云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1870号原告昆明城海房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号。法定代表人曹雷。委托诉讼代理人***、马屹然，建纬（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告云南贝壳花餐饮管理有限公司。住所云南省昆明市西山区环城西路328号太阳城10楼2号。法定代表人李加艳。委托诉讼代理人文勇，该公司职员。特别授权代理。原告昆明城海房地产开发有限公司（以下简称“城海公司”）与被告云南贝壳花餐饮管理有限公司（以下简称“贝壳花公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告城海公司的特别授权代理人***、马屹然，被告贝壳花公司的特别授权代理人文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城海公司诉称：2016年2月29日，原、被告签订《某广场商铺租赁合同》，被告承租了原告拥有产权的位于昆明市官渡区，面积419.26㎡，租赁期限自2016年2月29日至2020年5月31日，约定2016年3月1日至2018年2月28日的租金为17608.92元／月，之后租金递增，并且被告应在每个租赁季度开始前的7个工作日一次性足额将该季度的租金支付给原告。同时，双方签订了《某广场商铺租赁合同补充协议》约定2016年3月1日至2016年12月31日，原告给予被告一定的租金减免，减免后的租金为14615.4元／月。此外，被告向原告交纳了88045元履约保证金。合同履行过程中，截止2018年1月31日，被告共向原告实际支付租金237192.12元。自2017年7月1日，被告未支付任何租金，经原告多次催交租金未果。后被告私自撤场，2018年1月31日原告收回该商铺。为维护原告的合法权益，原告诉请判令：一、确认原告与被告签订的《某广场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除；二、被告向原告支付至2018年1月31日欠付的租金137877.84元（应付租金总额375069.96元，实际支付租金237192.12元），扣减被告缴纳的履约保证金88405元，扣减后租金合计49832.84元；三、被告向原告支付逾期违约金27600.97元；四、被告向原告支付律师费5044.04元；五、被告承担本案诉讼费。被告贝壳花公司辩称：认可原告的第一、二项诉讼请求。不认可第三、四项诉讼请求。之前已经有一个案号为（2020）云0111民初1897号的案件，由官渡区法院对案件事实已经进行了认定，双方均未上诉。撤场是双方同意才撤的，所以违约金和律师费应按1897号案件的计算方式计算。现在支付的租金应当扣减商业管理费，金额为35,217.44元。当事人围绕其主张向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人对证据真实性无异议的《某广场商铺租赁合同》、《某广场商铺租赁合同补充协议》、付款证明、催缴证明、律师费发票以及被告提交的（2020）云0111民初1897号民事判决书、微信聊天记录，本院予以采证并在卷佐证。就相关待证主张争议，本院另行评述。双方当事人无争议且（2020）云0111民初1897号生效判决书认定的以下事实：云南金航线商业管理有限公司于2013年3月28日成立，登记股东为城海公司。2016年2月29日，被告贝壳花公司与原告城海公司签订《某广场商铺租赁合同》（合同编号：RCJJ-SPZL-201602-040），约定由原告城海公司将坐落于昆明市官渡区民航路第679号某广场第B座3层3-5号商铺出租给被告贝壳花公司用于经营“贝壳花最干锅”产品，承租商铺建筑面积为419.26m2，租赁期限自2016年2月29日起至2020年5月31日止，第一、二年租金为42元/月/m2，第三年起在上年基础上递增8%，按季度支付。并约定被告应于合同签订后5个工作日内向昆明城海房地产开发有限公司交付履约保证金88,045元，以及“某广场的全部商业管理由甲方（即原告城海公司）指定商业管理公司承担。乙方（即被告贝壳花公司）同意将其所承租的本合同项下商铺交由商业管理公司进行商业管理，并与商业管理公司签订《某广场商业管理服务协议》。相关商业管理事宜以《某广场商业管理服务协议》的约定为准；乙方同意甲方指定的物业管理公司对租赁店铺及其所在物业进行物业管理，并同意按本合同第三条约定的该商铺建筑面积为计算标准，向物业管理公司支付物业管理费；第一年物业管理费为每月5.5元/平方米/月；本合同项下物业管理费自该商铺交付期限届满之次日起开始计收。