云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7779号原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司。住所昆明市官渡区双凤路。法定代表人刘滨榕。委托代理人李遇蓝、田欣野，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）郭江林，男，穿青人，1986年4月7日生，身份证登记住址云南省昆明市晋宁县。被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司。住所云南省昆明市官渡区邦盛商城C区负1楼2号。法定代表人陈要帮。委托代理人蒋丽，女，汉族，1963年12月27日生，身份证登记住址江苏省宜兴市。系公司员工，特别授权代理。二被告共同委托代理人俞长福，泰和泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明邦盛房地产开发有限公司（以下简称“邦盛房地产公司”）诉被告郭江林、昆明蓝巨星娱乐有限公司(以下简称“蓝巨星娱乐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，被告郭江林、蓝巨星娱乐公司提出反诉并提出鉴定申请，本院受理反诉并依法进行鉴定程序后组成合议庭，于2019年9月10日、10月30日、2020年5月28日公开开庭进行了合并审理。原告邦盛房地产公司的特别授权代理人李遇蓝、田欣野，被告郭江林，被告蓝巨星娱乐公司的法定代表人陈要帮，被告蓝巨星娱乐公司的代理人蒋丽，二被告共同委托代理人俞长福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告郭江林于2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月12日解除；2、判令被告郭江林、蓝巨星娱乐公司立即腾还昆明市官渡区邦盛商城Ｃ区负1楼2号2400平方米的商铺，并按《截止2017年9月12日邦盛商城Ｃ区负1楼2号商铺内物品清单明细》将商铺内的物品一并交还给原告；3、判令被告郭江林按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房租及房屋占有使用费直至二被告实际腾还房屋之日（截止2019年6月12日的租金为216000元；4、判令被告蓝巨星娱乐公司向原告支付房屋占有使用费（按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至二被告实际腾还房屋之日）；5、判令被告郭江林向原告支付逾期支付租金的违约金（以欠付的租金为基数，按年利率24%计算的利息），截止起诉日，应付的违约金为77760元；6、本案诉讼费、保全费由被告郭江林、蓝巨星娱乐公司承担。事实与理由：2017年9月11日，原告与被告郭江林签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于昆明市官渡区（以下称“商铺”）出租给被告郭江林使用；租期自2017年9月12日至2023年3月11日；前三年每年租金86.4万元，第四、五年在前三年租金基础上递增10%；下一年房租应于上一年租期满前一个月付清;物业管理费、水电费等费用由被告郭江林承担；被告郭江林有擅自转租商铺，未按约定交纳租金，未补足保证金、拖欠其他费用，被第三人投诉等违约情形的，原告有权解除合同。2017年9月12日，原告将商铺依约交付给被告郭江林。但被告郭江林存在未依约支付租金、物业管理费，被第三人多次投诉，将商铺转租给被告蓝巨星娱乐公司等诸多违约行为。鉴于被告郭江林的违约行为己经符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，2019年6月12日，原告根据《房屋租赁合同》的约定，向被告郭江林发出了《解除合同通知书》，《房屋租赁合同》已经于2019年6月12日解除。但被告至今未按照《解除合同通知书》的要求向原告交还商铺，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告郭江林、蓝巨星娱乐公司辩称:一、被告同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。2017年9月11日，被告郭江林与原告签订《房屋租赁合同》约定原告将邦盛商场C区负1楼2号物业出租给被告郭江林用于经营娱乐场所，建筑面积2400平方米，租期五年（2018年3月12日至2023年3月11日），前三年租金每年864,000元，第四、五年租金在之前基础上递增10%，商铺保证金200,000元。合同签订后，被告已按照合同约定足额支付了原告商铺保证金20万元、2018年3月12日至2019年3月11日的租金864,000元、2019年3月12日至6月11日的租金216,000元。