重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8077号 原告：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福星大道128号祥瑞・西城中心21幢1-18-1，统一社会信用代码915000007815625152。 法定代表人：邹福顺，董事长。 委托诉讼代理人：杨雪梅，重庆华栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹朦，重庆华栋律师事务所实习律师。 被告：吕云明，男，1950年10月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：闫新，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永祥，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 原告保利重庆物业管理有限公司与被告吕云明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利重庆物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨雪梅，被告吕云明的委托诉讼代理人闫新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告保利重庆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费38034.56元（其中：2017年11月至2017年12月期间的物业服务费为4149.68元；2018年7月至2018年12月期间的物业服务费为11061元；2019年6月至2020年3月期间的物业服务费为22823.88元。）；2.判令被告支付原告因逾期交纳物业服务费而产生的违约金7606.91元（因按合同约定计算违约金过高，原告自愿调整为按被告拖欠物业服务费金额的20%计算）；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告将上述第一、二项诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告物业服务费48286.08元（其中：2010年6月至2015年6月期间因登记面积增加20.16平方米而拖欠物业服务费3689.28元；2015年7月至2020年3月期间因登记面积增加20.16平方米而拖欠物业服务费5171.04元；2015年7月至2020年3月期间因调价至4.5元/平方米/月而拖欠物业服务费39425.76元。）；2.判令被告支付原告因逾期交纳物业服务费而产生的违约金9657.22元（因按合同约定计算违约金过高，原告自愿调整为按被告拖欠物业服务费金额的20%计算）。事实和理由：2006年12月11日，原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《重庆XX前期物业管理服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，收费标准为3元/平方米/月，逾期交纳物业服务费应按每日千分之三的标准支付违约金。原告另于2014年通过法定程序将XX小区的物业服务费调升为4.5元/平方米/月，并决定于2015年7月1日起按该标准收取物业服务费。被告为该小区695栋的业主，其房屋建筑面积为481.28平方米，相比《房屋买卖合同》约定的面积461.12平方米，增加了20.16平方米。但被告一直按建筑面积461.12平方米，且以3元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，故此前因面积增加及物业服务费调升导致增加的物业服务费，被告亦应予补足。 被告吕云明辩称，原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，被告只应向原告交纳本案起诉前三年以内的物业服务费。原、被告签订的前期物业服务协议中约定了被告房屋建筑面积为461.12平方米，故原告无权就房屋增加的面积向被告主张物业服务费。原告调升物业服务费收费标准的程序不合法，应属无效，原告只应按照前期物业服务协议约定的3元/平方米/月的标准收取物业服务费。被告已经按照该标准向原告交纳物业服务费至2020年6月，故被告不应承担违约金。即便被告应当承担违约金，原告主张的违约金计算标准亦过高，应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本院经审理认定案件事实如下：2006年12月11日，原告与案涉小区建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订《重庆XX前期物业管理服务合同》，主要约定由原告为重庆XX一、二期提供物业服务，服务期限自2006年12月11日起至案涉小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。别墅住宅的物业服务费为3元/平方米/月，按建筑面积计算。该合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。