山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1328民初3862号 原告：宋丙佐，男，1967年11月6日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：胡发会，山东泰蒙律师事务所律师。 被告：王相印，男，1966年8月12日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：刘端政，蒙阴汶溪法律服务所法律工作者。 被告：赵娟，女，1982年12月10日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 第三人：崔宪珍，女，1969年12月2日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 第三人：王连海，男，1969年2月21日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 原告宋丙佐与被告王相印、赵娟、第三人崔宪珍、王连海买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法作出了（2018）鲁1328民初4817号民事判决书，之后，原告宋丙佐提出上诉，临沂市中级人民法院于2019年6月11日作出了（2019）鲁13民终2318号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院受理后，依法追加崔宪珍、王连海为第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋丙佐及委托诉讼代理人胡发会、被告王相印及委托诉讼代理人刘端政到庭参加诉讼，被告赵娟、第三人崔宪珍、王连海经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋丙佐向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告所签订的房屋买卖合同无效，该房屋及土地拆迁补偿款归原告所有；2.依法确认院内土地使用权及钢结构大棚属于原告所有，其拆迁补偿款归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。原审诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求保留第二项诉讼请求。重审诉讼中，原告变更诉讼请求第二项：请求被告返还原告拆迁补偿款1380135.75元（具体明细：钢结构房181.86平方米，单价6800元每平米，砖混平房43.59平方米，每平方米8800元，该两项加起来是1620240元，需要补交配套费113元每平方米，人防费50元每平方米，土地出让金902元每平方米，合计每平方米需要交纳1065元，共计240104.25元，扣除该费用，剩余1380135.75元），由两个第三人承担连带责任。事实和理由：2007年6月，原告以竞拍的方式拍得位于蒙阴县新城路路段县政府对面楼房一处。2010年10月20日，原告因涉嫌犯罪被关押，在关押期间，被告赵娟通过律师传信说只要有30万元就可以把原告释放，欺骗原告出具了委托书，委托其处置原告房产。2010年11月16日，二被告恶意串通，将原告上诉房产及土地使用权以远低于实际价值的价格出卖给了被告王相印。并且二被告一起隐瞒欺骗原告，直到2016年10月刑满释放后，原告去管理房屋时，才发现房屋被低价出卖。且赵娟也未将房款用给原告，也未交付给原告。根据原告被欺骗所签订的委托书，原告授权赵娟处置的是房产，并未授权赵娟转让土地使用权，因此，除了房产占地116平外，房后院内194平土地使用权没有授权转让赵娟出卖，赵娟和王相印所签订的协议也约定转让的土地是116平，没有转让院内194平，在院内194平上面有原告于2006年自建的钢结构大棚，并未出卖给被告王相印。因此该土地使用权及钢结构大棚所有权应属于原告所有，王相印将其侵占没有合法依据。经查，该房现在属于拆迁房。综上所述，二被告恶意串通，以过低的价格转让原告房产，损害原告的合法权益，应属无效协议，并且被告赵娟无权转让原告除房屋占地以外的土地使用权和钢结构大棚，赵娟也未转让其他土地使用权和钢结构大棚，被告王相印将其侵占没有合法依据。为此，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》第五十二条等法律规定，具状起诉。 被告王相印辩称，本案被告赵娟作为原告当时的妻子，接受原告委托签订了买卖合同，由此所产生的法律后果应当由原告承担，至于原告所称房屋买卖不含大棚没有任何事实和法律依据，买卖合同中记载的包含附属设施费用，在被告赵娟向被告提交的授权委托书中对买卖的范围作了明确详尽的记载，涉案房屋是原告从法院拍卖所得，确权发证平面图、蒙阴县公房所有权申报表中包含该院落，后被告从原告处购买该涉案房屋，授权委托书、房屋买卖协议、发证平面图、资产处置协议书、蒙阴县公房所有权申报表对该标的四至范围均进行了明确的描述，内容完全一致。对于原告所称买卖合同中处置的房屋不包含院子及附属设施的主张无法律依据，要求返还拆迁补偿款更无法律依据，建议法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人崔宪珍书面辩称，本案答辩人不是适格的主体。