西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2020）藏06民终51号上诉人（原审被告）：冈热，男，1975年5月1日出生，藏族，西藏自治区安多县人，现羁押在那曲市看守所。被上诉人（原审原告）：热钦寺，住所地比如县。法定代表人：格列平措，该寺住持。被上诉人（原审原告）：落桑土旦，男，1977年2月5日出生，藏族，住西藏那曲市比如县。被上诉人（原审原告）：阿旺旦增，男，1977年1月14日出生，藏族，住西藏那曲市比如县。三名被上诉人共同委托诉讼代理人青小华，西藏方诺律师事务所律师。三名被上诉人共同委托诉讼代理人米玛伦珠，西藏方诺律师事务所实习律师。上诉人冈热因与被上诉人热钦寺、洛桑土旦、阿旺旦增房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏0602民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冈热与被上诉人热钦寺、洛桑土旦、阿旺旦增的共同委托代理人青小华、米玛伦珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冈热上诉请求：撤销一审判决，查明事实并依法改判。事实及理由：1.一审判决冈热支付房屋租金635,000元显失公平。2018年8月，冈热投资1,000,000元左右装修了房屋。停工的主要原因是被上诉方没有按照合同约定履行义务。被上诉人在房屋合同中承诺承担未签订合同之前的装修，包括暖气、消防通道和消防验收证等，但因其未提供消防验收证，一直拖延到冬天无法施工为止。第二年3月，因暖气还无法供暖导致无法施工装修。后在冈热多次要求下，被上诉人让冈热维修暖气，并从房租中抵扣维修费15,000元。四月份冈热因涉嫌犯罪被羁押到那曲市看守所，无法针对这起民事案件提供证据。2.2019年8月左右，双方还未解除合同时，被上诉人就已拆除并更换了涉案房屋的门锁，撕毁了房屋转让启示。2019年12月，冈热和法院工作人员均看到这一现象，且被上诉人在法院工作人员面前承认了私自拆除并换锁的事情。3.2019年9月，第一次庭前协商时，房租只有300,000元左右，被上诉人说要是退还房屋，租金可以协商，但冈热未同意。准备开庭时，因被上诉人欠缺资料而延期审理了。2019年12月，第二次庭前协商时，被上诉人与冈热口头达成协议，由冈热退还房屋，被上诉人不要租金。因当时房屋里还有装修公司的东西，被上诉人怕被装修公司找麻烦，再加上被上诉人的律师未到庭，又一次延期审理了。第三次庭前协商时，被上诉人又要求退还房屋并支付一半租金，冈热未不同意，双方未达成一致协议，法院就此才正式开庭。热钦寺、洛桑土旦、阿旺旦增辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。1.关于冈热所说的停工是因为被上诉方没有履行合同义务、消防和暖气事宜应由被上诉方承担等事实，与《房屋租赁合同》《合同》约定的内容及真实情况相悖。冈热在上诉状中明确认可2018年7月11日其与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，于2018年8月已在涉案房屋中施工装修，且2019年1月1日双方就暖气和租金事宜重新签订了《合同》。可以看出双方就暖气安装由冈热负责达成了协议，并不存在被上诉人的原因导致延期装修的事实。2.关于暖气费15,000元，已在一审判决的租金中予以扣除。3.2019年2月开始冈热未按照《房屋租赁合同》约定支付租金，故被上诉人有权解除《房屋租赁合同》和《合同》，并要求冈热返还房屋，支付恶意占有期间的租金。4.被上诉人从未拆除、更换门锁或撕毁转让启示。且按照《房屋租赁合同》第七条约定冈热无权转租。5.考虑到冈热的特殊情况，被上诉人多次主动协商调解，让步放弃租金，仅要求解除合同退还房屋，但冈热均未同意，本案亦不存在无法取证情形。冈热一审诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同》，并返还涉案房屋；2.依法判令被告向原告支付逾期租金650,000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月11日，热钦寺、洛桑土旦代表热钦寺与冈热签订了《房屋租赁合同》，约定由热钦寺将位于西藏××区的楼房租赁给冈热，租赁期限为十年，从2019年1月1日至2028年12月31日止，并约定房屋租金每月65,000元。还约定了承租方与出租方责权、合同解除条件及其他约定事项等。2019年1月1日洛桑土旦、阿旺旦增代表热钦寺与冈热签订了《合同》，约定冈热已支付2019年1月份的租金65,000元，2019年2至3月的租金130,000元还未支付，其中应减掉安装暖气费用15,000元，剩余115,000元约定于2019年7月15日支付。冈热从2019年2月开始未支付房屋租金。一审法院认为，洛桑土旦代表热钦寺与冈热签订了《房屋租赁合同》，洛桑土旦和阿旺旦增代表热钦寺与冈热签订了《合同》。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，洛桑土旦与阿旺旦增系在热钦寺的委托下签订的上述合同，因此，洛桑土旦和阿旺旦增在本案当中的主体不适格，其权利义务应当由热钦寺来承担。