四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终614号 上诉人（原审原告）：叶永波，男，1978年3月9日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：周之琳，四川锦凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜凯，四川锦凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张长东，男，1966年1月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶霜，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人叶永波因与被上诉人张长东房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶永波的委托诉讼代理人周之琳、杜凯被上诉人张长东及其委托诉讼代理人叶霜参加了诉讼。本案现已审理终结。 叶永波上诉请求：1.撤销仁寿县人民法院（2020）川1421民初118号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院程序严重违法，未全程录音录像，拒绝上诉人调取证据的请求，未记录完整上诉人在庭审中的发言。2.认定事实不清。上诉人对房屋进行了全面装修，除地砖外，其余都是上诉人购置装修的。2011年被上诉人交付房屋时，仅是一个墙面刷漆、贴了地砖的状态，根本不具备一般人入住的条件。3.一审法院适用法律错误。上诉人经营酒店需装修成符合开设酒店的条件，租期15年，承租人在承租5年后对案涉房屋进行精装化翻修也符合酒店的经营常识与经营规律。即使未经出租人同意装修只是一个违约行为，张长东可以要求恢复原状或承担违约责任但并不能将承租人装修的部分自然归属出租人所有，政府赔偿的装修费归出租人所有，无法律依据。政府装饰装修补偿是对案涉房屋的装修事实予以补偿，作为装修的投入者与实际损失者应就装修事实得到补偿。4.一审判决认定的上诉人装修为未形成附和的装修装饰物，搬离时已拆除，上诉人不予认可。对于搬迁费、经营损失、门市奖励费、腾房奖、彩钢费用，基于法律的基本原则，上诉人有权要求被上诉人支付。 张长东辩称，一审程序合法，认定事实清楚。上诉人认可被上诉人对出租房屋进行过装修，且在此基础上经营了酒店5年。上诉人2016年重装未征得被上诉人同意。被上诉人在一审庭审中了解到2016年重装的事实，但不能代表认可了上诉人的装修行为。拆迁补偿是政府对被上诉人的补偿，与租赁合同无关，上诉人仅有权根据租赁合同的约定主张相关的赔偿金和违约金，而被上诉人没有违约行为。针对未形成附和的装饰物根据法律规定和合同约定，被上诉人对上诉人不负有赔偿责任。搬迁费、腾房奖励属于政府行政补偿，不应给予房屋承租人，房屋承租人无权基于租赁合同主张上述款项。合同因政府行政行为不可抗力导致解除，双方互不负违约责任。 叶永波向一审法院起诉请求：1．判令张长东赔偿装饰装修费500，000元（暂估）、钢雨棚费用10，429.60元、停业损失78，605.24元、搬迁费12，000元、搬迁奖励费20，000元（暂估）、水电气户口补偿费500元（暂估），以上共计621，534.84元；2．本案诉讼费、保全费等由张长东承担。诉讼过程中，叶永波增加诉讼请求：确认其与张长东之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月25日予以解除；同时，叶永波变更第一项诉讼请求为：判令张长东赔偿装饰装修费500，000元、钢雨棚费用10，429.60元、停业损失78，605.24元、搬迁费13，231.20元、搬迁奖励费166，879.68元，以上共计769，145.72元。 一审法院认定事实，案涉房屋位于仁寿县，于2011年左右修建，修建后即进行了经济型简装（包括贴地砖、墙面刷腻子膏、安装窗帘、通水、通电、厕所安装便池和洗手台等，无家电、家具等）；该房系农村自建房，无房屋产权证，其所有权人为张长东家庭户。 2011年8月10日，经证人韩某介绍，叶永波（乙方，承租方）与张长东（甲方，出租方）签订《房屋出租协议》，约定：张长东将其从未住人的位于仁寿县的房屋2、3、4楼以及1楼过道和停车场等出租给叶永波作为旅馆使用；租赁期限为2011年9月1日至2026年8月31日；前四年租金为50000元／年，第五年开始每年递增5%（以首年租金为基数）；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造此房屋，使甲、乙双方造成损失的，由职能部门和甲乙双方共同协商解决；协议还对其他事项作了约定。 合同签订后，叶永波即开始购买各种宾馆用品（如床（床垫）、茶几、椅子、牙刷、通讯器材、洗衣粉、洗衣机等），并在租赁房屋内安装空调、灭火器、灯具、镜子以及各种酒店标示牌等。2011年11月2日，叶永波以租赁房屋为经营场所注册设立仁寿县视高镇豪泰商务宾馆。同年12月左右，叶永波开始经营宾馆住宿业务。之后，叶永波又陆续购置少量电器设施。