四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终885号上诉人（原审原告）：卿小波，男，1995年1月13日出生，汉族，汽修行业，住四川省邻水县。被上诉人（原审被告）：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地：达州市通川区新宁街56号1层17号。负责人：肖秋华，系总经理。委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都新屹华房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区百花潭路8号5层508室。法定代表人：肖秋华，系总经理。委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。上诉人卿小波因与被上诉人成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司（以下简称新屹华达州分公司）、成都新屹华房地产开发有限公司（以下简称新屹华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卿小波上诉请求：1、撤销一审判决，发回一审法院重审或者依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，一审法院驳回上诉人在一审的第一个诉讼请求以上诉人的诉讼请求“缺乏诉的利益”，这一理由没有任何事实及法律依据。2、一审判决被上诉人不支付逾期交付房屋的违约金是错误的。3、一审法院认为上诉人起诉新屹华公司主体不适格属适用法律错误。新屹华达州分公司、新屹华公司共同辩称，1、一审法院驳回上诉人的第一个诉讼请求，符合法律规定。本案实际上双方发生争议，是因为被上诉人逾期交房违约这一理由提出的，通知交房也不具备交房条件。实际上被上诉人具备交房条件，已经竣工验收合格。对于提出的要出示相关证据的依据，合同有约定，被上诉人只能是在售楼部，可以去看，不可能给所有的买受人进行出示，包括竣工验收报告。被上诉人也要依法向职能管理部门提交备案。合同都是住建部的格式文本，房屋的使用、面积等都在附件里面进行了约定。达到验收条件才能出具验收报告。我们已经验收合格，上诉人的第一项请求缺乏依据。2、上诉人认为被上诉人逾期交房应承担违约金的请求也不成立、被上诉人逾期交房是事实，我们不否认，由于补充协议中约定了延期交房的情形出现，就应当免除违约责任。合同的十八条第一款第二、三项，补充协议第六条第一款G、F项进行了约定。本案涉及拆迁，该项目是通川区的招商引资项目，该项目在未完成拆迁的情况下就交给开发商进行开发，应由通川区政府承担责任。土地出让的责任都是政府承担。合同和补充协议中都对拆迁进行了约定。在此期间全国性的环保督查，达州也受影响，都有临时停工的现象。被上诉人没有过错，这是职能部门的特殊原因所致。被上诉人立即向业主发出公告，在售楼部张贴，在报纸上登载，约定了延期交房的时间。案涉的1号楼是2018年12月25日经验收合格，2号楼也经验收合格，验收合格后就具备交房条件。上诉人认为没有在公告期间内验收合格，是受通川区住建局的人员影响导致误解，有法律规定竣工验收是建设单位组织验收，不是住建部门，验收合格后报告进行备案。涉及五方责任主体进行验收，合格之后形成竣工验收报告。一审中我们提交了竣工验收报告，现在也已经进行了备案，我们交房是合法的。上诉人提到职能部门组织验收没有法律根据。通川区住建局存在违法行政、超越职权，由于没有对我们实施实质性处罚，我们没有主张权利，被迫接受。综上，被上诉人虽然逾期交房，是因为出现了合同约定的延期交房的情形，应当免除违约责任。3、原审法院认定上诉人起诉新屹华公司的主体不适格是正确的。本案中开发主体是达州分公司，办理的手续都是分公司办理的，形成的财产也是在分公司名下，总公司仅仅是招商引资的主体，签订的合同，分公司有独立的财产，能够承担责任。按照合同的相对性原则，也是与分公司签订的买卖合同，一审法院认定正确。上诉人的该项上诉请求不能成立。综上，上诉人上诉的事实和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。卿小波向一审法院提出的诉讼请求：一、请求判令新屹华达州分公司、新屹华公司立即向卿小波出示秦巴电商谷房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；二、请求判令新屹华达州分公司、新屹华公司向卿小波支付从2018年9月1日起至起诉之日（2019年6月15日）止，共288日逾期交房违约金人民币9158元，并按照人民币31.8元/天日承担从起诉之日起至实际验收合格房屋之日止的违约金（违约金计算方式房屋总价款318000×0.0001=31.8元/天，违约金暂计至2019年6月15日）；三、本案全部诉讼费用由卿小波承担。一审法院认定事实：位于达州市通川区复兴镇环城路匝道的“秦巴电商谷”商住项目系新屹华达州分公司开发的工程项目。2017年5月9日，卿小波与新屹华达州分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“卿小波购买秦巴电商谷2-3-11-2号住房一套，总价款31.8万元，定于2018年8月30日前交付商品房。…有以下原因之一（1.不可抗力；2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；3.因拆迁延误引起工期延误）需要延期交付该商品房，出卖人书面通知买受人。逾期90日未交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部房款的日万分之壹计算向买受人支付违约金”。合同签订后，卿小波依约向新屹华达州分公司支付了住房首付款，并以按揭方式支付住房余款。一审法院同时查明，2017年5月11日，新屹华达州分公司向达州市通川区委区人民政府出具《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》，请求政府相关部门在2017年5月底解决宗地附属物拆迁事宜；2018年3月14日，新屹华达州分公司向达州市通川区人民政府再次出具《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》，其中载明案涉内容：“由于本项目宗地内还有未拆迁建筑存在，致使秦巴电商谷无法达到竣工条件，也无法通过验收，因而造成已购买秦巴电商谷业主无法按时接房。现在业主群体情绪非常大、出现很多不稳定因素”。2018年3月26日，新屹华达州分公司在达州广播电视报刊登《公告》，内容：该公司开发的“秦巴电商谷”商住项目，因项目内拆迁工作滞后（至今尚存在未拆迁建筑）、因环境督察原因，政府要求停工数月等不可抗力因素，造成工程进度严重延期，导致无法达到按期交房条件。