湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0321民初898号 原告：赵志炎，男，1972年5月31日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：方显仁，男，1955年3月27日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。 被告：湖南涓江置业有限公司，住所地湘潭县易俗河镇天马东路南侧。 法定代表人：赵声安，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄力攻，湖南力攻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。 原告赵志炎诉被告湖南涓江置业有限公司（以下简称涓江置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月12日、7月14日公开开庭进行了审理。原告赵志炎及委托诉讼代理人方显仁、被告涓江置业公司的委托诉讼代理人黄力攻、李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵志炎向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付不动产权证；2、判决被告向原告赔偿逾期交房和逾期交不动产权证的违约金分别为12.2万元和6.12万元（逾期交房违约金自2018年5月1日暂计算至2019年12月1日止，为610天×200元/天=12.2万元；逾期交不动房权证的违约金自2019年3月1日暂计算至2019年12月1日止，为306天×200元/天=6.12万元），以上合计18.32万元，直至计算到被告交房交证之日止；3、判决被告为原告购买的一、二楼门面设置卫生间；4、判决被告补偿因减少建筑面积给原告造成的损失42480元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月7日，原被告签订了《联合建房协议》。《协议》约定，原告将位于易俗河镇朱雀路锦绣名都18栋40、41号的门面地2份与乙方联合建房。该项目由原告提供土地，被告出资建设，原告净得1-2楼商业门面2个（含不动产登记证明，所有的税、费、房屋维修基金）。3-6楼的住宅（包括屋顶阁楼）归被告所有。原告按每份地出资18.8万元给被告。除此之外，原告不承担任何费用。被告的交房时间为2018年5月1日之前。交不动产权证的时间为2019年3月1日之前。被告的违约责任：逾期交房和逾期交不动产权证分别按每栋2000元/天向原告支付违约金。《协议》还对土地权属、交房标准、原告的付款方式及违约责任和合同的信誉保证金等作了约定。2017年2月7日，被告向原告出具了承诺书，其法定代表人赵声安郑重承诺锦绣名都17、18栋项目铝合金窗户归原告承接。该工程门窗款部分冲抵原告的建房款，余款在验收合格后一星期内全部付清。同时，由被告预付材料款10万元。按照承诺书的约定，被告在扣除原告应缴纳的建房工程款36万元之后，于2019年9月10日向原告开具了18栋40、41号门面建房工程款36万元的发票。铝合金门窗工程款已全部付清。原告仅每份地应支付0.8万元移交不动产权证的费用尚未缴纳。被告出资建设的锦绣名都整栋房屋，共计20份土地，原告占有2份土地，原告在整栋房屋中所占土地面积为整个面积的10%，故被告应以逾期交房和逾期交证各2000元/天为基数，按10%的比例向原告按日支付逾期交房、交证的违约金。被告至今未向原告交房交证，应自2018年5月1日和2019年3月1日起暂计算至2019年12月1日止，按每天200元的标准，分别计算逾期交房的违约金12.2万元（610元×200元/天）；逾期交不动产权证的违约金6.12万元（306天×200元/天），以上合计18.32万元，应计算到被告交房交证之日止。原告向被告购置的一、二楼门面，没有设计卫生间，不方便生产和经营，应予整改并设置卫生间。二楼门面楼面严重漏水，严重影响一楼的经营，应予整改，并赔偿原告的损失。原告向被告提供的土地为每份7.6米宽，而被告提供的房屋面积只有7.48米宽，缩减宽度0.12米，按被告现房一楼14米长，二楼15.5米长，一、二楼分别少1.68平方米和1.86平方米，缩小面积3.54平方米，按一、二楼门面均价1.2万元/平方米，应退还购房差价42480元。被告所建房屋的房檐水直接冲洗原告所购房屋的后墙体，该墙体成为了被告房屋的挡水墙，既造成墙体渗水，又影响房屋的使用寿命，被告必须整改，并赔偿原告的损失。原告向被告购买的门面，与小区物业无任何关联，只能实行门前三包，由社区管理，而不应强制规划到小区物业管理。2020年3月26日，贵院作出民事裁定书（2019）湘0321民初3183号，以原告及其代理人于2020年3月26日上午9时无正当理由未按时到庭参加诉讼为由，裁定本案按撤诉处理。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请贵院判如所请。 被告涓江置业公司答辩称：一、原告要求被答辩人支付逾期交房、办证违约金缺乏事实和法律依据。首先，原被告之间系合作开发房地产合同关系，而非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”之规定，“共同投资、共享利润、共担风险”是合作开发房地产合同的基本内容。本案被告逾期交房、办证均系锦绣名都小区先入住的业主不理解土地规划，长期阻工所致，究其根本是原告提供的土地自带风险，该风险不但导致逾期交房、办证，同时也导致被告的建房成本大增。其次，根据双方2017年2月7日所签《联合建房协议》约定，2018年5月1日前交房，2019年3月1日前办证。答辩人的总施工期有446天，交房后有303天办证时间。而答辩人扣除阻工时间（567天）后的总施工期及办证时间均未超过合同约定，不构成违约。至于原告在房屋达到交房、办证条件后，无故拒绝收房、拒不配合办证，导致至今未收房、出证系其个人原因所致，不是答辩人违约。最后，答辩人保留对原告瑕疵履约行为给自己造成经济损失的追诉权。二、被告已严格按照双方所签《联合建房协议》，以及原告本人签字确认的规划图纸进行施工，规划图中二楼不设卫生间，现原告要求为门面二楼设卫生间超出了合同约定，且不符合规划设计，不应当支持。