2008年9月22日，原告与被告签订《XX前期物业管理服务协议》。其中，该协议第二条主要约定，房屋建筑面积为461.12平方米。第六条主要约定，物业服务费用标准按《重庆XX前期物业管理服务合同》约定标准执行。被告应按月交纳物业服务费用，且应在当月10日前付清，逾期将按日加收应交物业服务费千分之三的滞纳金。 2014年5月至2014年10月期间，原告采取上门书面征求业主意见的形式，向业主征求将物业服务费调升为4.5元/平方米/月的意见。2014年10月13日，原告与案涉小区业主代表，XX街道办事处、XX派出所、XX社区的部分工作人员共同召开了重庆市XX小区调升住宅物业服务费收费唱票会。经唱票、统计，同意将物业服务费调升为4.5元/平方米/月的业主人数占业主总人数的52.79%、同意的专有部分面积业主人数占建筑物总面积业主人数的51.71%。此后，原告将调升物业服务费的相关资料分别报重庆市渝北区房屋管理局、重庆市渝北区XX街道办事处及重庆市渝北区XX社区备案。上述唱票事实及原告将物业服务费调升至4.5元/平方米/月的事实被本院（2019）渝0112民初26229号生效民事判决书所确认，本院依据调升后的4.5元/平方米/月的标准作出了相应裁判。庭审中原告陈述，其在2015年6月及以前系按照3元/平方米/月标准收取的物业服务费，在2015年7月及以后按调升后的4.5元/平方米/月标准收取的物业服务费。 另查明，原告于2020年4月20日向重庆两江新区规划和自然资源局查询被告案涉房屋情况，重庆两江新区规划和自然资源局于当日向原告出具档案查询结果。该查询结果显示，被告系位于重庆市两江新区XX路X号X幢的产权人，该房屋于2010年5月31日登记在被告名下，房屋建筑面积为481.28平方米。庭审中原告陈述，其系在本案起诉后，根据案件审理需要，于2020年4月20日向重庆两江新区规划和自然资源局查询后才知道被告房屋建筑面积实为481.28平方米，而非原、被告签订的前期物业管理协议载明的461.12平方米。此外，被告在庭审中陈述，其已根据双方签订的前期物业管理协议载明的461.12平方米，并按3元/平方米/月的标准向原告支付物业服务费至2020年6月。被告为证明其主张的该事实，向本院举示了其分别于2019年4月15日、2019年9月10日及2020年1月5日向原告转账的支付凭证及原告出具的收据，三次缴费金额均为8300.16元。对此，原告自认被告已按其陈述的上述标准支付物业服务费至2020年4月。 再查明，原告为证明其向被告催收了物业服务费，向本院举示了其于2018年1月22日出具的物业费催收函及日期为2018年1月24日但未加盖邮戳的EMS邮政专递单。此外，原告还举示了其于2019年2月、2020年3月向被告案涉房屋地址邮寄物业费催收函的EMS邮政专递单及邮政物流跟踪单。 上述事实，有《重庆XX前期物业管理服务合同》《XX前期物业管理服务协议》、唱票会议纪要、备案资料签收回执、民事判决书、房屋信息查询结果、银行转账凭证、收据、物业费催收函、EMS邮单、邮政物流跟踪单及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原告与案涉小区建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订的《重庆XX前期物业管理服务合同》及与被告签订的《XX前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。在原告提供物业服务后，被告应按约向原告交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，根据本案查明的事实及生效判决书确认的事实，原告将物业服务费收费标准调升为4.5元/平方米/月，已经取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告调升该物业服务费收费标准的行为符合《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，合法、有效。原告主张从2015年7月起按4.5元/平方米/月计收物业服务费，本院予以支持。关于计收物业服务费的房屋建筑面积，应以房屋主管部门登记确认的建筑面积为准。原、被告在签订前期物业管理服务协议时虽载明被告房屋建筑面积为461.12平方米，但此时被告尚未取得房屋权属证书，其房屋建筑面积尚未经房屋主管部门正式确认。而原告于2020年4月通过向重庆两江新区规划和自然资源局查询后才知道被告房屋建筑面积实为481.28平方米，且登记于2010年5月31日，故被告自2010年6月起应当按照房屋主管部门登记的建筑面积即481.28平方米向原告交纳物业服务费。根据原、被告当庭明确，被告已按建筑面积461.12平方米，并按3元/平方米/月的标准，至少向原告交纳了物业服务费至2020年4月。因此，在2010年6月至2015年6月期间，被告尚欠原告以前期物业管理服务合同约定的3元/平方米/月为标准、以建筑面积差20.16平方米（481.28平方米-461.12平方米）为计费面积计算的物业服务费。在物业服务费标准调升后的2015年7月至2020年3月期间，被告尚欠原告以调升后的物业服务费标准4.5元/平方米/月为交费标准、以建筑面积差20.16平方米为计费面积计算的物业服务费。