山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6421号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司，住所地青岛市北区延安三路72号。 法定代表人：刘金刚，经理。 委托诉讼代理人：唐海，男，1974年9月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市市南区城市建设局（原青岛市市南区开发建设局），住所地青岛市市南区宁夏路286号。 法定代表人：李宏建，局长。 委托诉讼代理人：许乃东，山东汉通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，山东汉通律师事务所律师。 上诉人青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司（以下简称满堂鸿运公司）因与被上诉人青岛市市南区城市建设局（以下简称市南城建局）委托合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人满堂鸿运公司的法定代表人刘金刚及委托诉讼代理人唐海，被上诉人市南城建局的委托诉讼代理人许乃东、张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人满堂鸿运公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人市南城建局应付给上诉人租赁中介费、网签费、公证费28.555万元及利息（以28.555万元为基数，自2008年10月开始至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人变更上诉请求第二项为取消被上诉人提出的利息要求，并增加被上诉人应给付上诉人租赁中介费、网签费、公证费285910元，被上诉人不应扣除中介费违约金1895.25元。事实与理由：一、一审法院认为上诉人和被上诉人之间的合同，租赁和买卖不相关联。上诉人与被上诉人之间一直是先干活后签合同和付款，目前租赁事实都在，拆迁后已入住过，且格兰德学校现在正在使用的学校地址就是当年上诉人受托于被上诉人找到的学校地址（青岛市合肥路682号），应正常按照一个月房租作为中介费26万元/年收取。上诉人配合被上诉人拆迁工作，从2008年10月开始租赁住宅，多次租赁协调安置，一直未付中介费1.235万元。上诉人给垫付委托公证费、网签费，被上诉人一直未支付。租赁和买卖房屋业务一直是受托被上诉人穿插进行，有的合同并未给上诉人，或没有给上诉人补签。二、上诉人一直配合被上诉人办理过户手续不存在违约，如果上诉人不配合被上诉人一起到交易中心办理签字手续，后续6套房屋无法办理产权过户，故不存在违约金1895.25元，应正常付款。 被上诉人市南城建局二审中辩称，一、上诉人违约事实清楚，证据确实充分。双方于2011年1月12日签订的《委托产权过户协议书》第1条约定：“甲方委托乙方全权办理产权过户有关事宜。”而截至被上诉人提起本案诉讼，仍有6套房屋一直未办理过户，且明显超出了合理时限。上诉人所称其一直配合办理，是混淆“全权办理”与“配合”概念，上诉人的义务是全权“代办”，而非“配合”。需要上诉人配合办理，是由于有关公证文书是以上诉人为受委托人，如其不到场，无法办理过户。其到场配合，绝不意味着完全履行了合同义务。二、上诉人所主张的中介费、网签费、公证费等费用，一审已作出公正认定。上诉人所主张的中介费，一审法院虽一再延长举证期限，上诉人一直未能提供有效证据，且与本诉并非同一法律关系。关于网签费、公证费，上诉人没有提交应由被上诉人承担的证据，且未提交支付网签费的证据。三、一审判决已经充分照顾上诉人利益。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”被上诉人一审本诉是基于双方签订的《委托产权过户协议书》，上诉人的反诉均与上述协议无关，一审法院不应受理，但为了化解争议、避免讼累，被上诉人对一审法院受理反诉的行为未提出异议。一审法院对没有书面合同约定的三套房屋参照《委托购房协议书》约定，判令被上诉人支付中介费，已经照顾上诉人的利益。嘉祥路、贮水山支路、居仁路的3套房产，并不在《委托购房协议》《委托购房补充协议书》中，而是在《委托产权过户协议书》中。该协议书明确约定“本协议不产生相关的代理费用”，存量房购房合同也不能证明上诉人办理了产权过户之外的其它中介代理行为。一审判决参照《委托购房协议书》的约定，判令被上诉人支付中介费，已经照顾上诉人的利益。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 市南城建局向一审提出诉讼请求：1.满堂鸿运公司返还税费款375749.12元，并以375749.12元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算自2017年7月20日至实际返还之日止的利息；2.本案诉讼费用由满堂鸿运公司承担。 满堂鸿运公司向一审提出反诉请求：1.市南城建局支付款项（包含中介费、垫付租金及税费等）合计873974.54元；2.案件本诉及反诉费用由市南城建局承担。 一审法院认定事实：一、2008年6月27日，市南城建局与满堂鸿运公司签订《委托购房协议书》，约定“市南城建局委托满堂鸿运公司办理认购房屋14套，协助办理房屋过户或公证手续完毕后，由市南城建局将全部购房款5181000元及购买房屋税金一次性打入满堂鸿运公司账户；中介费用按购房房价金额1.5%计算为77715元。满堂鸿运公司负责办理房屋过户手续，如有违反，市南城建局可自行办理并有权扣除佣金5%的违约金”。                            序号                       房屋地址                       房价                       过户及缴税                       中介费                               1                       台东三路101-1-302                       /                       已办                       /                               2                       威海路2-2-3-202                       /                       已办                       /                               3                       东仲小区3-7-302                       /                       已办                       /                               4                       东仲花园2-3-403                       /                       已办                       /                               5                       台东三路66号-8-502                       /                       已办                       /                               6                       华阳路44-1-1-305                       /                       已办                       /                               7                       市场二路2-13-401                       /                       