重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初139号原告：聂敦会，女，1960年12月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李杰，重庆市江北区鱼嘴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙孝琴，系聂敦会儿媳，住重庆市江北区复盛镇高峰村13组21号。被告：曾令琴，女，1984年2月15日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：周建新，男，1981年3月12日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：曾令琴，系周建新之妻，住址同上。被告：周奥然，男，2009年11月22日出生，汉族，住重庆市江北区。法定代理人：曾令琴，系周奥然之母，住址同上。被告：周致志，女，2012年3月30日出生，汉族，住重庆市江北区。法定代理人：曾令琴，系周奥然之母，住址同上。原告聂敦会与被告曾令琴、周建新、周奥然、周致志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂敦会及其委托诉讼代理人李杰、孙孝琴，被告曾令琴及作为周建新的委托代理人，周奥然、周致志的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂敦会向本院提出诉讼请求：1.判令曾令琴、周建新、周奥然、周致志配合聂敦会办理位于重庆市江北区和顺路X号X幢X-X号房屋过户登记；2.判令曾令琴、周建新、周奥然、周致志支付聂敦会逾期履约过户的赔偿金20000元。事实和理由：聂敦会与曾令琴、周建新、周奥然、周致志于2016年4月18日签订二手房居间买卖合同，该房屋位于重庆市江北区和顺路X号X幢X-X号，合同自签订之日成立并生效，约定房屋成交价为450000元。聂敦会于合同签订当日向对方支付定金2000元，之后不间断支付购房款共计440000元。2016年5月1日，曾令琴向聂敦会出具已收到440000元的收条。现该房屋已交由聂敦会居住使用，聂敦会已履行合同的主要给付义务，房屋尾款10000元合同约定在办理房屋过户登记之日支付。现曾令琴、周建新、周奥然、周致志已取得房屋不动产权证，聂敦会多次催告对方配合办理房屋过户登记事宜，对方拒不履行。被告曾令琴、周建新、周奥然、周致志辩称，与聂敦会签订的二手房居间买卖合同无效，理由为：该合同签订至今已有四年，双方应在两年的时效期内完成房屋买卖关系，现已超过法律规定的两年时间，合同已经失效，不存在原本约定的合同关系；签订合同时未取得房屋产权证，2019年房屋产权证才办理下来，房屋在取得产权证后两年内不得买卖，且当时是因缺钱将房屋低价售卖，签订的合同无效；曾令琴与周建新正在办理离婚手续，该房屋准备给予周建新，曾令琴与周建新是分开签订合同的，曾令琴代签的周奥然和周致志，因二人是未成年人，曾令琴作为监护人只有监护权，对二人名下的房屋没有处置权。该房屋是由曾令琴本人接房而不是聂敦会，处于闲置状态，曾令琴现没有使用该房屋，也没有去看过房子，对房屋的现状不清楚。曾令琴没有将房屋交付给聂敦会，也没有委托聂敦会缴纳物业服务费，只收到200000元的房款。聂敦会于2019年6月第一次打电话要求办理过户事宜，此时周建新在江苏省常州市看守所服刑，无法协助办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《二手房居间买卖合同》、《农转非人员住房安置协议》、收据、POS单凭证、房屋不动产权证、中国农业银行回单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国农村商业银行客户付款回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、收条、重庆两江新区规划和自然资源局档案查询结果、（2019）渝0105财保506号民事裁定书、财产保全情况告知书、电话通话记录详情截图、短信截图、电话通话记录详单截图、通话录音（光盘）及文字打印件、供用水合同、物业管理服务协议、物业收费专用收据、照片、常住人口登记卡、出生医学证明、结婚证、常州市公安局新北分局逮捕通知书、江苏省常州市看守所刑满释放证明书、（2019）苏0411刑初390号刑事判决书，本院予以确认并在卷佐证。代宏体的证人证言，与房屋买卖签订的基本事实一致，本院予以确认。本院认定如下事实：曾令琴与周建新系夫妻关系，于2009年11月22日生育有一子周奥然，于2012年3月30日生育有一女周致志。2015年9月15日，重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与曾令琴、周建新、周奥然、周致志签订农转非人员住房安置协议，四人安置有位于重庆市江北区和顺路X号X幢X-X号房屋一套，建筑面积134.95平方米。2016年4月18日，曾令琴、周建新、周奥然、周致志作为甲方（卖方）、聂敦会作为乙方（买方）与重庆绘淘企业营销策划有限公司作为丙方签订二手房居间买卖合同。