甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1720号上诉人（原审被告）：吴永伟，男，1962年5月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）：吴永健，男，1959年4月18日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）：李蔚吟，女，1930年11月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吴天宇，男，1989年12月6日出生，汉族，系吴永伟之子，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃省地震局，住所地甘肃省兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。上诉人吴永伟、吴永健、李蔚吟因与被上诉人甘肃省地震局房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴永伟、吴永健、李蔚吟上诉请求：1．依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5017号民事判决；2．请求二审查明事实后依法改判或发回重审；3．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人明确说明旧房的回收价格，按省市房管、物价部门批准的价格进行回购结算，但至今被上诉人未按省市房管、物价部门批准的价格与上诉人进行旧房结算，因此，上诉人有权拒绝交付旧房。上诉人不构成违约。二、被上诉人委托甘肃华澳地产估价有限公司对涉案旧房进行价格估价，不是省市房管、物价部门批准的价格，与协议约定不符。三、一审驳回了被上诉人的其他诉讼请求，但判令上诉人承担全部诉讼费不当。甘肃省地震局辩称，一、上诉人对旧房结算价格有异议不能构成其违约的抗辩理由。《配售办法》、《预售协议》、《新旧房交接协议》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，根据《配售办法》第二条、第二十三条，《预售协议》第三条，《新旧房交接协议》第4条等相关约定，上诉人在参与新房配售且已入住的条件下，应于2012年7月31日前交回旧房；《新旧房交接协议》第13、14条明确约定了上诉人的结算及协助过户义务，上诉人在入住新房后以结算价格为抗辩理由而不履行腾交旧房并协助过户的义务，无合同约定也无法律依据。二、旧房结算价格执行房管、物价部门批准的政策性评估价符合协议双方的约定。《配售办法》第26条规定“旧房回收价格以兰州市房地产交易中心评估认可的价格为准。”《交接协议》第13条规定“旧房的回收价格，按省市房管物价部门批准的价格进行回购结算。”故旧房结算价格执行房管、物价部门批准的政策性评估价符合协议双方的以上约定；旧房调整配售工作是2013年进行的，故定价以《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格的标准通知》（甘建保〔2013〕393号）为标准，符合政策规定。甘肃华澳房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告》以2013年10月25日为价值时点，以《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格的标准通知》(甘建保(2013)393号）等房改有关政策为依据，旧房价格的评估结果客观公正合理。依据《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省发展和改革委员会、甘肃省财政厅关于印发甘肃省2013年房改有关价格的标准通知》（甘建保(2013)393号)《房地产估价报告》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼及调整配售旧房结算方案》等文件，新旧房结算现已具备条件，且被上诉人已与单位其他职工签订协议将旧房重新配售，旧房办理过户的条件显然已成就，上诉人应尽快配合结算并履行协助办理过户的义务。三、一审案件受理费应由上诉人全部承担。根据《诉讼费用交纳办法》第13条、第29条的规定，一审案件受理费为2700元，应由上诉人全部承担。甘肃省地震局向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付兰州市城关区［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］；2.判令被告协助原告立即将兰州市城关区渭源路街南昌路221号4单元4层401室的不动产权过户至原告名下；3.判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元（自2012年8月1日起计算至2019年3月31日），并按每月1500元的标准向原告支付自2019年4月1日至实际交房之日的违约金；4.本案的诉讼费等相关费用由被告负担。一审法院认定事实：被告李蔚吟与吴焕猷系夫妻关系，被告吴永伟、吴永健与吴焕猷系父子关系。吴焕猷生前系原告甘肃省地震局的退休职工，2012年去世。1995年6月16日，原告将分配给吴焕猷居住使用的兰州市城关区经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给吴焕猷，并为吴焕猷办理了房屋产权登记［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］，吴焕猷因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2010年，为改善职工住房条件，适应地震时快速应急工作，根据经济适用房相关政策规定，由职工集资原告建设经济适用房性质的保障性住房应急职工住宅楼。