三、原告提供的第40、41号土地共7.6米宽，被告按照规划图纸施工建成房屋宽7.48米，墙体厚0.12米，两项相加刚好7.6米，不存在缩减面积情形。原告要求被告补偿因减少建筑面积造成的损失不成立。综上所述，原告所诉不实，其五项诉请均不成立，请求人民法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据本院认定如下： 一、对原告的证据认定如下：对证据2《联合建房协议》，被告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，其违约金计算方式有误。因原告计算违约金是认为房屋面积减少，本院在审理过程中，原被告双方提交的证据中并没有房产部门对房屋的测量，其房屋面积是否减少无法确定，本院对其证明目的不予认可。对证据7《照片四张》，被告对三性均有异议，该照片无法看出拍摄时间、地点，本院对其三性不予认可。对证据8《图纸三张》，被告对三性均有异议，该图纸上没有制图单位盖章，也没有被告单位的盖章，本院对其三性不予认可。对证据9《楼盘结构表》，被告对三性均有异议，楼盘结构表系复印件，且房屋面积没有经过房产部门的测量，无法确定其实际房屋面积，本院对三性均不认可。对证据10房屋图片及微信聊天、视频，被告提出无法达到原告的证明目的，原告提交的图片及视频，无法确定地点、形成原因，本院对其证明目的不予认定。 二、对被告的证据认定如下：原告对被告所有证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。因被告延期交房、交证系客观原因所致，本院对真实性、合法性予以认可。原告对证人证言的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。证人证实被告工期延长系围墙倒塌，业主阻工所致，属于客观原因，本院对证人证言的三性予以认可。 本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原被告签订了《联合建房协议》，双方约定原告将位于湘潭县易俗河镇朱雀路锦绣名都18栋40、41号的门面地2份与被告联合建房，本着平等自愿、合作共赢的原则，达成如下协议：一、合作模式该项目由原告提供土地，乙方出资建设……。二、土地权属……该土地由乙方过户到涓江置业公司名下……。三、交房标准乙方严格按照天易示范区管委会的审批图、效果图进行施工建设等，并约定2018年5月1日前交房，原告净得1-2楼商业门面2个，3-6楼的住宅（包括屋顶阁楼）归被告所有。原告按每份地出资18.8万元给被告，其他费用原告不承担。2019年3月1日之前办证及违约责任、付款方式等，同时在设计图纸中，一栋门面设有卫生间。2017年8月24日，该项目取得了施工许可证。该项目重新命名为“锦绣花园”1、2栋，原告与被告联合建房为锦绣花园2栋。2017年8月25日，被告对该项目进行施工，建房过程中因锦绣名都业主阻工，该项目建设停工。于2018年3月24日制定保护性施工方案，项目开始施工，2019年2月底主体建成，于2020年3月16日湘潭县自然分局证实该项目已完成建设项目，2019年10月中旬被告通过业主微信群通知交房，原告以承接锦绣名都17、18铝合金窗户的工程款36万元抵扣了应交建房工程款。原告以被告延迟交房、办证构成违约、未按图纸设计卫生间以及房屋面积减少等为由向本院提起诉讼。 本院认为，本案案由定为合同纠纷不准确，应定合资合作开发房地产合同纠纷。原被告双方所签订的协议，从形式上看是联合建房协议，从该协议上的内容看，原告出土地并支付一定的资金，由被告出资联合建房。结合本案查明的事实来看共享利润，原告净得1-2楼的商业门面，被告分得3-6楼住房，符合合资合作开发房地产合同纠纷的特征，故本案案由应定合资合作开发房地产合同纠纷。本案争议的焦点1，被告交房办证是否构成违约。从原被告签订的《联合建房协议》来看，被告的交房时间是2018年5月1日之前，移交不动产证时间是2019年3月1日之前。从被告提交的证据1-28来看，该联合建房协议中的土地原是规划在“锦绣名都”18栋，2017年规划部门核发将“锦绣名都”17、18栋重新命名“锦绣花园”1、2栋，因“锦绣名都”的业主在被告施工过程中，原老围墙倒塌而阻止施工，造成工期延误，该交房办证的延误是客观原因造成，且原被告双方是联合建房，该延误的时间不能归责于被告一方，且在房屋建成验收后，被告在业主微信群通知各业主交房，故不能认定交房、办证构成违约。争议焦点2，合同是否约定在1-2层门面房屋内设置卫生间。设计图纸上门面一楼有卫生间设计，二楼没有卫生间的设计。被告应当按照图纸设计给原告一楼门面建成独立的卫生间。争议焦点3，该合同约定的房屋是否减少了面积。原被告的证据无法证实房屋面积减少，需等房产证办好后，经过房产部门的测量确定房屋实际面积大小，根据该房产的设计图纸经专业人员的确定，该房屋面积是否减少，减少多少才能确定。现本案中，原被告双方均未提交房产部门的测量结果，故本院无法确定房屋面积是否缩减。综上，原告请求被告交付不动产权证，在原告收房后交付的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求在一二楼门面设置卫生间，因设计图纸上门面一楼有卫生间，而二楼没有，故本院对一楼建卫生间的请求予以支持，对原告的其他诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、判令被告湖南涓江置业有限公司在本判决生效原告赵志炎收房后30日内办理好原告赵志炎所有的锦绣花园2栋40、41号门面的不动产权证； 二、判令被告湖南涓江置业有限公司在本判决生效后30日根据锦绣花园2栋图纸的约定，在原告赵志炎的门面一楼建设独立的卫生间； 三、驳回原告赵志炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4686元，减半收取2343元，由原告赵志炎承担1000元，被告湖南涓江置业有限公司承担1343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  王卫星 二〇二〇年七月十四日 代理书记员  赵 蓉 附：本判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。