湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初3268号原告：武汉市公交置业有限责任公司。法定代表人：李阳春。原告：武汉广达缘商业经营管理有限公司。法定代表人：万伟。两原告共同委托诉讼代理人：谢正。两原告共同委托诉讼代理人：杨寻。被告：武汉市欢乐空间投资管理有限公司。法定代表人：杨子龙。委托诉讼代理人：张春雪。原告武汉市公交置业有限责任公司（以下简称公交公司）、原告武汉广达缘商业经营管理有限公司（以下简称广达缘公司）与被告武汉市欢乐空间投资管理有限公司（以下简称欢乐空间公司）房屋租赁合同纠纷案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公交公司向本院提出诉讼请求：1.欢乐空间公司支付租金181,712元（2016年租金78,814元、2018年第四季度和2019年第一季度各一个月租金51,449元）；2.欢乐空间公司支付违约金53,516元。2020年6月2日，公交公司增加以下诉讼请求：1.解除广达缘公司与欢乐空间公司签订的《武汉市江夏区中央大街租赁合同》；2.欢乐空间公司返还武汉市江夏区江夏大道128号附1号中央大街1号楼3层建筑面积2809.29平方米房屋并恢复原状；3.欢乐空间公司支付2019年第二季度租金151,449元，2020年第一、二季度租金321,102元，计472,551元,加上原请求数额181,712元，合计654,263元；4.欢乐空间公司按照53,516元月租金标准，支付自2020年7月1日至租赁合同解除之日止的租金，以及至房屋返还之日止的房屋占用费；5.欢乐空间公司缴纳的50,000元履约保证金不予退还。事实和理由：2011年9月13日，公交公司委托广达缘公司与欢乐空间公司签订《武汉市江夏区中央大街租赁合同》（以下简称租赁合同），将登记于公交公司名下的位于武汉市江夏区江夏大道128号附1号中央大街1号楼3层建筑面积2809.29平方米房屋（以下简称租赁房屋），出租给欢乐空间公司用于KTV经营。合同履行中，欢乐空间公司以房屋漏水、电梯和停车位问题，拖欠应付租金。公交公司按照租赁合同约定的解除条款，享有合同解除权。欢乐空间公司对合同以及欠付租金数额无异议，但认为，由于租赁房屋漏水造成动漫游乐设施损坏，有权以租金抵扣欠付2016年78,814元租金，且该租金债权诉讼时效已届满，应予驳回；欠付的2018年、2019年租金，一是房屋存在大面积、多处漏水，维修费用高达1万元；二是电梯多次出现故障，三是停车场租给小区业主，欢乐空间公司享有先履行抗辩权，待停车位事宜解决后愿意支付。租赁合同应当继续履行，不应解除。承租房屋性质为国有资产，按照武汉市政府规定，免收3个月租金，6个月租金减半；欢乐空间公司因疫情防控措施导致营业收入为零，公交公司无权以欢乐空间公司未按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同。即使构成违约，但考虑到欢乐空间公司已支付大部分租金，违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，案涉租赁合同不应解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：公交公司的股东之一武汉市公共交通集团有限责任公司，由武汉市人民政府国有资产监督管理委员会全资设立，持有40%股权。租赁房屋登记在公交公司名下。2011年9月13日，公交公司委托广达缘公司（甲方）将该租赁房屋出租给与欢乐空间公司（乙方）。租赁合同主要内容：第2.2乙方享有该房产的附属通道、电梯出入口、设施（详见附件一）的使用权；第2.3该物业的交付标准为毛坯，甲方提供与租赁房产配套且能满足乙方经营需要的水、电、燃气、消防安全、电梯等设施和设备到租赁楼层；第3.1租赁期限10年，即2012年3月31日起至2022年3月30日止；第3.2免租期18月，起始自2011年10月15日起至2013年4月15日止；第3.3租金按建筑面积计算，明确了递增数额；第一季度租金于物业交付时支付，第二季度租金于第一季度届满的最后10天内支付，依此类推；第5.1乙方租赁本合同项下物业用于经营欢乐空间KTV业务；第6.1乙方于本合同签订之日起三日内支付50,000元履约保证金，当乙方出现违反本合同约定义务的情形时，甲方有权按照约定扣除经营履约保证金，凡一个租赁年度内履约保证金扣完者，甲方有权单方面解除本合同，乙方收到解除合同通知书后三日内搬出，甲方不解除本合同时，甲方有权提高保证金额度；第6.2乙方应保证上述经营履约保证金在甲方的余额不得低于伍万元，当低于此金额时，乙方有义务及时补足，否则应向甲方按每天未补足金额的千分之5的标准支付违约金，逾期15天的甲方有权解除本合同，并不退回剩余的经营履约保证金、租金和管理费；第6.3因乙方的违约行为导致甲方解除本合同的，甲方无须将经营履约保证金退还给乙方。