乙方应于该商铺交付期限届满前5日，一次性全额向物业管理公司支付一个年度的物业管理费。之后各期的物业管理费，乙方均应于上期物业管理费到期前5个工作日内，一次性全额支付下一期的物业管理费。其后，原告城海公司与被告贝壳花公司签订《某广场商铺租赁合同补充协议》（协议编号：RCJJ-SPZL-201602-040-B1），对减免2016年3月1日至2016年12月31日期间租金事宜进行了约定。2017年5月5日，云南金航线商业管理有限公司及城海公司向被告发出《履行合同催告函》，内容为“根据贵方与我公司签订的2016年2月29日签订《房屋租赁合同》及2016年2月29日签订的《商业服务管理协议》，贵方应当按照约定的时间和金额向我公司支付租金及商业管理费，现贵方未能按约定履行支付义务，已构成违约。为此，特向贵方发函，敬请贵方按照本函告知的内容向我司缴纳2017年租金及商业管理费。1、请于收到本告知函5个工作日内按照合同约定的金额向我司支付相关款项；2、若贵方无法按约定缴纳租金及商业管理费的，需要进行减免，请贵方收到本告知函5个工作日内就租金及商业管理费减免事宜向我公司提出书面申请。同时于2017年5月18日前提交经具有审计资质的第三方（会计师事务所或律师事务所）机构审计的最近半年（6个月以上）的营业报表。我司将以贵方提供的经审计的报表作为租金调整的必要参考依据之一，并经双方协商达成一致后，就2017年租金及商业管理费收取标准签订补充协议；3、按照合同约定，贵方目前已处于逾期未缴纳房租及商业管理费状态。因贵方提交资料、双方协商及我司内部审批尚需时日，为避免违约风险造成贵我双方损失，请贵方收到此函件后5个工作日内，按照原合同约定的当期租金和商业管理费支付相当于2个月的租金和商业管理费，待贵我双方协商达成一致后，减免的租金和商业管理费（如有）计入下一期间租金和商业管理费；4、如若贵方于上述日期满之时未向我司提出申请，且未向我司缴纳上述租金和商业管理费的，我司将按合同规定计收滞纳金并于2017年5月12日下午17时通知物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气或其他设施的措施，同时，我司有权采用一切合法途径收回商铺并追究贵方的违约责任；5、本告知函仅作为贵我双方沟通往来书面文件，不构成我司同意或者认可贵方提出的租金和商业管理费减免要求，亦不构成我司对贵方应履行的合同义务的免除……”云南金航线商业管理有限公司工作人员张琦与被告工作人员文勇间曾通过微信进行联络表意如下：2018年1月24日，文勇发“我们把原材料拿走，怎么保安在那里拦着，麻烦你给他们说一声，我昨天给你说好的”，张琦回“已经安排小吴”；2018年11月16日，张琦发“文总，我先把您昨天说的报给公司审批，通过了我告诉您在把解约方案发给您”，文勇回“好的”；2018年12月10日，张琦发文档照片及表格照片“乙方于2018年1月1日向我司提出经营不善，要求解除合同，协商约定我司扣除乙方全额履约保证金88045.00元用于抵扣租金，差额的租金和商业管理费64565.64元，乙方在合同签订后交到财务，物业费和水电费交到物业公司财务部，我方不再追究乙方其他违约责任”、“（表格形式）租金：2017年应收￥211,307.04、2017年实收￥105,653.52、2018年应收￥17,608.92、2018年实收￥0.00、合计欠款金额￥123,262.44；商管费：2017年应收￥30,186.72、2017年实收￥12,577.80、2018年应收￥11,739.28、2018年实收￥0.00、合计欠款金额￥29,348.20；物业费：合计欠款金额￥43,812.67；水电费：合计欠款金额￥42,000.00；合计￥238,423.31”，以及“抵扣完履约保证金，还需要补交64565.64元租金，另外拖欠物业费43812.67元，水电费42000元”、“必须全部补齐”、“请您务必转达，如果15号前收不到，我们就移交律师事务所进行起诉”，并在接下来转发短信截图一份之后发“11月28日我公司杨志春已给您发过信息”（相应短信截图内容为“贝壳花应缴费明细：截止2018年1月31日，贵司欠租金123262.44元，商管费29348.2元，合计152610.64元，经过上市公司领导层层审批，所交的履约保证金可抵扣租金的情况下，抵扣租金后还需补交租金35217.44元，补交商管费29348.2元，合计64565.64元。物业管理费和水电费具体欠款金额需贵司在物业公司查询，并交给物业公司。请贵司在2018年12月15日前结清所有的欠款，否则我司将交于律师处理。昆明城海房地产开发有限公司2018年11月27日”）；在文勇回“好的”、“怎么18年还有费用呢？”