安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初873号原告：董理，男，1990年5月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：陈宏，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都律师事务所律师。被告：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼501室，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。法定代表人：李涛，该公司经理（已去世）。委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。原告董理与被告阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，庭审后，原、被告申请庭外调解，调解期限30天，本院予以准许。原告董理的诉讼代理人陈宏、张宇，被告阜阳恒业公司的诉讼代理人冯继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董理向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金18972元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。原告明确第一项诉讼请求中逾期交房违约金自2019年1月1日起按已付房款的日万分之三计算至实际交房之日即2019年9月11日。事实与理由：2016年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区颍河东路609号的“恒业华府”住宅小区项目5＃1602室，总房价为527000元，被告于2018年12月31日前交房，如逾期按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告却以种种理由推脱至今未向原告交付房屋。原告遂诉至本院。阜阳恒业公司辩称，1.阜阳恒业公司不存在违约行为。原、被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条交付期限与交付条件，第二款第二项明确约定，因有关政策、法规的变动导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期。阜阳恒业公司在施工过程中，恒业华府小区住宅楼单体工程在2018年9月初完工，施工现场临时设施开始陆续拆除，准备9月底完成地下室顶板覆土回填，开始小区绿化景观和配套设施综合管线施工，原计划两个半月完成所有工作达到交房条件，完全能够在合同约定期限内交付，但因下列两项政策变动及不可抗力的原因导致阜阳恒业公司无法按期交房：（1）阜阳市交警支队和颍东区住建局联合发出公告，从2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济和路-向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，恒业华府小区处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误（附有公告和封路现场照片）；（2）颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下污水管网破坏损毁后重建，然后该路段新排水管网截止目前尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，同时导致无法进行综合验收、无法进行环保验收备案。对此情况，阜阳恒业公司不仅多次口头向颍东区住建局反映情况，而且也书面进行反映，要求解决问题，但颍东区住建局虽然知道实际情况但就是没有落实解决。目前阜阳恒业公司克服困难，为尽快交房而临时接通管线，待城市管网建成后再重新并入市政大管网，本案存在合同约定的阜阳恒业公司可据实延期交房的情况，阜阳恒业公司不存在违约行为；2．退一步说，即使本案不存在《合同》第八条第二款第二项约定的情形，那么也应认定阜阳恒业公司逾期交房因不可抗力所导致。原告与被告之间形成的《合同》第八条交付期限与交付条件，第二款第二项明确约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，可据实予以延期。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能预见且不能克服的客观情况。阜阳恒业公司没有预期交房的故意，上述情形的发生属于阜阳恒业公司不可控制的因素，直接导致了阜阳恒业公司无法在约定时间内交付房屋，即使本案不存在《合同》第八条第二款第二项约定的情形，那么也应认定阜阳恒业公司逾期交房因不可抗力所导致。阜阳恒业公司不存在逾期交房的故意和过错，董理要求阜阳恒业公司赔偿违约金无事实依据和法律依据。3.董理于2019年9月7日申请交房，自愿按照现有条件交房，同时配合公司办理后期手续。因原告办理房屋验收交接手续，我公司不再承担该房屋的交房责任和其他相关责任，因此引起的法律后果及经济纠纷由原告本人自行承担。4.董理主张日万分之三的违约金过高，应当予以调低。本院经审理认定事实如下：阜阳恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2016年10月17日，董理与阜阳恒业公司签订了合同编号为FY2016108011《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定董理购买位于阜阳市颍东区颍河东路609号恒业华府5＃住宅楼1602室商品房，建筑面积为102.59平方米，单价每平方米5136.95元，总房款为527000元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年10月3日支付首期款297000元，余款230000元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。董理于2016年10月3日向阜阳恒业公司支付首付款297000元，2016年11月4日支付购房款230000元，合计527000元，阜阳恒业公司向董理出具收据。阜阳恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月7日，董理申请交房时，承诺知悉所购房屋的工程进度和交付条件，按现有条件收房，阜阳恒业华府不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，阜阳恒业公司同意减免董理2019年8月1日至2020年7月31日一年的物业费。2019年9月7日，董理领取该房屋。另查明，阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。又查明，2019年3月5日阜阳恒业华府5#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件，2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月11日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件，2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。对当事人有争议的事实，分析认定如下：一、关于是否存在据实延期交房情形的问题阜阳恒业公司认为因为交通管制导致运输车辆无法进出工地和地下雨污管网损毁重建以及环保原因，造成延期交房，且符合合同第八条约定的“特殊原因”，遭遇不可抗力或因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房的可据实予以延期交房的情形，不应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，1.关于政府交通管制的行为。经审查，董理与阜阳恒业公司于2016年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定2018年12月31日前交房。施工过程中，2018年9月10日，阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，颍河东路（济河路–向阳路段）于2018年9月20日至2019年12月31日实行全封闭交通管制。交通管制发生在双方签订合同之后，且涉案的工程在交通管制范围内，交通管制事件，客观上确实会给阜阳恒业公司的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故对阜阳恒业公司的延期交房予以酌情考虑。2.关于天气原因。经审查，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件仅要求建筑工地停止作业，但是阜阳恒业公司未能举证证明其按照文件要求停止作业的事实及具体天数，且阜阳恒业公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限。故阜阳恒业公司因天气原因，要求延期交房，本院不予采信。综上所述，涉案楼房受交通管制的影响而延期交房，综合交通管制的事件、双方签约时间和约定交房时间，本院酌定阜阳恒业公司承担65%逾期交房违约责任，并免除阜阳恒业公司35%逾期交房违约责任。三、关于董理与阜阳恒业公司达成协议后，阜阳恒业公司是否承担逾期交房违约责任董理认为，该协议系阜阳恒业公司单方拟定的霸王条款，免除阜阳恒业公司应尽的义务，加重了董理的责任，侵害了董理的合法权利，绝非业主的真实意思表示，免责条款是无效的。阜阳恒业公司认为，董理主动收房且收房时不再要求阜阳恒业公司承担任何责任，故阜阳恒业公司不再承担逾期交房违约责任。本院认为，董理与阜阳恒业公司在交房时达成协议，董理承诺接收房屋后，阜阳恒业公司不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，阜阳恒业公司同意减免董理2019年8月1日至2020年7月31日一年的物业费，该协议系双方充分协商后的真实意思表示，不违反法律规定，该协议免除了阜阳恒业公司逾期交房违约责任，故对董理要求阜阳恒业公司承担逾期交房违约责任的诉求，本院不予支持。综上，本院认为，董理与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。2019年9月9日，讼争房屋已通过竣工验收合格，公安消防、环保、规划、城建档案等部门出具认可性意见，并取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，根据双方房屋买卖合同约定，可认定讼争房屋于2019年9月9日符合了交付条件。如前分析，对董理要求阜阳恒业公司承担逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董理的全部诉讼请求。案件受理费274元，减半收取137元，由原告董理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张莉娜二〇二〇年七月十三日法官助理张静书记员齐福强附一：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。