2016年，叶永波为宾馆安装监控设施，购置SF8019-23RFSN电子设备、冰箱、电脑、洗衣机以及对部分设施进行维修等。 2019年12月24日，因案涉房屋被纳入拆迁范围，租赁合同无法履行，叶永波搬离案涉房屋，并将涉案租赁房屋的钥匙通过EMS邮寄给仁寿县视高镇人民政府拆迁办秦某某。叶永波认为，因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提起本次诉讼。 另查明，叶永波当庭陈述：①其承租后，即对涉案租赁房屋进行了装修，后于2016年进行了重新装修，主要包括对涉案租赁房屋进行重新刷墙，贴墙纸、吊顶，重新走线，安装监控设备，购置时钟、椅子、柜子等，并更换洗手台、热水器、门锁、镜子以及重砌厕所墙壁瓷砖等；②关于装修一事虽未书面征得张长东同意，但曾口头征得其同意，且张长东到宾馆收取租金时对宾馆内部装修也应是知晓的；③关于构筑物系指三处钢雨棚，分别为四楼、停车场以及与张长春（音译）相邻处各一处，共计130.37㎡，其中与张长春（音译）相邻处的雨棚面积约为20㎡，为张长东本人搭建，其余钢雨棚则为叶永波搭建。对此，张长东当庭辩驳：①张长东出租的涉案房屋为新修并新装修的房屋，不存在也不需要进行装修，至于叶永波购置的床等物品属于可搬离、拆走的非附合装修，已被叶永波拆走，不存在损失；②关于装修一事叶永波从未书面或口头征得张长东同意，其也不知情；③关于构筑物一事叶永波陈述均属实，但其中与张长春（音译）相邻处的雨棚面积约为30㎡，并非20㎡。 再查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发＜环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案>的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 张长东家庭户被纳入本次拆迁范围。2019年11月25日，张长东（乙方）作为户主与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：临街门市235.11平方米，核定门市价值补偿（评估）3，747，888.51元、经营损失补偿（计发48个月）299，831.08元；搬迁补偿（含残值）4，702.20元；装饰装修补偿133，799.55元[（840元/㎡×61.56㎡）+（473元/㎡×173.55㎡）），以上共计4，186，221.34元；住房：其中砖混结构714.36平方米，补偿金额285，744元；土墙草盖、砖筑玻盖（含砖草玻）、板房79.90平方米，补偿金额11，985元；搬迁补偿（含残值）14，287.20元；装饰装修补偿515，421元，共计827，437.20元；构筑物130.37平方米，补偿金额10，429.60元；临街临路门市签约奖749，577.70元（门市评估总价20%）；住房腾房奖428，616元（600元/㎡×714.36㎡）；协议还对其他事项作了约定。 一审法院认为，叶永波主张涉案租赁合同已于2019年12月25日予以解除，张长东对此无异议，予以确认。本案焦点为：1.张长东是否应当赔偿叶永波装饰装修补偿款500，000元以及钢雨棚10，429.60元？2.叶永波主张的其他各项赔偿是否应当支持？ 关于焦点一，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人在该合同中明确约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，首先，张长东将新建、新装修且从未住过人的涉案房屋出租他人时，在合同中约定若承租人改变装修等需征得出租方书面同意的做法符合常理，但叶永波装修或搭建钢雨棚等行为却未征得张长东书面同意；其次，叶永波提供的各种所谓装修票据也多为未形成附合的装饰装修物，并于搬离时由承租人拆除，即便经过了张长东同意，该部分损失也不应得到支持；第三，至于叶永波主张的其他重新刷墙、吊顶等装修，均未提供相应的证据予以证实。综上，一审法院认为，叶永波应按合同约定全面履行自己的合同义务，而叶永波未征得张长东书面同意后进行的装修和搭建钢雨棚行为已构成违约在先。现合同履行期内，案涉房屋被纳入政府拆迁范围，叶永波主张张长东应赔付其装饰装修补偿费500，000元和钢雨棚10，429.60元的请求，因缺乏事实和理由，于法无据，不予支持。 关于焦点二，对于叶永波主张的搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖以及三相电赔偿等请求，一审法院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，张长东出租给叶永波的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故叶永波的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对叶永波的上述请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、叶勇波与张长东于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除；二、驳回叶永波的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计5，748元，由叶永波负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 叶永波申请证人叶某出庭作证，拟证明2016年因房屋漏水导致房屋发黑发霉，上诉人对房屋进行了全面装修和翻修，仅地砖未拆除，其他都换过了。