第7.7本合同有效期内，甲方确需对出租物业所在该楼进行改建或扩建时，若对乙方正常经营造成影响的，应相应减免受影响期间的租金；第7.8租赁物业返还时，乙方必须把该物业修复原状，使之具备良好和适于出租的状况及条件（正常磨损除外），通过甲方的验收，并应办理书面返回手续；第9.4.3乙方拖欠应付租金、各项管理费或其他应付费用三个星期以上，且在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后15天内，未予纠正，甲方有权解除合同；第10.1无论甲方是否解除合同，乙方均需在违约行为发生后十日内向甲方支付相当于该物业一个月租金的违约金；第10.6由于不可抗力因素致使本合同不能履行或暂时不能履行时，乙方须及时以书面形式通知甲方有关情况，并应采取适当方法尽可能消除不可抗力事件的影响。经双方协商同意后，可以暂缓或临时中止执行本合同。欢乐空间公司经营期间，公交公司先后发函催收租金。其中，于2017年、2018年催收欠付的2016年租金78,814元、2018年第四季度一个月的租金51,449元。2019年4月，公交公司发函催收包含前述租金外，增加催收2019年第一季度欠交租金51,449元，并附：逾期未缴纳费用的时间超过规定期限，我公司有权单方终止合同，并追究贵公司因此给我公司造成的损失，保证金不予退还。2020年1月始，因新冠病毒××疫情防控需要，至公交公司增加诉请、一审法庭辩论终结之日，欢乐空间公司未营业。本院认为，广达缘公司与欢乐空间公司签订的租赁合同没有效力上的瑕疵，合法有效。广达缘公司系受托行为，依法不能承受该合同的法律效果，主体不适格，应退出诉讼。根据我国《合同法》第二百二十六条之“承租人应当按照约定的期限支付租金”规定，欢乐空间公司应向公交公司支付新冠病毒××疫情防控之前到期租金333,161元（2016年租金78,814元、2018年第四季度和2019年第一季度各一个月租金51,449元，2019年第二季度租金151,449元），以及约定的违约金53,516元。关于公交公司是否有权解除合同的争议，在本案中应分段考量。一是公交公司于2020年6月2日增加解除合同诉请前的阶段。欢乐空间公司确有违约行为，公交公司有权按照合同约定行使解除权，但在增加诉请之日前，一直未行使解除权，依诚实信用原则，同时考虑欢乐空间公司诉讼前的违约程度，以及在诉讼中所持的争议，本院不予支持公交公司在此阶段的解除权。二是新冠病毒××疫情这一不可抗力发生延续阶段。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据最高人民法院相关司法政策“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限交付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，新冠病毒××疫情期间，欢乐空间公司不能营业，欠付的2020年第一、第二季度的租金不应成为公交公司解除合同事由。合同约定欢乐空间公司缴纳的50,000元履约保证金不予退还，以合同解除为前提，公交公司该项诉请，依法不予支持。考量春节、新冠病毒××疫情防控、武汉市人民政府对娱乐行业的管控、案涉营业用房、合同约定租赁期2022年3月30日届满等情形，参照国有资本运营房屋租金减免政策，本院对欢乐空间公司欠付2020年第一、二季度租金321,102元，决定免除50%，计160,551元。欢乐空间公司提供的证据不能证明房屋存在大面积、多处漏水的事实，以及确属房屋本身原因的事实；其主张的电梯，按照合同约定不为其专属使用；主张的停车场亦非合同约定范围，欢乐空间公司以上述事由主张享有先履行抗辩权，不能成立。综上所述，公交公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、武汉市欢乐空间投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市公交置业有限责任公司支付493,712元。二、武汉市欢乐空间投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市公交置业有限责任公司支付违约金53,516元。三、驳回武汉市公交置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,378元，减半收取5689元，由武汉市公交置业有限责任公司负担1581元，武汉市欢乐空间投资管理有限公司负担4108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚文清二〇二〇年七月十七日书记员  秦肖璐