为此，根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，将交房时间作如下调整：1.秦巴电商谷1号楼从2018年12月31日起开始交房；秦巴电商谷2、3号楼从2019年4月31日起开始交房。新屹华达州分公司还将此《公告》在小区内墙上进行了张贴。2018年12月25日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、质检单位对秦巴电商谷1号楼进行了竣工验收；2019年4月21日，五单位对秦巴电商谷2号楼1、2、3单元进行了竣工验收。2018年12月12日、2019年4月30日，新屹华达州分公司工作人员分别通知1、2号楼业主验房接房，目前已有部分业主接房。另，2017年-2018年，达州市国土资源局通川分局对“秦巴电商谷”项目宗地内所涉住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴等的拆迁安置事宜进行协调，并与拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议》，发放《房屋拆迁安置卡》。现卿小波诉讼法院，主张其诉讼请求。一审法院认为：一、关于卿小波的第一项诉讼请求：卿小波要求“新屹华达州分公司立即向卿小波出示秦巴电商谷2-3-11-2号房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”，此项诉讼请求因缺乏诉的利益，不予支持。二、关于卿小波的第二项诉讼请求：卿小波、新屹华达州分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，卿小波、新屹华达州分公司均应按照约定诚信履行合同义务。新屹华达州分公司未能在约定期限内交付案涉房屋，源于项目宗地内尚存在拆迁建筑物，根据《商品房买卖合同（预售）》第十八条“因拆迁延误引起工期延误”的约定，新屹华达州分公司延期交房具备买卖双方约定的免责事由，卿小波要求新屹华达州分公司支付违约金的诉讼请求，违反了合同法“当事人约定优先原则”，不予支持。三、关于新屹华公司是否具备诉讼主体资格问题：新屹华达州分公司是新屹华公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，应当作为当事人独立承担民事责任，新屹华达州分公司辩称新屹华公司不是适格诉讼主体的意见，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回卿小波的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由卿小波负担。二审中，双方均未提供新证据。二审查明，2017年9月4日，卿小波、新屹华达州分公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条主要约定：“对《商品房买卖合同》第十九条逾期交房的补充约定发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：F因政府通知停工、政府拆迁问题、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而影响工期的；G因国家有关法律、法规、政策改变、政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；H因拆迁延误引起工期延误的”。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人新屹华达州分公司是被上诉人新屹华公司依法设立并领取营业执照的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，一审判决认为新屹华公司辩称不是适格诉讼主体的意见予以采信是不当的。被上诉人新屹华公司在本案中是适格的诉讼主体，上诉人卿小波的该上诉观点成立，本院予以采纳。2017年5月9日，卿小波与新屹华达州分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》协议及2017年9月4日签订的补充协议，上述协议系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应在2018年8月31日前向买受人交付该商品房；如因不可抗力、国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的以及因拆迁延误引起工期延误的等原因需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》同时约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据:F.因政府通知停工、政府拆迁问题；G.因国家有关法律、法规、政策改变、政府限制性行为导致工期延误的；H.因拆迁延误引起工期延误的。新屹华达州分公司未在合同约定的期限交房虽属实，但从新屹华达州分公司所举证的达州市国土资源局通川分局与“秦巴电商谷”项目宗地内住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴等签订的《房屋拆迁补偿安置协议》可以证明，该项目拆迁事宜至2018年8月22日才最后实施完毕，而此时已接近双方约定的交房时间2018年8月31日。由此证明拆迁对施工进度的影响是客观存在的，属于双方在补充协议中约定的延期交房的情形，应当免除违约责任。在合同约定的交房时间之前（即2018年3月26日），新屹华达州分公司以在报刊媒体上刊登《公告》的形式，将延期交房事宜已向广大业主广而告之，已尽到相应的合同义务。因此，上诉人卿小波上诉要求新屹华达州分公司、新屹华公司承担延期交房的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。卿小波上诉称，要求新屹华达州分公司出示秦巴电商谷2-3-11-2号房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》的诉讼请求，因该合同虽有约定，但属住建部门的合同格式文本，该证据属被上诉人依法向职能管理部门提交备案的依据，卿小波可以查阅相关文件。综上所述，卿小波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卿小波负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年七月三十一日书记员 李秀玲