重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初6878号 原告：中冶建工集团重庆物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6号1栋，统一社会信用代码91500107709484815R。 法定代表人：冯文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛锐，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：朱吉，该公司员工，特别授权。 被告：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路1056号附122号，统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。 法定代表人：李飞鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文娟，重庆市大渡口区八桥法律服务所法律工作者，特别授权。 第三人：中冶建工集团重庆房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区西城大道1号，统一社会信用代码91500104202823179R。 法定代表人：冯文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵兴楠，该公司员工，特别授权。 原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司(以下简称“中冶物业公司”)与被告重庆十方医院管理有限公司（以下简称“十方医院”）、第三人中冶建工集团重庆房地产有限公司（以下简称“中冶房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员包园园适用简易程序独任审判，于同年12月6日公开开庭进行了审理，原告中冶物业公司委托代理人毛锐、朱吉与被告十方医院委托代理人文娟，第三人中冶房地产公司委托代理人赵兴楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中冶物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费1777230.40元及资金占用损失(按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日为止)；2.被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：被告系原告所服务的城邦国际小区7、8栋裙楼商业住户，房屋建筑面积11107.69平方米。从2017年1月1日起，被告入住小区，原告开始为其提供物业服务，原告与第三人，即项目开发商签订的《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费收费标准及逾期违约责任。原告按照《前期物业服务合同》约定为被告小区提供了物业服务，但被告拖欠从2017年1月至2019年8月物业费1777230.40元，经多次催收仍未果，其行为已经构成违约。原告遂根据相关法律规定，诉至法院。 被告十方医院辩称：被告入驻小区以来，原告并未向被告提供过任何物业服务，是被告自己委托第三方做的物业服务，原告不应当向被告支付物业服务费，更不存在资金占用利息，根据管理规定，应该实际提供了服务才有收费的权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人中冶房地产公司述称：1.2014年6月30日中冶房地产公司与被告十方医院签订了商业七、八号裙楼的房屋购买合同，面积为11107.69平方米；2.2019年2月20日因被告单方原因，变更原买卖合同关系为租赁合同关系，与中冶房地产公司签订房屋租赁合同。 本院经审理查明：2014年6月30日，中冶房地产公司作为甲方与中冶物业公司作为乙方签订《前期物业合同》，主要约定：一、甲方选聘乙方对中冶·城邦国际二期实施前期物业管理服务，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维护和管理。物业公共部分具体包括：房屋的承重结构(包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖)，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2.物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房；楼内消防设施设备、电梯（单个部件100元人民币以内）。3.物业区域内：共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防控制。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。9.物业档案资料管理。10.物业专项维修资金的使用。11.装修管理。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准，附件3物业管理服务标准第一条约定，7、8号商业裙楼属于商业，双方约定物业服务费用标准如下：商业物业为6元/月·平方米。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费或者物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之十的标准向乙方支付违约金。 2016年8月3日，十方医院(乙方)与中冶房地产公司（甲方）签订《中冶·城邦国际7、8号楼裙楼买卖合同》，约定：乙方所购的商品房为期房，范围为项目7号楼和8号楼下的1-3层裙房（不含一层第41号商铺），该商品房的用途为商业，属框架剪力墙结构，该商品房建筑面积约11107.69平方米，销售总价为100582540元，乙方采取分期付款的方式购买。