之后，张琦回“2018年一月你们也是有经营的”，文勇接回“没有啊，我们去年12月23号就关门了的啊”、“我落实一下，谢谢”；2018年12月12日，在文勇发语音后，张琦回“2017年已经是折后的了，2018年因你们未持续经营，我公司不予给予优惠政策，只能按合同原价计算。”根据当事人举证及陈述，本院补充并确认本案法律事实如下：坐落于关上关坡片区的房屋所有权人为原告城海公司，房屋建筑面积为419.26平方米。上述《某广场商铺租赁合同》（合同编号：RCJJ-SPZL-201602-040）约定：第一年2016年3月1日至2017年2月28日，每月租金42元/月/平方米×419.26平方米=17,608.92元；第二年2017年3月1日至2018年2月28日，每月租金42元/月/平方米×419.26平方米=17,608.92元；第三年2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金45.36元/月/平方米×419.26平方米=19,017.63元；第四年2019年3月1日至2020年2月29日，每月租金48.99元/月/平方米×419.26平方米=20,539.55元；第五年2020年3月1日至2020年5月31日，每月租金52.91元/月/平方米×419.26平方米=22,183.05元。每期租金支付方式：按季度支付固定租金，被告应于每个租赁季度开始前7个工作日一次性足额将该季度的租金支付给原告。17.1条约定在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业服务费及水、电、燃气费之一或全部的，每逾期一日，须按应付但未付金额的2‰支付违约金。17.6条约定原告因向被告催讨租金或其他费用，或维护自身合法权益而产生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、公证费等费用），均由被告承担。《某广场商铺租赁合同补充协议》（协议编号：RCJJ-SPZL-201602-040-B1）约定：原告同意在2016年度给予被告一定的租金减免。具体减免条件为：1.1条约定原告同意，2016年3月1日至2016年12月31日，被告按照合同约定的租金的价格的83%支付租金。如下：2016年3月1日至2016年12月31日，减免后每月租金（83%）14,615.4元，该10个月的租金共计146,154元。1.2条约定被告承诺2016年3月5日前，先支付2016年3月1日至5月31日的租金43,846.2元；2016年4月15日前支付2016年6月1日至8月31日的租金43,846.2元；2016年9月1日前支付2016年9月1日至2016年12月31日的租金58,461.6元。租金的支付方式与《租赁合同》中约定的一致。1.3条约定如被告在约定时间内未交纳租金，则视为被告放弃1.1条款的租金减免权利，原告有权按照原合同标准收取2016年租金。2.1条约定被告违反本协议1.1、1.2、1.3条款，未按时、未足额缴清租金的，构成对本协议违约，应承担违约责任，原告有权单方面解除本协议。2.2因被告违约造成原告单方面解除本协议的，原告不再给予被告租金减免，被告仍应按照《租赁合同》之约定承担相应租金。第三条约定本协议是原、被告双方《租赁合同》之补充，如果与《租赁合同》产生矛盾，则一切以《租赁合同》之约定为准。上述合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告支付了88,045元的履约保证及支付租金的具体情况如下（原告提交的某广场商业租赁合同交款明细表载明，且被告对该证据无异议）：1、2016年5月30日支付2016年3月1日至3月31日的租金11,269.2元；2、2016年7月6日支付2016年4月1日至4月30日的租金10,000元；3、2016年5月1日至5月31日的租金10,000元；4、2016年6月1日至6月30日的租金14,615.4元；5、2016年7月1日至7月31日的租金14,615.4元；6、2016年8月1日至8月31日14,615.4元；7、2016年9月1日至9月30日的租金14,615.4元；8、2016年11月1日至12月31日的租金29,230.8元；9、2017年6月21日支付租金17,608.92元；10、2017年2月1日至3月31日的租金35,217.84元；11、2017年4月1日至5月31日的租金35,217.84元；12、2017年6月1日至6月30日的租金17,608.92元；以上支付租金共计224,615.12元。庭审中原告认可被告支付租金的总额为237,192.12元（其中包括由履约保证金转为租金的12,577元，即租金总额为224,615.12元加12,577元）。