湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异53号异议申请人（被执行人）：章志建，男，1969年11月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托代理人：党伟华，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：平安银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区中北路54号宏城金都1-3号。负责人：邓红，行长。委托代理人：陆海、董德政，湖北汉印律师事务所律师。被执行人：湖北治历实业有限责任公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路55号。法定代表人：朱宏彬，董事长。被执行人：王应元，男，1956年12月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，被执行人：徐林平，男，汉族，1983年7月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，被执行人：徐才礼，男，1956年4月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被执行人：朱宏彬，男，1960年2月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，被执行人：高才志，男，1959年9月30出生，汉族，公民身份证住址武汉市武昌区，本院在执行平安银行股份有限公司武汉分行（下称平安银行武汉分行）申请对湖北治历实业有限责任公司（下称治历公司）、徐才礼、王应元、徐林平、朱宏彬、高才志金融借款合同纠纷强制执行一案中｛执行案件案号（2019）鄂0106执2232号｝，异议申请人章志建向本院提出异议申请，请求依法中止（2019）鄂0106执2232号案件的执行程序，停止拍卖异议人承租的房产。本院于2020年4月14日立案受理。章志建主张的事实及理由:异议人系（2019）鄂0106执2232号执行案件中被执行房屋的承租人，于2019年12月9日收到武昌区法院作出的《拍卖通知》，被告知武昌区法院将于2020年1月13日将异议人承租的位于武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号房屋（房产证号：武房权证昌字第××号、昌共200500714，建筑面积887.68平方米）进行拍卖。异议人于2016年12月20日已经与被执行人徐林平、仝浩签订了租赁合同，将上述房屋用于经营酒店、百货等业务，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日止且房屋评估时没有考虑该房屋存在租赁状态、程序违法，故该房屋拍卖行为严重损害了异议人的合法权益，依法应当停止。申请人章志建向本院提交如下证据（均系复印件）：1、章志建的身份证复印件，拟证明章志建身份情况。2、（2018）鄂0106破申1号民事裁定书、（2018）鄂0106破1号决定书，拟证明治历公司已经进入破产程序。3、房屋租赁合同五份：（1）、出租方章志建、承租方湖北世纪愿景商贸有限公司，出租房屋武汉市武昌区武珞路28-1-5号，出租面积30平方米，租赁期限2017年1月1日至2019年12月31日，合同签订时间2016年11月29日；（2）、出租方章志建、承租方黄思博、陈浩，出租房屋武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号部分房屋，出租面积25平方米，租赁期限2019年1月1日至2020年12月31日，合同签订时间2018年10月18日；（3）、出租方章志建、承租方武汉兴聪餐饮管理有限公司，出租房屋武昌区首义新村46栋长印大厦1层1号房屋，出租面积130平方米，租赁期限2018年10月10日至2023年10月9日，合同签订时间无；（4）、出租方章志建、承租方李泽伟，出租房屋武昌区首义新村46栋B栋长印大厦2层1号，出租面积1100平方米，租赁期限2019年8月18日至2027年11月30日，合同签订时间2019年8月16日；（5）、出租方章志建、承租方霍剑学，出租房屋武昌区首义新村46栋长印大厦1层1号部分门面，出租面积无，租赁期限2019年8月20日至2020年8月19日，合同签订时间2019年8月19日。4、收据及仝浩的中国建设银行个人活期账户交易明细各四份。5、经营者郑巍伟、李泽伟、湖北世纪愿景商贸有限公司阅马场分公司、武汉兴聪餐饮管理有限公司首义新村店的营业执照副本。证据3、4、5拟证明章志建承租了拟拍卖的房屋及交纳租金和房屋使用情况。平安银行武汉分行辩称：1、主债务人治历公司是否进入破产程序，不影响对其他被执行人的继续执行，法院的执行行为合理合法，应当正常进行；2、我行对武汉市武昌区首义新村46栋长印大厦1层1号、2层1号房屋的抵押权已于2013年6月17日登记设立，并得到房屋所有权人的确认，房屋于2015年10月13日起被依法查封，抵押权人有权依生效判决行使抵押权。在争议房屋设立抵押权后，章志建与徐林平擅自订立租赁合同，后产生的租赁关系不能对抗已经登记的抵押权，且该租赁关系发生在房屋已经被人民法院查封以后，章志建不应享有排除执行的权利。法院的执行程序合法，不存在应当撤销评估报告或中止执行的法定事由，章志建也不具有对评估报告提出异议的主体资格。平安银行武汉分行没有就上述主张提供证据。