福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终881号 上诉人（原审原告）：张彩伦，女，汉族，1978年9月25日出生，个体户，住三明市三元区。 被上诉人（原审被告）：罗烟宾，男，汉族，1982年12月9日出生，住三明市梅列区。 被上诉人（原审被告）陈佩佩，女，汉族，1991年3月5日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗烟宾（系陈佩佩丈夫），男，汉族，1982年12月9日出生，住三明市梅列区。 上诉人张彩伦因与被上诉人罗烟宾、陈佩佩房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张彩伦及被上诉人罗烟宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张彩伦上诉请求：1.请求依法撤销三明市梅列区人民法院（2019)闽0402民初1619号民事判决，并依法改判支持张彩伦的一审诉讼请求。2.判令本案一、二审诉讼费用由罗烟宾、陈佩佩承担。事实和理由：一、本案一审法院认为罗烟宾、陈佩佩不构成根本违约，系事实不清，证据不足。具体理由如下：1.罗烟宾、陈佩佩的行为已构成根本违约。(1)一审查明，张彩伦在2018年2月8日办理了案涉房屋的不动产权证后，就立即通知罗烟宾、陈佩佩前往不动产登记中心办理房产过户手续，后因罗烟宾、陈佩佩以春节要回江西老家过年为由不前往办理房产过户，张彩伦于是在2018年4月起诉罗烟宾、陈佩佩要求解除与之签订的房屋买卖合同，法庭经开庭审理后，认为罗烟宾、陈佩佩不按约定时间办理房产过户手续，已构成轻微违约，但不构成根本违约，遂判决驳回张彩伦要求解除房屋买卖合同的诉请。—审法院判决不解除房屋买卖合同后，张彩伦于2018年11月29日委托律师发函给罗烟宾、陈佩佩，要求罗烟宾、陈佩佩在收到通知后5内日办理房产过户手续并支付第二期购房款25万元，但罗烟宾、陈佩佩在收到该通知和张彩伦发微信告诉罗烟宾、陈佩佩通知办理过户手续后，均拒绝前往办理房产的过户手续，也不支付第二期25万元购房款。本案罗烟宾、陈佩佩不办理房产过户手续，致使张彩伦要求罗烟宾、陈佩佩继续支付剩余购房款的合同目的无法实现。因此，罗烟宾、陈佩佩不按约定办理房产过户，也不支付第二期购房款的行为已构成根本违约。二、本案一审法院认定罗烟宾、陈佩佩没有以自己的行为表明不再履行合同义务，导致房屋交易的合同目的无法实现，不构成根本违约，系事实不清,证据不足，应予以更正。具体理由如下：1.罗烟宾、陈佩佩在收到张彩伦委托律师于2018年11月29日发出的《律师函》，要求罗烟宾、陈佩佩在接到律师函的5个工作日内一起与张彩伦到三明市不动产登记中心办理房产的过户，但罗烟宾、陈佩佩收到该《律师函》后迟迟不去办理房产的过户，导致张彩伦要求罗烟宾、陈佩佩继续支付剩余购房款的合同目的无法实现。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，本案张彩伦于2018年11月29日发出要求办理房产过户及支付购房款的通知，罗烟宾、陈佩佩在2018年11月30日就收到该通知，但罗烟宾、陈佩佩在收到该通知后，不仅不去办理过户，也不支付购房款，直到2019年2月28日，张彩伦才按合同法的规定发出通知解除与罗烟宾、陈佩佩于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》，从发出通知办理过户并支付购房款到通知解除合同已有3个月28天，这期间罗烟宾、陈佩佩均不履行过户和支付购房款的义务。因此，罗烟宾、陈佩佩以自己的行为表明不再继续履行合同，张彩伦也无法实现合同目的，罗烟宾、陈佩佩的行为已构成根本违约，张彩伦诉请要求解除双方于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》应得到法庭的支持。