2020年1月16日，原告向本院提起本案诉讼主张前述诉请，并委托建纬（昆明）律师事务所代理本案诉讼，因此支出代理服务费5044.04元。本院认为，云南金航线商业管理有限公司及其关联企业本案原告城海公司（关联形式为城海公司独资控股云南金航线商业管理有限公司），就位于昆明市官渡区联立商业管理服务协议及商业租赁合同，并分别就相应商铺的商业管理服务和房屋租赁事宜进行了约定，其后又分别就对应合同项下2016年3月1日至12月31日期间商业管理费、租金减免事项签订补充协议进行约定。对于合同履行，本案原告自认其于2018年1月31日收回商铺，诉请要求确认双方间订立的《某广场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除，庭审中原、被告对解除合同无异议，本院予以确认《某广场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除。关于合同对价履行问题：一、案涉《某广场商铺租赁合同补充协议》订立后，原、被告曾就2016年3月1日至12月31日期间商业管理费作附条件减免的补充约定。原告提交某广场商业租赁合同交款明细表（1至8项）载明被告支付了该期间的租金118961.6元加上履约保证金抵扣的12577元，共计131538.6元。原告主张补充协议约定减免后10个月的租金合计146154元，被告仅支付了131538.6元，尚欠14615.4元，被告未举证证明其已付清该期间租金，故本院予以支持原告的主张。2017年1月1日至6月31日期间的租金，被告按《某广场商铺租赁合同》约定金额标准足额支付，双方无争议。二、原、被告争议的2017年7月1日至2018年1月31日期间租金，原告主张被告未支付该期间的租金。原告工作人员张琦于2018年12月10日向文勇以表格形式发出租金、商业管理费、物业费、水电费应付、已付及欠付数据，并有“抵扣完履约保证金，还需要补交64565.64元租金，另外拖欠物业费43812.67元，水电费42000元”以及短信联系中明确的截止2018年1月31日欠付租金123262.44元、商管费29348.2元，租金欠付金额与按合同约定计算2017年7月1日至2018年1月31日的租金总金额一致。综上，被告共计欠付原告2016年3月1日至12月31日、2017年7月1日至2018年1月31日期间的租金137877.84元，扣除履约保证金88045元，截止目前被告共欠原告租金49832.84元，原告诉请被告支付尚欠租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约责任及实现债权费用负担问题。根据案涉《某广场商铺租赁合同》项下租金的履行期限约定为按季度支付，应支付相应违约金。原告以举证形式明确其诉请违约金计算方式为：137877.84元×2%／月×48天（2017年12月14日至2018年1月31日），2017年12月14日为原告主张的被告最后付款的日期；49832.84元×2%／月×48天（2018年1月31日至2019年12月31日），原告主张49832.84元尚欠租金扣减履约保证金的金额。原告的违约金计算方式参照了（2020）云0111民初1897号案件的标准，庭审中被告认可该计算方式，本案中本院参照（2020）云0111民初1897号案件的违约金计算标准，但本院认为履约保证金应及时扣减尚欠费用，故本院认定2017年12月14日最后一次付款后，履约保证金及时扣减，违约金计算方式为：49832.84元×2%／月÷30日×746天（2017年12月14日至2019年12月31日）＝24783元。对原告诉请被告承担的律师服务费5044.04元，双方间订立合同有实现债权费用负担约定，原告主张费用有实际支出依据且属合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告昆明城海房地产开发有限公司与被告云南贝壳花餐饮管理有限公司于2016年2月29日签订的《某广场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除；二、由被告云南贝壳花餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明城海房地产开发有限公司租金49,832.84元、违约金24,783元、律师代理服务费5044.04元，合计79,659.88元；三、原告昆明城海房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由被告云南贝壳花餐饮管理有限公司负担3583元，由原告昆明城海房地产开发有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  林胜华二〇二〇年七月三十一日书记员  李彦霈