连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0703民初729号原告：吴某某，男,1974年11月22日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：张某某（系原告吴某某配偶），女，1977年7月20日生，汉族，住连云港市连云区。原告：张某某，女,1977年7月20日生，汉族，住连云港市连云区。被告：连云港鼎达置业有限公司，住所地：连云港市连云区云山街道白果树村。统一社会信用代码913207007899101076。法定代表人：董宪军，总经理。委托诉讼代理人：朱仁春，公司会计。原告吴某某、张某某诉被告连云港鼎达置业有限公司（以下简称鼎达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某，被告鼎达置业公司委托诉讼代理人朱仁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，从2018年6月1日至2019年9月30日按日万分之一计算27995元，2019年10月1日至2020年4月30日按日万分之二赔付违约金24488.44元，合计52843元；租房650元每月，从2018年6月1日至2020年4月底共计14950元；车位和房屋同时使用寿命；每月月底结清违约金，按日万分之二赔付租房租金。事实与理由：原告于2017年7月16日购买被告开发的连云区核电南路北侧、李庄排水涧沟东侧的云某华庭小区1号楼2单元202室，并于当日正式签订《商品房买卖合同》，购房合同号：2017981623，购房款为480619元。购买被告1号楼14室车库一间，购房合同号：2017981626，车库价款44227元。地下车位一个，购买款50000元，位于小区地下A1-6号车位，购房总房款574846元。合同约定，被告应于2018年5月31日前交付原告所购房屋，直至今日被告未交房，未支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条，被告应支付从2018年6月1日至2019年9月30日，按日万分之一支付逾期交房违约金共487天，计27995元。2019年6月5日，被告法人董宪军和业主签订《云某华庭购房合同附属协议》，承诺从2019年10月1日起，至正式合格交房（具备五证两书），按每日万分之二赔付逾期交房违约金，从2019年10月1日至2020年4月30日，共213天，共计24488.44元。原告要求被告一次性赔付从2018年6月1日至2020年4月30日逾期交房违约金共计52483元。从2020年5月1日至被告正式合格交房（具备五证两书）当日，被告应于每月月底按月结算逾期未交房违约金（日万分之二计算，每日114.96元）。被告鼎达置业公司辩称，对原告主张的违约金数额有异议，2018年6月1日至2019年9月30日为25560元，2019年10月1日至2020年4月30日为11126元，共计应该为36686元。对原告诉求中的租房租金和车位的违约金被告不予认可。附属协议写明，应该在交房当日赔付万分之二的违约金，现在不予赔偿。经审理查明，2017年7月16日，原告吴某某、张某某与被告鼎达置业公司签订《地下车位购买协议》一份，由吴某某、张某某购买鼎达置业公司位于连云港市车位长期使用权，车位总价款50000元。协议第三条约定，被告应当在原告付清该车位全部转让款后，车位同住房同日交付。协议只约定了原告逾期付款被告不解除合同的违约金的计算方法为每逾期1日，原告应向被告支付车位总价款0.5%的违约金，未约定被告逾期交付车位的违约责任。2017年7月18日，原告吴某某、张某某作为买受人与被告鼎达置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》2份,由吴某某、张某某购买鼎达置业公司开发的商品房一套、储藏室一间，其中商品房位于连云港市连云区排水涧沟东侧,坐落第A1#楼2单元2-202室，建筑面积为104.03平方米,房屋价款为480619元；储藏室位于连云港市连云区排水涧沟东侧，坐落于A1#楼无单元14室，建筑面积为9.41平方米，储藏室价款为44227元。两份合同对商品房、储藏室交付期限、逾期交房违约责任均作了相同约定：第八条，出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工。第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。两份合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后,吴某某、张某某按约支付了房款、储藏室款和车库款,但被告至今未将上述商品房、储藏室、车库交付原告使用。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》2份、《地下车位购买协议》1份、购房发票、契税发票及原告陈述在卷加以证明，本院依法对上述事实及证据予以确认。原告称涉案商品房系原告唯一住房，其自2018年1月1日起至2020年4月租房居住，房租650元/月。原告为此向本院提供2019年10月20日吴某某与张月梅签订的《租房合同》1份（租赁期限自2019年10月20日起至2020年10月20日止）加以证明，被告对此不予认可。另查明，因被告开发的云某华庭项目没有按合同约定交房，被告鼎达置业公司于2019年6月5日向云某华庭项目全体业主发出《云某华庭购房合同附属协议》（以下简称附属协议）1份，内容为：1、云某华庭项目2019年12月31日前合格交房具备五证两书。从2019年9月30日起，至实际正式交房日止，购房违约金赔付标准由原合同总价按日万分之一调整至合同总价按日万分之二赔付。2、连云港市鼎达置业有限公司于6月1号起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，于6月初已签订融资意向协议，并承诺在融资到账后，即日将证明公布于业主。若融资资金到账壹仟伍佰万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金先行赔付至少50%。