福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终496号 上诉人（原审原告）：杨胜顺，男，1963年7月26日出生，汉族，住福建省将乐县上河国际Ａ区。 委托诉讼代理人：陈斌，福建枫桦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨智文，男，1963年8月10日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：杨孔豪，福建三华律师事务所律师。 原审第三人：庄少明，男，1964年3月20日出生，汉族，住福建省将乐县。 原审第三人：江芬，女，1965年12月1日出生，汉族，住福建省将乐县。 上诉人杨胜顺因与被上诉人杨智文、原审第三人庄少明、江芬案外人执行异议之诉一案，不服福建省将乐县人民法院（2019）闽0428民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨胜顺及其委托诉讼代理人陈斌，被上诉人杨智文及其委托诉讼代理人杨孔豪到庭参加诉讼，原审第三人庄少明、江芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨胜顺上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持杨胜顺一审的诉讼请求，并判决杨智文承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、杨胜顺在法院查封涉案房产前，已经与庄少明、江芬签订合法有效的房屋买卖合同，按约支付房款，并合法占有涉案房产。杨胜顺与庄少明、江芬原审签订《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》是在法院采取查封措施之前，是合法有效的。杨胜顺已按照双方约定的期限支付全部房款637795元,不存在与协议约定的付款时间及金额不一致的问题。虽然收款收条中有三张记载的房号与涉案房产不一致，但是庄少明、江芬在上河国际没有其他房产，杨胜顺没有在上河国际购买其他房产，房号不一致仅是杨胜顺在无法确定房号的情况下形成的，也进一步证实杨胜顺购房的客观真实性。杨胜顺在交房后装修居住至今，有大量的证据证实，庄少明、江芬亦已确认，足以证明杨胜顺对涉案房产己合法占有。二、未办理过户登记非因买受人即杨胜顺的自身原因。杨胜顺与庄少明、江芬签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》明确约定银行公积金贷款由庄少明、江芬偿还。并且杨胜顺己将全部房款给付庄少明、江芬，只是庄少明、江芬未按约返还公积金贷款，无法办理涉案房产的过户登记手续。杨胜顺付款后，通过催促方式要求庄少明、江芬办理过户手续符合常理，一审判决却还要杨胜顺承担采取有效措施要求庄少明、江芬偿还抵押贷款的义务，显然强人所难，没有法律依据。庄少明、江芬在一审中也强调未办理过户登记是其将房款挪作他用，是其过错。一审判决却将过错责任归责为杨胜顺，违背公平公正原则。综上，为维护杨胜顺合法权益不受侵犯，请求支持杨胜顺的上诉请求。 杨智文辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.杨胜顺与庄少明、江芬未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。杨胜顺称其与庄少明、江芬分别于2013年6月15日和2014年4月15日签订的《房屋转让协议书》和《房屋转让补充协议》，系杨胜顺等为拖延、阻碍执行而在法院依法查封涉案不动产后再行签订的，严重损害了杨智文的合法权益。杨智文向法院提交的录音材料证实，庄少明承认《房屋转让协议书》和《房屋转让补充协议》系杨胜顺为了提出执行异议而于2019年5月25日补签的。2.即使杨胜顺“购买”了本案房产，杨胜顺也未支付任何购房款。杨胜顺向法庭提供的先后共计29万元的转账记录，只能证实案外人杨菲菲向江芬转账了29万元，并没有证据证明该29万元就是本案购房款。另杨胜顺向法院提交的3张收条共计金额累达34.7795万元，收条写的是1404室而非本案房产的购房款。杨胜顺称写收条的时候房号还没确定，但杨胜顺自己提交的《房屋转让协议书》和《房屋转让补充协议》和电费发票等均明确表明杨胜顺早已知悉其“购买”的是本案1401室房产，杨胜顺系明显虚构购买和支付购房款的事实。同时，杨胜顺在法庭调查时陈述当时也就是2013年6月其向庄少明现金支付10万元的情况时，说持10万元现金去馆店支付给庄少明时，没带包，是把现金装身上口袋里的。试想，就算是冬天穿羽绒服，要把10万元装在身上口袋里去公共场所也是不可能的，何况是夏天！因此杨胜顺所述不仅违背常理，更是不符合逻辑。3.未办理过户登记系杨胜顺自身原因。《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》均表明杨胜顺明知道本案房产办理了公积金贷款，涉案房屋因贷款抵押给银行于2013年3月进行了抵押权预告登记，抵押效力存续至今，贷款亦未还清，杨胜顺知情但仍执意“购买”，因此杨胜顺应自行承担对其不利的法律后果。另合同也约定尾款4万元于办理房屋产权过户时付清，也约定了无故拖延办理房产过户手续的赔偿责任。