已办                       /                               8                       西仲路27-4-505                       /                       已办                       /                               9                       台东东七路1-504                       /                       已办                       /                               10                       伊春路88-4-103                       /                       已办                       /                               11                       台东三路101-1-301                       375000                       /                       5625                               12                       台东三路101-1-303                       410000                       /                       6150                               13                       东仲小区3-6-202                       447000                       /                       6705                               14                       同德路82-7-2-303                       415000                       /                       6225                上述14套房产的存量房买卖合同显示房产通过满堂鸿运公司居间介绍。市南城建局已经支付中介费47730元，已支付5-10号房产的税费。另市南城建局主张满堂鸿运公司未办理11-14号房产的过户，不应支付中介费24705元并扣除违约金3885.75元(77715×5%)。 二、2009年4月10日，市南城建局与满堂鸿运公司签订《委托购房协议书》，约定“市南城建局通过满堂鸿运公司购买房屋5套，总价为2270000元，中介费用按购房房价金额1.5%计算34050元。满堂鸿运公司负责办理房屋过户手续，如有违反，市南城建局可自行办理并有权扣除佣金5%的违约金”。                            序号                       房产地址                       房价                       过户及缴税                       中介费                               1                       台西纬四路27-301                       /                       已办                       /                               2                       大沽路26-3-301                       /                       已办                       /                               3                       瞿塘峡路88-201                       /                       已办                       /                               4                       肥城路23-3-503                       /                       已办                       /                               5                       西藏二路9-302                       480000                       /                       7200                上述5套房产的存量房买卖合同显示房产通过满堂鸿运公司居间介绍。市南城建局主张满堂鸿运公司未办理5号房产的过户，不应支付中介费7200元并扣除违约金1702.5元(34050×5%)。 三、2009年6月17日，市南城建局与满堂鸿运公司签订《委托购房协议书》，约定“市南城建局通过满堂鸿运公司购买房屋20套，总价为7480000元，中介费用为112200元；满堂鸿运公司负责办理房屋过户手续，如有违反，市南城建局可自行办理并有权扣除佣金5%的违约金”。 2010年2月10日，市南城建局与满堂鸿运公司又签订《委托购房补充协议书》，约定“购房套数变更为14套，总价变更为5034000元，中介费变更为75510元；市南城建局已拨付购房款及中介费5094000元，尚需拨付中介费为15510元”。                            序号                       房产地址                       房价                       过户及缴税                       中介费                               1                       商城路5-1-201                       /                       已办                       /                               2                       商城路21丙-503                       /                       已办                       /                               3                       开平路3-3-104                       /                       已办                       /                               4                       宜阳路91-1-402                       /                       已办                       /                               5                       宜丰路1-502                       /                       已办                       /                               6                       安阳路165-302                       /                       已办                       /                               7                       