广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1904号 原告：北海兴瑞房地产开发有限公司，住所地：广西北海市贵州路，统一社会信用代码：9xxxxxxxx7。 法定代表人：吴受兴，总经理。 原告委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：陈秋宇，广西易桂律师事务所实习人员。 被告：周某某，男，汉族，1985年4月2日出生，住广西博白县。 被告：陈某某，女，汉族，1990年3月20日出生，住广西合浦县。 原告北海兴瑞房地产开发有限公司（以下简称“兴瑞房地产公司”）诉被告周某某、陈某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告兴瑞房地产公司的委托诉讼代理人伍韦华韦华、陈秋宇到庭参加诉讼，被告周某某、陈某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴瑞房地产公司向本院提出诉讼请求,判令：1、被告返还原告垫付银行贷款本息165183.77元及利息17922.34元(利息按同期银行贷款利率计算，从2017年12月13日计算至2020年4月28日，以后的利息另计至本息结清之日止）；2、被告返还原告垫付30000元首付款及利息10230元（利息按同期银行贷款利率计算，从2012年12月23日计算至2020年4月28日，以后的利息另计至本息结清之日止）；3、被告返还原告代偿还给中国银行股份有限公司北海分行的案件受理费4426元；4、支付原告已支付的律师费50000元。以上共计277762.11元。事实和理由：2012年12月23日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于北海市[商品房预售许可证号为：北建房预字2011015号]卖给两被告，并于当日签订中兴花园2幢2单元0104号房买卖合同补充协议，约定原告代两被告垫付人民币30000元，使两被告付清总房款的首期购房款，以便办理银行按揭贷款手续。2013年6月7日，原告及被告与中国银行股份有限公司北海分行（以下简称“中行北海分行”）签订了编号为（2013)北中银零房贷字第0235号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中行北海分行贷款150000元，由原告对该笔贷款承担阶段性连带保证责任，案件受理费由被告承担，以上事实得到（2016)桂0502民初1489号判决书认可。2017年12月8日，原告存款4426元代偿还被告的案件诉讼费。2017年12月11日，中行北海分行出具一份工作函告知原告，两被告拖欠购房贷款本息165183.77元，该行将从原告保证金账户内扣代垫付被告的逾期欠款本息。同月13日，中行北海分行扣款成功，并开具周某某账户贷款还款已结清凭证。被告还有30000元购房首付款未归还给原告，被告除应归还原告外，还应当自从2012年12月23日起支付利息给原告（利息按银行最新的贷款利率4.65%计算，从2012年12月23日计算至2020年4月28日，以后的利息另计至本息结清之日止）。被告还故意拖欠银行购房贷款不还，导致原告须垫付欠款本息165183.77元，并因被告故意拖欠支付给原告应产生利息17922.34元（利息按银行最新的贷款利率4.65%计算，从2017年12月13日计算至2020年4月28日，以后的利息另计至本息结清之日止）。另被告恶意拖欠不还首付款及代垫付购房贷款，原告不得不遵循法律途径维护自身合法权益，因此产生的律师费50000元依据《商品房买卖合同》约定应由被告承担。为了维护原告合法权益特提起诉讼，请求判如所请。 被告周某某、陈某某未作书面答辩，未提交证据，也未出庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2011年2月23日，被告周某某、陈某某登记结婚。 2012年12月23日，原告兴瑞房地产公司（出卖人）与被告周某某、陈某某（买受人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：中兴花园2-2-0104），约定：买受人向出卖人购买北海市房屋。该商品房建筑面积共计53.73平方米，单价为每平方米4200元，总价款225666元。买受人应在签订本合同之日支付首期房款75666元，其余150000元申请银行按揭贷款或住房公积金贷款；因买受人未依约定向银行偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还款的，在出卖人代买受人向银行还清所欠贷款时，买受人应在3个工作日内就出卖人为其代还款与出卖人签订还款协议，并一同到相关部门解除《合同》的备案登记及抵押登记手续，并将房屋抵押给出卖人作为其向出卖人还款的担保，所需费用由买受人承担；如买受人未能与出卖人达成还款协议并将房屋抵押给出卖人的，出卖人有权拍卖买受人购买的房屋来追偿代买受人偿还的银行贷款及相关费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费、律师费），不足部分由买受人以其他财产或其他方式偿还给出卖人。该合同还约定了其他内容。 同日，原告兴瑞房地产公司（甲方）与被告周某某（乙方）签订《中兴花园2幢2单元0104号房的商品房买卖合同补充协议》一份，约定：乙方购买了甲方开发的位于北海市，因乙方资金暂时周转困难，不能按时支付30%首付款给甲方，经双方友好协商一致，达成以下协议：1、甲方代乙方垫付人民币30000元，使乙方付清总房款的首期购房款，以便办理银行按揭贷款手续；2、乙方于2013年2月28日前还清人民币30000元给甲方。逾期视乙方违约，每逾期一天，乙方按垫付金额的百分之三支付违约金给甲方；3、本协议与中兴花园2幢2单元0104号商品房买卖合同具有同等法律效力。原告兴瑞房地公司在甲方处盖章予以确认，被告周某某在乙方处签字捺印予以确认。 