山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7263号 上诉人（原审原告）：王可旭，男，1967年7月2日生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：付春萍。 委托诉讼代理人：宋妮妮，青岛李沧北方法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛安泰雅寓不动产管理有限公司。 法定代表人：王子强，职务：经理。 上诉人王可旭与上诉人青岛安泰雅寓不动产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王可旭向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10009号民事判决书；2.依法判令解除《青岛市房屋出租委托代理合同》，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司将非法获利2000元给付王可旭， 并将租赁费计算到王可旭腾房为止；3.依法判令青岛安泰雅寓不动产管理有限公司赔偿上诉人合同违约金4000元及其他损失4000元；4.依法判令青岛安泰雅寓不动产管理有限公司按照比例承担供热费至腾还房屋之日止（2019年度供热费1223.7元）；5.由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司承担诉讼费用。上诉理由:2018年8月3日，王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定:王可旭委托青岛安泰雅寓不动产管理有限公司出租自家房屋，出租代理权限三年，自2018年8月4日至2021年8月3日，每月租金2000元。由于青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的住户经常半夜大闹，造成扰民，以致王可旭报警。根据合同约定，王可旭有权解除合同，在双方解除合同时，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司也表示同意，但青岛安泰雅寓不动产管理有限公司拒不支付违约金，亦不赔偿室内财物损失。一审法院认定了青岛安泰雅寓不动产管理有限公司违约了，但并未按照合同约定，判令双方解除合同。由此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 青岛安泰雅寓不动产管理有限公司答辩称：我方合同第8-4-6条中明确记载放任租户违约情况不管的属于我方违约，我方认为我方不符合违约条款。暖气费问题同一审意见。2020年6月28日我方已腾让房屋但是对方不收房，我方的房租已交付至2020年7月3日。 青岛安泰雅寓不动产管理有限公司向本院提起上诉，请求：1.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10009号民事判决第五项；2.发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由:原审判决认定事实错误。原审判决认定的“本判决生效之日起十日内向原告王可旭支付违约金4000元”，理由是根据《房屋租赁租赁合同》，我们公司规定对其有严格要求，在与客户签订合同时，与客观事实相悖。合同有明确规定，我们没有利用房屋从事违法活动，损害公共利益或妨碍他人正常工作，生活的现象，并且我们没有影响到他人生活和损害他人利益，所以不存在违约。 王可旭答辩称：我方认为青岛安泰雅寓不动产管理有限公司违反双方之间签订的合同第8-4-5条，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司应承担违约金是合法的。 王可旭向一审法院提出诉讼请求：1、判令王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司就青岛市云南路85号x栋x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋出租委托代理合同于2019年6月15日解除，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司将涉案房屋返还给王可旭；2、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司向王可旭支付房屋租金差价2000元（自2019年6月15日至2019年8月15日，按照每月1000元计算），并按照每月1000元计算至被告实际腾还涉案房屋之日止；2、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司向王可旭支付约金4000元、赔偿王可旭财产损失4000元；3、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司按照比例承担供暖费至腾还房屋之日止（2019年度供暖费1223.7元）4、诉讼费由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司承担。事实和理由:2018年8月3日青岛安泰雅寓不动产管理有限公司、王可旭签订青岛市房屋出租委托代理合同，约定王可旭将涉案房屋委托青岛安泰雅寓不动产管理有限公司代理出租，出租代理期限共计三年，由于青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的租户在居住房屋期间经常半夜大闹，造成扰民，以致王可旭报警。根据双方合同约定，王可旭有权要求解除合同，在双方协商解除租赁合同时，王可旭也表示同意，但青岛安泰雅寓不动产管理有限公司拒不支付违约金、亦不赔偿室内财物的损失，故王可旭要求判如所请。 青岛安泰雅寓不动产管理有限公司一审中辩称，1、双方的租赁合同尚未期满，应该继续履行，王可旭所称的扰民报警的事情青岛安泰雅寓不动产管理有限公司并不知情，王可旭要求解除合同不符合双方约定的解除条件，故不同意解除合同；2、王可旭主张双方约定的租金价格与青岛安泰雅寓不动产管理有限公司对外转租的租金价格存在1000元的差价与事实不符，不同意王可旭第2项请求；3、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司并没有违约，所以不应承担违约金；4、双方没有交接房屋，不清楚王可旭所称的设施损失是如何确定的；5、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司已提前通知王可旭不要求供暖，因此供暖费不应由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司按比例承担。