治历公司、王应元、徐林平、徐才礼、朱宏彬在规定期限内未提交答辩意见及证据。审查查明，平安银行武汉分行与治历公司、王应元、徐林平、徐才礼、朱宏彬、高才志金融借款合同纠纷一案，2016年1月21日，武汉市中级人民法院（下称市中院）作出（2015）鄂武汉中民商初字第00948号民事判决书，判决：1、治历公司偿还平安银行武汉分行贷款本金2亿元；2、治历公司支付平安银行贷款利息人民币4683736.11元（自2015年6月21日至2015年9月21日止，按年利率8.925%计算）及罚息（自2015年9月22日起，直至清偿全部本金之日止，以贷款本金人民币2亿元为基数，按罚息利率13.3875%计算）；3、平安银行武汉分行对治历公司提供抵押的位于武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋18层1-6室的房屋（他项权证号：武房他证昌字第××号）在价值454万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；平安银行武汉分行对治历公司提供抵押的位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾.御院2号合院1-3层21-28栋的期房｛武汉市期房抵押证明：武房期湖字第××号，土地使用权证号：武国用（2007）第727号｝，在价值2200万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；平安银行武汉分行对治历公司提供抵押的位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾.御院3号合院A单元的期房｛武汉市期房抵押证明：武房期湖字第××号，土地使用权证号：武新国用（2007）第727号｝，在价值2400万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；平安银行武汉分行对治历公司提供抵押的位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院二期1号合院（4号至20号）期房｛武汉市期房抵押证明：武房期湖字第××号，土地使用权证号：武国用（2007）第727号｝，在价值6000万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；平安银行武汉分行对治历公司提供抵押的位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾.御院3号、4号合院（36至51号）期房｛武汉市期房抵押证明：武房期湖字第××号，土地使用权证号：武国用（2007）第727号｝，在价值5800万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；4、平安银行武汉分行对王应元提供抵押的位于武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋17层5-6号的房屋（他项权证号：武房他证昌字第××号）在价值145万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；5、平安银行武汉分行对徐林平提供抵押的位于武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号、2层1号的房屋（他项权证号：武房他证昌字第××号）在价值1202万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；平安银行武汉分行对徐林平提供抵押的位于武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋17层3-4号的房屋（他项权证号：武房他证昌字第××号）在价值138万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；6、平安银行武汉分行对徐才礼提供抵押的位于武汉市硚口区古田四路199号B区1层5号、B区2层1号-7号、A栋2层14号-16号的房屋（他项权证号：武房他证硚字第××号），在价值1684万元范围内行使抵押权，并就抵押拍卖、变卖、折价多的款项优先受偿；7、平安银行武汉分行对高才志提供抵押的位于武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋17层1号、2号的房屋（他项权证号：武房他证昌字第××号）在价值147万元范围内行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；8、朱宏彬、徐才礼对治历公司的上述所有债务承担连带清偿责任。该判决同时认定：2013年6月13日，治历公司、徐才礼、王应元、徐林平、高才志自愿为上述借款提供抵押担保，分别签订抵押担保合同办理了抵押登记，抵押权设立并生效；只要主合同项下债务未完全清偿，平安银行武汉分行有权要求对抵押人提供的抵押物在各自抵押担保范围内对抵押物优先受偿。市中院于2015年10月8日，以（2015）鄂武汉中立保字第00464号诉前保全裁定书，查封了上述涉案抵押房屋。该判决发生法律效力后，2016年3月16日，平安银行武汉分行向市中院申请强制执行。在执行程序中启动对被执行人治历公司名下位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾.御院共计48套房地产的评估拍卖程序。