2019年6月10日，原告突然对被告蓝巨星娱乐公司经营场所断水断电，导致被告无法经营，停业至今，被告多次敦促原告恢复供电均被拒绝，现因原告根本违约导致《房屋租赁合同》的目的无法实现，被告同意解除合同。二、被告已足额支付原告租金，履行了合同义务。第一年租赁期届满后，被告按照以往支付房租的惯例于2019年3月25日、3月29日分两次通过银行转账将2019年3月12日至6月11日的房租租金216,000元支付给原告。三、原告以被告郭江林存在转租行为为由解除合同并主张权利，无事实及法律依据。本案中，被告郭江林为《房屋租赁合同》的签订主体，目前实际使用该租赁场地的为被告蓝巨星娱乐公司，被告郭江林是蓝巨星公司的实际控制人。原告在明知租赁场地实际使用人为被告蓝巨星娱乐公司的情况下，未在法定的6个月期限内提出异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告蓝巨星娱乐公司注册成立于2018年8月22日，于2018年9月5日在租赁商铺户外举行了盛大的开业庆典，同期于商铺户外广告牌悬挂了“蓝巨星俱乐部”巨大字样，原告收取了被告该户外广告牌租金，原告明知且应当知道该事实，未在6个月内提出异议。原告主张的被告郭江林转租的事实并不存在。原告主张单方解除合同并主张权利，于法无据。四、因原告断水断电行为已构成根本违约，是导致合同无法继续履行的主要原因，其主张的其他诉讼请求均应被驳回。被告郭江林、蓝巨星娱乐公司反诉诉请：1、被反诉人（本诉原告，下统称原告）赔偿反诉人（本诉被告，下统称被告）装饰、装物残值损失4,000,000元；2、原告赔偿被告停业损失416,000元（每日停业利润损失约5200元，从2019年6月11日起暂计至提起反诉之日）；3、原告赔偿被告员工离职经济补偿金255,000元；4、原告返还被告商铺保证金200,000元；5、原告双倍返还被告定金16,000元；6、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、2019年6月10日，原告在未与被告协商的情况下，单方对被告蓝巨星娱乐公司采取断水断电措施，经被告多次上门协商、登报申明等方式敦促恢复供电，原告均拒绝继续履行合同，导致被告被迫关门停业、员工离职；二、原告对被告采取断水断电的行为已构成根本性违约，其应对被告的经济损失承担赔偿责任。原告的行为已构成根本性违约，造成被告租赁场地装饰装修投入、电子音响设备采购费、停业损失、员工离职经济补偿金等各项直接损失约4,671,000元。三、被告已足额支付了到期租金，履行了合同义务。原告邦盛房地产公司针对被告的反诉辩称：一、蓝巨星娱乐公司不具备提起反诉的诉讼主体资格，应当依法驳回其反诉。房屋租赁合同的当事人为原告与被告郭江林，蓝巨星娱乐公司不是合同的主体，因本案的商铺实际由蓝巨星娱乐公司占有且其拒不交还给原告，原告依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定才将其列为当事人，诉请其交还房屋。原告与蓝巨星娱乐公司没有任何合同关系，其无权要求原告承担其所谓的损失。即便其存在损失，也应当另案向违法转租的郭江林主张损失。此外，定金、保证金为郭江林所缴纳，蓝巨星娱乐公司既非合同的当事人，也未向原告缴纳所谓的定金、保证金，蓝巨星娱乐公司要求原告退还定金、保证金，无事实和合同依据。二、原告已经向郭江林履行了房屋租赁合同约定的各项义务，原告系根据合同约定依法行使解除权，无需向郭江林退还定金、保证金，更无需赔偿其损失。原告已依约将商铺交付给郭江林使用，但郭江林未按合同约定在2019年2月11日前支付2019年3月11日至2020年3月11日的租金864,000元。即便按两被告所述，郭江林在2019年3月25日支付了216,000元的租金，也已经逾期付款一个月多月，且未足额支付全年租金，已经达到了合同解除的条件。被告郭江林未经原告同意擅自将商铺转租给蓝巨星娱乐公司，拖欠物管费，因违法从事歌舞娱乐经营而产生噪音问题被第三人投诉，均达到了合同约定的解除条件。故2019年6月12日，原告根据房屋租赁合同的约定向被告郭江林发出了解除合同通知书，房屋租赁合同已于2019年6月12日解除。合同解除后，原告有权依法收回租赁房屋，郭江林和蓝巨星娱乐公司根本无权占用原告的商铺，所谓的停产停业、离职经济补偿金等损失更是无从谈起。且根据房屋租赁合同第五条第三款、第三条第二款的约定，营业保证金作为违约金给甲方。故郭江林向原告索要定金、保证金并无合同依据，纯属滥用诉权。三、被告郭江林装修房屋未取得原告书面同意，且合同解除系因郭江林违约，根据合同约定，原告无须赔偿郭江林装修损失。四、资产评估报告不具备真实性、合法性、关联性，不应作为本案的证据予以采信。