江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3307号上诉人（原审被告）：吴江明乐房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖，董事长。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈洪生，女，1971年3月8日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被上诉人（原审原告）：徐红琴，女，1970年4月21日出生，汉族，住苏州市沧浪区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江明瀚物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟城司路666号。法定代表人：胡贤生，执行董事。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。上诉人吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）因与被上诉人沈洪生、徐红琴、吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初15246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员杨兵独任审理。本案现已审理终结。明乐公司上诉请求：1、撤销(2019)苏0509民初15246号民事判决书并改判明瀚公司向沈洪生、徐红琴交付位于苏州市吴江区房屋钥匙；2、判决明瀚公司给付沈洪生、徐红琴逾期交房违约金(以585万元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，2019年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金，2019年8月20日至实际交付涉案房屋钥匙之日止按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算违约金)；3、判决驳回沈洪生、徐红琴其他诉讼请求；4、一审和二审案件受理费由沈洪生、徐红琴、明瀚公司承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。明乐公司已经依约履行了自己的合同义务，沈洪生、徐红琴理应依据前期物业管理委托合同的约定要求明瀚公司交付房屋钥匙。涉案签署的《苏州市商品房买卖合同》约定商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。明乐公司已经与沈洪生、徐红琴签订了房屋交接文件，应认定为案涉商品房已经交付，明乐公司已经完成了买卖合同项下的交房行为。一审法院遗漏了明乐公司向明瀚公司发送入户通知书的事实，明乐公司认为自己已将理应由明瀚公司开始办理交付案涉房屋钥匙事项及时告知了明瀚公司。明乐公司与明瀚公司签订的前期物业管理委托合同约定明瀚公司负有办理交房的职责，该合同理应能够约束沈洪生、徐红琴和明瀚公司。因此，沈洪生、徐红琴理应要求明瀚公司交付房屋钥匙。案涉房屋钥匙在明瀚公司处，且明瀚公司负有交付房屋钥匙的合同义务。故，沈洪生、徐红琴理应要求明瀚公司交付房屋钥匙。2、明瀚公司拒不交付房屋钥匙导致沈洪生、徐红琴遭受损失的，理应向明瀚公司作出赔偿。3、沈洪生、徐红琴要求按照日万分之五计算逾期交房违约金，该标准过高，应予以调整。沈洪生、徐红琴答辩称，1、明乐公司发入户通知仅仅是形式的交付，交付钥匙才是实际交付。明乐公司的代理方明瀚公司没有根据明乐公司的指示交付钥匙的后果应该由明乐公司承担。2、明乐公司没有妥善处理与物业公司之间的纠葛。严重损害了购房人的利益，属于可以避免出现而过故意不妥善处理的一种恶意违约。明乐公司在明知道无法实际交付的情况下，仍然以购房人签订购房合同并进行形式交付，未尽善意诚实的注意义务。明乐公司已经收取了涉案房屋的全款，却拒绝缴纳涉案房屋的前期物业费，导致其代理人明瀚公司拒绝交付。明乐公司过错明显的。3、违约金调整必须要考虑合同履行情况以及当事人的过错程度。本案中明乐公司过错明显，应当要承担惩罚性赔偿原则。本案日万分之五的标准符合常情也符合诚信原则、对等原则和公平原则。请求驳回明乐公司的上诉请求。明瀚公司答辩称，不同意明乐公司的上诉请求。明乐公司不应当在明知其与明瀚公司之间有物业费未清偿的情况下就销售商品房，另外，沈洪生、徐红琴与明乐公司之间的买卖合同所约定的违约金，在合同订立的开始，明乐公司就应当是清楚的。明乐公司对纠纷的发生应当预知的，在一审时，明乐公司也没有谋求矛盾的解决。从2017年1月开始明乐公司就不再交付物业管理费，明乐公司在问题出现后给出善意都是可以解决矛盾的，但是明乐公司就是不愿支付应当支付的前期物业管理费。是对我方以及买受方的不负责。明乐公司在相关诉讼中的过错是明显的，是恶意的。请求驳回明乐公司的上诉请求。沈洪生、徐红琴向一审法院起诉请求：1.判令明乐公司、明瀚公司继续履行合同，交付位于苏州市吴江区房屋钥匙；2.判令明乐公司、明瀚公司共同承担延期交房的违约金90000元（自2019年8月1日起至明乐公司、明瀚公司移交房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算，暂计一个月）；3.判令明乐公司、明瀚公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月20日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2012第0007号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园47-49幢、66幢、71幢、79幢、83幢、9-12幢、15-19幢、21-23幢、25幢、50幢、51幢、68-70幢、72幢、73幢、80-82幢、85-87幢（汾湖镇城司路666号）商品房工程建筑面积14992.38平方米已通过商品房交付使用备案。2019年4月2日，明乐公司作为出卖人，沈洪生、徐红琴作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为苏房商吴江合同201904010055号，约定沈洪生、徐红琴购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共378.34平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为伍佰捌拾伍万元；第五条约定买受人选择贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付；第十七条约定出卖人定于2019年7月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。同日，沈洪生、徐红琴向明乐公司转账支付购房款3050000元。后，沈洪生、徐红琴向明乐公司贷款支付购房款2800000元。