3.双方签订《房屋买卖合同》关于购房款的支付条款显失公平。本案合同为罗烟宾、陈佩佩拟定的，当时张彩伦认为有共同认识的熟人作为保证人，罗烟宾、陈佩佩应会诚实守信，及时办理房产的过户手续，但恰恰相反，罗烟宾、陈佩佩以合同条款约定的付款条件对其极其有利，一再拖延办理房产的过户手续，甚至在张彩伦向法院起诉后，经张彩伦发律师函催告后，仍不办理房产的过户手续，正是因为罗烟宾、陈佩佩拟的房屋买卖合同中付款条款对其极其有利且显失公平的情况下，才能故意不办理房产过户手续，也就不需要支付第二期房款。因此，只要罗烟宾、陈佩佩不去办理房产的过户，就不需要支付第二期的购房款，导致的结果就是张彩伦迟迟无法收到房款，出售房产的目的就无法实现，该条款明显显失公平，应予以变更。三、本案张彩伦已依合同法规定履行了合同解除的通知义务，双方于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》已于2019年3月2日解除。本案张彩伦依法于2019年2月28日向罗烟宾、陈佩佩发出《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书罗烟宾、陈佩佩于2019年3月2日收到，根据《合同法》第96条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，本案双方签订的《房屋买卖合同》已于2019年3月2日解除。四、本案罗烟宾、陈佩佩应向张彩伦支付违约金。具体理由如下：1.根据《房屋买卖合同》第8条“如任何一方单方面违约，应向对方支付违约金人民币10万元”和第17条“在房产可以办理过户时，张彩伦应安排在五个工作日内与罗烟宾、陈佩佩办理过户手续”约定，罗烟宾、陈佩佩的行为巳构成根本违约，应向张彩伦支付违约金10万元。2.根据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，本案罗烟宾、陈佩佩在第一次违约后，张彩伦通知其办理过户和支付购房款时，故意拖延不去办理过户手续，且时间长达3个多月，其行为已表明不在继续履行合同义务。因此，本案罗烟宾、陈佩佩应向张彩伦支付违约金。综上所述，本案一审法院并未查明罗烟宾、陈佩佩在第一次判决确认其违约后，张彩伦发律师函要求其办理房产的过户并支付第二期购房款，罗烟宾、陈佩佩在接到律师函的通知后，没有与张彩伦约定办理房产过户手续并支付第二期房款，且时间长达3个多月，就以张彩伦未提供证据证明罗烟宾、陈佩佩的行为已构成根本违约，也未表明其不再继续履行合同义务为由，判决驳回张彩伦的诉讼请求，事实不清，证据不足，应予以撤销。请求二审法院在查清事实的基础上，依法认定罗烟宾、陈佩佩故意拖延不办理过户和支付第二期购房款的行为系以自己的行为表明不再履行合同义务，已构成根本违约，应解除双方签订的房屋买卖合同，支持张彩伦的上诉请求，维护张彩伦的合法权益和法律的公正。 罗烟宾、陈佩佩辩称，原审认定事实清楚，请求维持一审判决，驳回张彩伦的上诉请求。2017年8月30日，罗烟宾、陈佩佩与张彩伦签订了一份《有购房合同无房产证房屋买卖合同》，并以转账方式转了15万定金给担保人陈启龙，该房子成交价56万元整。该房产证办下来的时候是年二十八，因为刚好年关了，罗烟宾、陈佩佩和张彩伦说钱收不回来，就和张彩伦协商到2018年正月初九双方去办理该房屋过户手续，初九那天刚好罗烟宾爸爸在抚州市住院手术，然后上午在医院陪护其爸爸，吃完中午饭就匆忙从抚州上高速赶回三明，但是由于过年往返高峰期堵车原因，罗烟宾来不及，在路上有和张彩伦协商说先给卡号，先把25万转给张彩伦，第二天再去过户，在医院和吃完饭还有路上，都有拍照拍视频给张彩伦说明情况，张彩伦就说当天不能去过户就不卖了。