1、被告已经将商铺内全部的设施、设备拆走，且明确承诺无需原告赔偿，商铺的现状已经与该资产评估报告基准日时的状况发生了巨大的变化，该资产评估报告与本案已无关联性，不应再作为认定案件事实的依据。2、资产评估报告未区分原告的装修和被告的装修（若有），对于证明二被告所主张的装修损失无证明作用，不应作为认定案件事实的依据。3、资产评估报告所依据的资料不具备真实性、合法性，故该资产评估报告不具备真实性、合法性。①经庭审查明，鉴定机构所依据的申请方（被告）提供的装修相关材料均为二被告单方面制作的报价单，不具备真实性、合法性。②鉴定机构在资产评估报告第6页载明取价依据为“市场调查资料”，但鉴定机构未能提交任何市场调查资料，其评估单价的形成无任何客观的证据支持，该评估单价未能反映真实的市场价格，导致其作出的评估结论也不具备真实性、合法性，依法不应予以采信。四、根据昆明市官渡区文化体育旅游局2019年1月15日对蓝巨星娱乐公司作出取缔告知书可知，蓝巨星娱乐公司因未经批准擅自从事歌舞娱乐场所经营而被依法取缔。故蓝巨星娱乐公司于2019年1月15日就已经被取缔，又何来停业损失之说，即便其后续存在未遵守签署取缔告知书，继续违法经营的情况，其违法经营的利益也不应得到法律保护。五、二被告所主张的停业损失、离职补偿金等赔偿事项，无任何有效证据证明其损失，其合同解除系被告郭江林的过错导致，原告无需对此作出任何赔偿。综上驳回二被告的反诉及全部反诉请求。原告邦盛房地产公司为证明其诉讼主张及反诉辩解向本院提供了如下证据：第一组本诉证据：一、营业执照、身份证复印件、企业信用信息公示报告，欲证明原、被告具备诉讼主体资格。二、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书，欲证明原告系租赁物所有权人。三、房屋租赁合同、消防安全责任书、补充协议、物品明细清单，欲证明2017年9月11日，原告与被告郭江林签订《房屋租赁合同》及相关协议约定了相关合同内容。2017年9月12日，原告向被告郭江林移交租赁物，租赁物在移交时已经附带完整的装修和物品、设备。四、（2019）昆明信证经字第21382号公证书、限期缴纳物业服务费通知、配合整改通知及其附件、（2019）昆明信证经字第21469、21470号公证书，欲证明被告未经原告同意，擅自将租赁物转租给蓝巨星娱乐公司，已严重违约。租赁物现实际使用人为蓝巨星娱乐公司。被告郭江林及蓝巨星娱乐公司利用租赁物违法从事歌舞娱乐经营活动。被告郭江林未按其与租赁物业管理方昆明长盛物业服务有限公司所签订的《商城物业服务协议》之约定缴纳物业服务费，已严重违约。因被告郭江林及蓝巨星娱乐公司利用租赁房屋违法从事歌舞娱乐经营活动，严重影响原告的其他租户正常使用租赁物，多次被第三方投诉且拒不整改。由于被告郭江林存在未按时足额交纳租金超过一个月，擅自将租赁物转租给第三方；拖欠物业服务费、多次被第三方投诉拒不整改等严重违约行为，被告依据《房屋租赁合同》的约定于2019年6月12日解除了《房屋租赁合同》。五、移交确认书，欲证明2020年5月11日，二被告将租赁商铺移交给原告，移交时商铺内二被告享有所有权的全部物品（含音响系统、音箱系统、点歌系统、灯光系统、投影机、电视、电子屏等全部可移动、可拆除的设施设备）已全部由二被告自行搬离，若有遗留的物品视为二被告无偿放弃所有权。二被告已搬离的物品，不可能要求原告赔偿、补偿。第二组反诉证据：一、昆明帝景娱乐有限公司工商信息登记档案、（2019）云0111民初8065号案件中昆明帝景娱乐有限公司提交的诉状，欲证明昆明帝景娱乐有限公司在工商信息登记档案上加盖的公章与（2019）云0111民初8065号案件起诉状上所加盖的公章明显不一致。二、（2019）云0111民初8065号案件庭审笔录、民事裁定书、商铺交付前视频，欲证明被告郭江林在（2019）云0111民初8065号案件中以昆明帝景娱乐有限公司的名义虚构《装饰工程承包合同》及《帝景娱乐设备代购合同》为手段，虚构案件事实、虚增诉讼标的，试图通过虚假诉讼侵占原告财产。被告郭江林已放弃《房屋租赁合同》的主要权利。商铺系带装装修交付，带家具家电，被告并未装修。第三组补充证据：商城物业服务协议，欲证明物业管理费标准为4元/平方米/月，上面有被告郭江林的签字。被告郭江林、蓝巨星娱乐公司质证认为：第一组本诉证据:证据一、二均无异议。认可证据三的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的。不认可证据四的真实性、关联性、合法性和证明目的。被告郭江林是蓝巨星娱乐公司的隐名股东，由郭江林出面租赁了原告商铺，目的就是经营娱乐场所、开办蓝巨星公司来进经营，被告郭江林与蓝巨星公司之间没有转租的行为。昆明长盛物业服务有限公司就是原告的物业公司。认可证据五的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的。被告确实是收到了文化部门的稽查，但是因为我们并未在使用包房，所以并不存在原告所说的被取缔的事实。