文书内容江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初1403号原告：泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处，统一社会信用代码11321284014457298G，住所地泰州市姜堰区梁徐街道中心街28号。法定代表人：顾文杰，该办事处主任。委托诉讼代理人：钱越、薛珊珊，江苏清越律师事务所律师。被告：谭德林，男，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘政，男，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处与被告谭德林租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛珊珊、被告谭德林的委托诉讼代理人刘政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁协议；2.被告向原告腾空、交还土地和房屋；3.被告给付原告租金366664元（从2020年4月21日起至被告实际交还土地及房屋之日止按每日60.4元赔偿租金损失）；4.被告支付滞纳金720038.4元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年11月19日，原梁徐镇人民政府（现依法变更为泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处）与被告签订土地房屋租赁协议书一份，约定被告租赁原良周小学内全部土地与房屋，租期从2003年1月1日至2028年12月31日，年租金22060元，每年度租金于每年底一次性缴纳。合同签订后，原告按约将上述土地及房屋交给被告使用，但被告只缴纳了15000元租金，原告多次向被告催缴租金，但被告迟迟未缴纳，请求判令支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告将房屋出租给被告用于生产和办公，由于当时房屋已破烂不堪，被告花了大约两年时间新建、改造。新建厂房3000多平方米，改造800多平方米旧房及厂区，原泥土地面改造为水泥地面，河边护坡，旧房修缮、装潢，原告花费了大量的人力、物力、财力，其产权为被告所有。2010年1月，因工资纠纷，部分工人及地方闹事人员，哄抢厂里生产设备、机械、办公用品、生活用品，梁派出所到场处理，原告派人将大门堆土堵塞，被告及其工作人员无法入内查看被抢情况，导致哄抢人员破窗而入，将厂里所有财物抢窃一空，由于原告没有及时采取其他有效措施，而是采取粗暴的堆土堵厂门的方式，导致被告无法生产被迫停产，原告对被告无法缴纳房屋租金亦负有一定的责任。被告从签订租赁合同起，除交给坡岭村15000元外，其他几年交给乡财政，2010年工厂倒闭，被告无能力缴纳租金。原告要求被告交还土地和房屋，被告应当积极配合，但对被告的厂房及办公、生活设施、辅助设施应进行评估。2003年10月10日，姜堰市澳华服饰有限公司领取所有权证，根据《物权法》的规定，原告无权向被告主张诉讼请求，根据诉讼时效的规定，原告对租金的诉讼时效为三年，对超过部分及违约金无权主张。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2002年11月19日，原梁徐镇人民政府与谭德林签订土地房屋租赁协议书，约定将原良周小学内的土地和房屋资产租赁给谭德林作针织加工使用，租期从2003年1月1日至2028年12月31日，年租金22060元，于当年底缴纳，谭德林可根据生活经营需要改建原有房屋或新建生产经营用房，建设手续由谭德林办理，租期满后，双方若达不成续租协议，则改建、新建房屋可作价给出租方，也可由谭德林拆走，若谭德林不能按期缴纳租金，每迟一个月加收总租金1%的滞纳金，等；协议签订后，原告将原良周小学内的5.8亩土地及房屋全部交给谭德林使用，谭德林在接手后对有关房屋进行了修补，并新建了部分房屋，但未办理建设手续；2003年10月10日，因招商引资需要，原梁徐镇人民政府向姜堰市澳华服饰有限公司颁发了村镇房屋所有权证，房屋面积为648平方米；被告未能提交缴纳租金的凭证，原告方提交的记账凭证载明，截止2009年6月30日，被告共缴纳租金15000元；2019年11月29日，原告向谭德林寄出解除合同通知书，载明因原告多次催缴租金，被告未缴纳，解除双方签订的租金合同，并要求被告在接函后3日内将土地和房屋退还，缴纳所欠租金，承担违约责任，被告于2019年12月4日签收该通知书。以上事实，有土地房屋租赁协议书、记账凭证、解除合同通知书、寄收凭证及原、被告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故租赁合同中有关租期超过二十年的部分无效，租期应按二十年计算。被告承租土地和房屋后，应按期缴纳租金，其自2003年至2009年仅缴纳租金15000元，经原告多次催缴仍未缴纳，应视为根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金、返还租赁物。被告于2019年12月4日收到原告发出的解除合同通知书，未提出异议，双方签订的土地房屋租赁协议书应于该日解除。被告辩称姜堰市澳华服饰有限公司领取村镇房屋所有权证书，本案所涉房屋应归该公司所有、被告无需支付租金的意见，经查，因当时招商引资需要，为让姜堰市澳华服饰有限公司在梁徐落户，原梁徐镇人民政府向姜堰市澳华服饰有限公司颁发了村镇房屋所有权证书，该公司并未申请新建或购买，亦未支付对价，且姜堰市澳华服饰有限公司与被告并非同一主体，亦非租赁合同的承租人，故对被告的该辩称意见依法不予采信。被告在承租后，改造、新建了部分房屋，但并不影响被告承租土地、房屋之性质，被告应按协议约定支付租金，其辩称因改造、新建房屋而拒付租金的意见，于法无据，本院不予采信。被告辩称超过诉讼时效的意见，经查，被告最后缴纳租金的时间为2009年，自2010年起未再缴纳租金，原告曾多次向被告催要租金，因被告身负巨额债务外出躲债，失去联系，原告于2019年通知解除合同，由此可见，原告并非未向被告主张权利，而是因被告外出无法联系，原告无法直接向被告主张，故被告该辩称意见与事实不符，本院不予采信。