浙江省乐清市人民法院执 行 裁 定 书(2020)浙0382执异39号案外人：何长宽，男，1978年3月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区莲池街道九山兽医桥瓯海县。委托代理人：陈明贤，浙江光正大律师事务所律师。申请执行人：吴爱道，男，1965年12月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。被执行人：何长崇，男，1976年3月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区莲池街道九山兽医桥瓯海县。本院在执行申请执行人吴爱道与被执行人何长崇买卖合同纠纷一案中，依法查封了预告登记在被执行人何长崇名下坐落在乐清市的不动产（权证号：21××03）。现案外人何长宽对该不动产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人何长宽述称，法院在执行（2015）温乐执民字第4703号申请执行人吴爱道与被执行人何长崇买卖合同纠纷一案中查封了坐落于乐清市。但案外人系上述商品房实际权利人。2010年12月，乐清置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）原法定代表人南建中向案外人推荐购买由该公司开发建设的乐清铂金湾花园7幢2303室商品房。经案外人与置信公司协商后，案外人同意购买，并于2010年12月22日和2011年1月29日通过银行转账向置信公司预付购房款合计1873319元。因受限额政策的影响，案外人当时名下已有房屋的情况下，无法以自己名义办理购房手续，需暂借用他人名义。2011年3月2日，案外人借用被执行人何长崇的名字与乐清置信公司签署《商品房买卖合同》。现案外人得知该商品房因何长崇涉及执行案件而被法院查封。案外人认为，涉案商品房系案外人借用何长崇的名字购买，案外人系实际权利人，故有权提出执行异议，请求法院排除对该预售商品房的执行，理由如下:一、涉案商品房的实际买受人为案外人，系案外人借用何长崇名字购买商品房。（一）案外人因被限购而借用何长崇名字购房。根据温州市人民政府于2010年10月13日印发的温政发（2010）62号《进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》规定，以及国务院办公厅于2011年1月26日出台的国办发（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”。因案外人名下已有坐落温州望江东路丽江花苑2幢404室，以及于2010年2月6日另购买位于温州市而签订《商品房买卖合同》并已备案登记，案外人在购买本案商品房时确属于被限购的买房人范围，无法以自己名义办理购房手续故借用被执行人何长崇名字购房。（二）涉案《商品房买卖合同》系案外人以何长崇的名字实际签署，购房款亦全部由案外人实际支付，有银行转账记录为凭。《商品房买卖合同》上载明的联系地址望江东路丽江花苑Ｂ幢404室及联系电话188××××8818、138××××0916均属于案外人所有。商品房买卖合同的订立及履行过程都是发生在置信公司与案外人之间，何长崇均未参与。上述证据足以证实案外人借用何长崇名字购买商品房，案外人为实际购买人。二、涉案《商品房买卖合同》项下权益归属于案外人所有，停止对涉案房屋的执行不损害申请执行人利益。涉案商品房尚未办理房产转移登记，预售合同备案并非物权法上规定的物权公示方式，尚未产生法律意义上的物权公示效力。现预售商品房仍登记在乐清置信房地产开发有限公司名下，因案外人为商品房实际购买人，故商品房买卖合同项下权益应归属于案外人。何长崇虽因本案被执行，但本案债务未涉及涉案房屋，申请执行人对涉案房屋并无信赖利益，故停止对涉案房屋的执行不损害申请执行人的利益。综上所述，涉案预售商品房系案外人借用被执行人名字签署商品房买卖合同并支付全部购房款，案外人系实际购买人，享有足以排除强制执行的权益，请求法院停止对该商品房的执行。申请执行人吴爱道辩称，一、其享有对涉案房产权利人何长崇的合法债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，涉案的房产系被执行人何长崇向开发商购买的，并且预告登记的权利人系何长崇，因此申请执行人据此要求对何长崇名下涉案房产强制执行，合法合理。二、申请执行人认为案外人主张系借何长崇名义购买涉案房产，缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。案外人与何长崇之间不存在借名买房的约定。自2011年购房至今，涉案房产一直预告登记在何长崇名下，权属并未变更至案外人名下，且早在2015年申请执行人已向法院申请执行，时隔五年之久，案外人在期间却从未主张权利，申请执行人有理由怀疑案外人与何长崇有相互串通之嫌疑。即使2010年的转账记录是从案外人卡中支出房款，但不能因此认定该套商品房为案外人所购；且在2011年1月之后，案外人也从未对该套商品房有过任何支付的迹象。若单凭转账记录、电话号码登记情况认定该商品房系案外人购买过于牵强，何长崇使用案外人的银行卡或者案外人的银行卡就在何长崇处、亦或何长崇与案外人为借款关系均有可能，电话号码就更不足以说明什么。故案外人提交的证据不足以证明其系涉案房产的权利人、该房产的相关权益归属于他。根据《北京市高级人民法院关于印发的通知》第十五条规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。三、假设借名成立，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会互相约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房产过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行，亦不能对抗第三人。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。