原告与被告王相印之间的合同关系与答辩人无关。答辩人仅是在上述争议房屋进行拆迁过程中与被告王相印达成的转让协议，答辩人与王连海、被告王相印每人三分之一的产权，答辩人也按照房屋征收部门的要求补缴了土地费、配套费、人防费，答辩人仅与被告王相印有合同关系，请法庭驳回对本答辩人的起诉。 第三人王连海书面辩称，本案答辩人不是适格的主体。原告与被告王相印之间的合同关系与答辩人无关。答辩人仅是在上述争议房屋进行拆迁过程中与被告王相印达成的转让协议，答辩人与崔宪珍、被告王相印每人三分之一的产权，答辩人也按照房屋征收部门的要求补缴了土地费、配套费、人防费，答辩人仅与被告王相印有合同关系，请法庭驳回对本答辩人的起诉。 本院经审理认定事实如下：2006年11月10日，原告宋丙佐与案外人张其仁签订了蒙阴县农行新城路储蓄所院内使用赔偿协议书，约定张其仁从2006年11月10日不再种植蔬菜，土地归宋丙佐使用，使用费6000元；院内建筑物归宋丙佐所有；宋丙佐的建筑，不得妨碍张其仁的进出，大门及院内路双方共同使用。原告宋丙佐在涉案院内建造了钢结构大棚，2006年12月7日，蒙阴县城市和管理执法局对其作出了行政处罚决定书，认定该大棚属于违法建筑，罚款人民币1500元，原告宋丙佐缴纳了该罚款。2007年6月27日，原告宋丙佐以19万元的价格通过拍卖取得位于蒙阴县。2007年6月30日，中国农业银行蒙阴县支行与原告宋丙佐签订了资产处置协议书，协议约定的土地和房产情况：位于蒙阴县对面，东至二粮店、西至县府院墙、北至新城路、南至县府院墙，共有土地116平方米，土地性质为划拨；房产建筑面积为233平方米。2010年10月20日，原告宋丙佐委托被告赵娟将其名下位于进行处置，由于本人涉嫌刑事犯罪案件被关押于蒙阴看守所，无法处理该房产处置的相关事宜，现委托妻子赵娟办理该房产处置的一切事宜。2010年11月16日，原告宋丙佐签订委托书，委托被告赵娟（当时二人系夫妻关系）出售房屋，具体内容如下：宋丙佐现将自己名下位于蒙阴县城新城路中段县政府对面，东至二粮站，西至县府院墙，北至新城路，南至县府院墙，有土地面积116平方米，土地性质为划拨，房产建筑面积233平方米，始建于1987年9月，经中国农业银行蒙阴县支行拍卖所得的商品房以及楼南钢结构大棚，面积123.3平方米，土地使用面积149.7平方米，进行出卖。由于本人涉嫌刑事案件被关押于蒙阴看守所，无法办理该房产出卖的相关事宜，现委托妻子赵娟办理该房产出卖的一切事宜。委托人：宋丙佐2010年11月16日。 2010年11月16日，被告王相印与被告赵娟签订房屋买卖协议，第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋所有权证号为“山东省城镇公房所有权证蒙房字第××号”，房屋土地使用权证号为“”；2、甲方所售房屋位于蒙阴县城新城路中段县政府对面东至二粮站西至县府玻璃北至新城路南至县府院墙共有土地面积116平方米；3、甲方所售房屋建筑面积233平方米；4、甲方所售房屋同时将该房屋所附的土地使用权一并转移给乙方。第二条1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）柒拾零万零仟零佰元整（含附属设施费用）；2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由甲方负担。第三条付款方式：一次性付款。第四条房屋交付：甲方应当与本协议签订之日起将本协议约定的房屋及土地地上附属物一并交付给乙方，甲方应当报请县级人民政府批准办理房屋过户手续。第五条双方的违约责任：甲、乙双方必须严格履行合同约定，如有一方违约，向对方支付违约金伍拾万元。第六条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。第七条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。第八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。第九条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第十条本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。 同时查明，被告王相印于签订合同当日将房款70万元交付被告赵娟，被告赵娟为被告王相印出具收到条一张。 原告宋丙佐通过拍卖取得的二层楼房，建于1987年，建筑面积233平方米，所有权属于蒙阴县农业银行，土地性质为划拨。 被告王相印购买以上房屋及院落后，将房屋及院落分别租赁给刘洪磊、马俊等人，后来，涉案土地和房屋上又开办了望街咖啡馆。被告王相印将以上涉案房产和土地一分为三，其中两份卖给了第三人崔宪珍、王连海，三人共同共有。2018年蒙阴县政府根据县城片区改造的要求，对涉案楼房及土地实施征收。本院从蒙阴县党校片区征收指挥部调取了相关材料，具体征收评估及分配情况为：涉案楼房312.36平方米，平房43.59平方米，钢结构房181.86平方米；总占面积391.29平方米。其中，王相印占三分之一：楼房104.12平方米，平房14.53平方米，钢结构60.62平方米；所占土地面积为130.43平方米。