重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2813号上诉人（原审被告）：袁柳，男，1966年1月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹又，重庆静昇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴琼，女，1965年11月30日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹又，重庆静昇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：袁宽，男，1990年8月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张莉，重庆佳士律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆穗奥物业管理服务有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道26号附43号2-2，统一社会信用代码915001075979904134。法定代表人：任登飞，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张波，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小玲，女，1980年10月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。上诉人袁柳、吴琼、袁宽因与被上诉人重庆穗奥物业管理服务有限公司（以下简称穗奥物业公司）、刘小玲物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人袁柳、吴琼的委托诉讼代理人廖成勇，被上诉人穗奥物业公司的委托诉讼代理人张波，被上诉人刘小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁柳、吴琼、袁宽上诉请求：撤销原判，依法改判由被上诉人刘小玲承担物业费26756.1元及违约金500元，三上诉人承担连带责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。袁柳、吴琼、袁宽系涉案房屋业主，2014年2月24日，上诉人吴琼与被上诉人刘小玲签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给刘小玲使用，该合同第五条明确约定刘小玲租赁该房屋期间应按时足额缴纳水、电、气、物管等一切税、费。一审审理查明被上诉人刘小玲是该商铺的承租人和实际使用人，刘小玲在承租期间商铺因二楼平台渗水导致商铺受损等原因，刘小玲多次与穗奥物业公司协商未果后一直拒缴物业费，其间上诉人吴琼也多次与二被上诉人沟通协商，未能达成一致意见。一审法院未审查《房屋租赁合同》约定的内容系认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。根据物业管理条例的相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故上诉人只有在刘小玲未交纳物业服务费用的情况下才负连带交纳责任。三、穗奥物业公司提供物业过程中其物业服务质量及方式等行为均不符合物业服务合同的要求，其中漏水等房屋质量问题未向开发商反馈，未要求开发商进行整改，给上诉人造成较大的经济损失，物业服务费应当予以减免；穗奥物业公司一直未向上诉人主张过物业服务费，其大部分主张已超过诉讼时效，故物业服务费应仅从起诉之日向前主张三年。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。穗奥物业公司辩称，一审中因上诉人未到庭，我方向法庭提交的仅是不完整的租赁合同复印件，故一审法院对刘小玲应承担交纳物业服务费责任的事实没有确认符合法律规定；上诉人提出的漏水问题是房屋质量问题，与物业服务合同没有关联性；我公司有证据证明不断在向承租人和业主进行催收，故不存在超过诉讼时效的问题，且一审中上诉人未针对诉讼时效提出异议，二审就不应再提出。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审依法全部予以驳回。刘小玲辩称，一审中我也提出过诉讼时效的问题，房屋租赁合同我交到穗奥物业公司是完整的，但一审中穗奥物业公司只出示了其中两页。我一直在同穗奥物业公司沟通，也承认该交的物业费都会交，但穗奥物业公司一直在换管理人员，导致涉案房屋的漏水问题一直没有得到解决。最后一次沟通是同穗奥物业公司的律师，我一直都是在等待穗奥物业公司找我协商，且涉案房屋的阳台卫生等都是我们自己请人做的，穗奥物业公司根本就没有进行服务。同意上诉人的上诉请求。穗奥物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令袁宽、袁柳、吴琼、刘小玲立即支付穗奥物业公司2014年5月至2019年6月期间物业服务费26756.1元、违约金（以年利率24%为标准计算）。二、本案诉讼费由袁宽、袁柳、吴琼、刘小玲承担。一审法院经审理认定事实如下：袁宽、袁柳、吴琼系重庆市九龙坡区矿机村XX号附84号、附85号房屋产权人。其中，每套房屋建筑面积86.31平方米，吴琼占10%的份额，袁柳占5%的份额，袁宽占85%的份额。刘小玲系涉案房屋承租人。