贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1856号 原告：孙良光，男，1984年3月8日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司（统一信用代码：9152055741101589F），住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩。 原告孙良光与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙良光、被告的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙良光向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告办理商品房转移登记的有关文书的违约金108349.99元。2、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告办理商品房转移登记的有关文书的暂计违约金108349.99元。实际违约金以255972元为基数，按日万分之三的标准从2015年7月26日计算至被告向原告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止。 事实和理由：2012年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：依Ａ-2012-164）被告将位于七星关区出售给原告，原告如约支付了该房总价款255972元。被告在合同中约定于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。但时至今日，被告未如约履行合同。按照该商品房买卖合同约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定时间起180日内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，即2015年7月26日至2016年1月27日期间，被告应支付原告违约金为：房款255972元万分之一Ｘ180天＝4067元。约定日期180日以后，被告仍不能办理不动产权属证书的，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金，故2016年1月28日到2019年10月21日起诉之日止，共计1358天，被告应支付原告违约金为：房价总款255972×0.03%×1358日＝104282.99元，两者共计108349.99元。今后将按被告实际交付不动产权属证书的日期再进行违约金的核算，也提请法院督促被告，积极履行合同义务，早日为原告办理该商品房的权属证书。为维护原告合法权益，故起诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司答辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的条例作为验收依据，然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了新的验收条例，按常理消防部门应该以2010年以前的验收条例进行验收，但是在验收中确引用了部分新的验收条例进行验收。由于新老部门验收标准不一致，导致涉案商品房一直未验收完毕。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办理的政策，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间，所以虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但是，该因素以超出了答辩人可控制的范围，是政府政策的因素，并非答辩人自身的原因；三、逾期办证并未给答辩人带来实质性的经济损失，被答辩人已经实际入住，居住权得到保障。四、被答辩人的诉请已经部分超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区，房屋建筑面积92.01平方米，套内建筑面积76.51平方米；按照套（单元）建筑面积计算，该商品房总价款为255972元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128972元，余款127000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2015年7月26日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款255972元。被告收取原告的契税、测绘费、办土地证费、维修基金等费用。2015年2月28日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。因被告逾期办证，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今尚不具备办理商品房转移登记条件，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月16日）往前倒推三年，即2017年1月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了部分诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月16日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款255972元为基数，2017年1月16日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙良光逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款255972元为基数，2017年1月16日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算]； 二、驳回原告孙良光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1233元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  毛雨