江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初5683号原告：崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司，统一社会信用代码913202006649262794，住所地无锡市清扬路138-A一楼。负责人：高德华。委托诉讼代理人：邱玉娟（后被撤销委托），该公司法务主管。委托诉讼代理人：顾仕胜（后被撤销委托），该公司项目经理。委托诉讼代理人：崔晓庆，该公司法务人员。委托诉讼代理人：叶青松，该公司项目经理。被告：陈强，男，1975年12月25日生，汉族，户籍在无锡市新吴区。原告崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司（以下简称崇德物业无锡分公司）与被告陈强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崇德物业无锡分公司的委托诉讼代理人邱玉娟（参加第一次庭审）、顾仕胜（参加第一次庭审）、崔晓庆（参加第二次庭审）、叶青松（参加第二次庭审），被告陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崇德物业无锡分公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈强支付截至2019年7月31日前尚欠的物业管理费81055.24元、公共能耗费30399.44元，合计111454.68元；2.判令陈强支付违约金（前述第一项费用每逾期支付一日按0.05%计算至实际付清之日止）；3．诉讼费由陈强承担。事实和理由：其公司为陈强所购买的无锡市长江1号深茂商业中心写字楼提供物业服务，陈强拖欠物业费未支付，其公司多次催讨未果。陈强辩称：崇德物业无锡分公司未按物业服务合同内容及标准履行义务，服务不到位，主要包括消防不达标、电梯缺乏维修保养、环境卫生差、内街破损严重、设备缺乏维修保养、绿化死亡殆尽、车库管理混乱、保安缺失等；公共能耗费用属于代扣代缴部分，崇德物业无锡分公司并未对该费用标准的合理性及花费情况予以说明；因崇德物业无锡分公司违约在先，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、物业服务合同关系2011年3月3日，无锡新区茂业房地产有限公司、深圳茂业和平商厦无锡有限公司与崇德物业无锡分公司签订《前期物业服务合同》，约定由崇德物业无锡分公司为位于的深茂商业中心提供物业服务，该合同于签订次日在无锡市房产管理局物业管理处备案。合同期限为2012年10月30日至2014年10月1日，合同约定物业服务收费按包干制方式收取，其中办公楼按4.80元／月·平方米收取，商业物业应于开发商入伙通知书通知之日交纳物业服务费用，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号之前履行交纳义务。合同第二条约定崇德物业无锡分公司提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第四条约定崇德物业无锡分公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件5）。合同约定除开发商原因外，崇德物业无锡分公司的管理服务达不到合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按月管理费10%的标准向开发商、业主支付违约金；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准支付违约金。2014年无锡新区茂业房地产有限公司、深圳茂业和平商厦无锡有限公司与崇德物业无锡分公司签订《无锡长江1号前期物业服务合同》，就合同期限2014年10月2日至2019年10月1日内的物业服务续约事宜进行了约定，其中交费标准、交费时间以及业主未按约支付物业服务费用的违约责任内容不变。合同附件约定了前期物业服务质量标准。陈强向无锡新区茂业房地产有限公司购买了8号505室房屋（建筑面积为136.05平方米）、506室（建筑面积为136.05平方米），用途为办公。2013年5月30日，陈强与崇德物业无锡分公司签署《深茂商业中心前期物业服务协议》，约定写字楼的物业费为4.80元／平方米／月，公共能耗费1.80元／平方米／月，每月5日前交纳前述费用，以及逾期支付时应自逾期之日起每天按未交纳物业服务费的0.05%支付违约金。陈强自2014年6月至2019年7月期间未交纳物业费、公共能耗费，按物业服务合同约定的标准计算的物业费为80976.96元、公共能耗费为30366.36元，合计111343.32元。2019年3月5日，崇德物业无锡分公司向无锡市新吴区旺庄街道人民调解委员会申请人民调解，调解不成功。二、物业服务质量陈强提供了照片一组及信访材料一组，证明崇德物业无锡分公司存在的物业服务质量问题以及部分业主自2018年下半年起多次向无锡市新吴区住房和城乡建设局（以下简称新吴区住建局）信访反映及处理的情况，其中住建局曾于2019年1月回复信访业主：崇德物业无锡分公司曾承诺脱落的外墙墙面砖修复问题预计2019年4月底完成外墙墙面砖脱落的修复工作、完善物业管理各项规章制度、加强安保管理、与地产对接大修理基金收缴事宜、商业街排烟道问题(物业公司已多次协调并发放消防安全告知书)；住建局曾于2019年8月20日回复信访业主：1、经现场查看，发现部分监控屏幕缺失，已责令物业于2019年9月之前修复监控屏幕，办公楼电梯内年检有效期至2019年7月，物业方表示已经向市场监督局提交年检申请，另外对办公楼内的消防栓进行了抽查防水，所抽查的消防栓均能正常放水，已责令物业对楼道灯进行检查，有损坏的于2019年9月前修复，2、关于商业街墙砖修复事宜，长江一号为非住宅，并没有房屋维修金交至市物管中心，故公共部位维修无法申请维修金，已于2018年12月协调过该问题，物业当时承诺于2019年4月底完成墙砖修复工作，现物业表示尚未通过对维修方案的审核，对于物业超过承诺的期限完成该项工作，已对负责人进行了约谈，同时再次对物业进行诚信记分，3、关于商业街燃气安全问题，已就燃气安全问题约谈了物业公司负责人，要求物业对餐饮商户做好信息登记工作，并定期安全检查，4、关于一楼大厅咖啡厅的问题，已对物业发放了行政警示书，责令物业公司于2019年12月之前对大厅恢复原样。