且在2015年7月至2020年3月期间，被告尚欠原告以物业服务费标准调升前后的标准差即1.5元/平方米/月为交费标准、以案涉房屋登记前双方约定的建筑面积461.12平方米为计费面积计算的物业服务费。 关于被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的，人民法院不予支持。本案中，首先，原告于2020年4月20日才知晓被告案涉房屋建筑面积比双方协议载明的建筑面积增加的事实，故原告从此时才知道被告少交纳了相应的物业服务费。现其诉请被告按3元/平方米/月的标准补交2010年6月至2015年6月期间的物业服务费及按4.5元/平方米/月的标准补交2015年7月至2020年3月期间的物业服务费，未超过法律规定的诉讼时效期间，本院予以支持。该期间的物业服务费金额为8860.32元（3元/平方米/月×20.16平方米×61个月+4.5元/平方米/月×20.16平方米×57个月）。其次，关于原告主张的2015年7月至2020年3月期间因调升物业服务费收费标准而增加的物业服务费的诉讼时效期间问题。原告虽向本院举示了其于2018年1月22日单方出具的物业费催收函及日期为2018年1月24日的EMS快递单，但因该邮递单未加盖邮政单位签收的邮戳，故该份EMS邮递单不能证明原告向被告实际寄送了上述物业服务费催收函，不能作为原告向被告催收物业服务费的依据，亦不能引起诉讼时效期间的中断。而根据原告另举示的EMS邮单显示，其于2019年2月向被告案涉房屋地址邮寄了物业服务费催收函。原告已通过合理方式就被告所欠物业服务费向被告进行了催收。诉讼时效期间因原告的合理催收而中断，根据前述法律规定，原告诉请被告按物业服务费标准调升前后的标准差即1.5元/平方米/月及案涉房屋登记前双方约定的建筑面积461.12平方米计付2015年7月至2016年1月期间的物业服务费，已超过上述法律规定的两年或三年的诉讼时效期间，本院不予支持。而原告诉请被告按上述计算标准支付2016年2月至2020年3月期间的物业服务费，未超过法律规定的两年或三年诉讼时效期间，应予支持。该期间的物业服务费金额为34584元（1.5元/平方米/月×461.12平方米×50个月）。上述物业服务费总金额为43444.32元（8860.32元+34584元）。 根据原、被告签订的《XX前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业服务费，应从逾期支付物业服务费之日即每月11日起向原告计付滞纳金。双方约定的该滞纳金，其性质实为违约金。被告无正当理由，未按约向原告交纳物业服务费，现原告诉请被告支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。违约金的计算基数，应以被告每月欠交的物业服务费为基数，其中：2010年6月至2015年6月期间每月为60.48元（3元/平方米/月×20.16平方米），2015年7月至2016年1月期间每月为90.72元（4.5元/平方米/月×20.16平方米），2016年2月至2020年3月期间每月为782.4元（4.5元/平方米/月×20.16平方米+1.5元/平方米/月×461.12平方米）。违约金的计算标准，被告提出双方约定的每日千分之三的标准过高。而原告主张按被告欠交物业服务费的20%计算亦无事实及法律依据，故根据公平原则，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。又因中国人民银行同期同类贷款利率已于2019年8月19日取消，故2019年8月20日及以后的违约金计算标准，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述违约金总额以原告主张的违约金9657.22元为限。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，判决如下： 一、被告吕云明于本判决生效后三日内向原告保利重庆物业管理有限公司支付物业服务费43444.32元； 二、被告吕云明于本判决生效后三日内向原告保利重庆物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金〔其中：2010年6月至2015年6月期间的违约金以每月欠交物业服务费60.48元为基数、2015年7月至2016年1月期间的违约金以每月欠交物业服务费90.72元为基数、2016年2月至2020年3月期间的违约金以每月欠交物业服务费782.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍（从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准），从该月11日起分别计算至付清之日止。上述违约金总额以9657.22元为限。〕； 三、驳回原告保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1182.04元，因适用简易程序审理，减半收取计591.02元，由原告保利重庆物业管理有限公司负担91.02元，被告吕云明负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年七月三日 书记员  李玉洁