济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初1140号原告：山东盼旺建筑工程有限公司，住所地济南市高新区华盛路299号凤凰国际小区（南区）2号楼2-601，统一社会信用代码91370100MA3MGXHWXA。法定代表人：刘超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张化南，山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：万克瑞，山东海扬律师事务所律师。被告：朱灿灿，男，1991年6月7日出生，汉族，户籍地山东省宁阳县，现住济南市历下区。被告：山东全民惠普金融软件服务有限公司，住所地济南市高新区新洛大街3003号宝威科技园1号楼八层803室。统一社会信用代码91370100MA3C0X3W4A。法定代表人：王承华，执行董事。上列二被告共同委托诉讼代理人：赵清华，山东博睿律师事务所律师。原告山东盼旺建筑工程有限公司（以下简称盼旺公司）与被告朱灿灿、山东全民惠普金融软件服务有限公司（以下简称全民惠普公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告盼旺公司的委托诉讼代理人张化南到庭参加诉讼。被告朱灿灿、全民惠普公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盼旺公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除盼旺公司、朱灿灿、全民惠普公司于2018年8月8日签订的房屋租赁合同；2.依法判令朱灿灿、全民惠普公司退还盼旺公司超额支付的房屋租赁款60387元(2019年8月23日盼旺公司通知朱灿灿、全民惠普公司解除租赁合同，盼旺公司承担一个月的违约金，退租期限自2019年9月24日起至2019年11月16日，每天1161元，共计52天)；3.依法判令朱灿灿、全民惠普公司退还押金30000元；4.案件受理费、保全费等由朱灿灿、全民惠普公司承担。事实和理由：盼旺公司与朱灿灿、全民惠普公司于2018年8月8日签订房屋租赁合同一份，合同约定将位于济南市高新区新洛大街3003号宝威科技园1号楼7楼出租给盼旺公司办公使用，租赁期限为27个月，自2018年8月8日至2020年11月16日止。盼旺公司在2019年4月1日向朱灿灿、全民惠普公司提出过解除合同，朱灿灿、全民惠普公司将盼旺公司起诉至高新区人民法院，双方2019年5月21日调解结案，事后朱灿灿、全民惠普公司便拒接盼旺公司电话，盼旺公司找到朱灿灿、全民惠普公司住所单位后发现其已经搬迁，盼旺公司通过房主以及物业均联系不上朱灿灿、全民惠普公司，盼旺公司于2019年9月20日搬离涉案房产，朱灿灿、全民惠普公司的不诚信行为，严重侵害了盼旺公司的合法权益。为维护自身合法权益诉至法院。朱灿灿、全民惠普公司未到庭亦未提供书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盼旺公司与全民惠普公司签订《房屋租赁合同》，约定：盼旺公司将其拥有的位于济南市高新区新泺大街3003号宝威科技园1号楼7层的房屋租给全民惠普公司，用途是办公，房屋面积为755平方米。该房屋租赁期限共27个月，自2018年8月8日起至2020年11月16日止。双方在租赁期内，未经协商一致均不得提前解约。房屋租金分三次支付，首次付285000元，下次付款285000元，最后一次付款450000元整，共计1020000元。房屋押金30000元，租赁期满或本合同终止时，在全民惠普公司验房且收回钥匙后，由全民惠普公司归还押金给盼旺公司。另合同约定：若任一方违约，守约方有权终止合同，违约方承担1个月房屋租金的赔偿责任。另合同中注明：收款账户为：朱灿灿，招商银行济南分行东门支行，621483531750472。上述协议签订后，盼旺公司于2018年8月6日向全民惠普公司支付押金30000元，全民惠普公司出具押金条一张，载明：今收到山东盼旺建筑工程有限公司租房押金叁万元（30000.00元）整。其中载明电话158××××0715。2018年8月13日，盼旺公司通过其银行账户向全民惠普公司指定的收款账户（朱灿灿银行账户）转账支付房租120000元。2019年3月15日，盼旺公司通过刘倩倩账户向全民惠普公司指定的收款账户（朱灿灿银行账户）支付房租200000元。2019年4月2日，全民惠普公司因盼旺公司未按约定支付房屋租金，诉至本院，经本院调解，双方达成调解协议，本院作出（2019）鲁0191民初1565号民事调解书，调解协议如下：一、盼旺公司于2019年5月31日前一次性支付全民惠普公司2019年3月1日至2019年11月15日房屋租金、违约金共计107000元。后因盼旺公司未按调解书履行支付义务，全民惠普公司申请本院强制执行，2019年6月13日，本院强制扣划盼旺公司111020元。另查明，盼旺公司承租涉案房屋后，在经全民惠普公司的许可下，将部分房租转租给他人，仅实际使用部分租赁房屋。盼旺公司对外转租及收取转租费用期限截至2019年11月15日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2018年8月盼旺公司与全民惠普公司签订的《房租租赁合同》系双方真实性意思表示，约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。盼旺公司主张涉案租赁合同出租方系全民惠普公司与朱灿灿，但其持有的涉案合同与全民惠普公司持有的房屋租赁合同中抬头部分均没有朱灿灿；且仅有盼旺公司持有的涉案合同甲方处有朱灿灿的签名；另，因涉案合同约定的收款账户为朱灿灿的账户，且朱灿灿为盼旺公司员工，全民惠普公司出具的押金条中无公司盖章，有朱灿灿的签名，并不足以证实朱灿灿为共同出租方。综上，盼旺公司未能提交充分有效证据证实其主张的朱灿灿为共同出租人，应承担举证不利的法律后果，故对盼旺公司主张的朱灿灿为共同出租方的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，未经协商一致均不得提前解约”,盼望公司在未与全民惠普公司协商一致的情况下，单方主张解除涉案房屋租赁合同，并提前搬离涉案房屋，构成违约，并致使双方合同目的不能实现，且全民惠普公司亦认可盼旺公司提前退租，故本院对盼旺公司主张的解除双方涉案合同的诉讼请求予以确认。关于盼旺公司主张的全民惠普公司退还其超额支付的房屋租赁款的问题。盼旺公司系依据本院作出的（2019）鲁0191民初1565号民事调解书，向全民惠普公司支付涉案房屋租金至2019年11月15日。盼旺公司并未提交充分有效证据证实解除涉案房屋租赁合同的时间为2019年8月23日，且盼旺公司亦未提交充分有效证据证实其实际搬离涉案房屋的时间，应承担举证不利的法律后果。再次，盼旺公司及全民惠普公司共同认可，自盼旺公司承租后至2019年11月15日期间，盼旺公司将涉案房屋部分转租并收取房租。综上，盼旺公司未提交充分有效证据证实其超付全民惠普公司房屋租赁费，故其主张全民惠普公司退还其房屋租赁款60387元无事实及法律依据，本院不予支持。关于盼旺公司主张的退还押金的问题。《房屋租赁合同》约定：“租赁期满或本合同终止时，在甲方验房且收回钥匙后，由甲方归还押金给乙方。”且合同中载明了盼旺公司承租涉案房屋时的物品清单，盼旺公司提前退租，并未与全民惠普公司进行物品的清点、交接，未进行验房等合同约定手续，故盼旺公司主张全民惠普公司退还押金30000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告山东盼旺建筑工程有限公司与被告山东全民惠普金融软件服务有限公司于2018年8月8日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告山东盼旺建筑工程有限公司对被告朱灿灿的诉讼请求；三、驳回原告山东盼旺建筑工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费2060元，减半收取1030元，由原告山东盼旺建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭瑞栋二〇二〇年七月二十日法官助理胡晓明书记员李灵