若融资资金到账贰仟万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金一次性全部赔付。3、根据上述情况，开发商承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金（含2019年9月30日起，至实际正式交房日止，合同总价按日万分之二赔付的购房违约金）。4、如未达到以上承诺，则本人愿意承担相应违约法律责任。该附属协议的落款处有被告鼎达置业公司法定代表人董宪军的签名，并加盖有被告的公章予以确认。原告向本院提供该附属协议，用以证明自2019年9月30日起至实际交房之日止，被告应按日万分之二向原告支付逾期交房违约金。本案在审理过程中，本院向原、被告释明了该附属协议的性质为被告的单方承诺，原告有权选择是否受其约束，如果原告选择受其约束，则该附属协议即对原告产生法律效力，原告即可享受该附属协议确定的权利，同时也应当承担附属协议确定的义务；如果原告选择不受其约束，则该附属协议即对原告不产生法律效力，还是按原被告之间签订的《商品房买卖合同》履行。本案原告称其接受附属协议的约束，并要求被告按照附属协议第1条的约定自2019年9月30日起按日万分之二的标准计付违约金，被告则认为按附属协议第3条的约定，被告是承诺在正式交房当日结清所有业主的购房违约金，正式交房时间是指实际交房的时间，现在还没有交房，故原告主张支付违约金的时间还没有到，法院不能支持原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告则认为协议为一个整体，第三条“正式交房当日结清所有业主购房违约金”，应结合协议第一条来看，第一条中鼎达置业公司承诺2019年12月31日前合格交房，因此第三条的正式交房当日不是事实上的交房时间，而是2019年12月31日前。本案争议的焦点问题是本案原告主张的违约金及租房费用支付时间是否到期。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照全面履行自己的义务。被告未能按合同第八约定的时间向原告交付商品房及储藏间，构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。原、被告双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，后合同在履行期间，被告又向包括原告在内的业主作出承诺，即原告提供的附属协议，该附属协议系被告的单方承诺，对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》作了补充及变更，原告自愿受其约束，系原告对自己权利的处分，本院依法予以确认，故该附属协议对本案原、被告均具有法律约束力。关于本案争议的焦点问题即本案原告主张的违约金及租房费用支付时间是否到期。根据附属协议第2条、第3条的约定，被告鼎达公司表示于2019年6月1日起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，且鼎达公司承诺根据融资到账情况支付买房人的逾期交房违约金，在此情况下，鼎达公司承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金。至此，鼎达公司在该附属协议中表达有以按附属协议第1条约定的以提高交房的条件及逾期交房违约金的计算标准，来换取买房人在其融资成功之前或正式交房之前不主张逾期交房违约责任的意思表示，否则鼎达公司没有必要提高交房条件及违约金计算标准，加重自身负担。支付逾期交房违约金及租房费用均属于鼎达公司承担逾期交房违约责任的方式，现涉案商品房、储藏间尚未交付，故原告主张逾期交房违约金及租房费用的权利尚未到期，对原告该诉请，本院依法均不予支持。原告认为附属协议第3条约定的“开发商承诺在正式交房当日”是指附属协议第1条中约定的“2019年12月31日前”，对此本院认为，正是因为原告等要求被告签署该附属协议时，虽然重新约定了交房日期，但正式交房日期仍处于不确定状态，故才有被告在“正式交房当日”结清逾期交房违约金的承诺，该“正式交房当日”应当为实际交房日期，本院对原告该主张依法不予采信。关于原告向被告主张地下车位逾期交付违约金，原、被告就车位签订的买卖协议中对车位的交付期限进行了约定，即同商品房交付时间一致，但没有约定被告逾期交付的违约责任，原告要求被告与商品房及车库同样一并进行计算，被告不同意支付车位的逾期交付违约金。对此本院认为，原、被告虽在车位买卖协议中未约定逾期交付车位的违约责任，但原告是于购买商品房及车库的同时购买的车位，原告主张参照《商品房买卖合同》及《云某华庭购房合同附属协议》的交付期限及违约金条款向被告主张逾期交付车位违约金，符合交易习惯及公平原则，且低于原、被告在车位买卖协议中约定的原告逾期付款的违约责任，本院依法予以确认。因车位也未交付，故原告参照《商品房买卖合同》及《云某华庭购房合同附属协议》的违约金支付条款主张逾期交付车位违约金的时间也尚未届至，对原告该诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、驳回原告吴某某、张某某诉请被告连云港鼎达置业有限公司支付逾期交房（含商品房、储藏间、车位）违约金的诉讼请求。二、驳回原告吴某某、张某某诉请被告连云港鼎达置业有限公司支付房租损失的诉讼请求。案件受理费1486元,由原告吴某某、张某某承担(原告吴某某、张某某已预交)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1486元,并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行:连云港市农行苍梧支行营业部,账号：10×××94。审判员  武心勇二〇二〇年七月三日书记员  李 鑫法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定,现将有关上诉事项告知如下:当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。