贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初58号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：何主连，女，1968年2月16日生，汉族，贵州省平塘县人，住所地贵州省平塘县，经常居住地贵州省瓮安县瓮水办事处花桥社区客运站处。 委托诉讼代理人：余秋霖，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201711010288。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张建军，贵州黔鹰律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被告：贺义平，女，1962年8月6日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 被告：周恒，男，1989年1月8日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 第三人：杨凡，男，1971年8月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 原告何主连与被告贺义平、周恒合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理。本院受理后，为了查清案件事实，依法追加杨凡作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2020年7月10日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人余秋霖、张建军、被告贺义平、被告周恒、第三人杨凡均到庭参加了诉讼。本案因法定事由，依法扣除了相应的审理期限。本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告何主连的诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的合同，由被告退还原告购房款75000元，并由被告承担给付原告20%的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年12月25日购买被告住房，被告将面积为115平方米的住房一套以75000元的价格出售给原告，双方交易时，原告一次性付清被告房款75000元，被告亲笔在收条上签名给原告为凭据（该住房未办理产权登记）。因该套住房是茅坡村旗山组村民杨凡修建的楼房，后将该楼房五楼住房卖给二被告的，被告在2016年12月25日又转卖给原告。原告在同年购房后进行装修，但杨凡说被告转卖住房未经他同意，所以一直不准原告装修，原告与被告多次协商无果，原告购买被告住房后直到现在未能搬入居住。现原告归还被告住房，要求被告退还原告房款。因被告违约，不履行合同，严重损害了原告的合法权益，依照相关法律规定，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告贺义平的答辩意见：我没有什么好说的，案涉房屋我听说是杨凡卖给我儿子周恒的，当初原告的姐姐说介绍原告过来买，之后我听我儿子周恒说房子已经卖给原告了，其余的事情我就不清楚了。 被告周恒的答辩意见：1、这件事情与我母亲贺义平没有任何关系，我母亲只是给我说有人要买房子。2、卖房子是我与原告对接的，卖房子这个事情是在2016年卖的，我们合同也已经签了，原告的房屋已经装修了，但是卖房子后几年原告都没有来找过我，现在原告要求我退房款我有异议。 第三人杨凡的陈述意见：案涉房屋没有卖给周恒，周恒也没有转账给我，而且房屋买卖合同上没有周恒的签字，我认为我与周恒之间的这个房屋买卖合同是无效合同，当时房子的成本价都不止周恒向原告出售的价格。本案与贺义平无关，我一直都是与周恒在接触，因为我与周恒之间有债务纠纷。当时我大约是在2013年向周恒借了30万元的高利贷，利息按照月利率5%支付，我大约支付到2015年4月左右，到签订房屋买卖合同的日期为止，我大约有四个月的利息没有支付给周恒，签合同当天晚上十点钟左右，周恒就带着一份事先准备好的合同，要求用房屋作为担保抵押我所差欠周恒的60000元的利息，然后周恒说写成买卖合同，但是他没有在乙方处签名，说是我把差欠的60000元还了就把合同收回来。我借这笔款时是王德利担保的，周恒要求王德利帮我还账，王德利在2018年8月帮我还了247000元，账还完了房屋买卖合同还没有收回来，周恒就被公安机关抓了。如果不是原告2019年来装修房屋，我还不知道周恒已经将房屋私自卖给原告了。案涉房屋是我2013年离婚时已经明确分给我前妻与女儿了的，这个内容在我们离婚协议上有。房屋买卖合同签订后，周恒没有向我支付过购房款，我借周恒30万元本金，本息一共还了846000元，所有还账的记录我已经向瓮安县扫黑办提交。 审理查明的案件事实 第三人杨凡曾在被告周恒经营的瓮安天宇投资管理有限公司以月利率5%的高利息借款30万元。后因第三人杨凡未能按时足额支付利息，被告周恒便以多次滋扰、纠缠等方式索要利息。2016年11月25日，在被告周恒提议并准备好《房屋买卖合同》的情况下，杨凡同意以签订房屋买卖合同的方式对差欠的利息60000元予以担保，并在《房屋买卖合同》上签字捺印。合同中约定房屋坐落于茅坡村××小学门口旁边五楼左户，房屋价款为90000元，房屋交付日期为2016年12月3日；同日，被告周恒还让第三人杨凡出具了一份金额为90000元的收条，但被告周恒实际并未向第三人杨凡给付任何购房款。