2014年2月24日，吴琼与刘小玲签订有《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给刘小玲使用，租赁期限自2014年3月25日起至2019年3月24日止。合同到期后，刘小玲续租至今。涉案小区房地产开放商与穗奥物业公司签订有《前期物业服务合同》，约定商业用房物业服务费收费标准为5元/月/建筑平方米，物业服务费应按月交纳，逾期应按每日千分之三的标准支付违约金，合同期限自2012年10月9日起至2015年10月8日止。合同到期后，因涉案小区未成立业主委员会选任新物业公司，穗奥物业公司继续在涉案小区提供物业服务至今。一审庭审中，穗奥物业公司陈述：虽然与房地产开放商签订的前期物业服务合同中约定商业用房物业服务费收费标准为5元/月/建筑平方米，但其与业主签订的前期物业服务合同中约定商业用房物业服务费收费标准为2.5元/月/建筑平方米，实际也是按照2.5元/月/建筑平方米收费，本次诉讼也是按照2.5元/月/建筑平方米的标准主张物业服务费。一审法院认为，袁柳、吴琼、袁宽经一审法院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法对本案缺席判决。穗奥物业公司在提供物业服务的过程中，虽存在对小区管理服务中存在一定瑕疵，但尚未达致提供物业服务存在严重过错的程度，并未达致根本违约。穗奥物业公司对袁宽、袁柳、吴琼所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，涉案房屋业主袁柳、吴琼、袁宽应当按合同约定向穗奥物业公司支付物业服务费。另根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。在本案中，业主在房屋租赁合同中并未约定由承租人承担物业服务费用，故对穗奥物业公司要求涉案房屋物业使用人刘小玲承担连带责任的主张，无合同依据，不予支持。经计算，袁柳、吴琼、袁宽应向穗奥物业公司支付拖欠的2014年5月至2019年6月期间的物业服务费26756.1元(86.31平方米×2.5元/建筑平方米/月×62月×2套)。另关于违约金的问题：袁宽、袁柳、吴琼无正当理由拖欠物业服务费，属违约行为，但合同约定违约金标准过高，一审法院酌定违约金500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告袁柳、吴琼、袁宽于本判决生效后五日内向原告重庆穗奥物业管理服务有限公司支付物业服务费26756.1元、违约金500元。二、驳回原告重庆穗奥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为855元，由被告袁柳、吴琼、袁宽、负担240元，由原告重庆穗奥物业管理服务有限公司自行承担615元。”二审中，上诉人袁柳、吴琼围绕其上诉请求提交了吴琼与刘小玲签订的《房屋租赁合同》，拟证明双方明确约定涉案房屋的物业费、水电气费由承租人交纳，故按照合同约定和相关规定，应该由刘小玲交纳涉案房屋物业费，上诉人承担连带责任。经质证，穗奥物业公司对该证据的真实性不予认可，对上诉人的证明目的也不认可；刘小玲认可该证据的真实性，对合同中约定由其缴纳物业服务费无异议。结合一审中穗奥物业公司曾提交了不完整的租赁合同复印件及刘小玲在二审亦认可该租赁合同真实性等事实，本院对该租赁合同的真实性、合法性、关联性均予以确认并采信，该证据足以证明穗奥物业公司主张的涉案房屋物业管理费应由刘小玲交纳。本院对一审判决认定的其他事实亦予以确认。本院认为，上诉人在二审中提交的案涉《房屋租赁合同》，足以证明涉案房屋由被上诉人刘小玲承租使用，且涉案房屋业主，即上诉人吴琼已与刘小玲约定，租赁期间的水、电、气、物管等一切税费均由刘小玲负责，故上诉人袁柳、吴琼、袁宽认为应由刘小玲交纳案涉物业服务费，袁柳、吴琼、袁宽仅应承担连带交纳责任的上诉请求，既符合租赁合同的约定，也符合物业管理条例的相关规定，本院予以支持。刘小玲在一审中提交的证据不足以证明穗奥物业公司对涉案房屋所在小区提供的服务存在重大瑕疵和根本违约的情形，故这不是刘小玲拒交物业服务费的正当理由，因此，本院对上诉人关于物业服务未达到要求应减免物业服务费的上诉理由，亦不予采信。上诉人袁柳、吴琼、袁宽无正当理由未到庭参加本案一审诉讼，应视为已放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果；且刘小玲在一审中也未对诉讼时效问题提出抗辩，故本院对穗奥物业公司此次诉讼是否超过诉讼时效的问题，不予审查。综上所述，袁柳、吴琼、袁宽的上诉请求部分成立，一审判决部分事实认定不清，本院依据二审中出现的新证据，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24599号民事判决；二、刘小玲于本判决生效后五日内向重庆穗奥物业管理服务有限公司支付物业服务费26756.1元、违约金500元，共计27256.1元，袁柳、吴琼、袁宽对刘小玲应支付的前述款项承担连带责任；三、驳回重庆穗奥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果刘小玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费855元，由重庆穗奥物业管理服务有限公司负担615元，由刘小玲负担240元；二审案件受理费480元，由刘小玲负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年七月二十八日书记员  陈 丽