江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初2371号原告：盐城森威电子科技有限公司。住所地：滨海县蔡桥镇道口经济区工业路西侧。法定代表人：蒯晓华，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：汪杰，滨海县新城法律服务所法律工作者。被告：左克芹，女，1973年1月28日生，汉族，住滨海县。被告：盐城东弘生物质燃料有限公司。住所地：滨海县蔡桥镇经济开发区。法定代表人：王建军，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：张羽，江苏阜东律师事务所律师。原告盐城森威电子科技有限公司（下称森威公司）诉被告左克芹、盐城东某生物质燃料有限公司（下称东某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告森威公司的法定代表人蒯晓华及其委托诉讼代理人汪杰、两被告共同委托诉讼代理人张羽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森威公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系并返还租赁物；2、判令被告立即支付拖欠的租金人民币272000元；3、判令被告向原告支付违约金人民币99280元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月23日，原、被告就原告所有的厂房及附属楼一楼、卫生间等租赁事宜，订立租赁合同一份；原告将上述厂房、设施租赁给被告使用，租赁合同对各方的权利义务等作了约定，其主要内容有：租赁期限为5年送一个月的装修期；年租金为人民币136000元，第一年租金于签订本合同后7日内付清，以后年度以此类推；在被告责任方面约定：乙方不得拖欠甲方租金，如拖欠租金超过30日的，则每日按全年租金总额的万分之八支付违约金；合同签订后，被告接收厂房及附属楼后，向原告支付了第一年租金136000元；2017年5月30日的租金136000元没有交付。现被告未能按照约定交付租金额已达272000元，经原告追索未果。综上所述，原告认为：被告应付租金而长期拖欠不付，应当承担支付到期的租金计272000元的民事责任；同时，被告长期拖欠租金，不履行约定义务的行为，违反了合同的约定，应当承担违约责任，向原告支付违约金99280元。再者，由于被告的根本违约，原、被告之间的租赁合同关系应当解除。为此，依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规之规定，提起诉讼，请求法院查明事实，依法判如所请。在庭审中，原告变更诉讼租金计算，改成除以前欠的部分再增加计算到返还租赁房屋为止。另增加一个诉讼请求：要求被告将车间内西边墙上凿的一个洞以及地面安装设备留的洞孔恢复原状。对上述诉讼请求，两被告当庭表示不需要答辩期。被告左克芹、盐城东某生物质燃料有限公司共同辩称：一、本案原告诉讼答辩人1主体不适格，依法应当驳回原告对答辩人1的诉讼请求。理由：原告将厂房等租赁给盐城海实生物质燃料有限公司，双方于2016年5月23日签订了《租赁合同》，当时答辩人1是盐城海实生物质燃料有限公司的法定代表人，答辩人1履行的是职务行为，租赁的厂房等也是答辩人2经营需要，因此答辩人1个人依法不承担责任。二、原告与答辩人2的《租赁合同》于2018年6月初即已经解除租赁关系，因此原告无权向被告主张租金及违约金。理由：1、答辩人2实际租赁原告厂房等时间为2016年6月1日至2018年4月份，答辩人2第一年的租金在签订合同后即已经履行完毕（原告在诉状中也认可），第二年租金答辩人2分几次已经付清。2、答辩人2在使用租赁厂房期间，因原告欠外面债务，答辩人租赁的厂房大门多次被原告的债权人堵门，导致答辩人2无法正常经营和出货。3、答辩人2在使用租赁厂房期间，因原告的变压器无法过户到答辩人2名下，导致答辩人2不能享受农用电政策，为此蔡某政府出面调解原告与答辩人2的矛盾，但未能解决，于是答辩人2当时与原告解除了《租赁合同》，原告对合同的解除也未提出不同意见，原告而且也将厂房钥匙更换了。答辩人2另外征得原告同意，答辩人2将公司的机械暂时放在原告厂房内，如原告对外出租厂房时答辩人2立即将机械运走，合同解除后答辩人2就从未再使用过原告的厂房生产经营。综上所述，答辩人1是答辩人2的前法定代表人，原告与答辩人2的租赁合同于2018年4月份已经解除，答辩人2将租赁期间的租金也履行完毕，答辩人2解除合同后，就未在生产经营过，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。就原告庭审中增加的诉讼请求，两被告答辩称：原告要求租金支付到租赁物返还之日没有法律依据，因为案涉租赁物在2018年4月份就已经交付了原告，而且合同也没有约定被告交付租赁物后需要恢复原状，故对使用中产生的墙等物有权不予恢复。在本案审理过程中，原告森威公司放弃要求被告将车间内西边墙上凿的一个洞以及地面安装设备留的洞孔恢复原状的诉讼请求。本院经审理查明：2016年5月23日，甲方盐城森威电子科技有限公司与乙方盐城海实生物质燃料有限公司签订租房合同书一份，约定：甲方将其拥有的厂房及附属办公楼等出租给乙方使用，租期五年，自2016年6月1日起至2021年6月30日止，另送一个月安装期，共计六十一个月，前两年年租金136000元，后三年租金另行商议；乙方不得拖欠甲方租金。若合同签订日起30日内未付清当年度全部租金，则每日加收当年度全额租金万分之八的滞纳金。租房合同书同时对双方的其他权利义务进行了约定。盐城森威电子科技有限公司及代表人蒯晓华在甲方处分别盖章签字，盐城海实生物质燃料有限公司的代表人左克芹在乙方处签字。