我们经营项目是酒吧，主要盈利来自于酒类销售，并没有KTV等歌舞内容。会有音乐播放，但在午夜12点前是按规定停止的。第二组反诉证据：对证据的真实性没有意见。我们向官渡区法院提起诉讼，因为这时原告也起诉了，且起诉时间在前，法庭建议我们撤诉并提起反诉。帝景娱乐公司也是郭江林控股的公司；补充证据：不认可证据的关联性和合法性、真实性。协议上第一页上的签字不是被告郭江林签的，最后一页是郭江林签的，但协议前面的内容是虚假的，不是郭江林的真实意思表示。当初签订租赁合同时，被告郭江林按照原告的要求，签署了很多名字，签合同时就明确了租赁费就包含了全部应该支付费用。在合同履行过程中，原告方也从未向被告收取过物业费。被告郭江林、蓝巨星娱乐公司为证明其答辩及反诉主张，提交了下列证据材料：第一组本诉证据：一、身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证复印件，欲证明被告主体信息。二、银行转账电子回单、银行流水，欲证明被告已足额支付原告租金216,000元（2019年3月12日至6月11日），符合以往交易惯例。三、租赁商铺断水断电及停业现状、电费缴纳收款收据及电表读数、登报声明，欲证明原告自2019年6月10日对被告采取断水断电措施至今，被告无法交电费、房租，导致停业至今，原告的行为就是想把被告赶走、以此方法侵占被告的装修及附属物，其行为构成根本违约。四、蓝巨星户外广告牌租金收款收据及转账凭证、蓝巨星娱乐公司开业庆典视频，欲证明被告于2018年8月就于租赁商铺户外安装了蓝巨星俱乐部广告牌，并于同年9月5日举办了开业庆典，原告知晓该事实，并向被告收取户外广告牌租金。第二组反诉证据：一、身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，欲证明被告为适格的诉讼主体。二、房屋租赁合同、房屋租金、保证金、定金收款收据及相关支付凭证，欲证明双方签订了房屋租赁合同，被告已足额支付了租金、保证金、定金。被告已履行了全部合同义务。三、租赁商铺断水断电及停业现状（装修基本情况）、登报声明、要求预存电费及协商的视频、电费缴纳收款收据及电表读数，欲证明租赁商铺内的装饰装修基本情况。原告自2019年6月10日起对蓝巨星娱乐公司断水断电至今。被告多次到原告处协商，到原告方办公室要求预存电费均遭拒绝，导致被告蓝巨星娱乐公司无法经营，停业至今。原告的行为构成根本违约。四、蓝巨星营业汇报群微信聊天记录，欲证明被告蓝巨星娱乐公司在被断水断电前一个月的营业流水情况，每日营业额约52,000元。五、蓝巨星工资表及报销清单，欲证明被告蓝巨星娱乐公司2019年5月支付员工工资情况。六、股权代持协议，欲证明被告郭江林是蓝巨星娱乐公司的隐名股东，陈要帮为股权代持人。七、李**等十人以股东身份签名、按印出具的《声明》，欲证明两被告之间没有冲突，利益是一致的，共同委托代理人符合法律规定。第三组补充证据：被告对租赁物进行装修等投资过程的视频。原告邦盛房地产公司对被告的证据质证认为：第一组本诉证据：认可证据一的真实性、关联性和合法性，但不认可证明目的。蓝巨星娱乐公司不是本案适格的反诉主体。认可证据二的真实性、关联性和合法性。原告没有断水断电的行为，且没有权利断水断电。不认可登报声明的真实性、关联性和合法性。不认可证据四的真实性、关联性和合法性。第二组反诉证据：不认可证据一，蓝巨星娱乐公司不是适格的反诉主体。认可证据二的真实性，但不认可定金收款收据及相关支付凭证的关联性及证明目的，认为被告并未按照合同约定及时、全部付清租金。证据三与第一组本诉证据质证意见一致，不认可真实性、关联性和合法性，与本案无关，是被告向物管公司要求缴纳电费的情况。不认可证据四、五、六、七的真实性、关联性和合法性。补充证据：对视频的真实性、关联性和合法性不予认可。诉讼过程中被告郭江林申请对本案租赁物室内装饰装修残值损失进行鉴定。本院依法进行鉴定程序，经云南正太资产评估有限公司进行鉴定后形成正太评报字（2020）第203号资产评估报告评估结论为本案租赁物室内装饰装修物残值损失价值截止评估基准日（2019年12月31日）的评估值为1,223,718元。庭审中，鉴定人到场对鉴定报告进行了解读，并接受双方当事人质询。鉴定人多次强调其评估报告所指明的价值为评估基准日装饰装修物的残值。对残值概念也进行了解释，对鉴定方法进行了介绍。原告邦盛房地产公司质证认为：不认可鉴定报告的真实性和合法性，不接受鉴定结论。我方原来就是带装修出租给被告的，鉴定无法区分哪些是我方装修，哪些是被告装修。被告郭江林、蓝巨星娱乐公司质证认为：被告为经营投入了400多万元进行装饰、装修，但是鉴定结论只有这么多也只有接受了。认可证据的真实性、合法性和关联性。反诉请求第一项按照鉴定报告的价值主张。2020年5月11日，被告将租赁标的物移交给了原告，并将可以移动的部分物品带走。当时要求对方签清单，但是对方拒绝了。