浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初1187号 原告徐爱文，女，1962年2月27日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托代理人王城龙，男，1986年6月7日出生，汉族，住浙江省临安市，特别授权代理。 被告广业控股有限公司，住所地浙江省杭州市新塘路33号三新大厦11楼。 法定代表人吴海洋，董事长。 委托代理人周金泽，浙江几丰律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人蔡焕明，公司员工，特别授权代理。 原告徐爱文诉被告广业控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告徐爱文及其委托代理人王城龙，被告广业控股有限公司的委托代理人周金泽、蔡焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐爱文诉称：2012年9月21日原、被告签订（广业控股有限公司）三堡·东方大厦预定购单一份，购买位于杭州市江干区××路东方大厦××幢××层××室。同日，原告支付210万元定金。同年9月25日，原告便前往被告公司签署转让合同和支付余款。到公司后却得知被告实际控制人、时任法定代表人的金先根已失联，且公司账户都被法院冻结，己无法进行日常经营。被告公司突然其来的变故，导致未能顺利签署转让合同。直到2016年年中，原告得知金先根己获得保释提前释放，原告便主动多次与金先根电话沟通和面谈协商，但因金先根还处于保释期，无法参与公司的日常经营业务，故交由被告总经理董妙军负责，于2016年12月22日签署完转让合同，原告支付完购房余款1607616元。根据合同约定，出让人应当在2017年3月31日前交付房屋于受让人，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之一的违约金。现因被告的原因，导致原、被告未能按约签订合同，210万元预付款被长期占用，被告应承担相应违约责任。双方经多次协商未果，故诉讼，要求判令：1、被告立即交付相关房屋给原告；2、被告支付因逾期交付房屋的违约金335168.5元（每日按合同总房价款3707616元的万分之一，自2017年6月30日起暂计算至2019年12月20日止，此后仍按此标准计算至实际交付房屋之日止）;3、被告支付因违约占用预付款的利息437325元（参照人民银行同期基准贷款年利率4.9%，自2012年9月22日起计算至2016年12月21日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。 被告广业控股有限公司辩称，一、原告并未付清全部购房款，被告不予交房的行为不构成违约。二、即使被告构成违约，原告主张的占用预付款利息的诉讼请求没有法律依据，不应得到支持。原、被告双方已经在《房屋转让合同》中约定了逾期交房违约金的计算方式，所以占用预付款利息的诉讼请求不应得到支持。另，被告认为约定的违约金过分高于原告的实际损失，原告的第二项诉讼请求不应得到支持。根据《合同法》第一百一十四条以及《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。被告已于一年前对原告进行告知，被告账上至今未收到款项，被告要求原告对付款事实进行说明，属于合理要求，原告未配合，导致违约损失扩大，原告应对扩大的损失承担相应责任。 原告徐爱文为支持其诉请，向本院提交以下证据： 1、《房屋转让合同》及预定购单各一份，拟证明2012年9月21日原告向被告订购三堡东方大厦××房屋，2016年12月22日原、被告签订了《房屋转让合同》的事实； 2、被告出具的收据一张及统一收款收据二张以及上海浦东发展银行汇（本）票申请书一张、业务凭证/回单二张，拟证明原告于2012年9月21日向被告支付定金210万元，2016年12月22日、12月28日分别向被告支付房款140万元及207616元的事实； 3、金额为140万元的上海浦东发展银行汇（本）票申请书二张（其中一张为退回单，因银行也不清楚具体哪一张为退回单，故两张都提供），金额为207616元的上海浦东发展银行汇（本）票申请书一张，拟证明原告已于2016年12月22日、12月28日向被告支付140万元及207616元剩余房款的事实。 上述证据经庭审质证，被告对证据1及证据2中210万元定金收据及上海浦东发展银行汇（本）票申请书无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2中的业务凭证/回单二张的真实性无异议，对其与本案关联性不予认可，认为无法证明收款方是谁，不能达到原告的证明目的，对统一收款收据二张的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据3的真实性、合法性及关联性，被告无异议。本院认为，证据2中的业务凭证/回单二张、统一收款收据二张结合证据3证明了原告欲证明的事实，本院均予确认。 被告广业控股份有限公司未提供证据。 根据本院确认的有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 2012年9月21日原、被告签订《预定购单（广业控股有限公司）三堡·东方大厦》一份，原告作买受人购买位于杭州市江干区××路与××路交叉口东方大厦××层××室；房价总款3707616元；原告应在2012年9月21日前，交付定金210万元；原告应在定金交付后，接到销售部电话或书面通知交房前携带本定购单、到款银行凭证、身份证、印章办理购房相关合同手续，并在合同签订之日付清购房余款1607616元。同日，原告支付被告210万元定金。 2016年12月22日，被告（出让人）与原告（受让人）签订《房屋转让合同》一份，约定：转让房产位于杭州市江干区××路西北侧，四堡污水处理厂北面，编号为04-003-003-00007地块；受让房屋为东方大厦××幢××层××室；该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共243.2平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为15245.13元，总价款为3707616元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人于本合同签订时即付350万元，受让人在2016年12月31日前付清剩余房款207616元。该合同第八条约定，出让人应当在2017年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。 合同签订后，原告于2016年12月22日向被告支付了房款140万元,同月28日向被告支付了房款207616元。 2012年4月25日,三堡东方大厦商业办公综合楼及建材超市的建设单位杭州堡业建设有限公司在竣工验收备案表中出具竣工验收合格的意见。2020年3月3日,因被告并未按约交付房屋，原告向本院起诉。 另查明，案涉不动产因涉及诉讼等原因至今仍被查封。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，根据法律规定，双方均应依约履行各自义务。原告已按约向被告付清了房款，根据合同约定，被告应在2017年3月31日前将符合约定条件的房屋交付原告使用，但被告并未履行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房超过90日的，逾期违约金按已交付房屋价款万分之一计算，被告认为该违约金标准过高，依据不足，本院不予采信。对于被告提出的要求原告出示付款凭证，否则被告有合理的理由不交付房屋，原告应对扩大的损失承担责任的意见，本院认为，原告已按被告提供的账户支付款项，至于被告内部财务问题未能厘清原告交付的房款，并非原告之过，被告认为因原告未提供汇款凭证，应对扩大的损失承担责任，理由不足，本院不予采信。原告要求自2017年6月30日起至实际交房日止，以总房价款3707616元为基数按日万分之一支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付预付款利息的请求，预定购单并未约定具体签合同的时间，原告也未提供其主动与被告联系过要求签订合同的证据，现其主张利息无合同依据及法律根据，本院不予支持。因案涉房屋处于司法查封状态，目前被告的交房义务在法律上不能履行，故本院对于原告要求被告交付房屋的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告广业控股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐爱文从2017年6月30日起至实际交付房屋之日止，以总房价款3707616元为基数，按日万分之一计算的延期交房违约金，暂计至2020年7月7日为409320元； 二、驳回原告徐爱文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费5762.5元，由原告徐爱文负担2042.5元，被告广业控股份有限公司负担3720元。 原告徐爱文于本判决生效之日起七日内向本院申请退费。被告广业控股份有限公司应负担的案件受理费应于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴晓蓉 二〇二〇年七月七日 代书记员 王 程