辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初7661号原告（反诉被告）：刘伟，男，汉族，1973年8月24日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：田志虎，辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京大有众和商业管理有限公司，住所北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街38号1幢68号，统一社会信用代码：91110116587719072N。法定代表人：章金辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高治伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：曹光远，北京市万商天勤律师事务所律师。原告（反诉被告）刘伟与被告（反诉原告）北京大有众和商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月20日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年10月16日、2020年5月15日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人田志虎，被告北京大有众和商业管理有限公司的委托诉讼代理人高治伟、曹光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商铺《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金116666.7元；3.判令被告支付原告违约金35000元(116666.7元×30%)；4.被告赔偿原告各项经济损失911543.00元（以评估报告为准）；5.判令被告承担本案诉讼费和评估费。事实与理由：2014年10月16日，原、被告签订商铺《租赁合同》，约定被告将位于沈阳市沈河区站候车大厅西南侧场地的商铺出租给原告使用，租赁期限为五年，承租面积190平方米，商铺的建筑结构和具体位置详见《附件一门点平面图及位置图》。原告使用该商铺经营“康师傅私房牛肉面”生意，因门店位置好，广告招牌醒目，加之物美价廉、流动旅客量大等因素，从2014年12月初至2018年12月初生意一直不错，但从2018年12月18日至2019年1月2日沈阳铁路局沈阳北站在未向原告下达施工改造通知书，更未征得其同意改造的情况下，强行对原告承租的商铺进行施工改造。改造拆除了该餐厅门前机房，造成其餐厅原招牌和宣传广告画无法恢复原样。改造后，在该餐厅门前新增立柱及湿式报警阀，将现有招牌遮挡，使得原告餐厅面对旅客外露面减小，无法引起旅客注意。由于上述原因，使得原告餐厅周围经营环境发生改变，导致原告餐厅营业额每日较去年同期落差4000元至5000元。截至2019年4月23日原告餐厅被迫闭店时止，原告的经济损失合计1143612.00元。原告认为，原、被告双方签订的商铺《租赁合同》系原告与被告经自愿、平等协商，意思表示一致形成的协议，不违反法律法规的强制性规定，自双方签字盖章之日起成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。根据商铺《租赁合同》的约定及《合同法》的相关规定，由于沈阳铁路局沈阳北站强行施工改造，拆除原告餐厅原设施、增加新设施之行为导致被告现在已严重违约，故提起诉讼。被告北京大有众和商业管理有限公司辩称，1.被告同意解除双方签订的合同，但解除原因是原告擅自撤出经营，属于单方终止行为；2.被告不同意退还租赁保证金，原因是租赁合同系因原告擅自撤租导致的被迫终止，根据双方签订的租赁合同第17.4条明确规定，若因乙方原因导致终止合同，乙方支付的租金和保证金不予退还；3.被告不同意承担原告主张的违约金35000元，无任何法律和合同的依据；4.被告不同意承担原告的经济损失，因为原告诉请的经济损失的原因是广告牌的拆除。原、被告签订的租赁合同第10.2条明确约定，原告所承租的商铺为被告从辽宁铁信公司转租的商铺，原告对被告与原出租方签订的合同约定的权利义务全部知息，原告商铺的广告牌属于租赁范围以外，不在合同约定的范围之内，所以北站拆除广告牌造成的损失，应由原告自行承担。被告认为，广告牌的拆除系铁路企业、沈阳北站车站管理性的行为，原告应予承担，不应提出任何赔偿。租赁合同第10.2.2约定，租赁标的与原出租方交付的为准，原告所诉称的广告牌不在出租范围内，该广告牌属于占用了沈阳北站的公共区域，铁路企业以及沈阳北站对此有管理整治的权利，而且此次广告牌的拆除系沈阳北站大范围的行为，并非单一针对原告所述的广告牌。双方的租赁合同第3.4条约定，因火车站的改建、车站线路调整等因素所造成的店铺不能开设或停业，所造成的损失，甲方（被告）不予承担。租赁合同第11.4.2条，并未将广告牌的位置固定化、唯一化，广告牌拆除以后，被告积极进行协调，有相关的替代方案，可以在门头上设置广告，但原告拒绝、放弃，擅自关店。再有，被告认为广告牌拆以后，整个视野比之前更加开阔，并未向原告所说造成如此重大影响。原告撤店的原因是因为长期亏损，而不是受到广告牌拆除的影响，关于原告的经营亏损从这次评估报告可以反推出来。5.不同意承担诉讼费和评估费。反诉原告北京大有众和商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给付逾期支付租金的违约金55363.67元；2.判令反诉被告承担反诉的诉讼费。事实与理由：2014年10月16日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》约定，反诉原告将位于沈阳市沈河区站候车大厅西南侧场地的商铺出租给反诉被告。