重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1124号上诉人（原审原告）：张大会，女，1978年5月17日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审被告）：谭江，男，1976年6月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭波（谭江之兄），男，1972年1月31日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。被上诉人（原审被告）：冉启英，女，1941年11月23日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭波（冉启英之子），男，1972年1月31日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。上诉人张大会、上诉人谭江因与被上诉人冉启英房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初15604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张大会向本院提出的上诉请求：1.撤销一审判决并依法支持其一审诉讼全部请求，即判决《房屋租赁合同》于2019年10月21日解除，由谭江、冉启英共同退还租金及押金28000元并从2019年10月22日支付资金占用损失，由谭江、冉启英赔偿装修损失35898元并返还扣押的物品；2.一、二审诉讼费由谭江、冉启英承担。事实及理由:1.一审没有查清谭江、冉启英的违约事实，谭江明确不允许张大会使用案涉房屋办公，明确告知租赁合同与他无关，拒绝排除妨碍，要求张大会自行跟冉启英协商解决的违约行为不作违约处理与事实不符；冉启英委托谭靖以冉启英的名义对外发送要约招租后，双方在谭靖的陪同下在租赁房屋内见面并达成初步协议，冉启英经过谭江确认合同内容后于9月19日通知张大会尽快签订书面合同，冉启英全程参与了合同的协商和签订过程并在合同中署名，但签订合同后出尔反尔，拒不履行合同义务，一审认为租赁房屋交付后就再无合同义务属于适用法律错误；2.一审认定本案是因张大会违约行为导致合同的解除属于认定事实错误，谭江、冉启英明确不履行合同义务，不允许张大会将房屋作为办公使用，张大会解除合同是依法行使法定解除权；3.一审关于冉启英的主体认定错误，冉启英在租赁合同甲方位置署名应认定为房屋出租主体，是本案适格被告，应承担责任，一审将其排除在外，对其违约行为不予评价，其侵权行为未能得到处理，矛盾未能解决，导致案结事未了；4.谭江、冉启英违约导致合同被解除，应当全额退还租金及押金并承担利息，赔偿张大会的损失；5.一审法院枉顾冉启英阻止张大会搬运办公用品、张大会无法自力搬回事实不顾，以室内物品没有灭失，赔偿于法无据为由阻却张大会的诉讼请求，并且对张大会取回物品的诉求也不予判决，导致张大会取回或者赔偿均无法执行，属于漏判诉讼请求；6.张大会没有占用谭江房屋的动机和行为，是谭江要求留置张大会急需使用的办公物品，进而阻止张大会搬离家具腾空房屋，证据保全时也拒绝前来验收交接房屋，不存在房屋占用损失，一审明确认定其阻止腾空房屋事实存在，又提示其自行起诉占用损失属于适用法律错误。谭江、冉启英辩称，合同签订后，谭江严格按照合同的约定保证了合同的正常履行，张大会认为冉启英从2019年10月8日开始就阻扰其使用房屋、案涉合同于2019年10月21日解除、冉启英2020年3月19日阻扰其搬家等上述主张均无证据证实，案涉房屋至今由张大会占有使用，其要求解除合同以及搬运物品腾空房屋是其自主行为，其认为已于2020年4月8日将房屋及屋内物品交与谭江、冉启英的事实无证据证实，其上诉请求不应得到支持。谭江向本院提出的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决谭江、冉启英无违约行为，不承担1000元装修费，一审案件受理费和保全费由张大会负担；3.判决张大会向谭江支付违约金10000元，并承担自2019年10月1日至其交房之日止所产生的租赁费用以及在此期间的物业及水电气等相关费用，如房屋建筑结构及设施设备有损坏，谭江有权按市场价格从张大会缴纳的房屋保证金中扣除；4.判决张大会赔偿擅自处理房间内窗帘等物品造成的5000元损失并承担300元搬运费；5.判决张大会赔偿谭江、冉启英误工费、交通费、精神损失费5000元；6.二审案件诉讼费由张大会承担。事实及理由:1.