后因武昌区人民法院受理了案外人湖北润海商发联合置业有限公司、赖胜辉对治历公司提出的破产清算申请，并于2018年5月28日作出（2018）鄂0106破申1号民事裁定书。治历公司破产管理人遂于2018年10月23日向市中院提交中止对治历公司执行的告知函。为统筹执行、提高效率，2019年2月28日，市中院作出（2016）鄂01执798号之三执行裁定书，裁定将（2015）鄂武汉中民商初字第00948号民事案件指定由武昌区人民法院执行。2019年4月10日，武昌区人民法院按指定受理执行案件｛执行案号（2019）鄂0106执2232号｝。4月18日、22日，本院向治历公司、王应元、徐林平、徐才礼、朱宏彬、高才志作出了执行通知书，责令履行法律义务；送达了（2019）鄂0106执2232号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人徐才礼、王应元、徐林平、高才志名下各自抵押给平安银行武汉分行的房产（具体房产信息以（2015）鄂武汉中民商初字第00948号民事判决书判项载明为准）。并作执行调查笔录要求被执行人徐林平（亦为执行案件中其他被执行人的委托代理人）提交涉案房屋相关租赁情况。另查明，武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号、2层1号房屋登记信息，产权人为徐林平、仝浩（案外人、与徐林平共为抵押人）共有，各享有一半份额面积。2013年6月17日登记抵押，抵押人徐林平、仝浩，担保平安银行武汉分行主债权数额1202万元。章志建为证明其系该房的承租人并承租后房屋用于经营，向本院提交了租赁合同及经营者郑巍伟、李泽伟、湖北世纪愿景商贸有限公司阅马场分公司、武汉兴聪餐饮管理有限公司首义新村店等四份营业执照副本。2019年7月9日，本院通知平安银行武汉分行、徐林平，同评估机构估价人员到武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号、2层1号房屋现场进行实地查勘。7月30日，评估机构作出估价报告，其中徐林平名下武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号、2层1号房屋评估总价4979.01万元。8月19日，本院向徐林平送达评估报告。8月30日，评估机构就本院移交说明的徐林平对上述涉案房产评估报告提出的异议，作出评估报告符合规范程序，鉴定意见客观、合理反映估价对象价值的书面回复函。9月11日，徐林平对此仍有异议而申请专家听证。10月16日，经本院委托组织专家听证会进行专业技术评审，当天形成书面专家会鉴定意见：1、报告格式符合《房地产估价规范》，方法选用恰当；2、报告细节方面尚有需要完善的内容……。本院依据此评估结果，启动网络司法拍卖变价程序，发出《拍卖通知》，并在涉案房屋张贴《拍卖通知》，通知徐林平等被执行人及相关优先购买人、利害关系人、其他相关权利人，并通过网络司法拍卖平台发布将于2020年1月13日拍卖该房屋相关信息的公告。章志建2019年12月9日向本院提起本案执行异议。再查，2018年5月28日，本院作出（2018）鄂0106破申1号民事裁定书，裁定受理申请人湖北润海商发联合置业有限公司、赖胜辉对被申请人湖北治历实业有限责任公司提出的破产清算申请。2018年8月24日，本院作出（2018）鄂0106破1号决定书，指定湖北元申律师事务所担任治历公司破产清算的管理人。本院审查认为：首先，（2019）鄂0106执2232号执行案件中执行拍卖徐林平、仝浩共有的武汉市武昌区首义新村46栋B栋长印大厦1层1号、2层1号房屋，是基于市中院（2015）鄂武汉中民商初字第00948号民事判决书已生效的判决内容，平安银行武汉分行已经通过诉讼审理而得以实现争议房屋的抵押权。章志建提出评估中未能考虑房屋存在租赁状态，评估报告应当依法撤销，拍卖程序应予停止的主张，并为此提供房屋租赁合同若干予以证明。从章志建提供合同的签订时间及约定的租赁期限看，均在徐林平、仝浩就该房屋设定抵押权之后。章志建基于事后形成的租赁权否定之前生效法律文书确定的抵押权,本院认为无事实和法律依据，不应予以支持。章志建如对生效文书确定的抵押权有异议，可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定行使权力。其次，案件执行中的财产评估并非执行中的裁定程序，估价仅是启动拍卖时确定保留价的参考，其财产实际价值最终由市场决定。即章志建与徐林平、仝浩的房屋租赁关系即使合法有效，基于“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，租赁关系不能必然阻却拍卖程序，只是竞买人在询价竞买时可能会影响到成交价值。另，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定，（2019）鄂0106执2232号执行案件执行中，治历公司已被受理破产申请，依此应当中止对有关债务人治历公司的执行程序，而不是对所有被执行人的执行程序。综上，案外人章志建以治历公司已进入破产程序，房屋评估中未考虑存在租赁状态为由提出中止执行、停止拍卖的异议申请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十五条的规定，裁定如下：驳回章志建的执行异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  夏汉军审判员  舒光明审判员  彭 夙二〇二〇年七月二十七日书记员  徐晶晶