崇德物业无锡分公司表示已做了较多整改，并提供了部分照片予以证明。陈强表示在法院开庭后确实整改了小部分，还有很多事项尚未整改完毕。后经本院向新吴区住建局调查，住建局表示确实多次接到关于长江1号的物业服务质量投诉，在处理信访投诉过程中，曾因崇德物业无锡分公司未能按照行政指导告诫书的内容对外墙脱落等相关问题进行整改于2019年7月1日根据《无锡市物业服务企业信用信息评价标准》给与了扣3分的处理；曾因崇德物业无锡分公司经整改后回访评价较不满意及以下的情况，于2019年10月28日给与了扣3分的处理，2019年11月27日因崇德物业无锡分公司拒不整改物管中心作出的双随即限期整改决定，给与扣15分的处理。本院于2019年5月9日在未通知双方当事人的情况下与旺庄街道物管办工作人员一起对长江1号区域进行了抽查，现场查看过程中发现商铺区域内违规安装的烟管拆除了部分、商铺区域电梯停运、部分区域仍存在脏乱臭的情况、部分一楼商铺经营餐饮将废水排污至雨水管道中、二楼三楼经营商铺较少破损处未予维修、外墙有破损情况、玻璃幕墙较脏、电动车停放无序、保安人员较少等情况；写字楼区域内总体保洁状况尚可，随机抽查的消防栓设施月检表记录正常，灭火器在有效使用期内，秩序尚可。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。无锡新区茂业房地产有限公司与崇德物业无锡分公司签订的前期物业服务合同明确了相关的权利义务，崇德物业无锡分公司应按约为长江1号深茂商业中心提供前期物业服务，陈强应交纳相应的物业管理费。本案争议的系商业用房物业费，政府对此收费标准并无明确规定，允许当事人采用议价的方式确定。前期物业服务合同约定了写字楼的物业费为4.80元/平方米/月，公共能耗费1.80元/平方米/月，陈强本应按合同约定履行支付义务。本案中，陈强主张崇德物业无锡分公司的服务存在重大质量问题并以此为由拒绝交纳物业费。首先，虽然至庭审中崇德物业无锡分公司已经进行了部分整改，但根据陈强提供的证据及本院向行政主管部门核查的情况，崇德物业无锡分公司在2018-2019年期间确实存在服务质量问题并涉多次信访投诉事件，且因整改不及时、不到位半年之内被行政主管部门予以三次信用扣分处理。崇德物业无锡分公司也未提供充分证据证明其在所主张物业费的期间内提供的服务达到了前期物业服务合同所要求的各项服务标准，包括公共部位及公共设施的维护、公共区域的清洁及安保、公共性费用的收支公示等等。虽然多数服务质量问题针对的是商业街区域，但商业街区域的环境、秩序也会对同一项目内的写字楼招商、经营效果产生一定影响，故陈强辩称的诉争物业费用所对应的服务期间内崇德物业无锡分公司服务存在质量问题有一定的事实依据。其次，经现场查看及物业管理主管部门反映，写字楼区域总体环境较商业街区域稍好些，经整改后保洁、消防等方面均尚可。物业管理工作应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务。第三，非住宅场所的公共场地因日常为用户经营所需、人员进出频繁，管理难度大，损耗也会较普通住宅严重些，且近几年的地铁施工对整体环境也有一定影响。物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人各方面的配合。业主、使用人不按规划用途使用物业、不按业主公约服从管理，难免会对整个区域的公共环境、秩序等造成影响。业主、使用人长年不交物业费，非但不能有效解决问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业服务质量，同时欠交行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的，故长年拒不交纳物业费的行为亦不应得到法律价值评判意义上的鼓励。综上，鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，对本案所涉的陈强应支付的2014年6月至2019年7月期间的物业管理服务费，本院酌定以70%的比例计算56683.87元，违约金主张亦不予支持，而公共能耗费用因属公共区域使用，且属代扣代缴性质，陈强理应按约定全额预交，故陈强应补交2014年6月至2019年7月期间的公共能耗费30366.36元，但崇德物业无锡分公司应注意独立建账，并将公共能耗费用收支、分摊情况的定期公示。非住宅的经营环境是业主们使用物业的重要方面，其秩序、环境、安全管理是需要长期、持续关注的，崇德物业无锡分公司在今后的工作中仍应进一步改进,着重关注商铺物业在使用上的特殊性，给业主营造良好的经营环境，同时加强与业主之间的沟通，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。业主也应多加配合，共同建造良好的经营环境。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、国务院《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、陈强应于本判决发生法律效力之日起五日内支付崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司2014年6月至2019年7月的物业管理费（包括公共能耗费）共计87050.23元。二、驳回崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552元（已由崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司预交），由崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司负担1651元，由陈强负担1901元（崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司同意其预交的案件受理费1901元由陈强向其直接支付，本院不再退还，由陈强在本判决发生法律效力之日起五日内向崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华审 判 员  徐良俊人民陪审员  王治生二〇二〇年七月八日书 记 员  徐 烨本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。