一审判决认定：“冉启英在合同签订的一个月内，接连向张大会拨打数十次电话及短信，甚至到张大会办公场所与其发生纠纷”与事实不符；2.双方签订房屋租赁合同后，冉启英通过短信和电话的方式就调整租金给付方式、搬运费、房屋用途等问题和张大会进行后续协商，属于租赁双方正常的商业沟通和维护自身合法权利，不是《合同法》禁止行为，一审判决将“冉启英正当的不同意见表达”认定为“冉启英和张大会存在矛盾”没有证据支撑和法律依据；3.一审判决中认定“2020年3月19日，本院就出租房内原告物品搬离工作组织双方协调，但被告要求原告出具书面承诺才允许搬东西并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行”没有证据，纯属编造；4.谭江在执行与张大会签订的房屋租赁合同中并无过错；5.一审认定“关于原告因房屋墙面装修所花费的款项，本院酌情认定由被告谭江负担1000元”无事实支撑及法律依据；6.一审判决认定“案件受理费625元、财产保全费320元共计945元，被告谭江负责465元”无事实支撑及法律依据，张大会单方解除合同，保全费和一审诉讼费应由其承担；7.一审判决认定双方房屋租赁合同解除时间、租金计算与实际情况不符。张大会辨称，谭江的上诉状就是对其自身违约和侵权的自认书；该上诉状中对冉启英是本案适格被告也作了自认，谭江对冉启英的行为也予以了认可，结合微信聊天记录，冉启英的所有违约行为都是谭江共同参与的违约行为；目前所有证据都证实谭江、冉启英违约，其上诉请求均无事实和法律依据。张大会向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令谭江、冉启英退还张大会房屋租金及押金28000元，并从2019年10月22日起按照人民银行同期贷款利率支付资金占用损失，赔偿张大会装修费等各项损失共计35898元；3.谭江、冉启英立即返还扣留在出租房内的办公档案及电脑等办公设备；4、诉讼费、保全费由谭江、冉启英负担。一审法院认定事实：2019年9月19日，谭江（出租方、甲方）与张大会（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将重庆市万州区新城路106号9-Ａ室，房产证号301房地证2006字第××房屋出租给乙方，租赁期限自2019年9月20日至2024年10月1日止。其中，2019年10月1日前为装修免租期，租金自2019年10月1日起算。该房屋前两年租金为每年25000元，从第三年开始，租金在上一年基础上递增百分之五。乙方在每年10月1日前一次性向甲方缴纳下一年度租金。甲方在乙方首次缴纳第一年租金当天将房屋交付乙方使用。租房保证金三千元，合同到期或协商解除时无息退还。租赁期间房屋产生的水、电、气、物管费均由乙方承担。租赁房屋及附属设施自然损坏或其他属于出租方范围的，出租人应负责维修，如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，乙方负责。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，该房屋水电气均能使用，之前的费用已经结清，现同意安装一台不低于2000元的抽油烟机，燃气灶如不能使用，也愿意修理。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还，甲方同意乙方对其房屋室内外进行美化和装修装饰，但不得影响房屋安全和结构，乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则要求乙方赔偿损失，租赁期满未清理的物品，视为乙方放弃遗留物品的所有权。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应负责赔偿损失：（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）利用该房屋进行违法犯罪活动的；（4）拖欠租金一个月以上的。谭江在甲方签名处签字确认，张大会在乙方签名处签字确认。冉启英在张大会提供的合同尾部留有签名及联系方式，但谭江保存的合同中没有冉启英的签字。2019年9月20日，张大会以重庆蕙芯律师事务所名义向冉启英转款28000元。合同签订后，张大会请工人对房屋进行了涂刷，共计花费2575元。另外还购置了一些办公设备，现仍放置在案涉房屋内。另查明，2007年4月25日，谭江将万州区新城路106号9-A房屋赠与冉启英并办理公证。合同履行过程中，冉启英因租金给付方式、搬运费、房屋用途等问题多次向张大会发短信、打电话要求解决，张大会予以拒绝。