但杨胜顺在未过户的情况下竟然“支付”了全部购房款，明显违背二手房交易习惯，长达六年多的时间放任至今未过户的事实产生。因此，未办理过户登记系杨胜顺自身原因。二、一审法院适用法律正确，程序合法，杨胜顺的上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，杨胜顺的上诉请求不成立，请求二审人民法院驳回其上诉，依法维持一审判决。 杨胜顺向一审法院起诉请求：1.停止对座落于将乐县房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2.判决确认座落于将乐县房屋归杨胜顺所有，庄少明、江芬立即协助配合杨胜顺办理上述房产的过户手续；3.本案诉讼费用由杨智文承担。 一审法院认定事实： 杨胜顺与庄少明、江芬签订了《房屋转让协议书》一份，时间为2013年6月15日，双方约定庄少明、江芬将位于将乐县，以637795元的价格转让给杨胜顺，庄少明、江芬同意分期支付购房款，杨胜顺于合同签订当日向甲方支付定金10万元，2013年9月15日前再支付定金10万元，2013年12月30日前支付10万元，2014年9月30日前支付9万元，2015年9月30日前支付10万元，2015年12月30日前支付107795元，余款4万元于办理房屋产权过户时付清。后双方又签订《房屋转让补充协议》一份，时间为2014年4月15日。双方约定庄少明、江芬依据上河国际开发商交房通知办理领取该商品房锁匙手续，将锁匙、房屋交由杨胜顺装修居住使用，交房后因房屋产生的物业费、水电费等由乙方负责缴纳与甲方无关。交房后乙方于2014年9月30日前支付9万元，2014年12月30前支付10万元，于2015年3月30日前支付147795元，甲方应及时结清该房屋公积金贷款为乙方办理房屋产权过户手续，不得无故拖延，否则应承担赔偿责任。杨胜顺女儿杨菲菲分别于2013年8月18日、2013年12月6日、2014年4月3日、2014年8月25日通过其账户转到江芬账户10万元、10万元、5万元、4万元，后庄少明分别于2013年9月2日、2013年12月30日、2014年5月5日、2014年9月2日出具金额为10万元、10万元、5万元、4万元的收款收条予以确认收到上述转账的购房款合计29万元。另庄少明分别于2013年6月15日、2014年12月10日、2015年3月25日出具金额为10万元、10万元、14.7795万元的收款收条，合计金额为34.7795万元。上述七张收条其中于2013年12月30日、2014年12月10日、2015年3月25日三张收条中载明内容“收到上河国际第9栋14层1404室的购房款”。杨胜顺于2014年5月、7月向将乐县其邦门窗购买门窗。杨胜顺妻子余七娘向将乐县安然燃气有限公司缴纳了涉案房产2016年至2019年5月4日的燃气费共计375.8元。 该院于2018年11月30日作出（2018）闽0428财保31号民事裁定书对涉案房产进行了查封。杨胜顺于2019年9月3日提出执行异议，该院于2019年9月5日裁定驳回其请求。 另查明，庄少明以其购买的位于将乐县古镛镇上河国际第九栋1401室房产为抵押担保向中国农业银行股份有限公司将乐县支行申请了公积金贷款，并于2013年3月18日办理了抵押权预告登记，该房屋状态为已备案，已办理抵押权预告登记。 一审法院认为： 杨胜顺虽其与庄少明签订了《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，自涉案房屋交房后装修居住至今，但杨胜顺提供的证据中仅有29万元的转账凭证，且庄少明提供的收款收条中有34.7795万元收据所载明的收到房款的房号内容与涉案房产不一致，也与二人签订协议中的付款时间及金额不一致。另庄少明在购买涉案房产时办理了公积金贷款，涉案房产于2013年3月18日便因公积金贷款抵押给了中国农业银行股份有限公司将乐县支行，并办理了抵押权预告登记，抵押效力一直存续，庄少明至今未将贷款还清，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。杨胜顺对抵押一事知情却仍然向庄少明购买涉案房产，在付款后也未采取有效措施要求庄少明偿还抵押贷款，导致至今无法正常办理房屋过户登记手续，其在购买房屋前后均未尽审慎的注意义务，是其自身对权利障碍的忽略，未办理过户登记系能够归责于杨胜顺的自身原因。因此，杨胜顺提出解除对讼争房产查封的异议请求，不享有足以排除强制执行的民事权益，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回杨胜顺的诉讼请求。案件受理费100元，由杨胜顺负担。 二审中，杨胜顺对一审判决认定的事实无异议，但认为需补充：1.杨胜顺在房产交付后还支付了装修保证金、垃圾清运费、水电费公摊、物业费、污水费等；2.公积金贷款已于2019年12月11日结清。杨智文对一审判决认定的事实无异议，但认为杨胜顺女儿杨菲菲转账给庄少明的款项，不一定用于购房。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，原审法院在2019年12月10日（一审开庭后）向庄少明作了询问笔录，杨胜顺及杨智文均在场，庄少明陈述：对杨智文的录音不知情，不是当面录的；庄少明认可已经将案涉房屋卖给了杨胜顺，且收到了杨胜顺的款项，款项有的是现金，有的是转账，钱被庄少明用了（未去还公积金贷款）；杨胜顺有叫庄少明去办过户手续，但庄少明没办法过户。 