依据原告制定的购新退旧配售办法，吴焕猷享有配售新房的资格。2010年2月9日，原告与吴焕猷依据甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议一份，双方约定吴焕猷选定的新房为西楼Ａ型层20住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准，产权证从交付使用起5年后发放。同时约定，吴焕猷应向原告支付购房首付款110000元，并将上述房改旧房所有权证交回原告。合同签订后，吴焕猷依约交纳了新房首付款并交付了旧房所有权证。2012年4月13日，为了规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序地入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括吴焕猷在内的购房职工分别签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议，约定原告于2012年4月13日至14日两天内向吴焕猷交付吴焕猷选定的上述新房（应急职工住宅楼3单元2004室，建筑面积87.01平方米）；吴焕猷就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日；吴焕猷应于2012年7月31日前向原告交回上述401室旧房，如逾期10天之内，吴焕猷按照每天临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按照200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元／平方米的预售价格计算房款，吴焕猷根据原住旧房建筑面积补缴房款。新房价格批复后，最终售价若低于2800元／平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元／平方米，吴焕猷需在三个月内向原告补齐房款。旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，回收配售后办理产权过户手续时被告必须予以配合。双方还约定了其他事宜。该协议签订当日原告即向吴焕猷交付了2004室新房，吴焕猷随后亦按约定向原告补缴了房款，但吴焕猷至今未按约定向原告交回401室旧房，吴焕猷去世后，上述401室旧房由吴焕猷之子被告吴永伟居住使用，但被告吴永伟亦拒绝向原告交回旧房，遂酿成纠纷。另，原告依据甘发改服务〔2013〕581号《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅关于甘肃省地震局经济适用住房价格的批复》文件精神按2485元／平方米对上述配售新房进行结算。同时，依据甘建保〔2013〕393号文件精神按2206元／平方米对上述需交回的旧房进行回购结算，但因吴焕猷对结算价格有异议未能及时结算，为此，原告于2018年委托甘肃华澳房地产估价有限公司对上述需交回的旧房依据相关房改政策及上述配售办法、预售协议、交接协议进行了政策性价格评估，评估结果为2206元／平方米，但因被告对该评估结果仍持有异议，导致至今未能结算。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告李蔚吟之夫、被告吴永伟、吴永健之父吴焕猷之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于吴焕猷系原告的职工，因而获得缔结协议的资格，吴焕猷对原告关于向职工配售新房后收回旧房并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，吴焕猷与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向吴焕猷交付新房的合同义务，吴焕猷仅依合同约定支付了购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约，吴焕猷自原告依约交付涉案新房时已对涉案旧房不再享有所有权，现吴焕猷因故去世，被告吴永伟作为该房屋的实际占有使用人及继承人，被告李蔚吟作为该房屋的共有人及继承人，被告吴永健作为该房屋的继承人，均应承担相应的违约责任。对于三被告拒绝腾交房屋的辩称理由，一审法院认为上述协议约定新房交付后再给3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内必须向原告交回旧房，三被告以旧房回购没有结算为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，故对三被告的辩称理由一审法院不予采纳。另，本案中旧房为房改房，新房为经济适用房，均具有福利性质，原告依照相关文件及评估结果将旧房回收价格确定为2206元／平方米进行结算，此价格接近原告依据相关文件确定的配售新房的结算价格2485元／平方米，亦不违背双方协议中关于旧房回收价格的约定，而三被告却以旧房回收价格不能满足其要求拒绝结算，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交付了新房，三被告应依约向原告交付旧房，故对原告要求三被告交付涉案旧房的诉请一审法院以支持，但因涉案旧房现实际由被告吴永伟占有使用，故应由被告吴永伟向原告腾交涉案旧房。