2019年10月19日，张大会与冉启英因合同履行问题发生纠纷，万州区公安局望江派出所出具《治安调解书》，但张大会对其签名真实性否认。2019年10月21日，张大会通过手机短信通知谭江：“因谭江指使其母亲冉启英反复要求涨价，找各种理由拿钱，甚至不允许办公，故张大会要求解除合同，退还租金并赔偿损失。”2019年11月21日，法院依据张大会申请对冉启英的银行存款30000元予以保全。2020年3月19日，法院就出租房屋内张大会物品搬离工作组织双方协调，但冉启英要求出具书面承诺才允许张大会搬东西并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行。2020年4月7日，张大会申请对室内物品进行证据保全，法院依法通知了冉启英，冉启英不到场并表示张大会物品随时可以搬离，但张大会予以拒绝并将钥匙留在房内。一审法院认为，《房屋租赁合同》中出租方（甲方）为谭江，承租方（乙方）为张大会，张大会提供的合同中冉启英的签字位于甲方签约日期下方，且谭江持有的合同中并无冉启英签字，以上情形均不符合经济活动中的签约习惯。故认为冉启英在张大会合同中签字并留有电话的行为仅是为了方便联系，并不能以此认定其属于合同一方当事人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除权一旦行使将使原合同权利义务归于消灭，因此相关法律在赋予一方当事人法定解除权的同时，也规定了解除权行使须满足一定的条件，以维护交易稳定，促进交易安全，即当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人才有权解除合同，并有权要求对方承担违约责任。本案中，张大会依照合同约定向谭江足额支付了租金，谭江也按约定交付房屋供张大会使用，谭江在合同中的主要履行义务已经完成。张大会陈述的冉启英在合同履行中因对合同条款有异议多次电话、短信联系张大会的行为，并未影响张大会对租赁房屋的实际控制、使用，不足以导致张大会的合同目的无法实现。张大会陈述的冉启英及其丈夫受谭江指示多次上门阻挠办公的事实也未提供充分证据证明，因此张大会在2019年10月21日发出的通知不具有单方解除合同的法律效力。谭江、冉启英在2019年12月6日的庭审及庭审后出具的说明中明确同意张大会解除合同的诉讼请求，故确认租赁合同于2019年12月6日解除。关于张大会损失的问题。冉启英在合同签订后的一个月内，接连向张大会拨打数十次电话及短信，甚至到张大会办公场所与其发生纠纷。谭江对于冉启英针对合同条款向张大会提出的质疑以及要求张大会变更租金给付方式等行为，本可以基于两者之间的特殊身份关系加以劝解，但却采取消极态度听之任之，导致双方矛盾愈演愈烈，在合同履行中存在过错，应当对张大会的损失承担相应的赔偿责任。根据法律及相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因此，张大会因对房屋墙面装修所花费的款项，酌情认定由谭江负担1000元。对于室内可拆除及可移动物品应由张大会自行处置，在原物未因谭江、冉启英的原因导致灭失的情况下，张大会请求由谭江、冉启英赔偿于法无据，依法不予支持。关于张大会要求谭江全额返还租金及押金的问题。双方租赁合同于2019年12月6日解除，实际履行了67天，谭江应将张大会预付的款项在扣除已履行期限内的租金后予以返还，即23411元（28000元-25000元÷365天×67天）。张大会主张的资金占用损失，因张大会擅自解除合同存在过错，且至今未将房屋腾空交付谭江，依法不予支持。张大会在合同解除后未将房屋腾空交付谭江、冉启英产生的占用费及其他损失可由谭江、冉启英另案主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、张大会与谭江签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除；二、谭江在本判决生效后五日内返还张大会租金及押金23411元；三、谭江在本判决生效后五日内赔偿张大会装修损失1000元；四、驳回张大会的其他诉讼请求。案件受理费625元，财产保全费320元，共计945元，张大会负担480元，谭江负担465元。本案二审期间，张大会提交了张大会与谭江的微信聊天记录、冉启英发送给张大会以及张大会丈夫的短信、张大会与闫礼德、靖哥哥的微信聊天记录、2020年3月19日音频、谭江上诉状中第九项及第十项内容、张大会与谭靖的微信聊天记录和未经双方签名的租赁合同、一审庭审同步录音记录。