与对方男性代理人协商时，其认为可以扣除被告自行带走的设施设备的残余价值99,086元。依据鉴定人的评估，这部分就是报告中的电器的残值，指的就是卖废铜烂铁的残值。原告提交的本诉证据形式、内容客观，能够证明本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采纳及参考。原告提交的反诉证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的补充证据《商城物业服务协议》，被告对证据最后一页的签字的真实性无异议，但该协议第一页的签字不予认可，且不认可该协议的内容，该证据的认证意见，本院在说理部分阐述。被告提交的本诉证据形式合法、内容客观，能够证明本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采纳及参考。被告提交的反诉证据一、二、三、六、七，内容、形式合法，本院予以采信。证据四、五系被告员工群的流水等信息，不具备独立、客观性，对其证明目的，本院不予采信。被告提交的补充证据视频，因被告说明视频时间与视频内容反映时间不符，本院不予采信。正太评报字（2020）第203号资产评估报告程序合法，内容客观，本院予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：坐落于昆明市广福路以北、双凤路以西（地号：530111-102-105-0500-0004）使用面积为15908.37平方米的土地使用权人为原告邦盛房地产公司，邦盛商城由原告开发。一、2017年9月11日，原告邦盛房地产公司（合同甲方、出租方）与被告郭江林（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲方在位于官渡区体的综合商业中心。现乙方自愿租用甲方商城其中部分商铺。商铺位置与面积：邦盛商城Ｃ区负1楼2号物业，建筑面积2400平方米。租赁用途为经营娱乐场所。租期为5年，自起租日2018年3月12日至2023年3月11日止，装修免租期为2017年9月12日至2018年3月11日。本着先付租金后使用的原则，合同签订当日内，乙方应一次性支付合同约定的租金给甲方。租金前3年按建筑面积30元／平方米／月计算；第4、5年在前三年租金基础上递增10%，以此类推；乙方应交第一年租金为864000元，乙方须在签订本合同当日付清当年的房屋部分租金300000元及商铺保证金，2017年10月15日前付清第一年剩余租金564000元；下一年房屋租金应在上年租期满前一个月向甲方付清年度全部租金及相关费用，以此类推。乙方须在签订本合同当日向甲方支付房屋设施及营业保证金200000元。乙方负责支付该租赁房屋的水费、电费、电话费、电视收视费、生活垃圾清理费及物业管理费等其他费用，其收费标准按国家收费标准执行。若因乙方单方面违约（含租金及物管、卫生费未按时交纳）或提前终止合同的，该营业保证金作为违约金给甲方，在乙方无任何违约或拖欠相关费用的情况下，甲方于本合同期限届满之日起十日内无息返还。租赁物的交付标准：毛坯及现状交付除商铺内现有的可移动物品在甲方不要求搬出的情况下乙方可正常使用，否则乙方必须无条件归还并自愿搬出。乙方在商铺装修完成后，须天天开门营业，营业时间白天不低于8小时。甲方有权依约按时收取足额的租金，租金需按合同约定时间支付，每拖延一天按每日租金的3%向甲方支付违约金，并累加计算。若租金拖延一个月仍未交纳，甲方可单方终止合同，乙方自动放弃商铺内所有物品及商铺装修并自愿同意交由甲方处置，乙方所缴纳的保证金不予退还，因此种情形造成的损失，全部由乙方承担。乙方所需制作的门头或广告招牌由甲方同意规定尺寸及设计款式。商铺建筑物外立面非乙方承租范围的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得以任何形式进行广告宣传，若需租用广告位必须得到甲方的书面同意并到相关部门办理审批手续。乙方未经甲方书面同意擅自转租商铺，除乙方因此所得收入全部归甲方所有外，甲方有权解除本合同，并不退还剩余租金、保证金等。乙方具有未按约定时间交纳租金、未不足保证金或拖欠其他费用，本合同终止。甲方有权收回物业另租他人，一切损失由乙方自行承担；擅自将该房屋转租给第三方的；在租赁期内，乙方被第三人投诉，经告知后仍未合同整改的，或整改后仍然对第三人造成不良影响等情形的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任外，如因此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。合同还约定了其他权利义务。2017年9月12日，原、被告交接了租赁物内物品并制作清单明细。2018年8月22日，被告蓝巨星公司在该租赁场地注册登记（自然人独资有限责任公司）并于同年9月开业并制作墙体广告，原告收取了广告费。