根据《租赁合同》第五条的约定，反诉被告应每4个月缴纳一次租金:根据《租赁合同》第17.1条约定，租赁期内，反诉被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付违约金，休息日及国家法定节假日不计收违约金。反诉被告应按照《租赁合同》的约定按期足额支付每期租金，反诉被告多次逾期支付租金，反诉被告应向反诉原告支付违约金55363.67元，具体计算过程附后。反诉被告刘伟辩称，租金延期给付的情况，已经征得被告同意，没有书面合同、协议，但有微信聊天记录，被告已经默许。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：1.租赁合同，证明原告租赁被告转租的商铺做生意，原告有权自费在该商铺入口处或其门上安装店铺招牌，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。2.评估报告，证明原告因被告违约，造成的各项经济损失的数额。被告对评估报告真实性没有异议，对原告证明目的有异议，原告主张的损失是经营利润的损失，但报告作出的不是利润的概念。而且根据评估报告所得的数据，再扣除租金和折旧后，原告的经营利润是负数。因被告经本院释明后，未对评估报告提出复议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。3.中国光大银行对私客户对帐单，证明原告向被告支付租赁保证金116666.70元，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。4.装修统包施工合同、装修设计费合同、消防施工合同、设备购买协议书、特许加盟经营合同、点餐系统费用、加盟金、保证金，证明评估报告的计算依据。被告对证据的真实性无异议，关联性有异议，原告证明的是开餐厅的成本，与原告主张的经营损失没有关系，成本应当属于扣除项。本院对该组证据的真实性予以确认。5.律师函、沟通函，证明闭店前已经通知被告，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据：1.租赁合同两份（与原告签订的、与铁信公司签订的），证明因火车站的改造造成原告的损失，应由原告自行承担，被告不予承担。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同11.4.1、11.4.2明确约定原告有权自费在该商铺入口或门上安装经甲方批准的店铺招牌，从租赁起至2018年12月，原告的招牌已经得到被告的同意且使用期限长达4年，如果协调不成，甲方（被告）承担损失。本院对证据的真实性予以确认。2.关于沈阳北站南进站口扩建改造说明、证人苏某证言，证明扩建改造工程是整体扩建改造。原告对证据的真实性有异议，认为沈阳北站实施改造这一重大工程应该有立项、报批、招投标，最后是施工，被告应向法院提供该四项材料，方能证明改造事实。关于两份报纸网络截图属于新闻报道，不属于证据，证明不了任何问题，只能作为参考，不能作为认定案件事实的证据使用。经审查，扩建改造说明系中国铁路沈阳局集团有限公司沈阳站技术科起草，站长签名，并加盖单位公章，且经办人出庭作证，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。对反诉原告提交的证据：银行流水，证明原告延期支付租金，一共13笔，有12笔逾期，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对反诉被告提交的证据：微信聊天记录，证明原告逾期支付租金是经被告同意的。被告对证据的真实性不认可，且聊天内容也没有免除逾期租金的表示。本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司作为“出租方（甲方）”、被告作为“承租方（乙方）”签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于沈阳市沈河区出发大厅西南角内及附属搭建物，建筑面积801平方米（其中候车大厅本格位141平方米，附属搭建物660平方米）出租给乙方，用于开设餐饮或零售业；租赁期限5年，自甲方向乙方交付商铺之日起算（补充协议确认为2015年4月15日）；未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租；合同履行过程中，租赁房屋遇有地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造等，本合同自动解除；。2014年10月16日，被告作为“出租方（甲方）”、原告作为“承租方（乙方）”签订《租赁合同》约定，甲方将位于沈阳市沈河区站候车大厅西南侧场地的商铺出租给乙方使用，承租面积190平方米；租赁期限5年，自商铺交付计租之日起算；装修免租期为房产交付之日起60日，装修期内无需交付租金及物业费；甲方应于2014年12月17日前将商铺交付给乙方，并提供甲方与沈阳北站的原租赁合同和授权转租协议；租赁期间，甲方有义务负责协调沈阳北站方允许在此位置开设康师傅私房牛肉面及甲方同意的乙方母公司旗下相关品牌，确保乙方顺利经营，如乙方未能开设或被迫中途停业，甲方应赔偿乙方全部损失（火车站改建或车站线路调整等政策因素除外）；租金为116666.70元/月，即年租金1400000元（不含税票），每两年递增5%，上打租，每次支付4个月租金；租赁保证金为第一年度一个月的租金116666.70元；甲方已向乙方充分披露租赁标的为甲方转租给乙方使用，本合同为转租合同，乙方已经全部知悉甲方与原出租方之间的权利义务约定内容（原租赁合同作为本合同附件）；甲方委托沈阳北站负责物业管理事项，乙方必须服从站方管理规定，如果上述规章制度和本合同发生冲突，以本合同为准；在取得甲方事先同意的前提下，乙方有权以甲方指定的统一格式，在沈阳北站的指示牌上展示乙方名称；乙方有权自费在商铺入口处或其门上，安置经甲方批准的店铺招牌；如在经营期间北站方提出拆除，甲方有义务出面协调，如不能协调造成乙方损失，甲方应承担损失；甲方应保证餐厅正对候车室一侧5米内无遮挡；乙方逾期支付租金及其它费用，应支付日1‰的违约金；乙方拖欠租金或其它费用达30日，甲方有权单方面解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如乙方连续3个月亏损，有权提前30日书面通知甲方提前终止本合同，不构成违约。