对于原告要求三被告协助将涉案旧房的不动产权过户至原告名下的诉请，一审法院认为，原告配售的保障性新房依原告与吴焕猷的约定将为其办理产权登记，同时约定旧房回收后办理产权过户手续时其必须予以配合，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，三被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院法予以支持。对于原告要求三被告支付逾期交房违约金的诉请，一审法院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告与吴焕猷约定了如吴焕猷迟延交付旧房逾期20天以上，则应按每天200元向原告支付违约金。因三被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案实际情况及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，一审法院依法酌情确定三被告向原告支付违约金20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告吴永伟于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区；二、被告吴永伟、吴永健、李蔚吟于判决生效后15日内协助原告甘肃省地震局将位于兰州市城关区［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］产权转移登记至原告甘肃省地震局名下；三、被告吴永伟、吴永健、李蔚吟于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局支付违约金20000元。在判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告吴永伟、吴永健、李蔚吟负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：第一、一审认定被上诉人将旧房回收价格确定为2206元／㎡适当的观点是否正确。三上诉人对于其应交还的旧房为房改房，其分得的新房为经济适用房的性质无异议，故涉案的新旧房均具有福利性质。建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，第三十二条规定：“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。”兰州市人民政府于2008年发布的《兰州市经济适用房住房管理办法》第四十四条规定：“已领取住房补贴的职工，不得参加单位集资建房。已享受福利分房、已购买经济适用住房或者已参加单位集资建房的，其住房已达到控制标准的职工家庭，不得再次参加单位集资建房。”根据以上两份文件精神，一个家庭只能享受一次福利分房，且福利分房具有保障性住房性质，任何人不能从中获取利润。涉案新房价格确定为2485元/㎡，三上诉人对此无异议。被上诉人根据甘发改服务[2013]581号、甘建保[2013]393文件及甘肃华澳地产估价有限公司的旧房价格评估结果将涉案旧房回收价格确定为2206元／㎡，新旧房价格差距不大，因此，被上诉人确定的旧房价格并无不当。一审对此的认定适当。第二、一审判令三上诉人承担的义务是否适当。如上所述，涉案旧房为具有福利性质的房改房，吴焕猷在分得新的经济适用房的同时，应退回旧房，这也是其与被上诉人签订的《新旧房交接协议》明确约定的内容，吴焕猷去世后，三上诉人作为吴焕猷遗产继承人，承继了《新旧房交接协议》中的权利义务，三上诉人在取得新房时，应履行向被上诉人交付旧房的义务，三上诉人未履行该义务，构成违约，三上诉人应继续履行交付旧房的义务，并按《新旧房交接协议》约定承担违约责任。虽吴永伟实际居住使用涉案旧房，但该行为系其与吴永健、李蔚吟的内部关系，不能免除吴永健、李蔚吟交付涉案旧房的义务，交付涉案旧房的义务应由三上诉人共同承担。一审判令三上诉人将该房屋产权转移登记给被上诉人正确；鉴于双方协议约定的违约金过高，一审法院综合考虑各种因素，酌定三上诉人承担违约金20000元并无不当，三上诉人对此的上诉理由不能成立。第三、一审判令三上诉人承担全部诉讼费用是否适当。本案中，三上诉人存在违约情形，一审法院支持了被上诉人要求腾交房屋、办理产权转移手续的诉讼请求；对于被上诉人主张的违约金，按照双方的《新旧房交接协议》约定并非三上诉人不需要承担，而是一审法院综合考虑各方因素，调低了违约金的数额，但三上诉人仍是违约一方，故一审法院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判令三上诉人承担本案诉讼费用并无不当。综上所述，上诉人吴永伟、吴永健、李蔚吟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用基本法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5017号民事判决书第二、第三项及案件受理费部分；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5017号民事判决书第一项为：上诉人吴永伟、吴永健、李蔚吟于本判决生效后10日内向被上诉人甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区房屋。二审案件受理费2700元，由上诉人吴永伟、吴永健、李蔚吟负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年七月十五日书记员  潘晓娟