2019年1月15日，昆明市官渡区文化体育旅游局《取缔告知书》（官）文取字【2019】第01号载明：“昆明蓝巨星娱乐有限公司：经查你公司在昆明市官渡区，未经批准，擅自从事歌舞娱乐场所经营活动的行为违反了《娱乐场所管理条例》第九条第一款的规定，根据《娱乐场所管理条例》第四十一条的规定，现对你公司擅自从事娱乐场所经营活动的行为依法予以取缔。”2019年6月11日，昆明长盛物业服务有限公司作出《限期缴纳物业服务费通知》载明：“昆明邦盛房地产开发有限公司：贵公司系昆明市官渡区邦盛商城的业主，贵公司于2017年9月11日将昆明市官渡区出租给郭江林使用。根据郭江林与邦盛商城的物业管理人昆明长盛物业服务有限公司（以下称：我公司）于2017年9月11日签订的《商城物业服务协议》，郭江林应自2017年9月12日起，每月向我公司支付物业服务费9600元，物业服务费按年支付，每年预交下年度全年物业服务费。但其至今未向我公司交纳任何物业服务费。截止发函日，郭江林尚欠2017年9月12日至2019年9月11日的物业服务费230400元，以及未缴金额每日千分之三的滞纳金。根据《物业管理条例》之规定，贵公司对上述物业服务费及滞纳金负有连带交纳责任。现我公司特通知贵公司于2019年6月15日前向我公司缴清上述物业服务费及滞纳金。逾期未缴纳的，我公司有权停止相关物业服务，并追究贵公司相应法律责任。”2019年9月11日，昆明长盛物业服务有限公司出具《配合整改通知书》载明：“昆明邦盛房地产开发有限公司：贵公司系昆明市官渡区邦盛商城的业主，贵公司于2017年9月11日将昆明市官渡区出租给郭江林使用，现该商铺由昆明蓝巨星娱乐有限公司实际经营。郭江林及昆明蓝巨星娱乐有限公司在租用上述商铺期间，因违法从事歌舞娱乐经营活动于2019年1月15日被昆明市官渡区文化体育旅游局依法取缔。受到上述行政处罚后，郭江林及昆明蓝巨星娱乐有限公司仍然继续违法从事歌舞娱乐经营活动，且该违法经营行为造成巨大噪音及楼梯震动，导致Ｃ区4楼经营户云南兴港博悦酒店管理有限公司多次向我公司投诉。由于郭江林及昆明蓝巨星娱乐有限公司的行为已严重影响其他经营户的正常经营，我公司于2019年5月9日向郭江林作出《整改通知书》要求其对此进行整改，但其至今未进行整改。现通知贵公司作为业主方配合我公司督促郭江林进行整改，否则将承担相应法律责任。附：1、（官）文取字（2019）第01号《取缔告知书》；2、云南兴港博悦酒店管理有限公司《投诉函》；3、《整改通知书》。”2019年5月1日云南兴港博悦酒店管理有限公司投诉函载明：“昆明邦盛房地产开发有限公司、昆明长盛物业服务有限公司：我公司兴港博悦酒店承租的邦盛商城Ｃ区负一楼娱乐场所音响的噪音和振动的影响，公司和顾客无法休息，特请地产公司和物业公司现场体会及并督促进行整改为谢！”庭审中，原、被告认可被告分批次向原告支付租金至2019年6月11日。对于没有按照合同约定一次性足额支付，被告解释为经营过程中得到了原告的认可。被告于2017年9月11日向原告支付了200,000元保证金。合同履行过程中，原告认为被告没有及时、足额支付租金且存在违规经营，构成根本性违约，提起诉讼，主张解除合同并支付租金、违约金等；被告则认为原告蓄意制造被告违约事实、拒不收取水电费逼迫被告无法经营，自己一方多次找到物管公司缴纳水电费而无人理睬。为保护自身权益于2019年6月14日，在云南信息报上发出寻人启事载明：“寻找邦盛房地产开发有限公司负责人白秀华及邦盛集团房东，我蓝巨星俱乐部公司的房租到期了，电费也充值不了，导致无法正常营业。看见此信息，请速与我联系，来收房租和帮忙充值电费。”二、（2019）云昆明信证经字第21382号公证书载明：“……根据申请人昆明邦盛房地产开发有限公司的授权代理人黄卫普的公证申请，本处指派公证人员张某、杨某，于二〇一九年六月十二日会同黄卫普来到昆明市进行了如下保全工作：一、当日十五时四十分，公证人员张某、杨某与黄卫普共同来到标识有‘昆明市’等字样的一栋建筑物处，公证人员对周边环境进行了拍照记录。二、公证人员在黄卫普的带领下从该栋建筑物的入口进入，入口处摆放有标识‘蓝巨星俱乐部’等字样的泊车服务台，该栋建筑物内一门头标识有‘蓝巨星俱乐部’等字样，黄卫普现场向公证人员确认标识有‘蓝巨星俱乐部’的商铺为《房屋租赁合同》项下约定的租赁标的‘昆明市邦盛商城Ｃ区负1楼2号物业’，该商铺门口张贴有一份《取缔告知书》，公证人员对该商铺门头以现开放状态，公证人员随同黄卫普进入该入口，入口处有扶梯，但扶梯呈现未运行状态，公证人员随同黄卫普步行至扶梯底端，对现场进行拍照……”原告于2019年6月11日向被告作出《解除合同通知书》载明：“郭江林：你方与昆明邦盛房地产开发有限公司（以下称：我公司）于2017年9月11日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，我公司将位于昆明市官渡区出租给你方使用。