江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初830号原告：无锡悦家商业有限公司，统一社会信用代码91320200718592359G，住所地无锡市清扬路39号。法定代表人：田睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛珏、吴怡甜，江苏漫修律师事务所律师。被告：上海麻辣工坊餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91310106694204429X，住所地上海市静安区平顺路600号2楼206室。法定代表人：宋爱芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈宇鹏、陈玉梅，系上海麻辣工坊餐饮管理有限公司工作人员。原告无锡悦家商业有限公司（以下简称悦家公司）与被告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司（以下简称麻辣工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后依法由审判员徐贞独任审判，公开开庭进行了审理。原告悦家公司的委托诉讼代理人盛珏、吴怡甜到庭参加诉讼，被告麻辣工坊公司委托诉讼代理人陈宇鹏、陈玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦家公司向本院提起诉讼请求：1、判令麻辣工坊公司立即支付欠缴的2019年9月1日至2019年10月20日的租金59719.5元和管理费15386.67元、2018年7月11日至2019年7月10日的广告费6000元、2019年7月1日至2019年10月30日的水电费42988元、2017年6月至2019年10月租赁期间逾期付款违约金77247.44元，以上共计201341.61元；2、判令麻辣工坊公司承担自2019年10月21日至实际偿付之日的逾期付款违约金（以广告费6000元与租金59719.5元合计65719.5元为基数，按照每日0.3%计算；以管理费15386.67元为基数，按照每日1%计算）；3、判令麻辣工坊公司立即迁出案涉租赁房屋并向完好交还；4、判令麻辣工坊公司向悦家公司支付房屋使用费（自2019年10月21日合同解除次日起至实际迁出之日，参照原租赁合同租金标准计算）及逾期交还房屋违约金（自悦家公司通知解除之次日即2019年10月21日至实际交房日，以原租金一倍的标准即1194.39元/日计算）；5、判令麻辣工坊公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，悦家公司与麻辣工坊公司签订《家乐福购物中心》（以下简称租赁合同），约定麻辣工坊公司承租家乐福无锡宝龙店577平方米的房屋，租赁期限自2016年7月11日至2024年6月30日，租金按月支付，于每月10日前支付当月租金，其中，2019年7月11日至2020年7月10日的每月租金为35831.7元。另外麻辣工坊公司应每年支付广告费6000元。如麻辣工坊公司未按《租赁合同》约定支付相应款项的，每逾期一日，麻辣工坊公司按所欠款项的千分之三支付逾期付款违约金。2016年7月5日，悦家公司麻辣工坊公司签订《家乐福购物中心》（以下简称管理合同），约定其为案涉租赁房屋提供管理服务，管理期限与租赁期限相同，管理费为每月9232元，支付时间与租金时间一致。如麻辣工坊公司未按照管理合同支付相应款项的，每逾期一日，麻辣工坊公司按所欠款项的1%支付逾期付款违约金。为降低违约风险，《租赁合同》与《管理合同》中均约定了麻辣工坊公司应向其支付履约保证金。其中，《租赁合同》项下为92435.40元，《管理合同》项下为27696元。对于麻辣工坊公司按合同应付或第三方的任何违约金或者损失赔偿，其有权在前述履约保障金中直接扣除。前述合同签订后，其按约履行了租赁房屋的交付义务和管理义务，但自2019年9月起，经其多次发函催告，麻辣工坊公司仍未能按约交付房屋租金、管理费、广告费、水电费、逾期付款违约金等费用，截止2019年10月20日，麻辣工坊公司累计拖欠上述费用共计201341.61元。为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告麻辣工坊公司辩称：对于租金、管理费、广告费、水电费的欠付金额及起止时间其没有异议。但是租赁期间逾期付款违约金的起算时间不应该是2017年。对于逾期付款违约金以及逾期交房违约金，于10月15日发出的解约函说明悦家公司已经确认其搬走，所以不应当再主张。对于悦家公司要求迁出案涉房屋并完好交付的诉请，悦家公司因为其欠费而将案涉店面断电，所以其撤场，但是悦家公司当时没有要求恢复毛坯。悦家公司对于其撤场是知情的。现场留下的物品，其是认可的，当时悦家公司说要招租，所以其没有大动。本院经审理查明如下事实：2008年7月30日，无锡宝龙房地产发展有限公司（甲方）与无锡悦家商业有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将位于建筑物内的租赁物业出租给乙方。租赁期限为自租赁起始日起算二十年。2015年5月，无锡宝龙房地产发展有限公司（甲方）、无锡誉恒资产经营管理有限公司（乙方）与无锡悦家商业有限公司（丙方）签订《关于转让合同权利和义务的协议》，约定自2015年4月15日起，甲方将其在租赁合同及物业协议项下的全部合同权利和义务转让给乙方，乙方成为租赁合同出租方后有意继续委托宝龙商业进行物业管理。丙方同意上述甲方向乙方的转让及委托。2016年7月5日，悦家公司（甲方）与麻辣工坊公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：双方同意，对于乙方按本合同应付甲方或第三方的任何违约金或损失赔偿，甲方有权在履约保证金中直接扣除。甲方也有权冻结履约保证金，直至乙方按本合同应付甲方或者第三方的违约金和/或损失赔偿最终得到确定并从履约保证金中扣除。乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按合同应付的其他款项。否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。房屋在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得随意关闭房屋或终止经营，否则每关闭房屋或者中止经营一日，应按照平均日租金的三倍向甲方支付违约金，前述首期平均日租金应根据首期租金除以月均30天计算得出。乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过三十天未予纠正，甲方有权单方终止本合同。