故不同意王可旭的请求。 一审法院查明：涉案房屋登记在王可旭名下，2018年8月3日王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定:王可旭委托青岛安泰雅寓不动产管理有限公司出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2018年8月4日至2021年8月3日，每月租金2000元，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司每三个月向王可旭支付租金一次，租赁期间水电费、供暖费等费用王可旭不予承担。合同第八条第四项中约定:青岛安泰雅寓不动产管理有限公司利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，王可旭有权单方解除合同；合同第九条第三款约定:青岛安泰雅寓不动产管理有限公司有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200％向王可旭支付违约金，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司并可要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，王可旭已将房屋交付给青岛安泰雅寓不动产管理有限公司，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司对外进行了转租，并按照约定的时间向王可旭支付租金。2019年5月27日王可旭因青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的房客半夜吵闹扰民而向青岛市公安局市南分局云南路派出所报警，此后该租客即搬离了涉案房屋。随后王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司双方协商解除租赁合同，由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司将涉案房屋返还给王可旭，王可旭将剩余的租金退还给青岛安泰雅寓不动产管理有限公司。在双方办理房屋交接时，王可旭发现室内物品被损坏，双方因赔偿问题未能达成协议，最终未能办理房屋交接。2019年7月青岛安泰雅寓不动产管理有限公司又将涉案房屋对外转租，并按照合同约定的时间于2019年7月26日、2019年10月26日向王可旭支付了二期的租金（租金已支付至2020年1月25日）。2019年10月14日青岛安泰雅寓不动产管理有限公司通知王可旭不要求供暖。诉讼中王可旭主张其室内物品遭严重损坏，提供了照片，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司对此不予认可。王可旭对其主张的受损财产的价值未提供相关证据。 一审法院认为，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，王可旭交付房屋后，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司非以王可旭的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同，且租金也不归王可旭所有，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司是按照与王可旭合同约定的租金标准向王可旭支付租金，因此双方的法律关系应为王可旭同意青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的租赁关系。王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司签订的该租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。根据我国合同法的规定，合同的解除分为约定解除和法定的解除。王可旭以青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的租客扰民而依据双方合同约定要求解除合同，根据查明的事实可知，双方确因合同解除、交接房屋问题进行过协商，但在房屋交接时因赔偿等问题未能协商一致，最终双方未办理房屋交接。此后青岛安泰雅寓不动产管理有限公司继续对外出租涉案房屋并仍按照合同的约定向王可旭支付租金，王可旭已接收租金并未提出异议，由此表明双方的合同仍在继续履行，双方未能就合同解除达成最终一致意见，且王可旭所称的扰民情形现已消除，因此根据双方合同的履行情况，维护合同的稳定性方面考虑，对王可旭要求解除合同、返还房屋的请求一审法院不予支持；王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司支付房屋租金差价损失并赔偿财产损失，但对租金差价损失，王可旭未能提供证据，对财产损失，王可旭虽提供了部分证据，但其提供的证据，不足以证明其主张，因此对王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司支付租金差价、赔偿损失的请求，一审法院不予支持；青岛市供暖条例规定，报停供暖应在该每年的10月16日前申报，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司已在2019年10月14日通知王可旭不要求供暖，在该情况下，王可旭仍然支付供暖费，由此产生的损失应由其自行承担，王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司按比例承担供暖费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租房屋期间房客半夜吵闹，影响他人生活，根据合同约定，王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司承担违约责任，支付4000元的违约金，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决:一、驳回王可旭要求解除与青岛安泰雅寓不动产管理有限公司就青岛市云南路85号2栋1单元301户房屋签订的租赁合同、返还房屋的请求；二、驳回王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司支付房屋租金差价至腾还房屋之日止的请求；三、驳回王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司赔偿财产损失4000元的请求；四、驳回王可旭要求青岛安泰雅寓不动产管理有限公司按比例承担供暖费至腾还房屋之日止的请求；五、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司于判决生效之日起十日内向王可旭支付违约金4000元。