崔宪珍占三分之一：楼房104.12平方米，平房14.53平方米，钢结构60.62平方米；所占土地面积为130.43平方米。王连海占三分之一：楼房104.12平方米，平房14.53平方米，钢结构60.62平方米；所占土地面积为130.43平方米。依据蒙阴县拆迁补偿政策，被告王相印、第三人崔宪珍、王连海三人共同共有的以上房产和土地无房权证土地证，建筑物补交配套费每平方米113元，人防费每平方米50元；土地补交基准地价商业同地一级地费用每平方米902元，三人每人交配套费为20258元，每人交人防费8964元，每人交土地费117648元。三人选择要楼房，相关土地费、配套费、人防费等均已缴纳。 上述事实，有房屋买卖合同、授权委托书、当事人陈述、庭审笔录以及相关证据材料等予以证实，并均已收集、记录在卷。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原告宋丙佐与被告王相印房屋买卖合同是否有效，涉案土地使用权性质如何，是否系国家划拨土地，蒙阴县农行是否有权转让；涉案款项是如何交付的，涉案房产及土地目前的状况如何。二、原告宋丙佐之妻赵娟代理宋丙佐是否将院落及钢结构大棚转让给了王相印，是否有权转让，赵娟与王相印签订合同时是否存在恶意串通行为。关于第一个争议焦点，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权转让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，涉案楼房系蒙阴县农行的公房，土地性质为划拨，从拍卖成交确认书、蒙阴县农行与原告宋丙佐之间的资产处置协议来看，蒙阴县农行作为公房的所有人依照上级处置闲置资产的规定，其有权处置该房产和土地，但作为划拨土地，应当上报政府土地主管部门批准并交纳国有土地出让金，因此，当时蒙阴县农行与原告宋丙佐之间房地产处置协议违背了法律强制性规定，以及后来宋丙佐卖给王相印、王相印再把其中的两份房产和土地卖给第三人崔宪珍、王连海，均未办理相关批准手续，但是在最后的蒙阴县片区改造拆迁中，蒙阴县拆迁管理部门与被告王相印和第三人崔宪珍、王连海签订了合同，三人按照国家规定，缴纳了土地费、配套费、人防费等相关费用，最后的成交将买卖合同进行了补正，同时，原告宋丙佐也不再主张其与王相印之间的房地产买卖合同的效力问题，综上，原告宋丙佐与被告王相印之间、王相印与第三人之间的买卖合同经过最后在拆迁过程中经过了土地主管部门的批准，缴纳了相关土地费用，因此，房地产买卖合同经过补正之后为有效合同。 关于本案的第二个争议焦点。原告宋丙佐之妻赵娟代理宋丙佐是否将院落及钢结构大棚转让给了王相印，是否有权转让，赵娟与王相印签订合同时是否存在恶意串通行为。本案中，当时原告宋丙佐与被告赵娟系夫妻关系，原告宋丙佐因诈骗罪被采取强制措施，原告方提交法庭的委托书和被告王相印提交法庭的委托书，时间不同，前者为2010年10月20日，后者为2010年11月16日；内容不同，前者系“委托赵娟办理该房产处置的一切事宜”，后者为“经中国农业银行蒙阴县支行拍卖所得的商品房以及楼南钢结构大棚，面积123.3平方米，土地使用面积149.7平方米，进行出卖”；委托书中委托人签字相同，均为“宋炳佐”。根据原告宋丙佐与被告王相印签订的合同以及房地一体原则，综合本案实际情况，本院认定以最后时间2010年11月16日的委托书的效力。原告宋丙佐委托其妻被告赵娟对其通过拍卖所取得的房屋进行处置，并向被告赵娟出具委托书，明确授权范围，不仅包括楼房还包括房屋附属设施（楼南钢结构大棚）。被告赵娟与被告王相印签订买卖合同，虽然原告与被告王相印提交的两份买卖合同格式上存在差异，但内容一致，双方对合同内容并无异议，且房屋买卖合同第二条第一款明确注明含附属设施费用。同时，双方对买卖合同所附的院落房屋确权发证平面图无异议，被告王相印也提交房款收到条证实房款已交付，该价格与当年的市场价格不存在明显不合理。本案中，没有证据证明被告王相印与被告赵娟存在恶意串通的情况，综上所述，原、被告之间的买卖合同成立并生效。对于原告主张的买卖合同中处置的房屋不包括院子及附属设施的主张，与事实不符，于法律无据，本院不予支持。诉讼中，原告宋丙佐撤回第一项诉讼请求，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。 本案在诉讼过程中，组织双方当事人进行了调解，被告王相印、第三人崔宪珍、王连海考虑原告宋丙佐被判刑、离婚等实际情况，出于同情自愿每人补偿给原告宋丙佐现金40000元，对此，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、驳回原告宋丙佐的诉讼请求。 二、被告王相印、第三人崔宪珍、王连海于本判决生效后自愿补偿原告宋丙佐现金各40000元，共计120000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17221.22元，由原告宋丙佐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张家明 审 判 员  张玉萍 人民陪审员  公宜梅 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理  张 颖 书 记 员  公丽群