上述证据拟证明谭江明确表示不再按合同的约定履行义务，存在违约行为；冉启英参与了合同的协商，是合同相对方；冉启英在合同履行过程中多次阻止张大会使用出租房屋，并在法院组织双方协调室内物品搬离时阻止张大会搬离出租房内的物品。谭江、冉启英未提供新证据。本院对上述证据的认证意见为：上述证据在一审中均已形成，张大会在一审中逾期未提供且二审中未说明合理理由，故本院不予采纳。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：二审期间，张大会自行对案涉房屋内可拆除和移动的物品（2020年4月8日清单中载明的原告物品）进行了搬离，搬离完毕后于2020年7月28日向本院提出申请，请求交付房屋。同年7月29日，本院组织张大会、谭江对案涉房屋内的物品进行清点后，张大会将案涉房屋的钥匙交与谭江。本院认为，本案争议焦点为：1.冉启英是否系案涉合同的主体？2.合同解除的时间？3.谭江是否应全额返还租金和押金并赔偿所有损失？4.一审法院是否漏判张大会的诉讼请求？5.谭江要求张大会支付违约金并赔偿损失的上诉请求是否在本案中一并解决？关于冉启英是否系合同主体的问题。虽然谭江通过公证将案涉房屋赠与给冉启英，但至今未进行过户登记，产权人仍为谭江，《房屋租赁合同》首部载明的甲方为谭江，尾部甲方签名处仍由谭江签名。且，谭江持有的《房屋租赁合同》中并无冉启英的签名，虽然张大会持有的《房屋租赁合同》中留有冉启英的签名和电话，但该签名位于“签约日期”下面的空白处，不是甲方签名的位置，结合谭江在一审中答辩时陈述其长期在成都工作和生活的客观事实，可以认定冉启英在合同中签名并留下电话的目的是为了方便联系，故冉启英不是《房屋租赁合同》的签约主体。关于合同解除时间的问题。本案中，张大会于2019年10月21日向谭江发出解除合同的通知，谭江在同年12月6日庭审中同意解除合同，因此，一审法院认定合同解除时间为2019年12月6日，并无不当。关于合同解除后的租金、押金返还和损失赔偿问题。根据法律及相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，张大会发出解除合同的通知后，谭江于2019年12月6日同意解除合同，合同实际履行67天，张大会应支付合同实际履行期内的租金，谭江应退还押金以及合同终止履行后剩余期限的租金。《房屋租赁合同》明确约定“甲方同意乙方对其房屋内外进行美化和装饰装修”，但双方对已形成附合的装饰装修物如何处理未作约定，故张大会因对房屋墙面装修所开支的费用，可由双方共同承担。一审法院根据《房屋租赁合同》的实际履行天数扣减张大会应支付的租金后，判令谭江返还押金和剩余租金合计23411元，并由谭江承担张大会因对房屋墙面装修所开支的费用1000元，并无不当。对于张大会主张的资金占用损失，因张大会在谭江同意解除合同后未及时腾空并交还房屋，故其要求谭江承担资金占用损失的主张不成立。对于室内可拆除及可移动办公桌椅、文柜等物品，张大会在二审期间已自行搬离，不存在毁损等情形，其要求谭江赔偿其装修损失35898元的主张亦不成立。关于张大会认为一审法院漏判诉讼请求的问题。一审判决在本院认为中对张大会主张的“立即返还扣留在出租房内的办公档案及电脑等办公设备”进行了评析，认为“对于室内可拆除及可移动物品应由张大会自行处置”，判决主文中“驳回张大会的其他诉讼请求”包括了对该项请求的裁判，且二审中张大会已自行对上述物品进行了搬离，故张大会认为一审法院漏判其诉求的主张不成立。关于谭江要求张大会支付违约金并赔偿损失的上诉请求是否在本案中一并处理的问题。谭江上诉要求判决张大会支付违约金10000元，赔偿擅自处理房间内窗帘等物品造成的5000元损失并承担300元搬运费，赔偿谭江、冉启英误工费、交通费、精神损失费5000元，因其在一审中未反诉，且书面表示“保留另案起诉原告赔偿损失及违约金的诉讼权利”，故该请求不属于本次上诉案件审查范围。对上述请求，谭江可另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。张大会、谭江的上诉请求均不成立，对张大会、谭江的上诉请求均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1494.33元，由上诉人张大会负担787.18元，上诉人谭江负担707.15元。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年七月三十日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