浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4642号 原告（案外人）：郑振微，男，汉族，1977年12月16日出生，住瑞安市。 委托诉讼代理人：高帆，浙江信泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈黄琴，女，汉族，1964年8月9日出生，住瑞安市。 被告（被执行人）：薛赛赛，男，汉族，1988年11月28日出生，住瑞安市。 第三人：薛文柒，男，汉族，1964年9月26日出生，住瑞安市。 第三人：郭荣妹，女，汉族，1967年9月5日出生，住瑞安市。 原告郑振微与被告陈黄琴、薛赛赛、第三人薛文柒、郭荣妹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑振微及其委托诉讼代理人高帆，被告陈黄琴、薛赛赛，第三人薛文柒到庭参加诉讼，第三人郭荣妹经本院依法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郑振微向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于瑞安市房屋的执行，并解除查封措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月份，因原告亲戚搬迁到马屿镇高岙村，故原告经其和村委会推荐，由当地村民林日如居间介绍，与第三人薛文柒、郭荣妹达成买卖意向。2012年1月30日，原告与第三人薛文柒、郭荣妹签订了《房地产买卖合同》，约定第三人薛文柒、郭荣妹将其正在改建的坐落于xx套房一套（即套房xx室）作价295800元转让给原告所有，付款方式为分期支付；同日，双方持买卖合同前往高岙村办公大楼提请村两委成员对上述买卖事实进行签字见证，并向村委会缴纳了建设费。嗣后，涉案房产于2013年建成，原告入住使用，并依约陆续缴纳了全部购房款；因涉案房产系集体性质，根据现有政策无法办理过户手续，故第三人将房产证、土地证原件交付原告手中。期间，原告获知涉案房产是以第三人的儿子，即被告薛赛赛的名义办理，但被告薛赛赛也对第三人出售该房产给原告的事实予以追认。2020年5月份，听闻瑞安市人民法院查封涉案房产，原告经了解获知是被告薛赛赛因有民事执行案件所致。故此，原告提出执行异议，法院于2020年5月12日作出（2020）浙0381执异74号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。综上所述，原告与第三人薛文柒、郭荣妹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应当合法有效；涉案房产虽登记在被告薛赛赛名下，但被告薛赛赛与第三人系父子关系，对第三人出售房产的事实也是予以追认，故也承担同等民事责任。现原告已经支付全部价款，并合法占有使用涉案房屋，且并非原告本人的原因致使不能过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告享有对涉案房产的权利，法院不应予以执行。 被告陈黄琴辩称，我只要拿回自己的借款，涉案房屋是否需要执行，由法院依法处理。 被告薛赛赛辩称，涉案房屋买卖是真实的，房子不是我欠钱之后卖的，是很早就卖了，房子早就是原告的了。以前我在外地，我父母和对方签订了合同，房子建造一层，原告缴纳一层的建房款。只是由于政策原因无法过户，村里也可以证实的。我名下的另一处302室房屋已经配合执行局处理了，钥匙也交了。同意原告的诉讼请求。 第三人薛文柒述称，老房子原先是在我阿太手里建造的，后来拆建，我们一帮人就一起联建房子，由于我名下已有一间二层房屋，所以新建的房屋只能登记到了我儿子薛赛赛的名下。原告是从山上下来买的房子，当时付的都是现金，村里都可以证实的。同意原告的诉讼请求。 第三人郭荣妹未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据： 1.房产买卖合同、收据，拟证明原告合法购买涉案房产的事实。虽然当时是和第三人签订的，但上面定明了购房款和支付方式，最后还有高岙村村二委成员的签字，说明买卖是真实合法的；另外村里收取了建设费，并在收据上盖章，说明买卖事实。 2.房产买卖合同、水电费，拟证明除了涉案房产，原告及其亲戚还购买了同村其他房产，说明原告购买涉案房产的真实性，也反映了当时购房的背景，有很多亲戚朋友在这里购房，原告才会在2012年到高岙村购房。 3.水电费，拟证明涉案房产被查封之前原告已经合法占有的事实。最早的水费记录是2013年10月1日，电费记录是2013年11月1日。 4.房产证、土地证，拟证明涉案房屋产权和土地使用权均登记在被告薛赛赛名下的事实。 5.执行裁定书、快递单、签收单，拟证明原告提出执行异议被驳回的事实。 6.产权查询证明，拟证明涉案房屋被法院查封的事实。 7.执行裁定书，拟证明法院于2020年3月11日裁定查封涉案房屋的事实。 被告陈黄琴表示不识字看不懂，情况也不清楚。被告薛赛赛和第三人薛文柒对原告提供的证据均无异议。 本院综合认证认为，原告提供的证据能够相互印证，被告陈黄琴也未能提供证据证明或者提供线索反映其存在虚假，其真实性应予采信。 经审理查明，2012年1月30日，原告郑振微与第三人薛文柒、郭荣妹签订了一份《房地产买卖合同》，约定将坐落于瑞安市套房一套以295800元价格出卖给原告，合同订立之日付定金10万元，建二楼时付现金5万元，建四楼时付现金10万元，其余房款建完毕后付35800元，留1万元作为办理房产证、土地证过户押金。如双证办好后因异地不能转过户，双证交至原告，1万元付至第三人。合同签订后，原告按约陆续向第三人支付全部购房款。同时，原告于2012年1月30日向高岙村委会另行缴纳了建设费3000元。涉案房屋于2013年竣工，原告经装修后于2014年搬入居住。2014年5月4日，涉案房屋办理了所有权证，房屋所有权人为薛赛赛，单独所有，坐落地址为瑞安市，证号为瑞安市房权证瑞（房）字第××号。2014年9月10日，涉案房屋办理了集体土地使用权证，土地使用权人为薛赛赛，地类为农村宅基地，证号为瑞集用（2014）第××号。 另查明，关于申请执行人陈黄琴与被执行人薛赛赛民间借贷纠纷一案，执行标的额为借款本金6万元及利息。在执行过程中，本院于2019年11月1日查封了涉案房屋，并送达了瑞安市不动产登记中心。原告于2020年5月8日向本院提起执行异议，本院于同月12日裁定驳回。原告不服，于同月26日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原告郑振微是和第三人薛文柒、郭荣妹签订了房屋买卖合同，但该合同得到了涉案房屋所有权人即被告薛赛赛的追认，购房款、涉案房屋及其证件的交付都已经实际履行完毕，该合同合法有效。合同签订于2012年1月30日，购房款于2013年房屋竣工并登记出证前已全部支付，原告于2013年接收涉案房屋进行装修且入住至今，上述行为均发生于本院对涉案房屋裁定查封之前。由于涉案房屋用地系集体土地，根据有关政策，尚不能办理过户手续，非因原告自身原因消极未予办理。综上，本案符合前述规定的四项条件，原告享有排除执行的合法权益，原告的诉讼请求及其有关理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行坐落于瑞安市的房屋【证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号】。 案件受理费5800元，由原告郑振微自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0381执异74号执行裁定书于本判决生效后自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  李海锋 人民陪审员  吴世华 二〇二〇年七月十七日 代书 记员  许彬彬