之后有多次找张彩伦协商，并提出多给张彩伦两万元人民币作为补偿张彩伦一天的损失，张彩伦不同意，要求要按隔壁63万成交价的标准才肯去办理该房屋过户手续，这很明显就是因为房屋涨价感觉自己吃亏了才找各种理由不卖。在协商无果的情况下，张彩伦向梅列区法院提起诉讼，2018年11月6日经过梅列区法院取证后做出公平的判决，驳回张彩伦的诉讼请求，诉讼费由张彩伦承担，判决下来后，罗烟宾、陈佩佩多次要求张彩伦去办理该房屋过户手续，张彩伦坚决要求我们支付10万违约金才肯去办理过户手续，（期间张彩伦也发过一份律师函给罗烟宾，叫罗烟宾准备25万房款和10万违约金和张彩伦去办理该房屋过户），在经过多次的协商无果，罗烟宾、陈佩佩2019年3月11日和张彩伦说第二天要去找律师给张彩伦发律师函，枫桦律师事务所林利莉律师于3月18日将要求张彩伦去办理房屋过户的律师函寄出张彩伦住宿地址，张彩伦也签收了该律师函，之后还打电话辱骂林利莉律师。法院都驳回了张彩伦无依据的诉讼请求，罗烟宾、陈佩佩肯定不会付张彩伦10万违约金的。所以最后该房屋因为张彩伦的无理要求办理过户手续再次失败。在2019年4月4日张彩伦再次起诉到梅列区法院，2019年10月25日梅列区法院经过进一步的取证，再次驳回张彩伦的无依据诉讼请求。判决下来后，张彩伦还在罗烟宾、陈佩佩小区群侮辱陈佩佩，诽谤陈佩佩。张彩伦就是看到该房屋涨价，觉得自己买卖亏了，就一直故意想尽各种办法想解除该房屋买卖合同，合同法写得很清楚，在拒不履行或者无能力履行的情况下可以解约合同，（《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使”）。但是，罗烟宾、陈佩佩一直在找张彩伦协商履行合同，罗烟宾、陈佩佩根本没有违反合同法，张彩伦不具备解约合同和向罗烟宾、陈佩佩索要10万元违约金的条件，请求二审驳回张彩伦的上诉请求，维持原判。 张彩伦向一审法院起诉请求：1.依法解除张彩伦与罗烟宾、陈佩佩于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》；2.判令罗烟宾、陈佩佩立即腾房，按原状返还张彩伦位于三明市梅列区的房屋；3.判令罗烟宾、陈佩佩向张彩伦支付违约金100000元；4.由罗烟宾、陈佩佩承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 1.2017年8月30日，原告张彩伦与被告罗烟宾、陈佩佩签订《有购房合同无房产证房屋买卖合同》一份，主要约定：罗烟宾、陈佩佩（下称乙方）购买张彩伦（下称甲方）坐落于三明市梅列区，该房建筑面积为50.46平方米，房屋实际售价为56万元整；乙方于2017年8月30日向甲方担保人陈启龙支付定金15万元，乙方交付定金后，甲方应于当日将房屋交付给乙方使用；待该房产可以办理过户时，甲方应安排在5个工作日内与乙方办理过户手续；甲方将房屋过户给乙方的当日，乙方应支付房屋余款中的一部分即25万元，剩余尾款等乙方用本房屋贷款银行放款后付清；本合同经双方签章后生效，如单方面违约，违约方应承担违约责任，应向对方支付违约金10万元。陈启龙作为甲方担保人、陈长花作为见证人在合同上签字。合同签订后，罗烟宾、陈佩佩依约支付了定金150000元，张彩伦向罗烟宾、陈佩佩交付了房屋。 2.2018年2月8日，三明市国土资源局对坐落于三明市梅列区房屋进行了不动产登记，该房登记为张彩伦单独所有，并向张彩伦颁发了不动产权证。2018年2月11日，张彩伦通知罗烟宾、陈佩佩，其房屋产权证已经办理，双方房屋买卖合同约定的办理过户手续的条件已经成就，要求罗烟宾、陈佩佩配合办理过户，罗烟宾、陈佩佩表示春节要回江西老家过年，于是双方商定2018年2月24日至三明市不动产登记中心办理过户。 