二审中，杨胜顺向本院提交了：1.补充说明，拟证明杨胜顺至今都居住生活在涉案房产并合法占有涉案房产。2.三明市住房公积金管理中心贷款信息清单，拟证明涉案房产贷款已经还清。杨智文质证认为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，只能证明庄少明在2019年12月11日还清公积金贷款，在一审起诉立案时（2019年8月），庄少明并没有还清公积金贷款，且是因为庄少明未按时还公积金贷款，银行直接扣开发商的押金来还公积金贷款，并不是庄少明自己还的。本院认为，杨智文对杨胜顺提交证据的真实性无异议，本院予以采信，但能否达到杨胜顺的证明目的，本院将结合其他事实和证据综合认定。 杨智文向本院提交了一份中国电信通话清单，拟证明本院涉案房产并没有出卖给杨胜顺。杨胜顺对通话清单没有意见，但认为不能证明杨智文的主张。本院认为，仅凭通话清单，并不能直接证明杨智文的主张。 本院认为，杨胜顺与庄少明、江芬分别于2013年6月15日及2014年4月15日签订《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，约定庄少明、江芬将涉案房屋转让给杨胜顺。杨胜顺在一审中提供的装修保证金、装修垃圾清运费、物业服务费等《收款收据》，以及《门窗销售单》、燃气缴费凭证等证据能够证实杨胜顺在签订合同之后已经入住该房屋。在一审法院向庄少明所作的询问笔录中，庄少明认可已经将案涉房屋卖给了杨胜顺，并收取了全部购房款，虽然杨智文在一审中提出其与庄少明的录音证据与此相矛盾，但一审法院对庄少明的询问是依职权进行的调查，且杨胜顺及杨智文均在场，而杨智文与庄少明的录音为其私下形成，庄少明在一审询问笔录中陈述的可信度更高。庄少明在询问笔录中的陈述能够与杨胜顺提供的转账凭证、收条等证据相互印证，虽然收款收条中有三张记载的房号与涉案房产不一致，但庄少明与杨胜顺在案涉将乐县古镛镇上河国际楼盘转让房屋仅为第九栋14层1401室，并无其他房产，其中三张收条上写为第九栋14层1404室应为笔误，上述证据及事实能够证明杨胜顺对涉案房产己合法占有，并向庄少明支付了全部购房款。杨胜顺在向庄少明购买涉案房屋时，虽明知该房屋已经抵押，但该事实并不能成为案涉房屋未及时办理过户登记的过错原因，本案未及时办理过户登记的原因在于庄少明收到杨胜顺购房款后未能将该款项用于偿还银行贷款所致，杨胜顺也有催促庄少明及时办理过户登记，因此，本案未办理过户登记非因买受人即杨胜顺的自身原因所致。杨智文作为债权人，在债务人庄少明未清偿债务的情况下，有权要求庄少明以其全部财产承担清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是庄少明的全部个人财产，包括涉案房屋中庄少明应有的财产份额。而杨胜顺作为债权人，在案涉《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》签订后，已经依约支付了全部购房款，并实际占有了案涉房屋，虽然未办理过户登记手续，但杨胜顺作为合法占有人，有权要求出卖人庄少明、江芬为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，杨智文作为债权人的权利内容，指向的是庄少明的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而杨胜顺作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。杨胜顺作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。 综上，杨胜顺与庄少明、江芬对案涉房屋在法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，且合法占有该房屋，并已经支付全部价款，亦非因买受人杨胜顺的自身原因未办理过户登记。杨胜顺请求排除法院执行，应予支持，法院不得对涉案房屋进行执行，案涉房屋的权利应归杨胜顺所有。至于杨胜顺要求庄少明、江芬协助办理过户登记手续的请求，不属于案外人执行异议之诉中能够处理的事项，对杨胜顺的该项诉讼请求，在本案中不予支持。 综上所述，杨胜顺的上诉请求理由部份成立，其上诉主张本院予以部份支持。一审判决认定事实错误，应予改判。原审第三人庄少明、江芬经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省将乐县人民法院（2019）闽0428民初1954号民事判决； 二、不得执行座落于将乐县房屋； 三、座落于将乐县房屋归杨胜顺所有； 四、驳回杨胜顺的其他诉讼请求； 五、驳回杨胜顺的其他上诉请求。 二审案件受理费100元，由杨胜顺负担50元，由杨智文负担50元； 一审案件受理费100元，由杨胜顺负担50元，由杨智文负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年七月三十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。