甲方于2016年12月31日前将所售物业全部交付于乙方。2019年2月20日，双方又签订《中冶·城邦国际项目7、8号楼裙楼租赁合同》，约定鉴于甲方与乙方于2016年8月3日签订了《中冶·城邦国际7、8号楼裙楼买卖合同》，现因乙方未按合同约定在2018年12月20日前付清第三层商业物业的余下房款35582700元，截止2019年2月20日乙方逾期未付款，双方经协商在原买卖合同基础上签订本租赁合同，甲方同意乙方按照本租赁合同第三条第2款的月底给付清首期租金、押金、违约金、车位款合计10318307元，原买卖合同自然中止，租赁期限为10年，自2016年12月20日至2026年12月19日止，甲方已于2016年12月20日前向乙方交付本合同约定的租赁区域。租赁期内乙方应按时向物业公司缴纳物业管理费，租赁区域内安全防盗、清洁卫生、乙方自有设施设备维护由乙方自行负责，消防安全按相关法律法规执行，与甲方无关，并承诺不对甲方其他物业造成妨害，租赁房屋的物业管理工作涉及公共区域物业管理范围的必须遵循乙方与物业管理公司签订的物业管理合同，并服从物业管理要求。租赁房屋及附属设施设备的日常保养及管理由乙方负责，涉及共用部分产生的费用按乙方与物业管理公司签订的物业管理合同执行。 2018年12月30日，十方医院作为甲方与重庆合一物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定由乙方负责十方医院的物业管理工作，具体服务内容为：1.负责十方医院所管辖楼层负1楼、1楼、2楼的全面清洁(3楼清洁，甲方根据病人入驻情况，经双方协商确定后，另行增加保洁人员)。2.十方医院的安保工作。3.将十方医院的生活垃圾收集到医院内指定地点。4.十方医院医疗垃圾的收集、登记，搬运到指定地点（院内）。7.其他临时性的清洁或紧急突发情况之清洁工作。服务期限为2019年1月1日至2019年12月31日，服务期满，甲方根据需要或乙方服务质量的优劣决定是否与乙方续订物业管理服务合同。物业服务费每月23300元。 2018年9月11日支付合一物业公司安保及清洁费15000元，2018年4月4日支付合一物业公司开荒费43000元，2019年11月23日支付合一物业公司安保、清洁及物业服务费15400元。 2019年1月25日，十方医院作为甲方与中机中联工程有限公司作为乙方签订《建筑消防设施维护保养合同》，约定乙方为十方医院消防设施提供维护保养，服务期限为1年，自2019年1月25日至2020年1月24日止，合同金额为13500元。 2018年9月19日，十方医院作为甲方与重庆开元电梯安装工程有限公司作为乙方签订《电梯设备定期维护保养契约书》，约定乙方为甲方使用、管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务，合同期限为2018年9月19日至2019年9月18日，费用合计7200元。期满后又续签合同，合同期限自2019年9月19日至2020年9月18日止，年费用合计7416元。 2019年10月8日，十方医院作为甲方与赵永书作为乙方签订《临时用工协议》，主要约定：甲方安排乙方负责转运十方医院生活垃圾至指定垃圾转运站，合同期为2018年10月13日至2020年10月12日止，薪酬待遇为600元/月。 审理中，经本院走访，发现中冶·城邦国际7、8裙楼门前有一绿地，该绿地处的保养和清洁由中冶物业公司负责。原被告双方确认被告所租赁的房屋建筑内的清洁及设施设备的维修保养等由被告自行负责。 上述事实有前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、中冶·城邦国际项目7、8号裙楼买卖合同、中冶·城邦国际项目7、8号裙楼租赁合同、巡查记录表、照片、物业服务管理合同、发票、建筑消防设施维护保养合同、电梯设备定期维护保养契约书、临时用工协议、中国民生银行转款凭证、原被告的陈述等证据在卷为凭。 本院认为，本案的争议焦点为十方医院是否应当按照前期物业服务合同约定的标准向中冶物业公司支付物业服务费？本案中，中冶物业公司和中冶房地产公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。十方医院作为该小区的物业使用人，本应受前述合同约束。但从本案查明的事实来看，十方医院建筑物内部的公共设施设备的维修、养护、管理和维护均由十方医院自行委托原告以外的其他公司负责，原告举示的证据中显示的物业服务内容主要包括门前公共绿地的清洁维护，消防、配电房等整个小区共用公共设施的维护，而十方医院与中冶房地产公司的租赁合同中亦约定“涉及共用部分产生的费用按与物业管理公司签订的物业管理合同执行”，由此可见，涉案物业范围内的物业管理费并非当然按照前期物业服务合同的标准执行。事实上，就共用部分的物业管理费用，原告并未与十方医院达成协议，本院根据原告提供的物业管理服务的具体内容以及权利义务对等原则和公平原则，本院酌情将物业服务费调整为按每月1.5元/平方米/月计算。2017年1月至2019年8月，被告十方医院应支付原告中冶物业公司物业服务费应为1.5元/平方米/月×11107.69平方米×32个月=533169.12元。 对于中冶物业公司要求十方医院支付违约金的诉求，因十方医院并非恶意拖欠物业服务费，系因双方物业费收费标准差距较大而未能达成一致意见，故本院对于中冶物业公司要求十方医院支付违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆十方医院管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司2017年1月至2019年8月的物业管理服务费533169.12元； 二、驳回原告中冶建工集团重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20795元，减半收取10398元，原告已经预交，由原告负担6932元，被告负担3466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  包园园 二〇二〇年七月二十一日 书记员  穆 颖