2016年12月2日，被告周恒与原告签订《房屋买卖合同》，被告周恒将前述房屋以75000元的价格出售给原告，原告以现金给付方式向被告周恒交付了75000元购房款，被告周恒向原告出具了金额为75000元的收条。双方在合同中约定房屋交付日期为2016年12月2日，如一方违反合同条款，应向对方支付购房款本金20%的违约金。后原告拟对该房屋进行装修时被第三人杨凡阻止。因被告周恒涉及刑事犯罪被羁押，2020年四五月份，原告找到被告贺义平，要求被告贺义平在被告周恒向原告出具的收条中收款人处签名，以证实原告向被告周恒购买房屋的事实，被告贺义平遂在该借条中的借款人处签名并捺。 另查明：第三人杨凡于2019年7月6日就被告周恒涉黑问题向瓮安县扫黑除恶领导小组办公室提交《关于周恒涉黑举报书》进行举报。2019年12月31日，被告周恒因犯组织、领导黑社会性质组织罪、寻衅滋事罪、非法拘禁罪被本院以（2019）黔2725刑初225号刑事判决判处刑罚，数罪并罚，决定执行有期徒刑十八年，剥夺政治权利三年，并处没收个人全部财产，并处罚金人民币二十万元。本案中被告周恒与第三人杨凡签订《房屋买卖合同》的行为在该刑事判决中已被认定为周恒的犯罪事实，同时被告周恒在签订房屋买卖合同后又将该房屋以75000元的价格出售给原告的事实，在该刑事判决中同样得到了认定。后被告周恒因不服刑事判决，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（2020）黔27刑终28号刑事判决确认了本院（2019）黔2725民初225号刑事判决所查明的犯罪事实，仅对周恒的刑事处罚部分作了改判，改判为：被告人周恒犯组织、领导黑社会性质组织罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利三年，并处没收个人全部财产；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑八年四个月，并处罚金人民币二十万元；犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年。数罪并罚，决定执行有期徒刑十八年，剥夺政治权利三年，并处没收个人全部财产。刑事判决现已发生法律效力。 本院所确认的上述事实，有原、被告双方及第三人的法庭陈述，原告提交的原告2016年12月2日与被告周恒签订的《房屋买卖合同》、被告周恒2016年12月2日向原告出具的《收条》、被告周恒与第三人杨凡于2016年11月25日签订的《房屋买卖合同》、第三人杨凡于2016年11月25日向被告周恒出具的收条，第三人杨凡提交的《关于周恒涉黑举报书》，本院依职权调取的（2019）黔2725民初225号刑事判决书等证据在卷予以佐证，经当庭出示质证和本院审查，足以认定。 判决理由及结果 本院认为，关于原告与被告周恒签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本案涉案房屋系第三人杨凡所有，被告周恒以犯罪手段与第三人杨凡签订的合同已被生效的刑事判决认定为犯罪，双方签订的合同并无法律效力，被告周恒并未以该合同取得本案涉案房屋的处分权。被告周恒在未取得房屋处分权的情况下，又与原告签订《房屋买卖合同》，将第三人杨凡的财产予以处分，且事后未得到财产所有权人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告周恒对第三人杨凡财产的处分行为无效，故原告与被告周恒签订《房屋买卖合同》不产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告周恒因无效合同所取得的75000元，应该返还给原告，故原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求依据合同约定，判决被告周恒给付合同金额20%违约金的问题，因本案双方签订的合同无效，原告依据无效合同的约定主张违约金，无法律依据，本院不予支持。因本案合同无效，对合同双方当事人无法律约束力，无需解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告虽因本案存在资金被占用的利息损失，但其在与被告周恒签订本案合同时，未对合同标的尽到必要的审慎的调查、审查义务，对无效合同的签订存在过错，因此，该损失应由原告自行承担。 关于被告贺义平是否承担返还购房款责任的问题。因贺义平不是双方签订合同的当事人，且未收取本案购房款，依法不负返还义务，故原告要求被告贺义平承担购房款返还责任，无事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 被告周恒虽然因刑事犯罪被判处没收个人全部财产，但本案债务发生在没收财产以前，且系被告周恒所负的正当、合法债务，根据《中华人民共和国刑法》第六十条“没收财产以前犯罪分子所负的正当债务，需要以没收的财产偿还的，经债权人请求，应当偿还。”之规定，如本判决发生法律效力，原告可向本院提出请求，以被告周恒被没收的个人财产偿还本案债务。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 一、限周恒在本判决发生法律效力之日起三日内返还何主连购房款七万五千元（75000元）； 二、驳回何主连的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1025元，由周恒负担。 权利义务告知 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可向本院提出请求，以周恒被没收的个人财偿还本案债务。 审判员  何崇尧 二〇二〇年七月十五日 书记员  任荣浪