河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3251号原告：陈**，男，1991年3月5日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金秋东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：杨国良，董事长。委托诉讼代理人：李若楠，女，该公司员工。原告陈**与被告河南成益置业有限公司(以下简称成益公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈**，被告河南成益置业有限公司的委托诉讼代理人李若楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金6968.09元；2、判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续；逾期的，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止）；5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令被告退还原告缴纳的产权代办费70元；8、判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供水电部门出具的验收合格证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担；9、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情维也纳小区房产出售给原告。其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务。成益公司于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成巨大的经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向成益公司询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但成益公司态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害原告的权益，给原告生活带来了不便，成益公司拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费、物业费，移交给原告一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄原告不懂水电，现要求成益公司对水电进行整改并移交给电业部门。原告与成益公司之间签订《商品房买卖合同》后原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务，但成益公司未按约定日期办理房屋产权属登记及为原告办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，原告曾多次要求成益公司遵守合同、履行承诺，成益公司态度蛮横、拒不履行。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。成益公司辩称，认可原告诉讼请求第1项违约金和第9项诉讼费；不认可第2项，因为不是他们公司能控制的，是政府的行为，成益公司与原告签订商品房买卖合同中有明确规定；第3项是在房管部门办理，被告无义务为原告办理；第4项由业主自发地去检验质量问题，其公司有质检站的验收报告。其余的也不认可，其公司有水电检验证据，水电都是市政正式的供水供电，龙湖供水压力比较大，还没有实现网上交费，不是其公司的问题，其公司也有质量检测报告；产权代办费70元，是去房管局办理网签的费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，成益公司（出卖人）与陈**（××）签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：原告购买成益公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡?风情二期26幢2单元4层404号房，该商品房合同约定建筑面积132.52平方米，总价款696809元，双方对付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、交房时，水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。合同履行中，陈**向成益公司支付了购房款。合同约定的商品房于2016年3月31日交付使用。另查明，《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定，新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。申请新建商品房屋所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。郑州市不动产登记中心《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求：1.不动产登记申请审批表后附清册；2.申请人营业执照、法定代表人身份证明及身份证或其他有效身份证件；3.授权委托书及受托人身份证明；4.不动产权属证书或者土地权属来源材料；5.建设工程规划许可证；6.规划核实意见书；7.房屋竣工验收备案证书；8.公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9.权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10.国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。本院认为，陈**与成益公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定成益公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由成益公司提供的资料到产权登记机关备案，如因成益公司的责任，陈**不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈**不退房，成益公司按已付房价款的1%向××支付违约金。陈**购买商品房应当取得相应的产权证书，现合同约定的期限已逾期，陈**至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，成益公司亦未举证证明其依约为陈**履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，存在过错，应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，成益公司需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但成益公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施多年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期，成益公司未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。成益公司应当按照合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金即6968.09元。原告要求成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完成首次登记，但相应手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。原告该项诉讼请求并不明确，且原告要求成益公司办理完成首次登记，但成益公司仅能报送相关资料向不动产登记中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属于不动产登记机关的行政事务。原告、成益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，虽房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，成益公司有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理。但本次诉讼中原告、成益公司未提交证据证明其楼栋符合办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就的情况下,成益公司履行上述义务的期限尚不能确定,原告要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，成益公司应履行办理涉案不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求成益公司自30日内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准按日计算违约金，至其取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定，本院对原告该项请求不予支持。原告要求成益公司协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至其名下，但在没有证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，原告请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，成益公司应履行协助义务，原告可另行主张。原告要求成益公司向其出具消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、产权代办费等，并非为双方签订《商品房买卖合同》约定的成益公司的义务，本院对原告该项请求不予支持。原告要求成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水电费由成益公司承担，直至达到市政供水、供电止。现原告未提交证据证明案涉房屋非市政直接供水、供电。关于原告不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，原告提交的证据不能认定成益公司的供水供电方式违反相关法律法规或技术规范等相关规定并实际损害其合法权益，故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈**支付违约金6968.09元；二、驳回原告陈**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  郭文凯二〇二〇年七月三十日代理书记员  胡芸帆