3.2018年2月24日，罗烟宾通过微信告知张彩伦自己当天因堵车无法赶到三明市并提出直接将购房款转至张彩伦银行账户。在之后几天双方进行协商，罗烟宾、陈佩佩表示希望继续履行合同，但张彩伦拒绝按原合同履行。2018年4月，张彩伦向该院提起诉讼，要求解除其与罗烟宾、陈佩佩签订的房屋买卖合同，没收罗烟宾、陈佩佩的定金150000元，罗烟宾、陈佩佩退还房屋。该院于2018年11月6日作出（2018）闽0402民初1087号民事判决，驳回张彩伦的诉讼请求。之后，双方均未上诉。 4.2018年11月29日，福建万奥律师事务所律师曹发熙根据张彩伦的委托，向罗烟宾、陈佩佩发出律师函，要求罗烟宾、陈佩佩在收到律师函后5个工作日内将房款25万元和违约金10万元转入担保人陈启龙个人账户，与张彩伦一起到三明市不动产登记中心办理房屋过户，并在办理房屋过户手续时一并办理剩余16万元房款的贷款手续。收到律师函后，罗烟宾、陈佩佩与张彩伦进行了联系，对办理房屋过户手续不持异议，但不同意支付违约金10万元。 5.2019年2月28日，张彩伦向罗烟宾、陈佩佩发出《解除房屋买卖合同通知书》，解除双方于2017年8月30日签订的房屋买卖合同，要求罗烟宾、陈佩佩在收到通知后7天内搬离碧桂园3号196幢九层9号房屋，将房屋返还给张彩伦，并向张彩伦支付违约金10万元。收到通知后，罗烟宾、陈佩佩与张彩伦进行了联系，表示不同意解除合同和支付违约金10万元。 6.2019年3月18日，福建枫桦律师事务所律师林莉莉根据罗烟宾、陈佩佩的委托，向张彩伦发出律师函，要求张彩伦在收到律师函后5个工作日内按房屋买卖合同的约定与罗烟宾、陈佩佩办理该房屋过户手续。张彩伦确认收到了律师函。 一审法院认为： 1.《有购房合同无房产证房屋买卖合同》是否应当予以解除的问题 张彩伦与罗烟宾、陈佩佩签订的《有购房合同无房产证房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，罗烟宾、陈佩佩履行了交付定金的义务，张彩伦履行了交付房屋的义务，双方均履行了合同义务，无根本性违约行为。张彩伦主张其与罗烟宾、陈佩佩签订的《有购房合同无房产证房屋买卖合同》应当予以解除，未提供证据证明罗烟宾、陈佩佩构成根本违约、导致无法实现房屋交易，且综合本案案情看，罗烟宾、陈佩佩亦未表示或者以自己行为表明不再履行合同义务，导致房屋交易的合同目的无法实现，不构成根本违约。综上，张彩伦主张解除《有购房合同无房产证房屋买卖合同》没有事实和法律依据，且从维护房地产交易秩序及安全的角度考虑，《有购房合同无房产证房屋买卖合同》亦不应解除。因此，张彩伦主张解除《有购房合同无房产证房屋买卖合同》的诉讼请求，不予支持。 2.罗烟宾、陈佩佩是否应向张彩伦支付违约金的问题 2018年4月，张彩伦以罗烟宾、陈佩佩构成了违约为由诉至该院，要求解除其与罗烟宾、陈佩佩签订的房屋买卖合同。同年11月6日，该院作出（2018）闽0402民初1087号民事判决，驳回了张彩伦的诉讼请求。2019年4月，张彩伦再次诉至该院，要求解除合同，并要求罗烟宾、陈佩佩承担违约责任，支付违约金10万元，但张彩伦未提供证据证明罗烟宾、陈佩佩在第一次诉讼后存在违约的情形，张彩伦要求罗烟宾、陈佩佩支付违约金10万元的诉讼请求没有依据，不予支持。 综上所述，张彩伦以罗烟宾、陈佩佩构成了违约，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求罗烟宾、陈佩佩腾房、支付违约金10万元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:驳回张彩伦的诉讼请求。案件受理费9400元，因适用简易程序审理，减半收费4700元，由张彩伦负担。 二审中，张彩伦对一审判决认定的以下事实异议：1.