2019年10月29日盐城海实生物质燃料有限公司变更名称为盐城东某生物质燃料有限公司，法定代表人由左克芹变更为王建军。合同签订后，被告东某公司向原告支付了2016年6月1日至2018年5月31日的租金。以上事实有租房合同书、公司准予变更登记通知书、工商登记信息、转帐凭证以及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，被告东某公司仅支付了2016年6月1日至2018年5月31日的两年租金，其后未再支付任何租金款项。根据合同约定，被告在庭审中辩称双方合同已于2018年4月初解除，案涉租赁物在2018年4月份就已经交付给原告，原告森威公司否认该陈述，表示双方从未对解除合同达成一致意见。本院认为，被告虽提供了微信聊天记录，但不能证明双方合同已解除的事实，被告亦未提供其他证据予以证实，故对被告陈述双方已解除合同并已交付租赁物的主张，本院不予采信。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告东某公司于2018年6月1日至今未支付租金，现原告森威公司要求解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告森威公司起诉至本院要求解除租赁合同，立案时向本院提交诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述解除合同的意思表示及理由。本院向被告送达诉状副本，使被告知悉原告的意思，原告通过本院送达的方式履行了通知义务，则本院将诉状副本送达被告时即发生合同解除的效力。被告东某公司于2020年6月10日签收本院邮寄的诉状副本等材料，即原告森威公司与被告东某公司的租赁合同于2020年6月10日解除。原告森威公司租赁合同解除后承租人应当返还租赁物。故对于原告森威公司要求被告东某公司返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定前两年年租金为136000元，后三年租金另行商议。因原、被告对后三年的租金没有协商一致，本院认为仍按年租金136000元较为合理，被告东某公司应该按该标准支付原告森威公司租赁关系存续期间的租金，以及租赁合同解除之日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。被告东某公司已支付2016年6月1日至2018年5月31日的两年租金，另双方在合同中约定出租方森威公司送一个月安装期，故未付租金从2018年7月1日起计算至2020年6月10日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告东某公司经多次催告后仍然逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中关于违约金的约定“乙方不得拖欠甲方租金。若合同签订日起30天内未付清当年度全部租金，则每日加收当年度全额租金万分之八的滞纳金”显然过高，原告森威公司自愿调低滞纳金标准为万分之四，本院予以采信。故被告东某公司迟延支付租金，给原告森威公司造成损失，应按每日加收当年度全额租金万分之四的标准支付违约金，即136000元×4/10000×710天（2018年7月1日至2020年6月10日）=38624元，原告森威公司主张超出的部分，本院不予支持。在本案审理过程中，原告森威公司放弃要求被告将车间内西边墙上凿的一个洞以及地面安装设备留的洞孔恢复原状的诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以准许。被告左克芹在2019年10月29日前系被告公司的法定代表人，其在租房合同书上的签名应视为职务行为，因而由此产生的民事责任由被告东某公司承担。故原告森威公司对被告左克芹的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、自2020年6月10日解除原告盐城森威电子科技有限公司与被告盐城东弘生物质燃料有限公司于2016年5月23日签订的《租房合同书》；二、被告盐城东弘生物质燃料有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的房屋腾空交还原告盐城森威电子科技有限公司；三、被告盐城东弘生物质燃料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告盐城森威电子科技有限公司2018年7月1日至2020年6月10日期间租金264444元，并按136000元/年的标准继续支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；四、被告盐城东弘生物质燃料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告盐城森威电子科技有限公司违约金38624元；五、驳回原告盐城森威电子科技有限公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6869元，减半收取3434.5元，保全费2376.4元，由原告盐城森威电子科技有限公司负担686.9元，被告盐城东弘生物质燃料有限公司负担5124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6869元。审 判 员  杨 黎二〇二〇年七月十四日法官助理  郭栩池书 记 员  郭轩同附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应该采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。