商城路15号甲-2-503                       /                       已办                       /                               8                       开平路51-2-2-201                       /                       已办                       /                               9                       开平路39-2-106                       /                       已办                       /                               10                       商城路21丙-601                       /                       已办                       /                               11                       周口路104-2-3-201                       /                       已办                       /                               12                       河清路52-1-1-102                       /                       已办                       /                               13                       开平路11-1-1-404                       /                       已办                       /                               14                       伊春路74-3-203                       400000                       /                       6000                上述14套房产的存量房买卖合同显示房产通过满堂鸿运公司居间介绍。市南城建局主张满堂鸿运公司未办理14号房产的过户，不应支付中介费6000元并扣除违约金3775.5元(75510×5%)。 四、下列3套房产不包含在《委托购房协议书》和《委托购房补充协议书》中,但包含在2011年1月12日《委托产权过户协议书》中。该3套房产的存量房买卖合同显示房产是通过满堂鸿运公司居间介绍。                            序号                       房屋地址                       房价                               1                       嘉祥路80号甲203                       403000                               2                       贮水山支路2-3-503                       390000                               3                       居仁路3-6-401                       390000                五、2011年1月12日，市南城建局与满堂鸿运公司签订《委托产权过户协议书》，约定“1.市南城建局委托满堂鸿运公司全权办理30套房产的产权过户事宜；2.市南城建局将产权过户相关税费以支票方式支付给满堂鸿运公司，由满堂鸿运公司负责交纳，实际产生的相关税费以产权过户完成后发生的税费据实结算；3.市南城建局委托满堂鸿运公司购房时已经支付相关的代理费，本协议不产生相关的代理费用”。 2011年1月13日，市南城建局向满堂鸿运公司支付970000元。截止2017年7月19日满堂鸿运公司办理了24套房产（含嘉祥路、贮水山支路、居仁路的房产）的缴费手续，合计支付了各项费用594250.88元，未办理以下6套房产的过户缴费手续(详见下表)。市南城建局认可其分别于2018年11月20日和2018年11月30日自行办理了该6套房产的过户缴费手续。                            ?                       房产地址                       房价                       中介费                               1                       台东三路101-1-301                       375000                       5625                               2                       台东三路101-1-303                       410000                       6150                               3                       东仲小区3-6-202                       447000                       6705                               4                       同德路82-7-2-303                       415000                       6225                               5                       西藏二路9-302                       480000                       7200                               6                       伊春路74-3-203                       400000                       6000                六、满堂鸿运公司主张《委托产权过户协议书》中30套房产的网签费和公证费应由市南城建局负担，网签费按每套60元计算，公证费按每套300元计算。但满堂鸿运公司未提交网签费的支付凭证或收费依据，提交的公证费收据中记载的交款人为原产权人或唐海。 七、满堂鸿运公司在诉讼中提交了委托协议书、委托租赁房屋协议书、房屋租赁合同、情况说明等证据以证明市南城建局应支付格兰德中学校址变更佣金、租赁房屋中介费等反诉请求，市南城建局以与本案不属于同一法律事实或法律关系为由，不予质证。 一审法院认为，一、涉案的《委托产权过户协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。满堂鸿运公司收到市南城建局交付的用于办理产权过户的相关费用970000元，实际支出594250.88元，尚未使用的375749.12元（970000-594250.88）满堂鸿运公司应当向市南城建局返还。市南城建局认可已于2018年11月30日自行办理完了剩余房产的过户缴费手续。满堂鸿运公司应自2018年12月1日返还剩余375749.12元，未返还的应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2018年12月1日至实际给付之日的利息。市南城建局主张自2017年7月20日起计算利息，本院不予支持。 二、涉案的《委托购房协议书》、《委托购房补充协议书》与《委托产权过户协议书》是基于同一事实而发生，存在关联性，可以合并审理。