鉴于你方未按照《房屋租赁合同》的约定，按期足额向我公司支付2019年3月12日至2020年3月11日的租金，且逾期超过一个月；此外，你方存在擅自转租，多次被第三方投诉拒不整改，拖欠物业管理费等其他严重违约行为，现我公司特向你作出如下通知：（一）依据《房屋租赁合同》第七条合同的解除的约定，我公司现立即解除你方与我公司于2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；（二）请你方在收到本通知后的五日内向我公司腾还昆明市官渡区邦盛商城Ｃ区负1楼2号2400平方米的商铺，并按照《截止2017年9月12日邦盛商城Ｃ区负1楼2号商铺内物品清单明细》交还商铺内的全部物品。（三）若你方未按照前述通知交还商铺及相应的物品，我公司将按照《房屋租赁合同》第七条合同的解除的第3项之规定，自行收回商铺及相应的物品，由此造成的一切损失由你方自行承担。我公司保留向你方主张租金、违约金、房屋占有使用费等追究你方法律责任的权利。”2019年6月12日，原告将上述通知邮寄给被告郭江林。三、昆明长盛物业服务有限公司收款收据（NO0010501）载明：“C区大厅农信社柜员机预留一块玻璃及不超过三楼底部窗子位置2018年6月1日至2019年5月31日50,300元。”No0002096号收款收据载明：“2017年9月8日，C-负1-1郭江林定金8000元。”四、租赁物室内装饰装修剩余价值资产评估报告出来后，原告邦盛房地产公司（乙方）与被告郭江林、蓝巨星娱乐公司（甲方）签订《移交确认书》载明：“一、甲方已于2020年5月11日将昆明市官渡区邦盛商城C区负1楼2号商铺（下称“商铺”）移交给乙方。二、移交前，甲方已将商铺内甲方享有所有权的全部物品（含音响系统、音箱系统、点歌系统、灯光系统、投影机、电视、电子屏等全部可以移动、可拆除的设施设备）腾空，若有遗留的物品视为甲方无偿放弃所有权，由乙方自行处置。甲方已搬离的物品，机房不要求乙方赔偿、补偿。甲方所主张的由甲方投资形成的且当前无法拆除、搬离的，已与建筑物形成添附的装饰、装修物的残值以及乙方是否需要赔偿甲方装饰、装饰物的残值，赔偿金额等事项，双方存在争议，以人民法院判决为准。三、商铺移交前的水电费等费用由甲方自行结清，移交后的费用由乙方承担。”五、经云南正太资产评估有限公司进行鉴定后形成正太评报字（2020）第203号资产评估报告评估结论为本案租赁物室内装饰装修物残值损失价值截止评估基准日（2019年12月31日）的评估值为1,223,718元。花费评估费20,000元。本案争议焦点为：一、原、被告皆同意解除租赁合同，应予以采纳。但对解除合同原因各执一词，均指对方根本性违约；二、被告蓝巨星娱乐公司是否是本案适格的当事人？三、合同解除后，原告主张的违约金、租金及被告主张的装饰、装修残值是否应该支持？针对争议焦点一，本院认为：本案原、被告签订的合同系双方意思真实表达，不违反法律规定，合法、有效。合同签订后，双方应当依据合同履行。履行合同可严格履行、也可适当履行，由双方当事人决定合同履行的具体方式、方法。本案中，合同约定了被告应当及时的、一次性支付租金，但实际履行过程中，被告采取了分批次支付的方式，对此，原告收取了被告支付的租金，应当视为原告同意了被告支付租金的方式发生了变更。从合同目的分析，原告欲将自持的物业通过租赁给他人获取收益，被告租赁原告的物业进行经营，双方均应当在遵守合同的前提下保障自身利益，也考虑对方利益。因此，在被告确有逾期支付租金的事实下，原告是否有权采取停水断电的方式要求解除合同、赔偿损失呢？被告租赁了原告物业，投入资金装饰装修，开办企业招聘员工进行经营。原告应当为被告经营提供相应便利。虽然被告逾期支付租金是违约了，但是并不是根本性违约，然而，原告采取停水断电的方式必然导致企业无法经营，故本院认为，双方均有过错。针对争议焦点二，本院认为，被告蓝巨星娱乐公司虽未在《房屋租赁合同》上作为承租人签字盖章，但被告蓝巨星娱乐公司确是租赁物的实际使用人。原告认为被告郭江林与蓝巨星娱乐公司之间为转租合同关系，但被告辩称郭江林为蓝巨星娱乐公司的隐名股东，原告就两被告之间的转租关系未能提交证据予以证明，审理过程中也未能查明被告转租的事实，故本院不予采信原告的主张。至于被告之间是何种关系并不影响两被告作为事实上共同使用租赁物的使用者，现两被告在诉讼中自愿承担《房屋租赁合同》约定的责任，并以反诉原告的身份提起反诉，结合庭审中查明的被告蓝巨星娱乐公司为租赁物实际使用人，原告收取被告广告位租金，被告对外招牌显示“蓝巨星俱乐部”等外部表现，可推定原告对被告蓝巨星娱乐公司使用租赁物的情况是知情的；再者双方《房屋租赁合同》合同约定的租赁用途为经营娱乐场所，据此合理理解经营娱乐场所需要资质，个人不可能办理经营娱乐场所资质，综上本院认定被告蓝巨星娱乐公司为《房屋租赁合同》的共同承租人，为本案适格被告。针对争议焦点三，本院认为，被告已经于2020年5月11日将租赁物交还给原告，庭审中原、被告均表示同意解除《房屋租赁合同》。