福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1261号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李军，女，1965年10月15日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人李军的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李军一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由李军承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成李军所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房、车位违约金的计算明显存在错误，应予以调整。办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。3.一审法院按合同约定价款的日0.01%计算违约金明显错误，该违约金应以李军实际支付商品房价款为基数予以计算。 李军辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了违约金计算方式和标准，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 李军向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司立即向李军支付逾期办理商品房权属登记违约金49863元。 一审法院认定事实： 1.2014年3月29日，李军与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：李军向碧桂园公司购买案涉商品房，房屋总价款为776264元(因面积补差，调整为762939元)；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给李军使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付李军。如因碧桂园公司原因，李军不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，李军不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向李军支付违约金。合同签订后，李军与碧桂园公司还约定：李军无需支付案涉车位价款90000元，碧桂园公司将5500元的回馈金额冲抵购房款，碧桂园公司仅向李军开具金额为667439元的房屋发票。2016年11月19日，碧桂园公司向李军交付案涉商品房。 2.2017年6月29日，李军与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：李军向碧桂园公司购买案涉车位，总价款为90000元；碧桂园公司应于2017年6月30日前将车位交付给李军使用；如因碧桂园公司原因，李军不能在车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，李军不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按50元向李军支付违约金。2018年11月25日，碧桂园公司向李军交付案涉车位。 3.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号9幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公司与李军办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年12月15日，碧桂园公司与李军办理了案涉车位的办证资料移交手续。 4.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，李军与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定：李军委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，李军与碧桂园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由李军自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日内。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。李军与碧桂园公司签订的案涉商品房、案涉车位的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致李军未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 碧桂园公司是何时向李军交付案涉车位的，李军提供了物业费发票以证明是起交物业费的时间2017年4月4日，还提供了产证进度，上面载明是2018年11月25日已收楼，因两份证据均是李军提供，内容相互矛盾，且碧桂园公司对前者有异议，对后者无异议，故采信碧桂园公司的主张。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致李军不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理案涉商品房首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2016年11月20日）起的第91日（即2017年2月18日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日（即2018年3月21日）。碧桂园公司履行通知案涉车位办证义务的前一日为2018年12月14日，未超过碧桂园公司交付案涉车位的次日（即2018年11月26日）起的第91日（即2019年2月24日），故碧桂园公司不应承担案涉车位逾期办证的违约责任。由于《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》关于权属登记责任的约定内容，已被双方之后签订的《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》所取代，该约定内容实际已作废，不能再适用，且房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。 三、关于违约金约定是否过高，是否应予以调整的问题 李军与碧桂园公司约定逾期办理商品房权属登记的违约金每日按已付房款的0.01%计算，符合法律规定，予以支持。李军与碧桂园公司虽约定回馈金5500元冲抵购房款，但双方同时约定案涉商品房的购房发票价款（667439元）少于合同约定的房屋价款（776264元），且2018年4月15日开具的购房发票上备注的案涉商品房的合同总价仍为《商品房买卖合同》约定的金额776264元，故前述购房发票及回馈金的约定仅是对购房款支付方式进行的变更，而非对购房款数额进行的变更，购房款数额应以《商品房买卖合同》约定的数额776264元为准，但因面积补差调整为以762939元为准。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系李军与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。李军要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付案涉商品房违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。因李军主张逾期办理案涉商品房权属登记的违约金27237元并未超过按上述标准计算出的数额，予以支持。李军要求碧桂园公司按每逾期一日50元的标准支付案涉车位违约金，因碧桂园公司履行通知办证义务的前一日未超过碧桂园公司交付案涉车位的次日起的第91日，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给李军逾期办理商品房权属登记违约金27237元；二、驳回李军的其他诉讼请求。案件受理费1035元，减半收取计517.5元，由李军负担232.5元，碧桂园负担285元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前、2017年6月30日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交房时间为2016年11月19日，交付车位的时间为2018年11月25日），碧桂园公司办理讼争房屋及车位所属楼幢初始登记的时间为2017年12月21日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给李军时止，即本案应以2017年3月31日和2019年2月24日作为案涉商品房及车位逾期办理权属登记的起算时间。一审法院关于碧桂园公司不承担车位逾期办理权属登记的违约责任的认定正确，本院予以确认。因案涉商品房实际所付购房款为667439元，故逾期办理商品房权属登记的违约金应以该实际支付的购房款为基数，自2017年3月31日起计至2018年3月21日止共356天，计23760元（即667439元×0.01%×356天）。一审法院对碧桂园公司逾期办理案涉商品房权属登记的起算时间及计算基数认定有误，导致违约金数额计算错误，本院予以纠正。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初580号民事判决第二项； 二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初580号民事判决第一项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李军逾期办理商品房权属登记违约金23760元； 三、驳回李军的其他诉讼请求； 四、驳回三明市碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费1035元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。