2011年承租了案涉房屋后，确实需要对房屋进行硬装软装才能投入使用。 张长东质证认为，对真实性有异议，有很多事情，如装修实际所花费用是证人的推测，不代表客观事实；对合法性有异议，超过了举证期，疫情期间证人也可以出庭作证，对关联性无异议，但不能达到其证明目的。 经审查，证人叶某的证言无其他证据相印证，张长东不予认可，本院不能确定证人证言内容的真实性，不予采信。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 另查明，张长东（甲方）与叶永波（乙方）签订的《房屋租赁合同》第十条甲方违约责任处理规定4.乙方租用该房屋作为营业性旅馆，前期投入约人民币30万元（硬件设施、设备、相关的手续活动费用及人力投入），若甲方强行终止合同或甲方不能按要求履行合同内容需终止合同，甲方应按前期投入金额30万元的叁倍为违约金进行赔偿。 本院认为，本案二审争议焦点为：张长东是否应当支付叶永波装饰装修费、钢雨棚费用、停业损失、搬迁费、搬迁奖励费？ 叶永波租用张长东位于仁寿县。双方于2011年8月10日签订了《房屋租赁合同》。在租赁期间案涉房屋因四川天府新区快速通道建设需要进行拆迁，张长东作为被拆迁人与仁寿县视高镇人民政府签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，仁寿县视高镇人民政府对案涉房屋进行了拆迁补偿。叶永波不是被拆迁人，其基于《房屋租赁合同》是否应当获得装饰装修费、钢雨棚费用、停业损失、搬迁费、搬迁奖励费的赔偿，作如下评判。 关于装饰装修费。叶永波与张长东签订的《房屋租赁合同》中未涉及装饰装修费的约定，虽约定了叶永波前期投入约人民币30万元（硬件设施、设备、相关的手续活动费用及人力投入），但其中在装饰装修中预计投入的资金没有明确，其实际投入的装饰装修费用也无充分证据证明。叶永波对2016年重新装修的投入费用也未提供充分证据证明。张长东认可叶永波2016年对案涉房屋进行过重新装修的事实，叶永波自述在2016年重新装修时对除地砖部分以外的地方进行了重新装修，因此，张长东获得的房屋拆迁补偿款中，关于装饰装修款部分的补偿金额应当包含了叶永波装修的补偿金额在内。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，叶永波未征得张长东书面同意其重新装修案涉房屋的费用应由叶永波个人承担，但其装修费用因房屋拆迁已由仁寿县视高镇人民政府补偿给了张长东，该部分补偿费用不属于张长东家庭户所有。根据叶永波实际对房屋进行了部分重新装修以及未使用年限，和仁寿县视高镇人民政府对装饰装修予以了补偿的事实，按照公平原则，可酌情由张长东从其获得的装饰装修补偿款中支付叶永波129844元。因此，叶永波就装饰装修费的部分理由成立，对叶永波超出部分的请求，本院不予支持。 关于钢雨棚费用。本案已查明，钢雨棚由叶永波修建用于宾馆配套使用，张长东未修建钢雨棚，钢雨棚被拆除的损失仁寿县视高镇人民政府补偿给了张长东，按照公平原则，叶永波应当获得此补偿款。张长东与叶永波确认拆迁补偿中的构筑物130.37平方米，补偿金额10429.60元就是对钢雨棚的补偿。因此，应当由张长东支付叶永波钢雨棚补偿款10429.60元。 关于停业损失。双方在《房屋租赁合同》中未就停业损失进行约定，张长东对叶永波不能继续使用租赁房屋无过错，其没有违约行为，因此，对叶永波主张张长东支付其停业损失的请求不予支持。 关于搬迁费、搬迁奖励费。该两项费用是仁寿县视高镇人民政府对张长东作为被拆迁人的赔偿款和奖励费。《房屋出租协议》中没有约定搬迁费和搬迁奖励费归叶永波所有，因此，叶永波的该请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，叶永波的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，程序合法，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初118号民事判决； 二、叶永波与张长东于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除； 三、张长东于本判决生效后十日内支付叶永波装饰装修补偿款129844元、钢雨棚补偿款10429.60元，共计：140273.60元； 四、驳回叶永波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5748元，由叶永波负担4311元、张长东负担1437元；二审案件受理费11496元，由叶永波负担8622元、张长东负担2874元。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二〇年七月七日 书记员 吴 倩