2019年5月17日，明乐公司向沈洪生、徐红琴开具金额为5850000元的江苏增值税普通发票。2019年5月20日，明乐公司向沈洪生、徐红琴发送《入户通知书》，载明：该客户已缴清房款并同意办理入户手续。该业主已办理完本公司所需的交房手续，请明瀚公司给予该业主办理有关贵公司入户手续。同日，明乐公司作为甲方，沈洪生、徐红琴作为乙方，双方签订《房屋交接书》，明确：1、乙方于2019年4月2日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为378.33平方米，该房屋总房价款为人民币伍佰捌拾伍万元整。2、甲方于2019年5月20日交付给乙方的房屋，实测面积为378.33平方米。3、该房屋的总房价款为人民币5850000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向沈洪生、徐红琴交付涉案房屋钥匙。以上事实，由沈洪生、徐红琴共同提交的苏州市商品房买卖合同复印件、江苏增值税普通发票复印件、入户通知书、律师函复印件、明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件二张、吴江市商品房交付使用通知书复印件、被告明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业管理用房交付备案通知书复印件四张（加盖吴江市建设局物业管理专用章）、委托服务协议、函复印件二份、联系函、汇总表、环湖花园空置房物业费复印件二份、客户服务记录表复印件、客户服务记录汇总表复印件、明细复印件、销售劳务费复印件、住宿明细复印件、汇总表复印件、微信聊天记录截屏打印件十六张、协议打印件二份、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件三份、发票复印件四份、本院电话笔录三份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，沈洪生、徐红琴与明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。沈洪生、徐红琴已依约履行义务，明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因明瀚公司不予配合，沈洪生、徐红琴未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对沈洪生、徐红琴要求明乐公司继续履行苏州市商品房买卖合同并交付涉案房屋钥匙的主张，一审法院予以支持。对明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，明乐公司应于2019年7月31日前将该商品房交付给沈洪生、徐红琴，逾期交付，应承担相应的违约责任。沈洪生、徐红琴主张明乐公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定且于法不悖，一审法院予以支持。因明瀚公司非涉案商品房买卖合同相对方，根据合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任，故对沈洪生、徐红琴主张告明瀚公司继续履行涉案商品房买卖合同、交付涉案房屋钥匙并支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。明乐公司、明瀚公司主张调整违约金计算标准的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告吴江明乐房地产开发有限公司继续履行与原告沈洪生、徐红琴签订的苏州市商品房买卖合同，于本判决生效之日起十日内向原告沈洪生、徐红琴交付位于苏州市吴江区房屋钥匙；二、被告吴江明乐房地产开发有限公司给付原告沈洪生、徐红琴逾期交房违约金（以5850000元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68）三、驳回原告沈洪生、徐红琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取26375元，由被告吴江明乐房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告沈洪生、徐红琴预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效之日起十五日内退还。二审中，当事人未提交新证据。明乐公司、明瀚公司陈述，除本案，一审法院还有四个类案。对于违约金的计算标准其他四个案件是万分之三。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案商品房买卖合同依法成立并有效。沈洪生、徐红琴已依约履行义务，明乐公司应依约履行包括交付涉案房屋钥匙的交房义务。明乐公司聘用明瀚公司为涉案房屋所在区域提供物业服务，委托明瀚公司交付涉案房屋钥匙，但明瀚公司未予配合。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故明乐公司应向沈洪生、徐红琴承担违约责任。明乐公司主张其已完成交房义务的上诉理由意见，不能成立。按照商品房买卖合同约定，明乐公司应于2019年7月31日前将该商品房交付给沈洪生、徐红琴，逾期交付，应承担相应的违约责任。明乐公司主张约定的逾期交房违约金标准过高，请求调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明沈洪生、徐红琴因逾期交房产生的实际损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算。至于明乐公司与第三人明瀚公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不影响本案商品房买卖合同的履行，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初15246号民事判决第一项，即：吴江明乐房地产开发有限公司继续履行与沈洪生、徐红琴签订的苏州市商品房买卖合同，于本判决生效之日起十日内向沈洪生、徐红琴交付位于苏州市吴江区房屋钥匙；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初15246号民事判决第二项、第三项。三、吴江明乐房地产开发有限公司给付沈洪生、徐红琴逾期交房违约金（以5850000元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之三计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回沈洪生、徐红琴的其他诉讼请求。一审案件受理费26375元，由沈洪生、徐红琴负担10550元，由吴江明乐房地产开发有限公司负担15825元。二审案件受理费52750元，由沈洪生、徐红琴负担21100元，由吴江明乐房地产开发有限公司负担31650元。本判决为终审判决。审判员 杨 兵二〇二〇年七月八日书记员 崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。