该合同主要内容为，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：甲方房屋坐落重庆市江北区鱼嘴镇和顺路X号X幢X-X，该房屋成交价为450000元，乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付定金2000元整。合同第八条手写的附加条款中约定：1、甲、乙双方系自愿成交，丙方仅作为见证；2、第一次付款于2016年4月18日支付318000元，其中80960元系接房款，第二次付款于2016年5月1日支付120000元，第三次付款10000于过户当日付清；3、产权证出来后15日到国土局办理过户手续，如因甲、乙双方不配合过户手续，赔偿金20000元，过户所产生的一切费用由乙方支付。2016年4月19日、20日，聂敦会分别与重庆两江新区物业管理有限公司签订了涉诉房屋的物业管理服务协议，与重庆两江水务有限公司签订了涉诉房屋的供用水合同。2020年5月15日，聂敦会缴纳了涉诉房屋2020年1月1日至2020年5月31日的物业管理费303.5元，预付了2020年6月1日至2020年12月31日的物业管理费424.9元。2016年5月1日，曾令琴向聂敦会出具收条，载明“今收到聂敦会购买鱼嘴和锦家园B区1幢16-7的购房款440000（肆拾肆万元整）”。2019年3月11日，涉诉房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了渝（2019）两江新区不动产权第000148273号产权证，载明权利人为曾令琴、周建新、周奥然、周致志。2019年4月9日至2020年1月8日，周建新因犯妨害公务罪在江苏省常州市看守所服刑。聂敦会于2019年11月27日、12月22日、12月2日给曾令琴打电话，于同年12月23日向曾令琴发送短信，要求对方协助办理房屋过户事宜。2019年12月4日，聂敦会向本院申请对涉诉房屋采取保全措施，并缴纳了申请费3020元。本院认为，二手房居间买卖合同是否有效及能否继续履行系本案争议焦点。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。曾令琴主张其在该合同上补签字，没有处置权代周奥然、周致志签字因而合同无效，但其补签行为亦系对该合同的认可，作为周奥然、周致志的监护人，有权对外作出意思表示，且签订行为是否损害未成年人的利益并不成为合同无效的理由，故关于曾令琴的上述抗辩，本院不予采纳。根据该合同约定，双方应在涉诉房屋的产权证出来后15日到国土局办理过户手续，而涉诉房屋产权证是2019年3月11日办理完成，故双方在签订合同时均清楚涉诉房屋尚未取得房屋产权证，且办理产权证系曾令琴、周建新、周奥然、周致志的义务，现曾令琴、周建新、周奥然、周致志以已超过签订时间两年为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于曾令琴、周建新、周奥然、周致志主张涉诉房屋系低价售卖而合同无效的抗辩，因是否低价与合同效力并无关联，对该主张本院不予采纳。综上，二手房居间买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。聂敦会作为购房人应依约履行支付购房款的合同义务，曾令琴、周建新、周奥然、周致志应依约履行配合办理产权过户等出卖人的合同义务。曾令琴虽辩称仅收到200000元购房款，但该主张显然与其出具的已收到440000元的收条不符，根据收条等证据，可以证明聂敦会已实际支付了440000元的购房款。根据合同约定，第三次付款10000元于过户当日付清，故聂敦会在涉诉房屋过户前已履行了购买人的合同义务，剩余10000元应在过户当日支付。现涉诉房屋登记在曾令琴、周建新、周奥然、周致志名下，具备办理过户的条件，周建新曾羁押外地是其自身行为导致，并不构成其拒绝履行合同义务的抗辩事由，关于聂敦会要求曾令琴、周建新、周奥然、周致志协助将涉诉房屋过户到聂敦会名下的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。双方依约应在涉诉房屋的产权证办理完成后15日办理过户手续，但聂敦会举示的通话录音、短信等证据，并不能证明其系在涉诉房屋产权证办理完成后15日内曾要求曾令琴、周建新、周奥然、周致志办理过户手续，对涉诉房屋未依约及时完成过户亦存在过错，其要求曾令琴、周建新、周奥然、周致志支付20000元赔偿金的请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告曾令琴、周建新、周奥然、周致志于本判决生效之日起十五日内协助原告聂敦会办理位于重庆市江北区和顺路X号X幢X-X号房屋产权过户手续；二、驳回原告聂敦会的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取计190元，申请费3020元，共计3210元，由被告曾令琴、周建新、周奥然、周致志负担3060元，由原告聂敦会负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇二〇年七月十二日法官助理 杨 琴书 记 员 李 甜