双方在购房协议中没有约定中介费的支付时间，因此满堂鸿运公司主张中介费的反诉请求未超过诉讼时效期间。 《委托购房协议书》和《委托购房补充协议书》合法有效，双方当事人应当按约履行各自的义务。双方在协议中并没有将办理过户作为中介费支付的条件，因此满堂鸿运公司接受市南城建局的委托促成了房屋买卖，市南城建局应支付中介费。另协议约定市南城建局对没有办理过户手续的房屋有权扣除5%的佣金，市南城建局可在支付尚欠中介费79545元时一并扣除未办理过户手续的房屋中介费5%的违约金1895.25元，即市南城建局应支付满堂鸿运公司77649.75元（79545-1895.25）。                                                  应付                       已付                       欠付                       未过户房             产中介费                       违约金（未过户房产中介费×5%）                               2008年6月                       77715                       47730                       29985                       24705                       1235.25                               2009年4月                       34050                       /                       34050                       7200                       360                               2009年6月                       75510                       60000                       15510                       6000                       300                               总计                       /                       /                       79545                       /                       1895.25                三、市南城建局主张嘉祥路、贮水山支路和居仁路的3套房产不在委托购房协议中，不应支付中介费。但该3套房产的存量房买卖合同显示系通过满堂鸿运公司居间介绍，且房屋已经办理过户。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，市南城建局应当支付满堂鸿运公司相应的中介费。另双方签订的多份《委托购房协议书》均约定中介费为购房房价的1.5%，因此市南城建局应当向满堂鸿运公司支付上述3套房产交易的中介费17745元（390000元×1.5%+390000元×1.5%+403000元×1.5%）。 四、关于公证费、网签费，因满堂鸿运公司提交的公证费发票不能证明该部分费用应由市南城建局承担，满堂鸿运公司也没有提交网签费应当由市南城建局承担的约定和相应的支付凭证或依据，因此对满堂鸿运公司的该部分请求，一审法院不予支持。 关于满堂鸿运公司房屋租赁中介费、垫付费等其他反诉请求，因与本案非基于同一事实或同一法律关系，非本案合并处理的范围，一审法院不予审查。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还青岛市市南区城市建设局税费款375749.12元及利息（以375749.12元为基数，自2018年12月1日至实际给付之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、青岛市市南区城市建设局于判决生效之日起十日内向青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司支付中介费95394.75元；三、驳回青岛市市南区城市建设局的其他诉讼请求；四、驳回青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6936元，由青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司负担。反诉费6270元，由青岛市市南区城市建设局负担684元，青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司负担5586元。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人满堂鸿运公司提交与其他客户网签费单据一宗，证实其收取相关网签费的事实。 被上诉人质证称：该证据并非新证据，与本案也没有关联性。是上诉人单方制作，真实性无法判断。 因上诉人提交的该部分证据的真实性无法确认，故对上述证据，本院不予确认。 另查明，上诉人提交21份公证费单据原件及复印件9份，认为系其为被上诉人提供的过户中介服务过程中发生30笔公证费用，被上诉人应予支付。 被上诉人质证称：因上诉人仅提供21张公证费用单据原件，故对具有公证费原件的单据的真实性予以认可。 本院认为，对于上诉人提供的21张公证费用单据原件的真实性本院予以认可。该21公证费原件的金额为：6360元。 本院经二审审理查明的其它事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，本案的焦点问题是：上诉人所主张的房屋租赁中介费、网签费、公证费及利息是否能够支持。第一，关于上诉人主张的房屋租赁中介费问题。本案上诉人反诉请求主张的房屋租赁中介费与本案被上诉人提出的本诉请求不属于同一法律关系，故对该部分房屋租赁中介费款项在本案中不予合并审理。上诉人可就该部分租赁中介费另案向被上诉人主张。第二，关于上诉人主张的网签费，因上诉人主张该部分费用系上诉人自行收取，在上诉人与被上诉人之间的相关合同中并无相应规定，上诉人无法证明该部分费用系未包含在其中介费用当中的实际发生的费用，故对上诉人的该部分上诉请求，本院不予支持。第三，关于本案的公证费问题，该部分公证费用单据记载的交款人虽并非上诉人，但上诉人持有部分公证费发票的原件，故对上诉人持有发票原件部分的公证费用，本院予以支持，其余部分款项，因上诉人不能提供相应单据的原件，本院不予支持。因上诉人在一审中对于公证费的请求为300元每套，故本院按照上诉人的主张支持公证费的数额为6300元。另外，关于一审法院判决上诉人应支付的利息问题，因上诉人一直占有该部分款项，故一审法院支持相应利息并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人满堂鸿运公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省市南区人民法院（2019）鲁0202民初892号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、被上诉人青岛市市南区城市建设局于判决生效之日起十日内向上诉人青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司支付公证费6300元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6936元，由青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司承担6936元，一审反诉费6270元，二审案件受理费5617元，青岛市市南区城市建设局承担855元，由青岛满堂鸿运不动产经纪有限公司承担11032元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 胡金鳌 审判员 温 燕 二○二○年七月三十日 法官助理 徐慧 书记员刘欣瑜