故请法院驳回案外人的执行异议申请。本院查明，2010年12月22日，案外人何长宽通过ＰＯＳ机刷卡向第三人置信公司分别消费支出930000元、70000元。2011年1月29日，何长宽通过ＰＯＳ机刷卡向第三人置信公司分别消费支出150000元、38000元、30000元，何长宽妻子周海燕通过ＰＯＳ机刷卡向第三人置信公司消费支出669260元。同日，置信公司出具了一份“交款人：何长崇，交款项目：置信铂金湾7幢2303室物业维修资金154.9×90元，金额：13941元”的收款收据。2011年3月2日，被执行人何长崇作为买受人与作为出卖人的置信公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：何长崇购买置信公司开发的铂金湾花园第7幢2303室预售商品房；该商品房建筑面积共154.9平方米，每平方米29911.68元，总金额4633319元；装饰、设备标准为精装修房；选择分期付款，首期房款总金额为2793319元，买受人在合同签订之日支付首期房款第一批金额1873319元，并于2011年6月1日前支付首期房款余款920000元，于2011年11月1日前支付给出卖人第二期房款920000元，于2012年6月1日前支付给出卖人第三期房款920000元，因买受人原因未能在约定时间内付清相应房款的，视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按本合同总房款的20%支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除相应的违约金，剩余房款不计利息退还买受人；……该合同签订后进行了登记备案。2011年3月11日，上述标的商品房预告登记在何长崇名下，权证号为21××03。2011年6月1日首期房款余款及之后第二期、第三期房款支付期限到期后至今，标的商品房均未有人再次付款。本院在审理福建海峡银行股份有限公司温州乐清小微企业专营支行与乐清惠勒电气有限公司、乐清市捷顺电气有限公司、郑丽娜、王赞、何长崇、潘赛燕金融借款合同纠纷一案中，根据福建海峡银行股份有限公司温州乐清小微企业专营支行提出的财产保全申请，于2015年6月19日以（2015）温乐商初字第1501-1号民事裁定查封了标的商品房，该案判决生效进入执行阶段后，本院于2016年9月7日以（2016）浙0382执1344号执行裁定续行查封了标的商品房，查封至2019年9月6日到期。本院在执行本案申请执行人吴爱道与被执行人何长崇买卖合同纠纷一案中，于2015年9月23日以（2015）温乐执民字第4703号执行裁定轮候查封了标的商品房，该查封于2019年9月7日轮为首次查封。现案外人何长宽提出执行异议。另查明，2008年4月8日，温州市望江东路丽江花苑2幢404室产权登记为案外人何长宽及其妻子周海燕共同共有。本案标的商品房的《商品房买卖合同》中买受人的地址为温州市望江东路丽江花苑Ｂ幢404室；《商品房买卖合同》中买受人的电话为188××××8818、138××××0916，均系登记在何长宽名下的移动号码。2011年1月26日，国务院发布了国办发﹝2011﹞1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》；2011年3月14日，温州市房产管理局办公室发布了温房字﹝2011﹞30号《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，通知自2011年3月14日起，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，要暂停其在本市内购房，违反规定购房者，不予办理房地产登记。2014年7月29日，温州市住房和城乡建设委员会召开发布会宣布，即日起放开住房限购政策。以上事实有（2015）温乐执民字第4703号执行裁定书、个人活期明细信息、持卡人账单查询、中国建设银行信用卡中心证明、信用卡交易明细查询、中国农业银行已销户活期账户明细清单、结婚证、收款收据、通信服务费发票、中国移动温州鹿城分公司证明、国办发﹝2011﹞1号通知、温房字﹝2011﹞30号通知、中国政府网“温州宣布放开住房限购政策”网页截图，温州望江东路丽江花苑2幢404室的产权证、乐清市不动产登记信息查询记录在案佐证，予以认定。本院认为，标的商品房预告登记在被执行人何长崇名下，本院在执行过程中对该商品房进行查封予以控制，并无不当。案外人何长宽主张其借用被执行人何长崇名义购买本案标的商品房、其系实际购房人，但其提供的证据虽能证明部分首付款系案外人及其妻子周海燕支付，却并不能排除案外人与何长崇之间有其他经济往来，所付房款实为案外人应给付何长崇的款项；案外人未能提供其与何长崇之间关于借名购房的约定，故亦不能排除何长崇委托案外人签订购房合同及支付房款或案外人购房赠与何长崇等可能性。案外人主张因住房限购政策导致其需要借名购房，本院尚不能认定案外人在限购期间已经拥有2套住房，即便能认定，温州的住房限购政策自2011年3月14日开始实施，在此之前案外人购买标的商品房并不受限购政策限制，而本案标的商品房的付款时间为2010年12月22日、2011年1月29日，合同签订于2011年3月2日，案外人有资格在此期间以自己名义进行购房，就此而言亦不能排除案外人与何长崇之间关于标的商品房有其他约定。综上，案外人认为其为标的商品房实际购房人而享有商品房买卖合同项下相关权益的主张，本院不予认定，故案外人就标的商品房并不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对标的商品房执行的主张理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人何长宽的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，提起民事诉讼。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。审 判 长  倪亚蓓审 判 员  胡金莲人民陪审员  孙 积二〇二〇年七月十三日书 记 员  阮晶晶