如果青岛安泰雅寓不动产管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（王可旭已预交），由王可旭负担30元，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负担20元。 二审中王可旭提交以下证据： 证据一、录音通话两份2019年6月24日王可旭妻子傅春萍与房管客服（不知道姓名）156××××6856；2019年5月27日下午5时左右傅春萍与李秀业务员、租客及王可旭本人的收房录音，证明当时对方因为扰民违约同意解除合同，在解除合同谈话现场对方又再次违约拒不退房。青岛安泰雅寓不动产管理有限公司还收取了租户的两个月的违约金。出租房屋内有一张小床及一张椅子没有记录在租赁合同内。青岛安泰雅寓不动产管理有限公司质证后认为：对证据一的真实性无异议，证明事项有异议。我方已经积极主动的解决了问题，我方把房屋腾出准备交接但对方不退我方剩余房租，我方没法交接，后来闲置一个月后又把房屋出租，在这期间是正常向对方支付房租的。当时交接时房东不按交接单来，所以无法办理交接。 证据二、照片及情况说明，证明出租房屋内物品的损坏情况。青岛安泰雅寓不动产管理有限公司质证后认为：对证据二的真实性无异议，但我方认为只需按照交接单上的内容进行房屋交接，照片上的物品均不包含在交接单上。 证据三、2020年6月1日交纳供热费1223.7元发票一份，证明供热费已交纳。青岛安泰雅寓不动产管理有限公司质证后认为：对证据三的真实性无异议，质证意见同我方一审对取暖费的意见。 本院依法对上述证据的真实性予以认可。 青岛安泰雅寓不动产管理有限公司提交以下证据： 证据一、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负责人王子强与王可旭妻子付春萍的短信记录，证明王子强于2020年4月23日通知付春萍2020年6月29日腾让房屋，6月28日即7月3日两次通知对方交接房屋并告知钥匙已放置在门口。王可旭质证后认为155××××2625该号码原先为傅春萍的手机号，但后来已不再使用；现在的联系电话为138××××6097，付春萍以该号码后期与王子强进行联系，因此其应通过该号码。因双方均提交手机短信原件，本院依法对双方的手机短信的真实性予以认可。 本案于2020年7月10日进行法庭调查，并责令双方办理交接，并明确告知双方怠于交接房屋导致扩大损失责任承担问题。当日双方办理交接，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司向王可旭支付100元作为物品损失赔偿。后王可旭向法庭提交书面申请，要求撤回对解除合同、返还房屋、支付房屋租金差价、赔偿财产损失的诉讼请求及上诉请求，保留其他诉讼请求及上诉请求。本院依法予以准许。 二审查明的其他事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。因青岛安泰雅寓不动产管理有限公司非以王可旭的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同，且租金也不归王可旭所有，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司是按照与王可旭合同约定的租金标准向王可旭支付租金，因此双方的法律关系应为王可旭同意青岛安泰雅寓不动产管理有限公司转租的租赁关系。一审对此认定正确，本院予以认可。 因王可旭要求撤回对解除合同、返还房屋、支付房屋租金差价、赔偿财产损失的诉请请求及上诉请求，故原审第一项、第二项、第三项诉讼请求因事实发生变更，应予以撤销。 关于违约金，因青岛安泰雅寓不动产管理有限公司在合同履行期间确因实际租户使用房屋扰民给王可旭造成不便，故一审判决4000违约金认定正确，本院予以维持。该损失系案外人行为造成，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司赔偿后可另行向案外人追偿，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司的上诉理由本院不予支持。关于取暖费，因青岛安泰雅寓不动产管理有限公司已在供暖期前提前告知王可旭不需要供暖，故上述费用不应由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负担，且青岛安泰雅寓不动产管理有限公司向王可旭支付的违约金亦可弥补该取暖费损失，故王可旭的上述上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，上诉人王可旭、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司的上诉请求分别不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但案件事实发生变化，应予改判。依照。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10009号民事判决书第一项、第二项、第三项。 二、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10009号民事判决书第四项、第五项。 如果青岛安泰雅寓不动产管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（王可旭已预交），由王可旭负担30元，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负担20元。二审案件受理费王可旭预交50元，由王可旭负担，青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负担50元，由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