大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2783号原告：大连杨柳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区东北路167号，统一社会信用代码：912102007772907563。法定代表人：李连玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁同城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼琦，系辽宁同城律师事务所律师。被告：房芳，女，1962年12月25日生，汉族，住址大连市沙河口区。原告大连杨柳物业管理有限公司与被告房芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连杨柳物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇、被告房芳庭到参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连杨柳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费23,905.75元、违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年底，原告并与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限为自2008年1月1日到2014年12月31日止，约定物业管理服务费非住宅1元月/每平方米，逾期四个月起按每天千分之三的交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务，违约金为欠交金额的30%。原告依照约定提供了物业服务，但是被告作为大连甘井子区杨柳街XX（面积183.15平方米）及XXX（面积251.5平方米）号的业主，长期拖欠物业费，截止2019年7月共拖欠从2015年1月到2019年7月的物业费23,905.75元（183.15平方米×1元×55月+251.5平方米×1元×55月），产生违约金数千元，虽经原告长期催讨，但是被告拒不支付，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告房芳辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有给被告提供服务，在被告不在家期间原告私自撬开被告的房屋，将房屋对外出租。原告承诺用租费抵顶物业费，所以被告现在不欠物业费。此外，原告提供的2014年物业合同只有部队印章而无签字，真实性有异议，要求对物业合同中的部队盖章进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：被告系大连市甘井子区杨柳街XX公建（面积183.15平方米）及XXX公建（面积251.5平方米）业主，上述房屋由中国人民解放军91987部队（以下简称“91987部队”）开发。2007年12月26日，原告与91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳·家和苑小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院（行政街号包含被告所使用的杨柳街63#65#）。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为非住宅1.00元/㎡（月），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2015年1月至2019年7月期间的物业费。庭审中，被告向本院提交其与原告于2015年3月27日签订的《协议》一份，内容为：“甲乙双方经协商就杨柳街XXX公建供水问题达成如下建议：1、从该公建竣工之日使用单位3家，小曲给王大军干后楼用（民工）、库房试水等（2年）。潘公寓武馆使用8个月，房芳用寓服装厂（1年半），室内有表，总计1210吨，其余为小曲给王大军用，约100吨，潘和房芳用210吨，总费用5747.5元。2、费用暂由房芳垫付，由甲方催要计4750元，如一年催交未回由物业承担。”被告据此主张应当抵扣物业费5,747.5元。被告同时另提交《情况说明》一份，该说明尾部原告法人李连玉亲笔书写：“叁仟叁佰元抵壹伍年半年物业费”。并据此主张应当抵扣物业费3,300元。因原告代理人当庭表示对上述《协议》、《情况说明》内容不了解。庭后，本院要求原告法定代表人李连玉到院说明相关情况。2020年5月22日，本院就《协议》、《情况说明》的相关情况给李连玉及被告制作《调查笔录》，李连玉表示同意《协议》中的4,750元以及《情况说明》中的3,300元抵扣案涉物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，91987部队作为建设单位与原告签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力，原告按照《物业管理委托合同》约定对案涉杨柳·家和苑小区提供物业服务，被告应按照《物业管理委托合同》约定履行交纳物业费的义务，无故拖欠无理。现被告拖欠2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费23,905.75元（1元/月/平方米×183.15平方米×55个月+1元/月/平方米×251.5平方米×55个月）。扣除原告同意抵扣的金额8,050元（4750元+3300元），被告应当向原告支付拖欠的物业费15,855.75元。故，对于原告主张被告支付拖欠的物业费23,905.75元的诉讼请求，本院仅支持15,855.75元，超出部分，本院不予支持。关于被告主张原告同意用租金抵扣物业费的意见，对此被告并未提供证据证明，原告亦不认可，该意见依据不足，本院不予采纳。关于原告主张违约金一节。本院认为，因《物业管理委托合同补充协议》中并未明确约定物业费交纳时间，原告也未提供证据证明曾催交过物业费，故其要求被告支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称原告提供的《物业管理委托合同补充协议》落款处仅有部队印章而无签字，真实性有异议要求鉴定的意见。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依据上述规定，91987部队作为当事人在合同落款处盖章即可，并非同时需具备签字条件。原告系依法成立的物业服务管理公司，受开发单位91987部队委托为案涉小区提供物业服务，并且实际提供了物业服务，被告仅以合同落款处签订方式怀疑合同真实性申请鉴定而无其他证据证明，依据不足，本院对鉴定申请不予准许，对其上述辩驳意见，亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告房芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费15,855.75元；二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币236元（原告已预付，简易程序已减半收取），由原告负担97元，由被告负担139元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年七月六日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。