五条约定履行期限是自2013年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；合同第六条约定物业服务费采用包干制计费方式，物业服务费以包干制计费，由四川筑鼎投资有限公司、业主向原告交纳物业服务费，盈余或者亏损均由原告享有或者承担，高层住宅的收费标准为1.6元/平方米.月；首次缴纳物业管理服务费时，业主应在收房时一次性预付六个月的物业服务费，以后按季预交，业主应在每月的十五号前履行交纳义务；合同第十八条约定甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，从逾期之日起按每天0.3%承担违约期间未付金额的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。2013年11月8日，原告成都蜀信物业服务有限公司与被告蔡忠虎、王建英签订了《前期物业服务合同》，约定的内容与原告成都蜀信物业服务有限公司与四川筑鼎投资有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。 另查明，被告蔡忠虎、王建英自2018年4月1日起至2020年4月30日期间未向原告交纳物业服务费。原告自2018年10月起至2020年4月多次向被告书面催收物业服务费无果。 本院认为，四川筑鼎投资有限公司与原告蜀信物业签订的《前期物业服务合同》以及原告蜀信物业与被告蔡忠虎、王建英签订的《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力。原告按约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告以原告经营业主共有的停车位收益与电梯广告收益未公开为由拒缴物业费的抗辩主张，本院也不予采纳，应由权利主体另案主张。被告提交的证据不足以证明原告的物业服务存在严重瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告主张被告支付2018年4月1日至2020年4月30日期间物业费68.47㎡×1.6元/㎡×25月=2738.8元，原告主张物业费欠费金额为2738.75元，本院予以支持。因该案属小区物业服务合同纠纷系列案件，从本院审理的综合情况来看，原告在物业服务中还存在诸多不足之处，应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，维持小区的和谐与稳定。关于原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告蔡忠虎、王建英于本判决生效之日起十日内向原告成都蜀信物业服务有限公司支付物业服务费2738.75元； 二、驳回原告成都蜀信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡忠虎、王建英负担（原告成都蜀信物业服务有限公司已向本院缴纳，被告蔡忠虎、王建英自本判决生效之日起十日内向原告成都蜀信物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员  凌小薇 二〇二〇年七月二十九日 书记员  杨 慧