热钦寺与冈热签订的《房屋租赁合同》和《合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务，但本案中冈热并未按期及时支付租金，故热钦寺关于解除《房屋租赁合同》和《合同》，并返还涉案房屋的诉讼请求，该院依法予以支持。热钦寺按照合同约定将房屋交给冈热后，冈热应该按照合同约定缴纳房屋租金，故，对热钦寺要求冈热支付2019年2月至2019年11月共十个月房屋租金650000的诉讼请求，其中减去《合同》中约定的安装暖气费用15,000元，冈热还应支付租金635,000元。冈热辩称双方约定装修期间冈热不用支付租金，一直未能进行装修的主要原因是当时原告方没有按时向冈热提供消防验收证，导致被告未能如期进行装修及支付租金，对此，冈热未提交相应的证据予以证明，故该院对冈热电的该抗辩理由不予采信。综上所述，该院对于原告请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同》，并返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持；对原告请求被告向原告支付逾期租金650,000元的诉讼请求，该院依法支持635,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告热钦寺与被告冈热之间的《房屋租赁合同》及《合同》，并返还租赁物；二、被告冈热于本判决生效之日起十五日内向原告热钦寺支付房屋租金635,000元；三、驳回原告热钦寺的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明，冈热向热钦寺支付了2019年1月和4月份的房屋租金，2019年其他10个月份的房屋租金未支付，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉的《房屋租赁合同》系被上诉人热钦寺与上诉人冈热签订，案涉的《合同》系阿旺旦增代表热钦寺与冈热签订，上述的两份合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，故案涉的两份合同均合法有效。针对上诉人冈热提出的案涉房屋消防验收证问题，因案涉的《房屋租赁合同》中就消防验收证的办理归责问题双方当事人未作约定，上诉人冈热也未提供其他证据证明被上诉人热钦寺对案涉房屋的消防验收证具有办理义务，故上诉人冈热主张因被上诉人热钦寺未提供消防验收证而导致其延期装修的事实不能成立。针对上诉人冈热提出案涉房屋因无法供暖导致其装修延期问题，2019年1月1日双方签订的《合同》中就安装暖气事宜进行了协商，并约定案涉房屋的暖气安装费15,000元从上诉人冈热所欠付的2019年2、3月份的房屋租金中予以抵扣，双方就案涉房屋的供暖问题达成了一致意见，一审法院对此也予以了认定，故上诉人冈热因供暖设备无法正常运行而不应向热钦寺支付一审法院所判令的房屋租金的主张不能成立。但该《合同》为可履行合同，一审法院判决的欠付租金总额中也扣除了合同约定的暖气安装费15,000元，一审法院对该合同无需判决解除，对此二审法院应予纠正，但鉴于不影响最终的判决结果，对此本院不在判项中予以改判。针对上诉人冈热主张双方未解除租赁合同之前被上诉人热钦寺已更换了房屋门锁，因上诉人冈热未提交证据加以证明，故应承担举证不能的不利法律后果。针对上诉人冈热提出被上诉人热钦寺在一审调解时同意减免租金的主张，因双方最终未达成调解协议，被上诉人热钦寺为达成调解协议或者和解协议做出的妥协让步不能作为上诉人冈热不支付案涉租金的理由。综合上诉人冈热的上述理由不能成立及结合双方签订的《房屋租赁合同》第二部分中约定：“经双方协商，自2018年7月11日至2018年12月31日装修期间的房屋租金无需支付”的内容，被上诉人热钦寺已给予上诉人冈热房屋装修期，且被上诉人热钦寺对租赁房屋已完成了交付义务，上诉人冈热也接收了租赁房屋，案涉租赁房屋的合同目的已经实现，故本院对上诉人冈热的全部上诉理由依法不予支持。关于案涉《房屋租赁合同》可否解除问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三部分第一条约定的内容，上诉人冈热存在连续三个月未支付租金的情形，属严重违约行为，故一审法院判令解除案涉《房屋租赁合同》并无不妥，本院予以维持。另，一审法院虽将上诉人冈热所欠付租金的月份认定为2019年2月至2019年11月份，但上诉人冈热确需向被上诉人热钦寺支付10个月的租金即被上诉人热钦寺所主张的650,000元，其中减去双方《合同》中约定的暖气安装费15,000元，一审法院认定欠付租金635,000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人冈热的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费10,150.00元，由上诉人冈热负担。本判决为终审判决。审 判 长  次仁永西审 判 员  白 天 玉审 判 员  巴  央二〇二〇年七月十三日法官助理  洛桑措姆书 记 员  卓玛拉吉1