2013年6月7日，被告周某某（借款人、抵押人）、陈某某（抵押人）与案外人中行北海分行（贷款人）、原告兴瑞房地产公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年北中银零房贷字0235号）一份，主要约定：被告向案外人贷款150000元用于购买坐落于北海市房屋，贷款期限为30年（360个月），自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458333‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，每期还款本息为953.04元，还款日为每月的2日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；保证人提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日期之前已到期的本合同项下债务，以及该日期之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。合同还约定了其他事项。 另查明，案外人中行北海分行曾于2016年5月19日诉至本院要求解除与周某某、陈某某、兴瑞房地产公司签订的《中国银行股份有限公司一手住房贷款合同》，周某某、陈某某归还贷款本息以及要求兴瑞房地产公司对周某某、陈某某的贷款本息承担连带担保责任。本院于2017年9月15日作出（2016）桂0502民初1489号民事判决书，判决解除三方签订的《中国银行股份有限公司一手住房贷款合同》，周某某、陈某某归还贷款本金146040.3元及2016年4月27日之前的利息5325.35元，兴瑞房地产公司对周某某、陈某某的上述债务承担连带清偿责任。诉讼费3326元由周某某、陈某某、兴瑞房地产公司承担。 2017年12月11日，案外人中行北海分行个人金融部向原告兴瑞房地产公司发出《工作函》一份，载明：客户周某某在我行办理住房贷款，现已成为违约户，按照我行与原告签订的《个人住房贷款合作协议》的有关约定，原告负责垫付上述借款人购房拖欠的逾期贷款本息，我行将从北海兴瑞房地产开发有限公司保证金账户（账号：61×××49）扣代垫付上述借款人逾期欠款本息合计人民币165183.77元，并请原告配合扣款。2017年12月13日，案外人中行北海分行出具了客户名为周某某的《贷款还款（已结清）凭证》。 再查明，为实现本案债权，原告支出律师费50000元。 庭审中，原告主张两被告尚欠30000元首付款未支付，且协议签订至今原告没有就该30000元向被告进行过催收；涉案房屋已交付被告装修使用，也依约办理了备案登记，但因两被告未按照协议约定支付完剩余首付款，故涉案房屋尚未办理过户至两被告名下。原告亦主张案外人中行北海分行从原告保证金账户中扣划的165183.77元就是（2016）桂0502民初1489号民事判决书中所确定两被告需偿还及支付给中行北海分行的贷款本息，因两被告没有按期履行义务产生了迟延履行的滞纳金，故实际扣款的金额比判决书确定的金额多，同时（2016）桂0502民初1489号民事判决书所确定的诉讼费原告也已承担，但因原告提交的证据显示诉讼费金额与判决书所确定的金额不一致，原告未能提供其他证据予以佐证，是否予以采纳由法院进行认定。 本院认为，原告兴瑞房地产公司与被告周某某、陈某某签订的《商品房买卖合同》是双当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告周某某、陈某某未依约履行偿还贷款的义务，导致原告兴瑞房地产公司履行了保证责任代被告周某某、陈某某向案外人中行北海分行偿还了贷款本息合计165183.77元，根据《商品房买卖合同》关于“因买受人未依约定向银行偿还贷款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还款的，在出卖人代买受人向银行还清所欠贷款时，买受人应在3个工作日内就出卖人为其代还款与出卖人签订还款协议。”的约定，现两被告拒绝还款的行为，已构成违约，故对于原告兴瑞房地产公司请求被告周某某、陈某某偿还代为清偿的贷款本息165183.77元及支付逾期利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付30000元首付款及支付逾期利息的诉讼请求，根据双方签订的《中兴花园2幢2单元0104号房的商品房买卖合同补充协议》关于“原告兴瑞房地产公司代被告周某某垫付人民币30000元，使周某某付清总房款的首期购房款，以便办理银行按揭贷款手续”的约定，因原告现无任何证据证实其已向被告垫付该30000元的事实，应承担相应举证不能的法律后果，即本院不予支持原告的该项诉讼请求。 关于原告要求被告返还原告代偿还给案外人中行北海分行的案件受理费4426元的诉讼请求，根据本院作出的（2016）桂0502民初1489号民事判决书确定的诉讼费为3326元，而原告在本案中主张的诉讼费为4426元，两者数额完全不符，且原告亦未能提交其他证据进行佐证，故对于原告的该项主张，没有事实依据，本院亦不予支持。 关于原告诉请的律师费，因原被告双方在合同中已就该费用作了明确约定，且原告亦提交了《委托代理合同》及发票证实了本案律师代理费50000元的实际发生，但结合本案，本院认为该费用已包含了起诉至执行阶段的律师费，本案现仅涉及一审，其余阶段尚未发生，且根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》，原告诉请的律师代理费过高，本院酌情支持8240元，超出该部分的数额，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告周某某、陈某某向原告北海兴瑞房地产开发有限公司偿还由其垫付的贷款本息165183.77元及支付逾期利息（利息的计算方式：以165183.77元为本金，支付自2017年12月13日起至还清款项之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 被告周某某、陈某某支付律师费8240元给原告北海兴瑞房地产开发有限公司； 三、驳回原告北海兴瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5466元，减半收取计2733元，由被告周某某、陈某某承担（该费用原告已预交，两被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5466元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