租赁期限届满或本合同因任何原因提前终止时，乙方应于7日（包括公共节假日）内（场地恢复期）将其所属财产全部搬离场地恢复原状（正常磨损除外），使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还甲方。乙方交还房屋时，双方应对房屋进行验收。场地恢复房屋经甲方验收认可后，办理退租手续。场地恢复期内，乙方仍应按本合同规定租金数额向甲方支付租金。附件一约定：麻辣工坊公司承租家乐福无锡宝龙店577平方米的房屋，租赁期限自2016年7月11日至2024年6月30日。租金为“固定月租金”，于每月10日前支付当月租金。其中，2019年7月11日至2020年7月10日的每月租金为35831.7元。履约保证金为92435.4元，一年的广告费为6000元。2016年7月11日，悦家公司（甲方）与麻辣工坊公司（乙方）签订《管理合同》，约定合同有效期与租赁合同期限相同，并于租赁合同因任何原因终止的同时而自动终止。乙方应按期足额按本合同规定支付管理费、履约保证金以及按本合同应付的其他款项。否则，每逾期一天，乙方应按照所欠款项的1%向甲方支付逾期付款违约金。为保证乙方全面履行本合同，乙方应向甲方支付相当于三个月管理费的履约保证金。双方同意，关于履约保证金的其他事项，均从租赁合同第6.2条至6.5条的规定。附件一约定月管理费为9232元，履约保证金为27696元。合同签订后，悦家公司按约履行了租赁房屋的交付义务和管理义务。麻辣工坊公司按约交付了租赁合同项下的履约保证金92435.4元以及管理合同项下的履约保证金27696元，共计120131.4元。自2019年7月1日起，麻辣工坊公司开始欠付水电费用；自2019年9月起，麻辣工坊公司开始欠付租金、管理费；同时欠付2018至2019年度的广告费。2019年9月26日，悦家公司向麻辣工坊公司微信发送催款函。2019年9月30日，麻辣工坊公司在未与悦家公司办理交接的情况下搬离了店面，并在现场遗留了厨房用具、装修装饰、桌椅等物品。2019年10月15日悦家公司向麻辣工坊公司微信发送《解约函》，并于同日在案涉店面张贴，载明：现贵方在双方未达成一致提前解除合同，并在我司不知情的情况下，单方终止合同，并擅自将货物及道具搬离店铺，且不再履行合约。我司在此函告贵司，我司根据租赁合同及管理合同的约定的相关规定于2019年10月20日单方解除上述两合同。贵司应于2019年10月22日前将所欠租赁费、管理费、水电费，共计125143.40元支付至我方银行账户，履约保证金予以没收处理。另查明，庭审过程中悦家公司确认于2020年5月11日按照现状收回案涉租赁房屋，麻辣工坊公司认可其欠付悦家公司的费用先于履约保证金中予以扣除。以上事实由悦家公司提交的《物业租赁合同》、《无锡宝龙房地产发展有限公司和无锡誉恒资产经营管理有限公司和无锡悦家商业有限公司关于转让合同权利和义务的协议》、《家乐福购物中心》、《家乐福购物中心》、《租金及管理费催款通知》及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证等证据予以证实，由当事人的陈述在卷佐证。本院认为，悦家公司与麻辣工坊公司签订的租赁合同、管理合同合法有效，合同双方均应当按照合同约定及时充分履行合同义务，麻辣工坊公司应当按约支付租金、管理费、水电费、广告费。庭审中麻辣工坊公司确认欠付悦家公司租金、管理费、广告费、水电费共计124094.17元，本院予以认可。麻辣工坊公司逾期支付悦家公司租金、广告费、管理费，应当按照双方合同约定以及法律规定支付逾期付款违约金。关于违约金支付标准，因双方于租赁合同与物业合同中约定的0.3%与1%的逾期付款违约金标准明显过高，本院酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算。悦家公司申请自2019年10月21日起算，不损害麻辣工坊公司合法权益，本院予以支持。关于占用期间房屋使用费及逾期交还房屋违约金，麻辣工坊公司于2019年9月30日单方搬离租赁房屋的行为并不导致双方之间租赁合同和管理合同解除。悦家公司有权依据租赁合同11.5.1条第一款的约定“乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正”于2019年10月20日解除租赁合同，管理合同同时解除。2019年10月21日至2019年10月27日属于合同约定的场地恢复期，麻辣工坊公司应当按照租赁合同约定按照租金数额支付甲方租金共计8091元。自2019年10月28日起至悦家公司确认按照原状收回的日期即2020年5月11日，麻辣工坊公司未能按约定将租赁房屋恢复原状后交还也未能及时搬离租赁房屋内的诸多物品，应当支付占用期间房屋使用费及逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准，悦家公司主张按照日租金的一倍即1194.39元计算，本院认为该标准明显过高，依法酌定为日租金的30%即346.77元/日计算。麻辣工坊公司应当支付悦家公司2019年10月28日至2020年5月11日房屋使用费及逾期交房违约金共计302026.5元。关于2017年6月至2019年10月的租赁期间逾期付款违约金，悦家公司并未提供证据证明麻辣工坊公司逾期支付租金以及管理费的事实，本院不予支持。关于麻辣工坊公司预交的履约保证金120131.4元，庭审中双方均明确将之与麻辣工坊公司欠付悦家公司的金额进行抵扣，本院予以确认。据此依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海麻辣工坊餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付支付无锡悦家商业有限公司租金、管理费、广告费、水电费、占用期间房屋使用费、逾期交还房屋违约金共计314080.3元及逾期付款违约金（以81106.17元为基数，自2019年10月31日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。二、驳回无锡悦家商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2450元（此款已有无锡悦家商业有限公司），由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担。在本判决生效后，本院向无锡悦家商业有限公司退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 徐 贞二〇二〇年七月十六日书记员 王成英本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。