合同签订后，原告给付被告租赁保证金116666.70元，康师傅私房牛肉面正常开业经营。2018年10月25日，沈阳北站实施“畅通工程”，在南进站口一层原有4部扶梯基础上增加2条自动扶梯通道，一层进站面积扩大463平方米，增加6组实名制验票通道；南进站口二层进站口增加218平方米，进站通道通过拆除西侧弱电机房、拆除东侧储备库房等增加410平方米，增加4组实名制验票通道，增加2台安检仪，工程于2019年1月15日竣工。原告餐厅安装在弱电机房上的招牌和宣传广告画被一并拆除，无法恢复原样；使得原告餐厅面对旅客外露面减小，无法引起旅客注意，营业收入下降。2019年3月4日，原告向被告发出《律师函》，告知被告，沈阳北站拆除了原告餐厅门前的弱电机房，造成餐厅原招牌和宣传广告无法恢复原样，导致营业额明显下降，希望被告及时与原告沟通。2019年3月12日，被告以《沟通函》回复原告，称正在沟通协调。2019年4月23日，原告餐厅停业。经营期间，原告共给付被告13期租金，其中有12期租金逾期给付，给付租金至2019年4月16日。原告认为，沈阳北站施工改造，导致原告餐厅营业额明显下降，属被告违约，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但关于违约金的约定违反法律规定，应属无效；其他约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告于2019年3月4日通知被告自2018年12月18日沈阳北站拆除弱电机房后，餐厅连续亏损近3个月，要求被告赔偿损失。原、被告协商未果，原告于2019年4月23日停业。根据该合同16.1.5条约定：“如乙方连续3个月亏损，有权提前30日书面通知甲方提前终止本合同，不构成违约，甲、乙双方应协商一致订立解除协议”。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告于2019年3月4日通知被告连续3个月亏损，于2019年4月23日停业，虽然双方未订立解除协议，但已符合双方约定的解除合同的条件，本院认定该合同于2019年4月16日终止。关于原告要求被告赔偿营业损失的诉讼请求。该合同3.4条约定，如在租赁期间沈阳北站不允许开设康师傅牛肉面或中途责令乙方停业，甲方应负责出面协调，以确保乙方顺利经营；如经甲方协调后，乙方仍未能开设或被迫中途停业，甲方应赔偿乙方全部损失，但火车站改建或车站线路调整等政策因素除外。被告已经举证证明拆除原告餐厅门前的弱电机房属于火车站改建项目的一部分，并非单独针对原告餐厅；原告未举证证明被告有其它违约行为。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还租赁保证金诉讼请求。因原告终止合同符合双方约定的条件，被告应退还原告租赁保证金116666.7元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。因原告未举证证明被告存在违约情形，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付逾期支付租金的违约金的诉讼请求。该合同17.1条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，按逾期支付金额的1‰支付违约金，不含休息日及法定节假日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，上述约定的违约金数额明显过高，因此，本院将结合案涉合同约定及双方履约及违约情况对此酌情予以调整，统一确认以原告逾期支付的各期租金及逾期天数为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的130%计算逾期支付租金违约金（逾期数额及天数见附表）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘伟与被告（反诉原告）北京大有众和商业管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月16日终止；二、被告北京大有众和商业管理有限公司于本判决发生法律效力后15内，退还原告刘伟租赁保证金116666.7元；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求；四、反诉被告刘伟于本判决发生法律效力后15内，给付反诉原告北京大有众和商业管理有限公司逾期支付租金违约金，逾期支付租金违约金以逾期金额及逾期天数为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的130%计算（逾期金额及逾期天数详见附表）；五、驳回反诉原告北京大有众和商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16535元，由原告刘伟负担16387元，被告北京大有众和商业管理有限公司148元；反诉费592元，由被告北京大有众和商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘思国人民陪审员  李荣清人民陪审员  王守强二〇二〇年七月二十日法官 助理  陈 曦书 记 员  潘 峰