本院予以确认《房屋租赁合同》已于2019年6月12日解除。租赁物已腾还，故原告诉请腾还租赁物的诉请，本院不予支持。被告已经支付至2019年6月11日的租金，然而，该商铺自2019年6月12日至2020年5月11日期间的房屋使用费共计792,000元（72,000元/月×11个月），基于双方均有责任，本院按照各自50％的责任划分，被告应向原告支付396,000元。对于本案原告主张的被告承担违约金以及被告反诉主张原告承担其装修损失的问题，本院认为在《房屋租赁合同》履行过程中，被告支付第一年租金的方式为分期支付，该行为方式与《房屋租赁合同》约定的“先付后用”、一次性支付的方式不一致，现原告认为被告未按约定时间支付租金，构成违约，被告则抗辩为原告默认了该种付款方式。本院认为原、被告在合同履行过程中应遵守诚实信用原则，在《房屋租赁合同》履行一年多的时间里，原告并未提出对租金支付方式的异议，如有异议应要求被告限期整改按合同约定足额支付租金，并非不做任何合理提示的情况下直接要求解除合同，在合同履行过程中被告投入装修成本、运营成本；在支付租金的过程中被告付出了较大诚意，主动积极支付租金；对于原告提出的被告未支付物业费，原告提交了昆明长盛物业服务有限公司与被告郭江林签订的《商城物业服务协议》、2019年6月11日昆明长盛物业服务有限公司作出《限期缴纳物业服务费通知》等证据证明被告欠缴物业费，但被告不认可《商城物业服务协议》内容的真实性，且该协议为案外人昆明长盛物业服务有限公司与被告郭江林之间的权利义务关系，本案租赁合同不予评判，在物业费收取依据存在争议的情况下，且《房屋租赁合同》履行一年多的时间里被告未收到催缴物业费的通知的事实下，本院不予认定物业费的缴纳情况为本案《房屋租赁合同》解除的依据，不认定该项内容为被告的违约行为。但，被告在经营过程中确有违法行为，被政府部门通知取缔整改，且经营过程中存在影响原告出租商铺形成的商圈的正常经营秩序的行为。综上，原告未尽到告知义务，怠于行使职责，被告违法经营、经营期间被商户投诉，双方均具有过错，故原告主张被告承担违约金的诉请，本院不予支持。被告反诉租赁标的物的装修损失残值，因为导致合同解除双方皆有责任，故本院予以支持装修损失残值的50%，其余损失自行承担。资产评估报告作出后，原、被告为挽回损失做了场地、物品移交，双方签订《移交确认书》，但双方并未对被告收回资产进行统计计价，被告自认搬离部分扣减99,086元，本院予以采纳，即原告应向被告偿付装修损失金额为（1,223,718元-99,086元）×50%=562,316元。被告反诉主张停业损失、员工离职经济补偿金，因被告提交证据不能达到其证明目的，加之被告自身经营问题，本院对被告的该项反诉主张不予支持。被告反诉主张要求原告退还保证金，依据本案案情，本院予以采纳。被告反诉要求原告双倍返还定金，因该定金在《房屋租赁合同》中并未约定，合同签订后也未用于抵扣租金，现在双方诉讼争议，合同已经解除，该笔费用应当退还。装饰装修剩余价值评估费双方各自承担一半。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郭江林于2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；二、由被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司支付商铺占用费396,000元；三、由原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郭江林、昆明蓝巨星娱乐有限公司偿付装修损失562,316元；并退还被告(反诉原告)郭江林保证金200,000元、定金8000元；四、鉴定费20,000元【被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林已经缴纳】），由原、被告各自承担一半，即原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林鉴定费10,000元；五、原告昆明邦盛房地产开发有限公司的其他本诉请求不予支持；被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5706元，由原告昆明邦盛房地产开发有限公司承担2853元，被告昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林承担2853元。反诉诉讼费22,948元，由被告（反诉原告）昆明蓝巨星娱乐有限公司、郭江林承担11,474元，由原告（反诉被告）昆明邦盛房地产开发有限公司承担11,474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇二〇年七月二十三日书 记 员  李彦霈