对原审认定事实中第4点有异议，认为对方收到律师函后没有与张彩伦联系；2.对原审认定事实中第5点有异议，认为对方收到律师函后没有与张彩伦联系；3.对原审认定事实中第6点有异议，认为在收到对方律师函之前的3月14日其已经到法院起诉了。罗烟宾、陈佩佩对一审判决认定的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为，张彩伦起诉罗烟宾、陈佩佩房屋买卖合同纠纷一案，三明市梅列区人民法院于2018年4月24日立案后进行审理。张彩伦诉讼请求：1.依法解除张彩伦与罗烟宾、陈佩佩签订的房屋买卖合同；2.依法没收陈佩佩、罗烟宾的定金150000元；3.依法退还张彩伦的房屋；4.案件诉讼费由陈佩佩、罗烟宾承担。三明市梅列区人民法院于2018年11月6日作出（2018）闽0402民初1087号民事判决，判决：驳回张彩伦的诉讼请求。该判决因双方未上诉已经生效。判决生效后，张彩伦于2018年11月29日向罗烟宾、陈佩佩发出律师函，要求罗烟宾支付房款25万元及10万元违约金。从罗烟宾、陈佩佩提供的与张彩伦的微信聊天记录等证据可以证实，罗烟宾愿意支付房款，但不愿意支付10万元的违约金，双方为此进行多次协商未果。虽然，三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初1087号民事判决认定：陈佩佩、罗烟宾并未表示或者以自己行为表明不再履行合同义务，其行为仅为轻微违约，不构成根本违约，也不导致房屋交易的合同目的无法实现，不符合解除合同的法定情形。该判决并未认定罗烟宾、陈佩佩需要支付给张彩伦违约金，张彩伦自己认为罗烟宾、陈佩佩单方违约，需支付违约金10万元，并据此向罗烟宾、陈佩佩主张，属于张彩伦单方意思表示，法院并未认定罗烟宾、陈佩佩需要支付给张彩伦违约金10万元，罗烟宾、陈佩佩有权拒绝支付并有权与张彩伦进行协商，其行为并不构成违约。一审法院认定罗烟宾、陈佩佩在第一次诉讼之后不存在违约的情形，并无不当。但是，罗烟宾、陈佩佩未能在双方口头约定的2018年2月24日赶至三明配合办理过户手续并支付购房款，构成轻微违约，对此已经生效的三明市梅列区（2018）闽0402民初1087号民事判决亦已认定，本院不再赘述，罗烟宾、陈佩佩应当依照合同约定支付适当的违约金，本院酌情确定罗烟宾、陈佩佩应向张彩伦支付违约金3万元为宜。 综上，张彩伦与罗烟宾、陈佩佩签订的《有购房合同无房产证房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，罗烟宾、陈佩佩履行了交付定金的义务，张彩伦履行了交付房屋的义务，双方均履行了合同义务，无根本性违约行为，对张彩伦主张罗烟宾、陈佩佩已构成根本违约，应解除双方签订的房屋买卖合同，并要求罗烟宾、陈佩佩返还涉案房屋的请求，本院不予支持。但是，罗烟宾、陈佩佩在履行合同过程中存在轻微违约的情形，应当向张彩伦支付违约金3万元。 综上所述，张彩伦的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1619号民事判决； 二、罗烟宾、陈佩佩应支付给张彩伦违约金3万元，该款应于本判决生效后十日内付清； 三、驳回张彩伦的其他诉讼请求； 四、驳回张彩伦的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9400元，由张彩伦负担6580元，由罗烟宾、陈佩佩负担2820元。 一审案件受理费9400元，减半收取4700元，由张彩伦负担3290元，由罗烟宾、陈佩佩负担1410元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年七月三十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。