广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2534号 原告：苏周芳，女，汉族，1985年2月16日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：农君日，男，汉族，1984年12月28日出生，住广西北海市银海区，与原告系夫妻关系。 被告：北海奇麟物业服务有限公司，住所地广西北海市海城区公园路25号之右201房，统一社会信用代码：91450502061702305D。 法定代表人：罗子权。 委托诉讼代理人：罗军，男，汉族，1983年5月6日出生，住广西合浦县，系公司员工。 委托诉讼代理人：叶玉兴，男，汉族，1958年3月3日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 原告苏周芳与被告北海奇麟物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告苏周芳的委托诉讼代理人农君日、被告北海奇麟物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗军、叶玉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏周芳向本院提出诉讼请求，判令：被告返还原告2000元房产土地办证费。事实和理由：原告于2014年2月26日从北海尚源居房地产开发有限公司购买商品房，进入收房时，北海奇麟物业服务有限公司收取了原告2000元的房产土地办证费，被告在收取原告房产土地办证费时，从未公示开发商书面委托书，而按照财务准则，单位委托收费还必须由双方书面委托，双方盖公章，且双方法人签字后并公布告知被收费对象才能实施。因此，即使被告以代办证件为由向原告收取2000元房产办证费，也不合法，和不合规，属于私自乱收费。现在北海尚源居房地产开发有限公司已于2018年12月29日被北海市中级人民法院裁定破产，而奇麟物业直至现在也无法为业主办理房产土地有关证件，违背了收费时“办证费用多退少补”的口头承诺，已主观造成违约。原告为了保障自己的合法权益，避免公民财产造成损失，多次要求物业退还所收款项，或者抵扣物业费，物业以各种理由推托，为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 被告北海奇麟物业服务有限公司辩称：一、答辩人不是本案适格被告，没有返还原告房产土地办证费的义务。2013年7月5日，答辩人与北海尚源居房地产开发有限公司（下称尚源居公司）签订《尚源大厦前期服务合同》，尚源大厦的物业服务由答辩人提供。2015年3月，答辩人接受该公司的委托，代其向尚源大厦业主收取房产土地办证费，双方之间存在委托代理关系。根据有关规定，返还原告房产土地办证费的义务应由该公司承担。因此，答辩人不是本案适格的被告，没有返还原告房产土地办证费的义务;二、原告诉请答辩人返还2000元房产土地办证费缺乏事实和法律依据。1、2015年3月，答辩人接受北海尚源居房地产开发有限公司（下称尚源居公司）的委托，向尚源大厦业主收取相关办证费用以及公共维修基金,答辩人已将该委托书贴在尚源大厦小区收费处公告栏中显著位置向全体业主发出公示。原告诉称“从未公示开发商书面委托书”的陈述，与事实不符。2、答辩人与尚源居公司之间签订的合同中并没有答辩人负责办理尚源大厦业主房产地证的约定。同时，原告也没有委托答辩人为其办理房产地证的约定。2014年2月26日，原告与尚源居公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买位于北海市，尚源居公司负责为其办理房屋权属登记备案。因此，原告诉称“奇麟物业公司直至现在也没法为业主办理房产土地有关证件，已主观造成违约”，没有事实依据，这是原告的虚假诉讼陈述。3、2015年4月7日，答辩人依照尚源居公司的委托，代其向原告收取房产土地办证费2000元。该收费属于代收代缴性质，且是该公司为原告办理房产土地登记证的专项费用。答辩人对该笔代收费，并没有非法占有和挪用，且于2015年4月18日,将该款如数交付给尚源居公司，并有该公司时任法定代表人王合娟签名予以确认，返还原告房产土地办证费的义务应由该公司承担。由于该公司因经营管理不善，资不抵债。北海市中级人民法院于2018年12月28日依法裁定该公司破产清算，同时选任广西同望律师事务所为尚源居公司管理人。该公司管理人于当年向全市和小区业主等债权人发出公司破产清算和债权申报登记的公告，以此同时，答辩人也通知原告到尚源居公司管理人处进行申请债权登记，履行了告知义务，且原告已向尚源居公司管理人申请了债权登记，原告应当向该公司管理人主张权利。因此，原告诉请答辩人返还2000元房产土地办证费缺乏事实和法律依据。综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年2月26日，原告与案外人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称“尚源居公司”）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买位于北海市，建筑面积112.78平方米，总价款为501120元。 2015年3月，被告与案外人尚源居公司共同签订一份《委托书》，约定尚源居公司委托被告向尚源大厦业主收取相关办证费用及公共维修基金费用，并做好代收业主名册的登记，一并交予尚源居公司办理相关证件。 2015年4月8日，被告向原告出具一份《收据》，载明收到原告交来尚源大厦1-0401号房房产土地办证费（多退少补）2000元。 2015年4月18日，被告出具一份《尚源大厦办证费用（现金交接单）》，单上显示房产土地办证费合计94000元，其中包括原告于2015年4月8日支付的2000元。该交接单底部载明交款人为被告，接款人为尚源居公司，其中尚源居公司的经手人处有其法定代表人王合娟的签名，但并无公司盖章。 案件审理中，原告对案涉委托书不予认可，并主张该委托书未在2015年进行过公示。原告还主张因被告向其承诺办理土地证，故其认为被告有能力办证。被告主张其在代收办证费时已将委托书粘贴在墙上，亦告知业主该款是开发商收取的，为此，被告提供了相应的照片予以证实。庭审中，经本院释明，原告坚持不愿意追加尚源居公司作为本案当事人参加诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、被告所收取的2000元房产土地办证费属于私自收取亦或是受尚源居公司委托而收取；2、该笔费用是否应由被告予以返还。 关于第一个争议焦点，原告主张该笔费用为被告私自收取，被告则主张其是受尚源居公司委托而收取。现原告的主张主要是基于其认为案涉委托书并未在2015年进行过公示，且被告收费时承诺其可为业主办证这两个方面。针对其中被告承诺其可为业主办证这一主张，本院认为，由于被告作为物业服务公司，其业务范围并不包括办理产权证书，且被告并非原告所购房屋的产权人，亦无权为原告办理房产土地证，因此按照日常生活经验法则，原告作为完全行为能力人，其在交费时应对收费主体产生合理性怀疑，但原告现主张被告承诺后其便予以采信的这一说法，明显与常理相悖，故本院对此不予采信。针对案涉委托书的公示情况，原被告均未能提交充分确凿的证据予以证实，现结合被告与尚源居公司于2015年3月签订《委托书》的事实以及原告直接交费给被告的事实，可推定被告已就委托收费的情况向原告履行了告知义务，故被告所收取的2000元房产土地办证费属受尚源居公司委托而收取的。 对于第二个争议焦点，首先，原告虽主张案涉《现金交接单》中并无公司盖章，案涉款项并未实际交付至尚源居公司，但因该交接单上载明的接款人为尚源居公司，而尚源居公司的法定代表人王合娟在单上签名确认的行为应视为履行职务行为，其行为效果及于尚源居公司，故应认定被告已将案涉款项交付给尚源居公司。现被告代为收取案涉2000元后并未实际占有该款项，因此原告要求被告返还房产土地办证费2000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第四款之规定，判决如下： 驳回原告苏周芳的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告苏周芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年七月十六日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 包青青