云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3589号原告：云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区。负责人：杨瑞雄，系该公司经理。委托代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈雪峰，男，1972年5月18日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：钟穗青，云南律晟律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南锡业龙马通用设备有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区轻工业园区。法定代表人：李师勇，系该公司执行董事。委托代理人：岳殿强，男，1963年1月3日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系公司员工，特别授权代理。第三人：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区59号。法定代表人：李师勇，系该公司董事长。委托代理人：董舒婷，女，1993年11月19日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告陈雪峰、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司、云南锡业房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行审理。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的委托代理人张行肖、陈绍艳，被告陈雪峰及其委托代理人钟穗青，第三人云南锡业龙马通用设备有限公司的委托代理人岳殿强，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司的委托代理人董舒婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的合同编号为YXLM-KM-201826的《煤机厂区域场所租赁合同》已到期终止，并判令被告立即向原告归还其仍占用的420平方米房屋（该房屋年租金为100800元）；2.请求判令被告向原告支付自2018年6月10日起至2018年12月10日期间尚欠原告的租金20000元，并判令被告按8400元/月的标准向原告支付自2018年12月11日至将场地实际返还原告之日期间的场地占用费，暂计算至2020年3月25日为131603元；3.请求依法判令被告按照租赁期限内每月每平方米1元的保洁费标准向原告支付租赁期限届满后占用原告场地期间的保洁费，暂计算至2020年3月25日为6580元；4.请求判令被告支付占用原告场地期间截止2019年8月的水费543.2元，电费12912元；5.请求判令被告立即向原告支付年租金30%的违约金30240元（100800元×30%=30240元）；6.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原被告双方签订了合同编号为YXLM-KM-201826的《煤机厂区域场所租赁合同》，合同约定由被告承租原告经营的煤机厂区域场所内420平方米房屋，每平方米月租为单价20元，月租金为8400元，租期为自2018年6月10日至2018年9月10日，一个租赁期内（3个月）租金合计25200元，租金在合同签订之日一次性支付。保洁费为每月每平方米1元，每月保洁费为420元，缴费时间与租金同步按季度支付。水费为每吨5.6元，电费为每度1.5元，实行月结月清制度，在每月30日前结清。被告未按照约定履行协议，有协议约定的任意违约行为，应向原告支付年租金30%的违约金。合同到期后，原、被告双方同意将租赁期限延长至2018年12月10日，其他约定不变。合同签订后，原告向被告交付了合同项下租赁的房屋，租赁期限内被告未按照合同约定按时足额支付租金，尚拖欠原告租金20000元，被告拖欠租金的行为应根据《煤机厂区域场所租赁合同》向原告支付30%的违约金。《煤机厂区域场所租赁合同》约定的租赁期限届满，合同到期后，被告拒不归还房屋并实际占用房屋，应当参照租赁合同约定的租金、保洁费标准向原告支付租赁期限届满后即自2018年12月11日至实际返还占用房屋建筑之日的场地占用费、保洁费、水电费等费用。现原被告双方签订的《煤机厂区域场所租赁合同》约定的租赁期限已届满，被告拒绝腾退房屋归还原告，经原告多次要求被告立即腾退房屋，并针对上述租金、保洁费、水电费等多次向被告催收，被告均拒绝履行。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告陈雪峰答辩称：我与原告2017年签订合同后，我所租赁的房屋就漏水了，原告承诺建盖卫生间、完善门禁、灯光设施等，但原告一直未履行这些义务，直到我方将房屋装修好原告也没有将这些设施弄好，我一直在找原告协商房屋漏水的问题，导致我半年不能营业，之后原告承诺给我减免一个半月的租金，但房屋漏水的问题仍然没有解决，这给我的经营产生了很大影响，所以对于原告主张的费用我不应该支付。第三人云南锡业龙马通用设备有限公司答辩称：对原告的起诉无意见。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司答辩称：对原告的起诉无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对原告提交的陈雪峰身份证、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司营业执照、第三人云南锡业房地产开发经营有限公司工商登记信息、昆明市中衡公证处公证书、云南国信拍卖有限公司拍卖确认书、拍卖标的简介、清单、昆明煤矿机械总厂破产资产评估说明[天赢评估字(2008)第37号]、授权经营管理协议、关于设立云锡龙马公司昆明分公司及有关负责人任职的通知、《煤机厂区域场所租赁合同》（YXLM-KM-201826）、（2019）云昆明信证经字第21219号公证书、（2019）云昆明信证经字第32894号公证书、银行收款回单及收据（租金）、银行收款回单及收据（水电费）、水电费明细报表及催缴通知的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对被告提交的照片的关联性不认可。