福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异102号 异议人（案外人）许优，男，1990年11月24日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人福建泰阳房地产开发有限公司，住所地福建省上杭县临江镇北大路泰阳广场311房，统一社会信用代码91350823729737859M。 法定代表人孔凡熊，总经理。 被执行人黄柏荃，男，1990年5月24日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人何芬，女，1990年7月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 本院在执行（2019）闽0802执3602号申请执行人福建泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）与被执行人黄伯荃、何芬商品房预售合同纠纷一案中，案外人许优向本院提出书面异议，请求本院解除对龙岩市新罗区房产（以下简称讼争房）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人许优称，2018年3月22日，黄柏荃、何芬和许优在龙岩市新罗区地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，约定：黄柏荃、何芬将共有的讼争房以46万元的市场价转让给许优，许优于签订合同当日支付定金1万元、次日支付购房首付款10万元。2018年12月17日，泰阳公司向黄柏荃与何芬交付讼争房，黄柏荃与何芬应缴纳的公共维修基金与不动产登记费计5449元，许优直接转账至泰阳公司账户，黄柏荃与何芬即将讼争房钥匙交付许优。此后，讼争房的每月银行按揭款1804元均由许优支付。2019年5月，许优对讼争房进行装修后入住。2019年9月，讼争房的用水、用电和燃气均过户到许优名下。2019年12月，法院查封公告讼争房，导致未能过户至许优名下。综上，在法院查封讼争房之前，许优已经签订书面买卖合同并占有使用，讼争房未能办理过户登记手续并非异议人自身原因所致。为此提出执行异议，请求解除对讼争房的查封、中止对讼争房的执行。 申请人泰阳公司辩称，案外人与被执行人签订的讼争房买卖合同未经公证、未进行备案，讼争房依法仍属黄柏荃、何芬所有，案外人提出的理由无法排除强制执行，讼争房属被执行标的，请求驳回案外人人的执行异议申请。 本院经书面审查查明：2018年3月22日，在龙岩市新罗区地产中介服务有限公司的居间下，乙方许优与甲方黄伯荃、何芬签订《房地产买卖合同》，约定：1、黄柏荃、何芬将讼争房（面积89.63平方米）以46万元的市场价转让给许优；2、付款方式：签订合同当日支付定金1万元；因未办理产权证，预留2万元作为预留压证，过户当日交付；银行抵押约33万元，以银行清单为准，以多还少补原则；2018年3月25日前交付首付款10万元；因未办理产权证，在产权证出证时在1个月内过户给乙方；讼争房剩余银行贷款金额在交付当日起由乙方还款等等。合同签订同日，许优支付黄柏荃定金1万元，黄柏荃出具《定金收条》。次日，许优转账支付黄柏荃招商银行账户购房首付款10万元，黄柏荃出具《收款收据》。2018年12月17日，泰阳公司交付讼争房，黄柏荃与何芬应缴纳的公共维修基金5369元与不动产登记费80元计5449元，由许优直接转账至泰阳公司账户，泰阳公司出具《收款收据》，载明：缴款单位为“黄柏荃、何芬”；款项内容为“代收活力城1＃1002公共维修基金5369元与不动产登记费80元”，讼争房钥匙亦转交许优。此后，讼争房的每月银行按揭款1804元由许优支付。2019年5月至8月，许优对讼争房进行装修后并入住。2019年9月，讼争房的用水、用电和燃气均由原户名黄柏荃过户登记到许优名下。2018年12月17日交房后至今，讼争房2019年度、2020年度的物业费、垃圾清运费、公摊电费、电梯年检费等均由许优缴纳，龙岩德祥物业管理公司亦出具相应《收款收据》，载明缴款单位均为“1＃1002许优，180××××6991”。 2018年10月24日，本院受理原告泰阳公司与被告黄伯荃、何芬商品房预售合同纠纷一案，案号（2018）闽0802民初9051号。2019年1月15日，本院作出民事判决书，判决：一、黄柏荃、何芬应支付泰阳公司代偿款6960.74元、违约金375.88元。二、驳回泰阳公司的其他诉讼请求。泰阳公司不服提起上诉，2019年5月8日，龙岩中院作出（2019）闽08民终377号民事调解书，主文为：二、黄柏荃、何芬应支付泰阳公司代偿款6960.74元、违约金375.88元。三、黄柏荃、何芬应支付泰阳公司赔偿金3.4万元。四、黄柏荃、何芬未按本协议第一、二条足额支付款项，则应双倍支付赔偿金6.8万元等等。该调解书生效后，2019年8月28日，泰阳公司向本院申请执行，要求被执行人黄柏荃、何芬支付赔偿金6.8万元。2019年9月4日，本院作出（2019）闽0802执3602号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，并于2019年9月10日查封了讼争房（产权证号：Ｚ2××69），查封期限为三年。2019年12月3日，本院在讼争房张贴腾房公告。2020年7月2日，许优对该项执行提出异议，要求解除对讼争房的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、（2019）闽0802执3602号执行案件于2019年8月立案，2019年9月14日作出讼争房的查封裁定，而案外人许优与被执行人黄伯荃、何芬于2018年3月22日在中介公司居间下即签订了《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》为真实有效，即讼争房在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、案外人许优与被执行人黄伯荃、何芬签订买卖合同后，于同日支付定金1万元、次日支付首付款10万元，之后的每月银行按揭款1084元亦由许优支付，即许优已如约支付讼争房的部分购房款。三、泰阳公司于2018年12月交房时，系由许优直接转账代缴讼争房的公共维修基金与不动产登记费，泰阳公司并出具《收款收据》，对此泰阳公司应该已经明知；案外人许优于2019年8月后装修讼争房完毕并入住，讼争房的用水、用电和燃气户名均由原户名黄柏荃过户登记至许优名下，且许优向物业公司缴交了至今的物业费、水电费等相关费用，已实际占有使用讼争房。四、讼争房小区至今尚未领取产权证，且讼争房现已被查封，非因买受人即案外人自身原因而未办理过户登记。综上，案外人许优所提异议成立，本院予以支持。申请人泰阳公司认为讼争房买卖合同未经公证、未进行备案而仍属黄柏荃、何芬所有，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院作出的（2019）闽0802执3602号之一《执行裁定书》对被执行人黄柏荃、何芬名下的龙岩市新罗区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林  朝  晖 审判员 江    彬 审判员 陈    颖 二〇二〇年七月十七日 书记员 廖丽清（代） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。