广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1351号原告：陈迪诗，女，1995年8月16日出生，汉族，住罗定市。被告：陈远绍，男，1965年6月27日出生，汉族，住罗定市。原告陈迪诗与被告陈远绍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案，依法适用小额诉讼程序审理，审理过程中，因被告不同意原告的诉讼请求，双方争议较大，本案不适合小额诉讼程序审理，依法适用简易程序的其他规定，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈迪诗，被告陈远绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈迪诗向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日依法解除。二、判令被告立即退还2020年5月8日至2020年11月30日期间的租金6741元给原告。三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于罗定市*****的房屋，用于经营餐饮。合同约定租赁期限为三年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金1000元。租金以年付方式支付，在每年12月1日至7日期间支付下一年租金，并由原告支付被告1000元作为房屋租金押金（保证金）。其中合同第七条第2点约定：“租赁期间，合同一方有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有没收押金作为赔偿”。合同签订后的当日，原告按合同约定以现金方式支付了2019年12月至2020年11月的房屋租金12000元及押金1000元给被告。被告出具了亲笔签名的收据给原告收执。原告经装修后，打算在2020年2月下旬开始经营（主要做学生的生意），但因2020年1月23日发生新冠肺炎疫情，导致原告至今未能正常开业经营。鉴于无法正常经营，2020年4月初，原告联系被告要求退租（解除合同），但被告拒绝协商。2020年4月8日，原告通过顺丰快递向被告发出书面通知，明确告知被告提前解除合同，合同终止日期为2020年5月7日。并要求被告退还剩余租期的租金并配合办理终止合同（交接租赁房屋）的手续，但被告不作任何回复。原告为维护自己的合法权益，现向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.身份证，证实原告与被告的身份情况。2.《房屋租赁合同》，证实在2019年11月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告承租位于罗定市*******的房屋，用于经营餐饮，合同约定了双方的权利和义务。3.收据，证实在2019年11月22日，原告按合同约定以现金方式支付了2019年12月至2020年11月的房屋租金12000元及押金1000元给被告。4.书面通知、快递单，证实在2020年4月8日，原告通过顺丰快递向被告发出书面通知，明确告知被告提前解除合同，合同终止日期为2020年5月7日，并要求被告退还剩余租期的租金并配合办理终止合同的手续。被告辩称：1.被告不同意解除合同，原告寄快件来，被告不知道其表达什么意思，也不知道原告要求解除合同的原因，原告没有将解除合同的理由告知被告。被告的房屋暂找不到租客，所以被告不同意解除合同。2.被告不同意退还租金给原告，因为合同约定按年付租金的，原告可以解除合同，余下的二年合同可以终止，但原告按年支付的租金不能退还。被告没有证据材料提供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据4提出异议，认为当时没有收到该份通知，不知道是什么内容，原告也没有将锁匙交回给被告。经审查，该份快递单由“陈太”签收，并不是被告本人签收，因此无法确定被告收到该份通知的时间，本院将结合本案的其他证据材料进行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月22日，被告陈远绍作为出租方（甲方），原告陈迪诗作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告同意将座落于罗定市**********的房屋出租给原告使用，房屋使用用途为餐饮经营。原、被告双方约定上述房屋租金每月为1000元，租赁期自2019年12月1日起至2022年11月30日止，共计3年。租金标准以及支付方式，以年付形式支付给被告（年租金为12000元），由原告在每年12月1日至7日内支付下一年租金。原告向被告缴纳1000元房屋租赁押金，待合同期满或特殊情况导致合同结束后，被告将押金1000元退还给原告，押金不得用于抵付租金。租赁期间，合同一方有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。被告要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给原告，原告要求提前解除的，被告有权没有收押金作为赔偿。合同还约定了其他相关的权利义务。原告于签订合同当日向被告支付了2019年12月至2020年11月的房屋租金12000元以及押金1000元，被告出具收据给原告收执，被告也交付了租赁的房屋给原告使用。后原告对租赁的房屋作了简易的装修，因发生疫情，导致无法正常经营，原告于2020年4月8日向被告邮寄了解除合同的书面通知，但被告提出当时没有收到该份通知。另查明，位于罗定市***********屋权属人为陈远绍。本院组织原、被告双方于2020年6月30日到庭进行调解，原告当庭将租赁房屋锁匙交回给被告，被告当庭收回锁匙，同意终止合同，但不愿意退租金给原告。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方的房屋租赁合同关系依法成立、有效，本院予以确认，双方均应依照合同的约定和相关法律规定行使权利、履行义务。由于双方订立的租赁合同约定双方均可提前解除合同，原告依合同约定行使解除权，并不属于违约行为。本案争议焦点为：一、合同解除的时间是何时？二、原告的诉讼请求是否得到支持？关于第一个争议焦点：原告提出在2020年4月8日向被告邮寄解除合同的书面通知，要求在2020年5月7日终止合同。根据原告提供的快递单回执显示，签收人为“陈太”，并不是被告本人签名，被告也不确认收到该份通知的时间及内容，因此无法确定被告收到通知的具体时间，且双方也没有办理租赁物交接手续，因此原告主张终止合同时间为2020年5月7日，理据不充分，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2点约定，合同一方有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。原告向本院提起诉讼后，本院于2020年5月13日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等相关的诉讼文书，由被告本人签收。被告从2020年5月13日签收诉讼文书之日起可视为知道原告通知要求解除合同，根据上述约定，解除合同应提前30天告知对方，因此从被告在2020年5月13日签收诉讼文书之日起计算30天，可推定2020年6月13日为原、被告解除合同的时间。关于第二个争议焦点：虽然原、被告于2020年6月13日解除合同，但双方未办理交接手续，在本院主持下，原告于2020年6月30日将锁匙交回给被告，被告已收回锁匙，并同意终止合同，双方已交接完毕，因此租金应计算至2020年6月30日双方完成交接手续止。原、被告签订合同后，被告已收取原告一年的租金12000元以及押金1000元，现在原、被告于2020年6月13日解除合同，被告应退回2020年7月至11月共五个的租金给原告，租金每月1000元，五个租金为5000元，被告应退回5000元给原告。原告请求被告退回租金，理据充分，本院予以支持。被告提出可以终止合同，但以合同约定租金支付以年付方式支付为由不同意退回解除合同后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，承租人使用租赁物，承租人支付租金。租金的支付方式可约定按年按月或按日等方式支付。本案原告按合同约定按年支付租金给被告，只是预付租金的形式，具体租金计算以实际使用租赁房屋的时间确定，被告以合同约定按年支付租金为由，拒绝返还解除合同后至实际交付房屋时的租金，理据不足，本院不予采纳。由于原告提前解除合同，根据《房屋租赁合同》第七条第2点约定，原告要求提前解除合同的，被告有权没收押金作为赔偿，根据该约定，因此原告已交的1000元押金，应作为赔偿给被告的款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告陈迪诗与被告陈远绍签订的《房屋租赁合同》于2020年6月13日解除。二、由被告陈远绍于本判决发生法律效力之日起十日内退还款项5000元给原告陈迪诗。三、被告陈远绍已经收取原告陈迪诗交来的押金款项1000元，该款作为原告解除租赁合同的赔偿款项归被告陈远绍所有，不作退回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告陈远绍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈建光二〇二〇年七月二日书记员  罗列君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。