被告的其余辩称意见，未提供相关证据予以证实，本院均不予采信。本案租金自2003年1月1日起算，至2019年12月4日的租金应为22060元/年×16年+22060元/年÷12月/年×11月+22060元/年÷365日/年×4日=352960元+20221元+241元=373422元，被告已支付15000元，尚未支付的租金为358422元。因被告尚未交还土地和房屋，原告主张按照60.4元/日的标准计算占用期间的租金损失，并未增加被告的负担，依法应予准许。自2003年1月1日至2020年4月20日的租金及占用期间的租金损失合计应为22060元/年×17年+22060元/年÷12月/年×3月+60.4元/日×20日-15000元=375020元+5515元+1208元-15000元=366743元，原告主张的数额为366664元，未超过上述标准，依法予以支持，自2020年4月21日至实际交还土地和房屋之日，被告应按60.4元/日的标准支付占用期间的租金。原告主张的违约金过高，本院予以调整，按照协议约定，被告未按期缴纳租金的，每迟一个月加收总租金1%的滞纳金，因协议约定每年缴纳一次租金，该总租金应为当年租金而非原告主张的租期之内的总租金，对尚未产生的租金加收滞纳金明显有失公平，亦不符合协议约定之本意；因被告自2010年起未缴纳租金，从2010年起可对之前欠缴的租金计算滞纳金，2010年之前欠付的租金为22060元/年×7年-15000元=139420元，相关滞纳金见下表：            应缴年度              欠付租金              起算时间              截止时间              滞纳金（元）                  2003-2009              139420              2010.1              2019.12              167304                  2010              22060              2011.1              2019.12              23824.8                  2011              22060              2012.1              2019.12              21177.6                  2012              22060              2013.1              2019.12              18530.4                  2013              22060              2014.1              2019.12              15883.2                  2014              22060              2015.1              2019.12              13260                  2015              22060              2016.1              2019.12              10588.8                  2016              22060              2017.1              2019.12              7941.6                  2017              22060              2018.1              2019.12              5294.4                  2018              22060              2019.1              2019.12              2647.2                  合计                                                        286452      原告未能提供2010年之前被告缴纳租金的具体时间，故对2010年之前未按期缴纳租金的滞纳金不予计算，原、被告之间的租赁协议自2019年12月4日解除，故对2019年的租金不予计算滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处与被告谭德林签订的土地房屋租赁协议于2019年12月4日解除；二、被告谭德林于本判决生效后十日内将承租的原良周小学的土地及房屋腾空、返还给原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处；三、被告谭德林于本判决生效后十日内给付原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处自2003年1月1日至2020年4月20日欠付的租金及占用期间的租金损失计366664元，支付截止2019年12月31日期间逾期缴纳租金的滞纳金286452元，合计653116元；四、被告谭德林以60.4元/日的标准支付原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处自2020年4月21日至实际腾空、返还土地、房屋之日期间的租金损失；五、驳回原告泰州市姜堰区人民政府梁徐街道办事处的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14582元，减半收取计7291元，由被告负担（原告已预交，同意本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  宋晓晖二〇二〇年七月一日书记员  王丹琦附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。