经审理查明：2012年8月31日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司拍卖取得昆明煤矿机械总厂破产财产，云南国信拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，昆明市中衡公证处出具（2012）云昆中衡证字第5646号公证书对拍卖过程做了相应的公证。2016年8月30日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司与第三人云南锡业龙马通用设备有限公司签订《授权经营管理协议》，约定：第三人云南锡业房地产开发经营有限公司将其拍得的昆明煤矿机械总厂破产财产及相关事务授权给第三人云南锡业龙马通用设备有限公司进行经营、管理和统一协调。2018年8月6日，原告与被告签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定被告承租原告煤机厂区域场所，房屋建筑面积420平方米，月租赁单价每平方米20元，每月租金8400元，一个租赁期内租金25200元。租赁期为3个月，自2018年6月10日起至2018年9月10日止，租金实行一次性的支付制，被告一次缴费时间为合同签订之时，缴费金额（含保洁费）26460元，被告必须按照约定时间向原告缴纳租金，如拖欠，被告须按拖欠总租金每天5‰的标准向原告支付滞纳金；为保证租赁合同的履行，被告在签订租赁合同时应向原告支付10000元作为保证金；水电费执行月结月清制度，在每月30日前，必须结清当月水电费，水费每吨5.6元，电费每度1.5元，若昆明地区水电价格变动时，按变动价格同等幅度调整，被告未按约足额缴纳时，原告将每日按未缴水电费总额的5‰的标准收取滞纳金；保洁费按季度与租金同步缴纳，按照承租面积每月每平方米1元计算，每月缴纳保洁费420元，合同还对双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。另，被告于2020年6月23日将涉案房屋腾退给原告，原告表示认可。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告签订的《煤机厂区域场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告之间的《煤机厂区域场所租赁合同》租赁期限为2018年9月10日，该合同已到期终止，本院予以确认。由于被告于2020年6月23日将房屋腾退给原告，故本院对原告主张被告返还占用的房屋及支付自2020年6月23日之后产生的场地占用费及保洁费的诉讼请求不予支持。对原告主张的各项费用：1.从2018年6月10日至2018年12月10日所欠的租金20000元，被告对所欠租金予以认可，则被告需向原告支付租金20000元；2.从2018年12月11日至2020年6月23日场地占用费，《煤机厂区域场所租赁合同》约定每月的租金为8400元，则被告需向原告支付的场地占用费为8400元÷30天×561天=157080元；3.保洁费，合同约定每月的保洁费为420元，则被告需向原告支付自2018年12月11日至2020年6月23日的保洁费为420元÷30天×561天=7854元；4.截止2019年8月的水费543.2元、电费12912元，被告在庭审中对该费用予以认可，则被告需向原告支付水费543.2元、电费12912元。对于原告主张违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《煤机厂区域场所租赁合同》中约定了若被告未按时支付租金、水电费、保洁费等，应向原告支付滞纳金，则被告应向原告支付滞纳金，但双方的约定过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告的损失实为资金占用的利息损失，故违约金本院调整为以被告拖欠原告的租金及场地占用费177080元为基数，从原告起诉之日即2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，判决如下：一、确认原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告陈雪峰于2018年8月6日签订的《煤机厂区域场所租赁合同》已终结；二、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付租金人民币20000元；三、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付2018年12月11日至2020年6月23日的场地占用费人民币157080元、保洁费人民币7854元；四、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付截止至2019年8月拖欠的水费人民币543.2元、电费人民币12912元；五、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金（以人民币177080元为基数，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；六、驳回原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4328元由被告陈雪峰负担4242元，原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担86元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段 雯人民陪审员  卞英丽人民陪审员  鄂文灿二〇二〇年七月二十日书 记 员  侯金丹